9月23日，北京第三轮集中供地进入到线下竞价阶段。 最终海开+中建三局以53.18 亿元竞得京土储挂（海）[2022]046号地块。 地块编号京土储挂（海）[2022]046号，地块名称为北京市海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基地（新）F2地块HD00-0403-0019、0018地块，土地面积5.24万平，规划建筑面积12.34万平，土地用途为R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，起始价50.9亿元。 据土地出让文件显示，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格585350万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限20000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。 若宗地进入竞报“现房销售”面积阶段，并竞报出“现房销售”面积，“现房销售”标准按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）执行，“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。

9月23日，北京第三轮集中供地进入到线下竞价阶段。 经摇号结果判定，华润+城建报价41.975亿元触及土地合理上限价格，转入竞报“现房销售”面积程序，最终中海以41.975亿元+3.6万平现房销售面积竞得京土储挂（海）[2022]044号地块。 地块编号京土储挂（海）[2022]044号，地块名称为京市海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基地（新）F2地块HD00-0403-0013地块，土地面积4.78万平，规划建筑面积7.17万平，土地用途为R2二类居住用地，起始价36.5亿元。 据土地出让文件显示，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格419750万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限36000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。 若宗地进入竞报“现房销售”面积阶段，并竞报出“现房销售”面积，“现房销售”标准按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）执行，“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。

为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，北京市试行存量房交易“连环单”业务并行办理。 “连环单”是指在同一时期内，购房家庭(以下简称：“连环单”家庭)先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。 “连环单”业务并行办理(以下简称：“连环单”业务)是指优化购房资格核验规则(完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数)，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。 试行期间，申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求；出售原住房后，具有本市商品住房购房资格。 北京住建委提到，按现行做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。 在继续严格执行商品住房限购政策规定的前提下，优化了购房资格核验操作，即纳入“连环单”业务的购房家庭，其卖出住房网上签约后，即可视同该套住房“暂时”转出，进行买入房屋的购房资格审核，待完成买入住房的网签后，可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。 北京住建委提到，目前，仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围。下一步，市住建委将会同有关部门，监测评估“连环单”并联办理的实施效果，依托不动产网上办事服务平台，加强交易、缴税、登记各环节的信息流转和业务衔接，在兼顾安全和效率的前提下，逐步完善优化相关措施。

这不是老破小的当红之年，但是高品质盘的当红之年；这也不是全国楼市的辉煌时代，但是北上广深的辉煌时代。 楼市向前，时代向新，买房逻辑大破大立： 一方面，楼市进入品质主义时代，买房回归居住本质，真正的高品质产品，稀缺优良的宜居环境，在今天更受人们的青睐追捧； 另一方面，普涨时代结束，分化时代开始，核心城市的核心资产才真正值得入手； 所以，今天买房是更考验我们智慧与眼光的年代。 而今天，上海三批次土拍重磅启幕，不仅火热依旧，一些优质板块更迎来了房地联动价的新高，充分证明其朝着全球城市迈进的未来潜力。 其中，以宜居著称的松江新城核心板块多个地块入市，最高新房联动价达到60500元每平米，正式宣告跨入“6字头时代”，开启了楼市新篇章。 但就在松江新城核心腹地，眼下却还有一个4字头宝藏新盘即将入市——恒都·云湾，主打约73-92㎡精致匠心产品，可售仅544套，献给楼市一波稀缺捡漏良机。 恒都·云湾效果图 无疑，房地联动价新高，意味着松江新城强劲的后发潜力。而恒都·云湾位处新城核心地段，配套繁华，更以稀缺“双河景”+“双学府”得天独厚资源加持，不仅是捡漏，更堪称年轻刚需客群上车的天选良机。 4字头单价，新城热盘还看TA 4字头单价新盘，在当下上海是怎样的存在？稀缺、爆款、内卷，基本可以妥贴形容。 首先来看稀缺。2022年上海入市的4字头单价新盘总共有多少，来看数据： 首批次33盘，4字头单价共8盘；二批次46盘，4字头单价共8盘；三批次40盘，4字头单价共6盘；四批次39盘，4字头单价共4盘；五批次32盘，4字头单价共1盘； 总共190个新盘中仅有27盘，占比14%。而趋势上，更肉眼可见地越来越少；尤其几个较多批次中还存在“骚操作盘”，至今是迷，买到很难，无比内卷； 其次来看火热度。整个2022年入市的4字头单价新盘中，大多触发积分，爆款比比皆是： 如首批次宝山四季都会、复地富顿、葛洲坝(600068)玉兰花园、保利明玥霞光、奥林匹克花园三期；二批次保利云浔光、中企光华雅境、金地嘉园、日月光伯爵天地、中建海樾府；三批次金地峯汇、复地九月、首创禧瑞云启、中建海樾府；四批次四季都会、保利云上浔光、中建海樾府； 可以说，无论是松江、宝山，还是青浦、嘉定、奉贤，4字头新盘基本供不应求，稀缺性十分明显。 松江新城实景图 同样松江新城内，4字头单价新房堪称爆款首选，如前两年的华发象屿光星华府，连续售罄，火热度碾压同区域内5字头新房。 事实上，作为城市环境、生活配套、人文底蕴都领先的五大新城领头羊，松江新城4字头单价必然是捡漏，尤其当下泗泾二手房破7万，嘉定新城破7万，青浦新城破6万，而资源与环境都更优的松江新城仅4字头，性价比俨然逆天。 尤其眼下，三批次土拍登场，松江新城进入6字头时代，也意味着区域价值的重新定义，未来随着高铁枢纽、G60科创产业、年轻人才导入，松江新城无疑将继续领跑五大新城。 而恒都·云湾，联动价仅4.71万每平米，总价仅300万级，注定是捡漏，是超级热门爆款。 稳妥开发 难得匠心人居优选 房地产，高周转时代正在结束，“慢下来”的开发注定是未来主流。 实际上，眼下暴雷频频，全国保交付，也印证了那些“走慢路”房企的卓越目光。 同样，在过往的黄金年代，也只有“走慢路”房企，才真正打造了今天楼市的匠心范本产品，如星河湾。 而恒都·云湾，作为砥砺深耕松江近十载的本土房企，正是一家“走慢路”的房企，不仅注重稳妥开发，据了解项目全部以自有资金开发，靠谱稳妥；更从城市运营与生活需求的角度，思考人居关系，以人性化视角打造优质产品范本。 也正因如此，作为4字头单价的爆款，恒都·云湾的打造却“诚意满满”： 首先，项目傲居双河景地段，坐享稀缺自然生态景观，整个居住环境更享静谧美好； 恒都·云湾效果图 其次，1.6超低容积率，精心规划，打造仅6栋建筑的精品社区，做到小而精，其中两栋更是洋房，让整个社区的舒适度极大提升，采光视野优秀设计； 恒都·云湾效果图 整个项目采用现代简约风格，大气美观，社区内布局立体园林景观，设置两大中轴公园，打造高品质园林景观。 恒都·云湾效果图 不仅如此，社区内更高定架空层泛会所与社区活动中心，俨然4字头单价的“天花板”之一。 恒都·云湾效果图 再次，产品上，涵盖洋房和小高层产品，主打建面约92㎡3房2厅2卫、74㎡2房2厅1卫、73㎡2房2厅1卫三款产品，尽情满足不同人群和家庭的居住需求。 建面约92㎡3房户型，约11米面宽，采用飞机户型的设计，竟做到了媲美100㎡以上双卫配置！在实用性上考量到了极致。户型特色短进深、大面宽，三开间朝南！室室全明无暗房，绝对是稀缺中的稀缺，精品中的精品！ 同时，厨房+餐厅+客厅+大面积观景阳台一体化，公区连成一线，尺度感和空间感极佳。并且，客卫干湿分离，实现更高利用率。 建面约74㎡2房2厅1卫，两开间朝南，南北通透，独立玄关设计，设置便捷储物，进出家门可以尽情释放双手，LDK客餐厨一体，生活更从容；动静分离，尺度舒适；主卧大飘窗，更佳功能与景观视野； 建面约73㎡2房户型，南北通透且三开间朝南，约9米南向面宽，保证了室内的采光和通风；而且卧室都带有飘窗，在室内也能拥有优秀的景观视野。 可以说，4字头单价，恒都·云湾却献上了河景+架空层泛会所+社区活动中心+匠心产品的极高配置，无疑是不容错过的匠心人居机遇。 醇熟城芯 松江头部优质资源当下即享 多元中心，是城市的新趋势；立体开放，也是城市的新主流。 而松江，作为上海的一张名片，左手五大新城，右手虹桥国际枢纽，多重红利机遇推动城市的进一步升级变化，打造综合性节点城市的新样本： 一、未来，松江新城常住人口将达到约110万，成为五大新城中规划人口最多的新城，人是城市发展的根本； 来源/上海2035总体规划 二、G60科创走廊持续打造，引入众多实力雄厚的头部企业，保障区域经济活力，眼下已聚集49家500强，64家上市公司，约500家外资企业； 三、打造松江南站超级枢纽，定位上海第三大高铁枢纽，规划预计年客流量达到约2100万人次，成为上海面向长三角的窗口； 而由此，也意味着整个松江新城的城市占位，区域能级将不断提升，也将为居住在此的人们提供更优质完善的生活配套。 而眼下，松江新城生活配套无疑是五大新城的翘楚，尤其是位处核心的广富林街道与中山街道。 恒都·云湾位处中山街道城芯地段，眼下即享繁华都芯资源： 交通上，G60沪昆在侧，直连沪闵、嘉闵，可快速直达徐汇、大虹桥等城市核心；更有轨交9号线在周边，未来还将有12号线西延伸，方便出行； 除此之外，约1KM内有轨电车T2茸惠路站与有轨电车T4（规划建设中）茸北路站“双轨”便捷加持，轻松畅达松江区域内各地。 商业上，约3km内万达广场、印象城、开元地中海等核心商圈在伺，便捷生活咫尺优享； 教育上，优质学校扎堆，出门即是茸树幼儿园、上师大附属外国语小学，超级优质“双学府”，约2km内更有上外西外、赫德双语、华师大松江实验等，人文底蕴浓厚； 医疗上，约3km内上海市第一人民医院南院（三甲）、上海中医药大学附属医院（三甲）环伺，为日常居家健康护航； 也即，恒都·云湾傲居松江C位，未来有松江新城升级红利护航，眼下也可以享受新城内头部优质资源，地段+配套双优秀。 疑，作为潜力4字头宝藏爆款，恒都·云湾正是当下理想的上上选。

9月21日，洛阳市住房公积金管理中心发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），表明目的是为了“进一步发挥住房公积金保障职能作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力”，还规定“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。” 相关专家表示：“此次政策进一步说明，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。” 先还后贷 《办法》中称：商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。 办法明确，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。 商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）。且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。 易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进认为，此规定说明“商转公的基本前提是，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。换句话说，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款”。 申请商贷转公积金贷款应符合洛阳市现行的公积金贷款有关规定，同时还须满足以下条件： （一）借款申请人须为商贷的借款人或配偶（配偶应为本套住房共有产权人）。 （二）借款申请人的商贷尚未还清。 （三）所购住房已办妥《不动产权证书》或《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》。 （四）所购住房仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项。 商贷转公积金贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。 此外，《办法》第六条规定：“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。” 严跃进认为：“这说明，此类业务是否开展，和个贷率或公积金资金池的充裕度有关。这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，以积极获得政策支持。” 能省多少利息？ 今年5月1日，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。 对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。 9月20日，新一期LPR（市场贷款报价利率）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。 因为房贷利率定价参照5年期LPR报价，而此前，中国人民银行、中国银保监会5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 也就是说，若一位洛阳市民买第一套房，按照55万元商贷，利率4.1%，等额本息，还款期限20年来算，利息总额为25.7万元，每月月供需要3361.94元。 而转成公积金贷款后，由于利率变为3.25%，相应的利息总额变为19.8万元，每月还款3119.58元。相比较商贷，可以少还约6万元利息，月供可减少200多元。 多地施行 近期多地都推出了商转公政策。 就在洛阳公布《办法》的同天，广西防城港市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业银行住房贷款转住房公积金贷款免自筹业务的通知》（征求公众意见稿），规定“商转公免自筹贷款的额度最高不得超过原商贷余额（即在商业银行的贷款总额减去借款人已归还的本金金额），且不超过规定的商转公贷款限额40万元。商转公免自筹贷款测算按照住房公积金贷款额度测算的相关规定进行。” 长春也颁布了商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行），自2022年9月15日起施行。 严跃进表示：“实际上商转公政策并非新鲜政策，各地都有类似操作。但鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以恰是需要积极推广和宣传的。若能够利用好商转公贷款政策，其实提前还贷后，也可以获得低利率公积金贷款，这是购房者需要注意的。此类工作做得好，则可以主动降低月供成本。” “此类政策也是有阶段性的，和公积金池是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。” “鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以建议各地公积金中心要积极做宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，其对于释放政策效应、落实减负功能等有积极的作用。”

刚拿到购房资格的张小姐决定在上海购买人生的第一套房子。 参加了几次新盘的认筹，张小姐的处境有点“不尴不尬”，热门新盘积分不够，远郊盘距离上班地方远，二手房又面临着“三价就低”政策下首付比例攀升的局面。 最近，张小姐有点着急，传统“金九银十”的销售旺季到了，她担心上海房价会有明显的涨幅。据国家统计局的数据显示，今年8月，上海新建商品住宅销售价格环比涨幅领跑全国。 那么，上海新建商品住宅销售价格环比涨幅为什么会跃居全国第一呢？上海房价在“金九银十”会迎来上涨行情吗？ 今年8月，上海楼市迎来上涨行情，新建商品房成交量同比增长22%。资料图片 新房两极分化 张小姐是如今上海购买新房群体的典型代表，即年轻夫妻家庭、积分不高、首付不高也不低。 对于张小姐来讲，目标售价在5万-6万元/平方米，户型在90平方米左右，首付在200万元左右，可挑选新房的范围还是比较大的。根据上海9月17日发布的第五批集中供应新盘名单，可以选择松江区、嘉定区、浦东新区非核心板块、青浦区等，以五大新城为主。 上海本地的一名中介人员表示：“如果购房人买的是新盘，主要拼的就是积分。如果积分高的话，比如在70分以上，就可以去拼‘红盘’，摇号看运气。如果积分低的话，比如在60分以下，大概率就只能挑选不触发积分制的项目，直接可以买到，但是地理位置、周边配套等都会比‘红盘’差。” 以张小姐的经历为例，她想在大虹桥板块置业，参加了虹桥璀璨公馆和蟠龙府的认筹。虹桥璀璨公馆售价在6万元/平方米左右，而同一板块内同品质的二手房价差在10%以上，比如北虹桥龙湖天璞二手房价格约为8万元/平方米。 “‘红盘’指的是地段好、配套好的楼盘，新房受到指导价的约束，比周边二手房价格要低，形成利差，这种买到就赚到，拼的就是积分。”上述上海中介人员如是说。 张小姐的积分刚达到60分，而虹桥璀璨公馆在第三批的入围分为65.16分，也就是达到这个分数才有资格参加摇号。 根据中介人员的推荐，张小姐也看了松江的新盘，比如中骏在松江大学城的项目，但是其无论从地段还是从交通等方面考虑，松江大学城板块都要比大虹桥板块逊色。 根据上海链家研究院的数据，从已经公布的第四批楼盘认购情况来看，估计有1/3的楼盘触发积分。从比例来看，相较前几批有所下降。不过，浦东的几个楼盘基本都触发了积分。大部分楼盘的开盘去化率都达到了100%，说明“打新”热度并未消退。 “上海新房两极分化现象比较明显，像‘红盘’、一二手房倒挂明显的项目热度高，一般分布在市区或者五大新城核心板块，单价高，总价也高，但是卖得好，去化率100%；而不触发积分制的楼盘，大多数是纯刚需楼盘，单价和总价都较低，部分去化不太理想，需要中介去带客户，一般分布在青浦区、松江区、嘉定区偏远的地方，还有临港新区、奉贤区等。”上述上海中介人员说。 “补涨”行情明显 “上海新房房价受到指导价的约束还是比较稳定的，之所以环比涨幅居全国第一，有补涨的因素。今年上半年，上海受到疫情的影响，交易是冰冻的，所以上半年积压的购房需求在下半年存在集中入市的情况。一方面，‘卖小买大’的置换需求登场，另一方面，改善楼盘供应量上来，两个因素叠加便推高了房价的环比涨幅。”上海中原地产资深分析师卢文曦如是说。 据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海全市共成交新建商品房10013套，同比增长22%；成交金额702亿元，同比增长31%；套均总价701万元，同比增长7%；成交均价61607元/平方米，同比增长11%。 整体来看，今年前8个月，上海全市共成交新建商品房53591套，同比下降17%；成交金额3983亿元，同比下降2%；套均总价743万元，同比增长18%；成交均价65018元/平方米，同比增长17%。 不过，卢文曦分析称：“这种上涨的行情不一定会持续，因为随着供应结构的变化，比如刚需楼盘供应量增多，成交量占比上升的话，月度的成交均价也会随之产生变化。从整体成交量来看，上海楼市还是处于降温趋势中的。” 而从第五批集中供应的楼盘来看，将有32个楼盘、合计9093套房源入市，共约100.1万平方米。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“相比之前，上海第五批入市项目明显减少。但是，今年供应批次的频率更高，若按照一月一批的速度，后续还会有第七批甚至第八批楼盘入市，全年总供应量仍会超过去年，但市区供应楼盘明显减少。” “这两年，上海的置换需求得以释放，高端盘、总价千万元以上的改善盘销量都在上升，换手率也在增多，而‘上车盘’则相反，反映出刚需买房动力不足。”熟悉上海楼市的业内人士说。 对于接下来上海是否可以迎来“金九银十”的行情，杨雨蕾表示：“今年8月，第四批集中供应的楼盘入市，目前已经有一半楼盘开启认购，开盘时间将集中在9月，预计9月新房成交量将继续增长，届时有望迎来‘金九银十’。” “9月、10月，随着新房供应量上升，成交量也会上涨，估计新房冲刺100万平方米的成交量是可以达到的。不过，毕竟现在是在调整的周期中，上海要走独立行情还面临压力，市场预期不能太高。”卢文曦表示，近期，市场仅靠几个区在支撑总量，因此有不确定性。而且从第五批公布的楼盘可以看出供应量在缩小，所以后续市场或重新回归平淡。 “三价就低”执行放松促成交 在新房市场“补涨”的同时，上海二手房市场的成交量也在上涨。 据上海链家研究院的数据显示，今年8月，上海二手房成交近2万套，和7月不相上下；成交量同比增长11%，是自去年初以来同比首次“转正”。 杨雨蕾认为，8月上海二手房的成交量基本能够反映市场当下真实的需求情况。究其原因，一是成交结构中90平方米以上改善需求占比开始增加；二是从成交周期判断，过去1-2个月的时间足以消化完毕之前积压的需求。目前，市场依然有一定的韧性来迎接“金九银十”。 值得一提的是，上海二手房成交量上涨的背后，也和近期上海二手房“三价就低”的政策在执行中有所放松有关。 所谓“三价就低”，就是上海各银行在审核二手房贷款额度时，要根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价，选择最低的价格核定贷款额度。其中，合同网签价为买卖双方约定并在房管系统中体现的交易价格；银行评估价是银行自己对房产的评估价；交易中心涉税评估价主要由房产交易中心自动评估，多为网上合同价的5-7折，通常是“三价”中的最低价。 “比如，杨浦区‘老破小’的学区房，现在评估价可以到8折甚至8.5折，相比去年6折的情况，是有明显提升的，这也意味着二手房可贷款额度的提升。首付比例的降低，也可以加快二手房的成交。”上海杨浦区主营二手房的中介人员如是说。 “‘三价就低’对于二手房市场有很好的调节作用，影响也是立竿见影。从全市范围来看，今年贷款政策的放松主要是针对刚需房源，评估和核验价格都是往上走的趋势，而高端房源变动不大，这也是对刚需购房人的支持。”熟悉上海楼市的业内人士说。 卢文曦预测称：“在‘金九银十’下，上海二手房的成交量可能与7月、8月接近，但也难以突破2万套的水平。” “从成交周期来看，上海二手房成交周期从疫情后的60天缩短至20天左右。随着老房出售、腾挪出‘房票’和资金，改善需求有望持续释放。”杨雨蕾如是说。

在房地产市场下行周期，一线城市楼市发展最具韧性，尤其是北京、上海市场最为坚挺，在疫情反复影响下，楼市需求端依然稳健。 克而瑞数据显示，2022年前7月，一线城市新建商品住宅成交规模同比下降31%，比二三线城市降幅少16个百分点。对此，我们以北京为典型样本，深度分析了当前一线城市主流购房客群，以及住房需求结构转化等住房议题。 北京“刚需”“刚改”需求基数庞大 目前，北京一二手房成交套数比高达1:2.3，而二手房成交均价仅有新房的3/5，因此，北京更多刚需和低收入家庭涌向了二手房市场。 第七次人口普查数据显示，2189万北京常住人口中，38%居民没有北京户口，常住人口中为五年内迁入人群达到了13%。目前，北京家庭中无自有产权占比最高，达到43%，且有三成家庭户选择租住普通住宅。 目前，北京人均住房面积为34.9平方米，仅为全国人均住房面积的八成左右。若按全国人均住房面积的一半标准来筛选住房紧张的家庭数量，北京有185万户家庭人均住房面积不足20平方米，占总家庭户比例达到24%，就国内各省市对比来看，仅次于广东、上海，排在第三。 目前，北京有45%的家庭户人均住房面积在30平方米以下，不到全国人均住房面积的3/4。考虑到北京还有大约13%的集体户人口，意味着北京有超过一半的常住人口住房条件有较大改善空间，即“刚需”“刚改”需求基数庞大。 中小户型住宅供应大幅攀升 调研中，我们对比北京七普和成交结构数据发现，北京居民住房现状与新房成交结构高度重合。目前，北京“刚需”“刚改”家庭占比达半数左右，45%家庭户人均住房面积在30平方米以下。在新房成交结构中，90平方米以下的中小户型占比达到56%，两者高度吻合，究其主要原因，还在于市场中小套型供给的增加。 自2017年北京政府工作报告再提增加中小户型供给之后，“90/70政策”全面重回土拍条款，供给结构变化下，北京中小户型商品住宅占比显著上升，中大户型成交占比相应出现回落。 克而瑞数据显示，2021年北京成交的8.1万套商品住宅中，90平方米房型占比达56%，其中70-90平方米占全部成交住宅的50%。 从产品类型看，市场主力依旧是大户型产品，110平米以上住宅成交为2800亿元，占2021年成交总额58%。在2021年市场发展走势中，140-180平方米大户型产品市场表现更佳，成交套数同比增长56%，而90平方米以下产品成交同比仅增长12%。 三室户型是首选，顶豪产品购买率最高 克而瑞综合Going Data数据与实际成交数据分析发现，改善类产品转化率偏低，但豪宅客户买房较为果断，刚需客户购房意愿往往更能转化为实际购房需求。 调研显示，由于可兼顾刚需与改善需求，三室户型成为购房者首选，2021年，该户型成交占比更是接近五成。2021年，北京成交金额居于前列的海淀华润幸福里，三室户型占比达到66.6%，成为项目的主力畅销户型。 此外，二室户型购房者转化率也相对较高，2021年，该户型商品住宅成交占比达到25.2%，市场占有率为四分之一。 在改善市场，四室以上产品客户转化率相对较低，但别墅市场不同，客户购房更为果断，2021年成交占比达到6.3%。结合供求比数据看，北京的别墅产品也十分畅销，2021年供求比为0.7，是各类户型产品中供应最为紧缺的。 从调研数据的客户特征来看，高学历的中青年群体成为别墅购房主力。这一群体收入水平高，购买力强，对居住品质要求较高，同时，别墅购买意向客户中82%已经成家，居住空间有强烈需求，因此，使用面积较大、功能更为齐全、周边环境宜居的别墅更受这类群体青睐。 2000万以上豪宅客群意向与转化率高 在北京，总价低于500万住宅是成交主力，2021年该类型成交占比高达62%，显著高于高总价住宅，尤其是总价段300万元以下的客户购房转化率最高。 500万元以上的中高总价住宅，成交转化率则明显不及低总价住宅，尤其是总价在700-100万元以内的住宅，转化率还不足平均水平的六成。 但在中高总价住宅中，千万以上豪宅转化率明显较高。尤其是对2000万以上住宅，客户对高总价住宅购房意向较为坚定。此类产品以大平层及别墅住宅为主，集聚在海淀、朝阳、丰台等配套资源优质、互联网等产业发展活跃的区域。这些片区购房客户基数较大，购买力较强，尤其是互联网“新贵”群体，极大支撑了豪宅市场。 调研显示，从家庭结构来看，单身人群已成为北京常住人口重要组成部分，但已婚家庭看房比例显著高于未婚群体。目前。北京购房主力还是以35岁以下的年轻家庭、且以已婚育家庭为主，且更倾向于购买大户型产品，尤其是青睐四室以上产品的客户占比明显偏高，达到34%。 值得注意的是，在2022年最新发布的北京第三轮土拍中，大部分地块不再把“90/70”户型限制作为刚性约束之一，此举更多是为多人口、多孩家庭考虑，让新房供给可以更好地满足改善性需求。可以预测，未来北京市场的大户型产品竞争将更为激烈。

