“我比银行更懂你”。 　　4月末的一个工作日下午，北京CBD某高层写字楼里，一家助贷机构的大厅热闹非凡，五六张大桌基本满员，目测还有不少正在签合同的客户。以购房者身份进行采访的《每日经济新闻》记者，找了张空一些的桌子坐下，过了几分钟，约好的客户经理才赶过来，“这里人多，咱们到里面再找张桌子聊吧。” 　　“消费贷买房不是有风险的吗？” 　　“没有风险，我们操作绝对没有风险。” 　　事实上，去年初，包括北上广深在内的多个热点城市开始严查经营贷，取得了阶段性成效。但今年4月以来，多位朋友向记者反映，去年下半年几乎绝迹的贷款推销电话又开始频繁起来，对方声称的身份亦不乏知名国有或商业银行。 　　5月9日下午，记者再次联系上述助贷公司，得到的回复仍旧是，有北京公积金社保就可以做贷款，可以买房。 　　人满为患 　　2021年2月，《每日经济新闻》曾报道《北京严查经营贷购房后续：有助贷机构加班赶单子，也有客户被银行要求立即偿还贷款》，并引发了相关部门关注。 　　“我们消费贷、抵押贷都能做，可以把您的房贷转化成经营贷，利息是要比现在的房贷低一些的。” 　　经介绍，4月末，记者以咨询者身份拨通了一个自称是贷款中介的预留电话。 　　在问了一大堆贷款需求之后，对方表示将为记者匹配客户经理张洁(化名)。在重复了基本信息问题后，对方提出见面，“用消费贷付首付或者将来用经营贷置换房贷，我们都是能够操作的，哪天您有空来我们公司聊聊吧。” 　　在记者咨询的多家助贷机构中，对于更详细的贷款内容和流程，每位客户经理都表示需要到公司面谈。 　　4月末的一个工作日下午，在与张洁约定时间前的几个小时，她再次联系记者确认了行程。 　　张洁的公司位于北京CBD的高层写字楼里，门口三三两两地站着工作人员，有的在抽烟，有的在闲聊，很是热闹。出2层电梯就能看见机构大大的标志，格外醒目，向前台简单报出张洁的名字后，她随手向室内一指，表示记者可以进去了。 　　于是就出现了文章开头的一幕。 　　大厅一侧的洽谈室里同样人满为患，两三张小桌满满当当。 　　“我们这里产品种类挺多的，可以按照您的需求来为您配置”，张洁说，“不超过100万元的我们可以提供消费贷，如果超过这个数我们可以为您提供经营贷。” 　　“绝无风险” 　　“如果您想多贷一些，可以使用经营贷，就是您买一家公司，用公司经营的名义来贷款。但这需要用房产来抵押，具体能贷多少看您的房产价值。”张洁表示。 　　“我就是贷款买房，哪来的房产来抵押做经营贷。”记者说。 　　“可以操作的，我和您细讲。”张洁忙表示。 　　“消费贷每家银行大概能批下20多万元，我们帮您找4家就差不多了，利率每个银行不太一样，应该是4%以上，加上您自己手里的钱估计就够首付了。除了您正常还银行的本金利息，我们收您一个总贷款额2%的费用。” 　　“经营贷利率要低一些，基本上3%多一些，也是相同的收费标准。” 　　记者说：“那我直接用经营贷多好啊。” 　　张洁表示，经营贷是需要用房产进行抵押的，您目前没有房产，所以建议您先利用消费贷付首付，然后再走正常的银行房贷，等有房本后再用经营贷来抵换房贷。 　　“当然了，抵换贷款是有资金差的，我们也会为您提供这期间房款总额的过桥资金，但这笔资金成本会高一些，也会有一定风险。” 　　记者问：“那是谁提供的资金呢？” 　　张洁回答：“各正规的银行机构和一些信托资金。” 　　在该公司官网，确实标注有8家国有或商业合作银行。 　　“用消费贷买房不是有风险的吗？”记者问。 　　张洁压低声音说：“绝对没有风险，我们在北京快20年了，非常专业。” 　　“可以用自己的名字来贷款，然后用别人的名字来买房，这样是最好的操作。” 　　随后张洁提出要看看记者的个人征信等相关信息，对于记者的顾虑，其表示：“您看好多人都来我们这里做贷款，其实我们和房产中介的性质是一样的，都是为您提供信息赚取服务费，没有风险的。要是自己去银行办理的话，可能不会有我们替您办这么顺利，有可能办不下来。” 　　确实，记者在现场看到，这间小屋中，早先进来的咨询者已经开始一份份签合同了，张洁一次次提出要查看个人信息，记者以需要再考虑为由选择了暂停此次行程。 　　张洁把记者送到门口：“没关系，考虑好了随时联系我。总部近期在装修升级，有时间您也可以去看看。” 　　接力运作 　　自此之后，《每日经济新闻》记者接到的贷款推销电话便多了起来，电话中开出的价码也越来越诱人。 　　“常规消费贷我们只能给您提供80万元左右，超出部分我们可以找一些地方性银行来做，总额就上来了。您要是有社保能给您多贷些，有公积金再给您多贷些，有商业保险还能再给您多贷些。”有助贷机构人员如此介绍。 　　“我可以用这笔钱来买房吗？”记者问。 　　“通过正规渠道是不可以的，但我们可以操作让您用于买房。”对方回答。 　　“你们不是正规渠道？”记者问。 　　“我的意思是我们可以把您的消费贷运作成正规渠道买房。” 　　但对于如何运作，对方没有说明。 　　其他几家助贷机构的套路也差不多，上来就是，“利息3%的贷款您要考虑吗？” 　　5月8日，记者辗转联系到了从业者夏柏。他曾经和朋友们一起炒房，手上有了资金和一定的人脉积累，后来楼市调控全面升级，他们早早出清部分资源，改行产业链其他生意。 　　而就在最近，土拍市场的变化和各地的松绑政策似乎又让夏柏和朋友们嗅到了不一样的气息，于是和朋友合伙开了一家助贷公司，这几个月的生意眼看着越来越好，转贷、垫资等等业务都有所涉及。 　　按揭转抵押的生意是夏柏公司最近的主推产品，在他发布的一些信息中，诸如“银行房抵月息3.2厘起，100万借款月供只要3200元，随借随还，1-5年期年化3.85%，10-30年期年化3.95%-4.8%”，以“300万为例，月利息差6300元，年利息差75600元，三年利息差226800元”，以及“快速审批，最快当日放款”等字眼频频出现。 　　用夏柏他们公司的营销话术说，就是“我比银行更懂你”。 　　但事实上很多房地产销售人员对消费贷、经营贷的说法比较抵触，起码是表面上。 　　4月29日，《每日经济新闻》记者联系了北京一家头部中介机构，说明了采访意愿，对方表说了句“我们没有涉及经营贷”，便不再多说。 　　记者又在另一中介平台上随机咨询，对方明确表示：“我们不能碰这些东西，我帮您联系楼盘销售吧。” 　　很快，这位经纪人便拉上了北京通州某楼盘的销售，和记者三人组成了一个微信群。在记者直接询问“消费贷付首付是否可以”时，这位销售便通过微信私信表示，“我们这边做得比较多，大概需要多少，我可以帮您推荐。” 　　就这样，销售人员再次为记者创建了一个微信群，其中就包括了助贷机构的贷款中介，这位中介直接表示“会根据您的情况岀具体方案，并不影响后续按揭贷款”。 　　又一个贷款办理闭环出现了。 　　不适用于真正的个人购房者 　　有媒体同行在与记者交流时说：“不要随随便便听这些人的承诺，坑可能在你看不见的地方。” 　　5月9日上午，IPG中国首席经济学家柏文喜向《每日经济新闻》记者表示：“以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但因为经营贷期限往往都远低于房贷，从而会大大加重每一期本息还款压力，因此这种转贷方式更多地只适用于炒房者，而不适用于真正的个人购房者。对个人购房者来说，这种方式一方面会使其面临政策打击风险，另一方面也会因为每期还款压力加大而导致生活质量下降，以及抗风险能力明显降低，面临违约风险。” 　　我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。 　　2021年03月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》)，明确规定：“房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。” 　　对于进行经营贷的企业也有严格的资格审查：“对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。” 　　据《每日经济新闻》此前报道，去年北京严查通知下发后，已经有部分购房者接到银行电话，要求立即归还消费贷，或在办理按揭贷款转换为房抵经营贷时被拒贷。 　　2021年3月24日， 北京银保监局通告：“辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。” 　　全国各地对经营贷违规流入房地产领域的处罚就没有停止过。 　　根据中国银行保险监督管理委员会官网，湖北银保监局4月24日对中国工商银行湖北省分行罚款350万元，原因之一便是“个人经营性贷款用途监督不尽职，贷款资金流入房地产领域”；黑龙江银保监局4月20日对哈尔滨农村商业银行商大支行进行了警告，原因是“资金违规流入房地产领域”；宁波银保监局4月21日对中国建设银行宁波市分行罚款人民币260万元，原因之一也是“信贷资金违规流入房地产领域”。 　　据《每日经济新闻》记者不完全梳理，类似的处罚还发生在宿迁、衡阳、鄂尔多斯、常德等全国多地。 　　柏文喜说：“一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。因此银行应当加强对个人经营贷真实性的审查和甄别，提升风控水平，遏制这一套取经营贷炒房的现象。”

近日，中指研究院对在国内二三线主流城市工作，且年龄为85后~95后之间的一万名青年人进行置业调查发现，4月中旬以来，受制于这一轮严峻复杂的疫情，以及经济改善预期较弱，居民收入增加预期下滑等多重因素，居民的入市置业节奏减缓，购房积极性相对较弱，看房占比、到访占比均出现了明显下滑。 　　56%的受访者会观望政策效果购房 　　3月份以来，全国各地因城施策开始发力，国内针对房地产放松的城市逐步由三四线向二线城市过渡，政策放松力度开始加码，逐步由边际改善的财税、补贴类政策向调整首付比例，放松限购、限贷、限价等核心调控政策转变。近期政治局经济会议、中央财经委会议对房地产行业的定调均有所放松，市场政策宽松预期持续提升。 　　中指院这次的调查报告显示，短期内，政策鼓励居民购房的效果相对较弱，购房者观望情绪较重。约有56%的受访者表示会根据政策出台效果再决定是否购房，不进行购房人群占比达到18%，而顺应政策趋势积极进行购房的人群占比仅有22%。 　　整体来看，目前鼓励购房的政策效果相对较弱，近六成人群持续观望楼市效果。对此，笔者认为主要有以下几方面原因：首先，近几年来，国内平均住房面积快速增加，居民的合理的住房满足度已实现大幅提升。其次，短期内，国内部分城市楼市持续低迷、房价呈现不同程度下跌，行业发展出现转折，置业者对楼市信心较弱；最后，疫情的反复，导致很多人工资水平增加的预期持续下降，而疫情也影响了楼市优惠政策的传递效果与市场修复动力。 　　调查结果显示，当前一线城市购房热情相对较高，积极购房人群占比达到41%，位居各线城市首位。二线城市购房需求仍在，但观望情绪较浓，63%的人群表示会观望楼市运行状况再决定购房，积极购房与不购房占比均处中等水平；而三四线城市购房积极性相对较弱，不购房人群比例接近三成，观望购房人群占比接近一半。 　　从不同区域来看，长三角区域购房积极性最为突出，积极购房占比达到36%，山东半岛、长江中游、珠三角区域观望情绪较浓，根据楼市运行状况决定是否购房人群占比达到六成以上，市场修复仍需一段时间。 　　此外，成渝、京津冀区域购房积极性相对较弱，不购房人群占比相对较高，周边城市房价经过长时间调整，区域目前市场信心仍显不足。 　　疫情导致购房需求释放延迟 　　当前，疫情防控形势依然异常复杂严峻，不仅使市场中集聚了众多楼市“观望人群”，同时也使原本就存在的购房需求不得不再次延迟释放。 　　疫情的持续反弹，外出感染风险提升、疫情管控措施增加，导致部分买房人群的购房计划出现不同程度的延迟。据本次调查报告显示，约有46%的受访者表示置业计划出现了一定程度的延迟，其中延后半年内占比达到33%，推迟半年以上占比仅占13%；38%的人群占比表示目前疫情影响相对较弱，对购房计划影响相对较小，仍按照计划进行购房，仅12%的人群会考虑提前购房置业。 　　调查显示，疫情对上海、济南、太原、深圳、苏州等城市购房计划影响相对较大，延长半年以上再购房的人群占比已超两成，延长半年内购房人群占比相对较高。而北京、重庆、南京、武汉、郑州等城市购房计划也出现不同程度的延长，其中，北京、重庆、南京购房计划延长半年内占比均超四成；而宁波、贵阳、兰州等城市影响相对较小，有四成以上居民表示购房基本不受疫情影响。 　　图2：近6个月购房计划的时间分布 　　总体来看，疫情的大规模反弹，对市场经济、未来收入增长预期产生了较大冲击，叠加不确定风险的增加，使众多准购房者的置业需求更加理性谨慎。 　　虽然近期有较多政策持续出台，鼓励居民合理居住求释放，但仍有近六成人群保持了观望态度，从而导致目前房地产市场回暖不及预期。随着短期政策的继续发力，房贷利率预计仍将延续下行态势，都带动市场预期逐步修复，以及房价企稳预期逐步增强。

　去年底，阿里法拍房网站上总标的物累计数量就达到了300万套，今年3月份这个数字变成310万套，而截至5月10日，标的物数量已经达到325.5万套。其中，破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套、涉案资产标的为2841套。 　　以法拍房数量最多的城市杭州为例，在今年3月份时，其阿里拍卖网站上的法拍房历史累计总数达到5.16万套，而截至5月10日已经上涨至5.34万套。但根据相关机构统计，近一年来，杭州法拍房的流拍率翻了一倍多，从8%上升到23%。 　　随着房地产整体市场的走淡，法拍房市场的热度再难延续。虽然豪宅法拍房价格一向坚挺，但是在江苏南京，近日一套传统顶级豪宅小区的独栋别墅，比市场价自降了1700多万元，才得以以底价成交。 　　而在南京和杭州，最近都有不少大热红盘房源沦为法拍房，曾经它们的主人在一号难求的市场以极低的中签率幸运摇中房子，但刚刚交付就遭遇房产被强制执行，这些业主的涉案原因包括：民间借贷纠纷、虚拟货币诈骗、非法吸收公众存款…… 　　南京法拍房“冰火两重天” 　　5月9日，南京第一代顶级豪宅帝豪花园A12幢别墅，终于以低于市场价1700多万元的价格法拍成功，在此之前，这套豪宅已经两度流拍。 　　这套别墅位于南京钟山环陵路8号，毗邻钟山风景名胜区、中山陵景区，周边还有紫金山庄、钟山国际高尔夫别墅等南京顶级豪宅。“这一带环境是相当好，住这里的业主都是名流，非富即贵。”一名南京当地房地产从业者告诉记者。 　　然而这套能彰显身份和地位的大别墅，却在法拍市场一再被冷遇。今年3月，这套328平方米的豪宅首次在阿里法拍网站上开拍，市场评估价3900万元，起拍价2730万元，已经降了1170万元，结果虽有万人围观，却无一人出价，首战宣告流拍。 　　后来，该房源在3月又一次上架，结果依旧无人问津。 　　4月，这套独栋别墅再降500多万元，起拍价仅为2184万元，相较市场评估价猛降1716万元后重新挂出。终于在昨日，该法拍房底价成交了，折算下来单价仅为6.7万元/平方米。 　　而早在2019年，该小区曾成交过一套351平方米的别墅，单价是7.1万元/平方米。目前帝豪花园在链家网上也有套别墅在售，挂牌单价是7.7万元/平方米。 　　记者查阅(2021)苏0102执7031号法律文书发现，这套豪宅之所以被拍卖，原因是户主牵涉房屋买卖合同纠纷、拒绝履行付款义务，被南京市玄武区人民法院判决变卖其名下不动产。 　　随着房地产市场整体下行，豪宅法拍市场也变得不再景气。回想2020年及之前，法拍房被认为是避开限购、捡漏性价比住宅的最佳渠道之一，南京的豪宅也曾屡屡拍出高价。比如2020年时，位于江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华的一套独栋别墅，曾引发15960次围观，10人报名，146次出价，最终以高于起拍价164万元的价格成功拍卖。 　　虽然如今整体市场下行，但在南京新兴崛起的热门板块河西，豪宅成交结果仍然远超预期，新老板块呈现完全不同的市场热度。 　　近期，位于南京河西南板块的长江尊邸(又称葛洲坝中国府)一套建面约227.66平方米的房源，在刚刚交付之后，就被拿去法拍。相关文书显示，业主牵涉民间借贷纠纷，所以该房源被法院执行用以清偿债务。 　　也许是看淡近期市场，这套房起拍总价仅设为1308万元，足足比市场评估价低了559万元。该套房起拍单价约5.75万/平方米，而长江尊邸楼盘首开时的价格就达到了6.2万元/平方米。 　　就在5天前，这套房正式开拍，到第七轮报价时，就有人跳涨380万元出价。经过63轮竞价，该套房源以1802万的价格成交，折合单价约7.92万/平方米，竟然刷新了南京河西南板块的房价最高纪录，相比起始单价，成交价每平方米涨了2.17万元，总价涨了494万元。 　　“法拍房市场和商品房市场一样，目前也存在新老板块‘冰火两重天’的情况，老板块随着市场的冷淡，法拍也不再火热，但是河西南这种新兴板块，周围有最好的配套，新房依然一房难求，比如去年下半年长江尊邸的中签率仍然只有16%，自然法拍热度依然存在。”南京一位房地产中介经纪人告诉记者。 　　杭州“红盘”法拍房1元起拍 　　和南京长江尊邸那套法拍房类似，杭州也有一套顶级红盘的房源，刚交付没多久，就上架法拍了。 　　近日，位于奥体板块的杭州壹号院楼盘首套法拍住宅挂出，这个楼盘去年的摇号中签率只有3.3%，在杭州备受关注。 　　根据阿里拍卖网，即将被拍卖的房源是6幢2单元401室，建筑面积为194平方米，评估价为2316万元，起拍价为1622万元，起拍单价达到了8.36万元/平方米。 　　房屋户主赵某某是虚拟货币诈骗案件的涉案人，其公司曾通过虚构资质等方式与被害人发生封闭内盘交易，令被害人在不知情中与虚构币商发生法币交易，并采取相应技术手段操控比特币交易的涨跌，诱骗客户加大投入，为了怂恿员工非法占有客户资金，公司还始终实时监控客户交易，并更改了提成制度，最终让用户的投资款全部流入自己的公司账户。截至案发，该团伙非法占有被害人资金人民币5000万余元，涉及1000余名被害人被骗。 　　另一个曾经的“网红盘”泰禾杭州院子，在经历长达两三年的停工后，在去年11月刚交付，如今亦有房源被摆上法拍房货架。 　　即将开拍的这套法拍房源是联排别墅，包含地上三层、地下室两层以及两个车位，房子建筑面积为192平方米，评估价为1885万元，而起拍价仅定为1元。 　　根据相关法律文书，该套房的户主案涉非法吸收公共存款，涉案金额近3亿元。由于该案件为刑事案件，这套法拍房后面也跟着一个“刑”字，这类法拍房的成交率一般来说较低，因为潜在买家会比较在意严重、恶劣的案件带来的坏影响，所以通常这类房产以一元起拍的价格来带动流量、提高处置效率。 　　总体来说，自从去年3月杭州将法拍房纳入限购范围之后，法拍房的热度就逐渐降低。 　　据杭州本土房地产机构统计，从2021年3月到2022年2月，杭州八个区法拍房市场共进行了1235次住宅拍卖，比上一年同期增加了76套，然而总成交金额却比上一年同期减少了8.48亿元，共计47.18亿元。 　　房源数增加，总成交金额却减少，这跟成交率密切相关。对比上一年的数据，总成交套数由1072套降为952套，流拍房源从87套增加到了283套，法拍房的流拍率翻了一倍多，从8%上升到了23%。 　　一般豪宅的法拍更受关注，成交价格也更加坚挺，数据显示，从2021年3月到2022年2月，杭州1000万元以上豪宅的成交，基本是高于评估价或与评估价持平，而总成交价介于500万元到1000万元的改善型房源，成交占比由22%下降为18%。总体来说，只要杭州豪宅市场的低中签率依然存在，就会有潜在购房者将目光投向法拍市场寻找机会。

5月7日，新京报记者从长春市人民政府官网处获悉，其于5月6日发布了《长春市人民政府办公厅关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》（以下简称“《通知》”），其中提出二十条具体举措，包括阶段性降低公积金贷款首付比例、减轻个人住房消费负担、加大对房地产企业的金融支持等。据了解，以上措施自发布之日起实施，除已有明确期限及另有规定外，有效期暂定为2年。 其中，《通知》明确，阶段性降低公积金贷款首付比例，具体为在2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。 同时，为减轻个人住房消费负担，《通知》规定，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策；长春市住房公积金管理中心在2022年12月31日前对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率执行同期首次住房公积金个人住房贷款利率。 对于企业而言，《通知》提出加大对房地产企业的金融支持、加大对施工建筑企业的融资支持及调整商品房预售资金监管政策等内容。其中，在预售资金监管方面，《通知》允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金。此外，对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目，依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。

