随着南京、成都、长沙等城市第二批集中供地相继落下帷幕，22个城市今年第二轮集中供地进程已经过半。业内人士表示，在上述3个城市本轮土拍中，国有企业继续扮演拿地主力，民企参与有所增多，反映出土地市场回暖加快。 　　边际改善 　　据中国证券报记者统计，目前北京、青岛、杭州、武汉、重庆、南京、成都、长沙等13个城市已完成今年第二轮集中土拍。 　　7月14日，长沙市今年第二轮集中土拍开始竞拍。本次共挂牌19宗地块。其中，2宗地块溢价成交，并进入熔断摇号或竞自持环节。成都持续了3天的第二轮集中土拍也在14日收官，3天共成交53宗地块，2宗流拍，平均溢价率达5.3%。 　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者，成都第二轮集中土拍的热度和成交规模均较首轮有所提高，共18宗地块溢价成交，其中11宗地块达到最高限价进入抽签环节，溢价率小幅上升0.6个百分点，流拍率下降8.4个百分点。 　　7月12日举行的南京第二轮集中土拍也一改此前平淡的局面。值得一提的是，在本轮集中土拍进行前，南京对规则作了进一步调整，新加入不限价宅地，以提振房企拿地积极性。受此影响，南京本轮集中土拍成交建筑面积及金额大幅上升，流拍现象明显减少。记者了解到，南京上一轮土拍仅出让19宗涉宅用地，其中有6宗流拍。本轮集中土拍在供地数量增至44宗的情况下，仅2宗流拍。 　　“得益于供地规则优化和拿地门槛降低，多个城市今年第二轮集中土拍情况好转，说明土地市场出现边际改善，后续或进一步修复。”民生证券首席固收分析师谭逸鸣称。 　　民企增多 　　从目前情况看，在今年第二轮集中土拍中，国有企业继续充当拿地主力军，同时民营企业逐步回到市场。 　　以南京今年第二轮土拍为例，据安信证券统计，民企全口径拿地123.5亿元，拿地金额占17.0%，较今年首轮的5.1%有所提升。 　　在宁波第二轮土拍中，民企成交金额占比同样有所回升。据中指研究院测算，宁波今年第二轮土拍中，央企拿地金额约61.2亿元，占比约38.0%，较首轮的47.7%下降约10个百分点。地方国资拿地总金额为53.9亿元，占比33.5%，也较首轮有所下降。民企表现相对活跃，总拿地金额约46亿元，占比较首轮的11%大幅提升。 　　另外，民企成为杭州今年第二轮集中土拍的“大赢家”。据安信证券统计，杭州今年第二轮土拍中，民企全口径拿地金额达387.3亿元，占比进一步提升至69.5%。民营房企滨江集团拿地12宗，金额共计224.5亿元，为本轮土拍拿地金额最大的房企。国企全口径拿地金额88亿元。重庆今年第二轮集中土拍中，民企拿地积极性也有所提升，拿地金额最高的一家房企即为民企。 　　业内人士表示，土地市场正呈现复苏态势。在保交付、保现金流之下，房企对于开发投资的态度仍比较谨慎。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，民营房企拿地能力恢复或是土地市场能否企稳的关键。“随着市场预期转暖，土拍门槛降低，以及优质地块供应增加，更多房企或参与拿地。”

更好的就业机会、更好的薪资酬劳、更好的发展环境，成为众多高校毕业生选择留在大城市就业的主要原因。但想在大城市实现稳定就业，租房难、租房贵也成为摆在不少毕业生面前的一道难题。 　　对此，贝壳找房公司旗下的贝壳租房推出“新青年计划”等措施，通过佣金或首月租金五折、真房源等方式，缓解毕业生“租房难”。 　　多地出招 　　助力破解毕业生“租房难” 　　根据58同城、赶集直招等统计数据，深圳、广州是不少毕业生工作首选的就业城市，其中深圳毕业生净流入率达3.5％。此外，长沙、北京、上海、天津也颇受毕业生青睐，均呈净流入态势。而杭州、西安、长沙、成都、青岛等新一线城市，也成为“00后”毕业生的主要选择。 　　根据贝壳研究院最近一期的北京市房产租赁市场月报数据，2022年，在高校毕业季来临之前，北京4月的租金挂牌价已逼近2021年的峰值水平。克而瑞数据显示，上海等城市于今年5月开启小幅上涨模式。 　　除了租房贵，能租到称心如意合适的房子也不是一件容易事。遭遇“黑中介”、房东突然涨价、虚假宣传等问题也屡见报端。 　　对此，近期多地出台毕业生租房补贴、减少或免除租房押金等政策破解毕业生就业租房难、租房贵等问题，进一步推进稳就业。6月初，湖北省武汉市发布《关于进一步做好高校毕业生留汉就业创业工作的通知》，对于满足标准的高校毕业生，租住人才租赁房的，按照不高于市场租金的70％缴纳租金，累计减免期限不超过3年。 　　福建省福州市近日也发布了《关于进一步做好高校毕业生求职实习免费住宿的通知》，称毕业3年内（含毕业年度）有意在榕求职、创业和实习、见习的全日制高校外地生源毕业生，可申请最长不超过一年的免费住宿等。 　　了解毕业生所想 　　提供“省心租”模式 　　记者注意到，除了各地政府，一些企业和机构也在通过各种方式为满足毕业生住房需求提供更好的解决方案。 　　作为居住产业数字化服务平台，贝壳找房于2021年底全新推出了品质租住服务平台——贝壳租房。针对今年毕业生数量创新高，租房需求大，对于租金、押金的支付更为关心以及作为首批“00后”毕业生对租住房屋和服务的品质需求更高等特点，贝壳租房联合多家房产经纪公司、集中式公寓品牌等共同推出“新青年计划”，在5个城市提供约20万套房子。 　　从现在起到今年年底，计划在首批“新青年计划”覆盖城市租房的2022年应届毕业生（含国内外高校统招全日制的专科、本科及硕士等），均可在贝壳找房App上提交身份认证，并享受租赁房屋“佣金五折或首月租金减半”的补贴支持，此外，还享有真房源保障、校园内直接线上VR选房等权益。 　　此外，据贝壳研究院最新调研发现，高校毕业生“在租房前”最担心的前三项是“被黑中介及二房东欺骗”“虚假房源信息多”“费用不透明”，占比分别达到42%、25%、17%。“在租房过程中”最担心的是“碰上不好相处、有不良习惯的室友”“租房中途恶意涨价”“出现纠纷后，所签订合同无法保障自身权益”，占比分别达到35%、21%、20%。 　　对此，贝壳租房面向应届毕业生等租客提供“省心租”模式，旨在将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，并提供专业管家服务，具有租金稳定、租期稳定、服务放心的特点，能够安心租住。同时，对于租金的定价和变化，“省心租”模式在设计之初就摒弃了靠“二房东”吃差价的盈利模式，而是锁定了溢价率这一变量，实现“微利可持续”。 　　迭代服务体系 　　深化服务链条 　　长期以来，国内的租房市场一直存在供给分散导致管理难、机构化率较低导致专业服务欠缺等问题。据悉，全国规模前100家的住房租赁企业管理房源总数约为400万套（间），机构化占比约为5%至6%，与发达国家的房屋租赁市场相比比率较低。过低的机构化率导致专业服务欠缺。 　　据悉，今年9月1日起，《北京市住房租赁条例》将施行，住房租赁市场规范化发展环境有望逐步强化。 　　事实上，近年来，贝壳租房也将“惠居”作为经营理念的核心，推进“微利可持续”的模式，以平台方式提供租赁经纪、公寓运营、专业机构托管服务、投资共建房源等由轻到重的各类租住产品和服务，将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，并打造多层级的租赁供给体系。 　　针对租赁市场中用户关心的收费不透明、逾期交房、提前解约等问题，贝壳租房推出涵盖7大服务承诺的微光服务保障体系，不断迭代服务体系，深化服务链条，不断提升包括城市新市民、青年人等人群的租住体验。

7月16日，海南省住房和城乡建设厅等九家单位联合发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确提出在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。 　　去年6月份，保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点项目后，相关试点工作逐步在全国展开。记者据公开信息不完全统计，截至今年7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。 　　盘活存量资产 　　促进实现投融资良性循环 　　保障性租赁住房REITs是以保障性租赁住房项目为基础资产的不动产投资信托基金。保障性租赁住房与市场上普通租赁住房不同，旨在解决新市民、青年人等群体的住房问题，属于“政策性租赁住房”，由政府给予土地、财税、金融等政策支持。 　　“发展保障性租赁住房REITs，可以盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，从而实现投融资良性循环。”中伦律师事务所合伙人孟宪石律师对《证券日报》记者表示。 　　2021年11月份，浙江提出，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点；同年12月份，江西提出，鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点；今年2月份，重庆提出，开展保障性租赁住房基础设施REITs试点。 　　“推进保障性租赁住房REITs试点，有助于推动住房租赁行业的供给侧结构性改革，不仅能够针对性地解决民生问题，促进城市租住平衡、分流购房需求，也能够在一定程度上解决租赁住房面临的收益率难题。”香港国际新经济研究院执行董事付饶对《证券日报》记者表示。 　　同济大学法学院副教授刘春彦在接受《证券日报》记者采访时表示，发展保障性租赁住房REITs主要是为了促进保障性租赁住房市场发展，市场未来前景主要取决于基础资产即保障性住房的租金收入的可持续性，对于保障性租赁住房REITs的投资者而言，其收益取决于保障性住房的租金收入。因此，合理设计保障性租赁住房REITs的方案尤为重要。 　　首批两单项目等待注册 　　今年有望迎来更多机遇 　　从试点情况来看，目前全国首批两单保障性租赁住房REITs项目均于近日获沪深交易所审核通过，离注册发行仅一步之遥。 　　具体来看，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目、中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目的申报时间（5月27日）与受理时间（5月30日）一致，前者于7月11日获深交所审核通过，后者于7月14日获上交所审核通过。 　　“预计2022年将是保障性租赁住房公募REITs大幕拉开的元年，公募REITs将推动我国住房租赁行业发展进入新纪元。”孟宪石称，首先，通过公募REITs将运营成熟的重资产打包进行上市，盘活存量资产，实现“轻重资产”分离，使住房租赁企业更加专注于提升资产运营管理能力。其次，REITs还是一个主动管理工具，通过公开市场产品发行，信息披露要求明确、透明，能够帮助提升运营管理效率。同时，为了提高REITs的收益率，会促进住房租赁企业更加专注于运营能力的提升。再次，作为一种主动管理型工具，由于公募REITs每年收益分配比例不低于年度可供分配利润的90%，实际上是以全新的REITs租金分红逻辑改变传统房地产的高周转销售逻辑，从而避免房地产价格和租金过快上涨预期，这也是REITs被认为是房地产市场长期健康发展稳定器的主要原因。最后，REITs的扩募机制将为住房租赁市场带来更多的机遇和想象空间。 　　付饶认为，虽然REITs产品收益稳定、风险适中，但宏观经济、利率等因素会对REITs产品的市场表现产生影响，投资者依然要理性看待，不应脱离产品本身特性盲目跟风投资。

　　当前，得益于各国疫情防控措施逐步放松以及全球地缘政治变化，迪拜房地产业发展强劲，单月销售额屡创新高。2022年上半年迪拜房地产销售额达1142亿迪拉姆，全年有望突破2300亿迪拉姆，较2021年1500亿迪拉姆的销售额大幅增长。 　　迪拜房地产业专家、《聪明房地产投资者的秘密》一书作者瓦利德·扎鲁尼介绍，迪拜房地产受到全球投资商热捧主要得益于六个方面的因素。 　　第一，经济强劲增长。在全球经济不振的大环境下，阿联酋展现出较好的经济表现，无论是石油还是非石油行业都在疫情得到有效控制后强势复苏，这增强了全球资本投资迪拜房地产业的信心。 　　第二，安全和政治稳定。扎鲁尼表示，作为全球最安全的国家之一，阿联酋稳定的政治局势、良好的社会治安都是投资者所看重的，与其他房地产市场相比，迪拜兼具市场活力与投资避险两大特点，特别是在当前国际及地区局势瞬息万变的背景下，稳定与安全是迪拜成为全球房地产热门投资市场的重要因素。 　　第三，持续的“世博”效应。扎鲁尼指出，虽然“2020迪拜世博会”已经闭幕几个月，但迪拜仍在享受举办世博会带来的丰硕成果，历时6个月的世博会为迪拜旅游业、房地产业、金融业都注入了强劲的发展动力，成功吸引了大量外国直接投资落地迪拜。迪拜政府通过世博会推出的一系列新的商业及居住理念深得投资者青睐。 　　第四，良好的投资回报。扎鲁尼表示，实现良好回报是投资者最重要的目标，毫无疑问，投资迪拜房地产业能获得该地区最佳的行业回报，6%—9%的投资回报率在全球名列前茅。当前，迪拜和阿布扎比的房地产市场已经成为全球资本的避风港，而且在可预见的未来，阿联酋的房地产业将会更加富有活力。 　　第五，市场需求提升。一方面，得益于阿联酋政府签证政策调整以及人才引进力度加大，大批来自世界各地的专业人才及投资者选择来迪拜定居兴业，这在很大程度上提升了市场需求，很多高端房地产项目甚至出现一房难求的火爆情况。此外，新冠肺炎疫情改变了消费者的一些理念，居家办公、远程教育使得居住条件升级成为市场发展的强劲推动力。疫情期间，迪拜别墅的销售额显著提升。 　　第六，优质的基础设施。迪拜的基础设施及所提供的服务全球领先，便利的生活、舒适的体验是吸引投资者选择在迪拜购买房地产的重要因素之一。此外，迪拜作为国际航空枢纽为全球资本落地迪拜创造了得天独厚的便利条件。 　　扎鲁尼表示，迪拜的房地产业正迎来市场最佳时期，仅在7月份的前两周就实现了110亿迪拉姆的销售额，相当于2021年整个7月份的销售额，是2020年7月份销售额的2.5倍。毫无疑问，迪拜房地产业将在2022年实现创纪录的增长，良好的市场预期也将拉动整个迪拜经济向好发展。

“我们小区的业委会成立于2017年，业委会党支部则成立于2019年。近年来，我们在物业小区树起了红色旗帜，让正能量在小区内层层传递，让小区一天一天变得更好。”岭南新世界家园小区业主委员会主任冯善军如是说。 　　岭南新世界小区业主和物业同心同向共创美好家园的例子是广州近年来推进物业小区党建引领成果的一个缩影。近年来，广州以党建工作为桥梁纽带，推动物业小区党组织、物业企业党组织、业主组织党建联建，通过统一接受属地镇(街)党(工)委和社区党组织的领导、打造党建活动阵地、建立协商例会制度、完善日常运行机制等途径，将在职党员服务群众、物业企业品质服务、业主组织规范运作统筹在一起，把党的政治优势、组织优势转化为基层物业小区治理优势，取得了显著成效。 　　党员业主发挥带头作用　　 　　物业小区里住了不少党员业主，一些党员业主有组织能力、管理能力，一些党员业主有专业知识、业务技能，还有一些退休老党员有威望、时间和精力，如何在物业小区树起红色旗帜，将这些党员业主集中起来发挥模范带头作用，形成物业小区正能量？广州一直在探索推进这项工作。 　　2017年至今，广州市组织、政法、住建、民政等部门先后联合印发党建引领小区治理的实施意见、强化党建引领小区治理工作方案、织密物业小区组织体系建设美好家园的工作指引等一系列政策文件。 　　在各区共同努力下，目前，广州全市共成立3400多个物业小区党组织，主要由物业小区里的党员业主组成，实行专业物业服务的住宅小区基本实现了“能建应建”，广州成立物业小区党组织的比例位列全省第一、全国前列。物业小区党组织积极协助政府开展疫情防控、垃圾分类等工作，在服务业主群众、调解矛盾纠纷、维护小区和谐、建设美好家园等方面发挥积极作用。 　　激活物业企业红色细胞 　　广州于2018年便成立了市物业服务行业党委。近两年，越秀、荔湾、花都、番禺、从化、增城等区也先后成立了区物业服务行业党组织，发挥党建引领行业发展的作用。 　　在市、区物业服务行业党委的带领下，物业服务企业的红色细胞得到全面激活，全市已累计成立物业企业党组织333个，引领物业服务朝规范化、品质化方向发展；建设了54个“物业服务爱心驿站”，为快递小哥、外卖送餐员等户外劳动者提供学习休息场所；建成23个“物业服务行业楼宇党建示范点”，促进企业党建与行业发展有机融合。 　　目前，广州全市共有1200多家物业服务企业，但许多物业服务企业党员员工少、流动性大、党组织覆盖率还不够高。对此，广州市住房和城乡建设局（以下简称“广州市住建局”）相关负责人表示，接下来，广州将推动物业服务企业成立党组织，推动物业服务企业党建工作全覆盖。符合单独组建条件的，由已经成立党组织的物业企业“一对一”帮带，实现应建尽建；暂不具备单独组建条件的，由已经成立党组织的物业企业牵头，组建联合党组织，实现应联尽联；对不具备组建条件的，通过招聘党员员工、培养发展业务骨干成为入党积极分子等方式，实现应纳尽纳。 　　推出“物业管理委员会” 　　众所周知，业主委员会成立难、耗时长。有些物业小区两派业主形成对峙情绪，互相攻击、互相投诉。有些业主委员会日常运作不规范，不作为、乱作为，如何解决这个“老大难”问题？ 　　据了解，《广州市物业管理条例》自2021年1月1日开始实施，其创新推出了“物业管理委员会”制度，可以代行一部分业主委员会职责，还可以孵化业主委员会，鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会委员，鼓励和支持党员业主成为物业管理委员会的成员。今年上半年，广州全市成立了133个物业管理委员会，孵化了37个业主委员会，合计共成立170个业主组织，相较于之前每半年平均成立不足20个业主组织的现状，“成立难”问题取得了突破性进展。截至今年6月底，广州全市有效期内的业主组织共1169个，其中物业管理委员会535个、业主委员会634个。 　　广州市住建局相关负责人表示，接下来，广州将进一步加快成立物业管理委员会、业主委员会，发挥业主组织在监督企业规范服务、监督管理规约实施、引导业主履行义务、促进纠纷就地化解等方面的作用。

　　7月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）数据，1年期LPR和5年期以上LPR均与上个月保持一致。同日，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其本月监测的103个重点城市中有74城首套房、二套房贷款利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。与此同时，银行放款速度加快，本月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。 　　贝壳研究院统计数据显示，其本月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个基点和2个基点，较去年9月份的高点则累计下降139个基点和93个基点，再创2019年以来新低。 　　分城市线来看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套和二套房贷利率同比降幅分别为141BP和93BP。其中，合肥房贷利率本月下调幅度较大，首套房贷利率较上月下调78BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套和二套房贷利率同比降幅分别为38BP和30BP。其中，北京以首套5.0%，二套5.5%的利率水平居全国百城房贷利率榜首。而上海地区自5月20日起，首套房贷利率主流水平一直维持为4.8%，二套利率为5.5%。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，一线城市房贷利率同比下降幅度比较小，主要是因为一线城市需求一直存在。实际上，近期一线城市中心区的房价已经有所上升。未来一线城市按揭信贷环境是否宽松，将取决于楼市走势。 　　此外，今年以来下调购房首付比例的城市不断涌现。据贝壳研究院监测，103个城市中包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。百城首套房商贷最低首付比例为三成及以上的有21个城市，主要为直辖市及强二线城市。整体来看，北京、上海是按揭信贷环境全国最严的城市。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前，房地产市场的压力依然较大，后续一些城市房贷利率仍有下调可能性。主要是两类城市：一类是大城市，其利率过去没有太大的下调，后续下调的空间比较大。另一类是其他交易数据不好的城市，此类城市后续也有可能出现下调，以进一步刺激房地产市场。另外，包括首付等政策也有下调和趋于宽松的可能。 　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，低利率、低首付能够从实质上降低购房成本，有助于购房需求释放，利好市场修复。 　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，房贷利率关乎购房成本，是引导楼市预期的关键。受5月份房贷利率“双降”带动，近期房贷利率加速下行。这也是6月份房地产销售端出现回暖迹象的重要原因之一。 　　刘丽杰表示，短期内LPR及加点规则不变的假设下，房贷利率仍有下降空间但空间收窄，预计三季度整体房贷利率水平逐步接近下限。 　　“房地产市场有进一步企稳和复苏的空间，尤其是低利率加上各类宽松购房政策，有助于促进房地产市场向好发展。”严跃进表示。 　　在王青看来，伴随因城施策下各类调控政策适度放宽，房贷利率持续下调，楼市有可能在三季度末前后趋势性回暖，房地产销量、施工、投资等数据同比增速有望先后止跌回升。

　　黄浦区建国东路143弄小区里，有一座二十米高的废弃水塔；水塔下，竟然“长”着一座破旧的“奇葩房”。 　　据媒体报道，“奇葩房”曾是正经的单位分房，马阿姨在此一住就是几十年。房屋结构与水塔立柱“紧密结合”，早已破败不堪，他们每每要穿过水塔下的小门，爬上一段狭窄的楼梯，才能走进10平方米大小的房间。 　　幸而，建国东路143弄小区所在的建国东路68、67街坊，在这个周末就将迎来旧改二轮签约。“马阿姨们”终于能够告别蜗居，走出水塔。 　　建设年代久远，里弄曲折狭窄，房屋逼仄破败，缺乏独立的厨卫空间……受这些客观居住条件限制，疫情期间，老城厢也往往成为“破防”最严重的地方。居民渴望改善居住条件的愿望，更是日益迫切。 　　以梦花街为例，6月1日，黄浦第三房屋征收事务所刚刚恢复办公，就有不少居民主动联系经办人，商谈签约事宜。6月14日，梦花街以南的蓬莱路地块重新启动签约，当日签约率提升到了97.33%。 　　工作人员顶着酷暑，在居委与征收基地间往返奔波；老城厢居民带上锅碗瓢盆，喜迎搬迁……连日来，上海旧改正在加速推进。 　　本月，任务最重的黄浦区将完成成片二级以下旧里改造。而往前细数：6月底，虹口已完成区域成片二级以下旧里改造；2021年12月，杨浦已“提前交卷”…… 　　到7月底，上海将全面完成持续30年的成片二级旧里改造——这一城市建设史上的历史性时刻，在无数人的努力下，已离我们越来越近。 　　旧房改造，是人民城市为居民谋幸福的生动实践。城市更新，不仅是回应群众关切的实际行动，同时也是促进经济恢复重振的重大举措、提升城市功能品质的重要载体。尤其是历经疫情考验之后，人们更清晰地认识到旧改的紧迫性，亦即，在保障人民健康安全的同时，让城市治理进一步优化。 　　与成片二级旧里告别后，上海城市更新的脚步，仍不会停歇。接下来，上海将重点转入零星旧改、旧住房成套改造、“城中村”改造。这是民生问题，也是发展问题、治理问题。 　　零星地块的特征，一度成为征收痛点。今年，上海将通过“三分法”（成片带征、公益征收、综合改造）改造方式，把全面完成启动零星旧改的时间节点，从“十四五”末提前至2023年。与此同时，目前，上海正在推进的“城中村”改造项目总计54个，受益村民或单位30474户；年内还将新启动8个以上“城中村”改造项目，人们翘首以盼。 　　夏天，好消息不断传来。就在昨天上午，静安区彭浦新村街道彭三小区里，677户居民喜笑颜开。他们开始搬回原来居住的地方，原来的破旧房屋已经焕然一新，改造成了7幢带电梯的高层新房，还有独用的厨房、卫生间、阳台，新房配备电梯和地下停车库。 　　人们安居梦圆的笑颜，就是最动人的城市表情。

记者从住房和城乡建设部获悉，经汇总各地统计上报数据，2022年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户。今年1-6月，全国新开工改造城镇老旧小区3.89万个、657万户，按小区数计占年度目标任务的76%。其中，开工进展排名靠前的地区为河北、贵州、山东、湖北、安徽、重庆、新疆。 　　城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。国务院办公厅此前发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

