一套半山海景的顶豪，5折甩卖都没人要。 今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍价558万元，但最终因无人竞价而流拍。2019年3月时，该房源的评估总价则是1175万元。 该房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍价也由最开始的823万元降到了现在的558万元，降幅达265万元。 2007年天麓1区开盘至今，15年过去了，这期间深圳不少片区房源上涨迅猛，但相对而言，天麓的房价并未呈现太大变化。甚至2017年时，还曾有网友发帖，宣称愿意降价1000万元售卖天麓8区独栋别墅。 而2009年入市的天麓8区，一度以近13万元/平方米单价晋升深圳楼王。 [1] 从天麓的过往拍卖记录了解到，近5年来已有60次拍卖记录，但整体看成交并不多，多数房源都以“本场已流拍，无人出价！”而草草结束。 过去的顶级半山海景豪宅，如今为何降价还难卖？ “深圳盐田、大梅沙的滨海豪宅火热的年头已经很远了，一二十年前曾有很多富豪在这边扎堆，也被诸多投资者称为深圳东部的黄金海岸线，不过后来香蜜湖、深圳湾等豪宅片区崛起，来这边买豪宅的相对就变少了。”在深圳从业多年的资深经纪人罗鹏通过微信告诉每日经济新闻记者（简称每经记者）。 一线城市少有海景房，作为极具代表性的缩影，天麓项目从火热到被遗忘，也踩中了我国海景房发展跌宕起伏的历史。 青岛，我国著名的滨海城市，从北部的即墨到南部的胶南，分布着许许多多沿海楼盘，有的刚刚搭起框架，有的则已开发多年。和一些以海景房闻名的城市不同，青岛许多沿海楼盘并不太以海景作为卖点，因而并没有形成一个独立的细分市场，价格也随着整体楼市的涨跌而浮动。 无人机视角下，一个可容纳10万人的庞大社区显得孤独而拥挤，一栋栋超高层建筑排布而来，三面临海的蓝色和钢筋水泥的灰白形成了巨大反差。 由此向南2000公里，上千栋楼层俯视着海面，一座巨大的城邦沿着蜿蜒的海岸线徐徐展开，一边繁华，一边寂静。 素有“南海之滨”称誉的惠州，海岸线在全国绝对排得上名次。据惠州市自然资源局数据，惠州拥有162个自然海岛、281.4公里海岸线和4520平方公里海域面积。优质的滨海资源，让惠州的海岸线成为诸多地产商追逐的猎物，10余年时间里，碧桂园、华润、万科、金融街(000402)、富力等一大批开发商齐聚于此。[2] “ 海景房，作为夏天里与行业最具关联度的词，每年此刻如同圭臬，充满着仪式感。 6月下旬以来，每日经济新闻记者陆续实地走访了青岛和惠州，探寻盛夏里“失意的海景房”。那些曾经希望满怀的投资客，这几年不得不低下头，亏本出手，“再不卖，不知道还会跌多少”；那些一心希望在海景房养老的人们，则继续对这次买房经历做着自圆其说式的叙述，而“现房，能住进去”则已经成了可以通用的销售说辞。 本该是热闹的季节，但今年的疫情和行业现实，让这个市场呈现了一些不一样的清冷。 克而瑞商旅文总经理马洪波在电话中向记者表示：“海景房的价值来源于投资属性的推动，如今其投资价值下降，继续消费潜力不足，导致市场表现偏弱。” 海景房，正走向更理性的下一步。

北京对特殊房源进行了购房政策支持，首付比例最低降至35%。 近日，北京住建委官方消息，为切实解决老年家庭购房的实际困难，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买全龄友好社区试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定支持政策，包括首套房首付比例35%、二套房首付比例60%等。 专家认为，虽然当前只针对试点项目，范围还相对有限，但未来项目有望扩围，本次给出的积极信号更加明显。 首付比例为35% 此次北京对于购买全龄友好社区试点项目的政策优惠包括，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。 目前试点项目包括昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等3宗地块项目。 事实上早在4月19日，北京市规划和自然资源委员会就在第二批次商品住宅用地出让中提出了建设“全龄友好社区”要求，选取昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点，在出让文件中明确竞得人须建设全龄友好社区，并从配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面提出以适老性为主的建设要求，同时兼顾其他年龄段人员特殊需求，特别是明确了在供地审核意见确定的建筑规模基础上，允许项目增建500~1000平方米用于满足老年人日常需求的养老服务设施。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静8月4日通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“针对老年人群给予住房政策支持，是北京落实因城施策，支持刚性和改善性住房需求的重要内容，当前只针对试点项目，范围还相对有限，但未来涉及的项目有望扩围，本次给出的积极信号更加明显。” “合理住房需求中，老年人群的住房问题是北京率先给予支持的一个方面，在试点项目上，降低首付比例、给予利率优惠，子女可作为共同借款人申请贷款等，均为老年人群购买适老性住房提供了有利支持，未来项目扩围将为老年人群提供更多可选择空间。” 定向的政策微调 其实5月前后，北京市场便有传言称，“政策或将降低二套房购买门槛”，但传言一直没有成真。 如今，针对特定人群的全龄友好社区获得了政策支持，易居研究院智库中心研究总监严跃进将此次政策称为“针对特定群体和特点房产落实了宽松政策”。 严跃进8月4日通过微信告诉《每日经济新闻》记者：“此类做法和此前上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策等是相似的，说明一线城市都有一些局部的、定向的政策微调。” 陈文静则进一步预计：“未来，多孩家庭、职住平衡购房等合理需求也是重点支持对象，相关住房政策有望继续优化，对北京的房地产市场亦将产生积极影响。” 需要注意的是，早在3宗试点地块确定的同时，北京市规划和自然资源委员会就表示，对于试点以外的项目，鼓励企业自愿建设全龄友好社区，出让文件明确项目在取得建设工程规划许可证前将由市规划自然资源委会同市住房城乡建设委、市民政局、市卫生健康委等专业部门组织对规划设计方案开展全龄友好社区评审，对于通过评审符合全龄友好社区要求的，将按照北京市有关政策给予支持。 也就是说，政策鼓励企业自愿建设全龄友好社区，只要通过评审，同样可以获得相关政策支持，或许未来将有更多项目加入全龄友好社区行列，享有首付比例降低的项目会更多。

郑州市人民政府办公厅已于日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称《方案》），由中心城市基金下设立房地产纾困专项基金，规模暂定100亿元，意在“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难。” 截至发稿，《每日经济新闻》记者未在郑州市人民政府官网中找到相关文件，郑州市民热线也无相关消息。 不过，郑州房地产业内人士8月6日通过微信向记者确定了《方案》的真实性，表示确实存在该政策。 一项目一子基金 根据大河报报道的《方案》内容，郑州市房地产纾困基金将用于“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，提振市场信心”。 郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。 《每日经济新闻》记者留意到，2018年2月，郑州市政府宣布，决定成立郑州国家中心城市产业发展基金管理委员会，加强对郑州国家中心城市产业发展基金的领导。 启信宝显示，郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司成立于2019年9月20日，大股东为郑州市中融创产业投资有限公司，目前持股比例65%，股权穿透后疑似实控人为郑州市财政局。 纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。 在运作方式上，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。 更为重要的是，“由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。” 由各开发区、各区县（市）会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式，对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。 持续提升市场信心 上述人士对房地产纾困基金持相当积极的态度：“这是一项很好的政策，最近很多开发商暴露了一些问题，总体上还是现金流紧张。现在的情况是，很多购房人不敢买房了，怕不能顺利交房，如果这些停工项目成功化解，房地产市场信心肯定会得到进一步提升。” “现在房企面临的问题主要还是流动性，不仅是融资端口收紧，2022年以来，郑州楼市的销售规模也下降很多，使得房企流动性压力巨大。” “此次纾困基金，一方面政策资金可以通过纾困基金的方式进入大部分烂尾项目，解决一系列问题，提升市场信心；另一方面，开发商并非拿到直接融资，所以杜绝了开发商老板盲目继续扩大经营，负债不降反升的风险。” “这对郑州房地产市场是很好的政策，不过还有待于具体的落地执行。”该人士在微信告诉记者。 近期，郑州陆续出台多项政策提升房地产市场信心。 7月19日，郑州地产集团和河南资产双方表示成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。 6月20日，郑州市表示，将对棚户区改造实施房票安置。专家认为该政策有托底市场功能，有利于去库存，提振房地产市场整体信心。而在更早的3月1日，郑州市发布了18条楼市纾困政策，从支持合理住房需求、加大信贷融资支持等多个方面进行了调节。郑州此次新政也被业界认为是2022年以来力度最大的楼市纾困政策。 从市场反应看，6月郑州整体房地产市场销售情况有所改善，甚至有翻倍提升。 根据郑州市住房保障和房地产管理局数据，6月郑州全市商品房销售11428套（间），销售面积144.9万平方米，而5月的数据则是商品房销售6066套（间），销售面积72.8万平方米。 6月，郑州全市二手房共成交7190套（间），成交面积77.69万平方米，而5月，郑州全市二手房共成交3478套（间），成交面积37.25万平方米。

最近，二手房参考价再次成为市场热议话题，而且多个城市已经对二手房参考价进行调整，这当中包括取消或优化。 　　深圳可以说是国内少数还在严格执行二手房参考价政策的城市之一。2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年半的时间过去了。这段时间里深圳楼市经历了太多太多：二手房量价齐跌，学区房神话不再，房产中介的日子难过，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客也悄然退场……更重要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。 　　买家“必问” 　　“我的房子挂了近3个月都没成交，本来我不愿意降价，但由于家里急需要钱，迫于无奈我把价格调到4字头，才终于卖掉了房子。”在福田赤尾，证券时报记者见到一位刚把自己房子售出的陈先生，他说，他这套63平方米左右的同户型房子，去年最高峰时开价达到600万元，现在“4字头”的价格着实跌了不少。“对于参考价，一开始我没想过要参考，但后来发现必须参考，我也体会到房价不会只涨不跌。” 　　记者在福田八卦岭、南山南头和罗湖蔡屋围等多个片区调查时发现，越来越多的二手房业主以接近参考价的价格卖房。多位房产中介经理也表示：“现在绝大多数买家前来咨询，首先问的就是业主报价距离参考价高出多少。对于多数的刚需住宅，即使是网红片区的网红盘，高出参考价10%至15%已经是买家普遍能接受的极限。” 　　这些都是二手房成交参考价给市场各方带来的真实影响。 　　二手房成交参考价到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌，随后成交量虽偶有反弹，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间，整个上半年深圳二手住宅成交量竟不及1万套，同比下跌65%，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。今年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比下跌9%，继6月下滑后再度走低。 　　乐有家研究中心公布的数据显示，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。数据显示，成交价与参考价偏差值越小，说明房子售价越接近参考价。2021年10月开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33%-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%，而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。 　　在这样的背景下，深圳购房者和业主的心态都产生了一些微妙变化，但二手房在售房源数量也在持续增加。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，根据公开在售二手房源量数据统计，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已经逼近4万套大关。在一些业内人士看来，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择。受二手房参考价影响，改善性群体“让步”卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善。 　　变还是不变？ 　　二手房参考价终于让调控开始触及房价的本质：杠杆。只有通过银行减少放贷的方式，控制购房杠杆，才能遏制房产过度金融化。如今，多地房地产市场降温，市场普遍预期二手房参考价机制或有望调整。据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策，但需要强调的是，由于一座城市里发布二手房指导价的房源往往会存在于不同的地段，面临着不同的行情，具体的执行情况也不尽相同。 　　变还是不变？这是摆在一线城市房地产市场面前的选择题。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去二手房都是加杠杆炒作，形成二手房价格进一步上涨的预期，再进一步推动购房者入市。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作，也让“加杠杆买房”的闭环链条被打破，也有利于引导市场预期。未来，二手房参考价政策还会大概率保持，这样的话才能有利于巩固既有的调控成果。值得注意的是，深圳的新房市场已经开始出现“反弹”，或带动新房和二手房价格出现上涨的预期，这个时候如果放松二手房参考价政策，很可能会带动新一轮的房价上涨。 　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳二手房参考价政策出台已经有一年半的时间，政策出台之后，由于银行贷款的金额也受到参考价的调节，导致真实成交价和银行贷款金额之间产生比较大的差距，这个差距造成二手房购房客的首付比例上升较多，因此二手房买卖数量直线下滑。目前虽然经过了一年半的调整，但由于各方面因素的影响，二手房的成交量依然处于低位，暂时未见起色。但可喜的是，部分业主愿意调低出售价，让二手房保持在低位成交量，二手房市场已完成筑底过程，下半年预计会进入波动回升的阶段。

首开股份成功发行25亿元资产支持票据优先级 8月8日，据北京金融资产交易所披露，北京首都开发股份有限公司2022年度第一期资产支持票据优先级已于2022年8月4日发行，发行金额25亿元，票面利率3.47%。 【中期票据】 华发股份完成16亿元中期票据发行 8月8日，据北京金融资产交易所披露，珠海华发实业股份有限公司于8月4日发行了珠海华发实业股份有限公司2022年度第二期中期票据。该票据分为两个品种，其中品种一发行金额6亿元，票面利率4.85%；品种二发行金额10亿元，票面利率4.7%。

