过去半个多月，“救场”的信号频繁传来。 4月28日，贝壳研究院发布月度市场报告称，今年以来超过70个城市楼市优化了楼市调控政策，包括公积金贷款支持，如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女购房等，限制性政策包括限购、限贷、限售等均有不同程度的优化。 起初，我们都能理解，毕竟二三线城市的环境，房企和购房者的信心疲软，需要政策面上的一些鼓励。 但随着南京和深圳这样的省会和超一线城市都有风向吹入，这样的声音就更强烈了。 4月26日，一张“贝壳集团高层群”截图流出，称深圳即将放开限购限贷政策—— 1、限贷政策：全国有贷记录，只要还清深圳买房即可首付3成； 2、限购政策：深户3年社保+3年深户调整为1年社保+1年深户，非深户5年社保调整为3年。 4月27日，深圳贝壳公司官方声明，截图内容为虚假图片且恶意造谣。 4月27日，网传南京对限购、限贷等一系列政策放松。即贷款结清后再购房仍算首套；外地户口仅需6个月社保，已缴3个月可补；在限购方面，只看限购区域内的房产情况；限购放开的区域，南京户籍可购买第三套房等。 此前执行的限购政策发布于2017年的《关于进一步调整我市住房限购政策的通知》，要求自2017年3月16日起，在主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，南京市户籍居民家庭限购2套房；非南京市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个税或社保，不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。 但房产局工作人员表示，关于“认贷不认房”的调整应该是在银行方面，“结清贷款后再购房，具体算第几套、首付多少、贷款额度都是银行说了算”，相关首付比例的调整等内容暂时也没有相关文件。 气氛已经烘托到这儿了，上海会不会接招呢？ 4月26日，《上海市2022年度国有建设用地供应计划》正式亮相。 其中，商品住房用地为522-592公顷。对比2021年供应340-430公顷，增长了约4成。 很多人当然把这个当成一个转捩点。隔壁的杭州已经杀疯了，刚刚结束了一轮土地抢购潮，共60宗土地，除一宗流拍外，其他59宗全部名花有主，成交总金额约827亿。 毕竟，上海在4月23日刚刚公布了2022年第一季度GDP。甚至，对一些关键性指标专门区分了1-2月份和3月份的表现。 例如，一季度全市规模以上工业增加值比去年同期增长3.9%，其中1-2月同比增长11.9%，3月份下降10.9%等等。对比以上指标在1-2月份和3月份的差异可以看出，上海经济在1-2月份的表现堪称优异，一些主要指标明显优于全国平均水平，但3月份受疫情影响出现了大幅下滑。 上海楼市更是出现“供大于求”的现象。 2022年一季度，上海新建商品住宅供应套数约27685套（约308.0万㎡），环比下降0.9%。3月份更是受“疫情”影响，部分楼盘延迟认购，呈“供大于求”态势。 很多人嗅到了“2014-2015”年的味道。 当时，也是各大城市率先迎来政策大松绑。那一年的口号，是“去库存”。 从央行五次降息到二三线城市取消限购；从降低二套房首付比例到户籍改革挂钩去库存，中央对房地产管理释放出更多宽松的信号。这一年，在持续的政策利好下，房贷利率创十年来最低。 现在也要去库存吗？更不要说那么多土地供应量的闸门一打开，就更甚了。 当然，早在2016年3月，“沪九条”出台并执行，堪称史上最严政策，就已经很出了方法论。 2018年中央定调“房住不炒”，并直到今天依然是圭臬，是旋律。 所以，楼市到底要走向何处？ 还是那句话，市中心的黄金窗口期要关闭了。 去年，静安，虹口，杨浦，这些传统市中心迎来爆发式供应。 这得益于大规模旧改的上马。而2022年大规模旧改即将收尾。杨浦、静安、虹口已接近尾声，黄浦进入了冲刺阶段。 所以，之前上海首批宅地清单已经亮相，共40幅土地里，五大新城的供应正慢慢呈增长趋势。 能不能抓住这中间的黄金窗口期，仍然是关键。 所以，即便仍在疫情之下，上海仍有16盘利用线上认资的模式，其中不乏市中心多个红盘项目，比如招商·虹玺、天汇世纪玺、金隅外滩东岸等等，也是在抢抓这个窗口期。

“把娃交给我们，您放心上班去”“网速飞快、还管三餐”“居家办公家里不再‘鸡飞狗跳’”……近日，广东多家酒店推出“网课房”，提供“督促学习”的服务。这样的“网课房”有没有消费风险？记者对此展开了调查。 　　线下停课期间“网课房”兴起 　　“网速快、能打印、环境好”“一人一房间”“孩子一日三餐不用愁”“日托不到200元”……此前，佛山一家酒店在当地中小学线下教学停课后推出“网课房”。据悉，“网课套餐”分为“日托套餐”“全天套餐”“一周套餐”，定价分别为198元、350元、1388元，日托套餐提供单日8:00—18:00的服务，全天套餐提供8:00—次日12:00的服务。 　　广州部分高档酒店也提供网课连住套餐，平均价格在200元/天—1000元/天不等，并提供免费洗衣、定制三餐、文具礼包、电视投屏等“增值”服务。 　　“现在早教班、兴趣班一节课都不止两百元了，这还一人一间房管三餐饭，我们做父母的白天都上班，把孩子放在这边做做作业休息一下也无妨。”佛山一名12岁孩子的家长告诉记者，他在网上看到宣传后和几位好友一同报名了。 　　记者调查发现，不少酒店推出的“网课房”在宣传时还附带了“带娃服务”。佛山某酒店就明确表示，客房管家会配合家长督促孩子学习、定时拍照汇报孩子的学习状况，市场部工作人员还会带领孩子做健身操等。 　　但有一些酒店则淡化了“带娃服务”。广州一家老牌五星级酒店客服人员说，“网课房”其实与普通的房间没什么区别，只是在特殊时期提供一些个性化服务，“我们五星级酒店的服务比较好，如果客人需要我们督促孩子写作业，可以适当帮帮忙。”广州某湖畔酒店相关负责人也强调不提供课程辅导的服务，“如果孩子布置了作业，我们只负责督促完成，不做辅导。” 　　餐饮、陪护、安全方面要重点关注 　　专家表示，“网课房”“带娃套餐”的出现，一方面有利于酒店缓解疫情期间的经营压力；但另一方面，推出“网课房”服务的酒店在硬件设备投入、人员培训上是否满足消费者所期望的教育托管需求，是否符合防疫安全标准都值得探讨。 　　广州大学法学院教授欧卫安表示，因涉及校外托管服务，“网课房”是否因超出酒店经营范围而需要取得校外托管机构资格、看护人员资质等问题，应根据各地有关部门的要求进一步做出监管。 　　深圳市消费纠纷评审专家、北京市东元（深圳）律师事务所律师邓永提醒，对于购买“网课房”服务的家长，应尽量选择规模大、口碑好、经营状况良好的酒店，并通过电话等方式与孩子多沟通，充分了解孩子学习、生活、健康、安全状况，建议为孩子购买意外伤害等保险，保障孩子人身安全。 　　欧卫安提醒，家长在与酒店签订相关服务合同时，要重点关注餐饮、陪护、人身安全等方面约定，尽可能减少相关纠纷。此外，这类服务可能存在预付式消费，也可能因有关部门的监管而受到限制甚至终止，家长应警惕这类风险，谨慎消费。

要进一步提升保障性租赁住房的居住体验。这不仅需要提升房屋质量，优化周边环境，更应注重完善租赁住房的配套设施，以及推进租购同权，使广大租房者能享受到更均等的公共服务资源。 　　近日，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团有关项目已经报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目，意味着金融支持保障性租赁住房的渠道进一步拓宽。 　　REITs即房地产信托投资基金，是以不动产为底层资产的标准化金融产品。保障性租赁住房REITs有助于降低融资成本和减轻企业资金压力，通过增量资金、盘活存量土地和资产，可有效增加保障性租赁住房供给。保障性租赁住房REITs正式发行后，能为更多企业提供参照和模型，更好吸引社会资本参与保障性租赁住房建设，提振发展信心，同时，探索发展保障性租赁住房运作新模式，对缓解住房租赁市场结构性供给不足、推动建立租购并举住房制度有重要意义。 　　近日，各地还不断传出推进保障性租赁住房建设的消息。成都市2022年首个保障性租赁住房项目开租，这一项目位于成都高新区，房源总数246套，租金为周边市场平均租金的九成，均为50平方米左右的一室一厅户型。“十四五”期间成都计划筹集建设保障性租赁住房30万套。北京市今年商品住宅用地与租赁住房用地数量相当。拟供租赁住房用地的87宗中，近八成将用于建设保障性租赁住房。北京市近日还相继出台了《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》和《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》。2022年北京保障性租赁住房青年公寓对接工作将率先从新毕业大学生开始试点，首批4个青年公寓项目面向2022年应届毕业大学生，试点房源共653套近1000间。 　　这些迹象表明，我国保障性租赁住房建设正在提速。今后，国家住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。作为我国住房保障体系顶层设计中三大类住房中的一类，旨在解决新市民、青年人住房困难的保障性租赁住房将成为重中之重。按照计划，“十四五”时期，40个重点城市将新增保障性租赁住房650万套，预计可解决1300万人的住房困难。 　　保障性租赁住房发展将为住房消费发展提供支撑，进一步释放消费潜力。国务院办公厅近日发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，其中明确，扩大保障性租赁住房供给。住房消费是居民消费的重要组成部分。过去，我国房地产市场售卖一条腿长，租赁一条腿短。随着保障性租赁住房建设的持续推进和住房租赁市场不断完善，住房租赁消费需求将日益旺盛。大城市的高房价会让很多较早购房的青年人背负沉重资金压力，而适当、安全和负担得起的保障性租赁住房可以让他们更轻松解决居住问题，有利于释放消费潜力，扩大内需。 　　未来，我国房地产市场分化或日益明显，人口净流入的大城市供需矛盾仍将十分突出。租住保障性租赁住房能让初到大城市的新市民、青年人慢慢攒钱购房。因此，发展保障性租赁住房有助于稳定房地产市场预期，合理释放购房需求，缓解房价上涨压力。 　　从长远看，发展保障性租赁住房还须进一步从供需两端发力。供给端，应提升多方参与保障性租赁住房建设的积极性。进一步发挥市场机制作用，引导多主体投资，多渠道供给，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。不同于传统房地产开发，发展住房租赁往往前期投入高，回报周期长，资金回报率低。为拓宽发展保障性租赁住房的资金来源，可通过降低土地、税费成本，发挥金融支持作用等，进一步激发企业参与保障性租赁住房建设的积极性。 　　需求端，推进保障性租赁住房建设应进一步完善公共服务。在大城市加大保障性租赁住房供给，能够为新市民、青年人提供更为稳定、长期、可靠的租赁住房，将有利于让租房成为安心之选。租房者也应树立长住即安家的理念，形成良好的住房租赁市场环境。同时，要进一步提升保障性租赁住房的居住体验，让他们住得进去，更住得好。这不仅需要提升房屋质量，优化周边环境，更应注重完善租赁住房的配套设施，以及推进租购同权，使广大租房者能享受到更均等的公共服务资源。

尹律师： 　　您好！我跟我丈夫结婚7年了，很遗憾没有扛过七年之痒，要面临离婚了。我俩只有一个孩子，婚后财产只有一套房子，登记在我丈夫名下，考虑到和平分手，公平处理婚后财产，我们都同意把这套房子留给孩子。但是我听说有很多反悔的案例，请问未来我丈夫万一反悔了怎么办？有什么好方法能避免他反悔吗？ 　　江苏 刘女士 　　刘女士： 　　您好！关于您担心丈夫未来会反悔的顾虑是我们无法预见和控制的，但我们可以通过提前防范，让对方的反悔行为无法获得支持。如您一样，生活中许多夫妻面临分开时，都会考虑孩子的利益，在实践中，也确实存在如您所说反悔的案例，我来为您介绍如何防范。 　　█ 离婚协议能否约定将房子赠与子女？ 　　离婚协议是夫妻双方在离婚时，就婚姻解除、子女抚养、财产分割和债务承担等所达成的协议。无论是在民政部门经双方协议离婚，还是在人民法院通过调解离婚，都涉及到协议条款的具体约定。 　　《民法典》第一千零八十七条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。”据此，您提到的房子是婚后夫妻共同财产，您和丈夫可以协商一致决定将房屋赠与给孩子，但协议约定一定要具体明确、无歧义。 　　█ 离婚协议中的赠与约定能否撤销？ 　　生活中常说的赠与合同是指《民法典》规定下的赠与，具体规定如下： 　　第六百五十七条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。” 　　第六百五十八条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。” 　　简单来说赠与人可以在赠与财产转移前撤销赠与，法律特殊规定除外。回归到房屋赠与而言，只要在房屋没有办理变更登记前，赠与人是可以反悔的。 　　但离婚协议中约定的赠与条款与赠与合同是有区别的。离婚协议中约定赠与子女财产的条款是与婚姻关系解除、子女抚养、共同财产分割等互为前提，甚至是以一方在子女抚养、共同财产分割等方面的重大让步作为条件，协议全文是一个整体，不能割裂开来认定。 　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第二款规定：“当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。” 　　据此，虽然之前的司法实践中对类似问题的裁判标准南辕北辙，但目前主流观点已经相对统一，即认为离婚协议是一个关于人身关系和财产关系的“一揽子协议”，不可分割，只要不存在欺诈、胁迫等可变更或撤销的情形，一方请求撤销赠与合同，违背了诚实信用原则，不能获得支持。 　　█ 如何提前做好相应防范措施？ 　　如前所述，虽然目前的司法实践主流观点不支持一方撤销赠与，为避免节外生枝产生纠纷，仍需要提前做好相应防范措施。 　　比如您可以要求在离婚手续办理前将房屋过户至孩子名下，或者将房屋赠与孩子的约定进行公证，此外要在离婚协议生效后及时督促丈夫将房屋过户至孩子名下，必要时也可以提起民事诉讼依法维权。 　　█ 律师提醒 　　“赠与”是日常生活中较为常见的行为，大家一定要了解清楚赠与及撤销的法律规定，依法防范自身风险，同时也要注意离婚协议中赠与条款的特殊性。必要时咨询专业法律人士寻求协助，用法商思维和法律智慧结合法律工具让我们的生活更美好。

在“因城施策”背景下，2022年初至今，国内已有超过60个城市出台房地产放松政策，其中不乏郑州、福州、哈尔滨等省会城市。边际放松政策频出也表明房地产市场已经迎来政策底。 　　我们发现，本轮房地产发展周期与过往快周转、期房销售，以及地产投资有较强韧性的旧发展周期相比，表现出多个不同的特点。 　　第一，从购房模式上看，居民的购房模式逐渐从期房转为现房。 　　在上一轮周期中，受货币化棚改、房地产库存偏低等因素影响，购房者购房意愿较旺盛，房价维持韧性。 　　对房价上涨的强预期，以及对房企的信任使购房者具备购买期房的冲动。同时，房企也有加快地产周转速度，增厚收益需求，于是期房销售成为主流。当时，期房销售面积占总销售面积的比重持续攀升，一度超过85%，但目前这种销售模式已经越来越行不通。 　　一方面，受此前政策影响，部分前期杠杆偏高的房企面临较大资金压力，有的项目开始出现停工。由此引发“房企资金链压力加大—项目停工—购房者担心期房交付，减少购房—资金回笼压力进一步加大—更大规模的停工—销售进一步下滑”的恶性循环。另一方面，购房者对后续房价上涨预期越来越弱，观望情绪占上风，购房者日益倾向买现房，这给房地产销售模式也带来了影响。 　　第二，从购房者购房意愿和能力上看，疫情反复带来的不确定性，降低了购房者风险偏好，提升了预防性储蓄需求。 　　一般购房者置业买房往往都需要背负10年以上的房贷压力，比如有的一线城市房价收入比已经超过12年。在疫情冲击下，很多购房者收入来源大幅减少，但每月还房贷是刚性的，还款压力明显增加。 　　疫情之后，国内购房者消费意愿明显不足，而储蓄意愿明显回升。另外，目前购房者部门的杠杆率已经处较高水平，2021年末购房者部门杠杆率为62.2%，再度触及历史高点。 　　总之，疫情与对后续收入的担忧，都在制约购房者通过加杠杆消费的意愿。 　　第三，原先房企高杠杆、快周转发展模式成为过去，“降杠杆”成为发展主流。 　　房企实现快周转有两个条件：一是房地产销售有韧性，购房者愿意购买期房。二是政策对预售资金的监管力度较弱，房企可通过预售资金方式来滚动开发新项目。 　　现在以上两个条件明显都不具备，这意味着即使后续地产销售好转，房企不加杠杆的情况下，房地产投资的修复也会更慢。 　　毕竟在快周转模式下，房企可以拿着期房销售回款去开发投资，但现在房企则要等项目基本完结才能拿到足够资金滚动开发，地产开发周期在明显变慢。 　　第四，房地产库存错配现象明显，三四线城市面临压力比一二线城市更大。 　　在上一轮地产下行周期中，货币化棚改政策对三四线城市地产投资韧性贡献很大。随着政策结束，三四线城市面临的市场下行压力较大。 　　由于持续的人口流入，以及教育、医疗、产业等社会资源日益增多，加之政府对住宅土地良好的审批节奏，使一线城市商品房在这轮下行周期中表现出更好的抗风险性，北京、上海等地核心区域房产表现依旧强势。 　　同时，一线城市和核心二线城市库存并不高。如2022年2月，上海的存销比(当月可售面积/近三个月平均成交面积)仅有3.4个月，一线城市整体存销比也只有9.3个月。 　　反观三四线城市，一方面产业发展、医疗、教育等社会服务资源相对不足。另一方面，上一轮货币化棚改在一定程度上透支了当地购房需求。相比于一线城市，三四线城市库存相对要高不少。这些因素也使得在本轮地产下行周期中，三四线城市会面临更大下行压力。 　　第五，与传统房企相比，加快入场的城投公司运营能力略差，地产开发周期可能会被拉长。 　　自2021年下半年以来，房企融资难度加大，特别是民营企业在投资策略上更偏谨慎，开始减少拿地，反之城投公司开始积极进场参与土拍。 　　如在2021年第三轮集中供地中，城投公司和央企成为拿地主力，深圳、南京、苏州等地的城投公司土拍参与率均超过了70%。这一方面可以引导部分地方城投公司加快转型，另一方面城投公司作为当地土地市场的托底，可确保政府土地出让收入不会在房企退出后出现断崖式下跌；此外，城投公司进入也有利于房地产市场发展的良性循环。 　　值得注意的是，以往城投公司主要负责基建等公益类项目，市场化程度并不高，其在地产项目运营能力等方面存在不足，这可能会拉长房地产从拿地到开工的时间。 　　第六，从长周期来看，目前房地产周期或已进入发展顶部。 　　回顾1990年以来国内房地产行业走势，按照销售数据，大致能够以2016年为界划分为两个阶段。 　　2016年之前，受益于人口持续增长、国内经济收入持续提高、城镇化水平不断提高，国内房地产市场需求旺盛，行业发展较快。但从2017年开始，国内地产销售市场逐渐进入到一个高基数、低增速阶段，房地产投资增速也进入低增长阶段。 　　当前，要想推动需求回升需要更强劲的政策，比如上一轮周期就是通过在三四线城市推行货币化棚改政策来推动购房需求的回升。

近年来，随着城市化进程不断加速，城市发展中的各种问题浮出水面，城市更新成为解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。 克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中47%涉足城市更新领域，TOP50房企中61%涉足城市更新。 存量时代下，房企是如何布局城市更新的？城市更新作为补民生短板的重要举措，城更企业应该扮演好怎样的角色？他们又是如何以城市发展共建者身份与城市共生共融的？ 和讯网推出《城市更新·共建师》专题，揭秘城市更新业务发展脉络，记录深度参与并推动城市更新发展的企业。 4月22日，时代中国发布的公告显示，已安排汇出兑付4月底到期的两笔美元债的资金。此前，时代中国被传出向政府申请支持退出广州几个旧改项目，有分析指出企业退出项目是需将退款用于偿还美元债，随着这两笔债务的兑付，这一传闻也不攻自破。 业内人士分析指出，在当下敏感的大环境下，房企的任何风吹草动都能撩拨市场敏感的神经，都会往资金紧张，偿还债务的方向关联。从发展策略方面看，时代中国退出部分旧改项目的举动，是对政策及市场变化的长远应对措施，也与公司2022年目标低至650亿元一脉相承。 身处百年大变局之中，房地产政策不断调整优化，以适应变化局势。作为城市建设的重要实现途径，自住建部出台禁止“大拆大建”政策半年以来，各地城市更新政策在持续优化调整，广州明确要求避免“大干快上”，推动城市更新项目的有序进行。 房企作为城市更新的重要参与主体，伴随政策调整与楼市下行态势，房企综合考量自身的资金链安全等因素，其城市更新策略也在实践中进行调整并探索新方向。 因城市更新耗时较长，资金沉淀较多，有房企选择引入合作方共同开发，引入资本缓解现金流压力，同时也有房企有的放矢，集中资源做好优质项目。 在城市更新领域深耕十余载的时代中国此前在回复媒体时也表示，该企业会因应变化定期对存量城市更新项目进行审视，不断调整其城市更新策略。在当前房地产环境下，时代中国的策略调整具备行业代表意义。 变局与策略调整 变化和调整，是当下房地产行业的一种常态。 为了更好的推进城市发展，各地城市更新政策在住建部“大拆大建”下禁令下做出了动态调整。以广州为例，于去年对部分城市更新项目和范围进行规范，严控大规模拆迁；在城市更新规划编制及管理方面，进行模式创新，以国土空间规划统筹引领高质量城市更新。 政策调整下，房企在城市更新的发展模式亦要随之调整，并进行模式创新，满足城市发展需求。同时，城市更新项目前期投入时间和资金成本较高，沉淀大量资金。在深度调整中，已有部分房企承受了一定的资金压力。 从外部的环境变化、政策要求，以及自身内部的状态看，均要求房企的城市更新策略进行调整，数量上不能贪多求快，单个项目不再进行大规模拆建，以做精做强为方向。 公开信息显示，已有多家房企对城市更新业务进行了调整。包括中国奥园、佳兆业、合景泰富等多家房企引入合作方，共建城市更新项目。同时，行业鼓励更多元的主体以及资本方面入局城市更新领域，保障城市更新项目持续推进，推动城市发展。 面对城市更新政策与市场变化，以及企业自身经营的变化，时代中国也在调整其城市更新策略，定期动态审视存量的更新储备项目，从区位价值、经营数据、资金投放、项目进展等方面进行综合研判，进行分类推进。持续推进高价值项目，对不符合战略定位的项目进行逐步优化调整。 业内人士指出，时代中国在城市更新方面的调整是符合当下内外部环境的。同时，优选项目分类推进能够回笼部分资金，在资源投入到优质项目，可实现资源更优配置，也能避免大规模推进形成的资金压力，其分类推进的运行策略在当前的市场环境下具有一定的行业参考意义。 资源整合与模式创新 除了在发展节奏方面进行调整，政策对城市更新提出新要求，参与主体更需要关注项目建设运营的质量。城市更新作为一项长期推进的工作，未来具有庞大的市场前景与潜力，只有符合新要求，能够为城市发展做出积极探索的参与主体，才能稳操该项业务的合格券。 以时代中国为例，据了解，时代中国入局城市更新领域十余年，目前在9个城市拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在预计总货值超过1万亿。 如能顺利转化上述城市更新项目，对于时代中国而言，能够有效的增厚资产和利润；但同时更应该注意到，城市更新也是一个动态变化的市场，只有将项目转化成土储并将项目打造成功了，才算完成了改造。 城市更新是一个开放的市场，房企运营的已有城市更新项目的成效，关系到其未来的可持续发展。每一个成功的项目都是房企强化其在城市更新领域竞争力的名片，反之，项目运营失败，则会削弱其竞争力。 决意在城市更新领域持续深耕企业，除了过往经验的积累，同时更要进行模式创新，强化资源整合能力，提升自身在城市更新领域的竞争力。 据了解，时代中国拥有十多年的旧改经验，同时打造了专门的城市更新团队，拥有一套标准化的改造流程及实操指引，在项目推进过程具备协调和解决各方问题的能力。 时代中国涉及住宅、商业、产业等业态，并且拥有3个国家级及市级孵化器，战略合作企业达2200余家，在资源整合及产业模式发展方面拥有相当丰富的经验。 同时，时代中国推进数字化转型，拥有完整的城市更新转化数字体系，这些都是国土空间规划统筹引领高质量城市更新所需要的能力。 企业发展是在变化中实现的，从目前看，时代中国具有打造城市更新业务的能力。但城市更新作为其核心业务之一，立足长远发展，更需要跟随变化不断调整策略夯实内功，方能穿越周期。

