房地产业事关国计民生，牵动居民、房企、上下游行业、地方政府、金融机构等多方利益。5年期以上LPR(贷款市场报价利率)大幅下调和7月28日中共中央政治局会议，均释放了稳地产稳经济的明确信号。当前房地产面临怎样的困境？未来风险化解的途径有哪些？ 　　当前房地产形势仍严峻 　　第一，居民信心受到严重冲击，购房意愿下降。一方面，已购房者担忧期房无法按时交付，另一方面，潜在购房者因未来收入不确定性增大、期房烂尾风险以及预期房价下降而保持观望情绪，购房意愿下降。 　　第二，房企面临突出的资金链紧张问题。资金来源方面，房地产销售低迷导致销售回款减少，房企债务违约风险上升导致外部融资难度增大；支出责任方面，前期预售的期房需要按期交付，拖欠建筑承包商和供应商的账款需要支付，到期债务需要还本付息。 　　第三，上下游行业经营和就业受到冲击。建筑承包商和供应商账款被拖欠、订单减少，部分企业甚至被拖垮，导致相关行业就业受到冲击；家具、家装等地产后周期行业也受到拖累。 　　第四，地方政府财政收入减少，支出责任增加，加剧财政紧张形势并影响基建投资。 　　第五，银行等金融机构风险上升，“宽信用”难度加大。一是抵押品价值下降、坏账风险上升；二是居民购房需求低迷，导致信贷投放增速放缓；三是房企债务违约风险较高，风险甄别和贷款业务难度增大。 　　未来房地产风险化解的途径有哪些？ 　　要切断房地产市场负向循环链条，使其切换至正向循环，“保交楼”是破局的关键。中央和地方积极出台纾困政策以稳地产，但一些现实问题的存在将会削弱政策的效果。 　　还需出台更多更有针对性的房地产纾困政策。(1)放松房地产调控，稳定房地产销售；(2)建立全国性地产纾困机制，推进“保交楼、稳民生”工作；(3)鼓励金融机构积极参与地产纾困项目，缓解房企现金流压力；(4)优化和完善预售资金监管，保障购房者合法权益；(5)通过公租房、共有产权房等方式加快商品房去化，建立和完善房地产长效机制。

近日，青岛万达地产开发有限公司(下称青岛万达)因对规划中的文化教育设施作误导宣传，被即墨区市场监督管理局罚款35万。 　　据信用山东网站，此次行政处罚决定书文号为青即市监处罚〔2022〕419号，违法行为类型为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第一款第(四)项、依据《中华人民共和国广告法》第五十八条第一款第(八)项，违法事实为对规划中的文化教育设施作误导宣传。 　　据媒体此前报道，即墨万达琴岛ONE项目前期宣传附近将建成九年一贯制学校，然而交付前却变成了配套三年制初中。工作人员回复，之前有关部门的确明确说了学校是九年一贯制，后期规划发生了变化。 　　不过，对于上述报道，青岛万达和媒体刚了起来。 　　今年6月12日，青岛万达通过微信公众号发布《关于教育配置问题的澄清公告》。 　　在公告中，青岛万达称，因即墨城西缺乏中学教育资源等原因，政府相关部门2021年8月7日后对该学校配置作出调整，将九年一贯制学校调整为中学学校，公司根据情况调整对外推广描述，并撤掉相关物料展示及推广宣传。 　　青岛万达还称，媒体所报道的关于该学校涉及虚假宣传等相关传闻不实，请广大媒体自检自查，及时删除虚假报道，对于恶意煽动、闹事或在网上对公司进行诋毁的人员，请尽快停止相关行为，删除相关言论。同时，将对侵犯商誉的媒体及个人保留追究相关责任的权利。

8月24日，记者通过咨询深圳地区的工商银行、建设银行等多家大型银行了解到，深圳多家银行房贷利率已按照新的5年期LPR报价降低15个基点。 　　目前，深圳大部分银行房贷利率首套为LPR+30BP，二套为LPR+60BP。以最新5年期LPR公布的4.3%计算，深圳大部分银行首套房利率从4.75%降至4.6%，二套房利率从5.05%降至4.9%。 　　除了能够刺激购房市场的需求，LPR的下降也能进一步减轻已购房者的房贷压力。深圳市购房者叶先生告诉记者，房贷利率的下调对于已购房者来说，意味着将可以省下相当一笔钱。 　　叶先生跟记者算了笔账，按照商业贷款270万、期限30年、等额本息的方式来计算，他购房时5年期以上LPR为4.95%，月供为14412元。而此次LPR下调至4.6%，明年月供或将降至13841元，每个月可以少还571元，而且总还款额也减少了20.6万元。“虽然月供不会马上发生变化，但我们也可以享受到利息下降的优惠。”叶先生说。 　　此外，广州首套房贷利率也有所下降。广州地区一位房产中介向记者介绍，目前四大行首套房贷利率最低为4.3%，二套房贷利率最低为5.05%。“之前首套5年期LPR为4.65+50BP，差不多5%左右。”该中介称。 　　实际上，随着央行第三轮降息，近期已有多地传出房贷利率下调的消息。记者梳理发现，广东省内已有多地下调房贷利率。根据贝壳交易服务中心最新数据，佛山大部分银行执行的首套房贷利率降至4.1%；惠州四大行银行首套房贷利率降为4.25%；东莞首套房贷利率最低可到4.1%；珠海首套房贷利率低至4.25%。 　　8月22日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率(LPR)，一年期LPR从3.7%下降至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下降至4.3%。 　　值得一提的是，这是5年期LPR今年以来的第三次下调。此次调整距离5月20日央行公布最新一期LPR，仅隔了三个月。从年初至今，5年期以上LPR已累计下降35个基点。而在本轮降息后，5年期房贷利率进入近20年来最低水平。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次降低LPR，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，也就稳定了抵押物价值，地产金融加速器效应恢复，全社会信用就能稳住。当然，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。 　　“同时要考虑到，想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。很简单，收入不稳甚至下行，预期不振，即便降息能省下几百元，多至一千元的月供，也难以真正提升大家的购房积极性。”李宇嘉进一步补充。 　　地产经济学家邓浩志认为，房贷利率下调是降低购房成本的一个重要因素，该措施可以适当降低购房成本，刺激购房需求；同时，政策利好的持续释放，也有望增强购房者的入市信心，间接提升市场购买力，刺激楼市复苏。

东城区住建委近日发布《关于东惠家园项目公租房房源面向东城区保障性住房轮候家庭配租的公告》。据悉，本次可配租公租房房源共计350套，将面向东城区保障性住房轮候家庭进行快速配租，意向登记时间为昨日10时至明日17时。 　　东惠家园公租房项目位于通州区水南西三路3号院，距离地铁亦庄线 　　次渠南站约1.2公里，距离地铁17号线嘉会湖站约2公里。此外，该小区紧邻景山学校通州校区。本次可配租的350套房源均为小套型，建筑面积约41.2至41.78平方米，租金标准为40元/建筑平方米·月。也就是说，本次配租房源中面积最大的房源月租金仅为1671元左右，且租金包含物业费。记者了解到，目前该项目尚未投入运营，预计2022年11月底前具备入住条件。 　　在配租对象方面，本次配租将面向通过市级备案取得保障性住房备案资格，尚未配租、配售保障性住房的东城区保障性住房轮候家庭，并将此类家庭分为优先家庭和普通家庭。 　　其中，优先家庭包括低保、低收入家庭、三房轮候家庭、申请家庭成员中有60周岁(含)以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、消防救援人员、省部级以上劳动模范、成年孤儿、计划生育特殊困难家庭和市区有关部门认定的见义勇为家庭等12类。除第一序列优先家庭以外的其他保障性住房轮候家庭均为普通家庭。 　　据悉，本次配租登记采用网上自行登记的方式，申请家庭可登录北京保障房中心官网，点击“业务办理”，进入“快速配租登记”界面进行登记。

在高房价和贷款成本高企的双重打击下，美国楼市正大幅降温。 　　美东时间8月23日，美国商务部公布的数据显示，7月新屋销售环比骤降12.6%，经季节性调整后年率为51.1万套，创下2016年1月以来最低，7月新屋销售同比更是暴跌了29.6%。 　　此外，新房的供应量大增。截至7月末，有46.4万套新房待售，为2008年以来最多。其中90%仍在建设中或尚未开工。按照目前的销售速度计算，将需要10.9个月才能清空新房供应。 　　尽管需求放缓，但房价上涨依然强劲。7月新房价格中位数为43.94万美元，比一年前猛涨8.2%，仅略低于此前创纪录的45.82万美元。 　　亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)对21世纪经济报道记者表示，美国楼市的各项数据显示，疫情中火热的行情正式告一段落了。经纪人也反映，房子的挂牌时间越来越长，卖家的心态开始松动，也更愿意调整要价。因此，现在对买家来说是一个难得的窗口期。买家可以在一个相对正常的环境下从容购房，不用牺牲一些条款竞价抢房，预计下半年的楼市可能会继续降温。 　　从种种迹象来看，美国楼市降温已成定局，涨幅已经在不断放缓，而接下来的关键问题是，房价会跌吗？ 　　量价背离愈发明显 　　房贷利率居高不下和高房价正“侵蚀”民众的供房能力，量价背离现象愈发明显。 　　美国全国地产经纪商协会(NAR)8月中旬公布的数据显示，7月份二手房折合年率销量环比下降5.9%至481万套，销量同比下降22.4%，创下2020年5月以来的最低水平。 　　如果把时间拉得更长，自1月份以来，二手房销量更是下降近26%，降幅达到1999年以来最大。住房市场正受到抵押贷款利率和房价上涨的巨大冲击，建筑业放缓及更多买家退出交易也对楼市造成负面影响。 　　对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun评论称：“就房屋销售和住宅建设而言，我们正在目睹住房市场的衰退，但这不是房价的衰退。待售房库存仍然紧张，全国范围内价格都在继续上涨。” 　　从数据上来看，7月成屋售价中位数同比上涨10.8%至40.38万美元，仅从6月份创纪录高位41.6万美元略有回落。Lawrence Yun表示，这是每年这个季节的正常情况。 　　从一线的角度看，楼市降温的迹象已经非常明显。居外IQI上海公司经纪人汪菲(Lona Wang)对21世纪经济报道记者表示，现在帮客户买美国房屋省心了，不用像去年和今年年初那样去拼命抢了。 　　“以前我要追着美国开发商要房子，还需要排队等房。现在，开发商会主动对经纪人介绍房源，有些上市大开发商有自己的贷款部门，还愿意提供低利率优惠来吸引买家，毕竟现在美国加息让不少买家止步不前，现在买家也不需要排队不需要竞价了。”汪菲告诉记者。 　　“滞胀”阴霾笼罩美国楼市 　　尽管美国官方认为经济仍未陷入衰退，但高通胀下经济疲态其实已经愈发明显。标普全球的调查显示，美国8月份标普全球综合采购经理人指数(PMI)初值从7月终值47.7降至45，创下2020年5月以来最低。 　　此外，根据Stifel Financial公布的调查，绝大多数企业界人士预计未来一年半美国经济将出现衰退，通胀和劳动力短缺是他们最担心的问题。在接受调查的70名企业高管、企业主和投资者中，46%的人预计美国经济今年会出现衰退，33%的人预计明年会出现衰退，而18%的人认为美国经济已经处于衰退之中。仅有3%的人认为未来18个月不会出现经济衰退。 　　景顺首席全球市场策略师Kristina Hooper对21世纪经济报道记者表示，最终美国经济是否会陷入衰退将取决于未来货币政策的紧缩程度，而美联储的决策将依赖于未来的数据，预计美联储将在未来几个月的某个时间或会转向相对不那么激进的紧缩政策。 　　好消息是通胀已经出现一些见顶迹象，Hooper对记者表示，供应链压力似乎正在缓解，大宗商品价格也已从高位回落。尽管通胀仍处于令人不安的高位，但正在趋缓。美联储看重的通胀指标正在放缓，初次申请失业救济金人数呈上升趋势。 　　从近期公布的一系列数据来看，美国楼市也已经被“滞胀”阴霾笼罩。 　　美国全国住宅建筑商协会(NAHB)本月公布的数据显示，美国8月房屋建筑商信心连降八个月，已降至49，为2007年美国楼市崩塌以来最惨。 　　对此，NAHB首席经济学家Robert Dietz分析称，美联储收紧货币政策和持续上涨的建筑成本导致住房市场衰退。不过，随着通胀率见顶的迹象越来越多，长期利率企稳，这将为未来几个月的市场需求提供一定的稳定性。 　　从经济影响上看，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，房地产降温会影响到背后的诸多产业，对银行、金融市场也会产生一定影响。不过整体来看，美国经济对房地产的依赖度不是很高，目前楼市降温对经济的影响还不是很大。 　　未来楼市大概率难现大跌 　　在本轮楼市降温背后，美联储紧缩政策引发的房贷利率飙升是重要原因。 　　房利美高级副总裁兼首席经济学家Doug Duncan表示，在今年大部分时间里，购房情绪指数都在稳步下降，抵押贷款利率上升继续对住房负担能力造成伤害。越来越多的消费者认为，现在不是买房和卖房的最好时机。 　　但好消息是，近期疲弱的经济数据增加了美联储鹰派程度减弱的可能性，虽然接下来美联储大概率还将进一步加息，但75个基点的超大幅度加息显然难以成为常态，到年底加息幅度大概率将放缓至25个基点。 　　尽管当前房贷利率仍远高于一年前的水平，但最近几周已从6月份的13年来高点5.81%迅速下降，8月初房贷利率甚至一度跌破5%，降至4.99%。美国住房抵押贷款金融巨头房地美(Freddie Mac)数据显示，目前美国30年期抵押贷款平均利率约为5.1%。 　　在房地美首席经济学家Sam Khater看来，由于通胀压力和经济增长明显放缓之间的拉锯战，房贷利率仍然不稳定，围绕通胀和其他因素的高度不确定性可能会导致利率保持波动。 　　总体而言，美国房贷利率大涨的空间已经有限。房屋经纪网站Realtor.com宏观经济研究经理George Ratiu认为，在消费者支出和商业投资的推拉过程中，资本市场正在寻求关于经济活动的方向性信号。在没有明确方向的情况下，市场将按揭贷款利率限制在更窄的范围内，大幅上涨的势头已经放缓。 　　此外，楼市低库存也在支撑房价。按照7月的销售速度计算，需要3.3个月售出市场上的所有房屋，虽然库销比连续第六个月上涨，但任何低于5个月的库销比仍被视为市场紧张的迹象。 　　另一方面，虽然近期成交量低迷，但房产成交速度相当快。7月份，房产在市场上的平均停留时间与6月持平，仅为14天，为2011年5月NAR开始记录数据以来的最短时间。在7月份售出的房屋中，约有82%的房子上市时间不到一个月。 　　在严跃进看来，面对高通胀压力，美联储收紧政策会在一定程度上打击楼市，引发成交量急剧降温。但房价依旧处于高位，这跟房源供应比较紧有关系，也会在一定程度上支撑房价。 　　与此类似的是，房地产数据公司ATTOM市场分析执行副总裁Rick Sharga也指出：房价不太可能崩溃，库存仍然很低，想要房子的人比要卖房子的人多。 　　这也意味着美国房价接下来涨幅会大幅放缓，但大跌几乎不可能出现。高盛策略师Lotfi Karoui预计，2022年全年美国房价仍将上涨9.4%，2023年美国房价涨幅则放缓至1.4%。

又到毕业季，大学生租房需求激增。今年，我国高校毕业生首次突破千万人，其中不少是“00后”新生代。受新冠肺炎疫情反复等影响，刚刚走出校门的大学生找房之路更为不易。该如何在大城市中“安居”？新生代正在努力寻找自己的答案。 　　对于刚迈出校门的大学生来说，与找工作同样焦心的是找到一个称心如意的住处。受新冠肺炎疫情对传统租房模式的影响，今年又适逢高校毕业生人数创新高，众多大学生面临着租房新挑战。经济日报记者走进高校毕业生群体，一探他们的租房需求与找房现状。 　　线上找房渠道多 　　“我们是疫情暴发后的第一批毕业生，当时学校暂时不让毕业生返校，我就在家里线上看房。那时有点慌乱，打算尽可能在线上多看几套房源，临近入职前，我留出一周左右的时间线下实地看房。”来自内蒙古的陆壹是中国农业大学2020届毕业生，对刚毕业时的租房经历记忆犹新。 　　房屋中介也在调整自身服务方式。在北京有着6年住房租赁工作经验的张晓强告诉记者，“我服务的几名外地大学生都是来京前就联系好的。我会根据他们的需求选定合适的区域，通过线上VR看房提前确定几套有意向的房源，这样交易周期变短了，效率也提高了”。 　　如今，毕业生们已经在“云课堂”“云毕业”中逐渐适应了生活中的变化，并能利用线上资源挖掘出更多可能性。为看到更多出租房源，除了常用的租房APP，微信群聊、豆瓣小组等社交平台，以及闲鱼、小红书等电商平台也成为大学毕业生的高频使用对象。陆壹说：“有些房东会直接在小红书上发布房屋信息，能在帖子下面直接和房东对话，比较方便。” 　　通过介绍，记者加入了一个名为“暑期租房群”的微信群，里面大多是临近毕业或已经毕业的学生，群聊中的备注名清晰地标注着他们各自的专业和届别，群里时不时会有人分享详细的租房信息。“群里大多是师哥师姐，相对来说找房比较放心。”群聊中的一名毕业生向记者表示。 　　“房子是租来的，但生活不是。”当“00后”们踏入社会，他们对生活的期待，也在选择房子的过程中变得具体起来。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，“‘00后’思想更为开放，消费观念超前，将逐步成为租赁市场主力军，租赁消费升级是大势所趋”。 　　沟沟坎坎可不少 　　对大学生来说，租金往往成为租房中的一道坎。“毕业生群体预算有限，往往最关心的就是价格。”张晓强向记者介绍。 　　“北京的房租太高了，目前租金接近工资的一半。”工作在北京三元桥附近的席晓琳整租了一套位于东五环外的loft结构房屋，对于高房租，她表示很无奈。陆壹现在租住在北京西站附近某小区，他也表示，高房租带来的压力很大，“我和朋友整租一个两居室，租金是‘押一付三’的按季度支付模式，每月差不多6500元”。 　　记者以租客身份与北京某房屋中介沟通时，对方介绍，以长租一年为例，通常租金按照季度支付，但首笔租金需要“押一付三”，并一次性支付一年的服务费以及租期内的水、电、燃气等费用。如果租期是两年的话，第二年的租金还会上涨3%。 　　对此，首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，“房租是房东出租住房所取得的收益，应该包括住房的各种成本，如投资住房的资金成本、维修费、税费，还要考虑盈利，高房价自然就会产生高房租”。 　　除了高租金，“租期过长”“短租房一房难求”也成为毕业生们的心头“痛”。北京某房屋中介管理人员告诉记者，如果租约尚未到期就已不再需要住房，可以选择“转租”或“退租”，但均需收取月租金的50%至70%作为手续费。“这对刚毕业的大学生来说，感觉有点不太友好。”南京大学应届毕业生小昀说。 　　多方合力解难题 　　“我会提前把压岁钱与实习工资都存起来，以应对可能上涨的房租。”毕业生周溪说。“我起初也会‘月光’，但慢慢习惯后就会主动调整支出，比如少出去聚餐，不必要的花销也会克制一些。”陆壹说。 　　面对租房中的种种烦恼，大学生们通过开源节流积极应对。黄卉建议，首先，应谨慎选择住房租赁机构，及时关注当地住建等相关部门发布的风险预警名单。其次，短周期支付租金，并注意租金和押金分开支付，保障押金安全。再次，要使用规范的租赁合同，降低租房中因为合同签约不当而导致的风险。 　　北京大学国家发展研究院院长姚洋则在网上建议，有实力的租房企业可免去新就业大学毕业生的租房押金，并采用租金月付方式，降低毕业生负担。据记者观察，针对应届毕业生，目前市场上多数长租公寓机构推出了“租金月付”“0元搬家”等服务。 　　为解决毕业生租房难题，中央明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计，不少地方也推动出台了福利政策。旨在解决刚毕业大学生、新市民、青年人等群体住房困难的保障性租赁住房就是其中的重要一项。 　　从中央层面看，去年7月份，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。按照计划，“十四五”时期，40个重点城市将新增保障性租赁住房650万套，预计可解决1300万人的住房困难。 　　从地方层面来看，今年4月份，北京市住建委宣布率先从新毕业大学生开始试点，启动2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，试点项目房源近1000间，均为全装修交付新房，可“拎包入住”，月租金在2000元至3000元，低于市场平均水平；去年8月份，成都也发布了关于加快发展保障性租赁住房的实施意见；苏州在去年10月份提出，未来3年要提供不少于10万套人才公寓…… 　　然而，不论是新增或改建存量住房均需前期投入大量资金，并主要通过未来租金收入逐步回收，投资回报周期较长。因此，发展住房租赁市场仍需拓宽住房租赁企业融资渠道，吸引社会资本进入。其中，住房租赁公募REITs被视为解决保障性租赁住房发展瓶颈的重要工具。 　　去年6月，保障性租赁住房被纳入基础设施公募REITs试点范围。今年4月份，我国首单保障性租赁住房REITs项目报送国家发展改革委，业内人士将此视为保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展的标志。7月29日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复，相关试点工作加速落地，正在成为金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措。 　　“保障性租赁住房REITs能够为地方政府和持有租赁住房重资产的企业提供盘活存量资产、募集权益资金的新渠道，有效缓解及避免地方政府和企业的资金压力及金融风险，促进住房租赁市场健康发展，也有助于改善原本投资规模大、资金回收期长的困境，从而吸引更多社会资本参与到保障性租赁住房的建设中来，加快保障性租赁住房建设进程和社会供给规模，推动解决大城市租房难题。”中信建投证券投行委委员、债券承销部和结构化融资部行政负责人郭春磊向记者表示。