豪宅力撑深圳“金九”楼市。 9月21日，深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘，推出604套起步总价为1244万元的豪宅。据时代周报记者了解，率先售罄的是面积最大的房源——建面约424平方米的大平层，套均总价约6362万元。 截至开盘当天22点21分，招商玺家园604套房售罄。 中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦认为，从过去的经验来看，市场反弹都是先从豪宅开始，再带动其他板块，最后市场全面复苏。“相信9月市场会有反弹，出现一波稳定向上的局面。” 1614人抢豪宅 今日开盘的招商玺家园，位于南山蛇口太子湾片区，是招商蛇口(001979)太子湾综合体的住宅部分。招商蛇口太子湾综合体总建筑面积约170万平方米，包括居住、商务办公、文化艺术、特色商业四大组团，规划引入知名购物艺术中心K11，周边有深圳湾游艇会、太子湾邮轮母港、海上世界文化艺术中心等配套。 招商玺家园效果图，图源：招商好房 自获批入市以来，招商玺家园的热度便居高不下。 9月13日，招商玺家园取得预售许可证，推出604套住宅，均价约12.02万元/平方米，单价区间为10-16.2万元/平方米，总货值近116亿元。最贵的一套位于6栋顶层，建筑面积约424.34平方米，总价约6904万元。 “这个价格比预期的低。”一名业内人士表示，市场普遍认为招商玺家园能够开到深圳二手房参考价的“天花板”13.2万元/平方米，因为这个项目“定位高端，配套丰富，又拥有无敌海景”，实际最低只要10万元/平方米，还带精装修，相当于太子湾卖出赤湾的价格。去年5月，同是招商蛇口开发的赤湾新盘半山臻境入市，均价约10.1万元/平方米。 低于预期的价格吸引大批购房者认筹。 招商玺家园通过资料审核并冻结保证金的购房者一共1615批，保证金350万元/套，冻结金额高达56.525亿元。这一登记人数超过深圳今年首个“日光盘”海德园的1175批。 9月21日上午9时，招商玺家园开始线上公证选房。 据记者了解，去化最快的是面积最大的房源，即建筑面积约424平方米的大平层。截至11时许，68套大平层率先售罄。能够看到的房源去化也不错，且高层比低层卖得快。 截至9月21日晚8时，招商玺家园6栋大部分房源处于“已签认购书”状态。图源：深圳市房地产信息平台 海景是招商玺家园的一大卖点。吴斐（化名）计划全款购买，对房子只有一个要求，“楼层高，能看海就行”。由于选房顺序排在一千二百多号，未轮到吴斐选房，招商玺家园便已售罄。 吴斐告诉时代周报记者，选至1137号时，招商玺家园604套房沽清。也就是说，超500批购房者弃选。据了解，开盘当晚20点30分左右，招商玺家园便仅剩10套房待售，这10套房最终耗时近两个小时才售罄，即便是豪宅购房者，观望情绪依然浓厚。 乐有家营销总监孟凡振认为，高收入群体更倾向于选择中高端产品来对冲风险，豪宅市场表现坚挺，表明高收入群体对深圳的信心和支持。 房企抢收“金九” 记者梳理发现，深圳“金九”入市的14个楼盘中，有10个是在招商玺家园获批后的一周时间内扎堆备案的，同样是千万级豪宅盘的前海颐城栖湾里在前者结束登记当天取得预售许可证，借势抢收意图明显。 截至9月20日，9月深圳已有14个新盘获批，供应新房约98.60万平方米、10843套。其中，商品住房约77.59万平方米、8340套。根据深圳市房地产信息平台统计，深圳今年已供应新房约498.55万平方米、49302套，9月供应占比近20%，创下今年以来的月度供应新高。 此外，据深圳中原研究中心统计，9月待入市的新盘还有7个，不乏前海瑧湾悦、宝安万科未来之光、龙岗仁恒公园世纪等关注度颇高的项目。 “金九”新盘密集备案入市，图源：深圳市房地产信息平台 新盘密集入市，房企为抢收“金九”，尝试以价换量，价格低开较为普遍。 前海颐城栖湾里毛坯均价约10.25万元/平方米，略高于同片区去年9月入市的招商领玺二期（10.16万元/平方米）。 龙华深铁珑境备案均价70875元/平方米，正好是地块出让时约定的销售限价。可供对比的是，一路之隔的二手楼盘潜龙曼海宁的二手房参考价是，北区73000元/平方米，南区71400元/平方米。 坪山保利明玥澜岸花园，约70平方米2房的起步总价约233万元，单价低至3.3万元/平方米。坪山卖出东莞价。 除了实打实的价格低开，还有房企推出多种花样的促销手段。 光明联发悦尚居推出VIP升级减免、开盘普惠、准时签约减免等多重优惠，最高总价可减免5万元，并赠送物业管理费1万元。龙岗万科金域学府在开盘总价优惠5万元的基础上，还有3个点的折扣。 美联物业深圳董事总经理江少杰认为，招商玺家园的开盘表现会对楼市有一定的促进作用，“认购人数这么多，说明深圳不缺购买力。” 江少杰进一步表示，豪宅盘因为稀缺，所以抢得比较厉害；刚需盘如果和周边二手房有明显价差，去化效果也不错；改善盘由于供应量多，加上改善群体信心受影响比较大，处境会尴尬一些，“9月入市的不少新盘价格倒挂比较明显，相信成交量会有明显好转。” 9月1日-20日，深圳新建商品住宅网签2319套，8月为2616套。

在大城市逐渐进入存量更新的大背景以及“住有所居”目标的指引下，“非改租”作为有效增加租赁住房供给的重要方式，多次被提及，相关利好政策也在不断发布。北京9月1日起已正式开始实施的《北京市住房租赁条例》中，就明确鼓励非居住存量房屋改建为租赁住房。条例规定，在符合规划要求的前提下，鼓励按照规定利用非居住存量土地建设租赁住房，或者将非居住存量房屋改建为租赁住房。 但相较于新建租赁住房，“非改租”的客观难题依旧存在。一些项目因受限于物业先天条件和企业改造能力的影响，仍难以满足住户对于品质生活的追求。那么，“非改租”，到底该怎么走？ 带着这个疑问，睿和智库团队深入探访了魔方生活服务集团旗下魔尔公寓北京郎园Station店（以下简称为魔尔公寓）。 长租公寓的城市更新样本 魔尔公寓位于朝阳区首创郎园Station园区内。首创郎园Station前身是依铁轨而建的北京纺织仓库，始建于上世纪六七十年代，曾是北京纺织工业系统的主要仓储基地，是具有50多年历史的大型综合性仓储物流库。直到2017年，园区才开始实施更新升级。 1、空间的解构和重组 改造之初，魔尔公寓原建筑是由两个厂房呈“L”形分布组成，总建筑高仅有11.6m。将老旧厂房改造成长租公寓，如何保证居住空间的安全性及良好的居住体验，是魔方公寓亟待解决的问题。 首先为保证作为居住产品的安全性和稳定性，魔尔公寓对建筑内部结构进行了严格的结构检测和技术加固。对于直接制约居住体验的层高和进深，魔尔公寓在室内空间上选择使用拱形及弧形弱化空间的区域分割，使各个功能区连接在一起，保证舒适性和实用性。 图片来源：魔尔公寓 外观上，魔尔公寓选择采用竖向构件，将仅有的三层建筑形体在视觉上拉高比例，同时大面积采用浅灰色肌理漆与深灰色金属构件，形成色彩对比，保留园区工业风特色的同时，恰到好处地融入了当下年轻人偏好的潮流设计。 该项目还被欧洲文化署“2021意大利威尼斯建筑双年展”公开出版物《TIMESPACEEXSIATENCE》收录，受到了业内人士的一致好评，某种程度上，也增加了项目的租金溢价。 图片来源：魔尔公寓 2、更好的居住体验 身处魔尔公寓内，最直观的感受是精致、讲究。 图片来源：魔尔公寓 空间上以复古风为主题，设计上以复古的拱形、弧形元素弱化空间的区域分割，使各功能区域连接在一起，增加空间的使用率。户型色调上也紧扣主题，分别为暖阳灰、釉彩蓝等户型。 图片来源：魔尔公寓 魔尔公寓还有约220平米的超大公共区域，包括休闲区、水吧台、健身房、洗衣房等等多种功能，更兼具社交属性，成为租户日常休闲或举办各类社交活动的理想场所。在休闲区，完全可以来一场的路演或小型分享会，仪式感满满，与文创园的艺术时尚氛围完美融合。 3、特别的价格区间设置，填补市场空白 园区周边目前可租住房源较少，放大范围来看，房源较多的将台、东坝片区，整租一居租金在4000-6000元/平米之间，合租租金较低，但隐私、舒适度又难以保证。 对于园区内商户创业者、从事设计或艺术工作的上班族以及周边CBD的白领们来说，他们亟需一个通勤时间更短、品质服务更好的居住空间。 也因此，具有独特的艺术主题氛围的魔尔公寓，对他们有着超强的吸引力。对他们而言，国际获奖作品、设计师公寓本身就是追求品质生活的个性宣言。且据睿和智库了解，该项目可提供112套租赁住房，面积为28-60平米，月租金4500-13000元不等，包含一居室、一室一厅、LOFT等8种户型，能覆盖不同人群对居住空间的不同需求。 作为园区内唯一的长住产品，魔尔公寓常年保持几近满租的出租率。 首创“长租公寓+文创园”模式 相较于魔方旗下魔方公寓、9号楼公寓等子品牌，定位中高端产品系的魔尔公寓除了在产品设计上更加个性化外，其实在选址方面也更加严苛。为迎合其目标人群对便捷出行、工作、社交等方面的较高要求，项目大多选址在一线城市的市中心或CBD区域。 那么，魔尔公寓为什么会选择没有地铁的首创郎园Station？ 从区位看，项目属于东五环内，毗邻丽都商圈、798商圈，又占据着燕莎商圈和大望京商圈的外溢，周边商业、艺术、生活氛围成熟，聚合国际化人群；且北临坝河，南临亮马河，西侧被将府公园包围，生态环境优越。可以说，直接享受城市核心资源加持。 从园区来看，首创郎园Station已从50多岁的老仓库变身文创园，还成为了新晋的网红打卡地。加上魔方公寓的入驻，形成了“长租公寓+文创园”的新模式。 老旧厂房的城市更新，不仅仅是空间的改造，最核心的其实是产业升级。首创郎园Station就是产业升级的典型代表，选择以文化驱动城市存量更新，将昔日北京纺织仓库改造成了国际文化交往及消费中心。 图片来源：首创郎园Station 改造上保留了独特的工业风，首创郎园Station将30座仓库和2.23公里铁路专用线都保留下来，一栋栋红砖老房经过改造，已变成可以消费或办公的新空间。 截至目前已有近150家商家、租户入驻，引进了众多文娱影视机构、设计机构、家庭成长乐园和餐饮服务等配套。园区内多家特色店铺，均成为风靡各大社交平台的网红打卡地。 综合来看，商家、租户的入驻，既为魔尔公寓创造了租住需求，又为魔尔公寓提供了丰富的商业配套。 而魔尔公寓的入驻，一方面能满足园区内办公、创业人群的阶段性需求；又能吸引外部周边商圈、园区的长租客户，为园区内其他业态带来更多客流和消费，形成不同业态的良性互补，共同打造可持续发展的园区生态。 魔尔公寓常年几近满租的出租率，就是“长租公寓+文创园”模式成功的直接证明。 同时，这也是魔方针对“地段错配”的又一次成功实践，积极响应政府“非改租”号召，在园区内，以城市更新的方式转变存量仓库等低效土地用途，平衡区域内职住需求。值得注意的是，直接辐射国贸CBD区域的魔尔公寓国贸店，也将于10月底正式开业。

今年下半年以来，在北京从事房地产营销的张亮（化名）明显感觉比以前忙碌了许多。 “今年地产行业整体比较低迷，上半年基本没有什么项目或品牌活动，当然也有疫情因素的影响。下半年，就感觉北京各大区就开始行动起来了，新入市的项目明显增多。” 据诸葛找房的监测，上周（9月12~18日）北京新房成交1861套，同比上涨16.46%。进入“金九”，北京房企推盘积极性较高，新房成交表现良好，连续两周在2千套左右波动。 房价方面，据国家统计局最新统计数据，8月北京新建商品房价格环比同比分别上涨0.4%和5.8%，在70城均排在第2位；二手房价格同比上涨3.9%，同样位居第2。 新房源加快入市步伐 国家统计局数据显示，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和0.8%，北京市场的表现和一线城市整体趋势大致相同。 具体来看，据中指研究院统计，8月北京新建住宅平均价格为44611元/平方米，环比上涨0.05%，涨幅收窄0.22个百分点；同比上涨1.19%，涨幅收窄0.10个百分点。而纵观今年1~8月，北京新建住宅价格累计上涨0.70%，较去年同期收窄0.52个百分点。 成交方面，8月北京商品住宅（不含保障房）成交64.04万平方米，环比增长14.4%，同比下降19.0%；1~8月，北京商品住宅（不含保障房）累计成交472.98万平方米，同比下降31.2%。 但值得注意的是，8月北京新房取证有所增加，尤其是临近月底，房企取证速度明显加快。据北京市住建委官网信息，自8月下旬至9月2日，北京共有18个项目取得预售许可项目，其中有8个项目为住宅类房源，新增可售面积约71万平方米。 张亮9月22日通过微信向记者表示，“下半年感觉北京各大区就开始行动起来了，新入市的项目明显增多，陆续有一些入市的项目传出案名亮相、售楼处开放、样板间开放等消息。”新房价格方面，张亮时表示“变化确实不大”。 中指研究院企业事业部研究负责人刘水9月22日通过微信告诉记者，“8月北京商品住宅新增供应规模112.04万平方米，环比增幅超4倍；1~8月累计供应482.53万平方米，同比增长17.8%。销供比方面，1~8月北京商品住宅市场销供比为0.98，整体处于供求弱平衡状态。” 9月22日，北京一家房企的工作人员刘猛通过微信告诉《每日经济新闻》记者，“北京一直处于政策比较严格的状态。受房地产市场整体的影响，7、8月市场还是低位运行的，无论央企还是民企项目，购买预期普遍下降、决策周期拉长，大多持观望心态。虽然近期有利率下调的刺激，但市场反馈不明显，新房还是小户型和刚改去化得多。” 据诸葛找房统计，上周，北京新房成交1861套，环比下降9.44%，同比上涨16.46%。“进入金九月，房企推盘积极性较高，北京新房成交表现良好，连续两周在2千套左右波动。预计接下来新房供应逐步放量，成交规模有望逐步提升。” 二手房价连涨7个月 对于二手房市场，刘猛告诉记者，“购房人越来越多地把地段优质或者配套成熟的次新房作为重点考虑目标，以规避新房风险。” 最近，有多个朋友向记者表示，自己所在小区二手房明显活跃了，周围都是叮咚的装修声。 据诸葛找房数据，北京二手房成交规模已实现“三连升”走势，8月成交13738套，环比上升12.59%，环比涨幅较7月扩大0.28个百分点；同比上升5.51%，也是时隔一年北京二手住宅成交同比再度转正。 诸葛找房报告认为，这是信贷端释放重大利好（8月LPR再次下调）。同时，局部政策的适度放宽也为楼市注入一定活力。加之部分问题楼盘触发的担忧情绪仍有，二手房市场也仍较受青睐。“鉴于当前北京二手房市场信心有所提振，预计接下来成交走势仍将维持向好向稳态势。” 刘水也认为，“受年内第三次降息利好及疫情防控向好等因素影响，北京二手住宅市场表现较为活跃，保持稳步恢复态势。进入9月，随着楼市传统销售旺季的来临，北京二手住宅成交规模或将进一步增加。” 价格方面，诸葛找房认为，今年以来房地产市场政策端持续释放改善信号，信贷环境适度宽松在一定程度上使得业主对后市预期提升，北京二手房均价自今年2月起连续7月上涨，8月北京均价突破60000元/平方米，达60161元/平方米，环比上涨0.81%，环比涨幅较7月收窄0.86个百分点；同比上涨6.96%，较上月收窄0.13个百分点。 不过，线下的中介人员对二手市场的判断依旧是“稳定，没有什么变化”。丰台区的一名中介人员通过经纪平台告诉《每日经济新闻》记者，“目前市场情况和去年没有太大差别，没有涨跌特别明显的区域，但是一些次新的小区卖得好些，老一些的小区虽然降价也比较难卖。” 诸葛找房数据显示，北京二手房上周共成交2716套，环比下降1.16%，同比下跌16.04%。诸葛找房报告认为，上周北京新房、二手房成交微降，但是仍处于较高位。 正如刘猛说的那样，“北京的需求其实一直都在。”

行业整体下行背景下，上海房地产市场依然表现稳健。 国家统计局最新统计显示，8月上海新房价格同环比分别上升3.7%和0.6%，二手房价格同环比上升2.8%和0.6%，其中新房环比涨幅居全国首位，二手房同环比涨幅均排在全国前三位。 而成交量的同步配合也给予了市场信心。据上海中原地产数据，8月上海新建商品住宅成交面积114万平方米，虽然环比减少5.4%，但绝对量继续保持在110万平方米以上。 9月21日下午，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上海新房环比涨幅全国领先，体现了上海楼市消费的韧性。但毕竟现在处于调整周期，上海楼市要走独立行情还面临压力，市场预期不能太高。近期市场仅靠几个区在支撑成交总量，因此存在不确定性，如果后续市场没有其他区域来接续，成交滑落是必然结果。而且新公布的第五批入市房源供应量缩小，后续市场或重新回归平淡。 9月新房供销回落 从价格来看，据国家统计局数据，8月上海新房价格同环比分别上涨3.7%和0.6%。而近一年上海新房价格（除4月和5月受疫情影响外）一直处于同环比上涨态势。 特别值得注意的是，今年1~8月，上海TOP10楼盘项目累计销售额合计达918亿元，远超去年同期的582亿元。如果剔除因疫情影响的4月和5月，相当于上海TOP10项目用6个月时间便取得超900亿元的销售规模。并且在8月份的楼市淡季，上海TOP10项目仍然卖出了117亿元。 《每日经济新闻》记者调查发现，买房人对于”打新“的执着，来自限价下的高额价格倒挂，以及高倒挂、高房价、高积分之下无奈外溢至郊区的购房需求。 “政府限价给的‘皮夹子’，所以要抢一手房。”最近正准备卖房打新的章敏（化名）9月21日通过微信告诉记者。 而进入9月份，上海新房交易量开始出现回落，第1周和第2周新房成交面积分别为18.01万平方米和23.93万平方米，其中浦东和嘉定成为交易主力，占交易总量67.24%。中原地产认为，这一结构背后存在隐忧，如果后续没有其他区域形成接续，那么成交或出现大幅顿挫。 从供应端来看，9月17日上海推出今年第五批集中批量供应房源，共涉及32个项目，总建筑面积约100.1万平方米，共计9093套，备案均价53360元/平方米，分布在浦东、静安、虹口、闵行、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明10个区域。相比8月份的第四批12421套的集中供应房源，少了3000多套。 其中，备案均价在6万元/平方米以下的项目19个，面积占比约66.4%；6到10万元/平方米以下的项目10个，面积占比约25%；10万元/平方米以上的项目3个，面积占比约8.6%。续盘项目18个，1年内续开盘未涨价；新开盘项目14个，按照房地联动价或参照周边同品质项目核定价格。 大量中低价位产品占据主力，上海新房均价因此继续下调。同时，9月第2周上海新房成交均价为52279元/平方米，环比下跌2.24%，并且已经连续3周下跌，大量首次改善产品为稳定均价起到很好作用。 “上海市场‘暂停’2个月，挤压需求要有释放过程。另外，从全国市场来看，尽管不少城市出调控举措，但市场还是表现疲态。相对而言，上海市场更稳定，因此作为刚需和首次改善，不会受市场情绪太多干扰。而且从推出的项目来看，多是配套成熟，市场关注度高的区域，所以还能维持一定交易量。” 卢文曦表示，“但也要看到，9月有中秋假期影响，包括最后一周还有国庆长假影响，从绝对成交量来看，不能和7、8月份相比。9月前20天新房成交70万平方米，有机会站上100万平方米的机会。即便没到100万平方米，90万平方米以上的成交量也属于不错的成绩。” 9月二手房或缩量 在上海新房一片成交火热的同时，作为楼市晴雨表的二手房市场并没有表现出同样的热情，虽然多家中介机构对“金九”预期乐观，但也仅限于“吃饭”行情。 据上海中原地产的数据，8月上海二手住宅一共成交19496套，较上月环比减少2.88%，但较去年8月同比增加了8.12%。尽管没有延续7月持续冲高的势头，在下行周期中已实属不易。 但进入“金九”，上海二手市市场反而显现出疲态。 章敏告诉《每日经济新闻》记者，“最近房子很难卖啊，不挂最低价根本没人搭理你。但就算挂牌降到最低，也不一定有人看、有人买。” 对于这种现象，9月21日下午，上海链家方面通过微信向记者表示，现在的情况是普遍看房多、决策慢，带看成交比例降低。还有就是置换客的购房速度还受售房进度影响，不像刚解封的时候刚需成交占比很大，价格合适就能迅速成交。链“预计改善型需求还是会逐步释放，后续成交量将保持良好态势。” 从今年上海二手房价格走势可以看出，自去年7月调整后，房价指数快速上涨势头得到遏制。据国家统计局数据，8月上海二手房价格同环比分别上升2.8%和0.6%，均排在全国前三位。上地中原地产方面表示，虽然今年上海二手房价格指数创了新高，但是从走势上走得相当平坦，背后就是成交量不足导致的。同时，近期上海新房几乎是每月上新，大量推盘分流客户，新房成为牵制二手房价格上涨的工具。 此外，上海远郊次新二手房也面临供大于求的局面。如位于嘉定、青浦、昆山三地交界处的绿地时代名邸，当前其挂牌在售房源达到了39套，而该小区自2016交房至今的成交总套数不过129套，这意味着当前挂牌数量已经达到历史成交的1/3。 “短期的成交量充分释放不代表楼市具备连续大涨的动力。上行过程中的‘金九’标准肯定和下行过程中的标准不一样。从目前市场反馈来看，成交量应该不及8月份，而且会有相对明显下滑，但应该比6月份高。毕竟从近期新盘推送的节奏来看比较快，对二手房是冲击，成交缩量预期之中。”中原地产方面指出。

