当前销售回暖动能仍显不足，基本面再趋悲观，市场将重回政策博弈主线。“保交楼、稳民生”的地产纾困政策的出台，提升了地产股债的“下限”，与此同时需要期待需求端更有力政策推出的效果，销售复苏的节奏与程度决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，9月推荐保利发展(600048.SH)、滨江集团(002244)(002244.SZ)、绿城中国(03900)、贝壳-W(02423)。 国信证券主要观点如下： 行业：销售复苏放缓，“保交楼”举措持续推出。 7月销售放缓，2022年1-7月商品房销售额累计75763亿元，同比-28.8%，较前值收窄0.1个百分点;销售面积累计78178万平方米，同比-23.1%，较前值扩大0.8个百分点。单月值同比降幅扩大，2022年7月商品房销售额9691亿元，同比-28.2%，较前值扩大7.4个百分点;销售面积9255万平方米，同比-28.9%，较前值扩大10.6个百分点。7月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。从日频数据看，销售回暖趋势平缓，截至2022年8月26日，30城商品房成交面积为9597万㎡，同比-31%;其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-33%、-35%、-31%、-15%。 政策面上，包括政策性银行专项借款、民企发债增信支持等多项地产纾困措施出台。 此外，需求端政策也在持续发力，如5年期LPR降低15bp至4.3%，福州房贷首付比例下调，南下调二套住房公积金贷款首付比例并推出二手房“带押过户”模式，江苏昆山太仓、河北廊坊、浙江海宁放松限购限售，南京、苏州、无锡等个别地方政府也开始尝试调整首付政策等。在销售复苏缓慢的背景下，需求端放松加码仍然值得期待。 板块：估值仍处较低水平。 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.1%，跑输沪深300指数1.1个百分点，在31个行业中排第24名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)高21.3%，比2021年估值水平(10.2倍动态PE)低26.7%，估值仍处较低水平。

8月30日，在中国建筑（601668.SH）召开的2022年半年度业绩说明会上，中国建筑董事、总裁张兆祥在介绍公司发展情况时如是说。他表示，上半年中国建筑克服疫情反复、地产行业下行等不利影响，主要经营指标高于同期，好于预期。 此前的8月29日，中国建筑发布了2022年半年报。除了披露上半年新签订单、收入规模实现“双万亿”，报告还显示，上半年实现归母净利润285亿元，同比增长11.2%；实现基本每股收益0.68元，同比增长9.7%；完成2021年度现金分红金额105亿元，同比增长16.7%。公司位居2022年《财富》世界500强第9位。 此外，报告期内中国建筑的房建、基建业务毛利率同比分别提升了0.2个、1.7个百分点。PPP项目运营良好，已完成运营绩效考核的项目达标率为99.1%，回款实现率94.7%。总资产周转率0.85次（年化），同比增加0.03次。加权平均净资产收益率继续表现优异，上半年达到7.99%。 谈及预期目标，中国建筑副总裁、财务总监王云林表示，中国建筑将积极把握国家适度超前开展基础设施投资的机遇，在战略引领、科技创新、商业模式和资本运作等维度寻求突破。2022年的发展目标定为新签合同额超过3.85万亿元，营业收入超过2.01万亿元。 新政策落地显效会推动房地产市场进一步企稳发展 在被问及如何看待下半年房地产需求及盈利变化时，张兆祥表示，上半年国家的房地产政策调整频次多、力度大，行业也经历了一系列重大调整。国家统计局数据显示，从5月份开始地产形势有回暖的迹象，6月份整个房地产市场在持续改善。整体上看，新出台的政策支持房地产形势进一步趋稳。 张兆祥表示，下半年伴随着稳经济一揽子政策落地见效，以及疫情影响逐步减弱，国内生产恢复有望进一步加快。从全国来看，受压制的消费需求有望逐步改善。他预计，各地有利于房地产的政策也会进一步发挥作用，会推动房地产市场的进一步企稳发展。 “从长期来看，我们认为，近期房地产供给侧不断优化，我们对于房地产市场长远健康发展保持坚定信心。”张兆祥称，中国建筑作为房地产行业的龙头企业，会保持战略定力，坚持稳健发展策略，为推动房地产行业的健康发展贡献力量。 有序推动极少数停缓建项目复工复产 近期部分地区的房地产项目在建设过程中出现了停工情况，“保交楼”问题冲上热搜。 对于“保交楼”问题，中国建筑董事会秘书薛克庆表示，“保交楼”就是保民生，更关乎到社会稳定。 “目前市场上部分项目出现困难，我们认为不是普遍问题，仅在部分城市和部分项目‘点状’存在。”薛克庆表示，中央要求地方政府压实责任，牵头处理好“保交楼”的相关工作，目前各地政府也已积极出台政策，加强了预售资金的监管，成立纾困基金等来确保解决“保交楼”过程中的资金问题，已经取得了积极进展。 薛克庆表示，中国建筑对“保交楼”已从两个维度采取措施。 从房地产业务方面看，薛克庆表示，近期的客户来访、地产销售情况可以明显看到，受“保交楼”事件影响，消费者在购房过程中更倾向于选择经营稳健、实力雄厚和信用优良的企业。 “我们认为，只要我们扎实做好‘保交楼’的工作，消费者就将对我们更有信心。从这个角度看，消费者的选择倾向，将对像我们中国建筑这样信誉评级高、社会形象好的房地产企业更为有利，还要督促我们做好各方面的工作。”薛克庆称。 从房建业务方面看，薛克庆表示，中国建筑的房建业务存量规模庞大，确实存在着极少数因业主方原因导致项目停缓建的情况。对此，中国建筑坚持采取“一企一策”、“一项目一策”的原则，在确保不新增债权的情况下，履行央企的社会责任，与业主方和有关方面充分做好沟通，统筹分析项目复工达产交付的可能性，已有序推动极少数停缓建项目复工复产。 “我们要以法制化、市场化的观点来看待这一行业局部现象，以充分保护投资者、消费者权益为己任，做好保交楼和保民生的工作。”薛克庆称。 加大负流项目治理力度，确保完成全年现金流预算目标 业绩报告显示，上半年中国建筑的经营性现金流承压，净流出689亿元。 对此，王云林表示，多年来公司始终高度重视现金流管理，不断建立健全和完善现金流管理体系。但受百年变局、世纪疫情影响，子企业在抢抓项目进度过程中加大了付款比例。此外中国建筑也加大了研发投入、增加了职工人数等，这些因素都导致相关支出上升。 王云林表示，去年导致中国建筑现金流发生同比下降的部分因素仍在，同时今年上半年也出现了一些超预期的新困难。比如房地产市场呈现下行态势，上半年全国商品房销售面积和销售金额分别同比下降22.2%和28.9%，公司的房地产项目销售也受到了比较大的影响；今年上半年，大湾区、长三角、京津冀等公司核心业务区域陆续出现疫情，部分地区的项目停工时间比较长，对工程施工建设和项目回款也带来了较大的影响。 王云林表示，当前经营性现金流状况还有很大改善空间，下阶段将采取以下措施。包括着力加强对地产投资项目的现金流管控，持续提升包括地产投资业务现金流管控水平在内的各方面管理能力水平，加速资金回笼。此外还要通过完善现金流预算的引领，狠抓现金流的基础管理，继续加大负流项目的治理力度，强化催收防欠，加强逾期应收账款管理，提升资金的周转效率，坚决落实现金流季度考核与薪酬挂钩机制，确保完成全年现金流预算目标。

“如果说过去是房地产行业高速发展的十年，那么未来就是行业平稳健康发展的十年。” 8月30日下午，旭辉控股（00884HK，股价2.35港元，市值214.9亿港元）召开2022年中期线上业绩会，董事局主席林中，执行董事、旭辉建管董事长陈东彪，执行总裁汝海林，执行董事、CFO杨欣出席会议。 报告期内，旭辉实现营业收入297亿元，核心净利润18.2亿元，毛利率20.7%，较去年同期持平；持有物业收入6.6亿元，同比增加69%；旭辉商业合计储备30座商业综合体（在营14座），在营总建筑面积96万平方米。在行业面临深度调整及疫情反复的大环境下，旭辉上半年仍然实现了740亿元回款，累计交付近4万套新房，落地透明工厂超100座，已交付项目超30个，经营性现金流为正，是为数不多保持盈利的民营房企。 林中表示：“我们相信行业虽面临挑战，但穿越周期的企业未来仍大有可为。” 长期净负债率目标30% 中报显示，旭辉2022年到期刚性兑付债券清零，平均融资成本4.9%，一年内到期债务比17%、平均债务账期4.7年。截至2022年6月30日，旭辉控股的净负债对股本比率为78.5%，在手现金312亿元。 “在这么难的一个情况下，融资成本能够有所下降让管理层⾮常欣慰。更难能可贵的是，上半年通过多⽅努⼒，境内负债占⽐有所提升，提升到了58%。随着未来公司管理层的规划，我们的境内外负债可能会进⼀步趋于平衡。境内外负债结构会和公司资产结构进⼀步地匹配，从⽽有效地冲汇率波动的影响。”杨欣表示。 “我们希望中期净负债率能够趋向50%，⻓期希望降到30%左右。从有息负债来看，6⽉底的有息负债和去年12⽉底的有息负债同为1141亿元。⽆论是在⾦融市场，还是资本市场，我们受到了⾦融机构，特别是银⾏的⽀持。过去半年⼏乎没有⼀家⾦融机构对旭辉进⾏抽贷，融资缺⼝完全由银⾏来弥补，这也彰显了⾦融机构对旭辉的信任。” “预测利润率达8%-10%” 林中对于行业仍然保持乐观：“仍然是一个10万亿的市场。” 2022年，旭辉进入“三五战略”的第⼀年。林中说：“我们以全新姿态拥抱⼆次创业，推动‘三五战略’的演进，坚持⻓期主义，⽬标要成为受⼈信赖的城市综合运营服务商。 2022年上半年，旭辉新增29个代建项⽬，累计在管35个项⽬，在管⾯积超过700万平⽅⽶。旭辉瓴寓作为旭辉在⻓租领域的代表，⽬前已拓房间数量超过了8万间，稳定期项⽬实现96%以上出租率。 “旭辉旗下长租公寓业务板块瓴寓正在推进A轮融资，目前已经取得实际性进展，预计融资额度超过1亿美元，”林中透露，“旭辉瓴寓自2016年成立以来，目前累计已拓房间数量超过8万间，出租率达96%以上。上半年也取得了多个轻资产管理项目，得到了租户认可。” 上半年，旭辉持有商业物业收⼊6.6亿元，整体出租率保持在92%，⽬前在营的商场14座；而旭辉永升归⺟净利润3.8亿元，同⽐增⻓33.4%，合约⾯积突破2.9亿平⽅⽶，在管⾯积超过2亿平⽅⽶。 房地产开发业务方面，旭辉管理层透露，2022年下半年总可售货值超过2000亿元，一二线城市占比85%，新增土储聚焦20个核心城市，开拓协同拿地，获取高确定性地块；新增货值169亿元中，一二线城市占比84%，预测利润率达8%-10%。 林中表示，中国房地产今年进⼊深度调整，今年也是这个⾏业新旧模式转化的⼀年，⼤家开始回归理性，回归⽣意逻辑。房地产⾏业是⼀个永续的⾏业，常做常有，常做常新。 未来房企经营要遵循三个原则，⼀是尊重常识，敬畏规律，回归本质；⼆是严守财务底线和投资纪律；三是稳健均衡，更加关注利润和现⾦流。 “民营房企仍有未来。”林中表示。

作为支柱性产业，房地产业的健康稳定，既关系着经济发展，又关系着民生成色。 当前，房地产业正经历着增速下探和杠杆出清等阵痛挑战。今年以来，房地产市场出现房企资金收紧、居民需求下行、市场预期转弱等情形，同时部分地区出现了期房逾期或难以交付等亟待解决的民生问题。 针对上述情况，中央层面稳楼市举措不断推出， 8月下旬，包括财政部、人民银行、住房和城乡建设部等部委密集出台重点政策举措，通过推出降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式，助力解决房地产市场合理融资需求。 —— 保交楼：维护购房人合法权益 保持房地产市场稳定健康，首要目标是保证群众的合法权益。 近期，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登表示，对于市场而言，投资者信心往往是重中之重，前期个别城市出现的住房项目“烂尾”和监管资金挪用事件极大降低了购房者的“安全感”。近期政府的一系列政策的核心目的是保证房地产在建项目的有序完工，消除“期房”购房者的心理恐慌。 ——稳融资：保障房地产合理资金需求 政策精准发力，在保障购房者权益的同时，也为保障市场稳定、满足企业合理资金需求提供必要助力。 8月19日下午，交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。根据媒体报道，增信将按照市场化、法治化的方式进行，参与主体是向市场开放的，并非经选定才可以参与。 8月22日，人民银行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会，提出要保障房地产合理融资需求。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“保卫资金链”仍是当前各家房企的主线目标。在资金端加大对楼市的支持力度，将有效降低融资成本，提振行业预期，促进市场复苏，在供需两端促进房地产市场良性循环。 ——降成本：提振房地产市场需求侧支持 相较去年，近期我国货币政策刺激力度明显增加。 8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.30%，较上期下降15个基点。这也是5年期LPR在本年度内的第3次下调。 此外，在8月24日召开的国务院常务会议再次强调对刚改需求的支持力度，提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 业内专家表示，此次1年期和5年期以上LPR下降，将有力提振短期和中长期的信贷需求。其中，5年期以上LPR大幅下降将有利于降低购房者成本，其与支持房地产企业融资等措施形成组合拳，对于稳定房地产市场具有积极意义。 招联金融首席研究员董希淼表示，从落地效果来看，楼市政策优化叠加，直接推动降低购房者贷款成本，优化企业融资环境。但也应看到，楼市调控政策效应递减，市场预期和信心非能在短时间内实现快速改变。从长期看，房地产市场消费与居民收入密切相关，稳定居民收入、提升对未来收入预期才是其中关键。 临近九月，房地产市场是否会如期迎来“金九银十”？ “预计市场会在三季度保持整体平稳，四季度将有所改善。”董希淼说。 姜先登表示，接下来，行业或将进一步整合，部分中小型房地产企业将加速退出市场，出险房企可能通过大规模出让土地项目、促销优惠等加快资金回流。 “从下半年看，房企债务量相较上半年有所增加，行业仍需高度关注高杠杆下‘债务滚动’带来的资金风险。”李宇嘉表示。 针对行业现状，董希淼建议，应落实好中央政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”要求，加快调整优化房地产金融政策，对“保交楼”项目给予专项支持；针对房贷，可通过下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施，更好地支持房地产市场平稳健康发展。

8月30日，在融创服务(01516.HK)2022年半年报业绩会上，融创服务行政总裁曹鸿玲在谈到融创服务和遭遇流动性危机的母公司融创集团之间的业务和资金问题时强调，融创服务的资金管理是独立封闭的，现有的账面资金是充足的。 　　财报数据显示，2022年上半年融创服务收入约39.89亿元，同比增长18.5%。其中，非业主增值服务业务收入同比下降18.8%，其他业务收入同比增长约36.2%。 　　融创服务毛利为11.27亿元，同比提升约0.6亿元。在毛利结构中，非业主增值服务的毛利占比下降约18.4个百分点至20.5%，其他业务的毛利占比提升至约79.5%；毛利率为28.2%，同比下降3.4个百分点，截至6月末，融创服务拥有人应占亏损约7.51亿元。 　　从业务划分来看，融创服务的物业管理服务毛利7亿元，毛利率25.9%；非业主增值服务2.31亿元，毛利率26.3%；社区生活服务毛利1.12亿元，毛利率38.3%；商业运营管理服务毛利8210万元，毛利率74.7%。 　　截至6月30日，融创服务的合约建筑面积约为3.76亿平方米，在管建筑面积约为2.34亿平方米，其中来自第三方的面积占比为40%。融创服务通过市场拓展获取的合约建筑面积约为2101万平方米，同比增长约62%。 　　融创服务CFO杨曼在发布会上提到公司和母公司融创集团的关系时表示，融创服务和地产是两个独立的上市公司。从业务上来说，地产是服务一个重要的客户，双方关联业务的发展是独立的、合规的，在市场化良性发展上进行的。目前，关联方贸易应收款余额36亿元，融创服务已经累计减值拨备19亿元，拨付比例超过50%，这是完全按照会计准则严格要求做的。杨曼强调，这些是根据母公司债券流动的市场价格来做的，是比较谨慎的。对于欠款，公司不是不催收，而且是会全力催收，公司也在采取资产、股权质押保全措施来保证公司的款项。 　　杨曼表示，公司在处理地产业务时，首先做好的是风险把控和防范，最大限度降低相应的影响。目前的项目都是以回款为基本前提来做，对于已经开展的业务，如果没有可靠的回款解决方案，资金收支不能平衡的话，公司坚决停止，如案场、房修。 　　对于2022年的业绩，杨曼表示，公司不对今年的业绩做预估。公司对于收购比较谨慎，上半年实际上是在看收购的机会，但是标的从价格质量上来说不是很匹配，果断放弃了，整体看拓展进度，全年外拓合约面积在4500万平方米的量级，在管第三方新增3500万平方米左右。预计全年收入增速保持在50%增长；预计三年内非地产收入保持25%-30%复合增长速度。 　　此外，融创服务在半年报中提到，截至6月30日，公司尚未动用的全球发售所得款项净额约48.36亿港元。目前，董事会已经决定变更尚未动用所得款项净额的拟定用途及分配，包括与物业管理主业或社区运营相关公司的战略投资及收购机会、升级智能管理服务系统，开展智慧社区建设系统及智能社区发展系统、进一步拓展公司的社区增值服务。 　　对于变更资金用途，融创服务解释，经考虑当前物业管理行业的变化以及优质且估值合适的收并购目标较少，董事会认为，分配部分所得款项净额至科技、社区生活业务及营运资金等用途，可以提升资金的使用效率，增强集团内生增长的能力，促进集团的健康可持续发展。

近日，山东省住建厅发布关于全面推行“先验房后收房”制度的通知，决定在全省新建商品住宅中全面推行“先验房后收房”制度。 　　山东省住建厅表示，住宅工程质量事关群众切身利益。去年以来，青岛、济南等市聚焦住宅工程交付质量问题，积极探索“先验房后收房”模式，取得良好成效。经研究，决定在全省新建商品住宅中全面推行“先验房后收房”制度。现将有关事项通知如下： 　　一、按照“政府引导、企业主导、业主参与、专业保障”的原则，在新开工建设的商品住宅中全面推行。其他尚未竣工交付的住宅工程，可参照实施。 　　二、房地产开发企业对其所售住宅质量负首要责任，对落实“先验房后收房”制度承担策划组织、闭环整改和安全保障责任，施工、监理和前期物业服务单位积极予以配合，具体实施可参照工作指南(见附件1)。 　　三、“先验房后收房”制度包括但不限于住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验等环节。鼓励各地各企业创新形式、丰富内容、拓展载体、提高成效，认真总结推广好做法、好案例，充分发挥示范引领作用，力争将“先验房后收房”制度打造成为提升住宅工程质量的典范品牌。 　　山东省住建厅认为，推行“先验房后收房”制度，是对商品住宅“交付验收”流程的再造和细化规范，提前创造条件让业主全面了解、现场查验房屋质量状况，对于维护购房群众合法权益，提前解决质量问题、化解矛盾纠纷具有重要的现实意义。各级住房城乡建设部门要站在贯彻以人民为中心发展思想的高度，进一步完善工作机制，强化监督指导，抓好制度落实，推动提升商品住宅交付质量，切实提高群众满意度。

商品房预售资金是房地产企业的重要现金流来源。近日，各地纷纷升级商品房预售资金监管政策，增强预售资金流向透明度，进一步将其关进了“保险箱”。 　　守“保交楼”底线 　　多地出台监管新规 　　今年7月以来，长沙、东莞、杭州、西安、郑州、青岛、嘉兴、汕头、沧州、深圳龙岗区等多地均采取措施收紧预售资金监管，要求预售资金存入银行专用监管账户，不得随意支取和使用。 　　其中，长沙发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，保证资金“留在项目、留在当地”，并优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。长沙升级后的预售资金监管将拨付节点与项目进度挂钩，资金流向得到了全程监测。 　　另外，更多城市强调了商品房预售资金的专款专用。8月2日，东莞发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》，表示对已取得商品房预售许可的项目，将由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。 　　更加直接的是，九江市直接公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户。九江市住建局表示，凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目，市住建局将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号，商品房预售资金要直接存入专用监管账户进行监管。 　　“此类公示制度也是当前预防预售资金挪用的重要举措。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公示预售资金监管账户有利于资金监管落到实处。购房者在购房过程中可以进行查证，同时也防范了房企营销人员拿其他账号来糊弄购房者的风险。 　　预售制引争议 　　取消预售尚不现实 　　随着一些城市“集体停贷”现象的出现，商品房预售制被推到了风口浪尖，变革甚至取消预售制的声音再起。 　　商品房预售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房预售管理办法》在全国实行后，各地政府就相继制定了各类商品房预售资金监管细则。2010年4月，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地方商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。 　　据国家统计局数据，在2021年前11个月，房企的销售回款占房地产开发投资资金来源的52.8%，其中定金及预收款占36.6%，个人按揭贷款占16.2%，预售资金的重要性不言而喻。一方面，商品房预售制推动了我国房地产市场的快速发展，另一方面，预售资金被挪用、套用等现象也在发生。 　　有业内人士指出，规避预售资金监管的乱象主要集中在收入和支出两个方面。例如，有的开发商让消费者将首付款定金直接打到企业其他的账户，而不是法规要求的监管账户，然后自由使用，不受监管；有的开发企业在支出上做文章，支出不入账，流向异地或总部单位；还有的房地产项目工程款支出远远超过企业、监理单位确认的工程完成额，甚至由开发商、施工单位、监理单位合谋，银行疏于审核，将资金转移了出去。房地产开发企业通过挪用预售资金撬动金融杠杆实现规模扩张，最终导致了楼盘停工乃至烂尾。 　　记者注意到，西安世茂璀璨倾城二期项目就曾因挪用监管资金被相关政府部门通报。西安市未央区住建局指出，西安世茂璀璨倾城项目因集团抽调商品房预售资金，存在资金缺口达11亿元，导致项目停工。 　　因此，许多人将烂尾楼的矛头指向了商品房预售制。首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，预售楼盘出问题与预售制没有必然联系，重点在监管。如监管不到位，购房者按工程进度分期付款，仍然有一定风险，楼盘仍有可能不能按时竣工交付。如果只是购房款的支付方式发生变化，难以解决目前烂尾楼问题。 　　多位业内人士也向记者表示，当前立刻取消预售制尚不现实，如果取消，可能会出现楼市供应锐减的情况，供不应求从而进一步导致房价增长。另外，现在取消预售制还会加大房企压力，难以保障其他项目的交付。 　　防烂尾保民生 　　预售资金监管有待优化 　　预售资金监管的“度”在哪里？ 　　“监管必须严格，但并非越严效果越好。”严跃进表示，在强监管的同时，还需确保预售资金能够加快流入到房地产开发企业，使工程项目资金更加宽裕。 　　实际上，今年上半年，多地出台楼市调控松绑政策，据克而瑞发布的一份报告显示，南京、成都、海口等多个城市适度放松预售资金监管，内容包括降低重点监管资金比例、增加重点监管资金拨付节点、依据企业信用评级实行差异化管控等。 　　4月29日召开的中央政治局会议表示，要优化预售资金监管。“未来商品房预售资金监管的方向不是收紧，也不是放松，而是‘优化’。”严跃进说，各地还需要进一步“量体裁衣”，例如，对预售资金纳入监管账户严格规范，而对于预售资金监管的拨付则要给予支持，防范预售资金沉淀，以此来减少房地产企业风险。