近日，云南省昭通市人民政府发布《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，提出指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。 　　具体来看，《意见》提到七个方面。 　　积极应对新冠肺炎疫情影响 　　交付期限顺延。《意见》明确，确受疫情影响的县(市、区)，若因疫情防控要求，造成房地产项目施工进度延后，不能如期竣工验收和交付的项目，经当地县(市、区)人民政府研究同意，交付期限可根据疫情防控实际相应顺延。 　　开展网上售楼服务。鼓励房地产开发企业积极开展网上售楼服务，实现购房人异地选房，选房后，出卖人与买受人通过“新建商品房网上签约备案管理系统”进行《商品房买卖合同》网上签约，完成签约后提交到主管部门审核备案，实现商品房网签备案全程网上办理。 　　优化土地及住房供应结构 　　闲置土地盘活利用。《意见》提到，县(市、区)自然资源部门要对已出让未按期开发建设的房地产开发用地开展全面清理，摸清辖区内闲置土地底数，分析原因，积极研究盘活闲置土地的措施，实行“一宗一策”，科学分类推进，加快闲置土地盘活利用。 　　合理确定年度房地产开发用地供应量和供应时序。县(市、区)人民政府要合理确定年度房地产开发用地供应量和供应时序。根据本地区房地产市场实际情况，合理确定供地规模，并编制住宅用地供应计划，在当地政府信息平台公开发布。商业办公去化周期超过36个月的县(市、区)，在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下，可暂缓供应商业办公用地。 　　规范存量住宅用地信息公开。按照相关文件要求，为做好房地产市场调控工作，各县(市、区)自然资源部门应在每季度初10日内将存量住宅用地信息(表格)在同级政府信息平台进行公示，同时公开的存量住宅用地应在城区现状底图上清晰标出分布位置，方便查找。 　　优化商住配比。将“按项目配比商业”调整为“按区域配比商业”。在土地出让前，各县(市、区)人民政府可根据控制性详细规划和片区商业办公用房的配置、去化情况，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，研究申请调整新供应土地的商住比或商业办公的开发规模，并依法开展控规调整工作。对已出让尚未建设的商业办公用地，由房地产开发企业提出申请，县(市、区)人民政府进行研究，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可适当降低商业开发量，可不再变更已纳入出让合同的规划条件。 　　完善基础设施和公共配套建设。新出让土地要达到“五通一平”(通给水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地)条件，供水、供电、供气、通信等市政管网原则上要与市政道路同时设计、同时施工、同时交付使用，确保房地产项目及时具备通水、通电、通气、通信条件。已出让土地应按照规划加快完善项目周边的交通、教育、医疗等公共配套设施建设，做到与房地产项目同步设计、同步建设、同步交付。 　　推动商品房去库存 　　推进城市更新改造项目货币化安置。《意见》明确，县(市、区)人民政府要深入研究、适时调整城市更新改造项目货币化安置相关政策，在居民自愿的基础上，鼓励居民选择货币化安置，加大货币化安置力度。当地政府可建立货币化安置选购存量商品房服务平台，引导被征收房屋居民参与货币化安置。 　　鼓励政府购买收储户型合适的存量商品住房。县(市、区)人民政府要统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商品房销售去化工作，鼓励购买收储户型合适的存量商品住房，作为城市更新改造项目安置房房源。 　　多种方式筹集租赁住房房源。对现有公共租赁住房、市场租赁住房不能满足需求的县(市、区)，要充分采用市场化途径，优先通过长期租赁或购买商品住房等方式筹集租赁住房房源。支持各地将存量商品住房、存量商业和办公用房改为保障性租赁住房、长租房房源。 　　加快推进人才安居工程。《意见》提到，认真贯彻落实省委、省政府办公厅《关于人才服务现代产业发展的十条措施》文件中实施“人才安居三年行动”的相关要求，县(市、区)人民政府应结合实际出台人才购房租房补贴政策，分类分档给予货币补贴或实物奖补。鼓励和支持人才先落户再择业。 　　稳定房价促销售。充分发挥行业协会作用，强化行业自律，指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。同时依托行业协会发出正能量倡议，采用鼓励返乡置业、组团宣传等方式，精准推介优秀项目、优质房源，有效促进销售。 　　完善项目预售监管制度 　　优化商品房预售许可办理条件。严格执行《城市商品房预售管理办法》中关于预售许可证办理条件的相关规定，取消《昭通市人民政府关于进一步加强房地产市场管理工作的实施意见》(昭政发(2016)48号)中关于商品房预售项目“施工形象进度”的相关要求。各县(市、区)住建部门对符合预售条件的项目预售许可实行预审核制度，凡要件齐备的，应在3个工作日内审批发证。但在减轻企业负担的同时，县(市、区)住建部门更要加强对商品房预售资金的监管，在预售许可前要确定监管银行，签订商品房预售资金三方监管协议，明确预售资金监管专用账户，严格按照《云南省商品房预售款监管办法》拨付预售资金，确保专款专用，保障监管资金能有效满足工程建设需要。 　　严格商品房预售资金拨付。商品房预售资金监管额度内的资金应确保满足项目竣工交付需要，监管银行不得擅自划扣，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调，监管额度内的资金可按4—6个工程建设进度节点予以拨付。除建设工程、材料款、设备款债权外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院不得采取扣划措施；原已被人民法院冻结的监管账户资金，经项目所在地县(市、区)住建部门审核同意后，可用于支付项目建设。项目房源若已被人民法院采取查封、冻结、裁定等限制的，为推进项目后续建设，保障项目竣工交付使用，在依法保障债权人权益基础上，相关部门积极与债权人协商一致同意，可依法释放相关房源。 　　合理确定预售资金监管额度。各县(市、区)有关部门要根据项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素合理确定预售资金监管额度，监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。要定期开展商品房预售资金监管联合检查，县(市、区)每季度开展一次，市级每半年开展一次，对未按商品房预售资金监管要求执行的房地产开发企业和银行机构进行严肃查处。 　　推行积极信贷支持政策 　　持续优化住房金融服务。金融机构要支持房地产业健康发展，落实好差别化住房信贷政策，执行好首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点的要求，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求，保持房地产信贷平稳投放。各金融机构要主动协调上级银行，积极争取贷款额度。已完成个人住房贷款审批的，要及时将贷款资金发放到位，已进入审批程序的，优化贷款审批流程，加快贷款发放。 　　鼓励房地产开发项目信贷支持。鼓励各金融机构对符合贷款条件的房地产开发项目进行信贷支持，适当下调贷款利率、降低抵质押率，合理满足房地产领域信贷需求。对有实力有信誉的企业兼并重组或项目建设提供融资支持。 　　提高住房公积金使用效率。加大住房公积金对首套自住房和第二套改善性住房等合理购房需求的支持力度。个贷率保持在合理区间的前提下，适度提高住房公积金贷款额度、适时提高无房职工租房提取额度，进一步发挥支持老旧小区改造提取政策支持力度，促进住房消费，提高住房公积金使用效率。 　　进一步优化营商环境 　　进一步优化审批环节。加快“放管服”改革，进一步优化营商环境，完善房地产项目并联审批制度，精简项目审批程序，简化环节、简化时间，提高工作效率。签订土地出让合同后，自然资源和规划部门可直接核发《建设用地规划许可证》。房地产开发企业可用银行保函替代需要缴纳的配套设施保证金、零星用地整合履约保证金，抵顶不高于保函金额的预售监管资金。 　　营造良性的市场环境 　　持续整治房地产市场秩序。加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业、物业服务企业的监管，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题。持续开展全市房地产市场联合检查，依法查处无资质开发、未批先建、违规预售、挪用或抽逃预售资金、发布虚假广告、虚假承诺、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为。持续整治规范房地产市场秩序，营造主体诚信、行为规范、监管有力的市场环境。

估价上千万的房源在法拍平台上“一元起拍”，系统页面竟然显示“成交”。不过记者了解到，负责标的物拍卖的法院，最终宣布交易无效。近几年网络法拍房兴起，增加了交易透明度，也吸引了不少流量。即使是涉刑的法拍房，由于其低于市场价格的成交价，也常常引来争抢。而“一元起拍”，更是大大降低了参与竞价的门槛。法拍房“一元起拍”究竟是投资者的机会，还是拍卖机构的噱头？投资者需要警惕那些风险？ 　　浙江杭州某写字楼的一处房源近日在某拍卖平台上竞拍。甲级写字楼、全玻璃幕外墙，该房源评估价约为1523万元。在一天的竞拍时间里，平台共吸引了超过13000次围观，但仅有两人报名，出价一次，出价金额为一元。其网络竞价成功确认书显示，用户彭某某在项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为一元，处置单位为甘肃省兰州市中级人民法院。 　　兰州市中院负责该法拍房的法官在接受媒体采访时表示，一元的竞拍价并不会真的成交，司法拍卖最终很可能做流拍处理。拍卖公告中也有一段红字“特别提示”写明，“本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式，最终竞价达不到保留价1178万元则不成交”。 　　浙江某拍卖机构经理告诉记者，即便没有保留价，也极少出现“一元成交”的情况。“这种比例比较小，一般不会有，因为怎么样都会有人参与，一块钱(起拍)都有人参加，但是最终多少钱成交不知道，我跟你说的是实话。” 　　某拍卖平台客服也表示，所谓“一元起拍”，其实更多是为了吸引流量，一元即成交的极端案例基本不可能出现。 　　拍卖平台客服说：“一般法院设置这种一元起拍，就是为了增加它的曝光率，设置提醒的人会更多，参加报名的人相应增加，所以竞价就会比较激烈。因为如果是一元，可能每个人看到标的都想去报名，参加一下，会有更多人去竞价参拍，但后续的价格不是我们决定，要看最后的成交价格要到多少。” 　　记者搜索多家拍卖平台发现，不少“一元起拍”法拍房源的简介下，还会有关于房产性质、交易说明等特殊“标签”。比如，深圳福田区某三室两厅的房源，房屋评估价超过350万，拍卖平台显示已有6300多次围观，400人设置竞拍提醒。不过房屋公告中还有一行红色的小字注明——“本次拍卖为标的物房产的长期使用权”“由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险”。 　　深圳某负责该房源的拍卖机构经理告诉记者，该房源实际为“小产权”房，但风险背后的所谓收益也很可观，甚至还可能拿到拆迁补偿款。“这套房是以前城中村的自建房，我们负责交房，买回来可以自用，也可对外出租、转卖，遇到征地拆迁补偿款归买家所有，我们有转让协议可以注明，有律师见证，不用担心。周边房价贵，10多万一平米，区别是(那些是)有红本的，但是这个没有红本。过几年估计会拆，到时候你就发财了。” 　　不过，深圳某长期代理不良资产处置业务的律师提醒，这样的如意算盘，却很可能是黄粱一梦。所谓的“长期使用权”合同，实际暗藏风险。 　　律师表示：“使用权都不是，只是一个合同权益。小产权是原来的业主村委会拿出来卖的，村里面也仅有使用权没有产权证，办不了证，买的是一个合同，合同里面享有权益。但是这个合同它可以卖很多次，不说别的坑，就一个合同可以卖几次，根本查不到，目的就是把你的钱套过来。” 　　这名律师强调，一般而言，法拍房屋已经走完法律程序，但实践中，竞拍后也可能遇到执行难等意想不到的问题。“法拍毕竟经过法院的审理，通过法院执行程序也不排除有坑，因为法院也不是万能的，也有些事情做不到。(法拍房)理论上是这么个概念，但实际能不能拿到、拿到能不能使用，这都得画个问号。” 　　法拍房，这个许多人曾经觉得陌生的词汇，在近几年突然流行起来。几大法拍房平台公布的数据显示，市场上的法拍房存量越来越多。“一元起拍”的标的房屋也吸引着投资者的目光。 　　“一元起拍”的规则最早出自2020年6月浙江省高级人民法院印发的《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，其第八条规定：刑事涉案财物网络拍卖不限制竞买人数量，以拍定为原则，实行1元起拍，价高者得的竞价规则。不过，虽然理论上是“一元起拍”，但大多数法拍房最终都以接近二手房市场价的价格成交。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一元起拍”只是一些拍卖机构吸引购房者的手段，要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。 　　严跃进表示：“房子一元起拍，还是具有炒作噱头的。从这个角度来讲，有一定营销成分，如果类似情况只是其中个别案例，倒谈不上对市场产生多大影响，但如果中间出现炒作猫腻，司法拍卖房价格过低，从房地产秩序稳定角度来讲，这种炒作需要进行管控，司法拍卖房的一些中介也要进行规范。” 　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池分析，随着互联网发展，法拍房市场逐渐走向透明，与以往相比，拍卖价与市场价将会越来越接近。对投资者而言，不能盲目地为了“捡漏”，而忽视风险。 　　赵秀池指出：“原来信息不透明，把法拍房(价格)压得特别低，现在因为网站信息公开透明了，大家可以掌握更多，这样就让法拍房跟市场价更接近，不会像原来那样偏离市场价，压价太狠，对于那些债务人其实很不公平。法拍房也是解决民生问题的一个渠道，因为比正常渠道买房要便宜，虽然低于市场价，但是有一定风险。既然是法拍房，一般背后都有债务纠纷，这是要十分注意的。”

时值上海临港新片区揭牌三周年之际，该片区针对区域内人才购房的政策进一步优化。 　　近日，上海正式发布了《关于支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中提及，在临港新片区工作的非本市户籍人才，缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。 　　在此之前，临港新片区非本市户籍人才购房条件为3年个税或社保，而上海大部分地区对社保缴纳期限的要求是5年。这意味着，临港新片区进一步放宽了人才购房条件。 　　这一放松新政的背后是临港对人才吸纳的巨大需求。根据规划，临港将在2035年时常住人口达到250万。而对人才住房的支持政策在助推这一目标达成的同时，也将给当地楼市带去潜在的购房需求。 　　近期市场遇冷 　　这一新规的背后，是近期略有冷清的临港市场。 　　从陆家嘴朝着东南方向驱车一个半小时，就可抵达上海最大的人工湖——滴水湖；若是乘坐公共交通，则有一趟专门的地铁大站车可供选择，所需时间约一小时。 　　环绕滴水湖而建的城区是临港新片区的核心地带，分别为101-105片区，依次规划为文旅宜居区、行政生活区、国际创新协同区、滨海中央活力区、现代服务业开放区。其中，101片区为临港滴水湖最核心的主城区，其中建有海昌极地海洋公园、冰雪世界、生活天文馆等基础设施，是目前滴水湖成熟度最高的片区。 　　有对临港楼市较为熟悉的市场人士向记者表示，环绕滴水湖的区域是临港新片区的核心主城区，该板块内的新房也是最抢手的；偏西南方向的蓝湾片区，则是被划入临港新片区的奉贤区的核心板块，也是另一吸引购房群体的板块。 　　有不完全统计显示，2021年至2022年3月，临港共有21个项目开盘，其中有5个项目由3.1人才包揽，另有5个项目触发了积分制。 　　其中，2021年4月，位于101片区的万达钻石湾项目披露，在当期推出的724套房源中，参与选房的3.1人才类购房者达到了968组，已覆盖所有房源。这个项目也因此被称为首个业主全部为本科及以上学历的小区。位于蓝湾片区的大名城映园第一期在2021年开盘时也触发了积分。 　　但在今年4月份爆发的疫情影响下，临港楼市略显冷清，有近期入市的项目认购率不足50%。7月份，中建玖海云天推出超1000套新房，但总计仅276组客户摇号，仅占推盘套数的27%。这一变化也体现在对中介的启用上。 　　某大型连锁中介位于临港门店的内部人士向记者透露，过去很多项目销售表现良好，不需要中介带客，“但有些项目后期客户减少，去化速度变慢，就会找我们带客。最近不少滴水湖板块的项目也启用了中介。” 　　记者在上述大名城项目的售楼处便看到了多个专门用于中介登记的铭牌。“我们现在是第二期项目在售，今年6月下旬开盘。”该项目销售向记者表示，疫情后开盘节奏加快，从大约一个月缩短至半个月时间，“我们第二期开盘有740套，要有1300组客户才会触发积分，但当时疫情刚过，蓄客相对不足，当前进入正常的续销状态，也因未触发积分而不会限售。” 　　值得一提的是，临港整体的新房供应颇为充足。据网上房地产数据显示，2021年上海共推出6批次集中供应房源，合计81830套房源；临港的供应占比近12%。 　　另据克而瑞统计，自2021年上海推行集中供地以来，临港便是主力供应区域，2022年第一批次成交了8宗地块，合计共成交了30宗地块，总建面达567万平方米，按照临港片区当前的流速来看，消化周期约在5年左右。 　　这也使得当地的二手房市场呈现有价无市的状态。链家数据显示，滴水湖附近有不少二手房挂牌价在3.9万元/平方米以上或更高。而近期入市的新盘最高均价也仅在3.5万元/平方米。 　　上述中介向记者介绍，有位客户希望将手中临港的房产脱手后到市区进行置换，但房子挂了大半年时间尚未成交，挂牌价也从500万一路降到465万才最终成交。 　　“但整体来看，我们的二手房业务，每个月在临港片区能有百套左右的成交量，”该中介表示，“尽管不能跟2021年时比，但也是不错的成交表现了。”上述客户尽管接连降价，但相较于当年的200多万元的买入价，依然有不错的增值。 　　中原地产临港宝龙分行店董陈伟明向第一财经表示，持续看好临港片区的发展。“从临港目前的规划来看，每个板块的规划都很详细，未来的发展是能看得到的，具有较强的确定性。” 　　新政来袭，影响几何？ 　　当前的人才购房新政，在保障人才居住需求的同时，同样也为临港市场带来了不少潜在需求。 　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，虽然眼下是传统淡季，但政策面却不断吹暖风，上周临港地区购房政策再度传来有针对性的宽松，对区域内工作的买家而言是利好。“第四批供应房源中也有一些临港项目，预计会对认筹产生积极影响。” 　　事实上，8月中旬推出的上海第四批次集中供应的新房项目中，有5个临港的项目。8月22日时，第一财经从其中三个项目的销售人员处了解到，其所在项目已认购完毕，且无房源剩余，三个项目均位于105片区内。据网上房地产披露，三个项目上市房源共1197套。 　　其中星瀚璟庭的销售人员表示，此番推出的400多套房源，共获得了700余组认购。“105片区一直挺好卖的。”该销售表示，“下一期10月份入市，只要拥有购房资格且不限购就可以参与认购。” 　　正处于第二期项目续销中的大名城项目销售亦提及，新规出台的周末，有不少来看房的购房者，“通常情况下，人才证明办下来需要10天左右，所以预计半个月之后，这波政策的效果会有显现在项目的成交上。” 　　不过，政策带来的潜在购房需求已经对二手房市场产生影响了。据上述中介称，近期有临港本地一位客户正处于置换房产的过程中，原本在犹豫是否下定当前在看的房子，新政出来后，便立刻做出决定下手，“之后可能会再产生许多需求，房东或许会对付款周期、挂牌价格等进行调整。” 　　这不是临港首次对人才购房政策予以调整。临港约20年的发展建设历程中，大致可分为三个阶段。卢文曦指出，分别为2002年-2013年、2013年-2019年、2019年至今。在前期发展阶段，临港的市场关注度并不高，当时正处于起步阶段，各项配套还不成熟。而2013年经历了一段短暂的市场热度之后，市场又回归平静。 　　直至2019年，临港新片区挂牌，当地在人才引进上给出了大力度的住房保障政策，对上海市的限购政策进行了一定程度的放松，包括将人才居转户年限由7年缩短至5年，非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，社保缴纳年限由5年缩至3年。 　　多重利好消息叠加，促使临港新片区的行情被迅速拉升。 　　当时曾到临港片区内看房的张跃冉(化名)向记者回忆，当时绿城位于蓝湾片区的一个楼盘原本销售情况不算理想，“在新片区揭牌的那天，这个项目余下的房源被一扫而空，”张跃冉说，“当时刚走进售楼处，销售就说已经卖完了。” 　　市场的火热也切实地反映到了数据上。中原地产提供的信息显示，2019年时，临港的新房需求量约为36.38万平方米，同期的供应量则为21.75万平方米，一举扭转了2017年、2018年供大于求的局面；同时，新房均价也从此前的2.58万元/平方米增长至2.81万元/平方米。 　　此后，临港片区也曾结合市场调控要求及市场供需情况，多次进行了政策优化。今年4月份时，对重点单位人才工作年限由1年缩短至3或6个月，定向留住发展所需人才。 　　据临港方面披露的数据显示，在过去三年里，累计开具人才住房政策确认函10376张，4248名人才及家庭使用人才函买到理想的住房。

8月23日，四川省纪委监委、深圳市纪委监委、厦门市纪委监委先后发布华润置地、深圳人才安居集团、厦门建发集团共计4名高管(包括前高管)涉嫌严重违纪违法的公告，房地产央国企一日内有4名重量级高管落马的情况颇为罕见。 　　当日晚20时30分，厦门市纪委监委网站正式发布公告称：厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长庄跃凯涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。 　　据上市公司公开资料，庄跃凯1965年出生，本科学历，高级工程师，于1986年加入建发集团，历任房产建材部副经理、房产二部经理、房地产公司总经理、建发集团总经理助理、建发房产总经理、董事长等职务。被调查前，任建发集团副总经理、建发房产董事长，建发国际(HK.1908)董事会主席兼执行董事，建发物业(HK.2156)董事会主席兼非执行董事，合诚股份(SH.603909)董事长等职务。 　　同一时间，厦门市纪委监委网站还公告，厦门建发集团有限公司党委委员，厦门建发城服发展股份有限公司党委书记、董事长施震涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。 　　根据建发集团官网，建发脱胎于1980年成立的厦门建设发展公司，目前年营业收入超7000亿元，资产规模超6500亿元。8月3日，2022年《财富》世界500强排行榜发布，三家厦门企业上榜，分别是厦门建发集团、厦门国贸控股集团、厦门象屿集团，其中建发集团排名第77位，领先于另外两家。 　　厦门建发集团两高管被调查同日，即8月23日，中共深圳市纪律检查委员会、深圳市监察委员会发布公告称，深圳市人才安居集团有限公司副总经理刘晖涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。 　　上述公告附上了刘晖的简历：1968年12月出生，吉林长春人，大学本科学历，1991年7月参加工作，2018年11月加入中国共产党。历任深圳市排水管理处技术员、助理工程师；深圳市物业集团南京国际同仁大厦有限公司工程部主管，深圳市物业集团物业房地产开发有限公司副总经理，深圳市物业集团徐州大彭房地产开发有限公司总经理；深圳市光明人才安居有限公司董事、总经理，深圳市光明人才安居有限公司董事长；深圳市人才安居集团有限公司副总经理。 　　深圳市人才安居集团于2016年6月30日注册成立，注册资本1000亿元，其注册资本金规模约是万科的9倍、碧桂园地产集团的7倍。深圳人才安居集团为深圳市国资委下属独资公司，主要职能是建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。截至2021年年末，该集团总资产1673亿元，净资产1157亿元，实现总投资1350亿元，已开工74个项目，总建筑面积1182万平方米，涉及房源9.2万套，累计筹建公共住房15.8万套，供应公共住房5.8万套，约占深圳全市同期总量的三分之一。 　　同样是8月23日，午间，四川省纪委监委微信公众号“廉洁四川”发布消息称，华润置地有限公司原党委书记、董事局主席、首席执行官唐勇涉嫌严重违纪违法，目前华润集团纪委正对其进行纪律审查，经国家监委指定四川省监委管辖，四川省监委指定绵阳市监委管辖，绵阳市监委正对其进行监察调查。

