58同城、安居客4日发布的2022年《6月国民安居指数报告》显示，当月反映市场预期的三项指标均出现好转：购房者信心指数大幅回升，全国新房找房热度继续复苏，经纪人信心指数也出现微涨。 　　报告指出，6月购房者信心指数为105.0，环比上涨12.0%。对于未来房价走势的看法，有39.7%的受访购房者表示7月房价将基本持平，56.4%的购房者认为一二线城市的房价短期内稳定，未来还会有一定上涨空间。 　　从找房热度来看，6月份中国新房找房热度环比上涨2.3%，总体呈现上扬态势。其中，一线城市新房找房热度环比上涨16.9%，其中，上海6月找房热度环比上涨64.4%，深圳也有9.0%的环比涨幅。 　　二线城市的新房找房热度呈现明显分化，三四线城市也处于不断复苏中。成都、佛山、哈尔滨等部分城市因政策放松热度显著上涨，二线城市整体环比上涨0.2%。三四线重点城市新房找房热度环比上涨0.8%，其中五大城市群涵盖区域的复苏表现更为明显。 　　从二手房市场来看，报告指出，6月经纪人信心指数为96.1，环比微涨0.3%。53.9%的房地产经纪人表示7月份二手房价格将基本持平，38.8%的经纪人认为7月份二手房市场购房需求量环比将会上涨。 　　从房价来看，报告指出，6月65个主要城市新房线上均价整体价格平稳，环比微跌0.17%；65个主要城市二手房挂牌均价波动较小，全国环比微涨0.36%。深圳、宁波、绍兴、温州、北京等落实二手房参考价制度城市挂牌价格环比下行。 　　58安居客房产研究院分院院长张波预计，下半年中国整体商品房销量会明显超过上半年，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。

6月购房者信心指数为105.0，环比上涨12.0%。6月份全国新房的找房热度呈现总体上扬态势，上海6月找房热度环比上涨64.4%。” 　　58同城、安居客近日发布的2022年《6月国民安居指数报告》(下称《报告》)显示，6月新房找房热度中，一线城市及部分政策放松的二线城市热度上涨明显，三四线城市也处于不断复苏中；全国二手房挂牌房源量明显增长，整体挂牌价格波动较小。 　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，“一线城市表现平稳，波动性小，和市场本身已在前期回暖有一定关系。二线城市则有一定分化，例如杭州在5月出现针对二手房定向的限购放松，使二手房挂牌量近两个月都出现明显增长。” 　　新房市场：找房热度整体上扬，一线城市热度上涨明显 　　《报告》显示，6月65城新房线上均价为17520元/㎡，全国重点65城中有28城新房房价环比上涨，整体价格平稳，环比微跌0.17%。一线城市中，深圳新房线上均价为58630元/㎡，上海和北京新房线上均价分别为48459元/㎡和47802元/㎡，广州新房线上均价为32729元/㎡。新一线城市中，杭州和南京的新房线上均价分别为27740元/㎡、27092元/㎡。 　　《报告》认为，6月份全国新房的找房热度呈现总体上扬态势，一线城市的上涨尤为明显，体现出其强劲的反弹力度。统计数据显示，6月全国新房找房热度环比上涨2.3%。一线城市新房找房热度环比上涨16.9%，上海6月找房热度环比上涨64.4%，深圳也有9.0%的环比涨幅。 　　二线城市的新房找房热度呈现明显分化，三四线城市也处于不断复苏中。成都、佛山、哈尔滨等部分城市因政策放松热度显著上涨，二线城市整体环比上涨0.2%。三四线重点城市新房找房热度环比上涨0.8%，其中五大城市群涵盖区域的复苏表现更为明显。 　　《报告》提到，从全国用户找房户型分布来看，3居室持续受到用户的青睐，找房热度占比50.2%超过半数；4居室及以上户型找房热度占比36.4%。 　　此外，购房者信心持续回归，6月购房者信心指数为105.0，环比上涨12.0%。对于未来房价走势的看法，有39.7%的购房者表示7月房价将基本持平，56.4%的购房者认为一二线城市的房价短期内稳定，未来还会有一定上涨空间。 　　二手房市场：挂牌房源量明显增长，挂牌价格波动较小 　　《报告》显示，6月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16948元/㎡，其中36城二手房挂牌房价环比上涨，整体挂牌价格波动较小，全国环比微涨0.36%。深圳、宁波、绍兴、温州、北京等落实二手房参考价制度城市挂牌价格环比下行。 　　一线城市中，北京、深圳、上海二手房挂牌均价分别为59253元/㎡、57789元/㎡和55373元/㎡，广州为36622元/㎡。新一线城市中，杭州和南京的二手房挂牌均价分别为35290元/㎡和26920元/㎡ 。 　　在房源量方面，统计显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比回升6.8%，上海二手房新增挂牌房源量环比有大幅回升。此外，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量环比上升也较为明显。 　　热门板块方面，北京密云、长阳、良乡、昌平县城和北七家；上海南桥、浦江镇、世博、周浦和惠南；广州新塘、新区、科学城、金洲和滨江东；深圳龙岗中心城、华侨城、丹竹头、民治和大运均更受到购房者的青睐。 　　此外，《报告》通过对经纪人调研发现，微聊数据方面，上海、吉林、哈尔滨、唐山等地购房者与经纪人沟通较多。三亚、上海、济南、吉林等城市经纪人解答房产问题较多。此外，6月经纪人信心指数为96.1，环比微涨0.3%。53.9%的房地产经纪人表示7月份二手房价格将基本持平，38.8%的经纪人认为7月份二手房市场购房需求量环比将会上涨。 　　《报告》最后提到，从数据趋势来看，市场在下半年将呈现持续复苏的态势，复苏的节奏预计依然还会有较大差异，一二线热点城市复苏的节奏会加快。58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，上半年的政策对于改善型需求拉动力度明显增大，不少城市通过限购放松快速将潜在购房群体转变成实际购房群体，预计下半年全国整体商品房销量会明显超过上半年，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。

继4月、5月的楼市松绑政策之后，东莞再次出台楼市松绑政策，缩小了限购的范围。 　　7月4日凌晨，东莞市住建局连同当地多个部门发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》(下称“《通知》”)。 　　《通知》内容显示，自本通知印发之日起，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”)。无论是东莞市还是非东莞市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房。除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。 　　对于此次缩小限购范围的政策调整，东莞市住建局表示，2020年7月至2021年8月期间，东莞市连续出台“莞九条”“莞六条”“莞八条”等“组合拳”措施，进一步加大调控力度，有效遏制了房价过快上涨势头、缓解了商品住房供需矛盾，较好地完成了阶段性调控目标。近期，根据房地产市场形势变化，东莞市支持刚性和改善性住房需求，积极探索新形势下房地产新的发展模式，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。 　　安居客数据显示，目前，上述限购的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的二手房挂牌均价分别为2.02万元/平、2.55万元/平、3.08万元/平、2.19/平、4.28万元/平，都高于2万元/平，在东莞来看处于房价较高水平。 　　值得注意的是，此次政策的“限购区域”并不包括临深片区的虎门、长安、黄江、凤岗和塘厦，而凤岗和塘厦的二手房挂牌均价已经超2.5万元/平。而临深片区向来是深圳客的聚集地，那么，此次政策发布之后，深圳人还会像此前一样涌入东莞楼市吗？ 　　美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经表示，从整体环境判断，目前出台的政策对成交量能起到引导作用，但放眼全国，大部分城市的成交量并没有因此而大幅飙升。因此，在何倩茹看来，东莞部分临深区域解除限购之后，肯定会吸引部分深圳客户前往购房，只不过在目前的大环境之下，数量应该不会太多。“目前比较难出现深圳客涌入东莞购房的现象，毕竟深圳本地的楼市成交也不见得活跃。” 　　从2021年2月二手房参考价发布后，深圳楼市至今整体仍然处于低迷态势。深圳市房地产中介协会数据显示，6月，深圳全市二手房录得2674套，环比增长率为-4.5%，未能延续自3月份以来的连续回升态势，月度录得量止步于3000套关口前；一手住宅方面，在供应持续发力的作用下，6月份成交量达到3008套，环比增长率为60.3%。但把时间轴拉长看，2022年上半年楼市总体成绩差强人意，二手房买卖合同共计录得12191套，环比2021年下半年增长率为-12.1%；一手住宅成交16126套，同、环比增长率分别为-38.3%和-38.6%。 　　在此次政策颁布之前，东莞市已经于4月末和5月中旬对楼市政策进行了两次松绑，内容包括5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税，认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；对符合国家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增购买一套商品住房；购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%的额度；个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；限售年限由三年调整为两年。 　　然而，两次政策松绑，并没有给楼市销售带来明显的效果。 　　新房市场方面，东莞合富监测的数据显示，今年4、5月，东莞市新房楼盘的来访量呈环比上升态势，而6月，来访量则环比下跌35%，一方面受雨季影响，另一方面，政策效果乏力，探底观望心理较强，短期来看对来访量的改善还不明显，缺乏更有力的刺激。截至6月底，东莞新房市场的库存去化时间已经上升至14.7个月，去化存在一定压力。 　　二手房市场方面，东莞合富数据显示，5月，东莞二手住宅网签面积约15.2万平，约1460套，同比增长16%，环比增长20%，连续三个月保持增长。6月，东莞二手房成交2017套，网签面积21.9万平，环比增加55%。不过，从历史数据来看，当前东莞二手房的月度成交量依旧处于低位，而截至5月底，东莞的二手房去化时间也已升至41个月。 　　东莞多次政策松绑都没有迎来楼市明显回暖，或许和当前房地产市场逻辑变化有关。过去20年，东莞楼市经历了三轮房价大幅上涨，然而，随着当前楼市规模见顶，房价再次大涨的历史在不少人看来已经一去不复返。 　　在东莞从事房产销售6年的李奎(化名)对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。 　　近期，记者所在的一个微信购房群里，一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平，现在只能卖到1.6万元/平，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，长期来看，手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力，但短期来看，其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。

　“这是我最失败的一次投资经历。”南京市民苏女士对澎湃新闻(www.thepaper.cn)谈及其几年前在句容市购买房子一事时感叹道。 　　句容是江苏省辖县级市，镇江市代管，地处苏南，东连镇江，西接南京，也被称为南京的后花园。 　　“不少人拎着现金来买房” 　　苏女士是南京人，住在南京建邺区。谈及为何在句容买房时，苏女士表示，“南京到句容很方便，周围有朋友在句容买，就拉着我一起去看。楼盘就在南京和句容的交界处，离句容市中心只有10公里左右。我是2016年买的，当时买了一套108平方米的，价格在9000元/平方米左右，总共花了不到100万元。房子卖得非常火爆。当时买完之后房价还一直在涨，最高时涨到13000元/平方米。”苏女士在描述其当时买房的场景时表示，“就在售楼处还能看到不少人直接拎着现金来买房的。” 　　苏女士称，房子在买完之后就一直空着，也租不出去。但当时看到房价还在涨，心里还是很开心的。 　　对于句容来说，2016年是其楼市最辉煌的一年。这期间，来自南京周边地方的购房者纷纷涌入这个小城。 　　据当地媒体早年间的报道，当时有楼盘连夜开盘，还有购房者穿着睡衣连夜来买房。 　　根据句容市统计局在分析2016年当地主要经济指标完成情况时指出：“房地产销售大幅增长。”相关数据显示，2016年全年，句容市商品房销售面积为461.4万平方米，同比增长201.4%，快于镇江市平均增速134.7个百分点，增幅列镇江市第1位；商品房销售额为336.31亿元，同比增长245.1%，快于镇江市平均增速153.3个百分点，增幅列镇江市第1位。 　　买房投资亏损20万元 　　“卖房止损，再不追高买房” 　　房价迅速上涨、多个楼盘遭购房者排队买房，这样的情形使得句容加入了楼市调控的大军队伍。 　　2017年3月21日，句容市住房和城乡建设局发布《句容市房地产市场调控实施细则》，提到非本市户籍人口在句容市区(含开发区)、宝华镇购买商品住房的，以家庭为单位，限购1套，本地人不限购。通知从2017年3月22日起执行，暂定实施6个月。 　　此后，句容市接连出台楼市调控的政策。 　　2017年4月1日，句容市要求非本市户籍家庭买房需要一年社保。2017年9月19日，句容宣布继续实行楼市限购政策。 　　调控政策发布之后，句容的房价一路下跌。 　　安居客统计数据显示，2017年至2021年，句容市楼市均价分别为10008元/平方米、9853元/平方米、9524元/平方米、9295元/平方米和9084元/平方米。今年5月，句容楼市的均价进一步下降至8685元/平方米。 　　今年3月，句容更有楼盘直接打出了，“只需999元就可锁定房源，5%低首付购房，最低可以只需3万元”的促销广告。 　　原本在句容买房为了投资赚钱的苏女士，在经历房价从高位一路下跌之后决心退出。“也不知道之后会不会继续跌，现在看看如果价格能接受的话我也就卖了，现在这个小区的价格已经跌到大概7000元/平方米，已经在亏钱，对我来说继续持有可能更会亏，我要止损了。这真的是我最失败的一次购房经历，以后再也不会追高买房了。” 　　持续5年的限购政策取消 　　中介：一天成交了3套房 　　句容的楼市限购政策一直持续了5年。 　　2022年5月4日，句容市相关部门组织召开房地产良性发展和健康发展座谈会，并宣布全面取消外地户籍限购，同时全面执行4月29日开始的“镇江楼市新政”，主要内容包括：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策，购买首套商品住房给予80%购房契税补贴，降低公积金贷款首付比例，对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为40%等。 　　在此次的政策中，最引人注意的就是宣布全面取消外地户籍限购。 　　当地的一名房产中介张先生告诉澎湃新闻，在句容市的限购政策取消之后，看房的人明显比之前多了起来，他最好的业绩是一天成交了3套房。 　　“限购政策刚取消的第二天，看房的人明显多了起来，都是周边过来的，南京的居多，句容本地的不多。”张先生对澎湃新闻称，“政策出来当晚就有房东上调了价格，但上调价格的房子挂到现在也没有买家看过。”但张先生表示，最近看房的人较之前相比有所减少。“买家现在都不急，询价观望的还是占多数。” 　　谈及一天成交3套房的业绩，张先生表示，这3套房中有一套业主急着要出手，最后在挂牌70万元的基础上下降了10万元，最后成交价60万元，买家一次性全款付清。 　　根据金刚石云数据统计，2022年1-6月，镇江市商品房(排除安置房)总成交套数约11085套，总成交面积约1340209.66平方米，总成交金额约131.41亿元。其中，市区成交约4060套，总成交面积约483687.1平方米，总成交金额约49.79亿元；句容成交3930套，总成交面积约445611.42平方米，总成交金额约42.27亿元。

4日凌晨，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布加强分类指导优化住房限购政策的通知(以下简称《通知》)，多区域暂停住房限购政策。 　　《通知》显示，自4日起，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”)。东莞户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房；非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除上述调整外，居民家庭购买限购区域内的商品住房，购房资格核验按原政策标准执行。 　　《通知》明确，除限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。 　　对于金融支持政策，《通知》要求商业银行要落实好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率；鼓励商业银行合理增加房地产信贷投放额度，提高审批效率，支持房地产企业合理融资需求。 　　东莞市住房和城乡建设局指出，此次限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，加大对合理购房信贷需求的支持力度。

高新区“永威西棠”专班组表示，在多方协调下10.115亿元被股东挪用资金已追回，将由郑州市高新区管委会委派国资公司监管项目资金使用，10.115亿元追回的资金、后续销售收入全部转入国资名下监管账户，用于保障后续项目建设，专款专用、封闭运行。项目所需工程款等建设资金支出，由开发企业审核并发起、国资复核、高新区“永威西棠”工作专班终审后由国资监管账户点对点支付至施工方。 　　在业主通气会上，郑州高新区“永威西棠”专班组对于“永威西棠”项目后续工程节点给出了一个详尽的安排计划和确切的交付时间。专班组表示，下一步将积极协调开发企业保证甲供材及时供货，动员总包单位增加现场施工人员；启动专业工程设计、招标，组织各分包单位进场。 　　此前媒体报道，因该小区业主包括诸多博士和高层次引进人才，被称为郑州市“最高学历楼盘”。

在失去了深圳客源的支撑之后，即便东莞连续两次松绑楼市政策，市场亦未再现昔日的繁华。 　　数据显示，5月，东莞新房网签约22.7万平，同比增长2%；二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，东莞一、二手房成交量已经实现了三月连涨。 　　然而，若将这一数值放至历史同期水平去对比，这样的成交依然“少得可怜”，并没有复刻过去几轮周期中“政策松绑房价跳涨”的走势。 　　同时，大量二手房放盘，漫长的去化周期，都指向一个现实：投资客已逐步从市场撤离。回望20年，东莞房价经历了三轮大幅上涨，不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在，当房价上涨空间逐渐收窄，东莞楼市的投资逻辑也悄然生变。 　　万亿GDP的城市基本面 　　早在90年代，地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。 　　东莞市位于广东省东南部，南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤，多平原地貌。改革开放以前，东莞地区以农渔业为主，产业并不发达，改革开放后的1979年，全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风，东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济，承接港台商人的投资，经济总量快速上升，1990年代中后期有"东莞塞车，全球缺货"的说法，而东莞也被称为“世界工厂”。 　　经过多年发展，东莞的制造业实力逐渐雄厚，已不再是曾经那个仅以数量型和劳动密集经济扎堆的“世界工厂”，效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今，东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系，华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。 　　数据显示，2002年，东莞市GDP首次突破1000亿元大关，达1186.94亿元，来到2021年，东莞市GDP达10855.35亿元，首次突破万亿元大关，成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年，东莞的GDP总量增长了近10倍。 　　随着经济腾飞，东莞也吸引着来自全国的劳动力，常住人口随之增长。数据显示，2000年，东莞市常住人口为644.84万人，2020年末，东莞市常住人口为1046.67万人，20年增长了401.83万人。 　　人口的增长必然伴随着居住需求的增长，在此背景下，东莞的房产行业也发展迅速。 　　20年三次价涨高峰 　　在2002年之前，东莞楼市主要由本地四大开发商——中信地产、宏远地产、光大地产、新世纪地产占据，2003年开始，随着万科、金地、碧桂园等外来的品牌房企相继进入东莞，“概念营销”和“品牌营销”等新的营销方式正式进入东莞，东莞楼市进入新的发展阶段。 　　从成交量来看，因为紧邻深圳，东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。2007年，深圳楼市高位滞涨，风险加大，在开发商的有意识引导之下，大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场，东莞合富数据显示，2007年，东莞一手住宅网签面积达617万平米。2007年，东莞的新房住宅均价为5522元/平左右。 　　随后，在2008年金融风暴影响下，东莞楼市进入低谷，2008年，东莞一手住宅的网签面积近乎腰斩，为357万平，同比下降42%。此后几年，东莞市一手住宅的签约面积逐渐恢复。 　　2010年，受供不应求以及高端住宅成交突出影响，东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年，东莞一手住宅供应462万平，签约面积442万平，均价7429元/平，同比增长21.4%。 　　2015年，隔壁的深圳房价暴涨，莞深房价价差创历史最大，东莞房价只有深圳的1/3，巨大的价值洼地，以及众多莞深交通利好，加上东莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入东莞楼市。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年，东莞一手住宅的网签面积达998.7万平，同比增长76%，其中，深圳客对东莞楼市的贡献比重约为4-5成。这一年，东莞的新房住宅均价为9797元/平。 　　2016年，莞深房价价差继续增大，东莞楼市延续2015年的热度，签约面积依旧保持在900万平以上，与此同时，东莞市房价迎来历史的最高涨幅。东莞合富数据显示，2015年之前，东莞房价上涨缓慢，上涨幅度基本在10%以内，2016年，东莞房价从2015年的9797元/平涨至13761元/平，涨幅达40%，创历史最高。 　　不过，随之而来的即是楼市政策的收紧。2016年10月，全国主要城市楼市政策大幅收紧，东莞亦首次启动“限购”，市场形势急转直下，2017——2019年，东莞一手住宅的年度成交面积降至500多万平方米。 　　直到2020年疫情爆发后的4月，在宽松货币的刺激下，东莞楼市成交量再次回暖，房价迎来第三轮大涨。数据显示，2020年，东莞新建商品住宅的签约面积为742万平，创四年内新高。东莞新房住宅供不应求，价格也大幅上涨至24227元/平，涨幅达20%。 　　2021年，在“房主不炒”总基调的指导下，全国楼市调控政策收紧，东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码，2021年，东莞新建商品住房的成交面积回落至505万方。 　　投资逻辑之变 　　东莞楼市发展20多年，每年的成交量涨跌不一，唯一不变的即房价的上涨，经历了20多年的发展，东莞房价已经涨至2021年的2.7万元/平。在此期间，通过购买房产获利的人并不在少数。 　　2015年，东莞还不限购，张帆(化名)和亲戚在东莞沙田镇各买了一套90平左右的商品住宅，总价80多万。张帆对第一财经表示，“当时买那个楼盘，是因为深穗城际的沙田站与这个楼盘仅相隔300米，当时想的是深穗城际的概念。”尽管沙田房价的涨幅不如东莞的松山湖、虎门、长安、厚街等区域，但是，2019年，当张帆想要在深圳买房，而卖掉东莞这套房子的时候，其总价也涨了50万左右，最后以130多万的价格成功出手。张帆的亲戚也在2018年为了置换到深圳，以130多万元出手了上述房产。 　　比较魔幻的是，张帆买房的时候是为了投资，他表示，从买房、收房到卖房，自己一次也没进去看过这套房，也没有对这套房进行装修。 　　此前，像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过，随着房价上涨空间逐渐见底，投资楼市的购房者开始谨慎起来。 　　在东莞从事房产销售6年的李奎(化名)对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。 　　近日，记者所在的一个微信购房群里，一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平，现在只能卖到1.6万元/平，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，长期来看，手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力，但短期来看，其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。 　　去化周期涨至41个月 　　上述东莞业业主的担心不无道理，因为从当前数据来看，东莞楼市成交量依旧处于历史低位，而二手房去化周期已经上升至高位。 　　进入2022年，东莞楼市延续了2021年的低迷态势。合富研究院统计的数据显示，2022年一季度，东莞市新建商品住房网签4934套，创历史新低。截至2022年3月底，东莞新建商品住宅的去化周期约18个月，同比增加13个月，因为成交放缓，消化周期明显拉长。另外，一季度，东莞二手房网签1957套，同比减少65%。 　　4月末，在全国不少城市松绑楼市政策的情况下，东莞也加入了楼市政策松绑行列。4月29日，东莞市对购房资格作出调整更新，5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税。同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。 　　半个月后，东莞楼市政策再次松绑。5月14日，东莞出台的楼市新政“莞七条”规定，对符合国家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增购买一套商品住房；购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%的额度；个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。 　　一系列的政策组合拳，无疑降低了购房者在东莞购房的门槛，也加速了房产的流动性，此前要三年才能卖的房产，持有两年后即可挂牌售卖。58安居客房产研究院首席分析师张波对第一财经表示，楼市松绑政策会带来市场热度的上升，同步也会带动成交量提升。 　　楼市松绑后的5月，东莞楼市成交量开始小幅增长，一手住宅网签约22.7万平，同比2021年微增2%；二手房住宅网签面积15.2万平，约1460套，签约面积同比2021年增加16%。然而，与2020年同期相比，东莞以二手房的成交面积分别至少下降52.5%和49.3%。与历史数据比起来，东莞市一、二手房的成交量依旧处于低位。 　　销售端还未明显好转的同时，东莞二手房的挂牌量连续增长。诸葛找房数据显示，5月，东莞市二手房挂牌量为5.8万套，环比上涨1.5%，挂牌量已经连续上涨四个月。 　　根据诸葛找房提供的数据，第一财经以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算去化周期，截至2021年1月，东莞二手住宅的去化周期约26个月，截止2021年5月，约33个月，2022年5月，东莞的二手房去化周期已经延长至41个月。 　　市场上有一种普遍的说法：“每一次楼市松绑政策来临，就是套现离场的好时机。”然而，从当前这轮政策松绑后的数据来看，东莞楼市成交量的明显回升或许还需要一些时间，投资客成功脱手房产也变得没那么容易。

