2017年的一天，南京高淳区的“魏小狗”没想到，自己竟然因“名字”在全国出了名，当时全国的媒体都在找他，只因他的名字出现在南京楼盘奥克斯钟山府的摇号名单上，他和“李四头”、“魏小头”等一道被质疑是“雇佣买房”。这个楼盘当时900组买房人参与了摇号，中签率只有14%。 没曾想不过几年时间，摇号抢房的火爆光景一去不复返，很多地方的楼市来了个180度大逆转。继广西公务员进村卖房、河南建业地产的小麦大蒜换房之后，6月28日，新城控股(601155)旗下的南京云漾滨江楼盘又推出“西瓜换房”活动，推广海报显示，该楼盘称将以10元/斤收购西瓜冲抵房款，每套房收购上限一万斤，最高可以抵扣10万元，活动时间为6月28日-7月15日。 市界向新城控股求证，公司品牌负责人表示：“该活动属实，不过公司并无过多可以回复的内容。” 在5月底，东吴证券(601555)发布了一份报告《从六月起，开始关心粮食与蔬菜》，称全球粮食危机下，已对国内价格产生带动，尤其是5-8月，我国粮食主产区将依次进入夏收季节。没想到，这一招竟然被房企学到了。 01 以西瓜为名的促销 “小麦大蒜西瓜换房看似荒诞，背后是房企通过让利带动销售的经济账。”产业研究专家史一哲说道。 据市界了解，新城·云漾滨江项目的开发商为南京新城鸿昱房地产开发有限公司，楼盘位于江宁滨江商圈，弘利路与兴城路交汇处。楼盘网数据显示，该楼盘参考均价为18802元/平方米，总价约为150万-230万元/套。 一位南京新房平台的中介小吴却告诉市界：“新城资金有问题，我也不会给客户推荐。”据悉，这一楼盘此前还传出过停工的传闻，小吴表示：“可能会延期交房。不怕一万就怕万一，想稳点还是买现房比较稳妥。” 新城云漾滨江的这一楼盘是准现房，分为观澜苑（一期）和听涛苑（二期），预计2023年交房。这一楼盘所处的江宁滨江是南京九大新城之一，距离市区较远。有网友称：“看看这个地方多偏就知道了，距离新街口35公里，都快到隔壁的马鞍山了，属于远郊。”而从滨江到马鞍山不过27公里。 而这一楼盘之所以打“西瓜牌”，正是因为江宁横溪早在20世纪70年代就已经成为南京地区早熟西瓜的主产地之一，有着“西瓜之乡”之称。2021年横溪西瓜种植总面积约4万亩，其中设施种植3万亩，试验种植新优名特品种80余个，推广“小兰”“苏蜜518”等种植新优名特品种10余个。 目前南京市场上西瓜价格为2元至4元左右，远低于10元/斤。新城控股这也算是将“变相降价”玩出了新花样，不过作为这一楼盘的老业主就不愿意了。 据南京网上房地产的数据，观澜苑总计1198套的房子，总成交971套，未售出的仅为199套，而观澜苑此前的销售均价则大概1.7万-2.5万之间。该楼盘项目此前被不少业主投诉，原因就是该楼盘不断“降价”。 市界联系到一位该楼盘的业主，他郁闷地说，自己买的时候房价是1.9万/平，目前新城的房价均价大概在1.7万/平，这样他每平方就多掏了2000块钱，这还不算公摊等等。 有意思的是，从网上公示的价格来看，听涛苑的价格还要更低，开盘时间是今年4月的听涛苑总计有312套，但截至6月29日，仅成交29套，还剩282套房子未售出。价格更是相较观澜苑的最高价格大降四成，均价在1.55万。 不仅如此，这个项目的每一栋，都设置了土地抵押权。也就是说，一旦债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。 反观目前南京购房的刚需市场上，降价成交并不是个例，很多楼盘都推出了“工抵房”、“一口价”的项目。中介小吴向市界抛出了更为诱惑的优惠称：“就在新城隔壁的现房，龙湖现在直降20万，83平米的房子仅需140万。” 有网友评论道：“弱弱问一句，花几百万买个鸽子笼，在这个村子自建大别野他不香吗？” 实际上中介推荐其他品牌的房子刨除价格等因素，还有其他原因。此前新城控股多个项目还被爆出质量问题。6月初有网友爆料，浙江慈溪新城吾悦广场的天花板再次脱落坍陷。2022年1月，隶属新城控股的山东青岛平度新城悦隽大都会项目在交房时，被业主发现高层落地窗晃动、地下车库漏水、刚刚交付就发生电梯坠落事故。去年4月，新城控股旗下一江苏开发商某在建项目脚手架坍塌，造成多人受伤。对此市界也向新城控股求证，截至发稿，对方并无回复。 02 草莽英雄的时代过去了 说起新城控股离不开它的创始人王振华，他就是从一个遍地农田的村庄走出，种出了自己的“房地产梦”的人，其也将自己的房地产之路总结为“农村包围城市”。 （王振华） 1962年，王振华出生在江苏常州市武进区湖塘镇湾里村。1993年，武进还是个县，到1995年，升级为县级市，2002年，升级为常州市的一个区。而伴随家乡的发展，王振华的房地产也就此一步步起家。1993年，从纺织厂出来的王振华创办了新城，他的第一桶金就来自在老家湖塘镇建了两栋仅可容纳72户人家的住宅楼，凭着“胆大敢干”王振华与他创办的新城控股在常州扎下了根。 2001年，新城控股借壳江苏五菱成功上市，这一年，王振华也开始走出常州，首发的第一站便是省会南京，之后逐渐朝区域地产公司方向拓展，先后在上海、苏州、昆山、无锡等城市取得开发用地。 在公司上市后，新城控股总部逐渐搬到了上海，而王振华也实现了从农村走向国际大都市的梦想。正如财经作家吴晓波在《激荡四十年》一书中所写道：“那些崛起于乡土的乡镇企业家们也走到了事业的转折点。”他们的企业已经占据了中国经济的半壁江山。 而王振华穷尽半生却没想到以另类的方式迎来了转折点，2019年7月，王振华因涉嫌猥亵儿童被批准逮捕，次年6月，其以猥亵儿童罪被判处有期徒刑5年。新城控股快速与王振华划清界限后，公司的接力棒与压力也传到了王振华儿子王晓松手中。不过王晓松并未持有公司股份，公司实控人仍是王振华，截至2021年末，王振华与妻子陈静累计持有公司68.75%的股份，身家约为376亿元。 而在后王振华时代，新城控股的增速也开始逐渐放缓。其营收虽然从2018年的541亿增长至2021年的1682.32亿元，但是营收增速却从2019年的58%下滑至2021年的15%；而净利润更是继2014年之后首次进入负增长，2021年净利润为125.98亿元，相较于2018年74%的高增长已经下滑至-17.42%。 业绩下滑的同时，房子也卖不动了。数据显示，新城控股今年1-5月累计合同销售金额为511.69亿元，较同期下降了45.93%，累计销售面积525.07万平方米，同比下降41.9%。在房产市场持续低迷的情况下，新城控股也首次未公布2022年的年度业绩目标，公司股价更是自2021年初的高点51.23元/股一路震荡下跌，截至6月28日收盘，股价已较高点跌去52%，至24.22元/股，市值蒸发超611亿元，为548亿元。 房子难卖，在“限跌令”和原有业主的压力下，降价又不好放在明面上，不论是小麦、大蒜还是西瓜换房，其背后都是房企满满的求生欲。 很多看似荒诞的事情，实则都暗藏玄机。

6月29日，受万科高管称房市短期已触底消息影响， 房地产ETF拉升，截至发稿，地产ETF（159707.SZ）、房地产ETF（159768.SZ）涨超3%，房地产ETF（512200.SH）涨2.5%。 28日下午，万科A举行年度股东大会。万科董事会主席郁亮表示，短期房地产市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。另外，公司董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%，未来的股息分红比例将稳定在35%-40%之间。根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市的商品住宅销售面积5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。一方面是政策的出台带来积极影响，另一方面是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来了回补。 申万宏源证券认为，本轮周期的基本面底已在二季度出现，预计下半年开始行业的结构弹性将更强，包括：城市间的分化，一二线城市基本面弹性将更强；房企间的分化，优质房企基本面弹性将更强，并且集中度将进一步提升。

2018年以来，行业盘整加速，房企利润一再压缩，利润率持续下行。2021年集中供地政策正式落地，“高溢价、高自持、高配建”进一步加深行业盈利焦虑。截至目前，2022年22城首轮集中供地全部完成，部分城市也已启动第二轮土拍。在市场低迷、利润不济背景下，集中供地地块竞拍对房企利润率的影响仍是行业一大关注点。 　　集中供地竞拍整体保持谨慎，项目利润空间受关注 　　从2022年集中供地竞拍情况来看，央企、国企以及国资背景企业仍是市场成交主力，建发、中海、华润、招商、万科等全口径成交总额均过百亿。值得注意的是，滨江集团、众安房产等少数深耕型民企也表现积极。 　　从这些房企参与竞拍意图来看，除了央国企承担了一定托底任务，目前市场销售低迷态势延续，重点城市具备比较优势，也驱动了房企参与集中供地进行补仓，拓展、巩固市场份额。尤其对于深耕型房企来说，部分城市所占权重较高，也是业绩实现的保障。 　　以滨江为例，今年将年度销售目标定在1500-1600亿元，杭州作为大本营及及核心深耕城市，承担了7成左右的业绩重任。在杭州首轮集中供地中，滨江耗资约184.4亿元竞得11块地，预计后期将陆续带来业绩贡献。 　　与此同时，近年来热点城市的项目利润也一直是一大“痛点”，尤其在集中供地政策下备受市场关注和讨论。从典型参拍上市房企财报看，2021年毛利率大都呈现不同程度下行，集中供地项目是否会进一步拖累企业利润水平值得探究。 　　集中供地项目对企业，整体利润水平影响各有不同 　　从项目经营目标来看，一般可分为利润型项目和流量型项目。集中供地规则下，由于竞争力和拿地目标导向不同，房企在城市地块选择和利润容忍度方面也大有差异，从而也会导致集中供地项目对企业整体效益影响各有不同。 　　滨江作为杭州本土深耕型房企，今年截至目前，仅参与了杭州首轮集中供地，并以总价184.4亿元竞得11块地，经估算项目综合毛利率(1-(建安成本+可售楼板价)/参考售价)可达35%，显著高于企业2021年地产开发业务整体毛利率24%，这也体现出来滨江在杭州的深耕优势，后期高毛利项目进入结算有利于支撑和拉升企业的盈利水平。相较之下，同作为浙系房企、深耕杭州的众安，参拍竞得五块地，综合毛利率为29.7%，与2021年整体毛利率持平，保持维稳态势。 　　而保利置业今年参与了上海、宁波、济南的集中供地，总计竞得7块地，综合毛利率为32.2%，低于2021年整体毛利率水平33.9%，尤其是宁波地块利润空间相对较窄。但整体来看，在行业毛利率持续下行背景下，房企在集中供地竞拍中利润把控比较谨慎，大多典型上市房企成交项目的综合毛利率高于企业去年地产开发业务整体水平。 　　重点城市深耕型房企，更注重利润和流量的平衡 　　通过典型房企集中供地项目布局来看，深耕型房企为保证业绩和效益的稳定性，更为注重核心城市流量与利润的均衡性。而对于全国化程度较高的房企来说，可借助跨城市布局平滑整体利润，对于部分核心城市、热点城市利润容忍度更高。 　　2022年集中供地中，杭州作为热度最高的城市，除了浙系房企滨江、绿城、众安、德信，万科、越秀、大悦城、建发等也积极参与其中。滨江的拿地数量最多，流量型项目和利润型项目并重，其中11个项目中有4个项目估算毛利率低于25%，最低仅有14.8%，但得益于较强的本土竞争力和不同项目利润合理配比，竞得地块综合毛利水平比较可观。 　　相较而言，全国化程度更高的绿城，在杭州集中供地拿下7块地，高利润项目相对较少，综合毛利率估算为24%，显著低于滨江。此外，绿城还参与了北京首轮集中供地，拿下3块地，整体毛利率高于杭州地块，起到很好的补充作用。 　　此外还可以发现，市场外拓型房企通过集中供地布局热点城市，对于项目利润比较放开，更多追求流量。大悦城、建发在杭州集中供地所拿地块利润水平都较低，综合毛利率估算分别为18%、22%。 　　低库存、强需求城市仍是优选，净利率实现仍要依靠硬实力 　　今年，随着集中供地竞拍细则整体完善，更多利润空间释放出来，叠加目前受市场低迷态势影响，房企参拍拿地更为谨慎，通过不同城市和不同类型项目配比，成交项目利润预期比较可观。日前，滨江董事长戚金兴业公开表示，今年在杭州首批集中供地拿的11宗地，根据投资部测算平均净利率在8%左右，显著高于去年1%-2%，也表明集中供地政策对企业开发利润挤压影响得到很好的控制。 　　整体来看，目前房企参与集中供地，低库存、强需求的城市布局仍是优选，而项目最终利润的还是取决于费用控制、周转效率等经营管理层面，制定合理的拿地策略以及目标定位，对于房企盈利水平把控尤为重要。 　　总的来看，2021年集中供地政策正式落地，进一步加深行业盈利焦虑。今年随着集中供地规则不断完善，更多利润空间释放出来。就2022年集中供地成交情况来看，房企在竞拍方面大都比较谨慎，同时通过城市、项目之间合理配比，项目综合利润水平可观，对企业整体效益的维稳有一定的支撑作用。总体来说，从房企层面，集中供地项目对企业整体利润水平影响有限，且预期向好。

当前，楼市下行的压力仍在持续，国内多数城市去库存攀升，楼市又一次进入高库存时代。 　　克而瑞研究数据显示，2022年5月，百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米，同比增长5%，沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。不少城市去库存压力已迫在眉睫，比如，郑州19城重启“房票安置”政策的背后，核心就在于加速去库存。 　　百城去化周期达到23.3个月 　　5月，全国多个地方政府密集出台宽松政策，市场显现积极信号。百城狭义库存出现了小幅下降，去化周期自2022年以来首次出现回落。截至5月末，百城库存降至23.3个月，比4月末时减少了1.3个月。 　　当前，房地产行业的库存风险依旧较大。一二线城市库存风险相对可控，但受疫情影响，一线城市供求疲软，去化周期增至20.4个月，二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大，5月末，去化周期达到了26.9个月。 　　青岛库存总量最高 　　数据显示，住房库存总量TOP20的城市中，有19个城市库存总量超1000万平方米，3个城市库存总量更是超过2000万平方米。 　　库存总量TOP20城中，二线城市占比达到65%。具体到城市，青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。 　　过去6个月，青岛为去库存不断推出各项政策。首先是房贷执行了最低利率，部分区域一二手房限售“5改2”，西海岸新区购买新房可享受契税补贴等政策。 　　在政策的作用下，5月，青岛新建商品住宅成交面积为95.3万平方米，同比下降32%，降幅较上月收窄近19个百分点。1—5月，青岛新建商品住宅成交累计成交423万平方米，同比下降33%，但近郊及远郊等区市的市场依旧不明朗。 　　青岛是二线城市去库存的一个典型。与青岛类似，武汉、沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。 　　以武汉为例，2022年，武汉供需低迷，库存高企，库存总量达到了2144万平方米。此外，过去几年，武汉出让土地建筑面积是住宅成交面积的1.4倍，截至2022年4月末，广义库存高达9736万平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完毕。 　　另外，还有一大部分三四线城市的库存正在加速上涨。比如三明、泰州、盐城这三个城市的库存涨幅均呈现翻倍式增长。截止5月末，三明以285%涨幅领涨全国，这些城市特征在于，单城库存总量在500万平方米以下，但成交在短期内回调加剧，导致库存大幅上涨。 　　数据显示，库存同比涨幅TOP20的城市中，库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京、郑州，5月末两地库存总量分别为794万平方米、1335万平方米，同比分别上涨36%、33%，涨幅位列全国第15和16位。 　　值得注意的是，南京和郑州均实施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水区。两城的去库存压力可见一斑。 　　长春去化周期长达125个月 　　数据显示，三四线城市的去化周期普遍较长，比如5月库存去化周期TOP20城市中，北海、钦州、宝鸡去化周期均超50个月，而广西防城港去化周期更是达到157个月，意味着至少需要13年才能消化完毕。 　　此外，嘉兴、惠州、珠海和汕头则因为前期需求透支，短期内成交低迷，造成去化周期攀升。 　　聚焦一二线城市中，5月末，有14个城市库存消化周期超过24个月。其中，长春去化周期拉长至125个月，同比增长479%，排在二线城市首位。这意味着长春现有房地产库存至少需要10年才能消化完成。 　　受疫情影响，长春经历了较长时间的静态管控，2022年4月成交面积仅为591平方米，同比下降99%，新房成交面积连续13个月同比负增长。1-5月累计成交86万平方米，同比减少70%。哈尔滨紧随其后，去化周期也达到106个月，短期去化压力尽显。 　　此外，一线城市库存压力也不容忽视。5月末，北京商品住宅去化周期已经达到了27个月，同比增加44%。 　　值得注意的是，在政策刺激之下，6月市场已经出现了回升态势。克而瑞研 　　究数据显示，80个重点城市前20日累计成交1416万平方米，环比增18%；35个城市开盘去化率增至52%。 　　当前，房地产行业下正在从“去杠杆”到“稳杠杆”。在这一过程中，去库存已成为当前楼市的一大典型特征。短期内，库存压力或有所缓解，但由于市场热度难以回归2021年高峰，因此2022年楼市的整体库存仍将延续高位。房地产市场真正回稳之前，去库存仍将是部分压力城市楼市的主要任务。

6月16日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手住宅销售价格环比持平，三四线城市新房、二手房房价环比微降。 　　具体来看，一线城市复苏加快。今年5月，北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，广州、深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，上海由于受疫情影响，房价持平。在二手房方面，深圳、广州二手住宅销售价格环比小幅上浮，涨幅分别为0.1%和0.2%。 　　热点二线城市市场也逐步回暖。从5月数据来看，杭州、成都、长沙等城市新房房价指数环比呈现增长态势。 　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：“今年5月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少。” 　　58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者表示，从公布的5月70个大中城市房价数据来看，市场已经处于筑底回升阶段，信心正处于恢复过程中。一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏，部分三四线城市虽然还处于市场底部，但在全国整体回暖的趋势带动下，后续也有望逐步分批迎来反弹。 　　展望未来，贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，6月以来，地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。从现有成交情况看，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场成交，6月单月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。 　　张波认为，三季度是国内各地稳定经济大盘重点落实阶段，随着经济面整体向好，房地产市场总体信心面会得到恢复。另外，部分供求比明显失衡的三四线城市恢复难度较大，预计会先从部分城市的热点优质板块恢复，以点带面逐步筑底回升。

电梯里的报警装置，包含“警铃”与“报警电话”两种求助按钮。一旦发生电梯故障，被困人员按动“警铃”可向附近发出急促的报警声；按动“报警电话”，则可与物业公司值班室或监控中心通话。因此，电梯报警装置被称为“生命按钮”，当被困人员没有手机，或手机信号微弱时，电梯报警装置尤为重要。报警装置如果失灵，或无人应答，其求救信号就发不出去，还会进一步加大被困者的恐惧心理，慌乱中如果以错误方式自救，比如强行推开轿厢门、贸然爬出电梯，极易造成二次事故。市场监管总局近日发布的2021年全国特种设备安全状况显示，截至2021年底，全国共发生电梯事故23起、死亡17人。造成电梯事故最主要的原因是电梯使用及管理不当，其中，报警装置功能失灵，以及岗位无人值守，占有一定比重。 　　根据《特种设备安全法》相关规定，电梯使用单位（物业公司）应对电梯的安全使用负责，承担安全主体责任。报警装置没有应答，凸现物业公司的主体责任没有落实到位。通常情况下，物业公司必须确保报警装置功能正常，24小时专人值守，救援电话畅通无阻。当接到救援呼救时，应及时通知技术人员组织施救。唯有层层落实责任，对电梯及时进行检修、维护，尤其是对紧急报警装置进行定期检查，才能杜绝相关事故的发生。 　　2月21日，市场监管总局发布《电梯质量安全提升行动方案》，强调电梯使用环节安全主体责任的重要性。要求用1年时间，开展集中行动，使电梯使用环节安全主体责任进一步落实，电梯安全治理水平显著提升，电梯质量安全水平明显提高，人民群众安全乘梯得到切实保障。 　　要实现这一目标，就要把保护人民群众生命安全摆在首位，切实落实使用单位主体责任，提升电梯应急处置能力，从而提高人民群众乘梯的获得感、幸福感、安全感。

