北京市9月26日挂牌两宗商业用地，两宗用地均位于北京市海淀区西北旺永丰产业基地，地块总起拍价28.4亿元。 其中，京土储挂（海）[2022]063号为北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）HD00-0403-009地块F3其他类多功能用地，土地面积32733.22平方米，建筑控制规模 ≤72013.084平方米，出让年限方面，商业40年、办公50年，起始价格14.9亿元。 京土储挂（海）[2022]062号为北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）HD00-0403-001地块F3其他类多功能用地，土地面积29506.55平方米，建筑控制规模 ≤64914.41平方米，出让年限方面，商业40年、办公50年，起始价格13.5亿元。 根据出让文件，本次挂牌出让竞买申请起始时间为2022年9月26日9：00时起，竞买申请截止时间为2022年10月28日15：00时止；挂牌竞价起始时间为2022年10月17日9：00时起，挂牌竞价截止时间为2022年10月31日15：00时止。 值得注意的是，两宗地块与此前北京三批次集中供地海淀西北旺永丰三宗地块处于同一区域。 9月23日，北京2022年第三批次集中供地正式收官，18宗地块均决定归属。 其中海淀永丰0013地块更是在竞价环节触及价格顶、销售面积顶，最终由中海地产以41.97亿元+36000万平方米现房销售+高标准摇号的价格竞得。 0015、0016地块则同样是由中海以55.77亿元+4000平米现房销售的价格竞得。0019地块则由海淀区属国企海开+中建三局联合体以53.18亿元的价格竞得。 三宗地块总成交金额约150.93亿元。

“我额外奖励总价1%的佣金（大概22万多元），额外奖励成交经纪人和他的上级经理各一台售价11699元的iPhone 14 ProMax 512GB手机，等我收到全款后支付和兑现！祝你加油成交！” 这几天，上海一则业主群发的“售房通知”在网络流传。这位业主表示，自己从9月22日开始出售一套总价2250万元的房子，并额外给顺利成交的经纪人重金奖励。 “我知道的，中介门店都收到群发消息了，”9月25日，《每日经济新闻》记者辗转联系了解到，该套房产位于上海市浦东新区联洋国际社区的仁恒河滨城小区。附近一家中介门店的工作人员称，业主着急置换去买新房，所以抛出了高额奖金，近几天热度很高。 上海中原地产数据显示，今年前8个月，联洋国际社区的二手房成交量相比去年减少65.8%。一位从事豪宅市场交易的人士向记者表示，最近二手房的挂牌量增加，逐渐偏向买方市场，因此业主才会想出这种激励方式来卖房，至于挂牌价高低，他认为是“羊毛出在羊身上。” 网传的业主“售房通知” 豪宅业主广发重金卖房贴 联洋国际社区位于上海世纪公园北面，距离陆家嘴仅约5公里，是浦东内环内的标志性区域之一。区域内除了仁恒河滨城，还有华丽家族花园、联洋年华和御翠园等优质住宅社区，证大大拇指广场和进才实验小学等商业和学区资源配套齐全。 “感谢大家的付出，我给成交经纪人朋友增设两个奖励，”上述仁恒河滨城小区业主的“售房通知”还约定了给房产经纪人看房和拍照的日期和时间段，并表示“我一般都在公司，家中有阿姨帮忙接待大家！” 仁恒河滨城小区附近的丁香路上，分布着链家、美凯龙爱家、中原地产和太平洋房屋等大小品牌的中介门店约14家。 小区周边中介门店密集 每经记者 刘颂辉 摄 9月25日下午，据其中一家门店的中介人士介绍，这两天，小区周边不少中介人员都收到业主发的这则“售房通知”了。 按照目前上海二手房中介门店的收费规则，买家和卖家分别收取2%、1%的交易佣金。上述中介人士笑称，业主提出在此基础上额外增加总价1%的奖金，这个措施是比较有吸引力的。在这种奖金激励下，大家都会积极推荐这套房源，看房量一增多，他卖房的时候也就有选择空间了。 根据周边多家中介门店提供的消息，该套待售房源来自仁恒河滨城三期，户型是136平方米，房产证不满5年，对外报价是2230万元（含价值100万元的产权车位），均价16.54万元/平方米。三期为小区当时最后一批房源，楼龄较新。 “在三期136平方米的户型里，这个报价其实是比较高的，最终能不能成交还不好说。”另一家中介门店的店长表示。 “售房通知”中的小区 每经记者 刘颂辉 摄 “弄不好半个浦东的中介都在帮他卖这套房子” 据了解，在联洋国际社区，业主设立奖金卖房已非首次，今年有联洋年华小区的业主也曾奖励新款手机卖房，但至今未能顺利成交。 链家门店一位经理向记者介绍，“下半年，联洋板块二手房成交量较为稳定，但是挂牌量猛增，交易周期与去年相比要长。卖家中，一部分人想将小户型置换大户型，有部分则是准备打新（购买一手新房）。” 上海链家官网显示，9月26日，上海浦东新区陆家嘴板块、潍坊板块、梅园板块、源深板块、花木板块、洋泾板块和联洋板块的二手房每平方米成交均价分别为10.5万、9.7万、10.2万、10.9万、9.7万、9.1万、13万元。与周边板块相比，联洋的二手房价格最高。 上海中原地产提供的数据显示，今年1-8月份，浦东新区联洋板块的二手房成交量是145套，远低于去年同期424套的成交量。 “正常市场情况下，二手房交易双方支付一定比例的佣金即可，如今，业主额外给到较大的奖励力度，反映出所在板块内二手房成交遇到了压力。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。 其同时分析道，联洋板块是国际社区，挂牌量升高或与区域内的住户类型有关，“这套房子原价约1400万元买入，增值850万元，当下出售对买家来说也是不错的时机。说实在的，重赏之下必有勇夫，提高佣金后，不要说半个联洋，弄不好半个浦东的中介都在帮他卖这套房子。”

甘肃庆阳市发布《关于培育健康房地产市场扩大住房消费的实施意见》，涉及契税优惠、购房补贴、公积金贷款额度、首付比例等措施，《意见》自发布之日起施行，有效期限为一年。其中规定在庆阳市内购买普通商品住房，全面落实“不限购、不限价”政策，取消居民购买新建商品住房购买套数、户籍要求等限制；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款、购买商品房的，最低首付比例不低于30%。

　近日，一则“多个特大城市全面放开落户”的消息冲上微博热搜，内容显示，郑州、广州、大连等地出台政策，全面放开落户条件。 　　其中，备受关注的特大城市（即城区人口介于500万到1000万之间的城市）郑州拟出台新政规定，凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，可在郑州申请落户。 　　对此，多位业内人士表示，在宽松的落户政策之下，郑州等特大城市在引入人才的同时，客观上购房需求也有所增加，对当地楼市平稳发展有一定的积极作用。不过，最终能否真正促进市场成交尚需进一步观察。 　　郑州等地全面放宽落户条件 　　当下，“全面放开落户”再次迎来新高潮，河南省会郑州或将实现“零门槛”落户，在“抢人大战”中迈出关键一步。 　　日前，郑州市公安局就《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》公开征求意见提出，进一步放宽中心城区落户条件，凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口。其中，租房也可落户成为该政策最大的亮点。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，河南是全国城镇化推进工作较好的省份，也是潜力较大的省份，此次其省会郑州放开落户，进一步体现了支持城镇化发展的导向，从政策效应来看，放开落户具有非常好的作用，有助于释放人口红利。 　　“这个落户新政对于我们在郑州市打工的人来说是一个好消息，之前我们的孩子基本都在老家，由爷爷奶奶带着在乡镇读书。等新政策正式实施后，孩子就可以跟着我们一起在郑州落户，享受这里的教育资源。”多年来在郑州“漂泊”的袁亮（化名）对记者说。 　　“落户只是一个开始，如何把人留下来更为关键。”河南省当地一位接近政府部门的人士向记者表示，如果想进一步发展，郑州等地将地区经济平稳健康发展与人口战略相结合，要在充分利用人力资源的同时，满足相关人群的收入需求；同时，要重视优化和细化人口公共服务政策，如优质教育资源、医疗服务资源等配套措施要跟上。 　　新京报记者注意到，除郑州之外，大连、济南、昆明等特大城市以及福州、石家庄、南昌等I型大城市（即城区人口介于300万到500万之间的城市）也已全面放宽落户条件。比如，今年5月，大连市人民政府发布《关于全面放开落户条件的通知》，其中提出，具有中等职业学校及以上学历的人员、取得职称的专业技术人员、高校和中等职业学校在校生、拥有合法产权房屋人员等均可在大连落户，大连户籍人员的父母、配偶、子女也可投靠落户。 　　总体上看，目前除了一线城市和个别强二线城市外，大多数城市的落户门槛已经很低，乃至“零门槛”。而一线城市广州也对落户条件方面进行了优化，6月，广州正式印发《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》，在花都区、从化区、增城区建立城乡有序流动的人口迁徙制度，其中包括进一步优化入户条件、降低城镇落户门槛、建构分类弹性落户机制、坚持存量优先原则、逐步取消重点人群落户限制。 　　“零门槛”落户或有助提升市场预期 　　对于房地产市场来说，放开落户条件，降低了购房门槛，有助于增加购房需求。那么，郑州、大连等城市落户政策放松对房地产市场会带来哪些影响，能否助力市场热度回升？ 　　事实上，目前包括郑州、大连等城市在内，房地产市场依然处在待回暖阶段。国家统计局公布的最新数据显示，8月郑州新建住宅价格、二手房价格比7月分别下降0.4%和0.8%。另据克而瑞河南区域数据显示，1-8月，郑州市主城区商品住宅供销量接近“腰斩” ，价格受改善项目影响有所抬升；环郑区域则呈现“量缩”态势，价格持续下探。而土地市场同样遇冷，9月21日，郑州2022年第二批集中供地结束，除去出让活动前夕终止的3宗地块，剩余14宗地块全部以底价成交。 　　在大连，据中指研究院数据显示，1-8月，其商品房成交面积为256.1万平方米，同比降幅为39.3%，商品房供应面积为317万平方米，同比下降28.2%；商品住宅成交面积为173.7万平方米，同比下降49.3%，商品住宅供应面积为166.7万平方米，同比下降45.6%。 　　“如果本地取消落户限制，在引入人才的同时，客观上购房需求也有所增加，或会对楼市产生积极影响。”一位河南郑州当地的房地产销售人士向记者表示，将来新落户郑州的人必定要消费就业、恋爱结婚、扶老携幼，多少会有一波购房需求。 　　“如果上述落户政策成功实施，郑州将成为今年首个全面取消落户限制的千万人口城市及国家中心城市。”在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，从非郑州户籍人口群体来看，肯定有一部分人落户郑州是为了享受公办教育资源；对于其他群体来说，落户郑州的含金量到底有多大，尚需进一步评估。结合当下郑州房地产市场的环境来看，此次新政的落实或将有助于提升市场预期，但最终会带来哪些影响还需继续观察。 　　中原地产首席分析师张大伟认为，全国特大城市放开落户政策已经成为趋势，当下除了北京、上海等少数城市，基本全国落户政策都已经放开。对于房地产市场来说，放开落户有利于稳定房地产市场，加快城市化步伐。

9月23日，浙江省嘉兴市海宁市人民政府网站发布《关于印发<海宁市人才房票实施办法(试行)>的通知》(以下简称“《通知》”)。 　　《通知》显示，符合条件的人才可申请人才房票，房票金额为：A类人才一事一议；B类人才150万元；C类人才120万元；D人才80万元；E类人才60万元，其中出站后全职留用的博士后75万元；F类人才30万元；G类人才10万元，其中购房时35周岁以下的全日制普通高校本科毕业生15万元；H类人才5万元。 　　文件要求，人才房票使用金额不超过购房总价款的50%。若夫妻双方同时符合条件，可一并享受，人才房票使用金额不超过购房总价款的50%。 　　人才房票使用有效期至2022年12月31日。使用人才房票的商品住宅，其购房合同网签日期应在2022年12月31日前。人才房票结算截止时间至2023年2月28日，逾期未提交的不再结算。 　　《通知》列举了符合海宁市人才分层分类目录的部分A-H类人才(不含机关事业单位在编人员)，共六类。 　　1.经认定纳入省人才库的C类及以上人才。 　　2.D类人才：“创新嘉兴·精英引领计划”领军团队带头人及核心成员、领军人才；“创新嘉兴·优才支持计划”先锋型团队带头人及核心成员、拔尖人才(除嘉兴巧匠外)；“星耀南湖人才计划”领军人才、团队带头人及核心成员、拔尖人才(除嘉兴巧匠外)；省技术能手、浙江工匠、嘉兴市首席技师。 　　3.E类人才：潮城精英引领计划入选者；“创新嘉兴·优才支持计划”骨干型团队负责人、嘉兴巧匠；浙江青年工匠；具有正高级专业技术职务任职资格人员；博士研究生；潮乡特支Ⅰ类人才。4.F类人才：具有副高级专业技术职务任职资格人员；经浙江省核发具有高级技师职业资格证书的技能人才；硕士研究生；潮乡特支Ⅱ类人才。 　　5.G类人才：全日制普通高校本科毕业生；具有中级专业技术职务任职资格的专技人才；经浙江省核发具有技师资格(等级)证书的技能人才；潮乡特支Ⅲ类人才；海宁市重点产业紧缺人才。 　　6.H类人才：全日制普通高校专科毕业生。 　　文件要求，申请人才房票时，应距法定退休年龄(特定领域人才放宽至70周岁)3年以上，并承诺服务期限满5年，其中申报时累计社保(个税)缴纳时间2年及以上的，承诺享受政策后继续在海宁工作3年及以上；社保(个税)缴纳时间未满2年的，承诺服务期限=5年-已服务期限。 　　文件还适用于在海宁市首次购买新建商品住宅且为名下首套，产权人仅为人才本人或夫妻双方共有的。购房时间以购房合同网签日期为准。经济适用房、安置房、房改房等已享受海宁市其他政策性住房优惠的不在人才房票使用范围内。 　　连续缴纳社保(个税)满6个月(不含补缴)可申请人才房票，房票可直接抵扣购房款。已享受租房补贴的在申请人才房票时须扣除已享受的租房补贴金额。人才房票实行实名制，每名人才申领一张，限本人一次性使用，不得提现、转让、赠与等，房票使用时须按规定扣缴个人所得税。

东营市住房公积金管理委员会近日发布《关于支持多子女家庭使用住房公积金的通知》。其中提出，对购买首套自住住房且未使用过住房公积金贷款的多子女家庭，一人缴存住房公积金的，最高贷款额度增加10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度增加20万元；贷款额度计算系数由2调整为3，月还款额与月收入比上限由50%调整为60%。

经市政府同意，为更好满足购房者的合理需求，对2022年9月26日至12月31日期间，在金华市区购买二手住房并办理网签的购房人按契税计税金额的1%给予补贴。 　　为用好“一城一策”政策工具箱，进一步支持刚性和改善性住房需求，金华市区决定将购房补贴政策从商品住宅延伸覆盖到二手住宅。“对二手住宅购房补贴在市区历史上还是第一次。”金华市建设部门介绍。 　　据了解，目前金华市区各商业银行按揭贷款市场报价利率(LPR)首套、二套已分别降至4.1%和4.9%。一手二手住宅购房补贴全覆盖为第一次。 　　住房公积金职工双方最高贷款额度首套、二套分别提高到80万元、50万元，为近年来最高；首套房贷和二套房贷首付比例分别为30%和40%，为近年来最低。

为促进房地产市场回暖，活跃二手房交易，近期多地推出二手房“带押过户”政策。 　　9月17日，海南省政府官网发布《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》，其中提到“探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展‘带押过户’登记试点”。此前，济南、南京、苏州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金华等地也已纷纷推出二手房“带押过户”。据媒体报道，19日无锡也加入了这一行列。 　　今年以来，房地产市场持续低迷，给中国经济稳增长带来了巨大压力，消费者购房意愿和对房地产的市场预期均偏弱。据国家统计局近日发布的数据，8月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降的城市有56个，比上月增加5个。另据贝壳研究院9月6日发布的数据，8月“贝壳50城二手房成交量指数”较上月回落，50城中超七成城市二手房成交量环比下降，杭州、南京、宁波、芜湖等长三角城市，成都、重庆、西安等中西部重点城市成交量指数均下降。可以预见，未来或有更多城市推行二手房“带押过户”政策。 　　所谓“带押过户”是指，对于存在抵押的房产要上市交易的，无需先归还原来的房贷，即可完成过户、抵押、发放新的贷款等程序。这省去了二手房卖方的赎楼费用和筹措还贷资金的时间成本，大大节省了交易双方的交易时间，也降低了交易难度。 　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《中国新闻周刊》表示，“带押过户”可以节省交易成本，降低交易风险。此前，二手房交易时，卖家为了解除抵押，可能需要过桥资金，成本很高；或者卖家请求买方先支付部分房款用于解押，买方有被骗进而钱房两空的风险；另外，卖方未收到款先过户等情况也常有，这对卖方也有较大风险。 　　总之，二手房“带押过户”，使得买方无需承担提前垫资风险，卖方无需承担过桥费逾期风险，对于银行而言随着二手房交易量提升其贷款量也将提高，是一项多赢的改革政策。 　　目前，各地实行“带押过户”的具体做法不尽相同。济南在历时近半年的探索后，于8月中旬首次创新推出了二手房“带押过户”登记新模式——不动产转移及抵押“双预告登记”。具体做法是，在存量房交易过程中，买方需要使用公积金贷款(含公积金和商业组合贷款)购房的，买方贷款银行可会同买卖双方共同申请办理房产转移预告登记及抵押预告登记，“双预告登记”办理完成后，银行可依据抵押预告登记结果发放贷款，实现贷款资金的到账与转移登记手续同步办理。 　　无锡“带押过户”业务的主要流程则分为四步：一是，买方、卖方、银行签订《资金监管协议》《资金委托划付协议》，确保监管金额能够覆盖卖方贷款本息；二是，首付款和买方银行按揭贷款足额存入资金监管专用账户；三是，银行出具《抵押变更协议》后，买卖双方到不动产登记部门办理过户和抵押手续；四是，银行首先使用监管资金结清卖方贷款本息，再将剩余资金转到卖方账户。 　　当前推出“带押过户”的城市普遍配套了资金账户监管要求。在济南市推出的“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要一环。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。深圳市的“带押过户”流程也是以“公证提存”为基础。 　　不过，从各方发布的信息看，“带押过户”目前仍未在推出该政策的这些城市全面实行。比如，在具体执行中，大多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作，即二手房买方需要在此前卖方该房屋的抵押贷款银行办理贷款，这可能会导致买方选择贷款利率更低的银行的权利丧失，之前节省的过桥费、过桥费利息和担保费等交易成本被填平。再如，一些地方目前只有大行可办理二手房“带押过户”，小银行尚未开展该业务。 　　但也有地方政府在破除各项壁垒，全面推开二手房“带押过户”。济南市“带押过户”涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型，在全国走在了前面。

　今年10月以来，房贷利率已累计下行159个基点，放款周期也从73天大幅缩短至25天。在贷款成本与难度都如此下降的背景下，近期居民购房意愿却降至6年来最低，提前还款仍在持续。 　　市场在顾虑什么？ 　　“因城施策”调整力度明显不及过往，全国平均首付比例约为43%、限购城市数量占比约15%，均为历史较高水平。多地还出现放松政策的“一日游”现象。此外，房贷利率已降至LPR的法定利率下限附近，总量政策空间仍有待打开。以上种种或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。 　　地产之外的因素？ 　　与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外的因素更相关。疫情持续反复且仍有不确定性，居民收入及预期长期受损，在此背景下，传统刺激政策效果会显现一部分“钝化”。从各省份来看，疫情冲击之下，收入下降越多的省份，商品房销售回落幅度也越大。参照过往两年，秋冬季节疫情管控加剧概率往往较大，其对于居民收入及购房意愿负向影响仍有可能持续。　 　　何时回归正常均衡？ 　　诸多风险因素也影响着居民购房意愿。当前房企整体的现金流未见好转，商票逾期的项目公司数量创下年内新高。据已披露中报的18家现金流危机房企数据测算，涉及“保交楼”资金约有4000多亿元，而当前已下达支持“保交楼”的政策资金仅2000多亿元。 　　长期而言，老龄化和城镇化决定了一个国家房地产的基本趋势，但目前中国显现出偏离均衡的态势。未来，因城施策有望继续调整，总量性房贷利率还将下行。考虑到基数效应，商品房销售降幅四季度开始收窄，但增速转正仍需到明年一季度，土地市场和房地产投资修复或将更为缓慢。 　　针对当前市场，笔者得出以下几大结论： 　　其一，从历史来看，政策放松往往是推升短期购房需求的主导力量。目前， “因城施策”调整力度明显不及过往，甚至还出现限购放松等政策“一日游”现象。这或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。 　　其二，与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外因素更相关。疫情持续反复，居民收入及预期长期受损，传统刺激政策效果“钝化”。叠加“保交楼”有待时日、房企现金流还未出现明显改善，诸多风险因素均压抑了居民的购买意愿。 　　其三，未来，房地产因城施策有望继续调整，总量性房贷利率还将下行，鉴于基准利率空间的进一步打开，以及基数效应，四季度住房销售降幅或会收窄，但地产对整个经济的拖累大概率还将延续至明年。

