“预计2022年全国房地产市场将呈现‘销售规模高位回落，新开工面积明显下降，投资面临调整压力’的特点。” 　　7月7日，北京中指信息技术研究院发布的《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》中如上表述。 　　报告指出，2022年上半年，百城新建住宅与二手住宅价格累计均微幅上涨，涨幅分别为0.15%和0.17%，较2021年同期均大幅收窄。受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响，二季度百城新建住宅与二手住宅价格各月环比涨跌幅均在0.05%以内，房价整体呈现企稳横盘态势。 　　从成交来看，上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降超四成，三四线城市同比降幅最大。5-6月，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，市场需求边际修复，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长。 　　土地方面，上半年全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位。企业方面，上半年9家房企销售额超千亿，国央企仍为拿地主力，房企倾向布局热点二线城市。 　　对于2022年上半年的楼市，“调控”是一个重要关键词。据统计，上半年全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。 　　“热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。”中指研究院表示。 　　“换房改善成主流需求，全国改善购房占比超三成，二线、三四线改善需求更具主导地位，而一线城市仍以刚需为主。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦谈及居民置业需求时表示。 　　展望下半年，中指研究院认为，从短期政策来看，在市场未明显好转前，各地政策发布频次或将维持高位，供需两端均有改善空间，一线城市以微调为主，二线和三四线城市政策放松力度继续加大。

　中指研究院7日在"中房指数2022房地产市场趋势报告会”上发布《住房租赁发展白皮书》。该报告指出，2022年上半年，受新冠疫情反复、经济下行压力加大等因素影响，全国50城住宅平均租金累计微跌，短期内租赁市场表现冷清。但围绕发展保障性租赁住房，相关支持政策加速出台，长期来看，住房租赁市场发展空间将进一步增大。 　　报告指出，2022年上半年，全国50城住宅平均租金累计下跌1.05%，5个城市平均租金累计上涨，45个城市平均租金累计下跌。 　　从月度走势看，2022年初受春节假期等因素影响，住房租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金1-2月环比连续下跌。3月，随着外来务工人员返城叠加节后“换岗季”等因素，租赁市场行情略有升温，连续两个月租金环比上涨。但随后因上海、北京等多地疫情反复，人口流动受限，住房租赁需求有所减弱。在此行情下，个人业主出租房源空置期加长，业主信心有所不足；此外经济下行压力加大，毕业生求职难度增加等因素，也导致租金上涨动力不足；5-6月，50城住宅平均租金持续回落。 　　保障性租赁住房筹集是“十四五“时期的一项重点工作，筹集规模大，推进速度快。自去年年中《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发以来，各地方政府快速跟进。截至2022年6月，全国有超80个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件。 　　“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，其中，2021年已完成94.2万套(间)，2022年计划筹集240万套(间)。报告认为，以推动保障性租赁住房建设为契机，我国住房租赁市场发展不断提速。中央和地方政府在财税支持、金融支持、存量盘活、市场监管等重点领域配套出台了多项政策。 　　展望未来，住房租赁市场政策红利有望持续释放，市场发展环境有望进一步优化。同时，随着流动人口规模的逐步扩大，年轻一代居住观念的逐渐转变，住房租赁需求仍有进一步增长的空间。

湖南衡阳市政府网站7日发布的《关于进一步促进我市房地产良性健康发展的若干政策措施(试行)》(下称《措施》)提出，对2022年6月1日—2023年5月31日期间在市中心城区购买新建商品住房、二手住房和地下车位(库)的购房人，按其实际缴纳的契税分别予以50%、50%和80%的财政补贴。 　　《措施》提到，加大金融支持力度，加快办理个人按揭贷款手续，放款周期缩短到3个月内。全面加强住房公积金对职工购房的支持，对当前有困难的企业和职工，给予住房公积金支持。经企业职工代表大会讨论通过后，年底前企业申请即可缓缴；年底前职工未正常偿还公积金贷款，经本人申请、相关部门核实后，可不作逾期处理。 　　《措施》明确，实施购房契税财政补贴政策，对2022年6月1日—2023年5月31日期间在市中心城区购买新建商品住房、二手住房和地下车位(库)的购房人，按其实际缴纳的契税分别予以50%、50%和80%的财政补贴。同时，加大货币化安置力度，鼓励被征收人选择货币安置方式，推行政府团购商品房作为实物安置房源。 　　公开信息显示，今年4月，衡阳已调整了住房公积金使用政策。 　　包括，职工个人或夫妻双方正常缴存住房公积金，申请住房公积金贷款购买家庭普通自住住房的，最高贷款额度由50万元调整到60万元；对符合国家生育政策，同一对夫妻在2021年5月31日(含)后生育三孩的缴存职工家庭，购买家庭普通自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为80万元等。

中指研究院常务副院长黄瑜7日在北京表示，上半年中国多地出台房地产相关调控政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期，房价则呈现企稳横盘态势。 　　黄瑜在当日举办的中房指数2022房地产市场趋势报告会上指出，根据该机构当日发布的房地产市场半年总结和展望报告，上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面调整了房地产调控政策，政策出台频次近500次。 　　总体而言，热点一二线城市购房需求较为旺盛，政策调控优化相对谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果并不明显。 　　短期来看，中指研究院认为，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。例如：住房政策与人口、人才、租赁政策结合料仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向，跟进城市的范围有望继续扩大。 　　日前，成都出台新政规定，居民将自有住房用于保障性租赁，可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。此前长沙楼市也推出类似的“租赁换房票”政策。 　　上半年，黄瑜指出，该机构监测的百城新建住宅价格累计仅上涨0.15%，房价现底部企稳迹象，预计下半年房地产市场企稳恢复，全年商品房销售面积降幅或超10%。 　　其中，一线城市市场有望继续恢复，二线和三四线城市分化或将加剧，热点二线及东部核心城市群内部三四线城市楼市或将率先企稳回暖。不过，大多数三四线城市当前房地产市场仍处于深度调整阶段，短期继续优化政策的空间和力度均较弱，市场修复动力不足，预计短期市场会继续探底。 　　从房价来看，黄瑜指出，优势地区市场份额有望提升，如江苏、广东、浙江、安徽等地，对下半年全国房价形成结构性带动，全年商品房销售均价或处于横盘状态。

每经记者最新获得的权威研究机构数据显示，今年上半年，房地产行业的困境是近几年所罕见，房地产行业是否见底，引起社会广泛关注。 　　据国家统计局数据，今年1-5月全国商品房销售面积和销售额同比分别下降了23.6%和31.5%，全国房地产开发投资亦同比下降4.0%；土地市场表现不佳，中指研究院统计，上半年全国300城共成交土地规划建筑面积6.7亿平方米，同比下降28.6%；房企业绩方面，克而瑞统计据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额同比降幅达50.3%，惨遭“腰斩”。 　　不过值得一提的是，据中指研究院统计，5月份全国百城新房成交面积环比由降转增，6月份成交环比继续增长，初步统计增幅在五成左右，呈现回暖态势。 　　正如近日龙头房企万科董事会主席郁亮所言，“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”多家机构则认为，在疫情影响逐渐消除和政策持续助力之下，下半年房地产市场将逐步企稳恢复，新的竞争格局也将形成。 　　新房成交环比由降转增，二手房市场筑底 　　虽然今年楼市开局不利，但随着各地政府频繁松绑楼市，楼市成交回暖明显。 　　国家统计局数据显示，今年1-2月全国商品房销售面积和金额分别同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。至4月受国内疫情冲击明显的超预期影响，全国房地产销售与投资双双进入负增长。 　　从中指研究院数统计据来看，上半年重点100城新房月均成交面积降幅超4成，成交规模为近几年同期最低水平。百城新房月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%，与2019-2021年同期均值相比下降31%，较2019年同期下降28%。 　　从不同梯队城市来看，虽然上半年上海、北京受疫情干扰较大，但一线城市新房成交面积同比降幅仍最低，为32.9%；二线代表城市同比下降42.0%，三四线代表城市同比下降43.8%。 　　疫情得到有效控制后，长三角等区域热点城市楼市迅速恢复。5-6月，在热点城市快速回暖的带动下，百城新房成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，临近半年考“交卷”，6月份成交环比继续增长，初步统计增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。同时，一线城市也是成交回暖最快的城市，6月份各线代表城市新建商品住宅成交面积环比均增长，但同比仍延续下降趋势。其中一线城市同比下降8.1%，降幅大幅收窄；三四线城市同比降幅超三成。 　　百城新房价格同样处于横盘态势。据中指研究院统计，今年6月全国100个城市新建住宅平均价格为16205元/平方米，环比上涨0.04%。从房价涨跌城市个数看，47个城市环比上涨，41个城市环比下跌，12个城市与上月持平，上涨城市数量较上月增加 7个。 　　而作为“楼市晴雨表”的二手房交易，复苏不及预期。易居研究院报告显示，6月热点城市二手住宅成交量整体仍在复苏初期，价格同比涨幅自2015年7月以来首次由正转负。 　　与新房市场类似，易居研究院监测的14个热点城市6月单月二手住宅成交量环比大增33.8%，同比下降9.1%，同比降幅收窄25.9个百分点。其中，青岛、成都、南京等二线城市表现抢眼，青岛6月二手房成交量环比大增260%。考虑到去年下半年市场急速降温，热点城市二手住宅成交量总体基数较低，预计下半年成交量同比降幅将呈现稳步收窄趋势。 　　从价格来看，易居研究院通过对热点城市近6个月移动平均数据的监测得出，当前二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速曲线位置和形态类似2014年二季度的筑底盘整，二手住宅价格同比涨幅经历了2015年3月的阶段低点和2018年的偏低位运行后，当前正在构筑新的底部。6月二手住宅价格同比涨幅自2015年7月以来，首次由正转负至-0.1%，未来两三个月热点城市二手房价格同比降幅或将继续扩大。 　　土地市场二季度回暖明显，央国企仍是拿地主力 　　土地市场在政策调整与预期宽松之下，正在缓慢回暖。 　　上半年，全国300城共成交土地规划建筑面积6.7亿平方米，同比下降28.6%；6月300城成交规划建筑面积1.4亿平方米，同比降幅收窄至26.3%。此外，上半年土地市场多项指标同比大幅下跌：成交楼面均价为2155元/平方米，同比下跌31.6%；平均溢价率为4.4%，同比下降11.64个百分点；各类用地出让金达14545亿元，同比下降51.16%。 　　不过二季度以来，土地市场回暖明显。300城成交楼面均价环比上涨78.98%；平均溢价率为4.26%，较一季度增长0.42个百分点；各类用地出让金达10077亿元，环比增长143.64%。 　　此外，今年22城首批集中供地共成交397宗地块，总成交率84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。土地出让金4969亿元，占去年全年成交21.9%。 　　与2021年集中供地相比，今年22城集中供地由3批次增至4批次，因而今年首批次集中供地推出土地规模同比走低。22城今年首批集中供地成交规划建筑面积3907万平方米，较去年首批集中供地下降62.9%，较去年第三批集中供地降低34.5%。 　　以今年首批集中供地表现最抢眼的杭州例，目前已经完成了一、二批次集中供地，分别收金827亿元和364亿元，上半年土拍金额排在全国第一。当然，也有不少城市的集中供地表现不佳，如天津29宗涉宅地块中15宗因故停牌，长春、济南、福州、南京、合肥、沈阳流拍率也较高。 　　从拿地端来看，房企拿地意愿仍不足，国企、央企、城投公司托底，也是今年以来土地市场的显著特色。 　　据中指研究院统计，上前年TOP100房企拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60%，降幅比上月收窄4.7个百分点；TOP100拿地门槛值20亿元，较上年同期下降17亿元；TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为 44.3%。 　　今年以来，50家代表房企拿地金额始终处于低位。不过6月份拿地总额环比大幅回升，同比下降仍达63.6%，但降幅较上月有所收窄。主要是上海进行了第一批次集中供地，北京、苏州、杭州、宁波、合肥等热点城市完成第二批集中供地，令房企拿地意愿有所回升。 　　但50家代表企房企拿地内部分化显著，如今年首批集中供地的拿地主力军依然是国央企和地方城投公司。在中指研究院《2022年1-6月中国房地产企业权益拿地榜》上，滨江集团与华置地以392亿元并列第一。在TOP10房企中民营房企仅占2席——滨江集团与绿城中国。值得注意的是，作为民营房企的滨江集团，以全口径新增货值912亿元超过华润置地居榜首位置；权益新增货值625亿元，排在第三位。 　　包括滨江集团在内，拿地积极的房企仍然最为看重长三角区域城市。各区域代表房企上半年拿地面积中，长三角土地占比达到46.9%。从布局城市等级来看，代表房企在二线城市的投资面积占比最高，达到63.6%。杭州、宁波和北京位列代表房企拿地面积前三位。其中杭州以382.7万平方米位列第一，宁波以171.4万平方米排名第二。 　　百强房企业绩同比“腰斩”，规模企业加大去化力度 　　在刚刚过去的6月，规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。据克而瑞统计，6月TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%。虽然6月同比跌幅略有收窄，但上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍达50.3%，与前两月基本持平。 　　具体来看，6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业，单月业绩环比增幅均在60%以上。 　　从近期多家房企发布的6月份销售简报，就可一窥房企上半年的业绩表现。 　　如上半年排在百强房企销售榜Top3的保利发展，6月份实现签约面积291.68万平方米，同比增长25.23%；实现签约金额510.03亿元，同比增长1.42%。不过，上半年保利发展累计实现签约面积1307.31万平方米，同比减少21.78%；实现签约金额2102.21亿元，同比减少26.29%。 　　再看TOP10房企融创中国，上半年累计实现合同销售金额约1128.2亿元，累计合同销售面积约852.1万平方米。据以此计算，融创中国上半年合同销售额同比下跌64.83%，权益销售额同比下跌66.9%。 　　而河南最大房企建业地产6月取得物业合同销售额29.73亿元，同比减少68.8%；合同销售建筑面积440,065平方米，同比减少64.9%。上半年累计取得物业合同销售总额140.40亿元，同比减少为54.8%；总合同销售建筑面积1,914,891平方米，同比减少为52.7%。 　　中指研究院统计显示，上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，相较1-5月降幅持续收窄，房企销售业绩边际性改善；销售额破千亿房企9家，较去年同期(19家)减少10家；百亿房企85家，较去年同期(132家)减少47家。 　　值得注意的是，在今年公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。随着近期各地政策面放松，房企在三四季度需进一步加紧货量供应，并积极营销以提高去化率水平。 　　月均融资缺口近80亿元，房企偿债压力大 　　上半年通常是房企的集中筹资期，不少房企历年来1-6月发行占比超过存续规模的60%以上。不过，今年融资窗口期并未如期到来，销售低迷叠加偿债高峰期，也使各今年成为“分水岭”。 　　观点指数统计，今年上半年，房地产开发境内债券融资共计发行268笔，较去年同期减少102笔；发行规模合计约2530亿元，同比减少41.35%。 　　另据克而瑞统计，上半年100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。国家统计局数据也显示，1-5月份房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。 　　从同策研究院持续追踪情况来看，央企国企和民营房企今年上半年的融资规模分化加剧。 　　先看国企央企性质的房企，上半年共融资1426.36亿元，公司债、中期票据、境内银行贷款及其他债权融资比例均衡，融资结构健康。而民营房企上半年共计融资1664.96亿元，在数量上超过央国企，但融资结构明显变形。最突出的境内银行贷款，剔除3月份碧桂园和美的置业融得4笔总额超500亿元的并购贷以及保障房租赁融资，民营房企并没有得到多少银行的支持。其他债权融资是民营房企的主要融资渠道，主要依靠出售资产和透过金融机构花式融资过活。 　　此外，民营房企为了自救，积极出售项目公司股权或配售新股。仅6月份，就有包括云南城投、阳光城等在内的10余家房企发布了出售、转让资产或股权的相关公告，涉及标的总额超过400亿元。同时，部分房企还开启了高利息的信托贷款。 　　事实上，据观点指数统计，自2021年初以来，房企境内信用债融资便呈现“流出”状态，发行端口的萎靡是主要原因。2021年融资缺口为月均80亿元，今年上半年该指标为78亿元。 　　今年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。虽然境内到期规模没有境外集中，没有明显突出的清偿情况，但庞大的债务规模不容轻视。 　　美元债方面，上半年房企发行美元债总额约167.8亿美元，达到近5年来的发行最低值，同比下降约78%。 　　观点指数表示，今年是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更高。不少房企对其到期美元债寻求展期，本质是以时间换空间，有些房企的甚至对期债务进行二次展期，说明企业偿付能力并未恢复，整体资金面还在走下坡路。而此前房企铺排展期方案，大多将兑付比例较大部分放在今年下半年。面对下半年的几波债券到期高峰，房企整体偿债压力依然较大。

2022年下半年刚开始，就有规模房企的美元债违约，这一次是千亿房企世茂集团。 　　近日，世茂集团公告披露，公司7月3日到期的一笔10亿美元债未能如期偿还。房企偿债压力再一次被推至风口浪尖。 　　上半年已结束，对房地产行业融资而言，却经历了一段艰难时光。 　　首先，房企融资规模一再下滑。克而瑞数据显示，2022年上半年100家典型房企融资规模为3837亿元，同比下降53%。 　　雪上加霜的是，房企到期债券规模却与日俱增，7月达到年内高峰，约830亿债券到期。 　　下半年，一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金，到期债务压顶，违约事件可能会持续增加。 　　上半年房企融资总量腰斩 　　2021年是房企融资的分水岭。 　　在此之前，房企融资规模逐年攀升，2020年融资总量达到高峰，较2016年增长了56%。2021年，融资总量急转直下全年只有13244亿元，同比下降25%。这是房企融资总量近五年来首次负增长。到2022年，融资规模下滑趋势再扩大。 　　克而瑞研究数据显示，上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。单月融资量均出现不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，下降幅度均超50%。 　　2021年以来，房企融资需求一定程度被压抑，2022年3月，融资政策开始适度纠偏，支持房企合理融资需求，因此3月至5月，房企融资规模同比降幅有所控制，5月降幅较2月低点时收窄25个百分点至下降36%。 　　此外，房企发债开始转向境内。 　　从融资结构来看，2022上半年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到69%，相比2021年全年占比提高了20个百分点。其中境外债权融资占比只有17%，较2021年减少6个百分点。 　　当前，多数民营房企仍然面临融资难、融资贵的问题。 　　新发债无法覆盖到期旧债 　　2022年，房企债务违约事件频频发生，很大一方面的原因在于，当前企业新发债券已无法覆盖到期旧债。 　　克而瑞研究数据显示，2022年上半年企业发债金额2068亿元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外发债大幅下降77%至437亿元。 　　反观房企到期债券规模不减反增。2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，到期规模高出发行规模39%。 　　发债总量缩水，叠加债券到期高峰，“借新还旧”的逻辑被打破，房企迎来至暗时刻。 　　如果这一痛点得不到解决，下半年可能还会出现房企“暴雷”的现象。 　　值得注意的是，下半年房企债券到期规模约为3102亿元，其中7月和10月有两拨到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。 　　寻找融资新出路 　　传统融资渠道收紧，房企融资新出路在哪？ 　　综合近期政策风向，以及房企发行情况，并购贷款和绿色融资或将为房企融资开辟新的路径。 　　从并购贷款来看，2022年上半年，监管部门多次强调金融机构要稳妥有序开展并购贷款，行业并购政策边际放松已成确定性趋势。 　　上半年并购机会较多，随着房地产销售迎来边际回暖，6月房企收并购意愿已经有所上涨，我们重点监测的房企共涉及49笔并购交易，已披露总交易对价约538.67亿元。 　　银行并购贷款是当前房企并购资金的主要来源。 　　据克而瑞研究不完全统计，截至6月底，典型房企年内累计获取1960亿元的并购贷款额度，且授信名单从国企央企向民企延伸。 　　除银行并购贷款，已有7家房企完成并购债券注册。与银行并购贷款不同，并购债券门槛比较高， 　　从规模来看，7家房企共8笔并购债券合计注册规模约496亿元，其中约110亿元的募集资金将用于项目收并购，占总注册规模的22.18%。 　　除此之外，并购基金以及并购主题信用债发行也迎来了突破。据不完全统计，截至当前东方资产、长城资产、招商平安资产等3家AMC以及浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行、上海银行等5家银行计划发行8支房地产并购信用债(含ABS)，拟发行总规模490亿元。 　　从绿色融资来看，近期其在房企融资中比较高频。据克而瑞研究统计，2022年前5个月，房企的绿色融资规模达到209亿元，是2021年全年绿色融资规模的一半，同时总融资规模占比也提升到了6.12%。 　　房企绿色融资的规模在短期内有望继续增加。自4月份以来，央行和银保监会多次提出要对绿色低碳经济活动进行金融支持，上海、广州也细化了扶持政策。未来那些流动性稳定的大中型房企或将在绿色资本市场受益。 　　此外，政策支持的国内公募REITs，及保障性租赁住房REITs的推进也值得房企关注。 　　从降杠杆到稳杠杆，房地产企业融资经历了艰难转折，当前融资政策以支持企业合理融资需求为基调，毕竟房企经营“造血”能力亟须恢复。

7月6日，随着重庆第二轮土拍平稳落幕，目前已有厦门、福州、北京、青岛、合肥、苏州、武汉、宁波、杭州、重庆等10个城市完成了2022年第二轮集中供地。 　　二轮土拍整体较首轮热度微降，但城市间热度继续分化，杭州、宁波土拍热度较高，北京也有不俗表现，而部分强二线城市土拍市场表现平淡。 　　房企的选择愈发忠于地块价值，更加追求确定性，拿地策略依旧审慎。只有那些利润率相对较高且去化有保障的地块才能收到多家房企的申请。 　　参拍企业中，绝大部分城市依然由国企、央企、地方性平台企业担当主力角色，民营房企中，少数采取深耕策略的开发商亦有出现，尤其是杭州本地房企滨江集团，在杭州本轮土拍中豪取12宗地。 　　纵观各地土拍表现来看，得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象有所好转。与此同时，6月楼市销售转好也带来了一定信心，后续若能保持销售恢复节奏，预计土地市场也将迎来实质性好转。 　　值得注意的是，尽管政策“暖风”不断，但市场并未全盘回升，在现金流的压力之下，业内预计房企的全年投资态度依然会维持谨慎。 　　冷热分化 　　与今年首轮集中供地的冷热分化相似，截至目前的第二轮集中供地延续了这种态势，不同城市之间、不同区域之间、不同地块之间的热度分化明显。 　　其中，宁波的第二轮集中供地热度相对较高，优质地块顺利转化为热门地块。根据中指研究院统计，宁波第二轮集中供地21宗涉宅地块全部成功出让，共收金161.2亿元，其中溢价成交9宗，有7宗触及顶价进入摇号阶段。 　　杭州二轮土拍热度虽然较首轮土拍略有下降，但在目前的10个城市中也处于高位，推出的45宗涉宅地块全部成交，其中底价成交23宗，12宗地块溢价达中止价进入线下一次性报价环节。杭州区域间热度分化特征仍然突出，尤其是主城区的地块竞争更为激烈。 　　那些远郊片区的地块，多数逃不开底价成交的命运。中指研究院土地事业部负责人张凯对21世纪经济报道记者表示，第二轮集中供地中，城市内部板块热度分化亦较为明显，房企偏好成熟度高、去化有保障的核心板块，远郊区县的板块流拍比例高。 　　地块与地块之间的差异性也被放大。北京二轮土拍共推出17宗地，7宗地底价成交，7宗地现场竞拍溢价成交，其中有4宗地达到了最高溢价率15%，整体平均溢价率11%。 　　对热门地块的争夺，在各地上演。北京有两宗地块甚至在触达地价上限后又触达“政府持有产权比例”或“现房销售面积”上限，最终通过摇号确定地块归属。 　　与此同时，福州有21%的地块遭遇流拍，武汉的10宗涉宅地块中，有9宗都是底价成交，在整体政策保持宽松之下，品牌房企参与度较低，7宗涉宅地块由本地平台公司竞得。 　　供地规则上，第二轮集中供地延续了宽松态势。苏州继续采取了全部取消市场指导价、延长出让尾款缴付时间等措施，同时苏州楼市政策端也持续释放友好信号，为提升房企拿地积极性与看好情绪起到了助力作用；重庆将近七成地块最长付款周期延至1年；北京在第二批次的集中供地中采用了“预申请”机制，方便企业提前开展研究决策，并延长了土地开发建设补偿费缴纳时间，以减轻企业资金压力。 　　这种延长土地款项缴纳时间的做法，有效推动了房企的资金流转。 　　合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者，土地预申请中“延长土地开发建设补偿费缴纳时间”的举措，相当于“分期付款”，给了土地价款一个杠杆，来撬动整个项目未来的去化，并且也会优化地块利润率的测算方式。她解释说：“特别是在地块拍出后，基本上四个月的时间就可以进入首期开盘的状态，这时开发商能够取得一定销售回款，以此补足资金，让资金获得更好的流转。” 　　房企审慎 　　尽管几乎各个城市都有热门地块出现，但房企拿地策略最终还是体现了“审慎”原则。 　　以北京为例，太阳宫地块之所以受到追捧，除了地块位置优越很好地保证了未来去化速度之外，楼面价与未来实际售价之间也有近3万元/平方米的利润差；另一宗同样热门的小瓦窑地块，开拍之前房地价差很大，利润相对高，最终成交的房地价差还是超过3万元，房企可以在产品上做加法，也可以在价格上做减法，都能实现较好的利润。 　　张凯认为，房企在市场下行期格外关注安全边际，对于存在销售指导价与竞品倒挂的地块兴趣更大，同时在宁波等城市对于政府回购的保障房地块亦积极参与，以上两种情况去化压力更小。 　　“现在拿地的顾虑很多，以前能在去化速度和利润之间保住一个，基本这块地就成了，但现在二者都要兼顾，还要考虑到资金周转时间。”一位全国性房企的投拓人士告诉21世纪经济报道记者。 　　郭毅则指出，在以销定投、量入为出的前提下，房企都在精准投资、精算利润。 　　克而瑞地产研究中心数据显示，今年上半年，近九成房企拿地金额同比下跌，拿地企业中，国企、央企、地方平台公司仍是土地市场的主力军。 　　就全口径销售TOP50企业而言，国央企投资金额占比达到73%，尤其中海、华润、招商等房企在22城投资相当积极。北京二轮土拍中，中建系成为隐形赢家，共报名4宗地块，最终收获2宗，并且热门太阳宫地块被中建二局以66.82亿元、15%溢价率、10%政府持有产权的代价收入囊中。 　　相较之下，民营房企则低调许多，拿地金额占比仅有27%，且集中在少数企业中，如龙湖、滨江等。 　　业内人士普遍表示，当前楼市整体销售依旧承压，流动性压力下导致民企拿地信心仍旧不足，拿地策略也依旧偏向谨慎。 　　展望后市，张凯表示，预计部分土拍表现不佳的城市还将持续扩大房地价差，以提供更为充足的利润空间吸引房企参拍。此外，随着房地产市场的逐步回暖，预计下半年土地市场热度将有所回升。 　　房企的预测与之呼应。龙湖相关负责人曾在上海交易所交流会上表示，土地市场在未来很长一段时间都会具备非常好的机会，土地价格会回归理性。“目前来看，土地市场的氛围和温度，会是一个理性的状态，而且这个状态会持续下去。”该人士说。 　　旭辉方面则透露，本着量入为出的原则，在销售和回款相继恢复以后，正常的拿地节奏也会得到恢复，并且他们对于土地市场未来的判断与龙湖方面保持一致，认为未来地块质量将会有明显提升。