在“放松限购、限售，降低公积金贷款首付比例”一个月后，西安二手房成交量环比上涨，与此同时，中介机构平台已不再显示此前政府公布的二手房成交参考价格。 　　贝壳研究院数据显示，今年上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱来提振市场预期，恢复市场流通，在政策影响下，5月、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。澎湃新闻注意到，在监测的城市中，6月西安二手房成交量环比上涨18%。 　　“政策出台后，市场已逐步回暖，不急售的客户已经开始调高挂牌价格”。西安当地一中介说。 　　二手房成交量上涨 　　西安于今年5月28日出台多项楼市政策提振房地产市场。 　　5月28日晚间，西安市住房和城乡建设局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，其中提到，保障合理住房需求，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。 　　这也意味着，新落户西安的购房者只需要满足落户一年的时间要求，不需要社保的条件。 　　对于非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。也就是说，对于外地人来说，购房从原来的5年社保要求下降为2年。 　　从限售政策来说，西安对于新房和二手房都落实了放松限售政策的要求，均从过去5年限售下调为2年限售。 　　不仅如此，西安还优化了各类人群购房政策，其中明确二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。 　　在强化住房金融支持方面，新政提出调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于25%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于30%。 　　与此同时，西安调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。 　　一系列政策落地后，西安楼市已现回暖。 　　按照贝壳研究院数据，6月西安二手房成交量环比上涨18%。从价格上看，据中指研究院公布的《百城价格指数》，6月，西安新建住宅价格环比上涨0.68%，在100个城市中涨幅第一，样本平均价格约12069元/平方米；二手房方面，6月，西安二手住宅环比上涨0.15%，在100个城市中排名23，样本平均价格约16364元/平方米。 　　西安当地中介人员表示，二手房市场通常都是“量在价先”，成交量上去后，价格也会有所上调，当前西安的整体成交量还不错，不急售的客户已经开始调高挂牌价格了。 　　不过，也有中介反馈没有感受到明显的变化，“市场还是比较平稳，没有出现客户集中看房的情况”。 　　中指研究院指数事业部市场研究院总监陈文静提到，“5·28”新政后，除新政受惠群体外，其他群体观望情绪仍较高，二孩家庭、满二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿。从新房市场看，购房者仍青睐于如高新区、曲江新区等高附加值板块，或港务区等高性价比板块。 　　二手住房成交参考价格已取消？ 　　放松限购、限售等政策的同时，中介机构平台已不再显示此前政府公布的二手房成交参考价格。 　　西安于2021年7月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，《通知》指出，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。 　　同时，政策明确，涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。 　　不过，据西安当地中介反馈，当前二手房成交参考价格已不再作为主要标准之一。 　　以未央区龙湖枫香庭为例，按照西安市住房和城乡建设局于2021年10月13日发布的《关于发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格的通告》，该小区成交参考价显示为17615元/平方米。 　　而按照贝壳找房平台数据，目前该小区5月份的参考均价显示为21827元/平方米。据了解，该小区目前在售房源62套(包含15个车位)，其中一套118平方米的房源挂牌价格最高显示25424元/平方米。 　　贝壳找房经纪人表示，目前政府公布的二手房成交参考价格已经不再显示，外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。 　　同样的，安居客平台也不再显示政府公布的该小区二手房成交参考价格。 　　目前，房天下平台仍显示龙湖枫香庭参考均价17615元/平方米，不过多数房源挂牌价超过参考均价。经纪人表示，政府参考价已取消。另以高新区天地源枫林意树小区为例，该小区原是“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”中公布的成交参考价格最贵的一个小区。按照政府公布的参考价，位于高新区天地源枫林意树小区的参考价为25838元/平方米。 　　目前，贝壳找房平台显示该小区5月份的参考均价为36099元/平方米，较政府公布的参考价高出39.7%。 　　截至发稿，西安市住建局未予回应。西安市房产交易管理中心相关工作人员表示，成交参考价格可作参考，并非强制性，贷款方面需具体咨询银行。 　　西安当地中介表示，目前大部分银行已不再将二手房指导价作为硬标准，银行会根据真实的成交价和评估价来批贷款，哪个低就按哪个做贷款总额审批。 　　“目前，银行批贷款和放贷款的速度也加快了。”另有中介人员说。 　　从挂牌量来看，诸葛研究院数据显示，2022年6月(截至23日)西安二手房挂牌量为123452套，环比下降8%，同比上涨28.4%。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，西安于5月28日发布新政，涉及放松限购限售等多方面，其中提出二手房限售年限5改2，将会对二手房起到激励作用，随着“5·28”新政逐渐发酵，一定程度上将会提振二手房市场信心，价格也将迎来回升空间。

被疫情冰封了两个月之久的上海楼市，步入有序恢复进程之中。 　　上海链家研究院数据显示，6月份，上海二手房共成交近1.6万套，相当于疫情前的常规月均成交水平。这一成交量也触及今年上半年的高点。 　　上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，整体来看，市场并未由于2个多月的暂停而出现过热的情况。考虑到4、5月份会有积压需求的释放，修复需要一个过程。此外，从周度成交来看，周成交量处于稳步上升的态势，市场修复情况较为乐观。 　　这一热度还是超过了市场预期。“当初估计成交量是在1.3万套-1.4万套，”上海中原地产资深市场分析师卢文曦向第一财经表示，“最后几天都在冲业绩，量涨得比较厉害。” 　　6月下旬时，一位正在寻觅合适房源的购房者从中介处得知，其看中的一套位于普陀区的房子已经成交，而成交客户实则是第一次看房，“看完客户就说回店里谈谈”。 　　“链家每周的新增客户、新增带看也在稳步增加，同样佐证了市场积极修复的情况。”杨雨蕾进一步指出，“这些指标虽有增长，但同样处于疫情前的常规范围之内，说明客户入市心态积极，但亦存在观望的情绪。” 　　房东的心态则开始向好。链家的数据显示，挂牌价格出现了上涨的态势，反映出部分房东对市场比较乐观。有中介人士表示，“之前200万的房子，向下谈10万很简单，但现在明显感觉变难了。” 　　“挂牌价最终还需市场验证，所以未必会引导成交价格。从目前的客户心态来看，并未完全认可这样的价格，大多对于涨价房源仍持观望态度。”杨雨蕾分析，由于疫情以及2个多月楼市的暂停，购房者认为后续市场可能存在不确定性，不急于入市的购房者会更倾向于保持谨慎的态度。 　　沪上某连锁中介店长也向第一财经表示，近期有约好见面洽谈的客户，受疫情影响出行受阻，“疫情反复也会导致很多客户一时半会不愿意出手。” 　　不过，阻碍购房者入市步伐的障碍则在逐渐消退。比如银行放款速度明显加快。“现在有的银行一周时间就可以完成审批；产证出来之后，基本上3个工作日就可以放款，”有中介告诉记者，对房东来说，贷款跟全款差不多了，“之前贷款流程走下来要3-6个月，现在整个流程下来一个月就可以，银行的额度在放松。” 　　更重要的，扼住了诸多二手房购房者的“三价就低”政策，出现了松动。 　　2021年8月，上海在二手市场祭出了“三价就低”新规，各银行在对二手房进行放贷时，放贷额度将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，择最低一项作为贷款申请房价标准。 　　彼时，许多二手房取“三价就低”给出的价格往往是市场价的5-6折，由此首套房的购房者通常需要准备5-6成首付，甚至更高。 　　近期有市场消息称，“三价就低”的最低价可在房屋市场价的8成左右。 　　某股份制商业银行内部人士向第一财经表示，“三价就低现在是松了一些，我们这边不一定能给到市场价的8成，不过别的银行有可能。”农行负责个贷业务的相关人士也确认，“三价就低”有所放松，贷款额度变高了。 　　多位中介人士也向第一财经表示，目前确实有所松动，但是否是市场价的8折仍要看具体情况。 　　“因为也没有明文规定到底‘三价就低’的结果会给出几成，现在只能靠成交来判断水温。” 上海长宁区中山公园板块附近的中介向记者介绍，“过去基本都是在市场价的5~7成，所以一般给客户计算贷款额度时，按6成来算比较稳妥。上周一套38平方米、挂牌价300万左右的房子，最后按照市场价的8.6成批的贷款额度。” 　　上述连锁中介店长向第一财经透露，“目前普陀区的评估价在市场价的8折左右。浦东暂时还没有网签数据出来，要等数据出来才知道，每个小区的实际评估价格不一致。” 　　这对于首付压力较大的购房者来说是个好消息。“整体来看，目前从购房者和房东的情绪上来说，还是处于比较好的状态的，买卖意愿都比较强。”该店长认为，7月份数据应该会比6月份更好。 　　卢文曦表示，6月以来，上海二手房的新增挂牌量已经恢复到正常水平。这些先行指标在恢复，预示短期反弹可以持续，“乐观估计，下半年有机会看到2万套/月以上的交易量。”

“不仅房价高得离谱，房贷利息也涨到还不动了。”近半年来，除了物价、油价，疯狂飙升的贷款利率也让美国人抓狂。 　　数据显示，过去六个月，美国30年期固定抵押贷款利率从3.1%升至5.3%，中途一度达到5.8%的峰值，创下2009年以来的历史新高。 　　这意味着，若一个美国人现在向银行申请50万美元贷款，月供将高达2777美元，比去年年底多出约640美元(约4200元人民币)。 美国30年期固定抵押贷款利率一年来走势。数据来源：房地美、彭博 美国30年期固定抵押贷款利率一年来走势。数据来源：房地美、彭博 　　房贷高涨 压垮美国购房者 　　有购房打算的华人阿李(化名)近日在社交媒体平台上发帖称：“几个月前询问30年固定贷款利率还是3.25%，现在已经变成了5.5%，太不可思议了。”更有甚者，有部分美国贷款方给买房者的利率已超过6%。 　　购房者肯特(化名)因房贷利率涨得太快而为是否要提前还贷纠结。他表示，去年买房时选择了浮动利率的房屋净值抵押贷款(HELOC)，而该利率自今年1月31日以来已涨了0.36%。 　　对肯特来说，利率还未到顶，长此以往每个月的利息是一笔不小的钱；但若提前还款，后续如果急需用钱，向银行申请贷款的难度可能更大。不论怎么选都有损失。 　　“美联储加息以后，物价降温不明显，但房贷却要还不起了。”肯特无奈调侃。 　　正如他描述的，随着激进加息和缩表逐轮落地，美国按揭贷款利率的抬升引发不小担忧。数据显示，尽管本周30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的5.7%降至5.3%，创下月内新低，但本轮回落建立在利率连续数月飙升的基础上，下跌后的利率距离年初的3.22%仍有很大差距。 　　膨胀的按揭贷款利率使购房者的借贷成本大幅上涨，再加上本就处于历史高位的房价，高昂的购房支出正掏空美国购房者的钱包。 　　《华尔街日报》4月曾发文称，一个中等美国家庭要花41%的收入去付一个中位价格的房贷。 　　“饭碗没了，还买什么房” 　　除了房价本身，对美国经济衰退的担忧也使美国人购房的信心降至冰点。 　　在某房价讨论社区里，不少美国网友留言，当地房地产市场确有降温迹象，价格较年初跌了不少，但远没有回到去年的水平，“离真正凉凉还需要时间”。 　　来自加州的戴维(化名)表示，即使看上的新房子建在现在自家的空地上，并且还便宜10万美元，也不敢买，因为经济衰退的风险太大了。“大萧条已经开始了，饭碗身份都保不住，还买什么房子。” 　　中新财经注意到，6月中下旬，谷歌搜索趋势显示，美国境内对于“房价指数”(House price index)的搜索热度达到100，为2020年新冠疫情暴发以来的最高值。与此同时，美国民众对另一个词的搜索热度也达到100——“衰退”(Recession)。 资料图：美国纽约。中新财经 宫宏宇 摄 资料图：美国纽约。中新财经 宫宏宇 摄 　　美国房地产“寒冬”或持续 　　随着房贷上涨、购房者信心下降，美国房地产代理公司Redfin的数据显示，美国房屋成交量自5月份峰值88243套下降至83824套，跌去了5%。新挂牌住宅的要价中位数，从5月份的峰值40.9万美元下降至40.3万美元。 　　不仅如此，房屋销售不景气、按揭贷款业务遇冷的背景下，美国房地产企业纷纷裁员。如，Compass、Redfin等公司此前各自公布了数百名员工裁员计划，总计受影响员工达上千人。 　　摩根士丹利发布的报告解读称，一方面，利率飙升严重蚕食消费者的购买力，而房价刚刚创下了历史新高，购房成本高企抑制了消费者的购房欲望。 　　另一方面，当前的成屋库存仍处于历史低位，加上锁定按揭贷款利率的买家创下历史最高水平，房屋供应持续受限。 　　此外，针对经济衰退可能给房产市场带来的风险，《财富》杂志对几家机构和房产中介商发布的房价预测进行了分析，称美国房地产市场进入了“大减速”时期。 　　如，凯投宏观预测未来一年美国房价将下跌5%，下跌时间点可能是抵押贷款利率达到6%后；穆迪分析则预测，若发生经济衰退，全国房价将下跌5%。

今年5月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，要求组织开展“百日行动”，对危及公共安全的经营性自建房快查快改、立查立改。记者从8日召开的全国自建房安全专项整治工作推进现场会了解到，截至目前，全国共排查经营性自建房726万栋，初判存在安全隐患的26.1万栋，对存在严重安全隐患、不具备经营和使用条件的3.1万余栋房屋采取了管控措施。 　　会议要求，排查进度要加快，认真分析评估“百日行动”完成进度，倒排工期，确保按期完成排查工作。排查结果要准确，全面归集数据信息，逐栋建立工作台账，确保排查结果真实。管控措施要严格，对排查中发现存在严重安全隐患、不具备经营和使用条件的，要立即采取措施，确保不发生重特大安全事故。分类整治要扎实，加快对初判存在安全隐患自建房开展安全鉴定，分类采取处置措施。 　　会议强调，要加快建章立制，抓好房屋安全管理体制、机制和法制建设。构建房屋安全监管体制，充实基层监管力量。建立健全部门联动的闭环管理机制，落实好审批部门在用地、规划、建设、使用、经营等环节的监管责任。加强法规制度建设，注重将好的做法上升为管理制度，推动地方立法，完善相关政策法规，加快建立房屋安全管理长效机制。

中国证券报记者近日在调研中了解到，长沙、珠海、江门等地区部分银行已将首套房贷利率下调至4.25%；各地对最低首套房贷利率的执行程度并不相同，部分地区额度较为紧张。随着稳楼市政策陆续出台，部分地区房地产市场已显露回暖迹象。 　　部分地区最低利率额度紧张 　　记者在调研中了解到，长沙、珠海、江门等城市的多家银行于近日陆续下调首套房贷利率，目前最低可降至4.25%。此前，呼和浩特、济南、苏州等地区的银行将首套房贷利率调整至5年期以上LPR-20BP的水平。 　　珠海市某国有银行工作人员向记者透露：“前段时间刚调完利率，4.25%已经是最低水平了。目前珠海市各家银行的首套房贷利率差别不是很大。” 　　贷款额度方面，珠海市多家国有银行人士向记者表示，目前额度充足，只要客户资料齐全，各项审批通过之后即可放款。 　　江门地区的情况与珠海市类似，记者了解到，江门市多数银行的首套房贷利率日前有所下调，目前最低已可申请到4.25%，二套房贷利率基本维持在5.05%左右。 　　长沙市的情况略有不同，虽然部分房地产商的合作银行可将首套房贷利率最低降至4.25%，但额度十分紧张。 　　“4.25%的首套房贷利率，一般是购买新房才能拿到，二手房很少能申请到，这是个别楼盘开发商与合作银行的协议利率。”长沙市天心区某国有银行贷款经理告诉记者。 　　长沙市某房产中介置业经理也表示，开发商的部分楼盘项目在年中为冲业绩完成销售目标，会与合作银行推出优惠利率。但这个利率的贷款额度很紧张、名额有限，对购房者的申请条件也有限制，最终能享受到优惠待遇的业主不多。 　　此外，利率还要根据购房者信用评级进行定价，个人征信状况、每月流水情况等都会影响到个人可申请到的实际利率。 　　各地稳楼市措施不断发力 　　中原地产研究院统计数据显示，6月有超过100个城市发布稳楼市政策。中原地产首席分析师张大伟表示，多地稳楼市政策在力度和内容上不断升级。 　　记者梳理发现，二季度发布呵护楼市政策的城市中不乏成都、杭州、南京等热点地区。 　　例如，杭州住房公积金管理委员会日前发布的《关于提高无房职工家庭住房公积金贷款额度的通知》提出，职工家庭名下无房，且无住房贷款记录，在首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的，家庭最高贷款限额标准上浮20%。 　　业内人士指出，此举将进一步发挥公积金信贷作用，完善住房公积金差异化信贷政策，加大了对无房职工家庭的支持力度。 　　公积金政策已经成为稳楼市标配，多地还提升购房补贴上限。此外，多孩家庭成为政策支持的主要对象，武汉、杭州、泸州、东莞等多个城市发布的楼市调控政策特别关注多孩家庭住房需求。 　　6月末，湖南省永州市住房和城乡建设局发布涉及购房补贴、降低首付比例等方面13条调控措施。其中，对于符合国家政策生育二孩、三孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款，最高贷款额度可在现行住房公积金最高贷款额度的基础上分别上浮10万元和20万元。这意味着，生育三孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款的最高贷款额度为120万元。 　　房地产市场有望逐步回暖 　　在一系列稳楼市“组合拳”的作用下，部分城市楼市显露回暖态势。 　　苏州市房管局数据显示，2022年5月，苏州市新建商品住宅成交5589套，环比上涨50.89%；6月，新建商品住宅成交17288套，环比上涨209.32,%，同比上涨35.82%，月成交量创2021年以来新高。 　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，二季度以来，优化公积金贷款政策、降低房贷利率、放松限购限售等一系列举措对于提振苏州市场信心起到了较为显著作用。6月作为房企冲刺年中业绩的关键节点，在此期间苏州商品房成交量出现明显提升。 　　部分业内人士认为，“房住不炒”的定位不会变，在政策利好“呵护”下，未来市场信心将不断增强，预计下半年房地产市场呈现逐月修复态势。

随着最后一栋楼顶板混凝土浇筑完成，首创·美伦湾项目主体结构实现全面封顶。项目占地面积约18万平方米，规划总建筑面积约74万平方米，共有30栋住宅楼，提供5300余套房源，是北京大型国有企业首创集团利用企业自有用地，开发建设的高品质保障房。 　　践行国企社会责任，筑造卓越品质工程 　　自从2020年开工建设以来，首创团队各业务组织间高效配合、全力以赴、攻坚克难，以科学的管理，精湛的工艺，精细的施工，如期完成全面封顶重要工程节点，为按计划高质量交付打下坚实的基础。 　　从大兴新城地铁站出来，步行200米即可到达首创·美伦湾施工现场，高耸的塔吊正在全力施工作业中，住宅楼栋雏形已现。目前二次结构开始全面施工，精装修第一批施工界面正在如火如荼地展开，项目建设每一步都有序进行。 　　据介绍，样板先行是提高建筑工程质量、创造精品工程的一种切实可行、行之有效的保证措施，也是大部分房企工程管理制度的重要组成之一，而首创内部的样板先行，则做得更加细致。不仅体现在流程的标准化和管理的精细化，也体现在对实体工艺样板和交付样板评审验收的注重。通过样板先行规范施工流程和质量标准，全面提高工程质量管理水平，打造匠心精品工程。 　　地铁双轨交通便利，职住平衡璀璨新城 　　凭借一系列城南行动计划及大兴国际机场临空经济区建设的持续发力，首创·美伦湾所在的大兴新城区域将建设成为南部地区的重要交通节点、中心城区功能疏解承载地、临空经济区辐射节点地区、大兴新城新城市发展引擎，通过构建"一心、双轴、多组团"的空间结构，打造一个建筑风貌现代、和谐、统一的城市客厅。 　　首创·美伦湾地理位置优越，交通优势尤为突出。大兴新城地铁站是地铁大兴机场线与规划中的地铁S6线的交汇站，向南一站直达大兴国际机场，向北一站直达草桥。地铁S6线开通后，可直接抵达首都国际机场、经开区与北京城市副中心，便捷换乘4号线、8号线等主要地铁线路，通达北京各个区域。地铁高效的通勤方式，释放出更多时间效能，让每一位业主都能更好的平衡工作与生活。 　　教育配套与生活配套的置入，让业主尽享便利有序生活。项目配建了2所幼儿园、2所小学、1所中学，具备完善的全龄优质教育资源，保障着孩子理想的成长路径。社区卫生服务站、老年活动中心、菜市场、6000余平方米的社区商业配套，更是切实改善居民生活配套条件。 　　据介绍，项目融入自然生态美学景观，创造有生机的公共空间，除配建1.3万平方米的中央公园外，每个地块都有独立的园林，满足了游赏静坐、社交会客、儿童玩耍、老年健身等需求，适老适幼，全龄共融，给业主带来更人性化，生活化，自然化的社区环境。 　　潜研精品革新之作，理想生活指日可期 　　从悉心规划的产品到空间细节的精致打磨，首创一直坚守工匠精神，努力为百姓打造高品质的安居家园。2022年5月中旬，项目实楼样板间已完工，产品的户型空间、工艺工法、装修标准等全面呈现，兑现了首创对品质的承诺。 　　首创以“人”为尺度，洞察人居需求，在多项装修细节上进行了升级，如引入装配式集成厨房，更加环保；用干式地暖取代传统暖气片，室内温度更均匀、空间利用率更高；系统考虑全屋收纳，赠送实体储物柜等。 　　首创希望通过“保障房建设”这个重要抓手，实现一个质朴的愿望——“圆百姓安居梦”，这是首创的初心，也是首创的责任，更是首创对时代、对社会的坚定承诺。