近日，河南两处县城楼盘也搞起了优惠，不过方式有些特别——小麦、大蒜可抵首付，且开发商的收购价均高于市场价。 　　河南建业集团旗下这两处楼盘均打出了“爱心助农”“爱心帮扶”的口号，从算账的角度，确实是这样。目前小麦的市场价每斤1.5元，大蒜市场价每斤2元多，如果用它们抵首付的话，每斤则按2元、5元计算。照这么看，确实对农民有利。 　　打出如此另类的促销，开发商的目标也很明确，那就是吸引农民群体购买。实际上，目前农民进城置业热情高涨，俨然已成为县城楼房消费主力军。与此同时，有些地方也发布了一些政策，励有条件的农民进城，并可享受购房补贴、契税优惠等福利。 　　我们肯定开发商“爱心助农”的初心以及积极主动的“自救”举措。这样的活动既能解个别购房者的一时之急，又能促进楼房销售，看上去谁也不亏。但有几个问题，仍需提高警惕。 　　首先，这样的“XX换房”活动究竟有多少诚意？ 　　有媒体算了一笔账，其中，“小麦换房”的楼盘，房屋总价平均值在66万元上下，小麦最高可抵16万元房款，按每斤2元的价格算，需要8万斤小麦。而8万斤小麦的实际市场价格是12万元。也就是说，购房者交了12万元，可抵16万元。“大蒜换房”的楼盘，房屋总价平均70万元左右，按照同样的计算方法，购房者交4万元，可抵10万元。 　　也就是说，“小麦换房”的楼盘实际上是66万元优惠了4万元，“大蒜换房”的楼盘实际上是70万元优惠了6万元。如此优惠力度算大吗？想必当地人心里自有一杆秤。 　　其次，这样的优惠力度会保持稳定吗？ 　　参与活动的购房者大部分应该是冲着优惠力度来的，而并非是促销方式新颖和体验新鲜感。问题是，这样的优惠力度会不会保持稳定。倘若后期开发商提高房价，尚且相安无事；倘若后期开发商继续加大促销力度，那么先前运空了家里小麦、大蒜抵首付的购房者，势必会感到“吃了大亏”。原本的“爱心助农”会不会变成了“狠心坑农”？ 　　最后，楼盘能不能如期顺利交付？ 　　“小麦换房”“大蒜换房”的消息传出后，不少网友表达了相似的担心，“可别烂尾，坑了农民兄弟啊”。当前，全国不少城市的在建项目都出现停工乃至烂尾的情况，包括河南建业在多地的项目也疑似出现了烂尾，这样的担心并非没有道理。 　　据了解，上述两处项目均为期房，以毛坯房交付。其中一处预计在2022年年底交付，另一处则于两年后交付。我们也提醒开发商，农产品对于农品来说有特殊意义，不仅仅是饭碗，更是一季的希望。开发商应信守“爱心助农”初心和承诺，不能用烂尾楼坑老乡。

　6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.45%，均与上月持平。市场预期，新一轮LPR的调价窗口打开以后，LPR可能会继续下降。 　　未来LPR仍有一定下降空间，主要从两方面判断。笔者在“看懂小程序”上表示，一是2022年1月至5月的数据显示，房地产市场的各项指标的同比跌幅在扩大。从全国商品房销售情况来看，1-5月份，商品房销售面积同比下降23.6%，住宅销售面积下降28.1%，跌幅均较1-4月扩大；商品房销售额下降31.5%，住宅销售额下降34.5%，跌幅较大；房屋新开工面积下跌30.6%，土地购置面积同比下降45.7%。二是目前新市民的购房支付能力不足，对于购买力的制约仍然存在。因而各方都预期，LPR还会下降。 　　6月LPR为什么没有下调？笔者认为，其一，5月份70城房价指数显示，一线城市和其他热点城市的房价已经开始上涨。从涨幅的排名来看，上海、北京、杭州涨幅靠前。如果继续降低利率，一方面，可能会造成一线城市房价的新一轮上涨，进而带动热点二三线城市房价上涨，房价回升会加剧新市民买房的困难程度。另一方面，或导致大量资金流向楼市，引发楼市投机炒作。 　　其二，房地产市场的回升且主要是销售端的回升，才能带动新开工以及房企风险的解决。那么，随着疫情趋于结束，LPR降低，楼市自然会回暖。 　　其三，从LPR本身的变化来看，5月20日公布的5年期以上LPR下降15个基点。在此不久前，人民银行、银保监会发布的通知称，“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点”，政策力度非常大。所以6月应是政策推出后的一个观察期。 　　其四，5月居民中长期贷款增加1047亿元人民币，同比减少3379亿元；企业中长期贷款增加5551亿元，同比减少977亿元，这说明居民和企业的中长期融资积极性都不高。目前市场上资金量很大，同业拆借、国债收益率都处于历史较低水平，这也说明市场上并不缺钱，而缺的是信心。国务院办公厅日前印发的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，其中明确指出支持各地区结合实际依法出台税费减免等措施，加强财税支持，加大对农村商贸流通和居民消费的金融支持力度。因而并不是利率一味地下降，消费就会随之增长，居民消费的积极性和信心不足，是值得关注的问题。 　　要想扭转消费积极性和信心不足的这一现状，应更加精细化地推进“一城一策”。可以看到，全国首套住房商业性个人住房贷款利率下限已经降至最低4.25%，那么各地需结合实际确定是否要在降低最低利率水平上进一步跟进。比如有的区域是刚需，有的区域市场下行比较快，那么都可以下调一定利率水平。另外，从多渠道的政策纾困措施来看，可以从给予新市民定向专项扶持、发放消费券等方向发力。

2022年大宗资产交易延续了2021年的势头。一线都市圈和全国性枢纽城市核心商务区写字楼、核心商圈零售物业持续收到市场追捧。 　　6月13日，中国香港REITs市场上市的房地产投资信托基金招商局商业房托(下称招商房托)发布公告称向招商蛇口收购SA VeniceⅠ 51%的股权，该公司间接持有北京招商局航华科贸中心若干物业的91%股权，交易对价约为人民币13.4亿元。收购后，招商房托的总资产将超过人民币100亿元，持有物业数量增加至6处。 　　这是自2019年12月招商房托香港成功上市以来，母公司招商蛇口首次向REITs注入资产，也是招商房托首次引入大湾区外的资产。按公告披露，目标物业招商局航华科贸中心交易完成后，每年将为招商房托新增近5000万租金收入。 　　此次北京核心区资产的注入，不仅可丰富母公司招商蛇口REITs资产的组合配置，而且能带动REITs行情进一步修复。 　　在此背景下，亚洲市值最大的房地产投资信托基金领展房托也明确提出，希望将其他地区(尤其是中国内地)物业占比提升到20%。 　　我们认为，国内利率的持续宽松、优质物业的相对缺失共同导致的“资产荒”，使得一线城市优质商办资产投资拐点已经到来。 　　5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出要统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。 　　向市场发行CMBS、类REITs等证券化产品融资不仅成为企业融资渠道的重要组成部分，还为企业成功打通了“投、融、管、退”的最后一公里。 　　克而瑞研究数据显示，2016-2022年(截至5月底)不动产证券化产品融资超百亿规模的城市共有10个。其中，北京、上海资产融资规模接近1500亿元，底层资产以办公资产为主。北京、 上海办公租赁市场坚实的价格和出租率成为证券化产品发行的有力支撑。 　　近一段时间以来，国内重点城市的优质商办资产成交活跃。 　　2022年前5月，内地32个城市的大宗物业成交总额为846亿元，一线城市成交总额约为473亿元，占比55.9%，位居首位。而上海则成为内地大宗物业成交最为活跃的城市。2022年以来，上海大宗物业成交总额高达332亿元，占比近四成。 　　值得关注的是，2022年，众多一线城市成交的大宗物业中不乏明星资产，如上海外滩金融中心、绿地创驿大厦、西岸国际人工智能中心等。 　　从经营稳定性看，位于一线城市，特别是北京、上海的优质办公资产即使在市场下行期仍表现出较强韧性；从投资回报看，北京、上海办公物业的保值增值性以较大幅度领先整个市场。 　　由于流动性佳、保值增值潜力足等明显优势，国内针对一线城市办公物业的投资仍处在上行期内。 　　而当前政策的持续改善，优质办公物业的入市，使得国内商办资产投资进入了一个“抄底期”。在投资和出售意愿均有所提升的环境下，我们预计后期市场交易规模将持续扩大。 　　同时，当前市场货币的持续宽松，使得一线城市的资本化率水平也有望持续走低，从而带动相关物业未来估值进一步走高。

5月，房地产行业融资政策持续释放利好信息，融资扶持政策不断向民营房企倾斜。在此背景下，房企到位资金压力是否有所减轻？政策利好效果如何？ 　　5月，房企到位资金年内首次回升 　　6月15日国家统计局公布2022年1-5月房地产行业数据，5月商品房销售面积及金额均实现环比回升，但整体市场依然处于相对低迷状态。5月单月商品房销售规模仍为年内次低，此外，前5月销售累计同比降幅仍在扩大。 　　受此影响，5月房地产开发企业到位资金11882亿元，同比下降33.4%，环比实现了年内首次上升，提高14%，但纵向来看，规模仍处历年较低水平。由于融资渠道收紧，房企资金更加依赖于销售回款，随着1-5月累计销售规模下滑，房地产行业到位资金同步下降，到位资金压力依然较大。2022年1-5月，房企到位资金为60404亿元，同比下降25.8%，降幅相比1-4月的23.6%仍有进一步扩大。 　　居民购房意愿有所提高 　　从销售回款(个人按揭款+定金及预付款)来看，2022年1-5月，房企销售回款为28926亿元，同比下降35.9%，较1-4月的累计降幅33.3%，进一步扩大。 　　2021年5月，房企销售回款为5532亿元，同比下降44.9%，但这是2022年内首次实现了环比上升16%。 　　近期，各省市的调控放松政策“应出尽出”，频率和力度一定程度上触动了购房者。2022年5月商品房销售为10970万平方米和10548亿元，分别环比上涨26%和30%。随着销售回升，销售回款由此也结束了环比下滑趋势，实现了年内首次回升。 　　值得注意的是，5月个人按揭款和定金及预付款到位资金的环比增长分别为4.8%和21.9%，销售回款的增长主要得益于定金及预付款增长，个人按揭款增长幅度仍然较小，也说明购房贷款需求依然偏弱。在此背景下，5月房企到位资金中的个人按揭款同比下降34.4%，环比仅上升4.8%。 　　国内贷款单月再创新低 　　国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面，1-5月，房企到位资金中，国内贷款为8045亿元，同比下降26%。单月来看，5月国内贷款再创2017年以来新低，为1208亿元，同比下降34%。 　　5月4日证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中，提及要支持房地产企业合理融资需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。但政策传导仍需时间，实际效果还有待进一步观察。 　　从自筹资金来看，1-5月，房企到位资金(自筹资金)为21061亿元，同比下降7.2%。单月来看，5月房企到位资金(自筹资金)为4790亿元，同比下降13.2%。 　　此外，包含房企公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，1-5月，同比下降12.7%至2321亿元。其中5月仅为339亿元，环比继续下滑，同比下降23%。 　　这说明，当前房企国内贷款，以及其他到位资金仍处在环比下滑的趋势，体现出房企融资难情况依然有待改善。 　　总体来看，2022年5月，房地产行业展现出积极转变，尤其是5月份，商品房销售面积及金额均实现触底环比回升，房企销售回款也出现环比上升16%，使得房企在5月份的到位资金实现了年内环比首次上升。虽然当前房企销售等规模仍处年内的次低或历史低位，但整体对稳定经济大盘的作用已逐步显现。

6月16日，国家统计局发布了2022年5月份70大中城市商品住宅销售价格指数。 　　从70大中城市新房价格来看，5月新建商品住宅价格环比跌幅收窄，显现出边际改善，下跌城市的个数也在减少。我们认为，住房价格的改善是市场销量改善的结果。 　　根据国家统计局最新数据显示，5月全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次环比增长，投资和新开工也显现均环比增长。而销售和投资端的积极变化正在价格上有所显示，即70大中城市的价格环比跌幅显现收窄。 　　数据显示，70大中城市在一线、三线城市的新房市场价格均有改善。深圳新房价格环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大，这带动一线城市新房价格整体环比涨幅扩大。二线城市新房价格环比跌幅与上月持平，三线城市的新房价格环比跌幅收窄。值得强调的是，对整个市场而言，三线城市新房价格环比跌幅收窄，对整个市场释放出的积极意义更大。 　　展望后市，6月以来，全国各地针对楼市的支持力度仍在加强，房企融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。贝壳研究院数据显示，从现有成交情况看，6月份上半月，贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过了20%。 　　我们预计后期，随着供需两端政策效果持续释放，继续利好房地产市场成交，6月单月的新房、二手房销售有望环比改善，从而会带动价格环比跌幅收窄。

北京时间16日凌晨，美联储6月议息会议结果正式公布，其决定将联邦基金利率目标区间上调75个基点到1.5%至1.75%的水平，这创下近28年来美联储最大的单次加息幅度。 　　“本次大幅加息是美联储对5月美国通胀数据的回应。”中国银行研究院研究员邹子昂指出，5月美国CPI同比上涨8.6%，创1981年以来新高，宣告美国通胀在6月议息会议前见顶的希望破灭。这意味着，美联储需要在本次会议采取更“鹰派”的举措，才能挽回此前低估通胀的严重后果。美联储本次加息75个基点，很大程度上是对于此前低估通胀的被动修正。 　　在通胀高企和增长乏力的双重夹击下，大幅加息能帮助美国经济实现软着陆吗？需要看到的是，美联储对美国经济未来走势的判断已发生变化。与2022年3月的预测值进行比较，美联储此次经济预测摘要下调了经济增长预期，将美国2022年GDP增速由2.8%下调至1.7%。 　　此外，还大幅调升通胀预期，将2022年PCE通胀由4.3%上调至5.2%，同时将核心PCE通胀由4.1%上调至4.3%。小幅上调失业率预期，将2022年失业率由3.5%上调至3.7%。大幅上调联邦基金利率预期，将未来三年联邦基金利率分别由1.9%、2.8%、2.8%上调至3.4%、3.8%、3.4%。 　　邹子昂直言，经济预测摘要下调经济增长预测，美国经济软着陆变数增加。上述调整也意味着，2022年下半年，美联储还将加息约175个基点。综合来看，虽然美联储主席鲍威尔表示对美国经济软着陆具有信心，但经济预测数据反映出的整体形势较一季度末更加严峻。 　　中信建投证券首席经济学家黄文涛则指出，随着下半年经济下行的压力出现，一旦就业市场也出现恶化，鲍威尔面临的压力会显著增加，届时对政策立场的考验会真正来临。美联储现在仍相信可以实现软着陆，但滞胀已经无法避免。但不管是软着陆下的滞胀，还是硬着陆下的衰退，都无法改变短期高通胀和强硬紧缩持续的逻辑。 　　工银国际首席经济学家程实特别提到，20世纪70年代至80年代初，美国因为连续遭遇两次石油危机，导致布雷顿森林体系终结，经济陷入“滞胀”漩涡。时任美联储主席沃尔克采用超预期的加息政策，有效地遏制住了超预期的通胀状态。 　　他直言，今次，“沃尔克时刻”再度重现，美联储宣布加息75个基点落地。整体来看，本次会议传递了多个信息，一是货币紧缩政策力度正在加大。二是加息与缩表双管齐下，紧缩效应相互叠加。三是“滞胀”状态进一步确立，充分前瞻与灵活应对并举。 　　美联储大幅加息影响几何？程实提醒，伴随着放缓的经济增长预期、高企的通胀预期、超常态的加息预期相互交织，“沃尔克时刻”昨日重现，将对全球经济金融造成深远影响。货币紧缩政策由美国向欧元区蔓延，欧洲央行货币立场调整至中性水平，全球负利率时代也将终结。短期来看，仍需警惕加息缩表加速推进造成经济金融市场剧烈波动。 　　民生银行首席研究员温彬则认为，美联储货币政策紧缩带来外溢效益，加剧了国际金融市场波动，美元指数不断走强，导致部分经济结构脆弱的新兴市场经济体面临经济衰退、货币贬值和债务危机的风险。 　　“目前我国通胀温和可控，货币政策仍有空间，当前应继续发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，鼓励和引导金融机构持续加大对实体经济支持力度，切实降低实体经济融资成本。”温彬说。

国务院新闻办公室于6月15日举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍2022年5月份国民经济运行情况，并答记者问。 　　以下是文字实录： 　　记者：我的问题是关于房地产。在固定投资方面，房地产仍然有下降，房地产持续下降的情况对中国整体经济情况有什么样的影响？第二，在就业方面，有没有看到从乡村到城市或者城市到乡镇的一些人口流动？谢谢。 　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长 付凌晖：谢谢您的提问，您关心房地产投资及相关的情况。目前来看，应该说房地产市场今年以来整体处于下行态势。从销售情况来看，前5个月，全国商品房销售面积和销售额分别下降了23.6%和31.5%，降幅比1-4月份扩大了2.7和2个百分点。从建设情况来看，前5个月房屋新开工面积同比下降了30.6%，降幅扩大4.3个百分点。房地产开发投资下降了4%，降幅比1-4月份扩大了1.3个百分点。从资金情况来看，前5个月房地产开发企业到位资金同比下降了25.8%，降幅扩大了2.2个百分点。尽管房地产投资出现下降，但是我们也要看到，随着房地产市场长效机制不断完善，坚持房住不炒，持续稳房价、稳地价、稳预期，因城施策，积极推进保障房和长租房建设，有利于房地产市场的健康发展。同时，近期各地也是在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求。加之房地产中长期贷款利率下调，居民购房负担降低，这些都有利于房地产市场趋稳。 　　从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。我们知道房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。当然，促进房地产健康发展，还是要坚持房住不炒，还是要坚持满足居民的合理住房需求。 　　第二，关于就业的问题，在前面的问题中我也回应了就业状况。5月份就业状况总体上是改善的。关于乡村和城镇就业变化的趋势，从今年以来的情况看，整体上城镇就业占全部就业的比重稳定上升，今年由于受到疫情的冲击，城镇调查失业率有所上升，但是城乡就业关系还需要进一步观察。总的看，当前疫情冲击是短期的，从发展趋势来看，城镇就业占整体就业比重上升的整体趋势仍然有望继续延续。谢谢。