预售证扎堆过期 进京拿地的卓越地产怎么了 　　依靠在去年北京首批双集中供地一战成名的卓越地产，在销售方面却没能延续魔幻。北京商报记者近日接到购房者反馈，去年首批双集中供地的部分项目出现预售证过期的情况。调查后证实，涉及预售证过期或曾经过期的3个项目奥森春晓、北青云际、青云上府均为卓越地产去年首批双集中供地摘得的项目，合作方不同而已。高调进京一举拍下4个地块，却出现不到一年3个项目预售证失效这种罕见的问题，卓越地产怎么了？ 　　过期或曾经过期 　　“销售一个劲儿地催我付首付，我都下决心买了，结果一去建委网站上查，他们预售证过期了。”上周，部分北青云际的准购房者向北京商报记者反映，去年首批双集中供地的明星地块——北青云际预售证突然过期，原因不明。 　　北京商报记者随即登录北京市住建委官网查询发现，不仅仅是北青云际，在去年首批双集中供地的项目中，北青云际、奥森春晓和青云上府3个项目的预售证均已到期，预售信息都显示“该项目预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记，取得房屋所有权证后，方可现房销售和现房合同的网上签约”。 　　巧合的是，3个项目最初的拿地方都是卓越地产。 　　更为蹊跷的是，3个项目申领预售证的时间都没有超过一年，其中青云上府项目预售证发证时间为2021年10月14日，距今近7个月时间。北青云际项目两期发证时间分别为2021年9月30日和10月31日，距今也只有10个月左右的时间。 　　所谓的商品房预售许可证，一般是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请，批准后方可预售楼房。 　　是要卖现房还是出了BUG 　　“这并不是一个常见的现象，按照正常房产营销来说属于是重大失误了，不知道青云上府怎么会出现这样的问题。”熟悉青云上府所在板块的房企营销人员如此评价。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，理论上讲，预售证过期的话对开发商来说销售就不会是很规范的，后续如果出现维权，对于开发商和业主来说都是存在风险的。在销售方面也应该和购房者做好一个解释。 　　但在中原地产首席分析师张大伟看来，只要拿过预售证，基本上是不存在资质问题的，预售许可证时间到期还有可能是表示大部分开发商开始转入现房销售阶段。 　　“预售许可证有效期是根据房地产开发资质证书的有效期等设的，因为资质证书到期换证，所以预售许可证期限到期。”对于网签过期的现象，北京商报记者也联系了卓越地产方面相关负责人，卓越地产方面表示，目前已取得新资质证书，正在向建委申请办理预售许可延期，属于正常业务办理项目会继续销售。 　　截至北京商报记者发稿，奥森春晓已经恢复了正常预售状态。 　　有的项目还在“挖坑” 　　尽管卓越地产给出了预售证到期的原因，但工程方面的进度却让购房者无法安心。 　　“工程慢得让人心慌。”刘欢(化名)，北青云际的准业主，用她的话说，因为爸妈的房子不远，时不常就过来看看，虽然今年的情况特殊，有冬奥、疫情不断反复的影响，能够理解工程慢，但拿地一年多之后还是个“坑”，确实让自己有点坐不住。 　　而当她把这个消息在小红书上发布后，却遭到了部分项目销售的“围攻”。“他们留言说我是竞品的水军，不停地diss我，但又给不出工程慢的合理理由，比它开工晚的学府一号都封顶了，北青云际还是个坑。”作为一个二胎妈妈，刘欢对于能否如期收房心里有些打鼓。 　　上周某天傍晚，北京商报记者开车绕着北青云际工地现场走了一圈，目前两地块在外围只能看见塔吊露出，除了职工宿舍，没有其他建筑显露出地平线，据现场偶尔走出的工人证实，目前工地还处于地下建设阶段。 　　一份销售发在公开社交平台的信息也显示，截至6月30日，北青云际6001、6002地块正处于地下结构施工阶段，部分主楼已完成基础底板，现施工至地下三层竖向车库区域正在进行基础底板施工。 　　对于项目进展情况，卓越地产方面在接受北京商报记者采访时也给出了解释：“北清云际和奥森春晓两个项目工程进度均在正常进度范围内，但是由于这两个项目为高层产，相对其他几个合作项目，如朝阳一墅、青云上府、熙悦晴翠，均为低密产品，已封顶的进度肯定是有周期的。几个项目已经每月开始发布业主家书并及时公示建设进度及项目情况。” 　　从北京商报记者现场走访看，青云上府的工程进展确实要好于北青云际。上周末北京商报记者从金港国际赛车场旁边一个较为偏僻的小路靠近青云上府项目观察到，在外围可以看到目前项目工程楼体工程大部分还处于刚刚封顶的状态，装饰工程和门窗工程也基本还未开始，距离完整的现房销售或许还有一段差距，需要进入销售中心才能看到两栋装修较为完整的楼体，可能是还未完工的缘故，项目周围也是杂草丛生。

不惜一切代价卖房！小麦西瓜太小儿科，深圳开发商直接喊你“旧房换个大平层” 　　“我们只要住宅，这是公司规定的。” 　　真是大开眼界，以物易物买卖房产的交易方式会出现在一线城市深圳。 　　与6月时多地小麦、大蒜、西瓜等初级农产品走上消费链顶端不同，深圳开发商直接推出了以旧换新、以房换房，因地制宜，直接在消费链顶端置换。 　　近日，《每日经济新闻》记者注意到，深圳一楼盘传出标有“房产置换、以旧换新”的宣传海报，上写普通住宅换尊贵大平层，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。 　　旧房换新仅限住宅 　　记者查询深圳房地产信息平台获悉，海报上的弘基翰林九锡备案名为弘基翰林大厦，去年10月拿到预售证，分为A、B两栋，共有232套办公，217套商务公寓以及65套商业，本次批准预售房源均为毛坯交付，开发企业为深圳市中住房地产开发有限公司、深圳市留仙洞投资发展有限公司。 　　据悉，翰林九锡是弘基地产在深圳开发的首个顶豪公寓产品，不限购、不限贷。那么，以房换房具体如何操作？ 　　7月6日，《每日经济新闻》记者以购房者身份致电了该项目售楼处。 　　置业顾问告诉记者，“项目为商办产品，如果您那边的房子是住宅，可以委托我们全权处理，我们来找买家。” 　　对于如何定价以及委托交易期限，置业顾问表示，新房价格以现场公布为准；旧房价格则以房产所在小区半年内成交的均价为准，若半年内无成交，则以一年内成交均价为准。 　　“你把房子交给我们之后就不用管了，我们肯定会尽快卖出去的。在没有收房的情况下，您租房的租金由我们公司承担。”该名置业顾问表示。 　　“活动上周就开始了，只是宣传这两天才打出去，目前有5、6套来换了，至于活动什么时候结束要等公司通知。” 　　记者在采访中还获悉，该项目在第三方中介平台也有展示，且有工作人员在积极邀约购房者去实地看房了解，而旧房不仅可换大户型的总裁公寓，还可以拿深圳的住宅等价交换弘基·朗寓的小户型公寓或者商铺。 　　7月5日，记者从中介工作人员柯先生处了解到，在售户型有小面积段35-98平方米的单房到三房，总价230万-730万元，主要在B栋弘基·朗寓，毛坯均价7.3万元/平方米；A栋则是建面约343-550平方米的大平层总裁公寓，7梯4户，毛坯均价10万元/平方米，可另选装修套餐。 　　对于这一交换方式，有网友评论称“什么样的人会拿住宅换公寓？用公寓换住宅，开发商真聪明，赚大了”。 　　在全国楼市成交遇冷的当下，开发商为卖房可谓花尽了心思，除前段时间农产品纷纷登上换房舞台外，近日南京又一家开发商喊出“1元购‘益’米，直抵1㎡”的口号，即活动期间花1元购买一份杂粮，即可在认购总房款里直接减免1平方米价格。 　　明源不动产研究院首席研究员艾振强今日(7月6日)在接受记者微信采访时表示，之前送车、送年猪等方式现在谈不上新鲜了，住宅好变现，以房换房等价交换，相当于全款买房了，开发商这一招还是很精准的。从售楼处反馈来看，已经签五六套换了，效果也是有的。此外商务公寓创新的空间比较大，如果项目本身不错，对讲究居住品质的土豪还是挺有吸引力的。 　　“一些创新自救的努力是值得钦佩的，6月份市场有所回暖，下半年整体会比上半年好，时刻准备着的公司，下半年有望率先抓住机会，提前进入收获期。” 　　新房普遍难卖 　　实际上，商业类公寓项目在深圳市场上交易占比并不太高，且销售势头也不如住宅，更容易随市场下行而大落。 　　记者从贝壳研究院获悉的一份数据显示，2022年上半年，深圳共有57个项目取得批售，除大鹏外，其他区域均有新盘项目获批售，合计供应新房26228套，同比去年上半年下降3.2%，环比去年下半年下降59.2%。 　　成交方面，2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。从成交细类来看，商业公寓类占比约18%，住宅占比超60%。而今年上半年，无论是住宅还是公寓，同环比跌幅均超过了30%，市场持续探底。 　　艾振强分析，就销售而言，在房产开发链条里已经是很末端了，而很多东西在前端就已经决定了。如果前端的产品、定位没做好，想靠后面发力弥补，那肯定是事倍功半。特别是当下的市场环境，房子金融属性被弱化，居住属性越发突出，大家对房子本身的品质会更加重视，营销创新更多是锦上添花，很难力挽狂澜。

近日，云南普洱市住房公积金管理中心发布《关于调整和优化普洱市住房公积金使用相关政策的通知》(下称《通知》)。《通知》明确，购买首套自住住房公积金贷款最高额度为70万元，贷款首付款比例不低于20%。 　　《通知》提出，调整住房公积金最高贷款额度。对于购买首套自住住房的，借款人单方缴存住房公积金的，申请个人住房公积金贷款的最高额度由原来的50万元调整为60万元；借款人夫妻双方缴存住房公积金的，申请个人住房公积金贷款最高额度由原来的60万元调整为70万元。对于购买二套自住住房的，借款人单方缴存住房公积金的，申请个人住房公积金贷款的最高额度由原来的40万元调整为50万元；借款人夫妻双方缴存住房公积金的，由原来的50万调整为60万元。高层次人才住房公积金贷款最高额度在原有额度基础上上浮20%。 　　《通知》明确，下调个人住房公积金贷款首付款比例。对拥有1套住房并已结清相应商业银行购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付比例从30%调整为不低于20%，贷款利率按原规定执行。对拥有1套住房但尚未结清相应商业银行购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款为30%，贷款利率按原规定执行。 　　此外，《通知》还提出，支持缴存职工合理住房需求，进一步优化公积金贷款有关付款规定：取消“缴存职工因购房全额付清本次所购住房房款的，不予申请个人住房公积金贷款”的规定。开展个人商业性住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务。扩大住房公积金提取使用范围，开办提取公积金优先偿还个人住房公积金贷款后剩余公积金账户余额可以提取偿还商业银行住房贷款业务等。

河南省信阳市人民政府办公室印发《信阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》的通知。《措施》共计17项，重点围绕优化房地产项目用地配置、压缩房地产项目孵化周期、加大财税金融支持力度、规范房地产市场秩序四个方面。 　　具体来看，《措施》提到，引导在信金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，更好满足个人住房消费合理信贷需求，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%。 　　同时，实施购房契税补贴。《措施》施行前，在信阳市区内购买商品住宅(不含二手房)但未缴纳契税，《措施》施行后缴纳契税的给予已缴契税20%补贴。《措施》施行后，在信阳市区内购买商品住宅(不含二手房)，并缴纳契税的，给予已缴契税50%补贴。 　　《措施》还强调，优化房地产项目用地配置。一是加大对房地产用地的调控力度，依据商品房去化周期，合理确定新增用地供应量，确保供需平衡。二是对已出让土地，相关部门要尽快完善周边学校、商业、医院、道路等配套设施，为项目推进提供有利条件。三是合理确定公建设施计容面积。 　　《措施》指出，压缩房地产项目孵化周期。一是20个工作日内完成房地产项目审批全流程。分阶段办理施工许可证，可先行办理“正负零”以下工程施工许可证。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，经抵押权人书面同意，可以办理商品房预售许可审批手续。二是合理增加商品房预售资金拨付频次，从“五个拨付节点”调整为“八个拨付节点”，允许企业通过银行业金融机构担保，使用监管资金，提高资金的流动性。三是合理调整竣工验收备案程序。四是顺延房地产项目交付期限。五是推行“交房即办证”。 　　《措施》提到，加大财税金融支持力度。一是因疫情影响不能按期纳税的房地产开发企业、建筑企业，可以延长纳税期，最长不得超过三个月。二是土地竞买保证金不得低于挂牌起始价的20%，可以分期缴纳土地出让金。三是实施购房契税补贴。四是鼓励银行业金融机构对受困企业贷款展期、续贷，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持企业融资连续稳定，有效缓解市场主体资金链运行压力。五是降低个人住房贷款首付比例，支持驻信金融机构，执行住房个人按揭贷款下限利率。 　　《措施》指出，规范房地产市场秩序。一是开展房地产市场秩序整治。二是扩大保障性租赁住房供给。三是强化网络與情引导。

香港特区政府土地注册处6日公布，2022年上半年楼宇买卖合约总值2972.9亿港元，比去年下半年度下跌33%，同比下跌37.3%。地产界人士预料，下半年市况将迎来反弹。 　　当日公布的数据还显示，今年上半年送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共32828份，比去年下半年度下跌28.3%，同比下跌34.8%。 　　香港利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，上半年新冠肺炎疫情阻延推出楼宇新盘步伐，不少大型新盘尚待应市，因此相信下半年发展商将积极推售，以追回上半年落后的进度。 　　他称，目前市场仍然积聚不少购买力等待释放，只要发展商定价合理，采取先求量、再求价的策略，相信下半年一手新盘买卖登记量将在上半年的低基数下出现较显著的反弹。

融创西安一楼盘附近被投诉违建，新城区：城管已进行平整改造 　　近日，有网友通过人民网“领导留言板”向西安市委书记反映，融创西安壹号院东北角市政用地没有规划和环保部门批文，未经公示违规建设环卫垃圾停车场。就此，西安市新城区答复称，该地块规划性质为华清立交扩建预留市政立交用地，曾借用给融创公司建设售楼部及营销景观，在不断有居民反映该区域环境脏乱差的情况下，近期区城管局对该区域进行了平整改造。 　　该网友反映，原融创西安壹号院售楼处门前绿地为城市绿地，现交由新城区城市管理和综合执法局负责绿化建设，施工过程中没有相关部门的批文及公示。业主投诉后，新城区城管出示的告知函承认此处未按照规划施工，违规建设环卫垃圾停车场。 　　新城区在回复中否认了该网友的说法，称该地块规划性质为华清立交扩建预留市政立交用地，并非公园用地。地块位于融创西安壹号院北侧、华清立交西南角，占地面积约10350平方米，为支持企业开发建设，2018年，在不影响后期立交桥改扩建设的情况下，借用给融创公司建设售楼部及营销景观。 　　该回复称，随着融创西安壹号院项目开发建设完成，不断有居民反映该区域环境脏乱差，杂草丛生，病虫害繁衍滋生严重，绿化观赏质量下降，车辆乱停放等问题。为切实改善该区域环境面貌，按照西安市城市管理和综合执法局《关于加强代征路管理的函》(市城管函(2021]228号)相关精神和要求，近期区城管局对该区域进行了平整改造。 　　澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者注意到，人民网“领导留言板”上有关融创西安壹号院的投诉不止一条。 　　今年3月17日，有网友在领导留言板上投诉称，融创西安壹号院二期项目从2021年疫情至投诉时未复工，融创方面工作人员称一是受疫情影响工人无法返回、二是资金不足导致复工难。 　　就此，西安市新城区3月25日答复称，区住建局对融创壹号院开发企业项目负责人进行了约谈，要求其克服困难，按照保交房、保民生、保稳定的要求，加快施工进度。 　　就在同一个月的3月16日，有网友在领导留言板上质疑融创西安壹号院挪用监管资金。西安市新城区5月19日答复称，关于融创壹号院项目，2021年12月3日起资金监管业务由区住建局负责后，严格按照《西安市商品房预售资金监督管理办法》监管账户资金均规范使用，“我区住建局将持续关注该项目建设情况，并责令开发商按照保交房、保民生、保稳定的要求加快项目进度，尽快交房。” 　　此外，今年2月28日，还有网友就停车位和移动充电桩等问题，在领导留言板上留言反映。西安市新城区3月3日回复表示，经联系该网友，已协商解决临时车位及充电桩安装问题。

深圳6日连续发布两份公积金政策并征意见，其中提到，调整公积金贷款共同申请人范围，拟明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人。 　　6日，深圳就《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知(征求意见稿)》《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》征意见。 　　其中，《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》中提到，调整共同申请人的范围。拟在本次修订中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。 　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬采访时表示，通过此类做法使得购房者的工资或收入评估会提高，进而可以贷到更多的公积金额度。这也就是相当于借父母等之力，来增大贷款的能力和贷款的资金。这样做也使公积金贷款变得更为宽松，具有非常好的导向，也将进一步降低购房者的购房成本，促进购房者购房积极性的提高。 　　需要一提的是，对于深圳拟发布的新政是否等同于“一人购房全家帮”的问题，严跃进认为“和此前做法还是有点差异”。他表示，这种没有直接帮忙还贷款，相当于增加了贷款的额度。 　　中新经纬注意到，近期，多地调整公积金贷款政策，除提高贷款额度、降低首付比外，唐山、咸宁、池州、泉州、珠海、天津、赣州、沧州、秦皇岛、潮州、邵阳、资阳、定西、楚雄等还允许直系亲属提取公积金余额帮助购房人还贷。 　　中原地产首席市场分析师张大伟此前对媒体表示，本轮出台类似“一人购房全家帮”政策的城市中，三四线城市占据主体，这些城市中两代人都有公积金的群体，对市场来说，这可以激活一部分需求，尤其是即将退休的人群，这个政策有利于他们提取公积金帮助子女买房。

　7月5日，深圳市规划和自然资源局官微发布了今年第二批次的供地公告，共有16宗二类居住用地和商业+二类居住综合地块。 　　据《证券日报》记者了解，本次挂牌出让地块涉及总用地面积约33.29万平方米，总建筑面积近180万平方米，起始价约350亿元，最高限制地价超400亿元。16宗地块位置涵盖前海合作区1宗、宝安区4宗、龙华区3宗、光明区2宗、龙岗区4宗以及坪山区2宗，将于8月4日集中出让，现场竞价结束后随即组织现场摇号活动。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，从此次出让地块宗数和挂牌起始价来看，仅次于2021年年中价格，彰显了市场“回升在即”的背景下，开发商可能在提前布局土地储备。同时，政府土地供应也在积极回应诉求和引导市场预期，促进供需两端同步着力，让新房市场从供地到开发再到销售，能够全链条回升。 　　李宇嘉称，此次深圳市供应的16宗地的底价制定较为合理、地块区位也较为优质，最高限价在第一批次供地基础上继续提升，这些举措延续了第一批次供地的特征，传达给开发商让利的深意，希望在供给端能激发市场活力。 　　“当下部分地区楼市销售端已经开始好转，但土地供给端仍然较差。希望深圳这次能起到好的示范效应。”李宇嘉进一步表示，深圳第二批次供地量比较大，大概率提前在勾地方面做了很多功课，联络潜在拿地企业，包括央企、国企、城投平台等。尽管深圳楼市还未确立触底反弹的走势，但回升是迟早的事情。因此，这时候拿地应该是一个比较好的选择，相信很多房企也已经看到了这一点。 　　值得关注的是，易居智库研究中心最新发布的2022年6月份《百城土地成交报告》显示，深圳市2022年上半年土地成交金额为236亿元，同比增长36%，是为数不多的同比增长城市之一。 　　对于未来的深圳土地市场成交预期，李宇嘉认为，相比上海、杭州等热点城市，深圳新房市场回升较慢，二手房市场继续低迷，一二手房循环比较差，导致市场预期更加低迷，这可能是影响深圳土地市场最大的变量。一方面，深圳既有的调控政策未有松动，另一方面，居民预期并未有明显好转。 　　“但预计这种状况在下半年会有改观。首先，政策利好的叠加影响将在下半年体现；其次，场交易量在5月份至6月份已有好转，尽管不明显；最后，新房市场下半年回升会更明显，这会带动土地市场好转。”李宇嘉说。 　　同策研究院研究总监宋红卫对此表示赞同，他在接受《证券日报》记者采访时表示，预计下半年，深圳会进一步推出更多优质地块来提振楼市，土地市场成交活跃度亦会有所恢复。

深圳近日就《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知(征求意见稿)》《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》征意见。 　　《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知(征求意见稿)》的主要内容共三条： 　　一是新增提取住房公积金支持我市老旧小区项目改造的政策。即明确参与出资改造纳入我市老旧小区改造项目范围内房屋的产权人及其配偶、父母、子女，可以申请提取其个人公积金账户的公积金用于支付改造费用；并同时对申请人申请提取住房公积金的额度和频次，以及办理该项提取业务的办理材料进行了明确。 　　二是调整现行《提取规定》关于缴存职工办理非深户离深销户提取业务的办理方式。考虑到目前线上签订网上自助办理协议和线上办理该业务均已实现，职工离开深圳后仍可线上办理该业务，不需提前申请办理业务，故拟调整该业务办理方式为，非深户离深职工不能办理基本养老保险和基本医疗保险关系转出和接续手续的，在本市社会保险停止缴费满3个月后可向公积金中心提出申请办理该项提取业务，以缩短职工申请提取后的到账等待时间。 　　三是将深圳市最低生活保障边缘家庭的职工纳入住房公积金提取支持范围。近期，深圳市部分最低生活保障边缘家庭的职工提出诉求，希望与享受居民最低生活保障的职工一样可以获得住房公积金提取支持。为尽快解决该类职工诉求，拟在《通知》中明确将属于深圳市最低生活保障边缘家庭的职工纳入住房公积金提取支持范围。 　　同日，深圳还就《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》征意见。修订后的《贷款规定》共8章38条。主要包括总则、公积金贷款申请、公积金贷款额度期限和利率、公积金贷款担保、办理程序、公积金贷款偿还、监督管理、附则。 　　主要修订内容包括：精简公积金贷款的定义，调整共同申请人的范围。本次修订拟将原《贷款规定》中公积金贷款的定义调整为公积金贷款包括普通公积金贷款和商转公贷款，将公积金组合贷款调整至业务办理程序章节中，以使条文更加清晰；拟在本次修订中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。 　　根据业务办理实际需求，增加相关条款内容，包括即申请商转公贷款的住房为二手住房的，原商业性住房按揭贷款余额应当低于以二手住房成交参考价作为重要参考计算的总价款的70%；增设两项不予支持公积金贷款的情形。 　　同时，结合国家、省、市关于公积金贷款的监管要求，将原规定公积金贷款审核中仅核查深圳市范围内公积金贷款情况的条件调整为核查全国范围内公积金贷款情况；根据深圳市房地产调控政策及相关要求，以二手住房成交参考价作为重要参考计算房屋总价款，并以此替代原房地产评估机构的评估价格，无二手住房成交参考价时才以评估价计算房屋总价款；将贷款补充文件中关于“商品住房的定义、购买城市更新及棚户区改造类住房申请公积金贷款的担保方式、限制转让类住房可以作为抵押物、变更住房权利人需先清偿公积金贷款”等相关规定纳入《贷款规定》。 　　此外，根据现阶段国家及深圳市住房政策和住房分类情况，将原“保障性住房、人才住房和商品住房”的分类调整为“保障性住房、共有产权住房和商品住房”三类；结合深圳市公积金贷款业务办理实际，在规定中明确异地缴存公积金的本市户籍职工，在本市购房并向本市公积金中心申请公积金贷款的，其购房主体从职工本人扩大至职工本人或者其配偶。

110万平方米违建已经拆除。 　　整改一年，昆明滇池沿岸违规违建取得新进展。 　　但与此同时，个别项目的价格也取得了“新进展”——几近腰斩，从13000元/平方米跌到约6800元/平方米。 　　近日，据云南省生态环境厅消息，云南省人民政府就云南省贯彻落实中央生态环境保护督察报告情况举行新闻发布会，经过一年的集中整治，滇池沿岸违规违建问题基本整改到位，累计拆除建(构)筑物110万平方米，环湖路临湖一侧减少建设用地17250亩、建筑面积639万平方米，恢复生态湖滨带14公里，滇池沿岸过度开发、无序开发、贴线开发现象得到全面遏制和根本扭转。 　　110万平违建，拆了！ 　　2021年5月，国家生态环境部通报云南昆明晋宁长腰山过度开发严重影响滇池生态系统完整性问题。通报称，围绕滇池“环湖开发”“贴线开发”现象突出，长腰山区域被房地产开发项目蚕食，部分项目直接侵占滇池保护区，挤占了滇池生态空间。 　　随后，一场轰轰烈烈的滇池整改运动在昆明全面开展。 　　其中，《每日经济新闻》记者在2021年7月底实地走访长腰山古滇名城时，项目违建部分正处于被拆除中；至当年8月中旬，项目位于长腰山滇池二级保护区以内的542套房才完成整改，包括收回注销商品房购销合同备案号321套和已收回注销不动产权证证号282套；号称“坐拥约14公里黄金海岸线”的滇池·南湾未来城项目也在当年9月被昆明当地政府全面接管，并拆除违建部分。 图片来源：拆除中的古滇名城 每经记者 陈利 摄(资料图) 　　在发布会上，云南省生态环境保护督察工作领导小组办公室常务副主任、省生态环境厅党组成员、副厅长阿泽新发布了几个数据，经过一年的集中整治，滇池沿岸违规违建问题基本整改到位，累计拆除建(构)筑物110万平方米，环湖路临湖一侧减少建设用地17250亩、建筑面积639万平方米，恢复生态湖滨带14公里。 　　截至目前，对照督察报告指出的4个方面16类50个问题中，整改时限为2021年底的7个问题已全部完成整改，其余43个问题整改时限分别为2022年年底、2023年年底和2025年年底，均正有序推进整改。督察曝光的5个典型案例已完成整改2个，其余3个正在按照时序推进；督察交办的3069件群众投诉举报问题，办结2840件，阶段性办结41件，整改完成率93.9%。 　　项目价格几近腰斩 　　在滇池整改的这一年里，滇池沿线一/二级保护区内的房地产开发也按下了暂停键，包括昆明融创文旅城、金地云海一号、中铁诺德山海春风、宝能滇池九玺、华夏四季、山海湾8号、北大资源紫境府、绿地滇池国际健康城及七彩云南古滇名城等诸多在建项目。 　　而作为草海南岸开发规模最大的低密楼盘，占地约500亩的宝能滇池九玺则被暂停网签近一年，直到今年5月初才发布宣传海报，表示项目已恢复网签，即买即签。 　　今年4月底，《每日经济新闻》记者在昆明实地走访，有知情人士曾现场透露，自去年5月昆明开展滇池保护治理整改工作以来，滇池沿岸楼盘暂停网签，宝能滇池九玺3个地块(A17、A18、A23地块)被要求从住宅用地调整为绿地；今年4月，项目又有3个地块进行规划调整，两次调整项目共计减少40栋住宅和6栋商业。 　　为促进销售，宝能滇池九玺近期在恢复网签后还推出了推荐成交奖励，奖励金额在4万-15万元/套。 　　而作为此次受滇池环保整改影响最大的项目，古滇名城价格则是一降再降。7月5日，昆明德祐一门店经纪人张滔通过微信告诉记者，目前古滇名城·春风小院二期90平方米精装交付，优惠总价在63万元左右，“单价算下来只要6800-7000元/平方米，准现房今年11月就交房了，比之前优惠很多。” 　　据记者了解，今年3月古滇名城·春风小院也曾推出100套特价洋房，原价13000元/平方米，特价8300元/平方米，降幅约36%。而如今的价格相比3月，又下降了1300-1500元/平方米，相比13000元/平方米的原价几近腰斩。 　　“今年开发商回款都很难，为了更快回笼资金，所以优惠力度会更大。”某TOP20房企昆明区域相关负责人通过微信告诉记者。 　　不过，古滇名城的降价也有了相应的市场“回报”。昆明克尔瑞统计数据显示，今年上半年古滇名城以6.02亿元销售金额摘得晋宁区第一，相比于第二名招商·依湾郡1.42亿元的销售金额，足足高出4.6亿元。

5日晚间，唐山市住房公积金管理中心宣布推出“一人购房全家帮”政策。据不完全统计，唐山已是年内第14个推出类似政策的城市。 　　近期，多地调整公积金贷款政策，除提高贷款额度、降低首付比外，唐山、咸宁、池州、泉州、珠海、天津、赣州、沧州、秦皇岛、潮州、邵阳、资阳、定西、楚雄等还允许直系亲属提取公积金余额帮助购房人还贷。 　　中原地产首席市场分析师张大伟此前对媒体表示，本轮出台类似“一人购房全家帮”政策的城市中，三四线城市占据主体，这些城市中两代人都有公积金的群体，对市场来说，这可以激活一部分需求，尤其是即将退休的人群，这个政策有利于他们提取公积金帮助子女买房。 　　需要注意的是，部分城市政策制定较为精细。其中，池州明确，缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房时，家庭成员(夫妻双方及父母、子女)公积金账户余额可提取用于支付房款，提取总额和贷款额度之和不得超购房总价的80%。 　　珠海明确，本市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款；沧州明确，未婚子女新购首套住房和保障性住房的，其父母可以提取自己账户的住房公积金支持子女购房。 　　除此之外，唐山市5日晚间新公布政策还提到还贷能力计算方法：在自身还贷能力不足的情况下，作为公积金缴存职工的子女或父母均可作为共同还款人，参与还贷能力计算。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，唐山新政的出发点在于，有部分职工家庭想贷更多的款，但因为计算中考虑的收入较低，根据贷款公式算出的额度也较低。现在借助父母的收入提高职工家庭的收入水平或还贷能力，可以争取更多的贷款额度。 　　“此次唐山政策实际上是提高贷款额度的一种新的表述”，严跃进认为，此类贷款额度的增加是基于还款人数量的增加，后续偿还公积金贷款的风险很小，或者说违约的风险很小，也是值得提倡的一种做法。

