自停贷风波以来，河南省正加快化解处置问题楼盘。 　　河南省洛阳市下辖瀍河回族区7月18日上午召开问题楼盘化解处置推进会，研究解决问题楼盘化解处置难题。 会议强调要始终坚持群众利益至上，担当任事，把握保交房、早交房工作重点，加快问题楼盘化解处置进度。 　　会议强调，要紧盯工作重点，着眼保交房、早交房，进一步摸清底数，进一步细化措施，进一步压实各方责任，推动各环节工作落实。进一步优化配强问题楼盘项目指挥部，县级领导分包到具体项目，切实负起领导协调责任。 　　驻马店市正阳县自然资源局7月17日召开全县问题楼盘化解不动产证办理问题汇总推进会，全面分类梳理问题楼盘不动产证办理情况，逐企业逐楼盘听取进展情况汇报，认真分析研究对策，提出化解工作意见建议，切实把抓疫情防控措施落实与抓防风险稳经济促增长保稳定“两手抓”“两不误”“两促进”。 　　根据河南省平顶山市住房和城乡建设局发布的“平顶山中心城区问题楼盘处置化解工作推进会”相关内容，河南省委、省政府出台了问题楼盘处置化解政策，涵盖面非常广，力度也非常大。 　　7月15日上午，平顶山市问题楼盘处置化解领导小组副组长、副市长张树营主持召开市区问题楼盘处置化解工作推进会。会议听取了市问题楼盘办和新华区、卫东区、湛河区政府关于问题楼盘处置化解工作进展情况汇报；重点围绕“保交楼”问题，就项目复工、资金筹措、司法解封、信访稳定等事项进行了深入研讨，指导中心城区问题楼盘处置化解工作，动员全市上下加压奋进、攻坚突破，确保实现“保民生”“保稳定”目标。 　　会议提出，要吃透政策，完善方案。各级各部门要深入研究，吃透上级政策精神，用足用活用好现有政策，坚持做到“一楼一策一专班”，结合每个问题楼盘实际，进一步优化完善问题楼盘处置化解方案，精准施策、提高效率，扎实推进问题楼盘化解处置工作。 　　根据河南省住房和城乡建设厅信息，平顶山市住建局3月13日召开专题会议加快推进全市停工烂尾项目化解工作。 　　会议提到，要按照河南省问题楼盘化解“369”的时间要求，包案领导要挂图作战、倒排工期，高标准高质量完成化解任务。 　　平顶山市住建局局长黄建军传达了省、市问题楼盘历次会议精神，市问题楼盘办副主任、市住建局副局长马娜解读了省问题楼盘处置化解政策措施和化解标准，新华区、卫东区、湛河区、郏县、鲁山县、汝州市等6个县区的28名停工烂尾类问题楼盘包案领导逐一汇报处置化解情况。 　　平顶山市新华区人民政府7月15日的消息显示，“坚决在9月底完成化解任务，确保经济平稳运行”。新华区区长张伟民在区问题楼盘处置化解推进会上表示，一是高度重视，加压奋进。问题楼盘处置化解涉及民生，涉及底线，关乎社会大局稳定，拆迁安置压力很大，刻不容缓。要依法依规处置，重点推进。二是明确任务，分类施策。要紧跟政策，做好向上汇报协调工作。一楼一策，紧盯不放，确保问题化解到位。三是加强领导，夯实责任。今年5月底，我区根据人员变动情况，对各化解专班进行调整充实，实行“一项目一专班”，各专班负责人要亲自协调、亲自督办、统筹协调推进问题化解。要严格按照“13710”工作要求，用好“两单一图”，具体深入抓好落实。四是筑牢底线，维护稳定。一方面积极筹措资金发放群众过渡安置费，农民工工资，取得群众理解，全力做好稳定工作。另一方面高度警惕近期的“烂尾楼断供”事件影响，认真研判风险，避免形成规模性事件。各化解专班要综合采取多种措施，切实做好问题楼盘化解和群众维稳工作，坚决在9月底完成化解任务，确保经济平稳运行，社会和谐稳定。 　　此外，据河南商报7月14日报道，河南省巩义市发布消息称，该市问题楼盘实现全部化解。 　　报道称，在解决河南省、郑州市交办的澳龙港湾、御景豪园、丽景花园问题楼盘事件时，巩义市探索尝试破产复工续建的工作模式，3个项目均已完成破产程序并复工续建，实现了该市问题楼盘的全部化解。 　　河南省统计局分析2022年5月份全省经济运行情况时指出，房地产开发投资持续低迷。房地产开发投资增长1.4%，比1-4月回落1.2个百分点，低于全部投资增速9.1个百分点。 　　1-5月份，商品房销售面积3990.16万平方米，同比下降10.7%，其中，住宅销售面积下降12.2%；商品房销售额2424.39亿元，下降20.5%，其中，住宅销售额下降22.8%。 　　5月末，商品房待售面积2315.67万平方米，比4月末减少11.58万平方米。其中，住宅待售面积增加3.27万平方米。 　　1-5月份，商品房销售面积3990.16万平方米，同比下降10.7%，其中，住宅销售面积下降12.2%；商品房销售额2424.39亿元，下降20.5%，其中，住宅销售额下降22.8%。 　　1-5月份，房地产开发企业实际到位资金2769.92亿元，同比下降11.8%。其中，国内贷款196.48亿元，下降19.2%；自筹资金1707.07亿元，增长4.8%；定金及预收款530.29亿元，下降32.1%；个人按揭贷款289.17亿元，下降34.6%。

随着稳经济大盘政策落地显效，叠加全国疫情逐步好转，积累的需求开始释放，房地产市场加快恢复进程，销售端、融资端呈现同步回暖迹象。 　　记者从金融管理部门和多家银行了解到，6月房地产贷款新增规模较5月明显提升，连续两月环比多增。预计6月房地产贷款新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元，房地产融资呈现回暖趋势。

针对房企房屋延期交付问题，地方政府开始出手。 　　7月18日，澎湃新闻从内蒙古自治区乌兰察布市集宁区住房和城乡建设局获悉，为防止项目延期交房引发信访矛盾，影响社会稳定大局，2022年7月6日上午，集宁区住房和城乡建设局就“中朵御墅”9#-12#楼房屋延期交付问题，由宫相铖副局长主持会议，对乌兰察布市中朵置业有限公司负责人进行了约谈。 　　会议强调开发企业作为项目开发建设主体，要严格落实建设单位项目开发经营首要责任。做好项目复工复产、规范开发经营行为、完善工程质量安全管理体系、合理谋划好并解决好本项目存在的风险隐患问题，做到高标准、按计划向购房业主交付房屋。同时要求企业以资金搭配资产为条件，尽快与施工企业协调项目复工、复产相关事宜，住建局会协调相关部门尽力帮助企业解决实际困难。 　　企业负责人曹磊表示近期将与购房业主进行沟通，公司正在多方筹措资金，逐步恢复涉及逾期交付的楼栋进场施工，同时承诺将按照主管部门通知要求，尽快将具备验收条件的房屋交付使用。 　　房天下网站数据显示，中朵御墅项目位于集宁区乌兰察布市集宁新城区政府东、博源蓝海酒店南侧，项目价格约5300元/平方米，开盘时间显示为2018年8月1日，开发商为乌兰察布中朵置业有限公司。 　　乌兰察布市人民政府官网在《内蒙古第一个装配式建筑小区落地集宁新区》中曾提到，中朵御墅项目是由内蒙古中朵集团乌兰察布市中朵置业有限公司打造的内蒙古的第一个装配式建筑小区。 　　据介绍，中朵御墅项目占地90亩(60145平方米)，总建筑面积为14.8万平方米，容积率1.79，绿化率35%，商业5155.1平方米，配套占比8%，共12栋住宅，主打空中墅、花园洋房、精品小高层等产品。

中国城市家庭的住房来源情况如何？ 　　国家统计局近期公布了《中国人口普查年鉴-2020》。第一财经记者梳理其中相关数据发现，从中国城市家庭住房来源看，约四分之一家庭租房居住，其中广东省这一占比最高，达55.35%。此外，有34.36%家庭购买新建商品房，有12.1%购买二手房，还有7.83%的家庭购买原公有住房，住自建房的比例达到10.06%。 　　《中国人口普查年鉴-2020》详细披露了第七次人口普查的分项数据。根据年鉴说明，第七次全国人口普查采用长、短两种普查表。普查短表包括反映人口基本状况的项目，由全部住户(不包括港澳台居民和外籍人员)填报；普查长表包括所有短表项目和人口的经济活动、婚姻生育和住房等情况的项目，在全部住户中抽取10%的住户(不包括港澳台居民和外籍人员)填报。由于普查长表是按户抽样并进行登记，因此人口总数以及各种人口结构数据的抽样比会存在略微差异。 　　在长表数据资料的第九卷“住房”里，有全国及各地区按住房来源分的家庭户情况。按照该表数据，住房来源共有9类，其中两类为租房居住，包括租赁廉租住房/公租房和租赁其他住房。第一财经记者梳理数据发现，租赁这两类房子居住的城市家庭户占比达到25.57%，约为四分之一。租房比例高的省份有广东、西藏、福建、浙江、海南、上海、北京，这其中，广东城市家庭租房比例达55.35%。 　　58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，租房比重比较高的地区，主要是人口流入较多的地区，例如，广东、浙江等都是人口净流入多的地方，大量年轻劳动人口流入，导致租房需求上升。 　　以广东为例，七人普数据显示，在全省常住人口中，居住在城镇的人口为9343.61万人，流动人口为5206.62万人。流动人口中，外省流入人口为2962.21万人，省内流动人口为2244.4万人。流动人口中，绝大部分居住在城镇。像东莞、深圳，非户籍人口远超户籍人口，租房比例很高。此外，有一部分新落户广深等珠三角城市的大学生也需要租房居住。一部分本地居民，因为孩子就学等因素，也会选择租房居住。 　　另外，产业结构也对租房需求有较大影响。比如一些制造业占比高的地区，尤其是劳动密集型产业、轻工业占比较高的地区，就外来人口整体而言，收入水平较低、流动性较强，因此租房的比例也会比较高。此外，一些传统服务业，如批发零售多的地方，租房比重也比较高。 　　一些旅游行业发达、占比高的地方，人口流动较多，租房的比例也会比较大。比如西藏、海南、云南等。相比之下，一些人口流出较多的地方，比如东北、华北不少省份，租房比例较低。例如黑龙江，城市家庭租房比例不足一成。 　　买房居住的城市家庭主要有四类，分别为购房新建商品房(比例为34.36%)、购买二手房(比例为12.1%)、购买原公有住房(比例为7.83%)、购买经适房两限房(比例为4.07%)，四项合计占比58.36%。也就是说，中国城市家庭中，有近六成为购房居住。 　　分地区来看，租房占比低的地方，购房居住的比例更高，比如东北黑龙江、吉林、辽宁购房居住的比例超过八成。而南方的广东、海南、福建以及西部的西藏、云南这一比例相对较低。 　　其中，购买原公有住房的家庭比例也呈现明显的区域差异。其中，有11个省份这一比例超过10%，以北方省份或城镇化较早、国企、高校多的区域为主。而城镇化较晚、民营经济占比较高、人口大量流入的浙江、广东和福建，购买原公有住房的比例较低。比如浙江和广东这一比例均低于3%。 　　张波说，原公有住房多的地方一般是国企比较多的地方，比如在北方的山西等省份，能源重化产业突出，大型国企多，这些企业原先承担了很多社会职能，包括住房、医疗、教育等，企业办社会较为普遍。这些省份购买原公有住房的占比更高；浙江、广东、福建等地，民营经济占比高，这些地方原公有住房的比例就很低。

7月15日，全国70城房价数据出炉！ 　　从国家统计局数据来看，6月份房价环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加，环比跌幅收窄。其中，成都领涨全国，新房和二手房价格涨幅均已连续3个月排名第一。不过，从同比数据来看，房价继续走低，同比上涨城市个数减少。 　　业内人士认为，当前房价环比数据改善，释放积极信号，充分体现了二季度以来房地产一揽子支持政策的有效性，房价指标正努力走出降温通道。预计地方政策支持的效果将持续释放，市场预期将进一步平稳改善，后期市场成交保持修复带动价格环比继续改善。 　　房价环比上涨城市个数增加 　　国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市房价环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。其中： 　　一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手房价环比由上月持平转为上涨0.1%。 　　二线城市新房价格环比由上月下降转为上涨0.1%；二手房价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。 　　三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手房价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。 　　6月份，70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。 　　从新房价格环比涨幅排名来看，成都涨幅为1.3%，已经连续3个月领涨全国；杭州涨幅为1%，位居第二；北京涨幅为0.8%，位居第三；青岛涨幅0.6%，位居第四；上海、合肥、厦门、徐州、遵义涨幅均为0.5%，排名并列第五。 　　从二手房价格环比涨幅排名来看，成都涨幅2%，全国第一；南充涨幅1%，位居第二；杭州、合肥涨幅均为0.6%，排名并列第三；北京、太原、青岛、广州、重庆、无锡涨幅均为0.5%，排名并列第四；宁波、大理涨幅为0.4%，排名并列第五。 　　不过，从同比来看，房价继续走低，同比上涨城市个数减少。其中： 　　一线城市新房和二手房价格同比分别上涨3.3%和1.1%，涨幅比上月分别回落0.2和0.6个百分点。 　　二线城市新房价格同比由上月上涨转为下降0.2%；二手房价同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点。 　　三线城市新房和二手房价格同比分别下降2.8%和3.7%，降幅比上月分别扩大0.6和0.5个百分点。 　　6月份，70个大中城市中，新房和二手房价格同比上涨城市分别有21个和12个，比上月分别减少2个和1个。 　　房价正走出降温通道 　　对于6月的市场情况，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，6月新房、二手房房价整体环比跌幅均收窄。31个城市新房价格环比上涨，21个城市二手房价格环比上涨，均较上月增加6个。这是房价整体修复力度增强的表现。 　　“6月各线城市房价均修复，二线城市修复力度较大。一线城市新房、二手房价格环比涨幅均扩大；二线城市新房房价环比由跌转涨，二手房价格跌幅收窄；三线城市二手房价格环比跌幅也收窄。”许小乐说，具体城市中成都、杭州、合肥、重庆等城市6月环比涨幅均扩大或由跌转涨，在70城市排名中均靠前。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，根据简单算术平均计算，6月份全国70个城市新房和二手房价格指数均环比跌幅收窄，释放积极信号，充分体现了二季度以来房地产一揽子政策的有效性，环比数据改善充分说明房价指标正努力走出降温通道。 　　“从6月份房价指数涨幅数据看，成都表现最好，无论是环比数据还是同比数据都成为全国排名第一的城市，其中二手房价环比涨幅达2%属于非常高的水平。”严跃进说，这也说明成都当前购房政策宽松的情况下，楼市明显活跃起来，市场预期在积极做调整。 　　在中原地产首席分析师张大伟看来，楼市虽然还在寻底过程中，但从6月新房与二手房价格下调城市数量均减少、房价下调幅度明显收窄来看，市场已经越来越接近底部。 　　对于房价修复的原因，张大伟认为，主要是各种刺激政策频繁发布，6月各地购房支持政策继续出台，在限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等政策基础上，还出现了多城市发布房票政策，各种房地产救市政策继续升级，楼市政策松绑成为主流。 　　许小乐则认为，6月价格的修复是市场成交的带动。6月房贷利率下降、住房支持政策力度加大，促进住房需求释放。统计局数据显示，6月全国新建商品住宅销售面积、销售额环比增速均超过65%，增速较上月明显扩大。贝壳研究院数据显示，6月贝壳50城二手房成交套数环比增长近30%。其中，成都、杭州、重庆等二手房成交量明显增长。成交量的积极表现传递到价格端，带动价格环比改善。 　　不过，对于房价同比继续下跌，并且跌幅扩大，严跃进表示，这说明有后遗症，尤其是二线城市新房价格自2015年12月以来首次同比下跌，说明二线城市压力比较大。 　　展望后市，许小乐认为，地方政策支持的效果将持续释放，市场预期将进一步平稳改善。从现有成交情况看，7月上半月贝壳50城二手房日均成交量较6月日均水平小幅增长。预计后期市场成交保持修复带动价格环比继续改善。

7月8日，吉林长春发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，支持集中批量购买商品房。 　　长春提出，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。团购房需取得商品房预售许可，房地产开发企业不得低于成本价格销售。 　　“团购买房”这一楼市调控方式出现在省会城市的通知上，还是非常引人关注。在此之前，同为省会城市的山西太原曾推出人才定向团购住房优惠政策，辽宁沈阳于洪区则推出了首届社区工作者房产团购会。 　　自6月起逐渐被推广开的团购买房，也经历了从定向到普适、从个别区到大范围、从自发组织到官方鼓励的演进过程。 　　与长春同日推出新政的湖北黄冈出台相关政策，对团购买房最受关注的价格问题给出了明确的指导性意见：鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。 　　7月7日，四川巴中提出，鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，各级工会可积极组织职工团购商品住房，与开发企业达成的优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。这一规定更是给了团购买房价格突破“限跌令”的可能。 　　7月4日，云南普洱发文鼓励依法开展形式多样的促销活动。鼓励房地产企业在法律政策框架内开展住房团购优惠、以老带新等促销活动。 　　6月29日，浙江桐庐鼓励房地产企业开展购房团购优惠活动，并给出了“一次性买房越多，折扣力度越大”的思路。具体来看：在备案价打折基础上，对一次性购买10套及以上(纯叠排或排屋项目5套及以上)商品住宅的再下浮优惠3%；对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%；对市县认定的人才首次购买商品住宅的，购买单套即可下浮优惠3%。如下浮优惠后价格低于备案价85%的，低于85%部分由企业以实物等其他方式让利优惠。 　　本轮最早推出类似政策的城市可以追溯到5月24日，市场流传一份广州增城住建局发布的《关于组织开展团体购房活动的函》，被认为是全国第一个由政府公开组织的团购政策。但后来政策疑似被取消。 　　“团购”为名，“优惠”为实 　　“各地开启商品房团购活动的目的，是促进整个市场活跃度和销量的提升，加快市场信心的恢复。团购的方式，主要是对于团购期间的楼盘价格进行一些打折优惠促销，以此来拉动购房者入市的脚步。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。 　　“政府鼓励团购是新鲜事，但对我们售楼处来说，团购这种促销方式是一直存在的，特别是今年春天以来。”山东济南的置业顾问小林对中新财经记者表示，目前他所在的售楼处，通过团购买房可以享有每平200-500元的优惠。 　　“团购其实也是业内心照不宣的一个降价手段。比如会有的买房人会以团购的名义来谈价，看房前约几个朋友同事一起去售楼部，就说组织团购，就能让置业顾问找到销售经理一起谈。当然，要是真的可以一起买是最好的。”小林说。 　　在小林看来，团购是买卖双方都能接受且获利的一种方式：“置业顾问第一次给出的价格，在这个基础上再有两到三个点的优惠都是可以接受的，一套四五百万元的房子能优惠十几万元吧。” 　　湖北武汉一位置业顾问同样对记者表示，只要到售楼部看房时说一声团购就可以优惠，总价算下来能优惠几万块钱。 　　“不管有多少人要买多少套，哪怕是只有一套，提前确定时间来看房都可以享团购优惠。”该置业顾问表示。 　　“团购的作用各地会有明显分化：如果城市供大于求比较严重，整个市场信心依然处于相对底部的话，那么团购所起到的提振效果就会相对有限；而对于一些已经触底并开始回升的城市来说，团购所起到的作用才会更加明显。”张波提到。 　　团购买房，是否有风险？ 　　实际上，看起来刚刚火起来的团购买房政策，此番也是再度“翻红”，甚至还曾屡屡在行情过热时被限制。比如2018年时，西安、长沙、杭州等相继出台暂停企业(企事业)单位购房的政策，从而抑制楼市“虚火”。 　　湖南长沙房地产中介李奇(化名)对记者提到，自己听说过2018年前后的相关纠纷事件。“当时有业主在售楼部交了团购费、签了团购协议，过去快一年了才发现房子的备案价比实际支付价格低不少，但钱都是在pos机一笔付的，还没有签购房合同，最后这笔钱也没要回来。” 　　“前段时间我手上有套团购单价3500元的公寓，总价十万元出头就能买一套位置不错的35㎡的公寓，价格是比较划算的。但是要求交3万元的团购费，还是期房，不少人都觉得风险挺大，最终还没卖出去。”李奇表示。 　　因为团购买房存在的潜在风险，也有城市在政策中明确提到禁止团购住房。7月11日，河南三门峡发文提到，严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导房地产开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得组织新的团购住房、定向开发住房行为。 　　3月，河南郑州也提出，机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。 　　“但由于团购规模及优惠力度存在一定差异化，偏大规模购房群体的集聚难度较大，同时个人偏好度较难达共识或许是此举的挑战之一。因此该项举措的实施需明确对不同团购规模的不同优惠说明，同时严格把控购房资格的审核。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为。 　　“从实际过程看，各类团购的房屋需要确保遵守营销的规则，不要把一些违规的和不合规的项目拿来做团购，否则容易损害公信力，后续也会存在一些交房问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　7月上旬，地产销售再次走弱。中信证券陈聪认为，主要因6月房企冲量、各地疫情散发、局部出现房屋延期交付问题所致。 　　陈聪表示，七月销售再次走弱，说明市场复苏尚不稳固，信用风险远未解决，也说明政策有必要加大力度，干预市场。虽然销售走低有推货不足的阶段性因素，但疫情影响和消费者越来越担心交付问题，也十分值得留意。 　　陈聪团队预计，市场或仍在复苏通道，而销售-投资-信用，将是房地产行业慢复苏的“三部曲”： 　　我们相信，市场会沿着先销售、后投资、再信用复苏的局面演进，期待市场四季度的销售表现。 　　销售走弱的三大原因 　　陈聪团队统计发现，七月地产销售再次走弱： 　　7月上旬，我们跟踪样本城市新房销售5.9万套，同比下降45.2%(6月下降11.2%，5月下降45.9%)；我们跟踪样本城市二手房销售2.0万套，同比下降14.4%(6月下降2.0%，5月下降19.7%)。 　　该团队认为，销售走弱的背后有三大原因： 　　?开发企业为了冲上半年销售业绩，尽最大努力在6月推货，的确造成7月初可销售资源不足。?各地散发的疫情，影响了居民的置业信心。?局部出现房屋延期交付问题，影响了消费者对新房购置的信心，也使得二手交易的恢复明显好于一手。 　　市场或仍在复苏通道 　　陈聪团队认为，按揭贷款利率仍有明显的下降空间，因城施策的空间依然不小，且交付问题、信用问题、投资问题、拿地问题交织，也意味着政策有加码的意愿。 　　该团队表示，相信以下三个类型的政策对目前的市场将有明显提振： 　　?相信流动性困难的企业或能获得更直接的支持；?进一步因城施策，下调按揭贷款利率和首付比例；?化解烂尾楼，保障交付，这是目前阶段最能恢复市场信心的政策可能选项。 　　在研报中陈聪还提及，进一步放开限购，货币化安置等措施也有一定积极作用。 　　销售投资信用，慢复苏的三部曲 　　陈聪团队认为，销售-投资-信用，将是房地产行业慢复苏的“三部曲”： 　　七月初的市场下行，进一步说明地产市场复苏并不稳固。企业投资信心低落，投资很难短期修复。我们相信，市场会沿着先销售、后投资、再信用复苏的局面演进，期待市场四季度的销售表现。 　　风险提示 　　该团队认为，以下两点风险点值得投资者注意： 　　?疫情影响销售的风险。?政策晚于预期，信用风险进一步向少数未出险全国化民企和混合所有制企业蔓延的可能性。

集体停贷成为业主们的无奈之举。 　　当每个月背负着或几千或上万的房贷，满心期盼的新房子却可能成为“烂尾楼”的时候，业主们不干了。 　　7月11日，长沙新力铂园的2300多户业主公布一份“强制停贷告知书”，他们在告知书里向政府、银行及开发商喊话，若7月底之前项目仍未实现全面复工，业主们将强制停止偿还房贷。 　　按照原本的交付计划，该项目有5幢楼应该分别在去年12月和今年6月完成交付。然而，去年7月，该项目的施工便陷入停摆状态，无尽的等待耗尽了业主们的耐心和信心。在写下告知书之前，长沙新力铂园的业主们已经经历过不低于十次诉求表达，至今未有结果。 　　面对遥遥无期的等待，集体停贷成为业主们的无奈之举。 　　超30个楼盘喊话“强制停贷” 　　2018年，26岁的陈泽与女友领证结婚，两人在双方父母的支持下开始物色婚房。每天上下班的路上，陈泽都会路过新力铂园售楼处，尽管并没有听说过新力这家开发商，但陈泽在百度搜索后就对新力留下了“地产黑马”的印象，打心里认为这是一家实力与品质兼备的大牌房企。 　　“查到是家比较大的开发商我就放心了，马上拉着老婆去看了样板房。因为这个楼盘离我们的工作单位不远，看过样板房觉得户型也很合适，第一次开盘我们就直接买了一套120平的三房，精装单价大概1.4万出头，总价170多万，我们双方父母各拿了20万养老钱出来，还搭上了我们夫妻的全部存款。” 　　签下购房合同后，陈泽倒数着收房的日子，甚至去年年初，陈泽夫妻二人就开始为软装做功课，浏览和收藏了大量家具、家电链接。谁知道，6月中旬，陈泽收到其他业主发来的消息，看到“我们的房子可能要成烂尾楼了”这句话，陈泽瞬间感觉大脑一片空白。 　　不久后新力铂园正式停工，陈泽和其他业主一起前往售楼处要说法，起初还有工作人员站出来安抚大家的情绪，到后来，工作人员直接避而不见。在此之后的每个周末，陈泽都和业主们聚在一起商量对策，在有关部门介入下，业主们和新力多次对话，但始终没有一个有效的解决方案。 　　这一年来，陈泽为了房子的事整日奔波，每个月还背负着7000多元的房贷，深感心力交瘁。约莫半个月前，有业主提出“集体停贷”的方案，陈泽在第一时间投出了赞成票。“停贷是个下下签，不是走投无路谁也不愿意走这一步。我们希望有关部门能重视业主们的诉求，希望项目可以复工。”陈泽说到。 　　事实上，在全国各地，像陈泽一样被停工楼盘“套住”的业主还有很多，一样决定“集体停贷”的业主们也很多。 　　7月12日，武汉美好香域花境二期业主发布联名“强制停贷告知书”，表示该项目距离开发商承诺的交房时间过去7个月之久，但去年7月停工至今，业主们与开发商美好置业及相关部门会谈十余次，到现在仍存在预售资金去向不明、工程完成量不足70%的问题，4亿资金缺口无法填补，项目停工烂尾几乎成为定局。 　　业主们认为，项目的开发过程中存在种种违规行为，包括银行违规放贷、开发商私自挪用监管资金等，基于此，业主们决定停止还贷，直至楼盘完工、验收合格交付。 　　而这一轮的“集体停贷”由今年6月河南许昌融创观河宸院业主拉开序幕。三个月前，许昌融创观河宸院传出项目停工、项目房源的消息，随后项目停滞不前，业主们尝试自救未有结果，选择停止偿还贷款。 　　此外，根据地产研究机构的统计，这一个月来，已有38个楼盘发生“集体停贷”事件。其中，河南、湖南、湖北案例较多。 房企债务压力犹存 　　楼盘停工、延迟交付的背后，是房企持续一年多的流动性危机。 　　去年以来，多家房企出现实质性债务违约，宣告“爆雷”。上海票据交易所公布的上半年首次商票持续逾期名单中，房地产和建筑企业达到198家，占比51%。 　　随着房企流动性危机而来的是旗下项目的陆续停工，尤其是在市场下行较明显的三四线城市，房地产项目停工停产的案例更是屡见不鲜。 　　此前，监管层尝试为房企解决融资难题。先是央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开会议，商讨为问题房企进行纾困；后深圳人民银行、深圳外汇局制定出台政策，要求金融机构加大对优质项目的支持力度，保持房地产开发贷款平稳有序投放，不盲目抽贷、断贷、压贷；央行、银保监会及证监会三部门还同时发声，强调要做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务，积极支持房地产企业债券融资。 　　不过，房企的融资面却难以见到改善。克而瑞研究数据显示，2022年上半年企业发债金额2068亿元，同比下降49%，不足2021年全年的35%，其中境外发债大幅下降77%至437亿元。 　　与此同时，房企的又一轮偿债高峰又将到来。据DM研究不完全统计，7月内，共有123家房企的相关债券面临到期、回售及付息，涉及恒大、金地、融信、宝龙、世茂、龙光、佳兆业、融创、越秀、远洋、禹洲、时代中国等多家房企。 　　房企的处境不容乐观。7月10日，融信发布公告称两笔美元票据合计2786.55万利息到期未付，正式“爆雷”。融信在公告中提到，虽然其已尽最大努力减少各种不利因素对公司经营的影响，但由于该状态持续时间过长，集团的经营及资金状况已受到明显影响、未来偿债能力面临较大的不确定性。上半年，融信总合约销售额约为387.37亿元，相比去年同期大幅度下降53.3%。