近日，有媒体报道，“五一”假期前，河北省石家庄市元氏县某开发商利用夜色出动铲车把已经抽穗结粒的麦子铲毁。对此，5月7日，元氏县人民政府办公室发布情况通报称，5日，网上报道元氏县某开发商私自清表造成麦田损毁问题后，县委、县政府高度重视，第一时间成立联合调查组对该问题进行了调查，责令开发商停止施工并追究责任。 经调查，网民反映地块已于2022年1月28日由河北昌企房地产开发有限公司按程序依法依规取得国有建设用地使用权证书。该地块占地面积36.5亩，地块内种植小麦4.4亩，涉及4户。4月27日，项目方在未与政府和农户充分沟通情况下，私自安排机械进场，导致小麦碾压倒伏1.18亩。 针对这一问题，元氏县已责令开发商停止施工，并依法追究相关责任；同时，责任部门、镇村干部面对面与涉及农户沟通，协商赔偿事宜，坚决保护好群众合法权益。下一步，该县将举一反三，认真整改，坚决落实最严格的耕地保护制度，守住粮食安全底线，依法科学统筹耕地保护与城市开发关系，促进城乡高质量发展。

5月7日，据成都市规划和自然资源局官网披露，该局与成都市住房和城乡建设局、国家税务总局成都市税务局联合发布关于印发《成都市推行新建商品房“交房即交证”改革试点工作实施方案》的通知（简称“《方案》”），聚焦交房交证不同时、住权物权不同步的问题，拟实现在并联竣工验收合格、缴纳相关税费、交存维修资金后，房屋交付同时发放《不动产权证书》。 据悉，《方案》按照商品房建设周期，从“交房即交证”服务的申请纳入、预告登记，再到建设完成开展“多测合一”、并联验收、税费征缴、维修资金交存，最后登记发证，全方位规范新建商品房“交房即交证”服务流程。 在办理业务过程中，《方案》提出深化信息共享，实现业务互通。依托“区块链+不动产登记”系统，增加“多测合一”成果、并联竣工验收等应用场景，推进不动产首次登记“零材料”受理。此外，《方案》明确，将推进水电气讯联合办理，“交房即交证”同时，联动提供水、电、气、网络、电视等开户服务，方便群众办事。 根据《方案》，在成都市市域范围内，在其实施之日起取得《商品房预售许可证》的新建商品房项目，均可申请“交房即交证”服务。上述《方案》自2022年5月7日起施行，有效期2年。

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，湖南省根据国家有关规定，结合湖南省实际，重新修订《湖南省物业服务收费管理办法》（简称《办法》）。其中提到，已办理房屋交付手续但未入住或使用的空置房物业费按不超过90%缴纳。 据悉，修订后的《办法》共有25条，涉及管辖权限、定价规则、物业服务合同和监督管理等方面。《办法》自2022年5月15日起施行，有效期5年。 《办法》规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。而别墅、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。 此外，《办法》还明确了建设单位向受买人交房时间节点必须是实质性办理了交付手续，明确了物业服务人进行物业备案的时间节点。

5月8日，杭州滨江房产集团股份有限公司（简称“滨江集团”）发布公告称，关于收购阳光城浙江永康6宗地块事宜，相关收购对接支付及股权变更等已完成。 在此前的5月6日，阳光城发布公告称，阳光城及其子公司阳光城集团浙江置业有限公司（简称“浙江阳光城”）拟与滨江集团及其子公司杭州缤慕企业管理有限公司（简称“缤慕公司”）签署相关协议，拟将阳光城持有100%权益的杭州高光置业有限公司转让给缤慕公司，交易的总对价预计不超过57亿元。杭州高光置业有限公司子公司金华虹光置业有限公司已取得位于浙江省永康市经济开发区6宗地块的国有建设用地使用权。 滨江集团发布的最新公告显示，缤慕公司已于5月6日支付完毕全部收购对价，目标地块抵押解除手续已于5月6日办理完毕。缤慕公司持有高光置业有限公司100%股权。 滨江集团表示，高光置业有限公司及金华虹光置业有限公司对浙江阳光城拥有14.98亿元的债权，根据浙江阳光城要求，高光置业有限公司及金华虹光置业有限公司拟豁免上述债权。若债权豁免最终实施，此次收购的楼面地价约9000元/平方米。

近日，网络传出消息称，太原市稳定房地产市场工作领导小组办公室发给太原市规划和自然资源局（简称“太原规自局”）一份《关于配合防范化解房地产风险隐患的函》，建议太原规自局“对各地人民法院前来查封泰禾、富力、当代、融创、宝能、阳光城等房地产企业在太原市范围内的项目、土地等事宜审慎办理”。5月9日，新京报记者从太原规自局法规科等多个科室获悉，该局确实收到此文件，下一步将根据具体情况依法依规处理相关事宜。 据悉，上述文件落款时间为4月25日，加盖了太原市稳定房地产市场工作领导小组办公室公章。 针对此事，多位房地产行业人士向记者表示，目前，由于市场大环境等方面的原因，一些企业确实因为资金周转问题等原因被起诉，进而会被法院查封项目和账户，为了保证项目正常运转，保障购房者能收到房子，地方政府确实在想办法防产生烂尾楼项目，以免购房者最后钱房两空。 上海市建纬（北京）律师事务所资深合伙人王景伟律师表示，一般情况下，法院对当事人申请财产保全或强制执行等原因都可以引起法院对相关涉案资产的查封。一旦房企的资产被查封，可能导致项目开发停滞，即便最后被查封企业提供了置换资产实现解封，有些企业也有可能因资金链断裂而破产或倒闭。根据债权产生或起诉的先后顺序及优先权不同，包括购房者在内的债权人追偿顺序也会不一样。如果政府能够和法院共商解决方案，建立联调联动机制，综合平衡债权人、房企和购房者等各方利益，既能做到依法依规，又结合实际情况合情合理处理问题，避免因查封导致项目烂尾，将会有利于推动房地产市场的健康发展。

5月9日，宝龙地产控股有限公司（简称“宝龙地产”）发布公告，披露其2022年4月未经审核营运数据。公告显示，4月单月，宝龙地产连同其附属公司、共同控制实体及联营公司实现合约销售额约30.96亿元，合约销售面积为21.2万平方米。 整体来看，今年1-4月，宝龙地产连同其附属公司、共同控制实体及联营公司实现合约销售总额152.11亿元，合约销售总面积约98万平方米。 此前公告数据披露，过去的2021年全年，宝龙地产集团连同共同控制实体及联营公司的合约销售总额约1012.27亿元，同比增加约24.1%；合约销售总面积约641.05万平方米，同比增加约20.3%。

5月5日，恒大集团月度工作会举行，恒大集团董事局主席许家印宣布了两个关键数据：4月销售30.9亿元，5月交楼目标是10万套。 许家印表示，在复工复产保交楼方面，恒大从大年初六就启动了复工复产工作，目前已实现562个保交楼项目正常施工、179个保交楼项目正在复工复产过程中，坚决完成5月份10万套的交楼目标。 在商品房营销方面，许家印说：“我们深刻地认识到销售的重要性。没有销售，就无法完成全部保交楼的任务；没有销售，就不可能走出困境、还清债务。”据许家印透露，从去年9月到今年3月，恒大每月销售额仅两三千万元，销售已基本处于停止状态，“去年12月份、今年2月份，两次启动销售，都没有成功，我们压力之大不可想象。4月初，第三次全面启动营销工作，这次我们成功了，4月份实现销售30.9亿元的业绩。销售的恢复，对恒大、对业主、对上下游合作伙伴、对所有债权人来说太重要了。”

5月6日，广州富力地产股份有限公司发布公开发行2019年公司债券（第一期）品种二2022年第一次债券持有人会议决议的公告。 此次会议审议了四项议案，包括《关于豁免本期债券持有人会议通知期限、豁免临时提案提交及公告期限的议案》、《关于调整“19富力02”兑付方案及提供增信措施的议案》、《关于承诺“不逃废债”的议案》和《关于给予“19富力02”30日兑付宽限期的议案》。其中，关于给予“19富力02”30日兑付宽限期的议案以75.13%的反对比例没有通过。 “19富力02”发行规模为人民币4亿元，债券期限为5年期，计息期限自2019年5月9日至2024年5月8日，付息日为计息期限的每年5月9日（上述付息日如遇法定节假日，则顺延至下一个交易日）。附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券在存续期前两年（2019年5月9日至2022年5月8日）票面利率为6.48%；在本期债券存续期的第3年末，发行人选择不调整本期债券后2年的票面利率，即本期债券存续期后2年（2021年5月9日至2023年5月8日）的票面利率为6.48%，并在存续期的后两年固定不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利。 4月7日，富力地产曾发布关于“19富力02”公司债券回售实施办法的公告。该债券回售登记期2022年4月13日至2022年4月15日，回售价格面值100元人民币。以一手为一个回售单位，即回售数量必须是一手的整数倍（一手为10张）。投资者可选择将持有的债券全部或部分回售给发行人，本期债券在竞价交易系统和固定收益证券综合电子平台进行双平台上市挂牌，投资者在回售登记期内可选择通过该双平台中的任一平台进行回售申报。每日收市后回售申报不可撤销。如果当日未能申报成功，或有未进行回售申报的债券余额，可于次日继续进行回售申报(限回售登记期内)。选择回售的投资者须于回售登记期内进行登记，逾期未办理回售登记手续即视为投资者放弃回售，同意继续持有本期债券。 富力地产正陆续出售旗下资产以缓解公司的流动性紧张。 4月28日，富力地产宣布以26.6亿港元出售位于英国伦敦的Thames City项目股权，亏损约18.4亿港元。出售事项所得款项将首先用于偿还卖方所结欠的现有贷款，其他剩余的净额将用于偿还公司的其他债务及作为公司的一般营运资金。 再早些时候，3月15日，富力地产宣布，将位于英国伦敦的一个项目出售给远东发展（00035.HK）。富力地产以代价9570.26万英镑（相当于约9.77亿港元）（可予调整）出售目标公司的全部已发行股本及转让公司间贷款，此次交易预计将亏损6884万英镑。 富力地产至今仍未披露2021年经审核的年报数据。 此前富力地产公告称，公司更换核数师，将延迟刊发截至2021年12月31日止年度经审核全年业绩及延迟寄发2021年年报。富力地产董事会宣布，罗兵咸永道会计师事务所已辞任公司核数师，自4月29日起生效。 根据富力地产之前的披露，公司预计截至2021年12月31日，将录得不少于人民币80亿元的净亏损，净亏损主要由于协议销售及物业出售确认减少，导致销售收入下降，加上毛利率下降，计提存货减值因项目售价下降而增加。

李嘉诚又要“杀回来”？ 李嘉诚的突然现身，令广州2022年第一轮土地拍卖成为市场关注焦点。近日，李嘉诚旗下的和记黄埔盯上了位于白云新城的一块优质土地，出价23.6亿元，不过未能将该地块收入囊中。 作为全球房地产首富的李嘉诚，其投资的一举一动，一直是外界关注的风向标之一。尽管此次未能成功拿下上述地块，但其罕见现身内地土拍市场的信号，令市场“浮想联翩”。李嘉诚的这次试探性竞拍，是否嗅到了内地楼市触底的信号？ 李嘉诚的试探 李嘉诚罕见现身，嗅到了什么？ 广州2022年第一轮土地拍卖引发市场关注，其中一个重要原因就是香港首富李嘉诚旗下的和记黄埔罕见现身其中。 据最终的拍卖结果显示，本次拍卖的18宗地块中，有15宗底价成交，2宗溢价成交，1宗流拍，出让成功率接近95%，合计进账341.4亿元。图片来源：广州中原研究发展部 图片来源：广州中原研究发展部 其中，位于白云新城的空港大道中地块，是本次拍卖中最抢手的“肥肉”，不仅吸引了保利、越秀、中海、华发、华润、广州城投、粤海、珠实等一众“国家队”，甚至连在内地“消失已久”的李嘉诚旗下的和记黄埔地产也参与其中。 这场竞拍刚一开始，和记黄埔便率先出价23.6亿元，但后续，和记黄埔因并未跟进加价，未将该地块收入囊中。 在持续数天的激战后，中海地产以27.2亿元+住宅自持比例9%拿下了这块炙手可热的土地，成交楼面价达34500元/㎡，溢价率15%。 尽管李嘉诚没有成功拿下该地块，但他罕见现身内地土地拍卖市场的信号，令市场“浮想联翩”。 有分析人士认为，以李嘉诚此前的投资风格，投资决策都非常谨慎，此次参与广州土拍，或许是一次试探，也可能是对内地房地产市场的投资态度发生了转变。 另外，广州克而瑞首席分析师肖文晓表示，缺席许久的和记黄埔突然出现，应该是看到了某些机会。 值得一提的是，近日，李嘉诚还在越南市场进行了试探。据越南媒体报道，李嘉诚旗下长江实业集团通过越南本土龙头企业万盛发集团，和日本的欧力士集团一同和胡志明市市长潘文迈进行了会面，商讨了投资事宜。 另外，公开资料显示，长实集团在新加坡已经开发了6个项目，包括新加坡著名的滨海湾金融中心、位于新加坡商业中心的商业发展项目One Raffles Quay，豪华住宅The Vision等。 一系列动作的背后，是否预示着，李嘉诚正在重新审视亚洲地区的投资机会？ 李嘉诚突然“变了” 复盘李嘉诚过去10年的投资不难发现，自2013年以来，他便持续抛售内地的房地产类项目，其中具有代表性的资产有： 2013年连续出售了广州西城都荟广场、上海东方汇金中心，回笼资金超过112亿港元； 2014年11月，李嘉诚再以39.1亿元的价格出售了重庆大都会项目； 2016年10月，长江实业地产有限公司公告，以200亿元的出售了上海陆家嘴的“世纪汇”综合体，成为了李嘉诚在内地抛售的最大一笔资产； 2019年10月，长实集团以超过40亿元的交易总价向融创中国出让大连（楼盘）西岗项目； 2021年7月，李嘉诚旗下长实集团出售位于四川成都的南城都汇商住项目部分股权，预计获益38亿港元； 2021年9月，老牌港商—希慎兴业(00014.HK)公告称，以35亿元收购李嘉诚家族的长江实业旗下位于上海的世纪盛荟广场。 据长江和记和长实集团公布的2021年年报显示，长实集团的中国内地土地储备仍在继续下降，较上一财年再降400万平方呎。 而在出售内地资产的同时，李嘉诚持续下注欧洲、“抄底英国”，投资项目遍布了港口码头、电力能源、天然气、医疗等行业，外界一度感慨李嘉诚这是要“买下整个英国”。 凭借着持续大手笔投入，李嘉诚家族几乎控制了全英国30%的电力、超过7%英国人口的饮水、1/4的天然气供应。另外，李嘉诚还是英国最大电信运营商的大股东，连英国最大的连锁酒吧也被其收入囊中。 但自从2022年以来，李嘉诚似乎“变了”。首先是，今年3月，据彭博社报道称，李嘉诚家族计划出售旗下英国最大配电公司，交易估值可能高达150亿英镑（折合人民币约1260亿元）。长和系公司3月4日在一份联合提交给香港证券交易所的文件中表示，未具名的各方已表示有兴趣收购其在UK Power Networks持有的部分或全部股份。 随后又传出，李嘉诚家族抛售其位于伦敦的写字楼的消息。3月11日，长实公告，出售位于英国伦敦金融城核心地段的瑞银集团伦敦总部大楼，交易代价7.29亿英镑（约合人民币60.33亿元）。 分析人士认为，李嘉诚逐步撤退的背后，或许是嗅到了潜在的风险信号。其一，便是英国央行的货币政策，当地时间5月5日，英国央行再度加息25个基点至1%，自去年12月以来，英国央行已连续加息四次，这对李嘉诚持有的大量不动产投资而言，必然是利空的；此外，俄乌局势导致欧洲经济前景黯淡，可能也是李嘉诚撤出部分资产的重要考量之一。 作为商人的李嘉诚曾经说过：做生意有买有卖再正常不过，全是出于市场和经济情况而做出的决定。 嗅到了什么？ 今年4月，胡润研究院发布的《2022胡润全球房地产企业家榜》显示，李嘉诚家族以2050亿元的身家，再次登顶全球房地产首富，超越老对手李兆基。 而作为首富的李嘉诚，其投资的一举一动，一直是外界强烈关注的风向标之一。当前，市场更关心的是，抛售欧洲资产套现的巨额资金将会流向何处？ 其实，过去2年间，中国房地产市场上演了残酷的大洗牌，高杠杆、高周转率的激进房企一度都出现了资金链危机，众多头部民营房企已经在土拍市场消失许久，在土地市场上的购买力大不如前。 而在2015年内地楼市高涨时退出的李嘉诚，避开了这一波房地产周期调整。与此同时，李嘉诚旗下的长实集团持有充沛的现金流，且杠杆率已降至历史低位。 据瑞银集团发布的报告显示，长实集团自去年6月出售多项资产后，净负债率可能已从去年6月的13.3%，大幅下降至如今的0.3%。从双位数大幅下降至不足1%，这在长实乃至港资历史上都是罕见的。 另外，据长江和记的最新年报显示，截至2021年末，其综合现金和可变现投资合共1613.6亿港元，净负债率为20.3%。 因此，李嘉诚悄然现身广州的土拍市场，瞬间成为了市场热议的焦点话题，是否嗅到了内地楼市触底的信号？ 值得一提的是，今年4月以来，中国房地产市场的利好政策频繁落地。2022年4月29日，中共中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 除此以外，一行两会也发声支持房企的合理融资需求。据证监会网站5月4日消息，近日，证监会召开专题会议指出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 据不完全统计，4月29日以来，至少包括河南洛阳、广东东莞、湖南株洲、广东惠州、广东中山、湖北黄石、江西上饶、四川乐山、江苏连云港、广东梅州、江苏无锡、湖北天门、湖南岳阳、江西赣州、江苏徐州、浙江嘉兴、江苏镇江、安徽马鞍山、湖南长沙等19城发布或开始执行取消限购、限售等楼市新政。

5月8日，金地集团（600383.SH）发布公告，4月公司实现签约金额125亿元，同比下降60.53%；实现签约面积46.6万平方米，同比下降68.25%。 今年前4个月，公司累计实现签约面积229.8万平方米，同比下降48.31%；累计实现签约金额580.1亿元，同比下降42.17%。 对于金地集团今年的规模目标，在金地集团2021年年度业绩沟通会上，公司董事长凌克表示，在规模上，不“唯规模发展论”，而是更加看中销售规模与利润总额的平衡发展。为此，“我们确立了平衡发展的经营思想，努力提高项目经营质量，持续提升ROE，为股东创造利润。” 凌克表示，2022年，公司新开工计划根据市场情况“以销定产”，2022年全年可售资源与2021年基本持平。公司将动态监控市场变化情况，根据经营需要，及时做好开工调度。 土地储备方面，今年前4个月，金地集团合计获取3宗地块，总占地面积76417平方米，计容建筑面积186531平方米，总地价约33.94亿元。 4月12日，金地集团在湖南省长沙市的首批集中供地中获得长沙市岳麓区咸嘉湖街道019号地块，东至恩瑞麓山名园、南至旭辉都会山、西至谷丰路、北至咸嘉湖路。 项目占地面积12369平方米，容积率5.8，计算容积率建筑面积71737平方米，地块用途为城镇住宅及商业用地。土地使用年限为住宅70年、商业40年。项目成交总价2.74亿元。 3月24日，在福建省厦门市首批集中供地中，金地集团以溢价14.96%、总计14.6亿元的代价竞得厦门市思明区岭兜双十C17地块，东至环岛干道、南至蔡岭路、西至古楼北路、北至安置房。项目占地面积10974平方米，容积率2.8，计算容积率建筑面积31200平方米，地块用途为住宅用地。土地使用年限为住宅70年。 2月16日，在北京市首批集中供地中，保利（北京）开发有限公司和北京金地兴业房地产有限公司联合体以底价16.6亿元摘得京土储挂（顺）[2022]013号地块。该地块位于北京市顺义区，东至乾安路、南至大营三街、西至和安路、北至大营四街商业用地南侧用地红线。 该地块占地面积53074平方米，容积率1.6，计算容积率建筑面积83594平方米。地块用途为二类居住用地。土地使用年限为住宅70年。 2021年全年，金地集团投资地块111宗，总投资额约1309亿元，权益投资额约523亿元，权益占比39.95%，公司新增总土地储备约1636万平方米，其中权益储备约648万平方米。 凌克表示，去年（新增土地）权益比例低的原因主要是公司聚焦高能级城市过程中单个地块的合作情况较多，这也是整个行业的趋势；二是公司严格控制负债率，同时希望在市场中拥有较高的市场份额，在行业销售规模天花板出现时，公司需要阶段性地接受权益比例的波动。公司也关注到了权益比例的问题，在未来的投资合作过程中，公司将尽可能地提高项目权益占比。