日前，广东中山市住房和城乡建设局、中山市发展和改革局发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》(下称《通知》)。《通知》明确，商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不得超过上次销售价格的5%。《通知》自2022年7月4日起执行。 　　据《通知》，新建商品住房销售价格申报工作分为首次申报和价格调整两个类型。开发企业应在办理商品住房预售许可或办理不动产首次登记申请时进行首次销售价格申报，并通过交易平台申请办理商品住房的销售价格申报调整。 　　《通知》明确，开发企业进行首次销售价格申报或销售价格申报调整时，每一套商品住房申报价格不得高于各镇街最高申报价格，最低不得低于各镇街最低申报价格。商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不得超过上次销售价格的5%。 　　新建商品住房销售价格申报工作规程正式实施之日起，可进行一次销售价格申报调整，调整后需在3个月后方可再次调整。商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。 　　《通知》同时要求，开发企业对取得商品房预售许可证、现售备案证书或符合现房销售条件的商品住房项目，应在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。商品住房销售明码标价实行一套一标，应当对每套商品住房进行明码标价，并在经营场所的显著位置公示商品住房销售价格等内容，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等公示方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。 　　开发企业应切实履行企业主体责任，依法依规诚信经营，严格遵守商品住房销售明码标价相关规定，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈等违法行为。 　　公开报道显示，近一年以来，楼市“限跌令”并不鲜见。 　　据媒体不完全统计，除中山市外，去年下半年以来，至少包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州 、江苏徐州 、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭综合实验区等22个地方发布政策或引导房企不得随意降价销售。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进近日表示，当前各地限跌令的规定比较多，目的就是为了防范出现房企违规降价、虚假营销的操作。

今年上半年全国百城土地成交金额为11300亿元，同比下降55%，仅杭州和上海成交额超千亿元。 　　百城土地成交额减半 　　《报告》数据显示，6月份，全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为959幅，环比增加63%，同比下降28%；成交建筑面积7001万平方米，环比增加104%，同比下降43%；成交金额为4015亿元，环比增加141%，同比下降33%。 　　2022年上半年来看，全国百城土地成交金额为11300亿元，较去年下半年下降50%，较去年上半年下降55%。 　　《报告》分析称，上半年土地市场交易规模缩水严重，充分体现了土地市场面临的较大压力。各地需要继续优化购地规则，以不断降低房企的拿地门槛，鼓励土地交易市场的活跃。从实际过程看，随着房屋销售市场逐步复苏、房企到位资金状况改善，预计下半年百城土地市场会有活跃的基础和空间。 　　按城市分类看，《报告》显示，6月份，37个一二线城市土地成交幅数为449幅，环比增加104%，同比下降27%。成交建筑面积为3913万平方米，环比增加176%，同比下降47%。成交金额为3075亿元，环比增加188%，同比下降26%。 　　6月份，63个三四线城市土地成交幅数为510幅，环比增加38%，同比下降29%。成交建筑面积为3088万平方米，环比增加54%，同比下降36%。成交金额为941亿元，环比增加58%，同比下降48%。 　　“全国百城土地市场的拉动，更主要是得益于一二线重点城市的拉动，而三四线城市表现较为一般。”《报告》认为，要充分认识到三四线城市土地市场下行的压力，也要求后续刺激此类城市的土地市场。 　　再将目光放至整个上半年。《报告》显示，上半年仅有杭州和上海土地成交额超千亿元，分别为1426亿元和1078亿元，同比分别回落26%和17%。且在一二线城市土地交易金额TOP10的城市中，仅有合肥和深圳实现同比正增长，分别增37%和36%。 　　《报告》同时称，三四线城中土地交易规模较大的普遍是长三角的城市，不过此类城市也都面临了较大程度的同比下降，如盐城今年上半年土地交易规模相比去年同期下降了80%。

2022年7月15日开始，唐山市住房公积金管理中心购房还贷推出新政：“一人购房全家帮”。 　　唐山市住房公积金管理中心介绍，政策规定：凡是在唐山市区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。父母贷款购房子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。对于还贷能力不足的，作为共同还款人允许参与还贷能力计算提高贷款额度。以上人员必须同时为唐山市住房公积金缴存职工。 　　唐山市住房公积金管理中心表示，该政策的出台，具有三大“含金点”。 一是促进本地房地产市场健康平稳发展。按照省、市关于做好稳经济大盘一揽子政策的有关要求，为提振市场、促进消费、切实解决新市民、青年群体以及临近退休人员等群体的住房需求，出台此政策。此政策不仅适用于住房公积金贷款购房，也同时适用于公积金职工商业贷款购房。 　　二是提高住房公积金贷款额度，增强保障性和互助性。针对当前新市民和青年群体以及外来人才创业，使用贷款购房最大的障碍是工资收入不高、还贷能力不足、无法达到贷款最高限额，通过父母作为共同还款人，刚性提升了还贷能力；另外，临近退休的职工，也有改善性购房需求，最大障碍是贷款年限只能延长至法定退休年龄后五年，能贷年限较短，因而会产生月还款额达到上限的压力，也面临着因还贷能力不足而无法达到最高限额的问题，子女作为共同还款人，刚性提升了父母的还贷能力，通过“全家帮”实现改善性住房购买。 　　三是唤醒“睡眠资金”，将家庭的“暗补”变为使用住房公积金的“明补”。购房还贷存在着因每月还贷的支出，降低家庭可支配现金消费的困难，通常是父母或子女用工资给予支持、补助。此政策出台使用后，父母或子女作为共同还款人，可通过唤醒原来不能使用的公积金账户资金，实现了公积金的明补，不仅为家庭降低了还贷压力，而且让父母或子女日常消费也变得更加轻松，从而提升了整个家庭的幸福指数。 　　唐山市住房公积金管理中心明确，凡是在唐山市今年6月1日新购房职工均可享受新政，新政于2022年7月15日开始办理。

“最近二手房是真的不好卖了。”投资客江敏已经将一套位于江苏南通市区的房子挂牌8个月，但中介带看越来越少。 　　江敏发现自家小区已经有200多套二手房在售了，几乎每一套都在降价。目前南通链家网在售二手房套数达到64590套，相比今年3月初净增2000套，仅链家挂牌二手房的去化周期就超过60个月，5年都卖不完。 　　二手房挂牌数量大增并不是单一现象，随着各地楼市松绑政策发布，越来越多房东把二手房摆上货架。近一个月来，链家网上重庆的二手房源增加约8000套，成都增长了1.5万套。58安居客房产研究院的数据则显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量总体环比上升6.8%，上海二手房新增挂牌量涨了109%，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量增幅也较为显著。 　　不过，虽然挂牌量都在上涨，城市间的分化效应明显，一线城市上海6月以来楼市迅速修复，仍然保持着“挂出一套卖一套”的节奏，大多数房子不愁买家；而二三四线城市则面临不同程度的去化难问题。 　　投资客“割肉”难寻买家 　　江敏是上海一个普通的上班族，2017年时，由于家里有一笔存款不知道如何投资，她便开始关注楼市，最终于2018年在南通主城区买下一套新商品房，当时正处于南通楼市火热的上升期，这套房子附近有学校、有规划的地铁线路，江敏入手后房价一度浮盈了80%。 　　2021年下半年，江敏感受到楼市变冷，再加上家里有现金流需求，她就想把这套没住过的房子卖掉变现，结果市场却越来越冷，中介经常打电话让她降降价，预期不要太高。 　　近期，江敏突然注意到小区挂牌量非常多：“都是没有装修、没有入住过的半毛坯房，不大的一个小区，竟然有230多套在售房。”江敏随即去打探了周边其他小区，基本上也都有一两百套在售，几乎所有的房源近期都在降价。 　　“有些力度大，一口气降了20万乃至50万，也有很多房源是2万、3万地降。”一直“佛系”的江敏也听进中介的劝，答应挂牌价再次降低5万。她告诉记者，相比去年同期，她所买小区的挂牌价已经低了约2000元/平方米，实际成交价降了大约4000元/平方米。 　　根据链家网数据，截至7月5日，南通真实在售的二手房套数达到64590套，相比今年3月初净增约2000套。 　　挂牌量上涨的另一面，是南通二手房去化艰难，当地的“通房e办”平台数据显示，上半年南通市区(不含通州区、海门区)存量二手住宅销售备案约6515套，月均约1083套，同比去年下跌约41%。 　　以南通现在的月均去化水平计算，仅链家挂牌的6万多套房的去化周期就达到60个月，即整整5年才能卖完这些存量房。贝壳南通站6月中旬数据显示，二手房源平均成交周期达到222天。 　　上海二手房成交依然畅旺 　　和南通这类三四线城市不同，上海二手房市场过去常年保持着低存量和高成交量，2021年共成交二手房27万套，月均2.25万套，基本上挂一套就能卖一套。在6月1日全面恢复正常生产、生活秩序后，上海的二手房去化还有没有那么容易？ 　　58同城和安居客联合发布的《6月国民安居指数报告》显示，6月份上海二手房新增挂牌量涨幅领跑全国，达到了109%。 　　根据“小胖看房”数据，2022年1-5月，上海二手房挂牌量一直在1.5万套以下，6月突破2万套，积压了两个月的房源终于释放，截至6月底挂牌量达到2.26万套。 　　上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示：“其实计算6月上海二手房挂牌量的环比涨幅意义不太大，4-5月因疫情防控政策，二手房市场各业务基本停滞了，以我们的统计数据来看，6月恢复常态后，挂牌量已经回到疫情前水平。” 　　上海白领王玫告诉记者，她最近想置换掉市区一套二手房，然后去新房市场“打新”，向房产中介介绍房子的具体情况后，中介人员告诉她：“只要按照市场价挂牌，最快一周就能成交，不需要降价。” 　　上海宝山区的一名链家经纪人也印证了成交畅旺的说法，他表示，近期外中环之间板块的买卖两端需求都很旺盛，不仅挂牌量飙升，看房客也源源不断，成交率不错。 　　“我所在板块的新增挂牌量相比疫情前还涨了40%，想置换房子的人非常多，挂出来也不愁卖，房价甚至微涨。”该经纪人称。 　　结合实际成交情况，卢文曦也认为上海二手房市场目前没什么谈价空间：“基本都是按照市场价挂牌的，价格当然可以谈一下，但是不会降很多的。” 　　6月以来，有不少网传消息称有人抛售上海高端房产，豪宅挂牌量大增、价格走低，针对这些传闻，卢文曦表示：“根据我们的监测，豪宅挂牌量总体正常，价格也很稳定，而且个别板块价格是上调的，比如徐汇滨江和陆家嘴的优质小区。” 　　上海链家分析师也对记者表示，6月上海二手房挂牌量处于正常修复通道中，目前回升至疫情前水平，豪宅板块也并无异常。 　　多城二手房挂牌量激增 　　据中原地产统计，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，具体举措包括放松限购限售、降低交易税费、提供购房补贴、提升公积金可贷额度等。 　　在这些政策的刺激下，楼市终于在5月出现复苏信号。贝壳找房高级副总裁李文杰近日在一场论坛中也表示：“50城二手房成交量在5月环比上涨了14%，二手房的至暗时刻已经过去。” 　　然而比购房者热情更高的却是挂牌套现的房东，伴随着楼市松绑政策的发布，多城二手房挂牌量持续激增。 　　5月17日，杭州出台了刺激二手房成交的“5.17楼市新政”，结果挂牌量飙升，尽管二手房成交数据也有所增长，但赶不上杭州二手房的挂牌量上涨速度。 　　根据链家网数据，截至7月5日，杭州真实在售二手房套数为9.5万套，相比5月下旬的8.8万套，又净增了7000套。 　　二手房存量排名前列的重庆和成都，在链家上挂牌的二手房套数均超过17万套。其中，重庆达到17.4万套，近一个月增长约8000套；成都共计有17.1万套，近一个月增长1.5万套。 　　58安居客房产研究院数据显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比上升6.8%，除上海的数据有大幅回升外，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量环比上升也较为明显，南昌新增挂牌量环比涨幅达到31%，哈尔滨达23%，长春为20%，济南11%。 　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，一线城市表现平稳，波动性小，二线城市楼市则已现分化，例如杭州在5月针对二手房定向放松，使二手房挂牌量近两个月都出现明显增长，接下来，不同城市之间、不同板块之间的分化将表现得更为明显，但总体来说，下半年全国整体楼市成交量会明显超过上半年。

广东又一地出台楼市新政。日前，中山市住房和城乡建设局、中山市发展和改革局发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》。 　　上述文件明确，开发企业进行首次销售价格申报或销售价格申报调整时，每一套商品住房申报价格不得高于各镇街最高申报价格，最低不得低于各镇街最低申报价格(各镇街最高/最低申报价格由市住房城乡建设局核定，如需调整最高申报价格，开发企业向市住房城乡建设局提交申请及有关佐证材料，由市住房城乡建设局进行审核，并按实际情况进行调整)。 　　商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不得超过上次销售价格的5%。 　　新建商品住房销售价格申报工作规程正式实施之日起，可进行一次销售价格申报调整，调整后需在3个月后方可再次调整。商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。 　　通知自2022年7月4日起执行。

尽管疫情对市场形成搅扰，2022年上半年的上海大宗交易市场热闹依旧，迎来了各行业的头部企业买家。 　　近日，煤炭巨头兖矿能源(600188.SH)发布公告称，拟出资8.61亿元对山东能源大厦上海有限公司(以下简称“能源大厦上海公司”)进行增资扩股；后者的主要资产为一宗位于上海市静安区的土地使用权，兖矿能源拟于此新建上海区域总部大厦。 　　不久前，“羊绒大王”、如今的综合产业集团龙头鄂尔多斯(600295. SH)，“内贸集运龙头”中谷物流(603565.SH)也先后宣布将斥巨资在上海核心区域购置办公楼。 　　据戴德梁行数据，得益于多笔大体量写字楼的成交，2022年上半年，上海办公类型成交大幅增长64%，对比2021年近乎翻倍。 　　事实上，近年来在上海购置写字楼自用的国内企业并不鲜见。安踏、特步、李宁、商汤科技、浙商银行等各大行业内头部企业先后于上海购地或买下整栋写字楼作为总部。 　　业内认为，上海作为全中国经济最为发达的城市之一，经济基本面长期看好，这一背景下，企业向此聚集的趋势不会改变。仲量联行华东区资本市场部总监孙翎向第一财经指出，“上海拥有优秀的人才、充足的资本、良好的创新环境与优质的政府服务，这几方面无疑是实体经济企业长远发展的必备要素，未来企业选择在上海设置总部的趋势将得以延续。” 　　龙头企业斥巨资买楼 　　拥有山东国资背景的兖矿能源，是一家以煤炭、煤电、煤化工为主导产业的国际化特大型能源上市公司。山东能源为兖矿能源的控股股东，持股比例合计约54.92% 　　6月30日，兖矿能源发布公告称，以人民币2.87元/股的价格出资8.61亿元，对山东能源的全资子公司能源大厦上海公司增资扩股，后者的主要资产为一宗位于上海市静安区的土地使用权。该笔交易构成关联交易。 　　此次增资扩股完成之后，兖矿能源持有能源大厦上海公司75%股权，山东能源持有25%股权。兖矿能源表示，拟在上述静安区地块上新建上海区域总部大厦，以进一步提升影响力，发挥驻沪企业协同优势，加快推动区域产业一体化运营等。 　　值得一提的是，由于能源大厦上海公司实际取得土地时间较早、成本较低，而近年来静安区土地价格上涨，以2022年1月31日为评估基准日，录得土地评估增值2.33亿元；这也使得能源大厦上海公司评估增值2.31亿元，增值率417.47%。 　　无独有偶，另一同样拥有能源产业背景的综合产业集团鄂尔多斯，也为了业务办公经营场所的需求，在上海核心区域大手笔购置了办公物业。 　　5月下旬，这一起家于羊绒服装业，后拓展至煤炭、冶炼、化工等业务的综合性龙头发布公告称，与控股子公司电冶集团拟以总计约26.7亿元的代价，购买位于上海市静安区苏河湾板块的写字楼，用于商业、办公和综合服务。公开信息显示，该独栋办公楼隶属于上海苏河湾中心项目。 　　对于鄂尔多斯来说，这一位于上海内环内的办公楼，在作为其重要展示窗口的同时，也是一笔划算的交易。据鄂尔多斯披露，2019年以来，上述交易标的周边地区成交的写字楼均价区间约为5.68万/平方米—9.87万/平方米，而此番其购买的交易标的成交均价为5.8万元/平方米，处于较低的价格区间。 　　同样大手笔的还有集装箱物流行业的龙头企业中谷物流。6月下旬，该公司公告称，拟以29亿元的交易对价收购上海赢湾100%股权。若交易顺利完成，中谷物流将间接持有上海佳兆业金融中心的全部产权，部分区域将作为办公用房使用。公开信息显示，该物业位于上海陆家嘴国际商务区核心区域，是两条地铁的上盖，紧邻多家金融机构。 　　中谷物流表示，该笔交易所需资金为中谷物流自有或自筹资金。这背后是集运市场高景气度下的业绩增长。适逢集装箱运输市场需求旺盛，运价大幅上涨等因素，2021年，中谷物流实现净利润约24.04亿元，同比增幅136%；今年一季度，其营收增幅24.9%，净利润同比大增170.23%。 　　“当前所租赁的办公区域已经难以满足业务快速发展趋势下的人员办公需求，亟需通过配置新的办公用房以确保公司持续人才引进壮大专业人才团队，以应对公司业务规模的持续增长，”中谷物流在公告中表示，购置自有优质办公楼资产，设立集团总部基地，在增强其获取融资授信及合作伙伴认可等方面有诸多裨益。 　　自用买家占比近6成 　　不只是财大气粗的煤老板和乘风起飞的航运企业，传统的金融机构和TMT公司，也在今年上半年大手笔购入办公物业。 　　3月，浙商银行表示拟以30亿元的价格，购入上海绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用；6月，商汤集团也拟以超33亿元收购上海西岸国际人工智能中心西楼4楼至26楼，“为配合业务快速发展和未来扩张，拟用做办公室用途”。 　　在多笔大体量写字楼成交的带动下，戴德梁行最新统计数据显示，2022年上半年上海办公类型成交增长明显，达到了64%，对比2021年近乎翻倍。 　　这也在一定程度上推动了上海大宗交易市场成交表现。上述机构数据显示，2022年上半年，上海大宗交易市场共录得26笔、共计328亿元成交，对比2021年同期上涨2.5%，亦是四大一线城市中唯一交易额同比上涨的城市。 　　疫情之下，上海的办公楼成交能交出如此成绩单，在孙翎看来，首先是由于上海的核心办公楼物业经营表现稳定，“办公楼在房地产各类资产类别中相对容易进行运营管理，在下行周期仍然能表现出较强的韧性，从投资回报来看，此类资产的保值性与增值性也较好”。 　　同时，作为大量资产的持有者，不少开发商近来深陷流动性压力，使其对于原本惜售的核心资产出售意愿也有所提升。孙翎认为，在这样的情况下，买方手中对于价格等商务条件有较多的话语权。 　　于是，既能满足在上海核心地段的办公需求又同时兼具投资属性的办公楼资产，就成了这些现金流充足的龙头企业首要考虑的资产配置标的。 　　在这一背景下，自用买家的比例大幅提升。据戴德梁行披露，2022年上半年，自用买家的比例由2021年的37%提升至58%。戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强预计，2022年下半年，自用买家将持续保持活跃，预计全年自用买家占比将超过去年。 　　将时间线拉长，近年来，有不少实业企业都倾向于在上海购置或建设办公楼，以作为总部或设立办事处等。 　　2021年10月，陶瓷电容器行业头部企业火炬电子便对外宣布，将以6.73亿元的价格买下上海市杨浦区的碧桂园中心6栋整栋物业，作为上海总部大楼。 　　同年，李宁在长宁区斥资超10亿元在长宁区购置办公物业，并将上海总部暨长三角全球业务总部落地于此，“可满足本公司之办公需求”。而同为国产运动品牌的安特也于2019年在上海拿地筹建新总部。 　　越来越多民营企业选择把研发中心、管理中心和国际化业务总部放在上海。截至2021年末，上海已累计认定民营企业总部388家。 　　孙翎向第一财经表示，上海拥有优秀的人才、充足的资本、良好的创新环境与优质的政府服务，这几方面无疑是实体经济企业长远发展的必备要素，“未来企业选择在上海设置总部的趋势将持续延续”。 　　“总体看，上海作为长三角的龙头，其地理位置优势以及信息人才的积聚不会因为一时一季度而发生改变，未来将会继续发挥重要作用，并有望继续延续。”卢强认为。

7月5日，澎湃新闻获悉，陕西省汉中市住房公积金管理中心近日发布《关于调整住房公积金贷款首付比例的通知》(简称《通知》)。 　　在调整住房公积金贷款首付比例方面，在汉中市购房的住房公积金缴存职工，首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于25%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于30%。 　　调整异地职工住房公积金贷款首付比例方面，在汉中市购房的住房公积金异地缴存职工，申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于30%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于35%。 　　在此之前，汉中市于今年4月提高住房公积金贷款额度。按照政策，单缴存职工家庭(夫妻中有一方连续缴存住房公积金满6个月)由最高贷款额度50万元调整为最高贷款额度60万元。双缴存职工家庭(夫妻双方均连续缴存住房公积金满6个月)由最高贷款额度50万元调整为最高贷款额度70万元。

根据教育部统计数据，2022年我国高校毕业生预计1076万人，同比增加167万人，在绝对规模和同比增量上创历史新高。 　　为帮助解决高校毕业生租房问题，做好毕业生住房租赁服务，今年6月，多个省会城市和直辖市从发放租房和生活补贴、提供人才租赁房、为市外前来求职的毕业生提供最长7天免费住宿等方面助力毕业生安居乐业。 　　6月毕业季来临前，已有不少省会城市和直辖市推出相关政策。21世纪经济报道记者不完全统计发现，年内北京、上海、长沙、青岛、武汉、石家庄、太原、呼和浩特、福州、南宁、兰州等11个省会城市和直辖市均针对毕业生定向推出租房优惠政策，除了前述内容外，还涉及发放一次性安家补贴、提供阶段性免费住宿、定向提供保障性租赁住房房源等。 　　贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，为吸引更多人才留居城市，发挥“人才红利”推动城市发展，未来会有更多城市推出毕业生租房支持政策，人才吸引力较强的一线和新一线城市推出的力度或将更大。 　　多地推毕业生租房优惠政策 　　自如研究院去年6月调研10个一线和新一线城市的毕业生住房租赁情况发现，90%的大学毕业生需要通过租房解决居住问题。 　　“我六月底入职，网上看到的房源信息显示六月底可以入住，可真正看房时中介又告诉我入住时间要推迟。” 山西大学应届毕业生韩媛媛向21世纪经济报道记者表示。由于遭遇了房屋实际信息与中介平台信息不符、中介机构哄抬租金等现象，韩媛媛的租房过程颇为曲折，类似情况并非个例。 　　贝壳研究院发布的《2022年毕业生租房调研报告》显示，高校毕业生容易因信息不对称而遇到虚假房源、克扣押金以及中介机构乱收费等现象。 　　为更好解决大学毕业生租住难题，帮助其提高居住生活品质，降低房租压力，今年前6月至少有11个省会城市和直辖市从供给安居租赁房源、发放租房补贴、提供求职免费住宿等方面出发，推出多种保障措施。 　　在供给安居租赁房源方面，6月武汉、上海均有相关政策推出。6月7日，武汉明确为符合条件的毕业生提供人才租赁房，租金不高于市场租金的70%，租金累计减免不超3年； 6月15日，上海提出要实施应届高校毕业生安居保障专项行动，为毕业生提供一批租金可负担、长期稳定的租赁房源，今年将新增2.5万套人才安居租赁房源。 　　北京早在3月17日就启动了2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，在海淀、朝阳、房山、昌平启动4个项目试点，推出653套、共1000间房源，租金多在2000-3000元之间，低于市场水平。6月29日起，4个项目陆续开放申请登记，海淀项目预计7月中下旬开始选房。 　　长沙、太原、呼和浩特、南宁等城市则为毕业生提供租房生活补贴，例如6月23日，呼和浩特发布高校毕业生租购房补贴业务办理公告，每月分别为博士研究生、硕士研究生、本科生补贴1000元、800元、500元，补贴期限不超过24个月。 　　石家庄和福州行动更早，分别在4月18日和4月19日出台毕业生补贴政策，石家庄为本科和研究生分别提供一次性补贴1万元和3万元，福州为符合条件的非福州生源本科及以上应届毕业生和技工院校预备技师班及以上毕业生提供3000元一次性租房补贴，为符合条件的福州户籍毕业生发放1万元一次性生活补贴。 　　不仅如此，福州还延长毕业生免费住宿时间。6月15日，微信公众号“福州人社”发布消息，明确毕业三年内在意在福州求职、创业和实习、见习的全日制高校外地生源毕业生，均可申请最长不超过一年的免费住宿，每人仅限享受一次。 　　在打造人才驿站方面，武汉、南宁等地6月推出了外来毕业生“求职免费住宿”服务，打造人才驿站或青年之家，配备家具家电等设施，对市外前来求职的应届高校毕业生提供最长7天的免费住宿。 　　整体来看，各地针对毕业生的租房支持政策除了提供求职实习等过渡性免费住宿外，主要包括提供租赁房源和发放租房或生活补贴两类。 　　相对而言，黄卉认为从毕业生租房的需求角度而言，发放租房补贴的适用性更广，一方面可以提高毕业生对房租的可支付能力，另一方面毕业生在选择租赁房源时灵活性更强，可以按照租住偏好选择不同区位、不同装配标准的租赁房源。 　　期待更多政策支持毕业生安居 　　西安交通大学应届毕业生宋梦即将入职上海一家互联网金融公司，宋梦向21世纪经济报道记者表示，其更倾向于选择经济型整租公寓，并且更关注租住安全性，如小区安保与物业是否可靠、小区内流动人口是否较少等。房屋户型、隔音情况、小区生活配置等亦是其看重的因素。 　　在毕业生人数增加、疫情反复助力企业复工复产背景下，各地针对毕业生推出租房优惠政策，为新就业毕业生解决租房问题提供更多解决方案。 　　相对而言，一线城市和新一线城市的毕业生吸引力更大，租房等生活成本也更高。58同城、赶集直招发布的《2022年毕业季调研分析报告》发现，广州、深圳、杭州、长沙、北京、上海、天津等地的毕业生吸引力强。 　　李艺馨今年从北京师范大学毕业后选择留北京工作。其向21世纪经济报道记者表示，综合考虑未来职业发展机会和生活休闲娱乐需求，较老家山东，北京是更优选。 　　黄卉认为未来会有更多城市推出毕业生租房支持政策，对人才吸引力较强的一线和新一线城市推出政策的力度或将更大。 　　保障性租赁住房是我国保障性住房体系的重要组成部分，也是“十四五”住房建设的重点，重点要解决人口净流入的大中城市的新市民和青年人的住房问题。毕业生是新市民和青年人的重要组成部分，如何将保障性租赁住房建设与支持毕业生租房相结合，或是未来各地支持毕业生租房政策的探索方向之一。 　　北京已展开相关部署，除了推出4个保障性租赁住房青年公寓项目试点外，北京住建委还将新毕业大学生对接保障性租赁住房作为重点任务，建立长效机制，会持续开展此项工作。 　　黄卉认为，重点城市要将保障性租赁住房政策与毕业生住房租赁支持政策结合，更好协同发力，需要重点关注区位选择和租金支付两方面。 　　在区位选择上，为满足职住平衡需求，要在产业聚集区或是交通便捷区域增加更多保障性租赁住房房源，更多通过存量盘活如商改租、工改租等方式来增加保障性租赁住房的供给；在租金支付上，保障性租赁住房可针对毕业生提供租金、押金减免等优惠政策，减轻毕业生第一笔押金的支付压力。 　　除了政策保障外，缓解毕业生租房难题需要多社会主体共同发力。今年链家自如公寓、我爱我家相寓等长租公寓运营商以及麦田房产等中介公司已有相关支持动作，如我爱我家相寓推出免押金房租月付、集中式公寓租金9折，免服务费等毕业生租房优惠活动。 　　在黄卉看来，毕业生初入社会，租金支付能力较低，同时由于选房经验不足或是工作变动，往往短期内需要重新换租。 　　在这样的背景下，要更好发挥长租公寓运营商等市场主体在保障毕业生租房方面的作用，黄卉建议可由地方行业协会等组织牵头发起倡议，建议长租公寓运营商针对毕业生推出房租、押金减免的优惠，提供灵活的租金支付方式和免费换租或搬家服务等，为毕业生提供租房优惠和保障。

