“提前还款30万元，我不知道我这么做到底是不是赚了。”30岁的小莫（化名）最近向证券时报记者吐露，“每个月的月供从接近5300元降到3300元，感觉一下子轻松了不少。” 　　最近，“年轻人开始提前还房贷”突然成为热搜话题。对于小莫，做出这样的决定背后还有一个别样的故事。 　　“我算很幸运，早早地就想在深圳买房，所以5年前在罗湖买的小房子均价不到4万元，现在也要7万多元了。”小莫回想起过去，很是感慨，“这几年辛苦存了点钱，想着仅仅依靠工资收入也不太行，就一直想着创业，或者投资副业。”由于自己对外贸小商品和淘货特别感兴趣，在朋友的帮助下，他找到了提供货源的厂家，想在笋岗仓库租一个店面，创办一家外贸淘货店。 　　“那边的店租不高，算下来起始资金10多万就够了，我挺感兴趣的。”小莫说，“只是，今年的行情似乎一般，年后我多次去考察，发现现在开店不好做，我就打起了退堂鼓，想再看看。” 　　暂时没有合适的创业机会，投资股票又不太稳定，银行理财收益率普遍走低，这样小莫觉得有点为难：手上的闲钱该怎么办？ 　　“先不说炒股，现在银行的理财收益率很难超过4%，甚至放了几个月算下来年化收益还不到3%，自己手上买的几款理财产品中途甚至还出现亏损的状况。我想了很久，当稳定的投资收益不如房贷利率时，提前还款能还节省利息支出。”小莫说，“而且，前几年房贷的每月还款额当中，利息部分远远大于本金部分，之前我的房贷是80万元左右，现在变成50万元，每个月少还接近2000元，利息总额更少了不少，省利息就当是赚钱了”。 　　或许，很多人最近都有跟小莫一样的疑惑：过去常被教育提前还贷不划算，钱生钱就能跑赢利息。不过，一旦手里有了多余的钱时，又找不到比房贷利率更高收益的稳定投资，要不要提前结束给银行打工的命运？记者发现，在许多热门社交媒体平台上，很多人都在分享提前还房贷的经历，特别是“80后”和“90后”成为这个群体的主流。不仅如此，许多理财专家也给出很多建议，例如三分之一是个黄金分界线：30年房贷，尽量在前10年提前还贷等。当然也有观点认为，对于便宜的贷款成本，可以被通胀稀释，所以还是要“放长线”来看。 　　记者也对多位选择提前还房贷的购房者进行采访，发现目前选择提前还贷的购房者多数都是选择部分提前还款，这样可以视收入、消费需求等灵活处理，大多年轻人选择的是部分提前还款中的缩短贷款年限，不改变月还款额。当然，记者也发现，多数选择提前还房贷的年轻受访者都不敢随便对手上的“资产”进行投资，于是把目光放在了提前还房贷之上。 　　当然，要不要提前还贷，也不能一概而论。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“除了提前还房贷到底划不划算这个争论，我认为不管是不是提前还房贷，这跟不同人的消费观也有关系，房贷背后的这种‘负债’概念非常强，所以就会有这种提前还房贷的做法。”

山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、山西银保监局发布关于印发《山西省商品房预售资金监管办法》（简称《办法》）的通知。《办法》规定，非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。 《办法》明确，监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。 《办法》规定，项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和区内配套建设等费用）的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。而非重点监管资金则可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

