9月27日，上海2022年第三批集中供地正式收官，35宗涉宅用地全部成交，其中24宗以底价成交，共获土地出让金1054亿元。 上海中原地产资深分析师卢文曦点评称：“第三批土拍收官，整体市场热度不高。一方面，下半年拿地不可能抢在12月底前入市；另一方面，今年市场还是有不少压力，对后续行情信心不足。但是，毕竟是上海的土地，稀缺性高，加上近期上海新房市场表现不错，给房企带来信心支撑。” 至此，据中指研究院统计，上海今年前三批集中供地共推出109宗地块，全部成交，总成交金额2712.7亿元。 整体趋冷、两极分化 此次，上海第三批供地是去年以来供地规模最大的一次，出让土地总数达到35宗，且地块分布均匀，最终土地出让金也超过千亿元。 整体来看，与今年前两批供地相比，第三批供地底价成交地块达到24宗，高于前两批；而中止价成交地块仅8宗，低于前两批；最终平均溢价率为2.45%，而第一批、第二批供地的平均溢价率分别为3.5%和4.5%，这也反映出上海土地市场整体降温。 卢文曦认为：“这次有19宗地块只有1家房企报名，换而言之，这19宗都是底价成交。再加上城中村地块，底价成交地块占比几乎达到7成，第二批则为6成。此外，有多人竞拍的地块也并非全部进入到最后的一次性报价阶段，有7块地块未触及中止价就结束战斗，反映出房企在报价方面较为‘吝啬’。” 综合来看，此次土拍也不乏亮点和看点，包括北万置业120.6亿元竞得静安区不夜城板块地块、华发80亿元摘得静安中兴社区地块、保利联合体竞得徐汇区核心地块、象屿地产三次出手拿地等。 在整体降温的趋势下，第三批供地的个别地块表现突出。比如，本次土拍最热门地块为闵行华漕地块，共吸引了10家房企报名，最终9家房企出价并全部进入一次性报价。最终南山控股旗下两家企业组成的联合体以总价17.36亿元斩获该地块，溢价率为8.96%。 “第三批土拍过程大家都比较克制。只有华漕地块及唐镇地块分别有10家和7家房企参与，尤其是华漕地块竞拍人数创下土拍新规则以来纪录。尽管上海新房市场去化情况不错，而且留给房企足够利润，但对房企来说，现在多半心有余而力不足。上海土地虽然稀缺，但企业也要精打细算地花钱，个别性价比高的地块参与度更高。”卢文曦称。 上海今年前三批次供地情况一览 供图/中指研究院 国企央企为主、“新闽系”发力 从此次上海土拍的拿地企业来看，依旧以国企央企为主，保利、招商、象屿纷纷落子。同时，宝华、亚伦、祥源地产等民企也各有斩获。 中指研究院指出，各类房企参与拍地表现出对上海未来房地产市场的乐观态度，而地方国资托底现象依旧存在，对稳定楼市预期方面起到积极作用。 58安居客房产研究院分院院长张波点评称：“上海本次的拿地企业依旧以头部央企国企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合竞拍的形式参与。” 这次土拍也呈现出新的特征，即头部房企拿地意愿有所降低，民营房企参与度增强。比如，头部房企招商、保利仅在上海核心区域拿地；而以象屿、建发为首的“新闽系”房企表现突出，成为此次拿地宗数最多的房企。其中，象屿成为三批次的最大赢家，联合拿地3宗，权益拿地金额超38亿元，建发也单独拿下1宗总价52亿元的地块。 值得关注的是，区别于曾经的泰禾、正荣、融信等闽系民营房企，“新闽系”房企以建发房产、厦门国贸地产、象屿地产等为首，均为国资背景，不仅在此次上海土拍中频频出手，其身影更是多次出现在各地的土拍中，成为逆周期拿地的典型代表。 中指研究院土地事业部负责人张凯分析称：“本次福建的国资房企表现抢眼，建发、象屿多有斩获，甚至分别单独竞得一次报价地块，在当前市场大环境下积极外拓，可见实力雄厚。同时，其他全国性国资房企如华发、南山控股、安徽高速等也同样表现积极并有所收获。”

　今年10月以来，房贷利率已累计下行159个基点，放款周期也从73天大幅缩短至25天。在贷款成本与难度都如此下降的背景下，近期居民购房意愿却降至6年来最低，提前还款仍在持续。 　　市场在顾虑什么？ 　　“因城施策”调整力度明显不及过往，全国平均首付比例约为43%、限购城市数量占比约15%，均为历史较高水平。多地还出现放松政策的“一日游”现象。此外，房贷利率已降至LPR的法定利率下限附近，总量政策空间仍有待打开。以上种种或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。 　　地产之外的因素？ 　　与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外的因素更相关。疫情持续反复且仍有不确定性，居民收入及预期长期受损，在此背景下，传统刺激政策效果会显现一部分“钝化”。从各省份来看，疫情冲击之下，收入下降越多的省份，商品房销售回落幅度也越大。参照过往两年，秋冬季节疫情管控加剧概率往往较大，其对于居民收入及购房意愿负向影响仍有可能持续。　 　　何时回归正常均衡？ 　　诸多风险因素也影响着居民购房意愿。当前房企整体的现金流未见好转，商票逾期的项目公司数量创下年内新高。据已披露中报的18家现金流危机房企数据测算，涉及“保交楼”资金约有4000多亿元，而当前已下达支持“保交楼”的政策资金仅2000多亿元。 　　长期而言，老龄化和城镇化决定了一个国家房地产的基本趋势，但目前中国显现出偏离均衡的态势。未来，因城施策有望继续调整，总量性房贷利率还将下行。考虑到基数效应，商品房销售降幅四季度开始收窄，但增速转正仍需到明年一季度，土地市场和房地产投资修复或将更为缓慢。 　　针对当前市场，笔者得出以下几大结论： 　　其一，从历史来看，政策放松往往是推升短期购房需求的主导力量。目前， “因城施策”调整力度明显不及过往，甚至还出现限购放松等政策“一日游”现象。这或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。 　　其二，与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外因素更相关。疫情持续反复，居民收入及预期长期受损，传统刺激政策效果“钝化”。叠加“保交楼”有待时日、房企现金流还未出现明显改善，诸多风险因素均压抑了居民的购买意愿。 　　其三，未来，房地产因城施策有望继续调整，总量性房贷利率还将下行，鉴于基准利率空间的进一步打开，以及基数效应，四季度住房销售降幅或会收窄，但地产对整个经济的拖累大概率还将延续至明年。

9月24日，全球财富管理论坛举行。申万宏源证券董事长刘健表示，资产管理行业未来潜力巨大、前景广阔。首先，当前大类资产正呈现价值重估，金融市场剧烈波动，主要货币对美元汇率大幅下跌，原油价格上涨超过10%；其次，国内资管行业走向制度性开放，外商独资机构在国内已成立70余家资管机构；再次，2019年以来，公募基金规模翻倍，私募基金增长60%，银行理财增加31.8%等等，行业多元、开放和多格局态势已经形成。 刘健认为，展望未来，资管行业应拥抱制度改革的新机遇。今年我国将全面推进注册制改革，市场化将进一步提升，牌照扩容将进一步提高资管行业容量。未来，居民储蓄也将呈现由房地产投资向金融投资转变的趋势。刘健表示，券商资管未来应该发挥研究能力强、全产业链综合产品服务等优势，加大与其他资管机构合作，形成协同发展的新态势。

作为支柱产业，房地产规模大、链条长、牵涉面广，在带动经济增长、稳定宏观经济基本盘方面作用明显。 　　眼下，传统的“金九银十”旺季已至，如何看待当下房地产行业面临的形势？房地产企业怎样防范风险、稳进提质？记者采访了绿城中国董事会主席张亚东。 　　记者：今年1至8月全国住宅销售额同比下降30.3%。如何看待当下房地产行业面临的形势？ 　　张亚东：当下，房地产市场整体形势依然非常严峻，虽然在政策层面上有所放松，出现了一些好转迹象，但整体回暖仍有待观察。 　　短期看，房地产行业处于“承压筑底”态势，行业出现分化，部分企业出清，市场信心恢复很难。这一态势可能会持续到年底。但从长期看，作为国民经济的支撑产业，房地产肩负使命，所以我们认为房地产行业依然稳定向好。 　　我们的判断是：全国房地产年销售额预计维持在12万亿元的水平。 　　为何有这样的判断？现在中国有约400亿平方米的住宅，如按照50年折旧来算的话，每年约有8亿平方米住宅要更新。在更新过程中，人均住房面积也会相应增加，假设增加50%，每年会有12亿平方米的住宅要更新和开发。根据近期的全国商品房销售均价，按照1万元/平方米模拟计算，就是12万亿元，仍是较大规模。所以，我们长期看好行业，未来仍大有可为。 　　记者：房地产已经从原本“高杠杆、高周转、高收益”的打法，转向“低增长、低利润、低容错”的新阶段，企业该如何应对？ 　　张亚东：正如前面所说，经济基本面压力较大，存在很多不确定性，在此背景下，房企如何判断自身的打法，可能是大家都在思考的问题。 　　我们认为，行业已经进入了新的发展阶段，企业需要补齐短板、均衡协调才能走得更长远、更健康。 　　结合整体经济以及行业发展的基本面，“聚焦”是绿城下一步的关键词。 　　在重资产部分，即绿城中国，强调更加聚焦、更加深耕，聚焦核心城市、核心地段、核心项目，以后的城市布局为“10+25”，十大战略核心城市包括杭州、北京、上海、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都、西安，货值占比51%。 　　在轻资产代建部分，即绿城管理集团，则更注重面上拓展及品牌输出，在全国面上布局，覆盖三四线甚至五六线城市。 如做政府代建保障房的绿城乐居集团，还将继续下沉，进行深度拓展。聚焦发展、顺势而为，这是我们应对不确定性的确定做法。 　　为了更加聚焦，我们在组织架构上也进行了调整。以前，绿城的组织架构分为“集团—区域—项目”，下一步，将变成“集团—城市公司”两级架构，由原来的放权向部分收权转变，进行强管控，来保证项目的品质提升。 　　我们不追求规模和排名的增长，“全品质、高质量”是我们在管理上追求的目标，也是绿城今年乃至未来的打法。在投资端，我们一直强调拿地要有“读城、读地、读客户”的能力，逐步实现客群定位、产品适配的精准化。在营销端，我们成立了“客研委员会”，让产品创新更贴近购房者的敏感点。 　　回头看我们制定的战略，非常契合行业的要求，上半年，绿城实现净利润37.26亿元，同比上升36.7%；无项目涉及烂尾，上半年实现百分百按时交付。停贷事件对绿城没有直接影响，反倒促使购房人更加谨慎选择优质可靠的开发商。我们只有坚持“认真做好房子”，才能穿越行业周期。 　　记者：促进房地产行业的稳进提质，您有什么建议？ 　　张亚东：当前房企普遍面临经营风险提升、资金周转压力加大的问题，政府既要坚持风险管理、杠杆管理，同时也要促进行业健康发展、良性循环。 　　对于风险防控措施，我们建议建立风险预警机制，如加强房企财务信息定期披露备案机制建设，坚决打击债务延期过长、恶意“借新还旧”的房企融资行为等，监管部门要密切关注资金动向和可能引发的潜在金融风险。 　　此外，建议债务按资产分类监管，对自持物业和商办类资产的贷款与开发贷等分别监管。同时，加快房地产投资信托基金（REITs）的落地，盘活存量资产。 　　在促进行业健康发展方面，我们建议主管部门对房地产企业进行分类管控。可按照项目开发及交付情况、市场规模排名、财务状况、行业品牌及口碑等指标评级，对不同房企“分级施策”。 　　如对评级最好的A类企业，可加大投资力度，适度“加杠杆”，推动行业的优胜劣汰，稳住行业投资，并且促进市场集中度的提升，从而实现供给侧改革；对B类企业，可在之前债务杠杆管控的基础上，明确“稳杠杆”的政策基调，推动市场主体自发解决经营问题；对评级较差的C类企业，政府需进行重点关注，对其相关资金安排、工程进度等进行专项管控，如形成专项工作组，有针对性地进行风险判定和风险管理。 　　“分级施策”既可以激发市场主体的积极性，也可为行业优秀企业发展提供良好的外部舆论，促进行业平稳、可持续发展。

今日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。 今年3月，银保监会主席郭树清曾指出“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”，而在两年前银保监会曾表示“房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制”，银保监会对房地产的相关表述在措辞上已有了明显的变化。 “这是自2020年8月‘三道红线’以来，监管部门对房企在过去两年时间内持续‘降杠杆’行为的肯定。”提及银保监会对房地产的最新表述，植信投资研究院资深研究员马泓表示，此番表态，可能为年底适度扩大对房企融资便利提供了一些线索，房地产政策可能进一步释放维稳信号。 在一位房地产业内人士看来，银保监会的表述意味着房地产调控到位，政策可以开始转向了，从之前是预防过热，转到预防过冷。“而事实也是政策早已转向，包括5年期以上LPR单独大幅调降即是政策转向的标志。”该人士如是说。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，银保监会对房地产的最新表述定了一个很重要的基调，说明房地产在金融化泡沫化问题上得到了充分的暴露，对此也有了相应的解决措施进行强硬地应对。“体现了当前政策的有效性，有助于稳定市场预期。” 在介绍目前防范化解相关风险的工作进展时，银保监会相关部门负责人今天也指出，坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。 2020年，坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化等是银保监会当年防范化解金融风险的工作重点。当年8月，银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。 时间来到2021年，郭树清在3月的国新办新闻发布会上对房地产的表述是：房地产金融化泡沫化势头得到遏制，但他也认为，房地产金融化、泡沫化倾向还比较强。 今年3月2日，郭树清在国新办新闻发布会上介绍房地产相关问题时则表示：房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。 彼时，贝壳研究院首席市场分析师许小乐曾对媒体分析称，相对2021年同期郭树清“房地产金融化泡沫化倾向比较强”等的说法，“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”的说法更温和、积极，这是对房地产金融降杠杆成果的肯定。 今年5月，银保监会党委在求是杂志上发表的《持之以恒防范化解重大金融风险》也指出，2017年召开第五次全国金融工作会议以来，我国防范化解金融风险取得重要成果。房地产泡沫化金融化势头得到根本性扭转。如今这一表述则为“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。 马泓称，国内房地产市场风险主要聚焦于房企，并非个人购房者。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。今年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释，近期有关部委和地方政府已经针对“保交楼”下了大功夫。 不过，总的来看，马泓认为，当前房地产开发企业资金总体状况仍然偏紧，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧等问题，为了推进房地产市场平稳有序健康发展，有必要对有条件的、资质相对优良的房企给予合理的资金支持。

保租房公募REITs又迎新成员！ 9月22日，华润置地在港交所公告称，华夏基金及中信证券(600030)向中国证监会及上海证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。 图片来源：上交所 据上交所9月22日披露信息显示，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态已更新为“已申报”。 这也将是全国第四支保租房公募REIT。 保租房公募REITs迎来首个房地产开发商权益人 上交所信息显示，该项目原始权益人为有巢住房租赁（深圳）有限公司。管理人为华夏基金管理有限公司。 “有巢”为华润置地旗下长租公寓业务平台。目前市场上现存的三支保障性租赁住房REITs的原始权益人，北京保障房中心、深圳人才安居和厦门安居集团都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水保租房公募REITs市场的典型房企。 本期项目品种为基础设施公募REITs首次发售，专项计划名称为中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。 公开资料显示，华润有巢REIT底层资产为位于上海松江区的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。华润置地间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。 目前预计该公募基金将募集11.20亿元。于建议上市时，华润置地将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。有关收购完成后，该等项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，并将不再为华润置地的附属公司。 房企“国家队”率先试水 其实，华润置地会试水保租房公募REITs，一直有迹可循。 早在2018年成立之初，华润有巢就开始加大在大型租赁社区项目上的布局，陆续在北京、上海等一线城市获取多宗集体土地和R4租赁用地等政策性住房租赁专项用地，其中大部分都用于建设、运营保障性租赁住房，并在2021年起先后投入运营。【详见：从“投、建、管”三维度拆解华润有巢租赁社区】 数据来源：公开资料，睿和智库整理 彼时，睿和智库就分析认为，华润有巢或有意推行保障性租赁住房公募REITs，此次正式申报也印证了此前的猜想。【详见：从长租到保租，华润有巢的扩张逻辑 | 租住资管】 而对于华润置地作为房企“国家队”率先试水保租房公募REITs的原因，睿和智库分析认为： 1、先行先试。保租房公募REITs特事特办，央企华润作为尝头啖汤者，先行先试，跑通流程，有利于及时发现问题，并解决问题。 2、有需求也有能力。在国家大力发展保障性租赁住房的大背景下，定位为“城市投资开发运营商”的华润置地积极行使带头作用。除了华润有巢REIT涉及的两个上海保租房项目，华润有巢在全国多个优质项目获政府评定为保障性租赁住房项目。 其中包括，天津之眼店获评天津市首个“保租房”项目；北京总部基地店【解析华润有巢总部基地社区】、北京润棠·瀛海店等多个项目也获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。 经过市场的历练，华润有巢专业化、精细化的运营体系已基本形成，其经营水平和盈利能力，也有了长足的提升。相对能更好的保证其底层资产能有稳定的出租率和租金收入，保障收益。 同时也得益于华润置地强大的协同效应。华润置地在公告中表示，基础设施REIT作为一种以股权为基础的融资方式，将使得集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。同时通过拆分上市，也能够让集团更好的盘活旗下基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低等不利影响。 3、央企担当社会责任。在政策鼓励稳步扩大公募REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活的大背景下。华润置业的先行先试，符合政策预期，某种程度上，也推进了保租房公募REITs的常态化发行。 结 语 自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保障性租赁住房上升国家战略，“十四五”时期40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），保障性租赁住房成为重点城市新增住房供应的主力。 随着保租房公募REITs不断完善，从而打通保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”的良性循环，或将进一步推动房企积极布局保租房赛道，为保障性租赁住房未来的发展建设护航。于房企而言，则一方面可以盘活资产回收资金，增强企业营运能力，同时也可以开辟一条新的融资路径。

刚拿到购房资格的张小姐决定在上海购买人生的第一套房子。 参加了几次新盘的认筹，张小姐的处境有点“不尴不尬”，热门新盘积分不够，远郊盘距离上班地方远，二手房又面临着“三价就低”政策下首付比例攀升的局面。 最近，张小姐有点着急，传统“金九银十”的销售旺季到了，她担心上海房价会有明显的涨幅。据国家统计局的数据显示，今年8月，上海新建商品住宅销售价格环比涨幅领跑全国。 那么，上海新建商品住宅销售价格环比涨幅为什么会跃居全国第一呢？上海房价在“金九银十”会迎来上涨行情吗？ 今年8月，上海楼市迎来上涨行情，新建商品房成交量同比增长22%。资料图片 新房两极分化 张小姐是如今上海购买新房群体的典型代表，即年轻夫妻家庭、积分不高、首付不高也不低。 对于张小姐来讲，目标售价在5万-6万元/平方米，户型在90平方米左右，首付在200万元左右，可挑选新房的范围还是比较大的。根据上海9月17日发布的第五批集中供应新盘名单，可以选择松江区、嘉定区、浦东新区非核心板块、青浦区等，以五大新城为主。 上海本地的一名中介人员表示：“如果购房人买的是新盘，主要拼的就是积分。如果积分高的话，比如在70分以上，就可以去拼‘红盘’，摇号看运气。如果积分低的话，比如在60分以下，大概率就只能挑选不触发积分制的项目，直接可以买到，但是地理位置、周边配套等都会比‘红盘’差。” 以张小姐的经历为例，她想在大虹桥板块置业，参加了虹桥璀璨公馆和蟠龙府的认筹。虹桥璀璨公馆售价在6万元/平方米左右，而同一板块内同品质的二手房价差在10%以上，比如北虹桥龙湖天璞二手房价格约为8万元/平方米。 “‘红盘’指的是地段好、配套好的楼盘，新房受到指导价的约束，比周边二手房价格要低，形成利差，这种买到就赚到，拼的就是积分。”上述上海中介人员如是说。 张小姐的积分刚达到60分，而虹桥璀璨公馆在第三批的入围分为65.16分，也就是达到这个分数才有资格参加摇号。 根据中介人员的推荐，张小姐也看了松江的新盘，比如中骏在松江大学城的项目，但是其无论从地段还是从交通等方面考虑，松江大学城板块都要比大虹桥板块逊色。 根据上海链家研究院的数据，从已经公布的第四批楼盘认购情况来看，估计有1/3的楼盘触发积分。从比例来看，相较前几批有所下降。不过，浦东的几个楼盘基本都触发了积分。大部分楼盘的开盘去化率都达到了100%，说明“打新”热度并未消退。 “上海新房两极分化现象比较明显，像‘红盘’、一二手房倒挂明显的项目热度高，一般分布在市区或者五大新城核心板块，单价高，总价也高，但是卖得好，去化率100%；而不触发积分制的楼盘，大多数是纯刚需楼盘，单价和总价都较低，部分去化不太理想，需要中介去带客户，一般分布在青浦区、松江区、嘉定区偏远的地方，还有临港新区、奉贤区等。”上述上海中介人员说。 “补涨”行情明显 “上海新房房价受到指导价的约束还是比较稳定的，之所以环比涨幅居全国第一，有补涨的因素。今年上半年，上海受到疫情的影响，交易是冰冻的，所以上半年积压的购房需求在下半年存在集中入市的情况。一方面，‘卖小买大’的置换需求登场，另一方面，改善楼盘供应量上来，两个因素叠加便推高了房价的环比涨幅。”上海中原地产资深分析师卢文曦如是说。 据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海全市共成交新建商品房10013套，同比增长22%；成交金额702亿元，同比增长31%；套均总价701万元，同比增长7%；成交均价61607元/平方米，同比增长11%。 整体来看，今年前8个月，上海全市共成交新建商品房53591套，同比下降17%；成交金额3983亿元，同比下降2%；套均总价743万元，同比增长18%；成交均价65018元/平方米，同比增长17%。 不过，卢文曦分析称：“这种上涨的行情不一定会持续，因为随着供应结构的变化，比如刚需楼盘供应量增多，成交量占比上升的话，月度的成交均价也会随之产生变化。从整体成交量来看，上海楼市还是处于降温趋势中的。” 而从第五批集中供应的楼盘来看，将有32个楼盘、合计9093套房源入市，共约100.1万平方米。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“相比之前，上海第五批入市项目明显减少。但是，今年供应批次的频率更高，若按照一月一批的速度，后续还会有第七批甚至第八批楼盘入市，全年总供应量仍会超过去年，但市区供应楼盘明显减少。” “这两年，上海的置换需求得以释放，高端盘、总价千万元以上的改善盘销量都在上升，换手率也在增多，而‘上车盘’则相反，反映出刚需买房动力不足。”熟悉上海楼市的业内人士说。 对于接下来上海是否可以迎来“金九银十”的行情，杨雨蕾表示：“今年8月，第四批集中供应的楼盘入市，目前已经有一半楼盘开启认购，开盘时间将集中在9月，预计9月新房成交量将继续增长，届时有望迎来‘金九银十’。” “9月、10月，随着新房供应量上升，成交量也会上涨，估计新房冲刺100万平方米的成交量是可以达到的。不过，毕竟现在是在调整的周期中，上海要走独立行情还面临压力，市场预期不能太高。”卢文曦表示，近期，市场仅靠几个区在支撑总量，因此有不确定性。而且从第五批公布的楼盘可以看出供应量在缩小，所以后续市场或重新回归平淡。 “三价就低”执行放松促成交 在新房市场“补涨”的同时，上海二手房市场的成交量也在上涨。 据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海二手房成交近2万套，和7月不相上下；成交量同比增长11%，是自去年初以来同比首次“转正”。 杨雨蕾认为，8月上海二手房的成交量基本能够反映市场当下真实的需求情况。究其原因，一是成交结构中90平方米以上改善需求占比开始增加；二是从成交周期判断，过去1-2个月的时间足以消化完毕之前积压的需求。目前，市场依然有一定的韧性来迎接“金九银十”。 值得一提的是，上海二手房成交量上涨的背后，也和近期上海二手房“三价就低”的政策在执行中有所放松有关。 所谓“三价就低”，就是上海各银行在审核二手房贷款额度时，要根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价，选择最低的价格核定贷款额度。其中，合同网签价为买卖双方约定并在房管系统中体现的交易价格；银行评估价是银行自己对房产的评估价；交易中心涉税评估价主要由房产交易中心自动评估，多为网上合同价的5-7折，通常是“三价”中的最低价。 “比如，杨浦区‘老破小’的学区房，现在评估价可以到8折甚至8.5折，相比去年6折的情况，是有明显提升的，这也意味着二手房可贷款额度的提升。首付比例的降低，也可以加快二手房的成交。”上海杨浦区主营二手房的中介人员如是说。 “‘三价就低’对于二手房市场有很好的调节作用，影响也是立竿见影。从全市范围来看，今年贷款政策的放松主要是针对刚需房源，评估和核验价格都是往上走的趋势，而高端房源变动不大，这也是对刚需购房人的支持。”熟悉上海楼市的业内人士说。 卢文曦预测称：“在‘金九银十’下，上海二手房的成交量可能与7月、8月接近，但也难以突破2万套的水平。” “从成交周期来看，上海二手房成交周期从疫情后的60天缩短至20天左右。随着老房出售、腾挪出‘房票’和资金，改善需求有望持续释放。”杨雨蕾如是说。