6月下旬，武汉市武昌滨江板块一楼盘二期加推270套大户型房源，推出当日全部售完，销售金额达13.42亿元。就在同一天，该市后湖板块也有楼盘实现“日光”。 　　今年5月起，武汉楼市政策陆续出台，历经三次加码，最终在6月出现触底反弹势头，市场成交明显活跃，创出月度成交10885套的半年新高。但接受第一财经采访的专家表示，土地市场的复苏，消费信心的提振和未来预期的稳定，依然任重道远。 　　楼市承压 　　在疫情叠加行业深度调整的影响下，楼市全面承压。作为典型的新一线城市，武汉也不例外。中指研究院数据监测显示，今年上半年，武汉新建商品住房成交55942套，成交面积627.7万平米，同比分别下滑47.2%和48.9%，跌幅均高于全国平均水平。 　　截至5月底，武汉住房去化周期达到14个月，其中新城区平均达17.6个月，“金三银四红五月”回暖的预期全部落空，市场压力不断显现。 　　在土地供应方面，2022年武汉已经完成两批集中供地，累计成交住宅用地16宗，规划建筑面积89.52万平米，与去年前两次供地(89宗和1476万平米)相比，下跌明显。 　　同样，今年上半年武汉土地出让金收入仅为222.03亿元(包括住宅、商业等全口径)，与去年同期相比大幅减少了824亿元。参与拿地的民企数量锐减，国企央企成为拿地主力，成交价格也多为底价成交，土地市场热情不再。 　　三轮渐进式调整 　　中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受第一财经记者采访时表示， 2022上半年，武汉楼市出现前所未有的降温，4、5两月成交量更是跌破万套大关。 　　从5月21日开始，武汉基于市场动态调整，不断寻找政策放开边际。首先是针对亲属投靠、多孩家庭、外来刚需等群体，打开了第一道突破口，采取定向放松的政策对上述群体给出“可新购一套住房”的房票指标。不过，中指研究院数据监测显示，5月21～31日的11天内，该市累计成交住宅3275套，日均成交297套，增幅不到2成，未达预期。 　　紧接着，在6月初，有关部门又全面解除了武汉经开区等四大区域的限购措施，但市场反应依旧一般，6月1～19日累计成交住宅5414套，日均成交仅285套，并未出现预想中的大幅反弹。 　　直到针对改善性需求放开限购，情况才出现好转。6月20日，武汉楼市维稳纾困措施再次加码，针对本地户籍家庭可在限购区域购房3套，非武汉户籍购房证明亦降低至6个月。这一次效果终于显现，监测数据显示，从6月20至30日，武汉共成交商品房住宅5441套，日均494套，相较于5月日均272套的成交水平，涨幅达到81.6%。其中，6月30日一天成交量达到1178套，7月1日单日成交量更达1226套，创出近两个月来的单日成交新高。 　　李国政表示，武汉经过三轮渐进式调整，通过房贷利率、落户、限购放松等一系列手段，形成组合拳效应，有效促进了市场需求的释放，特别是自住和改善性需求不断入市，推动了市场成交的活跃。 　　持续动能有待观察 　　尽管武汉楼市近期出现明显反弹，但在多重压力之下，反弹态势能否持续还有待观察。李国政分析认为，市场成交量持续在谷底徘徊，挫伤了房企拿地积极性。同时，不少房企项目停工、烂尾、延期交房、复工不力等现象时有发生，影响了消费者和市场发展的信心。此外，市场去库存压力依然不小，不同区域的市场冷热状况失衡。 　　“在行业整体疲弱、消费不振的大环境下，既往的政策效果打折扣，地方政府不断试探政策边际，尺度把握也比较困难。特别是一些城市多次反复救市还加剧了消费者的观望情绪。”李国政预测，按照“因城施策、循序渐进”原则，武汉未来可能还会持续优化相关措施，支持居民的合理购房需求，“如果达不到预期目标，不排除还会有其他储备政策继续跟进的可能。”

近日，一张网传海报让水蜜桃火出水果圈——位于江苏省无锡市的一家楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。 　　据媒体报道，从活动推出至今年8月31日，买房人可以水蜜桃每斤18.88元抵扣房款，最高抵扣1万斤，每套最高可抵18万余元。 　　实际上，“以物换房”今年来在各地频现：河南省杞县建业城售楼部推出“5元/斤，大蒜换房”的海报；河南省民权县建业河畔洋房项目推出“2元/斤，小麦换房，最高可抵16万元房款”活动；江苏省南京市新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动…… 　　如此奇怪的商品房销售活动，引起社会广泛关注。有网友留言称，“接下来就该用大葱抵房款了”。还有网友提出疑问，“这些水果放哪，怎么处理”。 　　据北京市康达律师事务所管委会委员、高级合伙人孟丽娜观察，无论是“小麦换房”“大蒜换房”，还是“西瓜换房”“水蜜桃换房”，其中有一定的规律性可循：比如多集中在二、三线城市，当地的房地产开发企业承压较大；部分换房模式将当地农产品物资进行销售以增强购房人的实际购买力，确实可以吸引少量县城、乡镇居民等购房群体；可以置换的比例不大，说明房地产开发企业着重在首付款上做文章。 　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析称，这是商品房销售企业的一种市场促销行为，属于开发商因市场低迷而变相降低首付以达到销售商品房的目标。 　　“开发商这样做是制造了一个惠农的噱头，其实和过去开发商为了锁定客户采取交定金折抵房款形式是一样的，无非是现在换了一种形式，即用实物代替现金。”北京海润天睿律师事务所执委会委员、北京市房地产法学会常务理事包华说。 　　在北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强看来，“以物换房”这种现象之所以引起社会关注，是因为商品房属于价值比较高的物，“以物换房”的方式与人类的货币发展史相悖，从而让人们觉察出一点荒诞的味道。 　　瀛和律师机构建筑房地产专业委员会主任林仁聪认为，开发商不管是收小麦，还是收稻谷，或者是收水果，用各种各样的农产品抵首付款，说明城乡居民的住房消费购买力不足，应该引起重视。 　　在孟丽娜看来，这些“博眼球”的促销方式背后，暴露出房地产开发企业急于通过变相降价促销卖房的急迫性，本质是希望售房资金得以快速回流，说明楼市去库存压力仍然较大。 　　一个随之而来的问题是，开发商的行为是否合法合规？ 　　多名受访专家认为，开发商此举目的在于变相降低首付，吸引大家购买房子，并没有违规的地方，但存在销售风险。 　　根据《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 　　“对于房地产开发企业而言，以农产品换购的方式，如果真正合理确定收购价格以及将让利措施落到实处，不去借换房炒作当地农产品价格，在现阶段一些城市住宅销售同比大幅下跌的困境下，有一定的积极作用。但如果实际售房过程中，购房人有无大蒜、水蜜桃，都能参与换房活动，则房地产开发企业有可能涉嫌虚假营销，这种销售风险应予警惕。”孟丽娜说。 　　与此同时，受访专家提醒，这种现象可能会给当地房地产市场带来一定的风险。 　　孟强认为，无论是小麦、大蒜还是水蜜桃，因保质期很短，开发商收受以后，这些物品容易出现损耗或者腐烂，造成严重浪费；并且开发商也很难变现价值，会进一步增加开发商的债务风险。 　　“特别是开发商没有收购粮食的资质，如果‘小麦换房’行为被竞相效仿，收储大量粮食而保管不当导致严重浪费，甚至可能影响国家粮食安全。”孟强说。 　　包华也提出，开发商此举可能会影响当地农产品的价格，甚至可能会影响老百姓基础生活物资的物价水平，“今天是水蜜桃、小麦，明天会不会是肉、蛋、奶？” 　　在孟丽娜看来，目前这些新兴的营销手段，促销时间不长，且受益群体比例不大，短期尚不能对房地产市场秩序带来较大影响。如果此后大量房地产开发企业以花式促销进行效仿，确实增加了商品房买卖合同的履约风险。商品房买卖合同一旦解除、被撤销或确认无效，房地产开发企业由于是“溢价”换购，显然不愿意将高价置换的“西瓜”“水蜜桃”等相应购房款全部退还购房人，从而引发争议，这就需要房地产开发企业事先与购房人进行明确约定，让购房人知晓相应的履约风险。此外，这种变相回避当地限价政策的做法一旦超过合理限度，监管部门难以置之不理。 　　孟强还提醒说，这种现象值得反思，即地方性房地产政策是否过于严厉？面对处于困境中的房地产企业，是否需要在国家政策框架内调整地方房地产政策？ 　　记者注意到，近日，天津市、江西赣州等地出台新政，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷，就是鼓励当地居民可以用公积金帮亲人买房，或者提取更多公积金来买房和还房贷。此外，还有多个城市推行购房人可以获得购房补贴、税收减免等。

根据教育部统计数据，2022年我国高校毕业生预计1076万人，同比增加167万人，在绝对规模和同比增量上创历史新高。 　　为帮助解决高校毕业生租房问题，做好毕业生住房租赁服务，今年6月，多个省会城市和直辖市从发放租房和生活补贴、提供人才租赁房、为市外前来求职的毕业生提供最长7天免费住宿等方面助力毕业生安居乐业。 　　6月毕业季来临前，已有不少省会城市和直辖市推出相关政策。21世纪经济报道记者不完全统计发现，年内北京、上海、长沙、青岛、武汉、石家庄、太原、呼和浩特、福州、南宁、兰州等11个省会城市和直辖市均针对毕业生定向推出租房优惠政策，除了前述内容外，还涉及发放一次性安家补贴、提供阶段性免费住宿、定向提供保障性租赁住房房源等。 　　贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，为吸引更多人才留居城市，发挥“人才红利”推动城市发展，未来会有更多城市推出毕业生租房支持政策，人才吸引力较强的一线和新一线城市推出的力度或将更大。 　　多地推毕业生租房优惠政策 　　自如研究院去年6月调研10个一线和新一线城市的毕业生住房租赁情况发现，90%的大学毕业生需要通过租房解决居住问题。 　　“我六月底入职，网上看到的房源信息显示六月底可以入住，可真正看房时中介又告诉我入住时间要推迟。” 山西大学应届毕业生韩媛媛向21世纪经济报道记者表示。由于遭遇了房屋实际信息与中介平台信息不符、中介机构哄抬租金等现象，韩媛媛的租房过程颇为曲折，类似情况并非个例。 　　贝壳研究院发布的《2022年毕业生租房调研报告》显示，高校毕业生容易因信息不对称而遇到虚假房源、克扣押金以及中介机构乱收费等现象。 　　为更好解决大学毕业生租住难题，帮助其提高居住生活品质，降低房租压力，今年前6月至少有11个省会城市和直辖市从供给安居租赁房源、发放租房补贴、提供求职免费住宿等方面出发，推出多种保障措施。 　　在供给安居租赁房源方面，6月武汉、上海均有相关政策推出。6月7日，武汉明确为符合条件的毕业生提供人才租赁房，租金不高于市场租金的70%，租金累计减免不超3年； 6月15日，上海提出要实施应届高校毕业生安居保障专项行动，为毕业生提供一批租金可负担、长期稳定的租赁房源，今年将新增2.5万套人才安居租赁房源。 　　北京早在3月17日就启动了2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，在海淀、朝阳、房山、昌平启动4个项目试点，推出653套、共1000间房源，租金多在2000-3000元之间，低于市场水平。6月29日起，4个项目陆续开放申请登记，海淀项目预计7月中下旬开始选房。 　　长沙、太原、呼和浩特、南宁等城市则为毕业生提供租房生活补贴，例如6月23日，呼和浩特发布高校毕业生租购房补贴业务办理公告，每月分别为博士研究生、硕士研究生、本科生补贴1000元、800元、500元，补贴期限不超过24个月。 　　石家庄和福州行动更早，分别在4月18日和4月19日出台毕业生补贴政策，石家庄为本科和研究生分别提供一次性补贴1万元和3万元，福州为符合条件的非福州生源本科及以上应届毕业生和技工院校预备技师班及以上毕业生提供3000元一次性租房补贴，为符合条件的福州户籍毕业生发放1万元一次性生活补贴。 　　不仅如此，福州还延长毕业生免费住宿时间。6月15日，微信公众号“福州人社”发布消息，明确毕业三年内在意在福州求职、创业和实习、见习的全日制高校外地生源毕业生，均可申请最长不超过一年的免费住宿，每人仅限享受一次。 　　在打造人才驿站方面，武汉、南宁等地6月推出了外来毕业生“求职免费住宿”服务，打造人才驿站或青年之家，配备家具家电等设施，对市外前来求职的应届高校毕业生提供最长7天的免费住宿。 　　整体来看，各地针对毕业生的租房支持政策除了提供求职实习等过渡性免费住宿外，主要包括提供租赁房源和发放租房或生活补贴两类。 　　相对而言，黄卉认为从毕业生租房的需求角度而言，发放租房补贴的适用性更广，一方面可以提高毕业生对房租的可支付能力，另一方面毕业生在选择租赁房源时灵活性更强，可以按照租住偏好选择不同区位、不同装配标准的租赁房源。 　　期待更多政策支持毕业生安居 　　西安交通大学应届毕业生宋梦即将入职上海一家互联网金融公司，宋梦向21世纪经济报道记者表示，其更倾向于选择经济型整租公寓，并且更关注租住安全性，如小区安保与物业是否可靠、小区内流动人口是否较少等。房屋户型、隔音情况、小区生活配置等亦是其看重的因素。 　　在毕业生人数增加、疫情反复助力企业复工复产背景下，各地针对毕业生推出租房优惠政策，为新就业毕业生解决租房问题提供更多解决方案。 　　相对而言，一线城市和新一线城市的毕业生吸引力更大，租房等生活成本也更高。58同城、赶集直招发布的《2022年毕业季调研分析报告》发现，广州、深圳、杭州、长沙、北京、上海、天津等地的毕业生吸引力强。 　　李艺馨今年从北京师范大学毕业后选择留北京工作。其向21世纪经济报道记者表示，综合考虑未来职业发展机会和生活休闲娱乐需求，较老家山东，北京是更优选。 　　黄卉认为未来会有更多城市推出毕业生租房支持政策，对人才吸引力较强的一线和新一线城市推出政策的力度或将更大。 　　保障性租赁住房是我国保障性住房体系的重要组成部分，也是“十四五”住房建设的重点，重点要解决人口净流入的大中城市的新市民和青年人的住房问题。毕业生是新市民和青年人的重要组成部分，如何将保障性租赁住房建设与支持毕业生租房相结合，或是未来各地支持毕业生租房政策的探索方向之一。 　　北京已展开相关部署，除了推出4个保障性租赁住房青年公寓项目试点外，北京住建委还将新毕业大学生对接保障性租赁住房作为重点任务，建立长效机制，会持续开展此项工作。 　　黄卉认为，重点城市要将保障性租赁住房政策与毕业生住房租赁支持政策结合，更好协同发力，需要重点关注区位选择和租金支付两方面。 　　在区位选择上，为满足职住平衡需求，要在产业聚集区或是交通便捷区域增加更多保障性租赁住房房源，更多通过存量盘活如商改租、工改租等方式来增加保障性租赁住房的供给；在租金支付上，保障性租赁住房可针对毕业生提供租金、押金减免等优惠政策，减轻毕业生第一笔押金的支付压力。 　　除了政策保障外，缓解毕业生租房难题需要多社会主体共同发力。今年链家自如公寓、我爱我家相寓等长租公寓运营商以及麦田房产等中介公司已有相关支持动作，如我爱我家相寓推出免押金房租月付、集中式公寓租金9折，免服务费等毕业生租房优惠活动。 　　在黄卉看来，毕业生初入社会，租金支付能力较低，同时由于选房经验不足或是工作变动，往往短期内需要重新换租。 　　在这样的背景下，要更好发挥长租公寓运营商等市场主体在保障毕业生租房方面的作用，黄卉建议可由地方行业协会等组织牵头发起倡议，建议长租公寓运营商针对毕业生推出房租、押金减免的优惠，提供灵活的租金支付方式和免费换租或搬家服务等，为毕业生提供租房优惠和保障。

　“最近，上海绿地集团宣布对6月25日到期的债券展期征求意见，这是房企50强里面唯一宣布债券展期或者违约的国企。尽管实际上数不大，但是对市场的震动是比较大的。因为以前违约或者展期，也就是我们平时所说的爆雷，基本上都是民营房企。这一次地方国企也出现了类似的情况，对市场的震动是比较大的，说明房地产的风险还没有结束。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在近期的一次公开演讲中，谈及房地产企业面临的债务风险认为，“房企的融资约束仍然比较大，尤其是对民营房企，只有少数财务指标比较好的企业才受到了信用支持。” 　　尽管监管层几次喊话，但房企融资端的情况尚未好转，以债券融资为例，华泰证券研报数据显示，今年前4个月，房企境内发债约1950亿元，同比下降超四成，境外发债约456亿元，同比下降近七成。而且境内发债房企以央企国企为主，民营房企占比仅为7%，遑论大量已经出险的民营房企。 　　融资渠道仍未打开，楼市的冷淡又制约了房企销售回款的力度，夹击之下，今年百强房企中新增出险房企的数量并未下降，前5个月的数量反而环比上升。 　　二季度大量房企的美元债到期，成为又一个风险点。以恒大为代表的出险房企正在践行“以时间换空间”的策略，希望通过债务展期保住债券不发生违约。但融资紧缩、销售疲软，去年以恒大为代表的出险房企定下的复工复产“保交楼”自救策略仍然艰难，一些项目资金缺口较大，急需外部输血救援，但在现行市场环境下，外部输血也颇为谨慎。 　　实际上，面临“恒大式困局”的出险房企远不止一家。 　　“只有等待” 　　6月底，郎星收到恒大下属物业公司的催告函，他是开封郑开恒大未来城业主，自去年7月1日，他已一年没有缴纳物业服务费。收到催告函的郎星反问物业工作人员，“你知道恒大欠我多少钱吗？” 　　郎星担任法人的公司是恒大供应商，合作时间逾7年，目前被拖欠的商票与应付款合计超过200万元，这一数额在众多供应商中不算多，但已足够让他崩溃，今年大年初一，他是在恒大项目公司中度过的，希望对方支付一些欠款。他最终发现自己能做的只有等待，而同样无奈的不止他一人。 　　近日，一则投资者的清盘呈请，又将债务重组中的恒大推上风口。 　　6月27日，恒大房车宝的一名战略投资者向香港法院提出申请，要求恒大清盘。6月28日，恒大对日前被债权人提请清盘呈请做出回应，称极力反对上述呈请，预期该呈请将不会影响公司的重组计划或时间表。截至目前，中国恒大总计约192.85亿美元共13笔美元债务已正式违约。这一操作会加大恒大系复牌的难度，对恒大系项目的施工复工也会产生影响。对此申请，香港法院将于8月31日召开聆讯，调查此事，而且不排除后续可能会有更多的债权人提请清盘呈请。 　　今年4月底至5月，恒大曾迎来一波境内债券偿还高峰，4月底，恒大地产曾在5天内接连召开三笔债券持有人会议，分别审议表决“19恒大01”“21恒大01”付息展期议案及“19恒大02”本息兑付展期议案。 　　实际上，面临兑付压力的，不是个别房企。2022年6月，房企再度迎来一波偿债潮，当月有44笔债券到期，合计约639亿元。据克而瑞研究中心统计，今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，其中民营房企占比67%。6月，佳兆业到期的4只境外优先票据，新力地产到期的一只优先票据和华夏幸福的一笔境外债已经出现利息违约。 　　作为恒大境内发债的主体，恒大地产共有13笔存量债券，总存续规模达558.53亿元，尚未有一只债券发生违约。恒大希望通过展期力保境内债券不发生违约，3月22日，恒大召开全球债权人电话会议，执行董事肖恩称，中国恒大正与境内债权人积极沟通，以保持整体稳定，境内公开市场债券展期工作在有序推进。 　　展期与要约换购成为房企缓释债务压力的主要方式，据中金公司统计，2022年前5月，房地产已展期境内债共22笔。也有房企在展期无望的情况下向投资人提出交换要约。截至6月初，房企今年共新增发行26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。 　　而对恒大而言，债券展期更是为了债务重组方案出台争取时间，6月20日，中国恒大集团再次在公告中确认，将于7月底公布债务重组方案。 　　恒大的债务由三部分组成：以未兑付商票为代表的供应商应付未付款，未兑付的财富产品，即理财，以及金融机构借款。多位大额财富产品持有人告诉《中国新闻周刊》，今年春节过后，每月都能收到8000元的兑付资金。 　　就在恒大地产寻求“15恒大03”展期当天，张云接近中午才参加完一场线上庭审，她经营的营销公司2015年成为恒大供应商，目前持有尚未兑付的恒大商票近3000万元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起诉讼，彼时，涉及恒大商票的案件需移交广州中院集中管辖，“去年12月已经缴纳多起案件的诉讼费，但至今没有开庭，只能等待”。 　　今年四五月间，集中管辖要求有所松动，持票人可以在出票人，即恒大项目公司所在地法院起诉，这让张云看到希望。由于参与项目多在河南，6月，她陆续到河南各地法院提起诉讼，已有十几起案件密集开庭。 　　张云的公司持有数百张恒大商票，一些面额较小的商票甚至只有数千元，去年7月开始逾期，至今已有一年，张云没有等到兑付方案，起诉是她唯一能做的，而数百张商票对应的民事诉讼数量也不在少数。“整整一年时间没有进账，却要支付诉讼费、律师费等等”。 　　张云公司位于河南地市的分公司已经全部解散，今年5月，陕西省级分公司也难以支撑，“只能承诺帮助员工缴纳五险一金到今年年底，作为补偿”。位于郑州的总部只剩下10人左右，她特意留下一名法务，负责后续诉讼，她的公司员工数量曾一度超过300人。 　　当然，即使张云拿到法院判决，也不意味债务能够得到清偿。 　　在江浙两地参与恒大众多项目的石江正在仔细搜罗恒大项目公司除了监管账户外的账户，他希望找到能供法院处置的资产，在发现恒大项目公司的数个银行账户，并且其中尚有 30万元后，他急忙给法官打去电话，希望法院优先执行这部分资产，应急自己公司发放工资的需要。 　　包括商票和应付未付款在内，恒大拖欠石江的公司1600余万元，他是恒大供应商中起诉时间较早的那一批，“2021年六七月间，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事诉讼，法院判决已经做出，但还是在执行环节遇到问题”。 　　恒大爆雷后，各地项目资金全部被纳入政府监管账户，优先用于“保交楼”，旧账被挂起，哪怕是像石江这样已经拿到法院判决的供应商，法院也无法强制执行监管账户中的资金。 　　有做出相关判决的法官告诉《中国新闻周刊》，即使法院已经冻结监管账户，也无法强制执行，他自己也在关注诉讼涉及项目的复工复产情况，只有在项目完工，并且“大确权”，即开发商按规定办理楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》后，如果监管账户中仍有余额，法院才能处置。“目前监管账户中的资金只能在地方政府住建部门的监督下用于‘保交楼’所需款项，这一规则不止适用于恒大，也适用于其他出险房企”。 　　显然，“保交楼”的资金需求被摆在更重要的位置，但这也意味着像郎星、张云、石江经营的中小企业可能先于，或者已经先于恒大这样的出险房企倒下。供应商只能等待复工复产保交楼，但是因为旧账无法得到结算，供应商参与“保交楼”或兴趣寥寥，或无力垫付，积极性有限，复工成为难解的死结。 　　尴尬的“保交楼” 　　“逾期时间最久的一张商票在去年3月底到期、票面价值40多万元。”郭洲告诉《中国新闻周刊》，欠款涉及恒大在湖北的项目至今没有给出兑付方案，“项目公司确实没有钱，目前地方政府成立工作专班，采取的策略是‘结新账、挂旧账’，即不理会已经拖欠的‘旧账’，全力结算‘保交楼’产生的‘新账’”。 　　有政府工作专班成员向记者直言：目前以“保交楼”为主，至于已有债务，没钱，也没精力处置。 　　不论在恒大的自救战略中，还是在监管部门的目标清单中，“保交楼”都居于首要位置。 　　在去年10月下旬召开的复工复产专题会上，许家印曾首次宣布自救战略，第一项便是全力以赴实现复工复产保交楼。恒大已多次强调复工复产保交楼的重要性，此次许家印再度强调，只有复工复产，恢复销售和经营，才能保质保量向业主交楼，才能解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能完成财富产品的兑付，才能逐步归还金融机构的借款。 　　今年春节过后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽也表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。 　　而恒大官方4月初发布的数据显示，截至3月27日，恒大集团已复工项目734个，复工率达95%。其中有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%。全国复工总人数达到15.4万人。 　　但在“结新账、挂旧账”的策略下，恒大一些项目复工复产保交楼的进度仍然难言乐观。 　　“如果一个‘保交楼’项目只有五六名工人施工，这能叫复工复产吗？如果这也算复工复产，项目要到何时才能完工？”一位恒大河南供应商告诉记者，自己所涉及的项目中八成以上都是“非正常复工复产”，“复工复产大会现场可能有很多人，但实际在工地施工的工人只有几个人”。 　　恒大“保交楼”时选择的合作方更多是原有供应商。2021年年底，恒大找到张云，希望她的公司参与新郑悦龙湾项目“保交楼”，张云公司涉及的业务是向业主交房前必不可少的环节，“项目公司提出2021年9月后新产生的费用重新签署为期三个月的合同，现金结算。但是项目经理坦言，三个月后能否拿到工程款还是未知数，而项目目前还拖欠公司60多万元”。张云最终没有参与“保交楼”。 　　6月22日晚，一家国资背景地产商的项目公司给张云打来电话，希望她能承接某个项目的“保交楼”业务，合同约定的付款周期长达8~12个月。查询了这家地产商的信用评级后，张云直接推掉了找上门的业务，连报价都没有给出，“其他项目承诺3个月的付款周期都不敢承接，遑论8~12个月”。 　　一些供应商即使参与“保交楼”，工程进度也并不正常。尽管恒大仍拖欠接近1600万元工程款，但张楠告诉《中国新闻周刊》，自己的公司去年开始参与一些“保交楼”项目实属无奈，因为自己的公司已经“耗在了里面”，“此前公司作为一家上市建筑公司的分包商一直在参与项目施工，在恒大爆雷后，上市公司退出，作为工程实际承包人，工程进行到一半，连工程量都无法核算，账目也不可能结清，因此只有尽可能完工。” 　　但他坦言，恒大爆雷后，作为实际承建方参与“保交楼”，更多是形式上应付。“需要随时结算工程款，否则一段时间后就会再次停工，比如做了一个月，形成一定产值，如果不能及时结算就会停工，因为彼此已经失去信任。而且‘保交楼’不仅涉及施工方，还涉及材料商等多方，如果材料无法到位也没有条件施工，而供应商已经被拖得很惨，如一个项目的工程总包因为欠款往往面临上千起法律诉讼，这也导致‘保交楼’效率比较低。” 　　这种困境涉及“保交楼”的资金是否充足。在恒大于2021年出险后，各地政府纷纷在住建部门之下成立工作专班，更多作用在于严格控制监管账户支出，“监管账户支出不再由恒大方面说了算，而是要过政府这一关，防止上级公司抽走资金”。但一些监管账户里的资金显然不够支撑“保交楼”。 　　张楠向记者举例说，公司在恒大某个项目已经形成的产值就有八九千万元，尚有还未结算的工程款，而去年陆续参与“保交楼”工作后，付款进度很慢，一共只付了不到200万元。而据他估算，恒大要完成这个项目的“保交楼”还需要上亿元。 　　有接近恒大湖北分公司的人士告诉《中国新闻周刊》，以恒大在湖北某地级市的共三个项目为例，2021年恒大爆雷时三个项目工程进度各异，去年底政府接手，发现三个项目距离完工尚有11亿元左右的资金缺口，即使将部分已经建成的车库出售，资金缺口也有八九亿元，并且不包括项目旧账，但是预售金监管账户仅剩余3000多万元。 　　“即使是这3000多万元也在陆续支出，包括付给几家总承包商。其中一个项目先后付给承建商数百万元，但承建商更多是象征性地派工人到工地敲敲打打、转转塔吊。”据他介绍，恒大在当地的三个项目中有两个处于停工或半停工状态，政府正在全力保住第三个项目一期交楼，“原本计划5月30日交楼，但工期被拉长，目前计划9月交楼”。 　　显然，复工复产保交楼的进度在很大程度上取决于监管账户里资金的多寡，而复工复产正面临资金面压力。 　　《中国新闻周刊》记者拿到的一份恒大江苏“启动项目一楼一策方案”显示，目前启动项目预售监管账户余额为3亿元，即使算上7.77亿元已售未回款，以及已取证未售楼栋后续货值，仍然无法覆盖项目未付款项、未兑付商票，以及交楼竣工前的各项支出，共计29亿元。需要通过在建未取证楼栋取证销售，才能达到自身平衡，而要完成这部分工程，尚需支出25.6亿元，复工后每月工程款便需支付0.5亿元。资金压力由此可见一斑。 　　“公司去年便提出‘保交楼’，但是推进进度在不同省份、不同地市，甚至不同项目之间都有差异，一些推进力度较大的地区可能会采取国资或其他资金方接盘的方式救活项目。”前述接近恒大湖北分公司的人士告诉记者，例如对比湖北、湖南，湖北推进“保交楼”的力度就要弱于湖南，“即使同在湖北，一些项目监管账户里余额较为充足，推进速度就更快，但是一些项目就需要政府协调将仅有资产变现，如出售、抵押车位、住宅等作为‘保交楼’资金来源，推进速度较慢”。 　　他向记者坦言，现在政府出面担保，如专款专用，再放开开发贷，后面资金问题尚好解决，反而是已卖出房子交楼有资金缺口，“尾盘可供变现的资产不多，难以找到接盘方。” 　　“启动项目一楼一策方案”就将停工项目面临的资金困境描述为“无新增融资放款、销售下滑形势严峻”，显然，相比于仅仅依靠销售回款和变卖资产筹措资金，恒大等出险房企无疑更期待有“白衣骑士”接盘，带来增量资金。 　　逐“项”解决难在哪 　　早在今年1月，迫于“保交楼”压力，恒大将持有的部分项目公司股权转让，半年内，股权转让零星发生于项目公司，受让方多为项目资金方、地方国资。 　　1月13日，昆明恒拓置业有限公司(下称“恒拓置业”)100%股权被恒大地产昆明有限公司转让给五矿国际信托有限公司(下称“五矿信托”)。早在2020年9月，恒拓置业100%股权便被质押给五矿信托，这次股权转让被认为是“以股抵债”。 　　恒拓置业旗下的恒大林溪郡项目，在2020年4月以6.89亿元的价格拿下地块半个月后，项目开工，2021年5月，首次开盘，毛坯房单价约8500元/平方米，精装房单价约为11000元/平方米。但项目在当年9月便已停工，规划的17栋住宅中有7栋已经封顶。 　　有接近该项目的人士告诉《中国新闻周刊》，项目施工总承包方为江苏省建工集团有限公司，11月初，施工方曾将工地大门锁死，禁止任何人员出入。当时，项目除主体结构小部分未完成外，其余大部分主体已完成，完成总产值约2.54亿元，项目工程款基本以商票形式支付，到期未兑付商票达4306万元，并拖欠进度款1.21亿元。 　　这并非五矿信托受让的唯一项目公司股权。2月底，发布公告称，该公司与光大信托和五矿信托签订合作协议，向两家信托机构出售旗下四个项目相关股权。此前，两家信托机构分别是四个项目公司的股东。 　　这份公告也明确了信托公司接手后的合作模式，两家信托机构根据实际需要投入开发建设所需全部资金，恒大无需再向项目公司投入任何额外资金。而相关项目的销售所得款项，一方面用于结清项目公司短期营运及负债的应付款项，另一方面用来偿还信托机构接管前后对项目的资金投入。所得若有盈余，再用于偿还中国恒大前期资金投入。 　　换言之，信托公司接手后仍会先保证清偿信托公司的投入，如果有余下的资金再处理旧账。有项目债权人告诉记者，五矿信托在受让股权前确实曾和其核对债务情况，但是并未给出债务清偿方案。 　　在3月22日召开的全球债权人电话会议上，曾有债权人提问称，未来公司是否会继续采用“股权转让+托管运营”的模式盘活境内地产项目？恒大非执行董事梁森林表示，在当前公司流动性紧张的情况下，上述模式是维持公司有序运营、保障各方合法权益的现实选择，回收款项将用作保障公司其他境内项目建设及交楼，后续公司将尽最大努力持续推进复工复产工作。 　　有恒大债权人向记者分析称，信托公司接盘的资产比较优质，位于广州、佛山、东莞等地，而且有后续资产可供处置，如五矿信托接手恒拓置业时，17栋住宅中仅有5栋取得预售许可证。 　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉《中国新闻周刊》，在各地化解风险的方案中，“金融机构收并购+代建”是较为可行的做法。企业自己复工复产比较难，出险企业本身缺乏资金，没有增量资金，项目很难持续建设。而在“金融机构收并购+代建”模式中，金融机构收并购出险企业的项目，对项目给予资金支持，委托经营能力较强的房地产开发企业代为建设管理，能顺利使项目复工竣工，能够保障金融机构、购房人等多方权益。 　　但是金融机构能否收回投入，在很大程度上取决于项目销售情况。 　　根据恒大5月披露的数据，其4月合约销售额为30.9亿元，相比于去年9月至今年3月每月2000万元至3000万元的销售额有大幅提升，但是相比去年9月出险前单月681亿元的合约销售额仍然相距甚远。“没有销售，就不可能走出困境、还清债务。”许家印说。 　　显然，目前房地产市场的低迷阻碍了金融机构协助房企化解债务危机。 　　今年4月，监管部门曾为资产管理公司(AMC) 提供了一份包含12家房企的名单，其中包括：恒大、世茂、融创、融信、佳兆业、中梁、中南建设、绿地、奥园、荣盛、阳光城、富力，以便全国性AMC参与房企纾困工作。 　　信达资产副总裁赵立民是去年成立的恒大风险化解委员会七名委员之一。今年以来，长城资产、华融资产等AMC也相继与佳兆业、中南建设等房企达成合作，如华融资产便表示联合地方国资纾困中南建设，就推动在建工程复工复产、并购优质项目、盘活合作项目等开展业务。但是至今仍未公布具体的合作项目与模式。 　　刘水分析认为，出险房企与AMC双方都有所顾虑。首先，出险企业不愿过早触及核心优质资产。如果现在急于出售项目，一是资产可能被压价，回笼资金不及预期，并且还会影响手中存货的估值；二是根据政策指导，优先出售的是优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。其次，AMC对项目收并购较为谨慎。目前房地产市场仍处于深度调整，并且一些出险企业项目的债务结构较为复杂，AMC对收并购项目评估标准有所提高，注重防控风险。 　　对于房企面临的资金困境，盛松成建议支持房地产项目收购。2021年，全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险，合作房企不可避免地也会受到波及。“如果能够通过优质企业收购出险项目或者困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。”

