8月百强房企实现销售操盘金额5190.1亿元，环比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。 　　5190.1亿元 　　近期，上市房企陆续披露2022年8月销售简报，销售情况进一步分化。部分大中型房企8月销售金额虽仍处于低位，但环比已有所好转。 　　业内人士表示，目前行业进入“金九银十”销售旺季，随着前期稳楼市政策持续显效，消费者购房预期有望好转。对于房企来说，提振销售业绩仍将是未来发力的重点。 　　部分房企销售金额环比改善 　　有的房企8月销售金额实现同比、环比增长，前8个月累计签约金额同比降幅进一步收窄。 　　金地集团披露的2022年8月销售情况公告显示，8月公司共实现签约面积102.4万平方米，同比增长14.45%；实现签约金额212.3亿元，同比增长11.56%。2022年1-8月，公司累计实现签约面积595.8万平方米，同比下降38.22%；累计实现签约金额1403.9亿元，同比下降32.34%。 　　2022年7月，金地集团实现签约面积74.1万平方米，同比下降39.16%；实现签约金额185.5亿元，同比下降27.63%。2022年1-7月，公司累计实现签约面积493.3万平方米，同比下降43.61%；累计实现签约金额1191.6亿元，同比下降36.78%。 　　有的房企虽然8月销售金额仍处于低位，但是相比7月已有所改善。 　　中南建设披露的8月经营情况公告显示，房地产业务方面，2022年8月，中南建设共实现合同销售金额50.3亿元，实现销售面积46万平方米。2022年7月，公司共实现合同销售金额49.1亿元，实现销售面积46.4万平方米。 　　相比之下，一些头部房企8月销售金额环比有所下滑。 　　9月5日晚，碧桂园公告称，2022年8月，集团连同其合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约288.7亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约为346万平方米。7月，集团连同其合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约301.1亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约为344万平方米。 　　2022年8月，融创中国实现合同销售金额约107.5亿元，实现合同销售面积约80.6万平方米。2022年7月，融创中国实现合同销售金额约110.3亿元，实现合同销售面积约88.4万平方米。 　　克而瑞研报显示，8月百强房企实现销售操盘金额5190.1亿元，环比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。8月，百强房企中近六成企业单月业绩不及上半年的月均水平，但也有部分规模房企业绩表现较佳。 　　百强房企拿地规模降幅环比收窄 　　从拿地态度看，以万科为代表的部分头部房企8月拿地金额环比有所下降。 　　万科A披露的2022年8月销售及近期新增项目情况简报显示，2022年7月销售简报披露以来，公司新增加开发项目2个，分别位于苏州和银川，需支付权益地价17.56亿元；新增1个物流地产项目，需支付权益价款2.32亿元。而7月销售及近期新增项目情况简报显示，自6月销售简报披露以来，公司新增加开发项目2个，需支付权益地价46.82亿元；新增2个物流地产项目，需支付权益价款3.16亿元。 　　中指研究院数据显示，2022年1-8月，百强房企拿地总额达到8816亿元，拿地规模同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3个百分点，连续三月维持收窄态势。整体来看，保利发展、华润置地、招商蛇口拿地金额居前。 　　投资机会有望增加 　　8月中下旬，多数城市公布了第三轮集中供地计划。为了维持土地市场稳定，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多企业参与。随着市场信心恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍规则改善，将给中小房企带来更多投资机会。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前行业进入“金九银十”旺季，随着前期稳楼市政策持续显效，消费者购房预期有望好转，房企推盘策略也将陆续调整。行业逐步进入房屋销售提振的关键时期，交易环境有望进一步改善。对于房企来说，提振销售业绩仍将是未来发力的重点。 　　从房企表态看，不少房企看好下半年行情。 　　万科总裁祝九胜在中期业绩会上表示，相信公司下半年销售业绩会比上半年好。万科今年销售专项行动有四个方面的动作：一是提升佣金结算速度；二是调整销售激励政策；三是整合自身销售力量；四是销售能力短期培训和提升。自开始部署专项行动以来，公司围绕去化库存、加快回款已取得一定成效。

　《北京市住房租赁条例》于9月1日正式实施。将住房租赁以条例形式予以规范，是解决住房租赁市场日益凸显的居住问题的客观要求。《条例》的出台有助于维护租赁双方当事人合法权益，特别是在承租人一般处于相对弱势地位的情况下，条例将更好地保护租房者。《北京市住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部地方性法规，势必会对其他省份规范住房租赁市场起到一定示范引领作用。 　　对不少年轻人而言，租房是毕业后初到一座城市的首要刚需。一提到租房，想必很多人都忍不住吐槽那些不太愉快的经历，有的人找房子遇到中介机构为招揽生意发布的虚假房源，有些房东总是不断抬高房租，还有的人遇到“甲醛房”，押金难退，或者是由于房东的原因频繁搬家等问题。多年以来，租房市场乱象频现，租赁关系不稳定始终是住房租赁市场发展的阻碍。 　　通读《条例》不难发现，其对现存比较集中的住房租赁痛点和难点问题均开出了药方，对那些闹心事烦心事给出了解决方案。“隔断房”一度较为常见，房东或者是中介机构为了增加租金收益私建隔断墙，改变房屋结构，增加了安全隐患。《条例》对此明确，出租住房以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构。且规定了处罚措施，未按照规定出租住房的，责令限期改正或者恢复原状，逾期不改的，还将视情节对个人或单位处以相应罚款。 　　前些年“甲醛房”危害租房者身体健康的报道想必人们还记忆犹新。此次《条例》中明确规定出租住房应当符合室内空气质量等基本安全标准要求，并明确，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，将对住房租赁企业处以罚款。 　　房东的恶意驱赶行为也将受到约束。《条例》明确，不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。 　　很多人以当“二房东”实施房屋转租为一门生意，但在实际情况中，“二房东”卷款跑路、恶意诈骗房租伤害了不少租客，此次《条例》将“个人二房东”纳入监管，规定个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记，并明确对违法行为的处罚要求，为解决这一顽疾提供了法律依据。 　　租约到期后，一些房东以房屋内的物品有损耗或者损坏为由拒绝归还押金，这显然是不合理的。有了明确的监管规则，押金难退也有望成为历史。《条例》规定，房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在自然损耗及折旧，只要承租人的使用行为处于合理范围内，不存在故意损毁行为或以超出约定范围的方式使用，不能当然认定承租人构成违约。而对于出租方是住房租赁企业的情形而言，其收取的押金应按照规定通过第三方专用账户托管，押金返还将得到更好保证。 　　一段时间以来，租金贷的运作模式很流行。承租人与金融机构签订贷款合同，由金融机构先行支付房租，承租人按照约定的计划还款并支付利息。实际情况中，租金贷的不规范发展成为一些房屋租赁企业“爆雷”的导火索，造成不少出租人和租客利益受损，租房者常常是在出租方的诱导下，稀里糊涂就签了贷款合同。《条例》明确，住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容，并规定了相应的处罚条款。 　　对于备受老百姓关注的租金和中介费等问题，《条例》也有明确回应。比如，《条例》规定住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。还比如，住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或重新签订合同，房地产经纪机构不得再次收取佣金。 　　立法规范是住房租赁市场发展到一定程度的必然要求。围绕解决好新市民、青年人等群体刚性需求，坚持租购并举，规范发展长租房市场，是重要的民生问题。发展住房租赁市场是促进我国房地产市场平稳健康发展的重要一环。当前，我国住房租赁市场正在快速发展，在全国层面出台相关规定成为普遍呼吁。据了解，有关部门正在推动加快出台《住房租赁条例》。2020年9月，住房和城乡建设部曾对《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。相信随着住房租赁立法工作的推进，其对住房租赁市场的健康运行和完善发展将起到重要的支撑作用。

当前，我国经济发展正呈现出新的阶段性特征。从“重视数量”转向“提升质量”，从“规模扩张”转向“结构升级”，从“要素驱动”转向“创新驱动”，面对新阶段新的发展内涵与使命，中能建城市投资发展有限公司（下称能建城发）主动作为，通过复盘总结、提前介入、创新驱动等手段助力设计管理提升，不仅夯实了自身产品力，也助力市场“回归产品本身”。 　　经过转型升级，能建城发已具备较强的规划设计能力，储备了丰富的战略资源库，涵盖规划、建筑、精装、景观等全专业，满足各业态类型规划设计业务。在开展新项目产品创新性研究的同时，能建城发更注重设计工作的时效性，计划先行，设计工作提前介入，在保证产品品质及成本的前提下，实现了设计提质增效。 　　复盘总结，全面提升设计质量 　　一直以来，能建城发坚持精品战略，视质量为企业发展的生命线，加强标准化建设，提高产品质量。 　　以能建城发蘭园系项目为例，为了把好质量关，设计中心（科技管理部）积极组织条线人员对公司蘭园系项目设计复盘进行总结，深入盘点设计缺陷、特异户型、外立面等客户敏感点，归纳总结样板间、室内设备、门窗、绿化等方面的问题，形成案例库，目前共有产品标准26项，实现了成熟产品的快速复制。 　　设计中心（科技管理部）不定期组织公司设计条线召开“设计管理经验总结交流会”，坚定为品质“护航”。在交流碰撞中对公司蘭园系项目建设过程中发现的设计质量问题进行深入剖析，提出相应的解决措施，各项目人员相互学习、借鉴提升，取长补短、举一反三，为各项目设计质量管理积累了宝贵经验。 　　加快推进产品标准化，能建城发已打造国府系、府系、公馆系、蘭园系四大品牌住宅产品线，筑造了北京中国府、南京长江尊邸、上海虹桥紫郡公馆等一系列经典佳作。 　　提前介入，不断提升设计时效 　　在转型升级的过程中，能建城发发挥主观能动性，用前置思维引领企业发展。 　　以该公司济南项目为例，在拿地前公司已决策提前开展建筑概念方案设计深化工作，制定相关设计计划，根据落地方案进行推进。设计过程中密切与营销部门互动，加强过程中成果沟通，减少因定位发生变化而调整设计方向。同时加强项目公司与本部各部门之间沟通，在营销、成本、设计和工程之间找准最佳平衡点。在此基础上，济南项目拿地后4天，建筑概念方案设计成果即通过公司项目管理委员会评审，实现了设计快速推进的目标。 　　杭州宁围项目自预案设计阶段就细排设计计划到“天”，明确每天的设计内容及成果，随时组会，随时沟通，快速决策。从4月25日获取土地，到5月11日概念方案通过公司项目管理委员会评审，仅用时16天，到5月31日出首开区桩基图共计用时36天，为公司项目快周转奠定了坚实基础。 　　据统计，能建城发采用设计计划先行、预案阶段提前深度介入等方式，使得新获取项目从拿地到完成建筑概念方案设计平均用时不到20天，达到了设计提质增速的效果，为各项目开发奠定了坚实基础。 　　创新驱动，引领设计高质量发展 　　项目的建筑、精装、景观等施工图，及门窗幕墙设计、泛光照明设计、智能化专项设计等专项设计成果的质量审核涉及较多专业，各专业施工图设计周期也不尽相同，存在相关专业的独立性和交叉性，极易产生设计风险。 　　能建城发设计中心（科技管理部）从提升管理能力出发，加强施工图图纸审核管控。结合设计缺陷案例和成本控制，从设计规范、设计交圈、配置标准、设计安全、方案落地等多角度出发，编制完成《全专业施工图审图要点及评价体系》，为项目施工图管理提供了更加详细的审图要点。引入施工图评价打分体系，对报送本部的施工图进行评价，发挥监督设计成果质量的作用，在防范化解风险隐患上迈出了坚实一步。 　　加强数字化建设，让能建城发释放协同效应，创造多元价值。2021年，能建城发设计中心（科技管理部）组织广州葛城公司对三期项目进行正向BIM设计，指导施工图设计。该项目将涉及到的所有设计问题都落实到三维空间，实现各专业之间设计过程中的高度协调，减少错漏碰缺，模块化户型设计为后期标准化设计奠定基础，整体上实现图纸模型批量化协同，提高了出图效率及质量。 　　当前，市场逐渐回归产品本身，精细化经营亦渐成主流。一方面，企业纷纷尝试新方法迭代升级产品，以优秀的产品力获得市场青睐；另一方面，企业还开始通过精耕细作向管理要效益，激发企业更大潜能。 　　分析人士认为，能建城发等企业在设计管理创新等方面的不断尝试，是企业转型升级过程中蓄意进取，不断变革，以新思维、新理念、新动能“武装”企业的体现。不仅有助于提高产品力，提升用户体验，还将实现企业的提质增效，创造新的利润增长点，实现社会效益和企业效益的双重统一。

中交地产昨日发布公告称，为拓宽融资渠道，优化资产结构，公司拟开展购房尾款保理业务，业务规模为5亿元，保理费率年化6.4%，放款后按季付息，资金用于符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动。 　　中交地产表示，通过开展购房尾款保理业务可提前变现应收购房尾款，加快回款速度，有效缓解公司短期现金流压力，优化负债结构。 　　据2022年中期业绩数据，中交地产期末一年内到期负债223.5亿元，较2021年末增加45.6亿元，货币资金仅105.55亿元，资产负债率为87.71%。

　建筑全生命周期零碳排放、养老建筑采用“光储直柔”技术节能效果显著......零碳、养老与建筑能碰撞出怎样的火花？9月1日至9月5日，中建一局旗下企业中建智地携房山拱辰零碳养老服务用房项目亮相服贸会，用视频与沙盘模型全方位立体展示项目成果，回答何为“零碳+养老+建筑”。 　　据介绍,房山拱辰零碳养老服务用房项目是北京市房山区首个“零碳”项目和国内首批“双碳”示范项目。参观者将在展区看到该项目的沙盘模型,观察其内部构造和采用的细部构件,了解何为“零碳建筑”以及“零碳”如何变成现实。据测算,该项目建成后,与普通建筑相比可实现本体再节能40%以上,预计每年节约用电9万度,减少碳排放85.7吨,相当于节约标煤29吨或植树14.4万平方米。 　　中建智地表示,将通过优势资源集成升级，积极助力北京“双碳”目标达成,为社会提供高品质低碳建筑产品。

日前，“潮涌浦江”2022年普陀区第三次重点项目集中签约仪式在普陀区政府中心会场顺利举行。其间，普陀区多个有关岗位的负责人都参与见证了36个重点项目集中签约、上海市数字广告试点园区发布、普陀区“招商同心圆”启动仪式。 　　“招商同心圆”是2022年度区级重点项目，展示普陀区在政企合作中取得的里程碑式进步，该项目旨在促进企业与地区经济优势互补，通过汇聚重点企业的发展势能，塑造“大招商”的区域发展格局。 　　深化政企合作共画发展“同心圆” 　　今年以来，普陀投资布局逐步扩大，持续推动落实全域、全员、全力的“大招商”格局。目前，落地普陀区的重点项目已超过100个，初步形成了政企合作的良好局面，本次招商引资落地的重点项目数量与质量均再创新历史新高，从人工智能、网络直播到金融科技，36家实力雄厚的标杆企业，以新经济、新业态的形式，共同构成了普陀区经济发展的强力引擎。 　　“招商同心圆”项目的核心在于互利共赢，对企业发展也有重要意义，普陀区委、区政府将深刻落实“以四到四办换四心”战略部署，以地区为发展舞台，为企业创造更加广阔的发展前景，拓宽市场空间、营造良好环境，提供更多有利条件和政策，创造互利、互惠、共赢的发展局面。 　　普陀区委书记表示，期待重点企业积极拓展在普陀区的投资布局，积极参与普陀产业转型升级、重点地区建设、社会事业发展，加紧对接、加紧谋划、加紧落实，架起“连心桥”，共画“同心圆”。 　　加大内外循环塑造产业集聚效应 　　区域内的产业“走出去”，区域外的产业“引进来”，是地区发展重要的双循环战略。普陀区通过为重点项目创造发展舞台，向内引进，同时以引进项目促进地区产业做大做强，向外输出。与36家实力雄厚的标杆企业展开合作后，重点企业的核心优势将空前显现，为地区经济塑造产业集群效应。 　　作为金融领域的优秀探索者，亚商投顾是本次36个重点项目的其中之一，在科技金融领域，亚商投顾有多年发展历程，积累了丰富的实践成果，为满足金融市场“一站式投资需求”而打造了多元化服务模式。本次加入普陀区“招商同心圆”项目，亚商投顾将持续深耕金融科技领域，积极朝地方产业市场渗透，加强金融相关服务的优质供给，为普陀区金融产业发展贡献力量。 　　地区经济与企业发展之间有着千丝万缕的关系，政企合作对双方而言都是历史性的机遇，在普陀区委、区政府的大力推进下，政企合作将朝着全方位、深层次的方向推进，更好地为地区经济赋能。未来，普陀区将以不同产业形态为依托，为产业转型升级、社会与经济发展提供动力，全面提升经济社会发展水平。

近日，郑州、武汉、北京等地陆续出台租房市场新政，加大住房租赁资金监管力度，保障租房市场租金安全。业内人士表示，随着监管趋严，租房市场专业化有望持续提升，租客资金安全性有望得到进一步保障。 　　加强租金监管 　　9月2日，郑州市房屋租赁平台上线“住房租赁资金监管功能”，标志着郑州市房屋租赁平台住房租赁资金监管模块开发建设工作已完成，正式启动投入使用。业内人士表示，该项工作全面推开后，广大租房群众可在市房屋租赁平台选择已接受住房租赁资金监管的企业，申请住房租赁资金监管相关业务，租赁当事人的资金安全及合法权益将会得到有效保障。 　　郑州市住房保障和房地产管理局租赁处相关负责人介绍，如租赁双方对押金的处置存在争议，可通过有关部门进行调解，双方达成一致后形成书面文件，监管银行将按照文件内容对押金进行处理。 　　8月30日，郑州市住房保障和房地产管理局官网发文，根据郑州市住房租赁资金监管工作安排，已在市场监管部门注册但尚未按照《郑州市住房租赁资金监管办法(试行)》要求完成住房租赁资金监管专户开设工作的住房租赁企业，务必于9月1日前完成专户开设工作。各住房租赁企业应选择一家与郑州市房屋租赁服务平台对接的监管银行，开设唯一的监管专用账户，并按要求将承租人缴纳的租金、押金纳入监管。新注册的住房租赁企业应在注册后10个工作日内开立监管专用账户。 　　后期，郑州市将会对住房租赁企业是否开设专户纳入“双随机、一公开”检查。对于未开立专户的企业，将依规向社会公示，不得进行住房租赁企业备案，不得认定为专业化住房租赁企业享受税收优惠，不得享受财政奖补资金支持，并依法抄送发改委、网信、税务等部门实施联合惩戒，以净化市场环境。 　　对此，业内人士分析认为，在租赁关系中，承租人一般处于相对弱势地位。从多年来的监管实践来看，90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。目前住房租赁市场的主体大部分是散户对散户(C2C)，住房租赁企业运营的规模(B2C)占比较小，租金调控的手段少、难度大。上述政策将对维护市场稳定起到积极作用。 　　严格规范市场秩序 　　9月1日，《北京市住房租赁条例》正式实施，明确培育发展住房租赁市场，支持居民通过租赁方式解决住房问题、改善居住条件。将租赁住房纳入住房发展规划。严格规范市场秩序，明确利用非居住存量土地建设的租赁住房、利用非居住存量房屋改建的租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、土地出让相关文件明确要求用于租赁的住房等，不得销售、变相销售，不得用于出租短租住房，并设定了较重的罚则。 　　针对投诉举报反映较多的克扣租金押金、长收短付、高收低出、长租公寓暴雷、个人二房东、卷钱跑路等市场乱象，《北京市住房租赁条例》要求，严管“租金贷”，金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，划入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。此外，租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管，单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管；经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金，并且合同期满当事人续约的，经纪机构不得再次收取佣金。 　　在此之前，武汉出台新政，进一步加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业经营行为，保障住房租赁当事人合法权益。未开设住房租赁资金监管专用账户的住房租赁企业不得对外发布房源信息。 　　步入新的发展阶段 　　今年以来，租房市场频获政策支持。近日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，保障性租赁住房迎来规模化和专业化发展。 　　据了解，上述三个REITs项目资产均为保障性租赁住房，发行规模总计37.97亿元。从保障群体看，深圳与厦门的REITs项目主要面向的是新市民和青年人，北京的项目主要面向的是城市中低收入且住房困难人群。从资产范围看，深圳项目底层资产除保障性租赁住房外，还配备商业及地下车库。 　　北大光华REITs课题组分析认为，保障性租赁住房REITs的发展和壮大，有助于改善我国目前以个人供给为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化发展。通过向租客提供需求适配的租赁住房，有利于解决目前住房租赁市场存在的供给结构失衡问题。同时，通过提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁市场主体行为，保障租客权益，有利于解决租住品质差、租期不稳定等问题。 　　戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，首批保障性租赁住房REITs打开了一道崭新的门，为我国保障性租赁住房基础设施资产实现“投、融、管、退”再投资的可持续发展，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道的实践中具有重要意义。 　　

“十四五”时期，北京市将建设筹集保障性租赁住房40万套（间），公租房、共有产权住房各6万套，新增保障性租赁住房、公租房和共有产权住房供地占住房用地比重分别不低于15%、10%和15%。北京市住房城乡建设委5日公布的《北京市“十四五”时期住房保障规划》披露了这一发展目标。 　　根据规划，“十四五”时期，北京将优化与城市功能定位和发展需求相适应的住房保障制度，加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房和安置房为主体的住房保障体系，多渠道满足群众住房需求。 　　在公租房方面，北京将滚动提高公租房备案家庭保障率，力争规划期末提高到85%，实现特殊困难家庭应保尽保。同时，北京将大力发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人住房困难，通过新建、改建、改造、转化、租赁补贴和盘活闲置住房等多渠道加大供给。 　　此外，北京将持续发展共有产权住房，重点满足首次置业无房刚需家庭需求，优化选址和户型设计，合理确定共有产权住房销售价格和产权份额比例，出台出租、回购、转让细则。 　　在广为关注的保障性住房空间布局方面，“十四五”时期，北京将推进保障性住房用地优先在轨道交通、大容量公共交通廊道节点周边布局，同步组团式实施周边区域商业和公共服务设施项目，优化职住平衡、住行协调、宜居宜业的居住空间结构，促进人口合理有序流动和动态均衡发展。 　　规划还提出，将进一步完善保障性住房建设、审核、分配及管理机制，实现住房保障申请分配管理便捷高效利民，保障房社区治理和谐宜居。坚持政府引导、社会参与、市场运行，充分发挥市区保障房专业平台公司优势，创新投融资和资产运营模式。