4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，其中提到，合理增加公共消费，包括，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。 　　文件还提到，大力发展绿色消费，包括推动绿色建筑规模化发展，大力发展装配式建筑，积极推广绿色建材，加快建筑节能改造。支持新能源汽车加快发展。大力发展绿色家装，鼓励消费者更换或新购绿色节能家电、环保家具等家居产品。 　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，住房消费重点在租，一是，未提及商品房购置消费。文件提出，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。注意的是，此次并未提及商品房消费或购房消费。因为，商品房消费不再是住房领域的主力消费。 　　此次政策，重点在于进一步释放消费潜力，促进消费恢复。一方面，商品房市场回升了，其他领域消费就下降了，另一方面，商品房消费的高峰期已经过去了。 　　二是，当下高房价、高成本的背景下，住房消费的主力是新市民、无房户的租赁消费。因此，重点在长租房、保租房。构建多元租赁消费，既有市场化的租赁，也有保证性质的租赁。 　　对于降低租赁消费成本，文件提出，支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，目的也是降低租赁消费的成本，李宇嘉表示，这从侧面也表明，当下新市民的消费能力不足，疫情断断续续，收入更加受到冲击，恢复起来不容易。因此，必须要降低消费成本，提取公积金用于租赁消费，是成本最低的租赁消费。 　　文件提出，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。无电梯的老旧小区居住体验感比较差，而加装电梯的支出比较大。物业维修基金、政府补助基金（每一部电梯大概补助10-20万），再加上提取公积金，就可以解决大部分支出，从而让老旧小区焕发活力，居住在此的基本上都是原国企机关职工，收入较低，长者很多，住房消费的潜力大，但能力不足，公积金扶持的作用明显。 　　李宇嘉表示，从政策文件来看，未提及商品房购置消费，也意味着，国家对于住房领域的消费政策，不再是建房、买房作为支柱产业，而是租赁。因此，房地产市场尽管在纾困，但房住不炒的底线不会突破。以租赁住房消费带动3亿新市民消费活跃，进而促进内循环，才是住房在下一阶段的重点内容。

4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，其中提到，合理增加公共消费，包括，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。 　　文件还提到，大力发展绿色消费，包括推动绿色建筑规模化发展，大力发展装配式建筑，积极推广绿色建材，加快建筑节能改造。支持新能源汽车加快发展。大力发展绿色家装，鼓励消费者更换或新购绿色节能家电、环保家具等家居产品。 　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，关于保障性租赁住房、公积金提取用于租赁住房消费、公积金提取用于电梯加装等表述，是这两年房地产发展一直强调和探索的，说明此类领域在此次会议中继续被重视，是房地产行业关注消费市场所需要关注的内容。 　　严跃进认为，此次这三个领域的提出，不是单纯的房地产内容结构的改革和发展，也是当前宏观经济发展消费、激活消费的重要支撑。因此也需要从释放消费潜力、促进消费持续恢复的角度去理解这三个领域的发展。 　　严跃进表示，此次国家层面对于消费领域的提及，至少说明近期会有一系列刺激消费的内容。从房地产的角度看，此次政策没有提及购房消费，也不必过多解读，而要理解为当前更强调了一些新领域的消费潜力的激活。 　　第一、传统购房的消费也是各地会积极提振的，尤其是体现为在刚需保障、改善激活等领域，所以后续各地对于购房方面的消费刺激也还是会提速，包括金融和住建等方面的政策支持。 　　第二、国务院提及的三个领域的消费，恰是因为潜力大且具有公共属性的消费，这和私人的消费有不同的含义和定位。大力发展保障性租赁住房消费、鼓励公积金提取来支付租金、鼓励业主用公积金来推动老旧小区电梯加装等工作，其影响是不是单个人的消费内容，而是对城市的很多领域都会带来刺激和推动。比如说保障性租赁住房的消费领域提振，对于保障新市民的住房需求等有积极作用，此类工作做得好，也将对各个城市后续租赁消费的模式产生引导作用。而对于其他租房消费和老旧小区改造，其也是当前拉动内需在房地产领域的一个重要体现。类似领域提振，也有助于刺激和提振消费需求。 　　第三、对于房企、地方政府和投资者等来说，需要重视这三个领域的消费需求，积极谋划新的发展思路。比如说对于房企来说，要把保障性租赁住房业务的开展，作为推动消费、提振消费的重要抓手。积极做好此类业务，既有商业价值，也有社会价值。

2022年以来，在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下，宏观政策、调控政策环境改善空间进一步打开，部分热点城市市场出现企稳迹象，近期楼市正在发生一些积极变化。 　　变化一：楼市因城施策主线下，政策力度继续加大 　　根据中指监测，截至4月24日，全国已有近90城(不含网传城市)出台房地产优惠政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。 　　4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点： 　　一是政策落地节奏加快。截至4月24日，50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。 　　二是政策优化调整力度加大，不断向限购、限贷、限售等方向延伸。3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，4月以来，多地跟进调整相关政策，截至4月24日，已有超30城的政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地政策更多聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。 　　三是城市向热点一二线城市扩围。4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。 　　4月18日，央行释放个人住房商业贷款政策利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。 　　我们预计，接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。 　　变化二：置业需求仍在，计划半年内购房的人群占比持续提升 　　2022年以来，房地产市场整体低温运行，根据中指调查数据，2月购房者置业意愿有所回升，3月受部分地区疫情反复影响，置业意愿出现小幅下滑，市场观望情绪依然较高，置业意愿处于底部波动状态。其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强。 　　从置业计划上看，2022年以来，购房者置业计划逐步提前，2月计划半年内购房占比提升至19%，3月继续增加至21%；而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势，由此可见，购房置业需求并未消失，随着信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，这部分需求有望逐步释放。 　　另外，从房价预期上看，2022年以来，受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势，房价稳定预期逐步增强，2月受访者预期房价稳定占比为48%，环比提升5个百分点，3月占比继续增加至54%，房价预期呈现企稳态势，房价逐渐企稳有利于市场情绪修复。 　　变化三：整体市场波动调整，预期仍弱，城市分化是必然，个别城市市场有所修复 　　根据中指数据，2022年2月底、3月底，重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象，但受多地疫情反复、政策力度不及预期等因素影响，市场企稳态势未能延续，购房者置业情绪未得到实质性改善。同时，因疫情反复，部分地区经济承压，居民收入预期转弱，拖累了购房需求释放。 　　分化会是未来楼市主旋律。当前，部分地区虽放松了限制性政策，但短期市场效果有限，与此同时，个别热点城市市场情绪有所修复，新房、二手房成交规模整体呈回升态势，房价稳中有涨。 　　如北京，3月以来，北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势，其中新房成交面积逐渐接近2021年同期水平；二手住宅3月成交超1.6万套，为2021年下半年以来月度最高值。 　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年以来，北京的新建住宅价格整体表现平稳，二手住宅价格环比涨幅略有扩大，3月二手住宅价格环比上涨0.62%，为近半年最高水平。 　　除北京之外，杭州、合肥、苏州等城市均出现一定企稳迹象，但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力，市场恢复节奏或被打乱。 　　变化四：重点城市新开盘项目去化略有改善，优质项目受青睐 　　根据中指重点监测的9个城市新开盘数据，3月以来，周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势，4月11日—17日，开盘去化率接近50%，较上周提升6个百分点。其中，杭州、成都项目平均去化率超60%，有优质的项目去化率能达到90%以上。 　　我们认为，短期内制约房地产市场恢复的主要因素有以下几方面： 　　一是在多地疫情反复、防控举措严格影响下，购房需求释放受阻，疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性。 　　二是中央表态后，各地因城施策空间已经打开，但具体政策落实或仍需时间。三是当前企业推盘意愿不足，部分热点城市新增供应不及预期，导致购房需 　　求释放动力偏弱，这部分城市需求释放与供给端改善密切相关。 　　总之，市场的购房需求并未消失，但短期内，需求端观望情绪较重。预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情有效防控、各地政策的执行力度等。 　　在此背景下，热点一二线城市市场有望率先启动恢复行情，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，从而把握市场机会。

近两年来，随着针对房地产行业的监管持续深入，房企销售规模增速呈现为放缓态势。2021年，部分房企甚至出现了规模负增长，这直接影响到企业整体结算规模。此外，楼市下行叠加房企前期部分高地价项目进入结算期，企业利润持续受到挤压，自2018年以来行业利润增速呈现明显下行趋势。 　　我们以57家头部典型房企作为研究样本，通过对已披露年度业绩的企业研究发现，2021年，典型上市房企整体营收达到39129亿元、营业成本为30804亿元，企业营业收入增速和营业成本增速中位数分别为14.4%和20.7%，较2019和2020年数值相比，增速在进一步放缓。 　　自2019年以来，地产行业营业成本增速均高于同期的营收增速，2021年，前者要高出后者逾6个百分点。在收入和成本增速不匹配的挤压下，行业利润增速放缓，直至出现负增长。 　　2021年，在国内疫情基本保持稳定前提下，行业项目建设、交付结算进度平稳推进，约有75%的房企营收实现了增长。但仍有不少房企由于结算结构安排、成本费用控制欠佳等原因，导致毛利润、净利润增长不尽如人意。 　　克而瑞研究中心的数据显示，2021年行业典型上市房企整体实现毛利润规模为7819亿元，企业毛利润增速中位数为同比降低2.3%。整体实现净利润3620亿元、归母净利润2629亿元，企业净利润增速、归母净利润增速中位数分别为-22.4%和-26%。 　　在典型样本房企中，有过半企业的毛利润(剔除税金及附加)实现了下降，净利润下降企业占到六成以上。同时，超四成房企面临“收增利减”，即营收增长但净利润在减少，整体来看，“增收不增利”现象仍普遍，即便是行业头部房企也不例外。 　　究其原因，笔者认为主要有两点：一方面，随着行业规模增速整体放缓、企业销售去化压力较大，不少企业通过打折促销、“以价换量”等手段来进行货值去化，这加剧了企业增收不增利现象。另一方面，规模房企低利润项目仍处在结算期，利润出现下降，但当期费用仍然偏高，两者并不匹配。此外，行业下行背景下，2021年不少房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值，也对企业当期利润表现产生了负面影响。 　　从利润率指标来看，近年来，行业整体盈利能力面临较大下行压力。2021年行业典型上市房企整体毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续了2019年以来的下行态势，且降幅较2020年明显扩大。 　　其中，2021年典型房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低3.0和4.3个百分点，分别达到7.7%和4.7%。目前，行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。当前，房企利润率普降态势依旧十分显著，一些规模房企的毛利率也降到了20%以下。 　　总体来看，2021年房地产行业整体利润增速和盈利表现不佳，从各大上市房企盈利预期来看，多数企业认为当前市场仍在风险出清过程中，企业盈利探至历史较低水平，短期内仍将继续承压。但随着企业前期的高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，房地产行业利润率水平触底之后将会有所回升，我们预计，未来房企整体毛利率有望维持在20%~25%的区间。

在疫情与经济下行压力下，一季度的经济成绩单意料之中的不好看，严峻形势下，后续高层势必要出台更大尺度的救市政策。 在经济数据公布当天，央行便发布了23条金融救市政策，传递了高层加大马力继续救市的预期。 1 重磅23条救市政策 4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。 这23条救市政策，信号意义强烈： 首先，加快步伐扎实推进重大基础设施建设。具体来看，金融机构要主动对接重大项目、推动新开工项目尽快开工。要合理购买地方政府债券，支持地方政府适度超前开展基础设施投资。要按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，保障在建项目顺利实施。 第二，保持流动性合理充裕。通过多种货币政策工具，引导金融机构扩大贷款投放，增强信贷总量增长的稳定性......促进企业综合融资成本稳中有降，推动金融机构向实体经济合理让利。 这个月的降准以及未见变化的降息虽然不及预期，但其实央行已经强调了“充足流动性”、“扩大贷款投放”、“融资成本稳中有降”，还是摆明了自己的立场，尽管没有降准降息，但并不妨碍央行继续向市场中注水，市场中至少不会缺钱。 第三，“以点带面”保障企业合理融资需求尽快得到满足。“点”是强化产业链供应链核心企业金融支持；“面”是对国有经济和民营经济在贷款、债券融资等金融政策上一视同仁。 第四，在住房贷款方面，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。 《通知》提出保持房地产开发贷款平稳有序投放，以帮助改善房地产企业的融资环节、解决它们的流动性问题，从而稳定房地产市场，这对于经济实现稳定发展非常关键。 2 房地产该争口气了 整体看，今年一季度，全国房地产销售继续下行：商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。 央行发布救市23条之后，4月20日又与银保监会开了个会，通稿内容里，有四分之一的篇幅都在讨论如何支持房地产行业。 图片 基本上是把救市23条中关于房地产的内容又重提了一遍，央行定调，银保监会监督落实，降低首付、降低利率、给房企、房地产行业流动性、受疫情影响人群延期还房贷，应该很快就会落实。 此次会议强调，要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。 对于受疫情影响地区部分购房者还贷困难的问题，将指导银行重点做好三方面工作：对于正常还款有困难的客户，根据实际情况区分考虑，将延期还款政策落到实处。 “银保监会将指导银行业金融机构通过灵活调整按揭贷款还款安排、合理延后还款期限等方式缓解受疫情影响客户还款的压力，切实将政策落实好、落到位，充分发挥金融机构在抗击疫情工作中的积极作用。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。 据不完全统计，2022年以来已有超70城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，郑州、哈尔滨大连、南京、宁波等二线城市优化限购政策，郴州、丽水、菏泽、赣州安顺等三四线城市从提高公积金贷款额度、降低首付比例等政策，下调房贷利率等方面入手促进居民合理住房需求释放。 就在4月21日，苏州12329公积金热线传来消息，个人贷款额度上限由45万元提高到60万元，家庭由70万元提高到90万元。 3 “救市”是门艺术 不到一年的时间，高层对房地产的态度发生了一百八十度的转变，素日一贯看衰楼市的经济日报，难得发文，题为《发挥稳楼市在稳大盘中作用》，这条评论写得很有意思，围绕突出房地产在经济中的首位度，一改往日话锋！ 图片 三张图感受一下现在房地产的画风，全国商品房销量继续下跌，官方数据显示同比降13.8%，但某第三方机构的统计数据里，百强房企一季度销量同比下跌了47%...... 连年高强度升级的调控打压，已经让不少房企如今索性躺平了。如今，房地产已经到了不得不“救”的地步，当然，怎么“救”，是一门深奥的艺术。 行业出清下，未来房企间的收并购会更加频繁，目前一些处境较难的房企，已经有了国资入场的情况，接下来“国进民退”的趋势会更加明显。 当然，对于民营房企和一些中小房企来说，深耕“小而美”，做的专注，做出特色，房地产作为国家经济支柱之一，仍是一片广阔的市场。还有很多领域，如代建、轻资产、新基建、园区、物流仓储等，都是如今政策非常鼓励，并将投入真金白银支持的。 从国家中长期宏观政策选择的角度，稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标，是成为“双循环”模式下的必然选择，一系列调控政策的出台，都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。 对于地产人来说，那个躺着挣钱的黄金时代，彻底地过去了。 一面是盈利能力不断承压的开发业务，另一面是存量不动产运营、管理的崛起，如备受资本市场认可的物管业务。这也不难理解各大房企对资产管理行业积极布局。 现在以及未来，房企的角色会逐步从“开发商”转变为“运营商”。细数前50强房企，几乎所有都无一例外涉足了存量运营业务。未来，只有掌握存量市场的核心竞争力，才能够使企业立于不败之地。 但可以说，如今的地产行业进入了布局存量资产运营管理领域公司的‘盛世年华’，他们好日子才开始。

好莱坞不等于奥斯卡。如果换一种说法，一两家优秀的房地产公司不等于整个行业，比如说，保利发展不等于当前的整体房地产企业。 在一些头部房企还在为业绩因素不能发布年报的时候，保利发展的业绩和新的进取目标羡煞同行。4月21日，保利发展董事长刘平在公司2021年度业绩说明会透露，今年投资计划是3650亿元，并提出“进三争一”目标：综合实力领先，硬实力、软实力都过硬的第一；做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。去年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%。 如果不出意外，经过此轮房地产行业洗牌之后，保利发展的市场占有率从目前的3%提高到6%是大概率的事。其也是少数满足“三道红线”的绿档企业，具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。 对于大多数房地产企业而言，就没有这么“不管风吹浪打，胜似闲庭信步”的好运了。10年前，是房地产行业推崇大规模和高周转的时代，当时有一种商业观点，就是“反周期”操作：即企业在繁荣的时候按照萧条的时候做准备，在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。通俗讲就是：繁荣时期卖产品，萧条时期买土地。 这是一种乌托邦式的理想。目前看，无论是2008年还是此轮房地产行业大震荡，没有一家房地产企业具有反周期操作能力，所有的融资渠道都被拦堵后，缺钱没钱就是全行业的现实状况。区别的只是出问题的房地产企业都是风格激进的公司。 对于这轮房地产企业的债务难题，近期金融界、投资界和学界多有建设性分析建议。中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成就建议：在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整“三道红线”和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。经济学者任泽平建议“不要妖魔化房地产”，他以房地产和新能源汽车比较说：房地产去年卖了18万亿元，还拉动了五六十个上下游行业，包括建筑建材、玻璃、水泥、家电等，根据测算，房地产全产业链带动经济大约是30万亿元，而新能源车卖了352万辆，大约一二十万元一辆车，新能源汽车整车大约6000亿元，不到7000亿元。 房地产消费的重要性已经无需赘言。房地产走势已经体现在一季度的统计数据上。国家统计局最新数据显示，1至3月份，房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标疲软，其中销售额降幅继续扩大，3月单月住宅销售额创去年7月下跌以来最大降幅。 房地产发展的重要性要承认，问题同样也要正视，两者都要不上纲上线，客观评估。在经济面临的形势中，支柱性产业、问题和风险突出还会是房地产一体两面的特点，这就需要我们在纷纷扰扰中回到一个老问题，也是一个真问题：未来一二十年我国还处在城市化快速发展的进程之中，房地产行业作为经济的火车头之一，如何管好让其真正走上稳定健康发展和良性循环的道路和目标。可以说，实现这条道路和这个目标，土地依然是最核心的问题。过去及今天，地方依然希望土地卖得少一点，价格高一点，但这是一个矛盾，如果不切实改变现在的土地制度、财政制度，不改变地方财政依然高度依赖土地的局面，地价就无法控制住，房价也难以控制住。况且还有一个现象，每一轮市场不好的时候，地方政府会处罚降房价搞促销的企业。 最近我们就看到一位网友“吐槽”：你们媒体总是说楼市不好，企业要倒闭，可是为什么没见我所在的城市房价下降呢？ 其实，我们也想知道，为什么？

周五美股收盘，受到企业盈利放缓与美联储强“鹰”加息，三大指数全部暴跌，道指更是下挫近1000点，创下2020年10月底以来最大单日跌幅。 对市场来说，经济衰退的声音更加洪亮。 财富管理公司Robertson Stephens首席经济学家Garrett指出，鲍威尔的鹰派言论固然影响很大，但大量公司在财报中表现出对未来增长的悲观，更让投资者意识到抗击通胀带来的痛苦。 但美国抵押贷款巨头房利美（Federal National Mortgage Association，简称Fannie Mae)却给出了自己的见解。 房利美承认，美国经济想要实现软着陆是一件值得怀疑的事情，但房地产市场可能会帮助2023年的美国经济只出现“适度衰退”。 据房利美称，消费者对新房的需求在将来还会超过供应量，这将为2023年之前美国保持高房价和刺激经济成长带来动力。 根据美国在线房地产公司Zillow的预测，鉴于抵押贷款利率的上升，房价涨幅可能放缓。预计2022年3月到2023年3月间的房价涨幅为14.9%，低于上月预测的17.8%。 价格上涨可能不会像之前一样快速和强劲，但增长动力仍在。目前相比2008年，抵押贷款拥有更好的信贷质量，而且抵押贷款机构更为健康。这是房利美在未来两年房屋销售、房价增长速度和贷款量都下降的情况下，依旧相信房地产市场的原因。 2008年金融危机时，美国两大房地产抵押贷款机构——房利美和房地美因出现大量房贷违约，只能宣布破产，美国财政部不得不出手相救。 即便房地产市场即便在未来两年降温，也不会像2008年一样出现剧烈收缩和崩盘。 房利美高级副总裁兼首席经济学家Duncan表示：“因此，我们更新了对2023年的预测，将适度衰退纳入其中，但我们预计衰退的幅度或持续时间不会与2008年的衰退相似。” 虽然对于消费者来说，强势的房地产市场未必是个好消息，但对于宏观经济来说，房地产可能就是“大衰退”的救星了。