楼市政策，开始流行“集齐六张公积金卡买房”。 　　进入七月，楼市仍处在不断推出宽松政策的节奏中。近日，又有多地盯上了“一人购房全家帮”的“全家桶式”购房支持政策。 　　唐山新政，唤醒“睡眠资金” 　　“唐山公积金”微信公众号消息，7月15日开始，唐山市住房公积金管理中心购房还贷推出新政，贷款购房父母可为共同还款人，也就是俗称的“一人购房全家帮”。 　　政策的具体规定为：凡是在唐山市区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。 　　父母贷款购房子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。对于还贷能力不足的，作为共同还款人允许参与还贷能力计算提高贷款额度。 　　唐山市住房公积金管理中心在说明该政策的“含金点”时表示，一是可以促进本地房地产市场健康平稳发展，二是提高住房公积金贷款额度，增强保障性和互助性，三是唤醒“睡眠资金”，将家庭的“暗补”变为使用住房公积金的“明补”。 　　“当前公积金在实际使用过程中存在一些问题，比如实际买房人公积金的使用率不高，公积金给到购房者实际的优惠覆盖面不够等。”58安居客房产研究院分院院长张波解释称，此类政策刚好可以更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来。 　　唐山新政还提到，该政策不仅适用于住房公积金贷款购房，也同时适用于公积金职工商业贷款购房。“对于此类职工家庭，如果公积金贷款达到最高额度仍不够，还可以参与‘公积金+商业银行贷款’，据此就可以贷到更多的商业银行贷款。确保家庭能多贷则多贷，进而最大化地确保购房成本的降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 　　近日，唐山这个房价涨幅一度领涨全国的城市，因“房价跌入谷底”登上热搜。今年早些时候，唐山已发布了一系列稳楼市政策，包括取消限购限售、调整购房商业贷款与公积金贷款等。 　　深圳拟加入“全家桶”群聊 　　同样对“一人购房全家帮”思路产生兴趣的还有深圳。 　　7月6日，深圳市住房和建设局对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行修订，形成《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。 　　其中提及：申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人，申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。这也意味着，“一人买房全家帮”在深圳同样有望成为现实。 　　“当下深圳购房情绪比较低落，市场预期比较悲观。主要原因之一就是目前深圳房价还在历史最高位上，但大家对未来的收入、预期信心不足。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，松动公积金政策，特别是“全家帮”的形式，不仅可以提高首付能力，还能提高月供能力，降低月供的负担，这是政策调整的出发点和落脚点。 　　身为调控政策向来谨慎的一线城市，深圳考虑松动公积金政策的背后，同样是基于其楼市成交量达到历史低谷的现状。 　　受疫情反复、一季度供需异常偏低等因素影响，深圳新房市场表现不及去年同期，而且相比去年下半年成交情况呈现高位回落。 　　二手房的跌幅更甚于新房。深圳房地产信息平台数据显示，今年1月至6月深圳二手住宅成交套数同比下降约64.96%。据乐有家研究中心统计，该成交量录得2007年以来最差表现。 　　“深圳未来政策的主旋律就是降成本，新市民、无房户优先购买。”李宇嘉表示，现在公积金购房提取门槛的降低，以家庭和直系亲属全部公积金作为居民购房的支撑，提振市场预期的信号很明显。 　　十余地“一人购房全家帮”，三四线城市为主 　　“公积金政策是属地化政策，由地方自主决定，地方的权限比较大。而且，公积金政策一般考虑的是刚需、改善，本地需求，具有降成本效应、支持合理需求的效应。”李宇嘉认为，因此松绑的压力比较小，一旦市场下行，各地纷纷把公积金政策作为纾困政策的首选。 　　“一人购房全家帮”则是本轮楼市公积金政策调整中比较创新的政策，当下已有十余地出台类似政策。 　　6月初，中国经济特区之一的广东省珠海市率先提出“一人购房全家帮”。在珠海市缴存公积金的职工，可提取账户余额的90%帮助其直系亲属购房支付首付款，也可按还贷提取，逐月提取公积金用于帮助其直系亲属偿还购房贷款。 　　同样的思路很快在四川资阳得到实施。6月6日，资阳提出实行公积金家庭代际间互助，缴存职工在本市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款。 　　新政推出的过程中，各地规定也愈发细化。例如，安徽池州明确，缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房时，家庭成员(夫妻双方及父母、子女)公积金账户余额可提取用于支付房款，提取总额和贷款额度之和不得超购房总价的80%。 　　值得注意的是，推出政策的十余城整体上以三四线城市为主，除了刚刚发布文件征求意见的一线城市深圳，只有天津为新一线城市。 　　“一些三四线城市的公积金贷款占房屋总价比例比较高，如果这个政策落实之后，对于市场的推动作用也会相对比较明显。”张波认为。

长沙、珠海、江门等地区部分银行已将首套房贷利率下调至4.25%；各地对最低首套房贷利率的执行程度并不相同，部分地区额度较为紧张。随着稳楼市政策陆续出台，部分地区房地产市场已显露回暖迹象。 　　部分地区最低利率额度紧张 　　记者在调研中了解到，长沙、珠海、江门等城市的多家银行于近日陆续下调首套房贷利率，目前最低可降至4.25%。此前，呼和浩特、济南、苏州等地区的银行将首套房贷利率调整至5年期以上LPR-20BP的水平。 　　珠海市某国有银行工作人员向记者透露：“前段时间刚调完利率，4.25%已经是最低水平了。目前珠海市各家银行的首套房贷利率差别不是很大。” 　　贷款额度方面，珠海市多家国有银行人士向记者表示，目前额度充足，只要客户资料齐全，各项审批通过之后即可放款。 　　江门地区的情况与珠海市类似，记者了解到，江门市多数银行的首套房贷利率日前有所下调，目前最低已可申请到4.25%，二套房贷利率基本维持在5.05%左右。 　　长沙市的情况略有不同，虽然部分房地产商的合作银行可将首套房贷利率最低降至4.25%，但额度十分紧张。 　　“4.25%的首套房贷利率，一般是购买新房才能拿到，二手房很少能申请到，这是个别楼盘开发商与合作银行的协议利率。”长沙市天心区某国有银行贷款经理告诉记者。 　　长沙市某房产中介置业经理也表示，开发商的部分楼盘项目在年中为冲业绩完成销售目标，会与合作银行推出优惠利率。但这个利率的贷款额度很紧张、名额有限，对购房者的申请条件也有限制，最终能享受到优惠待遇的业主不多。 　　此外，利率还要根据购房者信用评级进行定价，个人征信状况、每月流水情况等都会影响到个人可申请到的实际利率。 　　各地稳楼市措施不断发力 　　中原地产研究院统计数据显示，6月有超过100个城市发布稳楼市政策。中原地产首席分析师张大伟表示，多地稳楼市政策在力度和内容上不断升级。 　　记者梳理发现，二季度发布呵护楼市政策的城市中不乏成都、杭州、南京等热点地区。 　　例如，杭州住房公积金管理委员会日前发布的《关于提高无房职工家庭住房公积金贷款额度的通知》提出，职工家庭名下无房，且无住房贷款记录，在首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的，家庭最高贷款限额标准上浮20%。 　　业内人士指出，此举将进一步发挥公积金信贷作用，完善住房公积金差异化信贷政策，加大了对无房职工家庭的支持力度。 　　公积金政策已经成为稳楼市标配，多地还提升购房补贴上限。此外，多孩家庭成为政策支持的主要对象，武汉、杭州、泸州、东莞等多个城市发布的楼市调控政策特别关注多孩家庭住房需求。 　　6月末，湖南省永州市住房和城乡建设局发布涉及购房补贴、降低首付比例等方面13条调控措施。其中，对于符合国家政策生育二孩、三孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款，最高贷款额度可在现行住房公积金最高贷款额度的基础上分别上浮10万元和20万元。这意味着，生育三孩的缴存职工家庭申请住房公积金贷款的最高贷款额度为120万元。 　　房地产市场有望逐步回暖 　　在一系列稳楼市“组合拳”的作用下，部分城市楼市显露回暖态势。 　　苏州市房管局数据显示，2022年5月，苏州市新建商品住宅成交5589套，环比上涨50.89%；6月，新建商品住宅成交17288套，环比上涨209.32,%，同比上涨35.82%，月成交量创2021年以来新高。 　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，二季度以来，优化公积金贷款政策、降低房贷利率、放松限购限售等一系列举措对于提振苏州市场信心起到了较为显著作用。6月作为房企冲刺年中业绩的关键节点，在此期间苏州商品房成交量出现明显提升。 　　部分业内人士认为，“房住不炒”的定位不会变，在政策利好“呵护”下，未来市场信心将不断增强，预计下半年房地产市场呈现逐月修复态势。

近日，四川省住房和城乡建设厅发文，决定在成都、泸州、绵阳、南充、宜宾、达州市开展试点，打通市场租赁住房通道，加快发展保障性租赁住房。此前，湖北等地先后发布了增加保障性租赁住房供应新政，措施灵活多样。 　　业内人士表示，保障性租赁住房获得政策层面的大力支持，不仅有利于房企盘活存量资产，还从供应端弥补了市场化租赁产品的不足，优化了住房租赁市场的供给结构。未来，加大租赁住房建设力度，拓宽供应途径将是大势所趋。 　　打通租购通道 　　为支持试点，四川省住房和城乡建设厅还制定了支持政策，包括房东和承租人已确定租赁关系的，可向符合条件的承租人发放保障性租赁住房租赁补贴；房东可享有专门支持政策，专门政策主要涉及税收优惠、民用水电气价格优惠、支持住房公积金支付租金及提高提取额度、享受租购同权等。在限购城市，居民自愿将自有存量住房纳入保障性租赁住房规范管理的，且5年内不上市交易，可一次性新增购买一套住房。 　　出租住房所在限购区域取得新增购买1套住房资格究竟如何认定？7月6日，“成都住建”微信公众号发文解释称，例如，居民将名下位于武侯区的住房申请纳入保障性租赁住房房源库后，可取得除高新南区外全市所有区域新增购买1套住房资格。居民1次或多次将1套或多套自有住房用于保障性租赁住房的，均只能新增购买1套住房资格。居民将名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。 　　5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》）明确，如果房屋出租出去，则不纳入家庭住房套数。 　　根据《方案》，长沙选择长房集团、长沙建房集团作为试点企业，开展盘活存量房作为租赁住房试点。《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。通过试点，既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产行业良性循环。力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。 　　政策大力支持 　　2022年5月，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，其中就包括保障性租赁住房。 　　从地方看，为了加快筹集保障性租赁住房，不少地方采取灵活多样的措施。 　　6月22日，湖北省住房和城乡建设厅出台的《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》明确提出，房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权；已交的租金，可以计入购房款；共有产权住房持有5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。 　　“温州住建”微信公众号6月17日发文称，加快筹集保障性租赁住房。扩大保障性租赁住房筹集范围，由国有企业以优惠价格收购商品房，优先收购商品房项目配建的政策性住房。 　　盘活存量房源 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，保障性租赁住房获得政策层面和资金层面的多重支持，有利于房企盘活存量资产。 　　以四川省为例，基于四川省一户多房和多户无房的现实，筹集保障性租赁住房，有利于进一步盘活市场存量房源，提高住房资源利用效率，培育和发展住房租赁企业，也可以缓解住房租赁市场结构性供给不足，促进住房租赁市场平稳健康发展。 　　戴德梁行表示，政策性租赁住房的发展重点从已基本完成对困难群众的兜底式保障，走向对城市发展奋斗的新市民和青年人的住房保障。市场化长租公寓和政策性租赁住房的供应丰富了住房市场房源的供给，在补齐租赁市场这条“短腿”的同时，提供了差异化、多层次的租赁房源来满足不同人群的需求。 　　戴德梁行认为，相对于购置房产，租房减少了大额的首付支出，且热点城市的租金往往低于月供，对应的机会成本不仅可以用于提高生活品质，还可用于其他投资品，保持资金的流动性。同时，在“房住不炒”的调控方向下，房价快速上涨得到抑制，租赁住房需求有望进一步扩大，同时对产品和服务提出更多元化的要求。 　　“作为保障体系的重要部分，公租房与保障性租赁住房的快速建设并陆续投入使用，从供应端弥补了市场化租赁产品的不足，优化了住房租赁市场的供给结构。”戴德梁行相关负责人表示，“未来，加大租赁住房建设力度，拓宽供应途径将是大势所趋。”

中指研究院今日发布报告显示，2022年上半年，中国主要商业街商铺租金水平继续下跌，且跌幅较2021年下半年有所扩大。重点商圈（购物中心）商铺租金水平维持上涨，但涨幅较2021年下半年有所收窄。2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%。 　　上半年商业街平均租金下跌 购物中心租金上涨 　　报告以全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街商铺平均租金为24.70元/平方米/天，环比下跌0.46%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心商铺平均租金为26.96元/平方米/天，环比上涨0.14%。 　　分城市等级来看，上半年，一线城市样本商业街中，租金环比上涨的商业街占37.0%，租金环比下跌的商业街占51.9%，11.1%的商业街租金与上期持平。二线城市样本商业街中，租金环比上涨的商业街占32.5%，租金环比下跌的商业街占62.5%，5.0%的商业街租金与上期持平。 　　购物中心方面，上半年，一线城市中45.5%的商圈（购物中心，下同）租金环比上涨，31.8%的商圈租金环比下跌，22.7%的商圈租金与上期持平。二线城市中，51.0%的商圈租金环比上涨，47.0%的商圈租金环比下跌，2.0%的商圈租金环比持平。 　　报告认为，随着疫情防控形势整体向好，生产生活秩序平稳恢复，叠加中央及地方促消费政策不断显效，预计消费市场将呈现逐步回升态势，商业地产市场也有望稳定恢复，预计下半年我国重点城市商铺租金整体或保持平稳态势。 　　二季度写字楼平均租金下跌 科技和金融为核心力量 　　2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%，跌幅较一季度扩大0.02个百分点。 　　其中，一线城市样本中41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，55.5%的商圈写字楼租金环比下跌，2.8%的商圈写字楼租金与上期持平。二线城市样本中共有27.3%的样本商圈写字楼租金环比上涨，68.2%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。 　　报告显示，整体来看，科技和金融行业仍是驱动写字楼市场发展的核心力量，银行、证券等金融机构的扩张和搬迁成为核心城市写字楼市场的主要支撑，同时以生物医药为引领的新兴产业需求也有所扩张，带动部分城市写字楼租金上涨。以批发零售为代表的服务行业写字楼租赁需求有所回落，对此类租户较多的商圈写字楼市场形成了一定压力。 　　报告认为，预计短期内部分城市写字楼市场供大于求的局面仍将持续，写字楼市场租金或将持续面临下行压力。但中长期来看，随着疫情形势的逐渐好转，预计我国经济运行将加快复苏，我国写字楼市场运行仍将获得有力支撑。

6月份，核心城市二轮集中供地纷纷开启。从机构统计数据来看，截至6月末百强房企拿地销售比为0.16,投资依然保持谨慎。值得关注的是，50强房企中有三成房企尚未拿地。在投资保持谨慎的状态下，上半年百强房企投资中，有八成以上投资金额汇聚于集中供地城市。那么减少拿地的房企做什么去了？记者调查发现，进入代建、共建赛道的房企越来越多。 　　从两家代建上市企业绿城管理和中原建业的年报来看，2021年其净利润增速分别为31.9%及13%，新签约建筑面积持续增长，绿城管理及中原建业2021年分别同比增长21.8%及16.8%。 　　第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，从拿地格局的变化来看，其实开发主体对市场供求关系的影响不大，目前的代建多是利用良好的品牌和成熟的产品线向一些拥有良好的土地资源，但需要开发解决方案，产品无法产生溢价的土地持有方赋能，以此产生“1+1＞2”的效果。 　　可以看到，进入代建赛道的房企越来越多。旭辉集团于2021年宣布成立旭辉建管，正式进军代建领域。作为旭辉轻资产管理领域的又一新赛道，旭辉建管在短时间内便呈现出良好的发展前景。截至2022年6月底，旭辉建管累计在管项目35个，分布在上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、苏州等重点城市，累计在管总建面超700万平方米。其中2022年新获取项目中，政府代建（含国资平台）项目4个、商业代建（含管理咨询）项目21个、资本代建项目4个，实现了商业代建、资本代建、政府代建及企业总部等业务模式的突破。旭辉控股执行董事、执行总裁、旭辉建管董事长陈东彪表示，代建将是旭辉未来大力发展的轻资产业务之一，相信旭辉在未来几年，能够成为代建行业的重要一员。 　　根据中指院的研究数据显示，至少已有万科、旭辉、金地、建发、朗诗、保利、招商蛇口、龙湖、华润置地等30多家品牌房企入局加大了代建业务的投入。2021年中国代建行业的渗透率为4.8%，而按照欧美国家近30%的渗透率预估，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，整体代建市场前景可观。 　　投资开发分离 　　“代建”迎来新风口 　　“我们公司投拓拿地部门精简了不少，以后会加大力量发展代建业务。”近日，一位头部房企的相关负责人这样对记者表示。事实上，地产代建在十年前就存在，而这两年，越来越多房企入局，让代建赛道变得热闹起来。 　　代建的升温还是源于楼市市场行情的变化。从土地市场来看，央企国企、城投公司这两年成为拿地主力军，加上市场还有不少不良资产需要处置，如果碰到投资开发相分离的情况，带来了代建的大量需求，代建模式迎来新的风口。同时，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，各地新筹集建设的保障性住房数量持续增长。要完成这种规模宏大的民生工程，也需要代建方参与建设，这些都为代建行业的发展提供了机遇。 　　品牌房企盯上 　　“代建+代销”业务 　　从海外成熟房地产市场来看，房企业务重心从前端开发向后端服务转移，由开发商向服务商转型是必然趋势，在寻找第二增长曲线过程中，代建是重要的服务方向，而作为当下房企向轻资产领域转型的主要方向，拥有充足的发展空间。 　　业内人士表示，代建业务正在不断吸引新的入局者，但就目前整体情况而言，国内的代建行业仍然处于初步发展阶段，还没有像物管、商管那样形成分拆上市潮，目前孕育出来的代建上市企业只有两家。 　　代建行业最初兴起于政府代建，政府通过采用直接委托或招标等方式，将非经营性政府投资项目委托给一些专业项目管理公司进行建设管理，而后逐步发展成为现在的政府投资项目代建制。现在代建已经成为由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。 　　延伸出来的销售物业代建除了输出管理，其实更是借代建方的品牌形成比自身品牌价值更高的溢价。所以，不少品牌价值较高的房企都盯上了代建+代销业务，除了管理费，还可获得品牌费和销售分成。 　　【前景观察】 　　轻资产模式的代建入局易，做好难 　　按照典型头部的几大代建企业的分类，代建业务主要以三类：商业代建、政府代建、资方代建。政府代建的费用来自财政拨款，如学校、医院等基础设施项目，或者是保障性住宅。商业代建的费用来自项目销售所得，但这并不意味着商业代建收入一定与销售情况挂钩。以中原建业为例，其商业代建项目以面积乘单价的方式计费，收入是定额的。 　　在房地产市场行情发生变化的情况下，代建的模式更加多元化，也成为进入资产处置类项目的方式。比如，蓝绿双城就以“共建”创新探索“资管+建管+数管+运管”的发展模式。蓝绿双城的相关负责人对记者表示，从去年6月份以来通过携手信托、金融机构，深度参与存量、变量、增量三类市场。今年以来新落地了上海大兴街项目、广州佳兆业项目、天津中铁项目、成都交投项目、长沙奥莱项目等。 　　业内人士表示，代建作为轻资产模式运作的模式而受到推崇，具有利润低、利润率高的特征。一是可以规避拿地资金的支出，帮房企抵御市场降温周期的风险；二是从财务角度，代建服务毛利较高，对改善企业财务结构具有积极作用。但代建入局易，做好难，从多年的发展只有两家企业上市，叩开资本的大门就可见一斑。 　　代建的核心竞争力是融资、设计、开发、管理服务的综合能力，与委托方相比，能把项目做出销售溢价。目前，商业代建也一样受到整体房地产市场调整的影响，而政府代建从需求到落地的增长幅度还待观察。但可以肯定的是，随着更多房企的加入，代建市场这片“蓝海”，竞争也更加激烈。

房企半年鏖战收官。据克而瑞数据显示，上半年TOP100房企实现销售金额30564.6亿元，同比下滑50.3%，但6月份规模房企销售额环比出现明显增长，单月TOP100房企实现销售金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%。 　　整体来看，受多重因素影响，房地产市场上半年战果欠佳。部分房企盲目扩杠杆而深陷债务困局，导致相关房企信用和市场信心下降或是原因之一。特别是，需要化解房企在7月份、8月份到期的千亿元债务问题。从一定意义上说，这些阵痛是必然要经历的。 　　需要注意的是，稳地产对“稳经济”的重要性不言而喻，“居者有其屋”“居者优其屋”的合理住房需求仍待满足，其市场空间依旧大有可为。为此，3月份以来，国家频繁释放积极信号，优化地方楼市相关政策，激活市场需求，满足房企合理融资。随着相关政策逐渐落地显效，楼市逐渐回稳，从6月份房企销售数据可见一斑。 　　在市场开始回暖当口，房企要拒绝“躺平”，趁势尽快强化经营“造血”功能，多措并举“翻越”偿债高峰，稳信用保生存，才能真正迎来行业信心恢复。 　　具体来看，一是抓住市场窗口期，加速推盘回笼资金。恢复自身经营“造血”功能，是房企最优解压渠道。当下，一线城市、长三角地区以及环渤海地区多个重点城市市场活跃度均在提升，房企需尽快调整供货系统，用行之有效且合规的营销手段积极推货，回笼现金。 　　二是尝试多渠道融资。今年以来，多部门表态支持房地产企业合理融资需求。此后，央企、国企房地产公司相继发债融资，带动行业融资规模回升；龙湖集团、碧桂园等民营房企先后发行数十亿元信用债。 　　三是多方接洽资方转让资产。处置资产虽为房企带来的现金流有限，但其也是化债的有效手段之一。或许，房企可在设置回购条件下，多方寻求买家，转让资产偿债，以避免因债务违约引发的更大负面影响。 　　除此之外，有能力的房企还可以做出以下尝试：第一，尝试并购贷款。今年监管部门多次强调金融机构稳妥有序开展并购贷款，市场并购机会颇多，财务有优势的房企可在此发力。第二，在绿色金融领域寻求融资机会。4月份以来，央行及银保监会多次提及对绿色低碳经济活动提供金融支持，在房地产领域，可在绿色建筑及绿色健康地产方面寻求绿色专项债融资机会。第三，与业务相匹配的房企可关注国内公募REITs发展及保障性租赁住房的融资动向。5月27日，证监会、国家发改委提出为保障性租赁住房REITs的推进做好政策支持。目前万科、龙湖集团等多家房企均在此布局，未来或许能够通过设立保障性租赁住房REITs实现对持有型重资产的轻资产式盘活。 　　翻越偿债高峰或许不易，行业信心恢复仍需时间。但对下半年房地产市场而言，或可不必过于悲观，稳市场、稳杠杆迹象已现，行业已处于边际修复状态，未来发展仍可期待。

深圳6日连续发布两份公积金政策并征意见，其中提到，调整公积金贷款共同申请人范围，拟明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人。 　　6日，深圳就《关于我市住房公积金提取业务管理有关事项的通知(征求意见稿)》《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》征意见。 　　其中，《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》中提到，调整共同申请人的范围。拟在本次修订中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。 　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬采访时表示，通过此类做法使得购房者的工资或收入评估会提高，进而可以贷到更多的公积金额度。这也就是相当于借父母等之力，来增大贷款的能力和贷款的资金。这样做也使公积金贷款变得更为宽松，具有非常好的导向，也将进一步降低购房者的购房成本，促进购房者购房积极性的提高。 　　需要一提的是，对于深圳拟发布的新政是否等同于“一人购房全家帮”的问题，严跃进认为“和此前做法还是有点差异”。他表示，这种没有直接帮忙还贷款，相当于增加了贷款的额度。 　　中新经纬注意到，近期，多地调整公积金贷款政策，除提高贷款额度、降低首付比外，唐山、咸宁、池州、泉州、珠海、天津、赣州、沧州、秦皇岛、潮州、邵阳、资阳、定西、楚雄等还允许直系亲属提取公积金余额帮助购房人还贷。 　　中原地产首席市场分析师张大伟此前对媒体表示，本轮出台类似“一人购房全家帮”政策的城市中，三四线城市占据主体，这些城市中两代人都有公积金的群体，对市场来说，这可以激活一部分需求，尤其是即将退休的人群，这个政策有利于他们提取公积金帮助子女买房。

今天，深圳市住房和建设局发布关于向社会公开征求《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》意见的通告(以下简称《贷款规定》)。 　　修订后的《贷款规定》共8章38条。主要包括总则、公积金贷款申请、公积金贷款额度期限和利率、公积金贷款担保、办理程序、公积金贷款偿还、监督管理、附则。主要修订内容如下： 　　一、精简公积金贷款的定义，调整共同申请人的范围 　　一是本次修订拟将原《贷款规定》中公积金贷款的定义调整为公积金贷款包括普通公积金贷款和商转公贷款，将公积金组合贷款调整至业务办理程序章节中，以使条文更加清晰；二是拟在本次修订中明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。 　　二、根据业务办理实际需求，增加相关条款内容 　　一是基于目前深圳市住房房价实际情况，为防范资金风险，在商转公贷款中增加对存量商品住房(以下简称二手住房)的评估要求，即申请商转公贷款的住房为二手住房的，原商业性住房按揭贷款余额应当低于以二手住房成交参考价作为重要参考计算的总价款的70%；二是增设两项不予支持公积金贷款的情形。 　　三、落实上级监管要求和我市房地产调控政策，并将贷款补充文件的相关内容纳入 　　一是结合国家、省、市关于公积金贷款的监管要求，将原规定公积金贷款审核中仅核查我市范围内公积金贷款情况的条件调整为核查全国范围内公积金贷款情况；二是根据深圳市房地产调控政策及相关要求，以二手住房成交参考价作为重要参考计算房屋总价款，并以此替代原房地产评估机构的评估价格，无二手住房成交参考价时才以评估价计算房屋总价款；三是将贷款补充文件中关于“商品住房的定义、购买城市更新及棚户区改造类住房申请公积金贷款的担保方式、限制转让类住房可以作为抵押物、变更住房权利人需先清偿公积金贷款”等相关规定纳入《贷款规定》。 　　四、调整部分条文内容，以更加适应实践需要 　　一是为充分保护职工利益，从源头化解行政复议案件，本次修订拟将职工行使异议复核权利的期限从5个工作日调整为6个月；二是为适应深圳市现行住房政策体系，根据现阶段国家及深圳市住房政策和住房分类情况，深圳市住建局将原“保障性住房、人才住房和商品住房”的分类调整为“保障性住房、共有产权住房和商品住房”三类；三是结合深圳市公积金贷款业务办理实际，深圳市住建局在规定中明确异地缴存公积金的本市户籍职工，在本市购房并向本市公积金中心申请公积金贷款的，其购房主体从职工本人扩大至职工本人或者其配偶。 　　此外，本次《贷款规定》的修订结合深圳市贷款业务开展实际，调整部分条文表述。如，删除了本市缴存职工户籍和非户籍的相关表述；基于目前已实现自助渠道在线办理贷款业务的功能，优化了业务办理相关条文内容的表述。