北京市住建委昨天发布《关于印发北京市住房城乡建设系统〈北京市住房租赁条例〉行政处罚裁量基准的通知(征求意见稿)》，明确了《北京市住房租赁条例》中相关行政处罚的裁量基准。其中，租赁企业发布虚假房源最高将处20万元以上30万元以下罚款。 　　“甲醛房”将被限制出租 　　9月1日起，《北京市住房租赁条例》将正式施行，《条例》在出租住房与租赁合同标准、押金收取与监管、住房转租业务、租房价格监测与干预等方面进行了多项规范，对于“群租房”“甲醛房”“黑中介”等租房乱象，租户将有法可依。《征求意见稿》则进一步明确了本市住建系统行政处罚裁量权基准。 　　比如，针对出租存在建筑安全隐患住房的行为，《征求意见稿》明确，最高处罚裁量基准为：对个人处4万元以上5万元以下罚款，对单位处40万元以上50万元以下罚款，对从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构可责令停业整顿。根据新规，“甲醛房”等存在安全隐患的房屋将被限制出租，如住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰后，经具备资质的检测机构检测，室内空气不符合室内空气质量标准，违法情节严重的，最高处20万元以上30万元以下罚款，并可责令企业停业整顿。 　　单次收取租金不超仨月 　　在资金监管方面，《条例》也有明确规定，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应纳入监管；收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。一旦住房租赁企业未按规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金，对于逾期7日以上或违法情节严重的，对单位处20万元以上30万元以下罚款，并可责令其停业整顿，对相关责任人可处2万元以上3万元以下罚款。住房租赁企业、房地产经纪机构发布房源信息、推荐房源存在不符合相关规定的行为，将最高处20万元以上30万元以下罚款。 　　市住建委相关负责人表示，《征求意见稿》的起草是全面履行行政处罚职权的必然要求，对条例行政处罚职权执行中涉及的行政处罚裁量基准进行梳理和规范，能够保证行政执法工作依法准确实施，做到不缺位、不失位。《征求意见稿》意见征集将持续至9月4日，社会各界可在此期间提出意见建议。

《北京住房租赁条例》相关行政处罚征求意见 　　中介发布假消息将被重罚 　　市住建委昨天发布《关于印发北京市住房城乡建设系统〈北京市住房租赁条例〉行政处罚裁量基准的通知(征求意见稿)》，明确了《北京市住房租赁条例》中相关行政处罚的裁量基准。其中，租赁企业发布虚假房源最高将处20万元以上30万元以下罚款。 　　▶“甲醛房”将被限制出租 　　9月1日起，《北京市住房租赁条例》将正式施行，《条例》在出租住房与租赁合同标准、押金收取与监管、住房转租业务、租房价格监测与干预等方面进行了多项规范，对于“群租房”“甲醛房”“黑中介”等租房乱象，租户将有法可依。《征求意见稿》则进一步明确了本市住建系统行政处罚裁量权基准。 　　比如，针对出租存在建筑安全隐患住房的行为，《征求意见稿》明确，最高处罚裁量基准为：对个人处4万元以上5万元以下罚款，对单位处40万元以上50万元以下罚款，对从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构可责令停业整顿。根据新规，“甲醛房”等存在安全隐患的房屋将被限制出租，如住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰后，经具备资质的检测机构检测，室内空气不符合室内空气质量标准，违法情节严重的，最高处20万元以上30万元以下罚款，并可责令企业停业整顿。 　　▶单次收取租金不超仨月 　　在资金监管方面，《条例》也有明确规定，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应纳入监管；收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。一旦住房租赁企业未按规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金，对于逾期7日以上或违法情节严重的，对单位处20万元以上30万元以下罚款，并可责令其停业整顿，对相关责任人可处2万元以上3万元以下罚款。住房租赁企业、房地产经纪机构发布房源信息、推荐房源存在不符合相关规定的行为，将最高处20万元以上30万元以下罚款。 　　市住建委相关负责人表示，《征求意见稿》的起草是全面履行行政处罚职权的必然要求，对条例行政处罚职权执行中涉及的行政处罚裁量基准进行梳理和规范，能够保证行政执法工作依法准确实施，做到不缺位、不失位。《征求意见稿》意见征集将持续至9月4日，社会各界可在此期间提出意见建议。

受积极的政策环境、个人房贷利率持续走低影响，8月(统计周期为7月26日至8月25日)广州二手住宅成交量环比大幅回升。 　　广州市房地产中介协会30日发布的数据显示，8月广州市二手住宅网签共7890宗和78.02万平方米，环比分别增长6.03%和8.72%，但同比分别下降7.56%和5.05%。 　　从各区网签面积的环比情况来看，除南沙区下降3.01%以外，其余各区均有回升。 　　其中，外围区域方面，从化区、增城区和花都区表现较为突出，增幅均超过15%，居全市前三；中心城区方面，海珠区、荔湾区和黄埔区增长幅度领先，分别为11.05%、9.41%和8.14%，越秀区、白云区和天河区也有一定的增长。 　　广州市房地产中介协会分析，本月广州市二手住宅整体交易环比大幅回升，原因主要有，房贷利率持续走低，促进有按揭需求的买家入市。同时，房贷审批速度较快促进改善需求继续释放。此外，部分在售物业报价有所下调或提供一定的让利空间，提升了买家的购买欲望。

为支持商品房市场更好满足缴存职工合理住房需求，贵阳市住房公积金管理委员会29日发布《关于印发贵阳贵安住房公积金促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》(下称《通知》)。《通知》自下发之日起施行，至2023年7月31日停止执行。 　　为支持缴存公积金职工合理购房需求，《通知》从三方面出台措施。 　　一是调整住房公积金个人住房贷款首套房认定标准。包括，缴存职工家庭(本人及配偶，下同)已经结清全部个人住房贷款或仅有一笔未结清的商业性个人住房贷款的，再次购房申请住房公积金个人住房贷款按首套房贷款确定首付款比例，最低不低于20%。缴存职工家庭有一笔(含)以上已结清的住房公积金个人住房贷款，再次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率按同期首套房住房公积金个人住房贷款利率的1.1 倍执行。 　　二是取消两次住房公积金个人住房贷款须间隔12个月以上的限制。 　　三是缴存职工家庭有未结清的住房公积金个人住房贷款或两笔(含)以上未结清的个人住房贷款的，不予发放住房公积金个人住房贷款。 　　《通知》提出，支持公积金个人补息贷款，新增个人补息贷款规模20亿元，并根据需求适度增加补息贷款规模。支持公积金异地购房贷款，取消省内其他市(州)缴存职工在贵阳贵安购房申请住房公积金异地个人住房贷款户籍地限制。 　　此外，《通知》明确，支持公积金“又提又贷”。对同一套住房，职工可在提取住房公积金追加首付后，申请住房公积金个人住房贷款。 　　此前，贵阳已发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》指出，降低个人住房消费门槛。鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。 　　房价方面，国家统计局发布的2022年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，贵阳7月二手房价格同比跌5.9%，位列跌幅第五。 　　58安居客房产研究院分院院长张波早前曾对媒体表示，贵阳城市本身的大数据产业等产业发展不错，人口也在流入，但由于近年来供应过大，尤其是外围新城区供应量过大，因此导致房价的下行力度也比较大。

29日，保利发展控股集团股份有限公司(下称保利发展)发布2022年半年度报告。作为房地产行业的龙头，保利发展的销售额虽有下滑，但降幅低于同规模企业，而且，其核心城市的销售贡献占比有所提高。 　　今年地产行业的违约风波虽没有波及保利发展，其“三道红线”仍维持绿档，但是，一些指标出现波动。半年报披露，截至2022年上半年末，该公司在手货币资金环比减少了142亿元，有息负债规模则环比增加253亿元。 　　销售业绩下滑幅度低于同行 　　2022年的房地产市场持续低迷，国家统计局数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%。据中指研究院数据，2022年上半年，中国TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%。 　　相较于整个行业的降幅，有行业龙头和央企背书的保利发展，销售额降幅要小于同行。半年报显示，今年上半年公司实现签约金额2102.21亿元，同比下降26.29%；实现签约面积1307.31万平方米，同比下降21.78%。 　　根据中指研究院的排名，保利发展今年上半年的销售额位居行业第三位，第一、二位分别是碧桂园、万科，碧桂园上半年的权益销售额同比下滑38.93%，万科上半年销售同比下滑39.3%。 　　过去，不少房企选择下沉到三四线城市抢占市场，但保利发展则仍以核心城市为底盘。“(公司)核心城市贡献度提升，38个核心城市销售贡献为79%，同比提升2个百分点。公司在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。”保利发展还称，近年来38个核心城市货值储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。 　　在营收、利润等指标方面，今年上半年，保利发展实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.60%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。 　　2022年上半年，保利发展的毛利率出现较为明显下降，降至25.55%，同比下降6.95个百分点；净利率为13.47%，同比下降2.85个百分点。对于毛利率下滑，保利发展在2021年年报中就明确指出，“与行业利润率下行趋势一致，在未来，随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。” 　　房地产行业利润下滑已是不争的事实，从已经披露半年报的房企看，毛利率下滑速度有加快之势。在30日下午举行的碧桂园2022年中期业绩发布会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌就直言，房地产行业的毛利率正在向制造业看齐。 　　开业购物中心减少一家 　　在行业发展整体低迷的情况下，现金充裕与否成为抵御风险的重要保障。 　　半年报显示，保利发展在报告期内实现回笼金额1995亿元，回笼率为94.9%；在手货币资金1571亿元，占总资产比重为11%。对比2021年末，保利发展当时的在手货币资金为1713.84亿元，也就是说，今年上半年的在手货币资金环比减少约142亿元。 　　另外，截至今年上半年末，保利发展的有息负债规模为3635亿元，较2021年末的3382亿元环比增加253亿元。结构上，截至上半年末，一年内到期的债务占有息负债比重为 21%，这一指标在2021年末为19%。短债占比虽有增加，但相较于同行仍处较低水平。 　　截至2022年上半年末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为 64.14%、现金短债比为 1.41倍，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。但是，净负债率、现金短债比的表现不如2021年末，当时这两个指标分别为55%、1.86倍。 　　在今年，国有房企的融资优势进一步凸显。中报显示，今年上半年，保利发展发行公司债65亿元、中期票据75亿元，平均融资成本仅3.09%。其中，5月发行的3年期中期票据、8月发行的“3+2年期”公司债票面利率均仅为2.80%，分别创保利发展发行同类产品的历史最低利率。截至报告期末，保利发展有息负债的综合融资成本约 4.32%，较2021年末下降14个基点。 　　在过去，多元经营是一些龙头房企较多提及的。就保利发展而言，物业服务板块业务的增长较为迅速，截至2022年上半年末，保利物业在管面积5.23亿平方米，合同面积7.32亿平方米，上半年实现营业收入64.49亿元，同比增长25.16%。 　　截至今年上半年末，保利发展商业板块开业购物中心34个，开业面积231万平方米，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；酒店管理板块已开业酒店、会议中心22个，客房数近5700间；公寓板块开业及筹开项目49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。 　　相较于2021年末，公司已开业购物中心减少了1个，开业面积减少16.5万平方米；已开业酒店、会议中心增加2个，客房数增加500间。2021年末，“在营长租公寓项目”为43个。

内蒙古自治区住建厅近日公开答复了《关于规范房屋“公摊面积”的提案》，表示将取消公摊面积列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。业内人士表示，该答复是全国首个对取消公摊面积做出的官方回应。 　　根据《提案》，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。 　　内蒙古住建厅回复称，《提案》中提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极作用。同时，内蒙古住建厅也表示，鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据已实施多年，并且已有法律法规确认，改革计价依据难度较大，周期较长。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公摊面积的问题涉及购房者的购房成本和物业费成本，同时也和一些房企变相借公摊面积来降低建造成本等有关联，这一问题关系到广大购房者的切实利益，各地需要仔细调查，积极解决。此外，也有专家指出，即便取消公摊面积，开发商也可能通过涨房价、涨物业费和暖气费等方式收取，因此可能没有实际意义。

当前，房地产行业正面临的挑战还在加剧，有业界人士甚至认为2022年是房地产行业30年来最艰难的一年。8月30日，碧桂园发布2022年中期业绩，显示公司在上半年实现权益合同销售额1851亿元，权益合同销售面积2348万平方米，同比均出现下滑，但销售规模仍居行业首位。 　　较难得的是，在媒体统计目前已有超50家房企上半年业绩预亏的背景下，碧桂园仍难得实现了公司盈利。同时公司现金流保持平稳，负债规模持续下降，可动用资金充裕，财务安全性进一步增强。 　　面对行业持续一年多的“寒潮”，片面追求规模增长及利润表现已不现实，想方设法“活下来”，增厚现金流安全垫，为未来保有希望，这是房企当前的第一要务。集团总裁莫斌在业绩发布会上表示：“行业仍然会是在长效机制下健康、规模体量超过10万亿规模的市场，而活下来的企业将会有更多的机会。” 　　现金流保持平稳，总借贷余额、融资成本实现“双降” 　　尽管3月以来政策调控趋宽松，但房地产市场仍在筑底阶段尚未出现恢复迹象。第三方机构克而瑞发布的数据显示，2022年1-6月百强房企累计权益销售同比降幅达到51%，千亿房企“消失”过半。相对而言，上半年碧桂园权益销售金额跌幅为39%，低于百强房企平均跌幅水平，展现出较强韧性。 　　市场持续低迷，房企流动性危机加剧，房企纷纷主动降杠杆、调结构、保证企业现金流安全。财报显示，公司上半年累计实现权益回款现金回款约为1702.9亿元，权益销售回款率为92%，连续7年回款率保持90%以上。同期，碧桂园实现经营性现金流净额为正，净现金流入约53亿元，表明公司仅靠自身经营性回款而不依赖于外部贷款就能有效覆盖运营支出，凸显了出色的经营能力。 　　截至2022年6月30日，公司总借贷余额从去年底的3179.2亿元进一步降至2936.8亿元，相较去年底下降7.6%。期内，碧桂园净负债率为48.1%，连续多年维持在60%以下，继续稳定在行业较低区间；公司可动用现金余额1479.8亿元，短期债务约729亿元，现金短债比约两倍，短期偿债无忧；剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%连续下降至2022年中期的72%，距离“不超过70%”的监管要求仅一步之遥。本年内公司已无境外美元优先票据到期，仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元人民币。 　　截至目前，碧桂园是行业内为数不多能够进行全品种融资的民营房企。管理层在8月中旬的投资者电话会上透露，在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，公司已发行可转债折合33.68亿元，配售新股折合24.1亿元，合计57.78亿元；自2021年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。公开资料显示，碧桂园在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，待择机发行。报告期内，碧桂园综合融资成本保持平稳，其中境内融资成本从2019年底开始持续下降，至今年年中共累计下降124个基点，处于行业较低水平。 　　近日有市场消息称中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，其中龙湖、碧桂园等房企被纳入考虑范围内。碧桂园方面表示，在交易商协会和中债信用增信担保的支持下，目前正在推进中票的发行。据Wind数据显示，截至2022年8月17日，碧桂园港股通持股比例为2.58%，创出公司港股通开通以来的持股新高，较7月29日1.88%的持股比例，提升了70个基点。 　　精准投资布局、精细化财务管控，上半年交付25万套房屋 　　市场下行期，低线城市销售去化面临的挑战备受关注，但从碧桂园财报数据来看，全国范围内广泛且均衡的项目布局在一定程度有效对冲了市场分化和严重疫情影响，同时丰富的可售资源帮助企业应势而为，快速调整推盘节奏、保证供货需求。 　　截至2022年6月30日，集团已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3179个，业务遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、298个地级行政区划、1412个县/镇区。截至2022年6月底，碧桂园位于中国内地已获取的权益可售资源合计约1.22万亿元，另有潜在权益可售资源约2917亿，合计约1.51万亿，可支撑公司未来销售需求。 　　中报显示，在碧桂园上半年销售中，三四线市场的下跌幅度明显低于一二线城市，整体上三四线销售占比也提升1个百分点至69%。在公司所布局的城市中，有155个城市的市占率超过5%，其中17个城市的市占率高于20%。 来源：碧桂园2022年中期业绩报告 　　截至8月底，东莞市横沥碧桂园松湖明珠项目去化率达到91%，安庆碧桂园、中山碧桂园凤凰城的项目权益货值去化率均达到79%，长垣碧桂园玖华台去化率达到75%，这表明即使是在普遍不大看好的三四线市场，碧桂园也依靠精准布局，在分化的市场中寻找到了发展机会。 　　另外，在碧桂园现有权益可售资源中，96%位于常住人口50万以上的区域；77%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。 　　碧桂园常务副总裁程光煜表示，公司强调一到五线城市均衡的布局，哪里有市场，或者是哪里的市场当期比较确定性、自己经营的效率比较高，就向哪里配置。“下半年碧桂园将坚持合理的方向，向着更加确定性的市场和人口流入的市场进行相应的投资。” 　　行业周期考验之下，那些基础扎实、内功深厚的企业在退潮后往往能生存下来，并获得更大的发展空间。碧桂园集团总裁莫斌介绍，公司把重心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上，同时公司还通过经营性现金流偿还了部分高成本、期限短的融资，进一步了优化债务结构。 　　在收入端，碧桂园继续强调回款效率，平均按揭放款天数同比加快了19天，新增签约的权益回款率提升了两个百分点，已在上半年盘活大宗资产收回69亿元。在支出端，公司严格进行复工铺排，从源头严控开工量，真正做到“以销定产”。上半年公司销管费用同比下降36.3%。 　　莫斌介绍，在现金流管理方面，公司在短期上进行每周资金计划的滚动铺排，留足安全垫以应对外部的不确定性；在中长期，通过铺排未来12个月的现金流计划，将未来可能遇到的各个风险点都纳入考量，做极致的压力测试，同时每季度滚动更新，使得公司有足够时间、空间应对可能存在的阶段性波动。 　　2022年上半年，碧桂园共有1070个批次、25万套房屋如期交付，另有165个项目实现了交付即办证。据第三方不完全统计(乐居财经《2022上半年房企交付榜》)，碧桂园交付量超过已披露交付量前五的其他房企的总和，这在当前市场环境下殊为不易，用实际行动显示了公司突出的运营实力和头部房企的责任与担当，也为行业持续注入信心。 　　7月以来，房地产信贷环境持续改善，多地出台“保交楼”举措。8月22日，5年期以上LPR大幅下调了15个基点。首创证券分析师认为，优质企业仍将迎来新一轮稳步成长的机遇，行业将逐步进入否极泰来的良性反转阶段。鉴于此，首创证券、华泰证券、申万宏源等多家机构推荐持续关注碧桂园等优质房企。 　　“人工指挥”变为“系统指挥”，科技建造体系加快落地 　　房地产市场的深度调整迄今已超过1年，市场规模大幅萎缩已是不争的事实。房企竞争的下半场，在想法设法稳定基本盘的同时，所有公司都需要思考未来的业绩增长点。作为行业龙头，碧桂园选择依托自主研发的科技建造体系拓展代管代建业务，发力数十万亿规模的建筑市场。 　　中国有着世界上最大的建筑市场，国家统计局数据显示，2021年全国建筑业总产值29.31万亿元，但行业大而不优，生产方式粗放、劳动效率不高、科技创新力不足。近两年，住建部等部门已在部分城市开展智能建造试点，引导发展智能施工、建筑机器人等新产业。 　　紧跟国家政策方向，碧桂园四年前就开始布局科技建造体系及上下游产业链等新业务赛道，目前已成立科技建筑集团，依托BIM数字化、新型装配式、建筑机器人自动施工等新技术、新体系，实现“研发-生产-运用”的全过程贯通，搭建了科技建造项目全周期管理平台，将传统的“人工指挥”变为高科技的“系统指挥”，积极拓展代管代建市场，引领行业工业化、智能化水平跃迁。 　　截至2022年7月，碧桂园旗下子公司博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份超550个项目；累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平米，并开始了多机协作试点应用。截至目前，博智林已递交专利有效申请3700多项，获授权超2000项，相关机器人技术已在国家科技成果鉴定中获得五项国际领先、一项国际先进的综合评价。 　地面整平机器人无惧烈日作业中 　　与传统建造体系相比，科技建造体系在安全、质量、效率等方面具有显著优势，同时也响应了国家“双碳”规划，通过标准化施工、精确算量等技术减少建材消耗和浪费，助力行业可持续发展。比如博智林流动制砖车能将有用的建筑余料分离加工转化为符合要求的再生建材制品，减少粉尘污染和运输排放。截至目前，该产品已累计消纳建筑垃圾450吨，生产路面彩砖超过20万块。 　　莫斌在业绩发布会上表示：“我们通过博智林机器人和科技建造系的全面应用，与房地产主营业务相辅相成，相信在未来的市场中能够发挥更大的作用、创造更大的价值。”