7月17日，“新政策、新作为、新路径、新发展”——京津冀协同发展房地产良性循环研讨会暨河北省不动产商会工作会议(河北省市行长、省知名会长、品牌房总第六次圆桌峰会)在石家庄举办。 研讨会上，河北省工商联党组成员、副主席曲斌表示，长期以来，河北省不动产商会充分发挥桥梁纽带作用，通过开展一系列品牌活动，为会员企业打造了高效、务实的服务平台，商会的凝聚力、影响力、执行力得到了极大提升。省工商联将继续加强对商会的指导和服务，支持和助力商会规范运行健康发展，加快服务和融入新发展格局，助力区域经济高质量发展，为建设经济强省美丽河北，不断做出更大贡献。 建行河北分行副行长兼石家庄分行党委书记、行长夏全明表示，近年来，省不动产商会整合优势资源、拓展服务领域、创新服务方式，引导河北省房地产企业贯彻落实供给侧结构性改革，推动会员企业转型升级、规范会员企业依法诚信经营，为全省房地产市场发展和不动产工作做出了贡献。为助力河北实现全省经济发展目标，建行河北省分行出台了服务河北省稳经济大盘金融支持措施16条，充分发挥金融作为市场经济“稳定器”和“助推器”的重要作用。

7月以来，多地出台稳楼市政策，主要包括调整公积金贷款最高额度、给予购房补贴等内容。业内人士表示，稳楼市政策成效逐步显现，市场信心逐步提升，促进房地产销售回暖。 　　给予购房补贴 　　7月19日，江苏省南通市住房和城乡建设局网站发布关于印发《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》的通知。在主城区范围内(崇川区、开发区、苏锡通园区)以个人名义购买家庭首套或二套商品住房(含二手住房)，且购房合同网签备案时间在2022年5月20日之后(含)；同时，购房人家庭(包括购房人本人、配偶及未成年子女)购买申请奖补的商品住房之前在主城区最多只有1套商品住房(以不动产登记记录为准)，可按购买住房(住宅部分)契税计税金额(以契税缴纳票据为准)的0.75%给予奖补，住宅部分不含车位、车库、储藏室。购房人在取得不动产权证后，方可申领购房奖补。 　　7月18日，《徐州市区购房补贴实施办法(暂行)》发布，自发文之日起至2022年12月31日期间，家庭购买徐州市区(含铜山区、高新区、贾汪区、徐州经开区、港务区)单套建筑面积在144平方米以下，不含定销商品房的新建普通商品住宅，按商品住房合同价款的1%补贴。 　　中国证券报记者统计发现，江苏徐州、宁夏固原、安徽池州等地近期相继推出了购房补贴政策。 　　提高公积金贷款额度 　　除了购房补贴，近期多地出台新政，调高公积金贷款额度。 　　7月15日，江苏省淮安市住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金贷款最高额度的公告》提出，缴存人购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款最高额度按基准额度1.2倍执行，即单方符合住房公积金贷款条件的贷款最高额度为48万元，双方符合住房公积金贷款条件的贷款最高额度为72万元。 　　甘肃省天水市提出，在天水市购买首套自住住房或二套改善性住房申请贷款的，秦州、麦积两区缴存职工贷款最高额度为60万元，秦安、甘谷、武山、清水、张家川五县最高额度为50万元。借款申请人单方缴存的，两区最高额度为45万元，五县最高额度为35万元。 　　有的地区通过“组合拳”调整公积金贷款政策。长春市提出，提高贷款单笔最高额度，同时提高第二次贷款个人账户余额计算倍数。新建商品房贷款，有共同借款人的，单笔最高额度提高至90万元；无共同借款人的，单笔最高额度提高至60万元。第二次申请住房公积金个人贷款，在不超过单笔贷款最高额度前提下，可申请额度提高至借款人和共同借款人住房公积金账户余额之和的20倍。 　　预期进一步改善 　　业内人士认为，政策效果持续显现，市场预期进一步改善，楼市成交有望持续修复。 　　6月份，房地产销售出现边际回暖。国家统计局数据显示，2022年1至6月，商品房销售面积同比下降22.2%(1至5月下降23.6%)，6月同比下降18.3%(5月下降31.8%)；2022年1至6月，销售金额同比下降28.9%(1至5月下降31.5%)，6月同比下降20.8%(5月下降37.7%)。 　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，一线城市楼市的需求支撑力较强，市场关注度保持在高位，楼市量价保持坚挺。二线城市楼市持续分化，东部热点二线城市市场修复能力较强。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，稳楼市政策效果逐步传导至市场端，市场信心逐步提升，预计四季度市场会有明显改善。

最新数据显示，6月份房地产贷款新增规模较5月份明显提升，连续两个月环比多增，预计当月新增超1500亿元，较5月份环比多增2500亿元。有效满足房企合理融资需求，这既是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，也是保民生、稳预期的应有之义。 　　房地产业规模大、链条长、涉及面广、关乎众多就业，其在投资、消费、经济产出中均占有重要地位，对经济增长有直接贡献。此外，由于房地产业能够吸引居民投资、加速资本积累，从间接角度也拉动了经济增长。因此，要在坚持“房住不炒”的定位下稳定房地产融资，保持合理适度的房地产贷款增速。 　　2021年下半年以来，个别房企因自身经营不善、盲目多元化扩张造成经营指标恶化，进而引发资金链紧张、债务违约。针对个案，有关部门、金融机构要及时反应、协同发力，早介入、早处置，积极参与风险化解工作。当前，商业银行要在地方党委、政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，研究并拿出来合理解决资金缺口的方案，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。 　　与此同时，要在风险可控的前提下，持续、有效地满足房企合理融资需求。经过金融管理部门近一年的有效引导，目前针对房企的房地产开发贷款已有序恢复。接下来，房地产融资要找准发力重点，做好“加减法”：一方面，加大对长租房市场、保障性住房建设的支持力度；另一方面，做好重点房企风险处置项目的并购金融服务，以市场化方式化解风险。 　　此外，还要理性看待房地产开发投资下滑这一现象。国家统计局最新数据显示，今年上半年，房地产开发投资下降5.4%。市场上有声音将此现象归咎于个别房企风险暴露以及房地产融资不够稳定。实则不然。从国际房地产市场的发展规律看，当住房数量得到满足后，人们会更加关注居住质量的提升。我国房地产市场正在经历这一转变。 　　理性看待当前的市场，还要用长远的眼光看问题，要认识到，处理好风险问题，恰恰是实现房地产发展模式新旧转换的重要契机。我国房地产市场正处在由住房数量向居住质量转变的节点，提供优质的居住服务是长远发展的趋势。对此，一方面，房企要遵循“功能民生化”发展规律，转变“高负债、高杠杆、高周转”运作模式；另一方面，金融机构对房企的融资政策要保持连续性、一致性和稳定性，坚持稳地价、稳房价、稳预期，共同促进房地产市场平稳健康发展。

中国执行信息公开网近期发布的信息显示，绿城颐合房地产有限公司本周内两次被列为被执行人，案号是(2022)陕0116执3683号和(2022)陕0116执3744号，立案时间分别为2022年7月18日和7月20日，执行标的分别是20953561和49834409，执行法院均是西安市长安区人民法院。 天眼查显示，绿城颐合房地产公司目前有两大股东，分别是杭州绿城致臻投资有限公司和绿合房地产有限公司，持股比例分别为51%和49%。

7月20日，县委常委、常务副县长肖亮带队调研嘉禾县房地产开发项目。 在九老峰首府、禾仓国际、碧桂园、中港二期、嘉瑞景程、金鑫昊越等项目现场，肖亮详细了解了项目规划、施工进度、安全生产等情况，听取企业对城市建设的意见建议，现场协调解决企业开发建设中存在的困难和问题。他要求，房地产企业一定要规范营销，避免同质竞争，维护良好的市场秩序。要紧盯关键节点，加快施工进度，确保按时交付。要严格落实安全生产主体责任，规范现场管理，严把施工的每一道工序、每一个环节，在确保工程质量与安全生产的同时，进一步加快项目建设进度。 肖亮强调，要全力将新城区打造成为我县的一张亮丽名片。要接力建设好，建强新区，进一步促进嘉禾城乡融合发展进程。要完善机制，规范房地产市场。要坚持“房住不炒”的发展定位和“以人民为中心”的发展理念，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的整体目标，完善《嘉禾县关于促进房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》，通过实施购房补贴、免试划片就近入学、调整商住比去库存、支持商业地产发展、提高商品房品质、建立房企信用评价体系等一系列政策，促进我县房地产市场良性循环和平稳健康发展。要规划引领，城市发展适当留白。要结合十四五规划，统筹考虑人口规模、产业分布、空间布局等要素，科学规划发展蓝图，合理调控土地供应规模和时序，确保房地产市场健康发展。要始终坚持新老城区协调发展，均衡医疗、教育等生活性服务业以及居住、就业岗位的分布，同步推进老城改造与新城建设，逐步补齐城市建设短板，健全服务功能，推进新老城区融合互动，让嘉禾城市更美丽、百姓生活更宜居。

过去两年，受疫情之下的财政刺激等多方因素驱动，全球多国的房价都水涨船高。不过，全球多家央行多次加息，正在让这股“地产热”降温。 　　房地产咨询公司莱坊全球房价指数显示，2020年第一季度至今年第一季度，全球房价的平均涨幅为19%，经通胀调整后为10%。2022年前三个月，经通胀调整的全球房价同比增速放缓至3.9%，巴西、智利、西班牙、芬兰、南非和印度等国的房价出现下滑。 　　对于房地产市场来说，利率的变化是影响房价走势的重要因素。上周，加拿大央行宣布加息100个基点至2.5%，并警告称未来还会有更多加息。加拿大央行行长Tiff Macklem曾预计，住房活动会有所放缓。与此同时，部分亚洲央行也被迫开始掀起紧缩潮。7月13日，韩国央行率先加息50个基点，这是韩国央行自1999年将利率作为主要政策工具以来首度单次加息50个基点。此外，菲律宾央行也罕见将基准利率上调了75个基点，这是该央行近22年来加息幅度最大的一次，新加坡央行也出人意料地收紧了货币政策。 　　数据显示，美国6月CPI同比增长9.1%，生产者价格指数(PPI)同比上升11.3%。由于美国6月CPI以及PPI数据相继“爆表”，市场对于美联储将在7月选择加息100个基点的预期陡然升温。 　　彭博经济驻伦敦分析师Niraj Shah警告，当全球同步收紧货币政策时，房价大幅下跌的风险显然更大。凯投宏观首席经济学家Neil Shearing表示，海外央行将容忍温和的房地产衰退，但如果出现更严重的衰退，可能迫使其改变政策。

不可否认，当前房地产市场企稳回升仍面临一些矛盾和难题。城市间分化依然十分明显。一些城市房地产销售量和价格回暖的同时，仍有不少城市的市场处于下行区间。当前总体成交量还处于较低位置。房地产开发企业仍偶现债务违约，个别房地产开发项目因为资金问题出现延期交付。这些情况在一定程度上影响了购房者对于市场的信心和预期。有人认为，房地产市场短期已经触底，但恢复将是缓慢温和的过程，市场在底部徘徊的时间将比过去周期中更为漫长。如何提振信心和扭转预期？还需进一步因城施策出台和调整房地产调控政策，加大信贷的支持力度，降低交易环节税费成本等。这些举措都有助于更好满足刚性和改善性需求，激活市场交易量。

一名经济学家警告称，美国房地产市场可能处于“崩溃”的边缘。此前， 全美房屋建筑商协会联合富国银行房市指数发表了一份数据显示，7月美国房屋建筑商的信心指数暴跌12点，至55点。现在是自2020年5月以来的最低水平，这意味着房主可能面临更多的麻烦。 Pantheon Macroeconomics首席经济学家伊恩谢泼德森(Ian Shepherdson)表示:“房屋建筑商一直否认住房需求下降的程度。然而，今年上半年抵押贷款申请减少了逾四分之一，而且这种下降趋势看不到尽头。很快，任何在最近几个月购买住房的人都将处于亏损状态。” 对此，全美房屋建筑商协会指出，由于高通胀和利率上升的影响，住房市场的信心已经下降， 这导致“房市销售和买家流量大幅放缓”。 此前，根据CoreLogic房价指数报告、联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)和Case-Shiller的数据，去年美国房价上涨了约20%。摩根大通研究公司(J.P. Morgan Research)也曾预计，2022年美国房价将上涨12.5%。然而，是什么原因让一路高涨的房价变成了如今的美国房市泡沫？ 美国房市现状 一直以来，房价的上涨速度远远快于收入的增长速度，造成了负担压力。自2021年8月以来，抵押贷款利率已经翻了一番。尽管这些因素可能会拖累房价，但房价仍在飙升。 美国房价持续飙升的时间远远超出了所有人的预期。全美房地产经纪人协会说，从2021年5月到2022年5月，现房价格飙升了14.8%，有史以来首次超过40万美元。根据NAR的数据，自2020年3月疫情开始以来，房价上涨了惊人的45%。2022年5月，房价中位数达到40.76万美元。 与此同时，从2021年5月到2022年5月，房屋销售却下降了8.6%。 美国最热门的都市区是佛罗里达州的蓬塔戈达。据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，从2021年第一季度到2022年第一季度，那里的房价飙升了34.4%。其他快速升值的市场包括佛罗里达州的奥卡拉和犹他州的奥格登，涨幅分别为33.8%和30.8%。 美国房市慢慢遇冷的原因 随着美联储(Federal Reserve)大幅上调基准利率以抗击通胀，抵押贷款利率稳步攀升至多年来的最高水平，市场预计借款条件将会收紧。截至7月14日当周，30年期固定利率抵押贷款合约平均利率攀升至5.51%。一年前，这一比例仅在3%以下。抵押贷款利率加剧了潜在购房者的困难，他们要么长期贷款要么就得与疫情期间飙升的过高房价之间作斗争。 此外，房屋生产瓶颈、房屋建设成本上升和通胀高企，导致许多建筑商暂停施工。土地、建筑和融资成本超过了房屋的市场价值。NAHB董事长康特(Jerry Konter)说，参与月度调查的建筑商中，有13%的人说他们在过去一个月里下调了房价，以吸引买家。 美国房地产市场上一次出现如此大的泡沫还要追溯到2005年至2007年。随后，房价暴跌，带来了灾难性的后果。当房地产泡沫破灭时，全球经济陷入了自大萧条以来最严重的衰退。 国外媒体报道称，越来越多的经济学家预计，随着未来几个月利率的上升，房地产市场将会放缓。一位专家警告说，“从东海岸到西海岸”的调整将导致估值过高的市场价格下跌。不过，专家们说，经济放缓不会像2008年次级抵押贷款市场崩溃时出现的住房危机那样严重。 专家称房价上涨令人担忧 如今，抵押贷款利率飙升和潜在的经济衰退威胁着房地产市场的繁荣，购房者和房主都在问一个同样的问题:房地产市场是否已经要崩盘了?事实上，房地产市场的基础看起来比15年前要稳定得多。待售房屋的供应仍接近历史最低水平，借款人的信誉也比以往任何时候都要好。 抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)的首席经济学家邓肯(Doug Duncan)承认，人们对住房市场的稳定性感到担忧。在过去，房价的大幅上涨一直是麻烦的根源。 与此同时，Bankrate首席金融分析师格雷格麦克布莱德(Greg McBride)表示，房价趋于平稳的可能性更大，而不是大幅下跌。麦克布莱德说:“虽然最近房价上涨的速度从长远来看是不可持续的，但这并不意味着房价有大幅下跌的风险。”他说:“房地产价格可能会出现大幅飙升——就像现在——然后在一段时间内出现相对较小的变化。因此更有可能出现的结果是房屋价格趋于稳定。” 然而，由于抵押贷款利率自2021年8月以来基本上翻了一番，一些住房经济学家预计价格将温和下降。凯投宏观(Capital Economics)的高级房地产经济学家马修·波因顿(Matthew Pointon)在6月份的一份报告中写道，他现在预计到2023年年中，房价将下跌约5%。不过，波因顿认为房地产市场将会放缓，而并不会崩盘。他写道："固定利率抵押贷款的盛行、信贷环境紧张以及相对健康的劳动力市场，仍排除了价格崩盘的可能性。" 全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun也认为，美国房市崩盘不会马上出现。房屋价值的供给和需求之间的不平衡太严重了。他在6月底表示:“如果一些市场确实出现小幅下跌，我不会感到意外。”

7月7日，由市委、市政府主办的“科技之城·宜居绵阳”2022年绵阳市地产招商推介会成功落幕。保利地产、碧桂园地产、华润置地等逾百家房地产企业表现出了浓厚的兴趣，并坚定了在绵阳投资、发展的信心和决心。 此次推介的29宗优质地块涵盖住宅、商业等多种用地类型，均属于地理位置优越、区域发展前景明朗、公共配套丰富的优质地块，项目可塑性强，不少房企代表展现出了浓厚的兴趣，充分肯定了区域的发展潜力，并就相关问题进行了更深层次的互动交流。市自然资源和规划局相关负责人表示，目前全市自然资源和规划系统正围绕打造营商环境最优目标，以服务企业为核心，解决问题为导向，全面对标先进地区，大力破解“痛点”“堵点”问题，有效提升企业办事便利度和满意度。下一步，将加强与参加本次推介会的房地产企业联系沟通，积极有序推进土地出让工作，确保有意向购地的企业尽快落户绵阳。 为更好地推介绵阳、衔接服务，市自然资源和规划局与市住建委对所有参会企业、媒体都明确专人实行全程跟踪服务。一参会媒体在会后表示，“本次大会组织非常周全，有推介也有答疑，很好地体现了绵阳市地产招商推介会服务意识和服务水准，树立了一次办会的新标杆。”对于参会媒体来说，本次推介会让他们更加全面的了解、认识绵阳，报道宣传也更加真实、全面。 “本次土地推介会堪称绵阳规模最大、规格最高，让企业感受到市委、市政府着力创造最优质的投资开发环境、提升绵阳高质量发展的信心和决心。”绵阳树高房地产开发有限公司副总经理罗小萍表示，推介会采用“线上”+“线下”联动的模式，直观、全面、详细地介绍了土地基本情况，29块宗地块里不乏位置绝佳、配套成熟的优质地块，为企业投资注入了信心。同时，她也希望市委、市政府进一步出台助企纾困政策，缓解开发企业投资压力，降低投资风险，优化营商环境，助力企业平稳健康发展。 本次推介会也提振了销售终端的信心。朗基地产事业二部营销总监林竹青介绍，通过此次招商推介会，进一步加深了对绵阳的认识和了解，深刻感受到绵阳在全国发展大局中的地位和作用，真切感受到了绵阳良好的环境、务实的作风、办事的高效、蓬勃发展的生机与活力，“于朗基地产而言，此次推介会是一次契机、一个开始，也更加坚定了我们在绵阳持续投资、发展的信心和决心。” 与会企业家纷纷表示，绵阳资源禀赋突出、区位条件优越、生态环境优美、政务服务优质，未来发展前景广阔，发展潜力巨大，希望能够参与到绵阳的建设发展中来，共享发展机遇。

高速发展近二十年之后，中国房地产渐渐进入新周期，这已成为业内共识。在这一共识之下，诸多企业都在加大力度挖掘中国房地产下一个十年最关键的红利，即新一波“服务红利”。 　　这也不难理解，当住房消费成为存量市场，谁能让客户更信任，谁能提供更优质的服务，客户就更有可能和谁交易。这意味着，中国房地产市场的未来，更多属于和客户建立深度信任、能提供优质服务的从业者。 　　在此过程中，部分企业勇于直面住房消费中的各种问题，解决问题、提供优质服务的同时，与消费者形成更深的信任关系。这一方面，作为中国房产居住服务领域的领航企业，链家的探索值得关注。 　　据了解，链家从2018年起即推行“2·23客户日”，当天所有城市总经理都要作为“首席客服”，面对面地为消费者解难，快速处理相关问题的同时，与消费者建立深度信任。 　　与此同时，链家在服务底线管理上推出一系列举措，致力于在住房消费服务领域打造安全、效率、体验实践。其中，在链家的推动下，城市总经理倾听客户反馈、深度参与客诉处理的“Open Day”活动已经成为内部服务体验的独有IP。 　　显而易见，面对中国房地产下一个十年的关键之战，链家聚焦优质服务，既为自身发展提供源源不断的内生动力，也在推动乃至引领整个行业。 　 【行业痛点】 　　服务之所以是中国房地产行业下一个十年最关键的“战役”，不只是因为住房消费目前已经是存量市场，更因为服务仍有较大提质空间，蕴藏着不容忽视的潜能。 　　简单来说，当下中国住房消费市场整体呈现两大焦点问题，一是交易环节中产权、使用权与资金保障等衍生的安全问题，二是服务过程中的消费服务体验问题。 　　前者由买卖双方主客观因素造成，主要涉及安全层面。在二手房交易中，资金安全问题更常见，这是因为，存量房交易中，产权状态及其附属权益更为复杂，交易流程涉及资质审查、税费、户口、物业交割等多项环节，如果相关服务人员专业水平不够或者不大专注，交易便容易产生风险。 　　至于后者，消费服务体验也经常产生问题、发生纠纷。根据中消协受理的投诉案件数据显示，2021年上半年全国有关房屋中介的消费投诉中，“售后服务”相关投诉占比达到了36.24%，比2020年上半年高出15.93个百分点，说明服务问题呈上升趋势。 　　上述住房消费市场的两大焦点问题，也是消费者的“痛点”所在，而要想做好服务，就要直面行业痛点，最大限度满足安全、效率与体验这三个住房消费过程中的核心诉求。 　　消费者三大核心诉求中，安全是住房消费的基础，效率是企业一直追求的目标，体验需求则在消费升级之下更加突出。换言之，房产服务企业要谋求突围，这三大核心诉求都是着力点。 　 【链家样本】 　　对于服务消费者，一些品牌获得了公众认可，比如万科、胖东来、丽思卡尔顿等。这些品牌通过自己的方式，对安全、效率与体验等消费诉求给与不同程度地满足。 　　这些企业广受认可，凸显了服务行业的一条“铁律”——“客户至上”不是看说了什么，而要看真正做了什么。 　　事实上，在充分满足消费诉求、“对客户好”这件事上，链家在持续探索、创新：2018年，推出30214客诉响应机制，力求让95%以上的投诉问题在24小时内实现解决。从2019年起链家推出总经理“Open Day”，即在客户日当天，由链家全国二十多个城市的总经理担任“首席客服”，邀请客户（交易中出现纠纷问题的）当面沟通且解决问题。迄今为止，链家“Open Day”已经推行三年，从2022年起，链家“Open Day”将固定为每个业务城市每个季度必须举办一次。 　　这些创新机制和服务标准，贯穿、落实于住房消费具体服务的全链路，无论是托底交易风险的“安心服务承诺”，还是提升交易投诉问题的解决时效，或是建立“Open Day”客户见面会固态化运营机制等等，链家在“实战”中实现了对安全、效率、体验三大消费者核心诉求的应对和解决。 　　在安全层面，链家陆续在不同城市推出多项“安心服务”承诺，这些服务承诺不仅保障消费者从签约前到签约后的权益，全方位规避交易风险，更能让用户享受到品质化、专业化的房产服务。 　　目前，“安心服务”承诺条款种类总数已突破42类，其中，有24个城市统一了底线“标准8项”服务承诺，全面覆盖二手房、租赁、新房三大板块，为买卖双方的交易安全提供了有力保障。“敢承诺、真赔付”已成为链家被全国消费者熟知的标签之一，截至目前，全国链家累计赔垫付超过23万笔，累计支付安心保障金35亿元。 　　在效率层面，2018年底，链家开始打造 “30124”客诉响应体系，即客户发起投诉后，在30分钟之内获得确认反馈，在12小时之内获得解决方案，并在24小时之内获得结案。正如前文所述，房地产纠纷大多较为复杂，尽一切可能在24小时内结案，既要投入更多成本，也是对高效协同“作战”的考验。 　　在体验需求层面，链家建立“Open Day”客户见面会固态化运营机制，不仅耐心倾听客户问题，真正去为客户解决问题，还面向全体经纪人开展丰富多样的内部宣导行动，促使经纪人持续提升客户思维，进一步加强内部“客户至上”的作业文化，全面提升服务体验。 　　举个例子，武汉的吴老先生在链家工作人员帮助下买到了心仪的房子，入住5个月后，吴老发现房屋出现渗水问题，想起武汉链家十五大安心服务承诺中有“房屋漏水，保固补偿”的条款，于是联系链家。接到电话，链家工作人员第一时间上门查看，根据鉴定报告，迅速补偿吴老维修费用5000元。 　　在6月25日武汉链家举办的“Open Day”活动上，年逾七旬的吴老不辞辛苦来到现场，对武汉链家的品质服务予以充分肯定。 　　凭借对安全、效率、体验三大消费者核心诉求的解决，在房产服务领域，链家打造出备受瞩目的行业样本。 　　对此，链家COO王拥群直言：“服务是基石，承诺是保障。不管市场和行业如何变化，我们都坚定地在品质端持续做加法，让每一笔房产交易都不负所托，也让‘有链家在，安心就在’成为刻在行动上的有力承诺。” 　 【IP引领】 　　“‘客户至上’不是看说了什么，而要看真正做了什么”，从表面看，是说房产服务要落到实处，而从底层逻辑看，是要和消费者建立深度信任。 　　从这一角度剖析，无论是“30124”客诉响应体系，还是“Open Day”活动，抑或几十类“安心服务”承诺条款带来的有力保障，链家都在建立、夯实深度信任。 　　值得注意的是，链家对深度信任的淬炼，具有榜样示范作用。 　　就链家内部而言，时至今日，“Open Day”活动已在全国范围内举办近百场，有效提升重大问题处理能力，并形成良好的客户口碑。 　　而且，“Open Day”已经成为内部服务体验的独有IP，安全、效率与体验等相关要求逐渐内化成每一位链家员工的自我驱动力，优质服务由此达成。 　　就整个房产服务行业而言，链家的探索、创新在提升自我服务能力的同时，也起到“IP引领”的作用，在一定程度上推动了行业整体服务水平的提升，成为品质服务的有力保障。 　　向服务要红利，用服务谋发展，“服务红利”正由力推品质服务的链家们加速承接、挖掘，这将是接下来较长时间内的行业“常态”。 　　进一步来说，中国房地产下一个十年的关键之战、国人对美好生活的向往和落地，需要更多像链家一样的企业！