目前，22城今年首轮集中土拍已悉数收官，第二轮土拍进展近半。部分三四线城市也于近期开展了集中土拍。相关数据显示，得益于首轮集中供地实施、供地规则优化和拿地门槛降低，6月份土地市场成交环比回升，流拍现象有所好转。 　　业内专家指出，随着市场信心恢复和融资环境改善，民营房地产企业拿地意愿或逐步回升，预计下半年土地市场成交将继续呈现回暖势头。 　　转暖信号增多 　　据克而瑞研究中心监测数据，多个重点城市和部分三四线城市于6月份进行了集中土拍。其中，北京、东莞、泉州等城市均拍出了较高溢价率。受此影响，6月份土拍平均溢价率小幅升至4.2%，较上月扩大0.8个百分点。 　　易居研究院最新发布报告显示，6月份，在核心城市第二轮集中供地的影响下，全国300城经营性土地成交量实现环比回升，总成交建筑面积11955万平方米，环比增加45%；单价回升至4230元/平方米，溢价率小幅升至4.6%。 　　6月份，土地市场流拍现象减少，其中，上海、东莞等城市无流拍。由于统计口径不同，克而瑞和易居的数据略有差异，但均显示流拍现象在继续减少。易居数据显示，6月份重点监测城市的土地流拍率降至9.2%，环比下降9.5个百分点。克而瑞数据显示，6月份重点监测城市的土地流拍率降至13%，环比下降6个百分点。 　　克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，低库存、强需求的城市仍是各家房企的布局优选。中指研究院土地事业部负责人张凯说，房企更加偏好成熟度高、去化有保障的核心城市、核心板块。 　　6月底以来的信息显示，宁波第二轮集中土拍的21宗地块全部成交，其中7宗地块触顶摇号，溢价成交地块占比约42.9%，较今年首轮的24.2%明显提高。杭州第二轮集中土拍45宗地块全部成交，其中12宗触及中止价进入一次性报价和摇号环节，平均溢价率为5.2%，虽较上一轮微跌1.2个百分点，但整体热度不低。与杭州、宁波相比，武汉6月29日进行的第二轮土拍略显冷清，18宗地块以113.1亿元拍出，另有4宗延期或终止出让。 　　恢复势头料延续 　　国企依旧担当目前土地市场的主力军。在易居企业集团CEO丁祖昱看来，土地市场能否持续恢复，将主要取决于民营房企拿地的情况。“随着楼市成交及融资环境改善，企业资金紧张状况会逐步好转，未来会有更多民企回归土地市场。”他说。 　　政策也在根据市场形势不断调整优化。二季度以来，在坚持“房住不炒”的同时，不少地方对土拍政策作了进一步优化，适度让利，以调动企业参与积极性。 　　“今年，随着集中供地竞拍细则整体完善，更多利润空间被释放出来。”马千里说。 　　7月5日，深圳市规划和自然资源局挂出今年第二轮集中供地的16宗居住用地。与今年第一轮及去年第三轮相比，这次拍卖的16块地中，大部分的限价有所上调。6月27日，在宁波今年第二轮土拍启动前，宁波市更新政策，进一步提高精装修住宅限价水平，项目利润空间也因此拓宽。业内认为，此类举措有利于提振房企参与土拍积极性。 　　滨江集团董事长戚金兴近日表示，据测算，该公司在杭州今年第一轮集中供地中以184亿元竞得的11宗地块，平均净利率在8%左右，拿地的利润率整体高于去年。在刚刚结束的杭州今年第二轮土拍中，滨江集团再次成为最大买家，以224.5亿元拿下12宗地块。 　　业内人士认为，这些现象表明预期利润率的改善一定程度上提振了房企拿地的意愿。张凯预计，随着房地产市场逐步回暖，下半年土地市场温度有望进一步回升。

今年以来，房地产行业发债融资环境不断改善。据Wind资讯数据统计，年初以来，截至7月4日，房企在上交所发行债券融资总额已达1240亿元，其中公司债发行575亿元、ABS发行665亿元。 　　业内人士表示，整体来看，随着纾困政策不断出台，“增信心、防风险、稳增长”的合力已形成，个别城市房市开始回暖，房企流动性困难已逐渐缓解，融资环境得到有效改善，预计下半年房地产市场将继续逐步回稳，信用债融资规模有望提升。 　　支持房企合理融资 　　房地产行业流动性改善 　　今年以来，房企融资环境不断改善。以上交所为例，据Wind资讯数据统计，年初以来，截至7月4日，上交所已审核通过16单房企公司债，核准规模753.1亿元；房企累计融资总额已达1240亿元。特别是3月份以来，沪市房地产行业公司债及ABS净融资额均保持为正，合计净融资额超过百亿元，为房企提供了稳定畅通的融资渠道。 　　事实上，资产证券化产品已成为房企发行人融资重要渠道之一。Wind资讯数据显示，4月份以来，上交所共有25个房企ABS项目发行，融资金额达291.3亿元，其中上海金茂于4月25日发行87.08亿元的碳中和CMBS，创下全国碳中和CMBS项目发行规模最大的纪录，整体认购倍数达2.5倍。 　　“资产证券化产品以资产信用替代主体信用，有利于民营房企发行人有效盘活优质资产，拓宽融资渠道与方式；对投资者而言，此类产品也可形成有效隔离、缓释风险的良好效果。”有长期关注地产行业的研究人士告诉记者。 　　交易所债市助力行业信用恢复 　　民营房企融资“破冰” 　　民营房企是房地产行业的重要组成部分。如需重建房地产行业信心，畅通民营房企融资渠道则是其中重要环节。 　　5月份以来，民营房企重庆龙湖、美的置业、旭辉控股集团先后在上交所发行5亿元、10亿元、5亿元公司债，中国证券金融股份有限公司则已通过民企债券融资支持计划，分别与主承销商中信证券和国泰君安证券以联合创设信用保护工具的方式，助力三期债券顺利发行。 　　“信用保护工具对发行人及投资者均有积极作用，其创设有助于帮助发行人降低发债融资成本、提升发行效率，并为投资者引入创设机构信用背书，降低违约风险冲击、抵御估值波动风险。”华泰证券相关研究人员表示。 　　5月份，上交所牵头组织召开民营房企与投资者的对接交流活动，龙湖、美的置业、旭辉控股集团、新城控股、碧桂园5家民营房企发行人、多家承销机构和债券机构投资者参与交流。“此次交流活动的主要思路是鼓励相关企业加强主动信息披露，降低信息不对称，推进投融互信互利。”上交所相关负责人表示。 　　参会机构表示，“投融互信是推动满足房地产行业发行人合理融资需求的基础，通过坦诚交流，有助于进一步了解和客观分析发行人实际情况，从而做出相应投资决策。” 　　与此同时，房企发行人的发债信心也在逐步重建，某房企表示，“正在积极筹备新的融资计划。”业内人士普遍预测，今年下半年房地产行业有望继续企稳，长效机制逐渐建立，行业逐渐趋向健康稳定和良性循环。 　　上交所相关负责人表示，作为资本市场的重要组成部分之一，上交所在证监会的指导下，持续优化房地产融资监管政策，积极支持相关企业的合理需求，全力维护房地产市场的健康有序发展。

《北京市共有产权住房管理暂行办法》实施近5年里，共有产权住房制度精准扶持刚需无房家庭。从土地供应、项目选址，到施工建设、建筑装修，环环相扣，让业主安心“拎包入住”。有关人士表示，共有产权住房政策让保障房类型更加简洁、清晰，让住房回归居住属性。 　　“北京城区133套共有产权房公开摇号”“邻地铁，北京680套共有产权房开放申购”“面向城六区，北京1230套共有产权房开始申购”……在北京，和2022年春夏一起到来的，还有多批共有产权房的申购摇号以及一些住房刚需家庭已经或即将实现的安家置业梦。 　　2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）正式实施。同日，北京首个公开摇号的共有产权住房项目朝阳区锦都家园摇号。共有产权住房制度落地以来，配套政策不断完善、建设和配售持续发力，供地、建设、审核、分配各个环节不断落细落实。经过一系列标准化规范化流程，近5年来，北京市共有产权住房为数万户家庭提供了温暖的港湾。 　　精准扶持刚需无房家庭 　　“终于有了买得上、住得起的房子了！”从湖北老家来到北京的第10年，刘先生如愿结束了租房生活，带着妻儿住进了新家，“之前看了很多套房子，要么太贵，要么离我上班的地方太远，要么面积太小，没有合适的。后来，我申购了位于朝阳区东坝的共有产权住房,很幸运一次就摇到了号。” 　　长期以来，大量的常住外来人口为北京城市建设、社会发展做出了重要贡献。为此，《办法》特别强调，北京市共有产权住房的供应对象为本市户籍无房家庭和符合限购条件、稳定就业的非京籍无房家庭，并要求拿出不少于30%房源，面向符合条件的非京籍家庭配售。 　　首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，共有产权住房准入条件更加严格，聚焦无房家庭首次购房需求，有利于解决住房民生问题，建立购租并举的住房制度。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的支出，有助于百姓住房梦的实现。 　　同时，为了让百姓住得离上班的地方近一些，《办法》规定，各区应当按照人才工作需要，在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房，用于满足区域范围内人才居住需求。北京市有关负责人介绍，突出以区为主进行分配、优先供应本区户籍和本区就业人员的原则，是北京市推进职住平衡的重要举措，为营造宜业宜居、创新发展的环境奠定基础。 　　尽管在大兴区某共有产权房小区居住，在东城区工作，但得益于小区距离地铁站只有几百米距离，罗女士上下班可以乘坐地铁直达，她觉得通勤时间尚可接受。为解决中心城区住房供需矛盾，北京市有关部门指导东城区、西城区做好调配房源的配售工作，通过统筹调配房源、配售政策调整等多种方式，引导中心城区人口向新城转移。 　　让业主安心“拎包入住” 　　“我原本没有抱很大期望，接到主管部门打来电话通知选房时，真是又高兴又惊讶，而今已经实现了‘拎包入住’。”回忆起申请共有产权住房的经历，罗女士至今仍觉得难以置信，“从报名到摇号再到选房、验收、入住，一系列流程都要比想象的顺利得多。” 　　从土地供应、项目选址，到施工建设、建筑装修，业主实现“拎包入住”，离不开各环节的密切配合和严格把关。 　　在供应和选址环节，北京市有关部门在土地供应计划中单独列出共有产权住房用地并优先供应，结合城市功能定位和产业布局选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，促进产城融合、职住平衡。 　　“数据多跑路，百姓少跑腿”是共有产权住房在审核分配环节秉持的理念。《办法》规定，共有产权住房实行网上申购。符合条件的家庭，登录网站提出项目购房申请，通过各部门数据联网进行审核。据了解，北京全市开通申购项目全部实现网上操作。 　　在建设标准上，北京市在全国率先发布共有产权住房规划设计宜居建设导则，率先建立保障房规划设计方案专家预审机制，从设计源头把控规划设计关，并率先实施保障房全装修成品交房。“精装修交付不仅可以减少业主与装修队的沟通环节，也能节约业主自己的装修成本。”清华大学建筑设计研究院建筑产业化分院副院长宋兵解释道。 　　共有产权住房如何让老百姓买得起？根据政策，政府份额对应的住房使用权无偿让渡给购房人，不向购房人收取租金；购房人承担使用房屋的各项费用。共有产权住房价格综合成本、市场和居民负担能力等因素统筹确定，符合居民家庭的支付能力。 　　回归保障性住房根本属性 　　房住不炒，如何解决群众住房困难，同时抑制投资投机，是保障性住房面临的一个重要问题。除了在分配环节对申购人进行更加细致精准的识别以外，共有产权房通过共有产权方式，使政府与个人产权份额“显化”，从而建立起对个人的扶持与制约机制。在让老百姓买得起的同时有效抑制投资投机空间，回归保障性住房根本属性。 　　不仅如此，为了切实解决人才家庭住房困难，北京市在重点功能区、产业园区范围内实施共有产权住房专项配售，截至2021年底，已向教育、医疗、高新技术、金融等符合“四个中心”定位的重点领域人才家庭提供房源4000余套。 　　“共有产权住房政策，将过去各类产权型保障房品种全部统筹起来，保障房类型更加简洁、清晰；切实让住房回归居住属性，对稳定房价、促进房地产市场健康发展具有重要意义。”有关方面负责人表示，作为北京市加强住房制度顶层设计的落地政策，发展共有产权住房，是深化住房供给侧结构性改革的重要举措，也是完善住房供应结构的长期制度安排。 　　“共有产权住房制度体现了居住功能、保障属性与财产权利的有机统一。从政府的角度看，共有产权房除了行政手段管理，还可以通过民法手段管理，更便于贯彻落实共有产权房最基本的功能——保障居住。归根结底，‘房子是用来住的，不是用来炒的’，‘三位一体’的根本还是其居住属性。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。

2022年的进度条过半，上半年的楼市也经历了不少意料之外的波折与调整。随着宽松政策的逐渐加码，楼市也在这个6月的夏天感受到了复苏回暖的气息。 　　跨过“倒春寒” 　　“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”近日，万科董事会主席郁亮在股东大会上虽称“这是我从业以来压力最大的一段时间”，但仍一反长期以来的悲观论调，给出了积极强心的论断。 　　向来在房地产行业扮演着意见领袖的郁亮发声，也让地产股久违地出现了向上波动行情。次日，房地产开发板块接连逆市走强，甚至有多家房企、物企掀起了涨停潮。 　　郁亮的信心背后也有着数据支撑：国家统计局数据显示，5月全国商品房销售面积环比增长25.8%，销售额环比增长29.7%，实现今年以来单月环比首次提高。 　　这是一个积极信号。2022年以来，房地产已经走过了严峻的4个月。 　　越过1月、2月传统的销售淡季，受多地疫情反复等超预期因素影响，“倒春寒”来袭，“金三银四”爽约。国家统计局数据显示，4月房地产行业销售与投资双双进入负增长。 　　前4个月的萎靡也让上半年的销售规模整体承压。中指研究院数据显示，上半年，重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，购房者置业信心不足，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。 　　好在，复苏的信号终于在5月出现。行业主要指标开始改善，单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%，市场信心开始恢复。 　　“在政策面持续宽松的情况下，购房的环境越来越好，到了5、6月，政策效应逐渐显现出来，购房需求逐渐被释放，购房便利程度逐渐被增加，银行信贷等也都给予了比较大的支持，所以说最新数据跟政策非常匹配。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 　　正如严跃进所言，刷新记录的政策规模成为了此轮市场转向的重要推力。 　　需求端：政策频出扶持购房 　　中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。 　　各地推出的政策主要着眼需求端，包含放松限售限购、降低首付比例、降低房贷利率等等，其中尤以公积金政策的调整最为频繁。例如，6月便有接近30城提高公积金贷款额度和降低首付比例，超过20城市发放各种购房补贴。 　　除了政策数量多，发布政策的城市级别也越来越高。一季度，政策暖风自三四线城市风起，等到了4-6月，二线城市“加入群聊”并逐渐成为政策推出的主力，甚至有南京、武汉成都、杭州、厦门等传统热点城市也踏入稳楼市行列。 　　但整体来说，今年各地出台的政策仍多是在上一轮楼市放松周期中出现过的“老朋友”，如，放松限购、限贷、限售等均为传统楼市调控常见的“五限”放松，郑州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“旧招新用”。 　　若是看本轮放松周期里的创新，也有“点”“面”之分。从个别城市看，长沙“以租换购”思路走出了“租出去就算无房”的理念，被称为是打通了长沙新房、二手房和租房市场间的通道的奇招；温州推出“安居贷”着眼房贷负担，让房贷也能“先息后本”，留出了前三年只还利息的缓冲期。 　　从趋势上看，补贴二孩、三孩政策成为了本轮扶持楼市的创新方向，形成一定规模。据不完全统计，目前已有十余城出台针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策，包括放松限购、购房补贴等。 　　“多城出台针对二孩、三孩家庭的购房政策，达到了一箭双雕的效果，既促进了合理购房需求的释放，也在一定程度上达到了鼓励生育、促进人口增长的目的。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称。 　　供应端：土拍回暖促进拿地 　　再看供应端。上半年，企业资金压力不减叠加市场调整态势延续，房企新开工积极性不足。 　　中指研究院数据显示，2022年1-5月，全国房屋新开工面积为5.2亿平方米，同比下降30.6%；房屋竣工面积为2.3亿平方米，同比下降15.3%。 　　重点城市短期库存稳定在相对高位，也让出清周期有所延长。截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积处于2017年以来的相对高位。若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年末延长5.0个月。 　　但6月以来，土地市场同样有了明显回暖。6月监测城市出让金总额较5月增逾六成，其中上海以近864亿元领跑；长三角地区宅地密集入市，占据出让金总额榜单八席。 　　“由于今年集中供地次数增加至4次，也增加了房企拿地灵活性，优质地块占比提升，未来供地将‘量缩价涨’；预计下半年土拍规则继续放宽，降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿。”中指研究院认为。 　　筑底已至，何时反弹？ 　　从政策吹动疲软的大环境，到五六月翘尾的行情，今年楼市大戏的上半场已十分精彩。持续改善的供需环境让6月楼市呈现出“环比增速扩大、同比降速收窄”的筑底态势，下一步的复苏又将从何开始？ 　　“购房者信心持续回归，6月份全国新房的找房热度呈现总体上扬态势，一线城市的上涨尤为明显，体现出其强劲的反弹力度。”近日，58同城、安居客发布的2022年《6月国民安居指数报告》显示，6月全国新房找房热度环比上涨2.3%，一线城市新房找房热度环比上涨16.9%。 　　“上半年的政策对于改善型需求拉动力度明显增大，不少城市通过限购放松快速将潜在购房群体转变成实际购房群体，预计下半年全国整体商品房销量会明显超过上半年。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。 　　业内普遍认为，一线城市及热点二线城市仍将在本轮复苏中扮演领头羊的角色。同时二线和三四线城市分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内三四线城市或将率先企稳回暖。

房企日前陆续披露5月销售业绩，部分头部房企5月销售金额实现环比增长。此外，不少房企拿地数量环比也出现较为明显的回升。 　　销售有所好转 　　碧桂园2022年5月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约287.1亿元，环比增长26.81%；实现归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约357万平方米，环比增长30.29%。公司6月实现权益合同销售金额约345.2亿元，环比增长20.21%，连续两个月实现环比增长。 　　保利发展披露的5月销售情况简报显示，公司实现签约面积243.55万平方米，环比增长11.62%；实现签约金额380.03亿元，环比增长24.52%。1-5月，公司实现签约面积1015.62万平方米，同比下降29.39%；实现签约金额1592.18亿元，同比下降32.22%。 　　招商蛇口2022年5月实现签约销售面积72.01万平方米，同比下降46.08%，环比增长24.03%；实现签约销售金额161.17亿元，同比下降47.95%，环比增长14.36%。1-5月，公司累计实现签约销售面积331.91万平方米，同比下降42.73%；累计实现签约销售金额775.52亿元，同比下降41.53%。 　　除销售环比增长外，不少房企拿地数量环比也出现较为明显的回升。 　　以招商蛇口为例，5月招商蛇口共新增7个项目，分别位于西安、福州、苏州、郑州和上海。其中，公司在上海取得3宗地块。公司披露的4月销售及近期购得土地使用权情况简报显示，公司4月共取得5宗地块，分别位于北京、长沙和香港。 　　中信建投证券研报显示，5月全国商品房销售面积增速为-31.8%，连续11个月为负，但降幅较上月收窄7.2个百分点。 　　申港证券表示，6月房企单月销售金额普遍呈现环比高增长态势，累计同比跌幅小幅收窄。房企销售环比递增趋势延续，市场复苏的信号越来越明确。 　　新增融资利率低 　　从新增融资看，多数房企境内融资利率较低。 　　招商蛇口7月1日晚披露2022年度第三期超短期融资券发行结果的公告，公告显示，2022年6月30日，公司成功发行了2022年度第三期超短期融资券，起息日为2022年7月1日，兑付日为2022年11月28日，实际发行总额为12.9亿元，发行利率为2%。 　　从房企近期对外表态看，房企融资环境整体较为宽松。 　　滨江集团在7月1日晚间披露的投资者关系活动记录表中表示，目前融资环境整体宽松，按揭额度充足，开发贷获取顺畅。今年1-5月，公司发了3次债，利率在3.55%-4%之间。7月8日公司有一期债到期，公司也准备发行新债予以替换。近几年，公司融资成本持续下降，2019年为5.6%、2020年为5.2%、2021年为4.9%。滨江集团认为，融资成本是最直观体现公司经营能力、安全稳健程度、资产质量以及企业信誉的指标。 　　中指研究院认为，2022年以来，多地密集出台房地产调整政策，稳定市场预期。但疫情影响尚未完全消除，房地产企业要实现稳健发展，一方面要把握区域结构性机会，坚持拿好地、做对产品，提升产品力和服务力；另一方面，房企应继续紧抓销售回款、优化债务结构，确保现金流和经营安全，寻求高质量发展。

随着5月份以来多城密集出台楼市支持政策，叠加全国层面的房贷利率迎来两次“下调”，楼市成交温和复苏。 　　对于年内已数次出台楼市支持政策的东莞市来说，7月4日，东莞市住建局再发新政——《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知（东建〔2022〕7号）》（下称《通知》）。这一次，其涉及的政策“放松”内容瞄准了楼市调控核心手段之一的限购政策。 　　据中指研究不完全统计，截至目前，年内至少已有超180城累计出台房地产市场支持政策近500次。其中，仅5月份、6月份，全国就分别有90城、85城出台与房地产市场有关的调控政策合计近300次。可见近两个月楼市支持政策囊括的城市范围之广、频次之高。 　　中指数据显示，5月份至6月份，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅持续收窄；再从环比数据看，100城新建商品住宅成交面积已在5月份出现环比转增，且6月份环比继续增长。据初步统计，6月份，100城新建商品住宅成交面积环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。 　　二手房方面，据贝壳研究院数据显示，其监测的50城二手房成交量亦在5月份、6月份出现环比连续增长，环比增幅分别为14%、25%。 　　东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，近两个月新房、二手房销售数据的回暖，除了受各地密集出台的楼市支持政策影响外，一方面与5月份房贷利率“双降（5月15日全国首套房贷利率下限下调20个基点；5月20日央行5年期以上LPR报价下调15个基点）”效果开始体现有关；另一方面，一些此前延迟的交易集中签约。 　　“从目前已知的数据看，虽然6月份房地产市场销售端回暖趋势依旧，但总的来说，各地楼市分化趋势依然存在。因此，很难说房地产销售数据已经出现全国层面的拐点，目前更多还是部分城市的回暖加速。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，单就购房者置业信心来说，房地产政策调整仅是其中的一个影响因素，而非全部。 　　需要说明的是，尽管上述几家地产机构提供的楼市成交数据存在一定片面性，但某种程度来说，这大致也能“窥探”出楼市成交的趋势变化。 　　对于国家统计局即将公布的6月份涉房数据，在王青看来，考虑到近期以房贷利率“双降”为标志的这一轮楼市政策调整力度较大，预计6月份商品房销售面积和销售额降幅会有进一步收窄。若综合考虑销售情况、房价、投资及土地市场等整体情况来看，现在就说6月份房地产市场出现上行拐点的难度仍然较大。究其原因，主要在于楼市政策传导至市场尚需一定时间，而其反应顺序通常为楼市成交回暖、房价止跌、进而传导至投资端，最后是土地市场改善。 　　展望下半年，中指研究指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，目前，部分城市调控政策力度仍保持相对克制，未来政策力度有望进一步加强。短期来看，在房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右。