7月5日，深圳市发布2022年度第二批居住用地挂牌出让公告，集中推出16宗居住用地，并将于8月4日挂牌成交。 　　16宗居住用地总土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万平方米，总起始价349.83亿元。本次供地中，有1宗地块位于南山前海，4宗地块位于宝安，3宗地块位于龙华，4宗地块位于龙岗，2宗地块位于光明，2宗地块位于坪山。 　　按照要求，本批次用地均采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，即：限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。 　　在推出的16宗地块中，挂牌起始价最高的地块为龙华区民治街道A806-0401地块，土地用途为商业用地+二类居住用地+绿地+道路用地，土地面积57044平方米，总建筑面积458380平方米，挂牌起始价79.69亿元，最高限制地价91.64亿元。按照要求，该地块普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米(不含室内装修价格)。 　　起始价第二高的地块为前湾片区九单元06街坊T102-0410地块，土地用途为二类居住用地，土地面积24272.38平方米，总建筑面积119350平方米，挂牌起始价44.6亿元，最高限制地价为51.29亿元。按照要求，该地块普通商品住房销售限价(均价)为107100元/平方米，该价格不含室内装修。该地块也是16宗地块中，入市销售价格最高的项目。 　　16宗地块中，挂牌起始价最低的地块为龙岗区宝龙街道G02409-0004地块，地块用途为二类居住用地，土地面积7697.03平方米，建筑面积33020平方米，挂牌起始价3.87亿元，最高限制地价4.45亿元。按照要求，G02409-0004宗地普通商品住房平均销售价格不高于39170元/平方米。

在全国“稳经济”大盘下，房地产业的数据正在呈现“冰火交加”之势。 　　国家统计局6月发布的最新数据显示，1~5月，全国房地产开发投资额52134亿元，全国商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额48337亿元，同比来看分别下降4%、23.6%、31.5%；5月，房地产开发景气指数为95.60，为近一年来最低值。 　　但5月单月的环比数据却相对“喜人”：房地产开发投资数据比4月环比增长约14%，销售面积、销售金额环比增速分别为25.8%、29.7%；土地出让面积和成交价款分别环比4月增长45.9%和53.4%；央行公布的数据则显示，5月住户贷款中的中长期贷款增加1047亿元，而4月数据为减少605亿元，环比由负转正。 　　环比改善的数据，是否意味着楼市即将“回暖”？如何看待房地产的下一步，在业内引发了热议。“从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。”国家统计局新闻发言人付凌晖近期给出了这样的判断。 　　但中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在近期的一次公开演讲中提醒，当前房地产业的风险突出表现在债务危机和疫情风险相叠加，头部民营企业的风险仍然在继续。 　　与房地产业联系紧密的土地市场仍显低落。1~5月全国300城土地出让金同比减半，全国住宅用地整体流拍率24.4%。这也是房企拿地意愿不足、投资谨慎的表现。尽管银保监会在3月称要“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款”，房企发债规模仍在下降，“融资难”尚未缓解，一些房企资金链仍显紧张。下半年，房地产业将如何走向尚不明朗。 　　楼市回暖“有点无面” 　　重庆的二手房中介余莉今年的工作更棘手了。“今年早就是买方市场。”余莉说，“以前是一套房子对多个客户，现在是一个客户对多套房子。” 　　余莉觉得有心无力。由于重庆房价下跌，相同的预算可以选择更多地段和房子，她的工作范围从巴南区扩大到九龙坡区。“对外区没那么熟悉，”余莉说，“客户对应的经纪人和中介也更多了，竞争更激烈。” 　　她发现，今年二手房“大刀砍”的情况更多了。余莉说，由于购房者议价优势增强，在业主明显急售的房源上，价格跌幅明显。根据国家统计局数据，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，二手住宅销售价格环比下降城市有53个。 　　新房中介龙云告诉《中国新闻周刊》，今年购房者观望情绪浓厚。“往年上半年都是新房傲骄的时候，今年四五月一些新房都在打‘骨折’。”龙云说，“客户议价能力更强，但由于备案价限制，谈价空间在10%左右。” 　　多地房企以低价折扣的方式“清库存”，由于限跌令的限制，部分开发商只能“变相打折”。即便在一线城市深圳，由于市场冷淡，也出现开发商招人“冒充购房者”的现象。6月中旬，深圳市龙华深圳北附近的楼盘招聘“看房充场人员”。工作时间是6月14日早上9时20分至下午6时，费用日结，每人一天是120元。对应聘者的要求为，年龄要在30至45岁，不能太邋遢，“看起来要富态”。 　　“诸多信号表明住房消费购买力下降。”空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领对《中国新闻周刊》说，“买方优势增强、业主急售比例上升、改善性需求占比降低等都是表现之一。” 　　全国房地产经理人联盟理事、广州房地产专家邓浩志认为，今年来房地产行业回暖呈现“有点无面”的特点，只在一部分出台强有力刺激楼市政策的城市有所复苏。 　　在吉林省某房企任管理层的苏林，对当前楼市压力感受更为强烈和具体。她对《中国新闻周刊》说，由于东北地区人口外流，加上今年来疫情影响经济形势，整体销售承压。“不光是住宅，商铺类也流通不起来，原来要租来做生意的人都流失了，非住产品下行得非常厉害。”苏林说，现在业绩完成率很低。 　　在她所在的区域，由于库存高企，部分房企开始打价格战。“可能在几个项目上收回资金，他们就退出房地产市场了，从而干扰市场价格。”她说，“现在目标都是去库存，各大开发商在东北一些城市有明显收缩迹象。” 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，楼市回升“非常不均衡”。热点城市高端盘回升程度明显，但刚需及改善需求回暖较慢。一线城市复苏情况较好，但部分三、四线城市回升并不明显。尽管5月、6月商品房销售跌幅有所收缩，但开盘去化率大部分在50%以下。 　　“看房人数在5月之后有明显上升，但去化认购率仍在历史性低谷。我们认为，本轮周期下行叠加局部疫情影响，居民购房能力和意愿都受影响，再加上对交付的担心，政策尚待继续累积，才有能力推动销售走出低谷。”中信证券6月的一份研报也认为，从同比来看，5月单月数据，仍然“寒意十足”。2022年5月，商品房销售额单月同比下降38%，销售面积单月同比下降32%，销售单月降幅比2022年4月有一定的收窄。不过，2022年前5月销售额累计下降32%，是创纪录的降幅。 　　“由于开盘去化率很低，企业不得不延迟新盘推出(传统来说6月应该是推盘高峰)。”中信证券研报认为，现金回流不畅，也迫使企业压缩投资，放慢开发进度。从数据上显示，5月单月，房地产开发投资单月同比下降8%，新开工单月同比大幅下降42%，竣工面积单月同比大幅下降31%。 　　业内普遍认为，当前房地产需求端仍旧疲软低迷，房地产的调整其实尚未结束，谈论触底回暖还为时尚早。 　　万科集团创始人王石最近也发声指出，尽管政策回暖信号非常明显，但商业银行愿不愿意放贷，向国企还是民企放贷还是会有很多考量。从消费者角度看，在当前疫情影响下，大众的收入状况、外出看房都会受到影响，这些因素都会影响房地产市场的整体表现。 　　政策风向变了吗？ 　　政策回暖从半年前就开始酝酿。 　　“房地产业规模大、链条长、牵涉面广。”中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀在2021年底召开的“2021~2022中国经济年会”上指出，“房地产业在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。” 　　这种“系统性影响”体现在数据上看，近20年来，房地产投资占中国GDP比重大幅提高。按照国家统计局数据，2021年中国GDP达到110万亿元，全国房地产开发投资14.76万亿元，房地产投资占GDP比重达到9.7%。 　　“我国房地产业与42个行业中的38个有关联，也就是说，房地产的发展情况会和这38个行业密切相关。”盛松成认为，房地产的投资规模与基建投资基本上相当，如果房地产投资大量的下降，要通过基建投资等拉上去，难度比较大。 　　不过，2021年，在上半年楼市火热的背景下，各地为房地产降温出台了一系列紧缩政策，对房地产行业融资作出限制。在降杠杆过程中，由于部分房企爆雷，加上疫情反复，楼市信心受到打击，整个市场迅速降温。 　　2021年初开始实施的“三条红线”“两集中”政策的本意是化解房地产行业为金融市场带来的系统性风险，让房子回到居住本质。“核心内容是抑制房地产的资本属性，对策没有错，但是做的过程当中有些地方过度，损害了房地产消费属性。”清华大学教授魏杰指出。 　　“有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变。”魏杰认为，去年没有错，今年也没有错，去年抑制房地产过度的资本属性，现在主要推动房地产消费属性。 　　今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，就货币政策、房地产领域，称要“积极出台对市场有利的政策”“慎重出台收缩性政策”。此后，银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行分别表态，维持房地产行业稳定。 　　不久后，一系列的“真招”开始出台。5月15日，央行会同银保监会将全国范围内首套房贷款利率下限，从不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)，调整为不低于相应期限LPR减20个基点。5月20日，央行引导5年期以上LPR下行15个基点。随后，北京、上海等多个城市的银行将房贷利率下调，部分城市的银行首套房贷款利率已低至4.25%。进入6月，各地楼市政策继续呈放松态度。根据中指研究院统计，70余城因城施策出台政策超百条。 　　杨现领对《中国新闻周刊》分析，本轮调控相较2008年、2009年及2015、2016年两轮调控效果更弱有多方面因素，其中最大的原因是周期不一样，整个房地产市场的发展阶段发生了很大变化。在2015年，中国商品房销售额为8.7万亿元，2021年，这一数字超过18万亿元。“基本盘子大了很多倍，因此政策放松相对难以取得特别突出的效果。” 　　“不要高估政策的力量，就像拉绳子一样，拉紧容易，到放松的时候，它不一定往前跑了。”杨现领说，“现在对房地产行业来说是必须经历的调整，过去高杠杆、高周转的时代是不可持续的。” 　　另一方面，杨现领指出，中国居民杠杆率已达到历史较高水平，由于居民近年处于降杠杆周期，政策放松效果也会受影响。此外，上半年持续发生的疫情也产生了显著影响。“整个房地产市场需求已经进入了城市圈互动阶段。”杨现领说，“比如惠州的需求可能一半来自于深圳，仅疫情因素就会让惠州交易量大幅下降，1至5月惠州下降幅度约70%。” 　　土拍市场冷淡 　　政策起效并未如预想中迅速，另一个标志性的指标是土拍市场。据中指研究院数据监测，2022年5月，全国300城住宅用地成交楼面价7095元/平方米，同比下跌14.0%，住宅用地成交楼面价同比下跌态势未改。 　　“今年长春土地市场非常低迷，基本上没什么人拍。”前述房企管理层苏林说。 　　长春并不是孤例。据中指数据监测，1~5月，全国300城各类用地土地出让金同比下降56.7%，住宅用地同比下降61.1%。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对《中国新闻周刊》分析，2022年开年以来政策环境逐渐改善，底价成交地块占比和流拍撤牌率有所下降，市场信心略有修复，但多数城市土拍情绪依然较弱。 　　陈文静认为，土地市场低迷受两方面因素影响。一是受房地产市场下行影响，政府供地明显放缓；其次，当前房企资金压力较大，叠加销售去化受阻，房企拿地意愿较低，投资布局愈加审慎。 　　苏林说，此前东北实行集中供地，导致现在楼市库存高企，市场惨淡。“和前两年相比，现在开发商拿地都非常谨慎。”苏林说，“政府不应该无序供地，应该管控放地的频率和价格。” 　　“放地要更有规划，比如减少商住类产品占比，现在占到10%、12%，地产商根本卖不出去，我们拿地也不挣钱。”苏林说，“像公寓在东北也很难卖出去，如果能转成住宅类，可以享受到上学等政策，对销售可能会有帮助。” 　　住宅供地“两集中”(集中发布出让公告，集中组织出让活动)是在2021年出台的政策，在全国22个重点城市实施，意在控制地价、降低溢价率。然而随着市场转冷，流拍率不断上升，导致国企成为拿地主力。在中指研究院发布的1~5月份中国房地产企业权益拿地金额与面积前10名中，有半数以上为央企、国企。 　　据中指数据，前五个月全国住宅用地整体流拍撤牌率达24.4%。“土地是一个前置性的信号和指标。如果出现大面积流标，对市场信心打击会很大。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“目前多地出现土拍市场由央企、国企托底的现象，民营房企投资意愿不足。” 　　“目前房企也不着急拿地。”杨现领分析，“现在不是拿地的时间窗口，今年拿地是为了完成明年的销售目标，而销售计划要看今年全年的销售情况。” 　　有接近房企投资部的人士告诉《中国新闻周刊》，一些全国性房企正在撤出三四线城市，不顾亏损、加速出清，能捞回多少就捞多少。 　　粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒等此前撰文，土地市场持续低温有三方面因素，一是地产销售尚未完成筑底，由于疫情以来居民收入增速与经济增速同步放缓，居民行为趋于避险化，平均消费倾向下降，预防性储蓄上升，居民购房意愿不足。此外，楼市价格下行预期和期房交付风险也使购房者保持观望态度。 　　其次，罗志恒等认为，疫情反复冲击地方政府供地节奏，以此次受疫情影响较为严重的上海为例，1~5月上海土地出让金仅有260亿元，较去年同期下降76.1%。另外，由于房企融资紧张，又将迎来偿债高峰，现金流紧张情况加剧。对于债务压力较大的房企来说，当前拿地并不是首要大事，维持好流动性、应对债务压力，才是“活下去”的重点议题。 　　房企“融资难”未解 　　房企到位资金，即资金获取能力，一直是判断房地产行业状态的关键指标。据国家统计局数据，1至5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。 　　前述接近房企投资部门的人士说，房企回笼资金主要依赖银行融资、社会融资、销售新房和资产。现在前两条路并未得到政策放松，而由于市场低迷，降价销售也很难回笼资金，售卖资产理论上也资不抵债，“融资难”仍然是困扰房企的主要问题。 　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《中国新闻周刊》分析，2022年1~5月，房地产企业债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%。不过，在5月份，房地产行业信用债融资同比上升33.5%。“房地产行业融资环境正在逐步改善。”刘水说，“央行在4月29日专题会议上指出及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。” 　　刘水分析，金融机构的资金投放依然较为谨慎，当前房地产市场销售没有明显回暖，房地产市场仍然处于调整，金融机构对房地产预期没有发生明显转变。苏林也认为，在金融信贷层面给企业融资的便利，目前来看很少落到实处。 　　在2020年底央行和银保监会“两道红线”出台后，房企要获得开发贷和并购贷变得十分艰难。由于层层加码，房企所受的限制更为明显。“恒大爆雷后，地方政府开始对预售资金监管比例提升，为了保护下属城市的房地产项目不出现烂尾，提升监管的额度，使得房地产总部出现问题。”邓浩志说，“总部融资后把钱扔到项目上，结果钱回不来，项目公司没有问题，总部却缺钱、违约。” 　　中国金融四十人论坛(CF40)资深研究员、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌告诉《中国新闻周刊》：“银行包括金融市场不希望有坏账，就现在一些房企的资产负债表而言，确实很多金融机构不敢给他们贷款。” 　　过去房地产企业凭借高杠杆、高周转迅速发展，但此后被认为这种运营模式本身存在问题。“现在低杠杆的房企也受到影响，比方龙湖、旭辉这些资金稳健的房企。”邓浩志说。 　　企业融资难会使其面临流动性危机，“爆雷”风险增加。张斌等人之前的研究认为，由于房地产企业形成的大量难以产生现金流的“沉淀资产”，导致出现“沉淀债务”，使其变为“高债务”行业。今年有58家民营房企海外债到期，叠加年内到期的信用债，2022年债券到期规模超百亿的企业有10家，绝大部分是民营房企。 　　“以前通过借新还旧的方式，用便宜的钱替换一些高价格的钱，但现在不一定能顺利借到。”卢文曦说，“房企爆雷问题还没结束，加上市场规模发展变缓，行业竞争更加严酷。” 　　穆迪高级副总裁曾启贤对《中国新闻周刊》分析，评级主要从开发商的财务状况、流动性状况及违约风险等方面考量。由于销售下滑，对于开发商营运现金流产生压力，加上目前债券市场融资途径对非投资级别开发商几乎是封闭的，不管是海外市场或是在国内市场发债，都困难重重，导致房企还债能力下降，财务状况承压。 　　“在短期内无法偿付到期债务时，个别开发商选择展期，或者与投资人达成协议，降低了还款金额，造成投资人的经济损失，就有可能出现低价交易，也是违约的一种情况。”曾启贤说。穆迪报告显示，从2022年1月1日到4月30日共发生7例违约，均为中国房地产开发商，除了一例之外均为低价交易。 　　5月，龙湖、碧桂园、美的置业等房企被监管机构选为示范民营房企，通过信用保护工具发债融资。这被看作是政府支持民营房企融资措施加快落地。也有分析人士认为，信用保护工具无法保障每家企业，“像龙湖、碧桂园，在民企里属于幸运儿，很难挑出第四家、第五家来。” 　　对于房企面临的资金困境，盛松成建议，在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆的周期；其次，对三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑，在维持当前指标六个月不上升的前提下，继续提供贷款；此外，贷款集中度管理，对各银行的达标时间可以考虑往后推迟半年或一年。 　　“之前希望央企、国企以及稳健经营的民企，能对部分企业收并购，但到现在案例也不多。”李宇嘉认为，“对前者来说，可选项目太多了。现在地方政府出让的地块都很好，溢价率又很低，又没有配建，即便是国企、央企，也有盈利要求，因此缺乏动力收并购其他项目。” 　　前述接近房企投资部的人称：“今年年初时，广东的国企，门槛都被别人踩烂了，每家房地产企业都上门兜售项目，但现在已经不怎么收了。”他说，企业投资更为谨慎。 　　邓浩志认为，单一政策已经不能解决当前的问题，房地产面临的是系统性问题。李宇嘉称，房企“爆雷”威胁仍然存在，房地产销售疲软的状况如果进一步持续或者恶化，债务违约的房企未能得到妥善处理，现有的松绑政策和疫情结束未能取得叠加效应，后续可能仍有一批房企产生流动性危机。 　　警惕重回“短期刺激” 　　为应对楼市萧条，避免产生金融风险，除了房企“自救”，地方政府也采取了一系列救市措施。棚改货币化，则是诸多措施中力度较大的一项。 　　采用这一措施的不只郑州。今年来，发布该政策的城市数量已超10个。棚改安置包括直接提供住房的实物安置和货币化安置，货币化安置又包括提供现金和提供“购房凭证”两种模式，后者即“房票安置”。 　　相较于现金安置，房票安置意味着拆迁户只能将资金用于在本地购置房产，不能用于储蓄和购买其他商品。卢文曦认为，房票制度对当地房地产市场有拉动作用，缓解市场去库存压力，同时较现金安置、实物安置更能减轻政府负担。 　　“房票安置减小了政府的拆迁补偿压力，拆迁也有助于增加地方收入，同时能满足被拆迁人差异化的需求。”李宇嘉说，“当下购房者意愿不高、信心差，房票能人为创造需求，激活交易量，以此提振信心、扭转预期。” 　　棚改货币化制度在过去发挥过明显作用。2014年，央行创设PSL (抵押补充贷款，央行通过PSL可以调节向金融机构融资的成本，引导其向需要提供支持的实体经济部门注入低成本流动性)来支持棚改，随后棚改货币化安置被更多城市采用。2015年至2018年，棚改货币化拉动不少三四线城市房地产需求，使得房地产市场快速回暖，随着2018年后棚改货币化进入尾声，PSL规模也逐渐缩减。 　　野村中国首席经济学家陆挺认为，棚改货币化安置助长了房地产市场的热度，在三四线城市，棚改货币化安置在2016~2017年贡献了30%以上的商品房销售。需求增加的同时，三四线城市的房价也快速攀升。他认为，棚改货币化安置在改善棚户区居住条件、提高低收入人群生活水平方面发挥了很大作用，带动了经济复苏，但也推高了居民部门杠杆率。 　　此轮重启是否能使房地产市场回暖尚未可知。“在我们需要再次拉动投资需求时，政策空间已经没有以前那么大，即使是同样规模的政策刺激所能取得的效果也会被打折扣。”陆挺在2022年4月中国宏观经济论坛宏观月度数据分析会上的发言上提到，“大量购房需求已前置、饱和，当下再采用棚改货币化政策，即使规模类似于2015~2018年，即使没有疫情，对经济的拉动效应可能会远小于那几年。” 　　“房票制度的风险在于，对于购房者来说，可能要在现有房票基础上增加金额、加杠杆换新房，同时看中的楼盘可能并不在指定范围内；对于开发商来说，如果有降价等要求，也不一定愿意参与。”一位业内人士对《中国新闻周刊》分析，房票安置对政府公信力及兑现能力提出了考验。 　　邓浩志认为，棚改货币化的效果在于拆的规模有多大。“棚改是制造新的需求，上一轮棚改可能改得差不多了，甚至已经有一些是超前改的，那么现在还能改多少是不确定的。”他提出，旧改可能会成为地方政府启动的下一个方向，如果房地产形势持续低落，或许会在防止大拆大建的政策范围内重启旧改。 　　一些学者认为，以棚改货币化重启为标志，最值得警惕的是，在推动经济尽快回归正常轨道的大局下，不少地方将稳楼市作为稳增长的重要抓手，但须警惕的是一些不当救市政策搭上稳大盘的便车，带来推高金融风险的隐患。 　　广发证券首席经济学家沈明高近日提出，房地产未来的投资增速会慢于名义GDP增速，依靠房地产拉动中国经济增长已难以为继。 　　盛松成建议从需求端边际放松房地产调控，但对于热点城市政策放松仍然需要谨慎。他特别提醒，“需要防止2020年疫情过后，市场迅速过热的局面再度出现。”

