疫情之后，上海的不少商场显现出冷清的态势。 　　克而瑞资管通过对上海内环、中环、外环以及远郊20余个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业及区域型社区商业等项目实地调研后发现，上海重点商业项目平均空置率达到了9%，要显著高于北京、广州、深圳，同时比杭州和武汉等热点城市还要高。 　　从疫情后恢复程度来看，郊区的商业项目恢复情况要明显好于核心区。如位于上海浦东陆家嘴黄金地段的浦东正大广场，空置率飙升至34%，而位于七宝外环线的华润万象城，空置率仅有0.6%。 　　郊区和市区商业项目空置率显现分化 　　受疫情影响，上海商业平均空置率不断走高，至2022年2季度，疫情加剧了空置率上升，达到7.0%，超过警戒线2个百分点，打断了自2021年以来的恢复进程。 　　我们认为，5%是一个城市购物中心平均空置率的警戒线，也是商管企业运营的首要标准之一，高于这个标准购物中心整体经营将受影响。 　　由于企业通常以出租面积来核算空置率，碍于数据可获得性，克而瑞资管的调研用“空铺数”来核算空置率。聚焦此次调研的上海20个典型大型商业，从“铺位空置率”来看，重点项目平均空置率已达9%，高出商场空置率警戒线4个百分点。 　　内环、中环、外环、远郊大型核心商业恢复程度不尽相同，空置率情况分化严重，郊区由于受疫情影响相对较轻，且商业资源密度相对较低，空置率明显优于市中心项目。 　　在上海解封后，外环主力商业项目恢复情况整体优于市区项目。调研显示，目前外环主力(包含闵行、青浦、宝山、松江)购物中心平均空置率为5.8%，而市区主力项目平均空置率达到了11.48%。 为何郊区和市区商业项目恢复情况存在较大差异？ 　　实际上，郊区受疫情影响相对较轻，再加上商业资源密度相对较低，疫情后人流、客流得以快速恢复。而市区目标消费客群消费习惯发生了改变，上海封控后核心商圈白领收入降低，叠加封控后生活习惯的改变，外出购物、就餐频次减少，社交频率降低，整体消费降级明显，再加上市区商务旅客大量减少，导致空置率大幅增加。 　餐饮、零售、体验类业态受影响最大 　　疫情后，上海商业购物中心出现了同区域但空置率分化的情况，一些品牌更强、定位更高，且经营能力更强的商业项目空置率更低，而优质的商业品牌也正在向优质商业项目集中。 　在这一轮“关店潮”中，餐饮、零售、体验类业态受疫情影响闭店最为明显。 　　从整体来看，各大项目关店的业态中，占比最高的餐饮业态达到了39%，其次为零售业态(包括服装、化妆品等)。体验类业态，例如小型萌宠乐园等占比约20%。餐饮与儿童教培正式恢复营业时间较其他业态较晚，餐饮业态正式恢复堂食为6月29日，儿童教培则至今未有明确正式营业时间通知。 此外，在调研中我们发现，个体户、加盟商受疫情冲击明显。以餐饮业态为例，小吃简餐类相比正餐关店情况尤为突出，其主要原因为小吃简餐经营主体主要是个体小商户，资金实力较为薄弱，抗风险能力差，其次为一些品牌的加盟商户，关店数量也相对较多。 　　下半年空置率或将继续走高 　　上海线下消费零售经历了长达3个月的停滞，即便是恢复正常生产生活秩序以来，线下零售恢复依然乏力。 　　6月以来，相关市场显现出上海的线下商业零售恢复乏力。全上海市租金水平尚未恢复至疫情前，且目前显著低于其他重点商业城市。 　　典型重点商圈平均租金走势全线下行，且降幅较为显著，二季度租金较一季度降幅多在30%以上，其中，小陆家嘴张杨路市级商业中心商圈租金降幅最大，二季度租金下降48.5%至10.3元/平/天。再加上目前客流显著下降，对商业中心全年运营造成了较大影响。 　　在调研过程中，某地铁商铺运营商表示，由于消费客群以过境人流和附近办公人群为主，疫情前周一到周五运营为高峰期，周六为平日60%，周日为平日的50%，疫情后人流同比降低28%，受此影响，周度平均每人营业额同比降低22%。 　　此外，购物中心客流下降非常明显，并影响到全年利润创收。以餐饮业态恢复情况为例，正值七八月暑期的购物中心消费旺季，但疫情后的“报复性”消费并未出现。据多家知名连锁餐饮品牌透露，近两月营业额仅恢复到2021年同期的八成左右。 　　整体来看，疫情对上海零售商业地产带来较大冲击，且这一影响仍在持续。疫情反复使线下消费需求疲弱，而消费总量、消费结构以及消费习惯的改变，正在对原有商业市场造成冲击，最大的表现就是当前商业中心空置率上升、客流量持续下降，如果此类现象一直持续，则有可能导致城市的商业经营再次调头下滑。

“碳达峰、碳中和”是一场广泛而深刻的经济社会系统性变革。作为中国向国际社会的郑重承诺，“双碳”目标开启了绿色转型发展新时代，对个人提出了低碳生活和绿色消费新要求，也为绿色金融支持居民碳减排带来了新机遇。 　　气候变化问题关系人类共同命运，实现“双碳”目标需要全社会力量参与。研究表明，我国居民消费产生的碳排放量超过全国碳排放总量的50%，个人行为对资源环境的影响日益凸显。随着环保理念普及、减碳行动推进、绿色产品供给增加以及技术进步驱动，个人碳减排意识和需求逐渐被唤醒，个人碳减排量有望成为可交易的环境资产，进而衍生出个人碳资产和绿色金融服务需求。而建设一套数据准确、核算科学、评价客观的个人碳账户体系，是有效落实居民碳减排的先决条件。 　　商业银行建立的个人碳账户体系是承载个人碳减排记录、核算以及价值发现的最佳载体。作为金融产品服务提供方，商业银行自带账户和个人金融服务功能，兼具完善的内部运营机制，有责任也有能力通过资源投入和业务创新，引导支持个人碳减排。由商业银行创新建设个人碳账户，能基于账户体系充分发挥支付工具的调节作用，引导居民生活和消费方式的绿色转型，也能以自身资源投入来促进居民进行低碳消费。 　　国内多家银行已开始试水碳账户。如平安银行成立了由行长担任主任的绿色金融办公室，并设立绿色金融事业部一级部门，将绿色金融作为一项产业长期发展。虽然监管对个人碳账户无硬性要求，但银行希望通过自身快速行动带动客户和伙伴参与到个人碳减排中来。今年5月10日，平安银行通过自有资源投入，在口袋银行APP上线了借信双卡碳账户“低碳家园”，用户可通过17种行为积累绿色能量，通过6种行为积累碳减排量。“低碳家园”以用户体验和需求为出发点，突破借记卡和贷记卡融合壁垒，是涵盖借贷全卡用户的个人碳账户。通过采用绿色权益回馈逻辑，以丰富的零售端金融工具和绿色权益体系来运营，激励用户践行“真绿”的碳减排行为，形成了从绿色行为、绿色能量到绿色权益的闭环，使银行与用户共同践行低碳理念，让“绿色消费”标签深入人心。 　　个人碳账户作为绿色金融领域的创新产品，还面临诸多挑战：一是产品服务向金融业务延伸尚无成熟商业模式；二是碳减排支持工具主要面向企业端，对绿色零售业务的引导和激励不足；三是个人消费领域数据质量无法完全支撑监管绿色认定要求；四是暂无统一的个人行为碳减排量核算标准体系和价值衡量机制，个人碳资产的经济价值尚不明晰。为此，笔者建议：一是继续把内容做实，将用户衣食住用行玩等多种场景纳入，通过资源投入引导更多用户参与；二是持续配合监管制定个人碳账户全国标准，推动更多绿色行为的碳减排认证，实现科学计量，为未来个人碳资产交易提供支持；三是探索绿色评级、绿色权益与金融挂钩，为居民提供更多元的绿色金融服务；四是积极探索企业碳账户，助推碳普惠机制和体系建设。 　　总之，金融机构要将居民消费行为和绿色低碳理念紧密联动，加大对绿色、循环、低碳经济的支持力度，用金融活水浇灌绿色发展，为全面支持居民碳减排和实现“双碳”目标贡献绿色金融力量。

110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%…… 　　山东省青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房，却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来，她始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？” 　　记者近日采访发现，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，认为公摊面积的存在给购房人一种要为不属于自己的公共空间买单的不适感。 　　在这样的背景下，近年来一种声音甚嚣尘上——取消公摊面积制度。那么，公摊面积制度的存在依据是什么？目前形势下是否能够取消？是否有可替代或进一步完善的方案？围绕这些问题，记者展开了调查采访。 　　外墙一半计入套内 购房者被术语绕晕 　　2018年4月，李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。当时销售人员告诉她，公摊面积占比会达到31%，但实际收房时可能比这个数值小。 　　然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，主卧甚至无法放下双人床。 　　李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。” 　　直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子，实际上将近一半都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。” 　　和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子，结果到手的套内面积只有90平方米左右。 　　到底什么是公摊面积？ 　　我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。 　　公用建筑面积由两部分组成 　　“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。”北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。 　　记者近日采访多名房屋中介、购房者后发现，公摊面积已经成为房屋买卖的一个重要影响因素。 　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，公摊面积本身是客观存在的，对其收费并无不合理之处，并且从购房者的角度来看，可能也不愿意共有部分(所有权)继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。 　　“为了避免这种困惑，有两种方法，一种是按套计价，这种是在总价里包括了公摊面积的费用；一种是按套内面积计价，不包括公摊面积的费用，单独告知此类费用，但是最后的总价二者不应该有差异，因为公摊面积是客观存在的，这两种的区分只在于哪一种能够更有效率地把相关信息告知消费者。”楼建波说，如果这两个价格不一样，开发商就涉嫌欺诈，“问题不在于公摊本身，而在于要统一计价方式”。 　　消费者难算清公摊面积 　　专业人士表示：“由比如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道，以及包括为本栋楼服务的，比如说房顶有那种二次加压的消防水箱，以及包括还有一些房顶的有些那种，比如说消防的一些设施，都算本栋楼的公摊面积。这是本栋楼的，实际消费者来测量、计算，都是非常复杂而且极其困难。所以，消费者来测算公摊面积基本上是不太可能的。” 　　专家表示，由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。 　　围绕公摊面积，还有一笔糊涂账。小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等，是否被算在了公摊面积中？在一些答案为“是”的小区，出租出售的收益理应由全体业主共享。但在现实中，能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少。这就不难理解，为什么在一些小区，就地下车库是否应该收费，开发商、物业与业主争论不休了。 　　专家讨论 　　取消公摊尚有难度 　　亟须完善相关规定 　　争议之下，“取消公摊面积”的呼声越来越大。那么，取消公摊面积制度当下具备可行性吗？ 　　在孟丽娜看来，取消公摊面积制度现阶段不具有可行性。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此，商品房无论是按照何种方式销售，均应体现分摊的共有建筑面积。即便按套销售，也仍然存在公摊面积。公摊面积客观存在，必然要由部分或全体购房人分摊。 　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。 　　多名受访专家认为，在是否应该取消公摊面积制度的问题上暂时难以达成统一，但目前可以从政策层面对公摊面积制度进行完善。 　　针对目前公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，对公摊比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。同时，在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。 　　综合央视网、法治日报 　　公摊明细要“晒在太阳下” 　　110平方米的房子只有60多平方米能用，公摊占到近一半，是否合理呢？ 　　现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。笔者认为，多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新盘项目，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用，做出合理的规划指标限定，毕竟房子和公共服务都是给业主提供的。 　　就本案例而言，46%的公摊是否合理，近一米的外墙是否过大？笔者认为，若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46%有差异，可以走仲裁的解决路径。不过，由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业，需要归属管理部门做出引导。这样做，有利于规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。 　　当前，业主对公摊的质疑，还不止于此，共有几类问题。比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入占为己有。游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同。电梯和楼道需要精装修吗？墙体要取暖吗？即便要装修、要取暖，但标准不一样，成本也会低一些。低密度住宅(如别墅)的利润高，开发商有内在激励，或许会将公摊更多挪到高层或洋房部分。 　　作为共有部分的公摊，专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明，如果相应监管没跟上，就可能会给侵犯业主权益创造空间。不仅开发商在这方面可能套利，物业公司还会利用公共空间盈利(比如电梯广告)，保洁保安利用地下储存空间或过道储存废品，业主私自把公共过道当储物间(比如放鞋架)。本质上，住房套内部分的产权最明晰，谁也侵犯不了，但共有部分的产权共有，权利边界模糊，会导致“公共地悲剧”不断上演。 　　社区生活离不开公摊，言及“取消公摊”更多乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上。比如，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化。 　　公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。要记住，买房不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。

推进装修装饰行业规范健康发展，是广大消费者实现避坑的根本。总体而言，装修装饰行业准入缺乏明确的制度要求，服务标准也尚不明确。系统科学的规范管理需要进一步加强。 　　拥有一套房子，开启了安居乐业的起点。再根据自己的心意对房屋内部进行装修装饰，则承载了人们对美好生活更丰富更现实的向往。这几年，反复的疫情让人们有更长时间与自己的房子共处，不少人将提升居住品质提上家庭议事日程。媒体报道，今年上半年上海疫情过后曾出现了一波改善热潮，一些家庭希望置换面积更大一点的房子，让居住空间更开阔，还有很多人选择将略显老旧的房屋装修装饰翻新。在“房住不炒”的背景之下，人们不再像过去那样热衷买更多的房子投资，而是把资金用于改善自住房屋。除了以小换大或换到地段更适合生活需求的区域，还有人选择投入更多资金用于家居环境的升级改造。 　　你曾有过怎样的装修经历？人们对于装修行业的吐槽不绝于耳：这里的“猫腻”有点多。网上流传着不少装修避坑指南，帮助你在和装修工长打交道时更少入坑。即使选择了规模稍大的装修公司，法律工作者们还是不得不指导广大消费者避开装修合同上的陷阱。 　　消费者遇到的第一大痛点或许就是被装修公司要求增加项目，合同之外的增项有的是合理的，有的与装修人员前期的设计不合理、测量不仔细有关，还有的则属于恶意增项。为了促成销售，有的装修公司或者装修队伍少报或漏报施工面积，或在合同中故意不写或者少写一些关键项目，都是为了把初期整体预算降低，等开工后再增加报价。还有的装修公司私自给消费者做增项，并告知这个项目是一定要做的，以达到多收费用的目的。面对增项问题，消费者应该提前问清楚后续是否会有，并要求装修人员把增项控制在一定范围，如果超出太多，就要警惕是否被“套路”了。另外，应该要求装修的变更或增项需要业主签字同意方能进行。 　　装修逾期问题也很常见。贝壳研究院调查显示，参与调查的家庭有一半都遇到未按合同约定时间交付装修的问题。造成逾期的原因除了装修产品、材料未能及时到位外，有很多是因为装修公司的管理水平以及工艺水平不足，或者需要返工等。装修已经完成了大半，即便逾期，很多消费者也只能无奈等待。在签订合同时，消费者应与装修队伍商定好完工时间，规定因为装修公司的因素导致逾期的，需要其负赔偿责任。 　　现在很多装修都是整包的形式，一些装修材料或者用品也是由装修公司提供。这时，消费者需要尽量与装修公司确定品牌，避免装修方以约定的材料无货、替换成类似商品的办法以次充好。 　　装修合同还须防止“文字游戏”。比如装修方可能提出各种部品长度不足整数的以整数计算，超过整数米的按延米计算。照此约定，比如3.2米的长度，会按4米计算工费，这无疑会增加费用。应避免类似的模糊计算办法，并把双方商定好的算法写进合同。 　　你也许和我一样，对家具建材市场门口“改水改电”“刷大白”等招牌旁边招揽生意的装修工身影并不陌生。伴随城镇化进程的推进和房地产市场的快速发展，我国家装行业市场规模持续增长。装饰装修行业取得了长足进步，也涌现出一些较为知名的品牌装饰装修企业。但总体而言，装饰装修行业呈现“大行业、小企业”的特点，行业的分散性较强。装修公司大多是地方企业，甚至绝大多数装修工程都是由工长带着小施工队完成，连锁家装企业的数量占比仅为10%左右。 　　装修装饰行业目前尚存在集中度低、供应链冗长、流程不规范等问题。推进行业规范健康发展，是广大消费者实现避坑的根本。应加大对行业的引导和规范力度。从事家装行业的很多是小微企业或个体劳动者，处于缺少组织、一盘散沙的状态，给行业规范和市场监管带来一定难度，也是造成市场乱象的根源。我们观察到，一些城市出台了室内装饰装修管理办法，但总体而言，装饰装修行业准入缺乏明确的制度要求，服务标准也尚不明晰。因此，整个行业系统科学的规范管理需要进一步加强。

近日，一则“110平方米的房子到手仅61平方米”的话题引起关注。公摊面积的过高占比，确实显得不合理，是否应当取消公摊面积，再度引起了讨论。 　　公摊面积是指楼房产权人共同所有的公用部分的建筑面积。对于公摊面积，购房人按照法律法规的规定对其享有权利，并承担相应的责任。 　　但实际情况下，购房人往往承担了责任，却未见享受到相应的权利。 　　从购房人的角度看，他们支付了公摊面积的购买成本，而且缴纳了公摊面积的每月开支成本，已经承担了相应的责任。但是，是否能享受权利，则取决于公摊面积配套是否完善、公摊面积的公共区域属性与商业价值是否得到有效发挥。 　　比如，小区要利用公摊面积做广告或者其他的商业用途，需要得到业主大会的同意。因为，小区的公摊面积属于全体业主，如果小区未经业主的同意擅自做广告是不妥的。 　　在实际操作中，业主大会可以委托小区物业管理代管理公摊面积的广告位或者代收广告费。考虑到公摊面积由业主所有，小区公摊面积的广告收入应该由业主共同享有。然而，很多业主并不知晓自己的权利，只有部分物业公司会征求业主的意见，并把广告利润还利于业主。也有不少小区物业管理擅自操作，业主的合法权益受到损害却并不知晓。 　　还有一种情况，即小区公摊面积占比过大，但公摊面积的利用率较低，往往存在公摊面积长期空置的情况。这损害了业主的切身利益，业主可以通过业主大会建议对公摊面积充分利用，并进行完善配套。但是，不少小区的业主大会并未发挥应有的作用，公摊面积长期空置、公摊面积内的配套措施长期不完善，也影响了公摊面积的实际使用价值。 　　此外，公摊面积往往还存在计算不透明等问题。购买公摊面积并非一次性的支出费用，业主入住之后，还需要每月缴纳物业管理费等费用，并为公摊面积部分买单，这笔账是否清晰，仍然存在不少有争议的地方。 　　有观点认为，取消公摊面积，会降低小区的管理服务能力以及业主居住的质量。或许这个观点有一定道理，但公摊面积能否有效提高管理服务及居住质量，最终还是取决于其是否充分配套，是否展现出它的实用价值。 　　同时，公摊面积的计算应该有一套明确的规则，包括对公摊面积计算的公开、明确公摊面积部分的最大比例要求以及相应收费标准等，起码要让业主交得明白，而不是一笔糊涂账。

在二手房交易过程中，“解抵押”问题一直是困扰买卖双方的难题。17日，据媒体报道称，山东省济南市委、市政府召开新闻发布会，围绕济南推出的二手房“带押过户”登记新模式展开介绍。 “带押过户”消息一出，立刻引发了公众关注。中新经纬梳理发现，除了济南，今年以来，广东省珠海、山东省青岛、云南省昆明等多地均推出二手房“带押过户”。业内人士认为，该模式下，二手房交易风险及成本均有所降低，缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显。 不用先归还原来房贷就能交易 “我有一套房子，目前挂牌价格约120万，还欠银行80万贷款，现在想把这套房子卖掉，但是手里没有这么多现金赎楼。”家住河北燕郊的马女士最近正在苦恼。 马女士的烦恼也是二手房交易中卖家经常遇到的问题。想要卖掉手中的二手房，必须先还清银行贷款，如果手头资金不够，只能借“过桥贷”。 据媒体报道，近日，昆明、济南和青岛均推出了“带押过户”二手房交易模式。事实上，早在今年1月，珠海就曾推出过“带押过户”模式。 济南日报在报道中指出，在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担带押过户后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押。 “传统二手房交易中会存在一个问题，即卖家要出售二手房，就必须把二手房的贷款先结清，这就导致此类二手房的交易周期明显拉长或失败。而带抵押过户模式则破解了这个难题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬分析道。 如何办理“带押过户”？ 交易模式有了，但不少人都在观望到底如何办理。 珠海方面，据南方都市报，交易期间，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本。 济南方面，流程分三步走：一是办理转移、抵押“双预告”登记，买卖双方配合银行线上申请，登记完成后银行先行放款；二是买卖双方办理房产过户转移登记，抵押预告登记同步自动转为本登记，由公证机构设立提存账户，配合完成双方交易，保障交易安全；三是卖方归还贷款，解除抵押，提存账户资金直接归还卖方贷款，银行线上提交抵押注销登记申请，还贷自动到账，在线解除抵押。 昆明方面，据昆明不动产公众号，办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款，卖方不能以自有(或自筹)资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签；三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办；四是银行放款，银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。 严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。 “从此类新交易模式看，自然具有便捷、高效和安全的属性。”严跃进表示，便捷是指买卖双方只需要在一个窗口提交一次材料即可，相关交易和过户业务就可以完成。而高效是指，此类业务过去可能至少会拖3个月时间，尤其是涉及到房东偿还贷款的业务，而现在则可以压缩至3天。从安全的角度看，全程的交易均是在资金监管协议下进行的，买卖双方的交易均有保障。 意在加快二手房流通交易 中新经纬在采访时发现，目前“带押过户”在实际操作中还并未大范围推广，在最早推出该政策的珠海，中新经纬拨打当地兴业银行(601166)某支行电话，工作人员表示，按道理是可行的，但“带押过户”涉及到卖家原贷款银行和买家贷款银行两家银行，目前各大行还没有完全跟进，流程方面还没有完全优化下来。 据云南日报，昆明的该项改革在建设银行(601939)进行试点，待业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。济南方面，媒体报道称，“带押过户”在工行、建行、北京银行(601169)等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。 诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受中新经纬采访时分析称，二手房“带押过户”模式将会对地方二手房交易及房地产信贷市场产生一定的积极影响。对于二手房交易而言，主要将会带来两方面利好，其一，降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；其二，降低二手房交易风险，买房可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。 “整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，从根本上缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时，对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。”关荣雪称。 严跃进称，看似这是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策。所以此类政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路。 严跃进认为，要真正破解二手房交易方面的问题，关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”、“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题。昆明等地做法具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、从二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要创新政策。

8月15日，国家统计局发布2022年7月70大中城市商品住宅销售价格指数，7月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数略增。一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。 　　7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个；新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。 　　从官方数据中可以看出，7月，70大中城市的下跌城市数量在增多，各城市整体房价修复力在减弱。 　　7月，不同城市的房价表现显现出分化趋势，一线城市表现出较强的韧性。7月，一线城市新房、二手房价格环比均上涨，二手房价格环比涨幅较上月扩大。我们认为，一线城市房价一直表现出较强韧性，主要是城市住房需求支撑性较强。相对而言，多数弱二三线城市住房需求支撑性则相对较弱，7月，二三线城市房价整体呈下降走势，二线城市二手房价格环比跌幅较上月扩大。 　　此外，市场预期减弱是房价修复动力不足原因。一方面，7月以来，部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重，市场预期修复受阻。另一方面，局部地区疫情反复、经济下行压力加大的背景下，居民消费意愿不足，央行数据显示，7月社会融资、信贷增量超预期下降则是印证。综合影响下，房地产市场有所回落，房价修复动力减弱。 　　展望后市，我们认为，房地产市场的整体预期修复是关键。8月以来，各地住房支持性政策仍在持续加码，南京、苏州等强二线城市也先后推出降首付等政策。在较为宽松的信贷和调控政策下，新房项目正在加紧有序复工、交房，同时，下半年只有加快相关房企的风险化解才能真正修复市场预期。

8月15日，国家统计局发布1-7月份房地产开发投资销售数据。此次数据最大的特点是，房价重回万元水平，充分说明二季度政策效应在释放。 　　具体而言，从房地产开发投资完成情况来看，1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。这说明当前房地产开发投资数据面临持续降温的压力。 　　房地产开发投资数据看起来压力虽大，但随着各地稳楼市政策的推进，尤其是保交付方面的政策保障陆续落地，此类数据后续依然有改善空间。 　　从土地购置情况来看，1-7月份，全国房企土地购置面积同比下降48.1%。最近几个月以来，土地购置数据普遍下滑近50%，也说明相关支持政策推出以来，土地市场数据改善并不明显，房企拿地意愿不高。如果土地购置数据持续恶化，这对2023年新房供应等将会产生负面影响。 　　从商品房销售面积来看，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。 　　总体上来看，该数据处于盘整阶段，即最近几个月普遍处在下跌近两成的水平。目前我们要面临的压力是7月份各地楼市表现总体比较弱，这对全国楼市的整体复苏产生了阻力。但也要看到，8月份各地积极出台政策，在客观上有助于商品房销售市场的积极复苏。 　　从房地产开发企业到位资金情况来看，1—7月份，房地产开发企业到位资金为88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。 　　房企融资与现金流情况一直是行业颇受关注的问题。数据显示，目前房企资金到位情况改善并不明显。因此，后续我们要重点关注，如何让行业既有宽松的金融政策释放出更大的市场效应，以更好改善房企的资金状况。 　　从房价数据来看，我们根据1-7月份国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10036元/平方米，涨幅为-6.0%。房价数据虽然显现下跌，但也出现了积极的信号，即房价重新回到万元的水平。这也说明二季度针对房地产相关的宽松政策效应正积极释放，房价过冷现象有所扭转，这也将会进一步促进市场预期进行调整。