，3月台当局货币政策主管机构升息后，重创房市买气，房市交易量从4月起开始下修，台湾住商机构企划研究室统计旗下加盟店8月成交业绩，全台与上月相比，量缩8%，与去年同期相比，减少20%。其中，相较上月，除了台南市增加外，其他“五都”减幅都在一成以上。 　　据报道，房市交易量和去年同期相比，台北市年减16%；新北年减10%，桃园年减25.5%，台中年减29%，台南年减14%，高雄年减26.8%。 　　住商机构企研室资深经理徐佳馨指出，成交量反映买方心态，市场不好时民俗月衰退更为明显，加上民众认为房贷直逼3%心理关卡，交易很难乐观。她表示，“六都”虽然上月有稍微回神，但本月成交继续下跌，意味着只要价格不修正，交易量不容易扩大。

31日上午，万科企业股份有限公司(下称万科)举行2022年中期业绩推介会，万科集团董事会主席郁亮，万科集团总裁、首席执行官祝九胜等高管出席会议。郁亮认为，房地产市场仍是10万亿元级的市场，常做常新，现在要做的是稳预期，重建市场信心。 　　10万亿级市场 　　国家统计局数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%。 　　8月30日晚，万科公布2022年半年度报告，上半年万科实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。根据中指研究院数据，万科上半年的销售额排在行业第二位。另据万科公告披露，今年1-7月，公司累计实现合同销售面积1507.2万平方米，合同销售金额2489.8亿元。 　　郁亮认为，从短期看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢、温和的过程。房地产市场仍是10万亿元级的市场，房子有一个自然更替的过程，常做常新。按照自然更新速度，每年要淘汰大概10-11亿平方米的房子，其中，一二线城市有3亿平方米，但从万科目前的开工数据看，连正常的更替速度都达不到，市场收缩过了头，这也证明，未来会继续自动修复。 　　“我相信大家追求美好居住生活的力量，这种刚需是存在的，市场蛮大。目前稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标中，稳地价、稳房价基本实现了，现在就是要稳预期，重建市场信心。”郁亮还说，“万科今年的业绩止跌企稳、稳中有升，我们是有信心的。” 　　对于万科上半年的销售情况，祝九胜称，公司现在仍保持在行业第一阵营，相信下半年的销售业绩会比上半年更好。一方面是因为市场处于回升状态，另一方面是与公司自身的经营安排有关系，下半年会采取更积极的行动。 　　2022年半年度显示，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.23亿元，同比增长10.64%；毛利率(税前)为20.5%，较上年同期下降2.5个百分点。 　　祝九胜表示，短期看，万科首先要确保公司的经营安全，毛利率肯定承受着相当的压力。长期看，行业毛利率要回到社会平均水平，“没有哪个行业必然比哪个行业好，房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。不过即使这样，仍会有深刻洞察客户需求、经营效率能够提升的企业，能获得高于行业平均水平的回报率。” 　　财务数据方面，截至2022年上半年末，万科剔除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为35.5%、现金短债比为1.5倍，维持“绿档”达标。截至报告期末，公司持有货币资金1410.7亿元，较2021年末环比减少5.5%；有息负债规模2802.3亿元，较2021年末环比增加5.4%，其中，短期借款和一年内到期有息负债626.4亿元，占比22.4%，较2021年末下降9个百分点；存量融资的综合融资成本为4.08%，较上年末进一步降低。 　　“我们不是卖猪仔” 　　2022年4月1日，万科旗下的物业服务公司万物云向港交所提交招股书，截至目前，尚未通过聆讯。据万科2022年半年报，万科持万物云及其子公司的股权比例为62.8893%，根据与其他股东签署的一致行动承诺，万科持有对万物云及其子公司71.43%的表决权。 　　据万物云招股书，2021年公司实现营业收入约237.04亿元，毛利约40.2亿元，净利润约为17.14亿元。2019年-2021年，万物云的毛利率分别约为17.7%、18.5%、17.0%。据万科2022年半年报，今年上半年万物云实现营业收入143.5亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长38.2%。 　　截至今年上半年，万物云社区空间居住消费服务(万科物业)方面，布局全国逾120多个大中城市(含香港)，签约管理的物业数目达到4096个，在管物业数目达到3035个；商企物业服务(万物梁行)，服务1929栋写字楼/产业园；城市空间综合服务(万物云城)进入25个城市，统筹管理59个街区项目。 　　要注意的是，目前港股物业公司的估值已经有所降低，外界也常有声音认为，万物云错过了最佳的上市时机。对此，郁亮说：“我们不是卖猪仔，在好的价钱时候卖掉，而是希望上市后能获得更大的发展空间，所以，短期市场的估值我们是不在意的。” 　　业绩会上，万科集团董事会秘书朱旭表示，万物云上市时机是很多投资者关注的，毕竟2021年物业股的估值远远高于现在。但对于万科而言，推进业务分拆，不是以资本市场窗口为考虑因素，而是考虑到万物云不是一个传统的、单纯的物业服务公司，是以城市服务商为定位的，只有它发展成熟后，才能启动上市。万物云无论是在什么时间上市，都是一个新的起点，而不是终点。公司不追求在行业估值顶点上市，希望股东们能在万物云的后期发展中分享到业务增长带来的红利。

如果用几个词概括2022年地产人的心态，那便是焦灼、坚持与等待。因楼市温度持续下行而焦灼、为个人与企业生存而坚持，等待市场转暖、等待信心到来......整个行业迫切希望看到曙光乍现的积极信号。 然而，低谷徘徊的销售数据、同比下降的融资规模，都在表明着此轮行业周期调整之久、程度之深。房企业绩数据大幅下跌，成为当下常态，仍能保持正增长的选手已是少数，也成为行业信心的重要来源。 近日，龙湖集团(00960.HK)发布半年业绩数据，上半年实现营业额948亿元，同比增长56.4%；归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元；毛利同比增长20.1%至201.5亿元。 营收盈利均实现正向增长，龙湖集团用实打实的数据“秀肌肉”，不仅一扫此前股价风波的阴霾，也为其他民营房企检视过往、调整步伐提供了可参考的样本。 在8月26日举行的中期业绩会上，龙湖集团董事会主席吴亚军表示，龙湖很早就预见到这个行业大周期，开始思考布局。“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再应对风险已经来不及了，一定要在没看到冰山时，就要有所应对。” 简短数语背后，蕴含着龙湖能在这轮波动中稳行的砝码：重视风险、提前应对。过往数年，提及风险管理的房企不在少数，但高速加杠杆仍是行业主流。龙湖将安全放在首位，提早应对海面下的冰山，由此才赢得当下生存的主动权。 地产缩表行业格局洗牌 房地产行业的拐点，在2022年切实到来了。 国家统计局日前发布数据显示，今年1-7月份，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。 单看上半年，全国商品房销售额仅为6.61万亿，对比去年全年的18.1万亿元，半年只达到其三分之一。规模房企业绩波动巨大，克而瑞数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。 招商银行研究院发表研报称，当前市场行情依然严峻，主要原因是行业现有政策刺激效果有限，一味对楼市松绑难以促进购房需求持续释放。居民端对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆，对期房交付的担忧也仍然较高。 头部房企的竞争格局，也在发生明显变化。上半年，有央国企销售排名提升，也有曾经的龙头消失在前20榜单。半年销售同比跌幅超过30%的达到15家，跌幅超过40%的达到9家，有企业半年销售直接跌去七成。 龙湖集团CEO陈序平判断称，今年楼市是“低开-触底-向好”的态势，全年房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。 地产缩表、楼市调整期，仍能维持销售韧性的房企，才能提高下半场生存的主动权。从龙湖的表现看，期内该集团实现地产开发合同销售858.1亿元，销售调整幅度好于行业均值，体现出其房开主业的发展韧性。 分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%，长三角区域抗风险能力显著。此外，重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠。 不仅如此，因龙湖布局的城市能级较高、且去年来土地成本明显改善，该集团稳住了盈利水平，上半年营业收入948.0亿元，毛利润率和净利润率分别为21.3%和11.5%，在房企利润普遍承压的情况下，尤显难能可贵。 这份稳健的成绩单，令龙湖在市场低温时保有更多主动性，包括销售推盘节奏的可控性、择优拿地的可选性。 陈序平表示，龙湖今年会根据集团现金流安全、维持合理的利润增长，确定整个推盘节奏，全年计划供货的可售货值达到4000亿，不会为了销售规模目标做被动性的动作，8月份有信心实现当月销售额同比转正。 拿地方面，上半年全国土地出让金2.36万亿元，四个一线城市出让金接近300多个低线城市的一半，城市分化非常剧烈。而高杠杆企业出清之后，市场竞争减少，土地竞争也随之减少，后续龙湖将更聚焦、更坚定在高线城市布局。 上半年，龙湖新增土储总建筑面积226万平方米，平均溢价率只有5%，其中一半零溢价获取，截至2022年6月底土储合计6767万平方米，约88%货值集中在高能级城市。这些成本合理的土地资源，将成为龙湖穿越周期最重要的基底。 融资低温考验房企实力 地产盘整期，房企除了面临销售压力，融资收紧态势更加不容忽视。 中指研究院监测数据显示，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，环比情况仍未明显回暖。而从年初至今，房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比大幅下降56.5%。 在境外市场，上半年房地产美元债券发行量同比下降77.2%，许多房企采取交换要约，或被迫采取债券违约处理。在境内市场，国央企依然为发债主力，1～7月发行额占比达87.8%，高于上年同期17个百分点。 这种情况下，哪家房企能稳住融资渠道，对自身生存发展极为重要。从地产“优等生”龙湖的表现看，该集团上半年累计新发行公司债合计约33亿元，融资成本均未超过4%，在民企阵营中独树一帜。 时刻保持低杠杆、安全现金流，同时严守财务纪律、坚决控制短债比例及外债敞口、保持低成本及标准融资渠道，是龙湖能稳住融资安全线的根源。 在此轮行业出清潮中，滑向深渊的房企，多在此前大力加杠杆、不惜高息海外融资、表外债务庞大繁杂，由此落入债务违约的境地。而这些，正是重视风险管理的龙湖，绝对避免的动作，财务安全是其发展的首要底线。 在安全的基础上，龙湖持续优化资产负债结构，提高抗风险能力。截至中期末，龙湖综合借贷总额为2123.8亿元，平均借贷成本为年利率3.99%，再创新低；净负债率为55.3%，在手现金为875.5亿元。 近六年来，龙湖一直满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准，到本报告期现金短债比更是达到4.07，负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。 2022年5月，监管机构为优秀房企境内发债保驾护航，龙湖被选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。 8月25日，龙湖又发行一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债信用按照市场化、法治化原则，通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。 不仅如此，龙湖集团首席财务官赵轶称，龙湖跟全国很多银行建立了战略性关系，后者对行业未来坚定看好，行业出现了一些阶段性困难后，会有更好的明天，所以坚决支持高信用房企。龙湖也会依靠这部分融资，弥补公开市场的波动。 得益于稳健的财务情况，龙湖持续获资本市场认可，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。今年，龙湖上榜《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。 “第二增长曲线”蓬勃生长 纵然正经历波动，但房地产及建筑行业在国民经济中的贡献不可磨灭，居民的住房需求也并不会消失。 据中银证券测算，2021年我国城镇常住人口人均住房建筑面积约为31.1平米，假设得房率平均为80%，实际人均套内面积为24.9平米，而发达国家普遍在30平米以上，2022年后人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.6亿平/年。 但是，行业规模逐渐见顶、城市分化愈发剧烈，是当下不争的事实。围绕房开发掘第二增长点，是房企立足长远发展的应有之策。在这条路上，也曾有许多房企奋力探索，但真正找到可持续盈利模式的选手，并非多数。 龙湖便是其中一个。2022年上半年，龙湖包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务，首次实现收入突破百亿的成绩，达到110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%，第二增长曲线逐步成型。 在商业投资方面，龙湖按照既定节奏布局商业，以轻重并举模式，扩大在高能级城市的网格化布局。今年上半年，龙湖新增运营4座商场，其中3座是轻资产。截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%。 陈序平表示，龙湖轻资产项目的布局，会根据重资产城市的布局进行铺排，不会为了项目数量或在管规模，下沉到一些低线城市做商业的轻资产管理。 在租赁住房领域，龙湖租赁住房品牌“冠寓”去年开始已实现盈利，上半年租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数超11万间，期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。 承载更多资本想象的“龙湖智创生活”，报告期内实现全口径收入约63亿元，其中物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。 赵轶称，目前龙湖智创生活的上市资料准备已经就绪，当下的发展重点是，关注内生转化率、接管效率以及内生毛利率的提升，减少对低质量收并购的依赖。未来，智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%是完全可期的。 在龙湖管理层的愿景中，这三块业务加起来，集团将力争保持每年经营性收入30%～40%的年化增长。在地产行业下行的背景下，经营性物业收入的增长，将对龙湖穿越周期起到非常重要的“稳压器”作用。 值得注意的是，除了上述已然成熟的经营性业务，龙湖还在积极探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域，并取得初步成效。在“一个龙湖”生态体系之下，这些多元化、高品质的业务，将为龙湖贡献持续稳定的利润，并为其穿越行业周期提供更多增长活力。

上半年，房地产行业依旧在经历多重考验，行业和企业都在市场震荡中坚韧前行。 作为行业的一员，中南建设也不可避免地受到了整体市场的影响。8月29日晚，中南建设发布2022年半年度报告，上半年公司实现营业收入241.3亿元，归属上市公司股东的净亏损16.2亿元。但凭借多年的稳健经营及严格的财务纪律，公司上半年在降杠杆、保现金流方面依然取得了不错的表现。截至上半年期末，公司有息负债余额降至511.7亿元，较年初下降17.6%，年内到期公开债务仅2亿元；经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，连续5年保持正值。 翻开中南建设半年度成绩单，业绩喜忧参半，“韧”成为关键词。面对行业深度调整的大变局，更需要保持长期战略定力，审慎的平衡安全与风险的天平。 清晰的现金流管理思路，年内到期公开债务仅2亿元 当下，对于地产企业来说，现金流就是血液般的存在，也是反映房企真实经营状况的重要指标。甚至有业内人士认为，决定房企能活多久的是经营性现金流，但今年上半年经营性现金流为正的企业凤毛麟角。 在销售持续低迷、融资渠道不畅的背景下，中南建设通过清晰的现金流管理思路，平衡资金压力及运营风险，上半年仍然保持了良好的经营性现金流状况。中报显示，公司经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值，显现出难得的韧性。 与此同时，中南建设三道红线指标也持续改善。截至2022年6月底，公司净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点；扣除受限资金后的现金短债比0.61，比年初增加1个百分点。尽管公司三道红线仍处“黄档”，但放在时下的行业环境里，不难看出其背后付出的巨大决心与努力。 降杠杆方面，今年上半年，中南进一步压降有息负债109.4亿元，下降幅度17.6%，超行业平均水平。得益于长期坚持不依赖有息负债的发展模式，公司有息负债余额511.7亿元，与经营规模比值继续保持行业最低水平。其中短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元。 从财务安全的角度来看，上半年末公司账面资金163.2亿元，短债偿付安全能够保障。 在降负债效果显著的同时，中南的融资渠道进一步扩宽。有消息称，银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资，中南建设也是试点之一。而在此前，其控股股东已与两家AMC签署战略协议，预计可获得70亿元的支持。 稳兑付保交付，以实际行动提振市场信心 打铁还需自身硬。良好的现金流管控是守住企业安全经营底线的必要举措，保交付、保兑付也是当下市场普遍关注的焦点。 Wind数据显示，2022年-2025年是房企债务兑付高峰期，其中2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份。但中南建设始终坚守承诺，每次都如期如约兑付。 3月，中南建设如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兑付回售的“20中南01”，合计9.21亿元；支付21中南01利息7300万元；4月，兑付建银6优A本息2.48亿元；5月，兑付17中南01、19中南02、20中南01本息512万元；6月，支付“20中南建设MTN001”年度利息和回售本金3.55亿元；7月，兑付建银7优A本息3.96亿元，支付21中南建设MTN001年度利息6800万元。 这一个个兑付数字背后，正是公司抗风险能力的体现。就在中报发布前三天，中南建设支付1.83亿元“20中南建设MTN002”年度利息及回售资金。 值得一提的是，在坚守公开市场承诺的同时，中南也尽全力完成对客户的承诺，紧抓疫情缓解、市场复苏等契机，加快推动工程项目建设，以实际行动落实“保交楼、稳民生”。 截至6月底，其房地产板块已累计交付57个项目，共计32849套品质住宅，根据媒体统计其交付总量位居全行业TOP9，公司多个项目交付满意度达100分；此外，建筑板块多个重大工程稳步推进，如北京丰台站周边配套路网工程顺利完成建设，杭州西站枢站站东疏解通道全面贯通，南京地铁11号线商务东街站开始主体结构施工等。 事实上，项目的顺利交付正是房企核心竞争力和经营能力的体现。机构普遍认为，标杆性民营房企的努力保交楼在当前市场环境下殊为不易，它们的现金流安全、如约交付及偿还债务等表现，不仅为业主带来信心，更能提振行业信心，显示出头部房企的担当与责任。 尽管行业的分化还在持续，但房地产的经济支柱地位短期内不会改变。相信随着政策对房地产市场的支持效果逐步显现，民营房企的发展环境将逐步得到改善，中南建设等示范房企也将在行业复苏中迎来新的发展机遇。

8月中下旬，各地密集公告第三轮集中供地，从地块信息来看，中小民企或有机会拿到更多入场券。 　　8月29日，南京公布第三批集中供地地块信息。南京此次集中供地一共推出28幅地块，主要集中于城北。此前的8月27日，武汉发布2022年第三批集中供地公告，共推出42幅涉宅用地，总建筑规模约492.23万平方米，起拍价约355.46亿元。仅仅一天之后，武汉更新集中供地信息，增加了一幅位于武昌区的地块。 　　加上此前北京、上海、杭州、合肥、青岛等地推出的信息，全国已有近10城公布第三轮集中供地信息。这些地块将于9月陆续入市。第三轮集中供地将会吸引哪些房企参拍？中原地产市场分析师卢文曦、亿翰智库首席分析师张化东等业内人士认为，各地所推出的地块均在价格、区位上有变化，甚至有的城市修改了土拍规则，以更适合中小房企参与。 　　同策研究院研究总监宋红卫以上海为例分析指出，上海拍地规则的调整更加有利于中小房企拿地，从单个地块来看，拍地成功率跟资金规模和实力相关性不大，这会提高中小房企参与拿地的积极性。 　　总体来看，各地第三轮集中供地供应体量有所增长。 　　调整供地结构 　　总体来看，各地第三轮集中供地供应体量有所增长；总起始价较第二轮集中供地均有提升。对比第二、三轮集中供地，各地的供地结构有所变化。 　　8月25日，上海公布第三轮集中供地地块信息，35幅地块含“城中村”改造用地4幅，总面积184.87万平方米，分布于13个区，供应面积较第二轮集中供地增加62.21万平方米。地块体量增加了，总起始价约1030亿元，比第二轮集中供地总成交价780亿元高出不少。其中一幅静安区的地块起拍价超过百亿。由此可见，上海对此次土拍颇有信心。 　　宋红卫对比了上海第二轮集中供地与第三轮集中供地的地块信息，发现三批次供地量大幅上升，面积规模增加59%，起拍金额增加38%，大规模的土地可以满足更多房企拿地的需求。从供地结构上来讲，上海供地结构在不断的优化，合理性进一步提高。本轮集中供地，临港新城仅有一幅宅地，供给量较二批次供地明显下降，降低了临港的库存压力；同时，市区及五个新城供地量有不同程度的提高，本次还出现几幅优质的地块，有可能会刷新近年的地块单价水平。 　　上海第三轮集中供地对一次书面报价环节的竞价规则进行了调整。此次土拍规则调整，使得此前“报价攻略”失效，且本次以“随机值”凑满六人的做法，主要还是为了避免前几次出现的报价人报出“极值”的情况，使土地价值尽可能的回归市场。 　　另外，从地块体量、价格等指标调整来看，其他城市对第三轮集中供地也寄予厚望，希望吸引更多中小企业参与。 　　供地体量增加也体现在适当加大郊区大地块的数量上。比如，武汉第三轮集中供地中，有一幅起拍价最高的地块位于硚口区，总建筑面积近21.6万平方米，起拍价46亿元；建筑面积最大的一幅地块位于武汉经济技术开发区，总建筑面积逾32万平方米，起拍价达到12.97亿元。 　　北京、杭州的供地规模却有所下降。8月19日，北京公布第三轮集中供地信息，总规划建筑面积147.5万平方米；起始总价约471.7亿元，这两项指标均低于第二轮集中供地。 　　更早前的8月16日，杭州公告了第三批次集中供地情况，19幅地块总规划建面207.6万平方米，总起始价约410亿元。杭州供地规模也在下降，地块数量减少了26幅，土地面积环比下降40%。但本次有13幅地块位于主城区。这与近期杭州二手房市场的微妙变化有关，杭州近期二手房市场由于业主挂牌数量增加，快速进入买方市场，这对新房市场也具有潜移默化的影响。 　　市场风向掉头，考虑到房企的资金压力，为了提升企业参拍意愿，杭州对于土拍的付款周期也进行了适当微调，将首期款的付款周期略微放宽将近一周。 　　释放积极信号 　　一二线城市供应结构的变化，一定程度上反映了地方政府对市场恢复的信心。二线城市土拍也发出了同样的信号。 　　8月24日，合肥第三轮集中供地出炉，同样比上一次集中供地数量减少，出让面积却大幅增加。从本次供地来看，合肥对于房地产市场的复苏信心较强。本次总起始价277.4亿元，比第二轮集中供地成交价超出近87亿元。在上一轮集中供地平均溢价率有所下降的情况下，合肥仍然增加了土地供应，可见对于土地市场的结果预期较好。 　　合肥该批次土地也出现了规则创新。比如设置了“毛坯交付”，进一步压缩了拿地企业的利润，对于企业的拿地意愿会有所影响；部分地块采取现房销售的地块。前述业内人士指出，合肥先进行小范围试行，观察效果、释放信号，为以后根据实际情况选择是否推行、如何推行做理论和经验准备。 　　8月10日，厦门公告了今年第三轮集中供地，相比第二轮集中供地，岛内外地块推出的楼面价均价再次发生变化。厦门岛内地块的楼面价均价有所增长，岛外地块楼面均价有所下调，降至首轮集中供地的水平。8月24日，青岛公布第三轮集中供地信息，同样是数量增长，整体出让均价也相应升高。 　　很显然，二、三线城市正在根据当下的市场环境随时进行试错和调整。比如厦门对岛内外供地的调整，体现了在供需关系中创造价值平衡，这也是当下各主要城市对于落实“三稳”政策所普遍选择的一种供应方式。 　　正如宋红卫所说的，从目前市场来看，上海住宅楼市走出了与全国其他城市不同的走势，上海具备足够的购买力，同时，上海人的支付能力以及置换需求很高，随着政策的不断松动以及人才落户政策的放松，这将进一步增加上海楼市的支撑。 　　值得一提的是，二、三线城市对土地供应结构的调整，与近期中央与地方政府释放的积极信号正相关。据新华社消息，8月24日的国务院常务会议指出，在落实好稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策，形成组合效应，推动经济企稳向好、保持运行在合理区间，努力争取最好结果。其中一项是允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求。 　　从武汉第三轮集中供地来看，武汉市土地交易中心方面已明确表示，此次供地继续贯彻落实中央关于房地产市场调控的系列部署，以维护全市土地市场稳健发展为目标，严格落实住宅用地分类调控要求，实施精准供地，促进市场供需平衡。最大限度方便企业参与，提升市场服务效能。并且要确保第三批集中供地项目顺利揭牌，进一步维护土地市场的平稳健康发展，为稳住全市经济大盘、促进经济社会高质量发展作贡献。