连日来，区房管局会同区城管执法局对辖区房地产经纪行业开展疫情防控联合检查，确保疫情防控各项措施落实到位，切实筑牢安全屏障。 7月19日上午，记者配合工作人员完成“场所码”扫码登记、测量体温、信息登记后，进入位于番禺路390号的链家地产门店。记者看到工作人员均佩戴着口罩，前台入口处则准备了测温仪、免洗消毒洗手液、消毒喷雾、抗原试剂等防疫用品，整体环境整洁安全。 “自6月复工以来，门店严格按照房管部门要求，落实从业人员健康管理、到访人员信息登记，以及防疫物资、场地消杀等防疫措施。”据番禺路390号链家地产门店负责人华桦介绍，工作人员要持有“上海市房地产经纪从业人员信息卡”，并且在抵达门店时扫描“场所码”和测温，显示体温正常、“随申码”绿码和48小时内核酸阴性证明方可上岗。与此同时，前往门店的顾客同样需要进行严格地防疫健康检查，即扫描“场所码”，显示“随申码”绿码和72小时内核酸检测阴性证明，测量体温显示正常，还需完成个人信息登记，方可进店咨询，期间需全程佩戴口罩。 现门店每天结束经营后还会完成一次全面消毒清洁工作，每周则提前准备经营期间需要的防疫物资，确保经营场所的环境安全。 除此之外，工作人员在进行外出带看房业务时，需要配合属地居委会做到进出小区“两证两扫”，即主动出示健康证明（“随申码”）和从业证明（从业人员信息卡），进出扫描“场所码”或“数字哨兵”；在小区内活动时，要遵守“三限”，即限制活动区域、限制人员数量、限制逗留时间，将顾客准确带到带看房屋所在楼栋，现场及时看房，结束后快速离开小区；带看结束后还要做到“一带一记”，工作人员要将带看信息记录在工作日志，相关台账材料做好留存备查。 据了解，自2022年6月16日起，区房管局会同区城管执法局开展了四轮次行业专项检查，共抽查中介门店364家，其中包括20家连锁中介门店，针对复工复市方案、防疫物资储备、防疫台账、从业人员信息等方面开展了重点检查，同时全面了解房地产经纪行业复工复产情况和门店各项疫情防控措施落实情况。 当前，各中介门店均已纳入属地街镇疫情防控管理范围，由街镇下发了防疫工作应急预案和场所消杀等相关记录表格，相关负责人均按要求落实各项防疫措施。然而，检查中发现部分门店仍存在部分防疫物资储备不足、“场所码”核验工作松懈、未严格落实测温、从业人员未佩戴口罩和未及时制作从业人员信息卡等情况。对此，工作人员现场向门店负责人进行防疫工作指引宣传，并再次下发各项防疫工作台账模板，要求中介门店加强疫情防控意识并及时完成整改工作。 接下来，区房管局还将会同区城管执法局持续开展房地产经纪行业疫情防控联合检查，对存在问题的门店及时发放责令整改通知。

　2022年第二季度，杭州甲级办公楼市场录得一个新增供应项目入市，整体空置率小幅上升。科技互联网及地产建筑行业进入调整期，金融及专业服务类企业租赁需求有所提升。优质零售物业市场方面，二季度新增一个零售项目，品牌开业更趋保守，总体空置率小幅上升。餐饮品牌的需求有所回暖，宠物业态为市场注入新活力。 　　仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“未来的杭州将全力推进城西科创大走廊建设，加快区域融合和人才集聚。伴随着杭州打造科创高地的决心，杭州的优质办公市场也将在复杂的市场环境下展现出前所未有的韧性。” 　　优质办公楼 　　二季度杭州办公楼市场仅录得一个甲级项目入市，整体空置率小幅上升。位于运河商务区的英蓝中心于二季度交付，总体量约50,000平方米，是城北近两年来较为稀缺的自持项目。受新项目入市及上半年市场租赁需求承压的影响，甲级办公楼的空置率小幅上升0.4个百分点至22.2%。二季度乙级办公楼无新增供应，由于租户升级搬迁的需求上升，乙级办公楼空置率上升了0.2个百分点至18.5%。二季度，杭州办公楼整体空置率微升0.3个百分点达到20.3%。 　　企业升级搬迁带动办公楼新需求。二季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为22,869平方米，环比下降13.1%，同比下降24.8%。从企业来看，科技互联网需求占比33%，科技类企业在上半年面临一定的行业调整；而金融行业的需求攀升至15%，多企业有升级需求。包括律所、企业管理在内的专业服务类企业租赁需求有所回暖，但仍以升级搬迁需求为主。二季度多个中大企业总部或区域总部的选址决策受限，部分企业的租赁活动也相应推迟，商务问询及带看量较年初有所缩减，因此二季度的租赁成交数量较一季度有所下降。 　　二季度杭州甲级办公楼市场租金略有下降。截至6月底，杭州甲级办公楼平均有效净租金为4.68元每平方米每天，环比下降0.2个百分点。同时，乙级办公楼租金与上季度持平，为3.53元每平方米每天。市场需求疲软使得租赁成交活跃度降低，业主亦采取较为保守的租赁政策，整体租金承压。 　　2022年优质办公楼市场展望：部分原定于明年年初竣工的建筑施工项目在建办公楼或将提前交付，杭州办公楼市场将迎来一个供应高峰。尽管城市重大赛事面临延期，但目前杭州第三期地铁规划已基本落成，杭州的城市交通网络和基础建设迎来巨大改善，对企业进行生产活动和选址决策均为利好因素。下半年杭州的办公租赁市场机遇与挑战并存。 　　统观全年，杭州预计有68.6万平方米的新增供应，共计12个优质项目入市。其中甲级办公楼市场新增体量约27万平方米。新入市项目主要集中在沿江商务区即钱江新城和钱江世纪城商圈。同时，武林及黄龙等传统核心商圈也将迎来优质新入市项目。由于下半年大量的新增供应将进入集中交付阶段，预计杭州甲级办公楼的空置率在2022年底或将达到25%以上。未来三年，预计杭州办公楼的新增供应将始终保持较高位。 　　仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“2022年上半年的杭州办公楼市场面临较大的内外部压力。我们认为业主对于市场的预期恢复尚需时日。与此同时，杭州城市的基础建设和交通网络条件有较大改善，城市发展的基本面未变，我们预计未来市场平均净租金仍将继续承压，但无需担心大规模的波动。” QQ截图20220720164713.png 　　优质零售物业 　　青年及潮流运动类服装品牌加速布局，茶饮及轻餐首店抢先进驻杭州，宠物业态为零售物业注入活力。从业态来看，时装行业依然是最大的主力需求，占二季度新开业商铺的31%，其次是餐饮，占比29%，比重较上季度有所上升。二季度餐饮品牌的需求有所回暖，多个茶饮及烘焙品牌抢先进驻杭州，如茶品牌T9在杭州万象城开出了浙江首店，轻奢烘焙品牌Butterful& Creamorous黄油与面包浙江首店在嘉里中心开业，新中式烘焙品牌虎头局渣打饼行在杭州万象城及湖滨in77双店齐开。时尚及服装业态上，针对青年群体及潮流运动类的服装品牌在杭加速布局，如美国休闲时尚品牌Allbirds省内首店入驻杭州万象城，运动服品牌MAIA ACTIVE杭州首店于杭州IN77正式开业。杭州已然具备其一定的实力，吸引各大优秀品牌将杭州作为其全国战略布局的第一批城市。 　　与此同时，不少品牌正逐渐退出市场。例如，作为国内线下实体书店品牌的“言几又”于二季度关闭在杭州所有门店，正式退出杭州市场。 　　随着宠物经济在国内的悄然兴起，杭州的商场也逐渐加入这一赛道。作为杭州首条宠物主题街区，2700㎡的“宠这里”全球首店于杭州高德置地广场试营业，吸引目标人群带宠物走出家门，为商场带来新一波的流量经济。 　　二季度仅有一个零售项目入市，总体空置率有所上升。位于滨江商圈的滨江银泰百货，于6月30日开业，为该板块带来13万平方米的新增供应，该项目紧邻地铁一号线，为滨江商圈高端零售物业市场注入新活力，亦是银泰首次进入滨江。二季度杭州全市优质零售物业的空置率为7.9%，较上季度上升了0.6个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率环比上升了0.4个百分点至8.8%左右，而百货的空置率保持在1.4%。从细分市场来看，湖滨和钱江新城商圈的空置率表现较为平稳，包括杭州万象城和湖滨银泰in77在内的优质购物中心的首店开业热度有增无减。而武林商圈二季度的总体表现欠佳，空置率有所上升。 QQ截图20220720164722.png 　　二季度零售物业市场租金小幅下降。二季度杭州全市零售物业租金略有下降，首层净有效租金环比下降0.1个百分点至17.95元每平方米每天。核心商圈零售市场平均净有效租金达30.1元每平方米每天，与上季度相比下降0.1个百分点；而非核心商圈的租金继续保持下跌趋势，净有效租金环比下降0.2个百分点至12.67元每平方米每天。 　　2022年零售物业市场展望：2022年杭州零售物业市场将迎来一个供应高峰，预计有6个新增项目入市，总体量将达到62万平方米。年内的新增供应主要位于非核心商圈，以购物中心为主，主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈。总体空置率预计略微上升，预期年底或高于8%。2023年以后，预计新增供应将主要集中在核心区域，并以高端购物中心为主，包括预计在2023年交付的望江新世界K11项目、2024年交付的武林商圈的恒隆广场，以及2025-2026年交付的新鸿基江河汇IFC和钱江世纪城商圈的杭州SKP。以港资为主的高端零售项目的争相入市将有效增强杭州高端零售物业市场的竞争效应，带来新的价值预期。

对于近日出炉的二季度数据，有何评价？数据背后有哪些亮点和可能存在的问题需要关注？ 刘元春：这一轮反弹比2020年3-5月的反弹速度明显更快。这是能从二季度数据里得出的基本结论。 从数据可以看到，第一，两个短期目标，即二季度正增长和失业率下降已经达成，说明5月出台的稳增长一揽子措施取得了很好的成效。第二，也体现了目前企稳回升的态势非常明显。消费、服务业生产指数几个重要的指标转正，更重要的是大量先行参数，尤其是非制造业PMI指数从47.8%上升到54.7%、消费信心指数也明显回升，表明三季度经济持续上涨的态势已经确立。 虽然目前企稳回升的态势已经明确，三季度加速反弹的趋势也很明显，但是我们依然要看到，整个经济离常态化还有很长一段距离，经济增长的内生动力、内生机制还没有形成，相应的基础还比较薄弱。 这集中反映在上半年服务业增加值同比增长1.8%，离常态化6%左右的增长速度还有较远的距离；同时，民间投资增长速度还在持续下滑，中小微企业先行参数尚未从低迷期回升到繁荣期，依旧处于下行的状态。 更为重要的是，虽然出口增速表现良好，但进口增长速度依旧低迷，这表明我们的内需还是很薄弱。同时，房地产销售和投资同比增速也在持续下滑。 总体来说，复苏态势虽然已经确立，但是离常态化仍有距离。 时代周报：6月的青年失业率达到19.3%，创历史新高，毕业生找工作较为困难。你如何看待青年失业率高企的问题？保就业该从什么地方发力？ 刘元春：青年失业率的问题一直是国家高度关注的，也以此作为经济复苏和社会发展的重要基础。 今年确实年份特殊。大学生毕业人数首超千万，同时需要看到的是，中职和高中毕业生人数也达到了新高，因此16-24岁区间的就业人数整体达到高峰。实际上，从2019年以来，16-24岁人群的失业率问题就开始凸显，这几年大学生就业难的问题也一直在叠加，再加上今年新增的因素，最终产生累积效应。 今年疫情的持续也影响了劳动力市场供需，尤其3-5月本是大学生就业的关键点，现导致6月16-24岁大学生失业率处于新高。 对此现象，必须采取一些针对性的措施。比如号召各级部门适度扩招，或前置性地扩大一些用人选人计划。国家也可以在部分能够安置大学生的新项目上进行谋划，开具一批基础设施项目，定向招揽一批大学生。 从高校本身来讲，可以考虑适度扩大研究生招生规模，也可以采取开发助理研究员岗位等方式来延迟就业问题。目前这些举措正在展开，国家也在布局。7-8月，部分高校还将举办大规模招聘会来进行供需对接。 在这过程中，还要意识到时代发生了变化，大学生的就业范围也要进行适度的拓展。比如很多大学生不愿意到边远区域的制造业工厂就业，那么国家可以对这些岗位的工作环境进行提升和改造，来为大学生创造新的就业可能。要从战略角度，意识到年轻人就业是稳经济、稳社会的一个核心工作要点。 时代周报：今年房地产市场出现了非常多的新变化，现在的宏观经济是不是仍与房地产存在深度绑定？该如何实现房地产转型的软着陆？ 刘元春：房地产目前面临几大问题，其中之一就是房地产进行全面转型，特别是房地产开发从过去的高杠杆、高债务、高流转的模式，向常态化的住房生产和住房供应的服务模式进行转变。这个转变一定会使房地产行业面临业务与资产负债表的重构。 实际上，在这个过程中，风险是很大的。一方面，要进行债务的剥离；另一方面，房地产附加的金融部门也需要剥离，整个业务盈利点需要转型。这个过程千万不能太急，如果太急就会出现流动性的问题。 重要的是，房地产的需求是一直存在的。三道红线等管理举措，实际上压抑了部分需求，疫情也导致大家的需求模式发生了一些变化。 于是，很多地方可能急于使房地产市场需求恢复，出台一系列刺激市场的政策，这对于目前稳增长来说是很重要的。但是，如果一些地方政府过度用劲，使房地产又回到过去“治乱循环”时代，放弃战略性的调整，从而失去这一轮大调整所带来的契机，实际上是得不偿失的。 因此，这其中就产生了稳增长、控风险、房地产自身转型这三者之间的冲突。 目前，政府在保障性住房方面适度发力，可能是解决冲突的一个重要方式，利用开发信贷、保障性住房基金等模式，对城市中低收入人群提供相应的住房供给。一方面能够增加房地产投资，一方面也能提升住房内消费。比如一位外来务工人员获得了城市的廉租房，可能会考虑去购买家具，适度转变生活方式。在这过程中，就包含着消费启动。 总体来说，要想使“房住不炒”战略能够持续推行，同时又能防止短期调控过度导致房地产资金断裂从而硬着陆，并且防止房地产投资和整个宏观有效需求不足的问题，我认为这是一个很好的办法。 从短期来看，一定要高度关注目前房地产资金链的断裂等引发的一系列金融风险问题。 时代周报：今年各地也在大力刺激汽车消费。从6月数据看，汽车消费同比增长13.9%，回到了增长通道，对6月社零数据也有明显的拉动。你认为接下来，汽车消费的利好能否延续到年底？ 刘元春：汽车本身销量下滑，和疫情并不完全关联，主要和车载芯片短缺、石油价格上涨等因素相关。 随着这些问题的解决，汽车销售恢复是个必然结果。尤其在目前能源价格和能源供应结构发生改变的情况下，新能源汽车时代已经到了。叠加此前出台的一系列力度较大的汽车消费刺激政策，效果还是很明显的。 需要关注的是，汽车出口也呈现大幅度上扬态势，这对汽车行业形势的好转也会产生拉动效果。 时代周报：今年的财政面临很大压力，上半年一般公共预算收入超10万亿元，减少了10.2%，其中留抵退税冲减收入1.8万亿元。你如何看待下半年的收支矛盾？地方政府的财政困境该如何解决？ 刘元春：首先需要明确的是，留抵退税实际上是改变财政收入的期限，并没有真正减少财政收入。简单来说，留底退税的本身就是企业的钱。 另一方面，今年经济增长速度回落，导致税收基础下滑，涉及的金额或达到数千亿元，再加上今年减税本身也要达到5000亿元左右的规模。叠加政府的基金类收入下滑明显，主要是由于土地出让金的下滑，缺口可能达到上万亿元。 对于下半年的财政情况，我认为三季度财政支出应该没问题。因为前六个月在疫情影响下，财政支出的速度也明显不达标。上半年，全国一般公共预算支出同期增长5.9%，与原来计划的全年增长8.4%相比偏低。 在三季度，地方可能会迎来密集性财政支出的过程，包括各种稳增长项目、各类救助措施的落地。财政支出节奏在三季度加速后，四季度可能迎来支撑乏力的局面。因此，四季度可能需要进行新的增量政策布局，包括专项债的提前发行，适度放松赤字率等，这是我们目前应该重点前瞻考虑的问题。 时代周报：你此前提到，可以考虑发行特别国债，现在看来，下半年还会发行吗？ 刘元春：之前说可以考虑发特别国债，是在4月底5月初的时候。在国家一揽子政策出台后，从目前6月份数据来看，我们已经基本实现了增长的目标。只要疫情控制得住，三季度数据可能会更好，经济增速回升到6%以上。 在这个情况下，经济复苏应该是没问题的。在疫情期间没有发特别国债，在复苏相对达标的状况里，也就更加没有发行特别国债的需要了。 时代周报：近期国常会频繁提到支持基建，在6月底还提出设立3000亿元政策性开发性金融工具，支持重大项目建设的举措。从上半年数据来看，基建也扛起了稳增长大旗。你认为，下半年基建会否继续作为主要托举项？专项债中会有多大比例用于基建？ 刘元春：首先，很多基建都是中期的布局。比如新开工的铁路，建设周期都在四、五年左右，因此需要持续的资金支持，而不是单一期的资金支持。 大量基建的上马肯定会成为资金使用的加速器和投资的加速器。应该说，三季度会呈现出相对加速的状态，也会产生对资金的密集需求，这也是3000亿元开发信贷投放的很重要的原因。 下一步来看，基建依然是稳投资的很重要的举措，也是我们短期调整和中期可持续增长相契合的一种手段。 对中国来讲，当前依然需要大量的基础建设投资。不过对于投资的领域，以及基础设施的管理建设方式，需要有一些改革和创新，这是我们目前要去重点研究的。 时代周报：总体来看，你对于下半年经济走势总体是怎么判断的？你之前提到，中国经济复苏路径很可能呈现不对称的W形，该如何理解？该如何看待5.5%的全年经济目标增速？ 刘元春：按照目前的态势，三季度应该是一个加速回升的过程。存量政策的前置将在三季度密集释放，增量政策的加码也会在三季度进行。 接下来，地方政府还会在5月政策精神的推动下，进一步地发力。因此，我认为三季度的增长不用担心，反而需要担心地方在三季度用力过猛，导致四季度出现腾空的状态。 预计四季度经济增长速度可能会有所回落，但由于接下来政府肯定会对下一步经济进行安排，也会出台一些对中长期问题的改革举措。因此，中国经济复苏路径很可能呈现不对称的W型。 总体来说，我对于经济形势的预期不像市场那么悲观，但这其中也蕴含着很多的不确定性和风险。这个风险不在于短期的国际环境变化，而更多在于中期，由于我们内部政策的实施和政策的传导机制所致。 因此，有几个决定下半年经济复苏程度的关键点必须要把握住。 第一，是房地产市场的平稳转换，重点在于不发生系统性的金融风险。预计7月份房地产的部分环比参数会转正，到9、10月，同比参数有望出现明显回升。 第二，需要高度关注金融市场的问题。特别是欧美政策持续收紧的态势下，如何管理我们资本向下的流动及汇率的整体水平，是需要逐一考虑的。 第三，疫情本身具有不确定性。其风险还不在于疫情本身，实际上更在于治理疫情的传导机制和政策定位。目前来看，部分地区的疫情防控措施对于经济的影响仍较为明显。 对于5.5%的全年经济增长目标，不宜教条地来理解，需要对《政府工作报告》的全年目标进行全面的理解。在这个目标里，分6大类指标，而不是简单地看增长一个数据。 就目前来看，由于疫情和国际环境超预期的变化，我们的增长目标也应该有所调整。调整重点在于经济循环要顺畅，使经济增长处于一个相对合理的区间，使市场化的内生动力机制能够常态化，同时中期来看也具有可持续性。这可能是我们应该重视的目标。