今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点，保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度。此外，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获批，此前的红土深圳安居、中金厦门安居两单保障性租赁住房公募REITs已完成了询价，即将上市。供给增量的上涌与金融闭环的合拢，令行业焦点逐渐向租赁住房“投-融-建-管-退”生命周期的后阶段移动，如何管好租赁资产进而顺利在金融市场退出成为行业关心的议题。 　　12日，ICCRA住房租赁产业研究院联合北京第二外国语学院旅游科学学院发布《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”）。蓝皮书指出，我国住房租赁行业进入了产品线丰富、稳定发展的新阶段，超过三分之一的租赁住房运营机构选择多产品线定位，目前租赁住房运营机构的品牌存续时间超过3年以上的达到92%，其中14%的品牌更是超过10年。 　　ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，租赁住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5 个阶段。在增量时代，“投”、“融”、“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定规模，尤其是保障性租赁住房公募REITs打通金融闭环、提供了投资退出路径之后，住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。 　　“住房租赁的底层逻辑换轨成为了资产管理逻辑，这是住房租赁企业眼下要特别关注的，”赵然提示道，“在资产管理的轨道上，企业更应当重视品牌运营，一个品牌如何切入市场、如何借助品牌策略达到4%甚至更高的收益率，就成了凸显品牌力的最优级指标。” 　　统观二季度数据，长期主义是住房租赁行业的标签。蓝皮书显示，深耕行业越久的品牌，越能积累更为丰富的运营管理经验，因而在规模扩张、成长潜力方面越具有优势。如规模力排名前三的万科泊寓、龙湖冠寓和安歆集团，均深耕行业超过7年以上；在高端公寓排名中，居首位的雅诗阁深耕行业超过30年。 　　“住房租赁是一个微利行业，走机构化、规模化道路是行业参与者‘活下来’的必由之径。”赵然表示，“品牌崛起是住房租赁底层逻辑的转换，以资产管理、长线运营的思路倒逼企业优化产品、优化服务，进而以更多高品质供给让租赁住房真正成为新市民、青年人住房需求的压舱石。”

我国目前商品住房销售多采取的是预售制。如果不能按时交付住房，购房者将面临利益受损。尽管当前这类项目占比非常小，也需切实保障好所涉购房者利益。千方百计保交楼，稳民生，是房地产领域面临的重要任务。 　　中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势。在对房地产市场发展进行部署时，提及了“保交楼，稳民生”，这表明当前和今后一个时期，保交楼是促进房地产市场平稳健康发展中的一件大事。 　　保交楼是当前房地产领域最大的民生。房地产行业产业链长，还关联着众多上下游行业及领域，对稳定宏观经济大盘有重要意义。更值得关注的是，住房还凝聚着购房者对实现住有所居、居有所乐，拥有美好居住生活的期盼和向往。房地产市场稳定发展是经济问题，更是民生问题。当前，一些房地产开发企业出现流动性困难，个别房地产开发项目因资金问题出现了停工，商品住房面临难以按时交付的情况。我国目前商品住房销售多采取的是预售制，购房者“先交钱，后收房”。如果不能按时交付住房，购房者将面临利益受损。尽管当前这类项目占比非常小，也需切实保障好所涉购房者利益。千方百计保交楼，稳民生，是房地产领域面临的重要任务。 　　有关部门和地方采取积极措施保交楼，让购房者看到了希望。目前，多个城市积极践行保交楼。有的成立了专项基金用于房地产项目的盘活；有的派驻工作组跟进项目进度；有的返还企业未动工项目土地款用于在建项目施工；有的公开了预售资金监管账户的运行情况，让预售资金监管账户更透明，购房者更放心。有跟踪研究表明，目前企业积极采取引进信托公司、债权人收购优质项目、拍卖债权引入投资方、合作方托管等多种方式以期实现经营状况进一步好转。业内专家还建议，可鼓励国有平台与区域性品牌民企成立项目公司，发挥国有资本“四两拨千斤”和民企懂市场善经营的各自优势。 　　保交楼需要稳企业。企业是房地产开发项目的第一责任人。当前，一些房地产开发企业面临资金链吃紧问题，这也是延迟交付现象的症结所在。一些房地产开发企业表示，有关部门表态“指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务”“维护房地产市场融资平稳有序”为他们解决目前的流动性困难增强了信心。由此可见，金融支持对于企业纾困以及保交楼至关重要。预售资金是房地产开发企业的重要资金来源，与此同时，预售资金的违规挪用也是烂尾楼出现的重要原因。因此，对于预售资金的监管应该科学合理，既满足好企业经营所需，也要防止资金违规挪用。应该注意的是，从有关主管部门到地方政府都在积极采取措施保交楼，房企也要主动解决自身面临的困境。 　　当前，民营房地产企业的发展值得关注。过去我国房地产市场的发展历程中，涌现出了一些优秀民营房企。不可否认，民营房企在过去高杠杆、高周转模式盛行的发展过程中，也积攒了不少行业发展的通病。当过去的模式不可持续，一些民营房企对于稳健经营和风险防范显得准备不足。今年上半年，在各方对于民营房企观望情绪更浓厚的背景下，一些民营房企销售情况下降趋势更明显。当前，对民营房企的信心尤需进一步增强。业内专家呼吁，金融部门对房地产企业特别是民营房企要不抽贷、不断贷、不压贷，合规的不拒贷。 　　保交楼需要压实地方政府责任。房地产市场调控的主体责任在地方。地方政府最了解当地房地产市场情况，房地产市场的平稳健康发展关乎地方经济发展、社会稳定。当前形势下，需要地方政府在保交楼中统筹地方具体情况，做出科学研判，采取有力措施。 　　同时，应加快推进对已经出现流动性风险项目的处置。拖得时间越长，企业债务负担越重。应避免将流动性风险演变成资不抵债风险。逐步恢复有关企业的融资功能，降低融资成本，有利于停工项目的复工，也会增强各方信心。在推进保交楼过程中，地方政府可以根据不同企业、不同项目的特点分类推进保交楼工作。对目前一些楼盘进行分类，每一类用相同或相似的办法，有利于总结各地已有经验，使得保交楼工作更具针对性。此外，地方政府对于房地产市场的情况和房地产企业的经营状况应全过程给予高度关注，对于企业和项目的经营与流动性困难，做到尽早发现以便尽早化解。 　　值得一提的是，保交楼不但应该确保新建商品住房按时交付，还应确保交付质量。建筑安全需要保证，房屋质量也不能含糊。保交楼不能给偷工减料开绿灯，应切实保证完成交付质量。

8月3日，据中国宝能消息，姚振华董事长7月29日在宝能中心主持召开八月董事长办公会。 会议听取了宝能汽车、宝能城发、宝能物流科技三个经营单元的半年度经营工作汇报，通报了钜盛华年度报告，并对集团下半年的核心工作作出重要部署。 围绕下半年的核心经营工作，姚振华提出了六方面工作要求。其中提及，扎实改善经营，坚决推动城发板块跨越发展。 姚振华提出，突破销售工作，加快销售回款；化解融资问题，严控融资成本；加快项目建设，多措并举推进“保交楼”目标；四是细化下半年经营目标，深化经营，降本增效。

今年以来，房地产市场持续低迷，市场何时起底回升成为热议的话题。在观点网举办的2022博鳌房地产论坛上，中新经纬采访了华夏新供给经济学研究院创始院长贾康，他认为，救助楼市的各类政策已经看到效果，阻止了多米诺骨牌式的恶化传导。 　　中新经纬：从2021年底开始，各类宽松政策开始出现，到目前为止已有7、8个月的时间。有观点认为，目前的救助效果不大，您怎么看？ 　　贾康：如果从阻止多米诺骨牌式的崩盘看，救助的效果已经看到，目前正处在收敛的状态。个人觉得，现在是余波未平中逐渐呈现出收敛状态，从全局看，还是应该有一个基本信心。 　　中新经纬：这一轮房地产市场低迷期还要持续多久？ 　　贾康：还在收敛过程中。面对此次地产行业低迷期，政策的反应还是比较快，以前段时间出现的集体停贷事件为例，首先是要承认的是，集体断供是逼不得已，银行不能以此为理由给购房人记上信用污点，这种情况要特殊处理。目前，集体停贷风波基本平息，虽然房屋交付的时间可能还是会推迟，但让购房人有了盼头，事态正在慢慢收敛下来。 　　令人印象深刻的是，不管是中央还是地方，房地产市场政策暖风频吹，这些政策最终形成的合力，大概率会让房地产市场在今年完成触底。但也不要忘记，中国的房地产市场早已是冰火两重天，不同类型的企业、不同的城市、不同的地段，都会有差别。 　　中新经纬：目前，AMC(资产管理公司)正在介入房企项目收购。您认为，还有哪些方面可以纾困出险房企？ 　　贾康：可以成立一个纾困或者应急基金，这有点像过去财政部门为了防范债务风险而设立储备基金，起到类似的作用。成立这样一个基金，对于稳定市场预期，防范未来可能的风险，把局部风险及时化解掉有好处，值得进一步探讨、细化。 　　中新经纬：如何看待“三道红线”等政策出台后带来的影响？ 　　贾康：部分政策在出台时有一定的道理，但在执行过程中，各部门都采取从严从紧的态度，最终形成的合力致使房地产市场过度低迷。我们需要反思这背后的问题，在今后的执行中，尺度是否可以更具弹性。 　　中新经纬：2022年3月，财政部表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。您对此有何看法？ 　　贾康：由于房地产市场较为低迷，为保持经济运行在合理区间，一些收缩性政策就要审慎出台。房地产税增加房屋持有成本，有一定的收缩效应。但是，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，并不意味着未来就不会做，目前看，未来五年推进房地产税改革试点城市扩围的方向并未改变。 　　如果房地产市场回暖相对顺利，后续进行试点城市扩围的时机就不会太久。节奏与方向的变化是两个层面的内容，节奏的改变，并不意味着否定了原来的方向。 　　中新经纬：最近有关商品房预售制的讨论很多，有学者提出要废止预售制，您怎么看？ 　　贾康：商品房预售制学习的是海外经验，中国香港也是这一模式。任何事情都没有万全之策，面对不断出现的楼盘停工甚至烂尾，确实需要反思，尤其是在政策执行层面。 　　完全否定预售制并不一定合理。取消预售制，意味着房屋只有百分之分完成后才能对外出售，企业的资金供应将与现在完全不是一个路径。预售改为现售，看起来好像是在防范风险，但它可能会出现另外一种风险，就是供给迟迟跟不上需求。 　　我认为，先不要急于从根本上否定预售制，而是全面考量预售制可能带来的经济效应，以及会酝酿什么风险，并知道怎样有效防范和控制，这可能是一个比较理性的考虑。

绿城管理的经营策略在调整，政府、国企委托项目大幅攀升，中小型私营开发商已经不是绿城管理的主体客户，金融机构委托项目实现了“从无到有”的质变。 上市两年，中国最大的房地产代建公司绿城管理（09979.HK）股价已上涨超130%，总市值达到123亿元。 绿城管理日前宣布，今年1-6月新拓代建费预估40.6亿元，同比增长26%。较早之前，绿城管理还给出了2022年及之后年份归母净利润复合增长30%的正向业绩指引。 在地产行业，这样的增长已经非常罕见。 “善战者，求之于势，不责于人。”绿城管理执行董事兼首席执行官李军很喜欢《孙子兵法》中这句话，近日他接受第一财经专访，分享了对大趋势的判断与经营策略的选择。 把握大势 相较于母公司绿城中国，绿城管理是一家颇为年轻的公司。绿城中国在2005年开始介入城中村改造和安置房建设，开启政府代建业务，绿城管理于2010年正式成立，2020年7月在港交所主板上市，成为中国代建行业的第一股。 房地产代建，顾名思义，指拥有项目开发建设经验的一方承接需求，为拥有土地的业主方进行代建。土地方拥有拿地渠道和资源，付出土地金和其他资金成本，而代建方则拥有成熟操盘经验和品牌溢价，通过专业能力使项目获得开发利润，代建方从中赚取代建管理费。 近两年来，绝大部分的房地产企业股价处于下行通道，绿城管理上涨的市值表现是个例外。根据易居研究院和上海社科院共同发布的研究报告，仅2021年，全国上市房企总市值就蒸发超8500亿元。 股价的不同走势说明，绿城管理所在的代建赛道，表现出了跟传统房地产开发完全不同的逆周期特征。作为一家轻资产公司，绿城管理没有负债，不需要占用巨额资金，风险低，而且具有高盈利性特征，2021年绿城管理归母净利润达到5.65亿元，同比增长32%，归母净利率达25.1%。而根据可研智库，其重点观测的45家传统开发型房企去年平均净利润率仅为8.3%。 代建若按委托客户类型划分，主要有商业代建、政府代建、资方代建，过去绿城管理的委托类型大多是中小开发商的商业代建，占比一度高达90%。直至2020年上市前夕，商业代建比例仍超过70%，政府代建比例仅为18%。 而到了2021年年末，这一比例发生了巨大变化：绿城管理的在建面积中，政府委托项目为14.2百万平方米，占比32.3%；国企委托项目为18.1百万平方米，占比41%；私营企业委托占比下滑至24.5%；金融机构委托占比2.2%。 绿城管理的经营策略转变可见一斑：政府、国企委托项目大幅攀升，中小型私营开发商已经不是绿城管理的主体客户，金融机构委托项目实现了“从无到有”的质变。 李军告诉第一财经，过去两年，绿城管理确实在保持中小开发商业务基础上，大力开拓了政府、国企、金融机构等新增业务机会。 他认为中国未来的房地产开发中，政府主导的保障租赁用房建设才是主力军，仅以短期目标来说，“十四五”规划提出，全国40个重点城市新增保障性租赁住房650万套。 “商品房原本有十几万亿市场，未来规模会持续下降，政府主导的保障房规模会上升，占比会到30%或者更高，也就是3万亿以上的规模，这块业务绝大部分会成为代建的收入。传统的房地产开发企业投资能力已经在下降，主流房企都在降杠杆，金融机构会作为一个主要的投资主体。远景来看，代建在中国房地产行业的占比会达到30%-50%。”李军认为，尽管市场还会出现波动与起伏，但大方向几乎是不可逆的。 据中指研究院数据，未来5年，中国代建市场新订约总建面将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿至7.3万亿元。 疫情挑战 受疫情反复影响，今年上半年，房地产的销售、投资、开发数据都在下滑，作为房地产中的一环，代建自然也受到负面影响。 “我们肯定也遇到困难了，作为一家服务型企业，我们的服务场景包括工地、销售场所等，都因疫情造成服务难以提供；更重要的是疫情对购房群体信心的打击，百强房企今年上半年的销售同比降幅应该在50%左右，这是市场的平均水平，我们今年上半年的整个销售的下降幅度不超过20%。”李军对第一财经表示。 但正因为改变了经营策略，这一块的损失对绿城管理的实际影响并不大。在绿城管理的业务中，只有商业代建的一部分收入与项目销售节点挂钩，占总收入比重不足20%。 “我们的增量发展得更快，上半年光是在政府代建这个板块的收入增长，远远抵过了在销售端代建费、服务费的收入下降。”李军表示，上半年的归母净利润仍能实现同比超30%的增长。 政府代建业务包括保障性租赁用房、公建配套、学校场馆等。“现在我们在代建的学校就有45所，这些不受市场销售去化的影响，市场经济下行的时候，政府主动地加大了公共开发建设，而且希望我们在进度方面积极往前走，所以对我们的服务费、代建费的支付比较友好。”李军表示。 盘活爆雷企业的烂尾项目，成为今年上半年绿城管理的另一业务增量。在不少遇困项目中，绿城管理以“营救者”的形象入场，因为能做到相对高品质交付，还能获得不错的代建费用，受到地方政府和购房者的欢迎。 “但是目前我们只选择债权债务被金融机构已整理干净、风险隔离的项目入场。”李军表示，今年上半年，这项业务从无到有，在新增项目中占比已达到10%，增幅显著，未来2-3年该业务仍处于风口期。 做好乙方 上市两年的“代建第一股”绿城管理业绩表现良好，吸引大批房企也重点发展代建，其中不乏实力超强的央企。有业内人士指出，若未来行业竞争加剧，行业也可能会步入瓶颈期。 作为最大代建公司的掌舵者，李军说他并没有这种担心。 和传统房地产开发企业做惯了甲方不一样，代建是一门to B的生意，它的商业模式和底层逻辑都彻底改变了。 “我们经历了对代建的认知提升，to B服务业的知识体系积累是很难的，擅长快周转的开发商，他的标准化都做得特别好，但做代建是肯定不行，因为代建是一个需求端多变的行业。我们的委托方经常会动态调整需求，而我们必须去响应它。十几年来，我们一直在做服务商，我们的团队就是服务型的团队，不是投资型的团队。有很多房地产开发企业做过成百上千个项目，但他们不能适应做代建。”李军表示。 绿城管理联合20多家新进企业共同组成行业联盟，输出绿城管理已经成熟的知识体系，甚至将合同文本都分享给同行。李军说这不仅是出于道义上的考虑，也是对行业痛点深思熟虑后的选择。看上去绿城管理无偿帮助了同行，实际上，绿城管理也统一了行业标准，业内大家使用同一种语言体系、同一种商务标准，不会产生无序竞争。 “中国代建刚刚起步，未来是星辰大海，一家企业一定吃不下来，需要无数的企业来共同做这个事情，我们没有必要去垄断，也做不到垄断。”李军说。

拖延长达半年时间，富力在2022年中报发布前“补”发上年度成绩单。 8月7日，富力地产发布2021年经审核年度业绩公告。公告显示，富力地产实现营业收入为762.3亿元，同比减少11.25%；归属于母公司股东的净利润为-163.53亿元，同比减少282.89%。 对于净利润由盈转亏，富力地产归因于新房销售收入减少、毛利率降低，以及营运项目售价较低导致年内就存货作出减值拨备。对应来看，期内富力地产新房销售实现的营业收入为690.01亿元，同比减少12%。 此外，为加快销售步伐、加速现金回流，富力地产不得不打折出售项目，导致其期内物业发展整体毛利率为13.9%，较上年度的25.2%减少11.3个百分点。 这意味着，若物业发展同样实现690.01亿元营业收入，2020年富力地产能实现173.88亿元的毛利，但2021年富力地产只能获得95.91亿元的毛利。 下行趋势不止，以价换量的日子就将继续，这也势必会对富力地产剩下的新房项目利润产生影响。长痛不如短痛，在盘点拥有的存货及金融资产后，富力地产一次性撇减资产价值约150亿元，超过了131.88亿元的华夏幸福，是目前统计房企中计提减值的最高数据。 值得一提的是，和新房销售相比，富力地产压力更多来自于偿还债务，这些为了企业高速扩张而滚雪球般增加的债务，成为融资窗口关闭后尤为突出的难题。 在手资金不足以偿还短期债务 如果要追溯富力地产的资金是从哪里“倒下”的，接盘万达酒店是一个非常重要的转折点。 在2017年完成和万达王健林的“世纪交易”后，被誉为华南五虎之首的富力地产便被新增的77家酒店束缚住，不仅屡次失约年度销售目标，负债也在持续不断的攀升。数据显示，2017年至2019年，富力净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%。 督促富力地产主动降负债的原因是2020年“三道红线”规则的公开，如果净资产负债率未降至100%，富力地产发行新债还旧债将困难重重。在此背景下，富力透过购地策略、资产出售、集团层面的股份增发等措施，于2020年削减债务374亿元，净资产负债比率同步减至130%。 总体债务虽有所减少，但仍处于高位。数据显示，截至2020年底，富力地产借款总额为1597.3亿元，其中一年内到期的负债为638.81亿元，包括银行借款236.87亿元、境内债务151.64亿元、优先票据89.5亿元、其他借款160.8亿元。 作为对比，富力地产手握现金399.49亿元，不足以偿还一年内的到期债务。 2021年初，富力地产未预测到房地产下行的趋势，仍旧选择以增发票据、债券“以新还旧”的方式偿还债务。例如，2021年1月富力宣布发行一笔5亿美元的债券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地产发行一笔本金金额为3.25亿美元，利率为11.625%，期限为到2024年到期的美元票据。 值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%优先票据的收购要约，总接纳金额为3.33亿美元，当中包括3.25亿美元的本金、余下累计利息及赎回溢价。这意味着，富力的发债成本逐渐上调，偿还7%利率的优先票据需要以11.625%利率作为代价。 此外，以新还旧的债务再融资方式治标不治本，只能在短时间内解决债务危机，但无法从根本上减少债务，且该措施在富力地产被融资市场拉入“黑名单”后就自动关闭。 资产出售、股东支持后仍有资金缺口 资本市场的融资窗口被断，富力地产自救的偿债资金主要来源于资产出售、股东支持。 在富力地产出售的项目中，总价超70亿元的广州国际机场富力综合物流园，无疑是公司资产交易中最大的一笔。 2020年11月9日，富力集团发布公告称，向黑石集团出售广州国际机场富力综合物流园70%权益，交易代价63亿元。2021年11月7日，也就是距离前次出售满一年还差2天，富力地产再次出售广州国际机场富力综合物流园30%权益给黑石集团，代价12.63亿元。 富力地产表示，由于发生购买交易于十二个月内进行，合并初始购买交易乃按73亿元出售100%资产。 公开资料显示，该资产位于中国广州市花都区花东镇，占地1470亩，计划总建筑面积超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米，配套设施亦已落成；未开发的仓库净用地面积约210亩。 “公司致力于将非核心资产变现，以增加流动资金。”富力地产表示，将继续探索可于未来十二个月出售的其他非核心资产，以获取最大价值；亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。 值得一提的是，在市场下行、卖方存在流动资金风险的情况下，资产出售往往更偏向买方，因而不少项目陷入拉锯战。在可获得的流动资金稀缺及取得新融资的市场途径大量减少后，富力地产的两位股东出手了。 “于9月20日，本集团公布其将收到主要股东李思廉及张力合共约80亿港元的无息财务支持。”富力地产表示，如无上述两位股东支持，公司将无法满足2021年的大量流动资金需求。 粗略估算，富力地产通过出售广州国际机场富力综合物流园和股东支持获得约139.42亿元的现金流。叠加此前399.49亿元的在手现金，富力地产可使用现金不超550亿元，仍存在近百亿的资金缺口。 富力地产表示，“截至2021年底，本集团无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元。” 298.83亿元的银行及其他借款已违约 和2021年一样，富力地产在2022年同样进入无法用在手资金偿还债务的窘境。 年报显示，截至2021年底，富力地产的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款（包括在预提费用及其他应付款者）合共人民币1371.71亿元，其中700亿元将于未来十二个月内到期偿还，而本集团的现金总额（包括受限制现金）为人民币211.04亿元。 为保证公司正常营运，富力地产开始一系列债务展期举措。 美元债方面，2021年12月，富力地产发布公告称，拟以现金折扣价回购息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25亿美元票据，并计划寻求该票据展期半年至2022年7月13日偿还，就此征求票据持有人同意。 值得一提的是，富力地产表示，如若不通过展期申请，公司将申请破产清算。这同样意味着，投资者的资金将有去无回。面对没有选择的选择，大多数投资者同意了这一债务展期申请。 这笔债务只是一个开始。2022年6月，富力地产将旗下10只美元票据打包后，发起关于展期议案的同意征求，摩根大通作为本次交易主牵头同意征求代理人，促成了此次债务展期。 值得一提的是，上述美元债展期成为亚洲房企最大一笔债务重组案例。 内地债务方面，富力地产计划对2016年公司债券（第三期）（品种一）展期一年，利息将全额偿还；本金自到期日起第3个月底偿还15%，兑付本金金额约2.92亿元；第6-11个月底各偿还10%，偿还本金金额约为1.95亿元；第12个月底偿还25%，兑付本金金额约为4.87亿元。 富力地产表示，于2021年12月31日之后，公司无法偿还自一月起及直至本公告获批准当日止到期的若干银行及其他借款100.29亿元。 “若干本金总额为298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。”富力地产坦言，公司因各种原因遭多方起诉，可能对本集团持续经营能力产生重大疑虑。