从2007年到2021年，物业管理行业在资本市场从青涩走向成熟。截至 2022 年 4 月底，物业管理行业上市企业数量已达到 59 家，其中港股上市企业 55 家，A 股上市企业 4 家，行业板块市值最高时突破万亿元，涌现出碧桂园服务、中海物业、保利物业、绿城服务等优秀企业，个别企业的市值甚至超过了开发母公司。 　　近几年物业管理行业狂飙突进，实现了跨越式发展，百强企业的经营效益与运营能力大幅提升，但随着房地产调控政策的收紧，部分房地产开发企业出现了流动性问题，潜在运营风险传导至关联物业服务企业，引起了市场对相关物业服务企业的错杀，估值有所下降。 　　登陆资本市场，对物业管理企业的公司治理水平、资金筹集规模、品牌影响力均有显著提升，优质的物业企业决策着眼长远，虽然短期内企业估值有所下降，甚至出现破发情况，但我国物业管理行业趋势向好，只要物业管理企业经营能力、资产质量突出，依然可以走出低谷。 　　物业管理企业上市之后，应严格遵守监管机构的管理要求，着力提升企业管理和经营水平，履行上市承诺，以实际的经营业绩取信于广大投资者，以高质量的服务满足业主需求，这样才能充分彰显品牌价值，在市场胜出。 　　扩规模下，企业应从以下两点挖掘新增长点： 　　一方面，物业管理企业要精益求精，充分发挥物业服务基本盘作用，在保障基础物业服务基础上，挖掘各类高毛利率的增值服务，满足业主多元化服务需求。 　　另一方面，物业管理企业要打破界限，依托管理经验，向住宅小区、商办之外的广大城市、乡镇空间迈进，响应习总书记精细化城市治理的号召，帮助地方政府高效解决城乡发展中的各类问题，在城乡管理、城乡治理和城乡运营的全方位服务中，挖掘新的增长点。 　　在整个发展过程中，物业管理企业要充分利用数字化手段，作为“智慧城市”落地的有力支撑，将触角伸向城乡毛细血管，既可发掘新的业务场景、实现降本增效，又令人民充分享受科技发展带来的果实。

昨日，山东省政府新闻办召开新闻发布会，解读《关于推动新型建筑工业化全产业链发展的意见》（下文简称《意见》），介绍当前疫情防控形势下加强工地管控、促进复工达产有关情况。山东省住房城乡建设厅副厅长、党组成员王润晓表示，到2025年，山东省新开工装配式建筑占城镇新建建筑比例达到40%以上，其中济南、青岛、烟台3市达到50%。 王润晓介绍，《意见》包括加快发展工业化建造、协同发展智能化建造、积极发展绿色化建造、推动产业集聚化发展、创新组织管理模式、强化支撑能力建设、保障措施7大部分、21项内容。主要有以下特点和创新点：资或国有资金投资建筑工程应按规定采用装配式建筑，其他项目装配式建筑占比不低于30%，并逐步提高比例要求。到2025年，山东省新开工装配式建筑占城镇新建建筑比例达到40%以上，其中济南、青岛、烟台3市达到50%。协同发展智能化建造。推广建筑信息模型（BIM）技术，推进先进制造设备、智能设备及智慧工地相关装备研发、制造，鼓励建设应用建筑产业互联网平台和智能建造协同平台，加快推进智慧工地建设。积极发展绿色化建造。制定绿色建造评价体系和技术导则，打造一批绿色建造示范工程，全面推行绿色施工，积极推行全装修交付，展装配化装修，推进政府采购支持绿色建材发展，提高绿色建材应用比例。 明确发展路径 依据住房城乡建设部等部门《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》（建市〔2020〕60号）、《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》（建标规〔2020〕8号），结合山东省实际，提出工业化、智能化、绿色化建造发展推进路径。