“西安今年房价一直处于平稳状态，整体略微有所上涨。”9月21日，《每日经济新闻》记者从西安当地多名中介、置业顾问处了解到，尽管今年全国多个城市房价持续走低，但西安却呈现出逆市上涨态势。 国家统计局数据显示，今年1~8月，西安新建商品住宅销售价格指数呈持续上涨态势。中指院数据也显示，前8月西安新建住宅价格累计上涨2.10%，其中西安14个区域中有9个区房价明显上涨，经济技术开发区、高新技术产业开发区、国际港务区等，同比上涨幅度分别达到了23.6%、11.6%、10.6%。 “西安改善人群的改善需求影响韧性较强，因此高价改善楼盘的占比上升，反映出房价总体上会有带动效应。”中指研究院西安公司总经理石蕊9月21日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，随着低价楼盘逐渐去化，结构性的价格调整将持续。 新房市场冷热不均 当下的西安楼市，呈现出一种冷热不均的“失衡”状态。反映到数据上来看，今年8月，西安共有28个项目进行线上意向登记，4369套房源共吸引10268组家庭意向登记，其中出现2个“千人摇”项目、5个摇号项目、21个平销项目。同样的情况也发生在7月，31个项目中有7个“千人摇”、8个摇号项目、16个平销项目，超过一半项目在登记及核验阶段，不需摇号。 甚至更早之前的4月，华润置地·未来城市248套房源进行意向登记，最终收获超4万组家庭意向登记，刷新了西安楼市记录。除去这一热门盘，当月西安共有4个盘出现摇号，中国铁建(601186)万科翡翠国际也出现了“万人摇”盛况。 事实上，作为西部地区重要的中心城市，西安首次出现楼市“万人摇”还是在2020年7月，紫薇东进凭借均价11000元/平方米的价格优势，吸引了上万人摇号440套房源。此后的2021年，西安共产生了13次“万人摇”。 进入2022年以来，西安楼市仍保持了上涨态势。国家统计局数据显示，今年1~8月，西安新房价格指数持续上涨，8月环比微涨0.1%，同比上涨3.6%。 放眼全国，许多城市早在2021年楼市便步入下行通道，西安新房价格为何还能持续上涨？一份来自克而瑞的研报显示，2015年以来，西安房地产市场持续火热，房价累计涨幅达3倍。早在2015年，西安市政府为提振市场活力，主动压降了供地规模，全年商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却高达1563万平方米；同时，一系列“去库存”政策开始出台，西安楼市迎来分水岭，自此走上上涨之路。 2016年，西安商品房持续“供不应求”，2017年房价首次突破“万元”大关，2018年开启公证摇号年代。此后在全国房价趋稳的背景下，西安房价上涨动力依然强劲、持续领跑全国。 中指研究院数据显示，今年前8月西安新建住宅价格累计上涨2.10%，部分区域成交均价上涨幅度甚至超过了20%。不过另一方面，部分远郊项目去化率则表现惨淡。如莲湖区、雁塔区、新城区，新房成交均价同比下跌幅度则分别达到了25.7%、4.1%、2.8%。 《每日经济新闻》记者从西安多个中介和售楼处了解到，尽管尚未有官方文件出台，但除西安城六区外，咸阳、高陵、沣东能金区、沣西、秦汉、空港、泾河等区域首套房商贷、组合贷首付比例已降至20%。 “从今年初以来，不少城市都采用了20%首付比例，其目的都是降低刚需购房门槛，促进合理购房需求释放。西安周边区域亦是如此。”石蕊表示，近段时间以来，西安周边区域成交量下滑，库存高企。“采取降低首付比例的办法，一定程度上能吸引刚需购房者前来置业，促进去化。” 多个楼盘降价促销 事实上，尽管西安房价在一片下跌声中逆势上涨，但其成交量并不乐观。 中指研究院数据显示，今年前8月，西安商品住宅成交面积为543.3万平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套数为40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面积为87.13万平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套数为6509套，同比下降13.44%。 值得注意的是，进入“金九”，西安不少房企纷纷推出了促销、打折的营销手段。《每日经济新闻》记者根据公开信息不完全统计，近段时间以来，包括万科东望、保利·锦上、龙湖·星河学樘府、远洋·未央华府、绿地国港新里城等在内的多个项目，均推出了特价房源，优惠力度从几万到几十万元不等。 “目前大部分银行利率已经到了4.1，楼盘优惠力度也很不错，很多项目在备案价基础上开发商都会给予一定的额外折扣和首开优惠，是个买房的好时间。”在贝壳APP平台上，西安贝壳一直销经纪人刘伟强（化名）告诉记者，近段时间他接待的咨询和看房人数就有了明显增加。 与此同时，还有不少新项目陆续面世，包括首次落地西安的合群地产、南海集团、越秀地产，更有首次独立开发项目的龙翔控股。 记者从西安市城六区意向登记平台上统计发现，从9月1日到21日，西安市共有22个项目进行或正在意向登记。 截至目前，在已经结束登记的20个项目中，有9个项目需要摇号。从登记情况来看，御锦城131套房源意向登记1482组，融创望江府48套房源吸引987组意向登记，碧桂园云顶312套房源登记1083组，中粮·奥体壹号、绿城全运村和山水香堤也是意向登记人数大幅超过房源数；其余项目的登记情况稍显乏力。 前8月二手房价跌1% 需要注意的是，尽管西安新房价格连续企稳上涨，但二手房市场则是另一番景象。 8月，西安出台了“以租换购”政策，即在限购区内，自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。 但中指研究院发布的8月份数据显示，今年前8月，西安二手住宅价格累计下跌1.0%，其中8月二手房均价16387元/平米，环比下跌0.01%。 此外，西安市住房和城乡建设局9月2日发布的《2022年8月份二手房网签情况》显示，8月份西安全市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万平方米（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。 “区域内二手房价格与去年高峰时期比还是较低，如中海碧林湾同样是一套96平米的房子去年报价近300万，今年直接报价就降了60万。”西安德祐一门店经纪人张雷（化名）表示，尽管“最近一个月看房的客户数量不算少，也有成交，不过价格都明显低于去年正常价格。” 不仅如此，西安去年7月出台的二手房指导价，今年7月也已经暂停。 对此，刘蕊表示，二手房指导价在出台后，主要作为房贷评估价的参考，限制购房杠杆率。然而，今年以来央行金融政策不断宽松，房贷利率、首付比例一降再降，公积金额度不断上涨，都是从金融端刺激购房需求。因此，之前的限制工具已经不再适用，解除也是情理之中。

河南开封市住房和城乡建设局等9月22日发布《关于开封市区商品住房契税缴纳补贴的通告》(下称《通告》)。 据《通告》，凡在开封市市辖区(不含祥符区)内购买商品住房尚未缴纳契税的购房人(个人，以下简称“纳税人”)，均被认定为补贴人员。 上述商品住房指2022年9月30日(含当日，以购房合同签订日期为准)前购买并签订购房合同的住房(不含二手房)。 《通告》明确，自2022年7月22日起至2022年10月31日期间缴纳商品住房契税且符合补贴范围并在2022年11月10前申报补贴的纳税人，按照契税总额的15%给予补贴。契税补贴采取“先征后补”的方式，每套住房只能享受一次补贴。 另外，按照契税缴纳现行适用税率，对于家庭首套住房，房屋面积在90平方米及以下，税率1%；90平方米以上，税率1.5%。对于家庭二套住房，房屋面积在90平方米及以下，税率1%；90平方米以上，税率2%。对于家庭三套(含)住房以上，税率为4%(2021年9月1日前签订合同)或3%(2021年9月1日以后签订合同)。

9月21日下午，在北京顺义松香湖大街和六环路交汇处，几栋红白相间的回型建筑伫立在秋风中，部分楼宇已经有人入住。一旁的场馆也接近完工，有的地砖还未铺完，施工设备随意散落在周边。 这个名为当代时光里的项目，将在9月30日迎来第一次司法拍卖，起拍价17.99亿元。2021年底，因开发商北京当代久运置业有限公司欠光大兴陇信托7.3亿元无法偿还，该项目作为抵押物被申请强制执行。 10月8日，位于北京东城区的王府世纪也将进行司法拍卖，不同于当代时光里，王府世纪是随同北京王府世纪发展有限公司的11.2亿元债权一同拍卖，这场拍卖背后受益人是盛京银行。 10月16日，位于北京东三环附近的博瑞大厦也将开拍，起价20.37亿元，背后的债权人是厦门国际银行。 更早的8月下旬，上海君康金融广场在司法拍卖中被以25.2亿元价格拍出，背后的债权人是辽阳农商行。 下半年以来，越来越多的房产、房地产在建工程、土地等标的物被摆上司法拍卖的货架。邵奇就职的金融机构也是其中的“售货员”，仅他所在的省级分支机构，就有上百亿的不良债权被列入处置之列。 金融机构的不良债权中，房地产及土地等不动产在各类抵押物中占有绝对优势，“有些是新违约的抵押物，但大部分是好几年的存货了”，邵奇告诉经济观察报，尤其是8月以来，不良债权处置的紧迫感日渐加重。 “金融机构都加快处置不良债权，我想大家想法是一样的”，邵奇说，随着下半年房地产市场复苏情况低于预期，这些不良债权存在贬值的潜在风险，“能处置的就赶紧处置，处置不了的，打包转让”。 处置债权 北京王府世纪、北京博瑞大厦和上海君康金融广场背后的债权人都是商业银行，作为资金出借方，银行也是不良债权的重要处置人，手中不乏优质的抵押物。 9月以来，民生银行推出多个债权包，其中北京泰丰房地产有限公司的1.42亿元债权中，抵押物是位于北京的中国企业家大厦部分房产；中信国安为借款人的5.32亿元不良债权中，抵押物是中信国安总部大楼。 启迪创新作为借款人的10.75亿元不良债权中，抵押物是南宁东盟科技城项目，其中在建工程10.84万平方米，土地面积18.45万平方米；三盛作为担保的本金为2.1亿元债权中，抵押物是常州一幅3.98万平方米的土地。 民生银行推出的债权包中，最引人注目的是富地长泰酒店投资管理有限公司作为借款人的本金为30亿元的债权。该笔债权为两笔委托贷款，其中一笔10亿元，一笔20亿元，但真正吸引人的是抵押物。 根据公告，这笔30亿元不良债权的抵押物为位于北京东城区国子监街乙28号国子监项目的土地及房屋。项目紧邻雍和宫和孔庙，共有6栋楼体组成，土地面积15931平方米，房屋建筑面积40290平方米。 此外，该笔债权还有428幅油画作为质押担保，参考价值是24亿-60亿元。 在平安银行的不良债权处置中，房产同样是一个重要命题，比如上海祝源房地产的11.95亿元不良债权中，抵押的股权中涉及依云湾、汇景生活广场、海上国际等多个房地产项目；另一笔14亿-15亿元的债权中，涉及惠州帝景国际商务中心41套房产。 在兴业银行上海分行一笔由苏宁电器和苏宁置业担保的不良债权中，本金和利息合计在15.2亿元左右，抵押物为上海苏宁宝丽嘉酒店，该酒店共14层，用地面积11096平方米，建筑面积68637平方米。 除了商业银行外，专业的不良资产管理公司也是不良资产的重要处置方，其中信达、华融、东方和长城是较为知名的四大不良资产处理公司，此外还有浙商资产、越秀资产等地方不良资产处置平台。 与商业银行不同，专业的AMC机构处置债权总额动辄几十亿、数百亿元，通常是对不同类型的债权进行打包处置。以信达资产河北分公司为例，推出的债权包规模达到281亿元，包括了327户债权及资产。 这个巨型债权包中多数为造纸、矿业、机械等传统企业，涉及债权本金174.9亿元，抵押物绝大多数为土地、厂房等不动产。房地产行业上行的年代里，这些老厂房已经属于城市核心区，因而资产也被房地产开发商竞相追逐。 此外，信达贵州分公司推出的债权包高达124.8亿元，云南分公司的债权包74.9亿元，广东分公司推出的债权包总额接近千亿规模，其中就包括奥园美谷的20.5亿元债权包，该债权包囊括了北京、天津等地211套房产，以及重庆、保定、阳江等地34宗土地。 在处置资产方面，长城也毫不逊色，债权总额超过30亿元的资产包有17个，其中超过50亿元的有9个，超过100亿元的有3个。华融和东方两家公司推出的债权包规模相对较小，但也普遍比商业银行推出的规模大。 原则 经济观察报梳理相关资产包、债权包发现，在被处置的资产中，传统制造业仍占据着较大的比例，多数是造纸、机械、冶金、化工、采矿等行业，还有部分为商贸流通领域的企业。 在违约主体为房地产企业的不良债权中，主要以爆雷较早的房企及地方中小房企为主，尤其是2015年前后因全国性房企扩张而陷入绝境的中小房企，成为房地产不良债权的主体之一。 爆雷较早的房企中，蓝光发展、奥园、中信国安、新华联等房企的资产，是商业银行、AMC处置不良资产中的常客。在目前已经爆雷的房企中，多数资产还没有出现在法拍或资产处置的序列中。 邵奇告诉经济观察报，在以往房地产企业抵押融资中，通常抵押率在七折左右，部分一二线城市核心区物业抵押率相对较高；而远离核心都市圈的三四线城市房产或土地的抵押率相对较低。 据他介绍，在金融机构的借贷客户中，房地产整体规模并不小，各类融资相加大约占比在三成左右，多数为有抵押的借款，但也有部分认购的信用债。与其他行业相比，房地产企业抵押物更容易被金融机构青睐。 邵奇说，虽然部分房企的融资已经违约，但有的通过展期延长了还款期限，有的还在走诉讼程序，真正进入法拍或计入不良债权处置的规模相对不大，“去年这个时候开始爆雷，还没到法拍高峰期”。 一家爆雷房企的人士告诉经济观察报，其所在房企的绝大部分土地、在建工程、未售房产均抵押至金融机构，但截至目前还没有出现资产被强制处置的情况。其中一个主要原因就是保持与金融机构的良好沟通，争取对逾期借款进行展期处理。一般情况下，房企需要先支付一定比例的本息，如果金融机构有需要，还应该给予追加抵押物或保证金等增信措施。 此外，相关措施也需要地方政府方面的支持，有地方政府支持，金融机构也愿意给企业延长还款期限。但对于债务本身而言，这只是一种暂时措施。如果展期到期，企业仍无法偿还，依然面临抵押物被拍卖的风险。 邵奇告诉经济观察报，房企违约后，第一步是将抵押物收回来，通常情况下，在合理估值范围内，存在二抵、三抵等情况，先后顺位不同，偿债优先度也不同，“先查封，再通过执行拿过来”。 第二步是理清相关的法律纠纷，将资产变得干净起来。抵押物被查封或拍卖的情况下，其他债权人或购房者会提出异议，这个时候面临抵押物减值的风险，债权人需要通过法律途径将这些问题一一解决掉。 这些事情做完后，然后才会进入处置程序。对不良债权抵押物的处置，要么对抵押物进行拍卖，要么招募合作方，或者连同债权一同转让给第三方。因为相关纠纷已经解决，会产生一定溢价。 对于金融机构而言，市场好的时候，更倾向于自我消化，如信达地产开发的项目中，有很大一部分来自信达资产；再比如中融信托曾一度涉足商办物业的升级改造业务，即将抵押物更新升值后再进行处置。 但当前市场下行的背景下，多数金融机构更倾向于直接处置变现，“市场下行，如果持续下去，就面临着抵押率不足的情况，如果预期相对较差，这个时候金融机构就有止损的需要，否则会形成更大不良率”，邵奇说。 贬值风险 大型金融机构的客户通常分为企业客户和个人客户，以银行为例，既有针对企业的各类融资，也有针对个人的各类贷款，这些融资和贷款有相当部分有抵押物，也有一部分为信用贷，比如个人信用贷。 有抵押的个人贷款或企业融资中，任何动产或不动产都可以成为抵押物，与车辆、设备等损耗较大的抵押物相比，房地产作为抵押物具备抵押损值小的优点，房地产上行的背景下，房产及土地作为抵押物和不良资产均具备较强的抗风险能力。 2022年以来，由于疫情反复、房企爆雷及市场预期等多方面因素影响，第一季度市场下行较为明显；进入二季度，4月楼市开始止跌，5月进入修复期，6月楼市环比出现较大涨幅，与往年同期差距进一步缩小。 进入7月，楼市环比小幅下行，但由于往年7月楼市也不及6月，多数业内人判断为正常回调；但8月数据出来后，与7月相比进一步下调，使得各方对楼市修复的信心出现松动，9月上半月楼市依然没有出现好转迹象。 Wind数据显示，2022年8月，30城商品房成交面积1229万平方米，环比下降34.75%，由于楼市从2021年8月开始出现大幅下跌，使得同比下降幅度缩小至19.2%；9月1日-21日，30城成交同比下降33.6%。 成交下行，使得房价也出现两极分化，不同城市、同一城市不同区域、同一区域不同类型住宅，价格变化并不相同。 由于房地产流动性风险爆发，也使得部分开发商通过降价促销方式来实现回收现金流。经济观察报了解到，有开发商在部分城市的折扣低至市场的六折左右，如果团购且全款，折扣更低。 楼市下行也传递到土地市场，而土地出让金又是地方政府最为重要的收入来源之一。在上述爆雷房企人士看来，如果楼市长时间处于低迷状态，不排除房价乃至土地价格进一步走低，从而进一步影响预期和信心。 楼市的预期和信心同样是多数金融机构人士所担忧的变量因素，尤其是房地产按揭贷款敞口较大的银行机构。 邵奇说，每家大型金融机构都有一定的不良债权及资产，在楼市周期论的年代里，楼市低迷时产生的不良债权，通常在楼市上行期可以实现处置，并能够获得一定溢价，“只要楼市是上行的，金融机构就不存在什么风险”。 但这一轮楼市低迷持续时间显然超越多数金融和地产人士的预料，而且，楼市什么时候进入上行通道，多数人没有预期。在这种不确定加剧的背景下，房地产抵押物越多的金融机构，越会感觉到不安。 “像北京等一二线城市，多数首付是八成，最低也是六成，即便是房价出现小幅波动，也不会影响到抵押率”，邵奇表示，真正的风险在存量按揭贷或抵押贷上，金融机构能接受的底线是30%。 在燕郊、大厂、香河等环京地区，由于房价腰斩，部分房产抵押率明显不足。 “为什么机构都在着急处置不良债权”，邵奇说，“变现要趁早”。

又一单“国家队”背景的租赁住房REIT提交申报并获得受理，保租房REITs即将迎来新成员。 据上交所9月22日披露信息显示，华夏基金华润有巢租赁住房REIT提交申报并获得受理。 公开资料显示，华润有巢REIT是华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司、中信证券(600030)、华夏基金强强联合推出的REITs项目。项目底层资产由有巢住房租赁开发经营。 同日，华润置地在港交所发布公告称，拟拆分基础设施REIT在上海证券交易所上市，预计公募基金将募集人民币11.20亿元。 有接近华润置地的消息人士表示，华润置地积极把握国家大力发展租赁住房趋势，抓住保障性租赁住房公募REITs的重大机遇，持续提升长租公寓业务的经营效益，并积极探索长期可持续的盈利模式。 华润置地在公告中表示，基础设施REIT作为一种以股权为基础的融资方式，将使得集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。同时通过拆分上市，也能够让集团更好的盘活旗下基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低等不利影响。 华润置地还表示，于建议分拆及建议上市完成后，基础设施REIT将于中国内地拥有一个个别及独立的上市平台，使其可直接进入中国资本市场，并增强其探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。 据公开资料显示，华润有巢REIT底层资产为上海松江区的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。 其中，有巢泗泾项目于2021年3月26日开始运营，有巢东部经开区项目于2021年4月28日开始运营。目前运营时间均已超过1年。 截至2022年3月31日，有巢泗泾项目出租率约为96%，有巢东部经开区项目出租率约为92%。 资料显示，两个项目不仅是上海松江“001号”“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房政策的重要示范，有巢泗泾项目还是上海地区首批利用集体土地入市建设租赁住房的试点项目。 “有巢住房租赁作为原始权益人拟自持REIT34%的份额，因此，有巢住房租赁也具有保障项目运营健康稳定、获得长期收益的内生动力。”该人士称。 试水长租公寓 相比于刚刚过完6岁生日的龙湖冠寓，华润置地在长租公寓赛道的起步或许有些晚。 华润置地官网显示，2018年华润置地为积极践行央企社会责任，投身住房租赁市场建设，创立长租公寓品牌“有巢”。 据华润置地2022年半年报显示，旗下代建运营、长租和产业地产等业务实现营业收入76亿元，其中代建代运营业务收入为72亿元。 经过数年的发展，华润置地的长租公寓业务在逐步壮大。 截至目前，华润置地旗下长租公寓品牌“有巢”的住房租赁业务已入驻15城，在营项目33个，房间数2.2万间，储备项目23个，房间数3.3万间。 据地产资管网报道，截至目前，有巢国际公寓产品线已为其增加超1万间的房源供给量，占已开业房源数的50%以上，分布在北京、上海、广州、深圳、成都等重点城市。 以北京为例，作为北京市最大的上市供应集体土地新建租赁住房项目、央企在北京开业的首个大型租赁社区项目，拥有近2400套房源。 当前，保障性租赁住房已上升至国家战略，成为“十四五”时期住房建设的重点任务。 有报道指出，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）。 与此同时，纳保的企业名单亦在持续更新中，其中国企、央企在该领域起到了“压舱石”作用，一些民营企业也陆续获得进入保租房领域的门票。 有消息人士表示，除了华润有巢REIT涉及的两个上海保租房项目，有巢住房租赁在全国的多个优质项目获政府评定为保障性租赁住房项目。 这其中包括：天津之眼店获评天津市首个“保租房”项目，北京总部基地店、北京润棠·瀛海店等多个项目也获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。 保租房REITs 2020年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。 2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。 随着人口持续流向大城市、都市圈，以上海为代表的人口净流入城市租赁住房需求将进一步增加，供需持续紧张。为缓解住房供需矛盾，各地方政府大力发展保障性租赁住房，并相应制定了发展规划。 在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系是我国政策鼓励的方向。 在刚刚过去的8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团3只保障性租赁住房REITS在沪深交易所同步上市交易，也意味着的REITs市场建设迈出了重要的一步。 从3只“保租房”公募REITs的底层资产来看，主要位于北京、厦门、深圳等城市的核心居住区域。项目周边配套成熟、交通便利、租赁需求旺盛，且租金水平较同区域市场均有一定的折扣，其中不少项目采用了政府配租模式，具有稳定的出租率与租金收益，受市场周期性波动影响较小。 戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，本次首批保障性租赁住房公募REITs的成功上市，不仅是我国基础设施公募REITs在保障性租赁住房领域的成功探索，更打通了我国保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”良性循环的通路，为保障性租赁住房未来的发展建设保驾护航。 中房研协报告指出，首批公募REITs产品发行至今已有一年多，14只存续产品整体市值已超过630亿元。本次发售新增了保障性租赁房项目，是对REITs产品底层资产类型的补充。 该报告称，这也标志着我国公募REITs覆盖的底层资产加速扩容，盘活存量资产类型已从过去的高速公路、仓储物流等基础设施拓展到如今的保障性租赁住房。同时，本次发售对于助力保障性租赁住房金融体系进一步完善也具有重要的意义。