辽宁省沈阳市中级人民法院将于9月6日10时至9月7日10时（延时的除外）拍卖恒大集团（南昌）有限公司持有的盛京银行约12.82亿股股份（内资股）。拍卖标的物评估价为75.63亿元，起拍价73.07亿元，增价幅度200万元。 此前的7月31日，中国恒大曾发布公告称，子公司恒大集团（ 南昌）有限公司收到仲裁裁决书。仲裁申请人于2021年7月为集团控制的实体借款提供担保，恒大集团（ 南昌）有限公司以其持有的合计12.82亿股盛京银行股份向申请人提供反担保质押。因借款方未能还款，申请人履行担保责任并向恒大集团（ 南昌）有限公司主张执行该质押。仲裁裁决书裁决申请人对上述盛京银行股份有优先受偿权，优先受偿权的范围为申请人履行担保责任偿还的金额（73.07亿元）及资金占用费和申请人因行使追偿权的其他费用。

8月8日，我爱我家控股集团股份有限公司（简称“我爱我家”）发布公告，持股5%以上的股东五八有限公司在减持股份计划期限届满未减持公司股份。 今年1月7日，我爱我家曾发布公告称，五八有限公司拟通过集中竞价、大宗交易或两种方式相结合的方式，减持我爱我家股份数量合计不超过7749.6万股，减持比例不高于我爱我家总股本的3.29%。 最新公告显示，截至8月6日，上述减持计划届满。在减持期限内，五八有限公司没有发生减持行为。五八有限公司仍持有我爱我家公司股份1.95亿股，占其公司总股本的8.28%。

8月8日，正荣地产集团有限公司（简称“正荣地产”）发布2022年7月未经审核经营数据。公告显示，7月单月，正荣地产连同其附属公司、合营公司及联营公司实现合约销售金额约20.55亿元，合约销售建筑面积约12.93万平方米；对应的平均售价约为每平方米1.59万元。 整体来看，今年前7个月，正荣地产连同其附属公司、合营公司及联营公司累计实现合约销售金额约233.72亿元，合约销售建筑面积约为143.36万平方米；对应的平均售价约为每平方米1.63万元。

8月8日，信达地产(600657)股份有限公司（简称“信达地产”）发布公告称，石爱民获选为信达地产第十二届董事会董事长，任期自2022年8月8日至2024年1月17日。 根据公告，信达地产战略委员会将由董事石爱民、郭伟、任力、魏一、穆红波、梁志爱、仲为国组成，石爱民任召集人。提名委员会将由董事霍文营、郝如玉、石爱民组成，公司独立董事霍文营任召集人。 资料显示，石爱民曾任信达地产董事会秘书、副总经理等职，现任中国信达资产管理股份有限公司战略客户二部总经理、信达地产党委书记、董事。

8月8日，弘阳地产集团有限公司（简称“弘阳地产”）发布2022年7月未经审核营运数据。公告显示，7月单月，弘阳地产实现合约销售金额28.32亿元，销售面积约22.35万平方米；对应的平均销售价格为每平方米12674元。 整体来看，今年前7个月，弘阳地产累计实现合约销售金额224.43亿元，销售面积约163.23万平方米；对应的平均销售价格为每平方米13748元。

8月8日，安徽安庆市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的意见》（简称《意见》），自2022年8月1日起执行。 《意见》明确，提高住房公积金贷款最高额度，夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额度为55万元，单方缴存的为45万元。具体贷款额度与职工公积金月缴存额和还款能力挂钩。 同时，《意见》提出，支持异地缴存职工来安庆市购买住房，缴存互通互认，连续缴存满6个月，可在安庆市申请住房公积金贷款。 此外，公积金贷款额度不能满足需求时，符合条件的，可办理组合贷款。贷款期限最长为30年，且贷款到期日不超过借款人65周岁。

）8月8日，宝龙地产控股有限公司（简称“宝龙地产”）发布2022年7月未经审核营运数据。公告显示，7月单月，宝龙地产实现合约销售额（包括共同控制实体及联营公司的合约销售额，下同）32.09亿元，合约销售面积22.34万平方米。 整体来看，今年前7个月，宝龙地产累计实现合约销售总额264.51亿元，合约销售总面积175.54万平方米。

拖延长达半年时间，富力在2022年中报发布前“补”发上年度成绩单。 8月7日，富力地产发布2021年经审核年度业绩公告。公告显示，富力地产实现营业收入为762.3亿元，同比减少11.25%；归属于母公司股东的净利润为-163.53亿元，同比减少282.89%。 对于净利润由盈转亏，富力地产归因于新房销售收入减少、毛利率降低，以及营运项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备。对应来看，期内富力地产新房销售实现的营业收入为690.01亿元，同比减少12%。 此外，为加快销售步伐、加速现金回流，富力地产不得不打折出售项目，导致其期内物业发展整体毛利率为13.9%，较上年度的25.2%减少11.3个百分点。 这意味着，若物业发展同样实现690.01亿元营业收入，2020年富力地产能实现173.88亿元的毛利，但2021年富力地产只能获得95.91亿元的毛利。 下行趋势不止，以价换量的日子就将继续，这也势必会对富力地产剩下的新房项目利润产生影响。长痛不如短痛，在盘点拥有的存货及金融资产后，富力地产一次性撇减资产价值约150亿元，超过了131.88亿元的华夏幸福，是目前统计房企中计提减值的最高数据。 值得一提的是，和新房销售相比，富力地产压力更多来自于偿还债务，这些为了企业高速扩张而滚雪球般增加的债务，成为融资窗口关闭后尤为突出的难题。 在手资金不足以偿还短期债务 如果要追溯富力地产的资金是从哪里“倒下”的，接盘万达酒店是一个非常重要的转折点。 在2017年完成和万达王健林的“世纪交易”后，被誉为华南五虎之首的富力地产便被新增的77家酒店束缚住，不仅屡次失约年度销售目标，负债也在持续不断的攀升。数据显示，2017年至2019年，富力净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%。 督促富力地产主动降负债的原因是2020年“三道红线”规则的公开，如果净资产负债率未降至100%，富力地产发行新债还旧债将困难重重。在此背景下，富力透过购地策略、资产出售、集团层面的股份增发等措施，于2020年削减债务374亿元，净资产负债比率同步减至130%。 总体债务虽有所减少，但仍处于高位。数据显示，截至2020年底，富力地产借款总额为1597.3亿元，其中一年内到期的负债为638.81亿元，包括银行借款236.87亿元、境内债务151.64亿元、优先票据89.5亿元、其他借款160.8亿元。 作为对比，富力地产手握现金399.49亿元，不足以偿还一年内的到期债务。 2021年初，富力地产未预测到房地产下行的趋势，仍旧选择以增发票据、债券“以新还旧”的方式偿还债务。例如，2021年1月富力宣布发行一笔5亿美元的债券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地产发行一笔本金金额为3.25亿美元，利率为11.625%，期限为到2024年到期的美元票据。 值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%优先票据的收购要约，总接纳金额为3.33亿美元，当中包括3.25亿美元的本金、余下累计利息及赎回溢价。这意味着，富力的发债成本逐渐上调，偿还7%利率的优先票据需要以11.625%利率作为代价。 此外，以新还旧的债务再融资方式治标不治本，只能在短时间内解决债务危机，但无法从根本上减少债务，且该措施在富力地产被融资市场拉入“黑名单”后就自动关闭。 资产出售、股东支持后仍有资金缺口 资本市场的融资窗口被断，富力地产自救的偿债资金主要来源于资产出售、股东支持。 在富力地产出售的项目中，总价超70亿元的广州国际机场富力综合物流园，无疑是公司资产交易中最大的一笔。 2020年11月9日，富力集团发布公告称，向黑石集团出售广州国际机场富力综合物流园70%权益，交易代价63亿元。2021年11月7日，也就是距离前次出售满一年还差2天，富力地产再次出售广州国际机场富力综合物流园30%权益给黑石集团，代价12.63亿元。 富力地产表示，由于发生购买交易于十二个月内进行，合并初始购买交易乃按73亿元出售100%资产。 公开资料显示，该资产位于中国广州市花都区花东镇，占地1470亩，计划总建筑面积超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米，配套设施亦已落成；未开发的仓库净用地面积约210亩。 “公司致力于将非核心资产变现，以增加流动资金。”富力地产表示，将继续探索可于未来十二个月出售的其他非核心资产，以获取最大价值；亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。 值得一提的是，在市场下行、卖方存在流动资金风险的情况下，资产出售往往更偏向买方，因而不少项目陷入拉锯战。在可获得的流动资金稀缺及取得新融资的市场途径大量减少后，富力地产的两位股东出手了。 “于9月20日，本集团公布其将收到主要股东李思廉及张力合共约80亿港元的无息财务支持。”富力地产表示，如无上述两位股东支持，公司将无法满足2021年的大量流动资金需求。 粗略估算，富力地产通过出售广州国际机场富力综合物流园和股东支持获得约139.42亿元的现金流。叠加此前399.49亿元的在手现金，富力地产可使用现金不超550亿元，仍存在近百亿的资金缺口。 富力地产表示，“截至2021年底，本集团无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元。” 298.83亿元的银行及其他借款已违约 和2021年一样，富力地产在2022年同样进入无法用在手资金偿还债务的窘境。 年报显示，截至2021年底，富力地产的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款（包括在预提费用及其他应付款者）合共人民币1371.71亿元，其中700亿元将于未来十二个月内到期偿还，而本集团的现金总额（包括受限制现金）为人民币211.04亿元。 为保证公司正常营运，富力地产开始一系列债务展期举措。 美元债方面，2021年12月，富力地产发布公告称，拟以现金折扣价回购息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25亿美元票据，并计划寻求该票据展期半年至2022年7月13日偿还，就此征求票据持有人同意。 值得一提的是，富力地产表示，如若不通过展期申请，公司将申请破产清算。这同样意味着，投资者的资金将有去无回。面对没有选择的选择，大多数投资者同意了这一债务展期申请。 这笔债务只是一个开始。2022年6月，富力地产将旗下10只美元票据打包后，发起关于展期议案的同意征求，摩根大通作为本次交易主牵头同意征求代理人，促成了此次债务展期。 值得一提的是，上述美元债展期成为亚洲房企最大一笔债务重组案例。 内地债务方面，富力地产计划对2016年公司债券（第三期）（品种一）展期一年，利息将全额偿还；本金自到期日起第3个月底偿还15%，兑付本金金额约2.92亿元；第6-11个月底各偿还10%，偿还本金金额约为1.95亿元；第12个月底偿还25%，兑付本金金额约为4.87亿元。 富力地产表示，于2021年12月31日之后，公司无法偿还自一月起及直至本公告获批准当日止到期的若干银行及其他借款100.29亿元。 “若干本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。”富力地产坦言，公司因各种原因遭多方起诉，可能对本集团持续经营能力产生重大疑虑。