20世纪90年代，中国开启了住房商品化改革，随着土地市场全面推行“招拍挂”制度，房地产市场迎来快速发展，尤其在2009年四万亿经济刺激计划等政策带动下，房地产业出现迅猛发展的黄金十年。特别是在2010年万科等龙头房企创新性使用高周转方式获得了巨大的销售额，引起业界效仿。房企运营逻辑开始发生变化，高周转逐步成为房地产业主流经营模式。 高周转与预售制度密切相关。以预售方式开发项目的动态回收期要比现货销售时间快10个月左右，能够在短期内帮助房企迅速解决资金来源问题。在高周转模式下，房企竞争的焦点集中于获取地皮和预售证以及卖房回款的速度。而房地产销售数据也充分说明“高周转”模式得到了广泛使用。 特别地，许多房企不仅通过加杠杆和连续预售获取资金加快推动项目建设，还四面出击不断推动多元化发展持续做大资产规模，最终形成了高杠杆、高负债、高周转的“三高”运营模式。 “三高”模式已难以为继 2020年下半年以来，中央对房地产市场调控力度不断加大，在“房住不炒”基础上，先后推出一系列政策措施，包括针对房企的“三道红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等政策。受此影响，房企融资渠道全面收缩，包括不少龙头企业也先后出现流动性危机，房企“三高”运营模式逐步终结，房地产市场的运行逻辑开始出现深刻变化。 一方面，“三道红线”等政策限制了房企负债规模的扩张，增大了房企继续通过信贷等融资渠道获取资金的难度，房企无法继续通过扩张债务获取资金，高杠杆、高负债已难以为继。根据2021年上市房企公布数据显示(共89家数据披露较为全面的房企)，绿档房企数量占比由2020年的34%提升至2021年的43%，处于“安全边界”内企业数量增多；但橙档和红档企业数量占比由18%上升至27%，说明不少房企面临着更大的“监管红线”约束(图1)。 另一方面，在疫情影响、收入受限、预期转弱等多重因素影响下，房地产市场交易热情持续低迷，居民购房热情明显走弱，房地产销售面积大幅下滑，房企依靠高周转获取销售回款的方式也遭遇瓶颈。2021年，申请破产倒闭的房企数量达396家，尤其是恒大、泰禾集团(000732)、华夏幸福(600340)等大型房企也纷纷出现债务违约。 房地产企业融资现状及风险分析 首先，房企负债规模持续扩大，已成为影响经济金融稳定的重要因素。房地产业是资金密集型行业，涉及行业链条长、主体多，特别是与金融机构关系密切。房地产业是集房屋、工业、建筑、商业和市政等为一体的行业，具有广泛的关联效应和带动效应(图2)。近年来，房企表内显性债务，即有息负债规模增速整体维持下行态势，但绝对规模仍处于上升通道。同时，为优化资金来源及期限结构，躲避监管，房企通常会对资产负债表进行美化，即增大隐性债务规模。包括少数股东权益(明股实债)、其他应付款、其他权益工具(永续债)、表外联合营公司或关联公司等。上市房企明股实债的规模整体处于持续上升态势，这也会增大房企财务负担。 其次，资金来源渠道全面受限，偿债压力持续上升。从资金来源看，根据我们计算，房企开发资金来源同比增速由2016年的15.18%持续降至2021年的4.15%，下降11个百分点。房企销售回款也受到较大影响，房企通过主营业务积累资金的能力面临严峻挑战(图6)。从现金流量表看，房企筹资活动产生的现金流量缺口明显走阔。80家重点房企现金持有量近五年来首次出现下降，由2.03万亿元降至1.86万亿元(图7)。从偿债能力看，短期负债上升叠加房企资金周转能力下降，房企偿债能力出现持续下滑。 再次，房企信用风险持续暴露，偿债压力不断增大。2020年7月—2022年7月，按照Wind行业分类标准，遭遇评级预警的房地产企业高达190家，其中评级调低的企业为60家，仅次于工业企业的201家和61家，已成为典型的高信用风险行业(表1)。同时债券违约金额保持在较高水平。此外，房企债券到期高峰集中到来，2022年债券到期规模为5065亿元，为历史次高。未来三年，房企境内债券到期金额均在3000亿元以上，偿付压力较大(图10)；从境外债券看，今明两年为海外债券到期的高峰。2022年初至7月中旬发行量仅为150.96亿美元，房企海外筹资渠道仍然存在明显阻碍(图11)。 然后，融资成本居高不下，不同类型房企融资分化特征明显。房企融资成本是企业融资能力的综合体现，不同资质房企融资成本存在明显差异。未“踩中”三道红线房企融资成本相对更低。其中，绿档企业融资成本长期维持在6%以下，黄档、橙档企业维持在6.5%上下，红档企业则基本保持在7%以上(图12)。近年来，橙档和红档房企并未因为利率环境宽松带动融资成本下降，尤其红档房企的融资成本出现连续上升。从房企属性看，国企背景房地产企业与民营企业相比，融资成本大体要低1～2个百分点左右。 最后，融资紧张叠加经营压力加大，房企财务风险持续上升。为综合评估房企财务风险，我们构建Z值对上市房企发生财务风险的可能性进行分析，从结果看，在资金来源极不稳定的情况下，上市房企的财务情况十分紧张，部分房企存在爆发财务风险的可能性，需要引起密切关注。 优化预售制度等四方面政策建议 第一，多措并举稳定资金来源，满足房企合理融资需求。一方面，适度加大对房企的合理信贷支持，做好困难房企纾困工作，避免负面预期持续发酵。金融机构应合理运用内审及风险评估机制，出于纾困角度帮助尚有余地的房企解决困境。针对经营稳健的房企，要稳定资金支持力度，助力企业稳健经营；针对项目优质、存在稳定需求，但暂时出现流动性问题的房企，鼓励金融机构在不触碰监管红线的情况下适度增大信贷支持力度，不盲目抽贷、断贷；对进展出现问题的项目进行合理评估，积极引入各类资金推进项目建设。例如，可稳妥有序开展并购贷款，支持优质房企收购困难房企的优质项目，改善困难房企现金流。另一方面，鼓励房企着眼于长远发展加快资产负债腾挪。通过打折促销、折扣营销、降低认购门槛等方式推动库存销售，加快资金回笼速度；出售资产和股权调整资产结构，改善资金来源，同时加速剥离不良资产、专注聚焦主业发展；积极引入战略投资者，拓展资金来源。 第二，优化预售制度，增强房企资金使用能力。当前全面收紧预售制度可能会引发更大风险。短期内，建议通过适度调降预售门槛、降低预售资金监管比例、加快预售证审批效率、银行保函等额替换等方式增强房企资金融通能力，避免资金不足导致项目进度受到影响。长期内，建议积极优化预售制度，统一监管标准，加强对预售资金的监管，做到专款专用，防止资金挪用以及资金池运作等违规操作。 第三，适度调整房市政策，满足合理住房需求。建议积极推动差异化信贷政策，提升居民购房意愿。一是落实好降低首付比例等措施，避免盲目一放到底，再次引发房价过快上涨。在此基础上，可考虑创新购房政策。例如，在限购区域，可允许二胎及以上家庭购买商品住房，同时给予一定程度的优惠补贴政策。二是加大对经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和棚户区改造力度，解决中低收入群体居民住房问题。 第四，完善风险处置机制，分门别类处理问题房企。一是建立风险预警机制。短期内房市景气度提升存在一定困难，问题房企数量会继续增多，建议将具有系统性影响的房企纳入宏观审慎管理框架内，建立动态风险监测机制，及时跟踪、评估风险变化情况，提前做好防范。二是完善风险处置机制。针对体量较大的问题房企，可通过债转股、引入资产管理公司等进行债务重组，或采取接管、资产剥离、重组等手段进行处理。对经营出现严重困难、无法通过救助机制恢复正常经营的房企，采取市场化、法制化手段，推动其稳步进入破产清算程序并退出市场。

近日，郑州房地产纾困专项基金设立运作方案出台，规模暂定100亿元。另外，中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议，以期化解房地产市场风险。在保交楼、稳民生的政策大环境下，各地政府、房企及金融机构都在积极采取各项措施，进行房企纾困。 各地政府：成立纾困基金、派遣工作组 通过调研我们发现，在项目停工、停贷问题出现后，郑州、武汉、苏州、天津等多城积极落实保交楼、稳民生，实际解决方案主要涉及以下四方面的政策内容： 其一，成立房地产专项纾困基金。例如郑州，由中心城市基金下设立纾困专项资金，规模暂定100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。比如武汉，建设银行(601939)拟以湖北省为试点，设立300亿元纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房。再如南宁，有望成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元。 值得一提的是，郑州进一步明确纾困项目的4种开发模式，涉及棚改统贷统还、收并购、破产重组和保障性租赁房。其中，棚改统贷统还是由政府指定一家融资平台统一向国家开发银行申请棚改贷款额度，投入到各个问题项目后，再由融资平台统筹安排偿还资金。 收并购主要针对资产大于负债的项目。破产重组主要针对那些体量大、债务债权复杂、后续投资资金较多、工程建设及销售都存在问题的项目。保租房主要针对那些销售困难、后期交付无法保证的项目。 其二，派遣工作组，督促项目尽早复工。例如苏州，问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，并监督项目工程质量，全面落实“一楼一策一专班”。又如重庆，成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。 其三，返还未动工项目土地款。例如江西赣州，经开区政府决定收购房企绿地集团的部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。 其四，预售资金监管既要规范化，又要适度放松。例如苏州，政府指定预售资金监管账户进行监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用。又如天津，符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金，并区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。 房企：集团引进接管金融机构 目前，众多房企也在积极开展“自救”，多措并举保交楼，主要涉及以下四方面内容： 其一，集团引进信托公司接管项目公司。例如恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设，确保完成保交楼任务。据悉，恒大集团已与重庆信托就重庆相关项目达成合作。 其二，债权人收购出险企业优质项目。例如在深圳市政府协调下，中信集团已收购佳兆业在深圳的4个项目，总货值约500亿元，极大程度上保障了出险企业优质项目的如期交房。 其三，拍卖项目公司债权引入投资方。例如在阿里拍卖平台，无锡市翠竹房地产开发有限公司债权拟被转让，起拍价10.05亿元，以期尽快引入投资人续建无锡恒泰悦景府项目。 其四，合作开发项目由资金方接管。例如融创在重庆垫江、蔡家和万州等区域项目，将由资金方宏亨接手收购股权，并成立城市公司主导后续项目开发建设。而在此过程中，宏亨也将积极寻找其他资金介入合作开发。 金融机构：银行强化地产行业风控 我们在调研中发现，针对项目停贷，大部分业主的核心诉求还是在于督促停工项目尽早复工，确保问题项目都能如期交付，实际停贷业主所占比重极低，银行按揭贷款风险整体可控。 近期，银保监会指出，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。而在实际执行层面，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司(AMC)正式纾困房地产行业。可以期许的是，未来更多金融机构将积极纾困出险房企、盘活不良资产，以期化解房地产市场风险，促进问题房企有序出清。 银行业金融机构也在强化房地产行业风险管控，以便将居民按揭贷款风险降到最低。例如天津，商业银行全面强化房地产行业授信，主要涉及以下三方面内容：其一，统计立项楼盘情况，包括是否结构封顶、是否有延期交房风险、负面舆情等。其二，实地走访问题楼盘，重点排查出险企业。其三，严格审查房地产行业贷款，新楼盘立项愈加审慎。 问题项目复工有望加速推进 各地政府、房企及金融机构等多方协助保交楼，并已取得了一定的成效。据悉，恒大集团珠三角公司下辖的广东、浙江、江苏、上海、天津等85家附属公司在建项目已实现100%复工，恒大集团山西省下辖的太原、大同、朔州、吕梁、阳泉、晋中等至少17个在建楼盘已100%复工。 聚焦城市层面，无锡已有5个项目宣布复工，恒大在宿迁的多个楼盘也陆续宣布复工。 随着各地政府、金融机构积极纾困出险房企、盘活不良资产，房地产市场最困难的时刻很快会过去。我们预计，下半年市场或将逐步回稳，尤其是核心一、二线城市，成交有望稳中有升。

7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开，大会主题为“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”。会上，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰发表了题为“楼市反弹下的政策长效机制”的主题演讲，他表示，今年以来，地方政府出台了多项稳楼市政策，对市场信心的恢复起到了决定性作用。 　　今年以来，已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策，经过几个月的筑底，到6月，市场有所升温。李文杰认为，随着政策对市场信心的提振，今年房地产市场最低迷的时候已经过去，市场有望在下半年走上触底反弹之路。 　　李文杰还表示，各地出台的多项稳楼市政策中，有不少创新内容，“这些创新是为未来整个房地产的长效机制进行探索”。 　　从中长期来看，他表示，房地产不是落幕，只是增速换挡，随着适龄购房人口和新型城镇化的支撑，未来十年，房地产市场仍会保持很大的体量。 　　信心的修复 　　去年下半年以来，因信贷政策紧缩，房地产市场交易出现下滑。进入2022年，在各项稳楼市政策的提振作用下，市场信心有所恢复，经过几个月的筑底，6月以来，市场交易状况有所升温。 　　根据贝壳研究院的统计，目前，以京沪为代表的一线城市市场修复状态较好，成都、杭州、合肥等部分二线城市的修复力度仍然明显，但三四线市场仍处于低迷状态。 　　从区域来看，李文杰指出，城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。 　　其中，二手房市场的修复明显好于新房。贝壳研究院统计的重点50城新房案场和二手带看指数显示，春节以来，二手房市场的案场人气高于新房，特别是6月份，客户明显增长，新房增长了20%，二手房增长了40%。7月以来，二手房带看指数持续上涨，表明二手房市场持续修复。而新房市场由于债务风险、项目停工停贷等问题的影响，案场指数开始向下。 　　从需求结构来看，贝壳研究院指出，刚性需求仍然是主体，首次置业和改善性需求的比例超过80%。其中，改善需求占比过半，二线城市的改善性需求占比较高。 　　事实上，当前的市场恢复势头仍然较为脆弱。房企债务压力，以及近期出现的停工停贷的影响，使得购房者的信心有所波动。加之传统淡季到来，使得7月以来，购房者的入市信心有所下降。 　　但李文杰认为，整体市场仍然处在复苏的状态中，政策的力度是比较明显的，对整个市场的信心恢复起到了决定性的作用。 　　长效机制的六个方向 　　为支持合理住房需求，今年以来各地出台的稳楼市政策中，有较多的创新条款。 　　李文杰认为，这些创新可以分为两个方面。在放宽购房资格方面，体现为放宽本地户籍居民限购套数，缩短非本地户籍具名社保年限，缩小限购区域范围；放宽落户条件，鼓励人才落户；增加二胎及以上家庭限购套数；放松限售限制等。 　　在资金支持方面，体现为降低购房首付比例，放宽二套购房认定标准，降低房贷利率；提高公积金贷款额度，降低首付比例，放宽使用限制；减免个人住房转让增值税、契税；加大购房补贴力度等。 　　他认为，这些创新是为房地产长效机制进行探索。综合我国房地产市场的发展阶段和市场特征，房地产长效机制将有6个主要方向： 　　在土地端，强调多元化供给，推广“限房价，竞地价，竞保障房面积”的土地出让方式；在金融端，通过降杠杆来降低房贷成本，同时防止金融风险；在房企端，合理控制债务比例，强化预售资金的监管，确保交楼；在需求端，鼓励落户，多孩家庭允许多购；在业主端，鼓励刚需与改善性需求，放松限售政策，增加流通；在租购并举方面，赋予租房消费者和购房者同等的权利。 　　房地产增速“换挡” 　　虽然仍存在一些不确定因素，但李文杰对市场的复苏势头较为乐观。他指出，市场已经进入到新的周期，热点城市的复苏，将带动市场的整体复苏势头。 　　房企方面，挺过今年6月、7月的债务到期峰值月份后，流动性压力也会大大缓解。“预计在三季度末、四季度初，新房单月销售有望同比转正。” 　　李文杰预计，今年的新房交易规模达到13.8万亿，二手房交易规模达到5.6万亿，同比分别下降15%和20%。 　　从中长期来看，经过多年的高速增长后，房地产的角色正在发生变化。李文杰表示，从2003年开始，中国房地产市场出现了多年的波动式增长。2021年下半年，在强力的去杠杆举措下，市场出现波动，并导致了去年下半年以来房企的各种危机。 　　在此过程中，人口、土地、金融等红利的消退，以及我国城市化进程进入新阶段，都意味着房地产的内生动力有所减弱。“一是城市人口增速，经济增速与收入增长都出现放缓，对住房的需求，包括投资需求都不再那么强烈，二是国内政策显然不再以房地产作为主要依赖，但一定比例的开发投资是经济和生活的基本需要。” 　　在李文杰看来，政府给房地产开发行业的定位是“压舱石”和“稳定器”，不能没有，不可过度。房地产市场没有落幕，只是增速换挡。 　　因此，李文杰认为，房地产市场的需求仍有足够的支撑。一方面，城镇适龄人口仍将保持较大的规模；另一方面，新型城镇化的推进，也将带来大量需求。因此，“未来10年，房地产市场依然会保持很大的体量”。 　　但未来市场结构会发生一定的变化，二手房交易规模会加速上升，并逐渐与新房交易并驾齐驱。

当前金融机构大而不强、内强外弱的特征非常明显，经营模式趋同和局部垄断的现象突出。 30年前，中国经济体量很小，金融体量更小，但M2增速却很快，以至于当时市场对于居民3000多亿元总储蓄会否成为“笼中虎”而热议，担心“笼中虎”冲出来抢购商品，导致银行发生挤兑和恶性通胀。 如今，我国住户储蓄余额已经超过100万亿元，但上半年消费却是负增长。同时，M2规模已经达到258万亿元，居全球第一；上半年金融业增加值占GDP比重高达8.7%，在全球大国中高居第一。 因此，我国的金融是名副其实的大金融，尤其以银行为大。随着房地产开发投资负增长的出现，我国货币扩张的步伐势必会放缓，未来大金融的发展趋势如何，结构将如何变化呢？ 金融体量大的深层原因 上世纪90年代之前，我国的金融体量非常小，增长也比较慢。1990年后，随着外资的大量流入和外贸出口的大幅增加，央行通过外汇结算制度的方式，通过外汇占款的方式大量投放基础货币，我国货币规模开始大幅扩张。之后在农业大国向制造业大国转型的过程中，基础设施建设和重化工业化过程也需要大量信贷，银行贷款大幅增加。2000年以后的房地产崛起，在土地资产化的过程中，更进一步做大了金融体量。 如今，我国房产总市值规模已经非常巨大，按《华尔街日报》2020年初的估算，其规模超过美国、欧盟和日本之和，达到65万亿美元，大约是我国GDP的4倍。这就容易解释我国的M2规模接近美国加欧盟之和。 我国经济增长模式与西方国家有一个显著不同，就是GDP中投资（即资本形成）的贡献过大，大约是全球平均水平的两倍，即平均贡献在40%左右，而消费贡献偏低。投资更需要融资，这就导致我国金融业体量巨大，且仍在不断扩张，迄今M2增速仍维持在10%以上，而上半年GDP增速只有2.5%。 2015~2016年，我国固定资产投资额占GDP比重达到80%，是日本1991年房地产泡沫破灭前的两倍多。不过，无论是固定资产投资还是基建投资，2017年以后均出现了回落，说明靠投资拉动的经济增长动能已在减弱。 除了以银行为融资主体的间接融资规模全球第一之外，我国这些年来的直接融资规模也很大。以近年来证券市场的股权融资为例，从2017年至2021年，首次公开发行股票（IPO）和再融资金额合计5.2万亿元，其中2021年就达1.5万亿元，为全球第一。这说明虽然我国的直接融资占比远不及美国，但股权融资规模却已经超过美国，这与注册制的推进有关，说明我国上市门槛大幅降低，有利于直接融资规模的做大。 房地产上行周期或结束，将显著影响金融规模结构 今年上半年的房地产数据非常差，其中房地产开发投资增速为-5.4%，从过去拉动经济的主要动力成为负贡献。伴随着商品房销售额的大幅下降，土地购置面积和新开工面积等都出现大幅下降，上半年居民新增房贷规模也接近于零。 房地产投资增速、新开工面积和商品房销售额均出现负增长，究竟是暂时的还是反映长期趋势？从年轻人（20~49岁）比例和城镇化率水平这两大指标的变化看，均出现了回落，如2021年城镇化率水平只提高0.82个百分点，增速明显放缓，同时年轻人占总人口比例早在十年前就已经下降。也就是说，支持房地产的基本面已经不支持房价上涨了，至于其他支撑因素则另当别论。 去年四季度以来，有关房地产的放宽政策不断推出，但效果并不明显，或许说明政策只能改变斜率却不能改变趋势。好在国内房价走势总体比较平稳，说明政策虽然不能改变趋势，但至少能起到“稳房价、稳地价和稳预期”的作用。 由于房地产作为准金融资产，占银行总资产的比重约为30%，与房地产相关的贷款占银行的贷款余额比重也在30%左右，许多银行理财产品或信托产品，都与房地产挂钩。随着房地产的收缩，将对金融行业的规模和结构带来显著影响。 从日本的案例看，1990年日本房地产鼎盛时期，全球上市公司前十大市值公司中，日本的银行占了其中六家，另两家也是日本的公司。仅仅过了十年，到2000年，前十大市值公司中，已经没有了日本银行股。又到了2010年，即中国重化工业化和房地产的鼎盛时期，中国工商银行和建设银行进入全球前十大市值公司。 无论从美国还是日本信贷数据看，其增量都与房地产呈现明显正相关性，说明间接融资的比重与房地产周期的相关性比较大。在房地产以及重资产行业繁荣发展的时期，间接融资（银行信贷）具有更高的效率，土地、房产等资产作为抵押物具有天然优势。 相应地，新兴科技行业发展前期普遍具有高风险、高回报和轻资产的特征，不适合间接融资模式，而是适合直接融资尤其是股权融资。因此，2021年全球市值前十大公司中，美国独占八家，无一例外都是高科技和互联网公司，台积电也跨入前十。 我国银行的估值水平从10多年前开始回落，股价从平均3倍左右的PB（每股净资产）回落到如今80%的银行股不足1倍PB，其背后的基本面是中国经济增速自2010年后开始回落，银行净资产收益率也大幅回落，从2010年平均的20%以上，下降至2021年的10%左右。 截至2021年末，银行业总资产344.7万亿元。尽管近年来银行业总资产还在显著上升，但从趋势看增速在回落。如前所述，银行总资产中30%以上是房地产，如果房地产行业出现收缩，则银行总资产也可能缩水。 因此，我们不妨推测，随着房地产步入下行周期，我国金融业增加值占GDP比重过高的局面也将改变，例如，近年来美国金融增加值占GDP比重平均在7.5%左右，而日本不足6%。如果我国能够降至7%左右，则中国经济“脱虚向实”的结构就非常明显了。 如果我国金融业以银行为主的间接金融占比下降，那么，直接融资占比就应该升。从我国经济结构来看，转型才刚刚开始。从证券化率来看，A股总市值/名义GDP的比值远低于美国、日本、英国等发达经济体。故我国直接融资（尤其是权益市场）提升空间很大。 近两年虽然我国IPO数量和总额都创历史新高，但A股市场资金面压力却并不大，仅公募基金带来的增量资金就大于A股的总融资额（含再融资）。随着未来社保和养老金的入市规模扩大，以及资本市场开放度的提升，外资投资A股的比例还将有较大空间，那么直接融资的比重将继续提高，非银金融业的发展空间也会比较大。 中国金融业：除了做大，更要做强 中国经济体量全球第二，与此相对应的是，在最新的全球500强企业中，中国以143家企业入榜，排名全球第一。在世界500强企业中，美国有31家金融公司上榜，中国有36家。不过，这类排名是按销售收入来的，实际上反映的是“500大”而不是“500强”。 例如，2021年美国前五大上市银行平均ROE为33.1%，而中国前五大上市银行ROE只有12.1%。 同样，中美上市证券及期货公司ROE也存在巨大差异。过去20年，美国前5大上市证券及经纪公司的平均ROE都维持在30%以上的水平，其中高盛2021年ROE为23%。而中国前五大上市证券公司的平均ROE水平不高，通常年份只有10%左右，其中2021年为11.5%。 当前我国有52家证券及期货公司上市，前五大公司市值集中度稳定在36%左右；美股市场共有93家投行及经纪公司上市，前五大市值集中度稳定在50%左右。我国证券行业商业模式同质化严重，头部公司综合实力差异不大，小型券商生存空间承压，ROE分布左侧长尾现象明显。 美国投行及经纪公司的经营模式相对分化，头部形成高盛、花旗、摩根士丹利等全能性投行，全球业务线齐全；中小型投行则向专业化和特色化经营方向发展，形成了有独特竞争力的精品化或区域性投行。 相比高度开放和高度竞争的制造业，我国金融业无论是开放度还是国际竞争力都存在明显差距。我国制造业对外开放的历史较早，进入壁垒较低，即便如此，我国仍不能被称为制造业强国，尽管体量已经是美国加上欧盟之和；在全球产业链中，我国制造业主要分布于中低端。 反观金融业，大而不强问题更为突出。首先，我国金融业的牌照管理颇为严格，监管要求高，因此，大部分金融机构都为国有控股，尤其是大型金融机构。在经济高增长时代，银行、券商和保险等即便都是同质化经营，也能在不断做大的蛋糕下获得可观收益。 其次，在全球金融混业经营的大趋势下，我国还是实行分业经营和分业监管。分业经营是一把双刃剑，一方面有利于防控风险，另一方面不利于金融企业发挥综合优势，提升业绩。例如美国投行的杠杆率水平可以达到20~30倍，而我国券商目前最高杠杆率也就是5倍左右。这也是我国金融机构ROE水平普遍不高的原因。 再次，外资占比相对较低。尽管这些年来金融开放度不断提高，但由于开放时间较晚，国内金融细分领域的巨无霸都已经形成，外资金融机构跑马圈地的难度增加。但反过来讲，由于与跨国金融机构的竞争深度不足，国内金融机构的全球化视野和创新能力也存在不足。迄今为止，国内大部分金融机构的主要收入都来自境内，来自境外的收入占比普遍较低。因此，中国还没有出现一家全球知名的跨国金融机构，尽管有些金融机构一度进入市值全球前十的行列。 随着房地产步入下行周期，我国居民的资产配置结构将发生巨大变化，即从以房地产为主的资产配置逐步转为金融资产为主。目前居民家庭的资产配置结构中，房地产占比超过60%以上，但金融资产占比很低，尽管我国住户的银行储蓄余额已经超过100万亿元，仅今年上半年就增加10万多亿元。 目前，资管新规下理财产品实行净值化管理，能满足保守型投资者需求的产品明显不足，银行普遍存在“资产荒”，这为国内财富管理机构的崛起提供了巨大契机。截至2021年末，公募基金管理的基金总规模超过25万亿元，而私募基金管理的基金总规模达到19.76万亿元，比2020年增加3.79万亿元。私募基金的高度市场化属性决定了其未来规模还将突飞猛进。 综上所述，由于长达20多年的房地产上行周期可能终结，这将给金融业带来深远的影响，同时也促使金融机构加速转型和创新，给居民的财富管理带来巨大需求，从而又助推金融业的发展壮大，切换盈利模式。当前金融机构大而不强、内强外弱的特征非常明显，经营模式趋同和局部垄断的现象突出。未来，一定会有高度市场化、智能化、富有创新活力的金融机构脱颖而出，一定会出现一批国际知名的本土跨国金融机构。