在房地产市场下行周期，一线城市楼市发展最具韧性，尤其是北京、上海市场最为坚挺，在疫情反复影响下，楼市需求端依然稳健。 克而瑞数据显示，2022年前7月，一线城市新建商品住宅成交规模同比下降31%，比二三线城市降幅少16个百分点。对此，我们以北京为典型样本，深度分析了当前一线城市主流购房客群，以及住房需求结构转化等住房议题。 北京“刚需”“刚改”需求基数庞大 目前，北京一二手房成交套数比高达1:2.3，而二手房成交均价仅有新房的3/5，因此，北京更多刚需和低收入家庭涌向了二手房市场。 第七次人口普查数据显示，2189万北京常住人口中，38%居民没有北京户口，常住人口中为五年内迁入人群达到了13%。目前，北京家庭中无自有产权占比最高，达到43%，且有三成家庭户选择租住普通住宅。 目前，北京人均住房面积为34.9平方米，仅为全国人均住房面积的八成左右。若按全国人均住房面积的一半标准来筛选住房紧张的家庭数量，北京有185万户家庭人均住房面积不足20平方米，占总家庭户比例达到24%，就国内各省市对比来看，仅次于广东、上海，排在第三。 目前，北京有45%的家庭户人均住房面积在30平方米以下，不到全国人均住房面积的3/4。考虑到北京还有大约13%的集体户人口，意味着北京有超过一半的常住人口住房条件有较大改善空间，即“刚需”“刚改”需求基数庞大。 中小户型住宅供应大幅攀升 调研中，我们对比北京七普和成交结构数据发现，北京居民住房现状与新房成交结构高度重合。目前，北京“刚需”“刚改”家庭占比达半数左右，45%家庭户人均住房面积在30平方米以下。在新房成交结构中，90平方米以下的中小户型占比达到56%，两者高度吻合，究其主要原因，还在于市场中小套型供给的增加。 自2017年北京政府工作报告再提增加中小户型供给之后，“90/70政策”全面重回土拍条款，供给结构变化下，北京中小户型商品住宅占比显著上升，中大户型成交占比相应出现回落。 克而瑞数据显示，2021年北京成交的8.1万套商品住宅中，90平方米房型占比达56%，其中70-90平方米占全部成交住宅的50%。 从产品类型看，市场主力依旧是大户型产品，110平米以上住宅成交为2800亿元，占2021年成交总额58%。在2021年市场发展走势中，140-180平方米大户型产品市场表现更佳，成交套数同比增长56%，而90平方米以下产品成交同比仅增长12%。 三室户型是首选，顶豪产品购买率最高 克而瑞综合Going Data数据与实际成交数据分析发现，改善类产品转化率偏低，但豪宅客户买房较为果断，刚需客户购房意愿往往更能转化为实际购房需求。 调研显示，由于可兼顾刚需与改善需求，三室户型成为购房者首选，2021年，该户型成交占比更是接近五成。2021年，北京成交金额居于前列的海淀华润幸福里，三室户型占比达到66.6%，成为项目的主力畅销户型。 此外，二室户型购房者转化率也相对较高，2021年，该户型商品住宅成交占比达到25.2%，市场占有率为四分之一。 在改善市场，四室以上产品客户转化率相对较低，但别墅市场不同，客户购房更为果断，2021年成交占比达到6.3%。结合供求比数据看，北京的别墅产品也十分畅销，2021年供求比为0.7，是各类户型产品中供应最为紧缺的。 从调研数据的客户特征来看，高学历的中青年群体成为别墅购房主力。这一群体收入水平高，购买力强，对居住品质要求较高，同时，别墅购买意向客户中82%已经成家，居住空间有强烈需求，因此，使用面积较大、功能更为齐全、周边环境宜居的别墅更受这类群体青睐。 2000万以上豪宅客群意向与转化率高 在北京，总价低于500万住宅是成交主力，2021年该类型成交占比高达62%，显著高于高总价住宅，尤其是总价段300万元以下的客户购房转化率最高。 500万元以上的中高总价住宅，成交转化率则明显不及低总价住宅，尤其是总价在700-100万元以内的住宅，转化率还不足平均水平的六成。 但在中高总价住宅中，千万以上豪宅转化率明显较高。尤其是对2000万以上住宅，客户对高总价住宅购房意向较为坚定。此类产品以大平层及别墅住宅为主，集聚在海淀、朝阳、丰台等配套资源优质、互联网等产业发展活跃的区域。这些片区购房客户基数较大，购买力较强，尤其是互联网“新贵”群体，极大支撑了豪宅市场。 调研显示，从家庭结构来看，单身人群已成为北京常住人口重要组成部分，但已婚家庭看房比例显著高于未婚群体。目前。北京购房主力还是以35岁以下的年轻家庭、且以已婚育家庭为主，且更倾向于购买大户型产品，尤其是青睐四室以上产品的客户占比明显偏高，达到34%。 值得注意的是，在2022年最新发布的北京第三轮土拍中，大部分地块不再把“90/70”户型限制作为刚性约束之一，此举更多是为多人口、多孩家庭考虑，让新房供给可以更好地满足改善性需求。可以预测，未来北京市场的大户型产品竞争将更为激烈。

热点城市楼市政策大尺度松绑仍在试探的路上。近日，苏州传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购；青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼。 往前追溯，苏州、南京曾放松“认房又认贷”政策，不过在舆论压力下，“暂缓执行”政策。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。 近日，苏州传出全面取消限购两天后出现反转，引发业界关注。 图/IC photo 前有南京后有苏州、青岛，政策松绑被“叫停” 今年多次进行楼市政策松绑的苏州，再次走在前列。 9月14日，市场传出消息称，苏州全市取消首套房限购，本地户籍居民在苏州六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）购房，无需提供社保缴纳证明或个税证明。苏州并未官宣发文，不过当地中介曾证实了该消息。 但两日后，这一政策出现反转，有中介表示，“根据最新通知，9月16日起恢复之前购房政策，需要提供三年内连续6个月社保或个税证明，相城区、姑苏区已执行。” 除了苏州外，青岛住房和城乡建设微信公众号在9月15日发布了《我市动态完善房地产政策》。其中提到，继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策；对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。但是，9月16日，该政策中的“二手住房不再限购”已被删除。 作为热点城市，苏州、青岛楼市政策上演“二日游”“一日游”并不意外。 事实上，苏州并非首次出现政策反转的状况。虽为热点城市，但在房地产政策调整上，苏州一直走在前面，出现多次松绑。今年4月，苏州宣布将二手房限售时间由5年改为3年；同月，对于首次使用公积金贷款的，个人可贷款额度从45万元提高至60万元、家庭额度从70万元提高至90万元。5月份，苏州宣布取消二手房限售政策，新房限售年限由3年缩短至2年，非本地户籍购房者的社保要求从24个月缩短至6个月。此外，苏州的首套房贷利率也率先达到全国最低水平。 8月份，苏州、南京政策调整祭出“大杀器”，两地传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。不过，在舆论压力下，苏州、南京“暂缓执行”政策。 对于热点城市南京来说，同样曾在限购全面松绑的边缘试探过。早在今年5月份，南京房地产业协会官方公众号发布消息称，为促进刚需群体合理购房，自5月20日起，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。这意味着，南京此前执行的二手房限购政策被全面取消。但是，这一消息“官宣”不到三小时便被紧急删除。 “房住不炒”下，热点城市全面取消限购可能性较小 二季度以来，各地的房地产政策松绑潮一直未断。根据中指研究院监测，今年以来，全国已有超过250个城市发布房地产相关政策700余次。 不只低能级城市放宽政策，包括武汉、郑州、西安、成都、长沙等在内的省会城市，以及南京、苏州、无锡等在内的热点二线城市，都加入到松绑潮中来。 但我们也注意到，在热点城市涉及到诸如“认房又认贷”最严调控政策松绑时，抑或是全面取消限购时，仍显得敏感，被及时“叫停”。 对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，非热点城市近年来供应量大，房价比较平稳甚至出现下跌，几乎没有投机炒作的属性了，但热点城市不同，之所以称之为热点城市，是因为这些城市很容易出现投资炒房的问题。同时，这些城市也是人口净流入城市，必须要坚持房地产调控的基本原则——房住不炒。 在陈文静看来，热点城市“取消限购”被撤回，进一步表明“房住不炒”仍是政策的底线。在各类限制性政策中，外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙，短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小。 那么，热点二线城市的政策松绑尺度在哪里？陈文静认为，在限购解除方面，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。同时，结合8月底国务院常务会议提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的表述来看，未来二线城市下调首付比例、优化“认房又认贷”政策的可能性较大。

上海的买房人有点难，咬咬牙买市区新房，被高积分和卡审核劝退；狠狠心看看远郊项目，单价动辄6万元、7万元，本以为足够有竞争力了，没想到认筹接近300%，还是逃不掉摇号的命运。 在上海东南角，主打“张江南”“30万方低密度人居样本”“下一个蟠龙天地”的浦东新区金茂横沔玖境，自媒体对其的评价是“真正的以人为核心的中央活力区、定位之高、配套之优、生活之美好都令人难以想象”。 但实地到访过的购房者，都在感叹上海楼市的独立行情。 日前，《每日经济新闻》记者实探项目现场，亲身体验了开发起步阶段的原生态场景。 公共交通仍是短板 记者从市区出发，来到接近项目的地铁13号线莲溪路站，在这里换乘浦东70路公交前往该项目。 对于非自驾族而言，横沔玖境的交通仍然是令人头痛的问题。从公交车站到项目的短短350米距离，由于川周公路尚未升级改造，记者与土方车、集卡货车同行，遇到两车双向交汇，必须小心避让。 地图显示，项目附近2条地铁开通（11号线、13号线），地铁21号线和机场联络线在建；因此从地铁站换乘公交，是最为便捷的方式。 对于自驾而言则友好得多，从外环接高架，大约30分钟左右可以到陆家嘴(600663)；从度假区高架可以上中环，约需20分钟。 对于横沔玖境，距离远、配套暂无、近距离墓景等，都是项目公布之后争议较多的话题。 《每日经济新闻》记者通过导航查询，网友所说的墓地并非在册公墓。记者以买房人身份向置业顾问张燕（化名）求证时，她坦言：“不会迁走，是当地居民的祖坟。部分户型可能会看到（墓地），但大部分房子在南面，不受影响。并且这一小片区域几乎四面环水，只有一条小路通过去，加上四周树木浓密，一般情况下是看不到的。” 此外，项目北面的湿地公园，的确符合“低密度居住社区”整体规划，但由于整个横沔古镇规划刚刚开始，周边商业、医疗、教育等配套欠缺也是无可回避的事实，特别是医疗配套暂时需要依赖杨思、周浦或者张江地区的大型医院。 在定位地点，记者并未见到常规的营销中心或临时售楼处，而只有一片低矮的红砖墙，镶着2669四个数字作为门牌号标识。 门口的保安打开窗户告诉《每日经济新闻》记者，“这里就是售楼处，认购结束了。” 市场就是这样魔幻，用脚投票和用钱投票的人同时存在。截至9月9日，该项目一期首推159套房源，已经认购了450组客户，认购率超过280%。 由于地处浦东外环外，开盘价也高达6.6万元/平方米，不少自媒体将横沔古镇对标青浦蟠龙古镇，有网友认为这是“饼画得好”。 横沔项目位于国际旅游度假区内，周边尚未进行大规模土地开发，距离项目最近的住宅，都在西边3公里以外的康桥镇，房价普遍在3.8万~4.5万元/平方米，并且商品房较少。 《每日经济新闻》记者通过每经品房小程序查询发现，康桥镇的旭辉亚瑟郡、康桥名郡两个住宅项目二手房挂牌价均超过横沔玖境，分别为68839元/平方米和69769元/平方米。 其中，旭辉亚瑟郡2015年建成，物业公司为旭辉永升服务，小程序通过11大维度进行测算后得出，该区域年轻人占比高于浦东66%的住宅小区，通勤车速处于浦东新区住宅小区的10%位置，但在学校、购物、公交等方面仍然稍有欠缺。 旧改规划的未知数 事实上这一东一西两大古镇，是否有着类似的发展路径呢？ 这要从横沔古镇的历史说起。“沔”，读音miǎn，意为水流充满河道，浦东康桥镇沔青村由此得名。横沔老街则位于沔青村川周公路、横沔港交汇处，与迪士尼乐园隔沪芦高速公路相望。 《上海国际旅游度假区“十三五”规划》已经提及，上海国际旅游度假区分为“一核五片”，其中横沔老街所在的西片区定位为生态保育旅游区，以水乡郊野景观为基底、以横沔风貌区为核心，打造集生态保育、古镇休闲、文化体验等于一体的生态间隔带先行示范区、服务张江科学城人文休闲新地标和与迪士尼乐园中西文化交相辉映的东方文化品鉴地。 9月9日晚间，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者分析称：“浦东和浦西不能简单地横向对比，各有各的特点。但从整个上海的定位和发展来看，浦东占据重要极点，开发开放也以浦东作为突破口，所以浦东有很多产业先行政策。这对于区域的发展，甚至整个浦东的发展都有很大推动。比如张江、迪士尼，作为重要的产业，也会带动很多基础建设，包括横沔古镇，会以旧带新。” “在全新开发的区域里有一批蕴含历史文化的规划区域，从格局来看发展，该区域的发展潜力应该说还是值得期待的。”卢文曦补充说。 9个月前，上海2021年第三批集中供地中，中国金茂联合体以29.94亿元底价竞得两幅“城中村”旧改地块——上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元（02PD-0002-01）07-01、08-06地块。根据出让文件要求，07-01地块住宅套数下限440套，08-06地块590套，要求全装修住宅占比不低于50%，中小套型住宅占比不低于60%，并要求自持租赁房占比15%，保障房占比5%。 根据当时的土拍信息，两块地块楼板价约28569元/平方米。对比6.6万元/平方米的销售价格，开发企业在操盘时完全不会重演当下行业捉襟见肘的窘境。 “但是，6.6万元/平方米，已经把未来几年的预期都加进去了。”近期有购房打算的吴女士9月8日通过微信对《每日经济新闻》记者表示。 城市更新，无论在哪个城市，都不是一件容易的事。 特别是在上海，城市更新动辄以10年为单位计数。瑞安房地产深耕21年，才先后完成上海新天地、瑞虹新城、蟠龙古镇等商业、住宅地标级作品；新湖地产亦深耕21年，以旧改点亮苏州河颗颗明珠；如今在横沔古镇，一切才刚刚开始。 “通常这种大型的规划，5年，可以看到一个基本雏形；如果要相对成熟，至少要5~10年时间，才能看到比较完善的城市界面。”卢文曦说。

　8月份，70城新房价格指数环比下跌0.27%，连续12个月下跌，且跌幅扩大。其中一线城市涨幅收窄至0.10%；二线城市从7月份上涨0.03%逆转为下跌0.22%，三线城市跌幅扩大。8月份，70城新房价格指数同比下跌2.1%，跌幅比7月份（-1.7%）扩大0.5个百分点，70城有50个城市新房价格环比下跌，比7月份增加10个。 　　二手房方面，8月70城二手住房价格指数环比下跌0.35%，跌幅明显扩大，且连续12个月下跌。今年以来，二手住房价格指数月平均跌幅为0.28%，比新房0.18%的月平均跌幅要大，显示二手住房市场整体要弱于新房市场。同比来看，8月份70城二手住房价格指数下跌3.3%，跌幅比7月份扩大了0.3个百分点，已经连续7个月下跌。8月份，70城有56个城市二手房价环比下跌，61个城市同比下跌。 　　销售数据方面，1-8月份全国商品房销售面积累计同比下滑23%，降幅较7月份缩小了0.1个百分点，降幅略收窄主要是由于去年8月份楼市明显下行，形成了低基数效应所致。8月份5年期LPR再次大幅度下调15个基点，信贷、限购、公积金等方面加大“一城一策”力度纾困的范围扩展到热点城市，而8月楼市销售下行幅度并未明显收窄，显示需求端较为疲弱。 　　9月份是传统的“金九银十”，但商品房市场旺季不旺，反季节性下降。9月前两周（1-13日），30城商品房成交面积连续环比“负增长”，分别为-29.8%和-41.8%，一二线城市均出现明显下行。近期楼市表现不如预期，有中秋假期的影响，但更主要的是疫情因素，一些地方线下看房和交易受到影响。 　　另外，供给端冲击尚待缓解。8月份，在专项借款、纾困基金、接盘或代建等创新性政策的扶持下，“保交楼”提速，8月份竣工面积跌幅从7月的36%收窄至2.5%，但主要集中在资金能平衡的项目上。而一些出险民企的大多数项目存在资金硬缺口，或短期内难以落实纾困资金介入的可靠担保。对这类项目，政策或转向鼓励破产，或追究相关责任主体追回资金。因此，风险处置进入攻坚期，企业风险继续释放，导致市场对新房或期房的接受度下降。 　　当然，基于对期房的担忧，市场刚需和换房需求有转向二手住房的倾向。已经到来的“金九银十”，二手住房交易有所反弹，特别是在需求较为集中的热点一二线城市中心区，二手房市场明显复苏。根据贝壳研究院的数据，8月50城二手房成交量同比连续2个月增长，比如上海、深圳、长沙等超七成城市8月成交量指数超过了去年同期。 　　预计，这一趋势会贯穿9月和10月份。不过，二手房挂牌量明显增加，根据链家网的数据，目前10大城市二手住房挂牌量超过120万套，创历史最高水平，其中次新房（楼龄在5年左右）占比两成左右，大户型挂牌量也在增加。这其中，很多并非是卖一买一的换房需求，可能是“套现离场”。随着近期房价下跌，预期开始转向，前期投资类需求开始逆转，“降价出售”的案例明显增加。 　　再考虑到，二手房价格还在历史高位，交易税费也较高，而新房还有降价预期等，除了中心区有学位、交通等配套优势的二手房外，未来二手房市场整体走势不能太乐观。再回到70城房价数据，8月份数据还有一个现象，新房环比涨幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都等热点城市，其中上海领涨，8月涨幅为0.6%，其他城市均为0.4%，这些城市涨幅均比较大。 　　近期，热点城市中心区高价盘成交明显回升，价格也在上涨。在新开工、供应持续下降的情况下，开发空间本就受限的中心区，新盘供应较少，近年来呈现出大户型化、“豪宅化”的趋势。受疫情影响小的中高收入人群，购买力仍旧强劲，导致中心区高价新盘热卖，价格持续上涨。与此形成鲜明对比的是，其他区域刚需和换房主导的新盘项目供应较多，但受供应量较大、开发商大力度降价促销、购买能力下滑等多方冲击，销售和去化明显下降。 　　比如，9月14日广州市对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%的最大调价幅度，调整为楼栋均价不能超过项目核定线均价的前提下，可上浮10%、下浮20%。也就是，定位高端的产品可以涨价10%，其他产品可以降价20%。同一楼栋采取更加差异化的定价策略，应对需求的差异化，更好地促进销售。 　　在“保交楼”过程中，楼市风险继续释放，叠加疫情因素的冲击，供需两端的疲弱态势都比较明显。不过，前期快速发展中积累的问题得到暴露、集中处置以后，让错配的供需纠偏到平衡、让新模式脱颖而出，楼市才能迎来新发展阶段。另外，即便同比下行，但放在过去10年看，绝对量仍高于2016年，依旧处于较高的水平。 　　好的迹象表现在，8月份，地产竣工面积增速好转，施工面积增速大幅高于新开工和拿地面积增速，意味着停工、半停工项目复工提速。借助国有金融机构在发债担保和承销上的积极扶持，示范性民企信用开始修复，到位资金有企稳迹象，解决地产问题的速度比想象中要快，供给端冲击的洪峰已过，最差的时候也正在过去。当下，不仅要让“坏的市场经济出清”，也通过疫情纾困让居民收入预期好转，挺过艰难的时期后，楼市有望回到健康的轨道。

著名的“胡焕庸线”，简洁而清晰地勾勒出我国区域间发展不平衡的基础国情。自党的十八大以来，我国区域协调、城乡协调发展呈现出新的气象。 以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展；“大胆闯、大胆试，开出一条新路来”，积极作为深入推进粤港澳大湾区建设；“紧扣一体化和高质量两个关键词”，实施长三角一体化发展战略……立足解决发展不平衡不充分的问题，一系列区域重大战略落地实施。 广东构建“一核一带一区”，破解制约高质量发展的最大短板；福建推进福州都市圈建设、厦漳泉一体化发展，山海联动奏响“协作曲”；海南推动儋州洋浦一体化，打造海南高质量发展“第三极”；湖北大力发展武汉、襄阳、宜荆荆三大都市圈，提高经济聚集度……在各省份内部，也在逐步形成大中小城市以及城乡协调发展的新格局。 近日，31个省份陆续召开以“中国这十年”为主题的新闻发布会，从中我们也可以看到，这十年间，各省份如何作答“协调发展”这道题。 省内协同 广东是出了名的经济发达，但也是出了名的发展不平衡——既有经济发达的珠三角地区，也有经济欠发达的粤东粤西粤北地区。“城乡区域发展不平衡是广东高质量发展的最大短板”，努力把短板变成“潜力板”，成为广东的重要任务。 过去十年，“一核一带一区”区域发展格局在广东构建起来，划分出珠三角核心区、沿海经济带、北部生态发展区，三个部分各展所长、优势互补、协同发展。 对于不同区域，广东制定了差异化的财政、基建、产业、公服等政策体系。“中国这十年·广东”新闻发布会上透露，如今广东省区域发展差异系数缩小到0.53。 事实上，许多省份内部都存在类似棘手的不平衡不充分难题。总结各地破解之法，比较常见的思路是，不再着眼于单个城市，而是推动以经济较为发达的城市为中心，形成城市群、都市圈，做强核心区域的集聚和辐射带动作用；同时，注意省内各区域间的合理分工、错位发展、优势互补。 比如福建，一手推进福州都市圈建设，一手推进厦漳泉一体化发展。到2021年，福州、泉州两市双双跨入万亿级城市行列，也带动了闽东北、闽西南两大协同发展区齐头并进。 又如湖北，在省内画出武汉、襄阳、宜荆荆三大都市圈，意在提高经济集聚度和城市竞争力。从过去的“一主两副”格局到如今的三大都市圈，湖北划定好三个圈的差异化目标，更加强调中心城市与周边城市的联动发展，让都市圈内部形成更强的合力。 在这样的思路下，省份内部往往呈现出“极/群/圈”“带”“区”形状的区域发展格局。甘肃是“一核三带”，辽宁是“一圈一带两区”，山东是“一群两心三圈”，山西是“一群两区三圈”，重庆是“一区两群”，四川是“一干多支”，海南是“三极一带一区”……当板块之间协同联动、竞相发展，经济社会的发展希望酝酿出不止一个发力点。 省份内部探索实践“协调发展”的另一个体现，表现在城市城区之间。近年的城镇化发展，一些新城、新区如春笋般涌现，不少新城、新区着眼于单纯的产业发展，忽略了城市的生长，留下了发展不协调不平衡的历史欠账。 海南的儋州与洋浦就是这样一对旧与新的关系，前者“有城无产”，后者“有产无城”。为了推动两地由“物理叠加”到“化学反应”转变，海南自由贸易港区域协调发展“第一枪”就在这片区域打响——推动儋州洋浦一体化发展，打造海南继海口、三亚之后高质量发展的“第三极”。 天津的“津城”“滨城”亦是如此。天津市中心人口稠密，却与沿海城区相距较远；滨海新区产业聚集，城市配套功能却不完善。有报道显示，2016年初，每天几十公里往返于中心城区和滨海新区之间的潮汐式通勤人数约30万人次，职住呈现出不平衡。 据“中国这十年·天津”发布会上的消息，近年来，天津提出打造“津城”“滨城”双城发展格局，既防止中心城区“摊大饼”，又防止滨海新区“吃不饱”，“经过近几年的不懈努力，已取得积极进展”。 区域战略 视线从省份内部拉开，这十年来，重大区域战略稳步推进，东西南北纵横联动发展的新格局正在形成。 2014年，京津冀协同发展启幕，三地紧紧抓住疏解非首都功能这个“牛鼻子”。北京向外疏解制造业企业、区域性专业市场、高校、医疗资源，2020年，中心城区常住人口1098.5万人，比2014年下降15.1%，实现了京津冀协同发展规划纲要确定的目标。天津和河北则承接了一大批重大项目、企业和资源。再加上“轨道上的京津冀”的打造，协同发展、同城效应日益凸显。 京津冀地区，从过去“北京吃不完，天津吃不饱，河北吃不着”的困局，经过近十年的协同发展，按照“中国这十年·北京”发布会上的总结——现在已是“如同一朵花上的花瓣，瓣瓣不同，却瓣瓣同心”。 2017年，粤港澳大湾区建设正式启动。我国改革开放得风气之先的地方，当以更大魄力、在更高起点上推进改革开放。“若网在纲，有条而不紊”，新时代广东改革开放的“纲”就是粤港澳大湾区建设。据广东省披露，2021年，大湾区经济总量达12.6万亿元、比2017年增加2.5万亿元。 2018年，长三角一体化发展上升为国家战略。三省一市紧扣“一体化”和“高质量”两个关键词，“在科技创新、基础设施、生态环境、公共服务等重点领域持续深化合作，已取得重大成果”。 发展至今，长三角一体化探索了哪些值得总结的路径？根据上海的总结，有五个方面： 规划对接是“牛鼻子”，在编制规划的过程中，建立了跨省市、跨部门的沟通联系机制；三省一市也加大了改革创新探索力度，共享改革成果；专题合作是主要抓手，15个专题合作组的设立，让各牵头单位的积极性得以发挥；充分运用市场力量，使之成为消除市场壁垒和体制机制障碍的利器；机制完善是重要保障，组建长三角区域合作办公室、动员各界参与，形成一体化发展的合力。 从发布会的措辞来看，安徽是长三角一体化发展中最明显的受益者。“中国这十年·安徽”新闻发布会上提到，该省从长三角的“旁听生”变成“插班生”再到“正式生”，经济总量占4省市比重从14.4%提高到15.6%，2021年沪苏浙在皖投资在建亿元以上项目实际到位资金接近1万亿元，来皖省外游客中每2人就有1人来自沪苏浙。未来，安徽还要“更主动靠上去，更积极融进去”。 2020年，川渝两省市被赋予唱好“双城记”的共同使命，到今年6月，川渝党政联席会议已经进行到第五次，一批重大规划、重点改革、重要协议相继落地，两地相向而行，成渝地区双城经济圈建设进入全面提速、整体成势新阶段。 据四川总结，2021年成渝地区双城经济圈经济总量7.4万亿元，比2019年净增1.1万亿元，经济增长8.5%、增速领跑西部，占全国和西部地区比重分别达6.5%和30.8%。2022年上半年经济增长3.3%。 对接融入 重大区域战略带来了重大发展机遇，不少省份也在新闻发布会上表明了主动服务、对接和融入重大战略的态度，在新发展格局中争取更大的作为—— “北连长三角，南接粤港澳”的福建，与长三角的省际贸易量达40%，与珠三角达15%；云南对内，加强与长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈合作；内蒙古通过交通基础设施建设，一些城市已经融入首都2.5小时“通勤圈”；广西则是全面对接大湾区，从基础设施到制造业体系都在加快与大湾区相融；湖南主动对接粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展等国家战略，努力在推动中部地区崛起和长江经济带发展上彰显新担当；山西的城乡区域发展新布局，也是以融入京津冀、对接雄安新区为目标。 从全局谋划区域，以区域服务全局。站在全国视野来看，近年来一些横跨东西、联通内外的重大战略部署，更是给区域空间结构优化、资源配置效率提升布下了更深远的棋局。 甘肃省提到，“西电东送、西气东输、西油东运、东数西算”等跨区域合作的推进，让甘肃在国家向西开放布局中的战略通道地位愈加重要。 青海省提到，借助东西部扶贫协作和对口支援，这个西部省份打赢了脱贫攻坚战。在更大范围内加强了区域合作、优化了产业布局，推进了区域协调发展。 而那些身处开放前沿的省份，诸如黑龙江、内蒙古、新疆、云南等地，则得益于“一带一路”的实施。它们站在对外开放的新前沿，利用对外开放的大通道，对接更广阔的市场，推动资源、技术、资金、市场等要素的优化配置，在协调发展中积蓄更多的势能。