加快发展工业化建造。健全管控机制，城镇新建民用建筑全面推广预制内隔墙板、楼梯板、楼板，政府投 突出产业协同 着眼提高工业化、智能化、标准化水平，统筹推动产业发展，引导全链条企业实现贯通协同，解决新型建筑工业化全产业链上中下游企业衔接不够、供需脱节等问题。推动产业集聚化发展。编制实施新型建筑工业化全产业链发展规划，到2025年培育形成10个以上各具特色的产业集聚区，到2030年打造形成省会、胶东、鲁南3个千亿级新型建筑工业化产业集群。促进产业链协同。培育壮大骨干企业，推行新型建筑工业化“链主”制，选择优势企业作为“链主”，带动产业链各方主体协同发展，实现供应链、价值链一体化。加强支撑能力建设。强化关键技术研究，建立新型建筑工业化重大科技成果库，编制推广技术产品目录；加快各环节标准制定，编制户型设计、构件和部品部件标准化图集；加强专业技术人员继续教育，支持校企共建现代产业学院、实习实训基地。 注重创新引领 着眼提高工程建设质量水平，改进工程组织方式，组织开展试点示范，解决施工组织方式落后、监管机制不够健全等问题。创新组织管理模式。推行工程总承包、全过程咨询，政府或国有资金投资的建筑工程带头采用。利用物联网技术，加强全过程质量责任追溯。推进与新型建筑工业化相适应的工程造价市场化改革。强化质量安全管理。健全新型建筑工业化全过程质量安全保证体系，建立构件生产企业备案、质量飞行检查等监管机制，推行建设、监理单位驻厂监造；提高新型建筑工业化综合管理服务信息化水平，提升服务能力和监管效率。强化示范引领。组织省级新型建筑工业化示范工程、产业基地、产业园区建设，开展智能建造及建筑产业互联网平台建设应用等试点，支持符合条件的企业申请小巨人、瞪羚、独角兽、单项冠军、质量标杆企业等认定。 加强政策扶持 依据国家、省有关规章政策，借鉴先进省市经验，提出涵盖规划、科技、财政、人力、金融、环保、工程建设、商品房预售、奖项申报等方面的扶持政策，其中多项扶持政策为山东省首次提出。如：支持新型建筑工业化领域符合条件的高层次人才申报国家、省级重点人才工程；入鲁投资建厂或设立区域总部、研发中心的，随迁高级管理、技术人员享受人才引进相关政策；采用全装修交付商品住房的装修费用计入购房贷款基数，不计入缴纳公共部位维修资金基数；购置智能建造等重大技术装备按规定享受所得税、进口税收优惠；将新型建筑工业化产业纳入“好品山东”品牌体系遴选，符合条件的企业纳入高端品牌培育企业名单；对新型建筑工业化试点示范项目参建主体，在行业信用评价、招标投标等方面可予以加分支持。

2022年4月30日，万通发展下属子公司万通米贝商业运营管理（杭州）有限公司(以下简称“万通米贝”)与杭州未来科技城管委会就数字产业大厦的合作签署了战略协议。双方将本着资源共享、优势互补、互利共赢的原则，积极展开合作。万通米贝创新产业示范园（以下简称“万通V01”）作为项目落地合作空间，也将充分发挥其资源禀赋、产业基础优势、城市更新与运营核心能力，通力促进杭州未来科技城数字产业发展计划顺利实施，助力杭州未来科技城早日成为浙江数字产业最集中的智慧之城。 　　杭州未来科技城作为中组部、国务院国资委确定的全国四大未来科技城之一，是浙江省重点打造的杭州城西科创大走廊的核心区、示范区和引领区，也是余杭区创新发展高地。未来科技城海外高层次人才总量和增量均位列浙江第一、全国前列，无论从人才集聚、平台创新能力、产业培育能力等方面，都具备发展数字产业的基础和明显优势。 　　万通V01位于未来科技城核心区域，项目总体量约四万多方，是万通深耕城市高质量、可持续、内涵式发展的创新突破和全新成果。万通V01是以全新的产业定位，建立优质企业+上下游产业链+多产业门类的金字塔产业结构，打造的专业化数字经济产业园区。未来，万通米贝将助力杭州未来科技城打造成全国数字产业创新活跃、产业生态完善、应用场景丰富、优质企业集聚的区域。 　　万通米贝自成立以来，以推动数字经济和实体经济深度融合为目标，在产业链衔接互补、人才交流培养与战略信息共享等领域展开对接合作，以此盘活、培育、提升城市和区域经济发展效能。同时，依托万通V01聚集的优质数字经济企业，带动科技及经济效应，构建支撑余杭区数字产业发展的产业生态，以数字经济赋能城市经济高质量发展。

