郑州正着力解决烂尾楼、停工楼盘问题。 7月26日,一张文件名为《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》流出,文件下发单位为郑州市住房保障和房地产局,下发日期为2022年7月20日。 根据上述文件,郑州市政府最近组织市房管局、各区政府召开几家重点企业(融创、建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商)在郑项目情况汇报会,主要汇报内容是这几家房企的纾困项目开发模式。 郑州市房管局就这几家重点企业的项目纾困选择模式(棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式),在会上向市政府、各区政府进行相关汇报。 一家参会房企人士告诉界面新闻,主要是上述房企在郑州项目较多,并都有项目开发进展不顺、停工,面临资金压力,相关政府部门想帮助这些房企所面临的交付问题,提出了上述4种纾困模式,房企可自由选择,统称为申请退出,但跟传统理解的公司退出项目不是一个概念。 据了解,融创已向郑州市相关主管部门提出申请,其在郑州的6个项目以“棚改统筹统还”模式开发。 另一家参会的全国型房企人士对界面新闻表示,“棚改统贷统还模式”,是指后期还有地块待开发的项目,将由政府平台公司接收,后期政府主导,指定由一家融资平台统一向国开行申请棚改贷款额度,然后投入到各个项目,再由这一平台统筹安排偿还资金。 至于“收并购模式”是指资产大于负债的项目,由政府组织国央企、金融机构对接,解决企业现金流问题。 “破产重组模式”是指资不抵债、信访不断的项目,将由政府组织破产重组,保交楼。 而“保障性租赁住房模式”是针对销售疲惫,建设资金困难的项目,由政府组织专项建设贷款。 目前郑州相关部门所提出的上述四种方案还均未落地。 上述开发商人士表示,当前政府只是摸底,具体的方案还在商议中,“但我们认为郑州的这一模式非常有积极意义,正视市场正在发生的问题,探讨可操作方案,是落实保交付的必要路径,公司也在积极参与,希望其他城市也能跟进。” 另一家参会的房企人士告诉界面新闻,这个会议只是提出了几种模式,但没有任何的实际决策。主要的宗旨不是让企业退出项目,而是在保交付的前提下去一起化解风险。 “这些方式目前还是初步,没到决策阶段,实际操作中还会有调整。至于后续还有哪些步骤,该怎样推进,房企在其中扮演什么角色,都还没有具体的细则。” 郑州一家本土开发商也表示,房管局目前是先摸底,给了企业四个模式,有可能烂尾的项目,可针对性选合适的模式来运作。 但这家开发商也认为,目前政府仅摸底是不够的,因为不少项目已经没有剩余资产,前期卖得不错的项目监管资金已被转走,接下来如政府全部兜底,可操作难度太大,也考验当地政府部门的资源整合能力,特别是涉及大量资金,需要协调多家金融机构参与。 虽然要解决这些开发商面临的保交付压力,难度不小,但郑州政府层面确实是在行动,也拿出了一些实际举措。 近期河南资产管理有限公司已与郑州地产集团接洽,计划联合设立郑州市地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。 从各地近期的政策看,解决现有停工楼盘争端,防止风险增加,已成为多地政府支持房地产市场健康发展的重要议题。 在加强监管与助企纾困的组合拳下,希望一些问题楼盘的化解能进一步加快。
界面新闻 35 阅读 2022-07-31 21:21因未能按期偿还2129万美元票据的本金和利息,宝龙地产(01238.HK)也在公开资本市场违约了。 宝龙地产在7月26日宣布了上述美元票据的未偿还情况,同时还提到,对今年11月8日到期的另一笔票据的本金及利息,也未必能如期偿还,金额约为3725.9万美元。 这两笔美元票据共计约5855.3万美元,折合人民币约3.95亿元,都是此前展期过程中投资人未接受要约的份额。 今年7月初,宝龙地产宣布,就2022年7月到期的4.0%优先票据和2022年11月到期的7.125%优先票据提出交换要约,发行规模分别为2亿美元和3亿美元。 交换要约后,宝龙地产会发行两笔新票据,其中一笔到期日为2023年7月,按年利率4%计息;另一笔于2024年1月到期,按年利率7.125%计息。 根据交换要约条件,今年7月到期的美元债最低接纳金额为1.8亿美元,11月到期的美元债最低接纳金额为2.7亿美元。 宝龙管理层在7月4日表示,如果未能满足90%的最低接纳金额,公司可能无法按期赎回7月到期的美元债,并可能引发其他债务的交叉违约。 10天后,宝龙宣布,约1.79亿美元(占7月到期票据的本金总额约89.35%),以及约2.63亿美元(占11月到期票据本金总额约87.58%),获得了债权人的交换通过。 剩下部分的投资人,没有接受宝龙的交换要约申请,即最新公告中提及的未偿还部分。这也是宝龙地产违约的债券规模。 对于被指美元债违约,宝龙地产回应称,公司已经事先获得豁免交叉违约。因此,没有实现交换的剩余部分债券,不会造成其他美元债的交叉违约,也不会造成债务提前到期情况。 宝龙地产方面向界面新闻表示,今年7月份和11月份的两笔美元债展期,取得近90%的通过率,显示投资者对公司和展期方案的认可。基于对大多数投资者公平的角度,公司决定对未交换的投资者,不进行足额偿付。 “这是美元债交换展期操作中,正常的市场惯例。”宝龙地产内部人士称,对于没有进行交换的少部分投资者,可能是因为交换展期过程短,导致该部分投资人未能及时进行交换。接下来,公司会积极与这部分投资者进行沟通,妥善解决。 在此之前,宝龙地产曾强调,美元债交换要约及同意征求,并非互为条件。 有业内人士认为,宝龙地产这两笔美元债,实现近九成的交换展期后,可以一定程度上缓解企业的到期债务。 但这并不能从根本上解决宝龙地产面临的债务压力,据界面新闻统计,除了这两笔票据外,宝龙地产目前存续美元债还有8只,存续规模为22.25亿美元,其中有4只美元债将于一年内到期。 也是因为这个原因,在发布要约交换公告的第二日,穆迪将宝龙地产的“公司家族评级”和“高级无抵押评级”下调,且展望仍为“负面”,表达了对宝龙地产的担忧。 受行业调整和疫情影响,宝龙地产在销售层面也面临下滑压力。今年前6个月,宝龙地产实现合约销售额232亿元,同比下降56.2%,合约销售总面积为153.21万平方米,同比跌幅为54.7%。 面对债务压力,宝龙地产总裁许华芳提出,接下来公司要重点围绕“保销售、保交房、保还款”,回归良性发展轨道。此外,随着旗下近90家商业综合体、20余家酒店在疫情后陆续恢复运营,这些业务有利于提供持续稳定的现金流收入。 宝龙地产并不是近期出现债务违约的首家房企。在偿债高峰的7月,已有几家房企未能如期兑付境外债券。 7月19日,鑫苑置业宣布,一笔5.453亿元的优先票据尚未全额支付。7月22日,俊发地产也表示,公司2022到期的2.37亿美元优先票据及1303.5万美元的利息,预计不能按期支付利息,将构成违约事件。 同一天,景瑞控股也宣布,在7月25日到期日,不能支付一笔本金2.6亿美元票据,及应计利息1560万美元。
界面新闻 34 阅读 2022-07-31 21:202022年7月,多地出现的“强制停贷”将“保交付”推到了前所未有的重要位置。 7月21日,在国新办召开的新闻发布会上,银保监会相关负责人表示:“6月30日,江西景德镇某个楼盘因为延期交房引发了舆论关注。银保监会对此高度重视,积极加强与住建部、人民银行等部门的协同配合,支持地方更加有力推动'保交楼、保民生、保稳定'工作。” 经过此轮风波,新房市场将承受更大的压力。克而瑞研究中心指出,从近期涉及停贷城市新开盘项目销售情况来看,国央企和优质民企受到购房者青睐,到访量和转化率均有上升,而民企新开盘项目则大多遇冷。 事实上,当前市场环境下,各地购房者选择项目的最重要一点,就是关注房企施工和交付进度,而央企国企或优质民企往往更能有保障。 市场信心的恢复需要开发商、银行、地方政府的共同努力。 可以看到,多地再次强调加强预售资金监管,如河北沧州市住建局推出文件明确“如房款不进监管账号,购房合同无效”;陕西西安市住建局联合五部门出台了13项措施,其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准等。 预售资金的监管固然重要,但核心关键还是需要开发商将“保交付”作为首要任务。 事实上,在经历过去的黄金发展时期后,房地产行业如今正回归到常态发展,回归民生行业,弱化“投资品”的属性,产品力的重要性进一步凸显。 万科主席郁亮曾表示,房地产企业现在也要反思,过去行业所取得的业绩有多少是源于为客户提供好产品好服务,还是金融加杠杆所带来的。 “交付力”是产品力的重要一环,并非简单的将楼盘建成就行了,具体还包括对项目设计的兑现、对施工质量的把控、对业主服务的跟进等深层次的延伸,需要房企建立起全周期的交付体系。 碧桂园董事会主席杨国强4月份在内部会议上分享了阅读福特汽车创始人亨利·福特自传《我的生活与工作》的一些感悟,称:“我们要像福特造汽车一样将每个施工过程都做得精细,包括每个流程环节、工厂的布局,都体现着严谨的逻辑思维,做到精准高效。” 碧桂园总裁莫斌也强调,碧桂园将进一步完善制度标准,强化交付评估,倒逼施工过程管理,一定要秉承对业主高度负责的态度提升产品品质,努力实现完美交楼。“一切以客户为中心,还要做好过程服务和一辈子服务,真正关注客户的每一个体验触点。” 据了解,碧桂园多个项目开展了工地开放、业主预验收等活动,让业主提前实地查看项目施工过程与提前验收,通过收集业主建议,以客户的视角进一步提升关注点。 2022年1-6月,碧桂园已累计合同交付1070个批次,超25万套房屋,覆盖全国30个省市、214个城市、780个区县。 据悉,碧桂园今年上半年的交付的质量和维保服务满意度较上年度稳步提升8%以上,总体满意度整体提升4%。 在碧桂园的交付体系中,所有项目在交付前均由独立的第三方针对工程品质与业主关注点做交付评估。上半年碧桂园累计交付评估564个批次(部分项目2021年已完成交付评估),交付评估一次性通过率93.26%。 对于业主来说,收楼并非意味着落袋为安,要真正拿到房产证才算。而实际情况中,大部分开发商因未能在交房前完成所有手续,如今购房者往往在收房后一两年才能拿证,后期也很容易陷入纠纷。 为了解决这一问题,2019年以来,杭州、长沙、、昆明等地陆续开展“交房即交证”试点,随后在全国各地得到推广。截至目前,全国大部分城市已开始积极试点推行“交房即交证”政策。 所谓“交房即交证”,是指新建商品房项目交房时,在相关准备工作完成的前提下,不动产登记机构与税务、金融机构等部门联动,在交房现场为提出申请的购房人办理不动产登记、颁发不动产权证书。 如果开发商能够做到“交房即交证”,将进一步为购房者规避风险。碧桂园近些年也主动与政府协同配合,推动“交房即交证”,提升客户收楼体验,让业主收获“左手钥匙,右手房本”的幸福感。据了解,今年上半年碧桂园共有165个项目实现了交付即办证。
界面新闻 37 阅读 2022-07-31 21:19正在阅读: 最少回血9亿,荣盛发展母公司为纾困多次卖股给私募基金 荣盛发展 最少回血9亿,荣盛发展母公司为纾困多次卖股给私募基金 除了牛伞资产,荣盛控股还将部分股权出售给8只私募基金产品。 吴波WB 2022/07/28 13:12浏览 12.6w来源:界面新闻 荣盛发展董事长耿建明 图片来源:荣盛发展官网 没有直接减持,荣盛发展(002146.SZ)母公司荣盛控股选择多次将股权出售给私募基金,以补充流动性。 6月28日,荣盛发展对外披露,公司控股股东荣盛控股拟以协议转让方式向上海牛伞资产管理有限公司(以下简称“牛伞资产”)转让持有的217,408,200 股公司股份,占公司总股本5%,转让价5.91亿元。 7月27日,荣盛发展对外公告,上述股份协议转让已于2022年7月26日完成股份过户登记手续。交易不触及要约收购,不会导致荣盛发展控股股东及实际控制人发生变化,控股股东依然为荣盛控股,占总股本比例28.37%,牛伞资产为公司第四大股东。 同时,由于这次股份转让属于公司控股股东及其一致行动人成员内部构成发生变化,其合计持股比例、数量和表决权未发生变化,不涉及向市场减持。 汇生国际资本总裁黄立冲对界面新闻表示,作为上市公司,向私募基金出售股权筹集资金方式有两种。其一,配售新股筹资以还债或发展业务;其二,公司股东出售旧股套现或再借给上市公司。 目前,荣盛发展未披露控股股东荣盛控股卖股套现后资金用途。 此前,这笔交易受到深交所问询,要求荣盛发展披露,牛伞资产向荣盛控股支付此次股权交易价款的具体资金来源, 披露至来源于相关主体的自有资金、银行贷款或者证券投资基金所募集的资金等,并按不同资金来源途径分别列示出资方名称、出资金额及相关重要协议条款。 根据荣盛发展回复函,牛伞资产注册资本为1000万元,实缴资本510万,有两名股东,分别为李伟持股60%、周文昌持股40%。中国证券基金业协会官网显示,牛伞资产所代表的上海牛伞如山私募证券投资基金备案时间为2022年6月16日,目前存续规模低于500万。 荣盛发展称,基金的资金来源均为认购该基金份额的自然人投资者(合格投资者),认购该基金份额的自然人与公司的实际控制人、董事、监事、高级管理人员及其关联方无关联关系。 深交所还要求荣盛发展披露,向牛伞资产转让股份进行资产管理并签署一致行动协议的主要考虑及后续具体安排,包括但不限于资产管理及决策方式、 收益分配情况、一致行动协议到期后的股份处理安排等。 荣盛发展称,荣盛控股通过与牛伞资产签署一致行动人协议,限制对方在一年内转让股份,避免对上市公司股票的二级市场交易造成较大影响。荣盛控股及受让方牛伞资产均对公司未来发展预期良好,目前暂无一致行动协议到期后的股份处理安排。 除了私募基金牛伞资产,荣盛控股还将部分股权出售给8只私募基金产品。 7月15日,荣盛发展公告,荣盛控股于2022年3月10日至2022年6月21日期间,通过大宗交易方式转让9916万股股份予8只私募基金产品,占公司总股本的2.28%。 8只基金的类型均为私募证券投资基金,有半数为刚成立不久的新产品,基金存续规模低于500万元。基金的资金来源均为认购该基金份额的自然人,其中,认购铸锋资产管理(北京)有限公司-铸锋纯钧6号私募证券投资基金的自然人与认购铸锋资产管理(北京)有限公司-铸锋广盈达1号私募证券投资基金的自然人为夫妻关系。 值得一提的是,这次交易转让价格区间为2.95-3.86元/股,总价格区间为约2.93亿元-3.82亿元。两次股权转让加起来,荣盛控股共计转让了3.16亿股,粗略计算累计价格不低于9亿元。 “上市公司股权具有一定价值,私募基金获取股权后设置结构做相关投资。私募基金不一定有足够资金购买股权,但私募基金管理人具备一定投资能力,以获得相应股权溢价。”黄立冲表示。 两次交易目的一致。荣盛发展称,与牛伞资产的股份转让交易以及今年以来将股份转让给不同私募基金的主要考虑是因经营需要补充自身流行性,同时因资产规划将股份分散放在不同账户,本次进行转让股份以及今年以股份转让的受让方与公司的实际控制人、董事、监事、高级管理人员及其关联方无关联关系。这两年,受困于内外部形势,荣盛发展现金流吃紧。为缓解资金压力,荣盛发展曾表示将采取多种方式改善现金流状况,但效果不佳。 荣盛发展称,首先,加强与政府沟通,公司保持与地方省市各级政府汇报各项业务及债务进展情况,通过政府协调解决部分沟通不畅问题,由政府部门帮助协调有关部门给予监管资金合理提取支持;其次,积极促进产品销售,采取各种促销手段,对外继续保持促销力度,提高购房去化速度,加速销售回款;最后,直面困境,主动与相关金融机构及监管机构沟通通过展期、置换等方式延长账期争取妥善解决短期债务偿付压力。 但这两年,荣盛发展旗下商票、信托还是发生实质性违约。 比如,今年5月31日,平安信托向投资者告知, 因行业环境持续走低,叠加疫情影响,地产销售不及预期,《祥远92号集合资金信托计划》违约。 该信托成立于2020年5月27日,存续期限2年,存续规模10.38亿元,融资方为蚌埠荣盛锦业房地产开发有限公司,保证人为荣盛房地产发展股份有限公司。 此外,荣盛发展业绩状态也呈现大幅下滑状况。根据荣盛发展2022年半年度业绩预告,上半年归属于上市公司股东的净利润亏损18亿元至24亿元,扣除非经常性损益后的净利润亏损22.6亿元至30.6亿元。
https://www.jiemian.com/article/7820903.html 31 阅读 2022-07-31 21:187月28日,上海今年第二轮集中供地正式收官,依然保持了较高的热度。 此轮供地共推出34宗地块(含2幅城中村地块),总面积约122.71万平方米,总起始价约746.46亿元。地块最终全部成交,总成交金额约780亿。 据界面新闻统计,在34宗涉宅地块中,有22宗溢价成交,其中13宗地“触顶”进入了一次书面报价环节,闵行区浦锦地块还触发“随机值” 也通过独自或联合体形式斩获了4宗地块。 此次供地中,招商蛇口与南昌市政联合拿下两副地块,这是南昌市政首次进入上海市场。 与今年6月的首轮供地类似,上海本地国企依然扮演着重要角色,如奉贤发展、上海建工、上海城投、上海纺织集团等,均在此轮土拍中有收获。 值得一提的是,上海本轮供地也吸引到纺织和交通银行旗下的地产公司参与竞拍,且均有落子。如上海星海时尚地产(集团)有限公司竞得嘉定区嘉定工业区南门社区地块,成交价14.23亿,溢价率8.9%。上海大众房地产开发经营公司竞得嘉定区马陆镇嘉定新城地块,成交价12.42亿元,溢价率9%。 较之今年首轮集中供地40宗,二批次供地数量有所减少,但地块质量明显提升。尤其是浦东、青浦及嘉定等区地铁地块的增多,为刚改人群带来“打新”希望。 中指研究院土地事业部负责人张凯表示,上海这一轮拍地平均成交楼面价为33224元/平方米,较今年首批次的19707元/平方米增长近68.6%,平均溢价率为4.49%,较今年首批次3.32%也有所提升。 “从结果来看,上海房地产市场的复苏势头明显,在与首批次间隔时间较短、企业资金压力较大的情况下,本次联合拿地的情况明显增多。”张凯认为 对于整体热度优于今年首轮,同策研究院研究总监宋红卫认为,这是基于上海楼市的明显恢复,为房企拿地注入不少信心。 从今年6月份开始,上海楼市无论是新房市场还是二手房市场均出现明显反弹。 数据显示,6月上海二手房成交15474套,交易量已基本恢复至疫情前水平。至于新房市场,据易居研究院统计,上海交易面积环比增长75%,并且7月份的新房市场也延续了这一趋势。
界面新闻 74 阅读 2022-07-31 21:17随着房地产行业进入黑铁时代,万科的“一盘棋”建设逻辑越发凸显,组织和人事的调整基本都围绕此展开。 近期,万科南方区域将江门公司合并进了珠海公司,原江门公司降级成为事业部。被降级兼并,外界很容易联想到是因为江门公司业绩不理想,但事实却并非如此,毕竟6月底的股东大会上,万科主席郁亮还将江门作为做出好产品的城市公司在举例。 一位万科内部人士对界面新闻透露,在地产行业下行期,万科强调大平台强管控,趋势是强公司合并稍弱的公司,珠海公司合并江门公司就是在这个逻辑下进行的。 降为事业部后,江门事业部的总经理一职由珠海万科副总经理朱宏梅兼任。朱宏梅于2019年加入珠海万科,主要分管营销。近两年,珠海公司凭借“雁南飞计划”在销售上获得突破,在万科内部多次获得表扬。 万科布局江门的时间并不久,2018年9月才首次在江门拿地。郁亮在股东大会上称:“一年多之前,我去江门的时候是不满意的,我觉得我们在江门的第一个项目做得一般。我们面对的是当地最好的客户群,如果只是及格的水准,在江门市场是很难立足的。” 在今年股东大会前不久,郁亮又去江门视察了,他表示这次去之后很满意。“第一个项目在交付之前我们的工程师在工地上住了3个多月,从效果来看客户非常满意,交付成功之后带来了很多销售。” 郁亮表示:“江门案例告诉我,只要交出好产品,客户就会愿意买单。” 然而,作为三线城市,江门的市场规模终究有限。克而瑞数据显示,今年上半年,万科在江门的销售金额约为7亿元,排名第4;万科在珠海的销售规模则为27.38亿元,排名第2。 在市场分化越发明显的背景下,通过强平台来统一管控,也是万科当前提高管理效率的必要举措。 万科合并城市公司的情况并不多见,此番将江门公司合并进珠海公司大概率也是延续去年以来组织调整的逻辑。 去年,万科启动了近十年来公司史上最大的一次组织架构调整,在将原本的四大区域裂变成为七大区域后,又成立开发经营本部来全面统筹管理。 对于区域调整的逻辑,郁亮曾表示是根据市场的接近性和客户的相近性划小了作战单元,这样的话更容易发挥集中效应,因为无论是范围太大还是太小,都没有太好的协同效应,所以重新划分了一个相对合理的管理幅度,希望能做出好产品、好服务,能够发挥集团协同效应。 郁亮也在年初的年会上提出,面对行业的重大变化,万科需要做出相应改变。比加投资方面需要进一步思考,面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候,需要更高质量的投资,要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。 “如果有些地方在投资方面确实做不好,可能就要整建制撤销,收回番号。” 组织上加强一盘棋建设,这是万科近年来一直在强调的。今年以来,万科强调以开发经营本部为主导,推进集团“一盘棋”建设,解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时提出要制定关键领域的通用标准,拉通公司内部成熟做法,推动产品的系列化和标准化,全力推动“优点”向“优势”转化,提高资源向业绩转化的质量和效率,稳定项目收益水平。 组织的调整必然也需要人事的匹配。万科在2021年年报中指出,伴随开发业务的竞争烈度不断增强、业务复杂程度不断增加,公司的组织资源分布仍较为分散,优势兵力未能集结,没有形成一盘棋合力。 可以看到,2020年以来,万科的人事调整主要有两大大趋势:一是加大外部人才的招聘;二是跨区域、跨业务的人才流动。 2021年3月的业绩发布会上,郁亮称,从2020年开始管理红利时代到来,通过“春天行动”明确战略之后,万科又开始做组织和事人的匹配,需要从全社会邀请优秀人才加入,一线公司总经理的人选优先考虑外面人才。 有知情人士告诉界面新闻,万科去年以来确实挖来一些中层级别以上人员进来,其中还包括总法律顾问以及首席组织官等。 据悉,原江门万科总经理席海峰就是万科2020年从外部招聘进来的,此前他是奥园珠中江区域总经理。在江门公司被合并后,席海峰被调任佛山万科副总经理。 今年以来,万科内部的人才流动则延续了近些年跨区域以及跨业务的趋势。 例如,原万科西南区域贵阳总经理柏超调任万科西北区域副总,分管区域营销管理工作,贵阳公司总经理职位则由原万科西南区域合伙人张新亮接管;原万科西北区域西宁公司总经理刘军调任西南区域担任区域研发部合伙人,西宁公司总经理职位由原万科西北区域西安公司商业运营管理公司总经理卢嘉接任。 此外,原万科北京区域BG合伙人兼大连公司总经理王喆调任万科深圳公司担任副总经理,大连公司总经理职位由原北京区域副总黄凯接管。 对于此轮人事的调整,上述知情人事表示,主要还是为了公司整体达成业绩目标。 跟大多数房企一样,万科今年所承受的业绩压力是前所未有的。年初的业绩发布会上,万科管理层也立下了今年要实现业绩止跌企稳的承诺。 在投资上,万科也建立了更严格的标准。中信证券分析师指出,今年上半年,万科对新增土储质量的把控更加严格,按拿地金额看,今年上半年公司拿地有59%的地价款位于需求土地更有保证的一线和新一线城市。 在6月底的股东大会上,万科总裁祝九胜也提到,万科今年前5个月投资13块地中9块地今年就能够面市,6块地的现金流今年就能够回正。 中信证券分析师认为,更严格的投资标准有助于万科改善短期现金流和2-3年以后的利润表。 根据万科发布的最新一期运营数据公告显示,今年前6月,万科累计实现合同销售金额2152.9亿元,按年同比下跌39.26%(金额减少1391.4亿元)。其在6月单月的销售额环比“止跌”,增长了53.41%。