自如正在悄悄涉足家装业务。 　　近日，自如App上多出一个“自住装修”版块，从页面房屋效果图来看，这项业务显然并不是简单的针对租客房间的局部改造。从页面完善的装修方案，和新出现的“智爱家”独立子品牌、小红书上位于自如总部的“智爱家”生活馆打卡等，多个迹象表明自如已经为其新的装修业务蓄谋已久，甚至可能已经试点了好几个月。 　　有意思的是，贝壳找房今年将装修业务视为第二增长曲线。同时在去年底，宣布进入租房市场，推出比中介模式更重，类似自如十年前采用的包租模式的新租房品牌——“贝壳惠居”，试图为自己打上专业化租赁机构的标签。 　　自如和贝壳找房这两家均发源于链家这棵大树的兄弟公司，如今业务重合度越来越高，让人不禁猜想：当他们踏入同一条河流，分别会溅出怎样的水花？ 　　在应用商店里，现在可以找到一款名叫“智爱家”的独立App，功能与自如App上“自住装修”板块几乎完全相同。 　　从租房业务到家装业务，不禁让人想问，自如面向市场化的家装风格是否会是出租风？从智爱家目前呈现的房屋效果图来看，无论是设计风格还是装修质感，都显示着他们的不同，智爱家比近两年有较大突破的自如整租心舍2.0产品更具风格化。页面还详细介绍了设计理念、材料工艺等过去租赁房完全不会涉及的信息。 　　▲自如家装-智爱家 法式“香颂”风格 　　目前，“智爱家”产品已开始承接业务，用户可以在App里在线获取装修方案，在线与设计师咨询。如若没有画面感，还可以到位于北京酒仙桥的自如总部一楼，一个近4500平米面积的被称为“生活馆”的空间，线下实地感受。 　　2021年10月，自如在10周年节点上发布了新的战略定位：“居住与服务的科技企业”。 　　从“长租机构”到“居住与服务”，似乎暗示着自如并不满足于经营近百万套房屋的租赁平台，从“租住”到“居住”明显暗藏了更大的野心。 　　如今，自如对家装业务从线上到线下低调但扎实的筹备，显示自如已经迈出了重要的一步，将服务的链条，从租好房到住好房延伸。 　　但家装并不是一个易啃的市场，尽管有着庞大的市场规模和年18.89%的增速。 　　不断扩容的市场需求背后，家装行业一直“地雷密布”——头部装修公司加起来份额不足两成，行业水平参差不齐、客户装修过程痛苦、缺乏标准化的产品和规模化的运营，即使像一直主打标准化的家装公司，实际交付效果也是参差不齐。 　　当下的装修市场就如10年前的租赁市场，市场存在诸多问题，但无根治的解决方案。 　　自如“智爱家”要切入这样的市场，真的会有优势吗？细数自如改造房屋再出租的历史，能找到些回答这个问题的线索。 　　在智爱家推出之前，自如已经有装修了100万间房子的基底，自如与其他租房平台的最大的不同，就是会把房屋改造升级成相对较好的状态再出租，有数据显示，自如每年交付的装修单量达到7.5万单，本身就是一家隐形的“大型家庭装修公司”。大量的装修打磨了供应链水平和交付能力，据官方介绍，自如家装的供应商已经超300家，一套房源可以实现33天极速且环保的交付。 　　其次，收房模式的转变，倒逼自如产品能力在近两年又有了更高突破。自如新的增益租模式与以往方式不同，业主需对装修付费，想让业主掏出这笔钱，势必要有更高性价比和质感的产品来支撑。 　　2021年，自如动作频繁，并购了专攻豪宅线的高端长租住宅品牌曼舍，有改造500套老洋房经验的曼舍创始人范敏俊也加入自如，成为负责自如全线产品研发的首席产品官。豪宅设计下沉到租住产品后，自如这两年的整租心舍产品也有了新风貌，业界有评价说自如现在新装修的房子，好看得不像出租房。 　　▲自如整租心舍简爱风格 　　那么，自如要做怎样的家装产品？ 　　我们试图从智爱家App找到答案。区别于其他装修品牌，智爱家提出了“产品化设计智能家装”的概念，产品化与智能化可能是其中的关键词。 　　在产品化方面，智爱家主打几款国际化风格的设计产品，分别是北欧、法式、意式、东方四大简约风格，每款都通过硬装、软装、家具家电的模块化，呈现风格和档次的一致性，翻看细节，四类风格已具备很高的成熟度。 　　用户根据自己的喜好和需求，在不同风格、配置、档次之间做出简单的适合自己的选择，并一站式解决装修全过程的各种问题。 　　同时，智能也是智爱家主打的另一个卖点，从“智爱家”这个品牌名称上就有体现。自如智能化的基因应该可以追溯到2015年2月，管理房源全部采用智能电子门锁。2018年又推出第一栋全智能化公寓“将府自如寓”，实现了从智能设备到起居、运动、漱洗等多个智能场景的升级。 　　▲自如全屋智能整体解决方案-客厅场景 　　目前，通过智爱家装修，可实现智能基础设施的预埋，智能操作覆盖网关、智能面板、安防、灯光、家电的场景化设计控制。让房子从水泥钢筋的盒子，变成有“智慧”、会“思考”的房子。 　　2021年11月底，贝壳找房CEO彭永东发了一封内部信，其中提到，“我们能为这个社会和国家创造什么价值？能有哪些行动？” 　　这似乎是变革的前兆。此后，贝壳找房内部成立了“惠居事业群”，对外则为贝壳租房。 　　同时，贝壳找房正式提出了“一体两翼”战略，“一体”即二手房和新房的交易服务，“两翼”则是指家居家装和租赁业务。 　　贝壳租房在供给侧的战略版图中，基本涵盖了当前租房市场的主流商业模型。 　　▲贝壳租房供给侧业务战略 　　一是继续保持传统的租房经纪业务；二是为长租公寓提供运营服务；三是也将尝试投资共建房源；四是贝壳推出自营的“贝壳省心租”托管服务，也就是新品牌“惠居”。 　　这两家有着血缘关系的公司，同时切入到了长租和装修这两条相同赛道，但仔细看，贝壳找房和自如从战略、商业模式，再到切入点，本质是不同的。 　　在贝壳找房的业务体系中，租房和装修是“两翼”，主体依然是新房和二手房的交易。 　　从商业本质来说，长租是一个苦力活，重投入、长产业链条、重服务，贝壳为什么要布局呢？ 　　业内的一种观点是这可以帮助贝壳更好地维护房屋经纪业务的客户群体，为买卖赢得商机。 　　不同于高频的电商，房产交易、装修等都是较低频且重决策的交易。贝壳找房就迫切需要一个相对高频的入口，实现用户的初步转化。 　　而在重决策的生意中，用户的信任度起着至关重要的作用。而贝壳租房的战略定位在于——在用户心中建立信任账户，日后有买房或者装修需求时，自然会首先想到贝壳。也就是说，贝壳的租房业务本质上承担的是为房地产交易和装修导流的功能。同时也能在交易场景中充分把握出租和装修的机会，持续扩大业务边界和收入来源。 　　另外，今年9月《北京市住房租赁条例》的出台也对中介和长租做了资质区别，中介不得开展住房转租经营业务，如此之下，贝壳也需要通过长租化来拓展资质。 　　自如2011年在链家创始人左晖的支持下成立时，区别于中介类租房形式，定位为重服务重改造的中高端形象，开创了长租房行业。 　　这期间自如的核心商业模式也有变化，2021年初从省心租转变为“增益租”，前面说道，增益租需要业主付装修费，但新模式还有一个最大特点是租金有保底无差价，即无论房屋是否出租，自如都保底房东80%-90%的租金收益，超过这个比例还会与房东分成。 　　这种模式适用范围比较广，出租时长1至10年，房源状态为毛坯房、老旧房、精装的房源，都可通过自如对应的出租模式保值增值。 　　▲不同租期、房源状态下委托方式 　　贝壳惠居的模式则更偏自如之前采用的省心租模式，只是惠居只做整租市场，且不像自如那样会对房屋进行改造升级，因此惠居收房的目标房源主要是品质较好的精装修房屋。 　　本质上，在增益租模式中，自如与业主的关系，从赚差价变为了资产委托管理运营的合伙人，也让业主能够省心放心稳定地获得出租收益，同时解决了租房市场上房屋质量不高、服务不到位，户型不匹配等长期存在的问题。 　　贝壳的省心租，正好是摸着自如十年的经验进入这一市场，并且选择了市场上出租情况相对较好的精装整租房源，既能发挥贝壳平台流量大效率高的特点，又有链家门店渗透社区、业主关系深厚的优势，主要满足这部分业主对省心的强烈需求。贝壳不做深度改造升级的战略，在一定程度上也实现了与自如的差异化错位竞争，避免了兄弟阋墙。 　　而贝壳的装修业务，被视为第二增长曲线。 　　实际上，围绕居住市场的需求并未真正缩小，只是在从过去的买房、卖房的大宗交易需求延展至上、下游相关行业。 　　地产行业逐渐向存量市场转化的过程中，贝壳也在尝试把对行业的理解从“房的交易”拓展到“房的使用”。 　　2022年上半年，贝壳家装家居业务实现预估收入13.7亿元，逆势同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元，旗下拥有收购而来的圣都装饰和被窝家装。 　　▲贝壳App上展示的竣工案例 　　但在业务的定位上，贝壳找房的装修业务通过整装模式迭代，已经变成了一个重服务的卖货渠道。 　　“像我们销售100亿里面60%-70%都是产品（如定制家居、电器等），只有20%-30%是人工这些，我们结构发生了很大变化。”贝壳副总裁、整装大家居战略投资与供应链线总经理郑深圳曾对媒体说道。 　　“未来，我们致力于重构一个零售渠道，叫做家居零售渠道”，他进一步解释道。 　　而前文已经提过，智爱家走的是重产品路径，为用户提供成熟的、高质量的装修产品才是核心，与贝壳找房卖产品的路径也不相同。 　　不同的路径选择的背后，是两家公司战略定位的迥异。 　　2011年，移动互联网势头渐起，传统地产行业则从这一年告别“黄金时代”走入“白银时代”。 　　当时，链家地产市场研究部发布的《2011经纪机构生存现状》年度报告显示，当年主要城市的二手房成交量总体降幅达50%以上。 　　在面对行业重重危机时，链家进行了一场特殊的战略讨论会。这场内部讨论会诞生了不少有趣的“脑洞”，比如怎么通过互联网重塑房屋租赁市场，怎么利用互联网做二手房和新房。 　　沿着这两种思路，在链家的体系内，分别走出了自如和贝壳。 　　自如选择了平台产品化：无论是领先的居住模式、产品，还是产品化家装的新思路，都在促使着“业主”、“平台”、“租客”三端能够共赢。 　　而贝壳找房则沿着传统房地产交易及不断开展其周边衍生业务的道路前进。 　　比如通过全量要素的数据采集、链接，“真实存在、真实图片、真实在售、真实价格”，并能长期把真房源率保持在95%以上。 　　还有建立经纪人评价体系，利用贝壳分的评价机制，对于交易流程环节的反馈，对于经纪人训练、提升。 　　无论是贝壳找房，还是自如，都是用各自的逻辑重塑居住体验，最终受益的是消费者。而随着两者的发展壮大，它们也逐渐走出了原有的业务。 　　贝壳从最初的重塑房地产交易规则，拓展到打造大居住产业链。而租房和装修是大居住服务链不可或缺的环节，且能为贝壳找房带来巨大的想象空间。 　　自如也喊出了不想“小富即安”的口号，基于用户的内生需要，瞄准了装修业务，又自主革新了自己的核心商业模式和增长逻辑。 　　但业务的重叠，并不意味着两者存在直接竞争。 　　贝壳方面甚至曾称，自如将继续是贝壳租房的重要合作伙伴，贝壳租房将和自如开展更多合作，比如在面向租房业主时共同提供多元化服务模式，以及在集中式公寓的建设和运营、生活服务等领域的合作。 　　何况，无论是租房还是装修，都是万亿级的大市场，足够容得下两家同根连枝的公司，而同样有流量、供应链、技术、品牌力的积累，自如和贝壳找房可能还会是左晖画下蓝图里的“珠联璧合”，并且未来不仅是在相互的业务支持上，更是在满足市场需求和带动产业进步上。

9月21日，建发股份(600153)发布公告称，公司2022年激励计划中首次授予部分8名激励对象已离职、1名激励对象非因执行职务身故以及预留授予部分9名激励对象已离职，失去作为激励对象参与激励计划的资格，不符合2022年激励计划中有关激励对象的规定。 据此，建发股份拟用自有资金回购上述18名激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票合计96.50万股，其中非因执行职务身故人员回购价格为5.63元/股加银行同期存款利息之和，其他离职人员回购价格为5.63元/股，回购价款合计为543.29万元（未包含应加上的银行同期存款利息），并办理回购注销手续。

9月21日，郑州2022年第二批集中供地拉开帷幕，本次原计划出让17宗，因日前3宗终止出让，供地数量减少至14宗地。 据悉，14宗地块均为底价出让，总成交面积62.2万平方米，总成交价103.24亿元。 从企业方面来看，14宗住宅用地得主均为央企和地方国企。其中，政府平台公司拿地达12宗，央企拿地2宗，而民企未在本轮供地中“露面”。值得注意的是，郑地集团在本轮供地中斩获7宗，拿地占比高达五成。

热点城市楼市政策大尺度松绑仍在试探的路上。近日，苏州传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购；青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼。 往前追溯，苏州、南京曾放松“认房又认贷”政策，不过在舆论压力下，“暂缓执行”政策。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。 近日，苏州传出全面取消限购两天后出现反转，引发业界关注。 图/IC photo 前有南京后有苏州、青岛，政策松绑被“叫停” 今年多次进行楼市政策松绑的苏州，再次走在前列。 9月14日，市场传出消息称，苏州全市取消首套房限购，本地户籍居民在苏州六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）购房，无需提供社保缴纳证明或个税证明。苏州并未官宣发文，不过当地中介曾证实了该消息。 但两日后，这一政策出现反转，有中介表示，“根据最新通知，9月16日起恢复之前购房政策，需要提供三年内连续6个月社保或个税证明，相城区、姑苏区已执行。” 除了苏州外，青岛住房和城乡建设微信公众号在9月15日发布了《我市动态完善房地产政策》。其中提到，继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策；对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。但是，9月16日，该政策中的“二手住房不再限购”已被删除。 作为热点城市，苏州、青岛楼市政策上演“二日游”“一日游”并不意外。 事实上，苏州并非首次出现政策反转的状况。虽为热点城市，但在房地产政策调整上，苏州一直走在前面，出现多次松绑。今年4月，苏州宣布将二手房限售时间由5年改为3年；同月，对于首次使用公积金贷款的，个人可贷款额度从45万元提高至60万元、家庭额度从70万元提高至90万元。5月份，苏州宣布取消二手房限售政策，新房限售年限由3年缩短至2年，非本地户籍购房者的社保要求从24个月缩短至6个月。此外，苏州的首套房贷利率也率先达到全国最低水平。 8月份，苏州、南京政策调整祭出“大杀器”，两地传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例最低可以降至30%。不过，在舆论压力下，苏州、南京“暂缓执行”政策。 对于热点城市南京来说，同样曾在限购全面松绑的边缘试探过。早在今年5月份，南京房地产业协会官方公众号发布消息称，为促进刚需群体合理购房，自5月20日起，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。这意味着，南京此前执行的二手房限购政策被全面取消。但是，这一消息“官宣”不到三小时便被紧急删除。 “房住不炒”下，热点城市全面取消限购可能性较小 二季度以来，各地的房地产政策松绑潮一直未断。根据中指研究院监测，今年以来，全国已有超过250个城市发布房地产相关政策700余次。 不只低能级城市放宽政策，包括武汉、郑州、西安、成都、长沙等在内的省会城市，以及南京、苏州、无锡等在内的热点二线城市，都加入到松绑潮中来。 但我们也注意到，在热点城市涉及到诸如“认房又认贷”最严调控政策松绑时，抑或是全面取消限购时，仍显得敏感，被及时“叫停”。 对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，非热点城市近年来供应量大，房价比较平稳甚至出现下跌，几乎没有投机炒作的属性了，但热点城市不同，之所以称之为热点城市，是因为这些城市很容易出现投资炒房的问题。同时，这些城市也是人口净流入城市，必须要坚持房地产调控的基本原则——房住不炒。 在陈文静看来，热点城市“取消限购”被撤回，进一步表明“房住不炒”仍是政策的底线。在各类限制性政策中，外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙，短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小。 那么，热点二线城市的政策松绑尺度在哪里？陈文静认为，在限购解除方面，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。同时，结合8月底国务院常务会议提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的表述来看，未来二线城市下调首付比例、优化“认房又认贷”政策的可能性较大。

鼓励推广二手房“带押过户”模式又添数城。9月21日，据当地媒体报道，中国人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。 9月中旬以来，已有海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。新京报记者注意到，所谓的“带押过户”并非新生事物，据初步统计，截至目前已有超过10个城市推出该政策，但各地操作模式不尽相同。 对此，部分业内人士认为，从表面上看，“带押过户”模式的确可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响会有多大还有待观察。值得注意的是，“带押过户”实为二手房“转按揭”，在实际操作过程中需注意确保交易安全。 近期，海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。图/IC photo 动向： 多地出台新规试行“带押过户” 什么是“带押过户”？通俗来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。 对于“带押过户”的法律依据，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，可以依据民法典第406条“抵押财产的转让”，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。但他同时强调，即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都能实现。如果之前设定抵押时，明确约定了不能转让，则约定优先。 2022年以来，多地出台新规推行“带押过户”，近期更为集中。比如，9月17日，海南省人民政府办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》提出，探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。 中国人民银行广州分行于9月15日向辖内各中心支行及银行机构发布的通知也称，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。 与此同时，无锡市住房和城乡建设局也于近日对外宣布，无锡市区二手房可以“带押过户”，无须提前还贷、无须垫付资金，可实现全程免费。为支持“带押过户”模式顺利实施，无锡市住房城乡建设局对二手房资金监管业务进行了全流程再造。截至目前，无锡市区15家二手房交易资金监管银行中，已有建设银行、农业银行、工商银行等可以开展同行贷款业务。 据无锡当地业内人士介绍，从操作流程上看，“带押过户”可以使二手房交易从过去的“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-买家付款-房东收款”，转变为“房东卖房-买家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”，简化了二手房交易流程、降低了交易成本。在无锡，目前已有多组客户闻讯后前往监管机构咨询，并与商业银行积极对接，希望能够成为“带押过户”模式的首批获益者。 此外，新京报记者注意到，济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等地也已着手推行 “带押过户”政策。 近期部分城市“带押过户”政策情况一览 影响： 或有助于激发二手房市场交易活力 中原地产研究院统计数据显示，截至目前，全国累计已有超过10个城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”，那么，该政策为什么会出台，对房地产市场又有什么影响？ 在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来：“近期多个城市推行带押过户，与当下的市场环境相关。以前在房价快速上涨时，二手房过户涉及到解压、担保、过桥等多种‘寄生’的金融链条，都是获利方，但是现在房价涨幅得以控制，不少城市贷款量和交易量甚至都在下降，倒逼着银行将这些‘寄生’的金融链条砍掉，从而也降低了购房者的成本。” 对于“带押过户”对市场的影响，多位业内人士认为，该政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，并促进购买二手房及购房人在新城市的扎根落户，从而进一步促进房地产市场良性循环。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，二手房“带押过户”意味着居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。 不过，中原地产首席分析师张大伟认为，大部分“带押过户”其实都有局限性，一般必须是在同一个银行内部带抵押过户。举例来说，过去房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行申请，才能实现“带押过户”，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，所以对其而言，虽然“带押过户”能节省1%-2%的交易成本，但很可能在房贷利率上又失去了优惠。 张大伟进一步表示，从整体看，当下房地产市场依然处于相对低迷中，今年8月份一、二线城市的房地产销售价格普遍下调，在这种情况下，“带押过户”政策虽然可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响不会很大。 提示： 在实际操作中需注意交易安全 在“带押过户”政策被寄予促进交易流畅、盘活二手房资源、带动楼市活跃厚望的同时，部分业内人士表示，虽然“带押过户”政策有多项利好，但如何确保交易安全，依旧面临较多需要解决的现实问题。 对此，有银行业内人士告诉记者，如果“带押过户”按照“二次抵押”的方式操作，很可能导致购房者获得贷款的额度偏低；如果通过“变更借款人”的方式进行，银行则需重新评估购房者是否有相关贷款资质，这些数据会涉及到公积金中心、房管等多部门，需防范风险。 在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，“带押过户”这一作法确实在很大程度上减少了二手房交易的流程，让交易更为便利、成本更低，但是这种转按揭和带押过户在实际操作上或有资金面的风险，贷款银行在规避此类二手房交易风险时需要特别注意，一方面要看买房人的还款能力如何，另一方面也与抵押成数以及楼市走势相关。 北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，要在实际操作中规避风险，应尽力实现原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，目前各地出台该类政策还是比较安全的，一般都有第三方公证机构的加持，可有效防范交易风险。比如深圳坪山区除了资金监管的核心流程外，还引入公证处公正提取业务，公证处的介入对各方资金流动具有一定保护机制；无锡的“带押过户”则实行政府监管，在买卖双方签订资金监管相关协议后，待买方的贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更等。 而中国人民银行广州分行发布的上述通知中也提出，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。 此外，王佳红律师提醒，抵押权在民法典中是一个相对重点而又复杂的内容，在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，比如，是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。而且，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能带押过户的。