8月5日，中国华融（2799.HK）宣布与阳光城母公司阳光龙净集团（简称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。 在这次会议上，阳光集团董事局主席林腾蛟坦言，面对经济下行和新冠疫情等因素引发的流动性困难及债务风险，阳光集团积极开展自救，此次合作将为阳光集团的未来发展增添更强大的动力与信心。 而在中国华融披露上述纾困计划后，阳光城旋即在今日披露了公司第十一届董事、独立董事候选人，公司董事局提名林腾蛟、何媚、林贻辉、何宏、吴建斌、林晓虎为公司第十一届董事局董事候选人。 受到上述消息刺激，今日开盘后，阳光城股价开盘涨停，报2.26元/股，涨10.24%。 关于此次纾困重组，8月8日，阳光城方面相关负责人回应观察者网表示，目前没有更多内容可以披露。 中国华融纾困阳光城 公开资料显示，中国华融为中央金融企业，公司成立于2012年9月25日，总部位于北京市，注册资本258亿元人民币，由财政部控股，持股比例为98.06%。2015年10月30日，中国华融在香港联交所主板上市。 中国华融前身为中国华融资产管理公司，是为应对亚洲金融危机，化解金融风险，促进国有银行改革和国有企业脱困而成立的金融资产管理公司。公司主要业务包括不良资产经营、金融服务业务，以及资产管理和投资业务，其中不良资产经营是公司的核心业务。 对于具体的合作，双方并未披露具体细节。中国华融总裁助理高敢直言，中国华融作为五家全国性资产管理公司之一，始终立足不良资产行业主力军定位，发挥逆周期救助性功能，积极服务实体经济，防范化解金融风险，大力开展保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清，深度参与产业升级，维护经济社会稳定。此次纾困战略合作，是落实党中央及有关部门关于化解房地产市场风险工作要求的具体举措。 另一方面，千亿闽系房企阳光城公开透露出“危机”信号要从今年2月份的一份公告说起。在这份公告中，阳光城坦言，存续规模分别为3亿美元和3.57亿美元的两笔美元债未能在30日豁免期内支付利息，合计约2726万美元，构成实质性违约。阳光城表示，公司亦不断努力通过各种方式获取资金偿还欠款。 根据阳光城日前发布的2022半年度业绩预告，报告期内公司归属于上市公司股东的净利润约为亏损35亿元~45亿元，去年同期为盈利19.94亿元。 阳光城方面坦言，上半年叠加疫情等因素，市场需求持续下滑，行业销售整体下挫严重，同时，行业信用风险事件频发，部分排名靠前的地产企业触发评级下调，全行业再融资进一步受阻，流动性承压明显，客户信心进一步受到重挫，客流量大幅下降。阳光城坦言，公司销售进一步受到极大影响，且未来销售情况亦不容乐观。 一位房地产行业的业内人士向观察者网表示，此次中国华融纾困阳光城意味着此前一系列政策开始慢慢落到实处，“救肯定要救，但肯定会进行一些规制的处理，不是无条件无底线地乱救”。上述业内人士坦言，公司旗下那么多项目，即使要救，肯定也会按照一定的排序来进行。 救项目也救企业 中国华融纾困阳光城事件仅仅是当下AMC入局化解房地产风险举措的一个案例。今年7月，另一家全国性AMC企业中国信达成功落地首单纾困项目，通过“信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建”模式成功盘活佳兆业广州悦伴湾项目。 另据多家媒体此前报道，今年上半年，长城资产已与12 家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。 地方层面的AMC企业也积极响应。克而瑞地产统计显示，今年7月，郑州地产联合本地AMC河南资管拟设立郑州地产纾困基金，以解决问题楼盘盘活和出险房企救助等纾困工作。2022年至今已有陕西、南通、川渝、浙江、郑州等地方国资联合AMC设立纾困基金来维护区域内房地产市场的稳定。 值得一提的是，在此次中国华融与阳光城签订《纾困重组框架协议》之前，业内公认的纾困方案还是以“救项目”为主。例如，郑州由中心城市基金下设立100亿元纾困专项资金，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。纾困专项基金出资比例不超过 30%，其余各主体出资比例由协商确定。 “该方案推行逻辑从存量项目中净资产较高的项目入手，通过缓解市场部分停工项目，帮助困难房企盘活资金，进而推动其他停工项目的复工进度”浙商证券表示。 除此之外，重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理；苏州政府指定预售资金监管账户进行监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用。 而企业只能通过积极引进金融机构、出售优质项目、降价、拍卖债权等方式自救。例如，恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设，确保完成保交楼任务。此外，中信集团500亿元收购佳兆业在深圳的4个项目。阳光城则在上半年业绩预告中表示，公司为进一步促进销售回款，拟采取降价措施。 结合郑州纾困基金的推出，浙商证券认为，华融与阳光城的纾困重组框架协议的官宣代表目前市场救助思路正由单纯救助项目向救项目+救企业转变。只通过救助项目来推进救企业，在市场弱修复的情况下速度难免偏慢，救项目和救企业需要双管齐下，当市场出现强有力的措施推进停工楼复工时，市场核心指标如销售、竣工才会显著修复。

8月8日，弘阳地产集团有限公司发布了截至2022年7月31日未经审核营运数据公告，公告显示，弘阳地产连同附属公司及联营公司（以下简称“集团”）2022年7月份的合约销售金额为28.32亿元；销售面积约为22.35万平方米；平均销售价格约为每平方米1.27万元。 2022年1–7月，集团累计实现合约销售金额为人民币224.43亿元；累计销售面积约为163.23万平方米；平均销售价格约为每平方米1.37万元。

近日发布了《武汉市住房租赁资金监管实施细则（试行）》（简称《实施细则》），明确在武汉市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营业务的住房租赁企业，其住房租赁资金应按照规定纳入监管。《实施细则》自2022年8月15日起施行，有效期2年。 在租金、押金的监管方式方面，《实施细则》规定，住房租赁企业向承租人单次收取承租人租金超过3个月（不含3个月）及单次收取承租人押金超过一个月（不含1个月）对应合同的全部资金，应存入监管账户。 同时，武汉市住房保障和房屋管理局网站发布的《实施细则》政策解读显示，住房租赁企业应在在汉银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与承办银行签订《监管协议》。 此外，《实施细则》要求承办银行应当按照监管协议约定开展服务，为协议签订提供便利，并及时将监管资金释放情况通过租赁平台通知当事人。区房管部门对住房租赁企业的监管账户资金情况进行监督。

8月8日，保利置业集团有限公司（简称“保利置业”）发布2022年7月未经审核销售数据。公告显示，7月单月，保利置业集团实现合同销售金额约26亿元，合同销售面积约14.7万平方米；对应的合同销售均价约为1.75万元/平方米。 整体来看，今年前7个月，保利置业累计实现合同销售金额约190亿元，同比减少44%；合同销售面积约100.8万平方米；对应的合同销售均价约为1.89万元/平方米。 资料显示，保利置业为央企中国保利集团有限公司的境外上市房地产平台，其主要业务包括物业发展、投资和管理。

8月8日，阳光城集团股份有限公司（简称“阳光城”）发布公告表示，该公司第十届董事局在任11名董事，人数上不符合《公司章程》的要求，同时根据战略部署的需要，将根据规定进行董事局换届选举工作。 公告显示，阳光城本届董事局同意提名林腾蛟、何媚、林贻辉、何宏、吴建斌、林晓虎为第十一届董事局董事候选人；同意提名卢少辉、徐青、邹志强为第十一届董事局独立董事候选人。阳光城第十一届董事任期三年，自2022年第五次临时股东大会审议通过之日起。

8月8日，房地产板块高开低走，全天涨幅0.37%，最高涨幅2.45%。其中个股阳光城(000671)、广汇物流(600603)、西藏城投(600773)、新华联(000620)涨停，全天成交额均过亿元，西藏城投成交额超10亿元；此外，嘉 凯城此前一度涨停；天津松江(600225)、财信发展(000838)、信达地产(600657)等涨幅超前。 地产纾困度危机 8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，落实国家关于稳定房地产市场，保交楼、稳民生的有关要求，全面推动与相关市场主体的纾困合作。自此，阳光城去年第三季度爆发流动性危机等一系列问题的解决终于有了希望。 此外，郑州市相关部门通过一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基金方案，旨在盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。采用母子基金方式运作。方案出台的目的是尽力解决房企资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目相关的社会问题和可能引发的系统性金融风险，以提振市场信心。 海通证券表示，地产纾困和支持政策的陆续出台，有助于解决停工、“停 贷”等问题，进而提振玻璃等建材需求。另一方面，随着此前3.6万亿左右的专项债、政策性银行信贷额度、3000亿资本金的密集落地，三季度将是基建投资发力的重要时期。 政策鼓励促消费 近期多地陆续出台鼓励政策促进楼市消费。具体来看，北京市对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买全龄友好住宅试点项目，给予一定支持政策。其中，老年家庭名下无房且无在途贷款的，首付比例按最低35%执行，执行相应贷款优惠利率，子女可作为共同借款人申请贷款。 杭州对三孩家庭首套住房公积金贷款额度上浮50%；河北沧州额度上浮10万至20万，此外，还有福州、六安、大理、金华等地均出台了力度不同的支持政策。 浙商证券表示，多地释放购房补贴政策，平均放款周期已缩短至历史低位的25天，8月地产有望迎来更多利好，居民信心有望继续恢复。各地政府已经对停工断 贷舆论进行了有效地控制，叠加8月有望出台具体的地产纾困基金的具体政策，8月地产行业整体有望迎来市场信心大幅提升；各地政策继续放松，多角度覆盖行业，包括居民购房补贴、购房贷款优惠、银行放款速度等，对行业整体修复起到积极促进作用。 2022年以来，房地产板块经历了过山车般的起伏。年初开始各地频频出台楼市放松政策，2月菏泽首批放松限购、3月郑州发布房地产“一揽子”政策均引起了市场极大的反响。受政策转暖的利好影响，房地产板块大幅跑赢沪深300指数。然而4月后低迷的行业数据让市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段。 国信地产表示，当前，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线，保交楼实质性举措的落地有望引发市场对过度悲观预期的修复。 尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐：万科A、保利发展、金地 集团、滨江集团(002244)、绿城中国。

一场不小的风波，将三亚这个城市再度推上风口。 三亚是位于我国南部的一座沿海城市，隶属于海南省，早在清末民初时期，就曾迎来一波发展潮，并为后续开发奠定下基础。由于是我国为数不多位于的热带城市之一，在临海及政策倾向等因素加持下，使三亚快速成为著名旅游城市，并获得“中国夏威夷”称号。 实际上，在国民收入不断提高等因素的影响下，国内游客成为三亚旅游业快速发展的重要力量。1980年~1982年的三年，三亚只接待700多位国外游客，而即便受疫情等因素影响，三亚2021年接待过夜入境游客14.2万人次，同比减少7.9%，平均每天依旧达几百人。 相比而言，同样在去年，三亚接待过夜国内游客达2147.8万人次，同比增长26.4%，几乎是来了一个北京或斯里兰卡的总人口。要知道，根据第七次人口普查数据，截至2020年11月，三亚常住人口才刚过100万大关，虽然这个数字与2010年相比增加了34.6万人，涨幅超过50%，但与每年2000多万的游客数量相比，就有些小巫见大巫了。 有人的地方，就有消费。 2021年，海南实现旅游收入747亿元，同比增长达65.2%，远超其游客增幅，除住宿、旅游和交通等费用外，也与在离岛免税政策的加持下，游客“购买欲”暴涨有关。2021年，三亚实现外贸进出口219.1亿元，首次超过200亿元大关，而进口的206.8亿元中消费品占190.8亿元，包括化妆品91亿、首饰26.4亿及钟表24.9亿元。 同样的，人口数量在短时间内出现暴涨，也会带来很多问题，这些蜂拥而至的人群，使得三亚的经济与楼市价格出现明显差距。2021年，三亚的GDP只有835亿元，这并不是一个很高的数字。以北京作为对比，其2021年GDP已突破4万亿大关，是三亚的48倍，而想要进入中国GDP城市百强榜，也至少需要3000多亿元。 不过，三亚的房价却可以稳稳地进入全国前十。 据某查询平台公布的全国城市房价排行显示，三亚2022年6月的住宅均价高达3.7万元/平米，排在全国第7位，其收入比更是高达33，在前十名中只比深圳和厦门稍低。不过，随着全国房地产下行的大趋势影响下，三亚也开始转型，其房地产业投资占固定资产投资比重，从2017年的64.4%降至2021年的48.1%。 此外，前不久发布的《海南省创新型省份建设实施方案》明确，到2025年，要建成具有海南特色的“一省两市三高地”区域创新体系，其中包括推动三亚进入国家创新型城市行列，而三亚也要力争到2024年，实现高新技术企业达500家，高新技术企业营收400亿元。 值得一提的是，虽然受政策优惠等因素影响，大唐集团、恒力集团、紫金矿业、京东、商汤科技、科大讯飞等国内著名企业纷纷前往三亚布局，可单就其“本土”上市公司而言，却并没有太能打的。 东财Choice数据显示，目前位于三亚的A股上市公司只有2家，而这个数字在一个多月前还是7家。这意味着，在“史上最严”退市政策等影响下，短短一个多月时间，三亚的上市公司已遭遇一轮清洗，包括*ST海创、*ST东海、*ST海医等在内的5家企业，至此退出历史舞台。 目前，三亚仅存的2家上市公司，分别为ST凯撒（凯撒旅业）和海南瑞泽，一个主打旅游和配餐，一个主抓用于地产等领域的商品混凝土业务，恰恰刚好代表了三亚的两大特色。不过，这2家上市公司却没有得到资本市场的太多认可。 截至最新收盘，ST凯撒和海南瑞泽的分别报4.98元/股及3.06元/股，总市值则为40亿和35亿元，2家公司市值相加都不足100亿元。值得一提的是，凯撒旅业还是去年刚刚“迁移”而来，没想到在一年时间里就成为了三亚的市值一哥。 实际上，ST凯撒和海南瑞泽的营收与净利润十分惨淡，均处于亏损状态。其中，ST凯撒2021年实现营收9.4亿元，净亏损7.25亿元，比上一年的7亿亏损再度出现小幅增加，而海南瑞泽的营收虽然达到27.8亿元，可净亏损更是达到11.5亿元，两者合计年亏18.75亿元。