应该采取有力措施保持房地产市场平稳运行，满足刚需和合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。房地产预期稳则市场稳，稳定的预期对市场的恢复至关重要。 　　一段时间以来，房地产市场出现下行态势。当前，在把稳增长放在更加突出位置的背景下，应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。应该采取有力措施保持房地产市场平稳运行，满足刚需和合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。 　　房地产业在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面的作用明显。数据显示，2021年，房地产业增加值7.76万亿元，建筑业增加值8万亿元，合计占GDP的14%左右。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点。房地产业是支柱产业，规模大、链条长、牵涉面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响大，对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。 　　房地产市场下行趋势客观存在。国家统计局4月18日公布的数据显示，今年一季度，房地产开发投资同比增长0.7%，商品房销售面积同比下降13.8%，商品房销售额同比下降22.7%。尽管房地产开发投资表现同比正增长，却依然创下了近20个月以来的增速新低。分地区看，东部地区和东北地区销售额和销售面积下降更为明显。1月份至3月份，东部地区和东北地区销售面积分别同比下降20.9%和28.8%，销售额分别同比下降27.7%和33.9%。 　　房地产市场循环遇到一定阻力。众多城市房地产市场较为低迷，购房者观望情绪浓厚。受到疫情影响，一些群体可能面临收入下降。他们或是将购房计划搁置，即便选择购房也会在“加杠杆”使用房贷时更加谨慎，避免将来还款困难。住房销售处于低位自然影响房企回款，回款不畅、资金欠缺则可能影响企业在施工和土地市场上的投入。房地产从销售到融资再到拿地的整体链条受阻，循环不畅，是行业面临的突出问题。 　　当前，有必要采取积极措施畅通房地产市场循环，让房地产市场尽快恢复，重回平稳运行轨道。房地产预期稳则市场稳，稳定的预期对市场的恢复至关重要。只有对未来市场有平稳的预期，刚需和改善性需求的购房者才敢入市，只有销售上去了，房地产市场的循环方能畅通。 　　稳定的市场预期从何而来？出台利好市场恢复的政策必不可少。今年以来，已经有超过70个城市因城施策调整房地产调控举措，为市场企稳回升创造了宽松的政策环境。同时，金融环境的优化正在为供需两端提供支撑。央行降准尽管不是针对房地产行业，但合理资金需求有望得到更好支持，对于化解企业资金压力，稳定购房者对房地产和整个宏观经济预期都将有积极作用。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率，幅度在20个到60个基点不等，这有利于缓解购房者资金压力。4月18日，央行、外汇管理局出台23条金融服务举措，其中提出将因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；同时将支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求。 　　房地产市场已经呈现出一些积极因素。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市均有所减少，特别是二手住宅价格环比下降的城市减少了12个。随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。 　　政策持续发力，市场企稳的大势不会改变。但多重因素叠加，市场修复过程可能会有所延长，政策效果或逐步显现。不过，随着积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。 　　需要强调的是，促进房地产市场企稳恢复不是鼓励房价过快上涨，不能支持炒作房价。房地产市场已经告别过快上涨阶段进入平稳健康发展通道，“房住不炒”的底线不会突破。

国务院新闻办公室于今日(星期一)举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍2022年一季度国民经济运行情况，并答记者问。 　　以下是发布会文字实录： 　　记者：今年以来，房地产销售下降，房地产投资仍然保持一定增长，对此您如何看？下阶段房地产市场如何？ 　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖：房地产市场大家比较关注，对于近期房地产一些指标的变化，大家讨论也比较多。从历史上看，房地产投资和商品房销售的增长关系总体保持了同向变化，但是房地产投资增长变化明显要小于商品房销售。主要是由于房地产项目一旦开工建设，房地产企业一般会持续推进项目建设，从而保证项目销售的回款，相应房地产投资相对于销售具有一定的稳定性。因此，即便在市场销售低迷甚至出现下降的情况下，房地产投资仍然有可能保持一定增长。比如，在2012年、2014年和2015年，都曾经出现过这种情况。 　　今年一季度，房地产开发投资同比增长0.7%，而商品房销售面积下降13.8%，商品房销售额下降22.7%。在销售下降的情况下，房地产投资保持一定增长，主要是由于以下几个方面的因素： 　　一是保交付等相关政策的作用。去年底以来，各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目的建设。一季度，施工期在一年以上的房地产项目，投资增长速度超过10%。随着房地产项目施工建设推进，一季度，房地产开发投资当中建筑安装工程投资同比增长0.9%，拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。 　　二是土地购置费计入的影响。房地产开发投资中，前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入，相应也支撑了房地产投资的增长。一季度，土地购置费同比增长0.6%，拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。 　　还要看到，尽管房地产销售下降，但是房地产销售总额仍然大于房地产投资总额，房地产销售仍然能够在一定程度上支撑投资。同时，房地产投资保持增长还受到价格因素的影响。今年以来，建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度推高了房地产投资的名义增速。 　　关于下阶段房地产走势的情况。尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。 　　下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

国家统计局4月15日公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。 　　绳国庆介绍，一线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落，二三线城市环比持平或降幅收窄。 　　3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。 　　3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点，其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，广州下降0.1%；一线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；二手住宅环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。 　　绳国庆介绍，一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或转降，三线城市同比降幅扩大。3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个，比上月分别增加5个和8个。 　　记者梳理发现，新建住宅方面，70个大中城市中，有29个销售价格与上月相比上涨，上涨较多的城市是乌鲁木齐上涨1%，深圳、成都上涨0.8%，杭州上涨0.7%，韶关上涨0.6%，海口、重庆上涨0.5%。下降较多的城市有湛江下降0.9%，秦皇岛、丹东、岳阳下降0.8%，大连、哈尔滨、郑州、温州下降0.7%，福州、包头、安庆、桂林下降0.6%。 　　二手住宅方面，有21个城市价格与上月相比上涨，上涨较多的城市有北京上涨1.2%，海口、成都上涨0.6%，无锡上涨0.5%。下降较多的城市有牡丹江下降2.1%，贵阳下降0.9%，哈尔滨、安庆下降0.8%，太原、沈阳、南宁、徐州、金华下降0.7%。 　　近期楼市呈现一定企稳态势。表现在有关部门特别是金融部门均释放积极政策信号，多地因城施策出台房地产调控措施，促楼市平稳健康发展；二手住宅与上月相比价格下降的城市减少了12个；一线城市的回暖较其他城市更明显。但总体而言，很多城市楼市观望情绪仍较浓厚；城市之间的分化严重，一些城市特别是三四线城市有下行趋势。 　　受当前疫情反复等因素影响，市场复苏略有受阻。个别疫情严重的城市市场处于基本停滞状态，且居民收入受到影响后，对购房的积极性也可能有所降低。同时，二手房交易量虽有所好转，但依然处于历史低位，房企流动性风险让购房者担心买到烂尾楼从而入市愿望降低，不少人选择继续观望。 　　不过，业内人士均对市场恢复持乐观态度。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，疫情等外部环境会延长市场修复过程，但市场修复的大趋势不会改变。中原地产首席分析师张大伟认为，多地出台稳楼市举措，未来几个月市场总体有望进一步企稳。 　　4月15日，央行宣布降准。业内人士普遍认为，尽管降准不是针对房地产市场，但资金流动性改善，有利于防范化解房地产市场风险，有利于房地产市场预期稳定。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，降准有利于增加市场资金流动性，在当前满足合理资金需求的要求下，购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好支持，对房地产市场形成一定利好；另外，当前宏观政策发力对稳定市场预期亦将产生积极效果。

尽管LPR已连续三个月保持不变，但各地房贷利率的下降趋势依旧持续。 　　继今年2月21日四大行同步下调广州地区房贷利率之后，近日，广东省内的清远、韶关、河源、梅州、云浮等地部分银行也下调了房贷利率，降幅为10个基点-40个基点不等。 　　广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉接受第一财经采访时表示，在广东，首套房贷按揭利率的平均水平在LPR+70BP左右，按照差别化住房信贷政策，首套房不低于LPR，未来还有70个基点的降幅。 　　在广东韶关，工、农、中、建四大国有银行首套房贷利率由5.7%(LPR+110BP)下调至5.5%(LPR+90BP)，下降20个基点；二套房贷利率由5.9%(LPR+130BP)下调至5.5%(LPR+90BP)，下降40个基点。 　　另外，广东的清远、云浮、河源、梅州方面也下调了首套、二套房贷利率各10个基点。目前，四大行在清远执行首套房贷利率5.4%(LPR+80BP)、二套房贷款利率5.5%(LPR+90BP)的价格；云浮市首套房5.5%(LPR+90BP)、二套房5.6%(LPR+100BP)，基本与广州持平；河源首套房5.8%((LPR+120BP))、二套房6%(LPR+140BP)。 　　今年2月21日，广州已率先下调了一波房贷利率，其中，首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房利率从5.8%下调至5.6%，而部分外资行的的首套房贷利率已经低至4.9%，二套房贷利率低至5.2%。 　　深圳目前首套房贷利率稳定在4.9%，二套房稳定在5.2%，在广东各地市中，深圳属于较低水平。 　　4月18日央行、外汇局发布23条金融支持举措，明确要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 　　根据贝壳研究院数据显示，3月103个重点城市中有82城下调房贷利率，主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，而苏州、南通首套主流利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平。李宇嘉分析，从去年10月份到现在，首套房和二套房的按揭利率持续下调，但首套房按揭利率其实还是比较高的，如今，市场预期下降得很快，在高房价下，居民购房支付能力其实是不足的，主要是疫情对居民收入有比较大的冲击。 　　“在这种情况下，必须要在差别化的住房信贷政策下，继续下调LPR的加点水平，才能释放消费需求，扭转预期下滑这种趋势。”他说。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐也预计，后期或有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准，更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线，有利于降低购房成本，支持住房需求释放，对楼市产生实质性利好。

国际房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行20日发布报告显示，今年一季度，大连写字楼市场供需放缓，租金水平环比下降。预计未来三个季度，市场将迎来大量的新增供应。 　　这份名为《2022年第一季度大连写字楼市场和零售市场报告》回顾了2022年第一季度大连写字楼及商业地产市场概况。报告显示，2022年第一季度，大连全市无新增项目供应，大连市甲级写字楼市场规模保持在98.1万平方米。 　　报告称，受全国疫情影响，本季度市场供需放缓，大连全市录得净吸纳量为1142平方米。整体市场空置率环比下降0.1个百分点至31.6%，租金水平环比下降0.8%至每月每平方米人民币90.4元，市场信心亟待提振。 　　据统计，今年一季度，金融行业办公需求延续了去年的良好势头，占比达到40%，持续领跑市场；专业服务与TMT类成交均约占市场成交的20%，分列二、三位；航运物流类企业仍处于行业红利期，成交占比达到8.6%，表现活跃。 　　戴德梁行大连公司副总经理冯其武表示，预计未来三个季度，市场将迎来大量的新增供应，若各项目如期入市，将使市场空置率再次攀升，租金将持续承受下行压力，租户市场状态下，业主方也将采取更多优惠举措来赢取客户青睐。 　　报告指出，2022年大连市政府工作报告中提到大力增强大连市科技创新策源功能，高新技术类企业的蓬勃发展也将为市场带来更多的租赁需求。此外，RCEP协定的生效将为建设亚太对流枢纽赋能，航运物流企业也将持续受益。 　　报告认为，随着大连市三年挺进“万亿GDP城市”目标的明确，全力提升城市综合经济实力，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长将成为2022年的重点工作，相关产业发展所带来的需求将有望成为未来大连写字楼市场的重要支撑。

某小区物业公司通知物业费涨价，并称“同意调价业主已过半”。业主张某对缴费标准不服，拒交物业费，被诉至法院。广州市中级人民法院日前审结此案，认为物业公司调价程序不当，业主按原物业费标准支付欠费。 　　物业称同意涨价已“双过半” 　　业主拒交物业费被追讨 　　广州某小区尚未成立业委会，小区二百多户住宅及商铺的物业服务均由开发商选聘的某物业服务公司提供，其中住宅按每月1.6元/平方米的标准收取物业服务费。 　　2018年9月，物业公司在未召开业主大会征求业主意见的情况下，单方发出公告称其已与大部分住宅业主达成按1.85元/平方米标准收取住宅管理费的合意，希望业主在2018年10月31日之前到管理处签署相关文件。 　　两个月后，物业公司再次发出公告称：同意调价为1.85元/平方米的业主已达“双过半”，此后物业费按照1.85元/平方米的标准执行。 　　小区业主张某因对缴费标准不服而拒交物业费，物业公司将张某告上法庭，追讨物业欠费。为证明调价程序的合法性，物业公司向法院提交了《业主同意调价之签约情况统计表》及其与业主签订的196份格式内容均相同的协议。 　　法院审查发现：上述所有协议后均没有附房产证及身份证复印件；均未载明物业面积；部分协议的落款签名不完整或字迹潦草无法看清或在签名后写有“代”字；部分协议的落款日期系在物业公司发出调价公示之后。 　　对此，物业公司解释称：上述调价协议是其工作人员上门与每个业主沟通后签订的，其中部分由业主家属代签名；因工作人员已在此工作超过十年，可识别业主或租户，故未逐一核查业主身份及房产证。 　　法院称物业公司调价程序不当 　　业主按原物业费标准支付欠费 　　法院经审理后认为，案涉小区目前仍未召开业主大会，处于前期物业服务阶段，物业公司为开发商选聘的前期服务单位，有权就其提供的物业服务向小区业主追讨欠费。 　　根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》及《广州市物业管理条例》等相关规定，物业费调价属于应由全体小区业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，调价程序应正当、有序，并应接受合理监督。 　　在调价前，物业服务公司应向全体业主公示上一年度物业经营情况的审计报告及调价方案，最终方案能否通过，应由全体业主共同决定，经“双过半”(即参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数)的业主同意的，才能成功调价。 　　本案中，物业公司在调价前并未提前公示其上年度物业经营情况审计报告，亦未告知相关行政主管部门，而是自行单方制作相关协议版本并逐一上门签约，且在签约过程中亦未充分核实业主身份，对于部分协议存在落款签名字迹难以辨认、不完整或他人代签情况。 　　上述提价操作模式完全由物业公司主导，无法充分体现业主与物业公司的协商过程，亦缺乏相关行政主管部门监督，形式上、内容上均不符合相关法律法规，难以充分保障广大业主对小区物业管理重大共益事项的知情权及选择权。 　　广州市中级人民法院经二审审理后，认定物业公司调价程序不当，判决张某按原物业费标准支付物业欠费。 　　法官说法 　　合理调整费用标准也应遵循正当程序 　　广州中院法官刘卉表示，随着物业服务的普及，物业纠纷频发，其中物业费调价纠纷尤为敏感和突出。业主时常疑惑：“服务水平原地踏步，物业费怎么每年都涨？”而物业公司却总是说：“一直亏损，再不涨价就得走人了！”到底孰是孰非？ 　　对此，法官提醒，物业服务收费应遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。 　　一方面，物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务、小区物业管理正常运转的基础。业主享受物业服务理应支付相应对价即物业费。 　　另一方面，对因服务事项增加、服务质量提升、成本上涨等原因导致的物业成本增加，物业公司有权要求合理调整费用标准，但应遵循正当程序原则，依法定程序与业主充分协商，征得业主同意，否则将会被视为擅自调整，无法得到法律的支持。

4月18日，国家统计局公布今年1-3月全国房地产开发投资情况。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为： 　　1、开发投资 　　1-3月份，全国房地产开发投资额同比增速为0.7%。当前开发投资增速位于5%以下的水平，且接近零轴，说明开发投资数据偏冷。一季度房地产市场面临较大的压力，包括一些既有政策的效应还没完全释放、房企和购房者的信心偏弱、疫情等带来了新的干扰。类似数据偏弱，也使得二季度对于房地产的政策会进一步放松，即防范房地产开发投资指标失速或进入负区间。 　　2、土地购置 　　1-3月份，全国房企土地购置面积同比增速为-40.9%。这个数据非常萧条，说明房企拿地意愿非常弱。就现在房企的心态来看，如果销售市场的数据没有实质性的改善，其拿地方面的意愿确实会很弱。另外即便是近期有拿地的房企，也普遍是央企和国企，和去年下半年的特点是非常相似的，至少民企方面拿地的积极性是不高的。 　　3、房屋销售 　　1-3月份，全国商品房销售面积同比增速为-13.8%。该数据呈现了同比下跌态势且跌幅继续扩大。一方面，3月份各地房屋销售数据确实不好，很多城市跌幅普遍超过了40%，所以会拖累全国数据。另一方面，这也说明去年四季度以来的宽松政策还没有完全释放效应，市场反弹面临阻力。 　　4、到位资金 　　1-3月份，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-19.6%。资金面总体上表现并不好，且有恶化的倾向。这对于当前各地的金融宽松政策等是有反思意义的，至少说明，房企对于当前的政策放松，并没有感受到压力在减少。所以近期要加强对房企的调研，密切了解既有宽松资金的流动方向，让房企真正感受到流动性改善、资金成本降低的利好。 　　5、房价 　　1-3月份，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为9252元/平方米，跌幅为10.3%。一季度房价确实非常疲软和萧条，和房屋销售数据下行的态势有很大的关联性。从房企角度看，其也会通过降价来进行促销。但反过来，此类降价的数据并没有带来成交数据的好转。二季度要积极促进销售数据回暖，同时防范房价过快下降所带来的预期不稳的压力。

在疫情反复和市场持续震荡的当下，不确定性后续将如何演绎？ 近日，华泰证券(601688)首席宏观经济学家易峘接受证券时报记者专访，就目前国内经济运行面临的种种挑战，以及相关稳增长政策的出台节奏等展开探讨，并对后续的政策发力方向建言献策。 易峘认为，受疫情反复及地产债到期窗口“倒逼”的双重施压，3月货币和社融数据显示“应急”性质的款项调拨、展期明显放宽，但支持实体经济需求回升、稳定预期相关的政策配套仍待进一步加强。 防范地产过快去杠杆 证券时报记者：您如何看待近期出台的政策对地产债的影响？ 易峘：地产债和新冠肺炎疫情有点类似，其防控都是等不及慢慢制定政策的，因此大家可能会觉得政策没能跑在事态发展的前面，力度跟预期有一定的差距。近期，国内疫情仍然严峻，也进一步加深了市场对地产债的担忧，但不管怎么说，不断有政策反应总是好事情。 我们在去年就提过，这次地产去杠杆对整个资本市场、居民资产负债表、投资者长期投资行为等将会造成明显影响，尤其是对整个地产行业生态带来的影响更加深远。 需要注意的是，地产相关资产在金融体系中的占比非常之大，占上市公司负债的30%，在社融中直接占比也达到25%。面对这样一头“大象”，我们或许可以尝试引入国家信用，以帮助地产商应对当前危机，这也是市场猜测银行会不会买入地产债、央行会不会用稳定基金介入的重要原因了。 纾困加码补贴可更直接 证券时报记者：针对当前依然严峻的新冠肺炎疫情态势，在企业纾困方面您有何建议？ 易峘：由于新冠肺炎疫情来回反复，不管是物流、生产还是生活，都会出现很多“毛细血管堵塞”的问题，进一步导致大面积的企业破产，给人们的生活带来很大影响。此时，对中小企业的救助就显得非常重要，例如已经提到的财政退税和增加贷款等。 但不同于2019年第一次退税的情况，央行之前公布的中小企业贷款规模已经有17万亿元，而2021年下半年以来，中小企业破产和成立的数字已经呈现明显的“剪刀差”。在这样的情况下，中小企业未必还会有那么强的扩表意愿，光靠之前的信用、退税已经不够了。换言之，在未来收入预期不确定性增强的情况下，不管是补贴中小企业，还是补贴居民生活，可能真的到了要拿出真金白银的时候了。 短期来看，我们认为央行可以考虑降息，虽然实际作用未必很大，但至少释放了宽松的信号，彰显“以我为主”的货币政策。目前，大家对人民币汇率的最大担忧仍是系统性的金融稳定，而不是所谓的利差，我们的资产估值仍旧大幅偏低。 因此，我觉得央行在地产上或许可以适当释放一些信心，让部分地产开发商不至于出现无序的去杠杆。在纾困政策上，之前的退税降税、继续提供贷款支持等还是应该做，尽管效果不一定如第一轮那么好，或许补贴收入可以更直接。 一场时间轴上的赛跑 证券时报记者：按照您刚才的分析，真金白银的直接补贴能为我们争取到多长时间？还要多久才能让社会恢复循环“造血”？ 易峘：这其实是一个时间轴问题，香港的例子给出了一个重要的经验教训——如何让战线变短。现实表明，随着新冠病毒传播力的增强，“清零”难度在加大，并且在老年人疫苗接种率不够高的情况下，我们正面迎击奥密克戎的难度较大。 对此，我们一边要“扬汤止沸”，进行社会层面大量的隔离防护，以争取更多的时间；另一边要“釜底抽薪”，包括加快推进对中老年、青少年等易感人群的疫苗覆盖，并建立和优化出一套对经济和心理影响更小的隔离防控措施，从根本上缩短战线和长期社会成本。 至于补贴能撑多久的问题，2022年我国财政赤字率降至2.8%左右，在地产去杠杆叠加疫情的情况下，预计财政赤字需要主动扩张（要么减税主动扩张，要么增加支出主动扩张）再多两三万亿（2个点GDP左右），才能尽快将GDP增长拉回到5%以上。因此，要达到预期增长目标还需要加把劲，考虑到现在的疫情影响，预计体量上再多1万亿以上，才能实现一个比较平衡的现金流状态。 稳预期降成本最重要 证券时报记者：当前市场有很多不确定性，您认为政策应该怎样引导资金更多地参与到资本市场中来？ 易峘：资本市场的魅力在于它非常“诚实”——要么能在盈利上看到希望，要么能在估值上看到空间。眼下，我们看到了很多的不确定性，其中有些事情我们是无法控制的，但也有些事情是我们可以做的。 例如，我们要推行“房住不炒”，但如果让房价、地价出现长期通缩的预期，股市也很难独善其身——毕竟土地和地产房产在企业资产负债表上的占比太高了。 我们为什么一直强调要稳市场主体，因为社保还没有直达全部的14亿人口，在出现问题的时候，只能靠市场主体的稳定来稳定大家的收入。在这样的情况下，如果存在长期结构性调整带来的必要阵痛，政策上也应该给一些做加法的补充，有保有压才能培育新的动力。目前，包括数字化、节能环保、高端制造等在内的新增长动能，需要一定的培育时间，何况疫情还增加了行业发展的难度，这时候就有必要在行业政策上考虑一些逆周期的问题，防止短期阵痛过大。 回到关于资本市场的建议上，第一，现在需要监管给予大家参与市场的信心，要让市场看到更多盈利的增长点，从而保就业，有了收入和消费，很多企业就能活下来了。第二，困难企业需要更多政府补助以撑过难关，避免出现更多破产现象而形成连锁反应。第三，要把融资成本真正降下来，尤其是在长期盈利预期下降的环境下，避免更多的企业失去融资能力。稳定预期至关重要，而企业层面盈利预期的稳定需要财政、货币、行业政策的配合，当然还需要避免疫情对实体经济产生太剧烈、甚或长期的负面影响。