受个别房地产企业风险暴露、个别楼盘按揭断供影响，房地产信贷风险备受社会各界关注。多位商业银行负责人表示，市场对此不必恐慌，房地产领域的信贷资产质量总体平稳可控。接下来，要着重平衡好稳融资与防风险的关系，既要保障房地产合理融资需求、支持刚性和改善性住房需求，也要提升风险管理的精细化水平，严把增量风险入口关，稳妥化解存量风险，尤其要确保“保交楼、稳民生”工作有序推进。 　　房企贷款不良率有所上升 　　今年上半年，个别房地产企业风险暴露，所涉及的楼盘开发项目延期交付，导致个别购房者停止偿还个人住房贷款。受此影响，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%。 　　“房企存量贷款的资产质量确实承受一定压力。”中国农业银行副行长张旭光介绍，截至6月末，农业银行房地产业不良贷款余额335亿元，较上年末上升53亿元，不良贷款率3.97%，较上年末上升0.58个百分点。建设银行数据显示，截至今年6月末，该行房地产业不良率2.98%，较上年末上升1.13个百分点。 　　尽管房企贷款的不良率有所上升，但风险可控。“不良率上升的原因，主要是前期少数扩张较快、负债水平高的房企持续暴露风险，但要看到，其风险暴露目前已较为充分。”张旭光说。此外，由于监管部门已建立“房地产贷款集中度管理制度”，各银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比并不高。“在对公房地产方面，邮储银行的表内外业务规模均较小。”中国邮政储蓄银行副行长姚红表示。 　　个人住房贷款的资产质量则保持平稳，受个别楼盘按揭断供的影响较小。“截至6月末，工商银行个人住房贷款不良率为0.31%。”中国工商银行副行长王景武表示。建设银行副行长李运表示，该行涉及停贷断供的个人住房贷款逾期金额占全部个人住房贷款余额的0.018%，风险整体可控。 　　稳融资防风险两手抓 　　房地产融资不能因噎废食。多位业内人士表示，要稳融资、防风险两手抓，平衡好两方面关系，统筹发展与安全。 　　稳融资，要保障房地产合理融资需求。“中国银行将继续支持房企的合理融资需求，有序安排房地产贷款投放，维护住房消费者合法权益。”中国银行风险总监刘坚东说，持续优化房地产贷款结构，优先支持保障性租赁住房、普通住宅开发项目。 　　稳融资，还要支持刚性和改善性住房需求。“农业银行将进一步加大个人住房贷款的投放力度。”农业银行副行长林立说，一是主动对接头部企业、优质二手房中介，从源头拓展业务储备；二是开展产品创新，重点研发“新市民贷”系列产品，提高差别化金融服务能力；三是优化信贷业务流程，如简化申报资料、优化自动审批规则等。“今年上半年，农业银行个人住房贷款共投放4138亿元，净增1025亿元。”林立说。 　　防风险，要严把“增量风险”关口。一方面，要提高精准防控能力。“要有效区分具体项目风险和企业集团风险，不能搞一刀切。”张旭光表示。另一方面，要提高全流程风险防控能力。“充分利用智能风控工具，持续做好房企监测预警。”建设银行首席风险官程远国说。 　　防风险，还要做好“存量风险”的化解，尤其要稳妥推进困难房企的风险化解。去年12月份，监管部门印发通知，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。记者从多家商业银行获悉，相关工作正在稳步推进。 　　有序推进“保交楼、稳民生” 　　在化解存量风险的过程中，“保交楼、稳民生”工作至关重要。住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等部门近期出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。近日召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 　　目前，保交楼工作正有序推进，相关风险逐步得到化解。“我们对存在保交楼风险的楼盘进行了梳理，已有746个项目纳入地方政府保交楼管理范围，60个项目达到交付条件、正在陆续办理交付手续。”林立说。 　　受益于政策支持、各方努力，市场预期趋于稳定，个人住房贷款需求正逐步恢复。“从建设银行的情况看，今年四五月份，受房企流动性压力加大、疫情散发影响，个人住房贷款的需求端承压。”李运表示，但在6月份，该行个人住房贷款的受理量、投放量明显回升，环比分别增长54%、49%，日均受理量接近30亿元，达到了上半年的相对高点。 　　“可以预判，这一轮房地产市场的集中释放正在接近尾声。”交通银行副行长周万阜表示，接下来，该行将在当地政府的总体安排框架下，遵循监管部门的指导意见，积极推进“保交楼、稳民生”工作，依法依规做好相关金融服务，维护房地产市场平稳健康发展。 　　在各层面政策的推动下，房地产业的需求端、供给端将持续积累积极因素。中国民生银行首席经济学家温彬认为：“5年期以上LPR下降15个基点，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖和消费回升。” 　　

8月30日至31日，招商局集团旗下招商蛇口两座产业园区先后重磅开园，即人工智能总部园——紫金智谷总部园、智慧交通产业总部基地——高铁网谷C座，致力打造具有区域影响力的科技创新和产业集聚高地。 　　8月30日，2022中科创客创新投资会暨紫金智谷总部园开园仪式在南京栖霞区举行。招商蛇口江南区域党委书记、总经理张涛等为开园剪彩。 　　招商蛇口产业园区事业部南京公司总经理钱堃在致辞中说，此次开园代表着项目新的起点和征程，未来，紫金智谷总部园将集聚南京、栖霞马群板块发展势能，依托招商局集团多元化产业资源与投资服务平台，为蓄势待发的企业提供更好的发展机会。期待与更多企业携手，共同为区域跨越发展作出新的更大贡献。 　　为推动创新创业发展，增强区域内生动力，紫金智谷总部园联合中科创客举办2022中科创客创新投资会南京专场路演，通过评选挖掘优秀创业项目，促进项目落地转化，不断提升区域科技创新能级，为高质量发展注入强劲动力。 　　紫金智谷总部园位于栖霞区马群科技园核心板块，于2022年6月正式交付，是招商蛇口在南京布局的首个AI智能总部园项目，也是马群片区首个以人工智能为核心定位的产业载体。园区聚焦应急产业、智慧软件、智慧医疗等多个产业领域。 　　8月31日， 2022智慧交通产业投融资会暨高铁网谷C座开园仪式在南京江宁区举行。 　　招商蛇口产业园区事业部副总经理郭锦在视频贺辞中表示，高铁网谷是招商蛇口服务地方经济发展与行业转型升级的重要布局，高铁网谷一期AB座运营良好，已成为南站片区经济发展的重要引擎和抓手，二期C座将继续发挥集聚、示范、引领作用，推动区域智慧交通产业高质量发展。 　　南京铁路建设投资有限责任公司党委书记李超、极客站企业孵化器管理南京股份有限公司董事长徐宁为“智慧交通产业总部基地共享服务平台”揭牌。 　　高铁网谷于当日下午举办扬帆计划投融资路演“智慧交通”专场。本次活动汇集了智慧交通、智慧物流、人工智能等不同领域的优秀项目，将充分推动先进技术与交通产业深度融合应用，加速智慧交通创新发展。 　　高铁网谷是招商蛇口产业园区“网谷系”在南京的首个总部型科创园，延续双创精神、推动城市生长，为入驻企业提供全生命周期的发展服务。作为招商蛇口与南京市属国企南京铁投的首次混改合作试点，园区全链整合产业平台，目标打造成为以“智慧交通”为主题的枢纽型总部基地。 　　

近日，阳光城发布2022年半年度报告，报告期内实现收入92.55亿元，全口径销售金额244.00亿元，权益销售金额156.28亿元。报告期，公司销售均价14,332元/平方米。 　　在疫情反复影响、流动性等困局下，阳光城依然保证了大面积平稳交付。报告期内，实际完成合同交付套数41,771套，总建筑面积约536.70万㎡。继续推行“全民客服”计划，上半年共接待44个场次覆盖37个项目，接待客户量1,127户，收集问题1913条，办结率高。 　　面对行业巨变，阳光城在多重困境下从未放弃对人居的追求，从未忘记对业主的承诺，越是困难时刻，交付和产品品质越是阳光城的生命线，脚踏实地做好每一项工作，不折不扣交付精工产品，是阳光城重塑口碑与品牌的基石。 　　去年以来，阳光城将“稳运营、保交付、保品质”纳入集团重点工作方向，努力不负使命。8月19日，在“匠心筑家·品质鉴美好|阳光城福建大区交付保障监督制”发布会上，阳光城福建大区推出“345交付保障监督制”，即“购房3大保障、工程4大标准、业主5大权益”。其中“24小时云监工、业主家书、365天随时参观工地、工艺工序标准公开、总经理面对面......”等权益举措，正在福建大区各项目同步落地执行中，业主们可以随时通过各大平台，进行实时监督。 　　值得一提的是，阳光城的“全员客服计划”，要求所有员工都要参加客服工作，目的就是使阳光城更加贴近市场、保持对市场的敬畏和敏感度；同时所有员工直接接受客户投诉、直接面对客户拷问，即使公司高管也要直面一线可能细枝末节的冲突。全员客服计划力求让每一位阳光城的业主在购房后，都能享受到始终如一的礼遇和尊重，买得开心、住得顺心。此举也给予了市场和业主更多的安全感以及信心。 　　在当下房地产市场整体稳步向好的趋势下，阳光城传递出敢于接受社会各界、政府、媒体、合作方共同监督的积极态度，以及作为房企品质践行者的坚定决心。 　　盘点近期阳光城在各地的项目交付与复工，精心准备的交付仪式，信心满满的复工会议，一切都是为了给业主建最好的房子，阳光城始终坚持用行动满足业主归家期许，用品质回应每一份沉甸甸的信任，这也正是阳光城始终坚守的初心与使命。 　　2022年以来，阳光城在贵州、广西等地已完成多个项目的交付，在津冀地区，沧州阳光城·翡丽公园、天津阳光城·翡丽公园等迎来交付季，在长沙，阳光城·溪山悦克服重重困难，迎来全面复工。在全国各地，阳光城正排除万难以保交付、稳经营。 　　提前交付 见证承诺 　　6月24-27日，位于贵港市港北区城市核心的阳光城文澜府提交交付，背后展现的不仅是阳光城的交付实力与效率，更表达了对阳光城业主的满分诚意。用实际行动给予业主放心与安心，是阳光城始终践行的承诺。 　　幸福印象，愉悦归家。春凉夏至的六月，南宁印象愉景湾的部分业主也提前迎来了独属于他们的美好生活。一把钥匙，一个承诺，一所房子，一份安心。房证同交的这一天，伴随走进家门的一刻，空间开阔的入户大堂的精美装饰让人眼前一亮，温馨整洁的室内空间，给人满满的幸福感。 　　近日，沧州阳光城·翡丽公园迎来美好交付。为了给业主们更好的归家体验，现场精心布置，处处洋溢着归家的仪式感。全程一站式交房服务，现场工作人员悉心解答业主提问，从身份验证、物业签约、费用收取到钥匙移交、礼品领取，再到陪同验房，让业主切身感受到归家的尊崇与温暖。 　　6月30日-7月1日，天津阳光城·翡丽公园迎来了三期叠拼交付。进入园区，映入业主眼帘的一草一木、儿童游乐设施、阳光草坪.....从建筑到景观，每一处都凝结着阳光城的匠心品质。对于现场业主提出的问题，“客服大使”认真聆听，详细记录，反馈整改，井然有序的交房现场，舒适的人居环境，呈现出所见即所得的“美好”。 　　不负光阴 兑现美好 　　面对市场遇冷和流动性压力，阳光城始终坚持用实实在在的交付行动做出有效回应。在困境面前，始终把“稳运营，保交付”作为重中之重，一步一个脚印，有序推进企业良性内循环及健康发展。 　　用建筑的语境，与居者的情感记忆产生互动。厦门阳光城·文澜府于近日迎来交付。厦门阳光城·文澜府匠造极简主义的现代建筑语境，摒弃多余的装饰，推崇科学合理的结构工艺。注重展示建筑结构的形式之美。在符合建筑美学设计的建筑肌理下，带来时代的审美潮流。 　　6月30日-7月2日，重庆阳光城·哈罗小镇约翰道一期、国王道二期迎来交付。在地方政府各级部门的支持下，项目全体工作人员坚持恪守品质匠心，坚持按时交付，以产品品质与服务品质，赢得越来越多的认同与关注。于此，所有关于家的憧憬，在这个夏日慢慢酝酿。 　　7月21-23日，西安阳光城·檀悦以一场盛夏交付活动，兑现美好人居想象。历经1043个日夜的雕琢与打磨，458户品质住居得以兑现。在长约400米的阳光跑道畅意深呼吸，在约30多种植被的掩映下错落成景，独坐廊下，在阳光书吧里闲居品茗。每一处精心雕琢的社区场域，相映成趣，比邻而居，尽享品质人居体验。 　　7月29-31日，榆林阳光城璞悦一期642户品质住居如期迎来盛大交付。夏日繁盛，园区内的草木水石，映衬着天光云影，勾勒出家的幸福模样。在客服大使的全程陪验及耐心解答下，业主得以便捷、有序收房。从社区景观到户内，榆林阳光城璞悦用看得见的品质回馈业主托付。 　　8月19日-20日，位于能源金贸区的秦创原·西咸阳光荟如期迎来交付。这是继7月份西安阳光城·檀悦、榆林阳光城璞悦一期合计1100户住居保质交付后，陕甘区域又一次交付行动。在为期2天的集中交付期内，秦创原·西咸阳光荟共计交付327套（商铺+公寓），交付率达76%。交付过程中，52位区域公司管理层及员工代表积极参与全员客服行动，全程陪验、聆听业主建议。 　　长沙阳光城·檀悦项目3#、4#公寓分别于3月30日、4月30日接连开展两次新家交付活动，可交付1428户，累计交付1326户，累计交付率92.9%。8月13日，长沙阳光城·檀悦迎来最后一栋即1#栋住宅交付，总户数266户，自此实现该项目全部封园圆满交付。截止8月14日，湖南区域2022年累计交付11个批次，共计交付5064套。阳光城通过一次次交付行动，兑现业主承诺。 　　2022上半年，阳光城福建大区品质交付项目高达17个，共计9995套住宅，总建筑面积约124万㎡，按时交付率达100%。与此同时，阳光城福建大区全员客服上半年共接待9个场次覆盖13个项目，接待客户量229户，接待时长225小时，收集问题206条，办结率高达91%。 　　保持进度 稳定交付 　　在新的历史周期下，“稳运营、保交付”成为众多房企良性循环的重要手段。 　　7月13日，长沙阳光城·溪山悦举行全面复工会议，在政府的支持下力保交付。项目全体本着责任与初心，克服重重困难，正式复工起航。复工仪式当日，炽热的阳光下，各方代表齐聚一堂，见证了这一令人期盼的时刻。 　　作为约110万方的湖景大盘，长沙阳光城·溪山悦因其超大体量、高层及叠墅产品的多样性，拥有较高的建设运营难度。接下来，秉持着施工安全和保质保量的建设目标，阳光城将尽全力为业主打造安居的家。 　　迭新入市 续写新篇 　　阳光城源起福州，与这座山水榕城已同行27载，27年间阳光城以一个又一个经典项目表达着对福州城市的热爱与诚意。福州滋养了阳光城的成长，阳光城也一直在对城市人居的开发模式进行思考。 　　2016年，阳光城·檀悦将绿色智慧家体系首次融入睿life产品系，成为福州阳光城首个绿色智慧家住区。到2019年打造檀府，用创新性设计一生一宅的全生命周期户型，致敬内心的归心府邸；再到同年，打造赋新地标大宅檀境，满足不同场景背后的本质需求和未来期待。 　　在新的历史周期下，阳光城重磅升级之作“檀映”亮相福州，在人居需求的思考上，注入了更多时代元素：在城市里，自然永恒弥珍。福州阳光城·檀映，地处百年仓山文教区，背靠3600亩高盖山公园，是福州12个生态公园建设项目之一。 　　据规划显示，该项目占地约105亩，通过在密度上做减法，在空间上做加法的理念，依坡地势打造，将建筑与自然环境相融，还城市人居以无垠的空间、阳光、草木和向往的纯粹生活方式，可谓是让城市住进自然。 　　檀映用自己的方式建立起了“城市与人”之间的丰满对话，与城市一起融合迭新，与时代一同奔涌潮前，而时间自会回应一切奔涌向前的心。 　　当前市场遭到前所未有的冲击，躺平不难，难的是对于做好产品的坚持。从檀悦到檀府到檀境，再到檀映，阳光城坚持不变的，是始终如一的稳健，是对产品主义的坚守。 　　截至本报告期末，阳光城累计土地储备2827.31万平方米，总土地储备货值约4298.81亿元。眼下的焦灼只是暂时的，阳光城从未选择“躺平”，正全力以赴，拿出该有的态度和行动。不管是此前的展期争取，还是如今的复工交付，品质升级，阳光城始终向市场传达并强调一个信息：我们从未放弃努力！ 　　在穿过行业周期后，阳光城将继续深耕主业，发挥自身经营上精准、灵活、高效的优势，遵循长期主义和稳健发展策略，将产品力与服务作为企业的核心竞争力，继续勤勉奋进。

“服务合作创发展 绿色创新迎未来”,由商务部和北京市人民政府共同主办的2022年中国国际服务贸易交易会于2022年8月31日至9月5日在国家会议中心和首钢园区举办。 　　中国建设科技集团(简称中国建科)以绿色、低碳、智慧技术,携所属中国建筑设计研究院有限公司(简称中国院)、中国市政工程华北设计研究院有限公司(简称华北院)、中国建筑标准设计研究院有限公司(简称标准院)、上海中森建筑与工程设计顾问有限公司(简称中森公司)、建科公共设施运营管理有限公司(简称建科运营)和中国城市建设研究院有限公司所属中城院(北京)环境科技有限公司(简称中城环境)亮相国家会议中心二期碳中和绿色技术专区,充分展示中国建科品牌形象,展现企业先进技术水平,彰显城乡建设方面的专业实力。 　　借助服贸会平台,借助“双碳”发展大战略引领,9月1日上午,中国建科与首开集团签署了战略合作协议。中国建科党委副书记、总裁孙英表示,将以这次签订战略合作协议为契机,全面构建合作发展的新平台、新机制,在房地产开发、装配式建筑、城市有机更新、历史文化遗产保护等领域拓展合作空间,在京津冀、长三角、粤港澳大湾区乃至境外国家业务发展上加强区域合作,大力推动双方合作向更深层次、更宽领域、更高水平拓宽。 　　中国建科全面践行绿色行动,主编的《绿色建筑设计导则》、可用于水系统辅助规划设计和实时智能控制的智慧水务数据平台、基于装配式的工程实践以及自主研发的智慧运维管理平台等备受关注。 　　中国建科党委副书记、总裁孙英在接受媒体采访时表示,中国建科将以科技为引领,在设计、施工、运维等建设全过程,以及绿色建筑、装配式建筑、百年建筑、水环境治理、生态修复、数字运维等各领域,打造绿色低碳标杆,为城乡建设的绿色化、低碳化、数字化发展作出更大贡献。 　　中国建科集中展示了匠心独运的精品佳作和行业领先的科研技术,在服贸会上的“首秀”取得良好反响。从理念策略到工程实践,中国建科将一如既往注重技术创新和设计创意,创造一流作品、造就一流人才和提供一流服务,大力推进数字化转型,以智慧技术践行绿色行动,助力实现“双碳”目标。 　　

9月2日下午，北京市房山区“两区”建设成果发布暨重大项目签约仪式在服贸会首钢园区圆满举办，现场签约了31个重大项目。本届服贸会房山区共签约70余个项目，签约金额较去年翻番，并集中展示了“两区”建设两周年的重要成果。 　　2019年以来，房山区在服贸会上的重大项目签约数量逐年走高，越来越多的优质企业选择落户房山。在“两区”建设进程中，房山交出了一份亮眼的“成绩单”。 　　众所周知，房山区地处北京西南，总面积2019平方公里，山区、丘陵、平原各占三分之一，常住人口131.3万，素有“人之源”“城之源”“都之源”的美誉。房山区历史文化底蕴深厚，举世闻名的周口店“北京人”遗址更是被誉为人类文明的发祥地。 　　此外，房山区生态环境优越、先天风景秀丽，是首批国家生态保护与建设示范区试点地区，目前正创建全国森林城市，境内有两山四水（大安山、大房山，永定河、拒马河、大石河、小清河），拥有中国华北地区从太古代以来各个地质年代演化痕迹的中国房山世界地质公园、华北地区最古老的原始次生林上方山国家森林公园，以及北方规模最大的石花洞、银狐洞等岩溶洞群。近年来更是坚持山水林田湖草沙系统治理，累计建成青龙湖森林公园、长沟国家泉水湿地公园等公园86个，森林覆盖率达到37.24%。 　　先天条件优越的房山，后天也在不断“修炼”，房山区是北京重点发展的五个平原新城之一，也是京保石发展轴上的重要节点，被赋予 “三区一节点”功能定位，是首都南部高质量发展的主战场，为加快实现厚积薄发，房山区在明确“一区一城”新房山高质量发展目标的同时，不断提升城市承载力，教育方面，先后引进北京八中、北京四中、北师大附中、北京小学等30所优质教育资源。医疗方面，已落地宣武医院、京东方数字医院、北京中医药大学第六附属医院3家三甲医院，累计占地541亩、规划床位近3700张，目前正在有序推进后续建设；同时，拟提升401医院、房山第一医院为三甲医院。交通方面，将新增市郊铁路副中心线西延工程长阳、良乡两个站点；规划建设新城联络线S6线西段，与现有的房山线、燕房线形成“两横一纵”轨道网布局，与中心城区交通更加便捷；京雄高速北京段年底通车，京良路西段正加快建设，加上现有的京港澳、六环等大通道，到城市副中心、雄安新区均在一小时之内，出行条件便利…… 　　目前，房山区正在系统梳理房山的发展资源和空间，加快构建“1+3+N”的重要功能区发展格局，集中打造房山新城“反磁力”承载地，提升城市承载力，为更多高精尖项目和优质企业入驻提供基础条件。 　　

近期，“2022北京榜样”八月第四周人物榜单正式发布。其中，北京链家经纪人王龙因勇救两名落水儿童荣誉登榜。据了解，“2022北京榜样”大型主题活动由中共北京市委宣传部、首都精神文明建设委员会办公室主办，旨在宣传树立“奋发向上，崇德向善”的“北京榜样”。 　　今年6月3日，在北京石景山区河边，有两个孩子不幸落入河中。当时情况十分危急，王龙和自己的孩子恰好也在河边，听到呼救之后，他马上把孩子交给身边的游客，跳入河中向孩子游去。救下两个孩子后，王龙便因体力不支晕倒在地上，被送往医院救治。事后，当被问及救人时的想法，王龙很坦诚：“那个时候哪有时间想啊，就一个念头，赶紧把人救上来！”。 　　据王龙介绍，贝壳平台和链家一直倡导社区友好的观念，一个个平凡的日子里，王龙也默默为社区生活贡献着自己的力量。今年5月份，王龙和同事们持续奋战十多天，助力社区抗疫，协助检测健康码、为居民测体温、维持现场秩序等等。早在2020年初，王龙担任小区志愿者长达半年，为社区居民送菜、送药，为保障居民基本生活尽自己的一份力。 　　在王龙看来，助人为乐、为身边的人做自己力所能及的事情是他作为房产经纪人生活中的基本素养。他表示，房产经纪人和大家的生活离的很近，平时工作要和街坊四邻时常沟通。俗话说远亲不如近邻，不管是作为客户还是朋友，在他人需要帮助的时候肯定会帮一把。 　　据了解，贝壳多年来一直践行向上向善的社区友好理念，发挥门店优势，扎根社区。不仅为居民提供了日常便民服务，还推出了“高考服务站”、“我来教您用手机”、“大地美容”等项目，关注居民日常生活，用实际行动做居民的“好邻居”，让社区生活更美好。

做为首都历史文化“富矿”的房山区分别与中国旅游集团旅行服务有限公司、北京工商大学、北京三快在线科技有限公司（美团）签署框架合作协议，就共同推进房山文旅产业发展等领域达成共识。 　　牵手中旅旅行，提升文旅综合竞争力 　　房山区将充分利用自身旅游资源优势，结合中国旅游集团旅行服务有限公司专业优势及渠道资源优势，共同建立面向全国及境外的系统化、专业化、线上线下一体化旅游目的地营销体系。双方确定优势互补、资源共享，共同推动房山区旅游产业转型升级，积极构筑房山旅游业发展新格局，全面提升房山文旅综合竞争力。 　　联姻北京工商大学，助力文旅融合发展 　　房山区将充分加强和北京工商大学之间的校地合作、校城融合，实现房山区经济社会发展和北京工商大学高水平研究型大学建设的互融共赢，携手共进推动房山区文旅产业升级，助力房山区文旅融合发展。 　　携手美团，打造特色旅游目的地 　　房山区与北京三快在线科技有限公司（美团）将基于美团互联网平台和大数据的优势，在双方互惠互利的基础上，推进房山文化和旅游事业发展。助力房山文旅产业及整体消费市场的增长、文化和旅游产业融合发展、科技创新、品牌宣传、旅游人才培养，提升房山文化旅游辨识度，将房山打造成独具特色的旅游目的地和海内外备受关注的文化旅游目的地。

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。 　　延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。 　　房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。 　　回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。 　　延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

在将保障性租赁住房项目纳入基础设施公募（REITs）试点范围一年之际，近日，首批三只保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT实现成功上市。此举有利于提振房地产市场信心，更有助于从中长期引导形成良性的商业模式，引导房企转型发展，切实解决大城市新市民、青年人住房突出问题，实现房地产市场良性循环和健康发展。 　　自2021年7月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，多地出台实施细则推进土地、金融、财税等配套政策落地，但市场主体在实践中始终面临缺乏能够提供长期稳定资金支持的金融产品、无法形成“融投管退”的闭环运作模式。保障性租赁住房REITs的上市，通过金融手段将投资规模较大、流动性较低的保障性租赁住房项目转换为流动性较高的证券资产，从而实现原始权益人的退出，真正实现了租赁住房“融投管退”闭环发展，为市场创造了一个良性的商业模式，有助于提高市场主体参与保障性租赁住房建设的积极性。 　　保障性租赁住房REITs项目上市，对于盘活存量住房资源，促进形成保租房投资的良性循环也有一定的积极意义。当前，我国房地产市场已形成较大规模的住房存量，各地在保障性租赁住房发展实践中，也形成了新建、改建、改造、转化等并行的房源筹集模式。其中，非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、闲置公租房及拆迁安置房转化等模式在保障性租赁住房供给中占比提升。通过发行保障性租赁住房REITs，将成熟的存量住房资源盘活，将回收资金用于新增房源的筹集，新的房屋资产成熟后可再通过REITs等方式予以盘活，从而形成保障性租赁住房投资的良性循环，有效增加保障性租赁住房供给。各地可因城施策形成多元化的租赁房源筹集模式，释放住房租赁市场发展潜力，切实满足大城市新市民、青年人的住房租赁需求。 　　保障性租赁住房REITs项目上市，有助于改善房企运营方式，引导房企转型和探索新发展模式。在我国房地产市场从增量建设为主逐渐转为增存并重的趋势下，房企运营方式的转变是改善自身债务状况、防范未来债务风险发生的重要方面。保障性租赁住房REITs的上市，为房企实现轻资产运营、降低资产负债率和债务风险提供了重要路径。合规经营的房企，通过积极参与保障性租赁住房筹建运营并申请发行REITs，可以实现对持有型重资产的剥离，实现自身的轻资产运营和REITs的重资产投资均衡发展。这有助于房企改善资产负债表，增强再融资、再投资能力，进而为房企转型和探索房地产业新发展模式提供支持和方向。 　　保障性租赁住房REITs项目上市，在提升住房租赁品质、推进构建租购并举的住房制度等方面同样可以起到不小的作用。租赁房源质量与租住品质要求之间的不匹配，是当前住房租赁市场亟待解决的关键问题。保障性租赁住房REITs的上市，对提升住房租赁质量具有重要的引领作用。由于公募REITs上市有信息披露的要求，REITs基金管理人有动力通过加强运营管理提高项目回报，以获得更多投资人认可。在保障性租赁住房REITs的引领下，可供新市民、青年人选择的长期、稳定的租赁房源将大幅增加，精细化、专业化、市场化的运营模式将逐步形成，这对整个租赁市场的规范发展和租金稳定具有示范带动作用，并通过补齐住房租赁短板和住房保障短板加快推进租购并举的住房制度建设。 　　有理由相信，随着人们对公募REITs促进保障性租赁住房发展认识的持续深化，参与主体和投资人将不断丰富，并将带动住房租赁市场的可持续发展，更好解决大城市住房突出问题，推动实现全体人民住有所居。