界面新闻 33 阅读 2022-07-31 21:13在不少港资开发商近两年加速在内地投资之际,九龙仓集团(00004.HK)因相对保守的投资策略进入了业绩阵痛期。 7月27日,九龙仓集团发布盈利预警公告称,董事会初步估计,今年上半年的股东应占盈利预期下降接近100%,主要由于投资及发展物业的重估出现未变现亏损所致。2021年同期,九龙仓实现盈利10.38亿港元。 作为港资房企,九龙仓集团主要业务包括遍布中国香港和内地的投资物业、酒店和发展物业。其他业务包括经营物流基建的现代货箱码头及香港空运货站。 汇生国际资本总裁黄立冲对界面新闻表示,九龙仓集团持有大量的投资物业,受疫情影响,无论是内地还是香港,酒店物业、零售物业、商办物业的空置率、租金都下跌得厉害,上市公司肯定要做投资性物业的计提减值准备,这会侵蚀掉大量利润。 九龙仓集团2021年的年报,就已经显现出盈利下滑的趋势。 从九龙仓的收入构成来看,发展物业与投资物业贡献较大,在2021年分别取得收入111.93亿港元、54.67亿港元,在总收入中的占比为50.02%、24.43%。 发展物业方面,2021年,九龙仓在香港地区获得收入38.6亿港元,实现营业盈利11.51亿港元,主要因为77/79 Peak Road 项目售出六套洋房;内地发展物业收入较2020年的112.22亿港元减少35%至73.33亿港元,营业盈利也相应减少72%至17.88亿港元。 投资物业方面,九龙仓在内地实现收入53.66亿港元,较2020年的42.01亿港元增长28%;营业盈利35.29亿港元,较2020年的25.73亿港元增加37%。 九龙仓表示,内地投资物业出现明显增幅,主要因为2020年受疫情冲击整体基数较低。2021年上半年,内地的零售业销售出现反弹,但随后迅速放缓,尤其是自第四季度开始,来自其它商场的竞争加剧。同时,写字楼市场需求停滞并出现严重的供过于求,导致出租率及租金均受损。 由于九龙仓集团于2017年分拆资产,将持有的香港投资物业及部分内地物业注入于九龙仓置业集团。自此,九龙仓集团的营收构成主要依赖内地。 虽然九龙仓进入内地投资布局较早,但近年来在内地的投资一直处于收缩状态。 九龙仓集团今年内地物业销售目标为90亿元,比2021年的销售额明显减少,主要由于2022财年可以出售的货源不多,加上限价影响,令销售目标比去年更低。 截至2021年年末,九龙仓的土地储备已减少至210万平方米,低于2020年同期的280万平方米。 此外,2021年9月,九龙仓集团将旗下中国内地部分物管企业100%股权转让给龙湖智慧服务集团,上述交易涉及的签约管理面积近900万平方米,均为中高端住宅项目,涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市,其中9成的项目位于长三角。 今年年初,九龙仓旗下的海港企业以4亿元的代价出售常州公司。海港企业称,公司正有序撤出中国内地发展物业业务,此次交易代表着该项于2007年展开的发展项目最终完成。 九龙仓集团今年上半年盈利大跌已可预见,毕竟无论是内地市场还是香港市场,均受宏观经济环境影响。 九龙仓置业上半年业绩同样表现不佳。九龙仓置业表示,上半年预计股东应占利润会出现亏损。2021年同期,则实现了29.7亿港元的盈利。 可以对比的是,同为港资、且主要以投资物业为主的恒隆地产,因近年来重视内地业务发展,今年上半年依然保持了营收增长和盈利。 恒隆地产7月27日公布的年报显示,上半年实现总收入53.02亿港元,同比增长7%,股东应占净利润为19.48亿港元。
界面新闻 37 阅读 2022-07-31 21:12为保交付,郑州近期针对烂尾楼、停工项目提出的四种纾解方式,成为行业关注焦点。 对于在郑州拥有较多项目的建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、融创等6家重点房企,郑州相关部门想帮助解决这些房企所面临的交付问题,提出了“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式”等4种项目纾困模式。 7月28日,界面新闻获得的一份《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》文件中,对四种项目纾困模式进行了详细介绍,主要目的仍在于落实“保交房”,并非房企退出项目。 文件中提到,为稳住经济大盘,激活有效需求,实现全市房地产良性健康发展,仍需调动国企、央企及各类金融机构资源,通过公寓房收购为人才房、统贷统还、兼并收购,破产重组等方式,区分问题项目和问题企业,落实“保交房”,维护房地产市场稳定及维护购房者权益。 具体来看,棚改统贷统还模式,是指政府主导的安开比建设模式,即由政府作为安置房建设主体,同时给予合理面积的商业开发模式。在原有项目逻辑未变,由于政策收紧,商业开发部分回款放缓,造成安置房和商业开发项目面临难以同时推进问题。为解决被拆迁群众安置,积极研究改变开发商主导的安开比模式为政府主导模式。 这种统贷统还模式,包括市级平台统贷统还、积极组织项目前期手续、项目抵质押物充足和有效做大平台公司和研究开发房票机制五个方面。 在具体执行方面,对该模式有三条建议。首先,省级平台公司积极参与郑州市的棚改统贷统还机制,利用省级平台资质进一步降低融资成本。 但由于贷款规模巨大,各在建项目情况也不尽相同,所以郑州市还建议各大金融机构积极参与郑州的安置房建设,提供更多优惠信贷产品,丰富信贷结构。 作为市场参与主体的房企,郑州也希望各大地产企业积极参与落实郑州提出的房票机制,提高品质,加大优惠,加速开发企业现金流回笼。 文件中提到的项目并购模式,是指在房地产并购贷在年初以不计入“三道红线”的背景下,央企如华润置地、招商蛇口等,国有资产管理公司如东方资产,长城资产等,金融机构如浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行、兴业银行等为房企收并购提供融资支持。 郑州提出并购模式的背景是,近期全国各渠道房地产并购类融资额已突破2500亿元,较一个月前增长近1000亿元,多家银行为房企项目收并购提供资金支持接近600亿。 在落实阶段,建议央企、省属国有企业、各大房企通过股权投资对问题房企进行产权重组、管理重组、提供资金支持,金融机构加大信贷产品研究,利用直接间接投资,提供并购资金,帮助问题企业摆脱经营、财务、管理等困境,恢复经营能力和偿债能力。 破产重整模式,则是指对于体量大、债权债务复杂不明确导致无投资人敢参与、后续投入资金量较多、工程建设及销售存在问题需要解决的项目,采用破产重整的办法解决保交房的问题。 该模式主要包括积极引进战略投资人、代建托管保交楼。 这需要各大房地产企业、央企、省属平台公司加大对郑州市支持力度,作为战略投资人参与对问题项目,问题企业的重整。 同时也希望各大金融机构参与各问题项目债委会工作,不抽贷,不压贷,不断贷,对问题项目展期延期,实现金融债权与保交房工作的双赢。 最后提到的保障性租赁住房模式,是指通过直接收购市场现房,提高存量房去化率,恢复被收购房地产企业现金流。 该模式包括购买现房作为安置房、完善保障性租赁住房政策体系和探索保障性租赁住房退出机制三个方面。 建议省级平台公司在省、市人才房建设中,用足用好郑州市保障性租赁住房政策;另一方面,各大开发企业对于现有楼盘进行盘点,对于去化周期较高的项目,积极利用回购保障性租赁住房模式回笼现金流。 一位参会的开发商人士曾告诉界面新闻,当前郑州政府还处于摸底阶段,具体的落地方案还在商议中,“但我们认为郑州的这一模式非常有积极意义,正视市场正在发生的问题,探讨可操作方案,是落实保交付的必要路径,公司也会积极配合、参与,希望其他城市也能跟进。” 为恢复楼市信心,实现保交付重任,郑州提出的项目纾困模式也有一定的行业借鉴意义。 想要解决这些开发商的保交付压力,郑州政府层面仍面临不小挑战,提出四种纾困方式后,但更重要的在于政策落地,也需要一些央国企、资产公司和金融机构的全力支持。
界面新闻 32 阅读 2022-07-31 21:10面对新消费趋势,新城控股(601155.SH)将全面助力消费者高品质美好生活,作为企业重要使命之一。2020年以来,新城控股提出追求高质量、稳健、可持续增长的长期发展理念。站在这一起点上,新城控股逐步在全国范围内落地品牌IP活动“幸福体验工程”。 新城控股整合旗下优质的体验场景,真实呈现其所营造的生活空间、社区交往、社区创造与综合服务,涵盖住宅、商业、社区和多元业务。7月22日,“幸福体验工程”南京站起航,康养篇落地南京新城心颐荟项目,商业篇则落地南京建邺吾悦广场。 这是新城控股“幸福体验工程”2022年首站,不仅首次向外界披露新城控股在康养领域的布局,更呈现了其在新一线城市打造商业标杆的运营实力。 助力养老 落地首个康养项目 我国正从轻度老龄化进入中度老龄化阶段。根据中国人口与发展研究中心最新的预测,60岁及以上老人,2025年将达到3.21亿,2032年或突破4亿。65岁及以上老人,2025年达到2.21亿,2033年突破3亿。60-64岁低龄老人,2020年为0.68亿,2026年突破1亿,2035年为1.06亿。 面对人口老龄化的加速变革,我国养老负担不断加重。满足老年人消费需求,既是企业重要使命,也是市场机遇。新形势下,新城从房地产开发出发、跨足商业运营管理、康养服务等领域的多元发展,落地首个康养项目新城•心颐荟。 新城•心颐荟则坐落于南京城市中心,整体建筑面积约3.9万平方米,集聚颐养中心、康养公寓、养生酒店三大业态于一体,旨在打造离子女近、离好的医疗资源近、离城市繁华生活近的“城市康养综合体”,为银发群体提供活力课程、营养餐饮、康复照护、养生旅居等全方位颐养服务。 以多学科专业团队护航为例,南京新城心颐荟与钟山职业技术学院共同构建康养产业学院,通过产业和教学融合,共建养老服务人才培训网络与体系,为心颐荟持续输出专业型养老人才,同时,也为全社会的康养行业培养专业型人才。 心颐荟还特聘三甲医院的专家团队,并自建覆盖各个领域专家的多学科团队(MDT团队),为长者带来系统全面性的机体调理。凭借专业且人性化的服务团队,持续培养长者对新城的稳固信任感。 “智慧化”一直是新城的重要标签之一,南京新城心颐荟于4楼专门构建健康管理中心,集智能化、独立诊室、互联网诊室、康复治疗、中医疗愈等功能于一体,真正让银发长者“老有所医”和“老有所养”。 新生代长者对于康养的需求,也逐步超越简单的物质生活,更加聚焦文化和精神方面。 考虑到长者们的精神需求,项目还打造兼具园艺疗养、休闲健身等功能的室外空中花园,每天组织长者们做操、跳舞、锻炼身体,在丰富其精神生活的同时,有效预防慢性疾病的发生。 面向有更多需求的活力长者,新城打造涵盖高标准硬件设施和“四保一管”高配版精致软性服务的康养公寓。同时,为了更加贴合家庭理念,项目还专门打造“驼小新”样板间,为带孩子的长者打造一个老少同乐、充满孩子笑声的康养综合体。 “新城对养老产业的研究不单是一个企业的市场行为,也是顺应时代使命、响应国家战略布局的长远行为。”新城控股心颐荟项目总经理卫万宁说,在地产存量时代,希望能基于既往丰富的运营类业态经验,构筑一个以优质服务运营与存量物业管理相结合的稳定自造血系统,集聚空间地段优势与专业服务经营于一体,提供创新型的康养一站式解决方案。 引入新能源汽车,5店销售额达6亿元 除康养项目外,此次“幸福体验工程”南京站还走进了新城控股打造的A+旗舰级商业综合体——南京建邺吾悦广场。 南京建邺吾悦广场总建筑面积超 36万方,包括购物中心、主题商街、高端公寓、精品办公等多元业态。此外,项目创新建筑形态,购物中心和商业步行街不仅在空间上实现内外连通,同时在招商和运营管理上也实现了一体化,这是新城商业4.0的又一突破性创新尝试,旨在构建不一样的建筑空间设计和多元化的商业内容。 作为吾悦广场迭代升级的代表,2021年开业的南京建邺吾悦广场结合城市人文特色及区位属性,将项目精准定位为精致消费族群的轻享乐活引力场,为消费者打造了多元城市会客厅。据悉,项目融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素,在广场主中庭的设计上融合南京有名的非遗文化——云锦,并打造城市特色场景“秦淮水岸”主题街区,构建吸引年轻人的24小时社交场景。 在品牌业态上,南京建邺吾悦广场一方面加大引进深受大众喜爱的潮流品牌,如近几年备受欢迎的咖啡品牌——Seesaw,健身界的网红“新星”——“超级猩猩”等;另一方面积极推动稀有品牌首入南京,项目目前在营品牌有218家,其中35%为首进品牌,如大疆江浙首家高级体验店,拥有超全产品系和沉浸式体验区,打造摄影爱好者聚集地等。 值得一提的是,依托资源和区位优势,南京建邺吾悦广场构建了特色业态——新能源汽车,汇聚了包括蔚来、野马、小鹏、凯迪拉克等在内的18家新能源汽车品牌,以此形成新能源汽车的头部平台。 随着中国成为全球最大的新能源汽车市场,新能源汽车进入商场成为一大趋势。对于消费者来说,也可以像挑选电子产品般在商场直接选购汽车。新能源汽车的进驻,不仅丰富了当地消费内容和体验业态,更是为大众搭建了具有科技感、年轻化的生活方式场景,也是一种以“生活方式消费”为目标的购物中心理念的呈现。 基于此,南京建邺吾悦广场打造出一个关于车的消费和服务的链路,通过业态升级、官方活动嫁接、新车发布、车元素周边配套设施完善、主题空间打造等措施,使得消费者在建邺吾悦享受到一站式购车服务体验,进一步提升消费者满意度。 根据新城控股数据,截至7月中旬,南京建邺吾悦广场内的5家新能源汽车展厅总面积达1107.8平方米,累计销售额已达6亿元,一定程度上与其他业态品牌产生客群互补效应,在满足消费者多元化消费需求的同时,为商场带来更大的经济效益。 从康养到商业,依托多元业务,此次“幸福体验工程”南京站在此前住宅篇和商业篇的基础上进一步深化。而在这背后,新城控股不断回归产品与服务,以产品服务的全面升级,改善用户体验,构筑新城品牌的品质信赖感
界面新闻 43 阅读 2022-07-31 21:09通过转让项目股权予合作方回笼现金流的动作屡见不鲜,这次的主角是合景泰富与龙湖。 7月27日晚,合景泰富(01813.HK)发布公告称,将鸿才国际有限公司50%的股权及股东贷款出售给买方嘉逊发展香港(控股)有限公司,后者为龙湖间接全资附属公司,现金代价为13亿港元。 据悉,目标公司于2022年6月30日未经审核资产总额为34.21亿港元,资产净值约为16.21亿港元,由合景泰富及龙湖于2017年5月17日共同成立,主要资产即位于香港九龙启德沐泰街11号的一个住宅项目,名为尚·珒溋。 2017年,该项目所处的这宗地块竞标较为激烈,除香港老牌地产商长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界发展外,也不乏彼时报有投资香港热情的内地头部房企万科、中海、华润等参与投标。 最终,合景泰富及龙湖联合体以最高报价72.3亿港元(约合63.96亿元人民币)摘得,楼面呎价约为1.26万港元。 据公开资料显示,尚·珒溋首次出售时间为2019年9月27日,共有667套房,目前去化率达85%,还剩72套、28套房分别处于销售中和未开售状态。近一个月有5套成交记录,单价约为2.5-3.5万港元/每平方呎,即25至35万港元/每平方米。 从项目定位和售价来看,尚·珒溋属于豪宅层级,据中原地产统计,在今年上半年价值2000万港元豪宅交投下调,成交量创近几年新低时,尚·珒溋是上半年录得买卖宗数最多的豪宅项目。 目前该项目的开发已经全部完成,剩余可出售面积为1.5万平方米。而对于提前出售项目股权,合景泰富表示,所得现金流将用于偿还债务及一般营运资金。有利于提高集团的资产周转率、为偿还债务及一般营运资金产生额外现金流入及降低其负债比率。 虽然尚未出现公开债务违约情况,但合景泰富今年债务压力不小,近期惠誉报告指出,合景泰富在2022年剩余时间仍有102亿元人民币的资本市场债务到期,且再融资风险变高。 这种再融资风险指,合景泰富上半年一直保持偿还状态,却并未再大规模发行债券,借旧还新渠道并不畅通。所以合景泰富会选择将项目股权出售予财务相对稳健的龙湖,用回笼资金应对债务问题。 除了上述项目之外,合景泰富在香港还有一个与龙光共同开发的鸭脷洲住宅项目,而对龙湖来说,这首个入港的尚·珒溋,因其后来几年并未加码香港市场,也成了其唯一在港项目。 2016年-2020年,在港资房企先行撤离内地,内地房地产市场水涨船高之时,不少内地开发商在香港市场大举拿地,而如今市场进入新一轮发展周期,去年下半年,佳兆业、恒大、世茂等房企纷纷出手香港资产。 比如此前世茂出售的维港汇股权予项目合作方,为其换得20多亿港元现金流,近期,屡被传出寻求收购的香港恒大中心,市场估值约90亿港元,已有长实集团投标。 一些内地在香港的新房项目,也意图实现尽快清盘而出现打折、特价房情况,比如上述尚·珒溋,在社交媒体平台上可见25%首付两年免息免供、原价3504万港元降价至3096万港元、8折劈价的促销内容。 与此同时,也有不少港资房企在加码内地布局,除了老牌房企新世界发展、房托基金领展等,还有一些较为陌生身影,比如在近日上海二轮土拍中联合金地摘地的上海西郊庄园,实控人为香港裕华集团。
界面新闻 38 阅读 2022-07-31 21:07虽有国企大股东——深圳市特区建设发展集团有限公司(以下简称“特区建发”)的信用背书,但华南城(01668.HK)仍没有从债务危机中走出。 7月28日,华南城发布有关出售深圳第一亚太物业50%股权的进展,最终出售价格定在12.57亿元。 公告称,经参考业务权益价值,根据独立第三方估值,采用资产基础法和收益法确定业务权益价值约为27.66亿元人民币(相当于约32.09亿港元)。 华南城这次要出售的资产是深圳第一亚太物管公司,自2004年起为华南城提供物业管理服务。截至目前,在管华南城持有或开发物业项目的合约总面积为2081万平方米,在管收费面积为1532万平方米。 数日前,华南城将第一亚太物业50%的股权以12.57亿元卖给特区建发。当时公告显示,第一亚太物业100%股权的评估价格为27.66亿元。 可见,这项买卖对于华南城而言并不亏本,也体现出大股东的进一步驰援。但华南城想要拿到这笔股权转让资金仍要满足不少条件。 首先,华南城同特区建发签订三年业绩承诺,即在2022年、2023年、2024年,第一亚太物业经审核净利润分别不得少于2.28亿元、2.4亿元、2.57亿元。 接下来三年,第一亚太物业的实际经审核净利润如果低于年度承诺的90%;或在业绩承诺期,实际经审核净利润总额低于承诺净利润总额,华南城需以现金赔偿特区建发。 同时,华南城还授予特区建发认沽期权,如期内触发欺诈、财务造假、业绩不达标等事件,特区建发有权在交割后三年内,酌情将其持有的第一亚太物业全部或部分股权出售给华南城。 其次,12.57亿元的股权转让价格华南城也不能一次性拿到。协议规定,首期付款60)、第二期30%,第三期再付10%,并且这三期付款也有先决条件。 先决条件包括第一亚太物业要收到华南城的所有应收款项,同时为华南城提供的1.2亿元承兑汇票需获解除。 华南城在今年5月成功引入深圳国资特区建发,后者以19.1亿港元的代价接盘了华南城29.28%的股份,成为单一最大股东。 华南城也由此成为今年首家卖身成功的房企,实现了由民营变为深圳国资控股企业,但其面临的债务危机远没有解除。 截至2021年底,华南城流动负债有530.06亿港元,主要为短期借款,其中一年内到期的短期借款有207.5亿港元。 而华南城账面上的现金及现金等价物只有46.81亿港元,远不足以覆盖207.5亿港元的短期借款。 另外华南城旗下还多只美元债寻求了展期。 7月27日,华南城宣布,旗下5只债券进行展期获得债券持有人通过。这5只债券分别为2022年到期的11.5%优先票据、2022年到期的10.875%优先票据、2022年到期的7.25%优先票据、2023年到期的11.95%优先票据,2023年到期的10.75%优先票据,规模总额为15.7亿美元。 由于有国资背景股东的信用加持,华南城这5只美元债展期后,票据利率统一调整为9%。 此前华南城已经对其中的2只进行了展期安排。分别将今年2月份、6月份到期的美元债,延后了6个月、4个月。随后的4月18日,华南城如期偿付了本息6.51亿元的中票。 美元债的反复展期以及利率统一降低,虽然缓解了短期内的偿债压力,但资本市场仍然有疑虑。 截止7月29日收盘,华南城股票价格下跌3.64%,收于0.53港元/股,继续徘徊于仙股之列。