屯留区陈庚： 子承父业带领村民拓富路 1 金秋时节，硕果飘香。位于屯留区上村镇岗头村的山西屯康优品农业开发有限公司种植的“屯峰”葡萄闪亮登场。整齐排列的大棚内，一株株葡萄藤枝繁叶茂、郁郁葱葱，硕大无比、鲜红亮丽的果实光润诱人，格外引人注目。 屯康优品农业开发有限公司的大门非常显眼。过往行人争相选购葡萄，过秤、装箱、结算，有说有笑，忙得不可开交。 从市区和其他县区慕名而来的一群游客采摘、品尝、拍照，还不忘发抖音，个个喜笑颜开。 在这里，一个黑瘦的老头忙里忙外。他是岗头村树莓水果种植专业合作社的负责人，叫陈天安，今年61岁。他从种植树莓起步，不断扩大规模，加快发展，种植面积扩大到百余亩。 受父亲影响，陈天安的儿子陈庚毅然放弃原有职业，返乡创业，立志在农村的广阔天地里大显身手，干出一番事业。他不仅帮助父亲发展树莓产业，而且自己流转土地200余亩，建设日光大棚100余座，全部种植“屯峰”葡萄，走上了设施农业产业化、规模化发展之路。如今，陈庚子承父业，已成为屯康优品农业开发有限公司的负责人。 天高云淡，惬意无比。人们三三两两，或携妻带子，或好友结伴，在葡萄藤下漫步、观光、品尝、采摘，乐趣无限。 屯康优品农业开发有限公司以“优质高效、绿色健康”为理念，“屯峰”葡萄是公司专门培育的新品种，由山西省农科院果树研究所提供技术支持与服务。“屯峰”葡萄当年种植培育主蔓，次年挂果，每株2穗，第三年每株6穗进入盛产期，亩均3000斤左右无核优质标准果，今年总产量将达到20万斤，销售收入可达250万元。 “屯峰”葡萄口感甜、品相好，若赶上中秋佳节，客商络绎不绝，产品供不应求。 陈天安、陈庚父子不仅自己种植树莓、葡萄发了家，也带领更多的村民走上了一条致富路。附近村庄常年在公司务工的有20余人，农忙时节有60—70人，女工日收入100元，男工日收入150元，年收入非常可观。 “屯康优品农业开发有限公司创办于2019年，目前已投资近千万元，流转土地600余亩。我们的葡萄种植园位于这块地的核心区域，周边有高秆农作物隔离，避免了农药等污染，起到了很好的屏障作用。”陈庚说。 35岁的陈庚返乡创业已有5年，黑黢黢的皮肤和每天1万6千步的行程，见证了他返乡创业的艰辛。但从他坚毅的眼神和乐观从容的微笑中，又传递出他的成长与收获。 “我们岗头村地平水浅、民风淳朴，耕地总面积2400多亩，农业生产条件非常好。但在以前，村民主要以种植玉米为主，只有少部分人种植土豆、辣椒、白菜、萝卜等蔬菜，增收乏力。从引进树莓种植开始，到现在的‘屯峰’葡萄种植，为村民增收起到了很好的引领示范作用。下一步，我们将继续当好龙头，叫响区域品牌，早日做大做强，并采用‘公司+合作社+农户’的方式，延伸产业链条，带动更多村民调产富民。”陈庚谈及未来，信心满满。

9月24日，全球财富管理论坛举行。申万宏源证券董事长刘健表示，资产管理行业未来潜力巨大、前景广阔。首先，当前大类资产正呈现价值重估，金融市场剧烈波动，主要货币对美元汇率大幅下跌，原油价格上涨超过10%；其次，国内资管行业走向制度性开放，外商独资机构在国内已成立70余家资管机构；再次，2019年以来，公募基金规模翻倍，私募基金增长60%，银行理财增加31.8%等等，行业多元、开放和多格局态势已经形成。 刘健认为，展望未来，资管行业应拥抱制度改革的新机遇。今年我国将全面推进注册制改革，市场化将进一步提升，牌照扩容将进一步提高资管行业容量。未来，居民储蓄也将呈现由房地产投资向金融投资转变的趋势。刘健表示，券商资管未来应该发挥研究能力强、全产业链综合产品服务等优势，加大与其他资管机构合作，形成协同发展的新态势。

作为支柱产业，房地产规模大、链条长、牵涉面广，在带动经济增长、稳定宏观经济基本盘方面作用明显。 　　眼下，传统的“金九银十”旺季已至，如何看待当下房地产行业面临的形势？房地产企业怎样防范风险、稳进提质？记者采访了绿城中国董事会主席张亚东。 　　记者：今年1至8月全国住宅销售额同比下降30.3%。如何看待当下房地产行业面临的形势？ 　　张亚东：当下，房地产市场整体形势依然非常严峻，虽然在政策层面上有所放松，出现了一些好转迹象，但整体回暖仍有待观察。 　　短期看，房地产行业处于“承压筑底”态势，行业出现分化，部分企业出清，市场信心恢复很难。这一态势可能会持续到年底。但从长期看，作为国民经济的支撑产业，房地产肩负使命，所以我们认为房地产行业依然稳定向好。 　　我们的判断是：全国房地产年销售额预计维持在12万亿元的水平。 　　为何有这样的判断？现在中国有约400亿平方米的住宅，如按照50年折旧来算的话，每年约有8亿平方米住宅要更新。在更新过程中，人均住房面积也会相应增加，假设增加50%，每年会有12亿平方米的住宅要更新和开发。根据近期的全国商品房销售均价，按照1万元/平方米模拟计算，就是12万亿元，仍是较大规模。所以，我们长期看好行业，未来仍大有可为。 　　记者：房地产已经从原本“高杠杆、高周转、高收益”的打法，转向“低增长、低利润、低容错”的新阶段，企业该如何应对？ 　　张亚东：正如前面所说，经济基本面压力较大，存在很多不确定性，在此背景下，房企如何判断自身的打法，可能是大家都在思考的问题。 　　我们认为，行业已经进入了新的发展阶段，企业需要补齐短板、均衡协调才能走得更长远、更健康。 　　结合整体经济以及行业发展的基本面，“聚焦”是绿城下一步的关键词。 　　在重资产部分，即绿城中国，强调更加聚焦、更加深耕，聚焦核心城市、核心地段、核心项目，以后的城市布局为“10+25”，十大战略核心城市包括杭州、北京、上海、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都、西安，货值占比51%。 　　在轻资产代建部分，即绿城管理集团，则更注重面上拓展及品牌输出，在全国面上布局，覆盖三四线甚至五六线城市。 如做政府代建保障房的绿城乐居集团，还将继续下沉，进行深度拓展。聚焦发展、顺势而为，这是我们应对不确定性的确定做法。 　　为了更加聚焦，我们在组织架构上也进行了调整。以前，绿城的组织架构分为“集团—区域—项目”，下一步，将变成“集团—城市公司”两级架构，由原来的放权向部分收权转变，进行强管控，来保证项目的品质提升。 　　我们不追求规模和排名的增长，“全品质、高质量”是我们在管理上追求的目标，也是绿城今年乃至未来的打法。在投资端，我们一直强调拿地要有“读城、读地、读客户”的能力，逐步实现客群定位、产品适配的精准化。在营销端，我们成立了“客研委员会”，让产品创新更贴近购房者的敏感点。 　　回头看我们制定的战略，非常契合行业的要求，上半年，绿城实现净利润37.26亿元，同比上升36.7%；无项目涉及烂尾，上半年实现百分百按时交付。停贷事件对绿城没有直接影响，反倒促使购房人更加谨慎选择优质可靠的开发商。我们只有坚持“认真做好房子”，才能穿越行业周期。 　　记者：促进房地产行业的稳进提质，您有什么建议？ 　　张亚东：当前房企普遍面临经营风险提升、资金周转压力加大的问题，政府既要坚持风险管理、杠杆管理，同时也要促进行业健康发展、良性循环。 　　对于风险防控措施，我们建议建立风险预警机制，如加强房企财务信息定期披露备案机制建设，坚决打击债务延期过长、恶意“借新还旧”的房企融资行为等，监管部门要密切关注资金动向和可能引发的潜在金融风险。 　　此外，建议债务按资产分类监管，对自持物业和商办类资产的贷款与开发贷等分别监管。同时，加快房地产投资信托基金（REITs）的落地，盘活存量资产。 　　在促进行业健康发展方面，我们建议主管部门对房地产企业进行分类管控。可按照项目开发及交付情况、市场规模排名、财务状况、行业品牌及口碑等指标评级，对不同房企“分级施策”。 　　如对评级最好的A类企业，可加大投资力度，适度“加杠杆”，推动行业的优胜劣汰，稳住行业投资，并且促进市场集中度的提升，从而实现供给侧改革；对B类企业，可在之前债务杠杆管控的基础上，明确“稳杠杆”的政策基调，推动市场主体自发解决经营问题；对评级较差的C类企业，政府需进行重点关注，对其相关资金安排、工程进度等进行专项管控，如形成专项工作组，有针对性地进行风险判定和风险管理。 　　“分级施策”既可以激发市场主体的积极性，也可为行业优秀企业发展提供良好的外部舆论，促进行业平稳、可持续发展。

自7月底中央政治局会议首次提出“保交楼”、“稳民生”以来，“保交楼”进展和效果成为了当下各方关注的焦点。 　　国家统计局9月16日发布的数据显示，当前房地产市场出现一些积极变化，竣工面积等指标已经出现修复趋势。数据显示，8月份房屋竣工面积为4833万平方米，环比大幅增长42.50%，同比降幅收窄至2.5%，这也被业内视为“保交楼”迎来快速推进，效果已逐步显现。 　　实际上，在楼市“保交楼”、“稳民生”的大背景下，无论是中央部委、地方政府，还是各大房企，均在积极开展“保交楼”工作。 　　9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。 　　中指研究院数据显示，7月以来，已有超30个省市出台“保交楼”举措，主要包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、纾困基金入场等。 　　不过，也有被访者向证券时报记者指出，各地在多措并举推动“保交楼”快速落地进程中，仍需注意要通过市场化方式进行，并重视执行层面的落实。 　　“保交楼”效果逐步显现 　　当下，“保交楼”已经成为了房地产市场中的焦点，从国家统计局最新的数据看，“保交楼”被中央政治局会议提出近2月以来，效果已经逐步显现，其中一个指标便是房地产竣工数据出现恢复。 　　国家统计局9月16日发布的数据显示，8月全国房屋竣工面积为4833万平方米，环比增长42.5%，绝对规模为今年3月份以来次高位，同比下降2.5%，同比降幅较上月收窄33.5个百分点。 　　另一方面，当前房地产市场出现一些积极变化成为共识。国家统计局新闻发言人付凌晖同日在国新办举行的新闻发布会上表示，1~8月房地产市场销售降幅收窄；房地产续建项目投资保持增长；房地产企业到位资金降幅收窄。 　　“今年以来，各地坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生，效果是在逐步显现的。尽管房地产市场出现一些积极变化，但也要看到，销售端的改善传导至房地产投资生产端需要一个过程，推动房地产市场平稳健康发展，仍要继续付出努力。”付凌晖直言。 　　在业内看来，在“保交楼”政策效果逐步显现的背景下，未来房地产其他指标也有望好转。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对证券时报记者表示，在“保交楼”政策推进下，项目“停工”问题得到一定程度改善，对市场信心的修复起到一定积极作用。另外，从供应端来看，房地产开发投资额同比降幅继续扩大，短期来看，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房地产开发投资有望边际修复。 　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华则表示，8月竣工面积大幅反弹，得益于各地楼市因城施策调控政策，楼市供需两端回暖；同时，国内多部门协同“保交楼”效果明显。“保交楼”推进，叠加各地房地产调控政策效果释放，目前楼市信心触底回暖迹象更加明显。“未来‘保交楼’直接带动楼市竣工面积指标改善，房地产开工、投资，房地产销售、房企融资等一系列指标联动改善。” 　　值得注意的是，“保交楼”工作意义重大已经成为各方共识，这也是其备受关注的一大背景。陈文静表示，住房能否交付直接关系到购房者的合法权益能否得到保障，关系居民的住房需求，涉及民生问题，对于稳定居民的市场信心、稳定房地产市场、稳定社会面等都有着重要的意义。 　　“少数房企项目出现停工，最关键还是资金问题，工程建筑资金不足，这个与整体房企资金回笼下降，融资环境偏紧，预售监管资金未充分发挥效应等有关。国内有关部门协同积极应对，千方百计‘保交楼’，对于避免少数房企项目烂尾，维护业主合法权益，盘活资产避免资源浪费，降低金融机构坏账，促进楼市信心回暖等方面有重要意义。”周茂华说。 　　各方推进“保交楼”落地 　　自“保交楼”政策被中央政治局会议提及以来，无论是中央部委、地方政府，还是各大房企，均在积极开展“保交楼”工作，这也是“保交楼”效果逐渐显现的重要背景。 　　首先，中央层面专项工作正在紧张有序地进行，其中政策性银行专项借款发挥重要作用。针对“保交楼”问题，9月14日，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。 　　今年8月，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等有关部门宣布出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，另报道，这笔专项借款初期规模达到2000亿元。 　　其次，从地方层面看，因地制宜快速推动“保交楼”工作落地成为各地重点工作。据中指监测显示，7月以来，已有近30省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。 　　8月以来，长沙、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。9月17日，贵阳发布商品房预售资金监管暂行新规，提出对新建商品房预售资金实行全额监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。商品房预售资金监管期限为，自核发商品房预售许可证开始至预售许可证范围内商品房全部建设完成并取得现房销售备案后止。 　　继郑州、宁波、咸阳等地出台“一楼一策”全面落实“保交楼”后，9月19日，据“绍兴发布”公众号消息，绍兴已成立房地产专班，定期对全市所有住宅项目全面排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”，通过指导督促属地成立风险项目处置专班、设立项目资金安全账户、统筹项目资金使用、盘活存量资产等措施，全力落实“保交楼、稳民生”目标任务。 　　值得注意的是，郑州落实“保交楼”的政策最全、力度最大。在9月6日召开了强力攻坚“保交楼”专项行动动员会后，郑州9月7日印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出5个“保交楼”专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。郑州市市长何雄此前在会上指出，要用足用好政策工具箱，“一楼一策一专班一银行”制定细化实施方案，打好打赢“保交楼”攻坚战。 　　值得注意的是，各地在多措并举推动“保交楼”快速落地进程中，仍需注意要通过市场化方式进行，并重视执行层面的落实成为不少专家的观点。 　　“各地根据具体情况，创新处置方式，目前看取得积极成效。重要的是，通过市场化、法治化方式，为项目提供资金支持，加快推进这些楼盘复工，保障业主合法权益，并完善周边配套设施，盘活资产，促进楼市平稳健康发展。”周茂华认为。 　　中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，从趋势看，当下房地产市场的主要问题是“保交楼”，房企的资金链安全成为政策的关注点，越来越多的政策和措施出台，“不过，现在问题是民企的融资依然很难，而一些机构参与积极性并不高，按照目前的情况，‘保交楼’还需要更多政策，更多执行。” 　　除了政策端发力外，今年以来，不少房企的重点工作聚焦在“保交楼”方面。 　　今年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。龙湖集团CEO陈序平在近期业绩说明会上表示，“我们整个开工节奏是通过减少一些未销售、未开工的组团来平衡，对于已经销售、已经开工包括确定交付的，我们会确保如期交付，甚至会提前交付。” 　　2022年上半年，碧桂园计划交付1081个批次，截至6月30日已累计合同交付1070个批次，达到交付条件的产品超25万套、3743万平方米，按期交付率约99%。截至6月30日，碧桂园集团今年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”。 　　另一方面，复工复产“保交楼”成为下一阶段一些房企的工作重心。以恒大为例，9月12日，恒大召开复工复产“保交楼”周例会，公司董事长许家印在会上表示，目前全国“保交楼”项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，要求相关地区公司在9月30日前必须全面复工。许家印还表示，要切实履行好企业主体责任，竭尽全力做好复工复产“保交楼”工作。 　　对于未来“保交楼”的政策建议，陈文静认为，“保交楼”举措要加快落地，各地加快纾困节奏，相关举措实质落位后或将有利于稳定市场信心；此外，热点城市政策优化力度继续加大，提振市场情绪。 　　纾困基金和AMC 　　跑步进场 　　“保交楼”是化解房地产市场风险的首要原则，而通过“以少带多”的地方纾困基金以及AMC(资产管理公司)机构的积极入场，也是当下“保交楼”工作中的一大特征。 　　记者梳理发现，8月5日，河南资产与郑地集团共同设立郑州国家中心城市基金，再由城市基金下设纾困基金，暂定规模100亿元 。8月23日，3家南宁国企携手成立南宁房地产平稳基金，为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难，基金首期规模30亿元，已完成缴付。8月23日，湖北省资产管理与浙商资产管理联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度。 　　在业内看来，“保交楼”领域， 各地纾困基金发挥“以少带多”的重要作用。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，以地方政府为主导，连同AMC、地方国企、城投平台等主体共同设立，以化解项目层面风险为主，主要起到了一定的资金带头作用。“对于出险项目的收并购，直接解决了项目交付的风险问题。长期来看，盘活项目可为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。” 　　另一方面，全国性AMC机构也在积极参与房地产项目盘活，助推“保交楼”快速落地。 　　中国长城资产7月8日披露经营情况显示，上半年，长城资产与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复，正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。 　　8月12日，中国华融表示，多家分公司参与房地产行业风险处置，落实“保交楼”政策，化解风险、盘活资产，推动多地项目重启。而此前的8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。除了上述两家，今年以来，信达资产、东方资产等也先后参与出险房企的收并购行动。 　　实际上，纾困基金和AMC机构跑步进场对部分房企的风险化解也被业内持续看好。刘水认为，AMC的介入一方面是为救助对象提供资金，另一方面为其提供了信用背书。“长期来看，AMC在债务重组、资产处置以及相关资源调配等方面有丰富的经营和优势，也具有较强的资金优势；同时，房地产企业的纾困只是其业务的一部分，受行业下行的影响有限，因此也具有较强的纾困能力。” 　　整体而言，周茂华表示，纾困基金和AMC机构积极参与“保交楼”，这些机构在化解房地产企业风险，资产处置方面经验相对丰富；有助于缓解项目资金紧张压力，推动项目加快复工完工；同时，有助于撬动更多社会资金参与，对于“保交楼”工作顺利开展和楼市信心恢复都有重要意义。 　　资金活水仍需放量 　　此外，中央多部门着手解决“保交楼”的资金来源问题。8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据了解，专项借款初期规模达2000亿元，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。 　　在各方共同努力下，目前各地“保交楼”工作取得积极进展。不过，仍有分析认为“保交楼”存在一定规模的资金缺口。近期，标普全球评级公司预测，要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，全行业需要获得7000亿~8000亿元的资金。 　　标普全球评级信用分析师陈令华认为，中国房地产行业要恢复正常，保交楼是必不可少的环节。专项借款初期规模尚不足以解决问题，但具有重要的信号意义，向消费者和投资者表明，国家是愿意拿出真金白银来解决楼市问题的。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时表示，从沈阳这笔“保交楼”专项借款来看，其承接主体应该是沈阳市地方国企或城投平台，这笔钱纳入地方债务统借统还，要确保这笔专项借款能够安全退出，并获得一定的收益。这种情况下，专项借款进入的项目一定是资金能够平衡的优质项目。 　　“专项借款的额度目前只有2000亿元，规模较小。”李宇嘉说，目前看，专项借款能应用的范围相对有限，主要是资金能够平衡的项目。而对于存在资金硬缺口的项目，就需要做多方资金平衡过程中的机制搭建，包括项目自身的启动，以及项目与项目之间的平衡，这些都需要在压实地方主体责任后才能落实创新性的政策工具。 　　陈文静则认为，住建部近日强调“保交楼”专项工作正在紧张有序推进，明确当前专项借款跟进的节奏，进一步释放了积极信号。专项借款的落位也将促使各地加快政策落地速度，保障项目复工复产，及时交付。