实控人父亲挪用资金进行房地产开发与收藏品投资，外加合作企业相互担保，导致实控人身负上亿元债务，而今为了IPO，实控人一家正在变卖别墅与字画藏品努力还债——这是发生在创业板排队企业身上的真事，而这家公司就是浙江开创电气股份有限公司（以下简称“开创电气”）。 招股书显示，公司主要从事手持式电动工具整机及核心零部件的研发、设计、生产、销售与贸易，实控人为吴宁。实控人父亲吴明芳2003年创立浙江金磐机电实业有限公司（以下简称“金磐机电”），此后陆续于2007年与2008年创立金华大金磐置业有限公司与金华临江置业有限公司，开展房地产业务——开创电气对门的金华西城映象小区，开发商就是金华临江置业。而实控人吴宁与姐姐吴静、弟弟吴用先后各自在电动工具行业创业的背景，就是因为吴明芳占用金磐机电的资金用于房地产开发与收藏品投资，导致金磐机电债务负担较重，正常经营受到影响。 实控人三姐弟各自创业 图源：招股书 截至公司最新回复日期，吴宁尚存在1.34亿元债务余额，其中1.23亿元是为金磐机电等第三方债务提供担保。被担保方除了其父的金磐机电之外，还有众泰控股集团有限公司及其关联企业铁牛集团有限公司，以及莱恩（中国）动力有限公司。根据天眼查显示，这三家公司均已成为最高人民法院公示的失信公司，也就是俗称的“老赖”。而这三家公司的担保关系，无一例外也与金磐机电有关。 吴宁除金磐机电外所负的担保债务 图源：问询函回复 问询函回复显示，自2018年至今，吴明芳一家通过处置相关资产，已清偿金磐机电相关银行债务本金4.14亿元，清偿吴宁个人债务840万元，减少或解除吴宁对相关企业的担保债务7320万元。而为了还债，吴明芳、吴宁一家处置的资产包括自家名下的多栋别墅与红木、笔筒、字画等收藏品，吴明芳的亲友吴苏连、吴明根也签署了《借款框架协议》，称若吴明芳及金磐机电因清偿债务需要资金周转，将予以合计不超过1.5亿元的借款支持。 吴明芳为了偿债处置的资产 图源：问询函回复 深交所在问询函中同时对吴宁的任职资格提出了质疑。《公司法》第一百四十六条第一款规定：“有下列情形之一的，不得担任公司的董事、监事、高级管理人员：……（五）个人所负数额较大的债务到期未清偿”，深交所据此要求公司说明，是否存在实控人不符合董事、高管任职资格的情形。公司辩称，吴宁所负担保债务均处于正常履行中，未发生到期未清偿的情况，同时，吴明芳及其家庭成员提供的偿债资产根据其评估价值可基本覆盖吴宁对外担保债务的余额。 资深投行人士王骥跃称：“实际控制人存在大额到期未偿还债务的，会关注控制权稳定问题。如果只是担保责任，而且还款有保障，不至于影响控制权稳定，就不会成为IPO的障碍。” 2022年6月二次上会通过的浙江涛涛车业股份有限公司（以下简称“涛涛车业”），同样是控股股东及实控人身负巨额担保债务的情形。涛涛车业为“富三代”曹马涛自立门户创业的公司，受让了祖父、父亲控制的涛涛集团的车业业务，而涛涛集团及曹马涛父亲曹跃进曾为6家企业提供担保，担保贷款本金合计3.05亿元，涉及12家银行；这6家企业未能如期偿还债务，导致涛涛集团及曹跃进等人需要承担担保责任。 2021年10月，涛涛车业首次上会遭到暂缓审议，彼时涛涛集团担保债务金额剩余1584.75万元；到2022年6月第二次上会前，涛涛集团尚未解决的担保金额仅有150万元，已解决的担保债务比例为99.88%，当地金融发展中心还出具了《关于涛涛集团及其子公司对外担保处置情况的说明》，称涛涛集团在“力保自身生产经营的同时，积极主动履行担保责任，咬紧牙关承担贷款平移，砸锅卖铁代偿有关债务”。 招股书显示，开创电气2019年至2021年分别实现营收4.78亿元、6.83亿元与8.06亿元，同期归属于母公司的净利润分别为6322.86万元、9134.82万元与6749.29万元，报告期内合计现金分红8640万元。而吴宁本人到手的分红款，大部分用于偿还债务。根据问询函回复中对吴宁所负担保债务的详细列示，6笔债务合计1.23亿元余额，其中超过7000万元需要在2022年底前偿还。

20世纪90年代，中国开启了住房商品化改革，随着土地市场全面推行“招拍挂”制度，房地产市场迎来快速发展，尤其在2009年四万亿经济刺激计划等政策带动下，房地产业出现迅猛发展的黄金十年。特别是在2010年万科等龙头房企创新性使用高周转方式获得了巨大的销售额，引起业界效仿。房企运营逻辑开始发生变化，高周转逐步成为房地产业主流经营模式。 高周转与预售制度密切相关。以预售方式开发项目的动态回收期要比现货销售时间快10个月左右，能够在短期内帮助房企迅速解决资金来源问题。在高周转模式下，房企竞争的焦点集中于获取地皮和预售证以及卖房回款的速度。而房地产销售数据也充分说明“高周转”模式得到了广泛使用。 特别地，许多房企不仅通过加杠杆和连续预售获取资金加快推动项目建设，还四面出击不断推动多元化发展持续做大资产规模，最终形成了高杠杆、高负债、高周转的“三高”运营模式。 “三高”模式已难以为继 2020年下半年以来，中央对房地产市场调控力度不断加大，在“房住不炒”基础上，先后推出一系列政策措施，包括针对房企的“三道红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等政策。受此影响，房企融资渠道全面收缩，包括不少龙头企业也先后出现流动性危机，房企“三高”运营模式逐步终结，房地产市场的运行逻辑开始出现深刻变化。 一方面，“三道红线”等政策限制了房企负债规模的扩张，增大了房企继续通过信贷等融资渠道获取资金的难度，房企无法继续通过扩张债务获取资金，高杠杆、高负债已难以为继。根据2021年上市房企公布数据显示(共89家数据披露较为全面的房企)，绿档房企数量占比由2020年的34%提升至2021年的43%，处于“安全边界”内企业数量增多；但橙档和红档企业数量占比由18%上升至27%，说明不少房企面临着更大的“监管红线”约束(图1)。 另一方面，在疫情影响、收入受限、预期转弱等多重因素影响下，房地产市场交易热情持续低迷，居民购房热情明显走弱，房地产销售面积大幅下滑，房企依靠高周转获取销售回款的方式也遭遇瓶颈。2021年，申请破产倒闭的房企数量达396家，尤其是恒大、泰禾集团(000732)、华夏幸福(600340)等大型房企也纷纷出现债务违约。 房地产企业融资现状及风险分析 首先，房企负债规模持续扩大，已成为影响经济金融稳定的重要因素。房地产业是资金密集型行业，涉及行业链条长、主体多，特别是与金融机构关系密切。房地产业是集房屋、工业、建筑、商业和市政等为一体的行业，具有广泛的关联效应和带动效应(图2)。近年来，房企表内显性债务，即有息负债规模增速整体维持下行态势，但绝对规模仍处于上升通道。同时，为优化资金来源及期限结构，躲避监管，房企通常会对资产负债表进行美化，即增大隐性债务规模。包括少数股东权益(明股实债)、其他应付款、其他权益工具(永续债)、表外联合营公司或关联公司等。上市房企明股实债的规模整体处于持续上升态势，这也会增大房企财务负担。 其次，资金来源渠道全面受限，偿债压力持续上升。从资金来源看，根据我们计算，房企开发资金来源同比增速由2016年的15.18%持续降至2021年的4.15%，下降11个百分点。房企销售回款也受到较大影响，房企通过主营业务积累资金的能力面临严峻挑战(图6)。从现金流量表看，房企筹资活动产生的现金流量缺口明显走阔。80家重点房企现金持有量近五年来首次出现下降，由2.03万亿元降至1.86万亿元(图7)。从偿债能力看，短期负债上升叠加房企资金周转能力下降，房企偿债能力出现持续下滑。 再次，房企信用风险持续暴露，偿债压力不断增大。2020年7月—2022年7月，按照Wind行业分类标准，遭遇评级预警的房地产企业高达190家，其中评级调低的企业为60家，仅次于工业企业的201家和61家，已成为典型的高信用风险行业(表1)。同时债券违约金额保持在较高水平。此外，房企债券到期高峰集中到来，2022年债券到期规模为5065亿元，为历史次高。未来三年，房企境内债券到期金额均在3000亿元以上，偿付压力较大(图10)；从境外债券看，今明两年为海外债券到期的高峰。2022年初至7月中旬发行量仅为150.96亿美元，房企海外筹资渠道仍然存在明显阻碍(图11)。 然后，融资成本居高不下，不同类型房企融资分化特征明显。房企融资成本是企业融资能力的综合体现，不同资质房企融资成本存在明显差异。未“踩中”三道红线房企融资成本相对更低。其中，绿档企业融资成本长期维持在6%以下，黄档、橙档企业维持在6.5%上下，红档企业则基本保持在7%以上(图12)。近年来，橙档和红档房企并未因为利率环境宽松带动融资成本下降，尤其红档房企的融资成本出现连续上升。从房企属性看，国企背景房地产企业与民营企业相比，融资成本大体要低1～2个百分点左右。 最后，融资紧张叠加经营压力加大，房企财务风险持续上升。为综合评估房企财务风险，我们构建Z值对上市房企发生财务风险的可能性进行分析，从结果看，在资金来源极不稳定的情况下，上市房企的财务情况十分紧张，部分房企存在爆发财务风险的可能性，需要引起密切关注。 优化预售制度等四方面政策建议 第一，多措并举稳定资金来源，满足房企合理融资需求。一方面，适度加大对房企的合理信贷支持，做好困难房企纾困工作，避免负面预期持续发酵。金融机构应合理运用内审及风险评估机制，出于纾困角度帮助尚有余地的房企解决困境。针对经营稳健的房企，要稳定资金支持力度，助力企业稳健经营；针对项目优质、存在稳定需求，但暂时出现流动性问题的房企，鼓励金融机构在不触碰监管红线的情况下适度增大信贷支持力度，不盲目抽贷、断贷；对进展出现问题的项目进行合理评估，积极引入各类资金推进项目建设。例如，可稳妥有序开展并购贷款，支持优质房企收购困难房企的优质项目，改善困难房企现金流。另一方面，鼓励房企着眼于长远发展加快资产负债腾挪。通过打折促销、折扣营销、降低认购门槛等方式推动库存销售，加快资金回笼速度；出售资产和股权调整资产结构，改善资金来源，同时加速剥离不良资产、专注聚焦主业发展；积极引入战略投资者，拓展资金来源。 第二，优化预售制度，增强房企资金使用能力。当前全面收紧预售制度可能会引发更大风险。短期内，建议通过适度调降预售门槛、降低预售资金监管比例、加快预售证审批效率、银行保函等额替换等方式增强房企资金融通能力，避免资金不足导致项目进度受到影响。长期内，建议积极优化预售制度，统一监管标准，加强对预售资金的监管，做到专款专用，防止资金挪用以及资金池运作等违规操作。 第三，适度调整房市政策，满足合理住房需求。建议积极推动差异化信贷政策，提升居民购房意愿。一是落实好降低首付比例等措施，避免盲目一放到底，再次引发房价过快上涨。在此基础上，可考虑创新购房政策。例如，在限购区域，可允许二胎及以上家庭购买商品住房，同时给予一定程度的优惠补贴政策。二是加大对经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和棚户区改造力度，解决中低收入群体居民住房问题。 第四，完善风险处置机制，分门别类处理问题房企。一是建立风险预警机制。短期内房市景气度提升存在一定困难，问题房企数量会继续增多，建议将具有系统性影响的房企纳入宏观审慎管理框架内，建立动态风险监测机制，及时跟踪、评估风险变化情况，提前做好防范。二是完善风险处置机制。针对体量较大的问题房企，可通过债转股、引入资产管理公司等进行债务重组，或采取接管、资产剥离、重组等手段进行处理。对经营出现严重困难、无法通过救助机制恢复正常经营的房企，采取市场化、法制化手段，推动其稳步进入破产清算程序并退出市场。

7月房企融资状况仍未现明显好转。 据中指研究院监测，2022年7月房地产企业融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%。 其中，信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%；海外债融资同比下降98.0%，环比下降74.5%；信托融资同比下降85.5%，环比下降30.4%；ABS融资同比下降51.8%，环比下降1.8%。 “海外债、信托大幅回落是房企融资总额下降的主要原因，而民企偿债状况不佳，也影响了投资人对民企再融资能力的信心。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示。 不过，其认为，7月信用债同比变动较小，已经连续三个月发行额环比小幅正向增长，说明境内债融资已经进入平稳时期。 从7月房企融资结构来看，境内债仍处于主导地位。据信达证券统计，7月境内债发行561.1亿元，同比下降15.1%。境内债发行主体仍以国企央企为主，除此之外还有龙湖等部分经营情况良好的民营房企。 克而瑞数据显示，7月发行债券的房企有15家，发债企业个数环比减少1家。其中万科融资额度最高，合计64.0亿元，平均融资利率3.1%；招商蛇口(001979)发行的一笔13亿元的超短融利率仅为2.08%，为7月房企发行的所有债券中最低。 在海外债方面，中指院数据显示，7月仅有卓越商管发行一笔海外债。海外债展期情况加剧，通过交换要约重新上市的金额达395.8亿人民币，占今年以来交换要约金额的52.9%，包括富力地产于2022年-2024年到期的美元债完成债务重组，宝龙地产完成交换要约发行2笔美元债等。 “预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主，在债务到期偿还率不高、企业违约等情况下，新增融资额难以有所突破。”刘水告诉记者。 在融资成本方面，据中指院统计，2022年7月房地产行业平均融资利率为3.85%，同比下降1.28个百分点，环比下降0.19个百分点。其中信用债平均利率为3.29%，同比下降0.67个百分点，环比下降0.18个百分点；信托融资平均利率为7.67%，同比上升0.35个百分点。 “今年以来，其他渠道融资利率同比均为下降，仅信托利率同比为上升，是因为信托融资规模小、成本高，不再成为房企主要的融资渠道。7月单月房企信托融资自今年以来首次跌破百亿，仅为84.8亿元。”刘水称。 据克而瑞数据，7月房企债券到期规模高达830亿元，为下半年偿债最高峰。多家出险企业为7月到期债务申请了展期，展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。 “7月有8家房企被境外评级机构下调主体评级，3家房企被下调展望，7笔境外债发生实质违约，违约本金合计18.61亿美元，整体违约情况较上月有所恶化。” 信达证券分析师江宇辉表示。 刘水认为，近两月持续有房企违约，说明市场信心仍未修复，但受监管层一直强调“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，融资环境有望改善。 值得关注的是，今年8月至年底，房地产行业偿债规模将逐步下降，直至2023年1月偿债规模才会再次上升，但压力整体小于今年7月。 中指院数据显示，2022年8月-12月房企到期债务约3894亿元，其中海外债占比1328.9亿元。 ”2022年8月将有34笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为492亿元，环比减少33.5%。从到期债券规模来看，单笔金额最高的是金融街(000402)于2015年发行的40亿元公司债。“克而瑞分析师指出。