本周，融信中国披露了一则内幕消息，其公司有两笔美元债到期，未能支付有关款项，官宣爆雷。 最近几年，房企爆雷并非稀奇事儿，但融信中国的违约还是多少有些意外。 按理说，融信中国的偿债高峰期在2023年，而且2021年报中，曾明确表示：“截至二零二二年二月底，本集团已偿还于2022年上半年到期的全部优先票据”，如今违约的两笔优先票据是怎么回事儿？ 爆雷后的融信中国，会积极应对还是“躺平”？恐怕这是投资者和购房者们最关心的问题。 2021年报中，融信中国曾明确表示，今年2月底，公司已经偿还了今年上半年到期的全部优先票据。报告的落款时间是2022年3月31日，但因融信中国今年延迟披露年报，直到今年5月15日，才完成审核2021年年度业绩，5月30日才正式披露年报。 然而，距离年报发布半个月内，两笔美元优先票据却因不能按时付息官宣违约。 从字面来看，2021年报中的表述完全没问题，说的是“二零二二年上半年到期的全部优先票据”，而如今违约的两笔美元优先票据是2023年6月和12月到期。 但年报中却未对此进行预警，很难判断这是因年报信息收集不到位、管理问题抑或是其他原因，导致目前出现的突发违约状况。 【15家银行密集发声回应“停贷”事件】 近期，多地业主因楼盘延期交付宣布停止还的事件引发广泛关注，对此，银保监会有关部门负责人14日做出回应，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。 网传“停贷事件”持续引发关注和热议的同时，A股市场上的银行板块近两日整体走低。针对网传的“停贷事件”，从14日中午开始，截至14日晚间，已有工商银行(601398)、农业银行(601288)、中国银行(601988)、建设银行(601939)、兴业银行(601166)等15家银行发布公告披露排查情况。 【首单保障性租赁住房REITs获深交所通过】 深交所网站披露，市场上首单保障性租赁住房REITs项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目已获通过。 资料显示，深圳人才安居REITs基础设施项目类型为保障性租赁住房，主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，基金管理人为红土创新基金管理有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理（深圳）有限公司。 此次深圳市人才安居集团报送的保障性租赁住房REITs项目选取了四个位于深圳核心区域或核心地段的项目，项目涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，已经取得保障性租赁住房认定书，资产评估值约为11.58亿元，项目的主要出租对象是新市民、青年人。 据悉，红土创新基金方面介绍，根据基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，预计在2022年下半年及2023年，该基金可供分配金额分别为2453.3万元、4918.35万元，投资者净现金流分派率分别为4.24%和4.25%。在定价合理的情况下，底层资产能够为投资者提供良好的回报。 此外，截至7月12日，14只基础设施REITs发行募资合计541.43亿元。除了刚刚通过的深圳人才安居REITs基础设施项目，上交所公司债券项目信息平台显示的“中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”项目状态也处于“已反馈”状态 【盛松成：建议适当调整三道红线和贷款集中度考核要求】 7月13日，人民银行调查统计司原司长盛松成表示，本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。 据悉，其表示，对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。 此外，对于近期多地放松楼市限购政策，盛松成认为，当前各地正在边际上放松调控政策，继续从需求端边际放松是现实的举措，各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线。热点城市政策放松仍需谨慎，要谨防2020年疫情过后市场迅速过热的情况再度发生。三四线城市需要更多供给端调控，因为人口流动趋势很难逆转，一味着眼需求端可能造成长期隐患。 其续称，部分房企经历去杠杆和疫情后可能难以为继，可考虑鼓励经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的企业收购出险项目，化解危机；同时，去年下半年以来大量地方城投入市收地，由于城投主营业务不是房地产，购置土地后仍需要专业人员来实施，这就给了房企承接相关业务、扩大生存空间的机会，建议企业积极把握代建、保障房市场机会。 【多地政府鼓励“团购买房”】 吉林长春、湖北黄冈、四川巴中、浙江桐庐等多个城市推出了类似“团购买房”政策，主要内容集中在鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，相关组织机构采用团购方式购房时，能享受到不同程度的优惠。 在各地提出的“团购买房”鼓励政策中，鼓励的对象多为机关事业单位和大型企业。 7月8日，长春发布促进房地产稳步发展的相关通知，其中提到，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。 根据国家统计局数据，5月长春二手房价格环比下跌1.6%，同比下跌2.6%，相比2020年平均价格下跌4.6%。 同日，据澎湃新闻报道，湖北黄冈出台相关政策，对“团购买房”提出了明确指导性意见。 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，在黄冈市区域内购买改善性住房再次申请商业贷款或公积金贷款的，可执行首套房贷款政策。鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。 7月7日，四川巴中提出，鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房。各级工会可积极组织职工团购商品住房，与开发企业达成的优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。 6月29日，浙江桐庐发布提振楼市相关政策，针对有意愿组团成团购房的群体和首次购房的人才群体，桐庐鼓励房地产企业开展购房团购优惠活动，且一次性购买的房子越多，享受的折扣力度越大。 在备案价打折后价格基础上，对一次性购买10套及以上（纯叠排或排屋项目5套及以上）商品住宅的再下浮优惠3%；对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%；对人才首次购买商品住宅的，购买单套即可下浮优惠3%。如下浮优惠后价格低于备案价85%的，低于85%部分由企业以实物等其他方式让利优惠。 【恒大地产再度成为被执行人 执行标的为8.48亿元】 7月11日，恒大地产集团有限公司成为被执行人，执行标的为847515260元（即8.48亿元），案号为（2022）川01执3631号，执行法院为四川省成都市中级人民法院。 企查查显示，恒大地产集团共涉及司法案件3677起，有被执行人记录102条，被执行总金额1834250.41万元；有限制高消费记录10条；有终本案件记录3条，未履行总金额219.02万元。 另外，据早前报道，从深交所信息披露中心平台获悉，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股调整，根据《深圳证券交易所深港通业务实施办法》的有关规定，港股通标的证券名单发生调整并自2022年7月11日起生效。 具体来看，此次港股通标的证券名单发生调整涉及多家企业，世茂集团、融创中国、中国恒大、恒大物业、中国奥园、佳兆业集团、火岩控股均被调出。 【迟峰履新绿城浙西区域董事长】 在行业的下行期，绿城也开始向管理要红利，进行组织架构变革和职业经理人的引入。 原华润置地高级副总裁、华东大区总、前蓝光发展(600466)CEO迟峰加盟绿城担任浙西区域董事长迟峰于7月11日正式加入绿城中国控股有限公司，担任绿城浙西区域集团董事长。 公开资料显示，迟峰早于1999年加入华润集团，七年后的2006年加入华润集团旗下地产公司华润置地。据悉，在其带领下，华润置地抓住市场机会进军江苏南京、南通等9个城市，推动华东业务迅速崛起。此后迟峰先后历任华润置地项目总、城市总、区域总2013年6月升任华润置地高级副总裁，兼任华润置地华东大区总经理。 最新发布的销售数据显示，绿城中国今年上半年累计实现总合同销售额1128亿元（含代建），总合同销售面积539万平方米，总合同销售金额约1128亿元，销售额位列克而瑞销售榜第十位。 在可研智库看来，迟峰加入绿城虽然是预料之外，但也在情理之中。在当下市场，很多房企都在做精简人员、收缩布局，绿城却却恰恰相反选择引进高端人才，浙江作为绿城的大本营，区域公司的体量是非常庞大的，迟峰相当于回到了他原本熟悉的位置。迟峰本身也是央企出身，经验非常丰富，对绿城来说也算是如虎添翼。

数封“强制停贷告知书”，一时将烂尾楼推上风口浪尖。 根据多个楼盘业主发布的强制停贷告知书，将矛头直接指向了开发商违规挪用预售资金以及银行违规发放贷款。 我国在期房项目的开发中实施预售管理制度。预售资金是指新房项目预售后，房企收到的各种购房款，包括定金、首付款、按揭贷款等。按照规定，商品房开发项目在满足监管部门规定的预售条件后，才能取得房地产预售许可证，方可在市场公开预售。同时，房地产企业收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，以确保预售资金用于与预售相配套的工程建设。从这个角度看，预售资金既可以促进房地产项目的开发，又为购房者设置了一道风险“防火墙”。 但是，在过去很长一段时间，为了规模扩张，在“拿地-开工-预售-拿地”的高周转模式下，很多新房预售后的回款资金，不是用作结算工程款，而是被违规挪走他用，通过撬动资金杠杆，进行大规模拿地实现快速扩张。 针对正在蔓延的烂尾楼业主“强制停贷”的情况，7月14日，西安市住建局等五部门联合发布了《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施》（下称“《措施》”），在全国率先打响了“第一枪”。这一《措施》提出确保购地资金合规、项目建设全程监管、严格拨付标准、夯实银行责任等13项具体措施。 西安在此时出台新政策具有很强的针对性，这是近期停工断贷事件出现后首个官方的政策回应，其政策内容释放了非常强的信号意义。 几乎前后脚，河北沧州发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），其中明确要求，商品房预售资金应全部存入监管账户，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。 西安和沧州的措施中，都要求预售资金全额存入专用监管账户进行监管。如果这项政策执行到位，实际是堵住开发商挪用预售资金的口子，让预售资金在相关监管部门的监管下公开透明运行。此外，西安还要求各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处，以及要建立“一项目一档案”制度等。这些措施是从资金全额入监管账户、后续支付监管、预售资金与开发项目相配套等方面建立了一整套的监管制度，有助于实现资金与项目的配套，切实解决项目延期交付甚至烂尾的问题，有助于防范一些违规的楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者手上。 与西安不同的是，沧州在征求意见稿中提出的“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”则更彻底，是建立法律手段强化监管的重要改革尝试，客观上能够给开发商和相应商业银行带来强化自我监管的倒逼效益。解除买卖合同，一方面让购房消费者及时止损，合法停止还贷，个人信用不受影响；另一方面，还可以通过诉讼程序，让贷款银行或者开发商退还所支付的购房款以及相应的利息，让开发商或者银行承担违约赔偿责任。 目前个别地方出现业主“停贷”现象，主要是个别房企楼盘出现延期交付或者部分项目出现烂尾苗头情况，导致业主看不到交房希望时冒着个人诚信受损才被迫做出的举措。整体来看，个别房企楼盘延期交付属于个别企业的违约现象，是局部风险。多家银行的回应也说明了这点。 个别房企楼盘延期交付以及导致的“停贷”现象，相关各方应高度警惕和重视。对于此类预售工作的规范和管理，具有积极的作用，有助于防范一些违规的楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者手上。此类做法也是对后续房企销售方面的规范，有助于堵住违规的楼盘入市，防范形成烂尾后风险的转移。

“最近经常刷到长租酒店的视频，据说长租酒店比租房还便宜！”近期，在酒店长租仿佛成了年轻人的新风尚。在他们眼里，长租酒店成了方便、省心、高性价比的代名词。 现在的年轻人，比起租房更喜欢住酒店？ 在成都工作的季笑笑有过两个月长租酒店的经历，2021年8月，她在对比了长租酒店、公寓、租房中介间的性价比后选择了长租酒店。 据季笑笑介绍，酒店的长租价格是2000元/月，酒店不远处的公寓每月房租是2300元，公寓虽然比酒店的面积要大4平方米左右，但在价格上也贵不少，不仅是商水商电，每个月还要交10%的物业费。而中介提供的普通房源，条件大致相同的情况下，房租为1850元/月，但要押一付三，自理水、电、燃气、宽带等费用。 “我的工作经常需要周末在家加班，因为酒店房间的面积相对较小，我周末睡醒就去酒店大厅办公，这个时间还能让清扫人员进房间做清洁，工作完回去看到整洁的床、床头新补充的矿泉水、浴室有折痕的浴巾，整个人都舒服了，会觉得自己效率很高。住的时间久了会员等级也会慢慢变高，第二个月我周末早上去大厅办公时还会有免费的早餐和咖啡。”季笑笑说。 虽然两个月后，季笑笑因为要养猫而选择离开酒店，但仍念念不忘长租酒店的便利和省心。 “如果不是因为妹妹(宠物昵称)，我真的舍不得离开酒店，即方便又省心，既有‘保姆’、‘保安’，又有免费咖啡和早餐，只可惜不能养宠物。”季笑笑称。 在深圳工作五年的90后张远，已经在酒店租住了两年。在他看来，酒店不仅更能满足生活要求，价格上也更有优势。 张远称，自己刚来深圳时和两位同事合租，月租平均一人3200元，到公司自费打车大概15分钟。后来由于其中一人搬离，他便开始重新找地方住，恰好从同事那里听说了长租酒店。他说，长租酒店打动自己的因素之一，是房型的便利。“出于隐私的要求，我希望这次能住单间，对居住环境要求也比较简单，一张床、一个卫生间就基本够用了，而出租的房子一般都带厨房和客厅，对我来说没有什么用处。” 此外，张远在搜索酒店时发现其性价比更高，相同地段的月租金比普通租房低约20%。“目前我租的酒店每月不到3000元，到公司步行20分钟，而同地段的一居室月租最低也要3500元。相对来说，到公司的距离和价格之间的性价比，是我更关注的。” 7月1日，准备在北京实习的张居从学校搬了出来，在三里屯附近预订了两个月的酒店标间，价格是4599元/月。“也有3999元/月的房间，但要么没窗户，要么是走廊窗(窗户外面是走廊)，我选的4599元/月的房型是有正常窗户的。因为是标间，准备找个人分摊一下，一人大概2300元/月。”张居告诉中新经纬。 长租酒店确实是张居的最优解，毕竟同期同地段的条件下，自如APP中最便宜的同地段房源为5491元/月，每月服务费还要收取租金的10%。贝壳找房中最便宜的同地段房源为5500元/月，且房内没有燃气、电视和宽带。 在社交平台上，众多网友表示，选择长租酒店的最大理由是性价比，“花最少的钱，办最多的事”。有网友称，自己独自来到上海实习却因租房被骗，随后决定长租酒店。“酒店到公司只有8分钟距离，不用担心水电网的费用，也可以买点小装饰和摆设。缺点就是价格会比公寓贵，但其实不合租的话，短租公寓价格也不便宜。” 截图来源：小红书 此外，高端酒店也在推出长租服务，据旅游定制企业在社交平台发布的五星级酒店长租广告来看，首北兆龙饭店、索菲特大酒店、东方君悦大酒店、万豪行政公寓等四家酒店长租一个月单日仅需700元、800元、900元、700元，而中新经纬搜索后发现，在美团上，其最便宜的房型单日价分别为889元、878元、996元、991元，据此计算，长租比正常入住每晚便宜78元至291元。 截图来源：小红书 高端酒店的优惠力度并不大，而长租旅客考虑更多的则是酒店所能提供的服务，曾连住两个月高端酒店的杨惠子告诉中新经纬。 “我住的酒店按日常价来算，60晚的价格为30000元，长租两个月的价格为26000元，平均每天便宜66元左右。选择这个酒店也不是为了优惠，而是因为之前住过这个酒店，保安也很尽职，入住很安全，所以到了新城市(300778)还想继续住。”杨惠子说。 从业者：疫情下长租成为拉高入住率关键 据了解，疫情之下许多酒店大力推广长租业务，也曾针对长租顾客推出更多优惠。然而，从业者们对长租业务褒贬不一，有酒店将长租客视为最稳定的客人，也有从业者表示在疫情下会格外谨慎推出长租服务。长租服务能挽回酒店惨淡的入住率么？ 雷敬是北京一经济型酒店的工作人员。他对中新经纬表示，疫情之下，长租服务成了拉高入住率的关键。 “今年生意最惨淡的时候入住率只有3%，宣传长租服务后，7月8日的入住率有49%，虽然也有疫情好转的因素，但就入住率来说，长租服务拉高了10%左右。长租服务虽然利润低，但至少有的赚。” 在新疆担任酒店经理的牛萍告诉中新经纬，长租房是酒店行业长期存在的房型。“从我2015年干酒店起就有长租房了，顾客一般都是外地来本市短期务工的，他们一般以季节为周期，从春季开始陆续有长租顾客，夏季时长租顾客数量最多，集中在秋季退房，冬季几乎没有长租顾客。” 牛萍指出，长租客是酒店最稳定的客人，也是最稳定的收入来源。 “虽然单日房费便宜了，但好处是这个房间每天都有人入住。我们在逢年过节时会给长租客送个果盘，月饼之类的小礼物，让他们有在家的感觉。有不少长租客会在退租时和工作人员互留通信方式，因为后期如果还有租住需求，可以让工作人员提前预留熟悉的房型。有个顾客从2017年至2019年，每年夏季都来酒店长住，且只住同一个房间。”牛萍表示。 据了解，多家酒店企业已推出针对长租的项目，例如华住集团旗下App华住会曾推出连住优惠，连住7天及以上可享受折上七五折起优惠；如家酒店集团旗下App首旅如家还推出中长租板块。 不仅酒店打起了长租的算盘，旅游平台也已扩大长租的布局。据了解，携程App曾上线月租房服务，消费者可以根据需求筛选长租酒店服务以及进行酒店长租比较，折扣力度与门市价相比可达六折以下。 去哪儿数据显示，从地点来看，长租房数量最多的城市为重庆、苏州、上海等，主要集中在一线及新一线城市。去哪儿酒店业务相关负责人刘文亿对中新经纬表示，疫情后长租房的房源数量确实有所增加。这一方面是由于酒店灵活经营、开源增效的选择，一方面也源于疫情后不断增加的远程办公需求。但从整体来看，长租房的数量、订单量占酒店整体的比例依然较小。目前，去哪儿正在规划更多长租房相关产品的接入。 此前，携程旗下账号发布的文章显示，暑期酒店长租房订单相较于平日增长明显，客人选择长租酒店的原因通常为长途旅行、异地求职或考试、就医看病等。调研显示，长租客人中有30%以上会选择入住超过30天。对于酒店来说，这份收益淡季时可以作为收入保障，旺季时可以让酒店拥有优化定价的空间。 据了解，酒店针对长租提供的优惠因时间、市场情况而异。中新经纬近日以消费者身份联系数家酒店询问长租事宜，北京多家酒店均称，由于暑期已至，接下来的入住费用会越来越高，所以暂不提供长租的价格优惠。 从携程App可查看到，以速8前门天坛公园东门店的经济大床房为例，若选择入住一个月则需7524元，日均房价243元，但若只选择入住一天，房价为162元。“现在暑期都是一天一个价，甚至晚上的价格都比白天高，并且几乎天天都满房，长租的话只能按照网上显示的价格来，没有优惠价了。”该店工作人员称。北京如家万寿路店店员也告诉中新经纬，如选择半月以上长租，那么只能做到锁定入住时间内的房价，不受浮动房价的影响。 长租是酒店的救命良药吗？ 酒店布局长租的背后，是疫情以来酒店业的持续淡季。华住集团发布的2022年一季报显示，报告期内，华住在营酒店的平均入住率为59.2%，与上年同期相比下降7%，与2019年同期相比跌幅达24.6%。 有从业者告诉中新经纬，疫情期间由于跨省出差旅行需求减少，加之酒店内部管理成本增加，许多酒店为维持生存，尝试以多种方式开辟市场。那么，扩大长租布局是否可成为酒店的救命良药？ 中新经纬经过多方采访得知，长租虽然能为酒店带来稳定的营收，但利润相对较低。 “长租房的价格根据租期、房型、淡旺季的不同而异，几乎是一人一议。如果在淡季来一位能租3个月的客人，价格甚至能给到正常入住的一半，刨去成本，利润也减少了一半多。”牛萍表示。 上海某高端酒店的工作人员杨雪向中新经纬透露，疫情之下高端酒店会对长租业务格外谨慎。“在疫情不可控的情况下，会有顾客因所住小区被隔离而提出长租，但这类人群算是高危人群，一旦因此发生疫情，短期内停业整顿，长期以来也会因为出现在流调名单上而增加消费者入住时的顾虑。所以我们酒店在长租服务方面会格外慎重，不会为了一时的营收而冒险。”杨雪表示。 一位不愿具名的资深业内人士表示，高端酒店虽也提供长租服务，但占总体房数比例较低，一般为个位数，租期不定，大多为年租，总体来看经济型酒店做长租服务的较多。疫情之下，酒店考虑布局长租或出于应急现金流，但长远来看，长租不会成为酒店的主流业务。 景晖智库首席经济学家胡景晖表示，酒店业向长租房、长租公寓领域进军步伐明显加快，与受疫情反复等影响客房的出租率、入住率下降有明显的关系。特别是经济型酒店，谋求转型也是合理之举。未来，对于酒店业比较大的挑战是如何在空间和时间上实现长租和短租的有效搭配，提高综合的收益率，这是一个数据计算和资源调配的问题。

2022年上半年的房地产市场，仍然未能摆脱去年市场调整的余波。但在一系列稳楼市政策的作用下，市场正在出现暖意。 　　根据国家统计局7月15日发布的数据，今年上半年，全国房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金增速等指标继续负增长。但从月度变化来看，6月，销售、资金两项指标的降幅有所收窄，这也是该指标今年以来首次收窄。 　　房价方面，70个大中城市的房价在6月出现回暖之势，房价上涨城市数量创最近9个月以来的新高。 　　分析人士认为，今年上半年，房地产市场经历了从底部徘徊到缓慢回温的过程。一系列稳楼市政策的出台，以及疫情趋于平稳，使得市场预期逐渐改善。这些来之不易的信心，有望继续对下半年形成利好。 　　量增价稳 　　根据统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22.2%；商品房销售额6.6万亿元，同比下降28.9%。与前5月相比，降幅分别收窄了2.6和1.4个百分点。这也是今年以来，该项指标的降幅首次出现收窄。 　　值得注意的是，6月单月，商品房销售面积1.8亿平方米，销售额1.8万亿元，环比增长六成以上。虽然有着房企冲半年度业绩的季节性因素，但如此大的涨幅在往年也不多见。 　　同时出现改善的，还有房企到位资金增速。今年上半年，房地产开发企业到位资金7.7万亿元，同比下降25.3%，降幅比前5月收窄0.5个百分点。同样是今年以来首次改善。 　　销售回暖和资金状况改善，均源于政策端的推动。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，新房销售的改善受益于两个方面，一是全国103个重点城市中，超过50%的城市主流房贷利率已经降至下限，房贷利率下降叠加城市降首付、取消认房认贷等措施，最大程度上降低购房成本；二是限购、限售等政策放松降低购房者、房源的入市门槛。 　　销售的升温，在一定程度上改善了房企的资金状况。在房企资金来源中，定金及预售款、个人按揭贷款两项指标明显改善。 　　房价方面，今年6月，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有31个，二手房价格上涨的城市为21个，均创下去年10月以来的新高。 　　相关阅读： 最新70城房价出炉！一图看懂变化 　　从城市能级来看，一线城市涨幅仍然最大，除深圳外，北上广三地的新房、二手房价格均环比上涨。二三线城市房价有涨有跌，但总体出现了涨幅扩大、降幅收窄等积极信号。 　　尽管量价表现颇为乐观，但由于疫情影响等因素，今年上半年的房地产市场仍然未及往年的热度。其中，上半年全国商品房销售额为近5年来的同期最低点，销售面积则为近6年来的同期最低。 　　复苏之路 　　供应端的表现有喜有忧。 　　今年上半年，全国房地产开发投资6.8万亿元，同比下降5.4%，降幅比前5月有所扩大。今年第二季度，房地产开发投资均处于负增长区间。 　　但从月度变化来看，近两个月已有积极信号出现。今年5月，全国商品房开发投资额环比增长14%，新开工面积环比增长20%。6月，这两个指标的增速分别提升至24.7%、24.4%。 　　许小乐认为，这主要是因为销售回款增加，利于房企开工投资。 　　根据中原地产的统计，今年上半年，全国共有超过200个城市发布了各类稳楼市政策。在前期限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等政策基础上，6月多城市发布了“房票”新政，体现出稳楼市政策继续升级。 　　中原地产首席分析师张大伟认为，这些措施在一定程度上提振了供需两端的信心，市场预期的改善，也将成为下半年的利好因素。 　　许小乐指出，展望后市，政策支持的效果将持续释放，市场预期将进一步平稳改善。从现有成交情况看，7月上半月贝壳50城二手房日均成交量较6月小幅增长。预计后期市场成交保持修复带动价格环比继续改善。 　　复苏路径方面，许小乐认为，当前市场的修复更多是一线和强二线城市的带动，预计后期修复将向周边二线及强三线城市传导，市场修复面逐步扩大。 　　中指研究院指出，7月单月商品房交易规模较6月或有回落，但考虑到房地产调控政策仍有发力空间，市场规模同比降幅有望延续收窄态势。

近日，海南省住房和城乡建设厅等9部门印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(以下简称《实施意见》)。《实施意见》明确，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金涨幅每年不得超过5%。 《实施意见》明确，保障性租赁住房主要面向在当地一定区域范围内无房或家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积50%以下的新市民、青年人供应。市县人民政府根据本地实际确定保障对象准入和退出的具体条件。对法律、法规和有关政策文件规定优先保障的对象、基本公共服务行业从业人员和引进人才，应予以优先保障。 《实施意见》提出，保障性租赁住房主要通过盘活改造各类闲置住房、改建闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋来筹集房源，可适当采用集中新建、项目配建、租赁补贴等其他方式增加房源供给。 在建筑面积方面，《实施意见》明确，保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可结合人才引进和三孩生育政策实施，适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。集中新建的项目，建筑面积应不少于2000平方米或30套(间)，且项目中70平方米以下的小户型要占到70%以上。利用闲置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。 此外，《实施意见》要求，面向社会供应的保障性租赁住房， 租金应当不超过在同地段同品质市场租赁住房租金的90%； 面向产业园区、企事业单位职工定向供应的保障性租赁住房， 租金可进一步降低。市县人民政府要建立市场租金定期评估发布制度，每年12月底前评估发布一次，对保障性租赁住房租金的初次定价和后续调价加强统筹指导，租金涨幅每年不得超过5%，稳定保障性租赁住房租金水平。

随着稳经济大盘政策落地显效，叠加全国疫情逐步缓解，积累的需求开始释放，房地产市场加快恢复，销售端、融资端呈现同步回暖迹象。 近日统计局数据显示，房地产市场累计和单月销售均有好转。1—6月，商品房销售面积和销售金额同比降幅分别收窄1.3和2.6个百分点，出现积极信号。单月来看，6月商品房销售面积和销售金额环比分别增长65.8%、68.1%，延续5月回暖趋势。 同时，从金融管理部门和多家银行了解到，6月房地产贷款新增规模较5月明显提升，连续两月环比多增。预计6月房地产贷款新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元，房地产融资呈现回暖趋势。

7月15日，中国建筑(601668)股份有限公司（简称“中国建筑”）发布今年前6个月经营情况。公告显示，在地产业务方面，1-6月，中国建筑实现合同销售额1860亿元，同比下降15.3%；合同销售面积725万平方米，同比下降27.7%。 从新增土地储备来看，今年前6个月，中国建筑新购置土地557万平方米。截至6月末，中国建筑拥有土地储备约1亿平方米。 公开信息显示，中国建筑组建于1982年，其业务布局涵盖地产开发、工程建设、勘察设计、绿色建造等板块。中国建筑旗下的主要地产平台为中海地产，其于1992年在港交所上市；中海地产旗下还有独立上市平台——中海宏洋，主要布局于有潜力的非一线城市。

　“本案系商品房买卖按揭贷款，由于目前楼盘烂尾情况较多，按揭贷款逾期、拒付情况普遍存在，一旦确定借款人不承担还款责任，势必引起其他借款人效仿，将严重损害申请人的合法权益。” 　　上述这段话，是农业银行福安市支行在2019年向福建省高级人民法院申请再审请求中所提。 　　因开发商逾期未交房，农行福安市支行与陈某基于该期房签订的按揭贷款合同纠纷显现，纠纷历经2年，一审、二审法院均判决支持解除相关合同，同时陈某无需对剩余贷款承担偿还责任，再审法院亦驳回了银行的再审申请。 　　如今，在一片断供声中，银行的按揭贷业务被推上了风口浪尖。 　　“假如楼盘长期烂尾、开发商无力复工，业主可以以开发商无力履行合同主要债务、业主购房目的无法实现为由，行使购房合同的法定解除权。”7月13日，上海申伦律师事务所律师夏海龙向21世纪经济报道记者表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房买卖合同解释》)有关规定，购房合同被解除后，业主可以请求解除贷款合同。购房合同、贷款合同均被解除后，开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。 　　同时，夏海龙指出，建议业主在解除合同之前不要擅自断供，如果业主单方断供，银行有可能以业主违约为由先解除合同追究违约责任并处置资产继续追偿，导致业主处于不利地位。 　　逾期交付后断供 　　2014年5月7日，陈某与丈夫决定共同购买福安市赛岐镇高速公路出口处“凯旋一品”的一套房产，并与开发商福建沛丰房地产有限公司(下称“沛丰公司”)签订了《商品房买卖合同》(下称“买卖合同”)。 　　买卖合同显示，该套房屋总价款为630372元，陈某夫妇应于签订买卖合同之日支付首付款，余款44万元办理银行按揭。 　　同时约定：“出卖人应在2016年9月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。” 　　买卖合同签订后，陈某夫妇于2014年7月8日支付了首付款190372元、专项维修资金9507元、契税10542.58元、个人抵押贷款房屋综合保险金1558元。 　　2015年1月26日，陈某、沛丰公司与农行福安支行签订一份《个人购房担保借款合同》(下称“借款合同”)，约定：陈某向农行福安支行贷款44万元；用途为购买上述房产；贷款期限15年。 　　该贷款由沛丰公司提供阶段性连带责任保证担保，陈某夫妇提供抵押担保，抵押物为上述房产，于2015年1月30日办理抵押权预告登记。 　　借款合同签订后，农行福安支行依约于2015年2月3日向陈某发放贷款44万元。同年3月起，陈某逐月向农行福安支行偿还贷款，也就是月供。 　　行至2016年9月30日，沛丰公司并未按约交房，陷入了延期交付阶段。 　　眼见着沛丰公司承诺延期交房后再度逾期，且工程一直未继续施工，2017年6月，陈某开始断供，并将沛丰公司与农行福安支行告上福建省福安市人民法院，提出解除买卖合同、借款合同等诉求。 　　随后，农行福安支行进行了反诉。 　　“陈某夫妇从2017年6月2日未按合同约定履行还款义务，至起诉时，陈某夫妇尚欠借款本金396307.24及利息、罚息、复利8876.94元。”农行福安支行向法院提出，陈某夫妇请求解除买卖合同没有法律依据，请求驳回陈某夫妇的诉讼请求；买卖合同是否解除，陈某夫妇均应偿还农行福安支行借款本金及利息、罚息、复利。 　　2017年9月4日，法院对上述商品房销售合同纠纷一案进行立案。 　　支持解除合同 　　庭审上，福建省福安市人民法院认定，买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，因买卖合同约定逾期交房超过90日后，陈某夫妇有权解除合同，故支持陈某夫妇诉请解除其与沛丰公司签订的买卖合同。 　　同时，根据《商品房买卖合同解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 　　“因本案买卖合同已解除，致使商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故陈某夫妇诉请解除其与农行福安支行签订的借款合同，本院予以支持。”福建省福安市人民法院称，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 　　针对农行福安支行反诉中要求陈某夫妇对剩余未偿还贷款及利息承担连带责任这一主张，法院则不予支持。 　　福建省福安市人民法院认为，买卖合同和借款合同均已解除，陈某虽系贷款合同的借款人，但最终取得贷款款项的主体系沛丰公司，故银行剩余贷款及利息依法应由最终受益人即沛丰公司负责偿还。 　　一审判决后，农行福安支行向福建省宁德市中级人民法院提出上诉，要求改判陈某夫妇、沛丰公司连带返还借款本金396307.24元及利息。 　　“一审判决没有判决陈某夫妇承担还款责任属于适用法律错误。”农行福安支行在上诉中称，借款合同注明的借款人为陈某，其对本案借款应负有还款义务，一审判决沛丰公司返还借款本金及利息固然正确，但《商品房买卖合同解释》中并没有排除借款人的还款义务。根据合同相对性的原理，陈某作为实际借款人，也应对借款及利息承担还款责任。 　　对此，二审法院认为，购房人是否负有返还未清偿部分的贷款义务，法律并无明确规定，就本案而言，房屋买卖合同、按揭贷款合同的解除系开发商违约导致，购房人对此并无过错。一审判决结果符合《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款之应有之义，应予维持。 　　二审判决后，农行福安支行还是不服，继续主张“《商品房买卖合同解释》并没有排除借款人的还款义务”这一观点，向福建省高级人民法院申请再审，于是便出现了本文开头的诉请。 　　基于商品房按揭贷款合同的特殊性，买受人以所购商品房作为贷款合同的抵押担保，所贷款项由银行直接划付给出卖人。福建高院认为，本案系因出卖人沛丰公司违约导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除，买受人因商品房买卖合同解除无法最终取得案涉商品房的所有权，而出卖人将继续掌控建成或未建成的案涉商品房，且出卖人已实际占有贷款，故原审判决出卖人沛丰公司承担返还贷款的责任，符合《商品房买卖合同解释》第二十五条的规定，并无不当。 　　21世纪经济报道记者查询发现，该案例的判决思路是当前法院处理类似纠纷的普遍思路。 　　2020年，最高人民法院在审理类似案件中便指出，因出卖人(开发商)未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人(贷款银行)和买受人(购房者)，而买受人不负有返还义务。 　　如借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，则认定为明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