在曲折的复苏进程中，不断给予政策利好，维持市场活力，已成为近期房地产市场的主要政策逻辑。 　　最近一段时间的房地产市场，不断上演着政策与市场的“攻防战”。一方面，各类稳楼市政策不断推出，试图给市场注入信心和流动性，使之从去年下半年来的低迷中快速恢复；另一方面，受各种因素影响，市场回暖的进程屡屡面临一些挑战，行业流动性仍待进一步改善。于是，政策纾困与市场起伏一直交替出现。 　　到下半年，这种互动仍在继续。 　　自7月末的中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”以来，中央监管部门又密集做出多个动作，给楼市释放利好。包括银行间市场交易商协会给示范房企注入流动性，下调5年期以上LPR，央行表态保障房地产合理融资需求，等等。其中，经过此轮降息，首套房贷款利率下限已降至4.1%的历史低位。 　　这轮稳楼市政策的出台，目的是应对年中以来的市场降温。后者既有传统淡季的因素，又有部分项目停工停贷带来的影响。需要指出的是，利率的下调，不仅是针对房地产，而是降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。 　　分析人士指出，这也说明，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，而与宏观经济的多个领域密切相关。在这种情况下，楼市政策是如何层层递进的？房地产市场又将如何破局？ 　　三轮纾困潮 　　在曲折的复苏进程中，不断给予政策利好，维持市场活力，已成为近期房地产市场的主要政策逻辑。回顾过去一年，监管部门共推出过三轮纾困措施，来维持市场活力。 　　去年下半年以来的信贷政策收紧，一度使楼市降至冰点，行业流动性也遭遇较大的压力。但从去年9月开始，监管部门不断释放政策利好，包括对刚需和改善性需求进行支持。进入2022年，地方政府密集推出各类稳楼市措施，进一步给市场提供支持。1月，5年期LPR利率下调5个基点，这也是时隔21个月以来的首次降息。 　　2022年，楼市开局略显低迷，但相较于往年，整体交易数据并不差。今年第一季度，全国商品房销售规模虽然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。在纳入国家统计局统计的70个大中城市中，相比于去年第四季度，房价上涨的城市数量明显增多。 　　房地产业也一度出现乐观情绪，有开发商认为，只要熬过第一季度，就能迎来市场的回暖，行业的流动性压力也将随之缓解。 　　进入第二季度，部分城市疫情反弹压力较大。4月和5月的商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。 　　在此期间，各级监管部门继续推出稳楼市措施，力度也不断加强。5月中旬，监管部门将首套房贷利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点，随后又将5年期LPR从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点。 　　这两次信贷政策的调整，再度给市场注入信心，叠加其他政策措施，6月，房地产市场的各项指标有所改善，房价上涨的城市数量创去年9月以来的新高。 　　但6月下旬，个别地方的项目出现停工停贷现象。尽管一些地方政府采取措施督促企业复工，但事件带来的心理影响不容忽视，部分区域的新房市场交易受到一定影响。进入7月，传统淡季到来，房地产交易规模明显下滑。 　　今年7月末召开的中央政治局会议，首次提出“保交楼、稳民生”。8月，5年期LPR再度下调15个基点，这也是今年的第三次降息。 　　这也将带动地方政府进一步出台稳楼市措施。中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲指出，8月以来，苏州、无锡等城市相继下调二套房首付比例，上海临港新区缩短购房所需缴纳社保年限和限售年限，出台松绑政策的城市逐渐向强二线和一线延伸，同时政策内容涉及放松限购、限贷等有助于充分释放需求的政策。“我们认为新一轮政策放松周期已经开启”。 　　稳楼市与稳经济 　　易居研究院智库中心总监严跃进指出，过去一年来，政府部门连续出手纾困楼市，在以往十分罕见。且在此过程中，超过100个城市出台了地方版稳楼市措施，政策的力度和频次均堪称空前，这也体现出监管部门稳楼市的决心。 　　但截至7月，市场仍待进一步复苏。根据国家统计局的数据，今年1-7月，全国房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金增速等指标继续保持负增长。7月，房价下降的城市数量略有增加。 　　“总的看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上称。 　　即使经过了三轮纾困，多数业内人士仍然认为，现阶段的房地产市场，主要症结在于信心不足。背后的原因，在于楼市问题关乎经济大势，只有经济增长保持足够的动力，房地产问题才容易解决。 　　严跃进指出，房地产市场与多个经济领域有较强的关联度，在土地、金融、人口等红利逐渐减退的当下，这种关联显得更加重要。他表示，近期多部门出台鼓励生育政策的文件，其中就包括住房政策向多孩家庭倾斜的措施，即体现出房地产与人口政策的关联度。 　　“红利时代，房地产曾经是拉动经济增长的重要力量；红利减退后，房地产的稳定更多有赖于经济的平稳。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年以来，其公司项目出现较多的退房诉求，其中一项重要原因在于，购房者遭遇裁员或收入下降，无力支付按揭贷款。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入人群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴(比如生育)等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。 　　事实上，今年各地出台的稳楼市措施中，已经包含了不少关于稳定收入、促进消费的举措，也有不少稳楼市措施包含在稳经济政策中。但分析人士认为，政策叠加效应的显现，还需要时间的沉淀。 　　就当前的这轮纾困政策而言，虽然市场仍期待更积极的措施，但其短期效果已经显现。 　　竺劲表示，8月1日到8月19日，重点30城新房成交面积854万平方米，同比下滑28.1%，环比下滑13.9%，延续了7月以来的低迷态势。但是8月13日到8月19日这一周，重点30城新房成交面积284万平方米，同比下降28.0%，环比上涨13.6%，出现了较为明显的边际改善，“政策刺激的作用已经逐步显现”。

在法拍房市场上，“1元起拍”的现象越来越多。除了吸引眼球，这些“1元起拍”的房子真的可以捡漏？ 　　房源性质不普通 　　近日，多个拍卖平台突然放量出现一些位于深圳的“1元起拍”房源。证券时报记者梳理发现，这其中的多数房源都带有一些特别的标签：一些是拍卖房屋的长期使用权，一些房源是工业用地的宿舍产权或商业用地公寓产权。 　　在阿里拍卖平台上，一套位于深圳光明区奥园峰荟的“1元起拍”公寓，吸引了超过6600次的围观，在开拍前也有两人报名。记者发现，这套公寓的评估价达到130万元，而且可以贷款37万元，但房子是公司产权，拍卖成功后需要办理公司股权转让，也意味着转让税费较高。与其他正常拍卖价的房源不同，这套公寓的介绍非常详细，包括现状、教育交通配套等信息一应俱全，处置单位为深圳市特惠淘科技有限公司。 　　而在阿里平台上，记者还发现多套房源拍卖的是房屋长期使用权，类似于市场上的小产权房。其中，一套位于深圳福田石厦东村的房源拍卖长期使用权引起众多人的关注。竞买公告显示，该房屋长期使用权至2047年10月1日止，期间如遇拆迁征地，所得赔偿归使用人所有。此外，公告提醒标的物以现状为准，处置单位广州琛博拍卖行有限公司不承担本标的物的瑕疵担保责任。请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，成交后需另付软件服务费，标准为成交价的0.5%至1%，还需另付佣金，标准为成交价的3%。 　　此前，福田上沙一套30平方米房源的长期租赁权，起拍价1元，吸引了25人报名参与，10825次围观，最终以78.9万元成交，算上税费、手续费，买家预估总共需要支付约82.45万元，但相比165万元的评估价便宜了将近一半。有购房者表示，竞买这种房子看上的肯定不是租金回报，带有拆迁改造概念的字眼非常吸引眼球。 　　没那么容易捡“便宜” 　　记者在多个类似房源的竞买公告中发现，公告均提到了“不能办理房产证登记过户”的须知，从拍卖行提供的相关附件可知，此类交易多采用律师见证房屋转让协议书的形式进行交割。有业内人士表示，“1元起拍”房产使用权本质上类似小产权房交易，这种交易是否受法律保护以及将来遇到拆迁后是否真的能获得赔偿，并不能得到完全保障。如今，正常的普通住宅法拍房都频繁流拍，一些业主想要快速出掉手中不好的资产，只能选择委托法拍房公司进行变现。 　　虽然是违法建筑，但深圳的小产权房市场却是一个繁荣多年的地下市场。就在去年，深圳曾掀起一场小产权房的“大整顿”，其中就包括社区股份合作公司不得为小产权房交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务等。与此同时，深圳多区已相继出台历史遗留违法建筑确权前置流程细则。一位原本准备购买小产权房的投资客告诉记者，现在深圳绝大部分村委都拒绝办相关的购房证明，自己也不敢“豪赌”，更别说这些法拍的小产权房使用和租赁权，没那么容易捡到“便宜”。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“1元起拍只是一些拍卖公司吸引购房者的噱头。要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。其实对于购房者来说，要对一些新奇的销售和房产交易模式保持距离，现在市面上可以选择的、价格公道的房产也比较多，不一定要通过此类拍卖方式购房。”

国家统计局天津调查总队近日发布的最新数据显示，截至今年7月份，天津新房、二手房价格连续4个月双降。 　　“数据显示，今年7月份天津新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅较6月扩大0.4个百分点，连续4个月保持环比价格下降走势。”国家统计局天津调查总队生产价格调查处工作人员郭乾坤分析，天津7月份环比指数在全国70个大中城市中排第59位，在同期31个二线城市中排第29位。7月份天津新建商品住宅销售价格同比下降3.5%，降幅较6月扩大1.1个百分点，连续4个月保持同比价格下降走势。7月份同比指数在全国70个大中城市排第48位，在同期31个二线城市中排第25位。 　　二手房数据显示，今年7月份天津二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅较6月份扩大0.4个百分点，连续5个月保持环比价格下降走势。7月份环比指数在全国70个大中城市排第65位，在同期31个二线城市中排第31位。从同比看，今年7月份本市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅较6月扩大0.9个百分点，连续4个月保持同比价格下降走势。7月份同比指数在全国70个大中城市中排第33位，在同期31个二线城市中排第18位。

，常州限售政策即将调整，自2022年9月1日起，我市二手房全面取消限售。 　　此次调整仅针对二手房。购房人购买的二手商品住房，指已取得房屋不动产权证，但不包括房地产开发企业已办理不动产首次登记的商品住房。购房人从房地产开发企业购买的新建商品住房，再次上市交易时间维持现有政策不变，即：购房人自取得该房屋不动产权证后满2年方可上市交易。 　　经分析，二手商品住房限售取消后，可以在目前的市场环境下进一步增强市场流动性，对房地产市场的内部循环和健康发展有着积极作用。 　　当前，在全国房地产市场普遍下行的大环境下，我市房地产市场同样步入调整期，但“房住不炒”仍是市场主基调。 　　在此之前，我省已有多地陆续放松房地产相关政策。

在“碳达峰”目标指引下，中国的绿色金融体系逐步完善。绿色债券与绿色信贷成为绿色金融的主要组成部分。在此背景下，房企绿色债券发行规模增长迅速，我们预测，未来绿色融资将成为房企融资的重要组成部分。 　　绿色金融产品日益丰富 　　建筑能耗是能源消耗的重要组成部分，而绿色建筑快速发展衍生出对绿色金融相应需求。 　　目前，绿色建筑已列入央行、银保监会绿色信贷，以及央行、发改委绿色债券的支持范围，绿色金融市场将重点支持绿色建筑与建筑节能发展。在《绿色债券支持项目目录(2021年版)》中，增加了有关绿色建筑、可持续建筑等新时期国家重点发展的绿色产业领域类别，绿色建筑领域是绿色债券的重点支持方向。 　　绿色金融领域迅速发展，大量绿色金融产品涌现，ESG公募基金发行规模快速攀升。2019年，ESG公募基金规模飙升，当年新成立6只基金，发行规模达84.8亿元，2020年发行支数达到8只，规模达239.4亿元，2021年发行数量达到15支，发行金额为128.4亿元。 　　截至2022年6月27日，内地公募基金现存ESG基金共有39支，发行规模682.5亿元。从投资标的来看，ESG基金较少涉及房地产行业。ESG公募基金第一大重仓行业以电力设备、银行、电子和生物医药为主，合计占比达到69%。 　　绿色债券与绿色信贷成为绿色金融的主要组成部分。自2015年以来，中国绿色债券相关政策体系以及市场基础设施已经日趋完善，逐步实现常态化发行，目前已经成为全球第二大绿色债券发行市场。截至2022年3月，中国绿色贷款余额已超过18万亿元，增长迅速，中国境内绿色债券余额约1.3万亿元。 　　绿色债券产品日益丰富。2021年年初以来，银行间市场推出了碳中和债券和可持续发展挂钩债券(Sustainability- Linked Bond，SLB)，交易所市场也推出了碳中和债券。创新产品极大带动了绿色债券发行规模的增长。 　　人民银行、发展改革委、证监会三部委联合发布的《绿色债券支持项目目录(2021年版)》，将传统化石能源的生产、消费类项目移出支持范围，增加气候友好型项目，绿色债券市场迎来了全新的发展机遇。 　　综合来看，ESG投资仍以绿色债券、绿色信贷等直接支持绿色投资项目的金融产品为主，以ESG标准应用到投资公司层面的金融产品仍有待发展。 　　房企绿色债券发行规模增长迅速 　　对房地产行业来说，绿色债券则指以绿色建筑为融资标的的债券融资模式，并且须遵守特定绿色金融框架(Green Finance Framework，GFF)下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告作出的规定。文内下表为《绿色债券原则》(Green Bond Principals， GBP)四个要素的具体解释，并以某房企公布的GFF为具体案例进行对照说明。 　　房企在依据GBP订立绿色金融框架后，须第三方评级机构对框架提供绿色认证并出具第二方意见书(Second-party Opinion)，方可申请发行绿色债券。 　　境内发行绿色信用债券与境外绿色债券相关规则略有差异。境内绿色债券仅限于支持符合绿色债券支持目录项目建设和支出，需要第三方机构完成符合绿色债券支持项目认定和环境效益、社会效益分析。根据《绿色债券支持项目目录(2021年版)》，房地产企业受到支持的项目以绿色建筑为主，以中海企业发展集团有限公司2022年度第二期绿色中期票据为例，绿色债券认定有以下条件： 　　综合来看，海外绿色债券资金用途范围更广，可用于偿还绿色建筑项目贷款，监管相对宽松，并无明确规定需要建立监管账户。海外绿色债券对绿色金融框架设立有较为严格的要求，依赖第三方机构提供相应认证和框架构建。境内绿色债券发行规则更加接近于普通信用债券，仅在资金用途方面做作出严格限定和认证要求。 　　数据显示，房企绿色债券发行规模增长迅速。 　　据统计，2021年，房地产企业共发行绿色债券总额约608.98亿元，同比增长一倍，在房企发债总额占比约7.5%，占比数值同比增加4.5个百分点，市场规模急剧扩大。 　　此外，境内发行绿色债券的企业以国企、央企为主，境外发行绿色债券的企业以民企为主，涵盖了大中型民企和具有绿色地产特色的中小民企。 　　从发行品种来看，2021年境内绿色债券市场不断创新发行方式和产品类型，其中南京金融城建设发展股份有限公司完成首批可持续发展挂钩债券发行，发行条款规定，该期绿色中票设置可持续发展绩效目标，假如在至2024年末，南京金融城建设运营绿色建筑面积不低于140万平方米，则本期中票后两年的票面利率下调50基点，如未完成，则后两年的票面利率上调50基点。但由于海外债当前发行困难，发行量腰斩，海外绿色债券发行量锐减，2022年仅有远洋集团发行2亿美元信用增强绿色票据。 　　2022年，境内绿色债券发行规模飙升，但受限于房地产行业融资偏紧、绿色债券资金用途限制严格，境内房地产企业绿色债券发行总额为160.88亿元，占境内绿色债券发行总额的1.5%，且发行企业以央企为主。 　　在碳达峰目标的大背景下，绿色金融发展将会提速，而绿色建筑作为绿色发展的重要组成部分，监管部门也正从投资规模、业务创新、机制完善等多个角度鼓励金融机构支持绿色建筑发展。房地产行业的绿色转型已是必然，而企业的ESG发展是判断发行人是否进行可持续转型的重要依据。因此，企业ESG表现和绿色建筑领域的发展将影响房企是否拥有更加丰富的融资渠道。

四川省眉山市住建局近日发布《市外在眉团购新建商品住宅配套政策(征求意见稿)》((简称《征求意见稿》)，提出团购优惠政策。 　　《征求意见稿》指出，市外党政机关、企事业单位和社会团体，一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。 　　《征求意见稿》显示，市外在眉团购新建商品住宅异地缴存住房公积金的，可向备案地县(区)住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款。眉山市住房公积金管理机构提供优质高效的服务，优化流程、精简资料、提高效率，做到应贷尽贷。 　　团购新建商品住宅的，其子女可享受与本地购房者子女接受义务教育就近就便入学的同等待遇。 　　团购新建商品住宅的纳入当地基本公共卫生服务体系，已参加眉山市基本医疗保险的，按照眉山市医保相关政策享受待遇。参加眉山市域外基本医疗保险的，眉山市医保部门协调做好异地就医服务工作。 　　《征求意见稿》还提到，为团购新建商品住宅群众提供户籍登记、养老托幼、就业创业便利，在社区托幼、游览A级旅游景区、乘坐公共交通工具等生活保障方面享受眉山市民待遇。 　　中新经纬注意到，据不完全统计，今年以来已有湖北黄冈、四川巴中、吉林长春等多地就住房团购出台相关政策或者征求意见。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，从目前看各地团购动作确实增加，体现了批量去库存的新思路。其中，眉山此次团购政策具有积极的意义，具有非常好的示范效应和启发。 　　在严跃进看来，团购工作本身属于去库存政策的一种，同时也是政府组织、定向的系统的大规模的营销策划工作，是当前批量去库存的手段，也是激活住房交易行情较好的手段。 　　严跃进提到，过去的团购工作，更多是针对本地的企事业单位职工，而眉山则针对市外的人员。(眉山)此类城市属于很典型的文旅消费型或康养型城市，住房消化确实需要依赖于一部分外来购房需求，因此其团购的目标对象略有差异。 　　“此次团购既希望加快去库存，同时也积极做好保障，相比团购价格优惠内容，一些软服务也具有温情和吸引力。”严跃进这样表示。

近日，南昌市西湖区华侨城万科二期项目业主反映，该项目园区跑道存在重大安全隐患，产品质量和安全性差，致多位入住业主3至8岁孩子多次在跑道严重摔伤，伤者合计超过20人。对此，南昌市住建局回复称，已督促企业整改到位。 　　具体来看，业主表示，上述安全问题业主反馈超半年，万科地产、华侨城、万科物业均不作为。据业主称，此项目为华侨城万科联合开发，万科物业为小区物业，目前仍未整改到位。 　　此外，业主还反映，万科华侨城二期电动车停在户外暴晒，未有遮阳棚。业主表示，电动车容易着火，容易引发火情和公共安全问题，建议责令开发商加盖遮阳棚，预防安全问题，承担起社会责任。 　　对此，南昌市住建局回复称，上述项目备案名称为文昌小区，项目建设单位为华侨城(南昌)实业发展有限公司，项目地址位于西湖区云锦路1888号，首次取得预售许可的时间为2019年6月19日。经核查，该项目设计图纸中未设置电动车棚。 　　对于跑道问题，南昌市住建局回复称，园区跑道2020年12月竣工验收前，按图施工为彩色沥青，建设单位在工程竣工验收后，为提升小区品质，与业主协商对跑道进行了提升改造，跑道面层改造后材料为陶瓷颗粒。经向开发企业了解，针对信访人反馈的园区跑道问题，开发企业正在制定提升方案，下一步将进行整改。为维护业主合法权益，该局已督促房地产开发企业严格按照规划，及相关约定进行整改到位。 　　中新经纬也从二手房APP查询发现，上述项目开发商为华侨城(南昌)实业发展有限公司，物业公司则为江西万科益达物业服务有限公司。 　　天眼查APP数据显示，华侨城(南昌)实业发展有限公司成立于2017年1月6日，由香港华侨城有限公司100%持股；江西万科益达物业服务有限公司成立于2003年8月12日，由江西益达投资发展集团有限公司和深圳市万科物业控股有限公司分别持股50%。

萍乡市发布《萍乡市中心城区购房补贴和契税补贴发放实施细则》。该政策的补贴对象为2022年6月1日至2023年6月1日在萍乡市中心城区(含安源区、湘东区、萍乡经济技术开发区)购买新建商品住宅并办理网签、备案的(网签时间和备案时间均在以上期间)的购买人。 　　文件明确，在指定日期内于萍乡市中心城区购买家庭唯一一套新建商品住宅的家庭或个人，每套补贴10000元。 　　此外，购买改善型新建商品住宅的家庭或个人，面积在90平方米(含)以下的每套补贴5000元；面积在90平方米以上的每套补贴8000元。 　　购买新建商品住宅的萍乡市户籍二孩且孩子均未满18周岁(计算截止时间2022年5月31日)的家庭(以购房人户口簿为准，特殊情况由卫健部门、公安部门、民政部门出具相关证明)，给予200元/平方米补贴。三孩且孩子均未满18周岁的家庭，给予300元/平方米补贴。

买房的时候，很多人都会询问房子的“公摊面积”是多少，毕竟掏出这么多钱，不少人还要贷款，每一平方米都很在意。在山东青岛，有购房者收房时却发现，自己买的房子，公摊面积达到了46%以上，接近一半面积的房子被公摊给摊出去了。到底怎么回事，一起来看记者的调查↓ 　　购房者收房发现 竟然近一半是“公摊面积” 　　青岛西海岸新区这个房地产项目的六期，是三栋55层的超高层建筑，分别是56号、61号楼、62号楼，去年交房。当时，兴致勃勃赶来收房的业主们，都发现自家的房子变小了。 　　购房业主：(我家)房产证面积是128.35(平方米)，套内面积是不到70(平方米)，楼下邻居测量的。这是最大的卧室，主卧，11个平方(米)，但是装完床，床头柜、衣柜放不开。这是次卧，8个平方(米)。 　　购房业主：这是110平(方米)的房子，实际使用面积是59.25(平方米)应该是。这个次卧的使用面积是6平(方米)多一点。 　　业主们反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到31%，所以签订购房合同时是按照这个标准来计算的公摊。但令人没想到的是，最终收房时的公摊系数却远远超过31%，经过相关部门的调查，这三栋楼的分摊系数均在46%以上。 　　在当地有关部门的这份回复中，明确说明：该项目56号楼分摊系数为0.465，61号楼分摊系数为0.461，62号楼分摊系数为0.463，导致公摊建筑面积较大的原因，主要是这三栋楼46层以下墙体厚度为60公分，47层及以上墙体厚度为40公分，依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。此外，这三栋楼有两层公共配套用房不计入受分摊面积，因此导致分摊系数相比其他高层住宅偏大。对于这样的解释，业主们很难接受。在他们看来，100多平方米的房子，到手缩水了近一半，造成每个户型都非常局促，家里要购买合适的家具家电都存在许多问题。 　　购房业主：留着洗衣机的口，(这边宽度)就四十多公分，我说放不下洗衣机，开发商说可以放一个特定款的。 　　记者随后联系了这个项目的开发商，工作人员听明来意后，直接挂断了记者的电话。 　　而青岛西海岸新区相关部门则表示，目前有关情况仍在处理过程中。 　　西海岸新区有关处置工作专班工作人员 高玉亮：关于公摊这个事，这个项目确实是有点大，我们政府专班这边责令开发商继续跟他们沟通，尽量能够达成一致意见。 　　“公摊面积”如何才能清清楚楚 明明白白？ 　　开开心心收房，却发现房子近一半都是“公摊面积”，对“公摊面积”的困惑在很多购房者心中都存在。有的购房者被公摊、公摊系数等术语绕晕；有的购房者发现销售人员口头承诺的公摊面积，到收房时大幅增加；还有一些购房者陷入由公摊面积引发的纠纷中。 　　究竟什么是“公摊面积”？“公摊面积”又从何而来？哪些面积算公摊、哪些又不算？消费者该如何分辨？“公摊面积”到底能不能取消？“公摊面积”之争究竟如何解决？ 　　什么是“公摊面积”？如何计算？ 　　到底什么是公摊面积？公摊面积又该如何计算？ 　　公摊面积制度在我国存在已久，当时的建设部曾在《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中对公摊面积有相应的规定。2001年施行的《商品房销售管理办法》，也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 　　具体来说，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。而公用建筑面积一般由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。 　　“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？ 　　了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围内才算合理？又由谁来测算？ 　　公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。 　　北京市房地产法学会副会长 赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。 　　那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关信息的公开化程度还不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。 　　此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。 　　签购房合同时 应注意公摊的哪些信息？ 　　我们看到，国家目前对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但这并不意味着公摊面积可以任由开发商随意设定。购房人在前期签订购房合同时，应该特别留意哪些关于公摊面积的信息呢？ 　　其实，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差，按照面积误差比绝对值3%这个标准，多退少补。简单说，就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。因此，在长期从事处理房地产纠纷案件的律师黄罗平看来，购房人在前期签订购房的时候，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。比如，目前开发商在售楼处都必须公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，由此算出公摊比例。在必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，就公摊面积及相应的违约责任进行补充约定，以便更好地维护自身的合法权益。 　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：购房者在购房的时候，一定要实地去看，并且要详细了解，因为开发商公布的这些信息，他可能不会一次性公布，并且有必要的时候也要咨询专业人士，也可以去房管局查询这些公摊面积的实际情况。 　　收房时发现房屋面积缩水 业主如何维权？ 　　刚才提到了在签订购房合同时的注意事项，那么，如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？ 　　在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。 　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一个方面就是说开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二个就是说把开发商当初给你做的承诺，证据可以准备好，第三个向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。 　　“公摊面积”易引发纠纷 是否能取消？ 　　既然公摊面积容易引发纠纷，那么，公摊面积到底能不能取消呢？ 　　有观点认为，在商品房销售中附加公摊面积虽是全国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，特别是部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算的能力，不断推高公摊面积和公摊系数，让购房者很受伤，因此建议取消公摊。而在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：(目前)按照建筑面积来进行计价或者产权确认，也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于我们老百姓所有的，还是有它的合理性的。 　　而从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户，公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。 　　此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。