年轻人流行住帐篷！疫情让被迫“家里蹲”的人们更加渴望亲近自然，露营由此成为时下热门的本地游方式。郊野公园、露营装备、帐篷营地……所有蹭上露营热度的品类都人气爆棚，其中包括一批瞄准露营小白和中高端人群，主打“拎包入住”的轻奢露营地。 这些轻奢帐篷每间价格多在千元甚至两千元以上，帐篷里陈设精致，客厅、卧室、卫生间等设施齐全。想要亲近自然，又割舍不掉空调、大床、卫浴等现代元素的年轻人，正把网红打卡地从乡间民宿转移到这些轻奢帐篷里。 想露营又离不了空调 “想露营又不想吃苦的伪露营一族，来住个拎包入住的帐篷吧！”刚过去的“五一”小长假，市民张晓在朋友圈晒出自己的露营一日游。与在草地、河边自己扎营的露营方式不同，张晓的帐篷是个有小客厅、卧室和卫生间的“套间”，空调、小冰箱、吹风机等设备一应俱全。 张晓选择的安德鲁帐篷营地位于朝阳区崔各庄乡的圣露庄园内。这是一个可以多样化选择的露营地，在庄园里，你既可以自带帐篷在草地上扎营，也可以选择“拎包入住”的豪华帐篷。不过，这样的豪华帐篷仅有9间，可谓“稀缺资源”。“我提前两周多预订，几乎爆满，本来想订三间，但只订上两间。”张晓说。 张晓入住的那天正赶上北京气温飙升，毒辣的太阳直接把全家人从河边晒回了帐篷。“回到帐篷打开空调，感觉太爽了。”尽管住一晚价格近2000元，但吹上空调的那一刻，张晓觉得“值了”，“我想露营，但是不能没有空调！” 伴随露营热兴起，像这样配备现代化设施的轻奢帐篷营地开始在北京乃至全国涌现。在北京，既有如安德鲁、WOOTA、夏日星光这类近年来新建的帐篷营地，也有如山里寒舍、云峰山等老牌度假民宿品牌入局设帐篷“客房”，还有大热荒野这样的全国连锁品牌。记者调查发现，这些帐篷营地在“五一”期间几乎爆满，有的甚至整个五月的周末都“一帐难求”。 帐篷火了民宿降温 跟露营地火爆形成鲜明对比的，是部分北京乡间民宿遇冷。 “密云古北水镇周边民宿，5月1日至3日有空房，可连住！五居小院，可住10至16人！”“怀柔慕田峪长城脚下三居小院，5月2日、3日有空房，可住8到12人！”4月30日，某连锁民宿品牌经营者汪琳仍在朋友圈里接连发布多条民宿空房的信息。“在‘五一’这样的黄金档前夕还有空房，这在往年几乎是不可想象的。今年疫情反复，有的院子是客户临时被封控导致‘跳单’。”汪琳无奈地说。 不仅连锁品牌，单体民宿的经营者也感受到了“寒意”。怀柔民宿老板蒋先生算是首批利用自家老宅改造成精品民宿的经营者，这些年也累积了不少回头客，但今年“五一”还是出现了一天空档。 民宿为何遇冷？在汪琳看来，疫情是比较主要的因素。不过，她坦言，近年来乡村民宿在京郊爆发式增长，存在着竞争激烈、同质化严重、游客审美疲劳等问题。像露营这类新鲜玩法的崛起，对民宿造成了一定的竞争压力。 “精致露营”带火轻奢营地 目前，轻奢类露营地与已发展多年的乡村民宿相比仍体量较小，但不可否认的是，这一新旅游形态正迅速崛起，并成为当之无愧的新网红。 此前，露营被认为是“穷游”“自虐”的代名词。但2020年，“精致露营”开始流行，带上红酒、下午茶，住进有着席梦思床垫的大帐篷成为可能。 为何想到创立“拎包入住”的露营品牌？大热荒野创始人朱显告诉记者，2020年之前，自己是一家出境游公司的高管，疫情后，行业迎来无限期放假，自己便开始自驾旅行、野外露营。“随着露营次数增多，我发现自己购买的装备越来越多，一整理吓一跳，足足两三百项，花费近10万元！” 正是从那时起，朱显萌生了创立一个精致露营品牌的想法：“现代人渴望亲近自然，但同时也不能放弃生活品质和便利。”2020年，他选择在三亚启动了首个“拎包入住”的营地项目。如今，短短一年半，大热荒野在全国运营营地数量已超过20个，分布于三亚、北京、上海、广州、惠州、珠海、嘉兴、福州等地。这一新兴品牌也获得了资本青睐，2021年11月，成立仅1年的公司已完成两轮融资，每轮金额均为千万元级。 不过，热度背后也有隐忧。在朱显看来，目前行业还在发展初期，缺乏准入标准和规则。去年，大热荒野与浙江湖州市联合推出了一个露营地管理办法。“未来希望国家层面也能尽快出台相关法规。”朱显说。

近日，中国人民银行、证监会、银保监会等部门分别召开专题会议，均谈及房地产融资、房企发债等问题。 在“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”和坚持“房住不炒”定位下，各部门对房企合理融资的支持，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。 一是房企发债融资环境正在改善。虽然目前房地产行业整体债券融资规模有所下降，但也有利好信号出现。首先，优质房企已“敲开”海外融资大门，例如远洋集团于4月份成功发行2亿美元绿色债券；其次，ABS、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs等资产支撑的证券化融资规模提升。持有型物业正成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，对引导房地产市场形成资产到资本的完整循环具有积极意义。 5月4日，证监会官网消息提及，积极支持房地产企业债券融资。同日，深交所表示，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。由此可见，相关发声的“支持”态度明确，且自上而下衔接明确，可以预见房企融资环境将得到极大改善，信用债融资规模有望提升。 二是房地产开发贷正在有序发放。开发贷一般用于中端施工环节，银行进行房贷集中管理后，可向优质企业和项目倾斜。 5月6日，中国人民银行表示，房地产开发贷一季度增加2900亿元，比上年四季度多增4414亿元。5月7日，中国人民银行广州分行数据显示，今年一季度，广东房地产开发贷款增加579亿元，重回增长通道。 当下部分房企陷入流动性困难后，若能注重区分项目风险与企业集团风险，以项目质量为开发贷的主要判别标准，合理评估偿债能力，则能避免误伤，加快项目施工，保证顺利交付。 三是稳妥有序开展并购贷款。今年4月份，中国人民银行、银保监会在金融支持实体经济座谈会上强调，做好重点房企风险处置项目并购的金融服务。据不完全统计，截至5月8日，房地产行业已发行11只房地产并购融资债，共募集资金77亿元。同时，还有3家银行、2家AMC发行了5只房地产并购债。此外，截至目前，并购贷额度放行超1700亿元。 不可否认的是，AMC的进场带来了新的融资渠道，一定程度上促进了出险房企的资产转让。例如华润万象生活拟收购禹洲集团等出险房企旗下部分资产，美的置业已收购至少13个项目的股权。 种种迹象显示，多部门正在多管齐下改善房地产融资环境，这将有助于发挥房地产稳定宏观经济大盘的作用。对房企而言，关键期已到，不能仅靠“输血”谋发展，还需努力提升自身“造血”能力。

5月9日，江苏省苏州市2022年度首批集中供地首日，7宗地块成交，总成交金额94.92亿元，总占地面积30.85万平方米。 澎湃新闻统计，今日成交的7宗地块中5宗为底价成交，一宗溢价1.64%成交，竞得人均为苏州本地国有企业；一宗触及政府设置的最高限价（中止价），进入一次性报价阶段后成交。 唯一进入一次性报价的地块为编号为苏地2022-WG-9号的高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西地块。最终大悦城（000031.SZ）控制的卓远地产（成都）有限公司以10.52亿元的总价竞得。该地块规划为城镇住宅用地，出让面积20772.7平方米，建筑面积37390.9平方米，容积率为1.8。 苏州市首批集中供地合计15宗，总出让面积82.69万平方米，建筑面积189.28万平方米，总起始价226.98亿元。制图：澎湃新闻记者 庞静涛 制图：澎湃新闻记者 庞静涛 苏州本批地块延续此前的竞价方式。出让文件显示，本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人，地块均设置起始价、中止价和一次性报价。 进入限时竞价阶段后，当竞价未超过中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当竞价超过中止价时，转为一次报价方式确定竞得人。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。 竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内，进行一次报价。以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。 高铁新城地块：文体设施需引入网球赛事运营经验的企业负责 苏州工业园区管委会间接全资控制的苏州万润城市发展有限公司以23.8亿元的底价竞得编号为苏地2022-WG-13号的相城区高铁新城相城大道东、陶村街南的地块。 该地块规划为城镇住宅、商服用地，出让面积69087平方米，建筑面积173930平方米。起始总价23.7974亿元，中止价26.8895亿元。 投资发展监管协议要求，竞买人须在竞得之日起60日内引入具备上海劳力士大师赛、中国网球公开赛、深圳WTA年终总决赛、武汉网球公开赛、珠海WTA超级精英赛等五项赛事中至少1项国内网球赛事运营经验的企业负责本项目文体设施的运营管理。 该地块的A区、B区、C区须同步开工建设，在B区文体设施出正负零后，方可办理A区、C区商品住宅预售。在B区所有建筑主体结构封顶前，A区、C区商品住宅预售计容建筑面积总和的比例不得超过住宅总计容建筑面积的80%。 高新区浒墅关经开区地块：装修标准不得低于1500元/平方米 另一宗有投资发展监管协议的地块为编号为苏地2022-WG-11号的高新区浒墅关经开区（镇）南津桥路绿化用地北、桑园路西地块。 苏州新高城市发展有限公司以1.86亿元的底价竞得。竞得人是苏州高新区管委会直属的国有独资企业苏州苏高新集团有限公司旗下公司。 出让文件显示，该地块规划为城镇住宅用地、旅馆用地，出让面积12511.7平方米，建筑面积18767.6平方米，起报总价18624万元，网上竞价中止价20818.84万元。 该地块的投资发展监管协议显示，该地块应全部建设全装修成品住宅，装修标准不得低于1500元/平方米，开发商在销售价格备案时，应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报高新区价格主管部门备案。 出让文件要求，A区可设置住宅总户数不超过120户，住宅户型面积不小于120平方米。B区须设置计容建筑面积不大于4500平方米且不小于4000平方米的酒店，不可分割销售且不可分割转让。 出让人对该地块的预售进行了限制。A区、B区须统一规划、同步开工、整体开发，不得分期。A区住宅部分预售（销售）需与B区商业部分建设进度相挂钩，住宅的允许预售（销售）面积按B区商业部分建设进度分批发放。 当B区获得施工许可证后，A区预售（销售）计容建筑面积比例不得超过住宅总计容建筑面积的80%；当B区取得竣工验收备案表后，允许办理剩余商品住宅预售（销售）。上述项目建设进度须经丙方或其指定单位核准确认后，方可申领。

5月9日，江苏省扬州市自然资源和规划局发布《关于支持刚性和改善性住房需求调整优化土地出让政策的通知》（以下简称《通知》），其中提到，将延长土地出让金缴纳时间。在执行竞买保证金最低限20%的基础上，首期50%出让金于一个月内缴清，90日内缴至75%，180日内全部缴清，不计利息。 《通知》称，要严控计划和调优结构。控制土地上市规模，调减住宅用地上市总量；优化土地供应结构，降低商住比；取消住宅地块与产业、商业、外资等捆绑上市，鼓励充分竞争。 在土地正式挂牌出让之前，实行预公告，征求意向单位对地块规划设计条件、挂牌条件等方面的意见，可根据意向单位的合理化建议进行调整优化。 在改善土地出让规划条件方面，《通知》称将优化地块规划设计条件，优先安排好地块、小地块上市。提供改善型住宅用地，容积率下限大于1.0，上限控制在1.3-1.6；放宽住宅沿路高宽比要求，用地内部不再控制；取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品，中心城区内建筑高度限低12米，中心城区外建筑高度限低调为10米。 另外，《通知》要求提优审批效率。对项目实行分级管理，压缩审批时间；推行“拿地即开工”；允许缴纳完成首期50%出让金的开发企业通过审批承诺制等方式提前开展场地平整、地质勘探和方案审查等前期工作。 《通知》还提及要实行不动产划线抵押登记。针对现行规定不得对一个完整小区宗地进行分割登记的规定，允许房地产企业根据分期及销售情况，将未销售部分的土地使用权划线办理抵押登记，同时对于已销售部分的房屋按幢撤销土地抵押登记并办理预告登记及首次登记，及时为购房者办理权证。推行房屋交易网签备案、缴税、不动产登记“一窗受理、并行办理”工作模式，实行“交房即办证”，实现商品房交付购房人即可办理《不动产权证》。 在5月7日，扬州市住房公积金管理中心曾发布《关于住房公积金支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，其中提到要降低住房公积金贷款首付比例和提高住房公积金贷款支持额度。 对于在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。 在提高住房公积金贷款支持额度方面，经扬州市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才，取得博士研究生、硕士研究生、本科学历或相应学位的六类在扬来扬人才，申请住房公积金贷款且符合申请条件的，单人最高贷款额度分别不超过扬州单职工最高贷款限额的4倍、3.5倍、3倍、2倍、1.5倍、1.2倍；借款人及配偶均符合住房公积金贷款条件的，可对照人才层次较高的一方，家庭最高贷款额度不超过扬州市双职工最高贷款限额的对应倍数。该项人才支持政策执行至2022年12月31日。此外，对生育二孩、二孩以上（不含二孩）的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，最高贷款额度可在扬州最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元。

金华市区的新建商品住宅限售政策有所调整，自5月5日之后购买的新建商品房自合同备案之日起满三年后可上市交易。此前，金华市区的限售政策是以取得《不动产权证》的时间为准，限售时间是三年。 　　2021年8月，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布对金华商品住宅进行限售，“凡在金华市区新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。” 　　金华市房地产服务中心工作人员向记者确认，对于限售政策颁布后、今年5月5日之前购买的新建商品住宅仍执行原限售政策，即拿到《不动产权证》三年之后方可销售。 　　该工作人员表示，目前，金华市的房地产政策并无其他方面的变动。 　　第三方机构易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类调整体现了金华稳定房地产市场的导向。该政策未直接发文，而是出现在最新的新建商品住房销售合同中，比较含蓄，仍被市场关注到。 　　严跃进表示，无论是金华的政策，还是此前江苏、浙江和广东等重点省份的地级市呈现的政策层面放松，均有助于引导市场预期变化、促进市场稳定发展。

5月7日，无锡市2022年首批集中供地出让，此次集中出让的8宗地块全部成交，总成交价103.97亿元，其中7宗底价成交，1宗溢价成交。 　　资料显示，8宗地块总出让面积57.66万平方米，总建筑面积102.67万平方米，总起价103.9亿元。从区域分布来看，经开区3宗、梁溪区1宗、锡山区1宗、惠山区2宗、滨湖区1宗。 　　值得注意的是，在此次地块竞得人中7宗地块都与国资有关，仅有1宗地块竞得人为民营企业。 　　梁溪区振达钢管厂B定销商品房地块(锡国土(经)2022-4)是此次唯一的一宗溢价成交地块，也是此次出让地块中面积最小的。地块位于梁溪区全丰路与锡龙路交叉口西北侧，土地面积约1.24万平方米，系居住用地，容积率1-3，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，总起价约2.17亿元，起始楼面价5827元/平方米，上限价格约2.5亿元，上限楼面价6701元/平方米。最终成交价2.253亿元，溢价率3.68%、成交楼面价6042元/平方米。竞得人为贵州大兴(集团)房地产开发。 　　中指研究院认为，该地块为一安置房项目，位于老城区成熟北塘板块，交通便捷、配套成熟、教育资源优势明显，指定销售价格为12600元/平方米，企业利润相对合理。 　　另外，在此次出让的地块中，“XDG-2022-13号地块”出让面积最大，位于滨湖区峰影路与闾江路交叉口西北侧，土地面积约27.37万平方米，系商住混合用地，容积率1-1.5，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，总起价约23.59亿元，起始楼面价5744元/平方米，上限价格约27.12亿元，上限楼面价6606元/平方米。最终竞得人为仁恒+太湖新城发展。 　　值得注意的是，最初无锡市首批出让的地块为12宗，此次正式挂牌的地块数量少了4宗，供地面积减少25.14万平方米；相比2021年第三批的集中供地，地块出让宗数减少12宗，降幅60%；出让面积减少56.08万平方米，降幅49.3%；建筑面积减少105.01万平方米，降幅50.6%，总起价低了169.8亿元，降幅62%。 　　此外，在土拍规则方面，对地块的保证金缴纳方式、封顶溢价率也作出了一定调整。 　　根据规定，对地块提交预申请并按约定交纳用地预申请保证金的，在该地块正式出让时，可以“现金+保函”的方式补足该地块剩余竞买保证金；预申请人竞得该意向地块后，可按照出让金缴纳比例分期领取建设工程规划许可证。溢价率方面，首批出让的8宗地块最高的上限溢价为15%，若全部封顶摇号成交，平均溢价率为9.2%，而2021年三批次中这一数值为10.4%，下降了1.2%。 　　无锡市此前公布的2022年度住宅用地供应计划显示，今年供应387万平方米。其中，锡山区、惠山区、新吴区供地都达到60万平方米；梁溪区和滨湖区分别计划供应50万平方米；经开区供应40万平方米；市本级供应30万平方米。

刚迈入30岁的张莹，最近作出了一个重要决定——提前还46万元房贷，缩短还款年限。 　　还完贷款后，张莹手中只剩下一两万元应急，但她并不后悔。相反，她认为自己这个决定非常明智。她看着银行APP上剩余的还款金额说：“总共能节省下60多万元利息，就像我赚了这么多钱。” 　　张莹的决定并非个例。在小红书、抖音等平台上，不少人在分享自己的提前还房贷经历，在他们看来，提前还贷款能节约下大笔利息。更重要的是，在股市和基金下跌、理财跌破“净值”、银行定期存款产品利率下调的背景下，他们手里的钱无处安放，提前还款似乎成了一个更好的选项。 　　“感觉一下子赚了6个点” 　　张莹的灵感来源于社交平台网友的分享，“我之前知道可以提前还贷款，但是总以为要交违约金之类的，后来总刷到提前还房贷的帖子，我就去试了一下，没想到操作起来特别简单”。 　　房贷，是年轻人身上的一座大山。张莹和许多人一样，婚后和老公共同在北京打拼，攒了几年钱，在家人的支援下，两年前在北京购置了一套房产，自此他们二人背上了每月近2万元的房贷。 　　楼盘资料图 中新经纬 摄 　　这两年，股价、基金全线亏损，理财也跌破了净值。张莹看着手中的钱逐渐缩水，终于坐不住了。本来，她还在纠结，这笔钱再攒几年，可以在偏远的地方买一套小房子，但是她转念一想，这点钱也不够，还不如把钱提前还了房贷。 　　下定决心后，她把手中的股票和基金都卖了，直接在手机APP上还了46万元，还把还款期限也缩短了，从21年缩短到15年。她大致算了下，240万元商业贷款，原来需要还近180万元利息，提前还贷后，能节省下来60多万元利息。 　　“我感觉自己一下子赚了将近6个点。”提前还贷后，张莹又给自己定了下一个目标，在40岁之前把房贷还清。 　　房贷利率资料图 中新经纬 摄 　　但想要实现这个目标并不容易。如今，她的房贷本息还剩下290余万元，这也意味着每年至少要攒下近30万元。她的孩子即将上幼儿园，花钱的地方还有很多，她也没有足够的信心能实现，“理想是一回事儿，计划是一回事儿，现实又是一回事儿，先朝着目标努力。” 　　很多人在贷款买房的那一刻，就已经打算要“提前还贷”。2015年，大学毕业三年后，肖晓在河南省郑州市买下了一套130平的房产，总价80多万元，贷款50余万元，每月月供3000多元。 　　“那时候房贷利率将近5%，我发现每个月本金和利息还款都差不多，等于一大半都用来还利息了。”贷款下来后，肖晓下决心把房贷提前还掉。 　　她算了一笔账，自己月供3000多元，房子未交房时需要租房住，租金2000多元，吃饭、交通等开支需要2000多元，一个月最低也要7000多元支出，这对于刚毕业不久的她而言“压力山大”。但是每月将必要支出留下后，她会将剩余资金存下来，攒钱提前还款。 　　2018年，肖晓第一次还款16万元，2021年她再次还款11万元，最近她终于将剩余的近14万元贷款彻底还清。 　　“无贷一身轻的感觉真好！”这是她还完款的真实写照，她在社交媒体上发帖纪念，没想到收获了近2000浏览量，还有很多陌生网友留言祝贺她。她再也不担心“躺平”后的债务风险了，“今后花钱不用再瞻前顾后了”。 　　还能跑赢房贷利率吗？ 　　曾经的房贷被很多人视为可以借到的最大额、最便宜、期限最长的资金。很多人手里有钱也不着急还房贷，反而会去拿钱投资。 　　有网友就分享了自己的经历，“2016年我身上有90万房贷，手里有40万现金，但没有选择提前还贷，而是去杭州作为首付又买了一套房子，2019年出售杭州房子赚了200万。如果提前还贷就没有后面的故事。”该网友表示。 　　但在北京工作的杨明就没有这么好的运气了。“我首套房贷款利率是4.95%，当时P2P的年化收益率很多在8%甚至10%以上，拿钱出去投资能赚更多钱！”不料P2P随后接二连三地暴雷，杨明是为数不多的幸运儿，在暴雷前资金全部撤出了。 　　同样在2016年，看着暴涨的房价，杨明并没有将钱提前还贷，转而在当时房价较低的天津购置了一套房产，总价在130万元左右，首付只需两成，在购房后的半年内，小区同户型的房子一度卖到了200余万元。 　　而后面的故事让他始料未及，随着2017年各地限购限贷政策的落地，他所购入的房子也进入了下行通道，如今小区最新成交价跌到了110余万，还不及五年前的房价。如今的他背着两套房贷，后悔不已。 　　除了房产之外，手握现金的人突然发现，手中的钱已无处安放。张莹直言，“我的房贷利率之前是5.88%，最近调成了5.73%，实在太高了，现在看不到任何能打败房贷利率的投资途径。” 　　资料图 中新经纬 摄 　　曾经大火的P2P已经让人唯恐避之不及，股市跌跌不休、基金收益率回撤、理财跌破“净值”，就连一向最稳的银行定期存款和大额存单利率也下跌了。最近，有媒体报道称，工农中建四大行2年期定期存款利率上限下调至2.5%，工行、建行、农行3年期定期存款利率上限也同步下调至3.15%。 　　“我把钱存在余额宝里，或者是去拿一些投资理财，也不见得能跑赢房贷利率。”肖晓曾听人说，有钱在手中投资才可以跑赢通货膨胀，但她认为还不如提前还贷款，因为存银行的利率还是没有房贷利率高。 　　更让她郁闷的是，2015年至今，她的房子从80多万元只涨到110万元，算上还去的20余万元贷款利息、10余万装修钱，以及首付资金这六年来的资金成本，她的房子只能勉强算没有赔钱，更谈不上跑赢通胀。 　　也许不适合每个人 　　虽说很多人心中都想提前还清房贷，但提前还款也许并不适合当下的每一个人。同在北京工作的林一凡有点发愁，最近她手里有点闲钱，一直犹豫要不要提前还贷款。 　　2019年底，她在某二线城市购买了一套房产，纯商业贷款107万元，每个月月供6000多元。“我看了下，总利息要还几十万，太多了，就想提前还一部分。” 　　有了这个想法之后，林一凡便迅速和贷款银行的客户经理取得联系，但对方告知她，需要拿着本人身份证到当地才可以办理，因为近期出现疫情，这件事就一直拖着。 　　除了疫情，在她心中，还有一个顾虑。“如果还了大额，手里余钱就不多了，现在家里上有老下有小，万一需要急用钱，到时候没钱怎么办。”她说道。 　　提前还款的念头同样曾在吴夕脑海中反复出现。但今年疫情的反复，让她的想法逐渐变了，她更在乎手里的现金流。 　　“万一工作丢了，靠着手里积蓄，还能勉强支撑一段时间，如果提前还款，就再也没有后路了。”吴夕决定暂时不还款。 　　不过，她并没有彻底放弃提前还贷。“要不要提前还款还是要看个人吧”，吴夕说，虽然当下也许并非合适的时机，但她想等攒到更多的钱，还是会提前还款，毕竟“我不想给银行打工一辈子”。