合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售；福建福州出现第一个“现房销售”地块……近日，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。 　　据中指研究院监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。仅今年以来，据澎湃新闻不完全统计，包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。 　　以合肥为例，8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总土地出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，并将于9月23日正式出让。值得一提的是，该批次地块中首次推出现房销售地块。其中，蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。 　　据合肥在线，尽管此前的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求，达到一定比例才能开售，但是明确提出必须按现房销售，在合肥尚属首次。 　　另以北京为例，北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。据《北京日报》，该地块共吸引3家企业竞买，经过17轮价格竞拍达到土地合理上限价格37.84亿元，又经过23轮竞“现房销售面积”后成交，竞报“现房销售面积”5.4万平方米，最终该项目中将有近一半的商品房实行“现房销售”。 　　今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。而在北京今年首批集中供地中，18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序；今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。 　　此外，福州永泰县自然资源和规划局在7月15日的一则公告显示，葛岭镇溪西村一地块在出让要求中提到：地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，在这个时间节点提出现房销售多少受到近期烂尾楼风波的影响，出于保交楼的立场而提出的，多地出现的烂尾楼停贷风波事件导致购房者对商品房预售制度产生一定的抵触心态，取消预售制度的言论一时之间议论纷纷。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，今年7月以来，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业情绪和预期均带来不利影响，而现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对楼盘质量和交付行为进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。 　　已有多地探索现房销售 　　对于现房销售试点的探索，最早或可追溯至2014年。 　　据新华网报道，2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，最终丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，溢价62.54%，成交楼板价59859元，剔除保障房后楼板价达85810元/平。地块在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。 　　到了2016年，为抑制房企拿地热情，深圳也推出首宗现房销售试点地块——龙华A816－0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。 　　同年，杭州、南京等地在土地拍卖时，均提出现房销售要求。 　　据不完全统计，2016年至2020年间，房地产市场活跃度较高，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端设置现房销售条件，抑制土地市场热度。 　　以苏州为例，2016年8月11日，苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，共13条。其中规定，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。 　　这一政策被业内解读为，一旦拍地价格过高，触碰价格红线，就需要以结构封顶或竣工验收为标准，来办理预售许可证。通俗说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”。 　　2016年8月11日，南京市人民政府网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，按照政策，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。 　　2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。 　　这也让海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。 　　对于实行现售制度的背景，时任海南省住建厅厅长霍巨燃在当日举行的新闻发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。 　　现房销售试点效果如何？ 　　不过，从上述提及现房销售试点的城市来看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段时间后，改变了土地出让规则。 　　以杭州为例，2017年3月24日，杭州市国土资源局发布土地新政，当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但是仅4个月后，杭州推出的土地出让就改变规则——“溢价50%须现房销售”的条款删除。 　　彼时，据《钱江晚报》2017年7月12日报道，2017年3月24日后的杭州土地出让，主城区共出让10宗涉宅地块，其中有9宗必须现房销售，在两年内无法形成有效供应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。 　　不过，杭州于2021年重启了“现房销售”。2021年7月30日，杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告，其中10宗宅地率先开展“竞品质”试点，即改变以往的价高者得，而是采取线下竞“品质方案“，获得资格后进入线上“竞地价”阶段。本次试点地块全部实行现房销售，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。 　　南京的现房销售政策则始于2016年8月。据《上证报》报道，为给土拍市场降温，南京市规定，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。 　　2017年6月2日，南京再出规定，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积。但在随后的7月份，挂牌的5宗地块条件显示，取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。 　　苏州则在2020年2月19日发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，提出延长土地出让金缴纳时限，调整超过市场指导价报价规则等，在一定范围内放松了房企预售的条件，也取消了执行42个月的强制性现房销售政策。 　　按照克而瑞监测数据，2016年8月，苏州推出现房销售政策，规定土地出让成交价超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。现房销售政策发布后，2016年出现12宗现房销售地块，现房率为40%。2017年全年现房销售地块达到49宗，现房率为82%，2018年前三季度现房销售地块为11宗，现房率为23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交，再无现房销售地块出现。 　　不过，在易居研究院智库中心总监严跃进看来，此前提现房销售和现在提现房销售，它有一个本质的区别。此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地，这和土地的限价政策有关系。现在提现房是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房的权益角度来讲，提出现房销售模式。 　　“此前现房销售政策的取消，是因为后来市场降温以后，从创造营商环境，优化营商环境角度来讲，优化或者取消了现房销售政策。现在各地出让的地块中再次提及现房销售，是在保交楼，防范烂尾背景下，重新提起现房销售的概念。”严跃进说。 　　业内人士认为，房地产市场进入调整周期，现房销售的试点地块成交率会有所下降，目前，各地的房地产相关政策正在不断完善中。 　　从此轮设置“现房销售”环节的城市来看，北京今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。从土拍成交情况看，12宗涉及“竞现房销售”的地块中，2宗地块流拍，4宗地块底价成交，3宗地块未触及地价上限；3宗地块达到上限价格后转为竞报“现房销售”面积。 　　商品房预售制会取消吗？ 　　随着多地试点，取消商品房预售，全面推行现房销售的呼声也越来越高，那么当前全面推行现房销售是否可取？ 　　陈文静认为，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机，全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围地推行积累经验。短期来看，预计将有更多城市从土地端试点现房销售。 　　陈霄也提到，现房销售可以尽可能地保证购房者的权益，避免出现烂尾楼、开发商跑路等现象，确保了购房者能如期拿房，降低了购房者和开发商之间产生冲突的可能。 　　陈霄认为，取消商品房预售制度乃是大势所趋，但是从当前的房地产市场现状来看，全面取消商品房预售制度尚且不是一个良好的时机，甚至可能会加剧房企的资金压力，导致更多的风险暴露，以试点方式逐步实施是当前被认可的最优的推进方式，在部分城市率先试点取消预售制度，后逐步推广，这样也能够保证房地产市场的稳定运行和良性循环。

从2021年9月恒大理财违约引发的房企流动性危机已满一年。为稳楼市，限购、贷款放松，AMC表态进场，纾困基金成立，一系列政策依次推出，曾被寄予厚望，效力实际绵长。 　　何为救命稻草？已不再是坊间的热门话题。违约的开发商们，集体选择走出最后一步：债务重组。 　　所谓债务重组，是指在不改变交易对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等条件重新达成协议的交易。 　　截至8月底，富力、世茂、龙光等多家房企的化债方案已经浮出水面。 　　一位了解情况的房企人士林颖说，多数房企，尤其是民营房企几乎都在着手进行债务重整，相比过往，最近的债务重整呈现出了新的特点，包括： 　　一、从一单一单对到期债券被动展期，变为对整体债务进行主动管理，例如富力一次谈下了10笔债券的展期；二、谈判变得温和，之前对债券的展期条件比较苛刻，砍掉利息，本金打折等等，但现在谈整体展期，给投资者的条件更好一些，比如世茂方案中的“保本”；三、久期变长，开始都是展期一年，现在基本上都往展期三四年谈，寻求更长的喘息时间；四、还款周期变多，首期支付比例降低，把压力尽量延后；五、为境外债追加抵押物，给投资者信心；六、境内债、境外债同时进行，但内外有别。 　　林颖介绍，在企业内部，整体债务重整的重要性甚至超过卖房回款。对品牌房企财务基本面的担忧，已经成为阻碍购房者出手最大的因素。违约开发商如果不能改善信用，一线项目销售恢复无望。 　　集体债务重组 　　在一笔10亿美元公募债违约1个多月后，世茂被传于8月19日将一份债务重组草案传达给投资人，提议将其离岸债务延长3-8年归还。 　　这份重组草案分为两大部分： 　　一是将其46.5亿美元银团贷款和担保双边贷款打包为A类债务，计划分期偿还，重组生效后，在36、42、48、54、60、66和72个月末共7个节点，分别支付14%、28%、42%、56%、70%、85%和100%摊销费用。 　　二是总额为71.3亿美元的B类债务，包括57.2亿美元公共债券、10.7亿美元私人票据和3.4亿美元的无担保双边贷款，世茂拟在重组生效日期后发行六期新票据偿还，价值分别为9%、9%、18%、18%、23%，期限分别为3.25、3.75、4.75、5.75、6.75、7.75年。 　　一位世茂内部人士向经济观察网确认了该初步方案的真实性，并表示目前仍处在商讨阶段，并未最终落定。 　　富力地产的债务重组进展更快一步。 　　7月11日，富力公告称，在当前房地产行业销售低迷、流动性状况疲弱的背景下，为改善公司整体财务状况、维持可持续性的资本结构，其境外全资子公司EASYTACTICLIMITED(怡略有限公司)对10只总规模为50亿美元的境外债券展期3-4年进行同意征求，并在票据持有人会议上获得了必要的同意。这10只美元债在2022-2024年到期，利率在5.75%-12.375%不等。 　　富力承诺给发出同意指令的合资格持有人或不合格票据持有人，按照每1000美元的票据本金支付5美元的同意费或款项。 　　据经济观察网了解，富力已于7月12日全额支付了约1929万美元的同意费，及12万美元非合格持有人费用，折合约1.33亿元。 　　到了8月23日，富力地产宣布将旗下所有存续公司债券停牌，“待有关事项确定后再申请复牌”。 　　8月初，中国奥园亦表示，正安排对本金超过200亿元的境内债进行展期，与境内债权人进入协商阶段。 　　一位奥园知情人士透露，其他未到期境内债展期也在磋商和合同审核阶段，每笔债务的方案不同，展期1-2年不等。 　　对龙光来说，在12笔境内债获得整体展期之余，龙光正筹备推出整体境外债务管理方案，已和100多个境外投资人沟通。 　　一位龙光内部人士透露，“境外债目前已经给出一个初步方案，目前仍在沟通推进和完善中”。 　　安排债务整体展期，已经成为当下爆雷房企的集体动作。 　　已爆雷民企高管冯霖负责其所在公司的化债事宜，他表示，到了今年第二季度，销售仍没有如预期回暖，部分房企放弃了通过销售回款来自救的方式，“或者说现在企业想扩大销售，但市场不允许，所以现金流排不过来，又不能违约，那就只能去找境外投资人谈整体债务延期了”。 　　“你我都没有选择” 　　“我没有其他办法，你也别无选择。” 　　这是冯霖和债权人谈判时最常说的一句话。同样的话，比2021年下半年说的效果好多了。 　　冯霖所在公司聘请钟港资本作为财务顾问，代表房企和美元债的债权人以及评级机构沟通，“现在债权人都很着急，持有的中资房地产债务到期了，企业还不了钱，债权人也没办法，只能接受展期或者重整等”。 　　冯霖记得，一年前，恒大危机显露，许多投资人要求房企如期甚至提前偿还债务，部分金融机构强势挤兑。 　　3月底，一家百强房企公司向多个监管部门发急函，反馈称其正进行一笔2024年到期的定向债的要约交换(发新还旧)，是正常融资行为，但其中一个债权方坚决不同意发债，并表示若发债将追究违约责任。迫于无奈，该百强房企高管只能发动社会关系、寻求监管部门在其中斡旋，在临违约前获得发债许可。 　　冯霖近期已说服部分境内外债权人同意展期3-5年，前3年不付息、不还本，投资人要求追加很多抵押物，但大多数公司项目都严重超融，几乎没有可抵押资产。 　　一家已爆雷的头部房企高管也补充，公司从2021年8月开始几乎“能抵都抵”，一年后的今天更不会有资产可以追加抵押了，这也导致数月来债务重组没有较大进展。 　　债务重整内外有别 　　因资金有限，房企对境内和境外债的重整，孰先孰后，谈判条件也内外有别。 　　林颖透露，境内债投资者一般有抵押物，且监管机构占主导位置，会明确维稳原则，在房企和金融机构之间斡旋，也会给房企压力，所以境内债展期成功的较多，较少出现违约情况。 　　没有抵押物的境外债则按市场规则来，“债权人对整体展期当然不爽，但也要看怎样才更符合利益”。 　　境外债权人主要有两种选择： 　　一是争取好一点的还款条件，同意展期，因为不同意可能血本无归； 　　二是不同意展期，向法院呈请清盘。早期违约的恒大和花样年都曾经历过，但清盘须一定比例的债券持有人同意才可能实施，达不到这一比例，清盘呈请就只能是债权人彰显态度和释放压力的方式。 　　林颖进一步说，境外债权人提出清盘呈请后，企业也可以向法院证明自己仍在积极自救，这是一个互相出牌、拉锯的过程。 　　申请清算是一个漫长的过程，而且就算成功了，债权人也可能不是第一优先级的受偿人，一般是银行贷款(因为有抵押)>信用债(因为有质押、担保)>股东投入。前述已爆雷的头部房企高管说。 　　“境外发债用的都是空壳公司，没有更多担保，债务方面得不到保障，一般境外债权人不得已只能接受展期。”从今年3、4月开始，冯霖能明显感觉到债权人态度多有缓和，境内外投资人基本接受了市场短期无法回暖的现实，少数人反对也没用，企业没有钱还，“只有把公司救活了，公司有了造血功能，才可能还债，而这其中，整体债务展期只是其中一个选择”。 　　对房企而言，整体展期是以时间换空间、延长还款现金流的一步棋。 　　冯霖解释，大家都在等房地产市场回暖，资产价格要升起来，才能出现资产大于负债的情况，如果按照现价去销售、抵债，窟窿远远填不上，一定是资不抵债。 　　林颖认为，整体展期还是为了防止融资继续恶化，防止出现法律事实上的违约，维持市场信心。 　　从会计处理上看，理论上，债务成功重组将“问题债权”冲销，有助于加速资金周转，优化资产结构，改善资产负债表情况，部分房企也许有新发行票据的可能。 　　但冯霖认为，新的房地产周期不能依据“理论”来分析，他认为房地产企业大面积爆雷已经传导到销售端，如果市场没有回暖，债务展期或重组很难止住信用恶化的局面。 　　多个房企人士均提到，境外债是完全市场化的，持有人愿意折价，企业就能出较少的钱回购，但境内债不能流通，“之前在人民币汇率较低的时候，我们也想尝试回购一部分用来削债，但境内债没有相应的机制。” 　　前述已爆雷头部民企高管直言，相较之下，房企和国外债权人谈展期较容易，都是信用债，且“对方没什么抓手”；而境内债权人可能会动用行政、司法手段，申请诉讼、资产保全等，其所在公司债务重组的其中一项工作是请各层级监管部门协调，审慎执行查封公司资产和冻结项目预售资金监管账户。 　　救兵：“没有一个(项目)看得上” 　　一般而言，债务重组包含9种基本方式，如债务转移、债务抵销、债务豁免、债务混同、削债、以非现金资产清偿债务、债务转为资本、融资减债，以及修改其他债务条件等。 　　化债是个深度博弈的过程。数个月来，冯霖和团队高负荷运转，直言“压力极大”。 　　他在公司内部基本不提及“重组”、“债转股”等选项，因为一旦做债务转资本(债转股)，公司实际控制人会首先考虑到自己经过债务重组之后，还能不能控制公司。如果重组方案最终会导致公司实际控制人失去控制权，那他会选择什么都不做，没什么动力。 　　为了实质减轻公司债务，除了展期，冯霖的另一重要化债工作是削债，即让债权人减让部分债权，在一定程度上减轻负债企业的负担。 　　冯霖说。“债权人必须要削债，公司才能活下来，比如公开市场的债原来面值100美元，现在能降到10美元，那基本上就可以削去90%的债”。 　　他补充，展期、削债、内部协调还不是房企目前最难的工作，最难的是公司大量资产被金融机构查封、冻结，另一边地方政府正盯紧保交房任务，企业完成项目正常复工、交付的压力很大，如果处理不好可能有社会问题。 　　其次是企业想尽办法销售，但现在市场不好，也没什么项目好卖，资产价格还在下跌，公司即便想通过折价卖资产换取现金，但资产卖完后，项目的债权人会申请冻结，银行贷款也还不了，最后一点增量的资产也没有，那公司也没有动力去处置资产。只能多方僵持着。 　　据经济观察网此前报道，7月，监管部门筹划成立一个千亿级房地产基金，专门用于解决出险房企的一些问题楼盘的债务问题。冯霖透露已和相关部门进行对接，其所在公司也和大型AMC机构签订战略合作，上报了一些项目，但目前均没有下文，“没有一个(项目)看得上”。 　　冯霖对外界拯救公司的成效不抱太大希望，因为对这些资方的考核机制没有变，要求以“市场化、法制化”原则纾困不良项目，优先保障资金完整甚至有一定收益率才能进入、退出，绝大多数项目不符合条件。

近日在对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》(以下简称《提案》)的答复中，内蒙古住建厅称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。 　　据悉，王凤华委员在《提案》中提出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。 　　内蒙古住建厅指出，《提案》中提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。 　　同时，内蒙古住建厅表示，鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。 　　关于物业费用按照套内面积计价问题，内蒙古住建厅称，“我区商品住宅物业管理实施市场调节价，由物业服务企业与业主签订物业服务合同，按照合同约定内容提供物业服务，业主根据产权面积，缴纳相应的物业服务费用。在整个服务过程中，物业服务企业是根据小区面积、合同约定内容等因素，测算服务费用总额，分摊到各个业主后就产生了我们通常说的物业费。由此可以看出，每户业主所缴纳的物业费与采取哪种计算面积方式没有关系，与每户业主在小区总面积中占的比例有关系。计算公摊面积后，并没有重复缴纳物业费，只是降低了单位面积的物业费，不计算公摊面积，只是提高了单位面积的物业费，物业费的总额并没有发生变化。”