一边是每个月要还房贷的压力，另一边是烂尾楼不知道何时能交付。 　　6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们将一份《强制停贷告知书》晒到了网络上。 　　2021年买了该楼盘的王女士怎么也没想到，自己买的楼盘在买入几个月之后就毫无预兆地停工了。本以为2023年就能住上新房，没想到等来的却是一个停工的工地。 　　经历了近一年的反复求助后，业主们最终做出了停贷的决定。 　　《告知书》中提及，楼盘业主一致决定，要求项目于2022年10月20日前全面复工，若在此之前未全面复工，项目所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工之日。 　　进入7月，越来越多问题楼盘的业主加入停贷声明行列。按照网络流传的业主声明统计，目前近20城逾150个楼盘的业主表示将不再偿还房贷。 　　但澎湃新闻也在采访中发现，这些楼盘业主的停贷行为大部分仍局限在声明层面，记者所在的几个业主群里，尚未出现实际停贷行为，相比 “停贷”，他们更期待自己能够早日入住新居。 　　掏空六个钱包：这套房是我们全部身家 　　景德镇的王女士一家2021年2月份买下了这套房子，当时开盘价是9500元/平方米，房子总价90多万元，首付30万元。 　　“公公婆婆卖掉了小房子，我们这边房价低，就卖了20多万元，我爸妈给了我10万，他们都是农民，存这么点钱也不容易。我们几乎是拿所有的现金去付了这个首付，可以说我们是全部的身家都押在了这套房子里。”王女士告诉澎湃新闻。 　　公开资料显示，恒大珑庭项目由景德镇市恒荣置业有限公司开发，开盘时间为2021年1月31日，按照原定时间，开发商应该在2023年8月31日交房。 　　景德镇市恒大珑庭自2021年1月30日开盘以来，已经售出900多户，该项目2021年5月底全面停工，2021年10月20日在政府主导下二期陆续复工，但一期一直未复工，至2022年6月1日再次全面停工。 　　王女士表示，停贷决定是不得已而为之。“我现在因为要在家带孩子也没有工作没有收入，现在全靠老公一个人养家糊口。房子一直到现在都没有复工，但我们还要还着银行的房贷，我们压力也很大啊。我们要租房、还房贷、养娃、赡养父母，哪一项不需要钱，这次我们要强制停贷实在是没有办法，迫不得已，我不能钱出去了，什么也没见着吧。谁也不想当老赖，也没说不想还贷。皆大欢喜的结果不就是开发商继续盖房子交房，我们有个家能住进去，然后我们继续按时还贷。现在连个家都没了，怎么安居乐业。”王女士说道。 　　但是，据澎湃新闻了解到，这个小区尚出现真正的停贷，王女士也表示，她7月份的房贷已经还掉了，但决心从下个月开始就不会再还房贷，“即使上失信人名单也不还了。” 　　“小孩落不了户、上不了学” 　　有相同遭遇的还有来自河南郑州的林女士。 　　2018年的夏季，林女士以21000元/平方米，首付近百万元的价格在郑州市金水区的瀚海尔湾购置了一套房产，原定交房日期为2021年12月31日。但如今，开发商一拖再拖，让交房变得遥遥无期。 　　“2018年6月份，当时瀚海尔湾的预售证还没下来，借着楼市的热潮去买房的人非常多，买房几乎是靠抢的，2018年12月拿预售合同开始网签，大部分业主的补充协议是2021年12月31日交房，备案合同约定的是2022年6月30日交房。但现在已经延期大半年了，开发商一直不交房，我们拿不到房，住不进去。之前开发商给我们发了一份延期告知书，说是预计2022年11月30日交房。”林女士在谈及四年前购房时对澎湃新闻表示，“现在业主们等了四年，房子拿不到，还要在外面租房，又付房租又还房贷，还有一部分业主的孩子需要上学，但是房子拿不到就落不了户，教育局也不划片，今年秋季入学的小孩就没有学校可以上，现在是真的没有办法了。” 　　对于停工的原因，有业主称，是因为开发商拖欠工程款导致停工。 　　该楼盘的开发商为郑州本地的公司思念集团。思念集团创始人为李伟，1968年7月出生，河南驻马店人，毕业于郑州大学新闻系，全国人大代表。 现任河南省工商联副主席，郑州思念食品有限公司董事长。2022年3月，以150亿元财富位列《2022胡润全球富豪榜》第1558名。 　　思念集团旗下的房地产板块公司为瀚海大观地产，2015年底思念集团将瀚海地产与中部大观地产进行优质资源整合，合并重组为瀚海大观地产。 　　据资料显示，瀚海尔湾位于郑州市金水杨金路，由思念系的河南新瀚海布兰登置业有限公司建成，总建筑面积280704平方米，总占地面积66649平方米，共计房屋1570户。周边配套有郑州大学第一附属医院(郑东院区)、学校、购物中心和批发市场。 　　值得一提的是，据业主介绍，瀚海尔湾的楼盘施工进展已达到99%，就差最后的收尾工程和验收。 　　“一开始开发商不承认是资金断链导致的，还一直对我们表达这个项目不是烂尾楼，但在我们多次的施压追问下他们才承认的确是因为没钱才无法完成项目最后的收尾工作。”瀚海尔湾业主左先生对澎湃新闻表示，在交房时间延期的7个月里，开发商一直以进行验收回复他们。 　　这样的回复让左先生无法接受，“什么房子能验收7个月还没验收完？” 　　“开发商一直说在推进房屋验收，但政府给我们的回应是他们根本没有提交联合验收。”根据林女士提供的郑州市城建局5月30日回复的内容显示，瀚海尔湾未申请联合验收。 　　据林女士透露，目前业主们正在考虑强制停贷，“什么时候复工我们什么时候继续还贷。” 　　停贷背后：他们更希望能住进自己的家 　　进入7月，多地烂尾楼项目的业主也发布声明，表示将强制停止偿还贷款，直至项目复工为止。 　　从多份“告知书”内容来看，各地项目的停工时间普遍发生在2021年的下半年，与2021年房地产市场下行的背景一致。此外，业主在告知书中普遍提到，贷款银行违规放贷，质疑银行在楼栋未封顶之前违规发放住房贷款，并未按规定打入房管局资金监管账户等等。而业主们的要求也很统一，就是要项目全面复工。 　　7月13日，广发证券一份报告提到，公告断供项目多为已经停工项目，且不是最近才发生，从去年开始就有此类现象，其次，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、新力、世茂等企业。估算，各地停工面积占行业整体比例为5%左右。目前违约房企停工面积平均占比20%左右(调研口径数据)，违约房企占行业总产能的比例约25%，则目前估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右(较高估口径)，总量约为5亿平米，随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还会不断增加。 　　不过，澎湃新闻在采访中发现，大部分发布声明楼盘业主并未真正停止偿还贷款。从业主的诉求来看，他们被迫停贷的真正目的是希望以此能引起开发商和银行的重视，在项目复工复产方面更积极。“我们希望我们能住进自己的家。”一名业主这样表示。 　　强制停贷的法律风险 　　盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师对澎湃新闻表示，强制停贷对于业主来说可能会使其上失信名单，在法院没判决认可停贷下擅自停贷可能被告，被要求承担还款责任，产生逾期利息，被强制拍卖房屋等。另外，郭韧律师认为，从法律角度而言，业主们可以选择起诉解除买卖合同并解除贷款合同。 　　《民法典》第五百六十二条第三款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 　　郭韧律师提示，碰到烂尾，诉讼维权是最合法合规的方式，要求解除合同拿回款项赔偿损失是每个购房人的权利，权利要尽快使用，权利不用，怠于行使权利导致的损失就只能自行承担，如果早日诉讼，早日查封，如果还能成为首封，有的时候可能就能不战而胜。“遇到开发商项目烂尾，要区分不同情况不同对待，即便是诉讼，诉讼时点以及诉讼请求的选择也很关键，要根据具体情况分析，建议诉讼能快则快，封顶能交房的一定要诉。至于相关部门是否支持停止还贷申请以及法院是否继续这起首例判例，尚不可知，相信正义总会来临。”

上海二手房市场正在有序恢复。日前，上海链家数据显示，6月份成交近1.6万套，相当于疫情前的常规月均成交水平。 　　来自上海中原地产的数据显示，上海上半年二手住宅成交5.68万套，累计同比减少68.31%。从交易节奏来看，1月承接下行惯性低位起步，2、3月份成交继续缩水，4、5月份受全域静态管理影响，成交几乎挂零，6月随着全面复工复产，成交快速反弹，成交量达到上半年高点。 　　据上海链家透露，每周的新增客户、新增带看也在稳步增加，市场并未因为2个多月的暂停而出现过热的情况。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为这是市场积极修复的信号。 　　6月初的时候，上海链家世博滨江区域耀江店经理郭建辉便发现，成交量恢复趋势明显。不过，因为疫情刚刚过去，彼时他手里成交的仍以环沪的新房为主，市区二手房带看量有所上涨，已经恢复到疫情前的1/3，但成交还没有起色。 　　想不到，一个月之内，上海二手房成交量已经缓慢恢复到疫情前的状态。2022年6月，上海二手房市场成交迅速反弹，当月成交1.59万套。这样的市场恢复速度，在中介人员眼里，既有点出乎意料，也在情理之中。 　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，7月份二手房成交应该会比6月份更多一些，市场预期是慢慢回温，但是能够回温到什么程度，还有待时间观察。目前房东在挂牌价上有上调意愿，但买家还是理性购买为主，买卖双方仍然处于博弈阶段。 　　不过8、9月份的成交是否会持续上升，仍是一个未知数。因为新房在8、9月份时供应量较多，会对二手房成交产生分流效应。 　　低总价房源抬头，豪宅成交热度不可持续 　　郭建辉指出，从带看量的恢复来看，此前两个月被压抑的购买需求正在释放。与此同时，市场分化很明显。综合链家、中原、丽兹行等统计数据，部分高端豪宅成交行情上涨明显，3000万左右的连排别墅产品也被中介业务员戏称“流量产品”。 　　但6月整体成交价格确实下跌了，低总价房源成交占比较高。从挂牌情况来看，挂牌价格有所上涨。部分房东对市场比较乐观，但挂牌价最终还需市场验证，大多客户对于涨价房源仍持观望态度。 　　同策研究院资深分析师肖云祥分析认为，疫情之后，上海二手房“三价就低”政策并没有发生明显的变化。不过从操作端来看，部分区域市场反映房屋核验价已较政策执行时有所提高，但幅度较小。 此外，一个明显变化是放款时间已经有明显的改善，目前银行放款时间已经缩短到一周左右，大大缩短了交易周期。 　　回看2021年上海二手房市场，在去年“三价就低”政策实施后，上海二手房成交的上涨趋势戛然而止，7月政策出台后市场迅速降温，7、8、9月市场成交量环比分别下滑12%、26.5%、31%，这是政策出台后第一阶段的市场表现；随后市场进入修复阶段。 　　肖云祥认为，从去年10月到今年的3月，上海二手房市场均处于修复阶段，12月上海二手住宅成交量达到1.79万套，此时成交量已经恢复到8月份水平。此后，虽然受1月-2月春节及疫情影响，但市场并没有显出疲态，甚至好于正常年份(2019、2020)的同期。第三阶段，随着3月疫情暴发，市场成交受到波及，而4、5月基本处于更是跌至冰点。第四阶段则是自6月解封以来市场重燃阶段，市场供需旺盛，特别是豪宅、高端盘及租赁市场恢复相对较好。 　　业内人士此前均寄希望于今年3月后，二手房市场会迎来反弹，但随着疫情的暴发，市场连续两月零成交。疫情后，上海二手房市场买方积极性恢复至3月水平，但观望情绪较重，豪宅市场相对火热。高端、改善型住房比“老破小”需求更旺盛，需求有向外围环线扩展的迹象。成交价格出现分化，豪宅物业价格在走高；“老破小”、刚改型住房出现下行。 　　据一名从业人员介绍，疫情之后，外地来上海置业的买家有明显增加，“他们认为此时是进入上海的机会”。这一批买家是购买上海高端二手房的主力。 　　但肖云祥认为，豪宅市场热仅是疫情过后的阶段性表现，但这种表现是不可能持续的，待需求释放后，将回归至以刚需刚改为主力成交的正常市场。 　　快速上涨有压力，成交放量持续性待考 　　此前的5月29日，上海市政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其中针对房地产涉及城市更新、土地供给、支持刚需改善需求、减低房企拿地压力、增加人口导入等五个方面。而核心内容集中在解决当前制约“供求”两端的主要矛盾问题， 综合来看，房地产政策的调整，对于尽快恢复上海房地产业和经济都有积极的作用。 　　上海二手房市场供需都快速恢复，并接近疫情前的水平，充分说明了市场的韧劲，也可以反映出上海二手房市场的体量大、基本盘稳的特征。 　　同策咨询研究院一份研报显示，目前上海二手房市场成交量已达到3月同期的80%左右，达到1月同期的90%。加之疫后重振经济方案及提振房地产市场的大背景下，二手房已进入爬坡期。 　　值得一提的是，上海复工复产后，卖家挂牌意愿在不断增强，整体挂牌量甚至高过疫情前。从区域和物业类型来看，内环内“老破小”房源供应占比更大。价格方面卖家心理价位略高。 　　此前，二手房市场经历去年下半年的“洗牌”，不少从业人员已完成个人转型，比如转行做二手车销售；今年疫情之后，也有部分其他行业的人员回流到二手房行业。赵娟(化名)就是其中一位，她此前在一个智能家居品牌馆做销售，受疫情冲击，该品牌智能家居经营出现困境，赵娟也只能回到二手房行业做业务员。 　　不过，正如卢文曦所言，二手房市场将受到新房市场冲击。今年1月，新房成交量达到130万平方米，高于2021年每个月的成交量。3月受疫情影响，在大量供应的情况下，新房成交量仍低于去年同期。6月复工复产后，市场交易逐渐复苏，6月下旬，上海新房供应量超过9000万平方米，成交也比6月中旬翻番。随着第三批新房集中供应，上海新房与二手房成交也将面临一场“交锋”。 　　短期来看，市场信心在努力恢复中，但观望情绪不是一下就能消除，所以市场恢复也是缓步前行。 　　值得关注的是豪宅市场在上海这次二手房成交恢复中率先发力，刚需，刚改力量能否真正接续上？卢文曦指出，二手房长期在低位运行会影响整体市场的节奏。通常卖出手中的刚需房再去改善，如果没有这种轮动，楼市的反弹走不远。 　　“二手房成交反弹、新增挂牌量已经恢复到正常水平，”这些先行指标在恢复，预示短期反弹可以持续。卢文曦预计，下半年二手房市场仍有机会达到每月2万套以上的交易量。

6月市场成交略有复苏，重点30城成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。 　　上市房企日前陆续披露6月销售业绩，以碧桂园、万科A为代表的头部房企6月销售金额环比增长幅度较为明显。从拿地态度看，不少销售情况不错的房企拿地热情较为高涨，而销售业绩不佳的房企则选择谨慎拿地。同时，不少中小型上市房企积极向非地产业务转型，不再将地产业务作为发力重点。 　　业内人士表示，随着各地购房购地政策的逐渐优化，房地产市场销售有望逐渐好转，土地市场有走出底部的基础和空间。 　　市场开始复苏 　　碧桂园6月实现权益合同销售金额约345.2亿元，环比增长20.21%，连续两个月实现环比增长；实现权益合同销售面积约421万平方米。今年上半年，碧桂园累计实现权益合同销售金额1851亿元，累计实现权益合同销售建筑面积2348万平方米。 　　部分房企6月销售金额环比增长幅度超过50%。万科A近日披露的6月销售及近期新增项目情况简报显示，6月公司实现合同销售面积309.6万平方米，相比5月的187.5万平方米，增长了65.12%；实现合同销售金额471.9亿元，相比5月份的307.6亿元，增长了53.41%。1月-6月，公司累计实现合同销售面积1290.7万平方米、合同销售金额2152.9亿元。 　　部分房企6月销售出现复苏，单月和全年累计销售同比降幅均有所收窄。招商蛇口6月共实现签约销售面积155.6万平方米，同比下降18.39%，5月同比下降46.08%；实现签约销售金额412.75亿元，同比下降6.89%，5月同比下降47.95%。1月-6月，公司累计实现签约销售面积487.51万平方米，同比下降36.71%，1月-5月同比下降42.73%；累计实现签约销售金额1188.27亿元，同比下降32.86%，1月-5月同比下降41.53%。 　　克而瑞统计数据显示，上半年，百强房企累计销售规模同比降幅为50.3%。不过，6月市场成交略有复苏，重点30城成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。 　　中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，政策优化叠加疫情影响减弱，房地产市场销售边际改善，重点城市6月成交面积环比增长约50%，热点城市显示出较强的韧性。 　　拿地态度不一 　　从拿地态度看，不少销售情况不错的房企拿地热情较为高涨。 　　万科A公告显示，2022年5月销售简报披露以来，公司新增加开发项目6个，分别位于青岛、郑州、深圳、珠海、西安。其中，珠海有2宗地块，分别是滨海商务区新澳半岛花园项目和滨海商务区新澳海岸花园项目，合计需支付权益地价50.94亿元。2022年5月销售简报披露以来，公司新增3个物流地产项目，需支付权益价款6.72亿元，分别位于郑州、昆明和北京。 　　自2022年5月销售及购地情况简报披露以来，招商蛇口共新增了9个项目，分别是南通市崇川区R21012地块，长沙市岳麓区梅溪湖中轴L06-A27、A35地块，乌鲁木齐市高新区2021-C-036-1、2021-C-036-2地块，上海市青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块，合肥市包河区BH202211号地块，合肥市经开区芙蓉路地块，温州市滨江云谷未来社区二期地块，杭州市杨岐山单元SJH-XS1903-04、05地块和重庆市九龙坡区大杨石组团地块。 　　有房企上半年没拿地。世茂股份披露的2022年6月房地产项目经营情况简报显示，1月-6月，公司房地产新开工面积约5.3万平方米，同比下降95%；竣工面积约40.4万平方米，同比下降53%；销售签约面积约33万平方米，同比下降58%；销售签约金额约49亿元，同比下降71%，完成年度签约目标的37%。1月-6月，公司无新增房地产储备项目。 　　对于未来的拿地态度，房企普遍倾向于在资金允许的情况下，优先选择市场活跃的优质地块。 　　以华侨城A为例，公司表示，2022年将密切关注市场动态，加强综合研判，优中选优拓展资源。一方面，充分发挥公司成片综合开发模式的优势，在经济发展好、市场活跃的地区获取优质土地资源，促进地产和文旅业务协同发展；另一方面，通过创新开发模式、提升管理水平等手段，推动公司实现可持续的高质量发展。公司聚焦核心区域与优质项目，以核心城市群的核心地段作为主要投资方向；同时，拓展业务边界，以城市更新、旧城改造方式介入城市存量核心区域综合开发。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年上半年，土地溢价率总体在5%的水平波动，房企拿地积极性整体不强。随着各地购房购地政策的逐渐优化，土地市场有走出底部的基础和空间。 　　谋求转型 　　从房企近期披露的公告看，不少中小型上市房企积极向非地产业务转型，不再将地产业务作为发力重点。 　　鲁商发展在7月7日晚披露的投资者关系记录表中透露，公司未来对于地产板块的思路主要是稳定和转型，主要聚焦地产业务的有序经营，保证基本盘稳定和现金流安全。同时，充分利用现有产业资源，在物业管理、代建、商业管理、城市更新等轻资产业务领域有所作为。 　　鲁商发展表示，公司近年来积极践行转型发展之路，先后收购山东福瑞达医药集团有限公司和山东焦点生物科技股份有限公司，参股了伊帕尔汗公司，转型脚步一直未停。从业务占比来看，公司生物医药板块收入、利润占比提高。2021年，福瑞达医药集团(合并口径)实现营业收入21.81亿元，占公司营业收入的17.64%，占比较上年增加8.03个百分点；实现归属于母公司所有者的净利润1.80亿元，占公司归属于母公司所有者的净利润的49.68%，占比较上年增加33.05个百分点。 　　从万通发展、万业企业公告看，这些企业则开始聚焦科技领域。其中，万通发展逐步聚焦数字科技战略，万业企业则加速在集成电路领域的转型。 　　针对房地产业务，万业企业在5月6日晚披露的投资者关系活动记录表中表示，公司房产在建业务工程主要集中在宝山紫辰苑。公司正在不断深化战略转型，加速迈入半导体领域，同步做好现有存量房产的开发、销售工作，不再有新增土储。 　　严跃进认为，部分房企为了摆脱重资产模式，开始向代建业务或其他轻资产业务转型，预计这些领域仍将是未来一段时间房企转型的重点。

近日，根据《省人民政府办公厅关于印发贵州省进一步加快重大项目建设扩大有效投资若干措施的通知》和贵州省住建厅等部门关于促进我省房地产业良性循环和健康发展的指导意见，贵州省住房资金管理中心调整相关住房公积金政策。 　　相关住房公积金政策如下： 　　一、取消两次住房公积金个人住房贷款必须间隔12个月及以上的限制。 　　二、调整住房公积金贷款首套住房的认定标准，即： 　　（一）申请时，若缴存职工家庭已经结清全部购房贷款的，再次申请住房公积金贷款按首套房贷款确定首付款比例，最低不低于20%； 　　（二）申请时，若缴存职工家庭有一套未结清的住房贷款，申请住房公积金贷款确定首付款比例最低不低于30%； 　　（三）申请时，若缴存职工家庭有两套以上（含）住房贷款未结清的，不能再申请住房公积金个人住房贷款； 　　（四）缴存职工家庭有1笔（含）以上已结清的公积金贷款，再次申请公积金贷款时，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1 倍执行。 　　三、支持公积金“又提又贷”。对同一套住房，缴存职工家庭在申请住房公积金贷款之前可以提取住房公积金用于支付购房款。 　　四、支持公积金补息贷款。结合省直住房公积金管理实际，开展省直住房公积金补息贷款。 　　五、本通知未做出规定的，按照省直现行住房公积金管理办法及有关规定执行。 　　六、本通知由贵州省住房资金管理中心负责解释，自公布之日起施行。

6月中国楼市预期出现明显改善。 　　58同城、安居客4日发布的2022年《6月国民安居指数报告》显示，当月反映市场预期的三项指标均出现好转：购房者信心指数大幅回升，全国新房找房热度继续复苏，经纪人信心指数也出现微涨。 　　报告指出，6月购房者信心指数为105.0，环比上涨12.0%。对于未来房价走势的看法，有39.7%的受访购房者表示7月房价将基本持平，56.4%的购房者认为一二线城市的房价短期内稳定，未来还会有一定上涨空间。 　　从找房热度来看，6月份中国新房找房热度环比上涨2.3%，总体呈现上扬态势。其中，一线城市新房找房热度环比上涨16.9%，其中，上海6月找房热度环比上涨64.4%，深圳也有9.0%的环比涨幅。 　　二线城市的新房找房热度呈现明显分化，三四线城市也处于不断复苏中。成都、佛山、哈尔滨等部分城市因政策放松热度显著上涨，二线城市整体环比上涨0.2%。三四线重点城市新房找房热度环比上涨0.8%，其中五大城市群涵盖区域的复苏表现更为明显。 　　从二手房市场来看，报告指出，6月经纪人信心指数为96.1，环比微涨0.3%。53.9%的房地产经纪人表示7月份二手房价格将基本持平，38.8%的经纪人认为7月份二手房市场购房需求量环比将会上涨。 　　从房价来看，报告指出，6月65个主要城市新房线上均价整体价格平稳，环比微跌0.17%；65个主要城市二手房挂牌均价波动较小，全国环比微涨0.36%。深圳、宁波、绍兴、温州、北京等落实二手房参考价制度城市挂牌价格环比下行。 　　58安居客房产研究院分院院长张波预计，下半年中国整体商品房销量会明显超过上半年，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。

7 月 12 日，北京市住房城乡建设委与北京市市场监督管理局共同制定了《北京市共有产权住房现房买卖合同》和《北京市共有产权住房预售合同》示范文本，即日起正式施行。针对开发企业滥用补充协议造成责任不对等的行为，开发建设单位、购房家庭与代持机构之间的权利义务关系，以及对各方的违约责任、合同变更解除、争议处理等内容作了明确约定。 交房时需提前告知潜在缺陷 早在2017年，北京市共有产权住房政策便颁布实施，为规范共有产权住房配售管理工作，北京市住建委当年同步推出《北京市共有产权住房预售合同》（以下简称“2017版预售合同”）。2021年开始，市住建委修订了“2017版预售合同”，并起草了《北京市共有产权住房现房买卖合同》。与2017版预售合同相比，此次合同示范文本内容主要在3个方面作出了调整。 在适应有关法律法规、规范性文件的新要求方面，此次合同示范文本内容根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，对相关内容作出统一调整。其中，将第二十条前期物业管理的第4款中“应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意”改为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。 此外，根据《北京市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委等四部门〈北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法〉的通知》的相关要求，第十六条保修责任第二款中添加“并在乙方办理房屋交付手续时，将《工程质量潜在缺陷保险告知书》交付乙方”的约定，切实保障购房家庭合法权益。 防范开发企业单方面霸王条款 在维护购房者的合法权益，预防责任不对等条款出现方面，北京市住建委相关负责人表示，在前期工作中发现，部分开发企业存在滥用补充协议及附件任意设立责任不对等条款的情况。 比如：有的开发企业对主合同相关条款弃而不用，而是在补充协议中另行设置责任不对等的条款，群众对此反映强烈。 为此，新版合同专门在“说明”中明确：“三方当事人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售房屋及所在项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议，补充协议内容不得与主合同条款冲突。合同当事人不得擅自添加、修改附件内容，且附件内容不得与主合同条款冲突”。 地产分析师严跃进表示，上述规定具有积极意义，未来相关开发企业还是可以出具补充协议或附件，但补充协议或附件就有了相应的参照标准。同时，这也限制了开发商利用强势地位通过补充协议及附件异化主合同条款。 此外，针对“2017版预售合同”施行过程中出现的开发企业因购房人骗购约定过高比例违约金的情况。在预售合同示范文本第二十四条购房资格承诺中，增加了购房人因骗购导致合同无效需向开发企业支付违约金的建议比例“2%”的内容。 房屋装修“所见即所得” 考虑到共有产权住房装修品质对购房家庭生活的重要影响，为避免因为对装饰装修材料约定不细致、不明确而出现“货不对版”的情况，合同示范文本附件六装饰装修及设备标准的约定中，将公共部分、户内部分用到的装饰装修材料种类、品牌、型号（做法）等内容尽可能予以详尽罗列，方便买卖双方能够更清晰的将装修标准固化，减少因约定不清出现“扯皮”的情况，让购房家庭实现“所见即所得”。 在规范共有产权住房管理工作，明确销售工作中各主体权利义务关系方面，鉴于部分购房家庭反映房屋计价方式单一的问题，合同示范文本第六条“计价方式和价款”在原合同按照“套内建筑面积计价”的基础上增加了“按照建筑面积计价的内容”。与此相对应，预售合同示范文本第十三条“面积差异处理”中增加“按照建筑面积计价”时面积差异的处理方式，给买卖双方提供多种计价方式的选择。 与此同时，新版合同示范文本附件一第四条中明确违规出租主体责任到同住人，约定了对共有产权住房购买家庭违规出租的处理办法：不得擅自出租共有产权住房，应按时足额缴纳政府产权份额租金收益，违反规定且拒不改正的，代持机构可暂停办理本套住房的回购和上市手续。

去年屡现千人摇、万人摇的杭州楼市，今年一些新盘却出现了流摇。 日前，杭州萧山区一楼盘推出上千套房源，因只有200余名购房者报名而流摇。该楼盘流摇仅为杭州楼市降温的一个缩影。据中指院统计，今年上半年，杭州有近30个楼盘出现流摇，其中包括浦沿、仁和、新塘、富春、场口等板块新房。 杭州双赢置业董事长章惠芳指出，杭州流摇楼盘数量增多，从一个侧面反映出楼市热度较去年有所下降。这其中既有市场方面因素，也与项目禀赋、房企资金等方面原因有关。 “受整体市场环境不景气影响，购房者加大了考察房企资金安全等方面的力度，优先考虑运营稳健房企所开发的项目。一些出险房企所开发的项目，因购房者担心出现交付竣工问题，去化率相对较低。”章惠芳向记者表示。 流摇楼盘明显增加 近期，位于杭州萧山区育才路的禹洲泊朗廷推出一千多套高层房源，虽然该项目已是准现房，且2.68万元/平方米的售价较周边项目价格低3000元/平方米，但该项目仅有200多名购房者报名，遭遇流摇。 业内人士指出，项目推出千套房源，这样的供应量在该区域不算小，短期内快速销售掉存在一定难度。再者，该楼盘流摇也与购房者对项目交付存在隐忧有关。 上述楼盘出现流摇并非个案。位于萧山区的东藩北路德信临望宸府，6月推出154套房源有230户家庭登记摇号；不过该楼盘此后加推的120套房源，仅有117户家庭登记，出现了流摇。 此外，华景川科大?湖沁宸园、中天?翡玥府等位于临平区、钱塘区的一些楼盘，不久前也出现了流摇。据住在杭州网统计，杭州6月有47个楼盘登记摇号，其中有16个楼盘流摇，占比34.04%。 “去年杭州楼盘很少出现流摇的情况，今年流摇的楼盘，多为较偏远的远郊项目。”中指院浙江分院常务副总经理高院生表示。 章惠芳指出，流摇楼盘增多，反映出供求关系出现一些微妙的变化。 “去年杭州楼市可谓为近几年最热的一年，市场不可能一直保持如此高的去化率。从需求端来看，市场消化了不少具备购房资格的需求，满足限购要求的购房需求经过一段时间后，才会再次积累起来。”章惠芳在接受记者采访时说。 流摇楼盘数量增加之际，杭州新房中签率有所提高。 住在杭州网数据显示，杭州6月有超过1万套房源入市，共有约3.46万组家庭参与/入围摇号，平均中签率30.65%，较5月26.12%的中签率上升4.53个百分点，摇号难度有所下降。6月份47个登记摇号楼盘中，仅2个楼盘进入“5年限售”比拼环节，占比4.26%；仅3个楼盘触发社保，占比6.38%。 “去年杭州热点楼盘中签率在10%以内，今年平均中签率提高了不少。对购房者而言，购入中意楼盘的概率较去年大幅提升。”克而瑞浙江区域总经理刘晨光表示。 市场快速“退烧” 从市场交易情况来看，杭州上半年新房成交量出现下滑，市场热度明显下降。不过，杭州6月新房成交量环比有所回暖。 据克而瑞监测数据，杭州上半年商品住宅成交400万平方米，同比降幅达70%；6月商品住宅成交86万平方米，环比增加24%，同比降幅为57%。 供应量方面，杭州6月商品住宅新增供应面积144万平方米，环比增加74%；上半年新增面积513万平方米，同比下降37%。 “杭州即将上市的楼盘，有不少是去年第一批供地项目。按房企开发节奏，近期房源迎来集中放量时期，这也加大了购房者选择面。”刘晨光表示。 受供求关系变化影响，杭州6月商品住宅库存量706万平方米，环比增加10%，同比增长14%；杭州6月商品住宅消化周期9.1个月，环比下降12%，但同比涨幅达306%。 刘晨光告诉记者，杭州上半年销售的确经历了低谷期，但6月去化率出现大幅上升。重点项目开盘情况方面，6月重点项目去化率达到81%，较5月上涨13个百分点。 尽管杭州楼市上半年整体呈降温态势，但仍有个别新盘出现千人摇现象。 6月底杭州IFC项目推出232套房源，有多达4306户家庭入围，中签率仅5.39%。此外，位于望江新城的新世界?江明月朗园项目推出601套房源，有超过5400户家庭入围，中签率11.01%。 业内人士认为，今年杭州市场分化加剧，超级网红楼盘与流摇并存，可谓“冰火两重天”。这样的市场形势下，或出现马太效应。 章惠芳表示，杭州去年新房销售去化速度、去化率普遍较高，购房者热情高涨，几乎每个楼盘都卖得很好。但今年上半年交易量走低，并非所有项目都能吃到市场的红利，位置较偏、配套优势不强的项目，销售速度下降明显。 刘晨光告诉记者，杭州楼市虽然有所降温，但仍是成交较为活跃的城市，房企在杭州项目资金周转的速度较其它二线城市要快不少。 “现在很难预测下半年成交量是否会大幅上升，但应该会保持当前的水平。在这样的形势下，由于企业有不同的应对策略，市场格局未来也将发生新的变化。”刘晨光补充道。