近来，一批投资者涌向越南楼市，期待人口结构相对年轻、正在承接产业转移的越南，能在未来二十年复制中国楼市曾创造的涨幅。炒房客押注越南楼市的投资决策，能得到可观回报吗？ 　　“重仓东南亚” 　　自2006年加入WTO，越南经济一直保持较快增长，外资持续流入该国，投资者需求屹立不倒，推动当地楼市火爆。 　　据越南计划投资部数据，2021年末，越南的外国直接投资总数达到311.5亿美元，比2020年相比增长了9.2%。其中，房地产商业领域的外国直接投资超过26亿美元，占总投资额的8.3%。根据越南计划投资部的统计数据，2022年第一季度，该国房地产经营领域新成立企业数量同比增长47.2%。 　　另一方面，2022年第一季度，越南重焕经济活力，GDP同比增长5.03%，为近三年最高。2021年内，越南首都河内、越南第一大城市胡志明市等多地因封锁一度导致房企项目停工，如今随着该国适应疫情，生产经营加快恢复，当地房地产市场也已迅速回暖。根据越南建设部数据，2022年一季度，河内、胡志明市等多个地区房价继续上涨。 　　近期，据越南《西贡时报》报道，李嘉诚创办的长实集团、日本欧力士集团和越南公司万盛发集团与胡志明市领导层共同讨论了在当地的投资事宜。市场盛传，李嘉诚将要在胡志明市投资房地产。 　　在深耕越南楼市的市场人士看来，越南楼市早已进入成长期。 　　首望地产越南有限公司创始人薛超告诉中新经纬，其实自从2015年越南开放海外买家购房之后，当地房地产市场增长一直比较稳健。 　　公开信息显示，2015年7月1日起，越南正式实施新《住房法》，放宽了对外国买家的购房限制，外国人可在越南自由买卖不动产。 　　薛超表示，各国房地产景气趋势都是沿海先动，越南也不例外。“每一波的降息周期，都是沿海的房子开始先涨。慢慢的大家觉得房子有点贵了，会把资金沉淀到一些所谓的价值洼地。” 　　而越南房地产市场的特殊性在于其人口与土地资源的比例。在越南接近1亿的人口与33.1万平方公里的面积对比下，“实际上可供被炒的地方不多”，最受关注的仍然是越南第一大城市胡志明市与首府河内。 　　外国人也能“上车”？ 　　上文提到的《住房法》也规定，外国人在越南所持有的不动产产权使用权期限为50年、期满可申请续约，最长不超过70年。此外，外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%。诸如此类的针对外国人的规定也决定了外国投资者在购买、持有、出租、转售等环节都受到了一定限制。 　　由于对行情了解有限，加之语言障碍，很多有意在越南置业的外国投资者选择委托当地的房产服务机构。 　　据薛超介绍，疫情暴发后，其公司就把很多宣传工作转到线上，在国内短视频平台上发布了不少关于越南房地产投资的原创内容。最近一个月内，他收到的线上询问明显增多了，也产生了一些转化，“现在有一些人想去当地看看，但可能需要等到放松通关之后。” 　　另一方面，薛超也表示，最近虽然越南楼市声量甚隆，但是对于专注外国投资者的越南当地房产中介而言未必同样值得乐观，“在大的市场环境下，中介竞争比较激烈，佣金可能没有其他一些国家那么高，虽然房地产市场在向好，但是很多中介也在退出这个市场。” 　　究其原因，他认为与当地政府的调控有关。“越南政府可能在收紧供给侧，很多项目已经递交了很长时间，可能一年两年，还没有收到批件许可。我们在跟当地开发商沟通了，但是(没有建设许可证)，很多项目现在都没法开建。” 　　如今房地产企业和中介机构只能等待越南政府的决策转向。薛超认为，如果越南政府想放松调控，会有更多项目获批，“但是现在我们没有看到下半年会有很多项目出来的迹象。我们手里的很多项目剩下的都是尾盘了，能销售的比较少。” 　　对于主要面向外国人的在越房产中介来说，“每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%”这一硬性规定本就使其房源受限。薛超表示，近年来随着越南经济发展，本地人均收入提升较快，且贷款比例较高，“(越南购房者)都想搬到楼房里去住，所以销售得很快”。反观外国投资者，还需批文、证书、外国人产权认证等复杂环节，“所以很多项目就没有卖给外国人的意愿”。 　　异国投资 谁来接手？ 　　对于语言不通，不熟悉当地社会、法律等情况的投资者，许多步骤都暗藏玄机。如果跟风购房，投资未必能赚回真金白银。 　　薛超表示，以中国人在海外置业为例，普遍存在几类风险，首先是汇率波动，或导致磨损投资利润；其次是当地政策变化的风险，或影响外国人持有房产的合法性等问题；三是购房流程中或出现本地团队才能处理和协调的问题。 　　具体到越南楼市近期的火爆，他提醒有意入局的投资者，越南楼市的现状已是发酵了几年的结果。此刻入场，与股市升至高位才纷纷入场是一个道理。“不是说市场已经到顶了，只是说在选择标的时，需要选一些比较安全、优秀的标的，从而穿越周期，在长期得到比较好的回报。” 　　除了汇率、政策、本地化等几大风险外，最值得赴海外投资者思考的问题还包括极端情况下的变现问题。“当市场不好、流动性不好的时候，可能不管怎么降价，(房产)都是没有人接的。而且一旦经济不好，出现极端情况，这些房子的出租也会有问题，所以它会是一个多米诺骨牌式的崩溃，会让投资人承受比较大的损失，”薛超总结称，考虑到房产投资的安全性，在接下来的加息周期里，建议大家不要在越南做旅游类或者是一些小城市的投资。 　　据悉，越南国会已于2021年11月通过决议，将2022年的GDP增长目标设在6%至6.5%之间。据越通社报道，为实现这一目标，越南政府拨出总额150亿美元的财政刺激一揽子扶持政策，宏观调控因素还将在未来继续影响当地房地产价格。

百余地松绑也还没能止住楼市的下滑，5月伊始，各大房企纷纷发布了4月的业绩月报。5月8日，北京商报记者统计发现，在已经发布的10余家50强房企的4月业绩月报中，无论是4月单月还是前4月累计业绩，均出现较大幅度的下滑，且平均跌幅超过50%，房企的生存状况看起来依旧寒冷如冬。在“一行两会一所”接连发声、百余城松绑落地后，失去小阳春的楼市未来到底会走向何方？ 　　平均跌幅超50% 　　万科4月实现合约销售金额308.4亿元，同比下降38%，碧桂园4月实现合约销售金额226.4亿元，同比下降57.14%，旭辉4月实现合约销售金额101亿元，同比下降61.83%…… 　　wind数据显示，截至目前，在5月初各大房企纷纷发布的4月销售业绩月报中，基本都可以看到上述景象。在2022年3月中房协最新评判出的房地产开发企业综合实力TOP榜单中，万科位列第一名，其合约销售金额数据也是目前为止前50强中表现最好的，但是即便如此，同比数据依旧下跌了38%。 　　就4月单月数据来看，无论是头部的万科、碧桂园，还是旭辉、金茂等中坚力量，亦或是出现融资困难的融信、雅居乐，不论各大房企目前状况如何，历史地位实力如何，4月的业绩状况均出现了一致的大幅下跌，部分房企的同比下跌幅度甚至高达近70%。 　　若仅仅是4月单月数据略显单薄，整体结合1-4月数据来看，下跌趋势依旧非常明显。 　　据机构统计，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家；超百亿房企57家，较去年同期减少46家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 　　“现在的销售难不只是在受疫情影响重的华东市场，北京市场3月刚刚有点起色，疫情再次反复。”华南某挣扎在警报线边缘的房企分管营销的副总裁透露，现在整体市场并没有因为多地松绑而复苏，反而地方在有些政策的执行上面存在名里松绑暗里收紧的情况，鉴于当前的市场，集团已经取消了一些没有起色的区域公司独立建制，例如，将北京公司合并进西安公司，也没有进一步拿地的意愿。“说白了，大家都是宁愿不拿地，也不能拿错地，收缩的意愿非常明显。” 　　同样的情况也出现在了此前以激进著称的西南某二十强房企上，该集团执行总裁也透露，今年的拿地政策是“原则上不扩张”。 　　需求释放不充分 　　“当前楼市市场冰冻太深了，就当前的政策力度还是不够大。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水坦言。 　　刘水进一步分析道，当前的政策力度还是不够大，对需求的刺激不够充分，部分城市房地产调控政策在松绑，限购、限贷是有条件的边际调整，没有完全放开，松绑力度较小，市场冰冻较深，不足以改变购房者预期。 　　在刘水看来，一线重点城市房地产政策、市场变动具有示范和带动作用，这些城市房地产政策及市场变动，会带动二线城市及三四线城市房地产市场变动，进而带动全国房地产市场回稳。但就目前情况来看，一线重点城市房地产政策没有明显放松，更多是个别二线城市及三四线城市房地产政策松动，这些城市影响力相对较小，对整个房地产市场的影响也较为有限。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，当前政策持续宽松，但是房企的市场销售数据并没有买账，充分说明了市场依旧面临巨大压力，除了受目前经济下行的大环境制约以外，相关的松绑政策对需求的刺激并不充分，对于购房资格的一些限制性措施松绑还不够，一些没有购房资格的老百姓，需求是被压抑的，这种需求反而是最容易被激活的。 　　全面支持政策有待落地 　　“冰冻三尺，烈火才能融化。”刘水在谈到楼市如何才能走出寒冬时谈到，国家层面要有明确的更大力度的政策支持，全面放松当前限制性措施，支持住房需求释放，尽快出台全面支持政策，促进房地产销售回暖。当前房地产遇到的问题，如房企债务违约频发、民营房企融资难、房地产投资增速下降过快、房企不断裁员等等，只有房地产销售回暖，这些问题才能解决。解决当前房地产的问题，关键是促进房地产销售回暖。 　　事实上，自进入2022年以来，中央层面多次提及保障房地产市场良性循环和健康发展，全国已经有百余个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调了房贷利率，叠加一季度60多个城市发布了百余次房地产相关政策，央行、深交所等部门也同时发声，支持房地产企业合理融资需求，包括支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。 　　严跃进则进一步表示，破解当前房企难题，有两方面很重要，一方面是一些限制措施要进一步取消，优惠政策力度要进一步放大，充分释放潜在需求；另一方面还需各地实实在在地去推动政策落地，不能推出了政策就了事，还要不断地检查政策效果，市场反应，及时优化和调整。 　　刘水还补充道，一些错误的观念认识也制约着房地产政策的调整，比如房地产不是实体经济，去年底国家部门相关领导已经明确表达，房地产是支柱产业，是宏观经济重要支柱，对稳定宏观经济具有不可替代的作用。研究表明，房地产及相关行业对经济增长贡献在30%左右，直接及间接带动就业上亿人，是地方城市政府进行基础设施建设的重要财政来源，房地产发展是稳增长、稳就业的重要抓手。 　　因此，刘水表示，“除了政策环境、金融环境以外，改变错误观念，不要妖魔化房地产，要为房地产市场的恢复营造良好的舆论环境，这一点也十分重要”。 　　对于未来，严跃进表示，市场的反应是迟钝的，尽管近四个月房企销售数据下跌比较厉害，但是一些需求后续还是能够被慢慢激活起来的。

五一劳动节前，刚刚完成出让的深圳土拍异常火爆，全部地块溢价15%成交，这让市场对于整体土地端回暖有了更高期待的同时，也对节后第一个进行出让的广州报以更多关注。5月5日，广州集中出让18宗住宅用地，总用地面积为129.08万平方米，计容建筑总面积为276.45万平方米，挂牌起始总价367.73亿元。从出让规模来看，本次地块总数较2021年第三批增加6%，但挂牌起始总价下降15%。 　　18宗地块分布在广州8个区域，其中“推地大户”白云区就占6宗，南沙区供应3宗，海珠区、荔湾区、增城区各有2宗，黄埔区、番禺区、花都区各推出1宗。 　　开拍前市场曾预估，广州本次出让规模不大，但含金量较高，海珠赤沙车辆段地块、石榴岗南侧台涌地块、荔湾陆居路地块、白云新城地块等优质宗地或是房企关注的重点。有市场消息称，越秀、龙湖、中铁建、厦门国贸、建发、华润等25家房企报名了此次土拍。 　　不少业内人士也期待着广州出现一场久违的“抢地大战”。 　　遗憾的是，虽与深圳同为一梯队，又是粤港澳大湾区内的“龙头”城市，但此次广州土拍热度仍不算高，18宗地块顺利出让17宗，合计收金341.4亿元。其中15宗为底价成交，底价成交率达83.33%，仅有1宗达到触顶价，另有1宗荔湾区陆居路地块流拍。 　　多名业内人士在竞拍结束后评价本轮供地：“勉强抗住了”“没有惊喜”“信心依然不足”。 　　中海触顶摘地 　　具体来看，本次出让热度最高的莫过于白云区空港大道中东侧AB2904003地块。 　　该地块位于号称“白云区房价天花板”的白云新城板块，周边居住氛围浓郁，生活配套成熟，且位于地铁2号线黄边站和江夏站中间，交通便捷。此次出让的为区域内“压箱底”的纯住宅用地，出让面积2.5万平方米，计容面积7.88万平方米，起拍价23.64亿元。 　　在挂牌报价阶段，该地块就产生了11组报价，来到了25.852亿元，溢价率9%。进入正式竞价环节，开拍10分钟便触及最高限价27.19亿元，转入竞自持阶段，又经过8轮竞价，中海以27.19亿元+9%住宅自持比例夺下该地块，溢价率15%，成交楼面价3.45万元/平方米。 　　受限价影响，这一楼面价较此前白云新城板块内的成交地块低出不少。 　　最早在2016年，龙湖、首开联合体拿下了白云新城AB2804012地块，彼时楼面价就已来到了45469元/平方米的高位，直接刷新了白云区楼面价新高，后开发为首开龙湖·天奕，4月二手房均价约8.4万元/平方米；2020年，龙光以总价29.75亿元竞得白云区AB2906037地块，折合楼面价43144元/平方米，均与此次地块楼面价相差在8000元/平方米以上。 　　明显利差之下，白云区空港大道中东侧AB2904003地块自然成为了本轮土拍房企眼中最大的一块“肥肉”。网传消息中，该地块意向房企达到22家。出价记录中，有9家企业参与竞价。 　　另一宗溢价成交地块位于荔湾区，为金桥二期纯住宅地块，出让面积1.39万平方米，计容面积1.66万平方米，起拍价约5亿元。 　　有3家房企参与报价，828号竞买人仅在挂牌报价期间报出过一次底价，此后剩余两家房企轮番出价，共计11轮次后，517号竞买人以5.4976亿元落锤，竞得方为广东兰园控股，溢价率10%。 　　这也是本轮供地唯二的摘地民企之一。另一拿地民企为大华集团，其以13.28亿元底价竞得广州地铁二十一号线朱村街山田站北地块。 　　据2021年财报显示，截至期末大华集团在广州仅有朱村站北一个在建项目，计划总投资额23.49亿元。 　　广州地铁贡献一半出让金 　　相对而言，本轮供地“国家队”依然是主力军。15宗底价成交地块中，有14宗被此类企业兜底拿下。 　　最瞩目的是广州地铁，其以底价竞得4宗地块，2宗位于白云区，2宗位于海珠区，基本为与轨道交通相关的涉宅用地，拿地方向精准对口。 　　这其中，还包括了本轮出让规模最大、起拍价最高的海珠区赤沙车辆段地块。 　　该地块计容面积达41.9万平方米，起拍价94.54亿元，为公共交通场站用地兼容商业商务用地、二类居住用地属性。在出让要求中，竞买人需具有房地产开发资质，同时需拥有地铁线网建设、运营、管理经验。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这是地铁经营地产的新逻辑，意味着地铁在实现广州区域开发、区域间互联互通时，希望地产能提供现金流补充，回补在基建上的巨大投入，以实现地产、交通、区域开发协同。 　　经计算，广州地铁摘下的4宗地块合计耗资165.19亿元，约相当于总出让金的一半。 　　“国家队”中，越秀地产也在大本营拿下了2宗地块，合计斥资29.37亿元；广州南投、番禺交投、知识城各竞得1宗。 　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，国企、央企仍是本轮供地大赢家，有10家参与拿地，而民企仅大华集团和广东兰园控股两家。这一结果也在意料之中，从政策面来看，尽管当前行业融资环境有所放宽，但是受惠的主要还是国企、央企以及混合所有制房企，大多数民企的融资渠道仍未打开，即便遇到有优质地块的拿地机会也是心有余而力不足。 　　整体来看，广州土拍顺利出让17宗地块，合计收金341.4亿元，另有1宗流拍，流拍率5.56%。 　　这一结果相较2021年第三批次的超两成地块流拍率、其余地块均底价成交而言，热度有所回升。若将时间线拉长，2021年的三批次供地中，广州流拍率分别为12%、52%、23%，本次亦是出让最为顺利的一回。 　　“此次供地取消了竞配建，地价较低，全面为开发商让利，且第一批次地块有望在年底入市，可有效转化为销售业绩。”李宇嘉分析此次顺利出让的因素，认为也与供应的地块品质息息相关，此次18宗地中，有11宗位于中心6区，是累计4次集中供地以来，第一次中心区供地宗数占比大于外围区的，可见地方政府把“压箱底”的好地块拿出来了。

随着各地的利好政策频繁落地，房地产市场企稳回升或许不远了。 　　房地产市场并没有在今年4月如期迎来期盼已久的小阳春，房地产行业仍在筑底的过程中。 　　根据中指院发布的数据，2022年前4个月， TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 　　尽管销售面受到客观因素影响尚未有明显改善，但房企与市场仍普遍保持谨慎乐观。在多位接受21世纪经济报道记者采访的房企人士与市场人士看来，随着政策面的利好不断落地，市场将有望在今年第三季度逐渐企稳回升。 　　除了各地频繁优化政策支持合理的购房需求以外，房企的融资面上也有转暖的趋势。根据央行2022年5月6日发布的数据，2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%；一季度增加7790亿元，占同期各项贷款增量的9.3%。 　　多重利好因素叠加，房地产行业或将走出低谷，迎来新的发展篇章。 　　持续探底 　　由于市场大环境的影响，房地产行业销售面下行波及到了几乎所有的房地产企业。 　　根据克而瑞统计的数据，今年前4个月，TOP100房企实现操盘金额1.87万亿， 同比减少50.13%； 实现操盘面积1.25亿平方米，同比减少52.17%；实现全口径销售金额2.12万亿，同比减少50.49%，实现全口径销售面积1.38亿平方米，同比减少52.33%。 　　而具体到各个梯队，无论是龙头房企抑或是中小房企，也均受到了相当的冲击。 　　例如，碧桂园今年4月销售额为226.4亿元，环比下滑24.8%，同比下滑57.14%；融创中国今年前4个月的累计合同销售金额约859.3亿元，同比减少约49.75%；累计合同销售面积约为638.4万平方米，同比减少44.5%。 　　事实上，从重点城市的成交数据分析，今年4月也表现平淡。根据克而瑞重点监测的30个城市数据，今年4月商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%；其中一线城市成交环比下降19%，同比下降47%。26个二、三线城市成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。 　　以广州为例，根据中原研究发展部统计的数据，2022年4月(统计周期为3.26-4.25)广州全市新房网签5458套，环比3月下降15%，同比2021年4月下降49%；二手房方面，截至2022年4月27日，广州中介网签量为1777套，环比下跌16.77%。 　　中原研究发展部分析称，今年2-4月成交持续低位徘徊，体现了目前买家购房信心仍有待提振；而由于一季度成交放缓，广州新房库存量抬升，开发商也选择谨慎推新。 　　从市场的反馈来看，当前购房者的观望情绪仍然浓厚。一位广州东部项目的销售负责人就告诉21世纪经济报道记者，现在的情况也只能说是慢慢卖，不好也不坏。“但是有一个情况，之前我们的目标客户本来很有意向也下定金了，但最后也没有入手，因为工作还有其他原因的影响。” 　　不仅是一二手房交易端，房企目前在土地市场也普遍审慎。今年4月，虽然多地均进行了今年首轮集中供地，土地市场也有所回暖，但整体仍保持理性。根据克而瑞研究中心统计，销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元，环比上涨127%，但同比依旧下跌69%。 　　回暖可期？ 　　尽管没有盼到小阳春，但随着各地的利好政策频繁落地，房地产市场企稳回升或许不远了。 　　2022年4月29日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 　　随后，无锡、梅州、赣州、连云港等多座城市对房地产政策进行了优化，包括公积金、首付比例、购房补贴、供地、商品房预售资金监管等多个方面。 　　在多地利好政策的推动下，市场也普遍认为行业筑底已经接近完成。一位不愿具名的大湾区房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时认为，“现在的房地产市场也应该要变好了。虽然目前仍有一些困难让市场还不那么明朗，但目前不会有更差的情况出现了，已经在慢慢稳定中了。” 　　除此以外，一行两会也发声支持房企的合理融资需求。据证监会网站5月4日消息，近日，证监会召开专题会议，会议指出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 　　中信证券在一份研报中就指出，4月29日中央政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月，我们认为未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。 　　一位不愿具名的分析师则告诉21世纪经济报道记者，“现在在政策面的力度是很大的，要相信市场的信心和力量，相信回暖也是很可期的。” 　　这也是众多房企的共识。 　　华润置地董事会主席此前在业绩会上表示，“关于楼市回暖的问题，政策层面肯定是见底了，信心也在一个触底的状态。“3月中下旬以来，市场回暖的迹象较为明显，售楼处的到访客流数量明显提升，同时一线城市和强二线城市的二手房的交易量也在回升，我们觉得这都是楼市整体回暖的具体迹象。楼市大概率是上半年低点，下半年会回升。” 　　在2022年5月6日金科股份业绩发布会上，其总裁杨程钧就表示，近期以来，多地出台稳楼市政策，根据金科对市场的预判，随着疫情影响逐渐退去，房地产市场有望在今年第二季度触底企稳，三、四季度回升。