房屋公摊面积废与存的话题，近日被内蒙古自治区住建厅“已将取消公摊面积的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部”的回复再次引爆。公摊面积一直被人们认为是房地产市场“最不透明的一项指标”，消费者大多搞不清楚买到的以建筑面积计价的房子，实际居住面积到底是多少，由此导致的纠纷与争议也层出不穷。 　　公摊多少难以算清 　　买房的时候，您会关注房子的得房率吗？会询问房子的公摊面积是多少吗？不久前，“110平方米的房子到手仅61平方米”的话题上了微博热搜，引起人们的广泛关注。 　　据《法治日报》8月16日报道，山东省青岛市的一名消费者全款购入某小区一套总面积为110.25平方米的住宅，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31%。然而，2021年9月，消费者准备收房时却傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室，实际套内面积仅有61平方米左右，公摊面积占比达46%。 　　那么什么是公摊面积？根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 　　“将近1米厚的外墙，有一半的面积算作套内建筑面积。开发商销售时有意混淆公摊、公摊系数、公摊率、套内建筑面积等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就把人绕晕了，根本不知道实际到手的套内面积到底有多大。”在北京链家增光路店，看了好多套二手房却一直没有出手的消费者李先生对《中国消费者报》记者吐槽道。 　　其实，消费者有关公摊面积的疑惑由来已久。北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《中国消费者报》记者，人们习惯性地认为公摊面积无非就是走道和电梯，但实际上公摊面积包括两部分，一是保障业主正常生活所必需的公共建筑面积，二是单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 　　“消费者想算明白公摊面积基本上是不太可能的。”金科地产集团副总裁方明富曾表示：“公摊包括门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及为本栋楼服务的设施，比如房顶二次加压的水箱，以及消防设施，都算本栋楼的公摊面积。实际上，消费者想测量、计算，都是非常复杂而且极其困难的。” 　　公摊面积易惹纠纷 　　“在现实生活中，公摊部分、公共部分（除公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对于业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。有些小区的公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益，由此产生的纠纷屡见不鲜。”王玉臣表示。 　　中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示：“公摊面积背后的利益空间巨大，比如公摊面积一般都会跟装修费、物业费、供暖费等费用绑定在一起。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时，往往都是按更有利可图的建筑面积收取费用，公摊面积糊里糊涂，却要常年为此埋单，消费者觉得不合理也在情理之中。” 　　围绕公摊面积还常会滋生诸多纠纷，比如小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等，是否被算进公摊面积？如果回答为“是”，那么出租出售的收益理应归全体业主所有，可现实生活中鲜有物业愿意向业主共享这部分收入。 　　值得关注的是，近日，内蒙古自治区住建厅在回复某政协委员提出的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时表示，已将取消公摊面积的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，公摊面积的相关话题引起了人们的广泛关注，这说明该问题关系到广大购房者的切身利益，公摊面积制度的存废确实需要有关部门积极思考和研究，这对保障购房者权益具有积极的作用。 　　公摊计算须全面衡量 　　既然公摊面积容易引发纠纷，那么能不能取消呢？在业内人士看来，取消公摊面积不可能一蹴而就，因为其有可能会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 　　针对“取消公摊面积”的热议，正在北京房山某项目看房的刘先生对《中国消费者报》记者表示：“销售员告诉我两居室的得房率是70%多，100平方米相当于有30平方米是公摊。但是，并没有说公摊都有哪些部位。公摊面积取消或者不取消不是问题的焦点，消费者要的是明明白白消费，不要让公摊成为一本糊涂账。建议在售楼处做一个像‘一房一价’那样的公示，把公摊的计算方式公示清楚。” 　　王玉臣表示，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。 　　据《中国消费者报》记者了解，目前，在北京，消费者与开发商签订房屋购买合同时，一般合同中都会显示以套内建筑面积计价，并要填写商品房的房地产测绘机构、预测建筑面积、套内面积、分摊共有建筑面积等信息。 　　“销售人员卖房时一般会告诉消费者每平方米多少钱，然后按建筑面积计算出总价。签合同时，房屋总价不变，但是合同是按套内建筑面积计价的，此时的单价会高于按建筑面积计价。但不管怎么说，房屋总价是不会变的，只是计算方式不一样。”张大伟告诉《中国消费者报》记者。 　　张大伟指出，按套内建筑面积计价影响最大的是期房销售。对于现房和二手房来说，购房者可以“所见即所得”。而是否以套内建筑面积计价对于购房者支付的房价款来说基本没什么影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，会影响物业费、供暖费等和建筑面积相关的收费。 　　内蒙古自治区住建厅也在对政协委员的提案的答复中称：“鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据，首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。” 　　王玉臣认为，公摊部分是客观存在的，不论是销售的时候，还是交房的时候，如果做到对公摊部分充分公示，公开透明，那么涉及到公摊面积问题的纠纷势必会大大减少。 　　“如果取消公摊面积，入住后对公共部位的管理、维护以及后续产生的安全责任都可能发生问题。如果购房人个人无力管理，则将影响小区的整体品质及全体业主的权益，因此，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。”北京市康达律师事务所律师孟丽娜对《中国消费者报》记者表示。 　　链接 　　公摊面积合理最重要 　　有的消费者认为公摊面积越小越好，这样得房率比较高，那么事实是这样的吗？在首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，公摊面积十分重要，并不是越小越好。 　　赵秀池告诉《中国消费者报》记者，从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，往往会以牺牲社区居住质量为代价，进而影响居住的质量与舒适度。 　　不同类型的房屋公摊面积不一样。一般来说，多层建筑的公摊面积在8%—15%；小高层的公摊面积约在10%—20%；高层的公摊面积一般在25%—30%。而公共设施、走廊越多，公摊面积也会越大，同样，楼层越高，随着电梯及消防等公共设施的增多，公摊面积也会越大。 　　赵秀池认为，个别开发商货不对板，夸大公摊面积，这应该通过加强监管来解决，而不是仅靠取消公摊面积就能解决的。总体来说，公摊面积既不是越小越好，也不是越大越好，而应根据社区特点合理安排。更重要的是，要让购房者明明白白买房子，让公摊面积不再“雾里看花”。赵秀池还提醒广大购房者：市场上宣称的所谓“零公摊”一般多为噱头。

随着促进房地产市场平稳健康发展的众多政策举措落地见效，房地产市场筑底企稳值得期待。“一城一策”政策工具箱全面打开，将更好满足刚性和改善性住房需求。从中长期看，房地产行业仍有足够的支撑取得进一步发展。 当前房地产市场走势备受关注。房地产市场的发展既要防大起，也应防大落。随着促进房地产市场平稳健康发展的众多政策举措落地见效，房地产市场筑底企稳值得期待。 房贷利率下降正在降低购房者的购房成本。8月22日，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）从4.45％降至4.3％。此前，监管部门已将首套房贷款利率的下限调整为“不低于5年期以上LPR减20个基点”，也就是说，目前首套房贷款利率可低至4.1％。房贷利率的降低大幅减轻了购房者贷款利息负担，有助于带动需求回暖。 地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打开。除一线等热点城市外，各地取消限制性政策，因城施策出台激励政策，可谓“应放尽放，应出尽出”。“保交楼”是当前一些城市在促进房地产市场平稳健康发展中面临的首要任务。地方政府正积极推进。据郑州媒体报道，9月6日《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》发布，要求确保全市所有停工问题楼盘于10月6日前全面复工。与此同时，一些城市结合各地实际，“一城一策”更好满足刚性和改善性住房需求。有的城市针对首次购房群体和改善性购房群体发放购房补贴，特别是针对青年人和人才购房加大补贴力度。有的城市对购买新房给予贴息优惠，如给予商业贷款第一年利息额的15%的贴息。也有城市利用“金九银十”传统销售旺季开展购房节活动，并推行公积金贷款“一人购房全家帮”等支持政策。一些业内专家认为，改善性需求更有待挖掘，有改善需求的家庭，不管是收入水平还是抗风险能力都会更高，因此，可以从降低二套房首付比例和二套房贷款利率等角度，更加积极地释放改善性住房需求。 租购并举“一箭双雕”。目前，济南市国企平台在济南市公开采购9000套社会优质存量房作为租赁储备房源，原则上收购的房源为整栋未售的商品住宅或公寓。收购现有房源作为租赁房屋，不仅可以为社会提供专业化、规模化、规范化的住房租赁服务，还能起到去库存的作用。有的城市也提出，房地产去化周期偏长的项目可申请转化为保障性租赁住房，避免重复建设。将存量商品房转化为租赁住房能够兼顾住房租赁发展和房地产去库存的迫切需要，不失为一个值得尝试的解题思路。 企业积极稳定经营状态，对未来发展仍保持信心。从2022年上半年上市房企公布的中期业绩看，受房地产行业整体下行态势影响，企业间的分化也有加剧态势。统计显示，有超七成的上市房企上半年归母净利润同比下降。不过，也有一些企业如中海、万科、保利、华润、龙湖等企业经营相对稳健，实现盈利。一些企业积极保交付、保质量，坚定了购房者信心，促进了企业经营状况止跌企稳、稳中提升。房地产开发企业也正在从过去高杠杆、高周转、高收益的模式逐步向更加注重企业质量的增长转变。未来精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业更容易在市场竞争中获胜。 房地产融资环境有望进一步好转。在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，一些房地产项目销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题。纾解房地产行业的资金压力，成为“保交楼”以及一些房地产开发企业走出困境、健康发展的关键。不久前，住建部等有关部门通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目完成建设交付。这笔借款进入具体项目后，预计还将撬动其他资金，银行贷款跟进，势必会给地方“保交楼”工作注入强大动力。银保监会有关负责人多次表态，支持地方做好“保交楼”工作，保持房地产融资平稳有序。相信在落实房地产金融审慎管理的前提下，融资有望持续改善。不过，房地产企业应该清醒认识到，凭借高杠杆实现过快增长的土壤已经不复存在，经历了此轮房地产行业的波动，应该积极提升抗风险能力。完善融资方式，调整融资规模，注重风险监测等均应成为必修课。 从中长期看，房地产行业仍有足够的支撑取得进一步发展，潜在的消费需求仍可以激发，城镇化进程中农村人口走向城市、城镇之间的人口迁徙仍将产生大量住房需求。值得强调的是，稳楼市相关举措旨在促进房地产市场平稳健康发展，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位不应也不会改变。

　2022年中报季已过半，从目前已举行业绩发布会的房企来看，不少房企高管认为：当前房地产市场已经筑底，行业信心正在恢复。 　　从数据来看，2022年的新房市场在五、六月份回稳，七、八月份又有所回落，基本可以判断为二次探底。二手房市场表现相对较好，已于七、八月基本回稳，这成为市场一个不错的信号。 　　未来房地产市场将呈“L形”走势，2022年三季度，市场逐渐接近“L形”底部，行业也必将经历一个较长筑底过程，同时各城市楼市分化也将加剧。 　　高管业绩会集体“打气” 　　喊出“活下去”的头部房企万科，坚持了“短期市场已筑底，恢复是缓慢温和过程”的判断。 　　万科董事局主席郁亮在公司中期业绩会上表示：“市场有高有低，不可能单边上扬也不可能单边下跌，要尊重常识、敬畏市场，行业需要‘生火取暖’。” 　　在万科举办的媒体发布会上，郁亮还表示：“市场容量还是有的，未来房屋也会随着老化而自然迭代，未来是温和恢复的过程，这将是波浪式的变化。” 　　碧桂园集团总裁莫斌在公司中期业绩会上表示，自2021年6月份市场下行到今天，市场已进入底部，且处在底部盘整时期，现在最重要的就是市场信心的恢复。他认为2023年6月份，市场应该可以恢复到健康发展阶段。 　　莫斌推断，中国房地产市场每年有超过10万亿元规模，这样的规模水平至少还有10年。 　　中海地产董事局主席颜建国认为，房地产市场短期依然承压，但中长期市场向好。未来，房地产还是一个可以长期坚持的庞大行业，“市场仍在底部盘整，信心仍在恢复。” 　　旭辉集团董事局主席林中则表示，目前，房地产市场正处在筑底恢复的过程中。由于2022年7月、8月天气炎热，再加上停工影响，部分需求被延后。随着政策、气温等因素改善，市场恐慌情绪会消失，需求也将逐步释放。预计9月、10月房地产销售额会有20%到30%的增长。 　　综合来看，众多房企高管在业绩会上集体打气的主要观点集中在以下几点： 　　其一，行业规模仍然巨大，有需求就有未来；其二，市场已经筑底，信心在恢复，过程会比较缓慢；其三，保持积极的态度，聚焦一二线及核心热点城市。 　　房地产未来是一个长期筑底的过程 　　2022年以来，房地产市场二次探底趋势明显。 　　国家统计局数据显示，2022年初至今，全国月度商品房销售面积、金额在2022年4月达到低位，分别为8722万平方米和8134亿元，为2021年至今的最低点，随后因疫情政策调整、房企冲刺年中业绩、政策宽松等多重因素影响，行业在5、6月显现回稳，2022年6月全国月度商品房销售面积和金额出现了大幅增长，分别涨至18185万平方米和17735亿元，可随后又于7、8月份出现回落，这基本可以判断为二次探底。 　　所幸的是二手房方面，在经历长达半年以上市场下行期和政策宽松调整后，主要城市二手房市场展现出韧性一面，市场规模回暖。 　　克而瑞数据显示，2022年7月，全国15个重点城市的二手房成交量环比上涨3%，同比降幅收窄至11%。受此拉动，15城前7月累计同比降幅收窄至38%。其中，苏州、东莞、佛山、衢州和宝鸡环比涨幅超过10%。 　　8月，13个重点城市共计成交971万平方米，环比下降6%，同比由负转正，增幅1%，与2021年同期基本持平，二手房市场表现略好于新房市场。 　　从全国重点城市新房与二手房成交面积同比增速对比来看，一直以来，全国重点城市新房、二手房成交走势几乎同步，一直到2022年7月伊始，全国一二手房市场走势逐渐分化，新房成交同比由正转负，跌幅扩大至40%以上，随后出现收窄，而二手房成交同比增速则逐周回升。 　　这主要是由于市场存在“交付焦虑”情绪，很多购房者，特别是刚需购房者，转而购买二手房，使得二手房市场在七八月份出现回稳。 　　虽然多家房企在2022年中期业绩会上发言不断提振士气，但房地产行业整体信心仍略显不足。我们预计，2022年内，仍是房地产政策宽松期。未来，房地产行业最终将出现央企与地方国企、规模民企、地方民企三分天下的格局。

房地产市场运行关注度高。房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广，对经济增长和社会民生影响较大。房地产市场的平稳健康发展，对于稳住经济大盘起着重要作用。 　　中央高度重视房地产市场的平稳健康发展。7月底召开的中共中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 　　楼市调控的主体责任在地方。当前，房地产市场在不同城市的发展情况差异较大，调控政策不宜“一刀切”。对于一线城市等住房供需矛盾依然较为突出的地区而言，要扩大住房有效供给，积极推进保障性租赁住房建设，促进市场平稳健康发展。而对于房地产市场出现下行的城市来说，应坚持“一城一策”，灵活调整和运用政策工具箱中的工具，尽快重回良性循环和平稳健康发展轨道。 　　合理支持刚性和改善性需求，是重要的民生问题，又是挖掘住房需求潜力的重要一环。当前，我国仍处于城镇化向前推进的阶段，仍有不少农村居民走向城市，大量毕业生正扎根城市。安居才能乐业，他们的住房需求应进一步满足好，改善性需求仍有较大空间。进一步满足改善性住房需求，有助于激发合理住房消费潜力，促进房地产市场平稳健康发展。 　　房地产市场对信贷政策的调整十分敏感。一些城市实施的降低首付比例、降低房贷利率等阶段性信贷政策，有助于减轻刚性和改善性群体住房资金压力，加大了对合理住房消费的支持。有关专家建议，部分城市还可根据实际情况进一步灵活运用阶段性信贷政策，考虑降低二套房首付比例，实行“认房不认贷”等。 　　当前，房地产市场面临的一个较为突出的问题是“保交楼”。对此，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等部门近日出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。“保交楼”将有助于维护购房者合法权益，维护社会稳定大局，恢复市场信心。各地应严格限定专项借款用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行，专款专用。通过“一楼一策”，细化实施方案，确保项目后续建设和借款还款顺利实施。

最近，针对公摊面积的讨论持续升温。 　　一些地方已经采取行动。譬如，内蒙古自治区住房和城乡建设厅近期在答复政协委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时表示，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。 　　而重庆早在2002年6月就以地方法规的形式，对商品房的计价方式作出明确规定：商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据。 　　公摊面积究竟能不能取消？它的存废对房价是否有影响？现在是取消公摊的好时机吗？ 　　国是直通车近期举行网络直播，邀请景晖智库首席经济学家胡景晖、广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进行讨论。 　　取消公摊面积是否有必要？专家们有不同的见解。 　　公摊面积多少合适 　　景晖智库首席经济学家胡景晖： 　　合理的公摊面积大概在15%左右。当然，根据房子不同的户型、楼型、房屋项目，具体设定不一样。 　　国家有相关规定，不同楼宇公摊面积比例上下限不一样：7层以下住宅公摊率为7%到12%，12到33层公摊率为25%，别墅类公摊率为1%到8%。 　　很多人喜欢购买“一梯两户”，即：一部电梯两户，南北朝向的房子，因为这样的房子可能达到90%得房率，公摊较小。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉： 　　公摊大小多少，应该成为购房者关注的一个指标。对于刚买房的人来讲，一方面要算得房率，百分之百减去得房率得出的就是公摊；另一方面，还要看空间利用得怎么样。如果是电梯房，公摊一般在20%以下比较好，超过20%公摊就比较大了。 　　公摊面积是否该取消 　　景晖智库首席经济学家胡景晖： 　　公摊面积是2001年执行《商品房销售办法》中明确规定的。公摊和预售制度从历史上来说，都是从香港学习来的，但2013年香港已取消公摊，使用套内面积计价。世界上绝大多数国家都是使用套内面积交易房屋的。重庆市作为试点，在2002年也取消了公摊。所以，取消公摊本身不是不可为。 　　取消公摊并不会导致房屋总价上涨，因为公摊面积计入房价，只是计价方式发生了变化。取消公摊确实会有一些管理方面的麻烦，比如：存量的住房如何处理，新老办法如何衔接等。但取消后，老百姓买房子可以买得明明白白，也有助于提振市场信心。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉： 　　将公摊计入购房面积这一模式存在多年，不是一夜之间就可以取消的，它有其存在的合理性。老百姓买房不能只买套内实用面积，而不为其他的面积付费，例如墙体面积、公共使用面积等。 　　当前，老百姓不满的情绪主要集中在公摊面积不透明上，包括公摊是不是真的需要这么多？一套房子的公摊面积是否真如开发商所声称的那么多？ 　　如果真正的公摊部分能清楚明白地向购房者展示出来，而且也是合理的，不存在虚增公摊面积来做大开发商利润的话，保留公摊是没问题的。 　　如何让公摊的管理更加精细化？一种做法是，计算公摊的成本和建房的成本有没有差异。如果有，在定价环节，可以考虑进行分开定价。 　　再比如，引入独立第三方对公摊做一个实测，在预售阶段就把面积实测出来，做到所有公摊信息都清晰透明。如果做不到，那么取消公摊面积可能是一种不得不做的举措。 　　取消公摊房价会涨吗 　　景晖智库首席经济学家胡景晖： 　　这只是一个计价方式的变化。如今对很多购房人来说，包括二手房业主，他们关心的是实际房屋的价格(总价)。如果仅仅因为把公摊取消，计价方式、计价面积发生变化而带来房价变化，可能短期对市场有一定影响，但是中长期来看不会有什么影响。就像买海鲜，是带水带壳的价格还是去水去壳的净价一样，本质上并无区别。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉： 　　取消公摊以后，房屋单价肯定会上涨。如果一下过渡到以套内面积计算房价，会拉高整个市场价格，在实际操作中不太可能这么做。 　　后续房屋可能会采取两种计价方式：一种是包含公摊在内的计价方式，另外一种是不含公摊的计价方式，两种计价方式都列出来，对市场和购房情绪的影响会小很多。 　　现在取消公摊是好时候吗 　　景晖智库首席经济学家胡景晖： 　　往往重大改革更容易发生在行业低潮期。去年三四季度开始，房地产业进入低潮期。现在关于取消公摊的讨论很多，如果顺势而为，可能推动改革会比行业在高歌猛进期时更容易一些。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉： 　　取消公摊的呼声很高，反映了百姓的诉求。如果能借这种讨论进一步规范整治市场乱象，结合政府近期的其他类似工作，会起到提振楼市信心的效果。 　　取消公摊已经买房的人怎么办 　　景晖智库首席经济学家胡景晖： 　　从过去的经验来看，2012年香港全面取消公摊，2013年全面执行，但是对已经买了房子人并没有给予什么补偿，按照总建筑面积买房的人仍按以前的规则执行。 　　而且香港规定，执行新规后，如果不按照实际的使用面积标注可能会被罚款甚至判刑。也就是说，取消公摊后，基本是按“老房老办法，新房新办法”这个原则。 　　从重庆经验看取消公摊会影响楼市吗 　　早在2002年，重庆就规定：商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。从实际操作来看，当地新楼盘以套内面积计价销售，但二手房市场依旧以建筑面积计价。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉： 　　重庆近年来房地产市场走势和房价，与公摊面积是否取消没有太大关系。但需要注意，取消公摊不代表房子没有公摊了，也不代表公摊都是透明合理的，只不过没有把公摊作为计价方式而已。 　　景晖智库首席经济学家胡景晖： 　　重庆近些年房价能够得到有效的控制，非常重要的一条在于“人地挂钩”，即城市、产业、就业人口和土地供应，包括相关调控政策能够保持在一个合理水平。这些因素都比一个简单的计价方式调整来得更重要。 　　取消预售制能解决公摊难题吗 　　有网友认为，公摊的许多问题都与预售制有关。如果房屋以现房销售，购房者眼见为实，看到公摊面积过大时，可以选择不买。取消预售制能解决公摊难题吗？ 　　景晖智库首席经济学家胡景晖： 　　这两个问题确实是挂钩的。但事实上，以中国目前房地产的实际情况，立刻取消预售制恐引发更多问题。过往20至30年，针对公摊、预售等都有一些批评的声音，但改正不能一蹴而就。我们可以探讨一些渐进式的、可行有效的方案，让中国整个房地产长效机制完善起来，让房地产业走得更远，避免对实体经济、百姓生活等造成冲击。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉： 　　其实预售制本身是开发商融资的一种手段。如果取消预售，对土地财政、房价、供应等都会造成冲击。我们不能因为某一项制度出现问题就马上谈取消，而是应该探究究竟是制度本身的问题还是执行走样了。现实是中国的预售制度非常严格，但执行时却出了问题。取消预售的确能保证房屋顺利交付，但是并不代表房屋的公摊是合理的。公摊更重要的还是要信息透明，要能接受社会监管，接受购房者和政府的监管。

　近期，楼市出现了一种新动向——二手房市场出现的明显回升，并未带动新房市场回暖。 　　根据诸葛找房的数据，2022年6-8月份，10个重点城市的二手住房交易同比已连续3个月呈现“正增长”，8月份同比上涨21.27%，其中成都、青岛、苏州同比分别增长330%、81.87%、18.92%。其中原因，既有2021年同期“低基数”的影响，也有购房者当下对期房“不信任”的因素，更有政策积极纾困楼市的后续效应。但最值得我们关注的一个市场现象是：二手房交易回升，并未带来新房成交的积极回升。 　　“一二手循环涨价逻辑”被打破 　　数据显示，7-8月份，新房市场高位回落，10大城市新房交易同比分别下降23.9%和21.7%。 　　对热点城市而言，二手房是一个重要的领先指标。从过往经验来看，二手房市场回升，一方面能驱动换房需求，带动新房市场销售，促进楼市良性循环；另一方面，二手房交易也会带动“刚需”客群入市。因为二手房总价较低、面积较小、分布范围广，有的还有学位优势。 　　但这一次，二手房成交回升，并未驱动新房市场好转，我认为这需要市场相关主体引起重点关注。 　　我认为，二手房市场回升，一个原因是对未来楼市信心不足，导致“套现式交易”量的增长。8月份，10个重点城市二手房挂牌119.29万套，同比增长14.43%，挂牌量连续4个月呈上升趋势，并创下历史新高。 　　贝壳研究院数据显示，截至8月10日，广州二手房挂牌量已高达115196套，创下历史新高，比2021年8月初猛增了3.3万套，同比增长接近30%。链家数据显示，截至8月30日，广州在售二手房源达到118179套，7月21日，相关数据为113152套，一个多月的时间就激增5000套。 　　这种“套现式交易”的增长，一方面原因来自相关客群对未来楼市前景的信心不足，简单说就是“不看好楼市，要套现走人了”；另一方面，有人抛售引发了市场的示范效应。8月，重点10城调价房源中，涨价房源占比仅为11.6%，占比较上月回落0.9个百分点，涨价房源量占比连续3个月显现下滑。 　　目前来看，“套现式交易”先后共有“三波降价”：首先，房屋挂牌一段时间后无人问津，在中介小哥的建议下业主降价；其次，有诚意的买家房看时，第二次降价；最后，最终交易时再降一次价。 　　当市场出现新房、二手房循环涨价“相互抬轿子”的涨价逻辑消失了，楼市驱动房价上涨的故事就不好讲不下去了。 　　建议热点城市调控重点关注二手房市场 　　对热点城市而言，二手房市场是新房市场的重要参照物。如果二手房价明显下跌，购房者买房预期会下降，因为买到后可能会“跌价”。另外，二手房价明显下跌，甚至“套现式”降价甩卖，将会明显拉低片区房价预期，导致其他卖家不得不跟随一起“降价卖房”，由此导致二手房挂牌量大面积增加。 　　近期，热点的一二线城市，二手房挂牌量明显攀升，并创下历史新高，主因就在于市场有可能弥漫着一种不看好“未来房价”的情绪。在热点城市外围区域，投资客密集的楼盘，这种情绪更加浓重，并由“套现式”离场触发。它所带来的链式反应，会进一步引发二手房挂牌量上升。 　　对买家来说，挂牌量攀升、降价出售，明智的选择是继续持币等待。由此，房子原本合理的交易链条受阻，交易周期被拉长，新房和二手房循环链条断裂。 　　目前，热点城市市场以“换房交易”为主，新房供给以大户型为主，房价在高位情况下，“卖一买一”是新房市场的主要动力，也是楼市循环是否健康的指标。 　　当前，稳定资产价格是稳定预期的前提，也是稳定楼市体量，推进“保交楼”“行业风险处置”，促进房地产业良性发展的关键。由此，我建议，热点城市调控的下一步，要重点关注二手房市场。