界面新闻 37 阅读 2022-07-31 21:067月29日晚,恒大发布公告,对境外债务重组工作进展和方案原则进行了说明,同时也公布了今年上半年的销售情况。 恒大表示,近一个阶段,恒大集团一直与其财务及法律顾问评估集团的情况,以制定尊重所有利益相关方权利的解决方案,并旨在逐步恢复有序经营,释放运营和资产价值。 同时,恒大还在公告中指出,一直与多位持有公司及其境外子公司景程公司发行的美元票据的债权人及有关顾问进行沟通,促进制定境外债务重组方案。 对于当前债务重组的进展,恒大称,正对集团核心业务开展必要、有序的尽职调查工作,探讨潜在可行的境外债务重组方案,尽职调查的信息将作为制定境外债务重组方案的重要依据。 “鉴于本集团的规模和复杂性以及本集团所处的行业现状,尽职调查工作仍在推进中。” 恒大表示,预计尽职调查工作将在近期基本完成,届时将与有关债权人及其顾问沟通境外债务重组方案的框架和建议,希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展。 在1月26召开的第一次中国恒大债权人电话会议上,恒大首次明确表示,将在今年7月底前提出债务重组方案。后在3月22日第二次债权人电话会议以及多次公告中也表示预期会在7月底前公布重组方案,但未提及重组方案的具体范围。 从此次公告中可以看出,恒大目前推进的债务重组方案主要针对境外债务。 就境外债,在3月22日晚召开的第二次中国恒大债权人电话会议上,恒大方面透露,根据初步梳理,公司境外直接债务折合约227亿美元,包括:中国恒大发行的142亿美元境外债券,天基控股的子公司景程公司发行的52亿美元境外债券,以及项目融资和私募融资等其他境外债务33亿美元。 除此之外,还存在中国恒大境外主体为部分境内融资提供了保证担保,以及为部分境外股权融资提供回购承诺等或有债务的情况,如房车宝集团相关的股权回购义务等。 就境内债而言,恒大有部分已获得债券人的展期同意,包括“20恒大02”、“20恒大03”、“20恒大04”、“21恒大01”、“ 15恒大03”、“20恒大01”等,但大部分债券本息的展期时间仅为半年。 除了境外债务重组的进展外,恒大还对今年上半年的经营状况进行了简单说明,上半年共实现合约销售额约122.6亿元,合约销售面积约119.3万平方米。 恒大称,截至目前,集团已售未交楼项目中96%已部分或全部复工,实际施工人数达到集团正常施工要求的86%。自2021年7月1日以来,恒大已累计竣工交付物业23.2万套,建筑面积2419万平方米。 在资产出售方面,7月28日,有市场消息称,恒大正寻求出售位于香港湾仔的中国恒大中心物业,市场估值约90亿港元。李嘉诚的长实集团方面向界面新闻确认,其已就该物业递交了投标书。 恒大是在2015年从华人置地手中以125亿港元收购的香港恒大中心。这已不是香港恒大中心首次寻求出售,2021年8月,恒大就已经有意出售该物业,当时提出了超过20亿美元的潜在价格。此后有消息称越秀地产可能以105亿港元接盘,但这项交易最终没有完成。 恒大在最新的公告中还提到了恒驰5的预售情况。在今年年初首车下线后,3月份通过了工信部第353批新产品公示,恒驰5获得销售资格。今年7月6日正式开始预售,截至目前已累计收到预售订单超过3.7万台。恒驰5预计9月20日量产,10月起将陆续交付。
界面新闻 31 阅读 2022-07-31 21:05“下半年吸收外资有望保持向好态势,实现平稳增长。”中国贸促会研究院国际贸易研究部主任赵萍在接受中国证券报记者采访时说,尽管下半年吸收外资面临一定挑战,但总体来看,吸收外资的积极因素在增多。 今年以来,我国吸收外资延续了去年两位数增长的良好势头。长期向好的经济基本面、超大规模的市场吸引力、持续优化的营商环境是外资持续深耕中国市场的主要原因。 看好中国市场加快投资布局 “今年以来,包括宝马在内的一批跨国公司加快在华投资布局,充分说明外资企业对中国市场信心不减,看好在华长期发展前景。”商务部新闻发言人束珏婷日前表示。 商务部最新数据显示,今年前5个月,我国合同外资1亿美元以上大项目实到外资476.8亿美元,同比增长40.3%,占我国同期实际使用外资的54.3%。 外资加快在华投资布局的背后是中国完整产业体系、超大规模市场等方面的长期综合优势,以及长期向好的经济基本面。国家统计局数据显示,上半年我国GDP同比增长2.5%,经济呈现企稳回升态势。 “中国经济展现出的强大韧性和活跃的市场需求,坚定了集团扩大在华投资的决心。我们会不断加大创新力度,积极参与中国经济高质量和可持续发展。”宝马集团大中华区总裁兼首席执行官高乐说。 “我国经济长期发展前景向好,不断改善市场环境,继续吸引了直接投资和以中长期资产配置为目的的资金流入。”国家外汇管理局副局长、新闻发言人王春英说,我国良好的经济发展前景能够给国际投资者带来比较持续稳定的回报,外商来华长期投资的意愿持续性较强。除了新增的投资资本金、股东贷款流入外,很多外商投资企业都把利润中相当一部分用于在华再投资。与其他主要经济体相比,中国的外资企业利润用于再投资的比例处于较高水平。 优化营商环境提升投资信心 与此同时,我国采取一系列稳外资措施,着力打造市场化、法治化、国际化营商环境,助力跨国公司在华发展。商务部副部长钱克明日前表示,商务部将和各地方、各相关部门一道,继续全力做好稳外资各项工作,为外资企业在华发展提供更优的环境、更好的服务。 “面对疫情挑战,松下在华销售业绩仍保持两位数增长,离不开中国出台的一系列稳外资政策,以及持续打造市场化、法治化、国际化营商环境。”松下电器中国东北亚公司副总裁赵炳弟坦言。 波士顿咨询公司中国区执行合伙人吴淳表示,中国经济重心转向高质量和可持续发展,营商环境更加与国际接轨,都有利于在华外资企业的发展。 中国欧盟商会6月发布的《商业信心调查2022》显示,在华欧洲企业持续看好中国的研发和创新环境。其中,40%的受访企业表示,中国的研发和创新环境优于世界平均水平。 “从中国贸促会近期调研情况看,中国持续优化营商环境,提升了外资企业对中国市场的信心,也坚定了外资企业扩大在华投资的决心。”中国贸促会新闻发言人、贸易投资促进部部长冯耀祥此前在中国贸促会例行新闻发布会上说。 政策支持加码增强引资力度 为进一步稳外资,更多举措已排上日程。比如,相关部门正加快修订《鼓励外商投资产业目录》,扩大鼓励范围;加快完善重点外贸企业服务保障制度,帮助企业用好RCEP等自贸协定优惠政策。 此外,在推动项目落地方面,相关部门正梳理1亿美元以上外资大项目,加大招商和要素保障力度,推动项目早落地、早投产、早达产。在优化营商环境方面,商务部正编制《中国外商投资指引》,为外商在华发展提供更好的服务;加大制造业、研发中心等领域引资政策支持力度,优化引资结构等。 在商务部研究院国际市场研究所副所长白明看来,中国经济平稳增长,营商环境持续优化,开放力度不断加大,对外资吸引力日益增强,吸收外资平稳增长态势不会改变。在疫情不出现反复情况下,下半年吸收外资有望继续保持平稳增长。 赵萍表示,下半年吸收外资面临高基数、疫情等不确定性因素影响,但总体来看,下半年吸收外资积极因素正在增多。对外开放力度持续加大,开放领域逐渐增多,产业链供应链稳步恢复,鼓励外商投资范围扩大,重大项目加快落地,一系列政策举措持续为外资企业在华发展提供了更广阔的空间。整体而言,下半年吸收外资有望保持向好态势。
中国经济新闻网 28 阅读 2022-07-31 21:02“老家的房子好像真的便宜了。”在上海工作的安徽人小余最近感受到。 人口的不断流出和高企的库存,让一些三四线城市的房地产在比较长的时间里呈现供大于求的状态。为了缓解疲态,部分三四线城市进入了政府层面的“限跌令”,和房企层面的“花式促销”并行状态。 “老家的房价降了不少” 毕业工作了五年之后,攒了一笔钱的小余开始考虑是在上海还是老家置业的问题。 小余在老家的中介告诉她,老家的房价降了不少。中介自己就有一套房子打算出手,是在2016年前后以4000元的单价购入的,2018年最贵的时候涨到了9000元,还想等等再升值,结果去年8000元挂了一年没卖出去,今年调到7000元,前不久又调到了6000元。 “老家在2018年左右,房价确实涨了2000-3000元,但咱老家平均月收入才4000元,房价8000元很恐怖了。那段时间,开发商大量造房子,但又没留住涌到大城市的年轻人,现在价格跌到了2017年甚至更低了。”中介说。 小余在老家的朋友也在今年终于把空置了五年的新房转手出去。五年前54万元买进,今年56万元卖出,朋友一算,五年的利息亏了大概8、9万元,心里实在不舒服。 小余问过朋友,为啥不把房子装修租出去。朋友说,老家也没什么租房需求,一年租金1.5万元,租五年的钱还赶不上装修费。 “这么看来还是上海的房价稳,起码不会跌。”小余记得五年前刚毕业时,看过一个小两房,售价大概是两百多万元,现在类似的房子要四百万元了。 房价的持续下跌也是近来不少三四线城市的隐痛。7月15日,国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,牡丹江市二手房同比跌幅为10.4%,也是唯一一个跌幅出现两位数的城市,其5月二手房价的同比跌幅同样也为10.5%。 继鹤岗“房子跌回白菜价”之后,牡丹江这一东北城市再度因为房价出了圈,市场上也有了“牡丹江房价跌回15年前,5万一套房”的消息。 对于房价“跳水”的原因,黑龙江省统计局在2020年发布的《牡丹江市人口发展现状分析报》中直言不讳:牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高,缺少能牵动全市经济发展的大项目,导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对此表示,上半年一、二线城市的房地产市场在产业的支撑下,市场修复迹象显现;三、四线城市的房地产市场依然呈现同比下滑局面,库存较高。 据中指研究院统计,截至2022年5月底,按近6个月月均销售面积计算,三、四线代表城市出清周期23.4个月,较2021年末延长6.1个月,市场库存去化压力较大。 压力下的向左走和向右走 稳住房价需要怎样的支撑?三四线城市也开始不断探索。 中原地产统计显示,截至7月25月,2022年内房地产调控已经超过550次,同比上涨接近70%,房地产调控继续刷新历史纪录。 其中,三四线城市在多个方向的稳楼市政策中都起到了先锋作用。梳理发现,降低首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴等硬核措施,都是由三四线城市“打头阵”,再向一二线城市递进。但面对始终起色不大的楼市,“限跌令”成为了其中直截了当的一招。 7月19日,四川省凉山彝族自治州冕宁县发布通知,在取得预售许可或现售备案10日内一次性公示房源价格,公示价应与报备价格一致,实际成交价格不得高于备案价,同时不能低于备案价20%以上销售。 7月4日,广东中山发文明确,新房售价申报3个月后可申报调价,每次调降幅度不超上次售价的5%,加入“限跌”行列。 自2021年8月,湖南岳阳成为了第一个出台“限跌令”的城市后,近一年的时间过去,陆续有20余个城市加入队伍。其中,除了个别二线城市外,包括湖南株洲、江苏泰州、安徽安庆等在内的三四线城市仍为主力。 “限跌令”的发出本质上还是出于稳定的考虑,近年来,因为楼盘降价导致购房业主不满的事件屡见不鲜。但面对房企销售困难、债务压力大的现实,多地也出现了“曲线降价”的花式促销活动。 从小麦换房、大蒜换房,到西瓜换房、水蜜桃换房,农产品在这个夏天排着队涌入楼市,但售楼处的工作人员却直言并不需要大蒜、水蜜桃交割,农产品们也只是房企隐性降价的“工具人”。 近来,还有江西樟树中介每卖一套房财政奖励1000元,河北承德购买自住型公寓类项目可享住宅水、气、暖价同等政策,这些创新政策同样自楼市承压较大的三四线城市产生。 “房价连着地价,严禁开发商降价促销以防止地价下跌成为各地政府‘限跌令’的核心内容。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,房企在去化不畅造成流动性重压之下,不“违规”降价促销,成为房企营销新方式。 花式促销的降价尝试和“限跌令”的兜底,虽然看上去是两个方向相反的行为出现在同样的三四线市场中,却出自一体两面的提销售、去库存以及稳房价初衷。 随着门槛逐步放松,政策利好以及就业机会下沉,三四线城市也在期待着承接周边大城市的产业和人口转移,等待着一个经济基本面发展加快、支撑房价上升的机会。(完)
中国经济新闻网 13 阅读 2022-07-31 20:597月以来,近70个城市发布稳楼市新政,部分地区为鼓励楼市成交,推出了一系列创新性措施。业内人士表示,稳楼市政策效果逐步传导至市场端,市场信心逐步提升,同时房企拿地积极性有所提高。 推出优惠活动 有的地区推出购买商业属性住房可以享受与住宅相同的水、气以及供暖价格政策。 日前,河北承德在房地产展示交易会上宣布,进一步为开发企业展示品质楼盘提供空间,并特别提出商房民享,购买自住型公寓类项目享受住宅水、气、暖价同等政策,商业属性政策不变。降低首付比例,普通住宅首套房首付比例为20%,二套房首付比例为30%。购买二星及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗自住或新建全装修自住住房的住宅公积金贷款额度上浮20%。 有的地区对中介机构给予财政补贴。7月8日,江西省宜春市樟树市印发《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》的通知,在2022年7月1日至2022年12月31日期间,已备案的中介机构每销售一套商品房,给予1000元财政奖励。另外,根据该政策,在2022年7月1日至2022年12月31日期间,在市规划建成区购买新建商品房(以合同网签时间为准),属首次购买住房的,给予300元/平方米补贴;属非首次购买住房的,给予200元/平方米补贴。符合国家二孩、三孩政策的家庭,凭户口本购买新建商品住房时,分别给予300元/平方米、500元/平方米补贴。购买非住宅商品房的,给予300元/平方米补贴。 近期,安徽池州、山东德州等地发布举行房展会的消息,并配合推出优惠活动,主要包括契税补贴、购房补贴、发放消费券、下调首付比例等内容。其中,在哈尔滨市主城9区内购买新房,给予100%契税补贴;购买二手住房,给予50%契税补贴。 政策效果逐步显现 中指研究院数据显示,7月以来,已有近70个城市发布稳楼市政策。各地因城施策,促进房地产市场健康稳定发展。 稳楼市政策效果逐步显现,部分地区楼市成交出现较为明显的复苏。 7月24日,江西宜春表示,樟树市住建局因城施策,结合市场实际,拟定《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》,旨在认真贯彻落实省、市对于房地产市场的调控工作要求,分别从实行购房和销售补贴政策、优化房地产配套规划、加大金融政策支持力度、拓展库存去化渠道、促进房地产业发展、优化政务环境六个方面,共计出台23条针对性措施,以促进房地产业良性循环和健康发展。其中购房和销售补贴政策针对性强,补贴力度较大,反响较大。自文件下发,销售效果较上个月有明显改善,截至目前销售面积环比增长64%,销售额环比上升65%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,稳楼市政策效果逐步传导至市场端,市场信心逐步提升,预计四季度市场会有明显改善。 房企拿地积极性提升 随着销售逐步企稳,房企拿地的积极性有所恢复。7月25日,上海开启今年第二轮土拍,首日17幅地块皆顺利出让,无一流拍。部分地块房企竞拍积极性较高。 从上市房企近期发布的公告看,不少房企拿地积极性有所提高,部分房企拿地金额较高。 陆家嘴公告显示,全资子公司上海佳川置业有限公司(简称“佳川置业”)于2022年7月25日以47.7亿元竞得上海市浦东新区川沙新镇城南社区PDP0-0706单元C06-03地块,土地出让面积为63675.3平方米,挂牌起始价为43.58亿元,出让年限为70年,容积率为2.0。公司称,该地块处于川沙新市镇的门户位置,与佳川置业已持有的川沙新市镇C04-12、C04-13、C04-14地块及C06-01、C06-02地块相邻,本次竞得该地块预期能与上述地块形成良好的互动,凸显规模优势。 7月25日,城投控股全资子公司上海城投置地(集团)有限公司竞得上海市长宁区新泾镇一宗地块,该地块出让面积为23047.8平方米,出让价款约为27.63亿元。出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的8%以上,绿地率为35%。 中指研究院土地事业部负责人张凯认为,当前核心城市优质地块受到房企追捧,优质地块楼盘去化速度较快,对房企吸引力较大。
中国经济新闻网 13 阅读 2022-07-31 20:58中共中央政治局7月28日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。 “保交楼”首入中央政治局会议内容 最近一个月,多地烂尾楼盘的“停贷”风波,引发了各方对房地产风险的关注。本次会议十分具有针对性地明确:压实地方政府责任,保交楼、稳民生。 “稳定房地产的工作重点开始变化,从之前的防风险与稳市场,转移到稳市场、防风险与稳民生并重。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,“保交楼”第一次出现在中央政治局会议,触发因素是房地产风险存在从房地产企业蔓延至下游的民生保障领域的隐患。 “推动保交楼、稳民生,关键是压实地方政府的主体责任。至于责任应如何压实,途径就是用足用好政策工具箱。”李宇嘉认为,在“一城一策”的框架下,各地方政府压实责任、用足用好政策工具箱的效果仍需提高。 “从会议的表述来看,用‘压实’两个字,体现出对这一风险重视度提升的同时,对于地方化解风险的实际落地行动会有充分关注。”58安居客房产研究院分院院长张波也认为。 “当前保交楼的政策比较清晰,地方政府、商业银行等机构密切配合,房企积极参与复工。不排除下半年会有新一轮的保交楼政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,尤其是在推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益等方面会有积极的进展和表现。 此前一周内,银保监会3次表态,另有超过10城发布保交楼相关的政策举措。25日,银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作(电视电话)座谈会指出,支持地方做好“保交楼”工作,促进房地产市场平稳健康发展。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静说,中央会议定调后,后续各地举措及配套资金或将加快落实。只有“保交楼”如期推进,经济稳定复苏,楼市信心和预期才能好转,下半年市场才更好稳定恢复。 “稳定房地产市场”当头,“房住不炒”不变 “房住不炒”的定位自2016年提出后,本次会议继续明确“房住不炒”的定位不变。 “今年以来全国超过百城出台了住房支持政策,支持合理住房需求。预计下半年地方支持性政策仍会进一步加码,但底线是‘房住不炒’。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为。 值得注意的是,“‘稳定房地产市场’的表述排在了‘房住不炒’的前面”,严跃进认为,这充分说明当前房地产市场的矛盾在于出现了不稳定的因素,因此,稳定房地产市场的表述具有非常强的指导意义。 “各地下半年要把稳定房地产市场作为工作的核心目标和工作方向,即要对影响房地产稳定的因素进行剔除,促进房地产市场健康发展。”严跃进说。 刘丽杰也提到,二季度以来市场整体出现了底部修复的良好迹象,但近期部分期房业主停贷、房企债务违约等情况成为市场不稳定的因素,这导致新房市场的观望,干扰了市场修复节奏。“而房地产的平稳发展和良性循环关乎经济发展、社会稳定,所以稳楼市是重中之重。” 继续支持刚性需求和改善性住房需求 会议指出,支持刚性和改善性住房需求。业内普遍认为,预计后续对于改善性的需求支持力度会加大,这同样关系到因城施策用足用好政策工具箱的问题。 陈文静指出,当前房地产市场仍面临较多的不稳定因素,短期房地产政策优化调整力度仍有望加大,供需两端政策均有空间,重点关注二线城市政策改善带来的需求释放。 “政策工具箱里既会包含需求侧支持政策,除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外,契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间。”刘丽杰认为,未来或更会侧重供给端的政策支持,例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。 “过去比较强调各地政策放松的主动性,上半年各地在需求方面有很多创新,包括首套和二套、新房和二手房,以及在人才、农民工、新市民、三孩家庭、大学生等层面都落实了非常好的政策。”严跃进认为,下半年会是一个政策工具巩固、消化、细化、实化的过程。 “上半年房地产政策密集但效果弱于预期,所以下半年要在政策落实中‘用足用好’,让政策最大化发挥效应,促进房地产市场的健康发展。”严跃进说。(完)