滁州市为进一步净化涉房地产领域网络生态环境，自2022年5月起，滁州市网信办、市住建局、市市场监管局联合开展为期两个月的房地产类网站平台和自媒体专项整治行动。 该行动主要针对部分房地产类网站平台和自媒体曲解或误读政府出台政策、发布内容与标题严重不符的“标题党”行为；发布虚假违法广告及虚假宣传行为；恶意蹭热点赚取流量误导社会公众行为等。 目前，专项整治行动已全面启动，相关部门正加强对涉房地产网站平台和自媒体的摸底排查，对发现违法违规的网站平台和自媒体将予以约谈整改、限制更新、关停等处置，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

不动产权“登记难”“办证难”问题由来已久，是不少地方的民生难题。从去年8月开始，甘肃全力化解已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题，截至目前累计摸排出问题房屋85.38万套，完成首次登记近70万套，化解率超8成。但是随着化解工作进入最后“冲刺阶段”，部分房企“暗藏”多年的违法违规行为成为难啃的“硬骨头”。 　　5月5日，甘肃兰州公布了第一批化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题失信失责企业“黑榜”，甘肃长江房地产开发有限公司等10家企业被曝光；此前，甘肃庆阳已经分4批对庆阳市金厦房地产开发有限责任公司等14家企业进行了曝光。 　　随着“黑榜”的曝光，相关企业的暗箱操作“浮出水面”。违规代收挪用购房者的契税是失信失责房企的惯用伎俩。一些企业挪用契税及维修基金，不为购房者开具发票及签署合同，使得购房者不能办理不动产转移登记。兰州万佳置业有限公司在兰州城关区火车站西路开发建设的万佳润泽园商品房项目中，违规代收挪用购房者460套住宅的契税，且不为购房者开具发票；庆阳市金厦房地产开发有限责任公司拖欠税款4100万元，违规代收契税400余万元，企业违规代收维修基金2100余万元，目前该企业欠缴法院执行款1.5亿余元，法定代表人王景迁欠缴法院执行款1.1亿余元。 　　部分企业在违规代收挪用契税的同时，拒不办理房屋安全质量鉴定、消防验收等，也是导致购房多年后不动产权“登记难”的主要原因之一。甘肃昊鑫市场开发有限公司在未经竣工、消防验收、未通过竣工验收备案的情况下，代收维修基金900万元，拖欠税款4900万元，企业欠缴税款等法院执行款6亿余元，股东、执行董事、原法定代表人任廷发欠缴法院执行款1.4亿余元。甘肃西脉新材料科技股份公司在兰州七里河区西脉家园经济适用房开发建设完成后，在项目联审联批时，虽然该市住建部门多次督促，企业至今既未提供符合要求的房屋安全质量鉴定报告，也不出具证明材料，涉及住宅2374套。 　　甘肃在公布这些失信失责企业“黑榜”的同时，市场监管、金融监管、不动产登记等部门也对失信失责房企进行了约谈和联合惩戒。有关人士表示，要从源头杜绝不动产“登记难”问题，必须彻底终结失信失责房企的“野蛮生长”，通过更严格的措施加强商品房预售资金监管，将购房者按合同约定支付的定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金等全部存入监管账户，保障房地产市场持续健康发展。