今年下半年，以央企、国企为代表的“国家队”正在加速入场，不仅接盘民营房企项目，在土地市场也占据主导地位。实际上，在行业深度调整的同时，国企与民企之间的合作更为紧密，这不仅体现在纾困上，还有通过优势互补合作开发，寻求新的发展模式。 而未来，这类合作或将成为常态——央企、国企在土地市场获取更多资产的同时，民企则以代建、运营为主进行深耕细作，发力轻资产的品牌输出。在业内人士看来，在新形势下，做过“东家”的民企也要学会做“管家”。 在行业深度调整的同时，国企与民企之间的合作更为紧密，也在不断寻求新的发展模式。资料图片 国资从“白衣骑士”到合作方 当前，国资企业接盘、纾困民营房企的剧本不断上演，今年下半年以来表现得尤为明显。 最有代表性的是，今年6月，河南省铁路建设投资集团出手接盘建业地产近三成股权，并认购该公司发行可换股债券，成为建业地产第二大股东。 事实上，央企、国企纾困民营房企而战略入股企业及项目，或将成为未来的常态模式。 根据8月31日世茂集团公告内容，华润置地拟收购世茂集团北京分钟寺村项目的权益。出售事项结束后，世茂集团将获得33.165亿元的流动性资金。 与此同时，8月31日，招商蛇口与富力集团宣布拟就大湾区范围内的城市更新项目进行合作，无疑将缓解富力集团流动资金压力。此后，这一合作又出现升级，9月13日，富力集团与招商蛇口、中信证券、中国华融达成合作协议。在富力集团看来，此次四方合作，有望打造“央企+民企”的合作典范。 此外，不时有消息传出，在保交楼目标下，央企、国企将为“出险”民营房企提供流动性支持，不仅成为“白衣骑士”，更是民营房企重要的合作方。 在业内人士看来，由于“出险”民营房企缺乏政府信用以及资产规模相对较小，在经济下行环境中面临着更为艰巨的挑战。而相比之下，央企、国企凭借政府背书、稳健的经营和畅通的融资优势表现突出，其介入民企的房地产项目开发，不仅是提供资金支持，而且能够增加信用背书，有助于改善融资渠道。 联合拿地、代建等“多点开花” 从“白衣骑士”到合作方，仅是企业之间合作的一个方面。除了在股权和项目上的合作，央企、国企和民营房企在土地市场的合作也将更为明显。 9月9日，浙江省绍兴市越城区推出房产新政18条，其中在企业端，提出将加大纾困面服务力度，推动多维联合，鼓励区属国企与房企合作拿地，积极探索区属国企合作开发模式，使非房企公司与房地产企业合作投资拿地。 由于受融资环境等综合影响，从目前来看，央企、国企成为土地市场的主力。克而瑞数据显示，今年前8个月，房地产市场整体投资拿地呈现出规模化国企央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。从拿地金额TOP20排行榜可以看出，有接近八成房企为央企和国企。典型央企、国企投资力度也远超行业平均水平，其中越秀、建发、国贸等拿地销售比（拿地金额/销售金额）均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。 在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，在过去20年的发展过程中，央企、国企在房地产企业当中的地位一段时间内不断弱化。但是近期大中型央企、国企发挥了领军作用，也提振了市场信心。 随着土地市场上的强势拿地，以地方城投公司为代表的央企、国企，在市场规模上也将呈现增长的态势。而与此同时，在业内人士看来，国企与房企的合作方式也将出现转变。对此，有民营房企称：“民营房企的尽头是代建。” 据中指研究院企业事业部研究负责人刘水介绍，国企既是资产方，同时也是投资方，而民企会通过代建、轻资产运营等渠道介入项目的开发和运营。 做过“东家”的民企也要学会做“管家” 与过去十年在“高负债、高周转、高回报”模式下房企联合拿地开发不同，当下的新合作之下，民营房企又该如何发挥自身特长，寻求更多发展机会？“从目前来看，很多民营房企紧抓代建、商业运营等领域，拓展轻资产，构筑新发展模式。”刘水表示，比如，绿色代建成为部分房企寻求业务突围的发力方向，代建企业结合自身优势，为代建项目注入绿色、科技等元素。 此外，民营房企依托自身已有的上下游产业链的资源优势，以及成熟业态的打造经验和管理模式，通过代建或者运营模式打造产业园、特色小镇等项目。 最为明显的例子是，曾陷入流动性危机的华夏幸福重新找到发展路径。日前，华夏幸福（深圳）产业发展有限公司交出了轻资产模式招商服务的首张“百亿”成绩单；截至8月底，其已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元。 中国城商联城市更新产业发展联席会主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事长黄玺庆认为，近些年房地产市场出现了这样一种趋势：资产正在加速国有化，其中在土地市场表现得更为明显。拥有大量资产的国有企业为了更好地保值增值，会选择与优秀的民营企业合作，邀请民营企业参与运营。在这个环节上，国有企业和民营企业有了很好的合作基础。因此，未来的发展趋势将是资产会加速国有化，但是运营会民营化。 黄玺庆进一步称，在当今市场形势下，民营企业必须练好内功，加强运营能力，由此来帮助国有企业实现资产的增值和保值，在为资产方创造价值的过程中，获取自己的收益，同时获取企业生存发展的机会。如今的民营企业必须做好这样的心理准备。 “放眼到城市更新领域，这个趋势尤其明显。国有企业手握优质的资产，但是资产的运营效益往往不理想。城市更新的概念是把这个优质低效的资产，通过场景的更新、运营而变成优质高效的资产。在这个过程中，是需要通过专业的民营企业来运营才能够实现。”黄玺庆称，民营企业在过去十几年中曾经有做“东家”的机会，现在形势不同了，民营企业应该改变心态，学会做“管家”，通过运营能力体现自身的价值。

9月21日，中国恒大发布季度信息更新公告。公告显示，今年1-8月，中国恒大实现合约销售金额181.58亿元，合约销售面积194.98万平方米。 在复工复产方面，截至目前，中国恒大的保交楼项目共计706个，已复工项目668个，未复工项目38个。在已复工的668个项目中，有606个项目达到正常施工水平，其余62个项目正在恢复正常施工过程中。 在财务数据方面，公告披露，中国恒大2021年审计工作及2022年中期业绩审阅工作尚在进行中，公司将在切实可行情况下尽快发布2021年经审核年度业绩及2022年中期业绩。 此外，中国恒大在公告中表示，恒大物业集团有限公司（简称“恒大物业”）的独立调查尚在进行中，中国恒大正与恒大物业商讨偿还该质押所涉及款项的方案，方案主要通过中国恒大转让资产予恒大物业抵销相关款项。 同一天，恒大物业发布最新业务进展。公告显示，截至2022年8月31日，恒大物业在管面积约4.8亿平方米。其中，今年新拓展第三方开发商开发的物业项目255个，合约面积约2400万平方米，在管面积约1600万平方米。

地方“因城施策”稳楼市正进入2.0阶段，“放宽而非全面放开”仍是二线城市优化“限购”的主线逻辑。 　　和去年年底开启的1.0版相比，近两个月，越来越多热点一二线城市和经济强省城市加入购房政策松绑队列；与此同时，随着房地产市场的信贷成本已降至历史低位，多地政府不约而同地将激活合理住房需求的聚焦点从“增强本地刚需族的购买力”转向“为新市民和改善族增加机会”。 　　“目前，楼市形势已发生了根本性的变化。”中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强在接受第一财经采访时称，一方面，全国楼市突出问题从快速城镇化过程中的供不应求转为高质量发展过程中热点城市的供需错配；另一方面，当前，全国楼市整体上处于低迷期，市场信心不足，预期偏冷，销售下滑。在精细化、微观化的楼市调控导向下，城市主体应该根据当地市场情况进行判断，调整限购这项临时性的行政限制政策。 　　据不完全统计，今年以来，全国已有约40个城市松绑限购。其中，对于二线城市，何时松绑，松绑的方式是缩小限购区域范围还是为特定群体增添购房机会，松绑之后又该如何避免楼市异常升温的风险，这些问题仍待进一步去探索、解决。 　　重点惠及三类人群 　　既希望通过实质性政策进一步激活购房需求，又要防范政策口子打开后，市场出现一些有违“房住不炒”定位的现象——近月来，热点城市出台限购优化的频次虽在增加，但步伐依然谨慎。 　　据第一财经不完全统计，今年下半年以来，至少已有17个城市出台限购优化的楼市新政或市场面传出限购放宽的信号。其中，除广东东莞和江门、浙江嘉兴海宁、江西九江、河北廊坊市以外，其余均在一二线城市，包括上海临港(600848)新片区、宁波、南京、青岛、济南、武汉、合肥、福州、西安、成都、天津等。 　　和缩小限购范围相比，放宽对特定人群的限购是目前多数热点一二线城市松绑的主要方式。 　　从政策内容来看，限购松绑主要惠及三类群体，分别是有首套房需求的非本地户籍居民、有家庭改善型居住需求的本地户籍居民和将自有住房用作保障性租赁住房或已有住房出售的本地户籍居民。 　　以天津为例，9月16日，天津市住建委等7部门发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》。 　　该通知涉及限购的政策内容包括，非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社保或个税证明可在本市购买1套房；对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭户口簿在原限购政策基础上再购1套房；居民家庭将原有1套住房用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原限购政策基础上再购1套房；居民家庭出售1套房，可再购买1套住房，但家庭住房总套数不得超过2套。 　　除天津外，目前，在南京、苏州、无锡等长三角热点二线城市的限购区域，非本市户籍居民购买首套房的资质要求均调整为连续或累计缴纳6个月社保（个税）。 　　一线城市对于非本市户籍居民在远城区或周围地区的购房或落户也出现放松。8月份，上海临港新片区定向优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房；广州再度下调落户门槛，国内普通高校应届毕业生按规定条件取得学历、学位证书、普通高等学校毕业生就业协议书或具有在本市缴纳社会保险费记录后，可向入户地的区公安机关申报办理入户手续。 　　58安居客房产研究院分院院长张波对记者分析称，热点一二线城市放松限购的底线是不引发炒房需求，在此基础上，应为更多合理购房需求者提供保障。对于有着大量人群流入的热点一二线城市，可以针对部分人群和区域有限度地放松限购。 　　不过，也有业界人士认为，由于热点城市房价仍较高，刚需族对于楼市的提振作用相对有限。下半年以来，武汉、天津等多个二线城市相继提出，限购区域的多孩家庭可多购一套，以进一步激活当地改善型住房市场。 　　此外，为增加热点城市的租赁房源供给，打通新房、二手房和租赁住房市场通道，今年以来，长沙、成都、西安、天津等多个常住人口超千万的二线城市不约而同地拿出定向放宽“限购”的新招，即居民已持有的存量闲置房源，只要用于租房登记出租、纳入保租房等，在符合相应要求的情况下，可获得新增购房资格。 　　预计将有更多二线城市渐进式放松限购 　　“目前，除个别城市外，二线城市整体市场活跃度不足，市场观望情绪依然浓厚。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。 　　国家统计局最新数据显示，1~8月份，全国商品房销售面积同比下滑23%，降幅仅较1~7月减少0.1个百分点。考虑到去年8月份楼市已开始下行的低基数，销售仍在筑底。 　　进入楼市传统销售旺季“金九银十”，根据中指研究院数据，9月前两周，重点监测城市商品住宅成交面积同比降幅仍超20%。 　　陈文静分析称，8月以来，部分二线城市积极响应中央“一城一策”“加快政策举措落实”的要求，政策落地节奏略有加快。预计未来会有更多二线城市以“优先放松郊区限购”的方式渐进式放松限购。 　　“各地政策放松的前提是仍需坚持‘房住不炒’定位，降低购房成本、降低门槛是重要方面，适当放宽限购可以更好地支持刚需和改善性住房需求释放。”陈文静表示，二线城市作为区域核心，住房需求支撑度较高、居民收入水平相对较好，政策放松有利于激发市场的交易活力，促进住房需求释放，从而产生示范作用，带动整体市场修复。 　　另有业界人士认为，与2010年限购政策提出时相比，目前房地产市场的发展阶段和面临问题已发生根本改变。 　　贝壳研究院首席分析师许小乐对于二线城市优化限购政策持支持态度。他认为，与过去相比，限购的环境发生了不可逆的变化，供给不足不再是主要矛盾，大城市房价总体涨幅趋稳，投机性需求基本消除，房价快速上涨压力减弱。“监测数据显示，今年以来取消或放宽限购的城市或者区域的房价并没有出现价格反弹。” 　　中国房地产数据研究院院长陈晟则对记者分析称，限购政策是否仍适用，需要分城市、分区域去判断，而判断的关键在于把握当地市场的供需关系和库存水平。“比如，一些热点二线城市，楼市去化周期低于12个月，乃至小于6个月，全面放开限购或会带来楼市反弹；但也有一些限购区域，去化周期甚至达到20个月，对于这些区域，限购政策已不再适用。” 　　对于已经出台限购松绑的二线城市，王业强进一步表示，一方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，根据市场情况灵活地调整政策的松紧程度；另一方面，也要积极推进住房保障市场的建设，重点加大对保障性租赁住房市场的建设，缓解热点城市住房市场的供需矛盾和供需错配。

71岁的王石，聊起登山、帆船、滑雪运动，兴奋得手舞足蹈，像个孩子。 9月20日晚，这位万科集团前董事会主席在北京万科大都会·滨江邀约了四五家媒体、自媒体和他的一些各界老朋友“围炉夜话”，谈运动、聊环保，以及他“再创业”的前景。 就在两天前（9月18日），他创办的深潜运动健康（深圳）有限公司（下称深潜公司）刚刚在北京通州京杭大运河承办了“2022北京城市副中心运河赛艇大师赛”（下称大师赛）。 这场“夜话”，话题自然从赛艇开始。他说，从去年9月在北京通州开始的世界运河城市穿越之旅，到目前已走过76个城市，13个国家。 5157160770273190912.jpeg 9月20日晚，王石在万科大都会·滨江“围炉夜话” 每经记者 薛晖 摄 717133150503501824.png 从赛艇俱乐部到“再创业” 9月18日的大师赛是北京9月规模最大的公共赛事，需要来自水务、环卫、交管等多方的协助，足见政府部门对于这项活动的重视。 作为承办方之一的深潜公司，则是王石于2014年创办的一家赛艇俱乐部。 众所周知，王石酷爱运动，登山、长跑、滑雪……皆有涉足。此前在英国作访问学者时，他参加了剑桥大学的赛艇活动，一发不可收拾。后来，王石在国内创办了“深潜”，专注于赛艇的培训和赛事。 不要以为这仅仅是一个亿万富翁的个人“雅号”。在王石看来，之所以选择赛艇，一是因为它是一项需要多人协作的运动（单人赛艇除外），而许多企业习惯了一言九鼎，参加这种运动有利于提升他们的合作意识；二则是赛艇运动对水质环境要求较高，无论在哪里举办赛艇比赛，都会倒逼当地的水环境治理。 也就是说，赛艇事业的推广，本质上是一项环保事业。 2014年，王石当选亚洲赛艇联合会主席后，选择在扬州大运河推广赛艇运动。3年时间里，当地从脏乱差的城市边缘垃圾中转站，变成了绿水环绕的生态湿地，成为运河城市转变的样本。 作为亚洲赛艇联合会主席，王石承诺在亚洲推广400个民间赛艇俱乐部。通过赛艇运动可以推动水污染治理，净化水源，为城市提供更适合生活居住的环境和空间。 这就不难理解，北京为何批准并大力支持本项赛事了。当然，这也从另一个角度凸显了王石的号召力和影响力。 “围炉夜话”的上半场，王石一直讲“情怀”，直到记者提问时才开始谈“生意”。 在回答《每日经济新闻》记者的提问时，王石透露，自己控股的一家SPAC——深石收购企业有限公司已向港交所申请上市，正在推进上市筹备工作。 SPAC是一种创新的上市公司模式，起源于加拿大，后流行于美国，今年才被港交所引进。SPAC上市时通常只有现金，公司发起人利用其资源和操盘经验为公司装入合适的目标资产，从而创造价值。 据上市申请信息，王石的SPAC将聚焦碳中和经济增长趋势中的绿色科技及环保消费品与服务领域的标的资产，包括清洁能源、智慧城市、物联网、地产科技等。这一描述也揭开王石再创业的“深石”系公司在双碳产业的多核业务布局。 717133150503501824.png 双碳生意“邂逅”房地产 王石称，他几年前从万科退休时，曾有个决定，以后若再创业，将不再从事房地产业。在他看来，自己在房地产业干了30多年，早已轻车熟路，想尝试点“新鲜”的东西。 因此，王石退休后创办的两个基金，一个是农村可持续发展基金，另一个是猛犸基金，后者是推广生物技术的公益基金——都与房地产无关。 到了2021年创办的“深石”，王石开始瞄准低碳减排的巨大市场空间。王石解释，当听到中国政府郑重宣布碳中和与碳达峰目标时，“就像老战马听到了冲锋号”，决心投入这个新的产业，但一不小心又遇到了房地产。 低碳减排，与房地产有不解之缘。王石解释说，中国城市里大约40%的能耗在建筑，碳排放也在这里。例如，传统居民楼里的采暖、空调、生活能耗，都很高，有很大的减量空间。如果在建筑上进行一些改造（如提升房屋的密闭性），使用新材料（如保温涂料），使用新技术（如微电改造），以及适当的社区生活管理，就可以将能耗和碳排放降下来。而过去20多年，万科已在绿色低碳建筑和物业管理方面积累了丰富经验和充分的资源。这也就是他认为可以在低碳减排领域大显身手的原因。 王石介绍，目前已“接单”，包括居民楼、写字楼的减排改造和产业园的绿色低碳升级项目。至于效果，王石称，像居民楼的减排，通过新技术和新材料的改造，可以减排50%以上。目前，“深石”的低碳减排业务所作的只是咨询服务，还不涉及项目施工，因此属于“轻资产”。 这样看来，目前国内的大量城市更新、旧楼改造项目，实际上也都可以和低碳减排工作结合起来。在业内人士看来，这又是一个万亿级的超级产业。 实践探索的同时，“深石”也在做资源整合，在低碳升级项目场景中发掘拥有技术优势与市场潜力的优秀企业，利用资本工具促进其快速成长，推动行业进步。 就在7月，深石资本与海南自由贸易港金融发展中心共同签订深石海南绿色产业升级基金合作协议，借以推动海南绿色产业发展。总规模50亿元人民币，是海南目前预期规模最大的绿色产业专项基金。

近日，诸葛研究院发布《2022年8月无锡市场监测月报》。报告指出，8月无锡新房市场量价齐升，二手房成交达年内次高峰 。 从涨降价房源来看，8月无锡二手住宅调价中涨价房源占比为10.42%，较上月收窄0.76个百分点。涨价房源占比连续三月回落，整体来看，虽然无锡8月再次松绑楼市，但是政策尚未传递至市场端，业主涨价信心不足，市场信心尚待恢复。

鲍威尔周三表示，在经历了一段时间的房价火热上涨后，美国房地产市场可能会经历一次“回调”。 鲍威尔在新闻发布会上表示：“这是一个很大的不平衡，在美联储决定将政策利率再上调75个基点后，房价正在以不可持续的速度上涨。从长期来看，我们需要的是供需更好地协调起来，这样房价才能以合理的速度在合理的水平上上涨，人们才能再次买得起房子。在房地产市场，我们可能需要经历一次调整才能回到那个位置。” 美联储今年的加息对房地产行业的影响最大，减缓了销售，并略微压低了价格。鲍威尔表示，住房通胀仍将在一段时间内保持高位。

据佛山市房地产行业信用信息管理平台近日通报消息显示，佛山市鸿亿置业投资有限公司被主管部门进行诚信扣分，记分生效日期显示为2022年9月20日，为不良行为记分，扣除诚信分20分。 中华网财经从天眼查查询了解到，透过穿透股权关系，佛山市鸿亿置业投资有限公司是上海东方康桥房地产有限公司的全资子公司，而后者为盛高投资第三（香港）有限公司全资子公司。

9月21日，湖南省衡阳市衡东县发布《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的若干政策措施（试行）》（以下简称“《措施》”），本政策自印发之日起执行，有效期一年。文件涉及首付比例、购买优惠、公积金贷款额度等14条措施。 《措施》显示，加大个人住房按揭贷款支持力度。引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例、最低贷款利率，增加个人住房贷款额度，优化信贷业务流程，更好地满足购房者合理住房需求。针对受疫情影响人群，银行金融机构要灵活采取合理延后还款时间、延长还款期限、延期还本等方式调整还款计划。 积极实施住房公积金支持政策。全县统一执行60万元的住房公积金贷款额度上限，提高二套房住房公积金贷款比例。首付比例调整为不得低于30%，贷款额度可达到所购住房价款的70%，二套房组合贷款最高额度不得超过所购房价款的60%。 衡东县提出，扩大商品房购买者享受优惠政策范围。凡购买新建商品房和二手房，签订商品房网签合同，并在一个月内全部缴清契税的，由财政部门按其所缴纳契税额的50%对购房人予以补贴；对同时购买新建商品房又购买车位的，签订网签合同，并在一个月内全部缴清契税的，由财政部门按其所缴纳契税的100%予以补贴；购买非住宅签订网签合同，并在一个月内全部缴清契税的，由财政部门按其所缴纳契税的100%予以补贴。凡购买新建商品房、二手房、非住宅的，凭网签备案合同可享受子女就近入学。 同时，加强商品房销售价格管理。房地产开发企业应当根据商品房开发建设成本、合理利润等因素申报商品住宅销售最高价格、平均价格、最低价格。发改部门会同住建部门对房地产开发企业申报的价格进行明码标价监制。监制后需要调整的，应先备案，再予调整。严格执行国家有关商品房销售价格调控政策，严禁哄抬房价，严禁恶意跌价，防止商品房销售价格大幅波动。 《措施》还提出，完善建设工程价款结算方式。提高建设工程进度款支付比例，对建筑企业承接的政府和国有资金投资项目建设工程进度款支付应不低于已完成工程价款的80%，当年开工，当年不能竣工的新开工项目可以推行过程结算，经双方确认的过程结算文件作为竣工结算文件的组成部分，竣工后原则上不再重复审核，非建筑企业原因，项目竣工验收后一年内须完成结算付款，不以审计结果作为竣工结算依据，不得将未完成审计结果作为工程延期结算和拖欠工程款的理由。 据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，已有包括青岛、济南、宁波、佛山、郑州、衢州、秦皇岛、南京等至少20个城市先后颁布过放松楼市限购的政策。 那么，放松限购后对当地楼市影响几何？从过往已放松限购的城市来看，有些城市放宽限购政策后通常会在短期内会促进当地楼市的成交量，但政策的持续性交果并不明显；而有些城市放松限购政策后，甚至对当地市场并无明显影响。 以佛山为例，在今年6月2日印发的《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》中提到，将佛山市商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道，大沥镇、里水镇，陈村镇、北滘镇，乐从镇、南庄镇、石湾区和禅城区张槎街道将不再限购。 从限购政策施行后的楼市成交情况看，据中指研究院统计，今年1-8月佛山新房成交套数的最高点正好落在6月，达8438套，这或许要归功于“8镇街解限+利率下调”的政策利好。而7、8月份佛山新房成交明显回落，分别为6028套、5666套。 一位在佛山从业多年的房产中介张翔（化名）9月19日通过电话向《每日经济新闻》记者表示，限购松绑短期内对市场的冲击较为显著。对开发商以及房产中介来说，通常都乐于看到这样的政策，开发商通常会配合推盘，比如适度降价等，而中介也会趁势广为宣传。“但这样的火热态势通常很难长期维系，放松限购对短期影响比较显著，主要是对那些不具备购房资质以及名下房产超过五年的业主会有所触动。”

作为热点二线城市，南京变相放开外地居民限购已三月有余，当地楼市却并未明显回暖。 目前正值楼市传统销售旺季，但南京多个楼盘为加速去化，展开了力度不小的打折促销活动。 位于南京市六合区的保利观棠和府，近期推出50套户型面积76-106平方米的特价房源，均价约1.35万元/平方米。据房天下数据，该项目今年7月销售均价为1.75万元/平方米，此批特价房源打折幅度约4000元/平方米。 “100多平方米的特价房总价130多万元，楼层并非特别好，位于底部或顶层。”保利观棠和府销售人员告诉记者，本批特价房仍然在售，由于是促销活动，价格随时可能会回调至此前水平。 位于浦口的天宸云筑，也于近期推出一批特价房源。该项目此前均价约3.4万元/平方米，所推特价房均价较此前下降约2000元/平方米。 天宸云筑置业顾问对记者表示，各房源单价并不相同，以120多平方米房源为例，目前单价约3.2万元/平方米。“这批特价房并非只有顶层或底层的，也有中间楼层房源可供选择。” 此外，位于雨花台区的某楼盘则推出一口价房源：建筑面积约227平方米的房源，折扣单价仅2万元/平方米，较此前约2.5万元/平方米的均价低了约5000元/平方米。 “为防止因价格调整引发不必要的麻烦，一些项目通过特价房、限时促销等方式降价，像六合、高淳等区域部分楼盘的促销价相当于打了八折，个别项目的力度更大一些。”一家大型房产机构人士说。 中原地产高级研究经理卢文曦指出，南京多个楼盘在销售旺季仍在打折，反映出当地楼市仍处于缓慢修复过程中。 事实上，今年南京已对楼市政策展开多轮调整，放宽限购尤为引人关注。 4月底，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内在南京累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税（补缴不算）。 6月13日，南京再次松绑限购政策：非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明。 多位业内人士认为，外地居民补缴6个月社保的门槛已很低，相当于变相放开限购。 中指院南京分院总经理高小妹表示，外地购房者在南京如有置业意愿，通过一定途径以不高的成本即可获得购房资格。 “限购门槛的降低，能够吸引不少非南京户籍购房需求，不过从限购政策调整之后几个月实际情况来看，楼市成交依然低迷。”高小妹在接受记者采访时说。 据克而瑞数据，今年8月，南京新建商品住宅成交面积45万平方米，环比、同比分别下降20%、8%；新建商品住宅项目开盘平均去化率22%，虽然较7月的18%提升4个百分点，但较6月32%的去化率低10个百分点。 二手房方面，克而瑞数据显示，南京8月二手房成交面积71万平方米，环比下降4%。另据中指院数据，今年8月南京二手住宅价格环比下降0.41%。 在卢文曦看来，南京放宽限购政策效果有限，当地市场仍处于艰难修复过程中。而南京则成为二线城市一个缩影，反映出市场还未见底。 “与此前几轮地产周期相比，当前楼市不同之处在于，目前经济环境变化对部分居民收入产生一定影响，加之购房者对房企信心不足，这种叠加效应使得市场筑底变得较为缓慢。在此背景下，虽然各地频繁出台楼市扶持政策，但效果不彰。”卢文曦在接受记者采访时说。 58安居客房产研究院分院院长张波指出，目前市场止跌企稳仍面临一定压力，各地楼市筑底不仅有赖于引导需求入市，也需要各地进一步加大保交楼的力度来稳定市场信心。 “目前楼市仍然低迷，但部分城市已显示出小幅波折向上的态势，随着各地继续出台楼市扶持政策，市场将逐步走出阴霾。”张波补充道。