中国经济新闻网 20 阅读 2022-07-31 20:57北京住房公积金管理中心网站28日发布《关于2022住房公积金年度住房公积金缴存有关问题的通知》称,今年度公积金缴存基数上限为31884元,如按12%缴存比例计算,最高每月可缴纳7652元公积金。 通知称,2022住房公积金年度住房公积金继续执行5%至12%的缴存比例政策,缴存单位可根据自身经济情况在规定范围内自主确定具体缴存比例。 通知明确,自2022年7月1日起,2022住房公积金年度住房公积金缴存基数上限为31884元,具体缴存比例对应月缴存额上限见附件;月缴存基数下限为2320元。推荐缴存单位通过北京市人力资源和社会保障局网站申报“五险一金”年度缴费基数,实现一次性办理。北京住房公积金网上业务平台及业务柜台的原申报渠道照常运行。 需要一提的是,无论是缴存基数上限还是月缴存额上限,今年北京公积金的增幅都很大。去年度和前年度相比分别只增加了435元和106元,而今年度和去年度相比则增加了3663元和878元。
中国经济新闻网 20 阅读 2022-07-31 20:55时隔不足三个月,华润置地再现高管人事变动。 7月26日,华润置地发布公告称,于7月26日起,因本公司的工作安排,李欣辞任公司总裁,继续担任华润置地执行董事、董事会主席及董事委员会内现有职位。接任者为首席人力资源官、华北大区董事长吴秉琪,获委总裁一职。 公开资料显示,吴秉琪于1993年加入华润(集团)有限公司,曾任职于华润物业有限公司,自2007年加入华润置地至今已有15年。 华北大区结算营业额贡献占比居首位 接过华润置地总裁这一重担前,吴秉琪在华润置地担任最长的职务是华西大区总经理,足足有9年时间。 华西大区最初称为成都大区,2013年10月吴秉琪出任成都大区总经理一职,同时还担任华润置地高级副总裁。 随着房企全国化布局的不断加深,多家房企开启组织架构调整,华润置地也不例外。据年报显示,2016年华润置地将原北京大区及山东大区合并为华北大区、原上海大区及江苏大区合并为华东大区、原福建大区和深圳大区合并为华南大区、原成都大区改为华西大区、原武汉大区改为华中大区、原沈阳大区改为东北大区。 简单来说,就是将企业布局区域从单个城市转为“东南西北中”。 这一次调整带来的影响是,继续担任华西大区总经理的吴秉琪,有机会进一步接触到华润置地集团层面。 机会在2021年到来。彼时,华润置地旗下华东、华西、华北、华南四大区域“区首”互调,其中,华西大区总经理吴秉琪,被调至华北大区任董事长一职务,至今不过一年半。与此同时,华润置地将华南大区一拆二,分为华南大区和深圳大区。 失去了深圳大区后,华南大区在集团结算营业额的占比从排名第一下滑至倒数第二,但华北大区却从第二的位置上升至第一。 数据显示,2021年,华润置地实现开发物业结算营业额1838.6亿元,其中,华北大区贡献409.37亿元,占比高达22.3%;深圳大区贡献220.82亿元,占比12%;华南大区贡献169.92亿元,占比9.2%。 半年斥资242.96亿重仓北京 华润置地押注北方的决心,可在北京集中供地中窥出端倪。 据观察者网不完全统计,在北京2022年首轮集中供地中,华润置地报名参拍10宗块地,是第一批土拍报名地块最多的房企,其次是中海地产和绿城,分别报名参拍7宗地块和6宗地块。 但由于华润置地参拍项目竞得较为火热,不少项目在触及地价上限后转为现场竞报“现房销售”或竞报“政府持有商品住宅产权份额”,最后分别以57.12亿元、22.8亿元竞得玉泉营街道纪家庙村地块、石景山首钢园地块2宗地块,拍地中标率仅20%。 收获不佳的华润置地在北京年内第二轮集中供地继续展开攻势,以报名参拍9宗地块再次成为当时报名地块最多的房企。但和华润置地竞争拍地的对手却换了,分别是报名7宗地块的首开、北京城建,报名4宗地块的中海、金茂。 得益于参拍地块减少,华润置地拍地中标率上升至22.22%,分别以74.7亿元、44.16亿元竞得北京丰台亚林西地块、昌平区北七家镇平西府地块,地价总额高达118.86亿元。 “北京土拍市场上,流水的房企,铁打的华润置地。”业内人士向观察者网表示,自2020年起,华润置地就隐隐有重仓北京的迹象,只是这种迹象在集中供地中表现得更加明显,例如,以联合体的方式在2021年北京首轮土拍推出的30宗地块中参拍不少于7宗地块,且在行业急转而下的2021年二轮供地中华润独立报名参拍了7宗地块。 Ifind数据显示,2017年至2021年,华润置地分别在北京竞得1宗、2宗、3宗、2宗、6宗宅地,拿地总价分别为39.5亿元、76.37亿元、114.6亿元、152亿元和328.78亿元,2021年的拿地金额翻倍。 进入2022年,华润置地在重仓北京土储上依旧毫不手软。截至2021年6月底,华润置地竞得5宗宅地,拿地总价为242.96亿元,占2021年全年北京拿地总价的73.9%。 盘古智库高级研究员江瀚表示,目前华润置地抢占北方市场是比较明显的,或者说,华润置地有着向北、向未涉足的市场进一步挺进的趋势。 填补上海市场空缺 据业内人士透露,华润置地在北京市场的争夺,一方面是出于对规模扩张的诉求,一方面是为了填补上海市场的空缺。 华润置地曾在2020年年报中指出,要实现“重塑华润置地”的战略目标,实现开发销售型业务签约额行业前十、购物中心综合实力行业第一、华润万象生活物管进入第一梯队、商管保持行业第一等发展目标。 即使在楼市下行的2022年,李欣也表示,华润置地是比较看重行业排名的,希望销售目标在去年的签约额基础上能够有所提升,排名能有所提升。虽然李欣否认华润置地并非唯规模论,但想要实现签约额的增长自然少不了拿地、开发。 此外,由于参与了2020年4月发生的虹口“围标”事件,华润置地不得不面临上海土储告急却无法补仓的窘境。 尽管没有公开的处罚文件禁止华润置地拿地,但自2020年至今已有2年时间,华润置地并未在上海任一场土拍现场出现,另传言在报名2021年上海首次集中出让时还遭到了官方的拒绝。 受无房可售影响,华润置地在上海权益销售额排名持续下滑。克而瑞数据显示,2018年至2021年,华润置地在上海权益销售额的排名分别为第10名、第11名、第13名和第19名。 在华润置地内部,“围标”事件的影响也在逐步加大。数据显示,2019年至2021年,华东大区分别实现签约额729.27亿元、793.42亿元、736.48亿元,占总签约额的30.1%、27.8%、23.3%,均在2021年出现明显下滑。 值得一提的是,上海标的高、货值大、利润空间足,想通过环沪城市填补份额十分困难,最理想的方法是通过北京、广州、深圳三个一线城市分摊压力。 亿翰智库研究总监于小雨指出,管理者确实会对企业布局的侧重有影响,但现在房地产的形势已经发生了翻天覆地的变化,未来企业的布局会回归“双核”——核心城市、核心板块,原来管理者熟悉的区域也肯定是优选核心区域布局。
观察者网 70 阅读 2022-07-28 12:347月27日,大悦城地产有限公司(简称“大悦城地产”)发布2022年前6个月未经审核营运数据。公告显示,今年1-6月,大悦城地产连同其附属公司、联营公司及合营公司实现合同销售总面积约40.3万平方米,合同销售总金额约162.97亿元。 与此同时,今年1-6月,在大悦城地产的15个投资物业中,出租率排名前两位的是朝阳大悦城、天津南开大悦城,平均出租率分别为98%、97%。
新京报 74 阅读 2022-07-28 12:31中国城乡并未直接协议受让股东股票,而是采用部分要约收购方式,主要是为了规避触发全面要约收购。 改旗易帜投入央企怀抱的水处理龙头碧水源(300070)(300070.SZ),近日再添新一轮资本运作。 7月26日晚间公告,碧水源控股股东中国城乡控股集团有限公司(以下简称“中国城乡”)向除收购人及其一致行动人以外的碧水源全体股东发出的部分要约收购,要约价格为6.00元/股,要约收购股份数量为4.07亿股,合计斥资24.4亿元,增持公司股比11.23%。 此前的2019年至2021年,中国城乡与一致行动人中交基金通过股权转让、非公开发行等措施,合计持有上市公司22.17%股票,并通过表决权委托持有碧水源2.80亿股,即7.74%股权相应表决权,合计控股公司29.90%。 在本轮要约收购完成后,中国城乡及一致行动人将进一步提升控股率至33.40%。 对于发出要约收购的目的,公告指出,收购人看好上市公司未来发展前景,拟通过本次要约收购增加所持有的上市公司持股比例,发挥混合所有制优势,借助中国城乡及中交集团的资源和实力优势,推动上市公司业务发展,增强上市公司竞争实力,实现国有资本的放大效应。 “已经获得接近30%股权的上市公司大股东,一般来说没有动力将控制权进一步提高”,一位常年参与并购重组项目的投行人士告诉记者,只有一些存在30%股权“一票决定制”公司,股东才有可能出于控制权的考虑加大控股比例。但显然碧水源并没有这样的公司章程。 若非出于控制权的考量,那么,中国城乡发出要约收购的目的又是什么? 股东频繁套现 根据7月22日碧水源披露的《业绩补偿承诺进展事项》,2019年5月、6月及2021年3月,公司股东,前董事长兼实际控制人文剑平、前副董事长刘振国、前公司监事主席陈亦力、前监事周念云四人,与当前公司控股股东中国城乡分别签署了《股份转让协议》并约定了业绩补偿承诺。 此后,碧水源因业绩不达标触发了补偿义务。截至前述公告日,四人应偿业绩承诺总计10.03亿元,其中仍待偿业绩承诺4.584亿元,文剑平、刘振国、陈亦力、周念云的待偿金额分别为3.01亿元、1.3亿元、1628万元和1072万元。另外,刘振国此前业绩补偿款由其前妻王雪芹代付,代付金额为2.02亿元。 文剑平、王雪芹截至目前均为公司前十大流通股股东,且均于今年不断套现公司股票,碧水源股价因此受累,今年深度下挫近三成,最低跌至4.14元。 今年6月17日,碧水源公告,文剑平持股再度被司法冻结。文剑平当前持有公司股票4.01亿股,占股11.08%,但累计质押、冻结股票2.12亿股,占股5.85%。同一天,文剑平提前终止了本轮减持计划。 补偿义务人资信情况堪忧,但要约收购却是一针强心剂。截至7月27日收盘,碧水源日内收涨9.96%,股价回升至5.63元。 “很多要约收购到最后都是不成功的,一般临近要约限期时,市价对要约价格的价差都会收敛甚至超越,导致散户最后时刻往往没有动力参与要约收购,”前述投行人士告诉记者,“但若重要股东参与要约收购,其既能确保要约收购最终成行,也能激活二级市场流动性,这样一定程度上也有利于股东套现并偿还业绩补偿。” 另外,该投行人士也指出,中国城乡并未直接协议受让前述股东股票,而是采用部分要约收购方式,主要是为了规避触发全面要约收购。 “由于中国城乡持股比例接近30%,因此大额协议转让将触发全面要约收购。虽然一般情况下公司股东大会会豁免全面要约,但作为收购方仍需匹配相应的能力,才被允许触发整个事项。”该人士告诉记者。 盘活资产 “碧水源在一些乡镇的项目因为资金链的问题无法推进,项目出现很多烂尾,所以才导致近半数预期收益无法回收,”一位熟悉碧水源业务人士告诉记者,“公司融资潜力系于股价,不论是股权还是债权融资,股价都是担保品,因此没有投资人的公司很难被盘活。” 2019年,A股环保企业相继出现流动性困境,包括多家公司邀入国资背景企业背书。2019年7月,碧水源实际控制人文剑平等四人向中国城乡转让3.2亿股股票,后者成为公司战略投资者。2021年12月,中国城乡借增发4.69亿股并获授权表决的方式,累计获得公司29.90%股权,并替代文剑平成为控股股东。 不过,若参照彼时定增价格7.72元/股,中国城乡定增投资已然出现较大浮亏。 曾经近千亿市值的碧水源,因其膜法污水处理技术独树一帜,一度是市场备受推崇的环保技术型企业。 首创证券曾在研报中指出,碧水源在膜技术应用于水处理的工艺技术、膜组器设备技术和膜材料制造技术三大关键领域全面拥有核心技术与自主知识产权,并成功地投入了大规模生产与应用,关键性的核心技术处于行业领先水平。公司是世界上少数可大规模生产PVDF带衬增强型中空纤维膜的公司之一,且产量居国际前列;同时,公司可以将污水通过自主创新的“MBR-DF”技术直接处理为地表水II类或III类的高品质再生水,是国内唯一拥有该技术并完成大规模工程应用的高科技企业。 今年5月,碧水源还中标五矿盐湖公司青海膜法提锂项目,被认为有望无缝拼接进入新能源上游领域。 虽然相关技术成熟度较高,但因PPP业务的特点,导致公司承担了大量前置成本和流动性负担。 2017年11月,财政部发布的“92号文”,对不符合规范要求的地方PPP项目进行集中清理。而在PPP项目限流后,碧水源融资环境进一步恶化,有息负债压力激增。 在邀入中交系成为控股股东后,碧水源有息负债压力略有减轻,但总体量仍然巨大,其他股权融资手段难以启动。 2021年年报显示,碧水源短期借款与应付票据、账款金额合计54.1亿元,长期借款181.69亿元,利息费用10.30亿元。此外,公司应收账款96.85亿元,对外担保达326亿元,占2021年末净资产达到129.21%。
21世纪经济报道 63 阅读 2022-07-28 12:30预计下半年,在因城施策框架下,各地继续优化行业和市场纾困政策,将“三保”和“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)结合起来。 近日召开的国务院常务会议指出,消费与民生息息相关,仍应成为经济主拉动力。支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更灵活安排。因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚性需求,合理支持改善性需求。对房地产的表述,基调依旧保持一贯的稳定。 去年以来,保障刚性需求,支持合理改善,一直是管理层对房地产的主基调。具体可以从以下三个方面理解。一是支持各地基于“一城一策”角度纾困楼市,而不是全国各地步调一致地、大面积地刺激。所以我们看到,一二线热点城市已坚持多年的硬核调控政策不放松,比如不退出限购和限售,没有启动“认房不认贷”而松绑杠杆限制,继续对新房做价格引导。 二是支持刚性需求和合理改善,主要是从民生保障和践行“房住不炒”角度出发。不管商品房市场怎么变化、房地产行业怎么波动,商品房市场发展的目的,就是满足刚性需求和合理改善。调控楼市和推进行业治理,不能违背这个本源。同时,合理改善中的“合理”意味着要杜绝不合理的改善,避免以改善之名行炒房之实和出台类似的救市政策。 三是继续强调要实施“一城一策”,意味着有的城市(区域)优化调控政策、扶持市场发展,有的城市(区域)继续紧缩调控措施,控制无序繁荣。再加上,全国层面支持刚性需求和合理改善,资金面也不会太紧,商品房市场就会保持一定的活跃度。这样就对目前正在推进的行业风险处置、“保交楼、保民生、保稳定”创造宽松的政策环境、引导市场预期。 去年下半年以来,在前期过快上涨、持续繁荣后,房地产行业下行风险开始显现。部分房企债务违约,供给端冲击不时发生。另外,今年以来行业之所以全链条下行,从供地、开工,到销售和竣工等,需求端累计跌幅在20%-30%,供给端累计跌幅在40%左右,且难以尽快触底反弹,也与此有关。 而且,市场普遍认为,房地产快速下行关系到行业稳定,甚至经济安全、控制系统性风险等。因此一味地等待救助,甚至期待流动性大幅宽松,期待房价再次反弹而将违规加杠杆等问题全部解决而实现解套。本质上,这会助长道德风险,导致坏的市场经济无法出清,风险和泡沫再次积累。 正是这种不合理的预期下,去年下半年以来一些“企业自救”的主体责任没有夯实,国家一直倡导的市场化、法治化,商业可持续的风险处置原则尚待深入人心。出现了个别地方“保交楼”遇到障碍,企业和项目层面的风险开始向民生层面传导。 但是,政策依旧保持定力,合理改善意味着政策坚持“有所为有所不为”原则,该支持的支持(刚性需求和合理改善),该抑制的抑制(资金再次大规模流入楼市,投机炒作死灰复燃)。这样的政策信号,就是要告诉市场,政策面和资金面调整,会让市场保持适度活跃,风险处置不会有明显阵痛,也杜绝系统性风险发生。 如此表述,就是要让市场放弃救市幻想,夯实企业自救的主体责任,坚持“谁的孩子谁抱,谁有病给谁吃药”的处置底线,夯实“保交楼、保民生、保稳定”的楼市主题,绝不能损害民生保障的底线和小业主的权益,更不能纵容大水漫灌而让全社会为违规行为买单。基于此,出险项目处置进程会加速,止住其对房地产市场的无序冲击,止住其向民生和社会领域传导。 展望下半年,预计支持刚性需求和合理改善,保持行业健康发展的政策基调会从如下方面继续完善。一是在因城施策框架下,各地继续优化行业和市场纾困政策,将“三保”和“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)结合起来,这也是地方的主体责任;二是房地产信贷政策继续优化和调整,5年期LPR及加点水平整体仍旧处于下降通道,但可能会调整节奏。 当前,疫情冲击叠加经济下行、预期转弱,必须要推进“降成本”,但并不是降低房贷利率就一定能提振预期。当前,银行流动性非常宽裕、CPI一直在低位运行,彰显了有效需求不足。不断调低利率可能会导致资金“空转”,部分市场快速反弹。更深入的问题在于结构调整,比如加快保租房筹建,共有产权住房发力,加快二手房流转等等,以满足当下实际主导住房消费的新市民住房需求;最后,下半年处置风险的进程可能会提速,特别是在“保交楼”方面。
21世纪经济报道 69 阅读 2022-07-28 12:28加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,是房地产市场的一项重要任务。但是,仅仅依靠政府或者银行信贷不足以支撑大规模的保障性住房建设。保障性租赁住房REITs这个市场化的金融产品迎来发展“风口”,以支持保障性租赁住房市场稳定健康发展。 首批保租房REITs试点落地 2020年,我国住房租赁市场服务人口数量已突破2亿人。对于我国保障性住房建设而言,一个以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提的多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系必不可少。其中,体现保障性租赁住房融资需求特点的保租房公募REITs备受市场关注。 7月11日和7月14日,国内首批两单保租房REITs:红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均获交易所通过。 首批保障性租赁住房REITs试点项目落地,无论对保租房,还是对REITs,都是意义深远的标志性事件。业内人士表示,过去,由于项目回报周期长,资金沉淀压力大,且租金回报率相对略低,房企参与保租房建设的意愿不强。首批保障性租赁住房REITs试点项目落地,打通了“投融管退”闭环,助力保障性租赁住房金融体系进一步完善。 2020年4月底,证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》,正式启动REITs试点。2021年6月,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》将保障性租赁住房纳入试点范围。 今年5月27日,证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》,推动保租房REITs业务规范有序开展。《通知》提到,鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目,促进形成投资良性循环。 据不完全统计,截至7月17日,已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出,支持开展保障性租赁住房REITs试点。多地政府先后出台支持政策,这是积极落实国家关于加快推进基础设施公募REITs试点工作的有关举措。 2021年,上海、南京、杭州、深圳等6座一二线城市的租赁住房用地成交量在全部18个试点城市的占比超过80%。专家预计,我国租赁住房REITs项目也将大量集中于一二线城市。目前落地的两单保租房REITs情况比较像,都是地方国有平台主导、出让用地。不过,实践中,各地保租房的投资主体、运营主体、土地取得方式是很多元的,业内期待未来能有更多形态和特点的保租房REITs问世。 发挥金融工具的匹配性 保障性租赁住房是我国住房供应体系中的重要组成部分,对服务城市新市民,保障低收入人群住房需求等有重大意义。但鉴于保障性租赁住房建设需要大量资金,如何引导社会资金持续投入,并有退出渠道成为市场破局的关键。 保障性租赁住房REITs是一种不动产资产证券化产品。通俗地讲,就是以保障性租赁住房为基础资产,以产生稳定的租金收益为支撑发行公募REITs,以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品,有效连接保障性住房租赁市场和资本市场。 中联基金总经理何亮宇接受经济日报记者采访时表示,发展住房租赁市场,特别是长期租赁,需要发挥金融工具的匹配性。保租房REITs是一个很好的产品。