城市与区域治理研究院. 中国房地产报旗下专业研究机构，研究内容涵盖城市和区域发展，城市更新，房地产政策和市场分析，房地产上市公司研究，商业地产、物业管理、养老地产等细分市场研究，致力于为城市发展和房地产行业提供有价值、有深度的专业研究。 “ 面对当前房地产的问题要做好底线思维，彻底放弃房地产还能够作为未来经济增长重要引擎的想法。房地产问题不仅是短期风险，也是长期影响中国经济增长拉动因素转换的长期问题。 ” 城市与区域治理研究院 苏志勇 今年时间已经过去了近3个季度，但我国的宏观经济和房地产业形势仍然未见根本好转。外部地缘冲突升级，经济环境不断恶化，美联储连续加息；国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，叠加疫情持续散发，对宏观经济带来巨大压力。 作为经济重要支撑的房地产业，自去年下半年进入深度调整，尽管供需两端政策持续发力，但政策效果并不明显。国家统计局1~8月宏观经济数据表明，房地产市场持续下滑已经对宏观经济造成严重拖累，稳地产成为稳定中国经济的头等大事。 近日，经济学界和一些研究机构对房地产问题给予了高度关注，通过研究报告、论坛、撰文等方式为宏观经济和房地产市场诊脉，提出政策建议。本期我们梳理了中国宏观经济论坛（CMF）部分经济学家以及部分证券机构分析师，针对房地产市场的判断和政策建议，希望为业界提供决策参考。 CMF中国宏观经济月度报告： 房地产会有一个漫长的模式调整期 9月18日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院等联合主办的CMF宏观经济月度数据分析会上，中国人民大学经济学院教授于泽代表论坛发布了CMF中国宏观经济月度数据分析报告。报告结合8月份宏观数据得出宏观经济“四重转折”的基本观点。 第一重转折是三季度经济能够进一步巩固向好趋势，并为四季度企稳奠定基础。第二重转折是房地产和出口呈现趋势性下行，从2019年至今的经济运行模式面临转折，经济企稳还需要新动能。第三重转折是2019年开启的宏观经济主线周期遇到动力下行，同时开启了另一条主线，新发展格局下孕育的新动能，包括制造业投资和现代化基础设施引领。第四重转折是来自于世界经济，当前的世界经济基本走完了从1980年以来的长周期，正在进入新一轮的长期波动。 报告认为，四重转折之下重点是房地产。房地产处在转折期，会有一个较长的调整期。由于国内的城市化模式进入了新时点，房地产市场从原来的高周转下沉模式正在走向存量优化的制造业模式，因此房地产将有一个相对漫长的模式调整期。 房地产目前的供需存在着比较大的失衡。在供需失衡的条件下，房价存在着内生调整动力。房地产不是一个同质商品，一定要考虑到它的区域性，房价在不同区域存在着不同的调整压力。因为房地产构成了居民财富的绝大部分，所以房地产价格调整对于整个中国经济而言甚至可以说是决定性的。房地产和民生领域的紧密联系，使得稳房价一直是房地产调控的一个核心基调。因此尽管房价有内生调整动力，在目前情况下还是基本保持稳定。 房地产供需出现较大失衡，并不是各地放开限购就能解决的，这次房地产调整时间会比较长，需要在国家层面进行政策解决。 房地产市场的背后是中国经济发展模式正在调整。行业的红利来自于中国经济增长的红利，中国经济增长模式一旦转型，处在风口的行业就会发生变化。房地产和中国城市化模式紧密相连。1978年以来中国的城镇化模式大致是“442模式”，城镇人口增加40%来自于人口流动，40%来自于城市范围扩大，20%来自于城镇人口的自然增长。 在这种情况下，城镇化的80%是人口流动和城市范围扩大。城镇化的增量模式，带来了房地产的高速增长。这种增量模式会逐渐下沉，在一、二线城市房地产增长见顶后逐渐下沉到三四线城市。随着城镇化走向以人为核心的新型城镇化，城镇化从原来数量推动模式走向高质量发展模式，导致房地产需求结构和房地产模式的转型，更多地会回归一线、二线核心城市，从原来的增量下沉模式走向核心城市的存量优化模式。 这样的模式调整对于房地产而言有一个非常大的问题，房企手中的土地是不可移动的，所以谈房地产总量有时候是没有意义的。首先是地域分布不均，其次是土地不具有流动性。所以，房地产增量下沉模式回归核心城市的存量模式，面临最大的调整困境是土地不具有流动性。从这个意义上来讲，很多根植于三、四线城市甚至五、六线城市的房企面临了极大的转型成本，甚至无法完成转型，因为无法在一二线城市买到地，靠当地政府也无法完成转型，因为当地政府手里有的还是当地的土地。随着房地产模式的转型，在这种情况下需要在全国层面进一步优化配置资源。 毛振华 房地产业面临着短期风险和长期调整 在CMF宏观经济月度数据分析会上，中国人民大学经济研究所联席所长、教授毛振华认为，疫情对经济的影响虽逐渐弱化，但疫情发生后，经济增速放缓，消费、投资均受到冲击。尤为值得一提的是，疫情下我国面临的部分长期存在的客观问题进一步显化，其中房地产行业的转变不容忽视。 房地产下行趋势进一步确认，房地产不会再成为拉动经济增长的主引擎。房地产行业目前面临的问题表面上看是资金、流动性的问题，但从长期来看，则是一个周期性问题。导致该问题出现的最为根本的原因是长期以来人口增长的拐点已经出现，供需拐点已至。 从供给端来看，长期高投入后中国房地产的累计供给量即便在全球范围看也位于较高水平，且房地产库存量当前同样处于较高水平；从需求端来看，在人口增长拐点已至的情况下，疫情冲击下居民收入增速放缓，消费者购房需求进一步减弱；此外，就业压力加大、居民预期走弱等都对房地产市场运行产生影响。资金链问题是当前房地产问题的结果而非原因，同时也是房地产剧烈波动开始的标志。 房地产下行的趋势难以改变，这是供求规律所决定的。面对当前房地产的问题要做好底线思维，彻底放弃房地产还能够作为未来经济增长重要引擎的想法。从全球范围来看，西方发达国家早已不再依靠房地产作为其主要增长引擎，主要依赖房地产来带动经济增长的路径已不复存在。因此，房地产问题，不仅是短期风险，也是长期影响中国经济增长拉动因素转换的长期问题。 鲁政委 扩大内需要让房地产循环畅通起来 在CMF宏观经济月度数据分析会上，兴业银行首席经济学家鲁政委对8月份的经济数据做出点评，他认为稳大盘政策起到了一定的作用，8月份数据总体略超市场预期。对于下半年经济形势，他认为稳增长是头等大事。下半年外需放缓还会继续，内需扩大总体上还要让房地产循环畅通起来。 中长期角度人口结构、城镇化、中国房地产不能永远保持过去几年的增长，很可能要调整，现在的关键是能否让这个过程变得更平稳。同时大家觉得房地产是一个趋势的变化，与限购政策无关，既然无关是否可以放开？可以对政策进一步优化。 一是释放改善性需求，这方面有很大空间。一类是对新房的需求。现在城里接近一半的房子房龄已经超过了二十年，这当中还有差不多一半房龄在三十多年，设施比较差，这一部分人应该有改善性需求可以释放出来。还有一类是对常住人口住房的需求。现在不少地方还有很多购房资格限制，有钱但是没有资格买，或者资格门槛特别高，或者首付要六成、七成。到现在这个时点，这些政策是否可以取消，把这部分需求释放出来。 二是让价格机制恢复弹性。现在一方面整体房地产库存居高不下，特别是二三线城市，但价格好像不怎么动，这样就影响了市场出清的速度。 三是重视恢复房地产畅通的时间。从循环的角度，梗阻时间越长，被梗阻组织机能丧失的面积就越大，被救回来的希望就越小。为了抓住宝贵的时间，要遵照中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，分清中央和地方政策应该承担的责任和角色。全国层面要动手，地方也要动手，全国和地方结合起来。地方的责任是保证价格的平稳，全国的责任是要保证循环的畅通。建议国家层面可以考虑出政策清单，不能让地方从一开始就摸着石头过河，这个时间耽误不起，这是问题的关键。 伍戈 避免问题长期化对经济增长的掣肘 在CMF宏观经济月度数据分析会上，长江证券首席经济学家伍戈认为，现在有些经济数据向上的带动，更多依赖于外生性的刺激，而不是内生性的动能。内生性动能包括老百姓消费、服务业、房地产等等，也就是衣食住行，住是其中很重要的内生性动能。 对于未来的政策建议，伍戈认为应当避免问题长期化对经济增长的掣肘。这里说的长期化不是强调人口老龄化和城镇化这些长期因素，而是想强调我们不能用长期化的指标解释短期的急剧变化。比如我们无法用人口老龄化、城镇化率来解释过去半年、过去一年中商品房销售50%以上的降幅。 在这个过程中，即使相信中国房地产增速未来肯定达不到疫情以前，但也不认为现在销售下降50%是常态，或者用长期的因素能够解释如此的急剧变化。这不能归结为长期因素，还是要归结为短期因素、疫情因素等等。 这些问题如果出现了长期化的趋势，比如地产增速长期都是负增长，这很有可能产生对资产负债表衰退以及对流动性陷阱急剧的担心。为了避免这种情况，就意味着不能让这种短周期的变量成为长期性掣肘经济增长的因素，这些问题需要及早解决。 比如现在房地产的供给端还是处在比较麻烦的状况。房地产商未来半年左右的现金流，大概测算是负的。这种情况持续下去不仅意味着房地产公司可能会进一步暴雷，而且对居民端而言，看到有违约风险的房企是不敢买房子的。 疫情前影响老百姓购房需求最重要的变量是利率，但自疫情以后特别是最近一两年时间，利率对商品房销售的弹性明显减弱，而老百姓对房地产风险的担心以及在疫情三年之下持续受损的收入，开始显著进入到商品房销售的决定方程式中。这说明本轮房地产的调整比我们想象中要困难得多。要做好充分准备，需要有一些行动的勇气。（上述观点摘自CMF宏观经济月度数据分析报告及分析会发言） 秦虹 应当重视房地产供给侧政策优化 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹近日撰文表示，当前房地产市场跳出底部依然有一定的难度，主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。供给端现在面临三大主要问题：债重、供减和地价高。潜在需求的释放除了有收入增长支撑外，还需要房地产供给端的优化。对此她提出六条政策建议： 第一，加大中央部门的支持力度，确保各地落实“保交楼、保民生、保稳定”的目标。 第二，疏堵结合。即在控制房地产企业负债率的同时，应该增加房地产企业的股权融资渠道，特别是恢复资本市场房地产企业的融资和再融资功能。 第三，税收扶持。盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产。房地产企业大概有接近20万亿元的存量商办物业资产，这些资产大量沉淀在房地产企业手中，如果能加大税收扶持力度，有效地盘活，则对房地产企业腾挪资金、盘整整个资产运行、缓解开发企业的债务压力都是有利的。 第四，完善体系。地价是刚性的，现在房价依然还是在控制，如何满足不同收入群体的住房需求？一是保障房要加大力度供给，完善保障体系；二是商品房应该鼓励舒适、绿色、健康、高品质，并允许房价与住房品质相适应。 第五，试点探索预售资金监管的优化和商品预售制度的改革。7月份的“烂尾断供事件”的集中暴发提醒了我们，过去调控措施忽略了对购房者最大风险的供给政策的优化，就是预售制度的优化和调整，预售资金如何科学监管问题。最近北京、深圳、南京、成都等城市都已经开始试点现房销售，下一步探索预售制度改革、探索试点现房销售的项目和城市会越来越多，房企需要给予足够的重视。 第六，全局思维，实现多目标约束下各部门调控政策的协同性。房地产涉及的部门非常多，各个部门出于自身的责任和目标的要求，都在出台政策尽责管理房地产市场，无论是土地、金融还是行政、税收等政策，但是还是应该加强政策协调性，突出重点问题，确保房地产市场的平稳健康发展。 李超 地产修复是影响四季度财政的关键 浙商证券首席经济学家李超近日撰文称，专项债集中发行及特定机构利润等政策前置利多逐步出尽，卖地收入低迷开始扰动政府基金支出节奏，第四季度财政重点关注地产修复进程和卖地收入表现。 他认为，停工停贷仍是当前房地产核心矛盾，8月商品房销售、投资等数据仍相对低迷，卖地收入修复是影响政府性基金收入的关键变量。7月末以来增量房地产政策频发，旨在带动房地产行业修复，一方面是全国保交楼措施陆续出台，另一方面是积极出台需求侧刺激政策。房地产修复的核心是房地产销售转暖，这需要解决预期转弱问题，特别是居民预期修复，市场化方式处理和防范道德风险的政策思路下，居民预期短期较难根本性扭转，房地产大概率维持弱修复进程，卖地收入大概率渐进回暖，一定程度上有助于缓解政府性基金收支压力。 竺劲 房地产回暖需要长期刺激政策 9月21日，在中信建投“房地产行业展望”线上交流会上，中信建投房地产和建筑业首席分析师竺劲阐述了对房地产行业的一些看法。他认为，目前房地产市场处于基本接近底部但回升相对缓慢的阶段。随着“一城一策”政策工具箱的逐步打开，需求会有一个明显回升。但这种回升只是反弹，不是反转。 政策层面，今年以来房地产政策力度不断加大，特别是最近两个月，除一线城市外的大量城市开始放松限购、限贷政策，推动更多的居民入市。但是必须承认政策效果目前并不是很明显。原因主要有几方面： 一是今年以来宏观经济表现不是很好，居民收入受到一定影响。对居民来说购房是一个长期决策，需要看到宏观经济有一些积极的变化。二是目前从房价和利率来看，对购房者来说还有一定压力，购房者对未来降息和降首付会比较关心。三是开发商拿地热情比较弱，对固定资产投资和消费都带来一定拖累，这种拖累带有一定持续性，需要一个长期的不断刺激的政策，才能使房地产有一个持续回升。 近一段时间无论是在需求端政策还是保交楼政策都有了比较大的推进，目前基本上属于筑底状态，明年的市场会比今年好一些。从长远来看，房地产市场需求还是比较大的，未来5到10年城镇化的红利还会存在，一些二线城市还会进一步扩张，未来5年房地产销量还会维持在十三四亿平方米的水平。 在政策工具上，主要还是如何降低购房者的负担。他认为降低首付比例还有比较大的空间，尤其是二套房首付比例。从按揭贷款利率角度看，已经降到了历史最低点，但不排除会进一步下降，特别是针对房地产未来2年内有可能下降到3.5%的水平，当然这种货币政策空间也要考虑到美国货币政策的调整。

为贯彻落实南阳市委、市政府“保交楼、稳民生”决策部署，全力配合市问题楼盘处置化解工作，切实维护广大人民群众合法权益，南阳市公安局对拒不配合的项目负责人开展攻坚，严厉打击在楼盘开发过程中发生的挪用资金、逃税、非法集资、合同诈骗、骗取贷款等违法犯罪行为，为行政执法提供强有力的保障，保护企业合法经营，用法治手段规范房地产市场秩序。现对近期依法查处的10起房地产领域违法犯罪案件进行集中通报： 案例一：某房地产开发公司实际控制人张某明知其公司资金链断裂，隐瞒其所开发的楼盘房屋已出售给他人的事实，骗取140余名受害人的信任，签订多份房屋买卖合同，涉嫌合同诈骗罪。在案件侦办过程中，经调查相关账户流水和关联人员，发现其高利转贷行为，涉嫌高利转贷罪。经进一步梳理相关证据及案情，发现其以开发房地产项目需要资金为由，以高息为诱饵，向不特定人群非法吸收公众存款，涉嫌非法吸收公众存款罪。目前案件正在依法办理中。 案例二：某实业有限公司实际控制人王某为获取银行信贷资金采取虚构资金用途、伪造财务报表、伪造购销合同的形式欺骗银行，获取信贷资金，最终造成银行损失，公安机关以涉嫌骗取贷款罪依法对王某采取刑事强制措施。 案例三：某项目开发公司实际控制人贾某一直未履行生效法律文书所确定的义务，经公安机关调取贾某银行流水发现其在近期内有大量资金流动，公安机关以涉嫌拒不执行判决、裁定罪依法对贾某采取刑事强制措施。 案例四：某房地产开发公司实际控制人柳某以房地产开发和办理房地产相关手续为由，以高息为诱饵，不断向社会不特定人群进行集资，最终该公司资金链断裂，不再支付集资人的本息，公安机关以非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪依法对柳某采取刑事强制措施。 案例五：某楼盘实际控制人闫某在开发经营期间，向业主代收大修基金和契税，后将该款项挪作他用，经公安机关对其公司全面调查后发现其涉嫌违法犯罪行为，将按照法定程序依法追究犯罪嫌疑人的法律责任。 案例六：某房地产开发有限公司有履行能力而拒不履行人民法院生效裁判文书所确定的义务，公安机关对涉案人员路某依法采取刑事强制措施。 案例七：在问题楼盘处置化解中，某项目开发企业推进缓慢，打击专班组多次约谈该项目实际控制人，要求其配合工作尽快完善手续，但企业始终不配合，公安机关从该企业“双违”行为入手，发现该企业涉嫌土地违法，后又通过税务部门调取该公司账目经过审计发现，该企业存在偷漏税行为，经税务机关多次催交后企业拒不缴纳，涉嫌逃税罪。公安机关依法对该公司实际控制人温某采取刑事强制措施，犯罪嫌疑人温某被判处有期徒刑，目前项目的其它手续正在积极办理中。 案例八：某劳务公司负责人莫某在承建某项目人防地下车库工程时，与和其签订劳务合同的班组负责人霍某串通虚报已完工工程量及单价，对各个班组制作虚假工程量结算单及保证书，并向政府工作专班提供虚假的工人工资确认单据，骗取政府欠薪应急周转金，依此拖欠工人工资致使该工地全面停工，公安机关以涉嫌诈骗罪对莫某、霍某依法采取刑事强制措施。 案例九：某置业股份有限公司实际控制人魏某在开发楼盘期间，授意公司会计将公司资金转至个人账户涉嫌职务侵占罪。目前，案件正在依法办理中。 案例十：某开发公司实际控制人尹某在开发过程中，将个人土地证伪造成公司名下的国有土地使用证相关建设手续，未按照消防相关设计规范进行施工，造成该小区消防安全隐患较大，且尹某拒不配合整改，涉嫌拒不执行判决、裁定罪，在案件侦办过程中，另发现犯罪嫌疑人尹某在开发过程中涉嫌骗取贷款罪，公安机关依法对尹某采取刑事强制措施。 下一步，南阳市公安局对房地产领域侵害民生利益的违法犯罪行为，将依法坚决严厉打击，切实维护人民群众的合法权益。

十年，不过是历史长河的一瞬，但对于中国房地产行业来说，可谓“砥砺前行正当时”。这期间，行业经历过爆发式增长，亦从“全面开发”转入“重点开发”，如今已步入理性成熟期，正向高质量发展阶段迈进。 这十年，全国商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。这十年，优质头部房企在资本市场的表现可圈可点，以万科2021年的销售额和市值为例，分别为6277.8亿元和2281亿元，是2012年的4.4倍和2倍。这十年，住房保障体系不断完善，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，1.4亿多国人喜圆安居梦。 1978年提出“住房商品化”模式的设想；此后，历经40多年调整，两大住房供应体系进一步健全，住房供应规模持续增加；直至2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米；如今，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，而房地产行业也站在新旧发展动能转换的临界点，“居者优其屋”正成为政府、开发商和购房者所共谋的发展之路。 坚持“房住不炒”定位 促进高质量“住有所居” 住房问题关系民生福祉，一头连着民生，一头连着发展。 从2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”至今，近6年时间，这一定位从未动摇。为打击房地产领域的投机行为，“因城施策”下，调控政策愈发细化和精准，助力“安居梦”变为现实。 “2020年的普查数据显示，我国家庭户人均住房1.2间，总体上实现住有所居‘人均一间房’目标。”贝壳研究院院长李文杰向记者表示，实现了“有房住”之后，人们更关注能否“住好房”，让居住生活水平与经济社会发展相匹配，提升居住的幸福感，可谓从“住有所居”逐步迈向“住有宜居”。 在这一目标指引下，这十年，相关部门加快完善多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度。9月14日，中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会，住建部副部长姜万荣表示，“我们强调要健全‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。” “新市民多样化住房需求得到满足后，有助于激发消费市场和实体经济活力。”同策研究院执行院长张任远对记者表示，随着两大住房供应体系不断健全，大城市“产城融合”发展质量及“职住平衡”生活得到进一步优化。 相关目标已经明确，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。 “当前主要通过各类保障性住房和增加租赁住房供应来解决大城市青年群体的‘职住平衡’问题。”李文杰表示，建议未来可以通过进一步盘活存量住宅来增加有效租赁供给，一方面，鼓励个人业主将闲置房源入市出租；另一方面，鼓励业主将房源交给专业化租赁机构托管。在住房发展新模式下，租赁正在走入一个确定发展空间。 从上半场解决“有房住”，到下半场满足新市民、青年人“职住平衡”及高品质住房需求，站在需求转变的档口，以促进房地产行业平稳健康发展和良性循环为目标，作为行业发展参与主体之一的地产商，率先踏上转型之路。 告别规模化开发阶段 迈入专业化发展时代 除了个别年份有调整外，“量价齐涨”是中国楼市多年来的一个主要特点。2012年，全国商品房销售面积为11.13亿平方米，销售金额6.45万亿元，2021年分别增至17.94亿平方米和18.2万亿元。这期间，借助人口红利和金融红利，开发商挺进资本市场扩股融资，追求快周转和规模化。 “上一个十年，房地产处于高速增长期，虽然中间有短期波动，但总体上是螺旋上升的过程，真正的拐点出现在2020年。”在业绩说明会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐向记者表示。 新城控股管理层向记者表示，各大房企不再盲目追求高杠杆、高周转、扩规模，转而寻求商业模式重构和财务稳健基础上的高质量发展。 “随着住房需求结构发生变化，行业发展模式必然转型。”李文杰表示，当下需求变化正牵引供给变革，行业和市场主体要实现可持续发展必须破除思维定式和路径依赖。 “今年是房地产行业新旧模式转化的一年。很多民营房企放慢了脚步，充分认识到需回归理性。”在业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林中向记者表示，此轮调整之后，中国房地产行业将从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向低负债、低风险、轻资产的新模式。 显然，地产商们已经意识到，行业将告别“以规模论英雄”的开发阶段，到了该慢下来、多沉淀的历史时刻。在近几年业绩说明会现场，“有质量的增长”，已是房企掌舵人口中高频输出的关键词之一。 当下，房地产市场已经进入存量与增量双轨并行发展阶段，摆在开发商面前的重要课题是，在优胜劣汰的竞争格局中生存下来后，需将自身角色转换为发展商，真正向美好生活服务商转型，在地产相关多元化细分业务赛道发力，推动行业迈入专业化发展阶段。 “过去，每年我们用当年销售回款的10%投入到持有物业，商业、长租公寓以及物业管理三大主航道业务的现金流越来越高，这三块业务加起来，我们力争保持每年经营性收入30%至40%的年化增长。”龙湖集团管理层向记者表示，经营性物业收入的增长将对穿越周期起到稳压器作用。 对于未来的发展战略，“美的置业要保持自身定力，在基本盘上做好产品和服务，同时在相关多元化方面，把既有且已经铺开的建筑科技、商业服务以及智能化培育好，形成未来对主业的补充。”郝恒乐称。 回顾这十年，物业管理、代建、居住服务等由房地产开发领域拆分出来的细分专业化业务，均有相关企业登陆A股、H股或者美股，华润万象生活、绿城管理、贝壳找房等细分领域代表性企业，已在资本市场大展拳脚。 正如李文杰所示，为实现更高质量、更可持续的发展模式，房地产行业要经历从物理空间建造商为主，逐渐发展为依托物理空间为机构和个人客户持续提供服务的运营商、服务商为主，这也是从旧模式向新模式探索转型的必由之路。 资本围绕不动产服务布局 助力探索房地产发展新模式 到2021年末，我国常住人口的城镇化率为64.72%。当下我国房地产市场已进入“增存并举”的初步阶段。围绕存量市场的生意迎来发展契机。 “依照房地产发展规律来看，大致可分为三个阶段，在不同阶段，相关部门及市场主体需运用不同金融工具去驱动行业良性发展。”戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰对记者表示，第一阶段是快速建设时期，提升人均居住面积是主要任务，金融机构围绕住宅业态“加杠杆”；第二阶段是存量房在住房供给中的主导地位提升，市场进入“增存并举”阶段，资本开始追求依靠精细化运营提升不动产价值的资产；第三阶段是市场进入不动产专业化发展阶段，不动产资产证券化市场成熟，比如不动产公募REITs成为重要投资标的。 当下的中国房地产市场，正在进入第二阶段和第三阶段并行时刻。抛开以开发为主营业务的约180家上市房企不谈，鉴于行业内专业化细分业务的市场化成长，十年来，资本市场诞生了中国社区服务运营第一股、住房服务平台第一股、代建第一股…… 值得一谈的长赛道生意是物管行业。从寂寂无闻到成长为板块市值一度超过8000亿元，物管行业仅花了8年多时间。这8年间，约60家物管企业相继登陆H股，其市盈率PE一度从个别企业的80倍“高热”回归到不足30倍的“冷静”。时至今日，虽受房地产行业进入调整期影响，物管行业平均市盈率降至15倍上下波动，但毋庸置疑的是，物管公司独立市场化运行已迈出关键一步，行业年收入规模已破千亿元大关。 除了物管行业，房地产市场中多重参与主体也正在探索房地产发展新模式，银行、机构投资者正逐渐加大对住宅开发之外的不动产业态的投入比例。 据戴德梁行监测资料显示，从2019年至今，写字楼、商务园区、工业物流以及产业地产、长租公寓等不动产投资已经成为投资者青睐的资产类型，其中，工业物流投资占投资者青睐资产比例已从2019年的2%提升至今年上半年的26%；长租公寓则同步从2%升至7%。 关于长租房市场的金融支持，今年2月27日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》指出，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保障性租赁住房(以下简称“保租房”)REITs在沪深证券交易所同步上市交易，这也意味着中国REITs市场建设迈出重要一步。 “首批保租房REITs打开了一道崭新的门，为我国保租房基础设施资产实现‘投、融、管、退’再投资的可持续发展，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保租房融资渠道的实践中具有里程碑式的意义。”胡峰表示，从2014年至今，各类不动产资产证券化产品已经发行400多单，涉及资金约8300亿元，投资者对住宅之外的不动产资产关注度越来越高。 关于保租房公募REITs的未来发展，胡峰提出四点建议：一是鼓励发行非国有出让用地建设的保租房公募REITs，明确退出途径；二是尽快推动各地因地制宜地制定保租房租金定价及涨幅水平相关规定；三是把与保租房不可分割的配套商业纳入公募REITs领域，提高资产包的收益率；四是在全国范围内建立起保租房项目信息披露机制，以及市级租赁管理服务平台。 种种迹象显示，在房地产发展新旧模式转变之际，多位受访者达成共识，存量市场和城市更新需求，将带来多个细分赛道均超数万亿元的市场规模；在增量市场中，商品房销售规模未来多年将维持在10万亿元以上的水平。 “在中国经济高质量发展大背景下，居民住房需求不会停滞与萎缩。”李文杰表示，在居住改善大时代下，消费者对住房的核心需求除了住房物理空间的变动和增长外，更加关注居住品质和服务。锻造多样性和差异化的产品及服务，更好满足不同群体的改善性需求，是穿越未来周期的确定性路径。 那么，下一个十年，房地产行业将会如何发展？郝恒乐向记者表示，“未来十年，我们还是长期看好房地产行业，需求存在，这个行业就有未来，只不过是需求结构发生变化，更加注重质量和服务。我们相信，经历短周期性压力后，将来的供需会更加平稳健康，行业中能够活过来的参与者，会更加理性。”