十年前，在房地产市场一片欣欣向荣的时候，时任万科董事长王石提出“黄金时代”即将结束，接下来将进入“白银时代”的判断，一时语惊四座。 　　十年后，已经远离房地产市场的王石对新华财经表示，当年看到房地产“黄金时代”的结束，还是松了一口气，因为房价和地价交替上升的局面是不可持续的。 　　对于当下的房地产市场，王石认为，中国房地产业存量巨大，新技术、新工具、新生活方式的改变，都会带来巨大的市场机会。 　　房地产市场： 　　看好REITs融资 　　今年3月，随着行业下行压力持续加大，头部房企销售数据较2月虽有所回暖，但同比降幅较前两月进一步扩大。新华财经统计数据显示，30强房企平均同比降幅达47.27%，近半房企同比降幅超过50%。 　　“房地产业的发展有其自身逻辑，房价和地价轮番上涨会催生很大的泡沫，持续下去会出很大问题的。应该说2007年的调整是到位的，可惜被全球金融危机打乱了节奏。” 　　王石认为，之后几年的轮番上涨是造成目前部分企业出现严重状况的必然结果。“中国房地产业没有出现日本那样的泡沫破裂，应该说是整体可控的，这个局面是非常难得的。” 　　王石所指的日本房地产泡沫破裂始于1991年，日本繁华地段住宅用地价格跌幅达80%左右，三四线城市跌幅也在50%以上。仅1991-1992年，日本就有2323家房企集中破产，到1993年，日本不动产破产企业负债总额已高达3万亿日元，20多家银行宣告产生1100亿美元坏账，其中1/3与房地产有关。 　　王石认为，行业的调整仍在继续，其中既包括土地财政的调整，也包括房地产企业的调整。 　　“在这个过程中可以看到没有再把房地产作为拉动经济的重要工具，但同时也给予了很大的呵护。”王石对新华财经表示。 　　新华财经统计发现，年内已有超过80个城市调整房地产政策，仅4月份就有30多个城市因城施策，在下调房贷利率以及提高公积金贷款额度等方面持续发力。 　　王石指出，尽管政策回暖信号明显，但商业银行愿不愿意放贷，向国企还是民企放贷，可能会有很多考量。另外还有消费者，在当前疫情影响下，其收入状况、外出看房都会受到影响，这些因素都会影响房地产市场的整体表现。 　　去年四季度以来，央企、地方国企进场的态势愈发显著，今年以来，AMC(资产管理公司)则越来越多的出现在纾困房企的名单中，包括佳兆业、奥园、恒大、华夏幸福、花样年、阳光城等。 　　对此，王石认为，“中国房地产业存量巨大，新技术、新工具、新生活方式的改变，都会带来巨大的市场机会，民企在这些方面会扮演非常重要的角色。” 　　王石认为，应当允许写字楼、酒店通过REITs融资。“这是发达国家成熟的做法，有助于困难企业以较低的资金成本走出困境。” 　　正视老龄化： 　　我恰恰是老年心态 　　4月8日，港交所网站显示，深石收购企业有限公司(以下简称“深石收购”)递交了上市申请，发起人为王石及亚投资本，搜狐创始人张朝阳、中央财经大学教授刘姝威等出任独立董事。 　　对于此次创业，有媒体解读这是王石不愿服老的倔强，是老夫聊发少年狂。 　　“这确实是对我的误解。”王石说，“我的心态恰恰是老年心态，我追求的是有质量的老年生活。曾经有位年轻企业家跟我聊天，问到是不是觉得年轻人很浮躁，我说这就是这个年龄段该有的状态，而我现在是有活力但不浮躁。” 　　第七次全国人口普查结果显示，2020年全国65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。按照联合国的标准，65岁及以上人口占比超过7%就属于老龄化社会，达到14%就是深度老龄化社会。由此可见，中国的老龄化水平已经接近“深度老龄化”。 　　“在这样一个老龄化社会，我认为对待生活的心态非常重要，我比较推崇任仲夷同志老年时候的心态。他当时有一只耳朵已经听不清了，但他常开玩笑说自己是偏听不偏信；同时还有一只眼睛也看不清了，他说自己是独具慧眼。我觉得老年人应该学习这样达观的心态，坦然面对人生的特定阶段。”王石对新华财经说。 　　王石认为，新时代的老年人将是为社会作出重要贡献的一个群体。“现在新技术、新产品层出不穷，会显著改善老年人的生活状态。老年人的心态也在与时俱进，会追求有质量的老年生活，在这个过程中会对拉动消费作出重要贡献；同时，很多老年人也在积极追求生命的意义，持续为社会创造价值。” 　　作为公众人物，王石希望发挥积极影响，与广大老年群体一起拥抱变化，力所能及地为社会作出自己的贡献。 　　海南自贸港： 　　将成全球碳中和标杆 　　王石追求的“力所能及地为社会作出自己的贡献”，也包括通过投资推动“双碳”经济的转型发展。 　　在深石收购的招股书中，公司将并购重点放在绿色科技和环保消费品与服务领域。其中，绿色科技包含房地产科技、电动汽车(EV)、清洁能源、物联网(IoT)、智能制造、碳捕获等；环保消费品与服务包括但不限于数字服务、运动娱乐、服装、食品与饮品等。而在深石收购背后，王石创立的股权投资平台深石资本也一直深耕于城市场景下的碳中和投资机会和产业机会。 　　这与其一贯重视的绿色可持续理念一脉相承。早在1999年，王石就创立万科建筑研究中心，推出建筑的绿色和环保理念；2008年，王石发起万科公益基金会，关注环境治理和社区零废弃；2012至2021年，王石为世界自然基金会理事会成员。 　　“我与二飞的一拍即合，也是基于双方对ESG理念的共识。”王石说。 　　截至2022年3月21日，刘二飞掌舵的亚投资本在管资产超过15亿美元，在新能源汽车、智能出行、先进制造、机器人、消费品及物流等领域拥有十余个投资项目，涵盖环境、社会、公司治理及可持续发展等领域。 　　眼下，王石正将目光投向海南。“今年以来我已经到访海南三次，本来计划在欧美同学会年会举办期间进行重大项目签约。” 　　在王石看来，海南拥有太阳能、风能、潮汐能的天然禀赋，打造全球碳中和标杆具有得天独厚的优势。“从战略定位来看，海南建设自由贸易港绝不仅仅是贸易，绿色生态一直是重中之重，这将对人才、资金、项目产生强大的吸引力。” 　　王石告诉新华财经，深石资本已经确认和海南省合作设立50亿规模的股权投资基金，专注于碳中和领域的投资。“作为深圳的企业家，我还会在未来致力于推动深圳和香港的优质项目落户海南。” 　　

《港湾商业观察》李镭 临近2022年半年的时机，国际国内是如何看待下半年我国房地产市场走势？ 下半年房地产行业是否将柳暗花明？还是逐步爬坡？从销售量到房企风险，又将如何演化？ 《港湾商业观察》关注到近期惠誉以及其他机构对我国房地产市场下半年前景做了最新预测。 01 惠誉：下半年行业仍有挑战 6月14日，惠誉评级大中华区房地产评级联席主管郑俊英表示：维持中国房地产开发商“恶化”的行业前景。惠誉认为2022年下半年房企的经营环境仍将充满挑战。 从债券、新房销售以及行业分化，惠誉给出了三大特征： 01 房地产行业今年下半年有大概220亿美元债券到期。这对房企还造成巨大的流动性压力。其它的融资渠道，包括银行贷款，预售资金等也没有明显的起色。 但行业也开始看到一点点曙光。 近日，一些开发商进行了第三方增信的债券发行。惠誉认为这是增加市场信心的第一步，虽然发行金额还是远低于正常时期发行的债券金额，而且发行人都是信用相对安全的房企。 02 政府政策坚定转向有望提振新房销售情绪，但新冠疫情防控措施增加不确定性。 03 惠誉认为房企的信用和业务状况会持续分化，行业已进入剩者为王的时代。 就在惠誉对房地产行业给出新的判断同时，还对三家地产企业进行了评级调整。 6月7日，惠誉将佳源国际控股（02768.HK）的长期外币发行人违约评级自'C'上调至'CC'。惠誉同时将佳源的高级无抵押评级自'C'上调至'CC'，回收率评级仍为'RR4'。 评级上调是基于佳源在6月2日付息宽限期截止日之前支付了一笔债券的利息。惠誉认为，佳源将继续面临流动性挑战，原因是该公司2022年下半年和2023年上半年到期的资本市场债务规模和应付利息金额庞大，而其融资渠道可能仍有限且销售业绩或仍疲弱。 6月8日，惠誉将碧桂园（02007.HK）'BBB-'的长期外币和本币发行人违约评级、高级无抵押评级及其存续债券的评级列入负面评级观察名单。 惠誉认为，将碧桂园列入负面评级观察名单反映了，预期受房地产行业整体疲软影响，碧桂园的合同销售额及销售回款存在不确定性，且以净债务与物业资产净值比率衡量的杠杆率或将攀升。若销售额或回款持续回升，且杠杆率、利润率或财务灵活性未出现恶化，惠誉或将碧桂园评级移出负面评级观察名单。 6月10日，惠誉将合景泰富集团（01813.HK）的长期外币发行人违约评级及高级无抵押评级从'B'下调至'B-' ，回收率评级保持在'RR4'。上述评级仍被置于评级负面观察状态。 评级下调的主要原因是，合景泰富的合同销售额持续下滑导致公司经营现金流和流动性缓冲承压。销售复苏前景不明朗，且房地产市场依旧深陷低迷。 另外，合景泰富的评级维持负面观察状态的原因是，该公司短期内的境外再融资计划存在不确定性。 由此来看，短短数天之内，惠誉无论是对行业，还是对上市房企，对其前景都整体保持隐忧看法。 细细对照佳源国际控股、碧桂园以及合景泰富集团，不难发现，惠誉评级中的核心关键词与逻辑都包含了销售额。 如果销售额无法满足预期，其他链条是否还能稳得住，这是个不需要回答的常识。 02 标普信评：民营房企的双重考验 行业销售有多承压。克尔瑞数据表明：今年前5个月，百强房企累计实现操盘销售金额2.32万亿元，同比下降52.3%；权益销售额1.71万亿元，同比下降52.9%；全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。 6月7日，另一家评级机构标普信评表示，民营房企的融资亟待恢复。受到需求疲软的影响，预计房地产开发企业的经营性现金流将会出现显著下滑，整体财务杠杆率将上升。在面对整体需求疲软时，融资端的回暖将是企业抵御行业下行的最好武器。如果再融资渠道通畅，则企业可以应对行业下行压力，企业杠杆可能升高，但仍可保持足够的经营韧性。我们认为，国有房企仍将承受销售下行、现金流萎缩的压力，但在再融资方面具备较大的优势，而民营房企则将面临现金流萎缩和再融资不畅的双重考验。 标普信评预计，民营房企再融资环境的恢复仍需要较长的时间，一方面是由于企业自身销售下行带来的基本面恶化，另一方面是因为金融机构由于前期民营房企信用风险事件产生的避险情绪不会快速的恢复。以债券融资为例，从2020年11月开始，行业整体债券融资呈现明显的净流出，总净融资额减少超过1400亿元。但结构方面却呈现了巨大的差异，近半年来整体净融资额缺口收窄的主要原因是国有企业融资增量较多，而民营房企始终步履维艰。从2020年11月开始至今，民营房企债券净融资额减少超过2000亿元。 “2022年全国商品房销售额将出现15%-25%的下滑。在中性假设下，我们假定各地刺激需求的边际放松政策将在8月份开始对商品房销售产生正面推动作用，全国商品房销售额自8月份起将逐步小幅回暖，最终全国商品房销售额将出现约20%的下滑。而在乐观和悲观情景下，全国商品房销售额将出现15%和25%的下滑。” 标普信评认为。 穆迪在5月中下旬的报告中提出，由于销售乏力和融资环境偏紧导致收入确认下降，开发商的杠杆率将会趋弱。但由于评级较高的开发商的债务增长将基本抵消低评级开发商债务的急剧下降，总体债务将维持稳定。由于经营环境具有挑战性，开发商将采取更为审慎的购地策略，这也将降低其债务融资需求。 03 房地产销售拐点已现？ 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖6月15日表示，尽管房地产投资出现下降，但是我们也要看到，随着房地产市场长效机制不断完善，坚持房住不炒，持续稳房价、稳地价、稳预期，因城施策，积极推进保障房和长租房建设，有利于房地产市场的健康发展。同时，近期各地也是在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求。加之房地产中长期贷款利率下调，居民购房负担降低，这些都有利于房地产市场趋稳。 付凌晖谈到，从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。我们知道房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。当然，促进房地产健康发展，还是要坚持房住不炒，还是要坚持满足居民的合理住房需求。 6月16日，光大证券(601788)旗帜鲜明发布了研究报告《房地产销售拐点已现，基建投资景气度回升》。 这份报告称，5月，房地产销售面积单月同比-31.8%，环比+7.2%，为年内首次回暖，或受益于5月疫情逐渐得到控制，以及行业宽松政策逐步落地。后续随着更多宽松政策释放及落地，销售数据或迎来持续回暖，进而带动新开工及竣工端的改善。 光大证券认为，销售回暖后，房企资金紧张状况或将逐步缓解。考虑到本轮周期竣工面积与新开工面积剪刀差持续扩大，叠加国家"保交房"政策约束，判断22H2竣工端或将持续修复。房地产开发资金来源层面，定金及预收款、个人按揭贷款均出现回暖，或与销售成交改善有关。

5月，楼市趋稳的态势逐渐清晰。 积极的变化反映在数据表现上，国家统计局数据显示，5月单月，房地产投资和销售均出现明显的环比增长；进一步观察房价数据，70个大中城市商品住宅销售价格环比降势趋缓，新房市场的边际改善较为明显，房价环比跌幅收窄、下跌城市个数减少。 热点城市则正在酝酿回稳曲线，一线城市新房销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；部分典型城市的供需改善，也带动了当地房价的变化。 沉寂多时的房地产市场蓄力复苏，与密集出台的稳楼市政策密不可分，监管层与各地合力打出的“组合拳”有力支持了合理购房需求，不断为市场注入信心。供给端也利好频出，房企融资熬过了至暗时刻，案场的到访量与销售环比均有回升，土地市场整体亦有回温迹象。 但复苏的路径并不稳定，更能真实反映市场的二手房数据，短期内仍未出现明显恢复，从二手房到新房的转化传导还未进入良性循环。疫情对交易的阻断可能还会有所影响，购房者消费预期与信心扭转仍然需要时间。 深度调整之下，6月或将成为一个重要节点，一定程度上预示着下半年的楼市走向。 边际改善释放积极意义 受信贷收紧影响，房地产交易的降温在去年下半年开始出现，四季度市场下行相对明显。到了今年4月份，70城中新房和二手房价格环比下降的城市数量分别增加了9个和5个，达到47个和50个，市场亟盼回稳。 进入5月，房价环比总体延续降势，但降势趋缓，新房销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。 价格的改善是成交量改善的结果。5月全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次环比增长，投资和新开工也均环比增长，销售和投资端的积极变化带来价格环比跌幅收窄。 与此同时，新房市场体现在一线、三线城市的价格也均有改善。深圳新房价格环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大，这带动了一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；三线城市的新房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。 贝壳研究院首席分析师许小乐指出，对整体市场而言，三线城市新房价格环比跌幅收窄释放的积极意义更大，也是房地产有趋稳的一个重要佐证。 新房市场的积极变化，得益于5月份密集的稳楼市举措。 这其中，监管层自上而下地释放了坚定信号，实施住房公积金阶段性支持政策、保持房地产信贷平稳增长等为市场注入信心，信贷方面，更是给出了重大利好。 5月15日，央行、银保监会明确首套房贷利率下限可在LPR基础上最高下浮20个基点，最低可达4.4%；5月20日，央行对楼市定向降息，将5年期LPR下调了15个基点，叠加之下，首套房贷利率最低可降至4.25%。此后多个城市纷纷执行最低房贷利率，有效减轻了购房人的资金负担。 各地也从当地实际出发完善房地产政策，优化楼市调控举措的鼓点空前密集。据中原地产研究院不完全统计，5月单月有百余城市发布了稳楼市政策，刷新了历史纪录。 其中也出现了不少热点城市的身影，如广州、苏州、青岛等。政策内容应有尽有，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房、为房企提供资金支持等方面。 诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄告诉21世纪经济报道记者，限购、限售等政策的优化主要集中于新房市场，多重利好叠加对提振市场信心起到了重要作用，房价端由此出现积极变化。 热点城市如成都，则演绎了这种变化。5月成都新房、二手房价格涨幅均为0.9%，延续上月的双榜冠军，再次领跑大中城市。政策方面，成都在5月16日和5月31日共发布了两次新政，其中放宽限购家庭认定条件的举措，有效增加了购房需求，供需关系的变化带动整体价格浮动。 新房的边际改善，一定程度上让市场看到了曙光。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，5月新房市场开始触底，预计将在未来2个月出现回升趋势。58安居客房产研究院分院院长张波则认为，最为艰难的时刻已经过去，“一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏，部分三四线城市虽然还处于市场底部，但在全国整体回暖的趋势带动下，后续也有望逐步分批迎来反弹。”张波称。 市场主体获得暖意 房地产产业链内在力量也在积蓄。作为最能感受一线冷暖的市场主体，房企已经开始反馈正向变化。 资金是房企的重要命脉，融资端和销售端在5月均有起色。5月以来，龙湖集团、碧桂园、美的置业、新城控股(601155)等民营房企采用信用保护工具，共发行4笔债券，实现融资30亿元，同时有多家民营房企表示开始筹备发行工作。据中指研究院监测，受政策鼓励影响，地产信用债进入初夏，5月同、环比均有显著上升，这也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来，信用债首次同、环比均呈增长态势。 一家总部位于长三角的全国性房企相关负责人透露，五一之后，明显感受到市场的恢复苗头，公司旗下楼盘的5月来访量比4月提升了18%左右。“当然，从来访到去化还需要2-3个月的时间，但我们还是充满信心的，预计全国主要城市的销售回暖应该在三季度可以看到。”该人士表示。 另一家2021年销售额位于全国TOP20的房企负责人也表示，随着下调房贷利率、降低首付比、释放限购等相关支持政策的逐步释放，5月销售额环比4月有了明显提升，预计整个5月的销售量会有不错的环比上升表现。 与此同时，房企可支配的预售监管资金也迎来了利好。据一家全国性房企高管透露，已经有21个省市开始积极响应优化资金监管的政策，用于帮助开发商提高预售资金的使用效率，提升房企资金的流动性。“高信用等级的民营房企，总体受益比较显著。”该人士补充说。 多位房企人士在21世纪经济报道的调研中表示：“目前政策已经见底，叠加疫情陆续基本得到控制，未来几个月销售应该会陆续企稳，甚至赢得一定的增长。” 土地市场方面，5月份有19个城市完成了首轮集中供地出让，整体有回温迹象。中指研究院数据显示，底价成交地块合计占比61%，较去年二、三批次明显降低，另外，溢价成交地块和触顶成交地块占比较去年二三批次明显增多。 随着房企融资和销售恢复，业内人士分析，在“量入为出”的原则下，各民营房企的拿地节奏也会得到恢复，未来拿地数量会有比较明显的提升，促进楼市进入良性循环。 整体市场仍待复苏 值得注意的是，二手房价格与新房价格变化并不同步，更能真实反映市场的二手房数据，短期内仍未出现明显恢复。 国家统计局数据显示，70城二手房价指数环比下跌0.4%，跌幅比4月份扩大0.1个百分点，二手房价格环比下降城市有53个，比上月增加3个。 李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，二手房价跌幅超过新房，一方面是二手房挂牌量增加所致，3-5月份挂牌量月均增幅比1-2月增加40%，5月份比4月份增长10%；另一方面，新房继续降价促销，在价格上有优势，二手房交易成本比较大，也有一定影响。 “这对于从二手房到新房的复苏路径来说，并不是好消息，‘卖一买一’的改善需求受到冲击，对新房市场也或将形成拖累。”李宇嘉指出，“近期，二手房挂牌增加，对二手房价继续形成制约，并可能会传导至新房。因此，复苏的路径并不稳定。” 中原地产首席分析师张大伟也表示，二手房市场仍在寻底，购房者信心低迷，市场期待更多的积极政策。“相比往年，楼市调整博弈期很长，当下楼市面临的问题也跟疫情之下的市场预期高度相关，需要出台更多更积极的稳楼市政策，二手房置业群体的贷款利率也应该有一定优惠。”他说。 展望后市，6月以来地方政策支持力度仍在加强，各地对于稳楼市的努力仍未停止。据中原地产监测，截至6月13日，本月已经有超过60个城市发布了楼市调控举措70多条，而且部分城市在短期内已经多次追加稳楼市政策。 许小乐告诉21世纪经济报道记者，6月上半月贝壳研究院监测的50个城市二手房日均成交量较5月日均水平上涨超20%。“预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场成交，6月单月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。”许小乐说。 6月以来热点城市市场情绪得到进一步改善，中指数据显示，苏州、成都等重点城市商品住宅周度成交面积整体呈上行态势。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，随着政策效果的持续显现，热点城市市场有望率先进入恢复通道，对全国市场情绪的修复亦将带来积极效应，但对于大多数城市来说，市场信心的扭转仍需要时间，市场企稳或在下半年。

过往多年，中国的新房交易都是以期房为主，这种交易形式减轻了开发商的资金压力，对促进商品房市场发展起到推动作用。但是，期房交易的缺点在于房屋交付质量不能保证，甚至会出现项目烂尾。购房者碰上烂尾盘的概率虽小，但碰上就是不可承受之重。 2021年下半年以来，房地产市场形势发生急剧变化，包括一些知名企业在内的开发商，纷纷出现融资中断、债务违约、信用“塌房”的情形，受此影响，购房人的入市信心明显不足。融资与销售两端挤压之下，房企的日子愈发艰难，加之疫情影响，全国许多城市的在建项目都出现停工乃至烂尾的情况。 烂尾项目成了城市的一道疤，也是准业主们心中的一道伤。在烂尾楼盘不再局限于一企、一城、一地之时，市场恐慌慢慢形成，恶性循环之下，又进一步导致购房信心下降、市场交易趋冷。 一个烂苹果不拿出来，就要烂全筐。因此，促进房地产市场平稳健康发展，应当把防止楼盘烂尾、推动停工项目复工复产放在重中之重，只有保证购房人买的房子不会烂尾，保证花出去的钱不打水漂，他们才敢大踏步迈进售楼部。 如今，许多地方都已着手解决烂尾难疾，但我们也看到，实际效果与老百姓(603883)的期望还有差距，这中间，既有政策支持不到位的原因，也暴露出部分开发商做样子、走过场。 解决烂尾楼，是一个系统工程，要多方合力共同解决。政府部门既要加强预售资金监管、杜绝资金挪用，又要充分发挥政策空间，统筹各方力量，积极盘活项目；金融机构要响应政策号召，贷款机构要注重满足房企合理需求，不良资产处置机构要加大处置力度，尽快切断恶性循环的链条；开发商则要恪守本分、认真履行契约，不能躺平、不做样子、不套现离场。 房子是千家万户的居所，一桩桩住宅无法交付，是“住有所居”的缺失；房子是财富的载体，一个个楼盘的烂尾，是老百姓血汗钱的流失；房子还是城市的风景线，一片片土地的裸露，是美丽家园的迷失。房子顺利交付，是契约履行最基本的要求，当这一要求被充分满足，购房人才有底气与勇气，房地产市场才能恢复元气。