通过保租房REITs,将保障性租赁住房这一不动产资产证券化,让各类资金来持有当投资人,把过去的贷款变成今天的投资,既发挥资本市场优势,从简单贷款向投资转变,从相对封闭向公开透明转变,从个性非标向标准化转变,又有利于投资资金盘活退出,有利于租赁住房企业加快资金回笼,解决租赁住房投资回收周期过长的忧虑,以吸引更多社会资金进入到租赁住房领域前期投入阶段。“基础设施REITs为租赁住房企业提供创新融资渠道和存量盘活路径,同时,以租金作为收益来源的REITs安全性高,也能给社会资金提供比较好的投资渠道。”何亮宇表示。 今年5月19日,国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,明确通过发行REITs等方式盘活基础设施存量资产、扩大有效投资的工作要求。据悉,自我国基础设施REITs正式上市交易以来,试点早期限定于交通设施、市政工程、污染治理项目、仓储物流新基建、产业园区等特定领域。此次扩围到保租房领域,业内实际早有预期。从国际上看,租赁住房长租房一直是REITs重要的底层资产类别。 预计,在国家鼓励的情况下,保障性租赁住房会成为公募REITs市场中的大类资产,受到REITs投资人的欢迎。 推动REITs市场发展 在当前稳增长、防风险的背景下,积极推动REITs市场发展意义重大。 目前,我国REITs试点工作推进顺利,市场初具规模。截至目前,已有14只基础设施REITs完成发行,共募集资金541亿元;截至6月30日,已上市12只REITs总市值为530亿元,整体较首发收涨24%;平均日均换手率1.93%,流动性高于日本和新加坡等成熟市场。 在现有法律框架下,证监会创新性地采取“公募基金+资产支持证券”模式,启动基础设施领域REITs试点。证监会、国家发改委在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面构建了制度性、机制性安排,保障了试点工作顺利开展。北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组测算,中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。 下一步,证监会将加强REITs市场建设。首先是保持常态化发行,尽快形成规模效应。完善项目培育、推荐、审核工作机制,推动更多优质项目发行上市,形成示范效应。进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到能源、水利、新基建等基础设施领域。尽快推进扩募项目实施,推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产,开展并购重组活动,促进投融资良性循环。 “保障性租赁住房REITs试点是一个重点,要探索房地产新发展模式。”证监会相关部门负责人表示,下一步要进一步凝聚合力,完善协作联动机制。持续加强与财政部、税务总局的沟通,推动明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资,培育专业REITs投资者群体。 北京大学光华管理学院金融学教授、副院长张峥建议,目前采用“公募基金+ABS”模式,是符合法律法规的可行方案,有利于及早启动试点,带动市场发展。但带来的问题是,产品结构层级过多,法律关系较为复杂。要作出新的制度安排,降低产品创设与运行成本,推动REITs市场持续健康发展壮大。据记者了解,关于REITs复杂结构问题,国办发19号文即《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》以及证监会2022年度立法工作计划,都提到加快推动专项立法。 中金报告认为,我国REITs在当前宏观政策框架中的重要性正逐步提升。在中国公募REITs架构中,基金管理人担负基金运营管理的主要责任,其角色价值有望持续提升。“中国REITs市场仍将有较好的景气度和产品配置价值。”中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇认为,立足于新发REITs和存量REITs扩募,可以加快项目审核速度,以及考虑向商业不动产领域做一定拓展,进一步促进市场扩容。 业内专家表示,REITs模式的运作需要基金、证券、房地产管理等多方面的技术支持,需要从业人员具备一定的技术水平。因此,当前引入具有REITs管理经验的专业人才,同时培养国内基金和资产管理人才是一项紧迫任务。同时,加强对保障性租赁住房建设的监管也必不可少,要维护国家、投资者以及低收入家庭的利益,建立科学合理的监管系统。
中国经济网 64 阅读 2022-07-28 12:26日前,东莞放松了楼市限购措施,临深片区再次吸引了许多深圳客的关注,这或许也是粤港澳大湾区楼市的写照之一。不过,有数据显示,经历了数年的调控,临近深圳的东莞二手房房价已经回到了2020年上半年的水平。 日前,东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》,将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除上述限购区域外,东莞市其他区域暂停实行住房限购政策,居民家庭在非限购区域购买商品住房,无需进行购房资格核验。证券时报记者致电塘厦、凤岗等东莞临深片区的新房项目营销中心,销售人员告诉记者,最近的确多了一些深圳客前来咨询和购房,但后续成交结果仍有待观察。位于凤岗的一家中介门店负责人告诉记者,东莞新政后的半个多月来看房客户明显增多,其中有接近一半是深圳客。 不过,这位负责人也告诉证券时报记者,以他负责的凤岗恒大绿洲小区为例,现在91平方米的房源业主叫价在210万至230万居多,而在最高峰时一度涨到每平方米3万元左右,现在的价格已经几乎回到了2020年上半年水平。乐有家研究中心监测数据显示,受疫情影响,二手住宅成交从2020年上半年开始萎缩,下半年随着疫情得到控制成交有所恢复,成交量上涨至1.6万套,但在当年“725”调控政策高压加码下,二手住宅成交跌幅持续拉升,2021年下半年成交量已跌破万套,2022年上半年仅成交5791套,已然降至冰点,同比大跌58%,价格方面也跌破了每平方米2万元,房价回到了2020年上半年的水平。 新房方面,乐有家研究中心监测数据显示,过去的一年半东莞一手住宅网签量保持低位运行。2022年上半年东莞一手住宅共网签10427套,同比下跌55%,可见自2020年“725”调控政策出台以来,对市场成交的影响是深度及持久的。而相对于成交量的明显下滑,价格方面却表现相对平稳,2022年上半年东莞一手住宅网签均价回调至每平方米2.65万元,同比微跌2%。近日,记者查询莞e认购平台发现,7月4日以来多个楼盘在该平台启动认购登记,但登记结果参差不齐,包括多个限购放松的片区新房销售结果并不乐观。 今年上半年,除广深楼市政策出台相对谨慎,未见实质性松绑之外,东莞、佛山、惠州等城市因城施策,在限购限贷层面作出相关调整,刺激楼市需求。克而瑞深圳区域团队表示,预计今年三季度,大湾区各城市的商品住宅市场将进入温和回升通道。其中,广深或将率先复苏;东莞、佛山、珠海强二线城市受传导将企稳回升;中山、惠州部分利好县区回温;江门、肇庆或将持续以价换量去库存。
证券时报 67 阅读 2022-07-28 12:257月26日,中房协与浙江房协在杭州联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”,除数家房企,信达、中金、浙商银行等金融机构参与了此次会议,会议设置了对接专场,纾困项目企业代表与金融机构、有意兼并重组、合作发展解决项目困难的企业,将展开对接交流。
财联社 73 阅读 2022-07-28 12:22根据美国人口普查局7月26日发布的数据,美国6月份新房销售量为59万套,与5月的64.2万套相比降低了8.1%。
央视新闻 72 阅读 2022-07-28 12:21近日,北京市宣布,2022年9月秋季开学后,全市所有区都将开展教师交流轮岗。消息一出,“学区房”凉了的呼声再起。 自2021年4月30日,中央政治局会议召开,首次提出防止以学区房等名义炒作房价以来,北京、上海、深圳等多个热点城市已出台相关政策。 数据显示,相关教育颁布政策后对二手房影响明显。尤其是“入学”和“购房”脱钩解绑后,将有助于促进住房回归居住属性、教育回归育人本质,从而消除利用学区房投机炒作的可能,进一步推动房地产市场平稳健康发展。 中央曾明确防止以“学区房”炒作房价 不仅是北京,近年来,上海、深圳也曾相继出台过不同淡化学区房概念的政策。 2021年3月16日,上海教育委员会印发《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,明确了“名额分配综合评价录取”,其中分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。 2022年5月,《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》发布,提出了各区集团化办学的总体目标,也明确市直属学校(含高校附属)和有条件的区属优质学校可跨区组建教育集团,原则上应优先考虑在原特区外教育薄弱、学位建设任务重以及市属学校优质办学资源少的区域开展集团化办学。 从这些政策本身来看,其初衷主要还是“义务教育优质均衡发展”。 一直以来,由于教育资源与房子关连属性较强,在一座城市里,但凡与“学区”挂钩,该片区的房价会略高于其他区域,优质教育资源密集的地方,恰恰也是城市房价高企之地。 2021年4月30日,中央政治局会议首次提出防止以学区房等名义炒作房价,将打击学区房炒作上升至新高度。 此后,宁波、合肥、深圳、厦门、上海、北京、无锡等多个热点城市出台相关政策,打击学区房炒作,重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。 淡化学区房政策对二手房影响明显 从北京、上海、深圳这三大一线城市发布淡化学区房政策前后市场成交数据来看,这些城市颁布政策后对二手房影响明显。 如北京东城区及密云区最早试点教师交流轮岗,8月政策颁布后,克而瑞研究数据显示:东城区、密云区的二手房成交量和均价双跌,从2021年7月成交面积10.15万平方米跌至10月成交面积4.86万平方米,跌幅达52%,2021年10月北京东城区及密云区二手房成交量和均价也是2021年全年最低。 同样的情况也发生在西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6区加入教师轮岗范围时。 2022年4月政策颁布,5月,北京西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6区二手房成交量和均价双跌,成交面积由2022年3月的79.41万平方米跌至5月的44.5万平方米,跌幅44%。 而以上类似现象并未在一手房市场出现。 在2021年3月16日,上海明确“名额分配综合评价录取”后学区房也同样出现了降温,热点学区房带看、成交量下降,二手房成交均价涨幅也有所收窄。有案例显示,教育新政公布前房产评估价为430万元,新政后变成了370万元。 克而瑞数据显示,2021年3月上海二手房成交面积322.85万平方米,4月成交面积193.47万平方米,环比下跌40%。 4月之后,上海二手房的整体成交一直处于相对低位,价格在6月出现过一波上涨,但在8月上海发布“三价就低”(2021年8月6日起,上海各银行审核二手房贷款金额,将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中,取最低的价格审批贷款额度。)政策之后,二手房成交均价与成交量都出现了大幅走低。 在所有类型的二手房中,学区房是最为抢手的类型,其价格溢价能力也是各种房产类型中最强的。相关教育政策的落地执行,将极大地杜绝以“学区房”名义炒作房价的可能。 短期来看,可能会出现部分价格虚高的“学区房”项目市场波动。长期来看,随着北京全市教师轮岗的落实,也将实现义务教育资源的根本性均衡,未来教育资源与房子强关连属性也将会被大大弱化,“学区房”一词也将被淡化,直至退出历史舞台。
中新经纬 79 阅读 2022-07-28 12:20自2008年开始,精装房已经进入普及化时代,上海、浙江、海南、安徽、江苏、河南、深圳等地已相继出台精装政策,要求未来大部分住宅交付是精装房。 住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确提出“城镇新建住宅全装修交付”,这使得全装修、精装修市场规模不断扩大,特别是一二线城市精装房市场更是得到快速发展,使精装房市场份额逐年稳步递增。 平均精装修率67%,长三角、大湾区占比较高 克而瑞研究数据显示,50家房企从2021年1月-2022年6月在重点22城的精装修推盘占比达到了60%以上,当前精装修已成为项目销售的主流。 苏州、广州、无锡和杭州的精装修率均超过90%,几乎可以说达到推盘即装修的程度。 珠三角精装修率达到91%,其中,广州早在2007年的精装房率就已达到70%。长三角区域次之,精装修率为82%,环渤海区域精装修率仅为49%,毛坯房交付是市场主流。 此外,一线城市精装修率达到86%,占比最高,二线城市装修率为62%。自2016年开始,上海、北京、杭州等一二线城市精装修率稳步上升,成为当前市场主流,三四线城市精装修率为60%,毛坯房占比相对更多。 值得注意的是,市场下行时期,三四线推盘精装修率下滑,一二线城市则变化不大。 三四线追求品质装修费反而高 从装修标准来看,装修标准最高的TOP10个项目均来自一线城市和新一线城市,其中上海占据了6席。当然,装修标准高,对应成交均价也比较高,装修标准TOP10的地产项目成交均价在10万元/平方米,属城市内豪宅型项目,兼具好地段、好产品等多个特质。 从装修标准均值来看,2021年,50家重点房企精装修项目平均值为2612元/平方米,其中三四线装修标准最高,达到2730元/平方米,一线城市次之,二线城市最低为2603元/平方米,主要是因为一二线城市装修更具普遍性,刚需房也需精装修交付,标准相对较低,而三四线城市项目精装修与毛坯可谓“分庭抗礼”,精装修项目标准相对较高。 分区域来看,环渤海区域以2989元/平方米价格领衔,珠三角为2051元/平方米,与区域装修率排名相反,可以看出装修率高的区域由于要求普遍存在,标准较低,而装修率较低的区域,精装作为品质选择,价格反而相对更高。 一线城市仍是房子本身更贵 从装修标准/成交均价的比值表现来看,所有推盘项目比值的均值水平在10.0%,装修标准占个人买房成本约一成左右。 其中,二线城市达到11.8%,比值表现最高,三四线城市达到了11.5%,但一线城市比值标准仅为6.5%。由于一线城市房价水平相对更高,物价表现上房子本身价格和装修物料价值有较大差距,同时一线城市限价更加严格,使得房企降低精装修的费用标准,这也是导致该比值较小的原因。 总之,出于环保、城市景观、节约成本、节约时间、人民对美好生活品质的追求等多方面考量,越来越多的城市加大了精装修比例交付要求,精装修交付已经成为市场主流,特别是珠三角区域几乎达到了推盘即装修,同时更高能级城市对精装修比例要求也更高。 值得注意的是,当前条件下,房企利润空间收窄,“精装修”不仅是房企产品品质核心展示部分,更成为房企的利润调节器,部分房企交房存在货不对板的情况,这导致交付维权事件时有发生,近几年来监管部门也逐步加大了相关监管力度。面房企更应提高运营管理水平,积极升级产品力,做出与市场适配度更高的产品。
中新经纬 87 阅读 2022-07-28 12:19美国财政部宣布了新的指导方针,以提高各地区政府利用《美国救援方案法》(ARP)资金增加其社区经济适用房供应的能力。 此前,美国财政部曾鼓励将州和地方财政恢复基金(SLFRF)下可用的3500亿美元中的一部分用于开发、修复和运营经济适用房。作为实施《美国救援方案法》的一部分,美国财政部还在实施额外的计划来降低住房成本,其中包括紧急租金援助计划和房主援助基金。紧急租金援助计划为数百万美国人提供了防止被驱逐的支持,房主援助基金为房主提供了近100亿美元的支持,以防止丧失抵押品赎回权。
央视新闻 65 阅读 2022-07-28 12:18当地时间7月27日,美国房地产经纪人协会表示,与去年同期相比,6月份美国现房签约数量下降了20%。 美国分析人士称,这一下降与抵押贷款利率的大幅上升不谋而合。6月中旬,30年期固定贷款的平均利率超过了6%。分析人士称:“只要抵押贷款利率继续攀升,购房合同签约量就会持续下降。”
央视新闻 70 阅读 2022-07-28 12:14今年以来,楼市宽松政策频发,据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至7月25日,有近170个城市出台宽松政策,调整频次达325次。 在各地发布的宽松政策中,多城上调住房公积金最高贷款额度来支持刚性和改善性住房需求,其中多城公积金贷款最高贷款额度可基本覆盖刚需购房金额。 据澎湃新闻不完全统计,在上调公积金贷款额度的城市中,以职工(含家庭)首次购买100平方米的首套住房为例,参照当地新房均价,至少包括河南信阳、河南南阳、河南商丘、湖南永州、吉林长春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、贵州黔东南、江西景德镇、江西高安等地公积金贷款最高贷款额度可基本覆盖刚需购房金额。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,公积金贷款额度更加充足,加之各类包括“一人购房全家帮”等配套政策的支持,使得购房者可以更容易更充足进行公积金贷款,这就可以更好地覆盖房价,减少首付和月供的压力。同时,公积金贷款的利率相对商业贷款利率较低,因此,提高公积金贷款额度总体上有助于降低购房成本、激活购房需求,也为今年下半年购房创造一个比较好的环境。 多城公积金贷款额度可基本覆盖总房款 以河南信阳为例,7月6日,河南省信阳市人民政府办公室发布《关于印发信阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)的通知》,《通知》提到,单身或夫妻双方只有一方缴存住房公积金的,在购买住房时,最高贷款额度由40万元提高至60万元,购买装配式商品住房的,最高贷款额度由48万元提高至65万元;夫妻双方均缴存住房公积金的,在购买住房时,最高贷款额度由50万元提高至80万元,购买装配式商品住房的,最高贷款额度由60万元提高至85万元。 这也意味着,河南信阳公积金贷款最高额度为85万元。 与河南信阳当地房价对比,安居客平台数据显示,7月信阳新房均价6002元/平方米,比上月增长0.1%,当前在售楼盘183个。按此粗略计算,以买100平方米首套住房为例,约合总价60.02万元。 也就是说,即便购买的不是装配式商品住房,对夫妻双方均缴存住房公积金的家庭来说,信阳市公积金的贷款额度已可基本覆盖购房所需金额。 同样的,河南省内,公积金贷款额度可覆盖购房金额的城市还有商丘、南阳等。 其中,河南省商丘市住房和城乡建设局于6月7日发布《<关于加快新型城镇化进程促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施>的通知》提出,提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。 《通知》显示,商丘市将提高公积金贷款额度,申请人一人满足住房公积金贷款条件的,最高贷款额度从40万元调整到50万元;夫妻双方满足住房公积金贷款条件的,最高贷款额度从60万元调整到70万元。 反观商丘市7月新房均价,安居客平台数据显示,7月商丘新房均价5615元/平方米,环比下降0.25%,当前在售楼盘143个。按此粗略计算,以买100平方米首套住房为例,约合总价56.15万元。 吉林长春、安徽六安、河北衡水等地的公积金贷款额度也占总房款的比例较高。 按照各地发布的新政,在2022年12月31日之前,长春城区有共同借款人的新建商品房贷款单笔最高额度为90万元、无共同借款人的为60万元。长春市7月新房均价显示为9162元/平方米。 六安政策提到,2022年6月23日起至2023年12月31日期间,六安阶段性提高住房公积金最高贷款额度,在六安市购买新建商品住房,双职工正常缴存住房公积金的家庭,住房公积金贷款最高额度由60万元提高到70万元,单职工正常缴存住房公积金的家庭,住房公积金贷款最高额度由40万元提高到50万元。房价信息显示,7月,六安新房均价6611元/平方米。 业内:对于购买力的撬动相对直接 在优化公积金政策端,据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至当前,超90城适度放松了公积金贷款政策,除了上调公积金贷款额度、降低首付比例等基础措施外,更结合生育政策以及提出一人购房全家帮等创新政策,受众群体范围也被适度打开,利好购房者,对提振市场信心有一定的积极意义。 58安居客房产研究院分院院长张波指出,公积金政策调整对于购买力的撬动相对直接。从具体落地城市来看,公积金调整在三四线以下城市的实际效果更为明显,尤其是公积金贷款占总房款比例较高时,更有利于拉动市场,而在一线城市和部分二线城市的单一效果并不明显,需要结合各类政策才能起到一定效果。 诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪提到,进入2022年,楼市政策端持续释放改善信号,加入松绑大军的城市越来越多,各地松绑政策的措施也愈加丰富多样。其中,随着享受公积金政策的群体占比逐步走高,上调公积金贷款额度等从缓解购房群体资金压力的源头出发,将促进合理住房需求的释放,切实提升楼市购买情绪,进而对城市、房企去库存、提振信心也有积极作用,同时也将有效抵制炒房等问题潜入。但不可否认的是,随着宽松政策频频出台,政策的边际效应会逐渐弱化,同时,政策效应与城市的基本面有着很大关系,对于基本面较差、库存压力大、去化缓慢的城市而言,宽松政策所产生的实际效果可能有限。