房企即将发布2022年中期报告之际，富力地产（02777.HK）终于披露了2021年年报。 2021年，富力地产合约销售总额为1202亿元，销售总建筑面积941万平方米，总营业额跌至762亿元。 新发布的经审计年报中，富力地产披露的亏损额较几个月前公布的规模，多出约76亿元。 年报显示，富力地产2021年度录得净亏损163.53亿元，该公司在今年3月发布未经审核公告称，预计2021年录得87.39亿元净亏损。 对此，富力地产方面称，出现净亏损主要原因是房地产行业下行，使得2021年营业额减少、毛利率降低，加之营运开支较高且项目售价较低，导致对年内存货作出减值拨备。 年报披露，截至2021年12月31日，富力地产借款结构中，包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券，以及信托贷款及其他，分别占46%、25%、11%及18%。 而富力地产的债项中，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的48%、38%及14%。年内偿还的银行贷款为人民币292.4亿元，而新增银行贷款为90亿元。 虽然该份年报姗姗来迟，但富力地产于年报中首次披露了公司应偿还的境内债务情况，以及2021年末公司已存在债务违约情况。 截至2021年12月31日，富力地产各项借款（包括在预提费用及其他应付款者）总额为1371.71亿元，其中700亿元将于未来12个月内到期偿还，但富力地产现金总额（包括受限制现金）为211.04亿元。 于2021年12月31日，富力地产无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元，且2021年12月31日之后，其无法偿还自1月起及直至综合财务报表获批准当日止，到期的银行及其他借款100.29亿元。因此，本金总额298.83亿元的银行及其他借款，已构成违约或交叉违约。 值得一提的是，富力地产在该份年报中并未披露境外债展期信息。事实上，进入2022年，富力地产便开始寻求多笔境外债展期。 7月11日，富力地产旗下怡略有限公司发布公告，10支原本分别在2022年、2023年、2024年到期的票据，在同意征求通过后，成功合并置换为三笔票利均为6.5%的票据，分别将于2025年、2027年、2028年到期，整体展期3-4年。 为偿还债务，去年底以来富力地产出售了多项资产，于财报中，富力地产也表示，将继续探索可出售的其他非核心资产，以获取最大价值。 “于2022年，本集团亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产，旨在运用资金减少负债及补充营运资金。随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，集团预期于2022年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。”富力地产方面称。 资料显示，2021年12月，富力地产将广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权，售予黑石集团。 今年3月，富力将位于英国伦敦的一个项目出售给远东发展；4月底，富力以26.6亿港元的价格出售位于英国伦敦的Thames City项目股权，亏损约18.4亿港元；5月底，富力地产以10亿元价格，转让了海口大英山新城市(300778)中心项目。

富力地产发布2021年经审核年度业绩公告显示，截至2021年12月31日止年度，富力地产营收762.3亿元，同比下降11.25%；公司所有者应占亏损164.69亿元，上年同期则盈利90.05亿元；每股亏损4.389元。 物业销售方面，2021年，富力地产合约销售总额为人民币1202亿元，销售总建筑面积941万平方米；总营业额跌至人民币762亿元，同比减少11.25%，包括按平均售价每平方米人民币8300元入账建筑面积831万平方米。 业绩贡献方面分城市来看，一线及二线城市贡献67%，三线及以下城市贡献31%，海外贡献2%。就业态而言，总协议销售的70%来自住宅、6%来自别墅、24%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。 2021年，富力地产借款总额下降人民币309亿元，或19%，及净负债比率为130%。 2021年，新增土地资本开支总额仅为人民币30亿元，较2020年减少80%。尽管新增土地的资本开支有所减少，富力集团仍有大量可供开发土地储备总可售面积共4997万平方米，足以应付未来数年所需。 预计富力集团所持有的丰富土地储备资源于未来数年可产生人民币7131亿元的可销售资源。2022年，富力地产有超过200个预售项目，预期带来人民币2200亿元的可售资源。 截至2021年12月31日，富力地产投资物业组合总建筑面积合共约385.73万平方米，其中运营中的投资物业组合总建筑面积约187.93万平方米，在建或规划中的投资物业组合总建筑面积约197.8万平方米。

8月8日，美好置业(000667)发布关于《2021年年报问询函》相关事项的进展公告。 公告称，截至2022年8月8日，公司被冻结的资金额度降至约4142万元，占公司最近一期经审计财务报表中货币资金的2.98%。经过沟通协商，公司部分被冻结的资金已解封。 对于公司在《回复公告》中关于“部分房地产项目发生延期交付并形成违约的原因及具体情况”中披露，公司所开发的武汉美好香域花境（二期）项目预计将于2022年下半年交付。 相关进展方面，经公司与对方积极沟通协调，近日双方达成共识，已于2022年8月5日开始部分复工。按照现有工期研判，预计该项目将于2022年12月前完成部分楼栋交付，于2023年上半年前完成全部交付。

8月6日，广州市物业管理普法宣传暨垃圾分类宣传教育进小区活动在保利花园小区举行。公开资料显示，保利花园是全国100个美好家园建设示范项目，也是广州两个入选该项目的小区之一。 此次活动旨在积极引导社会各界和广大业主关心、支持、参与物业管理及社区垃圾分类工作，提高对相关法律、法规的认知，促进物业行业快速健康发展，助力广州市垃圾分类工作的有序推进，努力改善广州市群众生活和工作环境，提高广大人民群众的幸福感。 在当天活动中，工作人员发放了物业管理法规政策宣传册、物业管理法规问答。在互动环节中，有关专家对业主提出的问题进行了详细解答。在普法环节中，律师对《广州市物业管理条例》及电子投票规则、共有资金管理、维修资金管理等配套文件进行了宣讲，并接受业主现场咨询。 广州市物业管理行业协会有关负责人表示，保利花园作为“行业法规进小区，美好家园共建设——广州市物业管理普法宣传进小区”系列活动开展的150个重点项目之一，当天还安排了其他21个项目点同步开展此活动。广州市物业管理行业协会将持续推进美好家园建设工作，结合行业实际，通过党建引领，促进物业企业、物业项目提升物业服务质量。

8月8日，太古地产（中国）投资有限公司（简称“太古地产”）宣布，公司将在大湾区开设酒店，拓展酒店管理业务。该酒店位处深圳湾中心地带，为公司旗下“居舍系列”品牌酒店。 太古地产发布的消息称，太古地产一直积极在大湾区寻求合适的发展机会，2019年在深圳设立办事处，此次为该公司在大湾区市场的首个项目。新酒店预计于2025年开业，提供115间客房和44间服务式公寓。 据悉，该酒店是一个高端综合发展项目的主要组成部分，这个项目内还包括甲级办公楼和活动及展览中心。

近日，京东法拍披露的一份信息显示，位于上海市浦东新区后滩耀元路39弄的君康金融广场项目即将于2022年08月22日10:00:00起拍，起拍价￥25.2亿元，评估价31.15亿元。 拍卖标的为上海市浦东新区上钢新村街道512街坊君康金融广场（土地号：上海市耀元路39弄1-7、29、33-37、57号）的土地及在建工程。资料显示，上海君康金融广场位于浦东世博后滩耀元路15号，项目占地面积为9000平米，总栋数有5栋（A、B、C、D、E）。 根据文件披露，起拍价中有君康金融广场A栋二次装修费2778万元不在评估价中且不参与降价。 项目地上地下房屋总建筑面积为10.54万平方米(其中：地上五幢建筑面积5.59万平方米、地下建筑面积4.94万平方米)及绿化等附属设施。 项目地块位于上海市浦东新区后滩CBD板块核心区域，世博园区南侧，为三大新兴板块汇聚之地，处于黄浦江滨江展示第一界面。坐拥黄浦江一线江景资源，西侧紧邻沿江绿化带，东侧为世博大道，建筑限高50米。 据第一太平戴维斯此前发布的报告显示，2022年二季度，上海市市场共完成九宗大宗成交，合计成交金额113亿元人民币，环比下降33%。 报告称，自用买家尤其是近年业绩增长显著的一些企业仍在市场上积极寻找和收购物业自用。二季度，有约77%的成交计划自用或部分自用，其中包括鄂尔多斯(600295)以人民币26亿元收购苏河湾中心项目。

近日，中原地产发布《2022年深圳楼市半年刊》。报告指出，2022年上半年中国经济继续承压，一季度GDP增速4.8%，二季度增速预计将远低于一季度，GDP增速显著放缓；财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏；上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近15年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。 2022年上半年罗湖成交套数为1485套，同比下降71.2%，在各区中降幅最大，也是除盐田外，成交最少的区域。罗湖区二手住宅楼龄长，但学区较好，而随着大学区的推进，导致罗湖成交下滑显著。上半年成交套数占全市成交的14.9%。 从月度走势图来看，2月罗湖成交仅123套，随后持续上升，至六月成交365套，为上半年最高。而从成交占比走势看，六月成交占比达16.3%。

北京首都开发股份有限公司2022年度第一期资产支持票据优先级已于2022年08月04日发行，发行金额为25亿元，票面利率为3.47%。 债券简称为22首开ABN001优先，债券代码为082280712，发行期限为6532日，起息日为2022年08月08日，债券簿记管理人/主承销商为中国国际金融股份有限公司，联席主承销商为渤海银行股份有限公司。

近日，中原地产发布《2022年深圳楼市半年刊》。报告指出，2022年上半年中国经济继续承压，一季度GDP增速4.8%，二季度增速预计将远低于一季度，GDP增速显著放缓；财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏；上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近15年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。 从成交价段来看，2022年上半年龙岗区二手住宅成交在350万-500万价段房源成交占比最为集中，为27.4%，但较去年同期占比下滑3.9%。可以看出，龙岗区单价相对较低，为刚需客户较为青睐的区域，500万以下成交占比超过七成。从成交占比变化来看，150万-250万价段成交占比大幅上升，占比19.4%，上升5.1%。 从成交户型来看，2022年上半年龙岗3房户型成交最为活跃，成交占比为36.0%，1房成交占比最低，只有12.4%。从变化来看，4房及以上户型成交占比大幅上升，占比30.1%，上升8.3%。 2022年上半年龙岗区二手住宅1房成交总价在250万之内，2房成交总价在600万之内，3房的购房门槛在150万之上。市场最受迎的房源为350万-500万的3房，其次是250万-350万的3房。

近日，多地出台了商品房预售资金监管新规，加强预售资金流向透明度，同时进一步压实开发商、政府部门和银行三方的主体责任。 　　IPG中国首席经济学家柏文喜对《证券日报》记者表示：“从各地近期出台的政策看，预售资金监管正不断得到优化，这对房地产行业健康发展起到了重要的促进作用。” 　　监管政策密集出台 　　7月份以来，陆续有城市发布商品房预售资金监管新规，旨在“保交楼、防烂尾”。 　　7月12日，河北省沧州市发布《沧州市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，将银行和地方政府部门对预售资金的监管义务纳入了买卖合同。 　　7月14日，西安市发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，广东省汕头市发布《商品房预售款监督管理暂行办法》，均将预售监管资金与项目进度挂钩。 　　7月28日，九江市住建局公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户，并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息，将购房款直接存入商品房预售资金监管账户。 　　8月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》，对监管单位、银行机构和房企需履行的职责做了明确说明。 　　8月4日，长沙市住建局出台《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，对预售资金流向进行全程监管，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。 　　一位知名房企内部人士在接受《证券日报》记者采访时表示：“此次出台的一系列政策思路基本一致，主要是加强预售资金透明度、与项目进度挂钩以及进一步明确政府部门和银行的监管责任，其目的在于‘保交楼’和‘防烂尾’。” 　　专家建言完善预售制度 　　“商品房预售资金监管既要保证项目按期交房不烂尾，又要防止过度监管加剧房企流动性压力。”柏文喜认为，当前我国预售资金监管制度存在监管不到位和过度监管并存的现象，“但就今年各地频繁出台的政策来看，预售资金监管正得到不断优化。” 　　“预售制度有利于扩大房企开发资金来源、加快资金周转，在促进房地产行业开发建设效率上发挥了重要作用。但如今，房地产行业高质量发展的需求，给预售等监管制度提出了更高的要求。”柏文喜表示。 　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示：“公示预售资金监管账户使得预售资金监管更加透明，同时也防止预售资金被挪用，让预售资金用于项目建设，将有效维护购房者的权益，同时也将倒逼房地产行业向财务稳健、安全运行的方向转型。” 　　尽管各地密集出台的政策无不剑指“保交楼、防烂尾”，但受访专家认为，预售资金监管仍有待进一步调整、优化并落实到位。 　　王小嫱认为，“各地政策还需要细化流程。比如在公示预售资金监管账户的同时，还需要公示账户如何查询，如何确定自己的购房款是否进入了相应预售资金监管账户等。” 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时，也给出了进一步优化监管的思路。他建议，“一是预售资金监管账户要由住建局、监管银行、开发商三方监控，监管银行要招标确定；二是监管流程要清晰明了，资金使用审批流程需先由企业申请，再由监管银行审核，最后由监管部门审批；三是预售监管部门、银行以及住建部门要各司其职，不达到项目进度不批准资金申请；四是对施工单位、监理单位等建立黑名单，凡有严重违规的企业原则上永不录用。”