扬州市住房公积金管理委员会7日发布《关于住房公积金支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》提到，降低住房公积金贷款首付比例，提高住房公积金贷款支持额度。 　　通知提到，降低住房公积金贷款首付比例。在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。 　　通知提到，提高住房公积金贷款支持额度。 　　其中，经市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才，取得博士研究生、硕士研究生、本科学历或相应学位的六类在扬来扬人才，申请住房公积金贷款且符合申请条件的，单人最高贷款额度分别不超过我市单职工最高贷款限额的4倍、3.5倍、3倍、2倍、1.5倍、1.2倍；借款人及配偶均符合住房公积金贷款条件的，可对照人才层次较高的一方，家庭最高贷款额度不超过我市双职工最高贷款限额的对应倍数。该项人才支持政策执行至2022年12月31日。 　　生育二孩、二孩以上(不含二孩)的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，最高贷款额度可在我市最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元。 　　双职工申请贷款的，每人单独计算贷款额度。 　　上述支持对象申请住房公积金贷款的，由市住房公积金管理机构按照我市住房公积金贷款管理有关规定，结合借款人的信用情况、还贷能力等综合因素确定其具体贷款额度。 　　通知明确了适用对象。由扬州市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才等三类在扬来扬人才；取得博士研究生学历或相应学位、取得硕士研究生学历或相应学位、取得本科学历或相应学位、取得大专学历的四类在扬来扬人才。以及符合国家生育政策生育二孩及以上的缴存职工家庭。

自5月9日起，新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域(常熟、张家港)房产不再计入家庭限购套数。苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员表示，在购房以后，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，那么出售新房时也不受转让年限制约。 　　此外，非苏州户籍居民家庭购房条件从原来的3年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。 　　值得一提的是，苏州在1个月内两次完善房地产政策。今年4月苏州调整过非户籍居民家庭购房条件以及二手房限售政策。自4月11日起，苏州市限购政策有所调整，非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的3年内连续缴纳2年社保调整至累计24个月社保。此外，苏州还调整了限售政策，自4月11日起，苏州市限售放松，二手房限售由5年改3年；新房转让年限不变，自取得不动产证起3年内不得转让。 　　苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员表示，目前均按最新政策执行。 　　克而瑞苏州房产测评指出，从之前的二手房限售时间5年改3年，再到现在的新房3年改2年，二手房对限制转让时间不再要求，旨在一步步地让不动产“动”起来，动起来的市场才有活力，才有希望。此前苏州无论是新房还是二手房的限售政策都让不动产“冻起来”，二手房成交量在2019年7月限售政策发布后减少超过1/3，而去年市场下行，继续减少1/3。此次二手房限售政策的解除，利好当下二手房市场的成交，而二手房的成交上行也会带动新房的成交。 　　此外，此次政策也大大降低外地人的买房门槛。非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，对于目前社保没满两年，甚至说没满一年的这部分新苏州人，大大降低了外地目前在苏就业人群的购房门槛，能够提前具备购房资格，可以促进暂时没有户口的新苏州人置业苏州。

近日有消息称，江苏省苏州市常熟市首次购房商贷首付可低至两成。 　　5月9日，人民银行常熟市支行工作人员向澎湃新闻确认，目前整个常熟的口径是一致的，首次购房的购房者执行最低20%的首付政策，目前已经有银行开始执行，具体仍要看贷款行的执行。 　　有房企人士向澎湃新闻表示，目前，公司已经获取通知，常熟市首次购房者执行20%的首付，但是在网签阶段，住建部门仍要求购房者是30%的首付。 　　对此，记者以购房者的身份致电常熟市住建局，该局相关工作人员表示，银行端目前的确有20%的政策，但住建的系统仍要求30%首付，政策的执行需要时间，会跟进的，建议购房者等等政策落地。

近日，日照发布《关于支持青年人才集聚发展的九条措施》(下称《九条措施》)。《九条措施》提到，设立人才住房发展基金，购房最高补贴20万元。 　　具体来看，《九条措施》提出“安居保障”计划，对人才购房或租房提供支持。 　　在购房方面，明确设立人才住房发展基金，符合条件的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生、大专(含中专、技工院校)毕业生，本人或其家庭在日照首次购买新建商品住房的，分别可享受20万元、10万元、5万元、3万元人才发展基金购房补贴，具体按照《日照市青年人才购房补贴暂行办法》执行。 　　2022年1月1日后到日照就业(创业)并正常缴存住房公积金的全日制博士研究生、硕士研究生，在日照市域内首次申请住房公积金贷款购房的，最高住房公积金贷款额度提高到100万元。 　　在租房方面，2021年1月1日之后到日照首次就业并办理就业登记的新就业职工，按照全日制博士研究生、全日制硕士研究生、全日制本科生、全日制专科及以下学历层次，三年内分别给予每人每月500、400、350、300元阶段性住房租赁补贴。 　　全日制博士研究生到日照市所属各级企事业单位就业且无住房的，三年内可免租金申请入住各级人才公寓；全日制硕士研究生到日照市市属企事业单位就业且无住房的，三年内可申请入住市级人才公寓，租金按市场价50%收取，其余50%由市财政承担，人才公寓暂无空缺的，根据房源情况逐步安排；青年人才到各区县、功能区用人单位就业且无住房的，按各区县、功能区人才公寓管理规定执行。

5月以来，中国多地房地产纾困政策加速出台，10余城市罕见地在“五一”假期期间“不间断”出台购房相关新政。房地产市场何时结束探底？ 　　多家媒体报道称，苏州自5月9日起取消二手房限售，家庭有新出生人口(二孩及以上)需要更换住房的，出售现有住房时亦不受转让年限制约。同时，当地将非本市户籍居民家庭购房条件调整为连续缴纳6个月社保。 　　同日，扬州也对大专及以上人才和生育二孩及以上家庭调整住房限购、限售政策。 　　据中原地产研究院统计，5月前9天，已有18个城市发布了超过20条相关“稳楼市”政策。其中，无锡、连云港、岳阳、嘉兴等多地的房地产相关新政在“五一”假期期间发布。 　　另据克而瑞研究中心统计，4月份，楼市纾困政策加力，39省市出台45次相关放松政策。其中，苏州、南京、无锡等12城放松限购；兰州、淮北、宜昌等6城放松限贷、下调首付比例等；衢州、苏州、宜昌等4城放松限售，天津、苏州、昆明等19城放松公积金贷款；南宁、长沙、沈阳等4城下调房地产交易税费；无锡、南通、宜昌等6城实行购房补贴。 　　企业端的纾困政策同步出台。4月份，南京、常德放松预售资金监管；兰州、常德土拍规则放松。5月9日，扬州发布土地出让新政，延长土地出让金缴纳时间。 　　尽管支持性政策频繁，但从近期的楼市交易数据来看，房地产市场尚未出现明显的回暖趋势。从克而瑞监测的“五一”成交备案数据来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%。2022年“五一”假期日均成交量，较2022年4月日均下降75%，市场整体仍延续下行。 　　中指研究院监测数据反映类似的趋势。2022年“五一”假期期间，13个典型城市商品住宅销量为30.8万平方米，同比下降65.9%。其中，武汉、苏州、温州等二线城市的成交量同比下降均超50%。 　　市场交易低迷，反映购房者信心不足。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱将之喻为市场的“疫情心态”，因为新冠疫情的不确定性冲击市场需求，延长成交周期。但她认为，疫情终归会好转，待疫情散去之后市场修复进程将会加快。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期，各地在房地产行业供给端、需求端的扶持政策力度已经较大、频率较高了，而且纾困中小微企业的降息降准等政策对楼市也有积极效应。这些政策本身有一个发挥效用的时滞，叠加起来的效果会很大。 　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，多重积极政策下，“五一”期间楼市整体供应迎来了集中放量，尤其是核心一、二线城市和强三线城市如广州、武汉、佛山等房企推盘节奏明显加快。从整体成交来看，也有小幅复苏迹象，“五一”成交较4月降幅有收窄趋势。 　　克而瑞研究中心预计，若疫情形势在5月至6月能得到有效控制，整体楼市供求仍将稳步修复。一方面5月、6月是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平。另一方面，随着前期利好政策逐步落地，各地成交有望普遍复苏，不过，城市间分化还将持续加剧，率先复苏的仍将是购买力相对充裕的核心一、二线城市。

最近一段时间，楼市宽松政策在各地继续上演。而在粤港澳大湾区，多个城市的楼市调控政策密集出台，相比之前出现了不同程度放松。目前，深圳楼市调控并没有明显变化，但成交量在低位徘徊多月后，出现一些回暖迹象。 　　深圳市房地产中介协会公布的数据显示，4月深圳全市一手住宅共成交2851套，环比下跌0.3%，二手房网签2539套，环比增长为68.4%。乐有家研究中心数据显示，4月深圳全市二手住宅过户量为1860套，环比增幅已达近7成，但还没有突破2000大关。 　　此外，根据乐有家、世华、贝壳找房、中原公开挂盘出售数据统计，截至4月30日，全市共挂盘出售房源70016套(存重复房源，后同)，对比3月31日统计的60423套在售房源增加9593套，上升幅度有所减缓，但挂盘量已呈三个月持续上升态势。深圳市房地产中介协会认为，或与当前市场复苏有所关联，业主出售意愿变得积极，同时，各机构熟悉房源发布新规后，发布系统委托的房源量开始增多，综合导致挂牌量上升。记者从深圳贝壳研究院获悉，今年“五一”假期深圳二手房实际成交量相比去年同期增长8%，其中换房改善需求陆续释放，750万元以上的中高端楼盘成交增多。 　　上述数据似乎都显示出，深圳楼市在低位徘徊多月后，出现回暖迹象。“五一”假期，记者在光明区的几个新房项目营销中心看到，前来看房的市民不少。有购房者表示，在预期趋稳的环境下，过去曾被自己“拖延”的置业计划，最近有意识地重新开始。深圳市房地产中介协会认为，在当前对于“合理住房需求”不断给予各种政策支持的前提下，5月市场行情仍有“想象空间”，大概率将延续4月的“回暖”行情。

4月楼市仍不景气，部分房企销售降幅进一步扩大。碧桂园(02007.HK)5月6日晚间公告，4月实现合同销售金额约226.4亿元，合同销售面积约274万平方米，分别同比下滑57.14%和53.87%。 　　前一日，融创中国(01918.HK)公告称，4月实现合同销售金额约135.7亿元，合同销售面积约105.2万平方米，分别同比下滑75.2%和72.5%。1~4月累计合同销售金额约859.3亿元，同比减少约49.75%。 　　旭辉控股(00884.HK)4月单月实现合同销售金额约101亿元，合同销售面积约85.67万平方米，分别同比下降61.83%和44.29%。前4月累计实现合同销售金额约388.4亿元，同比减少53.29%。 　　此外，中梁控股、美的置业、建业地产4月份合约销售金额分别约41亿元、46.2亿元、26.3亿元，分别同比下降70.92%、66.71%、18%。 　　房地产下行压力仍未减退，规模萎缩成为房企普遍现象。据克而瑞研究统计，TOP100房企4月单月仅实现销售金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅最高水平。累计业绩来看，百强房企1~4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。 　　在前四个月的销售榜单上，仅有碧桂园、万科、保利三家销售金额超过1000亿元，去年同期有9家达到千亿水平；百强房企门槛也随之下降至41.7亿元，而去年同期为90.5亿元。 　　疫情冲击之下，楼市成交更加清淡。在克而瑞30个重点监测城市中，4月商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。其中，长三角地区市场近乎全面熄火；京津冀地区仅限于北京市场转暖，天津、河北市场观望情绪依旧浓重；大湾区市场复苏进度弱于预期，深圳仍未扭转颓势，新盘平均去化率小幅回落至32%。 　　克而瑞研究认为，房地产市场能否真正回稳，关键在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下调核心城市二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动的可能性。 　　近期全国多地房地产政策频吹暖风。例如浙江衢州不再限制外地人购房、新房不限售，成为全国首个全面放开楼市限售限购政策的城市。此外，郑州、福州、哈尔滨、秦皇岛、大连多地限购限售政策也有所放松。 　　“在这轮政策松绑中，3月1日郑州取消限购是具有标志性意义的，后面陆续有多个城市跟进，但政策松绑到市场影响之间会有一个时滞。这一轮一线和强二线城市会率先复苏，政策放松也可能进一步向这些城市扩围，但三四线城市的时滞就会相对长一些。”

房地产市场并没有在今年4月如期迎来期盼已久的小阳春，房地产行业仍在筑底的过程中。 　　根据中指院发布的数据，2022年前4个月， TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 　　尽管销售面受到客观因素影响尚未有明显改善，但房企与市场仍普遍保持谨慎乐观。在多位接受21世纪经济报道记者采访的房企人士与市场人士看来，随着政策面的利好不断落地，市场将有望在今年第三季度逐渐企稳回升。 　　除了各地频繁优化政策支持合理的购房需求以外，房企的融资面上也有转暖的趋势。根据央行2022年5月6日发布的数据，2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%；一季度增加7790亿元，占同期各项贷款增量的9.3%。 　　多重利好因素叠加，房地产行业或将走出低谷，迎来新的发展篇章。 　　持续探底 　　由于市场大环境的影响，房地产行业销售面下行波及到了几乎所有的房地产企业。 　　根据克而瑞统计的数据，今年前4个月，TOP100房企实现操盘金额1.87万亿， 同比减少50.13%； 实现操盘面积1.25亿平方米，同比减少52.17%；实现全口径销售金额2.12万亿，同比减少50.49%，实现全口径销售面积1.38亿平方米，同比减少52.33%。 　　而具体到各个梯队，无论是龙头房企抑或是中小房企，也均受到了相当的冲击。 　　例如，碧桂园今年4月销售额为226.4亿元，环比下滑24.8%，同比下滑57.14%；融创中国今年前4个月的累计合同销售金额约859.3亿元，同比减少约49.75%；累计合同销售面积约为638.4万平方米，同比减少44.5%。 　　事实上，从重点城市的成交数据分析，今年4月也表现平淡。根据克而瑞重点监测的30个城市数据，今年4月商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%；其中一线城市成交环比下降19%，同比下降47%。26个二、三线城市成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。 　　以广州为例，根据中原研究发展部统计的数据，2022年4月(统计周期为3.26-4.25)广州全市新房网签5458套，环比3月下降15%，同比2021年4月下降49%；二手房方面，截至2022年4月27日，广州中介网签量为1777套，环比下跌16.77%。 　　中原研究发展部分析称，今年2-4月成交持续低位徘徊，体现了目前买家购房信心仍有待提振；而由于一季度成交放缓，广州新房库存量抬升，开发商也选择谨慎推新。 　　从市场的反馈来看，当前购房者的观望情绪仍然浓厚。一位广州东部项目的销售负责人就告诉21世纪经济报道记者，现在的情况也只能说是慢慢卖，不好也不坏。“但是有一个情况，之前我们的目标客户本来很有意向也下定金了，但最后也没有入手，因为工作还有其他原因的影响。” 　　不仅是一二手房交易端，房企目前在土地市场也普遍审慎。今年4月，虽然多地均进行了今年首轮集中供地，土地市场也有所回暖，但整体仍保持理性。根据克而瑞研究中心统计，销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元，环比上涨127%，但同比依旧下跌69%。 　　回暖可期？ 　　尽管没有盼到小阳春，但随着各地的利好政策频繁落地，房地产市场企稳回升或许不远了。 　　2022年4月29日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 　　随后，无锡、梅州、赣州、连云港等多座城市对房地产政策进行了优化，包括公积金、首付比例、购房补贴、供地、商品房预售资金监管等多个方面。 　　在多地利好政策的推动下，市场也普遍认为行业筑底已经接近完成。一位不愿具名的大湾区房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时认为，“现在的房地产市场也应该要变好了。虽然目前仍有一些困难让市场还不那么明朗，但目前不会有更差的情况出现了，已经在慢慢稳定中了。” 　　除此以外，一行两会也发声支持房企的合理融资需求。据证监会网站5月4日消息，近日，证监会召开专题会议，会议指出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 　　中信证券在一份研报中就指出，4月29日中央政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月，我们认为未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。 　　一位不愿具名的分析师则告诉21世纪经济报道记者，“现在在政策面的力度是很大的，要相信市场的信心和力量，相信回暖也是很可期的。” 　　这也是众多房企的共识。 　　华润置地董事会主席此前在业绩会上表示，“关于楼市回暖的问题，政策层面肯定是见底了，信心也在一个触底的状态。“3月中下旬以来，市场回暖的迹象较为明显，售楼处的到访客流数量明显提升，同时一线城市和强二线城市的二手房的交易量也在回升，我们觉得这都是楼市整体回暖的具体迹象。楼市大概率是上半年低点，下半年会回升。” 　　在2022年5月6日金科股份业绩发布会上，其总裁杨程钧就表示，近期以来，多地出台稳楼市政策，根据金科对市场的预判，随着疫情影响逐渐退去，房地产市场有望在今年第二季度触底企稳，三、四季度回升。

　5月7日，无锡市2022年首批集中供地出让，此次集中出让的8宗地块全部成交，总成交价103.97亿元，其中7宗底价成交，1宗溢价成交。 　　资料显示，8宗地块总出让面积57.66万平方米，总建筑面积102.67万平方米，总起价103.9亿元。从区域分布来看，经开区3宗、梁溪区1宗、锡山区1宗、惠山区2宗、滨湖区1宗。 　　值得注意的是，在此次地块竞得人中7宗地块都与国资有关，仅有1宗地块竞得人为民营企业。 　　梁溪区振达钢管厂B定销商品房地块(锡国土(经)2022-4)是此次唯一的一宗溢价成交地块，也是此次出让地块中面积最小的。地块位于梁溪区全丰路与锡龙路交叉口西北侧，土地面积约1.24万平方米，系居住用地，容积率1-3，建筑密度≤25%，绿地率≥35%，总起价约2.17亿元，起始楼面价5827元/平方米，上限价格约2.5亿元，上限楼面价6701元/平方米。最终成交价2.253亿元，溢价率3.68%、成交楼面价6042元/平方米。竞得人为贵州大兴(集团)房地产开发。 　　中指研究院认为，该地块为一安置房项目，位于老城区成熟北塘板块，交通便捷、配套成熟、教育资源优势明显，指定销售价格为12600元/平方米，企业利润相对合理。 　　另外，在此次出让的地块中，“XDG-2022-13号地块”出让面积最大，位于滨湖区峰影路与闾江路交叉口西北侧，土地面积约27.37万平方米，系商住混合用地，容积率1-1.5，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，总起价约23.59亿元，起始楼面价5744元/平方米，上限价格约27.12亿元，上限楼面价6606元/平方米。最终竞得人为仁恒+太湖新城发展。 　　值得注意的是，最初无锡市首批出让的地块为12宗，此次正式挂牌的地块数量少了4宗，供地面积减少25.14万平方米；相比2021年第三批的集中供地，地块出让宗数减少12宗，降幅60%；出让面积减少56.08万平方米，降幅49.3%；建筑面积减少105.01万平方米，降幅50.6%，总起价低了169.8亿元，降幅62%。 　　此外，在土拍规则方面，对地块的保证金缴纳方式、封顶溢价率也作出了一定调整。 　　根据规定，对地块提交预申请并按约定交纳用地预申请保证金的，在该地块正式出让时，可以“现金+保函”的方式补足该地块剩余竞买保证金；预申请人竞得该意向地块后，可按照出让金缴纳比例分期领取建设工程规划许可证。溢价率方面，首批出让的8宗地块最高的上限溢价为15%，若全部封顶摇号成交，平均溢价率为9.2%，而2021年三批次中这一数值为10.4%，下降了1.2%。 　　无锡市此前公布的2022年度住宅用地供应计划显示，今年供应387万平方米。其中，锡山区、惠山区、新吴区供地都达到60万平方米；梁溪区和滨湖区分别计划供应50万平方米；经开区供应40万平方米；市本级供应30万平方米。