澎湃新闻 99 阅读 2022-07-28 12:12北京住房公积金管理中心网站28日发布《关于2022住房公积金年度住房公积金缴存有关问题的通知》称,今年度公积金缴存基数上限为31884元,如按12%缴存比例计算,最高每月可缴纳7652元公积金。 通知称,2022住房公积金年度住房公积金继续执行5%至12%的缴存比例政策,缴存单位可根据自身经济情况在规定范围内自主确定具体缴存比例。 通知明确,自2022年7月1日起,2022住房公积金年度住房公积金缴存基数上限为31884元,具体缴存比例对应月缴存额上限见附件;月缴存基数下限为2320元。推荐缴存单位通过北京市人力资源和社会保障局网站申报“五险一金”年度缴费基数,实现一次性办理。北京住房公积金网上业务平台及业务柜台的原申报渠道照常运行。 需要一提的是,无论是缴存基数上限还是月缴存额上限,今年北京公积金的增幅都很大。去年度和前年度相比分别只增加了435元和106元,而今年度和去年度相比则增加了3663元和878元。
中新经纬 97 阅读 2022-07-28 12:117月26日,宝龙地产(01238.HK)发布公告称,公司未在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息,这已经是一周内第四个宣告债券违约的百强房企。 与此同时,宝龙地产还称,第二批2022年票据余下尚未偿还的本金额约有3725.9万美元及其应计利息,将于2022年11月8日到期,虽然公司不断探讨各项融资安排,但也未必能在到期日偿还。 宝龙地产表示,将与票据持有人积极保持沟通,并鼓励相关持有人在切实可行情况下尽快与宝龙地产联络,务求就结付这些票据达成双方同意的安排。 截至目前,房企违约风险仍然高企。“房企违约爆雷情况基本不能缓解,7月迎来偿债高峰期。”本月上旬在中国华融举办的一场房地产行业论坛中,易居企业集团CEO丁祖昱说道。 在境外债宣告违约前,宝龙地产刚迈入千亿房企阵营不久。今年4月29日,宝龙发布2021年度业绩,数据显示,宝龙全年合约销售额首次突破千亿,达到1012.3亿元,同比大增24%,实现营业收入399.0亿元,同比增长12%。相比大多数同行,宝龙的全年业绩还算不错,因此业绩发布时宝龙股价一度上涨,部分债券价格也应声上涨。 不过今年上半年,重仓长三角的宝龙地产销售额遭遇了断崖式的下跌,根据2021年报,宝龙地产约71.8%的项目和67.1%的土储位于长三角地区,或许是受到了疫情影响,1-6月,宝龙合约销售额为232亿元,同比下滑56.2%,合约销售总面积为153.21万平方米,同比跌幅达54.7%。 从7月19日到7月26日这一周时间内,已经有4家房企陆续宣告债券违约,宝龙是规模最大的一家。 7月22日,被称为“云南王”、在昆明占据市场规模首位的俊发地产公告称,该公司2022到期的2.37亿美元优先票据及项下1303.5万美元的利息,于2022年6月24日到期及应付,但发行人预计其可能于宽免期到期前不会支付利息,将构成票据项下的违约事件。 同日,景瑞控股发布公告称,一笔12厘优先票据将于2022年7月25日到期,预计于到期时不能支付该票据未偿还本金额2.6亿美元及应计利息1560万美元。 7月19日,首个在美上市的中国房企鑫苑置业在美股公告称,一笔5.453亿元的优先票据尚未全额支付。 根据CAIC数据,今年6-7月中国有200家核心房企一共约有1755亿元的债务到期,其中民企到期债务达到1178亿元,占比达67%。CRIC数据显示,2022年上半年100家典型房企融资规模为3837亿元,同比下降53%。国际评级机构穆迪近期表示,财力薄弱的中国开发商违约风险仍较高,年内将出现更多违约,有大量境外债务到期及流动性较弱的房企的融资渠道依然紧张。
第一财经 66 阅读 2022-07-27 22:142022年楼市下半场开启,各地住房支持政策也在持续推进,其中更是出现了颇多新招奇招。 湖北武汉:公务员购房预发补贴15万元 日前,一份武汉市东西湖区财政局印发的《预发住房分配货币化补贴的方案》在网上流传。 方案中最引人瞩目的内容是,属于住房分配货币化补贴政策对象的行政事业单位职工,在方案下发之日起至2022年12月31日前在东西湖区内新购房的,可一次性获预发购房补贴15万元。 但15万元并不是从天而降的直接补贴,重在预发的“预”字。武汉市东西湖区财政局的工作人员向媒体证实了方案的真实性,同时表示,这部分补贴为预发放,未来5年内会从收入中进行扣除。 “相当于15万元的指定区域买房无息贷款。”业内纷纷如此解读。武汉一位置业顾问章卉(化名)对中新财经记者介绍,东西湖区虽然属于武汉的远城区,但距离中心城区相对较近,而且地铁等交通配套也较好,属于预算有限的买房群体中多少都会关注到的位置。 “目前东西湖区的房子平均单价在12000-13000元左右,比起去年价位较高的时候大概跌了千元左右,比起整个武汉的平均房价低差不多两、三千元。”章卉表示,这样算来一套房子的价格在百万元左右,按照东西湖区目前首付两成的政策即首付20万元,如果真的在东西湖区有置业打算,有了15万元的预发补贴,只需再掏5万元便可凑齐首付,还是比较划算的。 据武汉市房管局数据,今年6月份以来,武汉楼市正呈现出住房供应和网签销售双双恢复性增长态势。中指研究院最新统计也显示,武汉市自5月20日起调整优化楼市政策后,部分区域楼市成交量上涨明显,其中,东西湖区、武汉经开区和江夏区6月份成交套数大幅上升,环比增速分别达到164%、144%和81%。 江西樟树:中介每卖一套房财政奖励1000元 除了鼓励消费者买房,更有城市着眼房产交易“中间人”,开始奖励中介卖房。 近日,江西省樟树市发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》,在销售和购房补贴方面,除了给予“阳光普照”式的购房补贴,以及针对二孩、三孩家庭的特定补贴,还罕见地提出奖励商品房销售中介机构销售行为。 具体规定是,凡在2022年7月1日至2022年12月31日期间,已备案的中介机构每销售一套商品房,给予1000元财政奖励。 在近几个月来各地楼市大规模推出的支持措施中,财政补贴并不罕见,但对象大多为购房者、房企。补贴范围扩展到了中介机构这一主体,具有相当的创新性,但也有迹可循。 樟树市,为江西省辖县级市,由宜春市代管。在今年6月初,宜春市出台《关于促进中心城区房地产业良性循环和健康发展若干措施》,其中便提到奖励商品房销售中介机构销售行为:凡在2022年6月1日至2022年12月31日期间,已备案的中介机构每销售一套商品房,由收益财政给予1000元奖励。 发放购房补贴相当拼的樟树市也见到了可喜的效果。在“宜春住建”微信公众号24日发布的一篇文章中提到,樟树上述措施中购房和销售补贴政策针对性强,补贴力度较大,群众满意度高,反响较大。自文件下发,销售效果较上个月有明显改善,截至目前销售面积环比增长64%,销售额环比上升65%。 “该政策旨在提升中介机构的销售活跃度和积极性,在降低首付比例、发放购房补贴等方式支持购房者置业的同时,打通中介机构有关链条,发挥其传导作用,以期促进市场活跃提升。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。 上述武汉、樟树政策正是近期各地积极出台创新措施稳楼市的缩影。中指研究院统计显示,今年以来,已有约60城市打破传统政策调控手段,发布创新型举措,从支持多孩家庭、鼓励投靠养老、一人购房全家帮、租赁破限购、鼓励团购批量购房等方面维稳市场,促进刚需和改善型住房需求释放。 “目前全国房地产市场仍然处于调整期,行业的全面复苏仍需时间,预计短期内仍将有更多地方发布创新型政策,释放更多置业需求。”陈文静认为。
中新网 71 阅读 2022-07-27 22:11即便价格有倒挂,深圳新房也不好卖了。 6月底以来,深圳各大新房楼盘都在想尽办法做宣传,六八折、特价房源、低首付等宣传海报眼花缭乱,甚至低于项目备案价销售。 《每日经济新闻》记者了解到,近期深圳多个新开盘的项目,去化率在20%~50%不等,50%左右的去化率已经算是不错的成绩。在目前的市场,去化难已经成为普遍现象。连深圳业内人士都感叹,“卖得差是正常,卖好了才不正常”。 新房低于备案价销售 深圳中原研究中心统计显示,深圳上半年上市的39个新房住宅项目中,仅3个项目开盘售罄,大幅低于去年同期水平,接近六成项目开盘去化低于五成。优质楼盘数量较少,加上产品同质化严重,市场购房者观望情绪较浓。 赤湾片区的前海宸湾(备案名伴山伴海广场)6月21日获批预售,备案住宅约246套,建面约109~143平方米,备案单价(带装修)在8.62万~11.99万元/平方米,整体备案均价约10.43万元/平方米,总价区间约954万~1547万元/套。 7月25日,《每日经济新闻》记者查询深圳住建系统显示,前海宸湾项目目前已签认购书、已备案房源为6套。 近期,一些关于前海宸湾特价房源的海报显示,均价最低7.26万元/平方米(毛坯)起,精装需另加5000元/平方米,实际单价约7.76万元/平方米,较最低备案价便宜0.86万元/平方米,还有个别特价房源加精装后均价在7.9万元/平方米、9.2万元/平方米,宣传海报还显示“与周边价格倒挂5万~8万元/平方米,一套房净赚500万~800万元”等。 7月25日下午,记者以购房者身份咨询前海宸湾项目了解到,目前七八万均价的特价房源已经卖完。 同日,为该项目特价房源宣传过的多位深圳资深中介人士通过微信告诉记者,赤湾片区是前海蛇口自贸区比较靠边的位置,周边配套也还在发展过程中,目前购房群体都以刚需为主,配套和位置比较被看重。 “这种特价房主要目的是广告效应,不是出货。目前行情状态下,卖得差是正常,卖好了才不正常。”该中介表示。 半数二手房按参考价卖 乐有家研究中心在《2022年上半年深圳楼市报告》提到,随着销量的走低,深圳新房市场的去化周期也逐渐走高。过去12个月里,深圳一手住宅去化周期从2021年7月的5.7个月,到2022年6月的10.3个月,近乎翻倍。当下,去库存不仅是深圳,更是全国各大城市新房市场的主要目标。 2022年上半年,深圳一手住宅网签16126套,环比下跌39%,同比下跌39%。这是近年来的成交低谷,比2020年上半年还少601套,新房市场的低迷明显可见。 7月25日,美联物业深莞惠董事总经理江少杰通过电话向《每日经济新闻》记者表示,今年以来深圳二手房价格回调明显,也会导致一手房有所滞销。以往因为二手房价格较高,一手限价下倒挂明显,除了个别特别中心的区域,现在不少区域一二手价格已经非常接近了。在参考价实行后,经过一年半的调整,很多二手房业主都愿意降价,买家的选择更多。 乐有家研究中心数据显示,2021年10月份开始,成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,由此前的33%~56%减少为20%左右,2022年6月占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间,可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”,这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。 7月25日,深圳淘房前线创始人谢林锋在电话中对记者指出,刚需对市场的信心仍在恢复之中。从购买力上来看,刚需虽然付得起首付,但不少新房项目的月供压力仍然不小。 江少杰补充道,现在的市场行情可以说回归理性,但仍然是相对偏差一点的状态。下半年如果没有明显政策面的变化,整体市场还是会慢慢沉底,愿意让利的二手房业主可能会慢慢增加,大部分盘面的溢价空间扩大。
每日经济新闻 39 阅读 2022-07-27 22:09日前,东莞放松了楼市限购措施,临深片区再次吸引了许多深圳客的关注,这或许也是粤港澳大湾区楼市的写照之一。不过,有数据显示,经历了数年的调控,临近深圳的东莞二手房房价已经回到了2020年上半年的水平。 日前,东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》,将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除上述限购区域外,东莞市其他区域暂停实行住房限购政策,居民家庭在非限购区域购买商品住房,无需进行购房资格核验。证券时报记者致电塘厦、凤岗等东莞临深片区的新房项目营销中心,销售人员告诉记者,最近的确多了一些深圳客前来咨询和购房,但后续成交结果仍有待观察。位于凤岗的一家中介门店负责人告诉记者,东莞新政后的半个多月来看房客户明显增多,其中有接近一半是深圳客。 不过,这位负责人也告诉证券时报记者,以他负责的凤岗恒大绿洲小区为例,现在91平方米的房源业主叫价在210万至230万居多,而在最高峰时一度涨到每平方米3万元左右,现在的价格已经几乎回到了2020年上半年水平。乐有家研究中心监测数据显示,受疫情影响,二手住宅成交从2020年上半年开始萎缩,下半年随着疫情得到控制成交有所恢复,成交量上涨至1.6万套,但在当年“725”调控政策高压加码下,二手住宅成交跌幅持续拉升,2021年下半年成交量已跌破万套,2022年上半年仅成交5791套,已然降至冰点,同比大跌58%,价格方面也跌破了每平方米2万元,房价回到了2020年上半年的水平。 新房方面,乐有家研究中心监测数据显示,过去的一年半东莞一手住宅网签量保持低位运行。2022年上半年东莞一手住宅共网签10427套,同比下跌55%,可见自2020年“725”调控政策出台以来,对市场成交的影响是深度及持久的。而相对于成交量的明显下滑,价格方面却表现相对平稳,2022年上半年东莞一手住宅网签均价回调至每平方米2.65万元,同比微跌2%。近日,记者查询莞e认购平台发现,7月4日以来多个楼盘在该平台启动认购登记,但登记结果参差不齐,包括多个限购放松的片区新房销售结果并不乐观。 今年上半年,除广深楼市政策出台相对谨慎,未见实质性松绑之外,东莞、佛山、惠州等城市因城施策,在限购限贷层面作出相关调整,刺激楼市需求。克而瑞深圳区域团队表示,预计今年三季度,大湾区各城市的商品住宅市场将进入温和回升通道。其中,广深或将率先复苏;东莞、佛山、珠海强二线城市受传导将企稳回升;中山、惠州部分利好县区回温;江门、肇庆或将持续以价换量去库存。
证券时报 43 阅读 2022-07-27 22:08加拿大皇家银行(RBC)近日发布的一份报告显示,加拿大房产市场将出现“历史性的修正”,2022年和2023年,不列颠哥伦比亚省和安大略省的房屋转售量将分别累计下降45%和38%,房价指数将从季度峰值下跌超过14%。 报告指出,安大略省大多伦多地区的房价在新冠疫情期间飙升,而从3月份开始受到加拿大央行连续加息的影响已连续4个月下跌。多伦多地区房地产委员会的最新数据显示,6月份的销售额同比下降41%,平均房价为114.6万加元。 报告预计,到2023年第二季度,加拿大的平均房价将从2022年2月份的峰值下降约12%。报告预计这次“修正”将持续大约一年,到2023年上半年左右结束,但不能排除更严重和更长时间的衰退。 不过,加拿大皇家银行助理首席经济分析师罗伯特·霍格(Robert Hogue)在报告中指出,目前预计加拿大房产市场尚不会出现“崩盘”。
央视新闻 35 阅读 2022-07-27 22:077月26日,一张标注着郑州市住房保障和房地产局7月20日发布的文件截图在网络流传,文件名为《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》。该文件称,近期郑州市房管局召开会议,汇报“头部房企自愿退出项目情况”,针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目,给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁六种模式的退出方式支持。 7月27日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)从名单上的房企处了解到,郑州市政府组织市房管局、各区政府召开“7家重点企业(建业、鑫苑、世贸、康桥、绿地、正商、融创)在郑项目情况汇报”会议,主要汇报内容是结合市政府6月15日下发《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件通知,市房管局就7家重点企业项目的选择模式(棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式)在会上向市政府、各区政府进行相关汇报。 该房企人士称,文件的截图为郑州市房管局名为“关于全市重点房地产企业退出的情况汇报”的材料截图,汇报材料中的“退出”是针对(棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式)4种模式的统称,并非退出项目。文件本意是政府计划帮助在郑头部优质房企解决当下遇到的困难,履行国家“保交付、保生产、保民生”的三保要求,对7家头部房企优先帮助纾困,对于企业和业主来说,都是解决目前暂时困局保证交付的良好契机。首批7家企业都是长期深耕郑州的头部房企。 河南资产管理有限公司官方网站此前披露的信息显示,7月19日,郑州地产集团有限公司党委书记、董事长万永生一行到访河南资产管理有限公司,河南资产董事长成冬梅与万永生一行进行了会谈交流。 双方一致表示,将充分发挥各自专业团队、业务资源等优势,成立工作专班,联合设立郑州市地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作,积极为郑州国家中心城市建设、黄河流域生态保护和高质量发展作出新贡献。双方还围绕公司法人治理、市场化机制建设、低效资产盘活、产业招商引资、资产证券化、“两非两资”剥离等工作进行了交流探讨。 截至目前,河南资产合并财务报表总资产361亿元、净资产143亿元、管理资产规模657亿元,资产负债率60%,累计收购不良资产768亿元,帮助河南省内20多家金融机构出清风险,盘活问题楼盘10余个,帮助10余家上市公司、问题企业纾困解围。