地产主播带货能力不断增强，不论是活跃在各平台上的个人IP地产主播，还是房企直销团队、置业顾问直播，均为房企项目销售提供了一定助力。 主播依托数字化工具提供线上看房可能 地产主播即地产垂直类关键意见销售，是以卖房为销售属性的地产主播，是更懂购房者的KOL(关键意见领袖)、更具专业性的KOC(关键意见消费者)的存在。 根据克而瑞研究统计，现阶段活跃在主要平台上的地产主播大多为房产从业者，包括地产中介经纪人、地产公司置业顾问、地产相关媒体人等，房企旗下的地产主播以置业顾问为主，也包括其他板块的非营销人员，目前无论是平台地产主播还是房企旗下的置业顾问均能达到不同程度的成交，地产主播在房产销售中的作用也在逐步体现。 地产主播是数字化浪潮下的营销产物。随着大数据、云计算等数字化技术的发展，无论房产制造端还是销售端都出现了新变化，个人、项目置业顾问均可借助数字化手段做到更有效触达，也为客户资料的储存和传递提供了更加便捷的平台。 房企成功案例初现雏形 目前，行业内已有房企倾斜资源，为主播提供平台支持。根据克而瑞研究监测，雅居乐、中奥等房企对主播进行资源倾斜，富力、德信等房企涌出现较为成功的房产主播，并起到一定引流效果。除此之外，招商蛇口(001979)、禹洲集团、时代中国等房企也在持续探索。 目前，企业的线上营销，主要是通过短视频、直播等方式搭建媒体矩阵，同时通过积极举办地产主播赛事，让营销团队在实战中磨合、完善，为营销人员提供强有力的平台支持。 也有部分房企打造内部MCN(网红孵化服务中心)机构，并不断扩大内部主播参赛人员范围，多元化板块业务人员均可参加，完善考核内容包括内容创意、吸粉能力、转化率等方面，积极推动内部主播的培养与孵化。 围绕挖掘培养地产主播为主题，企业通过相关比赛、以及营销活动达到了品牌宣传、激励置业顾问、降低拓客成本等多重效果，比如有一些主播在春节期间通过直播方式达到直播客户50%的认购比例，在传统淡季市场推动了多单项目成交。 地产主播丰富房企自渠内涵 根据克而瑞研究梳理，目前房企的触达方式除营销代理、中介渠道外，自渠种类更为多样化，主要涵盖直销团队、线上售楼处和全民营销三大类。在早期线上触达方式中，直销团队的触达方式以线下手段为主，线上售楼处早期也主要负责线上项目展示，在2.0阶段可实现项目成交功能，早期的全民营销也以业主“老带新”和房企全线员工推介为主。 地产主播的兴起，丰富了房企自渠尤其是全民营销和直销团队，并为房企提供了较低费率的营销路径。从克而瑞研究监测情况看，目前较为活跃的地产主播可分为外部平台地产主播和房企直播的销售人员，其中平台地产主播扩展了全民营销范围，对直销团队而言，直播逐渐成为获客触达的新手段，同时通过地产主播进行全民营销可在既定营销成本下实现更大范围的宣传效果。 传统模式下置业顾问以坐盘为主，被动接受广告策划带来的客户，随着销售压力的增加以及房产中介步入新房销售赛道，房企意识到自渠搭建的重要性，在此背景下，房产销售的中介分销和房企自渠的重要性日渐提升。 2020年受疫情影响，结合数字化技术的不断提升，房企线下营销渠道思路被冲击。企业开始布局线上触达客户，通过直播、VR等方式宣传项目、展示项目。 最近两年，越来越多的房企在进一步加速完善自渠道搭建，迭代更新小程序、App等触达方式，同时地产主播关注度逐步升温，进一步打开了房企线上触达思路。未来，依仗互联网思维，基于大数据技术，房企营销方式也势必会持续丰富和精准化。

近日，北京市宣布，2022年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。消息一出，“学区房”凉了的呼声再起。 　　自2021年4月30日，中央政治局会议召开，首次提出防止以学区房等名义炒作房价以来，北京、上海、深圳等多个热点城市已出台相关政策。 　　数据显示，相关教育颁布政策后对二手房影响明显。尤其是“入学”和“购房”脱钩解绑后，将有助于促进住房回归居住属性、教育回归育人本质，从而消除利用学区房投机炒作的可能，进一步推动房地产市场平稳健康发展。 　　中央曾明确防止以“学区房”炒作房价 　　不仅是北京，近年来，上海、深圳也曾相继出台过不同淡化学区房概念的政策。 　　2021年3月16日，上海教育委员会印发《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确了“名额分配综合评价录取”，其中分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。 　　2022年5月，《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》发布，提出了各区集团化办学的总体目标，也明确市直属学校(含高校附属)和有条件的区属优质学校可跨区组建教育集团，原则上应优先考虑在原特区外教育薄弱、学位建设任务重以及市属学校优质办学资源少的区域开展集团化办学。 　　从这些政策本身来看，其初衷主要还是“义务教育优质均衡发展”。 　　一直以来，由于教育资源与房子关连属性较强，在一座城市里，但凡与“学区”挂钩，该片区的房价会略高于其他区域，优质教育资源密集的地方，恰恰也是城市房价高企之地。 　　2021年4月30日，中央政治局会议首次提出防止以学区房等名义炒作房价，将打击学区房炒作上升至新高度。 　　此后，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、北京、无锡等多个热点城市出台相关政策，打击学区房炒作，重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。 　　淡化学区房政策对二手房影响明显 　　从北京、上海、深圳这三大一线城市发布淡化学区房政策前后市场成交数据来看，这些城市颁布政策后对二手房影响明显。 　　如北京东城区及密云区最早试点教师交流轮岗，8月政策颁布后，克而瑞研究数据显示：东城区、密云区的二手房成交量和均价双跌，从2021年7月成交面积10.15万平方米跌至10月成交面积4.86万平方米，跌幅达52%，2021年10月北京东城区及密云区二手房成交量和均价也是2021年全年最低。 　　同样的情况也发生在西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6区加入教师轮岗范围时。 　　2022年4月政策颁布，5月，北京西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6区二手房成交量和均价双跌，成交面积由2022年3月的79.41万平方米跌至5月的44.5万平方米，跌幅44%。 　　而以上类似现象并未在一手房市场出现。 　　在2021年3月16日，上海明确“名额分配综合评价录取”后学区房也同样出现了降温，热点学区房带看、成交量下降，二手房成交均价涨幅也有所收窄。有案例显示，教育新政公布前房产评估价为430万元，新政后变成了370万元。 　　克而瑞数据显示，2021年3月上海二手房成交面积322.85万平方米，4月成交面积193.47万平方米，环比下跌40%。 　　4月之后，上海二手房的整体成交一直处于相对低位，价格在6月出现过一波上涨，但在8月上海发布“三价就低”(2021年8月6日起，上海各银行审核二手房贷款金额，将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，取最低的价格审批贷款额度。)政策之后，二手房成交均价与成交量都出现了大幅走低。 　　在所有类型的二手房中，学区房是最为抢手的类型，其价格溢价能力也是各种房产类型中最强的。相关教育政策的落地执行，将极大地杜绝以“学区房”名义炒作房价的可能。 　　短期来看，可能会出现部分价格虚高的“学区房”项目市场波动。长期来看，随着北京全市教师轮岗的落实，也将实现义务教育资源的根本性均衡，未来教育资源与房子强关连属性也将会被大大弱化，“学区房”一词也将被淡化，直至退出历史舞台。

　　自2008年开始，精装房已经进入普及化时代，上海、浙江、海南、安徽、江苏、河南、深圳等地已相继出台精装政策，要求未来大部分住宅交付是精装房。 　　住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确提出“城镇新建住宅全装修交付”，这使得全装修、精装修市场规模不断扩大，特别是一二线城市精装房市场更是得到快速发展，使精装房市场份额逐年稳步递增。 　　平均精装修率67%，长三角、大湾区占比较高 　　克而瑞研究数据显示，50家房企从2021年1月-2022年6月在重点22城的精装修推盘占比达到了60%以上，当前精装修已成为项目销售的主流。 　　苏州、广州、无锡和杭州的精装修率均超过90%，几乎可以说达到推盘即装修的程度。 　　珠三角精装修率达到91%，其中，广州早在2007年的精装房率就已达到70%。长三角区域次之，精装修率为82%，环渤海区域精装修率仅为49%，毛坯房交付是市场主流。 　　此外，一线城市精装修率达到86%，占比最高，二线城市装修率为62%。自2016年开始，上海、北京、杭州等一二线城市精装修率稳步上升，成为当前市场主流，三四线城市精装修率为60%，毛坯房占比相对更多。 　　值得注意的是，市场下行时期，三四线推盘精装修率下滑，一二线城市则变化不大。 　　三四线追求品质装修费反而高 　　从装修标准来看，装修标准最高的TOP10个项目均来自一线城市和新一线城市，其中上海占据了6席。当然，装修标准高，对应成交均价也比较高，装修标准TOP10的地产项目成交均价在10万元/平方米，属城市内豪宅型项目，兼具好地段、好产品等多个特质。 　　从装修标准均值来看，2021年，50家重点房企精装修项目平均值为2612元/平方米，其中三四线装修标准最高，达到2730元/平方米，一线城市次之，二线城市最低为2603元/平方米，主要是因为一二线城市装修更具普遍性，刚需房也需精装修交付，标准相对较低，而三四线城市项目精装修与毛坯可谓“分庭抗礼”，精装修项目标准相对较高。 　　分区域来看，环渤海区域以2989元/平方米价格领衔，珠三角为2051元/平方米，与区域装修率排名相反，可以看出装修率高的区域由于要求普遍存在，标准较低，而装修率较低的区域，精装作为品质选择，价格反而相对更高。 　　一线城市仍是房子本身更贵 　　从装修标准/成交均价的比值表现来看，所有推盘项目比值的均值水平在10.0%，装修标准占个人买房成本约一成左右。 　　其中，二线城市达到11.8%，比值表现最高，三四线城市达到了11.5%，但一线城市比值标准仅为6.5%。由于一线城市房价水平相对更高，物价表现上房子本身价格和装修物料价值有较大差距，同时一线城市限价更加严格，使得房企降低精装修的费用标准，这也是导致该比值较小的原因。 　　总之，出于环保、城市景观、节约成本、节约时间、人民对美好生活品质的追求等多方面考量，越来越多的城市加大了精装修比例交付要求，精装修交付已经成为市场主流，特别是珠三角区域几乎达到了推盘即装修，同时更高能级城市对精装修比例要求也更高。 　　值得注意的是，当前条件下，房企利润空间收窄，“精装修”不仅是房企产品品质核心展示部分，更成为房企的利润调节器，部分房企交房存在货不对板的情况，这导致交付维权事件时有发生，近几年来监管部门也逐步加大了相关监管力度。面房企更应提高运营管理水平，积极升级产品力，做出与市场适配度更高的产品。

近期，我国部分城市推出鼓励农民进城买房的政策举措，多个市县提出给予购房农民税费减免、购房补贴等优惠。此类政策的初衷，一方面是为了应对房地产市场下行压力，挖掘农民购房潜力去库存，另一方面也意在试图“以房留人”，缓解当地城镇化率不足、人口流失的状况。 　　当前，我国东北、西南和中部地区不少市县人口外流压力很大。由于没有足够的人口支撑，房地产市场发展缺乏后劲，第三产业缺乏充足的消费人群，税收及财政运转容易受到影响，经济发展较难形成良性循环。国家发展改革委日前发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》提出，到2025年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。这意味着要加大力度推进农业转移人口入城镇户籍，提升农业转移人口市民化水平。 　　提升城市吸引力，是一项全方位系统工程，仅靠补贴等政策吸引农民进城购房，随着优惠效应的递减，恐怕难以真正留住农民，实现政策预期。农民愿不愿意进城，其“本”在于能不能获得就业机会，提高收入水平，在此基础上才愿意通过购房留下来。而实现这一点，主要依赖于当地产业的发展状况。 缺少产业的城镇化，是不可持续的。因此，要让进城农民有适合的工作做，就必须增强城市产业的就业承载能力和“造血”能力。 　　眼下，鼓励农民进城买房的政策大多集中在县城。从人口流动特征看，我国农业人口转移逐渐呈现出从跨省流动向省内流动变化的新特点，“就近城镇化”成为发展趋势。相较于大中城市，农民对县城有更强烈的地缘亲近性，但不少县城存在产业发展滞后、提供就业岗位有限等“硬伤”。目前，国家已出台政策推进以县城为重要载体的城镇化建设，应当加紧落实，提高县城户籍“含金量”。 　　还要考虑到，农民进城往往不仅是个人进城，还包括随迁的家庭成员。不少农民进城购房的一大目的就是希望子女享受城里更加优质的教育资源，家人享受更加先进的医疗卫生条件和社会保障。为此，应不断增进民生福祉，健全教育、医疗、养老等保障制度，加快实现基本医疗保险、养老保险跨地区转移接续，让农业转移人口平等享受优质服务。 　　可见，农民进城买房只是第一步，如果不下功夫完善产业配套设施和营商环境，健全就业、教育、医疗等保障，补齐环境基础设施、公共服务设施等方面短板，那么鼓励农民买房的效果就会大打折扣。 　　鼓励农民进城买房背后，体现着农业转移人口市民化大趋势。对此，该打开的“城门”要打开，但更要符合客观规律，应注意依法保障进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持其依法自愿有偿转让上述权益，确保农民在城里没有彻底扎根之前，还有在农村生活的后路。

如何提振信心和扭转预期？还需进一步因城施策出台和调整房地产调控政策，加大信贷的支持力度，降低交易环节税费成本等。这些举措都有助于更好满足刚性和改善性需求，激活市场交易量。 　　随着上半年经济数据的出炉，各行各业上半年的发展概况也更加清晰。2022年上半年房地产市场处于十分胶着的状态。受到疫情多点散发等影响，不少城市房地产市场在企稳过程中遇到阻力，不过也有一些城市的市场在临近年中时呈现一定回暖迹象。 　　上半年政策暖风频吹，多城市密集出台调控政策，令人印象深刻。很多城市房地产市场面临下行压力，在稳增长放在更加突出位置的背景下，各地因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，意在发挥稳楼市在稳经济中的作用。4月29日召开的中央政治局会议明确，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。上半年，信贷政策调整，房贷利率下调降低购房成本，在一定程度上推动很多观望者及时出手购房。各地积极采取包括降低首付、取消“认房又认贷”、放宽限购、放宽限售、缩短个人住房转让增值税免征年限、棚户区改造推出房票安置等调控举措，旨在提振市场预期，更好满足居民刚需和改善性住房需求，促进住房消费健康发展。房地产开发企业更是想出以小麦、大米、西瓜等农作物抵房款等促销手段，折射出个别城市和房地产开发项目想要尽快销售回款的急迫心情。 　　政策效应正在逐步显现。国家统计局数据显示，6月份商品住宅销售价格环比总体趋稳。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。据测算，6月当月全国新建商品房销售面积和销售额环比增速均超过65%，增速较上月明显扩大。6月份，成都以新建商品住宅价格环比上涨1.3%和二手住宅价格环比上涨2.0%领涨70个大中城市。 　　不可否认，当前房地产市场企稳回升仍面临一些矛盾和难题。城市间分化依然十分明显。一些城市房地产销售量和价格回暖的同时，仍有不少城市的市场处于下行区间。当前总体成交量还处于较低位置。房地产开发企业仍偶现债务违约，个别房地产开发项目因为资金问题出现延期交付。这些情况在一定程度上影响了购房者对于市场的信心和预期。有人认为，房地产市场短期已经触底，但恢复将是缓慢温和的过程，市场在底部徘徊的时间将比过去周期中更为漫长。如何提振信心和扭转预期？还需进一步因城施策出台和调整房地产调控政策，加大信贷的支持力度，降低交易环节税费成本等。这些举措都有助于更好满足刚性和改善性需求，激活市场交易量。 　　上半年，房地产预售资金监管备受关注。预售资金是房地产开发企业进行项目开发的重要资金来源，与此同时，加强对预售资金的监管，防止预售资金被违规挪用，也是避免出现烂尾楼，保护广大购房者合法权益的重要举措。今年1月，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会联合发出《关于规范商品房预售资金监管的意见》。4月29日召开的中央政治局会议要求，优化商品房预售资金监管。商品房预售资金监管当更严更细，既发挥好稳定房企资金来源的作用，优化支出使用流程，使用便捷；又必须在严格监管下实现专款专用。如一些省份的预售资金监管规定明确，属于重点监管资金的，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息和用于缴纳土地价款等。应切实保障房地产项目竣工交付，维护好购房人合法权益，防范降低房地产领域风险。 　　从中长期看，我国房地产市场总体需求有望成为未来平稳健康发展的重要支撑。房地产市场存在结构性潜力，特别是在人口净流入的城市和经济发展水平较高的城市，需求仍将活跃。业内专家预计，商品房市场中长期仍能保持每年12亿至15亿平方米的交易规模。贝壳研究院的研究也认为，未来15年，住房需求仍有超过200亿平方米的规模。

从绿色建筑到绿色建材，再到大力发展绿色建造方式，目前我国已全面实现新建建筑节能，特别是绿色建筑发展迅速、成效显著。住房和城乡建设部最新数据显示，我国新建绿色建筑面积占新建建筑的比例已经超过90%，全国新建绿色建筑面积已经由2012年的400万平方米增长至2021年的20亿平方米。最新发布的《城乡建设领域碳达峰实施方案》明确，持续开展绿色建筑创建行动，到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准。 　　发展绿色建筑和推进建筑节能之所以重要，是因为建筑领域减碳已成为我国实现碳达峰、碳中和目标的关键一环。国际能源研究中心报告显示，从全球来看，建筑行业贡献了碳排放总量的40%；中国建筑节能协会能耗专委会发布的《中国建筑能耗研究报告（2020）》显示，2018年全国建筑全过程碳排放总量占全国碳排放比重达51.3%。 　　近年来，建筑节能发展势头良好。借助“光储直柔”“浅层地热能”等先进技术，绿色建筑实现了跨越式发展，全国城镇新建建筑已全部执行节能强制性标准，全面实现新建建筑节能。与此同时，全国有约4000个产品获得绿色建材评价认证证书，逐渐实现规模化应用，装配式建筑更是日益普及。今年上半年，全国新开工装配式建筑占新建建筑面积比例超过25%，装配式建筑建设面积累计达24亿平方米。 　　绿色建筑是指在全寿命周期内节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度实现人与自然和谐共生的高质量建筑。绿色建筑有严格判定标准，我国绿色建筑标准水平逐步提升。现行的《绿色建筑评价标准》构建了安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居五大评价体系。绿色建筑分为基本级、一星级、二星级、三星级4个等级。 　　除了大力发展绿色建筑，建筑领域实现减碳应该进一步开展既有建筑的节能工作，大力发展装配式建筑等绿色建造方式，通过支持绿色建材产品推广应用和建筑垃圾减量化等举措，降低建筑业资源消耗、实现新旧动能转换。 　　建筑节能应贯穿建筑的全生命周期，对既有建筑的节能改造也是建筑节能的重要内容。近年来，我国持续开展了既有居住建筑节能改造和公共建筑节能改造。指导农村地区热源清洁化改造和建筑能效提升，推动北方地区冬季清洁取暖节能改造，积极推动国家机关办公建筑和大型公共建筑能源统计、审计和公示，探索采用市场化方式实施高耗能公共建筑节能改造。 　　建筑领域是碳排放大户。推动建筑领域减碳、城乡建设方式绿色低碳转型，基本扭转“大量建设、大量消耗、大量排放”是重要前提。推动建筑节能，不仅需要依靠科技支撑，使用更多绿色建材和绿色产品，还需要多角度、全方位努力节能降耗。比如，合理布局居住生活空间，鼓励大开间、小进深，充分利用日照和自然通风，也是降低住宅能耗的重要途径。通过完善服务设施、配套设施推进完整居住社区建设，通过步行和骑行网络串联若干个居住社区，构建15分钟生活圈，也是为节能作贡献。

　　黄浦区建国东路143弄小区里，有一座二十米高的废弃水塔；水塔下，竟然“长”着一座破旧的“奇葩房”。 　　据媒体报道，“奇葩房”曾是正经的单位分房，马阿姨在此一住就是几十年。房屋结构与水塔立柱“紧密结合”，早已破败不堪，他们每每要穿过水塔下的小门，爬上一段狭窄的楼梯，才能走进10平方米大小的房间。 　　幸而，建国东路143弄小区所在的建国东路68、67街坊，在这个周末就将迎来旧改二轮签约。“马阿姨们”终于能够告别蜗居，走出水塔。 　　建设年代久远，里弄曲折狭窄，房屋逼仄破败，缺乏独立的厨卫空间……受这些客观居住条件限制，疫情期间，老城厢也往往成为“破防”最严重的地方。居民渴望改善居住条件的愿望，更是日益迫切。 　　以梦花街为例，6月1日，黄浦第三房屋征收事务所刚刚恢复办公，就有不少居民主动联系经办人，商谈签约事宜。6月14日，梦花街以南的蓬莱路地块重新启动签约，当日签约率提升到了97.33%。 　　工作人员顶着酷暑，在居委与征收基地间往返奔波；老城厢居民带上锅碗瓢盆，喜迎搬迁……连日来，上海旧改正在加速推进。 　　本月，任务最重的黄浦区将完成成片二级以下旧里改造。而往前细数：6月底，虹口已完成区域成片二级以下旧里改造；2021年12月，杨浦已“提前交卷”…… 　　到7月底，上海将全面完成持续30年的成片二级旧里改造——这一城市建设史上的历史性时刻，在无数人的努力下，已离我们越来越近。 　　旧房改造，是人民城市为居民谋幸福的生动实践。城市更新，不仅是回应群众关切的实际行动，同时也是促进经济恢复重振的重大举措、提升城市功能品质的重要载体。尤其是历经疫情考验之后，人们更清晰地认识到旧改的紧迫性，亦即，在保障人民健康安全的同时，让城市治理进一步优化。 　　与成片二级旧里告别后，上海城市更新的脚步，仍不会停歇。接下来，上海将重点转入零星旧改、旧住房成套改造、“城中村”改造。这是民生问题，也是发展问题、治理问题。 　　零星地块的特征，一度成为征收痛点。今年，上海将通过“三分法”（成片带征、公益征收、综合改造）改造方式，把全面完成启动零星旧改的时间节点，从“十四五”末提前至2023年。与此同时，目前，上海正在推进的“城中村”改造项目总计54个，受益村民或单位30474户；年内还将新启动8个以上“城中村”改造项目，人们翘首以盼。 　　夏天，好消息不断传来。就在昨天上午，静安区彭浦新村街道彭三小区里，677户居民喜笑颜开。他们开始搬回原来居住的地方，原来的破旧房屋已经焕然一新，改造成了7幢带电梯的高层新房，还有独用的厨房、卫生间、阳台，新房配备电梯和地下停车库。 　　人们安居梦圆的笑颜，就是最动人的城市表情。

不可否认，当前房地产市场企稳回升仍面临一些矛盾和难题。城市间分化依然十分明显。一些城市房地产销售量和价格回暖的同时，仍有不少城市的市场处于下行区间。当前总体成交量还处于较低位置。房地产开发企业仍偶现债务违约，个别房地产开发项目因为资金问题出现延期交付。这些情况在一定程度上影响了购房者对于市场的信心和预期。有人认为，房地产市场短期已经触底，但恢复将是缓慢温和的过程，市场在底部徘徊的时间将比过去周期中更为漫长。如何提振信心和扭转预期？还需进一步因城施策出台和调整房地产调控政策，加大信贷的支持力度，降低交易环节税费成本等。这些举措都有助于更好满足刚性和改善性需求，激活市场交易量。