2019年我国城镇居民人均住房建筑面积达39.8平方米，成都、西安、重庆、武汉等重点城市的新房市场上，90平方米甚至100平方米以上的户型成主流，各地改善性住房需求渐显，支持改善性住房需求也成为稳定房地产市场和支持合理住房需求的应有之义。 　　降低二套房购房成本是支持改善型住房需求的重要方面，其主要包括降低首付比例和减轻还贷压力两方面，降低二手房交易契税等也是今年各地降低改善性住房购房成本的重要内容。郑州、苏州、南京、无锡、长沙、成都、沈阳、济南、昆明、银川、重庆等城市均有相关政策推出或执行。 　　对于一套房住不下或住不好的家庭来说，降低换房或者购买二套及以上住房的限制同样重要。因而调整“认房又认贷”规则、增加家庭可购套数、调整家庭住房套数认定标准等也成为释放改善性住房需求的重要政策内容。宁波、兰州、佛山、长沙、南京、无锡、成都、杭州、武汉、大连、厦门、郑州等都有相关举措。 　　今年不少二线城市也加入支持改善性住房需求之列。不仅如此，近日有媒体报道北京“接力贷”有所放松，也让部分人对一线城市支持改善性住房需求的政策有所期待。 　　“减负”：降低购房成本 　　对于有改善性住房需求，也具备购房条件的家庭来说，首付和房贷是不得不面对的两座大山。为首付或房贷“减负”，能有效增加改善性住房需求家庭入市积极性。 　　近期南京、苏州和无锡三地集中传出调整“认房又认贷”以及二套房首付比例的消息，虽未正式发文，但从采访情况来看，部分银行已在执行。如南京有贷款记录但已结清的家庭，再购房首付低至3成，贷款记录未结清者再贷款首付由8成降至6成。 　　21世纪经济报道记者分别于8月17日、8月25日致电南京多家银行，工商银行建邺区某支行、建设银行秦淮区某支行、农业银行玄武区某支行的贷款部门工作人员均向记者证实了这一消息，称银行在8月12日已经收到了相关通知，并已经开始按照新规办理业务。 　　而苏州、无锡的情况与南京略有不同，两地二套房信贷政策在执行中出现反复，多家银行未给出一致答复。如苏州姑苏区工商银行某支行的贷款经理8月17日称该行在政策发出的第二天就收到暂缓执行通知，8月25日工商银行吴江区某支行与建设银行虎丘区某支行的工作人员则表示政策已在执行中。三地受访银行工作人员称，近期住房信贷政策变化频繁，且出现因人而异、因楼盘而异的特点。 　　纵观江苏，克而瑞统计发现，全省其余10城今年也不同程度调整了购房首付比例，且多涉及降低二套房首付比例。如常州发文调整商贷首付比例，对于常州市内拥有一套房且未结清房贷的家庭，再次申请商贷时，最低首付比例从60%降至30%。二套房公积金贷款首付比例亦降至30%。 　　长沙、包头、南宁、沈阳、济南、昆明、亳州、晋中、南平、秦皇岛、廊坊等城市也降低了商贷或公积金贷款的首付比例。如7月22日，长沙发文表示，为支持职工改善居住环境，职工家庭购买二套房申请住房公积金贷款的，最低首付比例由60%调整至40%。 　　降低首付比例可以降低购房前期压力，而提高公积金贷款额度，可以减轻后期还款压力。长沙、亳州、昆明、洛阳、钦州、宿迁、秦皇岛、乌鲁木齐、襄阳、重庆等地均有相关举措。 　　除此之外，二手房交易增值税免征年限“5改2”，也是降低购房成本、提升房屋交易积极性的措施之一。无锡、成都、杭州、沈阳、衢州等地均有相关政策推出。 　　“搭桥”：减少购房限制 　　首套房与二套房在购房时往往存在较大区别，有一套房但已结清房贷的家庭再购房时，如果仍算首套房，则可以降低首付和房贷的压力。 　　今年以来，郑州、宁波、兰州、湘潭、镇江、肇庆、亳州、济源、自贡、钦州、宿迁、襄阳、廊坊等城市都调整了“认房又认贷”规则。如郑州规定，拥有一套住房并已结清房贷的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房，执行首套房贷款政策。 　　“认房又认贷”规则的调整影响大，调整城市以三四线城市为主。对于部分重点城市而言，购房资格和“钱”一样稀缺，甚至更稀缺。今年多个重点城市调整家庭购房套数认定标准，针对养老抚育、存量房转租赁房等特定需求的定向调整成主流。郑州、长沙、成都、西安、南京、杭州、武汉、厦门、济南等城市均有相关政策推出。 　　相较而言，武汉、大连的限购调整范围更大。21世纪经济报道记者6月向武汉相关部门求证，工作人员反馈称，武汉户籍家庭可以在现有住房套数基础上新购一套房。大连购买二手房则不再受家庭住房套数限制。 　　与之类似，调整家庭住房套数认定标准，也有利于增加部分家庭购房名额，降低其购房成本。佛山、成都、大连、德阳等城市进行了相关尝试，如成都规定近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，并降低了无房家庭认定标准。 　　据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截止到8月24日，已有超180个城市出台宽松政策，其中约55城在改善性住房政策方面的优化更为凸显。除前述内容外，还涉及放松限售、发放购房补贴等内容。 　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，很多重点城市改善性住房需求较多，在适度放松楼市政策过程中，重点城市亦有支持改善性住房需求的政策推出，可将之视为市场需求推动下的适时之举。未来不排除有更多重点二线城市，甚至一线城市跟进推出改善性住房需求支持政策。 　　在中指研究院指数事业部分析师孟新增看来，一线城市购房需求相对旺盛，整体调整“认房又认贷”等重磅政策或导致市场过热，可能性不大。其向21世纪经济报道记者表示，一线城市针对养老抚育等实际改善性住房需求，定向推出支持政策或值得期待。

香港特区政府差饷物业估价署29日公布，2022年7月香港私人住宅售价指数为376.1点，按月下降1.65%，连续两个月下降。 　　数据显示，上述指数是2020年2月以来新低，同比下降5.5%。今年前7个月，香港私人住宅售价指数累计下降4.5%。按户型计算，今年7月中小型单位私人住宅售价指数为378.6，按月下降1.7%；大型单位私人住宅售价指数为315.5点，按月下降0.13%。 　　香港利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，7月份私人住宅售价指数反映6月中旬至7月上旬的实际市况，当时美国大幅加息0.75厘，加上新盘以低价推出争占市场份额，令二手楼业主亦要跟随减价应对，导致二手市场楼价受压，录得比较明显的单月降幅，指数更创近两年半以来新低。 　　陈海潮称，踏入7月下旬，新冠肺炎疫情反弹，美国再度加息，一手楼价持续降低，相信下次公布的8月份楼价指数有可能再进一步下降。 　　综合市场消息，香港二手楼成交量下挫，但一手楼则相反。据统计，8月至今已录得2035宗一手楼成交，创近15个月新高。

　“金九银十” 作为房地产市场传统旺季，一直以来都是全年重头戏之一。2021年的“金九银十”并未如期到来，房地产市场下行压力加剧下，全国商品房销售面积、金额低位徘徊，直至12月才出现翘尾。 　　年初以来，中央、地方持续加码“稳地产”，但政策效果并不明显。仅限于上海、成都和杭州部分市场相较火热，更多城市地产项目去化率整体仍处低位，表明房地产市场全面回暖仍需时间。 　　我们认为，2022年或将没有“金九银十”，放松政策短期内较难促进市场回升，三季度部分城市销售情况或将回稳，四季度末，行业或略有“翘尾”行情。长期来看，行业规模将逐级下降，未来全国各城市市场前景将加剧分化。 　　前7月商品房销售面积已回到2016年 　　2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，对比近10年前7月全国商品房销售面积，2022年前7月商品房销售面积为7.8亿平方米，与2016年前7月的7.6亿平方米销售面积相差无几。预计2022年全年商品房销售面积也或将略高于2016年。 截至2022年7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，但稳地产政策效果并不明显。 　　国家统计局数据显示，7月，商品房销售规模在年中高速增长后回落。7月，全国商品房分别销售9255万平方米和9691亿元，环比下降均超过四成，较5月分别下降16%和8%；同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10个百分点和7个百分点。 　克而瑞研究监测数据显示，截至2022年8月21日，各层级城市楼成交规模整体显现微升，重点监测城市平均开盘去化率约为49%。 　　从8月至今重点监测城市的成交指数来看，除一线城市外，其他城市仍处成交相对低位，短期内较难出现明显反转。 　究其缘由，我们认为有两大原因，其一，中国经济由高速增长到高质量增长，疫情加剧了经济下行压力。其二，市场需求及购买力明显透支，行业规模已见顶。 　　纵观近10年全国商品房销售面积走势，不难发现存在两波需求过度透支： 　　首先，2015年至2017年，受惠于棚改货币化安置加速推进，全国商品房销售面积在短短两年内由12.8亿平方米提升至16.9亿平方米，净增加4.1亿平方米。 　　其次，2020年，受疫情影响，货币政策全面放松，预期的调整年并未到来，反倒是2020年、2021年行业销售规模屡创新高。 　2017-2021年，全国商品房销售面积连续5年高位，保持在约17亿平方米的水平，反映出住房需求趋于饱和。 　　我们认为，中长期来看，行业销售规模大概率将回落至2013-2015年的13-14亿平方米的区间范围。 　　假设行业调整存在以下两种可能的路径： 　　第一种急剧调整，2022年销售面积降至16亿平方米，2023年销售面积进一步回落至14亿平方米，两年时间行业规模连下两个台阶，累计净增少4亿平方米。 　　第二种温和调整，2022年销售面积降至16亿平方米，但两、三年内销售面积仍将保持在15-16亿平方米，5年乃至更长时间，行业规模再缓步下滑至13-14亿平方米。 　　无疑第二种温和调整节奏所产生的负面冲击较小，更利于促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。 　　未来城市禀赋决定市场热度 　　从整体市场来看，中国经济将以“稳地产”为主，但从具体城市来看，未来城市禀赋将决定房地产市场热度，整体市场分化趋势也将更加明显。而城市GDP、人口、供需、购买力、政策调整空间等成为相关重要影响要素。 　　仅从购买力来看，国家统计局数据显示，2020年，上海、北京城镇居民人均可支配收入超过7.5万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。 　　与此同时，八成以上的城市城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下，其中不乏西安、郑州、重庆等中西部地区二线城市。 　由于中国家庭的负债结构相对单一，房贷是居民负债的主要构成项，因此居民杠杆率指标既能直观反映家庭债务压力和支付能力，也能测度未来的加杠杆空间。 　　居民杠杆率过低，表明居民加杠杆购房意愿不足，杠杆率过高也不利于房地产市场健康发展和良性循环，还须综合考量，因城施策，适度控制去杠杆节奏和力度。 　　综合来看，我们认为未来一线城市市场需求及购买力依然坚挺，房地产市场或将率先转暖，成交也将率先企稳回升。 　　例如上海，2022年以来房地产市场热度不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%上下。2021年，上海适度放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户人口7.3万人，其中居转户3.8万人，人才引进3.5万人。可以期许的是，随着高素质人才大量聚集，有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑。 　强二三线城市或将轮动复苏。杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支，房地产市场或将轮动复苏。 　　弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市，以及菏泽、烟台、北海等多数三四线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场或将继续盘整，成交整体提升幅度有限。

香港楼价连跌两个月。香港差估署29日公布，香港7月楼价指数下跌1.65%，创近两年半新低。今年首7个月，楼价已累计下跌4.52%，抵消了去年约3.69%的升幅。 　　29日公布的7月份私人住宅楼价指数报376.1点，按月跌幅1.65%，较6月份的0.93%大，也跌至2020年2月以来新低。7月楼价按年则跌5.5%，首7个月累计下跌4.52%。 　　若以单位类型划分，上月中小型单位私宅售价指数按月跌幅扩大至1.7%，大型单位的跌幅则收窄至0.13%。 　　租金方面则略为回升。7月份私人住宅租金指数报178.9点，较6月升0.62%，连续两月回升，并创5个月新高。不过，今年以来租金跌2.1%。

香港楼价连跌两个月。香港差估署29日公布，香港7月楼价指数下跌1.65%，创近两年半新低。今年首7个月，楼价已累计下跌4.52%，抵消了去年约3.69%的升幅。 　　29日公布的7月份私人住宅楼价指数报376.1点，按月跌幅1.65%，较6月份的0.93%大，也跌至2020年2月以来新低。7月楼价按年则跌5.5%，首7个月累计下跌4.52%。 　　若以单位类型划分，上月中小型单位私宅售价指数按月跌幅扩大至1.7%，大型单位的跌幅则收窄至0.13%。 　　租金方面则略为回升。7月份私人住宅租金指数报178.9点，较6月升0.62%，连续两月回升，并创5个月新高。不过，今年以来租金跌2.1%。

威海市住房公积金管理中心消息，山东威海近日发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》。 　　《通知》显示，提高最高贷款额度。借款申请人和配偶均符合申贷条件的，最高贷款额度由60万元提高到80万元；借款申请人本人符合申贷条件的，最高贷款额度由40万元提高到50万元。 　　同时，调整可贷额度。可贷额度由借款申请人和配偶双方住房公积金账户余额的20倍提高到30倍。

近日，福建省宁德市福安市发布《福安市住房和城乡建设局等九部门关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。 　　其中指出，福安市将加大住房公积金贷款支持力度。按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭申请公积金贷款，双职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度提高至80万元，单职工缴存住房公积金的家庭最高贷款额度提高至45万元。 　　同时，降低二套房公积金贷款的首付比例要求。职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款或购买第二套住房，首付比例从50%降低至30%。

8月28日晚，为期3天的古丈县首届房地产交易展示会落下帷幕。本届房交会成果丰硕、亮点纷呈，提振了房地产市场信心，达到了预期效果，取得了圆满成功；据统计，3天内共成交房源135套，成交面积1.59万平方米，成交金额5455.89万元，建材家具销售金额150余万元，累计接待观展群众4.69万余人次。 本届房交会人气旺盛、场面火热。在以县城新建商品房楼盘展示交易为主的基础上，融合了建材家居、名优特产、餐饮美食等产品的展示展销；同时，组织举办了少儿绘画比赛、全能销售之星评选、“唱响古丈”、民族舞蹈、奇幻魔术等丰富多彩的文化活动；主题突出、内容丰富、特色鲜明、异彩纷呈；备受广大市民的欢迎与青睐，使市民感受到不一样的购房体验。 现场展会期间，前来观展购房的市民络绎不绝，工作人员向市民热情地解答购房政策，积极办理购房手续，为购房市民提供“选房、看房、购房、办理”全过程的优质服务，免去了各购房市民在平时购房的繁杂手续。 作为房地产行业年度盛会，本届房交会是古丈县首届房交会，是古丈县对房地产展示促销的一种尝试和探索。今后，古丈县将每年组织举办一届房交会，继续为房地产开发商和广大购房消费者搭建信息互通、交流互动、购销互促、共赢互利的广阔平台。 本届房交会现场展会虽已闭幕，但优惠仍在继续。据悉，截至2022年12月31日，个人及企业购买古丈县首届房地产展示交易会的参展企业在古丈县行政规划区域内开发建设的新建商品房（以县住房保障中心房产交易系统网签时间为准），并于2022年12月31日（含31日）前全额缴纳契税（以契税票据日期为准），仍可享受契税补贴等政府提供的政策优惠。

8月29日，新城悦服务（01755.HK）召开2022年中期业绩发布会，该公司首席执行官戚小明、首席财务官左卫、首席战略官尤建峰等出席。 期内，该公司实现收入24.66亿元，较去年同期的18.77亿元增长31.38%。其中，物业管理服务收入约13.93亿元，占总收入的比例约56.49%；小区增值服务收入为6.25亿元，占总收入的比例约25.34%；智能园区服务收入约1.74亿元，占收入的比例约7.06%；开发商增值服务收入约2.74亿元，占总收入的比例约11.11%。 期内，公司实现毛利7.16亿元，较去年同期增加24.63%；毛利率约29.03%，较2021年同期的30.61%下降1.58个百分点，主要原因为非住宅在管面积占比上升、疫情期间服务成本上升、团餐服务收入占比快速提升带来的小区增值服务毛利率下降。 截至6月30日，新城悦服务总在管面积约1.72亿平方米，较2021年末净增加约1870万平方米。在管面积中，来自于集团第三方的面积占比约50.9%，较期末提高约3.4个百分点；集团非住宅项目占在管面积的比例约24.2%。 截至6月底，新城悦服务已同1444个项目签订物业管理合约，这些项目分布于187个城市中，总合约面积约2.97亿平方米，较2021年末净增加约1820万平方米。 合约面积中来自第三方的面积占比为约44%，较2021年末提高约3.6个百分点。上半年，公司合计完成了超过1960万平方米的第三方项目的合约面积拓展，业态覆盖住宅、医院、企业写字楼、产业园及商场等。 会上，戚小明表示，地产行业充满了挑战，上半年房地产市场延续了去年下半年以来的态势，甚至在投资、销售、交付等方面面对的考验更严峻。今年房地产销售断崖式下跌，盈利能力大幅下降，这从企业的中期业绩报告可以看得出来。 此外，企业公开债务越来越频繁违约、展期，房地产还在低谷徘徊。物业服务企业作为地产行业的下游，不可避免地会受到一部分影响，开发商增值服务和新盘外拓等业务受到比较大影响，这是不容回避，是客观存在的事实。 戚小明同时表示，在2021年底、2022年初，管理层早有预判，地产承压会对公司业务存在潜在威胁，并提前做了几项迎接挑战的准备工作。 一是，针对外界关心的开发商增值服务和智慧园区的业务，戚小明称，这两个业务的收入在上半年均同比下降，一方面是由于整体市场因素导致开发商企业在案场服务和智慧园区服务领域的需求量和需求标准出现不同程度的降低，导致公司相应的收入被动下降。 另一方面，公司主动减少与受困地产企业之间的业务往来，控制了资金结算方面的风险，保障应收款项始终处于可控的范围之内，公司从主动管理的角度对地产相关风险进行规避，包括承接其他开发企业的案场和智慧园区业务。 关于这两块业务的未来规模，戚小明称，公司会根据地产行业的整体变化趋势，动态调整相应的业务拓展规划。保证现金流稳定、安全为第一要素，严控与受困地产企业之间的业务往来，需要收缩规模的时候，不会有任何的犹豫。 第二，关于增量拓展方面，戚小明介绍，过去两年公司通过收并购的方式，对非居业态进行布局，具备了在写字楼、商场、医院、产业园区等业态方面拓展的能力。上半年，公司通过市场招标方式取得的第三方项目中，约45%的面积来自于非居项目的贡献。在住宅新盘市场受到挤压的同时，非居业态为公司补充了管理规模方面的增长动力。 第三个动作是在社区增值服务方面，上半年，公司在团餐业务上已完成全业态和沪宁沿线区域的战略布局；取得非常优异的拓展成绩，布局了比如复旦大学、同济大学、上海大学等多所知名大学的学生餐厅，以及布局多个工厂员工餐厅项目。 目前，公司整体业务中和开发商强关联的业务占比已显著降低，收入占比约18%，毛利占比不到14%。公司整体业务中和房地产相关性弱化的趋势相当明显，和房地产非关联的业务均保持良好增长势头，已形成增长曲线。 戚小明称，这并不代表公司就不重视开发商增值服务，实际上开发商增值服务未来仍是一块比较重要的业务。目前形势下，公司案场服务等地产相关业务外拓提高了要求，如提前一个月付款再进场、延期付款会违约等。

香港新世界集团接班人郑志刚称，中国房地产市场已经触底。 周日，香港房地产大亨、新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资100亿元人民币（约合14.6亿美元）。 郑志刚是新世界集团现任主席郑家纯的长子，也是新世界集团和周大福创始人郑裕彤的长孙。他的态度比许多分析师更为乐观： 中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好。 这是一个我们收购土地和资产、获得战利品的好机会。 郑志刚还表示，新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。 近年来，新世界集团在内地投资了许多工业用地和绿地。其 K11 Ecoast 旗舰项目占地约22.25万平方英尺，计划于2024年在深圳开业。 郑志刚还表示，新世界集团稳健的杠杆率和资本化进程，以及他们在内地的经验，使他们在土地拍卖市场占据优势： 这场危机正变成一个机会，而我们没有这样的机会。许多当地开发商正面临很大的财务压力，他们非常难过。 穆迪高级信贷主管 Stephanie Lau 认为，香港开发商往往比较保守，可能会在黄金城市寻找有利的地段：“即使看起来有机会达成更便宜的交易，我认为大多数开发商都将非常谨慎地对待这个问题。”

在8月29日举行的光大银行（601818.SH，06818.HK）中期业绩会上，该行副行长杨兵兵表示，从现状看，光大银行始终对房地产行业的集中度管理和客户准入保持审慎态度，规模一直保持比较稳定，在资产中的占比不是很高。 截至6月底，光大银行的房地产行业贷款余额为1878亿元，占总贷款比例为5.35%。 “对于这类资产，我们一直是严格控制高杠杆房企的授信，实行并表层面的统一授信管理，对目前一些出险的企业都安排了比较有利的风险缓释措施，并且进行了有效的压降。”杨兵兵表示。 对于市场关注的存在“保交楼”风险的逾期按揭贷款，他表示：“存在‘保交楼’风险的楼盘在光大银行的按揭规模还是比较小的，风险可控，不会对资产质量造成较大的影响。” 谈及下一步如何应对房地产行业及其关联领域的风险，杨兵兵表示，第一是聚焦优质房企、优质项目，稳妥推进房地产开发融资的合理投放。第二是在依法合规风险可控的前提下，做好保交楼稳民生的金融服务。第三是加大保障性租赁住房项目的支持力度，积极支持解决新市民和青年人的住房困难问题。第四是密切关注个别高杠杆房企的信用风险的变化情况。