近期，多地楼盘发生集体停贷一事引发广泛关注。对此，中国银保监会有关部门负责人17日接受媒体采访时表示，银保监会对此高度重视，加强与住建部、中国人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。 消费者所购住房一旦烂尾，将直接影响这部分人的生计，从而给社会带来不稳定性。相信这场遵循市场化、法治化原则的“三保”专项举措，能依法保障消费者的合法权益。 对开发商进行体检：隐性风险不容忽视 近年来，烂尾楼在全国多地次第爆雷，虽然目前来看，这些爆雷楼盘相对整个楼市而言占比较小，但也不能忽视其中存在的隐性风险。因此，当前不妨对房地产行业进行一次伐毛洗髓的健康体检，从体制和机制上矫正相关责权利的扭曲，防患于未然。 当前，我国房市存在两大风险隐患：一是从土地开发到居住等环节上，存在责权利不对等带来的风险敞口，及过度金融化风险；一是整个房市将风险管理依托在最终购房者不违约及房价单边上涨上，一旦房价进入“盘整”甚至下行轨道，房市就会从举债扩张迅速转变为债务紧缩，从而出现流动性风险与资产负债表衰退风险的叠加，烂尾楼本质上就是房市的债务紧缩。 而站在整个房地产生态链上看，面对日益显现的房市债务紧缩，除了善后已爆雷的烂尾楼外，更需关注的是潜在的、尚未暴露的风险，以避免烂尾楼风险持续蔓延，让更多业主遭遇“不白之冤”。 首先，做好对房企的风险排查工作，防范风险向业主转移。目前业已爆雷的烂尾楼，大都是问题开发商开发的项目。这揭示出一条典型的风险传导链条，就是在现有房地产金融模式和商品房预售制度下，居民按揭贷款前置到了房地产早期开发环节，导致开发商流动性风险最终被按揭借款人吸收，使业主暴露在巨大风险中，被迫集体停贷。 鉴于目前房地产市场的这种风险传染特征，当前亟须根据一般情况、严重情况和极端情况等，对开发商做一个风险测试和健康体检，看其在不同市场境况下的风险暴露程度和规模，以筛选出不同市场状态下，哪些开发商存在流动性风险和资产负债表衰退风险等。 然后根据不同房地产开发商的风险特征，制定对应解决方案。如对于质地还不错、但存在流动性风险的开发商，可以鼓励金融机构为其提供针对性的融资渠道，以保障其旗下项目不会因流动性而导致项目烂尾，使业主陷入不可控的风险之中；对存在潜在资产负债表衰退风险的开发商，需在其风险尚未暴露之前，遵循市场化、法治化原则对其进行资产负债重整，通过提前进行并购重组和债务重组等，一事一议地通过市场手段消化吸收风险，避免开发商风险转移到业主。 其次，为开发商提高资产周转率创造相对宽裕的政策和市场环境。项目烂尾的直接诱因就是开发商资产周转率下降，引发债务紧缩。今年以来，为稳房价、稳预期、稳地价，一些地方采取了比较生硬的措施，如通过暂停网签等限制开发商降价销售，这表面上稳住了一地的房价，但压低开发商的资产周转率，很容易引发开发商的流动性风险，进而带来新的开发项目烂尾风险。 因此，当前房地产“三稳”中的稳房价，不是将房价稳定在某个价位，而是从房价走势上具有可控预期，房价的涨跌应以市场可预期为前提，只要开发商降价促销未出现有价无市，就不应该干预市场房价，以避免房价通过限制降价稳住了，但保交楼的烂尾楼风险暴露了。 ▲不少居民正在承受着商品房烂尾的巨大苦楚。图/IC photo 厘清责权利关系：将风险有序管控起来 事实上，不论是善后已发生的风险，还是缓解尚未暴露的潜在风险，都需要合乎市场逻辑地配置开发商、银行、政府监管部门和住房消费者的责权利关系，使房地产风险置于可管控的范围之内。 这就要求，各地住建部门科学合理地把关商品房预售证发放，严令禁止地方房管部门，在开发商只盖了样板房就为其发放商品房预售证，因为这变相突破了2003年央行121号文件中规定的要求——开发项目主体架构封顶后方可申请按揭贷款。 还要矫正开发商、商业银行、地方监管部门和业主在商品房预售资金管理账户上的责权利关系。目前商品房预售资金要求进入银行监管账户，实现资金分阶段调拨。 若暂时不考虑取消预售制，预售资金监管制度要给予业主较高权重的决定权和处置权，即银行要向开发商拨付预售资金，还需业主委员会的集体无异议；并完善预售资金调拨程序，如明确预售资金的三成，要等到商品房交付业主后才能调拨，地方房管部门可以承担程序性核准的功能。 要注意的是，目前按揭贷款合同让借款人担负无限偿付责任，表面上银行转移了风险，但实际上是其错误地将业主的无限偿付责任等同于低风险资产，带来的是风险资产的系统性低估，即随着个人破产法的实施，按揭贷款不再安全。 为此，当务之急是，不论是支持地方的“保交楼”，还是将现有房地产金融中存在失范的风险进行有效管理，商业银行都必须基于市场逻辑和法治化理念，理顺房地产行业各环节的市场逻辑，将房地产行业的金融风险有序管理起来，避免由于责权利不对等，让本不具有风险管理和风险承载能力的人承担风险。 总之，市场经济下，风险本质上是资源错配，资源错配实为责权利不对等。当前，要借助目前的烂尾楼事件，启动对整个房地产行业的体检。通过体检及时找到风险点，理顺风险传导链条，从而利用市场化、法治化机制化解风险，防患于未然，莫让业主承担本不应由其承担的风险，避免金融风险变成社会不稳定因素。

7 月 20 日下午，由黑龙江省房地产业协会主办，中房协、行业主管部门、省房协共同参与的 " 黑龙江省房地产企业战略合作平台成立暨齐齐哈尔市政府项目推介大会 " 圆满举行。会议由乐居哈尔滨独家媒体全程报道，由乐居新媒体哈尔滨总经理 姜安娜主持。 多方联动 共绘房地产业美好未来 为加强黑龙江省房地产企业的沟通合作，增强企业市场竞争力和风险抵御能力，推动房地产业转型升级，黑龙江省房地产业协会特邀龙创置业、哈综开、辰能、宝宇、汇龙、汇智、大正、昆仑、滨才、华崴等本土知名房地产开发企业、上下游企业、金融机构、媒体及相关专家学者出席本次会议，共谋合作发展之计。 会议首个环节，黑龙江省房地产业协会秘书长 赵炳锐宣布黑龙江省房地产企业战略合作平台正式成立。赵炳锐秘书长在致辞中表示，成立 " 平台 " 是当前房地产市场形势的迫切需要，有利于加强和壮大我省房地产行业队伍建设，有利于促进我省房地产业提档升级，有利于引导房地产行业的稳步健康发展。 黑龙江省房地产业协会会长 苏连文对黑龙江省房地产企业战略合作平台进行详细介绍。他表示，平台成立后，将紧紧围绕省委省政府经济工作重心，按照行业主管部门的工作部署开展工作。积极宣传和认真贯彻房地产市场调控政策，做好政府和成员单位间的沟通与协调，积极助力政府项目推介，力促政府和企业、企业和企业间的交流与合作。 黑龙江省社会组织管理局副局长 王涛为黑龙江省房地产企业战略合作平台正式成立授牌，黑龙江省房地产业协会秘书长 赵炳锐、天猫好房黑龙江公司 乐居控股集团哈尔滨公司总经理 王晓、哈尔滨市房地产职业经理人协会会长 黑龙江国利房地产综合开发有限公司总经理 刘大成共同接牌。 黑龙江省房地产业协会秘书长 赵炳锐、中国房地产业协会住宅技术委员会秘书长 高雪峰、黑龙江省房地产业协会苏连文会长、哈尔滨市房地产职业经理人协会会长 黑龙江国利房地产综合开发有限公司总经理 刘大成等领导为黑龙江省房地产企业战略合作平台成员单位授牌。 授牌仪式过后，黑龙江省房地产企业战略合作平台三名成员代表上台致辞。哈尔滨综合开发有限公司董事长 李靖奇表示，平台的成立为省内企业之间的交流合作搭建了重要桥梁，能够促进全省房地产行业良性发展，让本土企业实现合作共赢。哈综开将履行国企使命和责任，与平台成员共同携手，为我省建设 " 六个龙江 "、哈尔滨市提出打造 " 七大都市 " 做出积极的贡献。 北京东方雨虹防水技术股份有限公司副总经理 张晶晶表示，加入平台、信任平台、回馈平台、壮大平台是东方雨虹未来与房地产协会紧密合作的方针与方向。有了平台的大力赋能，才有我们众多企业的术业专攻。在感谢平台的同时、东方雨虹也愿意资源共享与协会共同发展。 哈尔滨市房地产职业经理人协会会长 黑龙江国利房地产综合开发有限公司总经理 刘大成表示，在行业发展遇到困难之时，省房协高瞻远瞩、引领行业发展，在全国各个房地产行业协会中首先成立这个企业战略合作平台，正是符合当前及今后黑龙江房地产行业整体发展的需求，为房地产开发企业可持续发展提供了新的基础、新的保障。 对于黑龙江省房地产企业战略合作平台的成立，黑龙江省住建厅住房保障和房地产处处长 王亮上台致辞。他表示，平台的成立将凝聚业内人士，整合房地产行业上下游产业和资源，发挥企业自身优势，调动各方参与的积极性。希望各位成员秉承着市场化规则以及企业精神，通过相互学习与交流，寻求更多合作机会。同时，借助平台优势，秉承创新，为我省房地产健康发展做出积极贡献。 中国房地产业协会副会长兼秘书长 陈宜明发表发表重要讲话，他表示，平台的成立是适应房地产行业客观形势发展需要。房企们要坚定行业信心，遵纪守法。依靠技术进步，提高住宅品质。消灭工程质量通病，改善功能配置，让居住更合理。本土企业之间也要充分发挥平台优势，精诚合作，共同引领黑龙江省经济长足发展。 专家学者助力 破局房地产发展之道 本次会议还邀请到哈尔滨工业大学教授、博导 武永祥，对黑龙江省房地产业发展破局之道进行精彩分享。 武永祥教授以《理念转变与模式创新——寄语发展中的本埠房地产企业家》为主题，站在学术的角度，针对平台企业家，在我国经济高速发展转为高质量发展的大背景下，结合我国房地产发展特征，提出行业发展的新思路以及升级转型所面临的机遇与挑战。 展示城市风采 齐齐哈尔市政府项目推介 在齐齐哈尔市项目推介环节，齐齐哈尔市人民政府副秘书长 张勇发表致辞，他表示，近年来，齐齐哈尔市坚持上项目、扩规模，下 " 大力气 "、花 " 真功夫 "、用 " 组合拳 "，全力扶持、推动企业发展。如今，齐齐哈尔市中高端住宅市场发展潜力正在不断释放，希望更多优质项目能够落地齐齐哈尔。 齐齐哈尔市自然资源局副局长 杜汉锋针对齐齐哈尔市 14 个地块项目进行详细推介与答疑。就地块的面积、结构、区位、实际情况进行了详细介绍，从多角度向与会嘉宾展示了项目情况，让大家对齐齐哈市以及推介项目有了更加深入的了解。 本次会议全面展示了黑龙江省房地业发展和企业合作的新形势、新思路、新成果。如今，合作共生已是行业健康发展的重要保障。未来，黑龙江省房地产业协会将与行业各方携手共进，铸就房产业更加灿烂的未来！

近日发生的烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动，表面上是业主抓住了银行操作漏洞，实际上是老百姓对未来房地产市场失去了信心。纵观美日港房地产市场情况，如果处理不好，是要付出沉重代价的。时下受疫情影响我国经济增速很低，房地产各项数据都是负的，形势很不乐观。为稳楼市稳增长稳就业，我们需要房地产政策根本性改变。政策需要有提前量。现在不是要不要限购问题，而是要鼓励购房问题。 　　一、烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动的启示 　　近日，一场由烂尾楼业主发起的 “ 断贷 ” 行动在全国各地上演。 　　江西景德镇的一则全体业主断贷书，拉响了全国数百个城市的 “ 停贷事件 ” 。 　　河南、湖南、湖北、江苏等几百个（烂尾楼）盘，成千上万的业主，集体 “ 躺平 ” ，加入停贷大潮。 　　局面仍在蔓延。流传开来的消息显示，涉及的企业有恒大，佳兆业，绿地，奥园，泰禾等知名地产。就在几年前，这些企业可谓风光一时，他们的老大们大多都在富豪榜单上的前列。 　　目前， “ 停贷 ” 波及 200 多个项目，金额高达 2 万亿。工、农、中、建、交、邮储、兴业、平安、光大等多家银行发布公告，作出风险排查和可控的回应。银保监会也作出回应，与住建部和人行等合作，化解风险，支持地方政府保交楼保稳定工作。 　　烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动，表面上是业主抓住了银行操作漏洞，实际上是老百姓对未来房地产市场失去了信心。 　　二、房企已到普遍暴雷的边缘 　　中国排名前十的房企造了中国房子的 30% ，前 100 家开发量占了 70% ，前 1000 家占 90% 。 　　有不完全统计， 2019 年至今，房企已有 512 条破产公告。中国房企 9 万多家，美国才 480 多个。我国房企普遍负债经营，负债率 90% 以上。很多资产过万亿的房企负债也过万亿，净资产很少。一旦房价下跌，这些用借来的钱搞房地产的开发商资金链条断裂，就很危险。 　　十大负债房企如下： 　　恒大地产负债 1.93 万亿元人民币； 　　碧桂园地产负债 1.71 万亿元人民币； 　　万科地产负债 1.51 万亿元人民币； 　　绿地地产负债 1.23 万亿元人民币； 　　保利地产负债 9850 亿元人民币； 　　融创地产负债 9306 亿元人民币； 　　华润地产负债 6128 亿元人民币； 　　龙湖地产负债 5725 亿元人民币； 　　中海地产负债 4954 亿元人民币； 　　招商地产（000024）负债 4339 亿元人民币。 　　可谓 “ 虱多不痒、债多不愁 ” ，绑架了银行，绑架了地方政府，房企一旦暴雷，必然对整个经济系统发生重创。 　　我国经济增长的底层逻辑已经发生了变化。考虑到城镇化率与住房自有率已达高位、人口老龄化趋势初现等因素，支持住宅地产开发增长的核心需求已经较为充分地释放和满足，房地产开发企业 “ 高周转、高杠杆、高收益 ” 的数量扩张型发展模式亟待改变。 　　对房地产开发企业来说，满足新发展模式的要求，要通过精耕产品与服务、规模效应、科技应用、细化外包等方式做好风险防控、突破成本瓶颈、提升人均产值、完成脱需转实。 　　同时，房地产企业努力横向拓展产业地产、商业地产、养老地产等其他业态，纵向联系物业管理与服务、品牌输出、代建等轻资产领域，还可以稳步参与城市更新、小区改造、新型城市基础设施建设、社区建设、市政服务、产城融合产业发展等业务。 　　对各地政府来说，满足新发展模式的要求，意味着实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性地调节当地的房地产政策，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。 　　三、房价绑架经济是世界性难题 　　房价是美国经济的重要支撑，只要房价上涨，美国经济就会向好。美国房地产 144 年还在发展。美国目前房价连续六年上涨，期间还把特朗普这个房地产商推成了总统，虽然经济有各种困难，但因为房价还在上涨期，整体上资产不缩水，还能维持。 1990 年、 2008 年美国房价下跌，这个时间段美国经济就出了大问题。 　　日本自上世纪八十年代起经济就持续低迷，这有相当大的因素是日本房地产市场断崖式下跌所赐。日本房价真是一个传奇，它是全世界近三十年来唯一一个房价长期下跌的案例。虽然其他地方的房价也曾有过剧烈下跌，但在一段时间之后都恢复了失地并且再次刷新了历史新高，例如香港在 1997 年到 2003 年整个城市平均房价下跌 65% ， 2012 年时终于涨回到 1997 年高点， 2012 年至今香港房价又涨了快一倍；作为对比，日本今天的房价还不到 1991 年的一半，由于差距太大，在可见的中短期内，日本房价也不可能回到当年的高点。 　　如今，世界上所有国家都在防通胀，而日本在盼 “ 通胀 ” 。日本物价起不来也跟日本房价有关。日本长期经济不景气，干脆就躺平了，发明了 “ 低欲望社会 ” 。尽管安倍经济学试图有所作为，但随着安倍被强杀，这个努力也破产了。 　　日本经验高速我们，房地产市场如果处理不好，是要付出沉重代价的。 　　通过降房价解决中低收入住房问题，香港曾试过，此路不通。香港在回归之后，在东南亚金融风暴中下跌了 60% ， SARS 来又下跌了 10% 。当时为抑制过快房价上涨，香港推出了 85000 套居屋和公屋政策，像大陆的经济适用房和廉租房。用这个办法来压低商品房价格上涨，这个量超出了市场需求。但这个政策造成了市场恐慌，导致了连续六年的房价下跌，降了 70% 。结果，人们期望的房价降下来了，但低收入人群不仅买不起房，工作都没有了。因为股市下跌，有钱人成了负资产，企业破产，低收入人群都失业了。这就是别的什么价格能跌，房价不能跌的道理。 　　四、房地产市场平稳健康发展是方向 　　如果不救房地产，中国经济会崩盘吗？答案是肯定的。日本就是前车之鉴。 　　诚然，我国房地产市场经过二三十年快速发展，目前已到了一个瓶颈期。一方面，人们住房需求得到很大满足，推动了近年来经济发展；另一方面，房地产往上发展的空间已经不大了，已出现阶段性的天花板；还一方面，过高房价让一些低收入人群造成极大负担。 　　房价是由总供给和总需求共同决定的。可能有些低收入人群买不起房，但不能就此说明房价过高。而解决低收入人群买不起房的问题，似不应该在打压房价上做文章，而应该在提高低收入人群收入上想办法。 　　十年之内房价将断崖式下跌，因为我国每个家庭都有七套以上住房，这个说法是站不住脚的。因为，只要经济不断发展，人民生活不断改善，我们就一定需要更多更好的房子。未来，我国房地产市场稳定是最重要的，不涨不跌，时间换空间。 　　今年还有特殊情况，受疫情影响，上海、吉林、北京、海南、江苏等经济重磅地区受重创，我国二季度 GDP 增长 0.4% 。好在我国新能源汽车火爆，基建、出口等还给力，如果房地产市场能够撑住，不发生重大弱势，全年 5.5% 应能实现。房地产市场必须撑住。 　　据国家统计局网站消息， 1—6 月份，全国房地产开发投资 68314 亿元，同比下降 5.4% ；其中，住宅投资 51804 亿元，下降 4.5% 。 1—6 月份，商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2% ；其中，住宅销售面积下降 26.6% 。商品房销售额 66072 亿元，下降 28.9% ；其中，住宅销售额下降 31.8% 。形势非常不乐观。 　　我国还没有做好房地产泡沫破灭的准备。我国房地产泡沫一旦破灭， 70—80% 的人、 70—80% 财产就会灰飞烟灭，等于改革开放几十年白干了。维持房地产市场稳定是最急需要做的事。 　　五、到了从根本上改变房地产政策的时候了 　　政策需要提前量。我国计划生育政策，从限制生育到鼓励生育，还是晚了，未来人口下降已成定局。 　　房地产政策也是同样逻辑。现在已不是要不要限购的问题，而是如何鼓励购买的问题。 　　我国自 23 年住房商品化改革以来，房地产火爆起来，后来实施长达 12 年限购政策，本来是临时性措施的限购成了常态，大家都成习惯了。 2021 年我国房地产政策还有三道红线约束。 　　把限购政策取消，让市场重新活跃起来。中央政策很明确，就是保持房地产市场平稳发展和良性循环。目前，有些政策在松动。比如，把保障性住房贷款另做处理；比如银行首贷比例、利率，甚至有的地方把第二套首付比例由原来 60% 降到 30% ；这些政策都是按照中央精神来操作的，各地因城施策，有突破。 　　但这些还是局部的不是全局的。由于大家的意见有分歧，一部分仍认为房价过高，在守着旧政策，一部分在突破政策，目前处在一种纠结状态。 　　我们认为，市场有惯性，老百姓要重拾信心需要时间，政策需要有提前量。现在不是要不要限购问题，而是要鼓励购房问题。为稳楼市稳增长稳就业，我们需要用根本性政策改变。 　　老百姓恢复信心，需要看到房价有上涨迹象，或出现明显房价上涨，这样，老百姓才能重新回到市场中来。 　　从根本上改变房地产政策，不是仅仅做不良资产消极处理，才能重拾房地产市场信心，才能稳增长。 2022 年下半年楼市和经济有望会恢复和好起来。

建发房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）已于2022年7月18日发行，最终本期债券发行规模为3.7亿元，票面利率3.59%，债券为6年期，在第3年末附发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。 据募集说明书显示，债券主承销商/债券受托管理人为兴业证券股份有限公司，债券名称为建发房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），起息日为2022年7月18日，发行首日为2022年7月15日。 本次债券发行总额不超过15亿元（含15亿元），其中不超过10.50亿元用于住房租赁项目的建安费用（已剔除地价款，包括但不限于用于支付工程款、支付职工薪酬、购买原材料、支付税费等），或租赁住房的装修及运营支出。不超过4.50亿元用于补充公司流动资金和偿还公司债务，拟分期发行。 本期债券拟发行总额为不超过3.70亿元（含3.70亿元），按发行规模3.70亿元匡算，其中2.60亿元拟用于公司住房租赁项目，1.10亿元拟用于补充流动资金和偿还公司债务。

3-5月份的PMI都在荣枯分水岭之下，6月份重新回到之上，经济数据有所改善，因此从PMI的角度预计，三季度经济会继续复苏。但与此同时，房地产投资跌幅扩大，其连锁反应也十分值得警惕。 笔者在中国宏观经济论坛(CMF)宏观经济月度数据分析会上表示，整体上看，上半年经济出现比较明显的下滑，经济勉强实现正增长，GDP增速0.4%。在疫情管控措施比较严格的情况下，实现正增长实属不易。在4月份经济比较低迷时，很多影响因素都是暂时的，长期来看，我国经济潜在增长速度仍然保持4%以上。一旦疫情得到有效控制，疫情管控措施做出相应调整，经济就会逐步复苏。 过去几年经济转型充分体现出消费的重要性：消费对GDP的贡献超过投资和出口，成为三驾马车中最重要的一个引擎。上半年社会消费品零售总额整体还是表现不佳，出现了微负增长。下半年需要出现快速复苏，最好能够回升至10%以上，这样下半年经济才有望实现稳增长。 在疫情防控不断放松后，消费和经济在未来两个季度出现复苏是可预期的。但这也是一个重要风险点：奥密克戎的传播性较强，控制起来比较难，部分地方存在再次出现疫情反复，管控措施再加码，导致经济增速出现再次回落的风险。 房地产投资跌幅扩大，连锁反应值得警惕 上半年数据显示，固定资产投资增速出现下滑，其中房地产投资下滑最为明显，并且跌幅逐渐扩大。近期的一些烂尾楼、集体停贷的事件，是房地产整体去杠杆、资金链出现断裂风险的一种集中体现。虽然部分楼盘出现集体断贷占银行按揭贷款的比例微乎其微，但它反映出很多问题，其连锁反应和蝴蝶效应尤为警惕：未来会不会有更多的楼盘、更多的业主看到集体断贷的可能性后也加入到该行列，以此促进保交楼以及开发商加快建楼的速度。 值得注意的是，去年恒大等大型地产商已经出现资金链风险，今年许多大地产商又出现了债券评级下调，甚至债券价格暴跌的情况，这些都反映出资本方对于房地产市场在去杠杆过程中出现资金链断裂、甚至破产倒闭的风险的担忧。 今年上半年很多地方取消了限购限贷，甚至出现了一些购房送户口，购房减免购置税等鼓励措施，但收效甚微。这是因为经济增速出现下调再想启动，需要更大的力度来刺激，采取更多的措施来放宽对消费的限制。 过去五年对房地产企业实行资金链上的严格控制，很多房企无法发股票融资，被强制去杠杆，导致其在过度加杠杆后资金面非常脆弱，一旦房地产销售放缓，很快就面临资金链断裂的风险，形成恶性循环。加上出现烂尾楼事件后，新的购房者在买房时会更加谨慎，新房销售可能会进一步下降，这将进一步加大房地产公司回收资金的难度，加重其资金链的危机。 此外，三年疫情导致多数人收入下降，人们对于买房的信心和能力大受影响，即使部分地方放开了房地产的限购限贷，也只有部分富人阶层有能力买房，中低收入人群买房的能力仍然有限。 不过房地产行业目前还没有形成系统性风险，并且由于按揭的首付比例偏高，只要房价不下跌，就不会出现大面积断供的现象，也不会出现类似2008年美国的次贷危机。现在来看，我国房地产市场面临的问题主要在于房企资金链断裂，并没有扩散到整个金融系统，所以只要采取措施来保交楼，稳定市场预期，这些问题就都能化解。 如何解决房地产政策矫枉过正问题？ 首先，保障房企正常开发贷的需求。房地产行业本身就是依靠杠杆发展的行业，所以在去杠杆过程中要注意不能一刀切，对于正常的开发贷需求和没有触碰到“三条红线”的房企提供正常的贷款支持。 其次，满足购房者按揭贷款需求。无论是首套房还是改善性住房，在“房住不炒”的政策下要给予满足。实际上，按揭贷款对银行来说是最优质的贷款，坏账率是最低的，银行也十分积极地发放按揭贷款，因此未来满足购房者正常按揭贷款的需求还是要落实。 再次，加大政府投资力度，刺激民间投资。加快地方专项债权的发行，提高基建投资非常重要。现在民间投资明显不足，实体经济和实体企业对未来的信心不足，所以扩大再生产的冲动不强。此时政府投资一定程度上可以弥补民间投资的不足，通过加快传统基建，比如修路建桥等基础公共设施；以及新基建，比如加快信息高速公路，新能源中的充电桩，以及5G基站、大数据中心、人工智能等新经济行业的基建投资，既能够稳住经济增长基本盘，又能够推动经济增长。 未来发展三个着力点：大消费、新能源和科技 在疫情管控能够严格落实的情况下，减少一些不必要的限制消费的环节，让消费能够正常运转起来。现在的问题在于很多地方强制加码，对外来人员强制隔离，甚至对低风险地区来的人员也采取隔离，阻碍了人员流动，使正常的经济活动受到很大影响。应该在符合疫情防控情况下放开消费，不随意关停消费场所，不层层加码，严格贯彻中央以及国家卫健委统一政策，不歧视外来人员或者随便隔离外来人员，人员流动起来，消费自然也就起来了。 上半年汽车消费整体出现比较明显的下降，但新能源汽车却继续高歌猛进，上半年出现了翻倍的销量增长。新能源汽车替代传统燃油车的速度正在加快，中国新能源汽车的渗透率从2021年的15%提高到2022年上半年的25%。虽然新能源汽车销量突破1000万辆，但其在中国整体汽车保有量占比不到3%，未来发展潜力巨大。 大力发展新能源汽车不仅给资本市场带来很多投资机会，也是中国汽车行业弯道超车的巨大机遇，同时还能够帮助中国摆脱对于进口石油的依赖。如今国际油价高企，将来一旦出现国际关系紧张局势加剧，石油进口有可能就不会那么顺畅。如果能把我们的汽车的一半换成新能源，我们就掌握了主动权。此外，我们可以通过光伏发电、风电、核电、水电、火电等保障电力供应，这场能源革命未来发展空间巨大。因此，大力发展清洁能源是政策重要的着力点。 另外，平台经济整治已经取得阶段性成效，国家表态继续支持民营企业平台经济发展。未来还是要发挥互联网企业对经济的刺激作用，同时对于“卡脖子”的一些科技领域进行攻关，加大科研投入，大力支持芯片半导体等行业，摆脱对于美国芯片进口的依赖。