对于近日出炉的二季度数据，有何评价？数据背后有哪些亮点和可能存在的问题需要关注？ 刘元春：这一轮反弹比2020年3-5月的反弹速度明显更快。这是能从二季度数据里得出的基本结论。 从数据可以看到，第一，两个短期目标，即二季度正增长和失业率下降已经达成，说明5月出台的稳增长一揽子措施取得了很好的成效。第二，也体现了目前企稳回升的态势非常明显。消费、服务业生产指数几个重要的指标转正，更重要的是大量先行参数，尤其是非制造业PMI指数从47.8%上升到54.7%、消费信心指数也明显回升，表明三季度经济持续上涨的态势已经确立。 虽然目前企稳回升的态势已经明确，三季度加速反弹的趋势也很明显，但是我们依然要看到，整个经济离常态化还有很长一段距离，经济增长的内生动力、内生机制还没有形成，相应的基础还比较薄弱。 这集中反映在上半年服务业增加值同比增长1.8%，离常态化6%左右的增长速度还有较远的距离；同时，民间投资增长速度还在持续下滑，中小微企业先行参数尚未从低迷期回升到繁荣期，依旧处于下行的状态。 更为重要的是，虽然出口增速表现良好，但进口增长速度依旧低迷，这表明我们的内需还是很薄弱。同时，房地产销售和投资同比增速也在持续下滑。 总体来说，复苏态势虽然已经确立，但是离常态化仍有距离。 时代周报：6月的青年失业率达到19.3%，创历史新高，毕业生找工作较为困难。你如何看待青年失业率高企的问题？保就业该从什么地方发力？ 刘元春：青年失业率的问题一直是国家高度关注的，也以此作为经济复苏和社会发展的重要基础。 今年确实年份特殊。大学生毕业人数首超千万，同时需要看到的是，中职和高中毕业生人数也达到了新高，因此16-24岁区间的就业人数整体达到高峰。实际上，从2019年以来，16-24岁人群的失业率问题就开始凸显，这几年大学生就业难的问题也一直在叠加，再加上今年新增的因素，最终产生累积效应。 今年疫情的持续也影响了劳动力市场供需，尤其3-5月本是大学生就业的关键点，现导致6月16-24岁大学生失业率处于新高。 对此现象，必须采取一些针对性的措施。比如号召各级部门适度扩招，或前置性地扩大一些用人选人计划。国家也可以在部分能够安置大学生的新项目上进行谋划，开具一批基础设施项目，定向招揽一批大学生。 从高校本身来讲，可以考虑适度扩大研究生招生规模，也可以采取开发助理研究员岗位等方式来延迟就业问题。目前这些举措正在展开，国家也在布局。7-8月，部分高校还将举办大规模招聘会来进行供需对接。 在这过程中，还要意识到时代发生了变化，大学生的就业范围也要进行适度的拓展。比如很多大学生不愿意到边远区域的制造业工厂就业，那么国家可以对这些岗位的工作环境进行提升和改造，来为大学生创造新的就业可能。要从战略角度，意识到年轻人就业是稳经济、稳社会的一个核心工作要点。 时代周报：今年房地产市场出现了非常多的新变化，现在的宏观经济是不是仍与房地产存在深度绑定？该如何实现房地产转型的软着陆？ 刘元春：房地产目前面临几大问题，其中之一就是房地产进行全面转型，特别是房地产开发从过去的高杠杆、高债务、高流转的模式，向常态化的住房生产和住房供应的服务模式进行转变。这个转变一定会使房地产行业面临业务与资产负债表的重构。 实际上，在这个过程中，风险是很大的。一方面，要进行债务的剥离；另一方面，房地产附加的金融部门也需要剥离，整个业务盈利点需要转型。这个过程千万不能太急，如果太急就会出现流动性的问题。 重要的是，房地产的需求是一直存在的。三道红线等管理举措，实际上压抑了部分需求，疫情也导致大家的需求模式发生了一些变化。 于是，很多地方可能急于使房地产市场需求恢复，出台一系列刺激市场的政策，这对于目前稳增长来说是很重要的。但是，如果一些地方政府过度用劲，使房地产又回到过去“治乱循环”时代，放弃战略性的调整，从而失去这一轮大调整所带来的契机，实际上是得不偿失的。 因此，这其中就产生了稳增长、控风险、房地产自身转型这三者之间的冲突。 目前，政府在保障性住房方面适度发力，可能是解决冲突的一个重要方式，利用开发信贷、保障性住房基金等模式，对城市中低收入人群提供相应的住房供给。一方面能够增加房地产投资，一方面也能提升住房内消费。比如一位外来务工人员获得了城市的廉租房，可能会考虑去购买家具，适度转变生活方式。在这过程中，就包含着消费启动。 总体来说，要想使“房住不炒”战略能够持续推行，同时又能防止短期调控过度导致房地产资金断裂从而硬着陆，并且防止房地产投资和整个宏观有效需求不足的问题，我认为这是一个很好的办法。 从短期来看，一定要高度关注目前房地产资金链的断裂等引发的一系列金融风险问题。 时代周报：今年各地也在大力刺激汽车消费。从6月数据看，汽车消费同比增长13.9%，回到了增长通道，对6月社零数据也有明显的拉动。你认为接下来，汽车消费的利好能否延续到年底？ 刘元春：汽车本身销量下滑，和疫情并不完全关联，主要和车载芯片短缺、石油价格上涨等因素相关。 随着这些问题的解决，汽车销售恢复是个必然结果。尤其在目前能源价格和能源供应结构发生改变的情况下，新能源汽车时代已经到了。叠加此前出台的一系列力度较大的汽车消费刺激政策，效果还是很明显的。 需要关注的是，汽车出口也呈现大幅度上扬态势，这对汽车行业形势的好转也会产生拉动效果。 时代周报：今年的财政面临很大压力，上半年一般公共预算收入超10万亿元，减少了10.2%，其中留抵退税冲减收入1.8万亿元。你如何看待下半年的收支矛盾？地方政府的财政困境该如何解决？ 刘元春：首先需要明确的是，留抵退税实际上是改变财政收入的期限，并没有真正减少财政收入。简单来说，留底退税的本身就是企业的钱。 另一方面，今年经济增长速度回落，导致税收基础下滑，涉及的金额或达到数千亿元，再加上今年减税本身也要达到5000亿元左右的规模。叠加政府的基金类收入下滑明显，主要是由于土地出让金的下滑，缺口可能达到上万亿元。 对于下半年的财政情况，我认为三季度财政支出应该没问题。因为前六个月在疫情影响下，财政支出的速度也明显不达标。上半年，全国一般公共预算支出同期增长5.9%，与原来计划的全年增长8.4%相比偏低。 在三季度，地方可能会迎来密集性财政支出的过程，包括各种稳增长项目、各类救助措施的落地。财政支出节奏在三季度加速后，四季度可能迎来支撑乏力的局面。因此，四季度可能需要进行新的增量政策布局，包括专项债的提前发行，适度放松赤字率等，这是我们目前应该重点前瞻考虑的问题。 时代周报：你此前提到，可以考虑发行特别国债，现在看来，下半年还会发行吗？ 刘元春：之前说可以考虑发特别国债，是在4月底5月初的时候。在国家一揽子政策出台后，从目前6月份数据来看，我们已经基本实现了增长的目标。只要疫情控制得住，三季度数据可能会更好，经济增速回升到6%以上。 在这个情况下，经济复苏应该是没问题的。在疫情期间没有发特别国债，在复苏相对达标的状况里，也就更加没有发行特别国债的需要了。 时代周报：近期国常会频繁提到支持基建，在6月底还提出设立3000亿元政策性开发性金融工具，支持重大项目建设的举措。从上半年数据来看，基建也扛起了稳增长大旗。你认为，下半年基建会否继续作为主要托举项？专项债中会有多大比例用于基建？ 刘元春：首先，很多基建都是中期的布局。比如新开工的铁路，建设周期都在四、五年左右，因此需要持续的资金支持，而不是单一期的资金支持。 大量基建的上马肯定会成为资金使用的加速器和投资的加速器。应该说，三季度会呈现出相对加速的状态，也会产生对资金的密集需求，这也是3000亿元开发信贷投放的很重要的原因。 下一步来看，基建依然是稳投资的很重要的举措，也是我们短期调整和中期可持续增长相契合的一种手段。 对中国来讲，当前依然需要大量的基础建设投资。不过对于投资的领域，以及基础设施的管理建设方式，需要有一些改革和创新，这是我们目前要去重点研究的。 时代周报：总体来看，你对于下半年经济走势总体是怎么判断的？你之前提到，中国经济复苏路径很可能呈现不对称的W形，该如何理解？该如何看待5.5%的全年经济目标增速？ 刘元春：按照目前的态势，三季度应该是一个加速回升的过程。存量政策的前置将在三季度密集释放，增量政策的加码也会在三季度进行。 接下来，地方政府还会在5月政策精神的推动下，进一步地发力。因此，我认为三季度的增长不用担心，反而需要担心地方在三季度用力过猛，导致四季度出现腾空的状态。 预计四季度经济增长速度可能会有所回落，但由于接下来政府肯定会对下一步经济进行安排，也会出台一些对中长期问题的改革举措。因此，中国经济复苏路径很可能呈现不对称的W型。 总体来说，我对于经济形势的预期不像市场那么悲观，但这其中也蕴含着很多的不确定性和风险。这个风险不在于短期的国际环境变化，而更多在于中期，由于我们内部政策的实施和政策的传导机制所致。 因此，有几个决定下半年经济复苏程度的关键点必须要把握住。 第一，是房地产市场的平稳转换，重点在于不发生系统性的金融风险。预计7月份房地产的部分环比参数会转正，到9、10月，同比参数有望出现明显回升。 第二，需要高度关注金融市场的问题。特别是欧美政策持续收紧的态势下，如何管理我们资本向下的流动及汇率的整体水平，是需要逐一考虑的。 第三，疫情本身具有不确定性。其风险还不在于疫情本身，实际上更在于治理疫情的传导机制和政策定位。目前来看，部分地区的疫情防控措施对于经济的影响仍较为明显。 对于5.5%的全年经济增长目标，不宜教条地来理解，需要对《政府工作报告》的全年目标进行全面的理解。在这个目标里，分6大类指标，而不是简单地看增长一个数据。 就目前来看，由于疫情和国际环境超预期的变化，我们的增长目标也应该有所调整。调整重点在于经济循环要顺畅，使经济增长处于一个相对合理的区间，使市场化的内生动力机制能够常态化，同时中期来看也具有可持续性。这可能是我们应该重视的目标。

3-5月份的PMI都在荣枯分水岭之下，6月份重新回到之上，经济数据有所改善，因此从PMI的角度预计，三季度经济会继续复苏。但与此同时，房地产投资跌幅扩大，其连锁反应也十分值得警惕。 笔者在中国宏观经济论坛(CMF)宏观经济月度数据分析会上表示，整体上看，上半年经济出现比较明显的下滑，经济勉强实现正增长，GDP增速0.4%。在疫情管控措施比较严格的情况下，实现正增长实属不易。在4月份经济比较低迷时，很多影响因素都是暂时的，长期来看，我国经济潜在增长速度仍然保持4%以上。一旦疫情得到有效控制，疫情管控措施做出相应调整，经济就会逐步复苏。 过去几年经济转型充分体现出消费的重要性：消费对GDP的贡献超过投资和出口，成为三驾马车中最重要的一个引擎。上半年社会消费品零售总额整体还是表现不佳，出现了微负增长。下半年需要出现快速复苏，最好能够回升至10%以上，这样下半年经济才有望实现稳增长。 在疫情防控不断放松后，消费和经济在未来两个季度出现复苏是可预期的。但这也是一个重要风险点：奥密克戎的传播性较强，控制起来比较难，部分地方存在再次出现疫情反复，管控措施再加码，导致经济增速出现再次回落的风险。 房地产投资跌幅扩大，连锁反应值得警惕 上半年数据显示，固定资产投资增速出现下滑，其中房地产投资下滑最为明显，并且跌幅逐渐扩大。近期的一些烂尾楼、集体停贷的事件，是房地产整体去杠杆、资金链出现断裂风险的一种集中体现。虽然部分楼盘出现集体断贷占银行按揭贷款的比例微乎其微，但它反映出很多问题，其连锁反应和蝴蝶效应尤为警惕：未来会不会有更多的楼盘、更多的业主看到集体断贷的可能性后也加入到该行列，以此促进保交楼以及开发商加快建楼的速度。 值得注意的是，去年恒大等大型地产商已经出现资金链风险，今年许多大地产商又出现了债券评级下调，甚至债券价格暴跌的情况，这些都反映出资本方对于房地产市场在去杠杆过程中出现资金链断裂、甚至破产倒闭的风险的担忧。 今年上半年很多地方取消了限购限贷，甚至出现了一些购房送户口，购房减免购置税等鼓励措施，但收效甚微。这是因为经济增速出现下调再想启动，需要更大的力度来刺激，采取更多的措施来放宽对消费的限制。 过去五年对房地产企业实行资金链上的严格控制，很多房企无法发股票融资，被强制去杠杆，导致其在过度加杠杆后资金面非常脆弱，一旦房地产销售放缓，很快就面临资金链断裂的风险，形成恶性循环。加上出现烂尾楼事件后，新的购房者在买房时会更加谨慎，新房销售可能会进一步下降，这将进一步加大房地产公司回收资金的难度，加重其资金链的危机。 此外，三年疫情导致多数人收入下降，人们对于买房的信心和能力大受影响，即使部分地方放开了房地产的限购限贷，也只有部分富人阶层有能力买房，中低收入人群买房的能力仍然有限。 不过房地产行业目前还没有形成系统性风险，并且由于按揭的首付比例偏高，只要房价不下跌，就不会出现大面积断供的现象，也不会出现类似2008年美国的次贷危机。现在来看，我国房地产市场面临的问题主要在于房企资金链断裂，并没有扩散到整个金融系统，所以只要采取措施来保交楼，稳定市场预期，这些问题就都能化解。 如何解决房地产政策矫枉过正问题？ 首先，保障房企正常开发贷的需求。房地产行业本身就是依靠杠杆发展的行业，所以在去杠杆过程中要注意不能一刀切，对于正常的开发贷需求和没有触碰到“三条红线”的房企提供正常的贷款支持。 其次，满足购房者按揭贷款需求。无论是首套房还是改善性住房，在“房住不炒”的政策下要给予满足。实际上，按揭贷款对银行来说是最优质的贷款，坏账率是最低的，银行也十分积极地发放按揭贷款，因此未来满足购房者正常按揭贷款的需求还是要落实。 再次，加大政府投资力度，刺激民间投资。加快地方专项债权的发行，提高基建投资非常重要。现在民间投资明显不足，实体经济和实体企业对未来的信心不足，所以扩大再生产的冲动不强。此时政府投资一定程度上可以弥补民间投资的不足，通过加快传统基建，比如修路建桥等基础公共设施；以及新基建，比如加快信息高速公路，新能源中的充电桩，以及5G基站、大数据中心、人工智能等新经济行业的基建投资，既能够稳住经济增长基本盘，又能够推动经济增长。 未来发展三个着力点：大消费、新能源和科技 在疫情管控能够严格落实的情况下，减少一些不必要的限制消费的环节，让消费能够正常运转起来。现在的问题在于很多地方强制加码，对外来人员强制隔离，甚至对低风险地区来的人员也采取隔离，阻碍了人员流动，使正常的经济活动受到很大影响。应该在符合疫情防控情况下放开消费，不随意关停消费场所，不层层加码，严格贯彻中央以及国家卫健委统一政策，不歧视外来人员或者随便隔离外来人员，人员流动起来，消费自然也就起来了。 上半年汽车消费整体出现比较明显的下降，但新能源汽车却继续高歌猛进，上半年出现了翻倍的销量增长。新能源汽车替代传统燃油车的速度正在加快，中国新能源汽车的渗透率从2021年的15%提高到2022年上半年的25%。虽然新能源汽车销量突破1000万辆，但其在中国整体汽车保有量占比不到3%，未来发展潜力巨大。 大力发展新能源汽车不仅给资本市场带来很多投资机会，也是中国汽车行业弯道超车的巨大机遇，同时还能够帮助中国摆脱对于进口石油的依赖。如今国际油价高企，将来一旦出现国际关系紧张局势加剧，石油进口有可能就不会那么顺畅。如果能把我们的汽车的一半换成新能源，我们就掌握了主动权。此外，我们可以通过光伏发电、风电、核电、水电、火电等保障电力供应，这场能源革命未来发展空间巨大。因此，大力发展清洁能源是政策重要的着力点。 另外，平台经济整治已经取得阶段性成效，国家表态继续支持民营企业平台经济发展。未来还是要发挥互联网企业对经济的刺激作用，同时对于“卡脖子”的一些科技领域进行攻关，加大科研投入，大力支持芯片半导体等行业，摆脱对于美国芯片进口的依赖。

　历时一年，保障性租赁住房公募REITs试点终于传来新的好消息。 　　7月11日，首单保障性租赁住房REITs红土创新深圳人才安居REITs获深交所审核通过，从正式申报到审核通过，只用了45天。仅三日后，中金厦门安居REITs也获上交所通过。这意味着，国内交易所目前在排队的2个保障性租赁住房REITs项目，距离正式发行仅差临门一脚。 　　保障性租赁住房金融体系进一步完善，这为开发企业资金退出提供了新通路，“投融管退”闭环被打通意味着租赁行业将迎来新发展。这成为房地产行业近期的一个好消息。 　　两大保障性租赁住房租赁REITs项目快速获批 　　2021年6月，发改委发布通知，将保障性租赁住房纳入公募REITs试点行业范围。 　　直至2022年5月27日，红土创新深圳安居REITs、中金厦门安居REITs分别于深交所、上交所和证监会报送申请材料，成为首批申报的保障性租赁住房REITs，也是目前在国内交易所排队的仅有的2个项目。 　　历经“受理”和“问询”环节，红土创新深圳安居REITs于7月11日审核通过，用时仅45天。7月14日，中金厦门安居REITs也获上交所通过，用时48天。 　　最短45天是什么概念？我们查看目前刚成立以及上市的项目，从申报到通过短则5个月，长则已历经一年多时间。 　　保障性租赁住房REITs审批提速背后最大的原因来自于政策支撑。 　　自2022年年初，央行、银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，明确支持保障性租赁住房发展。 　　近几个月以来，证监会、发改委等多方就保障性租赁住房REITs发展提供支持。直至5月27日，深交所、上交所分别推进首单保障性租赁住房REITs的申报审批工作，实际上，上述金融方面出台的多种政策推动保障性租赁住房发展，鼓励更多市场主体加入建设。 　　这不仅为开发企业资金退出提供了指引，打通了“投融管退”的闭环，同时也进一步完善了保障性租赁住房金融体系。 　　房企拥有了一个融资新思路 　　7月15日，沪深证券交易所发布施行《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。 　　其中明确，原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。鼓励专业化、规模化住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金试点。 　　过去，由于保障性租赁住房项目需精装修建成后运营，存在项目回报周期长、资金沉淀压力大的问题，且租金一般要低于市场价格约15%~20%，回报率相对较低，房企参与保障性租赁住房意愿并不强。 　　但随着政策支持，以及首批申报REITs项目通过，这将为市场化企业后续申报保障性租赁住房REITs提供参照。 　　从首批申报REITs产品情况来看，资产证券化申请需要产权明确，同时对企业持有出租房源套数规模有一定要求。 　　例如底层资产，首批申报REITs产品涉及到的6个项目均获得保障性租赁住房认证，产权清晰，出租率均达到98%以上，深圳安居保利香槟苑达到100%。租户租赁期限较长，一般以3年为主。租约长加上高出租率，这意味着持续稳定的现金收入。 　　租金构成相对丰富，除住房租赁收入外，还可以发展商业、车位租赁服务。比如深圳安居的百泉阁和锦园另有商业配套或者车位租赁服务。 　　按照最新的第4号指引，要求基础设施项目运营时间原则上不低于3年。意味着从投入运营到项目资产证券化申报，周期相对较短，这可以解决企业住房租赁项目资金沉淀周期长、资金压力大等难题。 　　从首批申报REITs的产品情况来看，厦门安居的两个项目运营时间均约为2.33年，深圳安居的保利香槟苑运营周期最长约为2.67年，最短的百泉阁项目为2个月，整体来看资金回报周期相对较短。 　　资产证券化工具为重资产持有保障性租赁住房资金退出提供了参考路径，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些近两年有保障性租赁住房建设任务的国企来说具有重要意义。 　　目前，已有部分房企通过不同方式参与保障性租赁住房建设。比如旭辉控股领寓旗下柚米寓九亭中心店经过认定被纳入上海松江区首批保障性租赁住房；而龙湖冠寓则通过轻资产方式参与到苏州木渎项目，该项目由村集体组织开发建设，龙湖整体租赁后展开运营，每年向村集体支付租金，运营期为15年。 　　房企资金退出完善的背景下，保障性租赁住房不失为房企布局的一个新赛道，而保障性租赁住房REITs成功发行也为房企提供了一个新的融资思路。 　　上半年资产证券化融资占三成 　　保障性租赁住房REITs快速通过审批，也让我们注意到2022年上半年房企资产证券化融资的情况，用一个词概括：活跃。 　　从整个资产证券化融资来看，相对于信用债和海外债，资产证券化融资比较亮眼。 　　上半年，房企境内外累计发债融资(含证券化融资)共计人民币4488亿元，同比下降35%，房企融资端境况仍未有明显改善。海外债发行规模更是大降超七成。 　　反观资产证券化融资，上半年融资规模累计达到1398亿元，同比虽下降24%，但降幅远低于信用债、海外债。且资产证券化融资占2022年上半年房企境内外累计发债融资规模超三成。 　　存量资产资产证券化同样得到政策支持。 　　5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，鼓励企业选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活，这一政策的出台将极大激活手中持有优质存量资产的企业，特别是国企可以通过公募REITs、资产证券化等方式进行融资。 　　从企业来看，2022年1-6月，共有3家房企证券化融资超百亿元，其中万科保持了2021年以来的领先态势，上半年通过发行各类证券化产品合计融资226亿元，居各家房企之首，保利发展、中国金茂也紧随其后，证券化融资超百亿元。 　　可以预见的是，一旦保障性租赁住房REITs成功发行，房企资产证券化融资渠道将进一步被扩充。

　自5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，优质民营房企债券发行逐步恢复。6月24日，旭辉集团使用信用保护工具完成发行5亿元公司债，旭辉集团也成为继5月龙湖、碧桂园、美的置业之后，第四家使用信用保护工具发行公司债的民营房企。 　　6月24日，深交所发布《通知》，支持优质房企盘活存量资产，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险项目。在此背景下，6月房企其他到位资金环比及同比均出现上升，也印证了优质房企债券融资渠道正逐步打开。 　　6月房企到位资金环比约上升38% 　　7月15日，国家统计局公布2022年1-6月房地产行业数据。6月，商品房销售18185万平方米和17735亿元，环比分别增长66%和68%，涨幅为2015年以来6月同期最高；同比降幅分别收窄13.5个百分比和16.9个百分比。 　　1-6月，房地产商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%；二者同比降幅较1-5月分别收窄1.3个百分比和2.6个百分比。 　　在此背景下，6月房企到位资金为16443亿元，这是继5月年内环比首次上升后，继续扩大约23.7个百分比至38.4%，同比则下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8 个百分比，可见到位资金规模依然维持在历年较低水平。 　　2022年1-6月，房企到位资金为76847亿元，同比下降25.3%，虽然相比前5月的25.8%略有下降，但为年内累计同比降幅首次收窄。 　　销售回款环比上升42% 　　从房企销售回款(个人按揭款+定金及预付款)来看，2022年1-6月，销售回款为36759亿元，同比下降34.3%。6月单月销售回款为7833亿元，环比上升41.6%，相比5月环比增幅扩大了25.7 百分比；同比则下降了27.7%，相比5月降幅收窄了17.1 个百分比。 　　近期，各省市的调控放松政策“应出尽出”，救市政策得到了市场有效回应，一部分购房者结束观望入市；其次，部分地方政策通过安置房、团购房等推动商品房销售。2022年6月，商品房销售环比分别增长66%和68%，涨幅为2015年以来6月同期最高。随着销售的回升，销售回款继5月结束年内下滑趋势，6月保持了明显环比上升，但同比来看，规模仍未恢复到2021年水平。 　　6月，个人按揭款和定金及预付款到位资金环比增长分别为35.8%和44.3%，同比分别下降19.7%和30.8%，但同比降幅均出现不同程度收窄。 　　据央行披露，6月末住户贷款增加21800亿元，其中短期贷款增加6209亿元，而以按揭房贷为主的中长期贷款增加15600亿元。可见，在各地纾困政策相继实施下，购房贷款需求有所恢复。 　　国内贷款出现回暖迹象 　　从房企国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面来看，1-6月的到位资金中，国内贷款为9806亿元，同比下降27.2%，降幅较1-5月扩大1.2个百分比。6月单月的国内贷款为1761亿元，年内环比首次上升45.8%，但同比下降32%，降幅仅较5月略收窄1.9 个百分比，规模仍处于历史低位。 　　就目前来看，房企国内贷款已出现回暖趋势，预计未来规模将继续稳定增长，同时保持在合理区间。 　　自筹资金环比上升29% 　　从自筹资金来看，2022年1-6月，房企到位资金(自筹资金)27224亿元，同比下降9.7%，降幅较1-5月扩大2.5个百分比。6月单月房企到位资金(自筹资金)为6163亿元，同比下降17.5%，降幅较5月扩大4.3 个百分比；但环比继续增长了28.7%。 　　此外，包含公开市场发债等融资方式在内的房企其他到位资金，1-6月同比下降7.8%至3003亿元，降幅较1-5月收窄4.8个百分点。其中单6月为682亿元，环比上升101%，同比上升13.5%。 　　整体而言，2022年6月，房地产行业在5月基础上进一步出现转暖迹象。值得注意的是，6月国内贷款虽然首次出现环比增长，但规模仍处在历史低位，部分房企融资难的问题仍然存在。相信随着销售端、融资端的持续回暖，有利于重塑市场信心，房地产市场也将逐步加快恢复进程。