4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》(以下简称《通知》)，从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。在房地产方面，提出“重点地区和受困人群的金融服务”“保持房地产开发贷款平稳有序投放”等利好政策。 　　因城施策是当前政策主线 　　2022年以来，房地产市场延续低温态势，供求两端均弱，购房者置业信心尚未实质修复，市场成交规模降幅明显，房企投资意愿不足。为促进房地产市场平稳健康发展，中央多次强调“满足购房者的合理住房需求”，各地积极落实“因城施策”“稳定市场预期”。 　　根据中指监测，截至目前，2022年全国超70城出台房地产政策百余条，主要涉及放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、取消限售、为房企提供资金支持等方面。其中郑州、兰州、重庆、温州、南宁、菏泽、佛山、赣州等城市优化调整限贷政策，部分城市下调个人商业贷款首套或二套首付比例；另有多个城市下调房贷利率。 　　《通知》明确提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”，预计接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准。预计多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%，通过降利率实现降低购房者置业成本，释放购房需求，这将对房地产行业产生实质性利好。 　　另外，近期多地疫情反复，部分居民收入受到短期影响，《通知》提出“灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持”，该措施是对居民的实质性纾困，有利于稳定当前市场预期。 　　风险不搞“一刀切” 　　根据中指监测，截至2022年3月31日，房企待偿债券余额共计26452.2亿元；一年内到期的债券合计6888.7亿元，其中信用债余额3305.7亿元，海外债余额3583.0亿元，房企仍处偿债高峰期。 　　《通知》明确提出“金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞‘一刀切’，保持房地产开发贷款平稳有序投放”。2021年以来，在部分房企风险显性化后，金融机构出现了应激反应，“避险”情绪上升，企业主体一旦出现违约情况，所有项目融资都会受到影响，误伤了房企部分优质项目的合理融资需求，进一步加剧了企业的流动性风险。此次《通知》特别提出“金融机构要区分项目风险与企业集团风险”，有利于部分出险企业的优质项目得到合理资金支持。 　　一般而言，优质的地产项目多分布在一二线和强三线等热点城市，债务结构清晰合理且具有良好的回款能力，此类项目未来资金支持力度或将加大，从而带动企业资金面得到改善。 　　并购债融资或加快推进，加速房企风险出清 　　根据中指监测，2022年以来，已有多家房企发行并购债，直接融资超100亿元，发行主体以国央企为主。同时，多家房企与银行签订战略合作协议或备忘录，获得并购融资贷款额度。此外，多家银行及资管公司以发行并购债的方式募集资金。 　　本次《通知》明确提出“商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务”。预计未来政策将加大并购债融资支持力度，这有利于加快债务违约的房企风险出清。 　　但需要注意的是，在行业调整阶段，房企对收并购整体持审慎态度，目前房企并购债资金也多用于合作项目。当下，房企对“自身安全”要求较高，对于标的物选择及出手时机更加谨慎。 　　近期利好政策频出，从4月15日宣布将全面降准到4月18日央行等部门强调“因城施策实施好差别化住房信贷政策”，楼市信贷环境和调控政策正在加快改善，尤其是降首付、降利率、优化二套房认定标准等将有效激发住房需求释放。从行业发展来看，购房需求并未消失，但短期需求端观望情绪较重，预计随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和各地政策的执行力度。

进入四月，多地出台楼市新政。其中甘肃兰州、云南昆明、浙江湖州、江苏姜堰和靖江、福建龙岩6地均提到单、双职工公积金贷款额度上调。 　　4月4日，甘肃兰州称个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元。 　　15日起，浙江湖州市引进人才和新就业大学生首次使用住房公积金购买首套自住住房，贷款额度可上浮30%，上浮后双职工缴存家庭最高可贷70万元，单职工缴存家庭最高可贷55万元。 　　18日起，云南昆明住房公积金个人住房贷款最高额度为单缴存职工50万元，双缴存职工80万元。二套房首付比例不低于30%。 　　此外，福建龙岩指出，在龙岩中心城区购房，单职工住房公积金贷款最高额度由40万元调整为45万元，双职工住房公积金贷款最高额度由50万元调整为55万元；在永定区、漳平市、上杭县、连城县、长汀县、武平县购房，单职工住房公积金贷款最高额度由35万元调整为40万元，双职工住房公积金贷款最高额度由45万元调整为50万元。 　　19日起，江苏姜堰、靖江双职工住房公积金贷款最高额度由40万元调整为50万元；单职工住房公积金贷款最高额度由25万元调整为30万元。 　　对于上述6地提高单、双职工公积金贷款最高额度，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，公积金政策持续宽松，一是因为资金比较充裕，二是因为它是支持合理住房消费的一种重要渠道。 　　严跃进提到，公积金政策跟商业银行贷款政策一起，助力于房地产和金融市场，有助于刺激合理住房消费，对于房地产市场二季度的活跃有积极作用。 　　据中指研究院统计，第一季度全国已有60多个城市发布房地产相关政策超百次，进入4月，1号当天就有3个城市出台新政。 　　国家统计局最新数据显示，1-3月，全国商品房销售面积3.1万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额3.0万亿元，下降22.7%。 　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。 　　“各地坚持‘房住不炒’，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。”付凌晖说。

　4月12日，中国房地产业协会原副会长朱中一在2022观点年度论坛中就房地产新的发展模式等问题发表个人看法。 　　朱中一表示，探索房地产新的发展模式，是去年12月中央经济工作会议首次提出的。中央提出的新的发展模式，是一个大题目，是依据新时期新发展理念，立足当前、面向未来，与长效机制呼应，与投资、金融、土地、开发经营、财税等协调认可的模式。 　　朱中一表示，多年来，多数企业践行的是稳健发展模式，也有企业选择了"高负债、高杠杆、高周转"的开发经营模式。在房地产快速发展期，两类企业都获得了发展，后者的发展有时还快一些。但在市场变化、政策调整、政府提出由规模扩张型向质量效益型转型时，有的企业没有及时调整。去年，金融调控发力，从房地产融资“三线四档”管理，到房地产贷款集中度管理，再到排查违规信贷进入房地产领域，多项政策累加，使一些企业猛然感到还债压力和现金流危机，有的“躺平”，有的“爆雷”。企业的“爆雷”，对企业的伤害肯定很大，但对社会、对行业的警示作用明显，引发业内人员都在反思过去的开发经营模式和探讨新的发展模式。 　　同时，2022年，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期减弱的三重压力，再加上疫情和地缘政治冲突的影响，经济下行压力加大。我国的房地产业在经历了20多年的快速发展、多数居民的住房条件有了明显改善后，也面临着需求结构性短缺、土地、金融等供给受条件约束、大众对房地产市场预期转弱等压力。房地产发展进入到“房住不炒”、租购并举、城镇老旧小区提质改造与增量开发结构调整并重的时期，发展速度自然减慢，房企利润自然下降。房企在发展中也必然会遇到不少新困难、新问题。 　　不过，朱中一也提到，我国2021年常住人口的城镇化率为64.72%，城镇化还在持续推进，城镇的人口规模、家庭数量仍在不断增加，每年城镇新增就业人口1100万以上，住房需求依然存在，特别是人口净流入的大城市，住房需求依然旺盛。同时，2000年前建成的老旧小区面广量大，居民迫切需要改造。 　　此外，为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可向房屋租赁、维修、社区管理、物业服务、养老服务、产业地产、文旅与健康地产、物流地产等方面延伸与发展。因此，中国的房地产市场仍然是一个规模庞大的市场，对未来的发展要保持信心。 　　朱中一提到，房地产业是我国扩内需、促消费、稳增长、惠民生的重要方面，同时也是防风险的重要领域。要坚持"房住不炒"定位，突出居住属性，充分发挥其基础性民主产业的作用，稳地价、稳房价、稳预期，抑制投机炒作，防止金融风险的抬头与延伸，促进金融和实体经济、金融和房地产的协调发展。 　　朱中一表示，希望房企要顺应新形势、新任务，积极探索向新发展模式转型的配套措施，努力实现由大规模快速开发、粗放式发展向绿色、低碳、循环的建设发展方式转变，由高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式向质量效益型的模式转变。要协助政府探索形成与成片老旧小区提质改造相适应的体制机制与政策措施。要关注一些城市出台的"十四五"住房发展规划，积极推进供给侧结构性改革，使提供的产品符合政策的导向和百姓的要求。要积极发展装配式建筑，使新建建筑中装配式建筑面积占比达到当地政府的要求。 　　朱中一指出，负债重的企业，特别是今年到期偿还债务重的企业，要主动与有关单位沟通，认真研究落实偿还债务的措施；也可与优质房企协商，进行合作开发，项目转让或企业的兼并重组。所有企业都要配合预售资金监管机构加强对商品房预售资金的管理与使用，严格按照工程节点拨付资金，确保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影响的，应主动向购房者解释。 　　朱中一提到，近期，房地产市场正逐步转暖，相信2022年的房地产市场，也一定能够按照中央政府稳字当头、稳中求进的总要求，向着平稳健康的方向发展。

中国人民银行金融市场司司长邹澜14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，作出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。 　　“我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。”邹澜说，“以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。” 　　不过，邹澜强调，中国人民银行将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。 　　将延期还款政策落到实处 　　此外，针对疫情影响下部分地区的购房者面临还不上贷款的情况，很多银行已经出台了差异化的延长还贷政策。邹澜表示，人民银行将持续关注疫情形势，指导银行重点做好几方面工作：一是强化以客户为中心的理念，对于正常还款有困难的客户，要区分是还款能力还是还款意愿的原因，要区分是受疫情影响的短期还款能力还是中长期还款能力，将延期还款政策落到实处；二是加大政策宣传力度，适当简化业务流程，聚焦重点客户群，因地制宜采取更大力度、更有针对性的措施；三是针对零售业务链条长、客群多样化的特点，要加大各层级业务培训，完善客户服务体系，落实征信权益保护，畅通投诉维权渠道，不断提升服务质量。 　　邹澜介绍，个人住房贷款与房地产交易直接相关，新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值长期在38%到42%之间波动。受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。此外，随着个人住房贷款余额不断增大，每个月的还款额也在逐渐增大。 　　“3月末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%，尽管我们观察新房贷款发放额与新房销售额的比值还处于历史上较高的水平，但余额同比增速比去年末下降了2.3个百分点。”邹澜说，不过，加上约7万亿元的公积金贷款余额，个人住房贷款余额合计超过46万亿元，对应大约1亿笔贷款。贷款质量整体比较好，不良率长期维持在0.3%左右。 　　邹澜表示，从房地产开发贷款看，恒大风险显性化后，金融机构出现了短期的应激反应，人民银行指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求。与2021年四季度相比，2022年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。 　　但邹澜表示，已注意到受疫情等多种因素影响，部分已售住宅项目缓建停工、延期交房，人民银行将会同相关部门按照市场化、法治化原则，指导银行综合项目实际、借款人意愿等，依法依规妥善协商处理，切实维护购房人合法权益。 　　全力支持困难行业和小微企业纾困发展 　　今年以来，国内疫情多点散发，服务业等部分行业和小微企业受到了严重冲击，正常生产经营面临较大困难。人民银行贯彻落实党中央、国务院决策部署，精准发力、靠前发力，引导金融机构持续加大信贷投放，全力支持受疫情影响严重地区和行业企业纾困解难。邹澜表示，下一步将继续扎实推进“六稳”“六保”工作，全力支持困难行业和小微企业纾困发展，稳定宏观经济大盘。 　　一是落实落细金融纾困政策，引导金融机构加大对受疫情影响严重地区和行业的信贷资源倾斜，创新金融产品和服务，积极满足合理的融资需求，特别是避免盲目限贷、抽贷、断贷，支持困难行业企业渡过难关。 　　二是继续用好普惠小微贷款支持工具、再贷款再贴现等政策，强化正向激励，引导金融机构按照市场化原则，合理提供贷款展期或续贷的安排，积极挖掘新的融资需求，扩大普惠小微贷款投放，提升信用贷款和首贷户的比重。 　　三是进一步强化中小微企业金融服务能力建设，督促商业银行持续优化内部资源配置和政策安排，完善绩效考核和尽职免责，强化金融科技赋能，加快形成敢贷愿贷能贷会贷的长效机制。 　　“我们还将加强与财政、发改、工信等部门以及地方政府的协调联动，推进信用信息的共享应用，积极开展多层次、多领域、多形式的政银企融资对接，更好发挥担保增信和风险补偿作用，提高小微企业融资的覆盖面和便利度。”邹澜说。

4月15日，国家统计局发布3月70大中城市商品住宅销售价格指数。数据显示，3月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。 　　具体从环比来看，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。 　　一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；一线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；二手住宅环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。 　　具体从同比来看，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有29个和47个，比上月分别增加5个和8个。 　　一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%，涨幅比上月分别回落0.1和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%，降幅比上月分别扩大0.5和0.6个百分点。 　　数据表明，3月70城市房价整体环比跌幅收窄，各线城市房价环比趋稳，笔者认为，这是市场底部修复的表现。3月份以来，包括郑州、哈尔滨、福州等二三线城市调控政策陆续放松，政府通过放开限购、限售，降低首付比例等支持住房市场，有助于改善市场预期，带动二三线城市房价环比跌幅收窄，其中郑州、哈尔滨、福州本月二手房价格环比跌幅收窄0.1至0.2个百分点。一线城市的房价整体显现出环比涨幅回落态势，主因是受疫情影响，上海、广州二手房价格环比涨幅均收窄，深圳的二手房价格环比跌幅略有扩大。 　　整体看，70个大中城市中，一线城市的环比涨幅收窄，二三线城市仍环比下跌，这表明当前房地产市场的修复力度还不强，根本原因是房地产市场预期整体偏弱。 　　贝壳研究院数据显示，3月份，贝壳50城二手房景气指数较2月有所下降，超过七成的城市景气指数在20以内。分析认为，市场预期较弱的内在原因有几方面：一是当前疫情反复、地缘冲突给国内经济增长增加了更多不确定性，居民预期收入降低导致居民风险偏好降低；二是二手房交易量虽有所好转，但仍处于历史低位，新房市场销售未有明显起色，房企流动性风险未得到有效缓解。 　　但我们认为，外部因素会延长市场的修复过程，但市场修复的大趋势不会改变。从宏观层面来看，4月11日，证监会、国资委、全国工商联联合发文“支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制”，这有助于缓解民营企业融资难的现状，加快债务违约的上市民营企业风险出清。 　　4月13日，国务院常务会议决定“适时运用降准等货币政策工具，推动银行增强信贷投放能力”，央行一季度例会也明确将适时降准。近期降准的可能性增大，这将有助于释放流动性，增强市场主体信心，改善和扩大市场总需求。同时，4月份以来，国内调控政策放松的城市持续增多，如南京、苏州、芜湖等强二三线城市也加快了出台支持性政策，我们预计未来仍有城市放松调控政策，在此一段时间后，住房需求将逐步释放，从而带动房地产市场持续修复。

4月15日，央行发布公告，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。为加大对小微企业和“三农”的支持力度，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。 　　此次降准不仅符合市场预期，也充分体现了当前进一步对货币政策环境的宽松的整体导向，对房地产等行业均具有积极意义。 　　央行明确了此次降准的三个目的，包括增加金融机构的长期资金来源、引导金融机构运用降准资金支持实体企业、降低社会融资成本。总体而言，就是要确保银行有能力、有动力发放低成本资金，以更好促进实体经济和企业发展，这是稳定当前宏观经济大盘的一个重要体现。 　　此次降准符合市场预期，和此前国务院常务会议、央行一季度金融统计数据发布会的基调均保持一致。在当前“有些突发因素超出预期，对经济平稳运行带来更大不确定性和挑战”背景下，我们判断，为持续稳住经济发展，四季度金融政策大概率将会有所放松。降准之后，各类利好政策也将持续出台。 　　此次降准政策对房地产市场的影响至少有三个方面。 　　第一，一季度，各地陆续推出了楼市利好政策，由于市场传导性、市场预期等原因，当前房地产市场仍有下行压力，因此在这个关键节点，需要政策及时给予支持。在降准政策推出后，笔者认为，银行对房地产行业的支持力度会增加。 　　第二，从实际过程看，二季度房贷额度有可能会继续增加，利率有进一步下调空间，放贷节奏也有进一步加快的可能性。同时，对于一些改善型购房需求群体而言，结合各地降低首付等利好政策，可以更好地享受到此次降准“政策福利”。 　　第三，降准过程本身也是一个促使银行资金充裕的过程，对一些特殊业务银行可借力获得更好的腾挪空间，尤其是涉及到对购房者月供的暂缓、一些风险企业贷款融资需求等层面。换言之，降准政策的出台，将在很大程度上促进房贷市场的平稳发展和风险化解。

自2021年6月首批基础设施落地以来，基础设施REITs共上市11单，市值447亿元。首批REITs项目上市即将迎来一周年，近期，首单央企REIT中交建项目也将在上海证券交易所上市。总体来看，基础设施REITs试点整体符合预期，试点工作取得了阶段性成效，主要体现在以下四个方面。 　　一是在现有法律法规供给条件下找到了可落地、可操作的实施路径和方案。自试点以来，各项配套制度和规则陆续推出，搭建了一整套制度体系。在国家发展改革委和证监会及各方共同推动下，通过“公募基金+资产支持证券”的创新产品结构，实现了中国基础设施公募REITs的成功落地。 　　二是挖掘出优质的试点项目，聚集效应初步显现。基础设施公募REITs比商业地产、租赁住房等运营结构复杂，中国灵活务实地走出跨越式发展道路，已上市项目具有较强的示范性和代表性。以上海证券交易所的产品为例，中关村产业园、张江产业园、苏州产业园都是知名的科技创新园区；中交高速是重要的交通网络主干道；首创水务是污水处理领域的优质资产。 　　三是REITs市场运行平稳有序，投资者认可度相对比较高。截止到目前，REITs项目上市以来的平均上涨幅度大约是30%，平均流通换手率是2%，整体比信用贷换手率高，投资结构比较合理，主要是以配置型机构投资者为主。 　　四是基础设施运营稳健，业绩表现超预期。从首批REITs年报来看，基础设施资产业绩表现优异，形成了稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额合计约18亿元，均超预期值。 　　关于REITs市场建设的几点思考 　　公募REITs市场建设刚刚起步，发展空间大，需要各方合力支持。 　　第一，REITs是资本市场的大类金融产品，在服务国家经济建设方面可大有作为。REITs本质上是资产上市，不同于股票和债券；又兼具股票和债券的特性，具有稳定的收益回报，与股票债券类资产价格走势相关性较低，尤其是2022年一季度REITs和股票债券的价格走势一致性较小，与股票的互补性很强。因此，有必要从新的大产品的角度看待REITs的发展。当前，我国基础设施领域规模庞大，沉淀了大量优质资产，REITs产品在盘活存量资产、畅通投融资循环方面大有可为。 　　第二，REITs市场建设很难一蹴而就，需要各方协同推进。REITs试点的成功落地，离不开方方面面共同努力。在试点过程中，我们也体会到，每一单项目、每一个细小的改革，都不容易，需要监管机构统筹协调，相关政府部门大力支持，优质企业积极准备，中介机构履职尽责，投资者理性参与，共同建设好REITs市场。最近，国家财政部和税务总局发布明确了相关税收配套制度，就是对市场建设很大的支持。 　　第三，REITs市场的下一步改革还须保持开拓进取、主动创新的拼搏精神。基础设施REITs是个新事物，仍在试点阶段，还有很多问题需要探索，市场长期健康发展任重道远，仍须保持改革创新的勇气，主动作为。例如，在REITs的治理结构、二级市场建设方面还有诸多的工作要做。上海证券交易所将积极发挥市场组织者的作用和功能，和各方一起，立足国情，借鉴国际最佳实践，推动REITs市场向纵深发展。 　　上海证券交易所下阶段在REITs方面的重点工作和考虑 　　一是围绕服务国家战略，抓好重点项目、示范项目落地。充分发挥上海证券交易所资本市场枢纽功能，推动优质项目资源持续供给，加速推进保障性租赁住房REITs试点，大力发展清洁能源等方面的REITs项目，科技产业园等创新驱动领域、文化旅游等民生保障领域也是我们的工作重点。 　　二是以制度建设为牵引，持续完善REITs配套机制。在证监会的指导下，上海证券交易所正抓紧制定扩募规则，已经向全社会公开征求意见；健全适配的业务系统和交易系统，做好扩募储备工作；同时，持续完善治理机制，优化信息披露，提升REITs运营效率；适时推动相关方面就REITs开展专项立法。 　　三是不断提高审核的质量和效率，坚持开门办审核，送服务上门，倾听市场的意见，吸纳各方智慧，抓紧完善审核流程和标准，不断增强市场主体的满意度和获得感。 　　四是做好市场监管和投资者教育，包括持续优化日常监管体系，督促规范运营，提高信息披露和风险揭示的针对性和有效性，保持中小投资者的合法权益，优化做市商制度，做好投资者教育，引导投资者正确认识REITs的金融属性和风险特征。 　　中国REITs市场已经成功起步，相信在各方努力下REITs市场一定会行稳致远。(本文根据卢大彪在2022清华五道口全球金融论坛上的发言整理而成。)