《2022年6月百城居民置业意愿调查报告》发布！ ?戳这里，领完整版报告&试用中指产品 为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告（点击索取报告），以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。 本次调查依托CREIS中指·云调研（点击试用）平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷超7000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。 ? 划重点： ① 超三成受访者置业：上半年超三成受访者进行置业，一二线城市、长三角区域购房占比均超四成。 ② 改善购房成为主流：上半年购房需求仍以改善为主，二线、三四线成交套均面积呈现增加趋势，换房置业占比较为突出。 ③ 放松政策开始显效：降首付比例、限购放松、房贷利率下降将明显促进购房成交，苏州、成都、南京、武汉、佛山、廊坊等城市放松力度相对较大，将带动需求快速释放。 ④ 置业意愿大幅反弹：6月购房意愿强于上月的占比回升至46%，环比增加12个百分点，一线、长三角意愿改善明显。 ⑤ 下半年楼市预期改善：下半年购房者普遍认为楼市将稳定复苏，一线、二线市场或将逐步企稳，长三角、珠三角、京津冀地区市场乐观预期占比较高。 ⑥购房置业需求出现增加：下半年有购房计划占比约为61%，较上半年提升近两成，无购房计划占比约为39%。 受访者画像 与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者仍主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房、置换需求的主力军；看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。 上半年置业情况回顾 ◆ 目前住房满足度相对较高，有房人群占比达到近九成，多以自住需求为主 多数受访者已拥有住房，拥有一套以上住房占比达三成。近期统计局发布的《中国人口普查年鉴》显示，我国人均住房间数为1.2间/人，人均住房面积超41平方米，根据调查显示，超五成受访者拥有一套住房，超三成受访者拥有一套以上住房，其中已拥有住房的受访者房屋多为自住使用，仅27%的受访者用来出租。虽然从全国人均居住面积和已拥有住房的受访者数量占比看，当前居民住房存量已经处于较高水平，但由于大城市、都市圈的虹吸效应，多数人群选择在较高能级或经济较为发达的地区工作，因此尽管他们在家乡拥有一套或多套住房，但他们在实际工作地并没有住房，这就造成了住房方面结构性不均衡的情况。当前我国城镇化率已超63%，城镇化增速逐步趋缓，各地住房市场增量空间将有所分化，人口大规模流入、聚集的一线、二线城市仍有较大居住需求，而能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民数量占比较高，未来新增居住需求相对较为有限。 ◆ 超三成受访者上半年进行置业，一二线城市、长三角区域购房占比较为突出 一线、二线城市、长三角区域购房积极性相对较高，上半年置业占比超四成。根据调查显示，2022年上半年购房人群总体占比超四成，分能级来看，在一线、二线城市购房人群占比较高，分别达到44%和42%，三四线、县城市场表现较弱，购房人群占比不及三成。分地区来看，长三角地区仍为价值高地，购房人群占比达41%，珠三角、长江中游、京津冀地区购房人群占比也相对较高。 房价预期下跌、购房观望仍为抑制购房的主要因素。根据调查显示，2022年上半年未购房的受访者中，44%认为“房价不合适”是未能成功购房的主要原因，其中半数受访者位于三四线城市。另有16%和15%的受访者认为自己未能成功购房是由于“受政策限制”和“收入不足”，担心“烂尾风险加剧”的受访者仅占2%，可见当前房价、收入、购房资格等直接因素仍是影响居民购房的主要原因。 ◆ 改善购房成为市场主流趋势，二线、三四线占比超五成 改善购房需求占据主要地位，二线、三四线表现突出，而一线仍以刚需购房为主。根据调查显示，2022年上半年改善型购房受访者占比达48%，远高于刚需购房和投资购房，但各能级城市存在差异。具体来看，一线城市刚需购房占比达51%，而二线、三四线城市改善购房需求大幅释放，占比均超五成，而刚需购房占比均不及40%。今年以来各地因城施策激活楼市，一线需求较大，低利率、低首付刺激下刚需购房者陆续“上车”，二线放宽限购，改善需求得以入市，三四线住房保有量较高，普通购房者入市谨慎，而整体市场低迷的环境下个别城市现价值洼地，吸引投资需求购房置业。 换房改善需求较为突出，超八成已拥有住房人群进行置业。根据调查显示，2022年上半年已拥有一套住房又新购住房的受访者占比达51%，拥有一套以上又新购住房的人群占比达34%。 ◆ 上半年仍以购买新房为主，国央企新房受到青睐，80-120平产品是目前市场成交主力户型 新房依然占据主流市场，上半年需求占比逐步增加。根据调查显示，49%的人群更希望购买新房，并且购买新房的意愿占比在上半年呈现逐步增加的趋势，主要还是受新房房价调整、购房门槛下降、更能满足改善需求等因素影响；而购买新房占比约为24%，还有28%购房者认为购买新房、二手房都可以，重点还是考虑房产背后的资源价值。 两居室购房占比超四成，户型占比随着城市能级下降而提升，80-120平产品为主力成交结构。户型方面，根据调查显示，2022年上半年成功购房的受访者中，44%购买了二居室住房，32%购买了三居室住房，一居室住房占17%，与2021年全年相比，仅二居室户型占比有所提升，其他各户型占比均有所下降。值得注意的是，一线、二线城市三居及以上住房占比分别为35%和38%，而随着城市能级的下降，三四线城市三居及以上住房占比为41%，县城三居及以上住房占比则高达46%，户型偏好呈现随着城市能级下降而提升的趋势，未来三四线、县城住宅需求将持续向三居及以上户型倾向，而短期一、二线住宅需求仍以二居刚需或改善户型为主。成交结构方面，与2021年全年相似，80-120平的房屋仍为成交主力军，其中一线城市100-120平房屋的成交占比略高于80-100平，其他各线城市均以80-100平的产品为主，100-120平的产品为辅。 简装受到购房者青睐，需求占比达到35%，位居各类需求首位。毛坯依然占据重要地位，需求占比达到33%，近年来需求占比呈现下滑趋势。精装市场逐步提升，目前市场占比约为29%，需求呈现逐步增加态势。 烂尾风险高起背景下，央企的认可度位居首位，中小型国企及民企青睐度相对较低。根据调查显示，2022年上半年成功购房的受访者中，57%选择了央企的产品，30%选择了品牌房企的产品，仅13%选择了地方性国企、民企的产品。分能级来看，由于地块资金要求较高叠加去年年中以来房企现金流水平普遍收紧，一线地块普遍由国、央企竞得，因此一线城市购买央企产品的受访者占比居首高达72%，而随着城市能级的递减，购地资金要求、竞拍规则等都有所放松，品牌房企以及地方性国、民企均拥有较大的拿地机会，因此央企产品的占比呈下降趋势，而品牌民企、地方企业的占比有所抬头，三四线、县城品牌民企的产品占比分别为36%和31%，其中县城地方性企业的产品占比超两成。 下半年市场置业意愿展望 ◆ 疫情管控明显好转，管控、封控明显减少，下半年复工复产将成为主旋律 疫情防控回归理性，多数地区复产复工。今年以来疫情反复不断，为保证人民生命健康状况、实现动态清零目标，年初起多地管控措施显著升级。尽管上半年抗疫成果明显，但经济发展也存在一定牺牲，而随着下半年的到来，疫情风险逐步减弱，防疫措施回归理性，吉林、上海、浙江、北京等多地迎来复产复工。据调查显示，6月仅10%的受访者仍受疫情影响居家办公，33%的受访者所在城市仅部分区域实施管控措施，超50%的受访者所在城市仅要求常态化核酸检测或已不受疫情影响，这一占比较5月提升11个百分点。伴随疫情好转，稳经济大盘将成下半年重中之重，疫情带来的不利影响将持续消退。 ◆ 未来收入预期仍相对较弱，制造业、交通运输、住宿餐饮行业受冲击影响较大 未来收入预期仍相对较弱，收入增加占比仍处于低位，失业占比呈现逐步增加。据调查显示，社会多数人群收入仍保持相对稳定，约39%人群认为未来工资收入会保持相对稳定状态，较5月微降3个百分点；中央持续出台政策扶持私营企业、小微企业稳信心，部分人群对未来收入预期有所提升，预期未来收入增加占比微升至36%，较5月提升3个百分点，而与此同时认为未来会面临失业的比例持续增加，占比已提升至12%。整体来看，目前短期经济存在一定K型复苏可能，不同行业扶持政策出台落实情况的差异叠加疫情期间受到影响的程度或将导致部分经济部门率先开始回升，而其他经济部门持续遭受损失，因此收入预期占比变化呈现分化状态。 物流运输、制造业、住宿餐饮等流动及密度较大行业收入影响较大。据调查显示，交通运输与邮政业收入影响最为严重，30%占比的人员出现失业风险，8%占比的人员出现收入下降，此外制造业和餐饮业出现失业风险或收入下降人员占比均超过30%，尽管较5月小幅下降，但相比其他行业收入预期不确定性相对较高。房地产业已处于低谷阶段，去年下半年以来裁员现象普遍严重，当前风险持续出清后行业将逐步迎来缓慢回升，预计下半年收入有所恢复的受访人员占比也超过五成。 ◆ 降首付比例、限购放松、房贷利率下降将明显促进购房成交，苏州、成都、南京、武汉、佛山、廊坊等城市放松力度相对较大，将带动需求快速释放 降低首付比例、限购放松、房贷利率下降将明显影响居民置业意愿。据调查显示，整体来看31%的受访者认为降低首付比例最能促进购房需求释放，而放开限购/限售、降低房贷利率占比同样较高。分能级来看，一线城市置业需求较大，42%的受访者认为放开限购/限售有利于购房成交，二线、三四线城市均有33%的受访者认为降低首付比例将加快入市步伐，县城受访者则更倾向于下调房贷利率，通过降成本促进购房。 一线政策放松力度较弱，仅上海、广州出现部分区域限购放松；二线城市放松明显发力，苏州、成都、武汉、南京、无锡等城市限购、限售、限贷、房贷利率调整均较为突出；三四线调控基本全面放开，佛山、唐山等降低首付比例，廊坊、东莞限购优化明显 ◆ 疫情逐步好转、政策效果渐显，市场置业意愿大幅反弹，一线、长三角意愿改善明显，关中、中原、珠三角、成渝置业热情回升，仅海峡西岸置业情绪仍然较低 二季度置业意愿整体处于低位，但6月置业意愿大幅反弹，未来市场情绪或将缓步回温。6月购房意愿强于上月的占比回升至46%，环比增加12个百分点，购房意愿弱于上月的占比环比明显下降，降幅达6%。整体来看，随着宏观经济面的筑底叠加疫情影响在进一步减弱，房地产市场的外部环境正逐步恢复稳定。近期央行、银保监进一步释放支持民营企业的信号，供给端中央对于房企的合理融资需求持积极态度，叠加地方松绑楼市政策持续扩围、升级，短期市场预期已过低谷，乐观情绪略有抬头，置业意愿出现反弹回升。 各线置业意愿均有回升，一线置业意愿强于上月占比超六成。本月各线城市购房意愿强于上月的占比均有所上升，其中一线购买力相对充裕，北京、上海落实复产复工，广州、深圳逐渐加快推盘节奏，置业意愿上涨15个百分点达65%居首；二线、三四线市场冷热有所分化，南京、苏州、佛山、无锡等企稳复苏，而郑州、昆明、福州等仍在筑底，市场仍存一定观望情绪，购房意愿强于上月的占比分别小幅上涨11%和10%；县城基本放开限购、限贷，同时加大促销、宣传力度鼓励购房，置业意愿则由17%升至30%。 意愿改善：本月长三角地区有62%的受访者购房意愿强于上个月，位居各地区之首，关中、中原、珠三角、成渝等地区置业意愿涨幅较高均达到或超过14%，且购房意愿强于上个月的占比均超过45%，市场情绪出现明显改善。 意愿较差：海峡西岸区域置业意愿整体相对较弱，市场置业延续观望态势，6月强于上月购房意愿的占比环比持平仅为28%，仍处于较低水平，置业者购房步伐持续放缓，此外京津冀地区购房意愿强于上月的占比仅达40%，虽提升10个百分点，但对比来看回升幅度不及其他区域，市场情绪相对较稳。 ◆ 下半年购房者普遍认为楼市将稳定复苏，一线、二线市场或将逐步企稳，长三角、珠三角、京津冀地区市场乐观预期占比较高 受访者下半年市场预期偏暖，普遍认为楼市将稳定恢复，带动购房意愿提升。根据调查显示，34%的购房者认为下半年市场仍以修复为主，27%的购房者表示市场下行趋势缓解、逐步稳定，另有22%的受访者认为市场可能升温，仅14%受访者认为市场将延续低迷。整体下半年购房意愿有所提升，据调查显示下半年有购房计划占比约为61%，较上半年提升近两成，无购房计划占比约为39%。 一线城市以逐步升温为主，二线城市市场逐步修复，三四线城市市场以稳定为主。据调查显示，25%的一线城市受访者认为下半年市场回升态势较为明显，房价将出现上涨，另有38%的受访者认为市场未来将出现波动，但成交将有所增加，仅7%的受访者认为市场仍将下跌。二线城市有48%的受访者认为市场未来将处于波动企稳阶段，35%的受访者认为市场仍将长期筑底，可见二线市场改善进度略慢于一线城市。三四线城市与县城中，分别有48%和52%的受访者认为市场未来将长期处于筑底阶段，其中有11%的县城受访者认为市场未来仍将持续降温，房价下跌已成定局。 长三角市场将缓慢升温，珠三角、京津冀、成渝市场以修复为主，长江中游、山东半岛、海峡西岸、中原、关中等城市群市场逐步稳定。据调查显示，长三角地区31%的受访者认为下半年所在城市市场将出现回升，房价将反弹上涨，而珠三角、京津冀地区均有超过40%的受访者认为市场未来将波动企稳，整体预期相对较为乐观。与之相反，山东半岛、海峡西岸、中原、关中等地区多数受访者认为市场将持续筑底，且均有超过10%的受访者认为市场将持续降温，房价将延续下跌趋势，各区域分化较为明显。 总结和企业策略建议 ◆ 总结 总体来看，上半年超三成人群进行购房置业，一二线城市、长三角区域购房占比较为突出，改善购房成为市场主流趋势，二线、三四线成交套均面积呈现逐步增加趋势，新房市场仍占据主导地位，国央企住宅项目受到青睐。展望下半年，疫情限制性因素开始明显消退，中央稳经济措施逐步增强，央行、银保监会强力支持购房信贷，地方前期大量放松政策开始逐步显效，改善市场预期、带动购房者积极入市，市场置业意愿出现明显改善，超六成购房者认为下半年楼市将稳定复苏，一二线、长珠三角区域市场逐步稳定复苏。 ◆ 企业策略建议：紧抓一、二线城市市场修复机会，积极推盘营销；加快一线城市投资布局，重点布局强二线城市，择机投资都市圈内三四线城市 6月楼市成交呈现明显反弹态势，置业意愿出现快速改善，一线城市63%受访者感受到近期市场需求的快速增加，市场出现明显恢复的迹象，高端住宅逐步开始升温，二线城市政策显效，强二线城市市场逐步恢复，而三四线市场逐步稳定，49%占比感受到市场呈现逐步稳定；同时二季度以来房企营销活动开始明显增加，老业主推荐、全民营销、中介分销等方式占据相对主导地位，平台渠道营销力度逐步提升，下半年市场预期整体依然相对偏暖，建议紧抓一、二线城市市场修复，抓住改善需求释放契机，通过线上直播引流、线下老带新与渠道、做高去化等方式积极精准营销，提升客群到访率与转化率。对于投资端来说，2022年下半年市场稳定复苏成为确定性方向，北京、上海、广州等一线城市将缓慢升温，可加快城市投资布局节奏，苏州、成都、武汉、南京等强二线城市在大力放松调控后，将带动需求释放、预期提升，进而促进市场在四季度出现升温，可重点布局强二线城市，而三四线城市市场将逐步稳定，仅东莞、佛山、常州、南通等都市圈内核心三四线市场存在修复，可择机进行布局。

多元化专业服务与投资管理公司高力国际11日发布北京第二季度办公楼报告称，二季度北京再次经历了疫情袭扰，大量商务租赁活动受到影响。由于办公楼租赁严重依赖线下带看和商务谈判，整体市场在二季度活跃度都大幅降低。 　　高力国际华北区董事总经理严区海说，数据显示，北京甲级写字楼市场的净吸纳量为-8.3万平方米，这是继2020年一季度后第一次出现负值。二季度市场无新增供应，受到市场租赁活动放缓、谈判周期延长等因素影响，整体空置率小幅回升到16.4%，市场租金也小幅回调至338.6元每月每平米。 　　高力国际报告认为，疫情仅是左右市场走势的因素之一，并非决定性因素。 　　从政策层面来看，疫情防控对于整体市场的影响是暂时性的，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化。今年二季度的疫情防控已经是北京办公楼租赁市场经历的第三次疫情考验，前两次分别为2003年的非典时期和2020年新冠疫情暴发期。 　　从前两次的市场表现来看，受到疫情防控影响的季度，市场需求都出现了大幅放缓的现象，但当疫情防控结束后，市场需求都会出现报复性反弹。比如：2003年非典时期，在二季度疫情防控结束后，三季度需求量环比增长超过3倍。因此，当刚性需求被外界因素短期压制后，一旦外界压制因素消失，需求会出现快速反弹。由此可见，企业办公需求长期存在，疫情只能影响企业租赁的节奏变化，在疫情逐步稳定后，之前所压抑的市场需求将快速释放。 　　从需求层面来看，头部互联网科技企业进入面积整合期，其影响将贯穿全年。 　　从数据层面来看，净吸纳量为负并不一定代表新增需求不足，也有可能是多种因素导致存量楼宇释放大量面积所致。二季度净吸纳量更直接受此的影响，即市场存量项目短期集中释放空置面积所致。 　　报告指出，一般而言，在市场成交足够活跃时，这些空出的面积可能会被抵消，但二季度恰逢疫情防控，供需两侧对已租面积的影响此消彼长，供给侧的影响就在一定程度上被放大了。因此，高力国际认为本季度的数据表现是疫情、市场和企业需求等不同因素共同作用的结果，企业的办公需求长期存在，切勿忽略数据背后的成因，以免对后市发展带来误读。 　　严区海表示，自五月底疫情结束后，我们已经看到市场活跃度在逐步提升，三季度市场全面恢复可期。

2022年7月11日早间，恒大地产集团公告称，《关于调整20恒大01债券本息兑付安排的议案》未获得债券持有人会议表决通过。 　　公开信息显示，“20恒大01”系恒大地产集团于2020年1月8日在深交所发行的2+1年期公司债券，票面利率6.98%，发行金额45亿元。 　　恒大地产集团董事长赵长龙在接受21世纪经济报道记者独家采访时强调，尽管“20恒大01”未能及时再次展期，但从公司的角度来讲，既不动摇恒大地产集团不逃废债的承诺，也不影响在各方支持下持续经营和风险化解，同时恒大地产集团仍未放弃努力，还在积极寻求与该期债券持有人充分沟通，希望能够尽快达成共识，相向而行，共同努力化解债务。 　　赵长龙同时表示，近来恒大地产经营情况持续改善，公司将抓住有利时机，加快销售回款、全力降本增效，千方百计保障项目续建交楼，力争现金流回正，支持公司债务还本付息。 　　“20恒大01”债券主要持有人为中天系，此次不同意恒大地产集团债券展期，可能与其自身经营情况也有关。 　　已展期8支境内债券 经营“持续改善” 　　恒大地产集团董事长赵长龙在接受21世纪经济报道记者采访时表示，2022年以来，在各期债券持有人、债券管理人、发行人等各方共同努力和支持下，恒大地产集团境内公开市场债已成功实现8支债券的多次展期，共涉及本金477亿元、利息30.9亿元。 　　赵长龙称，“上述事实有力地说明，大部分债券持有人秉持‘以时间换空间’的共识，通过展期的方式展现极大的耐心和信心，支持、帮助恒大地产集团应对、化解风险。对此我们表示衷心的感谢！” 　　恒大地产集团在公告中强调，恒大地产仍将以“不逃废债”为基本前提，积极与债券持有人协商，以期尽快达成持有人认可的解决方案，在各方共同努力下化解债务。 　　赵长龙向21世纪经济报道记者表示，近来恒大地产经营情况持续改善，公司将抓住有利时机，加快销售回款、全力降本增效，千方百计保障项目续建交楼，力争现金流回正，支持公司债务还本付息。 　　赵长龙还称，尽管“20恒大01”未能及时再次展期，但从公司的角度来讲，既不动摇恒大地产集团不逃废债的承诺，也不影响在各方支持下持续经营和风险化解，同时恒大地产集团仍未放弃努力，还在积极寻求与该期债券持有人充分沟通，希望能够尽快达成共识，相向而行，共同努力化解债务。 　　未获展期或与主要持有人经营情况有关 　　据21世纪经济报道记者了解，“20恒大01”是恒大地产集团首笔未获展期的公开市场债券，该债券主要持有人为中天系，此次不同意恒大地产集团债券展期，可能与其自身经营情况有关。中天金融是深交所上市公司，代码000540，大股东为金世旗国际控股有限公司行业分类为房地产开发和管理，控股或参股公司109家。 　　2019年-2021年，中天金融归母净利润同比分别下滑24.41%、48.4%和1221.92%；负债规模同比分别增加20.43%、17.87%、28.8%。2021年12月，中天金融公告，以89亿元对价出售子公司中天城投集团有限公司。市场普遍认为它出售资产是为了缓解债务压力。 　　依法依规公平对待各方债权人是国际惯例 　　尽管“20恒大01”展期未获得通过，但21世纪经济报道记者采访的法律专家及市场人士普遍认为，公平对待各类债权人并将之纳入整体债务化解框架中，是市场认可的策略。 　　一位法律专家在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“20恒大01”债券为恒大地产集团在境内公开市场发行的债券，债权人主要为境内金融机构。按照国际惯例和市场规则，境内外债权人都享有其合法的偿债资源。就目前来看，恒大地产集团与境内债权人就债券清偿的协商还在进行中，还没有看到其通过资产处置等方式对境内债券持有人进行个别清偿。 　　上述法律专家分析认为，自出现流动性风险以来，恒大集团多次公开表示将依法公平对待各类债权人，根据其表态，应该不会以牺牲境外债权人利益为代价，而大概率会将债务危机的化解纳入到整体框架内，保证公司的持续经营能力以化解债务，也就是市场上较为认可的“以时间换空间”的风险化解策略。 　　市场人士称不影响恒大的整体风险处置工作 　　而据熟悉情况的市场人士向21世纪经济报道记者透露，单笔债券未获展期具有其特殊性，既源于债权人的特定诉求，又与债务人当前的风险应对措施进度相关，不能被简单、过度解读为债务危机的恶化。 　　上述市场人士续称，恒大地产集团目前正处于保稳定经营、保资产增值、保负债控制的关键阶段，轻易处置资产对单笔债券清偿有可能造成挤兑而影响大局，适得其反。而保障资产的有效经营和整体稳定是对全体债权人最为重要的偿债来源支撑和心理保障。体量巨大的企业在进行风险处置时，切忌“头痛医头、脚痛医脚”，国际上惯常的策略就是通盘考虑，积极做好引进优质资源、延缓风险损失、保障债权人长期利益。

11日下午，导演张艺谋的妻子陈婷通过新浪微博回应“张艺谋3000万急售无锡临湖别墅”称，无锡的房子没有急售，只是询问一下。 　　“爸妈年纪也越来越大了，想接过来一起住方便照顾。​​​​”一小时后，陈婷再发微博补充称，“造谣也好，碰瓷也好，不影响咱心情哈！” 　　截图来源：新浪微博，下同。 　　据《江南晚报》报道，“最近无锡有这样一套二手房在中介圈里引起了不小的轰动，因为他的主人是著名导演张艺谋……据房产中介介绍，目前这套房子网外行挂牌售价3500万元，标注有‘急售’，大约3000万元即有望成交……仅从价格来看，这套房子属于低价上市。” 　　上述消息引发热议，截至发稿，话题“张艺谋3000万急售无锡临湖别墅”阅读量已达2.3亿人次；话题“陈婷否认张艺谋急售无锡别墅”为新浪微博热搜榜第一名。

被疫情冰封了两个月之久的上海楼市，步入有序恢复进程之中。 　　上海链家研究院数据显示，6月份，上海二手房共成交近1.6万套，相当于疫情前的常规月均成交水平。这一成交量也触及今年上半年的高点。 　　上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，整体来看，市场并未由于2个多月的暂停而出现过热的情况。考虑到4、5月份会有积压需求的释放，修复需要一个过程。此外，从周度成交来看，周成交量处于稳步上升的态势，市场修复情况较为乐观。 　　这一热度还是超过了市场预期。“当初估计成交量是在1.3万套-1.4万套，”上海中原地产资深市场分析师卢文曦向第一财经表示，“最后几天都在冲业绩，量涨得比较厉害。” 　　6月下旬时，一位正在寻觅合适房源的购房者从中介处得知，其看中的一套位于普陀区的房子已经成交，而成交客户实则是第一次看房，“看完客户就说回店里谈谈”。 　　“链家每周的新增客户、新增带看也在稳步增加，同样佐证了市场积极修复的情况。”杨雨蕾进一步指出，“这些指标虽有增长，但同样处于疫情前的常规范围之内，说明客户入市心态积极，但亦存在观望的情绪。” 　　房东的心态则开始向好。链家的数据显示，挂牌价格出现了上涨的态势，反映出部分房东对市场比较乐观。有中介人士表示，“之前200万的房子，向下谈10万很简单，但现在明显感觉变难了。” 　　“挂牌价最终还需市场验证，所以未必会引导成交价格。从目前的客户心态来看，并未完全认可这样的价格，大多对于涨价房源仍持观望态度。”杨雨蕾分析，由于疫情以及2个多月楼市的暂停，购房者认为后续市场可能存在不确定性，不急于入市的购房者会更倾向于保持谨慎的态度。 　　沪上某连锁中介店长也向第一财经表示，近期有约好见面洽谈的客户，受疫情影响出行受阻，“疫情反复也会导致很多客户一时半会不愿意出手。” 　　不过，阻碍购房者入市步伐的障碍则在逐渐消退。比如银行放款速度明显加快。“现在有的银行一周时间就可以完成审批；产证出来之后，基本上3个工作日就可以放款，”有中介告诉记者，对房东来说，贷款跟全款差不多了，“之前贷款流程走下来要3-6个月，现在整个流程下来一个月就可以，银行的额度在放松。” 　　更重要的，扼住了诸多二手房购房者的“三价就低”政策，出现了松动。 　　2021年8月，上海在二手市场祭出了“三价就低”新规，各银行在对二手房进行放贷时，放贷额度将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，择最低一项作为贷款申请房价标准。 　　彼时，许多二手房取“三价就低”给出的价格往往是市场价的5-6折，由此首套房的购房者通常需要准备5-6成首付，甚至更高。 　　近期有市场消息称，“三价就低”的最低价可在房屋市场价的8成左右。 　　某股份制商业银行内部人士向第一财经表示，“三价就低现在是松了一些，我们这边不一定能给到市场价的8成，不过别的银行有可能。”农行负责个贷业务的相关人士也确认，“三价就低”有所放松，贷款额度变高了。 　　多位中介人士也向第一财经表示，目前确实有所松动，但是否是市场价的8折仍要看具体情况。 　　“因为也没有明文规定到底‘三价就低’的结果会给出几成，现在只能靠成交来判断水温。” 上海长宁区中山公园板块附近的中介向记者介绍，“过去基本都是在市场价的5~7成，所以一般给客户计算贷款额度时，按6成来算比较稳妥。上周一套38平方米、挂牌价300万左右的房子，最后按照市场价的8.6成批的贷款额度。” 　　上述连锁中介店长向第一财经透露，“目前普陀区的评估价在市场价的8折左右。浦东暂时还没有网签数据出来，要等数据出来才知道，每个小区的实际评估价格不一致。” 　　这对于首付压力较大的购房者来说是个好消息。“整体来看，目前从购房者和房东的情绪上来说，还是处于比较好的状态的，买卖意愿都比较强。”该店长认为，7月份数据应该会比6月份更好。 　　卢文曦表示，6月以来，上海二手房的新增挂牌量已经恢复到正常水平。这些先行指标在恢复，预示短期反弹可以持续，“乐观估计，下半年有机会看到2万套/月以上的交易量。”