8月29日，美的置业控股有限公司（03990.HK）召开2022年中期业绩发布会，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈出席会议。 按照美的置业披露的中期业绩，上半年，美的置业实现收入316.63亿元，同比下降4.2%；毛利为56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%；公司拥有人应占核心净利润为16.56亿元，同比下降26.5%。 “三道红线”有序降档，融资成本4.6% 根据美的置业半年报，截至2022年6月30日，美的置业净负债率进一步下降，净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73；扣除预收款项后的资产负债率下降至70.3%。 按照监管部门设置的“三道红线”规则，美的置业仍踩中“一道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%。 美的置业首席财务官林戈在业绩会上表示，我们坚持以现金流、现金余额以及融资授信、融资资源这一主题来为接下来的发展做铺排，同时坚持以“三道红线”做牵引机制。目前美的置业“三道红线”在安排有序地降档工作。 于2022年6月30日，美的置业现金及银行存款304.76亿元；总借款531.39亿元。银行授信额度1533亿元，尚未动用的银行授信额度为1056亿元。 林戈提到，美的置业是少有的没有美元债的房企。截至上半年，已经还了4笔公募债，累计还清金额约47亿元，今年还剩1.6亿元计划9月15日偿还。美的置业一年之内的有息负债是135亿元，月均还款12亿元，所以偿债压力是非常小的。 “坚持融资成本最优，是近些年来，美的置业一直在做的一个工作。”林戈说道。 按照美的置业半年报，截至2022年6月30日，美的置业加权平均融资成本进一步降低22个基点至4.6%。 值得一提的是，今年3月，美的置业成为2022年首家获得中期票据(MTN)批文并成功发行的内房股，并与多家银行达成战略合作，获得地产并购贷及保障性租赁住房贷款，以及个人住房按揭贷款专项额度。5月，美的置业作为首批创设信用保护合约发债示范房企，成功发行2022年（第 一 期）公司债券10亿元，票面利率4.5%。 “不会出现大规模降价甩货行为” 按照美的置业的业务布局，上半年，美的置业坚持区域深耕、城市升级战略，持续优化土储结构，优化财务及管理成本，获取高价值项目。截至目前，已完成多个项目的股权切割，获取了高量级城市项目，并以较低成本退出低等级城市，进一步实现城市聚焦，同时有利项目回款。 业绩发布会上，据美的置业执行董事兼副总裁王全辉介绍，今年上半年明确了29个城市作为战略深耕城市，在实际执行过程中会进一步聚焦，聚焦到25个甚至更少的城市，作为阶段性重点投资。在城市深耕布局方面，后续会对优质城市的优质片区进一步深耕，来确保项目安全。 在收并购方面，王全辉提到，美的置业从去年9月份开始启动合作项目的收并购动作。截至2022年6月30日，美的置业已经完成了29个项目的股权交易，今年上半年完成了17个项目的股权交易，其中收购了8个项目，交易方有花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，收购的主要方向是美的置业的战略深耕城市，比如天津、重庆、佛山、南京等。同时，美的置业也退出了一些计划退出的城市，包括九江、柳州、大理等。 “收购还是比较划算的，收购交易代价15亿元。收购后，这些项目的去化速度、去化价格都比较良好，也快速回笼了现金，对整个美的置业的资金占用是非常少的。”王全辉说。 今年上半年，美的置业连同合营企业及联营公司共实现合约销售金额400.3亿元，合约销售总建筑面积327.2万平方米。其中，在长三角和大湾区的合约销售占比超60%。 截至2022年6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积4294万平方米。 对于今年下半年的展望，王全辉指出，今年5月、6月份，销售在快速回升，但到了7月后，出现了停贷风波以及极端天气，对市场有一定的影响，因此造成7月、8月份市场又一次下探。“从目前来看，我们判断这是市场持续筑底以及信心恢复的一个过程，预计今年第四季度市场会逐步恢复。美的置业坚定看好中国房地产市场的发展，行业还有非常大的空间。” 王全辉表示，短期内以现金流安全作为最主要的经营原则，来平衡好规模和利润的发展。“我们会根据每个月的经营情况动态调整经营策略，但绝不会出现大规模、大幅度的降价甩货行为，会根据自身现金安全及每月月度市场情况确保经营目标及企业安全。” “明年不会比今年更差” 对于当前市场的看法，业绩会上，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐提到，当前行业有很多企业出现违约，出现了很大的风险，所以说目前的市场仍然是比较严峻的，因为市场销售端实质性的恢复，才算行业的恢复，但是我们也认为当前的行业已经处于相对的底部，接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程。 同时，国家对于整个经济大盘的稳定措施，包括对房地产行业的一些稳定措施不断在出台，而且我们相信随着供需关系的改善，消费的信心、消费的能力、刚性的需求仍然会回归到正常的状况，因此针对当前，公司还是保持足够的信心，长期乐观的这种心态去布局当下以及未来的业务，在多元化方面去持续打造能力，而不是寻找第二赛道。房地产开发主业是我们必须坚守的，这是基本盘。多元化方面，主要围绕几个方向，第一物业服务，第二商业。 郝恒乐表示，长期看好房地产行业，因为只要有需求存在行业就有未来。但现在面临的短期压力是渡过周期的能力，相信目前的行情是一个筑底的过程，明年不会比今年更差。同时经过这次的短周期压力，未来的供需会更加健康，更加平衡，行业内能够活下来的参与者，大家也会更加理性。

8月29日，深圳控股(00604.HK)召开2022年中期业绩发布会。 　　在会议上，深圳控股董事会主席吕华在谈及房地产市场时表示，房地产市场相对之前确实是发生了比较大的变化，但是从中长期来看，市场现在下降幅度比较大，房地产市场还是有空间的，对未来的发展充满信心。过去房地产那种高增长暴利的时代过去了，未来平稳的发展机会还是可期的。 　　深圳控股财报数据显示，2022年上半年公司营业额155亿港元，同比下降20%；毛利率45%，同比提高7个百分点；毛利润69.5亿港元，同比下降5%；核心利润26.5亿港元，同比上升24%；股东应占净利润23.6亿港元，同比增加69%。 　　截至2022年6月末，深圳控股未结转收入的合同销售额约为143亿港元，合约销售额约49.6亿元，同比下降31%；合同销售面积20.8万平方米。截至6月末，公司回款约70.7亿元人民币。 　　今年上半年，公司新开工面积约85万平方米，其中大湾区项目占比50%，住宅项目占比60%。旗下共33个自建项目均有序进行，没有出现停工或断贷情况。 　　2022年上半年，深圳控股新增土地储备面积约22万平方米，累计地价54亿元，新增货值超过100亿元。 　　吕华在业绩会上介绍，公司上半年新拓展19幅土地，大概1000亿元。下半年投资策略方面趋向于谨慎，原则上是以销定投，优中选优，根据销售回笼资金情况来确定下半年投资的规模，原则上不再进一步提高负债水平，在公开市场的土地优中选优。 　　深圳控股副总裁徐恩利在业绩会上表示，上半年市场整体信心还是不足，房企商品房销售的面积和金额都在大幅下降，分化态势比较严重，购房者对市场表现出信心不足。 　　徐恩利称，“上半年一些地方政府先后优化了房地产政策大概500多次，创历史新高。但从目前来看效果并不理想，上半年整个房地产市场价格呈现出横盘的态势，成交规模在大幅下降，基本下降在40%左右，特别是三四线城市，下降幅度可能会更大，一线城市下降幅度好一点。刚需盘观望比较浓厚，改善盘逐渐在回暖。下半年我们认为，基本上还是期待市场走出逐渐复苏的态势，7月份市场有一些表现，但因为受到烂尾楼断供风波的影响，又二次探底。从近期项目销售和区域市场的表现来看，我们认为下半年目前整个市场处于筑底阶段，希望会逐步复苏，地方政府会继续采取积极宽松的政策，比如首付款比例下降，也能刺激一部分刚需和改善型客户入市。当下来看，国企开发商的品牌优势比较明显，公司项目基本符合预期，好于市场平均水平。” 　　截至6月末，深圳控股手持现金及现金等价物约109亿港元，受限制资金27亿港元，公司的平均借贷成本为3.2%。 　　在土地支出方面，深圳控股2022年上半年累计支付了164亿元人民币的土地款。 　　官方资料显示，深圳控股有限公司于1997年在香港联交所上市，是深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司。公司核心业务包括物业开发(包括住宅地产、产业地产及商业综合体)、物业投资及管理。公司聚焦粤港澳大湾区、深耕深圳，并布局中国其他核心城市，致力于成为一流的房地产开发及不动产运营商。

27日，“专家建议还房贷时间延长至40年”话题登上微博热搜第一。北师大房地产研究中心主任董藩在接受媒体采访时表示，为减轻年轻人的买房负担，可以通过降低首付的比例、前五年只还利息、延长还贷时间等措施来实现。该言论引发网友热议，你怎么看？ 　　微博截图 　　建议将还房贷时间延长至40年 　　近日，董藩在接受凤凰网财经采访时指出，现在国内买房首付比例为30%，这在全世界来看都是比较高的。其他国家一般都是10%，甚至还有5%的。中国一下子降到10%可能有点难，但可以考虑降到20%，这样年轻人积累够首付的过程就会缩短。 　　另外，董藩认为，还可以延长还贷年限。国内一般是可以贷30年，能不能考虑延长到40年？这样的话年轻人的压力会大大减轻。 “有人说延长还贷时间的话可能退休了还得还房贷，但退休了还贷也无所谓。因为退休了还有退休金，而且等你退休的时候，这部分贷款在你的收入当中所占的百分比也很少很少了。”董藩表示。 　　对于董藩言论，网友们评价不一，有的网友表示：“为什么退休了还要还房贷，指着退休金生活呢。” 　　微博截图 　　也有网友对该问题分析称，可能会存在延长房贷利息问题，反而造成年轻群体更大的负担。 中新经纬算了一笔账，以贷款100万元、首套房贷款利率4.1%、每月等额本息还款为例，如果贷款30年，每月月供为4832元，总支付利息73.95万元；如果贷款40年，每月月供为4242元，总支付利息103.61万元。可以看出，每月月供减少590元，但总利息多了近30万元。 　　多地下调首付比例，贷款时间该延长吗？ 　　中新经纬注意到，日前召开的国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 8月22日，房贷利率参考的5年期以上LPR大幅下调15个基点，为各地房贷利率的下行释放空间。当前多地商业银行的首套房和二套房房贷利率下限已降至4.1%、4.9%。许多城市实际房贷利率创下2009年以来的新低。 　　对于房贷的贷款期限问题，一般来说，银行规定个人住房贷款最长贷款期限为30年，也有部分规定不超过25年，具体根据借款人的年龄、还款能力、房龄等各方面因素综合协商确定。另外，个人商业用房贷款期限最长不超过10年。 　　招联金融首席研究员董希淼曾撰文介绍，1995年，《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》正式出台，将个人住房贷款最长期限规定为10年。1997年该办法进行修订，将最长期限延长到20年，1999年最长期限延长至30年。 　　在接受中新经纬采访时，董希淼表示，贷款期限本质上是一种商业行为，是银行的自主选择。 　　他进一步指出，部分银行有相应的规定，比如要求贷款期限与贷款人年龄加起来不能超过一定的数值，如贷款人40岁，和贷款时间相加后不能超过70。 　　“贷款期限也不是越长越好，贷款40年的利息要比30年高不少，还会存在后期是否有足够偿还能力的问题。所以，贷款期限、首付比例的选择，需要依据贷款人收入情况、收入预期来做安排。如果当下收入不高，每个月偿还压力大，那贷款期限可以适当延长，但是要接受向银行付息会更多；如果现在收入足够高，也不想退休后再还款，那贷款期限就可以短一些。”董希淼说道。 　　今年以来，各地房地产政策出现新一轮调整，多地开始调整房地产首付比例。8月25日，山西省长治市人民政府发布《关于印发长治市促进房地产业良性循环和健康发展实施意见(试行)的通知》，其中表示，指导商业银行执行好差别化住房信贷政策，居民家庭购买首套住房最低首付比例执行20%的规定。 　　据媒体不完全统计，近段时间，已有包括承德、惠州、湛江、汕尾、苏州等多地区调整购房首付比例。如广东湛江辖区银行机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由25%下调至20%。同时，还有地区对二套房首付比例进行调整。 　　董希淼对中新经纬分析称，现在不少地方首套房首付比例是20%，包括有一些城市公积金贷款首付比例也降至20%。“首付比例保持20%、30%，这是有充分考虑的，主要是不希望居民部门杠杆率过高。首付比例不是越低越好，保持一定的首付比例是防止出现系统性金融风险的一种做法。”董希淼说。 　　多家银行披露房地产贷款策略 　　近期恰逢银行密集披露中期业绩报告，不少银行在召开业绩发布会时都被问到关于房地产贷款的策略问题，多家银行判断，房地产贷款总体的风险可控。 　　招商银行副行长朱江涛表示，年内季度生成的高点已经过去了，后续整个行业风险会趋于平稳。对于个人住房按揭贷款，招商银行副行长汪建中表示，今年上半年增长不及预期，这与市场是高度相关的。下一步该行将会在一手房的基础上，加大二手房的接单量，实现房贷的稳定增长。 　　对于未来房地产的趋势，中信银行副行长、风险总监胡罡在业绩发布会上指出，短期来看，房地产行业的风险还没有完全解除，市场的信心还有待恢复，从中长期来看，有信心房地产会平安着落、健康发展。“我们认为房地产整体形势应该还是可控的，未来的形势会随着政策的落地会持续稳定，总体需求会提升。”胡罡说。 　　胡罡提到，目前值得关注的有两方面，一是销售回暖的数据还不是太明显，这一点对于房地产整个行业未来的健康发展至关重要。二是由于企业的分化，那些去化慢、负债重、管理不够好的企业可能对整个房地产的行业存在一些影响，这也是我们在持续关注的。 　　对房地产增量项目，胡罡称，将选择“好客户、好地区”重点布局，同时重点支持刚性和改善性的住房需求。 　　平安银行副行长郭世邦在业绩会上表示，该行后续将严格按照“房住不炒”大政方针，继续在落实监管要求的基础上，切实做好房地产贷款均衡有序投放，重点支持保障性住房及租赁住房开发及运营、符合政策导向的房地产项目并购，有选择支持具有真实需求支撑区域的普通商品住宅开发，积极参与房地产企业并购债承销与投资。

“现在的房子越建越高，但却越来越不实用。”最近正在到处看房的赵深(化名)如此感慨。 　　近期，公摊面积、得房率等话题再被热议。楼市经历深度调控之后，购房者越来越重视房子的居住属性，除了让公摊面积成为“明摊面积”，开发商如何做出更合理的规划并用产品“说话”，这也是摆在开发商面前的新课题。 　　购房者的“心声” 　　证券时报记者查阅发现，2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》(第70条)，都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。公摊面积一般包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。 　　一般来说，过去的多层和小高层住宅公摊面积较小，得房率(指套内建筑面积与套建筑面积之比)普遍在80%以上。如今，越来越多的超高层住宅正拔地而起，一些住宅楼的层数甚至超过50层，这些超高层住宅的的得房率又有多少？以深圳为例，记者进行抽样调查，在罗湖、福田和南山各取3个在售而且层数超过40层的新房住宅项目作为样本，并用套内面积/建筑面积的方式估算出得房率，发现得房率普遍仅在71%至75%之间。同样为90平方米左右的新房，多数项目只能做成三房两厅一卫。相比起来，一些楼龄在10年至20年的二手住宅楼，得房率普遍在75%至85%之间。 　　不过，记者也发现越来越多的新房项目开始将得房率当成“亮点”进行营销。在光明区和宝安区，一些新房将得房率放在营销中心广告牌的显眼位置，“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不过，一位新房营销策划经理对记者表示，真正通过合理设计实现高得房率的项目，的确是可以有效提高户型的舒适度。不过，一些高得房率项目的提法是创意空间、赠送面积，其实是开发商在打擦边球，多出来的面积所支出的费用在定价时可能已被算进房价，购房者也要仔细辨别。 　　“楼市虽然降温，但房价依旧很高，买100平方米的房子实际面积才70平方米，实在是觉得不划算。”赵深对记者表示，自己在选择新房时一定会将公摊面积、得房率等因素考虑在内。 　　记者随机还对近20位购房者进行调查，全部受访者都认为，支持住宅应以套内使用面积进行交易。“在建房成本既定的前提下，按建筑面积计算还是按套内使用面积计算，只是单价不同，我们要付出的购房成本相对固定。”甚至还有购房者提出，一些开发商的精装房交付，不应该按照建筑面积进行计价装修，物业管理费也同样如此。 　　据悉，目前国内绝大多数城市的住宅交易都是以建筑面积计价，但重庆等地多年前也实行套内建筑面积计价。不过，在全世界范围内，多数发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算。盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，住宅建筑改为套内面积进行交易，也要慎防开发商很可能会因此转嫁成本甚至挤压公摊从而导致商品房的小区环境以及品质下降。 　　公摊取消还是规范？ 　　除了如何计价，市场上也掀起“取消”公摊的讨论，但在业内人士看来，买房无法撇开公摊面积，其也应计入商品房总价。有分析人士表示，公摊面积较小并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊面积而使套内面积增加，但舒适度和安全感也随之降低。再比如一些开发商“偷面积”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看，套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长，取决于业主的诉求。“在多层次住房消费并存的情况下，对不同类型的新房项目，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用，做出合理的规划指标限定。” 　　购房者普遍担心的是公摊面积的随意性、不透明性。所以，相比取消公摊面积，完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。 　　近日，关于公摊面积维权的事件频发。比如，山东青岛一套110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%…… 　　盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师表示，“其实，对于公摊面积存在的一些不合理现象，普通购房者很难发现。需要提醒的是，一旦公摊面积超过40%以上，可能就需要引起重视。购房者可以调阅规划设计图纸，看看是否存在错误，如果觉得特别不合理，购房者也可以通过诉讼维权，特别是如果因为公摊面积过大而实用面积过小，导致无法居住使用，或者不符合居住使用的相应品质，购房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最终还是要看判决结果。”据悉，目前国家对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但《商品房销售管理办法》明确指出，合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房；同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。 　　李宇嘉认为，“取消公摊”乃情绪之举。最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上。比如，要制定不同类型社区的公摊指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；探索公摊部分定价和套内定价的差异化等。

去元宇宙买一块地皮、购一套房子，将现实生活里无法安放的灵魂寄托在虚拟世界中，一度成为潮流。今年年初，“炒房热”刮进了元宇宙，虚拟地产、虚拟房产频频刷出价格新高，最火时，国外一块不足5平方米的虚拟土地卖出逾400万美元的天价。 　　然而好景不长，短短几个月时间，虚拟房产行情急转直下。如今，海外主流虚拟房产平台虚拟房产平均价格下跌超80%，不少平台因用户大量流失而关门歇业，一批高价买入虚拟房产的投资者惨遭割韭菜。 　　虚拟房产降温之迅速让人咂舌，却也在意料之中。从其诞生之初，投机炒作就如影随形，暴涨暴跌是其必然表现。虚拟房产真实价值究竟几何，投资风险能否承受得起，投资者还需谨慎斟酌。 　　经济学上探讨一件商品的价值，一般从使用价值和交换价值两个维度来衡量。虚拟房产不存在一砖一瓦，没法居住落户，除了转卖给其他人，不能产生任何实际价值。如果说少数人是出于个人兴趣而参与收藏和交易，那么大多数花重金购买的人，看中的不过是低买高卖所带来的价格差，这也让虚拟房产很容易演变成击鼓传花的游戏，当第一波赚得盆满钵满的炒作资金离席而去，没有人再来接棒时，虚拟房产砸在手里也就不足为奇。 　　物以稀为贵，被捧成高价的商品往往带有一定稀缺性。虚拟房产依托的是区块链技术，理论上可以无限提供，只需在区块链上敲出一串代码，就能生成成千上万套虚拟房产，甚至连元宇宙本身都是可以复制再造的，既不需要多高的成本，也谈不上稀缺。比起被炒成的高价，目前虚拟房产的应用场景也有限，主要用来装饰、参观等，投机炒作明显走在了技术进步的前面。 虽然元宇宙声称是现实世界的照射，但现实生活中的交易逻辑在元宇宙里并不适用。真实房屋的买卖基于具有国家主权信用的法定货币，虚拟房产交易则依附于NFT(非同质化代币)进行，价格与虚拟货币价格密切相关，暴涨暴跌是其天然属性。现实中，投资者出现资金链紧张，还可以将房屋转卖变现，即便是遭遇楼市泡沫，至少还能将房子拿来居住。而在元宇宙世界，一旦虚拟房产崩盘，投资者除了一个名义上的所有权外别无他物，如果是举债参与炒作，更将是血本无归。 　　透过现象看本质，虚拟房产风险不得不防。当前虚拟房产还面临诸多监管空白，比如如何界定其资产性质、知识产权如何保护等。与虚拟货币的“近亲”关系，也让虚拟房产伴随着炒作欺诈、非法集资、赌博洗钱等风险。我国早已明令禁止虚拟货币炒作交易，明确表示坚决遏制NFT金融化、证券化倾向，从严防范非法金融活动风险，投资者贸然参与其中，很容易涉入法律风险。 　　虚拟房产的暴跌再次给予市场警示，依附于元宇宙的炒作乱象该休矣。作为一个新兴概念，元宇宙承载着人们对未来技术的美好向往，对理想生活的无限憧憬，但不管在什么宇宙，理想的实现都不能靠投机炒作得来，元宇宙的未来也绝不仅仅是在虚拟空间里盖房子。开发商和投资者应该放眼长远，将目光和资源更多投向底层技术和应用场景研究，唯有脚踏实地、一砖一瓦地夯基垒台，元宇宙的美好愿景才可能充分照进现实。

近日，有消息称，某银行在河南郑州开放了小范围存量房转按揭降利率渠道，并称只是选取部分优质客户，只针对原来按揭银行是这家银行，银行内部转，不能跨行。网传聊天记录显示，该业务每月有办理名额限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，这个是做兴业(银行)的优质客户。 　　针对上述网传消息，29日上午，兴业银行总行有关人士回复中新经纬称，“假的，郑州分行已发起投诉”。中新经纬29日又拨打5家兴业银行在郑州市的支行电话，均回复称，没有该业务。兴业银行郑州市金水区某支行客户经理表示，“自媒体号的信息不实，我们已经对该公众号进行了举报。” 　　中新经纬在社交媒体上查询发现，早在今年5月，兴业银行在郑州可以进行转按揭业务的消息就在网上传播，但不少网友评论称，是假消息。 　　“转按揭”是指跨银行间的贷款转接，贷款人将A银行办理的住房按揭贷款，转到B银行，以获取更低的房贷利率。今年以来，5年期以上LPR已三次下调，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，累计下降了35个基点，不少城市的首套房贷款利率降至4.1%。 　　一些在房贷利率高点的购房者认为自己“高位站岗”，比如郑州市的房贷利率一度超过6%，部分贷款人希望通过“转按揭”的方式减轻还款压力。 　　“转按揭”业务曾在十几年前一度盛行，2007年12月央行等发文要求严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。2019年央行又下发关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