房贷是中国普通老百姓一生中背负的最大笔负债。根据房地产研究机构克而瑞的数据，截至去年末，我国房贷按揭余额超过38万亿，从2015年-2020年，居民杠杆率飙升，从40%增长至62%，居民杠杆率超过200%的城市达到20个。 如今，受到疫情影响，部分贷款人收入下滑，此外还有人出现被裁员失去收入、买到爆雷开发商楼盘无法交付等情况，这都让一些居民的家庭现金流开始紧张，甚至有借贷人产生了“断供”的念头。 好消息是，近期多家银行已经公开表示，对受疫情影响且满足条件的客户实行还款宽限。上海中夏律师事务所合伙人李晓茂提醒，应当按照银行流程递交材料申请还款宽限期，千万不要擅自断供，一旦断供就会面临合同违约，产生相应法律责任，影响征信，甚至连房子都可能被收回。专家表示，买房前应对家庭现金流进行风险评估，不买超出还贷能力的房子。 收入下滑带来房贷焦虑 “受疫情影响，我已经被封控在小区里接近一个半月了，房贷、车贷都要继续交，一家人吃饭要花钱，但是我的收入大幅缩水。”家住上海宝山区的市民王牧对第一财经表示。 王牧是一名销售人员，平时的工资结构由“底薪+提成”构成，由于近段时间无法出门，公司仅能发出底薪数千元，每个月光是7000多元的房贷还款额就超过了底薪，这让他瞬间感到压力山大。他表示，希望能将最大头的房贷延期，以缓解自家的资金危机。 “我买的楼盘已经延期半年还没有交付，疑似烂尾，既然这套房子我根本都收不了，为什么还要每个月还贷给银行？我想断供可以吗？我们业主群里很多人都有这种想法了。”西安市民李锐最近也深受房贷问题困扰。 他对第一财经记者表示，一方面，业主们想通过断供房贷给银行、政府部门和开发商都施加压力；另一方面，不能如期收到房子，却还要还房贷，这让大家心里都非常不舒服，也有业主受大环境影响收入下滑，压力较大。 第一财经获悉，近期已有六家国有大型银行及多家地方商业银行公开表示，受疫情影响且满足条件的客户可以申请房贷延期还款，像上述王牧这种情况，可以在向贷款银行递交材料获批后，获得一定的还款宽限期。不过，目前尚未有针对延期交付楼盘业主的房贷还款宽限政策。 “宽限期”或造成日后更大压力 早在2020年2月疫情初期，央行、财政部、银保监会等五部委就曾联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，其中提到“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限”。 近期多家银行继续响应国家政策，对受疫情影响且满足条件的客户实行还款宽限。 其中，中国工商银行表示对于因为受疫情影响的个人贷款客户，给予个人贷款延期还款服务支持，延期还款期间，客户不列入违约客户名单，对客户做好征信保护。中国农业银行称客户可以直接与贷款经办行联系，或者可致电农行客服中心进行信息登记，经办行根据实际情况给予合理延后还款时间、免除征信及减免罚息等。中国建设银行则推出最长至28天的短期延后还款，延期期间内不催收不影响征信，还推出调整账单计划，根据各地疫情情况降低当期分期还款额，降低部分延后至以后月份归还。 除了国有大行，不少商业银行也已出台房贷延期政策。比如江苏的常熟银行近日已经表示，对于受疫情影响暂时失去收入来源的客户，可以给予房屋按揭贷款延期还款的支持，同时结合客户情况，不列入违约客户名单、做好征信保护。兴业银行则给予受新冠疫情影响的客户最长3个月的还款宽限期，已通过微信公众号、企业微信点对点推送的方式向存量房贷客户进行信息告知，目前已有36户客户在线申请，涉及贷款7247万元。 不过，实际的银行房贷延期政策，并非想象中的宽松与美好，银行在实操中较为谨慎。 首先，银行会严格把关申请人资格。比如，记者致电浦发银行客服获悉，四类人员可以线下办理贷款还款计划延期，主要针对按揭贷款。其中，因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员，需要提供医院开具的住院证明、医院出具的诊断书、检验单、病历等；疫情防控需要隔离观察人员需要由当地政府设置的集中隔离点或所在社区、街道、街道社区服务站、居委会、村委会、物业公司等提供的隔离留观的证明、隔离解除证明；参加疫情防控工作人员需由防控人员所在单位提供证明或者提供此次疫情定点医院医护人员工作证；因疫情影响无法按时还款的人则由分行根据实际情况要求提供相应证明材料。 此外，大部分银行所说的延期，都不是指延长整个还款周期，而是允许客户在宽限期内（多为1-6个月）暂不还款，宽限期后，需要一次性偿还之前的所有本息。 “我大致了解了银行的具体操作，有银行是延期6个月不用还款，第7个月还款时，要一次性偿清之前所有延期的本息，还有银行是宽限期只还利息，本金延续到剩余本金中，这样后续每个月要还的本息都会相应增加。”王牧表示，了解了一圈情况后，他反而觉得延期还款会给自己后续的生活造成更大压力。 而在疫情之下，如果有大量客户申请房贷延期还款，银行也会有较大压力。上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁近期接受采访时表示，目前美联储处于快速加息周期，对整个银行业的资金来源和资金成本形成了制约，中国银行业在这方面受到一定压力，在国内“房住不炒”大背景下，很多城市房价出现了一定程度的松动，所以银行也没有达到想要怎么帮助购房者、就可以怎么帮助的程度。 律师提醒不可贸然断供 上海中夏律师事务所合伙人李晓茂表示，目前针对疫情影响，不少国有银行都出台了相应的房贷延期还贷政策，购房者可以缓交规定期限内的本息，但注意要提前联系银行、递交材料进行申请，千万不要自行断供。 “断供就会面临合同违约风险，产生相应法律责任，甚至连房子都可能被收回。”李晓茂律师表示。 此外，对于烂尾楼购房者出现不希望再继续供楼的想法，李晓茂表示，烂尾楼业主不可贸然断供。“开发商售楼时有预售许可证，是通过房管部门审核的，开发商后续无法交付了，他们跟业主存在合同违约情况，这时开发商是过错方，而银行的角色则是第三方，银行是没有过错的，从这个角度来说，不管是疫情还是烂尾等原因，只要断供，购房者都会被银行追究责任。” 李晓茂建议，如果购房者遇到楼盘一再延期交付，还是先等一等，看看是否有望交付，这期间不要断供，如果开发商确实已破产，楼盘交付无望，则应该申请由政府部门介入处理。最重要的一点是在实行住宅预售制的当下，购房者一定要足够谨慎，避免买到有风险的楼盘。 上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，贸然断供不可取，会影响征信，房子也可能会被银行收回。 “断供其实是有一个过程的，并不是有一个月没还上，立刻就会被判定断供了。一般来说，最起码有两个月没还贷，银行就会约谈借贷人，询问未及时还贷的原因，接下来才会进入流程。” 针对被裁员失去收入人群，卢文曦表示，如果不涉及疫情，目前这部分人群是没有特殊政策的，还是要正常还贷。他建议，购房时应该评估自己的还贷能力，要有风险意识，手中至少要有大约等于两年还款额度的现金储备，以应对不时之需。 对于楼盘已停工的业主，卢文曦表示，建议先等待复工，申请政府介入，仅依靠个人的力量并不容易处理。

无论上市房企2021年“期末考”成绩如何，公司掌舵者都需真正意识到，“蒙眼狂奔”的时代已经一去不复返了。 　　从2021年年底中央经济工作会议首次提及“房地产新模式”至今，管理层多次强调这一重要表述，明确过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式不可持续，要探索新的发展模式。在笔者看来，结合我国土地资源、人口、城市发展阶段，探索房地产良性循环和健康发展之路已迫在眉睫。这此过程中，三个前提非常重要。 　　一是房地产开发规模增长空间受限。公开数据显示，2021年城市化率升至64.72%，全国商品房销售额为18万亿元，全国商品房销售面积已经连续5年保持17万平方米的高位。在2021年业绩说明会上，TOP10房企掌舵人达成共识：未来5年至10年市场空间将降至10万亿元。 　　二是住房供应模式正在重构。“十四五”期间，相关部门的多次表态均涉及着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。这意味着将坚持租购并举，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系。政策护航下，各城市纷纷制定保障性租赁住房供应目标，预计“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万至900万套之间。 　　三是“场内玩家”或将减少。种种迹象显示，“债务违约+经审计年报出不来”的房企可能会永久停牌，缩表出清会让部分房企退出市场。即便是熬过艰难时刻撑到春天的地产商，若还按照“以速度为规模加法，以杠杆为乘法”的老玩法发展，终究会退出“绩优生”阵营，估值也无法获得投资者充分认可。 　　不难看出，市场环境及增量开发空间的变化，倒逼房地产行业“探索”新发展模式。后房地产时代，房企需以市场需求为导向，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫。 　　其一，保持杠杆合理化。过去过度依赖土地红利和金融杠杆，催生了一批大而不强的“千亿房企”，如今部分该类房企出现了债务违约、年报难产。因此，合理化房企杠杆，从单纯追求规模转向利润、产品、服务和规模互相平衡的经营模式，已箭在弦上。 　　其二，积极盘活存量，有序推进城市更新。要改变过往“大拆大建造新城”的粗放式开发模式，加强土地资源集约化利用，树立智慧城市理念，盘活低效存量用地，处理好闲置商办、老旧厂区的改造工程。更重要的是，要转变思路推进城市更新，比如通过市场化手段融资，以产业升级、教育配套一盘棋的思维进行城市更新规划。 　　其三，开发商需强化轻资产运营能力，向发展商转型。据笔者观察，单纯依靠做大开发规模已不能得到投资者认可，目前，2000亿元市值阵营的房企共性特征之一是非房开收入占比逐渐提升。在行业逐渐由增量市场转向存量运营赛道时，开发商需转变思路提前布局，发力全产业链运营和资产管理，经营模式应逐渐由重资产转向轻资产，打造高毛利率且有稳定现金流入账的第二增长曲线，比如代建、物业、租赁、商业地产等。 　　当然，探索房地产新发展模式无法一蹴而就，这是长期系统性工程，亦需在前行中不断调整。但当下，需为过去的“高歌猛进”按下“终止键”，着眼于新思考、新产品和新服务，让居者有其屋跨向居者“优”其屋。旧模式已走向末路，新模式转型正当时。

在当前国内经济发展面临不少挑战的背景下，房地产市场发展前景如何？各地应如何因城施策，促进房地产市场平稳健康发展和房地产业良性循环？针对市场关切，新华社记者采访了业内专家。 　　受访专家一致认为，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识，房地产业正处在探索发展新模式的关键阶段。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑已经改变，房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。 　　“当下及未来，各地因城施策不应脱离这个定位和方向，不能病急乱投医。”中国房地产业协会会长冯俊说，城市出台房地产政策前，要充分做好研究论证和风险评估，政策出台对市场预期有不利影响的，则需及时纠偏。 　　中国宏观经济研究院研究员刘琳表示，在各方面共同努力下，2021年房地产市场运行总体平稳，商品住宅销售面积为近几年来的新高。但今年以来，受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露等因素影响，房地产市场投资信心不足，住房成交量减少，各地房地产市场分化更加明显。 　　“本轮房地产市场调整面临的阶段性挑战主要是，在多重因素影响下，房地产市场预期转弱，购房者延缓入市。”冯俊说。 　　为应对新情况新挑战，今年以来，地方因地制宜，采取了一些政策措施。 　　一是改善住房供给，重点针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。部分城市根据商品住宅库存去化周期，适时调整住宅用地供应节奏。多个城市加快发展保障性租赁住房，面向新市民、青年人等群体供应小户型、低租金的保障性租赁住房。 　　二是通过优化个人住房贷款政策，支持首套刚性购房需求和合理改善性需求。例如：今年以来，多个城市下调房贷利率，缩短放款周期。有的城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的，提高住房公积金贷款额度上限。 　　三是完善房地产市场监管和交易服务，规范房地产市场秩序。有的城市规范存量房屋交易合同网签备案管理；各地完善预售资金监管，明确预售资金应当优先支付工程款，严格按照工程节点拨付资金，确保按时竣工交付。 　　“今年以来各地因城施策采取的针对性措施，是应对当地房地产市场出现的不同情况所作出的相应调整，并非房地产调控政策的翻转。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说。 　　下一步，房地产调控政策方向如何？冯俊说，要坚守“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不能把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。要继续实施好房地产长效机制，保持调控政策连续性稳定性，增强精准性协调性，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。 　　“所以，因城施策要把握好度，重点满足合理的住房需求，但绝不能给投资投机性需求‘开口子’。”刘琳说，应提高购房者支付能力，降低首套房贷款利率和住房交易税费，提振住房消费信心。 　　对于房地产业在当前国民经济发展中所发挥的作用，专家认为，2020年房地产业增加值占GDP的比重是7.2%，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，与生产、投资、消费紧密相关。房地产业对国民经济依然发挥着举足轻重的作用，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。 　　“房地产业结束高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式，回归基础民生属性和租购并举后，依然大有可为。”柴强说，要尊重房地产市场和房地产业发展规律，谋全局谋长远，才能实现房地产业良性循环和健康发展。 　　人民日益增长的对美好生活的向往是推动房地产业发展的根本动力，百姓对美好居住的需求是长期的、持续的。为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房，让全体人民住有所居是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

当前，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。 　　据悉，这一次的保障性租赁住房REITs底层资产包共有4个优质的保障性租赁住房项目，均已取得保障性租赁住房认定书。项目位于深圳核心区域核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元，项目产权清晰，具有持续稳定的现金流。同时，项目的主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。 　　2021年、2022年的《政府工作报告》中均提出要“保障好群众住房需求”。回顾中国现代住房保障体系发展历程，从2019年至今，保障性租赁住房已经成为中国完善住房市场体系和住房保障体系的重要发力点。 　　住房和城乡建设部指出，“十四五”期间，将以人口净流入的大城市为重点，加快发展保障性租赁住房。目前，全国已有近30个省(区、市)出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。 　　一直以来，政府各个部门从财政、金融、土地、税费等多方位、立体式地支持全国保障性租赁住房建设，体现了政府对群众住房需求的高度重视。但在落地发展过程中，保障性租赁住房企业的融资模式一直仍以传统债务融资为主，企业在发展过程中腾挪空间有限，债务负担较重，因此发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低相关企业资产负债率，形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的可顺畅流转的发展格局。 　　2021年6月，保障性租赁住房纳入国内基础设施公募REITs范围，保障性租赁住房项目的“融投管退”商业模式闭环雏形就已初步形成。 　　保障性租赁住房REITs之所以备受市场关注，其中很重要的考量就在于公募REITs是长期持有型经营物业的一个重要退出渠道，也是实现保障性租赁住房商业模式闭环的重要一步，公募REITs的真正落地对于推动中国保障性租赁住房发展具有里程碑式意义。 　　此次，深圳作为中国改革创新的前沿阵地，率先申报保障性租赁住房REITs项目，具有重要的表率作用。预计接下来全国会有更多保障性租赁住房项目将加快发展节奏。 　　不过，值得关注的是，由于保障性租赁住房底层资产较为复杂，目前仍处“摸着石头过河”的阶段，依然有较多政策空白，因此要健康平稳地推进保障性租赁住房REITs试点，需要政府、企业、金融机构等各方主体积极探索。例如保障性租赁住房土地的权属界定、转让限制等。此外，保障性租赁住房的税收，以及相关配套细节性政策均有待进一步实践、商讨、完善。 　　根据住房和城乡建设部数据显示，“十四五”期间，将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。 　　在这样的背景下，我们认为，保障性租赁住房REITs的市场潜力具备很大的想象空间，可能不亚于其它的资产类别，未来其将成为中国REITs的重点发展领域。

4月12日，中国房地产业协会原副会长朱中一在2022观点年度论坛中就房地产新的发展模式等问题发表个人看法。 　　朱中一表示，探索房地产新的发展模式，是去年12月中央经济工作会议首次提出的。中央提出的新的发展模式，是一个大题目，是依据新时期新发展理念，立足当前、面向未来，与长效机制呼应，与投资、金融、土地、开发经营、财税等协调认可的模式。 　　朱中一表示，多年来，多数企业践行的是稳健发展模式，也有企业选择了"高负债、高杠杆、高周转"的开发经营模式。在房地产快速发展期，两类企业都获得了发展，后者的发展有时还快一些。但在市场变化、政策调整、政府提出由规模扩张型向质量效益型转型时，有的企业没有及时调整。去年，金融调控发力，从房地产融资“三线四档”管理，到房地产贷款集中度管理，再到排查违规信贷进入房地产领域，多项政策累加，使一些企业猛然感到还债压力和现金流危机，有的“躺平”，有的“爆雷”。企业的“爆雷”，对企业的伤害肯定很大，但对社会、对行业的警示作用明显，引发业内人员都在反思过去的开发经营模式和探讨新的发展模式。 　　同时，2022年，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期减弱的三重压力，再加上疫情和地缘政治冲突的影响，经济下行压力加大。我国的房地产业在经历了20多年的快速发展、多数居民的住房条件有了明显改善后，也面临着需求结构性短缺、土地、金融等供给受条件约束、大众对房地产市场预期转弱等压力。房地产发展进入到“房住不炒”、租购并举、城镇老旧小区提质改造与增量开发结构调整并重的时期，发展速度自然减慢，房企利润自然下降。房企在发展中也必然会遇到不少新困难、新问题。 　　不过，朱中一也提到，我国2021年常住人口的城镇化率为64.72%，城镇化还在持续推进，城镇的人口规模、家庭数量仍在不断增加，每年城镇新增就业人口1100万以上，住房需求依然存在，特别是人口净流入的大城市，住房需求依然旺盛。同时，2000年前建成的老旧小区面广量大，居民迫切需要改造。 　　此外，为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可向房屋租赁、维修、社区管理、物业服务、养老服务、产业地产、文旅与健康地产、物流地产等方面延伸与发展。因此，中国的房地产市场仍然是一个规模庞大的市场，对未来的发展要保持信心。 　　朱中一提到，房地产业是我国扩内需、促消费、稳增长、惠民生的重要方面，同时也是防风险的重要领域。要坚持"房住不炒"定位，突出居住属性，充分发挥其基础性民主产业的作用，稳地价、稳房价、稳预期，抑制投机炒作，防止金融风险的抬头与延伸，促进金融和实体经济、金融和房地产的协调发展。 　　朱中一表示，希望房企要顺应新形势、新任务，积极探索向新发展模式转型的配套措施，努力实现由大规模快速开发、粗放式发展向绿色、低碳、循环的建设发展方式转变，由高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式向质量效益型的模式转变。要协助政府探索形成与成片老旧小区提质改造相适应的体制机制与政策措施。要关注一些城市出台的"十四五"住房发展规划，积极推进供给侧结构性改革，使提供的产品符合政策的导向和百姓的要求。要积极发展装配式建筑，使新建建筑中装配式建筑面积占比达到当地政府的要求。 　　朱中一指出，负债重的企业，特别是今年到期偿还债务重的企业，要主动与有关单位沟通，认真研究落实偿还债务的措施；也可与优质房企协商，进行合作开发，项目转让或企业的兼并重组。所有企业都要配合预售资金监管机构加强对商品房预售资金的管理与使用，严格按照工程节点拨付资金，确保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影响的，应主动向购房者解释。 　　朱中一提到，近期，房地产市场正逐步转暖，相信2022年的房地产市场，也一定能够按照中央政府稳字当头、稳中求进的总要求，向着平稳健康的方向发展。

近期，又有多地调整房地产市场调控政策。4月11日从苏州有关部门传出消息，苏州的“限售”和“限购”政策均有松动：二手房限售年限从5年缩短至3年；非苏州户口购房社保要求由3年内连续满24个月改为累计24个月；非户籍居民卖房后两年内无需社保或缴税证明可直接购房。苏州政策的调整有助于进一步释放合理改善性需求，对于“卖一买一”的购房者是利好消息。一段时间以来，房地产调控政策初露松绑迹象的城市包括郑州、哈尔滨、福州等省会城市，也包括衢州、绵阳等三四线城市。苏州房地产市场一直备受关注，此番新政出台，被认为是一个信号，即调控松绑的城市范围已进一步扩大至热点城市。 　　从中央到地方，房地产相关政策都在积极促市场稳定。3月中旬，金融委会议以及央行等有关部门均表态将防范化解房地产市场风险，促进市场平稳健康发展。综合近期各地新调控政策，包括放松限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售或缩短限售年限等。与房地产相关的政策也频繁出台，如放松落户限制、支持人才购房等，在客观上有利于市场恢复。 　　应该明确，房地产政策的调整是各地落实房地产调控主体责任，因城施策促进房地产市场平稳健康发展的体现。房地产调控政策既要防市场大起，也要防大落。当市场形势出现变化，调控政策随之调整是有必要的。房地产市场在经济发展中的支柱地位没有变，其带动作用强，对于稳定经济发展和防范风险都有至关重要的作用，通过调整政策促进市场平稳健康有利于地方经济发展，有利于稳定宏观经济基本盘。 　　政策暖风频吹，市场反响几何？不同城市间有所分化。北京3月份二手房网签数量1.5万套，尽管与去年同期2.2万套相比仍有一定差距，也已经高于今年1月份、2月份的1.1万套和0.8万套不少；郑州调控措施出台后，市场成交明显回升，3月份郑州二手房成交量超过2月份两倍。但还有一些城市，特别是一些三四线城市，市场依旧较为冷淡，房价仍未走出下跌区间。 　　过去房地产调控一旦释放积极信号，市场就会有较为敏锐的反应，而本轮市场恢复显然不及预期。主要原因在于受到疫情影响，以及去年至今一些房企面临债务违约风险，对房地产市场预期转弱，房企开发投资信心不足，购房者购买新建住宅担心难交房，二手房市场低迷的情况下则担心现在入手“高位站岗”，从而延缓入市，住房成交量减少。 　　对于未来，应坚定信心。房地产业回归民生属性和租购并举后依然大有可为。业内人士对房地产行业从过去“黄金时代”“白银时代”逐步进入“黑铁时代”的判断赢得不少关注。我国仍处于城镇化持续发展阶段。2021年末我国城镇常住人口比2020年末增加1205万人，流动人口3.8亿人，增加了885万人，人口流动带来新增住房需求。随着新型城镇化的推进，居民住房消费愿望转化为现实，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放。 　　眼下，促进住房消费健康发展，政策仍须进一步发力。应该进一步落实金融支持政策，特别是差别化信贷政策，更好满足刚需和改善性住房需求。各地可进一步因城施策，出台有助于激活市场需求、降低购房成本的政策。各地在过去房价过快上涨时采取的限购、限贷、限售等临时性措施，如果阻碍刚需和改善性需求释放，应该及时调整。还要积极化解房地产企业风险，解决企业债务违约问题，让购房者建立“保交楼”预期，有助于其安心购房。 　　稳定住房消费与“房住不炒”并不矛盾，满足购房者购置首套房和改善需求的前提是不能过度加杠杆，不能给投机性需求大开方便之门。同时，保障性租赁住房、长租房市场、城市更新、老旧小区改造等可以有效拉动投资，提升新型城镇化质量，这些方向都得到政策大力支持，且具有光明前景。应该获得地方政府的大力支持，房企也可以积极尝试。