6月15日，国家统计局发布最新一期房地产开发投资销售数据。此次数据是稳经济大盘工作部署以来首次发布的官方数据。各项数据显示，5月份单月各指标已经出现了环比拉升的可喜迹象。 　　从全国房地产开发投资来看，1—5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比增速为-4.0%。这说明当前，房地产开发投资数据虽然仍面临降温压力，但同时也看到，5月份单月的房地产开发投资额已出现了环比拉升，即14%。这也说明，在稳经济大盘框架下之，房地产市场已经出现了一些新的发展迹象。尤其是一系列金融层面的政策助力，使得房企开发投资数据开始面临转机。当前需要巩固既有政策、更大发挥政策效力，以进一步带动开发投资指标走出下行的泥潭。 　　从土地购置方面来看，1—5月份，全国房企土地购置面积同比增速为-45.7%。该数据属于历史冰点数据，但相比前4月，数据略有收窄。单月看，2022年5月份房企购地面积数据相比4月份增长了45.9%，这说明当前土地市场也正努力走出底部。随着这一轮房屋销售市场的刺激，以及购地市场营商环境的优化，我们预计土地市场后续会有小幅复苏的可能。 　　从房屋销售方面来看，1—5月份，全国商品房销售面积同比增速为-23.6%。虽然此类数据似乎还没有出现跌幅收窄态势，但其实5月单月的环比数据已经有积极信号。5月份，全国商品房销售面积相比4月份增长了25.8%的水平，其明显好于机构监测数据，这也说明5月份已经有了一波交易的小型复苏。后续，各地宽松政策陆续释放效应，将助力销售数据呈现环比的拉升，以进一步对冲前4个月的市场交易低迷现象。 　　从房企到位资金来看，1—5月份，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-25.8%。此类数据和其他几个指标基本类似，即累计值的数据看起来略显悲观。但单纯看5月份单月数据，已经相比4月份有了明显拉升，即资金到位情况比4月份明显改善。后续房屋销售数据改善、银行贷款和发债数据改善，都将有助于房企资金面的进一步改善。 　　从房价方面来看，1—5月份，我们根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为9527元/平方米，涨幅为-10.3%。房价数据虽然还在下跌，但跌幅相比1—4月份已经收窄。这也说明房价本身在调整。近期房屋销售市场出现一些积极因素，尤其是房贷市场方面给与支持力度较大，都有助于提振交易数据。反过来看，房价整体上缩水一成，也使得近期购房的性价比会相对较高。

今年以来，多地楼市调整了公积金政策，支持合理购房需求。这时，一些中介机构也盯上了“公积金套现”这块蛋糕，甚至声称以“购房提取”这个看上去合法的理由帮客户提取公积金，并收取高额手续费，购房者需要提高警惕。 高额手续费 “当时，我遇到一些急事，想把公积金账户里面的钱提出来，而且里面的余额还不少。”在深圳已经工作10年的陈浩（化名）告诉记者，他发现一些小广告宣称，有中介机构通过购房提取的方式可以帮助自己把公积金账户里的钱提取出来。“看到这样的小广告，我想着反正都是自己的钱，取出来又何妨？” 记者尝试与一名中介人员取得联系，对方告诉记者，如果名下没有深圳房产，可以通过“购房”方式提取公积金账户里的全部余额。“我们会用你的名字购买一套珠三角（非深圳）的房子，过户后你去申请提取公积金，拿到公积金后再把房子过户回来，而且这样操作不会影响你以后购买深圳的房子。”中介人员说，“我们之间要签署相关的协议，你也要提交身份证等证件给我们去办手续，而我们是合法提现。” 中介机构所购买的房子，都是除深圳之外珠三角的小面积低总价房源。由于买房之间的“倒腾”需要花时间和成本，所以这些中介机构收取的手续费也特别高。“如果您的公积金账户余额在10万元以下，我们将收取35%的手续费，如果是10万元以上就收取30%的手续费。” 除了购房提取，中介人员还向记者介绍了租房提取的方式。“我们可以帮你租下深圳的一套房子，以租房的名义每个月提取5400元，直到公积金账户里面的钱全部被提取出来为止。不过，通过这种方式提取的话，需要你跟上班的公司提出暂时封存公积金账户，就是暂停缴纳，提取完之后可以立刻恢复缴纳。”通过租房方式提取，中介机构要每月收取25%的手续费。 记者从深圳市住房公积金管理中心获悉，目前提取公积金的方式包括购房提取、租房提取、还贷提取和其它住房消费提取。其中，对于购房提取，提取条件是职工或其家庭成员在深圳市内或异地购买住房，且购房发票或契税税票未过3年。提取比例是一套房为购房总价款，同时不超过账户余额，二套房为账户余额的6成。 “黑色链条”隐现 购房者需警惕 通过“购房提取”和“租房提取”看似正规的操作方式提取公积金，但当中暗藏的风险需要警惕。 陈浩也表示，自己被告知只是向“中介”提供身份证和银行卡等证件，至于是以什么方式提取公积金，他们其实也并不清楚。而且，最近这种类似的小广告和电话越来越多，背后似乎已经有了一条“黑色链条”。记者在百度等平台输入“公积金提取”字样搜索，也发现一些帮人套取公积金的推广链接，号称提交资料就可以立即代办，而且收费公开透明。记者也致电了几个网上平台，这些中介公司更声称“套取公积金成功率百分之百”。 记者采访几位业内律师指出，出于成本的考虑，如果这些中介机构是通过虚构的购房或租房资料去提取公积金，一经查出将影响购房者以后使用公积金，或被列入公积金系统失信人员名单。记者查阅到2019年深圳市住房公积金管理委员会关于印发《深圳市住房公积金提取管理规定》的通知，其中提到以弄虚作假等手段违规提取住房公积金的，由公积金中心责令限期退回所提资金；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。违规提取住房公积金的职工，公积金中心在确认违规提取行为之日起3年内不予受理该职工住房公积金提取申请。职工违规提取住房公积金逾期仍不退回的，公积金中心应当将其信息列入严重失信行为，依法将信息报送相关部门，实施联合惩戒，并向其所在单位通报或在公积金中心网站公示。近段时间以来，记者也发现，许多城市严厉打击违规骗提套取住房公积金违法行为，整治市场上住房公积金提取非法广告。 今年以来，多地楼市政策调整，部分地区公积金购房政策调整力度较大。据中指研究院监测，今年以来至少已有70城发布了近百条住房公积金调整政策，内容主要包括提高公积金贷款额度、降低贷款比例、提取时间前移等。此外，还有一些城市发布的公积金贷款新政，提及了实施公积金家庭代际间互助的内容，即公积金可以提取用于家庭成员的购房。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前地方上对于住房公积金的政策支持力度比较大，更多体现为公积金贷款的额度增加和贷款首付比例的下调。此类政策的出台有助于丰富完善各地的住房金融政策内容，同时直击市场的痛点，发挥了住房公积金的保障、便民、托底的政策效应。也有分析人士表示，应进一步优化住房公积金的使用和管理制度，既要防范风险、堵漏洞，又要降低门槛，更充分发挥公积金政策作用，让老百姓(603883)从中得到实惠。

刚刚复工复产的上海，很多豪宅已经迫不及待地挂牌上市。 　　据我们不完全统计，6月初，上海平均每天至少有3套总价3000万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。仅6月初，上海已有超过30套总价1亿元以上的豪宅二手房源新挂牌上市。 　　对比克而瑞研究的数据，2021年以来，上海总价1亿元以上的豪宅(含新房和二手房)一共只成交了45套。 　　最新挂牌的一套豪宅房源，位于上海的黄金地段新天地，房源还在5年限售期内，已被标上1.25亿元的总价挂牌上市，单价接近36万元/平方米。 　　这套房子2021年的买入价仅6000多万元，时隔一年，就被业主以近两倍价格挂出，且不说能否成交，业主的投资心态可窥一斑。不过，上海价格最坚挺的豪宅，还是位于被称为“梧桐区”的“衡复历史文化风貌区”周边的老洋房。 　　目前，上海成交的豪宅中，单价最高纪录已经达到75万元/平方米，这是一套位于华山路889号的老洋房，2021年以8.5亿元总价成交，刷新了上海顶豪单价纪录。 　　上海永嘉路老洋房，5年赚8000万 　　6月上海复工复产之后，上海豪宅市场挂牌与成交显现出活跃迹象。 　　从成交情况来看，最受瞩目的当属位于上海永嘉路一栋近百年的花园洋房，2.5亿元总价，折合成交单价64.7万元/平方米，历经两个月平静，上海的豪宅市场因为这套房源的成交出现了一个小高潮。 　　该房源是花园住宅，位于永嘉路569号，是上海市徐汇区文物保护建筑。 　　永嘉路一家专门做老洋房业务的中介门店负责人告诉我们，近期成交的永嘉路569号住宅价格属于“比较好的价格”，以往他们代理的房源大多都要经过至少几个月的时间才有可能成交。 　　本次以2.5亿成交的永嘉路569号老洋房，是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居，上一次成交是在2017年，成交总价1.7亿元。 　　永嘉路这套老洋房从2017年买入到了2022年5月卖出，5年价格上涨8000万元，涨幅高达47%，该套房源可谓获利可观。 　　6月初上亿豪宅挂牌30套，供过于求？ 　　我们在现场调研中发现，最近部分专注中高端住宅业务的中介门店挂牌量出现明显增长，一位只做3000万以上豪宅交易的中介人员表示：“上海复工之后，的确有一波放量挂牌，单纯从量上来看是多了不少，但目前还不能确定是否和两个月的疫情管控后集中挂牌有关，还要再观察一段时间。” 　　据不完全统计，2022年6月初，上海总价1亿以上的豪宅就已经有超过30套的二手房源挂牌。 　　据克而瑞中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至2022年5月期间，总价1亿以上的一手豪宅共成交18套，二手豪宅共成交27套，累计成交45套。 　　换句话说，2022年6月至今，上海总价1亿以上的豪宅挂牌量已超过过去一年多的成交量，很有可能出现供过于求的现象。 　　从成交情况来看，克而瑞研究数据显示，2022年6月1-9日，总价3000万以上的一手豪宅成交共23套，另据各平台不完全统计，总价3000万以上的二手房成交10套，合计33套。即在6月初将近10天里，上海总价3000万以上的豪宅，平均每天最少能成交3套。 　　而在2021年同期，总价3000万以上的一手豪宅仅能成交17套，2022年同比增长了35.3%。个中原因，不排除因4、5月份上海疫情造成市场交易暂停，一些在途中交易都推迟到6月，最终导致成交数据高企。 　　从具体成交日期来看，6月6日之后的成交明显高于6月1日至5日，其中6月8日集中放量明显。 　　上海顶豪市场跑在全国前列 　　克而瑞中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至5月期间，一亿以上二手豪宅共成交27套。其中最贵的是华山路889号，成交总价8.5亿元，单价高达75万元/平方米。 　　从二手豪宅成交情况来看，老洋房占比约30%，单价普遍在20万元/平方米以上。 　　部分豪宅“天价”挂牌的回潮，也可能有部分中介和经纪人故意“挂高”以吸引市场及媒体关注，从而推动豪宅市场价格的因素，也有上海一二手价格倒挂的因素，尤其是核心地段豪宅，价差明显。 　　“价差越大越好卖”是2021年上海新房市场“一房难求”的重要原因，也导致大量投资客涌现。 　　近年来，上海顶豪市场跑在全国前列，2021年无论是3000万元/套以上，还是5000万元/套以上的豪宅，上海的成交套数都占据了全国半壁江山。从某种意义上来讲，上海顶豪市场在全国都有引领作用。 　　而这一次上海永嘉路老洋房的成交再次点燃了上海豪宅市场的热情。目前来看，6月以来，上海豪宅挂牌量的确出现一定上升，但集中挂牌有疫情因素，能否成交还要看市场恢复情况。 　　目前，上海豪宅仍然呈现价格稳步上涨趋势，高价挂牌也在一定程度上反应业主的心态，疫情在一定程度上加速了业主出货决心，同时，挂牌价格也是一种对市场的试探。 　　上海豪宅价格的坚挺，说明上海仍有巨大吸引力。未来，无论是豪宅还是刚需市场，上海楼市能否继续坚挺，还需看疫后上海整体经济、生活的恢复情况。

为何居民自建房倒塌事故一再发生？如何采取有效措施，避免再发生类似悲剧？ 整治自建房，人人都要绷紧“安全弦” 　　近日，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》（以下简称《工作方案》），要求扎实推进全国自建房安全专项整治工作，全面消除自建房安全隐患，切实保障人民群众生命财产安全和社会大局稳定。在《工作方案》出台前1个月左右，湖南长沙发生居民自建房倒塌事故：4月29日，长沙市望城区金坪社区盘树湾一座8层居民自建房倒塌。经连日救援，共救出10人，遇难53人。 　　这已不是自建房倒塌事故第一次进入公众视野。2003年8月9日，福建省厦门市湖里区禾山镇高林村村民自建厂房在施工中坍塌，7人遇难，38人受伤；2016年10月10日，浙江省温州市鹿城区双屿街道发生农房倒塌事故，22人遇难，6人受伤；2020年8月29日，山西省临汾市襄汾县陶寺乡陈庄村一座两层饭店在村民举办寿宴时坍塌，29人遇难，7人重伤…… 　　生命逝去，令人痛心。事故背后反映出的诸多问题，不能不引发我们深思：为何居民自建房倒塌事故一再发生？如何采取有效措施，避免再发生类似悲剧？ 　　据了解，本次长沙市倒塌自建房在村庄城镇化过程中，有过多次改建、加盖。倒塌前，房屋各层分布着不同业态，都有过不同程度的结构改动。此外，近年来建筑的总层数也从6层加盖到8层。此次倒塌事件发生后，就有专家分析指出，很可能是因为加盖后的上部楼层重量超过底层可承担的荷载量，导致本就不牢固的下部楼层承受不住荷载而被损坏，继而诱发上部楼层倒塌。 　　笔者梳理发现，发生倒塌的长沙市居民自建房和其他类似事故中的倒塌房屋，大多为砖混结构，这种结构广泛应用于农村自建房。与钢筋水泥浇筑的楼房相比，砖混结构具有一些建造优点。比如对楼层较低的房屋来说，砖混结构的稳定性、安全性较强，可以满足农村盖房需求。在购买、搬运材料时，不需要特别的机械设备，更适用于山区和小城镇建造。此外，砖混结构可以节约大量水泥、钢筋和木材，对农民来说更实惠。但另一方面，砖混结构的缺点也很明显。它缺乏抗震设计，大量采用空心楼板构件，且砖墙本身就是承重体。在未经专业指导、没有加固时，不能任意改动，否则会有结构风险，容易垮塌。 　　可以看到，及时发现安全隐患并进行整改，于保障农村自建房安全而言，紧迫且必要。近年来，我国出台的《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律中都有对农村自建房进行规范的内容。可现实中一些地区的农村自建房还是缺乏统一质量标准，导致在规划、设计、施工环节的质量监管缺乏细化、科学、可实操的依据。而对城中村老旧楼房的监测，在一定程度上依赖自然资源卫片执法。可加盖的自建房是在原有楼房基础上增加高度，除非加盖后建筑楼顶颜色明显变更，否则很难被卫星拍片识别出来。一旦基层执法人员监督检查不到位，将会放任安全隐患扩大。 　　农村自建房涉及面广、量大，监管难度确实不小，但其监管事关百姓的生命财产安全。因此，务必对自建房安全问题彻查隐患、及时解决，切实保障群众权益。 　　当务之急，是要花大力气对现有农村自建房和老旧房屋，特别是经营性自建房进行全面“体检”。在《工作方案》的指导下，对自建房进行排查摸底，发现存在严重安全隐患、不具备经营和使用条件的，要立即采取停止使用等管控措施。长远来看，还需依法施策、严格执行、精准治理，可以通过建章立制，将现有的一些经验上升为法律法规。例如，本次《工作方案》要求建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度，以此严控自建房风险。只有对自建房结构倒塌风险、设计施工缺陷等问题立查立改，落实整改责任和措施，才能彻底整治隐患。 　　还要看到，消除自建房安全隐患，仅靠有关部门加强监管和治理还不够。血的教训不止一次地为我们敲响警钟：只有广大农民朋友人人绷紧“安全弦”，规范建房改房，才能从源头上最大限度地避免悲剧再次发生。一方面要加强规范建房改房宣传，另一方面可畅通自建房违建举报渠道，力求尽早发现问题、及时妥善处理。

老龄化社会加速到来，养老问题广受关注，也让不少诈骗行为钻了空子。正在全国范围内开展的打击整治养老诈骗专项行动警示人们，购买住房或者与住房相关的金融产品等往往价格不菲，一旦老年人被骗，将蒙受巨大损失。因此，整治住房相关的养老诈骗，对于守护好老百姓的“养老钱”至关重要。 　　近日，住房和城乡建设系统启动了打击整治养老诈骗专项行动，将聚焦“商品住房销售中以养老名义进行虚假宣传等涉诈问题隐患，以及违规在城市街面张贴养老产品宣传广告的行为”两项整治任务，排查发现一批涉养老诈骗的问题线索，集中解决一批群众反映强烈的涉诈问题，整治打击一批存在诈骗苗头隐患的机构、企业。相信这一行动将在规范房地产开发项目营销，帮助老年人理性看待住房消费等方面起到积极作用。 　　与住房相关的养老诈骗行为近些年并不鲜见。不少老年人都遇到过在商品住房销售中以“养老”名义虚假宣传的情况，比如一些海景房打着“养老+度假+投资”的旗号骗取老年人资金。还有的商品房销售人员在新建商品住房销售中不实宣传项目养老设施、养老环境等，以“养老”名义诱骗老年人购房；有的以售后包租、返本销售、以租代售等方式，或以承诺升值、投资回报等手段诱骗老年人购房；有的代理未取得合法审批手续，以“养老地产”“养老投资”为名虚假宣传销售项目；有的在售楼场所、机构门店、互联网平台、APP软件等推广宣传渠道发布以“养老”为名的虚假房源销售信息。 　　各地加大对住房领域养老诈骗的整治力度，对相关违法犯罪行为形成了有力震慑。近日，上海一家养老服务机构因虚假宣传被当地市场监督管理部门处罚。这家养老服务机构的宣传资料上有“专业守护医养结合医生定期坐诊，全天候医护值班”，以及距离某高端酒店仅3分钟距离等宣传内容。经核查，该公司实际未提供定期医生坐诊服务，且距离酒店并不像广告中所述那样距离相近，宣传内容与实际不符。江苏省不久前也对多起养老诈骗犯罪案件宣判，犯罪手段包括通过提供“养老床位”吸引投资等。 　　实际上，养老产业涉及老年人居住生活的方方面面，与住房和居住服务关系密切，房地产开发企业发展养老产业有得天独厚的优势。不过，尽管有不少房地产开发企业纷纷抢滩养老领域，成功的商业模式和盈利模式还有待进一步探索和突破。 　　实践中，一些房地产项目位置偏远，营销人员就把其包装成养老项目，希望以养老为噱头加速销售。不少房地产开发企业把养老地产的重点放在销售上，忽视了发展养老产业的真正着力点在于长期深耕与经营，为老年人提供优质的服务。 　　对于房地产开发企业而言，发展养老产业可以作为探索新发展模式的尝试和方向。而想要在养老领域取得突破，转变观念必不可少。习惯了“高杠杆、高周转、高回报”的房企需要转而在较为漫长的发展过程中不断完善服务体系，提高服务质量，锻造优质养老服务核心竞争力。在此过程中，老年教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持，以及围绕老年人衣食住行、康复护理的服务等，都具有广阔发展前景。同时，房企进入养老领域，需要着力构建产业链，需要有更强的整合能力。 　　优质服务需要优质人才。人力资源成本是养老服务机构运营中的最大成本支出。专业人才缺乏是养老产业面临的突出问题。不少养老机构和家庭服务员的学历水平不高，服务人员流动较为频繁。有关部门应加大对养老服务人员的培训力度，使服务人员的职业技能和综合素质不断满足日益增长的行业需要。 　　想要在养老领域取得突破，转变观念必不可少。习惯了“高杠杆、高周转、高回报”的房企需要转而在较为漫长的发展过程中不断完善服务体系，提高服务质量，锻造优质养老服务核心竞争力。