国家统计局发布2022 年1~6 月房地产开发投资和销售数据。 　　销售端：6 月商品房销售降幅收窄，待观察后续政策及房企动作2022 年1~6 月，商品房销售面积累计同比-22.2%(1~5 月-23.6%)，6 月单月-18.3%(5 月-31.8%)；1~6 月销售金额累计同比-28.9%(1~5月-31.5%)，6 月单月-20.8%(5 月-37.7%)。其中，住宅销售金额累计同比-31.8%(1~5 月-34.5%)。价格维度，2022 年1~6 月全国销售均价同比-8.1%(1~5 月-10.3%)；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达13567 元/方。往后看，2022 年7 月至今(截至7 月18 日)30 大中城市高频成交面积数据显示同比-41.0%，销售情况不容乐观。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：i)政策后续落地情况，尤其是注意观察近期监管、住建部、央行协同配合的政策力度及地方出台的“保交楼、保民生、保稳定”具体措施落实情况；ii)房企“以价换量”力度，各房企在“促回款”压力下，极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等。 　　开竣工：新开工降幅扩大，竣工压力短期内难以改善2022 年1~6 月新开工同比-34.4%(1~5 月-30.6%)，6 月单月-45.1%(5 月-41.8%)。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在2~3Q 的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。考虑到，“三条红线”、“房地产贷款集中度管理” 　　及土地“两集中”等调控政策的实施以及当前宏观环境的不确定性提升，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是2022H1 新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力持续弱化。实行“两集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍较弱，部分城市城投等地方平台托底现象延续。截至7 月19 日，2022 年22城土拍情况(长沙、广州第二轮均因1 宗地摇号未公布，暂未统计)，就拿地金额占比来看，央国企、地方平台、民企分别占42%、33%、25%。平台获取项目较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导致项目开工速度放缓的因素之一。 　　1~6 月竣工面积同比-21.5%(1~5 月-15.3%)，6 月单月-40.7%(5月-31.3%)。竣工指标将直接受到近期银行断贷事件影响，该指标恢复需观察政府后续“保交付”措施力度，考虑到政策发力需要时间，预计7 月压力难有明显改善。 　　投资端：开发投资单月同比降幅扩大，土地投资贡献持续减少2022 年1~6 月房地产开发投资完成额同比-5.4%(1~5 月-4.0%)，6 月单月-9.4%(5 月-7.8%)。注意到，1~6 月土地成交建面同比-48.3%(1~5 月-45.7%)。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的可能。此外，今年《政府工作报告》再提新型城镇化，有序推进城市更新，加上近期郑州新政再推棚改等，城市更新有望在未来“补位”提升房地产开发投资韧性。 　　融资端：到位资金单月同比降幅收窄，各细分渠道单月同比皆负2022 年1~6 月到位资金同比-25.3%(1~5 月-25.8%)，6 月单月-23.6%(5 月-33.4%)。结构上，6 月单月国内贷款(同比-32.1%)、自筹资金(同比-17.5%)、回款(首付+按揭)(同比-27.8%)【其中个人按揭(同比-19.7%)、首付款(同比-30.8%)】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道(6 月单月占比49.7%，1~6 月占比达49.8%)，各细分渠道单月同比皆负。随着政策放松，居民总体按揭需求较上月有所改善，但仍存在压力，从央行发布的6 月社会融资规模统计数据报告可以印证：6 月居民贷款环比多增5594 亿，但同比仍少增203 亿；其中6 月居民中长期新增贷款较5 月大幅增加1047 亿元至4167 亿元，但同比仍缩窄至989 亿元。向后看，在良性循环和因城施策政策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到修复。 　　投资建议 　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注： 　　(1)稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；(2)成长受益型： 　　滨江集团、建发股份、新城控股；(3)物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、绿城服务、宝龙商业等。 　　风险提示 　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

为进一步优化遂宁市房地产市场营商环境，切实解决房地产开发企业发展过程中遇到的突出问题和实际困难，近日，遂宁市住房城乡建设局印发通知，指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作。 通过梳理摸排，遂宁市共有83个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围。每一个项目均由一名县(市、区)、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，同时还明确了一名辖区部门联系人，市住房城乡建设相关县级领导对全市在建和待建房地产开发项目进行分片挂联。市住房城乡建设局分片挂联领导负责督促、指导各辖区挂联领导开展挂联工作，每季度调度辖区项目挂联工作开展情况和项目推进情况。 各辖区挂联领导要全面掌握已购开发建设用地的房地产企业和房地产开发项目情况，原则上每月开展一次“一对一”对接、沟通和服务工作，化解房地产企业发展难题，推进房地产开发投资逐步回升，促进房地产市场平稳发展。 通知要求，各辖区要明确挂联领导工作任务目标，制订详细的工作计划，落实房地产开发项目挂联制度，确保工作落地见效。各项目县级挂联领导要不定期组织研究解决辖区内挂联房地产企业、项目在发展和建设过程中出现的困难和问题，按照一个项目一个挂联方案的方式落实挂联任务。各辖区住房城乡建设主管部门要明确专门人员定期跟踪项目进展情况，充分发挥沟通、协商作用，定期开展座谈、走访、调研，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。

如何提振信心和扭转预期？还需进一步因城施策出台和调整房地产调控政策，加大信贷的支持力度，降低交易环节税费成本等。这些举措都有助于更好满足刚性和改善性需求，激活市场交易量。 随着上半年经济数据的出炉，各行各业上半年的发展概况也更加清晰。2022年上半年房地产市场处于十分胶着的状态。受到疫情多点散发等影响，不少城市房地产市场在企稳过程中遇到阻力，不过也有一些城市的市场在临近年中时呈现一定回暖迹象。 上半年政策暖风频吹，多城市密集出台调控政策，令人印象深刻。很多城市房地产市场面临下行压力，在稳增长放在更加突出位置的背景下，各地因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，意在发挥稳楼市在稳经济中的作用。4月29日召开的中央政治局会议明确，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。上半年，信贷政策调整，房贷利率下调降低购房成本，在一定程度上推动很多观望者及时出手购房。各地积极采取包括降低首付、取消“认房又认贷”、放宽限购、放宽限售、缩短个人住房转让增值税免征年限、棚户区改造推出房票安置等调控举措，旨在提振市场预期，更好满足居民刚需和改善性住房需求，促进住房消费健康发展。房地产开发企业更是想出以小麦、大米、西瓜等农作物抵房款等促销手段，折射出个别城市和房地产开发项目想要尽快销售回款的急迫心情。 政策效应正在逐步显现。国家统计局数据显示，6月份商品住宅销售价格环比总体趋稳。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。据测算，6月当月全国新建商品房销售面积和销售额环比增速均超过65%，增速较上月明显扩大。6月份，成都以新建商品住宅价格环比上涨1.3%和二手住宅价格环比上涨2.0%领涨70个大中城市。 不可否认，当前房地产市场企稳回升仍面临一些矛盾和难题。城市间分化依然十分明显。一些城市房地产销售量和价格回暖的同时，仍有不少城市的市场处于下行区间。当前总体成交量还处于较低位置。房地产开发企业仍偶现债务违约，个别房地产开发项目因为资金问题出现延期交付。这些情况在一定程度上影响了购房者对于市场的信心和预期。有人认为，房地产市场短期已经触底，但恢复将是缓慢温和的过程，市场在底部徘徊的时间将比过去周期中更为漫长。如何提振信心和扭转预期？还需进一步因城施策出台和调整房地产调控政策，加大信贷的支持力度，降低交易环节税费成本等。这些举措都有助于更好满足刚性和改善性需求，激活市场交易量。 上半年，房地产预售资金监管备受关注。预售资金是房地产开发企业进行项目开发的重要资金来源，与此同时，加强对预售资金的监管，防止预售资金被违规挪用，也是避免出现烂尾楼，保护广大购房者合法权益的重要举措。今年1月，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会联合发出《关于规范商品房预售资金监管的意见》。4月29日召开的中央政治局会议要求，优化商品房预售资金监管。商品房预售资金监管当更严更细，既发挥好稳定房企资金来源的作用，优化支出使用流程，使用便捷；又必须在严格监管下实现专款专用。如一些省份的预售资金监管规定明确，属于重点监管资金的，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息和用于缴纳土地价款等。应切实保障房地产项目竣工交付，维护好购房人合法权益，防范降低房地产领域风险。 从中长期看，我国房地产市场总体需求有望成为未来平稳健康发展的重要支撑。房地产市场存在结构性潜力，特别是在人口净流入的城市和经济发展水平较高的城市，需求仍将活跃。业内专家预计，商品房市场中长期仍能保持每年12亿至15亿平方米的交易规模。贝壳研究院的研究也认为，未来15年，住房需求仍有超过200亿平方米的规模。

7月18日，广州第二批集中供地正式启动拍卖。从出让结果来看，成功出让11宗地块，3宗地块流拍，共计揽金209.56亿元，整体溢价率为6.55%，流拍率为27.27%。 　　“本次地块出让热度分化鲜明，房企拿地依旧关注利润成分。在本轮集中供地挂牌时，多数地块取消了竞自持部分，地块触顶后以摇号确定竞得人，规则上更便于项目开发利润测算。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，其中，热度最高的摇号地块“天河区燕塘地块”，触顶价81.1亿元，楼面价4.8万元/平方米。而地块周边天河金茂府二手房目前的报价已达到8.6万元至9.9万元/平方米，新房利润空间可观，成为众多房企角逐对象。 　　“广州本轮土拍凸显‘精益求精’的特征。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，与首轮集中供地相比，本轮集中供地成交率有所下降，流拍现象有所增多，但中心区供地比例增加，优质地块涌现，在一定程度上提升房企拿地积极性，整体溢价率较上轮增加5.35个百分点。 　　“保利发展竞得3宗，越秀地产拿下2宗，珠江实业拍得1宗，其余多由地方平台公司竞得。”张凯表示，从当下看，具备较强资金优势、良好融资能力和拥有充足现金流的房企在土地市场较为积极，也能为其开发建设提供安全保障。 　　值得关注的是，中指研究院统计，截至7月18日，22城中有19个城市推出第二批集中供地公告，14个城市完成出让，共计成交涉宅用地312宗，收金3785亿元。其中，62宗地块溢价达到上限成交，上限成交占比19.9%；208宗地块底价成交，占比66.7%；流拍及撤牌地块共计26宗，较首批集中供地减少明显。 　　“今年上半年，房企销售、融资等方面表现相对乏力，土地投资动作随之收缩。不过，在疫情防控取得良好成效下，楼市销售端已于5月份显露出回升迹象，房企资金流进而得到一定的补给。”关荣雪表示，鉴此，预计下半年土地市场供应端将发力，成交将随之上升，全年供应和成交将基本维持稳定。 　　“土地市场将会进一步分化。”在同策研究院研究总监宋红卫看来，一方面体现在城市之间的分化上，比如一线核心城市表现会更抢眼；另一方面则体现在同一城市内部的分化上，比如核心区域地块竞争更激烈，或会触顶溢价，但远郊地块则可能流拍。 　　“总体而言，目前部分城市二批次供地成交回暖迹象明显，整体土地市场交易愈发平稳。”张凯表示，今年多数城市将集中供地调整为4个批次，并且推出预公告等方式，土地出让节奏较去年同期发生明显变化，分散企业拿地资金压力的同时，企业对地块研判节奏把握更好。接下来，预计更多优质企业将参与角逐更多优质地块，土地市场也将更加稳健运行。 　　关荣雪表示，随着市场信心逐步恢复，融资环境得到进一步改善，民营房企拿地意愿或逐步增强。

　历时一年，保障性租赁住房公募REITs试点终于传来新的好消息。 　　7月11日，首单保障性租赁住房REITs红土创新深圳人才安居REITs获深交所审核通过，从正式申报到审核通过，只用了45天。仅三日后，中金厦门安居REITs也获上交所通过。这意味着，国内交易所目前在排队的2个保障性租赁住房REITs项目，距离正式发行仅差临门一脚。 　　保障性租赁住房金融体系进一步完善，这为开发企业资金退出提供了新通路，“投融管退”闭环被打通意味着租赁行业将迎来新发展。这成为房地产行业近期的一个好消息。 　　两大保障性租赁住房租赁REITs项目快速获批 　　2021年6月，发改委发布通知，将保障性租赁住房纳入公募REITs试点行业范围。 　　直至2022年5月27日，红土创新深圳安居REITs、中金厦门安居REITs分别于深交所、上交所和证监会报送申请材料，成为首批申报的保障性租赁住房REITs，也是目前在国内交易所排队的仅有的2个项目。 　　历经“受理”和“问询”环节，红土创新深圳安居REITs于7月11日审核通过，用时仅45天。7月14日，中金厦门安居REITs也获上交所通过，用时48天。 　　最短45天是什么概念？我们查看目前刚成立以及上市的项目，从申报到通过短则5个月，长则已历经一年多时间。 　　保障性租赁住房REITs审批提速背后最大的原因来自于政策支撑。 　　自2022年年初，央行、银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，明确支持保障性租赁住房发展。 　　近几个月以来，证监会、发改委等多方就保障性租赁住房REITs发展提供支持。直至5月27日，深交所、上交所分别推进首单保障性租赁住房REITs的申报审批工作，实际上，上述金融方面出台的多种政策推动保障性租赁住房发展，鼓励更多市场主体加入建设。 　　这不仅为开发企业资金退出提供了指引，打通了“投融管退”的闭环，同时也进一步完善了保障性租赁住房金融体系。 　　房企拥有了一个融资新思路 　　7月15日，沪深证券交易所发布施行《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。 　　其中明确，原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。鼓励专业化、规模化住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金试点。 　　过去，由于保障性租赁住房项目需精装修建成后运营，存在项目回报周期长、资金沉淀压力大的问题，且租金一般要低于市场价格约15%~20%，回报率相对较低，房企参与保障性租赁住房意愿并不强。 　　但随着政策支持，以及首批申报REITs项目通过，这将为市场化企业后续申报保障性租赁住房REITs提供参照。 　　从首批申报REITs产品情况来看，资产证券化申请需要产权明确，同时对企业持有出租房源套数规模有一定要求。 　　例如底层资产，首批申报REITs产品涉及到的6个项目均获得保障性租赁住房认证，产权清晰，出租率均达到98%以上，深圳安居保利香槟苑达到100%。租户租赁期限较长，一般以3年为主。租约长加上高出租率，这意味着持续稳定的现金收入。 　　租金构成相对丰富，除住房租赁收入外，还可以发展商业、车位租赁服务。比如深圳安居的百泉阁和锦园另有商业配套或者车位租赁服务。 　　按照最新的第4号指引，要求基础设施项目运营时间原则上不低于3年。意味着从投入运营到项目资产证券化申报，周期相对较短，这可以解决企业住房租赁项目资金沉淀周期长、资金压力大等难题。 　　从首批申报REITs的产品情况来看，厦门安居的两个项目运营时间均约为2.33年，深圳安居的保利香槟苑运营周期最长约为2.67年，最短的百泉阁项目为2个月，整体来看资金回报周期相对较短。 　　资产证券化工具为重资产持有保障性租赁住房资金退出提供了参考路径，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些近两年有保障性租赁住房建设任务的国企来说具有重要意义。 　　目前，已有部分房企通过不同方式参与保障性租赁住房建设。比如旭辉控股领寓旗下柚米寓九亭中心店经过认定被纳入上海松江区首批保障性租赁住房；而龙湖冠寓则通过轻资产方式参与到苏州木渎项目，该项目由村集体组织开发建设，龙湖整体租赁后展开运营，每年向村集体支付租金，运营期为15年。 　　房企资金退出完善的背景下，保障性租赁住房不失为房企布局的一个新赛道，而保障性租赁住房REITs成功发行也为房企提供了一个新的融资思路。 　　上半年资产证券化融资占三成 　　保障性租赁住房REITs快速通过审批，也让我们注意到2022年上半年房企资产证券化融资的情况，用一个词概括：活跃。 　　从整个资产证券化融资来看，相对于信用债和海外债，资产证券化融资比较亮眼。 　　上半年，房企境内外累计发债融资(含证券化融资)共计人民币4488亿元，同比下降35%，房企融资端境况仍未有明显改善。海外债发行规模更是大降超七成。 　　反观资产证券化融资，上半年融资规模累计达到1398亿元，同比虽下降24%，但降幅远低于信用债、海外债。且资产证券化融资占2022年上半年房企境内外累计发债融资规模超三成。 　　存量资产资产证券化同样得到政策支持。 　　5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，鼓励企业选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活，这一政策的出台将极大激活手中持有优质存量资产的企业，特别是国企可以通过公募REITs、资产证券化等方式进行融资。 　　从企业来看，2022年1-6月，共有3家房企证券化融资超百亿元，其中万科保持了2021年以来的领先态势，上半年通过发行各类证券化产品合计融资226亿元，居各家房企之首，保利发展、中国金茂也紧随其后，证券化融资超百亿元。 　　可以预见的是，一旦保障性租赁住房REITs成功发行，房企资产证券化融资渠道将进一步被扩充。

为盘活闲置存量房屋资源，加大保障性租赁住房供给力度，切实解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，海南省住房和城乡建设厅起草了《关于做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，《征求意见稿》7月18日向社会公布，公开征求社会各界意见。 　　《征求意见稿》明确了改造和改建的适用范围： 　　(一)闲置存量住房。各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商品住宅，政府、国有企事业单位闲置的公租房、直管公房、周转房、职工宿舍和棚户区改造、城市更新等安置住房，可纳入改造保障性租赁住房的范围。 　　(二)闲置非居住存量房屋。各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可纳入改建保障性租赁住房的范围。工业用地或者物流用地上厂房、仓储等非居住存量房屋应当在保障产业发展需求，满足环保安全要求的前提下进行改建。 　　(三)有下列情形的闲置存量房屋不得纳入改造和改建范围： 　　1.拟改造或改建的闲置存量房屋所在地块已纳入政府土地征收或储备计划的； 　　2.拟改建的非居住存量房屋用地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的，或经环境影响评估发现土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的； 　　3.根据国家和本省相关规定，或经技术论证禁止改造或改建的； 　　4.拟改造或改建的闲置存量房屋存在违法违规建设行为，且尚未依法依规查处整改到位的。 　　《征求意见稿》提出改造和改建的基本原则： 　　(一)政府引导，市场运作。加强财税、金融、土地等方面政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体将闲置存量住房改造为保障性租赁住房，将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，不调整规划用途，不变更土地使用性质、土地使用年限以及不动产登记信息，不补缴土地价款。 　　(二)合理选址，供需匹配。闲置存量房屋改造、改建为保障性租赁住房的，应当符合规划原则、区域功能定位和产业发展等要求，重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中、人口聚集、交通便捷的区域开展和实施，缓解供需匹配问题，促进职住平衡、产城融合发展。 　　(三)尊重民意，依法依规。推进存量闲置房屋改造、改建保障性租赁住房，应尊重群众意愿，依据法律、法规和相关政策开展工作，切实保护产权人合法权益，充分调动社会各界参与的积极性和主动性。 　　(四)政策从优，不叠加享受。纳入保障性租赁住房管理的存量房屋，其原来享受的支持政策优于保障性租赁住房支持政策的，可选择最优惠政策执行，但不叠加享受。 　　《征求意见稿》要求闲置存量房屋改造或改建为保障性租赁住房，应当同时符合以下条件： 　　(一)权属清晰合法。申请改造或改建的项目应为依法取得土地且批建手续齐全的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意。 　　(二)实施主体明确。实施改造或改建的主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位、受委托代理的整体运营承租人等。 　　(三)项目规模合理。闲置存量住房改造原则上以整栋、整单元或整层为基本改造单位，以原规划设计的最小单元和现有户型为基础实施改造，不得改变原建筑主体或承重结构。闲置的商业、办公、旅馆(酒店)、科研教育等非居住存量房屋应以栋、座或者层为单位进行改建；厂房、仓储应以栋或者座为单位进行改建，单个项目改建建筑面积不低于1000平方米。 　　此外，《征求意见稿》明确改造和改建的相关要求： 　　(一)结构安全要求。实施闲置存量房屋改造或改建前，项目实施主体应当委托具有资质的鉴定机构进行房屋安全鉴定，确定房屋结构安全现状，委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，出具施工图，并委托有相应资质等级的施工单位实施，确保房屋结构安全。涉及结构改动或者荷载增加的项目，项目实施主体应当委托具有资质的鉴定机构对设计方案进行技术论证和可靠性鉴定，并出具鉴定报告，确认结构安全并办理施工许可手续后，再组织施工。 　　(二)消防安全要求。实施闲置存量房屋改造或改建前，项目实施主体应当委托具有资质的消防技术服务机构，根据设计方案开展房屋消防安全评估。闲置存量住房原来已通过消防验收且项目改造工程不影响消防功能的，可使用原来的消防审批手续；项目改造工程影响消防功能的，应按照住宅建筑的相关标准和防火要求优化设计、施工，重新办理消防审批手续。闲置存量非居住房屋改建项目应按照非住宅类(公寓或者宿舍)居住建筑的相关标准和防火要求进行设计、施工，办理消防审批手续。 　　(三)建设标准要求。改造和改建项目的设计和施工应当符合国家和本省现行相关标准和规范。闲置非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目户型建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。改建为宿舍型租赁住房应当执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。闲置存量住房改造的保障性租赁住房项目可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。 　　(四)入住条件要求。闲置存量房屋改造和改建的保障性租赁住房项目，其供水、供电、供气设施应当符合国家和本省市相关标准、规范，且应当具备良好的卫生、通风、采光等居住条件，项目竣工验收时应当按照《民用建筑工程室内环境污染控制标准》(GB50325-2020)进行室内环境污染物浓度检测，符合规定标准后方可对外出租。