“最近，上海绿地集团宣布对6月25日到期的债券展期征求意见，这是房企50强里面唯一宣布债券展期或者违约的国企。尽管实际上数不大，但是对市场的震动是比较大的。因为以前违约或者展期，也就是我们平时所说的爆雷，基本上都是民营房企。这一次地方国企也出现了类似的情况，对市场的震动是比较大的，说明房地产的风险还没有结束。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在近期的一次公开演讲中，谈及房地产企业面临的债务风险认为，“房企的融资约束仍然比较大，尤其是对民营房企，只有少数财务指标比较好的企业才受到了信用支持。” 　　尽管监管层几次喊话，但房企融资端的情况尚未好转，以债券融资为例，华泰证券研报数据显示，今年前4个月，房企境内发债约1950亿元，同比下降超四成，境外发债约456亿元，同比下降近七成。而且境内发债房企以央企国企为主，民营房企占比仅为7%，遑论大量已经出险的民营房企。 　　融资渠道仍未打开，楼市的冷淡又制约了房企销售回款的力度，夹击之下，今年百强房企中新增出险房企的数量并未下降，前5个月的数量反而环比上升。 　　二季度大量房企的美元债到期，成为又一个风险点。以恒大为代表的出险房企正在践行“以时间换空间”的策略，希望通过债务展期保住债券不发生违约。但融资紧缩、销售疲软，去年以恒大为代表的出险房企定下的复工复产“保交楼”自救策略仍然艰难，一些项目资金缺口较大，急需外部输血救援，但在现行市场环境下，外部输血也颇为谨慎。 　　实际上，面临“恒大式困局”的出险房企远不止一家。 　　“只有等待” 　　6月底，郎星收到恒大下属物业公司的催告函，他是开封郑开恒大未来城业主，自去年7月1日，他已一年没有缴纳物业服务费。收到催告函的郎星反问物业工作人员，“你知道恒大欠我多少钱吗？” 　　郎星担任法人的公司是恒大供应商，合作时间逾7年，目前被拖欠的商票与应付款合计超过200万元，这一数额在众多供应商中不算多，但已足够让他崩溃，今年大年初一，他是在恒大项目公司中度过的，希望对方支付一些欠款。他最终发现自己能做的只有等待，而同样无奈的不止他一人。 　　近日，一则投资者的清盘呈请，又将债务重组中的恒大推上风口。 　　6月27日，恒大房车宝的一名战略投资者向香港法院提出申请，要求恒大清盘。6月28日，恒大对日前被债权人提请清盘呈请做出回应，称极力反对上述呈请，预期该呈请将不会影响公司的重组计划或时间表。截至目前，中国恒大总计约192.85亿美元共13笔美元债务已正式违约。这一操作会加大恒大系复牌的难度，对恒大系项目的施工复工也会产生影响。对此申请，香港法院将于8月31日召开聆讯，调查此事，而且不排除后续可能会有更多的债权人提请清盘呈请。 　　今年4月底至5月，恒大曾迎来一波境内债券偿还高峰，4月底，恒大地产曾在5天内接连召开三笔债券持有人会议，分别审议表决“19恒大01”“21恒大01”付息展期议案及“19恒大02”本息兑付展期议案。 　　实际上，面临兑付压力的，不是个别房企。2022年6月，房企再度迎来一波偿债潮，当月有44笔债券到期，合计约639亿元。据克而瑞研究中心统计，今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，其中民营房企占比67%。6月，佳兆业到期的4只境外优先票据，新力地产到期的一只优先票据和华夏幸福的一笔境外债已经出现利息违约。 　　作为恒大境内发债的主体，恒大地产共有13笔存量债券，总存续规模达558.53亿元，尚未有一只债券发生违约。恒大希望通过展期力保境内债券不发生违约，3月22日，恒大召开全球债权人电话会议，执行董事肖恩称，中国恒大正与境内债权人积极沟通，以保持整体稳定，境内公开市场债券展期工作在有序推进。 　　展期与要约换购成为房企缓释债务压力的主要方式，据中金公司统计，2022年前5月，房地产已展期境内债共22笔。也有房企在展期无望的情况下向投资人提出交换要约。截至6月初，房企今年共新增发行26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。 　　而对恒大而言，债券展期更是为了债务重组方案出台争取时间，6月20日，中国恒大集团再次在公告中确认，将于7月底公布债务重组方案。 　　恒大的债务由三部分组成：以未兑付商票为代表的供应商应付未付款，未兑付的财富产品，即理财，以及金融机构借款。多位大额财富产品持有人告诉《中国新闻周刊》，今年春节过后，每月都能收到8000元的兑付资金。 　　就在恒大地产寻求“15恒大03”展期当天，张云接近中午才参加完一场线上庭审，她经营的营销公司2015年成为恒大供应商，目前持有尚未兑付的恒大商票近3000万元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起诉讼，彼时，涉及恒大商票的案件需移交广州中院集中管辖，“去年12月已经缴纳多起案件的诉讼费，但至今没有开庭，只能等待”。 　　今年四五月间，集中管辖要求有所松动，持票人可以在出票人，即恒大项目公司所在地法院起诉，这让张云看到希望。由于参与项目多在河南，6月，她陆续到河南各地法院提起诉讼，已有十几起案件密集开庭。 　　张云的公司持有数百张恒大商票，一些面额较小的商票甚至只有数千元，去年7月开始逾期，至今已有一年，张云没有等到兑付方案，起诉是她唯一能做的，而数百张商票对应的民事诉讼数量也不在少数。“整整一年时间没有进账，却要支付诉讼费、律师费等等”。 　　张云公司位于河南地市的分公司已经全部解散，今年5月，陕西省级分公司也难以支撑，“只能承诺帮助员工缴纳五险一金到今年年底，作为补偿”。位于郑州的总部只剩下10人左右，她特意留下一名法务，负责后续诉讼，她的公司员工数量曾一度超过300人。 　　当然，即使张云拿到法院判决，也不意味债务能够得到清偿。 　　在江浙两地参与恒大众多项目的石江正在仔细搜罗恒大项目公司除了监管账户外的账户，他希望找到能供法院处置的资产，在发现恒大项目公司的数个银行账户，并且其中尚有 30万元后，他急忙给法官打去电话，希望法院优先执行这部分资产，应急自己公司发放工资的需要。 　　包括商票和应付未付款在内，恒大拖欠石江的公司1600余万元，他是恒大供应商中起诉时间较早的那一批，“2021年六七月间，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事诉讼，法院判决已经做出，但还是在执行环节遇到问题”。 　　恒大爆雷后，各地项目资金全部被纳入政府监管账户，优先用于“保交楼”，旧账被挂起，哪怕是像石江这样已经拿到法院判决的供应商，法院也无法强制执行监管账户中的资金。 　　有做出相关判决的法官告诉《中国新闻周刊》，即使法院已经冻结监管账户，也无法强制执行，他自己也在关注诉讼涉及项目的复工复产情况，只有在项目完工，并且“大确权”，即开发商按规定办理楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》后，如果监管账户中仍有余额，法院才能处置。“目前监管账户中的资金只能在地方政府住建部门的监督下用于‘保交楼’所需款项，这一规则不止适用于恒大，也适用于其他出险房企”。 　　显然，“保交楼”的资金需求被摆在更重要的位置，但这也意味着像郎星、张云、石江经营的中小企业可能先于，或者已经先于恒大这样的出险房企倒下。供应商只能等待复工复产保交楼，但是因为旧账无法得到结算，供应商参与“保交楼”或兴趣寥寥，或无力垫付，积极性有限，复工成为难解的死结。 　　尴尬的“保交楼” 　　“逾期时间最久的一张商票在去年3月底到期、票面价值40多万元。”郭洲告诉《中国新闻周刊》，欠款涉及恒大在湖北的项目至今没有给出兑付方案，“项目公司确实没有钱，目前地方政府成立工作专班，采取的策略是‘结新账、挂旧账’，即不理会已经拖欠的‘旧账’，全力结算‘保交楼’产生的‘新账’”。 　　有政府工作专班成员向记者直言：目前以“保交楼”为主，至于已有债务，没钱，也没精力处置。 　　不论在恒大的自救战略中，还是在监管部门的目标清单中，“保交楼”都居于首要位置。 　　在去年10月下旬召开的复工复产专题会上，许家印曾首次宣布自救战略，第一项便是全力以赴实现复工复产保交楼。恒大已多次强调复工复产保交楼的重要性，此次许家印再度强调，只有复工复产，恢复销售和经营，才能保质保量向业主交楼，才能解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能完成财富产品的兑付，才能逐步归还金融机构的借款。 　　今年春节过后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽也表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。 　　而恒大官方4月初发布的数据显示，截至3月27日，恒大集团已复工项目734个，复工率达95%。其中有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%。全国复工总人数达到15.4万人。 　　但在“结新账、挂旧账”的策略下，恒大一些项目复工复产保交楼的进度仍然难言乐观。 　　“如果一个‘保交楼’项目只有五六名工人施工，这能叫复工复产吗？如果这也算复工复产，项目要到何时才能完工？”一位恒大河南供应商告诉记者，自己所涉及的项目中八成以上都是“非正常复工复产”，“复工复产大会现场可能有很多人，但实际在工地施工的工人只有几个人”。 　　恒大“保交楼”时选择的合作方更多是原有供应商。2021年年底，恒大找到张云，希望她的公司参与新郑悦龙湾项目“保交楼”，张云公司涉及的业务是向业主交房前必不可少的环节，“项目公司提出2021年9月后新产生的费用重新签署为期三个月的合同，现金结算。但是项目经理坦言，三个月后能否拿到工程款还是未知数，而项目目前还拖欠公司60多万元”。张云最终没有参与“保交楼”。 　　6月22日晚，一家国资背景地产商的项目公司给张云打来电话，希望她能承接某个项目的“保交楼”业务，合同约定的付款周期长达8~12个月。查询了这家地产商的信用评级后，张云直接推掉了找上门的业务，连报价都没有给出，“其他项目承诺3个月的付款周期都不敢承接，遑论8~12个月”。 　　一些供应商即使参与“保交楼”，工程进度也并不正常。尽管恒大仍拖欠接近1600万元工程款，但张楠告诉《中国新闻周刊》，自己的公司去年开始参与一些“保交楼”项目实属无奈，因为自己的公司已经“耗在了里面”，“此前公司作为一家上市建筑公司的分包商一直在参与项目施工，在恒大爆雷后，上市公司退出，作为工程实际承包人，工程进行到一半，连工程量都无法核算，账目也不可能结清，因此只有尽可能完工。” 　　但他坦言，恒大爆雷后，作为实际承建方参与“保交楼”，更多是形式上应付。“需要随时结算工程款，否则一段时间后就会再次停工，比如做了一个月，形成一定产值，如果不能及时结算就会停工，因为彼此已经失去信任。而且‘保交楼’不仅涉及施工方，还涉及材料商等多方，如果材料无法到位也没有条件施工，而供应商已经被拖得很惨，如一个项目的工程总包因为欠款往往面临上千起法律诉讼，这也导致‘保交楼’效率比较低。” 　　这种困境涉及“保交楼”的资金是否充足。在恒大于2021年出险后，各地政府纷纷在住建部门之下成立工作专班，更多作用在于严格控制监管账户支出，“监管账户支出不再由恒大方面说了算，而是要过政府这一关，防止上级公司抽走资金”。但一些监管账户里的资金显然不够支撑“保交楼”。 　　张楠向记者举例说，公司在恒大某个项目已经形成的产值就有八九千万元，尚有还未结算的工程款，而去年陆续参与“保交楼”工作后，付款进度很慢，一共只付了不到200万元。而据他估算，恒大要完成这个项目的“保交楼”还需要上亿元。 　　有接近恒大湖北分公司的人士告诉《中国新闻周刊》，以恒大在湖北某地级市的共三个项目为例，2021年恒大爆雷时三个项目工程进度各异，去年底政府接手，发现三个项目距离完工尚有11亿元左右的资金缺口，即使将部分已经建成的车库出售，资金缺口也有八九亿元，并且不包括项目旧账，但是预售金监管账户仅剩余3000多万元。 　　“即使是这3000多万元也在陆续支出，包括付给几家总承包商。其中一个项目先后付给承建商数百万元，但承建商更多是象征性地派工人到工地敲敲打打、转转塔吊。”据他介绍，恒大在当地的三个项目中有两个处于停工或半停工状态，政府正在全力保住第三个项目一期交楼，“原本计划5月30日交楼，但工期被拉长，目前计划9月交楼”。 　　显然，复工复产保交楼的进度在很大程度上取决于监管账户里资金的多寡，而复工复产正面临资金面压力。 　　《中国新闻周刊》记者拿到的一份恒大江苏“启动项目一楼一策方案”显示，目前启动项目预售监管账户余额为3亿元，即使算上7.77亿元已售未回款，以及已取证未售楼栋后续货值，仍然无法覆盖项目未付款项、未兑付商票，以及交楼竣工前的各项支出，共计29亿元。需要通过在建未取证楼栋取证销售，才能达到自身平衡，而要完成这部分工程，尚需支出25.6亿元，复工后每月工程款便需支付0.5亿元。资金压力由此可见一斑。 　　“公司去年便提出‘保交楼’，但是推进进度在不同省份、不同地市，甚至不同项目之间都有差异，一些推进力度较大的地区可能会采取国资或其他资金方接盘的方式救活项目。”前述接近恒大湖北分公司的人士告诉记者，例如对比湖北、湖南，湖北推进“保交楼”的力度就要弱于湖南，“即使同在湖北，一些项目监管账户里余额较为充足，推进速度就更快，但是一些项目就需要政府协调将仅有资产变现，如出售、抵押车位、住宅等作为‘保交楼’资金来源，推进速度较慢”。 　　他向记者坦言，现在政府出面担保，如专款专用，再放开开发贷，后面资金问题尚好解决，反而是已卖出房子交楼有资金缺口，“尾盘可供变现的资产不多，难以找到接盘方。” 　　“启动项目一楼一策方案”就将停工项目面临的资金困境描述为“无新增融资放款、销售下滑形势严峻”，显然，相比于仅仅依靠销售回款和变卖资产筹措资金，恒大等出险房企无疑更期待有“白衣骑士”接盘，带来增量资金。 　　逐“项”解决难在哪 　　早在今年1月，迫于“保交楼”压力，恒大将持有的部分项目公司股权转让，半年内，股权转让零星发生于项目公司，受让方多为项目资金方、地方国资。 　　1月13日，昆明恒拓置业有限公司(下称“恒拓置业”)100%股权被恒大地产昆明有限公司转让给五矿国际信托有限公司(下称“五矿信托”)。早在2020年9月，恒拓置业100%股权便被质押给五矿信托，这次股权转让被认为是“以股抵债”。 　　恒拓置业旗下的恒大林溪郡项目，在2020年4月以6.89亿元的价格拿下地块半个月后，项目开工，2021年5月，首次开盘，毛坯房单价约8500元/平方米，精装房单价约为11000元/平方米。但项目在当年9月便已停工，规划的17栋住宅中有7栋已经封顶。 　　有接近该项目的人士告诉《中国新闻周刊》，项目施工总承包方为江苏省建工集团有限公司，11月初，施工方曾将工地大门锁死，禁止任何人员出入。当时，项目除主体结构小部分未完成外，其余大部分主体已完成，完成总产值约2.54亿元，项目工程款基本以商票形式支付，到期未兑付商票达4306万元，并拖欠进度款1.21亿元。 　　这并非五矿信托受让的唯一项目公司股权。2月底，发布公告称，该公司与光大信托和五矿信托签订合作协议，向两家信托机构出售旗下四个项目相关股权。此前，两家信托机构分别是四个项目公司的股东。 　　这份公告也明确了信托公司接手后的合作模式，两家信托机构根据实际需要投入开发建设所需全部资金，恒大无需再向项目公司投入任何额外资金。而相关项目的销售所得款项，一方面用于结清项目公司短期营运及负债的应付款项，另一方面用来偿还信托机构接管前后对项目的资金投入。所得若有盈余，再用于偿还中国恒大前期资金投入。 　　换言之，信托公司接手后仍会先保证清偿信托公司的投入，如果有余下的资金再处理旧账。有项目债权人告诉记者，五矿信托在受让股权前确实曾和其核对债务情况，但是并未给出债务清偿方案。 　　在3月22日召开的全球债权人电话会议上，曾有债权人提问称，未来公司是否会继续采用“股权转让+托管运营”的模式盘活境内地产项目？恒大非执行董事梁森林表示，在当前公司流动性紧张的情况下，上述模式是维持公司有序运营、保障各方合法权益的现实选择，回收款项将用作保障公司其他境内项目建设及交楼，后续公司将尽最大努力持续推进复工复产工作。 　　有恒大债权人向记者分析称，信托公司接盘的资产比较优质，位于广州、佛山、东莞等地，而且有后续资产可供处置，如五矿信托接手恒拓置业时，17栋住宅中仅有5栋取得预售许可证。 　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉《中国新闻周刊》，在各地化解风险的方案中，“金融机构收并购+代建”是较为可行的做法。企业自己复工复产比较难，出险企业本身缺乏资金，没有增量资金，项目很难持续建设。而在“金融机构收并购+代建”模式中，金融机构收并购出险企业的项目，对项目给予资金支持，委托经营能力较强的房地产开发企业代为建设管理，能顺利使项目复工竣工，能够保障金融机构、购房人等多方权益。 　　但是金融机构能否收回投入，在很大程度上取决于项目销售情况。 　　根据恒大5月披露的数据，其4月合约销售额为30.9亿元，相比于去年9月至今年3月每月2000万元至3000万元的销售额有大幅提升，但是相比去年9月出险前单月681亿元的合约销售额仍然相距甚远。“没有销售，就不可能走出困境、还清债务。”许家印说。 　　显然，目前房地产市场的低迷阻碍了金融机构协助房企化解债务危机。 　　今年4月，监管部门曾为资产管理公司(AMC) 提供了一份包含12家房企的名单，其中包括：恒大、世茂、融创、融信、佳兆业、中梁、中南建设、绿地、奥园、荣盛、阳光城、富力，以便全国性AMC参与房企纾困工作。 　　信达资产副总裁赵立民是去年成立的恒大风险化解委员会七名委员之一。今年以来，长城资产、华融资产等AMC也相继与佳兆业、中南建设等房企达成合作，如华融资产便表示联合地方国资纾困中南建设，就推动在建工程复工复产、并购优质项目、盘活合作项目等开展业务。但是至今仍未公布具体的合作项目与模式。 　　刘水分析认为，出险房企与AMC双方都有所顾虑。首先，出险企业不愿过早触及核心优质资产。如果现在急于出售项目，一是资产可能被压价，回笼资金不及预期，并且还会影响手中存货的估值；二是根据政策指导，优先出售的是优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。其次，AMC对项目收并购较为谨慎。目前房地产市场仍处于深度调整，并且一些出险企业项目的债务结构较为复杂，AMC对收并购项目评估标准有所提高，注重防控风险。 　　对于房企面临的资金困境，盛松成建议支持房地产项目收购。2021年，全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险，合作房企不可避免地也会受到波及。“如果能够通过优质企业收购出险项目或者困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。”

2022年以来，各地积极结合自身情况出台相关调控措施，上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。 　　具体来看，热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施政策敏感性弱，政策效果不明显。 　　2022年上半年，宏观经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升，中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。但目前部分城市调控政策力度仍保持相对克制，在市场销售继续下行情况下，预计政策力度有望进一步加强。短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。 　　我们认为，2022年下半年房地产市场将企稳恢复，全年商品房销售面积降幅或超过10%，全年投资或呈微降趋势。 　　预计全年房地产市场规模同比将回落，在悲观情形下，商品房销售面积同比降幅或超13%。短期来看，三季度全国市场有望进入企稳恢复通道，但恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果、政策优化力度等方面。 　　乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与2021年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13%。 　　分梯队来看，根据中指调查数据，2022年6月，各线城市置业意愿均有所提升，一线置业意愿强烈，二线持续改善。 　　一线城市市场有望继续恢复。6月以来，北京、上海市场呈现复苏态势，商品住宅周度成交规模上行，在房贷利率下行、引才政策发力等因素影响下，北京、上海市场或将进一步恢复。广州、深圳当前市场情绪整体不高，但6月以来，广州楼市政策有所松动，政策效果有待进一步显现。 　　预计二线和三四线城市分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内部三四线城市市场或将率先企稳回暖。二线城市中，城市基本面较好，经济韧性强、人口流入量大，突出的住房需求对房地产市场形成有力支撑的城市，在政策持续显效下，市场或将继续好转，如杭州、成都、苏州等城市。而太原、天津、贵阳、南宁等城市购房者置业情绪未见明显好转，市场活跃度不高，短期市场调整压力仍在。 　　三四线城市中，佛山、东莞、昆山、湖州等城市市场活跃度有所好转，购房者置业意愿提升，市场信心有所修复。但对于大多数三四线城市来说，当前市场仍处于深度调整阶段，短期继续优化政策的空间和力度均较弱，市场修复动力不足，预计短期市场规模继续探底，市场恢复仍需时间。 　　从价格方面来看，优势地区市场份额有望提升，如江苏、广东、浙江、安徽等地，对下半年全国房价形成结构性带动，全年商品房销售均价或处于横盘状态。 　　从新开工方面来看，短期内在市场销售未出现明显复苏，以及房企融资端得到改善之前，开工或仍面临较大下行压力。随着房地产市场的逐渐企稳恢复，企业新开工积极性或将有所修复，特别是热点城市新开工节奏有望加快。 　　另外，土地规模缩量或成为下半年新开工修复的主要拖累项之一。全年来看，新开工面积难改下降趋势，悲观情形下，全年新开工面积同比降幅或超20%。 　　从投资方面来看，下半年竣工或逐渐修复带动投资好转，但全年仍面临调整压力。2022年下半年，随着交易市场进一步好转，企业投资积极性有望提升，特别是地方政府“保交付”要求下，项目施工建设或将逐渐修复，竣工或将对投资形成一定支撑。另外，2022年以来，土地出让金大幅度下滑，下半年土地购置费或难有明显改观。 　　在乐观情形下，下半年开发投资将小幅增长，带动全年投资额微增。在悲观情形下，若交易市场修复不及预期，企业资金面压力未得到更好改善，企业投资端或仍面临调整压力。

“面包”价格比“面粉”价格便宜，这次竟然出现在一线城市。 　　7月4日，《每日经济新闻》记者注意到，广州增城的法拍地王项目创基天璟，最低售价甚至达到了1.3万元/平方米。 　　该项目的背景是，2017年创基地产通过司法竞拍，以总价10亿元拿下增城区荔城街夏街村、金星村和罗岗村的国有土地使用权，面积约3070平方米，楼面价约2.5万元/平方米。 　　而5年之后，项目却只卖到了楼面价的约一半。 　　拿地时2.5万/平，现在最低1.3万/平 　　最近，创基天璟的宣传海报在房产中介的朋友圈广为传播。 　　7月4日，在广州从事房地产中介多年的徐志达通过微信向记者表示，主要针对“特定楼层、特定户型”，“创基天璟的特惠房源活动还在继续，1.3万元/平方米左右的房源已经没有了，最低的在1.5万元/平方米左右，不过只是针对特定的房源，不参加活动的房源市场均价大概在1.8万元/平方米。” 　　记者注意到，这并非创基天璟项目第一次推出特惠房源。去年“双十一”，创基天璟就推出了11套特惠房源，定价1.77万-1.89万元/平方米，这个价格就已经比项目当时的拿地价格低了6000元/平方米左右。 　　现如今，即便项目按特惠房源1.5万元/平方米计算，相较于拿地时的2.5万元/平方米，也属于典型的“高价面粉”卖成了“低价面包”。 　　创基天璟去年11月曾推出的活动 　　“今年以来，广州增城片区各项目降价还是挺猛的，有的开发商着急回笼资金，下调幅度可能达到了25%-30%左右。”徐志达表示，广州增城片区不少楼盘现在的价格相比刚开盘时均出现了不同程度下滑。 　　比如位于增城新塘的金茂万科都会四季首期，开盘均价为2.5万元/平方米，现如今一口价约2万元/平方米；位于增城永宁板块的珠江弘阳时光荟，6月时推出过8套76平方米房源，单价1.53万元/平方米左右，而该项目在价格高峰时单价曾去到2万元/平方米。 　　7月2日，广东中原地产项目部总经理黄韬在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，“事实上，从去年年底以来，增城就迎来了一波比较典型的降价潮。去年单价卖2万元+/平方米的项目，现在很多只卖1.5万元/平方米左右，相比高峰时下降了约5000-7000元/平方米，不过像创基天璟这种销售价比拿地价低的并不多见，属于个例。” 　　在黄韬看来，导致增城不少房源出现显著降价的重要原因还是在于购房结构。“广州仅有两个不限购的区域，一个是增城，另一个是从化。而增城的购房者，有相当一部分属于投资客，市场下行期必然变得更谨慎。而增城前身原本是超大型县级市，并入广州后成为宅地供应的第一大仓。增城的整体成交量常年位于广州前三，一手市场供应量极大，供过于求，导致大部分时候都是买方市场，开发商卖不上价，这是最本质的原因。” 　　库存第一名 　　虽说从6月数据来看，增城楼市的销售情况有所好转，但在土拍市场，增城的土地挂牌出让情况却依然维持着低温态势。 　　在6月17日广州公布的第二批集中供地名单中，总共挂牌出让14宗土地，而增城的供地数量肉眼可见地在减少，仅有1宗土地将挂牌出让。 　　而回顾去年增城的土地市场情况，第一轮集中供地(2021年4月26日、27日)，增城共出让18宗地，成交14宗，两天吸金超225亿元；第二次集中供地(2021年9月26日、27日)，逐渐冷清，增城共出让22宗地，成交7宗土地，成交金额近50亿元，相比首次土拍大为缩水；到了第三轮，当时共推出了17宗土地，增城仅1宗地块。 　　“增城土拍数量的下滑，是一种综合博弈后的市场结果，推出地块太多，但最终流拍，这并不是大家想看到的结果。”7月4日，华南城市研究会副会长孙不熟在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示。 　　在孙不熟看来，增城部分房源价格出现下降，最主要原因还是开发商的策略选择，“以价换量”已成为多数开发商共同的选择。 　　“增城房企去年底以来就一直在降价，现在还在延续。市场本身就是一个不断调节的过程，降价只是调节过程的手段之一，部分偏远地区甚至降到了1.2万元/平方米左右，而价格下降，对刚需客来说确实极具吸引力。” 　　从市场成交数据来看，目前增城的成交量仍位居广州前列，且6月数据出现了环比回升情况。据阳光家缘数据，2022年6月，广州新房网签共11828套，环比上升67.89%；网签面积122万平方米，环比上升57.36%。其中，增城新房网签5921套，环比上涨320.23%，占全市总数的50.06%。 　　据克而瑞广佛区域数据，截至2022年5月底，广州11区的新房库存平均去化周期为15.4月。从区域看，去化周期超过12个月的有8个区，仅黄埔、越秀、荔湾三个区去化周期低于12个月。其中，增城库存数量为2.8万套(广州库存量最大区域)，去化周期为17.8月。