近日，位于深圳市深业上城的一处豪宅被摆上了司法拍卖台，并在一日之内以底价火速成交。 　　券商中国记者了解到，这处豪宅的原主人与曾经的P2P头部平台小牛资本集团关系匪浅。 　　根据阿里法拍平台公示信息，这处总面积为467.19平米的房产原主人是彭钢。据了解，彭钢是小牛资本集团实控人彭铁的哥哥，曾担任小牛系多家公司的法定代表人。 　　5月8日上午10点，在仅1人报名的情况下，上述房产最终按起拍价成交。该房产2016年购买时的登记价格为5530万元，拍卖成交价为3940万元，相当于按6年前彭钢的入手价格打了7折。 　　公开资料显示，小牛资本已于2021年1月被警方立案侦查。据深圳警方彼时公告，彭钢、彭铁兄弟二人已被采取刑事强制措施，该公司及相关涉案高管的股票、银行账户、房产、车辆等资产也已被查封、扣押、冻结，其中被冻结房产多达1056套，包括3套深圳住宅。 　　爱炒房的小牛资本 　　券商中国记者注意到，一处登记在彭钢名下的房产已于5月8日拍卖成交。从拍卖情况来看，当日仅有1人报名参与竞拍，从5月7日上午10点拍卖开始，直到5月8日上午8点46分临近首次拍卖结束时点，这名唯一的竞买者终于发起竞价，最终以起拍价3940万元成交。 　　根据阿里法拍平台公示的不动产登记信息，这处房产位于广东省深圳市福田区彩田路与笋岗西路东北侧深业上城(北区)西座A单元，总面积467.19平米，2016年4月购入、登记在彭钢名下，登记价格约5530万元，于2021年1月被查封。 　　若不考虑房屋抵押贷款利息及装修等费用，该房产最终成交价3940万元，相当于2016年彭钢购入时的价格打了7折，买卖差价至少1590万元。拍卖信息显示，彭钢购入该房产时，曾向农业银行深圳国贸支行抵押贷款2765万元，尚有1674余万元及利息等未偿还，此次司法拍卖就源于该行向法院申请强制执行，拍卖所得将用于偿还该行贷款。 　　据市场人士推算，若算上利息成本，彭钢在此套住宅亏损超2400万元。 　　此次被拍卖的深圳豪宅仅是小牛资本所持房产的冰山一角。从2021年警方历次发布的小牛资本案情通报来看，通过小牛资本集团旗下平台筹措的资金很大一部分都流入了房地产。 　　去年5月，深圳南山警方通报小牛资本涉嫌非法集资诈骗、非法吸收公众存款案情况称，已冻结涉案账户663个、追缴资金1.4亿余元、房产1056套、公司股权9991万股。 　　其中，查封涉案房产1056套(深圳市住宅3套、商铺4套，广州市住宅108套、商铺858套，佛山市商铺76套，上海市商铺6套，哈尔滨市住宅1套)，查封黑龙江省哈尔滨市、湖南省汉寿县辖内土地共2处(合计24037.5平方米)。 　　事实上，不少P2P平台在野蛮生长时期都涉足了房地产。彼时，一二线城市房价一路凯歌，房产被视为保值增值的投资工具，不少P2P平台背后的实控人加入了“炒房大军”的行列，以致于最后这些平台被查封时，很大一部分资产为住宅或商铺。 　　小牛资本被查封的上千套房产是其中的一个典型。此外，钱多多平台(上海旭胜金融信息服务股份有限公司)被立案时，查封房产超过350套；2019年4月被立案的深圳市钱眼金融控股有限公司，其累计被查封的涉案房产也多达81套。 　　彭氏兄弟二人 　　从股权结构来看，彭氏兄弟中的弟弟彭铁是小牛资本集团的核心人物，他是集团的实际创办人，同时也是实际控制人；哥哥彭钢虽然也担任小牛系多家公司的法定代表人，但其持股比例远小于彭铁。 　　天眼查信息显示，彭铁、彭钢、上海碧空龙翔投资管理有限公司、广东中科云富创业投资有限公司各持有小牛资本集团93.6%、5.99%、0.27%、0.14%的股权。 　　资料显示，彭铁于1976年出生在湖南邵阳市的一个小村庄，在家中六个兄弟姐妹中排行最小。