针对近期部分城市出现的“停工断贷，楼盘项目停工或半停工”事件，有观点认为：如果取消现行商品房预售制，全部搞“现房销售”，购房者“所见即所得”，烂尾楼等现象就不会出现。 　　事实果真如此吗？我的观点是：不能因为部分地区个别项目交付出现问题，就把责任全部归咎于当前的商品房预售制度—“这个锅不能随便扣”。 　　楼市为什么要实施预售制？ 　　全面实施商品房预售制，有一定历史原因。在提出“房改”初期，由于企业缺钱、融资匮乏，面对住房短缺问题，就向香港学习，全面采取了商品房预售制度。预售制的本质就是“小业主”给地产开发商变相融资，企业获得了2年左右的“无息贷款”。 　　假如取消现行的商品房预售制度，“断贷现象”“停工或半停工”，甚至烂尾楼现象也许会变少，但房地产大规模的土地供应、大批量的新房供给将不复存在。 　　房地产开发将主要靠房企投入自有资金开发，随着住房供应周期、开发商投资回报周期明显拉长，这意味着房价将会更高。特别是在这些年地价、融资成本、建安成本在逐年走高(目前，公开出让地价，有的达到房价的1/3，融资和建安差不多也占房价1/3)的情况下，项目前期都要靠房企自己一次性投入，这几乎很难有企业负担得起。 　　过去购房者能接受预售，是因为房价在持续上涨，交房晚一年半载关系不大。这几年，房企交房时间在延后，从过去1.5-2年推迟到2-3年甚至更长时间，但根本上没出大问题。 　　因此，购房者接受了预售制度，使其与开发商、银行一起成为了一个投资链条上的合伙人、利益相关者。预售制不仅仅是开发商的融资，也是地方政府的间接融资。 　　预售制度没问题，问题在“执行层面” 　　预售制度本身作为一种金融模式，自然离不开严格监管。事实上，没有哪个国家能像中国一样，对商品房预售制度有如此严丝合缝的监管。 　　实际中，商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入相关监管账户。 　　对于预售资金，中国一直要求相关监管银行要招标，资金要全部进入监管账户，实行住建部门和监管银行双重审核机制，监理单位要签字，并要按照工程进度来支出。但各地实际操作过程中，商品房预售制并不是时时能做到坚决执行，这才是近期出现一些问题的关键。 　　尤其是2016-2019年期间，楼市销售火爆，整个房地产行业以“快周转”为发展主基调，因此，部分地方在具体执行商品房预售制过程中，就有可能打了折扣。 　　应加强“商品房预售制监管”执行力度 　　我认为，不能因为部分地区的个别项目交付出现问题，就把责任全部归咎于当前的商品房预售制度。如果商品房预售制度下的两个门槛：“其一，楼盘封顶前绝不能发放按揭贷款；其二，预售资金全部进监管账户，并按照规定提取不被挪用”，均能按照制度既定要求执行，房企不仅既能把房子建好杜绝烂尾，还能最大程度降低开发成本。 　　因此，这一轮“断供”现象发生之后，不是要取消预售制度。恰恰相反，应该是预售制度正本清源、全面加强的良好时机。继2022年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。 　　针对预售资金的监管，我认为监管部门应该提取的必须要同意企业提取，但资金要用在项目施工和交付方面，不能因为债权人保护债权，而申请查封和抽走。同样，也不能因为项目工程不到进度，就提前私自划给企业，将资金抽逃出去拿地和偿还债务。 　　总之，未来各地预售资金监管大概率将回归从严监管轨道。

　7月11日，河南省三门峡市人民政府发布《三门峡市促进房地产市场持续平稳健康发展若干政策》(以下简称《若干政策》)，在降低个人住房消费负担方面提出，支持市级银行业金融机构按照总行规定执行住房个人按揭贷款下限利率政策，鼓励向上级行争取个人按揭贷款信贷额度，满足居民合理住房需求。 　　《证券日报》记者梳理发现，继LPR调整加上监管部门调整首套房贷利率下限后，首套房贷利率降至4.25%的地区不断增多，主要集中在二三线城市。 　　记者近日从部分地区的多家银行网点了解到，目前各地银行在执行4.25%最低首套房贷款利率也附加了条件，只有满足条件的客户才能享受最低利率。 　　民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬对记者表示，房地产的调控政策，总的还是坚持房住不炒和因城施策，所以各地会根据当地的房地产销售形势采取调控政策。受此前房贷利率下限下调、五年期以上LPR下调等因素影响，对于房地产销售疲软的城市也采取了放松，包括限购限贷以及降低利率的措施，主要目的还是稳定房地产市场预期。未来的房贷利率是否进一步下降，取决于三季度房地产的销售是否真正回暖好转。 　　首套房贷利率 　　二三线城市下调明显 　　7月份以来，多地购房支持政策出台。7月11日，河南省三门峡市人民政府发布《若干政策》，支持市级银行业金融机构按照总行规定执行住房个人按揭贷款下限利率政策，鼓励向上级行争取个人按揭贷款信贷额度。7月8日，吉林省长春市发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，其中提出将首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 　　据记者统计，今年以来，重庆、宁波、沈阳等地部分银行已执行最低可至4.25%的首套房贷利率。目前部分银行在执行4.25%最低首套房贷款利率附加了条件，只有满足条件的客户才能享受最低利率。 　　例如，吉林省长春市某国有银行的个贷经理对记者表示，对于新房，只有被列在该行白名单中的楼盘，客户才可以申请4.25%最低首套房贷款利率；对于二手房，申请4.25%最低首套房贷款利率的前提条件是必须找与银行有合作的中介机构。 　　“4.25%的首套房贷利率，一般是购买新房才能享受，而且只能够买指定的合作楼盘，而二手房的首套房贷利率为4.45%。”广东省江门市某国有大行工作人员透露。 　　值得注意的是，部分一线城市首套房贷款利率并没有发生明显变化。北京市某国有大行的个贷人员称，“目前北京地区执行的是LPR加点利率，在5年期以上LPR4.45%的基础上加55个基点，首套房贷款利率为5%。” 　　上海等地情况与北京类似，多数银行在LPR基础上加点浮动维持在55个基点以内，基本保持稳定。记者从上海市部分银行了解到，当前首套房贷款利率仍为4.8%(LPR4.45%+35个基点)。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，利率下调主要与多地采取因城施策的政策有关。 　　未来房贷利率 　　仍可能延续下行态势 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，之前利率下调幅度较大的城市短期内再次调低利率可能性较低，未下调利率的城市或仍有下调的空间。 　　“整体房贷利率肯定处于下调的状态，因为现在居民收入下降，而降低月供、降低交易成本是一个长期的趋势。但是，不同城市之间是不一样的，当然也要根据短期楼市的走势来决定，变动的频率会越来越高。”李宇嘉表示。 　　温彬表示，未来的房贷利率是否进一步下降，取决于三季度房地产的销售是否真正的回暖好转，房地产市场如果在三季度继续企稳回升，那么利率在一定阶段可能会保持一个相对的平稳。如果三季度房贷的增长，包括房地产的销售、投资不及预期的话，也不排除进一步通过下调利率降低购房成本，更好地满足刚需和改善型的购房需求。 　　贝壳研究院数据显示，6月份贝壳研究院监测的103个城市中有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限，最大程度上降低购房者的贷款成本。本轮房贷利率下调过程中，三四线城市利率下调幅度较大，这说明银行对三四线城市住房的支持力度更大。另外，目前仍有城市房贷利率高于下限，未来仍有调整空间。

与3个月前相比，在6月底的股东大会上，郁亮、祝九胜等万科高管显得从容淡定了许多。 　　自成为万科“掌门人”以来，郁亮似乎一直都是地产行业的唱空者。但近期，这位行业悲观主义者却难得转向，郁亮称，“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。” 　　郁亮这番话，乐观中带着保守。地产下行期，万科和郁亮面对的挑战和压力并不会比3个月前少。 　　01只说触底不提反弹，郁亮乐观偏保守 　　6月28日的股东大会上，郁亮面对的第一个问题就是，如何看待现在的市场形势，环境会变得更差吗？ 　　与过往“活下去”等刺耳言论不同，这一次，郁亮罕见地说了一些市场和股东爱听的话。郁亮称，“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。” 　　尽管郁亮只表达了短期内看好地产行业，且只说触底并未提到反弹，但随后的6月29日和30日，万科股价累计涨幅11%，市场给出了自己的看法。 　　郁亮给出房地产市场触底的判断主要有四点原因： 　　首先，政府为了房地产行业健康发展调整了一些政策，对行业带来积极影响；其次，因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补；再者，房地产行业每年有两个高峰，分别是6月份和12月份，12月份是结算高峰，6 月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度；最后，5月份的基数环比来看比较低，6月份环比会有提升。 　　郁亮接着做了进一步解释，“短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。”在上述四点上升因素中，除了政策是中期因素，其他三点均属于短期因素并不能持久。 　　郁亮是针对整体的地产行业给出了自己的预判，6月销售数据环比增长，同比下降但降幅收窄，从底部慢慢往上走需要时间。 　　2022年6月，万科销售额471.8亿，环比增长53.3%，同比下降30.2%，降幅较5月收窄16.4%。 　　根据克而瑞数据，2022年6月，百强房企权益销售金额5869.8亿，环比增长59.6%，同比下滑41.3%，降幅比5月收窄17.8%，数据表现与郁亮的判断一致。 　　但需求回补、销售高峰等短期刺激过后，地产行业中长期的走势并不太乐观。 　　按郁亮的说法，地产行业是一个10万亿级别的市场，行业有千年历史，常做常新、常做常有。 　　但郁亮也认为，鉴于目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则的变化，地产行业要进入新的发展阶段，不能够再沿着旧逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。 　　郁亮乐观偏保守的态度是在向市场注入信心，但郁亮没说的是漫长的磨底期会有多长。如果万科都要用“熬过去”来形容自己，中小房企的日子只会更难过。 　　02市场下行超预期，止跌企稳增难度 　　2021年，是万科上市31年来第三次出现净利润下滑的年份。为此，在3月的业绩会上，万科管理层立下了“军令状”，业绩上要实现止跌企稳。 　　这次股东大会上，万科总裁祝九胜再次表示，如果以两三年的时间跨度来看，万科要实现三个目标： 　　第一，业绩上一定要止跌回稳，把跌势止住； 　　其二，开发业务要继续维持在行业第一阵营； 　　其三，在行业中，率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。 　　2021年上半年，万科合同销售额2153亿，同比下滑39.3%，百强房企上半年累计销售额下滑幅度为50.8%，万科的表现优于行业整体。但祝九胜称，在年初或3月份的时候对于市场下行有预估，但没想过这么严重。 　　市场的表现通常都是超出预期的，比如万科在2018年时就喊出了“活下去”，但市场拐点来的比万科的预期晚了一些。面对地产市场的牛尾巴，万科也没能知行合一，最终在市场FOMO的情绪下追涨了。 　　2021年，万科净利润同比下降45.7%，主要原因就是毛利率下降。2021年，万科毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。 　　对此，郁亮解释称，“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。” 　　3月的业绩会上，万科称要通过坚持高质量投资的方式改善利润。取消此前的额度分配制度，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等。 　　和3月相比，这一次万科的管理层自信和底气明显多了不少。祝九胜透露，2022年前5个月，万科投了13块地，其中9块地2022年就能够面世，6块地的现金流年内就能够回正，对未来的业绩可以起到较好的支撑作用。 　　但万科也有过一边高喊“活下去”，一边高价拿地的历史，最终导致2021年净利润减半。这一次，投资者是否能信任万科管理层的话，或许要等到中报、年报的时候进行验证。 　　03郁亮再提海天味业，盼以新概念评判转型 　　万科中期的第三个目标，也就是由开发业务向多元化业务转型，是三个目标中最难的一个。 　　2021年，万科总收入4528亿，其中地产开发业务收入4265亿，占比94%，其他物业、仓储、长租公寓、商业地产等业务在报表中占比不足10%。 　　祝九胜总结万科转型说过这样一句话，“万科当年过于乐观，对转型所需的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力严重估计不足。” 　　2021年，万物云收入240.4亿，同比增长32.1%；物流业务收入31.6亿，同比增长68.9%；租赁业务收入18.9亿，同比增长68.9%；商业业务收入76.2亿，同比增长20.6%。 　　从这些业务的收入规模及行业规模来看，指望它们能与地产开发相提并论几乎是不可能的。 　　此前，万科管理层曾说，希望机构或市场可以用新的估值模型来评价万科的新业务。近期，万科再次表示，希望市场可以用新的概念来判断转型是否成功，而不仅仅是收入、利润等指标。 　　海天味业是郁亮经常拿来对比的一个例子，2021年，海天味业收入250亿，净利润68亿，当前海天的市值超过4000亿。 　　从业绩上看，海天的收入不及万科的6%，净利润不及万科的30%，但市值却是万科的1.8倍。郁亮曾抱怨到，“海天味业一块钱跟万科一块钱的价值不一样。” 　　海天和万科所处的行业、各自的商业模式都截然不同，导致估值体系有很大差别，这里不做讨论。 　　以物业为例，2019年到2021年，万物云整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。 　　以住宅为主的物企物业，管理服务的利率水平平均在20%-25%之间。和万物云处于同一规模量级的碧桂园服务，2019年到2021年的毛利率分别为31.7%、34.0%、30.7%。 　　“服务行业应是一个普通盈利水平的行业。”万科管理层用这个理由来解释万物云的低毛利，是否能说得通？ 　　曾经一直被视为行业悲观主义者的郁亮，如今稍微乐观的表示地产行业短期触底。但短期刺激因素消失后，行业和万科又要回到“熬下去”的阶段。接下来，郁亮还要带着万科管理层完成业绩止跌企稳、多元化转型的承诺，挑战仍在。

“城市更新对于解决城市发展中的矛盾问题和突出短板，全面提高城市建设质量，促进经济发展方式转变，实施扩大内需战略，推动构建新发展格局，具有重要而深远的意义。”在7月12日举办的首届北京城市更新论坛会议暨北京城市更新联盟启动仪式上，住房和城乡建设部总工程师李如生如是说。 城市更新战略得到了全国各地的积极响应和相关行业的热情参与。据不完全统计，2021年，全国各地411个城市共实施了2.3万个城市更新项目，总投资额达5.3万亿元。 其中，北京作为第一批城市更新试点城市，以及全国首个减量发展的城市，积极出台了城市更新指导意见、专项规划和行动计划。在此基础上，北京明确了城市更新目标、任务和实施安排，并制定了城市更新条例，通过这一系列举措，对城市更新的政策堵点加以制度创新。此外，北京通过探索街区单元统筹联动、轨道建设站乘融合、重大项目以建代改等路径，积极探索老旧小区改造劲松模式，平房院落申请式退租政策，打造了798、751望京小街等活力聚居地。 李如生表示，住房和城乡建设部积极推进城市更新试点，其目的在于鼓励有条件、有基础的城市，因地制宜探索城市更新模式，建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续发展机制，创新土地规划建设、财税、金融等配套制度政策，在此基础上，完善城市更新的顶层设计。 值得一提的是，北京还以众多头部企业为主体，发起成立城市更新联盟。在李如生看来，这是推进城市更新的创新之举、发展之策。 “希望北京充分发挥好联盟的支撑和纽带作用，广泛动员社会企业专业力量参与，积极探索超大城市减量发展背景下，城市更新的路径方法，为实施城市更新行动贡献更多的北京经验、北京模式，让北京成为人民群众高品质生活的美好家园，成为城市更新的中国典范。”李如生说。

近期，诸多城市正在从当地实际出发，持续完善房地产调控政策。继5月份湖南省长沙市出台“租购联动”方案后，7月6日，成都也出台了类似政策，规定居民将自有住房用于保障性租赁后，可新增购买一套住房的资格。 　　成都住建局官方微信号发布的《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》(简称《操作指南》)对居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房(保租房)的房源条件、认定程序、租赁对象、租金标准等一系列操作规范进行了明确。 　　《操作指南》提出，一旦居民住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)。而在租金收取方面，政策规定租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金；同时，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。 　　此次《操作指南》最为重磅的内容是，在住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房的资格。 　　我认为，此次成都政策的本质可简单概括为“房东租房将获赠房票”。这与此前长沙相关政策思路一致。即政策支持居民自愿将居民家庭闲置房源纳入到保障性租赁住房供应体系中，这将有效增加当地保障性租赁住房的供应。 　　对房东来说，关键之处还须明确此类住房的后续交易限制。政策规定，居民住房统一纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易。即便相关住房因判决和继承等方式造成房源转移，也同样需要保留保障性租赁住房资格。 　　长沙、成都两地政策的出发点不是为放松限购，但政府在当前整体行业放松预期下，落实了一项“既有利于租房也有利于住房市场”的政策。 　　政策目的在于激发购房者积极参与，进而为当地释放出更多私人房源，随着越来越多的私人房源进入到保障性租赁住房体系和框架中，市场会形成一个供应的“蓄水池”，就会带动更多房源供给，这对完善各地“十四五”保障性租赁住房供应体系建设有很大促进作用。此外，此类政策也在很大程度上促进了普通居民家庭参与国家保障性租赁住房发展建设的积极性。后续随着政策深入，也可以搭建一个“私人住房-保障性租赁住房”之间的住房流通体系。 　　此外，房东于此获得了新的购房资格或房票，也不再需要通过住房市场“卖一买一”等较为烦琐、漫长的市场成交周期来换房，势必使房东在出租、购房两方面获得便利，而地方政府也可借此进一步活跃当地租赁市场。 　　因此，长沙、成都“租房赠房票”的做法具有一定的政策创新性，这为其他城市的房地产调控提供了借鉴思路，后续不排除会有更多城市出台类似政策的可能性。

2022年下半年刚开始，就有规模房企的美元债违约，这一次是千亿房企世茂集团。 　　近日，世茂集团公告披露，公司7月3日到期的一笔10亿美元债未能如期偿还。房企偿债压力再一次被推至风口浪尖。 　　上半年已结束，对房地产行业融资而言，却经历了一段艰难时光。 　　首先，房企融资规模一再下滑。克而瑞数据显示，2022年上半年100家典型房企融资规模为3837亿元，同比下降53%。 　　雪上加霜的是，房企到期债券规模却与日俱增，7月达到年内高峰，约830亿债券到期。 　　下半年，一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金，到期债务压顶，违约事件可能会持续增加。 　　上半年房企融资总量腰斩 　　2021年是房企融资的分水岭。 　　在此之前，房企融资规模逐年攀升，2020年融资总量达到高峰，较2016年增长了56%。2021年，融资总量急转直下全年只有13244亿元，同比下降25%。这是房企融资总量近五年来首次负增长。到2022年，融资规模下滑趋势再扩大。 　　克而瑞研究数据显示，上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。单月融资量均出现不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，下降幅度均超50%。 　　2021年以来，房企融资需求一定程度被压抑，2022年3月，融资政策开始适度纠偏，支持房企合理融资需求，因此3月至5月，房企融资规模同比降幅有所控制，5月降幅较2月低点时收窄25个百分点至下降36%。 　　此外，房企发债开始转向境内。 　　从融资结构来看，2022上半年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到69%，相比2021年全年占比提高了20个百分点。其中境外债权融资占比只有17%，较2021年减少6个百分点。 　　当前，多数民营房企仍然面临融资难、融资贵的问题。 　　新发债无法覆盖到期旧债 　　2022年，房企债务违约事件频频发生，很大一方面的原因在于，当前企业新发债券已无法覆盖到期旧债。 　　克而瑞研究数据显示，2022年上半年企业发债金额2068亿元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外发债大幅下降77%至437亿元。 　　反观房企到期债券规模不减反增。2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，到期规模高出发行规模39%。 　　发债总量缩水，叠加债券到期高峰，“借新还旧”的逻辑被打破，房企迎来至暗时刻。 　　如果这一痛点得不到解决，下半年可能还会出现房企“暴雷”的现象。 　　值得注意的是，下半年房企债券到期规模约为3102亿元，其中7月和10月有两拨到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。 　　寻找融资新出路 　　传统融资渠道收紧，房企融资新出路在哪？ 　　综合近期政策风向，以及房企发行情况，并购贷款和绿色融资或将为房企融资开辟新的路径。 　　从并购贷款来看，2022年上半年，监管部门多次强调金融机构要稳妥有序开展并购贷款，行业并购政策边际放松已成确定性趋势。 　　上半年并购机会较多，随着房地产销售迎来边际回暖，6月房企收并购意愿已经有所上涨，我们重点监测的房企共涉及49笔并购交易，已披露总交易对价约538.67亿元。 　　银行并购贷款是当前房企并购资金的主要来源。 　　据克而瑞研究不完全统计，截至6月底，典型房企年内累计获取1960亿元的并购贷款额度，且授信名单从国企央企向民企延伸。 　　除银行并购贷款，已有7家房企完成并购债券注册。与银行并购贷款不同，并购债券门槛比较高， 　　从规模来看，7家房企共8笔并购债券合计注册规模约496亿元，其中约110亿元的募集资金将用于项目收并购，占总注册规模的22.18%。 　　除此之外，并购基金以及并购主题信用债发行也迎来了突破。据不完全统计，截至当前东方资产、长城资产、招商平安资产等3家AMC以及浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行、上海银行等5家银行计划发行8支房地产并购信用债(含ABS)，拟发行总规模490亿元。 　　从绿色融资来看，近期其在房企融资中比较高频。据克而瑞研究统计，2022年前5个月，房企的绿色融资规模达到209亿元，是2021年全年绿色融资规模的一半，同时总融资规模占比也提升到了6.12%。 　　房企绿色融资的规模在短期内有望继续增加。自4月份以来，央行和银保监会多次提出要对绿色低碳经济活动进行金融支持，上海、广州也细化了扶持政策。未来那些流动性稳定的大中型房企或将在绿色资本市场受益。 　　此外，政策支持的国内公募REITs，及保障性租赁住房REITs的推进也值得房企关注。 　　从降杠杆到稳杠杆，房地产企业融资经历了艰难转折，当前融资政策以支持企业合理融资需求为基调，毕竟房企经营“造血”能力亟须恢复。

近日，一张网传海报让水蜜桃火出水果圈——位于江苏省无锡市的一家楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。 　　据媒体报道，从活动推出至今年8月31日，买房人可以水蜜桃每斤18.88元抵扣房款，最高抵扣1万斤，每套最高可抵18万余元。 　　实际上，“以物换房”今年来在各地频现：河南省杞县建业城售楼部推出“5元/斤，大蒜换房”的海报；河南省民权县建业河畔洋房项目推出“2元/斤，小麦换房，最高可抵16万元房款”活动；江苏省南京市新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动…… 　　如此奇怪的商品房销售活动，引起社会广泛关注。有网友留言称，“接下来就该用大葱抵房款了”。还有网友提出疑问，“这些水果放哪，怎么处理”。 　　据北京市康达律师事务所管委会委员、高级合伙人孟丽娜观察，无论是“小麦换房”“大蒜换房”，还是“西瓜换房”“水蜜桃换房”，其中有一定的规律性可循：比如多集中在二、三线城市，当地的房地产开发企业承压较大；部分换房模式将当地农产品物资进行销售以增强购房人的实际购买力，确实可以吸引少量县城、乡镇居民等购房群体；可以置换的比例不大，说明房地产开发企业着重在首付款上做文章。 　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析称，这是商品房销售企业的一种市场促销行为，属于开发商因市场低迷而变相降低首付以达到销售商品房的目标。 　　“开发商这样做是制造了一个惠农的噱头，其实和过去开发商为了锁定客户采取交定金折抵房款形式是一样的，无非是现在换了一种形式，即用实物代替现金。”北京海润天睿律师事务所执委会委员、北京市房地产法学会常务理事包华说。 　　在北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强看来，“以物换房”这种现象之所以引起社会关注，是因为商品房属于价值比较高的物，“以物换房”的方式与人类的货币发展史相悖，从而让人们觉察出一点荒诞的味道。 　　瀛和律师机构建筑房地产专业委员会主任林仁聪认为，开发商不管是收小麦，还是收稻谷，或者是收水果，用各种各样的农产品抵首付款，说明城乡居民的住房消费购买力不足，应该引起重视。 　　在孟丽娜看来，这些“博眼球”的促销方式背后，暴露出房地产开发企业急于通过变相降价促销卖房的急迫性，本质是希望售房资金得以快速回流，说明楼市去库存压力仍然较大。 　　一个随之而来的问题是，开发商的行为是否合法合规？ 　　多名受访专家认为，开发商此举目的在于变相降低首付，吸引大家购买房子，并没有违规的地方，但存在销售风险。 　　根据《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 　　“对于房地产开发企业而言，以农产品换购的方式，如果真正合理确定收购价格以及将让利措施落到实处，不去借换房炒作当地农产品价格，在现阶段一些城市住宅销售同比大幅下跌的困境下，有一定的积极作用。但如果实际售房过程中，购房人有无大蒜、水蜜桃，都能参与换房活动，则房地产开发企业有可能涉嫌虚假营销，这种销售风险应予警惕。”孟丽娜说。 　　与此同时，受访专家提醒，这种现象可能会给当地房地产市场带来一定的风险。 　　孟强认为，无论是小麦、大蒜还是水蜜桃，因保质期很短，开发商收受以后，这些物品容易出现损耗或者腐烂，造成严重浪费；并且开发商也很难变现价值，会进一步增加开发商的债务风险。 　　“特别是开发商没有收购粮食的资质，如果‘小麦换房’行为被竞相效仿，收储大量粮食而保管不当导致严重浪费，甚至可能影响国家粮食安全。”孟强说。 　　包华也提出，开发商此举可能会影响当地农产品的价格，甚至可能会影响老百姓基础生活物资的物价水平，“今天是水蜜桃、小麦，明天会不会是肉、蛋、奶？” 　　在孟丽娜看来，目前这些新兴的营销手段，促销时间不长，且受益群体比例不大，短期尚不能对房地产市场秩序带来较大影响。如果此后大量房地产开发企业以花式促销进行效仿，确实增加了商品房买卖合同的履约风险。商品房买卖合同一旦解除、被撤销或确认无效，房地产开发企业由于是“溢价”换购，显然不愿意将高价置换的“西瓜”“水蜜桃”等相应购房款全部退还购房人，从而引发争议，这就需要房地产开发企业事先与购房人进行明确约定，让购房人知晓相应的履约风险。此外，这种变相回避当地限价政策的做法一旦超过合理限度，监管部门难以置之不理。 　　孟强还提醒说，这种现象值得反思，即地方性房地产政策是否过于严厉？面对处于困境中的房地产企业，是否需要在国家政策框架内调整地方房地产政策？ 　　记者注意到，近日，天津市、江西赣州等地出台新政，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷，就是鼓励当地居民可以用公积金帮亲人买房，或者提取更多公积金来买房和还房贷。此外，还有多个城市推行购房人可以获得购房补贴、税收减免等。