8日，吉林省长春市人民政府办公厅发布《进一步促进房地产市场平稳发展的若干措施》(下称《措施》)。《措施》提出，个人申请商业性个人住房贷款的，首套刚需住房贷款首付比例由不低于30%恢复至20%；在2022年12月31日之前，长春城区有共同借款人的新建商品房贷款单笔最高额度为90万元。 　　《措施》从土地规划、信贷政策、促进交易等方面， 拟定了12条措施。具体如下： 　　一、对未按期交付的房地产开发用地，符合土地分宗条件的，可签订补充合同，实现项目局部开发、预售。 　　二、对纳入政府保护的历史建筑、风貌建筑及城市更新内保留建筑，从事商业、服务业经营的，在不改变原建筑外主体结构且符合结构安全、消防安全和历史风貌的前提下，容积率核算按原产权面积计容。在建设过程中允许对内部空间进行改造、加层、增加建筑面积，依法履行基本建设程序，依审定的方案实施改建，办理产权产籍手续。 　　竣工验收时，对增加建筑面积不再计收土地价款。保留改造建筑从事公益等非营利性活动的，在确定土地出让价格时，按照原用途和规划用途中地价较低的用途进行评估，但不得低于取得成本。 　　三、以出让方式取得的房地产开发用地，对开发投资总额未达到25%的，按照“先投入后转让”的原则，交易双方签订转让合同，经属地政府同意，可申请办理不动产转移预告登记，待开发总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建、销售等手续。 　　四、对使用地下空间的结建房地产开发项目，地下空间出让价格按照《长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知》(长府发〔2016〕31号)公布的地下空间基准地价确定，不再评估收取。 　　五、允许不以公益为目的的养老、教育、医疗等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时，不得改变土地用途。 　　六、支持刚需和改善性购房需求。个人申请商业性个人住房贷款的，首套刚需住房贷款首付比例由不低于30%恢复至20%，二套改善性住房贷款首付比例由不低于40%恢复至30%。将首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 　　七、阶段性调整长春城区住房公积金个人住房贷款单笔最高额度。在2022年12月31日之前，长春城区有共同借款人的新建商品房贷款单笔最高额度为90万元、无共同借款人的为60万元，长春城区有共同借款人的存量房贷款单笔最高额度为70万元、无共同借款人的为50万元。 　　八、对非住宅消化周期较长区域，支持已拿地未开工及在建的商业、商务用地项目，经主管部门批准将商业、办公用房改建为租赁性住房。 　　九、支持居住用地商业兼容比例灵活处置。对于居住用地商业兼容比例，在满足配套要求及不改变用地性质、容积率的情况下，可在办理建设工程规划许可证审批阶段依申请按最低限进行调整，重新出具规划条件、核算土地出让金后核发规划许可。 　　十、支持集中批量购买商品房。支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。团购房需取得商品房预售许可，房地产开发企业不得低于成本价格销售。坚决打击扰乱市场价格的行为，切实稳定市场预期，增强市场信心。 　　十一、实施重点项目帮扶督导。对涉及到民生、交房压力较大的房地产开发项目，建立帮扶督导机制，由市、区两级领导进行帮扶，推动解决项目中的各类问题。督导项目及时开工、按时交房。 　　十二、规范入库入统。加强房地产项目统计，对房地产企业用于抵顶工程款的商品房，按国家统计制度，符合商品房销售统计范围的，做好应统尽统。 　　中新经纬注意到，两个月前的5月26日，长春市人民政府办公厅发布了《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》。 　　通知提到，阶段性降低公积金贷款首付比例。2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。减轻个人住房消费负担。支持市住房公积金管理中心、商业银行适度加大个人住房按揭贷款发放力度，鼓励商业银行按照依法合规、风险可控、商业可持续原则为居民家庭提供较优惠的个人住房贷款利率。贷款购买个人住房的，可使用公积金、商业性组合贷款和住房公积金家庭组合贷款等。

　7月8日，植信投资研究院发布《2022年房地产市场下半年展望报告》，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在发布会上提到，下半年房地产放松政策仍有加码空间，宽松的政策预期将进一步支持房地产市场走向复苏。4月29日政治局会议明确表达了要支持房地产市场平稳健康发展的决心。为了房地产市场实现“三稳”，下半年政策首要发力点在于激活购房需求，包括刚性和改善性需求，各地将“因城施策”、群策群力。 　　《2022年房地产市场下半年展望报告》显示，下半年金融环境将进一步改善。房贷利率存在进一步下调的空间，个人按揭贷款和开发贷发放的节奏会加快；具备条件的城市将通过放松公积金贷款制度、调整房贷首付比例、取消限制性购房措施等，支持楼市健康发展。银行将加大对房企贷款支持力度，优质房企或加大债券发行力度，有效增加土地购置相关的金融支持。 　　同时，报告认为，房地产市场在下半年有望出现好转，销售回暖，土拍回升，投资转正。大城市住房销售将率先于三季度企稳回升，并带动房价摆脱下行通道，四季度楼市值得期盼。土地市场尽管无法与往年平均水平看齐，但随着房企资金状况的改善，以及部分城市土拍规则的松绑，下半年的情况将好于上半年。房屋新开工和建安工程在下半年也将扭转此前大幅下行的态势，房地产投资在三季度后“爬坡”前行，预计2022年房地产投资同比增长0.6%。 　　连平认为，年内重点城市“金九银十”可期。根据以往类似周期的运行特点，伴随着房贷利率和首付比例的下调，购房者需求大致在政策释放两个季度后开始真正转好。由于受到宏观经济下行和疫情反复等因素影响，部分购房者存在较为浓重的观望情绪，今年“金九银十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素导致的前期积压的刚性和改善性需求可能会在三季度后逐步释放。经济恢复和预期改善会推动这种需求较快释放。 　　同时，由于重点城市人口流入较多和收入增长较快以及需求累积较多，这些城市较有可能出现一定程度的“金九银十”现象。若房企竣工及预售加快，楼市可能在国庆前后在重点城市率先较快转暖。 　　对于土拍市场，报告认为，下半年土地市场将触底并小幅回升。下半年土地购置面积将高于上半年。在住房销售改善的带动下，房企资金状况有所好转，有利于推动更多房企参与到土拍市场。资质相对优良的央企国企、以及重点城市的城投公司，有望在下半年加大购置土地的力度。 　　但同时，报告指出，投资者需要警惕房企局部风险。2021年四季度以来，住房金融环境边际改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下调，“房企端”融资环境并未实质性获得改善，尤其民营房企的融资仍然困难。预计下半年房地产市场的主要风险仍聚集于房地产企业，部分房企仍将持续面临经营亏损、流动性短缺、债务违约三大风险。 　　连平建议，为了支持房地产市场平稳健康发展，发挥好稳增长的积极作用，针对当前房地产市场存在的问题与风险，有必要进一步采取有针对性的政策举措。一是进一步释放住房需求，引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，适度下调居民房贷利率。二是加大力度创造宽松的房企金融环境，建议商业银行应加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求；同时加快居民住房信贷投放步伐和加大投放力度，以满足合理购房需求。三是加快步伐增加房企非银金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)等工具，引入不良资产管理公司，缓释房企现金流和债务压力。四是继续合理松动土拍规则，建议取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当的利润空间，适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高房企参拍积极性。五是健全和完善风险监测体系。建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系，加强行业风险预警和防范。

　“以前还清后还要跑一趟银行和公积金中心，现在一件事掌上办，真的非常方便。”有网友评论道。 　　日前，上海市规划资源局联合市大数据中心、市公积金管理中心、市住房置业担保公司以及建行上海市分行推出还清房贷“一件事”服务新举措，即不动产抵押登记“不见面办理”3.0升级版，解决居民办理房产抵押注销往返跑难题。 　　该服务主要针对存量房贷用户。房贷借款人在还清房贷的同时，可以通过“随申办”移动端“一件事”办事入口，提交房屋抵押登记的注销申请，实时掌握办件进度，也可在线完成担保费退费。 　　据介绍，“一件事”整合事项包括出具商业及公积金贷款结清证明、抵押权注销登记、担保费部分退还、提前结清贷款提取公积金(待上线)，全程由“一网通办”平台实现各部门数据对接，做到“足不出门”办实事、“零材料提交”享便捷。 　　记者了解到，在以往操作中，用户即使还清了房贷，但为了注销抵押登记往往要多次往返于银行与登记中心。 　　比如，小张在购房时办理了商业和公积金组合贷款，并办理了抵押登记。在贷款全部还清后，他首先要去银行办理商业贷款结清证明，取得银行授权办理抵押权注销的委托书；然后再去公积金中心办理公积金贷款结清证明；最后到登记大厅，提交申请材料，办理抵押权注销。 　　而在还清房贷“一件事”中，通过数据互联互通简化办事流程，可以有效减少线下跑动，降低办事成本。通过这一新功能，小张只需在办理贷款结清手续的同时，在线提交抵押注销的申请。随后，注销的申请信息就会在第一时间推送至相关银行及登记机构，注销申请的确认及案件审核均由系统智能秒批完成，办件进度可实时在线查询，一次也不用跑，材料也无需提交。 　　一位银行业从业者对第一财经表示，新功能推出后，存量房贷客户如果贷款结清，就可以不用到登记中心办理抵押注销手续，借款人直接通过掌上办发起线上注销就可，解决往返银行和登记中心问题。 　　据悉，目前该功能处于试点阶段，接入还清房贷“一件事”的机构包括上海市公积金管理中心、上海市住房置业融资担保有限公司、建设银行上海市分行。因而，目前可使用该功能的用户必须是通过上述三家机构办理业务的。 　　具体来看，通过建设银行办理纯商业贷款、商业+公积金组合贷款以及通过公积金中心或担保公司办理纯公积金贷款申请抵押注销，均可以使用还清房贷“一件事”。其中，若抵押权人为担保公司的，可能涉及担保费的退费或补缴。 　　另外，使用还清房贷“一件事”还需符合两个条件：一是，申请注销的抵押登记是个人住房贷款，其中，个人住房贷款可以是纯商业贷款、纯公积金贷款或者商业和公积金组合贷款；二是，个人住房抵押登记涉及的贷款已全部还清，住房贷款中如含公积金贷款的，应在公积金贷款还清的三个工作日后提交申请。 　　部分特殊的抵押登记暂时还无法纳入还清房贷“一件事”，须至房产所在区的登记中心现场办理。其中包括抵押登记涉及多个不动产坐落的(车位除外)，或者抵押登记的债权币种为外币的。 　　与此同时，该业务的申请人应为个人住房抵押登记的抵押人，且是该抵押登记贷款的主贷人。在办理时长上，还清房贷“一件事”涉及银行、公积金中心、担保公司、登记中心多部门联审，根据不同的情形，办件时长略有不同。符合登记秒批条件的，一般1-3个工作日内反馈审核结果；其他复杂案件，最长不超过7个工作日反馈。 　　未来，该服务还将惠及更多贷款业务。据相关部门介绍，将邀请更多商业银行加入还清房贷“一件事”，并考虑增加经营贷等其他产品类型；另外，增加职工申请提前结清贷款提取住房公积金事项，不断扩大还清房贷“一件事”的受众人群和服务范围。

7日，为洞察家装消费新趋势，贝壳研究院调研了2000位家装消费者，发布了《2022家装消费趋势调查报告》(以下简称“报告”)。报告描述了当前家装消费主流人群画像，展示了疫情期间消费对健身空间规划提升，并盘点了“装修材料”、“装修工艺”、“计划外增项”等集中暴露的五大消费痛点，综合一线家装服务者的回答，给出了专业建议与意见。 　　报告综合贝壳家装业务经验指出，日渐流行的品质整装，成为当下解决装修痛点的方案。贝壳副总裁、圣都家装创始人颜伟阳表示，家装是一个涉及设计、施工、交付等复杂琐碎的系统，装修的质量直接影响住宅的美观效果、舒适及使用寿命，只有在整装模式下通过精细的施工、安装，将繁琐的流程标准化、产品化，才能真正帮助消费者打造一个梦想的家。 　　被疫情改变的家装：居家健身空间纳入规划 　　从人口统计学维度上来看，本次家装调研重点聚焦在19城，家装消费主力以25-44岁中青年(77.1%)、男性(61.6%)、月收入1-2万元(69.8%)的人群为主。分城市等级看，一线城市家装消费者比新一线城市年龄更大、收入水平更高、女性占比更高。 　　和房产交易一样，装修对于消费者属于“陌生消费”，本次调查显示，其中有七成左右消费者是因为购房装修。值得关注的是，他们中有一半的受访者在过去两年里有翻新、改造房屋局部空间经验。 　　由于疫情期间居家办公成常态，人们对居住空间有了新要求，本次报告的受访者中，有32.3%在家中开辟了健身区域，也是疫情催化出最显著的变化。 　　对普通消费者而言，“盯装修”是个纷繁复杂的大工程，定设计、看施工、选材料、等安装、找售后，牵涉面太广、太细。 “不懂装修，不知道怎么去装修”、“信息透明度低”、“害怕被坑”，成了家装消费者普遍担心的问题。 　　调研显示，后疫情时代“不确定”成常态，家装主力消费人群由于抗风险能力下降，也更加关注风险问题。在这批装修总开支在16-30万元之间的消费者中，“更关注消费风险问题和抗风险能力下降”的占比明显高于其他装修支出费用段的消费者，“稳定品质”在后疫情时代将会更受消费者追捧。 　　当然，“不确定性”不单影响消费者，也在影响家装进程。调研结果显示，疫情的确影响了装修施工进程。在针对装修在途项目中，仅有两成左右(22%)的受访者表示疫情未对家庭装修未造成任何影响。在对受影响人群分析可以看到，出现最多的是“疫情导致装修人力、材料成本上”(48.7%)，其次是“疫情导致材料产品无法及时运输”(40.7%)以及“疫情影响工人入场施工拖累工期”(39%)。 　　那么，当下的家装过程中，消费者最担心的是什么呢？装修流程中哪些环节坑最多？ 　　本次调研结果显示，装修中消费者最担心的问题主要集中在材料、产品问题上(48.5%)；其次消费者还对装修工艺差(21.2%)、计划外增项(11.3%)、逾期未完工(10.5%)和售后维保服务差(7.7%)也有不同程度的担忧。 　　近六成家装有材料问题，计划外增项多花3万 　　现实中“装修材料”首当其冲，是最让消费者头痛的事情。无论是瓷砖、地板这类大宗材料，还是一些小的辅材，都有可能出现以次充好、缺斤少两的陷阱。 　　报告显示，有超过六成的家装消费者曾遇到过材料问题，其中既有涉及材料本身的问题，例如材料不环保有害健康(26.5%)、材料质量不合格(21.3%)、以及材料假冒(5.1%)；也有涉及材料使用的问题，例如材料选择搭配不当(34%)、材料使用处理不当(25.7%)等。 　　其中，装修材料问题涉及面广，有69.2%的消费者遇到过辅材问题，有45.3%遇到了主材问题。具体来看，辅材问题集中在防水材料(33.3%)、乳胶漆材料(32%)、板材(26.3%)等；主材最常出现问题的是墙地板砖(38.1%)、木地板(34.2%)、墙纸(32.4%)、橱柜(31%)等。 　　除了材料与工艺问题，“计划外增项”也是最常见的状况之一。调查结果显示，超半数家装消费者遇到过“加项目”。被窝家装房屋预勘经理张新庆表示，增项不仅会拉长装修工期，还会给装修业主增加经济负担，特别是恶意增项，会给业主带来预算外的超额损失。 　　报告显示，超过三分之一的受访者因计划外增项额外多支出3万元以上，其中涉及最多的项目是水电改造(41.7%)、拆改施工(39.5%)此类隐蔽工程，增项相对较少的工程有窗套、垭口、吊顶施工(30.8%)。 　　当然，计划外增项的原因，既有业主主动要求而发生的增项(42.4%)；但也有因装修专业水平不够导致的，例如“设计方案不合理，施工阶段发生的不可预知增项”(49.6%)以及“预先勘查未发现的问题增加的施工量”(49%)。报告显示，装修中涉嫌“恶意增项”也占有一定比例，例如计划外增项“已在合同中包含，但后期又告知业主增项要收费”(29.6%)以及“故意隐瞒，施工时或施工后告知需增加费用”(20.8%)。 　　一站式家装服务正萌芽，整装成最省心解决方案 　　后疫情时代，消费者对于家装品质、价值和服务的追求没有改变，对于家装服务的品质认知和要求更为细致，而这些归到一个核心诉求上就是：如何找到一家靠谱的装修服务提供商？ 　　其实，对于家装服务每位消费者心中都有一份“成绩单”——推荐度(NPS)，从整体上看，消费者对于家装服务行业较为满意，行业NPS 值为67.2%。同时，NPS 值与家装消费档次呈一定的正向相关，低档家装消费群体的NPS 值偏低，高档家装消费群体NPS 值相对较高，当前，客户忠诚度特别是低档消费客群的忠诚度，尚有提升空间。 　　注释：推荐分大于等于8 分视为推荐者，推荐分小于等于6 分视为贬损者；NPS值= 推荐者-贬损者，NPS 值介于70%- 80%表示有一批高忠诚度客户。 　　家装消费者对于服务提供商的推荐度受多种因素影响，对家装服务提供商贬低者(推荐分6分以下的)的调查显示，首要原因是情感精神层面的“对装修公司工作人员的信任度”(46.1%)，其次才是实质性层面的“装修的质量与预期差距”、“产品和服务性价比”以及“装修风险可控性”。 　　如今，住房市场和居住服务业正在发生本质变化，一个覆盖交易、租赁、家装服务、物业服务、社区服务等多品类经营的行业正在向消费者走来，这也影响着家装消费者的服务选择，消费者逐渐接受一站式服务推荐。 中介推荐装修服务情况(左图)与消费者接受度(右图) 　　有20.9% 受访者在购房过程中有售房中介经纪人员推荐装修服务，有23%的消费者表示会考虑其推荐的装修提供商，未来从购房到装修，更便捷、更高效的一站式居住服务，正成为越来越多消费者的重要选项。 　　报告同样指出，当下年轻化人群在家装消费者中的占比超过85%，这一群体对设计风格的多样化和定制化拥有更高的要求，也更加重视生活品质。 　　同时，这一群体因工作等原因缺乏时间和精力去持续关注家装流程，因此往往会选择一站式“整装服务”，尤其在高线级城市，通过制定个性化解决方案，专业、省心、性价比高的一站式整装，已逐渐成为主要趋势。 　　面对重重藩篱，家装行业也在不断修炼内功、以变应变，比如构建线上平台，以家装行业信息整合推动流程链条化；建立品牌及专业服务团队，推动工人产业化与职业化。但其中最为基础和重要的，则是通过一站式整装赋能迭代升级，引领家装模式的变革。 　　2021年底，贝壳宣布“一体两翼”战略升级，持续加码家装、家居业务。为帮助消费者降低家装消费中的“不确定性”，增加“确定性”所带来的安心感，贝壳正致力于打造一站式居住服务平台，给消费者的新选择提供方向，给行业增长带来新启示。

近日，各地的房地产放松政策持续增多，从限购、限贷的大规模松动，到各类农产品抵扣房款，活动花样翻新。据中新经纬了解，为吸引购房者，近期各地再次出现“首付分期”活动，分期时长短则几个月，长的甚至可以做到数年乃至10年。除此之外，还有个别地方出现了通过在银行做高新房总价，以达到低首付目的的行为。 　　“首付分期”并非新鲜事物，每每遇到市场低迷，这类行为都会增多，在过去，许多地方都对首付分期进行过纠偏。业内人士也指出，之所以要求购房人能够支付最低20%或30%的首付款，是对购房人经济实力的衡量，防止出现过度杠杆或炒房行为。过低的首付比例，容易诱发金融风险。 　　分期最长10年 　　“首付减压低至10%”“首付13万轻松入手靓三房”“首付8万，上车广佛地铁口”......近日，广东佛山的房产经纪人李林(化名)相继在朋友圈转发了佛山多个在售楼盘的宣传海报，一张张鲜红的海报上，除了展示近期的特惠措施外，首付分期成了各楼盘的共同卖点。 　　李林对中新经纬说：“前几天因为是年中，开发商要冲业绩，所以除了优惠多一点，佛山有十几个楼盘都推出了首付分期，希望吸引买房人早点入手。” 　　根据各楼盘发布的海报，佛山的保利时代天珀最低仅需支付10%的首付就能认购房源，而且半年内零月供；保利中交大都汇单套房源的优惠力度在10万-20万元，同时宣称“首付8万，上车广佛地铁口”；美的时光、美的金地新明珠凤翔湾壹号都只需要10%的首付，保利智慧云城、佛山金科城、广银海云台等几个楼盘的首付款都低于10万元。 　　保利时代天珀、保利新都汇的置业顾问均向中新经纬证实，楼盘推出首付分期的活动，对于首付不足的客户，可以通过保利小贷申请贷款，6个月内是免息的。李林称，购房者可以先给楼盘交一部分首付，剩余的向保利小贷申请，“资质、征信没问题的话大概几天能批下来，3-6个月内免息，然后就可以向银行申请住房贷款。” 　　与上述分期时长较短相比，有一些楼盘宣传的首付分期可以达到数年。佛山的越秀星汇瀚府的置业顾问对中新经纬称，他们是与第三方的贷款机构合作，分期时长最多能达到10年。他说：“其实就是‘首付贷’，哪个开发商也不可能延长这么长时间。这个是有利息的，如果不是资金特别紧张，也不是很划算。” 　　除了佛山，中新经纬还发现，重庆、郑州等城市的在售楼盘也都有首付分期的活动，其中，不少楼盘的首付分期并不复杂，仅仅是延长了首付款交付时间。郑州的一位房产经纪人称，为了拉客，很多楼盘都能给购房人几个月的首付支付时间，等首付凑齐了，再做网签和银行贷款。他说：“现在市场不是很好，能拉到客户就不错了。” 　　或涉嫌违规 　　近一两年，一些城市的开发商通过降价和优惠促销，使得房价有所下降，实际售价低于政府备案价的情况也不断增加。这种情况下，另一种灰色的低首付形式开始出现。 　　重庆九龙坡区的一个在售楼盘采取的就是向银行多申请贷款、以降低客户首付款的方式。比如，该项目一套备案价100万元的房子，首套房首付款最低为20万元，可贷款80万元。如今，该房源以备案价的八六折、共计86万元对外出售，但银行仍以总价100万元、贷款80万元审批，这样的话，购房人实际的首付只有6万元。 　　重庆的一位房产经纪人向中新经纬证实了市场上确实存在这种情况，以网签价100万元、实际售价90万元的房源为例，购房人实际只需要支付10万元首付款，另外10万元由开发商支付，然后就可以向银行申请80万元的住房贷款。但他也说：“现在管得比较严，这么做是违规的，只能私下去问问楼盘。” 　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，市场上的确存在这种变相低首付的行为，如果能够查实的话，就可以认定是“骗贷”行为。他还指出，这么做的话，购房发票就要按照网签价开具，开发商的税费成本要提高，倒不如直接降价。 　　针对佛山上述楼盘的做法，张大伟分析道，如果只是给予购房人更长的首付筹款时间，并不违规。但如果楼盘推介客户做贷款，在明知实际首付款低于规定的最低比例的情况下，还向银行申请按揭贷款的话，就属于违规行为。“严格来讲，只要购房人的首付款不是自有资金，而是借款或贷款来的，不管是借的亲朋好友还是金融机构，都是违规。” 　　两成首付安全垫 　　过往多年，由于中国的房地产市场冷热交替频繁，住房贷款首付比例也随着市场的变化而波动，但是首付比例最低20%却一直都是底线。 　　有券商研报曾指出，中国在2005年将首付比例从20%提高到30%，并在2008年恢复到20%，此后，在2010年再次提升到30%。2016年，央行发文明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例可以下调，允许在最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。这份文件发布后，个人住房最低首付款比例又恢复为20%。 　　2016年以后，楼市再度火热，包括限购、非限购城市在内的许多地方，都将最低首付比例升至30%。直到2022年，山东省菏泽市打响下调首付比例第一枪，各地纷纷将首付比例降至最低20%。 　　张大伟指出，购房人以自有资金支付最低20%或30%的首付款，说明购房人拥有一定的经济基础，也能一定程度上证明其未来的还款能力，防止没有经济实力的人盲目涌入房地产市场，进而诱发金融风险。因此，要求最低20%的首付比例具有较高的合理性。 　　今年6月底，河南省济源市房地产管理局就发文称，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就指出，鼓励分期首付，或许会让购房人私下对接民间资金，让他们把剩余的首付款通过银行以外的渠道借入，这会导致一系列的金融乱象。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬采访时说：“首付款比例最低20%的规定是比较成功的，再往下调整空间不大，而且过低的首付比也容易出现盲目加杠杆的情况，20%的首付比要求是比较合适的。不过，当前需要鼓励房地产市场消费，首付比调整空间不大的情况下，可以在月供偿还等方面进一步创新。”

“楼盘项目以房换房”、“二手房销售无起色”......在经过一年多的楼市调控后，作为楼市风向标的深圳，迎来半年小考。 　　深圳房地产中介协会在2022年上半年楼市小结中写道：“2022年上半年楼市总体成绩不尽如人意”。据统计，2022年上半年深圳二手房买卖合同共计录得12191套，环比2021年下半年增长率为-12.1%。一手住宅成交16126套，同、环比增长率分别为-38.3%和-38.6%。 　　南山一楼盘推出“以房换房 以旧换新” 　　继“小麦、大蒜、西瓜换房”后，一线城市深圳传来楼盘项目“以房换房”活动。近日，网传海报显示，深圳南山一楼盘——弘基·翰林九锡推出“以房换房 以旧换新”活动，上面印有普通住宅换尊贵大平层总裁私域、换商务公寓、换临街商铺！ 　　对此，澎湃新闻致电弘基·翰林九锡项目售楼处，售楼处工作人员表示，情况属实，经第三方检测机构做市值评估后可以深圳市现有住宅置换现场的新房，多退少补。 　　上述工作人员表示，活动期限目前未规定截止时间。按照海报，交换原则为以旧换新、等价交换、多退少补。价值认定标准上，新房价格—弘基·翰林九锡项目价格以现场公布为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交的均价为准(若半年内无成交，以一年内成交均价为准)。上述项目代理中介向澎湃新闻介绍，大平层属于商办产品。“打个比方，如果大平层3000多万元，您的住宅评估价在1500万元左右，就可抵扣掉一半，旧房交由开发商来处理就行。” 　　“这个项目一共两栋楼，以旧换新主要针对的是其中的大平层产品，可售产品面积在343—555平方米。商务公寓项目叫弘基朗寓，产品面积在35—98平方米，毛坯价格7万元/平方米左右。小户型的商务公寓暂时不参与活动，35平方米的才200多万元。”该项目代理中介说。 　　在深圳业内人士看来，项目广告或带来一定的流量但销售情况有待观察。“这个项目的位置还可以，紧挨地铁口，不过项目体量比较小，300多平方米的大平层产品针对的客户像企业老板、总裁之类的，他们的选择性会比较多，从整个深圳来看，这个项目卡在中间档，比它高端的有，低一点的也有，比较难弄。” 　　深圳一中介门店经理也对澎湃新闻表示，目前市面上的公寓、商办项目不温不火，市面上可供选择的产品也很多，目前我们以销售新房住宅项目为主，今年深圳开了很多新盘。 　　上半年32个住宅新盘入市，网红盘“日光”奇迹不再 　　据深圳中原研究中心监测数据，截至6月30日，深圳今年已有32个住宅新盘入市，共计13470套。 　　根据深圳市住房和建设局近日印发的《深圳市住房发展2022年度实施计划》，深圳今年计划批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。这也意味着，下半年，至少还有4万余套商品住房供应。 　　按照深圳中原研究中心统计，仅7月份，潜在计划入市的住宅项目就有19个。从区域来看，光明3个、宝安3个、南山2个、福田3个、龙华3个、龙岗4个、坪山1个。较受关注的项目包括宏发万悦山二期、正东名苑、中海闻华里等。 　　在新房住宅项目供应高峰下，被称为超级网红盘的深圳华润城没能再创“日光奇迹”。 　　据媒体报道，开盘8年，其中7年“开盘即日光”的超级网红盘深圳华润城于6月19日推出最后一批住宅，推出344套房源，均价13.2万元/平方米；共有589批客户参与选房，但最终售出303套，去化率八八成，收入46亿元。 　　“主要还是新盘可选择的项目较多，同价位的高端项目也有同类产品在差不多时间开盘。比如5月底开盘的海德园，均价在12.6万元/平方米，也是网红豪宅项目，起步价1800万元左右，6个小时239套房全部选完。”深圳中原一门店经理说。 　　在业内看来，除了项目自身产品、地段和配套等优势外，与周边二手房存在的巨大差价也是吸引客户选购新房的重要原因之一。以上述海德园为例，按照深圳中原研究中心数据，因为深圳新房限价的缘故，海德园A区开盘均价为12.6万元/平方米，但周边二手住宅的挂牌价普遍在18万元/平方米以上。 　　另据深圳当地中介反馈，“在新房限价政策下，目前深圳新房住宅项目其实都卖得还不错，以近期在卖的‘山海公馆’为例，项目6月15日(周五)开盘，周六、周日两天时间就卖了96套，开发商回款5亿多元。客户主要以首次置业的刚需客户为主。由于项目总价在400万—500万元，也有部分客户用来投资。” 　　从成交情况看，根据诸葛找房监测数据，今年6月份，深圳新房成交量环比涨超五成。按照数据，6月，深圳成交量2731套，环比上涨55%，同比上涨2%。 　　二手房无明显起色，挂牌房源增多成交量下滑 　　从二手房市场来看，市场尚无明显起色。 　　2021年2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，其首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格几乎相当于市场价的七折。同时，银行将根据参考价发放贷款。 　　按照乐有家研究中心此前公布的数据，2021年2月，深圳二手房挂牌量锐减，跌幅近40%，这主要是受春节假期的影响，春节后3月深圳的挂牌量就恢复至新政前的水平。不过，去年3月政策过渡期后，4月开始，随着政策的严格落地实施，市场挂牌量有所下滑。经历几个月持续降温后，2021年9月市场挂牌量进一步下滑，此外，随着政策调控深化，市场持续降温，部分需要置换或用钱的业主，心态有所松动，挂牌价有所下滑。2021年挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。 　　深圳当地的中介更是以“速冻”来形容当时的深圳二手房市场。 　　目前，在深圳中介眼中，“二手房仍无起色”。该中介称，二手房参考价出台前，其门店一个月平均成交二手房十余套，现在几乎没有，“现在二手房客户很少”。 　　根据深圳市房地产信息平台7月1日公布的数据，2022年6月，深圳全市二手商品房成交26.31万平方米(2686套)，同比下降0.22%；其中二手商品住宅成交为21.54万平方米(2241套)，同比下降0.22%。 　　另按照诸葛找房研究中心数据，6月份，深圳二手房成交量与去年同期相比下降27%。 　　“目前，深圳二手房参考价仍在严格执行，对于刚需买家来说，首付是一大挑战，所以只能继续观望。之前传深圳二手房参考价要调整，也没有下文。”深圳当地一潜在购房者这样说道。 　　挂牌量来看，今年上半年二手房挂牌量持续增加。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至2022年6月30日，根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源84097套(存重复房源)，对比5月31日统计的83503套在售房源增加594套，环比增长率为0.7%。深圳市房地产中介协会指出，根据今年以来二手房录得量面积占比分析，小于90平方米户型的录得占总体比例处于持续下滑态势，而90平方米以上户型占比，尤其是90-144平方米的占比提升明显，反映出改善型群体入市意愿高于小户型刚需群体入市意愿，也从侧面反映出刚需群体对于预期不确定性，观望氛围更浓郁。同时，由于刚需群体的观望氛围浓郁，直接影响到龙岗、罗湖等传统刚需置业集中区域的交易量。 　　“二手房成交量总体还是偏低，改善型群体的交易周期也较长。”深圳中介说。

“预计2022年全国房地产市场将呈现‘销售规模高位回落，新开工面积明显下降，投资面临调整压力’的特点。” 　　7月7日，北京中指信息技术研究院发布的《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》中如上表述。 　　报告指出，2022年上半年，百城新建住宅与二手住宅价格累计均微幅上涨，涨幅分别为0.15%和0.17%，较2021年同期均大幅收窄。受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响，二季度百城新建住宅与二手住宅价格各月环比涨跌幅均在0.05%以内，房价整体呈现企稳横盘态势。 　　从成交来看，上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降超四成，三四线城市同比降幅最大。5-6月，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，市场需求边际修复，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长。 　　土地方面，上半年全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位。企业方面，上半年9家房企销售额超千亿，国央企仍为拿地主力，房企倾向布局热点二线城市。 　　对于2022年上半年的楼市，“调控”是一个重要关键词。据统计，上半年全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。 　　“热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。”中指研究院表示。 　　“换房改善成主流需求，全国改善购房占比超三成，二线、三四线改善需求更具主导地位，而一线城市仍以刚需为主。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦谈及居民置业需求时表示。 　　展望下半年，中指研究院认为，从短期政策来看，在市场未明显好转前，各地政策发布频次或将维持高位，供需两端均有改善空间，一线城市以微调为主，二线和三四线城市政策放松力度继续加大。