长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。这意味着，房屋购买时间的认定既认网签备案、又认权属登记。但其他限购限售政策未调整。 　　据长沙此前的政策，2018年出台的新政规定，本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。2019年，针对一些因为项目烂尾、多年未办理不动产权属证明导致没有资格购买第二套改善型住房的情况，长沙规定网签满6年，即可购买第二套房。 　　业内人士表示，长沙将购买二套房的条件从“取得房产证满4年”调整为“网签满4年”，将释放出部分改善家庭的购房资格。 　　据悉，《长沙市新建商品房交房交证实施方案》规定，2021年1月1日起，长沙市在建商品房交房后90天内完成不动产登记。长沙市住建局相关负责人表示，因长沙已全面实施“交房即交证”，大大缩减了拿证时间，此次政策调整统一了房屋购买时间的认定标准，更有利于长沙市民自住需求的满足。

长春市人民政府网站6日发布《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》(下称《若干措施》)提到，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 　　长春市房管局介绍，《若干措施》包括5个方面、20项政策措施。一是实行“办缴分离”。对缴齐土地出让金本金、欠缴违约金的项目，按照本金及违约金的比例允许部分预售。开发单位持税务部门开具的缴款凭证到规自部门办理土地权证并划定允许预售范围，到房管部门办理预售许可。 　　二是建立项目开工“绿色通道”。在项目主体工程施工前，已取得《建设用地规划许可证》，已确定施工、监理单位的新建项目，经施工许可审批部门同意后，允许提前进场进行土地平整、搭建围挡施工暂设、临水临电接入、土方施工、降水施工等非主体工程施工；项目规划设计方案、施工图审查(评审)已经行管部门通过，但因疫情影响未能如期取得建设工程规划许可证和开工许可证的，经市规自局、市建委核准同意，允许项目进行主体施工，30天之内补办审批手续。 　　三是工业专业产业园区项目可以办理分割销售及不动产登记。开发单位应履行建设、招商及运营的主体责任，建设达到预销售条件可以参照经营性房地产项目报建审批流程，办理商品房预售许可证。物业管理、市政配套等用房由开发单位自持运营。城区政府、开发区管委会对招商入驻企业的产业业态、产值、税收等进行审核，并签订协议。符合审核意见方可办理销售手续，原则上应按照整栋或整层进行销售，确需分割的，销售面积不得低于500平方米。招商企业入驻后，产值、税收达到协议要求的，经城区政府、开发区管委会同意后，方可办理不动产登记。 　　四是阶段性降低公积金贷款首付比例。2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。 　　五是减轻个人住房消费负担。支持市住房公积金管理中心、商业银行适度加大个人住房按揭贷款发放力度，鼓励商业银行按照依法合规、风险可控、商业可持续原则为居民家庭提供较优惠的个人住房贷款利率。 　　对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策，市住房公积金管理中心在2022年12月31日前对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率执行同期首次住房公积金个人住房贷款利率。 　　六是给予公积金缓存缓缴和银行贷款偿还展期政策支持。鼓励市住房公积金管理中心和商业银行对因参加疫情防控、感染新冠肺炎不能正常缴存、偿还住房贷款的单位、职工和个人，可以缓存、缓缴，期限不超过2022年9月30日。缓存、缓缴期限内不作为逾期记录报送征信部门，已报送的予以调整。 　　七是继续实行灵活的住房公积金组合贷款模式。贷款购买个人住房的，可使用公积金、商业性组合贷款和住房公积金家庭组合贷款。购房家庭成员包括父母、子女、配偶，家庭组合贷款仅限2人共同还贷。政策执行截止期限由2022年6月30日延长至2022年12月31日。 　　充分利用公积金和商业性组合贷款政策，对商业银行贷款利率下降幅度较大的，在公积金贷款配套规模方面给予倾斜。 　　八是加大对房地产企业的金融支持。鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上探索项目融资和企业总体状况适度分离的信贷模式，实施信贷项目封闭管理，为优质房地产开发项目提供融资支持。 　　鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上优先支持房地产在建项目，保障项目顺利完工，确保项目投资(含项目融资)充足，不搞销售返投，避免形成恶性工程欠款。鼓励各商业银行创新“厂房按揭”“物业支持贷款”等信贷产品，支持企业固定资产融资。小微企业(含个体工商户)申请商业用房按揭贷款和厂房按揭贷款，适用小微企业金融支持政策，符合创业担保贷款条件的，鼓励其申请创业担保贷款政策支持。 　　鼓励各商业银行探索发行房地产信托投资基金(REITs)产品，帮助房地产企业盘活存量资产，拓展多元化融资渠道，对于我市首单发行成功的商业银行给予适当奖励。 　　九是加大对施工建筑企业的融资支持。鼓励商业银行在依法合规、风险可控基础上，满足建筑企业合理融资需求，加强对项目资金的监管力度，合法合规加快释放建设工程质量保证金，缓解企业流动性资金压力。 　　为促进房地产开发项目加快复工复产，开发企业可与承建方以借款形式签订《主债权及房地产抵押合同》，由承建方申请银行贷款，办理在建工程抵押权登记，贷款资金专项用于本项目续建支出。 　　十是继续落实购房补贴政策。继续执行《关于印发留(来)长人才、进城农民购房补贴和发放消费券工作方案的通知》(长府办明电〔2021〕25号)、《关于调整落实人才和进城农民购房补贴政策的通知》(长府办明电〔2021〕42号)，对符合条件的应届毕业生、留(来)长人才和进城农民予以购房补贴。探索购房补贴转为个人按揭贷款分期补助，营造拴心留人的良好环境。 　　十一是支持税收减免。对因疫情原因导致企业发生重大损失、正常生产经营活动受到重大影响，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，依法办理房产税、城镇土地使用税困难减免。符合留抵退税条件的房地产企业，在纳税申报期内，可申请办理增值税留抵退税。 　　因疫情减免租金的房屋业主，减免租金后缴纳房产税和土地使用税确有困难的，比照《吉林省财政厅、吉林省税务局关于减免房产税土地使用税有关事项的公告》(吉财公告〔2022〕14号)第二条规定的条件申请减免。 　　十二是调整商品房预售资金监管政策。允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金。对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目，依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。 　　十三是盘活地下室、车位资产。对已取得国有土地使用权的地下室、地下车位并已办理《不动产权证书》，可以申请办理抵押权登记。在符合规划、人防要求前提下，对地下室和有明确界址点的地下车位，依申请可以办理不动产产权登记。 　　十四是调整抵押权登记限制条件。依据市房管局、市规自局联合印发的《关于办理在建建筑物抵押、商品房预售等业务的通知》(长房联字〔2021〕5号)，在办理不动产首次登记后未售出的商品房屋，可以进行抵押权登记，资金优先保障项目建设需求；允许房地产开发企业在限制上市交易的期限届满或抵押权注销后，将自留房状态变更为商品房备案状态。 　　十五是延续执行暂缓批量扣缴物业维修资金政策。市房管局2021年8月30日印发的《关于暂缓批量扣缴物业专项维修资金的通知》执行期限延续至2022年12月31日。 　　十六是举办线上房交会。根据疫情防控形势，适时采取线上方式举办长春房交会，鼓励房地产企业、金融机构和媒体、自媒体积极参与，给予政策支持，加大宣传力度，进一步满足刚性和改善性住房需求。 　　十七是加快公共服务设施配套建设。及时公布开发项目周边的教育、医疗等公共服务设施施工、竣工进度及投入使用时间，加快已拿地未开工和在建在售项目公共服务设施配套建设进度，确保按公布时限交付。 　　十八是保障各方合法权益。因疫情不可抗力情形，不能按照原定时间开复工的开发建设项目，经房地产开发企业与施工单位协商，可以工期顺延或重新合理确定工期；不能按合同约定时间交付房屋的，房地产开发企业应及时通知购房人，并与购房人协商，适当顺延交房日期，具体由交易当事人商定。 　　十九是强化市场监管。坚持“房住不炒”定位，按照“稳地价、稳房价、稳预期”总要求，持续开展房地产市场秩序整治行动，加强对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面市场监管，更好满足购房者合理住房需求。 　　二十是加强网络舆情引导。健全网上舆情监测机制，及时、准确解读政策和形势，主动回应社会关切，整治网络传播乱象，营造良好的市场舆论氛围，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期等扰乱市场秩序的行为。 　　长春市房管局明确，《若干措施》自发布之日起实施，除已有明确期限及另有规定外，有效期暂定为2年。实施范围由各责任部门确定，未涉及的县(市)、区可参照执行。

5月6日起，长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。这意味着，房屋购买时间的认定既认网签备案又认权属登记。 　　业内人士表示，长沙将购买二套房的条件从“取得房产证满4年”调整为“网签满4年”，将释放出部分改善家庭的购房资格。 　　长沙多年以来一直是全国稳房价标杆城市。此次政策微调表明，每个城市都会灵活掌握楼市政策，在房地产市场出现变化时，政策也会基于市场的变化而进行调整。 　　今年4月底，中央政治局会议定调楼市，提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”后，各地楼市政策进入密集优化期。据澎湃新闻不完全统计，4月29日以来，至少包括河南洛阳、广东东莞、湖南株洲、广东惠州、广东中山、湖北黄石、江西上饶、四川乐山、江苏连云港、广东梅州、江苏无锡、湖北天门、湖南岳阳、江西赣州、江苏徐州、浙江嘉兴、江苏镇江、安徽马鞍山、湖南长沙等19城发布或开始执行楼市新政。 　　公积金首付比例下调，最高贷款额度提高 　　在完善房地产政策的城市中，调整公积金最高贷款额度，下调公积金首付比例的城市较多。据不完全统计，包括洛阳、乐山、梅州、嘉兴、镇江、马鞍山等地优化公积金政策。 　　以河南省洛阳为例，洛阳市发布的《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》从5月1日起施行。其中明确，提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。同时，加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。 　　四川省乐山市住房公积金管理委员会则印发《关于明确我市住房公积金贷款、提取部分政策的通知》，宣布自5月1日起，住房公积金贷款实行“只认贷不认房”的认定标准，申请人及配偶双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度为50万元；申请人单方缴存住房公积金的，最高贷款额度为40万元。 　　同日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，明确降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。 　　浙江省嘉兴市住房公积金管理委员会印发《关于调整住房公积金有关使用政策的通知》，亦宣布自2022年5月1日起，在嘉兴市内正常缴存职工首次使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，单人最高贷款额度由30万元上浮至40万元，双人及以上最高贷款额度由60万元上浮至80万元。 　　此外，5月5日，江苏省镇江市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关政策的通知》，镇江降低公积金贷款首付比例，对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例从60%调整为40%。 　　5月6日，安徽省马鞍山市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款额度的通知》，其中提到夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度由50万元提高至60万元；单方缴存住房公积金的，最高贷款额度由35万元提高至45万元。 　　业内人士提到，总结近期全国公积金贷款政策，二次或二套房申请公积金贷款的首付比例呈现了差异，比如梅州二套房公积金首付比例降至20%、镇江第二次申请公积金首付比例降至40%，但无论如何，各类城市的首付比例总体以下调为主，同时，无论是个人还是家庭的公积金最高可贷额度均有所上升。 　　限制性政策正在逐步放开 　　取消限购、限售等限制性措施是此轮楼市放松的一大突破点。 　　今年3月1日，河南省郑州市打响放开限购第一枪。3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，《通知》提出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。 　　业内人士指出，该规定实际上就是取消了限购的规定，即老年人投靠家庭可以新购一套住房，这是无条件的，增加了此类家庭的可购房套数。 　　据不完全统计，郑州之后，福州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛等地也纷纷取消限购、限售等限制性措施。 　　在4月29日以来，广东惠州、广东中山等地也纷纷放开限购。 　　今年4月30日，惠州市住房和城乡建设局联合多部门发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，其中提到，满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区。 　　同日，中山市住建局、市自然资源局等多部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》明确，坚持中心城区限购政策，中山市商品住房限购区域明确为东区街道、石岐街道，其中岐江新城规划范围不列入限购区域【岐江新城规划范围指：北至小榄水道，西至港口河(包含岐港片区和海景片区)，南至五马峰-中山站片区，东至沙港路-置业路-烟筒山】。中山市户籍居民家庭在限购区域内拥有3套及以上住房的，非户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停在限购区域内购买新建商品住房。通过优化限购区域，将进一步满足群众的刚性和改善性住房需求。 　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，限售、限购、限贷等是调控的短期行为。当楼市热了，限制性措施就要启动或强化(比如限售从3年调到5年)；反之，限制性措施就要弱化或退出。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。 　　购房补贴、减免契税促进住房消费 　　对消费有着直接带动作用的购房补贴、契税减免、购房消费券近日也在多地频现。 　　以江西省上饶市为例，4月30日，上饶市人民政府办公室印发《上饶市关于有效应对疫情不利影响促进中心城区房地产市场健康发展的若干措施的通知》，明确实施阶段性购房补贴。凡在2022年5月1日至2022年12月31日期间，购买中心城区范围内(包括信州区、广信区、广丰区、上饶经济技术开发区、上饶高铁经济试验区)新建商品住房且在2024年6月30日前缴清契税，属首次购买的，给予300元/平方米补贴；属改善型的，给予200元/平方米补贴；上饶市常住居民二孩、三孩家庭群体，且子女未满18周岁(截至2022年4月30日)，购房时凭户口本或出生证明，分别给予300元/平方米、500元/平方米的补贴。同时，全面落实高层次人才购房优惠政策。人才经认定后，可享受20万-100万元购房补贴。 　　另外，《通知》显示，凡在2022年5月1日至2022年12月31日期间，在中心城区购买商品住房(含二手房)且在2024年6月30日前缴清税款(包含契税、增值税及个人所得税)的，由受益财政按地方所得部分50%给予补贴，相关税款实行先征后补。 　　另外，5月1日，据天门日报报道，湖北省天门市住房保障服务中心和市房地产协会联合举行了2022年房地产交易会开幕式。活动时间为2022年5月1日—6月14日，其中集中展示时间为5月1日—5月3日。在房交会期间购房的可以享受多重优惠，包括对签订购房合同的购房人，在契税征收上按先征后补的办法给予补贴性优惠，优惠比率为购房人缴交契税等额奖补；所有参展企业，对签订合同的购房人在确保备案价格和其它优惠条件不变的情况下，再给予不同额度的房价优惠。 　　在此之前，广东省江门市住房和城乡建设局联合江门市商务局曾于4月27日召开“2022江门市夏季促消费活动专题”新闻发布会，会上提到，将对在江门购置新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人，按房屋建筑面积分档发放9000套、总价值3700万元的购房消费大礼包。 　　湖南省岳阳市人民政府办公室则于5月1日印发《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》的通知，其中提到在市城区购买新建商品房和二手房(含住宅、非住宅)，签订商品房买卖网签合同，并在1个月内全部缴清交易契税的，由契税征收的市区财政部门按其所缴纳契税税额的50%对购房人予以补贴。另外，对在市城区购买首套新建商品住房和二手住房，签订网签合同并完成契税缴纳的，给予每套1万元的购房补贴。 　　业内人士提到，传统的购房优惠政策确实也比较多，通常看，购房补贴、契税减免以及购房消费券是带动住房消费及活跃市场的一个手段。 　　“从当前各地房企的销售数据看，确实压力是比较大的，客观上也要求各地继续做好政策调整的内容。5月份预计各地房地产推销的力度会强化，通过和房交会、房展会等平台进行结合，能够更好聚拢房企项目和购房群体，相关的优惠政策也可以发挥更好的作用，真正对房地产市场行情的活跃创造更好的条件。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 　　已有超80城调整楼市政策 　　今年以来，各城市因城施策，不断在当前的政策基础上松绑，根据诸葛找房数据研究中心不完全数据统计，截止到4月29日，超85个城市出台松绑政策，松绑次数超百次，松绑内容包含从增加公积金贷款额度、降低首付比例、降低房贷利率、放松限购/限贷/限售出发，4月以来，调控密度更大、力度更强、高能级城市也加入松绑政策阵营，中央政治局提出完善各地房地产市场政策意味着二季度仍有更多城市加入。 　　陈文静认为，在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策调整有助于购房者预期和置业信心恢复。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。

金华市区的新建商品住宅限售政策有所调整，自5月5日之后购买的新建商品房自合同备案之日起满三年后可上市交易。此前，金华市区的限售政策是以取得《不动产权证》的时间为准，限售时间是三年。 　　2021年8月，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布对金华商品住宅进行限售，“凡在金华市区新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。” 　　金华市房地产服务中心工作人员向记者确认，对于限售政策颁布后、今年5月5日之前购买的新建商品住宅仍执行原限售政策，即拿到《不动产权证》三年之后方可销售。 　　该工作人员表示，目前，金华市的房地产政策并无其他方面的变动。 　　第三方机构易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类调整体现了金华稳定房地产市场的导向。该政策未直接发文，而是出现在最新的新建商品住房销售合同中，比较含蓄，仍被市场关注到。 　　严跃进表示，无论是金华的政策，还是此前江苏、浙江和广东等重点省份的地级市呈现的政策层面放松，均有助于引导市场预期变化、促进市场稳定发展。

　5月5日，恒大集团发布消息称，恒大集团董事局主席许家印在召开的月度会议上称，恒大集团4月份实现销售额30.9亿元。 　　许家印称，恒大集团从大年初六就启动了复工复产工作，目前已实现562个保交楼项目正常施工、179个保交楼项目正在复工复产过程中。努力实现所有保交楼项目全面正常施工，坚决完成5月份10万套的交楼目标。 　　“在商品房营销方面，我们深刻地认识到销售的重要性。没有销售，就无法完成全部保交楼的任务；没有销售，就不可能走出困境、还清债务。从去年9月到今年3月，公司每月销售额仅两三千万元，销售已基本处于停止状态。去年12月份、今年2月份我们两次启动销售，都没有成功，我们压力之大，不可想象。4月初，我们借助工程建设轰轰烈烈的有利条件，精心策划，第三次全面启动营销工作。这次我们成功了，4月份实现销售30.9亿元的辉煌业绩。销售的恢复，对恒大、对业主、对上下游合作伙伴、对所有债权人来说，太重要了、太重要了”。许家印说。 　　此前，4月26日恒大集团在内部发布《关于下发4月份第四周及黄金周销售任务的通知》，其中提到，为推进各地区公司加快复工复产，加强4月及黄金周的销售工作，规定4月份第四周及黄金周的销售任务为10亿元。

受疫情反复、市场信心尚未恢复等因素影响，今年前4个月，中国房地产企业销售业绩同比大幅下滑。 　　中指研究院企业事业部研究主管王琳在5日举办的一场月度房地产市场形势分析会上表示，前4个月，销售额排名前100位的中国房企销售额均值为212.2亿元(人民币，下同)，同比下降50.2%。同期，百强房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 　　前4个月，据该机构统计，中国重点100城新建商品住宅成交活跃度仍不足，成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。受此影响，房企业绩规模明显缩水。 　　今年1-4月份，销售额超千亿元的房企仅3家，较去年同期减少6家；超百亿元的房企57家，较去年同期减少46家。 　　业绩减少的同时，房企拿地热情也受到影响。据中指研究院统计，2022年4月，50家代表房企拿地总额同比下降59.4%。2022年4月，杭州、成都等多城市集中推地，但房企拿地热情不高，房企拿地投资力度并未出现太大回升。 　　具体来看，50家代表企业内部分化显著，包括中海地产、华润置地等资金流稳健的国企、央企、城投公司等依然是本轮集中土拍的成交主力军。 　　近期，官方再次发声防范化解房地产市场风险，鼓励机构有序开展房企并购贷款，多家房地产企业获取并购融资。4月份，保利发展、信达等房地产企业发行房地产并购主题债券；新希望地产、陕建地产集团与银行签署并购融资战略合作协议。业内认为，房企并购纾困有望加速。