　自5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，优质民营房企债券发行逐步恢复。6月24日，旭辉集团使用信用保护工具完成发行5亿元公司债，旭辉集团也成为继5月龙湖、碧桂园、美的置业之后，第四家使用信用保护工具发行公司债的民营房企。 　　6月24日，深交所发布《通知》，支持优质房企盘活存量资产，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险项目。在此背景下，6月房企其他到位资金环比及同比均出现上升，也印证了优质房企债券融资渠道正逐步打开。 　　6月房企到位资金环比约上升38% 　　7月15日，国家统计局公布2022年1-6月房地产行业数据。6月，商品房销售18185万平方米和17735亿元，环比分别增长66%和68%，涨幅为2015年以来6月同期最高；同比降幅分别收窄13.5个百分比和16.9个百分比。 　　1-6月，房地产商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%；二者同比降幅较1-5月分别收窄1.3个百分比和2.6个百分比。 　　在此背景下，6月房企到位资金为16443亿元，这是继5月年内环比首次上升后，继续扩大约23.7个百分比至38.4%，同比则下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8 个百分比，可见到位资金规模依然维持在历年较低水平。 　　2022年1-6月，房企到位资金为76847亿元，同比下降25.3%，虽然相比前5月的25.8%略有下降，但为年内累计同比降幅首次收窄。 　　销售回款环比上升42% 　　从房企销售回款(个人按揭款+定金及预付款)来看，2022年1-6月，销售回款为36759亿元，同比下降34.3%。6月单月销售回款为7833亿元，环比上升41.6%，相比5月环比增幅扩大了25.7 百分比；同比则下降了27.7%，相比5月降幅收窄了17.1 个百分比。 　　近期，各省市的调控放松政策“应出尽出”，救市政策得到了市场有效回应，一部分购房者结束观望入市；其次，部分地方政策通过安置房、团购房等推动商品房销售。2022年6月，商品房销售环比分别增长66%和68%，涨幅为2015年以来6月同期最高。随着销售的回升，销售回款继5月结束年内下滑趋势，6月保持了明显环比上升，但同比来看，规模仍未恢复到2021年水平。 　　6月，个人按揭款和定金及预付款到位资金环比增长分别为35.8%和44.3%，同比分别下降19.7%和30.8%，但同比降幅均出现不同程度收窄。 　　据央行披露，6月末住户贷款增加21800亿元，其中短期贷款增加6209亿元，而以按揭房贷为主的中长期贷款增加15600亿元。可见，在各地纾困政策相继实施下，购房贷款需求有所恢复。 　　国内贷款出现回暖迹象 　　从房企国内贷款(包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等)方面来看，1-6月的到位资金中，国内贷款为9806亿元，同比下降27.2%，降幅较1-5月扩大1.2个百分比。6月单月的国内贷款为1761亿元，年内环比首次上升45.8%，但同比下降32%，降幅仅较5月略收窄1.9 个百分比，规模仍处于历史低位。 　　就目前来看，房企国内贷款已出现回暖趋势，预计未来规模将继续稳定增长，同时保持在合理区间。 　　自筹资金环比上升29% 　　从自筹资金来看，2022年1-6月，房企到位资金(自筹资金)27224亿元，同比下降9.7%，降幅较1-5月扩大2.5个百分比。6月单月房企到位资金(自筹资金)为6163亿元，同比下降17.5%，降幅较5月扩大4.3 个百分比；但环比继续增长了28.7%。 　　此外，包含公开市场发债等融资方式在内的房企其他到位资金，1-6月同比下降7.8%至3003亿元，降幅较1-5月收窄4.8个百分点。其中单6月为682亿元，环比上升101%，同比上升13.5%。 　　整体而言，2022年6月，房地产行业在5月基础上进一步出现转暖迹象。值得注意的是，6月国内贷款虽然首次出现环比增长，但规模仍处在历史低位，部分房企融资难的问题仍然存在。相信随着销售端、融资端的持续回暖，有利于重塑市场信心，房地产市场也将逐步加快恢复进程。

自停贷风波以来，河南省正加快化解处置问题楼盘。 　　河南省洛阳市下辖瀍河回族区7月18日上午召开问题楼盘化解处置推进会，研究解决问题楼盘化解处置难题。 会议强调要始终坚持群众利益至上，担当任事，把握保交房、早交房工作重点，加快问题楼盘化解处置进度。 　　会议强调，要紧盯工作重点，着眼保交房、早交房，进一步摸清底数，进一步细化措施，进一步压实各方责任，推动各环节工作落实。进一步优化配强问题楼盘项目指挥部，县级领导分包到具体项目，切实负起领导协调责任。 　　驻马店市正阳县自然资源局7月17日召开全县问题楼盘化解不动产证办理问题汇总推进会，全面分类梳理问题楼盘不动产证办理情况，逐企业逐楼盘听取进展情况汇报，认真分析研究对策，提出化解工作意见建议，切实把抓疫情防控措施落实与抓防风险稳经济促增长保稳定“两手抓”“两不误”“两促进”。 　　根据河南省平顶山市住房和城乡建设局发布的“平顶山中心城区问题楼盘处置化解工作推进会”相关内容，河南省委、省政府出台了问题楼盘处置化解政策，涵盖面非常广，力度也非常大。 　　7月15日上午，平顶山市问题楼盘处置化解领导小组副组长、副市长张树营主持召开市区问题楼盘处置化解工作推进会。会议听取了市问题楼盘办和新华区、卫东区、湛河区政府关于问题楼盘处置化解工作进展情况汇报；重点围绕“保交楼”问题，就项目复工、资金筹措、司法解封、信访稳定等事项进行了深入研讨，指导中心城区问题楼盘处置化解工作，动员全市上下加压奋进、攻坚突破，确保实现“保民生”“保稳定”目标。 　　会议提出，要吃透政策，完善方案。各级各部门要深入研究，吃透上级政策精神，用足用活用好现有政策，坚持做到“一楼一策一专班”，结合每个问题楼盘实际，进一步优化完善问题楼盘处置化解方案，精准施策、提高效率，扎实推进问题楼盘化解处置工作。 　　根据河南省住房和城乡建设厅信息，平顶山市住建局3月13日召开专题会议加快推进全市停工烂尾项目化解工作。 　　会议提到，要按照河南省问题楼盘化解“369”的时间要求，包案领导要挂图作战、倒排工期，高标准高质量完成化解任务。 　　平顶山市住建局局长黄建军传达了省、市问题楼盘历次会议精神，市问题楼盘办副主任、市住建局副局长马娜解读了省问题楼盘处置化解政策措施和化解标准，新华区、卫东区、湛河区、郏县、鲁山县、汝州市等6个县区的28名停工烂尾类问题楼盘包案领导逐一汇报处置化解情况。 　　平顶山市新华区人民政府7月15日的消息显示，“坚决在9月底完成化解任务，确保经济平稳运行”。新华区区长张伟民在区问题楼盘处置化解推进会上表示，一是高度重视，加压奋进。问题楼盘处置化解涉及民生，涉及底线，关乎社会大局稳定，拆迁安置压力很大，刻不容缓。要依法依规处置，重点推进。二是明确任务，分类施策。要紧跟政策，做好向上汇报协调工作。一楼一策，紧盯不放，确保问题化解到位。三是加强领导，夯实责任。今年5月底，我区根据人员变动情况，对各化解专班进行调整充实，实行“一项目一专班”，各专班负责人要亲自协调、亲自督办、统筹协调推进问题化解。要严格按照“13710”工作要求，用好“两单一图”，具体深入抓好落实。四是筑牢底线，维护稳定。一方面积极筹措资金发放群众过渡安置费，农民工工资，取得群众理解，全力做好稳定工作。另一方面高度警惕近期的“烂尾楼断供”事件影响，认真研判风险，避免形成规模性事件。各化解专班要综合采取多种措施，切实做好问题楼盘化解和群众维稳工作，坚决在9月底完成化解任务，确保经济平稳运行，社会和谐稳定。 　　此外，据河南商报7月14日报道，河南省巩义市发布消息称，该市问题楼盘实现全部化解。 　　报道称，在解决河南省、郑州市交办的澳龙港湾、御景豪园、丽景花园问题楼盘事件时，巩义市探索尝试破产复工续建的工作模式，3个项目均已完成破产程序并复工续建，实现了该市问题楼盘的全部化解。 　　河南省统计局分析2022年5月份全省经济运行情况时指出，房地产开发投资持续低迷。房地产开发投资增长1.4%，比1-4月回落1.2个百分点，低于全部投资增速9.1个百分点。 　　1-5月份，商品房销售面积3990.16万平方米，同比下降10.7%，其中，住宅销售面积下降12.2%；商品房销售额2424.39亿元，下降20.5%，其中，住宅销售额下降22.8%。 　　5月末，商品房待售面积2315.67万平方米，比4月末减少11.58万平方米。其中，住宅待售面积增加3.27万平方米。 　　1-5月份，商品房销售面积3990.16万平方米，同比下降10.7%，其中，住宅销售面积下降12.2%；商品房销售额2424.39亿元，下降20.5%，其中，住宅销售额下降22.8%。 　　1-5月份，房地产开发企业实际到位资金2769.92亿元，同比下降11.8%。其中，国内贷款196.48亿元，下降19.2%；自筹资金1707.07亿元，增长4.8%；定金及预收款530.29亿元，下降32.1%；个人按揭贷款289.17亿元，下降34.6%。

19日，北京房地产中介行业协会网站刊发北京市海淀区房屋管理局发布的警示信息，对北京宾昊轩房地产等公司、北京飞象长租房地产经纪有限公司、北京聚友翼昊房地产开发有限公司经营行为进行提醒。 　　警示信息显示，结合日常检查和投诉处理等工作开展，发现个别房地产经纪公司存在恶意拖欠房租、押金，公司法人和从业人员无法有效联系等问题，海淀房管局已在2021年发出警示信息。正值毕业季，海淀区高校毕业生较多、租住需求大，为提醒民众谨慎选择，对北京宾昊轩房地产等警示信息公布如下： 　　北京宾昊轩房地产有限公司，社会统一信用代码为：91110108MA0033861X，注册地为：北京市海淀区常青路5号院8号楼1层108(曾在海淀区西四环区域及周边从事房屋租赁业务)。该公司存在恶意拖欠房租、押金的行为，该公司及法人崔宾宾，因房屋租赁合同纠纷被海淀区人民法院采取限制消费措施。 　　北京飞象长租房地产经纪有限公司，社会统一信用代码为：911101080628465387，现注册地：北京市平谷区府前西街18号院1号楼9层2单元909(历史注册地：海淀区西四环北路15号6层711，曾在海淀区西四环区域及周边从事房屋租赁业务)，该公司存在恶意拖欠房租、押金的行为，该公司及法人王东明，因房屋租赁合同纠纷被海淀区人民法院采取限制消费措施；经理包宏锐等人已无法有效联系。 　　北京聚友翼昊房地产开发有限公司，社会统一信用代码为：91110108767510954P,该公司注册地为：北京市海淀区丰润中路5号院79号楼1层103。该公司不在注册地经营(投诉案件涉及租赁房屋地址均为大兴区)，且因“通过登记的住所或者经营场所无法联系”被列入北京市市场监督管理局经营异常名录。海淀房管局接到对该公司的投诉事项为公司业务员离职后仍以公司名义开展业务拖欠租金。 　　海淀区房屋管理局提醒市民对以上公司提高警惕，谨慎选择其提供房地产经纪服务。

随着稳经济大盘政策落地显效，叠加全国疫情逐步好转，积累的需求开始释放，房地产市场加快恢复进程，销售端、融资端呈现同步回暖迹象。 　　记者从金融管理部门和多家银行了解到，6月房地产贷款新增规模较5月明显提升，连续两月环比多增。预计6月房地产贷款新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元，房地产融资呈现回暖趋势。

哈尔滨市住建局起草了《关于促进哈尔滨市房地产业良性循环和健康发展的若干措施》(征求意见稿)(下称《征求意见稿》)，拟提请哈尔滨市人民政府审核，并向社会公众公开征求意见建议。《征求意见稿》提出五项措施，包括向二胎、三胎家庭给予购房补贴，补贴契税，提高公积金贷款额度等。 　　补贴方面，《征求意见稿》明确，具有哈尔滨户籍，符合生育政策，在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭，在9区内购买新建商品住房的，凭网签备案的《商品房买卖合同》、户口薄和出生医学证明等，分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。 　　个人在9区内购买新建商品住房，且在线上、线下房展会期间对《商品房买卖合同》网签备案的，按照实际缴纳契税额的100%进行补贴，补贴资金由市、区按照5:5的比例分担。 　　对个人在9区内购买二手住宅，且在线上、线下房展会期间对《黑龙江省房地产居间服务合同》网签备案的，按照实际缴纳契税额的50%进行补贴，补贴资金由市、区按照5:5的比例分担。 　　公积金贷款额度方面，《征求意见稿》提出，符合哈尔滨市高层次人才相关政策规定，经市人社部门认定且已领取一次性安家费的高层次人才作为主贷人购买家庭首套住宅，在哈尔滨市建立个人住房公积金账户并连续足额缴存6个月(含)以上的，即可申请住房公积金贷款，贷款最高额度按照住房公积金账户余额的40倍计算。单职工贷款最高额度由50万元提高至60万元，双职工贷款最高额度由70万元提高至80万元。

针对房企房屋延期交付问题，地方政府开始出手。 　　7月18日，澎湃新闻从内蒙古自治区乌兰察布市集宁区住房和城乡建设局获悉，为防止项目延期交房引发信访矛盾，影响社会稳定大局，2022年7月6日上午，集宁区住房和城乡建设局就“中朵御墅”9#-12#楼房屋延期交付问题，由宫相铖副局长主持会议，对乌兰察布市中朵置业有限公司负责人进行了约谈。 　　会议强调开发企业作为项目开发建设主体，要严格落实建设单位项目开发经营首要责任。做好项目复工复产、规范开发经营行为、完善工程质量安全管理体系、合理谋划好并解决好本项目存在的风险隐患问题，做到高标准、按计划向购房业主交付房屋。同时要求企业以资金搭配资产为条件，尽快与施工企业协调项目复工、复产相关事宜，住建局会协调相关部门尽力帮助企业解决实际困难。 　　企业负责人曹磊表示近期将与购房业主进行沟通，公司正在多方筹措资金，逐步恢复涉及逾期交付的楼栋进场施工，同时承诺将按照主管部门通知要求，尽快将具备验收条件的房屋交付使用。 　　房天下网站数据显示，中朵御墅项目位于集宁区乌兰察布市集宁新城区政府东、博源蓝海酒店南侧，项目价格约5300元/平方米，开盘时间显示为2018年8月1日，开发商为乌兰察布中朵置业有限公司。 　　乌兰察布市人民政府官网在《内蒙古第一个装配式建筑小区落地集宁新区》中曾提到，中朵御墅项目是由内蒙古中朵集团乌兰察布市中朵置业有限公司打造的内蒙古的第一个装配式建筑小区。 　　据介绍，中朵御墅项目占地90亩(60145平方米)，总建筑面积为14.8万平方米，容积率1.79，绿化率35%，商业5155.1平方米，配套占比8%，共12栋住宅，主打空中墅、花园洋房、精品小高层等产品。

针对近期部分城市出现的“停工断贷，楼盘项目停工或半停工”事件，有观点认为：如果取消现行商品房预售制，全部搞“现房销售”，购房者“所见即所得”，烂尾楼等现象就不会出现。 　　事实果真如此吗？我的观点是：不能因为部分地区个别项目交付出现问题，就把责任全部归咎于当前的商品房预售制度—“这个锅不能随便扣”。 　　楼市为什么要实施预售制？ 　　全面实施商品房预售制，有一定历史原因。在提出“房改”初期，由于企业缺钱、融资匮乏，面对住房短缺问题，就向香港学习，全面采取了商品房预售制度。预售制的本质就是“小业主”给地产开发商变相融资，企业获得了2年左右的“无息贷款”。 　　假如取消现行的商品房预售制度，“断贷现象”“停工或半停工”，甚至烂尾楼现象也许会变少，但房地产大规模的土地供应、大批量的新房供给将不复存在。 　　房地产开发将主要靠房企投入自有资金开发，随着住房供应周期、开发商投资回报周期明显拉长，这意味着房价将会更高。特别是在这些年地价、融资成本、建安成本在逐年走高(目前，公开出让地价，有的达到房价的1/3，融资和建安差不多也占房价1/3)的情况下，项目前期都要靠房企自己一次性投入，这几乎很难有企业负担得起。 　　过去购房者能接受预售，是因为房价在持续上涨，交房晚一年半载关系不大。这几年，房企交房时间在延后，从过去1.5-2年推迟到2-3年甚至更长时间，但根本上没出大问题。 　　因此，购房者接受了预售制度，使其与开发商、银行一起成为了一个投资链条上的合伙人、利益相关者。预售制不仅仅是开发商的融资，也是地方政府的间接融资。 　　预售制度没问题，问题在“执行层面” 　　预售制度本身作为一种金融模式，自然离不开严格监管。事实上，没有哪个国家能像中国一样，对商品房预售制度有如此严丝合缝的监管。 　　实际中，商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入相关监管账户。 　　对于预售资金，中国一直要求相关监管银行要招标，资金要全部进入监管账户，实行住建部门和监管银行双重审核机制，监理单位要签字，并要按照工程进度来支出。但各地实际操作过程中，商品房预售制并不是时时能做到坚决执行，这才是近期出现一些问题的关键。 　　尤其是2016-2019年期间，楼市销售火爆，整个房地产行业以“快周转”为发展主基调，因此，部分地方在具体执行商品房预售制过程中，就有可能打了折扣。 　　应加强“商品房预售制监管”执行力度 　　我认为，不能因为部分地区的个别项目交付出现问题，就把责任全部归咎于当前的商品房预售制度。如果商品房预售制度下的两个门槛：“其一，楼盘封顶前绝不能发放按揭贷款；其二，预售资金全部进监管账户，并按照规定提取不被挪用”，均能按照制度既定要求执行，房企不仅既能把房子建好杜绝烂尾，还能最大程度降低开发成本。 　　因此，这一轮“断供”现象发生之后，不是要取消预售制度。恰恰相反，应该是预售制度正本清源、全面加强的良好时机。继2022年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。 　　针对预售资金的监管，我认为监管部门应该提取的必须要同意企业提取，但资金要用在项目施工和交付方面，不能因为债权人保护债权，而申请查封和抽走。同样，也不能因为项目工程不到进度，就提前私自划给企业，将资金抽逃出去拿地和偿还债务。 　　总之，未来各地预售资金监管大概率将回归从严监管轨道。

湖北省武汉市住房保障和房屋管理局7月15日发布《2022年1-6月武汉市房地产市场运行情况》。 　　1-6月，武汉新建商品房网签销售76597套，网签销售面积859.69万平方米，同比减少37.85%；其中，新建商品住房网签销售55942套，网签销售面积627.76万平方米，同比减少48.95%。6月，新建商品住房网签销售10855套，网签销售面积125.38万平方米，环比增长28.07%，同比减少42.39%。 　　1-6月，武汉存量房成交38033套，成交面积379.49万平方米，同比减少32.76%；其中，存量住房成交35596套，成交面积352.49万平方米，同比减少34.02%。6月，存量住房成交7257套，成交面积71.90万平方米，环比增长14.47%，同比减少31.58%。 　　在供应情况方面， 1-6月，武汉市新建商品房批准预售57096套，批准预售面积718.17万平方米，同比减少49.67%；其中，新建商品住房批准预售46146套，批准预售面积532.77万平方米，同比减少56.34%。住房租赁企业440家。 　　1-6月，房地产开发用地供应87宗(含出让、租赁和还建用地划拨)，总面积364.07公顷，同比减少26.36%；其中，住宅用地供应58宗，总面积282.96公顷，同比减少13.47%。 　　截至2022年6月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房180056套，面积2099.14万平方米。

中国城市家庭的住房来源情况如何？ 　　国家统计局近期公布了《中国人口普查年鉴-2020》。第一财经记者梳理其中相关数据发现，从中国城市家庭住房来源看，约四分之一家庭租房居住，其中广东省这一占比最高，达55.35%。此外，有34.36%家庭购买新建商品房，有12.1%购买二手房，还有7.83%的家庭购买原公有住房，住自建房的比例达到10.06%。 　　《中国人口普查年鉴-2020》详细披露了第七次人口普查的分项数据。根据年鉴说明，第七次全国人口普查采用长、短两种普查表。普查短表包括反映人口基本状况的项目，由全部住户(不包括港澳台居民和外籍人员)填报；普查长表包括所有短表项目和人口的经济活动、婚姻生育和住房等情况的项目，在全部住户中抽取10%的住户(不包括港澳台居民和外籍人员)填报。由于普查长表是按户抽样并进行登记，因此人口总数以及各种人口结构数据的抽样比会存在略微差异。 　　在长表数据资料的第九卷“住房”里，有全国及各地区按住房来源分的家庭户情况。按照该表数据，住房来源共有9类，其中两类为租房居住，包括租赁廉租住房/公租房和租赁其他住房。第一财经记者梳理数据发现，租赁这两类房子居住的城市家庭户占比达到25.57%，约为四分之一。租房比例高的省份有广东、西藏、福建、浙江、海南、上海、北京，这其中，广东城市家庭租房比例达55.35%。 　　58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，租房比重比较高的地区，主要是人口流入较多的地区，例如，广东、浙江等都是人口净流入多的地方，大量年轻劳动人口流入，导致租房需求上升。 　　以广东为例，七人普数据显示，在全省常住人口中，居住在城镇的人口为9343.61万人，流动人口为5206.62万人。流动人口中，外省流入人口为2962.21万人，省内流动人口为2244.4万人。流动人口中，绝大部分居住在城镇。像东莞、深圳，非户籍人口远超户籍人口，租房比例很高。此外，有一部分新落户广深等珠三角城市的大学生也需要租房居住。一部分本地居民，因为孩子就学等因素，也会选择租房居住。 　　另外，产业结构也对租房需求有较大影响。比如一些制造业占比高的地区，尤其是劳动密集型产业、轻工业占比较高的地区，就外来人口整体而言，收入水平较低、流动性较强，因此租房的比例也会比较高。此外，一些传统服务业，如批发零售多的地方，租房比重也比较高。 　　一些旅游行业发达、占比高的地方，人口流动较多，租房的比例也会比较大。比如西藏、海南、云南等。相比之下，一些人口流出较多的地方，比如东北、华北不少省份，租房比例较低。例如黑龙江，城市家庭租房比例不足一成。 　　买房居住的城市家庭主要有四类，分别为购房新建商品房(比例为34.36%)、购买二手房(比例为12.1%)、购买原公有住房(比例为7.83%)、购买经适房两限房(比例为4.07%)，四项合计占比58.36%。也就是说，中国城市家庭中，有近六成为购房居住。 　　分地区来看，租房占比低的地方，购房居住的比例更高，比如东北黑龙江、吉林、辽宁购房居住的比例超过八成。而南方的广东、海南、福建以及西部的西藏、云南这一比例相对较低。 　　其中，购买原公有住房的家庭比例也呈现明显的区域差异。其中，有11个省份这一比例超过10%，以北方省份或城镇化较早、国企、高校多的区域为主。而城镇化较晚、民营经济占比较高、人口大量流入的浙江、广东和福建，购买原公有住房的比例较低。比如浙江和广东这一比例均低于3%。 　　张波说，原公有住房多的地方一般是国企比较多的地方，比如在北方的山西等省份，能源重化产业突出，大型国企多，这些企业原先承担了很多社会职能，包括住房、医疗、教育等，企业办社会较为普遍。这些省份购买原公有住房的占比更高；浙江、广东、福建等地，民营经济占比高，这些地方原公有住房的比例就很低。