　中指研究院7日在"中房指数2022房地产市场趋势报告会”上发布《住房租赁发展白皮书》。该报告指出，2022年上半年，受新冠疫情反复、经济下行压力加大等因素影响，全国50城住宅平均租金累计微跌，短期内租赁市场表现冷清。但围绕发展保障性租赁住房，相关支持政策加速出台，长期来看，住房租赁市场发展空间将进一步增大。 　　报告指出，2022年上半年，全国50城住宅平均租金累计下跌1.05%，5个城市平均租金累计上涨，45个城市平均租金累计下跌。 　　从月度走势看，2022年初受春节假期等因素影响，住房租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金1-2月环比连续下跌。3月，随着外来务工人员返城叠加节后“换岗季”等因素，租赁市场行情略有升温，连续两个月租金环比上涨。但随后因上海、北京等多地疫情反复，人口流动受限，住房租赁需求有所减弱。在此行情下，个人业主出租房源空置期加长，业主信心有所不足；此外经济下行压力加大，毕业生求职难度增加等因素，也导致租金上涨动力不足；5-6月，50城住宅平均租金持续回落。 　　保障性租赁住房筹集是“十四五“时期的一项重点工作，筹集规模大，推进速度快。自去年年中《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发以来，各地方政府快速跟进。截至2022年6月，全国有超80个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件。 　　“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，其中，2021年已完成94.2万套(间)，2022年计划筹集240万套(间)。报告认为，以推动保障性租赁住房建设为契机，我国住房租赁市场发展不断提速。中央和地方政府在财税支持、金融支持、存量盘活、市场监管等重点领域配套出台了多项政策。 　　展望未来，住房租赁市场政策红利有望持续释放，市场发展环境有望进一步优化。同时，随着流动人口规模的逐步扩大，年轻一代居住观念的逐渐转变，住房租赁需求仍有进一步增长的空间。

不惜一切代价卖房！小麦西瓜太小儿科，深圳开发商直接喊你“旧房换个大平层” 　　“我们只要住宅，这是公司规定的。” 　　真是大开眼界，以物易物买卖房产的交易方式会出现在一线城市深圳。 　　与6月时多地小麦、大蒜、西瓜等初级农产品走上消费链顶端不同，深圳开发商直接推出了以旧换新、以房换房，因地制宜，直接在消费链顶端置换。 　　近日，《每日经济新闻》记者注意到，深圳一楼盘传出标有“房产置换、以旧换新”的宣传海报，上写普通住宅换尊贵大平层，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。 　　旧房换新仅限住宅 　　记者查询深圳房地产信息平台获悉，海报上的弘基翰林九锡备案名为弘基翰林大厦，去年10月拿到预售证，分为A、B两栋，共有232套办公，217套商务公寓以及65套商业，本次批准预售房源均为毛坯交付，开发企业为深圳市中住房地产开发有限公司、深圳市留仙洞投资发展有限公司。 　　据悉，翰林九锡是弘基地产在深圳开发的首个顶豪公寓产品，不限购、不限贷。那么，以房换房具体如何操作？ 　　7月6日，《每日经济新闻》记者以购房者身份致电了该项目售楼处。 　　置业顾问告诉记者，“项目为商办产品，如果您那边的房子是住宅，可以委托我们全权处理，我们来找买家。” 　　对于如何定价以及委托交易期限，置业顾问表示，新房价格以现场公布为准；旧房价格则以房产所在小区半年内成交的均价为准，若半年内无成交，则以一年内成交均价为准。 　　“你把房子交给我们之后就不用管了，我们肯定会尽快卖出去的。在没有收房的情况下，您租房的租金由我们公司承担。”该名置业顾问表示。 　　“活动上周就开始了，只是宣传这两天才打出去，目前有5、6套来换了，至于活动什么时候结束要等公司通知。” 　　记者在采访中还获悉，该项目在第三方中介平台也有展示，且有工作人员在积极邀约购房者去实地看房了解，而旧房不仅可换大户型的总裁公寓，还可以拿深圳的住宅等价交换弘基·朗寓的小户型公寓或者商铺。 　　7月5日，记者从中介工作人员柯先生处了解到，在售户型有小面积段35-98平方米的单房到三房，总价230万-730万元，主要在B栋弘基·朗寓，毛坯均价7.3万元/平方米；A栋则是建面约343-550平方米的大平层总裁公寓，7梯4户，毛坯均价10万元/平方米，可另选装修套餐。 　　对于这一交换方式，有网友评论称“什么样的人会拿住宅换公寓？用公寓换住宅，开发商真聪明，赚大了”。 　　在全国楼市成交遇冷的当下，开发商为卖房可谓花尽了心思，除前段时间农产品纷纷登上换房舞台外，近日南京又一家开发商喊出“1元购‘益’米，直抵1㎡”的口号，即活动期间花1元购买一份杂粮，即可在认购总房款里直接减免1平方米价格。 　　明源不动产研究院首席研究员艾振强今日(7月6日)在接受记者微信采访时表示，之前送车、送年猪等方式现在谈不上新鲜了，住宅好变现，以房换房等价交换，相当于全款买房了，开发商这一招还是很精准的。从售楼处反馈来看，已经签五六套换了，效果也是有的。此外商务公寓创新的空间比较大，如果项目本身不错，对讲究居住品质的土豪还是挺有吸引力的。 　　“一些创新自救的努力是值得钦佩的，6月份市场有所回暖，下半年整体会比上半年好，时刻准备着的公司，下半年有望率先抓住机会，提前进入收获期。” 　　新房普遍难卖 　　实际上，商业类公寓项目在深圳市场上交易占比并不太高，且销售势头也不如住宅，更容易随市场下行而大落。 　　记者从贝壳研究院获悉的一份数据显示，2022年上半年，深圳共有57个项目取得批售，除大鹏外，其他区域均有新盘项目获批售，合计供应新房26228套，同比去年上半年下降3.2%，环比去年下半年下降59.2%。 　　成交方面，2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。从成交细类来看，商业公寓类占比约18%，住宅占比超60%。而今年上半年，无论是住宅还是公寓，同环比跌幅均超过了30%，市场持续探底。 　　艾振强分析，就销售而言，在房产开发链条里已经是很末端了，而很多东西在前端就已经决定了。如果前端的产品、定位没做好，想靠后面发力弥补，那肯定是事倍功半。特别是当下的市场环境，房子金融属性被弱化，居住属性越发突出，大家对房子本身的品质会更加重视，营销创新更多是锦上添花，很难力挽狂澜。

河南省信阳市人民政府办公室印发《信阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》的通知。《措施》共计17项，重点围绕优化房地产项目用地配置、压缩房地产项目孵化周期、加大财税金融支持力度、规范房地产市场秩序四个方面。 　　具体来看，《措施》提到，引导在信金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，更好满足个人住房消费合理信贷需求，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%。 　　同时，实施购房契税补贴。《措施》施行前，在信阳市区内购买商品住宅(不含二手房)但未缴纳契税，《措施》施行后缴纳契税的给予已缴契税20%补贴。《措施》施行后，在信阳市区内购买商品住宅(不含二手房)，并缴纳契税的，给予已缴契税50%补贴。 　　《措施》还强调，优化房地产项目用地配置。一是加大对房地产用地的调控力度，依据商品房去化周期，合理确定新增用地供应量，确保供需平衡。二是对已出让土地，相关部门要尽快完善周边学校、商业、医院、道路等配套设施，为项目推进提供有利条件。三是合理确定公建设施计容面积。 　　《措施》指出，压缩房地产项目孵化周期。一是20个工作日内完成房地产项目审批全流程。分阶段办理施工许可证，可先行办理“正负零”以下工程施工许可证。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，经抵押权人书面同意，可以办理商品房预售许可审批手续。二是合理增加商品房预售资金拨付频次，从“五个拨付节点”调整为“八个拨付节点”，允许企业通过银行业金融机构担保，使用监管资金，提高资金的流动性。三是合理调整竣工验收备案程序。四是顺延房地产项目交付期限。五是推行“交房即办证”。 　　《措施》提到，加大财税金融支持力度。一是因疫情影响不能按期纳税的房地产开发企业、建筑企业，可以延长纳税期，最长不得超过三个月。二是土地竞买保证金不得低于挂牌起始价的20%，可以分期缴纳土地出让金。三是实施购房契税补贴。四是鼓励银行业金融机构对受困企业贷款展期、续贷，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持企业融资连续稳定，有效缓解市场主体资金链运行压力。五是降低个人住房贷款首付比例，支持驻信金融机构，执行住房个人按揭贷款下限利率。 　　《措施》指出，规范房地产市场秩序。一是开展房地产市场秩序整治。二是扩大保障性租赁住房供给。三是强化网络與情引导。

深圳近日就《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知(征求意见稿)》《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》征意见。 　　《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知(征求意见稿)》的主要内容共三条： 　　一是新增提取住房公积金支持我市老旧小区项目改造的政策。即明确参与出资改造纳入我市老旧小区改造项目范围内房屋的产权人及其配偶、父母、子女，可以申请提取其个人公积金账户的公积金用于支付改造费用；并同时对申请人申请提取住房公积金的额度和频次，以及办理该项提取业务的办理材料进行了明确。 　　二是调整现行《提取规定》关于缴存职工办理非深户离深销户提取业务的办理方式。考虑到目前线上签订网上自助办理协议和线上办理该业务均已实现，职工离开深圳后仍可线上办理该业务，不需提前申请办理业务，故拟调整该业务办理方式为，非深户离深职工不能办理基本养老保险和基本医疗保险关系转出和接续手续的，在本市社会保险停止缴费满3个月后可向公积金中心提出申请办理该项提取业务，以缩短职工申请提取后的到账等待时间。 　　三是将深圳市最低生活保障边缘家庭的职工纳入住房公积金提取支持范围。近期，深圳市部分最低生活保障边缘家庭的职工提出诉求，希望与享受居民最低生活保障的职工一样可以获得住房公积金提取支持。为尽快解决该类职工诉求，拟在《通知》中明确将属于深圳市最低生活保障边缘家庭的职工纳入住房公积金提取支持范围。 　　同日，深圳还就《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》征意见。修订后的《贷款规定》共8章38条。主要包括总则、公积金贷款申请、公积金贷款额度期限和利率、公积金贷款担保、办理程序、公积金贷款偿还、监督管理、附则。 　　主要修订内容包括：精简公积金贷款的定义，调整共同申请人的范围。本次修订拟将原《贷款规定》中公积金贷款的定义调整为公积金贷款包括普通公积金贷款和商转公贷款，将公积金组合贷款调整至业务办理程序章节中，以使条文更加清晰；拟在本次修订中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。 　　根据业务办理实际需求，增加相关条款内容，包括即申请商转公贷款的住房为二手住房的，原商业性住房按揭贷款余额应当低于以二手住房成交参考价作为重要参考计算的总价款的70%；增设两项不予支持公积金贷款的情形。 　　同时，结合国家、省、市关于公积金贷款的监管要求，将原规定公积金贷款审核中仅核查深圳市范围内公积金贷款情况的条件调整为核查全国范围内公积金贷款情况；根据深圳市房地产调控政策及相关要求，以二手住房成交参考价作为重要参考计算房屋总价款，并以此替代原房地产评估机构的评估价格，无二手住房成交参考价时才以评估价计算房屋总价款；将贷款补充文件中关于“商品住房的定义、购买城市更新及棚户区改造类住房申请公积金贷款的担保方式、限制转让类住房可以作为抵押物、变更住房权利人需先清偿公积金贷款”等相关规定纳入《贷款规定》。 　　此外，根据现阶段国家及深圳市住房政策和住房分类情况，将原“保障性住房、人才住房和商品住房”的分类调整为“保障性住房、共有产权住房和商品住房”三类；结合深圳市公积金贷款业务办理实际，在规定中明确异地缴存公积金的本市户籍职工，在本市购房并向本市公积金中心申请公积金贷款的，其购房主体从职工本人扩大至职工本人或者其配偶。

今年上半年全国百城土地成交金额为11300亿元，同比下降55%，仅杭州和上海成交额超千亿元。 　　百城土地成交额减半 　　《报告》数据显示，6月份，全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为959幅，环比增加63%，同比下降28%；成交建筑面积7001万平方米，环比增加104%，同比下降43%；成交金额为4015亿元，环比增加141%，同比下降33%。 　　2022年上半年来看，全国百城土地成交金额为11300亿元，较去年下半年下降50%，较去年上半年下降55%。 　　《报告》分析称，上半年土地市场交易规模缩水严重，充分体现了土地市场面临的较大压力。各地需要继续优化购地规则，以不断降低房企的拿地门槛，鼓励土地交易市场的活跃。从实际过程看，随着房屋销售市场逐步复苏、房企到位资金状况改善，预计下半年百城土地市场会有活跃的基础和空间。 　　按城市分类看，《报告》显示，6月份，37个一二线城市土地成交幅数为449幅，环比增加104%，同比下降27%。成交建筑面积为3913万平方米，环比增加176%，同比下降47%。成交金额为3075亿元，环比增加188%，同比下降26%。 　　6月份，63个三四线城市土地成交幅数为510幅，环比增加38%，同比下降29%。成交建筑面积为3088万平方米，环比增加54%，同比下降36%。成交金额为941亿元，环比增加58%，同比下降48%。 　　“全国百城土地市场的拉动，更主要是得益于一二线重点城市的拉动，而三四线城市表现较为一般。”《报告》认为，要充分认识到三四线城市土地市场下行的压力，也要求后续刺激此类城市的土地市场。 　　再将目光放至整个上半年。《报告》显示，上半年仅有杭州和上海土地成交额超千亿元，分别为1426亿元和1078亿元，同比分别回落26%和17%。且在一二线城市土地交易金额TOP10的城市中，仅有合肥和深圳实现同比正增长，分别增37%和36%。 　　《报告》同时称，三四线城中土地交易规模较大的普遍是长三角的城市，不过此类城市也都面临了较大程度的同比下降，如盐城今年上半年土地交易规模相比去年同期下降了80%。

“最近二手房是真的不好卖了。”投资客江敏已经将一套位于江苏南通市区的房子挂牌8个月，但中介带看越来越少。 　　江敏发现自家小区已经有200多套二手房在售了，几乎每一套都在降价。目前南通链家网在售二手房套数达到64590套，相比今年3月初净增2000套，仅链家挂牌二手房的去化周期就超过60个月，5年都卖不完。 　　二手房挂牌数量大增并不是单一现象，随着各地楼市松绑政策发布，越来越多房东把二手房摆上货架。近一个月来，链家网上重庆的二手房源增加约8000套，成都增长了1.5万套。58安居客房产研究院的数据则显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量总体环比上升6.8%，上海二手房新增挂牌量涨了109%，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量增幅也较为显著。 　　不过，虽然挂牌量都在上涨，城市间的分化效应明显，一线城市上海6月以来楼市迅速修复，仍然保持着“挂出一套卖一套”的节奏，大多数房子不愁买家；而二三四线城市则面临不同程度的去化难问题。 　　投资客“割肉”难寻买家 　　江敏是上海一个普通的上班族，2017年时，由于家里有一笔存款不知道如何投资，她便开始关注楼市，最终于2018年在南通主城区买下一套新商品房，当时正处于南通楼市火热的上升期，这套房子附近有学校、有规划的地铁线路，江敏入手后房价一度浮盈了80%。 　　2021年下半年，江敏感受到楼市变冷，再加上家里有现金流需求，她就想把这套没住过的房子卖掉变现，结果市场却越来越冷，中介经常打电话让她降降价，预期不要太高。 　　近期，江敏突然注意到小区挂牌量非常多：“都是没有装修、没有入住过的半毛坯房，不大的一个小区，竟然有230多套在售房。”江敏随即去打探了周边其他小区，基本上也都有一两百套在售，几乎所有的房源近期都在降价。 　　“有些力度大，一口气降了20万乃至50万，也有很多房源是2万、3万地降。”一直“佛系”的江敏也听进中介的劝，答应挂牌价再次降低5万。她告诉记者，相比去年同期，她所买小区的挂牌价已经低了约2000元/平方米，实际成交价降了大约4000元/平方米。 　　根据链家网数据，截至7月5日，南通真实在售的二手房套数达到64590套，相比今年3月初净增约2000套。 　　挂牌量上涨的另一面，是南通二手房去化艰难，当地的“通房e办”平台数据显示，上半年南通市区(不含通州区、海门区)存量二手住宅销售备案约6515套，月均约1083套，同比去年下跌约41%。 　　以南通现在的月均去化水平计算，仅链家挂牌的6万多套房的去化周期就达到60个月，即整整5年才能卖完这些存量房。贝壳南通站6月中旬数据显示，二手房源平均成交周期达到222天。 　　上海二手房成交依然畅旺 　　和南通这类三四线城市不同，上海二手房市场过去常年保持着低存量和高成交量，2021年共成交二手房27万套，月均2.25万套，基本上挂一套就能卖一套。在6月1日全面恢复正常生产、生活秩序后，上海的二手房去化还有没有那么容易？ 　　58同城和安居客联合发布的《6月国民安居指数报告》显示，6月份上海二手房新增挂牌量涨幅领跑全国，达到了109%。 　　根据“小胖看房”数据，2022年1-5月，上海二手房挂牌量一直在1.5万套以下，6月突破2万套，积压了两个月的房源终于释放，截至6月底挂牌量达到2.26万套。 　　上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示：“其实计算6月上海二手房挂牌量的环比涨幅意义不太大，4-5月因疫情防控政策，二手房市场各业务基本停滞了，以我们的统计数据来看，6月恢复常态后，挂牌量已经回到疫情前水平。” 　　上海白领王玫告诉记者，她最近想置换掉市区一套二手房，然后去新房市场“打新”，向房产中介介绍房子的具体情况后，中介人员告诉她：“只要按照市场价挂牌，最快一周就能成交，不需要降价。” 　　上海宝山区的一名链家经纪人也印证了成交畅旺的说法，他表示，近期外中环之间板块的买卖两端需求都很旺盛，不仅挂牌量飙升，看房客也源源不断，成交率不错。 　　“我所在板块的新增挂牌量相比疫情前还涨了40%，想置换房子的人非常多，挂出来也不愁卖，房价甚至微涨。”该经纪人称。 　　结合实际成交情况，卢文曦也认为上海二手房市场目前没什么谈价空间：“基本都是按照市场价挂牌的，价格当然可以谈一下，但是不会降很多的。” 　　6月以来，有不少网传消息称有人抛售上海高端房产，豪宅挂牌量大增、价格走低，针对这些传闻，卢文曦表示：“根据我们的监测，豪宅挂牌量总体正常，价格也很稳定，而且个别板块价格是上调的，比如徐汇滨江和陆家嘴的优质小区。” 　　上海链家分析师也对记者表示，6月上海二手房挂牌量处于正常修复通道中，目前回升至疫情前水平，豪宅板块也并无异常。 　　多城二手房挂牌量激增 　　据中原地产统计，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，具体举措包括放松限购限售、降低交易税费、提供购房补贴、提升公积金可贷额度等。 　　在这些政策的刺激下，楼市终于在5月出现复苏信号。贝壳找房高级副总裁李文杰近日在一场论坛中也表示：“50城二手房成交量在5月环比上涨了14%，二手房的至暗时刻已经过去。” 　　然而比购房者热情更高的却是挂牌套现的房东，伴随着楼市松绑政策的发布，多城二手房挂牌量持续激增。 　　5月17日，杭州出台了刺激二手房成交的“5.17楼市新政”，结果挂牌量飙升，尽管二手房成交数据也有所增长，但赶不上杭州二手房的挂牌量上涨速度。 　　根据链家网数据，截至7月5日，杭州真实在售二手房套数为9.5万套，相比5月下旬的8.8万套，又净增了7000套。 　　二手房存量排名前列的重庆和成都，在链家上挂牌的二手房套数均超过17万套。其中，重庆达到17.4万套，近一个月增长约8000套；成都共计有17.1万套，近一个月增长1.5万套。 　　58安居客房产研究院数据显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比上升6.8%，除上海的数据有大幅回升外，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量环比上升也较为明显，南昌新增挂牌量环比涨幅达到31%，哈尔滨达23%，长春为20%，济南11%。 　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，一线城市表现平稳，波动性小，二线城市楼市则已现分化，例如杭州在5月针对二手房定向放松，使二手房挂牌量近两个月都出现明显增长，接下来，不同城市之间、不同板块之间的分化将表现得更为明显，但总体来说，下半年全国整体楼市成交量会明显超过上半年。

广东又一地出台楼市新政。日前，中山市住房和城乡建设局、中山市发展和改革局发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》。 　　上述文件明确，开发企业进行首次销售价格申报或销售价格申报调整时，每一套商品住房申报价格不得高于各镇街最高申报价格，最低不得低于各镇街最低申报价格(各镇街最高/最低申报价格由市住房城乡建设局核定，如需调整最高申报价格，开发企业向市住房城乡建设局提交申请及有关佐证材料，由市住房城乡建设局进行审核，并按实际情况进行调整)。 　　商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不得超过上次销售价格的5%。 　　新建商品住房销售价格申报工作规程正式实施之日起，可进行一次销售价格申报调整，调整后需在3个月后方可再次调整。商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。 　　通知自2022年7月4日起执行。

根据教育部统计数据，2022年我国高校毕业生预计1076万人，同比增加167万人，在绝对规模和同比增量上创历史新高。 　　为帮助解决高校毕业生租房问题，做好毕业生住房租赁服务，今年6月，多个省会城市和直辖市从发放租房和生活补贴、提供人才租赁房、为市外前来求职的毕业生提供最长7天免费住宿等方面助力毕业生安居乐业。 　　6月毕业季来临前，已有不少省会城市和直辖市推出相关政策。21世纪经济报道记者不完全统计发现，年内北京、上海、长沙、青岛、武汉、石家庄、太原、呼和浩特、福州、南宁、兰州等11个省会城市和直辖市均针对毕业生定向推出租房优惠政策，除了前述内容外，还涉及发放一次性安家补贴、提供阶段性免费住宿、定向提供保障性租赁住房房源等。 　　贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，为吸引更多人才留居城市，发挥“人才红利”推动城市发展，未来会有更多城市推出毕业生租房支持政策，人才吸引力较强的一线和新一线城市推出的力度或将更大。 　　多地推毕业生租房优惠政策 　　自如研究院去年6月调研10个一线和新一线城市的毕业生住房租赁情况发现，90%的大学毕业生需要通过租房解决居住问题。 　　“我六月底入职，网上看到的房源信息显示六月底可以入住，可真正看房时中介又告诉我入住时间要推迟。” 山西大学应届毕业生韩媛媛向21世纪经济报道记者表示。由于遭遇了房屋实际信息与中介平台信息不符、中介机构哄抬租金等现象，韩媛媛的租房过程颇为曲折，类似情况并非个例。 　　贝壳研究院发布的《2022年毕业生租房调研报告》显示，高校毕业生容易因信息不对称而遇到虚假房源、克扣押金以及中介机构乱收费等现象。 　　为更好解决大学毕业生租住难题，帮助其提高居住生活品质，降低房租压力，今年前6月至少有11个省会城市和直辖市从供给安居租赁房源、发放租房补贴、提供求职免费住宿等方面出发，推出多种保障措施。 　　在供给安居租赁房源方面，6月武汉、上海均有相关政策推出。6月7日，武汉明确为符合条件的毕业生提供人才租赁房，租金不高于市场租金的70%，租金累计减免不超3年； 6月15日，上海提出要实施应届高校毕业生安居保障专项行动，为毕业生提供一批租金可负担、长期稳定的租赁房源，今年将新增2.5万套人才安居租赁房源。 　　北京早在3月17日就启动了2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，在海淀、朝阳、房山、昌平启动4个项目试点，推出653套、共1000间房源，租金多在2000-3000元之间，低于市场水平。6月29日起，4个项目陆续开放申请登记，海淀项目预计7月中下旬开始选房。 　　长沙、太原、呼和浩特、南宁等城市则为毕业生提供租房生活补贴，例如6月23日，呼和浩特发布高校毕业生租购房补贴业务办理公告，每月分别为博士研究生、硕士研究生、本科生补贴1000元、800元、500元，补贴期限不超过24个月。 　　石家庄和福州行动更早，分别在4月18日和4月19日出台毕业生补贴政策，石家庄为本科和研究生分别提供一次性补贴1万元和3万元，福州为符合条件的非福州生源本科及以上应届毕业生和技工院校预备技师班及以上毕业生提供3000元一次性租房补贴，为符合条件的福州户籍毕业生发放1万元一次性生活补贴。 　　不仅如此，福州还延长毕业生免费住宿时间。6月15日，微信公众号“福州人社”发布消息，明确毕业三年内在意在福州求职、创业和实习、见习的全日制高校外地生源毕业生，均可申请最长不超过一年的免费住宿，每人仅限享受一次。 　　在打造人才驿站方面，武汉、南宁等地6月推出了外来毕业生“求职免费住宿”服务，打造人才驿站或青年之家，配备家具家电等设施，对市外前来求职的应届高校毕业生提供最长7天的免费住宿。 　　整体来看，各地针对毕业生的租房支持政策除了提供求职实习等过渡性免费住宿外，主要包括提供租赁房源和发放租房或生活补贴两类。 　　相对而言，黄卉认为从毕业生租房的需求角度而言，发放租房补贴的适用性更广，一方面可以提高毕业生对房租的可支付能力，另一方面毕业生在选择租赁房源时灵活性更强，可以按照租住偏好选择不同区位、不同装配标准的租赁房源。 　　期待更多政策支持毕业生安居 　　西安交通大学应届毕业生宋梦即将入职上海一家互联网金融公司，宋梦向21世纪经济报道记者表示，其更倾向于选择经济型整租公寓，并且更关注租住安全性，如小区安保与物业是否可靠、小区内流动人口是否较少等。房屋户型、隔音情况、小区生活配置等亦是其看重的因素。 　　在毕业生人数增加、疫情反复助力企业复工复产背景下，各地针对毕业生推出租房优惠政策，为新就业毕业生解决租房问题提供更多解决方案。 　　相对而言，一线城市和新一线城市的毕业生吸引力更大，租房等生活成本也更高。58同城、赶集直招发布的《2022年毕业季调研分析报告》发现，广州、深圳、杭州、长沙、北京、上海、天津等地的毕业生吸引力强。 　　李艺馨今年从北京师范大学毕业后选择留北京工作。其向21世纪经济报道记者表示，综合考虑未来职业发展机会和生活休闲娱乐需求，较老家山东，北京是更优选。 　　黄卉认为未来会有更多城市推出毕业生租房支持政策，对人才吸引力较强的一线和新一线城市推出政策的力度或将更大。 　　保障性租赁住房是我国保障性住房体系的重要组成部分，也是“十四五”住房建设的重点，重点要解决人口净流入的大中城市的新市民和青年人的住房问题。毕业生是新市民和青年人的重要组成部分，如何将保障性租赁住房建设与支持毕业生租房相结合，或是未来各地支持毕业生租房政策的探索方向之一。 　　北京已展开相关部署，除了推出4个保障性租赁住房青年公寓项目试点外，北京住建委还将新毕业大学生对接保障性租赁住房作为重点任务，建立长效机制，会持续开展此项工作。 　　黄卉认为，重点城市要将保障性租赁住房政策与毕业生住房租赁支持政策结合，更好协同发力，需要重点关注区位选择和租金支付两方面。 　　在区位选择上，为满足职住平衡需求，要在产业聚集区或是交通便捷区域增加更多保障性租赁住房房源，更多通过存量盘活如商改租、工改租等方式来增加保障性租赁住房的供给；在租金支付上，保障性租赁住房可针对毕业生提供租金、押金减免等优惠政策，减轻毕业生第一笔押金的支付压力。 　　除了政策保障外，缓解毕业生租房难题需要多社会主体共同发力。今年链家自如公寓、我爱我家相寓等长租公寓运营商以及麦田房产等中介公司已有相关支持动作，如我爱我家相寓推出免押金房租月付、集中式公寓租金9折，免服务费等毕业生租房优惠活动。 　　在黄卉看来，毕业生初入社会，租金支付能力较低，同时由于选房经验不足或是工作变动，往往短期内需要重新换租。 　　在这样的背景下，要更好发挥长租公寓运营商等市场主体在保障毕业生租房方面的作用，黄卉建议可由地方行业协会等组织牵头发起倡议，建议长租公寓运营商针对毕业生推出房租、押金减免的优惠，提供灵活的租金支付方式和免费换租或搬家服务等，为毕业生提供租房优惠和保障。

6月下旬，武汉市武昌滨江板块一楼盘二期加推270套大户型房源，推出当日全部售完，销售金额达13.42亿元。就在同一天，该市后湖板块也有楼盘实现“日光”。 　　今年5月起，武汉楼市政策陆续出台，历经三次加码，最终在6月出现触底反弹势头，市场成交明显活跃，创出月度成交10885套的半年新高。但接受第一财经采访的专家表示，土地市场的复苏，消费信心的提振和未来预期的稳定，依然任重道远。 　　楼市承压 　　在疫情叠加行业深度调整的影响下，楼市全面承压。作为典型的新一线城市，武汉也不例外。中指研究院数据监测显示，今年上半年，武汉新建商品住房成交55942套，成交面积627.7万平米，同比分别下滑47.2%和48.9%，跌幅均高于全国平均水平。 　　截至5月底，武汉住房去化周期达到14个月，其中新城区平均达17.6个月，“金三银四红五月”回暖的预期全部落空，市场压力不断显现。 　　在土地供应方面，2022年武汉已经完成两批集中供地，累计成交住宅用地16宗，规划建筑面积89.52万平米，与去年前两次供地(89宗和1476万平米)相比，下跌明显。 　　同样，今年上半年武汉土地出让金收入仅为222.03亿元(包括住宅、商业等全口径)，与去年同期相比大幅减少了824亿元。参与拿地的民企数量锐减，国企央企成为拿地主力，成交价格也多为底价成交，土地市场热情不再。 　　三轮渐进式调整 　　中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受第一财经记者采访时表示， 2022上半年，武汉楼市出现前所未有的降温，4、5两月成交量更是跌破万套大关。 　　从5月21日开始，武汉基于市场动态调整，不断寻找政策放开边际。首先是针对亲属投靠、多孩家庭、外来刚需等群体，打开了第一道突破口，采取定向放松的政策对上述群体给出“可新购一套住房”的房票指标。不过，中指研究院数据监测显示，5月21～31日的11天内，该市累计成交住宅3275套，日均成交297套，增幅不到2成，未达预期。 　　紧接着，在6月初，有关部门又全面解除了武汉经开区等四大区域的限购措施，但市场反应依旧一般，6月1～19日累计成交住宅5414套，日均成交仅285套，并未出现预想中的大幅反弹。 　　直到针对改善性需求放开限购，情况才出现好转。6月20日，武汉楼市维稳纾困措施再次加码，针对本地户籍家庭可在限购区域购房3套，非武汉户籍购房证明亦降低至6个月。这一次效果终于显现，监测数据显示，从6月20至30日，武汉共成交商品房住宅5441套，日均494套，相较于5月日均272套的成交水平，涨幅达到81.6%。其中，6月30日一天成交量达到1178套，7月1日单日成交量更达1226套，创出近两个月来的单日成交新高。 　　李国政表示，武汉经过三轮渐进式调整，通过房贷利率、落户、限购放松等一系列手段，形成组合拳效应，有效促进了市场需求的释放，特别是自住和改善性需求不断入市，推动了市场成交的活跃。 　　持续动能有待观察 　　尽管武汉楼市近期出现明显反弹，但在多重压力之下，反弹态势能否持续还有待观察。李国政分析认为，市场成交量持续在谷底徘徊，挫伤了房企拿地积极性。同时，不少房企项目停工、烂尾、延期交房、复工不力等现象时有发生，影响了消费者和市场发展的信心。此外，市场去库存压力依然不小，不同区域的市场冷热状况失衡。 　　“在行业整体疲弱、消费不振的大环境下，既往的政策效果打折扣，地方政府不断试探政策边际，尺度把握也比较困难。特别是一些城市多次反复救市还加剧了消费者的观望情绪。”李国政预测，按照“因城施策、循序渐进”原则，武汉未来可能还会持续优化相关措施，支持居民的合理购房需求，“如果达不到预期目标，不排除还会有其他储备政策继续跟进的可能。”