4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　当前，全面贯彻落实中央政治局会议精神，要守住定位，因城施策，在调控的精准性上下功夫，有效管控重点风险，做好“稳”字大文章，采取综合措施促进房地产行业步入良性循环。 　　坚持“稳字当头”，促房地产市场平稳健康发展 　　今年以来，全国房地产市场运行总体平稳，但其下行态势需高度关注。 　　从房地产行业几个关键指标看：一季度房地产开发投资同比增长0.7%；3月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格同比下降或涨幅回落；一季度商品住宅销售面积同比下降18.6%；土地购置面积同比下降41.8%；房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。 　　受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，房地产销售下降，企业流动性风险有所聚集。 　　在房地产市场主体方面，受个别房企爆雷等影响，银行等金融机构收紧融资端，销售下滑，一些地方对商品房预售资金监管不规范，多重因素加剧了房企的流动性风险，使房地产市场微循环出现“梗阻”。 　　较长时间以来，刚需和改善性住房需求群体面临较高的贷款利率，一些地方首套房资质的认定标准有待完善，这些因素增加了购房者的购房成本，加剧了住房消费者延缓入市的趋势。 　　2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用，“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”。 　　“房地产既可以是经济社会发展的‘压舱石’，也可能是‘风险源’，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。 　　中国宏观经济研究院研究员刘琳说，此次中央政治局会议围绕房地产市场发展释放了“稳字当头”的积极信号。各地在守好风险底线的同时，针对促进房地产市场平稳健康发展，可以更加有针对性地、灵活地因城施策，改善土地出让条件，支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。 　　坚持“因城施策”，引导房地产市场良性循环 　　降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率……今年以来，累计近110个城市已出台各类房地产市场调控政策。 　　专家表示，此次中央政治局会议提出两个“支持”、一个“优化”，充分释放出对各地因城施策的政策信号。 　　我国地域广袤，各地区之间房地产市场差异大，市场分化明显。长三角、珠三角区域一些热点城市供需矛盾在较长时间内依然比较突出，市场回升预期逐步增强，然而部分人口持续流出的城市市场仍在低位运行。 　　针对新情况新挑战，各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策；相关部门出台促房地产市场良性循环措施。 　　100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率；部分城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的，提高住房公积金贷款额度上限；扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款，允许债务展期；规范预售资金监管；保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理…… 　　优化住房供应结构，大力发展租赁住房。加快保障性租赁住房建设，发展长租房市场。据相关统计，目前北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。2022年全国基本建设保障性租赁住房投资总额预估约8500亿元。 　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅将有所收窄。 　　在预售资金监管方面，专家建议，各地要完善预售资金监管，明确预售资金应当优先支付工程款，严格按照工程节点拨付资金，确保按时竣工交付。防止因防范风险，过度提高监管额度，放慢放款拨付进度的情况。 　　“推进爆雷房企尽快出清，稳定市场预期很重要。”刘琳表示，一方面，通过降低首套房贷款利率和住房交易税费，提高购房者支付能力，提振合理的住房消费需求和改善性需求，加强预期引导；另一方面要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，维护购房群众合法权益。 　　坚持“房住不炒”，守牢风险底线 　　这次中央政治局会议重申，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。 　　目前，规模高达10万亿元级的房地产市场，正在进行深度调整。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑正在改变，房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。 　　“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识。这个定位没有动摇，力度没有放松。 　　中国房地产业协会会长冯俊说，各地因城施策不能脱离这个定位和方向，更不能病急乱投医，把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。关键要继续实施好房地产长效机制，保持调控政策连续性稳定性，增强精准性协调性，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。 　　房地产业告别高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式，回归基础民生属性和租购并举后，依然大有可为。 　　当前，我国房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。 　　同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。 　　谋全局谋长远，尊重房地产市场和房地产业发展规律，探索房地产发展新模式，锚定人民日益增长的对美好生活的向往，为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房，让全体人民住有所居，这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

近日，中共中央政治局会议在分析研究当前经济形势和经济工作时指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。稳定房地产市场，对于稳定宏观经济基本盘和有效管控风险有重要意义。 　　我国地域广大，城市众多，且城市间差别大，长时间采取同等严格的调控政策，既不符合各地具体实际，也会影响市场正常需求的释放。目前，我国房地产市场分化十分明显，一些城市房价出现下降趋势，居民观望情绪较为浓厚。房地产市场调控的主体责任在地方，在市场出现变化时，因城施策出台调控举措十分必要。今年以来，已有不少城市将过去收紧的调控政策放松，包括放宽限购、限售、限贷，发放购房补贴，降低首付比例和房贷利率，提高公积金贷款额度等。应该看到，取消或者调整过去的阶段性调控政策，有助于稳楼市，减轻其对经济增长的负面压力。 　　当前的房地产政策，应重点支持刚性和改善性住房需求。有关部门已经就此作出了具体安排。比如，中国人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求；银保监会表示，将督促银行保险机构因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。从各地近期出台的调控措施来看，重点均放在满足刚性和改善性住房需求上，预计这也将继续成为各地因城施策的重要方向。 　　需要强调的是，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位没有改变，也不会改变。稳楼市应避免政策调整引发新一轮投机行为，不能给炒房者大开方便之门。 　　优化商品房预售资金监管，有助于房地产行业进一步实现良性循环。一方面，加强预售资金监管，能够有效保障房地产开发项目顺利竣工交付，避免“烂尾楼”，确保购房者利益不受损害。另一方面，预售资金也是房企持续进行项目开发的重要资金来源。在保障安全的基础上，对商品房预售资金监管举措加以优化，合理释放资金，有助于减轻房企资金周转压力，缓解其信用风险。 　　在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定。市场下行压力较大的城市或将积极出台稳楼市举措，相关部门和各地积极支持刚性和改善性需求，能够一定程度上降低购房成本，使购房需求得到合理释放，有利于促进住房消费健康发展。房地产企业的发展信心也会进一步增强。 　　随着各项政策逐步落实，我国房地产市场将实现更加平稳健康发展。

全国房地产市场仍处深度调整阶段。 　　中指监测数据显示，“五一”假期期间(4月30日-5月4日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年“五一”假期下降52.3%，其中武汉、宁波、苏州、南京、杭州、温州等地同比降幅均超五成。 　　4月29日，中央政治局会议召开，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 　　21世纪经济报道记者不完全统计发现，4月29日-5月4日，沈阳、洛阳、株洲、黄石、连云港、中山、惠州、上饶、梅州、岳阳、无锡、嘉兴等12城发布房地产新政，涉及放松限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、发放契税补贴、调整预售资金监管、下调土地竞拍保证金最低比例等多个方面。 　　5月4日，央行、银保监会、证监会发文学习贯彻中央政治局会议精神，其中均涉及房地产相关内容。如央行提出要及时优化房地产信贷政策，银保监会明确要因城施策落实好差别化住房信贷政策，证监会要求积极支持房地产企业债券融资等。此外，同日深交所发声支持房地产企业合理融资需求。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，房地产政策或纾困的力度会加大，二季度重点城市或都市圈的楼市将有望触底。但目前市场面临的疫情冲击、需求疲软、土地市场不温不火、房企收并购大面积落地难度较大等问题仍未解决。 　　“五一”前后政策密集出台 　　“现在沈阳的房地产市场还是比较差，新房和二手房的库存量都不少。”5月5日，沈阳某品牌房企市场研究人士告诉21世纪经济报道记者。其公司今年在沈阳的销售认购金额较去年同期下降超三成。 　　4月29日，沈阳发布通知，明确非沈阳户籍家庭在沈阳限购区域内购买新房，执行沈阳户籍家庭购房政策，即不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳连续缴纳6个月及以上个税或社保证明。 　　“推出新政之后外地人在沈阳买房的门槛就降低了，有机会吸引更多外地人买房。”上述房企人士谈道。 　　要注意的是，4月26日-30日，沈阳先后发布5个通知优化房地产调控，除了调整外地人限购政策外，还包括二手房交易增值税免征年限由5年缩短至2年，在沈阳有2套住房家庭“卖旧买新”过程中可再购买1套新房，有60岁及以上成员家庭、二孩和三孩家庭可在已有2套房基础上再购买1套新房等。 　　除了沈阳外，“五一”前后(4月29日-5月4日)，洛阳、株洲、黄石、连云港、中山、惠州、上饶、梅州、岳阳、无锡和嘉兴等地亦推出楼市新政，包括提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽首套房认定标准、发放购房补贴和契税补贴、优化限购区域等。 　　如5月1日起洛阳个人公积金最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方和青年人才最高贷款金额调整至65万元，二手房公积金贷款最低首付比例统一按20%执行。株洲、上饶、梅州等地也上调了公积金贷款额度，或降低了公积金贷款首付比例。 　　再如5月1日，岳阳发文加大个人住房按揭贷款支持，即首套和二套住房贷款利率分别不高于5.1%和5.46%，最低首付比例20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次购买普通商品住房申请贷款的，执行首套房贷款政策。 　　与岳阳类似，5月1日起，上饶首套房和二套房商贷首付比例分别降低至20%和30%，并合理下行商贷利率。 　　另外，4月29日黄石发布新政，在黄石城区购买新房给予50%契税补贴，在大冶湖新区购买首套新房给予100%契税补贴。4月30日惠州发布新政，明确满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再将其纳入限购重点片区等等。 　　前4月新房累计涨幅创近7年同期新低 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来超百城优化房地产政策，促进居民合理购房需求释放，4月供需两端政策落地节奏加快，政策范围进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸。 　　陈文静表示，部分城市市场信心有所修复，但政策效果尚未明显显现，整体市场预期仍然偏弱，叠加部分城市疫情反复影响，重点城市成交规模仍处低位。 　　中指研究院指数事业部分析师孟新增介绍，1-4月百城新建住宅价格累计上涨0.08%，累计涨幅处于近七年同期最低点，同期百城新建住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。 　　从4月单月来看，据贝壳研究院数据，全国重点62城新建商品住宅签约面积环比下降35%，未见“小阳春”。 　　“五一”假期期间，中指重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年“五一”假期下降52.3%。其中温州、莆田、杭州、南京等地新建商品住宅同比降幅明显，分别下降84%、79%、75%、67%。 　　今年以来，各地房地产政策调整以需求端为主，“五一”前后多城政策调控内容亦涉及供应端。 　　如洛阳新政第一条即综合评级企业，突出分类施策。具体包括依据企业综合评级实行差别化预售管理，依据企业评级实行差别化监管资金管理，支持高品质、改善型住宅小区建设等。对低容积率、高绿地率、精装修优质房地产项目，商品房备案价可以根据建设成本适当上浮。 　　再如上饶在新政中明确，将信誉较好、没有资金风险的房企的预售资金重点部分监管比例适度下调至6%，支持分批缴纳物业质量保修金等。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，5月4日央行、银保监会、证监会发文中与房地产相关内容用词更积极，传达了政策调整的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台，切实降低需求端购房成本，房企整体融资环境将明显改善。 　　孟新增告诉21世纪经济报道记者，调整供应端政策的目的也是为了更好促进需求端住房消费，未来房地产政策调控将覆盖供需两端，但仍将更侧重需求端。

多年来，深圳房价一路走高且居高不下，形成这一状况的症结在哪里？深圳房价如何实现“软着陆”？深圳房地产市场如何实现持续平稳发展？这些问题一直牵动着各界有识之士，并引发了他们的长期关注和深入探讨。近日，证券时报记者专访了深圳市原市委常委、副市长张思平，他结合自己过往的工作实践和深层思考，对这些问题的成因进行了深入分析，并就如何应对这些问题，提出了自己的解决之策—— 　　2021年以来，在深圳史上最严厉的房地产调控措施之下，深圳房地产市场进入了“寒冬”。就在近期，深圳二手房参考价政策出台已满一周年，尽管没有官方数据表明二手房的实际成交价格降幅多少，但从各大中介机构公布的数据可看出，深圳二手住宅成交数量同比2020年已经“腰斩”，甚至创下2007年以来的新低。 　　这是近二十多年来深圳房地产市场上出现的为数不多的深度调整。作为全国最早进行住房制度改革、率先推出商品房市场，并为全国的住房制度改革和房地产市场发展提供宝贵经验的深圳，近二十多年来房价却在一轮又一轮的调控下一路高歌猛进。更为关键的是，居高不下的房价加剧了市民住房矛盾、导致了产业出现外迁趋势等不良影响。 　　深圳房价一路走高且居高不下的症结在哪里？深圳房价如何实现“软着陆”？近日，证券时报记者专访了深圳市原市委常委、副市长，深圳创新发展研究院理事长张思平。张思平认为，深圳房价波动较大、甚至出现阶段性失控的根本原因在于制度设计不完善，并且未能在后续的实践中加以及时调整。接下来深圳应坚定不移地加快保障性住房建设，深化住房制度改革，通过增加总量和房地产调控来使房价逐步理性回归，实现房地产市场的“软着陆”。 　　房价高涨的主要原因是 　　制度设计缺陷且未及时调整 　　证券时报记者：您认为，深圳房地产市场从二十多年前的平稳发展走到今天的矛盾凸显，主要原因是什么？ 　　张思平：深圳多年来房价猛涨，其主要的原因是由影响房地产发展的一系列深层制度设计缺陷造成的，这其中最重要的是住房制度、财税制度和土地制度。 　　首先，深圳住房制度由“双轨”变“单轨”，由以社会保障为主转为以商品化为主是深圳房价快速上涨的根本原因。 　　住房既有为中低收入群体提供社会保障的功能，又有为高收入群体提供商品化的功能。深圳1980年率先在全国启动了住房制度改革，在这一改革过程中，既破除了计划经济体制下福利分房旧的住房保障体制，实行了住房货币化、商品化，又借鉴了新加坡、中国香港对中低收入家庭提供住房保障的成功做法，提出了以住房保障为主导，兼顾住房市场化的“双轨三类多价”的住房制度改革方案，并提出2000年实现深圳每户一套住房的目标。2000年前后，经过十多年的努力基本完成了深圳传统福利分房制度向住宅货币化、商品化体制的转变，“双轨三类多价”的住房制度已基本建立，大体适应了深圳经济社会发展的需要，比较好地解决了与经济发展相适应的不同类别、不同群体的住房需要，房价长期保持基本稳定，2004年以前商品房房价大体保持在每平方米5000元~6000元。 　　为深化住房制度改革，2000年前后国家作出了以住房商品化为主导的改革决定，把房地产作为主导产业培育发展，取消了政府和所有单位的保障性住房的建设和分配。但在落实这一改革过程中，深圳对住宅的社会保障功能认识不足，因此以2003年6月出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》为标志，深圳住房制度的改革方向从以社会保障为主导的“双轨三类多价”，调整为以住房商品化为主导的单轨的住房建设和供应体系，不仅全面取消了党政机关事业单位的全成本福利商品房的建设和分配，同时基本上也取消了面向企业中等收入群体的微利商品房建设和分配。 　　深圳住房制度的方向性重大调整，给深圳住房的建设和发展带来三个基本变化：一是在住房供应上，把社会上不同收入水平的所有群体都赶向市场商品房供应体系，从需求方打破了原有的市场商品房的供求关系，直接推动了市场商品房价格的上涨。同时也使中等以下收入群体无力购买商品房，不得不住在由城中村原居民提供的出租屋内。二是在住房建设结构上，基本取消了政府福利房和企业微利房的建设，房地产开发企业成为唯一的合法住房建设者，商品房供应量无法满足全社会的住房需求，打破了市场商品房的供求关系，势必推高房价的快速上涨。三是刺激了房价的步步攀升，从2005年到2015年下半年，深圳的平均房价上涨了10倍以上，从每平方米5000元左右上升到50000元以上。 　　其次，逐步形成土地财政制度，成为推高房价的主要因素。 　　2005年以来，随着房地产作为深圳主导产业的形成，市场商品房价格快速上涨，地方不仅通过房地产拉动投资规模，支撑地方GDP的快速增长，也通过卖地收入、土地使用费、契税、土地增值税、房地产企业的各种税收等方式，实现了地方财政收入的高速增长，使房地产相关的税费收入成为地方财政收入的主要组成部分，从而形成了地方与土地财政密切相关的新的财政制度和体制。政府在自身利益的驱动下，反过来又积极推动房地产的发展，带动了房价的持续升高。 　　具体来看，影响商品房价格一路走高的主要因素有以下几个：一是采取多种方式增加卖地收入。将土地由协议转让的方式改为公开拍卖，深圳在土地拍卖中不断产生地王。二是加大市场商品房供应的面积和比例。从2001年到2007年，深圳商品房占房屋总建设面积的95%。三是对房地产开发和居民购房提供大量的资金支撑。根据统计，在深圳银行业贷款中，房地产企业开发和住户买房贷款占50%以上，资本市场大量资金流向房地产市场。四是基本停止或消极对待保障性住房的建设。虽然国务院和深圳均先后出台过文件，提出建设保障房的要求，但由于国家在文件中没有具体提出建设保障房的有效办法和结构比例，地方政府就没有动力去建保障房。 　　再次，垄断的土地制度成为房地产价格高涨的基本原因。 　　2005年以来，深圳房地产价格和财政收入高速增长，政府对土地的高度垄断是构成其基本的制度性因素。政府作为市场商品房土地资源唯一提供者，垄断土地资源成为其不断推高地价的基本原因。 　　当然，除了上述因素之外，市场和深圳本地的特殊情况也助推了房价的上涨。如大量热钱涌入，将深圳的商品房视为一种金融投资品，采取加大负债率和杠杆率等多种方式，对房地产进行投资；此外，深圳人口过去十多年来迅猛增长，与土地资源紧张、土地供应不足形成了突出的矛盾，商品房供应长期处于供不应求的状况；还有，从2008年金融危机以来，宏观金融政策比较宽松，货币宽松也是促进房地产市场繁荣、房价上涨的原因之一。这些原因都起到了推波助澜的作用。 　　证券时报记者：回顾过去这二十多年来的深圳住房制度和房地产发展，您认为有哪些经验和教训？ 　　张思平：概括起来，深圳住房制度和房地产发展有三条基本经验和三条主要教训。基本经验是：第一，率先打破计划经济体制下福利性实物分房制度，探索适应社会主义市场经济发展的、以保障性住房为主导的住房制度改革之路；第二，最早实行土地使用权有偿转让并形成房地产商品市场，为中国要素市场的建立和完善，为房地产业发展，为深圳乃至全国城市现代化建设作出历史性贡献；第三，率先探索实践以保障性为主导的“双轨三类”住房制度，为20世纪中国住房制度改革提供了成功的示范。 　　主要教训是：第一，住房制度改革设计中发生了某些偏差，从保障性为主转向以商品化市场化为主；第二，在2005年至2015年的10年间，保障性住房建设难以令人满意，与计划相差甚远，使深圳失去了保障房建设的“黄金十年”；第三，2015年在深圳房价暴涨中，未能及时出台相关措施，错失了调控的最佳时机。 　　房价上涨一定程度上 　　导致制造业外迁 　　证券时报记者：您一直强调，在房地产市场和住房制度改革中，要厘清政府和市场的边界，这个问题为何如此重要？边界在哪里？ 　　张思平：深圳住房市场出现的波动和失误，原因、教训是多方面的，但重要的一点是，在处理政府与市场的关系时出现了偏差，政府和市场边界不清晰，甚至有时会发生某些错位和缺位。比如2002年以来，政府让所有社会群体都进入商品房市场，全力推动房地产市场商品化。另一方面，又采取行政手段对商品房市场进行过多的干预和调控，使政府职能产生了错位。在政府对房地产发展过度干预下，市场机制缺位，房地产企业正常的经营受到干扰，市民在房地产市场中正常的交易受到限制，这些教训应当认真地汲取和避免。 　　在构建现代住房制度中，政府应该为中低收入及中等收入群体提供基本的公共服务和公共产品，落实好公民的基本居住权，并不断扩大保障房的覆盖面和保障标准，做到政府职能不缺位。与此同时，政府职能也不越位，商品房市场的发展主要应该发挥市场机制的作用，由市场调节，避免再使用各种行政手段对房地产企业和购房居民进行干预和控制，曾经使用过的对消费者的限购、对房地产限售、对价格的控制等各种手段，随着保障性住房建设供应的逐步到位和商品房市场机制的逐步完善，应该逐步退出历史。 　　当然，在界定政府与市场的边界中，并不排除政府在履行自己职责时，利用市场机制更好地实现保障性住房建设和发展的目标，也不排除在商品房市场失灵或出现重大波动时，政府主要用经济、法律手段进行必要的调控。 　　证券时报记者：2015年的那一波房价上涨可谓是深圳楼市的分水岭，随之而来的是一批高新技术企业的外迁，引发产业空心化的隐忧，房价上涨和企业迁出是否有必然关系？ 　　张思平：从历史来看，深圳的制造业、特别是劳动密集型产业经历了三次转移。第一次产业转移是由劳动力成本提高引起的。2008年《劳动合同法》出台，提高了制造业和劳动力密集型产业的用工成本。第二次产业转移是由高房价引起的。2016年后过高的房价给企业的人才引进、经营成本带来很大的负面影响。第三次产业转移是由2018年中美贸易战引起的国际供应链重组。当然深圳土地资源紧张，房价上涨也对产业外迁产生了一定的影响。由此来看，深圳产业转移在不同阶段有不同原因，但是房价过高确实是深圳制造业、包括部分高端制造业转移的一个重要原因。 　　我一直呼吁深圳经济要警惕和防止产业空心化，但当经济发展到一定阶段，工业增加值占GDP比例的下降，恐怕是一个趋势。近年来，全球产业链的转移调整有加速的迹象，国内包括深圳的民营企业和外资企业大量迁出，一部分转移到了东南亚等地区，一部分回流本国。因此，深圳这个时候稳住现有的制造业是非常重要的，尤其是要稳住民营企业和外资企业。 　　用时间换空间 　　实现房地产市场“软着陆” 　　证券时报记者：过去二十多年里，深圳的几轮房价上涨都在一定程度上推动了经济增长，您如何看待房价上涨给一个城市经济社会带来的正面和负面的影响？ 　　张思平：从经济发展来看，作为重要的支柱产业，房地产一直支撑着GDP的持续增长，从2005年开始，房地产投资成为整个社会投资总量的重要组成部分，商品房销售额占GDP的比重、房地产投资在固定资产投资的占比、房地产和建筑业在GDP中的占比都有相当的分量。从政府的财政收入来看，房地产已经成为地方财政收入和保障政府正常运作经费的重要来源，虽然与内地一些城市相比，深圳的土地收入占地方财政比重不算太高，但也已经是深圳城市正常运作必不可少的组成部分了。从城市建设和发展来看，房地产发展和房价上涨对深圳发挥了两个方面的作用，一个是卖地收入基本成为城市基础设施投资的重要来源，推动了现代化基础设施的建设；二是加快了城市的更新改造。 　　从这个意义上来讲，深圳房价上涨也有其合理的地方，因为城市现代化程度更高了，公共配套服务更完善了，房产有一定的升值也是符合规律的。但是，另一方面，房价上涨也“绑架”了政府，形成了严重的财政依赖，加上市场秩序紊乱、政府监管不力等，加重了房价上涨所带来的负面影响。此外，畸高的房价使工薪阶层买不起房，挤占了市民的正常消费，加大了金融风险，对深圳的产业发展也带来严重影响。 　　证券时报记者：您曾在2018年时就提出，深圳房价应每年逐渐下降，理性回归到合理水平，可是2019年下半年之后，房价再创新高，直到2021年政府出台了调控政策之后，深圳楼市似乎被“冻结”了，您如何评价此轮调控的效果？您认为当前深圳房价如何在不出现系统性风险的前提下合理回归？ 　　张思平：2021年以来，在从中央到地方的严厉调控措施下，应该说房地产市场处于一个下降的趋势中，至少深圳的二手房市场成交量萎缩了很多。这个时候有人提出，调控是否过头了？因为有许多刚需购房者不敢在市场下行过程中出手买房了。现在深圳乃至全国的房地产市场都到了一个关键的时期，大家开始担心房地产会不会“硬着陆”。目前按照中央的要求，要让房地产市场理性回归，实现“软着陆”，这就需要改变我们一直以来过度依赖房地产来实现经济增长的发展模式，转变为依靠科技创新、建立现代产业体系，实现经济高质量发展的模式。 　　对深圳而言，一方面要加快建设保障房，增加住房供给的总量，另一方面，通过经济的发展来逐步消化过高的房价，随着经济的增长，未来房价只要不涨就等同于相对下降了。但是，现在按照中央的预测，经济将预期转弱，经济增长很难再回到两位数了，甚至很难回到6%，所以深圳也很难通过高速发展来消化这么高的房价泡沫。 　　比较理想的选择是用时间换空间，稳中趋软、理性回归，实现房地产市场的“软着陆”。但具体操作是很困难的，因为经济社会有很多要素很复杂，房地产市场是全国性的，需求也是全国的，中央有统一的调控要求，地方能否标本兼治，是个非常大的难题。所以，回到“双轨制”应是政府的工作重点，加快保障房建设，并且形成一套完整的保障房建设、运营、管理、交易、流转体系，等这个体系建立起来了，政府对房地产市场的调控压力就小了，就可以逐步转向主要用经济手段来调节市场，而不是行政手段。 　　不应将人才 　　纳入住房保障体系 　　证券时报记者：深圳的住宅用地占城市建设用地仅20%左右，还达不到住建部提出的热点城市居住用地占比不低于25%，以及国际通行40%~50%的标准线，该如何考虑和处理保障房建设和土地供应紧张的问题？ 　　张思平：我认为不能用国际通行标准以及住建部提出的标准来跟深圳比较，因为无论是国内还是国外，像深圳这样人口规模的城市，土地面积大多数都比深圳大很多，居住用地也就比深圳大很多，整个容积率比深圳小很多。其次，在深圳有限的土地上，需要兼顾住房、产业、公共配套设施以及设定生态控制线，深圳的土地利用效率比很多地方都高很多。所以，深圳的土地面积确实一定程度上限制了住宅用地的开发。但是，我们可以通过提高容积率来释放更多的住房供给。比如在同等占地面积、或者同等建筑面积下，建设更多小户型的廉租房、保障房来满足低收入人群的需求。 　　证券时报记者：您提到，不应该将人才纳入到住房保障体系中来，这样不公平。但面对当前国内在特定产业上的竞争，各地在不惜成本抢人才，深圳面临着巨大的外部冲击，如何权衡公平和效率？ 　　张思平：从2010年起，深圳市住房保障制度体系中增加了一个特殊的保障群体，即“人才保障”，人才房已经构成深圳保障性住房体系中的重要组成部分。多年来，深圳市以学历作为主要依据，确定不同层次的人才标准，并列入住房保障制度中最重要的保障对象，将新建保障性住房中1/3的房源作为人才房，并对未分配到人才房的人才进行货币补贴。 　　这项政策从根本上使政府和用人单位在人才住房保障和激励机制上发生了“错位”，违背了住房保障性的改革和公共政策制定中的公平原则和基本方向，应该是住房制度调整中的重要缺陷，为未来完善住房保障体系留下了很多后遗症，应该及早纠正和调整。要按照现代住房保障制度和国家保障性住房的基本要求，回到以收入水平和财产水平为依据确定住房保障对象的基本方向和基本原则上来。 　　毫无疑问，人才生产力是城市生产力的重要表现之一，政府和用人单位应该制定不同的政策，吸引更多的人才。对刚毕业不久，以及处于中低收入或中等收入的各种人才，应该纳入政府住房保障的对象和范围，用实物或货币进行住房保障。对部分处于高收入或中等收人的人才群体，在高房价的情况下，对部分特别需要的人才，用人单位也会采取其他不同激励方式，帮助他们解决好住房问题。如果用人单位没有这个能力，政府应该扶持企业，给企业减税让利从而让其有能力激励高端人才，而不能直接替代企业去解决留住高端人才的问题，不然就错位了。所以，调整以学历为主要依据的人才房保障政策，不会影响深圳整体上吸引人才的环境。