上海在6月1日迎来复工复产后，有一个明显变化：房租出现了上涨。 　　克而瑞租售监测的数据显示，5月，上海个人房源月租金每平米破百元，排在全国之首，同比、环比均有所上涨，其中环比涨幅排在全国前三。 　　究其原因在于，受疫情影响，上海部分租约到期客户因疫情管控只能接受涨价续约，一定程度上拉高了城市整体租金，我们预计6月租金仍然可能呈小幅上涨趋势。 　　管控两月内，上海近六成区域租金出现上涨 　　2021年底以来，各城市个人房源租金进入下滑通道，在经历了连续多月下滑之后，于2022年5月开启小幅上涨模式。 　　克而瑞租售数据显示，5月，55城个人房源租金为33.43元/平方米/月，环比上升1.36%，但租金水平仍不及2021年同期。 　　上海住宅租赁市场一直都较为坚挺。 　　克而瑞租售数据显示，5月，上海个人房源租金为102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一个每平方米月租金破百元的城市；个人房源租金环比上涨6%，涨幅排在55城前三。 　　在疫情管控的两个月里，上海个人房源租金至少上涨了9个百分点。从各区域来看，上海全市近六成的区域租金出现上涨，其中黄浦区租金涨幅最大，上涨15.18%。 　　此外，集中式公寓租金也出现微涨，5月租金水平为162.55元/平方米/月，比2021年同期下降了1.7个百分点。 　　分散式公寓租金受疫情影响下跌显著，5月租金水平为107.05元/平方米/月，同比环比分别下降18%和25%。 　　集中式公寓市场由于租约多为半年或者一年，租金变化幅度较小，整体并未受到个人房源的波动影响，分散式公寓受到疫情影响，整体需求较弱，导致租金水平下降非常明显。 　　新增房源供应同比腰斩 　　从新增房源看，上海5月新增房源19304套，环比降2.80%，同比下降56.99%。4月新增房源较3月更是下降了60%。 　　由于4月、5月，全市处于静止状态，上海集中式公寓新增开业规模为零。上一次出现规模无新增的情况，还要追溯到2020年2月，近年来两次大规模的停工停产对长租公寓行业影响非常大。 　　2022年前3月，长租公寓的供应情况不太乐观。由于疫情反复，3月新增开业的集中式公寓房源数共1618套，较2021年同期下降27%。一季度，上海新增开业的集中式公寓房源数仅为2213套，相较于2021年同期减少了55%。 　　那么，上海租房人口有多少呢？ 　　2021年，上海市2489万常住人口中，外来常住人口达到约1032万人，也就是说超40%的外来常住人口要通过租房解决居住问题。 　　受封控影响，上海部分租约到期的客户因疫情管控无奈续租，房东抬高租金，使得整体租金上升，短暂的供不应求，也将进一步推动租金上调。此外，疫情之下，公寓运营方的运营成本等压力，也会进一步体现在房租涨幅中。 　　从克而瑞租售监测的数据可以看出，全国8个重点城市中上海租赁价格指数较高，且呈上涨趋势，这也意味着，上海租赁市场发展的持续性、稳定性领先全国。 　　上海复工复产后，再次引发的人口流动，短期内也将给租赁市场带来不小影响，租客的租金承受能力、空间需求也会有一定变化。对租客而言，复工复产后当务之急是恢复居城市居住的归属感和安全感，而租赁企业也将在持续变化的市场之中面临一场生存考验。

近期，楼市出现一个现象：提前还房贷。豆瓣小组“社畜买房共进会”有二十多万成员，过去都在讨论该不该买房、去哪里买、怎么融资，而最近讨论最多的是要不要提前还房贷。4月份，住户贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，该项数据自2007年统计以来首次负增长。这反映，居民贷款买房的意愿下降，这不一定是已发生的形势，但可能是未来的趋势。 　　过去，风险规避型家庭，有的会选择提前还房贷；换房时，也要提前把贷款还掉。但整个社会的大趋势是，怎么才能借到更多、更便宜的钱来投资获利。比如，我所了解的深圳居民，如果手上有一大笔钱，他们买房的策略并不是“多点儿首付、少点儿月供”，而是“少点儿首付，多买一套”。简言之，能多贷款就多贷款。除了银行的钱，还要高成本从其他渠道借钱。 　　一直以来有个理念是，长达数十年的房贷，是个人一生中极少有的、以低息向银行借钱的机会，相当于借银行的钱来投资。而且，房价上涨的收益非常可观，覆盖银行贷款利息绰绰有余。这是用别人的钱，实现自己的财富梦。另外，国家会频繁地救助经济，手段就是货币宽松，这会导致通胀，一百万的房贷在几十年后有可能大幅贬值，房贷的压力只会越来越小。 　　但面向未来的语境下，这样的思维逻辑可能不成立了。随着房价告别快速上涨，经济告别高速增长，整个社会投资收益率台阶式下行。近期，多家银行下调存款利率，四大行4月末 3年定存利率由3.25%调至3.15%，3年期大额存单利率从3.25%调至3.15%。作为存款替代的货币基金收益率也逐步下行，7天余额宝年化收益率从年初的2%，逐步下探至当前的1.7%。 　　当房价上涨预期减弱，其他渠道的投资收益率在下降，一个直观的理解就是，现金留在手上用于投资，产生的收益率可能无法达到5%左右的房贷利率水平。这时，房贷对你而言就是给银行打工、给银行搬砖。因此，“还了就是赚了”，提前还房贷，变相成了一种新的“理财方式”。特别是，当下的年轻人，很多都想减轻个人的资产负债率，推崇较为轻松的生活。 　　疫情冲击，经济转型阵痛，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但因为消费下行得更快，使得居民储蓄率持续处于高位。央行最新数据显示，4月住户存款减少7032亿元，同比少减8677亿元。截至4月末，住户存款余额109.62万亿元，同比增速为12.19%，增速为去年5月以来新高(排除1月份特殊情况)，也为提前还贷创造了收入上的条件。 　　对于2017-2019年买房的群体来说，那时的房贷利率比较高，都要在4.9%的基准利率水平上上浮。2020年8月份，房贷基准利率向LPR转轨时，这一批存量房贷的加点水平比较高。未来，即便5年期LPR继续下降，依然改变不了他们要承受实际高利率的状况。既然投资赚钱的难度越来越大，不如先减少负债，增加储蓄，修复资产负债表，应对不确定的未来。 　　提前还房贷的群体，以“90后、00后”居多，他们注重当前的生活质量，对较远的未来并无多大考虑。比如，持有房产对抗未来可能到来的通胀，这样的理念开始弱化。他们更关心的是，当下这笔资金怎么样才能最大化效用。他们手头无多少积蓄，但多数能从上一辈那里获得一笔资金，比如拆迁款、房产套现。对于减轻子女贷款压力，父母往往有较强的支持意愿。 　　提前还房贷，尽管不是普遍现象(很多人连贷款买房的能力都没有)，但它是个小趋势，看起来不起眼，却不能忽视。这是与过去拼命加杠杆完全不同的趋势，与当下很多年轻人不愿结婚、不愿生育是一类问题，是面对不确定的自然而然的反应。这对认识当下楼市有很强的意义。表面看，楼市问题是预期不振、观望浓厚，但内核是当下收入的制约和对未来的担心。 　　特别是，作为需求主体的新市民，收入和预期与当下居高不下的房价之间的矛盾难以调和。问题是，政策并没有修复居民的收入，全方位降低成本，而是继续刺激，比如，三胎奖励一个购房资格；“一人购房全家帮”，提公积金给直系亲属付首付；首付比例降至20%。本质上，还是靠杠杆和涨价预期刺激购买力。这样做，无助于问题解决，还会加速类似提前还贷的收缩行为。

2022年端午假期期间，中指研究院数据显示，重点监测的城市新房成交规模仍保持低位，代表城市成交规模较上年小长假下降约有四成。端午假期市场热度仍较低，购房者观望情绪较浓。 　　当前，房地产的需求端政策正持续调整优化，部分重点城市市场情绪有所回升，但多数城市市场调整态势未改。根据中指监测数据，2022年端午假期期间(6月3日-6月5日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年端午假期下降40%。部分城市如深圳、青岛、广州等城市受政策环境优化、疫情得到有效控制带动，市场活跃度略有好转，但多数城市的新房成交规模同比降幅仍较大，武汉、济南、南京降幅均在五成以上，北京、上海受疫情影响，市场活跃度较低。 　　自4月份以来，各地因城施策节奏明显加快，力度不断加大，政策调整内容向优化限购、限贷政策延伸，尤其是部分热点二线城市加入了政策优化行列。 　　根据中指监测数据，2022年以来，已有超百城放松调控政策，政策频次超300次，5月政策优化次数超百次，高于4月份。 　　从政策效果看，短期除个别城市市场情绪有所修复外，全国多城市的楼市情绪仍较为低迷，市场信心恢复仍需时日。随着疫情的缓解，以及各地房地产政策持续优化，预计重点城市的市场或将企稳，多数城市楼市大概率要到下半年才会逐步恢复。 　　端午节假期各个典型城市市场表现 　　北京 　　受疫情影响，5月以来北京新房取证速度明显放缓。端午假期，在售项目依然延续前期优惠策略，部分项目在端午假期推出特惠房源和折扣活动，特别是部分大户型别墅项目优惠力度相对较高；而待售项目主要以蓄客为主，部分项目为提高蓄客和认购，推出优惠活动。 　　整体来看，受疫情因素影响，端午假期北京楼市整体表现平淡；随着疫情防控形势的逐步好转，叠加全国稳楼市政策预期，疫情积压需求后期将逐步释放，北京楼市有望筑底回温。 　　深圳 　　端午假期除了个别豪宅项目热销外，深圳市场整体仍处于调整过程中，谨慎观望态度仍在，大量新房入市也给了购房者更多的选择余地，预计供应端改善下市场情绪或逐步回升。 　　青岛 　　6月3日，青岛优化调整房地产政策，西海岸、城阳(含高新区)和崂山区王哥庄街道取消限购，优化非本市户籍居民家庭购房条件以及支持改善性住房需求。端午期间各楼盘趁势推出特价房、折扣、送车位等优惠进行促销，部分楼盘到访量有所增加，客户观望情绪略有好转，但市场分化仍较为明显。 　　广州 　　端午节假期，多个楼盘利用“端午节日”进行加推及宣传推广，“楼盘加推”、“开放示范区”、“开放实体样板房”、推出“一口价”特惠单位，以及利用节日推出礼品吸引人气等。从现场人气来看，端午假期楼市人气有所回升，尤其是性价比较高的楼盘。整体而言，在房贷利率持续下调以及开发商加大促销力度下，端午假期楼市购房情绪有所回温。 　　郑州 　　端午假期，郑州多个项目进行特价销售，促销楼盘数量居于高位，端午三天小长假去化量逐步恢复至4月水平，市场情绪好于5月，目前郑州楼市去化量仍处于底部恢复阶段。 　　重庆 　　当前房地产市场环境持续宽松，端午节前房企集中备案，供应端改善明显，近期房企优惠力度持续加大，小幅拉升市场热度，但与2021年同期相比差距仍较大。 　　西安 　　西安5·28新政后，除新政受惠群体外，其他群体观望情绪仍较高，二孩家庭、满二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿，但购房者仍青睐于如高新区、曲江新区等高附加值板块，或港务区等高性价比板块。 　　成都 　　受新政影响，端午节市场供需两侧偏向观望。多家企业的项目推出不同程度的促销，其中大部分房企优惠力度在2%左右，部分本土房企项目优惠可达8%，但市场分化仍较严重，冷门楼盘看房量无明显上升。 　　杭州 　　新房市场整体表现一般，供应速度加快，预计6月新开楼盘将明显增多；二手房市场，端午节期间中介带看量依旧高企，实际成交量略有增加，市场整体观望的情绪仍在。

商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源。商品房预售资金监管制度旨在保障预售资金安全，确保项目顺利竣工交付，保护购房者合法权益。当前形势下，在保障资金安全和“保交楼”的基础上，有必要按照4月29日中央政治局会议要求，优化商品房预售资金监管。合理释放预售资金，提高商品房预售资金使用效率，将有助于缓解房企短期资金压力，稳定市场信心，实现行业良性循环。 　　商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给房地产开发商的购房款，也就是购房者需要“先交钱，后收房”。房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度拨付。商品房预售资金监管能够对购房者资金起到保护作用。个别城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，侵害了购房者合法权益。因此，规范预售资金监管势在必行。 　　与此同时，在把稳增长放在更加突出位置的大背景下，各地有必要从供需两端发力促进房地产市场平稳健康发展。在供给端，优化商品房预售资金监管，有助于缓解企业流动性紧张，提升房企的现金支配力。发挥预售资金对稳定活跃企业现金流的作用，是不少房企的呼声。 　　现实情况中，如果把预售资金卡得过紧，不利于房企有效运用资金，释放经营活力；而如果监管不到位，则可能出现烂尾楼。在“保交楼”的基础上稳定活跃房企现金流，需要针对房地产开发企业进一步优化商品房预售资金监管。当前，对于地方政府而言，在保证预售资金安全的前提下，优化监管是必要之举，应更好把握原则性和灵活性，松紧适度。 　　今年2月份，全国性商品房预售资金监管新规出台，通过招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等举措，规范和完善了商品房预售资金监管。 　　在此基础上，近一段时间对相关政策进行调整优化的城市逐渐增多。5月份以来，就有10多个城市以多项举措优化商品房预售资金监管。 　　有的城市适度降低监管资金比例，如海南省海口市规定，对信用良好的企业，适度降低监管重点资金的比例；江西省景德镇市将中心城区重点监管资金节点监管额度下调20%，这有助于将更多资金释放给企业，便于企业灵活调配使用。有的城市增加重点监管资金拨付节点，如江苏省常州市将监管资金拨付节点从完成主体工程的二分之一调整为三分之一及三分之二，有助于企业更早提取拨付资金，体现了监管的精准性。有的城市允许使用银行保函替代预售监管资金，如江苏省徐州市、吉林省长春市、吉林市都规定可以采取保函替代项目资本金现金。有的城市依据企业信用评级实行差异化管控，如安徽省宿州市加强企业信用考核和应用，分类降低预售资金监管留存比例。 　　值得注意的是，商品房预售资金监管的底线仍是确保房地产开发项目的按时交付，更大程度维护购房者合法权益。预售资金监管规范化应使得预售资金真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。 　　优化商品房预售资金监管并不是通过合理释放资金过度刺激房地产投资或消费，强化监管也不能控制或遏制房地产发展，进一步优化商品房预售资金监管，应有利于促进房地产市场健康发展，使商品房预售资金的治理方式更加现代化，更符合市场规律。

5月份以来，市场针对买房人不断有利好消息发布，楼市政策宽松、暖风频吹。先是央行、银保监会将首套住房商业性个人住房贷款利率的下限调整为不低于LPR(贷款市场报价利率)减20个基点。随后，5年期以上LPR超预期下调15个基点至4.45%，这是LPR改革后第一次5年期单独降息，也是规模最大一次降息，极大超出市场预期。之后，包括京沪两地在内的多个城市房贷利率也随之下调。 　　中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰在中新经纬研究院举办的主题为“房贷利率又降了，买房人怎么选？”的《经纬慧谈》栏目中表示，金融数据走弱，以及房地产行业的销售景气度持续低迷，是本次5年期LPR下调的主要原因。 　　夏亦丰分析，4月份，国内信贷以及社融数据均大幅走低，宽信用仍须进一步加码。因此，房贷利率下调具备较大迫切性。此外，房地产行业在经过一系列政策调整之后，回升态势并不明显。4月份由于疫情叠加，加上整体销售需求较差，房地产销售住宅面积大幅锐减，1—4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。整个房地产行业的基本面提振迫在眉睫。 　　至于后期房贷利率是否还有进一步下调的可能性，夏亦丰认为，从具体实际房贷利率的构成来看，实际房贷利率是LPR加点构成的，如果5年期LPR继续下行，同样也会带动全国各地实际房贷利率继续下行。 　　夏亦丰认为，要支持购房人群消费住房可从以下几方面着手。从狭义政策上来看，可探讨进一步降低房贷首付下限。过去房地产市场的两轮发展过程中，央行都有过类似政策。但在这一轮周期中，主要还是地方政府、各个城市为主导，适当调整首付比例下限。如果本轮周期由央行发文的话，提振市场信心的作用可能会更强。此外，高能级城市“认房不认贷”政策的解绑、财政补贴购房人群，以及税收减免等都是可以进一步探讨的调控政策。 　　房贷利率的持续下行，不仅影响到购房者，对房地产企业、行业也产生了利好效应。夏亦丰分析，房企资金来源结构包括外部融资和销售回款。房贷利率下调对外部融资虽没有直接影响，但其可以起到促进市场回暖、提升地产项目去化的良好效用。因此，对房企而言，项目去化加快，提高了企业的回款速度与现金流回笼，是一个大利好。 　　当前，经历了全国多个城市大范围的政策宽松，房地产行业回暖态势并不明显，针对如何进一步改善房地产企业融资手段？夏亦丰认为，政策层面来看，可以进一步放松房企的预售资金监管，包括监管时间节点、监管比例、以及提取条件等；同时，银行要进一步加大落实信贷支持力度，包括提供开发贷、并购贷，AMC(Asset Management Companies 资产管理公司)介入，以及城投平台收购项目带来的增量资金等。 　　值得一提的是，当前房地产行业发债主体多以央企、国企为主，夏亦丰提出，未来要加大对民营房企的发债支持力度，以此从整体上提升房地产融资规模，加快企业融资节奏，促进房地产行业稳定、健康发展。

5月以来，市场针对买房人不断发出“政策福利红包”。不仅首套住房商业性个人住房贷款利率下限有了调整，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)也远超市场预期下调15个基点行至4.45%，全国多地迎来一波房贷利率下调热潮。 　　那房贷利率降了，买房人怎么选？提前还房贷到底划不划算？对房地产行业有何影响？ 　　知名房地产评论员、易居研究院智库中心研究总监严跃进在中新经纬研究院举办的主题为“房贷利率又降了，买房人怎么选？”的《经纬慧谈》栏目中指出，这一波房贷利率下调的“政策组合拳”可以说是“史诗级”的重磅利好，其对购房人群，房地产企业、房地产行业而言，是一个难得的购房、发展窗口期。 　　“LPR以前一般都只是下调5个基点，很少下调15个基点的，这是第一次”，严跃进指出，当前的信贷环境对购房人群，以及房地产行业是“史无前例的宽松”。 　　现在是不是购房的好时机？ 　　可以肯定的是，房贷利率的广泛下调，直接降低了购房成本。针对“当下是否进入到一个买房窗口期”的问题，严跃进建议，购房者要对当前重大政策充分了解，结合自身需求，把握好利好政策，积极入市。目前，有个别地区的房贷利率最低可以做到3%左右，4.25%、4.4%是当前主流的房贷利率，部分保守城市房贷利率则维持在5.0%左右。 　　下调房贷利率，对将要买房的人是重大利好，对已买房但仍在还贷款的群体有没有好处？严跃进指出，在因城施策的原则下，一方面，政策出台后，并不是全部城市都会马上下调房贷利率，各地需要时间周期；另一方面，LPR运行机制下，房贷还款调整是一年一次，因此从长周期看，房贷利率下调使已购房群体也能享受到房贷利率下调的政策红利。 　　严跃进通过一个测算来表明，此次LPR下调15个基点属于力度较大的支持政策：以100万元住房贷款本金来算，下调5个基点，购房者每月大概可节省30多元，15个基点约可节省90元。如果贷款更高，银行还有基数下调空间，每月房贷会节省更多。整体来看，购房者每月能节约的费用在100元～500元不等。以30年房贷计算，最少可节省出几万、甚至十几万元的购房成本。 　　现在提前还房贷划不划算？ 　　今年房贷市场中出现了两个极端现象：一部分人由于经济压力房贷被迫违约，一部分人则是手中还有“余粮”，想提前还贷。 　　严跃进指出，这两种现象说明市场对信贷政策方向有着不同的理解。他建议，如果手中有闲钱，认为市场投资机会不多，购房者先还房贷问题不大。但如果出现违约金较高，或大部分房贷利息前期已经还得差不多的情况下，他建议“还是要慎重提前还款，太折腾的话意义不大”。 　　严跃进建议，每位购房人可根据自身情况，对比市场资本的投资收益与贷款成本后再做还不还房贷的决定。在他看来，随着LPR逐渐下调，购房者未来要还的贷款利率长期也会是一个走低的趋势。 　　房贷利率下调对房地产企业有何效用？ 　　虽然房贷利率下调主要针对个人住房按揭贷款，但房地产开发贷在一定程度也会受到LPR下调的影响。 　　严跃进指出，整体来看，房贷利率下调对购房者、房企、房地产行业都是好事。市场情况显示，从5月开始，全国多地加快了房地产促销节奏，购房者去售楼处买房的情况也多了起来。这说明随着以调利率、松限购等为引导的宽松政策，正在给房地产市场带来新动向。 　　“随着企业资金回笼加快，拿地投资热情也会更加积极。”严跃进说，“我相信，伴随疫情得到有效控制，宽松政策都会渐进传导到房企的开发投资端和供给端，从而使行业达到一个比较平稳、健康发展的良性生态。” 　　严跃进认为，房贷利率下行的利好政策，将大概率带动房地产市场预期整体向好。值得注意的是，北京、上海这两个特大城市尽管政策放松空间相对要小，但近期也下调了LPR15个基点，表明政策对刚需、改善性购房人群支持的决心和力度。这对市场中真正有购房需求的人群而言，将是一个以较低成本入手买房的好机会。 　　严跃进说，整体来看，全国不同城市的房地产市场表现出分化态势，三四线城市买房需求总体偏弱。除个别不具备产业支撑、市场面相对较差的城市，人口流入型城市的房地产市场依然不会有太大问题。 　　“当前，房地产市场短期内面临较大压力，但绝大多数城市发展仍是健康的，因为城镇化进程仍在持续，这依然会带来一部分购房需求。今年下半年，部分热点的三四线城市也有可能在宽松政策中迎来一波较好行情。此外，针对二孩家庭、三孩家庭等相关政策，都有可能给行业能带来一些良性效应。”严跃进说。