17岁时，彭铁从邵阳师范毕业进入学校工作，他首次可考的经商履历是曾盘下一家校办体育器材厂，并将其扭亏为盈。 　　据悉，经营体育器材厂的这段经历让彭铁开始有了下海经商的念头，不久后他到湖南大学读了本科，并在完成学位就南下深圳。此后，他曾先后任中科创融资担保公司执行副总裁、佳兆业金融投资有限公司总裁等职。 　　后来，彭铁参与创办了网贷平台人人聚财，负责风控方面的业务，从而进入P2P行业。2011年6月，彭铁成立了深圳市小牛华信投资有限公司；一年之后，即2012年6月，彭铁成立了深圳市小牛投资管理有限公司；2013年8月，彭铁又成立了小牛资本管理集团有限公司。 　　彭铁以小牛资本管理集团为中心，成立并控制了上百家的资产投资公司，并运营着小牛在线、钱罐子、小牛普惠、小牛私募(小牛新财富)等多个P2P平台。 　　直至2018年，P2P行业“暴雷”不断，在监管要求和行业资金链双重压力，网贷机构进入清退阶段。2020年5月，小牛资本旗下已运营7年的P2P平台小牛在线也宣布要“良性退出”。 　　“近两年网贷行业经营环境恶化，出借人投资风险及平台经营风险增大，疫情极大增加了未来的不确定性，各大网贷平台陆续退出，小牛在线决定退出网贷行业，逐步结清存量网贷业务。”彼时小牛在线公告表示。 　　P2P时代落幕 　　“良性退出”之言说易行难，与很多P2P平台一样，小牛在线的兑付进展十分缓慢。2020年5月，小牛在线宣布良性退出之时，该平台借款人总数为116.71万，借贷余额为104.20亿元。2021年初，半年多时间过去，小牛在线仅兑付出2.38亿元，据此推算，兑付比例仅2.28%。 　　正在投资人苦苦等待着兑付资金时，警方的一纸立案通报彻底击碎了小牛在线夸下的海口。 　　2021年1月，深圳警方公告，已对彭氏兄弟等63名犯罪嫌疑人依法采取刑事强制措施。同时，已查封、扣押、冻结公司及相关涉案高管的股票账户、银行账户、房产、车辆等资产一批。 　　同年8月，深圳市人民检察院发布《小牛资本管理集团案被害人权利义务告知书》称，犯罪嫌疑人彭铁、彭钢、李特立等6人涉嫌集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪，犯罪嫌疑人王添威涉嫌集资诈骗罪，犯罪嫌疑人田东明、田朝林、梁万玺等20人涉嫌非法吸收公众存款罪一案，已于近日由深圳市公安局南山分局移送检察院审查起诉。 　　小牛资本集团等以网贷业务为主业的一众机构退出市场，也意味着P2P时代的正式落幕。 　　2018年底，监管下发《关于做好网贷机构分类处置和风险防范工作的意见》(市场称之为“175号文”)下发，提出P2P网贷机构“能退进退，应关尽关”。此后P2P行业“清退信号”日益明确。2020年11月中旬，全国实际运营的P2P网贷机构数量已全部归零。 　　但行业清退不意味着结束，追偿、追责等P2P风险整顿的后续工作仍在持续。 　　今年4月，P2P网络借贷风险专项整治工作领导小组召开2022年专项整治工作电视电话会议表示，经过各地各部门持续数年努力，P2P网贷风险形势明显好转，专项整治工作的重心转入存量风险处置和长效机制建设。 　　据披露，截至2021年末，P2P存量业务尚未清零的停业网贷机构数量由1466家压降至1169家，比年初减少297家；未兑付余额由8207亿元压降至4974亿元，比年初减少3233亿元。 　　会议还强调，下一步，要严格落实对高管奖金、股东分红、明星代言费等不当得利应追尽追的要求，全力维护出借人合法权益，督促企业依法依规制定偿还方案，优先保障困难人群权益等。