从国家统计局公布的8月份房地产相关数据看，无论是房地产开发投资同比降幅比上月继续扩大，还是房价环比下降城市比上月继续增多，均表明整个房地产市场仍然处于下行过程中。但也应该看到，各地“一城一策”促市场企稳举措不断落地，效果逐步显现，我们对房地产市场的平稳健康发展应有乐观积极的态度和信心。 　　一些积极变化正在房地产市场显现。主要体现在前8个月全国商品房销售面积和销售额降幅均比前7个月出现收窄，特别是中小户型住宅销售降幅收窄幅度更大一些。这表明，刚性和改善性住房需求入市交易占比较多，房地产相关政策一直强调更好满足刚性和改善性住房需求，政策效果正在逐步显现。同时，房地产续建项目投资保持增长。数据显示，1月份至8月份，施工期超过2年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资增速比1月份至7月份有所加快。这表明，从国家有关部门到地方，“保交楼”的积极措施正在落实到具体开发项目，出现积极进展。同时，房地产企业到位资金降幅收窄，1月份至8月份，房地产开发企业本年到位资金同比下降25%，降幅比1月份至7月份收窄0.4个百分点。意味着企业的整体资金状况以及投资信心有所恢复。 　　积极变化源于各地在推出“一城一策”的同时用好政策工具箱，促进市场企稳的调控举措不断出台并产生效果。众多城市持续出台或优化房地产调控政策，购房补贴、降低首付、房贷利率下调等举措均有助于降低购房者资金压力。进入9月份，各地调控政策的出台仍十分积极。青岛、济南、福州等城市优化需求端政策，有利于修复市场信心，进一步促进住房消费。 　　处置已售逾期难交付项目，积极推进“保交楼”，不仅能保障广大已购住房消费者的权益，也有助于恢复各方对房地产市场的信心以及扭转预期，对促进市场企稳回暖产生重要积极作用。“保交楼”是当前各地和相关房地产企业的重要任务。地方政府积极推进“保交楼”的一个典型代表是郑州市，提出“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”并出台了详细实施方案。企业是“保交楼”的第一责任人，有关企业也表示，正持续推动实质性复工。今年以来，资产管理公司（AMC）参与到助力房地产项目纾困行列中，其在债务重组、资产处置以及相关资源调配方面的丰富经验和优势，有望对化解房企和房地产项目风险，推进“保交楼”发挥积极作用。更为重磅的政策来自住建部等部门，提出以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目完成建设交付，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。 　　房地产市场的未来发展趋势，是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期，我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。在此过程中，人民群众期盼更多好房子。“七普”数据显示，2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米，人民群众对住房的需求已经从“有没有”向“好不好”转变。未来，居住条件更舒适、环境更优美、服务更便捷是购房者对于美好居住生活的核心诉求。从存量来看，进入城市更新重要时期的背景下，老旧小区改造，城市基础设施补短板、更新改造等方面仍面临很大需求。 　　要对房地产市场的平稳健康发展有信心，同时也应看到，从销售方面改善传导至房地产投资生产方面需要一个过程。推动房地产市场平稳健康发展仍需努力。近期，一些热点城市从操作层面实施了放松政策后又撤回，表明热点城市出台政策应十分谨慎。当前城市间分化明显，热点城市的供需矛盾仍然突出，一旦放松限购等政策，有可能带来投资投机需求的激增。“房住不炒”的政策主基调应始终坚持，房地产调控政策目标在于促进市场企稳，而不是刺激市场非理性回暖。相信随着房地产长效机制的逐步建立，“人房地钱”四个要素联动机制发挥效应，我国住房市场体系将更完善，稳地价、稳房价、稳预期的目标将更好实现。

9月26日,森鹰窗业将作为首个单独以整窗为主营业务上市的企业正式登陆深交所,敲钟上市。是目前沪深两市第一家细分行业为“C2032木门窗制造”的上市公司。 门窗市场在中国十分巨大,随着市场扩大,近年来,众多门窗企业纷纷涌现,各类门窗企业近十万家,虽说具有系统门窗生产制造能力的不足百家,但这个成立于上世纪末,并且始终坚持主营窗品类细分赛道-铝包木窗的企业是如何在当下脱颖而出的呢。 随着笔者了解发现,很关键的一点,就是森鹰将自身投入在了节能窗的市场。 首先,我们先了解下森鹰的主营产品,其主营的产品是节能铝包木窗,是以实木集成材为受力杆件,在室外侧包覆连接了起保护、装饰作用的铝合金板框,兼顾了木、铝型材特性,具有保温节能、防盗、密封、静音、抗紫外线、安全防火、调节湿度等优异性能。 节能铝包木窗可以说是高端窗类的天花板了,也可以说是属于小众产品,那为何还会受到市场以及资本如此重视,可以成功在主板上市呢? 这与“碳中和”等国家战略的实施分不开, 我国从2009年便成为世界第一大能耗大国,其中建筑能耗和碳排放均接近50%。而在建筑能耗中,通过门窗流失的能耗又占40%以上,是最大的建筑能耗流失黑洞。因此,窗户不但是建筑节能的关键,也是整个降碳目标的重要角色,不容小觑。也是目前最经济、最有效的途径之一。据测算,门窗保温环节,建筑造价5%-10%的节能成本可实现30%-75%的节能收益。随着中国3060双碳战略的实施与重视,全国各地陆续出台一系列的行业标准和规范,标志着我国建筑节能要求向更高水平迈进,这也意味着建筑外窗行业需要进一步加快技术创新、提高性能才能符合严格的新标准。因此,在国家产业政策的积极支持下,节能铝包木窗行业景气度将逐渐升高。 同时人们对居住品质提升的诉求也不断提高,对于家居环境改善的进一步消费升级,中国房地产市场的近年来的需求具有鲜明的“改善性”特征,单位面积投入意愿加大。而更换建筑外窗可以说是最直接可以改善人们生活环境的方式之一。节能铝包木窗产品作为节能窗领域的中高端产品,综合性能表现优异,消费升级为节能铝包木窗行业提供了非常大的市场发展机遇。 据森鹰官网资料显示,森鹰窗业20余年来,始终坚持研发、制造节能铝包木窗,领引该细分领域多年。24年前,森鹰研发国内首款外挂式的铝包木窗并首次量产;10年前,森鹰研发了国内第一款被动式超低能耗建筑配套用窗,填补了国内被动窗市场的空白。并且先后参与了万科集团、远洋地产、中海集团等知名房企的被动房项目。累计向国内120多个被动式建筑提供了近30万平方米的被动式建筑配套用窗,其中包括亚洲首个获得德国PHI被动房中级认证的示范项目、世界级超大单体被动式公共建筑等,并且多次在全国被动式超低能耗建筑大会获得“突出贡献奖”。 可以说是森鹰已经坚持节能铝包木窗这个细分领域多年,并且积累了大量市场份额。节能木窗也给森鹰窗业贡献了不小的收入。招股书显示,2019-2021年,森鹰窗业节能铝包木窗的营收为7亿元、7.88亿元、9.04亿元,占当期营收的比重分别为96.99%、95.45%、96.17%。 截至2022,我国各级政府颁布的被动式建筑鼓励政策数百项,其中包括①优先保障用地;②容积率奖励;③提前办理预售证;④房价上浮;⑤财政补贴等。上述激励政策极大激发房地产商在当地建设被动式建筑项目的意愿,也极大推进被动式建筑发展。 我国十四五规划中提出,2025年要建设超能能耗和近零能耗建筑0.5亿平方米,目前不足1000万㎡,还有5倍空间。 整个节能窗的市场规模由“增量”市场和“存量”市场构成。其中:“增量”市场主要伴随房地产开发企业的竣工和销售所创造,即公司的大宗业务渠道,2022年开始突破4亿平方米潜在需求;存量市场主要为二次装修和旧房改造升级带来,即公司的经销商业务渠道,每年约1亿平方米。十四五期间,预计年均市场规模将突破万亿规模,被称为家居建材领域最后一块万亿蛋糕。 我国城镇化进程仍在进行,每年有巨大的增量建筑,同时又有大量高能耗存量建筑,3060双碳战略下,建筑建材的绿色化、节能化、低碳化已成必然趋势且迫在眉睫,可以看见,节能铝包木窗,已经迎来很好的发展机遇。 窗行业是一个慢行业,耐心往往是稀缺品。且行业有巨大的痛点和结构性矛盾。行业天然缺失品质思维和坚持,产业流通效率低,确定的服务和优质的供给依然稀缺。在一个细分坚守24年,不断的打磨产品和品牌,从北向南打开全国市场,不断满足不同气候区、不同消费者的各种需求,这并非易事。森鹰窗业的成功上市,为自身的后续发展打开了另一扇“窗”,也见证了我国节能铝包木窗这个细分领域发展。

今日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。 今年3月，银保监会主席郭树清曾指出“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”，而在两年前银保监会曾表示“房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制”，银保监会对房地产的相关表述在措辞上已有了明显的变化。 “这是自2020年8月‘三道红线’以来，监管部门对房企在过去两年时间内持续‘降杠杆’行为的肯定。”提及银保监会对房地产的最新表述，植信投资研究院资深研究员马泓表示，此番表态，可能为年底适度扩大对房企融资便利提供了一些线索，房地产政策可能进一步释放维稳信号。 在一位房地产业内人士看来，银保监会的表述意味着房地产调控到位，政策可以开始转向了，从之前是预防过热，转到预防过冷。“而事实也是政策早已转向，包括5年期以上LPR单独大幅调降即是政策转向的标志。”该人士如是说。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，银保监会对房地产的最新表述定了一个很重要的基调，说明房地产在金融化泡沫化问题上得到了充分的暴露，对此也有了相应的解决措施进行强硬地应对。“体现了当前政策的有效性，有助于稳定市场预期。” 在介绍目前防范化解相关风险的工作进展时，银保监会相关部门负责人今天也指出，坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。 2020年，坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化等是银保监会当年防范化解金融风险的工作重点。当年8月，银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。 时间来到2021年，郭树清在3月的国新办新闻发布会上对房地产的表述是：房地产金融化泡沫化势头得到遏制，但他也认为，房地产金融化、泡沫化倾向还比较强。 今年3月2日，郭树清在国新办新闻发布会上介绍房地产相关问题时则表示：房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。 彼时，贝壳研究院首席市场分析师许小乐曾对媒体分析称，相对2021年同期郭树清“房地产金融化泡沫化倾向比较强”等的说法，“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”的说法更温和、积极，这是对房地产金融降杠杆成果的肯定。 今年5月，银保监会党委在求是杂志上发表的《持之以恒防范化解重大金融风险》也指出，2017年召开第五次全国金融工作会议以来，我国防范化解金融风险取得重要成果。房地产泡沫化金融化势头得到根本性扭转。如今这一表述则为“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。 马泓称，国内房地产市场风险主要聚焦于房企，并非个人购房者。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。今年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释，近期有关部委和地方政府已经针对“保交楼”下了大功夫。 不过，总的来看，马泓认为，当前房地产开发企业资金总体状况仍然偏紧，受制于销售不畅、资产负债率偏高以及现金流偏紧等问题，为了推进房地产市场平稳有序健康发展，有必要对有条件的、资质相对优良的房企给予合理的资金支持。

保租房公募REITs又迎新成员！ 9月22日，华润置地在港交所公告称，华夏基金及中信证券(600030)向中国证监会及上海证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。 图片来源：上交所 据上交所9月22日披露信息显示，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态已更新为“已申报”。 这也将是全国第四支保租房公募REIT。 保租房公募REITs迎来首个房地产开发商权益人 上交所信息显示，该项目原始权益人为有巢住房租赁（深圳）有限公司。管理人为华夏基金管理有限公司。 “有巢”为华润置地旗下长租公寓业务平台。目前市场上现存的三支保障性租赁住房REITs的原始权益人，北京保障房中心、深圳人才安居和厦门安居集团都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水保租房公募REITs市场的典型房企。 本期项目品种为基础设施公募REITs首次发售，专项计划名称为中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。 公开资料显示，华润有巢REIT底层资产为位于上海松江区的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。华润置地间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。 目前预计该公募基金将募集11.20亿元。于建议上市时，华润置地将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。有关收购完成后，该等项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，并将不再为华润置地的附属公司。 房企“国家队”率先试水 其实，华润置地会试水保租房公募REITs，一直有迹可循。 早在2018年成立之初，华润有巢就开始加大在大型租赁社区项目上的布局，陆续在北京、上海等一线城市获取多宗集体土地和R4租赁用地等政策性住房租赁专项用地，其中大部分都用于建设、运营保障性租赁住房，并在2021年起先后投入运营。【详见：从“投、建、管”三维度拆解华润有巢租赁社区】 数据来源：公开资料，睿和智库整理 彼时，睿和智库就分析认为，华润有巢或有意推行保障性租赁住房公募REITs，此次正式申报也印证了此前的猜想。【详见：从长租到保租，华润有巢的扩张逻辑 | 租住资管】 而对于华润置地作为房企“国家队”率先试水保租房公募REITs的原因，睿和智库分析认为： 1、先行先试。保租房公募REITs特事特办，央企华润作为尝头啖汤者，先行先试，跑通流程，有利于及时发现问题，并解决问题。 2、有需求也有能力。在国家大力发展保障性租赁住房的大背景下，定位为“城市投资开发运营商”的华润置地积极行使带头作用。除了华润有巢REIT涉及的两个上海保租房项目，华润有巢在全国多个优质项目获政府评定为保障性租赁住房项目。 其中包括，天津之眼店获评天津市首个“保租房”项目；北京总部基地店【解析华润有巢总部基地社区】、北京润棠·瀛海店等多个项目也获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。 经过市场的历练，华润有巢专业化、精细化的运营体系已基本形成，其经营水平和盈利能力，也有了长足的提升。相对能更好的保证其底层资产能有稳定的出租率和租金收入，保障收益。 同时也得益于华润置地强大的协同效应。华润置地在公告中表示，基础设施REIT作为一种以股权为基础的融资方式，将使得集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。同时通过拆分上市，也能够让集团更好的盘活旗下基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低等不利影响。 3、央企担当社会责任。在政策鼓励稳步扩大公募REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活的大背景下。华润置业的先行先试，符合政策预期，某种程度上，也推进了保租房公募REITs的常态化发行。 结 语 自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保障性租赁住房上升国家战略，“十四五”时期40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），保障性租赁住房成为重点城市新增住房供应的主力。 随着保租房公募REITs不断完善，从而打通保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”的良性循环，或将进一步推动房企积极布局保租房赛道，为保障性租赁住房未来的发展建设护航。于房企而言，则一方面可以盘活资产回收资金，增强企业营运能力，同时也可以开辟一条新的融资路径。

走进河北省高碑店市燕赵公园里的“智慧书屋”，记者看到不少市民在这里借阅书籍。“别看没装空调，但甭管外边多冷多热，书屋里边都很舒适。”市民黄旭常带着孩子来这儿，享受读书乐趣。 这座外表看似普通的书屋是一座被动式超低能耗建筑，恒温、恒湿、恒氧，相比传统建筑节约能源90％以上。在高碑店市，这样的书屋已有3座。 在“碳达峰”“碳中和”被纳入生态文明建设整体布局的时代背景下，低碳节能成为建筑行业新风向，绿色书屋成为高碑店被动式超低能耗建筑产业落地成景的真实写照。 低碳节能被动房 被动式超低能耗建筑也称被动房，是通过自身保温系统和带热回收的专用环境一体机系统，采取高隔热、高隔音、密封性强的建筑外围结构和可再生能源，实现改善和创造舒适居住环境的新型建筑。 赵峰的家位于高碑店经济开发区被动式专家公寓楼，看不见传统的空调系统，取而代之的是位于客厅和卧室上方的通风管道出风口。“它们连接的是集空气净化与热交换功能于一体的环境一体机，能在保证室内空气质量的同时提供舒适的温湿度环境。”赵峰介绍。 “我是第一批住进来的住户，平时屋子里的温度湿度在手机上可以任意调节。”赵峰打开手机上的天气软件，上面显示室外温度33℃、湿度75%、PM_2.5指数52，而手机上连接自家房屋环境一体机的“生态之家”APP显示室内温度25℃，湿度为人体感觉更为舒适的42%，PM_2.5指数优化为0。 除了舒适环保，打动赵峰的还有房子的后期居住成本。他给记者算了笔账：“这套房子180平方米，普通住宅一年光暖气费就得3000多元，现在只交电费，花费仅是传统住宅的五分之一。” 该公寓楼是奥润顺达集团采用自主研发的被动式超低能耗建筑集成系统技术建造的，集团副总裁邓滨涛介绍，传统建筑受墙体和门窗隔热保温性能不佳以及冷热桥效应等影响，室内温度受气温影响大。而被动房的建筑外立面采用高性能保温的石墨聚苯板等定制材料，窗户采用三玻两中空的被动窗，窗内外设置隔汽膜和透气膜保证气密性，防止室内冷热能量流失，节能率可达90%以上。 针对记者关于如何解决密闭性与通风性同时好的问题，邓滨涛说：“环境一体机是公寓楼的‘心脏’，在室内污浊空气排出、室外新鲜空气进入时进行热交换，热回收效率达到80％以上，能够全年全天候自动维持室内环境并按照设定模式节能运行，同时还能通过独有的专利技术，有效去除甲醛、释放负氧离子，过滤室外空气中的粉尘、花粉、PM_2.5等。” 目前，被动房正在慢慢走向寻常百姓，高碑店已建成被动房项目14个，单体建筑71栋，总面积达57万平方米。其中，120万平方米的超低能耗建筑社区——高碑店列车新城一期已建成交付，安泰名郡10万平方米被动式住宅项目已建成1.22万平方米，后续工程也在加紧推进中。 构建产业生态链 走进位于高碑店国家建筑节能技术国际创新园内的绿建科技产业基地，一块块玻璃从输送带上传来，工人对着白色灯管仔细检查表面光滑度，不远处的另一条生产线上，工人正在调试黄色机械臂。 园区总建筑面积113万平方米，投资60亿元，包括绿色建筑研发中心、高碑店国际会展中心、生产车间等14个区域。其中，生产车间可生产被动窗、被动门、智能遮阳、密封系统、环境一体机、新型外墙保温材料等绿色建筑产业链核心产品。 近年来，高碑店市抓住国内被动房产业发展机遇，积极打造“中国绿建之都”，逐步发展成为集节能门窗、保温材料、密封材料、新型墙体、防水材料等产品于一体的产业链集群。截至去年底，高碑店绿建全产业链产值达62亿元，链上企业128家。 在位于高碑店的国家建筑幕墙门窗质量监督检测中心内，一间间不同功能的实验室里，工作人员正对一件件送检产品进行专业性检测。该检测中心成立于2012年，业务涵盖玻璃、幕墙、门窗等绿色建材的检测认证，拥有气密性能、水密性能、抗风压性能检测专业实验室，具备国家相关主管部门授权的多项资质，同时可提供技术人员培训和技术咨询服务。 “近几年，我们增加了许多新实验项目，比如于2016年12月编制了防火性能标准，建设了防火检测实验室。”记者随检测中心高碑店实验基地工程师胡乃冬来到防火检测实验室，闻到一股烟熏味儿，看见余烟缭绕的检测设备上只剩黑色渣滓和框架。“这里刚刚进行完送检窗户的防火性能测试，我们会根据测试结果出一份完整的测试报告。”胡乃冬说，检测中心面向全国，逐步发展成集创新研发、新品实验的高平台。 从绿建材料研发生产到行业标准制定，从被动房建设到检测体系搭建，从形成产业链到孕育生态链，高碑店打造绿建之都的竞争力优势更加明显。 高碑店市委常委、市政府党组副书记康峰说：“近年来，我市把打造绿建产品检测检验标准化系统作为构建产业生态链的‘关键一招’和‘核心环节’，一方面梳理全国行业检测需求，另一方面高标准建设国家超低能耗建筑检测实验中心，具备了全过程、全方位、全周期检验检测能力，推动高碑店绿建全产业生态链的形成与完善。”他告诉记者，到2025年，全市被动式超低能耗建筑产业规模将突破1000亿元，形成"产学研展拓"链条，通过创新驱动，推动经济高质量发展。 产业基础尚需夯实 被动房在我国起步较晚，但发展势头良好，各级政府从加大政策支持、完善标准体系、加强质量管理等方面扶持产业发展。2019年1月1日实施的《河北省促进绿色建筑发展条例》为促进被动式超低能耗建筑发展提供法规依据。省政府办公厅印发《关于支持被动式超低能耗建筑产业发展的若干政策》，从保障土地供应、完善产业链条、创新金融服务等8个方面提出了28条支持政策。从2014年开始，河北省财政每年安排建筑节能专项资金对被动房建设进行补助，2015年2月颁布实施《被动式低能耗居住建筑节能设计标准》。到2019年9月，该省已编制实施被动式超低能耗居住建筑及公共建筑节能设计、施工、验收、评价、检测5部标准，基本构建了全省被动式超低能耗建筑标准体系。 从总体看，我国被动房产业还处于起步期，走向市场化还要面对成本、产业化及人才的多重考验。胡乃冬对当前面临的挑战有清醒认识，也对未来持乐观态度。他认为，被动房优势明显，但公众认知接受度不高，建筑项目占比不高，各项监管服务跟不上，亟需各方共同努力持续深入推广普及。“这需要一个过程，我国建筑市场庞大，随着绿色发展理念和节能减排观念深入人心，未来被动房会成为一种趋势，发展潜力巨大，前景十分光明。”胡乃冬说。 “被动房成本高于普通节能建筑，造成这种现象的原因之一是关联产业链尚不完善，部分材料受技术产能等限制价格偏高。随着关联产业的规模化发展，关键产品逐步实现本土化生产，成本将大大降低，投资回收期也会相应缩短，到时候被动房就将具有更强推广性。”邓滨涛说。 高碑店经济开发区党工委书记、管委会主任刘光辉也认为，当前被动房产业的发展仍处于概念期，产业基础仍需夯实，行业标准和监管机制也有待完善，距离全面应用期还需经历较长一段时间。