近日，“郑州房东摆摊求租”的新闻登上热搜。据《第一财经》报道，面对租房市场从“一房难求”到“一客难求”的现状，郑州一些供应量较大的安置房小区，已经开始出现“摆摊求租”现象。 在郑州一家大型房地产中介机构工作的马丽（化名）告诉时代周报记者，今年租房市场确实不景气，租客明显减少，整体月租金也比去年降了两三百元。 郑州房东“摆摊求租”并不是新鲜事。从2019年起，郑州部分房东便开始在路边摆起了小摊，手持广告牌招揽租客，得到业界广泛关注。 时代周报记者从多名郑州房地产经纪人处获悉，2019年之后，郑州房子就“不好租了”，房东“摆摊求租”成为普遍现象。今年以来，“摆摊求租”现象更加常见。 图源：图虫创意 “摆摊求租”背后，是郑州租房市场下行明显。据《大河报》，2019年5月，郑州市金水区、郑东新区等热门地区，与往年同期相比，一居室的房子普遍降价10%以上，有些房子降价超过20%。 河南省公寓管理协会相关负责人介绍道，郑州租房市场的租金从2016年开始下降。随着城中村的逐渐回迁，大量的公寓进入市场，整体供应量增加。与此同时，人口增加数量和房子供应量的增加不对等，供过于求。 2020年，郑州租房市场同样遇冷。据贝壳研究院报告，2017年—2020年郑州租赁租金每年平均下降7%，主城区租赁回报率仅在2%-3%，2020年郑州月租金25.96元/平方米，同比下降9%。此外，由于市场下行，郑州房源成交周期也由2017年的22天增加至62天，租赁议价空间由2017年的4.7元/平方米/月上升至7.2元/平方米/月。 贝壳研究院报告显示，2021年，郑州租赁住宅平均租金为2051元/套，同比2020年下降1.5%，相比2019年下降8.4%。2022年上半年，新一线城市中9个城市租金同比下跌，其中东莞、郑州租金同比跌幅超过5%，跌幅最大。 马丽告诉时代周报记者，郑州从2014年开始进行大规模棚改，这批房源交付后大量涌入了租赁市场，造成供需失衡，租金下降。 郑州市政府曾公布一个数据，2014年，郑州市开工建设棚户区改造项目共136个、19.79万套(户)。2015年，全市新开工建设棚户区改造安置住房11.66万套（户）。2016年，全市新开工建设棚户区改造安置住房10.76 万套(户)。2017年，全市新开工建设棚户区改造安置住房10.34万套(户)。截至2019年，郑州市安置房存量总计近百万套。 另据贝壳研究院数据，2015-2018年，郑州主城区累计成交约53套住宅，可容纳190万人。2015-2018年，郑州主城区累计成交约10万套公寓，可容纳约12万人。按照开发周期，这些房子基本已经入市。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，此类现象总结起来就是“房难卖也难租”，也说明房地产市场降温对租房市场带来了一定的冲击。更为重要的一点是，各地除了防范房价过快下降外，也要注意租赁市场的稳定。建议有关部分积极撮合多方主体，做好应对房屋租赁空置时间过长的问题。

一场力度空前的反腐行动，席卷房地产行业。 8月23日，四川省纪委监委、深圳市纪委监委、厦门市纪委监委先后发布华润置地、深圳人才安居集团、厦门建发集团共计4名高管(包括前高管)涉嫌严重违纪违法的公告。一天内多名房企高管被查现象，极为罕见。 高管接受调查在公司内部引起人事震荡，并在资本市场上迅速发酵。 以建发系为例。8月23日，厦门市纪委监委网站发文称，厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理庄跃凯涉嫌严重违纪违法，正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。 庄跃凯同时在建发国际(01908.HK)、建发物业(02156.HK)以及建发合诚(603909.SH)担任高管。8月24日，上述公司收盘时股价分别下跌28.90%、27.56%和2.64%。8月26日，三家公司均发布公告称，庄跃凯已辞去相关职务。 8月26日，闽系房企营销部门负责人周智向时代周报记者透露，工程部门往往是腐败较严重的部门，部门负责人通过定向制定技术和价格标准，选出工程总包单位。部门负责人可能和总包单位有关联关系，也有可能通过暗箱操作“吃回扣”，金额可达百余万元。 周智指出，工程部门腐败容易导致“上面的人说了算，下面的人用不动”，影响工程质量和施工进度。为了不影响工程负责人汇报进度，部分项目甚至出现和工程总包配合，上演“表演式施工”“表演式交房”，严重影响项目进度。 房企反腐，刻不容缓。 今年以来，华润置地、碧桂园、万达、泰禾等企业均在内部开展廉洁整顿自查活动，严查严惩贪腐现象。与此同时，多家上市房企建立健全监管机制，从设置审计监察部门、通报典型腐败案例、开通匿名举报通道等方式，大力开展反腐整治行动。 随着房地产行业高利润时代远去，作为企业内控的重要一环，向管理要效益的大幕已徐徐拉开。 图源：图虫创意 操控投标结果 在众多职能中，与钱密切相关的业务，往往容易滋生腐败问题。 地产招采从业者胡洋认为，招采环节是容易滋生腐败的温床。 胡洋向时代周报记者表示，地产采购金额庞大，随便买门锁、空调都是几千万甚至几个亿的量级，“巨大的利益面前，招采反腐防不胜防。‘吃牢饭’只是‘售后’惩罚措施，不能从根本解决问题，‘售前’的防范太难了。” 地产圈的“反腐老手”万达，曾一举查处四名高管。在这起震惊业界的贪腐案中，外界得以窥探招投标过程中的贪腐手法。 2021年11月30日，中国裁判文书网公布《赵某等涉非国家工作人员受贿罪刑事一审案件刑事判决书》，赵某等四名万达前高管被控利用职务便利收受贿赂，为他人谋取权益且数额巨大，构成非国家工作人员受贿罪。 判决书显示，2017年至2020年间，上述4名前万达高管利用各自管理、经手万达广场店铺及客流统计项目招标的职务便利，在明知联纵数据公司相关产品不符合集团招标条件的情况下，仍合谋违规让该公司产品中标，并多次收受联纵数据公司实际控制人王某给予的贿赂款共计145万元。 （图源：中国裁判文书网 ） 《赵某等涉非国家工作人员受贿罪刑事一审案件刑事判决书》还牵出前万达商管集团副总裁朱战备贪腐案。 判决书指出，2017年9月至2020年4月间，万达集团信息管理中心总经理朱某在任职期间，为王某实际控制的联纵数据公司中标万达广场店铺及客流统计项目提供便利。期间，王某为感谢朱某的帮助，以干股形式给予朱某价值30万元的联纵数据公司股份，以及以公司分红款的名义转账至朱某指定银行账户的贿赂款60万元。 综合任职时间、职务等信息，“朱某”指向朱战备。 据澎湃新闻，2020年12月，朱战备因涉嫌贪腐被上海警方带走，原因是插手涉足公司的IT设备采购的招投标，从中谋取不正当利益。 上海市浦东新区人民法院作出如下判决：万达4名前高管因犯非国家工作人员受贿罪，被判处有期徒刑并缓刑二年半到一年半不等，并处罚金合计28万元。朱某另案处理。 房企常见的贪腐案例有哪些，该如何判定？ 8月26日，北京市隆安律师事务所上海分所律师王平向时代周报介绍道，除了职务侵占罪，在房企内部腐败中，较常见的案例还可能涉及骗取贷款、票据承兑、金融票证罪、贷款诈骗罪、吸收客户资金不入账罪等问题。 “公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，即构成职务侵占罪。数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。数额在三万元以上的，应予立案追诉。”王平表示。 向管理要效益 员工腐败不仅为企业带来财务损失，还让本该用于公司发展的资源流失，严重影响企业经营。 TOP10房企策划部员工冯静向时代周报记者透露，以“更名”之名行卖房之实，是营销部门贪腐的常见操作。具体而言，项目负责人可以在第一时间锁定优质房源，再让销售人员或者房地产中介去找客户，赚中间差价。 “2020年底，我们有内部员工特价房，第一波是项目领导跟少量员工参与线上抢房，单价低至3000多，市场价是5000多。一套100多平方米的房子，1平方米也能赚1000-2000元，一套赚10来万元不成问题。”冯静表示。 在冯静看来，此类违规操作打乱楼盘节奏，营销部门负责人会优先推售自己购买的房源，部分人员甚至擅自调价，最终影响整个楼盘去化结果。 周智对此颇有同感。他透露，营销部门贪腐现象仅次于工程部门，操作方式多样，合作环节涉及活动公司、渠道公司、广告公司等，操作空间巨大。“一环环下来，进入房企的利润少了很多，肯定会影响企业运作。” 多名业内人士在接受时代周报记者采访时表示，过去房企发展速度过快，贪腐问题不被重视，监管体系也没跟上。而如今，房地产行业进入管理红利时代，反腐力度加大势在必行。 “从企业的发展绩效来看，贪腐案例增多的情况下，企业的经营状况也会恶化。”头部房企员工张林向时代周报记者表示。 在张林看来，过去房地产行业粗放式发展，很多企业赚钱太快太容易，没有意识到在管理过程中腐败问题对企业造成的影响。这两年地产红利减少，利润率逐年下滑，不少企业逐渐开始学会向管理要效益，因此也会开始关注反腐问题。 多家房企设立有奖举报 腐败事件一旦发生，不仅直接造成公司财产损失，更对其品牌形象产生负面影响。为此，近年来多家房企不断加大对反腐败工作的资金投入，并逐渐完善相关制度建设。 2020年7月，“闽系在沪房企审计监察联盟”成立，联盟由14家公司共同发起，旭辉控股担任首届轮值单位。此外，旭辉控股、新城控股、金科地产、雅居乐、朗诗、中梁集团、万达、碧桂园等多家房企均大力开展反腐整治行动。 普华永道指出，尽管舞弊预防及调查工作存在诸多难点，但房企始终致力于反舞弊能力的提升及监管制度的完善，并愿意继续加大投入。通过完善监审部门、监管工具等一系列措施，建立更有效的内部控制及反舞弊体系，严格打击舞弊行为，并在近年取得很好的成效。 据普华永道2021年9月的一项调查结果显示，52%的受访者表示，其所在企业在过去两年中增加了反舞弊支出；56%的受访者表示，其所在企业计划在未来两年内增加反舞弊支出。 一家千亿房企部门总监告诉时代周报记者，目前规模房企基本都设置了审计监察部门，并提供多个匿名举报方式，包括拨打电话、编辑短信、发邮件等。 时代周报记者获悉，为了鼓励员工举报身边的贪污腐败行为，多家房企推出了一系列奖励方案。 上海一家千亿房企在内部通告称，在完善举报人保密制度的同时，公司也大幅提升了举报奖励标准，最高可达人民币300万元；佛山一家千亿房企将举报原则分为“举报有线索”“举报有实证”“举报可对质”，奖励比例分别为最高10%、最高20%、最高30%，单项最高奖励上限为100万元；广州一家千亿房企将根据举报人的贡献程度，给予2000元—30万元的奖励。 此外，部分房企还会在内部通报典型腐败案例，以起到警示作用。 2021年11月，上海某千亿房企在内部通报一起腐败案件，称某项目销售经理伙同多人，将该项目多套客户退房房源在合同外加价销售，加价所得款由上述多人和项目营销总监私下分赃。此外，该房企还查出了一起高达千万的贪腐案，而涉案人员均移送司法处理。 2022年8月，一家闽系房企也在内部发文称，公司在工作中发现张某通过违规、欺骗等手段侵占公司财产，数额特别巨大，严重侵害公司利益。公司已经依法将其移送司法机关。 汇生国际资本总裁黄立冲告诉时代周报记者，除上述方式外，企业也可通过定期对项目总经理进行轮换、财务人员和工程预算人员独立向总部汇报等多种机制预防和防范贪腐。

　8月25日，山西省长治市发布《长治市促进房地产业良性循环和健康发展实施意见（试行）》，涉及房贷首付、购房补贴、公积金贷款等21条措施。 　　《意见》提出，加大入企服务，切实为企业扶危解困。完善商品房项目台账，根据项目建设规模、企业信誉、资金运转、建设进度等条件分类别建立任务清单，实行领导包联制，跟踪项目进展。 　　亿元以上房地产开发项目由县、区领导包联，10亿元以上项目由市级相关部门领导包联，50亿元以上项目由市领导包联。对于可能出现资金周转困难，有出险苗头的项目要及早发现，加大帮扶力度，协调各职能部门进行联合处置，及时排险，确保帮扶工作精准有效。 　　《意见》还提出，适度增加拆迁货币化安置比例。在拆迁安置项目中适度增加货币化安置比例，对于未开工建设安置房的项目，鼓励拆迁群众通过自行购买商品房的方式解决住房需求，对在长治市范围内购买的，可按照货币化安置补偿款的105％发放购房券。鼓励中介机构为供需双方提供信息渠道，引导拆迁群众理性选择。 　　长治市还将加强信贷支持。文件提出，指导商业银行执行好差别化住房信贷政策，居民家庭购买首套住房最低首付比例执行20％的规定。落实好新市民金融服务政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款标准，切实满足群众购房需求。引导金融机构优化审批流程，对符合按揭贷款条件的购房人加快贷款发放。重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目。 　　《意见》要求，加强人才住房保障工作，对在长治市创新创业的各类人才，通过实物配置、货币补贴方式给予住房支持。 　　具体而言，对长治市新引进、到企业工作的全职全日制博士研究生、“双一流”大学和学科的全日制硕士研究生、普通高校硕士研究生和“双一流”大学全日制本科生，在长治市首次购房的给予20万元、8万元、5万元购房补贴，全日制博士研究生3年内每月给予2000元租房补贴。 　　对新引进、到机关、事业单位工作的全职全日制博士研究生、“双一流”大学和学科的全日制硕士研究生和“双一流”大学全日制本科生，在长治市首次购房的给予10万元、5万元、3万元购房补贴，全日制博士研究生3年内每月给予1500元租房补贴。新引进正高级、副高职称人才，在长治市首次购房的给予10万元、5万元购房补贴；新引进高级技师，在长治市首次购房的给予5万元购房补贴。

因房贷利率下降引发的话题热度居高不下，部分声音要予以理性分辨。例如有人认为，房贷利率下降将引发需求增长、进而推高房价。这是只关注需求端、不分析供给端变化的片面结论，可谓“只见树木不见森林”。房贷利率变化对房价可能产生的影响，要结合需求端、供给端、价格预期三方面因素统筹考量。 　　从需求端看，房贷利率下降有助于减少购房者的财务成本，进而可能带动需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）从4.45%降至4.3%。此前，监管部门已将首套房贷款利率的下限调整为“不低于5年期以上LPR减20个基点”，也就是说，目前首套房贷款利率可低至4.10%。房贷利率下降一定会引发需求端快速反弹吗？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散发影响，部分居民的收入出现较大波动甚至无法按时还房贷。此时降低房贷利率，更大的作用在于帮助受困个体渡过难关，而非强烈刺激市场需求。 　　需注意，除了需求端，供给端也发生了变化，供给也可能回暖。今年1月至7月，全国房地产开发投资同比下降6.4%，其中住宅投资下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地产企业的中长期贷款利率也随之下降。从短期看，这有助于降低房企融资成本，缓解部分房企的资金链紧张困境，为“保交楼”创造条件。从中长期看，融资成本降低能够减少房企的生产成本，加之监管部门已多次提出“保障房地产合理融资需求”，在二者的综合作用下，房地产投资可能出现回暖，从而增加供给。 　　分析了需求端、供给端，我们再来看价格预期。之所以要理性看待房贷利率下降的影响，是因为它关乎价格预期，而预期又是影响住房价格的重要变量。购房者在实际判断的过程中通常会形成两类预期，即适应性预期和理性预期。前者是指，购房者可能基于过去的住房价格趋势，形成对未来住房价格的预期；后者是指，购房者可能基于各种信息而非仅仅是过去趋势形成对未来住房价格的预期。预期稳则价格稳、市场稳。当前，不论是房贷利率下降，还是保障房地产合理融资需求，都是稳定预期的必要举措。 　　由此可见，若价格预期稳定且需求端、供给端均有所回暖，房价将保持平稳走势。因此，由房贷利率下降直接得出房价上涨的结论，这并不科学。此次5年期以上LPR下降的主要影响是降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升；与5年期以上LPR挂钩的房贷利率下降，其主要作用是帮助购房者节约利息、增加可支配收入，从而提振消费预期。二者协同发力，进一步巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。 　　接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，在遵守全国房贷利率下限的基础上，结合自身实际情况，如区域经济发展水平、产业结构、人口特征等，因地制宜执行好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，保障房地产合理融资需求，加大对住房租赁市场发展的支持力度，促进房地产市场平稳、健康发展。

8月24日，碧桂园服务召开2022年中期业绩投资者发布会，该公司执行董事兼总裁李长江、首席财务官黄鹏等参会。 　　会上，李长江表示，上半年，公司的利润没能和收入同步增长，疫情是关键，但管理层信心不减。目前的市场情况，从开发商处拓展项目的增量业务显著下降，同行对存量业务的竞争更激烈；未来的竞争其实是自己和自己竞争。目前谈不上讲“活下来”，但要考虑如何做得更踏实。 　　黄鹏宣布了公司新的增长指引。年初公司的指引是全年收入不低于50%的同比增长，现在调整为增长不低于40%；核心净利的增长目标由不低于40%的增长调整为不低于20%-30%的增长；全年毛利水平不会更低。 　　期内，碧桂园服务实现收入200.55亿元，较去年同期的115.6亿元增加73.49%。其中，物业管理服务收入约为109.86亿元，同比增长约112.4%，占总收入比例上升至54.78%。 　　截至6月30日，除“三供一业”业务外，公司的合同管理面积约为16.09亿平方米，收费管理面积约为8.43亿平方米。此外，“三供一业”业务的物业服务的合同管理面积及收费管理面积分别为8530万平方米及8520万平方米。 　　碧桂园服务介绍，截至6月底，公司项目分布在中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过400个城市以及海外，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，位于一二线城市项目的收费管理面积占比约44.6%。公司管理共6622项物业及向境内外约815万户业主及商户提供物业管理服务。 　　利润方面，期内，碧桂园服务的毛利为53.87亿元，较去年同期的38.6亿元增加39.57%，毛利率为26.86%；净利润为27.52亿元，较去年同期的22.26亿元增加23.61%，净利率为13.72%；归母净利润为25.76亿元，较去年同期的21.13亿元增加21.9%。 　　对于上半年利润的下滑，黄鹏表示，疫情因素使得公司增加成本，疫情还影响增值服务等业务的开展；此外，收并购业务整体的毛利率低，拉低了公司整体毛利水平。 　　碧桂园服务在业绩公告中称，期内公司净利润受到可换股债券计提的利息支出、购股权开支、按公允价值计量且变动计入损益的金融资产未实现的收益以及收并购带来的无形资产、保险经纪牌照及品牌的摊销成本的因素影响，合计削减净利润约3.48亿元。 　　有投资者比较关心，在手现金不少的碧桂园服务是否会用现金进行回购或加大分红，应对股价低迷。黄鹏表示，回购不能解决问题，公司资金优先进行发展业务，承诺每年25%以上的利润分红。 　　黄鹏同时表示，公司的现金管理是安全的、规范的。截至6月底，碧桂园服务持有银行存款和现金总额约89.91亿元，期初该数值为117.56亿元。期末，公司经营性活动现金流约23.46亿元，去年同期为5.03亿元，同比增加366.4%；本期经营活动所得现金净额是期内净利润的0.9倍，2021年同期为0.2倍。 　　黄鹏介绍，还有些理财今年大部分会变现，明年内基本到期，公司不再做或减少续期；公司还有约10亿元的投资可以变现，有些投资的公司已经上市，将逐步退出。 　　对于外界关注的关联方占用款，黄鹏表示，不存在占用款项，关联账款均是正常经营性往来账款，“不存在任何附带项的担保，大家不要担心”。

吸引市外购房团，团购百套新房可优惠房款5%……四川眉山发布的这一政策再次引发网友对“团购买房”的热议。 　　8月24日，澎湃新闻从四川省眉山市政府官网获悉，为进一步加强眉山与全国各地交流协作，让更多人留眉置业，共享眉山开放发展成果，促进眉山市房地产业良性循环和健康发展，眉山市住房和城乡建设局牵头拟定《市外在眉团购新建商品住宅配套政策（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），并向社会公开征求意见。 　　《征求意见稿》显示，市外团体在眉山一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%。 　　市外团体团购最高优惠房款5% 　　按照眉山市发布的《征求意见稿》，政策所指团购新建商品住宅，是指市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅。 　　《征求意见稿》显示，团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外，由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。此次团购落实了差异化的优惠政策，政策规定：一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。 　　按照政策，团购新建商品住宅的，其子女可享受与本地购房者子女接受义务教育就近就便入学的同等待遇。 　　中指研究院四川分院研究总监苏宇指出，四川房地产市场仍处调整期，除成都依托快速发展的产业人口支撑，市场韧性较强以外，川内二级城市复苏仍需时间。当前各地政府均在积极制定稳定市场、激活需求的政策，以期市场加速复苏。本次新政出台，针对市外购房人群释放购房优惠，进一步扩大了眉山购房的优惠范围，有利于刺激购房需求的进一步释放，稳定眉山房地产市场发展。 　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，团购政策具有积极的意义。团购本身属于去库存政策的一种，同时也是政府组织、定向的、系统的、大规模的营销策划工作，是当前批量去库存的手段，也是激活住房交易行情较好的手段。 　　多城发文支持鼓励进行商品房团购 　　眉山并非首个发布购房团购的城市，相较于其他城市，眉山的团购活动主要聚焦于市外购房团体。 　　“过去的团购工作，更多是针对本地的企事业单位职工，而眉山则针对市外的人员，这和城市的特性有关。此类城市属于很典型的文旅消费型城市或康养型城市，住房消化确实需要依赖于一部分外来购房需求。因此团购的目标对象略有差异。”严跃进说。 　　据澎湃新闻不完全统计，今年6月以来，至少包括山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春、四川遂宁、江苏连云港、浙江海宁、湖北麻城、四川眉山等地发布“购房团购”相关政策或活动。其中，像眉山一样，团购按购房套数实行差异化优惠政策的地方也有。 　　以浙江桐庐县为例，政策显示，鼓励房地产企业开展购房团购优惠活动，在备案价打折后价格基础上，对一次性购买10套及以上（纯叠排或排屋项目5套及以上）商品住宅的再下浮优惠3%；对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%；对市县认定的人才首次购买商品住宅的，购买单套即可下浮优惠3%。 　　湖北黄冈市出台《关于进一步促进黄冈市区房地产市场平稳健康发展的补充措施》，《补充措施》有效期至2023年6月30日。政策提到，鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。 　　此外，吉林长春，湖北黄冈、四川巴中、山西太原、江苏连云港等地也以不同形式开展“团购”活动，其中，不少城市对团购房源予以优惠。 　　同时，亦有城市表示将跟进“购房团购”政策。据贵阳日报集团旗下微信公众号8月12日消息，8月10日，贵阳市举行推进重大项目建设扩大有效投资新闻发布会。贵阳市住房城乡建设局副局长张俐在会上表示，已初步拟定《关于加快贵阳市促进房地产消费的若干措施》《关于加强部门协同联动推进贵阳市促进房地产消费工作的通知》，从消费有利、市场有益、服务有品三端进行发力，通过实行购房补贴、房票安置、购房团购等措施综合施策释放住房消费潜力，加大宣传力度，着力促进消费持续恢复。 　　“购房团购”落地效果如何？ 　　那么，当前推出“购房团购”的城市中落地效果如何？ 　　在58安居客房产研究院分院院长张波看来，各地开启商品房团购活动的目的，是促进整个市场活跃度和销量的提升，加快市场信心的恢复。团购的方式，主要是对于团购期间的楼盘价格进行一些打折优惠促销，以此来拉动购房者入市的脚步。团购的作用各地会有明显分化：如果城市供大于求比较严重，整个市场信心依然处于相对底部的话，那么团购所起到的提振效果就会相对有限；而对于一些已经触底并开始回升的城市来说，团购所起到的作用才会更加明显。 　　同时，业内人士也指出，“购房团购”的落地效果，还需视当地供需情况以及当地楼市现状等因素分类看待。 　　以浙江桐庐为例，“购房团购”落地一个月，《钱江晚报》报道显示，尚未出现过成功的团购案例，开发商也表示即使他们愿意给出优惠，但是要达到团购条件还是比较困难的。同时，有开发商表示，团购打折这一促销手段，对大户型的带动作用微乎其微，“桐庐本地限网签价，打折最低只能到备案价的8.5折，不能再往下打折。虽然楼盘的成交量比之前上来一些，但客户还是不多。” 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄则提到，近期以来，多地出台了团购购房的政策，旨在拉动销售，促进去化，提振市场信心等，当然该项政策也能带动一批购买力比较强的人群，即机关单位和企事业单位的员工，带动一部分购房需求的释放。但是值得注意的是，目前来看，烂尾、停贷风波事件的负面影响尚未完全消除，购房者观望情绪较浓，因此即使有政策支持，有优惠活动叠加，团购购房所产生的实际效果可能并不显著。同时，还需警惕的是，团购房的选取上，是否存在选取的项目为滞销房或者有潜在烂尾风险的楼盘，相关部门对开发商和楼盘的选择上也需要更加谨慎，避免令购房者信心再次受挫。