当地时间周二，在达沃斯经济论坛上，全球最大对冲基金桥水创始人达里奥再次敦促投资者在通胀高企之际远离现金和股市，相比之下，房地产等“实际回报资产”可能是更好的选择。 　　达里奥：现金和股票是垃圾 　　多年以来，达里奥都坚持“现金是垃圾”的观点，而目前在全球通胀飙升之际，这一观点显然更不会动摇。 　　“当然，现金仍然是垃圾，”他在达沃斯经济论坛上表示，“你知道你失去购买力的速度有多快吗？” 　　他补充说：“股票更垃圾。”相比之下，他认为“实际回报资产”——比如房地产——才是最好的投资。 　　“你将面临一个实际回报为负的环境，”达里奥表示，“不可能所有东西都一直上涨。这个系统不会那样运作。” 　　当被问及美联储是否能在不伤及经济的情况下有效地减少需求时，他给出了否定的回答，并表示，美联储加息的速度赶不上通货膨胀的速度。目前美国的通货膨胀年率已经超过8%，处于近四十年来的高位。 　　达里奥表示：“(美联储)将无法将利率提高到足够高的水平，从而为投资者提供充分的实际回报…所以，如果你考虑到不断上升的利率，比如3%或4%的利率，这将不足以追上通货膨胀率。” 　　桥水普林斯：市场低估了通胀的风险 　　与此同时，桥水联席首席投资官鲍勃•普林斯(Bob Prince)也表达了类似观点，认为美国经济正处于滞胀的边缘，投资者尚未完全消化这一点。 　　普林斯认为，投资者对通胀和利率的走向过于乐观。当被问及是否认为滞胀会打击美国时，普林斯说：“是的，我们正处在这一转折点。” 　　尽管目前许多经济学家预计，随着美联储加息为物价降温，通胀率将会逐步回落，但普林斯却并不这么认为。 　　他表示，债券市场显示投资者对通胀过于乐观。较长期债券价格显示，市场似乎认为通胀将在中长期前景内大幅降温。 　　“市场低估了通胀前景。通货膨胀的可持续性和自我强化性并没有减少，”他表示，“随着时间的推移，货币紧缩的程度也不会减少。” 　　普林斯表示，美国目前正经历“货币通胀”。他认为，美国政府和美联储在疫情期间注入的巨额刺激资金仅仅是推高了物价，而没有促进了经济的实际增长。

近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。 　　证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。 　　多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。 　　与人口人才政策结合 　　与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。 　　5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。 　　无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。 　　类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。 　　另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。 　　5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学(包括专科和本科)毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。 　　此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。 　　相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。 　　北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。 　　平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。 　　多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。 　　形式多样因城施策 　　各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。 　　长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。 　　不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。 　　天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。 　　部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。 　　江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。 　　其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。 　　松绑尺度差别大 　　目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。 　　中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。 　　中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。 　　4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。 　　4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。 　　从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。 　　信心不足是最大问题 　　张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。 　　岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。 　　全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。 　　金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。 　　从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。 　　据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。 　　58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。 　　另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。 　　根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

　资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。近年来，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，这也在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因，影响不容忽视。 　　目前来看，市场下行压力延续，房企资产减值亏损的“阵痛”或仍不可避免。但从长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性、稳健发展的利好信号。 　　大额资产减值频现 　　我们从2021年财报披露来看，多家房企大额计提资产减值，且计提规模增幅显著，导致房企净利润受到不同程度的冲击，头部房企也不例外。 　　风险房企成为资产减值的重灾区。据克而瑞研究调研发现，行业内风险类房企为应对流动性困境，纷纷通过降价销售、低价出让资产回流资金，从而面临更大的挑战。数据显示，2021年，华夏幸福计提资产减值达131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增加79.7%。此外，阳光城、蓝光分别计提资产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。 　　整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动更多房企在计提资产减值。尤其是2021年下半年，行业陷入流动性困境，购房者信心受挫，市场需求进入寒冬期，销售价格预期、资产评估更加谨慎，因此也导致大额计提资产减值现象普遍。 　　市场不确定性大，存货或加剧资产减值风险 　　从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头，长期股权投资、投资性房地产，以及其它减值损失占比一般较小。目前，市场下行压力延续，存货资产不确性也增加。尤其是持有大量存货的企业，不仅资金被占用，增加了企业流动性压力，同时面临的资产减值风险也较高，对企业业绩波动和估值都会产生连带影响。 　　从目前行业存货现况来看，受政策监管、资金限制，房企普遍收紧投资、加速去化，整体存货量增速持续放缓，头部房企当中，碧桂园、万科、中海等企业的存货总量仍在高位，此外华侨城、建发国际、华发等国企存货量也位列高位区。但由于各个企业战略惯性、库存结构、去化效率不同，未来面临风险也不同。 　　除行情影响外，存货跌价风险还在较大程度取决于房企自身的存货周转效率以及现房库存积压情况。结合企业存货周转率和现房库存占比(已竣工存货/存货总量)来看，存货周转率低、现房库存占比高的房企，存货资产减值风险更高。 　　行业底部渐显，资产减值计提或随之收缩 　　当前，市场仍处于探底阶段，在谨慎性原则下，我们认为合理计提资产减值有必要性，也有房企为保障未来财报业绩的稳定性。 　　中短期来看，除了计提，加强存货管理、减轻存货压力尤为重要，也是企业止损和控风险的有力抓手。目前债务、现金流是房企的最软肋，这就要求房企在投资方面更加谨慎，若将部分重心转至存货上，通过盘活现有资产、加快出清现房库存，减少资金占用，不失为上策。 　　同时，在集中供地政策下，各大城市已相继落实控地价、限房价竞拍规则，这也意味项目未来的溢价、升值空间极为有限，储备成本在走高，“囤货”可能会导致资产减值损失增加。因此，坚持提高周转效率，在保证产品品质的前提下，尽可能缩短从拿地到竣工的交付周期，不仅能加快现金回流、提高资金利用效率，也是止损的关键举措。 　　总体来看，在市场降温、预期走低的背景下，房企计提资产减值进入了一个高峰期。2021年大额计提频现，万科、招商蛇口、绿地、新城控股等房企计提资产减值大幅增加，均达数十亿元，这给企业盈利带来不同程度的冲击。 　　由于存货跌价损失是房企计提资产减值的重头，尤其对于存货周转率低、现房库存占比高的房企来说，存货资产减值压力更大。因此，我们认为“轻”存货是目前很多房企的重任。此外，风险房企作为资产减值的重灾区，也警示了行业安全性经营。总之，保证经营、财务的稳健性是房地产企业避免更大资产减值损失的保障。

面对本轮疫情，北京推进治理再升级。此前朝阳区内企业员工纷纷开启居家办公模式，办公楼复工率基本在5%以下。据仲量联行统计，截至5月11日，全市九个甲级办公楼子市场中大部分受到此轮疫情不同程度的影响，其中CBD、第三使馆区、望京、奥林匹克区域以及部分东长安街子市场项目位于朝阳区范围内，受到显著波及的总办公面积达630万平方米，占全市总存量的近六成。 　　据仲量联行调研发现，北京办公楼市场在短期内的租赁活动均已受到疫情影响。无论是否为朝阳区内的办公楼宇，市场租赁行为均有所减缓，主要因为看房人数骤减以及在谈客户内部汇报流程受阻。然而，租赁活动受阻对于原本出租率高的楼宇造成的实质影响较小，部分楼宇在谈的大客户在今年一季度或者4月市场回暖趋势明显时，已实地多次看房，因此目前仅需线上沟通及文件交流。 　　在租金方面，尽管部分楼宇租户开始提出减租诉求，但目前业主方普遍没有减免租金的计划。部分国企办公项目延续2020年租金减免政策，符合要求的服务业中小微企业可减免3或6个月租金。 　　总体而言，业主方对租赁市场持谨慎中立、略微向好的整体预期。近四成受访业主表示今年4月份市场复苏势头明显，看房量提升显著，信心有所提振。同时，市场中持观望态度的仍占绝对多数。近三成业主表示，如果当前严格的防疫政策长时间持续，他们将会进一步调低预期分值。 　　在企业端，朝阳区内甲级办公楼共有700多家金融相关企业，总办公面积近100万平方米，金融从业人员受到较大范围的波及影响。部分外资企业自2020年疫情以来持续居家办公，拥有较灵活的应对措施，因此本轮疫情对此类企业影响较小。 　　目前，本来有搬迁或扩租需求的内资租户受到当前租赁市场情况刺激，或将利用这段时间寻求抄底机会。 　　对于疫情之下企业的不动产布局，仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“过去一段时间中，企业整合型办公布局已成为北京办公楼市场的趋势。然而，整合型办公布局加上个别分散的创新型小型空间的混合模式，可能更能够灵活应对疫情防控常态化的环境。作为整合型办公的补充，创新型小型空间可在关键时刻满足企业核心功能正常办公之需。”

受疫情等因素影响，今年以来民营房企发债规模出现明显萎缩。业内人士表示，近期监管层陆续表态支持民营企业再融资，民营房企融资规模有望逐步增加。 　　增强房企信用 　　5月16日，深交所推出中国证券金融股份有限公司和专项计划管理人中信证券股份有限公司联合创设的信用保护凭证，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”(简称“龙湖供应链ABS”)配套成功完成簿记。龙湖供应链ABS发行总规模为4.02亿元，优先级资产支持证券利率为3.5%，投资者认购倍数为2.36倍，基础资产为供应链上游306家中小供应商对龙湖的应收账款。对应信用保护凭证名义本金为4000万元，被保护标的发行规模为4亿元。该信用保护凭证的成功设立，是市场落地的首单民营房企信用保护工具，有利于提高民营房企债务融资信用水平，标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。 　　投行人士王骥跃对记者表示，简单来说，就是对龙湖发行的ABS提供增信工具，然后把这个增信工具做成标准化产品，让投资者去买。这是给房地产债券增强了信用，方便房地产公司债券或其他债务工具的发行。 　　业内人士认为，上述信用保护凭证相当于中证金融跟中信证券一起做信用保护，对于民营房企发债融资是利好。 　　中原地产首席分析师张大伟对记者表示，首单民营房企信用保护凭证业务虽然额度不高，但是一种积极尝试，一定程度上表明房企融资难度有望降低。 　　深交所相关负责人表示，深交所将用好用活市场力量，推动业务创新、产品创新，支持更多市场机构参与民营企业债券融资信用保护工具业务，合力赋能民营经济健康发展。 　　支持政策陆续推出 　　克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨对记者表示，最近一段时间，深交所、证监会、发改委等陆续表态，支持民营企业再融资。上述民营房企信用保护凭证业务的落地，标志着民营房企债券投资者在购买债券时，除房企自己做背书外，还可以增加一层资金保护机制。 　　“信用保护凭证在其他行业的上市公司中有过先例，但在房地产行业之前是没有的。启动这一机制，相当于上了双保险，增加投资者的认可度。对于投资者来说，如果想多一层保护，就可以买入这一凭证；如果认可房企基本面，可以将凭证卖出。凭证本身也是可以交易的。”孙杨对记者表示。 　　4月28日，深交所牵头召开的“沪深交易所信用保护工具买方机构专题研讨会”提出，不断增强信用保护工具服务民营企业融资质效。会议指出，下一步，沪深交易所将持续创新工作举措，完善支持民企融资的制度供给，进一步加大对实体经济直接融资支持力度。一是提供信用保护凭证发行支持机制，提升凭证创设便利性；二是积极响应市场需求，尽快推出组合型信用保护合约业务，提升信用保护工具的标准化和流动性，不断增强信用保护工具服务民营企业融资质效。 　　目前，深交所已有20家机构备案成为深市信用保护合约核心交易商、12家机构备案成为凭证创设机构，累计达成合约交易78笔、凭证项目9单，名义本金合计43.4亿元，受保护债券规模合计340亿元。其中，民营企业债券规模约为200亿元，占比58.8%。获得信用保护的机构覆盖证券公司、资管、银行等主流债券投资机构，信用保护工具提升了市场主体认购及投资民企债券的积极性。 　　证监会债券部介绍，证监会系统多措并举着力提升民营企业融资的便利性、可得性。根据证监会工作部署，交易所市场近年来陆续推出信用保护合约和信用保护凭证业务，为民营企业债券融资提供支持，协同中国结算开展受信用保护债券质押式回购业务试点，持续赋能民营企业融资。 　　融资渠道将更加通畅 　　中指研究院数据显示，4月房企非银融资总额为843.4亿元，同比下降52.1%，环比下跌19.7%。1-4月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%。其中，民企发行8笔，融资金额为94.1亿元，占比6.1%。1-4月，房企海外债发行规模为去年同期的一成左右，发行金额约为143亿元。其中，民营房企融资70亿元。 　　5月16日，有消息称，龙湖、美的置业、碧桂园3家房企将陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产增强公开市场的融资功能。 　　当日，龙湖、美的置业分别发布公告，将在上交所市场发行公司债券。其中，龙湖将发行5亿元公司债券，5月17日簿记；美的置业将发行不超过10亿元公司债券，5月20日簿记。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，龙湖、美的置业、碧桂园发债融资，体现了监管层对于民营企业融资方面的支持。此次发债强调了信用保护工具的使用，投资者认购此类债券的顾虑将减少。这是资本市场积极创新支持实体经济的表现，有助于房企融资成本降低、融资效率提高。 　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，政府支持民营房企融资措施正在加快落地。在当前市场环境下，通过市场化的信用保护工具增信有助于民营房企筹措资金，增加投资者信心。

　5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称“通知”)引发市场高度关注。 　　通知指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。同时，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 　　那么政策出台的背景与影响到底多大？ 　　首先，4月居民住房贷款呈现同比大幅收缩态势是一个市场背景。5月13日，人民银行发布的《2022年4月金融统计数据报告》显示，2022年4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。 　　4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平，表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源，尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势。笔者预期5月份LPR存在调降的可能性。 　　其次，此次政策并未统一降息，而是给出利率下限的同时采取了市场化的方式，也给地方政府留下了执行空间，需要各地根据细则具体落实。从之前政策的执行历史经验来看，并非全部城市都能按照最低标准来执行，同时，政策也仅仅只针对首套房的房贷。 　　再次，此次政策出台还有一个大的前提是针对楼市出台的宽松调控政策越来越多，政策力度也越来越强。 　　当前，房地产行业仍是中国经济的稳定器、压舱石。房地产在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，所以2022年以来，国内多个城市陆续发布了房地产稳市场、救市场的政策。 　　但值得注意的是，热闹的救市政策持续“井喷”，但并未带动市场信心全面回暖。比如，全国范围内，除一线城市有一部分客群还在继续购买第三套房外，大部分二线及以下城市，对限购政策并不敏感。 　　未来几个月，房地产市场能不能全面企稳重点还要看疫情的发展情况。

　5月16日，国家统计局发布了2022年1—4月全国房地产开发投资和销售数据。1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。 　　近几年来，除2020年疫情期间房地产开发投资数据出现同比下降之外，该数值多为正增长。而此次数据出现同比下降，表明在市场整体去化难、库存持续增加的情况之下，房企明显表现出投资动力不足，这或将会进一步拖累全国的固定资产投资。 　　最新数据显示，房地产市场可谓是“量降价跌”，行业销售市场进一步下行。1-4月，全国商品房和商品住宅销售面积同比下降20.9%、25.4%；销售均价分别同比下跌10.8%、9.1%。在“量降价跌”的情况下，全国商品房和商品住宅销售额同比分别下降了29.5%、32.2%。 　　在疫情影响下，国内东部、东北地区市场同比降幅明显超过其它区域。房地产销售下行除受疫情拖累之外，市场预期较弱、信心难以重建是另一个主要原因。2022年以来，国内多个城市陆续发布楼市支持政策，但受疫情反复影响、以及国外地缘冲突加大经济下行压力，以及收入预期下降导致居民风险偏好降低等原因，房地产市场信心恢复持续受阻。 　　此外，房地产市场销售下降导致住宅市场库存不断增加。1—4月，全国商品住宅待售面积同比增长14.8%，增速均比上月扩大0.6个百分点。 　　而近期，一则令市场可短期振奋的消息传来。5月15日，人民银行、银保监会联合发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　虽然二套房利率下限未调整，但前期多数城市已取消认房认贷，换房需求按首套贷款执行，因此本次首套利率下限降低，给银行留出了房贷继续降息的空间，有利于降低刚需和改善性需求的购房成本。 　　贝壳研究院数据显示，4月，百城首套房贷平均利率为5.17%，距离当前最新提出4.4%的下限仍有较大空间。我们预计，未来更多城市的房贷利率将有可能下降，取消认房又认贷的城市也会相应增多。因此，从这个角度来看，全国层面的房贷降息有望改善房地产销售持续下行局面。 　　当前，中央在持续加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险并未得到有效、全面的改善，这成为掣肘房企拿地投资的根本因素。未来，地方政府、金融机构需要切实出台可供落地的房企债务解决细则，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快支持重点房企的风险处置等。

除了降低房贷利率，各地方政府今年以来多措并举，支持楼市。 　　中国人民银行、银保监会5月15日发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。换言之，根据4月20日公布的最新4年期LPR报价4.6%，首套住房的房贷利率最低可到4.4%，二套房房贷利率仍执行最低5.2%的标准。 　　据测算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。 　　不过，并非所有的购房者都能从中受益。 　　据了解，此次利率下限调整主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。也就是说，已经申请下来住房贷款的“房奴”们将无法享受到这次政策优惠，“持币待购”的首套购房者才是本次政策的目标受众，而且也并非所有的首套购房者都能享受到相同的利率优惠。 　　我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率遵循采用“全国+地方+银行”三层确定机制。在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。 　　此外，在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构也可结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。 　　地方政府“花式发力”支持楼市 　　贝壳研究院数据显示，2022年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，利率水平为2019年以来月度新低。苏州、南通首套主流利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。放款速度也是2019年以来最快的月份。 　　除了降低房贷利率，各地方政府今年以来多措并举，支持楼市。 　　日前长沙市一项松绑政策被视为“租出去就算无房”，引发舆论密切关注。 　　5月11日，长沙市印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》规定，《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 　　据贝壳研究院统计，今年以来超过70个城市楼市调控政策放宽，包括公积金贷款支持，如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女购房等，限制性政策包括限购、限贷、限售等政策均有不同程度的放宽。政策放松的城市由三线城市传导到二线省会城市，如南京、苏州、芜湖等长三角区域强二三线城市，以及天津、兰州、烟台、银川等北方城市。中央多部委也释放了积极的政策信号。央行、证监会等相关部委出台金融支持举措，包括要求支持上市民营企业融资、降准0.25个百分点、鼓励地方因城施策执行差别化信贷政策、金融机构加大对优质项目的贷款支持等。 　　尽管政策利好频发，但在疫情冲击等多种不确定性因素的扰动下，整体大环境景气度低迷，企业发展面临压力，就业压力加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。 　　5月13日，央行发布的《2022年4月金融统计数据报告》显示，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。根据报告，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。 　　房地产市场仍处深度调整期 　　中信期货有限公司研究部副总经理张革表示，自去年四季度以来，全国楼市政策逐步放松。本次央行下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，释放了较强的稳楼市信号，有利于提振房地产市场信心。但是，房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。今年以来，很多城市已经开始因城施策下调房贷利率。随着疫情的缓解和房地产信心的提振，未来商品房销售或多或少会有所修复。 　　中银证券房地产行业研究员夏亦丰表示，央行统一下调首套房贷利率下限更具宏观信号意义，有助于降低购房者置业成本，引导地方政府后续信贷调整。最直观的影响在于购房成本的降低，缓解购房者置业压力，支持刚需释放。相较于此前信贷政策以地方调整为主，此次自上而下的调整信号意义更强，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。在前期各地信贷政策的放松下，全国房贷利率已经连降7个月，当前处于2019年以来的最低位。但从实际政策落地效果来看，房贷利率方面的调整能起到的作用相对有限，后续若有更多市场有效性更强的信贷政策，如央行发文降低商贷首付比例下限、调整“认房认贷”标准等，并能在更高能级的核心城市扩围，或许方能起到更加有效的提振市场信心的作用。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来全国多个城市优化调整房地产政策达200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。本次全国统一下调首套房房贷利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。