23日，北京今年第三轮集中供地完成出让。本次土拍共计有18宗涉宅用地，全部成交，总成交价500.29亿元人民币。土拍中，国企央企依旧是拿地主力，中海地产一家就拿下三个地块，拿地金额超147亿元。民企中，仅龙湖斩获一宗地块。 中海地产成最大赢家 本次共18宗地块，包含丰台区4宗，海淀区3宗，顺义区、密云区、房山区各2宗，经开区、通州区、大兴区、石景山区、昌平区各1宗。土拍总面积约74.8万平方米，总建筑面积147.5万平方米，起始总价471.7亿元。 土拍吸引了54家房企或联合体参与报名。华润、中海积极性最高，分别报名了9宗地和7宗地，第二梯队是首开、北京城建(600266)、北京建工，都报名了6宗土地，第三梯队是金茂、海开、建发和保利，分别报名了5宗、4宗、3宗和3宗。绿城参与了4宗土地报名，龙湖、润泽均报名1宗土地。 9月22日共成功出让10宗地块，且全部以底价成交，首日成交金额总计156.8亿元。余下8宗地块转到第二日线下竞拍，23日共收金343.5亿元。中指研究院土地事业部负责人张凯对中新经纬称，两天合计成交金额达500.29亿元，与今年前两批次收金规模基本持平(首批次480亿元；二批次499.6亿元)，平均溢价6.06%，较二批次上涨0.71个百分点，土拍热度稍有升温。 23日进行现场出让的8宗地块，热度相对较高。其中，海淀区“永丰产业园013地块”的厮杀最为激烈，吸引了“华润+城建”联合体、“保利+建工”联合体、绿城、中海、首开等8家房企或联合体的争抢。“海淀永丰013地块”为纯宅地，容积率仅为1.5，无配建，销售指导价8.5万元/平方米，照此推算，未来可以按照洋房或叠拼等改善产品进行打造。 “海淀永丰013地块”先由“华润+城建”联合体报价41.2亿元，后建发举牌加价至41.4亿元，最终，中海地产以41.975亿元地价触顶、3.6万平方米现房销售面积触顶的方式，摇号得以拿下，楼面价约5.85万元/平方米，溢价率15%。 毗邻013地块的“海淀永丰0015、0016”地块，销售指导价8.2万元/平方米，也被中海以55.775亿元、4000平方米现房销售面积竞得，楼面价约5.49万/平方米，溢价率15%。这两个地块与在售红盘中海汇德里相距不远，中海地产想借助中海汇德里在永丰的热度、再造热销楼盘的想法，十分明显。此外，中海以49.7亿元竞得“丰台大红门0004地块”。因此，中海地产以147.45亿元拿下三宗土地，成为本轮集中土拍的最大“金主”。 拿地金额第二高的房企，是在今年全国土拍市场较为活跃的厦门国企建发，本次它在丰台区和昌平区各拿下一块，共计耗资66.47亿元。“丰台区槐房村011B地块”靠近地铁4号线、19号线，销售指导价8.3万元/平方米，吸引了绿城、中海、“保利+首开”联合体、“华润+建工”联合体、金茂、建发6家房企或联合体争抢，最终被建发以33.81亿元的触顶价格拿下，楼面价约4.9万/平方米，溢价率15%。该地块的成交楼面价与政府指导价有一定差距，利润空间尚可。 首开、海开、金茂、华润均在本次土拍中有所斩获。“丰台区造甲村6031、6039地块”是唯一一个销售指导价超过10万元/平方米的地块，为10.6万元/平方米，首开以38.295亿元、7000平方米的现房销售面积拿下，楼面价约6.9万/平方米，溢价率15%。该地块地理位置优越，周边分布着中海甲叁號院、葛洲坝(600068)北京中国府、懋源钓云台等超10万元/平方米的豪宅项目。 报名了9宗土地的华润置地，最终只以“华润+中铁+兴创”联合体拿下“大兴西红门6013地块”。不过，今年北京第二批供地中，它已经以118.86亿元拿下两个地块。 民企仅龙湖有所斩获 北京第三轮集中土拍中，国企、央企依旧唱起绝对主角，民营企业只有龙湖、绿城、润泽参与，且只有龙湖拍得土地。“天竺+龙湖”联合体以底价竞得了“顺义新城0320地块”，该地块是一宗纯住宅用地，位于顺义区胜利街道，容积率1.6，销售指导价4.6万元/平方米。 绿城没有拿地，引起了外界的好奇。在不久前的杭州第三轮土拍中，它以95.4亿元拿下杭州申花、闲林、龙坞三宗地块，拿地金额位列房企第二名。 “本次土拍规则较二批次有小幅变化，出让地块取消90/70户型要求，无政府持有产权地块出让，其余地块在竞现房销售面积上有所扩大。”张凯认为，从成交结果看，北京土拍市场回温迹象明显。国央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，国央企率先积极展开拿地。 今年8月，北京住建委称，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买全龄友好社区试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定支持政策。北京链家研究院分析师岳微表示，本轮土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区，此前三试点项目针对老年人群给予住房政策支持，此次是对前期试点项目范围的进一步扩大，释放更加积极的信号，支持改善性住宅需求释放。

为减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力，9月21日，河南省洛阳市住房公积金管理中心发布《关于公开征求〈洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）〉意见的公告》，拟采取先还后贷的方式，推行个人房贷商转公政策。 专家：商转公的基本前提是先还后贷 《征求意见稿》指出，商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。而商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。 根据公告，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。 商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）；期限按洛阳市现行公积金贷款政策执行，且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。 整体来看，“商转公”的业务规模并非不受限制。《征求意见稿》中明确，商转公贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。当个贷率连续三个月低于 85%（含）或资金充足时，中心可视情调整或取消额度管理。 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，商转公的基本前提是先还后贷，换言之，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款。此外，此类业务是否开展和个贷率或公积金资金池的充裕度有关，这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，积极获得政策的支持。 此前曾调整住房信贷政策 对于洛阳来说，商转公政策的提出并不是该地首次打开“因城施策”政策工具箱。 据今年4月发布的《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，5月1日起，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元；加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度，二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。 同时，加大住房融资信贷支持。引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。 此外，《措施》还提出执行差别化住房信贷政策。加大个人住房贷款投放力度，促进贷款利率适当下行；鼓励开发针对“新市民”住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，促进贷款利率适当下行；对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内；支持开展法拍房按揭贷款业务。 然而受限于整体偏弱的市场预期，部分政策对需求端的影响程度仍待考量。 中指研究院此前发布的百城住宅数据显示，8月，共有53个城市的新建住宅及二手住宅价格环比下跌，较上月增加14个，其中就包含洛阳、淮安、哈尔滨、昆明等城市。整体来看，各梯队城市市场表现分化加剧，核心一二线城市楼市保持较强韧性，三四线城市虽不断出台楼市宽松政策，但市场运行仍存在一定压力。 在业内人士看来，市场信心修复是一个长期的过程。随着政策环境的不断改善，各城市的稳楼市政策力度仍将持续加大。

武汉市多个政府部门日前召集多家头部房企座谈，听取企业对当前房地产市场运行、调控政策的意见和建议，万科、保利、华润、中海、金茂、融创等十几家房企相关负责人与会。 　　参加此次会议的政府部门包括武汉市房管局、自然资源和规划局、财政局、城建局等。 　　多位知情人士向财联社记者表示，会议主要了解房企目前存在的困难及其对市场未来研判，分析房地产相关政策效果及市场变化，并鼓励房企积极在武汉拿地。 　　会上，有房企建议降低二套房首付比例以进一步带动改善性需求，同时建议适当优化土地出让条件。 　　据悉，武汉市2022年度第三批集中供地将于9月27日起拍，本轮共推出43宗地块，总建筑规模约504.55万平方米，总起始价约371.61亿元。 　　值得关注的是，9月21日，武汉市自然资源和规划局发布《关于进一步全力做好我市集中供地有关工作的通知》。通知显示，武汉市自然资源和规划局计划在9月、10月、11月继续安排3个批次(第四、五、六批次)的集中供地。 　　通知称，请各储备机构按照市政府“迎难赶超、全力冲刺、再续精彩”的有关指示精神，严格落实土地供应年度计划执行要求，并重点围绕后续3个批次集中供地的时间安排，切实加大项目筹措力度，全力以赴推进相关工作：一是加快征收折迁，确保应拆尽拆，应供尽供；二是及时委托规划论证，加紧申报完善供地前期手续；三是加大招商引资，确保项目顺利落地。 　　业内人士认为，武汉今年增加三批次集中供地，其中一个原因是今年前两轮土地成交规模明显缩减。 　　中指院数据显示，今年1-8月，武汉土地出让金为239亿元（包括住宅、商业综合类），成交规划建筑面积959万平方米。 　　“尽管多个城市房地产政策环境显著改善，但当前房企拿地意愿仍旧低迷。尤其是楼市销售持续承压下，大部分民营房企受资金压力影响已经暂缓拿地，仅央企、国企、地方政府平台以及少部分优质民企仍在参与土地拍卖。”克而瑞分析师称。 　　其进一步表示，虽然近期利好政策频出，但在市场预期未明显好转之下，房企的拿地态度仍很谨慎，投资仅聚焦于高能级城市核心区域的优质宅地，盈利空间较小的商住办地块或楼市去化不佳的远郊地块则会以底价成交或直接流拍。 　　业内专家指出，为保证土地顺利成交，后续武汉集中供地出让条件有望优化。 　　与其它二线城市相似，武汉今年也出台了楼市扶持政策，包括部分区域取消限购、放开二孩及以上家庭限购等。 　　5月22日，湖北省人民政府官方抖音账号“湖北发布”宣布，武汉四大远城区全部解除限购，四大远城区包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。 　　同日，武汉市建立和完善房地产市场长效机制领导小组办公室发布消息称，对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房。 　　此外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。 　　虽然出台了一系列稳楼市措施，但武汉楼市未有明显起色。 　　中指院数据显示，今年8月，武汉住宅均价16462元/平方米，环比下降2%，同比下降3%。1-8月,武汉新建商品房网签销售104772套，网签销售面积1166.41万平方米，同比减少33.31%。

从5月下旬至今，至少有6个城市有楼盘推出了“农产品(000061)换房”活动。 　　开发商直接把山核桃收购价抬了6倍，以180元/斤抵购房款！近日，新房市场一向平稳的杭州也有楼盘开始搞“农产品换房”了。 　　从5月下旬至今，至少有6个城市有楼盘推出了“农产品换房”活动，这一特殊的营销方式从河南的小县城一直蔓延到一二线城市的郊区，随着季节的变换，可换房农产品种类丰富，已经包括大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。然而，从活动真正落地情况来看，此类营销方式是噱头效应大于实际效果，有些楼盘因此获得了更多客户咨询，也有楼盘去化效果不佳。 　　杭州远郊市场由热转冷 　　近日有消息称，杭州临安区青山湖板块的青山湖畔项目推出了“山核桃换房”的抵扣促销活动，以180元/斤的高价收山核桃，最高可抵18万房款，且山核桃不论新旧，不限产地，不讲品种。 　　9月23日，该楼盘一名销售人员向第一财经表示“山核桃换房”活动属实，但是参与房源并不多，活动截止期为9月30日。 　　杭州临安是我国山核桃的两大主要产地之一，也是山核桃加工集散中心，种植面积达到57万亩，预计年产量将达到1.6万吨，占全国产量的三成，岛石、清凉峰、龙岗、昌化、河桥、湍口、太阳等镇均有种植，时下正是山核桃收货的季节。 　　据《钱江晚报》报道，去年临安山核桃收购的价格约在每斤28元-30元之间，今年产量上去的话价格还可能微降。与这一市场参考价对比，青山湖畔售楼处给出的180元/斤高价是正常价格的6倍多。 　　青山湖畔开发商为银城国际，项目所在的临安区是杭州的远郊，该项目到杭州传统市中心的距离有40多公里，但项目在临安区内的地段并不差，它紧邻临安重点发展的滨湖新区核心片区、青山湖风景区的西南缘，坐拥绿水青山的湖景资源，周围五公里内有临安区政府、购物中心、浙江农林大学分校等，距离杭州地铁16号线青山湖站3.8公里。 　　今年以来，杭州新房市场两极分化趋势愈发明显，红盘热度不减，但临安的楼盘却属于另一极，去化水平一般。 　　今年5月，青山湖畔加推16、17、20、23、26、28号楼共计243套，但截至期满都没有一个登记客户；6月再推出洋房18、19、25号楼共96套房，同样零登记。据杭州透明售房网数据，截至9月23日，青山湖畔“御庭园”在5月、6月预售的两批房源还有240套在售。 　　在推出“山核桃换房”营销活动前，今年6月，该楼盘还推出过买房就送宝马1系轿车、送18888元名品家电、送两年物业费等活动。 　　实际上，就在去年上半年，该项目还卖得挺火，半年成交1399套，成交额达到34亿元，是临安最热门的楼盘之一。 　　青山湖畔项目正是杭州临安楼市由热转冷的一个缩影——今年上半年，临安区各类商品房成交3732套，同比约下滑了75%。今年9月10日，临安区大力度救市，发布了《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》，其中称临安将实施购房补贴新政，支持刚需及改善型住房需求。 　　农产品换房主要是为“造热度” 　　近四个月来，全国至少有6地的楼盘推出农产品换房营销活动，包括河南商丘市、开封市，江苏南京市、无锡市，广东广州市，再到浙江杭州，可换房的特色农产品有大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。此外，重庆一楼盘也把营销对象瞄准农民，推出了“买房送打谷子”服务。 　　从地域分布来看，这类活动从中部县城向东部发达一二线城市的郊区蔓延。 　　“农产品换房”营销活动能真正带来效果吗？从落地情况看，有些楼盘因此获益，也有楼盘效果不佳，总体来说农产品换房的噱头效应大于实际，多数活动持续时间不长。 　　最开始尝试这种营销方式的楼盘尝到了些许甜头，比如开封市杞县的建业城，早在5月下旬就打出了“大蒜5元/斤换房”的促销广告，被媒体报道后，销售人员一度连咨询电话都接不过来了，5月22日-6月6日期间，杞县建业城获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交约86万斤大蒜。 　　今年6月28日，江苏省会南京郊区的新城云漾滨江楼盘推出“西瓜换房”活动，用超过西瓜市场价150%的价格收瓜，一万斤瓜可以冲抵10万元房款。根据南京网上房地产网站数据，截至目前，4月开盘的云漾滨江听涛苑未售总套数263套，总认购套数2套，5月开盘的云漾滨江观澜苑未售总套数189套，总认购套数30套，去化情况一般。 　　重庆梁平的“湖山云著”楼盘推出买房送打谷子的服务，也一度引发热议，该项目工作人员告诉记者，楼盘新闻“出圈”后，打电话到售楼处咨询的客户变多了，也能转化为成交，但是真正要求打谷子的客户几乎没有，配合其他各种渠道营销方式，7月、8月实现了月均四五十组成交量。 　　一名千亿房企的集团总部营销人员对记者表示，这类“农产品换房”活动主要目的是吸引眼球，打造“出圈”效应，而且这类楼盘多位于小县城或是一二线城市边缘郊区，它们的主要营销对象就是县区及乡镇客户、进城的农民，该类活动热度一直延续，就代表着这类市场冷清，需要不断营造热点。

各方力量在助力“保交楼”政策落地方面，再取得实质性进展。 9月23日，银保监会相关部门负责人在接受媒体采访时透露，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。 上述负责人进一步表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”；配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 这意味着备受关注的“保交楼”专项借款政策在具体执行上，进度加快。此前的8月份，住建部消息显示，其会同财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。 此后，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室印发了《关于对拟使用保交楼专项借款项目开展全面审计的通知》，其中提到，根据国家九部委关于“保交楼”专项借款使用相关规定和要求，郑州将对全市范围内使用“保交楼”专项借款项目开展全面审计。 政策性银行专项借款是目前“保交楼”工作的重要抓手。此次，国家开发银行已向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目，释放出重大信号。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，虽然专项借款的运作逻辑、投向项目、退出机制等具体信息还不明确，但是该消息的释放，其主要目的是要求专项借款尽快投放下去，推动复工复产和“保交楼”的进度，稳定市场预期。 值得一提的是，在“停贷”风波下，“保交楼、稳民生”被首次写入中央政治局会议文件，成为今年房地产工作的重中之重。 “保交楼”的难点是资金来源。为了破局资金困局，今年以来，各方主体、各种措施与政策工具在不断完善，从最早的房企并购贷款到全国性AMC（资产管理公司）和地方性AMC入场、城投公司驰援。此后，地方政府主导成立纾困基金，郑州百亿纾困基金首个项目落地。 据中指研究院监测，7月以来，全国已有超30省份出台“保交楼”相关举措，在“保交楼”政策推进下，项目“停工”问题得到一定程度改善，对市场信心的修复起到一定积极作用。 如今，起着关键作用的专项借款，其落地工作在沈阳市取得实质性进展，为其他城市的推动与落地提供借鉴。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期、难交付住宅项目的建设交付，不仅能够维护购房人合法权益，还能够修复房地产市场预期，有利于社会稳定。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，近期，住建部相关负责人指出“保交楼”专项借款工作正在紧张有序进行。从短期来看，各地“保交楼”相关资金预计将加快到位，伴随着热点城市政策环境的持续改善及“保交楼”举措的跟进，热点一二线城市市场情绪或有好转。

9月23日，ST泰禾发布《关于股东部分股份被司法拍卖暨被动减持超过 1%的公告》。 公告称，公司于近日收到控股股东泰禾投资集团有限公司的函告，获悉泰禾投资所持有的公司部分股份于近期被司法强制执行而导致被动减持公司股份91,980,000股，占公司总股本的3.70%。 截至本公告披露日，泰禾投资及其一致行动人已合计被动减持公司股份286,087,186股，占公司总股本的11.49%；泰禾投资及其一致行动人合计持有公司股份数为1,274,257,658股，占公司总股本的51.20%，其中所持股份累计被司法冻结股数为1,274,223,796股，占公司总股本的51.20%。