　8月23日，居住产业数字化服务平台贝壳（NYSE：BEKE；02423.HK）公布2022年第二季度财务业绩。 　　数据显示，截至2022年6月30日，贝壳净收入为138亿元，同比下降43%；二季度净亏损18.66亿元，经调整后净亏损为6.19亿元，同比由盈转亏。 　　贝壳在财报中称，收入下降的原因主要是由于总成交额（GTV）的下降。 　　贝壳的主营业务主要包括存量房交易服务、新房交易服务、家装家居、新兴及其他业务。 　　贝壳指出，由于部分地区出现COVID-19疫情并实施相应限制措施，对存量房市场交易的恢复带来阻力，而新房市场由于许多开发商依然面临流动性压力和交房压力，自2021年下半年以来持续低迷。 　　按照二季度财报，贝壳找房存量房交易服务的净收入为55亿元，同比下降42.5%；新房业务的净收入为67亿元，同比减少52%；新兴业务及其他净收入为5.57亿元，同比下降9.6%。家装家居因完成收购圣都家装，业绩合并入账后净收入10亿元，去年同期为4300万元。 　　按照贝壳披露的数据，今年二季度，贝壳的毛利为27亿元，而2021年同期为53亿元；2022年二季度毛利率为19.7%，较2021年同期下降2.4个百分点。 　　截至2022年6月30日，贝壳的门店数量为42831家，同比减少19%；活跃门店数量41118家，同比减少16.2%。经纪人数量为414915名，同比减少24.4%；活跃经纪人数量380284名，较上年减少23.9%。 　　贝壳方面没有披露减少的门店主要位于哪些城市，其表示，贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳，6月北京、上海活跃经纪人流失率降至1%-3%。非北上活跃经纪人6月月度流失率已降至5.6%。 　　截至2022年6月30日的3个月，贝壳移动月活跃用户数量平均为4300万名，而2021年同期为5210万名。 　　截至2022年6月30日，贝壳的现金及现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为500亿元。 　　贝壳董事长兼CEO彭永东表示，2022年第二季度，在宽松的房地产政策和有效的疫情防控下，中国的房地产市场，尤其是存量房市场，开始出现积极的变化。新房交易方面，积极与优选开发商开展总对总企业合作，推行开发商预付佣金及其他重点销售策略，加快去化速度。 　　对于后续业务展望，贝壳方面指出，2022年第三季度，公司预计净收入总额将介于165亿元至170亿元人民币，由2021年同季度下降约6.1%至8.8%。该预测根据近期房地产相关政策和措施的潜在影响、部分地区出现COVID-19疫情并实施相应限制措施，情况仍存在不确定性。 　　贝壳找房于2020年8月13日在纽交所正式挂牌上市，股票代码为“BEKE”，成为中国居住服务平台第一股。不过，贝壳控股有限公司（NYSE:BEKE）被美国证券交易委员会（SEC）于美东时间2022年4月21日列入基于《外国公司问责法案》（HFCAA）的认定名单。 　　根据HFCAA规定，连续三年被SEC认定使用未能被PCAOB审查审计底稿的审计机构出具年度审计报告，SEC会禁止公司股票或美国存托凭证在美国证券交易所或场外交易市场进行交易。 　　今年5月5日，贝壳发布公告称，以“双重主要上市+介绍上市”方式在香港联合交易所有限公司主板上市。5月11日，贝壳正式开始挂牌交易，股票代码为“2423”。 　　截至发稿，贝壳(NYSE：BEKE）盘前每股报16.3美元，涨幅4.02%；贝壳（2423.HK）收盘价报41.05港元/股，涨幅0.98%。

开开心心收房，却发现房子近一半都是公摊面积，对公摊面积的困惑在很多购房者心中都存在。有的购房者被公摊、公摊系数等术语绕晕；有的购房者发现销售人员口头承诺的公摊面积，到收房时大幅增加；还有一些购房者陷入由公摊面积引发的纠纷中。 　　究竟什么是公摊面积？公摊面积又从何而来？哪些面积算公摊、哪些又不算？消费者该如何分辨？公摊面积到底能不能取消？公摊面积之争究竟如何解决？我们一起一问到底。 　　什么是“公摊面积”？如何计算？ 　　首先我们来看看，到底什么是公摊面积？公摊面积又该如何计算？ 　　公摊面积制度在我国存在已久，当时的建设部曾在《建筑面积计算规则》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中对公摊面积有相应的规定。2001年施行的《商品房销售管理办法》，也明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 　　具体来说，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。 　　而公用建筑面积一般由以下两部分组成： 　　一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 　　二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。 　　“公摊面积”多少算合理？由谁来测算？ 　　了解了公摊面积究竟是什么，再来看看，公摊面积在多大范围内才算合理？又由谁来测算？ 　　公摊面积在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纠纷。 　　北京市房地产法学会副会长 赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。 　　那么公摊由谁来测算呢？一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管部门对公摊的核算，在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，我们相关的信息的公开化程度不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。 　　此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。 　　签购房合同时，应注意公摊的哪些信息？ 　　国家目前对住宅的公摊面积并没有设置上限和下限，但这并不意味着公摊面积可以任由开发商随意设定。购房人在前期签订购房合同时，应该特别留意哪些关于公摊面积的信息呢？ 　　其实，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差，按照面积误差比绝对值3%这个标准，多退少补。简单说，就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。 　　因此，在长期从事处理房地产纠纷案件的律师黄罗平看来，购房人在前期签订购房的时候，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。比如，目前开发商在售楼处都必须公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，由此算出公摊比例。在必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，就公摊面积及相应的违约责任进行补充约定，以便更好地维护自身的合法权益。 　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：购房者他在购房的时候，一定要实地去看，并且要详细了解，因为开发商公布的这些信息，他可能不会一次性公布，并且有必要的时候也要咨询专业人士，也可以去房管局查询这些公摊面积的实际的情况。 　　收房时发现房屋面积缩水，业主如何维权？ 　　刚才提到了在签订购房合同时的注意事项，那么，如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？ 　　在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。 　　广东连越律师事务所高级合伙人 黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助的话，你首先要把你受损害的证据要固定好，第一开发商他在进行报建的时候，报建的公摊面积到底有多少，第二把开发商当初给你做的承诺，证据可以准备好，第三向相关的行政主管部门进行投诉，最后环节才是依法向人民法院提起诉讼。 　　“公摊面积”易引发纠纷，是否能取消？ 　　既然公摊面积容易引发纠纷，那么，公摊面积到底能不能取消呢？ 　　有观点认为，在商品房销售中附加公摊面积虽是全国普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，特别是部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算的能力，不断推高公摊面积和公摊系数，让购房者很受伤，因此建议取消公摊。而在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 虞晓芬：(目前)按照建筑面积来进行计价或者产权确认，也是对老百姓权益的一个保护，因为你公用部分也是属于我们老百姓所有的，还是有它的合理性的。 　　而从购房人的角度来说，公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户，公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。 　　此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。因此，完全取消公摊，在实践过程中会出现很多困难和问题。

两年前16万元/平方米，两年后32万元/平方米。 　　自上海复工复产之后，关于二手豪宅成交的各种“抢购”“暴涨”小道消息在网上蔓延。随着近日上海贝壳公开二手房成交数据，关于豪宅的成交记录终于撩开了神秘面纱：市区高端住宅单价超越30万元/平方米大关、总价动辄半个“小目标”，但成交量远未及“逆市热销”。 　　而外环郊区次新房也让不少人惊掉了下巴，外环外TOD天荟二手房单价一举冲破14万元/平方米；市区老破小并没有在怨声中掉价，反而保持住了“7万+”单价，甚至有所上涨。 　　8月22日，上海网红豪宅翠湖天地附近一位中介告诉《每日经济新闻》记者：“最近成交还不错，前几天刚成交了4期一套275平方米的4房，成交价在9000万元。” 　　“这是成交价，不是房东报价，房东报价是9600万元，现在高区同户型有房东报价差不多1个亿的。” 　　从16万/平涨到32万/平 　　由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾最受关注。 　　从贝壳数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价已经超过32万元/平方米，而2020年单价是16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人。 　　绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万元/平方米，而2020年成交的一套单价约13.7万元/平方米。再拉长时间线，2016、2017年间成交的数套价格在8万-12万元/平方米，且成交周期多超过1000天。 　　很多人质疑成交价格有“包装”之嫌，但《每日经济新闻》记者向几位热衷买房卖房的达人求证时，对方都表示，在成交记录里看到过自己亲友房屋的记录，价格、房型、成交时间都符合，的确是真实数据。 　　上海链家方面8月22日微信回复记者，目前没有发现“虚假成交”的情况。一方面，房产交易的造假成本很高，例如税费、购房资质、房屋交易年限等；另一方面，按照“交易不成佣金全退”这一安心服务承诺条款，一旦上下家解除交易，链家将立刻退还佣金，并删除该房源的成交记录。 　　从成交价格看，上海作为一线城市，对于高端住宅的供求仍然高度活跃，但拉长时间跨度来看，二手豪宅的热度其实在下降。 　　上海链家方面8月19日晚通过微信回复记者称，2022年前7个月，二手房成交中，2000万元以上住宅成交套数569套，占总成交的0.74%；新房成交中，2000万元以上住宅成交套数2164套，占总成交的4.97%。高端住宅在全市场的成交占比并不高。 　　从同比来看，2000万元以上二手房成交同比下降50.4%，2000万元以上新房成交同比增长25.7%。主要原因一是新房市场近两年高端住宅供应量增加，使得成交也相应增加；二是对于总价高的房源，购房者更愿意购买新房。 　　而翠湖天地和绿城黄浦湾房价一路上扬，与市区内新房供应不足不无关系。 　　“从二手房高端住宅成交价格来看，豪宅一房一议，不同位置、不同产品会存在一定溢价。虽然有部分热度转移到了新房市场，但从全市场的角度来看，高端住宅的热度仍然是下降的。即使新房成交同比有增长，但需考虑到网签数据滞后的影响，比如2021年以及之前供应的大量高端住宅分别递延和分散到现在来网签，所以网签成交数据增加，但不代表实际的热度和购买力增加。”上海链家表示。 22.jpg 　　与之相反，刚刚过去的7月份，上海低总价刚需房源的成交占比反而在扩大。上海链家方面认为，主要原因一是刚需购房者的购房周期相对更短，遇到合适房源会较快出手；二是低总价房源对于购房者来说压力更小，目前贷款仍受到“三价就低”的指导，资金能力还是会受到一定限制；三是近年来上海的落户政策和人才引进政策都有放松，拥有购房资格的同时也扩大了刚需购房的需求。 　　房东“意难平”，认为不利于卖房 　　豪宅毕竟是成交的“非主流”，对于刚需和刚改置业而言，成交价格的公开，令不少房东“意难平”。 　　比如既是卖方又是买方的邢女士就对此表示不太支持，在贝壳公布历史成交之前，她刚刚以不错的价格卖掉一套房，准备去打新摇号。 　　“我不喜欢价格都公布出来，不利于卖房”，邢女士8月19日通过微信对《每日经济新闻》记者说，“参考成交价卖房的人，都是自己没有心理价位的。要是自己已经有目标，而且想卖高点，肯定不希望公开。” 　　“我们小区卖掉的几套都是只委托一家小中介，所以可以卖得高一点。”她补充说。 　　唐小姐则认为：“必须呈现真实成交价，这也是我挂牌对标价格的底气。” 　　邢女士和唐小姐相左的观点恰恰反应了当下制约二手房成交的最主要原因——对价格预期的分歧。 　　上海链家方面微信回复记者称，“本次数据库升级有助于进一步提升市场透明度和信息公开化，信息对称有助于买卖双方做出更合理的预判，从而更快更好地达成交易。目前市场上房东和购房者仍存在价格分歧，主要是房东预期较高，而购房者则对后市存在不确定性。真实的成交数据有助于房东合理制定挂牌价格。对于合理区间内的报价，购房者更容易对交易达成一致，进一步促进成交。” 　　公开成交价格后，房东根据成交价调整心理预期和挂牌价，买方则能够在既定的预算范围内筛选适合的房源。“我心理价位和公开显示的价格差不多，我觉得公开挺好的，有利于指导市场价格以和及时察觉小区的价格趋势。”另一位买房人王先生对记者说。

　继湖南长沙、四川成都后，陕西西安也加入“以租换购”行列。 　　8月19日，陕西省西安市住房和城乡建设局网站显示，西安市住房保障工作领导小组办公室发布关于印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知（简称《操作指南》）。 　　《操作指南》显示，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格；存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）。 　　中指研究院西安分院研究总监支家骏指出，盘活存量房源，加大保租房供给是此次政策出台的背景。根据《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，西安未来必须筹集30万套保租房，而存量住房成为一个筹集房源的最便捷窗口。 　　在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，通过盘活存量房，不仅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租赁住房供给，满足不同类型人群的租住需求，并减缓政府在存量房配建方面的财政压力。而“租购联动”的政策将房地产市场视为一个有机整体，不仅可以平衡增量新房和存量房之间的关系，而且在租赁住房市场和销售型住房市场之间搭建一个“变压器”。 　　已有三城出台“以租换购”政策 　　今年以来，各地“因城施策”创新型政策不断，在众多楼市政策中，长沙市的“盘活存量”，“以租换房票”曾引起市场热议，一度被视为“一石多鸟”之举。 　　今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》）。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 　　根据《方案》，资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。 　　长沙出台的这一试点方案，旨在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。 　　随后，长沙对其政策进行优化调整。 　　最新的信息显示，8月16日红网报道显示，长沙户籍单身家庭名下有一套住房，如果把该套房盘活用作租赁住房，在购房资格审核时，该房屋不计入购房资格套数，按政策可再购买一套住房。对于外地户籍单身人士，在长沙只有1套房子，盘活租赁之后，同时满足有24个月社保或个税的条件，同样可以购买第2套房。 　　长沙“以租换购”的思路引来效仿。 　　在长沙之后，7月6日晚间，成都住建局官方微信号发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，其中明确，居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。 　　8月19日，西安市也出台了类似政策，明确住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。 　　据不完全统计，截至目前，至少已有三个省会城市出台新政，明确可“以租换购”。 　　在业内人士看来，“以租换购”背后，一方面与各地面临的新增保租房目标有关，同时，通过“租赁破限购”也可以释放出部分改善性需求。 　　可以看到，今年年初，住建部明确，扩大保障性租赁住房供给，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。 　　从上述三城任务目标来看，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》显示，将加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上。 　　成都则明确，计划“十四五”期间采取新建、改建、改造、盘活等多种方式，多渠道筹集建设保障性租赁住房30万套（间），其中2022年计划筹集建设6万套（间）。 　　对长沙来说，《长沙市“十四五”住房保障规划（2021—2025）》显示，新建（筹集）保障性租赁住房15万套。 　　“以租换购”效果如何？ 　　那么，在“以租换购”政策下，能否达到既增加保障性租赁住房供给，又推动商品住房市场稳增长呢？ 　　从长沙的实践情况来看，根据《长沙晚报》公布的数据，截至6月8日新政发布一个月，两家试点企业累计接受咨询4879户，“长沙住房”App累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。 　　按照目标，长沙力争年内完成签约1万套以上。长沙市住建局相关负责人表示，开展盘活存量房供作租赁住房试点，将加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，实现刚需、改需、租赁需求分类满足，降低住房空置率，解决好新市民、青年人住房问题，促进房地产业良性循环；下一步将督促两大国企优化办理手续，精简有关材料，限时5天办结，切实加快办理进度和房源签约，争取年内完成签约10000套以上。 　　58安居客房产研究院分院院长张波指出，租赁和购房相结合要想明显体现出效应，需要市场本身存在足够需求，包括长沙、成都等省会城市，住房需求的实际支撑力度强，尤其是改善型住房潜在需求强，这是支撑这一政策的重要基本面。 　　张波认为，租赁和购房政策的结合，是一个创新，值得推广。一方面将存量房源变成租赁住房，加大了租赁市场供给量，可以有效解决新市民的居住问题，是多渠道共建租赁市场的重要体现。另一方面出租房屋换得购房资格，也是解决改善性需求购房资格的有益尝试，有利于改善性需求的有效解决。 　　赵然表示，“租购联动”对于人口净流入的二线城市有较强的示范作用，一方面能够满足市民的多元化、多层次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市场预期的作用，实现房地产市场稳增长的目标，也是对于房地产发展新模式的有效探索。 　　中指研究院西安分院研究总监支家骏认为，西安对标长沙、成都跟进“以租换购”，可激活部分购房者需求，鼓励改善家庭积极入市。本次政策出台对稳定市场信心将起到重要作用，对改善预期亦将带来积极影响，有利于房地产市场预期稳定。

房地产企业是“保交楼”的责任主体，一些房企正积极处置资产、多方筹措资金，努力提升工程进度。一些地方政府为了防范房地产企业风险外溢，也着手积极帮助企业做好“保交楼”工作，有的城市成立专项基金，纾困出险房企、盘活不良资产，有的城市推出“一楼一策”“一对一帮扶”等举措。在各方共同努力下，各地“保交楼”工作取得积极进展，问题项目不断传来复工复产进展。 　　住房和城乡建设部、财政部、人民银行等部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。 　　4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。此次，有关部门就“保交楼、稳民生”工作，推出政策性银行专项借款，是落实中央政治局会议精神的具体举措。有关政策措施体现了以人民为中心的发展思想，有利于压实企业自救主体责任、落实地方政府属地责任，有利于切实维护购房人合法权益、维护社会稳定大局。 　　近期，部分房企出现现金流紧张，一些在建房地产项目因此停工。究其原因，是部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题。当前，一些已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，这损害了购房人合法权益，使部分购房人心态出现波动，影响社会稳定。 　　全力解决复工交楼问题，消除老百姓“财房两空”风险，各地方政府已积极行动起来。房地产企业是“保交楼”的责任主体，一些房企正积极处置资产、多方筹措资金，努力提升工程进度。一些地方政府为了防范房地产企业风险外溢，也着手积极帮助企业做好“保交楼”工作，有的城市成立专项基金，纾困出险房企、盘活不良资产，有的城市推出“一楼一策”“一对一帮扶”等举措。 　　在各方共同努力下，各地“保交楼”工作取得积极进展，问题项目不断传来复工复产进展。然而，目前各地“保交楼”还存在一些阻碍，其中最突出的问题是资金压力较大。当前房地产市场预期转弱，房地产销售下降，企业流动性风险有所聚集，再加上个别房企爆雷，各种不利因素叠加，导致银行等金融机构收紧了房地产项目融资端。一些地方房地产市场微循环出现流动性“梗阻”，“保交楼”工作因此受到影响。 　　此次相关部门完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼”工作，可以说是“对症下药”。有关专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。专项借款的针对性投入，可以吸引银行贷款积极跟进，有效满足相关房地产企业合理融资需求，有力保障各地政府全面落实“保交楼、稳民生”工作。 　　另外，专项借款实行封闭运行、专款专用，有利于对问题项目进行有效“过程监管”。有关部门应制定严格的专项借款及配套贷款监管规定，严格按照工程节点拨付资金。同时，在“保交楼”过程中，房地产企业、地方政府仍需要发挥更加积极的作用，主动应对、协同推进，切实避免出现楼盘虚假复工或进度缓慢等问题，确保按约定竣工交付，维护购房群众合法权益。 　　今年7月以来，受市场传统淡季等多方面因素影响，房地产市场活跃度再次下行。7月全国商品房销售面积、销售金额单月同比降幅均有所扩大，8月前两周，重点100城商品住宅销售面积继续下滑，市场预期明显不稳。 　　“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础。此次推出专项借款政策，意味着各地问题项目将进入规模化复工复产，全国“保交楼”工作有望加速推进。多部门联手推动“保交楼”，有助于管控重点风险，缓解市场观望情绪，提振房地产市场信心，稳定市场预期。各地各部门联手稳步推进“保交楼”工作，有利于“稳民生”，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标，同时也是促进房地产行业步入良性循环的关键一步。