　近日，浙江温州龙港市将农民群体纳入住房公积金改革试点，引发关注。推进住房公积金制度惠及更多群体，有助于强化城乡住房保障功能，体现住有所居的政策导向；同时也有利于扩大住房公积金资金来源，缓解部分地区流动性紧张问题，可谓一举多得，意义不容小觑。 　　近年来，住房公积金制度不断“扩面”，惠及更多新市民群体。具体来看，多地推动灵活就业人员参加住房公积金制度，缴存面扩大的同时，结构也在不断优化，个体工商户、自由职业者成为制度受益者。数据显示，目前全国住房公积金实际在缴人数已超1.6亿人。 　　也要看到，不同地区和职业参缴情况仍然存在差异。一方面，东部地区公积金缴存规模整体大于中西部地区；另一方面，单位职工缴存人数较多，低收入群体覆盖率相对较低。从这个角度看，将农民纳入公积金缴存对象，能够保障更多群体基本住房需求，帮助更多人减轻住房负担，促进全社会安居稳业；同时也能够持续提升城镇化水平，为房地产市场释放增量。 　　之前，有人曾担心我国公积金使用效率不高，形成长期沉淀闲置资金等问题。实际上，近年来我国住房公积金使用效率较高。中国社科院发布报告显示，2015年至2019年，我国公积金提取总额始终高于缴存余额，且提取总额增速大于缴存余额增速。截至2020年底，全国参缴人群中累计有1.47亿人提取过公积金。 　　值得肯定的是，近年来多地放宽公积金提取条件，一些地方推出公积金异地转移接续、互认互贷政策，将使用范围拓展到家庭装修、大病医疗、老旧小区改造等领域。这些举措扩展了公积金的使用场景，提高了资金使用效率，有助于民生改善。 　　当然，各地住房市场现状和人口结构特点各异，农民参缴住房公积金也要稳妥推进。在坚持房住不炒和因城施策的思路下，各地可进一步探索符合地域特点的公积金制度改革。在这个过程中，除了将更多人群纳入保障范围，更要进一步完善公积金配套政策，还应建立完善流动性监管体系，利用大数据进行有效监控和有效管理，切实防止流动性风险。 　　对于服务环节存在的一些问题，各地应广泛听取意见，采取切实可行举措，不断提升用户体验。新冠肺炎疫情发生以来，线下活动受到一定限制，部分地区提取公积金受到影响，个别城市热线服务不到位，甚至出现黑中介非法提取牟利乱象。对此，有必要进一步简化提取流程，推行线上申请受理，提升办理效率，最大程度惠及缴存者。

　《北京市住房租赁条例》于9月1日正式实施。将住房租赁以条例形式予以规范，是解决住房租赁市场日益凸显的居住问题的客观要求。《条例》的出台有助于维护租赁双方当事人合法权益，特别是在承租人一般处于相对弱势地位的情况下，条例将更好地保护租房者。《北京市住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部地方性法规，势必会对其他省份规范住房租赁市场起到一定示范引领作用。 　　对不少年轻人而言，租房是毕业后初到一座城市的首要刚需。一提到租房，想必很多人都忍不住吐槽那些不太愉快的经历，有的人找房子遇到中介机构为招揽生意发布的虚假房源，有些房东总是不断抬高房租，还有的人遇到“甲醛房”，押金难退，或者是由于房东的原因频繁搬家等问题。多年以来，租房市场乱象频现，租赁关系不稳定始终是住房租赁市场发展的阻碍。 　　通读《条例》不难发现，其对现存比较集中的住房租赁痛点和难点问题均开出了药方，对那些闹心事烦心事给出了解决方案。“隔断房”一度较为常见，房东或者是中介机构为了增加租金收益私建隔断墙，改变房屋结构，增加了安全隐患。《条例》对此明确，出租住房以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构。且规定了处罚措施，未按照规定出租住房的，责令限期改正或者恢复原状，逾期不改的，还将视情节对个人或单位处以相应罚款。 　　前些年“甲醛房”危害租房者身体健康的报道想必人们还记忆犹新。此次《条例》中明确规定出租住房应当符合室内空气质量等基本安全标准要求，并明确，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，将对住房租赁企业处以罚款。 　　房东的恶意驱赶行为也将受到约束。《条例》明确，不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。 　　很多人以当“二房东”实施房屋转租为一门生意，但在实际情况中，“二房东”卷款跑路、恶意诈骗房租伤害了不少租客，此次《条例》将“个人二房东”纳入监管，规定个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记，并明确对违法行为的处罚要求，为解决这一顽疾提供了法律依据。 　　租约到期后，一些房东以房屋内的物品有损耗或者损坏为由拒绝归还押金，这显然是不合理的。有了明确的监管规则，押金难退也有望成为历史。《条例》规定，房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在自然损耗及折旧，只要承租人的使用行为处于合理范围内，不存在故意损毁行为或以超出约定范围的方式使用，不能当然认定承租人构成违约。而对于出租方是住房租赁企业的情形而言，其收取的押金应按照规定通过第三方专用账户托管，押金返还将得到更好保证。 　　一段时间以来，租金贷的运作模式很流行。承租人与金融机构签订贷款合同，由金融机构先行支付房租，承租人按照约定的计划还款并支付利息。实际情况中，租金贷的不规范发展成为一些房屋租赁企业“爆雷”的导火索，造成不少出租人和租客利益受损，租房者常常是在出租方的诱导下，稀里糊涂就签了贷款合同。《条例》明确，住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容，并规定了相应的处罚条款。 　　对于备受老百姓关注的租金和中介费等问题，《条例》也有明确回应。比如，《条例》规定住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。还比如，住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或重新签订合同，房地产经纪机构不得再次收取佣金。 　　立法规范是住房租赁市场发展到一定程度的必然要求。围绕解决好新市民、青年人等群体刚性需求，坚持租购并举，规范发展长租房市场，是重要的民生问题。发展住房租赁市场是促进我国房地产市场平稳健康发展的重要一环。当前，我国住房租赁市场正在快速发展，在全国层面出台相关规定成为普遍呼吁。据了解，有关部门正在推动加快出台《住房租赁条例》。2020年9月，住房和城乡建设部曾对《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。相信随着住房租赁立法工作的推进，其对住房租赁市场的健康运行和完善发展将起到重要的支撑作用。

三季度已过半，房企拿地积极性尚未被调动，截至8月末，部分房企从2022年以来至今都没有拿地，销售TOP21-30强房企拿地收缩最为显著。 　　显然，不拿地、甚至少拿地将直接影响企业未来业绩增量，新增土储过少，有可能会导致企业无房可卖，最终影响市场份额。 　　8月，按照出让规划，集中供地迎来短暂的供地“间歇期”，这也间接影响了房企投资力度。整体看，房地产行业拿地依旧低迷，百强房企投资金额仍有83%集中于重点22城，房企投资逐渐显现“固化”趋势。 　　土储资源进一步向头部房企聚集 　　集中供地迎来“间歇期”后，8月土地成交量价齐跌。克而瑞研究数据显示，截至8月28日，全国300城的经营性土地8月总成交建筑面积为7938万平方米，环比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。 　　聚焦销售TOP50强房企，单月拿地金额不足700亿元，同环比分别下降48%和49%，与2021年投资高峰相比下降了88%。 　　销售50强中仅两成房企有土储入账，其中拿地金额超过50亿元的房企不足10%。 　　细数拿地房企，投资较多的仍然以规模化国企、央企为主，比如中海、华润、保利和招商等，其中华润连续两个月拿地金额超百亿元，1-8月，华润以1790亿元土储货值位列1-8月中国房地产企业新增土地货值首位。 　　土储资源进一步向头部房企聚集。 　　从不同梯队房企表现来看，销售TOP20强房企的新增货值占百强总货值的74%，较上月末提升6个百分点，其中前10强房企新增货值占百强总货值的50%。 　　2022年1-8月，年内新增货值超千亿的房企达到6家，较2021年同期减少了12家，华润、保利和滨江位列前三。 　　自2022年以来，TOP21-30强房企拿地积极性明显减弱，截至8月末，此类企业拿地仅占新增房企货值的1%，且该梯队内多数房企在2022年以来都没有拿地。 　　与此同时，房企拿地积极性减弱还表现在拿地销售比下降。截至8月末，百强整体拿地销售比为0.18，较上月末小幅回落0.01，其中TOP21-30强房企拿地收缩最为显著，拿地销售比仅为0.02。 　　国企、央企拿地金额大幅下降 　　2022年前8月，规模化国企、央企在集中供地方面表现相对积极。从拿地金额的TOP20可以看出，有接近八成房企为国企、央企，全国化规模化的国企、央企拿地金额超过5000亿元，占TOP20房企金额的76%，占据TOP100房企金额的49%。 　　典型国企、央企投资力度也远超行业平均水平，其中越秀、建发、国贸等拿地销售比均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。 　　即便央企、国企表现出较高的投资积极性，但受制于市场走弱，1-8月，其拿地金额、土储货值均呈现出大幅下滑趋势。 　　依据前8月拿地金额超100亿元的典型国企、央企投资表现来看，14家国企、央企拿地金额平均值为416.5亿元，新增货值平均值为841.1亿元，拿地金额和新增货值同比分别下降43%和47%。 　　具体来看，万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%；中交、保利等房企拿地金额也几近腰斩。 　　相较之下越秀、华润等拿地金额、货值同比降幅较小，降幅均在30%以内。原因在于，其拿地集中于核心城市，拿地金额和土储货值相较于其他城市相对较高。以华润为例，1-8月，华润在北京、深圳新增土地货值占比超过50%；越秀拿地则几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市。 　　83%的百强房企投资金额集中在22城 　　2021年2月出台的集中供地政策改变了房企的投资格局。在此背景下，截至8月末，百强房企投资金额中有83%集中于22城，较7月末下降约1个百分点。 　　随着9月更多城市开启第三轮集中供地，我们预计百强房企在22城投资金额占比还将继续回升。而在重点22城以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。 　　此外，百强房企投资在集中供地背景下呈现出“固化”趋势。 　　首先，一线城市仍是房企投资“重镇”。 　　具体来看，由于深圳集中供地成交金额高达339亿元， 这使一线城市在百强投资金额中占比上升至38%，而二线城市由于本月集中供地较少，金额占比下降至49%，三四线城市占比则维持在13%左右。 　　克而瑞研究数据显示，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域。截至8月末，百强房企在长三角区域投资占比达到49%；其次是珠三角地区，投资占比达到23%。而长三角区域的投资占比约等于珠三角、环渤海和中西部三者之和。 　　从百强房企投资TOP10城市来看，长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。 　　2022年三季度已接近收官，但房企投资情况未有明显好转，在调研中我们发现：销售回款减少、现金流不足仍是制约房企投资积极性减弱的核心原因。 　　随着近一段时间各地调控政策效应的逐步显现，房地产市场预期修复将有利于增加企业投资信心，而信心恢复又将带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，房企或在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。

　8月，房地产市场近乎全面降温，不仅郑州、重庆等压力城市市场持续低迷，而且上海、杭州、成都等热点城市整体市场热度也在下降。“金九”市场能否实质性好转？各城市又将如何走向？ 　　沪杭蓉等热点城市集体降温 　　克而瑞研究数据显示，上海、杭州、成都等热点城市楼市有所降温，尤其是外围区域非倒挂楼盘去化压力加剧。例如上海，8月开盘平均去化率升至80%，环比增加18个百分点。其中，市区、近郊供应稀缺板块及五大新城核心片区倒挂盘占比约80%，平均去化率能达到90%。松江、奉贤等远郊区域非倒挂项目成交去化明显放缓，平均去化率跌至30%。 　　又如成都，受疫情反复、极端高温天气等因素影响，8月客户看房热情骤减，热销盘实际报名人数缩减近六成。开盘平均去化率骤降至39%，尤其是三圈层，去化率低至21%。不少项目因频繁加推或周边竞品分流，蓄客及去化情况不甚理想。 　　聚焦杭州各圈层开盘去化情况，显现出四方面典型特征： 　　其一，第一圈层去化率仍是100%，年内单价超6.9万元/平方米、总价超1500万元的房源存货仅剩200套，第一圈层已然面临“断货”的窘境。 　　其二，第二圈层去化率保持在79%高位，但中签率有所上升，地段较差或者总价与地段不匹配的项目被客户弃选。尤其是单价段3.5-4万元/平方米的项目扎堆，倒逼房企抢先开盘、争抢优质客户资源。 　　其三，第三圈层去化继续承压，8月去化率跌至19%，环比下降21个百分点。受此影响，第三圈层政策存在进一步放松可能性。 　　其四，车位开始降价，部分项目车位优惠达到了5万元。鉴于房企主要利润沉淀在车位，因此房企车位降价，即是为快速回笼现金，尽早兑现利润。 　　苏厦榕等强二线城市下调二套房首付 　　苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，下调二套房首付比例，但市场起色不明显。例如苏州，二套、贷款已结清首付比例由50%降至30%，二套、贷款未结清首付比例则由80%降至60%。8月，苏州房地产市场未见好转迹象，成交面积降至55万平方米，同比、环比分别下降23%和5%。8月内，有6个项目开盘，平均去化率约为40%，环比增加8个百分点。 　　又如福州，五城区户籍二套、贷款已结清首付比例由50%调整为40%，非五城区户籍在五城区购买首套房首付比例由40%调整为30%。8月，福州市场热度再降，房企供货信心不足。五城区74个在售项目认购总套数降至677套，环比下降9%，同比跌幅扩至44%。 　　市场多数项目认购套数不足10套，而推出的特价房项目认购量增长明显，这说明当地楼市仍主要依赖降价走量的模式。 　　深青济等渠道提佣带动客户到访量回升 　　深圳、青岛、济南等地采取了提升渠道佣金等营销手段，带动了到访量回升明显，但实际转化率依旧偏低，反映出市场观望情绪浓重。 　　例如深圳，8月外围区域滞销盘大都采取打折降价、渠道高佣等方式促销，但实际提振效果有限，外围区域成交持续下行，坪山区环比下降23%，大鹏新区环比下降59%。新开盘项目去化承压。 　　又如青岛，8月份，得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中，主城区月均到访800-100组。渠道的依赖度持续上升，渠道客户占比普遍超60%。认购量环比基本持平，多数项目月均成交在10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体维持在较低水平。 　　郑渝市场仅央企国企、准现房去化较好 　　郑州、重庆等地楼市则仅限于央企国企、准现房的项目去化表现相对较好。例如郑州，8月重点监测的323个项目共计成交3911套，环比下降8%。置业客群普遍青睐于央企国企，8月成交套数TOP10的项目中，央企便占据6席，成交均能保持正常流速。其余项目则以性价比或准现房作为卖点。 　　又如重庆，8月市场观望情绪浓重，案场来访量环比下降32%，转化率约为5%。开盘平均去化率低至19%，仅央企、国企或者具备产品力优势的项目去化较好。 　　传统“金九”已连续两年缺席 　　克而瑞研究数据显示，楼市传统意义的“金九银十”表现已很平淡。2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7%，同比跌幅扩至30%。 　　展望9月，房地产市场依旧难言乐观。“金九”缺席将是大概率事件，即便供应放量增长，成交也难显著反弹。一方面，行业大周期拐点在到来，随着市场下行趋势强化，传统销售旺季也难出现大幅上涨行情。另一方面，稳地产政策效应仍待释放，叠加市场信心不稳，短期内较难扭转市场下行预期。 　　我们认为，未来一段时间，国内热点城市的楼市表现将继续分化：其一，北京、合肥等市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹。其二，广州、南京等市场或将持续修复，但区域分化将加剧，主城区需求坚挺，远郊区去化仍显困难。其三，重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升。其四，南宁、长春及多数三四线市场或将持续承压，成交可能将维持低位运行，部分城市价格战或将愈加激烈。

近日，针对房屋公摊面积的讨论持续升温。内蒙古自治区住房和城乡建设厅近期在答复政协委员提案时表示，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。 　　此前，山东青岛一位购房者曝出购买110平方米的房子，到手却发现套内面积仅61平方米，公摊面积高达46%，引发网友热议。公摊面积能否取消？取消“公摊面积”后，房子会涨价吗？ 　　公摊面积多少合适？ 　　景晖智库首席经济学家胡景晖对中新社记者表示，公摊主要是指分摊的公用建筑面积，包括楼房的电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅等。公摊面积加上套内建筑面积才等于房屋建筑面积。除非独栋别墅，其他类型的房屋大多有一定的公摊面积。 　　中国绝大多数城市房屋计价都是以包含公摊的房屋建筑面积为准的，也就是说，购房者需要为并不居住的公摊部分付费。 　　胡景晖认为，合理的公摊面积在15%左右。当然，根据房子户型、楼型、房屋项目的不同，具体设定也有所不同。总体而言，高层电梯公寓公摊较大，别墅公摊较小。 　　公摊面积是否该取消？ 　　胡景晖认为，公摊面积是2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确规定的。公摊这个做法学习自香港，但2013年香港已取消公摊，使用套内面积计价。目前绝大多数国家和地区都是使用套内面积交易房屋的。中国的重庆市作为试点，在2002年也取消了公摊。所以，取消公摊不是不可为。 　　他认为，取消公摊会有一些管理方面的麻烦，比如：存量的住房如何处理、新老办法如何衔接等？但取消后，民众买房可以买得明明白白，也有助于提振市场信心。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，将公摊计入购房面积这一模式存在多年，不是一夜之间可以取消的。当前，购房者的不满主要集中在公摊面积不透明上：公摊是不是真的需要这么多、一套房子的公摊面积是否真如开发商所声称的那么大？如果真正的公摊部分是合理的，能清楚明白地向购房者展示出来，且不存在虚增公摊面积做大开发商利润的情况，那么保留公摊是没问题的。 　　李宇嘉认为，公摊的管理需要更加精细化。一种做法是，计算公摊的成本和建房的成本是否有差异。如果有，是否可以分开定价？再比如：引入独立第三方对公摊面积做实测，在预售阶段就做到所有公摊信息都清晰透明。 　　取消公摊房价会涨吗？ 　　胡景晖认为，取消公摊并不会导致房屋总价上涨，因为加入或取消公摊面积只是计价方式发生了变化。对很多购房人来说，他们关心的是实际房屋的价格(总价)。如果仅仅因为取消公摊导致计价方式、计价面积发生变化，从而带来房屋的单价波动，短期可能有一些影响，但对中长期房价几乎没有影响。 　　李宇嘉则持不同观点。他认为，取消公摊以后，房屋单价肯定会上涨。如果一下子过渡到以套内面积计算房价，会拉高市场价格，在实际操作中不太可能这么做。因此，后续可能会给出两种计价方式：一种是包含公摊在内的计价方式，另外一种是不含公摊的计价方式，两种方式都列出来，对市场和购房情绪的影响会小很多。 　　现在是取消公摊的好时候吗？ 　　胡景晖表示，往往重大改革更容易发生在行业低潮期。去年三四季度开始，中国房地产业进入低潮期。现在关于取消公摊的讨论很多，如果顺势而为，可能推动改革会比行业在“高歌猛进”时更容易一些。 　　李宇嘉认为，当前取消公摊的呼声很高，它反映了民众的诉求，如果能借此进一步规范整治市场乱象，结合政府近期的其他工作，会起到提振楼市信心的效果。

“每个行业都会经历波峰和波谷，没有必要太过悲观。房地产行业只是达到一定规模后，进入了震荡期和洗牌期。企业应该想着如何把手上的事做到极致，思考如何将管理模式更加精细化。” 日前，在每日经济新闻主办的第十二届价值地产年会前瞻活动“图存求新”房地产新营销沙龙上，珠江投资华北地区营销中心总经理陈浩宇表示。 他认为，房地产营销方式的创新在于“全面”，未来房地产营销一定是全面发展的人才的天下，只有个人能力足够全面才能生存下来。 播放 巧用渠道提高转化率 行业告别高速增长轨道，交易量和融资额等指标出现下行，市场的寒意在不经意间袭来。 “行业虽然不在风口之上了，但还是可以持续发展，”从基层营销岗位一路摸爬滚打，升至营销总经理的陈浩宇表示，从过往的房地产周期来看，房地产行业已经进入“洗牌阶段”，不止民营企业，国央企也在并购重组。 陈浩宇认为，优秀的房地产企业就不要考虑被末位淘汰，而应该把眼光放得更长远。优秀的营销人才也不必过于担心同行竞争，应该多考虑合作共赢，充分发挥自己的引领作用。 在市场下行或低迷阶段，房地产营销业务变得越来越难。8月份是上市房企的中报季，有的公司就提出了各类营销创新模式，比如举办线下购房节活动，或者利用互联网直播、微信小程序打造数字经济销售平台。 在陈浩宇看来，房地产营销其实一直在创新，现在行业已经告别野蛮生长时代，开发交易环节变得越来越正规。精细化管理模式会使企业越走越远。 对于营销团队和渠道公司的关系，陈浩宇认为，房企未来要思考如何提高非渠道客户的来访量和转化率问题，即提高自有营销团队的获客能力。没有必要硬性降低渠道费用的比例，经纪人模式是社会发展的必然产物。 从专一到全面 未来房地产营销的创新点在哪？如何做到有效率创新？ 陈浩宇直言，纵观整个行业，营销人员的专业能力太过于单一，从业时间久了之后，知识和认知容易变得局限。 “未来应该让自己更全面一些，除了房地产，还可以涉足汽车、医疗、奢侈品等更多领域，提高个人综合能力，”他认为，下一阶段，房地产营销人员应该去尽可能多地了解客户需求，清楚客户所在的圈层，时刻保持学习状态，在当前的市场环境下，只有个人能力更加全面，才能有更多机会。 房地产行业面临挑战，营销端无疑首当其冲，这一点项目操盘手的感受最为强烈。陈浩宇表示，操盘手目前不能仅停留在营销业务上，而要从专业管理的身份向综合管理转变。站在城市公司负责人甚至区域公司负责人的角度，思考项目地价、板块和推盘节点；站在经营负责人的角度，考虑如何实现预期收益和回款。

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。 　　延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。 　　房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。 　　回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。 　　延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