今年以来，中国多地楼市持续低温运行，房地产企业发债规模同比大幅下滑，其中境外债券发行规模收缩明显，占比持续走低。 　　贝壳研究院5日晚间发布的一份报告显示，1-4月份，中国房企境内、境外债券融资累计约2350亿元(人民币，下同)，同比下降41%，降幅较今年一季度收窄2个百分点。 　　回顾历史同期数据，在2018年的高位之后，前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著。 　　今年以来，新冠疫情和乌克兰危机导致的风险挑战增多，中国经济发展环境的复杂性上升，房地产行业深受影响。不过报告认为，随着国内各项积极政策释放，宏观经济与房地产市场修复有望提速，而传导至投资者信心回升的周期也将会缩短。 　　从融资结构来看，上述报告称，2022年1-4月房企境外债券规模约442亿元，同比减少65%，规模占比进一步下滑至19%，较2021年同期下降13个百分点。房企境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，其规模占比提升至81%。2020年以来，房企境外融资占比较高的趋势发生扭转，业内预计，未来中国房企融资将长期以境内融资为主导。 　　中指研究院发布的数据也反映出类似的趋势。据该机构统计，2022年4月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降。其中，信用债发行规模为368.87亿元，同比下降49.6%。当月，房企海外债发行规模为28.85亿元，同比大降80.46%。 　　克而瑞研究中心认为，2022年以来，为促进行业的健康发展和良性循环，中央多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号。但政策回暖的传导落地尚需时间，短期内企业融资未有明显回暖，1-4月规模房企整体融资规模仍保持在低位，多数房企流动性压力持续。 　　贝壳研究院提醒，2022年4月境内外债券融资到期债务规模约1013亿元，较上月减少5.8%，同比减少26.3%。不过，到期债务净额396亿元，偿债缺口回升到400亿元规模，房企债务承压。

2022年以来，全国已有超百城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，促进居民合理购房需求释放。4月，随着房地产行业供需两端政策落地节奏加快，政策范围进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，部分城市市场信心有所修复，但政策效果尚未有明显表现，整体市场预计仍偏弱，叠加部分城市疫情反复，国内重点城市的成交规模仍处低位。 　　中指研究院统计数据显示，2022年五一假期期间，重点监测城市中，多数城市市场低温态势延续，五一假期代表城市的新房成交规模同比下降超五成，房地产调控政策显效仍需时日。 　　2022年五一假期(4.30-5.4)部分重点城市新建商品住宅成交情况。(备注：深圳、武汉、福州、大连不含2022年5月4日数据，同比、与2019-2021年同期均值对比均为日均对比数据。)数据来源：中指数据CREIS。 　　五一假期，房地产市场成交活跃度仍较弱，购房者信心尚未明显改善。受疫情反复等因素影响，政策效果尚未明显传导至市场端，根据中指监测数据，2022年五一假期期间(4月30日-5月4日)，重点监测城市的新建商品住宅成交面积较2021年五一假期下降52.3%。多数代表城市的新房成交规模同比下降明显，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。 　　全国典型城市具体成交情况 　　北京：受集中备案影响，五一假期期间，北京新房成交面积同比大幅增长。4月以来，北京市场持续恢复，但受疫情反复影响，近期楼市复苏步伐放缓，新房和二手房市场活跃度有所回落，五一假期新房案场到访量、二手房带看量均不及预期。 　　在预售开盘方面，五一假期前北京新房取证速度加快，新取证项目主要分布在顺义、朝阳、大兴、怀柔、丰台、昌平和门头沟区。五一假期，北京监测新开盘项目2个，整体去化率近五成。 　　深圳：在深圳楼市筑底低位徘徊多月后，进入4月份，特别是深圳复工复产之后，楼市有回暖迹象，五一假期期间，看盘量有所增加，深圳新建商品住宅累计成交1.79万平方米。2022年首批8宗住宅用地均拍至地价上限，市场信心逐步修复。 　　青岛：房企紧抓五一小长假节点，开展了丰富的营销活动吸引客户促进成交，包括特惠房、低折扣等，但目前楼市仍处于筑底期，叠加疫情影响客户收入预期，购房信心不足，市场未明显提振。受个别项目集中备案影响，五一假期青岛新房成交面积同比有所增长。 　　广州：五一期间，房企营销推广较为积极，约有40个楼盘有营销动作，其中全新楼盘超20个。从现场人气来看，五一假期，广州楼市多个楼盘现场人气较旺，尤其是部分位置较好的全新楼盘，但不同区域、不同项目分化明显。 　　郑州：五一期间。郑州多个楼盘推出促销优惠活动，房企普遍采用特价房、降价促销等多种促销方式，售楼部人气逐渐提升，但受疫情封控政策影响，小长假楼市去化不及预期。 　　重庆：近期房地产政策利好频发，为抢抓五一假期市场，房企推盘节奏加快。为促进成交，房企加大促销力度，特价房、送物管费、契税补贴等策略频出。整体成交热度较4月有所提升，但与2021年同期相比差距仍较大。 　　天津：天津市场整体仍较低迷，各板块表现冷热不均。多数楼盘去化不理想，超五成楼盘五一假期去化套数不足10套，成交主力仍以天津市区以及核心板块为主。 　　南京：小长假期间，受市场多重积极信号影响，市场情绪较4月好转，购房者信心有所提升。开盘项目中基本是平推开盘，多数项目选择在节前开盘，假期间通过多种优惠活动加强营销。此外，还有一些尚未开盘正在蓄客阶段的项目或纯新盘公开，现场到访量相较之前增加。 　　杭州：五一假期杭州楼市供应放量，但多为远郊盘。郊区盘积极推出促销活动，多采取送车位、购物卡等方式，对市场需求提振有限，新房摇号、开盘表现均较一般。杭州郊区富阳楼市调控有放松可能性，计划推出针对人才倾斜的购房政策，或对市场信心带来一定修复预期。 　　短期市场预判 　　4月底，中央政治局会议定调楼市，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。短期来看，房地产行业的调控政策进入了密集优化期，这将有助于购房者预期和置业信心恢复，最终促进房地产企业销售回暖。 　　我们预计，在政策发力显效、疫情得到有效防控之后，房地产市场企稳可期，尤其是市场基本面支持强的热点城市，房地产市场有望率先企稳，进而带动重点区域的三四线城市完成市场筑底。

5月5日，厦门市自然资源和规划局发布2022年第二批涉宅用地集中出让公告，本次共推出10幅地块，总用地面积24.35公顷，总计价建筑面积84万平方米，总起拍价203.1亿元。 　　此次供应的地块主要分布于思明区湖滨片区、湖里区古地石片区/湖边水库片区、集美新城片区、同安西湖片区、翔安东部体育会展新城/南部新城片区。 　　按照地块出让公告，10幅地块将于2022年5月26日集中出让。 　　按照地块出让要求，2022P11、2022P09地块采用“限房价、限地价、定配建、定品质+摇号”方式拍卖出让。当竞买人报价达到上限价格时，将在拍卖会现场通过公证摇号方式确定竞得人。成交土地出让金即为竞价上限价格。 　　2022P12、2022JP10、2022HP02、H2022P04、X2022P01、2022XP05、2022XP04、T2022P04地块采用“限房价、限地价、定品质+摇号”方式拍卖出让。当竞买人报价达到上限价格时，将在拍卖会现场通过公证摇号方式确定竞得人。成交土地出让金即为竞价上限价格。 　　具体来看，10幅地块中，起拍价格最高的地块为海沧区一幅商业、住宅用地，地块信息显示，H2022P04地块起拍价54.2亿元，起始楼面价28000元/平方米，竞价上限价格为62.3亿元。该地块位于海沧区05-11新市区南片区东屿北路与沧凤路交叉口南侧，地块用途显示：0701城镇住宅用地(二类居住用地)、0501零售商业用地(商业、生鲜超市便利店)、0507其他商服用地(社区快递电商物流配送终端站)、0806社会福利用地(社区老年人日间照料中心)、0809公用设施用地(开闭所)。 　　此次，海沧区一共推出2幅地块，除上述地块外，还有一幅为纯住宅地块——2022HP02地块。该地块位于海沧区05-06马銮湾片区环湾西路与后柯东路交叉口西南侧，地块起拍价9.6亿元，起拍楼面价23000元/平方米，竞价上限价格为11亿元。 　　10幅地块中，起拍总价次之的是位于思明区的2022P12地块。地块信息显示，2022P12地块起拍价41.1亿元，起始楼面价40400元/平方米，竞价上限价格为46.4亿元。该地块位于思明区湖滨社区03-04湖滨南路与金榜路交叉口东北侧。 　　起拍总价排第三的地块是位于湖里区的一幅商业、住宅用地。地块信息显示，2022P09地块位于湖里区06-10湖边水库片区金盛路与金湫路交叉口西北侧，地块起拍价23.1亿元，起始楼面价40400元/平方米，竞价上限价格26.5亿元。 　　湖里区推出的另一幅地块为2022P11，该地块位于湖里区06-10湖边水库片区金湫路与虎仔山西路交叉口西南侧，地块起拍价7.1亿元，起始楼面价40400元/平方米，竞价上限价格为8.15亿元。 　　另外，按照地块出让公告，翔安区将出让2022XP04、2022XP05、X2022P01共3幅商业、住宅用地，总用地面积10.64公顷，总计价建筑面积29.9万平方米，三幅地块总起拍价51.8亿元。同安区将出让T2022P04地块，用地面积约2.07公顷，计价建筑面积5.99万平方米，地块起拍价7.2亿元。集美区将出让2022JP10共1幅商业、住宅用地，用地面积1.5公顷，计价建筑面积4.26万平方米，地块起拍价9亿元。

马鞍山住房公积金管理中心网站6日发布《关于调整我市住房公积金贷款额度的通知》，提出“职工夫妻双方缴存的由50万元上调至60万元、单方缴存的由35万元上调至45万元”。 　　《通知》提到，提高住房公积金贷款最高额度。夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度由50万元提高至60万元；单方缴存住房公积金的，最高贷款额度由35万元提高至45万元。 　　《通知》提到，调整住房公积金贷款额度与月缴存额挂钩标准。 　　单方缴存的：月缴存额在600元(含)以下，贷款最高额度30万元；月缴存额在600元以上至1200元(含)以下，贷款最高额度35万元；月缴存额在1200元以上，贷款最高额度45万元。 　　双方缴存的：合计月缴存额在1200元(含)以下，贷款最高额度45万元；合计月缴存额在1200元以上至2500元(含)以下，贷款最高额度50万元；合计月缴存额在2500元以上，贷款最高额度60万元。 　　《通知》提到，在最高贷款限额内，可贷额度同时不超过个人住房公积金账户余额的15倍。 　　《通知》提到，住房公积金贷款保底额度保持不变。夫妻双方缴存住房公积金的，贷款保底额度为25万元；单方缴存住房公积金的，贷款保底额度为20万元。 　　《通知》自发布之日起执行。

5月6日，金华房地产业内流出一份最新的一手房销售合同，合同显示，房屋自合同备案之日起满三年后方可上市交易。这一消息意味着金华的限售政策有所放松。 　　21世纪经济报道记者随后从金华市住房和城乡建设局(简称“金华住建局”)处获悉，该政策属实，在金华市购买的新房自合同备案之日起满3年就可以进行交易。 　　另一名金华本土房企人士也对21世纪经济报道记者表示，政策调整属实，但目前没有对外发布。 　　金华优化限售政策，新房从此前的“取得《不动产权证》满3年后方可上市交易”调整为“自合同备案之日起满三年后方可上市交易。 　　金华此前执行的限售政策源自2021年8月2日，金华市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中指出凡在金华市区(婺城区、金义新区<金东区>、金华经济技术开发区全域)新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。取得《不动产权证》的认定时间以《不动产权证》发证时间为准。 　　彼时限售政策出台后，金华楼市稳中转淡。2021年8月，金华市区商品房共成交2194套，环比上涨6.2%；总成交面积225235平方米，环比上涨9%；总成交金额282734.98万元，环比下降12.9%。二手房共成交1258套，环比下降23.1%。 　　而回顾2021年，金华楼市经历了从热到冷、先扬后抑的一年。 　　2021年1月，金华成交3671套新房，也是2021年度新房成交量最多的一个月。2021年上半年，金华新房和二手房都维持了较高的热度。但在2021年7月29日，金华被纳入楼市监测重点城市，要求加大调控力度。随后，金华在2021年8月2日出台了前述包括限售政策在内的楼市调控举措。同年9月24日，为促进房地产市场平稳运行，金华市自然资源和规划局发布《金华市区商住项目建设品质十条(试行)》，严控住宅品质。 　　一系列政策的出台，均对抑制房地产市场过热发展发挥了显著作用。进入2021年下半年，金华楼市降温趋势也较为明显。据金华市房协官网发布的数据显示，2021年，金华市区新建商品房共成交22185套，同比下跌5.2%；成交总面积233.5万平方米，同比下降5.2%；二手房共成交20938套，同比下跌3.3%；成交总面积260.71万平方米，同比上涨16.8%。 　　与楼市成交趋同的是，金华2021年的土拍市场也呈现了先热后冷的行情。在金华市2021年度首场土拍中，保利发展(600048.SH)以14671元/平方米楼面价，溢价率76.1%，竞得江北高铁新城区块约77.5亩地块。据浙江省土地使用权网上交易系统显示，2021年，金华共成交25宗住宅类用地，其中，一二季度共成交16宗，三四季度共成交9宗，冷热变化明显。 　　进入2022年，金华楼市、地市均延续了2021年下半年降温的趋势。2022年4月最后一周(4月25日至5月1日)，金华市区新建商品房共成交303套，环比上涨3.7%；成交面积32025平方米，环比下降2.4%；成交总金额58007.67万元，环比下降24.1%。 　　4月22日，金华举行2022年首次集中供地，14幅涉宅地块采取 “限房价+限地价+摇号”的方式出让，总成交金额 48.8亿元，平均溢价率 2.72%。除4 幅土地封顶待摇号(包括 1幅宅地和3幅安置地块)之外，其余 10幅土地均为底价成交。 　　面对下行行情，金华果断优化调整限售政策，有利于稳定当地房地产市场的发展。

近日，58同城、安居客发布2022年《4月国民安居指数报告》。报告显示，2022年4月全国重点监测65城新房线上均价17530元/㎡，环比下跌0.09%，其中有23城新房线上均价环比上涨。全国重点监测65城二手房挂牌均价16903元/㎡，环比下跌0.10%，其中有24城二手房挂牌均价环比上涨。 　　新房市场：近五成购房者认为楼市走向持续稳定 　　报告数据显示，4月全国重点监测65城新房线上均价为17530元/㎡，环比下跌0.09%，有23城新房房价环比上涨。一线城市中，深圳新房线上均价为58462元/㎡，上海和北京新房线上均价分别为48164元/㎡和47089元/㎡，广州新房线上均价为32700元/㎡。新一线城市中，杭州和南京的新房线上均价分别为27662元/㎡、26697元/㎡。 　　58安居客房产研究院统计数据显示，2022年4月全国找房热度环比回落，较3月相比下跌14.4%，其中一线城市新房找房热度环比下跌18.3%，二线城市下跌14.1%，三四线重点城市下跌12.8%。 　　在全国用户找房户型分布方面，2022年4月全国新房市场中，3居室找房热度占比49.2%；4居室及以上户型找房热度占比36.9%，较上月增长1.7个百分点。 　　根据统计，2022年4月用户信心指数为104.6，环比下跌1.6%。本月有46.9%的购房者认为5月份楼市政策的走向会继续保持稳定，也有42.2%的购房者认为楼市政策将略微放松； 53.1%的购房者认为房价走势将继续保持平稳；有35.9%的购房者认为2022年5月是买房的好时机。 　　5个落实二手房参考价城市挂牌均价微幅下行 　　报告显示，4月全国重点监测65城二手房挂牌均价为16903元/㎡，环比下跌0.10%，65城中有24城二手房挂牌房价环比上涨。北京、深圳、上海二手房挂牌均价分别为59076元/㎡、58296元/㎡和55085元/㎡。在已落实二手住房参考价制度的城市中，宁波、绍兴、无锡、温州、合肥5个城市二手房挂牌价环比下行。 　　2022年4月，全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比下跌18.7%，部分城市受疫情影响环比下行明显。在板块热度方面，北京密云、良乡、长阳、昌平县城和北七家；上海陆家嘴、九亭、浦江镇、莘庄和七宝；广州新区、科学城、新塘、金洲和芳村；深圳龙岗中心城、华侨城、民治、大运和西乡均备受到购房者的青睐。 　　对于目前二手房市场情况，报告显示，2022年4月经纪人信心指数为91.0，环比下跌12.0%。69.0%的经纪人认为调控将不会继续抑制房价上涨，有53.1%的经纪人表示5月二手房价格将继续保持稳定。另外，还有35.4%的经纪人认为2022年5月二手房市场挂牌量同比将会上涨。