当前，我国正处于城镇化高速发展的阶段，需要不断推进基础设施的建设及更新换代。而在高速城镇化过程中，房地产支柱产业地位不会动摇，可以说工业化和城镇化必然会推动房地产行业的发展。 就房地产行业的现状而言，我国房地产政策整体上已走向宽松，行业也在修复的过程中。不出意外的话，今年下半年，房地产市场回升态势会更加明显，不过，可以肯定的是，市场会回暖，但不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。 打开APP 阅读最新报道 贾康认为，今年下半年房地产市场会回暖，但是离“热”还有距离。资料图片/李飞 摄 高速城镇化过程中，房地产“支柱”地位不动摇 在中国城镇化高速发展的阶段上，房地产业一定是国民经济的支柱产业。所谓城镇化高速发展，从国际经验来看，大概处于城镇化率30%-70%的区间。中国改革开放初期，城镇化率只有百分之十几，超过30%后，出现与国际经验高度吻合的现象，最近二三十年处于高速发展阶段。 在这个过程中，城镇化和工业化之间形成互动，内在逻辑是使社会成员越来越多地聚居在宜居宜业的中心区域。国家发改委公布数据显示，2021年我国常住人口城镇化率达64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%。 我认为，在户籍人口城镇化率基础上适当抬高至50%左右，可认为是中国真实的城镇化水平。因为中国大约还有近3亿在城市生活、工作了十几年、二十几年的人，没有取得城市户口，反映的是由于政府供给能力不足，他们所享有的基本公共服务没有能够与市民均等化。这一方面是明显的问题，另一方面也意味着中国还有很大的发展潜力来完成城镇化，匹配工业化。 在此过程中，需要多轮推进基础设施建设和基础设施更新换代。建成区要往外扩，新区要开发，将出现更多的中小城镇，也必然会因城施策地继续发展大城市，形成更加有经济和社会影响力的城市群和都市圈。这些将具体表现在国土开发中的不动产形成上，包括工业、商业、住宅等方面的不动产建设与运营，来配合中国经济发展的过程。这个不动产概念之下的房地产业，一定是整个国民经济中一个重要的支柱产业。 工业化和城镇化推动房地产行业的发展是必然的结果，内在逻辑就是：之所以认为房地产是支撑城镇化的一个基础行业，是因为工业化的继续推进在中国必然进一步带来城镇中心区的聚集效应，提升城镇化水平而要求房地产开发的配套。至少现在看，未来中国工业化和城镇化的发展空间仍相当可观，没有理由对房地产业做出悲观的判断。虽然前一段时间我国房地产行业的景气水平下降，但是城镇化的水平总体来说还在提升，房地产在整个发展过程中，还是在源源不断地形成有效供给。 政策趋于宽松，应攻坚克难建立长效机制 从整体导向上来说，中央经济工作会议强调以经济建设为中心，将经济运行维持在合理区间，在大环境上进一步“升温”已成定局。 在这样的背景之下，我国房地产政策已走向宽松，行业也在修复的过程中。不出意外的话，今年下半年房地产市场回升会更明显一些。可以肯定的是，市场会回暖，但是离“热”还有距离，不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。 希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中，随着市场逐渐升温，要抓住相关的基础性制度建设创新，标本兼治并追求“治本为上”，形成房地产业的健康发展长效机制。 目前正处在改革深水区攻坚克难的时期，政府要避免短期行为，从长期视野下使房地产业健康发展，真正贯彻中央提出的以建设基础性制度打造长效机制的指导方针，这是关键。如果解决不了这个问题，势必要回到老路上去，治标不治本只会积累矛盾。当然也要意识到，长效机制的建设不是一蹴而就的，但是拖延肯定会越来越被动。房地产业的健康发展长效机制，应是构建以经济手段为主的调控体系为取向，建设好基础性制度，使经济手段可以充分发挥作用，通过制度安排和机制创新来解决一系列现实中的难题。所谓基础性制度建设，至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度，这是一个系统工程，需要相互呼应起来。 对于我国的住房制度，已在反复强调双轨统筹，一个是政府托底的保障轨（即保障性住房供给），另一个是市场轨（即商品房的供给）。重庆早就提出以保障轨提供40%左右的住房有效供给，深圳也已提出要达到60%的保障房有效供给，能否实现暂且不论，但是双轨统筹框架是清晰的。相关的改革需要把握好，在地方政府辖区之内，要形成最适合当地的定制化解决方案。而从投融资来看，一定也是双轨运行，不能仅有商业性融资，还要有政策性融资，两者相互补充、相互协调。至于相关税制的改革，需要创造条件把握时机，积极稳妥推进。 此外，近年来一直在提租售并举，租赁房对于市场的稳定很有意义，应发挥更大的影响作用；而对于城市“夹心层”或新市民，还需要配置比公租房更高标准的共有产权房和长租公寓。

2021年，中国经济取得了来之不易的成就。无论是经济增长率、失业率，还是通货膨胀率、国际收支，相对年初设定的指标都实现了超预期。去年经济增速预期目标是6%，实际达到8.1%。这样的增速在世界主要经济体中名列前茅。 而在去年，中国经济面临内外环境多重挑战。从外部来看，疫情蔓延，病毒变异，贸易保护主义和单边主义泛起；从内部来看，疫情散发，自然灾害突发，中国经济内在深层次结构性、周期性问题叠加在一起，中国经济下行压力加大，去年一季度GDP同比增长18.3%，二季度7.9％，三季度4.9％，四季度只有4%。面对经济下行压力，今年国内生产总值预期目标增长5.5%左右，稳字当头，稳中求进，稳住经济大盘是总基调。 面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力 在需求收缩上，主要是内需收缩，所谓内需，即投资+消费。从消费来看，目前疫情打击的主要领域就是消费，比如旅游业、餐饮业、住宿业。去年全年中国全社会商品零售总额同比增长了12.5%。可在去年12月只有1.7%，如果把物价因素考虑进去相当于没有增长。 从投资来看，投资主要分三大块：一是基础设施投资，二是工业投资，三是房地产。去年出口形势好，拉动了工业投资，形势不错。但是基础设施和房地产投资都不尽如人意。 基础设施投资包括高速铁路、高速公路、大江大河的治理、农田水利设施、城市地上地下基础设施建设，过去基础设施投资是20%-30%的增长，去年增长了0.4%。去年地方政府计划发行专项债3.65万亿元，直到8月份才发行1.8万亿元，基础设施投资实际上是负增长的状态。 在房地产方面，去年12月房地产投资增速4.4%，而9月份则是8.8%，三个月增速腰斩。看房地产投资的下行压力还有两个重要指标，一个是新开工面积，去年全国新开工面积是19.9亿平方米，同比下降11.4%，而且是连续三年下降。另一个是土地购置面积，去年土地购置面积同比下降15.5%。土地出让金减少直接影响了地方财政收入。当前不少城市土地出现了流拍，这是因为土地的需求收缩，影响着经济下行。 值得关注的是，去年上游原材料价格暴涨，PPI（生产价格指数）在去年1月份是0.3%，到了10月份增加到15%，煤炭、钢铁、有色金属、化工原料都在涨，煤价上涨已经影响了电力供应。 需求收缩和供给冲击直接导致预期转弱。中国经济要战胜三重压力，在坚持供给侧结构性改革前提下，从扩大需求的角度出招：一是增加基建投资，二是促进消费，三是对企业减税降费，激发市场主体的活力。去年为企业减税降费达到1.1万亿元，今年政府工作报告中则提出减税降费2.5万亿元，是去年的1倍多。 房地产是稳经济的重要内容 今年的《政府工作报告》提出，经济增速预期目标是国内生产总值增长5.5%，这一目标的设定，主要考虑稳就业、保民生、防风险的需要。从就业来看，今年大学毕业生1076万，由于疫情影响，就业压力前所未有。稳就业就需要稳增长，根本是稳住市场主体，稳住企业，包括房地产企业。 5.5%这一GDP增长速度和“十四五”规划目标、第二个百年奋斗目标的第一阶段相互衔接。 今年GDP要实现5.5%的增长难度并不小，要坚持稳字当头，稳住投资、稳住消费、稳住外需，稳住投资就包括稳住房地产。 投资、消费、出口是拉动经济增长的“三驾马车”。中央经济工作会议为每架马车进行了精准定位：发挥消费对经济增长的“基础”作用，发挥出口对经济增长的“拉动”作用，发挥好投资对经济增长的“关键”作用。这也意味着，面对经济下行，政府进行逆周期调节以稳趋势，投资则要发挥关键的作用。 从“三驾马车”来看，当前进出口面临很多不确定性因素，受国际形势影响比较大，比如说地缘政治、疫情影响；而在消费上，疫情恰恰是对消费影响最大的因素。把投资搞上去成为最可行的办法。因此，投资成为拉动经济增长的一架重要马车。 而在投资中，包括基础设施投资、工业投资、房地产投资，其中房地产是一个重要组成部分。房地产行业关联到60多个产业，包括钢铁、建材、水泥等，能够对这些产业起到拉动和稳定作用，因此，稳住房地产是稳住经济大盘的一个重要内容。 从目前来看，房地产出现的波动，不利于宏观经济稳定，所以今年《政府工作报告》中对于房地产提出了三稳的目标：稳地价、稳房价、稳预期。地价会引起房价的波动，而稳预期则是要保持房地产市场的平稳健康发展。 房地产的调控政策，目的在于让房地产投资能够保持平稳增长，也是稳住经济大盘的一个重要内容。 稳中求进，房地产行业要高质量发展 中央经济工作会议明确“稳字当头”，“稳”不等于静态被动的“稳”，而是指稳增长速度，仍需要稳中有进。也就是通过推进改革，促进房地产健康发展，实现良性循环。 从目前来看，中国开启了第二个百年奋斗目标的新征程，而房地产行业也是其重要内容之一，满足人民群众美好生活需要。我国社会的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。实现美好生活需要离不开居住，居住需求离不开房地产行业健康发展。 过去，房地产行业在满足人们最基本物质需要方面取得了很大的成就，改革开放前人均居住面积仅为4平方米，现在人均居住面积已增长至40平方米。在中国第二个百年奋斗目标下，房地产业将宜居、绿色、智能放到一个至关重要的位置，开始了新的探索，以解决人们对美好生活的需要。 在新的历史时期，摆在房地产行业面前的任务也由过去的高速度增长转为高质量发展。 中央经济工作会议提到，“长期目标不能短期化，系统目标不能碎片化，持久战不能打成突击战”。这句话放到解决当前房地产行业的问题上同样适用，希望为促进房地产行业健康发展形成良性循环寻找新的思路。

随着“实施城市更新行动”写入我国五年规划，成为“十四五”规划纲要明确的重大工程项目，城市更新领域的机遇正在前所未有地凸显。 与此同时，“防止大拆大建”工作原则的出台，则推动我国的城市更新事业从“开发方式”向“经营模式”转变，过去大拆大建的粗放式发展难以为继。 新形势下，过往传统城市更新行动中的各参与主体需要转变思路，在重新思考城市更新内涵的同时，调整各自的角色定位与参与方式。 近日，中国城商联城市更新委员会秘书长黄玺庆接受了21世纪经济报道专访，就城市更新话题展开思辨。 具体到城市更新的内涵，黄玺庆表示，城市更新工作虽然覆盖面广、内容繁多，但是概括起来无外乎在于两点——空间更新和场景更新，而城市更新的本质就在于场景更新，场景决定了空间的属性和价值，未来会更加重要。 黄玺庆进一步指出，城市更新正在进入第二赛段，疾风暴雨式的开发已经远去，市场主体需要放平心态、苦练内功，从挣“快钱”的状态调整到依靠运营能力赚“长钱”的状态。 模式转变 2021年8月，住房和城乡建设部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），以防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题。 《通知》明确，城市更新要严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。 这是继“十四五”规划提出实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升后，再一次为全国城市更新工作定调：叫停过往“拆旧城建新城”的“房地产化”更新模式，让城市更新工作回归到“优格局、提品质、保风貌、促民生”的初衷 。 住建部曾表态称，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，从“有没有”向“好不好”转变，内需潜力巨大。 就此话题，黄玺庆认为，过去的城市更新更像是城市建设，通过拆旧建新进行大规模的开发，但现在的城市更新更应该精准到“场景更新”，禁止大拆大建，尽可能在不改变物理空间的前提下，通过对场景的更新提升活力，引进新型业态，促进消费。 “过去对纯物理空间的拆建是不可持续的，甚至有些城市更新本身就是不合理的，新建之后的空间依然不具备活力，更新完不久就需要再次被更新拯救。”黄玺庆表示，新形势下，城市更新的本质就是场景的更新，“离开了场景更新的城市更新是没有方向的，也是没有灵魂的。” 黄玺庆将上述理论归纳为“新场景主义”，他继续阐释说：“新场景是既符合时代主题要求又能够满足人民群众美好生活需求的场景，而新场景主义就是用新场景来推动城市更新的一系列理念、主张和实践方法。” 企业谋变 城市更新的市场无疑是巨大的，因其利润率高于开发业务，这个领域也被诸多房企寄予厚望。但城市更新本身开发周期长、运营成本高、盈利模式不完善等问题，叠加监管层严格限制房地产开发模式，也在要求企业从根本上做出改变。 克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有47%的企业涉足城市更新领域，TOP50房企中有61%的企业涉足城市更新。财报信息显示，部分房企通过介入城市更新获得了超过30%的利润率，超出开发业务的利润水平。 而“防止大拆大建”的工作原则，理论上将直接降低开发型房企的投资收益，在新规要求下，参与城市更新的开发型房企不得不从追求短期经济效益向通过资产长期运营分享城市发展红利进行转型。 黄玺庆认为，城市更新作为超过10万亿元的大赛道，市场依然广阔，但发展模式由过去单一的“开发方式”转向“经营模式”，从增量开发转向存量更新，更加考验城市更新企业的运营能力和服务能力。他表示，开发商未来拓展城市更新项目应提高对经营性物业的运营能力，但同时这对于擅长运营的企业来说是一个新的机遇，场景设计前置化，意味着运营将发挥更重要的作用。 “对于城市更新相关企业来说，需要及时改变心态。”黄玺庆分析说：“有肉吃的时候没有人愿意去啃骨头，但是过去的黄金时代一去不复返，过去唾手可得的开发机会收窄了，在操盘城市更新项目的过程中利润率也会相应下降，所以企业在黑铁时代更需要打磨好运营能力，获得细水长流的收入。” 第二点，企业需要苦练内功提升能力，加强经营管理能力和资源链接能力。黄玺庆表示：“未来一定不是单打独斗的时代，一定是多种类资源协同作战的时代。” 据悉，黄玺庆所在的中国城商联城市更新委员会正是致力于链接城市更新的相关资源，将开发方、运营方、资金方联合到一起，助力形成有机产业链条，为城市更新提供系统化解决方案。 资金难题待解 因体量相对较大，面临的境况复杂，城市更新需要的资金量往往更大，运转周期更长，动辄长达数年的周期对于企业的财务状况是一个考验。 据城市更新项目操盘人士透露，城市更新项目无法给出像房地产开发那样的高息，银行贷款并不青睐这一领域，中小型企业的资金往往来自于第三方基金，但融资成本很高，过高的成本导致项目利润很低，而且在长时间的更新周期中，一旦市场有变化，企业常常要面临资金链困扰。 在黄玺庆看来，城市更新最好的资金支持模式是REITs模式，但是目前尚未有明确进展，需要耐心等待。他表示，目前城市更新相关的股权投资基金也是一种融资方式，但由于资金来源和对回报率有追求，比较难实现长期化。 据黄玺庆介绍，当下的市场中有一些民营企业也在尝试做自己的资金获取模式，比较灵活精妙。以中国城商联城市更新委员会一家位于上海的委员企业为例，其曾在1年内拿了9个项目，项目快速推进，短时间之内即可面市，这家城市更新企业一个可供参考的融资方式是，以已运营项目的未来持续收益作抵押，获取国企集团的资金支持。但他同时指出，这种融资方式都是体量较小的非标案例，并不具备可复制经验。 “监管层出台城市更新相关的金融配套政策非常重要。”黄玺庆建议，金融机构可以在城市更新的资金支持方面做出创新，比如成立城市更新银行或城市更新发展基金，专门用于发放长期的、低利率的支持城市更新的贷款；还可以推动央企对口支持城市更新，为城市更新工作保驾护航。 值得注意的是，北京市在《城市更新行动计划（2021-2025年）》中提出，将设立城市更新产业基金，鼓励银行、国有企业、民营企业积极参与，广泛引入社会资本，也将鼓励市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新。

房地产行业的深度调整仍在持续中。 3月，受制于疫情、经济等因素，房地产市场传统的“小阳春”并未出现，市场下降趋势反而越发明显。数据显示，全国30个大中城市商品房成交面积同比下降49%，主流房企销售业绩降幅还在扩大。 4月8日，保利发展控股发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》（以下简称“《白皮书》”）总结认为，与以往不同，此轮市场下行，是短期、中长期因素叠加、综合发酵产生的结果，2021年三季度的信贷大幅收紧，直接导致买家需求萎缩、信心受挫和预期改变，一二手房市场的全面限价，封闭了房价上升的空间，同时令二手房市场几乎冰封，切断了换房链条。 当前信贷纠偏、地方稳市、支持合理需求等措施，尚未能扭转楼市势大力沉的下行态势，但房地产行业基本面未改，业内普遍预计未来将有多维度的宽松政策出台，以促进房地产业回归健康发展和良性循环。 不过，房地产行业规模增长见顶已是可预见的未来，《白皮书》则认为行业将进入“减量发展”的时代。在这一过程中，探索出适应时代发展的新发展模式，将成为房企立于行业潮头的一大关键因素。 行业规模见顶 2022年一季度已过，房地产行业面临的形势仍不算乐观。中银证券数据显示，3月份，其跟踪的46个城市新房成交面积环比有所回升，同比降幅仍达49.1%，较2月扩大了18.2个百分点；16个城市的二手房成交面积同比下降42%，降幅较上月扩大1.4个百分点。 “预计4月销售仍将低位运行，市场底或将在二季度中下旬到来，5、6月成交有望筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。”上述机构认为，“一、二线城市预计将率先企稳，三、四线城市市场回稳需要较长时间。” 当前这轮行业下行的起点在2021年。由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，2021年下半年，市场出现了超预期下跌。 从保利地产的来访数据看，2021年上半年周度盘均来访80-100组，下半年周度盘均来访50-60组，呈现断崖式下滑，环比下降38%，同比下降33%。市场信心严重不足。 从市场表现上来看，从全国商品房销售面积来看，2021年上半年同比增长27%，7月单月同比年内首次转负，下半年同比下降15%；同时，商品房销售均价从当年8月开始下降明显，12月商品房销售均价9512元/平方米，相比年初下降13.8%。 同期，房企销售额降幅更明显。克而瑞数据显示，2021年7月，百强房企单月销售业绩由正转负，单月同比跌幅不足7%，此后跌幅逐月扩大，12月单月全口径销售额同比跌幅达到约35%。其中，TOP10房企下半年销售额同比下降28%。 土地市场的下行趋势同样显著。据《白皮书》数据，相比一批次供地，全国22城三批次土地出让金下降47%，流拍或中止出让率达19%，平均溢价率仅2.3%，地价下降1000-2000元/平方米。 即便如此，2021年全年，全国商品房销售面积实现17.9亿平方米，销售额达到18.2万亿元，保持在高位。 行业增长触顶也已成为行业共识。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积便达到16.94亿平方米，此后这一指标便基本稳定，2018-2020年间，分别为17.17亿平方米、17.16亿平方米、17.61亿平方米，同比增幅分别为1.3%、-0.1%、2.6%。 “未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入无增长时代。”易居中国执行总裁丁祖昱此前曾表示。旭辉董事局主席林中也预计，未来房地产业的容量将维持在10亿+平米开发量、15万亿+的交易量。 保利发展在刊发的《白皮书》中进一步认为，考虑到住房结构改变，需求和新增供应减少，商品房市场将进入减量发展时代。 其中，住房保障体系顶层设计明确，“十四五”期间，40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。 而根据浙江等多省份住房“十四五”规划，“十四五”住房供应面积与“十三五”基本持平。“保障性租赁住房占比增加，商品房占比减少，商品房规模进入减量时代。”《白皮书》表示。 城镇化仍将高速推进 眼前困难重重，但并不意味着行业失去了未来，实际上，房地产行业作为我国经济支柱产业的本质仍未改变，仍是稳增长、扩内需的关键力量。 亿翰智库首席研究员张化东向第一财经表示，房地产和社会消费的关系是促进的关系，因为房地产的后市场很长，它对于C端消费的拉动作用是非常明显的，特别是在建筑建材、家居装修，家电等，包括汽车等行业都有明显的拉动作用。 《白皮书》数据显示，2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元，同时住房消费带动的一系列相关消费中，家具行业规模超8000亿，家电行业规模超1.7万亿。 从对经济的贡献来看，2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP贡献率6.8%，如果将房地产上下游涉及的50多个行业增加值合计，对GDP增长的贡献率接近20%。 由此来看，通过充分释放居民住房消费，房地产行业可以形成庞大的内需市场，为构筑“内循环、双循环的新格局”提供重要支撑。 从房地产行业本身来看，其基本面也未发生改变，业内认为，合理住房需求仍对行业有足够的支撑。 整体来看，2021年我国常住人口城镇化率64.72%，而根据中国社科院预计，在“十四五”期间，城镇化进程仍将高速推进，并在三五年后进入稳定的发展阶段，城镇化率的峰值大概率是出现在75%~80%之间。 这其中，基本面好的大中城市，人口、产业集聚，城市生命周期向上，房地产市场仍处于成长期，需求量仍在扩容。《白皮书》指出，需求的扩容同时带来旺盛的城市建设需求：对内，城市中心范围的公共设施持续提升，城市更新还有很大活力；对外，打造高铁节点城市、综合交通枢纽，仍需充分调动资源、做好基建。 在需求层面上，人口流入的城市，刚需旺盛。2020年我国流动人口达3.76亿人，比2010年增加70%，上海、深圳等流动人口超千万人，北京、广州、成都等流动人口超800万人。人口的交织流动，将产生持续的、大量的刚性住房需求。 同时，公有住房、经适房、自建房等房屋居住者产生的置换需求，近100亿平方米2000年底前建成的老旧住房带来的改善性需求，以及家庭小型化、适老化需求等，都有持续释放的空间。 新市民产生新需求 机遇仍在，房企作为身在其中的主体，挥别过去粗放式的“三高”模式，高质量发展又有哪些出路？ 在传统的住宅物业方面，《白皮书》提出，要聚焦人口高增长的高能级城市，这些市场的商品住宅成交韧性强，波动小；同时要聚焦于区域内的有效市场。同时，精细研判区域内的住房消费差异，聚焦需求与客户需求的匹配。 对于经营性物业，《白皮书》认为，过去以住宅反哺商业、销售反馈经营的逻辑也已不再适宜，探索出一套成熟的盈利模式，摆脱“地产思维”才是关键。 事实上，不少开发商在经营性物业上已取得了不错的成绩。拥有61座在营商场的龙湖，2021年获得租金收入同比增长40%已达到81.5亿元，出租率维持在97%的高位；恒隆地产旗下的上海恒隆广场聚焦于重奢路线，在2020-2021年疫情期间实现了超15%的高水平租金年涨幅。 除此之外，尽管保障性租赁住房将在一定程度上挤占商品房的供应，但在新产业、新业态、新模式的快速发展下，越来越多灵活就业的人口实际上给租赁市场带来了充足的需求。 统计局数据显示，2021年，我国灵活就业人员规模已达2亿人，包括IT技术、网红、主播、外卖骑手等。对于这部分流动性大且年轻的群体，租房成为更普遍的选择。 《白皮书》数据显示，当前北京、上海的常住人口分别约为2189万人、2487万人，但实际管理人口均已超3000万人，广州、深圳实际管理人口超2200万人，超出常住人口300万、400万。 解决好新市民、青年人等住房困难群体住房问题，发展保障性租赁住房也已成为“十四五”期间的一项重要任务。 2022年3月，银保监会主席郭树清指出，新市民是在城镇已经居住的，但是还没有户口的，或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的人群，“这个人口数量大概有3亿多，他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等实际需求”。 如此庞大的新市民住房需求，促使租赁住房的发展成为值得房企探索的一种新模式。 《白皮书》指出，政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰。政策通过前端让渡地价、盘活存量，在建设和运营环节提供补贴，提高整体的EBITDA，后端纳入公募REITs实现退出，形成了投融建管退的政策闭环。 “根据住建部公布的数据，2022年将新筹集240万套保障性租赁住房，这非常考验地方政府的财政实力，以及地方国企的专业能力和人才储备，可加快引入市场化程度高的地产央企共同参与。”上述报告称。 已有民营房企在这一方面有所动作。“我们通过我们目前为止的品牌优势和管理优势，进行代管代建，”碧桂园管理层表示，“同时我们更多地想通过科技智慧建造，深入保障性住房建设，通过代管代建，通过EPC模式，通过科技智慧建造的竞争力，跟国企跟地方政府甚至央企合作保障性住房建设。”