1、银保监会周亮：保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生 9月2日，银保监会副主席周亮出席活动时表示，要平衡好稳增长和防风险的关系，在保持经济大局平稳前提下，有序处置风险，稳妥化解中小金融机构的风险，支持地方发行专项债，补充中小银行资本，积极的应对不良资产的反弹，完善大型企业债务监测风险监测和处置，保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生，促进房地产市场平稳健康发展。强化金融立法和制度建设，推进监管大数据平台建设，优化监管协同机制，提升监管效能。 1、江西南昌县：购90平米以上新房每套发放1万元消费券 9月1日，江西南昌县继6月初出台购房补贴政策后，再次开展金秋消费升级季活动，通过打出消费“组合拳”，以住房消费带动文旅、家电等消费升级。据悉，2022年9月1日至11月30日，由县财政投入3000万元，分两期投入，以消费券的形式发放第一期投入1500万元，对在南昌县购买新建商品住房（按合同备案时间），建筑面积90平方米（含90平方米）以上每套发放10000元消费券，建筑面积90平方米以下每套发放5000元消费券。 2、重庆：个人公积金贷款额度增加至50万，二套房最低首付降为25% 9月2日，重庆市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款有关政策的通知，涉及优化新购住房套数认定标准、首付款比例、贷款额度方面，其中明确职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例由40%降低为30%；多子女缴存职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例降低为25%。在提高贷款额度方面，明确住房公积金个人住房贷款个人最高贷款额度从40万元提高到50万元；夫妻参贷的，缴存职工家庭最高贷款额度从80万元提高到100万元；多子女缴存职工家庭申请住房公积金个人住房贷款的，个人最高贷款额度提高到60万元；夫妻参贷的，家庭最高贷款额度提高到120万元。 3、海南拟调整公积金政策：购首套房实行“一人购房全家帮” 9月3日消息，海南省住房公积金管理局网站发布关于调整住房公积金使用政策的通知（征求意见稿）。为进一步发挥住房公积金解决缴存人住房问题的作用，切实保障缴存人住房刚性需求，实现自贸港职工住有所居，结合海南省工作实际，拟制定“一人购房全家帮”相关住房公积金互助使用政策。该通知称，所谓“一人购房全家帮”业务是指在海南省连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，在省内购买家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款。直系亲属是指购房人及其配偶的父母或子女。 1、天津：出台土地出让预申请制度，涉及地块共计14宗 8月31日，天津市规划与自然资源局网站发布《天津市国有建设用地使用权出让预申请公告》，公示了预申请地块、预申请资格、预申请时间以及其他要求等事项。预申请地块共计14宗，其中河西区2宗，河北区1宗，西青区2宗，北辰区1宗，静海区1宗，滨海新区7宗。公告还提到，企业联合竞买的，可按照出资比例由联合体中各成员单位分别交纳预申请保证金，也可由联合体中的一名成员单位交纳全部预申请保证金。已缴纳预申请保证金的企业，竞买报名时可不再另行缴纳竞买保证金，预申请保证金可替代竞买保证金。 1、雅居乐：6.8亿元转让济南两项目50%权益予路劲基建 9月1日，雅居乐发布出售项目股权及转让相关股东贷款的公告。根据公告，雅居乐子公司北京雅建企业管理有限责任公司、北京雅信房地产开发有限公司，与路劲基建有限公司全资附属公司济南隽恒房地产开发有限公司订立了两则股权转让协议。根据协议，卖方北京雅信、北京雅建分别向买方隽恒地产出售济南隽盛房地产开发有限公司39.44%、10.56%股权，且卖方有条件同意转让及买方有条件同意接纳转让出售贷款，交易的总代价为人民币6.8亿元。 2、保利发展：发行5亿元绿色中期票据，利率2.75% 9月1日，保利发展发布2022年度第五期绿色中期票据发行结果公告。公告显示，本期中票简称“22保利发展MTN005（绿色）”，注册金额为25亿元，实际发行总额5亿元，发行利率2.75%，期限为3年，起息日为2022年8月31日，兑付日为2025年8月31日。主承销商兼簿记管理人为兴业银行股份有限公司，联席主承销商为中国农业银行股份有限公司。 3、中交集团：与无锡市政府签署战略合作框架协议 9月1日，中交集团与无锡市政府在中交大厦签署战略合作框架协议。中交集团将积极参与太湖综合治理、高速公路、城市轨道交通、城市综合开发、产业园区等重大项目投资建设，推动双方合作向更深层次、更广领域和更高水平迈进，为地方经济社会发展作出积极贡献。 4、合景泰富：发起境外债券交换要约及同意征求 9月2日，合景泰富发布公告，将对公司境外美元债进行交换要约和同意征求交易。根据公告，此次交易将对公司一年内到期的三笔美元债券进行交换要约：包括2022年9月到期的两笔票据及2023年9月到期的票据，对于其余公司2024年至2027年到期的六笔美元债券，将同时开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。据了解，本次提出交换要约的债券，包括2022年9月到期的2笔票据合计9亿美元，及2023年9月到期票据7亿美元。合景泰富认为，这次交易能够帮助缓解短期流动性压力，避免债务违约，以使管理层得以投入更多的精力到核心业务运营，以期以更好的状态兑付境外美元债。 5、旭辉控股：控股股东增持100万股，总代价197.7万港元 9月2日，旭辉控股（集团）有限公司发布自愿性公告控股股东购买本公司股份公告。据悉，旭辉控股（集团）有限公司董事会已获公司执行董事及控股股东林中、林伟及林峰告知，彼等于公告日期透过联系人在公开市场购买合共100万股公司股份，总代价约为197.7万港元（不包括相关交易费）。另悉，控股股东对公司的未来前景充满信心，并可能考虑日后于适当时候进一步增持彼等于公司的股权。 1、鑫苑服务：复牌指引已获达成，申请于9月2日起恢复买卖 9月1日，鑫苑服务发布达成复牌指引及恢复买卖公告。根据公告，由于鑫苑服务未能于2021年3月31日或之前刊发2020年全年业绩，公司股份自2021年4月1日上午9时正起已于联交所暂停买卖。5月28日，联交所向公司发出复牌指引。鑫苑服务表示，鉴于复牌指引已获达成，公司已向联交所提交申请，自2022年9月2日上午9时正起恢复股份于联交所买卖。 2、融信服务：上半年收益下降11.2%，应收款上涨近两成 9月2日消息，融信服务发布截至2022年6月30日止六个月中期业绩公告显示，2022上半年，融信服务收益总额达4.34亿元，同比降11.2%，其中物业管理服务收入2.76亿元，同比增长25.4%。毛利达9180万元，同比降36.1%；毛利率为21.1%，较2021年同期29.4%减少8.3个百分点；期内利润3533.5万元，同比减少48.7%；归母净利润3246.5万元，同比减少51.2%。此外，期内应收款增至2.18亿元，同比增长18.9%，贸易应收款减值拨备达1172.5万元，同比增长98.2%。 1、贝壳：赵华夏辞任联席公司秘书，李思婷已获委任 9月1日，贝壳控股有限公司发布变更联席公司秘书公告。据悉，由于其他工作安排，赵华夏已辞任公司联席公司秘书，李思婷已获委任为联席公司秘书，自2022年9月1日起生效，而另一名联席公司秘书刘绮华将继续担任联席公司秘书。 2、弘阳地产：严洛钧已辞任联席公司秘书，冉丽桥接任 9月1日，弘阳地产集团有限公司发布更换联席公司秘书、授权代表及法律程序文件代理人公告。据悉，弘阳地产集团有限公司严洛钧已辞任公司联席公司秘书，冉丽桥获委任为其中一位联席公司秘书、授权代表及法律程序文件代理人，自2022年9月1日起生效。

疫情三年，改变很多人的生活方式、居住理念。低密度住宅、小区自然环境、户型功能规划等内容，都成为购房者新时期的重要衡量标准。数据显示，在2020年疫情后，别墅作为一种楼市的小众产品，成交量一直呈现不断上升。 　　克而瑞数据显示，以2020年第1季度作为疫情前后的临界点，通过前后7个季度别墅成交均值变化看，一线城市别墅季度成交均值较疫情前上涨了48.7%，涨幅接近五成。 　　别墅成交量的上升，使部分城市的库存快速销售，供求比回到1.2数值以下，尤其2020年4季度以来，别墅产品一直处于供不应求状态。但别墅成交也没能摆脱市场下行带来的冲击。2022年以来，不同能级的城市别墅成交规模均有不同程度下降，尤其是二线城市和三四线城市，成交量甚至低于疫前水平。 　　二线城市别墅成交规模占比过半 　　别墅产品最常见的有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅。 　　近年来，为提高土地利用率，国家曾多次出台规定限制别墅用地审批，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外，当前市场产品主要以“类别墅”的低密高端住宅为主。 　　从成交绝对值来看，二线城市的别墅成交规模几乎占到全国一半。 　　克而瑞研究数据显示，2022年上半年，全国重点195个城市别墅成交套数达到40287套，其中31个二线城市别墅成交套数达到了20875套，是一线城市的4.10倍，是三四线城市的1.46倍。 　　值得注意的是，受市场下行影响，2022年上半年，别墅成交明显缩减超四成，在2021年上半年，别墅产品成交则维持在72186套的高位。 　　整体来看，市场下行导致购买力下降，与此同时，别墅产品打造和推盘有一定风险，因此存在供应量收缩导致成交量下行现象。 　　但若以2020年作为疫情开端，2020年下半年别墅产品迎来高光时刻，成交套数达到81125套，同比增加12%，环比2020年上半年上涨了51%。 　　一线城市成交均值上涨超40% 　　2020年疫情后，人们对别墅产品的需求大增，2020年第2、3季度，别墅成交量得到较大释放，各能级城市几乎都达到了历史最高值。 　　克而瑞研究监测数据显示，一线城市在2020年3季度迎来较大增长，成交量达到5925套，达到2018年以来成交最高值；二线城市在2020年2季度成交19726套，居历史季度成交高位；三四线城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居历史最高。 　　为更准确反映别墅产品成交涨跌情况，我们以2020年1季度前后7个季度均值来看别墅成交表现。根据此临界点，将2018年2季度-2019年4季度定义为疫情前，2020年2季度-2021年4季度定义为疫情后。 　　结果显示，疫情前，一线城市季度成交均值为3389套，二线城市成交均值为18549套，三线城市则为13727套。再来看疫情后，一线城市季度成交均值达到5038套，二线城市季度成交均值为17529套，三线城市则为12863套。 　　其中，一线城市疫情后较疫情前季度成交均值上涨48.7%，二线及三四线城市分别下降6.3%和5.5%。 　　如果若剔除行业下行周期影响，将疫情前后的定义时间范围缩小到5个季度的周期，则所有能级的城市疫情后季度成交均值均较疫情前有所增长，一线城市涨幅达到了43.3%，三四线城市涨幅达到4.7%，二线城市上涨3.4%。 　　从2019年1月以来，四大一线城市别墅成交月度表现来看，上海仍是别墅成交的重要阵地，月度成交规模仅在2022年4月、5月静态管控期间低于北京和广州，2020年以来，月度成交套数连续多月高于北、广、深成交之和。 　　在6月复工复产后，上海别墅产品成交骤然上升。 　　克而瑞研究数据显示，6月上海别墅共成交544套，7月成交套数环比增加126%，达到了1232套，创下2021年8月以来新高。 　　受别墅成交上涨影响，部分城市库存被消耗，各城市别墅的供求比发生了较大变化，其中一线城市供求比变化最大。 　　克而瑞研究数据显示，自2020年四季度开始，一线城市供求比一直低于1，2021年下半年，别墅市场的供求比甚至在0.8以下，即便是市场下行压力巨大的2022年，前两个季度别墅产品的供求比也维持在1以下。 　　实际上，一线城市的“限墅令”更为严格，高昂的土地成本对企业低容积率社区建造有了一定限制，因此在一线城市，别墅类产品往往较为稀缺，而疫情催生了较大需求，导致市场处于供不应求的状态。 　　此外，一线城市别墅成交套均价远高于其他能级城市。 　　克而瑞研究数据显示，2022年二季度，四大一线城市别墅成交套均价为1058万元/套，套均价达到2020年二季度以来新高。二线城市和三四线城市别墅套均价差距不大，其中二线城市为457万元/套，三四线城市为454万元/套，这意味着一线城市套均价是其他能级城市的约2.3倍。 　　别墅产品成交大涨的背后，是源于其低密、健康、自然景观更好、安全性更高等核心要素持续受到热捧。 　　疫情也让别墅的产品属性更加回归自住，消费者逐渐从“有房住”过渡至“住好房”，高净值人群的终极改善需求依然强烈。此外，基于资产增值、保值的需求，核心城市以别墅为典型的豪宅产品仍是抵御通胀的重要渠道。

易居研究院智库中心发布的8月《百城新房成交报告》显示，2022年1-8月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为18532万平方米，同比增速为-44%。这意味着，当前市场交易相比2021年同期水平缩水了近四成。若将相关数据进行分解，可以看出，2022年上半年，全国百城同比增速为-48%，而7-8月份该数值为-33%。 　　换而言之，7-8月份虽然数据表现不好，但依然在年初累计降幅收窄方面发挥了积极作用。只不过楼市“大病初愈、但仍虚弱”的特征还在，因此，下半年9-12月份，提振楼市交易行情的紧迫性依然很大。 　　2022年1-8月份，100个城市的新建商品住宅成交面积相比2021年同期水平，几乎都呈现了明显下降态势。一个例外城市是嘉峪关，其2022年市场数据表现优良，这与该城市安置房交易数据密集网签有关。此外，1-8月份，西安、成都、上海楼市交易行情不错，这与当地购房需求、购房政策调整等有关。 　　8月新房成交有压力 　　从2022年8月单月数据来看，全国100个城市新建商品住宅成交面积为2389万平方米，环比下降8%，同比下降32%。8月整体呈现出“环比小降、同比降速收窄并不明显”的特征。 　　2022年7-8月，房地产市场面临宏观经济压力、疫情冲击、高温气候等不确定性因素的干扰，因此相比6月良好态势，交易数据略差。但即便是这样，该交易数值也比2022年4月份低谷期要好很多。从这个角度来讲，楼市复苏基础依然是牢固的。 　　从同比情况来看，基于单月成交面积同比增速数据，也可看出市场压力和变化。 　　自2021年6月份以来，新房成交同比增速总体上处于持续下降、降速先扩大后收窄的态势。尤其是2022年4月出现了61%的较大降速。而5-6月份该指标又明显改善，其中6月份降速收窄至29%。但到7-8月份，降速又有所扩大，分别为33%和32%。这说明楼市复苏过程面临阻力和不确定性，仍需进一步刺激提振市场刚性和改善型住房需求。 　　我们将研究的100个样本城市分为一二线和三四线城市。8月份，27个一二线城市新建商品住宅成交面积为1306万平方米，环比增速为-13%，同比增速为-37%。73个三四线城市新建商品住宅成交面积为1083万平方米，环比增速为0%，同比增速为-25%。 　　观察两类城市的行情走势，8月份略有差异，其中一二线城市降温压力要更大。至少从环比表现看，三四线城市是持平的，而一二线城市则有明显下降。这侧面说明，三四线城市此前市场复苏较为缓慢，当前政策持续释放，交易行情也不会出现过快的环比下降。 　　预计全年楼市仍有W型行情 　　2022年9-12月份，依然是房地产政策继续宽松、各地落实一城一策的重要节点。同时，供需两端也会积极做策略调整，包括购房预期和房企推盘策略的调整等。总体上，目前已进入到房屋销售提振的关键时期。 　　从政策层面看，近期国家对“支持刚性和改善性住房需求”的提法明显增多，充分说明政策对住房消费需求提振的高度关注。房地产供需两端更要密切注意此类政策风向。 　　从市场环境来看，房屋营销和交易环境有进一步改善可能。近期，一些城市积极抓住既有的宽松政策、加大房屋促销力度，也引导了购房者积极入市。包括环京环沪等一些城市，近期都出现一些积极的购房现象。 　　因此，房企若在后续市场中“紧咬”提振销售业绩目标不放，楼市提振可能性依然存在，即在2022年前8月，“下行-提振-下行”的轨迹上，继续存在拉升可能，进而呈现W型走势。总体而言，当前楼市提振确实有阻力和不确定性，但楼市步入健康发展的动力依然存在。

9月1日起，《北京市住房租赁条例》(下称《条例》)正式施行，对北京住房租赁市场的多个方面进行了规范。《条例》是全国首个规范住房租赁、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，北京成为首个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。因此，此次住房条例政策正式施行也受到了市场较大关注。 　　《条例》主要指出，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市政府可采取价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案；拒不执行价格干预措施的出租人，由市场监督管理部门依法处理；住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过1个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；互联网信息平台应当对发布者提交的证明材料进行审查，合规的信息才能发布。 　　在房源筹集上，政策提出要按照规定利用非居住存量土地建设的租赁住房、将非居住存量房屋改建的租赁住房，享受居民类水、电、供热、燃气价格。而针对租客集中投诉举报的克扣租金押金、长收短付、高收低出、长租公寓暴雷、个人二房东等市场乱象，此次条例也进行了精准监管。 　　而在承租人权益保障方面，政策提出可通过租赁合同网签备案信息共享为承租人办理居住证、积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务提供便利，承租人无须提交纸质合同。租赁信息及时的“联网” ，也将更透明、公开地保护承租人的相关利益。 　　针对目前租赁行业兴起的短租房等新业态，《条例》明确首都功能核心区内禁止经营短租住房，同时针对北京其他区域短租住房经营的管理也提出了相应要求。 　　众所周知，北京市租金水平居全国各城市前列。根据中指50城住宅租赁价格指数显示，2022年8月份，北京住宅平均租金为91.4元/平方米/月，居50城首位，租金收入比超过30%。租房难、租房贵是北京住房租赁市场的突出问题，同时各种市场乱象也时有发生，市场亟待规范。 　　此次政策成为租赁行业全面规范化的“急先锋”，把最近几年北京租赁行业发展过程中，集中反映的一些热点的矛盾问题，比如“群租房”“甲醛房”“个人二房东”“租金贷”等租房人群关注的问题都给予了明确的立法规定，做到了有法可依。这对全国其他城市后续制定租赁住房相关条例和立法等都有启发和积极示范作用。 　　总之，《条例》的正式施行，有望进一步推动北京住房租赁市场规范监管，有力保障、并平衡出租人、承租人双方的合法权益。另外，结合保障性租赁住房的大规模发展，政府通过市场规范和保障支持两方面同时发力，将有利于推动全北京住房租赁市场有序健康发展，促进“租购并举”住房制度的加快建立。

　110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……近日，本报刊登《110平方米的房子“到手”仅61平方米》的报道，引起社会关注，媒体持续跟进、网友热烈讨论，呼吁“取消公摊面积”的声音多次冲上热搜。 　　对于报道中提到的山东青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%的事例，不少网友感同身受，纷纷留言评论：“满心欢喜去收房，发现房子被公摊了一小半”“支持取消公摊面积”“只算套内，就算平均价格提高，那也是进步，明明白白，一码归一码”。 　　除了上述青岛一小区外，《中国质量万里行》也监测到不少项目存在公摊面积与实际不符合，如山西省晋中市××郡、山东省潍坊市××花园、山东省淄博市××城、内蒙古自治区赤峰市××湾等。 　　公摊面积之争由来已久。《法治日报》记者梳理发现，一个最新消息是内蒙古自治区住建厅官网近日发布一则对政协委员王凤华《关于规范房屋“公摊面积的提案”》的答复，提出将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。 　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次公摊面积相关报道持续发酵，说明该问题关系广大购房者的切身利益，公摊面积制度的存废确实需要有关部门积极做思考和研究。内蒙古对公摊面积制度的存废作出正面回应，有助于培育理性、科学、系统的思考，对保障购房者权益具有积极作用。 　　不过多位接受媒体采访的专家对于取消公摊面积仍有所顾虑，认为当下直接取消公摊面积不可行，主要原因在于可能影响房价和住房舒适度等。 　　首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长赵秀池说，公摊面积的计算、测量是有法律依据的。房屋面积不管怎么计量，房屋总价不会改变。开发商不会因为计量单位不同而少收取费用。如果按照不带公摊面积的使用面积来计量房价、物业费、暖气费、税费等，造成的结果是人们看到住房的单价又上涨了，物业费、暖气费、税费等也上涨了。而如果住房单价上涨，则会引起公众再度质疑。 　　“我国按照建筑面积计算房价，建筑面积和使用面积之间大约有30%的差异，因此房屋买卖出现了‘公摊’的表述。若改为按照使用面积买卖房屋，那么房价就太高了，社会各界可能更难接受，这样也没有真正实现取消公摊。”中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏接受媒体采访时说。 　　豪宅研究院院长朱晓红也指出，取消公摊面积目前面临两个难题：房企建房成本提升，售房价格如何控制？如何保障配套公共设施的品质？ 　　“现阶段取消公摊面积的条件还不具备。”浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬分析，主要原因在于关联影响太大，我国在房改、维修基金缴存、拆迁安置补偿计算、物业费收缴、暖气费收取等方面都按建筑面积作为标准，如果取消公摊面积，会给计价标准带来混乱。 　　“如果按套内面积计，开发商大多会选择按设计规范要求的最低共有建筑面积标准进行开发，就不可能提升楼盘的品质与舒适度。重塑价格体系可能会引发一些开发商趁机涨价，反而有损消费者利益。”虞晓芬说，共有建筑面积也是业主的权益和资产，计入产权面积也是对业主权益的完整保障。此外，大量的产权证没有明确使用面积，重新测绘、换证的工程量过大。 　　记者注意到，现阶段对取消公摊面积持反对或保留意见的人士的观点普遍是：取消容易，但重新选定计算方法，依旧绕不开建筑设施中的公摊部分。在开发商那里，取消的公摊面积依然可能以房屋溢价的形式体现出来。 　　当然，公众的安全感同等重要。正如一些媒体评论所言，“买房人之所以觉得自己花了冤枉钱，是因为为莫名其妙的面积买了单，等于你买支铅笔只拿了个铅芯，买棵青菜只拿到个菜心，买件皮袄只拿到了马甲”“稀里糊涂、晕头转向、惴惴不安——不少公众之所以对公摊面积有这样的观感，根源还在于担忧公摊面积过多而使用面积过少，多花了钱却给开发商、物业做了嫁衣裳”。 　　受访专家指出，只有真正看到公众的顾虑，消除公摊面积制度可能给消费者埋下的暗坑，防止开发商以公摊面积之名浑水摸鱼、蒙骗消费者，才能让人们买一平方米房子，获得一平方米的安心和欢喜。 　　“公摊面积应‘摊’明白、‘摊’规范。”有媒体评论道，“就眼下而言，完善公摊面积制度更具现实意义。厘清公摊标准，引入惩罚赔偿，有关部门也应监督物业企业落实公摊收益”“公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究”“标准和明细一定要‘晒在太阳下’，监管还要跟上”。 　　有专家也提出，目前公摊面积存在不够透明、难测算等问题。京润律师事务所主任张志同介绍，常见的虚增公摊面积途径有两个，一是虚列公共建筑设施；二是虚增、夸大公共设施面积。譬如开发商将没有为小区业主提供公共服务的“自用房”纳入公摊部分，或者将500平方米公摊面积说成1000平方米。对此，购房者通常是稀里糊涂，弄不明白，也无从考量。事实上，即便是开发商为购房者提供了公摊部分测绘数据，数据也可能存在“水分”。 　　“取消公摊面积，让消费者直接为套内面积明明白白买单，这能避免开发商‘夹带私货’。”张志同说。 　　在公摊面积制度取消难与百姓对取消公摊呼声大的矛盾之下，未来政策究竟该何去何从？ 　　受访专家认为，可以通过一些方式将公摊面积制度中为人诟病的地方进行完善改进。 　　赵秀池建议，本着政策稳定性原则，在住房销售时，还是应该沿用之前包含公摊面积的建筑面积作为住房的计量单位，以免引起民众新的误解和歧义。为了消除民众的质疑，应该加强公摊面积知识的普及，明确告知，公摊面积确实是存在的，不同高度、不同档次的楼房公摊面积不一样，档次越高、高度越高的楼盘公摊面积越多，不一而论。 　　“购房者在购房前就要做好咨询，知道公摊面积包括哪些，并要求开发商写在购房合同里；另外，应加强对开发商公摊面积计量的监管，以避免货不对板。”赵秀池说。 　　作为资深的房地产行业律师，张志同注意到，开发商经常组织购房者集中签约，人数多、场面热闹，购房人在火爆的氛围中也很难仔细研究合同内容。 　　“如果业主有证据证明销售人员此前的允诺与实际公摊面积相差甚远，可通过法律途径维权，因为其中可能存在销售欺诈。不过，若要维权，还需到住建部门查阅公摊部分的备案资料。测量公摊面积，也要请具备资质的第三方专业测绘机构重新测量。如果公摊面积超出设计规范要求，就要看是否通过验收，如果没有通过验收，就不具备交付资格。”张志同说。

房屋公摊面积留废之争再起。 先是110平方米房屋实际套内仅有61平方米，让买家吐槽“都是套路”。如今，内蒙古取消公摊面积的建议，又让人们有了更多期待。 近日，内蒙古住建厅在针对《关于规范房屋公摊面积的提案》(以下简称《提案》)的答复中指出，将取消公摊面积的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。 对此，专家在接受新京报贝壳财经记者采访时称，我国房屋公摊面积由来已久，取消并非易事，如若取消亦将面临房屋单价上涨的错觉。此外，公摊面积客观存在，争议的核心并非简单取消了事，而是要在期房制度下，解决购房者“所见即所得”问题。 一问：公摊面积缘何“招恨”？ 近期，有网友自曝，购买110平方米的房屋，在收房时却是“超厚的墙壁”、“逼仄的空间”，3间卧室亦“小得可怜”。在验房师测量后，其实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。 这让公摊面积制度下高公摊、低得房率的问题，再度成为舆论核心。 公摊面积制度的留废问题由来已久，每隔一段时间就会引发市场讨论。在不少人看来，公摊面积的存在让部分开发商过度增加销售面积，购房者权益得不到保障，理应取消。 据了解，2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。其中，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积等组成；而公用建筑面积则主要包含了电梯井、楼梯间、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 对于近期备受关注的内蒙古一则《关于规范房屋公摊面积的提案》，内蒙古自治区政协委员王凤华提出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。 公摊面积被推上风口浪尖，往往与开发商借公摊面积赚取巨额利润联系在一起。由于国内对于公摊面积没有统一标准，大多由开发商说了算，因此给了开发商“钻空子”的机会。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉贝壳财经记者，公摊面积的问题涉及购房者的购房成本和物业费成本，亦与一些房企变相借公摊来降低建造成本等有关联。在其看来，处理好公摊面积问题，对于规范房企项目开发和降低购房者购房等成本，具有积极作用。 二问：一直以来为何难以取消？ 尽管“公摊伤民”的论调一直存在，但公摊面积客观存在，取消并非易事。 中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员周学智向贝壳财经记者表示，取消公摊面积可能会造成房屋单价上涨的假象，但事实上并非如此。 周学智解释称，在地价、税费等不变的情况下，房地产开发商的房屋建筑成本变化不大。而开发商在计算房价时，不管购房者所得的房屋面积中是否包含公摊面积，都会将这部分建设成本计算其中。因此即便取消公摊面积，房屋总价格不会改变，但由于房屋面积有所减少，房屋每平方米价格将较原来有所上升。 “如果最终取消公摊面积制度，则需要改变当前房地产的价格体系。”周学智表示，购房应按套计价，而非按平米计价。但这在实施过程中，亦有难度。 中原地产首席分析师张大伟告诉贝壳财经记者，房屋公摊面积按照户型和房屋舒适度不同而各异，有时公摊面积也意味着更加舒适的居住环境。比如一梯一户住房的公摊面积要大于一梯三户；而购房者实际测量的房内面积仅为地理面积，并非实际套内面积，这需要专业的测量计算才能够得到。 据了解，公摊面积计算遵循“谁使用谁分摊”原则，但这一计算方式并不是把公摊面积均摊到每一套房子里，而是要通过系数分摊，也就是说大户型分摊到的面积较大，小户型分摊到的面积较小。 此次，内蒙古住建厅指出，鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。 三问：公摊面积争议如何治本？ 在张大伟看来，公摊面积留废之争的根结并非在于制度本身，而是期房制度下，购房者是否可以“所见即所得”。 “此前部分开发商在期房营销时，通过夸大房屋信息，传递给购房者对于房屋面积的错误信息，导致购房者最终在交付后有心理落差。”张大伟表示，如果购房者在参观样板间时，就已经对房屋的面积有明确认知，对公摊面积亦有所预期，上述争议就会明显降低。这也是公摊面积纠纷少见于二手房交易中的原因。 值得一提的是，今年北京等地均对“样板间展示”出台了新规，要求必须1:1复刻，不得弄虚作假，且新房交付后3个月不得拆除。业内人士认为，这可以从一定程度上防范开发商“造假”的现象。 此外，周学智认为，对于房屋公摊面积的相关监管，还应该进一步出台相关文件规范，严格限制公摊面积的上限，并将相关信息更加透明化。