碧桂园(02007)真的无奈了，在前一日刚发出公告表示稳债券，第二天债券就又崩了。 　　7月14日，碧桂园(02007.HK)宣布，有意按照交易场所交易规则以市场化方式在境内二级市场购买其附属公司碧桂园地产集团有限公司发行的公司债券，首期规模不超过10亿元人民币。建议债券购买的对象为市场报价较估值偏离较大的碧桂园地产债券。 　　这是碧桂园应对7月12日多只国内债券大跌的最新护盘举措。 　　购买债券的主体为碧桂园在中国境内设立的全资附属公司佛山市顺德区宙华投资咨询有限公司(以下简称“宙华投资”)。购买时间为公告发出后开始，至标的债券价格保持稳定为止；购买结果披露规则为，自购买日起，如有购买，每两周公告交易结果。 　　在7月14日当天，碧桂园相关债券仍保持稳定。不过，第二天，就又有债券崩了。 　　01 　　前一天公告10亿护盘 　　第二天一只债券又崩 　　在7月15日早上9点48分左右，19碧地03突然出现闪崩下跌，上交所发出债券临停公告，9点48分开始暂停19碧地03交易，15点27分恢复。 　　结合交易来看，当天19碧地03在9点48分仅有一笔交易，直接挂价50，成交量为297。 　　公开资料显示，19碧地03发行量为30亿，发行价100元，票面利率4.98%，发行日期为2019年11月19日，期限为2+2年，到期日为2023年11月20日，剩余期限还有493天。 　　与此同时，当日碧桂园港股股价下跌8.56%，碧桂园服务(06098)下跌7.88%。 　　这真的让碧桂园太无奈了。 　　02 　　3月以来多次护盘 　　九成债券仍在大跌 　　其实这也并不是碧桂园第一次出手护盘求债券稳定。 　　2022年3月17日，碧桂园发布公告称，董事莫斌及监事王增瑞拟购买总规模不超过2000万元公司债券。3月23日，碧桂园购买公司债券的高管团队扩大至全体董事、监事及高级管理人员，购买规模不超过1亿元(包括此前的2000万元)。 　　根据碧桂园5月5日披露信息显示，公司董事、监事及高级管理人员购买债券为“19碧地02”、“20碧地01”、“20碧地02”、“20碧地03”、“20碧地04”、“21碧地01”、“21碧地02”、“21碧地03”和“21碧地04”，累计购买金额为4016.02万元。 　　穿透君挨个查阅了上述碧桂园高管们出手护盘的债券走势，除了21碧地04为上涨了5.56%以外，其他8只债券均是大幅下跌。 　　3月至7月，19碧地02，跌幅31.56%；20碧地01，跌幅24.78%；20碧地02，跌幅20.12%；20碧地03，跌幅38.4%；20碧地04，跌幅41.24%；21碧地01，跌幅31.06%；21碧地02，跌幅37.47%；21碧地03，跌幅31.87%。 　　据wind数据，碧桂园地产集团有限公司存续的公司债共11只，当前余额总计177.75亿元。 　　除了21碧地04近期为上涨、22碧地01尚未交易，其他碧桂园公司债均为大跌。 　　03 　　提前兑付海外债 　　兑付后股债还是跌 　　不仅是国内债券，碧桂园也在对海外债进行护盘。 　　为了稳定市场给予信心，碧桂园在6月，对其7月到期的海外债进行提前赎回。 　　6月23日，碧桂园公告称，公司以现金购买于2022年7月到期的尚未赎回4.75%优先票据的要约，已于2022年6月22日下午四时正(伦敦时间)届满。截至届满期限，投资人根据要约，自愿交回本金总额约为4.11亿美元的票据(占尚未赎回票据本金总额约60.13%)，其余投资人坚持持有到期。 　　要约完成后，碧桂园购买的所有该等票据将于6月24日以现金交割并将相应注销。 　　该笔美元票据为碧桂园2022年唯一需要兑付的美元债，待该笔剩余票据偿付完成后，碧桂园年内无到期美元债。 　　不过，即便是提前兑付后，碧桂园的海外债仍在下跌。 　　7月13日，碧桂园2024年到期8%债券每1美元下跌4.7美分至50.7美分。 　　久期财经数据显示，目前碧桂园存续的多只美元债，价格已经跌至40-55美元区间，相较发行价格，碧桂园的美元债市场价格目前已基本处于腰斩状态。 　　除了债券以外，股价在7月的跌幅也让碧桂园很受伤。 　　穿透君统计发现，2022年7月，碧桂园股价月跌幅已经达到31.89%。而7月才过去一半。 　　同样的，作为碧桂园的物业公司的碧桂园服务，2022年7月跌幅也已经达到34.76%。这已经是碧桂园服务上市以来的单月最大跌幅。 　　碧桂园服务于7月15日发布公告，称认为目前股价未反应公司价值，董事会将根据市场情况，于公开市场购回不多于3.37亿股股份。7月15日已经回购32.60万股，耗资742.58万港币。 　　回头再来看碧桂园，上一次(以不复权走势来看)碧桂园月跌幅超过30%还是在2008年1月31日，当时碧桂园月跌幅达到34.83%。后续略微盘整后，更是持续深跌六个月。 　　从2021年下半年开始计算，截止目前碧桂园跌幅达到61.39%。尽管跌幅也已经很深，但是相较于众多其他内房股，已经算抗跌的了。 　　在这轮大跌之前，碧桂园接连被两家评级机构下调。 　　6月8日，惠誉将碧桂园“BBB-”长期本外币发行人评级列入负面评级观察名单。 　　6月22日，碧桂园被穆迪评级下调，将其高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1，评级展望从审查中调整为负面。 　　他们均表示对碧桂园负债情况和销售情况的担忧。 　　04 　　三千亿有息负债 　　下跌三成的销售 　　碧桂园年报数据显示，其2021年负债为1.65万亿，资产负债率为84.57%。其中，有息负债为3374.34亿元，一年内到期的短期债务共约790亿元。 　　久期财经的数据显示，目前碧桂园控股作为发行主体的美元债存续19只，合计总规模为189亿美元，合人民币约1260亿元。 　　另据中诚信国际统计，目前碧桂园将于2022年内到期或到回售期的境内公司债券本金合计人民币40亿元，将于年内到期的境外债券本金为15亿泰铢和6.83亿美元，将于年内到期的境外银团贷款本金合计约5.8亿美元。 　　从营业收入净利润来看，2021年碧桂园营业收入为5230.64亿元，归母净利润为267.97亿元。销售上来看，2021年，碧桂园实现权益销售额5580亿元，其中68%的销售贡献来自于三四线城市，全年总去化率67%。 　　2022年上半年，碧桂园累计实现权益合同销售金额约1851亿元，同比下降38.93%；累计实现权益合同销售建筑面积约2348万平方米，同比下降31.96%。 　　克而瑞数据显示，2022年上半年，百强房企累计销售额同比下滑50.3%。 　　从数据上来看，尽管碧桂园大多数货值位于三四线城市，2022年上半年其销售也是大幅下滑，但是明显低于百强房企平均下滑幅度。 　　与此同时，碧桂园更加捏紧口袋谨慎拿地，克而瑞数据显示，2022年上半年碧桂园新增拿地金额只有79.8亿元，位列行业第21位。 　　而碧桂园目前仍然是全国销售量最高的房地产企业。

从金融管理部门和多家银行了解到，6月房地产贷款新增规模较5月明显提升，连续两月环比多增，预计6月房地产贷款新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元，房地产融资呈现回暖趋势。 　　从房地产销售来看，国家统计局公布的最新数据显示，今年1至6月，商品房销售面积和销售金额同比降幅较1至5月有所收窄，出现积极的信号。单月数据上看，6月单月销售环比继续上升，商品房销售面积和销售金额环比分别增长65.8%、68.1%，延续5月回暖趋势。 　　当前，在“房住不炒”的前提下，各地不断加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，6月份房地产市场出现复苏迹象，多个城市已率先回温。值得注意的是，银行业金融机构在贷款首付比例、利率等方面也加大对刚需群体的信贷支持，目前按揭贷款中90%以上是首套房贷款。 　　在邮储银行研究员娄飞鹏看来，6月份随着疫情得到控制，居民疫情期间积压的购房需求集中释放。同时，前期降低房贷利率等政策实施，降低了居民房贷的成本，共同推动新增房贷回升。民生银行首席经济学家温彬也表示，政策利好叠加效应逐渐显现下，6月份新增居民中长期贷款维持在较高水平。 　　近期，一些城市的楼盘出现延期交付，停工项目的业主在网上发布“强制停贷告知书”，引发市场关注。对于业主的诉求，记者向资深律师唐春林进行了咨询。“综合经济成本以及法律诉讼的时间效率考虑，强制停贷并不是最佳解决方案。断供在法律上不支持，在经济上也不划算。对于购房者来说，选择理性协商解决，可能是更加有效的路径。”律师回应。 　　近日，银保监会有关部门负责人表示，下一步将加强与住建部门、人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展据记者了解到，在有关部门和房地产企业等的共同努力下，多个涉及停工风险的楼盘，有的已经正常施工，有的则迎来了复工的消息。 　　对于下一阶段房地产市场发展，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，国内房地产稳字当头，由于区域楼市差异较大，各地根据楼市供需情况与当地政府调控要求，因城施策支持刚需和改善型需求，支持房企合理融资需求，促进房地产业良性循环、健康发展。 　　在业内专家看来，稳经济大盘政策落地显效，叠加疫情形势逐步好转，积累的需求开始释放。随着销售端、融资端继续呈现回暖迹象，房企到位资金同步好转，房地产市场将会加快恢复进程。

7月15日，国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，以及1-6月份全国房地产开发投资销售情况，均为体现房地产行业上半年运行情况和判断下半年发展形势的重磅数据。 　　总体来看，涨跌之中，一个“稳”字仍然是房地产行业发展的趋向与目标。 　　6月房价上涨城市增多 　　国家统计局数据显示，6月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。 　　“房价上涨城市进一步增多，市场处于持续稳步回暖阶段，传统热点城市复苏力度进一步加强。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。 　　从具体城市来看，一线城市上涨力度持续增强，一、二手房环比涨幅均有所扩大。其中京沪新房价格分别上涨达0.8%和0.5%，表现最为明显；二手房中只有深圳环比出现下滑，幅度为1%。 　　“一线城市需求支撑力强，加之新房限价因素存在，导致市场关注度长期保持在高位。深圳市场整体已处于反弹阶段，但由于前期政策力度较大，尤其是二手房参考价格等政策效力依然明显，市场恢复会偏慢，房价短期内的波动亦属常态。”张波表示。 　　二线城市则处于“强者恒强”的持续分化状况。新房方面，成都和杭州房价环比涨幅均大于等于1%，成都的二手房价涨幅更是达到2.0%，表现亮眼；哈尔滨和长春房价环比则依然下跌明显。 　　“西部和东部的热点二线城市市场自我修复能力强，政策的效力也更容易在市场体现，尤其是有优质新房供应，市场的关注度容易提升。”张波认为。 　　三线城市总体依然复苏偏慢，无锡、徐州等产业支撑力度强，需求潜力大的城市，逐渐步入上升通道，更多的城市则依然处于底部徘徊阶段，复苏的过程预计仍将偏长。 　　其中，牡丹江的表现引发关注，二手房同比跌幅为10.4%，也是唯一一个跌幅出现两位数的城市，其5月二手房价的同比跌幅同样也为10.5%，市场上也有了“牡丹江房价跌回15年前，5万一套房”的消息。 　　“当前市场的修复更多是一线和强二线城市的带动，预计后期修复将向周边二线及强三线城市传导，市场修复面逐步扩大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为。 　　2022年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网 　　销售下行趋势得到缓解 　　从各线城市整体房价看，仍有一些情况需要注意。易居研究院智库中心研究总监严跃进提到，二线城市新房价格的同比涨幅为79个月以来首次下跌，即2015年12月以来首次同比下跌。 　　国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%，同比由上月上涨转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。 　　“这说明二线城市压力比较大。近期停工断贷等现象也普遍集中在二线城市出现，所以当前要防范部分二线城市房价过冷的风险。”严跃进说。 　　此外，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。 　　“楼市虽然还在寻底过程中，但随着井喷的宽松政策下，市场已经跌幅明显收窄。”中原地产首席分析师张大伟指出，6月已有超过100个城市发布了稳楼市政策接近120多条，截至6月的年内房地产调控已经超过460次，2021年上半年仅286次。 　　政策的持续加码也让上半年的楼市尤其引发关注。 　　国家统计局15日发布的数据显示，上半年，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。全国商品房销售面积68923万平方米，下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。 　　“拆分单月数据可以看到，6月单月销售面积销售额，虽然依然是最近4年的最低点，但成交额同比下调幅度明显降低了，销售面积同比下调18.3%，销售额同比下调20.8%。”张大伟说。 　　“房地产市场交易规模触底回升，商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解。”中指研究院进一步指出，6月商品房销售规模同比降幅的明显收窄，跟疫情期间积压的需求集中释放以及6月企业推盘力度加大带动需求入市密切相关。 　　需注意极端情况影响市场难得的企稳 　　“短期来看，全国房地产市场企稳迹象渐显，但稳定恢复仍面临一定压力。”中指研究院指出，近期部分城市的部分项目“停贷”等现象，对市场预期带来不利影响，或一定程度上拖累市场恢复节奏。 　　多位业内人士均点出类似问题对当前房地产市场的影响。张大伟亦提出，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，应该出台有针对性的扶持政策，避免断贷等极端情况影响市场难得的企稳。 　　近日，监管部门和部分地方政府已迅速采取行动，多家银行亦积极回应稳定市场预期。中指研究院认为，从市场短期走势上看，7月单月商品房交易规模较6月或有回落，但去年同期高基数效应减弱且房地产调控政策仍有发力空间，市场规模同比降幅有望延续收窄态势。 　　张波指出，需求侧可以更多关注改善人群，尤其是在首付以及贷款利率层面给予更多倾斜，会更有利于加快改善人群的入场节奏。供给侧则需要针对房企有更多灵活的政策落地。

5月21日，成都兴能新材料股份有限公司持有的雅江县斯诺威矿业发展有限公司(以下简称斯诺威)54.29%股权，在京东破产拍卖平台落锤，最终成交价超20亿元，是起拍价335万元的597倍，创下业内罕见的拍卖纪录。 　　图片来源：拍卖平台文件截图 　　因为“悔拍”，此次竞拍最终只是“拍了个寂寞”。《每·日·经·济·新·闻》记者从接近斯诺威人士处独家获悉，7月15日，斯诺威在眉山召开了破产案第二次债权人会议，债权人申请方和新的债权人会议主席均为协鑫能科旗下公司。 　　此次会议，主要是征询债权人是否同意对斯诺威进行重整的意见。记者获悉，川能动力子公司四川能投锂业前董事长邓自平，也代表协鑫能科方面出现在会议现场。但知情人士分析认为，在没有取得绝对控股权的前提下，协鑫能科单方面欲推进重整计划或是徒劳。 　　协鑫能科对斯诺威的热衷，来自换电业务对上游资源供应的需求。不过，第二次债权人会议并未透露斯诺威54.29%股权的下一次拍卖计划。 　　图片来源：记者获取的会议资料截图 　　20亿“豪拍”已遭悔拍 　　5月21日，斯诺威54.29%股权最终成交价超20亿元，是起拍价335万元的597倍，创下业内罕见的拍卖纪录。 　　回顾斯诺威部分股权被拍卖后的进程，根据5月21日出具的拍卖成交确认书，买受人为谭威，标的物成交价达到20.002亿元。 　　图片来源：拍卖成交确认书截图 　　根据竞拍规则，中标意向投资人应在收到管理人签发的《意向投资人资格确认函》之日起5个工作日内，与管理人签订《投资框架协议》，中标意向投资人不同意按照相关主要内容签署《投资框架协议》或逾期未签订的，视为意向投资人放弃中标，其缴纳的履约保证金不予退还。而根据投资框架协议内容，中标人应在《投资框架协议》签订后10个工作日内与管理人、主要债权人共同确定投资方案，并在方案确定后10个工作日内向管理人提交详细方案报告(重整草案、和解草案或现状收购矿权计划)。 　　但在斯诺威完成竞拍之后，谭威迟迟没有后续动作，市场也一度怀疑其是否已悔拍。 　　《每·日·经·济·新·闻》记者彼时曾进行多方确认，发现该事项极大概率是出现了悔拍情形。在端午节前，就有斯诺威债权人听到悔拍传言。而直到6月1日，还有斯诺威部分债权人仍不清楚斯诺威股权被竞拍后的事宜。 　　从此次斯诺威第二次债权人会议的内容来看，谭威悔拍已成为事实。 　　在被竞拍前，斯诺威一直推进破产工作，雅江县人民法院和管理人、债权人积极推进公司朝和解方向发展。但因谭威悔拍，潜在和解投资人未能竞拍获得股权，从而导致和解无望。 　　上海新古律师事务所王怀涛律师向记者解释了和解的意思，“破产和解，是指在人民法院受理破产案件后，在破产程序终结前，债务人与债权人之间就延期偿还和减免债务问题达成协议，中止破产程序的一种方法。” 　　实际上，上述知情人士就曾考虑过谭威悔拍的可能性。“当时竞拍价格超过1亿元时，我就预估斯诺威股权可能会流拍。” 　　而这背后，涉及锂矿估值问题。接近斯诺威股权竞拍方人士曾在竞拍后向记者感叹：“市场预期远不是如此‘虚胖’。” 　　“20亿元的拍卖，还要承担债务，仅是探矿权，不敢说对还是不对，只能说远远超出想象。可能为了锂矿有一点不顾一切的感觉，但我希望它(对行业)是好的事情。”天齐锂业年度股东大会上，董事长蒋卫平曾向记者表示。 　　毕竟以20亿元的成交价以及对应股权下高达8.5亿元的债务计算，中标公司要为此付出近28.5亿元的成本。 　　债权人会议主要议程是斯诺威重整事项 　　从5月16日上午10时开拍，到5月21日落锤，斯诺威矿业股权经历了3448次出价、3418次延迟、近百万人围观，报名竞拍的人数也从最初的11人增长至21人。热度过后却遭到悔拍，自然出乎人们意料。 　　图片来源：拍卖平台截图 　　结合斯诺威第二次债权人会议审议内容和相关知情人士透露的信息，出现悔拍后，协鑫能科全资子公司协鑫能科锂电新能源有限公司(以下简称协鑫锂电新能源)更加积极推动斯诺威的重整事项。 　　首先，此次会议由多位债权人共同提议，其债权额超过债权总额的四分之一。债权人会议主席主持“是否对斯诺威公司进行重整”的征询意见，是本次会议议程内容之一。 　　图片来源：记者获取的会议资料截图 　　5月19日凌晨，《每·日·经·济·新·闻》记者曾独家获悉，协鑫能科已完成对斯诺威99%债权及43%股权的收购。 　　彼时根据斯诺威的股权结构，第一大股东是持股57.1%的成都兴能新材料股份有限公司，其所持股份也就是被拍卖的股份。根据工商资料，第二大股东成都川商兴能股权投资基金中心(有限合伙)和第三大股东周大为合计持股42.9%。这意味着，协鑫能科收购了成都川商兴能股权投资基金中心(有限合伙)和周大为的股份，成为斯诺威的第二大股东。 　　而在6月21日，成都川商兴能股权投资基金中心(有限合伙)不再担任债权人会议主席，指定协鑫锂电新能源担任。 　　根据征询意见报告，一方面是征询债权人是否同意对斯诺威进行破产重整，另一方面是债权人对如何重整的建议。 　　“我们不表态，就是希望尽快还钱。”一位参会债权人通过微信向《每·日·经·济·新·闻》记者表示，协鑫锂电新能源并没有在会上拿出具体的重整方案。 　　王怀涛律师向记者分析称，一般企业破产重整有三种情形，一是原有股权不变，债务人继续经营；二是债转股，调整债务人股权结构，以实现债务人减债偿还的目的；第三是引进战略投资人。 　　实际上，斯诺威重整工作的相关事宜可能还会经历一个较长的流程。 　　根据接下来的计划安排，协鑫锂电新能源还涉及协助法院组织相关主体召开对斯诺威重整拯救价值和可能性判断的听证会，或者向相关主体征询意见。后续还有斯诺威第三次债权人会议，审议债权转让情况等。 　　协鑫能科子公司“化整为零”拿下债权 　　不过，协鑫能科受让斯诺威债权的主体并非仅协鑫锂电新能源，还包括四川珩鑫新能源技术中心(有限合伙)。 　　早在5月18日，即斯诺威尚在拍卖之时，四川珩鑫新能源技术中心(有限合伙)就已是斯诺威的债权人。因为在当日，四川珩鑫新能源技术中心(有限合伙)就以债权人的身份，向雅江县人民法院提出了斯诺威重整的申请。而在被宣告破产之前，债权人有权申请从破产清算程序到重整程序。 　　根据工商资料，四川珩鑫新能源技术中心(有限合伙)的第一大股东是苏州协鑫珩能能源科技有限公司，后者持股比例为49.9%。苏州协鑫珩能能源科技有限公司则是协鑫能科的全资子公司。 　　协鑫能科受让斯诺威债权，是通过债权直接受让和临时表决权受让两种方式。 　　截至6月30日，斯诺威共有12笔债权转让申请，共计接近10亿元。截至7月7日，斯诺威又有两笔临时表决权的债权转让，合计金额5.6亿元。其中受让方分别是四川锂珩科技有限责任公司、江苏鑫源供应链管理有限公司。四川珩鑫新能源技术中心(有限合伙)则持有四川锂珩科技有限责任公司99%股权，江苏鑫源供应链管理有限公司则是协鑫能科全资孙公司。 　　“现场有23个债权人，其中19个来自协鑫，最后通过重整。”一位知情人士表示，尽管协鑫能科方面没有拿出具体重整方案，多数债权人同意，但仍有少数债权人既不同意也不反对。少数债权人当中便有斯诺威的职工债权，有债权人现场提出，“希望优先解决职工债权。” 　　该知情人士分析认为，估计法院方面很快会批复同意重整，而一旦同意，协鑫能科方面要在六个月以内拿出重整方案。 　　然而，目前的关键问题并非债权人是否能通过斯诺威的重整方案，而是斯诺威那被悔拍的价值“20亿元”的54.29%股权。在上述知情人士看来，谁拿到斯诺威这54.29%股权，谁才能成为公司真正的实际控制人。不过，他并不知晓接下来的拍卖时间，其预计仍然会走公开拍卖途径。 　　据记者了解，协鑫能科方面参加第二次债权人会议的是邓自平。邓自平是四川锂珩科技有限责任公司总经理，协鑫能科锂电新能源有限公司经理，协鑫能科锂电新能源有限公司子公司四川协鑫锂能新材料有限公司总经理。 　　锂业行业对邓自平的名字并不陌生，2021年1月28日之前，邓自平曾是四川能投锂业的法定代表人和董事长。四川能投锂业两大股东分别是川能动力和雅化集团，旗下核心矿产资源就是李家沟锂矿。换句话说，邓自平曾是推动李家沟锂矿开采的核心人员。邓自平离开四川能投锂业之后，川能动力董事蒋建文成为公司的法定代表人和董事长。 　　邓自平和斯诺威的关联，最早是因为川能鼎盛锂业，他曾是川能鼎盛锂业的董事长。川能鼎盛锂业的第二大股东是成都兴能新材料股份有限公司，即斯诺威的第一大股东，而川能鼎盛锂业的第四大股东则是斯诺威。所以，在锂矿和锂盐的中上游领域，邓自平本人具有丰富的经验。这或许是协鑫能科方面看重他的一大要点。 　　种种迹象表明，协鑫能科有着掌握上游锂矿资源的决心。2021年9月27日，协鑫能科公告称，公司控股子公司苏州协鑫珩能能源科技有限公司与四川鑫辰大海企业管理中心(有限合伙)、北京东方泰丰进出口贸易有限公司于9月23日签署《合伙协议》，共同设立四川珩鑫新能源技术中心(有限合伙)。对于本次参与设立合伙企业，协鑫能科表示是介入电池材料、锂矿等新能源上游材料端的重要举措。值得一提的是，鑫辰大海的LP(有限合伙人)穿透后为新希望集团，而成都川商兴能股权投资基金中心(有限合伙)就有新希望集团的身影。 　　今年4月12日，协鑫能科锂电新能源有限公司成立。该企业由协鑫能科100%控股，主要经营电池制造、新材料技术推广服务、矿产资源储量估算等业务。 　　然而，协鑫能科掌控上游资源的意图并非为了造车，而是瞄准新能源车的补能环节。根据公司2021年年报，为电动汽车提供换电服务是协鑫能科主要业务之一。根据年报内容，公司已建成乘用车换电站9座，商用车换电站4座。 　　目前，协鑫能科的市值280.5亿元。从股价看，争夺斯诺威并未对其股价带来明显异动。