中金-中国铁建应收账款资产支持专项计划已获上交所受理。 债券类别为ABS，拟发行35.37亿元，原始权益人为中铁十七局集团有限公司,中铁十八局集团有限公司,中铁十九局集团有限公司,中铁二十一局集团有限公司,中铁二十二局集团有限公司,中铁二十三局集团有限公司,中铁二十四局集团有限公司,中铁建华南建设有限公司,中铁城建集团有限公司，计划管理人为中国国际金融股份有限公司。

近日，中原地产发布《2022年深圳楼市半年刊》。报告指出，2022年上半年中国经济继续承压，一季度GDP增速4.8%，二季度增速预计将远低于一季度，GDP增速显著放缓；财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏；上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近15年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。 2022年上半年龙岗区依然是成交量最大的区域，成交套数为2621套，成交套数占比为26.3%。龙岗区二手住宅市场供应量充足，价格相对较低，且实际价格与参考价差距较少，甚至部分楼盘价格低于参考价，首付低易上车，龙岗成交量稳居第一位。从同比变化来看，上半年龙岗区成交量同比下跌68.3%。 从月度走势图来看，2022年上半年龙岗区成交走势和全市走势基本一致，呈现先降后升趋势，5月达到最高，成交644套。从成交占比来看，龙岗区成交占比1月开始下滑，2月成交占比跌至24.8%，随后开始回升，至4、5月龙岗区成交占比回升至27.8%，达到上半年最高。

近日，中原地产发布《2022年深圳楼市半年刊》。报告指出，2022年上半年中国经济继续承压，一季度GDP增速4.8%，二季度增速预计将远低于一季度，GDP增速显著放缓；财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏；上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近15年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。 从户型来看，3房成交依然是成交首位，占比为36.8%；4房及以上成交占比28.9%，位居第二。从环比变动来看，3房、4房及以上成交占比上升，1房、2房占比下滑。其中，4房及以上成交占比上升8.4%，升幅最大；而2房占比下滑7.0%至21.3%。

奥园集团于2019年所发行的19奥园02票面利率维持6.6%不变。 债券名称为奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发行2019年公司债券（第一期）（品种二），债券代码为155688，发行总额为15亿元，发行期限为4年，附第2年末和第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

近日，郑州房地产纾困专项基金设立运作方案出台，规模暂定100亿元。另外，中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议，以期化解房地产市场风险。在保交楼、稳民生的政策大环境下，各地政府、房企及金融机构都在积极采取各项措施，进行房企纾困。 各地政府：成立纾困基金、派遣工作组 通过调研我们发现，在项目停工、停贷问题出现后，郑州、武汉、苏州、天津等多城积极落实保交楼、稳民生，实际解决方案主要涉及以下四方面的政策内容： 其一，成立房地产专项纾困基金。例如郑州，由中心城市基金下设立纾困专项资金，规模暂定100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。比如武汉，建设银行(601939)拟以湖北省为试点，设立300亿元纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房。再如南宁，有望成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元。 值得一提的是，郑州进一步明确纾困项目的4种开发模式，涉及棚改统贷统还、收并购、破产重组和保障性租赁房。其中，棚改统贷统还是由政府指定一家融资平台统一向国家开发银行申请棚改贷款额度，投入到各个问题项目后，再由融资平台统筹安排偿还资金。 收并购主要针对资产大于负债的项目。破产重组主要针对那些体量大、债务债权复杂、后续投资资金较多、工程建设及销售都存在问题的项目。保租房主要针对那些销售困难、后期交付无法保证的项目。 其二，派遣工作组，督促项目尽早复工。例如苏州，问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，并监督项目工程质量，全面落实“一楼一策一专班”。又如重庆，成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。 其三，返还未动工项目土地款。例如江西赣州，经开区政府决定收购房企绿地集团的部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。 其四，预售资金监管既要规范化，又要适度放松。例如苏州，政府指定预售资金监管账户进行监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用。又如天津，符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金，并区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。 房企：集团引进接管金融机构 目前，众多房企也在积极开展“自救”，多措并举保交楼，主要涉及以下四方面内容： 其一，集团引进信托公司接管项目公司。例如恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设，确保完成保交楼任务。据悉，恒大集团已与重庆信托就重庆相关项目达成合作。 其二，债权人收购出险企业优质项目。例如在深圳市政府协调下，中信集团已收购佳兆业在深圳的4个项目，总货值约500亿元，极大程度上保障了出险企业优质项目的如期交房。 其三，拍卖项目公司债权引入投资方。例如在阿里拍卖平台，无锡市翠竹房地产开发有限公司债权拟被转让，起拍价10.05亿元，以期尽快引入投资人续建无锡恒泰悦景府项目。 其四，合作开发项目由资金方接管。例如融创在重庆垫江、蔡家和万州等区域项目，将由资金方宏亨接手收购股权，并成立城市公司主导后续项目开发建设。而在此过程中，宏亨也将积极寻找其他资金介入合作开发。 金融机构：银行强化地产行业风控 我们在调研中发现，针对项目停贷，大部分业主的核心诉求还是在于督促停工项目尽早复工，确保问题项目都能如期交付，实际停贷业主所占比重极低，银行按揭贷款风险整体可控。 近期，银保监会指出，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。而在实际执行层面，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司(AMC)正式纾困房地产行业。可以期许的是，未来更多金融机构将积极纾困出险房企、盘活不良资产，以期化解房地产市场风险，促进问题房企有序出清。 银行业金融机构也在强化房地产行业风险管控，以便将居民按揭贷款风险降到最低。例如天津，商业银行全面强化房地产行业授信，主要涉及以下三方面内容：其一，统计立项楼盘情况，包括是否结构封顶、是否有延期交房风险、负面舆情等。其二，实地走访问题楼盘，重点排查出险企业。其三，严格审查房地产行业贷款，新楼盘立项愈加审慎。 问题项目复工有望加速推进 各地政府、房企及金融机构等多方协助保交楼，并已取得了一定的成效。据悉，恒大集团珠三角公司下辖的广东、浙江、江苏、上海、天津等85家附属公司在建项目已实现100%复工，恒大集团山西省下辖的太原、大同、朔州、吕梁、阳泉、晋中等至少17个在建楼盘已100%复工。 聚焦城市层面，无锡已有5个项目宣布复工，恒大在宿迁的多个楼盘也陆续宣布复工。 随着各地政府、金融机构积极纾困出险房企、盘活不良资产，房地产市场最困难的时刻很快会过去。我们预计，下半年市场或将逐步回稳，尤其是核心一、二线城市，成交有望稳中有升。

因景瑞地产未来发展需要，结合当前房地产行业市场和政策等宏观环境状况，确定聘任倪洪梅为景瑞地产新任法定代表人、执行董事和总经理。

近日，雅居乐集团（3383.HK）公布2022年7月未经审核运营数据显示，该公司7月份预售金额合计为50.1亿元，较上月环比下降39.42%，按年同比下跌38.9%，对应预售建筑面积为40.6万平方米；平均价为每平方米12,314元。 截至2022年7月31日止七个月，雅居乐的预售金额合计为444.5亿元，按年同比下降46.79%，而对应建筑面积为347.7万平方米；平均价为每平方米12,786元。

保障性租赁住房频获政策支持。近日，广东省住建厅发文指出，2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套。北京也于日前出台政策称，2022年北京将大力发展保障性租赁住房，建立保障房房源长效筹集机制。 　　大力发展保障性租赁住房 　　广东省住房和城乡建设厅日前发布《关于公开2022年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划的决定》，明确全省2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套，新筹建公租房约1.57万套，实施发放租赁补贴近4.68万套。 　　据了解，2022年1月-5月，广东省已发放保障性租赁住房项目认定书54份，新筹建11.5万套。此外，2022年，广东全省计划开工改造老旧小区不少于1000个。截至5月底，全省已开工改造超过800个老旧小区。 　　北京市住建委近日发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2022)》指出，2021年北京建设筹集政策性住房61003套，超额完成全年5万套任务。2022年，北京将大力发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人、城市基本公共服务人员以及首都各类人才等群体的住房问题。 　　下一步，北京市将加快构建以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房及安置房为主体的住房保障体系，建立保障房房源长效筹集机制，继续优化审核分配机制，持续推进公租房运营管理规范化，进一步提升安居宜居水平，让群众获得感、幸福感、安全感成色更足。 　　多渠道筹集 　　从筹集方式看，今年以来，长沙、成都等地先后发文，增加租赁住房供给。 　　5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 　　《方案》明确，长沙将全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，以长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。按照《方案》目标，通过盘活、新建、配建，长沙力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。 　　此外，成都市住建局发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，规定居民将自有住房用于保障性租赁，可新增一套购房资格。居民一次或多次，将一套或多套自有住房用于保障性租赁住房，均只能新增一次性购买一套住房的资格。居民将名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。在租金标准方面，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。 　　上海证券研报表示，我国保障性租赁住房政策不断完善，有利于盘活存量租赁房市场，解决更多居民住房和民生问题，带动经济发展。 　　支持以“共有产权”方式销售 　　值得注意的是，近期，多地出台政策支持以“共有产权”方式销售商品房，促进现有商品房销售的同时，加大与租赁住房的绑定。 　　大理白族自治州人民政府发布相关文件提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。 　　在此之前，湖北省住房和城乡建设厅出台《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》提出，房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。

　近期，多地多部门进一步出台政策促进房地产市场健康平稳发展，金融机构也积极响应并主动担当。一方面，对于存量部分，监管部门和各地政府及时分解执行稳房地产市场要求，金融资产管理公司(AMC)也纷纷行动，提速为房企纾困；另一方面，对于增量部分，多地加强预售资金监管，营造良好市场环境。 　　目前，多地“保交楼”政策举措落地有声，购房者直呼“很放心”；三四线城市的从业者则期待政策覆盖面进一步扩大。 　　接受《证券日报》记者采访的专家表示，AMC纷纷纾困房企，说明各类扶持工作已进入实质阶段，随着中央层面对“保交楼”作出明确指示，预计相关AMC和出险企业的合作情况会增加。同时，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要方面，预计后续其他地区也会陆续跟进。 　　AMC加速纾困房企 　　近段时间，从中央到地方，都对稳定房地产市场工作作出明确指示。7月28日召开的中央政治局会议首提“保交楼”，强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；银保监会十日内三次点题“保交楼”。地方层面，上海银保监局在召开的2022年年中工作推进会中提到，“保持房地产融资平稳有序”“支持上海市做好‘保交楼’工作”。 　　与此同时，年内监管部门出台多项政策，鼓励AMC积极参与问题房企并购重组、中小金融机构改革化险等重点领域风险化解工作。 　　AMC纾困房企速度正在加快。8月5日，中国华融发布消息称，近日公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。7月19日，河南资产联合郑州地产集团设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。今年以来，中国华融、长城资产、信达资产、东方资产等4家全国性AMC先后参与出险房企的收并购行动。 　　8月7日，记者从长城资产获悉，今年上半年，公司通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。 　　“今年3月份以来，国有及地方AMC参与地产风险化解的公开项目中，已披露合作计划的项目纾困资金规模约350亿元。”中金公司研究部银行业首席分析师张帅帅对《证券日报》记者表示，从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人(通常为央企或地方国企)设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势。 　　上海金融与发展实验室主任曾刚对《证券日报》记者表示，AMC作为专业的风险处置机构，与其他金融机构相比在风险处置化解方面更具专业性，可借助多元化手段和综合化平台为出险企业提供有效支撑。未来，AMC在助力房企和重点项目纾困化险等方面将会取得较好进展，发挥重要作用。 　　值得一提的是，郑州市日前印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》提到，房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。 　　“郑州纾困基金模式的创立具有导向作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，此类基金具有杠杆撬动效应，同时，其投入和运作也体现汇集各类社会资金的导向，尤其是包括资管、商业银行等资金都会进入，客观上增强解决问题的资金实力，对于三季度快速破解“烂尾楼”问题具有积极意义。 　　河南省信阳市中乐百花公馆3期营销中心李女士告诉《证券日报》记者，“由于多地‘保交楼’各项举措出台时间不久，还未直接传导至信阳市。”她期待政策覆盖面进一步扩大，“‘保交楼’各项举措能从源头上防范‘烂尾楼’风险，但当前只有部分省会城市出台相关举措，希望未来政策面能覆盖至三四线城市，给予购房者更多信心。” 　　多地加强预售资金监管 　　今年年初，住建部、央行和银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》(以下简称《意见》)，加强对预售资金的监管。随后多地陆续出台相关细则。 　　中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，多地均按照《意见》落实细则，包括预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等多方面内容。不同之处在于：一是监管额度的核准方式不同，有的地方按预售总价款的某一比例，也有地方是固定工程造价或工程造价乘以系数；二是在商品房建设过程中，资金支取的工程节点设置方式和对应节点的预售资金监管账户余额要求不尽相同。 　　为进一步观察监管要求实施情况，《证券日报》记者以购房者身份，线上咨询了郑州市金水区某新开楼盘项目(商品房)的经纪人。对方介绍，“项目计划2024年底交房，交房时间和交房品质都有保障。” 　　当记者表示对期房有“烂尾”顾虑时，该经纪人表示，现在监管要求，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，需全部存入监管账户，目的就是保交房、防“烂尾”、保障购房者权益。 　　有郑州市购房者对记者谈及政策发布后最直观的感受，“现在楼盘售楼处连财务人员都没有，全都是银行提供的资金监管账户专业POS机，让人很放心。” 　　同样的情形也发生在信阳市。李女士介绍，“自河南地区出台预售资金监管政策后，所有开发商办理商品房预售证必须出具资金监管账户等详细信息。” 　　在明明看来，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要举措，预计后续其他地区会陆续跟进。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，发展是解决问题最好的办法，房地产调控政策仍需继续发力，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，需继续因城施策加大政策优化力度，给予地方政府更大自主权，降低购房门槛、降低购房成本，如二线城市进一步优化限购、限贷、限售等政策，促进合理住房需求释放，促进房地产市场平稳健康发展。

