2022年以来，全国已有超百城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，促进居民合理购房需求释放。4月，随着房地产行业供需两端政策落地节奏加快，政策范围进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，部分城市市场信心有所修复，但政策效果尚未有明显表现，整体市场预计仍偏弱，叠加部分城市疫情反复，国内重点城市的成交规模仍处低位。 　　中指研究院统计数据显示，2022年五一假期期间，重点监测城市中，多数城市市场低温态势延续，五一假期代表城市的新房成交规模同比下降超五成，房地产调控政策显效仍需时日。 　　2022年五一假期(4.30-5.4)部分重点城市新建商品住宅成交情况。(备注：深圳、武汉、福州、大连不含2022年5月4日数据，同比、与2019-2021年同期均值对比均为日均对比数据。)数据来源：中指数据CREIS。 　　五一假期，房地产市场成交活跃度仍较弱，购房者信心尚未明显改善。受疫情反复等因素影响，政策效果尚未明显传导至市场端，根据中指监测数据，2022年五一假期期间(4月30日-5月4日)，重点监测城市的新建商品住宅成交面积较2021年五一假期下降52.3%。多数代表城市的新房成交规模同比下降明显，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。 　　全国典型城市具体成交情况 　　北京：受集中备案影响，五一假期期间，北京新房成交面积同比大幅增长。4月以来，北京市场持续恢复，但受疫情反复影响，近期楼市复苏步伐放缓，新房和二手房市场活跃度有所回落，五一假期新房案场到访量、二手房带看量均不及预期。 　　在预售开盘方面，五一假期前北京新房取证速度加快，新取证项目主要分布在顺义、朝阳、大兴、怀柔、丰台、昌平和门头沟区。五一假期，北京监测新开盘项目2个，整体去化率近五成。 　　深圳：在深圳楼市筑底低位徘徊多月后，进入4月份，特别是深圳复工复产之后，楼市有回暖迹象，五一假期期间，看盘量有所增加，深圳新建商品住宅累计成交1.79万平方米。2022年首批8宗住宅用地均拍至地价上限，市场信心逐步修复。 　　青岛：房企紧抓五一小长假节点，开展了丰富的营销活动吸引客户促进成交，包括特惠房、低折扣等，但目前楼市仍处于筑底期，叠加疫情影响客户收入预期，购房信心不足，市场未明显提振。受个别项目集中备案影响，五一假期青岛新房成交面积同比有所增长。 　　广州：五一期间，房企营销推广较为积极，约有40个楼盘有营销动作，其中全新楼盘超20个。从现场人气来看，五一假期，广州楼市多个楼盘现场人气较旺，尤其是部分位置较好的全新楼盘，但不同区域、不同项目分化明显。 　　郑州：五一期间。郑州多个楼盘推出促销优惠活动，房企普遍采用特价房、降价促销等多种促销方式，售楼部人气逐渐提升，但受疫情封控政策影响，小长假楼市去化不及预期。 　　重庆：近期房地产政策利好频发，为抢抓五一假期市场，房企推盘节奏加快。为促进成交，房企加大促销力度，特价房、送物管费、契税补贴等策略频出。整体成交热度较4月有所提升，但与2021年同期相比差距仍较大。 　　天津：天津市场整体仍较低迷，各板块表现冷热不均。多数楼盘去化不理想，超五成楼盘五一假期去化套数不足10套，成交主力仍以天津市区以及核心板块为主。 　　南京：小长假期间，受市场多重积极信号影响，市场情绪较4月好转，购房者信心有所提升。开盘项目中基本是平推开盘，多数项目选择在节前开盘，假期间通过多种优惠活动加强营销。此外，还有一些尚未开盘正在蓄客阶段的项目或纯新盘公开，现场到访量相较之前增加。 　　杭州：五一假期杭州楼市供应放量，但多为远郊盘。郊区盘积极推出促销活动，多采取送车位、购物卡等方式，对市场需求提振有限，新房摇号、开盘表现均较一般。杭州郊区富阳楼市调控有放松可能性，计划推出针对人才倾斜的购房政策，或对市场信心带来一定修复预期。 　　短期市场预判 　　4月底，中央政治局会议定调楼市，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。短期来看，房地产行业的调控政策进入了密集优化期，这将有助于购房者预期和置业信心恢复，最终促进房地产企业销售回暖。 　　我们预计，在政策发力显效、疫情得到有效防控之后，房地产市场企稳可期，尤其是市场基本面支持强的热点城市，房地产市场有望率先企稳，进而带动重点区域的三四线城市完成市场筑底。