三季度已过半，房企拿地积极性尚未被调动，截至8月末，部分房企从2022年以来至今都没有拿地，销售TOP21-30强房企拿地收缩最为显著。 　　显然，不拿地、甚至少拿地将直接影响企业未来业绩增量，新增土储过少，有可能会导致企业无房可卖，最终影响市场份额。 　　8月，按照出让规划，集中供地迎来短暂的供地“间歇期”，这也间接影响了房企投资力度。整体看，房地产行业拿地依旧低迷，百强房企投资金额仍有83%集中于重点22城，房企投资逐渐显现“固化”趋势。 　　土储资源进一步向头部房企聚集 　　集中供地迎来“间歇期”后，8月土地成交量价齐跌。克而瑞研究数据显示，截至8月28日，全国300城的经营性土地8月总成交建筑面积为7938万平方米，环比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。 　　聚焦销售TOP50强房企，单月拿地金额不足700亿元，同环比分别下降48%和49%，与2021年投资高峰相比下降了88%。 　　销售50强中仅两成房企有土储入账，其中拿地金额超过50亿元的房企不足10%。 　　细数拿地房企，投资较多的仍然以规模化国企、央企为主，比如中海、华润、保利和招商等，其中华润连续两个月拿地金额超百亿元，1-8月，华润以1790亿元土储货值位列1-8月中国房地产企业新增土地货值首位。 　　土储资源进一步向头部房企聚集。 　　从不同梯队房企表现来看，销售TOP20强房企的新增货值占百强总货值的74%，较上月末提升6个百分点，其中前10强房企新增货值占百强总货值的50%。 　　2022年1-8月，年内新增货值超千亿的房企达到6家，较2021年同期减少了12家，华润、保利和滨江位列前三。 　　自2022年以来，TOP21-30强房企拿地积极性明显减弱，截至8月末，此类企业拿地仅占新增房企货值的1%，且该梯队内多数房企在2022年以来都没有拿地。 　　与此同时，房企拿地积极性减弱还表现在拿地销售比下降。截至8月末，百强整体拿地销售比为0.18，较上月末小幅回落0.01，其中TOP21-30强房企拿地收缩最为显著，拿地销售比仅为0.02。 　　国企、央企拿地金额大幅下降 　　2022年前8月，规模化国企、央企在集中供地方面表现相对积极。从拿地金额的TOP20可以看出，有接近八成房企为国企、央企，全国化规模化的国企、央企拿地金额超过5000亿元，占TOP20房企金额的76%，占据TOP100房企金额的49%。 　　典型国企、央企投资力度也远超行业平均水平，其中越秀、建发、国贸等拿地销售比均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。 　　即便央企、国企表现出较高的投资积极性，但受制于市场走弱，1-8月，其拿地金额、土储货值均呈现出大幅下滑趋势。 　　依据前8月拿地金额超100亿元的典型国企、央企投资表现来看，14家国企、央企拿地金额平均值为416.5亿元，新增货值平均值为841.1亿元，拿地金额和新增货值同比分别下降43%和47%。 　　具体来看，万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%；中交、保利等房企拿地金额也几近腰斩。 　　相较之下越秀、华润等拿地金额、货值同比降幅较小，降幅均在30%以内。原因在于，其拿地集中于核心城市，拿地金额和土储货值相较于其他城市相对较高。以华润为例，1-8月，华润在北京、深圳新增土地货值占比超过50%；越秀拿地则几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市。 　　83%的百强房企投资金额集中在22城 　　2021年2月出台的集中供地政策改变了房企的投资格局。在此背景下，截至8月末，百强房企投资金额中有83%集中于22城，较7月末下降约1个百分点。 　　随着9月更多城市开启第三轮集中供地，我们预计百强房企在22城投资金额占比还将继续回升。而在重点22城以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。 　　此外，百强房企投资在集中供地背景下呈现出“固化”趋势。 　　首先，一线城市仍是房企投资“重镇”。 　　具体来看，由于深圳集中供地成交金额高达339亿元， 这使一线城市在百强投资金额中占比上升至38%，而二线城市由于本月集中供地较少，金额占比下降至49%，三四线城市占比则维持在13%左右。 　　克而瑞研究数据显示，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域。截至8月末，百强房企在长三角区域投资占比达到49%；其次是珠三角地区，投资占比达到23%。而长三角区域的投资占比约等于珠三角、环渤海和中西部三者之和。 　　从百强房企投资TOP10城市来看，长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。 　　2022年三季度已接近收官，但房企投资情况未有明显好转，在调研中我们发现：销售回款减少、现金流不足仍是制约房企投资积极性减弱的核心原因。 　　随着近一段时间各地调控政策效应的逐步显现，房地产市场预期修复将有利于增加企业投资信心，而信心恢复又将带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，房企或在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。

日前，安徽省六安市住房和城乡建设局发布《关于促进返乡就业创业的若干措施》，其中提到，鼓励回乡安居。 　　按照《措施》，自2022年9月1日起至2023年8月31日，凡在六安市主城区购买“购房补贴”项目库内新建商品住宅及规划性质为公寓的，享受400元/平方米的购房补贴，每套最高不超过4万元。享受购房补贴认定时间以《商品房买卖合同》和预告登记时间为准。 　　按照规定，主城区“购房补贴”项目库由六安市住建局和金安、裕安区房管部门按照开发项目管辖范围，分别建立。企业按照自愿原则，提交入库申请，并与住建(房管)部门签订入库协议。购房人交纳购房首付款后，开发企业当日将购房补贴全额打至购房人账户。 　　《措施》提到，此次购房补贴与人才购房补贴政策(六人社秘〔2022〕101号)不可叠加享受。如购房人按规定，既可以享受此次购房补贴，也可以享受人才购房补贴，可由购房人自主选择其中一项。 　　同时，六安推行期房享有现房同等学位权。自2022年9月1日起至2023年8月31日，购买尚未交付的新建商品住宅的购房人及其子女，可凭已网签备案的《商品房买卖合同》和预告登记证明，从2023年秋学期起，按照入学当年学区划分方案，享有与现房同等的公办义务教育阶段学校学位权。在享有学位期间，不得解除或变更商品房买卖合同。 　　此外，优化住房公积金贷款政策。缴存职工购买新建商品住房申请住房公积金贷款，首付款最低比例调整为20%。异地缴存职工在六安市申请办理住房公积金贷款的，不再要求提供贷款担保人。

昨天，市住建委发布《北京市“十四五”时期住房保障规划》。“十四五”时期，本市力争建设筹集保障性租赁住房40万套(间)。与此同时，新增保障性租赁住房、公租房、共有产权住房供地，占住房用地比重分别不低于15%、10%、15%。 　　公租房备案家庭 　　保障率拟升至85% 　　住房保障是重大民生和发展工程，也是实现“住有所居”目标、实现城市更新和高质量发展重要一环。“十三五”期间，本市建设筹集各类政策性住房41.4万套，实现竣工38.8万套，为城市中低收入家庭实现“住有所居”目标奠定了坚实基础。 　　展望“十四五”，《规划》提出，本市将力争建设筹集公租房6万套、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房6万套。同时加大保障性住房建设用地供应力度，新增保障性租赁住房、公租房、共有产权住房供地占住房用地比重分别不低于15%、10%、15%。 　　在完善租购并举的住房保障体系方面，《规划》提出，本市将坚持发展公租房，提高公租房备案家庭保障率，力争规划期末提高到85%，实现特殊困难家庭应保尽保。此外，本市将大力发展保障性租赁住房，分类设计以小户型为主的住宅型、公寓型、宿舍型保障性租赁住房产品，满足多子女家庭等多样化居住需求。同时，加强与城市基本公共服务人员、应届大学毕业生等重点群体对接。在持续发展共有产权住房方面，本市将重点满足首次置业无房刚需家庭需求，稳定房地产市场。 　　优化保障性住房空间布局 　　促职住平衡宜居宜业 　　保障性住房的区位分布是许多市民关注的问题之一。《规划》提出，本市将统筹保障性住房与就业、交通的关系，推进保障性住房用地优先在轨道交通、大容量公共交通廊道节点周边布局，同步组团式实施周边区域商业和公共服务设施项目，优化职住平衡、住行协调、宜居宜业的居住空间结构，促进人口合理有序流动和动态均衡发展。 　　与此同时，《规划》提出，本市将引导新增保障性住房主要布局在中心城区以及积极承接中心城区适宜功能和人口疏解的“多点”地区，提高“三城一区”、国家服务业扩大开放综合示范区、中国(北京)自由贸易试验区等重点功能区居住兼容用地比例，强化房屋多用途混合利用。为促进职住平衡，本市将推动就业中心与居住组团有效对接，围绕海淀-昌平-延庆、朝阳-顺义-怀柔/密云、朝阳-通州-平谷、丰台-房山、石景山-门头沟等主要通勤方向合理布局保障性住房。 　　推进百万平方米危楼简易楼改造腾退 　　对于新市民和青年人而言，住房的配套商业、休闲等设施十分重要。《规划》提出，要完善保障性租赁住房项目设计和品质管理机制，结合实际弹性、合理配置居住公共服务设施，适当提高配套商业服务设施比例，适当增加设置共享空间，机动车停车位、建筑间距及日照标准也可适当调整。 　　将来，“绿色”和“智慧”元素也将出现在保障性住房的各个角落。根据《规划》，本市将全面升级保障性住房绿色建筑行动，因地制宜扩大超低能耗建筑试点，鼓励既有保障房实施节能改造，助力建筑领域尽早实现“碳达峰”向“碳中和”转变。另外，本市还将注重发展智能家居，支持各类保障性住房推进适老化改造，提供菜单式改造提升方案。 　　另外，在保障性住房的提升资格审核与分配效率方面，《规划》提到，本市将进一步完善公租房审核分配模式，优先保障特殊困难家庭，并面向有多名未成年人子女、退役军人、优抚对象等家庭开展专项配租。 　　在城市更新方面，本市将加强老城整体保护，持续推进核心区平房(院落)申请式退租、申请式换租和保护性修缮、恢复性修建，计划完成平房区申请式退租/申请式换租1万户、修缮6000户，并推进100万平方米危楼简易楼改造腾退。

云浮市日前发布《关于调整个人首套自住住房贷款最高额度的通知》，单个缴存职工在云浮市辖区内购建(含翻建、大修)首套自有产权住房首次申请个人住房公积金贷款，最高贷款额度由20万元提高到25万元。其余住房公积金贷款额度标准不变。 　　据了解，上述通知自2022年9月5日起施行，对在本通知执行之日前，已在云浮市购房且在房地产交易管理部门信息平台网签购房买卖合同的，按原政策执行。

　经过一年多的深度调控，房价“只涨不跌”的这种信仰逐渐被市场打破。而在法拍房市场，这种“信仰”似乎也被打破。 　　“即使在热门的深圳西部南山区，法拍房价格也一样跌。”长期关注法拍房市场的陈正(化名)告诉证券时报记者，“很多人都想在法拍房市场里面捡便宜，但法拍房市场跟正常交易的市场一样，价格波动幅度也很大。”他展示了一套自己曾关注的房源，位于深圳南山区星海名城五期的一套35平方米法拍房，在去年11月以389万元的价格成交。而在今年8月30日，同小区的一套46.4平方米的法拍房源，仅以391万元的价格成交，折算下来跌幅超过20%。 　　“其实，这样的情况还很多，这一年深圳楼市降温，虽然关注法拍房市场的人多了，但这并不代表价格就稳了，很多想买法拍房的购房者也会怕高位站岗。”陈正说，“二拍的价格通常会比一拍的价格低，但有些法拍房即使大降价都卖不出去。”在阿里平台上，证券时报记者看到一套位于深圳香蜜湖的东海国际中心的法拍房，面积约201平方米。或许是由于身处深圳的“豪宅圈”，这套房受到许多人的关注，但这套法拍房在今年1月时以1528万元的价格流拍，3月进行二拍时以1454万元成交。 　　“以深圳市场为例，如果以每天拍卖的房源计算，法拍房的流拍率通常都超过50%。”一家法拍房辅拍机构的经理告诉证券时报记者，“法拍房市场的热，或许体现在看热闹的人多而已。” 　　位于南山区的宝能城花园一直是深圳市场的“网红盘”，宝能城花园法拍房源之所以备受关注，主要还是因为与周边二手房存在价格倒挂。宝能城花园的多套房源曾计划在6月30日至7月1日进行司法拍卖，套均建筑面积约152平方米，起拍价约1504万元。不过，在第一次法拍上架时，15套法拍房近半个月仅8人报名，最终全数撤回。而在8月中旬，宝能城再度挂牌近40套法拍房，将于9月20日、21日和22日分别拍卖，这批房源以指导价每平方米98500元起拍。有业内人士表示，多数户型都属于高层，视野更好，景观更加开阔，应该会吸引更多的人关注。不过，截至发稿，证券时报记者发现每套房源都有五六百人围观，但仍无人报名。 　　法拍房的确可能有机会找到高性价比的房源，所以一些辅拍机构也盯上了这块蛋糕，安排了专门从事法拍房业务的中介人员，辅拍机构也越来越多，他们还打出这样的“口号”：一般购房者仅靠自己搜罗信息很难对每一套房源有精准的把控，想买到划算的法拍房，前提一定要做足功课，或者找一些专业做法拍房的团队协助调查把关，以免后顾之忧。不过，记者发现，这些专门针对法拍房的辅拍机构收费标准不一，法拍房辅拍机构的收费标准和服务模式仍有待完善。 　　另一边，正常交易的二手房市场表现又如何？刚刚过去的8月，深圳楼市并没有像8月骄阳般火热。相反，二手房过户量仅2000套，环比小幅下跌2%，也远远低于5000套荣枯线水平。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周深圳二手房交易量跌破500套的水平。除了成交量不见起色，众多数据都可以说明当下深圳楼市的“成色”到底如何。乐有家研究中心的数据显示，8月该中心监控到的业主挂牌价有明显下滑，对比6月跌幅1.3%，环比也是持续下滑，达到了近1年来的最低点，降价成为市场普遍现象。在置业需求上，今年上半年深圳刚需及改善的占比相较2021年均有所提升，其中改善需求占比从20%提升到了22%，购房者逐渐回归理性，另外，新政下投资客被精准打击，占比从10%跌至4%。 　　不管是刚需还是改善投资，不管是法拍房还是正常交易的二手房市场，在业内人士看来，购房需求仍在，只是整个市场都在博弈。

贝壳研究院6日发布的一份报告显示，8月该机构重点监测的中国50个城市二手房价格指数环比下跌0.6%，跌幅与上月相近。 　　在50个城市中，七成城市二手房价格环比下跌，包括杭州、宁波、苏州、绍兴、嘉兴等长三角城市，惠州、珠海等粤港澳大湾区城市及武汉、西安、重庆等中西部重点城市。 　　从成交量来看，报告指出，8月二手房市场活跃度较上月有所减弱，成交量环比下降但同比连续第二个月增长。8月50个城市二手房成交量指数为37，较上月回落3。当月50城二手房成交量指数较去年同期的35小幅提高，同比为连续第二个月增长，其中上海、深圳、长沙等城市二手房成交量指数超过去年同期。 　　市场预期及供需活跃度是市场变化的先行指标。从预期看，报告指出，当前楼市预期仍较弱。8月50城二手房景气指数下滑，其中39城景气度指数在景气收缩区间，兰州、哈尔滨、长春等城市二手房景气指数在严重收缩区间，意味着短期价格下跌压力仍大。 　　当月，贝壳报告指出，代表供求变化的“带看客户量指数”和“新增房源指数”也小幅下降，供求两端活跃度降低，未来交易仍有下行压力。 　　另据诸葛找房数据研究中心统计，2022年8月10个重点城市二手住宅成交量为59721套，环比下降9.23%，同比上涨21.27%。该机构认为，8月份，楼市信心仍待修复，加之进入传统淡季，带动二手房成交量小幅回落。但随着信贷宽松和地方松绑政策逐步发酵，且楼市即将步入“金九银十”的传统旺季，9月份二手房成交量有望迎来回升态势。

住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟6日表示，鼓励一些地方结合当地实际，制定面向教师群体建设或配租公租房的优惠政策。 　　住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟介绍住房和城乡建设部十年支持教师队伍建设的举措和成效。(中国教育报记者 张劲松/摄) 　　6日上午，教育部召开“教育这十年”“1+1”系列发布会，介绍党的十八大以来教师队伍建设改革发展成效。 　　潘伟介绍，住房和城乡建设部认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，配合教育部等部门印发了《新时代基础教育强师计划》等文件，指导各地推进各类保障性住房建设，加快解决教师队伍住房困难问题。主要开展了以下几个方面的工作： 　　一是做好公租房保障。部分省、自治区、直辖市专门印发了文件，鼓励市县政府采取多种形式和渠道，积极建设公租房面向符合条件的教师供应，改善了一批教师的居住条件，为稳定教师队伍发挥了重要作用。据统计，截至去年底，全国有36万青年教师通过公租房解决了住房困难问题，促进了他们安居乐业、安心教学。 　　二是扩大保障性租赁住房供给。各地按照国办文件精神，积极支持学校等各类主体利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，有的利用本校自有土地建设，有的利用存量房屋改建，筹集了一批保障性租赁住房，实现拎包入住，缓解教师队伍的住房困难问题，帮助学校和老师解决了后顾之忧。截至今年7月底，全国已建设筹集保障性租赁住房260万套(间)，能够解决700多万新市民、青年人的住房问题。 　　三是因地制宜发展共有产权住房。截止到去年底，北京累计筹集了共有产权住房约8.3万套，上海累计签约13.6万户，杭州、南京、广州等城市也在积极探索发展共有产权住房，一批符合当地条件的教师成功申请。 　　潘伟表示，下一步将会同教育部等部门继续认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，指导督促各地加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，着力解决好教师队伍的住房困难问题，为加强新时代教师队伍建设提供更加有力的住房保障，促进教育事业更高质量发展。 　　会上有记者提问：解决教师群体的住房困难已经取得了积极的成效，但是目前仍有部分学校缺乏周转住房，教师的居住条件比较差，请问下一阶段有什么工作安排？ 　　潘伟答复称，解决包括教师在内群体的住房困难问题，是我们一直不断努力的目标。去年6月份，国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在国家层面首次明确提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，解决包括教师在内的人民群众住房困难。下一步，我们的考虑主要还是围绕这三类住房，继续指导督促地方通过完善住房保障体系来解决教师群体的住房困难问题。 　　第一，符合当地规定的公租房准入条件、住房和收入都比较困难的教师，可以申请公租房实物房源或者租赁补贴。我们也鼓励一些地方结合当地实际，制定面向教师群体建设或配租公租房的优惠政策。 　　第二，认真落实国办文件规定的各项政策，支持学校利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，切实增加保障性租赁住房的供给，帮助教师群体缓解住房困难。 　　第三，因地制宜发展共有产权住房。当教师特别是年轻教师工作了一段时间、有了一定的积累以后，可以通过购买共有产权住房来拥有合适的住房。 　　潘伟总结，我们将会同教育部等部门继续不断努力，加快建设各类保障性住房，让教师们能够安居乐业、安心教学。

当下，人们的购房意愿有多低？ 　　这不仅体现在一手房、二手房“江河日下”的成交数据上，也同时出现在银行的财务报表中。 　　第一财经根据上市银行中报统计发现，今年上半年，6大国有银行新增个人住房贷款仅为2021年上半年新增额的1/3左右，创下新低。 　　中型银行数据更“离谱”，13家股份行、区域性银行上半年个人住房贷款仅新增596亿元，是2021年上半年新增额的1/8左右，甚至不及邮储银行一家的新增个人房贷。 　　6大房贷主力也挺不住了 　　住房按揭贷款一向是银行的优质资产，确定性强，不良率极低，是各家银行业务倾斜的重点，早些年，不少银行的新增贷款中，甚至有半数来自个人住房贷款。 　　不过，这种现象在今年上半年戛然而止。 　　根据银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行6大国有行被划分为第一档，它们也是市场上妥妥的房贷主力。 　　刚刚披露完毕的中报显示，6大国有银行上半年个人住房贷款合计26.9万亿元，与期初(2022年初，下同)相比，仅新增4479.6亿元，而去年同期的新增额为1.3万亿元，也就是说，今年上半年的新增住房贷款仅为去年上半年的36%。 　　其中，个人住房贷款规模最大的仍然是建设银行，上半年个人住房贷款余额为6.5万亿元，其次为工商银行，余额为6.4万亿元。在6大行中，交通银行的个人住房贷款规模最小，仅有1.5万亿元。 　　从增幅来看，6家国有大行上半年个人住房贷款余额与期初相比，增幅均不超过3%，其中，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行增幅低于2%，邮储银行、交通银行的增幅在2.7%左右。 　　只有农业银行上半年新增住房贷款超千亿，达到1022亿元，其余5家银行新增额均在千亿元以下。 　　而在去年这个时候，则是另外一副光景。 　　去年上半年，除了交通银行外，5大国有银行上半年住房贷款均新增超千亿，其中，工商银行猛增了3051亿元，而今年上半年仅新增863亿元，增幅缩窄了近4个百分点。 　　建设银行、农业银行去年上半年新增住房贷款超2700亿元，而今年上半年仅分别新增927亿元、1022亿元；中国银行、邮储银行去年上半年新增住房贷款1870亿元、1198亿元，而今年上半年仅新增678亿元、601亿元。 　　5家中型银行甚至负增长 　　在房地产贷款集中度管理要求下，第二档的17家中型银行中，有13家上市银行披露了个人住房贷款数据，其中包括10家股份行和3家城商行。 　　上半年，13家中型上市银行个人住房贷款余额合计7.6万亿元，与期初相比仅新增596.4亿元，而去年同期的新增额为4456.6亿元，今年上半年的新增住房贷款仅为去年上半年的13%。 　　其中，招商银行、兴业银行的个人住房贷款规模较大，均超万亿，分别为1.4万亿元、1.1万亿元；中信银行个人房贷余额为9831亿元，规模最小的是浙商银行，仅为965.6亿元。 　　从增幅来看，13家中型上市银行中，5家甚至不增反降，包括兴业银行、浦发银行、民生银行、北京银行、渤海银行，上半年住房贷款余额分别较期初减少了146.4亿元、126.1亿元、12.4亿元、51亿元和37.1亿元。 　　其中，兴业银行的个人住房贷款占比超过监管红线，在半年报中，兴业银行表示，公司降低个人住房按揭贷款的集中度，加大对普惠型个人经营贷款的投放，个人住房及商用房贷款占比较上年末下降2.27个百分点。 　　股份行中，个人住房贷款规模最大的招商银行今年上半年仅新增135.7亿元，增幅为1%，在过去的5年里，招商银行半年度新增住房贷款多则千亿，少则400亿，今年上半年的增量创下了历史新低。 　　多重因素叠加，未来是否可期？ 　　“符合预期。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼接受第一财经采访时分析，这其中有三方面的原因。 　　一是居民对未来预期信心不足，购房意愿降低，导致对于住房贷款需求不足，甚至有部分购房人群尽量选择不贷款，主动降低债务负担；二是提前还贷显著增加，前几年住房贷款利率较高，如今市场投资收益率下降，部分购房者认为提前还贷更划算；三是存在住房贷款和经营性贷款之间进行套利等违规行为。 　　“目前经营性贷款利率较低，有些人提前还贷后，尝试以经营性贷款替换，这种违规行为需要警惕，监管部门还应加强监管。”董希淼说。 　　住房按揭也是各家银行中报业绩发布会上的关键词。 　　建设银行副行长李运在2022年中期业绩发布会上说，4、5月份住房按揭贷款需求端压力确实比较大，而6月份受理量和投放量均有明显回升。 　　工商银行副行长郑国雨称，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，但和往年相比，这种趋势并不十分明显。上半年，工商银行按揭客户贷款收回是3800亿元，其中提前还款是2600亿元，与去年相比增加300亿元。 　　农业银行副行长林立则介绍，小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷，主要是基于客户自身财务规划，也和现阶段金融投资收益率下降有一定关系。