杭州迎来今年首个红盘、苏州千人摇号再现……房地产宽松政策刺激下，个别城市个别楼盘开始热了起来。而另一边，弱二线城市以及三四线城市，楼市仍处于下行区间。 　　自5月开始，楼市“松绑潮”已经持续了两个月，效果如何？据克而瑞统计，30个重点城市商品住宅成交面积环比增长31%，成交单月和累计同比降幅持续收窄，其中部分二线城市诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。不过，福州、大连、南宁、昆明等整体成交尚在低位徘徊。 　　“目前市场已经触底，也就是说不会再持续恶化了。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康对新京报记者表示，至于何时回暖，其实目前的中国市场分化明显，不少地方还很“难”，而有的地方回暖会快一点。 　　持续下降与弱回升 　　今年上半年，房地产迎来了最密集的松绑潮。 　　中原地产研究院统计数据显示，今年上半年，各地发布房地产宽松政策超过460次，而2021年上半年仅286次，同比上涨61%，5月、6月均有超100个城市发布稳楼市政策。 　　“松绑城市数量刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟如是评价，松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线城市松绑为主，到4-6月份二线城市逐渐成为松绑城市主力，包括杭州、苏州、南京、厦门、成都、武汉等热点城市也加入稳楼市救楼市行列。 　　其中，近两个月，有超过25个二线城市发布了超过80次稳楼市政策，成为楼市调控主力。调控手段除了松绑限购限售、降低首付比例和房贷利率外，还包括提升公积金贷款额度、多孩家庭增加购房套数、发放购房补贴、实行“房票”安置、一人买房全家帮等等。 　　五花八门的松绑手段，目的只有一个，就是释放购房需求、助力楼市走出下行趋势。 　　那么，经过两个月的高频调整，这场以二三四线城市为主的全面松绑潮效果如何？楼市下行趋势是否发生了逆转？成交是否回温？ 　　克而瑞统计的30个重点城市(4个一线城市、26个二三线及其他城市)数据显示，6月份，4个一线城市商品住宅成交面积为293万平方米，环比大增85%，同比下降17%。受各地政府利好政策频频影响，26个二三线及其他城市稳步复苏，成交量环比增长24%，同比下降41%，上半年累计成交量同比仍然“腰斩”，跌幅显著超过一线城市。 　　可以看出，北上深楼市政策几乎没有松绑，但是成交量走在前端。而重点二三线城市虽然不同程度松绑，成交有所回升，但是整体仍处于下行趋势。 　　强二线复苏与城市分化 　　近日，一则经济学家任泽平在苏州摇号买房的消息在坊间流传甚广，虽然该消息未得到他本人确认，但是却让苏州千人摇号盘受到关注。 　　据了解，位于苏州工业园区湖东板块的颐和玲珑花园开盘推出161套房源对外销售，共计1867组客户参与摇号，其中非人才房源的中签率低至4.3%。 　　在全国楼市整体仍显低迷之时，热点楼市苏州再现千人摇号盘，这背后不仅仅是一二手房价格倒挂，还有苏州在限购限售松绑、公积金贷款额度提高、房贷利率全国最低等宽松政策叠加下的楼市复苏。 　　一位苏州房产中介人士告诉记者，其公司在“6·18”之后12天的新房成交量与5月持平，其中姑苏区复苏较快，主要是因为有很多优质学区房。中指研究院苏州分院分析师金珂分析称，目前在政策的带动下，苏州新房市场呈现回暖态势，购房者信心也在逐步恢复，但区域分化依然明显，市场关注度仍集中在区位优越、规划利好的项目上。 　　除了苏州外，热门城市杭州也迎来今年首个“红盘”，报名超过4000组，中签率低至5.4%。据了解，杭州在全国楼市松绑的关键节点5月中旬推出新政，包括放宽限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等，意味着全国楼市调控新一轮升级。 　　不过，相比热点城市的复苏，福州、大连等二线城市以及以衢州、海口等为代表的三四线城市，虽然也发布了松绑政策，但是整体市场表现平平，下行趋势仍然明显。 　　克而瑞统计数据显示，6月份，苏州、杭州、南京、郑州等城市的商品住宅成交面积分别环比增长31%、24%、36%、65%，同比分别下降27%、57%、26%、 　　34%；合肥、昆明、大连、福州等城市的商品住宅成交面积分别环比下降15%、16%、22%、24%，同比下降22%、44%、53%、72%。 　　贝壳研究院认为，从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性也较强。不过，总体来看，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。 　　来自大连的一位房产中介表示，二手房带看量比政策松绑前有所增多，一周两三次，之前是一次都没有，但目前不是特别刚需的客户，基本都在观望中。 　　整体来看，此轮轰轰烈烈的全国楼市松绑潮，不同区域、不同城市、不同板块、不同楼盘都呈现出明显的分化特征。 　　下半年楼市能企稳吗？ 　　对于当前楼市现状，6月28日，万科董事会主席郁亮在2021年度股东大会上表示，“短期市场已触底”，由此引发热议，相关词条登上微博热搜榜，当天阅读量破千万。资本市场更是闻风而动，次日股市开盘，地产股集体逆势上涨。 　　有网友评价称，“短期看，表述很准确”，但也有很多不同的声音，“这才哪到哪啊，触底还早着呢”“反正我没钱买”“触底一定要反弹？有没有可能反复摩擦？” 　　部分城市的弱回升，难掩房地产市场整体仍处于底部的现实，尤其是在疫情影响、宏观经济层面未有明显改善、楼盘停工烂尾等多重因素影响下，购房者预期仍显悲观。 　　植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，政策宽松效应正在逐步显现，最近我们看到一些数据下行趋势有所收缩放缓，但不少同比数据还在下行。政策效应的显现仍需要时间，还需要其他各个方面的配合，比如整个宏观运行总体状况的改善、消费的回升、对未来经济预期的改善等等。 　　触底之后的横盘会持续多长时间？楼市何时开始企稳回温？郁亮称，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。连平的判断是，楼市在今年三季度可能还会继续向下，真正企稳可能是三季度中后期，四季度会出现一定程度的反弹，明年房地产市场可能会结束目前短周期下行态势，逐步形成一个新的向上周期；鉴于需求增长进一步放缓，未来房地产投资增速会再下一个台阶。 　　中指研究院预测，今年下半年，全国市场逐步进入企稳恢复通道，但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面；热点城市三季度有望继续回升，预计全年商品房销售面积同比降幅超10%。 　　新京报记者 段文平 　　■ 调查 　　4成网友拟今年买房，购房信心仍不足 　　房地产市场预期尤其是购房者预期至关重要，直接影响着现在与未来的买房行为。此轮松绑潮之下，购房者的心理是否发生改变？政策松绑是否影响他们购房？ 　　近日，新京报与贝壳研究院联合推出了购房意愿调查，对于一线、新一线、二三线及其他城市的约2000个样本的问卷调查结果显示，今年有购房计划的人占比42%，没有购房计划以及观望中的人占比58%。而央行近期的一份问卷调查也显示，问及未来三个月准备增加支出的项目时，“购房”在七个选项中排名第五。 　　整体来看，购房者对于房地产市场预期仍信心不足。南京市房地产学会副会长孟祥远认为，对房地产来说，“信心比黄金重要”，因此修补信心依然非常关键。 　　二三线城市购房信心低于一线城市 　　“房价还会降吗”“利率还会下调吗”“房价会涨吗”……定居在三线城市的刘一(化名)经常向一位了解房地产的朋友抛出此类问题。对于有买房计划的刘一来说，虽然持续关注着上半年的政策松绑以及楼市行情，但是直到今天为止，她仍未出手。“整体市场不太好，感觉利率还有下降的空间，我并不着急。”刘一如是说。 　　楼市政策松绑潮下，像刘一这样犹豫不决、处于观望中的人很多。 　　根据问卷结果，在“今年是否有购房打算”的问题中，有购房计划的人占比42%，没有购房计划的占比21%，观望中的占比37%。细分来看，二三线城市购房者的观望情绪高于一线城市，其中一线城市观望人群占比33%，新一线城市是42%，二线城市和三线及其他城市分别为39%、36%。值得关注的是，三线及其他城市中，没有购房打算及观望人群合计占比76%。 　　哪些原因会让购房者买房？问卷结果显示，刚需购房、楼市政策不断宽松、房价下降等原因排名靠前。又有哪些宽松政策会令购房者心动呢？根据问卷结果，“房贷利率下降”的投票占比为27.17%，“首付降低”的投票占比为22.23%，各种优惠促销政策、公积金贷款额度提升的选择占比分别为17.96%、17.26%。 　　而哪些因素会影响购房者的买房计划呢？根据问卷，“房价太高、买不起”排名第一，占比为31.13%，“因为疫情影响，担心收入不稳定而影响买房计划”的占比达到22.32%。此外，开发商资金频频出现问题，部分问卷参与者也担心房子停工、交不了房。 　　总体上，对于能级较高的一线城市，购房需求仍然存在。但是，整体来看，购房者对于房地产市场预期仍偏悲观。 　　不止于此，近日，央行发布了《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》，在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。结果显示，对下季度房价，16.2%的居民预期“上涨”，54.6%的居民预期“基本不变”，16.0%的居民预期“下降”，13.2%的居民“看不准”。 　　孟祥远表示，当前居民对于房价上涨的信心依然不足，看跌或看不准的态度占据近30%。 　　此外，问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低排序为：教育(28.1%)、医疗保健(27.4%)、大额商品(18.7%)、社交文化和娱乐(18.1%)、购房(16.9%)、旅游(15.2%)、保险(13.9%)。“购房”选项位列第五，较二季度下降一位。 　　以时间换空间逐步构筑市场信心 　　对于购房者信心不足的原因，国海证券首席经济学家夏磊分析称，四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾，房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降，经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势，购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅，居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。 　　在华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康看来，悲观情绪需要一段时间对冲掉，“从过去的市场观察来看，要等到一个临界点：在房价还没上涨时，少数刚需或者有财富支付能力的人出手，等到热乎劲起来了，就会一起出手，前几轮市场周期都表现出了买涨不买落的羊群效应。不过，从全国来看，没有一个统一的临界点，不同城市、不同场景都要具体分析。” 　　那么，对于增强购房者信心方面，还有哪些调控手段可用呢？ 　　在业内人士看来，目前有些城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间，诸如有的城市仍执行“认房又认贷”，二套房首付比例较高，部分改善人群受到影响。此外，在信贷方面，央行虽然下调了5年期LPR的下限，但是很多城市银行在房贷利率执行上仍是普遍上浮。 　　克而瑞研报分析称，目前除了政策“帮扶”之外，主要还是依托核心城市转暖和实体经济恢复，以时间换空间，逐步构筑市场信心，从而恢复楼市自身的良性循环。

随着5月份以来多城密集出台楼市支持政策，叠加全国层面的房贷利率迎来两次“下调”，楼市成交温和复苏。 　　对于年内已数次出台楼市支持政策的东莞市来说，7月4日，东莞市住建局再发新政——《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知(东建〔2022〕7号)》(下称《通知》)。这一次，其涉及的政策“放松”内容瞄准了楼市调控核心手段之一的限购政策。 　　据中指研究不完全统计，截至目前，年内至少已有超180城累计出台房地产市场支持政策近500次。其中，仅5月份、6月份，全国就分别有90城、85城出台与房地产市场有关的调控政策合计近300次。可见近两个月楼市支持政策囊括的城市范围之广、频次之高。 　　中指数据显示，5月份至6月份，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅持续收窄；再从环比数据看，100城新建商品住宅成交面积已在5月份出现环比转增，且6月份环比继续增长。据初步统计，6月份，100城新建商品住宅成交面积环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。 　　二手房方面，据贝壳研究院数据显示，其监测的50城二手房成交量亦在5月份、6月份出现环比连续增长，环比增幅分别为14%、25%。 　　东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，近两个月新房、二手房销售数据的回暖，除了受各地密集出台的楼市支持政策影响外，一方面与5月份房贷利率“双降(5月15日全国首套房贷利率下限下调20个基点；5月20日央行5年期以上LPR报价下调15个基点)”效果开始体现有关；另一方面，一些此前延迟的交易集中签约。 　　“从目前已知的数据看，虽然6月份房地产市场销售端回暖趋势依旧，但总的来说，各地楼市分化趋势依然存在。因此，很难说房地产销售数据已经出现全国层面的拐点，目前更多还是部分城市的回暖加速。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，单就购房者置业信心来说，房地产政策调整仅是其中的一个影响因素，而非全部。 　　需要说明的是，尽管上述几家地产机构提供的楼市成交数据存在一定片面性，但某种程度来说，这大致也能“窥探”出楼市成交的趋势变化。 　　对于国家统计局即将公布的6月份涉房数据，在王青看来，考虑到近期以房贷利率“双降”为标志的这一轮楼市政策调整力度较大，预计6月份商品房销售面积和销售额降幅会有进一步收窄。若综合考虑销售情况、房价、投资及土地市场等整体情况来看，现在就说6月份房地产市场出现上行拐点的难度仍然较大。究其原因，主要在于楼市政策传导至市场尚需一定时间，而其反应顺序通常为楼市成交回暖、房价止跌、进而传导至投资端，最后是土地市场改善。 　　展望下半年，中指研究指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，目前，部分城市调控政策力度仍保持相对克制，未来政策力度有望进一步加强。短期来看，在房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右。

7月3日，碧桂园发布公告揭露6月份营运数据。公告显示，6月单月，公司权益合同销售金额约达345.2亿元，环比增长20.21%；实现权益合同销售面积约421万平方米，环比增加17.88%。其中，权益合同销售金额已连续增长两个月。 　　此外，数据显示，碧桂园今年上半年累计实现权益合同销售金额1851亿元；累计实现权益合同销售建筑面积2348万平方米。 　　从营运数据来看，在整体市场销售低迷，行业持续下行的大背景下，碧桂园连续增长的表现体现了公司发展步调稳、步伐实，具备积极的适应能力来面对行业环境变化，维持基本面的稳定与公司的稳健经营。 　　业绩稳定，权益销售、全口径销售双榜单持续领跑 　　新冠疫情暴发以来，房地产行业是最早受到直接影响，并且持续受到影响的行业之一。连续的行业下行周期内，作为老牌优质房企，碧桂园紧守业内领跑地位。 　　2022年是受疫情影响的第三年，“挑战”仍然是表现当前房地产行业发展特点的关键词。数据显示，从6月单月业绩规模来看，百强房企的销售跌幅虽然略有收窄，但仍保持在43%的较高水平；从上半年累计业绩来看，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅也在50.3%的水平。 　　行业集体承压的态势下，受益于多重利好政策与公司在销售、财务管理等方面的切实举措，碧桂园仍堪为房企“示范生”。 　　根据第三方研究机构克而瑞公布的数据，2022年上半年，碧桂园以1847.5亿元的权益销售金额居行业第一，全行业仅有四家企业销售额突破千亿；同时，又以2469.9亿元的销售成绩占据行业全口径销售榜单榜首。 　　值得指出的还有回款。高回款率一定程度上意味着稳固、充裕的现金流。2021年碧桂园公司权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。今年1月至4月，公司回款率更是保持在95%的高水平，显著优于行业平均水平。 　　利好政策持续加码，房地产行业又见“春光” 　　中国人的处世哲学里，挺过彻骨的寒冬，终将迎来阳光明媚的春天。表面上看来，房地产行业前几年的盛景在疫情影响下已然黯然失色，然而近期，平安证券、申万宏源在内的多家券商机构却表示“看好”房地产行业。 　　申万宏源最新研报指出，从行业来看，作为我国国民经济支柱产业，房地产的资金困境拖累经济。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进。 　　事实也是如此，自2021年9月底以来，中央连续释放楼市维稳信号，并在今年进入实质性执行阶段。中央层面和地方行政端又持续加码救市政策，支持房地产行业销售和房企合理融资需求。 　　比如央行放松房企预售资金监管，下调首套住房商贷利率下限政策；地方从购房资格与购房资金两方面入手，以放松限售、限购、限贷，降低购房首付比例、房贷利率，升级购房补贴力度等具体方式刺激楼市回暖。有机构统计，以城市管理部门等官方渠道发布或官方媒体披露为准，2022年上半年，围绕购房资格与购房资金，国内50个重点城市共出台了113条政策。 　　中央、地方协同持续发力，体现了政策面对于扭转房地产销售市场预期低迷的决心，也足以预见未来扶持政策稳定、连续的走向。基于此，各方机构合理预测房地产走势将逐渐回归明朗。 　　申万宏源表示，行业销售触底改善，优质房企销售转正。中短期来看，目前房地产基本面底已现；中长期来看，预计行业格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。 　　平安证券也认为，随着政策持续发力，预计下半年房地产稳定下有望缓慢复苏，地产板块有望迎来基本面兑现行情。 　　债务优化、财务稳健，内外一致“看好” 　　不仅“看好”房地产行业，多家券商机构同时表示“看好”碧桂园。 　　对于碧桂园的这份信心，不仅基于其一向稳定良好的市场表现，还来自于其稳健的财务表现。 　　今年6月，汇丰称碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营房企之一，同时判断“碧桂园的再融资需求较轻，加上进入债券市场的条件完好，将有助于舒缓投资者对其财务状况的担忧”；摩根大通表示碧桂园“信用风险很低，在民营房企中属于信用资质优秀的行列”。 　　梳理碧桂园近段时间的重大发布，发行公司债、加持公司债、要约回购等融资、优化债务结构方面的举措惹人注目。 　　据悉，自去年12月以来，碧桂园作为首批成功重启境内外融资渠道的民营房企，已在境内外成功发行包括39亿港元的可转债、15亿元ABS以及10亿元公司债在内的多笔直接融资，覆盖不同场所、不同产品。3月1日，又获取了境内银行间协会50亿中期票据的发行额度。 　　今年5月，鉴于监管机构对碧桂园基本面以及持续经营能力的认可，公司被选中并成功发行带有信用保护工具的5亿元境内信用债“22碧地01”。据了解，这是民营房企中首批带有信用保护工具并成功发行的境内信用债，也是继龙湖供应链ABS后，民营房企首单有信用保护合约护航的公司债，可见来自官方对于碧桂园的“优质”认证。 　　除了外部机构的认可，碧桂园内部对于公司的发展前景和价值充满信心。2021年年底至今，碧桂园已多次加持公司债、开展要约回购，一方面进一步优化公司债务结构，另一方面保护投资者利益，提振其对行业和企业的信心。 　　据悉，今年以来，碧桂园全体董事、监事及高级管理人员以市场化方式在二级市场持续购买碧桂园地产公司债券，截至5月5日，购买债券累计金额达已4016.02万元。 　　6月中旬，碧桂园又对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购，宣布将使用内部资金为要约提供资金，以票据每1000美元本金额1000美元的购买价以现金购买其任何及全部尚未赎回票据，约6.83亿美元。其中总额约4.11亿美元票据有效交回，显示了强大的资金实力。目前，该笔要约偿付后，公司年内已无到期美元债。 　　此前，据统计，截至6月15日，碧桂园已公告累计购回优先票据本金总额5570万美元。

陷入流动性危机的佳兆业正逐步处置旗下资产。 　　7月4日，澎湃新闻从“中信城开华南”官方微信号获悉，位于深圳福田区的“中信城开大厦”项目正式挂牌亮相。据了解该项目前身为“佳兆业科技中心”。这也意味着，“佳兆业科技中心”由中信城开接手。 　　信息显示，中信城开是中信集团一级子公司，是以服务国家城镇化战略为主要目的的城市开发运营平台。中信城开(华南)主要负责粤港澳大湾区及海南自贸港的城市整合开发运营业务。 　　中信城开披露的信息显示，中信城开大厦位于福田区深南大道深南路与上步路交汇处，占地面积约14411平方米、总建筑面积约176884平方米，计容建筑面积125567平方米；建筑高度约258米，地上52层、地下4层；办公建筑面积约100000平方米、商业建筑面积约30000平方米、标准层办公建筑面积约3100平方米。 　　这与“佳兆业科技中心”所在地一致。目前，佳兆业科技中心仍在佳兆业集团官网的项目介绍中显示。资料显示，该项目原是佳兆业集团在深圳的商务地标，2020年11月12日举行封顶仪式，并计划2022年初投入使用。 　　不过，去年11月，佳兆业集团旗下理财产品被曝逾期兑付并引发投资者围堵后，佳兆业方面曾将“深圳佳兆业科技中心”连同其他17个项目一起放上《拟处置资产清单》。 　　根据这份《拟处置资产清单》，深圳佳兆业科技中心权益货值81.67亿元，处置时间计划为2022年1月至10月。 　　澎湃新闻注意到，除了佳兆业科技中心，今年6月，佳兆业已先后退出南山东角头项目、金沙湾国际乐园项目、佳兆业航运红树湾项目，且接盘方均为中信系关联公司。 　　按照《拟处置资产清单》，东角头项目和金沙湾国际乐园项目权益货值合计404.4亿元，其中东角头是佳兆业核心项目，权益货值298亿元。 　　按照中信城开发布的“中信城开 深耕湾区”的海报，南山东角头项目已更名为“中信东角头”；金沙湾国际乐园项目已更名为“中信城开·金沙湾”；佳兆业航运红树湾项目已更名为“中信城开·红树湾”。其中，按照“中信城开华南”披露的信息，“中信城开·红树湾”项目将于7月入市。 　　佳兆业于去年11月暴露流动性危机。先是佳兆业旗下到期的理财产品出现逾期兑付，再是美元债出现到期未偿还，随后其开展一系列自救措施。除了上述4个项目，佳兆业已先后退出多个项目以求回笼资金。 　　今年6月21日，上海中谷物流股份有限公司(603565.SH)发布公告显示，其全资子公司上海长琨置业发展有限公司拟以不超过29亿元人民币的交易对价收购上海赢湾兆业房地产有限公司100%股权。 　　公告显示，上海赢湾的主要资产为上海佳兆业金融中心，本次收购完成后，上海赢湾将成为中谷物流全资孙公司，中谷物流将间接持有上海佳兆业金融中心全部产权，公司拟将上海佳兆业金融中心部分区域作为办公用房使用。 　　除了内地的资产，佳兆业也为香港的项目寻求买家。 　　2021年11月30日，远东发展有限公司(00035.HK)发布完成收购香港启德物业的公告，宣布完成收购佳兆业香港启德住宅地块，代价79亿港元。 　　按照路透社此前报道，除了上述香港启德地块，佳兆业还以37.8亿港元的价格将香港北部屯门的另一个地块卖给了旭日国际集团主席蔡志明，在偿还土地抵押贷款后佳兆业至少收回了约13亿港元的现金。 　　截至目前，佳兆业仍处停牌中。6月28日，深圳证监局发布关于对佳兆业集团(深圳)有限公司采取责令改正措施的决定：经查，佳兆业集团(深圳)有限公司作为公司债券发行人，未按规定及时披露2021年年度报告，违反了《公司债券发行与交易管理办法》(证监会令第180号)第四条、第五十条、第五十一条第一款的规定。根据《公司债券发行与交易管理办法》第六十八条的规定，深圳证监局决定对佳兆业集团(深圳)有限公司采取责令改正的监管措施。 　　随后，佳兆业方面回应称，公司高度重视深圳证监局出具的相关监管措施，将切实整改，积极落实，加快年报审计编制工作进度，履行信息法定披露义务。 　　6月29日，佳兆业发布复牌指引及最新消息，佳兆业表示，由于3月一波新冠肺炎疫情暴发导致公司总部须强制封锁，以及深圳随后实行全市封锁，审核程序有所延迟。公司于2022年6月27日宣布更换核数师。公司正在与新任核数师厘定审核时间表。公司将适时公布最新消息。 　　重组计划方面，佳兆业透露，公司一直与顾问合作，以期为所有持份者创造利益而制定解决方案并缓解流动性问题。公司亦已与债权人进行建设性对话以加快制定各方一致同意且保值的解决方案。本公司将适时公布其重组计划的最新消息。

针对西安市二手房成交参考价格是否已取消的问题，7月4日，西安市住建局相关工作人员回应称，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，5月28日西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通。目前部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。 　　上述工作人员表示，西安市此前已发布两批次住宅小区二手住房成交参考价格，目前暂停发布参考价，后续会根据市场情况不断优化。 　　西安于2021年7月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，《通知》指出，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。 　　同时，政策明确，涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。 　　随后，西安分别于2021年7月9日及2021年10月13日发布两批次住宅小区二手住房成交参考价格。 　　不过，据西安当地中介反馈，当前二手房成交参考价格已不再作为主要标准之一。 　　以高新区天地源枫林意树小区为例，该小区原是“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”中公布的成交参考价格最贵的一个小区。按照政府公布的参考价，位于高新区天地源枫林意树小区的参考价为25838元/平方米。 　　目前，贝壳找房平台显示该小区6月份的参考均价为35624元/平方米，较政府公布的参考价高出37.9%。 　　贝壳找房经纪人表示，目前政府公布的二手房成交参考价格已经不再显示，外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。 　　同样的，安居客平台也不再显示政府公布的该小区二手房成交参考价格。安居客平台显示，天地源枫林意树小区目前挂牌均价36918元/平方米，环比上涨5.12%。 　　目前，房天下平台仍显示天地源枫林意树月均价25838元/平方米，不过多数房源挂牌价超过参考均价，其中有房东挂牌价超5万元/平方米。 　　根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月西安二手房挂牌量为134884套，环比微涨0.52%，同比上涨40.29%，从价格来看，2022年6月市场均价为16509元/平方米，环比上涨2.61%，同比上涨2.05%。

58同城、安居客4日发布的2022年《6月国民安居指数报告》显示，当月反映市场预期的三项指标均出现好转：购房者信心指数大幅回升，全国新房找房热度继续复苏，经纪人信心指数也出现微涨。 　　报告指出，6月购房者信心指数为105.0，环比上涨12.0%。对于未来房价走势的看法，有39.7%的受访购房者表示7月房价将基本持平，56.4%的购房者认为一二线城市的房价短期内稳定，未来还会有一定上涨空间。 　　从找房热度来看，6月份中国新房找房热度环比上涨2.3%，总体呈现上扬态势。其中，一线城市新房找房热度环比上涨16.9%，其中，上海6月找房热度环比上涨64.4%，深圳也有9.0%的环比涨幅。 　　二线城市的新房找房热度呈现明显分化，三四线城市也处于不断复苏中。成都、佛山、哈尔滨等部分城市因政策放松热度显著上涨，二线城市整体环比上涨0.2%。三四线重点城市新房找房热度环比上涨0.8%，其中五大城市群涵盖区域的复苏表现更为明显。 　　从二手房市场来看，报告指出，6月经纪人信心指数为96.1，环比微涨0.3%。53.9%的房地产经纪人表示7月份二手房价格将基本持平，38.8%的经纪人认为7月份二手房市场购房需求量环比将会上涨。 　　从房价来看，报告指出，6月65个主要城市新房线上均价整体价格平稳，环比微跌0.17%；65个主要城市二手房挂牌均价波动较小，全国环比微涨0.36%。深圳、宁波、绍兴、温州、北京等落实二手房参考价制度城市挂牌价格环比下行。 　　58安居客房产研究院分院院长张波预计，下半年中国整体商品房销量会明显超过上半年，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。

6月份以来，随着前期各地出台的地产托底政策逐渐生效以及全国疫情的消退，地产高频数据显示出好转迹象。可以看到，30大中城市商品房成交面积显著抬升，这意味着地产回暖链条的第二个底部——“销售底”可能已经在6月份出现。 　　展望下半年，笔者认为，仍有不少因素在阻碍本轮地产回暖，成为地产回暖链条上的“痛点”。 　　销售端：城市销售复苏呈现出明显的“分化态势” 　　本轮一二线城市与三四线城市销售复苏的节奏，呈现出明显的“分化态势”。对于一二线城市来说，目前仍在阻碍当地地产销售回暖的因素主要有两点。一是部分城市房贷利率加点仍未完全取消。目前北上广深四大一线城市首套房贷利率在全国范围内加点幅度较高，由于期待后续房贷利率加点进一步下调，当地购房者目前仍持观望态度；二是部分城市疫情出现反复，防控措施阻碍地产销售。6月份，北京、上海等地仍有零星疫情出现，较严格的防疫政策阻碍了地产销售复苏。而对于本地疫情结束1个月以上，且房贷利率下调至基准利率的二线城市来说，不少地方地产销售已经出现回暖势头。 　　例如山东两个二线城市青岛、济南，目前房贷利率加点已经全部取消。可以观察到，4月份疫情率先结束的青岛，5月底商品房成交已经先行复苏；而5月中下旬本地疫情才结束的济南，商品房成交直到6月下旬才逐步回暖。 　　随着疫情在全国范围内进一步消退及更多城市取消房贷利率加点，对于下半年一二线城市地产销售的快速修复并不悲观。 　　历史上来看，每一轮居民加杠杆购房的幅度，基本上取决于房贷利率的下调幅度，而当前在央行难以下调MLF、及压缩LPR加点空间的情况下，本轮房贷基准利率下行幅度(20BP)略低于2019年-2020年(25BP)，或意味着本轮一二线城市地产销售情况弱于2020年，可能与2019年接近。 　　但对于三四线城市来说，阻碍本轮三四线城市地产销售复苏的痛点，并非疫情或房贷利率较高。通过统计18座近两个月没有明显疫情的三四线城市商品房成交数据，发现6月以来，各三四线城市地产销售没有出现明显回暖迹象。又考虑到多数三四线城市本身没有房贷利率加点、或限购限贷政策，这或许意味着本轮三四线城市地产销售回暖的痛点，来源于本地购房者对于当地楼市的悲观预期。而此种预期的扭转，显然需要更长时间。 　　总的来看，对于下半年一二线城市(北上、省会、计划单列市)的地产销售修复并不悲观，但三四线城市(占全国地产销售比例59%)存在较大不确定性。 　　投资端：下半年地产投资数据的回升存在两大难点 　　一方面，一、三四线城市地产销售修复较慢，影响房企回款与施工。通过统计Top20上市房企的财务数据，发现本轮房企扩张意愿低下，主要是源于“高利率+疫情+预期差”导致的销售回款不畅，房企现金流状况持续恶化。 　　虽然目前各地方政策在“促进销售”方面重点发力，但考虑到下半年三四线城市地产销售回暖缓慢，即使在乐观情况下，四季度地产销售增速仅勉强回正，因此下半年房企销售回款情况可能仍不乐观。 　　而房企的销售回款又影响着房企的施工能力，数据上来看地产销售增速与房企施工强度(单位面积建安开支)强相关，在地产销售增速难以大幅回正的下半年，房企施工投入能力有限。 　　另一方面，前期缺乏土地成交，影响房企新开工能力。去年下半年以来，受楼市调控政策的影响，全国土地成交市场转凉。根据领先指标“百城成交土地规划建筑面积”提示，下半年房地产新开工面积增速仍将持续下滑，新开工增速的下滑会带来整体施工面积增速的下滑，从而拖累房地产投资。 　　总的来看，即使在乐观情况下假设下半年三四线城市楼市逐步回暖，全年地产投资累积增速仍难以回正，地产两大板块(销售、投资)表现疲软，仍会对下半年的“宽信用”行情形成制约。