全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2022年第一季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售、住宅租赁及大宗投资等不同细分领域在一季度的综合表现进行回顾总结，并就2022年北京房地产市场的未来走势做出展望。 　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：“房地产行业已经进入深度调整期，面对新周期复杂多变的大环境，商办地产的从业者应理性应对、保持信心、顺应潮流、主动作为，提升自身的核心竞争力，以适应新时期的新需求。” 　　2022年第一季度，北京写字楼市场回归常态、迎来低调开局。一季度，北京甲级写字楼市场迎来两座新项目入市，供应量约为16.2万平方米；受市场整体租赁需求有所减弱的影响，季度内净吸纳量约为9.5万平方米，较去年同期下滑42.5%。一季度末全市甲级写字楼空置率为15.3%，环比微升0.3个百分点、同比下降1.3个百分点；同期北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币339元，环比微降0.6%。在2022年的开局阶段，北京写字楼市场并未延续2021年的火热态势，主要原因包括传统租赁淡季、部分行业监管加强导致需求走弱等诸多因素，市场正逐渐告别强势井喷、回归理性常态。 　　进入2022年以来，北京商业零售市场持续平稳发展。在春节假期和冬奥热潮的带动下，北京零售市场消费热情高涨，消费规模也在逐步扩大。1-2月，全市实现社会消费品零售总额2,427.3亿元，同比增长2.5%。季度内，恰逢冬奥会热潮与春节假期重合的销售旺季，各大购物中心纷纷开展结合了冰雪消费和传统文化中国年的主题活动，配合丰富的促销活动以满足多元化的消费需求，进一步带动春节期间滑雪及冰上运动类品牌与冬奥会吉祥物商品的消费热潮。本季度北京零售市场无新建购物中心入市，但历经一年多改造的东安市场以引领消费潮流的买手制百货形象重新开业。全市优质购物中心平均空置率维持在5.8%的相对低位，环比持平、同比下降1个百分点。 　　一季度，北京高端住宅租赁市场整体表现较为平淡。作为传统租赁淡季，叠加冬奥会入境管控升级、国际局势复杂多变，潜在外资客户入境的不确定因素增多，导致本季度服务式公寓空置率环比上升2.4个百分点至20.8%。为减缓运营压力，业主方积极调整租金、适度做出让步，以期加速去化，全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月244.9元，租金指数环比下降0.5%。预计未来随着内外资租户的逐渐回归，将刺激服务式公寓的需求、带动市场回暖，市场整体入住率也将有所改善。 　　北京大宗投资市场在一季度的整体表现较为平淡，重要成交寥寥，季度内大宗投资市场成交金额合计仅为人民币23.4亿元。总体而言，自2021年“三道红线”等强监管政策后，房地产企业面临庞大的资金需求和降低债务规模的压力，纷纷开始加速变现自持资产，这也是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径。因此可以预见，在2022年投资市场上可供出售项目将会继续增加，项目议价空间也相对较大。但潜在买家会保持高度谨慎的态度并仔细甄别可售资产的真实价值，充分利用融资工具拓展收并购业务，抓住市场机遇进行抄底。 　　在经历了2021年下半年的全面下行之后，2022年将是房地产行业走出至暗时刻的关键之年。在国内疫情影响仍在持续、宏观经济增速有所放缓、外部环境复杂多变的背景下，商业地产行业迎来“筑底企稳”的关键阶段。值此机遇与挑战并存的深度调整期，商业地产从业者应积极把握行业变化、强化自身综合实力，挖掘新的增长点，引领市场平稳健康发展，在挑战中把握机遇、砥砺前行。

我国市场将进入一个新的阶段，房地产市场当然也在其中。4月10日，国家《关于加快建设全国统一大市场的意见》正式发布，提出我国将从基础制度建设、市场设施建设等方面打造全国统一的大市场。 　　现在房地产解读几乎没有，因为看似关系不大，而且看着也并不是那么直接的利好，但恰恰如此，这正是房地产走向平稳健康可持续发展的最重要保障，房地产是大市场中的关键一环，未来需要通盘考虑，决不能只顾眼前，而是关乎房地产高质量发展和良性循环的。 　　所以说，与其说全国统一大市场的提出对房地产有哪些影响，倒不如说对房地产有哪些启发。涉及到更多其他方面的不适合我们谈，我们就说说房地产要在这次全国统一大市场中如何找准自己定位，并实现自我突破呢？ 　　先抛开房地产不说，那么统一大市场到底是个什么样子？ 　　意见明确，统一大市场是指在全国范围内，建设一个市场的基础制度规则统一，市场的设施高标准联通，要素和资源市场要统一，商品和服务市场高水平统一，同时，市场监管要公平统一，不当市场竞争和市场干预行为进一步规范和统一。 　　尤其在特殊情况下，全国统一的大市场非常有必要，有利于激发和培养国内市场潜力，同时也为我们抵御各种意外提供最大的保障。有专家提出，建设全国统一大市场有两大亮点。 　　首先，坚持破立并举，不破不立，要打破市场不正当竞争等违反统一市场的行为，要确立合理合规的机制；其次，坚持人民至上，质量优先，从健全商品质量体系，到全面提升消费服务质量等，都做出了明确规定。 　　虽然没有直接提及房地产，但是作为房地产要从这些统一的大市场要求下规范自己的行业行为，为促进房地产市场良性循环和健康发展努力，更要为稳定宏观经济大盘而做出重要贡献。 　　如何建设统一的大市场呢？从宏观引申到房地产上来说，要加快建立全国统一的市场制度规则，打破地方保护和市场分割，打通制约经济循环的关键堵点，这个是最关键的，房地产亟需破解当前的几个堵点，从而促进商品要素资源在更大范围内畅通流动，一是拒绝浪费资源，二是可以增加有效供给，加快建设更加高效和规范、公平竞争、充分开放的全国统一的大市场。 　　房地产太需要全国统一的大市场了。 　　1、加快房地产长效机制建立，确定统一的市场机制落地。 　　我们提房地产长效机制太多年了，但是到现在也没有一个确定的长效机制落地，这就是房地产问题所在，一方面我们要摆脱固有的问题，一方面又不能完全不依赖。 　　实际上，房子是用来住的不是用来炒的这个定位确立后，我们的长效机制就有了方向，虽然现在还没有正式确立，但是雏形已现。一定是围绕房住不炒而展开的新模式探索。 　　以后房地产长效机制将要求政策思路从过去的注重短期行政调控到长远的机制约束，这就必须改革，改革过去的模式。而至今新模式依然在探索中，大概就是包括租购并举、财税机制等多方面的统一体。 　　2、打通地方与国家政策的矛盾，促进政策加快落地。 　　上有政策下有对策，这是很多地方容易犯的毛病，之所以当前房地产改革推进缓慢，这就跟之前有很大关系。如果早点摆脱对房地产的过度依赖也不至于现在如此被动。 　　现在反倒不能直接放弃依赖了，因为影响太大、关联太广。房地产对地方经济增长的贡献是不容抹杀的，这就形成了地方对房地产的过度依赖，但同时也有一些副作用需要化解，并没有及时做到。 　　房住不炒底线不破，同时又要发挥房地产的积极作用，这就需要因城施策，这个思路是对的，但效果会比较慢，还需要有正确的认知，不能拔苗助长。 　　只有打破过去上下不能统一的政策执行问题，房地产的问题才能真正解决。 　　3、推进区域协作，加快建设城市群都市圈的统一大市场。 　　《意见》也提到，要优先推进区域协作。结合区域重大战略、区域协调发展战略实施，鼓励京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及成渝地区双城经济圈、长江中游城市群等区域，在维护全国统一大市场前提下，优先开展区域市场一体化建设工作。 　　说白了，必须互惠互利，这个主要还是观念问题，一般人在认识上很难突破地方保护主义，所以需要建立健全区域合作机制，积极总结并复制推广典型经验和做法，只要让多方都获利才能发挥主观能动性。 　　简单说房地产的问题，大城市房价高，很多人只能选择周边的小城市，这个思路是没问题的，当然也是被迫的无奈的，但各地要积极对接，比如在落户、交通等多方面打造成统一的大市场，破除行政壁垒，说起来容易，但执行起来太难了，难也要做，这不只是帮别人，更是帮自己。 　　因为大城市在居住上亏待了这些人，但是这些人却为大城市贡献了太多，如果建立统一的大市场后，对于周边的小城市发展也带来活力。可以说是多方获利的举措。最重要的是不能再狭隘，要有大局观。未来房地产的发展很大程度上将会以来城市群都市圈的发展。 　　4、打破“买不起、卖不掉”的尴尬僵局，重树市场信心。 　　楼市没有需求吗？当然不是。一个很大的问题就是大家缺乏信心，除此之外，最大的问题就在于，很多城市房价已经高到很多人无法承受的地步，可是奇怪的是，卖家也不是说想卖就能卖掉。双方都在僵持都在观望，这显然极其不正常。 　　如果才能够打破这种尴尬僵局呢？两个方面，一个方面是对于缺乏信心的有钱人，房地产市场平稳健康可持续发展的基调为他们破除了后顾之忧，重新让他们树立信心。另一方面，就是确实购房困难的人，他们不仅信心不足，更重要的还在于买不起房。怎么办？适当降价，或者通过其他方式补贴，比如跟生育补贴挂钩等。 　　为了重塑市场信心，国家已经从多方面着手，比如防范市场出问题，制定了保交楼方案，打消了购房者的顾虑，再就是通过房地产新模式，寻求高质量发展，通过多方式让购房者、租房者参与房地产良性循环和健康发展。共有产权就是探索中的一种，让很多人更早、门槛更低的方式买上房。 　　5、打破“买涨不买跌”的买房逻辑。 　　过去房价不涨不敢买，这就是所谓的“买涨不买跌”，随着房住不炒逐步落地，房地产越来越回归居住属性的呼声越来越高，但房子兼具自住和投资功能没有改变，只是要改变投资功能过大的局面，作为购房者要摆正心态，自住当先，同时房地产也不是不能投资，但坚决不能炒房，而且投资也变得越来越难。 　　只要不是炒房者，作为购房者，刚需和改善等合理住房需求者，完全不用过度依赖“房价只涨不跌或买涨不买跌”的所谓规律。就说前几年，一些大城市如一线城市房价是下跌的，而三四线城市房价大涨，很多人以为抓住了机会，当然是跟涨买涨，很多地方的购房者已经被市场教训了。 　　所以投资也好买房也罢，不能只看一时的涨跌，要看大势，要看一个城市的发展未来，更要了解一个城市房价为何不涨的背后原因，而不能只看表面。 　　这就对购房者买房提出了更高要求，买房是买城市未来，你应该多问。 　　6、完善全国统一的城乡土地市场机制。 　　完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。这一条是在这个《意见》中唯一直接提到的房地产部分。一个城市土地资源一定是有限的，但人口增长可能是不断提高的。这就造成人口不断增长与土地资源稀缺、房价上涨之间形成了巨大的不可调和的矛盾。 　　我们曾想过打破城乡二元结构，不断探索如何增加供给，比如对集体建设用地的利用上，如何实现效益最大化，为市场提供更多的供给，既解决了大城市问题，也带动了乡村发展。 　　同时，也有人建议，城市间可完善城乡建设用地增量指标可以跨区域转让，比如说，用地紧张的一二线城市可以向其他城市购买建设用地指标，使一二线城市通过购买土地供应指标而大规模增加土地供应，拉平一二线城市与低能级城市之间的土地价格差距。 　　这是一种思路，虽然执行起来还很难，但绝对不是不可以。

教育部日前发布的做好普通中小学招生入学工作的通知明确，教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片。一些市场人士据此认为，学区房价格将迎来新一轮上涨。这种看法值得警惕。遏制学区房乱象，并不是权宜之计，需久久为功，防止炒作学区房之风卷土重来。 　　去年以来，国内多座城市重拳出击学区房乱象，整治恶意哄抬房价行为。在精准打击之下，重点城市学区房出现明显降温，房子的教育属性逐步剥离，进一步回归居住功能。从这个角度看，来之不易的调控成果需进一步巩固。 　　学区房历来是炒房者眼中的“香饽饽”，也是房价暴涨的导火索之一。学区房属于房地产市场的非正常衍生品，被投机者轮番炒作，价格一度疯狂上涨，产生极其恶劣的影响。 　　从楼市调控的初衷来看，抑制投机性购房一直是各地发力的重点，而学区房正是各地调控的重点。如果放任学区房价格持续飙升，那么不仅违背了房住不炒的初衷，不利于楼市实现良性健康发展，也容易引发社会不公，侵害人民群众切身利益。可以毫不夸张地说，只要稳住了学区房，就抓住了抑制楼市投机炒房的“牛鼻子”。 　　中央经济工作会议和《政府工作报告》均提出，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。从各地具体情况看，教育资源、区位差异、人口流动等要素不尽相同，不再要求“一刀切”实行单校划片或多校划片，是为了让各地根据实际情况“因城施策”，而不是机械教条执行。 　　不过，一些市场人士的预言也在提醒各地政府和相关部门，在制定具体划片政策时，要做到公平公正，依法依规开展工作，主动接受社会监督。绝不允许以权谋私，以教育名义绑架房地产。 　　学区房对房地产市场和教育公平具有双重影响。整治学区房的楼市调控政策，只是降低了市场虚火。高价学区房的背后，是教育资源不均衡等顽疾。对此，有关部门一方面应继续加大教育投入，让更多人有机会分享社会发展的成果；另一方面也要让优质教育资源流动起来，让均衡教育的理念得到真正落实。

据统计，今年以来全国已有超过60个城市调整房地产金融政策，加大对房地产企业金融支持力度，提高个人住房贷款额度、降低贷款首付比例，贷款利率有所下降。下一步，应继续优化房地产金融政策，更好满足居民合理的住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展。 　　去年10月开始，金融管理部门开始对上半年过紧过严的房地产金融政策进行“纠偏”，金融机构采取措施，逐步满足房地产企业的合理融资需求和购房者的合理住房消费需求。今年春节前后，多个城市上调住房公积金贷款额度；部分城市将首套房贷首付比例降至20%。与此同时，全国多数城市房贷利率不同程度下行，放款速度明显加快。3月份以来，郑州、哈尔滨、福州、兰州等对房地产调控政策进行较为全面调整，要求加大房地产企业开发贷款、并购贷款支持，改变住房贷款“认房又认贷”限制，下调贷款利率等。 　　房地产金融政策调整，有相应的考量。一是为了更好地稳增长。受诸多因素影响，我国经济下行压力仍然较大，稳增长被摆在更加突出的位置。房地产作为支柱产业，关系大量上下游企业，在稳增长中具有重要作用。房地产市场发展关系到宏观经济大盘稳定，调整过紧的房地产金融政策，有助于稳预期、稳增长。二是为了更好地防风险。去年以来我国房地产市场出现了一些新问题、新情况，出现少数房地产企业到期债务未能偿还等风险。虽然房地产市场总体风险可控，但仍需高度重视风险防范。适度调整房地产金融政策，有助于有序化解房地产市场风险，也有助于保护住房消费者的合法权益。三是为了更好地促发展。当前，央行运用多种货币政策工具，进行逆周期和跨周期调节，银行间流动性较为充裕，资金成本有所下降。在有效信贷需求不足等情况下，商业银行将住房贷款视为优质资产，希望通过更灵活的政策加大住房信贷投放，激发居民购房意愿，保持信贷总量稳步增长。 　　金融是房地产市场的血脉。过去一段时间，在房地产高速发展之下，大量金融资源流向房地产市场，既推高了宏观杠杆率、积聚了金融风险，也挤压了对其他行业和小微企业的服务。将房地产金融政策作为房地产调控的重要手段，坚持“房住不炒”定位，逐步降低房地产金融化、泡沫化，是必要且重要的。同时，房地产金融政策调整应循序渐进，有计划、分步骤地实施，尽量减少对市场的冲击和影响。去年一段时间，个别地方在房地产金融方面存在某些“一刀切”做法，目前正在加以纠正，房地产市场融资和预期有所改善，但政策调整还有空间，仍应持续进行。 　　特别是，应进一步落实好差别化的住房信贷政策，合理把握信贷投放，更好地满足自住型和改善型购房需求，抑制投资性、投机性购房需求。住房信贷政策既关系到房地产调控，又与群众利益息息相关，总体上应坚持“因城施策”“一城一策”，既较好地支持居民合理的住房消费需求，又有助于防范风险、抑制泡沫。今年2月，全国住户贷款同比减少3369亿元，其中中长期贷款减少459亿元，反映出一段时间以来，房地产市场较为低迷，居民住房消费意愿仍然不高。下一步，应支持更多的城市和金融机构对房地产金融政策特别是住房信贷政策进行调整，住宅去库存周期较长的城市，政策调整的力度和步伐可以适度加大，以进一步降低居民购房负担，提振住房消费意愿。 　　从长远看，应加快探索和发展房地产新的发展模式，坚持租购并举，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设。前不久，央行、银保监会印发《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。金融机构要以此为契机，优化房地产金融业务结构，调整资源配置方向和重点，加快创新产品和服务，加大对住房租赁市场的支持和服务。住建、财税、金融管理等部门要积极出台配套政策措施，支持和推动房地产向新发展模式转型。