8月30日，在中国建筑（601668.SH）召开的2022年半年度业绩说明会上，中国建筑董事、总裁张兆祥在介绍公司发展情况时如是说。他表示，上半年中国建筑克服疫情反复、地产行业下行等不利影响，主要经营指标高于同期，好于预期。 此前的8月29日，中国建筑发布了2022年半年报。除了披露上半年新签订单、收入规模实现“双万亿”，报告还显示，上半年实现归母净利润285亿元，同比增长11.2%；实现基本每股收益0.68元，同比增长9.7%；完成2021年度现金分红金额105亿元，同比增长16.7%。公司位居2022年《财富》世界500强第9位。 此外，报告期内中国建筑的房建、基建业务毛利率同比分别提升了0.2个、1.7个百分点。PPP项目运营良好，已完成运营绩效考核的项目达标率为99.1%，回款实现率94.7%。总资产周转率0.85次（年化），同比增加0.03次。加权平均净资产收益率继续表现优异，上半年达到7.99%。 谈及预期目标，中国建筑副总裁、财务总监王云林表示，中国建筑将积极把握国家适度超前开展基础设施投资的机遇，在战略引领、科技创新、商业模式和资本运作等维度寻求突破。2022年的发展目标定为新签合同额超过3.85万亿元，营业收入超过2.01万亿元。 新政策落地显效会推动房地产市场进一步企稳发展 在被问及如何看待下半年房地产需求及盈利变化时，张兆祥表示，上半年国家的房地产政策调整频次多、力度大，行业也经历了一系列重大调整。国家统计局数据显示，从5月份开始地产形势有回暖的迹象，6月份整个房地产市场在持续改善。整体上看，新出台的政策支持房地产形势进一步趋稳。 张兆祥表示，下半年伴随着稳经济一揽子政策落地见效，以及疫情影响逐步减弱，国内生产恢复有望进一步加快。从全国来看，受压制的消费需求有望逐步改善。他预计，各地有利于房地产的政策也会进一步发挥作用，会推动房地产市场的进一步企稳发展。 “从长期来看，我们认为，近期房地产供给侧不断优化，我们对于房地产市场长远健康发展保持坚定信心。”张兆祥称，中国建筑作为房地产行业的龙头企业，会保持战略定力，坚持稳健发展策略，为推动房地产行业的健康发展贡献力量。 有序推动极少数停缓建项目复工复产 近期部分地区的房地产项目在建设过程中出现了停工情况，“保交楼”问题冲上热搜。 对于“保交楼”问题，中国建筑董事会秘书薛克庆表示，“保交楼”就是保民生，更关乎到社会稳定。 “目前市场上部分项目出现困难，我们认为不是普遍问题，仅在部分城市和部分项目‘点状’存在。”薛克庆表示，中央要求地方政府压实责任，牵头处理好“保交楼”的相关工作，目前各地政府也已积极出台政策，加强了预售资金的监管，成立纾困基金等来确保解决“保交楼”过程中的资金问题，已经取得了积极进展。 薛克庆表示，中国建筑对“保交楼”已从两个维度采取措施。 从房地产业务方面看，薛克庆表示，近期的客户来访、地产销售情况可以明显看到，受“保交楼”事件影响，消费者在购房过程中更倾向于选择经营稳健、实力雄厚和信用优良的企业。 “我们认为，只要我们扎实做好‘保交楼’的工作，消费者就将对我们更有信心。从这个角度看，消费者的选择倾向，将对像我们中国建筑这样信誉评级高、社会形象好的房地产企业更为有利，还要督促我们做好各方面的工作。”薛克庆称。 从房建业务方面看，薛克庆表示，中国建筑的房建业务存量规模庞大，确实存在着极少数因业主方原因导致项目停缓建的情况。对此，中国建筑坚持采取“一企一策”、“一项目一策”的原则，在确保不新增债权的情况下，履行央企的社会责任，与业主方和有关方面充分做好沟通，统筹分析项目复工达产交付的可能性，已有序推动极少数停缓建项目复工复产。 “我们要以法制化、市场化的观点来看待这一行业局部现象，以充分保护投资者、消费者权益为己任，做好保交楼和保民生的工作。”薛克庆称。 加大负流项目治理力度，确保完成全年现金流预算目标 业绩报告显示，上半年中国建筑的经营性现金流承压，净流出689亿元。 对此，王云林表示，多年来公司始终高度重视现金流管理，不断建立健全和完善现金流管理体系。但受百年变局、世纪疫情影响，子企业在抢抓项目进度过程中加大了付款比例。此外中国建筑也加大了研发投入、增加了职工人数等，这些因素都导致相关支出上升。 王云林表示，去年导致中国建筑现金流发生同比下降的部分因素仍在，同时今年上半年也出现了一些超预期的新困难。比如房地产市场呈现下行态势，上半年全国商品房销售面积和销售金额分别同比下降22.2%和28.9%，公司的房地产项目销售也受到了比较大的影响；今年上半年，大湾区、长三角、京津冀等公司核心业务区域陆续出现疫情，部分地区的项目停工时间比较长，对工程施工建设和项目回款也带来了较大的影响。 王云林表示，当前经营性现金流状况还有很大改善空间，下阶段将采取以下措施。包括着力加强对地产投资项目的现金流管控，持续提升包括地产投资业务现金流管控水平在内的各方面管理能力水平，加速资金回笼。此外还要通过完善现金流预算的引领，狠抓现金流的基础管理，继续加大负流项目的治理力度，强化催收防欠，加强逾期应收账款管理，提升资金的周转效率，坚决落实现金流季度考核与薪酬挂钩机制，确保完成全年现金流预算目标。

“如果说过去是房地产行业高速发展的十年，那么未来就是行业平稳健康发展的十年。” 8月30日下午，旭辉控股（00884HK，股价2.35港元，市值214.9亿港元）召开2022年中期线上业绩会，董事局主席林中，执行董事、旭辉建管董事长陈东彪，执行总裁汝海林，执行董事、CFO杨欣出席会议。 报告期内，旭辉实现营业收入297亿元，核心净利润18.2亿元，毛利率20.7%，较去年同期持平；持有物业收入6.6亿元，同比增加69%；旭辉商业合计储备30座商业综合体（在营14座），在营总建筑面积96万平方米。在行业面临深度调整及疫情反复的大环境下，旭辉上半年仍然实现了740亿元回款，累计交付近4万套新房，落地透明工厂超100座，已交付项目超30个，经营性现金流为正，是为数不多保持盈利的民营房企。 林中表示：“我们相信行业虽面临挑战，但穿越周期的企业未来仍大有可为。” 长期净负债率目标30% 中报显示，旭辉2022年到期刚性兑付债券清零，平均融资成本4.9%，一年内到期债务比17%、平均债务账期4.7年。截至2022年6月30日，旭辉控股的净负债对股本比率为78.5%，在手现金312亿元。 “在这么难的一个情况下，融资成本能够有所下降让管理层⾮常欣慰。更难能可贵的是，上半年通过多⽅努⼒，境内负债占⽐有所提升，提升到了58%。随着未来公司管理层的规划，我们的境内外负债可能会进⼀步趋于平衡。境内外负债结构会和公司资产结构进⼀步地匹配，从⽽有效地冲汇率波动的影响。”杨欣表示。 “我们希望中期净负债率能够趋向50%，⻓期希望降到30%左右。从有息负债来看，6⽉底的有息负债和去年12⽉底的有息负债同为1141亿元。⽆论是在⾦融市场，还是资本市场，我们受到了⾦融机构，特别是银⾏的⽀持。过去半年⼏乎没有⼀家⾦融机构对旭辉进⾏抽贷，融资缺⼝完全由银⾏来弥补，这也彰显了⾦融机构对旭辉的信任。” “预测利润率达8%-10%” 林中对于行业仍然保持乐观：“仍然是一个10万亿的市场。” 2022年，旭辉进入“三五战略”的第⼀年。林中说：“我们以全新姿态拥抱⼆次创业，推动‘三五战略’的演进，坚持⻓期主义，⽬标要成为受⼈信赖的城市综合运营服务商。 2022年上半年，旭辉新增29个代建项⽬，累计在管35个项⽬，在管⾯积超过700万平⽅⽶。旭辉瓴寓作为旭辉在⻓租领域的代表，⽬前已拓房间数量超过了8万间，稳定期项⽬实现96%以上出租率。 “旭辉旗下长租公寓业务板块瓴寓正在推进A轮融资，目前已经取得实际性进展，预计融资额度超过1亿美元，”林中透露，“旭辉瓴寓自2016年成立以来，目前累计已拓房间数量超过8万间，出租率达96%以上。上半年也取得了多个轻资产管理项目，得到了租户认可。” 上半年，旭辉持有商业物业收⼊6.6亿元，整体出租率保持在92%，⽬前在营的商场14座；而旭辉永升归⺟净利润3.8亿元，同⽐增⻓33.4%，合约⾯积突破2.9亿平⽅⽶，在管⾯积超过2亿平⽅⽶。 房地产开发业务方面，旭辉管理层透露，2022年下半年总可售货值超过2000亿元，一二线城市占比85%，新增土储聚焦20个核心城市，开拓协同拿地，获取高确定性地块；新增货值169亿元中，一二线城市占比84%，预测利润率达8%-10%。 林中表示，中国房地产今年进⼊深度调整，今年也是这个⾏业新旧模式转化的⼀年，⼤家开始回归理性，回归⽣意逻辑。房地产⾏业是⼀个永续的⾏业，常做常有，常做常新。 未来房企经营要遵循三个原则，⼀是尊重常识，敬畏规律，回归本质；⼆是严守财务底线和投资纪律；三是稳健均衡，更加关注利润和现⾦流。 “民营房企仍有未来。”林中表示。

如果用几个词概括2022年地产人的心态，那便是焦灼、坚持与等待。因楼市温度持续下行而焦灼、为个人与企业生存而坚持，等待市场转暖、等待信心到来......整个行业迫切希望看到曙光乍现的积极信号。 然而，低谷徘徊的销售数据、同比下降的融资规模，都在表明着此轮行业周期调整之久、程度之深。房企业绩数据大幅下跌，成为当下常态，仍能保持正增长的选手已是少数，也成为行业信心的重要来源。 近日，龙湖集团(00960.HK)发布半年业绩数据，上半年实现营业额948亿元，同比增长56.4%；归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元；毛利同比增长20.1%至201.5亿元。 营收盈利均实现正向增长，龙湖集团用实打实的数据“秀肌肉”，不仅一扫此前股价风波的阴霾，也为其他民营房企检视过往、调整步伐提供了可参考的样本。 在8月26日举行的中期业绩会上，龙湖集团董事会主席吴亚军表示，龙湖很早就预见到这个行业大周期，开始思考布局。“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再应对风险已经来不及了，一定要在没看到冰山时，就要有所应对。” 简短数语背后，蕴含着龙湖能在这轮波动中稳行的砝码：重视风险、提前应对。过往数年，提及风险管理的房企不在少数，但高速加杠杆仍是行业主流。龙湖将安全放在首位，提早应对海面下的冰山，由此才赢得当下生存的主动权。 地产缩表行业格局洗牌 房地产行业的拐点，在2022年切实到来了。 国家统计局日前发布数据显示，今年1-7月份，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。 单看上半年，全国商品房销售额仅为6.61万亿，对比去年全年的18.1万亿元，半年只达到其三分之一。规模房企业绩波动巨大，克而瑞数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。 招商银行研究院发表研报称，当前市场行情依然严峻，主要原因是行业现有政策刺激效果有限，一味对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民端对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆，对期房交付的担忧也仍然较高。 头部房企的竞争格局，也在发生明显变化。上半年，有央国企销售排名提升，也有曾经的龙头消失在前20榜单。半年销售同比跌幅超过30%的达到15家，跌幅超过40%的达到9家，有企业半年销售直接跌去七成。 龙湖集团CEO陈序平判断称，今年楼市是“低开-触底-向好”的态势，全年房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。 地产缩表、楼市调整期，仍能维持销售韧性的房企，才能提高下半场生存的主动权。从龙湖的表现看，期内该集团实现地产开发合同销售858.1亿元，销售调整幅度好于行业均值，体现出其房开主业的发展韧性。 分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%，长三角区域抗风险能力显著。此外，重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠。 不仅如此，因龙湖布局的城市能级较高、且去年来土地成本明显改善，该集团稳住了盈利水平，上半年营业收入948.0亿元，毛利润率和净利润率分别为21.3%和11.5%，在房企利润普遍承压的情况下，尤显难能可贵。 这份稳健的成绩单，令龙湖在市场低温时保有更多主动性，包括销售推盘节奏的可控性、择优拿地的可选性。 陈序平表示，龙湖今年会根据集团现金流安全、维持合理的利润增长，确定整个推盘节奏，全年计划供货的可售货值达到4000亿，不会为了销售规模目标做被动性的动作，8月份有信心实现当月销售额同比转正。 拿地方面，上半年全国土地出让金2.36万亿元，四个一线城市出让金接近300多个低线城市的一半，城市分化非常剧烈。而高杠杆企业出清之后，市场竞争减少，土地竞争也随之减少，后续龙湖将更聚焦、更坚定在高线城市布局。 上半年，龙湖新增土储总建筑面积226万平方米，平均溢价率只有5%，其中一半零溢价获取，截至2022年6月底土储合计6767万平方米，约88%货值集中在高能级城市。这些成本合理的土地资源，将成为龙湖穿越周期最重要的基底。 融资低温考验房企实力 地产盘整期，房企除了面临销售压力，融资收紧态势更加不容忽视。 中指研究院监测数据显示，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，环比情况仍未明显回暖。而从年初至今，房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比大幅下降56.5%。 在境外市场，上半年房地产美元债券发行量同比下降77.2%，许多房企采取交换要约，或被迫采取债券违约处理。在境内市场，国央企依然为发债主力，1～7月发行额占比达87.8%，高于上年同期17个百分点。 这种情况下，哪家房企能稳住融资渠道，对自身生存发展极为重要。从地产“优等生”龙湖的表现看，该集团上半年累计新发行公司债合计约33亿元，融资成本均未超过4%，在民企阵营中独树一帜。 时刻保持低杠杆、安全现金流，同时严守财务纪律、坚决控制短债比例及外债敞口、保持低成本及标准融资渠道，是龙湖能稳住融资安全线的根源。 在此轮行业出清潮中，滑向深渊的房企，多在此前大力加杠杆、不惜高息海外融资、表外债务庞大繁杂，由此落入债务违约的境地。而这些，正是重视风险管理的龙湖，绝对避免的动作，财务安全是其发展的首要底线。 在安全的基础上，龙湖持续优化资产负债结构，提高抗风险能力。截至中期末，龙湖综合借贷总额为2123.8亿元，平均借贷成本为年利率3.99%，再创新低；净负债率为55.3%，在手现金为875.5亿元。 近六年来，龙湖一直满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准，到本报告期现金短债比更是达到4.07，负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。 2022年5月，监管机构为优秀房企境内发债保驾护航，龙湖被选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。 8月25日，龙湖又发行一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债信用按照市场化、法治化原则，通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。 不仅如此，龙湖集团首席财务官赵轶称，龙湖跟全国很多银行建立了战略性关系，后者对行业未来坚定看好，行业出现了一些阶段性困难后，会有更好的明天，所以坚决支持高信用房企。龙湖也会依靠这部分融资，弥补公开市场的波动。 得益于稳健的财务情况，龙湖持续获资本市场认可，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。今年，龙湖上榜《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。 “第二增长曲线”蓬勃生长 纵然正经历波动，但房地产及建筑行业在国民经济中的贡献不可磨灭，居民的住房需求也并不会消失。 据中银证券测算，2021年我国城镇常住人口人均住房建筑面积约为31.1平米，假设得房率平均为80%，实际人均套内面积为24.9平米，而发达国家普遍在30平米以上，2022年后人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.6亿平/年。 但是，行业规模逐渐见顶、城市分化愈发剧烈，是当下不争的事实。围绕房开发掘第二增长点，是房企立足长远发展的应有之策。在这条路上，也曾有许多房企奋力探索，但真正找到可持续盈利模式的选手，并非多数。 龙湖便是其中一个。2022年上半年，龙湖包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务，首次实现收入突破百亿的成绩，达到110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%，第二增长曲线逐步成型。 在商业投资方面，龙湖按照既定节奏布局商业，以轻重并举模式，扩大在高能级城市的网格化布局。今年上半年，龙湖新增运营4座商场，其中3座是轻资产。截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%。 陈序平表示，龙湖轻资产项目的布局，会根据重资产城市的布局进行铺排，不会为了项目数量或在管规模，下沉到一些低线城市做商业的轻资产管理。 在租赁住房领域，龙湖租赁住房品牌“冠寓”去年开始已实现盈利，上半年租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数超11万间，期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。 承载更多资本想象的“龙湖智创生活”，报告期内实现全口径收入约63亿元，其中物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。 赵轶称，目前龙湖智创生活的上市资料准备已经就绪，当下的发展重点是，关注内生转化率、接管效率以及内生毛利率的提升，减少对低质量收并购的依赖。未来，智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%是完全可期的。 在龙湖管理层的愿景中，这三块业务加起来，集团将力争保持每年经营性收入30%～40%的年化增长。在地产行业下行的背景下，经营性物业收入的增长，将对龙湖穿越周期起到非常重要的“稳压器”作用。 值得注意的是，除了上述已然成熟的经营性业务，龙湖还在积极探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域，并取得初步成效。在“一个龙湖”生态体系之下，这些多元化、高品质的业务，将为龙湖贡献持续稳定的利润，并为其穿越行业周期提供更多增长活力。

　“金九银十” 作为房地产市场传统旺季，一直以来都是全年重头戏之一。2021年的“金九银十”并未如期到来，房地产市场下行压力加剧下，全国商品房销售面积、金额低位徘徊，直至12月才出现翘尾。 　　年初以来，中央、地方持续加码“稳地产”，但政策效果并不明显。仅限于上海、成都和杭州部分市场相较火热，更多城市地产项目去化率整体仍处低位，表明房地产市场全面回暖仍需时间。 　　我们认为，2022年或将没有“金九银十”，放松政策短期内较难促进市场回升，三季度部分城市销售情况或将回稳，四季度末，行业或略有“翘尾”行情。长期来看，行业规模将逐级下降，未来全国各城市市场前景将加剧分化。 　　前7月商品房销售面积已回到2016年 　　2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，对比近10年前7月全国商品房销售面积，2022年前7月商品房销售面积为7.8亿平方米，与2016年前7月的7.6亿平方米销售面积相差无几。预计2022年全年商品房销售面积也或将略高于2016年。 截至2022年7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，但稳地产政策效果并不明显。 　　国家统计局数据显示，7月，商品房销售规模在年中高速增长后回落。7月，全国商品房分别销售9255万平方米和9691亿元，环比下降均超过四成，较5月分别下降16%和8%；同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10个百分点和7个百分点。 　克而瑞研究监测数据显示，截至2022年8月21日，各层级城市楼成交规模整体显现微升，重点监测城市平均开盘去化率约为49%。 　　从8月至今重点监测城市的成交指数来看，除一线城市外，其他城市仍处成交相对低位，短期内较难出现明显反转。 　究其缘由，我们认为有两大原因，其一，中国经济由高速增长到高质量增长，疫情加剧了经济下行压力。其二，市场需求及购买力明显透支，行业规模已见顶。 　　纵观近10年全国商品房销售面积走势，不难发现存在两波需求过度透支： 　　首先，2015年至2017年，受惠于棚改货币化安置加速推进，全国商品房销售面积在短短两年内由12.8亿平方米提升至16.9亿平方米，净增加4.1亿平方米。 　　其次，2020年，受疫情影响，货币政策全面放松，预期的调整年并未到来，反倒是2020年、2021年行业销售规模屡创新高。 　2017-2021年，全国商品房销售面积连续5年高位，保持在约17亿平方米的水平，反映出住房需求趋于饱和。 　　我们认为，中长期来看，行业销售规模大概率将回落至2013-2015年的13-14亿平方米的区间范围。 　　假设行业调整存在以下两种可能的路径： 　　第一种急剧调整，2022年销售面积降至16亿平方米，2023年销售面积进一步回落至14亿平方米，两年时间行业规模连下两个台阶，累计净增少4亿平方米。 　　第二种温和调整，2022年销售面积降至16亿平方米，但两、三年内销售面积仍将保持在15-16亿平方米，5年乃至更长时间，行业规模再缓步下滑至13-14亿平方米。 　　无疑第二种温和调整节奏所产生的负面冲击较小，更利于促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。 　　未来城市禀赋决定市场热度 　　从整体市场来看，中国经济将以“稳地产”为主，但从具体城市来看，未来城市禀赋将决定房地产市场热度，整体市场分化趋势也将更加明显。而城市GDP、人口、供需、购买力、政策调整空间等成为相关重要影响要素。 　　仅从购买力来看，国家统计局数据显示，2020年，上海、北京城镇居民人均可支配收入超过7.5万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。 　　与此同时，八成以上的城市城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下，其中不乏西安、郑州、重庆等中西部地区二线城市。 　由于中国家庭的负债结构相对单一，房贷是居民负债的主要构成项，因此居民杠杆率指标既能直观反映家庭债务压力和支付能力，也能测度未来的加杠杆空间。 　　居民杠杆率过低，表明居民加杠杆购房意愿不足，杠杆率过高也不利于房地产市场健康发展和良性循环，还须综合考量，因城施策，适度控制去杠杆节奏和力度。 　　综合来看，我们认为未来一线城市市场需求及购买力依然坚挺，房地产市场或将率先转暖，成交也将率先企稳回升。 　　例如上海，2022年以来房地产市场热度不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%上下。2021年，上海适度放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户人口7.3万人，其中居转户3.8万人，人才引进3.5万人。可以期许的是，随着高素质人才大量聚集，有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑。 　强二三线城市或将轮动复苏。杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支，房地产市场或将轮动复苏。 　　弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市，以及菏泽、烟台、北海等多数三四线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场或将继续盘整，成交整体提升幅度有限。

8月29日，深圳控股(00604.HK)召开2022年中期业绩发布会。 　　在会议上，深圳控股董事会主席吕华在谈及房地产市场时表示，房地产市场相对之前确实是发生了比较大的变化，但是从中长期来看，市场现在下降幅度比较大，房地产市场还是有空间的，对未来的发展充满信心。过去房地产那种高增长暴利的时代过去了，未来平稳的发展机会还是可期的。 　　深圳控股财报数据显示，2022年上半年公司营业额155亿港元，同比下降20%；毛利率45%，同比提高7个百分点；毛利润69.5亿港元，同比下降5%；核心利润26.5亿港元，同比上升24%；股东应占净利润23.6亿港元，同比增加69%。 　　截至2022年6月末，深圳控股未结转收入的合同销售额约为143亿港元，合约销售额约49.6亿元，同比下降31%；合同销售面积20.8万平方米。截至6月末，公司回款约70.7亿元人民币。 　　今年上半年，公司新开工面积约85万平方米，其中大湾区项目占比50%，住宅项目占比60%。旗下共33个自建项目均有序进行，没有出现停工或断贷情况。 　　2022年上半年，深圳控股新增土地储备面积约22万平方米，累计地价54亿元，新增货值超过100亿元。 　　吕华在业绩会上介绍，公司上半年新拓展19幅土地，大概1000亿元。下半年投资策略方面趋向于谨慎，原则上是以销定投，优中选优，根据销售回笼资金情况来确定下半年投资的规模，原则上不再进一步提高负债水平，在公开市场的土地优中选优。 　　深圳控股副总裁徐恩利在业绩会上表示，上半年市场整体信心还是不足，房企商品房销售的面积和金额都在大幅下降，分化态势比较严重，购房者对市场表现出信心不足。 　　徐恩利称，“上半年一些地方政府先后优化了房地产政策大概500多次，创历史新高。但从目前来看效果并不理想，上半年整个房地产市场价格呈现出横盘的态势，成交规模在大幅下降，基本下降在40%左右，特别是三四线城市，下降幅度可能会更大，一线城市下降幅度好一点。刚需盘观望比较浓厚，改善盘逐渐在回暖。下半年我们认为，基本上还是期待市场走出逐渐复苏的态势，7月份市场有一些表现，但因为受到烂尾楼断供风波的影响，又二次探底。从近期项目销售和区域市场的表现来看，我们认为下半年目前整个市场处于筑底阶段，希望会逐步复苏，地方政府会继续采取积极宽松的政策，比如首付款比例下降，也能刺激一部分刚需和改善型客户入市。当下来看，国企开发商的品牌优势比较明显，公司项目基本符合预期，好于市场平均水平。” 　　截至6月末，深圳控股手持现金及现金等价物约109亿港元，受限制资金27亿港元，公司的平均借贷成本为3.2%。 　　在土地支出方面，深圳控股2022年上半年累计支付了164亿元人民币的土地款。 　　官方资料显示，深圳控股有限公司于1997年在香港联交所上市，是深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司。公司核心业务包括物业开发(包括住宅地产、产业地产及商业综合体)、物业投资及管理。公司聚焦粤港澳大湾区、深耕深圳，并布局中国其他核心城市，致力于成为一流的房地产开发及不动产运营商。

“现在的房子越建越高，但却越来越不实用。”最近正在到处看房的赵深(化名)如此感慨。 　　近期，公摊面积、得房率等话题再被热议。楼市经历深度调控之后，购房者越来越重视房子的居住属性，除了让公摊面积成为“明摊面积”，开发商如何做出更合理的规划并用产品“说话”，这也是摆在开发商面前的新课题。 　　购房者的“心声” 　　证券时报记者查阅发现，2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》(第70条)，都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。公摊面积一般包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。 　　一般来说，过去的多层和小高层住宅公摊面积较小，得房率(指套内建筑面积与套建筑面积之比)普遍在80%以上。如今，越来越多的超高层住宅正拔地而起，一些住宅楼的层数甚至超过50层，这些超高层住宅的的得房率又有多少？以深圳为例，记者进行抽样调查，在罗湖、福田和南山各取3个在售而且层数超过40层的新房住宅项目作为样本，并用套内面积/建筑面积的方式估算出得房率，发现得房率普遍仅在71%至75%之间。同样为90平方米左右的新房，多数项目只能做成三房两厅一卫。相比起来，一些楼龄在10年至20年的二手住宅楼，得房率普遍在75%至85%之间。 　　不过，记者也发现越来越多的新房项目开始将得房率当成“亮点”进行营销。在光明区和宝安区，一些新房将得房率放在营销中心广告牌的显眼位置，“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不过，一位新房营销策划经理对记者表示，真正通过合理设计实现高得房率的项目，的确是可以有效提高户型的舒适度。不过，一些高得房率项目的提法是创意空间、赠送面积，其实是开发商在打擦边球，多出来的面积所支出的费用在定价时可能已被算进房价，购房者也要仔细辨别。 　　“楼市虽然降温，但房价依旧很高，买100平方米的房子实际面积才70平方米，实在是觉得不划算。”赵深对记者表示，自己在选择新房时一定会将公摊面积、得房率等因素考虑在内。 　　记者随机还对近20位购房者进行调查，全部受访者都认为，支持住宅应以套内使用面积进行交易。“在建房成本既定的前提下，按建筑面积计算还是按套内使用面积计算，只是单价不同，我们要付出的购房成本相对固定。”甚至还有购房者提出，一些开发商的精装房交付，不应该按照建筑面积进行计价装修，物业管理费也同样如此。 　　据悉，目前国内绝大多数城市的住宅交易都是以建筑面积计价，但重庆等地多年前也实行套内建筑面积计价。不过，在全世界范围内，多数发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算。盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，住宅建筑改为套内面积进行交易，也要慎防开发商很可能会因此转嫁成本甚至挤压公摊从而导致商品房的小区环境以及品质下降。 　　公摊取消还是规范？ 　　除了如何计价，市场上也掀起“取消”公摊的讨论，但在业内人士看来，买房无法撇开公摊面积，其也应计入商品房总价。有分析人士表示，公摊面积较小并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊面积而使套内面积增加，但舒适度和安全感也随之降低。再比如一些开发商“偷面积”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。“在多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新房项目，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用，做出合理的规划指标限定。” 　　购房者普遍担心的是公摊面积的随意性、不透明性。所以，相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。 　　近日，关于公摊面积维权的事件频发。比如，山东青岛一套110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%…… 　　盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，“其实，对于公摊面积存在的一些不合理现象，普通购房者很难发现。需要提醒的是，一旦公摊面积超过40%以上，可能就需要引起重视。购房者可以调阅规划设计图纸，看看是否存在错误，如果觉得特别不合理，购房者也可以通过诉讼维权，特别是如果因为公摊面积过大而实用面积过小，导致无法居住使用，或者不符合居住使用的相应品质，购房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最终还是要看判决结果。”据悉，目前国家对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但《商品房销售管理办法》明确指出，合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房；同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。 　　李宇嘉认为，“取消公摊”乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上。比如，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化等。