距离2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》已有一周年。目前，各地保障性租赁住房整体完成进度符合预期，成都等城市完成进度较快，有望提前完成既定目标。 　　2022年是保障性租赁住房建设关键期 　　随着顶层设计和配套政策不断完善，各地陆续明确“十四五”保障性租赁住房供应目标并加速落实。 　　住建部表示，“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)。2021年，40个城市共筹集保障性租赁住房94.2万套，超额完成93.6万套的筹集计划，从统计城市完成总目标进度看，平均进度为22%，其中厦门、济南筹建进度较快，达37%。 　　住建部表示2022年40个城市计划建设240万套(间)，数量是2021年的2.54倍，占“十四五”总目标的37%，由此可见，2022年是保障性租赁住房建设关键期。 　　政策目标下，各地保障性租赁住房项目加速认定，纳管项目稳步推进，多地表示已经落实2022年目标任务的九成以上。 　　克而瑞租售整理了4—6月份公布的保障性租赁住房最新完成情况，重庆、杭州、武汉、南昌、成都等8个城市平均完成总目标任务的27%，整体进度符合预期。部分城市推进速度较快，如成都已筹集202个保障性租赁住房项目，房源约12万套(间)，完成“十四五”总目标的48%。多地还表示已征集储备多个项目，也将加速认定增加保障性租赁住房供给。 　　但不得不说，年初至今国内多地疫情反弹，尤其是北京、上海、深圳等城市因疫情封控，也在一定程度上导致了保障性租赁住房进度延缓。 　　各地多渠道筹集保障性租赁住房 　　(1)因城施策盘活闲置存量 　　自2021年以来，各地因城施策，通过非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、闲置公租房拆迁安置房转化、个人住房转保障性租赁住房等盘活存量房屋的形式，有效增加了保障性租赁住房供给。 　　例如，重庆、西安、东莞等城市将闲置公租房转化保障性租赁住房，西安提出统筹使用公共租赁住房，在做好公租房保障基础上，可将公租房与保障性租赁住房房源统筹使用，规划统筹保障性租赁住房6万套(间)。 　　重庆利用国有闲置房屋改建一批保障性租赁住房，纳管一批政府闲置公有住房，利用产业园区闲置房屋盘活一批住房。 　　郑州支持村集体经济组织与万科泊寓等成立住房租赁服务公司，承租城中村居民拆迁安置房用作保障性租赁住房。 　　长沙和成都则创新地提出个人住房转租赁住房可换取购房资格。此举不仅精准把控改善需求强烈、却无购房资格的居民家庭痛点，此举可提振楼市、盘活存量资产、增加租赁房源供给。 　　企事业单位自有闲置用地也是建设保障性租赁住房的重要方式。2021年，国办出台保障性租赁住房发展意见，允许企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，这大大降低了企业建设成本，提高了市场主体参与建设保障性租赁住房的积极性。 　　目前，已有多家企业利用自有存量用地建设保障性租赁住房，如下表。 　　(2)鼓励引导TOD项目和产业园项目配建保障性租赁住房 　　北京、上海等人口净流入大城市的住房困难问题不仅表现在供需不平衡方面，也表现在较强的职住不平衡问题。 　　2021年，国办曾发布指导意见，提出发展租赁住房尤其要注重职住平衡，引导产城人融合，提出可将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；以及单列租赁住房用地计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例保障性租赁住房。 　　从各地保障性租赁住房目标筹建方式分解来看，TOD项目和产业园配建保障性租赁住房也占有较高比重。 　　(3)从“集租房”转向“保障性租赁住房”的发展趋势 　　目前，多地明确每年单列保障性租赁住房用地计划，不低于年度住宅用地供应总量的10%、20%等，并提出要优先安排。 　　“集租房”转“保障性租赁住房”渐成趋势。北京作为首批集租房试点的城市，主要以集体用地建设租赁住房，但从2022年供给计划看，已取消集租房供地，保障性租赁住房用地取而代之，且2022年公布认定的两批10个保障性租赁项目，其中9个是集租房项目，部分项目正在建设中，多个项目即将开业入市。 　　我们预计，未来将会有更多集租房项目认定为保障性租赁住房，西安、厦门、福州等城市也在探索利用集体用地建设保障性租赁住房。 　　(4)将已有市场化长租公寓项目纳入保障性租赁住房 　　目前，市场上可租的保障性租赁住房以纳管的人才公寓、改造租赁住房项目为主，市场化长租公寓项目逐步进入了保障性租赁住房体系。 　　济南、南京等城市首批保障性租赁住房项目以人才公寓项目为主，如南京首批保障性租赁住房试点项目是江北新区保障性租赁住房(人才公寓)，涉及房源共2356套。 　　北京入市项目以纳入保障性租赁住房的集租房项目为主，2021年开启了4个面向应届大学毕业生的保障性租赁住房项目，已陆续开始配租。 　　此外，市场化长租公寓项目也已开始纳入保障性租赁住房体系，助力新市民、青年人实现住有所居、住有宜居。 　　(5)多地建设“平疫结合”的保障性租赁住房项目 　　疫情之后，全国多地建设了集应急隔离酒店、租赁性保障住房为一体的“健康驿站”。在疫情期间，其可作为医学观察用房，疫情结束后，可通过功能转换，作为商业出租房，兼具两种功能。 　　近日，西安4个平疫结合的保障性租赁住房项目开工建设，约5000套房源。截至目前，广东、广西、福建、河北、浙江、山西、云南、四川、河南、陕西等省均有健康驿站建成或在建。这些健康驿站在疫情平稳后将转为保障性租赁住房项目运营，成为增加保障性租赁住房供应的又一个重要渠道。 　　在各种利好政策影响下，市场主体参与保障性租赁住房建设积极性在提高。除市场化长租公寓外，越来越多的房企品牌公寓也通过集体性经营建设用地参与建设保障性租赁住房，参与方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等，部分企业表示，未来有机会也将参与拿地建设保障性租赁住房项目。

6月购房者信心指数为105.0，环比上涨12.0%。6月份全国新房的找房热度呈现总体上扬态势，上海6月找房热度环比上涨64.4%。” 　　58同城、安居客近日发布的2022年《6月国民安居指数报告》(下称《报告》)显示，6月新房找房热度中，一线城市及部分政策放松的二线城市热度上涨明显，三四线城市也处于不断复苏中；全国二手房挂牌房源量明显增长，整体挂牌价格波动较小。 　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，“一线城市表现平稳，波动性小，和市场本身已在前期回暖有一定关系。二线城市则有一定分化，例如杭州在5月出现针对二手房定向的限购放松，使二手房挂牌量近两个月都出现明显增长。” 　　新房市场：找房热度整体上扬，一线城市热度上涨明显 　　《报告》显示，6月65城新房线上均价为17520元/㎡，全国重点65城中有28城新房房价环比上涨，整体价格平稳，环比微跌0.17%。一线城市中，深圳新房线上均价为58630元/㎡，上海和北京新房线上均价分别为48459元/㎡和47802元/㎡，广州新房线上均价为32729元/㎡。新一线城市中，杭州和南京的新房线上均价分别为27740元/㎡、27092元/㎡。 　　《报告》认为，6月份全国新房的找房热度呈现总体上扬态势，一线城市的上涨尤为明显，体现出其强劲的反弹力度。统计数据显示，6月全国新房找房热度环比上涨2.3%。一线城市新房找房热度环比上涨16.9%，上海6月找房热度环比上涨64.4%，深圳也有9.0%的环比涨幅。 　　二线城市的新房找房热度呈现明显分化，三四线城市也处于不断复苏中。成都、佛山、哈尔滨等部分城市因政策放松热度显著上涨，二线城市整体环比上涨0.2%。三四线重点城市新房找房热度环比上涨0.8%，其中五大城市群涵盖区域的复苏表现更为明显。 　　《报告》提到，从全国用户找房户型分布来看，3居室持续受到用户的青睐，找房热度占比50.2%超过半数；4居室及以上户型找房热度占比36.4%。 　　此外，购房者信心持续回归，6月购房者信心指数为105.0，环比上涨12.0%。对于未来房价走势的看法，有39.7%的购房者表示7月房价将基本持平，56.4%的购房者认为一二线城市的房价短期内稳定，未来还会有一定上涨空间。 　　二手房市场：挂牌房源量明显增长，挂牌价格波动较小 　　《报告》显示，6月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16948元/㎡，其中36城二手房挂牌房价环比上涨，整体挂牌价格波动较小，全国环比微涨0.36%。深圳、宁波、绍兴、温州、北京等落实二手房参考价制度城市挂牌价格环比下行。 　　一线城市中，北京、深圳、上海二手房挂牌均价分别为59253元/㎡、57789元/㎡和55373元/㎡，广州为36622元/㎡。新一线城市中，杭州和南京的二手房挂牌均价分别为35290元/㎡和26920元/㎡ 。 　　在房源量方面，统计显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比回升6.8%，上海二手房新增挂牌房源量环比有大幅回升。此外，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量环比上升也较为明显。 　　热门板块方面，北京密云、长阳、良乡、昌平县城和北七家；上海南桥、浦江镇、世博、周浦和惠南；广州新塘、新区、科学城、金洲和滨江东；深圳龙岗中心城、华侨城、丹竹头、民治和大运均更受到购房者的青睐。 　　此外，《报告》通过对经纪人调研发现，微聊数据方面，上海、吉林、哈尔滨、唐山等地购房者与经纪人沟通较多。三亚、上海、济南、吉林等城市经纪人解答房产问题较多。此外，6月经纪人信心指数为96.1，环比微涨0.3%。53.9%的房地产经纪人表示7月份二手房价格将基本持平，38.8%的经纪人认为7月份二手房市场购房需求量环比将会上涨。 　　《报告》最后提到，从数据趋势来看，市场在下半年将呈现持续复苏的态势，复苏的节奏预计依然还会有较大差异，一二线热点城市复苏的节奏会加快。58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，上半年的政策对于改善型需求拉动力度明显增大，不少城市通过限购放松快速将潜在购房群体转变成实际购房群体，预计下半年全国整体商品房销量会明显超过上半年，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。

据广州中原研究发展部4日发布的数据，6月广州新房网签7776宗，环比和同比均有所增加。从上半年来看，广州上半年累计成交新房39618宗，同比下跌35%，在近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。 　　数据显示，6月广州新房网签数量环比增加26%，比去年同期成交增加10%。6月也是今年上半年唯一成交量超过去年同期的月份。 　　从上半年每月成交情况来看，可以分为三个阶段。其中1月得益于2021年11月、12月的房企打折促销，加上房贷审批速度加快，LPR下调，买家购置需求被激发，带动了一波成交。今年2月至5月由于疫情反复带来的影响，此外经济大环境变化导致部分刚需买家暂缓购房计划，成交下滑。第三个阶段则为上述环比和同比均增长的“红六月”。 　　从区域看，上半年广州各区成交普降，仅天河区和番禺区成交相对稳定。其中增城区成交8073宗、黄埔区成交7315宗、番禺区成交7101宗居前三。越秀区成交147宗垫底。 　　房价方面，据统计，广州市新房均价为38737元(人民币，下同)/平方米，套均价为417万元。其中，海珠、黄埔两区新房价格同比分别上涨33%、22%。花都、增城、天河3区价格轻微下调。 　　广州中原研究发展部预计，下半年广州调控政策放松可能性不高。但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态。此外，目前广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需买家上半年因期盼“政策松绑”而过度观望，预计下半年将会重新抓紧入市时间。

继4月、5月的楼市松绑政策之后，东莞再次出台楼市松绑政策，缩小了限购的范围。 　　7月4日凌晨，东莞市住建局连同当地多个部门发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》(下称“《通知》”)。 　　《通知》内容显示，自本通知印发之日起，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”)。无论是东莞市还是非东莞市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房。除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。 　　对于此次缩小限购范围的政策调整，东莞市住建局表示，2020年7月至2021年8月期间，东莞市连续出台“莞九条”“莞六条”“莞八条”等“组合拳”措施，进一步加大调控力度，有效遏制了房价过快上涨势头、缓解了商品住房供需矛盾，较好地完成了阶段性调控目标。近期，根据房地产市场形势变化，东莞市支持刚性和改善性住房需求，积极探索新形势下房地产新的发展模式，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。 　　安居客数据显示，目前，上述限购的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的二手房挂牌均价分别为2.02万元/平、2.55万元/平、3.08万元/平、2.19/平、4.28万元/平，都高于2万元/平，在东莞来看处于房价较高水平。 　　值得注意的是，此次政策的“限购区域”并不包括临深片区的虎门、长安、黄江、凤岗和塘厦，而凤岗和塘厦的二手房挂牌均价已经超2.5万元/平。而临深片区向来是深圳客的聚集地，那么，此次政策发布之后，深圳人还会像此前一样涌入东莞楼市吗？ 　　美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经表示，从整体环境判断，目前出台的政策对成交量能起到引导作用，但放眼全国，大部分城市的成交量并没有因此而大幅飙升。因此，在何倩茹看来，东莞部分临深区域解除限购之后，肯定会吸引部分深圳客户前往购房，只不过在目前的大环境之下，数量应该不会太多。“目前比较难出现深圳客涌入东莞购房的现象，毕竟深圳本地的楼市成交也不见得活跃。” 　　从2021年2月二手房参考价发布后，深圳楼市至今整体仍然处于低迷态势。深圳市房地产中介协会数据显示，6月，深圳全市二手房录得2674套，环比增长率为-4.5%，未能延续自3月份以来的连续回升态势，月度录得量止步于3000套关口前；一手住宅方面，在供应持续发力的作用下，6月份成交量达到3008套，环比增长率为60.3%。但把时间轴拉长看，2022年上半年楼市总体成绩差强人意，二手房买卖合同共计录得12191套，环比2021年下半年增长率为-12.1%；一手住宅成交16126套，同、环比增长率分别为-38.3%和-38.6%。 　　在此次政策颁布之前，东莞市已经于4月末和5月中旬对楼市政策进行了两次松绑，内容包括5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税，认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；对符合国家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增购买一套商品住房；购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%的额度；个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；限售年限由三年调整为两年。 　　然而，两次政策松绑，并没有给楼市销售带来明显的效果。 　　新房市场方面，东莞合富监测的数据显示，今年4、5月，东莞市新房楼盘的来访量呈环比上升态势，而6月，来访量则环比下跌35%，一方面受雨季影响，另一方面，政策效果乏力，探底观望心理较强，短期来看对来访量的改善还不明显，缺乏更有力的刺激。截至6月底，东莞新房市场的库存去化时间已经上升至14.7个月，去化存在一定压力。 　　二手房市场方面，东莞合富数据显示，5月，东莞二手住宅网签面积约15.2万平，约1460套，同比增长16%，环比增长20%，连续三个月保持增长。6月，东莞二手房成交2017套，网签面积21.9万平，环比增加55%。不过，从历史数据来看，当前东莞二手房的月度成交量依旧处于低位，而截至5月底，东莞的二手房去化时间也已升至41个月。 　　东莞多次政策松绑都没有迎来楼市明显回暖，或许和当前房地产市场逻辑变化有关。过去20年，东莞楼市经历了三轮房价大幅上涨，然而，随着当前楼市规模见顶，房价再次大涨的历史在不少人看来已经一去不复返。 　　在东莞从事房产销售6年的李奎(化名)对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。 　　近期，记者所在的一个微信购房群里，一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平，现在只能卖到1.6万元/平，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，长期来看，手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力，但短期来看，其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。

　“这是我最失败的一次投资经历。”南京市民苏女士对澎湃新闻(www.thepaper.cn)谈及其几年前在句容市购买房子一事时感叹道。 　　句容是江苏省辖县级市，镇江市代管，地处苏南，东连镇江，西接南京，也被称为南京的后花园。 　　“不少人拎着现金来买房” 　　苏女士是南京人，住在南京建邺区。谈及为何在句容买房时，苏女士表示，“南京到句容很方便，周围有朋友在句容买，就拉着我一起去看。楼盘就在南京和句容的交界处，离句容市中心只有10公里左右。我是2016年买的，当时买了一套108平方米的，价格在9000元/平方米左右，总共花了不到100万元。房子卖得非常火爆。当时买完之后房价还一直在涨，最高时涨到13000元/平方米。”苏女士在描述其当时买房的场景时表示，“就在售楼处还能看到不少人直接拎着现金来买房的。” 　　苏女士称，房子在买完之后就一直空着，也租不出去。但当时看到房价还在涨，心里还是很开心的。 　　对于句容来说，2016年是其楼市最辉煌的一年。这期间，来自南京周边地方的购房者纷纷涌入这个小城。 　　据当地媒体早年间的报道，当时有楼盘连夜开盘，还有购房者穿着睡衣连夜来买房。 　　根据句容市统计局在分析2016年当地主要经济指标完成情况时指出：“房地产销售大幅增长。”相关数据显示，2016年全年，句容市商品房销售面积为461.4万平方米，同比增长201.4%，快于镇江市平均增速134.7个百分点，增幅列镇江市第1位；商品房销售额为336.31亿元，同比增长245.1%，快于镇江市平均增速153.3个百分点，增幅列镇江市第1位。 　　买房投资亏损20万元 　　“卖房止损，再不追高买房” 　　房价迅速上涨、多个楼盘遭购房者排队买房，这样的情形使得句容加入了楼市调控的大军队伍。 　　2017年3月21日，句容市住房和城乡建设局发布《句容市房地产市场调控实施细则》，提到非本市户籍人口在句容市区(含开发区)、宝华镇购买商品住房的，以家庭为单位，限购1套，本地人不限购。通知从2017年3月22日起执行，暂定实施6个月。 　　此后，句容市接连出台楼市调控的政策。 　　2017年4月1日，句容市要求非本市户籍家庭买房需要一年社保。2017年9月19日，句容宣布继续实行楼市限购政策。 　　调控政策发布之后，句容的房价一路下跌。 　　安居客统计数据显示，2017年至2021年，句容市楼市均价分别为10008元/平方米、9853元/平方米、9524元/平方米、9295元/平方米和9084元/平方米。今年5月，句容楼市的均价进一步下降至8685元/平方米。 　　今年3月，句容更有楼盘直接打出了，“只需999元就可锁定房源，5%低首付购房，最低可以只需3万元”的促销广告。 　　原本在句容买房为了投资赚钱的苏女士，在经历房价从高位一路下跌之后决心退出。“也不知道之后会不会继续跌，现在看看如果价格能接受的话我也就卖了，现在这个小区的价格已经跌到大概7000元/平方米，已经在亏钱，对我来说继续持有可能更会亏，我要止损了。这真的是我最失败的一次购房经历，以后再也不会追高买房了。” 　　持续5年的限购政策取消 　　中介：一天成交了3套房 　　句容的楼市限购政策一直持续了5年。 　　2022年5月4日，句容市相关部门组织召开房地产良性发展和健康发展座谈会，并宣布全面取消外地户籍限购，同时全面执行4月29日开始的“镇江楼市新政”，主要内容包括：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策，购买首套商品住房给予80%购房契税补贴，降低公积金贷款首付比例，对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为40%等。 　　在此次的政策中，最引人注意的就是宣布全面取消外地户籍限购。 　　当地的一名房产中介张先生告诉澎湃新闻，在句容市的限购政策取消之后，看房的人明显比之前多了起来，他最好的业绩是一天成交了3套房。 　　“限购政策刚取消的第二天，看房的人明显多了起来，都是周边过来的，南京的居多，句容本地的不多。”张先生对澎湃新闻称，“政策出来当晚就有房东上调了价格，但上调价格的房子挂到现在也没有买家看过。”但张先生表示，最近看房的人较之前相比有所减少。“买家现在都不急，询价观望的还是占多数。” 　　谈及一天成交3套房的业绩，张先生表示，这3套房中有一套业主急着要出手，最后在挂牌70万元的基础上下降了10万元，最后成交价60万元，买家一次性全款付清。 　　根据金刚石云数据统计，2022年1-6月，镇江市商品房(排除安置房)总成交套数约11085套，总成交面积约1340209.66平方米，总成交金额约131.41亿元。其中，市区成交约4060套，总成交面积约483687.1平方米，总成交金额约49.79亿元；句容成交3930套，总成交面积约445611.42平方米，总成交金额约42.27亿元。

4日，光大证券首席宏观经济学家高瑞东团队发布研报指出，房地产建安投资增速有望在三季度末呈现企稳回升态势，对固定资本形成的拖累作用也将逐渐减弱。 　　为什么稳住房地产投资至关重要？ 　　高瑞东团队认为，房地产建安投资对于固投和GDP的拖累作用正在趋弱。在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力之下，“稳增长”成为今年政策诉求和市场关注的主线，从支出法的视角来观察，外需主要取决于欧美等消费型经济体的经济表现，国内消费又在很大程度上受到疫情反复的扰动，投资也就成为了“稳增长”最重要的抓手。在固定资产投资中，房地产开发投资的占比常年维持在20%-30%之间，因而，房地产开发投资的稳定，对于投资支撑“稳增长”具有重要作用。 　　研报指出，可以看到，2021年10月以来，房地产建安投资占固定资产投资和实际GDP的比例逐月下行，意味着房地产建安投资由原本GDP的拉动项，转变为了GDP形成的拖累项。但同时会发现，房地产建安投资占固定资产投资和实际GDP比例下行的斜率，自2022年3月以来开始呈现放缓态势，表明房地产建安投资对GDP形成的拖累正在边际收缩。 　　研报称，房地产行业涉及的上下游行业众多，根据2020年国家投入产出表的行业分类及投入产出关系来看，房地产行业全产业链一共涉及上、下游144个行业。因而，房地产建安投资的变化，不仅仅会直接影响固定资本形成，还会通过上下游产业链对经济增长中的其他部分形成涟漪效应。 　　根据测算，房地产建安投资对GDP形成的综合贡献(直接占比和间接拉动的增加值占比)，已经由2021年9月的19.6%下行至2022年5月的13.5%，但是这一下行趋势自2022年3月以来已经呈现明显的放缓态势。 　　如何看待后续房地产投资的走势？ 　　根据研报，房地产开发投资主要包含四个部分，分别是建筑工程、安装工程、设备器具和其他费用，其中，其他费用又可以拆分为其他和土地购置费两部分。无论是支出法，还是生产法，土地购置费都是不纳入GDP核算的，因而，主要关注剔除土地购置费后的房地产开发投资，不妨将其定义为房地产建安投资，而房地产建安投资主要产生于房地产施工环节，可以进一步拆分为施工面积和施工强度之积。 　　研报认为，房地产建安投资增速有望在三季度末企稳回升。从施工面积增速来看，新增施工面积之前，往往需要先行融资覆盖施工期间的现金流消耗，而在房地产企业的融资来源中，自筹资金往往是房地产企业掌控自由度最大的来源渠道，房地产企业可以根据自己的施工计划提前调配自筹资金。因而，自筹资金增速往往对施工面积增速具有一定的指示意义，并且在2017年之后呈现出一定的领先性。 　　在自筹资金来源中，剔除企业自有资金后，主要的来源为委托贷款、信托贷款和债券融资。近年来，在融资监管趋严和行业金融风险上升的背景下，房地产企业的主要自筹资金来源均呈现出明显的收缩态势，但今年3月份以来，无论是新增信托贷款，还是新增房地产债，收缩幅度均明显收窄。如果这种融资收缩的收窄，主要源于房地产企业的主动行为，可能蕴含着后续施工面积增速有望企稳回升，根据自筹资金增速对施工面积增速的领先关系，判断施工面积增速企稳的时点，可能会出现在三季度末。 　　从施工强度来看，商品房销售面积增速的上行，一般会推动竣工增速的上行，而建安投资在施工后期(也就是竣工阶段)会加速上升，因而，商品房销售面积增速是施工强度的重要驱动因素，数据上，施工强度增速与商品房销售面积增速具有较强的相关性。 　　从目前的商品房销售来看，在国内疫情趋缓后，5-6月中央和地方政府密集出台了大量刺激商品房市场需求端的政策，比如，5年期以上LPR利率下调15BP，首套房贷利率相对5年期以上LPR利率下行20BP，放松限购限贷政策等。相关政策的密集出台确实对市场预期的转好起到了一定的积极作用，6月商品房市场持续回暖，供需两热。同时，考虑到2021年下半年商品房销售增速陡峭下行带来的低基数，预计后续商品房销售增速有望持续回暖。因而，后续施工强度增速呈现修复态势的确定性较高。 　　研报指出，综合房屋施工面积增速和施工强度增速来看，房地产建安投资增速有望在三季度末呈现企稳回升态势，房地产建安投资对固定资本形成的拖累作用也将触底回升。

本次开拍前市场就有不少声音认为，二轮供地“品质有所下滑”、“没什么看点”，热度不如首轮。那么，事实是否如此？ 　　首轮供地表现强劲、成交面积最大的杭州又来了。 　　6月30日，杭州二轮供地启幕，一次性出让45宗涉宅地块，均采用“限地价、定品质、线下一次报价，多家报价相同则摇号”的方式出让，总起拍价529.5亿元。 　　首轮供地时，杭州诚意十足拿出60宗涉宅地，整体素质较好，引得房企争相竞买，最终有59宗顺利成交，其中触顶熔断地块占比近四成，城市表现与深圳、合肥等同处一梯队。 　　相比之下，本次开拍前市场就有不少声音认为，二轮供地“品质有所下滑”、“没什么看点”，热度不如首轮。那么，事实是否如此？ 　　热度有所下滑 　　当日出让的45宗涉宅地分布仍以主城区、萧山及余杭为主，其中主城四区占11宗，萧山区占12宗，余杭区有10宗；远郊地区供应量不高，其中临平有5宗，钱塘1宗，富阳及临安各3宗，主要位于断供许久的板块或是少有的低密度地块。 　　开拍前夜，市场上流出的报名表中，“杭州一哥”滨江持续发力报名了一半以上地块，高达24宗；其次是保利发展、华润、招商三大龙头房企，均意向9宗；绿城、中海各青睐5宗，华发、联发、远洋、越秀、龙湖、保亿、金帝、杭房等企业亦有报名。 　　当日上午8点30分，45宗地块开始启动报价，短短3小时内，地块的结局走势逐渐明朗。 　　45宗地块中，有33宗直接成交，其中10宗溢价、23宗底价成交；其余12宗地块则由于竞买过于火热，熔断后进入下午场的“一次报价+摇号”阶段。 　　最终45宗地无一流拍，总出让金额达到557.2亿元，是目前已完成二轮供地城市中最高收金的一个。经计算，杭州二轮供地底价成交率51%，相较首轮上涨6个百分点，触顶率26.7%，相较首轮下降约12个百分点，以此来看热度确有一定下滑。 　　浙江省房产研究和评论专家丁建刚告诉记者，杭州二轮供地的地块区位、亮点本身就不如首轮供地，势必在一定程度上影响房企拿地的力度。 　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也持相同看法，在她看来，除了地块素质因素外，个别项目对开发商的要求较高，资金沉淀量较大，竞争情绪也会走低。另一方面，当前市场销售端虽呈现回温态势，但远不及预期，而且近期不少房企面临偿债问题，资金压力仍然较大，导致土地市场难获较大溢价空间。 　　不过，近期杭州房地产市场上频有利好传出。5月17日，杭州出台楼市新政，优化二手房交易政策、增加三孩家庭购房名额、增值税“5改2”等，释放了大量的二手房房票及刚需、刚改类购房需求。 　　新政颁布的效果明显，杭州二手房市场已率先回温，挂牌量和成交量均上升明显。据透明售房网数据，楼市新政出台后的一个月，杭州主城八区二手住宅成交套数达到5143套，环比上涨112%。贝壳研究院数据亦显示，5月杭州住宅成交超4100套，其中新政前(5月1日至5月16日)日均成交超90套住宅，新政后(5月17日至5月31日)日均成交超180套住宅，住宅网签量因新政刺激，日均提升83%。 　　滨江狂揽12宗地 　　楼市的向好在一定程度上可以提升企业的拿地积极性，尤其是长期深耕且对杭州市场较为看好的本地房企，这从本次的拿地企业也可窥得一二。 　　“自家人唱大戏扛起本轮供地的大梁”是业内人士对于此次土拍的评价。 　　首轮供地时，被网友称之为“杀疯了”的滨江接连揽下11宗地块，累计斥资超184亿元，被称为当期最大赢家，而这一称号也在本轮得以延续。 　　在上午场直接出让的33宗地块中，仅滨江一家就揽下了10宗，其中有2宗为联合体形式摘地，总出让金约139.73亿元，这些地块分布在杭州的钱江新城二期、九堡、东新、三墩北、上塘、下沙、未来科技城、云城西站、勾庄、湘湖新城多个板块。 　　同时，在下午场竞拍的12宗触顶地块中，滨江又强势竞得2宗，其中还包括了杭州二轮供地起拍价最高、竞拍轮数最多的钱江新城二期的22号地块。 　　钱江新城二期板块是杭州主城区热门的改善豪宅盘汇集区，市场对于区域内新盘认可度较高，项目的去化预期较早。本次杭州拿出了两宗相邻的钱江新城地块，也是不少房企的意向标的。其中钱江新城二期52号地块在上午直接被滨江以18.21亿元、溢价7.05%拿下，另一宗钱江新城二期22号地块也在下午被其收入囊中。 　　熔断的钱江新城二期22号地块出让面积58840平方米，为纯住宅用地，起拍价高达56.22亿元，是本批次中起拍价最高的一宗。网传报名表中，滨江、保利、华发、中海、华润、建发6家规模房企均有报名。经过57轮报价后，地块达到最高限价61.82亿元，转入一次报价阶段，最终滨江以61.93亿元摘地，溢价率10.16%。 　　此外，下午场其还竞得了滨江区浦沿单元地块，最终交出224.5亿元拿下12宗地的“天价”答卷，拿地数目超过了首轮供地的11宗，成交金额占总出让金的四成。这也意味着，杭州的这两批集中供地中，滨江大手笔拿下了23宗土地，总斥资高达409亿元。 　　相比之下，杭州另一龙头房企绿城就谨慎很多，其在本轮补仓2宗，落子西湖之江与余杭区未来科技城，后者还是与浙江交控联手竞得，合计斥资38.95亿元，扩储力度尚不及首轮供地，彼时绿城以超146亿元拿下了7宗地块。 　　规模房企中，招商蛇口联合浙江交投落子萧山杨岐山，成交价16.1亿元，溢价率12%；华发以11.09亿元拿下拱墅区华丰地块，溢价率12%；荣盛牵手“老搭档”三元底价竞得萧山益农地块；金帝集团溢价10.6%竞得萧山下湘湖地块；保亿底价竞得萧山杨岐山地块……而网传出了不少保证金报名的保利、中海、华润并未摘地。 　　其余地块则多由萧山城投、杭州地铁、临安城投、西房集团等具有国资背景的地方公司以及坤和、华元房地产、启荣房地产等本土企业竞得。 　　至此，杭州前两批集中供地实现收官，合计收金约1384亿元。

4日凌晨，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布加强分类指导优化住房限购政策的通知(以下简称《通知》)，多区域暂停住房限购政策。 　　《通知》显示，自4日起，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”)。东莞户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房；非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除上述调整外，居民家庭购买限购区域内的商品住房，购房资格核验按原政策标准执行。 　　《通知》明确，除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。 　　对于金融支持政策，《通知》要求商业银行要落实好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率；鼓励商业银行合理增加房地产信贷投放额度，提高审批效率，支持房地产企业合理融资需求。 　　东莞市住房和城乡建设局指出，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。