6月份以来，随着前期各地出台的地产托底政策逐渐生效以及全国疫情的消退，地产高频数据显示出好转迹象。可以看到，30大中城市商品房成交面积显著抬升，这意味着地产回暖链条的第二个底部——“销售底”可能已经在6月份出现。 　　展望下半年，笔者认为，仍有不少因素在阻碍本轮地产回暖，成为地产回暖链条上的“痛点”。 　　销售端：城市销售复苏呈现出明显的“分化态势” 　　本轮一二线城市与三四线城市销售复苏的节奏，呈现出明显的“分化态势”。对于一二线城市来说，目前仍在阻碍当地地产销售回暖的因素主要有两点。一是部分城市房贷利率加点仍未完全取消。目前北上广深四大一线城市首套房贷利率在全国范围内加点幅度较高，由于期待后续房贷利率加点进一步下调，当地购房者目前仍持观望态度；二是部分城市疫情出现反复，防控措施阻碍地产销售。6月份，北京、上海等地仍有零星疫情出现，较严格的防疫政策阻碍了地产销售复苏。而对于本地疫情结束1个月以上，且房贷利率下调至基准利率的二线城市来说，不少地方地产销售已经出现回暖势头。 　　例如山东两个二线城市青岛、济南，目前房贷利率加点已经全部取消。可以观察到，4月份疫情率先结束的青岛，5月底商品房成交已经先行复苏；而5月中下旬本地疫情才结束的济南，商品房成交直到6月下旬才逐步回暖。 　　随着疫情在全国范围内进一步消退及更多城市取消房贷利率加点，对于下半年一二线城市地产销售的快速修复并不悲观。 　　历史上来看，每一轮居民加杠杆购房的幅度，基本上取决于房贷利率的下调幅度，而当前在央行难以下调MLF、及压缩LPR加点空间的情况下，本轮房贷基准利率下行幅度(20BP)略低于2019年-2020年(25BP)，或意味着本轮一二线城市地产销售情况弱于2020年，可能与2019年接近。 　　但对于三四线城市来说，阻碍本轮三四线城市地产销售复苏的痛点，并非疫情或房贷利率较高。通过统计18座近两个月没有明显疫情的三四线城市商品房成交数据，发现6月以来，各三四线城市地产销售没有出现明显回暖迹象。又考虑到多数三四线城市本身没有房贷利率加点、或限购限贷政策，这或许意味着本轮三四线城市地产销售回暖的痛点，来源于本地购房者对于当地楼市的悲观预期。而此种预期的扭转，显然需要更长时间。 　　总的来看，对于下半年一二线城市(北上、省会、计划单列市)的地产销售修复并不悲观，但三四线城市(占全国地产销售比例59%)存在较大不确定性。 　　投资端：下半年地产投资数据的回升存在两大难点 　　一方面，一、三四线城市地产销售修复较慢，影响房企回款与施工。通过统计Top20上市房企的财务数据，发现本轮房企扩张意愿低下，主要是源于“高利率+疫情+预期差”导致的销售回款不畅，房企现金流状况持续恶化。 　　虽然目前各地方政策在“促进销售”方面重点发力，但考虑到下半年三四线城市地产销售回暖缓慢，即使在乐观情况下，四季度地产销售增速仅勉强回正，因此下半年房企销售回款情况可能仍不乐观。 　　而房企的销售回款又影响着房企的施工能力，数据上来看地产销售增速与房企施工强度(单位面积建安开支)强相关，在地产销售增速难以大幅回正的下半年，房企施工投入能力有限。 　　另一方面，前期缺乏土地成交，影响房企新开工能力。去年下半年以来，受楼市调控政策的影响，全国土地成交市场转凉。根据领先指标“百城成交土地规划建筑面积”提示，下半年房地产新开工面积增速仍将持续下滑，新开工增速的下滑会带来整体施工面积增速的下滑，从而拖累房地产投资。 　　总的来看，即使在乐观情况下假设下半年三四线城市楼市逐步回暖，全年地产投资累积增速仍难以回正，地产两大板块(销售、投资)表现疲软，仍会对下半年的“宽信用”行情形成制约。

距离2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》已有一周年。目前，各地保障性租赁住房整体完成进度符合预期，成都等城市完成进度较快，有望提前完成既定目标。 　　2022年是保障性租赁住房建设关键期 　　随着顶层设计和配套政策不断完善，各地陆续明确“十四五”保障性租赁住房供应目标并加速落实。 　　住建部表示，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)。2021年，40个城市共筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划，从统计城市完成总目标进度看，平均进度为22%，其中厦门、济南筹建进度较快，达37%。 　　住建部表示2022年40个城市计划建设240万套(间)，数量是2021年的2.54倍，占“十四五”总目标的37%，由此可见，2022年是保障性租赁住房建设关键期。 　　政策目标下，各地保障性租赁住房项目加速认定，纳管项目稳步推进，多地表示已经落实2022年目标任务的九成以上。 　　克而瑞租售整理了4—6月份公布的保障性租赁住房最新完成情况，重庆、杭州、武汉、南昌、成都等8个城市平均完成总目标任务的27%，整体进度符合预期。部分城市推进速度较快，如成都已筹集202个保障性租赁住房项目，房源约12万套(间)，完成“十四五”总目标的48%。多地还表示已征集储备多个项目，也将加速认定增加保障性租赁住房供给。 　　但不得不说，年初至今国内多地疫情反弹，尤其是北京、上海、深圳等城市因疫情封控，也在一定程度上导致了保障性租赁住房进度延缓。 　　各地多渠道筹集保障性租赁住房 　　(1)因城施策盘活闲置存量 　　自2021年以来，各地因城施策，通过非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、闲置公租房拆迁安置房转化、个人住房转保障性租赁住房等盘活存量房屋的形式，有效增加了保障性租赁住房供给。 　　例如，重庆、西安、东莞等城市将闲置公租房转化保障性租赁住房，西安提出统筹使用公共租赁住房，在做好公租房保障基础上，可将公租房与保障性租赁住房房源统筹使用，规划统筹保障性租赁住房6万套(间)。 　　重庆利用国有闲置房屋改建一批保障性租赁住房，纳管一批政府闲置公有住房，利用产业园区闲置房屋盘活一批住房。 　　郑州支持村集体经济组织与万科泊寓等成立住房租赁服务公司，承租城中村居民拆迁安置房用作保障性租赁住房。 　　长沙和成都则创新地提出个人住房转租赁住房可换取购房资格。此举不仅精准把控改善需求强烈、却无购房资格的居民家庭痛点，此举可提振楼市、盘活存量资产、增加租赁房源供给。 　　企事业单位自有闲置用地也是建设保障性租赁住房的重要方式。2021年，国办出台保障性租赁住房发展意见，允许企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，这大大降低了企业建设成本，提高了市场主体参与建设保障性租赁住房的积极性。 　　目前，已有多家企业利用自有存量用地建设保障性租赁住房，如下表。 　　(2)鼓励引导TOD项目和产业园项目配建保障性租赁住房 　　北京、上海等人口净流入大城市的住房困难问题不仅表现在供需不平衡方面，也表现在较强的职住不平衡问题。 　　2021年，国办曾发布指导意见，提出发展租赁住房尤其要注重职住平衡，引导产城人融合，提出可将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；以及单列租赁住房用地计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例保障性租赁住房。 　　从各地保障性租赁住房目标筹建方式分解来看，TOD项目和产业园配建保障性租赁住房也占有较高比重。 　　(3)从“集租房”转向“保障性租赁住房”的发展趋势 　　目前，多地明确每年单列保障性租赁住房用地计划，不低于年度住宅用地供应总量的10%、20%等，并提出要优先安排。 　　“集租房”转“保障性租赁住房”渐成趋势。北京作为首批集租房试点的城市，主要以集体用地建设租赁住房，但从2022年供给计划看，已取消集租房供地，保障性租赁住房用地取而代之，且2022年公布认定的两批10个保障性租赁项目，其中9个是集租房项目，部分项目正在建设中，多个项目即将开业入市。 　　我们预计，未来将会有更多集租房项目认定为保障性租赁住房，西安、厦门、福州等城市也在探索利用集体用地建设保障性租赁住房。 　　(4)将已有市场化长租公寓项目纳入保障性租赁住房 　　目前，市场上可租的保障性租赁住房以纳管的人才公寓、改造租赁住房项目为主，市场化长租公寓项目逐步进入了保障性租赁住房体系。 　　济南、南京等城市首批保障性租赁住房项目以人才公寓项目为主，如南京首批保障性租赁住房试点项目是江北新区保障性租赁住房(人才公寓)，涉及房源共2356套。 　　北京入市项目以纳入保障性租赁住房的集租房项目为主，2021年开启了4个面向应届大学毕业生的保障性租赁住房项目，已陆续开始配租。 　　此外，市场化长租公寓项目也已开始纳入保障性租赁住房体系，助力新市民、青年人实现住有所居、住有宜居。 　　(5)多地建设“平疫结合”的保障性租赁住房项目 　　疫情之后，全国多地建设了集应急隔离酒店、租赁性保障住房为一体的“健康驿站”。在疫情期间，其可作为医学观察用房，疫情结束后，可通过功能转换，作为商业出租房，兼具两种功能。 　　近日，西安4个平疫结合的保障性租赁住房项目开工建设，约5000套房源。截至目前，广东、广西、福建、河北、浙江、山西、云南、四川、河南、陕西等省均有健康驿站建成或在建。这些健康驿站在疫情平稳后将转为保障性租赁住房项目运营，成为增加保障性租赁住房供应的又一个重要渠道。 　　在各种利好政策影响下，市场主体参与保障性租赁住房建设积极性在提高。除市场化长租公寓外，越来越多的房企品牌公寓也通过集体性经营建设用地参与建设保障性租赁住房，参与方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等，部分企业表示，未来有机会也将参与拿地建设保障性租赁住房项目。

近期，诸多城市正在从当地实际出发，持续完善房地产调控政策。继5月份湖南省长沙市出台“租购联动”方案后，7月6日，成都也出台了类似政策，规定居民将自有住房用于保障性租赁后，可新增购买一套住房的资格。 　　成都住建局官方微信号发布的《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》(简称《操作指南》)对居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房(保租房)的房源条件、认定程序、租赁对象、租金标准等一系列操作规范进行了明确。 　　《操作指南》提出，一旦居民住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)。而在租金收取方面，政策规定租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金；同时，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。 　　此次《操作指南》最为重磅的内容是，在住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房的资格。 　　我认为，此次成都政策的本质可简单概括为“房东租房将获赠房票”。这与此前长沙相关政策思路一致。即政策支持居民自愿将居民家庭闲置房源纳入到保障性租赁住房供应体系中，这将有效增加当地保障性租赁住房的供应。 　　对房东来说，关键之处还须明确此类住房的后续交易限制。政策规定，居民住房统一纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易。即便相关住房因判决和继承等方式造成房源转移，也同样需要保留保障性租赁住房资格。 　　长沙、成都两地政策的出发点不是为放松限购，但政府在当前整体行业放松预期下，落实了一项“既有利于租房也有利于住房市场”的政策。 　　政策目的在于激发购房者积极参与，进而为当地释放出更多私人房源，随着越来越多的私人房源进入到保障性租赁住房体系和框架中，市场会形成一个供应的“蓄水池”，就会带动更多房源供给，这对完善各地“十四五”保障性租赁住房供应体系建设有很大促进作用。此外，此类政策也在很大程度上促进了普通居民家庭参与国家保障性租赁住房发展建设的积极性。后续随着政策深入，也可以搭建一个“私人住房-保障性租赁住房”之间的住房流通体系。 　　此外，房东于此获得了新的购房资格或房票，也不再需要通过住房市场“卖一买一”等较为烦琐、漫长的市场成交周期来换房，势必使房东在出租、购房两方面获得便利，而地方政府也可借此进一步活跃当地租赁市场。 　　因此，长沙、成都“租房赠房票”的做法具有一定的政策创新性，这为其他城市的房地产调控提供了借鉴思路，后续不排除会有更多城市出台类似政策的可能性。

在市场主体的共同努力下，房地产市场的流动性压力正在逐步缓解。各地还须进一步加大对房企风险化解力度，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环，切实“保交楼”，保障广大购房者合法权益。 　　每年年中是房企业绩抢收的关键节点，每家企业都希望把中期业绩打扮得漂亮些。最近，房企促销推出了不少招——“你的房子值多少斤大蒜、小麦或者西瓜？”这边农作物换房的广告吸睛，那边买房送土猪还包屠宰的魔幻操作登场。 　　促销背后折射出当前房地产市场面临的胶着状态。卖房者拼尽全力售卖，购房者信心仍在修复。购房者考虑更多的无非是买了房子房价会不会降，房子能不能保值增值，会不会买到烂尾楼。然而房地产市场瞬息万变，谁又能保证买了房子以后房价不跌，一定买在最低点呢？ 　　到底买不买房，需要看清大势。我国房地产市场历经20余年飞速发展，已从过去的供不应求转变为如今的供需总体基本平衡。截至2021年底，城镇化率已达64.72%。房地产市场总体进入平稳发展轨道，房价也随之告别过快上涨区间。随着人们对美好居住生活的不懈追求，以及城镇化进程的进一步推进，房地产市场仍有较大发展空间，还会有很多人新购住房和置换住房。不同的城市市场差异很大，人口和产业是未来对当地房价有重要影响的因素，人口净流入并且有良好产业发展基础与前景的城市，便会对房地产市场有较好支撑，反之亦然。 　　因此，比较理性的购房思路是，既要顺势而为，更应考虑实际需要。如果确属刚需或者有改善的客观意愿，且手头资金足够支付首付，月收入能够满足银行贷款的要求，方可考虑购房。应尽量避免超出自己实际支付能力过多的购房行为，以及投机购房。房产始终有资本属性并不假，对于很多家庭而言，住房是最大的资产。“房子是用来住的，不是用来炒的”，在住房日益回归居住属性的当下，有必要警惕购房可能带来的风险。 　　现实情况中，一旦房价出现下跌，或者购房者偿还银行贷款能力出现重大变化，都有可能给整个家庭带来负面影响。随着“房住不炒”定位逐步深入人心以及市场形势的变化，通过炒房获利的情况正在减少。有统计表明，近一两年来，投资投机性购房者数量呈明显下降趋势。 　　在住房的选择上，更须根据家庭需求进行长远考虑。有人曾总结，买房子主要看什么？地段、地段、还是地段。这想法虽显偏执，但好地段的确能带来生活的便利，也足见位置对房产价值的重要支撑作用。媒体曾报道，今年疫情平稳之后，上海出现了一波购置改善性住房的行情，三居、四居住房走俏。经历一段时间的居家生活，人们更加感受到较为宽敞的居住空间和良好的居住舒适度对于生活品质提升的重要性。最近踩踩新楼盘也不难发现，原来同样面积做成三居的商品住房产品，如今很多做成了四居。随着“三胎”生育政策放开，房间数量更多的住房可能会更实用。买房有时还要考虑置换的问题，比如不久的将来一居可能换两居或者三居，就要考虑一居将来是不是好出手。还有一些特殊情况，比如学区房，受教育政策变化影响较大，而且有的学区房年代比较久远，等几年后再出售时可能银行不再支持贷款或者贷款额度明显降低，能够接盘的人群有限，购买前尤需仔细掂量。 　　商品房预售制之下，购买新房需要等待一定时间才能交房。为了避免买到烂尾楼，购房者应首选经营较为稳健的开发商品牌。应该看到，在市场主体的共同努力下，房地产市场的流动性压力正在逐步缓解。各地还须进一步加大对房企风险化解力度，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环，切实“保交楼”，保障广大购房者合法权益。

7月6日，上海财经大学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，当下应该处理好短期稳增长和中长期转型之间的关系。 从短期来看，应重视投资对经济增长的支撑作用，下半年国家相关部门应努力保持基建投资、房地产投资、制造业投资等平稳增长。从中长期来看，国家应逐步推动我国经济从投资拉动向消费驱动转型，这是我国经济发展的一个方向。而提振消费的根本途径在于提高居民的收入和改善预期。从当前环境看，促消费最有效的途径是复工复产，落实“六稳”“六保”。 根据测算，在基准情景下，2022年全年实际GDP增速约为4.3%，CPI增长2.1%，PPI增长6.4%，GDP平减指数增长3.4%，消费增长1.8%，投资增长6.2%，出口增长9.5%，进口增长5.7%，人民币兑美元汇率（CNY/USD）将在6.8附近宽幅双向波动。

近期，楼市有了改善的迹象，比如5月份商品房销售量比4月份好转，6月份好转的势头更明显。但客观讲，抛开疫情原因延缓的需求，楼市仍处于探底通道中，需求疲弱仍是当下楼市的核心问题。比如，新盘访客量明显增加，但“只看不买”的现象非常明显，热点城市很多新盘去化率不到一成；比如，十多个城市二手房挂牌量超过10万套，创历史新高，且多是“次新房”（楼龄在5年左右），获利套现的心态昭然，彰显了很多人对未来房价走势不乐观。 政策纾困一波又一波，但需求屡提不振，到底出了啥问题？业内指向了几个方面的“担心”，比如担心交不了房，担心房价下跌，担心未来供不起房。难道都是疫情惹的祸吗？不完全是。2020年疫情后，楼市率先回升，以不可挡之势反弹，一直延续到2021年上半年，2021年楼市成交量、房价（特别是热点城市）突破历史纪录，为经济正增长立下汗马功劳。 2020年的疫情并未影响楼市，为何今年疫情后，楼市需求疲弱？根本原因是，2021年一揽子长效机制落地，地产旧模式、旧循环的游戏规则打破了，但良性循环的新模式未建立起来，需求青黄不接。同时，各地政策还在旧框架下“打转转”，一味刺激需求，导致供需错配无解。 旧的循环模式是，全链条加杠杆，楼市过度繁荣的场景被创造出来。而且，加杠杆下的过度繁荣，激发了非理性的动物精神，让一切非理性都变得合情合理。比如，所有人都要买房，买了一套还会买二套，购买力就是这么强，房价还会上涨，卖出多高价格都很正常等等。 2021年以后，“谁有病给谁吃药”的主体责任开始在金融机构、土地供应方、购房者和地方政府全面落地，这就是大家所熟知的“三限四档”、贷款集中度、自有资金拿地和首付、穿透式监管。互联网、平台、教培等资本运作型行业也被严格整治。不凑巧的是，疫情断断续续3年，居民风险偏好下降。于是，过度繁荣的逻辑倒塌，旧的游戏规则彻底颠覆了。 当下，我们不得不面对这样一个局面：非理性的需求褪去了，而房价在历史最高位上骑虎难下。3~4亿的新市民（包含留守人群，规模上相当于美国加日本的人口）购房潜力非常大，但收入水平托不起房价。在热点城市，刚需买房占比降到35%左右，相比5年前下降十几个百分点。在深圳等热点城市，刚需有被抛离的趋势；房价前景不乐观，换房的积极性也不高。 怎么办？只有探索新模式下的良性循环。笔者赞同厦门大学赵燕菁教授提出的制度设计，打造“先租后售”、“租售联动”的保障性租赁住房（简称保租房）新模式，即保租房先以低租金供应给3-4亿的新市民，降低扎根大城市的成本。未来，再以较低的价格并辅以租金抵购房款的形式，由新市民买下来，转化为完全产权的商品房，让新市民分享城市化的红利。 旧模式下，房子是卖给有钱人的，没能让这3~4亿新市民在城市安家，这是旧模式最大的问题。要把“新市民”变成“真市民”，这种身份的转化，关键就在于有没有一套合适的房子。而在旧模式下，房地产提供不了这样合适的房子。这就需要新模式，才能让地产良性循环起来。 具体路径上，笔者建议将存量沉淀资产（比如商办、公寓）调整规划后转换为保租房。过去，各大城市建了一大堆华而不实、大量空置的商业办公物业和公寓。与其空置，不如调一下规划，补上配套，以较低的价格“先租后售”给新市民。如果存量物业利益盘根错节，那就搁置一旁，政府以半价出让土地，建设“先租后售”的保租房，解决新市民住房需求的同时让高房价软着陆。 对地方政府，尽管损失了短期土地出让金、税收，但换来固定资产投资、地产上下游的稳定和繁荣，也为商品房带来可持续的购买力，可谓失之东隅，收之桑榆。我国房地产再稳定10年都没有问题。更重要的是，此举换来内需和消费释放，城镇化和经济转型水到渠成。

　　6月30日，由经济观察报主办的2022年第19届蓝筹年会开幕，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞做了关于房企如何摆脱困境、转型发展的分享。 　　倪鹏飞以“三降三保三转”概括当下房地产行业摆脱困境、构建新发展模式的路径，其中“三降”指降增量、降资产、降存量；“三保”指保证一定利益、保证稳健发展、保证良性循环；“三转”指从粗放经营转向精细经营，从开发建设转向增值服务，从重视增量转向重视存量。他认为，转型虽然面临重重困难，但仍不乏机会。 　　具体来说，倪鹏飞认为，住房社区服务是10万房企的新蓝海。在房地产市场下行，房企爆雷不断，房企尤其是10万中小房企生存艰难的时候，照进房地产现实的不仅有一缕微光，还有一片巨大的蓝海即住房衍生服务业。 　　住房衍生服务业内容很多，并且可以无限地细分，比如社区服务又可以涵盖教育、健康、养老、医疗、文化等，未来这些和人工智能、互联网、新材料、新能源结合在社区落地也会带来很多机会。总之一点，转型不易，有规律可循，专精特新、细分赛道、持之以恒，就能迎来豁然开朗的新空间。 　　以下内容根据演讲整理： 　　房地产企业的新发展模式，概括起来有“三新”：新动力(310328)、新方式、新业态。也就是我们要建立一个以内生力量为根本动力，以内涵发展为主要方式，以存量服务为业态重点，稳定健康、良性循环、绿色智慧的高质量发展新模式。 　　所谓内生增长，就是在发展动力上主要依靠自身力量，而不是依靠外部力量。过去的发展是靠杠杆、外部资金、外部力量驱动的，这当然有利于行业快速发展，在那个阶段可能有一定的必要性，但也带来了很大的问题和风险。 　　未来房地产企业要转入以股权而不是以债权为主，以低杠杆、稳速度而不是高周转为模式。这个动力的改变还会形成一个重要的风险约束机制：过去依靠外力的情况下，房地产企业因为运用的不是自身的钱，所以在决策上就敢于冒险，现在如果损失由股东承担，那么企业在决策时就会更谨慎。 　　所谓内涵发展就是通过提升质量，使用精细化管理，运用智能化技术来改变过去粗放式的发展方式。新业态，就是以存量服务为发展重点。过去20多年，我们处在住房短缺的时代，因此需要大规模建设住房，但现在已经进入房地产市场的饱和时代。盘活存量才有潜力，重点要在存量基础上提升服务，实现服务的增值，满足城镇居民对多样化、高质量、美好居住生活的需求。 　　为什么要探索新发展模式？这由问题导向和目标导向决定。问题导向就是高杠杆、高周转的外生发展模式给地产业带来了高风险，甚至恶性循环，为了解决这个问题就要改变这个模式。目标导向则是，我们在基本住房需求得到满足以后，转向了高质量的需求，多样化的需求，绿色的需求，智能的需求，健康的需求，因此房地产的供给也应该转向满足这种需求。 　　至于如何构建新发展模式。我认为有“3个三”：三降、三保、三转。第一，通过三降实现生存。先活下来是现在很多房地产企业面临的最大问题，办法是降增量、降资产、降存量。降增量就是减少新房开发；降资产就是出售资产，出售股权；降存量就是加快施工，加快销售。 　　对于房企，上述求生选项中，有些是可主动作为的，比如减少新房开发和增加销售。偿还债务方面，房企相对也有一定主动性，因为债权人现在面临陷入被动的局面，这给房企带来了一些谈判空间。 　　基于这些困难和机会，实现三降着重要抓两点，第一是收缩战线，第二是调整债务，比如展期、转变债务结构、用资产抵债等。 　　其次是通过三保实现发展。目前没有陷入困境的房地产企业，如果还想继续在房地产开发领域坚守下去，应该按照新的发展模式，做好“三保”：保证一定利益，保证稳健发展，保证良性循环。 　　事实上，想坚守在房地产市场也面临着很大的困难，因为市场处于萎缩期，价格在下降，风险在加大，利润在下降，成本在上升。但也不是没有机会，目前虽然总体是饱和的，但还有两个结构性的机会。从购房者群体结构上来看，户籍居民的改善性需求和常住非户籍居民的自住需求还有待满足，这两方面还有一定机会，数量上也比较可观。从空间结构上来看，都市圈、城市群、中心城市这些经济发展相对较好的区域，可能会有继续增长的潜力，另外在总体饱和的城市，其中心区域、特别好的片区还有一定的居住需求。 　　解决这些问题皆要选准区位。在住房短缺的时代，区位优势相对较弱。但未来区位重要性会变得更加突出。此外还要控制成本，未来价格缓降的情况下，如果成本不能得到有效控制，利润便没有保障；要细分市场，既使不做其他的转型，仍以开发为主业，也要对市场进行精确的定位，抓住结构性的潜力购房群体。 　　最后是通过三转实现转型，包括转变方式，从原来的粗放经营转向精细的智慧经营；转变业态，从原来的开发建设转向增值服务；转重点，从原来以增量为主转向以存量为主，重视存量。这个转型也很困难，困难在于转型旧改利润相对要低，牵扯到的利益和关系比较多，风险也更大。租赁市场有很大的空间，但是目前投资租赁的利润相当低，并且资金要求非常高。其他的业态诸如高新技术产业也有门槛。 　　住房社区服务是10万房企的新蓝海。在房地产市场下行，房企爆雷不断，房企尤其是10万中小房企生存艰难的时候，照进房地产现实的不仅有一缕微光，还有一片巨大的蓝海即住房衍生服务业。住房衍生服务业内容很多，并且可以无限地细分，比如社区服务又可以涵盖教育、健康、养老、医疗、文化等，未来这些和人工智能、互联网、新材料、新能源结合在社区落地也会带来很多机会。同时为了满足城镇居民多样化、高质量、美好的居住生活需求，实现住有宜居，也需要无数专业化、高质量的专精特新服务。 　　至于中小房企要怎么发展，我认为就是专一化，走专精特新道路：在房地产衍生服务的某一个环节，探索出初步的成效然后深入下去，变成专业化后，再扩大规模，扩大服务。规模大不一定指产业各个链条都健全，也可以是某一个环节上，某一个服务产品上的占有率大。 　　为什么转型重要？因为我们有10万家房地产企业，其中很多都是中小型的，他们大部分在当下都面临困境，因而需要摆脱困境，谋求发展。这背后还涉及大量的就业问题、民生问题、家庭和谐问题，因此转型是特别重要的。此外，房地产领域也具备转型的基础条件，有一定的信息平台、技术手段和市场渠道。 　　转型很难但也有规律可循，关键是选准方向，聚焦一点，持之以恒，突破几道门槛，这样就能迎来豁然开朗的新空间。如果10万甚至更多企业致力于专一化、高质量发展，那么不仅能自己转型成功，还能带动经济转型发展，满足人民对美好居住生活的向往。