北京市住房和城乡建设委员会近期发布的处罚信息显示，由于为禁止交易的房屋提供经纪服务，北京九州伟业房地产经纪有限公司、北京恒瑞伟业房地产经纪有限公司和北京家家房地产经纪有限公司分别被罚3万元。 　　处罚信息显示，上述三家房地产经纪公司与大兴区庞各庄镇中瑞公寓相关业主签订《北京市房屋出租经纪服务合同》，为房屋提供出租经纪服务，并通过安居客网站对外发布相关出租房源信息。经进一步调查，上述业主仅与房屋管理单位签订了关于大兴区庞各庄镇中瑞公寓房屋的《房屋租赁合同》，至今尚未取得房屋所有权证书。经北京市规划和自然资源委员会调查，认定中瑞公寓项目原设计为配套实习餐厅，不能对外出租住人。 　　综上，中瑞公寓项目房屋属于禁止交易的房屋，上述三家经纪公司的行为已构成为禁止交易的房屋提供经纪服务，具体从事上述经纪服务的人员既不是房地产经纪人，也不是房地产经纪人协理。北京住建责令上述三家单位自收到处罚决定书之日起30日之内改正，并分别给予处以3万元罚款的行政处罚，处罚依据是《房地产经纪管理办法》第三十七条。

在西瓜、小麦、大蒜、水蜜桃换房等各种花式营销出现之际，“一人购房全家帮”的购房政策也在湖北咸宁市、广东珠海市等多地推出。 　　而且，相比四五年前的6个钱包帮买房，这次的“全家帮”是通过购房者及其父母子女的公积金来一起帮着买房。 　　在我国的传统和现实多因素影响之下，这一新规有其逻辑。然而，在高房价的风险逐渐凸显的背景下，一人购房全家帮会不会演变成全家被“套牢”？ 　　6个钱包不够，再加6张公积金卡 　　仅仅半年左右的时间，楼市就经历了一场戏剧性的变化。 　　2021年11月29日，咸宁市住房和城乡建设局等联合出台规定，要加强房地产供应精准调控，严格落实预售资金监管要求，严格执行商品房预售价格备案制度。 　　而在今年6月23日，上述咸宁市的6个委办局即联合发文，要激发市场活力，促进房地产市场良性循环和健康发展。 　　在咸宁市刚刚出台的规定中，除了常见的购买首套普通商品住房首付比例不低于总房价的20%、二套及以上不低于30%等降首付，以及降息、购房补贴等政策之外，其中还规定，住房公积金缴存职工购买自住房需用公积金时，可同时申请一次性提取父母、子女的住房公积金余额（账户保留百元位）。 　　这即是如今的“一人购房全家帮”，用父母、子女的住房公积金，加上购房者夫妻双方的公积金，一下子或将多出6张公积金卡支持购房。 　　早在2017年前后，在那一波楼市大幅上涨中，也曾出现过“一人购房全家帮”，不过当时的全家帮是“买房不够，6个钱包来凑”，即购房者夫妻加上双方父母直接可动用的钱包。而如今，购房者及其父母、子女的公积金也被撬动，用于买房，这凸显出当前楼市的境地。 　　无独有偶。6月1日，珠海市住房公积金管理中心明确发文规定，充分满足住房消费需求，“实行一人购房全家帮”。而且，这个“帮”有两个“帮”法。一是可提取直系亲属（配偶、父母、子女）账户余额的90%帮助支付首付款，二是可逐月提取公积金，用于帮助直系亲属（配偶、父母、子女）偿还房贷。 　　不止于此，截至目前，已有天津、河北秦皇岛、广东潮州、江西赣州、云南楚雄、河北沧州、湖南邵阳、四川资阳、安徽池州等10多个城市，出台“一人购房全家帮”政策。 　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国新闻周刊表示，买房是以家庭为单位，举全家之力为子女买房是当前的常态，买房时提取父母、子女的住房公积金有其合理性，同时，这也表明楼市稳市场的政策力度较大。 　　外地客户来看房，报销全部路费 　　从上述调整公积金政策的城市来看，基本以三四线为主。 　　机构监测显示，今年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交面积为13282万平方米，同比下降49%；相较于去年下半年，下降了33%。一位业内人士对此表示，楼市成交可谓遭遇腰斩。 　　相比之下，三四线城市的跌幅更大。其中，26个一二线城市新建商品住宅成交面积为7286万平方米，同比下降48%；而74个三四线城市新建商品住宅成交面积为5996万平方米，同比下降51%。 　　王冰在湖北襄阳等地承接了多个楼盘的营销代理工作，他告诉中国新闻周刊，“从去年下半年开始，销售量就不断下滑，售楼处常常十分冷清，原本指望过年返乡、五一小长假能形成一波置业潮，但没想到这些销售节点接连落空。” 　　赵秀池表示，在此前从严的楼市调控政策下，房价的快速上涨得到了抑制，投机投资需求也得到了控制，加之疫情的影响，各地楼市低迷，购房意愿和预期也受到很大影响。 　　销量下滑之下，楼市库存迅速积压，去化周期拉长。机构监测显示，截至今年5月，100个城市平均去化周期为23.3个月，其中，一二线城市去化周期为21个月，三四线城市为27个月。 　　以此次出台“一人购房全家帮”政策的珠海市为例，因短期成交低迷，其去化周期迅速攀升，目前已超过30个月，在100个城市中位居TOP20，且去化周期相比去年同期，上涨了200%。 　　目前，珠海市的库存周期还在持续高位运行。仅在6月份，珠海市就有28个项目取得预售证，预售建筑面积38万平方米，其中住宅面积为24万平方米。据合富研究院监测显示，2022年1-3月，珠海商品房网签共7991套，成交面积为592899㎡，这意味着，仅6月份单月的供应量已超过一季度销量的半数以上。 　　珠海市万科都会四季的营销人员告诉中国新闻周刊，他们旗下的项目正在对外销售，由于位置好，开发商是大品牌，吸引了一些购房者甚至是投资客来看房。如果外地客户来看项目，他们在珠海市内安排车接车送，对于路费，可以全额报销。 　　与此同时，中国新闻周刊注意到，该项目在今年初销售均价高达38000元/平方米，目前的销售价格只有36000元/平方米，其价格处于停滞甚至下跌的态势。 　　易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，多地出台“一人购房全家帮”，不断松绑楼市调控的根由还是因为土地财政。 　　他进一步表示，随着销售下滑、库存高企、周转变慢，房企不仅遭遇严重的资金问题，而且在卖的项目普遍没有多大利润。在这一背景下，房企没有拿地积极性，即使有一些地方国企托市，土地市场也十分冷清，而且，这种左手倒右手的操作也不可持续，后续很可能还会有很大的隐患。 　　多重风险要警惕 　　对需要用全家人公积金来购房的群体而言，巨大的市场风险不容忽视，甚至可能被套牢。 　　一方面，随着房价的步步高涨，房价进一步上涨的空间已不足。 　　国家统计局数据显示，1—5月份，商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额48337亿元，商品房销售价格高达9500元/平方米，房价依然在高位运行。 　　与此同时，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降城市有43个，二手住宅销售价格环比下降城市有53个。 　　另一方面，随着城镇化的快速推进，部分地区的住房需求得到了较大满足。 　　数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。 　　缪萌向中国新闻周刊表示，这些数据表明住房难题已经得到了较大缓解，部分地区的人们已经不缺住房了，尤其是一些刺激力度大的城市，有购买力的潜在需求短期看未必很大。 　　在这样的背景下，后市走势依然叵测。 　　赵秀池表示，从投资角度看，如果房价不涨，就会被套，相对而言，人口净流出的城市风险更高。如果是自住刚需角度，不存在套牢问题。当然，即使是自住刚需，也存在买在历史低位，这是可以理解的。 　　目前来看，利好政策叠加的效果，已在部分城市如苏州、佛山等开始显现。有机构预测，预计2022年下半年成交有望逐步走出低谷，成交同比降幅预期将持续收窄，但全年成交规模则将呈现高位回落。 　　赵秀池表示，后市有可能在一系列支持合理性购房需求的政策下，缓慢走出低谷。毕竟我国城市化还处于快速发展的中期阶段，每年还有大约1400万人口进城，房地产也是人们生产生活的重要载体。 　　日前，万科集团董事会主席郁亮公开表示，短期来看房地产市场已经触底，市场恢复是个缓慢而温和的过程。 　　2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%，不过，其净利润只有225亿元，同比下降45.7%，可谓腰斩。 　　上述珠海市万科都会四季的营销人员表示，近期推出了部分特价房源，房价只有26000元/平方米。 　　事实上，不只是“一人购房全家帮”，包括近期的西瓜、小麦、大蒜、水蜜桃换房事件背后，都存在这一风险。 　　但问题还不止于此。 　　一旦市场风险爆发，后续还可能存在烂尾、质量下滑、资金链断裂等一系列问题，这显然都值得警惕。

最新统计显示，6月房地产行业在境内债券市场净融资逾160亿元，连续第5个月保持净融资为正值，并创出过去12个月的新高。 　　业内人士表示，近期房地产行业融资环境继续改善，市场成交边际回暖，流动性紧张态势有望趋于缓和，下半年更多行业基本面指标有望迎来修复。 　　多策并举疏解压力 　　促进销售回款、协商债务展期、加快资产处置、寻求引“战”引资……眼下，房地产行业正迎战今年新一轮债务到期小高峰，一些房地产企业使出“十八般武艺”纾解资金压力。 　　据中金公司的研究报告，今年6-7月，境内房地产企业发行的美元债迎来一轮到期高峰，单月到期量均接近70亿美元。若算上境内债务，克而瑞研究中心的统计数据显示，6-7月，境内200家主要房企债务到期规模在1755亿元左右，约占整个下半年到期量的61%。其中，民营房企到期债务较多，6-7月合计约1178亿元，占到同期境内房企到期债务总额的67%。 　　面对到期债务高峰，一些房企选择协商债务展期，避免直接违约，用时间换空间。比如，近期富力地产、领地控股等房企纷纷披露，就即将到期的债券寻求与投资人协商展期。 　　不少房企努力通过销售回款、处置资产或引“战”引资等方式“补血”，以应对阶段性流动性问题。据中国证券报记者不完全统计，仅6月以来，就有包括云南城投、阳光城、祥生控股、建业地产等在内的10余家房企宣布出售资产、转让股权或引入战略投资者。 　　“通过优质企业并购出险项目或困难房企，能将风险控制在一定范围内，将利于产业链上下游及整个经济社会发展的稳定。”中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成说。 　　还有一部分房企选择“不走寻常路”。6月15日，碧桂园宣布，以现金方式回购一笔将于今年7月到期的美元债券，若顺利完成回购，年内碧桂园将再无美元债到期。无独有偶，远洋集团今年已两次提前偿还存续债券——4月提前偿还一笔美元债，未来两年该公司已无美元债到期；6月，又提前偿还了两笔资产支持证券。据不完全统计，除碧桂园和远洋集团外，近期还有新城控股、雅居乐、旭辉控股、建业地产、中梁控股等近20家房企主动实施债券回购。 　　在业内人士看来，这些房企选择提前偿还或回购债券，意在传递积极信号、维护市场形象、提振市场信心，从而保证持续融资的能力。 　　纾困力量持续壮大 　　同时，从监管部门、地方政府到行业协会、金融机构，解危纾困房地产行业的阵营不断壮大，合力持续汇聚。这当中，资产管理公司（AMC）作为处置不良、化解风险的专业机构，有望在参与房地产行业债务风险处置、化解金融风险方面发挥其独特的功能优势。 　　6月21日，冠城大通发布公告，拟与华融资产开展业务合作，由后者收购其即将到期的一笔公司债券，以确保该债券其他持有人如期得到偿付。“由AMC出面收购房企存续债务，这是AMC参与化解房地产风险的最新尝试。”一位业内人士点评称。 　　一些迹象表明，AMC正加力、加快实施房地产行业纾困行动。截至目前，中国信达、华融资产、东方资产、长城资产四家全国性AMC均已加入纾困房地产行业的行列之中。 　　克而瑞研究中心研究总监朱一鸣介绍说：“AMC救助阵营正在不断壮大，除了全国性AMC，一些地方性AMC也纷纷入局。其中，全国性AMC作为主力军，已通过签署协议、设立基金等形式对接多家出险房企。” 　　中国证券报记者注意到，6月7日，浙江省房地产业协会与浙商资产达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业（有限合伙）”，初步成立了100亿元规模的“并购重组专项资金”，后续将用于房地产企业的解危纾困。 　　朱一鸣认为，收购出险房企项目或推动其并购重组，确保问题项目顺利完工，落实“保交付、保民生、保稳定”，将是现阶段AMC参与纾困房地产行业工作的重中之重。 　　市场信心不断增强 　　刚过去的6月，房地产债券融资继续好转。Wind数据显示，6月境内债券市场上发行的房地产行业债券（不含资产支持证券）合计471亿元，实现净融资161亿元，已连续5个月保持净融资为正值，并创出过去12个月的新高。 　　展望下半年，克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，房地产行业的合理资金需求将得到满足，部分出险房企有望看到更有效的应对方案。 　　6月24日，深圳证券交易所发布的《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》指出，支持优质房企盘活存量资产，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励其发行公司债券兼并收购出险房企项目。 　　业内人士认为，下半年房地产行业从银行信贷、债券融资等渠道得到的资金支持有望增多。随着资金紧张程度缓解、融资成本下降，房企购地、投资、销售等行为有望逐步回归常态。 　　值得一提的是，近期房地产市场交易改善的势头进一步明显。“销售的改善有望进一步提振参与各方的信心，进而促成融资环境好转，有效缓解房企短期资金压力。”一位房地产企业融资负责人告诉中国证券报记者，“一方面，经营性现金流是企业最重要的资金来源之一，销售回款的增加有望缓解房企资金压力，提振市场信心；另一方面，市场信心的回升有助于房企获得更多融资机会，形成良性循环。”

近年来，随着乡村经济的快速发展，许多农村自建房改扩建后用作饭店、旅店、超市等经营场所，这些自建房往往缺乏专业设计，施工不规范，安全隐患突出。 　　哪些房屋属于自建房？自建房有没有产权？建设自建房应当履行哪些的手续？在使用用途上又有哪些限制？本期【你问我答】，将由北京市昌平区人民法院杨杰法官为我们讲解与自建房相关的法律问题。 　　问：什么是“自建房”？其是否具有合法的产权？ 　　答：严格地讲，“自建房”并不是一个法律概念，实践中是指拥有土地使用权的单位或个人，为满足自己的生产生活需要，自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和建筑，具备自建、自住、自管特征，一般可以分为居民自建房和农民自建房。 　　自建房是否能够拥有合法的产权，要看其是否履行了规划和审批手续，对于未取得规划和审批手续建设的房屋，应属于违法建设。 　　问：自建房应当履行何种的规划审批手续，需要提交什么材料？ 　　答：按照我国城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定，需申请并取得《乡村建设规划许可证》。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。 　　问：自建房在建设过程中应当注意哪些问题？ 　　答：依照我国土地管理法、城乡规划法、建筑法及《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》的规定，自建房有以下几个问题需要注意： 　　农民自建房不准修建高层房屋。可建设层数由各地根据情况自行规定，一般不允许建三层以上房屋。以北京为例，目前只允许建二层及二层以下的房屋。 　　建设高层房屋的住宅承建方需要具有相应建筑从业资质。“自建低层住宅”是指两层（含两层）以下住宅，农民自建两层（含两层以下）的住宅承建方可不需要建筑从业资质。而三层（含）以上的住宅，承建方必须具备相应的建筑从业资质。同时，还要注意以下几点： 　　不准未批先建。建房前，应先由建筑公司或专业施工团队出具施工图纸，并向所属政府递交申请，经过审批后才可以动工，不得边批边建。 　　不准超面积标准建造。在城市、镇规划区内建房的，应当严格按照审批面积建房。对于农村自建房，实行“一户一宅”原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。 　　不得少批多建。不得超出审批的范围占地建设住宅，否则将被相关行政机关按照《土地管理法》的规定认定为违法建设，若不自行拆除将会被强制拆除。 　　不准随意翻修翻建房屋。翻修翻建旧房、危房时，需要向城乡规划主管部门或者村委会递交申请，审批通过并获得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证后才可以动工。 　　不得违反国家有关工程建设标准，不得违反相邻建筑物的通风、采光和日照。 　　问：自建房的使用用途有哪些限制？ 　　答：民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。土地管理法也明确规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。所以自建房仅仅是房屋自建，依然不准擅自改变用途。比如在宅基地上自建的房屋，其设置的目的是保障农村集体经济组织成员基本居住需要，仅限于建造个人住宅，不允许以建自建房的方式改变用途，比如在宅基地上建设工厂、“小产权房”或经营性用房。 　　问：非本村村民可以购买宅基地上建设的自建房吗？ 　　答：宅基地是法律为了保护本村村民基本的居住条件而设定，非本村村民不得购买宅基地用于建造房屋，这是法律严格禁止的，除非其依法将户口迁入该村，并取得了该村集体经济组织成员资格。 　　问：由于违规对宅基地上的自建房进行翻建扩建，导致邻居房屋产生安全隐患，应该如何维权？ 　　答：此种情况属于相邻关系纠纷。民法典第二百九十五条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。如果协商不成，可以向法院提起诉讼，由法院进行启动司法鉴定程序，对损害的成因和损失的金额进行鉴定后依法判决。

欠他人劳务费上百万元，却以孙女上学为由将自己名下唯一房产赠给儿子，导致债务无法履行，这样的赠与是否有效？近日，北京市密云区人民法院审结了一起债权人撤销之诉，判决撤销了债务人王某与儿子之间的赠与合同。 　　2013年至2019年的六年间，王某欠下张某劳务费142万元。2019年7月，两人签订还款协议，约定2020年年底前，王某将142万元给付张某。协议签订不久，张某去世，王某也不再提还款的事情。 　　后因王某一直没有还款意愿，张某的家属将其告上法庭。经过法院调解，王某答应给付张某家属142万元劳务费及利息。但此后，王某拒不履行调解协议，张某家属向法院申请强制执行。执行过程中，法院没有发现王某可供执行的财产。 　　2021年4月，张某家属向密云法院提供线索称，2016年6月，王某将自己名下一套位于密云某小区的房产赠与儿子小王，并办理了过户登记。张某家属随即以王某与小王签订的赠与合同危害其债权实现为由，向法院起诉，要求撤销赠与合同。 　　庭审中，王某称将房屋赠与儿子是因为孙女已经到了学龄，为了孙女能就近入学才将房屋过户，自己不存在恶意，不同意张某家属的诉讼请求。 　　法院经审理认为，该院此前作出的民事调解书已经确认张某家属对王某享有债权，该债权的成立时间早于王某赠与房屋的时间。本案经执行，债权未得到全面清偿。涉案房屋所有权人为王某，其在对外负有债务时处分财产，应以不影响其个人清偿债务的能力为前提。王某将房屋无偿赠与小王，具有使张某的债权有不能实现的危险，故张某的继承人可以行使撤销权，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。因为赠与的房产不可分割，故张某的继承人要求撤销对涉诉房屋的赠与，应予支持。 　　据此，法院判决支持张某家属主张撤销赠与合同的请求。 　　法官说法 　　法官庭后表示，现实中，债务人为逃避债务处分财产的行为并不少见。债权人撤销权之诉便是针对债务人不当处分财产这一行为设立的，其目的在于赋予债权人在债务人处分财产行为损害其债权实现时，可以通过起诉方式撤销债务人转移财产行为的法律效力，从而恢复债务人的责任财产，实现债权保全。 　　提起债权人撤销权之诉需要满足一定的条件：一是债权人享有合法的金钱债权；二是债务人须于债权成立之后实施了不当处分财产的行为；三是债务人的行为影响债权人的债权实现，即债务人处分财产后资不抵债持续至债权人起诉撤销时；四是如果债务人有偿转让财产主观上须有恶意，受益人受益时须明知债务人处分行为对债权人造成损害，无偿转让财产则不需要债务人或受益人具有主观恶意；五是须在法定期间内行使，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 　　法官同时提醒，在交易活动中要秉持诚信原则按期偿还债务，如要处分财产，应以不影响个人清偿债务的能力为前提。为逃避债务而转移财产可能面临被起诉撤销的法律风险。

随着6月上海全面复工复产，受到疫情影响停摆两个月的楼市重启。在新盘集中供应、认购加速之下，上海高端住宅成交量上涨，楼市正在逐步恢复元气。 对此，上海链家研究院分析人士表示：“随着各项经济活动逐步恢复，上海第二批新盘集中供应迅速启动，截至6月底已有超过七成的楼盘开启认购，其中有近一半的楼盘已经开盘。新房供应节奏加快，有效地缓解了供需矛盾，对恢复上海楼市活力、提振市场信心起到重要的作用。” 6月新盘集中放量，选购门槛降低 今年6月，上海复工复产后，迅速启动了第二批新盘的集中供应。随着新盘入市步伐加快，楼市呈现出供需双增的态势。 随着第一批延期项目得到重启和第二批项目的加速入市，6月以来，上海有27个项目开盘，合计供应8668套房源，至少有13957组意向认购。而仅仅在6月28日和6月29日就有10个项目开盘，其中有9个项目实现售罄。 在新房集中放量的同时，选购门槛也有所降低。上海第二批供应的新房入围比基本由1.3∶1放宽到1.8∶1，认筹金也降低至新房总价的10%，令更多符合条件的购房者有参与选购的机会。 基于此，上海楼市在6月呈现量价齐升的特征。据上海链家研究院统计数据显示，今年6月，上海新建商品房成交7516套，环比增长689%，同比下降17%；成交金额685亿元，环比增长798%，同比增长31%；套均总价为911万元/套，环比增长14%，同比增长58%；成交均价75380元/平方米，环比增长5%，同比增长43%。 “上海新房市场成交量已经恢复正常水平，但也要客观认清市场，目前远远达不到‘火’的程度。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，今年6月，上海新房成交量比去年同期下降了16.3%。目前，新房成交势头主要依靠热门改善型楼盘在支撑，一些地处远郊的楼盘因区位不佳，出现未能认筹完毕的现象。盛夏是上海传统销售淡季，楼市暖意能否持续有待进一步观察。 高端住宅成交攀升，拉升成交均价 在成交结构上，今年6月，随着上海新建高端住宅的放量，高端住宅的成交比例进一步走高，也拉升了总体的成交总额和成交均价。 据中原地产统计数据显示，今年6月，上海单价在10万元/平方米以上的新建高端住宅成交2056套，而去年6月仅成交519套。尽管受到疫情影响，今年上半年单价在10万元/平方米以上的高端住宅累计成交5380套，相较去年成交2056套，同比上涨161%。 另据克而瑞监测数据显示，6月9日，瑞虹新城臻庭项目推出609套房源，1906人摇号，平均3个人抢一套房，备案均价为119800元/平方米；6月27日开盘的静安区天汇世纪玺项目和6月29日开盘的虹口区招商·虹玺项目，推盘套数分别达到500套和379套，首开均售罄，两个楼盘都位于内环内，均价都约为12万元/平方米。 上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“上半年上海高端住宅成交量走高，主要是因为今年市区高端住宅的供应量有大幅的增加，而且去年下半年市区高端住宅供应才逐步放开，所以今年上半年高端住宅成交量同比去年同期的增速比较显著，可能到今年下半年这个增速会逐步缩小。” 来自上海链家的数据显示，按照网签成交数据，今年上半年上海总价1500万元的新房成交量为3603套，同比增长16%。而按照开盘时间来算，今年上半年高端住宅的供应量为2429套，同比增长为47%。 对此，上海中原地产资深分析师卢文曦指出，与多数热点城市相比，如杭州的“打新热”一样，上海市区核心地段的新房存在着一、二手房价格倒挂的情况，核心地段的高端新盘成交增多归根还是利益驱动。 以融创外滩壹号院为例，该项目新房成交均价为108329元/平方米，而二手房的成交价为24.6万元/平方米。 刚需、刚改项目渐入市，新房成交结构有望改善 值得一提的是，今年6月初，由于高端产品集中推出，上海新房市场成交格局呈现结构偏差。 从成交单价来看，目前上海成交量较高的房源集中在10万-14万元/平方米，集中在中环位置的改善型项目。据克而瑞监测数据，6月的首周，成交量排在前5名的新房为尚海湾豪庭、三湘印象名邸、中凯曼茶园、融创外滩壹号院、信达泰禾上海院子，除了三湘印象名邸售价达到14.9万元/平方米外，其余项目售价约为10万元/平方米。 进入6月中下旬，随着中环和外环刚需项目和刚改项目的集中放量，楼市的成交结构和成交均价也发生改变。 6月底，上海新房楼盘成交排名也发生了变化。数据显示，在6月最后一周，上海新房成交排名前三位的是斐丽名邸、瑞虹瑧庭、华发四季名邸，除了瑞虹瑧庭在内环内，其他两个位于闵行区漕镇和闵行区颛桥镇，均价约为6.5万元/平方米。 上海链家研究院指出，今年上半年，上海新房成交价格同比增长，这主要是由供应结构和开盘延期导致。特别是在6月，因疫情延期的多个高端楼盘集中网签，使得成交均价增长明显。预计随着后续成交节奏恢复常态，新房成交结构有望进一步改善。