上海的买房人有点难，咬咬牙买市区新房，被高积分和卡审核劝退；狠狠心看看远郊项目，单价动辄6万元、7万元，本以为足够有竞争力了，没想到认筹接近300%，还是逃不掉摇号的命运。 在上海东南角，主打“张江南”“30万方低密度人居样本”“下一个蟠龙天地”的浦东新区金茂横沔玖境，自媒体对其的评价是“真正的以人为核心的中央活力区、定位之高、配套之优、生活之美好都令人难以想象”。 但实地到访过的购房者，都在感叹上海楼市的独立行情。 日前，《每日经济新闻》记者实探项目现场，亲身体验了开发起步阶段的原生态场景。 公共交通仍是短板 记者从市区出发，来到接近项目的地铁13号线莲溪路站，在这里换乘浦东70路公交前往该项目。 对于非自驾族而言，横沔玖境的交通仍然是令人头痛的问题。从公交车站到项目的短短350米距离，由于川周公路尚未升级改造，记者与土方车、集卡货车同行，遇到两车双向交汇，必须小心避让。 地图显示，项目附近2条地铁开通（11号线、13号线），地铁21号线和机场联络线在建；因此从地铁站换乘公交，是最为便捷的方式。 对于自驾而言则友好得多，从外环接高架，大约30分钟左右可以到陆家嘴(600663)；从度假区高架可以上中环，约需20分钟。 对于横沔玖境，距离远、配套暂无、近距离墓景等，都是项目公布之后争议较多的话题。 《每日经济新闻》记者通过导航查询，网友所说的墓地并非在册公墓。记者以买房人身份向置业顾问张燕（化名）求证时，她坦言：“不会迁走，是当地居民的祖坟。部分户型可能会看到（墓地），但大部分房子在南面，不受影响。并且这一小片区域几乎四面环水，只有一条小路通过去，加上四周树木浓密，一般情况下是看不到的。” 此外，项目北面的湿地公园，的确符合“低密度居住社区”整体规划，但由于整个横沔古镇规划刚刚开始，周边商业、医疗、教育等配套欠缺也是无可回避的事实，特别是医疗配套暂时需要依赖杨思、周浦或者张江地区的大型医院。 在定位地点，记者并未见到常规的营销中心或临时售楼处，而只有一片低矮的红砖墙，镶着2669四个数字作为门牌号标识。 门口的保安打开窗户告诉《每日经济新闻》记者，“这里就是售楼处，认购结束了。” 市场就是这样魔幻，用脚投票和用钱投票的人同时存在。截至9月9日，该项目一期首推159套房源，已经认购了450组客户，认购率超过280%。 由于地处浦东外环外，开盘价也高达6.6万元/平方米，不少自媒体将横沔古镇对标青浦蟠龙古镇，有网友认为这是“饼画得好”。 横沔项目位于国际旅游度假区内，周边尚未进行大规模土地开发，距离项目最近的住宅，都在西边3公里以外的康桥镇，房价普遍在3.8万~4.5万元/平方米，并且商品房较少。 《每日经济新闻》记者通过每经品房小程序查询发现，康桥镇的旭辉亚瑟郡、康桥名郡两个住宅项目二手房挂牌价均超过横沔玖境，分别为68839元/平方米和69769元/平方米。 其中，旭辉亚瑟郡2015年建成，物业公司为旭辉永升服务，小程序通过11大维度进行测算后得出，该区域年轻人占比高于浦东66%的住宅小区，通勤车速处于浦东新区住宅小区的10%位置，但在学校、购物、公交等方面仍然稍有欠缺。 旧改规划的未知数 事实上这一东一西两大古镇，是否有着类似的发展路径呢？ 这要从横沔古镇的历史说起。“沔”，读音miǎn，意为水流充满河道，浦东康桥镇沔青村由此得名。横沔老街则位于沔青村川周公路、横沔港交汇处，与迪士尼乐园隔沪芦高速公路相望。 《上海国际旅游度假区“十三五”规划》已经提及，上海国际旅游度假区分为“一核五片”，其中横沔老街所在的西片区定位为生态保育旅游区，以水乡郊野景观为基底、以横沔风貌区为核心，打造集生态保育、古镇休闲、文化体验等于一体的生态间隔带先行示范区、服务张江科学城人文休闲新地标和与迪士尼乐园中西文化交相辉映的东方文化品鉴地。 9月9日晚间，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者分析称：“浦东和浦西不能简单地横向对比，各有各的特点。但从整个上海的定位和发展来看，浦东占据重要极点，开发开放也以浦东作为突破口，所以浦东有很多产业先行政策。这对于区域的发展，甚至整个浦东的发展都有很大推动。比如张江、迪士尼，作为重要的产业，也会带动很多基础建设，包括横沔古镇，会以旧带新。” “在全新开发的区域里有一批蕴含历史文化的规划区域，从格局来看发展，该区域的发展潜力应该说还是值得期待的。”卢文曦补充说。 9个月前，上海2021年第三批集中供地中，中国金茂联合体以29.94亿元底价竞得两幅“城中村”旧改地块——上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元（02PD-0002-01）07-01、08-06地块。根据出让文件要求，07-01地块住宅套数下限440套，08-06地块590套，要求全装修住宅占比不低于50%，中小套型住宅占比不低于60%，并要求自持租赁房占比15%，保障房占比5%。 根据当时的土拍信息，两块地块楼板价约28569元/平方米。对比6.6万元/平方米的销售价格，开发企业在操盘时完全不会重演当下行业捉襟见肘的窘境。 “但是，6.6万元/平方米，已经把未来几年的预期都加进去了。”近期有购房打算的吴女士9月8日通过微信对《每日经济新闻》记者表示。 城市更新，无论在哪个城市，都不是一件容易的事。 特别是在上海，城市更新动辄以10年为单位计数。瑞安房地产深耕21年，才先后完成上海新天地、瑞虹新城、蟠龙古镇等商业、住宅地标级作品；新湖地产亦深耕21年，以旧改点亮苏州河颗颗明珠；如今在横沔古镇，一切才刚刚开始。 “通常这种大型的规划，5年，可以看到一个基本雏形；如果要相对成熟，至少要5~10年时间，才能看到比较完善的城市界面。”卢文曦说。

9月20日，最新LPR（贷款市场报价利率）出炉，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。 　　而上月，1年期和5年期以上LPR非对称下降，5年期以上LPR超预期下降15个基点。 　　“降息效果的释放需要一定时间来观察，因此短期内连续下调LPR的迫切性不大。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说。 　　9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流房贷利率环比继续下行，首套平均为4.15%，二套平均为4.91%，分别较上月回落17BP（基点）、15BP，较去年最高点更分别回落159BP和108BP；平均放款周期为25天，与上月基本持平。 　　86城首套房贷主流利率低至4.10% 　　贝壳研究院统计数据显示，受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截至19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%、二套4.90%的下限水平。就首套房贷主流利率来看，一线城市均高于下限水平。 　　平均放款周期方面，其中一线城市平均放款周期为31天，二线及三线城市平均放款周期均为24天。 　　从利率变化来看，本月厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达到45BP，东莞和长沙首套房贷主流利率均下调35BP。 　　分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，二三线城市平均利率水平接近下限。 　　从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分别为166BP和117BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，利率下调后，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首套、二套利率同比降幅仅65BP和55BP。 　　2022年以来，在房贷利率持续下行的同时，各地首付比例也在纷纷下调，相应地，贷款比例有不同程度的提升。据贝壳研究院数据，与2021年四季度相比，2022年以来，分线城市贷款比例逐季提升，相对而言，三四线城市贷款比例提升最大，二线次之，一线基本持平，这与政策层面较为一致。 　　一二线重点城市房贷利率仍有下调空间 　　不仅房贷利率在下降，近期，很多热点城市也在调整首付、限购等政策。 　　9月19日，有消息称，郑州限购区内二套房贷款首付比例降至40%，目前，郑州限购区内首套房贷款首付比例最低30%，按揭利率低至4.10%；二套房贷款首付比例最低40%，利率低至4.90%。 　　除了郑州以外，还有海南、青岛、宁波、苏州等地也调整或退出限购政策，调低二套房贷首付比例。 　　“在高房价、需求疲弱、预期不振的情况下，降低首付目的就是降低购房门槛，提高首付能力，并提振市场预期。部分城市退出或调整限购政策，也是这样的目的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，8月份纾困力度非常大，包括再次下调LPR 15个基点，房贷利率降至历史最低，但问题是，购房需求并未明显复苏。 　　“房贷利率尽管下降，但最低4.10%的水平，仍然比理财收益要高。对于部分购房者来讲，房价可能会跌，那么最佳选择可能就不是购房。”李宇嘉说。 　　刘丽杰也认为，后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持。利率低、放款快有助降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。当前市场修复受阻，后期市场修复仍需要宽松信贷环境作为基础。 　　“当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来还有下调空间。”刘丽杰说。

[ 有业内专家认为，“限跌令”更多的是规范楼盘销售行为，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序，是“房住不炒”主基调下保证房地产市场稳定发展的常规操作。房企为了回笼资金可采取以价换量的方式，但打价格战不利于稳定市场秩序。 ] 　　楼市传统的“金九银十”来临，但今年房企过得并不轻松。第一财经采访发现，从华北到华中、华东等多个地区，房企大幅降价促销已成为常态，有项目折价三成甩卖，还有项目均价降6000……降价队伍中不仅有民企，国企同样摩拳擦掌。 　　在天气渐凉的合肥，房产中介张薇（化名）正忙着带看，抽空才能回复微信中的购房咨询。最近一段时间，她带看的项目里有的因降价引起老业主不满，现在已经恢复到之前的价格，冲着优惠来咨询的购房者不少，但要转化为成交并不容易。 　　跟张薇类似，多位受访地产从业者都表示，当下的楼市极为分化，市场上降价促销的项目不少，但卖得好的不愁卖，卖得差的即便降价也难有起色。日趋理性的购房者，在汹涌而来的降价潮中反而更理性，“再等等”成为很多人的共识。 　　新一轮降价潮 　　盛夏酷暑消退，买了河北石家庄富贵城的房子的业主却倍感煎熬。据中介介绍，该项目最近均价约11500元/平方米，但之前售价15078元/平方米，有业主掏空钱包负债买房，却买在高点遭遇大幅降价，这让他们觉得十分不平衡，希望能补偿房屋差价。 　　有人踩在高点，也有人想抄底入场。这两天，向该项目中介咨询的购房者不少，“这个房子虽然降价幅度大，但因为是现房才有人来咨询，一些出现资金问题的房企，很多项目也都在降价且幅度不小，但是这些都不太靠谱。” 　　楼市低温期，降价促销成为房企的普遍选择。除了上述项目，石家庄还有一现房楼盘均价从一万三降到一万，还有一民企开发的高端改善盘出现降价，均价从每平方米两万六降至两万四，四居室的房源每套可省35万元。 　　张薇所在的合肥，房企降价力度同样不小。据她称，最近一段时间，合肥有一国企项目以近七折的价格促销，引发购房者投诉，随后该项目优惠被叫停，现在均价一万二左右。还有其他民企项目在做清盘活动，之前卖到一万四的项目，现在均价一万二左右。 　　武汉最近也频现房企降价现象。8月末，武汉汉阳区的保利庭瑞阅江台项目降价近6000元/平方米。当地房管局遂发函，称其存在未按照已报备的商品房销售方案销售商品房的行为，违反了《市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》的规定。 　　为此，该项目公司发布声明称，保利庭瑞阅江台K8地块临近交付，剩余部分房源未售，公司采取了一定的打折促销方式，造成一定影响。现声明该销售行为无效，3日内原路退回款项，后期不再采取类似销售行为，严格依法依规销售。 　　据当地中介透露，该项目目前是封盘状态，售楼部进不去，看房只能看小区里即将交房的。“前段时间均价1.27万元，很多人来抢房，现在价格有所恢复，大约1.65万元/平方米，仍较平台公开均价1.85万元有所折让。” 　　在上述中介看来，当下武汉市场极为分化，主城区价格还比较稳定，但远城区均价明显下降。“8月份就开始促销了，现在的降价状态已经持续很久，有的楼盘贵但卖得好，有的楼盘打折还卖得一般，主要还是看品质和交通配套。” 　　总体来说，降价促销还是有一定作用。在该中介感受中，冲着打折来买房的客户不少，大多是周边城市过来的，有项目之前卖一万七、现在均价一万四，降价后人流有所增多；也有项目一直热销，去了售楼处都没有地方坐，地铁盘卖得都快。 　　在华东地区的南京，许多房企也祭出促销大旗。中秋小长假期间，融创南京官微发布消息称，凡是购买公司在南京的金陵星图、龙池映和汤山颐和府项目，首付仅需5%起。购买龙池映、汤山颐和府、滨江ONE等房源，总价每满100万元，立减1万元。凭教师证到访南京任一项目，或认购任一项目房源，可享额外优惠力度。 　　定价弹性空间变大 　　在楼市上升期，房价越涨购房者越追，如今降价促销成为常态，购房者反而更加理性，买在高点的老业主也有苦难言。 　　最近一段时间，有购房者在公开平台反映，自己2018年在章丘买了一套房，贷款超百万元，但如今该项目在售房源价格一路下滑，自己首付已经赔光。“其他楼盘也会降价，也知道要尊重市场，但是远远没有此项目这么低。” 　　还有在西安阎良区的购房者称，自己花费100多万买了一套房，但今年项目售价逐渐下行，相同面积房屋总价下降10余万元。 　　出于稳定市场的需求，已有多个地方政府出台相应规定，限制房企肆意降价行为。如安徽长丰县发布《关于禁止在建在售房地产项目非法销售的通知》，要求所有开发企业立即停止特价房、工抵房等销售，销售前必上报长丰县发改委、县住建局审批，各房企、经纪机构不得宣传非法销售的房屋。 　　日前，江阴市住建局也发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。 　　据不完全统计，自去年下半年以来，全国超20城发布“限跌令”，有的直接发布行政命令，有的通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签。 　　有业内专家认为，“限跌令”更多的是规范楼盘销售行为，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序，是“房住不炒”主基调下保证房地产市场稳定发展的常规操作。房企为了回笼资金可采取以价换量的方式，但打价格战不利于稳定市场秩序。 　　但也有行业研究机构建议，各城市应根据实际市场情况放宽，以利于企业采取合理的降价促销自救行动。有序放开限跌令，鼓励房企以价换量，通过必要的降价措施加快滞销楼盘成交转化，也有利于楼市成交逐渐恢复正常化。 　　面对仍然低迷的楼市环境，一些地方政府对房企的降价行为正减少限制。比如，湖南省浏阳市鼓励房企根据市场形势变化和企业实际情况，另行制定让利消费者的有关政策措施；广州也对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%，调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。

发放补贴鼓励生育，越来越多地方开始跟进。 近日，云南省委、省政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》（下称《实施方案》），明确提出2023年1月1日至2025年12月31日，对新出生并户口登记在云南的二孩、三孩分别发放2000元、5000元的一次性生育补贴，并按年度发放800元育儿补助。 从公开报道来看，这是三孩生育政策实施以来，首个明确在全省范围内发放生育补贴的省份。 国家卫健委党组此前在《求是》杂志刊文指出，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，我国总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。 持续减少的出生人口，是导致人口增长拐点加速到来的关键因素。其中，云南颇为典型。统计数据显示，这个西南边境省份2021年的出生人口、出生率、自然增长率均达到近十年最低水平，常住人口更出现负增长。 “压力山大”的不只云南。2021年，全国多个省份出生人口创下数十年来新低，超半数省份常住人口均出现下降。云南之后，会有更多省份跟进吗？ 01 根据云南省统计公报数据，2021年末，云南全省常住人口为4690万人。全年出生人口44万人，出生率为9.35‰；死亡人口38万人，死亡率为8.12‰；自然增长率为1.23‰。 单看这一数据，相比出生率7.52‰、自然增长率0.34‰的全国平均水平，云南的生育水平其实并不算低。 不过，拉长时间线看，曾长期保持高生育水平的云南，其出生人口和出生率已开始出现连续下降趋势。 从云南省统计局公布的历年数据看（2020年相关数据未公布，不在此列），2012年至2021年十年间： 云南出生人口从2012年58.7万人逐年增至2017年64.8万人的顶峰，随后下滑至2021年44万人； 人口出生率从2012年12.63‰升至2017年13.53‰的顶峰后，逐年降至9.35‰； 自然增长率在连续8年保持6‰以上的高位之后，从2019年6.43‰大幅降至2021年仅1.23‰。 与此同时，云南省2021年的出生人口、出生率和自然增长率均创下新低，成为过去十年的最低值。 生育率下降，一个直接影响就是青少年比重降低。 根据云南省七普数据，全省0-14岁人口占比为19.57%，相比六普时的20.73%，下降1.16个百分点。同期，全国0-14岁人口比重上升1.35个百分点。也就是说，在这十年里，云南青少年人口增势未达到全国平均线。 同期，云南15-59岁人口占比65.52%、60岁及以上人口占比14.91%，分别比六普时下降2.68个百分点、上升3.84个百分点。 长远来看，生育率持续降低，年轻人口比例减少，进而造成的“底部老龄化”，值得关注。 云南民族大学政治与公共管理学院丰庆、红河学院商学院李丽在《云南人口抚养比的影响因素分析》一文中分析指出，1999-2019年云南总人口抚养比由52.3%下降至38.7%，但少儿抚养比由41.91%下降至25%，老年人口抚养比由10.39%上升到13.7%。 与此同时，“20年间云南人均GDP与中国人均GDP的差距越来越大，并在2019年达到了最大差值2.3万元”。文章指出，照此进程发展下去，云南很可能提前进入“未富先老”的困境。 02 人口自然增长优势减弱，这对于原本就面临人口外流压力的云南来说，显然不容乐观。 云南省统计局公布的数据显示，过去十年中，云南总人口年增长量大多维持在10万人左右，2017年达到最高值16万。但在近三年里，年增量从2019年11万降至2020年8万，并在2021年由正转负，急剧减少32万。 这也是过去十年来，云南人口总量首次出现负增长。 具体到云南省16个市州，仅有5个市州七普较六普人口总量实现正增长，其余11个均为负增长。其中，楚雄人口减少超过26万人，昭通、普洱、临沧、大理4个市州人口减少超过10万人。 从六普到七普，云南仅昆明、西双版纳、德宏、怒江4个市州总人口占全省比重有所提升，也就是跑赢了全省的人口增势。 其中，比重上升最多的昆明，常住人口从643.2万人增至846万人，增量达到202.8万。这一增量，比云南全省的人口增量（124.3万人）还多了近80万。 省会城市人口集聚效应进一步凸显，使得昆明的人口首位度在十年间提升3.93个百分点。同期，西双版纳、德宏、怒江的比重提升均不足1个百分点，分别为0.29、0.15、0.01个百分点。 这四城之外，其余12个市州总人口占全省比重均出现不同程度下降。 尽管人口流动在一定程度上影响着云南省内的人口分布情况，但各市州尤其是人口大市出现的出生率下降趋势，仍然不容忽视。 以云南省第二人口大市曲靖为例，当地七普总人口576.58万人、占全省比重为12.21%，仅次于省会昆明。而凭借常年高于全省平均水平的人口自然增长率，曲靖同时也是云南人口自然增长大市。 然而，2012-2021年间，曲靖人口自然增长率从6.59‰大幅降至1.55‰，常住人口也在同期减少23.5万人。 03 在此背景下，云南官方近日公布的《实施方案》明确提出，“到2025年，积极生育支持政策体系基本建立，人口出生下降趋势缓解”。 图片来源：新华社 为此，在降低生育成本方面，《实施方案》明确：2023年1月1日至2025年12月31日，对新出生并户口登记在云南的二孩、三孩分别发放2000元、5000元的一次性生育补贴，并按年度发放800元育儿补助；对新出生并户口登记在云南的婴幼儿购买意外伤害险给予每人每年50元参保补贴。 在此之前，全国已有四川攀枝花、甘肃临泽、湖南长沙、黑龙江大兴安岭等地先后出台或拟出台发放生育补贴相关政策—— 去年7月在全国率先出台政策的攀枝花，明确为生二孩、三孩的家庭发放育儿补贴，每月每孩发放500元育儿补贴金，直至孩子3岁。截至今年3月，首笔发放金额达95万元，共有650户家庭领到育儿补贴金； 湖南长沙明确，对夫妻双方共同依法生育三个及以上子女的本地户籍家庭，三孩及以上每孩可享受一次性育儿补贴1万元。据长沙市卫健委测算，这笔补贴每年需投入约2000万元； 黑龙江大兴安岭在《大兴安岭地区关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案（征求意见稿）》中提出，大兴安岭地区户籍且在本地区工作生活的夫妻，生育第三个孩子给予一次性奖励金2万元。生育二孩每月发放300元育儿补贴，生育三孩每月发放500元育儿补贴，直至孩子3周岁。 不过，相比上述地区，此次云南出台的政策是首次在全省范围内落地，其中“将分娩镇痛项目按程序纳入医保支付范围”“鼓励有条件的地方建立三孩教育补贴制度”等举措也颇具亮点。 可以预见的是，未来将有更多地方跟进生育支持政策。 一方面，人口增长形势依然严峻。我国近年来总和生育率降到1.3以下，生育水平持续走低，成为影响人口均衡发展的最主要风险。 另一方面，积极的政策信号不断释放。继去年5月中共中央政治局召开会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，提出实施三孩生育政策及配套支持措施之后，今年8月国家卫健委、国家发改委等17个部门联合印发《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，从提高优生优育服务水平等7个方面，完善和落实财政、税收、保险、教育、住房、就业等积极生育支持措施，并推出20项具体举措。 不过，不少专家也提醒，就地方而言，只有结合自身实际，对准“痛点”、落到实处，才是保证生育支持政策有效性的关键所在。