　8月，房地产市场近乎全面降温，不仅郑州、重庆等压力城市市场持续低迷，而且上海、杭州、成都等热点城市整体市场热度也在下降。“金九”市场能否实质性好转？各城市又将如何走向？ 　　沪杭蓉等热点城市集体降温 　　克而瑞研究数据显示，上海、杭州、成都等热点城市楼市有所降温，尤其是外围区域非倒挂楼盘去化压力加剧。例如上海，8月开盘平均去化率升至80%，环比增加18个百分点。其中，市区、近郊供应稀缺板块及五大新城核心片区倒挂盘占比约80%，平均去化率能达到90%。松江、奉贤等远郊区域非倒挂项目成交去化明显放缓，平均去化率跌至30%。 　　又如成都，受疫情反复、极端高温天气等因素影响，8月客户看房热情骤减，热销盘实际报名人数缩减近六成。开盘平均去化率骤降至39%，尤其是三圈层，去化率低至21%。不少项目因频繁加推或周边竞品分流，蓄客及去化情况不甚理想。 　　聚焦杭州各圈层开盘去化情况，显现出四方面典型特征： 　　其一，第一圈层去化率仍是100%，年内单价超6.9万元/平方米、总价超1500万元的房源存货仅剩200套，第一圈层已然面临“断货”的窘境。 　　其二，第二圈层去化率保持在79%高位，但中签率有所上升，地段较差或者总价与地段不匹配的项目被客户弃选。尤其是单价段3.5-4万元/平方米的项目扎堆，倒逼房企抢先开盘、争抢优质客户资源。 　　其三，第三圈层去化继续承压，8月去化率跌至19%，环比下降21个百分点。受此影响，第三圈层政策存在进一步放松可能性。 　　其四，车位开始降价，部分项目车位优惠达到了5万元。鉴于房企主要利润沉淀在车位，因此房企车位降价，即是为快速回笼现金，尽早兑现利润。 　　苏厦榕等强二线城市下调二套房首付 　　苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，下调二套房首付比例，但市场起色不明显。例如苏州，二套、贷款已结清首付比例由50%降至30%，二套、贷款未结清首付比例则由80%降至60%。8月，苏州房地产市场未见好转迹象，成交面积降至55万平方米，同比、环比分别下降23%和5%。8月内，有6个项目开盘，平均去化率约为40%，环比增加8个百分点。 　　又如福州，五城区户籍二套、贷款已结清首付比例由50%调整为40%，非五城区户籍在五城区购买首套房首付比例由40%调整为30%。8月，福州市场热度再降，房企供货信心不足。五城区74个在售项目认购总套数降至677套，环比下降9%，同比跌幅扩至44%。 　　市场多数项目认购套数不足10套，而推出的特价房项目认购量增长明显，这说明当地楼市仍主要依赖降价走量的模式。 　　深青济等渠道提佣带动客户到访量回升 　　深圳、青岛、济南等地采取了提升渠道佣金等营销手段，带动了到访量回升明显，但实际转化率依旧偏低，反映出市场观望情绪浓重。 　　例如深圳，8月外围区域滞销盘大都采取打折降价、渠道高佣等方式促销，但实际提振效果有限，外围区域成交持续下行，坪山区环比下降23%，大鹏新区环比下降59%。新开盘项目去化承压。 　　又如青岛，8月份，得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中，主城区月均到访800-100组。渠道的依赖度持续上升，渠道客户占比普遍超60%。认购量环比基本持平，多数项目月均成交在10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体维持在较低水平。 　　郑渝市场仅央企国企、准现房去化较好 　　郑州、重庆等地楼市则仅限于央企国企、准现房的项目去化表现相对较好。例如郑州，8月重点监测的323个项目共计成交3911套，环比下降8%。置业客群普遍青睐于央企国企，8月成交套数TOP10的项目中，央企便占据6席，成交均能保持正常流速。其余项目则以性价比或准现房作为卖点。 　　又如重庆，8月市场观望情绪浓重，案场来访量环比下降32%，转化率约为5%。开盘平均去化率低至19%，仅央企、国企或者具备产品力优势的项目去化较好。 　　传统“金九”已连续两年缺席 　　克而瑞研究数据显示，楼市传统意义的“金九银十”表现已很平淡。2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7%，同比跌幅扩至30%。 　　展望9月，房地产市场依旧难言乐观。“金九”缺席将是大概率事件，即便供应放量增长，成交也难显著反弹。一方面，行业大周期拐点在到来，随着市场下行趋势强化，传统销售旺季也难出现大幅上涨行情。另一方面，稳地产政策效应仍待释放，叠加市场信心不稳，短期内较难扭转市场下行预期。 　　我们认为，未来一段时间，国内热点城市的楼市表现将继续分化：其一，北京、合肥等市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹。其二，广州、南京等市场或将持续修复，但区域分化将加剧，主城区需求坚挺，远郊区去化仍显困难。其三，重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升。其四，南宁、长春及多数三四线市场或将持续承压，成交可能将维持低位运行，部分城市价格战或将愈加激烈。

近日，针对房屋公摊面积的讨论持续升温。内蒙古自治区住房和城乡建设厅近期在答复政协委员提案时表示，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。 　　此前，山东青岛一位购房者曝出购买110平方米的房子，到手却发现套内面积仅61平方米，公摊面积高达46%，引发网友热议。公摊面积能否取消？取消“公摊面积”后，房子会涨价吗？ 　　公摊面积多少合适？ 　　景晖智库首席经济学家胡景晖对中新社记者表示，公摊主要是指分摊的公用建筑面积，包括楼房的电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅等。公摊面积加上套内建筑面积才等于房屋建筑面积。除非独栋别墅，其他类型的房屋大多有一定的公摊面积。 　　中国绝大多数城市房屋计价都是以包含公摊的房屋建筑面积为准的，也就是说，购房者需要为并不居住的公摊部分付费。 　　胡景晖认为，合理的公摊面积在15%左右。当然，根据房子户型、楼型、房屋项目的不同，具体设定也有所不同。总体而言，高层电梯公寓公摊较大，别墅公摊较小。 　　公摊面积是否该取消？ 　　胡景晖认为，公摊面积是2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确规定的。公摊这个做法学习自香港，但2013年香港已取消公摊，使用套内面积计价。目前绝大多数国家和地区都是使用套内面积交易房屋的。中国的重庆市作为试点，在2002年也取消了公摊。所以，取消公摊不是不可为。 　　他认为，取消公摊会有一些管理方面的麻烦，比如：存量的住房如何处理、新老办法如何衔接等？但取消后，民众买房可以买得明明白白，也有助于提振市场信心。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，将公摊计入购房面积这一模式存在多年，不是一夜之间可以取消的。当前，购房者的不满主要集中在公摊面积不透明上：公摊是不是真的需要这么多、一套房子的公摊面积是否真如开发商所声称的那么大？如果真正的公摊部分是合理的，能清楚明白地向购房者展示出来，且不存在虚增公摊面积做大开发商利润的情况，那么保留公摊是没问题的。 　　李宇嘉认为，公摊的管理需要更加精细化。一种做法是，计算公摊的成本和建房的成本是否有差异。如果有，是否可以分开定价？再比如：引入独立第三方对公摊面积做实测，在预售阶段就做到所有公摊信息都清晰透明。 　　取消公摊房价会涨吗？ 　　胡景晖认为，取消公摊并不会导致房屋总价上涨，因为加入或取消公摊面积只是计价方式发生了变化。对很多购房人来说，他们关心的是实际房屋的价格(总价)。如果仅仅因为取消公摊导致计价方式、计价面积发生变化，从而带来房屋的单价波动，短期可能有一些影响，但对中长期房价几乎没有影响。 　　李宇嘉则持不同观点。他认为，取消公摊以后，房屋单价肯定会上涨。如果一下子过渡到以套内面积计算房价，会拉高市场价格，在实际操作中不太可能这么做。因此，后续可能会给出两种计价方式：一种是包含公摊在内的计价方式，另外一种是不含公摊的计价方式，两种方式都列出来，对市场和购房情绪的影响会小很多。 　　现在是取消公摊的好时候吗？ 　　胡景晖表示，往往重大改革更容易发生在行业低潮期。去年三四季度开始，中国房地产业进入低潮期。现在关于取消公摊的讨论很多，如果顺势而为，可能推动改革会比行业在“高歌猛进”时更容易一些。 　　李宇嘉认为，当前取消公摊的呼声很高，它反映了民众的诉求，如果能借此进一步规范整治市场乱象，结合政府近期的其他工作，会起到提振楼市信心的效果。

　8月31日召开的国务院常务会议，重点听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报，部署充分释放政策效能，加快扩大有效需求。对于房地产，会议要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。这是对8月24日国常会提出的“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的再次强调和升级。笔者认为，这赋予了地方政府更大的自主权，适时创新和完善政策工具箱，同时也进一步压实地方的主体责任。 　　另一方面，有了自主权，地方政府就可以在主体责任的架构下，在合理支持刚性和改善性住房需求和推进保交楼这两项重点任务上，创新完善和灵活应用政策工具箱。首先是差别化的信贷政策，当地金融管理部门要基于国家对房地产信贷政策(首付和利率)的最新要求，按照当地政府最新的“一城一策”框架，指导本地金融机构完善贷款首付比例和最低利率水平。 　　目前，对“贷款集中度”“三限四档”等金融机构涉房融资的考核过渡期延长，但涉房融资的规模和比例控制、防范风险等要求仍在生效中。不过，这与各地“一城一策”稳定房地产市场、满足合理需求和推进保交楼等一揽子工作存在一定冲突。因此，此次会议提出“灵活运用阶段性信贷政策”，也就是贯彻长效机制——房地产金融宏观审慎的精髓所在，即宏观审慎的核心在于防风险而不是收紧，不追求每一时刻的严格管控，而是跨周期调节和动态平衡。 　　当前，短期内灵活应用房地产金融宏观审慎的策略，缓解供给端无谓的冲击和失血，提振市场预期和信心，有其必要性。因此，对三四线城市、此前未限购的城市，首套房最低首付比例大概率会下调至20%，按揭利率将向最新的5年期LPR下线靠拢。 　　对于一线或热点二线城市，供应量过大、需求不振的外围区域，或对部分人群，信贷政策也可能会调整。比如，北京对卖掉中心区老旧住房，置换外围“全龄友好型”项目的老年人，子女可作为“同贷人”；比如，上海自贸试验区临港新片区扩大了在本地就业的人才的范围、认定标准；再比如，深圳明确在申请公积金贷款时，配偶、父母、子女可以作为共同申请人等。 　　灵活运用保交楼专项借款，是首次提出。8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式(规模为2000亿)，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。同时，郑州、南宁、天津、浙江、湖北、陕西等省市都设立了地方性的房地产纾困基金。主要目的是，以强大的信用背书，扭转市场预期。 　　问题是，不管是中央层面的专项借款，还是地方层面的纾困基金，均强调精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，“市场化、法治化”是底线。也就是，专项借款或纾困基金投到项目后，尽快产生四两拨千斤的效果，修复市场信心，银行贷款跟进，施工单位和供应商能迅速进场，推动复工和交付，平息市场的情绪波动。 　　同时，在项目交付后，专项借款或纾困基金要能全身而退，并进入到下一个项目。由此可见，资金进入，须以一定的风控及收益要求为前提，一定是资金能平衡的项目。但目前来看，多数停工、烂尾等不良地产项目，存在预售资金被违规挪用，甚至超额融资的问题，无法符合这样的条件。同时，待纾困的项目存在所属房企多头融资、债权债务关系复杂等问题，前期尽调的难度比较大，资金落实下去到项目交楼颇费周折。由此，各方资金不太愿意碰这类项目。 　　另外，根据公开报道，纾困项目要经历地方上报、本省筛选、统一上报、审批、资金使用、后续监管等等一个较长的过程。再考虑上述顾虑，就导致专项贷款、纾困基金落地需要较长周期，落地成效短期内难以显现。问题是，房地产风险扩散、行业信心下行等问题，亟待通过供给端信用修复来缓解和控制。由此，保交楼专项借款需要灵活运用。 　　比如，单个项目无法实现资金平衡的情况下，可允许同一城市公司不同项目“跨项目或多项目”实现资金平衡。也就是，以其他项目的资金盈余来弥补该项目的资金缺口；比如，在施工、资金监管等方面可引入国央企开发商、城投平台等代建代管，修复各方对于项目后续进度的信心和信任关系，从而推动复工和交楼；比如，通过置换抵押物，解除债权方的担心，激活锁死的预售资金；比如，对资金“硬缺口”项目，先行注入资金，再明确可行的追偿路径。 　　比如，信用重构和修复，再加上地方政府在公共设施上加大投入，能推动片区综合开发、社区服务溢价等等，都能起到“失之东隅，收之桑榆”的效果；比如，资金和信用注入后，社会资金进入或“收并购”条件可能就具备了；还有人提出，保交楼与保租房筹建结合起来等等。林林总总，方法是很多的。总之，如果保交楼无法实现，对牵涉的各方是一损俱损的多输格局，这是谁也不愿看到的困局。当下，关键是要创造出破解这一困局的腾挪策略。笔者认为，只要压实地方主体责任、夯实金融部门密切配合度、严格追索违规的责任人，加大政策工具箱创新力度，着眼于更宽的视野、更大范围的资源调度，辅以优质信用注入等，保交楼的目标一定能实现。

　“金九银十”本是开发商的传统营销节点，通过加大推盘量、促销力度以实现快速销售，但是近两年，“金九银十”成色明显不足。尤其是今年，统计局公布的各项数据均显示，无论是房地产投资，还是房地产成交都出现了明显下滑，再加上房企爆雷引发的信任危机，不少人都担心“金九银十”会再次落空。 　　但在实际市场中，大量的新盘项目则在积极寻求入市机会。这些新盘要么直接低开，要么在指导销售价格上再次打折，普遍采用以价换量的方式，希望打破僵局。对此，多位业内人士认为，随着区域内卷化的竞争激烈，开发商如能坚持目前的以价换量的态势，保持市场量价平稳，或许，楼市的这个“底”就能保持一段时间。 　　一大波新盘正在路上 　　夏暑已过，北京的天气早晚凉了许多。在楼市传统的“金九银十”来临之前，央行MLF和LPR利率双双下调，不断为市场打气。 　　在8月最后一周，北京市住建委两天内批复了9个住宅项目的预售许可证，取证房源接近6000套。包括了天坛府、中海学仕里、中海首开·湖光玖里、北清橡树湾、壹品兴创·御璟星城、中建春和印象等多个受关注的住宅项目，似乎要为即将到来的“金九”造势。 　　其中，位于南二环的天坛府，在上周开盘并推出四期产品，根据开发商北京城建公布的信息，四期产品1小时销售了56亿元。至此，入市一周年，天坛府已经取得了186亿元的销售额。 　　还有位于石景山的中海学仕里，也选择在近期开盘，中海方面官宣成交15.9亿元；中建三局在大兴区南四环外的壹品兴创·御璟星城，也在8月底开盘，对外公布销售超10亿元。 　　从入市新盘数量上看，这还只是“金九”的前菜，根据不完全统计，目前北京第二批次土拍成交的14宗地，已有11个项目入市，加上第一批次土拍已入市的15个项目，还有去年拿地上市的56个项目，以及老盘新取证的项目，北京市场有80多个存量充足的在售项目，货架上可谓琳琅满目。 　　不仅如此，朝阳望京的首开金茂·望京樾、中建宸园，丰台小瓦窑的电建首钢·华曦府，昌平的北清橡树湾等新盘，均有可能在9月或者10月入市，预计金九银十期间，京城楼市将迎来集中开盘的小高潮。 　　价格低开 　　指导价上再打折是常态 　　在新盘不断发布喜报的同时，北青地产调查发现，新盘打折已成普遍现象，尤其是单价低于8万元的项目，甚至不乏突破指导售价浮动下限的低开者。 　　以石景山的中海学仕里为例，项目指导售价为7.95万元/平方米，但项目在开盘时采用了蓄客优惠、预订优惠等方式，叠加后的开盘价格定在7.5万元/平方米左右，相当于降低5个多百分点。同时，中海再次采用了超高赠送的方式，79平方米的三居加上赠送得房率一路飙到近90%。 　　对比去年开盘的邻居项目长安悦玺，不仅单价降低了4500元/平方米，而且总价门槛业也降低到约540万元，因此吸引了不少刚需购房人。 　　而中建三局在大兴的项目御璟星城也同样是在指导售价6.6万元/平方米的基础上降了1000—2000元/平方米。 　　业内人士认为，类似的低于指导价的开盘，将会成为楼市常态。据悉，接下来还会有更多将开盘项目采取这样的方式，给予买房人一定的折扣。毕竟在内卷严重的市场中，占得先机，快速回款才是王道。 　　在指导价打折之外，也有项目凭借本身定价的低姿态，打算在9、10月份开盘抢收。像位于丰台小瓦窑的华曦府，96平方米三居户型做出了四面宽，同时指导售价为7.5万元/平方米，相比竞品项目有约5000—10000元/平方米的价格优势。 　　还有已经开放了售楼处的望京樾，作为望京北部的新盘，采用了金茂府的科技精装修，销售指导价为8.5万元/平方米。而3公里外10年楼龄的二手房北纬40度，报价已达到8.9万元/平方米。 　　显然，无论是直接在指导价上打折，还是指导价低于周边二手房，可以预期的是，在众多新开盘的项目中，买房人可以找到更合适的打折机会，北京楼市也正在进入买方市场 　　房企仍需抢销售、促回款 　　8月31日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出支持刚性和改善型住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。而在8月24日召开的国务院常务会议上，也提到允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求。 　　国常会接连释放积极信号，为房地产行业的回暖提振了信心。在此情况下，“抓销售、促回款、保现金流”正成为诸多房企工作的“重中之重”。 　　“虽然目前部分城市松绑调控，政策面有缓和、好转的趋势，但行业整体仍处在深度调整期，短期内市场的供求和成交也尚未有明显转暖迹象。2022年企业发展应以稳健为主，提升自己的造血能力、保证现金流和经营安全是关键。”克而瑞研究中心分析称。 　　一位TOP10房企的相关负责人向北青地产表示，目前各家房企皆在冲刺销售，其所在房企8月份的销售数据比7月、6月都要好。而另一位房企人士亦表示，公司在销售方面采取“一盘一策”的策略，全力冲刺销售业绩。 　　中指研究院指数事业部分析师孟新增也认为，“9月房地产市场的表现，对当前市场情绪的修复、宏观经济的稳定恢复等均较为关键。”孟新增表示，在传统“金九”到来之际，各项稳市场的举措积极出台和落位，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于9月市场活跃度提升，特别是热点一二线城市。 　　中原地产则分析认为，目前的楼市复苏基础并不牢固，需要更强有力的政策出台，包括对需求侧不合时宜的限购限贷政策的调整，对房企侧爆雷企业的处置，从而扭转普遍看空的预期，提振市场信心，加快迎来楼市的拐点。

　近期，多家房企召开了2022年中期业绩发布会，证券时报记者对房企高管关于市场形势、投资策略、收并购等热点问题的回应进行了梳理。 　　多位房企高管认为，当前房地产市场已经筑底，市场信心逐步恢复，虽然短期市场依然承压，但对中长期市场向好有信心。 　　谈市场：短期承压 　　中长期向好 　　在业绩发布会上，当前市场形势和未来市场预判是必问的问题，可见其受关注程度。 　　龙头房企万科在两个月前就喊出“短期市场已经筑底，但恢复是缓慢温和的过程”的判断。在这次中期业绩发布会上，万科董事局主席郁亮仍然坚持这个观点。他还表示，现在房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标，前两个基本已经实现了，稳预期出现了比较大的挑战，需要重建市场信心。 　　碧桂园集团总裁莫斌也认为，去年6月份市场下行到今天，已经进入了底部，而且是在底部盘整的时候，现在最重要的就是市场信心的恢复。他认为明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。 　　中海地产董事局主席颜建国和华润置地副主席兼首席运营官张大为均认为，房地产市场短期来看依然是承压的，不过中长期市场是向好的。 　　颜建国认为，房地产市场需求包括数亿新市民的需求，包括中心城市的聚集效应与改善型需求，房屋折旧与新造的动态平衡。中国人口基数大、市场存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置换2%，都是一个规模巨大的量，未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个可以长期坚持的行业。从美国房地产发展历程可以看到，房地产发展高峰后会下降，但是下降没有那么快，仍旧维持很庞大的量。 　　“当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。行业重整完了，进入下半场，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。经过转换期以后，中国经济发展韧劲、中国人口城市化率还在进一步上升，中心城市进一步聚集等，这些要素会进一步发挥作用。所以，对于中长期市场，我们是乐观的，有信心的。”颜建国说。 　　谈投资：量入为出 　　现金流第一 　　上半年，行业经历深度调整，不少房企调整了投资策略，拿地金额大幅减少。对于下半年投资计划，多位房企高管表示，将坚持量入为出、现金流第一的原则。 　　“我们从去年下半年开始就调整了投资策略和投资的强度，在布局上向着确定性的市场，即人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节。”碧桂园常务副总裁程光煜说，这是一个总的策略方向，下半年公司会根据现金情况，在保障公司经营和生产安全的前提下，有富余资金会拿来投资；同时也会根据机会出现的情况和能否把握这些机会来投资。 　　万科上半年也减少了拿地，对此，万科执行副总裁刘肖表示，万科长期以来坚持量入为出，坚持仓位的合理，在此基础上还要增加一条投资原则，即“要获得特别好的项目”。在过往，万科曾由于部分项目投资失误，追高冒进导致开发业务盈利水平下降。他解释，“特别好的项目”首先要求片区市场比较好，这是最重要的标准；其次要有把握为客户提供好产品、好服务；第三，财务指标、经营指标、效率指标，尤其净利润、ROI(投资回报率)指标要比较出色。“做好投资，是提高毛利的重要因素。”他说。 　　华润置地首席战略官谢骥也表示，公司一贯坚持稳健投资策略，坚持量入为出、现金流第一的原则，根据现金流情况安排投资结构。 　　美的置业执行董事兼副总裁王全辉则表示，下半年在投资方面会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入精力会比较少，在合作项目会投入比较大，确保合作项目的安全、按时交付。 　　谈并购：广泛接触 　　慎重做决策 　　在行业出清阶段，不少房企希望通过出售优质资产回笼资金，项目收并购受到监管部门的支持，多家金融资产管理公司(AMC)也加入纾困房企之列。对于收并购计划，多位高管表示，会广泛接触收并购机会，同时严谨慎重做预判和决策。 　　程光煜表示，今年上半年，碧桂园已经跟39家企业进行了收并购，其中有一些是未出险的企业，也有相当数量是出险企业，进行归编分家安排后，已经完成了63个项目工作，涉及金额大概35亿元。“目前我们对这类企业总体上比较多的做法，主要是在内部已经合作的项目降低风险，提升资产周转效率。”他说，当然也不排除跟央企和AMC公司合作，进行一些有益的收并购，但是这部分多数还在洽谈阶段，真正实质落地的项目有限。 　　对于并购，颜建国表示，好项目是唯一的标准。中海仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚守投资回报刻度。对符合投资标准的项目，都会深入研究，全力抓住机会。 　　“当前市场下，并购的机会不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有大量接触，上半年也完成了几单项目并购，并购金额超过100亿元。未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，我们仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。”颜建国说。 　　瑞安房地产行政总裁王颖则表示，房地产市场在整体调整过程中会出现很多收并购的机会，瑞安对于这类机会是保持积极谨慎的态度，收并购首先会去考虑它的项目类型是不是跟瑞安的发展区域及发展类型相对比较匹配，是不是能够符合公司的投资标准，在符合投资标准情况下会积极考虑这样的项目。