根据教育部统计数据，2022年我国高校毕业生预计1076万人，同比增加167万人，在绝对规模和同比增量上创历史新高。 　　为帮助解决高校毕业生租房问题，做好毕业生住房租赁服务，今年6月，多个省会城市和直辖市从发放租房和生活补贴、提供人才租赁房、为市外前来求职的毕业生提供最长7天免费住宿等方面助力毕业生安居乐业。 　　6月毕业季来临前，已有不少省会城市和直辖市推出相关政策。21世纪经济报道记者不完全统计发现，年内北京、上海、长沙、青岛、武汉、石家庄、太原、呼和浩特、福州、南宁、兰州等11个省会城市和直辖市均针对毕业生定向推出租房优惠政策，除了前述内容外，还涉及发放一次性安家补贴、提供阶段性免费住宿、定向提供保障性租赁住房房源等。 　　贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示，为吸引更多人才留居城市，发挥“人才红利”推动城市发展，未来会有更多城市推出毕业生租房支持政策，人才吸引力较强的一线和新一线城市推出的力度或将更大。 　　多地推毕业生租房优惠政策 　　自如研究院去年6月调研10个一线和新一线城市的毕业生住房租赁情况发现，90%的大学毕业生需要通过租房解决居住问题。 　　“我六月底入职，网上看到的房源信息显示六月底可以入住，可真正看房时中介又告诉我入住时间要推迟。” 山西大学应届毕业生韩媛媛向21世纪经济报道记者表示。由于遭遇了房屋实际信息与中介平台信息不符、中介机构哄抬租金等现象，韩媛媛的租房过程颇为曲折，类似情况并非个例。 　　贝壳研究院发布的《2022年毕业生租房调研报告》显示，高校毕业生容易因信息不对称而遇到虚假房源、克扣押金以及中介机构乱收费等现象。 　　为更好解决大学毕业生租住难题，帮助其提高居住生活品质，降低房租压力，今年前6月至少有11个省会城市和直辖市从供给安居租赁房源、发放租房补贴、提供求职免费住宿等方面出发，推出多种保障措施。 　　在供给安居租赁房源方面，6月武汉、上海均有相关政策推出。6月7日，武汉明确为符合条件的毕业生提供人才租赁房，租金不高于市场租金的70%，租金累计减免不超3年； 6月15日，上海提出要实施应届高校毕业生安居保障专项行动，为毕业生提供一批租金可负担、长期稳定的租赁房源，今年将新增2.5万套人才安居租赁房源。 　　北京早在3月17日就启动了2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，在海淀、朝阳、房山、昌平启动4个项目试点，推出653套、共1000间房源，租金多在2000-3000元之间，低于市场水平。6月29日起，4个项目陆续开放申请登记，海淀项目预计7月中下旬开始选房。 　　长沙、太原、呼和浩特、南宁等城市则为毕业生提供租房生活补贴，例如6月23日，呼和浩特发布高校毕业生租购房补贴业务办理公告，每月分别为博士研究生、硕士研究生、本科生补贴1000元、800元、500元，补贴期限不超过24个月。 　　石家庄和福州行动更早，分别在4月18日和4月19日出台毕业生补贴政策，石家庄为本科和研究生分别提供一次性补贴1万元和3万元，福州为符合条件的非福州生源本科及以上应届毕业生和技工院校预备技师班及以上毕业生提供3000元一次性租房补贴，为符合条件的福州户籍毕业生发放1万元一次性生活补贴。 　　不仅如此，福州还延长毕业生免费住宿时间。6月15日，微信公众号“福州人社”发布消息，明确毕业三年内在意在福州求职、创业和实习、见习的全日制高校外地生源毕业生，均可申请最长不超过一年的免费住宿，每人仅限享受一次。 　　在打造人才驿站方面，武汉、南宁等地6月推出了外来毕业生“求职免费住宿”服务，打造人才驿站或青年之家，配备家具家电等设施，对市外前来求职的应届高校毕业生提供最长7天的免费住宿。 　　整体来看，各地针对毕业生的租房支持政策除了提供求职实习等过渡性免费住宿外，主要包括提供租赁房源和发放租房或生活补贴两类。 　　相对而言，黄卉认为从毕业生租房的需求角度而言，发放租房补贴的适用性更广，一方面可以提高毕业生对房租的可支付能力，另一方面毕业生在选择租赁房源时灵活性更强，可以按照租住偏好选择不同区位、不同装配标准的租赁房源。 　　期待更多政策支持毕业生安居 　　西安交通大学应届毕业生宋梦即将入职上海一家互联网金融公司，宋梦向21世纪经济报道记者表示，其更倾向于选择经济型整租公寓，并且更关注租住安全性，如小区安保与物业是否可靠、小区内流动人口是否较少等。房屋户型、隔音情况、小区生活配置等亦是其看重的因素。 　　在毕业生人数增加、疫情反复助力企业复工复产背景下，各地针对毕业生推出租房优惠政策，为新就业毕业生解决租房问题提供更多解决方案。 　　相对而言，一线城市和新一线城市的毕业生吸引力更大，租房等生活成本也更高。58同城、赶集直招发布的《2022年毕业季调研分析报告》发现，广州、深圳、杭州、长沙、北京、上海、天津等地的毕业生吸引力强。 　　李艺馨今年从北京师范大学毕业后选择留北京工作。其向21世纪经济报道记者表示，综合考虑未来职业发展机会和生活休闲娱乐需求，较老家山东，北京是更优选。 　　黄卉认为未来会有更多城市推出毕业生租房支持政策，对人才吸引力较强的一线和新一线城市推出政策的力度或将更大。 　　保障性租赁住房是我国保障性住房体系的重要组成部分，也是“十四五”住房建设的重点，重点要解决人口净流入的大中城市的新市民和青年人的住房问题。毕业生是新市民和青年人的重要组成部分，如何将保障性租赁住房建设与支持毕业生租房相结合，或是未来各地支持毕业生租房政策的探索方向之一。 　　北京已展开相关部署，除了推出4个保障性租赁住房青年公寓项目试点外，北京住建委还将新毕业大学生对接保障性租赁住房作为重点任务，建立长效机制，会持续开展此项工作。 　　黄卉认为，重点城市要将保障性租赁住房政策与毕业生住房租赁支持政策结合，更好协同发力，需要重点关注区位选择和租金支付两方面。 　　在区位选择上，为满足职住平衡需求，要在产业聚集区或是交通便捷区域增加更多保障性租赁住房房源，更多通过存量盘活如商改租、工改租等方式来增加保障性租赁住房的供给；在租金支付上，保障性租赁住房可针对毕业生提供租金、押金减免等优惠政策，减轻毕业生第一笔押金的支付压力。 　　除了政策保障外，缓解毕业生租房难题需要多社会主体共同发力。今年链家自如公寓、我爱我家相寓等长租公寓运营商以及麦田房产等中介公司已有相关支持动作，如我爱我家相寓推出免押金房租月付、集中式公寓租金9折，免服务费等毕业生租房优惠活动。 　　在黄卉看来，毕业生初入社会，租金支付能力较低，同时由于选房经验不足或是工作变动，往往短期内需要重新换租。 　　在这样的背景下，要更好发挥长租公寓运营商等市场主体在保障毕业生租房方面的作用，黄卉建议可由地方行业协会等组织牵头发起倡议，建议长租公寓运营商针对毕业生推出房租、押金减免的优惠，提供灵活的租金支付方式和免费换租或搬家服务等，为毕业生提供租房优惠和保障。

在全国“稳经济”大盘下，房地产业的数据正在呈现“冰火交加”之势。 　　国家统计局6月发布的最新数据显示，1~5月，全国房地产开发投资额52134亿元，全国商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额48337亿元，同比来看分别下降4%、23.6%、31.5%；5月，房地产开发景气指数为95.60，为近一年来最低值。 　　但5月单月的环比数据却相对“喜人”：房地产开发投资数据比4月环比增长约14%，销售面积、销售金额环比增速分别为25.8%、29.7%；土地出让面积和成交价款分别环比4月增长45.9%和53.4%；央行公布的数据则显示，5月住户贷款中的中长期贷款增加1047亿元，而4月数据为减少605亿元，环比由负转正。 　　环比改善的数据，是否意味着楼市即将“回暖”？如何看待房地产的下一步，在业内引发了热议。“从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。”国家统计局新闻发言人付凌晖近期给出了这样的判断。 　　但中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在近期的一次公开演讲中提醒，当前房地产业的风险突出表现在债务危机和疫情风险相叠加，头部民营企业的风险仍然在继续。 　　与房地产业联系紧密的土地市场仍显低落。1~5月全国300城土地出让金同比减半，全国住宅用地整体流拍率24.4%。这也是房企拿地意愿不足、投资谨慎的表现。尽管银保监会在3月称要“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款”，房企发债规模仍在下降，“融资难”尚未缓解，一些房企资金链仍显紧张。下半年，房地产业将如何走向尚不明朗。 　　楼市回暖“有点无面” 　　重庆的二手房中介余莉今年的工作更棘手了。“今年早就是买方市场。”余莉说，“以前是一套房子对多个客户，现在是一个客户对多套房子。” 　　余莉觉得有心无力。由于重庆房价下跌，相同的预算可以选择更多地段和房子，她的工作范围从巴南区扩大到九龙坡区。“对外区没那么熟悉，”余莉说，“客户对应的经纪人和中介也更多了，竞争更激烈。” 　　她发现，今年二手房“大刀砍”的情况更多了。余莉说，由于购房者议价优势增强，在业主明显急售的房源上，价格跌幅明显。根据国家统计局数据，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，二手住宅销售价格环比下降城市有53个。 　　新房中介龙云告诉《中国新闻周刊》，今年购房者观望情绪浓厚。“往年上半年都是新房傲骄的时候，今年四五月一些新房都在打‘骨折’。”龙云说，“客户议价能力更强，但由于备案价限制，谈价空间在10%左右。” 　　多地房企以低价折扣的方式“清库存”，由于限跌令的限制，部分开发商只能“变相打折”。即便在一线城市深圳，由于市场冷淡，也出现开发商招人“冒充购房者”的现象。6月中旬，深圳市龙华深圳北附近的楼盘招聘“看房充场人员”。工作时间是6月14日早上9时20分至下午6时，费用日结，每人一天是120元。对应聘者的要求为，年龄要在30至45岁，不能太邋遢，“看起来要富态”。 　　“诸多信号表明住房消费购买力下降。”空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领对《中国新闻周刊》说，“买方优势增强、业主急售比例上升、改善性需求占比降低等都是表现之一。” 　　全国房地产经理人联盟理事、广州房地产专家邓浩志认为，今年来房地产行业回暖呈现“有点无面”的特点，只在一部分出台强有力刺激楼市政策的城市有所复苏。 　　在吉林省某房企任管理层的苏林，对当前楼市压力感受更为强烈和具体。她对《中国新闻周刊》说，由于东北地区人口外流，加上今年来疫情影响经济形势，整体销售承压。“不光是住宅，商铺类也流通不起来，原来要租来做生意的人都流失了，非住产品下行得非常厉害。”苏林说，现在业绩完成率很低。 　　在她所在的区域，由于库存高企，部分房企开始打价格战。“可能在几个项目上收回资金，他们就退出房地产市场了，从而干扰市场价格。”她说，“现在目标都是去库存，各大开发商在东北一些城市有明显收缩迹象。” 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，楼市回升“非常不均衡”。热点城市高端盘回升程度明显，但刚需及改善需求回暖较慢。一线城市复苏情况较好，但部分三、四线城市回升并不明显。尽管5月、6月商品房销售跌幅有所收缩，但开盘去化率大部分在50%以下。 　　“看房人数在5月之后有明显上升，但去化认购率仍在历史性低谷。我们认为，本轮周期下行叠加局部疫情影响，居民购房能力和意愿都受影响，再加上对交付的担心，政策尚待继续累积，才有能力推动销售走出低谷。”中信证券6月的一份研报也认为，从同比来看，5月单月数据，仍然“寒意十足”。2022年5月，商品房销售额单月同比下降38%，销售面积单月同比下降32%，销售单月降幅比2022年4月有一定的收窄。不过，2022年前5月销售额累计下降32%，是创纪录的降幅。 　　“由于开盘去化率很低，企业不得不延迟新盘推出(传统来说6月应该是推盘高峰)。”中信证券研报认为，现金回流不畅，也迫使企业压缩投资，放慢开发进度。从数据上显示，5月单月，房地产开发投资单月同比下降8%，新开工单月同比大幅下降42%，竣工面积单月同比大幅下降31%。 　　业内普遍认为，当前房地产需求端仍旧疲软低迷，房地产的调整其实尚未结束，谈论触底回暖还为时尚早。 　　万科集团创始人王石最近也发声指出，尽管政策回暖信号非常明显，但商业银行愿不愿意放贷，向国企还是民企放贷还是会有很多考量。从消费者角度看，在当前疫情影响下，大众的收入状况、外出看房都会受到影响，这些因素都会影响房地产市场的整体表现。 　　政策风向变了吗？ 　　政策回暖从半年前就开始酝酿。 　　“房地产业规模大、链条长、牵涉面广。”中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀在2021年底召开的“2021~2022中国经济年会”上指出，“房地产业在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。” 　　这种“系统性影响”体现在数据上看，近20年来，房地产投资占中国GDP比重大幅提高。按照国家统计局数据，2021年中国GDP达到110万亿元，全国房地产开发投资14.76万亿元，房地产投资占GDP比重达到9.7%。 　　“我国房地产业与42个行业中的38个有关联，也就是说，房地产的发展情况会和这38个行业密切相关。”盛松成认为，房地产的投资规模与基建投资基本上相当，如果房地产投资大量的下降，要通过基建投资等拉上去，难度比较大。 　　不过，2021年，在上半年楼市火热的背景下，各地为房地产降温出台了一系列紧缩政策，对房地产行业融资作出限制。在降杠杆过程中，由于部分房企爆雷，加上疫情反复，楼市信心受到打击，整个市场迅速降温。 　　2021年初开始实施的“三条红线”“两集中”政策的本意是化解房地产行业为金融市场带来的系统性风险，让房子回到居住本质。“核心内容是抑制房地产的资本属性，对策没有错，但是做的过程当中有些地方过度，损害了房地产消费属性。”清华大学教授魏杰指出。 　　“有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变。”魏杰认为，去年没有错，今年也没有错，去年抑制房地产过度的资本属性，现在主要推动房地产消费属性。 　　今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，就货币政策、房地产领域，称要“积极出台对市场有利的政策”“慎重出台收缩性政策”。此后，银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行分别表态，维持房地产行业稳定。 　　不久后，一系列的“真招”开始出台。5月15日，央行会同银保监会将全国范围内首套房贷款利率下限，从不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)，调整为不低于相应期限LPR减20个基点。5月20日，央行引导5年期以上LPR下行15个基点。随后，北京、上海等多个城市的银行将房贷利率下调，部分城市的银行首套房贷款利率已低至4.25%。进入6月，各地楼市政策继续呈放松态度。根据中指研究院统计，70余城因城施策出台政策超百条。 　　杨现领对《中国新闻周刊》分析，本轮调控相较2008年、2009年及2015、2016年两轮调控效果更弱有多方面因素，其中最大的原因是周期不一样，整个房地产市场的发展阶段发生了很大变化。在2015年，中国商品房销售额为8.7万亿元，2021年，这一数字超过18万亿元。“基本盘子大了很多倍，因此政策放松相对难以取得特别突出的效果。” 　　“不要高估政策的力量，就像拉绳子一样，拉紧容易，到放松的时候，它不一定往前跑了。”杨现领说，“现在对房地产行业来说是必须经历的调整，过去高杠杆、高周转的时代是不可持续的。” 　　另一方面，杨现领指出，中国居民杠杆率已达到历史较高水平，由于居民近年处于降杠杆周期，政策放松效果也会受影响。此外，上半年持续发生的疫情也产生了显著影响。“整个房地产市场需求已经进入了城市圈互动阶段。”杨现领说，“比如惠州的需求可能一半来自于深圳，仅疫情因素就会让惠州交易量大幅下降，1至5月惠州下降幅度约70%。” 　　土拍市场冷淡 　　政策起效并未如预想中迅速，另一个标志性的指标是土拍市场。据中指研究院数据监测，2022年5月，全国300城住宅用地成交楼面价7095元/平方米，同比下跌14.0%，住宅用地成交楼面价同比下跌态势未改。 　　“今年长春土地市场非常低迷，基本上没什么人拍。”前述房企管理层苏林说。 　　长春并不是孤例。据中指数据监测，1~5月，全国300城各类用地土地出让金同比下降56.7%，住宅用地同比下降61.1%。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对《中国新闻周刊》分析，2022年开年以来政策环境逐渐改善，底价成交地块占比和流拍撤牌率有所下降，市场信心略有修复，但多数城市土拍情绪依然较弱。 　　陈文静认为，土地市场低迷受两方面因素影响。一是受房地产市场下行影响，政府供地明显放缓；其次，当前房企资金压力较大，叠加销售去化受阻，房企拿地意愿较低，投资布局愈加审慎。 　　苏林说，此前东北实行集中供地，导致现在楼市库存高企，市场惨淡。“和前两年相比，现在开发商拿地都非常谨慎。”苏林说，“政府不应该无序供地，应该管控放地的频率和价格。” 　　“放地要更有规划，比如减少商住类产品占比，现在占到10%、12%，地产商根本卖不出去，我们拿地也不挣钱。”苏林说，“像公寓在东北也很难卖出去，如果能转成住宅类，可以享受到上学等政策，对销售可能会有帮助。” 　　住宅供地“两集中”(集中发布出让公告，集中组织出让活动)是在2021年出台的政策，在全国22个重点城市实施，意在控制地价、降低溢价率。然而随着市场转冷，流拍率不断上升，导致国企成为拿地主力。在中指研究院发布的1~5月份中国房地产企业权益拿地金额与面积前10名中，有半数以上为央企、国企。 　　据中指数据，前五个月全国住宅用地整体流拍撤牌率达24.4%。“土地是一个前置性的信号和指标。如果出现大面积流标，对市场信心打击会很大。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“目前多地出现土拍市场由央企、国企托底的现象，民营房企投资意愿不足。” 　　“目前房企也不着急拿地。”杨现领分析，“现在不是拿地的时间窗口，今年拿地是为了完成明年的销售目标，而销售计划要看今年全年的销售情况。” 　　有接近房企投资部的人士告诉《中国新闻周刊》，一些全国性房企正在撤出三四线城市，不顾亏损、加速出清，能捞回多少就捞多少。 　　粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒等此前撰文，土地市场持续低温有三方面因素，一是地产销售尚未完成筑底，由于疫情以来居民收入增速与经济增速同步放缓，居民行为趋于避险化，平均消费倾向下降，预防性储蓄上升，居民购房意愿不足。此外，楼市价格下行预期和期房交付风险也使购房者保持观望态度。 　　其次，罗志恒等认为，疫情反复冲击地方政府供地节奏，以此次受疫情影响较为严重的上海为例，1~5月上海土地出让金仅有260亿元，较去年同期下降76.1%。另外，由于房企融资紧张，又将迎来偿债高峰，现金流紧张情况加剧。对于债务压力较大的房企来说，当前拿地并不是首要大事，维持好流动性、应对债务压力，才是“活下去”的重点议题。 　　房企“融资难”未解 　　房企到位资金，即资金获取能力，一直是判断房地产行业状态的关键指标。据国家统计局数据，1至5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。 　　前述接近房企投资部门的人士说，房企回笼资金主要依赖银行融资、社会融资、销售新房和资产。现在前两条路并未得到政策放松，而由于市场低迷，降价销售也很难回笼资金，售卖资产理论上也资不抵债，“融资难”仍然是困扰房企的主要问题。 　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《中国新闻周刊》分析，2022年1~5月，房地产企业债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%。不过，在5月份，房地产行业信用债融资同比上升33.5%。“房地产行业融资环境正在逐步改善。”刘水说，“央行在4月29日专题会议上指出及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。” 　　刘水分析，金融机构的资金投放依然较为谨慎，当前房地产市场销售没有明显回暖，房地产市场仍然处于调整，金融机构对房地产预期没有发生明显转变。苏林也认为，在金融信贷层面给企业融资的便利，目前来看很少落到实处。 　　在2020年底央行和银保监会“两道红线”出台后，房企要获得开发贷和并购贷变得十分艰难。由于层层加码，房企所受的限制更为明显。“恒大爆雷后，地方政府开始对预售资金监管比例提升，为了保护下属城市的房地产项目不出现烂尾，提升监管的额度，使得房地产总部出现问题。”邓浩志说，“总部融资后把钱扔到项目上，结果钱回不来，项目公司没有问题，总部却缺钱、违约。” 　　中国金融四十人论坛(CF40)资深研究员、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌告诉《中国新闻周刊》：“银行包括金融市场不希望有坏账，就现在一些房企的资产负债表而言，确实很多金融机构不敢给他们贷款。” 　　过去房地产企业凭借高杠杆、高周转迅速发展，但此后被认为这种运营模式本身存在问题。“现在低杠杆的房企也受到影响，比方龙湖、旭辉这些资金稳健的房企。”邓浩志说。 　　企业融资难会使其面临流动性危机，“爆雷”风险增加。张斌等人之前的研究认为，由于房地产企业形成的大量难以产生现金流的“沉淀资产”，导致出现“沉淀债务”，使其变为“高债务”行业。今年有58家民营房企海外债到期，叠加年内到期的信用债，2022年债券到期规模超百亿的企业有10家，绝大部分是民营房企。 　　“以前通过借新还旧的方式，用便宜的钱替换一些高价格的钱，但现在不一定能顺利借到。”卢文曦说，“房企爆雷问题还没结束，加上市场规模发展变缓，行业竞争更加严酷。” 　　穆迪高级副总裁曾启贤对《中国新闻周刊》分析，评级主要从开发商的财务状况、流动性状况及违约风险等方面考量。由于销售下滑，对于开发商营运现金流产生压力，加上目前债券市场融资途径对非投资级别开发商几乎是封闭的，不管是海外市场或是在国内市场发债，都困难重重，导致房企还债能力下降，财务状况承压。 　　“在短期内无法偿付到期债务时，个别开发商选择展期，或者与投资人达成协议，降低了还款金额，造成投资人的经济损失，就有可能出现低价交易，也是违约的一种情况。”曾启贤说。穆迪报告显示，从2022年1月1日到4月30日共发生7例违约，均为中国房地产开发商，除了一例之外均为低价交易。 　　5月，龙湖、碧桂园、美的置业等房企被监管机构选为示范民营房企，通过信用保护工具发债融资。这被看作是政府支持民营房企融资措施加快落地。也有分析人士认为，信用保护工具无法保障每家企业，“像龙湖、碧桂园，在民企里属于幸运儿，很难挑出第四家、第五家来。” 　　对于房企面临的资金困境，盛松成建议，在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆的周期；其次，对三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑，在维持当前指标六个月不上升的前提下，继续提供贷款；此外，贷款集中度管理，对各银行的达标时间可以考虑往后推迟半年或一年。 　　“之前希望央企、国企以及稳健经营的民企，能对部分企业收并购，但到现在案例也不多。”李宇嘉认为，“对前者来说，可选项目太多了。现在地方政府出让的地块都很好，溢价率又很低，又没有配建，即便是国企、央企，也有盈利要求，因此缺乏动力收并购其他项目。” 　　前述接近房企投资部的人称：“今年年初时，广东的国企，门槛都被别人踩烂了，每家房地产企业都上门兜售项目，但现在已经不怎么收了。”他说，企业投资更为谨慎。 　　邓浩志认为，单一政策已经不能解决当前的问题，房地产面临的是系统性问题。李宇嘉称，房企“爆雷”威胁仍然存在，房地产销售疲软的状况如果进一步持续或者恶化，债务违约的房企未能得到妥善处理，现有的松绑政策和疫情结束未能取得叠加效应，后续可能仍有一批房企产生流动性危机。 　　警惕重回“短期刺激” 　　为应对楼市萧条，避免产生金融风险，除了房企“自救”，地方政府也采取了一系列救市措施。棚改货币化，则是诸多措施中力度较大的一项。 　　采用这一措施的不只郑州。今年来，发布该政策的城市数量已超10个。棚改安置包括直接提供住房的实物安置和货币化安置，货币化安置又包括提供现金和提供“购房凭证”两种模式，后者即“房票安置”。 　　相较于现金安置，房票安置意味着拆迁户只能将资金用于在本地购置房产，不能用于储蓄和购买其他商品。卢文曦认为，房票制度对当地房地产市场有拉动作用，缓解市场去库存压力，同时较现金安置、实物安置更能减轻政府负担。 　　“房票安置减小了政府的拆迁补偿压力，拆迁也有助于增加地方收入，同时能满足被拆迁人差异化的需求。”李宇嘉说，“当下购房者意愿不高、信心差，房票能人为创造需求，激活交易量，以此提振信心、扭转预期。” 　　棚改货币化制度在过去发挥过明显作用。2014年，央行创设PSL (抵押补充贷款，央行通过PSL可以调节向金融机构融资的成本，引导其向需要提供支持的实体经济部门注入低成本流动性)来支持棚改，随后棚改货币化安置被更多城市采用。2015年至2018年，棚改货币化拉动不少三四线城市房地产需求，使得房地产市场快速回暖，随着2018年后棚改货币化进入尾声，PSL规模也逐渐缩减。 　　野村中国首席经济学家陆挺认为，棚改货币化安置助长了房地产市场的热度，在三四线城市，棚改货币化安置在2016~2017年贡献了30%以上的商品房销售。需求增加的同时，三四线城市的房价也快速攀升。他认为，棚改货币化安置在改善棚户区居住条件、提高低收入人群生活水平方面发挥了很大作用，带动了经济复苏，但也推高了居民部门杠杆率。 　　此轮重启是否能使房地产市场回暖尚未可知。“在我们需要再次拉动投资需求时，政策空间已经没有以前那么大，即使是同样规模的政策刺激所能取得的效果也会被打折扣。”陆挺在2022年4月中国宏观经济论坛宏观月度数据分析会上的发言上提到，“大量购房需求已前置、饱和，当下再采用棚改货币化政策，即使规模类似于2015~2018年，即使没有疫情，对经济的拉动效应可能会远小于那几年。” 　　“房票制度的风险在于，对于购房者来说，可能要在现有房票基础上增加金额、加杠杆换新房，同时看中的楼盘可能并不在指定范围内；对于开发商来说，如果有降价等要求，也不一定愿意参与。”一位业内人士对《中国新闻周刊》分析，房票安置对政府公信力及兑现能力提出了考验。 　　邓浩志认为，棚改货币化的效果在于拆的规模有多大。“棚改是制造新的需求，上一轮棚改可能改得差不多了，甚至已经有一些是超前改的，那么现在还能改多少是不确定的。”他提出，旧改可能会成为地方政府启动的下一个方向，如果房地产形势持续低落，或许会在防止大拆大建的政策范围内重启旧改。 　　一些学者认为，以棚改货币化重启为标志，最值得警惕的是，在推动经济尽快回归正常轨道的大局下，不少地方将稳楼市作为稳增长的重要抓手，但须警惕的是一些不当救市政策搭上稳大盘的便车，带来推高金融风险的隐患。 　　广发证券首席经济学家沈明高近日提出，房地产未来的投资增速会慢于名义GDP增速，依靠房地产拉动中国经济增长已难以为继。 　　盛松成建议从需求端边际放松房地产调控，但对于热点城市政策放松仍然需要谨慎。他特别提醒，“需要防止2020年疫情过后，市场迅速过热的局面再度出现。”