业界人士认为，“带押过户”政策能够降低交易成本，对供需两端均有益，但对价格直接影响不明显。 　　“带押过户”再添一城。 　　第一财经记者23日从微商银行合肥某支行处了解到，昨日建设银行(601939)(5.620, 0.05, 0.90%)合肥分行已出现“带押过户”成功案例，微商银行也正在研究相关工作，但具体何时落地，尚不清楚。 　　随后，记者问询当地建设银行，一名某支行工作人员告诉记者，该消息属实。建设银行确实可以办理相关业务。 　　除合肥外，截至目前，全国已有广州、深圳、南京、苏州、西安、济南等多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。 　　买方成本、风险降低了吗？ 　　“带押过户”是指存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还清贷款，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。 　　中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进在接受第一财经采访时称，“带押过户”政策在热点一二线城市率先施行，能够促进二手房市场交易量的提升，进一步畅通二手房置换改善链条，促进市场改善性需求的释放。 　　但他同时也提出，新交易模式落地后，更多是缩短交易时间，确保交易安全，但从交易成本上来看，未必带来明显改善，甚至一些环节上的限制可能增加购房成本，该政策仍有优化空间。 　　广东华商律师事务所律师周争锋则告诉记者，“带押过户”之所以备受市场青睐，是因为免除了此前二手房交易中“赎楼”带来的担保费用和风险。 　　他解释称，一直以来，二手房交易市场中的“买方还清卖方尾款”现象始终存在，这主要涉及担保公司为买受人提供的一种“赎楼”服务，俗称“一笔款赎楼”。 　　具体而言，在该种交易方式下，买卖双方签订买卖合同之后，买家找担保公司给自己的按揭贷款提供担保，向银行申请按揭贷款，然后用自己申请的按揭贷款，还出卖人的银行欠款，出卖人赎楼成功解除抵押登记以后双方递件过户，过户以后买家再抵押给银行。 　　“实际上，这就是一种买家先给钱后过户的交易模式，买方风险更大，时常会引发纠纷案件。”周争锋举例称，比如，当买家帮助出卖人“赎楼”成功后，出卖人的房子被第三人查封或出卖人将房产另行出售，买家将会背负严重的债务，担保公司给买家提供的担保，也会承担相应的担保责任。 　　“带押过户”模式则避免了“赎楼”环节。周争锋称，“带押过户”是在出卖人的贷款尚未还清的情况下，银行先把房子过户给买受人。等买受人办理新的抵押以后，再用买受人的按揭贷款结算此前出卖人的抵押欠款。 　　对于前述“第三人查封”带来的额外交易成本和时间支出，在多地“带押过户”新政也提出了针对性的解决方式。 　　比如，济南市在带抵押过户流程中推出了买卖的预告登记和抵押权预告登记两个预告登记模式，以确保各个流程的无缝衔接。“该模式下，买卖双方可依据法律预告登记对抗查封。”周争锋称。 　　此外，由于“带押过户”是以买方名义设立新的抵押贷款，新贷款利率一般按现行利率执行，周争锋称，这在当前多个热点城市商贷利率不断下调的背景下，对于购房者而言，购房成本可能会有所降低。 　　不过，徐跃进提出了一点忧虑。他表示，目前，部分城市“带押过户”政策执行中还可能存在诸多限制，比如，买卖双方贷款银行需为同一家或买方贷款须为纯商贷等，这些限制有可能会增加购房成本，政策执行细则仍待完善。 　　热点城市为何先试现行？ 　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，多地推出“带押过户”二手房交易模式的背后，是近期以来多地二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市场的现况。 　　贝壳研究院最新监测数据显示，8月份，重点50城二手房市场活跃度较上月有所减弱，超七成城市二手房成交量环比下降。另据国家统计局数据，8月份，一线二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩大0.1个百分点，为-0.3%。 　　“二手房交易的不景气，会对稳定市场预期和缩短换房周期造成较大冲击。”李宇嘉称。 　　截至目前，出台“带押过户”新政的多为热点一二线城市，徐跃进称，主要有两方面原因：其一，与三四线城市相比，热点一二线城市二手房市场规模相对较大，二手房市场对整体房地产市场的影响更大；其二，热点一二线城市房地产市场的运转更依赖二手房置换改善链条，很多家庭需要将现有住房出售后再购买改善的住房。 　　此外，李宇嘉还提到，目前，在广州等热点城市，新房供应存在高房价、大户型化、豪宅化等趋势，小户型、总价可控的二手房是新市民上车和扎根的主要选择。基于此，热点城市推出“带押过户”的迫切程度会更高。 　　随之“带押过户”交易模式的落地，二手房市场的挂牌量或将增加，如果当地市场短期承接力有限，二手房价格是否面临挑战？ 　　中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强认为，挂牌量的增加必然会影响二手房市场的短期价格，这属于正常的市场价格行为。“但二手房价最终取决于楼市的整体状况。随着楼市调控政策的不断优化和市场信心的逐渐恢复，热点城市的二手房市场价格预计会率先回暖。” 　　徐跃进则认为，“带押过户”政策能够降低交易成本，对供需两端均有益，但对价格直接影响不明显。要想进一步激活二手房交易市场，还需要从降低交易门槛和成本的角度出台相关政策。

9月23日，中国金茂公告称，宁高宁先生因已届退休年龄而退任本公司非执行董事及董事会主席，自2022年9月23日起生效。宁先生确认其与董事会之间概无意见分歧，亦无任何有关其退任而须知会本公司股东之事宜。 李凡荣先生获董事会委任为本公司非执行董事及董事会主席，均自2022年9月23日起生效。 中国金茂在公告中表示，董事会谨此对宁先生于其任内对公司之贡献致以衷心谢意。 资料显示，李凡荣先生，1963年10月生，自2021年4月加入中国中化控股有限责任公司，任董事及总经理；2022年8月起，出任中国中化控股有限责任公司董事长。 加入中国中化控股有限责任公司前，李先生自1984年8月至2009年2月曾于中海石油（中国）有限公司及其多间附属公司任工程师、部门经理及分公司总经理等职位；于2009年2月至2010年4月任中国海洋石油总公司总经理助理，兼任中海油能源发展股份有限公司总经理；于2010年4月至2016年5月先后出任中国海洋石油总公司副总经理、中国海洋石油有限公司（股票代号：00883）董事、总裁及首席执行官。 李先生自2016年5月至2020年2月曾出任国家能源局副局长，后于2020年2月至2021年4月期间先后担任中国石油(601857)天然气集团有限公司董事及总经理。 李先生在石油能源行业、大型企业管理方面拥有近40年经验。李先生于1984年获得长江大学（原江汉石油学院）采油工程专业学士学位，于2003年取得英国卡的夫大学工商管理硕士学位(MBA)。他拥有教授级高级工程师任职资格。

9月23日，金地集团(600383)发布公告称，子公司深圳市金地建材有限公司将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买本公司债券和资产支持证券，首期规模不超过10亿元。 截至本公告出具日，子公司购买债券为“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”、“20金地01”、“21金地01”、“21金地03”，合计约218万张，累计购买金额约1.56亿元。

9月23日，华南城发布公告称，李文雄获委任为集团联席主席兼公司非执行董事、提名委员会及薪酬委员会成员；郑松兴已由集团主席调任为集团联席主席，继续担任公司执行董事、提名委员会及薪酬委员会成员。以上人事变动自2022年9月23日起生效。 就调任后，郑松兴作为联席主席将负责制定集团的整体策略及评估本集团的业绩， 李文雄主要负责集团一般业务模式、 发展战略及主要业务事项的制定提供意见，两位高管合力领导董事会。 李文雄，53岁，拥有中山大学哲学学士学位及西安交通大学法学硕士学位，现为华南城大股东深圳市特区建设发展集团有限公司党委书记、董事长，兼任中国海洋发展基金会第二届理事会理事。曾任特区建发集团党委副书记兼纪委书记、董事、总经理；亦曾兼任深圳市盐田港(000088)集团有限公司党委副书记兼纪委书记。

9月23日，中装建设(002822)发布关于子公司拟收购深圳市科技园物业集团有限公司部分股份的公告。 公告显示，中装建设于2022年9月23日召开第四届董事会第十六次会议与第四届监事会第十六次会议，审议通过了《关于子公司拟收购深圳市科技园物业集团有限公司部分股份的议案》，同意子公司深圳市嘉泽特投资有限公司（以下简称“嘉泽特”）拟通过现金收购的方式收购深圳市深科园投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“深科园投资”）持有的深圳市科技园物业集团有限公司（以下简称“科技园物业”）部分股权。 嘉泽特目前持有科技园物业51.63%的股权；本次交易中，嘉泽特拟以不超过4000万元收购深科园投资持有的科技园物业股权；收购完成后，嘉泽特共持有科技园物业63.45%的股权（以收购4000万元股权计算）。

9月23日，北京市住建委和北京市规自委联合发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（以下简称《通知》），将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，缩短办理时间，方便购房群众。 北京合硕机构首席分析师郭毅表示：“此举针对‘换房’中‘连环单’交易的痛点，将串联办理改为并联办理，在全国来说具有创新意义。同时，此举可以提高二手房交易效率和资金利用率，改善二手房交易环境。” 9月23日，北京市住建委和北京市规自委联合发布《通知》，将二手房交易“连环单”由此前的串联办理调整为并联办理。 “卖一买一”可合并办理 按现行做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。为打通“堵点”，自2021年起，北京市住建委在部分经纪机构中进行了试点，将“连环单”业务优化为并行办理，有效压减了交易时长。在总结试点经验的基础上，北京市住建委和北京市规自委于9月23日正式下发《通知》，在全市范围内试行存量房交易“连环单”业务并行办理。 《通知》在继续严格执行商品住房限购政策规定的前提下，优化了购房资格核验操作：纳入“连环单”业务的购房家庭，其卖出住房网上签约后，即可视同该套住房“暂时”转出，进行买入房屋的购房资格审核，待完成买入住房的网签后，可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。 《通知》还明确了“连环单”业务办理的流程、规则等内容。目前，仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围。 北京市住建委表示，下一步将会同有关部门，监测评估“连环单”并联办理的实施效果，依托不动产网上办事服务平台，加强交易、缴税、登记各环节的信息流转和业务衔接，在兼顾安全和效率的前提下，逐步完善优化相关措施。 业内：提高效率，满足换房需求 “北京的做法有三点创新之处，一是落实共同申请制度，‘连环单’家庭与卖出方、买入方达成交易意向，需要三方共同提出连环单业务申请；二是优化了资格审查，缩短交易时间；三是明确交易中途停止的处理规则，确保此类连环交易不会出现交易风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称。 “二手房连环交易，往往和改善型住房需求有关，比如卖掉小房子再换大房子，此类交易其实有两笔，过去这两笔分开操作，造成交易周期明显拉长，也使得交易成本较大。而现在北京搭建了此类平台，客观上使得此类交易的成本明显降低，也有助于交易效率提高，叠加当前二手房的各类信贷支持政策，购房方面的便捷度将会明显提高，有利于满足此类家庭的换房需求。”严跃进点评称。 “这也是针对北京房地产市场特点而实施的改善措施。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进分析表示：“北京房地产市场经过多年的发展，已经逐渐步入存量时代，二手房市场的运转效率会直接影响整体市场资源配置的效率。根据中指监测数据，2021年北京二手房成交面积超过1700万平方米，显著高于新房的1010万平方米。同时，由于购房成本较高，市场中‘连环单’很多，市场运转更加依赖二手房置换改善的链条。” 同时，对于政策的适用范围，徐跃进也强调：“此政策的主要效用在于缩短交易时间，对市场供需的影响或较为有限。同时需要注意的是，目前仅将‘A家庭←B家庭←C家庭’涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围，涉及新房的链条暂不适用。” 从北京二手房市场来看，据北京市住建委网站数据显示，8月北京市二手住宅网签量为13920套，环比增长12.8%，同比下降12.7%。 虽然从网签量看，8月份二手住房市场仍处恢复回升过程，但网签数据具有滞后性。从北京链家成交数据看，8月二手住房市场已进入复苏后的自然回落过程，成交量较7月份小幅下降，成交均价保持平稳；市场预期仍处低位水平，卖方涨价意愿不强，买方观望情绪有所上升。 郭毅表示：“当前购房者对房地产市场信心不足，观望情绪浓厚，此时北京从二手房连环交易这个方向入手，改善二手房交易的环境，从而促使改善型需求更好地释放，对整体市场也将有正向的修复作用。”

【一、9月多家房企成功融资】 在各类政策的支持下，房企融资脚步似乎有所加快。 2022年9月19日，上交所公示，北京首都创业集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行50亿元公司债券，项目状态更新为“已反馈”。 据不完全统计，9月份以来，包括旭辉、碧桂园、美的置业等公司在内，已有多家房企成功进行融资。 9月18日晚间，旭辉控股(集团)有限公司发布公告称，全资附属公司旭辉中国将于或大约于2022年9月21日在中国公开发行2022年度第二期中期票据，其发行规模为不多于人民币12亿元，期限三年。 9月16日，碧桂园地产完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作。在中债信用增进投资股份有限公司的支持下，此次发债最终票面利率3.2%，认购倍数为2.86倍。 9月9日，新城控股(601155)发行2022年度第二期中期票据，发行总额10亿元，发行利率3.28%，期限3年。 9月5日，美的置业发行2022年度第三期中期票据，发行规模10亿元，发行利率3.33%，期限3年。 数据统计显示，8月以来至9月19日，房地产企业已发行或拟发行上市的中期票据已有49笔，合计规模为368.7亿元。 部分房企今年的资金面压力大，并且三季度还是偿债高峰期，通过中期票据进行有效大额融资以解决财务压力，对于房企健康度不断转好，加速自身修复并有效按期施工保交楼，都会起到重要作用。 【二、国家发改委:合理确定都市圈空间范围,防止盲目扩张规模】 9月19日，国家发展改革委召开9月份新闻发布会，发布会上，相关负责人就合理确定都市圈空间范围、稳定经济形势、助企纾困、推动新能源汽车产业高质量发展等热点话题回应了民生关切并回答了记者提问。 国家发展改革委新闻发言人孟玮表示，培育发展现代化都市圈，推动超大特大城市和有条件的大城市辐射带动周边市县，缩小中小城市与超大特大城市在基础设施和公共服务方面的差距，有利于加快转变超大特大城市发展方式、促进大中小城市和小城镇协调发展，有利于提升要素配置效率、构建高质量发展的动力系统，对稳住经济大盘、加快构建新发展格局具有重要意义。 孟玮介绍，总体上看，我国都市圈发展还处在初级阶段，各地要尊重客观规律、立足发展阶段，以促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为方向，以创新体制机制为抓手，科学有序推动都市圈建设。 一是依托辐射带动能力强的大城市培育都市圈。都市圈是大城市发展到一定阶段后，与周边市县密切互动进而呈现出的城镇化空间形态。从城镇化发展规律看，都市圈主要集中在经济发展优势区域，需要充分考虑发展基础和发展潜力，在条件成熟的前提下，依托超大特大城市或辐射带动能力强的大城市逐步培育。不能跨越发展阶段，在不具备条件的情况下推动都市圈建设。 二是依据人口经济联系科学合理确定都市圈空间范围。都市圈形成的重要特征是城市间有密切的人员往来和经济联系，基本范围是1小时通勤圈。从地方已印发的发展规划来看，都市圈范围大多是2万多平方公里。各地在确定都市圈范围时要坚持实事求是的原则，顺应产业升级、人口流动和空间演进趋势，做到集约高效发展，防止盲目扩张规模。 三是把中心城市带动周边市县共同发展作为培育都市圈的重要内容。发挥中心城市辐射带动作用，通过建立健全都市圈协同机制，加快基础设施向周边延伸、要素资源向周边流动、功能产业向周边疏解、公共服务向周边覆盖，更好带动周边市县发展，促进大中小城市和小城镇协调发展。 下一步，国家发展改革委将会同有关部门，统筹考虑地方培育都市圈的基础和条件，指导都市圈科学有序发展，推动都市圈中心城市转变发展方式，带动中小城市共同发展。 【三、保利置业集团：上海保利置业发行不超50亿元公司债券申请获证监会批准】 保利置业集团9月19日公告，于2022年9月14日，中国证券监督管理委员会批准公司一家于中华人民共和国注册成立的全资附属公司保利置业集团有限公司("上海保利置业")有关建议向合格投资者分期公开发行面值不超过50亿元的国内公司债券申请。 根据该批准，上海保利置业可在中国证监会批准公司债券发行建议日起24个月内分期发行公司债券。 【四、泛海控股(000046)十二个月内涉及诉讼案件金额合计5.97亿元】 9月14日，泛海控股股份有限公司发不关于累计诉讼、仲裁情况的公告。 据了解，截至公告披露日，除已披露过的诉讼、仲裁案件外，该公司及公司控股子公司连续十二个月内累计诉讼、仲裁涉案金额合计约5.97亿元，占公司最近一期经审计净资产（57.85亿元）的10.33%。 公告显示，泛海控股及子公司涉及5起案件，诉讼类型有建设工程施工合同纠纷、营业信托纠纷、债券交易纠纷以及合同纠纷，目前这5起案件的状态都为一审进行中。 【五、天津拟出台住房公积金新规:首套房贷款最高限额上浮20%】 9月20日，据天津市住房公积金管理中心官网消息，该中心向社会发布了《关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），其中提出，对于申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额以天津市统一贷款限额为基础上浮20%。 除了支持刚需购房需求，《征求意见稿》还明确，对于天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格40%的首付款。 值得一提的是，在租房方面，根据《征求意见稿》，对于养育未成年二孩及以上多子女的天津市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，可按照实际房租支出提取住房公积金。此外，《征求意见稿》还提出缩短用于租房的公积金提取时间，若职工申请提取住房公积金支付房租，符合提取条件的，提取资金由现行的按季度划转调整为按月划转至职工的银行储蓄账户。 【六、河南推动694个烂尾项目复工，金融方案首站进入郑州】 今年以来，河南推动694个停工烂尾项目复工建设，实现50个停工烂尾项目竣工交付，200个项目配套设施得以完善，44.7万套房屋办理了不动产首次登记；推动省级和郑州市分别设立100亿元额度的房地产纾困基金，大力争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，第一批专项借款50亿元已下达郑州。压实开发企业保交楼主体责任，多渠道处置资产、股权，筹集资金、瘦身自救；对抽逃资金涉嫌违法犯罪的，依法严厉打击追讨，全省公安机关已侦办涉问题楼盘刑事案件69起，形成了有力震慑。 在法治化进程里，金融创新出现互联网金融及区域链等失败的市场经济尝试，然而金融进化还在持续升级之中，河南是人口大省和经济大省需要配套完善金融风险管控机制，金融是经济血脉，金融一旦被实体经济排斥，那么整体经济生态就会萎缩性畸形发育。 河南省在稳定楼市的政策制定中，一定要将楼市关联的股市和债市底子摸清楚，溯源河南省金融监管体系漏洞重建信用。用法治体系和政治勇气倒查河南房地产市场三十年，在预售制机制下看看银行和房管几住建系统的权责，不能让不良房地产开发商躺平，不能让渎职和权力寻租的官员逃脱法网，他们侵占的每一分钱都是打工者血汗钱，一套房背后是一个家族几代人努力。

9月23日，北京第三批集中供地收官，本轮土拍18宗地块全部成功出让，总规划建筑面积为147.5万平方米，总出让金达500.3亿元。其中，10宗地块以底价成交，8宗地块溢价成交，平均溢价率6.06%，较今年前两批稍有升温（第一批溢价率4.46%、第二批5.35%），也高于同期举行第三批土拍的杭州、青岛、厦门等城市。 从本轮北京土拍来看，虽然整体有所升温，但地块冷热分明，从房企拿地风格来看，底价地块更偏好联合，优质地块则几乎全部独立，在集中供地趋势下，区域深耕、多盘联动发展成为开发企业竞地的新思路。 三宗地竞争最激烈，中海成最大赢家 今日现场竞拍的8宗宅地具体成交结果为： 中海共斩获海淀两宗和丰台一宗地，分别是：以41.975亿元和36000平方米现房销售面积斩获海淀永丰0013地块，成交楼面价5.85万元/平方米，溢价率15%；以55.775亿元和4000平方米现房销售面积再夺海淀永丰0015地块，成交楼面价5.32万元/平方米，溢价率15%；以49.7亿元摘得丰台区大红门0004地块，成交楼面价5.25万元/平方米，溢价率3.5%。 此外，中建三局+海开联合体以53.18亿元摘得海淀永丰0019地块，成交楼面价4.3万元/平方米，溢价率4.47%。 丰台其余地块的得主分别是：首开以38.295亿元和7000平方米现房销售面积摘得丰台花乡造甲村地块，成交楼面价6.9万元/平方米，溢价率15%；建发以33.81亿元拿下丰台南苑槐房村和新宫村旧村改造地块，成交楼面价4.9万元/平方米，溢价率15%；金茂以38.1亿元拿下丰台大红门地块，成交楼面价5.6万元/平方米，溢价率4.1%。 建发以32.66亿元斩获昌平生命科学园地块，成交楼面价3.6万元/平方米，溢价率3.03%。 除了上述8宗地通过现场竞拍外，还有10宗地由于仅获一家房企报名均以底价直接成交，具体是：中交投资拿下石景山五里坨地块、华润+中铁+兴创拿下大兴西红门地块、龙湖+天竺房地产拿下顺义新城地块、建工和首创分别拿下房山佳世苑地块和房山拱辰街道地块、众智房地产和密云经开+密云城投+住总+建工分别拿下密云水源路地块和密云十里堡地块、亦庄博润置业+亦庄久筑工程管理拿下亦庄新城地块、葛洲坝(600068)+通投拿下通州梨园地块、北京城建(600266)拿下顺义新城地块。 从18宗地块的分布区域来看，丰台区仍然是供地大户共放出4宗宅地，海淀3宗，大兴、房山、顺义、密云各2宗，竞争最为激烈的是海淀永丰两宗地以及丰台造甲村地块，溢价率均达到15%。 竞拍规则更简化，土地市场冷热分明 从此次土拍规则来看，与以往供地超半数地块需执行“70/90”面积限制要求相比，此次土拍仅开发区1宗地块仍需执行“70/90”限制规则，其余地块均不再将其作为刚性约束。北京链家研究院分析师岳微认为，开发企业在市场调研、产品设计上拥有更大自由度，结合当前“多孩家庭”、“老年人就近子女养老”等居住现状，可灵活打造多样化产品、设计多种户型、有效满足不同阶段不同人口家庭的多方居住需求，提升新房产品品质，促进市场良性竞争。 此次土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区，此前三试点项目针对老年人群给予住房政策支持，此次是对前期试点项目范围的进一步扩大，岳微认为这也释放了更加积极的信号，支持改善住宅需求释放。 指导价格方面，在销售指导价无大幅提升前提下，土地楼面价与配建要求有所降低，开发企业房地价差有所扩大，有利于开发企业确保合理利润空间，提升产品品质。此外18宗地块未设置“竞政府持有产权份额”环节。 针对当前新房交付问题，现房销售比例要求进一步扩大，本轮土拍近七成地块设置“竞现房销售面积”环节，最终3宗地进入竞现房面积环节，从源头上落实“保交楼、保民生、保稳定”。 从房企表现来看，今日民营企业仅龙湖、润泽参与报名，其中仅龙湖竞得顺义新城1宗地块，国央企依然是拿地主力，集中供地趋势下区域深耕、多盘联动发展成为开发企业竞地新思路。 比如中海竞得的海淀永丰两宗地块紧邻其去年二批拿地后打造的中海滙德里项目；中海竞得的丰台大红门地块距离大兴区旧宫镇中海兴叁號院项目较近，且地块定位相似，两区并联、双向促销。顺义新城地块由龙湖、天竺房地产联合体以底价拿下，龙湖在顺义拥有打造商业及住宅项目的丰富经验，此次联合顺义本地企业天竺地产，体现出较强的区域深耕性。亦庄及密云两区3宗土地均由本区开发企业底价竞得。 “本轮北京土拍整体表现不俗，冷热分明，优质地块热度依旧，同时溢价率达到三轮土拍的最高水平，”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，可以看出市场信心正在逐步恢复，房企对北京市场仍然持长期看好态度。