北京在今年的第二批次集中供地中，选取了昌平区平西府、顺义区福环和薛大人庄3宗地块试点“全龄友好社区”项目。 8月4日，北京住建委官方公众号发布的信息显示，上述3个试点项目将支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行。 政策同时明确，老年人子女可作为共同借款人申请贷款。 也就是说，假设有户口位于中心城区的老年人，为了改善居住品质，将名下既有房屋出售且当前无正在执行中的房屋贷款，可以最低35%的首付购买上述3宗地块的商品房，子女可作为共同借款人“接力贷”并参与还款。 而如果按照北京市住建委此前的购房规定，只要在全国范围内有过住房贷款记录的家庭，购买北京市商品房时均认定为二套，即需要支付最低60%的首付，非普通住宅首付比例为80%。 北京市住建委指出，考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，此举是为了切实解决老年家庭购房中的实际困难。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，老年人购房也可以享受“一人购房全家帮”，子女作为共同借款人申请贷款，使得老年人可以获得贷款资格和额度更高的贷款支持。 严跃进认为，北京针对特定群体和特点房产落实了宽松的政策，有较强的信号意义。他表示，该举措和此前上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策是相似的，“说明一线城市有一些局部的、定向的政策微调。” “该政策也有复合功能和效应，一方面使得老年人的住房问题得到解决，对于北京的老年住宅社区建设等有较为积极的作用；另一方面也有助于市区人口结构和城市功能的调整。”严跃进同时指出。 北京市住建委强调，在特定区域，针对特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是以落实新一版城市总体规划、促进中心城区人口疏解和发展平原新城战略为引领，按照中央关于因城施策支持刚性和改善性住房需求的精神，在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。北京市住建委表示，下一步，将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

深圳今年第二轮集中供地在万众瞩目中平稳落幕。 2022年8月4日，深圳市第二轮集中供地顺利完成，最终14宗地成功出让，其中有9宗地块溢价触顶，5宗进入摇号阶段，总成交金额339.32亿元。共计完成出让规划建筑面积158万平方米，平均溢价率9.33%，另有两宗流拍。 而拿地主体则在预期之中，报名的主体鲜见民企身影，国企央企包场。 其中，华润置地及其联合体参与了14宗地块的竞拍，最终将龙华民治、龙岗龙城、坪山石井和光明凤凰等四宗地块以118.77亿元的总价拿下；招商蛇口、越秀地产则各有2宗土地入账；此外，特发、中海、联发、保利置业和深铁+深业联合体也各揽得1宗土地。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳本轮集中供地出让结果略超预期，9宗地块溢价触顶、5宗进入摇号程序，显示开发商对深圳土地市场的争夺还较为激烈。 李宇嘉指出，这主要是由于本轮土地比较优质，南山、宝安、龙华等区域的地块都在核心位置，周围配套和交通条件比较好，未来产出的新房会受到市场的欢迎。平均楼面价超过2万（23481元/平方米），比前几轮的楼面价都要高，但溢价率比去年前两批都要低，显示地块优越，性价比高。 尽管热门地块受到了一定程度的追捧，但最终的结果仍让市场读到了一丝冷意，房企的审慎也得以完全体现。 实际上，深圳本轮集中供地诚意尚可，在规则上有所优化，例如提高了一部分项目的销售限价，这为市场带来了一定的乐观预期，也增加了房企的盈利空间。 但在这轮集中供地中，两宗流拍地块的出现也仍然在市场的意料之外。 自从施行集中供地以来，深圳一直保持一定的热度。即便在去年年底市场温度骤降各地流拍潮起之时也能够走出独立行情少有流拍，但本轮集中供地却出现了两宗地块无人报价，显示房企愈发理性，即便热点城市也并非迎头赶上。 这两宗流拍的土地分别位于宝安新安以及位于坪山石井。 从出让条件来看，宝安新安地块写字楼与商业占比过半，未来操盘难度较高，这或许是其流拍的主要原因；而坪山石井由于区位元素，也并非深圳热门区域，因而受到了冷遇。 克而瑞深圳区域总经理陈洪海就指出，"本轮土拍分化明显。核心区域的地块如前海地块等，多家房企参与，报价迅速封顶并进入摇号阶段。同时，本轮土拍也出现了流拍现象，2 宗地块因无人出价流拍。” 陈洪海续称，从深圳本轮土拍可以发现，目前房企的拿地逻辑更加精细化，从聚焦核心城市到聚焦核心区域，再到更聚焦核心板块，在深圳这种热点的核心一线城市同样如此。 克而瑞研究中心也总结称，整体来看，深圳今年第二轮土拍与第一轮的“火热”相比，热度有所回调并逐步回归理性。但实际上，虽然本轮土拍的主力仍是国企央企，但拿地房企中品牌、规模房企的比例更高，土拍进一步回归市场化。 土地市场作为一张晴雨表，是当前房地产市场表现的折射。 根据乐有家发布的数据，今年7月，深圳新房供应量相较6月有所下滑，新增预售面积55.5万平方米，预售套数6364套，环比减少8%。连续2个月新房预售量都超6000套，库存面积走高至308.3万平方米，去化周期也突破11个月。 二手房方面，今年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比跌幅9%；二手房价跌幅明显，环比下跌3%，同比下跌1%。 不过，随着今年下半年深圳迎来新房入市的高峰期，这种局面或将有所改变。 深圳克而瑞分析称，今年深圳出台的房地产政策较少，目前房贷利率已较以往有所下调，下半年是开发商推售楼盘高峰期，预计下半年购房者市场信心有所增强会积极入市，对开发商来说，限价的提高使开发商有了更多的利润空间，增强了拿地信心，有利于住宅回归产品本质。

为促进房地产市场稳定健康发展，多地祭出大招。 　　8月1日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。 　　《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房， 购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。 　　资料显示，大理白族自治州下辖1市11县，2021年末，全州户籍总人口364.54万人，境内的苍山洱海是国家级风景名胜区。2021年，全州居民人均可支配收入26160元。 　　统计公报显示，2021年，大理白族自治州房地产开发投资完成178.0亿元，比上年下降15.5%。其中：住宅投资138.4亿元，下降16.3%。商品房销售面积153.0万平方米，下降37.9%；商品房销售额124.1亿元，下降39.1%。 　　在云南大理之前，深圳亦发布过类似政策。 　　据深圳特区报，在7月16日召开的第二届大湾区企业人力资源发展高峰论坛上，有房企发布“青年人才共有房计划”，青年人才与企业共有产权，三年后可相互回购。据悉，由企业推出“青年人才共有房”计划系全国首次。 　　三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，搭上资产上涨的“顺风车”；如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权，确保青年人才置业无忧，安居乐业。 　　据悉，该计划将对符合标准的青年人才开放50套位于深圳宝安区的产业公寓，企业和青年人才共同持有该房产权，预计该项目于今年年底竣工。 　　近期，各地方政府为鼓励购房，使出了诸多手段。 　　比如上月，江西省樟树市发布促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施，其中提及，奖励商品房销售中介机构销售行为。凡在2022年6月30日至2022年12月31日期间，已备案的中介机构每销售一套商品房，由收益财政给予1000元奖励。 　　近日，还有一则“公职人员购房可预发补贴15万元”的新闻引起关注。7月18日，武汉市东西湖区财政局印发《预发住房分配货币化补贴的方案》(下称《方案》)的通知，称将向符合条件的行政事业单位购房职工一次性预发补贴15万元。武汉市东西湖区相关人士对媒体表示，这部分补贴为预发放，未来5年内会从收入中进行扣除。

7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开，大会主题为“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”。会上，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰发表了题为“楼市反弹下的政策长效机制”的主题演讲，他表示，今年以来，地方政府出台了多项稳楼市政策，对市场信心的恢复起到了决定性作用。 　　今年以来，已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策，经过几个月的筑底，到6月，市场有所升温。李文杰认为，随着政策对市场信心的提振，今年房地产市场最低迷的时候已经过去，市场有望在下半年走上触底反弹之路。 　　李文杰还表示，各地出台的多项稳楼市政策中，有不少创新内容，“这些创新是为未来整个房地产的长效机制进行探索”。 　　从中长期来看，他表示，房地产不是落幕，只是增速换挡，随着适龄购房人口和新型城镇化的支撑，未来十年，房地产市场仍会保持很大的体量。 　　信心的修复 　　去年下半年以来，因信贷政策紧缩，房地产市场交易出现下滑。进入2022年，在各项稳楼市政策的提振作用下，市场信心有所恢复，经过几个月的筑底，6月以来，市场交易状况有所升温。 　　根据贝壳研究院的统计，目前，以京沪为代表的一线城市市场修复状态较好，成都、杭州、合肥等部分二线城市的修复力度仍然明显，但三四线市场仍处于低迷状态。 　　从区域来看，李文杰指出，城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。 　　其中，二手房市场的修复明显好于新房。贝壳研究院统计的重点50城新房案场和二手带看指数显示，春节以来，二手房市场的案场人气高于新房，特别是6月份，客户明显增长，新房增长了20%，二手房增长了40%。7月以来，二手房带看指数持续上涨，表明二手房市场持续修复。而新房市场由于债务风险、项目停工停贷等问题的影响，案场指数开始向下。 　　从需求结构来看，贝壳研究院指出，刚性需求仍然是主体，首次置业和改善性需求的比例超过80%。其中，改善需求占比过半，二线城市的改善性需求占比较高。 　　事实上，当前的市场恢复势头仍然较为脆弱。房企债务压力，以及近期出现的停工停贷的影响，使得购房者的信心有所波动。加之传统淡季到来，使得7月以来，购房者的入市信心有所下降。 　　但李文杰认为，整体市场仍然处在复苏的状态中，政策的力度是比较明显的，对整个市场的信心恢复起到了决定性的作用。 　　长效机制的六个方向 　　为支持合理住房需求，今年以来各地出台的稳楼市政策中，有较多的创新条款。 　　李文杰认为，这些创新可以分为两个方面。在放宽购房资格方面，体现为放宽本地户籍居民限购套数，缩短非本地户籍具名社保年限，缩小限购区域范围；放宽落户条件，鼓励人才落户；增加二胎及以上家庭限购套数；放松限售限制等。 　　在资金支持方面，体现为降低购房首付比例，放宽二套购房认定标准，降低房贷利率；提高公积金贷款额度，降低首付比例，放宽使用限制；减免个人住房转让增值税、契税；加大购房补贴力度等。 　　他认为，这些创新是为房地产长效机制进行探索。综合我国房地产市场的发展阶段和市场特征，房地产长效机制将有6个主要方向： 　　在土地端，强调多元化供给，推广“限房价，竞地价，竞保障房面积”的土地出让方式；在金融端，通过降杠杆来降低房贷成本，同时防止金融风险；在房企端，合理控制债务比例，强化预售资金的监管，确保交楼；在需求端，鼓励落户，多孩家庭允许多购；在业主端，鼓励刚需与改善性需求，放松限售政策，增加流通；在租购并举方面，赋予租房消费者和购房者同等的权利。 　　房地产增速“换挡” 　　虽然仍存在一些不确定因素，但李文杰对市场的复苏势头较为乐观。他指出，市场已经进入到新的周期，热点城市的复苏，将带动市场的整体复苏势头。 　　房企方面，挺过今年6月、7月的债务到期峰值月份后，流动性压力也会大大缓解。“预计在三季度末、四季度初，新房单月销售有望同比转正。” 　　李文杰预计，今年的新房交易规模达到13.8万亿，二手房交易规模达到5.6万亿，同比分别下降15%和20%。 　　从中长期来看，经过多年的高速增长后，房地产的角色正在发生变化。李文杰表示，从2003年开始，中国房地产市场出现了多年的波动式增长。2021年下半年，在强力的去杠杆举措下，市场出现波动，并导致了去年下半年以来房企的各种危机。 　　在此过程中，人口、土地、金融等红利的消退，以及我国城市化进程进入新阶段，都意味着房地产的内生动力有所减弱。“一是城市人口增速，经济增速与收入增长都出现放缓，对住房的需求，包括投资需求都不再那么强烈，二是国内政策显然不再以房地产作为主要依赖，但一定比例的开发投资是经济和生活的基本需要。” 　　在李文杰看来，政府给房地产开发行业的定位是“压舱石”和“稳定器”，不能没有，不可过度。房地产市场没有落幕，只是增速换挡。 　　因此，李文杰认为，房地产市场的需求仍有足够的支撑。一方面，城镇适龄人口仍将保持较大的规模；另一方面，新型城镇化的推进，也将带来大量需求。因此，“未来10年，房地产市场依然会保持很大的体量”。 　　但未来市场结构会发生一定的变化，二手房交易规模会加速上升，并逐渐与新房交易并驾齐驱。