中国将2022年GDP增速目标设定在5.5%左右。在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，实现这一高基数上的中高速增长，需要付出艰苦努力。而最近的疫情形势如同一场“倒春寒”，给正在“爬坡过坎”的中国经济带来考验，实现全年经济增长目标更须努力。 　　疫情使原本逐渐恢复的经济受到新的影响，因需求修复和预期改善都需要时间，其影响可能延续至整个上半年。且由于这次疫情在核心城市暴发，疫情影响的外溢效应会比较明显，应高度关注经济薄弱环节，稳就业、保民生、促消费。政策上，应继续从需求端合理放松房地产调控，并将基建投资作为稳增长的重要抓手；财政政策要更加积极有为，货币政策目前宜更注重数量型工具的使用。 　　经济企稳向好受疫情反弹影响 　　2022年前2个月，中国经济持续稳定恢复，生产、需求较快增长，就业、物价总体稳定，主要经济指标好于预期。2月份制造业采购经理指数(PMI)上升0.1个百分点至50.2；非制造业商务活动指数升至51.6，服务业、建筑业景气度均有回升。消费也明显好转。今年1—2月，社会消费品零售总额同比增长6.7%，比2021年12月份加快5.0个百分点，比2021年两年平均增速加快2.8个百分点。从投资看，今年1—2月，全国固定资产投资(不含农户)同比增长12.2%，比2021年两年平均增速加快8.3个百分点。其中，房地产投资增速已由负转正，基建投资和制造业投资增速较高。我国今年前两个月贸易顺差1159.6亿美元，较去年同期扩大19.5%。 　　但经济企稳向好的进程受到疫情反弹影响。为应对疫情，各地普遍采取全员核酸检测、区域管控、减少人员流动等措施，经济运行也将承受较大压力。3月份，中国制造业采购经理指数(PMI)降至49.5、非制造业商务活动指数降为48.4，双双跌破荣枯线，分别低于上月0.7和3.2个百分点。受疫情直接影响，非制造业景气指数下降幅度更大。同时，疫情对制造业的影响也不容小觑。从制造业PMI细分指数可以看出，疫情影响导致人员到岗不足，交货周期延长，物流运输不畅，制造业供应链稳定受到一定程度影响。 　　需重视疫情影响的外溢效应 　　疫情对一季度经济的影响也会比较大。从目前防疫形势看，疫情对经济的影响不会仅仅停留在3月。以上海为例，封控已经延续到了4月份。全面排查后的动态管理期间，经济依然受到疫情防控的诸多限制。即使4月中下旬经济逐步恢复，疫情的次生影响也会在一定程度上拖累5、6月份的经济增长。失去的消费，尤其是服务消费，很难弥补。不少小微企业、工商个体户面临生存考验。 　　还要看到疫情影响的外溢效应。上海、深圳作为长三角和珠三角的核心城市，是我国内外循环的重要枢纽，经济影响甚广。与当年武汉疫情相比，最近一轮疫情波及面更广，叠加市场主体预期转弱，其经济影响不可小觑。但积极的一面是，已经积累的抗疫经验使政策应对更加成熟。因此，应尽快控制疫情发展，采取有效措施，努力实现全年经济发展目标任务。 　　房地产需求端调控可适度继续放松 　　今年前两个月固定资产投资中，房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，已经有较为明显的改善。 　　目前，在“房住不炒”政策主基调下，中国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，即防止房企之间的风险传染，以及房地产向金融的风险扩散；二是满足刚性和改善性需求；三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。 　　但当前疫情或将导致建安费用下降，进而影响房地产开发投资增速，初步估算，仅建安费用一项就可能造成3月房地产开发投资下降3.66%。而3月是一季度房地产开发投资的主要月度，2016—2021年(不包括2020年)3月的房地产开发投资占一季度的比例平均为49.09%。按此计算，今年一季度房地产开发投资可能比正常水平下降1.80%左右。同时，疫情或对房地产销售也带来影响，并影响行业预期。此外，二季度大量房企美元债到期，成为又一个风险点。 　　因此，当前缓解房企在疫情影响下陡增的现金流压力，继续从需求端边际放松是现实的举措。各地应灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线，在缓解疫情影响的同时巩固已经取得的调控成果。 　　目前，各地政策仍在调整，整体看来是在适度放松并体现了因城施策的精神。但热点城市政策放松仍须谨慎。要谨防2020年疫情过后市场迅速过热的局面再度出现。自2021年9月政策调整开始，房企拿地和居民购房都在向热点区域转移，可能推高热点区域的潜在风险。而在人口流动难以逆转背景下，三四线城市则需要更多从供给端入手。 　　基建投资仍是稳增长的重要抓手 　　与制造业和房地产投资相比，基建投资受到疫情影响相对较小，只是局部地区的施工进度延误，不会面临前两者订单下降、现金流受阻等困境。因此，在疫情影响下，基建投资扮演的角色将更为重要。 　　据计算，2021年基建投资固定资本形成占当年GDP(不变价)的比例至少为8.39%。在不考虑乘数效应(基建投资拉动就业、收入和消费等)的情况下，基建投资增速每提高1个百分点，将至少带动GDP增速提升0.08个百分点。 　　2022年，中国开展基础设施投资的资金较为充裕。早在2021年12月份财政部就已提前下达2022年1.46万亿元专项债额度。今年全年专项债额度为3.65万亿元，与去年持平。地方债发行也明显加快.此外，中央预算内投资安排6400亿元(去年为6100亿元)，以扩大有效投资。同时，目前中国基建投资有不少项目储备，人均基础设施资本存量只有发达国家的20%-30%，且城乡、区域发展差距仍然较大，农村人均公共设施投入仅为城镇的五分之一左右。可以说，今年将是中国的“基建大年”。 　　财政政策要更加积极、减税降费激发市场主体活力 　　今年政府工作报告要求，积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。总体来看，今年财政政策的部署强调更加积极有为。尽管今年赤字率比去年有所下调，拟按2.8%左右安排，这有利于增强财政可持续性，但财政对实体经济支持的力度并未减弱。中央对地方转移支付增加约1.5万亿元，规模近9.8万亿元，比去年增长18%，为多年来最大增幅。由于疫情影响较大，财政政策援企纾困、兜底民生的作用突出，应加快落实。 　　其中，减税降费是最直接有效的方法。2022年减税降费的规模从去年的1.1万亿元提高至2.5万亿元，增加了1倍多。值得一提的是，2.5万亿元资金中，留抵退税约1.5万亿元。应加快落实退税资金全部直达企业，对企业现金流给予直接支持。现金流改善有助于企业克服当前困难，焕发生机，增加投资。 　　货币政策目前宜更注重数量型工具、积极配合财政政策 　　2022年，货币政策总体基调是稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，为实体经济提供有力支持。2月末，广义货币供应量M2余额同比增长9.2%，狭义货币供应量M1余额同比增长4.7%，M1增速比上月末高6.6个百分点，M2与M1增速的剪刀差明显收窄，这表明企业流动性增强。从信贷看，2月末人民币贷款余额197.89万亿元，同比增长11.4%。从外部环境看，短期内美国加息对我国货币政策实施产生的影响有限，但随着美联储后续加息与缩表的启动，中美货币政策背离加大，会带来中美利差的进一步缩小。因此，总体而言，目前中国货币政策宜更注重数量型工具的使用，以避免美国货币政策的转变对中国影响。 　　从资金量上看，金融机构超额准备金率和商业银行的贷存比，是衡量金融体系流动性松紧的两个重要指标。超准率2021年底为2%，比前年同期低0.2个百分点。接下来还应关注今年一季度超准率的情况。商业银行的贷存比总体处于上升趋势，2022年2月份的最新数据为82.9%。而从资金价格看，2月份同业拆借和质押式回购加权平均利率均为2.06%，分别比上月高0.05个和0.02个百分点。以上数据表明，目前我国金融体系流动性并不宽裕。同时，2月份中国CPI同比增速仅为0.9%，要实现全年3%左右的通胀目标，亦为实施较为宽松的宏观经济政策留下空间。 　　总而言之，疫情对全年GDP增速目标实现的影响不容小觑。但政策应对已更加成熟和积极。经过努力，全年GDP增速目标的实现完全可期。

疫情之下，不少人收入受到影响，甚至失去收入来源。但房贷却是每个月不能回避的账单。 　　个人住房贷款能晚点还吗？这会影响个人征信吗？ 　　不同银行不同地区政策不同 　　居住在甘肃某县城的张先生因疫情已被封控十多天。平日打零工的他，封控期间没有收入。他咨询银行后获知，如果确实因为疫情封控没有收入不能按时还款，可在疫情封控结束后，到银行书面提交申请证明，办理延迟还款手续，最长可延迟6个月。 　　家住江苏昆山的一位网友则表示，因疫情原因无法工作、没有收入，希望银行能暂缓房贷还款期限或减免半个月房贷，但得到的回应是：目前这家银行暂无因疫情减免房贷的相关规定。 　　这家银行的客服人员透露，目前他们在苏州、福州、深圳、河北部分地区的客户因疫情可申请延迟房贷；未来一周时间内，上海、长春地区可能会有相关政策发布。但其他地区暂时不在此列。 　　平安银行零售贷款部对中新社国是直通车表示，各个地区针对疫情的措施不同，目前上海疫情比较严重，平安银行针对上海分行处于隔离期间的按揭贷款客户，采取了一些措施，例如对确因疫情导致暂时还款困难的客户，会停止催收，并根据客户受疫情的严重程度予以利息、罚息减免。 　　中国银行也表示，专门出台了包括手机银行线上还款、延长贷款期限、延迟还本付息、设置还款优惠期在内的一揽子个人住房贷款保障政策，指导上海、吉林等疫情防控重点地区分支机构积极响应客户诉求，针对因感染新冠住院治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源的客户，落实政策安排，持续做好受疫情影响的社会民生领域的金融服务。 　　兴业银行上海分行在接受国是直通车采访时称，对于因感染新型肺炎住院治疗人员或隔离人员、参加疫情防控的工作人员以及疫情之下现金流受到影响的客户，该行为房贷客户提供手机银行在线办理“随薪供”还款，最长可3年不归还贷款本金，纾解还款压力。该行已通过微信公众号、企业微信点对点推送的方式向存量房贷客户进行信息告知。 　　目前，兴业银行上海分行已有36户客户在线申请“随薪供”，涉及贷款7247万元。同时，该行将对确因疫情导致暂时还款困难的客户给予征信保护，依照调整后的还款安排，报送信用记录，避免征信记录受损。 　　官方2020年已发文支持 　　早在疫情暴发初期的2020年2月，央行、财政部、银保监会等五部门曾发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，其中明确：疫情防控期间，如果是感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员或参加疫情防控工作人员因疫情影响未能及时还款的，可以向银行提出，经认定后，相关逾期贷款和欠款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。 　　通知也要求，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构可灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。 　　但上述文件发布已两年多。此后官方未出台统一政策要求银行在面对疫情时，为有需要的市民提供延迟还贷。 　　法律博主“陈小兜律师”在其微博中表示，从关爱民生角度来看，应给遭遇疫情且背负房贷的人适当宽限还款时间，并对疫情期间暂停计息。 　　但也有观点提到，银行在执行延期还款政策时，关键在于要区分“因疫情影响的延期还款”和“主观恶意的延期还款”，要明确给出符合延期还款的标准并进行仔细审核、精准识别，不能让一些明明有能力还款的人故意借机搭上“政策便车”，银行应让惠民举措行之有效，政策设计合理妥当，才能保障“延期还贷”顺利落地。

由于股价连续上涨，并披露了三次《股票交易异常波动报告》，深交所昨日晚间对中交地产下发关注函。 　　关注函提到，中交地产需核查并回复以下四个问题问题：确认是否存在应披露而未披露的重大信息，公司基本面是否发生重大变化；控股股东及实际控制人是否计划对公司进行股权转让、资产重组以及其他对公司有重大影响的事项；详细说明近期接待机构和个人投资者调研的情况，未公开的年报信息是否向除年审会计师事务所以外的第三方提供，是否存在违反信息公平披露的情形；核查公司高管及直系亲属是否存在买卖公司股票的行为，以及是否存在涉嫌内幕交易。 　　深交所表示，中交地产需于4月8日前将上述合适情况回复深交所上市公司管理一部并对外披露，并同时提交控股股东的书面说明等附件。

过去房地产大拆大建模式已难以为继，完善包括养老在内的住宅功能和服务，是房企转型的重要方向，需要有足够的耐心以长周期、赚慢钱的模式深耕新的领域。 　　老龄化社会正加速到来。我国老年人大多数选择居家或社区养老，形成了“9073”格局，即90%左右的老年人居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。养老和住房以及居住生活的方方面面关系都十分密切。2022年《政府工作报告》提出，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。可以预计，对于房地产行业和物业行业来说，适老化将成为重要发展方向。 　　养老产业是一片蓝海。中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》数据显示，到2030年，我国养老产业规模将达到13万亿元。未来与养老有关的行业和领域将迎来不小的发展空间。有分析认为，从长远看，人口老龄化对房地产市场会产生一定影响。年长的人总体购房意愿不如年轻人，住房总需求可能不再增加甚至有所萎缩。但是人们对适老化住房、老旧小区适老化改造，以及养老服务的需求更加旺盛。 　　无论是新建小区还是老旧小区，都将涉及适老化建设和改造。国务院发出的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出，“十四五”时期，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100%。在老小区中，完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅，建设凉亭、休闲座椅等适老化改造都应纳入老旧小区改造内容。 　　适老化建设和改造给房企带来机遇与挑战。基于广阔市场前景和政策大力支持，新建住宅和社区房企应尽早进行适老化布局，对住宅产品超前规划设计，一方面可以通过差异化增强市场竞争力和吸引力，同时也可避免日后改造带来的麻烦。针对适老化建设和改造的一些基本元素，相关部门也应出台技术导则，甚至是强制性条文，引导房地产开发企业在适老化建设改造中更加规范。相比新社区，老旧小区物业服务并不完善，而老人在老旧小区居住的比例更大，因此，老旧小区的适老化改造需求更迫切，挑战更多。房企想要在小区适老布局这一赛道上有所突破，需要在人才储备、经营模式等方面做更多努力。 　　与硬件改造相比，养老服务的完善和提升更为迫切，在这方面物业企业有先天优势。因此，六部委曾联合发文推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。在实际经营中，物业服务企业可以专门设立提供养老服务的团队和部门，提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护等定制养老服务。还可以将服务链条延伸，丰富养老服务内容，参与提供医养结合的服务。 　　其实，不少房企和物业服务企业早就布局养老领域，但盈利难等困局仍待破解。业内人士统计，规模排名前百名房企中，有约70%进行了与养老有关的布局和探索。有的企业通过拿地建养老院，也有的以养老功能为噱头卖房。房企在探索适老化过程中，居家、社区、机构养老等多种模式都有所涉及，建成了一些医养结合型长期照护机构，打造了一批长者社区、老年公寓、照料中心等。实际上，一些养老机构空置率较高，而其实社会上养老服务的需求量很大，这就存在一个供需错配问题。按照上述“9073”格局，养老服务主阵地还在于社区和居家养老。因此，涉足养老领域有必要更深入研究社区居家养老的特点。同时，在发展养老院等机构养老模式时，可加强调研分析，找准市场定位，紧跟市场需求。 　　房企涉足养老领域遇到的另一个较为核心的问题是盈利周期长，甚至短期根本不盈利的问题。通过提供养老服务收回成本是一个相对漫长的过程，这对于过去习惯了高杠杆、高周转、高回报的房企而言，难免不习惯。须明确，过去房地产大拆大建模式已难以为继，完善包括养老在内的住宅功能和服务，是房企转型的重要方向，需要有足够的耐心以长周期、赚慢钱的模式深耕新的领域。

房屋被查封导致买卖合同无法履行，房屋溢价损失该由谁来承担？近日，山东省济南市历下区人民法院审理了这样一起房屋买卖纠纷案。 　　2015年11月，晋忠忠通过某房产中介得知汪顷果出售房屋的信息。经过看房，汪顷果与晋忠忠通过房产中介签订了《房屋买卖合同》，约定甲方汪顷果自愿出售济南某小区房屋；该房屋无抵押、无租赁，甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷。双方约定成交价格为116万元，晋忠忠在合同签订时向汪顷果支付定金2万元。 　　合同约定，如甲、乙任一方未按约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖的相对方支付合同总房价款3‰的违约金，或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择。 　　据了解，汪顷果和黎琪琪原是夫妻关系，二人婚姻关系存续期间购买了涉案房屋，并取得房屋所有权证。房屋所有权人为汪顷果，共有人为黎琪琪。后来汪顷果和黎琪琪因感情破裂在民政部门协议离婚，约定涉案房屋归黎琪琪所有，但双方并未办理产权过户登记手续。后黎琪琪对《房屋买卖合同》签字追认。 　　合同签订后，晋忠忠依约向汪顷果支付了定金2万元，同时向中介缴纳了房屋佣金共计2.8万元。2015年12月，晋忠忠与汪顷果、黎琪琪及中介工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签。因房屋被法院查封，网签手续未能办理，晋忠忠应付的68万元（除定金外）首付款未再支付。此后，买卖双方没有及时解除合同，就涉案房屋的溢价损失也协商不成。晋忠忠于2017年7月诉至济南市历下区人民法院，请求解除《房屋买卖合同》、汪顷果、黎琪琪支付违约金并承担溢价损失等。 　　法官审理得知，汪顷果于2015年2月就签收了法院送达的保全裁定。法院认为，汪顷果在知道或者应当知道其财产已被查封或冻结的情况下，仍然出售被查封的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。 　　对于合同未及时解除而扩大的损失，法院认为，虽然汪顷果曾在2016年1月份表示晋忠忠可另行购买其他房屋，但同时也表明如果晋忠忠没有看中其他房屋，则可待涉案房屋解封后继续履行合同，且多次承诺能够尽快解决查封事宜。晋忠忠也选择相信和等待以致没有及时解除合同。法院认为，汪顷果应对损失的扩大承担主要责任。黎琪琪与汪顷果离婚时，约定涉案房屋归黎琪琪所有，但双方并未及时办理过户手续。虽然黎琪琪对于出售被查封的房屋主观上没有过错，但客观上导致《房屋买卖合同》无法继续履行，黎琪琪作为房屋共同出卖人，应与汪顷果共同承担相应的民事责任。 　　本案中，因涉案房屋被查封，无法办理网签，晋忠忠对于合同可能无法继续履行应有一定的预期，但其既未在合理期限内行使解除权，也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同，以致合同是否继续履行长期处于不确定状态。晋忠忠对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错，应承担次要责任。房产中介在合同签订前，已查询到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知晋忠忠，以致虽然促成了合同的签订，但发生了履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷，存在过错，也应承担一定的民事责任。因房产中介已注销，相应的法律后果应由其经营者程刚承担。 　　法院认为，虽然双方约定了违约金的计算方式，但原告晋忠忠以约定的违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失，并无不当。法院认定合同解除时，涉案房屋溢价为94.36万元（即涉案房屋市场评估总价210.36万元减去116万元）。对于溢价损失的承担。根据《合同法》有关规定，被告汪顷果、黎琪琪应首先支付约定的违约金，违约金不足以弥补损失的，补足差额。综合各方的违约及过错程度，法院酌定被告汪顷果、黎琪琪共同承担55%的责任，原告晋忠忠承担40%的责任，被告程刚承担5%的责任。 　　综上，依照《合同法》《民事诉讼法》相关规定，法院判决原告晋忠忠与被告汪顷果、被告黎琪琪及被告程刚签订的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除；被告汪顷果、黎琪琪向原告晋忠忠返还定金、支付违约金并赔偿房屋损失共计53万余元；被告程刚向原告晋忠忠除已返还房屋佣金外，需另行赔偿房屋溢价损失4.7万余元。记者获悉，此判决已生效，且已全部履行完毕。（文中当事人为化名）

郑州、哈尔滨两个省会城市相继调整房地产市场调控措施引发关注。郑州的众多措施中以“取消认房又认贷”为代表，首套房贷款还清后再购房的，能够按照购买首套住宅享受低贷款利率，减轻了购房者负担，此举有利于更好满足改善性购房需求。哈尔滨的政策是取消限售，这一限售政策主要针对曾经房价过快上涨出现的投机炒房行为。正如哈尔滨市的公告所说，限售等政策已经完成其阶段性调控使命。 　　还有一些城市也像上述两个城市一样对于房地产调控政策进行了调整，大方向亦是将过去过紧的政策放松，同时出台更好满足刚需和改善性住房需求的举措。应该看到，房地产市场需要平稳健康发展，大起大落都不是稳。当一些城市市场出现了一定下行态势，各地出台调控举措是根据市场的变化和新情况作出的调整，是因城施策，一城一策促进房地产市场良性循环和健康发展的具体体现。 　　促进房地产业良性循环和健康发展有利于为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。房地产行业的支柱产业地位没有变，规模大、链条长、牵扯面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。 　　也应注意到，稳楼市不是再让市场出现投机炒作氛围，不能突破“房住不炒”底线。各地采取的稳楼市举措应重在保障住房刚需，同时满足合理改善性需求。 　　从根本而言，应继续稳妥实施房地产长效机制，同时探索新的发展模式。当前，保障性租赁住房、长租房、老旧小区改造、城市更新等都呈现良好发展态势，深度调整中的房地产行业有望从这些领域中找到新的发展方向。

　商品房公摊面积是否应取消？近日，住房和城乡建设部发布关于《住宅项目规范》第三次公开征求意见的通知，其中未提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，尤为引人注目。 　　之所以说引人注目，一方面是关于公摊面积的争议一直存在，今年全国两会上，多名代表委员再次提及该话题，持续引发热议。另一方面，2019年第一次征求意见时，《规范》明确提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。当时，文末起草说明提到：目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。而最近两次征求意见，该条规定已消失不见。 　　“公摊面积伤民”，应该说是一个不争的事实。原因在于，公摊面积缺乏法律依据和制度约束，导致计算系数不统一、不透明。同样的建筑面积，有的是90%得房率，有的只有70%，有的甚至只有60%，究竟是怎么算的，算得准不准确，只能由开发商自说自话。而普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，一把尺子量不透，买房就像“开盲盒”。 　　讨论热烈之际，还有一个被网友普遍提出的疑问：如果房屋总价是一样的，无论采用建筑面积还是使用面积，唯一有差别的只是单价而已，那么有何必要取消公摊面积呢？有学者对此作出了形象的比喻：有整只出售的榴莲，也有去壳出售的榴莲，虽然后者单价偏高，但是可以避免榴莲壳重量对价格造成的不确定影响，更让人有“所见即所得”的安心感。 　　道理并不复杂，但《规范》在相关表述上的变动，说明取消公摊面积并没有想象中那么简单，可能会面临各种各样的阻力。譬如，已经购房的人默认了公摊面积，没有购房的人只为使用面积买单，会不会破坏现有的房价体系？公摊面积不是孤立的，还伴随物业费、取暖费、测绘费等具体支出，影响电梯井、管道井、楼梯间等公共空间的保养维护，由此带来的利益冲突又该如何调整？如果公摊不计价，会不会导致开发商缩小公摊面积，影响居住体验？ 　　尽管这些因素需要通盘考虑，但从实践来看，取消公摊并非完全不可行。如早在2002年，重庆市就以地方规定形式要求以套内建筑面积作为计价依据。而发明了公摊面积的香港，若干年前也将之取消。当时，香港统一了新房计价方式，给二手房设立过渡期，允许建筑面积计价和套内面积计价同步并存。这些好的经验和做法，值得我们借鉴。 　　改革是一个复杂的系统性过程，假如取消公摊面积暂有难度，也不妨碍明确改革方向，因地制宜分步骤有序推进。如在不动产权证书上统一加注“使用面积”，为取消公摊做准备，或者加强源头治理，明确公摊面积范围和标准，坚决防止开发商在公摊上搞猫腻，坚决防止“公摊面积伤民”的情况发生。

教育设施配建不到位的问题由来已久，但近年来在一些地方却呈愈演愈烈之势，让许多购房者盼得急切、等得心焦。 　　记者在贵阳市调研发现，部分新建楼盘虽有配建教育设施的规划，却迟迟不见动工；有的虽已建起学校，却一直无法交付使用；相关部门出台的一些政策规定，执行中也出现“悬空”现象。 　　开工时间改了又改、建设方案变了又变、交付日期换了又换……尽管业主多次找开发商维权，到主管部门投诉，但结果都很难让人满意。比起当初卖地时“热心周到”的服务，卖房时噱头十足的营销，如今的答复和行动明显缺乏诚意和担当。 　　新建小区把学校配建好，是保障适龄儿童就近入学的必要举措。记者查阅国家部委及多地制定的政策文件均提出，配建学校要与小区同步规划、同步建设、同步交付使用，实现业主交房入住时，子女就能有学上，但为何现实中有的就执行不了？ 　　一些住建领域干部表示，当前不少城市都是让开发商代建教育配套设施，即在土地招拍挂环节就将开发商代建、建成后无偿移交教育部门纳入招拍挂条件。房企本来就缺乏动力，如今随着楼市行情下行，房企更不愿意多支出。 　　部分教育系统干部认为，小区配建的学校真要开起来并不容易。除了做好主体工程建设、进场装修、教学设备安装等硬件设施外，还要在学生生源、教师调配等方面下功夫。在教育资源有限的情况下，短期很难有效统筹。 　　以上说法或是实情，但不该成为不作为、慢作为的借口。小区配建学校久拖不决、面临“难产”，表面来看，被伤害和套路的是普通老百姓，但透支消耗的何尝不是开发商的品牌、地方政府的形象？ 　　孩子就近上学问题关系千家万户，无论如何都不能“无解”。解决这一迫在眉睫的难题，首先开发商应积极履约。在经营压力面前，企业不能动歪脑筋，不能为了“保交楼”而只交房，让理应配套的教育等公共设施“缩水”。只有保质保量交付，才是长远发展的正道。 　　在此过程中，自然资源、住建、教育等部门也理应密切协作、做好服务、加强监管，绝不能互相“踢皮球”，让“领导小组”形同虚设，让管理规定成“一纸空文”。 　　事实上，不少地方已经出台一些惩戒措施。比如严厉打击拿配建学校忽悠购房者的虚假宣传行为；未按要求完成教育设施配套建设便交付使用的，住建部门可以不予办理商品住房交付使用备案手续，并对后续开发项目不予支持。群众期盼，这些约束性举措能推广开来，并真正“长牙齿”显威力。