为维护地产行业平稳健康发展，人民银行、银保监会等政府机关频频释放支持房地产企业合理融资需求的信号，银行信贷端口对房地产企业出现边际放松。自4月份证监会、国资委、全国⼯商联发布《关于进⼀步⽀持上市公司健康发展的通知》以来，民营企业债券融资获得支持和鼓励。地产行业也推出示范企业，利用信用衍生品恢复民营房企融资功能。 近期，房地产信托产品也出现小规模的复苏现象。据悉，新城、合生、金辉等目前基本面较好、未发生违约和债务展期等情况的企业，近期在中融、山东、国信等机构发行信托产品。 以金辉为例，据第三方平台资料显示，金辉旗下项目公司正通过山东信托设立的永兴5号A类及B类集合资金信托计划，募集两笔信托资金，共计3.5亿元人民币，预期收益率7%-7.8%。 该款产品融资方“陕西枫泓房地产开发有限公司”，为金辉控股旗下全资子公司，以旗下西安项目为信托产品提供抵押增信。据悉，该项目土地成本具有较大优势，该款产品上线后，凭借着优质的项目属性，和稳健的企业形象背书，受到了投资者踊跃认购。 在房地产行业，金辉控股一直以“地产稳健派”而为人所知。于4月披露的2021年业绩报告显示，金辉控股在2021年度实现收入约400.2亿元，同比上升约14.8%；归母净利润约32.7亿元，同比上升约4.7%；合约负债（预收房款）724.6亿元，同比增长4.9%。 在业绩稳步发展的同时，一直维系三道红线保持绿档，并计划派息6.48亿港元，成为本年度少有的派息房企之一。截止2021年末金辉控股有息负债的结构中，抵押类借款占比约70%、信用类的境内外债券占比约25%，信托等非标融资仅占不到5%。此次山东信托3.5亿融资也为其多元融资结构的补充。 此外，金辉控股一直无商票、无员工理财、“三道红线”无一条踩线、无表外，有息负债的干净透明，也是金辉在行业动荡中依然保持稳健的关键因素。 据悉，金辉控股天津津海云著项目，曾在兴业信托获得4亿元融资，金辉控股已于今年6月底完成兑付，兴业信托计划的投资人已按时收到本息。 同时在资本市场，金辉控股自2021年四季度起，连续完成多笔国内及境外债券的到期赎回，一直以积极态度维护公司债券价格在二级市场的稳定，多次采取提前赎回债券的操作以保护投资者利益。 基于金辉控股的稳健经营及二级市场积极应对，国际评级机构一直维持金辉控股主体信用评级不变，其中标普 （B+，展望稳定）、穆迪（B1，展望稳定）、惠誉（B+，展望稳定）。 截止当前，金辉控股是行业少有的，维持三大国际评级机构主体信用评级不变的民营房企，也从侧面证明了其“稳健经营”理念得到金融机构的广泛认可。 行业人士认为，随着本轮地产调控的逐步到位，预期未来相关政策会逐步放松，行业整体有望于下半年回暖。而顺利度过本轮深度调整的“稳健型”房企，未来有希望享有更多行业持续发展的红利。

近日，广东省深圳市发布《深圳市数字政府和智慧城市“十四五”发展规划》（以下简称《规划》）明确到2035年，数字化转型驱动生产方式、生活方式和治理方式变革成效更加显著，实现数字化到智能化的飞跃，全面支撑城市治理体系和治理能力现代化，成为更具竞争力、创新力、影响力的全球数字先锋城市。 　　提供有力的数字底座支撑 　　数字政府和智慧城市的建设离不开有力的数字底座支撑。深圳市总结目前的城市发展基础，提出组织架构、总体架构、数据架构、安全架构四方面架构，部署提升数字底座新能级、绘就数字社会新图景、赋能数字经济新发展、形成数字生态新格局、创新工作推进机制等工作任务，城市敏捷治理、科学治理水平大幅提升，群众的获得感、幸福感、安全感显著增强。 　　在提升数字底座能级方面，《规划》从全面提升通信网络能级、前瞻部署算力一张网、集约建设一体化云平台、完善时空信息平台、加快建设物联感知平台五个方面重点打造。 　　为率先建成数字底座标杆城市，深圳市提出构建统筹集约、全面覆盖的通信网络基础设施体系，实现泛在高速网络连通。构造城市混合云生态，实现云资源的一体化融通。全面应用BIM和CIM技术，建立建筑物、基础设施、地下空间等三维数字模型，建成全域的时空信息平台，为数字政府和智慧城市建设提供有力的数字底座支撑。到2023年，深圳市所有新建（立项、核准备案）工程项目（投资额1000万元以上，建筑面积1000平方米以上）全面实施BIM技术应用；到2025年，城市大数据中心、政务云、政务网络全面提质扩容，构建时空信息平台，实现全域全要素叠加。重要建筑、市政基础设施、水务工程项目BIM模型导入率达100%。 　　建设全民共享的数字社会 　　如何实现让数字服务由“可用能用”到“好用爱用”？深圳市聚焦建强城市智能基础设施、建强城市数据资源体系、建强城市数字平台等任务，提出到2025年，实现三个“一”（政务服务“一网通办”全面深化、政府治理“一网统管”基本实现、政府运行“一网协同”基本形成），不断提升一体化网上政务服务能力。 　　《规划》提出以“i系列”和“深治慧”两大平台为抓手，进一步优化平台服务内容，聚焦政府经济调节、市场监管、城市治理、公共服务、生态环境五大职能，加强数字政府统一平台支撑能力建设，为全市各区、各部门提供集约高效的平台支撑、数据支撑和业务支撑，加速实现政务服务“一网通办”、政府治理“一网统管”、政府运行“一网协同”。 　　此外，深圳市强调推进数字服务的适老化改造，为老年人群体使用智能化产品和基础设施提供便利，加强全民数字化技能教育和培训，提高智能技术运用能力和水平，全面强化全民数字素养，逐步消除“数字鸿沟”，让老年人群体更好地融入数字社会。 　　打造多元化智慧应用场景 　　近年来，数据的重要性正在不断凸显，大数据逐渐成为数字经济发展的核心资源。深圳市明确抢抓数字经济发展新机遇，充分发挥海量数据和巨大市场应用规模优势，积极培育新技术、新产业、新业态、新模式，打造应急管理、智慧社区等领域的多元化智慧应用场景并统一接入城市运行管理平台，横向打通各领域系统、纵向贯通各层级数据，强化城市运行中相关部门的协同和线上线下的联动，在最低层级、最早时间，以相对最小成本解决最突出问题，不断引领智慧新生活。 　　数据相关方面的政策法规，对于推动数据产业转型升级、促进高质量发展，具有重要的现实意义。《规划》提出加强粤港澳大湾区智慧城市群合作，推进标准互认、规则衔接。探索建立数据跨境流动、共享等机制，逐步完善数据产权、数据交易等法规、制度和标准体系。 　　深圳市不断创新工作推进机制，探索建立数字政府和智慧城市建设绩效评估体系和评估指标，以年度为周期对数字政府和智慧城市发展水平、各区各部门应用系统建设情况和使用效果进行评估，促进公共数据的开发和利用，优化数据要素资源配置，提升城市的精细化管理水平。

　6月中国楼市预期出现明显改善。 　　58同城、安居客4日发布的2022年《6月国民安居指数报告》显示，当月反映市场预期的三项指标均出现好转：购房者信心指数大幅回升，全国新房找房热度继续复苏，经纪人信心指数也出现微涨。 　　报告指出，6月购房者信心指数为105.0，环比上涨12.0%。对于未来房价走势的看法，有39.7%的受访购房者表示7月房价将基本持平，56.4%的购房者认为一二线城市的房价短期内稳定，未来还会有一定上涨空间。 　　从找房热度来看，6月份中国新房找房热度环比上涨2.3%，总体呈现上扬态势。其中，一线城市新房找房热度环比上涨16.9%，其中，上海6月找房热度环比上涨64.4%，深圳也有9.0%的环比涨幅。 　　二线城市的新房找房热度呈现明显分化，三四线城市也处于不断复苏中。成都、佛山、哈尔滨等部分城市因政策放松热度显著上涨，二线城市整体环比上涨0.2%。三四线重点城市新房找房热度环比上涨0.8%，其中五大城市群涵盖区域的复苏表现更为明显。 　　从二手房市场来看，报告指出，6月经纪人信心指数为96.1，环比微涨0.3%。53.9%的房地产经纪人表示7月份二手房价格将基本持平，38.8%的经纪人认为7月份二手房市场购房需求量环比将会上涨。 　　从房价来看，报告指出，6月65个主要城市新房线上均价整体价格平稳，环比微跌0.17%；65个主要城市二手房挂牌均价波动较小，全国环比微涨0.36%。深圳、宁波、绍兴、温州、北京等落实二手房参考价制度城市挂牌价格环比下行。 　　58安居客房产研究院分院院长张波预计，下半年中国整体商品房销量会明显超过上半年，市场去化仍将面临区域分化，不仅体现在城市之间，板块之间的分化也将表现得更为明显。

　　伴随着Z世代作为消费主力军的崛起之势，全世界都在“标榜”年轻，“讨好”年轻人，品牌也开始盛行年轻化浪潮，与年轻人连接成为品牌年轻化营销的重地，越来越多新颖的营销方式崭露头角。 　　当品牌足够大的时候，面向未来的消费群体即是面向未来。那么，如何在全新的传播环境和受众群体中建立品牌，如何不断提升品牌的年轻化和时尚化成为当务之急。 　　在地产领域，于今年迎来而立之年的合生创展紧随时代潮流，在营销方式中别出心裁，大胆创新，运用不同的营销手段抓住消费主力军的眼球，并将自己的产品融入到年轻人的生活方式中。 　　今年以来，凭着强大的焕新能力，合生创展掀起“家有戏精合家欢”“1元秒杀购房节”“万般皆U意思”等潮流活动，用互联网玩法占领后浪们的心智，创造流量高地，实现IP品牌的全面升级。 　　打破传统 品牌赋能营销的新范式 　　2022年，恰逢合生创展成立30周年。回首来时路，房地产市场历经风雨，合生创展秉承初心，以“优质生活，完美体现”为宗旨，坚持“地产价值投资”的理念，将国际级居住理念引入中国，以提升城市生活方式与人居品质为己任，凭借优质人居、优悦体验、优智服务、优乐共享四大“优生活”价值体系，持续推进“优生活”品牌战略深化输出，实现了品牌价值与客户生活方式的共同提升，深得业主信赖。 　　在满足业主物质生活和心理需求，延伸居住价值的同时，合生创展也不断向内生长，为企业注入向上活力。 　　今年，合生创展持续发起30周年系列潮玩趣味活动，为购房者和业主带来了诸多惊喜。 　　为了更好地满足购房者更丰富的需求，5月25日-7月30日，合生创展再放大招，推出以“万般皆可U意思 潮DOU出彩”作为30周年主题的“U意思”系列活动，同时各项目案场形成全维度联动，该系列包含“万般皆可U意思”“U意思购房节”“U意思研究所”“合你益起U意思”等主题活动。 　　活动过程中，围绕合生官方抖音、官微、合房宝等线上平台发起“万般皆可U意思”话题互动，创造出更广的传播面与参与面，颇具传播性的话题一经推出便吸粉无数，直接推高品牌及项目关注度，多媒体平台矩阵曝光量近300万次，同时各项目案场形成全维度联动，充分提升了合生业主参与感，形成业主、客户之间的粘度围合。 　　业内认为，合生创展此次打破传统，年轻化、个性化的营销方式一方面彰显出对年轻居住生活的主张，引领当下品质居住的新潮流，另一方面，也极大地提升了品牌影响力，为品牌赋能营销提供了新的范式。 　　以潮流方式承接新生代 　　随着营销数字化效能的进一步释放，房企数字化转型是必然趋势。目前，多家品牌房企积极搭建线上营销通道，地产数字化已经上升到了一些房企的战略高度，成为企业破局的有力武器，进行数字化营销，更是房企提高竞争力的核心关键。 　　合理利用资源，借助时代发展的技术红利，以前瞻性视角创新营销思维方式是品牌房企的优势所在，合生创展便是其一。 　　本次“U意思”系列主题之下，合生创展巧妙地结合618节点频频营销出圈，借助新兴载体突破营销瓶颈，在6月1日-6月30日，推出“U意思购房节”年中钜惠活动。活动期间，华北、华东、华南、粤东、天津五大地区32盘联动，推出6重大礼回馈客户，即“案场大放价”“老友U万金”“关怀U回馈”“助力U壕礼”“直播抢秒杀”“1元享钜惠”， 吸引了广大购房者积极参与。 　　同时，在“合房宝”小程序内推出多样优惠活动和全国直播，配合线上流量平台，合生创展通过企业私域的成熟运营体系，将内容推荐精准度拔高，为粉丝提供更加周到的购房服务；例如，一元秒杀特价房圈粉无数，创新的”拼团“裂变游戏，在给老业主带来福利的同时，更是拓展了精准的意向客户……多维度的立体营销活动，结合多层次的IP矩阵内容传播，循序渐进增加了客户对活动的关注度，为”合房宝“小程序聚集了大量人气，并为成交转化精准助力。 　　丰富多彩的线上活动为客户带来实惠的同时，本次合生创展也拿出满满诚意，各区域优质项目房源于直播间重磅呈现。 　　例如，合生华北重磅推出U意思探盘大赏，每天1套的秒杀房将直播氛围推向高潮；华南区域连续推出四场购房节直播，还邀请业界大咖做客抖音直播间，以近2w的观看人数，40w的点赞量，实现在线销售优惠券4张，成交2套的战绩；华东区域则利用线上工具扩大宣传，提升项目影响力；粤东和天津区域通过“好房价到”主题直播配合推广将活动推向高潮，助力实现成交。据统计，本次购房节直播场次近200场，围观人数超8.3万，点赞量破百万。 　　除购房节多重好礼之外，借助618全面狂欢的契机，合生创展再度重磅加码，于6月17-19日推出“当燃U好房 一口价钜惠”活动，每天每个地区推出30套一口价钜惠房源，精彩直播叠加好房价到，用最潮的置业方式开启高能“薅羊毛”狂欢。 　　6月16日，合生创展开启“爱拼618”专场直播，甄选华北5大超能红盘携手乐居北京走进 　　天猫好房直播间，并在合房宝、和讯、凤凰、经济观察报等各大媒体平台进行联动直播。钜惠折扣、多重好礼，吸引众多业主、客户及粉丝先后加入到活动中，参与话题互动，收获多重福利，创造出618直播新佳绩。 　　数据显示，本场直播累计观看量近40W万人次，点赞数近7000次，评论近1500条，引爆年中购房季。618购房节合生创展线上成交金额累计近6000万，再创历史佳绩。如今尽管618节点已过，但线上热销的火力还在持续。 　　直播间互动不断、热度居高不下，线下同样异彩纷呈。活动期间，合生创展各项目案场潮流聚集，举办了各类潮酷有趣、观赏感俱佳的精彩互动活动。同时，合生还携手凤凰网房产开启风芒线上打卡解锁打卡新姿势，21个项目结合活动及优惠政策，统一输出，持续裂变为线下持续导流。线上线下全链路传播方式极大地促进了联动与转化，各项目案场到访客户络绎不绝，助力消费者实现一站式无忧购房。 　　产品逻辑重塑 共建理想人居 　　正如线上购房节的营销新思路，合生创展始终不曾停下创新的脚步，围绕科技赋能提质增效，推进产品和服务升级，构建起全新的潮流生活方式。 　　为应对行业发展的新形势，合生创展将房地产全流程前置、运营前置化，在产品定位之前就考虑智能化的配置、后期运营和优质服务，极致聚焦客户的居住需求和购买偏好打造产品IP和细化标准，产品设计高度贴合市场，在市场需求的“痛点”和“空白点”上，占据关键席位。 　　如今，合生创展深谙购房者的需求已经发生转变，全新推出的系列精品“悦系”，通过打造符合年轻人喜好的格调首置产品，实现“新客群”对产品和品牌的归属感。 　　在产品、营销理念进行重塑外，产品力亦从单纯的技术端向服务端延伸，同时注重产品价值转换，着力打造具备“产品力优势+价值观情感共鸣”的优质产品。 　　站在30岁的节点上，勇立潮头的合生创展焕发出更多活力，未来，合生创展将带来更多缤纷多彩的30周年系列活动，更多意想不到的惊喜等你查收。 　　毋庸置疑，合生创展的每一次进步与每一分成绩都离不开业主、客户及粉丝的支持。锐见时代格局变化，穿透时间的维度，未来已来，让我们携手合生创展共同开启城市理想人居生活！

　　7月4日，合景泰富集团控股有限公司（简称“合景泰富”）发布公告，披露其6月份未经审核营运数据。公告显示，6月单月，合景泰富集团与其合营企业及联营公司的预售额为46.81亿元，较去年同期减少54.6%；预售建筑面积约为20.3万平方米，较去年同期减少58.3%。 　　根据此前公告数据计算，今年上半年，合景泰富集团与其合营企业及联营公司累计实现预售额262.28亿元，对应的预售建筑面积约134.9万平方米。

　　7月4日，建发国际投资集团有限公司（简称“建发国际”）发布公告，披露其2022年前6个月未经审核营运数据。 　　根据公告，今年1-6月，建发国际连同其合营公司及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约480亿元，较去年同期减少约33.5%；归属公司股东权益的累计合同销售面积约248万平方米，较去年同期减少约26.0%。

在“放松限购、限售，降低公积金贷款首付比例”一个月后，西安二手房成交量环比上涨，与此同时，中介机构平台已不再显示此前政府公布的二手房成交参考价格。 　　贝壳研究院数据显示，今年上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱来提振市场预期，恢复市场流通，在政策影响下，5月、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。澎湃新闻注意到，在监测的城市中，6月西安二手房成交量环比上涨18%。 　　“政策出台后，市场已逐步回暖，不急售的客户已经开始调高挂牌价格”。西安当地一中介说。 　　二手房成交量上涨 　　西安于今年5月28日出台多项楼市政策提振房地产市场。 　　5月28日晚间，西安市住房和城乡建设局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，其中提到，保障合理住房需求，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。 　　这也意味着，新落户西安的购房者只需要满足落户一年的时间要求，不需要社保的条件。 　　对于非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。也就是说，对于外地人来说，购房从原来的5年社保要求下降为2年。 　　从限售政策来说，西安对于新房和二手房都落实了放松限售政策的要求，均从过去5年限售下调为2年限售。 　　不仅如此，西安还优化了各类人群购房政策，其中明确二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。 　　在强化住房金融支持方面，新政提出调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于25%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于30%。 　　与此同时，西安调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。 　　一系列政策落地后，西安楼市已现回暖。 　　按照贝壳研究院数据，6月西安二手房成交量环比上涨18%。从价格上看，据中指研究院公布的《百城价格指数》，6月，西安新建住宅价格环比上涨0.68%，在100个城市中涨幅第一，样本平均价格约12069元/平方米；二手房方面，6月，西安二手住宅环比上涨0.15%，在100个城市中排名23，样本平均价格约16364元/平方米。 　　西安当地中介人员表示，二手房市场通常都是“量在价先”，成交量上去后，价格也会有所上调，当前西安的整体成交量还不错，不急售的客户已经开始调高挂牌价格了。 　　不过，也有中介反馈没有感受到明显的变化，“市场还是比较平稳，没有出现客户集中看房的情况”。 　　中指研究院指数事业部市场研究院总监陈文静提到，“5·28”新政后，除新政受惠群体外，其他群体观望情绪仍较高，二孩家庭、满二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿。从新房市场看，购房者仍青睐于如高新区、曲江新区等高附加值板块，或港务区等高性价比板块。 　　二手住房成交参考价格已取消？ 　　放松限购、限售等政策的同时，中介机构平台已不再显示此前政府公布的二手房成交参考价格。 　　西安于2021年7月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，《通知》指出，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。 　　同时，政策明确，涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。 　　不过，据西安当地中介反馈，当前二手房成交参考价格已不再作为主要标准之一。 　　以未央区龙湖枫香庭为例，按照西安市住房和城乡建设局于2021年10月13日发布的《关于发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格的通告》，该小区成交参考价显示为17615元/平方米。 　　而按照贝壳找房平台数据，目前该小区5月份的参考均价显示为21827元/平方米。据了解，该小区目前在售房源62套(包含15个车位)，其中一套118平方米的房源挂牌价格最高显示25424元/平方米。 　　贝壳找房经纪人表示，目前政府公布的二手房成交参考价格已经不再显示，外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。 　　同样的，安居客平台也不再显示政府公布的该小区二手房成交参考价格。 　　目前，房天下平台仍显示龙湖枫香庭参考均价17615元/平方米，不过多数房源挂牌价超过参考均价。经纪人表示，政府参考价已取消。另以高新区天地源枫林意树小区为例，该小区原是“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”中公布的成交参考价格最贵的一个小区。按照政府公布的参考价，位于高新区天地源枫林意树小区的参考价为25838元/平方米。 　　目前，贝壳找房平台显示该小区5月份的参考均价为36099元/平方米，较政府公布的参考价高出39.7%。 　　截至发稿，西安市住建局未予回应。西安市房产交易管理中心相关工作人员表示，成交参考价格可作参考，并非强制性，贷款方面需具体咨询银行。 　　西安当地中介表示，目前大部分银行已不再将二手房指导价作为硬标准，银行会根据真实的成交价和评估价来批贷款，哪个低就按哪个做贷款总额审批。 　　“目前，银行批贷款和放贷款的速度也加快了。”另有中介人员说。 　　从挂牌量来看，诸葛研究院数据显示，2022年6月(截至23日)西安二手房挂牌量为123452套，环比下降8%，同比上涨28.4%。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，西安于5月28日发布新政，涉及放松限购限售等多方面，其中提出二手房限售年限5改2，将会对二手房起到激励作用，随着“5·28”新政逐渐发酵，一定程度上将会提振二手房市场信心，价格也将迎来回升空间。