“9000多人抢几百套房的大场面现在已经看不到了，刚需也可以轻松入围。” 　　7月10日，深圳网红光明片区的金地明峰府项目开盘，销售均价4.5万元/平方米，总价区间约348万-559万元/平方米，共推出575套住房，当日销售263套，去化率约45.73%。这一数据在当下的市场已属表现尚可。 　　该项目之所以引发市场广泛关注，很重要的一个原因在于，其限售均价创新了近一年来光明新房的新低。光明区曾是深圳楼市的打新重地，但现阶段一众新房价格回到3年前，个别项目去化甚至只有个位数。 　　深圳光明区某在建楼盘每经记者陈荣浩摄 　　最低限价盘入市 　　今年以来，光明片区总共入市了6个项目，金地明峰府限价最低，为4.22万元/平方米。 　　该地块是金地在去年9月深圳的第二轮集中土拍中以19.67亿元拿下的，楼面价1.62万元/平方米。根据出让公示，该地块建成商品房后，毛坯限价不得高于4.22万元/平方米，装修后限价不得高于4.52万元/平方米。 　　值得一提的是，今年以来光明区入市的项目，相比去年同期入市的新盘，价格出现了一定程度回调。 　　《每·日·经·济·新·闻》记者对今年光明区新入市楼盘进行梳理发现，截至7月12日，今年以来光明片区总共入市了6个住宅新盘，分别是安联尚璄府(5.19万元/平方米)、星河天地华邸(5.19万元/平方米)、特发观月台(4.69万元/平方米)、深业云筑(4.69万元/平方米)、中海寰宇时代花园(7.69万元/平方米)和金地明峰府(4.5万元/平方米)。 　　从已公布的开盘认筹/去化情况来看，整体中规中矩，部分楼盘去化惨淡。 　　其中，安联尚境府共推353套房源，开盘当日仅15批认筹，去化率约4.2%；星河天地华邸推248套房源，148套认筹，去化率约59.6%；特发观月台推359套住宅，认筹166套，去化率约46%；深业云筑推816套房源，当日认筹205套，去化率约25%。 　　7月12日下午，深圳一家区域性房企的营销人士通过微信告诉记者，虽说深圳的豪宅市场6月出现过回暖迹象，但刚需盘上热度回升并不明显。今年以来，光明推盘的速度也并不算快，今年上半年也仅有零星几个盘入市。现在很多房企的普遍想法就是，要么通过折扣和让利走量，要么就将开盘时间往后延。 　　根据深圳中原数据，上半年光明区累计成交2659套房源，成交面积25.5万平方米，成交套数和成交面积分别同比上涨6.6%和10.9%。 　　多个新盘价格回到3年前？ 　　虽说光明区的新房价格相比去年出现了显著回调，但购房者心态却更从容。 　　7月13日，曾多次去光明区看房的意向购房者王莉莉通过电话向记者表示，“目前光明通地铁了，4万多的价格在深圳也不算高，对刚需来说还是很划算的，我关注的楼盘预计今年下半年入市。”王莉莉提到，其实早两年前也曾去过光明打新，但两次都没买到，第一次积分不够入围，第二次摇号没中。 　　“当时光明最热的金融街华发·融御华府打新我也参与了，那排场足够大，9000多人抢几百套房子。”王莉莉感慨，因为属于典型的刚需客，现在市场回归平静后，自己也有机会挑选心仪的楼盘。“我看中的项目，预计可以轻松入围，就在光明站附近。” 　　记者还注意到，目前光明片区普遍存在二手房价格比新房价格高的现象，不少二手房的指导价在5万元/平方米左右，而周边新房的价格在4.6万元/平方米左右，整体价差约4000元/平方米。比如光明峰荟二手房参考价为5万元/平方米，同片区内今年新入市的深业云筑项目，销售均价为4.69万元/平方米。 　　根据《每·日·经·济·新·闻》记者不完全统计，今年下半年光明片区至少还有12个新盘待入市，包括深房光明里、联发悦尚居、松茂御城、宏发万悦山二期、绿城桂语兰庭、深业熙瑞府等。 　　目前光明区普遍4.5万元/平方米上下区间的新房价格，事实上已经回到了3年前的水平。据深圳统计年鉴，光明区2019年商品房成交均价为4.45万元/平方米，2020年为5.03万元/平方米。 　　不少开发商或许是感受到了去化压力，在开盘时就推出了各种折扣优惠。例如位于光明高铁站片区的特发观月台，今年6月开盘时就祭出了开盘专享91折优惠的营销活动，折后毛坯均价4.28万元/平方米；深业云筑也不甘示弱，打出了3个组合拳，现场优惠申请享99折、i深圳登记冻资享97折、开盘专属享97折。 　　7月13日上午，中指研究院深圳公司研究副总监童晓玲在接受《每·日·经·济·新·闻》记者微信采访时表示，光明区部分项目的去化不及前两年，一是大量新房供应，导致同区项目之间竞争更为激烈；二是深圳集中供地中光明区限售价格对市场预期的影响，一定程度上降低了市场购买的积极性。 　　根据中指数据，2022年上半年，光明新区新房住宅市场供应量1467套、14.76万平方米，同比大幅增加291.2%、293.6%；成交量为2615套、25.91万平方米，同比增加22.9%、26.6%。 　　“2021年下半年两次集中供地，光明区限售价格在4.22万-4.53万元/平方米，今年首轮土拍两宗宅地限售价格有所上调，分别为4.71万元/平方米和4.89万元/平方米，但整体并未超过5万元/平方米。限售价格的上调相信对合理引导市场预期，提振市场信心将起到积极作用。”

7月15日，全国70城房价数据出炉！ 　　从国家统计局数据来看，6月份房价环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加，环比跌幅收窄。其中，成都领涨全国，新房和二手房价格涨幅均已连续3个月排名第一。不过，从同比数据来看，房价继续走低，同比上涨城市个数减少。 　　业内人士认为，当前房价环比数据改善，释放积极信号，充分体现了二季度以来房地产一揽子支持政策的有效性，房价指标正努力走出降温通道。预计地方政策支持的效果将持续释放，市场预期将进一步平稳改善，后期市场成交保持修复带动价格环比继续改善。 　　房价环比上涨城市个数增加 　　国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市房价环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。其中： 　　一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手房价环比由上月持平转为上涨0.1%。 　　二线城市新房价格环比由上月下降转为上涨0.1%；二手房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。 　　三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。 　　6月份，70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。 　　从新房价格环比涨幅排名来看，成都涨幅为1.3%，已经连续3个月领涨全国；杭州涨幅为1%，位居第二；北京涨幅为0.8%，位居第三；青岛涨幅0.6%，位居第四；上海、合肥、厦门、徐州、遵义涨幅均为0.5%，排名并列第五。 　　从二手房价格环比涨幅排名来看，成都涨幅2%，全国第一；南充涨幅1%，位居第二；杭州、合肥涨幅均为0.6%，排名并列第三；北京、太原、青岛、广州、重庆、无锡涨幅均为0.5%，排名并列第四；宁波、大理涨幅为0.4%，排名并列第五。 　　不过，从同比来看，房价继续走低，同比上涨城市个数减少。其中： 　　一线城市新房和二手房价格同比分别上涨3.3%和1.1%，涨幅比上月分别回落0.2和0.6个百分点。 　　二线城市新房价格同比由上月上涨转为下降0.2%；二手房价同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点。 　　三线城市新房和二手房价格同比分别下降2.8%和3.7%，降幅比上月分别扩大0.6和0.5个百分点。 　　6月份，70个大中城市中，新房和二手房价格同比上涨城市分别有21个和12个，比上月分别减少2个和1个。 　　房价正走出降温通道 　　对于6月的市场情况，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，6月新房、二手房房价整体环比跌幅均收窄。31个城市新房价格环比上涨，21个城市二手房价格环比上涨，均较上月增加6个。这是房价整体修复力度增强的表现。 　　“6月各线城市房价均修复，二线城市修复力度较大。一线城市新房、二手房价格环比涨幅均扩大；二线城市新房房价环比由跌转涨，二手房价格跌幅收窄；三线城市二手房价格环比跌幅也收窄。”许小乐说，具体城市中成都、杭州、合肥、重庆等城市6月环比涨幅均扩大或由跌转涨，在70城市排名中均靠前。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，根据简单算术平均计算，6月份全国70个城市新房和二手房价格指数均环比跌幅收窄，释放积极信号，充分体现了二季度以来房地产一揽子政策的有效性，环比数据改善充分说明房价指标正努力走出降温通道。 　　“从6月份房价指数涨幅数据看，成都表现最好，无论是环比数据还是同比数据都成为全国排名第一的城市，其中二手房价环比涨幅达2%属于非常高的水平。”严跃进说，这也说明成都当前购房政策宽松的情况下，楼市明显活跃起来，市场预期在积极做调整。 　　在中原地产首席分析师张大伟看来，楼市虽然还在寻底过程中，但从6月新房与二手房价格下调城市数量均减少、房价下调幅度明显收窄来看，市场已经越来越接近底部。 　　对于房价修复的原因，张大伟认为，主要是各种刺激政策频繁发布，6月各地购房支持政策继续出台，在限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等政策基础上，还出现了多城市发布房票政策，各种房地产救市政策继续升级，楼市政策松绑成为主流。 　　许小乐则认为，6月价格的修复是市场成交的带动。6月房贷利率下降、住房支持政策力度加大，促进住房需求释放。统计局数据显示，6月全国新建商品住宅销售面积、销售额环比增速均超过65%，增速较上月明显扩大。贝壳研究院数据显示，6月贝壳50城二手房成交套数环比增长近30%。其中，成都、杭州、重庆等二手房成交量明显增长。成交量的积极表现传递到价格端，带动价格环比改善。 　　不过，对于房价同比继续下跌，并且跌幅扩大，严跃进表示，这说明有后遗症，尤其是二线城市新房价格自2015年12月以来首次同比下跌，说明二线城市压力比较大。 　　展望后市，许小乐认为，地方政策支持的效果将持续释放，市场预期将进一步平稳改善。从现有成交情况看，7月上半月贝壳50城二手房日均成交量较6月日均水平小幅增长。预计后期市场成交保持修复带动价格环比继续改善。

近日，房地产经纪行业的头部企业我爱我家(000560.SZ)发布公告，因市场情况及资本市场环境的变化，终止2021年非公开发行A股股票事项并撤回申请材料。 　　此次定增终止也被认为是公司战略收缩加盟业务的举动。 　　就在6月份，我爱我家公告关停合肥、烟台、长沙城市的加盟业务，涉及350家加盟店。而此次定增的募资投向之一，正是“加盟业务扩张项目(一期)”。 据记者注意到，加盟业务曾被视为我爱我家多元化扩张规模、谋取市占率的重要抓手，但随之也暴露出一些管理问题。 　　今年以来，我爱我家多次被爆“拒缴社保、挪用房款”，尽管其回应称是加盟商所为，但也让公司品牌蒙上阴影，陷入信任危机。 　　不仅如此，公司早期逆势扩张带来的苦果已显现。2021年起，我爱我家陷入增收不增利的困境。2022年一季度，其净利润亏损2.4亿元。 　　此外，2020年至2022年一季度，我爱我家的资产负债率逐年上升，分别为48.40%、67.51%、68.82%。 　　战略收缩加盟业务 　　为了谋划这次定增，我爱我家筹备了15个月，但最终却不了了之。 　　2021年3月，我爱我家发布《非公开发行A股股票预案》，发行价格为3.07元/股，预计募资总金额7亿元以内。按计划，这7亿元将被用于数字化系统升级建设、直营及加盟门店的规模扩张。 　　为推动这次定增，公司多次召开相关会议，并在向证监会提交申请材料后，收到行政许可申请受理单。 　　令人意想不到的是，定增筹划15个月戛然而止。7月7日晚间，我爱我家公告，因为市场情况及资本市场环境的变化，终止2021年非公开发行A股股票事项并撤回申请材料。 　　此次取消定增并非毫无征兆。6月20日，我爱我家宣布，终止合肥、长沙、烟台的加盟业务，有计划推进与加盟商解约，今后将聚焦重点城市直营业务，发展租赁业务。启动退出前，我爱我家在合肥、长沙和烟台的加盟门店数量合计约350家。 　　加盟业务曾被视为我爱我家多元化扩张规模、谋取市占率的重要抓手。2020年，我爱我家开启加盟模式，截至当年第三季度末，旗下加盟类门店超过1300家。 　　2021年年中，我爱我家战略发生变化，为减少加盟城市亏损，开始收缩加盟业务。 　　经过此前的一系列扩张，截至2021年底，我爱我家业务遍布北京、上海、杭州等40余座城市，门店总数超4600家。 　　但这样的扩张并未带来有效业绩，2021年年报显示，我爱我家期内加盟门店运营数量为1504家，相比2020年三季度末，仅增长200余家，增长态势大幅放缓。此外，快速启动的加盟模式，也暴露出一些管理问题。 　　今年以来，我爱我家多次被爆“拒缴社保、挪用房款”，事后发现是加盟商所为。 　　今年6月，据媒体报道，王女士在2021年通过我爱我家购买一套总价267万元的学区房，并将167万首付款打到我爱我家的资金监管账户，随后却被员工违规挪用。 　　对此，我爱我家青岛区域负责人称：“违规员工为我爱我家青岛加盟店店东，因违反加盟的运营要求，在2022年1月被摘牌，青岛我爱我家已与其解除合作关系。” 　　知名地产分析师严跃进认为，中介公司一旦出现经营诚信问题，就很难再获得消费者的信任。我爱我家应该及时有效对事件后续进行处理并杜绝此类事件的发生。与此同时，要加强员工培训、加强购房者预付款资金监管，积极解决消费者房款纠纷以及员工纠纷等问题，重塑消费者信心。 　　业绩由盈转亏资产负债率近70% 　　2018年4月，我爱我家借壳昆百大A实现上市，超越世联行(3.070, 0.04, 1.32%)跻身A股房产中介第一股。 　　2017年底，我爱我家完成了对北京我爱我家房地产经纪公司控股权的收购。我爱我家承诺，2017-2019年扣除非经常性损益及募资影响后归母累计净利润不低于5亿元、11亿元及18亿元。实际情况是，公司三年实现累计扣非归母净利润18.75亿元，超额完成业绩承诺。 　　然而，2019年后，在内外部环境压力与行业竞争中，我爱我家曲线上市以来业绩不断收缩。财报显示，2019至2021年，我爱我家的营业收入分别为112.12亿元、95.75亿元、119.63亿元，净利润分别为8.27亿元、3.12亿元、1.66亿元，扣非净利润分别7.35亿元、3.20亿元、1.22亿元。 　　2022年一季度，公司实现营收34.79亿元，同比增长18.65%；净亏损为2.41亿元，同比由盈转亏；扣非后净亏损为2.39亿元，同比由盈转亏。 　　谈及原因，我爱我家在财报中解释称：为减少不利影响，公司决定采取聚焦策略，对非重点城市业务进行优化调整，将资源向重点城市集中。 　　由于近年来不断扩大加盟业务，也给公司带来了资金压力，截至2022年3月末，我爱我家的货币资金为40.11亿元，交易性金融资产6.33亿元，流动资产合计为125.87亿元。其中，短期借款为26.38亿元，一年内到期的非流动负债为68.26亿元，其他流动负债0.41亿元，流动负债合计152.53亿元，远比流动资产要大。 　　此外，2020年至2022年一季度，我爱我家的资产负债率逐年上升，分别为48.40%、67.51%、68.82%。 　　为挽回业绩颓势，我爱我家瞄向商业资产运营类业务。近日在业绩说明会上，我爱我家除了表示将继续大力推进数字化转型外，以“相寓”为核心的商业资产运营类业务已成为公司管理层寄予厚望的新增长点。

7月8日，吉林长春发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，支持集中批量购买商品房。 　　长春提出，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。团购房需取得商品房预售许可，房地产开发企业不得低于成本价格销售。 　　“团购买房”这一楼市调控方式出现在省会城市的通知上，还是非常引人关注。在此之前，同为省会城市的山西太原曾推出人才定向团购住房优惠政策，辽宁沈阳于洪区则推出了首届社区工作者房产团购会。 　　自6月起逐渐被推广开的团购买房，也经历了从定向到普适、从个别区到大范围、从自发组织到官方鼓励的演进过程。 　　与长春同日推出新政的湖北黄冈出台相关政策，对团购买房最受关注的价格问题给出了明确的指导性意见：鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。 　　7月7日，四川巴中提出，鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，各级工会可积极组织职工团购商品住房，与开发企业达成的优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。这一规定更是给了团购买房价格突破“限跌令”的可能。 　　7月4日，云南普洱发文鼓励依法开展形式多样的促销活动。鼓励房地产企业在法律政策框架内开展住房团购优惠、以老带新等促销活动。 　　6月29日，浙江桐庐鼓励房地产企业开展购房团购优惠活动，并给出了“一次性买房越多，折扣力度越大”的思路。具体来看：在备案价打折基础上，对一次性购买10套及以上(纯叠排或排屋项目5套及以上)商品住宅的再下浮优惠3%；对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%；对市县认定的人才首次购买商品住宅的，购买单套即可下浮优惠3%。如下浮优惠后价格低于备案价85%的，低于85%部分由企业以实物等其他方式让利优惠。 　　本轮最早推出类似政策的城市可以追溯到5月24日，市场流传一份广州增城住建局发布的《关于组织开展团体购房活动的函》，被认为是全国第一个由政府公开组织的团购政策。但后来政策疑似被取消。 　　“团购”为名，“优惠”为实 　　“各地开启商品房团购活动的目的，是促进整个市场活跃度和销量的提升，加快市场信心的恢复。团购的方式，主要是对于团购期间的楼盘价格进行一些打折优惠促销，以此来拉动购房者入市的脚步。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。 　　“政府鼓励团购是新鲜事，但对我们售楼处来说，团购这种促销方式是一直存在的，特别是今年春天以来。”山东济南的置业顾问小林对中新财经记者表示，目前他所在的售楼处，通过团购买房可以享有每平200-500元的优惠。 　　“团购其实也是业内心照不宣的一个降价手段。比如会有的买房人会以团购的名义来谈价，看房前约几个朋友同事一起去售楼部，就说组织团购，就能让置业顾问找到销售经理一起谈。当然，要是真的可以一起买是最好的。”小林说。 　　在小林看来，团购是买卖双方都能接受且获利的一种方式：“置业顾问第一次给出的价格，在这个基础上再有两到三个点的优惠都是可以接受的，一套四五百万元的房子能优惠十几万元吧。” 　　湖北武汉一位置业顾问同样对记者表示，只要到售楼部看房时说一声团购就可以优惠，总价算下来能优惠几万块钱。 　　“不管有多少人要买多少套，哪怕是只有一套，提前确定时间来看房都可以享团购优惠。”该置业顾问表示。 　　“团购的作用各地会有明显分化：如果城市供大于求比较严重，整个市场信心依然处于相对底部的话，那么团购所起到的提振效果就会相对有限；而对于一些已经触底并开始回升的城市来说，团购所起到的作用才会更加明显。”张波提到。 　　团购买房，是否有风险？ 　　实际上，看起来刚刚火起来的团购买房政策，此番也是再度“翻红”，甚至还曾屡屡在行情过热时被限制。比如2018年时，西安、长沙、杭州等相继出台暂停企业(企事业)单位购房的政策，从而抑制楼市“虚火”。 　　湖南长沙房地产中介李奇(化名)对记者提到，自己听说过2018年前后的相关纠纷事件。“当时有业主在售楼部交了团购费、签了团购协议，过去快一年了才发现房子的备案价比实际支付价格低不少，但钱都是在pos机一笔付的，还没有签购房合同，最后这笔钱也没要回来。” 　　“前段时间我手上有套团购单价3500元的公寓，总价十万元出头就能买一套位置不错的35㎡的公寓，价格是比较划算的。但是要求交3万元的团购费，还是期房，不少人都觉得风险挺大，最终还没卖出去。”李奇表示。 　　因为团购买房存在的潜在风险，也有城市在政策中明确提到禁止团购住房。7月11日，河南三门峡发文提到，严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导房地产开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得组织新的团购住房、定向开发住房行为。 　　3月，河南郑州也提出，机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。 　　“但由于团购规模及优惠力度存在一定差异化，偏大规模购房群体的集聚难度较大，同时个人偏好度较难达共识或许是此举的挑战之一。因此该项举措的实施需明确对不同团购规模的不同优惠说明，同时严格把控购房资格的审核。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为。 　　“从实际过程看，各类团购的房屋需要确保遵守营销的规则，不要把一些违规的和不合规的项目拿来做团购，否则容易损害公信力，后续也会存在一些交房问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　7月上旬，地产销售再次走弱。中信证券陈聪认为，主要因6月房企冲量、各地疫情散发、局部出现房屋延期交付问题所致。 　　陈聪表示，七月销售再次走弱，说明市场复苏尚不稳固，信用风险远未解决，也说明政策有必要加大力度，干预市场。虽然销售走低有推货不足的阶段性因素，但疫情影响和消费者越来越担心交付问题，也十分值得留意。 　　陈聪团队预计，市场或仍在复苏通道，而销售-投资-信用，将是房地产行业慢复苏的“三部曲”： 　　我们相信，市场会沿着先销售、后投资、再信用复苏的局面演进，期待市场四季度的销售表现。 　　销售走弱的三大原因 　　陈聪团队统计发现，七月地产销售再次走弱： 　　7月上旬，我们跟踪样本城市新房销售5.9万套，同比下降45.2%(6月下降11.2%，5月下降45.9%)；我们跟踪样本城市二手房销售2.0万套，同比下降14.4%(6月下降2.0%，5月下降19.7%)。 　　该团队认为，销售走弱的背后有三大原因： 　　?开发企业为了冲上半年销售业绩，尽最大努力在6月推货，的确造成7月初可销售资源不足。?各地散发的疫情，影响了居民的置业信心。?局部出现房屋延期交付问题，影响了消费者对新房购置的信心，也使得二手交易的恢复明显好于一手。 　　市场或仍在复苏通道 　　陈聪团队认为，按揭贷款利率仍有明显的下降空间，因城施策的空间依然不小，且交付问题、信用问题、投资问题、拿地问题交织，也意味着政策有加码的意愿。 　　该团队表示，相信以下三个类型的政策对目前的市场将有明显提振： 　　?相信流动性困难的企业或能获得更直接的支持；?进一步因城施策，下调按揭贷款利率和首付比例；?化解烂尾楼，保障交付，这是目前阶段最能恢复市场信心的政策可能选项。 　　在研报中陈聪还提及，进一步放开限购，货币化安置等措施也有一定积极作用。 　　销售投资信用，慢复苏的三部曲 　　陈聪团队认为，销售-投资-信用，将是房地产行业慢复苏的“三部曲”： 　　七月初的市场下行，进一步说明地产市场复苏并不稳固。企业投资信心低落，投资很难短期修复。我们相信，市场会沿着先销售、后投资、再信用复苏的局面演进，期待市场四季度的销售表现。 　　风险提示 　　该团队认为，以下两点风险点值得投资者注意： 　　?疫情影响销售的风险。?政策晚于预期，信用风险进一步向少数未出险全国化民企和混合所有制企业蔓延的可能性。