澎湃新闻 44 阅读 2022-07-27 22:06中国1472个县城、394个县级市共计容纳了2.5亿常住人口,县城楼市是一个无法忽视的万亿级市场。 尽管房地产市场下行过程中,低能级的三四线城市及县城承受了更多压力,但是一系列数据显示,“头部县城”的房价依然坚挺。第一财经记者梳理多个平台数据发现,截至今年6月,房价破2万元/平方米的县城数量达到8个,均价破万元的县城数量达到117个,房价前十名县城中,过半县城房价同比上涨。 今年5月,国家层面出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,这意味着县城建设又一轮大发展即将展开。克而瑞研究中心高级研究总监马千里表示,环一线城市的卫星县城、产业基础深厚的富裕县城以及城镇化发展仍有较大提升空间的县城将迎来房地产市场发展机遇。 多个县城房价延续大涨态势 2021年5月,”县城房价急剧上涨“突然成为舆论热点。当时新华社发文批县城楼市”虚火过旺“,全国100余个县商品房均价过万元,一些普通小县城房价接近每平方米2万元。 时隔一年多,河南的县城楼盘搞”大蒜、小麦换房“营销,广西玉林的公务员在节假日还要进村推销房子,县城楼市难道已经凉了? 第一财经梳理中国房价行情网(中国房地产业协会主办)等平台数据发现,多数“头部县城”的房价上涨态势未变。 截至2022年7月,10个房价最高县城中,有过半数县城房价同比上涨。根据中国房价行情网,永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清这6个县房价高于去年同期,陵水、义乌、万宁、江山4个县则同比下跌。 由于统计口径的差异,房地产宏观数据搜索与查询工具“聚汇数据”则显示,截至今年6月,房价前十县城中,有8县房价同比上涨,仅排名第一和第二的陵水和义乌房价下跌。 尽管两个数据平台存在差异,但汇总来说,前十县城中房价上涨的数量压过了下跌的数量,而且个别县城的涨幅还不小。 比如:金华永康房价均价达24679元/平方米,同比上涨15.05%;台州温岭均价为24275元/平方米,同比上涨9.70%;苏州昆山均价达23446元/平方米,同比上涨10.07%;温州乐清为21516元/平方米,同比涨幅达7.25%;湖州德清房价均价达18416元/平方米,同比涨11.51%。 此外,虽然海南陵水房价下跌,但是截至目前仍有33376元/平方米,同比跌幅仅为1.2%,陵水县仍然是我国唯一一个房价破三万的县城。房价前十县城中,仅有浙江义乌跌幅最大,同比跌了8.14%,目前房价为25690元/平方米。 截至今年6月,房价破2万元/平方米的县城数量达到8个,均价破万元的县城数量达到117个,上述两个数据均超越去年同期的6个与103个。 即便是之前因“小麦换房”而闻名的河南商丘民权县,其房价近一年也并未下跌。根据中国房价行情网,民权县近一个月住宅均价为5333元/平方米,同比上涨6.09%。安居客显示民权县目前的住宅均价为5105元/平方米,跟中国房价行情网的数据接近。此外,安居客网站显示,民权2018年时房价仅为3647元/平方米,此后一路涨至2021年的4626元/平方米,而最近一年房价又涨了10.35%。 新型城镇化为县城带来机遇 县城的房地产数据似乎成了一个隐秘的角落。在统计局每月发布的70城房价报告中没有县城的身影,而诸多研究机构发布的百城房地产报告中,也鲜少录入县城数据,以易居研究院的“百城”数据统计为例,其中包括4个一线城市、32个二线城市、64个三四线城市,其中绝大多数都是地级市,县城及县级市数量屈指可数。 而根据中国政府网数据,截至2021年底,中国有1472个县城,394个县级市,常住人口合计达到2.5亿人,县及县级市数量占县级行政区划数量的约65%,常住人口占全国城镇常住人口的近30%。 由于地产行业极强的地域性和非标性,县城市场也是一个独立的、特征鲜明的赛道。 去年国新办发布的《中国的全面小康》白皮书指出,2016年至2020年,约一亿左右农业转移人口在城镇落户。这期间,县城楼市发展迅速,最先研究并下沉到县城市场的品牌房企一度吃足了红利。 对于不少县城的楼市来说,碧桂园的到来是一个标志性事件。很多人以为碧桂园主要做三四线的生意,实际上碧桂园看中的是新型城镇化战略下的人口流动,因此从2016年-2020年,碧桂园迅速下沉,布局涵盖了1334个县/镇区。 吃到上一轮县城发展红利的,还有温州起家的黑马房企中梁控股,该公司一位高管曾对第一财经表示,2016年时公司判断方向与趋势,曾经整整开了三天会讨论,最后发现下沉三四线利好更大。 如今,一个类似2016年时县城发展的重大机遇又摆在了面前。 今年5月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,其中提出,到2025年,以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展,培育县城特色优势产业、完善市政设施体系、强化公共服务供给、提升人居环境质量、促进县乡村功能衔接互补。 7月12日,发改委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》,其中再次强调,将“推进以县城为重要载体的城镇化建设”,选择一批条件好的县城重点发展,推进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能、县乡村功能衔接互补。 对于这几份文件,克而瑞研究中心高级研究总监马千里解读认为,目前我国一、二线大城市城镇化率已达高位,城镇化发展面临降速,未来的人口流动中,县城被提到更加重要的位置。马千里表示,在“乡-城流动”不变的情况下,人口流动范围从跨省向省内流动转变。因此,加强县域建设迫在眉睫。 中国城市和小城镇改革发展中心主任高国力也认为:“具有较好资源禀赋、产业基础、交通条件的县城,能够依托自身优势发展特色支柱产业,将是吸纳农业转移人口就地就近城镇化的重要载体。” 不过,也有研究机构并不完全看好县城楼市的未来。中指院最近发布的《百城居民置业意愿调查报告》显示,当前我国城镇化率已超63%,城镇化增速逐步趋缓,人口大规模流入、聚集的一线、二线城市仍有较大居住需求,而能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民数量占比较高,未来新增居住需求相对较为有限。调查显示,一线城市和县城的置业意愿差距较大,近一个月一线城市购房人群的置业意愿上涨至65%,而县城在基本放开限购、限贷,同时加大促销、宣传力度鼓励购房的情况下,购房人群置业意愿则由17%升至30%。
第一财经 35 阅读 2022-07-27 22:03截至2022年6月底,川渝两地累计发放异地住房公积金贷款17.9亿元,为两地人才要素自由流动提供了有力保障。 数据显示,截至2022年6月底,川渝两地累计办理异地转移接续2万人次,转移金额3.43亿元;累计发放异地贷款5037笔,发放金额17.9亿元,为两地职工提供了更加方便快捷的住房公积金服务。 自2020年川渝两地开展住房公积金一体化发展以来,两地主管部门打通住房公积金系统信息壁垒,率先实现住房公积金缴存、提取、贷款等50余项信息实时在线共享,互查效率由“分钟级”提升到“秒级”;在率先实现8个跨省通办事项的基础上,设立线上线下“双绿色通道”,通过全程网办、代收代办和两地联办,完成12个川渝通办事项,实现异地转移接续最快当天办结。 为解决大城市住房问题,重庆、绵阳两地率先试点开展住房公积金资金融通使用,由绵阳中心向重庆中心提供异地贷款专项资金,首批融通资金2000万元落地生效,目前这期资金已到期归还,已初步积累了资金跨区域借、用、还全流程闭环运作经验。 据重庆市住房和城乡建设委员会透露,第二批融通资金2000万已由绵阳中心提供给重庆中心,资金融通使用逐步常态化、制度化。 此外,川渝两地还协同开展了灵活就业人员参加住房公积金制度试点,积极构建适合灵活就业群体的政策体系,协同争取税收减免、缴存补贴等政策支持,目前已有约13万名灵活就业人员参加试点。这也为探索扩大住房公积金制度受益范围提供了典型范例。
中国新闻网 42 阅读 2022-07-27 22:0227日上午,中新经纬从一家参会房企处获悉,为保交楼、保民生,郑州市政府组织开“8家龙头房企(建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海)在郑项目情况汇报”的会议,主要汇报内容是结合市政府6月15日下发《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件通知,市房管局就8家重点企业项目的选择模式进行汇报。 会上提出了四种模式,分别是:一、棚改统贷统还——政府平台公司接收,后期政府主导;二、收并购——资产大于负债,政府组织国央企、金融机构对接,解决企业现金流问题;三、破产重组——资不抵债,信访不断,政府组织破产重组,保交楼;四、保障性租赁住房模式——销售疲惫,建设资金困难,政府组织建行专项建设贷款。 上述房企知情人士还表示,所谓的“头部房企自愿退出项目”,是针对以上四种模式的统称,而并非公司退出项目。
中新经纬 63 阅读 2022-07-27 22:00香港楼价再度转跌,香港差估署今日(27日)公布最新楼价指数,今年上半年楼价指数累跌3.4%,私人住宅楼价指数6月报380.5点,较5月跌1.1%,跌幅进一步扩大,且已连跌两个月。 大型单位住宅楼价指数报314.8点,按月跌1.56%,中小型单位住宅楼价指数为383.2点,按月跌1.13%。 面积431平方英尺(约合40.04平方米)以下小单位楼价跌幅最大,按月挫1.8%,其中港岛区平均售价706万(港币,下同),按月跌2.3%;九龙区平均售价599万,按月跌4.3%;新界区平均售价577万,按月跌3.3%。 私楼租金持平,租金指数6月报178点,上半年累计下跌近2%。面积431平方英尺的小单位租金,则按月升0.7%,上半年累计下跌1.2%。
中新经纬 42 阅读 2022-07-27 21:59中报不尽如人意 地产股却逆势上涨 7月26日,A股三大指数集体收涨。据同花顺数据显示,房地产开发板块和房地产服务板块涨幅均超3%。同时,昨日港股房地产板块也表现不错。 记者注意到,房企上市公司近期密集发布2022年上半年业绩预告。截至7月26日,据同花顺数据显示,房地产开发行业板块已有65家A股上市房企发布2022年中期业绩预告。其中,35家房企预计亏损,而在30家预计盈利的房企中有22家预减。 值得注意的是,近期房地产利好消息不断。首先,监管部门在一周内三次积极表态“保交楼”,同时,近日多地出台保交付措施,防范商品房延期交付等问题。部分困难上市房企公告显示,获得境内外大机构活水救援。另外,多地出台支持措施。在各项政策刺激下,房地产贷款呈现回暖趋势。 房地产股昨日迎来久违大涨 7月26日,地产股迎来久违大涨!据同花顺数据显示,A股房地产开发板块和房地产服务板块涨幅均超3%,占据行业板块的前五。就个股而言,26日嘉凯城、三湘印象、中交地产、阳光城、中南建设等个股纷纷涨停;地产股龙头“招保万金”,招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团也都齐齐爆发大涨,具体来看,昨日千亿市值的招商蛇口涨近8%,保利发展涨超5%,万科A也涨超3%。 同时,昨日港股房地产的板块也表现不错,旭辉控股集团涨超16%,碧桂园涨超13%,合富辉煌涨幅超10%,时代中国控股和合景泰富集团均涨7%,雅居乐集团涨近6%,富力地产涨超5%,龙湖集团涨超3%。 此外,记者注意到,昨日市场上传出消息称,7月26日,中房协主办房地产纾困项目对接商洽会,其中会议设置了对接专场,纾困项目企业代表与金融机构、有意兼并重组、合作发展解决项目困难的企业,展开对接交流。 上半年大部分房企业绩下滑 那么,上半年房企上市公司业绩如何?记者注意到,近期,房企上市公司密集发布2022年上半年业绩预告。 广州日报全媒体记者统计,截至7月26日18时,据同花顺数据显示,房地产开发板块已有65家A股上市房企发布2022年中期业绩预告。其中,35家房企预计亏损,有达到10家企业亏损额度下限在10亿元以上,亏损最多的达46亿元。而盈利房企业绩分化十分明显,30家预计盈利的房企中有22家预减,8家预增。 其中,蓝光发展今年上半年亏损高达46亿元。“本期业绩预亏的主要原因系经营亏损、减值计提影响。”蓝光发展在业绩预告中表示,其中在经营亏损的影响上,公司2022年上半年度预计经营亏损约19亿元,这具体表现在,首先受前期房地产政策调控以及公司债务风险影响,本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低。其次,为维持公司持续经营,确保项目交付,各项运营支出仍在持续发生。 第三,因公司部分项目非正常停工影响,依据会计准则对于不再满足资本化的利息支出计入当期损益,本期费用化利息支出较大;同时公司美元债因人民币对美元汇率下降的影响产生汇兑损失约2.5亿元。此外,公司计提了约29亿元的减值损失,主要为存货跌价准备。 另一亏损比较大房企为阳光城,今年上半年,其预计亏损35亿元至45亿元,下降幅度达275.52%至325.67%。对于业绩亏损原因,阳光城表示,2022年上半年市场需求持续下滑,公司销售受到极大影响,且未来销售情况亦不容乐观,公司为进一步促进销售回款,拟采取降价措施。 阳光城还表示,由于受市场及公司流动性影响,公司2022年上半年达到结算条件的项目数量减少,导致营业利润减少。 “多家房企业绩首亏其实也符合预期。由于房地产企业销售数据不好,不少公司会降价促销。诸如此类的操作,导致销售成本高企,会进一步影响企业业绩。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 另外,泛海控股、ST泰禾、新华联、粤泰股份、天房发展等房企还出现了业绩增亏。以天房发展为例,经财务部门初步测算,预计2022年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为-3.21亿元至-3.93亿元之间,与上年同期相比下降227.55%~301.02%。 观点:一批房企有序退出利好后市发展 记者梳理发现,30家预计盈利的房企中有22家预减,8家预增,其中,华侨城A、宋都股份、大悦城、格力地产、广宇发展等业绩预减幅度都在70%以上;天保基建、沙河股份等均因项目结转收入同比增加,毛利同比增加,实现业绩扭亏,且业绩同比增幅分别达到 144.93%、295.71%;而央企的保利发展表现稳健,预计上半年营业总收入同比增长23.19%,归母净利润(107.21亿元)同比增长4.10%。 业内人士表示,房企确实存在分化,品牌国企央企、头部民营房企等因为企业背景、公司综合实力、品牌等因素,更容易被购房者接受。而对于出险企业,购房者会表现得更为谨慎。 据统计,截至7月25日,已有超过80城市在当月发布了稳楼市政策。业内人士表示,短期来看,房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策将持续,供需两端政策均仍有空间。 中信建投证券在7月份的研报中指出,从6月国家统计局的数据看,房地产销售已经出现复苏态势。 7月25日,佳兆业集团发布公告说明债务重组进度,表示于境内取得进展,并于6月与中信集团若干成员企业签订协议,出售了部分位于深圳的物业,还对一些项目进行了重组安排。 中信建投证券研报指出,在行业洗牌的大背景下,会有一批房企有序退出市场,而出险房企项目的停摆也有助于后续购房者转移需求至高信用房企项目,利好高信用房企的销售表现,竞争格局将明显改善,继续看好地产销售的复苏趋势及地产板块的后续表现。
广州日报 38 阅读 2022-07-27 21:58香港特区政府差饷物业估价署27日公布,2022年6月份私人住宅售价指数为380.5点,按月回落约1.14%,连降两个月,按年则降约3.4%。 数据显示,按户型计算,今年6月中小型单位私人住宅售价指数为383.2,按月降约1.13%;大型单位私人住宅售价指数为314.8点,按月降1.56%。 利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示,6月份楼价指数主要反映5月中旬至6月上旬市况,当时美国大幅加息,亦碰上香港新冠肺炎疫情略有反弹,导致市场表现审慎,在买家入市步伐减慢下,二手楼业主需扩大议价空间及减价,导致楼价跌幅加大。 他称,近期新盘积极推出应市,以低价抢夺市场,对二手市场持续构成压力。此外,市场预期美国仍将以较急步伐调升息口,将进一步令二手市场交投出现拉锯转淡的局面,预料7月份楼价指数或会再降约1%。 展望下半年,陈海潮指出,要视乎疫情进展,如果能够尽快“通关”,将会带动下半年楼价反弹。
中国新闻网 73 阅读 2022-07-27 21:57尽管房贷利率居高不下,美国房价仍在继续创新高。 随着美联储持续大力加息,美国房贷利率正居高难下。 美国住房抵押贷款金融巨头房地美(Freddie Mac)数据显示,截至7月25日,美国30年期抵押贷款平均利率为5.54%,略低于6月的高点5.81%,但仍处在十多年来的高位附近。而且鉴于美联储接下来还将大力加息,美国房贷利率或仍有上涨空间。 由于较高的利率打压购房者,美国房屋按揭贷款需求降至22年的低点。美国抵押贷款银行家协会(MBA)数据显示,截至7月15日当周,贷款指数连续第三周下降,按揭贷款申请当周下降7%,同比下降19%。 全球房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里(Kashif Ansari)对21世纪经济报道记者表示,美国按揭利率较高点有所回调,这对买家是个好消息,毕竟现在月供负担加重、房价高企,已使购房可负担性问题非常突出。不过,如果从历史数据来看,5%-6%的按揭利率并不算高,美国多年来按揭利率平均值约为8%。 一方面,相对较高的房贷利率正在一定程度上打压需求,另一方面,供给问题依旧存在,美国房价仍在继续创新高。根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,6月成屋售价中位数较上年同期上涨13.4%至41.6万美元,创下新的纪录。 美国楼市略有降温 整体而言,尽管美国房价仍在创新高,但在高利率和高房价的拖累下,美国楼市的狂热情绪已经略有降温。 NAR数据显示,美国6月成屋销售环比连续第五个月下降,创2013年以来最长连降月数,销售量创下最近两年新低。美国6月成屋销售总数年化512万户,不及市场预期的535万户,环比下跌5.4%。 与销量下降相对应的是,6月成屋库存出现三年来首次同比上涨,增至126万套,为去年9月以来的最高水平。环比来看,成屋库存则连续五个月攀升。按照目前的销售速度计算,需要3个月的时间售出市场上的所有房屋,仍处于相对紧张状态。 NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,住房负担能力下降继续对潜在购房者造成影响。房屋按揭贷款利率和房价在短时间内都上涨得太厉害了。但好消息是,市场上终于有更多的房屋了。 美国加州程欣迪地产国际(KW Cindy Chin Realty Int'l)地产经纪商程欣迪对21世纪经济报道记者表示,现在很多上市的房子,不管是尔湾(Irvine)还是新港(Newpost),要价都在降。“我所在的新港这边有处房子要价近400万美元,最近一口气降了15万美元。另外,我知道不少中低收入人群都准备把房子卖了搬家去芝加哥、底特律那些地方,那里房价和消费水平要低得多,二十万美元左右可以买一套。现在很多人确实负担不起房子,有些人就想趁这个时机套现,然后去便宜的地方买房。” 不过,程欣迪对记者分析称,“降价”不是说房价在跌。如果房价低于去年同期价格,这叫房价下跌,现在是说房子涨得没有过去两年那么快了,涨幅收窄了。不少卖家按以前的涨幅来定价上市,但发现卖不动了,之前一年能涨15%-20%,甚至更高,现在发现市场变了,房价涨不了那么多了。 在房贷利率急剧上升和房屋销量下降之际,美国房产中介也受到了一定影响。6月美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass传出裁员消息,Compass宣布裁员10%,约450人;Redfin宣布裁员8%,约470人。 外国买家热情逆势升温 尽管美国房地产市场开始逐渐降温,但外国买家的热情却在逆势升温。 18日NAR发布的报告显示,2021年4月至2022年3月,外国人在美国购置的住宅物业总价值达到590亿美元,同比增长8.5%,打破了连续三年下跌的趋势。中国、加拿大、印度、墨西哥和巴西占据前5名。 安萨里表示,亚洲买家一向青睐美国房产,美国是2020年度亚洲买家最心仪的海外购房目的地。在2021年,中国买家在美国购房量只有疫情前的一半,基本上是因为旅行不便。对于外国购房者而言,如果有孩子留学美国或自住,现在的市场反而不错。毕竟美国本地买家少了,购房的竞争也少了,对于有能力的买家,其实倒是好事。 尽管利率上升,今年美国的整体房屋销量将有所下降,但外国买家却可能会加大投资力度,他们更倾向于现金交易,不容易受利率变化的影响。 在外国买家中,中国购房者位居榜首。NAR数据显示,中国买家在过去一年中购买了61亿美元的美国房产,比前一年增长了27%。中国买家更频繁地使用现金,58%的中国买家以全现金方式付款。 安萨里对记者分析称,中国买家仍然是全球最大的跨境房地产消费群体,旅行限制减少了中国买家购买的房屋数量,但他们进入了高档市场,并花费了更多的钱,平均购买价格超过100万美元,来自中国的买家更倾向于在更昂贵的州购买。 高利率或难“浇灭”火爆楼市 疫情暴发后美国房价暴涨,迎来两年黄金时代,而如今正面临利率大幅飙升,但美国楼市的热度不太可能被完全“浇灭”。 Goodwill Banker佛罗里达州经纪人魏晓霞对21世纪经济报道记者表示,从疫情暴发以来,佛州房产市场非常火热,尤其盖恩斯维尔这边是一个大学城,佛罗里达大学就在这里,来上学工作的比较多,所以房价更加坚挺,在今年2-5月份的时候,房子的竞争简直到了白热化的阶段,一个加价最多的客户加了8万美元才买到心仪的房子,这个房子要价才50万美元。 尽管近期市场有所降温,但只是从大涨逐渐变成小涨,下跌的可能性不大。魏晓霞告诉记者,可能是因为疫情不能外出花钱的缘故,一些买家手里现金很多,用现金交易的人也多,在房产市场做了近十年,以前大家买三十几万美元的房子,百分之七八十的人可能都是用贷款。但是现在用现金的人增多了,所以在房贷利率上涨的同时,并没有太影响到这些现金买家。 但对于财力更弱的买家而言,继续攀升的房价和房贷利率让一些人只能寻求租房,而这也推动了租金价格上涨。 根据美国房地产协会官方网站Realtor.com的数据,6月份美国房屋租金连续第16个月打破纪录,中位数达到创纪录的1876美元,同比增长14.1%。在美国50个最大的城市中,6月份有超过四分之三的人赞成租房而不是购买住房。 魏晓霞对记者表示,今年的房租涨得非常快,基本上涨幅在20%左右,有的可能还更高,尤其是好学区的好房子,供不应求,一个房源可能有五六个人想申请。 不过,随着美联储持续加息,房贷利率持续攀升,市场也势必从高烧状态逐步恢复“正常”。牛津经济研究院副主任Christopher Babatope对21世纪经济报道记者表示,影响房地产表现的关键因素是长期政府债券收益率。随着美联储等央行大幅加息,过去6个月,牛津经济研究院对10年期政府债券收益率的预测大幅上升,预计未来几个季度还会进一步上升,这也将在一定程度上打压房地产市场,房价涨幅会降低。 总体而言,与需求下降相比,楼市库存紧张问题更加严重,因此市场普遍认为美国房价仍将小幅上涨,摩根士丹利预计今年房价将增长9%。 即使是美联储主席鲍威尔也表示,眼下有许多甚至还没有完工的房子已经放在市场上供应,同时完工的房屋库存正处于历史最低水平,如此紧张的市场可能会推动房价顶着高利率继续走高一段时间,目前的状况很复杂。 不管怎样,疫情暴发后的天量流动性已经逐渐收紧,美国楼市告别黄金时代已成定局,购房者也将迎来一个相对“正常”的市场。