有人一周前还在签发文件……“一日四查”房地产高管震动行业 　　2022年8月23日，可谓房地产反腐史上重大节点，4位开发商高管同时被查。 　　而被查前一周，有人还在签发文件，也有人已经离开地产圈2年有余。 　　业内专家表示，从企业层面看，此次涉及的均属于地产业务发达、行业影响力大的企业。 　　有人一周前还在签发文件 　　8月23日，根据四川省纪律检查委员会和四川省监察委员会网站消息，华润置地原党委书记、董事局主席、首席执行官唐勇涉嫌严重违纪违法，目前华润集团纪委正对其进行纪律审查，经国家监委指定四川省监委管辖，四川省监委指定绵阳市监委管辖，绵阳市监委正对其进行监察调查。 　　唐勇在华润系拥有长达25年的工作履历，纵使他已经离开地产圈，但仍然以华润置地董事局主席的身份而为人熟知。2019年3月，华润置地宣布唐勇履新董事会主席。不过当年12月17日，唐勇辞任董事会主席，调任华润电力执董兼总裁。 　　在此次被查之前，唐勇已经离开地产圈2年有余。 　　同样在8月23日，据厦门市纪委监委网站，厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长庄跃凯涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。厦门建发集团有限公司党委委员，厦门建发城服发展股份有限公司党委书记、董事长施震涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。 　　记者留意到，8月15日，建发国际发布的《董事会会议召开日期及更改香港股份过户登记分处地址》，以及7月初的2022年上半年未经审核营运数据，签发人正是庄跃凯。 　　建发系高管此次被查，或与巡查组有关。根据建发集团官网新闻，厦门市委专项巡察组自8月8日起进驻建发集团，对建发集团进行为期1个月左右的专项巡察。 　　同日，据廉洁深圳消息，深圳市人才安居集团有限公司副总经理刘晖涉嫌严重违纪违法，目前正接受深圳市纪委监委纪律审查和监察调查。 　　深圳人才安居集团可谓今年深圳地产圈流量担当，不仅在首批集中供地中表现亮眼，以独立和联合方式拿下3宗地块；更重磅的是，8月16日，深圳人才安居集团还以保障房打开公募REITs大门—红土创新深圳人才安居REIT开售，单日合计公众认购金额超370亿元。 　　影响重大 　　一日之间，房地产领域四虎落马，令人唏嘘。反腐在房地产领域并不罕见，民企和国企均有涉及，2022年以来已经有多起房地产违法违规相关案件。 　　1月15日，据北京市纪委监委官方微信公众号披露，华润置地华北大区北京公司原副总经理黄涛涉嫌严重违纪违法，目前正接受中国华润纪委纪律审查；经北京市监委指定管辖，平谷区监委对其监察调查。 　　5月11日，据中央纪委国家监委驻中国建设银行纪检监察组、吉林省纪委监委消息，中国建设银行机构业务部原总经理黄曦涉嫌严重违纪违法，目前正接受中央纪委国家监委驻中国建设银行纪检监察组纪律审查和吉林省监察委员会监察调查。黄曦被查前任职泰禾集团执行副总裁。 　　8月10日，泰禾集团微信公众号称，泰禾计划自2022年8月15日至2022年11月15日，在内部开展廉洁整顿自查活动。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进8月24日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，此次事件(一日四虎)引起了行业较大关注。从企业层面看，此次涉及的3家企业均属于地产业务发达、行业影响力大的企业。 　　截至今日收盘，华润置地报30.5港元，跌幅1.45%；建发国际集团报13.14港元，跌幅28.9%；建发物业报2.55港元，跌幅27.56%。

为进一步加强眉山与全国各地交流协作，让更多人留眉置业，共享眉山开放发展成果，促进该市房地产业良性循环和健康发展，眉山市住房和城乡建设局牵头拟定了《市外在眉团购新建商品住宅配套政策(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。 截图自四川省眉山市人民政府官网。 截图自四川省眉山市人民政府官网。 　　征求意见稿指出，本政策所指团购新建商品住宅，是指市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅。 　　团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外，由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。

历时一个半月，世茂集团(00813.HK)于8月19日，将一份境外债务初步重组方案给到了债权人小组的财务顾问。 　　该方案主要内容为：46.5亿元银团贷款计划分摊3-6年摊销，公、私债券延展39-93个月。 　　知情人士表示，该公司拟在重组生效后第36、42、48、54、60、66和72个月分别支付14%、28%、42%、56%、70%、85%和100%的摊销费用。 　　对于总额达71.3亿元的B类债务，包括57.2亿元的公共债券、10.7亿元的私人票据及3.4亿元的无担保双边贷款，世茂集团拟在重组生效日期后发行六批新票据，分别占计划债权人债权的9%、9%、18%、18%、23%及23%，期限分别为39,45,57,69,81及93个月。 　　截至发稿时止，世茂集团未就上述方案作出回应。 　　可以说，比起近期的房企重组案例，世茂集团境外债务重组方案没有任何本金削减，还保证利息安排。“以地产当前的危机，这个周期也算比较现实。”资本市场人士反映，不排除后续还会有其他房企陆续给出债务重组方案。 　　2022年7月15日，世茂集团收到港交所复牌指引，继续停牌。据该公司最新公告显示，2022年前7月，累计合约销售金额为505.9亿元。

近日，上海发布《关于支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中包括临港新片区限购松绑政策。即在临港新片区工作的非户籍人才缴纳个税或社保满1年即可购房。至此，上海成为了一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。 　　我们认为，上海此次对临港限购的调整或将掀开一线城市限购松动的序幕。 　　限购政策或将进一步放松 　　在此之前，上海曾多次放松落户政策。2020年至今，已有“双一流大学”“五大新城”“世界前100大学”“本地应届研究生”等落户松绑政策。不少非户籍居民可通过人才政策落户获取购房资格。 　　单从此次政策提及的临港新片区来看，2020年临港落户要求4年内累计36个月，社保基数达要到平均就业人员工资1倍，不受职称限制。此次优化人才购房条件则调整为仅需缴纳个税或社保满1年及以上即可购买。 　　不仅是上海，2022年6月，一线城市广州曾有放松限购的传闻，据媒体报道，6月6日从广州12345政务服务便民热线获悉，非广州户籍居民购房的社保条件的确有所更新。具体内容为：非本市户籍的居民家庭提供购房之日前5年，在本市连续缴纳社保或者个人所得税证明的，允许除起止月外有累计不超过3个月的断缴或补缴记录。 　　从2016年三季度起，各地开始以“四限(限价、限购、限售、限贷)”政策为楼市调控核心，在此之后市场出现明显转向。直到2022年上半年，“四限”调控政策显现松动，政策早期覆盖面仅限于福州、郑州、哈尔滨等压力城市，随后逐渐蔓延至热点城市，如杭州等地。截至目前，全国已有超140个城市放松了“四限”调控政策。 　　8月8日，环京城市廊坊则官宣全面取消限购，同时强调，北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待，同时政策对北三县和环雄安新区周边的住房限售年限要求也全面取消。 　　因此，我们仍坚持之前的判断：未来大多数三四线城市可能取消或基本取消限购，二线城市大概率将放松限购政策，一线城市会局部对限购政策有所调整。 　　市场企稳需救市政策组合拳 　　当前，房地产市场整体上依然处于筑底阶段。 　　面对楼地市持续低迷、地方土地财政收入下降现状，各地政府出台了一系列稳地产政策。截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，然而整体效果难说理想。 克而瑞重点关注的100个典型城市中，有20个城市的房地产市场表现企稳，其中，有七成打出“救市组合拳”，即出台2条及以上托市政策，以对冲市场下行走势。如沈阳、南宁、连云港全面刺激，出台4条救市政策。沈阳短短1个月内多次发布重磅新政。 　　又如苏州、青岛、长沙、佛山等城市积极托市，从多方面放松调控。青岛则率先松绑市场下行压力较大的郊县限购、限售政策，还两度放松了公积金贷款。佛山则优先放松限贷，非限购区域首付最低降为两成，随后又松绑限购和土拍规则。 　　反观哈尔滨、贵港、安庆等地出台的单方面政策，政策实施效果往往不如人意，对市场拉动效果比较有限。市场下行的三大核心问题依旧悬而未决：市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支，短期房地产市场仍面临较大下行压力。 　　我们认为，相较于单一政策，组合式的楼市托市政策全面发力、多点突破，政策叠加之下，收效往往更加显著，也有助于提振市场信心、稳定市场预期。 　　一线城市房地产市场最具韧性，长期来看房价仍面临一定上涨压力，短期内调控政策较难退出，但可局部放松调控。二线及三四线城市建议全面取消限购，支持居民自住以及改善性购房消费，促进房地产市场回归稳态。针对部分市场需求及购买力明显透支的压力城市，我们建议在需求端予以刺激，包括调降房地产交易税费、购房补贴、房票安置等。

近期，交通(银行)淮北分行为淮北市房地产企业授予6亿元项目贷款，首批3亿元贷款已于7月31日成功投放，大力保障项目建设交房。 　　淮北住建局列举了三项助企纾困的措施。一是出台政银联合政策。联合市财政、自然资源和规划、市场监管、地方金融监管、公积金、税务、人行淮北中心支行、淮北银保监分局等部门，印发《淮北市应对疫情暖企纾困助力房地产市场平稳有序发展十条措施》，从土地出让、配套费、公积金、金融等方面出台优惠干货。 　　二是搭建银企对接平台。多次深入走访开发企业、了解困难问题，梳理金融需求，定期不定期举办金融机构、企业对接会和沙龙等3次，一企对多银、一银对多企、面对面沟通金融贷款等事宜，先后邀请银行18家次、企业26家次。 　　三是紧盯帮扶落实进度。成立工作专班，针对企业反映诉求和金融机构提供支持，建立台账，明确时间节点，提醒金融机构、协助企业，督促帮扶支持事项如期落实。 　　近期，多地相继出台纾困房企政策。据南宁日报消息，广西壮族自治区南宁市设立南宁市平稳房地产基金正式设立，基金首期规模30亿元，首笔出资已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。 　　该基金以政府主导、市场化运作为原则，首期由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司出资，江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人，聚焦于与老百姓息息相关的住房类房地产问题项目。 　　据大河报消息，8月5日《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县(市)人民政府及各部门、各有关单位。 　　按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县(市)根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。 　　纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

山东省威海市政府网站近日公布《威海市商品房预售资金监管办法》(下称监管办法)。其中提出，住房城乡建设部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《商品房预售资金监管协议》，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。 　　监管办法由威海市住房和城乡建设局、中国人民银行威海市中心支行以及中国银行保险监督管理委员会威海监管分局联合印发。 　　根据监管办法，房地产开发企业应当从公示名录中选择监管银行，监管银行由监管机构确定。 　　文件规定，住房城乡建设部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。住房城乡建设部门应对中标的商业银行通过部门门户网站予以公示。商业银行与住房城乡建设部门签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，成为商品房预售资金监管合作银行(简称“监管银行”)。 　　在申请商品房预售许可前，房地产开发企业应当从公示监管银行名录中选择监管银行，开设商品房预售资金监管专用账户(简称“监管账户”)。 　　同时，监管办法明确，商品房预售资金监管协议主要内容要在购房合同中体现。 　　文件提出，住房城乡建设部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《商品房预售资金监管协议》(简称《监管协议》)。 　　《监管协议》应当包括预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。 　　监管办法还要求，商品房预售资金应当全部直接存入项目对应的预售资金监管账户。房地产开发企业和承销机构不得使用非监管账户收存预售资金，取得商品房预售许可前，不得出售或以认购、认筹、预定、排号、售卡、入会等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金、会员费等费用。 　　按揭贷款(含商业按揭贷款和公积金贷款)购房的，购房人按合同约定的首付款存入监管账户后，可办理预售合同网签备案。 　　非按揭贷款购房的，首次存入监管账户的购房款不应低于购房合同总价的25%。 　　此外，装修费也被纳入监管。 　　监管办法明确，商品房预售资金监管标准，按每平方米建筑安装工程造价的1.2倍执行。实行商品住宅装修的，装修费用计入预售资金监管，按每平方米装修费用的0.5倍执行。建筑安装工程造价由住房城乡建设部门按有关规定确定。

实探人才新政后的临港楼市，有客户立即出手了 　　时值上海临港新片区揭牌三周年之际，该片区针对区域内人才购房的政策进一步优化。 　　近日，上海正式发布了《关于支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中提及，在临港新片区工作的非本市户籍人才，缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。 　　在此之前，临港新片区非本市户籍人才购房条件为3年个税或社保，而上海大部分地区对社保缴纳期限的要求是5年。这意味着，临港新片区进一步放宽了人才购房条件。 　　这一放松新政的背后是临港对人才吸纳的巨大需求。根据规划，临港将在2035年时常住人口达到250万。而对人才住房的支持政策在助推这一目标达成的同时，也将给当地楼市带去潜在的购房需求。 　　近期市场遇冷 　　这一新规的背后，是近期略有冷清的临港市场。 　　从陆家嘴朝着东南方向驱车一个半小时，就可抵达上海最大的人工湖——滴水湖；若是乘坐公共交通，则有一趟专门的地铁大站车可供选择，所需时间约一小时。 　　环绕滴水湖而建的城区是临港新片区的核心地带，分别为101-105片区，依次规划为文旅宜居区、行政生活区、国际创新协同区、滨海中央活力区、现代服务业开放区。其中，101片区为临港滴水湖最核心的主城区，其中建有海昌极地海洋公园、冰雪世界、生活天文馆等基础设施，是目前滴水湖成熟度最高的片区。 　　有对临港楼市较为熟悉的市场人士向记者表示，环绕滴水湖的区域是临港新片区的核心主城区，该板块内的新房也是最抢手的；偏西南方向的蓝湾片区，则是被划入临港新片区的奉贤区的核心板块，也是另一吸引购房群体的板块。 　　有不完全统计显示，2021年至2022年3月，临港共有21个项目开盘，其中有5个项目由3.1人才包揽，另有5个项目触发了积分制。 　　其中，2021年4月，位于101片区的万达钻石湾项目披露，在当期推出的724套房源中，参与选房的3.1人才类购房者达到了968组，已覆盖所有房源。这个项目也因此被称为首个业主全部为本科及以上学历的小区。位于蓝湾片区的大名城映园第一期在2021年开盘时也触发了积分。 　　但在今年4月份爆发的疫情影响下，临港楼市略显冷清，有近期入市的项目认购率不足50%。7月份，中建玖海云天推出超1000套新房，但总计仅276组客户摇号，仅占推盘套数的27%。这一变化也体现在对中介的启用上。 　　某大型连锁中介位于临港门店的内部人士向记者透露，过去很多项目销售表现良好，不需要中介带客，“但有些项目后期客户减少，去化速度变慢，就会找我们带客。最近不少滴水湖板块的项目也启用了中介。” 　　记者在上述大名城项目的售楼处便看到了多个专门用于中介登记的铭牌。“我们现在是第二期项目在售，今年6月下旬开盘。”该项目销售向记者表示，疫情后开盘节奏加快，从大约一个月缩短至半个月时间，“我们第二期开盘有740套，要有1300组客户才会触发积分，但当时疫情刚过，蓄客相对不足，当前进入正常的续销状态，也因未触发积分而不会限售。” 　　值得一提的是，临港整体的新房供应颇为充足。据网上房地产数据显示，2021年上海共推出6批次集中供应房源，合计81830套房源；临港的供应占比近12%。 　　另据克而瑞统计，自2021年上海推行集中供地以来，临港便是主力供应区域，2022年第一批次成交了8宗地块，合计共成交了30宗地块，总建面达567万平方米，按照临港片区当前的流速来看，消化周期约在5年左右。 　　这也使得当地的二手房市场呈现有价无市的状态。链家数据显示，滴水湖附近有不少二手房挂牌价在3.9万元/平方米以上或更高。而近期入市的新盘最高均价也仅在3.5万元/平方米。 　　上述中介向记者介绍，有位客户希望将手中临港的房产脱手后到市区进行置换，但房子挂了大半年时间尚未成交，挂牌价也从500万一路降到465万才最终成交。 　　“但整体来看，我们的二手房业务，每个月在临港片区能有百套左右的成交量，”该中介表示，“尽管不能跟2021年时比，但也是不错的成交表现了。”上述客户尽管接连降价，但相较于当年的200多万元的买入价，依然有不错的增值。 　　中原地产临港宝龙分行店董陈伟明向第一财经表示，持续看好临港片区的发展。“从临港目前的规划来看，每个板块的规划都很详细，未来的发展是能看得到的，具有较强的确定性。” 　　新政来袭，影响几何？ 　　当前的人才购房新政，在保障人才居住需求的同时，同样也为临港市场带来了不少潜在需求。 　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，虽然眼下是传统淡季，但政策面却不断吹暖风，上周临港地区购房政策再度传来有针对性的宽松，对区域内工作的买家而言是利好。“第四批供应房源中也有一些临港项目，预计会对认筹产生积极影响。” 　　事实上，8月中旬推出的上海第四批次集中供应的新房项目中，有5个临港的项目。8月22日时，第一财经从其中三个项目的销售人员处了解到，其所在项目已认购完毕，且无房源剩余，三个项目均位于105片区内。据网上房地产披露，三个项目上市房源共1197套。 　　其中星瀚璟庭的销售人员表示，此番推出的400多套房源，共获得了700余组认购。“105片区一直挺好卖的。”该销售表示，“下一期10月份入市，只要拥有购房资格且不限购就可以参与认购。” 　　正处于第二期项目续销中的大名城项目销售亦提及，新规出台的周末，有不少来看房的购房者，“通常情况下，人才证明办下来需要10天左右，所以预计半个月之后，这波政策的效果会有显现在项目的成交上。” 　　不过，政策带来的潜在购房需求已经对二手房市场产生影响了。据上述中介称，近期有临港本地一位客户正处于置换房产的过程中，原本在犹豫是否下定当前在看的房子，新政出来后，便立刻做出决定下手，“之后可能会再产生许多需求，房东或许会对付款周期、挂牌价格等进行调整。” 　　这不是临港首次对人才购房政策予以调整。临港约20年的发展建设历程中，大致可分为三个阶段。卢文曦指出，分别为2002年-2013年、2013年-2019年、2019年至今。在前期发展阶段，临港的市场关注度并不高，当时正处于起步阶段，各项配套还不成熟。而2013年经历了一段短暂的市场热度之后，市场又回归平静。 　　直至2019年，临港新片区挂牌，当地在人才引进上给出了大力度的住房保障政策，对上海市的限购政策进行了一定程度的放松，包括将人才居转户年限由7年缩短至5年，非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，社保缴纳年限由5年缩至3年。 　　多重利好消息叠加，促使临港新片区的行情被迅速拉升。 　　当时曾到临港片区内看房的张跃冉(化名)向记者回忆，当时绿城位于蓝湾片区的一个楼盘原本销售情况不算理想，“在新片区揭牌的那天，这个项目余下的房源被一扫而空，”张跃冉说，“当时刚走进售楼处，销售就说已经卖完了。” 　　市场的火热也切实地反映到了数据上。中原地产提供的信息显示，2019年时，临港的新房需求量约为36.38万平方米，同期的供应量则为21.75万平方米，一举扭转了2017年、2018年供大于求的局面；同时，新房均价也从此前的2.58万元/平方米增长至2.81万元/平方米。 　　此后，临港片区也曾结合市场调控要求及市场供需情况，多次进行了政策优化。今年4月份时，对重点单位人才工作年限由1年缩短至3或6个月，定向留住发展所需人才。 　　据临港方面披露的数据显示，在过去三年里，累计开具人才住房政策确认函10376张，4248名人才及家庭使用人才函买到理想的住房。

中国央行行长、国务院金融委办公室主任易纲22日主持召开部分金融机构座谈会，会议强调，主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性，并提到要保障房地产合理融资需求。 　　会议提到，今年以来，各主要金融机构主动担当作为，加大信贷投放力度，有力支持了二季度经济实现正增长。1至7月新增人民币贷款14.4万亿元(人民币，下同)，同比多增5161亿元。7月末，M2、社会融资规模、人民币贷款余额增速均保持在10%以上。贷款利率持续下降，1至7月企业贷款利率为4.29%，同比下降0.34个百分点。 　　会议指出，中国经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动。当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。 　　会议称，主要金融机构特别是国有大型银行要增加对实体经济贷款投放，进一步做好对小微企业、绿色发展、科技创新等领域的信贷支持工作。要保障房地产合理融资需求。要依法合规加大对平台经济重点领域的金融支持。 　　会议还强调，政策性开发性银行要用好政策性开发性金融工具，加大对网络型基础设施建设、产业升级基础设施建设、城市基础设施建设、农业农村基础设施建设、国家安全基础设施建设等重点领域相关项目的支持力度，尽快形成实物工作量，并带动贷款投放。要坚持市场化、法治化原则，统筹信贷平稳增长和防范金融风险之间的关系。