　“金九银十”已经来临，房企也加紧布局。 　　今年以来，房地产市场销售端未有明显的好转，整体来看，经历6月的小幅回暖之后，7、8月的市场出现回落。进入9月，值此传统的销售旺季，“造节”送优惠、线上卖房、举办艺术展获客等成为房企发力销售的方式。 　　不过，对于“金九银十”，也有一些房企并未有明显的动作，而是将主要精力放在债务重组等方面。 　　过去两年，房地产行业均未迎来真正的“金九银十”旺季，今年，市场又将如何？ 　　寒冷市场下的分化 　　过去的8月，房地产市场的成交依旧未能摆脱“寒冷”之势。克而瑞发布的数据显示，8月，TOP100房企的销售操盘金额环比基本持平，同比降幅为30.9%，同比降幅较7月略有收窄；不过，累计前8个月来看，百强房企的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。 　　不过，“寒冷”的市场中，也有房企表现不错，市场呈现分化的特点。 　　9月5日晚间，金地集团发布公告显示，8月，金地集团单月实现签约面积102.4万平方米，同比及环比分别上升14.45%、38.2%；单月销售金额212.3亿元，同比上升11.56%，环比增长14.5%。 　　除了金地，保利、中海、金茂、滨江、建发房产、绿地控股、龙湖的销售成绩也出现较大幅度的回升。根据克而瑞统计的数据，8月，上述房企的全口径销售金额环比分别上涨26.6%、39.3%、57.4%、16%、56.8%、26.6%、22.7%。 　　不过，多数房企的销售同比仍处于较大的下降态势。8月末的中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，当前，房地产行业的三大调控目标——稳地价、稳房价、稳预期，前两个目标基本已经实现，稳预期则出现了比较大的挑战，稳预期即是“信心”的问题。 　　备战“金九银十” 　　在市场信心急需重建的当下，房企迎来了“金九银十”的促销节点，那么，今年“金九银十”会呈现什么特点？众房企有哪些促进销售的安排和计划，销售业绩会在上一台阶吗？ 　　从以往的情况来看，房企会通过一些优惠策略来吸引购房者，今年也不例外。中海地产方面对第一财经表示，公司营销线会做一场9.9购房节，全国范围联动，主要内容与去年相似，涉及相关购房福利，优惠房源，家电赠礼等。 　　也有房企发力线上营销。招商蛇口相关负责人对第一财经表示，一直都对项目所在城市的市场趋势、所处板块的库存等进行动态研究，结合项目流速、资金情况，制订“一项目一策略”的分级定价政策。针对不同项目，接下来招商蛇口也会在其官方线上售楼处“招商好房”小程序会推出有吸引力的优惠折扣。 　　实际上，从去年下半年以来，房企就开始想办法抓回款促销售，在此期间，“以价换量”是最常见的方式。 　　根据中指研究院统计的房企销售数据，第一财经计算发现，2022年上半年，销售额排名前20的房企中，有12家的销售均价都出现了不同程度的下跌，另外8家的销售均价上涨，销售价格降低的房企多于上涨的房企。 　　具体来看，销售均价下跌的12家房企包括碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科集团、世茂集团。销售均价上涨的8家房企包括万科、华润置地、招商蛇口、金地集团、中国金茂、滨江集团、华发股份、远洋集团。 　　降价幅度超过10%的房企有四家，分别是碧桂园下跌15.6%，绿城中国下跌10.2%，绿地控股下跌11.7%，金科集团跌幅最大，为21.9%。金科地产在业绩预告中表示，行业销售整体大幅下挫，公司为刺激销售回款，采取降价促销及专项去库存等措施，导致毛利率降低、销售费用增加。 　　值得注意的是，2022年上半年降幅度较大的碧桂园和金科集团，销售均价分别为8127元/平、7781元/平，都低于1万元/平。反观销售均价上涨的8家房企，销售均价都大于1.6万元/平。 　　金地集团公告显示，下半公司可售货值比较充足，公司将围绕“销售提速，回款为先，压实责任，抓细抓实”的经营主题，坚定经营目标，创新营销动作，精准把握客户需求和变化，以创新方式坚决执行操盘动作，提高销售去化水平。 　　金地集团表示，“以价换量”是企业促进库存消化、保障自身现金流平衡的有效举措之一。金地一直坚持随行就市的量价经营策略，根据市场变化灵活调整。2022年上半年金地集团的销售均价较2021年进一步提升至24000元/平方米。“未来如果有合适的阶段性窗口期，我们也会通过灵活的定价策略迅速实现销售目标，将资金从项目上置换出来，补充更优质的货源。” 　　另外，也有房企想要通过在销售项目上举办活动和艺术展览来吸引顾客。花样年对记者表示，传统的地产营销把很多钱花在销售杀客上，最近一年以来，花样年在销售投入上逐步转变为以客户为出发点，主要行动包括对展示区进行焕新，增加公共区域功能，在项目样板房举办小型展，让客户体验更美好、更丰富、更艺术。 　　花样年还对记者表示，现在的市场不是简单的客户信心问题，而是客户对行业失去了期待和信任，花样年希望与行业、城市、客户一起创造更多可能性，让客户恢复对地产行业的期待和信任。 　　第一财经了解到，也有房企并未对“金九银十”做过多的准备。一出险房企对记者表示，“金九银十”期间，公司没有特别的营销计划，“正常销售”。另一名出险房企人士对也表示，现在是公司海外债务展期的关键博弈时刻，涉及公司国内外的传播都很谨慎，关于销售的情况也不太方对外透露。 　　“金九”缺席将是大概率事件？ 　　值得注意的是，传统“金九”已连续两年缺席。克而瑞数据显示，2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7%，同比跌幅扩至30%。 　　房企发力“金九银十”的营销，预计会有怎样的效果？ 　　克而瑞研究中心表示，展望9月，房地产市场依旧难言乐观，“金九”缺席将是大概率事件，即便供应放量增长，成交也难显著反弹。一方面，行业大周期拐点真正到来，随着市场下行趋势不断强化，传统销售旺季也难出现大幅上涨行情。另一方面，稳地产政策威力尚未显现，叠加市场信心不稳，较难扭转市场下行预期。 　　不过，克而瑞也表示，城市将继续分化。北京、合肥等市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹；广州、南京等市场或将持续修复但区域分化加剧，主城区需求坚挺，远郊区域去化仍困难；重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升；南宁、长春及多数三四线市场持续承压，成交或将持续低位运行，部分城市价格战或将愈加激烈。 　　不过，也有观点对未来的预期持乐观态度。中期业绩会上，龙湖集团首席执行官陈序平表示，6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象，预判今年是低开-触底-向好的态势，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。 　　另外，除了房企发力销售端，也有观点认为，政策端也应进一步发力。中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，9月房地产市场的表现对当前市场情绪的修复、宏观经济的稳定恢复等均较为关键，在传统“金九”到来之际，各项稳市场的举措积极出台和落地，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于9月市场活跃度提升，特别是热点一二线城市。

截至8月31日，东方财富Choice数据显示，有120家A股房地产上市公司披露了2022年半年报，其中有38家公司净利润为亏损状态，84家公司净利润同比下滑。 　　同时，还有包括恒大地产、新力控股在内的多家房企未能按时完成半年报披露工作。 　　根据半年报数据，大部分房企2022年上半年的业绩下滑明显，多项经营指标不尽如人意。 　　在业绩发布会上，多位房企负责人表示，目前楼市已经在筑底阶段，随着政策的支持，以及积压需求端的释放，预计下半年市场会有所回暖。长期来看，市场仍需要对整体经济发展的信心逐渐修复。 　　业绩分化 房企放弃规模化：千亿企业大幅减少 　　根据中国指数研究院发布的房企销售业绩数据显示，2022年1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点；其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家；超百亿房企96家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。 　　具体来看，千亿以上阵营10家，较去年同期减少14家，销售额均值1965.6亿元。第二阵营(500亿-1000亿)企业14家，较去年同期减少13家，销售额均值726.7亿元。第三阵营(300亿-500亿)企业24家，较去年同期微增4家，销售额均值373.5亿元。第四阵营(100亿-300亿)企业为48家，较去年同期减少25家，销售额均值178.7亿元。 　　同样，在房企发布的半年报财务数据中，也反映出了目前房企整体经营呈压的状态。 　　中海地产的中报提到，“在国内经济与居民收入增长预期转弱的形势下，叠加房企债务不断出现违约，自2021年7月至2022年6月，国内商品房销售额连续12个月单月同比下降，经历了自1998年商品房制度改革以来最长的下跌周期。” 　　在业绩整体缩减、营业收入缩减的情况下，放弃对规模的过度追求，保现金流、保持合理的利润、控制负债成为大部分房企的主要经营思路。 　　国企、央企方面，诸如中海地产、保利发展等企业，从各项业绩指标来看优势明显。相比之下，民企分化加剧，头部阵营明显减少。 　　东方财富Choice数据显示，有8家A股上市公司上半年净利润亏损达10亿元以上，包括金科股份、ST泰禾、阳光城等上市房企。其中蓝光发展巨亏52.48亿元、阳光城巨亏36.23亿元、中天金融巨亏30.13亿元。 　　房企多举措破局 　　可以看到，面对当下的市场变化，各房企也采取了多种举措，积极应对。 　　首先，保持良好健康的财务指标是房企关注的核心。 　　保利发展在半年报中表示，企业始终以现金流的绝对安全作为底线，强化资金管理。除去销售端保质保量外，保利发展还在抢抓资金回笼。在今年上半年销售金额达到2102亿元的情况之下，回笼资金达1995亿元，回款率达94.9%，较去年上半年末增长5.3个百分点。 　　截至报告期末，企业扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41倍，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，而这也是企业连续15年自觉保持绿档。 　　目前，保利发展股价17.02，已经超过行业龙头万科16.80。近6个月有24家机构投资评级支持买入，超过了万科的23家。 　　其次，房企在继续积极拓展主业以外的业务。多家房企年报显示，一些房企的主营业务多样化，不只在房地产开发领域经营，同时涉足商业、公寓、长租业务、物流、酒店、物业服务、代建代运营、大数据智能、文旅文化等行业。 　　比如，万科在冰雪业务、长租、物流、物业服务、商业等领域有所布局。 　　万科是最早提出多元化发展的房企之一。在今年的中报业绩会上，万科董事会主席表示，房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务也越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。 　　据悉，9月1日，在行业寒冬之下，万科的物业板块万物云已经获得港交所聆讯，上市在即。上半年万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长 38.2%。 　　万纬物流方面，上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。长租公寓方面及商业业务方面，上半年营收也实现正向增长。 　　旭辉控股集团表示，除房地产开发主业以外，积极布局和发展物业与城市服务、商业综合体运营、租赁住房、代建管理、绿建科技、创新教育、健康及养老等多个赛道，构建“轻重结合”的业务模式，打造“开发+持有”的核心竞争力。 　　下半年加强销售 确保交付质量成重中之重 　　“住房的刚性需求仍然很强，房地产市场仍是每年有10万亿元销售额的市场，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活的需求和改善居住条件的力量。”郁亮在业绩发布会上表示了对长期市场空间的看好。 　　同时，郁亮表示，“请客户放心，我们万科会保证交付、保证质量。”郁亮在回答媒体记者提问时表示，从7、8月到今天为止，他基本走遍了全国30多个城市，看了100多个项目，主要任务是督战，看万科的房子交得怎么样。 　　万科总裁祝九胜表示，万科现在每天、每周、每月交付复盘，内部也不断有日报、周报、月报，不断进行经验分享，不断进行能力积累。 　　“总而言之，在一个艰难市场上，对销售能力、销售动作铺排有更高要求，这是不断长肌肉的过程，对此有基本信心。”祝九胜表示。 　　龙湖CEO陈序平在新闻发布会上也表示，今年会根据集团现金流安全并维持合理的利润增长，确定整个推盘节奏，全年计划供货的可售货值达到4000亿元，会根据市场形势做实时动态的调整。 　　“在当下的时点，我们不会为了销售规模的目标去做被动性的动作。随着杭州、上海的一些项目陆续入市和加推，8月份我们有信心实现当月同比销售额转正。”陈序平说道。 　　据了解，龙湖集团上半年交付超5万套住宅，全部按期交付，其中超30%提前一个月以上交付。陈序平说，“不只是按时交付，高品质的交付，让客户满意加惊喜，是我们始终如一的坚持。行业再难、再有挑战，这一点不会变。” 　　碧桂园总裁莫斌在8月30日的中期业绩报告会上表示，上半年碧桂园共有1070个批次、25万套房屋如期交付。其中438个项目首月交付率达75%及以上，165个项目更实现了交付即办证。从去年6月份市场下行到今天，市场已经进入了底部盘整阶段。此时，最重要的就是市场信心的恢复。预计明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。 　　中信证券研报指出，企业普遍缩减开竣工和投资，大量融资渠道不十分通畅的企业陷入缩表。2022年三季度起销售有复苏趋势，但不足以推动企业信心恢复。房地产企业重要的并不是把握拿地窗口，而是把握销售窗口和维持融资能力。

“盼了5年了，终于拿到房产证啦！”前不久，竹山县滨河广场小区的业主捧着刚到手的“小红本”笑开了颜。买新房、搬新家,本来是一件开心事，但部分楼盘因手续不全、税费不齐等问题，业主办理不动产证时遭遇“卡壳”，开心事变成了烦心事。 竹山县滨河广场小区2017年开盘，因原建筑商、开发商债务关系复杂，导致业主迟迟无法办理房屋产权证。据统计，全县最多时有2337户购房者不能及时进行不动产登记，由此衍生出房屋交易难、继承难、抵押难等一系列问题。 为破解群众办证难题，按照“绝不能因开发商的违章行为让群众买单”的思路，竹山县税务局牵头推行不动产登记“证缴分离”改革试点工作，并成功纳入湖北省优化营商环境试点创新项目。所谓“证缴分离”，就是将买卖双方的纳税义务解绑，取消卖方缴清税款后买方才能办理产权证的前置审批条件，做到“证税脱钩”，业主在缴清自身应承担税费后，即可申办产权证。 据悉，为确保“证缴分离”改革有序推进，竹山县税务局积极建立由政府主导、税务部门牵头、自然资源和住建等11个部门协作的税收共治机制，确保进入市场的不动产“没毛病”。竹山县税务局还组织税务干部主动上门宣传 “证缴分离”政策，辅导房地产开发商正确申报税费，并到社区指导业主准备办证资料。同时，办税服务厅还设置了房产交易专窗，推行“一窗受理，一事联办”，让群众“最多跑一次”，安心等拿证。 截止目前，竹山县税务局累计对全县12个“问题”小区分批次开展“证缴分离”实际应用，一举解决了372户业主多年未解决的产权登记遗留问题。

近日，杭州滨江房产集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券已在深交所提交注册。 债券类别为小公募，拟发行金额22.52亿元，发行人为杭州滨江房产集团股份有限公司，承销商/管理人为中信证券股份有限公司,中国国际金融股份有限公司。 本次债券募集资金不超过22.52亿元（含22.52亿元），本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还“17滨房01”、“20滨房01”、“21滨房01”及“21滨房02”。 公司可在不影响最终募集资金用途的前提下，根据公司财务管理制度，在债券回售或到期前将闲置的债券募集资金暂时用于补充流动资金，相关债券回售到期时再用于本金偿付，单次补充流动资金时间不超过12个月。

“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。因此，只是为了满足人们“刚性和改善性住房需求”，房地产行业就还应该有一个美好的未来。 在当下稳经济大盘的一揽子政策行动中，稳房地产行业，成为了一个焦点所在。 8月24日，国务院常务会议提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；一周之后的8月31日，国务院常务会议又提出支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 如果人民对美好生活的向往，很重要一点体现在住有所居，那么“一城一策”就不只是短期稳增长的政策，更是长期新发展的要求。 保交楼，是底线，是最起码的要求。支持刚性和改善性住房需求，是长线，是稳住购房者的预期，也是稳住建房者的预期，才是最长远的打算，住有所居，才是房地产业的未来。 这种从短期到长期的变化，可以带来一些全新的视角。 第一个视角，是舍弃。 支持刚性和改善性住房需求，就是坚持“房住不炒”，两者一体两面。放弃炒房思维，是对购房者说的，也是对开发商说的。一个良性的未来，就得放弃高房价、快增长的模式。 买房的人，之所以买房，是为了提升生活品质，而不是为了投机，为了买房之后期待房价暴涨脱手获利；建房的人，也不能再是野蛮生长，不能毫无忌惮加杠杆疯狂拿地，放弃房子建好了就有人抢、不愁卖的思维。反之，应该是保持稳健的财务杠杆和现金流，精挑细选拿地建房，满足那些刚需和改善性住房的需求。 对于执行“一城一策”的地方政府而言，是放弃不适当的“土地财政”思维，一方面，通过不同地区的不同比较优势，制定适当的产业政策，通过产业升级，发展地方经济；另一方面，是向城市建设者，尤其是中低收入人群，提供稳定可靠的公租房、保障性住房。 第二个视角，是发展。 房地产业还有美好的未来，还是未来的支柱产业，对上下游产业仍然还有最强的带动力。住有所居，“房住不炒”，一个城市有一种需求，一个城市就得一种政策，未来对更大、更好的房子的需求是结构性的，未来批土地、建房子，也应该是结构性的。 大家都买不起的东西，还是因为数量不够，但跟以前不一样的是，房子的需求是结构性的，开发商要精打细算，在什么城市、什么地段、有什么人、有什么不一样的需求，政策制定者要根据本地的结构化需求，制定合理的供地政策和供地数量，制定个性化的购房和贷款政策。 在一线城市，房子的需求更大，为了稳住房价，土地的供给应该适当放大；在三四线城市，房地产需求减缓的地方，为了稳住房价，土地的供给应该适当放缓。全国一盘棋之下，不同的地方，不仅信贷政策，供地思路也应该“一城一策”。 房地产行业，不再是宏观调控的短期抓手，也不再是土地财政的灵丹妙药。但是，房地产行业依然有美好的未来，请记住，未来的需求是结构性的，人人都有改善住房需求，期待环境更好，交通更便利，中国的城市化进程还远远没有结束。 未来人们住房条件将不断得到改善，不炒房，但合理购房需求不会受到限制，房地产业未来可期。

8月31日，遂宁市住房和城乡建设局、市财政局、市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心、中国人民银行遂宁市中心支行5部门联合印发《遂宁市主城区进一步促进房地产业平稳健康发展的政策措施》（以下简称“房地产新10条”），进一步推动房地产市场平稳发展。“房地产新10条”是对今年5月20日遂宁市房地产9条政策的完善和补充，进一步加大了政策支持力度；主要包括3个方面10条具体举措，进一步降低购房成本，进一步吸引企业投资，进一步提振市场信心。 “房地产新10条”对购房者来说有哪些优惠政策？ 购房成本再降低。遂宁市首次购买普通自住房的居民家庭，最低首付比例为20%；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买普通自住房最低首付比例为30%。实施住房公积金阶段性支持政策，缴存人在遂宁市辖区内购买自住住房，可提取其家庭成员（父母、子女）的住房公积金；缴存人在遂宁市辖区内有未结清的住房按揭贷款，可提取家庭成员（父母、子女）的住房公积金用于偿还住房按揭贷款。鼓励开发企业推出团购优惠，更好满足党政机关人员、企事业单位人员、军人、医护工作人员、教师、产业工人、社会团体职工等各类人才购买新建商品住房需求。市外党政机关、企事业单位和社会团体在市主城区范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅的，开发企业可根据一次性团购数量制定阶梯性优惠。 购房补贴再加力。遂宁市缴纳社保满1年人员、2022年5月20日后结婚的新婚夫妻、2022年5月20日后在遂宁市新就业或新入职人员（以上条件满足其一即可），在2022年5月20日至2023年5月19日期间购买市主城区新建商品住房的，按所购住房建筑面积给予每平方米50元的财政补贴，单户补贴最高不超过6000元。 补贴政策可叠加。“房地产新10条”、开发企业实施的人才团购政策和“房地产老9条”明确的具体政策可叠加享受，符合条件的居民家庭在政策有效期内购买一套新建商品住房最高可享受2.2万元购房补贴。政策生效的时间一致，均自2022年5月20日起至2023年5月19日止。 “房地产新10条”从哪些方面吸引企业购地投资？ 允许开发企业分期开发、分期办理不动产权证。对新竞得宗地面积较大且按照约定无付款逾期违约情况发生的开发企业，可申请分期开发、分两期办理不动产权证，首期已支付土地出让合同约定50%及以上土地出让价款的，可按经审定的建设工程规划设计方案要求，分期办理50%土地面积的不动产登记。 加快商业用房去库存。对已供应但尚未开工建设或在建的商业服务业用地，开发企业可申请用于建设托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施或建设保障性租赁住房或人才公寓。鼓励各辖区整体或部分购买、租赁闲置的商业或办公用房。鼓励探索设置灵活的商住配比方式，对规模较小的商住小区，在保障生活配套设施的同时，可以适当降低商住配比。在商业氛围较浓厚的区域划定合理外摆区域，允许商家规范经营，营造商业氛围，促进商业用房库存去化。 适当调整地下车位配建比例。社会性投资项目已取得土地未建设的地块，车位配比调整为0.8个/户。政府性投资已过规未实施的安置房项目，车位配比调整为0.6个/户；已过规部分实施的安置房项目，按程序公示无异议后，地下车位可按0.8个/户配置。新取得土地的房地产项目车位配比按0.8个/户配置，新取得土地的安置房项目车位配比按0.6个/户配置。 “房地产新10条”通过哪些举措稳定市场信心？ 完善开发建设项目配套公共设施。市主城区在建房地产项目和拟建项目周边应按照规划设计条件要求建设教育、养老、医疗、景观绿地、停车等配套公共服务设施，探索配套公共设施代建模式，做到开发项目建设与配套公共设施同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工验收、同步交付使用。各辖区要及时公布房地产项目周边的教育、养老、医疗、道路、桥梁、交通、公园、景观绿地、停车等公共服务设施施工、竣工进度及投入使用时间。 强化商品房预售资金精准监管。杜绝资金违规使用和非法挪用，防止出现区域性、系统性风险，重点监管资金必须用于工程有关的建设。加大开发企业挪用预售资金和银行虚假监管、违规拨付、逃避监管等违规行为查处力度，确保预售资金“应进尽进，应管尽管”。 做好开发企业风险处置项目并购金融服务。鼓励金融机构加大对优质房地产项目的支持力度，按照市场化、法治化原则支持“保交楼”。支持金融机构为重点开发企业风险处置、项目出让、兼并收购等提供债券发行、融资顾问等服务。鼓励优质开发企业发行公司信用类债券，募集资金用于风险处置项目的兼并收购。 2023年5月19日前遂宁市是否还会出台房地产相关政策？ 遂宁市2022年5月20日和8月31日已出台两次房地产政策，两个政策相互补充叠加，综合对比省内各城市已出台政策，遂宁市政策支持力度已居全省前列。因此，除中省出台新的政策调整措施后遂宁市按要求落实外，遂宁市在2023年5月19日前将不再对房地产政策进行调整。本政策仅阶段性实施，机会难得、时间有限，建议购房者充分考虑和关注。

“每个行业都会经历波峰和波谷，没有必要太过悲观。房地产行业只是达到一定规模后，进入了震荡期和洗牌期。企业应该想着如何把手上的事做到极致，思考如何将管理模式更加精细化。” 日前，在每日经济新闻主办的第十二届价值地产年会前瞻活动“图存求新”房地产新营销沙龙上，珠江投资华北地区营销中心总经理陈浩宇表示。 他认为，房地产营销方式的创新在于“全面”，未来房地产营销一定是全面发展的人才的天下，只有个人能力足够全面才能生存下来。 播放 巧用渠道提高转化率 行业告别高速增长轨道，交易量和融资额等指标出现下行，市场的寒意在不经意间袭来。 “行业虽然不在风口之上了，但还是可以持续发展，”从基层营销岗位一路摸爬滚打，升至营销总经理的陈浩宇表示，从过往的房地产周期来看，房地产行业已经进入“洗牌阶段”，不止民营企业，国央企也在并购重组。 陈浩宇认为，优秀的房地产企业就不要考虑被末位淘汰，而应该把眼光放得更长远。优秀的营销人才也不必过于担心同行竞争，应该多考虑合作共赢，充分发挥自己的引领作用。 在市场下行或低迷阶段，房地产营销业务变得越来越难。8月份是上市房企的中报季，有的公司就提出了各类营销创新模式，比如举办线下购房节活动，或者利用互联网直播、微信小程序打造数字经济销售平台。 在陈浩宇看来，房地产营销其实一直在创新，现在行业已经告别野蛮生长时代，开发交易环节变得越来越正规。精细化管理模式会使企业越走越远。 对于营销团队和渠道公司的关系，陈浩宇认为，房企未来要思考如何提高非渠道客户的来访量和转化率问题，即提高自有营销团队的获客能力。没有必要硬性降低渠道费用的比例，经纪人模式是社会发展的必然产物。 从专一到全面 未来房地产营销的创新点在哪？如何做到有效率创新？ 陈浩宇直言，纵观整个行业，营销人员的专业能力太过于单一，从业时间久了之后，知识和认知容易变得局限。 “未来应该让自己更全面一些，除了房地产，还可以涉足汽车、医疗、奢侈品等更多领域，提高个人综合能力，”他认为，下一阶段，房地产营销人员应该去尽可能多地了解客户需求，清楚客户所在的圈层，时刻保持学习状态，在当前的市场环境下，只有个人能力更加全面，才能有更多机会。 房地产行业面临挑战，营销端无疑首当其冲，这一点项目操盘手的感受最为强烈。陈浩宇表示，操盘手目前不能仅停留在营销业务上，而要从专业管理的身份向综合管理转变。站在城市公司负责人甚至区域公司负责人的角度，思考项目地价、板块和推盘节点；站在经营负责人的角度，考虑如何实现预期收益和回款。