　6月以来，有多家地方房企陆续推出了“小麦换房”“大蒜换房”“西瓜换房”等一系列花式促销卖房手法，这在房地产商品房开发史上，颇为罕见。 　　6月21日，小麦、大蒜能抵首付的两张销售海报，在网络上流传。这两张海报分别出自河南商丘市民权县一楼盘和开封市杞县一楼盘。民权县一楼盘的海报显示，该楼盘销售活动内容为“2元/斤，小麦换房，最高可抵16万房款。”而另一幅杞县楼盘的海报则是“5元/斤，大蒜换房”。随后，南京某楼盘又打出“西瓜换房最高抵100000元”的销售广告语。 　　从具体操作看，拿农产品“换房”具体是指购房客户可以高于市场价的价格把农产品销售给指定收购商，所得款项可用来冲抵购房首付款。 　　这种楼市罕见的促销活动反映出，随着当前经济承压、房企面临发展困境，一些企业为吸引购房者可谓使尽浑身解数。 　　作为企业营销手段有一定积极意义 　　无论是用小麦、大蒜，还是西瓜等农产品来“换房”，一系列热闹的营销现象背后的本质，都是将当地农产品物资进行销售以增强客户的最终购买力，是房企在特殊时期一种比较灵活、新颖的营销手段。 　　如果房企能真正“放下身段”，从解决农户难题角度出发，助力农户同时解决增收和安居问题，无疑这种贴近市场、带有一定温情感的营销手法，可为全国各房企营销工作来一定启发。 　　同时，由于营销手段活泼和创新，对房企而言，此类做法可在短期内形成热点并带来流量，会给具体企业的市场活动带来一定益处。 　　此外，当前如何促进三四线城市的楼市尽快回暖，是行业面临的一个棘手问题，而这一次以各类具体农产品作为营销手段，也算是房企在县城销售破局的一种创新与试水，总体应给予肯定。而2022年上半年，国内三四线城市住宅销售同比下跌将近50%，因此，我认为出现各种创新的营销模式也是必然现象。 　　警惕背后的若干风险 　　在一派热闹吸睛的营销手段背后，我们也要警惕潜在风险。 　　从房企角度来看，要保持营销工作的稳定与具体落实，而不能仅成为一个住房营销的“花架子”。在实际操作过程中，既要防范农产品价格炒作，又要实打实提供服务和优惠，真正取信于民、让利于民，在提振销售业绩的同时，增强企业社会责任感。 　　同时，之所以要对一些城市模仿河南营销做法给予警示，就在于目前有些房企借一些营销花活手法，变相回避当地限价政策，违规降价，甚至是搞虚假营销操作，这就使“农产品换房”真正成为了变味的营销噱头，这是当前各地房企在营销过程中须注意的风险和问题。 　　此外，有一个现象值得注意，“农产品换房”营销手段背后折射出楼市下行压力下，国内三四线城市去库存之难。 　　克而瑞研究数据显示，2022年5月，百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米，同比增长5%。房地产行业库存风险依旧较大，不少城市去库存压力已迫在眉睫。 　　具体来看，在各层级城市当中，三四线城市去库存压力最大，5月末，去化周期达到了26.9个月的高位。而一二线城市库存风险相对可控，但受疫情影响，一线城市供求疲软，去化周期也增至20.4个月，二线城市则降至21.1个月。 　　总之，当去库存成为当前楼市一大典型特征，在去库存方面承压巨大的三四线城市，于此阶段出现“农产品换房”等营销异象，似乎又是“意料之外，情理之中”。

今年以来，中央不断释放稳地产信号，各地“因城施策”持续发力，从调整公积金贷款政策到降首付降利率，再到限购、限售等政策松绑，近期还出现了“房票”等创新方式，一系列购房支持政策和房地产纾困政策叠加的效果开始显现，5月房地产各指标环比均出现回升，房价降势趋缓，二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。 　　业内人士认为，全国楼市仍在筑底过程中，真正回稳仍需政策组合拳助力。未来各地政策会更具针对性，在限购、限价、首付比例、首套房标准认定、贷款利率、税收等方面都有进一步调整空间。 　　支持政策持续加力扩围 　　今年以来，多部门落实去年中央经济工作会议精神，在坚持“房住不炒”的基础上，稳妥有序地纠偏房地产调控政策，各地因城施策稳地产政策持续出台。 　　其中，对楼市影响最大的房贷政策，从贷款发放提速、贷款利率下调，到公积金贷款额度提高和首付比例降低，再到非限购城市商贷首付比例降低，宽松力度从公积金端逐渐传导至商贷端，首套房购房需求得到支持。随着郑州稳地产“组合拳”的出台，拉开了限购城市在商贷领域对改善性需求支持的序幕，更多城市开始放松首套房贷认定标准，取消“认房又认贷”，极大降低了改善性需求的购房门槛。 　　与此同时，限购、限售等限制性政策的松绑也从非热点城市扩展到热点城市。特别是4月29日中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，为政策宽松指明方向后，5月以来各地松绑政策呈现井喷之势，形式也更加多样。如长沙首提存量房出租不纳入限购；武汉针对投亲、多孩、非本地这三类家庭放松限购，同时解除郊区限购政策；珠海、唐山等地公积金贷款政策实行“一人购房全家帮”。另外，多地对二孩三孩家庭给予购房优惠，包括可在现有限购套数基础上新购1套房、额外购房补贴、额外提高公积金贷款最高限额、契税补贴等。近期，郑州还提出“房票”购房不计入限购套数，并给奖励和优惠政策等。 　　不仅地方层面支持政策层出不穷，5月以来，中央层面政策力度也显著加强，下调全国层面首套房贷利率下限，超预期下调五年期以上贷款市场报价利率15个基点。 　　这些措施有利于减轻居民家庭房贷负担，也有利于促进消费、投资和宏观经济大盘。自5月23日国务院常务会议部署稳经济一揽子措施，在房地产方面提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”以来，多地将促进住房消费作为稳经济的重要措施之一，并在一揽子实施方案中提出购房支持政策，其中，多地落实下调首套房贷利率下限，执行4.25%的较低利率水平。 　　除了需求端的各类支持政策，在供给端的支持政策也在同步推进。今年以来，为了有效防范化解风险，促进房地产行业健康发展和良性循环，中央在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面频频释放积极信号。近期，多家民营房企在信用保护工具的加持下成功发行公司债等，可见在监管部门的大力支持下，房企融资环境进一步改善。 　　市场回稳仍需政策助力 　　在一系列政策持续叠加下，持续低迷的房地产市场在5月以后出现了一些积极信号。 　　从国家统计局的最新数据来看，今年前5个月，房地产开发投资、商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标累计增速虽然仍同比下降，但从5月单月来看，各指标环比均出现了回升，并且同比降幅均有收窄。5月份，全国70城房价环比总体延续降势，但降势趋缓。特别是新房价格下降城市个数减少，降幅收窄，其中，深圳环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大，带动一线城市新房价格整体环比涨幅扩大。二线城市中，成都房价涨幅连续2个月全国第一。另外，南部沿海的厦门、桂林等城市二手房市场小幅回暖。 　　从更能反映市场真实情况的二手房市场来看，贝壳研究院的数据显示，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%，二季度成交量比一季度增长约15%。同时，6月以来贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升，预示着未来交易将进一步复苏。 　　贝壳研究院认为，今年上半年二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。不过，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置，价格上涨的预期仍然不强，市场信心不足。 　　“全国楼市仍在探底过程中，还难说目前已经见底了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者说，下半年全国楼市会筑底，很多指标同比跌幅会收窄，成交量会略有反弹，房价跌幅可能进一步收窄。 　　不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，市场触底已是结论，但反弹尚早，磨底将是未来一段时间楼市的主旋律。 　　多位业内人士认为，房地产市场真正回稳仍需政策组合拳助力。 　　在国海证券地产首席分析师夏磊看来，从政策松到市场稳，第一阶段是增加购房信心，第二阶段是加上杠杆，形成直接的购买力。未来政策空间上，一是优化过严限购措施，二是取消限价。她认为，未来各地政策会更具针对性，如出台与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。 　　在金融政策方面，夏磊认为，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。“目前，部分城市首套房认定执行‘认房又认贷’，部分热点城市二套房首付比例普遍偏高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。”她说，另外，首套房贷利率下限各地没有普遍执行，一线城市等房贷利率仍较高，利率放松空间仍大。 　　此外，中国社科院发布的房地产蓝皮书还建议，优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策方面，更好地支持居民家庭通过低成本换购提升住房条件。合理设定非普通住宅认定标准，建立相关标准的动态调整机制等。

回顾2022年上半年，北京办公楼市场表现可谓是过山车般的“上冲下俯”。 　　一季度全市需求十分活跃，办公楼租金增长在连续十二个季度的下跌后终于由负转正，市场情绪高涨，部分办公楼业主因此上调了全年的租金预期。而进入二季度，疫情暴发，全市严格的疫情防控政策导致写字楼准业主看房、装修、协议签署等租赁活动的重要环节受阻，甚至出现了部分租户无奈退租的情况。 　　二季度北京写字楼租金艰难收尾 　　二季度，北京这一场突发的疫情使得市场各方措手不及。伴随严格的管控政策，全市办公楼市场一度停滞。大部分业主通过各种方式维持了项目租金的稳定。但我们在北京写字楼市场上观察到一种“阴跌”现象，即业主维持表面租金稳定，但通过提供期外免租、遗留装修等条件为租户方提供优惠。而对于小部分空置面积较大的楼宇，项目租金普遍有5%-10%的下降。 　　数据显示，二季度，北京市办公楼租金比一季度下跌0.2%至328元。这使刚刚经历一季度写字楼租金触底反弹的市场，不得不以租金再次负增长而艰难收尾。 　　下半年北京写字楼租金趋势如何？ 　　考虑到北京疫情防控与经济刺激的诸多不确定性，仲量联行梳理了超过130个影响办公楼市场租金的指标进行分析，对全年北京写字楼市场面临不同情况下的租金表现进行了预测。 　　在三种不同发展情景下，北京甲级办公楼市场平均租金将呈现如图中不同走势： 　　其一，在北京市积极复苏情景下，2022年北京写字楼租金涨幅或将达到5.4%。 　　目前，北京5月份突发的疫情已得到基本控制。从某种程度而言，疫情对办公楼市场的影响是短期的，中长期近似于无。 　　因此，在经济持续复苏的势头下，北京写字楼市场就可能直接延续一季度优异的指标表现。同时，受疫情市场短暂停滞导致的积压需求有可能出现较大反弹。北京整体的写字楼市场或将延续活跃势头，租赁表现稳健。部分表现优异的项目再度提涨租金，引领北京全市租金小幅上升。 　　其二，在表现平稳的情景下，2022年北京写字楼租金涨幅或将达到2.3%。 　　目前，北京市约70%的甲级办公面积在5月份因疫情防控，受到短暂影响。零星的疫情案例仍时有发生，全市有不超过20%的办公楼宇仍受疫情防控措施要求在控制租户到岗率。 　　在甲级办公楼市场整体空置率维稳情况下，业主方市场情绪稳定，预计不会对全年租赁策略作出大幅调整。 　　目前，尽管写字楼市场租金在二季度有所下滑，但空置率维持了稳步小幅下降，我们预计租金在三、四季度将恢复小幅上涨的趋势。 　　其三，在北京全市持续受疫情干扰，经济风险承压情景下，2022年北京写字楼租金增长率或为负数-3.1% 　　当前，疫情时有反复，北京仍然面临疫情下大规模管控的风险。而疫情的发展情况也深刻影响着全市中长期经济发展，更直接影响办公楼市场。 　　下半年，如若疫情持续干扰，市场租赁活动严重受阻，那北京整体写字楼市场的新租活动将会大幅减少，租户将偏向保守续租。北京写字楼市场空置率将小幅提升，全市租金将有可能出现下降的趋势。

从小麦换房、大蒜换房，到西瓜换房、水蜜桃换房，从房企自己推出的促销活动，到政府官方发布的红头文件……最近楼市“超常规”奇招频频，但开展起来却并不顺利，屡遇“一日游”与“紧急撤回”。 　　首付分期“一日游” 　　一座位于河南省西北部的小城济源，近来在房地产行业“出圈”了。 　　济源市房地产管理局官方微信号29日消息，河南省济源市人民政府办公室印发《关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》，其中提及的“鼓励房地产开发企业对首付分期收取”，使得济源市成为“全国首个官方允许首付分期城市”。 　　《通知》中具体的表述为：居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年；在2023年5月31日前出现房贷断供现象的，可延期还本付息，且暂不纳入个人征信范围，最长可延期一年。 　　但在6月30日，济源市房地产管理局微信公众号删除了这则消息，房管局工作人员对于记者的咨询均表示“不清楚”。 　　中新财经记者联系到的一位济源市房地产中介表示，此前虽然没有官方文件出台，但首付分期其实已在市场上存在了一段时间，包括在河南省会郑州等，都会以此为噱头吸引购房者。“但如果是官方明面支持的话，肯定压力就很大了。” 　　据介绍，首付分期主要有两种实现方法：一种是开发商或开发商联系相关公司进行垫付，后按月偿还分期款与利息；另一种则是把评估价格做高，评估价格远超实际出售价格，以达“贷的越多，首付越低”。 　　但不可否认，两种途径都存在政策与法律风险。2018年，住建部曾会同六部门开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括整治提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式。 　　农作物“涌入”房地产被指变相降价 　　相比于官方对于新招奇招推出的谨慎，开发商们则显得更为大胆。比如小麦大蒜与瓜果梨桃或许没想到，自己有一天能在楼市实现身价翻好几番。 　　地产界的“河南一哥”建业地产成为了这一轮花式促销的开创者。6月20日前后，两份另类房企促销海报在网络流传：在河南省商丘市民权县的建业河畔洋房，可以“2元/斤，小麦换房”；在河南省开封市杞县的建业城，则可以“5元/斤，大蒜换房”。 　　22日，两处售楼处均向记者证实了活动的真实性，但当日晚间，“小麦换房”率先“刹车”，售楼处工作人员表示活动已于22日中午结束，后续是否会再有类似活动尚不可知。 　　“大蒜换房”同样也没能长久。23日，楼盘工作人员同样表示活动已叫停。该工作人员并不清楚活动停止的原因，只是猜测可能是最近的舆论压力比较大。 　　但两项农产品促销的“滑铁卢”并没有阻挡类似活动的脚步，反而引来新鲜水果的闪亮登场。 　　28日，南京新城控股某房地产项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，活动时间自2022年6月28日至7月15日。但这项活动却有些“光打雷不下雨”，记者联系到的销售人员表示活动仍未开启，具体细节还需要商榷。 　　不等西瓜准备好，水蜜桃迫不及待亮相。29日，网传海报显示江苏无锡阳山一楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。即日起至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。 　　该活动销售人员对媒体表示，这是公司推出的一项促销活动，相当于变相让利，并不要求果农用桃子来交割，只要来看房都能享受折扣价。记者致电楼盘时，销售人员同样不愿多谈活动细节，只是表示“优惠是有的，您看看什么时候方便尽快来售楼处详谈。” 　　“水蜜桃换房”的活动，水蜜桃却成了可有可无的“工具桃”。类似情况也发生在“大蒜换房”的活动中，也有工作人员对媒体直言，“实际上我们不收蒜也不要蒜”。不难看出，一系列活动的噱头下，开发商的溢价收购实质上还是变相降价。 　　“去库存”与“限跌令”的矛盾 　　与其大费周章，为何不直接降价？这是因为从去年下半年开始，全国超过20座城市推出的“限跌令”仍摆在眼前。以最新发布政策的福建平潭综合实验区为例，6月20日的新政要求各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%。 　　“目前有些房企借营销，出现了变相回避限价的做法。当前各地限跌令的规定比较多，目的就是为了防范出现房企违规降价、虚假营销的操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称。 　　“限跌令”的发出本质上还是出于维稳考虑，近年来，因为楼盘降价导致购房业主群体事件屡见不鲜。但当前，房企销售困难、债务压力大，也是不得不面对的现实。 　　“今年上半年三四线城市房屋销售同比跌了近50%，因此创新营销模式也是必要的。”严跃进表示，开发商打出这种营销奇招背后，还是当地面临的巨大销售以及去库存压力。 　　6月30日，中指研究院发布的《2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2022上半年，房企销售额同比下降48.6%。 　　“在此背景下，企业一方面要把握城市分化、板块分化下结构性机会，坚持拿好地、做对产品，提升产品力和服务力；另一方面，房企应继续紧抓销售回款、优化债务结构，确保现金流和经营安全，寻求高质量发展。”中指研究院认为。

近段时间以来，“小麦换房”“大蒜换房”“西瓜换房”等促销模式接连出现，房企试图通过农产品抵扣首付，吸引更多农民购房。 　　房企花式促销屡屡上演，折射出部分城市楼市库存高企的现状。今年以来，房地产市场下行压力加大，市场信心不足，加之部分地区疫情起伏反复，房企业绩相对低迷，运营压力较大。通过各种手段实现资金回笼，是房企不得不面对的现实。 　　从营销模式看，近年来，房企不断推出新玩法，以达到吸引眼球、扩大知名度的效果，从而拉动楼盘销售量。从行为诉求看，房企促销的根本目的是挖掘农民购房潜力，加速去库存。这种做法虽然在客观上能带动农产品销售，但实际效果并不明显。 　　房企创新营销方式本来无可厚非，需要警惕的是这种模式同样隐藏着一定的风险。通过给小麦、大蒜、西瓜虚高定价的做法，等于间接降低了房价。今年以来，不少城市为了稳定房地产市场，相继出台“限跌令”，严控大幅降价销售行为，房企绞尽脑汁的花式促销行为，是为了变相逃避限价等监管。 　　与此同时，这种做法也增加了购房者的潜在风险。农民购房者往往没有住房公积金等保障，收入来源较为单一。在房企营销话术下，如果部分购房者没有理性考虑住房需求，也没有平衡家庭资产购买力，通过加杠杆的方式购房，后续可能会有断供风险。因此，对一些经济基础薄弱的农民来说，农产品换房看起来是馅饼，但也可能是陷阱。 　　当前，三四线城市房地产市场普遍进入深度调整阶段，平稳健康的楼市符合各方期待。一方面，相关部门要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；另一方面，部分城市房地产市场销售周期拉长，销售价格不再坚挺，房企不得不采取以价换量的策略。对于刚需购房群体而言，在积极释放有效需求的同时，不仅要考虑价格优惠力度，还要综合考虑楼盘地段、房企口碑、房屋品质、物业服务等多重因素。 　　除了农产品换房，之前一些地方还推出“买房送工作”“买房送土猪”等做法，但并没有达到预期效果。这也给相关城市提了醒，稳楼市需要权宜之计，更需从长计议。影响楼市销量的因素包括供需关系、金融政策、调控政策等。从长期来看，人口流动是制约楼市销售的重要因素，而产业发展才是吸引人才的活力之源。要想进一步稳定购房预期，就需要从城市产业布局和人口流入等方面统筹考虑，加大产业聚集，吸引更多人口，从根本上解决房地产市场的深层次问题。 　　对于房企来说，营销创新很重要，但要合情合理才能走得更加长远。要想实现自救，房企还需更加注重商业模式创新，不断探索新的增长点，切忌出现“病急乱投医”的现象。

在房票安置过程中，尤应注意保护拆迁安置居民的权益。应合理引导安置居民选择房票安置，避免对房票设置过短的购买时限和苛刻的购买条件。 　　对棚改居民以房票的方式进行安置，是近段时间以来不少城市开始实施的房地产调控举措。何为房票？棚改安置居民接受拆迁补偿时，把拆迁补偿的金额以房票的形式发放给居民，居民可以凭房票购买住房。房票并非新生事物，在前些年的棚改货币化安置中就曾出现过。今年以来，在各地积极因城施策促进房地产业良性循环和健康发展的背景下，房票安置又被多城采用。 　　据不完全统计，已经有20个以上城市今年以来开始实施房票安置。过去棚改更多采用实物安置或货币化安置两种办法，在此基础上探索实施的房票安置制度，如何实现棚改安置居民、地方政府以及房地产开发企业的多方共赢？ 　　通过房票进行棚改安置，能够给居民带来一定便利。采用实物安置时，如果原地回迁，需要居民们暂时租房等待回迁房建好。出台房票安置举措的城市多是新建商品住宅库存较多的城市，居民可以购买现房拎包入住，省去租房的麻烦。房票安置可以满足被拆迁人更多差异化需求，拆迁后不一定再回到原来的位置居住。有的城市出台了较为灵活的房票补贴举措。比如，选择去库存难度更大的区域购房价格更优惠，或者说同等面值的房票可以购置面积更大的住房，再比如，越早购房享受的优惠越多，从而鼓励安置居民尽快购房等。这些举措都能够给拆迁安置居民更多更自由的选择机会。 　　与直接发放安置补偿款的货币化安置相比，房票安置融合了优惠鼓励政策。比如，郑州市规定采取房票安置办法的，安置居民可获得安置补偿权益金额8%的奖励以及3个月的现金过渡费。采取货币化安置的办法，一些拆迁居民可能拿到拆迁补偿款后暂缓购房，或用作他途。对于地方政府而言，推出房票安置能够鼓励拆迁居民留在商品房市场购买新的住房，有助于去库存和稳定住房消费。与此同时，货币化安置需要一次性集中给付安置居民大量安置补偿资金，而房票安置模式下，居民购房有先有后相对分散。而且，居民凭房票购房后，开发企业再与政府结算资金。因此，相对于货币化安置，房票安置能够减轻地方政府一次性集中支付的资金压力。对于房地产开发企业而言，房子卖得快了，自然有助于实现资金回流以及企业稳健经营。 　　房票安置的确有助于提振购房需求，实现现房库存的去化。但是，不能忘了，改善居住条件，是棚户区居民长久以来的心愿，无论以哪种模式进行安置，都应努力确保棚改居民住得进、住得好。在房票安置的过程中，尤应注意保护拆迁安置居民的权益。 　　首先应该明确的是，房票安置只是选项之一，不应强制居民选择。是选择实物安置，还是选择货币化安置或者房票安置，应尽量给拆迁安置居民更多选择，由他们自主决定。 　　更为重要的是，不应为房票设定过多限制。比如，避免出现凭房票购房只可购买一层或者顶层等特定楼层，或者只可购买限定的少数楼盘，再或者购买住房时必须同时购买车位等。还比如，不应限定持有房票的居民必须在较短的时间内尽快购房。这些情况都在过去的房票安置中在个别地区出现过。如果房票限定的购买时间太短或者限定条件太多，拆迁居民的可选范围过窄，那么可能导致安置居民好不容易盼来了改善居住条件的机会，却难以住到称心如意的房子。 　　因此，应合理引导安置居民选择房票安置，避免对房票设置过短的购买时限和苛刻的购买条件。对于房地产开发企业而言，需要比较及时地拿到房票结算资金，方能助其实现项目和企业的良性运转。只有这样，才能够使房票安置发挥去库存作用，促进当地房地产市场企稳以及健康发展，从而实现多方共赢。 　　值得关注的问题还有，从2008年开始，我国将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分，至2018年的十年间，全国棚改累计开工3896万套，帮助1亿人“出棚进楼”。数据显示，“十三五”时期我国城镇棚户区住房改造超过2100万套。2021年，各类棚户区改造开工165万套。我国大规模的棚户区改造，特别是集中连片棚户区改造已经基本完成，棚改新开工数量已经在近年出现较为明显下降，目前进行的多为零星分散改造。当前，已经进入城市更新的新阶段，须防止大拆大建。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，在加强修缮改造的原则下，应严格控制大规模拆除。因此，在今后的棚户区改造中，确需改造的棚户区仍应继续推进拆迁改造，同时应避免为了创造更多新购房需求盲目扩大拆迁范围。