去元宇宙买一块地皮、购一套房子，将现实生活里无法安放的灵魂寄托在虚拟世界中，一度成为潮流。今年年初，“炒房热”刮进了元宇宙，虚拟地产、虚拟房产频频刷出价格新高，最火时，国外一块不足5平方米的虚拟土地卖出逾400万美元的天价。 　　然而好景不长，短短几个月时间，虚拟房产行情急转直下。如今，海外主流虚拟房产平台虚拟房产平均价格下跌超80%，不少平台因用户大量流失而关门歇业，一批高价买入虚拟房产的投资者惨遭割韭菜。 　　虚拟房产降温之迅速让人咂舌，却也在意料之中。从其诞生之初，投机炒作就如影随形，暴涨暴跌是其必然表现。虚拟房产真实价值究竟几何，投资风险能否承受得起，投资者还需谨慎斟酌。 　　经济学上探讨一件商品的价值，一般从使用价值和交换价值两个维度来衡量。虚拟房产不存在一砖一瓦，没法居住落户，除了转卖给其他人，不能产生任何实际价值。如果说少数人是出于个人兴趣而参与收藏和交易，那么大多数花重金购买的人，看中的不过是低买高卖所带来的价格差，这也让虚拟房产很容易演变成击鼓传花的游戏，当第一波赚得盆满钵满的炒作资金离席而去，没有人再来接棒时，虚拟房产砸在手里也就不足为奇。 　　物以稀为贵，被捧成高价的商品往往带有一定稀缺性。虚拟房产依托的是区块链技术，理论上可以无限提供，只需在区块链上敲出一串代码，就能生成成千上万套虚拟房产，甚至连元宇宙本身都是可以复制再造的，既不需要多高的成本，也谈不上稀缺。比起被炒成的高价，目前虚拟房产的应用场景也有限，主要用来装饰、参观等，投机炒作明显走在了技术进步的前面。 虽然元宇宙声称是现实世界的照射，但现实生活中的交易逻辑在元宇宙里并不适用。真实房屋的买卖基于具有国家主权信用的法定货币，虚拟房产交易则依附于NFT(非同质化代币)进行，价格与虚拟货币价格密切相关，暴涨暴跌是其天然属性。现实中，投资者出现资金链紧张，还可以将房屋转卖变现，即便是遭遇楼市泡沫，至少还能将房子拿来居住。而在元宇宙世界，一旦虚拟房产崩盘，投资者除了一个名义上的所有权外别无他物，如果是举债参与炒作，更将是血本无归。 　　透过现象看本质，虚拟房产风险不得不防。当前虚拟房产还面临诸多监管空白，比如如何界定其资产性质、知识产权如何保护等。与虚拟货币的“近亲”关系，也让虚拟房产伴随着炒作欺诈、非法集资、赌博洗钱等风险。我国早已明令禁止虚拟货币炒作交易，明确表示坚决遏制NFT金融化、证券化倾向，从严防范非法金融活动风险，投资者贸然参与其中，很容易涉入法律风险。 　　虚拟房产的暴跌再次给予市场警示，依附于元宇宙的炒作乱象该休矣。作为一个新兴概念，元宇宙承载着人们对未来技术的美好向往，对理想生活的无限憧憬，但不管在什么宇宙，理想的实现都不能靠投机炒作得来，元宇宙的未来也绝不仅仅是在虚拟空间里盖房子。开发商和投资者应该放眼长远，将目光和资源更多投向底层技术和应用场景研究，唯有脚踏实地、一砖一瓦地夯基垒台，元宇宙的美好愿景才可能充分照进现实。

因房贷利率下降引发的话题热度居高不下，部分声音要予以理性分辨。例如有人认为，房贷利率下降将引发需求增长、进而推高房价。这是只关注需求端、不分析供给端变化的片面结论，可谓“只见树木不见森林”。房贷利率变化对房价可能产生的影响，要结合需求端、供给端、价格预期三方面因素统筹考量。 　　从需求端看，房贷利率下降有助于减少购房者的财务成本，进而可能带动需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）从4.45%降至4.3%。此前，监管部门已将首套房贷款利率的下限调整为“不低于5年期以上LPR减20个基点”，也就是说，目前首套房贷款利率可低至4.10%。房贷利率下降一定会引发需求端快速反弹吗？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散发影响，部分居民的收入出现较大波动甚至无法按时还房贷。此时降低房贷利率，更大的作用在于帮助受困个体渡过难关，而非强烈刺激市场需求。 　　需注意，除了需求端，供给端也发生了变化，供给也可能回暖。今年1月至7月，全国房地产开发投资同比下降6.4%，其中住宅投资下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地产企业的中长期贷款利率也随之下降。从短期看，这有助于降低房企融资成本，缓解部分房企的资金链紧张困境，为“保交楼”创造条件。从中长期看，融资成本降低能够减少房企的生产成本，加之监管部门已多次提出“保障房地产合理融资需求”，在二者的综合作用下，房地产投资可能出现回暖，从而增加供给。 　　分析了需求端、供给端，我们再来看价格预期。之所以要理性看待房贷利率下降的影响，是因为它关乎价格预期，而预期又是影响住房价格的重要变量。购房者在实际判断的过程中通常会形成两类预期，即适应性预期和理性预期。前者是指，购房者可能基于过去的住房价格趋势，形成对未来住房价格的预期；后者是指，购房者可能基于各种信息而非仅仅是过去趋势形成对未来住房价格的预期。预期稳则价格稳、市场稳。当前，不论是房贷利率下降，还是保障房地产合理融资需求，都是稳定预期的必要举措。 　　由此可见，若价格预期稳定且需求端、供给端均有所回暖，房价将保持平稳走势。因此，由房贷利率下降直接得出房价上涨的结论，这并不科学。此次5年期以上LPR下降的主要影响是降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升；与5年期以上LPR挂钩的房贷利率下降，其主要作用是帮助购房者节约利息、增加可支配收入，从而提振消费预期。二者协同发力，进一步巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。 　　接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，在遵守全国房贷利率下限的基础上，结合自身实际情况，如区域经济发展水平、产业结构、人口特征等，因地制宜执行好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，保障房地产合理融资需求，加大对住房租赁市场发展的支持力度，促进房地产市场平稳、健康发展。

开开心心收房，却发现房子近一半都是公摊面积，对公摊面积的困惑在很多购房者心中都存在。有的购房者被公摊、公摊系数等术语绕晕；有的购房者发现销售人员口头承诺的公摊面积，到收房时大幅增加；还有一些购房者陷入由公摊面积引发的纠纷中。 　　究竟什么是公摊面积？公摊面积又从何而来？哪些面积算公摊、哪些又不算？消费者该如何分辨？公摊面积到底能不能取消？公摊面积之争究竟如何解决？我们一起一问到底。 　　什么是“公摊面积”？如何计算？ 　　首先我们来看看，到底什么是公摊面积？公摊面积又该如何计算？ 　　公摊面积制度在我国存在已久，当时的建设部曾在《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中对公摊面积有相应的规定。2001年施行的《商品房销售管理办法》，也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 　　具体来说，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。 　　而公用建筑面积一般由以下两部分组成： 　　一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 　　二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。 　　“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？ 　　了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围内才算合理？又由谁来测算？ 　　公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。 　　北京市房地产法学会副会长 赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。 　　那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关的信息的公开化程度不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。 　　此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。 　　签购房合同时，应注意公摊的哪些信息？ 　　国家目前对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但这并不意味着公摊面积可以任由开发商随意设定。购房人在前期签订购房合同时，应该特别留意哪些关于公摊面积的信息呢？ 　　其实，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差，按照面积误差比绝对值3%这个标准，多退少补。简单说，就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。 　　因此，在长期从事处理房地产纠纷案件的律师黄罗平看来，购房人在前期签订购房的时候，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。比如，目前开发商在售楼处都必须公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，由此算出公摊比例。在必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，就公摊面积及相应的违约责任进行补充约定，以便更好地维护自身的合法权益。 　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：购房者他在购房的时候，一定要实地去看，并且要详细了解，因为开发商公布的这些信息，他可能不会一次性公布，并且有必要的时候也要咨询专业人士，也可以去房管局查询这些公摊面积的实际的情况。 　　收房时发现房屋面积缩水，业主如何维权？ 　　刚才提到了在签订购房合同时的注意事项，那么，如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？ 　　在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。 　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二把开发商当初给你做的承诺，证据可以准备好，第三向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。 　　“公摊面积”易引发纠纷，是否能取消？ 　　既然公摊面积容易引发纠纷，那么，公摊面积到底能不能取消呢？ 　　有观点认为，在商品房销售中附加公摊面积虽是全国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，特别是部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算的能力，不断推高公摊面积和公摊系数，让购房者很受伤，因此建议取消公摊。而在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：(目前)按照建筑面积来进行计价或者产权确认，也是对老百姓权益的一个保护，因为你公用部分也是属于我们老百姓所有的，还是有它的合理性的。 　　而从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户，公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。 　　此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。

多数消费者购买海景房直接目的并非自住，而是看好房子的长期增值功能。海景房的降温，说明房子正逐步回归居住功能，消费者对房子的预期逐渐实用化和理性化，投机投资行为降温，市场趋于平稳健康发展。 　　近一段时间以来，多地海景房价格出现明显下跌。一度受到热炒的海景房被市场冷落，引发社会关注。 　　部分海景房风光不再，看似有些意外，却也在情理之中。对不少购房者而言，海景房的投资属性要强于居住属性。海景房项目往往以度假和养老吸引眼球，而多数消费者购房的直接目的也非自住，而是更看好房子的长期增值功能。海景房的降温，恰恰说明房子正逐步回归居住功能，消费者对房子的预期逐渐实用化和理性化，投资房产的热情大不如以前，投机投资行为降温，市场趋于平稳健康发展。 　　前些年，在资本炒作下，海景房受到不少人追捧，价格居高不下，房企盲目大规模布局，部分地区供给出现过剩，由此产生了泡沫。曾经的价格高企，来源于市场的炒作和消费者的盲目跟风，并非是真实需求的反映。随着供需发生变化和购房者趋于理性，海景房消费后劲不足，并且暴露出一些短板和风险。 　　价格由价值决定。海景房降温，是市场对其真实价值的重新评估。相比于普通住房，中小城市海景房往往“好看不实用”。无论是教育、医疗等资源的配套，还是生活基础设施的投入，海景房往往都不具备竞争力。部分购房者仅仅把海景房当作家庭资产配置的工具，却忽略了长期空置带来的房屋管理、清理维护等问题。由于临海地段较为潮湿，海景房容易受到腐蚀，折旧力度往往更大。 　　现实中，不少购房者都是在旅游度假途中草草签订合同，但对于房屋预售许可、产权属性和具体细则并不知情，对房产长远价值缺少深入研判。实际上，不少海景房都存在价格陷阱，尤其是对异地购房者而言，买房后发现上当受骗的情况并不少见。 　　当然，海景房的降温，也集中体现出楼市调控政策逐渐显效。疫情发生以来，国内房地产市场分化趋势进一步加剧。对此，多地因势利导，出台调控政策，在因城施策背景下，实行差异化调控政策，坚决打击各种炒房行为。从市场反馈看，限制投机性购房调控政策的作用不容忽视。 　　这也再一次警示炒房客，房地产的投资属性不断弱化，而炒房带来的风险却在持续上升。在当前房地产市场中，房价涨跌互现是非常正常的现象，押注房价只涨不跌注定只能自食苦果。 　　从长远看，产业和人口是支撑楼市回暖的核心要素。要想真正提振楼市，一些沿海中小城市只有苦练内功，摆脱地产路径依赖，大力发展特色产业，切实改善人居环境，如此才能不断提升城市吸引力。此外，楼市调控的实践表明，从源头上减少房地产的财富属性，让其回归居住属性，方能从根本上促进房地产市场长期健康发展。

四川省眉山市住建局近日发布《市外在眉团购新建商品住宅配套政策(征求意见稿)》((简称《征求意见稿》)，提出团购优惠政策。 　　《征求意见稿》指出，市外党政机关、企事业单位和社会团体，一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。 　　《征求意见稿》显示，市外在眉团购新建商品住宅异地缴存住房公积金的，可向备案地县(区)住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款。眉山市住房公积金管理机构提供优质高效的服务，优化流程、精简资料、提高效率，做到应贷尽贷。 　　团购新建商品住宅的，其子女可享受与本地购房者子女接受义务教育就近就便入学的同等待遇。 　　团购新建商品住宅的纳入当地基本公共卫生服务体系，已参加眉山市基本医疗保险的，按照眉山市医保相关政策享受待遇。参加眉山市域外基本医疗保险的，眉山市医保部门协调做好异地就医服务工作。 　　《征求意见稿》还提到，为团购新建商品住宅群众提供户籍登记、养老托幼、就业创业便利，在社区托幼、游览A级旅游景区、乘坐公共交通工具等生活保障方面享受眉山市民待遇。 　　中新经纬注意到，据不完全统计，今年以来已有湖北黄冈、四川巴中、吉林长春等多地就住房团购出台相关政策或者征求意见。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，从目前看各地团购动作确实增加，体现了批量去库存的新思路。其中，眉山此次团购政策具有积极的意义，具有非常好的示范效应和启发。 　　在严跃进看来，团购工作本身属于去库存政策的一种，同时也是政府组织、定向的系统的大规模的营销策划工作，是当前批量去库存的手段，也是激活住房交易行情较好的手段。 　　严跃进提到，过去的团购工作，更多是针对本地的企事业单位职工，而眉山则针对市外的人员。(眉山)此类城市属于很典型的文旅消费型或康养型城市，住房消化确实需要依赖于一部分外来购房需求，因此其团购的目标对象略有差异。 　　“此次团购既希望加快去库存，同时也积极做好保障，相比团购价格优惠内容，一些软服务也具有温情和吸引力。”严跃进这样表示。

2020年，对房地产调控的“三道红线政策”出台，要求房地产公司降低杠杆、降低负债率。结果，从2021年到2022年，整个房地产市场迎来了一波巨大调整，不少房地产行业股票价格跌幅巨大。 　　在这波大调整中，不少之前看重房地产公司低估值、高RoE(净资产回报率)的投资者，损失惨重。尤其在港股市场，许多房地产公司的股价跌幅达到80%、90%，甚至长期停牌、被移出相关指数，让持有这些股票或者相关指数基金的投资者非常难受。 　　如果从财务分析、估值分析的角度，投资者很难躲开房地产类股票在2021到2022年的大坑。但是，从另一个角度，投资者却能很好地避开这次调整，这个角度就是“做生意要让大家都开心”。 　　对于企业和行业的研究，我有一个基本考量前提，就是希望一门生意“能让大家都开心”，或者至少不能让一部分人特难受。这里的“大家”，指的是围绕在这个行业周围的所有力量，包括它的上游供应商、下游客户、政府监管机构、资金提供方，甚至是同行，等等。 　　如果一门生意，能让所有人都开心，上游客户也很乐意给它供给产品，下游客户买了它的产品也没啥抱怨，政府也没什么微词，也不欠别人太多钱、让别人担心还不上，那么有一点可以肯定：没有哪种力量会想要让这个行业改变。 　　对于投资来说，“不改变”才是最好的行业格局。只有行业格局不怎么改变，我们的投资逻辑才容易得到印证。这正如沃伦·巴菲特所说，“两鸟在林不如一鸟在手”。毕竟，我们做的是对确定性的投资，而不是对不确定性的赌博。 　　那么，如果一个行业的相关方中，有人一直“不开心”，会发生什么呢？ 　　这种“不开心”会慢慢累积，最后以某种方式爆发出来。这种爆发的具体方式，我们很难预测，就像秦始皇不会预测到有一个叫陈胜的人会在大泽乡起义一样。(当时他还以为“亡秦者胡”，就是以为北胡会灭亡秦国，而其实最后是他儿子胡亥干的好事。) 　　但是，我们可以知道的是，力量会累积，改变会发生。我们的投资预设框架，也会变得不稳固。 　　以房地产行业为例，在2020年“三道红线政策”出台之前，房地产的购买者无疑是不开心的。“一套房子掏空六个钱包”之说由来已久，消费者的压力之大显而易见。 　　当然，有人会说：“过去房价一直在涨，买了房的客户都很开心呀！掏空六个钱包有什么关系，掏空了以后客户挺开心的，你怎么解释呢？”其实，此“开心”非彼“开心”。 　　用商品价格不断上涨的方式，让买到商品的客户维持开心，因为他可以用更高的价格卖给下家，这种“开心”在长期是维持不下去的。个中原因，聪明的读者一定会明白，想必不用我再多说。 　　同时，房地产行业的杠杆率一直很高，这让资金提供方也颇有微词。纵观所有实体经济行业中，杠杆率像地产行业这么高的，并不多见。而当客户的“不开心”和资金提供方的“颇有微词”汇聚起来时，房地产行业的调整，也就不期而至了。 　　大家可以假设一下，如果房地产的价格没有那么高、甚至很低廉，比如房屋价格只有年租金的10到15倍(在2022年的一线城市，这个数字大概是50到90倍，而在2000年到2002年大概是10到15倍)，那么当地产“三道红线政策”出台以后，会发生什么？ 　　地产公司可以很快把手里的存货卖出去，便宜的房子能买得起的人会多得多。或者哪怕消费者怕房价跌不买账，把房子租出去也行，10倍、15倍房价年租金比，分别对应着10%、6.7%的租金回报率，足够支付不少银行贷款和债券的还本付息。无论怎样，事情都会好得多。 　　其实，不光是2021年前后的房地产行业，在不少行业里，我们都能看到“有人不开心”的情况。 　　比如说，在2020年到2022年的外卖行业中，商家不开心，抱怨平台抽成太贵；送货的骑手不开心，抱怨时间给得太紧，以至于不得不闯红灯；顾客不是太开心，抱怨送餐时间长，拿到饭有时候都冷了，而且有时候对食品安全也颇有微词，不知道外卖是不是无证小作坊做出来的；甚至连资本投资方都不开心，表示企业烧钱太快。 　　在火电行业，面临的问题则主要是环境污染，导致政府不开心。在全球变暖的大背景下，异常天气越来越多，政府对碳排放的追求越来越紧迫，这导致大量增加了碳排放的火电行业，变得让人们感到不开心。而这种不开心，也是新能源行业发展的重要推手。 　　在第一次世界大战和第二次世界大战中，美国军火行业也曾经受到“别人不开心”导致的行业政策暴击。 　　在第一次世界大战中，欧洲战场打得如火如荼，美国经济却一片繁荣，因为可以出口大量武器到欧洲，在这一时期，军火商的利润率也非常高，导致股价大涨。 　　到了第二次世界大战时，资本市场开始有了“经验”，把军火商的股票率先炒了个高价。但是，随着美国军队开始在各个战场开战，民众对这种“士兵在前线流血，军火商在家里赚钱”感到非常不开心。 　　当这种不开心汇聚成社会洪流以后，美国政府出台了规定，大幅限制了军火商的利润率。超低利润率，加上之前炒得太贵的股价，美国军火企业的股票于是一落千丈。 　　在《史记·货殖列传》中，中国历史上最会做生意的人之一范蠡，就很重视让别人都开心。 　　根据《货殖列传》记载，范蠡做生意的方法，叫做“与时逐，而不责于人”。意思就是说，重点在于抓住生意的时机，而不苛求手下人要努力工作，要“996”。 　　不仅如此，范蠡“十九年之中三致千金，再分散与贫交疏昆弟。此所谓富好行其德者也。”意思就是，19年之中三次暴富，然后把钱散给周围的穷人，和大家交朋友，这就是所谓“富而好德之人”。由此，范蠡在做生意的时候不让人难受，“不责于人”，赚到钱以后又让身边的人都开心。如此做生意，又会遇到什么不可克服的逆境呢？ 　　所以说，投资这个工作，表面上看好像是依据财务数据、估值数据，往深里走一点其实是理解商业社会，走到最后我们会发现，投资的源头在于整个社会的局势。而对于做生意来说，只有让大家都开心，才是一门生意的长久之道，也才是投资的长久之道。

因房贷利率下降引发的话题热度居高不下，部分声音要予以理性分辨。例如有人认为，房贷利率下降将引发需求增长、进而推高房价。这是只关注需求端、不分析供给端变化的片面结论，可谓“只见树木不见森林”。房贷利率变化对房价可能产生的影响，要结合需求端、供给端、价格预期三方面因素统筹考量。 　　从需求端看，房贷利率下降有助于减少购房者的财务成本，进而可能带动需求回暖。8月22日，5年期以上LPR(贷款市场报价利率)从4.45%降至4.3%。此前，监管部门已将首套房贷款利率的下限调整为“不低于5年期以上LPR减20个基点”，也就是说，目前首套房贷款利率可低至4.10%。房贷利率下降一定会引发需求端快速反弹吗？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散发影响，部分居民的收入出现较大波动甚至无法按时还房贷。此时降低房贷利率，更大的作用在于帮助受困个体渡过难关，而非强烈刺激市场需求。 　　需注意，除了需求端，供给端也发生了变化，供给也可能回暖。今年1月至7月，全国房地产开发投资同比下降6.4%，其中住宅投资下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地产企业的中长期贷款利率也随之下降。从短期看，这有助于降低房企融资成本，缓解部分房企的资金链紧张困境，为“保交楼”创造条件。从中长期看，融资成本降低能够减少房企的生产成本，加之监管部门已多次提出“保障房地产合理融资需求”，在二者的综合作用下，房地产投资可能出现回暖，从而增加供给。 　　分析了需求端、供给端，我们再来看价格预期。之所以要理性看待房贷利率下降的影响，是因为它关乎价格预期，而预期又是影响住房价格的重要变量。购房者在实际判断的过程中通常会形成两类预期，即适应性预期和理性预期。前者是指，购房者可能基于过去的住房价格趋势，形成对未来住房价格的预期；后者是指，购房者可能基于各种信息而非仅仅是过去趋势形成对未来住房价格的预期。预期稳则价格稳、市场稳。当前，不论是房贷利率下降，还是保障房地产合理融资需求，都是稳定预期的必要举措。 　　由此可见，若价格预期稳定且需求端、供给端均有所回暖，房价将保持平稳走势。因此，由房贷利率下降直接得出房价上涨的结论，这并不科学。此次5年期以上LPR下降的主要影响是降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升；与5年期以上LPR挂钩的房贷利率下降，其主要作用是帮助购房者节约利息、增加可支配收入，从而提振消费预期。二者协同发力，进一步巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。 　　接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，在遵守全国房贷利率下限的基础上，结合自身实际情况，如区域经济发展水平、产业结构、人口特征等，因地制宜执行好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，保障房地产合理融资需求，加大对住房租赁市场发展的支持力度，促进房地产市场平稳、健康发展。

房地产业事关国计民生，牵动居民、房企、上下游行业、地方政府、金融机构等多方利益。5年期以上LPR(贷款市场报价利率)大幅下调和7月28日中共中央政治局会议，均释放了稳地产稳经济的明确信号。当前房地产面临怎样的困境？未来风险化解的途径有哪些？ 　　当前房地产形势仍严峻 　　第一，居民信心受到严重冲击，购房意愿下降。一方面，已购房者担忧期房无法按时交付，另一方面，潜在购房者因未来收入不确定性增大、期房烂尾风险以及预期房价下降而保持观望情绪，购房意愿下降。 　　第二，房企面临突出的资金链紧张问题。资金来源方面，房地产销售低迷导致销售回款减少，房企债务违约风险上升导致外部融资难度增大；支出责任方面，前期预售的期房需要按期交付，拖欠建筑承包商和供应商的账款需要支付，到期债务需要还本付息。 　　第三，上下游行业经营和就业受到冲击。建筑承包商和供应商账款被拖欠、订单减少，部分企业甚至被拖垮，导致相关行业就业受到冲击；家具、家装等地产后周期行业也受到拖累。 　　第四，地方政府财政收入减少，支出责任增加，加剧财政紧张形势并影响基建投资。 　　第五，银行等金融机构风险上升，“宽信用”难度加大。一是抵押品价值下降、坏账风险上升；二是居民购房需求低迷，导致信贷投放增速放缓；三是房企债务违约风险较高，风险甄别和贷款业务难度增大。 　　未来房地产风险化解的途径有哪些？ 　　要切断房地产市场负向循环链条，使其切换至正向循环，“保交楼”是破局的关键。中央和地方积极出台纾困政策以稳地产，但一些现实问题的存在将会削弱政策的效果。 　　还需出台更多更有针对性的房地产纾困政策。(1)放松房地产调控，稳定房地产销售；(2)建立全国性地产纾困机制，推进“保交楼、稳民生”工作；(3)鼓励金融机构积极参与地产纾困项目，缓解房企现金流压力；(4)优化和完善预售资金监管，保障购房者合法权益；(5)通过公租房、共有产权房等方式加快商品房去化，建立和完善房地产长效机制。