“最近，上海绿地集团宣布对6月25日到期的债券展期征求意见，这是房企50强里面唯一宣布债券展期或者违约的国企。尽管实际上数不大，但是对市场的震动是比较大的。因为以前违约或者展期，也就是我们平时所说的爆雷，基本上都是民营房企。这一次地方国企也出现了类似的情况，对市场的震动是比较大的，说明房地产的风险还没有结束。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在近期的一次公开演讲中，谈及房地产企业面临的债务风险认为，“房企的融资约束仍然比较大，尤其是对民营房企，只有少数财务指标比较好的企业才受到了信用支持。” 　　尽管监管层几次喊话，但房企融资端的情况尚未好转，以债券融资为例，华泰证券研报数据显示，今年前4个月，房企境内发债约1950亿元，同比下降超四成，境外发债约456亿元，同比下降近七成。而且境内发债房企以央企国企为主，民营房企占比仅为7%，遑论大量已经出险的民营房企。 　　融资渠道仍未打开，楼市的冷淡又制约了房企销售回款的力度，夹击之下，今年百强房企中新增出险房企的数量并未下降，前5个月的数量反而环比上升。 　　二季度大量房企的美元债到期，成为又一个风险点。以恒大为代表的出险房企正在践行“以时间换空间”的策略，希望通过债务展期保住债券不发生违约。但融资紧缩、销售疲软，去年以恒大为代表的出险房企定下的复工复产“保交楼”自救策略仍然艰难，一些项目资金缺口较大，急需外部输血救援，但在现行市场环境下，外部输血也颇为谨慎。 　　实际上，面临“恒大式困局”的出险房企远不止一家。 　　“只有等待” 　　6月底，郎星收到恒大下属物业公司的催告函，他是开封郑开恒大未来城业主，自去年7月1日，他已一年没有缴纳物业服务费。收到催告函的郎星反问物业工作人员，“你知道恒大欠我多少钱吗？” 　　郎星担任法人的公司是恒大供应商，合作时间逾7年，目前被拖欠的商票与应付款合计超过200万元，这一数额在众多供应商中不算多，但已足够让他崩溃，今年大年初一，他是在恒大项目公司中度过的，希望对方支付一些欠款。他最终发现自己能做的只有等待，而同样无奈的不止他一人。 　　近日，一则投资者的清盘呈请，又将债务重组中的恒大推上风口。 　　6月27日，恒大房车宝的一名战略投资者向香港法院提出申请，要求恒大清盘。6月28日，恒大对日前被债权人提请清盘呈请做出回应，称极力反对上述呈请，预期该呈请将不会影响公司的重组计划或时间表。截至目前，中国恒大总计约192.85亿美元共13笔美元债务已正式违约。这一操作会加大恒大系复牌的难度，对恒大系项目的施工复工也会产生影响。对此申请，香港法院将于8月31日召开聆讯，调查此事，而且不排除后续可能会有更多的债权人提请清盘呈请。 　　今年4月底至5月，恒大曾迎来一波境内债券偿还高峰，4月底，恒大地产曾在5天内接连召开三笔债券持有人会议，分别审议表决“19恒大01”“21恒大01”付息展期议案及“19恒大02”本息兑付展期议案。 　　实际上，面临兑付压力的，不是个别房企。2022年6月，房企再度迎来一波偿债潮，当月有44笔债券到期，合计约639亿元。据克而瑞研究中心统计，今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，其中民营房企占比67%。6月，佳兆业到期的4只境外优先票据，新力地产到期的一只优先票据和华夏幸福的一笔境外债已经出现利息违约。 　　作为恒大境内发债的主体，恒大地产共有13笔存量债券，总存续规模达558.53亿元，尚未有一只债券发生违约。恒大希望通过展期力保境内债券不发生违约，3月22日，恒大召开全球债权人电话会议，执行董事肖恩称，中国恒大正与境内债权人积极沟通，以保持整体稳定，境内公开市场债券展期工作在有序推进。 　　展期与要约换购成为房企缓释债务压力的主要方式，据中金公司统计，2022年前5月，房地产已展期境内债共22笔。也有房企在展期无望的情况下向投资人提出交换要约。截至6月初，房企今年共新增发行26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。 　　而对恒大而言，债券展期更是为了债务重组方案出台争取时间，6月20日，中国恒大集团再次在公告中确认，将于7月底公布债务重组方案。 　　恒大的债务由三部分组成：以未兑付商票为代表的供应商应付未付款，未兑付的财富产品，即理财，以及金融机构借款。多位大额财富产品持有人告诉《中国新闻周刊》，今年春节过后，每月都能收到8000元的兑付资金。 　　就在恒大地产寻求“15恒大03”展期当天，张云接近中午才参加完一场线上庭审，她经营的营销公司2015年成为恒大供应商，目前持有尚未兑付的恒大商票近3000万元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起诉讼，彼时，涉及恒大商票的案件需移交广州中院集中管辖，“去年12月已经缴纳多起案件的诉讼费，但至今没有开庭，只能等待”。 　　今年四五月间，集中管辖要求有所松动，持票人可以在出票人，即恒大项目公司所在地法院起诉，这让张云看到希望。由于参与项目多在河南，6月，她陆续到河南各地法院提起诉讼，已有十几起案件密集开庭。 　　张云的公司持有数百张恒大商票，一些面额较小的商票甚至只有数千元，去年7月开始逾期，至今已有一年，张云没有等到兑付方案，起诉是她唯一能做的，而数百张商票对应的民事诉讼数量也不在少数。“整整一年时间没有进账，却要支付诉讼费、律师费等等”。 　　张云公司位于河南地市的分公司已经全部解散，今年5月，陕西省级分公司也难以支撑，“只能承诺帮助员工缴纳五险一金到今年年底，作为补偿”。位于郑州的总部只剩下10人左右，她特意留下一名法务，负责后续诉讼，她的公司员工数量曾一度超过300人。 　　当然，即使张云拿到法院判决，也不意味债务能够得到清偿。 　　在江浙两地参与恒大众多项目的石江正在仔细搜罗恒大项目公司除了监管账户外的账户，他希望找到能供法院处置的资产，在发现恒大项目公司的数个银行账户，并且其中尚有 30万元后，他急忙给法官打去电话，希望法院优先执行这部分资产，应急自己公司发放工资的需要。 　　包括商票和应付未付款在内，恒大拖欠石江的公司1600余万元，他是恒大供应商中起诉时间较早的那一批，“2021年六七月间，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事诉讼，法院判决已经做出，但还是在执行环节遇到问题”。 　　恒大爆雷后，各地项目资金全部被纳入政府监管账户，优先用于“保交楼”，旧账被挂起，哪怕是像石江这样已经拿到法院判决的供应商，法院也无法强制执行监管账户中的资金。 　　有做出相关判决的法官告诉《中国新闻周刊》，即使法院已经冻结监管账户，也无法强制执行，他自己也在关注诉讼涉及项目的复工复产情况，只有在项目完工，并且“大确权”，即开发商按规定办理楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》后，如果监管账户中仍有余额，法院才能处置。“目前监管账户中的资金只能在地方政府住建部门的监督下用于‘保交楼’所需款项，这一规则不止适用于恒大，也适用于其他出险房企”。 　　显然，“保交楼”的资金需求被摆在更重要的位置，但这也意味着像郎星、张云、石江经营的中小企业可能先于，或者已经先于恒大这样的出险房企倒下。供应商只能等待复工复产保交楼，但是因为旧账无法得到结算，供应商参与“保交楼”或兴趣寥寥，或无力垫付，积极性有限，复工成为难解的死结。 　　尴尬的“保交楼” 　　“逾期时间最久的一张商票在去年3月底到期、票面价值40多万元。”郭洲告诉《中国新闻周刊》，欠款涉及恒大在湖北的项目至今没有给出兑付方案，“项目公司确实没有钱，目前地方政府成立工作专班，采取的策略是‘结新账、挂旧账’，即不理会已经拖欠的‘旧账’，全力结算‘保交楼’产生的‘新账’”。 　　有政府工作专班成员向记者直言：目前以“保交楼”为主，至于已有债务，没钱，也没精力处置。 　　不论在恒大的自救战略中，还是在监管部门的目标清单中，“保交楼”都居于首要位置。 　　在去年10月下旬召开的复工复产专题会上，许家印曾首次宣布自救战略，第一项便是全力以赴实现复工复产保交楼。恒大已多次强调复工复产保交楼的重要性，此次许家印再度强调，只有复工复产，恢复销售和经营，才能保质保量向业主交楼，才能解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能完成财富产品的兑付，才能逐步归还金融机构的借款。 　　今年春节过后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽也表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。 　　而恒大官方4月初发布的数据显示，截至3月27日，恒大集团已复工项目734个，复工率达95%。其中有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%。全国复工总人数达到15.4万人。 　　但在“结新账、挂旧账”的策略下，恒大一些项目复工复产保交楼的进度仍然难言乐观。 　　“如果一个‘保交楼’项目只有五六名工人施工，这能叫复工复产吗？如果这也算复工复产，项目要到何时才能完工？”一位恒大河南供应商告诉记者，自己所涉及的项目中八成以上都是“非正常复工复产”，“复工复产大会现场可能有很多人，但实际在工地施工的工人只有几个人”。 　　恒大“保交楼”时选择的合作方更多是原有供应商。2021年年底，恒大找到张云，希望她的公司参与新郑悦龙湾项目“保交楼”，张云公司涉及的业务是向业主交房前必不可少的环节，“项目公司提出2021年9月后新产生的费用重新签署为期三个月的合同，现金结算。但是项目经理坦言，三个月后能否拿到工程款还是未知数，而项目目前还拖欠公司60多万元”。张云最终没有参与“保交楼”。 　　6月22日晚，一家国资背景地产商的项目公司给张云打来电话，希望她能承接某个项目的“保交楼”业务，合同约定的付款周期长达8~12个月。查询了这家地产商的信用评级后，张云直接推掉了找上门的业务，连报价都没有给出，“其他项目承诺3个月的付款周期都不敢承接，遑论8~12个月”。 　　一些供应商即使参与“保交楼”，工程进度也并不正常。尽管恒大仍拖欠接近1600万元工程款，但张楠告诉《中国新闻周刊》，自己的公司去年开始参与一些“保交楼”项目实属无奈，因为自己的公司已经“耗在了里面”，“此前公司作为一家上市建筑公司的分包商一直在参与项目施工，在恒大爆雷后，上市公司退出，作为工程实际承包人，工程进行到一半，连工程量都无法核算，账目也不可能结清，因此只有尽可能完工。” 　　但他坦言，恒大爆雷后，作为实际承建方参与“保交楼”，更多是形式上应付。“需要随时结算工程款，否则一段时间后就会再次停工，比如做了一个月，形成一定产值，如果不能及时结算就会停工，因为彼此已经失去信任。而且‘保交楼’不仅涉及施工方，还涉及材料商等多方，如果材料无法到位也没有条件施工，而供应商已经被拖得很惨，如一个项目的工程总包因为欠款往往面临上千起法律诉讼，这也导致‘保交楼’效率比较低。” 　　这种困境涉及“保交楼”的资金是否充足。在恒大于2021年出险后，各地政府纷纷在住建部门之下成立工作专班，更多作用在于严格控制监管账户支出，“监管账户支出不再由恒大方面说了算，而是要过政府这一关，防止上级公司抽走资金”。但一些监管账户里的资金显然不够支撑“保交楼”。 　　张楠向记者举例说，公司在恒大某个项目已经形成的产值就有八九千万元，尚有还未结算的工程款，而去年陆续参与“保交楼”工作后，付款进度很慢，一共只付了不到200万元。而据他估算，恒大要完成这个项目的“保交楼”还需要上亿元。 　　有接近恒大湖北分公司的人士告诉《中国新闻周刊》，以恒大在湖北某地级市的共三个项目为例，2021年恒大爆雷时三个项目工程进度各异，去年底政府接手，发现三个项目距离完工尚有11亿元左右的资金缺口，即使将部分已经建成的车库出售，资金缺口也有八九亿元，并且不包括项目旧账，但是预售金监管账户仅剩余3000多万元。 　　“即使是这3000多万元也在陆续支出，包括付给几家总承包商。其中一个项目先后付给承建商数百万元，但承建商更多是象征性地派工人到工地敲敲打打、转转塔吊。”据他介绍，恒大在当地的三个项目中有两个处于停工或半停工状态，政府正在全力保住第三个项目一期交楼，“原本计划5月30日交楼，但工期被拉长，目前计划9月交楼”。 　　显然，复工复产保交楼的进度在很大程度上取决于监管账户里资金的多寡，而复工复产正面临资金面压力。 　　《中国新闻周刊》记者拿到的一份恒大江苏“启动项目一楼一策方案”显示，目前启动项目预售监管账户余额为3亿元，即使算上7.77亿元已售未回款，以及已取证未售楼栋后续货值，仍然无法覆盖项目未付款项、未兑付商票，以及交楼竣工前的各项支出，共计29亿元。需要通过在建未取证楼栋取证销售，才能达到自身平衡，而要完成这部分工程，尚需支出25.6亿元，复工后每月工程款便需支付0.5亿元。资金压力由此可见一斑。 　　“公司去年便提出‘保交楼’，但是推进进度在不同省份、不同地市，甚至不同项目之间都有差异，一些推进力度较大的地区可能会采取国资或其他资金方接盘的方式救活项目。”前述接近恒大湖北分公司的人士告诉记者，例如对比湖北、湖南，湖北推进“保交楼”的力度就要弱于湖南，“即使同在湖北，一些项目监管账户里余额较为充足，推进速度就更快，但是一些项目就需要政府协调将仅有资产变现，如出售、抵押车位、住宅等作为‘保交楼’资金来源，推进速度较慢”。 　　他向记者坦言，现在政府出面担保，如专款专用，再放开开发贷，后面资金问题尚好解决，反而是已卖出房子交楼有资金缺口，“尾盘可供变现的资产不多，难以找到接盘方。” 　　“启动项目一楼一策方案”就将停工项目面临的资金困境描述为“无新增融资放款、销售下滑形势严峻”，显然，相比于仅仅依靠销售回款和变卖资产筹措资金，恒大等出险房企无疑更期待有“白衣骑士”接盘，带来增量资金。 　　逐“项”解决难在哪 　　早在今年1月，迫于“保交楼”压力，恒大将持有的部分项目公司股权转让，半年内，股权转让零星发生于项目公司，受让方多为项目资金方、地方国资。 　　1月13日，昆明恒拓置业有限公司(下称“恒拓置业”)100%股权被恒大地产昆明有限公司转让给五矿国际信托有限公司(下称“五矿信托”)。早在2020年9月，恒拓置业100%股权便被质押给五矿信托，这次股权转让被认为是“以股抵债”。 　　恒拓置业旗下的恒大林溪郡项目，在2020年4月以6.89亿元的价格拿下地块半个月后，项目开工，2021年5月，首次开盘，毛坯房单价约8500元/平方米，精装房单价约为11000元/平方米。但项目在当年9月便已停工，规划的17栋住宅中有7栋已经封顶。 　　有接近该项目的人士告诉《中国新闻周刊》，项目施工总承包方为江苏省建工集团有限公司，11月初，施工方曾将工地大门锁死，禁止任何人员出入。当时，项目除主体结构小部分未完成外，其余大部分主体已完成，完成总产值约2.54亿元，项目工程款基本以商票形式支付，到期未兑付商票达4306万元，并拖欠进度款1.21亿元。 　　这并非五矿信托受让的唯一项目公司股权。2月底，发布公告称，该公司与光大信托和五矿信托签订合作协议，向两家信托机构出售旗下四个项目相关股权。此前，两家信托机构分别是四个项目公司的股东。 　　这份公告也明确了信托公司接手后的合作模式，两家信托机构根据实际需要投入开发建设所需全部资金，恒大无需再向项目公司投入任何额外资金。而相关项目的销售所得款项，一方面用于结清项目公司短期营运及负债的应付款项，另一方面用来偿还信托机构接管前后对项目的资金投入。所得若有盈余，再用于偿还中国恒大前期资金投入。 　　换言之，信托公司接手后仍会先保证清偿信托公司的投入，如果有余下的资金再处理旧账。有项目债权人告诉记者，五矿信托在受让股权前确实曾和其核对债务情况，但是并未给出债务清偿方案。 　　在3月22日召开的全球债权人电话会议上，曾有债权人提问称，未来公司是否会继续采用“股权转让+托管运营”的模式盘活境内地产项目？恒大非执行董事梁森林表示，在当前公司流动性紧张的情况下，上述模式是维持公司有序运营、保障各方合法权益的现实选择，回收款项将用作保障公司其他境内项目建设及交楼，后续公司将尽最大努力持续推进复工复产工作。 　　有恒大债权人向记者分析称，信托公司接盘的资产比较优质，位于广州、佛山、东莞等地，而且有后续资产可供处置，如五矿信托接手恒拓置业时，17栋住宅中仅有5栋取得预售许可证。 　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉《中国新闻周刊》，在各地化解风险的方案中，“金融机构收并购+代建”是较为可行的做法。企业自己复工复产比较难，出险企业本身缺乏资金，没有增量资金，项目很难持续建设。而在“金融机构收并购+代建”模式中，金融机构收并购出险企业的项目，对项目给予资金支持，委托经营能力较强的房地产开发企业代为建设管理，能顺利使项目复工竣工，能够保障金融机构、购房人等多方权益。 　　但是金融机构能否收回投入，在很大程度上取决于项目销售情况。 　　根据恒大5月披露的数据，其4月合约销售额为30.9亿元，相比于去年9月至今年3月每月2000万元至3000万元的销售额有大幅提升，但是相比去年9月出险前单月681亿元的合约销售额仍然相距甚远。“没有销售，就不可能走出困境、还清债务。”许家印说。 　　显然，目前房地产市场的低迷阻碍了金融机构协助房企化解债务危机。 　　今年4月，监管部门曾为资产管理公司(AMC) 提供了一份包含12家房企的名单，其中包括：恒大、世茂、融创、融信、佳兆业、中梁、中南建设、绿地、奥园、荣盛、阳光城、富力，以便全国性AMC参与房企纾困工作。 　　信达资产副总裁赵立民是去年成立的恒大风险化解委员会七名委员之一。今年以来，长城资产、华融资产等AMC也相继与佳兆业、中南建设等房企达成合作，如华融资产便表示联合地方国资纾困中南建设，就推动在建工程复工复产、并购优质项目、盘活合作项目等开展业务。但是至今仍未公布具体的合作项目与模式。 　　刘水分析认为，出险房企与AMC双方都有所顾虑。首先，出险企业不愿过早触及核心优质资产。如果现在急于出售项目，一是资产可能被压价，回笼资金不及预期，并且还会影响手中存货的估值；二是根据政策指导，优先出售的是优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。其次，AMC对项目收并购较为谨慎。目前房地产市场仍处于深度调整，并且一些出险企业项目的债务结构较为复杂，AMC对收并购项目评估标准有所提高，注重防控风险。 　　对于房企面临的资金困境，盛松成建议支持房地产项目收购。2021年，全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险，合作房企不可避免地也会受到波及。“如果能够通过优质企业收购出险项目或者困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。”

杭州迎来今年首个红盘、苏州千人摇号再现……房地产宽松政策刺激下，个别城市个别楼盘开始热了起来。而另一边，弱二线城市以及三四线城市，楼市仍处于下行区间。 　　自5月开始，楼市“松绑潮”已经持续了两个月，效果如何？据克而瑞统计，30个重点城市商品住宅成交面积环比增长31%，成交单月和累计同比降幅持续收窄，其中部分二线城市诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。不过，福州、大连、南宁、昆明等整体成交尚在低位徘徊。 　　“目前市场已经触底，也就是说不会再持续恶化了。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康对新京报记者表示，至于何时回暖，其实目前的中国市场分化明显，不少地方还很“难”，而有的地方回暖会快一点。 　　持续下降与弱回升 　　今年上半年，房地产迎来了最密集的松绑潮。 　　中原地产研究院统计数据显示，今年上半年，各地发布房地产宽松政策超过460次，而2021年上半年仅286次，同比上涨61%，5月、6月均有超100个城市发布稳楼市政策。 　　“松绑城市数量刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟如是评价，松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线城市松绑为主，到4-6月份二线城市逐渐成为松绑城市主力，包括杭州、苏州、南京、厦门、成都、武汉等热点城市也加入稳楼市救楼市行列。 　　其中，近两个月，有超过25个二线城市发布了超过80次稳楼市政策，成为楼市调控主力。调控手段除了松绑限购限售、降低首付比例和房贷利率外，还包括提升公积金贷款额度、多孩家庭增加购房套数、发放购房补贴、实行“房票”安置、一人买房全家帮等等。 　　五花八门的松绑手段，目的只有一个，就是释放购房需求、助力楼市走出下行趋势。 　　那么，经过两个月的高频调整，这场以二三四线城市为主的全面松绑潮效果如何？楼市下行趋势是否发生了逆转？成交是否回温？ 　　克而瑞统计的30个重点城市(4个一线城市、26个二三线及其他城市)数据显示，6月份，4个一线城市商品住宅成交面积为293万平方米，环比大增85%，同比下降17%。受各地政府利好政策频频影响，26个二三线及其他城市稳步复苏，成交量环比增长24%，同比下降41%，上半年累计成交量同比仍然“腰斩”，跌幅显著超过一线城市。 　　可以看出，北上深楼市政策几乎没有松绑，但是成交量走在前端。而重点二三线城市虽然不同程度松绑，成交有所回升，但是整体仍处于下行趋势。 　　强二线复苏与城市分化 　　近日，一则经济学家任泽平在苏州摇号买房的消息在坊间流传甚广，虽然该消息未得到他本人确认，但是却让苏州千人摇号盘受到关注。 　　据了解，位于苏州工业园区湖东板块的颐和玲珑花园开盘推出161套房源对外销售，共计1867组客户参与摇号，其中非人才房源的中签率低至4.3%。 　　在全国楼市整体仍显低迷之时，热点楼市苏州再现千人摇号盘，这背后不仅仅是一二手房价格倒挂，还有苏州在限购限售松绑、公积金贷款额度提高、房贷利率全国最低等宽松政策叠加下的楼市复苏。 　　一位苏州房产中介人士告诉记者，其公司在“6·18”之后12天的新房成交量与5月持平，其中姑苏区复苏较快，主要是因为有很多优质学区房。中指研究院苏州分院分析师金珂分析称，目前在政策的带动下，苏州新房市场呈现回暖态势，购房者信心也在逐步恢复，但区域分化依然明显，市场关注度仍集中在区位优越、规划利好的项目上。 　　除了苏州外，热门城市杭州也迎来今年首个“红盘”，报名超过4000组，中签率低至5.4%。据了解，杭州在全国楼市松绑的关键节点5月中旬推出新政，包括放宽限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等，意味着全国楼市调控新一轮升级。 　　不过，相比热点城市的复苏，福州、大连等二线城市以及以衢州、海口等为代表的三四线城市，虽然也发布了松绑政策，但是整体市场表现平平，下行趋势仍然明显。 　　克而瑞统计数据显示，6月份，苏州、杭州、南京、郑州等城市的商品住宅成交面积分别环比增长31%、24%、36%、65%，同比分别下降27%、57%、26%、 　　34%；合肥、昆明、大连、福州等城市的商品住宅成交面积分别环比下降15%、16%、22%、24%，同比下降22%、44%、53%、72%。 　　贝壳研究院认为，从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市领先。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性也较强。不过，总体来看，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。 　　来自大连的一位房产中介表示，二手房带看量比政策松绑前有所增多，一周两三次，之前是一次都没有，但目前不是特别刚需的客户，基本都在观望中。 　　整体来看，此轮轰轰烈烈的全国楼市松绑潮，不同区域、不同城市、不同板块、不同楼盘都呈现出明显的分化特征。 　　下半年楼市能企稳吗？ 　　对于当前楼市现状，6月28日，万科董事会主席郁亮在2021年度股东大会上表示，“短期市场已触底”，由此引发热议，相关词条登上微博热搜榜，当天阅读量破千万。资本市场更是闻风而动，次日股市开盘，地产股集体逆势上涨。 　　有网友评价称，“短期看，表述很准确”，但也有很多不同的声音，“这才哪到哪啊，触底还早着呢”“反正我没钱买”“触底一定要反弹？有没有可能反复摩擦？” 　　部分城市的弱回升，难掩房地产市场整体仍处于底部的现实，尤其是在疫情影响、宏观经济层面未有明显改善、楼盘停工烂尾等多重因素影响下，购房者预期仍显悲观。 　　植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，政策宽松效应正在逐步显现，最近我们看到一些数据下行趋势有所收缩放缓，但不少同比数据还在下行。政策效应的显现仍需要时间，还需要其他各个方面的配合，比如整个宏观运行总体状况的改善、消费的回升、对未来经济预期的改善等等。 　　触底之后的横盘会持续多长时间？楼市何时开始企稳回温？郁亮称，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。连平的判断是，楼市在今年三季度可能还会继续向下，真正企稳可能是三季度中后期，四季度会出现一定程度的反弹，明年房地产市场可能会结束目前短周期下行态势，逐步形成一个新的向上周期；鉴于需求增长进一步放缓，未来房地产投资增速会再下一个台阶。 　　中指研究院预测，今年下半年，全国市场逐步进入企稳恢复通道，但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面；热点城市三季度有望继续回升，预计全年商品房销售面积同比降幅超10%。 　　新京报记者 段文平 　　■ 调查 　　4成网友拟今年买房，购房信心仍不足 　　房地产市场预期尤其是购房者预期至关重要，直接影响着现在与未来的买房行为。此轮松绑潮之下，购房者的心理是否发生改变？政策松绑是否影响他们购房？ 　　近日，新京报与贝壳研究院联合推出了购房意愿调查，对于一线、新一线、二三线及其他城市的约2000个样本的问卷调查结果显示，今年有购房计划的人占比42%，没有购房计划以及观望中的人占比58%。而央行近期的一份问卷调查也显示，问及未来三个月准备增加支出的项目时，“购房”在七个选项中排名第五。 　　整体来看，购房者对于房地产市场预期仍信心不足。南京市房地产学会副会长孟祥远认为，对房地产来说，“信心比黄金重要”，因此修补信心依然非常关键。 　　二三线城市购房信心低于一线城市 　　“房价还会降吗”“利率还会下调吗”“房价会涨吗”……定居在三线城市的刘一(化名)经常向一位了解房地产的朋友抛出此类问题。对于有买房计划的刘一来说，虽然持续关注着上半年的政策松绑以及楼市行情，但是直到今天为止，她仍未出手。“整体市场不太好，感觉利率还有下降的空间，我并不着急。”刘一如是说。 　　楼市政策松绑潮下，像刘一这样犹豫不决、处于观望中的人很多。 　　根据问卷结果，在“今年是否有购房打算”的问题中，有购房计划的人占比42%，没有购房计划的占比21%，观望中的占比37%。细分来看，二三线城市购房者的观望情绪高于一线城市，其中一线城市观望人群占比33%，新一线城市是42%，二线城市和三线及其他城市分别为39%、36%。值得关注的是，三线及其他城市中，没有购房打算及观望人群合计占比76%。 　　哪些原因会让购房者买房？问卷结果显示，刚需购房、楼市政策不断宽松、房价下降等原因排名靠前。又有哪些宽松政策会令购房者心动呢？根据问卷结果，“房贷利率下降”的投票占比为27.17%，“首付降低”的投票占比为22.23%，各种优惠促销政策、公积金贷款额度提升的选择占比分别为17.96%、17.26%。 　　而哪些因素会影响购房者的买房计划呢？根据问卷，“房价太高、买不起”排名第一，占比为31.13%，“因为疫情影响，担心收入不稳定而影响买房计划”的占比达到22.32%。此外，开发商资金频频出现问题，部分问卷参与者也担心房子停工、交不了房。 　　总体上，对于能级较高的一线城市，购房需求仍然存在。但是，整体来看，购房者对于房地产市场预期仍偏悲观。 　　不止于此，近日，央行发布了《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》，在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。结果显示，对下季度房价，16.2%的居民预期“上涨”，54.6%的居民预期“基本不变”，16.0%的居民预期“下降”，13.2%的居民“看不准”。 　　孟祥远表示，当前居民对于房价上涨的信心依然不足，看跌或看不准的态度占据近30%。 　　此外，问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低排序为：教育(28.1%)、医疗保健(27.4%)、大额商品(18.7%)、社交文化和娱乐(18.1%)、购房(16.9%)、旅游(15.2%)、保险(13.9%)。“购房”选项位列第五，较二季度下降一位。 　　以时间换空间逐步构筑市场信心 　　对于购房者信心不足的原因，国海证券首席经济学家夏磊分析称，四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾，房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降，经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势，购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅，居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。 　　在华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康看来，悲观情绪需要一段时间对冲掉，“从过去的市场观察来看，要等到一个临界点：在房价还没上涨时，少数刚需或者有财富支付能力的人出手，等到热乎劲起来了，就会一起出手，前几轮市场周期都表现出了买涨不买落的羊群效应。不过，从全国来看，没有一个统一的临界点，不同城市、不同场景都要具体分析。” 　　那么，对于增强购房者信心方面，还有哪些调控手段可用呢？ 　　在业内人士看来，目前有些城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间，诸如有的城市仍执行“认房又认贷”，二套房首付比例较高，部分改善人群受到影响。此外，在信贷方面，央行虽然下调了5年期LPR的下限，但是很多城市银行在房贷利率执行上仍是普遍上浮。 　　克而瑞研报分析称，目前除了政策“帮扶”之外，主要还是依托核心城市转暖和实体经济恢复，以时间换空间，逐步构筑市场信心，从而恢复楼市自身的良性循环。

随着5月份以来多城密集出台楼市支持政策，叠加全国层面的房贷利率迎来两次“下调”，楼市成交温和复苏。 　　对于年内已数次出台楼市支持政策的东莞市来说，7月4日，东莞市住建局再发新政——《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知(东建〔2022〕7号)》(下称《通知》)。这一次，其涉及的政策“放松”内容瞄准了楼市调控核心手段之一的限购政策。 　　据中指研究不完全统计，截至目前，年内至少已有超180城累计出台房地产市场支持政策近500次。其中，仅5月份、6月份，全国就分别有90城、85城出台与房地产市场有关的调控政策合计近300次。可见近两个月楼市支持政策囊括的城市范围之广、频次之高。 　　中指数据显示，5月份至6月份，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅持续收窄；再从环比数据看，100城新建商品住宅成交面积已在5月份出现环比转增，且6月份环比继续增长。据初步统计，6月份，100城新建商品住宅成交面积环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。 　　二手房方面，据贝壳研究院数据显示，其监测的50城二手房成交量亦在5月份、6月份出现环比连续增长，环比增幅分别为14%、25%。 　　东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，近两个月新房、二手房销售数据的回暖，除了受各地密集出台的楼市支持政策影响外，一方面与5月份房贷利率“双降(5月15日全国首套房贷利率下限下调20个基点；5月20日央行5年期以上LPR报价下调15个基点)”效果开始体现有关；另一方面，一些此前延迟的交易集中签约。 　　“从目前已知的数据看，虽然6月份房地产市场销售端回暖趋势依旧，但总的来说，各地楼市分化趋势依然存在。因此，很难说房地产销售数据已经出现全国层面的拐点，目前更多还是部分城市的回暖加速。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，单就购房者置业信心来说，房地产政策调整仅是其中的一个影响因素，而非全部。 　　需要说明的是，尽管上述几家地产机构提供的楼市成交数据存在一定片面性，但某种程度来说，这大致也能“窥探”出楼市成交的趋势变化。 　　对于国家统计局即将公布的6月份涉房数据，在王青看来，考虑到近期以房贷利率“双降”为标志的这一轮楼市政策调整力度较大，预计6月份商品房销售面积和销售额降幅会有进一步收窄。若综合考虑销售情况、房价、投资及土地市场等整体情况来看，现在就说6月份房地产市场出现上行拐点的难度仍然较大。究其原因，主要在于楼市政策传导至市场尚需一定时间，而其反应顺序通常为楼市成交回暖、房价止跌、进而传导至投资端，最后是土地市场改善。 　　展望下半年，中指研究指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，目前，部分城市调控政策力度仍保持相对克制，未来政策力度有望进一步加强。短期来看，在房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右。

针对西安市二手房成交参考价格是否已取消的问题，7月4日，西安市住建局相关工作人员回应称，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，5月28日西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通。目前部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。 　　上述工作人员表示，西安市此前已发布两批次住宅小区二手住房成交参考价格，目前暂停发布参考价，后续会根据市场情况不断优化。 　　西安于2021年7月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，《通知》指出，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。 　　同时，政策明确，涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。 　　随后，西安分别于2021年7月9日及2021年10月13日发布两批次住宅小区二手住房成交参考价格。 　　不过，据西安当地中介反馈，当前二手房成交参考价格已不再作为主要标准之一。 　　以高新区天地源枫林意树小区为例，该小区原是“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”中公布的成交参考价格最贵的一个小区。按照政府公布的参考价，位于高新区天地源枫林意树小区的参考价为25838元/平方米。 　　目前，贝壳找房平台显示该小区6月份的参考均价为35624元/平方米，较政府公布的参考价高出37.9%。 　　贝壳找房经纪人表示，目前政府公布的二手房成交参考价格已经不再显示，外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。 　　同样的，安居客平台也不再显示政府公布的该小区二手房成交参考价格。安居客平台显示，天地源枫林意树小区目前挂牌均价36918元/平方米，环比上涨5.12%。 　　目前，房天下平台仍显示天地源枫林意树月均价25838元/平方米，不过多数房源挂牌价超过参考均价，其中有房东挂牌价超5万元/平方米。 　　根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年6月西安二手房挂牌量为134884套，环比微涨0.52%，同比上涨40.29%，从价格来看，2022年6月市场均价为16509元/平方米，环比上涨2.61%，同比上涨2.05%。