近日，国家统计局发布了今年前7个月房地产行业相关数据。365财经选取开发投资、土地购置面积、房企到位资金、房屋销售面积的同比变化以及商品住宅均价，总计5项数据进行整理，多项数据指标还在经历着降幅不断扩大的过程。其中，表内前四项数据持续负增长，且有扩大态势，只有最后一项出现缓慢增长。 房地产开发投资数据在今年前7个月经历了从增长到下降的一个过程，且降幅不断增大。其中4月是转折点，这项指标从正增长转变为负增长；有统计显示，这也是自2021年以来，首次转为负增长，并且已经连续所个月负增长，并持续扩大。 根据国家统计局数据显示，最新的1~7月份开发投资已经下降到-6.4%。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“房地产开发投资面临降温的压力”。但他也指出，随着各地稳楼市政策的推进，尤其是保交付方面的政策保障，后续此类数据依然有改善的空间。 不过，官方和业内人士均认为，虽然市场数据目前仍不理想，显示出当下我国房地产市场仍然处于下行趋势。但伴随着各地稳楼市政策不断推进和实施，整体来看已是筑底阶段，后续有望逐步企稳。 今年以来，房企的拿地意愿也不断降低，而土地购置面积则是下降幅度最大的一项数据，同比均为超过40%的大跌，并且下降幅度还在不断扩大。其中 1-6月的全国房企土地购置面积同比增速为-48.3%，属于历史冰点，充分说明了土地市场的压力之大。 而房企拿地意愿大幅降低和手头资金趋紧紧密相连。根据数据显示，房地产开发企业到位资金同样也是一路下跌，这项数据通常包括了国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款，1~4月份数据首度跌破20%，1~7月份累计下跌已经达到了25.4%。 虽然今年以来，全国多地陆陆续续从政策层面有所放松，但大多数房企的资金面并不乐观，甚至有继续恶化的态势。因此首当其冲的就是房企不敢买地了，尤其是在今年第一二批集中供地中，大量国企央企或者地方城投公司来托市，但仍然出现很多流拍地块。 严跃进也指出，各地也要充分注意这个问题，若是今年购地数据太差，对于明年新房供应等也会产生负面的影响。他认为重点要关注如何让既有宽松的金融政策释放更大效应，以更好改善房企的资金状况。 从销售面积和住宅均价两项数据来看，则出现了一定的积极信号。全国商品房销售面积同比降幅最大的-23.6%出现在1~5月，随后的数据略有改善。住宅均价则在1~7月份达到10036元/平方米，重新回到了万元的水平。 国家信息中心国际所高级研究员、中房研究院ICR常务副院长秦刚结合7月份以来市场实际成交数据，一线城市新房销售量有所增长，他分析指出，住宅均价在提升反映出结构性变化，一二线城市的房产成交比例增高，三四线城市比例下降了。他说，“7月份以来，一二线城市如北京、上海等，市场逐渐活跃，而且这些城市的需求被压抑较久，慢慢恢复了一点。” 国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻发布会上表示，今年以来，房地产市场整体上呈现下行态势，房地产投资也有所下降，“总的看，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。” 秦刚则进一步判断指出，房地产市场的筑底阶段在2022年后半年的时间才能完成。在其看来，筑底的过程要伴随着各项政策，包括市场监管政策、市场交易政策、金融政策、房地产限购政策等等，都在调整当中；同时，对于资金困难和有经营风险的房企进行救治，从银行、贷款等多项政策给予支持，帮助企业渡过难关。

受个别房地产企业风险暴露、个别楼盘按揭断供影响，房地产信贷风险备受社会各界关注。多位商业银行负责人表示，市场对此不必恐慌，房地产领域的信贷资产质量总体平稳可控。接下来，要着重平衡好稳融资与防风险的关系，既要保障房地产合理融资需求、支持刚性和改善性住房需求，也要提升风险管理的精细化水平，严把增量风险入口关，稳妥化解存量风险，尤其要确保“保交楼、稳民生”工作有序推进。 　　房企贷款不良率有所上升 　　今年上半年，个别房地产企业风险暴露，所涉及的楼盘开发项目延期交付，导致个别购房者停止偿还个人住房贷款。受此影响，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%。 　　“房企存量贷款的资产质量确实承受一定压力。”中国农业银行副行长张旭光介绍，截至6月末，农业银行房地产业不良贷款余额335亿元，较上年末上升53亿元，不良贷款率3.97%，较上年末上升0.58个百分点。建设银行数据显示，截至今年6月末，该行房地产业不良率2.98%，较上年末上升1.13个百分点。 　　尽管房企贷款的不良率有所上升，但风险可控。“不良率上升的原因，主要是前期少数扩张较快、负债水平高的房企持续暴露风险，但要看到，其风险暴露目前已较为充分。”张旭光说。此外，由于监管部门已建立“房地产贷款集中度管理制度”，各银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比并不高。“在对公房地产方面，邮储银行的表内外业务规模均较小。”中国邮政储蓄银行副行长姚红表示。 　　个人住房贷款的资产质量则保持平稳，受个别楼盘按揭断供的影响较小。“截至6月末，工商银行个人住房贷款不良率为0.31%。”中国工商银行副行长王景武表示。建设银行副行长李运表示，该行涉及停贷断供的个人住房贷款逾期金额占全部个人住房贷款余额的0.018%，风险整体可控。 　　稳融资防风险两手抓 　　房地产融资不能因噎废食。多位业内人士表示，要稳融资、防风险两手抓，平衡好两方面关系，统筹发展与安全。 　　稳融资，要保障房地产合理融资需求。“中国银行将继续支持房企的合理融资需求，有序安排房地产贷款投放，维护住房消费者合法权益。”中国银行风险总监刘坚东说，持续优化房地产贷款结构，优先支持保障性租赁住房、普通住宅开发项目。 　　稳融资，还要支持刚性和改善性住房需求。“农业银行将进一步加大个人住房贷款的投放力度。”农业银行副行长林立说，一是主动对接头部企业、优质二手房中介，从源头拓展业务储备；二是开展产品创新，重点研发“新市民贷”系列产品，提高差别化金融服务能力；三是优化信贷业务流程，如简化申报资料、优化自动审批规则等。“今年上半年，农业银行个人住房贷款共投放4138亿元，净增1025亿元。”林立说。 　　防风险，要严把“增量风险”关口。一方面，要提高精准防控能力。“要有效区分具体项目风险和企业集团风险，不能搞一刀切。”张旭光表示。另一方面，要提高全流程风险防控能力。“充分利用智能风控工具，持续做好房企监测预警。”建设银行首席风险官程远国说。 　　防风险，还要做好“存量风险”的化解，尤其要稳妥推进困难房企的风险化解。去年12月份，监管部门印发通知，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。记者从多家商业银行获悉，相关工作正在稳步推进。 　　有序推进“保交楼、稳民生” 　　在化解存量风险的过程中，“保交楼、稳民生”工作至关重要。住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等部门近期出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。近日召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 　　目前，保交楼工作正有序推进，相关风险逐步得到化解。“我们对存在保交楼风险的楼盘进行了梳理，已有746个项目纳入地方政府保交楼管理范围，60个项目达到交付条件、正在陆续办理交付手续。”林立说。 　　受益于政策支持、各方努力，市场预期趋于稳定，个人住房贷款需求正逐步恢复。“从建设银行的情况看，今年四五月份，受房企流动性压力加大、疫情散发影响，个人住房贷款的需求端承压。”李运表示，但在6月份，该行个人住房贷款的受理量、投放量明显回升，环比分别增长54%、49%，日均受理量接近30亿元，达到了上半年的相对高点。 　　“可以预判，这一轮房地产市场的集中释放正在接近尾声。”交通银行副行长周万阜表示，接下来，该行将在当地政府的总体安排框架下，遵循监管部门的指导意见，积极推进“保交楼、稳民生”工作，依法依规做好相关金融服务，维护房地产市场平稳健康发展。 　　在各层面政策的推动下，房地产业的需求端、供给端将持续积累积极因素。中国民生银行首席经济学家温彬认为：“5年期以上LPR下降15个基点，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖和消费回升。”

　在7月“业主停贷”事件发生后，银保监会三次发声回应，此后“保交楼”首次被写入中央政治局会议公告中。这意味着，“保交楼”成为今年房地产工作的重中之重。 　　“保交楼、保民生、保稳定”之下，房地产纾困手段不断。从中央到地方，从发放并购贷款到AMC（资产管理公司）入场、地方城投公司驰援，再到地方政府主导成立纾困基金，纾困对象从出险（发生债务违约、展期、交换要约等流动性风险事件）房企到停工、烂尾楼盘。 　　值得关注的是，不管哪种纾困手段，入场的“白衣骑士”更倾向于纾困具体项目而非企业本身。在业内人士看来，背后的主要原因是出险企业集团债务规模大、结构复杂，市场化纾困方基于风险考量，更多会从项目入手。 　　从并购贷、AMC到纾困基金 　　今年以来，对于房地产的纾困，经历了几个阶段，运用了多种方式与手段。 　　自去年底监管层提及支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目并合理发放房地产开发贷款、并购贷款后，今年一季度，包括招商蛇口、建发集团、华润置地、五矿地产、碧桂园、美的置业、万科等在内的企业都发布了相应的并购贷融资计划。 　　4月份，AMC开始登场。当月，据媒体报道，金融监管部门向四大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家出险房企清单，针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。 　　此后的每一个月，AMC都有动作，诸如4月份，佳兆业与招商蛇口、长城资产达成战略合作。5月份，中南控股与华融资产等达成合作。6月份，浙江房协与浙商资产达成合作协议。7月份，华融资产与新华联达成合作。8月份，中南控股与江苏资产签署合作框架协议。 　　截至目前，已经有包括华融资产、信达资产、东方资产、长城资产在内的四大全国性的AMC以及浙商资产、江苏资产、河南资产、湖北资产等地方性的AMC入场房地产。 　　此后，纾困进入新阶段，以纾困基金形式推动风险化解。中指院指出，由政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金。 　　郑州百亿房地产纾困基金是最典型的案例。由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，再由各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，郑州北龙湖金融岛写字楼成为首个落地的纾困项目。 　　中指院认为，通过这种“以少带多”的方式，撬动多方资本，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困，起到了盘活行业流动性的作用。 　　救企业还是救项目？ 　　纵观地产同行、AMC、城投公司等对于出险房企的纾困，更多的是倾向于先救项目。我们看到，基于集团层面的战略合作，股权、债权重组等并无明显进展，更多也是以项目的落地纾困为主。 　　目前已有明显进展的纾困案例也以项目为主，诸如郑州北龙湖金融岛写字楼项目、信达资产对佳兆业进行救助的首个成功落地项目悦伴湾、中粮信托对于恒大江阴烂尾项目的盘活…… 　　“针对个别项目的盘活，是现实的，但是想要盘活地产商，难度太大了。”一位地方AMC相关负责人如是说。 　　在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，集团债务规模大、结构复杂，如果进行纾困，所需资金量巨大且耗时很长。单一项目的债务结构相对简单，体量小，地方AMC等可借助自身优势及经验调动本地资源协同解决。有些企业只是遇到了短期流动性问题，本身资产质量不差，纾困资金可帮助其通过盘活项目获得相应的回款，使得集团层面再度获得流动性，起到纾困资金的放大作用。 　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，从纾困层面来看，既有项目亦有企业，两者可以并行，但重点有所不同。诸如地方性纾困基金等重点还是要从项目入手，尤其是住宅项目，只有快速解决项目的问题才能稳地产、稳民生。对于部分优质的民企则应从企业层面加速纾困，有选择性地加快优质民企的融资支持，可以由点及面快速从全国层面加快项目的开工建设，并可形成示范性作用，坚定市场信心。 　　优质项目更易被优先纾困 　　值得关注的是，即便是先救项目，并非所有的停工、烂尾项目都能被惠及，从目前披露的纾困成功案例来看，以优质项目为主。 　　以佳兆业悦伴湾项目为例，为什么可以被盘活？在浙商证券看来，该项目坐落于广州南沙湾的核心区域，紧邻珠江，项目周边教育配套优越，医疗、商业等配套齐全，商业价值可观。克而瑞提供的资料显示，悦伴湾项目整体占地面积3.06万平方米，容积率3.3，可售面积约10万平方米，按其周边同类项目成交均价3.5万元/平方米计算，项目总货值可达35.34亿元。 　　上述地方AMC相关负责人表示：“AMC的收益在下降，风险也会同步降下来。AMC作为财务投资人，进入后是要退出的，因此目前更倾向于做一些更保守、更稳定、更安全的项目。” 　　天风证券分析称，当前市场化纾困对项目质量要求较高，且大部分优质资产可能已经被市场消化，对于更多资不抵债的项目仍面临重组定价、纾困资金的来源和退出问题。 　　张波认为，在纾困的方式上，一是靠外部推动，二是靠内部解决。从外部推动来看，AMC进场、城投公司助力、央企国企接盘，包括成立纾困基金都是重要的方式，这类方式主要侧重于通过外部力量推动问题项目的解决，但在实际操作中，由于考虑到风险因素，往往都是“资大于债”的项目更容易被优先解决。从内部解决来看，主要是推进融资定向支持，从房企内部系统性缓解资金压力，加大现金流保障能力。 　　如何更好地纾困房地产呢？刘水建议，发挥纾困基金的示范作用和杠杆作用，拉动多方资本共同入市化解风险；对出险项目和出险房企的风险成因加以辨别，对于只是遇到短期流动性问题的对象提供融资便利，加快风险处置速度，对于救助价值低的主体，则以市场化方式推动债务重组。从根本上看还是要市场回暖，建议在政策层面以更大力度支持刚性和改善性需求。 　　“房地产市场要有购房需求，纾困才有意义。”上述地方AMC相关负责人如是说。 　　新京报记者 段文平 　　当前“保交楼”是维护市场稳定、保障民生的重要任务，救助项目的意义更大一些。——中指研究院企业事业部研究负责人刘水 　　无论是AMC进场、城投公司助力、央企国企接盘，还是成立纾困基金，都侧重于通过外部力量推动问题项目的解决。但在实际操作中，由于考虑到风险因素，往往都是“资大于债”的项目更容易被优先解决。

　　[ 在湖北省地方金融组织不良资产处置项目对接会上，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金。 ] 　　近期中期业绩会期间，“保交付”成为房企回应外界的焦点问题。万科董事长主席郁亮为实地调查各地项目情况，两个月走访35个城市，看100多个项目；碧桂园莫斌称，一定秉承对业主高度负责的态度，努力实现完美交楼…… 　　较为稳健的龙头尚且如此，那些已经出险，或面临资金压力的房企，保交楼的压力则更为巨大。在金科股份(000656)最新召开的全集团“保交楼”专题会议上，管理层称下半年公司交付体量大、压力大，要尽最大努力实现“保交楼”既定目标。 　　以往理所当然的买房收楼，对当下的购房者来说，成了押注房企资金实力的概率事件。更严峻的是，对部分出险房企来说，单靠自身力量已很难统筹偿债与交楼两座大山。 　　8月31日召开的国务院常务会议指出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。7月底的政治局会议首次提出“保交楼”，成为当下稳定民生的重要事件。 　　值得注意的是，近段时间已有超十地出台相关措施，助力实现保交楼。其中，郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等地明确设立纾困基金，由政府牵头，联动地方AMC、地方国企等国有资本，通过纾困基金稳定房地产市场发展。 　　业内分析认为，以政府主导的纾困基金目的明确，以国有资本为风险项目带来信用背书，增强了项目的投资吸引力，且资金落地快效率高。此外，当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重整旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。 　　地产纾困基金陆续落地 　　为助力实现“保交楼”，地产专项借款已多次出现在官方表述中。 　　近日国常会指出，地方要“一城一策”用好工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。再早前，8月19日住建部消息称，住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 　　据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 　　在高层会议指导下，多地的地产纾困专项基金也陆续出台，以稳定房地产市场发展。 　　8月25日，绍兴市房地产市场平稳健康发展攻坚行动工作专班办公室相关负责人在受访时称，绍兴正在谋划设立一个房地产稳保基金，计划通过“国企出资+金融机构并购贷款”方式，推动整体项目前行，正在前期调研中。 　　8月23日，在湖北省地方金融组织不良资产处置项目对接会上，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。 　　8月21日，南宁市方面也表示，筹划设立平稳房地产基金，聚焦住房类房地产问题项目，首期由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司出资，江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人，首期规模30亿元，首笔出资已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位。 　　暂未传出纾困基金的城市，许多也在通过行政手段，督促楼盘交付。比如合肥，将建立由常务副市长担任组长的市房地产问题协调处理机制，下设六个工作专班，畅通房企及购房者双方反映问题渠道，确保存量问题逐步得以解决，遏制增量问题发生。 　　河南开封、洛阳、平顶山、驻马店，以及陕西咸阳、四川遂宁、四川凉山彝族自治州冕宁县等地，则针对问题楼盘分别出台了“一楼一策一专班”“一企一策、一楼一企”“一对一”帮扶等措施，安排专班组跟进项目建设进度。 　　中指研究院认为，纾困基金在设立形式、风格，化解的方式、目的等方面，均有明显特征。一是资金落地快、效率高；二是目的明确，“保交楼、保民生、保稳定”是其根本目的，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困，引导多方资本逐步消化风险项目；三是以少带多，起到资金杠杆作用，例如郑州的纾困基金中母基金的部分，在项目最终的投资占比上限为12%，可撬动约八倍的市场资金。 　　房企积极表态保交付 　　作为最早出台纾困基金的城市，郑州该基金“首单”落在了建业地产身上。8月5日，建业与郑州市房地产纾困基金达成郑州北龙湖金融岛项目合作，建业获约5亿元现金。 　　在最近召开的中期业绩会上，建业地产董事长胡葆森表示，接下来也会和央企资产管理公司、本土资产管理公司（AMC）加强合作，有很多项目正在谈。与中海、中电建等央企在项目层面的合作，也正在筛选中。 　　今年上半年，建业地产完成31个项目、11457户的交付工作，其中超2100套实现提前交付。对于下半年的规划，管理层曾在投资者沟通会上表示，公司下一步主要任务是复工复产，争取未来2~3个月实现95%~100%的复工率。 　　建业之外，其他房企也将保交付作为当下的重中之重。8月30日，金科股份组织召开全集团“保交楼”专题会议，研究部署现阶段公司“保交楼”工作。金科控股董事局主席黄红云称，要统筹抓好生产经营与风险防控，推进“保交楼、保生产、保稳定，促转型升级”工作，稳定公司生产经营大盘，逐步实现良性循环。“保交楼”是当前的首要任务，公司上下要齐心协力，战胜一切困难，完成这项艰巨的任务。 　　经营情况尚且稳健的房企，也将此作为当下的重点工作。郁亮称，今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35% 项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。这一比例今后还会继续提高。