受国内疫情反复等因素影响，4月份楼市小阳春未至，五一假期销售维持低迷。面对冷清的市场行情，各地因城施策优化楼市调控的力度和频次明显加快，更多热点城市加入了放宽“三限”(限购、限售、限贷)的行列。 　　9日，江苏苏州、扬州两地传出限售和限购政策松动的消息。至此，在近半个月里，长三角城市群中已有至少苏州、扬州、南京、徐州、南通等城市出台或多次释放需求端提振楼市的信号。 　　此外，据第一财经不完全统计，自4月20日以来，无锡、金华、惠州、东莞、佛山、中山、西安等超过10个热点二三线城市相继优化了“三限”等楼市政策。 　　在这些城市中，银川、徐州、金华、惠州、东莞、南通、西安等七城去年曾因楼市过热被住建部督导、约谈；另据中指研究院统计，除上述七城外，中山、佛山等城市也曾跻身“2021年上半年百城新建住宅价格累计涨幅top20”的名单。 　　中国房地产数据研究院院长陈晟在接受第一财经采访时称，现阶段，热点城市内部也出现分化，部分城市房价受调控收紧、疫情反复等影响，开始由过热转冷，甚至出现区域库存去化周期拉长等现象。面对市场环境的改变，政策优化的工具箱正逐步向热点城市打开，但目前覆盖区域和群体仍有限。 　　“下一步，出于支持合理购房需求、缓解房企资金链紧张和地方政府土地财政回落等问题的需要，二线城市预计会以更大力度、更精准的方式，因城施策优化楼市政策。”陈晟称。 　　政策“松绑”转向更高热度、更高能级城市 　　二季度以来，楼市“暖风”频频吹向长三角、珠三角城市群中的热点城市，涵盖了浙江、江苏、广东等多个省份。 　　根据中指研究院统计，分城市能级来看，4月份，二线城市出台优化政策的节奏明显加快，截至4月底，二线和三四线城市发布优化政策的频次各占一半；分城市群来看，4月份，长三角和长江中游城市群政策出台节奏明显加快，截至4月底，长三角、长江中游和珠三角城市群出台政策频次位居前三，频次占比超四成，其中长三角城市群政策出台频次占比接近四分之一，明显高于其他城市群。 　　进入5月，上述热点城市、热点区域的楼市政策尚未显效，楼市销售继续下探。据西南证券研报，受区域疫情和防控政策的影响，今年“五一”期间，50个重点监测城市累计成交面积同比下降80%，二线和三四线城市全面下行，同比和环比跌幅均在六成以上。 　　为抑制销售下行趋势，5月以来，在长三角、珠三角、中原等城市群的多个热点城市，楼市政策调整的频率和力度进一步加大。 　　9日，第一财经从苏州当地房地产销售人士和相关部门处了解到，苏州限购、限售政策同时得到优化。其中，限购方面，苏州非限购区域(常熟、张家港)房产不再计入家庭限购套数；非苏州市户籍居民购房从3年内累计24个月的社保要求改为连续缴纳6个月社保即可购房。限售方面，新房限制转让时间从3年调整为2年，二手房则不再有转让年限要求，此外，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，出售房屋时亦不受限制转让年限制约。 　　同一日，扬州也松绑了限购、限售政策，并提出对在扬、来扬的人才类群体，在市区购买首套商品住房时，予以一次性契税补贴。 　　除苏州、扬州外，近两周以来(4月26日至5月10日)，徐州、南京、无锡、金华等长三角城市，东莞、佛山、惠州等珠三角城市和西安、银川等中西部热点城市也纷纷从优化限购、缩短限售时间、调整公积金贷款额度、发放购房补贴、发放契税补贴等方面，释放楼市需求端利好信号。 　　值得注意的是，银川、徐州、金华、惠州、东莞、南通等城市均在去年被列入住建部重点监管名单之中。 　　“这意味着，调控政策松绑从非热点城市扩围至热点城市。”陈晟称，自去年住建部约谈后，这些被列入重点监管名单中的城市相继出台了稳地价、稳房价、稳预期等一系列政策，楼市炒作、二手房涨幅大、土拍溢价率高等现象得到有效遏制。而在当前市场预期转冷，局部地区为管控疫情采取静态管控的背景下，部分热点城市的楼市循环也面临从销售到拿地再到融资的全链条低迷行情。