推开窗，近处是高耸的写字楼和香火旺盛的西禅寺，远处满目城市绿化的尽头是连绵起伏的丘陵。 　　能饱览福州如此城市景象的一套SOHO房源，总面积约为38平方米，价格仅为86万元。在9月上旬的一个工作日，购房者挤满了该项目售楼处和样板间。 　　在福州楼市，这番难得一见的火热景象只是个案，是因开发商大幅降价所取得的效果。多位福州当地的房地产业内人士向第一财经表示，目前，楼市步入了“金九银十”这个传统销售旺季，部分房企选择以价换量，试图改变冷清许久的楼市。 　　“阳光城(000671)、世茂、正荣等这些头部房企的情况，福州的购房者都了解，有不少项目出现了停工，业主对交付产生担忧。”有福州当地房地产业内人士表示，这导致很多人宁可持币观望。 　　福州楼市的未来，似乎仍然有赖于房企的债务危机有待化解和市场信心的重建。 　　公开降价日渐普遍 　　记者近日走访了位于福州市仓山区两个闽系房企的住宅项目，其通过分销渠道给出的特价房源，总价降幅均超10万。中海地产旗下一个项目的特价房源售价约1.3万元/平方米，较此前的最高均价下降超四成。另有房企则通过首付分期、补贴等多种方式降低首付门槛，给客户提供更轻松的上车机会。 　　在房地产行业从业十余年、近年来深耕福州市场的胡焕大概统计了一下2022年至今福州的市场表现，单盘月均成交套数约20套。 　　胡焕告诉第一财经，“现在是‘金九银十’，可以说开发商已经进入跑步的阶段了，各自动作都比较多。”事实上，今年以来，特价房、降价已成为福州楼市的常态。 　　“短期来看，福建本地市场‘破局’的办法就是降价。”在地产行业工作近十年的林清表示。林清目前在一家全国性房企负责福建市场的营销，面对接下来的销售窗口期，他所在的房企也选择加入这场降价潮。 　　尽管当前的事实证明，降价有效拉动了一波去化，但在胡焕看来，这些举措带来的热闹并不意味着市场的改善。他向记者表示，过去的“金九银十”，房企搞些活动，推一部分特价房，售楼部的人气就不错，而今年的中秋还没到，房企的优惠就提前一周释放，降价、提高分销点数，抢客源，说明市场还有待修复。 　　胡焕预计9月的市场会好于7、8月份，但效果能有多少尚无法判断。“各家房企都在降价，还没办法评估到底能给成交带来多少提升。” 　　闽系房企大本营 　　据克而瑞提供的数据，福州市五区上半年成交量同比下跌46%；8月份新房网签套数1665套，亦是近两年时间首次在非春节月份跌破2000套。 　　某全国性房企在闽的房企内部人士直言，福州近来出台了包括降首付、放松限购、限贷、提高公积金贷款额度等政策，但刺激效果并不明显。相较于其他城市，福州市场的形势可能更为严峻。因为不少总部位于福州的闽系房企都已爆雷，而这些房企在当地的市场份额较高，购房者普遍对这类房企的项目心存疑虑。 　　福州作为闽系房企迈向全国市场的起点，亦曾经是这些企业发家的粮仓和大本营，各家在此的项目储备都很丰富。 　　1996年，林腾蛟在福州创办的阳光集团进入房地产业；同年，黄其森在福州创办泰禾集团(000732)；2003年，世茂首入福州，打造世茂外滩花园；同年，宝龙地产也在福州落地了商业项目。 　　2004年，在福州成立一年的融信开发了首个房地产项目；2007年，莆田起家的正荣地产也进入福州；凭借“飞虎队”拿地在2017年成为行业黑马的福晟，也曾在福州楼市霸榜。还有被多位当地业内人士形容为当地人“最认的房企”的融侨，2021年全年以约178亿元的销售额成为福州五区全口径销售榜的冠军。 　　扎堆的闽系房企在福州市场的竞争，塑造了当地人的购房认知。林清告诉记者，当年很多从事实业的老板转型进入房地产，激烈的市场竞争下，“没点实力还真做不出来，大部分闽系开发商的产品都不错”。 　　不过，为了规模扩张，闽系房企渐次将总部搬离福建，迁都京沪。“福州市场容量相对有限，当年若想冲出100亿的规模，要把莆田、福清、宁德等几个县市的项目全部加起来才做得到。”胡焕说，虽然福州市场有所局限，但大部分闽系依然会选择守住家门口的市场，“快没项目的时候，再新拿一两个，以保住市场份额。” 　　这样的策略使得闽系房企总能在福州当地的销售榜上占据一席之地。克而瑞数据显示，在2011~2020年的十年里，福州房企累计销售额TOP10中，除了万科和保利之外，余下皆为闽系民营房企：阳光城、融信、融侨霸占榜单前三；三盛集团在大本营也凭超195亿的销售额位居第五。 　　随着2014年房地产新一轮周期的开启，中海、碧桂园、恒大、龙湖、绿城等众多全国化布局的房企在此期间踏入海峡西岸的这座城市。 　　于是，有实力的外来房企加上强势本土房企的双重竞争，加之当时棚改拆迁的催动，福州的高价地在2016~2017年间层出不穷。2016年，阳光城曾以15.5亿的总价拿下福州鼓楼区一宗地块，实际楼面价高达4.5万元/平方米。 　　房价也因此水涨船高。国家统计局发布的2016年8月房价数据显示，福州房价当月环比涨幅为4.3%，首次超过厦门，涨幅位居全国第五；截至该月，福州房价连涨了15个月。另据克而瑞数据，2017年福州市五城区全年商品住宅成交均价突破2万元/平方米，同比增速超20%。 　　2016年9月，福州发布“限价令”，要求同一项目备案价涨幅不超过10%；11月，规定升级，要求“备案价格零增长”。此后，2017年福州的限购政策重启，五城区成交规模腰斩，同比下降51%。房价增长放缓，但仍在2020年达到2.7万元/平方米的历史高点。 　　以“保交付”为重点的市场重塑 　　在进入现阶段的低迷前，福州市场还曾有过一段短暂的上扬。2021年初，福州的“零门槛”落户政策落地，推动外地客群需求集中释放。“去年一整年的成交量多了100万平方米，就是落户政策放开的红利。”胡焕表示。 　　也正是在这一政策背景下，2021年6月，已经陷入债务危机的恒大，依然在福州市场促销了最后一波。彼时，首次开盘入市的恒大滨江左岸将价格直接杀至1.9万元/平方米，远低于约2.5万/平方米的备案价，成为福州市场上最早降价的楼盘之一。 　　后来的统计数据显示，该项目开盘当天去化超500套。2022年6月，该项目因拖欠员工工资、相关方面不支付开发建设费用等而停工。 　　如同恒大一样，其他多家闽系房企也因为高周转、高杠杆策略，相继陷入经营困境，楼盘停工问题在福州也开始变得突出。 　　2021年下半年至今，包括阳光城、世茂、禹洲、宝龙、正荣、融信等在内的闽系房企接连爆出或违约或展期的消息。近来，融侨也有债券展期、高管停薪等多种消息流出。这些房企的债务违约，或多或少影响了旗下楼盘的施工进度。 　　克而瑞不完全统计显示，截至2021年年末，福州尚未交付问题项目总建筑面积为89万平方米，占2021年总成交面积的21%；未交付问题项目总套数约8077套，占当年成交总套数的19%。在全国24个重点城市中，福州的未交付问题项目面积、未交付问题项目套数占比，均居于前列。 　　目前，监管层对保交楼问题极为重视，近来多个部门数次发声，提及保交楼、稳民生，各地政府也予以了积极响应，探索问题解决的办法。 　　据福州当地媒体报道，对于暂停施工的恒大滨江左岸，福州市房管局相关负责人在8月下旬时对外披露，项目监管账户资金充足，可覆盖项目建设，有关部门正在积极引进其他有实力的企业来出资购买这一项目中属于恒大的股份，以推动项目全面复工，并解决恒大其他项目的资金缺口问题。 　　闽系房企为了守住大本营市场份额，也在努力守住口碑，积极推动保交付。 　　8月中旬，阳光城福建大区召开了交付保障监督制发布会，并对外披露数据称，2022年上半年，阳光城福建大区交付项目高达17个，共计9995套住宅，按时交付率达100%。 　　深耕福州的融信，在2022年上半年，也完成了8个楼盘超6000户的交付。近期，融侨全国多地项目施工竣备及交付工作正稳步推进中，覆盖福州、上海等地，将于三、四季度交付户数预计达万套。

　8月份，70城新房价格指数环比下跌0.27%，连续12个月下跌，且跌幅扩大。其中一线城市涨幅收窄至0.10%；二线城市从7月份上涨0.03%逆转为下跌0.22%，三线城市跌幅扩大。8月份，70城新房价格指数同比下跌2.1%，跌幅比7月份（-1.7%）扩大0.5个百分点，70城有50个城市新房价格环比下跌，比7月份增加10个。 　　二手房方面，8月70城二手住房价格指数环比下跌0.35%，跌幅明显扩大，且连续12个月下跌。今年以来，二手住房价格指数月平均跌幅为0.28%，比新房0.18%的月平均跌幅要大，显示二手住房市场整体要弱于新房市场。同比来看，8月份70城二手住房价格指数下跌3.3%，跌幅比7月份扩大了0.3个百分点，已经连续7个月下跌。8月份，70城有56个城市二手房价环比下跌，61个城市同比下跌。 　　销售数据方面，1-8月份全国商品房销售面积累计同比下滑23%，降幅较7月份缩小了0.1个百分点，降幅略收窄主要是由于去年8月份楼市明显下行，形成了低基数效应所致。8月份5年期LPR再次大幅度下调15个基点，信贷、限购、公积金等方面加大“一城一策”力度纾困的范围扩展到热点城市，而8月楼市销售下行幅度并未明显收窄，显示需求端较为疲弱。 　　9月份是传统的“金九银十”，但商品房市场旺季不旺，反季节性下降。9月前两周（1-13日），30城商品房成交面积连续环比“负增长”，分别为-29.8%和-41.8%，一二线城市均出现明显下行。近期楼市表现不如预期，有中秋假期的影响，但更主要的是疫情因素，一些地方线下看房和交易受到影响。 　　另外，供给端冲击尚待缓解。8月份，在专项借款、纾困基金、接盘或代建等创新性政策的扶持下，“保交楼”提速，8月份竣工面积跌幅从7月的36%收窄至2.5%，但主要集中在资金能平衡的项目上。而一些出险民企的大多数项目存在资金硬缺口，或短期内难以落实纾困资金介入的可靠担保。对这类项目，政策或转向鼓励破产，或追究相关责任主体追回资金。因此，风险处置进入攻坚期，企业风险继续释放，导致市场对新房或期房的接受度下降。 　　当然，基于对期房的担忧，市场刚需和换房需求有转向二手住房的倾向。已经到来的“金九银十”，二手住房交易有所反弹，特别是在需求较为集中的热点一二线城市中心区，二手房市场明显复苏。根据贝壳研究院的数据，8月50城二手房成交量同比连续2个月增长，比如上海、深圳、长沙等超七成城市8月成交量指数超过了去年同期。 　　预计，这一趋势会贯穿9月和10月份。不过，二手房挂牌量明显增加，根据链家网的数据，目前10大城市二手住房挂牌量超过120万套，创历史最高水平，其中次新房（楼龄在5年左右）占比两成左右，大户型挂牌量也在增加。这其中，很多并非是卖一买一的换房需求，可能是“套现离场”。随着近期房价下跌，预期开始转向，前期投资类需求开始逆转，“降价出售”的案例明显增加。 　　再考虑到，二手房价格还在历史高位，交易税费也较高，而新房还有降价预期等，除了中心区有学位、交通等配套优势的二手房外，未来二手房市场整体走势不能太乐观。再回到70城房价数据，8月份数据还有一个现象，新房环比涨幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都等热点城市，其中上海领涨，8月涨幅为0.6%，其他城市均为0.4%，这些城市涨幅均比较大。 　　近期，热点城市中心区高价盘成交明显回升，价格也在上涨。在新开工、供应持续下降的情况下，开发空间本就受限的中心区，新盘供应较少，近年来呈现出大户型化、“豪宅化”的趋势。受疫情影响小的中高收入人群，购买力仍旧强劲，导致中心区高价新盘热卖，价格持续上涨。与此形成鲜明对比的是，其他区域刚需和换房主导的新盘项目供应较多，但受供应量较大、开发商大力度降价促销、购买能力下滑等多方冲击，销售和去化明显下降。 　　比如，9月14日广州市对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%的最大调价幅度，调整为楼栋均价不能超过项目核定线均价的前提下，可上浮10%、下浮20%。也就是，定位高端的产品可以涨价10%，其他产品可以降价20%。同一楼栋采取更加差异化的定价策略，应对需求的差异化，更好地促进销售。 　　在“保交楼”过程中，楼市风险继续释放，叠加疫情因素的冲击，供需两端的疲弱态势都比较明显。不过，前期快速发展中积累的问题得到暴露、集中处置以后，让错配的供需纠偏到平衡、让新模式脱颖而出，楼市才能迎来新发展阶段。另外，即便同比下行，但放在过去10年看，绝对量仍高于2016年，依旧处于较高的水平。 　　好的迹象表现在，8月份，地产竣工面积增速好转，施工面积增速大幅高于新开工和拿地面积增速，意味着停工、半停工项目复工提速。借助国有金融机构在发债担保和承销上的积极扶持，示范性民企信用开始修复，到位资金有企稳迹象，解决地产问题的速度比想象中要快，供给端冲击的洪峰已过，最差的时候也正在过去。当下，不仅要让“坏的市场经济出清”，也通过疫情纾困让居民收入预期好转，挺过艰难的时期后，楼市有望回到健康的轨道。

9月20日，北京环球影城开业满一周年。在北京环球度假区主题曲的伴奏下，14位经典的电影角色携62名演员在好莱坞星光大道上带来魅力四射的演绎，迅速点燃围观游客周年庆祝的热情。 　　由于北京仍有零星疫情，周年庆的规模并未如预期那么盛大，加之过去这一年疫情对园区运营带来诸多挑战，中国主题公园研究院院长林焕杰预计北京环球影城这一年入园人数未能达到预期的80%，“甚至可能只有70%”。林焕杰认为首期效应未如预期，恐会影响北京环球影城后续的发展计划，比如二期的开工时间。 　　北京环球度假区执行副总裁兼总经理康兆宁（Joe Hoskin）用中文感谢游客们一年来在北京环球度假区度过的美好瞬间，强调“我们对北京环球度假区的未来充满信心。” 　　受周年庆影响，20日上午，同程旅行平台上有关“北京环球度假区”的相关搜索热度相较前日同一时段增长近115%，而度假区周边酒店的搜索热度也迅速攀升。飞猪数据也显示，截至9月19日，在周年庆新品的带动下，北京环球度假区飞猪官方旗舰店相关商品销量环比前一周增长6倍以上 。 　　数据背后的环球首年 　　难怪康兆宁百感交集。北京环球度假区过去这一年过得不容易。 　　去年9月20日，北京环球度假区盛大开园，成为北京文旅新地标。但此后多次受北京及其周边疫情影响，客流量受到一定程度影响。尤其是今年5月1日起至6月24日，北京环球度假区曾短暂闭园。 　　据北京环球度假区方面介绍，在园区开放运营的10个月里，北京环球度假区不断刷新沉浸式乐趣，让“大片世界”持续焕发活力，陆续推出包括首个冬季假日主题体验、环球中国年季节性活动、北京环球影城：王者荣耀英雄盛会主题活动、侏罗纪世界努布拉岛“恐龙环游记”主题活动、以及环球影城大酒店小黄人主题房上线，通过耳目一新的高质量主题演出、主题房间、主题商品及餐饮，为游客带来“常来常新”的体验。 　　康兆宁颇为自豪地表示，在过去一年，受访游客中对度假区体验表示“非常满意”及“满意”的比例达到了90%，娱乐演出、玩乐体验、园区环境及设施、科技赋能的游园体验等受到游客的广泛好评。 　　北京环球度假区自开业运营以来，一直鲜有数据对外披露，但在一周年之际，园区罕见披露了一组有趣的数据。 　　比如受访游客中九成表示希望重游北京环球度假区；持“冬春漫游卡”和“夏秋漫游卡”的游客，过去10个月内平均游园次数超过了17次。自园区开门迎客以来, 累计超过1380万人次的游客在这里观赏了6.8万场以上的各类表演、演出，总时长达1.4万小时；游客们在北京环球影城主题公园畅饮了超过100万杯黄油啤酒TM，享用了100万支小黄人冰淇淋，在城市大道酷巧-巧克力商店和美味盛宴厨房品尝了超过10万个精制手工奶昔；一年间，北京环球度假区共推出超过3400款主题商品，平均每天至少上新一款。 　　又比如变形金刚基地乘坐霸天虎过山车行驶了9.7万公里，相当于绕地球赤道行驶两圈半。近一半的游客在入园期间使用官方APP和小程序，查看地图、进行园内导航等。即使因疫情园区短暂关闭期间，仍有总计1100万人次的游客通过访问官方App和小程序“云游园”。 　　在娱乐度假体验中，“安全和健康”与“快乐”同样重要。每天闭园之后，超过220名环球团队成员进行骑乘设备及各类设施的检修与维护，保证设备安全。同时每日持续进行清洁与消毒工作，一年来累计清洁消毒面积超过5000万平方米，约等于7000个标准足球场。 　　作为地标文旅项目，北京环球度假区成为游客欢庆闪光时刻、分享快乐的度假目的地。据悉，开园以来，有超过8.5万名游客在北京环球度假区庆祝自己的生日。超过八成游客选择与家人或朋友“组队”游园，年龄最大的游客是两位96岁高龄的女士。 　　除了主题化的娱乐体验和氛围之外，北京环球度假区其实也是全球第一个获得“LEED社区金级认证”的主题公园度假区。园区内保持着丰富的生物多样性，生长着超过600种植物，生活着387种各类动物。一年来，度假区共计循环利用213万立方米的水资源，用于植被灌溉、水景填充等领域，循环利用的水量几乎可以填满颐和园的昆明湖。难怪不少北京市民把环球度假区当作周末郊游的“公园”。 　　21世纪经济报道记者在园区咨询的多位游客，均有多次进园游玩的经历。一位超级粉丝贝贝告诉记者，这一年她来过80多次环球影城，跟自己喜欢的变形金刚角色风刃见面超过170多次。 　　暑期数据重振信心 　　自去年9月20日开业以来，在多个OTA平台，北京环球度假区一直是主题公园搜索指数里的“顶流”。即便中途因疫情缘故短暂闭园，热度依然不减，在今年6月22日宣布恢复运营后，在去哪儿平台上，北京环球影城搜索热度瞬时增长 6 倍，冲到全国景区第一。 　　今年7月10日起，北京市文化和旅游局通过去哪儿旅行App和官方小程序发放了京郊住宿消费券，在消费券带动下，北京环球影城等景区的搜索热度骤增近4倍以上。 　　尤其是学生暑期的到来，北京环球影城门票预订也迎来新的增长。同程旅行数据显示，北京环球度假区暑期订单量达到近一年峰值，较开园初期增长近2倍。 　　去哪儿平台显示，8月份北京环球影城门票预订量环比7月增长超五成，其中儿童票涨幅近七成，暑假期间，亲子出游逛北京环球影城趋势明显。而9月第二个周末正好赶上中秋小长假，门票预订量环比上一个周末则上涨了6倍。 　　节假日和周末是北京环球影城当前的客流高峰，此次一周年的纪念日以及即将到来的国庆长假，都将为北京环球影城带来新一波的热度。 　　值得注意的是，北京环球影城自身热度的上涨，对周边酒店的辐射影响开始显现。北京环球影城推出的1.5日门票，满足了许多人尽兴游玩的刚需。这直接改变了周边住宿的消费行为，去哪儿大数据显示，今年暑期期间（7月1日至8月31日），选择多住一晚的客人同比增长近八成，多玩一天与多住一晚产生连锁效应。去哪儿平台上，北京环球影城周边住宿均价为1100元，因多住一晚产生的房费，外加餐饮、交通，间接拉动人均消费增加至1500元。 　　临近十一假期，许多游客已开始预订国庆出游门票。截至9月19日，去哪儿平台上北京环球影城门票搜索量、预订量均为全国主题公园排名Top2，目前所售门票有超过一半是预订10月1日入园的门票，成人票与儿童票占比3：1。北京环球影城十一游玩预订中，订单客源热门城市top10为：北京、上海、江苏南京、广东珠海、四川成都、山东潍坊、福建福州、湖南长沙、浙江杭州、陕西渭南。其中北京本地游客占比超五成。 　　由于有了环球影城，北京这个旅游目的地对年轻人的吸引力越来越大。同程旅游的研究显示，年轻人和亲子人群成为最喜爱北京环球度假区的主要人群。其中，90后、80后总占比接近70%，00后占比紧随其后，达到了18%。 　　同程旅行相关负责人表示，“主题乐园作为热门景区类型一直备受众多年轻群体和亲子家庭的喜爱。主题乐园不仅是人们‘微度假’的主要场景，其独具特色的主题IP也是吸引游客的重要理由。北京环球度假区已经逐渐成为游客前往北京旅游的必打卡地。” 　　首年成绩单有喜有忧 　　如果不是疫情，北京环球度假区过去这一年应该被挤爆了。林焕杰向21世纪经济报道解释道，主题公园的首期效应一般是三个月到一年，人们的尝鲜心理驱动主题公园在此期间获得最多客流量，获得最好的业绩。2016年上海迪斯尼乐园开园第一年狂赚50多亿元，成为迪士尼历史上第一个开园首年即实现财务收支平衡的主题乐园。 　　但遭遇疫情这个黑天鹅，北京环球度假区的首期效应未达预期，客流量和业绩恐不太乐观。按照林焕杰的预计，可能过去一年北京环球度假区入园人数只有预期的80%左右，甚至更低。“但这确实不是团队的错误，环球的品牌和团队仍然是非常优秀的，所以市场一好，入园数据很快反弹。”林焕杰补充道。 　　首期效应其实有联动效应，比如去年开园后，大家就开始关心环球的二期建设问题，去年12月，北京市委常委、常务副市长崔述强曾透露，环球主题公园二期还有2.2平方公里正在谋划建设。但今年这方面的消息就基本无声了。 　　林焕杰认为，其实受限于疫情，像环球影城这么大体量的强IP主题公园，还没有真正将影响力辐射到全国各地，还有太多地方的游客无法亲临北京园区游玩，因此“新鲜感”这点还未打破，能延续一些时间，不应着急升级园区项目，也不用急于启动二期建设。 　　毕竟，疫情让主题公园的成本回收期拉长，在业绩未有明显好转之前贸然启动二期无疑会加大投资风险。 　　但为了扭转疫情的不利影响，林焕杰建议北京环球度假区要在营销上多扩宽思路，多手段改善业绩。“中国人对价格是很敏感的，”林焕杰指出，北京环球度假区可以适当通过促销来拉动新客进园消费，同时适当降低二次消费和衍生品费用，或可以获得更广的消费基数，让二次消费成为利润的重要来源。 　　园区里也有些消费者建议环球影城善用节庆日做限时活动，比如推出限时销售的限量环球IP衍生品，刺激游客在特殊日期过来消费。“像这次一周年庆这么大的日子，才出了一款主题商品，远远不够，”北京游客苏夏举起新买的一周年纪念杯对记者说道。 　　客观来说，北京环球度假区过去几个月确实在营销上做了不少新尝试，比如今年四月北京环球度假区与腾讯旗下“王者荣耀”试水IP合作，首次推出王者荣耀英雄盛会主题活动，收获不小的反响。北京环球度假区工作人员表示，未来不排除会持续有新IP合作的尝试。 　　尽管过去一年成绩有好有坏，“我们看到，中国消费者对于高品质、主题化度假体验的需求正日益旺盛，这正是北京环球度假区专注打造的，”康兆宁表示，对北京环球度假区的未来充满信心。