8月22日，根据全国产权行业信息化综合服务平台披露的信息，北京首都开发股份有限公司(首开股份，600376.SH)将其持有的北京联宝房地产有限公司100%股权挂牌转让，转让底价约6.89亿元。 　　北京联宝房地产有限公司注册资本1200万美元，经营业务包括在规划范围内进行商品房及其配套设施的开发、建设、出租、出售及相关的物业经营管理。 　　财务数据显示，2021年该公司的营业收入约1781万元，营业利润731万元，净利润547万元，资产总计1.93亿元，负债总计1665万元，所有者权益1.76亿元。 　　截至2022年7月31日，该公司营业收入924万元，营业利润490万元，净利润378万元，资产总计1.56亿元，负债总计2946万元，所有者权益1.27亿元。 　　据可查询的资料显示，北京联宝房地产有限公司旗下项目主要有联宝公寓，该项目为7号楼整栋，建筑面积15033.95平方米，住宅71套；另有商业配套2681.91平方米和车库8617.05平方米(173个车位)。 　　联宝公寓地处北京市东直门商圈、燕莎商圈和CBD商圈黄金三角区的核心地带，周边生活配套包括北京天使幼儿园、朝阳区实验小学、芳草地小学、八十中学、陈经纶中学等教育资源，朝阳医院、东直门医院、和睦家医院等医疗资源。 　　此前市场上有消息传出该项目市值10亿元，此次挂牌转让是打了七折的价格。 　　首开股份是北京市属国有大型企业集团，业务涵盖非经营性资产管理、房地产及物业经营管理、建筑工程和健康养老服务，2001年3月在上海证交所挂牌上市。 　　从首开股份近年来的财务数据看，公司的净利润持续下滑。 　　首开股份2021年实现营业收入678.02亿元，同比增长53.31%。全年销售面积393万平方米，销售额1149亿元，销售回款1194亿元，然而，首开股份净利润仅为20.96亿元，公司增收不增利，同比下降49.91%；归母净利润为6.92亿元，同比减少77.95%。 　　从“三道红线”看，2020年末，首开股份净负债率为178.56%，剔除预收账款之后的资产负债率为74.83%，现金短债比为0.89，处于“红档”范围。到了2021年末，首开股份资产负债率为78.68%，同比减少1.74个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为73.6%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22倍。“三道红线”从“红档”下调为“黄档”。 　　首开股份2022年一季报数据显示，公司实现营业收入23.47亿元，同比下滑78.5%；归属于上市公司股东的净利润亏损3.84亿元，同比下滑156.84%；经营活动产生的现金流量净额-33.57亿元，同比下滑263.99%。基本每股收益亏损0.1692元，同比下滑114.94%。

5年期以上LPR迎来年内第三次调整。 　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。 　　累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。其中，今年5月，5年期以上LPR宣布下调15个基点至4.45%，创下LPR实行以来最大降幅。此番，5年期以上LPR再次下调15个基点。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。 　　对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整影响到购房者的房贷，即LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。 　　按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月22日5年期以上LPR为4.3%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月22日5年期以上LPR计算为4.9%)。 　　此次，5年期以上LPR再下调，在业内看来“符合市场预期”。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次LPR再下调符合市场预期，此前MLF降息，使得大家对于此次降息动作不会意外。但降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。 　　以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.45%，此时月供额为5037.19元。此次利率调整后，5年期以上LPR为4.3%，此时月供额为4948.71元。以此计算，月供额减少了约88.48元，贷款总利息减少约3.19万元。 　　从今年以来5年期以上LPR累计下调情况看，相等条件下，月供额减少约207.66元。 　　58安居客房产研究院研究总监陆骑麟指出，此次5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显的减少，促进购房需求的入市，有利于房地产市场的筑底回暖。对于存量房贷客户而言，其贷款利率调整多会在下一计息年度体现。 　　盘古智库高级研究员江瀚指出，从当前的LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降的比较多，也能代表当前整体市场预期，是推动整个市场的利率向着更加合理化的方向发展，所以呈现出长短期不同的下降安排。 　　从对房地产业发展的角度分析，江瀚认为，对于房地产市场的影响，特别是房贷市场的影响是非常深远的。对于还房贷的人而言，LPR的下降能够下调整体基准利率，能够让还房贷的人整体还贷压力降低，从而有助于提高可支配收入水平。而对于购房市场来说，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，这次降息对刚性需求和改善型需求、换房需求，都有比较大的促进作用。 　　值得一提的是，目前，多地落实差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率已下调至4.25%。 　　今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　随后，多地房贷利率在4.45%的基础上随之下调，包括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特、河北唐山、江苏南通、广东惠州等地的首套房贷利率降至4.25%。 　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。 　　刘丽杰认为，8月地方楼市支持政策进一步加码。当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。

5年期以上LPR迎来年内第三次调整。 　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。 　　累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。其中，今年5月，5年期以上LPR宣布下调15个基点至4.45%，创下LPR实行以来最大降幅。此番，5年期以上LPR再次下调15个基点。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。 　　对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整影响到购房者的房贷，即LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。 　　按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月22日5年期以上LPR为4.3%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月22日5年期以上LPR计算为4.9%)。 　　此次，5年期以上LPR再下调，在业内看来“符合市场预期”。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次LPR再下调符合市场预期，此前MLF降息，使得大家对于此次降息动作不会意外。但降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。 　　以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.45%，此时月供额为5037.19元。此次利率调整后，5年期以上LPR为4.3%，此时月供额为4948.71元。以此计算，月供额减少了约88.48元，贷款总利息减少约3.19万元。 　　从今年以来5年期以上LPR累计下调情况看，相等条件下，月供额减少约207.66元。 　　58安居客房产研究院研究总监陆骑麟指出，此次5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显的减少，促进购房需求的入市，有利于房地产市场的筑底回暖。对于存量房贷客户而言，其贷款利率调整多会在下一计息年度体现。 　　盘古智库高级研究员江瀚指出，从当前的LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降的比较多，也能代表当前整体市场预期，是推动整个市场的利率向着更加合理化的方向发展，所以呈现出长短期不同的下降安排。 　　从对房地产业发展的角度分析，江瀚认为，对于房地产市场的影响，特别是房贷市场的影响是非常深远的。对于还房贷的人而言，LPR的下降能够下调整体基准利率，能够让还房贷的人整体还贷压力降低，从而有助于提高可支配收入水平。而对于购房市场来说，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，这次降息对刚性需求和改善型需求、换房需求，都有比较大的促进作用。 　　值得一提的是，目前，多地落实差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率已下调至4.25%。 　　今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　随后，多地房贷利率在4.45%的基础上随之下调，包括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特、河北唐山、江苏南通、广东惠州等地的首套房贷利率降至4.25%。 　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。 　　刘丽杰认为，8月地方楼市支持政策进一步加码。当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。

“提前还款成功！可以不用再给银行打工了！” 　　今年8月，余燕把130万元的房贷还清，激动地在社交媒体分享心情。之前，在LPR下调后，她的房贷利率是5.7%，房贷从每个月7669元降到7549元，一共还了31次，共计23万多，本金才还了4万多元。“还不如一次性还清呢。” 　　最近，余燕卖掉了2014年买入的第一套房子，手里有了200多万元现金。她看了看当下很多理财产品收益都没到4%，跟老公一合计，爽快地把另一套房子的房贷提前结清。从申请到还清，一共用了10天，没有缴纳违约金。 　　“还完房贷还剩几十万元，我这两天在看理财产品，4%收益的也都有很大风险，并且和股票挂钩，无风险的现金类产品收益只有2.5%。”余燕的帖子一发布，就得到数千人的关注和讨论。 　　今年以来，越来越多的人像余燕一样选择提前还房贷。 　　一部分人认为，自己不擅长理财，提前还款所节省的几十万甚至上百万元的利息，就是最好的理财；还有一些年轻人认为，提前还房贷可以降低未来工作变动带来的焦虑，不仅解压，还可以实现未来“职场自由”，毕竟无债一身轻。 　　提前还房贷真的划算吗？ 　　一直以来，“提前还房贷是典型的穷人思维”的观点很流行。理由是，房贷是一个普通人能借到的金额最多、时间最长、利率最优惠的贷款。面对通货膨胀货币贬值，未来的还款压力会越来越小，提前还贷是给银行“白送钱”。 　　现在，越来越多的人反其道行之。 　　中金公司近期的研究报告《7月经济数据与资产配置解读》提到，7月居民中长期贷款同比少增2488亿元，连续8个月少增，主要受住房交付风险影响，以及居民购房需求较弱、提前还贷较多等因素影响。 　　清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云在近期发布的关于“房贷要不要提前还”视频中提到，全国4月份住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。这是今年住房贷款第二次单月负增长，也是历史上第二次负增长，上一次是今年2月份。 　　“通货膨胀货币贬值，所以贷款放得越久越好，但这是基于经济形势整体增长态势来判定的。”浙江工业大学应用经济博士后工作站博士陈云对《中国经济周刊》记者说，“这几年，在疫情影响下，通货膨胀还没等到，下岗辞退先来了。如果手里有余钱，提前还贷相当于兑现了一笔年化收益率5%的理财投资。” 　　“在如今的投资环境中，鲜有回报率更高的产品，股市基金开年以来一路走绿，近一步弱化了大众投资渠道。如果房子是自住，提前还贷的收益就更明显，毕竟房贷一直持有，资金成本是累加的，会对冲日后房产交易所获得的利润。”陈云说。 　　韩秀云说：“今年金融市场风险较大，股市大幅波动让很多投资者损失惨重，亏损20%、50%并不少见。前段时间，多家银行下调理财产品收益率，购买理财产品的收益率想超过4%都难。而今，银行房贷的利率大部分都超过5%，因此把钱存到银行不如提前还房贷。”韩秀云认为，“基于短期现实情况，把手里的钱拿来还房贷，少付银行利息就相当于赚了。” 　　提前还款遇阻？ 　　然而，很多人在提前还款时也遇到了一些阻碍，例如，需支付银行1-6个月不等的利息；银行称“还款额度不足，需要预约到几个月以后”；限制提前还款次数，如一年两次；还有以技术升级为由关闭提前还款功能等现象。 　　安徽的阿星就很羡慕余燕提前还款没有支付银行违约金，她买房时在中国银行贷了89万元，利率5.68%。她计划提前还26万本金，被银行告知需缴纳3700元违约金，并且一年只能提前还款一次。 　　虽然阿星觉得3700元的违约金实在有点多，但考虑到普通上班族很难跑赢房贷利息，只有攒钱提前还，越早还完利息越少，因此仍选择提前还款。在还完26万本金后，银行默认还款期限不变，月供减少，月供比之前少了1500元。“现在经济不景气，减少月供手里多存点现金是真的。”阿星说。 　　银行收取违约金合理吗？根据我国《人民币利率管理规定》中第二十六条的规定：借款人提前偿还贷款，贷款人有权按原借款合同向借款人收取利息。 　　“如果贷款合同中约定了提前还款的违约金，那么银行收取违约金就不是违法行为。因此，在办理贷款的时候一定要看清合同上的条款。”一位银行从业人员告诉《中国经济周刊》记者，“以前就有客户提前还款140万，违约金交了近4万元的情况。所以，提前还款还要考虑违约金是否在自己可承受范围之内。” 　　这位银行从业人员告诉记者，目前各个银行在提前还款收取违约金上还没有明确规定，并不是所有银行提前还款都需要强制缴纳违约金。监管部门在此方面存在空白，如果要提前还贷，可以跟所在的贷款行进行协商。 　　提前还房贷切勿盲目跟风 　　有观点提醒，当下，提前还房贷看似是一个好选择，但并不是所有人都具备提前还贷的能力，更要结合自身的情况衡量提前还贷是否安全划算，切勿盲目跟风。 　　“尤其是年轻人，在大城市工作生活背负着较大的房贷压力，影响了自身生活幸福感。因此，看到一些低息融资渠道后，甚是心动，甚至想加杠杆去提前偿还房贷。这种行为一定要慎重，我们在日常调研中也发现有年轻人为了降低融资成本，落入了非法金融机构编织的金融诈骗陷阱。”陈云说。 　　若现在没有钱提前还房贷，是不是亏了？ 　　韩秀云认为，当前处于经济周期底部，大家出现恐慌情绪和对未来预期的不确定性，导致出现提前还房贷的热潮。但疫情终将远去，经济也会恢复常态。“现在没有提前还款也不会吃亏，尤其很多人买房用的是公积金贷款，大部分城市公积金贷款利率是3.25%，从长期来看，这笔投资更值钱。” 　　韩秀云说：“面对短期的不确定性，手里有一些闲钱的人提前还贷款，或还部分房贷是可以的，但要注意到，这个前提是当等额本息还款的周期没有超过还款年限的1/3，等额本金的还款周期没有超过还款年限的1/2。比如贷款30年，等额本息的还款周期不超过10年，等额本金还款周期不超过15年。当下经济不确定因素较多，手里须持有一定现金流，如果超过年限，风险系数会增高。” 　　“如果从30年的长周期来看，当下的经济寒冬是暂时的，保持充足的现金流，等待黎明的到来再做选择也不晚。”韩秀云说。

江西赣州信丰县政府网站22日消息，8月16日，信丰县批而未用土地消化处置工作、环保督察问题整改工作、水质提升攻坚工作、房地产领域楼盘问题化解工作调度会召开，听取相关情况汇报，就下一步工作进行安排部署。会议提出，坚决收回一批无法继续投资项目，问题楼盘化解责任到人等。 　　关于批而未用土地消化处置工作，会议要求，要切实提高思想认识，主动履责，加大工作力度，紧抓快办、不折不扣，高标准严要求做好消化处置工作。责任要再压实。各责任单位、各乡镇、各攻坚小组要明确目标，拿出消化整改处置方案，要用“解剖麻雀”的细心和耐心逐个地块研判分析，拿出针对性的措施，明确时间节点、责任落实到人，倒排工期、挂图作战，坚决收回一批无法继续投资项目，推进投资建设一批项目，推进一批征拆项目，确保按时按质按量完成存量土地消化处置任务。 　　关于违法用地整改工作，会议要求，要充分认清形势，坚决扛起政治责任。始终保持政治清醒，全力抓好土地例行督察和卫片执法违法违规用地问题整改。严格依法履职，坚决维护土地利用管理秩序。严格执行国家有关土地法律法规，坚决禁止各类违法用地，坚决遏制新增违法。牢牢守住生态红线，坚决遏制增量、积极化解存量，坚持问题导向，聚焦突出问题，压实工作责任，以“零容忍”的态度，坚决依法拆除违法占地。 　　关于高标准农田建设和增减挂项目工作，会议要求，各乡镇、各相关部门单位要提高高标准农田建设的质量。提高标准抓设计，筑牢高标准农田建设质量的基础，严格执行“三进三出”工作法，广泛征求当地群众意见，提高群众的参与度和积极性，在充分尊重群众意见的基础上更加合理的布置田间道路、田间排灌渠、桥、涵、闸的设置，优化项目设计水平和提升实际效益。严格标准抓验收，把紧高标准农田建设质量的最后一道关，要对2021年高标准农田建设工作进行“回头看”。 　　关于环保督察问题整改和水质提升攻坚工作，会议指出，各乡镇、相关部门要全面梳理环保督察反馈问题整改情况，以严的要求、严的措施、严的标准和实的作风落实环保问题整改，聚焦饮用水质、污水处理、垃圾转运、砂石堆放和企业减污降碳工作开展情况，以更强的责任感和使命感，抓紧抓实抓牢全县水环境治理工作，确保全县水环境治理各项目标任务落实到位，努力提升群众对水环境治理的获得感和满意度。 　　关于房地产领域楼盘问题化解工作，会议指出，问题楼盘化解工作关乎社会稳定、群众利益和经济社会发展，各相关部门要提高政治站位，勇于担当作为，积极有效推进问题楼盘化解工作。在防范化解相关问题上，要坚持以人民为中心的理念，提高认识讲政治，排查隐患讲整改，问题导向讲措施，精准施策讲过程，相关部门要责任到人、主动担当、密切协作，形成工作合力，推动问题楼盘化解任务和拆迁安置工作尽早完成，为全县经济高质量发展、社会和谐稳定创造良好环境。

央行“降息”来了！ 　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为： 　　1年期LPR为3.65%，上月为3.7%； 　　5年期以上LPR为4.3%，上月为4.45%. 　　1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。 　　值得注意的是，5年期以上LPR下调可以有利于减轻个人房贷的付息压力。 　　此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。 　　以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。 　　这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。 　　这是今年5年期以上LPR第三次下调，累计下调35个基点，而在此之前两年多(2019年8月-2021年12月)降幅仅为20BP。按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 　　这也意味着，个人住房贷款利率也将相应下调。其中，首套房个人贷款利率最低可降至4.1%，二套房个人贷款利率最低可降至4.9%。 　　存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。 　　降息已有预期 　　今年8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作，20亿元7天公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点，分别是2.75%和2%。这也带来了LPR下调的预期。 　　8月18日召开的国务院常务会议也指出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率(LPR)指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。 　　因此，5年期以上LPR的下调并不令人意外，但下调幅度达到15个基点，略超出市场预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这也充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。 　　LPR非对称下调 　　2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日(遇节假日顺延)以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利MLF利率)加点的方式形成报价。 　　其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。 　　8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。 　　从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。 　　全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。 　　其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。 　　光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。 　　而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。 　　华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。 　　国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。 　　央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。 　　8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。 　　考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。 　　“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。 　　此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。 　　央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。 　　房贷利率再下调 　　经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。 　　此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。 　　对于房地产市场来说，这是今年以来，5年期以上LPR的第三次下调，从4.65%降至4.3%，累计下调35个基点。 　　增量房贷方面，按照要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。今年5月，为支持合理需求，央行、银保监会发文称，首套房贷利率可在5年期以上LPR的基础上最高下浮20个基点。 　　即首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP。 　　因此，按照现有政策，首套房个人贷款利率最低为4.1%，二套房个人贷款利率最低为4.9%。 　　存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。 　　以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。 　　LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。 　　光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。 　　今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。 　　市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。 　　对楼市有何影响？ 　　叠加其他房地产领域的利好政策，市场正进一步迎来利好。但分析人士指出，对于处在筑底阶段的房地产来说，要想彻底扭转局面，还需更多的稳楼市政策推出。 　　中原地产首席分析师张大伟也指出，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。 　　房贷成本继续下调 　　对于购房者而言，此次降息最直接的利好在于降低购房成本。 　　对于二套房购房者而言，利息的下降也将相应降低月供和利息成本。同时，由于不少城市取消了“认房又认贷”，部分二套房购房者也能够享受首套房的优惠政策。叠加这种利好，购房者的实际成本将有明显下降。 　　与此同时，与去年末相比，不少城市的放款周期已有明显缩短。根据贝壳研究院的统计，今年7月，在纳入监测的103个城市中，银行平均放款周期缩短至25天，环比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天，以“长三角”城市为主。 　　“这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。 　　楼市期待更多利好 　　相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来的三次降息，对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。 　　今年以来，全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策，市场也一度出现复苏势头。但由于各种原因，市场回温的局面仍然在近期出现了反复。 　　根据国家统计局的数据，今年7月，全国70个大中城市中，有40个城市的新房价格环比下降，51个城市的二手房价格环比下降，数量比6月略有增加。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。 　　央行数据显示，2022年第二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。 　　张大伟指出，相比于降息带来的实际影响，其对市场带来的心理影响更大。由于房贷的具体调整日期相对滞后，对于存量房贷而言，多数银行需要到次年1月才开始调整。因此，除非是新购房者，此次降息的利好并不会立刻显现。 　　但他同时指出，年内三次降息释放的积极信号，仍然会让供需双方的信心都得到提振。 　　分析人士普遍认为，对于处在筑底阶段的房地产市场来说，要想彻底扭转现有的局面，还需要其他的利好政策出台。 　　李宇嘉表示，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，稳定全社会信用，使地产金融加速器效应恢复，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。 　　他认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴(比如生育)等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。 　　张大伟也认为，降息的主要目的是为了稳定经济，稳楼市的目的也是为了稳经济。当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策，市场才有望稳定。 　　他还指出，除少数城市外，大部分的首套房贷最低利率并未降至4.1%的下限，因此，就房贷利率而言，各地也有进一步下调的空间。

疫情之后，上海的不少商场显现出冷清的态势。 　　克而瑞资管通过对上海内环、中环、外环以及远郊20余个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业及区域型社区商业等项目实地调研后发现，上海重点商业项目平均空置率达到了9%，要显著高于北京、广州、深圳，同时比杭州和武汉等热点城市还要高。 　　从疫情后恢复程度来看，郊区的商业项目恢复情况要明显好于核心区。如位于上海浦东陆家嘴黄金地段的浦东正大广场，空置率飙升至34%，而位于七宝外环线的华润万象城，空置率仅有0.6%。 　　郊区和市区商业项目空置率显现分化 　　受疫情影响，上海商业平均空置率不断走高，至2022年2季度，疫情加剧了空置率上升，达到7.0%，超过警戒线2个百分点，打断了自2021年以来的恢复进程。 　　我们认为，5%是一个城市购物中心平均空置率的警戒线，也是商管企业运营的首要标准之一，高于这个标准购物中心整体经营将受影响。 　　由于企业通常以出租面积来核算空置率，碍于数据可获得性，克而瑞资管的调研用“空铺数”来核算空置率。聚焦此次调研的上海20个典型大型商业，从“铺位空置率”来看，重点项目平均空置率已达9%，高出商场空置率警戒线4个百分点。 　　内环、中环、外环、远郊大型核心商业恢复程度不尽相同，空置率情况分化严重，郊区由于受疫情影响相对较轻，且商业资源密度相对较低，空置率明显优于市中心项目。 　　在上海解封后，外环主力商业项目恢复情况整体优于市区项目。调研显示，目前外环主力(包含闵行、青浦、宝山、松江)购物中心平均空置率为5.8%，而市区主力项目平均空置率达到了11.48%。 为何郊区和市区商业项目恢复情况存在较大差异？ 　　实际上，郊区受疫情影响相对较轻，再加上商业资源密度相对较低，疫情后人流、客流得以快速恢复。而市区目标消费客群消费习惯发生了改变，上海封控后核心商圈白领收入降低，叠加封控后生活习惯的改变，外出购物、就餐频次减少，社交频率降低，整体消费降级明显，再加上市区商务旅客大量减少，导致空置率大幅增加。 　餐饮、零售、体验类业态受影响最大 　　疫情后，上海商业购物中心出现了同区域但空置率分化的情况，一些品牌更强、定位更高，且经营能力更强的商业项目空置率更低，而优质的商业品牌也正在向优质商业项目集中。 　在这一轮“关店潮”中，餐饮、零售、体验类业态受疫情影响闭店最为明显。 　　从整体来看，各大项目关店的业态中，占比最高的餐饮业态达到了39%，其次为零售业态(包括服装、化妆品等)。体验类业态，例如小型萌宠乐园等占比约20%。餐饮与儿童教培正式恢复营业时间较其他业态较晚，餐饮业态正式恢复堂食为6月29日，儿童教培则至今未有明确正式营业时间通知。 此外，在调研中我们发现，个体户、加盟商受疫情冲击明显。以餐饮业态为例，小吃简餐类相比正餐关店情况尤为突出，其主要原因为小吃简餐经营主体主要是个体小商户，资金实力较为薄弱，抗风险能力差，其次为一些品牌的加盟商户，关店数量也相对较多。 　　下半年空置率或将继续走高 　　上海线下消费零售经历了长达3个月的停滞，即便是恢复正常生产生活秩序以来，线下零售恢复依然乏力。 　　6月以来，相关市场显现出上海的线下商业零售恢复乏力。全上海市租金水平尚未恢复至疫情前，且目前显著低于其他重点商业城市。 　　典型重点商圈平均租金走势全线下行，且降幅较为显著，二季度租金较一季度降幅多在30%以上，其中，小陆家嘴张杨路市级商业中心商圈租金降幅最大，二季度租金下降48.5%至10.3元/平/天。再加上目前客流显著下降，对商业中心全年运营造成了较大影响。 　　在调研过程中，某地铁商铺运营商表示，由于消费客群以过境人流和附近办公人群为主，疫情前周一到周五运营为高峰期，周六为平日60%，周日为平日的50%，疫情后人流同比降低28%，受此影响，周度平均每人营业额同比降低22%。 　　此外，购物中心客流下降非常明显，并影响到全年利润创收。以餐饮业态恢复情况为例，正值七八月暑期的购物中心消费旺季，但疫情后的“报复性”消费并未出现。据多家知名连锁餐饮品牌透露，近两月营业额仅恢复到2021年同期的八成左右。 　　整体来看，疫情对上海零售商业地产带来较大冲击，且这一影响仍在持续。疫情反复使线下消费需求疲弱，而消费总量、消费结构以及消费习惯的改变，正在对原有商业市场造成冲击，最大的表现就是当前商业中心空置率上升、客流量持续下降，如果此类现象一直持续，则有可能导致城市的商业经营再次调头下滑。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%(前值3.70%)，5年期以上LPR为4.3%(前值4.45%)。 　　作为政策利率，MLF利率的下调与LPR下降有着显著的联动效应。8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点，分别降至2.75%、2.00%。 　　中泰证券首席经济学家李迅雷认为，7月社融、信贷数据超预期回落，企业、居民信贷需求低迷，主要反映了预期转弱背景下实体融资需求不足的问题。当前经济基础难言稳固，这是降息的前提。而宽信用需要降成本支持。 　　非对称下调 5年期以上LPR报价降幅更大 　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，8月1年期LPR降幅较小，5年期以上LPR报价降幅更大，表明定向支持楼市是当前降息政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键。 　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟表示，5年期以上LPR不对称调降15个基点，有利于稳预期、稳主体、稳增长、保交楼、保民生、保稳定，既可以降低购房者的按揭成本和月供，推动银行进一步降低贷款利率、积极放贷，满足居民合理购房需求，又能促进开发商回款，助力确保房屋交付，逐步扭转信贷和地产的复杂形势、扭转市场对经济和地产的预期。 　　中信证券首席经济学家明明表示，LPR下调落地后可以有效降低实体经济融资成本，实现信贷刺激，带动经济加速修复。他指出，LPR“非对称调降”有助于银行更多向中长期贷款让利，释放中长期贷款需求。 　　年内5年期LPR报价还有下调空间 　　至于未来进一步降息的可能性，李迅雷表示，货币政策进一步放松的空间还是有的，主要看接下来房地产销售能否明显改善。如果居民收入和投资预期仍然偏弱的话，可能需要继续下调房贷利率。实现的方式不一定是调降政策利率，也可能通过压降存款利率、降准等手段。 　　光大证券金融业首席分析师王一峰表示，按揭利率对5年期以上LPR基准锚的敏感性已大幅减弱，需要适度提升按揭利率对基准锚的敏感度，避免出现过度压降点差，进而造成后续长期贷款重定价风险加剧的困境。 　　明明表示，未来央行或继续从存款利率市场化着手，通过进一步降低银行负债端成本来打开LPR下调空间，从而达到刺激实体部分融资需求的目的。在这样的背景之下，存款利率或将进一步下行，在一定程度上降低商业银行的负债端成本压力。 　　王青预计，未来宏观政策将继续保持稳增长取向，国内物价走势整体可控，海外央行政策收紧步伐趋于放缓，LPR报价还有一定下调空间，其中5年期LPR报价将延续更大幅度下调势头。 　　LPR调降落地后A股表现 　　光大证券策略团队认为，短期来看，市场在LPR调降落地后的一周内通常表现不佳。历史来看，在LPR调降前，市场通常表现较好，在大多数时候均呈现上涨状态，这种现象的发生可能与投资者对流动性宽松的预期升温有关。但当LPR调降落地后，股市的表现则相对较差。