近日，多地面向三孩家庭推出楼市优惠政策，内容主要包括提高住房公积金贷款额度、给予购房补贴、给予契税补贴等。有的地区打出针对三孩家庭的优惠政策“组合拳”，不仅为购房者提供一系列优惠政策，还鼓励开发商创新、优化住宅户型设计，满足多孩家庭的居住需求。业内人士表示，这些政策将在一定程度上缓解三孩家庭购房压力，保障三孩家庭的购房权益，同时有助于活跃改善性住房市场。 　　向多孩家庭倾斜 　　给予购房补贴方面，8月2日，嘉兴市房地产市场平稳健康发展领导小组发布了《嘉兴市进一步完善房地产市场平稳健康发展的实施意见》。《意见》明确，自发布之日起至2022年12月31日，新购买新建商品住房的本市户籍二孩、三孩居民家庭，分别给予每平方米300元（单套不超过5万元）、每平方米500元（单套不超过10万元）的购房补贴。 　　提高公积金贷款额度方面，7月31日，微信公众号“沧州发布”发文，提高多孩家庭住房公积金贷款额度。其中，二孩家庭最高贷款额度上浮10万元，即单方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度提高到70万元；夫妻双方均正常缴存住房公积金的，最高贷款额度提高到90万元。三孩家庭最高贷款额度上浮20万元，即单方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度提高到80万元；夫妻双方均正常缴存住房公积金的，最高贷款额度提高到100万元。 　　7月22日，长沙住房公积金管理中心官网发布《关于优化住房公积金业务政策和流程的通知》，明确提出长沙市住房公积金最高贷款额度提高至70万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至80万元。职工家庭购买第二套改善性自住房，首付款比例由不得低于购房总价的60%调整为40%。职工家庭购买第二套改善性自住房申请住房公积金贷款，取消“首套自住房面积不得超过144平方米”的规定。 　　打出政策优惠“组合拳” 　　有的地区打出针对三孩家庭优惠政策“组合拳”。8月1日，杭州住房公积金管理委员会发布《关于实施三孩家庭住房公积金优惠政策的通知》。《通知》明确，杭州市三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。 　　此外，《通知》明确，杭州市三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按规定额度标准上浮50%确定。具体为：杭州市区（含萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区）为1800元/月，桐庐县为1260元/月，淳安县为900元/月，建德市为720元/月。额度上浮政策与其他住房公积金贷款及提取额度上浮政策不叠加使用。 　　在此之前，浙江省住房和城乡建设厅发布《关于支持推进“浙有善育”工作的若干意见》，加大住房公积金政策支持力度。对三孩家庭购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%确定。对三孩家庭申请贷款，不纳入轮候，优先予以发放。适当提高三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金额度，结合各地实际提取限额可上浮50%。《若干意见》还指出，鼓励国有企事业单位投资运营的保障性租赁住房面向三孩家庭出租，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金水平的85%确定租金。鼓励对符合共有产权住房保障条件的三孩家庭，在同等条件下优先购买共有产权住房。 　　《若干意见》明确，在住房市场供应端，鼓励房地产企业在开发过程中，根据市场实际创新、优化住宅户型设计，满足多孩家庭的居住需求。住房限购城市可根据实际适时调整优化限购政策。 　　保障三孩家庭购房权益 　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，多地发布公积金新政，不少地区公积金政策向三孩家庭进行倾斜，预计未来这一趋势会延续。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，今年以来，不少热点地区从放宽多孩家庭购房条件等方面入手，发布一系列稳楼市政策。这些政策一定程度上有利于缓解三孩家庭购房压力，保障三孩家庭的购房权益；同时，有助于活跃改善性住房市场。

围绕“稳地价、稳房价、稳预期”和“保交楼、保民生、保稳定”目标，8月1日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。 《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。 商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，首套购房人在办理不动产权登记后可按照所缴纳契税金额给予补贴或直接发放购房补贴等方式鼓励购房，拉动住房消费，缩短去化周期。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，大理推出了一种创新的房屋销售模式，即“半买半租”模式。传统的共有产权是购房者和地方政府共有产权，大理此次的共有产权概念是购房者和开发商共有产权。严跃进认为，这是一种“半购半租”的模式，可使购房的资金压力减少一半，激活购房市场和需求。 严跃进进一步表示，这也是今年花式营销中的一种。从省份的角度看，云南当前的各类销售压力普遍大，大理属于房地产供应规模偏大的城市。房企在这个过程中要做好各类配套做法，比如说在房贷办理方面，购房款如何计算；后续剩余产权的总价如何计算等。从监管部门角度看，要适当关注下此类物业交易的金融风险和违约风险，以更好促进此类物业的交易和模式的推进。 《通知》称，辖区内各商业银行要按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求，执行好贷款集中度管理、差别化住房信贷等金融政策，更好满足购房者合理贷款需求。   同时，加大住房公积金支持力度，房地产项目取得商品房预售许可证后即可申请与住房公积金合作，取消项目形象进度要求，对符合条件的房地产项目贷款合作、符合条件的个人住房公积金贷款实现“两个全覆盖”。根据市场调节需要适时调整住房公积金贷款额度及二套房首付比例。 与房地产开发项目协同配套建设的教育、医疗卫生、体育、养老等公共服务设施，要坚持“规划引领，供地前置，同步设计，同步审批，同步建设，同步交付”原则，在房地产用地供应前提出配建及建成后资产移交和运营管理要求，并在土地出让合同中予以明确，土地出让合同签订后不得再向房地产项目开发企业提出附加配建要求。 在规范市场秩序方面，《通知》要求，各级要加强房地产市场舆情监控，提前应对处置，强化正面宣传和引导，依法查处散布谣言、恶意炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为。房地产开发企业不得发布虚假违法广告，不得发布未取得预售许可的商品房销售广告。 公开宣传预售商品房价格的，宣传价格不得低于楼盘表备案价的85%或高于115%，宣传最低售价的房源套数不得低于楼盘表内待售套数的50%。     房地产开发企业委托经纪机构代理销售商品房的，受委托的经纪机构须在当地住建部门登记备案。经纪机构代理销售商品房时，应向购房人出示商品房预售许可证和商品房销售委托书原件。经纪机构不得自行销售商品房，不得以任何形式向购房人收取涉及购房的任何资金，购房人交付的所有购房款必须直接打入商品房预售许可证上载明的预售资金监管账户，并按规定开具收款凭据。存在未批先售行为的项目须完成退款及处罚后方可发放商品房预售许可证。 《通知》还提到要高度重视洱海周边停工、停批项目，压实属地管理责任，积极作为，依法依规加快处置进度，化解风险。洱海流域城市规划区外原则上不再新增城镇单一住宅用地供应；城市规划区内除文旅康养配套、城市更新类项目外，谨慎新增城镇单一住宅用地供应，存量用地主要用于商业、文化旅游、康养、会展、科技创新等产业发展及公共服务项目，享受有关支持政策。

百强房企7月销售操盘金额环比下降28.6%，降幅与往年30%左右的平均水平基本持平；同比下降39.7%，降幅略有收窄。对比今年上半年月均水平来看，逾四成百强房企7月销售业绩高于上半年月均水平，其中23家房企较上半年月均水平的增幅超过30%。 　　6月，规模房企积极推盘、营销，冲刺年中业绩，市场供求有所放量，成交逐步复苏。进入7月，房地产市场和企业销售表现较上半年相对平稳。据克而瑞研究中心统计，2022年7月，百强房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，略高于上半年月均水平，环比下降28.6%，同比下降39.7%。百强房企今年前7个月累计销售操盘金额为35795.5亿元，同比下降49%。 　　具体来看，若以操盘金额计，今年前7个月，碧桂园、万科、保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团、龙湖集团排名行业前十。其中，碧桂园、万科、保利发展的销售操盘金额分别为2712.2亿元、2440.9亿元、2213.2亿元。与6月榜单相比，销售操盘金额达到1000亿元的房企仍为9家。 　　数据还显示，7月，百强房企中近八成企业销售业绩环比下降，且有近六成百强房企销售业绩不及上半年的月均水平。同时，也有部分规模房企项目去化情况较佳、单月销售业绩表现突出，如旭辉集团、龙光集团、阳光城、电建、海伦堡等企业销售的环比增幅均超过20%。 　　就城市层面而言，克而瑞研究中心重点监测的30城7月成交面积环比下降16%，同比下降33%。其中，一线城市成交稳中有升，同比、环比分别增长4%和7%。26个二、三线城市成交环比下降20%，同比下降38%。 　　克而瑞研究中心总经理林波表示，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。 　　“目前激发居民的购房意愿依然是促进销售复苏的重要推力，尤其是提升刚性及改善性住房需求的活力。在降低首付比例及落户条件等优惠政策的推动下，住宅销售情况或有望改善。”中达证券分析师蔡鸿飞说。 　　天风证券认为，看好房地产行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”，具有更优秀信用资质及资源储备的国企央企有望率先受益于下半年的行业复苏。

近日，多家上市房企披露拿地公告，不少上市房企竞得热点地区优质地块。从房企竞得地块溢价率看，不少地块溢价率较高，房企拿地积极性有所恢复。 　　多家房企竞得热点地块 　　华发股份7月29日晚间公告，7月28日，公司全资子公司太仓华藤房地产开发有限公司经公开竞投获得上海市宝山区规划和自然资源局公开挂牌转让的上海市宝山区顾村N12-1101单元08-04地块的国有建设用地使用权，总出让面积为5.77万平方米，容积率为1.8，规划用途为普通商品房用地，成交总价约为31.59亿元，溢价率为1.28%。同日，公司全资子公司上海铧发创盛置业有限公司经公开竞投获得上海市闵行区规划和自然资源局公开挂牌转让的上海市闵行区七宝镇古美北社区S110501单元19-01、20-01地块的国有建设用地使用权。总出让面积约为2.87万平方米，容积率为2.0，规划用途为普通商品房用地，成交总价为29.06亿元，溢价率为8.68%。 　　在此之前，华发股份于7月26日晚间公告，公司全资子公司上海铧发创盛置业有限公司经公开竞投，获得上海市浦东新区规划和自然资源局公开挂牌转让的浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地块的国有建设用地使用权。总出让面积约为5.51万平方米，容积率不超过2.0，规划用途为普通商品房、其他商服用地，成交总价约为44.89亿元，溢价率为9.36%。华发股份表示，上述土地的竞得是公司基于上海市场良好发展前景的战略决策，是公司在经营稳健、现金流充裕的基础上增加上海市场核心地区优质土储的战略举措，有利于公司进一步深耕上海市场，提升公司未来的经营业绩，增强公司可持续发展能力。 　　除了华发股份外，陆家嘴、城投控股、凤凰股份、南京高科、栖霞建设、深物业A等多家上市房企7月以来披露了拿地公告。 　　部分公司参与热点地区招拍挂，竞得多宗地块。以南京高科为例，公司公告显示，7月12日，公司控股子公司南京高科置业有限公司参加了南京市国有建设用地使用权公开出让的竞买，分别以16亿元竞得NO.2022G34号地块，以12.7亿元竞得NO.2022G38号地块。 　　有的房企竞得单宗地块金额较高。以陆家嘴为例，公司全资子公司上海佳川置业有限公司于7月25日以47.7亿元竞得上海市浦东新区川沙新镇城南社区PDP0-0706单元C06-03地块国有建设用地使用权。土地出让面积为6.37万平方米，挂牌起始价约为43.58亿元。陆家嘴称，本次竞得该地块符合公司坚持深耕浦东新区的发展目标。 　　土拍市场有所回暖 　　7月，上海、南京、广州、无锡、成都、长沙、重庆等热点城市进行了2022年第二轮集中供地活动，不少民营房企积极参与竞拍。 　　中指研究院数据显示，今年前7个月，百强房企拿地总金额达到8024亿元，同比下降55.6%，降幅比前6个月有所收窄。前7个月，保利发展、招商蛇口、滨江集团拿地金额居前。百强房企在杭州、上海、成都等地竞得土地总面积居前。 　　业内人士表示，目前，多数“两集中”土地出让城市完成第二轮土地出让活动，整体来看，第二轮土拍市场相比第一轮有所回暖。 　　中指研究院认为，目前房企争夺热情较高的地块仍以去化表现较佳、盈利空间更充裕的优质地块为主。房地产企业需要科学决策，把握结构性机会，提升产品力与服务力，实现稳健增长。