在失去了深圳客源的支撑之后，即便东莞连续两次松绑楼市政策，市场亦未再现昔日的繁华。 　　数据显示，5月，东莞新房网签约22.7万平，同比增长2%；二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，东莞一、二手房成交量已经实现了三月连涨。 　　然而，若将这一数值放至历史同期水平去对比，这样的成交依然“少得可怜”，并没有复刻过去几轮周期中“政策松绑房价跳涨”的走势。 　　同时，大量二手房放盘，漫长的去化周期，都指向一个现实：投资客已逐步从市场撤离。回望20年，东莞房价经历了三轮大幅上涨，不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在，当房价上涨空间逐渐收窄，东莞楼市的投资逻辑也悄然生变。 　　万亿GDP的城市基本面 　　早在90年代，地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。 　　东莞市位于广东省东南部，南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤，多平原地貌。改革开放以前，东莞地区以农渔业为主，产业并不发达，改革开放后的1979年，全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风，东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济，承接港台商人的投资，经济总量快速上升，1990年代中后期有"东莞塞车，全球缺货"的说法，而东莞也被称为“世界工厂”。 　　经过多年发展，东莞的制造业实力逐渐雄厚，已不再是曾经那个仅以数量型和劳动密集经济扎堆的“世界工厂”，效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今，东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系，华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。 　　数据显示，2002年，东莞市GDP首次突破1000亿元大关，达1186.94亿元，来到2021年，东莞市GDP达10855.35亿元，首次突破万亿元大关，成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年，东莞的GDP总量增长了近10倍。 　　随着经济腾飞，东莞也吸引着来自全国的劳动力，常住人口随之增长。数据显示，2000年，东莞市常住人口为644.84万人，2020年末，东莞市常住人口为1046.67万人，20年增长了401.83万人。 　　人口的增长必然伴随着居住需求的增长，在此背景下，东莞的房产行业也发展迅速。 　　20年三次价涨高峰 　　在2002年之前，东莞楼市主要由本地四大开发商——中信地产、宏远地产、光大地产、新世纪地产占据，2003年开始，随着万科、金地、碧桂园等外来的品牌房企相继进入东莞，“概念营销”和“品牌营销”等新的营销方式正式进入东莞，东莞楼市进入新的发展阶段。 　　从成交量来看，因为紧邻深圳，东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。2007年，深圳楼市高位滞涨，风险加大，在开发商的有意识引导之下，大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场，东莞合富数据显示，2007年，东莞一手住宅网签面积达617万平米。2007年，东莞的新房住宅均价为5522元/平左右。 　　随后，在2008年金融风暴影响下，东莞楼市进入低谷，2008年，东莞一手住宅的网签面积近乎腰斩，为357万平，同比下降42%。此后几年，东莞市一手住宅的签约面积逐渐恢复。 　　2010年，受供不应求以及高端住宅成交突出影响，东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年，东莞一手住宅供应462万平，签约面积442万平，均价7429元/平，同比增长21.4%。 　　2015年，隔壁的深圳房价暴涨，莞深房价价差创历史最大，东莞房价只有深圳的1/3，巨大的价值洼地，以及众多莞深交通利好，加上东莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入东莞楼市。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年，东莞一手住宅的网签面积达998.7万平，同比增长76%，其中，深圳客对东莞楼市的贡献比重约为4-5成。这一年，东莞的新房住宅均价为9797元/平。 　　2016年，莞深房价价差继续增大，东莞楼市延续2015年的热度，签约面积依旧保持在900万平以上，与此同时，东莞市房价迎来历史的最高涨幅。东莞合富数据显示，2015年之前，东莞房价上涨缓慢，上涨幅度基本在10%以内，2016年，东莞房价从2015年的9797元/平涨至13761元/平，涨幅达40%，创历史最高。 　　不过，随之而来的即是楼市政策的收紧。2016年10月，全国主要城市楼市政策大幅收紧，东莞亦首次启动“限购”，市场形势急转直下，2017——2019年，东莞一手住宅的年度成交面积降至500多万平方米。 　　直到2020年疫情爆发后的4月，在宽松货币的刺激下，东莞楼市成交量再次回暖，房价迎来第三轮大涨。数据显示，2020年，东莞新建商品住宅的签约面积为742万平，创四年内新高。东莞新房住宅供不应求，价格也大幅上涨至24227元/平，涨幅达20%。 　　2021年，在“房主不炒”总基调的指导下，全国楼市调控政策收紧，东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码，2021年，东莞新建商品住房的成交面积回落至505万方。 　　投资逻辑之变 　　东莞楼市发展20多年，每年的成交量涨跌不一，唯一不变的即房价的上涨，经历了20多年的发展，东莞房价已经涨至2021年的2.7万元/平。在此期间，通过购买房产获利的人并不在少数。 　　2015年，东莞还不限购，张帆(化名)和亲戚在东莞沙田镇各买了一套90平左右的商品住宅，总价80多万。张帆对第一财经表示，“当时买那个楼盘，是因为深穗城际的沙田站与这个楼盘仅相隔300米，当时想的是深穗城际的概念。”尽管沙田房价的涨幅不如东莞的松山湖、虎门、长安、厚街等区域，但是，2019年，当张帆想要在深圳买房，而卖掉东莞这套房子的时候，其总价也涨了50万左右，最后以130多万的价格成功出手。张帆的亲戚也在2018年为了置换到深圳，以130多万元出手了上述房产。 　　比较魔幻的是，张帆买房的时候是为了投资，他表示，从买房、收房到卖房，自己一次也没进去看过这套房，也没有对这套房进行装修。 　　此前，像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过，随着房价上涨空间逐渐见底，投资楼市的购房者开始谨慎起来。 　　在东莞从事房产销售6年的李奎(化名)对第一财经表示，房地产后面大涨的机会不大，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自己住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。 　　近日，记者所在的一个微信购房群里，一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平，现在只能卖到1.6万元/平，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，长期来看，手中的几套房产或许还有比较小的升值潜力，但短期来看，其手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。 　　去化周期涨至41个月 　　上述东莞业业主的担心不无道理，因为从当前数据来看，东莞楼市成交量依旧处于历史低位，而二手房去化周期已经上升至高位。 　　进入2022年，东莞楼市延续了2021年的低迷态势。合富研究院统计的数据显示，2022年一季度，东莞市新建商品住房网签4934套，创历史新低。截至2022年3月底，东莞新建商品住宅的去化周期约18个月，同比增加13个月，因为成交放缓，消化周期明显拉长。另外，一季度，东莞二手房网签1957套，同比减少65%。 　　4月末，在全国不少城市松绑楼市政策的情况下，东莞也加入了楼市政策松绑行列。4月29日，东莞市对购房资格作出调整更新，5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税。同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。 　　半个月后，东莞楼市政策再次松绑。5月14日，东莞出台的楼市新政“莞七条”规定，对符合国家生育政策，生育二孩或三孩的居民家庭，可以新增购买一套商品住房；购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%的额度；个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。 　　一系列的政策组合拳，无疑降低了购房者在东莞购房的门槛，也加速了房产的流动性，此前要三年才能卖的房产，持有两年后即可挂牌售卖。58安居客房产研究院首席分析师张波对第一财经表示，楼市松绑政策会带来市场热度的上升，同步也会带动成交量提升。 　　楼市松绑后的5月，东莞楼市成交量开始小幅增长，一手住宅网签约22.7万平，同比2021年微增2%；二手房住宅网签面积15.2万平，约1460套，签约面积同比2021年增加16%。然而，与2020年同期相比，东莞以二手房的成交面积分别至少下降52.5%和49.3%。与历史数据比起来，东莞市一、二手房的成交量依旧处于低位。 　　销售端还未明显好转的同时，东莞二手房的挂牌量连续增长。诸葛找房数据显示，5月，东莞市二手房挂牌量为5.8万套，环比上涨1.5%，挂牌量已经连续上涨四个月。 　　根据诸葛找房提供的数据，第一财经以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算去化周期，截至2021年1月，东莞二手住宅的去化周期约26个月，截止2021年5月，约33个月，2022年5月，东莞的二手房去化周期已经延长至41个月。 　　市场上有一种普遍的说法：“每一次楼市松绑政策来临，就是套现离场的好时机。”然而，从当前这轮政策松绑后的数据来看，东莞楼市成交量的明显回升或许还需要一些时间，投资客成功脱手房产也变得没那么容易。

中指研究院最新发布的《2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2022年上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩普遍呈现负增长。其中，TOP100房企销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%，相较1—5月，降幅在持续收窄，房企销售业绩边际性改善。 　　TOP100房企销售额普遍出现负增长 　　在TOP100房企中，销售额破千亿元规模的房企为9家，较2021年同期(19家)减少10家；百亿元房企85家，较2021年同期(132家)减少47家。TOP100房企权益销售额均值为252.8亿元，同比下降49.4%。单月来看，6月TOP100房企销售额同比下降28.6%，销售业绩持续负增长，但降幅显著收窄，主要是由于房企半年度冲业绩，单月销量显著提升。 　　2022年4月以来，虽然房地产利好政策不断释放，但政策落地效果显现尚需时间，无法短期反应在销售端，同时，叠加疫情反复等不利因素，需求端预期偏弱，TOP100房企销售额普遍出现负增长。 　　从规模发展来看，100~300亿元规模的第四阵营企业数量增多，500~1000亿元规模的第二阵营企业数量大幅降低。 　　2022年上半年，破千亿成规模发展门槛，除第四阵营外，各阵营在持续“缩编”。具体来看，第一阵营(1000~3000亿元)共9家，较2021年同期缩减10家，破千亿元成为房企规模发展的门槛，该阵营的企业中，碧桂园、万科和保利发展在破千亿元后，均保持了相对快速发展，销售额遥遥领先。第二阵营(500~1000亿元)有7家企业，较2021年同期缩减16家，为四个阵营中企业数量缩减最多阵营。第三阵营(300~500亿元)为17家，缩减1家。第四阵营(100~300亿元)为52家，较同期增加12家。 　　2022年上半年，TOP100门槛值不及百亿元。其中，TOP10房企门槛值为858.2亿元，TOP30房企门槛值为325.8亿元，TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为216.4亿元和70.3亿元。 　　房企的一线城市业绩贡献率提升较快 　　2022年上半年20家代表房企55.7%的销售业绩来源于二线城市，同比微降0.6个百分点，销售贡献率仍为主导。一线城市销售业绩贡献率同比大幅增长5.7个百分点至25.7%，增幅显著。典型房企的一线城市业绩贡献率提升较快，北京贡献最高，深圳增长最快。 　　代表房企坚持“中心城市+城市群”的区域深耕战略，深耕经济增长好、人口净流入的重点城市，围绕现有布局做强做深。华润置地、金地集团、越秀地产、首开股份等房企围绕其总部所在地的优势资源，深耕一线城市北京、广州、深圳，一线城市销售贡献率均在40%以上；碧桂园和美的置业布局偏向三四线，50%的销售业绩贡献来源于三四线城市，但业绩贡献率逐步下降，同比分别下降5.8和1.1个百分点。 　　2022上半年，20家代表企业销售额贡献前三城市分别为北京、南京和广州，销售额贡献率分别为9.4%、7.1%和6.3%。相较2021年同期，代表企业销售额贡献率第一的杭州滑落至第四；北京、南京和广州均前进一位，销售贡献率分别同比增长1.8个、1.0个和1.5个百分点。从增速来看，20家代表企业在一线城市的销售额贡献率均提升较快，其中，深圳销售额贡献率增长最快，同比增长2.1个百分点。 　　上海因受到疫情影响，销售额贡献率与2021年同期基本持平。一线城市在2022年上半年销售业绩贡献率的增长，也表明代表企业将一线城市视为项目销售去化的主战场。 　　改善类产品是房企的销售主力 　　2022年上半年，改善型与大户型项目增长明显。代表企业在140~200平方米改善型与200平米以上大户型项目销售额占比明显提升。改善型与大户型项目热销，反映出疫情常态化下，消费者对大户型产品需求增加。相反，0~90平米刚需类与90~140平米首改类项目销售额占比出现下滑，这表明在经济下行压力下，刚需类客群受收入预期减少影响较大，购房意愿有所降低。 　　 　　整体来看，2022上半年房地产行业仍在深度调整，市场回暖未及预期。4月以来，各地房地产相关宽松政策密集出台，政策宽松确定性增强，有利于稳定市场预期；但伴随疫情反复，短期市场恢复节奏仍有不确定性，我们预计市场会在下半年有所回稳。

6月30日，全国打击整治养老诈骗专项行动办公室在住房和城乡建设部召开第二次部门会商会，研究会商住建领域养老诈骗整治工作重点难点问题。中央政法委秘书长、全国专项办主任陈一新表示，决不允许利用“养老房”坑骗老年人。 　　会上，陈一新听取了住房和城乡建设部开展专项行动进展及成效汇报，并予以充分肯定。他强调，开展打击整治养老诈骗专项行动是党中央作出的部署，整治住建领域养老诈骗问题是一项民心工程，坚决防范和整治利用“养老房”坑骗老年人案事件发生。 　　会商会还就此提出四点意见： 　　要广开渠道摸线索。要开展线索收集“回头看”，加大明查暗访力度，督促各地住建部门工作人员深入现场，掌握真实问题线索。要加强线上线下宣传，鼓励受害老年人及其家人积极举报，确保涉及“养老房”问题的线索应收尽收。 　　要动真碰硬抓核查。对全国专项办交办的、群众反复举报的重点线索，市级住建部门要兜底核查到位；对线索指向比较明确而查否的线索，要向同级专项办和上级主管部门说明原因；对核查失职失责的，要严肃查处，确保群众举报线索件件查深查透；对于全国专项办第一轮包片督导发现的问题，以及政法机关“三书一函”提出的意见建议，要作为重点狠抓整改。 　　要抓住契机补短板。要通过完善政策法规，明确房地产企业、中介机构宣传房屋买卖内容的审批层级，未经审批不得发布。要按照“谁审批谁负责”要求，明确审批责任单位承担日常监管责任，对未发现虚假宣传导致老年人上当受骗的，要追责问责。对城市街面张贴养老产品虚假宣传广告，要从源头上追究广告发布方责任，使虚假信息不敢发、发不了。 　　要协同配合防风险。住建部门要聚焦涉养老不稳定苗头问题，主动收集研判预警，协同政法部门抓好风险排查化解工作。要严格规范文明执法，及时查处违法违规经营的房产企业、中介机构，严防因执法问题引发新的矛盾。查办重大案件，按照“一案一策”要求，完善应急处置预案，依法依规妥善处置。

7月1日，中指研究院发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告(2022年6月)》显示，2022年4月以来，受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响，百城新建住宅与二手住宅价格波动较小，各月环比涨跌幅均在0.05%以内，房价整体呈企稳横盘态势。 　　具体来看，2022年6月，百城新建住宅平均价格环比上涨0.04%；同比上涨0.88%，涨幅较5月收窄0.32个百分点。百城二手住宅平均价格环比下跌0.02%；同比上涨0.87%，涨幅较5月收窄0.52个百分点。 　　整个上半年，百城新建住宅平均价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点，较2021年下半年收窄0.58个百分点。百城二手住宅平均价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点，较2021年下半年收窄0.53个百分点。 　　按城市分类看，2022年上半年，一线城市新建及二手住宅价格累计分别上涨0.21%、0.84%。二线城市新建及二手住宅价格累计分别上涨0.33%、0.14%。三四线代表城市新建及二手住宅价格累计变化均由涨转跌，跌幅分别为0.23%和0.05%。 　　从涨跌城市个数看，2022年上半年，百城新建住宅价格累计下跌的城市数量为62个，较2021年下半年增加36个；共55个城市二手住宅价格上半年累计下跌，数量较2021年下半年增加10个。

　“我家所在的街道办已经发通知了，将执行房票安置政策，后面就不给安置房了。”曾经居住在郑州二七区城中村的居民李思琦说，他家所在的社区在八九年前就已拆迁，但一直没有完成安置，很多居民只能租房居住等待安置，所以对新出台的房票政策十分关注。 　　6月20日，郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称《实施办法》)，成为今年全国首个针对房票出台系统性文件的重点城市。 　　按照《实施办法》，郑州中心城区——包括中原区、二七区、金水区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区的棚户区改造，将推行房票安置，即参照货币化安置的办法，但是给被征收人的补偿不是现金，而是房票——在购房时可冲抵购房款。 　　李思琦家所在的区域，就在房票安置政策范围之内。他对《中国新闻周刊》说，政策遵循自愿原则，不强制必须使用房票，如果不想选择房票，可以选择货币安置，但“选择房票可以获得奖励”。 　　据悉，为了推行房票安置新政，激发拆迁户(也即被征收人)选择房票安置的积极性，郑州设置了奖励和优惠政策——选择房票安置的，征收人给予被征收人安置补偿权益金额8%的奖励，作为房票安置政策性奖励，列入房票票面金额，同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。 　　作为曾被住建部点名的22个房地产热点城市之一，郑州推出房票后引发广泛关注和热议。而郑州的这一新政，只是全国各地提振楼市动作的一个缩影。 　　“房票”重出江湖 　　事实上，在《实施办法》正式公布之前，郑州棚户区改造采用房票安置已经开始落地实施。 　　据《中国新闻周刊》了解，郑州二七区马寨镇娄河村6月17日就张贴公示，出炉房票安置工作实施方案。 　　“房票对于当地拆迁户来说是一件好事。”郑州当地从事房地产销售工作的陈祥告诉《中国新闻周刊》，“原来只能等待回迁安置，现在可以选择房票，也可以选择现金，而且还有诸多优惠政策。” 　　《实施办法》明确了多项奖励和优惠政策，除前述政策性奖励和3个月的过渡费外，房票可在全市范围内合作开发商项目自行选房，所购住房不计入家庭限购套数，享受税收减免，可在新购房屋所在学区办理子女入学手续，购房记录或者购房贷款已经结清的还可享受首套房贷利率等。 　　“如果按照回迁安置拆迁户获得的安置房，通常是小产权(集体产权)，在市场上是商品房价格的50%左右，并且不能上市交易，只能村集体内部转让。”陈祥说，现在通过房票安置可以选择商品房，“一个有产权，一个没产权，不是一个概念。” 　　不过，相较于以往棚户区改造的补偿形式，郑州的房票安置也引发了不同声音。 　　鉴于房票安置类似于代金券的形式，有网友甚至将之冠以“白条补偿”之名。一位郑州市民说，“以前拆迁要么实物补偿，要么货币补偿，现在整出来一个‘白条补偿’。” 　　据了解，郑州2016年之前的城中村拆迁项目，很多到现在还没有完成安置。这其中不少拆迁户并不愿意选择房票安置，比如距离中心城区较近、地理位置较好的拆迁户，更愿意选择回迁。 　　当地一位等待安置的拆迁户说，置换到的回迁房可以用于出租，如果用房票去兑付商品房，往往意味着买到的新房单价更高，“较回迁房面积肯定会缩水，说不定还要自掏腰包，买了就没钱装修了”。 　　李思琦对《中国新闻周刊》说，每家的情况可能不一样，有人愿意选择房票，有人更倾向回迁，就他而言更愿意选择货币补偿。 　　北京师范大学政府管理研究院副院长、河南省商业经济学会会长宋向清对《中国新闻周刊》说，郑州出台的房票安置政策是疫情防控背景下，激活楼市、刺激消费、拉动内需的一个非常好的措施，也让老百姓在购房上有了更多的选择。 　　事实上，这已不是郑州今年第一次出台楼市纾困新政。今年3月，郑州开始松绑“认房又认贷”，打响楼市政策调整“第一枪”，成为2016年调控收紧以来，首个松绑“认房又认贷”的重点城市。 　　虽然郑州稳楼市新政不断，但市场给予的反馈却有限。中房协的数据显示，5月郑州新建商品住宅成交42.6万平方米，环比下跌16.5%，同比减少50.2%；二手房成交33.5万平方米，环比上月继续下跌14.2%，同比微增3.6%。 　　郑州商品房面临较大的去库存压力，也早已是公开的秘密。据贝壳研究院郑州分院的年报数据显示，截至2022年2月，郑州主城区住宅库存中，有5个区域库存高企，均超过了18个月，其中金水区最高，去化35.4个月。 　　中房协的数据也显示，郑州商品房狭义库存1395万平方米，去化周期高达34个月。 　　而根据国家统计局数据，5月份70城新房价格同比逾6年半首现下跌，其中二线城市新房价格指数同比上涨0.3%，郑州同比下跌2.5%。而自2021年8月以来，郑州一手、二手房价已经连续10个月双双下跌。 　　在此背景下，棚户区改造房票安置被提上日程。事实上，在此之前，郑州棚户区改造已经开始采用货币化安置的政策。 　　房票安置并非郑州首创。早在2015年，就有城市在棚户拆迁安置中推出房票制度。当时的房地产市场同样面临较大的去库存压力，其中库存高企的内蒙古鄂尔多斯最具代表性。 　　2016年1月鄂尔多斯市东胜区推出房票制度，到当年5月底，东胜区消化住宅存量13566套、184万平方米，占住宅库存套数的40%、总面积的30%，去库存效果明显。 　　广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2015年开启棚改、去库存以后，鄂尔多斯楼市逐步回归正轨。 　　不过，2018年后，随着棚改货币化权限被强制收回，房票制度暂时退出了历史舞台。 　　多位受访专家表示，房票制度有利于地方楼市定向去库存，促进房地产市场流通效率，而这恰恰是郑州楼市当前所需要解决的问题。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国新闻周刊》表示，若是房票推进工作到位，可以减少或取消安置房的建设，客观上减少了政府直接建设此类住房的压力。 　　“同时也保障了此类购房资金留在住房领域，也是保证财政体系稳定、防范购房资金流向非房地产领域的重要体现。”他说。 　　郑州一位业内人士表示，房票制度是否有益关键还是要看执行，“这一切的达成还是要看政策的执行力，比如房票价格是否合理，政府有没有投入足够的资金，对于安置户的各方面奖励优惠是否到位，房企的回款速度能不能跟上等”。 　　多地纷纷松绑限购 　　值得注意的是，郑州之外，全国多地也已重启房票制度。棚改房票安置政策似乎正成为多地提振楼市的重要措施之一。 　　据《中国新闻周刊》不完全统计，今年以来，全国各地至少20个城市已开始探索实施房票安置政策，包括信阳、许昌、温州、绍兴、常熟、鄂州、宜宾、界首等地。 　　有分析指出，库存高企、去化压力大，是这些城市楼市的共同特点。 　　事实上，今年以来，各地持续出台提振楼市的政策，从非热点城市到热点城市，从公积金政策到限购、限贷、限售等限制性政策松绑，范围和力度不断加大，尤其进入6月份以来，各地提振楼市的动作越发密集。 　　开放限购是各地常采取的稳楼市手段之一。比如，南京近日再次调整楼市限购政策，允许非本市户籍人员补缴社保购房。 　　准备在南京定居的于洋告诉《中国新闻周刊》，他几个月前从北京到南京发展，原本就有在南京购房的打算，但是此前南京需要连续两年的社保记录才能买房，门槛太高，所以只能暂时作罢。 　　“现在放开限购了，社保改成只需要6个月，而且可以补缴，主城区郊区都可以。”于洋说，他又重新燃起了购房的念头。 　　作为长三角中心城市之一的南京，其楼市过去一直以“稳健”著称，近段时间却动作频频。据《中国新闻周刊》不完全统计，从4月初开始，两个多月的时间里，南京已先后十几次出台楼市调控政策。 　　安徽合肥的步伐迈得更大，不仅补缴社保可购房，还放出允许企业购房的大招。 　　据当地媒体披露，6月24日合肥调整限购政策，内容包括户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格；非本市户籍居民家庭购房资格认定中，社保个税认可追溯、补缴；法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房等。 　　在严跃进看来，南京、合肥等房地产市场，相比同类的城市并不差。他对《中国新闻周刊》说，上述政策调整说明即便是热点城市，现在房地产市场也有压力。 　　为了提振楼市，很多城市还在公积金上做文章。下调贷款首付款比例、提升贷款额度，成为很多城市的选择。 　　6月23日，福建泉州发布的新政将首套房公积金贷款的首付款比例调整为不低于20%，用于购买二套住房的，首付款比例调整为不低于30%，而二孩或三孩家庭可在最高贷款额度基础上另加10万元。 　　广东珠海推行的公积金“接力贷”也引发关注，其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说，直系亲属之间可提取公积金账户钱款，用于帮助彼此支付首付款或偿还购房贷款。湖南省邵阳、广东潮州、四川资阳、云南楚雄、江西赣州、河北沧州、秦皇岛等地已出台了类似政策。 　　除放松限购、降低首付比例、降低利率、提高公积金额度等“常规”措施外，各地为了救市可谓方法尽出，有城市打出买房“送工作”的口号，甚至把卖房纳入考核；有的地方则推出“小麦抵首付”“大蒜抵首付”“西瓜抵首付”的促销政策。 　　“超常规”方式自救 　　从今年1月份以来，玉林不少楼盘陆续接待了由当地各级政府或职能机关单位组织的看房团。 　　玉林城区多位房产经纪人告诉《中国新闻周刊》，今年以来，确实接待过不少官方组织的看房活动，“人数不定，多数是底下县级机关组织的或从乡镇来的”。 　　玉林甚至还动用了买房“送工作”的大招。根据已经出台的《玉林市关于加快人口进城若干政策措施》，当地负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。 　　如今在玉林，上至每个区县，下到每个乡镇，都被分配了“拉人进城”的任务。“不论购房数还是新增常住人口数，都有明确任务”，在玉林某机关单位工作的张明告诉《中国新闻周刊》，几乎所有的机关和事业单位，都被委派了任务。 　　《中国新闻周刊》还了解到，玉林各级机关单位还将“拉人进城”纳入考核，每年都有量化的具体指标，还设置了奖惩机制，对不能完成人口进城任务的县(市、区)进行绩效扣分，直至降绩效等。 　　以博白县为例，该县每周都要召开人口进城工作进度会，在3月16日的工作进度会上，博白县对当周排名后3位的镇和部门进行了约谈。 　　无独有偶，山东青岛一地也将促进居民买房纳入考核。青岛薛家岛街道办事处近日发布《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》(简称《通知》)，街道办不仅要组织商品房团购，还把促进居民买房纳入了工作考核。有网友调侃，“宇宙的尽头是考公，考公的尽头是帮开发商卖房”。 　　《通知》还明确提出工作目标，到6月底，每个社区完成网签不少于2个。“完不成的话，社区要被扣分，社区书记有可能还要被扣钱。”该街道办一位工作人员说。 　　长沙的楼市新政也创意十足。5月初，长沙出台“以租换购”政策，名下房产用作租赁住房，将不计入家庭住房套数，凭此可绕过长沙现行的限购政策购买商品房。 　　类似的政策也出现在四川成都。5月31日，成都推出租房换“房票”新政，居民将自有住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入保障性租赁住房管理服务平台管理的，可再购买一套住房。 　　如果说前述种种“救市策”已经足够打破人们的传统认知，那么“大蒜换房、大麦换房”则让很多人深感“无厘头”。 　　上月底，河南省开封市杞县的建业城楼盘打出“5元/斤，大蒜换房”的广告，购房者将大蒜卖给指定收购商，即可抵消部分首付款，最多可折抵10万元。 　　6月20日，河南商丘市民权县的建业楼盘也推出了“2元/斤，小麦换房”的促销活动，最高可抵16万元房款。 　　虽然上述促销活动随着舆论关注被开发商紧急叫停，但有分析指出，尽管“以物易物”式促销的宣传噱头大于实质效果，但上述城市以及开发商面临的严峻去库存挑战可见一斑。在疫情对整体经济冲击减缓之前，预计会有更多的城市和房企以“超常规”的方式自救。 　　“房住不炒”仍是底线 　　据中泰证券不完全统计，今年1～5月，全国134个城市合计出台326次地方性放松政策，尤其5月进入密集发布期，政策松动呈现加速出台的趋势。 　　进入6月，据中原地产研究院统计，截至20日，超过80个城市当月累计发布楼市新政接近100条。 　　我爱我家集团前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖向《中国新闻周刊》表示，受疫情等诸多因素影响，地方政府财政压力较大，如果房地产市场不能回暖，很多地方政府的财政收入可能会出现较大的困难和缺口。这也被认为是各地积极尝试用各种方式提振楼市的背景和原因所在。 　　今年全国两会，国务院政府工作报告提到楼市时，在强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的同时，增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这一表述。 　　很多受访专家均表示，在当前市场环境下，中央对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松的空间正在扩大。 　　4月29日召开的中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。外界认为，这是对今年来各种宽松政策的认可，也给予地方政府更大的调整权限。 　　值得注意的是，这一表述的前提是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。有分析指出，“房住不炒”仍是各地因城施策调整政策的前提和底线。 　　5月20日，多个信源证实南京从当日起取消二手房限购，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。但上述政策在经历“半日游”之后，就被紧急叫停。 　　有舆论认为，由此可以看出，支持合理居住购房需求的政策可以出台，但不能无底线地刺激需求，还要防止投机炒房行为出现。分析指出，中国楼市目前面临的主要压力是需求不足，要恢复市场信心、改善市场预期，最关键的是要精准施策，把真正的与潜在的居住消费需求激发出来。 　　业内人士普遍认为，未来一段时间，会有更多的城市通过各种方式积极提振楼市。但如何在“房住不炒”和“更好满足购房者的合理住房需求”把握平衡，根据当地情况拿捏好政策调整的尺度和力度，是各地政府面临的考验。 　　在胡景晖看来，各地需要根据当地实际情况“因城施策”。他认为，各个城市其实还有很大空间和自主权，要在“房住不炒”的前提下，因地制宜出台一些“更有力度的政策”。 　　(应受访者要求，李思琦、陈祥、于洋、张明为化名)