来深16年，租客口中的芳姐已成芳姨，而芳姨夫妇至今承租16年的8层小产权房，也从原先的“摇钱树”变成了如今的“拖油瓶”。 　　“二楼和三楼是旅馆，四到八楼做长租。”芳姨夫妇2006年便在深圳市龙华区某城中村内承包了一栋小产权房，经过简易打理，做成了“旅馆＋租赁”的模式。这个模式让芳姨夫妇在深圳扎根下来，小孩也在深圳上学、工作。 　　今年最忙碌的毕业季已悄然过去，但这栋楼里还有十余间空房待租。芳姨称，虽然出租率比之前好转，但六楼以上的房间，年轻人都不愿意来。 　　2022届广东高校毕业生人数预计达到71万人，比去年增加6.6万人；加上外省来粤就业的毕业生，2022年在粤求职就业高校毕业生超过90万人。毕业季期间，虽然租赁市场有所升温，但租金水平仍呈下跌趋势。 　　芳姨对第一财经表示，以前租房人多，楼层再高的房间都有人愿意租，一年收入几十万问题不大；现在完全是依靠旅馆来保障收入，他们的租金在下跌，但是一手房东每续签一次租金都要涨5%，这两年只能维持开支平衡了。 　　58安居客房产研究院数据显示，7月，深圳和广州新增挂牌租金水平持续回落。其中，深圳挂牌租金价格环比下跌2.95%，广州环比下跌0.59%。7月深圳的挂牌价格水平回到了今年3月，广州挂牌价格基本与上月持平。从价格反馈来看，广深租赁需求转弱。 　　房租普跌 　　芳姨今年开始有了回家的念头，但在年初时，还是和一手房东再续签了五年的租赁合约。想走的念头并不是凭空而来，芳姨介绍，整栋楼的长租房源基本都下调了租金，跌得最厉害的是8楼的一套一居室(近40平方米)，今年7月以1200元/月，包管理费和网费的价格出租了。而该套房源，在2019年时租金可达1600元/月，另收50元网费和60元管理费。 　　“年初我们续约的时候，整栋楼的租金涨了5%，我们向房东诉苦，房东建议我们租金再降200元，但实际上我们降了快500元了。”芳姨说道。据了解，芳姨介绍的这套房源，房屋内包含了床、沙发、衣柜、空调和热水器，但饭桌、洗衣机和冰箱等硬件缺失。 　　“抢占”了芳姨客源之一的是城中村“新”出现的众多公寓住房。近几年，城中村内的公寓正在快速抢占租赁市场——独栋的房源被“二房东”承包后，再进行统一装修、规整，最后统一面向市场出租。电梯、拎包入住是这类房源的标准，相对的是水电费和管理费贵、空间紧凑等问题。不过即使是这类房源，今年的市场行情仍不景气。 　　距离芳姨房源200米的一套精装电梯公寓，一间约20平方米的单间，洗衣机、空调、热水器、冰箱等电器设备齐全，床、沙发、桌子和凳子等软件配备完整，负责该房源的中介告诉记者，目前租金1500元/月，而且也还有商量的余地。他表示，今年毕业季房子更好租了，但价格并没有太大起色，很多房源也是优惠出租。 　　来深超二十年的金融从业者孙先生也告诉第一财经，目前租住在福田区景田附近的一套二居室小产权房内，疫情这两年，房东没有涨租，仍保持在4200元/月的水平。但是他提及，在疫情之前，这套房子租金每年上涨一次，每次幅度100~200元之间。 　　和深圳情况类似，广州多位房东向第一财经表示，城中村的租金近些年也没怎么波动，虽然是毕业季，但如果确定要租，很多价格还可以再商量。据了解，在广州番禺区某地铁站附近，精装公寓单间的租金均千元上下，一房一厅的价格区间则比较大，有低至900元/月的，最高则达2000元/月左右。 　　对于租金下跌的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受第一财经采访时表示，一是租赁房源数量越来越多；二是市场上开发商资金链紧张，商务公寓价格打折厉害，导致租赁价格回落；三是高校毕业生对租金的承受能力也在下降。 　　“以广州为例，高校毕业生对长租公寓和商品租赁住房的需求在明显减少，其中商品租赁住房面积较大，租金总价较高，基本只能合租，因此很多人会选择城中村或者单位宿舍。近年来，政府公租房、保租房也确实分流了一部分。”李宇嘉表示。 　　不过，毕业季确实也使得广深两地租赁市场回暖，成交量上升。虽然村中房源众多，广州番禺区多位房东都向第一财经表示，目前可租的房间已经只剩寥寥几间了。“现在已经没有单间，只剩一间房型不太好的一室一厅，1200元可租，其他房间都没有了。”房东阿廖的公寓共6层，合计100多个房间，坐落在村中大路边上，地理位置较好，目前已基本满租。 　　城中村里房屋错落，人员密集，对于整体房源而言，巷子里的出租屋占多数。房东何娟在巷子里有三栋出租公寓，其中一栋全是精装修的房间，一共六层，每层4间房，目前仅有2间一室一厅以及2～3间单间还没有租出去。 　　公寓式租赁遍及 　　尽管租赁市场不似疫情前火爆，但对于人口流入大市的广深地区来说，租房仍是满足地方人口居住的主要方式，租赁市场仍被看好。 　　截至2021年末，深圳常住人口约1768万人，其中常住户籍人口约556万人，常住非户籍人口却近1212万人，占常住人口总数的近七成。同时，据自如研究院统计，2021年深圳约有租房人口1350万人，租房率约为76%，无论是租房率还是租房人口，均为四个一线城市中规模最大的城市。 　　广州情况相近，目前广州市有近千万来穗人员，其中大多数为19~59岁之间的中青年群体。全市行政区域划分为19500个基础网格，登记出租屋530多万套。调查显示，来穗人员有超过七成居住在出租屋。 　　强大的市场需求之下，即使在市场出现短暂的平淡时段，各大长租公寓企业对租赁市场的布局也未丝毫熄火。 　　“这几年明显感受到了，越来越多房源快被大大小小的品牌公寓承租了。”来深四年的晓丽说道，“2018年毕业刚来时，我们村这几栋还都是房东直租，房屋“朴实无华”。后来陆续看到房子四周搭起了架子，屋里屋外开始粉刷、装修，不久挂起了某品牌公寓的招牌，一楼是社区，有健身房、自习室，楼上收拾的整整齐齐，紧接着一套套公寓入市，无数的中介帮忙招租。” 　　2022年以来，越来越多的央企与地方国企开始进入住房租赁行业，进一步推动长租公寓品牌化程度。为了满足租房市场需求，长租公寓企业聚焦租赁人口密集的一线城市、新一线和其他省会城市推出了青年公寓、人才公寓、租赁社区、中高端白领公寓等全周期产品。 　　以广州为例，今年5月，广州市住建局在某答复函中表示，结合广州市城中村房源占租赁房源约55%这一实际情况，广州推广“村企合作”发展模式，引导专业化机构化住房租赁企业进入城中村承接房源，通过第三方代管对租赁房源集中改造、统一管理，已培育的北山梦享社区等典型项目出租率达到95%以上，租金低于周边租金15%。 　　万科泊寓相关工作人员告诉第一财经，泊寓业务目前已布局全国33个城市，累计开业16万间，2021年全年出租率为95.3%。 　　龙湖冠寓相关工作人员在接受第一财经采访时也表示，经过6个年头，截至目前，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，管理规模10.6万间，共计服务在租租户超40万人，累计服务用户超180万人，开业六个月以上房源出租率94.3%。 　　今年毕业的丁诗雨目前租住在深圳市南山区的一家品牌公寓。“房间十几平方米，拎包入住，而且靠近地铁。”丁诗雨表示，“房子装修较好，一楼有门禁和管理员，安全问题不用担心，但是房租相对来说也更贵，租金差不多是薪水的三分之一。” 　　目前在深圳拥有数栋房源的陈先生向第一财经表示，这几年品牌公寓入驻的现象普遍，一方面是租客对租房品质的要求越来越高，另一方面对于房东来说，承租给品牌方而不用自己来管理房源，也更加方便。 　　据陈先生介绍，他们家在深圳市南山区距离地铁站50米处的60多套房源早在2016年便承包给了魔方公寓，每套租金在4000元左右。 　　李宇嘉在接受第一财经采访时表示，广深城中村中的房源其实不仅是品牌公寓在统租，城中村的房东和二房东也在自主打造长租公寓，有利于增加城中村租赁房源的有效供应。 　　保障性租赁住房缺口仍较大 　　“当前的租赁供应仍存在缺口，尤其是租金低、小户型的房源，这是政府发力发展保障性租赁住房的主要原因。”李宇嘉认为，新市民租赁一方面对租金敏感，另一方面体验感在增强，对租赁的品质要求更高，而前期长租公寓主要是资本在推动，存在一定的泡沫，但租客实际上承租不起，对比之下，城中村的租赁市场泡沫化的可能性还是比较小。 　　值得一提的是，在加大供给方面，广州在全国率先出台商业、商务办公等存量用房改造租赁工作指导意见配套工作指引、技术审查模板等；出台专门文件确保改造后租赁住房按民用水电气标准执行。截至2021年12月，累计盘活存量租赁房源18.4万套，其中“工改租”项目4个。 　　2021年9月，广州发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，提出到2025年，全面完成66万套保障性住房。其中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套。逐步提高中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 　　2022年1月11日，深圳发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出“十四五”期间，深圳将以发展保障性租赁住房为重点，缓解新市民、青年人等住房困难。深圳将优先安排保障性租赁住房用地，筹建不少于40万套(间)保障性租赁住房，该数量超过了全市35万套的商品房筹建量，也超过全市住房建设筹集总量的40%。 　　龙湖冠寓相关负责人对第一财经表示，实际上早在2019年，龙湖冠寓就已深度参与到深圳市人才保障住房事业中，截至目前，龙湖冠寓在龙华区、龙岗区已有长期人才房合作项目，累计纳入人才房房源超6000套。 　　“目前，泊寓已经在北京、厦门、武汉等7个城市正式纳保(纳入保障性租赁住房体系)，在深圳、济南等10余个城市正在推进纳保工作。”泊寓方面也对第一财经表示。 　　6月底，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》。根据《计划》，深圳2022年计划建设筹集公共住房不少于12万套(间)， 包含公共租赁住房不少于1.2万套(间)、出售型公共住房不少于1.5万套、保障性租赁住房不少于9.3万套(间)，2022年计划基本建成(含竣工)公共住房2.7万套(间)。

1年期、5年期LPR双双下调。 　　央行网站22日公告，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。 　　央行7月20日公告显示，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。因此，本次LPR分别下降5基点和15基点。 　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，若按15个基点下调幅度的角度计算，100万贷款金额、30年等额本息的方式，每个月月供约可以减少100元左右。叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。 　　他认为，5年期以上利率下降15个基点，这点略超预期，进一步说明降低资金成本，降低中长期的资金成本等方面力度是比较大的，说明货币政策方面会有这样一些比较强的政策内容。他提到，这一次降息进一步说明下半年的政策基调，进一步在货币政策方面降低资金的一些成本。下半年会进一步开启更加宽松的一个货币政策和金融信贷政策。 　　此前，8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)，中标利率较前期下降10个基点。 　　从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调；不过，MLF利率不变时，LPR不一定不变，曾有过多次下调。 　　央行数据显示，7月，人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元；社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。 　　招联金融首席研究员董希淼认为，这反映出我国实体经济融资需求偏弱，恢复态势不稳固，加大力度支持实体经济迫在眉睫。 　　民生银行首席经济学家温彬还指出，二季度房地产开发贷款和按揭贷款均表现不佳，整体下行压力不断加大。在居民收入减少、债务负担大的背景下，降低政策利率进而引导LPR调降，也有助于给存量按揭贷款释放红利，提升居民消费预期。 　　日前召开的国务院常务会议指出，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。 　　中信证券首席经济学家明明表示，LPR下调落地后可以有效降低实体经济融资成本，实现信贷刺激，带动经济加速修复。他指出，LPR“非对称调降”有助于银行更多向中长期贷款让利，释放中长期贷款需求。 　　明明还表示，未来央行或继续从存款利率市场化着手，通过进一步降低银行负债端成本来打开LPR下调空间，从而达到刺激实体部分融资需求的目的。在这样的背景之下，存款利率或将进一步下行，在一定程度上降低商业银行的负债端成本压力。 　　温彬同样认为，当前1年期LPR报价3.7%的水平已相对偏低，若继续引导1年期LPR下调，容易加剧企业的套利行为，加大资金空转风险。在当前涉房类贷款疲弱环境下，按揭贷款利率仍存在较大下降空间。 　　他提到，就5年期以上LPR而言，在当前涉房类贷款疲弱环境下，与前几年实际执行的7-9折后房贷利率相比，按揭贷款利率仍存在较大下降空间。且当前5年期以上和1年期LPR曲线利差仍有75个基点，调整空间犹存。他也指出，若后续经济复苏不及预期，消费、投资等修复力度持续偏弱，1年期LPR利率仍有下调空间。 　　严跃进认为，总体上来讲，房地产市场现在还面临一些压力，要进一步在房贷利率方面的进一步刺激，所以说这一次LPR下降15个基点，进一步使得后续各地房贷利率下调的空间进一步增大，使得买房方面的一些成本，包括月供方面的利息的降低。目前房地产复苏遇到新情况，自然要求各部门重视此次降息的意义。银行部门要积极宣传低成本房贷政策，鼓励合理住房消费，用好信贷政策，真正促进住房交易市场的活跃。

按要求取消县市落户门槛、放宽居住落户和就业落户条件、新增投资纳税落户条款——《温州市户口迁入规定》日前发布，将于10月起实施。 　　温州曾是浙江人口第一大市，到2016年末，杭州的常住人口升至918.8万，反超温州1.3万，从此成为省内人口第一大市。到去年末，杭州、温州、宁波的常住人口分别为1220.4万人、964.5万人、954.4万人。2012年末，温州全市户籍人口突破800万，达800.21万人，但2016~2021年，年度新增户籍人口数量呈下降之势。2020年温州《关于打造千万级常住人口城市的若干意见》提出到2025年全市常住人口达1000万人、户籍人口880万人的目标。 　　据介绍，此次出台的规定对全市迁移政策进行统一，按市区、县市两种类型设立不同的准入年限，确保各县市按要求取消落户门槛。 　　人才引进方面，新政在保持原规定允许高层次人才和大专学历等人员先落户后择业的基础上，将35周岁以下具备中级工职业资格人员也纳入此范围，同时放宽职能部门引入紧缺型岗位人员的审核条件；明确要求各县市区设立人才集体户，为人才落户提供快速便捷服务。 　　居住落户方面，新政进一步放宽市区落户门槛，将原来市区需居住满2年的年限改为6个月，同时办理居住证并缴纳社保即可，一并取消原规定的必须在同一地点连续居住的限定。对县市区域内的居住落户则只需居住6个月即可。对符合居住落户条件的人员，如租住的出租房已办理备案登记并由房东同意，可在租赁房屋内落户。 　　就业落户条件也进一步放宽，对在该市就业的人员，就业年限要求大幅下调，市区从原规定的2年改为6个月并缴纳社保，县市区域由1-2年改为取消年限要求，有就业单位即可落户。同时取消了就业落户人员持有居住证的前置条件，吸引更多务工人员落户。 　　此外，温州还新增了投资纳税落户条款，即在温州投资创业即可落户。同时引入户籍准入年限同城化互认机制，对浙江省内的居住和社保缴纳年限，该市予以累计互认。

对于刚刚过去不久的2022年上半年，SOHO中国不太平静，其写字楼租赁受到冲击。回顾过去，SOHO中国用“值得记忆”四个字作为总结。 　　尽管经历了一些风波，但对于上半年的成果，SOHO中国仍然认为这是一份拿得出手的成绩单。8月18日，SOHO中国发布半年报，今年上半年，其获得营收和利润双双获得增长，其中，SOHO中国的营业收入全部来自于物业出租，录得约8.96亿元，同比增长约11%；实现公司权益股东应占净利润约2亿元，同比增长约63%。 　　不过，以写字楼为核心业务的SOHO中国难免受到疫情的影响。SOHO中国在半年报中坦言，上半年，国际环境更趋复杂严峻，国内疫情多发、散发，种种外生超预期突发因素给经济发展带来了一定冲击，写字楼租赁市场承压。 　　尤其是SOHO中国的物业均位于上海、北京两地，根据戴德梁行统计数据显示，2022年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年上半年均有较大幅度下降。 　　市场的影响体现到业绩中，今年上半年，SOHO中国旗下9个核心项目中，仅北京丽泽SOHO和银河及朝阳门SOHO的出租率录得增长，其中丽泽SOHO 的出租率由去年年末的80%增长至82%，银河及朝阳门SOHO的出租率较去年年末略微上升1%，至70%。 　　而前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO几个项目，出租率均出现不同程度的下滑。作为SOHO中国租金收入重要来源之一的古北SOHO，出租率更是在上半年大幅下降10个点，从去年年末的99%跌至89%。 　　多个项目出租率的下滑直接拉低SOHO中国的平均出租率，截至2022年6月底，SOHO中国投资物业平均出租率为约80%。要知道，在2020年之前，SOHO中国的平均出租率长期维持在90%以上，只有在2020年上半年，SOHO中国平均出租率一度跌至78%，今年上半年80%的平均出租率是2020年以来的次低水平。 　　租赁业务难以回到巅峰时期，加之内地房企融资收紧，SOHO中国亦面临着一定的债务压力。据其半年报显示，截至6月底，SOHO中国净资产负债率约为44%，与其他高杠杆房企相比，属于较低水平。 　　但是，到6月末，SOHO中国的总借贷金额共计约167.3亿元，其中一年内到期的部分为约16.13亿元。反观其账面现金状况，上半年，SOHO中国限制性银行存款为8644.2万元，结构性银行存款约2.22亿元，现金及现金等价物则为约4.615亿元。 　　半年报中提到，为了减轻资金压力及改善财务状况，SOHO中国已采取三项措施，包括获取新的融资、控制行政成本及节约资本开支，以及出售部分商业尾盘。 　　事实上，在今年3月，SOHO中国董事长潘石屹就在SOHO中国一次租赁表彰会暨优质房源推介会上宣布了散售物业的消息，表示将以7折的价格对外出售京沪两地总计3.2万平米物业，为了尽快消化这批房源，SOHO中国还开出4%的高佣金。 　　起初，SOHO中国称，这部分资产将全部在旗下“SOHO中国公开租售平台”上架，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，资产类型包含写字楼、商业和部分商住公寓。 　　房源挂牌不久后，有小股东发现，SOHO中国还在陆续上架新的房源，甚至会在一天集中上架数十套房源。目前，SOHO中国公开租售平台展示的出售房源信息中，涉及的项目已增至11个。 　　此外，从SOHO中国公开租售平台显示的交易状态来看，到8月18日，SOHO中国已售出的房源有32套。不过，在SOHO中国此次公布的半年报中，物业销售的收入为0。SOHO中国向时代财经表示，平台中显示“售出”状态的房源均已签约，半年中未披露是因为尚未到会计准则要求的收入确认时点。