“虽然还没交房，但业主群里不时有人讨论提前还款的事。” 小林是在四川工行贷的款，5.83%的利率。今年2月调了一次，也不过降到5.78%。最近，小林也动了将手中闲置资金用于提前还款的心思。 　　与小林有类似打算，甚至已经行动的年轻人还大有人在。 　　“提前还款，我后悔了！后悔没有再早一点预约！”打开小红书、B站、豆瓣等年轻人聚集地，提前还款的讨论和分享不计其数，评论区好生热闹。甚至有人表示，每个月都会提前还一些，“上瘾了。” 　　各类社交平台上的经历分享，看上去都极具说服力。但你是否想过，自己适合提前还款吗？ 　　而对于各种推销电话宣称的“转贷”“贷款置换”，你又是否了解其中隐藏的风险？ 　　房贷利率持续下调 　　提前还贷玩出新花样 　　“提前还款这么给力嘛？”小红书上一名网友分享，建行提前还款4.5万，利息少了18万，“赶紧搬砖还商贷”。 　　而在帖子评论区，有1800多条讨论，有网友提到：“我之前还了50万，利息少了100万，把我惊呆了。” 　　有“先见之明”的网友，早在2017年起就开始提前还款，如今月供只剩很少一点。“两点体会，一是提前还款=强制储蓄，二是房贷千万要留一点，抵扣个税用。” 他的经验之谈，引来了7000多个点赞。 　　“感觉办房贷时受到的礼遇，还贷时也需返还给银行。”另一名网友感叹道，去农行提前还贷，要收取3个月利息作为违约金，还要提前一个月预约。 　　2020年，小林加入了买房大军。彼时，房价高、利率高、审批难的情景，他还历历在目。如今，虽然还没交房，但小林所在的业主群里已不时有人讨论提前还款的事。“我是在四川工行贷的款，5.83%的利率，上浮了118个基点。今年2月调了一次，也不过降到5.78%。”小林告诉《每日经济新闻》记者，利率居高不下，加上理财产品收益率不断下行，自己也动了将手中闲置资金用于提前还款的心思。 　　但是业主群里邻居们的讨论，也实时播报着提前还款可能会遇到的一些别的情况。“有邻居在股份制银行办的按揭，打电话问了，说可以多次部分提前还，也可以一次结清，但是，年限不能改。”小林说，这位邻居本来想缩短还款年限，但被银行拒绝。 　　还有邻居了解到，某股份制银行提前还款，只能还“10的倍数”，即“只能10万、20万、30万这么还” 。而某国有银行，则对提前还款金额下限和次数作出限制，“最少还5000元，每年最多只能还一次，并且要违约金” 。 　　LPR基准利率的屡次下调，也使得站在房价与利率高点的购房人心里开始权衡利弊。 　　在小林的业主群里，有人用另一套房子抵押贷款，5.75%的利率，结清了这套6.125%利率的房子，现在重新购置改善房，利率只有4.25%。“换房子的同时又调了利率，压力瞬间小很多。” 　　“下个月准备把按揭贷款还了，2019年底贷的款，利率6.3%。”8月22日看到LPR报价再次下调后，一位三年前购入房产的小东立刻动了提前还贷的念头。 　　小东算了一下，先还掉230万元的剩余贷款，然后办理抵押，又能贷出330万元，“利率才3.6%，就算加上1个点的贷款手续费，也划算。” 　　房贷利率大幅下行 　　较高点下降超1个百分点 　　房地产市场的持续调整下，购房者对买房态度更为谨慎。据国家统计局7月15日发布的数据，2022年上半年，商品房销售面积、销售额同比分别下降22.2%、28.9%。 　　同时，个人住房贷款规模扩张速度也越来越慢。近年来，个人住房贷款余额虽一直保持正增长，但增速不断趋缓。尤其在2022年二季度末，个人住房贷款余额虽达到38.86万亿元的峰值，但同比仅增长了6.2%，创近年来新低。 　　分季度看，个人住房贷款增量显著回落。今年第一季度，新增个人住房贷款5200亿元，为去年同期四成；第二季度增量进一步收窄，为200亿元，去年同期则为9100亿元。 　　伴随而至的，则是个人住房贷款利率的悄然下行。 　　央行各季度发布的《中国货币政策执行报告》显示，2017年6月，金融机构新发放的个人住房贷款加权平均利率为4.69%。自2017年9月起，新发放的个人房贷平均利率快速走高，一直保持在5%以上，于2018年9月升至5.75%，达到近年来峰值，而后虽有所回落，但仍基本在5.33%以上高位。 　　今年年中开始，住房贷款利率发生明显变化。2021年12月及2022年3月，新发放的个人房贷平均利率高居不下，分别为5.63%、5.49%。但当时间来到2022年6月，新发放的个人房贷平均利率突然掉头向下，猛然降至4.62%——不但为近五年来最低，也是继2017年9月以来首次回落到5%以下区间。 　　房贷利率的整体下降，一方面是受与房贷利率有关的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下调影响，另一方面也与住房信贷政策调整有关。 　　根据目前贷款规则，新发放的商业性个人住房贷款利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，通常1年调整一次。今年以来，5年期以上LPR已进行了三次下调，累计下调35个基点。 　　今年1月20日及5月20日，5年期以上LPR曾分别由此前的4.65%下调至4.6%、4.45%。同时，5月份，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布将个人首套住房商贷利率下限调减20个基点。 　　就在8月22日，央行发布了最新的LPR数据，5年期以上LPR再次下调15个基点，降至4.3%，再次刷新自2019年10月LPR与新发放个人商业房贷挂钩以来5年期以上LPR报价下限。 　　房贷利率的下降，在利好新进购房者尤其是刚需购房者的同时，也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款人们心中五味杂陈。 　　是否应该提前还贷 　　我该如何判断？ 　　对于数年前的贷款人来说，眼看当下低得多的房贷利率，难免心意难平。然而，提前还贷是否就一定划算？哪些人群适合提前还贷？ 　　小林是一名金融从业人员，有数年理财投资经验，刚毕业那几年，年轻气盛，无债一身轻，手中的闲置资金多配置于股票等高风险投资。 　　“当时买在了房价和利率的高点，买房之后，一下子负担重了，风险承受能力也下降了。”他对《每日经济新闻》记者说道，出于降低投资风险的考虑，他精挑细选了一款货币基金型的银行理财，将手中的闲置资金投了进去。 　　然而，眼见这款理财产品年化收益率从最初的4%以上，降至目前的3%出头，与“高高在上”的房贷利率渐行渐远，小林仔细考虑一番，决定将这部分理财资金赎回，提前还房贷。“找了一大圈，没找到稳健一些又能跑赢房贷利率的理财产品，索性先还一半房贷，降降杠杆。”小林已经收到了银行审批通过的短信，就等着扣款了。对他来说，这次提前还款，相对于当下所能接受风险水平的投资渠道，无疑是“收益更高的理财方式”。 　　纵观当前的银行理财市场，以国有大行为例，较为灵活的T 1理财收益率大多在2%到3%之间，一年期定期理财收益率大多在3%到4%之间，与最新调整的5年期以上LPR利率接近，低于大多数前几年购房者的房贷利率。当然也有个别收益率在5%以上的理财。 　　普益标准数据显示，2022年8月20日至8月26日在售的2576款公募净值型理财产品中，平均成立以来年化收益率为3.29%。从投资性质来看，现金管理型、固定收益类、混合类产品平均成立以来年化收益率分别为1.25%、 3.68%和1.7%。 　　2022年上半年到期的披露了业绩比较基准的12380只封闭式产品中，有近1200只产品到期收益未达业绩比较基准线。近期部分银行理财子公司也下调了理财产品的业绩比较基准。 　　也有相反的例子。互联网从业者小金2016年就在成都买了房，彼时房价温和得多，贷款利率也仅为4%，是基准利率的85折，目前他的月供只有一千余元。 　　“要是还进去想再贷出来就没门了。假如有投资机会，我这个贷款利率也只比银行五年定期存款利率多付了一个多点。”小金对《每日经济新闻》记者透露，自己原本也有提前还款的打算，不过根据贷款合同，提前还款要收取3~6个月的罚息。经过权衡，他打算放弃提前还款，将闲置资金用于理财。 　　他的理财观念偏稳健，采用当下年轻人热捧的一种攒钱方式——滚动式定存。“一个一年（定存），一个两年，一个三年。然后一年到期转三年，这样一来，以后每年都会到期一个三年定存。”他介绍了自己最安全的攒钱“阵法”。 　　除了银行定存，互联网理财也没落下。他开通了余额宝“52周攒钱”计划，首周存入10元，以后每一周存入额递增10元，坚持52周，能攒13780元。 　　由上面的例子可见，不是所有的人都适合提前还贷。对于购房者而言，提前还贷或许是一道“数学题”。 　　何谓“数学题”？即把握住唯一金标准：房贷利率VS投资收益率，来判断是否适合提前还贷。 　　具体来说： 　　如果房贷利率居于高位，浮动基点加成较高，达到5%甚至6%的水平，而在自身风险承受能力和偏好范围内，没有达到或超过房贷利率水平的理财方式，那么就可以考虑提前还款。 　　反之，如果房贷利率较低，甚至在LPR的基础上下浮，有利率水平相近的理财方式可以选择，或是想要留有一些闲置资金在手中，以备不时之需，“手有余粮，心中不慌”，还款压力也不大的话，则可以结合自身情况，理性考虑是否提前还款，而非“盲从”潮流。 　　误区： 　　这些流传的“科普”不靠谱 　　“等额本金30年，第7年提前还清最好”……类似的说法，你是否有些耳熟？ 　　在各大网络平台上，关于提前还款的讨论热度居高不下，也衍生出很多言之凿凿的“科普”。 　　例如，是否提前还款要看还款方式，还要看已还款时间的长短？部分提前还款还的是本金还是利息？这些五花八门的所谓“科普”，有些其实并不靠谱。 　　上面这张截图，便是网络中流传甚广的“科普”之一。其中既有正确的说法，如不同还款方式的特点等，但也有经不起推敲的误导之处，比如关于提前还贷最佳时间点的说法。 　　具体来看，其宣称“最划算”的提前还款时间节点为： 　　等额本金20年，第五年提前还清； 　　等额本金30年，第七年提前还清； 　　等额本息20年，第六年提前还清； 　　等额本息30年，第八年提前还清。 　　果真如此吗？我们先了解一下等额本息和等额本金这两种还款方式。 　　●等额本息： 　　每个月的还款金额（本金 利息）相等。将贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 　　它的优点是方便安排收支，还款“省事”，适合收入处于较稳定状态的借款人。缺点则在于，在每期还款金额中，前期本金占比较小，后期本金占比逐渐增大。总体计算下来，利息总支出高于等额本金还款方式。 　　●等额本金： 　　每个月还款金额不相等，一直在递减。其中本金一样，利息在逐月减少，还的利息是剩余贷款在该月所产生的利息。 　　这种方式的优点是比等额本息省利息。同时它也有缺点，即在还款前期，还款金额更多，还款压力更大。 　　那么，在不考虑提前还贷手续费等其他成本的前提下，真的存在孰更“划算”吗？ 　　让我们先顺着“等额本金20年第五年还清最划算”“等额本息20年第六年还清最划算”的说法，去探探究竟。 　　假设有一笔贷款，“贷款金额100万、期限20年（240期）、利率6%”，通过计算，可以看到，等额本息还款方式下，贷款20年的本息合计为171.94万元；等额本金下，贷款20年的本息合计160.25万元。 　　先看看等额本金还款方式下，提前还清贷款的相关数据。 　　根据“等额本金20年第五年还清最划算”的说法，除了号称“最划算”的第5年外，我们另外选取第3年初、第9年初、第17年初这3个时间作为还款时间点，以此观察在不同时间节点提前还清贷款的资金变化情况。 　　如下图所示，通过计算，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本金还款方式，如果分别在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。 　　提前还清贷款，居然可以“省”下这么大一笔钱，是不是觉得很“划算”呢？别急，让我们再看另外一张表格。 　　如上图所示，年利率为6%、贷款期限为20年的100万贷款本金，经过前期等额本金方式还款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初这四个时间节点，剩余本金分别为90万元、80万元、60万元、20万元——这也是购房者计划提前还清的金额。 　　倘若这些剩余本金不还掉，那么购房者在接下来的合同期限内，将按照等额本金的还款方式，以现行的“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，向银行继续支付利息。 　　同样，通过每期还款金额明细表，可以计算出，自上述四个时间节点起，直至按期全部还完，应付利息总额将分别为48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。 　　这四个数字是不是很眼熟呢？是的，正与前述提到的提前还清贷款所“节省”下的资金金额相一致。 　　这样的情况，在等额本息还款方式下也会出现吗？接着往下看。 　　在等额本息还款方式下，我们也选取了所谓“最划算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初这4个时间点，并算出了在这4个不同时间节点提前还清贷款所需要的资金成本。 　　如下图所示，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本息还款方式，如果分别在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。 　　再看下面这张图示，年利率为6%、贷款期限为20年的100万贷款本金，经过前期等额本息方式还款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初这四个时间节点，剩余本金分别为97.33万元、84.90万元、64.53万元、37.06万元。 　　同样，如果这些剩余的本金不还，那么购房者也将按照等额本息还款方式，以“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，继续向银行支付利息，所对应的未来应付利息总额分别为66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。 　　发现了吗，这四个数据，也都与前述的提前还清贷款后较按期还清少支出的金额相吻合。 　　经过上面的举例分析，我们可以看清这样一个事实： 无论什么时候还清贷款，“节约”下来的利息，其实都只是当前剩余本金在未来应付利息的总和，与你重新贷一笔同金额贷款所需负担的利息是完全一样的。 　　这一结论，也同样适用于去认清“等额本金30年第七年还清最划算”“等额本息30年第八年还清最划算”等这类“科普”的本质。 　　因此，是否提前还款，只与你本身的资金及其投资收益率有关，而与还款方式、已偿还时间无关——只有“最合适”，没有“最划算”。 　　对于以上“科普”，每经记者也咨询了某国有银行住房贷款中心经理，他表示， “有闲钱就还最划算。” 　　该经理同时透露，今年以来，有很多客户办理还款方式变更业务，即等额本金转等额本息，或等额本息转等额本金，“以前金额较小的，比较好改，现在大金额一般不作更改，客户如果还款压力大，我们也要适当‘卡’一下，控制风险。除非客户提供收入配流水，有足够的还款保障。” 　　他表示，对于提前偿还部分贷款的客户而言，有如下图所示的两种选择： 　　图片来源：受访者供图 　　“相比起银行，很多客户更加相信自媒体上的说法，认为月供不变，期限缩短这种方式可以省很多利息”，该经理介绍，实际上，这个选项一直都有，并不是什么新业务，银行的态度是不推荐不强求，量力而行。记者询问A选项中“期限随机缩短”有多“随机”？他表示，“是根据还的本金来算的”。 　　“A和B没有对与错，要看自己情况来定。”他总结道。 　　可见 ，无论是等额本金还是等额本息，是否提前还款，要根据自身情况和闲置资金额度来研判，并非取决于还款方式或者已经偿还的时间长短。 　　警惕：用消费贷置换房贷？ 　　当心银行提前追款 　　“您好，我是银行直贷经理，我们这边办理住房贷款降息转贷，就是把之前的高年化利率降为低年化利率，有一笔贷款额度给您，您这边需要吗？”最近，你是否接到过类似的电话？ 　　随着提前还贷越来越“流行”，坊间充斥着诸多关于“贷款置换”“转贷”等操作手法，这条“产业链”上的其他生意——例如信贷中介，也越发忙碌了起来。 　　《每日经济新闻》记者作为贷款人，近日也接到了这样的“转贷”业务推销电话。 　　关于此业务的操作流程，该经理并未直接答复，而是先向记者询问了四个问题：当时按揭了多少？还了几年？每个月还多少？有没有房产证？“这个是必须有房产证才能办的。”该经理强调。 　　中介向记者宣传“转贷”可大幅节约利息支出 　　据该经理介绍，以上表为例，若按揭贷款30年，金额100万元，利率5.88%，还款方式为等额本息，则转为20年抵押贷款后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情况下，总利息少了69.52万元。 　　具体流程方面，“要转贷，我们先垫资，把它变成一个全款房，然后再抵押给银行，这样你30年的年限就变为20年，年化利率可以降到3.7%。”他介绍道。 　　办理周期大概需要一个半月。“如果你想多用资金的话，也可以贷出来，利率也是那么低。”他补充道，万一后面利率再上浮就划不来了，只要办下来，利率就是固定的。 　　关于他们先行垫资一事，他说道：“先把客户资料递交银行，银行出批复之后，我们这边有专门的资方给你垫资。假如垫30万，抵押出来之后再还给资方。”记者询问资金来源，他只说“肯定是正规的”。 　　记者表示了这样操作是否会有风险的担忧，他解释称：“风险是不会有的，因为我们专门做这个业务，就肯定有一定的把控性，有特殊的渠道。” 　　根据信贷中介的表述，其与银行有着较“深度”的合作。那么银行是否真的会和他们合作呢？流程是否正规？ 　　《每日经济新闻》记者就此咨询了某国有银行个贷中心经理，他坦言，的确会有银行与贷款中介合作。 　　“必须要全款的房子，信贷中介公司有正式的营业执照才行，也不是那么简单。”他表示，银行方面，业务都是正规渠道。 　　记者进一步询问了贷款中介公司先行垫资一事，该个贷经理表示：“如果产权证已办理，审核通过以后，房子有按揭的话，必须先全款结清，所以他们先把贷款还完，然后全款交给银行，办理抵押，银行再放款。”在结清按揭贷款到重新发放抵押贷款期间，信贷中介会搭个桥先行垫资，然后等银行发放抵押贷款后再还给他们，多出来的部分，可自行支配。 　　令人疑惑的是，难道真有白白垫资这等好事？资金成本怎么算？ 　　记者了解到，垫资不是无偿享受的，信贷中介公司，还要收取一笔“垫资费”。该个贷经理表示，此类公司跟银行合作，可能会包装一下，向客户收取费用。他透露，垫资费率可能在千分之三左右，“反正很高”。而收费的过程，银行全程不参与。 　　从住房按揭贷款到抵押贷款，贷款品种的转换，即为所谓的“转贷”。 　　在网络上搜索，类似的“房屋抵押贷款”广告页面还有很多。 　　当记者询问，垫资操作是否有风险，银行是否会审查贷款还款资金来源是否为自有资金以及抵押贷款用途时，无论是信贷中介公司还是银行，都未予正面回答。 　　从审慎经营的角度来看，此类操作或存在一定的合规风险。除此之外，购房人还需要着重注意的一个问题，则是“期限错配”。 　　根据信贷中介的说法，“转贷”之后，抵押贷款年限可长达20年，如此一来，贷款期限从30年到20年，由于利率的降低，月供也不会有太大波动。 　　然而，从记者的了解情况来看，银行在实际操作中，或与贷款中介的说辞，有较大的差距。 　　“一般来说，房产抵押贷款的期限为1年、5年，最多10年就封顶了，做不到20年那么长。”前述银行个贷经理表示。 　　而随着期限缩短，月供压力也会骤然放大。依然沿用前述案例，《每日经济新闻》记者作了一个测算。 　　以抵押贷款金额100万元、利率3.85%为例 ： 　　如果期限为5年，则月供高达18348.91元（等额本息），即使期限为10年，月供也达到了10053.38元。相对于30年按揭贷款的月供来说，几乎翻倍。 　　由此可见： 　　若期限大幅缩短，那么借款人将要承受的月供压力，将成倍增加，会给短期现金流带来严峻挑战。如果超出了承受范围，也将无形中扩大“断供”的风险。 　　除了房屋抵押贷款，网络中还流传着消费贷、经营贷去“置换”房贷的说法。 　　记者查询了国有银行个人消费贷款的期限，多为1年、2年，上限为3年。以工行“融e借”为例，虽年利率在4%附近，但贷款期限最多为36个月。 　　除了上述因为期限错配带来的还款压力，贷款人还面临更为严重的合规风险。 　　一名接近监管部门人士对记者明确表示： 　　消费贷置换房贷，是不允许的。“消费贷款用途要符合宏观政策规定，不得投向禁止领域，如房地产市场、股市等。”他进一步说明，在对银行开展的现场检查中，把握贷款用途这一条即可为不合规行为定性。 　　如果违反了贷款合同所约定的用途，银行可能会采取提前收回贷款等措施，借款人将面临极为不利的情况。 　　因此，对于信贷中介，以及各类贷款“转贷”“置换”房贷的行为，购房者要擦亮眼睛，在合法合规的前提下申请和归还贷款，警惕各类营销信息，切莫偏听偏信，为信息差付出巨大代价，承受着超出范围的月供压力，甚至冒着被“抽贷”的风险。 　　攻略：提前还贷 　　违约金怎么收？ 　　“今年提前还款的人很多，还得多，放得少，截至目前，我们的按揭贷款规模还是负增长。”成都某国有银行住房贷款中心经理告诉记者，“据了解，同业也基本为负增长。” 　　前段时间，有银行发布公告表示：提前还款要交补偿金，比例为提前还款本金的1%。虽然银行很快撤下了这则公告，但在网络平台上，关于提前还款是否收取违约金、收取标准的讨论声不绝于耳。 　　“我的贷款合同中约定提前还款要收取6个月利息的违约金，但实际操作中并没有收。”小林对《每日经济新闻》记者表示，从工行手机银行上显示的审批结果来看，他申请的预约部分还款业务，并未收取合同中约定的违约金，这让他感到意外之喜。至于审批时间，“也挺快的，大概一周多吧。” 　　图源：受访者供图 　　记者了解到，四川工行当前新发放贷款合同中约定了这样一个公式，即提前还款违约金=提前还款金额*月利率*0个月，即不收取违约金。 　　此外，记者采访、整理了西部地区其他几家银行的提前还款收取费用情况，以供参考。 　　●建行一支行业务经理表示： 　　提前还款没有手续费和违约金，具体流程为：先去个贷中心开申请单，再到柜台还款。但需要注意的是，目前手机银行暂不支持操作。 　　●中行一分行个人金融部经理表示： 　　提前还款违约金有三种情况：不收取、收取半年利息、或贷款金额千分之五。具体要看合同约定，与后台系统一致。 　　●农行一支行个贷经理表示： 　　如果住房贷款在三年以内提前还款，要收取还款额百分之一的违约金，若还款三年以上，则没有任何费用。 　　●邮储银行一网点工作人员表示： 　　需要本人持身份证到支行房贷中心做书面申请，如果还款满一年，则没有违约金。同样以一年为界来确定是否收取违约金的，还有交行。 　　●恒丰银行官网“住房贷”显示： 　　贷款发放一年以上（含）不收取违约金，贷款发放一年以内收取提前还款金额的1%作为提前还款的违约金。 　　●兴业银行(601166)APP客服称： 　　自2022年8月5日起，对零售贷款客户提前还款，不收取违约金。对于前期合同内已有约定的，分行在实际执行中将给予客户减免。 　　●渤海银行公众号显示： 　　个人住房贷款放款后12个月（含）以内提前结清部分提前还款，按照提前还款金额的5%收取违约金；放款时间超过12个月至60个月（含），按照提前还款金额的3%收取违约金；放款时间超过60个月后，不收取违约金。 　　招商银行(600036)、中信银行(601998)、光大银行(601818)公众号则显示，是否收取违约金，以贷款合同约定或实际执行为准。 　　一名监管部门人士告诉《每日经济新闻》记者：“前不久我们刚进行过银行收费服务检查，根据检查情况来看，提前还款收取违约金情况比较少。” 　　另一名监管部门人士对记者表示，小微企业提前还款是明确不允许收取违约金的，但个人住房按揭贷款方面没有明确规定，属于市场调节。“这部分贷款对银行来说也是为数不多的优质资产，当前环境下，对稳定资产质量起到一定作用。” 　　记者手记 | 如何还贷，是笔经济账，也是道心理题 　　当“提前还贷”的呼声越来越高涨，背着房贷又有些闲钱的你是不是也开始动了主动降杠杆的念头？ 　　上网翻阅各种还贷攻略，归集账户上可支配的现金，列出各种还款方案，拿出计算器噼里啪啦一通猛算，最后发现最难的部分，往往不在于如何找到那个最优解，而是在于如何去做选择。 　　是选择一次性还掉全部房贷，彻底过上无债一身轻的生活？ 　　还是选择还掉部分房贷同时持有一些现金，既降低负债也留存一定抗风险能力？ 　　是选择继续维持当前月供，用手中的闲余资金投资或创业，努力跑赢房贷利息甚至获得更多收益？ 　　还是选择采用“转贷”等操作，通过利率差减少利息支出，平复当初在利率高位“站岗”的不甘？ 　　…… 　　种种选择背后，比的是精打细算，拼的是个人心态，博的是未来期许。当然，也定少不了基于自身家庭状况的合理财务规划。 　　总之，对于许多普通人而言，房贷无疑是家庭开销中最大的一笔，当市场环境发生变化时，想要将其重新调整到一个更“划算”的状态，是再正常不过的本能反应。只是，做出选择之前，还须认真研究，注重甄别，做好权衡，切莫因为盲目跟风，而忽略自身经济承受能力和一些潜在风险，从而陷入被动。 　　因为，“提前还贷”的初衷，说到底，是为了让“荷包”减压，为精神减负，更加从容地迎接未来的美好生活。想得多一点，看得远一点，总没错的。

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。 　　延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。 　　房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。 　　回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。 　　延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

2022年9月5日午后，中国恒大公告称，香港高等法院就佳盛环球对中国恒大提起清盘呈请进行实质性聆讯，高等法院于当日批准延期申请，该呈请聆讯将延至2022年11月7日。对此，21世纪经济报道记者独家采访了中国恒大行政总裁、执行董事肖恩。 　　肖恩表示，对于此次清盘呈请，集团、中国恒大及顾问团队尽全力进行了准备和抗辩，境内外债权人也通过各种方式给予信任与支持，结果符合预期。恒大集团境内外各业务板块、各个主体，几乎没有受到此次清盘呈请的影响。 　　肖恩强调，接下来，集团一方面将坚持扎实稳经营化风险，另一方面将加快推动中国恒大作为主体的境外债务重组等相关工作。 　　以下是采访实录： 　　21世纪经济报道(以下简称“21世纪”)：今天，香港高等法院决定对恒大集团香港上市主体中国恒大的清盘呈请将押后聆讯，并未直接被颁令清盘，请问集团对此有何评论？ 　　肖恩：本次呈请所涉及的债务，不到集团全部境外债务的1%，但对于此次清盘呈请，集团、中国恒大及顾问团队都高度重视，尽全力进行了准备和抗辩，同时也和清盘呈请人、各类主要债权人进行了及时、全面、深入的交流，努力不懈地推动协商债务重组，依法、公平保障境内外债权人的合法权益。 　　今天的结果和我们预期相符，我想这是集团面对困难拒绝“躺平”，全体员工全力稳经营、化风险的合理结果，证明我们业务有持续经营能力、有较高重组价值，也反映出一个基本事实，就是各方都愿意给予公司更多时间来稳定业务持续经营、支持推动债务重组。 　　在抗辩的准备过程中，境内外债权人通过各种方式给予集团以宝贵的、巨大的信任与支持。主要境外债权人纷纷出具支持函，反对立即采取清盘，相关债权人代表债权金额将近110亿美元，远远超过此次清盘呈请人代表的1.1亿美元债权。对此，集团对支持恒大集团及中国恒大的社会各方，包括各类债权人、供应商、业主等，表示最诚挚的感谢。 　　21世纪：这次的清盘呈请对恒大集团目前经营和风险化解产生了什么影响？ 　　肖恩：关于清盘呈请，坦率地讲，负面影响多少是有的，但主要是集团品牌方面的扰动。同时，恒大集团境内外各业务板块、各个主体，不管是运营还是资产，几乎没有受到此次清盘呈请的影响。全体管理层和员工都全力履职，全力保障境内各板块、各子公司的正常运营。 　　今天的聆讯结果是积极的，也让我们能更好地集聚有限的资源做好手头最重要的事。 　　去年12月至今，公司精简机构、合并岗位，最大力度降本增效。公司实控人和核心管理层带领全集团上下团结一心、努力拼搏，大批干部员工充实到了保交楼项目一线，集团系统大幅下调薪资，努力降低管理成本。 　　在地产业务方面，复工复产保交楼是公司当前的重中之重。截至目前，恒大集团在全国范围内已复工的保交楼项目占比92%，已完成保交楼任务26.3万套、2814万平方米，涉及407个项目，各类施工单位超6500家、材料合作供应商382家，总施工人数19.3万人。今年1-8月完成保交楼任务17.7万套、2009万平方米。 　　尽管现在正尽快恢复施工过程的还有个别项目，但已就困难项目针对性制定复工复产方案，尽快实现全面复工、正常施工、尽早交付，让购房者安心放心。 　　同时，集团销售情况持续改善，今年1至8月，全国共559个项目实现销售，累计销售40255套、总金额181.45亿元、销售面积194.82万平方米。其中，3月至今销售总金额152.13亿元，7至8月合计销售已达上半年销售额的一半。 　　集团业务循环有望逐步恢复，公司加大与中铁十二局、重庆建工、合肥建工等多家大型国企的合作，积极申请专项借款、争取入选纾困基金支持范围，保障待交付项目续建，为保交楼工作创造更加有利的条件和基础。 　　在物管业务方面，今年1-7月，恒大物业实现总营收近75亿元，此外还新增外拓项目206个，新增合约面积约1987万平方米。我们将再接再厉继续稳定向310余万户业主提供社区综合服务。 　　在汽车业务方面，集团正在紧锣密鼓加紧进行量产准备工作，完成了天津工厂产线的升级改造，预计首批量产车型将按计划在9月下线，10月正式陆续向首批车主交付。目前，30家“直营+代理”门店已开业，预计9月份开业门店数量达60家。公司还与华胜、博世等全国头部汽车维修连锁品牌达成合作，在全国235个城市布局313家售后服务网点。 　　21世纪：恒大集团接下来有什么计划？ 　　肖恩：接下来，集团一方面是坚持扎实稳经营化风险，稳步有序推进“保交楼”等重点工作，协调各方资源保障新能源汽车、物业服务等板块的生产运营，积极探索对集团核心资产的盘活，同时我们还将不断强化内部风控、提升管理效能，尽最大努力提质增效；另一方面，我们将加快推动中国恒大作为主体的境外债务重组等相关工作，继续就制定重组方案积极与境外债权人进行沟通探讨，充分听取意见，配合主要境外债权人完成尽职调查，保障信息披露的透明度，取得更多实质性进展，力争在年底前公布境外债务重组方案，保障各类债权人的长期和整体利益。公司欢迎有关债权人联系我们及顾问团队，为我们的重组提供宝贵的建设性意见。 　　法律专家：押后聆讯给予恒大更多时间推进、完善重组方案 　　对于香港高等法院押后中国恒大清盘呈请聆讯一事，21世纪经济报道记者还采访了相关房地产市场人士、法律专家以及金融市场人士。 　　相关房地产市场人士告诉21世纪经济报道记者，恒大集团的债务危机是一个很特殊、值得警醒和借鉴的个例。不论市场情况如何，就企业目前所面临的困难来看，它在发展模式、经营决策、风险管控、多元化扩张等方面所积累的问题比较多，到一定程度迟早都会爆发。 　　上述房地产市场人士分析称，客观地说，面对危机恒大也确实推出了一系列举措，比如成立风险化解委员会，集各方资源全力保交楼和稳定其他主要业务；主动进行整体债务管理和协商化险，积极与各方债权人进行坦诚协商，争取到相当一部分债权人对债务重组的支持等，为稳定预期、自救化险争取了时间。对企业来说，现在时间是最宝贵的，有时间才有可能换来空间。 　　上述房地产市场人士续称，今年7月中共中央政治局召开会议，指出要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善型住房需求，保交楼、稳民生。各部委、各省市都正持续、密集推出各类支持和纾困政策举措。最近，包括万科等在内的头部企业也纷纷发声，认为短期内市场已经触底。我们预计随着“因城施策”等政策的逐步落地，市场将稳步筑底，这也将为恒大集团的风险化解和保交楼工作提供有利的外部环境。 　　相关法律专家在接受21世纪经济报道记者采访时则表示，我们认为法院本次同意押后聆讯，一方面应该是出于需要理清此次中国恒大这个香港上市主体高度复杂的债务关系的审慎考虑；另一方面也说明目前中国恒大与呈请人可能还存在实质性争议，法院需要更多理据和事实支撑判决。 　　上述法律专家指出，目前，本次实质性聆讯双方的争议，是围绕着公司应当继续响应大部分债权人的要求进行债务重组，还是被直接清盘这个焦点展开的。从本次聆讯的结果来看，法官作出押后聆讯的决定，实质上是给予中国恒大更多的时间去推进、完善债务重组方案，一定程度上表明了法院的倾向性意见是在当下进行债务重组更有利于保护债权人利益，但不代表聆讯会被无限期搁置，需要中国恒大在这个时间窗口内全力推动债务重组，争取到实质性进展。 　　“我们也注意到大量债权人以出具支持函的方式，明确反对清盘并支持债务重组，一是说明大部分债权人还是基本认可恒大集团自救化险的措施和整改；二是表明债权人还是希望恒大集团通过市场化的方式，以时间换空间来保障自己的利益；三是反映出了境内外债权人对地产行业趋稳的普遍信心。”上述法律专家强调。 　　相关金融市场人士则表示，最近稳定市场、支持纾困的政策密集发布，各大民营房企境外债券价格出现了明显回升，同时大多数中国恒大的境外债权人也反对清盘，可见市场情绪得到一定程度修复，各方对于整体市场趋稳的预期正逐渐形成，这对恒大集团化解境内外风险提供了积极的支撑。 　　上述金融人士表示，“对中国恒大而言，通过积极抗辩并争取大量债权人支持，在获得了清盘聆讯押后这个重要时间窗口之后，公司还要争取尽快推进境外债务重组，唯有实质性进展，比如同境外债权人，包括清盘呈请人在内达成重组方案，才能最终得到法院及市场认可，以化解目前及潜在的清盘风险。” 　　上述金融人士分析称。由于恒大集团主要业务在境内，相关运营实体与被呈请清盘的中国恒大均为独立实体，且属于不同司法管辖区，所以即使最终被裁定清盘，预计这个消息也不会对集团的境内业务造成直接和实质影响。