9月20日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知（征求意见稿）》。 通知提出，申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮20%。 针对公积金贷款购买家庭第二套住房，应支付不低于住房交易价格40%的首付款。天津市住房公积金管理中心表示，这是基于天津市发布房地产调控政策，第二套商业性住房贷款最低首付款比例从60%调整为40%。为方便职工申请组合贷款，有必要将公积金贷款首付款比例与商业银行保持一致。 公积金租房提取方面，提高资金到账频次。通知提到，职工申请提取住房公积金支付房租，符合提取条件的，提取资金按月划转至职工的银行储蓄账户。目前，天津租房提取住房公积金按季度划转至职工银行储蓄账户，改为按月划转提高了资金的到账频次。 针对养育未成年二孩及以上多子女的天津市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，可按照实际房租支出提取住房公积金。养育未成年二孩及以上多子女，是指养育两个及以上子女且至少一个子女未成年。

全国主要地级市2022年8月共供应土地2274宗，供应规划建筑面积为16966.96万㎡，同比下降19.46%，环比上升17.29%；推出楼面均价为3008元/㎡，同比下跌27.83%，环比上涨104.08%。8月多城陆续按下“三轮供地”键，带动供地规模上升，同时，一线城市及部分热点城市的供应中不乏优质地块，在一定程度上也推高了整体起始楼面价水平。随着余下半数城市逐步推出第三批次地块，预计下月供应规模与本月差距不大。 从地块性质来看，8月涉宅用地供应规划建设面积6270.06万㎡，同比下降45.18%，环比上升77.83%；商办用地供应规划建设面积1418.25万㎡，同比下降25.68%，环比下降6.55%；工业用地供应规划建设面积9278.65万㎡，同比上涨23.68%，环比微跌1.68%。从推出楼面价上看，各类用地推出楼面价环比均呈上涨态势，其中，涉宅用地推出楼面价环比涨幅居首，为55.77%。 分各能级城市来看，2022年8月，各等级城市供地量环比呈现全线上升态势，且一线城市环比升幅领先。其中，一线城市供应规划建筑面积947.76万㎡，同比下跌49.43%，环比上涨22.47%；二线城市供应规划建筑面积5791.7万㎡，同比下跌36.41%，环比上涨17.21%；三四线城市供应规划建筑面积10227.5万㎡，同环比均呈上涨态势，涨幅分别为1.42%、16.87%。8月一线城市中，北京、上海及深圳均挂牌了今年第三批次集中供地地块，3城供应端均有不同程度的放量，进而带动一线城市整体供应规模上升。

2022年8月全国主要地级市土地成交1712宗，成交规划建筑面积为13717.64万㎡，同比上涨13.45%，环比下跌8.74%；成交楼面价为1636元/平方米，同比下跌15.78%，环比下跌39.96%；土地出让金为2244.34亿元，同比下跌4.49%，环比下跌45.25%。8月多数城市将目光主要集聚在供应端，开启土拍的城市身影或拍地动作相对较少，导致成交规模小幅下降，不过，相较去年同期而言，成交端仍较可观，同比连续2月呈上升态势，且升幅进一步扩大。根据多个城市第三批次供地公告，9月拍地活动较多，预计成交规模将呈上升态势。 从地块性质来看，8月涉宅用地成交规划建筑面积为3317.3万㎡，同比下跌22.14%，环比下跌28.34%；商办用地成交规划建筑面积为1342.91万㎡，同比下跌2.26%，环比下跌5.97%；工业用地成交规划建筑面积为9057.43万㎡，同比上涨39.69%，环比微涨0.64%。从成交楼面价及土地出让金来看，各类用地成交楼面价、土地出让金均较上月有所下跌，其中涉宅用地环比跌幅最为显著。 分等级城市来看，仅有一线城市成交规模较上月上升，二线、三四线城市成交量呈现不同幅度的下滑态势。本月一线城市成交59宗，成交规划建筑面积790.87万㎡，同比上涨139.33%，环比上涨26.93%；成交楼面价为5121元/㎡，同比上涨52.68%，环比下跌70.18%；土地出让金404.99亿元，同比上涨265.4%，环比下跌62.15%。本轮北上广深4个一线城市均有地块成交，其中深圳的贡献度最大，其在本月初开启了二轮土拍，成交热度不容小觑，不过广州、上海、北京3城本月虽也有地块成交，但多数为工业用地，单价水平较低，在一定程度上拉低了一线城市整体收金规模。 二线城市土地成交527宗，成交规划建筑面积4926.06万㎡，同比上涨30.43%，环比下跌2.33%；成交楼面价为1857元/㎡，同比下跌10.17%，环比下跌53.18%；土地出让金915.31亿元，同比上涨17.04%，环比下跌54.26%。本月二线城市中拍地活动较上月减少，非热点城市贡献相对较大，但底价成交现象占比较多，进而导致二线城市整体成交量价表现稍显逊色。 三四线城市土地成交1126宗，土地成交规划建筑面积为8000.72万㎡，同比微涨0.21%，环比下跌14.56%；成交楼面价为1155元/㎡，同比下跌36.71%，环比上涨5.56%；土地出让金924.04亿元，同比下跌36.58%，环比下跌10.13%。

近日，诸葛找房数据研究中心发布《8月全国重点城市土地市场报告》。报告指出，2022年8月全国主要地级市溢价率为3.18%，环比微降0.01个百分点，同比下降4.36个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。8月土地溢价率仍处于低位水平，底价成交现象较多，土地市场热度延续低位运行。在当前房地产市场背景下，房企拿地信心偏弱，高溢价拿地短期难现。资金实力较足的房企可以选择底部拿地，把握住拿地窗口期。 流拍率方面，本月流拍率为10.37%，较上月上升3.31个百分点。由于销售回款较显疲态，加之债务到期，资金压力之下房企不得不收紧投资，导致部分优势偏弱的地块也逐步进入流拍行列。

河南省统计局发布前8月全省房地产开发和销售情况。 1~8月份，河南省房地产开发投资4751.47亿元，同比下降4.6%；其中，住宅投资4021.67亿元，下降5%。 房地产开发企业房屋施工面积55598.39万平方米，同比下降5.3%，其中，住宅施工面积43311.92万平方米，下降4.6%；房屋新开工面积6920.94万平方米，下降28.2%，其中，住宅新开工面积5636.31万平方米，下降29.7%；房屋竣工面积2175.50万平方米，下降28.8%，其中，住宅竣工面积1810.00万平方米，下降25.3%。 商品房销售面积7309.11万平方米，同比下降9.2%，其中，住宅销售面积下降9.6%；商品房销售额4482.05亿元，下降16.7%，其中，住宅销售额下降17.3%。8月末，商品房待售面积2264.75万平方米，比7月末增加21.92万平方米。其中，住宅待售面积增加17.59万平方米。 房地产开发企业实际到位资金4505.64亿元，同比下降14.8%。其中，国内贷款305.58亿元，下降20.1%；自筹资金2742.43亿元，下降5.3%；定金及预收款928.76亿元，下降27.3%；个人按揭贷款455.1亿元，下降31.5%。

9月19日，中交集团与福建高速集团在中交大厦签署战略合作框架协议。中交集团党委副书记、总经理王海怀与福建高速集团党委书记、董事长陈岳峰出席签约仪式。 王海怀欢迎陈岳峰一行来访，介绍了中交集团的发展情况。他表示，作为全球领先的特大型基础设施综合服务商，中交集团在国家重大战略领域先行示范，坚持“三重两大两优”经营策略，聚焦大交通、大城市，发挥国际化、江河湖海治理优势，着力打造具有全球竞争力的科技型、管理型、质量型世界一流企业。中交集团与福建高速集团的发展战略高度契合，双方合作基础扎实、前景广阔。面向“十四五”，中交集团愿充分发挥全产业链一体化服务优势，精准对接福建省高速公路发展需求，推动双方合作向更深层次、更广领域和更高水平迈进，为福建经济社会发展作出积极贡献。 陈岳峰感谢中交集团的热情接待，介绍了福建高速集团的发展情况。他表示，福建高速集团正积极推进福建省委省政府提出的“654”战略要求，打造新的立体交通网规划，推动福建高速公路快速发展。中交集团是基础设施建设的领军企业，希望中交集团继续发挥自身优势，与福建高速集团在公路网高质量发展、服务区资源开发等方面持续深入合作，双方进一步拓展福建省高速公路投资建设参与形式及合作模式，共同助力建设交通强国福建先行区。 中交集团党委常委、副总经理裴岷山与福建高速集团党委委员、副总经理陈礼彪代表双方签署了战略合作协议。根据协议，双方将在基础设施建设、资源开发、科技创新、物流金融、信息服务、乡村振兴等领域开展全方位深度合作。

9月20日，北京市数字经济快速发展，全球数字经济标杆城市建设取得积极成效。2021年北京数字经济增加值规模达1.6万亿元，占全市GDP比重的40.4%，2022年上半年数字经济增加值达8381.3亿元，占全市GDP比重上升至43.3%，保持了良好发展势头。北京不断拓展数字应用，搭建新场景新业态，已迈向全域场景开放的智慧城市2.0阶段。 今天，北京市经济和信息化局相关负责人在一场发布会上介绍，近年来，北京坚持“两区”数字经济工作与全球数字经济标杆城市建设“一盘棋”协同推进。今年上半年，北京市实现数字经济增加值8381.3亿元，占全市GDP比重43.3%，保持了良好发展势头。在“两区”全产业链开放、全环节改革的工作部署下，深入对标RCEP、DEPA等国际协定规则，于今年5月底印发北京市数字经济全产业链开放发展22条改革措施，在各部门各区的通力协作下，目前已取得阶段性进展。 数据资产价值逐步显现 北京数据要素化进程提速增效，要素市场化改革取得突破。北京国际大数据交易所建成数据交易平台，目前数据交易参与主体333家，入驻平台及引入各类数据产品量1253个，产生数据交易合约1774个，数据交易调用7.73亿笔。北数所数据资产登记中心于今年7月正式揭牌，形成首批数据资产试点评估报告。成立全国首个国际数据交易联盟，现已入驻数据服务与合作单位150余家。此外，实现微软等外资企业跨国商务合同签署电子签名互认，引导京东方集团于今年3月发行国内首单数字经济概念公司债券。北京数据资产价值逐步显现，数据跨境流动服务成效明显。 迈向智慧城市2.0阶段 数字仿真、人工智能、虚拟现实、5G、8K、裸眼3D等多种数字技术在北京冬奥会开幕式和各项赛事中成功应用。北京不断拓展数字应用，搭建新场景新业态。 负责人表示，北京已迈向全域场景开放的智慧城市2.0阶段。位于亦庄的北京高级别自动驾驶示范区搭建城市级工程试验平台，开放国内首个出行服务商业化试点，“政策友好型”自动驾驶营商环境初步成形，在完成60平方公里范围的道路智能化设施部署基础上，现已全面启动3.0阶段建设阶段，将逐步扩展至全市500平方公里范围。 城市空间计算操作系统工程完成海淀区百万平米试点建设，打造城市、园区、商圈3类示范场景。 数字化社区建设以“回天地区大型社区治理样本”“高水平建设城市副中心”为重点，加速数智赋能基层社区数字化治理模式创新。 “长安链”构建国内自主可控、开源开放的软硬一体化区块链技术体系，打造产学研共建共享创新模式和长安链生态联盟，吸引多家央企集团和头部企业加入。 北京还筹建互联网3.0示范区，推进元宇宙体验中心建设，发布数字人国际标准，推动在文旅领域的应用率先落地。 优化数字经济营商环境 北京优化数字经济营商环境，加强高水平对外开放合作。负责人表示，数字经济促进条例即将进行人大常委会二审，数字消费等多项细分领域促进政策出台实施；成立全国首家数字经济标准化技术委员会；推进设立总规模100亿元的北京数字经济产业基金。 北京还持续培育类海外营商环境，国内首个以经济技术合作为主题的国家级对德合作园区——中德产业园出台三年行动计划，梳理投资便利化、研发创新、金融发展等领域20余项政策，目前已集聚70余家重点德资企业；中日国际合作产业园结合日本高端产业和制造优势，打造特色产业创新协作园区，已入驻外资项目45家。 此外，北京高水平举办全球数字经济大会，目前大会已在京举办两届，打造国际重要交流合作平台。2022全球数字经济大会发起设立北京国际数字经济治理研究院、中国数字经济发展和治理学术年会，发布研究报告、产业政策、标杆案例和宣言倡议等40余项，创新成果60项，带动数字消费近70亿元。 负责人表示，下一步，北京将深入探索数字经济改革发展模式，充分释放“两区”政策红利，加快打造新型应用场景，秉承开放心态吸引全球优秀理念、人才和项目落地，积极培育具有引领力、创新力的标杆企业，助推“两区”和全球数字经济标杆城市建设。

北京9月20日，中国国家发展和改革委员会地区司副司长曹元猛20日透露，雄安新区100多个建设项目压茬推进，累计完成投资超过4000亿元(人民币，下同)。 当天，国家发改委举行新闻发布会，曹元猛指出，自2017年设立以来，雄安新区经过5年多的规划和建设，已进入承接北京非首都功能和建设同步推进的重要阶段。 首先，规划政策体系基本建立。他介绍，中央批复雄安新区规划纲要后，河北省及有关方面陆续出台雄安新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划、白洋淀生态环境治理和保护规划4个基础性规划和20多个专项规划，构建起“1+N”规划体系。 其次，承接疏解取得突破性进展。他说，目前，首批标志性疏解项目加快在新区落地，中国星网、中国中化、中国华能等3家央企总部启动建设，中国矿产资源集团注册落地，首批疏解的高校、医院基本确定选址。同时，一批符合新区功能定位的市场化疏解项目落地建设。 曹元猛透露，按照“在建一批、新开工一批、储备论证一批”的原则，100多个建设项目压茬推进，累计完成投资超过4000亿元。新区参建劳动力稳定保持在10万人以上，高峰时期约有20万建设者在紧张有序施工。 此外，生态环境治理和修复成效显著。他指出，白洋淀淀区水质从劣Ⅴ类转为Ⅲ类，水位保持在6.8米左右，水域面积保持在275平方公里左右，为近10年来最好水平。

9月20日上午，国家发改委举行新闻发布会介绍区域协调发展情况。国家发展改革委地区司副司长曹元猛介绍，从2021年起以在京部委所属高校、医院和央企总部为重点，分期分批推动相关非首都功能向雄安新区疏解。目前，首批标志性疏解项目加快在新区落地，中国星网、中国中化、中国华能等3家央企总部启动建设，中国矿产资源集团注册落地，首批疏解的高校、医院基本确定选址。 “雄安新区作为北京非首都功能疏解的集中承载地，与北京城市副中心一道，形成了北京新的两翼。”他介绍，自2017年设立以来，雄安新区经过5年多的规划和建设，已进入承接北京非首都功能和建设同步推进的重要阶段。 规划政策体系基本建立。中央批复雄安新区规划纲要后，河北省及有关方面陆续出台雄安新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划、白洋淀生态环境治理和保护规划4个基础性规划和20多个专项规划，构建起“1+N”规划体系。同时，党中央、国务院印发了《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》，有关方面出台了19个配套实施方案，为新区发展提供了强有力的政策支撑。 承接疏解取得突破性进展。按照党中央、国务院决策部署，从2021年起以在京部委所属高校、医院和央企总部为重点，分期分批推动相关非首都功能向雄安新区疏解。目前，首批标志性疏解项目加快在新区落地，中国星网、中国中化、中国华能等3家央企总部启动建设，中国矿产资源集团注册落地，首批疏解的高校、医院基本确定选址。同时，一批符合新区功能定位的市场化疏解项目落地建设。 新区建设项目滚动实施。按照“在建一批、新开工一批、储备论证一批”的原则，100多个建设项目压茬推进，累计完成投资超过4000亿元。新区参建劳动力稳定保持在10万人以上，高峰时期约有20万建设者在紧张有序施工。目前，新区启动区市政设施和公共服务配套项目进展顺利，起步区重大基础设施加快推进，容东片区城市框架逐步形成，6万多名征迁群众喜搬新居，京雄城际铁路建成并稳定运营，京雄高速公路河北段等建成通车。 生态环境治理和修复成效显著。白洋淀淀区水质从劣Ⅴ类转为Ⅲ类，水位保持在6.8米左右，水域面积保持在275平方公里左右，为近10年来最好水平，夏日莲叶碧、秋来芦花香，“华北之肾”重放光彩。“千年秀林”等累计造林45.4万亩、植树2300余万株，新区森林覆盖率由最初的11%提高到32%。 他介绍，下一步将牢牢牵住北京非首都功能疏解这个“牛鼻子”，坚持打造北京非首都功能疏解集中承载地的初心，坚持“一张蓝图干到底”，有序推进率先启动的标志性疏解项目取得明显成效，聚焦启动区推进实施一批市政基础设施和公共服务配套设施项目，进一步完善新区配套支持政策体系，把启动区建设成为承载北京非首都功能的高质量样板。“我们相信，经过持续不懈地努力和奋斗，雄安新区必将给大家带来更多惊喜，‘未来之城’大有可期。”

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均保持不变。 9月15日，在本月的中期借贷便利操作中，作为中期政策利率的MLF利率按兵不动。不过，同日多家银行下调存款利率，引发了市场对9月LPR的关注。 国泰君安认为，此次多数大行调降存款利率是8月降息的跟随式结果，与4月不同，并不指向9、10月LPR会单独调降。不过该机构指出，这客观上可以减轻银行后续LPR调降面临的压力，打开LPR调降空间。 8月份，1年期和5年期以上LPR非对称下降，特别是房贷利率参考的5年期以上LPR超预期下降15个基点。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，降息效果释放需要一定时间，因此短期内连续下调LPR的迫切性不大。当前货币环境整体宽松，后期政策重点是打通宽货币向宽信用的传导链条，促进信贷投放平稳增长，增强货币流动性。 机构：103城首套房贷利率4.15% 值得注意的是，受上月5年期以上LPR下调的影响，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创新低。 9月20日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据：2022年9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；本月平均放款周期为25天，与上月基本持平。 贝壳研究院报告指出，受8月22日5年期以上LPR下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截止到9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。 就首套房贷主流利率来看，一线城市均高于下限水平。利率变化来看，本月厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达到45BP，东莞和长沙首套主流利率均下调35BP。 分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，二三线城市平均利率水平接近下限。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为166BP和117BP。 以首套房100万商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅65BP和55BP。、 贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持。利率低、放款快有助降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。当前市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来仍有下调空间。 央行：深入推进利率市场化改革 9月20日，晚间，央行发文称，下一步，人民银行将继续深入推进利率市场化改革，持续释放LPR改革效能，加强存款利率监管，充分发挥存款利率市场化调整机制重要作用，推动提升利率市场化程度，健全市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，发挥好利率杠杆的调节作用，促进金融资源优化配置，为经济高质量发展营造良好环境。 LPR改革以来，企业贷款利率从2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，创有统计以来最低水平。 2019年8月，人民银行推动改革完善LPR报价形成机制。改革后的LPR由报价行根据对最优质客户实际执行的贷款利率，综合考虑资金成本、市场供求、风险溢价等因素，在中期借贷便利（MLF）利率的基础上市场化报价形成。 央行在为目前，LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分贷款已参考LPR定价。LPR由银行报价形成，可更为充分地反映市场供求变化，市场化程度更高，在市场利率整体下行的背景下，有利于促进降低实际贷款利率。 多家银行下调存款挂牌利率 就在不久前，9月15日，六家国有大型银行纷纷就调整人民币存款挂牌利率相关事宜发布公告。 从各家银行官网得知，本次调整涉及活期存款和定期存款的多个品类，其中，城乡居民最常选择的整存整取定期存款，各个期限的存款利率均有所下调：三年期定期利率下调15个基点，其他期限利率下调10个基点。 调整后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行五大银行各期限定期存款利率均保持一致，三个月、半年期、一年期、二年期、三年期、五年期利率分别为1.25%、1.45%、1.65%、2.15%、2.60%、2.65%；邮储银行的半年期和一年期利率分别较五大银行高出0.01个和0.03个百分点，其余期限利率与五大银行保持一致。 专家认为，此次存款利率调整的重点集中在三年期，这一期限存款的规模高于五年期，因此，涉及的客户数量也会多于五年期。而随着涉及客户数量的不断增多，存款利率下调对银行负债端成本下行的影响会越来越明显。

9月20日，华发股份公告称，因公司经营发展需要，经公司总裁提名，并经公司第十届董事局提名委员会2022年第一次会议审查通过，同意聘任向宇先生为本公司执行副总裁，任期自董事局审议通过之日起至本届董事局任期结束之日止。 公开资料显示，向宇，男，土家族，1971年10月出生；博士研究生学历；中共党员。曾任武汉中央商务区城建开发有限公司董事长；华发股份副总裁、华东区域董事长兼华中区域董事长；华夏幸福基业股份有限公司高级副总裁兼南方总部江南区域总经理；现任华发股份执行副总裁。

9月20日，越秀地产股份有限公司发布附属公司于中国公开发行担保公司债券的公告。 越秀地产拥有95%的附属公司广州市城市建设开发有限公司第五期公司债券的发行规模为不超过人民币25.95亿元。 2022年第五期公司债券将分为两个品种。第一种，五年期固定票面利率的公司债券，而发行人可选择于第三年末调整票面利率。此外，于第三年末发行人有权赎回品种一债券;及品种一债券持有人有权向发行人回售品种一债券。

近日，烟台市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金相关政策和规范贷款业务相关事项认定标准的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》明确，住房公积金个人住房贷款最高额度调整为60万元。住房公积金个人住房贷款购买新建全装修住宅、装配式住宅、被动式超低能耗自主住宅（二星级及以上绿色建筑标准）最高额度为70万元。其中全装修住宅贷款政策执行至2023年11月10日止。 《通知》明确，住房公积金个人住房贷款购房首付款比例统一调整为不得低于30%。 《通知》提出，将住房套数认定执行“认房又认贷”标准，调整为公积金贷款、商业贷款所购房结清贷款后已出售的，以及全款购房已出售的，不计入家庭购房套数，以实际持有房屋数量为标准认定。

20日从河南省统计局获悉，今年1至8月份，河南省房地产投资持续下行，商品房销售面积也同比下降。 据河南省统计局发布的房地产开发和销售情况，今年1至8月份，该省房地产开发投资4751.47亿元，同比下降4.6%；其中，住宅投资4021.67亿元，下降5.0%。 1至8月份，河南房地产开发企业房屋施工面积55598.39万平方米，同比下降5.3%，其中，住宅施工面积43311.92万平方米，下降4.6%；房屋新开工面积6920.94万平方米，下降28.2%，其中，住宅新开工面积5636.31万平方米，下降29.7%；房屋竣工面积2175.5万平方米，下降28.8%，其中，住宅竣工面积1810万平方米，下降25.3%。 1至8月份，河南商品房销售面积7309.11万平方米，同比下降9.2%，其中，住宅销售面积下降9.6%；商品房销售额4482.05亿元，下降16.7%，其中，住宅销售额下降17.3%。 在房地产开发企业到位资金方面，1至8月份，河南房地产开发企业实际到位资金4505.64亿元，同比下降14.8%。其中，国内贷款305.58亿元，下降20.1%；自筹资金2742.43亿元，下降5.3%；定金及预收款928.76亿元，下降27.3%；个人按揭贷款455.1亿元，下降31.5%。 由于行业周期性调整、结构性矛盾和新冠肺炎疫情冲击等多重因影响，房地产市场出现阶段性困难。今年以来，河南各地出台一系列楼市纾困政策，为当地楼市健康发展提振信心。