宝能集团持有的深圳宝能城花园的40套房产将在9月20日至21日被拍卖。 　　根据拍卖公告，这40套房产房屋面积在135-199平方米，起拍价格介于1298万-1962万元，以指导价98500元/平方米起拍，房屋全部为毛坯现房，无人居住使用，为空置状态。拍卖的标的物位于深圳市南山区留仙大道，为宝能城花园三期项目，房屋性质为市场化商品房，用途为住宅。 　　文件显示，这批房屋进行司法拍卖的申请执行人为平安银行股份有限公司深圳分行，因与被执行人宝能城有限公司、宝能地产股份有限公司、宝能控股(中国)有限公司、姚振华、深圳六金投资有限公司借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院(以下简称省高级法院)(2022)粤民初2号民事调解书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向省高级法院申请强制执行。 　　根据平安银行深圳分行的申请，深圳市中级人民法院依法保全查封了抵押房产，即被执行人宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园共484套房产，现申请执行人向法院提出申请，要求处分上述财产以清偿债务。 　　早在今年的6月份，阿里拍卖网上就曾挂出15套住宅房源，但在此后的6月30日全部撤回，没有如期进行拍卖。 　　宝能城花园此次被拍卖的房源在2018年到2021年期间曾三次抵押给平安银行深圳分行和前海世纪基金管理有限公司。 　　2018年10月，宝能城有限公司作为抵押人，被担保主债权数额为65亿元；2021年7月29日，宝能城有限公司再次作为抵押人，被担保主债权数额为35亿元；2021年7月31日，宝能城有限公司和深圳深业物流再次作为抵押人，抵押给前海世纪基金管理有限公司，被担保主债权数额为49亿元。到了2021年10月19日，该批抵押房源就被深圳中级人民法院轮候查封，查封期限从2021年10月14日到2024年10月13日。 　　在今年3月初平安银行2021年的业绩会上，平安银行副行长郭世邦就曾表示，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主，其中金额最大的54亿元的宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节。 　　此前平安银行已申请对宝能城(东区)4期商务公寓、4期酒店、3期住宅等484套物业进行拍卖、变卖，用于清偿宝能债务。 　　由于宝能集团遭遇了流动性问题，宝能集团实际控制人姚振华此前宣布，公司正在放售包括宝能集团深圳总部等千亿元资产回笼资金。 　　按照宝能集团2021年10月份的披露，在出售的8个重点专项资产方面，宝能集团正启动总部深圳宝能中心、旧改项目、 前海优质项目、物流园资产包项目等位于上海、深圳、广州的资产项目出售。上述项目涉及商业物业、土地、商业综合体、旧改及优质金融公司股权等，评估价值超1000亿元。宝能集团预计在3-4个月内，回款约200亿元，宝能集团在公告中称，有某项目已经签约；其他项目正在签约阶段、 密切洽谈或寻找意向方。但截至目前还没有宝能已完成上述项目出售的公开消息。

改造方案充分吸纳居民意见、大师引领项目设计、居民题字成为文化墙设计元素、企业主动捐赠乔木……这是“共同缔造”理念在广州老旧小区改造中的生动实践。 　　人民城市人民建，人民城市为人民。广州市坚持以“共同缔造”理念推进老旧小区改造。在天河东小区，征求居民意见330余条，居民参与到小区改造全过程；在广信片区，不仅居民共建聚合力，还请来建筑大师参与打造精品小区；在青云路小区，社会参与面更广，辖区企业主动联系街道，为社区改造捐赠树木，让社区建设变得更美。正是“共同缔造”的理念，居民从“要我改”转变为“我要改”，共同制定方案，推动了小区品质提升和社会治理创新，让老旧小区改造发挥出最大能效，人居环境也得以提升。 　　天河东小区： 　　改造方案和后期管养办法同时公示 　　天河东小区主道德荣街上，一个三四岁的小孩骑着玩具车畅快地“奔驰”在人行道上，沿途是绿意盎然的楼前小花园，他的爷爷在身后缓步跟随，其乐融融。 　　这样的场景在小区改造前却很少见，过去小区人行道狭窄难行，因为人行道与机动车道没有形成高差，因此无法有效分隔，造成人车混杂，居民行走时，经常有机动车擦身而过。小区的公共空间杂草丛生、环境脏乱，卫生情况令人担忧。“小区改造后，环境变好了，人车分流了，老人家可以自在散步，不用担心被车撵着走。监控也增加了，安全感也强了很多。”居民陈侃告诉记者。 　　老旧小区如何改造，居民最有发言权。天河区政府在改造过程中始终把倾听民意放在第一位，切实解决居民最关心、最直接、最现实的问题。改造前，由属地街道、社区居委会组织居民成立项目建管委、业主委员会等小区自治自管组织，搭建居民议事平台，以逐家逐户上门、发放征求意见表、建立业主微信群等方式征求居民意见330余条，据此不断优化设计方案，让广大居民充分参与到“改什么、怎么改、怎么管”的小区改造全过程，前后历经一年多。 　　在建管委的居民代表陈侃看来，整个改造过程民意反馈的渠道顺畅。“居民可以通过线下、电话、微信等多渠道反馈意见，我们建管委负责收集汇总，由天河区住房建设和园林局、林和街道、德荣居委组织建管委、物业管理处、施工单位、监理等每个月会召开两到三次例会研究解决。一到开会的时候，物业管理处都坐得满满当当的，大家你一言我一语，希望将小区改好。” 　　除了物理空间的更新，天河东小区微改造项目在改造前就将改造方案和后期管养办法同时公示，并全面入户征求意见，让居民对小区的后期管养一并表决。项目竣工验收后，明确交由小区原有物业公司进行管养，负责包括安全管养、环境养护、设备设施维修养护、电梯管理、装修管理、三线管理等，确保改造成果留得住、可持续。目前，小区业委会正在进行换届，后续将继续引导小区居民积极参与老旧小区改造的后续管理，实现共建共治共享。 　　青云路小区： 　　企业捐物助改造，完善管养促长效 　　盛夏已至，烈日炙烤大地，青云路小区广场一侧，居民在树荫下闲坐聊天，好不惬意。另一边，外出归来的居民将车辆驶入机械停车位，停妥离人后，车辆缓缓上升，空出底层停车位，一切井然有序。这是如今从化区青云路小区的日常。 　　曾经，这个建成于20世纪80-90年代的小区历经沧桑，住宅楼破旧且存在墙皮剥落风险、小区“三线”杂乱、公共活动空间紧缺、停车位不足，变得不再宜居。 　　从化区老旧小区改造主管部门会同街口街、府前社区居委召开了三场座谈会，就项目实施方案征求居民意见建议。座谈会上，居民们认真研读实施方案征求意见稿，并积极建言献策，从不同层面、不同角度提出了建设性意见和建议，充分表达对改造的所思所盼，助力老旧小区微改造有序推进。在实施改造过程中，居民以老旧小区改造为契机，积极筹划旧楼加装电梯，解决老年居民“爬楼难”的问题。 　　街口商会、广州市汇鹏建设有限公司主动联系街道，表达想要捐赠的意愿，经过双方商讨，捐赠了乔木作为广场绿化使用。“非常感谢热心企业的善举，我们会维护好捐赠树木，为百姓生活增绿添彩，同时也希望有更多的热心企业、个人涌现出来，一起关心和支持老旧小区微改造项目，以高度的社会责任感助推城市面貌更上一层楼。”街口街相关负责人表示。 　　老旧小区改造除了物质环境更新外，社区运营和后续管理同样至关重要。改造后，街口街将建成的停车场和广场移交区属国企流溪集团接管经营，目前已取得经营性停车场备案证明、特种设备使用登记证，并配备了自动识别收费管理系统和24小时值班人员。 　　街口街道办正与流溪集团进行设备验收、资产入账等手续，加快完成移交工作。移交企业接管后，企业将负责车辆停放收费、环境保洁、设施维护，计划增设社区广告、充电桩，满足周边居民的停车需求，推进长效管养。 　　广信片区： 　　居民共建聚合力 大师参与育精品 　　广信片区项目涉及广信等10个小区、590户居民，充分发动居民进行决策共谋、发展共建是本次改造的关键。“改造前期，我们在区住建部门、街道的指导下，深入广信等10个小区开展前期社区调研，对居民的老旧小区改造意愿、改造重点与方向、出资意愿等进行多维度摸查，共回收有效问卷1169份，为实施方案的出炉提供了有力依据。”广信片区项目设计单位工作人员介绍道。 　　作为广州市三个“大师作”项目之一，广信片区项目邀请了华南理工大学郭谦教授作为项目顾问，全程跟进指导，通过大师级的精雕细琢，为老旧小区改造增光添彩。在项目初期，多次组织专家评审会，研究解决高密度老旧小区改造路径，提出了破除围墙、连片改造的基本思路；在施工启动阶段，召开建筑材料定版会等专项会议，对外墙材料、户外构件材料、公共空间地面铺装、景观构架等材料进行精挑细选、现场试验与比较，在以居民需求为本的基础上，实现选材安全、环保、节能、低碳，着力营造精巧实用的岭南特色小区风貌。 　　在打通围墙、连片改造方面，各小区居民通过多轮协商沟通，同意共享部分原本各自独立的小区公共空间，用于建设儿童活动空间、公共绿化、康体设施、邻里中心等公共设施，共同为社区改造做贡献，真正实现共建共享。广信片区项目预留出小区文化墙，组织了“家”字书写活动，让广大居民发挥创意，共同打造万家墙，在改造中留下居民记忆。 　　广信片区作为第一批设定居民共建内容的试点项目，将充分发动居民出资参与改造，设定急救设施、休憩座椅等居民共建内容，目前正组织居民投票表决。 　　老旧小区改造 　　共商共建共享 　　在新一轮的老旧小区改造中，广州继续发挥“共同缔造”的强大作用，推进老旧小区改造取得新的突破。据悉，广州市住房和城乡建设局印发了《广州市老旧小区改造共同缔造参考指引》，在实施中充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调居民委员会、业主委员会、产权单位、专业经营单位、服务企业、社区社会组织、志愿者等共同推进老旧小区改造工作。积极开展基层民主协商，充分发挥社区居民的主体作用，用好基层民主协商议事平台，改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民。通过信息平台、座谈走访、调查问卷、成立工作坊等线上线下手段，广泛听取居民群众意见，共同研究改造方案，积极引导居民参与老旧小区改造全过程。同时，邀请专家学者积极参与老旧小区改造，落实社区规划师、设计师进社区制度，提供专业咨询、设计把控、现场指导、实施协调等服务，辅助居民有效参与改造，提升改造项目品质。

改造方案充分吸纳居民意见、大师引领项目设计、居民题字成为文化墙设计元素、企业主动捐赠乔木……这是“共同缔造”理念在广州老旧小区改造中的生动实践。 　　人民城市人民建，人民城市为人民。广州市坚持以“共同缔造”理念推进老旧小区改造。在天河东小区，征求居民意见330余条，居民参与到小区改造全过程；在广信片区，不仅居民共建聚合力，还请来建筑大师参与打造精品小区；在青云路小区，社会参与面更广，辖区企业主动联系街道，为社区改造捐赠树木，让社区建设变得更美。正是“共同缔造”的理念，居民从“要我改”转变为“我要改”，共同制定方案，推动了小区品质提升和社会治理创新，让老旧小区改造发挥出最大能效，人居环境也得以提升。 　　天河东小区： 　　改造方案和后期管养办法同时公示 　　天河东小区主道德荣街上，一个三四岁的小孩骑着玩具车畅快地“奔驰”在人行道上，沿途是绿意盎然的楼前小花园，他的爷爷在身后缓步跟随，其乐融融。 　　这样的场景在小区改造前却很少见，过去小区人行道狭窄难行，因为人行道与机动车道没有形成高差，因此无法有效分隔，造成人车混杂，居民行走时，经常有机动车擦身而过。小区的公共空间杂草丛生、环境脏乱，卫生情况令人担忧。“小区改造后，环境变好了，人车分流了，老人家可以自在散步，不用担心被车撵着走。监控也增加了，安全感也强了很多。”居民陈侃告诉记者。 　　老旧小区如何改造，居民最有发言权。天河区政府在改造过程中始终把倾听民意放在第一位，切实解决居民最关心、最直接、最现实的问题。改造前，由属地街道、社区居委会组织居民成立项目建管委、业主委员会等小区自治自管组织，搭建居民议事平台，以逐家逐户上门、发放征求意见表、建立业主微信群等方式征求居民意见330余条，据此不断优化设计方案，让广大居民充分参与到“改什么、怎么改、怎么管”的小区改造全过程，前后历经一年多。 　　在建管委的居民代表陈侃看来，整个改造过程民意反馈的渠道顺畅。“居民可以通过线下、电话、微信等多渠道反馈意见，我们建管委负责收集汇总，由天河区住房建设和园林局、林和街道、德荣居委组织建管委、物业管理处、施工单位、监理等每个月会召开两到三次例会研究解决。一到开会的时候，物业管理处都坐得满满当当的，大家你一言我一语，希望将小区改好。” 　　除了物理空间的更新，天河东小区微改造项目在改造前就将改造方案和后期管养办法同时公示，并全面入户征求意见，让居民对小区的后期管养一并表决。项目竣工验收后，明确交由小区原有物业公司进行管养，负责包括安全管养、环境养护、设备设施维修养护、电梯管理、装修管理、三线管理等，确保改造成果留得住、可持续。目前，小区业委会正在进行换届，后续将继续引导小区居民积极参与老旧小区改造的后续管理，实现共建共治共享。 　　青云路小区： 　　企业捐物助改造，完善管养促长效 　　盛夏已至，烈日炙烤大地，青云路小区广场一侧，居民在树荫下闲坐聊天，好不惬意。另一边，外出归来的居民将车辆驶入机械停车位，停妥离人后，车辆缓缓上升，空出底层停车位，一切井然有序。这是如今从化区青云路小区的日常。 　　曾经，这个建成于20世纪80-90年代的小区历经沧桑，住宅楼破旧且存在墙皮剥落风险、小区“三线”杂乱、公共活动空间紧缺、停车位不足，变得不再宜居。 　　从化区老旧小区改造主管部门会同街口街、府前社区居委召开了三场座谈会，就项目实施方案征求居民意见建议。座谈会上，居民们认真研读实施方案征求意见稿，并积极建言献策，从不同层面、不同角度提出了建设性意见和建议，充分表达对改造的所思所盼，助力老旧小区微改造有序推进。在实施改造过程中，居民以老旧小区改造为契机，积极筹划旧楼加装电梯，解决老年居民“爬楼难”的问题。 　　街口商会、广州市汇鹏建设有限公司主动联系街道，表达想要捐赠的意愿，经过双方商讨，捐赠了乔木作为广场绿化使用。“非常感谢热心企业的善举，我们会维护好捐赠树木，为百姓生活增绿添彩，同时也希望有更多的热心企业、个人涌现出来，一起关心和支持老旧小区微改造项目，以高度的社会责任感助推城市面貌更上一层楼。”街口街相关负责人表示。 　　老旧小区改造除了物质环境更新外，社区运营和后续管理同样至关重要。改造后，街口街将建成的停车场和广场移交区属国企流溪集团接管经营，目前已取得经营性停车场备案证明、特种设备使用登记证，并配备了自动识别收费管理系统和24小时值班人员。 　　街口街道办正与流溪集团进行设备验收、资产入账等手续，加快完成移交工作。移交企业接管后，企业将负责车辆停放收费、环境保洁、设施维护，计划增设社区广告、充电桩，满足周边居民的停车需求，推进长效管养。 　　广信片区： 　　居民共建聚合力 大师参与育精品 　　广信片区项目涉及广信等10个小区、590户居民，充分发动居民进行决策共谋、发展共建是本次改造的关键。“改造前期，我们在区住建部门、街道的指导下，深入广信等10个小区开展前期社区调研，对居民的老旧小区改造意愿、改造重点与方向、出资意愿等进行多维度摸查，共回收有效问卷1169份，为实施方案的出炉提供了有力依据。”广信片区项目设计单位工作人员介绍道。 　　作为广州市三个“大师作”项目之一，广信片区项目邀请了华南理工大学郭谦教授作为项目顾问，全程跟进指导，通过大师级的精雕细琢，为老旧小区改造增光添彩。在项目初期，多次组织专家评审会，研究解决高密度老旧小区改造路径，提出了破除围墙、连片改造的基本思路；在施工启动阶段，召开建筑材料定版会等专项会议，对外墙材料、户外构件材料、公共空间地面铺装、景观构架等材料进行精挑细选、现场试验与比较，在以居民需求为本的基础上，实现选材安全、环保、节能、低碳，着力营造精巧实用的岭南特色小区风貌。 　　在打通围墙、连片改造方面，各小区居民通过多轮协商沟通，同意共享部分原本各自独立的小区公共空间，用于建设儿童活动空间、公共绿化、康体设施、邻里中心等公共设施，共同为社区改造做贡献，真正实现共建共享。广信片区项目预留出小区文化墙，组织了“家”字书写活动，让广大居民发挥创意，共同打造万家墙，在改造中留下居民记忆。 　　广信片区作为第一批设定居民共建内容的试点项目，将充分发动居民出资参与改造，设定急救设施、休憩座椅等居民共建内容，目前正组织居民投票表决。 　　老旧小区改造 　　共商共建共享 　　在新一轮的老旧小区改造中，广州继续发挥“共同缔造”的强大作用，推进老旧小区改造取得新的突破。据悉，广州市住房和城乡建设局印发了《广州市老旧小区改造共同缔造参考指引》，在实施中充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调居民委员会、业主委员会、产权单位、专业经营单位、服务企业、社区社会组织、志愿者等共同推进老旧小区改造工作。积极开展基层民主协商，充分发挥社区居民的主体作用，用好基层民主协商议事平台，改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民。通过信息平台、座谈走访、调查问卷、成立工作坊等线上线下手段，广泛听取居民群众意见，共同研究改造方案，积极引导居民参与老旧小区改造全过程。同时，邀请专家学者积极参与老旧小区改造，落实社区规划师、设计师进社区制度，提供专业咨询、设计把控、现场指导、实施协调等服务，辅助居民有效参与改造，提升改造项目品质。

8月18日,由广州市住建局指导、广州市建筑业联合会主办、品茗科技承办的“数字化转型·珠江论道”2022年广州市建筑施工企业总工程师科技交流会在广州圆满落幕,50余名行业代表齐聚一堂,共话建筑企业数字化转型发展。 　　广州市住房和城乡建设局建筑业管理处处长吴成勇,广州市住房和城乡建设局工程质量安全处处长李特威,广州市建筑业联合会执行会长崔浩江,品茗科技股份有限公司董事、副总裁陈飞军为交流会致辞。广州市建筑业联合会秘书长常桂枝主持会议。 　　十四五:开启建筑业数字化新篇章 　　“十四五”时期,是我国推进建筑业全面转型升级的关键时期,也是数字建造发展的重大机遇期,企业作为创新发展的主体,是推动创新创造的重要力量。 　　中国建筑业协会建筑业高质量发展研究院副院长、哈尔滨工业大学土木工程学院教授王要武在报告中提到,“十四五”期间,建筑业将更加聚焦智能建造、绿色建造、工业化建造、精益建造、高效建造。在企业自身发展需求和新技术发展赋能下,建筑业企业转型是适应市场环境的必然选择。 　　品茗科技董事、副总裁章益明表示,建筑企业数字化转型的业务范围非常广泛,需优先关注企业对项目的全方位数字化赋能,找准技术应用的场景切入口,从企业到项目到岗位层层穿透,构建企业级项目管理体系。 　　如何做好企业数字化转型?章益明建议企业制定“1”个数字化战略,建设“3”个中台,逐步落实“N”项数字化业务,匹配业务管理需求,赋能数字决策、数字技术、数字安全、数字生产、数字劳务、数字质量、数字节能,向下支撑,向上赋能,帮助企业降本提质增效。 　　珠江论道:探索企业数字化转型路径 　　作为广东省建筑业发展“排头兵”,广州市在产业转型升级中硕果累累。本次交流会上,参会代表就行业发展趋势展开探讨,总结推广企业数字化转型的创新做法及先进经验。 　　中国建筑集团有限公司首席专家李云贵在交流中提到,数字化建设已经成为我国经济高质量发展的重要引擎,企业要把握“数字中国”建设机遇,做好企业数字化战略目标,对传统管理模式、业务模式、商业模式进行创新和重塑,不断提高自身竞争力,共同打响“中国建造”品牌。 　　交流研讨环节,现场围绕“建筑行业数字化转型升级”“企业数字化转型路径”“项目工程安全管理数字化转型”三项议题展开对话、交流与讨论,共谋共商共推建筑业高质量发展。 　　本次交流会聚焦“企业数字化转型”,为广州市建筑企业搭建互学互鉴的交流平台,在凝聚思想共识、坚定发展信心、总结经验方法等方面取得显著成效。未来,品茗科技将进一步深化与协会、企业的合作,携手开展数字化转型探索,重塑企业核心竞争力,为行业高质量发展正向赋能。

炎炎夏日，骄阳似火，多地持续开启“烧烤模式”。有这样一群劳动者，为了保证城市建设，仍然坚守岗位，或在炙烤的室外挥汗如雨，或头顶烈日高空作业，或在半封闭式的空间经受“烤”验……在安庆市经开区智慧制造产业园项目上，中建安装上海公司的建设者们克服高温天气所带来的施工困难，用汗水和坚持诠释了劳动者的光荣，不惧酷暑、迎战热浪，建设祖国的宏伟蓝图。 　　安庆江淮项目高度重视高温天气施工安全生产工作，通过适时调整夏季作息时间，避免长时间在阳光直射下作业，采取“做两头歇中间”的夏季错峰施工，工人们每天早上6点开始入场前的安全教育，上午10点作业面全部下班休息，下午3点再接着奋战，同时在项目施工现场架设20台风扇，定时为工人发放降温物品、防暑药物，提供冰镇绿豆汤、含盐饮料等食品、饮料，并以网格形式划分施工区域，设置责任网格员，每天实时巡查施工现场通风、隔热等措施是否落实到位，保证工人安全，全力以赴保障11月的竣工节点。 　　项目位于安庆市经济技术开发区，合同额4.3亿元，施工总承包建筑面积约10万平方米，总用钢量13200吨，是安庆市围绕建设创新发展示范区编制产业规划打造的“四新经济”发展基地，将互联网、大数据、人工智能与实体经济深度融合，投产后可实现新能源汽车制造数字化、网络化、智能化三化一体，做到喷涂无人化、冲压生产无人化、焊装整体自动化，并通过工业互联网、大数据、云计算等技术实现自动排产、自动能源管理、自动质量检测满足客户定制化生产等需要，助力安庆市成为安徽省汽车产业“第三极”的重要组成部分，持续带动地区汽车制造产业转化升级，在长三角一体化中开创发展新局面。　　