9月23日，北京幸福安基成功签约廊坊1.3平方公里，总建面180万方片区综合开发代建项目，为委托方提供全流程代建管理服务。该项目是幸福安基继中标沈阳代建保交付项目后，获取的又一标志性项目，也是首个片区综合开发类代建项目。此次签约为幸福安基提升在代建市场的品牌影响力奠定了坚实基础。 本次签约项目位于廊坊北部核心区域，是北京-廊坊城市发展轴线的关键节点，占地面积1.3平方公里，包含住宅、商业、公共服务等多种业态。幸福安基依托多年积累的都市圈房地产开发管理经验，为委托方量身定制片区整体开发的解决方案，包括战略定位咨询、规划、片区整体开发策略、住宅及商业开发代建等在内的全价值链服务内容，倾力打造区域精品，提升地区人居环境。 “幸福安基”全称“北京幸福安基建设管理有限公司”，是华夏幸福（600340）旗下专注经营代建业务的全资子公司，主要承接轻资产代建业务的拓展、经营和管理。 幸福安基秉持“服务即未来”的发展理念，以共创共赢为指导思想，聚焦都市圈区域，依托多年积累的房地产开发经验及资产盘活能力，为政府、企业提供不动产开发经营全流程、全价值链服务。服务内容包括但不局限于房地产开发代建服务、AMC+保交付、FEPC、融资服务等。

23日，洛阳市委书记江凌与来洛考察的万达集团董事长王健林举行工作会谈，并共同参加洛阳文旅集团与万达集团战略合作框架协议签约仪式。 江凌对王健林一行来洛考察表示欢迎，对万达集团对洛阳发展给予的支持表示感谢。他说，进入新发展阶段，文旅产业的发展方式、运营内容、商业模式都发生了新变化，“颠覆性创意、沉浸式体验、年轻化消费”正在引领新潮流，文化、体育、休闲、影视、酒店等多要素融合正在成为新趋势，轻资产运营正在成为文旅企业的核心竞争力。洛阳历史文化资源丰富，在传承弘扬中华优秀传统文化中拥有许多稀缺资源，在发展沉浸式文旅产业上具有独特优势。希望万达集团充分发挥策划、运营、平台等综合优势，聚焦洛阳特色文旅IP，在洛谋划建设盛唐文化主题的沉浸式体验项目，助力洛阳打造全国沉浸式文旅产业发展新高地，为坚定文化自信作出更大贡献。 王健林介绍了万达集团近年来推动商业、文旅、体育、影视、儿童等产业发展的情况。他说，当前文旅产业正在加快实现数量增长向质量增长的转型。洛阳是著名历史古都、旅游强市，依托良好的文化底蕴、旅游资源、生态优势，文旅产业发展空间和潜力巨大。万达集团将以此次合作为契机，更好发挥经验优势、产业优势，充分挖掘洛阳文化资源、自然禀赋，高标准推动龙门旅游度假区等合作项目建设，助推洛阳文旅产业跨越式发展。同时，将依托自身国际资源，积极在洛开发国际A类体育赛事，助推洛阳实现文体旅融合发展。万达集团对在洛投资信心十足，将全力推动合作项目加快建设、尽早运营，为古都洛阳交上一份精彩答卷。 按照协议，万达集团将与洛阳文旅集团在龙门旅游度假区、万安山旅游度假区、新唐街、在河之洲旅游度假区等项目中开展深度合作，助力洛阳打造全国文旅文创高地和国际文化旅游目的地；在商业、体育、服务业发展方面开展广泛合作，助力洛阳文旅集团打造全国一流的文旅产业国有资本投资运营公司。 万达集团首席副总裁刘海波，万达文化集团副总裁兼体育集团副总裁、中国公司总裁高益民，市领导徐衣显、王军、张玉杰、杨劭春、魏险峰等出席会谈。

9月22日，万达集团王健林董事长赴郑州航空港区考察，并与郑州航空港经济综合实验区党工委副书记、管委会主任吴祖明进行会谈。

银保监会相关部门负责人表示，五年来，在国务院金融委的靠前指挥下，金融系统认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照2017年第五次全国金融工作会议提出的任务要求，会同地方党委政府和中央各部门，积极稳妥防范化解各类风险隐患。经过艰苦努力，重点领域风险由快速发散转为明显收敛，防范化解重大金融风险攻坚战取得重要阶段性成果。 其中房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。地方政府隐性债务风险得到稳妥处置。增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。

在北京第三轮集中供地中，时隔一年首次回归的海淀，巧合的成为了朝阳空仓后的补位。并以总成交价150.93亿元超越丰台拔得头筹。 丰台、海淀 争奇斗艳 经预挂牌、线上竞价两轮预热后，9月23日北京第三批集中供地进入白热化阶段。 最终，海淀永丰三兄弟，丰台丽泽商务区、科技园附近的4宗地块以及昌平生命科学园三期地块进入到线下竞价环节。其余10宗地块均以底价成交，总成交额共计500.295亿元。 具体来看，在海淀永丰013号地块竞价环节中，因华润+城建联合体报价41.2亿，全场陷入短暂沉默，拍卖主持人报价第二次时，建发举牌报价41.4亿元。最终中海以41.975亿元+3.6万平方米现房销售面积竞得。 趁热打铁，中海在以55.775亿元+4000平现房销售面积竞得北京海淀永丰0015、0016地块后，又以49.7亿元竞得北京丰台大红门0004地块。 在第二轮土拍中竞得太阳宫和小瓦窑地块夺得大满贯的中建，携手海开组团冲击永丰0019、0018地块，最终以53.18 亿元将其收入囊中。 或许是因为与上海土拍档期的二次相撞，作为杭州第三批集中供地中的赢家，绿城选择在海淀永丰013号地块竞现房销售面积环节中离场，最终空手而归。 与绿城一同离场的首开，在后续竞拍中以38.295亿元+7000平现房销售面积竞得北京丰台造甲村地块。 而受北部产业及购买力外溢影响，昌平生命科学园地块获得7家房企参与竞价，最终建发以32.66亿元竞得，后续或与珺和府项目联动营销。 区域分化冷热不均 相较于前两轮，本轮土拍中超六成地块位于“三城一区”及产业园周边，超七成地块位于现状和近期建设的轨道交通沿线，区域分化问题仍然明显。 以经开区亦庄新城地块为例，与海淀永丰三兄弟、丰台4宗地块相比，同样拥有产业支撑却因仅亦庄城市更新联合体报名无缘决赛。 顺义新城第1街区地块虽在预挂牌中备受关注，但最终依旧难逃底价成交的命运，被龙湖+天竺房地产以24.3亿元摘得，成为了龙湖在本轮土拍中收割的唯一一宗地块。 有趣的是，曾有消息称：因保证金未到账，密云一宗地块或将无法进入到出价环节，流拍的可能性大。 但在9月22日事件发生反转，北京建工+密云城投联合体以15.2亿元摘得密云十里堡镇王各庄地块；密云水源路南侧地块最终也以1.8亿元被众智房地产摘得。 而在正式挂牌中新加入的通州梨园东小马地块，因迟迟未披露成交结果成为了垫底。最终被中能建+张家湾设计小镇以16.5亿元竞得。 其余地块中，大兴西红门6013地块紧邻华润+中铁联合开发的橡树湾，以及中建三局+兴创置地联合开发的壹品兴创·御景星城。或许为避免其他竞品出现，所以华润置地+中铁置业+兴创置地强强联手以25亿元将其摘得。 北京链家研究院分析师岳微认为：整体来看，副中心、平原新城与生态涵养区新城集中供地以来供给总量稳定，节奏较为平稳，但由于各区具体情况差异，土拍结果显著分化。 竞拍规则再迎优化 自第二批集中供地开始，北京逐渐形成先以预挂牌、线上竞价方式对市场进行摸底，然后进一步优化改良竞拍规则的习惯。 以往供地中，北京超半数地块需执行“70/90”面积限制要求，而在本轮土拍中，北京不再以70/90作为约束条件，此举意味着房企产品设计上拥有更大自由度，以小面积为主的“刚需”项目将逐渐被替代出局。 而针对当前新房交付问题，现房销售比例要求进一步扩大，竞现房销售比例提升至70%，从源头上落实“保交楼、保民生、保稳定”。 此外，继丰台右安门街道亚林西地块、顺义薛大人庄地块、顺义新城第19街区地块以及昌平北七家平西府地块增设“全龄友好社区”建设要求后，北京此轮全部地块均鼓励建设“全龄友好社区”。 随着竞拍规则的更迭，北京集中土拍已逐渐衍变成房企们秀肌肉、拼家底的竞技场。但受年内销售额同比下滑，以及融资难度影响，许多房企都已捉襟见肘。 叠加北京与上海、合肥竞拍日期相重叠，如何在有限的预算中做取舍是摆在房企面前的一道难题，所以也不难理解在北京此轮土拍中为何多次出现房企中途离场的情况。 整体来看，北京本轮集中供地中，国、央企依旧为竞拍主力，但拿地策略却各有侧重。底价地块偏好联合开发，核心地块以独立竞得为主。如此可见，集中供地趋势下区域深耕、多盘联动发展成为开发企业竞地新思路。

随着多城陆续简化二手房交易流程，北京亦出台了相应措施。 为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，9月23日，北京市住房和城乡建设委员会及北京市规划和自然资源委员会发布关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知。 通知称，“连环单”是指在同一时期内，购房家庭（以下简称“连环单”家庭）先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。 中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，按过去的做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。实行并行办理后，优化了购房资格核验操作，可以有效缩短“连环单”的交易周期，畅通二手房置换改善链条，提高房地产市场活力。 “北京房地产市场经过多年发展，已经步入存量时代，二手房市场的运转效率会直接影响整体市场资源配置的效率。”徐跃进称。 根据中指院监测数据，2021年北京二手房成交面积超过1700万平方米，显著高于新房的1010万平方米。 由于购房成本较高，北京市场中“连环单”很多，市场运转较为依赖二手房置换改善的链条。 “北京很多需求都是换房需求，市场交易40%以上都是连环单交易，过去连环单交易周期较长，遇到各种问题的可能性较大，此次北京的政策有利于楼市稳定。”中原地产首席分析师张大伟分析称。 业内人士认为，此次北京存量房政策调整目的并不是刺激楼市交易，只是对交易流程进行完善，对于核心的认贷不认房政策并未放开，因此对市场供需的影响较为有限。 张大伟对记者表示，从交易成本角度看，过去很多“连环单”涉及到提前还款等问题，本次政策后交易周期有所缩短，可以节省交易成本，但政策不会导致市场成交和房价的波动，值得其他城市借鉴。 中原地产研究中心数据显示，今年1-8月北京二手住宅累计网签9.6万套，与去年同期相比下跌35%。 “此次北京政策，总体上是针对换房人群的政策，换房政策是目前各地需要积极优化的内容，包括此前各地推出的带押过户政策，实际上都是针对换房人群。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 今年以来，已有多个城市探索二手房“带押过户”创新模式，包括广州、济南、南京、苏州、福州、无锡等。 据悉，二手房“带押过户”是指居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。 徐跃进认为，存量房交易“连环单”业务并行办理与二手房“带押过户”两类政策，都可以提高二手房市场交易效率，提高市场活力。 “两者不同点在于，连环单业务并行办理主要是缩短交易时间，对市场供需的直接影响较为有限，业务覆盖范围相对较小；带押过户主要是降低了交易成本，对于市场供需的释放具有一定的支持作用，而且覆盖范围更广。”徐跃进告诉记者。 多位专家指出，无论是“连环单”业务并行办理，还是二手房“带押过户”政策，未来优化营商环境、改善二手房交易流程将成为趋势，预计会有更多城市跟进。

　　银保监会相关部门负责人介绍，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

今日，房地产开发板块整体跌幅1.07%，其中24只股票上涨，5只股票平盘，75只股票下跌。 数据显示，截至今日，房地产开发板块近一周涨幅-1.79%，近一月涨幅1.88%，近一季涨幅-3.20%。 其中，天房发展(600322)、海泰发展(600082)、美好置业(000667)、栖霞建设(600533)、福星股份(000926)位列板块涨幅前五位，涨幅分别为6.91%、5.12%、3.68%、3.67%、3.41%。 凤凰股份、万业企业(600641)、沙河股份(000014)、数源科技(000909)、渝开发(000514)位列涨幅榜后五位，涨幅分别为-6.57%、-6.53%、-6.33%、-5.99%、-5.95%。

9月23日，北京第三轮集中供地进入到线下竞价阶段。 最终建发以32.66亿元竞得京土储挂（昌）[2022]053号地块。 地块编号京土储挂（昌）[2022]053号，地块名称为北京市昌平区中关村(000931)生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP02-0101-6004、6005地块，土地面积3.28万平，规划建筑面积9.08万平，土地用途为R2二类居住用地，起始价31.7亿元。 据土地出让文件显示，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格364550万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限44000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人。 若宗地进入竞报“现房销售”面积阶段，并竞报出“现房销售”面积，“现房销售”标准按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）执行，“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。

9月22日，北京公布第三轮集中供地线上成交结果，最终北京盟科置业有限公司（龙湖）和北京天竺房地产开发有限公司联合体以24.3亿元竞得京土储挂（顺）[2022]054号地块。 地块编号京土储挂（顺）[2022]054号，地块名称为北京市顺义区顺义新城第1街区SY00-0001-0320地块，土地面积为6.92万平，规划建筑面积11.08万平，土地用途为R2二类居住用地，起始价24.3亿元。 据土地出让文件显示，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格279450万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限56000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。 若宗地进入竞报“现房销售”面积阶段，并竞报出“现房销售”面积，“现房销售”标准按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）执行，“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。