21世纪经济报道 43 阅读 2022-07-26 22:127月25日,上海第二轮集中供地第一天,开局气氛略显激烈:共推出15幅地块,揽金355亿元,其中6幅地块进入现场竞价,4幅拍至中止价进入“一次报价”阶段。 7月25至28日,上海进行为期四天的第二轮集中供地。此次一共挂牌32幅土地,总出让面积约109.39万平方米,总起拍价约682亿元。这些地块分布于长宁、浦东新区、奉贤、静安、杨浦、松江、青浦等区。 21世纪经济报道记者获得的一份参拍房企名单显示,除了主流的央、国企之外,外资背景的仁恒地产、外地大型企业悦达集团、混合制企业远洋、绿城等,港资九龙仓、民企龙湖、旭辉等也都现身参拍房企名单。 上海二次土拍有不少亮点,其中之一便是五大新城地块的释放,号称上海五大新城之“首”的嘉定新城此次推出5幅地块,起拍总价约为95.91亿元,占比总起拍价金额约14%。另外,第一天拿下最高楼板价地块的是上海城投集团,地块位于长宁区新泾镇232街坊,这一地块以优质的区位条件吸引了6家房企参与,上海城投与中华企业(600675)经过36轮报价进入一次性报价阶段,最终上海城投以27.63亿元拿下,溢价率为9.67%。 值得关注的是,长宁地块成交楼板价9.9884万元/平方米,房地联动价达到16.3万元/平方米,突破上海土地市场的房地产联动价最高纪录,非常接近去年新天地板块的翠湖天地预售备案均价16.4万元/平方米。 据上海中原地产市场分析师卢文曦指出,上述地块容积率仅为1.2,以目前上海出让的地块技术指标来看,是非常稀缺的。“长宁区本身地块就不多,这次能把这一优质地块拿出来拍卖,地方政府的诚意相当高”。 上海二次土拍的行情,反映了资金的避险趋势。核心城市仍然受到房企的追捧,上海楼盘整体去化速度较快且利润空间充足,显然对房企有足够的吸引力。近期上海本土房企拿地积极性攀升,也从一个侧面反映出上海土地市场的升温。从第一天土拍的结果来看,陆家嘴(600663)集团和奉贤发展均拿了两幅地块,楼板价最高地块是前述上海城投拿下的长宁地块。此外,宝华集团11.72亿元拿下普陀区桃浦科技智慧城一幅宅地,成为此轮土拍首家拿地民企。 就在同一天,有一幅位于浦东新区外高桥(600648)新市镇的城中村改造地块,被上海瑞行东岸置业有限公司以55.38亿元总价竞得。启信宝显示,上海瑞行东岸置业有限公司由上海城建置业发展有限公司持股50%。 同策研究院研究总监宋红卫认为,上海对供地结构进行了优化调整,市区优质地块占比上升,导致多个地块进入一次性报价;近期上海楼市回暖,尤其是6月份二手房市场成交已快速恢复,也令房企拿地信心大增,预计本轮土拍整体热度要超过首轮土拍。
21世纪经济报道 71 阅读 2022-07-26 22:107月26日,上海2022年第二轮集中供地第二天,共出让6宗地块,总起始价约99.16亿元。 华纺以总价约3.4亿元竞得上海金山区1宗宅地,楼面价6790元/㎡,溢价率4.94%。 地块编号202205422,地块名称金山区亭林镇亭林大型居住社区26-02地块,地块范围为东至亭虹路,西至亭浩路,南至林安路,北至红梓路,出让土地面积27822平方米,土地用途为居住用地,总起始价约3.24亿元,楼面起始价6470.1元/平方米。 据土地出让文件,该地块规划容积率为1.8,建筑面积50079.60平方米。
中国网 67 阅读 2022-07-26 22:05在多家央企多维度的帮扶下,佳兆业纾困工作迎来转机,有望在众出险房企中率先上岸。 7月25日晚间,佳兆业集团(1638.HK)发布公告说明债务重组进度,并表示已于境内取得进展,已与若干境内金融机构订立安排延长其若干现有借款的期限。此外,已引入品牌方盘活若干项目的建设与销售。 引入多家央企合作资产盘活效果渐显 公告指出,于2022年6月,佳兆业集团与中信集团若干成员公司订立协议,内容有关出售集团位于深圳的物业存货及若干项目的重组安排。 据媒体报道,佳兆业与中信城开、中信银行(601998)以服务信托的模式开展多维合作,区别于单纯的项目转让和出售,在该合作模式中,中信银行仍然是以债权人身份存在;中信城开则是融资代建的角色,提供一定盘活资金,用于后续项目的建设和开发经营;而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属于佳兆业所有。 业内认为,与中信系的合作是佳兆业努力自救,探索出的纾困新模式,有助于佳兆业加速盘活核心项目,或许可以成为其他出险房企效仿样本。 随着合作的的深入推进,佳兆业资产盘活已初显成效。以佳兆业航运红树湾为例,出于对目前房地产市场信心的考虑,该项目在与中信合作后更名“中信城开·红树湾”,并且迅速盘活,于7月23日正式开盘,劲销15亿。 中信系,只是佳兆业引入的央企援军之一。早在今年4月,佳兆业便与招商蛇口(001979)、长城资产达成三方战略合作,探路“央企+AMC+出险企业”纾困模式,为出险房企提供了新思路。据知情人士透露,目前佳兆业与招商蛇口、长城资产的合作在顺利推进中,合作项目有望近期实现落地。 资金筹措有保障财富产品兑付稳定 自出险以来,佳兆业集团从未躺平,多措并举积极自救,全面落实“保兑付、保交付、保稳定”工作。在保兑付方面,佳兆业最大程度征询投资人意见建议,并于2021年11月公布切实可行的兑付方案,以实际行动回应财富产品投资人诉求。 7月20日,多位投资人向媒体表示已经收到佳兆业相关财富产品当月兑付本息,至此,佳兆业财富产品已经顺利完成九期兑付,整体兑付工作稳定有序。市场人士指出,目前佳兆业财富产品已经连续不间断兑付九期,是出险房企涉及财富产品问题连续兑付时间最长、方案可执行性、兑现能力最强的,这也意味着佳兆业资产盘活初显成效。 随着资产盘活效果渐显,佳兆业全国各地重点项目全面复工复产复销,基本面筑基企稳,为佳兆业筹措资金提供了有力保障。据知情人士透露,对于相关财富产品的兑付,佳兆业已经做好未来一年的资金筹措计划,整体兑付前景乐观。 在债务重组方面,佳兆业一直与公司顾问合作,以期兼顾所有利益相关方的权益而制定解决方案并缓解其流动性问题,公司亦已与债权人进行建设性对话以加快制定各方一致同意且保值的解决方案。据前述公告,目前佳兆业集团新任核数师于2022年7月开展审核工作。除特别情况,将争取于2022年10月底前刊发2021年年度业绩。 旧改优势明显有望率先走出困境 为何央企都愿意向佳兆业施以援手?从佳兆业与中信系、招商蛇口、长城资产的合作中可窥一二,各方看重的都是佳兆业位于大湾区的核心优质项目,且以城市更新项目为主。 城市更新一直是佳兆业最具核心竞争力的业务,截至2021年6月底,佳兆业拥有项目213个城市更新项目储备,占地面积超5370万平方米,大湾区项目储备占比逾99%,其中深圳、广州两地货值占比高达73%。 近期,东莞、广州、深圳等地城市更新的政策和市场推进力度明显提速。东莞明确简化并联旧改流程,要求“全面梳理已受理的三旧改造项目,择优筛选一批项目纳入动工清单,加快推进实施。与东莞情况类似,深圳重点提及城市更新/土地整备利益统筹项目推进流程简化以及开发商提前介入项目等诸多问题的解决方案。而广州传出的旧村改造合作企业引入及退出指引征求意见中,政府对合作企业的准入条件也有相应的降低:减少了专业人员的人数要求,降低了企业资产要求,另外也放松要求,把企业全资子公司的人员也纳入考核范围。 西政资本认为,对于爆雷房企来说,其拥有的城市更新项目储备很有希望通过城市更新的提速而获得更多的转让或盘活机会,因此城市更新战场的重启对楼市和房地产行业的企稳回暖也能起到不可替代的作用。 业内人士指出,佳兆业集团在城市更新领域具有理念、团队、模式、规模等核心优势,这是其区别于其他出险房企最核心的优势,随着大湾区城市更新业务整体提速,相信佳兆业在城市更新的核心竞争力能有效支撑其走出流动性困境。
中华网 44 阅读 2022-07-26 22:02大雨倾盆时借一把雨伞,艳阳高照时有一片清凉,口干舌燥时喝一杯清水……正值盛夏,这些看似平常的行为对于户外工作者来说,却是难得的享受。为打通服务户外工作者的“最后一公里”,让他们能够在辛苦的工作之余,享受到便利和闲适。7月21日,昆山市房地产经纪行业“宜居联盟”建设行动正式启动,号召房地产经纪机构门店面向户外工作者及市民免费提供饮水、应急药品、临时休息、手机充电等便民服务。 刘师傅是一名环卫工人,在他负责的区域,沿街商铺中有好几家房地产经纪门店,最近,他跟门店经纪人越来越熟悉起来。“这些年轻人很客气,看我在大太阳底下扫马路,会主动送矿泉水给我喝,还请我进店乘凉,想得很周到!”刘师傅说,虽然工作辛苦,但与之前只能靠着行道树或者墙壁街角休息相比,现在舒服多了。 王女士家小区门口有一家德佑门店,虽然没有买卖房屋的需要,王女士却是店里的常客。“孩子上网课的时候,家庭作业都需要自己打印,我们家没有打印机,经常来麻烦店里的经纪人,每次都是热情接待我们。”王女士说,不止自己在门店打印孩子作业,小区不少邻居都会来门店应急打印,为此还专门建了微信群,提前在群里发需要打印的文件,路过门店就可以直接拿回家,十分方便。 据了解,2021年起,昆山市住房和城乡建设局与昆山市房地产经纪行业协会在房地产经纪机构门店中积极开展“宜居联盟”建设行动,以党建引领行业发展,以协会党支部为号召,以会员单位为示范,通过提供应急洗手间、免费饮水、急救药品、紧急避雨、打印服务、手机充电、免费口罩、临时休息、免费WIFI、快递寄存等暖心服务,打通服务户外劳动者的“最后一公里”,并同时免费服务广大市民,提升群众的获得感、幸福感、满足感。 7月21日,昆山市住房和城乡建设局党委委员、副局长陆炜,房产科科长周斌,房产科副科长谷纬平,市房地产经纪行业协会会长胡建平及市房地产经纪行业协会各会员单位代表出席党建引领“宜居联盟”品牌发布会暨昆山市房地产经纪行业协会名企巡访第三期活动。 昆山市住房和城乡建设局党委委员、副局长陆炜强调,协会要坚持以人民为中心的发展思想,不断拓宽“宜居联盟”品牌服务外延,深化服务内涵,提升服务水平,让更多的经纪机构门店成为传递正能量、温暖美丽昆城的爱心便民服务站。 昆山贝壳运营总经理李晓东向参会嘉宾介绍了贝壳的发展历程,他介绍,贝壳致力于新居住服务的数字化,通过全流程的信息化来重塑消费者的服务体验,给予消费者置业全流程的透明、安全和确定性。 昆山市住房和城乡建设局房产科科长周斌宣读“一杯水”公益倡议书,鼓励经纪门店为户外工作者提供饮用水、扇子、毛巾等消暑、避暑便民服务。 活动现场,围绕“宜居联盟”建设行动,四名党员代表进行服务承诺宣誓,发挥党员先锋模范作用,带动行业从业者践行志愿服务精神。 贝壳找房江苏区域总经理黄月平表示,推动社区可持续发展不仅是贝壳的愿景,也是贝壳公益践行的方向,一直以来,贝壳积极参与可持续社区的共建共治,希冀社区更美好、让家更美好,加入“宜居联盟”,离目标又更进一步。 一路走来,贝壳人始终牢记“有尊严的服务者,更美好的居住”的使命,坚守在难而正确的道路上,以党建为引领,充分发挥行业优势和技术优势,聚焦新居住领域,通过开展志愿服务活动,号召从业者走进社区,为他人送温暖、为社会做贡献,践行新居住青年的责任与担当。 自“宜居联盟”推出以后,贝壳积极响应号召,动员德佑、21世纪、土生金、俊家等合作新经纪品牌门店主动为昆山市民提供更多、更优质的便民服务,让昆山因为房产经纪人热情周到的服务而越发温暖。对于贝壳而言,服务者与门店是其天然的公益资源,贝壳长期鼓励将善念与善行落实于日常工作,创造公益新模式,发挥“社区好邻居”的优势,一直动员经纪门店默默为广大市民提供便民服务。如今,房产经纪门店被赋予了“宜居联盟”的力量,承载了切实为群众办实事的精神,成为了最靠近社区居民和户外工作者的服务窗口,变成了最能践行为群众办实事的便民阵地,这种种转变将激励着每一位房产经纪人进一步提升自身服务意识与服务品质,助力践行“宜居联盟”的初心与使命,在房地产经纪行业内立足岗位建新功,以实际行动和优异的成绩迎接党的二十大胜利召开。
大京网 34 阅读 2022-07-26 21:54在众多利好房地产市场的政策集中出台背景下,上市房企半年度业绩预告陆续公告。据《红周刊》统计,截至7月22日收盘,已有80家上市房企披露2022年半年度业绩预告,披露数量在239家上市房企(万得申万分类)中占比约三分之一。 A股市场一直有“靓女先嫁”的传统——业绩好的公司会抢发业绩预告。在当前的中报季,上市房企则没有业绩方面的顾虑,都在积极发布业绩预告。据《红周刊》统计,已发布业绩预告的上市房企中,预告净利亏损和盈利的数量基本持平,其中,国央企表现较好。从盈利企业来看,结转房地产销售收入增加,资产处置收益及投资收益增长,是这些房企盈利的重要因素。 那么,房企在下半年会否有更好表现?就此,多位业内人士向《红周刊》表示,房地产市场正在从低谷向上走,需要政策的更多呵护。有房企人士表示,房企融资难的问题还需要进一步破解,因为市场端的利好政策基本上都出了,下半年政策可能会向企业端聚焦。 37家房企预计净利润为正 国央企盈利优势凸显 在已发布今年中期业绩预告的房企中,有37家房企预计净利润为正。《红周刊》查询Wind数据了解到,目前占据净利润规模TOP5阵营的房企由国央企“包圆”,分别为招商蛇口(001979)、金融街(000402)、浦东金桥(600639)、外高桥(600648)、广宇发展(000537),预计上半年净利润上限可达21亿元、12.69亿元、9.47亿元、6.97亿元、4.35亿元。行业市场环境波动下,国央企业绩稳健优势凸显。 国央企业绩预喜的原因包括,报告期内项目竣工交付并结转的面积增长、主营业务毛利率提升等。譬如,外高桥在公告中表示,尽管报告期内房产租赁与进出口贸易等业务收入和毛利下滑,但由于本期商品房销售结转面积、收入和毛利有较大增长,因此公司主营业务利润增幅较大,今年上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长约58.7%。 此外,资产处置收益、投资收益等成为部分房企盈利的重要支撑。以金融街为例,金融街上半年实现归母净利润10.87亿元至12.69亿元,同比增长80%~110%。根据其业绩预告,公司将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给北京金融街投资(集团)有限公司,另通过“开发销售+资产管理”模式所运营的上海静安融悦中心项目产生公允价值变动损益,两项损益合计对公司归母净利润影响约9亿元。 相比上述国央企,一些房企实现了业绩“高增”或扭亏为盈。《红周刊》查询Wind数据了解到,中润资源(000506)、ST海投、沙河股份(000014)、ST银亿4家房企预计净利润增长上限超过200%;沙河股份、中润资源、天保基建(000965)、ST银亿、市北高新(600604)、电子城(600658)6家房企预计中期业绩扭亏为盈。 在业绩“高增”和扭亏为盈股中,大多是受益项目结转收入增加,不过,也有房企是因为资产处置收益、REITs项目融资收益、业务重组等因素带来利润增长。以中润资源、市北高新为例,这两家公司净利润增长1倍-5倍不等,根据公告,两家房企均是通过处置资产实现增收,中润资源处置子公司四川平武中金矿业有限公司股权,市北高新将持有的上海静安区江场三路221号房屋转让给静安疾控,分别收益3.02亿元和2.49亿元。 ST银亿是因债务重组而实现扭亏为盈,根据业绩预告,由于报告期公司根据重整计划完成部分以股抵债后产生债务重组收益约9.9亿元,ST银亿预计上半年归属于上市公司股东的净利润为3.5亿元至4亿元,较上年同期增长188%-200%。 不过,中润资源、ST银亿预计扣非净利润分别亏损0.4亿元至0.75亿元、6.5亿元至7亿元。 房企融资难急需化解 市场销售端面临考验 相比盈利或扭亏的房企,业绩预亏的房企则是“各有各的难处”。《红周刊》查询Wind数据了解到,在43家业绩预亏房企中,房企普遍将净利润下滑原因归为竣工交用结利项目比去年同期减少、本期结转房地产销售收入大幅下滑等。 不过,《红周刊》同时了解到,联营项目毛利率较低、业务转型不顺、押注区域化发展等因素,进一步导致房企业绩承压。以业绩首亏的首开股份(600376)为例,该家房企在公告中坦言亏损原因包括“联合项目毛利率较低,部分项目出现亏损,造成投资收益同比降幅较大”。 《红周刊》了解到,素有“京城地主”之称的首开股份自2016年以来加大京外区域布局,联合开发是其外拓过程的重要策略,保利、华润、万科等头部房企均是其联合开发合作对象。与之对应的,该公司权益占比近年整体下行,2019年至2021年,首开股份销售额中权益占比分别为62%、49%、54%;其间公司销售毛利率也逐年下滑,近三年依次为37.59%、27.96%、19.81%。联合开发所伴随的低毛利率问题仍在今年显现,根据业绩预告,上半年首开股份归母净利润预亏13亿元到14亿元,较去年同期减少约253%至264%。 疫情因素导致房地产销售遇到许多困难,同时叠加房企融资难的问题,都对房企业绩形成压力。 首钢地产天津市场经理马腾飞向《红周刊》表示,“房企目前最大的压力,就是资金问题。面对债务到期,但是回款不足,卖不动房子,又难以借新债,只能贱卖资产‘保命’。目前市场层面的政策其实已经出尽,很难再有更大的动作了。所以未来的政策方向,很可能是企业端的,让企业能多缓一口气。” 中国城市房地产研究院院长谢逸枫也向《红周刊》表示,房企要破局重生,一方面有赖于自身产品价格调整和产品创新,拓展营销渠道,体现产品性价比,维持后续市场的供给量;另一方面则依靠销售端利好政策的出台,比如信贷政策可以继续增加释放力度。 6月份房地产市场迎来初步修复三类房企值得关注 值得一提的是,近一个月的房地产市场销售规模、开发到位资金等出现环比回升趋势。根据国家统计局披露数据,1~6月份房地产市场累计销售跌幅首次有了收窄趋势,其中全国商品房销售面积、销售额分别同比下降22.2%和28.9%,降幅较1~5月分别收窄1.4和2.6个百分点。主要原因是6月份单月销售面积和金额环比反弹幅度均在60%以上。此外,1~6月份房企到位资金、定金预收款、按揭贷款降幅,分别较1~5月份收窄0.5个百分点、1.3个百分点、1.8个百分点。 对此,谢逸枫表示,6月份全国商品房销售数据改善,与稳楼市等政策的积极推动、房企价格促销、购房者市场观望情绪变化等系列因素有关。他提醒说,目前市场仍属于阶段性回升,尚难断定是触底反弹信号,“房地产市场整体数据同比还是处于负增长阶段,不过,伴随下半年全国性楼市政策出台,以及购房者观望情绪的转变,某些单项数据指标有由负转正的可能。” 据了解,今年已有200余座城市出台刺激性政策,在前期限购限售、住房公积金、房贷利率等门槛放松的基础上,近期各城市祭出更多“稳楼市”措施。譬如,杭州桐庐县鼓励“团购买房”并推出85折团购优惠。 而一项长期“利好”政策也于近期出台,就是国家发改委发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》,提出深化户籍制度改革,具体涉及放开放宽除个别超大城市外的落户限制、全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制等。谢逸枫表示,从长远来看,发改委对落户限制深化调整,能够增加区域城市的需求潜力,释放更多刚性需求,一定程度作用于稳市场、稳预期的目标。 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉《红周刊》,“整体来说,今年宽松政策会贯穿全年,下半年随着市场有回稳的迹象,政策调控的频率会有所下降,若市场恢复不及预期,政策端还有进一步发力的空间。” 也因此,王小嫱看好国央企房企的前景,因为国央企等大型房企具备融资优势,也更受购房者信任,发展优势更强。 谢逸枫则表示,其目前看好三类房企,一类是具备拿地优势、销售业绩好、融资渠道宽松的国央企;二类是诸如龙湖、万科、碧桂园等资金实力较好的品牌民企;三类是地方龙头房企,本土资源优势强劲,具备发展潜力。
证券市场 31 阅读 2022-07-26 21:46上海2022年第二批集中供地首日赢得“开门红”之后,次日仍保持了一定热度。 公开资料显示,上海今年第二批集中供地共出让32宗地块,总出让面积109.3万平方米,起始出让总价681.7亿元。 7月25日为上海第二批集中供地首日,17宗地块全部成功出让。这17宗地块涉及浦东、静安、杨浦、松江等区,其中2宗城中村改造项目以底价成交,9宗地块仅有一家房企参与竞买以底价成交,其余6宗地块有多名竞买人,进入现场竞价环节。 其中,陆家嘴(600663)旗下上海佳川置业以47.7亿元的总价竞得浦东川沙地块,为当日成交金额最高的地块。据中指院统计,上海本轮集中供地首日,共收金约355亿元。 7月26日供地次日,上海共出让6宗地块,其中5宗位于嘉定区、1宗位于金山区,起始出让总价99.2亿元。最终,6宗地块均成功出让,总出让面积21.31万平方米,总成交价108.39亿元。 当日成交总价最高的,为保利发展、越秀联合体竞得的嘉定区马陆镇地块,该地块成交总价47.43亿元,成交楼面价2.58万元/平方米,溢价率9.81%。 央企招商蛇口(001979)在上海供地次日也有所斩获,招商蛇口旗下的上海虹润置业联手南昌市政公用房地产集团,竞得嘉定新城的远香湖中央活动区地块,成交价14.9亿元,楼面价2.57万元/平方米,溢价率9.24%。 而嘉定新城马陆社区住宅地块,则由金地、西郊庄园企业管理咨询有限公司联合体通过一次性报价,以16.01亿元竞得。该地块出让建筑面积6.23万平方米,起始出让价14.63亿元,成交楼面价2.57万元/平方米,溢价率9.39%。 此外,上海纺织集团旗下的上海星海时尚地产,也在土地市场出手了。上海星海时尚地产以14.23亿元摘得嘉定工业区南门社区住宅用地,该地块出让建筑面积6.88万平方米,起始出让价13.07亿元。最终,该地块成交楼面价为2.07万元/平方米,溢价率8.92%。 据好地网统计,上海本轮集中供地,首日及次日国企累计拿地宗数占比为86%,金额占比91%。从拿地金额情况来看,陆家嘴集团以79.4亿元暂居榜首,保利发展以59亿元紧随其后,越秀以47.6亿元拿地金额居第三位。 中指院土地事业部负责人张凯认为,当前房地产市场正处于调整期,房企投资的避险趋势较为明显,核心城市受到房企追捧。 “上海整体去化速度较快且利润空间充足,因此对房企具有较强吸引力。”张凯表示。
财联社 60 阅读 2022-07-26 21:44