去年3月，江西南昌市民刘力（化名）高高兴兴地搬进了新房，可他随后就发现，小区门口商铺门前的公共停车位被摆放了一圈石墩，入口处被移动的铁架和铁链锁住。 　　公共停车位不让停车了？带着疑问，刘力和多名业主找到开发商询问后得知，这些免费的公共停车位已经被开发商租给一家餐馆使用，每到饭点时空地都有人值守，如果不是来这家餐馆吃饭的消费者不允许在此停车，业主也不行。 　　“从沙盘上和当时销售人员的介绍来看，这里就是一片公共用地，开发商和商家没有权利私自使用。”刘力等业主在向相关部门投诉后，这片免费停车位最终还给了业主使用。 　　近年来，开发商擅自更改规划用途的事情时有发生，即使小区建好后也存在公共用地用途被物业擅改的情况。像刘力那样业主顺利维权的已算幸运，有的长久解决不了问题。 　　那么，开发商和物业擅自更改小区公共场地用途的情况屡屡发生，如何才能保障业主正常使用公共用地的权利？《法治日报》记者对此进行了采访调查。 　　开发商擅自改规划 　　绿化景观带被占用 　　“原先选房时，门前是一处绿化景观带，交房时却建起了围墙，成了别人家的院子。”福建福州市民林先生在永泰县购买了一套房子，根据开发商当时提供的沙盘和规划图以及现场销售经理的介绍，其所购房子的前方是一处面积约为500平方米的规划绿化景观带。 　　但交房时，林先生的房子前方却立起了一堵围墙，从房子二楼往下望，林先生看到本应是绿化景观带的位置被隔成了4块，成了其他四栋房子的院子。 　　林先生认为开发商擅自更改了规划，于是多次与开发商沟通，但均未达成一致意见。在通过12345平台反映情况后，该县自然资源和规划局已核实这一情况，并正式函告开发商及物业整改。 　　无独有偶。今年6月，内蒙古自治区锡林郭勒盟正蓝旗群众拨打12345政务服务便民热线反映，巨力时代花园小区开发商准备在停车位盖楼，小区群众不希望改变原规划用途，请相关职能部门核实解决此类问题。 　　经核实，该小区开发商存在圈占公共用地行为。为此，正蓝旗政府高度重视，由旗政府分管领导牵头，联合自然资源局与综合执法局成立专班落实解决“私搭乱建”问题，当即下发整改通知书，责令立即拆除围栏，恢复住户停车位原貌并安排工作人员全程监管。通过各部门的努力，仅用5天时间便恢复了小区停车位原貌。 　　记者在调查中发现，消费者在新楼盘看房的时候，一般期房只能参考沙盘图、VR资料等，上面会明确标注清楚房子的基本情况，但有些在角落处或不起眼的地方还会写着“以交房时为准”等字样。 　　实践中，开发商是否有权改变当初和业主约定好的规划方案？ 　　华东政法大学教授焦艳鹏告诉记者，一般认为，上述沙盘、图文资料、VR影像的民法意义为要约邀请，要约邀请是当事人订立合同的预备行为，虽然不构成合同内容，但要约邀请的发出者应基于诚实信用原则发出要约邀请。若要约邀请与实际内容存在差异，应在缔约前作出明确提示，否则需承担民法上的责任。 　　“如果开发商为了一己私利，单方面改变已经约定好的公共场所用途，将构成违约。开发商将承担恢复原状、向业主支付违约金等责任，业主可选择与开发商沟通协商、向法院提起诉讼等方式，维护小区和自身的权益。至于能否因此退房，除非合同中有明确约定，否则很难认定开发商构成根本违约。”焦艳鹏说。 　　公共用地成停车场 　　物业对外出租谋利 　　曲院风荷小区位于天津市蓟州区，已经交房许多年了，不过近年来小区的拥堵情况日益严重。 　　记者行车至该小区发现，许多路段根本没法错车，只能一方后退让另一方先行。“如果碰到双方都不愿意退让的，就会发生拥堵。”该小区居民说。 　　在采访中，有多名居民向记者抱怨道：“小区里本来挺宽的道，行车走路都方便，现在到处都划成了停车位，双向来车时错车特别费劲。一旦有车经过，行人连走路的空间都没有，都得紧贴路边，也挺危险的。” 　　记者在该小区26号楼北侧看到，原本双向的车道由于南侧马路被划上了停车位，现在已经变成了单行道，而道路中间作为区分双行道的黄线还清晰可见。记者注意到，规划中道路北侧是设有停车位的，也许是因为停车位紧张的缘故，南侧紧挨楼的马路也被划成了停车位。 　　26号楼设有一个快递代收点，每天来这里取快递的人络绎不绝。“如果是开车来取，赶上上下班车流量大的时候，这条路立刻会被堵死，给居民带来许多不便。”该小区一名业主说。 　　不仅如此，记者采访业主得知，曲院风荷小区内还有多处绿化带被物业铺上了镂空的地砖，然后划了停车位对外出租，每年1200元，数量不少。 　　曲院风荷居委会工作人员告诉记者，自己也曾多次收到居民通过民生热线反映行车道被划成停车位的问题，也就这些问题向物业公司反馈过。但物业公司解释称，小区车辆逐渐增多，乱停车现象时有发生，通过多划车位可以实现有序停车。 　　原本的公共用地成了停车场，甚至对外出租谋利，小区物业是否有这一权力呢？ 　　焦艳鹏说：“物业无权改变公共场所用途。擅自改变用途将违反民法典物权制度的相关规定，业主可通过民事诉讼方式进行维权。” 　　民法典第二百七十八条第八款关于“业主共同决定事项及表决”的规定，下列事项由业主共同决定：改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数占比四分之三以上的业主同意。 　　北京瀛和律师事务所物业管理法律事务部主任赵中华同样认为，物业无权改变公共场所用途，如小区要更改共有部分的规划用途，首先应当由全体业主共同决定，再向相关部门提出申请。 　　记者调查发现，不仅有物业改变公共用地用途，还有一些业主也会侵占公共用地，私搭乱建乱占。 　　天津一居民赵先生告诉记者，他所在小区一楼都是公共绿地，但一些买了一楼的业主把自己楼前圈起来形成小院，并做了硬化处理。还有个业主买了地下仅靠边的停车位，然后直接沿着车位的线建了一堵墙，并安了一个车库伸缩门，这样就形成了一个封闭空间，可是这样该业主就占了靠近墙边的两块地方，把公共地方封闭在其车位里。 　　焦艳鹏说，如果遇到这种情况，小区业主可以要求物业进行相应管理，如物业怠于履责，业主可以对物业管理机构提起民事诉讼。 　　焦艳鹏建议，购房时应明确约定公共场所如何使用的相关条款，并建立单独的法律责任条款，上述内容应以强制条款形式载入房屋买卖合同。同时，建议监管部门加大处罚力度，处罚对象既可以是怠于履责的物业管理机构，也可以是侵占公共用地或改变公共用地用途的相关主体或其他业主。 　　加大监管惩戒力度 　　营造良好治理氛围 　　如果遭遇开发商或物业占用公共用地的情况，业主应该如何维护自身权益？ 　　北京市鑫诺律师事务所合伙人王树德说，如果属于公共用地，而且这些地面上没有规划车位或其他设施，无论是谁占用，购房人都有权要求占用人拆除并恢复，对于维权方式，可以通过民事诉讼或者举报违建的方式来完成。 　　对此，赵中华认为，一是要落实物业公司的责任，对侵占公共区域、改变公共区域用途等违反小区管理规约的行为，物业公司负有劝阻的义务；二是业主可以积极成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主积极行使业主的权利；三是要畅通小区与社区、执法部门等基层治理主体之间的协作机制，加大检查、惩戒的力度，营造良好的治理氛围。 　　“消费者应当提高维权意识，保存好开发商做宣传时的广告、资料等证据，必要时可采取诉讼方式维护自身权益。”赵中华说，业主发现开发商或物业公司占用公共区域，或者更改公共区域的用途时，可以向规划和自然资源委员会申请小区的原始规划图，与小区现在的实际情况进行对比，一旦发现物业公司或开发商确实侵占了公共区域或者改变了公共区域的用途，业主可以通过拨打市政热线、与开发商或物业公司沟通协商、向法院提起诉讼等方式维护小区和自身的权益。 　　华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，业主可以自行向开发商或物业提出要求恢复原状。如果开发商或物业拒绝恢复原状的，业主可以向有关行政部门投诉，也可以由业主委员会代表业主提出侵权诉讼。 　　“公共区域确实没有规划车位，无论通过民事诉讼还是行政投诉都相对好解决。”王树德说，但是有些特殊情况比较难解决，比如占用绿化、人防空间的停车位以及尚未明确产权的地下车位，权益归属处理起来很复杂，在司法实践中争议很大。 　　王树德说，出现这些矛盾的原因在于，法律对于这些车位的权利归属，并没有非常明确的规定，行政机关容易出现无法可依的问题。解决这些问题并不能靠加大惩治力度，而应该在立法层面确认权利归属，同时完善不动产登记制度，这样能够最大限度地减少纠纷。

18日，由中投发展、万科联合投资兴建的北京密云弗农小镇君澜度假酒店正式开业。作为北京首个全别墅度假式酒店，君澜度假酒店“上新”为京郊品质休闲度假市场注入了新活力。业内认为，随着君澜度假酒店的开业，密云弗农小镇形成了休闲旅游、酒店、餐饮、居住等多种业态融合的格局，通过打造高品质的社区公共空间、提供更全面的消费服务体验，将进一步提升区域居民的幸福感、满足感、获得感，助力区域旅游经济和假日经济发展。 　　据密云君澜度假酒店相关负责人介绍，酒店是密云弗农小镇的配套项目，由君澜酒店集团管理，共有31栋法式独栋别墅，每栋三层三间套房，可供6-8人居住。酒店配有餐厅、健身房、书吧等休闲配套设施，集住宿、餐饮、休闲、亲子等功能于一体，可满足家庭出游、好友聚会或结伴旅游等度假期间的居住需求。自今年7月中旬试营业以来，酒店已连续一个月满房。 　　“没想到试运营期间就‘满房’，特别是周末的房源提前三到四周就已经预定完了。”这位酒店负责人表示。 　　密云区生态文化旅游和休闲产业发展欣欣向荣，是密云君澜度假酒店运营和发展的坚实保障。作为首都重要饮用水源基地和生态涵养区，近年来，依托良好的生态优势和丰富的旅游资源，密云区正在全力打造京郊独具特色的生态文化休闲全域旅游城市。2020年11月，密云区人民政府《关于加快推进密云区文化和旅游发展的工作意见》提出，积极引导文化旅游消费趋势，打造“密云生活方式”，夯实特色文化旅游休闲示范区基础。去年10月，密云区入选第二批国家文化和旅游消费试点城市名单，文旅游产业高质量发展的步伐进一步加快。 　　北京市密云区文旅局局长赵志政表示，密云的旅游特色以度假、休闲为主，密云君澜度假酒店符合密云区的产业规划和发展定位。配套齐全的别墅酒店类产品不仅可以更好地满足消费者个性化的旅游需求，也丰富了密云的旅游度假模式，有望带动更多北京市民来密云度假游玩。同时，酒店创造了更多的劳动就业机会，有助于促进当地富民增收和经济增长。 　　从交通通达性来看，密云君澜度假酒店距离北京城区70公里左右，紧邻密云水库，与云蒙山、云龙涧、黑龙潭等自然风景区的距离在半小时车程以内。在以云蒙山为代表的密云区东部生态文旅线路中，君澜度假酒店可作为区域自然生态观光旅游的“一站”，为市民提供高品质旅游消费选择，助力北京京郊假日经济发展。 　　业内人士指出，密云本地旅游住宿业以农家乐和民宿居多，产品形态较为单一，君澜度假酒店的上市丰富了旅游住宿市场的高品质产品供给，能更好地满足公众多层次、个性化、品质化的旅游消费需求，释放旅游消费潜力。 　　今年的北京市政府工作报告提出，有效激发新供给新需求。积极适应疫情防控催生的消费业态变化，创新生活、文旅消费，大力孵化新消费品牌，扩大优质消费供给。 　　北京第二外国语学院旅游科学学院教授李彬认为，随着收入水平的提高和消费需求升级，北京的文旅消费已经进入了新的阶段，消费者对于高品质、专业化旅游产品的需求持续上升。同时，受疫情影响，旅游消费呈现本地化、小半径出游等特点，以本地游、近郊游为代表的“微旅游”“微度假”成为新兴出行趋势。增加高质量的文旅产品和服务供给，可以进一步激发北京旅游市场新消费潜力。 　　值得关注的是，随着密云君澜度假酒店正式开业运营，密云弗农小镇的商业业态进一步丰富，生活配套进一步完善，休闲旅游、酒店、餐饮、居住等多业态融合发展。酒店的餐厅、健身房、书吧等配套设施，不仅能更好地满足人们短期旅游度假和休闲需求，还能让小镇的业主们日常生活更加便利和丰富，开启“密云生活”新方式。 　　“度假在君澜，长住在小镇”。北京万科相关负责人介绍，密云弗农小镇的生态优势、区位优势和配套服务优势，让不少市民选择在小镇长期生活居住。密云弗农小镇的商品房项目一期、二期已交付入住，目前有1500多户业主入住，项目三期处于在售状态。 　　据介绍，密云弗农小镇项目以法国著名画家莫奈的故居——法国吉维尼小镇为原型进行规划设计。项目打造了面积约12万平方米的京郊“莫奈花园”，并建造了小镇广场、蒙梭动物园、初心教堂、睡莲池、钟楼等公共空间和建筑，均向社会公众开放。 　　特色的人文景观和完善的配套服务，也让密云弗农小镇成为了京郊旅游“网红打卡地”。在弗农小镇可以看到，不少市民前来参观游玩拍照。来自弗农小镇的运营数据显示，2021年端午节假期小镇人流量达到2万人，2022年清明节假期人流量达到近3万人。 　　随着越来越多的业主入住，万科更加注重美好社区生活的营造，推出了“小镇主理人”计划。即弗农小镇将包括钟楼、花房、草坪、教堂等在内的公共空间、公共建筑向小镇业主开放，由他们创办活动社群。据了解，目前，小镇业主已成立了小镇咖友会、毛线团、马修儿童市集、瑜伽社、光影社等20多个社群。小镇业主们在丰富多样的社区活动中，实现了“烟火气”和“文化味”的结合，满足了精神文化需求，也让社区生活更有温度。“好多年了，我第一次到邻居家吃饭，弗农小镇让我体验了一种全新的生活方式和邻里关系，大家一起来建造我们的社区文化。”业主马琪说。

日前，国家卫生健康委、国家发展改革委等17个部门联合发布了《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》（以下简称《指导意见》）。《指导意见》提出，深入实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，综合施策、精准发力，完善和落实财政、税收、保险、教育、住房、就业等积极生育支持措施，持续优化服务供给，不断提升服务水平，加快建立积极生育支持政策体系，健全服务管理制度，为推动实现适度生育水平、促进人口长期均衡发展提供有力支撑。 　　增加普惠托育服务供给 　　国家卫生健康委人口家庭司监察专员杜希学表示，国家“十四五”规划纲要将“每千人口拥有3岁以下婴幼儿托位数”这一指标纳入经济社会发展的主要指标。截至2021年底，每千人口托位数为2.03个，距离“十四五”期末要达到4.5个的目标还有不小差距，与人民群众的期盼也有一定距离。 　　《指导意见》要求，增加普惠托育服务供给。2022年，全国所有地市要印发实施“一老一小”整体解决方案。通过中央预算内投资支持和引导，实施公办托育服务能力建设项目和普惠托育服务专项行动，带动地方政府基建投资和社会投资。公办托育机构收费标准由地方政府制定，加强对普惠托育机构收费的监管。拓展社区托育服务功能，完善婴幼儿照护设施等基本公共服务设施，支持有条件的用人单位为职工提供福利性托育服务。加快制定出台家庭托育点管理办法，在满足学前教育普及的基础上，鼓励和支持有条件的幼儿园招收2—3岁幼儿。 　　“十四五”时期，拓宽托育建设项目申报范围，中央预算内投资加大支持力度给予建设补贴。科学布局社区综合服务设施，落实社区托育服务发展税费优惠政策。完善土地、住房、财政、金融、人才等政策，鼓励地方对普惠托育机构予以支持。托育机构用水用电用气用热按照居民生活类价格执行。鼓励社会资本设立托育服务事业发展基金，向托育行业提供增信支持。 　　完善保险保障机制 　　国家医保局待遇保障司副司长刘娟表示，2021年，生育保险参保人数达到了2.4亿人，是2012年的1.5倍。未就业和灵活就业妇女的生育所发生的符合规定的医疗费用可以通过参加基本医保按规定报销。 　　《指导意见》要求，各地要完善生育休假政策，从保障职工生育权益和保护生育职工健康权的功能定位出发，体现保护生育和养育过程，帮助职工平衡工作和家庭关系，促进公平就业和职业发展。要结合实际完善假期用工成本合理分担机制，明确相关各方责任，采取切实有效措施保障职工假期待遇。 　　国家统一规范并制定完善生育保险生育津贴支付政策，强化生育保险对参保女职工生育医疗费用、生育津贴待遇等保障作用，保障生育保险基金安全。有条件的地方可探索参加职工基本医疗保险的灵活就业人员同步参加生育保险。未就业妇女通过参加城乡居民基本医疗保险享受生育医疗待遇。为领取失业保险金人员缴纳职工基本医疗保险费（含生育保险费），保障其生育权益，所需资金从失业保险基金列支。 　　加大公租房保障力度 　　住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟透露，截至去年底，通过公租房保障帮助111.4万个有未成年子女的家庭、6.9万个三孩家庭、2.3万个计划生育特殊困难家庭解决了住房问题，今后，将继续指导督促各地进一步规范发展公租房，加大对多子女家庭公租房精准保障力度。 　　《指导意见》要求，加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，各地在配租公租房时，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾；优化公租房轮候与配租规则，将家庭人数及构成等纳入轮候排序或综合评分的因素，对符合条件且子女数量较多的家庭可直接组织选房；完善公租房调换政策，对因家庭人口增加、就业、子女就学等原因需要调换公租房的，根据房源情况及时调换。 　　住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。加快发展长租房市场，多渠道增加长租房供应，推进租购权利均等。 　　《指导意见》要求，各地各有关部门要深刻认识完善和落实积极生育支持措施的重要性和紧迫性，加快完善积极生育支持措施。各地要坚持一把手亲自抓、负总责，加强统筹规划、政策协调和工作落实，结合实际及时完善具体政策措施，周密组织实施，确保责任到位、措施到位、投入到位、落实到位。

住建部门应出台精装修商品房管理办法，规范住宅全装修交付中的价格体系、装修标准、责任认定、售后服务等系列问题，并约定赔偿责任。各地监管部门也应抓一批典型案例，加大检查和惩罚力度，严厉处罚开发商偷工减料、粗制滥造、虚假宣传等行为。只有多措并举增设“防火墙”，才能消除消费者对精装房质量的担忧，努力维护精装房消费者的合法权益。 　　何勇海 　　调查发现，近年来，精装修房屋质量问题时有发生，主要是货不对板、缩水、漏水、减配等。在中国裁判文书网进行检索，相关民事案件超过1.4万件。（据8月17日《法治日报》报道） 　　近年来，多地先后出台精装政策，不少城市要求未来大部分住宅交付应是全装修，一时间，“精装”推广铺天盖地。 　　相关部门推广住宅全装修交付，是基于毛坯房交房后，需要业主自行装修，会产生大量建筑垃圾，造成严重的材料浪费，以及生态环境污染、噪音扬尘污染；部分拆改现象，极可能破坏住宅结构，给房屋质量留下隐患；装修相关制度、规定不健全，质量可能得不到保障。推广住宅全装修交付，既可节约资源、维护公共环境与安全，又可维护业主权益。 　　然而，开发商如今推出的部分全装房乃至精装房，并没有达到相关政策设计想要的目标：问题轻则货不对板、标准减配；重则所谓“精装房”成为让人瞠目结舌的“惊装房”“闹心房”。例如，墙面大面积发霉脱落、房屋漏水等，甚至有业主拆开装修材料发现衣柜、鞋柜、室内门等竟然是“纸”做的，导致业主需要拆掉重装，制造出更多建筑垃圾，造成更大的资源浪费。“买房人苦精装修质量问题久矣”成为越来越多购房人的心声。 　　鉴于精装房上述问题，监管部门应重新审视推广住宅全装修交付的做法，弥补制度漏洞。去年8月，北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，针对样板间与实交装修房“货不对板”“严重减配”问题，要求样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。样板间保留至项目交付3个月后。这一做法值得借鉴。 　　住建部门应出台精装修商品房管理办法，规范住宅全装修交付中的价格体系、装修标准、责任认定、售后服务等系列问题，并制订赔偿方案，也要制订精装修验收标准，并将精装房的验收纳入备案管理；完善《商品房买卖合同》示范文本，要求开发商详细列出“精装修清单”，写明瓷砖、地板、电器开关、整体橱柜等主要部分的材料、品牌等内容，并约定赔偿责任。各地监管部门也应抓一批典型案例，加大检查和惩罚力度，严厉处罚开发商偷工减料、粗制滥造、虚假宣传等行为。 　　只有多措并举增设“防火墙”，才能消除消费者对精装房质量的担忧，努力维护精装房消费者的合法权益。

昨日，广州住房公积金管理中心与南沙区合作，启动全国首个人才公寓住房公积金按月还房租项目试点——南沙区青俊人才公寓（万科白鹭郡小区）项目。 　　去年底，广州住房公积金管理中心在保障性租赁住房项目率先试点公积金“按月还房租”，缴存人可授权住房公积金中心，每月将所缴存的住房公积金直接划转给收租方，用于支付房租。去年来，广州已相继在继园东、北山梦享、窝趣西门口等6个保障性租赁住房项目启动住房公积金按月还房租试点，这次签约的南沙区青俊人才公寓项目是第7个项目试点，也是全国首个人才公寓项目试点。 　　广州住房公积金管理中心有关负责人表示，下一步“按月还房租”模式将逐步在广州市、包括南沙区的人才公寓、保障性租赁住房中物色合适的项目进行进一步推广。

如今，二手市场正吸引着越来越多年轻人的关注和涌入。对于Z世代而言，选择性价比较高的二手品不但省钱，同时还能体验捡漏带来的新鲜感。他们并不在意物品的上一个主人是谁，更享受“花小钱体验更多物品”的乐趣。（8月17日《新京报》） 　　二手市场发展多年，此前一直给人一种不温不火的感觉，其中一个重要原因便是“欠东风”。而现在，“年轻力”正在成为那股东风。年轻人对二手消费的认可度越来越高，不仅因为年轻人爱尝鲜，更因为二手消费很“绿色”。交易二手商品，就是推动闲置物品循环再利用，变“我之旧物”为“人之资源”。随着绿色低碳理念的深入人心，越来越多的人正在转变消费方式。数据显示，交易二手物品的人群呈现出明显增多趋势。目前，闲置物品交易范围覆盖了几乎所有消费品品类，预计2025年市场规模将达到接近3万亿元。 　　二手市场如何巧借“年轻力”乘势而上呢？关键在于疏通痛点，扫除障碍。目前，二手市场仍存在着不少痛点。如，商品质量难界定。二手物品不是新产品，对其质量的界定一直是个难题。也因为如此，时不时会有货不对板、以次充好等情况发生。如，商品定价缺依据。由于市场缺乏合理的估价体系，常常卖家标价“随意”，买家还价“没谱”。再如，前后端服务待完善。于前端，与二手商品交易相关的清洁、修理等产业尚未发展起来；于后端，二手交易平台尚未形成成熟的售后保障机制。 　　《“十四五”循环经济发展规划》已将“规范发展二手商品市场”作为推进循环经济发展的重点任务之一。《规划》明确提出，完善二手商品流通法规，建立完善车辆、家电、手机等二手商品鉴定、评估、分级等标准，规范二手商品流通秩序和交易行为。二手交易平台也已积极行动起来，减少交易风险，提高服务保障。如针对二手商品的质量与估价的问题，有平台尝试引入第三方机构，进行相对公允的评估。相信随着二手市场加速步入规范发展轨道，发展障碍将被一个个扫除，人们的交易体验也将一步步提升。而随着人们对二手市场信心的增强，“绿色循环”将成为越来越多人的生活方式。