房地产行业涉及面广、产业链长、带动力强，对稳住经济大盘至关重要。2022年年初以来，受新冠肺炎疫情反复冲击、市场预期转弱、需求结构转变等长短期因素的综合影响，我国房地产市场面临较大的下行压力，房屋销售明显降温，房企投资意愿低迷，融资环境依旧偏紧。未来一段时期，随着国家和地方支持政策的相继落地，房地产市场将逐步趋稳，但市场潜在风险仍不容忽视，须进一步采取措施推动房地产市场健康稳定发展。 　　房地产市场总体呈现 　　“销售降、投资弱、融资难”特征 　　房地产销售“萎靡不振”。房地产销售是维持房地产企业资金链循环畅通的生命线。稳定房地产销售，对维持房企正常运转、稳定房地产市场至关重要。2022年上半年，受疫情冲击、需求不足等诸多不利因素影响，房地产销售市场面临很大压力，主要表现在：一是新房销售市场明显降温。2022年5月，全国商品房销售面积累计同比下降23.6%，创2020年4月以来的新低。其中，商品住宅销售面积累计同比下降28.1%，同样为近两年以来的新低。新房销售面积的持续下降同时带动销售额的明显下滑。2022年5月，全国商品房销售额累计同比下降31.5%，其中商品住宅销售额更是下跌34.5%，接近2020年2月疫情期间的跌幅。二是期房销售和现房销售显著分化。2022年年初以来，期房销售市场和现房销售市场均呈现走弱态势，5月全国商品房期房销售面积和现房销售面积累计同比增速分别较2月下降14.1个百分点和9.8个百分点。但是与现房销售仍处增长阶段相比，期房销售不仅明显下滑且降幅持续扩大。5月全国商品房期房销售面积累计同比增速为-28.2%，远低于商品房现房销售面积13.2%的增速。三是商品房待售库存持续高企。新房销售不畅直接导致商品房待售库存持续走高。2022年5月，全国商品房待售面积累计同比增长8.6%，较2021年同期上升10个百分点，连续四个月高于8%，处于2017年以来的高点。其中，5月全国商品住宅待售面积累计同比增速更是高达15%，较2021年同期上升19.3个百分点，为2016年以来的新高（见图1）。 　　数据来源：Wind。 　　图1 2012～2022年全国商品房销售面积和待售面积累计同比变化 　　房地产投资“低位下探”。房地产投资是投资需求的重要支柱，直接关系到宏观经济大盘的稳定。目前，受短期因素和长期因素的叠加冲击，房地产投资出现明显的低迷状态，主要体现在：一是房地产投资再现负增长。2022年1～5月，全国房地产开发投资完成额同比增速为-4%，自2020年6月以来再度陷入负增长，且较2021年同期下跌22.3个百分点。其中，住宅开发投资完成额同比增速为-3%，较2021年同期下跌23.7个百分点。二是房地产企业投资意愿低迷。房地产市场整体低迷引发链式降温，导致房地产企业投资意愿明显下滑，“冷淡”“观望”情绪较浓。截至2022年5月，本年购置土地面积累计同比下降45.7%，为2012年以来的低点，且已经连续12个月呈负增长。三是房地产项目缓建现象突出。受需求疲软、资金链紧绷、供应链不畅等因素影响，房地产企业普遍出现新开工不足、在建项目延缓等现象。2022年5月，全国房屋新开工面积累计同比下跌30.6%，连续10个月负增长且降幅持续扩大；全国房屋竣工面积累计同比下降15.3%，连续四个月处于负增长态势。项目建设周期的延缓直接导致建筑和安装工程投资（以下简称“建安投资”）的显著下滑。2022年1～5月，建筑工程、安装工程投资完成额的同比增速均为负，特别是安装工程投资完成额同比下降了9.7%（见图2）。 　　数据来源：Wind。 　　图2 2012～2022年房地产开发投资和土地购置面积累计同比变化 　　房地产融资“不见起色”。房地产融资不仅是维系房地产企业生存的关键，也是全社会融资体系的重要组成部分，对金融市场稳定具有重要作用。当前，受前期收缩性调控政策等因素的影响，房地产行业普遍面临融资紧绷态势，主要体现在：一是房地产开发到位资金显著下滑。在前期调控政策、市场形势扭转、内源融资不足的三重冲击下，房地产企业融资渠道持续全面收紧。2022年5月，房地产开发资金来源累计同比增速为-25.8%，连续四个月处于负增长且降幅超过2020年2月的最低值，为近十年来新低。二是国内贷款额度明显收缩。虽然近期出台了一些房企纾困政策，但是房地产企业融资难现象尚未明显好转。2022年5月，房地产企业的国内贷款累计同比下降26%，连续11个月负增长且为近十年来最大降幅。三是内源融资规模转向下滑。随着房地产行业利润率的持续走低和销售回款速度减缓，房地产企业的自筹资金能力也在下降。2022年5月，房地产企业自筹资金累计同比增速为-7.2%，低于2021年同期20个百分点，为近两年以来的新低。四是其他融资渠道大幅萎缩。房地产销售市场不景气也在很大程度上压缩了房地产企业的其他融资渠道。2022年5月，房地产企业的定金及预收款累计同比下降39.7%，个人按揭贷款累计同比下降27%，各项应付款累计同比下降3.1%，均为近十年来最低点，并且降幅显著大于2020年2月（见图3）。 　　数据来源：Wind。 　　图3 2012～2022年房地产开发资金来源累计同比增速 　　房地产市场面临供求易势、 　　疫情冲击、预期转弱三重压力 　　本轮房地产市场下行压力不仅是前期收缩性调控政策的结果，也是结构因素、疫情因素和预期因素综合作用的结果。 　　供给饱和、需求见顶两大因素重塑房地产市场基本格局。供不应求是我国房地产市场过去持续保持高景气度的根本原因。近年来，我国房地产市场的这一基本面正在发生质的变化，主要体现在：一方面，住房供给逐步饱和。目前，我国房地产供求关系已经发生明显变化，逐步趋于平衡，一些城市甚至出现过剩现象。根据《2021年中国住房存量测算报告》，2020年我国城镇住房套户比已经达到1.09，其中，三四线城市的城镇住房套户比更是高达1.12，一线城市和二线城市的城镇住房套户比也达到0.97和1.08，反映出我国住房市场整体已经进入供求平衡阶段。另一方面，住房需求见顶回落。置业需求见顶回落是本轮房地产市场剧烈调整的另一个深层次原因。近年来，我国人口结构发生急速变化，年轻人口绝对数量开始快速下降。2014～2019年，我国20～35岁人口数量下跌8.3%，导致置业人群数量出现明显萎缩，进而对居民购房需求造成较大冲击。2014～2015年的货币宽松政策和2016～2017年的棚户区改造更是进一步透支了居民购房需求，大幅提升了居民部门杠杆率。国际清算银行（BIS）数据显示，2021年第三季度，我国家庭部门偿债比例（家庭部门还本付息额/可支配收入）已经达到15.6%，高于美、英、德、法、日等主要发达国家。过高的杠杆无疑对激发当前居民购房需求造成很大阻碍。 　　疫情冲击导致住房消费和建筑施工“双受限”。疫情对房地产市场的冲击是双向的，不仅体现在需求端，还影响到供给端。一方面，消费场景受限影响房地产销售。2022年年初以来，全国疫情多点散发，特别是长三角、粤港澳、京津冀等重点地区的疫情反复发作，对房地产市场的正常运行造成较大干扰，房企促销活动暂停，房地产中介机构关门，购房者无法实地看房、签约，由此导致楼盘交易停滞、供需循环放缓，房屋销售面积出现较大幅度下滑。以15家上市房企为例，40%的房企5月销售面积同比下降超过50%，其中主要布局于长三角地区的正荣地产5月销售面积同比降幅更是达到83.75%。另一方面，建筑施工受限制约房地产投资。由于奥密克戎病毒传播力强、防控难度大，在疫情严重地区，许多开发商采取暂时停工或延迟复工措施，短期内对房地产供给端造成明显冲击。据测算，1～5月，全国房屋净停工面积达到9.4亿平方米，较2021年同期上升34.5%。另据国家统计局统计，1～5月，全国房地产开发投资同比下降4%，其中5月全国房地产开发投资同比下跌7.8%。 　　预期转弱引致居民购房意愿、房企投资意愿、市场融资环境“三不佳”。预期对房地产市场健康运行具有极其重要的作用。稳定房地产市场，关键在于稳预期。当前，我国房地产市场面临预期转弱的风险，主要体现在：一是居民预期转弱导致购房意愿下降。目前，受房企高周转模式难以为继、房价走势持续不振、经济形势不景气等因素的综合影响，居民购房普遍面临“交房预期不确定、房价预期不确定、收入预期不确定”等三大难题，导致许多刚性需求或改善性需求难以得到有效释放。中国人民银行城镇储户问卷调查结果显示，2022年一季度，预计未来三个月增加购房支出的比例仅为17.9%，低于2020年一季度的19.2%，为2018年以来最低。二是房企预期转弱导致投资意愿不强。房地产市场持续不振也对房企的投资行为造成很大影响，许多房企纷纷减投资、促销售、保现金。2022年5月，全国土地成交价款累计同比下降28.1%，购置土地面积累计同比更是下降45.7%。三是市场预期转弱导致融资环境不佳。受大型房企持续“爆雷”的影响，银行业金融机构和资本市场对民营房企的信心已经开始动摇。以资本市场为例，2021年8月以来，民营房地产企业的新发债券规模显著下滑，特别是2022年年初以来，民营地产债发行额几乎为零。截至2022年5月，民企地产债的净融资额连续20个月为负，反映出投资者的低迷情绪已经对民营房企的融资环境造成很大危害。 　　未来房地产市场将逐步趋稳但风险犹存 　　调控政策适时调整有助于稳定房地产市场 　　目前，无论是全国层面还是地方层面都在陆续放松房地产调控政策，对于推动房地产市场稳定发展具有重要作用。从全国层面看，房地产调控政策呈现边际放松态势。2022年3月，政府工作报告提出要在坚持“房住不炒”定位的前提下，支持居民de 合理住房需求。随后，中国人民银行、银保监会提出保障购房者按揭贷款需求，满足房地产企业合理融资需求，中国人民银行更是多次下调房贷利率。4月底，中央政治局会议进一步提出支持各地根据实际完善房地产政策，支持刚性住房需求和改善性住房需求。中央政策层面的“暖风”对稳定市场预期起到了明显的信号作用，为各地进一步放松房地产调控提供了正确的指引。 　　从地方层面看，各地根据实际情况着手稳定房地产市场。在需求端，多地纷纷采取放宽限购限售政策、降低个人住房贷款首付比例等措施。比如，南京放松非户籍居民购房的最低社保年限要求，苏州放松限购最低要求并取消二手房限售年限要求，杭州下调二手房购房门槛，大连规定限购区域购房不受已有套数限制，长春、自贡实施“认贷不认房”，郑州取消“认贷又认房”要求，德州、宿迁下调首付比例至20%，广西、天津、南京上调公积金贷款额度。在供给端，多地采取调整竞拍规则、完善预售资金监管、下调保证金比例、放松缴款期限等措施来促进房地产投资。比如，济南将地价款缴付时长从三个月延长至六个月，武汉、中山将土地出让保证金比例下调至20%，东莞取消无偿配建安居房要求和新房销售限价要求，杭州实行“次高价者得规则”。随着国家和地方政策措施的持续加码、政策效力的逐步释放，房地产市场持续下滑的势头将得到有效遏制，房地产市场将逐步企稳。 　　房地产市场潜在风险仍然不可忽视 　　房地产投资存在进一步下滑风险。未来一段时期，房地产企业的重心仍将主要集中在保销售、去库存方面，很难有效增加投资。从土地投资看，房地产销售是房地产企业土地投资的领先指标，2021年以来，全国商品房销售面积累计同比增速持续下滑，2022年前五个月更是下降23.6%，预示着未来半年内房地产企业的土地投资仍将维持冷淡状态，难以很快回暖。从建安投资看，新开工面积和竣工面积是房地产企业建筑安装投资的先行指标，2022年前五个月，房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降30.6%和15.3%，这必然会直接冲击未来半年的建安投资。 　　疫情发展存在不确定性风险。未来一段时期，全球新冠肺炎疫情仍将持续蔓延，新冠病毒存在很大的变异可能性，一旦更具传播性和毒性的新冠病毒变种轮番袭击我国，必将增加整体防控难度，对整个经济的冲击也将更大，特别是将对居民收入和购房意愿造成很大的负面影响。房地产销售是稳定当前房地产市场的关键，如果居民购房需求持续低迷，必将使得整个房地产市场陷入“销售低迷—资金吃紧—投资萎缩”的负循环。 　　房企债务违约风险。2022年是许多房地产企业境外债的还债高峰期。大量境外债到期可能成为房地产市场的一个潜在风险点。Wind数据显示，2022年房地产境外债到期偿还量为3779亿元，较2021年上涨9.5%。其中，第二季度至第四季度的到期偿还量分别为944亿元、897亿元和762亿元。在高周转模式难以为继的背景下，房企债务违约的风险正在上升，一旦房企债务违约，必将对上下游供应链企业和金融市场造成不小的冲击。 　　多措并举促进房地产市场健康稳定发展 　　针对当前房地产市场形势，应坚持“房住不炒”定位，按照分类、分城、分企施策的原则，稳预期、扩需求、促投资、宽融资，有力推动房地产市场健康稳定发展。 　　稳预期。一是做好疫情防控。在坚持“动态清零”总方针的前提下，落实、落细“四早”要求，开展常态化定期核酸检测，利用“场所码”“数字哨兵”等数字手段，提高防疫精确性。高效统筹经济发展和疫情防控，抓紧推进疫情严重地区复工复产复商复市。二是加强预期引导。坚持“房住不炒”定位，做好房地产市场预期管理，确保政策连续性和稳定性。加快修复市场信心，适时扩容民营房企信用保护工具发行范围。加大融资监管政策的边际放松力度，纠偏前期层层加码的融资监管政策。三是从严防控风险。结合实际完善房地产市场动态风险监测体系，及时调配金融资源，消除房地产金融风险苗头，确保房地产市场安全运行。从严监管高风险房企，防止出现“项目烂尾”现象，最大限度维护购房者合法权益。因企施策，分类管控，加大对优质房企的纾困力度。 　　扩需求。一是放松限购门槛。顺应人口向城市群、都市圈、中心城市集聚的客观规律，适当降低人口持续流入城市的限购门槛。改变部分城市“认房又认贷”“社保年限要求过高”等偏紧的调控政策，充分释放居民的合理购房需求。适当放宽二手房和新房的限售政策。二是加强信贷支持。根据各地实际适度下调首套住房、改善型住房的首付比，激发刚需购房人群和改善型购房人群的潜在需求。适度松绑二手房贷款限价政策，助力缓解居民贷款额度受限难题。加大保障性租赁住房的金融支持力度，重点解决青新市民的住房贵、住房难问题。三是降低还款压力。加快贷款审批流程，适度下调首套房和改善性住房的房贷利率。提高公积金贷款额度，允许提取未计入贷款额度的公积金余额用于首付款。适当延长公积金贷款的还款时限，保障受疫情影响未能按时缴存住房公积金的企事业职工的贷款权益。 　　促投资。一是加大保障房建设。加大保障房投资建设力度，加大国有建设用地供应力度，充分利用集体建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地等开发保障性租赁住房。加大财税的金融支持力度，通过中央预算内投资、专项债券资金等多种方式支持保障性租赁住房建设。二是优化土地供给。适度延长地价款的缴款期限，适当降低土地竞买保证金比例。根据各地实际适时调整“竞配建”“竞自持”“限地价”“限房价”等具体规则，增强房地产企业的拿地积极性。保障房地产企业的定价自主权，给予其一定的降价销售空间。因城施策完善土地供给方式，根据库存去化周期调整供地数量。三是加快复工复产。全力支持房企在做好疫情防控的前提下尽快复工复产。积极协调解决复工复产过程中遇到的供应不畅、用工缺乏等问题，对不裁员、少裁员的房企返还一定数量的失业保险费。 　　宽融资。一是优化预售资金监管。分企施策，根据企业信用评级状况实行差异化管控。增加资金拨付节点，降低资金冻结比例，允许符合条件的房企使用银行保函替代预售监管资金。允许房企在一定区域内进行跨项目资金调剂，有效提高预售资金使用效率。二是支持合理融资需求。根据房企信用状况，加大对优质房企的信贷支持力度，加快开发贷审批发放速度，有力改善房企融资环境。适度发展房企直接融资，在严控风险的前提下，稳妥有序开展股权融资、债券融资、资产证券化等。三是及时化解债务风险。不盲目抽贷、压贷、断贷，允许部分受疫情影响较大的房企调整还款计划，开展贷款展期，缓解资金压力。延长“三道红线”和贷款集中度管理要求的达标期限，对“三道红线”要求尚未达标的房企，在相应指标不上升的前提下，允许继续为其提供贷款。鼓励金融机构针对房地产行业积极开展并购贷款业务，支持优质房企兼并重组。

9月22日，58同城旗下58知楼在北京隆重召开了以“云启增长，数知未来”为主题的2022新产品发布会，重磅发布了58知楼产业数字化最新研究成果——58知楼·产业云。新产品依托58知楼多年来在楼宇经济研究的成功经验，正式将服务范围拓展至产业研究领域，通过提供创新数字技术支持，以助力公共服务机构和实体产业把握当下数字化时代发展新机遇。 活动现场，北京市朝阳区投资促进服务中心副主任杨立，北京CBD招商服务公司总经理张丽文，全联房地产商会副秘书长陈江根，58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋，以及来自公共服务机构及企业的多方代表等嘉宾出席了本次活动。与此同时，活动现场还举办了58知楼&北京CBD招商公司数字化产业招引战略合作签约仪式，共谋北京CBD的数字化发展。 数字加持赋能产业研究，58知楼三位一体服务产业经济 58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋 58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋在致辞中表示，整个人类文明的传承，是通过信息在人类大脑和与现实之间的传播和记载的，其中的差别，体现在人类发展史经历了将信息记录在岩壁、甲骨文、纸张、硬盘和软盘等演化进程，如今正在经历数字化信息存储在云端的数字变革时代。 匡健锋认为，在商业楼宇领域，早期由于缺少比较完善的数据化体系，造成信息不对称等问题，更需要能提供更加专业、智能化商业解决方案的服务机构。面对越来越多合作伙伴对于商业拓新、业绩提效和增长等需求，58知楼创新性地迈出了数据化探索的第一步。 据了解，58知楼是58同城旗下的产业大数据平台，拥有着多年积累、沉淀的海量且颗粒度极细的万亿级产业数据、楼宇数据、企业及交易大数据。此前凭借着市场最全的楼宇数据资源，58知楼已赢得了客户的广泛认可。如今随着数据的不断完善，58知楼的楼宇数据已经提升到了103438个，覆盖50375个产业园项目，以及全国113个具备商业地产的城市，拥有全国1.4亿企业数据。 近年来，数据越来越成为驱动楼宇市场经济增长的新动能，不仅能够促进商业地产存量闲置资源的去化速度，还可以通过数据分析为招商运营管理提供准确有效的决策依据。58知楼多年实践证实，如今客户的需求已经从关注楼本身过渡到了关注楼里的企业，又从关注楼里的企业过渡到关注楼宇相关的产业，58知楼也从研究项目过渡到研究企业，从企业研究升级到产业研究。 在此背景下，58知楼·产业云正式发布。作为一个围绕产业研究、区域产业促进与招商的数字化系统，58知楼·产业云可基于海量数据(603138)以及丰富优质的企业资源及渠道资源，为客户提供数字化系统工具、咨询研究、产业招商落地三位一体的产业经济研究服务，助力提升产业经济数字竞争力。 匡健锋表示：“5年来，58知楼在楼宇商办市场不断提升数字化能力，在市场上已经占据领先位置。同时，我们与合作伙伴的数字化连接也在不断加深，共同促进行业向物联网、智能化的方向不断发展。我们也很荣幸，58知楼提供的一体化商业决策和解决方案能为被客户认可，未来我们将不断提升行业观察指向标准，为合作伙伴提供商业判断依据，促进更多交易达成。” 深入产业研究全领域，助推行业转型升级 58 知楼营销负责人兼首席顾问袁媛 随后，58 知楼营销负责人兼首席顾问袁媛就产业招商进行了精彩分享。她提到，传统的招商方式同质化严重、招商转化率低、产业生态效应显现慢，过去招商工作者靠拼人脉、拼政策、拼资源的招商方式已成为过去式。真正的产业招商首先需要产业研究，对产业发展、产业链、产业赛道有充分了解；其次是对产业载体的研究，包括对楼宇经济、土地研究、城市更新、政策经济等静态和动态信息的研究；最后通过待招商的企业名单、优质企业库的建立、招商落地策略，打好招商引资组合拳。 如今，招商工作者想了解的所有产业相关的信息，如空间信息、楼宇信息、产业信息等，只需打开58知楼就能够快速了解。通过58知楼的政策数据库、经济数据库、产业数据库实时精准掌握企业发展动态，从而协助建链强链补链，实现真正的产业链招商。袁媛表示“58知楼愿意跟大家在一起共同做精准招商、数据招商的践行者”。 58知楼产品总监胡雪莉 会上58知楼产品总监胡雪莉发表了《云启——深入产业，不止知楼》主题演讲，就58知楼产业经济研究的四大方面，即“已经具备的产业基础”、“产业目前的发展现状”、“如何建立更高效的产业经济结构”以及“如何实现精准招商”，进行了现场分享。据胡雪莉分享，58知楼不仅仅是一个系统，除了工具系统之外，还整合了内外部的行业智库，通过产业招引的优质资源，将在海量底层数据的基础上，发挥资源优势，全面助力客户开展产业研究与产业招引工作。 在58知楼的新产品发布仪式上，由北京CBD招商服务公司总经理张丽文，全联房地产商会副秘书长陈江根，58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋，58集团高级技术总监江军平，58知楼营销负责人兼首席顾问袁媛上台，共同发布了58知楼2022新产品——58知楼·产业云。 58知楼助力北京CBD数字化探索现场发布《产业空间价值评价指标体系》 58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋与北京CBD招商服务公司总经理张丽文代表双方进行了合作签约 以本次58知楼·产业云的发布为契机，58知楼和北京CBD招商服务公司就数字化产业招引达成战略合作，58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋与北京CBD招商服务公司总经理张丽文代表双方进行了合作签约，共同推动北京CBD数字化招商与服务工作提质增效。 作为北京国际商务与文化交流最频繁的区域，北京CBD也长期致力于数字化发展探索。张丽文在会上分享道，北京CBD通过数字化技术搭建的全球招商渠道服务平台，可以实现市场静动态数据、产业发展状态、赛道发展现状、审批监控等信息的便捷管理与查询，赋能产业精准招商。他指出，北京CBD作为“两区”建设的重要承载区，一直积极探索具有CBD特征的数字经济产业，并持续加强数字新基建建设，推动数字化场景创新，以打造数字经济繁荣发展的生态环境。 张丽文表示:”此次战略合作的签署对于双方是良好的开端，对行业具有里程碑的意义，未来双方将充分发挥综合优势，汇聚北京CBD产业资源，树立北京CBD为产业研究数字化发展的标杆。并通过打造特色项目，降低商业楼宇招商难度，提高资产转化率，全方位助力楼宇经济的数字化转型与升级。“ 全联房地产商会数字楼宇经济分会研究员顾海丽 本次发布会中，全联房地产商会数字楼宇经济分会研究员顾海丽还现场发布了《产业空间价值评价指标体系》。据顾海丽介绍，这一研究成果完全是应用“58知楼·产业云”产品完成，研究数据共涉及了113城市、5万+产业园项目、1.5亿条企业数据、30万+条产业政策，另外还包括企业交易数据、企业主营产品等内容。 顾海丽表示：“希望产业空间价值评价指标体系通过对不同产业链发展要素、现状以及规律的发掘与提炼，能够为行业在产业规划和空间运营的过程中提供客观的结论和科学的解决方案。” 一直以来，58知楼致力于用数据+科技的服务方式，为城市政府、开发和运营企业提供产业研究及咨询、产业精准招商、营销、运营管理及公共服务管理场景的综合解决方案，赋能产业数字化升级。58知楼·产业云的发布，集中展示最有竞争力的信息化、数字化的融合成果，讲述全真互联的数字技术如何为实体产业和公共服务机构提供丰富的创新引擎，提升数字竞争力，助力楼宇市场在数字化浪潮中把握增长的第二曲线，携手迈向数字未来。

9月23日，北京第三轮集中供地进入到线下竞价阶段。 经城建报38.295亿元触及竞价上限后转入竞“现房销售”面积环节。最终首开以38.295亿元+7000平现房销售面积竞得京土储挂（丰）[2022]047号地块。 地块编号京土储挂（丰）[2022]047号，地块名称为北京市丰台区地铁九号线花乡站造甲村土地一级开发项目FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地块。土地面积为2.31万平，规划建筑面积5.55万平，土地用途为R2二类居住用地，起始价33.3亿元。 据土地出让文件显示，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格382950万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限17000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。 若宗地进入竞报“现房销售”面积阶段，并竞报出“现房销售”面积，“现房销售”标准按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）执行，“现房销售”面积按地上出让住宅部分计算，所在楼栋需整栋现房销售。

2022年，一场“保交楼”攻坚战正在全国推进中。克服万难，不少房企积极响应“保交楼”号召。硬核的交付力不仅是房企契约精神的重要载体，更是房企产品力、品牌力、整体实力的充分体现。当下，“保交付”成为提振市场置业信心、重塑行业美誉度的底层逻辑！ 卓越集团南京卓越景枫·蔚蓝郡二期交付活动盛大举行。500多名业主带着喜悦地验收了新房，对新居的期待，终于成真。 作为深圳卓越集团与南京景枫投资联袂打造的溧水首个高品质人居项目，蔚蓝郡在项目拿地规划和一期交付时，都受到广泛关注。蔚蓝郡的整体规划植入了新一代的城市人居体系，为溧水的地铁城居时代引入了更先进的生活迭代产品，在南京市场独树一帜，销售表现突出。交付当天，现场洋溢着新生活的气息，业主们在现场工作人员的引导下，顺利完成一系列交付环节。 从蓝图到品质家园，蔚蓝郡诠释了卓越集团的责任和专业。提前一个月实现交付，带给业主们满满的惊喜。 用专业与责任，践行对“家”的品质承诺 家是世界上最温暖的所在，承载着人们对美好生活的奋斗和期待。卓越集团深耕行业26年有余，为无数家庭创造了承载美好生活的“家”，深刻明晰房和家对于业主的意义。 为了在确保品质的前提下准时交房，蔚蓝郡项目在建设过程中，在疫情时期严苛的施工条件下，克服了诸多难题。一次又一次项目会议，一次一次现场勘察，从项目规划到材料选择，从内外施工到品质验收，每一个环节都坚持“匠心、精工”的品质理念严格把关，将规划之初对家的承诺一一实现，在实现提前交付的同时，诠释着卓越集团的专业、责任和速度。 专业验收·顺畅高效 随着交付日期的临近，一系列筹备工作提前一个月展开。为了迎接业主们的到来，工作人员将社区精心装饰，让整个楼盘充满了喜庆的气息。同时，为了让整个交付过程有条不紊、高效顺畅，工作人员提前对客关、物业、工程、财务等各端口的专业人员进行了安排，对流程进行了提前梳理。 交付当天，9点刚过，业主们就带着喜悦的心情走进社区。在工作人员的热情指引和耐心陪伴下，业主们顺利地完成了签到、审核、资料交接、费用缴纳等各环节的交付程序。 来到业主最期待的房屋验收环节。当业主怀着激动的心情，初次开启属于自己的“新家”时，喜悦之情难以言表，一同见证这一幸福时刻的工作人员和快修团队也感同身受。随后，工作人员详细地介绍了房屋装修的细节，仔细解答业主在验收过程中提出的疑问疑问；对于收房过程中出现的问题，则安排专业快修人员迅速修复和解决，务必给业主满意的验收体验。如此众多项目按计划实现高品质交付，彰显卓越高效的执行力、兑现力和品牌实力。 同时，卓越将始终以最大的诚意，兑现业主交托的美好期许，力求交付给业主的，不仅是质量过关的房子，更是全周期的美好生活体验。

9月23日，北京第三批集中供地进入现场竞价环节，海淀、丰台、昌平三区的8宗热门地块受到众多房企关注。最终，海淀西北旺HD00-0403-0019、0018地块由海开以53.18亿竞得，溢价率4.48%。 根据出让文件，上述地块用地性质为R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，建筑用地面积约12.35万平方米，起始价为50.9亿元，销售指导价为8.2万元/平方米。