8月全美房屋挂牌价中值由今年6月的纪录高位45万美元降至43.5万美元，但较去年同期上涨14.3%。实际利率的快速上升、借贷成本的快速走高与创记录的房价令美国房地产的投机热潮开始降温，居民购房意愿也明显下降。 美国房价后期若出现明显回落，不仅对经济会产生负面影响，而且容易与股市等资产池形成相互的风险传导，这对美国金融市场的稳定非常不利。关键是美国房地产价格一旦快速回落，美国的资产挤泡沫现象将更为清晰，这对全球的风险投资无疑是一个严重威胁，容易构成系统性风险。 目前国际市场中的加密货币与大部分大宗商品泡沫已经破裂，美欧股市当前的情况也不乐观，而不动产价格一般反应相对滞后，若房地产泡沫也见顶回落的话，这往往意味着资产挤泡沫周期的来临，这对市场的心理影响较大，市场一般会有一个风险加速扩张的过程，这是投资者应该重视的问题。 美国经济当前有两个数据与三个动态是非常关键的，两个数据分别是通胀与就业，三个动态分别是债券收益率、股市走势与房地产市场走势。就目前来讲，就业情况与房地产走势是非常关键的，一个决定了美国市场未来的消费，一个决定了美国金融泡沫周期是否结束。 目前美国房地产的降价潮初现，降价房源占在售房源比例上月攀升至19.4%，较去年同期上升8.4个百分点，接近2017-2019年疫情前水平。 美国房产经纪人网站报告显示，8月，包括房屋价格、成交速度、挂牌数量等在内的多项指标发出明显降温信号。而前期的美国成屋与新屋销售等数据都呈快速下滑态势，从各种数据与指标来看，美国的房地产有见顶迹象。 虽然美国的楼市价格因地区、人口增长与就业等因素分化较大，但是整体来看，随着美联储利率的不断提高以控制高通胀，美国的房地产投资需求会明显下降，同时投机会转为销售，容易导致房价回落。 目前美国的一些经济学者认为2023年美国的房价将会见顶，但是若美联储9月激进加息的话，美国房地产价格在今年四季度见顶的概率是比较高的。由于房地产周期是长波经济周期，一旦房价见顶开始周期回落，这对美国经济的影响是非常大的，会对美国经济增长形成长期压力，同时美国的居民债等债务问题会逐渐恶化，将会明显冲击美国的消费。 与2021相比欧盟的许多国家的房价都涨超了10%，其中包括德国，德国房价均价在2022年上半年增长至53.8万欧元。但德国的房地产价格今年也出现了一些变化，最昂贵的慕尼黑房地产价格自年初以来下跌了7.4%。经济衰退预期增强，利率又升超2%，所以德国房价整体也开始回落。而随着欧央行9月的再次加息，预计欧盟房价的上涨势头也可能戛然回落。 当前全球的房地产泡沫为二战后的高峰值，如果全球房地产价格下滑，对全球经济增长将是一个严重阻力，因此投资者有必要在后期投资中进一步重视美欧的房价走势，这不仅与全球经济增速有关，更重要的是与系统性风险有关。

据统计，今年以来全国已有超过60个城市调整房地产金融政策，加大对房地产企业金融支持力度，提高个人住房贷款额度、降低贷款首付比例，贷款利率有所下降。 下一步，应该继续优化房地产金融政策，更好满足居民合理的住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展。 去年10月开始，金融管理部门开始对上半年过紧过严的房地产金融政策进行“纠偏”，金融机构采取措施，逐步满足房地产企业的合理融资需求和购房者的合理住房消费需求。今年春节前后，多个城市上调住房公积金贷款额度；部分城市将首套房贷首付比例降至20％。与此同时，全国多数城市房贷利率不同程度下行，放款速度明显加快。3月份以来，郑州、哈尔滨、福州、兰州等对房地产调控政策进行较为全面调整，要求加大房地产企业开发贷款、并购贷款支持，改变住房贷款“认房又认贷”限制，下调贷款利率等。 房地产金融政策调整，有相应的考量。一是为了更好地稳增长。受诸多因素影响，我国经济下行压力仍然较大，稳增长被摆在更加突出的位置。房地产作为支柱产业，关系大量上下游企业，在稳增长中具有重要作用。房地产市场发展关系到宏观经济大盘稳定，调整过紧的房地产金融政策，有助于稳预期、稳增长。二是为了更好地防风险。去年以来我国房地产市场出现了一些新问题、新情况，出现少数房地产企业到期债务未能偿还等风险。虽然房地产市场总体风险可控，但仍需高度重视风险防范。适度调整房地产金融政策，有助于有序化解房地产市场风险，也有助于保护住房消费者的合法权益。三是为了更好地促发展。当前，央行运用多种货币政策工具，进行逆周期和跨周期调节，银行间流动性较为充裕，资金成本有所下降。在有效信贷需求不足等情况下，商业银行将住房贷款视为优质资产，希望通过更灵活的政策加大住房信贷投放，激发居民购房意愿，保持信贷总量稳步增长。 金融是房地产市场的血脉。过去一段时间，在房地产高速发展之下，大量金融资源流向房地产市场，既推高了宏观杠杆率、积聚了金融风险，也挤压了对其他行业和小微企业的服务。将房地产金融政策作为房地产调控的重要手段，坚持“房住不炒”定位，逐步降低房地产金融化、泡沫化，是必要且重要的。同时，房地产金融政策调整应循序渐进，有计划、分步骤地实施，尽量减少对市场的冲击和影响。去年一段时间，个别地方在房地产金融方面存在某些“一刀切”做法，目前正在加以纠正，房地产市场融资和预期有所改善，但政策调整还有空间，仍应持续进行。 特别是，应进一步落实好差别化的住房信贷政策，合理把握信贷投放，更好地满足自住型和改善型购房需求，抑制投资性、投机性购房需求。住房信贷政策既关系到房地产调控，又与群众利益息息相关，总体上应坚持“因城施策”“一城一策”，既较好地支持居民合理的住房消费需求，又有助于防范风险、抑制泡沫。今年2月，全国住户贷款同比减少3369亿元，其中中长期贷款减少459亿元，反映出一段时间以来，房地产市场较为低迷，居民住房消费意愿仍然不高。下一步，应支持更多的城市和金融机构对房地产金融政策特别是住房信贷政策进行调整，住宅去库存周期较长的城市，政策调整的力度和步伐可以适度加大，以进一步降低居民购房负担，提振住房消费意愿。 从长远看，应加快探索和发展房地产新的发展模式，坚持租购并举，大力发展长租房市场，推进保障性住房建设。前不久，央行、银保监会印发《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。金融机构要以此为契机，优化房地产金融业务结构，调整资源配置方向和重点，加快创新产品和服务，加大对住房租赁市场的支持和服务。住建、财税、金融管理等部门要积极出台配套政策措施，支持和推动房地产向新发展模式转型。

在低碳减排大背景下，作为碳排放“大户”的房地产建筑业如何向绿色低碳转型发展一直是各界关注的焦点。 “如何促进绿色金融对房地产业绿色低碳等可持续建筑的支持力度？开发商能告诉金融机构这栋建筑一年减碳、减少多少污染物排放吗？”人民银行中国金融出版社原总编辑郭建伟在近日举行的2022中国国际绿色金融与绿色低碳建筑论坛表示，“一个绿色低碳建筑必须告诉我们预估的环境效益和建成后的实际环境效益。获悉，本届论坛由中国投资协会投资咨询专业委员会主办、北京万家绿色信用评级有限公司承办，以“绿色金融助力建筑‘碳中和’”为主题，与会专家深入分析了绿色低碳建筑发展现状和挑战，并围绕金融如何支持房地产建筑业绿色低碳转型和发展、房企如何提升ESG水平、房地产业如何实现“碳达峰、碳中和”目标等话题展开了深入交流。 据中国投资协会咨询委产融平台副主任郭海飞对《中国消费者报》记者介绍，我国建筑全过程能耗占到全国能源消费总量的45%，碳排放量占到全国排放总量的50.6%。 全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会名誉会长聂梅生表示，房地产业正经历30年来的大变局，虽然目前市场信心不振、销售下滑导致楼市风险加剧，稳楼市政策效果尚待显现，但是房地产仍然是跨行业整合的底层资产，是经济的压舱石和支柱性产业。 聂梅生介绍说，20年来，绿色建筑经历了“由物到人”的蜕变，前十年侧重“四节一环保”，即节能、节地、节材、节水和环境环保，强调建筑本身的绿色性能，缺少人的居住感受。近十年转为“以人为本，智慧化赋能”，即以人为本，智慧、健康、安全、数字化，重视健康和安全属性，数字化、智能化。而疫情的影响重塑与提升了绿色建筑内涵，强调健康建筑和生命安全，重归绿色建筑以人为本的本源。 郭建伟表示，早在2013年，原银监会制定的《绿色信贷统计制度》，就将建筑节能及绿色建筑纳入节能环保项目及服务贷款统计范围。2021年人民银行、国家发展改革委、证监会等联合印发的《绿色债券支持项目目录（2021）》也将超低能耗建筑、绿色建筑、建筑可再生能源应用、装配式建筑、既有建筑节能及绿色化改造和物流绿色仓储等可持续建筑收录其中。他表示，未来绿色金融支持房地产建筑业的绿色低碳转型发展前景广阔，建设期项目可以充分利用绿色信用债、绿色开发贷、绿色供应链ABS、绿色保险、综合能源管理等绿色融资工具；出售类项目可以利用绿色按揭或公积金贷款；持有类项目可以利用绿色CMBS融资、绿色REITS等绿色融资工具。

1、银保监会周亮：保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生 9月2日，银保监会副主席周亮出席活动时表示，要平衡好稳增长和防风险的关系，在保持经济大局平稳前提下，有序处置风险，稳妥化解中小金融机构的风险，支持地方发行专项债，补充中小银行资本，积极的应对不良资产的反弹，完善大型企业债务监测风险监测和处置，保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生，促进房地产市场平稳健康发展。强化金融立法和制度建设，推进监管大数据平台建设，优化监管协同机制，提升监管效能。 1、江西南昌县：购90平米以上新房每套发放1万元消费券 9月1日，江西南昌县继6月初出台购房补贴政策后，再次开展金秋消费升级季活动，通过打出消费“组合拳”，以住房消费带动文旅、家电等消费升级。据悉，2022年9月1日至11月30日，由县财政投入3000万元，分两期投入，以消费券的形式发放第一期投入1500万元，对在南昌县购买新建商品住房（按合同备案时间），建筑面积90平方米（含90平方米）以上每套发放10000元消费券，建筑面积90平方米以下每套发放5000元消费券。 2、重庆：个人公积金贷款额度增加至50万，二套房最低首付降为25% 9月2日，重庆市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款有关政策的通知，涉及优化新购住房套数认定标准、首付款比例、贷款额度方面，其中明确职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例由40%降低为30%；多子女缴存职工家庭购买第二套住房申请住房公积金个人住房贷款的，最低首付款比例降低为25%。在提高贷款额度方面，明确住房公积金个人住房贷款个人最高贷款额度从40万元提高到50万元；夫妻参贷的，缴存职工家庭最高贷款额度从80万元提高到100万元；多子女缴存职工家庭申请住房公积金个人住房贷款的，个人最高贷款额度提高到60万元；夫妻参贷的，家庭最高贷款额度提高到120万元。 3、海南拟调整公积金政策：购首套房实行“一人购房全家帮” 9月3日消息，海南省住房公积金管理局网站发布关于调整住房公积金使用政策的通知（征求意见稿）。为进一步发挥住房公积金解决缴存人住房问题的作用，切实保障缴存人住房刚性需求，实现自贸港职工住有所居，结合海南省工作实际，拟制定“一人购房全家帮”相关住房公积金互助使用政策。该通知称，所谓“一人购房全家帮”业务是指在海南省连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，在省内购买家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款。直系亲属是指购房人及其配偶的父母或子女。 1、天津：出台土地出让预申请制度，涉及地块共计14宗 8月31日，天津市规划与自然资源局网站发布《天津市国有建设用地使用权出让预申请公告》，公示了预申请地块、预申请资格、预申请时间以及其他要求等事项。预申请地块共计14宗，其中河西区2宗，河北区1宗，西青区2宗，北辰区1宗，静海区1宗，滨海新区7宗。公告还提到，企业联合竞买的，可按照出资比例由联合体中各成员单位分别交纳预申请保证金，也可由联合体中的一名成员单位交纳全部预申请保证金。已缴纳预申请保证金的企业，竞买报名时可不再另行缴纳竞买保证金，预申请保证金可替代竞买保证金。 1、雅居乐：6.8亿元转让济南两项目50%权益予路劲基建 9月1日，雅居乐发布出售项目股权及转让相关股东贷款的公告。根据公告，雅居乐子公司北京雅建企业管理有限责任公司、北京雅信房地产开发有限公司，与路劲基建有限公司全资附属公司济南隽恒房地产开发有限公司订立了两则股权转让协议。根据协议，卖方北京雅信、北京雅建分别向买方隽恒地产出售济南隽盛房地产开发有限公司39.44%、10.56%股权，且卖方有条件同意转让及买方有条件同意接纳转让出售贷款，交易的总代价为人民币6.8亿元。 2、保利发展：发行5亿元绿色中期票据，利率2.75% 9月1日，保利发展发布2022年度第五期绿色中期票据发行结果公告。公告显示，本期中票简称“22保利发展MTN005（绿色）”，注册金额为25亿元，实际发行总额5亿元，发行利率2.75%，期限为3年，起息日为2022年8月31日，兑付日为2025年8月31日。主承销商兼簿记管理人为兴业银行股份有限公司，联席主承销商为中国农业银行股份有限公司。 3、中交集团：与无锡市政府签署战略合作框架协议 9月1日，中交集团与无锡市政府在中交大厦签署战略合作框架协议。中交集团将积极参与太湖综合治理、高速公路、城市轨道交通、城市综合开发、产业园区等重大项目投资建设，推动双方合作向更深层次、更广领域和更高水平迈进，为地方经济社会发展作出积极贡献。 4、合景泰富：发起境外债券交换要约及同意征求 9月2日，合景泰富发布公告，将对公司境外美元债进行交换要约和同意征求交易。根据公告，此次交易将对公司一年内到期的三笔美元债券进行交换要约：包括2022年9月到期的两笔票据及2023年9月到期的票据，对于其余公司2024年至2027年到期的六笔美元债券，将同时开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。据了解，本次提出交换要约的债券，包括2022年9月到期的2笔票据合计9亿美元，及2023年9月到期票据7亿美元。合景泰富认为，这次交易能够帮助缓解短期流动性压力，避免债务违约，以使管理层得以投入更多的精力到核心业务运营，以期以更好的状态兑付境外美元债。 5、旭辉控股：控股股东增持100万股，总代价197.7万港元 9月2日，旭辉控股（集团）有限公司发布自愿性公告控股股东购买本公司股份公告。据悉，旭辉控股（集团）有限公司董事会已获公司执行董事及控股股东林中、林伟及林峰告知，彼等于公告日期透过联系人在公开市场购买合共100万股公司股份，总代价约为197.7万港元（不包括相关交易费）。另悉，控股股东对公司的未来前景充满信心，并可能考虑日后于适当时候进一步增持彼等于公司的股权。 1、鑫苑服务：复牌指引已获达成，申请于9月2日起恢复买卖 9月1日，鑫苑服务发布达成复牌指引及恢复买卖公告。根据公告，由于鑫苑服务未能于2021年3月31日或之前刊发2020年全年业绩，公司股份自2021年4月1日上午9时正起已于联交所暂停买卖。5月28日，联交所向公司发出复牌指引。鑫苑服务表示，鉴于复牌指引已获达成，公司已向联交所提交申请，自2022年9月2日上午9时正起恢复股份于联交所买卖。 2、融信服务：上半年收益下降11.2%，应收款上涨近两成 9月2日消息，融信服务发布截至2022年6月30日止六个月中期业绩公告显示，2022上半年，融信服务收益总额达4.34亿元，同比降11.2%，其中物业管理服务收入2.76亿元，同比增长25.4%。毛利达9180万元，同比降36.1%；毛利率为21.1%，较2021年同期29.4%减少8.3个百分点；期内利润3533.5万元，同比减少48.7%；归母净利润3246.5万元，同比减少51.2%。此外，期内应收款增至2.18亿元，同比增长18.9%，贸易应收款减值拨备达1172.5万元，同比增长98.2%。 1、贝壳：赵华夏辞任联席公司秘书，李思婷已获委任 9月1日，贝壳控股有限公司发布变更联席公司秘书公告。据悉，由于其他工作安排，赵华夏已辞任公司联席公司秘书，李思婷已获委任为联席公司秘书，自2022年9月1日起生效，而另一名联席公司秘书刘绮华将继续担任联席公司秘书。 2、弘阳地产：严洛钧已辞任联席公司秘书，冉丽桥接任 9月1日，弘阳地产集团有限公司发布更换联席公司秘书、授权代表及法律程序文件代理人公告。据悉，弘阳地产集团有限公司严洛钧已辞任公司联席公司秘书，冉丽桥获委任为其中一位联席公司秘书、授权代表及法律程序文件代理人，自2022年9月1日起生效。

在我国，房地产业是国民经济中的一个重要产业。房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动相关产业和促进经济发展等诸多方面起着重要作用。 受经济大环境影响，近些年地产行业持续低迷，全国大部分城市房地产销售出现断崖式下滑。根据统计局数据显示，2022年上半年商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。 在此情况下，房产经纪人规模量庞大，管理难、佣金结算等环节问题逐渐凸显，让房地产开发商和房产经纪公司运行更加艰难。 【房地产行业遇到的问题】 1、房产经纪人规模庞大难管理，耗费房企人力和时间成本 在房地产行业，房产经纪人规模庞大且流动性强，这一特点使得房地产开发商、房产经纪公司面临大量频繁地收集个人信息的情况，繁重的工作量不仅耗费人力和时间成本，而且也容易出现人工统计失误、信息丢失的问题，给房企造成很多麻烦。 2、给房产经纪人结算时，收集票据难且存在不合规风险 在房地产行业，兼职销售、老业主、路人等群体皆可成为房产经纪人，参与售房拿提成。但是随着税务大数据的上线，监管力度逐渐加强，企业用传统现金发放提成以及私人账户转账提成的行为，都存在极大不合规风险，同时，提成发放后，房企也面临收集个人票据难的又一大问题。 【身边云房地产行业解决方案】 1、提供系统化工具，线上管理更加轻松高效 身边云提供的系统化工具，可以实现房产经纪人自主线上签约，节省了房企人力和时间成本，而且还能实现佣金线上批量发放，有效避免人工统计大量人员薪资和下发失误等问题。在线上可随时查看人员信息，不用再担心信息的缺失。 2、四流合一，保障房企结算安全、合规、稳定 为保障全流程的合规性，平台上与房产经纪人签署的协议、任务需求的流转记录、付款记录、发票票据流程，都完整留存，符合四流合一，保障房企给房产经纪人结算的安全合规。 当下，随着行业利好趋势，房地产公司纷纷想抓住机遇，通过更加低成本和高效率且合规的方式来提升业绩，借助身边云数字化基因和房地产行业定制化解决方案是一个不错的选择。未来，身边云将持续探索房地产行业，不断更新迭代并提供增值服务，以期推动房地产行业更健康高效发展。

9月3日，铜仁市委副书记、市长皮贵怀在调研中心城区房地产市场时强调，要认真贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房住不炒”定位，压紧压实主体责任，千方百计保民生，切实维护好群众切身利益，全力推动房地产行业健康平稳有序发展。 皮贵怀先后来到碧江区山水云天、国瑞智慧生态城、城投·融璟都汇，万山区科特林•青城等项目现场，详细了解项目开发建设、商品房销售等情况，现场协调解决项目面临的困难和问题。他要求，各级各有关部门要进一步提高思想认识，切实增强责任感和紧迫感，落实政府监管责任和企业主体责任，着力解决建设和交房过程中存在的突出问题，维护好群众的合法权益，为党的二十大胜利召开营造和谐稳定的社会环境。 调研中皮贵怀强调，各级各有关部门要进一步提高政治站位、解放思想、提振信心，坚持问题导向，精准施策，采取行之有效的措施，从源头上解决问题，促进房地产业良性循环和健康发展。要压紧压实企业主体责任，在加快项目建设、提升项目品质上下功夫，妥善解决“办证难”“交付难”“入住难”等问题。要打好助企纾困“组合拳”，破解项目建设过程中的“堵点”“痛点”“难点”，用心用情做好企业服务。要策划开展一系列房地产业促消费活动，做好产品宣传推介，充分调动市场消费积极性，更好满足人民群众合理住房需求。 市政府秘书长胡志勇，碧江区、万山区政府和市直有关部门负责同志参加调研。