楼市信贷政策又传来重磅消息。15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(下称通知)提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。 按照最新(即2022年4月)5年期以上LPR报价4.6%计算，也就是首套房贷款利率不低于4.6%。此次通知后，首套房贷款利率最低可降至4.4%。 而对于广大存量房贷客户则不受本次通知影响，但5月20日即将迎来新一轮LPR报价，业内普遍预计5月LPR或降调降，存量房贷客户的贷款利率也有望在重定价日跟随下降。 100万贷款30年节省4万利息 2019年8月，央行曾发布公告，要求首套商业房贷利率不得低于相应期限LPR，二套商业房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。 根据上述通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。最新一期5年期以上LPR报价为4.6%，若调整为LPR-20个基点，则首套房贷款利率可下调至4.4%。 中新经纬以贷款100万元、贷款期限30年、等额本息还款估算，若房贷利率为4.6%，则每月月供约5126.44元，利息总额为84.55万元。下调至4.4%后，每月月供约5007.61元，利息总额为80.27万元，总利息节省4万多元。 “该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次信贷政策是房地产市场回稳的助推器。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱说道。 招联金融首席研究员董希淼对中新经纬表示，4月，住户住房贷款出现了罕见的负增长。下调首套房贷利率具有紧迫性，或将产生三个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递“稳房价”信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。当然，这只是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同，对“普通自住房”也需要进行界定。 浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，本次主要是通过打破利率下限的限制，以此促进银行间对首套房按揭竞争的方式，来促进首套房按揭利率的下行。这个政策出台以后，各家银行会适度调整自己的首套房利率政策。 二套房贷款利率未变动 需要注意的是，通知还指出，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即二套房贷款利率仍然为5.2%(即4.6%+60个基点)。 东方金诚首席宏观分析师王青分析称，二套房房利率下限依旧为相应期限LPR加60个基点，表明在房住不炒基调不变的背景下，本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。 董希淼指出，4月29日中共中央政治局会议提出，“支持刚性和改善性住房需求”。但目前住房信贷政策调整，无论是金融管理部门还是商业银行，主要集中在支持刚性住房需求。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，比如：放宽二套房贷条件、降低二套房贷首付、调整二套房贷利率下限等。部分三四线城市，还可以探索推出三套房贷政策。 王青判断，本次首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率(包括部分二套房利率)更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。 通知还指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 “实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。”王青表示。他进一步分析称，各商业银行会结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等情况，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。 5月LPR报价或下调 本次通知，主要影响的是新增个人住房贷款，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。不少贷款人在贷款时利率较高，有的甚至达到6%以上。由于房贷利率由LPR+加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变。LPR报价下降对存量房贷才是实实在在的“利好”。 今年以来，LPR仅在1月份经历了下调，1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点至3.7%、4.6%，此后一直保持不变。本月20日即将迎来新一期LPR，是否会下降呢？ 光大证券研报认为，展望来看，内外部扰动加剧有效融资需求走弱，宽信用的持续性需要各类政策全面加码发力。供给端，货币政策有望通过存量和增量政策工具，加快引导LPR 报价利率下行，5 月LPR 有望调降。 5月9日，央行在发布的一季度中国货币政策执行报告《建立存款利率市场化调整机制》专栏中披露，2022年4月，人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。根据央行最新调研数据，4月最后一周(4月25日-5月1日)，全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。 中信证券分析称，央行在金融数据的答记者问中提到，未来将“充分发挥贷款市场报价利率改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用，推动降低银行负债成本，进而带动降低企业融资成本”。考虑到央行在4月的存款改革使全国加权平均存款利率下降10bps，5月LPR利率有望下调。 董希淼在接受中新经纬采访时表示，本月LPR很快要公布，建议1年期和5年期以上LPR同步下调5-10个基点。 “下调5年期以上LPR，这才能降低存量房贷的利率，进而减轻大多数贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。”董希淼说道。 不过，即便LPR下降，不少贷款人可能暂时还无法享受这项“利好”。大部分人转换LPR利率时，将利率重定价日选择在每年1月1日，也就是最快要等到明年，利好才能兑现。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次央行首次对于差别化房贷政策发布专门文件，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。 严跃进分析道，从政策表述中可以看出，当前政策对于贷款利率的下行提出了新的要求和支持政策，一方面利率下限允许进一步下调，这使得商业银行贷款的空间更大，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。另一方面，类似下调20个基点的表述，充分说明下调的力度比较大，这也将引导银行后续更好得制定贷款政策，尤其是推介一些低成本贷款的利率。此类下调主要是强调首套房，实际上也是希望刚需购房成本进一步降低，是非常好的支持刚需购房的政策。 另外，严跃进还表示，此次央行政策选择在周末发布，也说明政策下调的引导非常紧迫和必要，充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，预计会产生四个方面的重要影响。从地方政府和银行机构方面来看，政策有助于进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策；从房企方面来看，有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃；从购房者角度来看，有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少。包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件；从因城施策的角度来看，有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

着力推进现代化县城建设，并不意味着县城将开启大拆大建、大规模上马房地产的阶段。根据人口和产业状况进行科学适度的房地产开发是必要的。县城发展的根本在于找准功能定位，培育发展特色优势产业。 　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》（以下简称《意见》），县城发展将迎来难得历史机遇。 　　城镇化持续推进，是房地产市场发展的重要支撑。农村人口向县城迁徙，城镇之间的人口迁徙，都会引起住房需求增长。基于人民对美好居住生活的向往，对居住品质的要求也会更高。随着以县城为重要载体的城镇化建设推进，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质将进一步改善。因此，县城总体保持一定的住房建设规模，是经济社会发展的客观需要。从长期看，县城房地产市场发展是有支撑条件和潜力的，将继续成为我国房地产市场的增长极。 　　在分类引导县城发展方向的情况下，应因地制宜制定住房发展规划。截至2021年底，我国有1472个县及394个县级市，县域发展状况千差万别。《意见》提出，科学把握功能定位，分类引导县城发展方向。五类县城分别是大城市周边县城、专业功能县城、农产品主产区县城、重点生态功能区县城、人口流失县城。人口流动状况和产业发展，是衡量一地房地产市场未来发展空间的重要指标。不同类型的县城，应该有不同的住房发展规划。例如大城市周边县城有望承接更多大城市人口和产业转移，在人口净流入情况下，应适当增加住房供给，适时构建租购并举的多层次住房供应和保障体系。而人口流失县城则应避免盲目扩张，严控城镇建设用地增量、盘活存量。 　　尤应注意的是，着力推进现代化县城建设，并不意味着县城将开启大拆大建、大规模上马房地产的阶段。县城建设既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。根据人口和产业状况进行科学适度的房地产开发是必要的，而过度依赖房地产的路径是走不通的。县城发展的根本在于找准功能定位，培育发展特色优势产业。县城房地产市场也要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。近年来，个别县城出现了脱离实际过度开发房地产，从而供给过剩的情况，应谨防这种状况继续蔓延。 　　县城住房发展应严格落实绿色低碳建设有关要求。住房和城乡建设部等15部门《关于加强县城绿色低碳建设的意见》明确，限制县城民用建筑高度。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。给县城住宅限高很有必要，这是基于县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配，以及提升居住舒适度和降低住宅维护成本等角度考量确定的。此外，还应大力发展绿色建筑，推广装配式建筑、节能门窗、绿色建材、绿色照明，全面推行绿色施工。 　　提升县城人居环境质量应加强历史文化保护传承，保持县城特有风貌。我国很多县城历史悠久，有的已经有2000多年历史，有丰厚的文化底蕴和建筑文化传承。改善县城人居环境，应避免千城一面。应鼓励建筑设计传承创新，促进新建建筑与原有风貌有机融合，与自然环境相和谐，使县城住宅更好体现地域特征、民族特色和时代风貌。应禁止拆真建假、以假乱真，严禁随意拆除老建筑、大规模迁移砍伐老树，严禁侵占风景名胜区内土地。 　　对于房地产开发企业和其他市场主体而言，应在国家推进以县城为重要载体的城镇化建设中寻找新发展机遇。除房地产开发以外，老旧小区改造、养老托育发展等都需要企业积极参与，而体制机制创新也将为广大市场主体参与县城建设提供政策保障。正如《意见》中明确，“对准公益性项目和经营性项目，提升县域综合金融服务水平，鼓励银行业金融机构特别是开发性政策性金融机构增加中长期贷款投放，支持符合条件的企业发行县城新型城镇化建设专项企业债券”，“引导社会资金参与县城建设，规范推广政府和社会资本合作模式，稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金试点”。

房地产咨询机构仲量联行日前发布的“中国40城办公楼市场指数”报告显示，得益于前两个月的良好开局，一线城市在一季度的整体指标表现优异，但自3月以来，受疫情扰动及不确定因素影响，风险担忧情绪上升，给市场复苏趋势蒙上阴影。二线城市在疫情以及经济放缓压力的背景下，同样表现出较大的市场观望情绪，修复周期有所延长。 　　办公楼租金方面，全国20个重点城市中约有三分之二的城市甲级租金环比下降。其中，超过半数的城市处于正负1%的正常波动区间。空置率方面，全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率水平仍高于30%，面临较大去化压力；7个城市处于20%-30%的可控区间，以长三角城市为主；另有4个城市（北京、上海、广州、成都）基本上长期维持在20%以内的健康水平。 　　指数报告显示，排名前10的城市都是各个经济圈的头部城市，其主导优势无可撼动。北京在商办项目供应受到限制的情况下，仍然以193.8分高居榜首，代表了其强大的市场发展动力。除此之外，成都、杭州、重庆、南京、武汉、长沙的指数得分在56-63之间，分别代表了其所在城市群楼宇经济发展的最高水平，是产业聚集效应和企业运营实力的综合体现。 　　仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“多地疫情反弹，短期内市场需求受到抑制，给市场复苏预期带来不确定性。中长期来看，‘稳增长’背景下数字经济等新基建领域有望成为政策发力点，支撑商业地产市场稳健发展。” 　　在京津冀城市群中，北京的办公楼租赁市场强势复苏，租金实现三年以来首次上涨，空置率创过去10个季度以来最低水平，但在疫情干扰下市场情绪有所回落；天津及石家庄因新增供应有限，供需关系得到改善，但整体需求增长动力不足。 　　在长三角城市群中，新一轮疫情暴发前，上海和苏州仍录得租金正增长。上海一季度的净吸纳量达到29.5万平方米，但疫情的暴发或将使短期内新增租赁需求转弱。苏州在新兴的数字经济领域持续发力，为其办公楼市场的稳定性提供了有力支撑。

日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　不难看出，这次会议对下一步房地产市场发展给出了更加明确的方向和目标，定位不变，政策可以灵活把握，对商品房预售资金监管需要优化。目的就是一个——促进房地产市场平稳健康发展。只要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产市场就不会出现大的问题。 　　倒是“优化商品房预售资金监管”要求，对各级来说，是需要认真研究和思考的问题，既要把资金监管好，不要再出现开发企业跑路等问题，也要监管有序、监管合理、监管科学，不影响开发企业正常的资金使用。 　　商品房预售制，在房地产市场发展中的作用还是比较大的。特别是房地产市场发展的初期，由于各方资金都比较紧张，政府无力组建经济实力强的开发企业，一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场发展，有实力的企业没有开发房地产的资质和能力。也正是在这样的情况下，商品房预售制应运而生，成为了开发企业启动市场最重要的资金来源，并一直延续到现在。 　　但是，随着房地产市场的不断发展，进入房地产市场的投资主体越来越多，鱼目混珠、参差不齐等问题也越来越多，一些本就没有能力和实力的企业与个人，也通过不同渠道、不同手段进入到房地产市场，紧盯商品房预售资金这块大肥肉。起初，在市场火爆、融资十分方便时，都能勉强应对，调控力度一加大，融资闸门被锁，那些原本就是依靠负债入行的企业风险顿现，在用完了商品房预售资金后，资金链断裂，从而出现了烂尾跑路现象，而缴了房款的居民，则面临拿不到房的风险，从而引发了许多矛盾和问题。 　　也正是在这样的大背景下，有关取消商品房预售制的呼声也就越来越高。只是，在房地产市场最火爆、融资最便捷的时候不取消商品房预售制，到市场趋于平淡、甚至低迷后取消商品房预售制，显然是不合适的，条件也是不具备的。唯一的办法就是加强对商品房预售资金的监管，让开发企业不要再出现依赖商品房预售资金“过日子”的现象，而必须在其他方面资金都比较充分的情况下，再拿地建房，商品房预售资金只能锦上添花，不能雪中送炭。否则，风险就难以避免。 　　此次会议要求“优化商品房预售资金监管”，主要是基于一些地方在商品房预售资金监管方面，要么放手不管，要么出手管死的“两极化”现象而提出的，是为了更好地发挥商品房预售资金的作用。要知道，商品房预售资金是一笔数额非常巨大的资金，且都与广大居民的利益密切相关，不很好地发挥其作用，对于高效利用社会资源是不利的，也是会影响房地产市场的健康稳定发展的。会议强调“优化”二字，说明地方在商品房预售资金监管方面是存在需要改进的地方的，是有提升的空间的，也是需要对监管的方法与手段进行调整完善的。 　　就目前而言，最需要优化的还是如何更好地发挥商品房预售资金的作用。目前的开发企业，普遍资金紧张，货币政策又不能轻易给开发企业放水，否则会带来更为严重的问题。因此，用好商品房预售资金就显得极其重要。客观地讲，有些地方在这块资金的监管方面，有点过于严厉，甚至有点僵化了，导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。 　　因此，对商品房预售资金的监管，需要优化，要突出“优”字，建立规范、科学、灵活的商品房预售资金监管办法，既不要再出现放任不管问题，也不要将这块资金管死。要依据企业实际和风险防范需要，合理调度与使用好这块资金。其中，监管机构要配备政治素质和业务素质都比较高的人员管理这块资金，而不能将其作为一个安排关系户的新的平台，否则会留下很大的风险隐患，会成为新的漏洞。

据了解，最近徐州、赣州、中山、梅州、无锡、连云港、上饶等地相继根据当地实际出发，进一步完善房地产政策，包括公积金、首付比例、购房补贴、供地、商品房预售资金监管等多个方面。 　　日前，徐州市住房和城乡建设局、徐州市自然资源和规划局、人民银行徐州市中心支行等相关部门召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会。会上，相关部门负责人表示，将从科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场营商环境、支持合理住房需求、调整公积金使用等方面调整相关政策。 　　另外，赣州市于5月1日提高公积金贷款最高额度到60万元，首次使用住房公积金贷款或购房提取住房公积金的，首付款比例下调至20%。同日，建行赣州市分行首套房贷利率下调至5.2%，二套房利率下调至5.35%；购房者年龄放宽至70周岁；首付比例调至国家政策规定最低比例。 　　中山市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从优化商品房预售资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房销售价格备案机制、优化限购区域、加大购房金融支持力度、优化土地供应等六方面提出支持措施，因城施策促进中山市房地产良性循环和健康发展。无锡市下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。 　　中原地产首席分析师张大伟表示，相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为多重因素叠加，楼市调整加速。 　　现阶段，房地产行业仍面临一定挑战。一方面是个别房企还债承压。另一方面，购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素，大多处于观望状态。在此背景下，上述相关政策，将有效助力房地产市场尽快恢复，重回平稳运行轨道，打通房地产市场良性循环。 　　中央也明确释放更为积极的稳房地产信号。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 　　张大伟表示，预计将有更多城市加快政策调整节奏。

“虽然受到疫情的影响，短期内消费者购房的意愿可能变弱，房地产开发的进度也可能放缓，但从长远看，预计房地产市场将在短期低迷以后逐渐企稳并且稳步趋好。”沪农商行副行长兼首席风险官顾贤斌在5月11日召开的2021年度业绩说明会上表示。 　　2020年末，中国人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据要求，沪农商行的房地产贷款和个人住房贷款占比上限分别是22.5%和17.5%。 　　在发布会上，顾贤斌介绍了沪农商行的房地产业务情况。他表示，自从房地产贷款集中管理制度发布以后，沪农商行对所有房地产贷款进行了更为严格的准入和发放审核，同时进一步加大了对普惠中小微企业和实体制造业信贷投放的力度。 　　顾贤斌指出，截至报告期末，沪农商行的制造业贷款和房地产贷款的占比分别为18.91%和34.42%，实现了“一升一降”。未来三年，该行也将根据计划推进房地产集中度的稳步压降。“我行一直坚决落实监管的要求，坚持房住不炒的底线，重点支持城市更新、园区开发、保障性租赁房等建设的项目，进一步积极支持刚需及改善型住房的按揭需求、改善民生，来满足市民对美好生活的向往。”顾贤斌说。 　　在授信业务开展方面，顾贤斌介绍，沪农商行严格执行国家的政策制度和相应的监管要求，并且制定了完备的信贷管理制度来规范行内的信贷操作。他透露，市场上普遍担忧的一些暴雷的房地产企业，在该行业务量的规模相当小，占比也很低，而且对于相应的风险贷款，沪农商行已经计提了充分的拨备，因此不会对该行的正常经营和利润带来重大的负面影响。 　　数据显示，截至2021年末，沪农商行的房地产贷款的余额为1093.82亿元，其中不良贷款余额是13.59亿元，不良率为1.24%。“总体而言，上海经济发达，房地产市场的流动性也比较好，我行房地产贷款的风险也相对可控。”顾贤斌表示。 　　展望2022年，顾贤斌称，沪农商行将继续积极落实监管部门对于房地产贷款的最新要求，坚持“房住不炒”的定位，整体而言要保持房地产贷款的投放平稳有序，满足房地产企业合理的融资需求，满足购房消费者合理的购房需求。 　　顾贤斌指出，虽然受到疫情的影响，短期内消费者购房的意愿可能变弱，房地产开发的进度也可能放缓，但从长远看，预计房地产市场的情况将在短期低迷后，逐渐企稳并且稳步趋好。 　　他透露，下一阶段，沪农商行将在继续积极落实监管部门对于房地产贷款的各项管控要求前提下，积极布局其他的优质资产，持续加大对于实体经济的投放力度，进一步支持绿色金融服务、科技型企业、普惠小微的实体企业，加大对核心客户的信贷支持，同时提升市区两级重大项目的参与数量和占比，持续扩大非房地产贷款的业务规模，不断优化信贷结构。

在近日博智宏观论坛举行的例会上，全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，当前房地产市场不景气，房地产必须升温保增长，要稳地产稳经济。 顾云昌指出，2001年中国加入WTO，对外发展贸易，对内房地产拉动，应该说这两股力量导致了中国经济在城市化进程当中的高速发展。此外，房地产还对应着实体经济。“第一，房地产是实体经济的总装车间，它不是虚拟经济。第二，房地产作为支柱产业的地位稳固。第三，它是家庭财富的主要体现。现在衡量一个家庭是穷还是富关键看房子，因为房屋价值在居民家庭财富中的占比已经达到70%。” 顾云昌进而表示，从1到3月份的房地产数据可以看出，当前房地产市场不景气，房地产必须升温保增长，再继续“冷”下去，对房地产行业和整个经济可能都存在很大的风险，要稳地产稳经济。 那么，如何升温房地产？顾云昌表示，要充分释放居民住房需求的潜力。“现在居民的住房需求还有没有潜力？我觉得还是有的。第一，城市化率从65%到75%，这里面有10%的提升空间，将有1.4亿甚至更多的人要进入城市，这是一个巨大的增量。在这个增量当中，中产阶级的改善性需求、中高阶层的享受发展需求、中低收入的保障性需求这三个层次的需求都很强烈。第二个需求是，一二线城市的保障房、租赁房中低端的需求，以及三四线城市农民进城需求。为什么小县城还是有需求呢？主要是农民进城需求。第三个需求是，各类产业地产发展需求。在整个房地产当中，1/3的投资（大约30%的投资）是非住宅，非住宅的投资在未来仍有很大的发展基础。”顾云昌说，如何通过政策的力量、体制的力量，能够把居民的住房需求潜力释放出来，是一个问题。 “不管怎么说，城市要更新，还要改造，这里面还有很大的空间。因此，房地产市场还是有发展空间的，而且未来十几年发展空间还很大。”顾云昌说。