　2022年已然过半。 　　上半年，房地产市场经历了太多“周期之外”的波折，令原本就处于下行趋势的市场更加迷雾笼罩。尤其受疫情反复影响，使得本就低迷的房地产市场“雪上加霜”。4~5月各地密集松绑政策稳定楼市，使得市场整体供求开始有了复苏征兆。 　　与此同时，在市场低迷的背景下，房企的营销自救也从以价换量升级为各类“花式促销”，从河南房企首推的用小麦、大蒜抵首付，再到近日江苏房企推出的以西瓜、水蜜桃抵房款，无不体现出房企对于销售回暖的期待。 　　不过，随着疫情防控形势得到有效控制，各地宽松政策效果的逐渐显现，也为楼市上下半年划出了一条较显明确的分界线。6月中下旬，多个城市的楼市成交已现整体上扬，二手房交易预期从底部回升，市场再次充满了积极预期。 　　下半年，房地产市场怎么走？这里通过6个关键词进行解读。 　　关键词1：楼市政策 下半年将进一步松绑 　　　截至目前，今年全国已有超180个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次超400次。在纾困房地产企业层面，政策围绕优化限价、调整预售资金监管办法等展开；对于支持合理购房需求，多地政策手段多样，包括支持多孩家庭购房需求、优化限购、放松限贷，以及取消限售等。 　　仅6月份以来，就有70余城因城施策出台政策超过100次。优化政策逐渐在购房补贴、增发房票等方面陆续加码。如九江市对中心城区购买家庭唯一一套新建商品住房的家庭或个人，给予300元/平方米、500元/平方米、200元/平方米等的补贴标准；湖北省咸宁市宣布在城区购买新建商品房最高可以获得10万元财政补贴；中山市则拿出了购房消费券政策，用于购置家装产品、家具等；佛山三水区阶段性推出购买商品住房，1万~2万元不等的消费券。 　　值得注意的是，三四线城市政策调整轰轰烈烈，但一线城市中除了广州限购政策微调外，北京、上海、深圳的相关政策均未出现大的松动。 　　对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静6月30日下午书面回复《每日新闻记者》记者表示，今年以来，在中央“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下，各地积极结合自身情况出台相关调控措施。近两个月因城施策节奏明显加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围。 　　热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次高于热点一二线城市，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。 　　对于下半年的政策走向，陈文静预计，从政策趋势来看，“房住不炒”底线思维下各地因城施策或将进一步松绑。其中，一线城市政策预计继续以微调为主；二线城市多通过亲属投靠、多孩家庭、租赁置换等方式增加户籍家庭限购套数，非户籍家庭通过缩短、补缴社保或个税年限精准激活有效需求，同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间；多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购。 　　从供给端来看，预计下半年各地将继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率。另外，降低企业交易税费，减轻企业资金压力亦是政策发力方向。 　　关键词2：新房市场 下半年市场有望企稳回升 　　　上半年房地产市场经历了从下行加剧到筑底趋稳的过程。国家统计局数据显示，1~2月，商品房销售面积和金额分别同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低；4月房地产行业销售与投资双双进入负增长；5月行业主要指标开始改善，单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%，市场信心开始恢复。 　　进入6月份以来，楼市成交开始回暖。据中指研究数据，6月一线城市成交量整体环比升幅高达122.1%，虽然同比仍然下行，但降幅明显收窄。成交下行也带来各线城市库存环比微小上升，中指研究院监测的7个代表城市库存总量平稳，环比整体上升0.89% 。其中深圳库存涨幅较大，为14.43%，温州次之，5.95%。福州、广州和北京库存有所下降，北京降幅较大，达到2.88%。 　　价格方面，根据中指研究院百城价格指数显示，2022年上半年，百城新建商品房上涨0.15%，4月以来多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响，百城新建住宅价格波动较小，各月环比涨跌幅均在0.05%以内。 　　对于下半年新房市场走势，贝壳研究院预测，从绝对量上看，全年新房有望实现13.8万亿元的销售额，与2019年13.9万亿元的销售规模基本持平，略低于2018~2020年平均14万亿元的规模，新房市场基本回到合理中枢水平。 　　中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进6月30日通过微信向《每日经济新闻》记者表示：“今年上半年新房价格整体呈现企稳横盘态势。分梯队来看，一线城市市场凭借强大需求支撑，保持稳步运行态势；二线城市楼市宽松政策逐渐显现效果，市场购买力有所释放，房价出现恢复迹象；三四线城市楼市政策宽松力度更强、范围更广，但效果并不明显，市场表现依旧低迷。” 　　展望下半年，徐跃进表示，全国楼市调控预计将保持宽松，各地方政府将进一步贯彻落实因城施策。随着疫情防控形势逐渐向好以及宽松政策持续显效，预计下半年居民购房信心或逐渐恢复，全国房地产市场有望企稳回升。 　　关键词3：二手市场 下半年交易将进一步复苏 　　　在上半年各地政策优化的共同影响下，核心城市群二手房市场复苏节奏快、力度大。 　　克而瑞统计显示，今年1~5月全国二手房累计成交面积3799万平方米，同比下降49%。其中，1月20个重点城市成交面积同比下降53%，至5月降幅收窄至47%。不过，4月起二手房市场开始回暖，环比降幅由4月9%收窄至5月7%，至5月末全国二手房市场已完成结构性筑底。 　　究其原因，一方面主要城市同比降幅趋稳且有收窄迹象，另一方面环比降幅收窄，其中部分二线及三四线城市5月已环比增长。整体市场出现筑底变化的主要原因是4月以来政策监管环境快速宽松，如房贷利率和购房首付降低、二手房买卖增值税征免年限“5改2”等。 　　经过4月和5月初步筑底，6月主要城市二手房成交均显著回升。6月8个重点城市二手房成交量为389万平方米，环比上涨4%，同比降幅收窄10pcts至下降31%。受此拉动，8城前6月累计同比降幅较前5月收窄3pcts至下降45%。 　　贝壳研究院数据也显示，5月份及6月份，贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。从阶段性数据看，二季度成交量比一季度增长约15%。特别是上海，处于景气扩张区间，表明短期房价将出现修复上涨。杭州、厦门、成都、合肥、大连、佛山、南昌、福州、东莞、广州等城市预期处于平稳区间。 　　“从房价走势来看，今年上半年二手房价格整体也呈现企稳横盘态势。根据中指研究院百城价格指数，2022年上半年，百城二手住宅价格累计上涨0.17%。”徐跃认为，“今年4月以来，二手住宅价格波动较小，各月环比涨跌幅均也在0.05%以内。其中长三角城市群房价稳步恢复；珠三角及京津冀新房价格整体平稳运行，二手房价格表现低迷；山东半岛城市群新房及二手房价格仍持续调整。” 　　对于下半年的二手房场走势，克而瑞认为，基于6月主要城市二手房成交量环比大增，下半年二手房市场将伴随新房市场一并回升，部分城市二手市场增速将超过新房市场，但整体成交规模在三季度仍将处于历史低位，全年成交规模将同比2021年稳中有降。 　　贝壳研究院则认为，市场的预期和信心也在逐步恢复。贝壳二手房市场景气指数目前已经触底、正在回升，预计即将突破20的荣枯线。一旦越过20，就意味着房价上涨的螺旋就能够启动。值得注意的是，代表着需求变化的“带看量指数”今年以来开始恢复上升，预示着未来交易将进一步复苏。 　　关键词4：土地市场 下半年供求或有所提升 　　　随着6月22日郑州首批次集中供地收官，2022年全国首批次22城集中供地全部完成，共收金4969亿元。 　　据中指研究院统计，22城今年首批集中供地共计推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平米，推出规划建面4713万平方米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平方米。 　　与2021年集中供地相比，今年集中供地呈现四大特点：推出端集中供地增至四批次，首批次推出规模同比走低；成交热度稳重有进，库存量少城市回升明显；拿地企业依旧国企央企主导，供给端有意降成本做出让利。 　　而不同城市在供应和成交面积上分化明显。上半年300城住宅用地推出规模缩量明显，由于房企拿地积极性不足，住宅用地成交面积同比明显下降，土拍市场低温运行，全国流拍撤牌率仍处高位。 　　其中天津流拍宗数最多，出让的30宗地块中有15宗提前撤牌9宗流拍；济南15个组团包含31宗涉宅用地，出让时14宗涉宅用地流拍。此外，福州流拍6宗，南京流拍6宗，合肥流拍8宗，沈阳流拍1宗，流拍宗数占比分别为33%、32%、25%、20%。 　　进入6月以来，土地市场回暖趋势明显。6月监测城市出让金总额较5月增逾六成，其中上海以近864亿元领跑；长三角地区宅地密集入市，占据出让金总额榜单八席。而排在末尾的沈阳和长春仅分别有14亿元和2.6亿元，城市之间分化愈发明显。 　　对于下半年的土地市场走势，中指研究院预测，由于今年集中供地次数增加至4次，也增加了房企拿地灵活性，优质地块占比提升，未来供地将“量缩价涨”；预计下半年土拍规则继续放宽，降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿。 　　“各线城市住宅用地供求规模均下降，优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨。从22城两集中供地来看，今年首批次供地规模继续缩量，土拍规则继续调整放宽，但多城市成交热度仍在低位，土拍热度分化明显，房企整体拿地仍偏谨慎，国央企仍为拿地主力。” 　　陈文静表示，预计下半年土拍规则继续优化，后续批次土地供应力度或有所加大，但在房企在销售不畅、偿债高峰情况下，短期投资意愿仍偏弱，整体土拍市场热度改善或有限。热点城市随着交易市场的率先企稳恢复，土地市场或继续好转，其他城市预计继续低温运行。整体来看，预计下半年土地供求量有所提升，土拍热度或好于上半年。 　　关键词5：房企业绩 下半年业绩或筑底回稳 　　　上半年，受疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩呈现负增长。 　　中指研究院最新统计显示，上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，相较1~5月降幅持续收窄，房企销售业绩边际性改善；销售额破千亿房企9家，较去年同期(19家)减少10家；百亿房企85家，较去年同期(132家)减少47家。 　　TOP100房企权益销售额均值为252.8亿元，同比下降49.4%。单月来看，6月TOP100房企销售额同比下降28.6%，销售业绩持续负增长，但降幅显著收窄，主要是由于房企半年度冲业绩，单月销量显著提升。 　　上半年，除第四阵营外，房企各阵营“缩编”。其中，第一阵营(1000亿~3000亿元)共9家，较去年同期缩减10家；第二阵营(500亿~1000亿元)有7家企业，较去年同期缩减16家，为四个阵营中企业数量缩减最多阵营；第三阵营(300亿~500亿元)为17家，缩减1家；第四阵营(100亿~300亿元)为52家，较同期增加12家。 　　克而瑞方面认为，6月是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。在各地放松政策不断加码的情况下，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。两类城市成交有望明显改善：其一，市场供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，供应放量必然成交明显回升；其二，放松政策力度较大的城市，如太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。 　　“下半年房企销售业绩会筑底回稳。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水6月30日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者，首先从重点房企销售来看，根据中指研究院统计，上半年TOP100房企销售额同比下降48.6%，与1~4月、1~5月基本持平，表明房企销售持续深度下降的情况基本结束，房企销售正在筑底；其次从市场来看，部分城市因城施策、加大支持刚性需求的措施，这些措施在下半年效果将逐渐显现，有助于需求的释放，将有助于房企销售筑底回稳。 　　关键词6：房企融资 下半年融资环境有望改善 　　　今年以来，房企经历了前所未有的资金压力。据国家统计局数据，1~5月份房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。 　　在融资层面，据中指研究院统计，尽管境内信用债发行规模同比提升，但1~5月房企债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%。6月份，房企融资类型仍以公司债为主，部分企业通过中期票据、超短期融资券、ABS债券等方式获取资金。 　　2022年，房地产企业整体处于债务到期的高峰，但房地产行业销售额和利润率的下滑在侵蚀房地产企业的现金流，房地产企业债务违约风险仍将上升。多家机构均认为，7月份房企将再次迎来偿债高峰期，对脆弱的市场仍是一次严峻考验。 　　克而瑞统计显示，从历年100家典型房企的融资总量来看，2021年出现了近5年来首次负增长，融资总量13244亿元，同比下降了25%；进入2022年融资规模的下滑趋势仍在扩大，上半年100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。 　　对于下半年的房企融资走向，贝壳研究院认为，金融政策将进一步宽松。影响房地产短期市场最重要的因素是金融货币条件，每次货币宽松都必然导致资产价格上涨。为了对冲经济下行压力，国家实施了宽松的货币政策，5月末广义货币(M2)余额252.7万亿元，同比增长11.1%，增速比上月末高0.6个百分点。央行5月份下调了首套房贷款利率为LPR-20个基点，20日5年期LPR利率水平又下调到4.45%，这些举措减轻了购房者贷款成本，有利于房地产贷款增长。 　　受下调利率的影响，5月份居民贷款的需求由负转正，居民中长期贷款增加1047亿元。前期居民还贷数量高于贷款数量，导致贷款增加值为负。房贷需求上升，表明居民风险偏好的逐步恢复，打消了对“居民资产负债表衰退”的担忧。 　　刘水也认为，支持房企融资的政策力度将会加大。“当前，房企融资环境未发生实质性改善，下半年仍将可能推出支持房企融资的政策。从市场看，房地产销售筑底回稳，有助于房企融资环境改善。房地产销售回稳，金融机构对房地产预期或将转强，避险情绪下降，愿意加大投向房地产领域的资金，从而房企融资环境将改善。”

台湾四大房产中介30日发布6月门市交易量，房市交易持续转冷，不过去年6月逢台湾疫情三级警戒，因此皆优于去年同期。 　　据报道，台湾永庆房产集团全台月减2%、年增20%；台湾住商机构月减13.9%、年增52.9%；台湾中信房屋月减12.1%%、年增56.8%；台湾房屋统计的“七都”(含新竹县市)交易量月减1.6%、年增14.2%。

6月29日，河南省济源市房地产管理局官方微信公众号发文称，济源市人民政府办公室近日印发了《关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》。其中一项政策指出，居民购买首套房的首付比例降为20%，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。主管部门明确鼓励“首付分期”的政策，这引发了外界关注。 　　不过，仅仅过了一天，在30日，济源市房地产管理局微信公众号就删除了上述公众号文章。针对此事，30日下午，中新经纬致电咨询济源市房地产管理局，但相关工作人员表示不清楚为何删除。至于上述政策是否还会执行，她也表示不清楚。 　　同时，中新经纬在济源市政府网站、济源市住房和城乡建设局网站均没有检索到《关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知》。济源市住房和城乡建设局是济源市房地产管理局的上级单位，对于上述文件的删除，该单位的工作人员也对中新经纬表示，不清楚原因。 　　根据媒体29日的报道，上述文件还提出，拥有1套住房且已结清相应购房贷款现需改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，可享受首套房贷款政策。 　　文件提出，引导金融机构提高个人贷款额度、加快放款速度、降低贷款利率，个人房贷在2023年5月31日前，出现房贷断供现象的，可以延期还本付息，最长可延期一年，银行暂不申请法院对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施；银行已申请执行的，法院征得银行同意后，暂不采取拍卖、变卖的处置措施；房贷断供行为不纳入个人征信范围。

福建省漳州市人民政府近日印发《漳州市贯彻落实扎实稳住经济一揽子政策措施实施方案》，其中提到，对在漳州市购买新建商品房(含住宅、非住宅但不包括车位，下同)的购房人(家庭)，在商品房买卖合同备案后，实施购房补贴。 　　由所购商品房项目的属地财政部门按以下标准给予补贴(芗城区、龙文区由市区两级财政各按50%承担)：(1)购房人属漳州市籍户口的，购买商品房，每套按成交合同总额的0.5%给予补贴，每套最高补贴金额不超过1.5万元；(2)购房人属非漳州市籍户口的，购买商品房，每套按成交合同总额的0.7%给予补贴，每套最高补贴金额不超过2万元；(3)存量房卖方因改善性住房需求“卖旧买新的”，给予卖方一次性补贴5000元。若享受补贴的购房人退房的，应退还补贴并凭退补票据办理退房手续。 　　《方案》指出，推广安置型商品房新模式。调整优化房屋拆迁安置补偿办法，鼓励采用“货币补偿+购房补助”安商一体化新模式，建立拟提供安置房源的楼盘库，锚定安置房源最高控制价，由被征迁人自主选购安置并给予购房补助〔具体购房补助由各县(区)、开发区(投资区)结合实际确定〕，打通商品房和安置房转换通道。同时，建立健全存量房交易资金监管制度，规范存量房交易市场，保障存量房交易资金安全，降低存量房交易市场风险。以上措施长期执行。

今年以来，多地陆续出台房地产调控措施。在持续的稳楼市政策助力下，多地二手房成交量快速恢复。《证券日报》记者近期对杭州、南京等地楼市调查发现，政策效应逐步显现，二手房市场成交温和复苏。 　　年内杭州陆续出台房地产调控措施，并因此屡屡占据楼市调控热搜榜，目前杭州年内已5次下调房贷利率，主流银行的首套房贷款利率降至4.7%，二套房贷款利率最低降至5.1%。 　　5月17日，杭州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确优化二手住房交易政策。杭州某房产中介工作人员对记者表示，“新政发布后，带看量显著增长，二手房成交量也有了明显提升。” 　　杭州贝壳研究院数据显示，2022年5月份，杭州住宅成交超4100套，其中新政前(5月1日至5月16日)日均成交超90套住宅，新政后(5月17日至5月31日)日均成交超180套住宅，住宅网签量因受新政影响，日均提升83%。另据克而瑞数据显示，6月份杭州二手房成交量继续呈现高涨趋势。 　　4月份至今，南京频频调整楼市政策，不仅多次放宽限购，还通过放松限售、调整公积金购房政策、增加多孩家庭购房套数等方式松绑楼市。南京某房产中介工作人员告诉记者，6月份以来，南京二手房交易量确实在回升。从成交走势来看，自政策放宽后，市场经历了明显的上升期。“业主的价格预期也没那么高，部分业主已经主动压低挂牌价。” 　　除杭州、南京外，成都、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交同样明显增长。而在二手房市场回暖的背后，房贷利率下降是推动力之一，撬动市场需求释放。贝壳研究院市场分析师刘丽杰对记者表示，房贷利率下降叠加部分城市降首付、取消认房认贷，从实质上提高购房者的购买力，有助于加快市场成交。6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。当前103个城市中超过四成的城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间，结合6月份以来地方政策的支持力度也在加强，这有利于6月份及下半年市场交易的修复。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，预计包括疫情纾困、激励楼市，央行降息等政策措施的叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现。 　　贝壳研究院认为，根据历来政策传导的规律来看，市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段，当前市场走到了复苏的第一阶段(领头复苏)，并向第二阶段(带动复苏)过渡，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍处于低位。据此推演，今年8月份普通二线城市房价将企稳，年底部分低能级城市房价将企稳。