又到毕业季，大学生租房需求激增。今年，我国高校毕业生首次突破千万人，其中不少是“00后”新生代。受新冠肺炎疫情反复等影响，刚刚走出校门的大学生找房之路更为不易。该如何在大城市中“安居”？新生代正在努力寻找自己的答案。 　　对于刚迈出校门的大学生来说，与找工作同样焦心的是找到一个称心如意的住处。受新冠肺炎疫情对传统租房模式的影响，今年又适逢高校毕业生人数创新高，众多大学生面临着租房新挑战。经济日报记者走进高校毕业生群体，一探他们的租房需求与找房现状。 　　线上找房渠道多 　　“我们是疫情暴发后的第一批毕业生，当时学校暂时不让毕业生返校，我就在家里线上看房。那时有点慌乱，打算尽可能在线上多看几套房源，临近入职前，我留出一周左右的时间线下实地看房。”来自内蒙古的陆壹是中国农业大学2020届毕业生，对刚毕业时的租房经历记忆犹新。 　　房屋中介也在调整自身服务方式。在北京有着6年住房租赁工作经验的张晓强告诉记者，“我服务的几名外地大学生都是来京前就联系好的。我会根据他们的需求选定合适的区域，通过线上VR看房提前确定几套有意向的房源，这样交易周期变短了，效率也提高了”。 　　如今，毕业生们已经在“云课堂”“云毕业”中逐渐适应了生活中的变化，并能利用线上资源挖掘出更多可能性。为看到更多出租房源，除了常用的租房APP，微信群聊、豆瓣小组等社交平台，以及闲鱼、小红书等电商平台也成为大学毕业生的高频使用对象。陆壹说：“有些房东会直接在小红书上发布房屋信息，能在帖子下面直接和房东对话，比较方便。” 　　通过介绍，记者加入了一个名为“暑期租房群”的微信群，里面大多是临近毕业或已经毕业的学生，群聊中的备注名清晰地标注着他们各自的专业和届别，群里时不时会有人分享详细的租房信息。“群里大多是师哥师姐，相对来说找房比较放心。”群聊中的一名毕业生向记者表示。 　　“房子是租来的，但生活不是。”当“00后”们踏入社会，他们对生活的期待，也在选择房子的过程中变得具体起来。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，“‘00后’思想更为开放，消费观念超前，将逐步成为租赁市场主力军，租赁消费升级是大势所趋”。 　　沟沟坎坎可不少 　　对大学生来说，租金往往成为租房中的一道坎。“毕业生群体预算有限，往往最关心的就是价格。”张晓强向记者介绍。 　　“北京的房租太高了，目前租金接近工资的一半。”工作在北京三元桥附近的席晓琳整租了一套位于东五环外的loft结构房屋，对于高房租，她表示很无奈。陆壹现在租住在北京西站附近某小区，他也表示，高房租带来的压力很大，“我和朋友整租一个两居室，租金是‘押一付三’的按季度支付模式，每月差不多6500元”。 　　记者以租客身份与北京某房屋中介沟通时，对方介绍，以长租一年为例，通常租金按照季度支付，但首笔租金需要“押一付三”，并一次性支付一年的服务费以及租期内的水、电、燃气等费用。如果租期是两年的话，第二年的租金还会上涨3%。 　　对此，首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，“房租是房东出租住房所取得的收益，应该包括住房的各种成本，如投资住房的资金成本、维修费、税费，还要考虑盈利，高房价自然就会产生高房租”。 　　除了高租金，“租期过长”“短租房一房难求”也成为毕业生们的心头“痛”。北京某房屋中介管理人员告诉记者，如果租约尚未到期就已不再需要住房，可以选择“转租”或“退租”，但均需收取月租金的50%至70%作为手续费。“这对刚毕业的大学生来说，感觉有点不太友好。”南京大学应届毕业生小昀说。 　　多方合力解难题 　　“我会提前把压岁钱与实习工资都存起来，以应对可能上涨的房租。”毕业生周溪说。“我起初也会‘月光’，但慢慢习惯后就会主动调整支出，比如少出去聚餐，不必要的花销也会克制一些。”陆壹说。 　　面对租房中的种种烦恼，大学生们通过开源节流积极应对。黄卉建议，首先，应谨慎选择住房租赁机构，及时关注当地住建等相关部门发布的风险预警名单。其次，短周期支付租金，并注意租金和押金分开支付，保障押金安全。再次，要使用规范的租赁合同，降低租房中因为合同签约不当而导致的风险。 　　北京大学国家发展研究院院长姚洋则在网上建议，有实力的租房企业可免去新就业大学毕业生的租房押金，并采用租金月付方式，降低毕业生负担。据记者观察，针对应届毕业生，目前市场上多数长租公寓机构推出了“租金月付”“0元搬家”等服务。 　　为解决毕业生租房难题，中央明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计，不少地方也推动出台了福利政策。旨在解决刚毕业大学生、新市民、青年人等群体住房困难的保障性租赁住房就是其中的重要一项。 　　从中央层面看，去年7月份，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。按照计划，“十四五”时期，40个重点城市将新增保障性租赁住房650万套，预计可解决1300万人的住房困难。 　　从地方层面来看，今年4月份，北京市住建委宣布率先从新毕业大学生开始试点，启动2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，试点项目房源近1000间，均为全装修交付新房，可“拎包入住”，月租金在2000元至3000元，低于市场平均水平；去年8月份，成都也发布了关于加快发展保障性租赁住房的实施意见；苏州在去年10月份提出，未来3年要提供不少于10万套人才公寓…… 　　然而，不论是新增或改建存量住房均需前期投入大量资金，并主要通过未来租金收入逐步回收，投资回报周期较长。因此，发展住房租赁市场仍需拓宽住房租赁企业融资渠道，吸引社会资本进入。其中，住房租赁公募REITs被视为解决保障性租赁住房发展瓶颈的重要工具。 　　去年6月，保障性租赁住房被纳入基础设施公募REITs试点范围。今年4月份，我国首单保障性租赁住房REITs项目报送国家发展改革委，业内人士将此视为保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展的标志。7月29日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复，相关试点工作加速落地，正在成为金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措。 　　“保障性租赁住房REITs能够为地方政府和持有租赁住房重资产的企业提供盘活存量资产、募集权益资金的新渠道，有效缓解及避免地方政府和企业的资金压力及金融风险，促进住房租赁市场健康发展，也有助于改善原本投资规模大、资金回收期长的困境，从而吸引更多社会资本参与到保障性租赁住房的建设中来，加快保障性租赁住房建设进程和社会供给规模，推动解决大城市租房难题。”中信建投证券投行委委员、债券承销部和结构化融资部行政负责人郭春磊向记者表示。

在曲折的复苏进程中，不断给予政策利好，维持市场活力，已成为近期房地产市场的主要政策逻辑。 　　最近一段时间的房地产市场，不断上演着政策与市场的“攻防战”。一方面，各类稳楼市政策不断推出，试图给市场注入信心和流动性，使之从去年下半年来的低迷中快速恢复；另一方面，受各种因素影响，市场回暖的进程屡屡面临一些挑战，行业流动性仍待进一步改善。于是，政策纾困与市场起伏一直交替出现。 　　到下半年，这种互动仍在继续。 　　自7月末的中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”以来，中央监管部门又密集做出多个动作，给楼市释放利好。包括银行间市场交易商协会给示范房企注入流动性，下调5年期以上LPR，央行表态保障房地产合理融资需求，等等。其中，经过此轮降息，首套房贷款利率下限已降至4.1%的历史低位。 　　这轮稳楼市政策的出台，目的是应对年中以来的市场降温。后者既有传统淡季的因素，又有部分项目停工停贷带来的影响。需要指出的是，利率的下调，不仅是针对房地产，而是降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。 　　分析人士指出，这也说明，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，而与宏观经济的多个领域密切相关。在这种情况下，楼市政策是如何层层递进的？房地产市场又将如何破局？ 　　三轮纾困潮 　　在曲折的复苏进程中，不断给予政策利好，维持市场活力，已成为近期房地产市场的主要政策逻辑。回顾过去一年，监管部门共推出过三轮纾困措施，来维持市场活力。 　　去年下半年以来的信贷政策收紧，一度使楼市降至冰点，行业流动性也遭遇较大的压力。但从去年9月开始，监管部门不断释放政策利好，包括对刚需和改善性需求进行支持。进入2022年，地方政府密集推出各类稳楼市措施，进一步给市场提供支持。1月，5年期LPR利率下调5个基点，这也是时隔21个月以来的首次降息。 　　2022年，楼市开局略显低迷，但相较于往年，整体交易数据并不差。今年第一季度，全国商品房销售规模虽然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。在纳入国家统计局统计的70个大中城市中，相比于去年第四季度，房价上涨的城市数量明显增多。 　　房地产业也一度出现乐观情绪，有开发商认为，只要熬过第一季度，就能迎来市场的回暖，行业的流动性压力也将随之缓解。 　　进入第二季度，部分城市疫情反弹压力较大。4月和5月的商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。 　　在此期间，各级监管部门继续推出稳楼市措施，力度也不断加强。5月中旬，监管部门将首套房贷利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点，随后又将5年期LPR从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点。 　　这两次信贷政策的调整，再度给市场注入信心，叠加其他政策措施，6月，房地产市场的各项指标有所改善，房价上涨的城市数量创去年9月以来的新高。 　　但6月下旬，个别地方的项目出现停工停贷现象。尽管一些地方政府采取措施督促企业复工，但事件带来的心理影响不容忽视，部分区域的新房市场交易受到一定影响。进入7月，传统淡季到来，房地产交易规模明显下滑。 　　今年7月末召开的中央政治局会议，首次提出“保交楼、稳民生”。8月，5年期LPR再度下调15个基点，这也是今年的第三次降息。 　　这也将带动地方政府进一步出台稳楼市措施。中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲指出，8月以来，苏州、无锡等城市相继下调二套房首付比例，上海临港新区缩短购房所需缴纳社保年限和限售年限，出台松绑政策的城市逐渐向强二线和一线延伸，同时政策内容涉及放松限购、限贷等有助于充分释放需求的政策。“我们认为新一轮政策放松周期已经开启”。 　　稳楼市与稳经济 　　易居研究院智库中心总监严跃进指出，过去一年来，政府部门连续出手纾困楼市，在以往十分罕见。且在此过程中，超过100个城市出台了地方版稳楼市措施，政策的力度和频次均堪称空前，这也体现出监管部门稳楼市的决心。 　　但截至7月，市场仍待进一步复苏。根据国家统计局的数据，今年1-7月，全国房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金增速等指标继续保持负增长。7月，房价下降的城市数量略有增加。 　　“总的看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上称。 　　即使经过了三轮纾困，多数业内人士仍然认为，现阶段的房地产市场，主要症结在于信心不足。背后的原因，在于楼市问题关乎经济大势，只有经济增长保持足够的动力，房地产问题才容易解决。 　　严跃进指出，房地产市场与多个经济领域有较强的关联度，在土地、金融、人口等红利逐渐减退的当下，这种关联显得更加重要。他表示，近期多部门出台鼓励生育政策的文件，其中就包括住房政策向多孩家庭倾斜的措施，即体现出房地产与人口政策的关联度。 　　“红利时代，房地产曾经是拉动经济增长的重要力量；红利减退后，房地产的稳定更多有赖于经济的平稳。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年以来，其公司项目出现较多的退房诉求，其中一项重要原因在于，购房者遭遇裁员或收入下降，无力支付按揭贷款。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入人群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴(比如生育)等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。 　　事实上，今年各地出台的稳楼市措施中，已经包含了不少关于稳定收入、促进消费的举措，也有不少稳楼市措施包含在稳经济政策中。但分析人士认为，政策叠加效应的显现，还需要时间的沉淀。 　　就当前的这轮纾困政策而言，虽然市场仍期待更积极的措施，但其短期效果已经显现。 　　竺劲表示，8月1日到8月19日，重点30城新房成交面积854万平方米，同比下滑28.1%，环比下滑13.9%，延续了7月以来的低迷态势。但是8月13日到8月19日这一周，重点30城新房成交面积284万平方米，同比下降28.0%，环比上涨13.6%，出现了较为明显的边际改善，“政策刺激的作用已经逐步显现”。

在“碳达峰”目标指引下，中国的绿色金融体系逐步完善。绿色债券与绿色信贷成为绿色金融的主要组成部分。在此背景下，房企绿色债券发行规模增长迅速，我们预测，未来绿色融资将成为房企融资的重要组成部分。 　　绿色金融产品日益丰富 　　建筑能耗是能源消耗的重要组成部分，而绿色建筑快速发展衍生出对绿色金融相应需求。 　　目前，绿色建筑已列入央行、银保监会绿色信贷，以及央行、发改委绿色债券的支持范围，绿色金融市场将重点支持绿色建筑与建筑节能发展。在《绿色债券支持项目目录(2021年版)》中，增加了有关绿色建筑、可持续建筑等新时期国家重点发展的绿色产业领域类别，绿色建筑领域是绿色债券的重点支持方向。 　　绿色金融领域迅速发展，大量绿色金融产品涌现，ESG公募基金发行规模快速攀升。2019年，ESG公募基金规模飙升，当年新成立6只基金，发行规模达84.8亿元，2020年发行支数达到8只，规模达239.4亿元，2021年发行数量达到15支，发行金额为128.4亿元。 　　截至2022年6月27日，内地公募基金现存ESG基金共有39支，发行规模682.5亿元。从投资标的来看，ESG基金较少涉及房地产行业。ESG公募基金第一大重仓行业以电力设备、银行、电子和生物医药为主，合计占比达到69%。 　　绿色债券与绿色信贷成为绿色金融的主要组成部分。自2015年以来，中国绿色债券相关政策体系以及市场基础设施已经日趋完善，逐步实现常态化发行，目前已经成为全球第二大绿色债券发行市场。截至2022年3月，中国绿色贷款余额已超过18万亿元，增长迅速，中国境内绿色债券余额约1.3万亿元。 　　绿色债券产品日益丰富。2021年年初以来，银行间市场推出了碳中和债券和可持续发展挂钩债券(Sustainability- Linked Bond，SLB)，交易所市场也推出了碳中和债券。创新产品极大带动了绿色债券发行规模的增长。 　　人民银行、发展改革委、证监会三部委联合发布的《绿色债券支持项目目录(2021年版)》，将传统化石能源的生产、消费类项目移出支持范围，增加气候友好型项目，绿色债券市场迎来了全新的发展机遇。 　　综合来看，ESG投资仍以绿色债券、绿色信贷等直接支持绿色投资项目的金融产品为主，以ESG标准应用到投资公司层面的金融产品仍有待发展。 　　房企绿色债券发行规模增长迅速 　　对房地产行业来说，绿色债券则指以绿色建筑为融资标的的债券融资模式，并且须遵守特定绿色金融框架(Green Finance Framework，GFF)下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告作出的规定。文内下表为《绿色债券原则》(Green Bond Principals， GBP)四个要素的具体解释，并以某房企公布的GFF为具体案例进行对照说明。 　　房企在依据GBP订立绿色金融框架后，须第三方评级机构对框架提供绿色认证并出具第二方意见书(Second-party Opinion)，方可申请发行绿色债券。 　　境内发行绿色信用债券与境外绿色债券相关规则略有差异。境内绿色债券仅限于支持符合绿色债券支持目录项目建设和支出，需要第三方机构完成符合绿色债券支持项目认定和环境效益、社会效益分析。根据《绿色债券支持项目目录(2021年版)》，房地产企业受到支持的项目以绿色建筑为主，以中海企业发展集团有限公司2022年度第二期绿色中期票据为例，绿色债券认定有以下条件： 　　综合来看，海外绿色债券资金用途范围更广，可用于偿还绿色建筑项目贷款，监管相对宽松，并无明确规定需要建立监管账户。海外绿色债券对绿色金融框架设立有较为严格的要求，依赖第三方机构提供相应认证和框架构建。境内绿色债券发行规则更加接近于普通信用债券，仅在资金用途方面做作出严格限定和认证要求。 　　数据显示，房企绿色债券发行规模增长迅速。 　　据统计，2021年，房地产企业共发行绿色债券总额约608.98亿元，同比增长一倍，在房企发债总额占比约7.5%，占比数值同比增加4.5个百分点，市场规模急剧扩大。 　　此外，境内发行绿色债券的企业以国企、央企为主，境外发行绿色债券的企业以民企为主，涵盖了大中型民企和具有绿色地产特色的中小民企。 　　从发行品种来看，2021年境内绿色债券市场不断创新发行方式和产品类型，其中南京金融城建设发展股份有限公司完成首批可持续发展挂钩债券发行，发行条款规定，该期绿色中票设置可持续发展绩效目标，假如在至2024年末，南京金融城建设运营绿色建筑面积不低于140万平方米，则本期中票后两年的票面利率下调50基点，如未完成，则后两年的票面利率上调50基点。但由于海外债当前发行困难，发行量腰斩，海外绿色债券发行量锐减，2022年仅有远洋集团发行2亿美元信用增强绿色票据。 　　2022年，境内绿色债券发行规模飙升，但受限于房地产行业融资偏紧、绿色债券资金用途限制严格，境内房地产企业绿色债券发行总额为160.88亿元，占境内绿色债券发行总额的1.5%，且发行企业以央企为主。 　　在碳达峰目标的大背景下，绿色金融发展将会提速，而绿色建筑作为绿色发展的重要组成部分，监管部门也正从投资规模、业务创新、机制完善等多个角度鼓励金融机构支持绿色建筑发展。房地产行业的绿色转型已是必然，而企业的ESG发展是判断发行人是否进行可持续转型的重要依据。因此，企业ESG表现和绿色建筑领域的发展将影响房企是否拥有更加丰富的融资渠道。

买房的时候，很多人都会询问房子的“公摊面积”是多少，毕竟掏出这么多钱，不少人还要贷款，每一平方米都很在意。在山东青岛，有购房者收房时却发现，自己买的房子，公摊面积达到了46%以上，接近一半面积的房子被公摊给摊出去了。到底怎么回事，一起来看记者的调查↓ 　　购房者收房发现 竟然近一半是“公摊面积” 　　青岛西海岸新区这个房地产项目的六期，是三栋55层的超高层建筑，分别是56号、61号楼、62号楼，去年交房。当时，兴致勃勃赶来收房的业主们，都发现自家的房子变小了。 　　购房业主：(我家)房产证面积是128.35(平方米)，套内面积是不到70(平方米)，楼下邻居测量的。这是最大的卧室，主卧，11个平方(米)，但是装完床，床头柜、衣柜放不开。这是次卧，8个平方(米)。 　　购房业主：这是110平(方米)的房子，实际使用面积是59.25(平方米)应该是。这个次卧的使用面积是6平(方米)多一点。 　　业主们反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到31%，所以签订购房合同时是按照这个标准来计算的公摊。但令人没想到的是，最终收房时的公摊系数却远远超过31%，经过相关部门的调查，这三栋楼的分摊系数均在46%以上。 　　在当地有关部门的这份回复中，明确说明：该项目56号楼分摊系数为0.465，61号楼分摊系数为0.461，62号楼分摊系数为0.463，导致公摊建筑面积较大的原因，主要是这三栋楼46层以下墙体厚度为60公分，47层及以上墙体厚度为40公分，依据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。此外，这三栋楼有两层公共配套用房不计入受分摊面积，因此导致分摊系数相比其他高层住宅偏大。对于这样的解释，业主们很难接受。在他们看来，100多平方米的房子，到手缩水了近一半，造成每个户型都非常局促，家里要购买合适的家具家电都存在许多问题。 　　购房业主：留着洗衣机的口，(这边宽度)就四十多公分，我说放不下洗衣机，开发商说可以放一个特定款的。 　　记者随后联系了这个项目的开发商，工作人员听明来意后，直接挂断了记者的电话。 　　而青岛西海岸新区相关部门则表示，目前有关情况仍在处理过程中。 　　西海岸新区有关处置工作专班工作人员 高玉亮：关于公摊这个事，这个项目确实是有点大，我们政府专班这边责令开发商继续跟他们沟通，尽量能够达成一致意见。 　　“公摊面积”如何才能清清楚楚 明明白白？ 　　开开心心收房，却发现房子近一半都是“公摊面积”，对“公摊面积”的困惑在很多购房者心中都存在。有的购房者被公摊、公摊系数等术语绕晕；有的购房者发现销售人员口头承诺的公摊面积，到收房时大幅增加；还有一些购房者陷入由公摊面积引发的纠纷中。 　　究竟什么是“公摊面积”？“公摊面积”又从何而来？哪些面积算公摊、哪些又不算？消费者该如何分辨？“公摊面积”到底能不能取消？“公摊面积”之争究竟如何解决？ 　　什么是“公摊面积”？如何计算？ 　　到底什么是公摊面积？公摊面积又该如何计算？ 　　公摊面积制度在我国存在已久，当时的建设部曾在《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中对公摊面积有相应的规定。2001年施行的《商品房销售管理办法》，也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 　　具体来说，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。而公用建筑面积一般由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。 　　“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？ 　　了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围内才算合理？又由谁来测算？ 　　公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。 　　北京市房地产法学会副会长 赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。 　　那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关信息的公开化程度还不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。 　　此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。 　　签购房合同时 应注意公摊的哪些信息？ 　　我们看到，国家目前对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但这并不意味着公摊面积可以任由开发商随意设定。购房人在前期签订购房合同时，应该特别留意哪些关于公摊面积的信息呢？ 　　其实，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差，按照面积误差比绝对值3%这个标准，多退少补。简单说，就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。因此，在长期从事处理房地产纠纷案件的律师黄罗平看来，购房人在前期签订购房的时候，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。比如，目前开发商在售楼处都必须公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，由此算出公摊比例。在必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，就公摊面积及相应的违约责任进行补充约定，以便更好地维护自身的合法权益。 　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：购房者在购房的时候，一定要实地去看，并且要详细了解，因为开发商公布的这些信息，他可能不会一次性公布，并且有必要的时候也要咨询专业人士，也可以去房管局查询这些公摊面积的实际情况。 　　收房时发现房屋面积缩水 业主如何维权？ 　　刚才提到了在签订购房合同时的注意事项，那么，如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？ 　　在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。 　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一个方面就是说开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二个就是说把开发商当初给你做的承诺，证据可以准备好，第三个向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。 　　“公摊面积”易引发纠纷 是否能取消？ 　　既然公摊面积容易引发纠纷，那么，公摊面积到底能不能取消呢？ 　　有观点认为，在商品房销售中附加公摊面积虽是全国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，特别是部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算的能力，不断推高公摊面积和公摊系数，让购房者很受伤，因此建议取消公摊。而在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：(目前)按照建筑面积来进行计价或者产权确认，也是对老百姓权益的一个保护，因为公用部分也是属于我们老百姓所有的，还是有它的合理性的。 　　而从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户，公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。 　　此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。

近日，上海发布《关于支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，其中包括临港新片区限购松绑政策。即在临港新片区工作的非户籍人才缴纳个税或社保满1年即可购房。至此，上海成为了一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。 　　我们认为，上海此次对临港限购的调整或将掀开一线城市限购松动的序幕。 　　限购政策或将进一步放松 　　在此之前，上海曾多次放松落户政策。2020年至今，已有“双一流大学”“五大新城”“世界前100大学”“本地应届研究生”等落户松绑政策。不少非户籍居民可通过人才政策落户获取购房资格。 　　单从此次政策提及的临港新片区来看，2020年临港落户要求4年内累计36个月，社保基数达要到平均就业人员工资1倍，不受职称限制。此次优化人才购房条件则调整为仅需缴纳个税或社保满1年及以上即可购买。 　　不仅是上海，2022年6月，一线城市广州曾有放松限购的传闻，据媒体报道，6月6日从广州12345政务服务便民热线获悉，非广州户籍居民购房的社保条件的确有所更新。具体内容为：非本市户籍的居民家庭提供购房之日前5年，在本市连续缴纳社保或者个人所得税证明的，允许除起止月外有累计不超过3个月的断缴或补缴记录。 　　从2016年三季度起，各地开始以“四限(限价、限购、限售、限贷)”政策为楼市调控核心，在此之后市场出现明显转向。直到2022年上半年，“四限”调控政策显现松动，政策早期覆盖面仅限于福州、郑州、哈尔滨等压力城市，随后逐渐蔓延至热点城市，如杭州等地。截至目前，全国已有超140个城市放松了“四限”调控政策。 　　8月8日，环京城市廊坊则官宣全面取消限购，同时强调，北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待，同时政策对北三县和环雄安新区周边的住房限售年限要求也全面取消。 　　因此，我们仍坚持之前的判断：未来大多数三四线城市可能取消或基本取消限购，二线城市大概率将放松限购政策，一线城市会局部对限购政策有所调整。 　　市场企稳需救市政策组合拳 　　当前，房地产市场整体上依然处于筑底阶段。 　　面对楼地市持续低迷、地方土地财政收入下降现状，各地政府出台了一系列稳地产政策。截至7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，然而整体效果难说理想。 克而瑞重点关注的100个典型城市中，有20个城市的房地产市场表现企稳，其中，有七成打出“救市组合拳”，即出台2条及以上托市政策，以对冲市场下行走势。如沈阳、南宁、连云港全面刺激，出台4条救市政策。沈阳短短1个月内多次发布重磅新政。 　　又如苏州、青岛、长沙、佛山等城市积极托市，从多方面放松调控。青岛则率先松绑市场下行压力较大的郊县限购、限售政策，还两度放松了公积金贷款。佛山则优先放松限贷，非限购区域首付最低降为两成，随后又松绑限购和土拍规则。 　　反观哈尔滨、贵港、安庆等地出台的单方面政策，政策实施效果往往不如人意，对市场拉动效果比较有限。市场下行的三大核心问题依旧悬而未决：市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支，短期房地产市场仍面临较大下行压力。 　　我们认为，相较于单一政策，组合式的楼市托市政策全面发力、多点突破，政策叠加之下，收效往往更加显著，也有助于提振市场信心、稳定市场预期。 　　一线城市房地产市场最具韧性，长期来看房价仍面临一定上涨压力，短期内调控政策较难退出，但可局部放松调控。二线及三四线城市建议全面取消限购，支持居民自住以及改善性购房消费，促进房地产市场回归稳态。针对部分市场需求及购买力明显透支的压力城市，我们建议在需求端予以刺激，包括调降房地产交易税费、购房补贴、房票安置等。