近日，中指研究院对在国内二三线主流城市工作，且年龄为85后~95后之间的一万名青年人进行置业调查发现，4月中旬以来，受制于这一轮严峻复杂的疫情，以及经济改善预期较弱，居民收入增加预期下滑等多重因素，居民的入市置业节奏减缓，购房积极性相对较弱，看房占比、到访占比均出现了明显下滑。 　　56%的受访者会观望政策效果购房 　　3月份以来，全国各地因城施策开始发力，国内针对房地产放松的城市逐步由三四线向二线城市过渡，政策放松力度开始加码，逐步由边际改善的财税、补贴类政策向调整首付比例，放松限购、限贷、限价等核心调控政策转变。近期政治局经济会议、中央财经委会议对房地产行业的定调均有所放松，市场政策宽松预期持续提升。 　　中指院这次的调查报告显示，短期内，政策鼓励居民购房的效果相对较弱，购房者观望情绪较重。约有56%的受访者表示会根据政策出台效果再决定是否购房，不进行购房人群占比达到18%，而顺应政策趋势积极进行购房的人群占比仅有22%。 　　整体来看，目前鼓励购房的政策效果相对较弱，近六成人群持续观望楼市效果。对此，笔者认为主要有以下几方面原因：首先，近几年来，国内平均住房面积快速增加，居民的合理的住房满足度已实现大幅提升。其次，短期内，国内部分城市楼市持续低迷、房价呈现不同程度下跌，行业发展出现转折，置业者对楼市信心较弱；最后，疫情的反复，导致很多人工资水平增加的预期持续下降，而疫情也影响了楼市优惠政策的传递效果与市场修复动力。 　　调查结果显示，当前一线城市购房热情相对较高，积极购房人群占比达到41%，位居各线城市首位。二线城市购房需求仍在，但观望情绪较浓，63%的人群表示会观望楼市运行状况再决定购房，积极购房与不购房占比均处中等水平；而三四线城市购房积极性相对较弱，不购房人群比例接近三成，观望购房人群占比接近一半。 　　从不同区域来看，长三角区域购房积极性最为突出，积极购房占比达到36%，山东半岛、长江中游、珠三角区域观望情绪较浓，根据楼市运行状况决定是否购房人群占比达到六成以上，市场修复仍需一段时间。 　　此外，成渝、京津冀区域购房积极性相对较弱，不购房人群占比相对较高，周边城市房价经过长时间调整，区域目前市场信心仍显不足。 　　疫情导致购房需求释放延迟 　　当前，疫情防控形势依然异常复杂严峻，不仅使市场中集聚了众多楼市“观望人群”，同时也使原本就存在的购房需求不得不再次延迟释放。 　　疫情的持续反弹，外出感染风险提升、疫情管控措施增加，导致部分买房人群的购房计划出现不同程度的延迟。据本次调查报告显示，约有46%的受访者表示置业计划出现了一定程度的延迟，其中延后半年内占比达到33%，推迟半年以上占比仅占13%；38%的人群占比表示目前疫情影响相对较弱，对购房计划影响相对较小，仍按照计划进行购房，仅12%的人群会考虑提前购房置业。 　　调查显示，疫情对上海、济南、太原、深圳、苏州等城市购房计划影响相对较大，延长半年以上再购房的人群占比已超两成，延长半年内购房人群占比相对较高。而北京、重庆、南京、武汉、郑州等城市购房计划也出现不同程度的延长，其中，北京、重庆、南京购房计划延长半年内占比均超四成；而宁波、贵阳、兰州等城市影响相对较小，有四成以上居民表示购房基本不受疫情影响。 　　图2：近6个月购房计划的时间分布 　　总体来看，疫情的大规模反弹，对市场经济、未来收入增长预期产生了较大冲击，叠加不确定风险的增加，使众多准购房者的置业需求更加理性谨慎。 　　虽然近期有较多政策持续出台，鼓励居民合理居住求释放，但仍有近六成人群保持了观望态度，从而导致目前房地产市场回暖不及预期。随着短期政策的继续发力，房贷利率预计仍将延续下行态势，都带动市场预期逐步修复，以及房价企稳预期逐步增强。

房地产咨询机构仲量联行日前发布的“中国40城办公楼市场指数”报告显示，得益于前两个月的良好开局，一线城市在一季度的整体指标表现优异，但自3月以来，受疫情扰动及不确定因素影响，风险担忧情绪上升，给市场复苏趋势蒙上阴影。二线城市在疫情以及经济放缓压力的背景下，同样表现出较大的市场观望情绪，修复周期有所延长。 　　办公楼租金方面，全国20个重点城市中约有三分之二的城市甲级租金环比下降。其中，超过半数的城市处于正负1%的正常波动区间。空置率方面，全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率水平仍高于30%，面临较大去化压力；7个城市处于20%-30%的可控区间，以长三角城市为主；另有4个城市(北京、上海、广州、成都)基本上长期维持在20%以内的健康水平。 　　指数报告显示，排名前10的城市都是各个经济圈的头部城市，其主导优势无可撼动。北京在商办项目供应受到限制的情况下，仍然以193.8分高居榜首，代表了其强大的市场发展动力。除此之外，成都、杭州、重庆、南京、武汉、长沙的指数得分在56-63之间，分别代表了其所在城市群楼宇经济发展的最高水平，是产业聚集效应和企业运营实力的综合体现。 　　仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“多地疫情反弹，短期内市场需求受到抑制，给市场复苏预期带来不确定性。中长期来看，‘稳增长’背景下数字经济等新基建领域有望成为政策发力点，支撑商业地产市场稳健发展。” 　　在京津冀城市群中，北京的办公楼租赁市场强势复苏，租金实现三年以来首次上涨，空置率创过去10个季度以来最低水平，但在疫情干扰下市场情绪有所回落；天津及石家庄因新增供应有限，供需关系得到改善，但整体需求增长动力不足。 　　在长三角城市群中，新一轮疫情暴发前，上海和苏州仍录得租金正增长。上海一季度的净吸纳量达到29.5万平方米，但疫情的暴发或将使短期内新增租赁需求转弱。苏州在新兴的数字经济领域持续发力，为其办公楼市场的稳定性提供了有力支撑。

中指研究院最新发布的2022年4月房企融资月报显示，本应是房企融资高峰期的4月份，整体表现却变得十分平淡。 　　通过对房企的非银融资，包括信用债、海外债、房地产信托、资产证券化等方面监测后，我们发现，4月单月房企融资总额环比下降两成，其中信用债占比近半。 　　按照历史经验，3月、4月为房企信用债年度集中发行时段，但2022年4月，却过早、过快地关闭了传统的房地产融资窗口期。 　　具体来看，2022年4月，房企非银融资总额为843.4亿元，同比下降52.1%，环比下跌19.7%，未能延续3月的千亿势头。数据显示，信用债发行回落是融资总额环比下降的主要原因。4月份，房企的信用债同比、环比均有明显下降。 　　从融资结构来看，4月信用债规模占比43.7%，海外债占比3.4%，信托融资占比15.3%，ABS融资占比37.6%。 　　从平均利率来看，4月，行业平均利率为4.23%，同比下降1.17个百分点，环比基本持平，房企的融资成本维持了平稳态势。 　　4月，融资发行的主体全部为央企、地方国企，民企的债券融资能力仍未得到明显提升。从发行种类来看，保利、信达地产均发行了并购债，并购融资仍在继续。 　　当前，房企的并购融资是政策边际放松的主要形式，其中以银行授予房企的并购融资额度为主。3月，多家房企获此额度，总规模达到1780亿元。但进入到4月份，房企新增融资额度明显放缓；此外，并购额度距离资金实际到位仍有较长距离，贷款企业未必能尽快获得相应资金。 　　一般而言，房企发行并购债可以保证募集资金及时落地，但截至目前，发行主体仅有招商蛇口、建发、保利、信达、中国铁建等企业，发行总额为62亿元，惠及面相对较窄。 　　从行业典型房企的债券发行情况来看，4月华润的融资额度最高，合计人民币为80亿元，平均融资利率3.4%。典型房企中信用债利率最高的为华发股份，利率为4.8%，最低为招商蛇口，利率为2.4%；在海外债方面，远洋发行的美元债利率最低，为3.8%。 　　整体来看，当前房企融资规模整体持续处于一个历史低位。行业存量风险仍未化解，房企到期债务尚未偿还，短期内难以启动新一轮大规模融资。受疫情、宏观经济影响，房地产销售端疲软，市场短期内难以快速回暖，房地产行业信心仍需时日修复。 　　5月4日，央行、银保监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施。深交所发文明确提到“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。” 　　更多的支持优惠政策陆续出台，以重点支持房企的合理融资需求，减少募集资金的使用限定，这都将有利于调动房企发展能动性，提升资金使用效率，为当前行业发展周期注入新活力。

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。针对房地产行业，会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　宏观政策继续发力，扎实稳住经济 　　当前，在多地疫情反复、美联储加息通道开启、俄乌政治局势不稳等因素影响下，中国经济下行压力进一步加大。本次会议进一步强调“要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具”。 　　结合政策推进情况来看，4月15日，央行已降准0.25个百分点，进一步释放了长期资金，引导资金成本下行。预计未来宏观政策仍会进一步加快落地，降准降息仍有一定预期，激活微观主体活力，在此过程中，市场上资金流动性充足亦为满足合理住房需求、企业合理融资需求奠定了更坚实的基础。 　　“房住不炒”总基调不变，各地政策优化空间已开启 　　本次会议进一步强调“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”，针对房地产市场，一方面，坚持“房住不炒”基调不变；另一方面，提出“支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。“支持”两字更充分地体现了当前中央对各地因城施策的态度，各地结合当地实际情况，优化房地产政策的空间已开启。 　　根据中指研究院监测，截至4月29日，全国已有近100城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限等方面。 　　4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点： 　　一是政策的落地节奏加快。截至4月29日，60余城出台房地产相关政策近90条，明显高于前三个月。 　　二是政策从放松公积金、发放购房补贴、降利率等向放松限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大。截至4月29日，已有超30城政策涉及相关内容。 　　三是放松城市由三四线扩围至热点一二线城市。4月，苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放出积极信号。 　　预售资金监管有望边际改善，缓解房企短期资金压力 　　本次会议明确提出“优化商品房预售资金监管”，表明监管层已关注到此前因部分城市过度监管造成房企资金回笼不畅问题。 　　预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付，保护购房者合法权益，促进市场平稳健康发展。 　　但在行业下行阶段，应保障资金安全前提下提高资金使用效率，需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，实现行业良性循环。 　　根据中指研究院监测，自2022年以来，佛山、南京、烟台、南平、常德等城市相继调整预售资金监管制度，分别从加快审批效率、放宽资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率，降低房企重点监管资金的沉淀压力。短期来看，“保交楼”仍是政策底线，但结合本次会议再次提出“优化商品房预售资金监管”的政策导向，预计部分城市预售资金监管规则有望边际放松，有助于缓解房企短期资金压力。 　　政策形成合力有助于市场企稳恢复 　　根据中指研究院数据，4月11日—17日、4月18日—24日，国内重点城市商品住宅成交面积环比连续回升，部分城市的优质项目开盘去化情况略有好转，市场呈现一定企稳迹象，个别热点城市市场情绪有所修复，如北京、杭州等城市，北京新房、二手房成交规模均继续回升，杭州优质项目去化较好、2022年首批次土拍热度较高。热点城市表现出较强的市场韧性，市场恢复节奏好于其它城市。 　　从中长期来看，居民住房需求仍在，在市场调整阶段，维护房地产市场平稳健康发展仍需各方共同发力。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，热点城市有望率先企稳，并带动重点区域三四线城市完成市场筑底。

从2016年12月14日，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位之后，政府不断加强预期引导，探索新发展模式，坚持租购并举，在支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求方面，取得了长足进步。可以说，房住不炒中的“不炒”已经充分落实，但笔者认为“房住”的问题还有一定进步空间。 　　以当前北京市民住房情况与存在的问题来看，在市场化供应的前提下，民营房地产企业开发的供应量并不能满足当前北京的住宅需求。目前，绝大部分新增住宅项目都位于北京六环左右和环京等地区，最需要新增住宅的五环以内新房供应量较少，供需矛盾较为突出。 　　住房市场长期供不应求，一方面，影响北京对高端人才的吸引力，导致每年大量人才外流。另一方面，大量住宅分布在六环外和环京地区，且长期空置，造成了社会资源的极大浪费。针对此，笔者认为，北京的房地产市场亟须在五环以内供给大量居民“可以买得起”的住房。 　　经济学视角下，当前北京住房困境的深层次原因 　　市场经济的伟大爆发力在于其激励机制，即市场经济可以无限调动人类的财富欲望，从而促进社会生产力发展，这种激励又可以分为“激励相容”和“激励扭曲”。即当企业目标与社会目标一致时，企业追求经济效益的同时也实现了社会效益，我们称为市场经济的“激励相容”，当企业目标与社会目标不一致时，企业目标实现的越多，离社会目标就越远，我们称之为市场经济的“激励扭曲”，实行市场经济的国家与政府应该通过“机制设计”实现企业行为与社会目标的激励相容，通过“政策规制”扭转企业行为与社会目标相悖的“激励扭曲”。 　　中国房地产市场以民营开发商为主，早期确实是“激励相容”的，但是近几年则出现了“激励扭曲”的现象，主要表现在，民营地产开发商更愿意在远郊区兴建住宅；此外，民营开发商热衷于兴建豪宅，因为前者可以降低资本周转成本，后者可以降低销售成本，这就导致在北京主城区内缺乏大量刚需住宅供应。 　　经济学中有“需求”和“有效需求”两个概念，“有效需求”是指民众购买力可以承受的需求，只有聚焦于满足人们的“有效需求”才可以真正推动经济增长与社会发展。 　　通过调研，我们发现北京的住宅市场并不需要太多总价在500万元以上的住房，在北京当前收入情形下，对于刚需客群，住房的“有效需求”集中在总价为200~500万元之间、面积为30~60平方米的住宅，这应该成为北京市场供应的主流住宅产品。但对民营开发商来说，在主城区开发远远没有在环京开发住宅的利润高，因此企业开发愿意不高、动力不足。因此，笔者认为，当前由政府出台政策纠正这种市场扭曲非常必要。否则这不仅提高民众生存成本、降低民众幸福度，也不利于城市产业与服务业发展，最终也会损害整体经济的发展。 　　建议北京尝试兴建“五环住宅带” 　　针对当前北京存大的供需矛盾，笔者建议，在北京五环路外侧，紧邻五环路兴建一个“五环住宅带”，短期内至少投放市场500万套住房，尽量在三年内交付，基础条件较好的区域争取一年内交付。30~60平方米的小面积住宅占比供应最好能达到70%，如此才能有效满足当前市场针对住房的“有效需求”。 　　笔者建议，针对名下无房的北京工作人士购买小面积住宅，每人限购一套，同时降低首付比例至25%，社保比例降低为两年，这样就有利于房地产开发商快速回笼资金，更好地实现资金循环，更快地投入新增住宅的建设。 　　目前，北京五环外侧存在着大量空地，而五环区域与城市核心商务区距离不远，北京工作的人群多集中在三环到四环区域，因此，居住在五环，去三环或四环工作上班，相对是一个宜居便利的选择。 　　开发过程中，政府不需要出资，只进行规划、招标、提要求，房地产开发商进行市场化建设开发，此举不仅可以满足民众住房需求，也可以大大提升北京的经济增长和税收。此外，在北京兴建“五环住宅带”时，应同步完善相应的地下公共交通配套。 　　总之，笔者认为，尝试兴建“五环住宅带”是缓解北京住房问题的有效路径之一。其不仅有利于吸引高端人才留在北京，重塑北京人才争抢中的优势；同时也有利于解决大城市青年人的居住问题。 　　当前，几乎世界范围内的所有大城市都出现了“住房难”“铺大摊子”“大城市病”等问题，如果我们可以成功解决这一世界级难题，必将成为全球样本。同时，若这个措施在北京最终能试验成功，就可以复制推广到上海、深圳、广州、杭州等其它城市，拥有更多受益人群。从学术角度看，“五环住宅带”作为创新之议，一旦践行成功，也将成为一个政府通过“机制设计”扭转“市场激励扭曲”的典型案例。

近期，媒体报道称，房产交易平台幸福里日前通知部分北京新房销售员工裁员。下半年以来，幸福里成都、重庆、苏州、福州的新房直销团队已经陆续解散，有相关前员工透露，“今年下半年以来，销售团队无房可卖。”而早在10月8日，幸福里就裁撤了北京新房直销的客服团队，离职员工获得一个月工资的补偿。 对此，幸福里相关负责人回应称，近期的确有对个别城市业务做了小范围调整，但新房依然是未来的重点业务方向，公司并不会放弃。此外，其还透露，近期因业务需要而对部分城市的新房直销团队进行了调整，未来公司会更专注于由经纪人参与的新房分销业务。 值得注意的是，此前多家媒体报道，幸福里刚刚入股了房产经纪公司麦田房产，持有其20%股份。一边收并购，一边裁员，幸福里究竟将去往何方？ 幸福里的流量密码 幸福里，原名好多房，脱胎于今日头条房产频道，2019年更名为幸福里。目前服务范畴主要在线上。一手房业务方面，幸福里为房产资讯和房源展示平台，主要是前端客服组建看房团；二手房业务上，幸福里对接了麦田、我爱我家(000560)等中介房源，采用端口（流量）模式。 打开APP 阅读最新报道 和今日头条、抖音一样，为字节跳动旗下产品，字节跳动全资持有幸福里。拥有流量和资本的幸福里，一经问世就备受关注。2020年，幸福里曾对标贝壳找房，由于其兄弟单位抖音日活用户超5亿的流量优势，贝壳研究院曾一度把幸福里作为主要竞品研究。 但直到2021年，幸福里在二手房、新房市场都没掀起大波澜。相比同类竞对，幸福里的客户认知度相对较低。统计显示，过去三年内，幸福里iOS下载量约为650万，而贝壳找房、安居客的下载量均超过5000万。 “幸福里主要依靠线上信息流广告变现，在房源上没有绝对的优势，也不具备最终的房源交易功能。”有知情人士分析，这才是幸福里最大的疲软。 值得注意的是，今年9月底，幸福里对其幸福号进行推广，欲邀请更多房产垂直领域的创作者入驻。该平台通过聚合今日头条、幸福里、抖音、西瓜视频、抖音火山版等五端资源，让内容、信息、资源得到有效流通及交流。 “C端用户是我们的砝码”，幸福里内部员工曾向媒体透露。而根据第三方数据显示，字节旗下最核心产品、抖音、今日头条的DAU都增长乏力，来自抖音的收入已经停止增长，今日头条甚至处于亏损边缘。 行业颓势之下，幸福里的发力似乎有些不合时宜。 拆分+并购，幸福里逆势加码？ 众所周知，张一鸣的地产情节由来已久，而从近期字节在房地产的跳动来看，显然是蓄谋已久。 2021年9月28日，字节跳动旗下公司北京好房有幸信息技术有限公司全资收购北京金色麦田子公司北京福旺房地产经纪有限公司。 这次收购对于字节来说有着重要意义。根据《房地产经纪管理办法》，中介机构及其分支机构在我国开展房地产经纪活动有两个基本前提：一是必须拥有营业执照；二是必须拥有备案证明文件。在此之前，字节跳动并不具备上述资质，因此想出了“曲线救国”的办法，获得了进入房地产中介代理的通行证。 此外北京好房有幸信息技术有限公司旗下已相继成立了福建、厦门、合肥、广州、兰州、北京等多个区域分公司。 有业内人士认为，北京福旺有交易功能，此次交易后，幸福里才具备房产交易、租赁资质，可以进入实质的交易环节，或有助于幸福里增添房地产经纪业务。 对此，幸福里相关负责人10月8日回应，其近日收购的是北京麦田旗下的一家公司，仅为业务拓展需要，暂未有搭建线下门店的计划。 11月24日，市场传出字节跳动要拆解幸福里，且要引入独立的外部资本运作，相关消息称，目前幸福里的拆分方案尚在讨论，潜在投资人包括红杉中国、中金等财务投资基金，也包括万科、碧桂园等产业资本。 据悉，这是字节跳动成立以来首次尝试业务拆分，幸福里方面回应称，将引入外部资本独立发展，聚焦房源与服务价值的提升。 11月29日，幸福里拟收购麦田房产20%股权。11月30日，幸福里通知部分新房销售员工被裁。 幸福里的“幸福”道路 仅就目前而言，贝壳找房、安居客占据了大部分的市场份额，天猫好房、恒大房车宝等年轻的线上平台也不容小觑，即便恒大房车宝已在近期被服务商停止SaaS服务。 市场普遍认为，贝壳找房是目前中国最大的房屋交易和服务平台，数据显示，2020年贝壳找房新房交易额1.383万亿元，市场占有率7.97%；二手房交易额1.94万亿，市场占有率26.6%。 在此前的上市招股书中，安居客还宣称拥有中国最大用户流量和经纪人网络，其通过整合安居客、58房产、爱房和巧房，打造一个领先的开放型房产信息交易服务平台。 此前幸福里裁撤新房直销、拿下北京麦田股权的一系列动作，被解读可能要布局线下门店，更多偏向于二手房市场。仅从目前来看，在现有头部企业占据市场主导的环境下，幸福里也正在尝试开辟不同的线上推广渠道。 其实，关于幸福里的优势，业内已达成初步共识：通过抖音、头条、幸福里等平台汇聚流量，实现房地产线上业务和视频平台流量的结合。不过，鉴于房产交易业务的高价低频、繁琐及复杂性，如何将虚拟的流量转化成一单单生意，落地的过程并不容易。 确定的是，对于一个重线下、重运营、重经验的赛道，如果字节跳动还照搬过去无往不利的流量逻辑和算法优势，也少不了走弯路。 通往幸福的道路，且看明朝。