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，由于热点城市或区域(5大都市圈)楼市交易量占到全国的65%以上，是地产的基本盘，故此，热点城市楼市政策优化的趋势是“稳楼市”的应有之义。 　　小步趋稳 　　和非热点二三线城市相比，热点城市松绑“三限”的步伐迈得更加稳健。 　　以江苏苏州、扬州两地为例，早在4月初，苏州就已传出限售和限购优化的信号，不过彼时限售年限调整仅针对二手房市场，即二手房限售期限由5年缩至3年；在限购方面，非苏州户口购房由3年内连续满24个月社保改为累计24个月。 　　而在扬州，4月下旬，当地对“限贷”政策做出调整，即提升公积金贷款额度，单双职工最高额度分别提升至36万和60万。 　　5月份，苏州进一步放开非户籍群体的购房门槛，并将限售优化的范围扩展至新房市场；扬州则在调整“限贷”的基础上，继续优化“限购”“限售”政策。 　　江苏省会南京调整“三限”政策的步伐同样表现为“小步多次”。 　　4月初，南京市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，该通知放宽了部分地区的限购政策，即“自落户之日起，两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)范围内购买商品住房和二手住房”；4月下旬，第一财经从多方核实，除六合、溧水等区外，栖霞、雨花台等区域的部分板块也放宽了限购，但未正式出台文件；5月10日，据当地媒体消息，南京新房“限售”政策调整，新房“限售”时间从原来的办证满3年，调整为合同(备案)日期满3年。政策调整后，新房的限售时间比原来缩短了1-3年。 　　“热点区域和热点城市对于松绑楼市调控的步伐会趋谨慎。”李宇嘉对第一财经分析称，一方面，这是因为该类城市大多位于城市群、都市圈的核心区，是全国楼市的“发动机”，一旦升温，会带动整个区域的楼市快速上行；另一方面，当前部分城市群的热点一二线城市的楼市销售遇冷现象，更多受疫情等短期因素拖累，不具有长期性。 　　与此同时，多名业界分析人士告诉第一财经，目前，热点城市出台的楼市纾困政策整体力度不大，调整方式包括通过降低购房门槛、放宽限购套数、缩小限购区域、缩短限售年限或取消特定项目限售等方式，对特定人群或区域放松限购和(或)限售，覆盖面较窄，叠加“限贷”政策的调整仍局限于公积金贷款方面，综合来看，提振效果有限。 　　4月底，中央政治局会议明确，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”。随后，“一行两会”(央行、银保监会、证监会)分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，研究部署具体贯彻落实措施，内容均提及了房地产行业。其中，央行和银保监会均强调，要优化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。 　　亿翰智库认为，由于需求端的政策是本轮政策的胜负手，而限贷政策是其中最为关键的一环，伴随中央高层会议频频发声“稳楼市”，预计5月份将会有更多二线城市加入到放开限贷政策的行列中，通过取消认房又认贷、降低首付比例和房贷利率等方式，保障刚性和改善性住房需求的释放。 　　不过，也有业界人士对于接下来热点城市是否会进一步加大放宽“三限”门槛持谨慎态度。 　　李宇嘉表示，首先，非热点城市和部分热点城市目前已对“三限”进行优化，这些政策会在之后一段时期内形成叠加效应。是否有更多热点城市跟进还需观察非热点城市楼市限制性政策退出后，市场的稳定程度；其次，热点城市短期楼市下行，需考虑疫情影响，当下国家已对疫情纾困方面做出响应部署，这些政策是否会在今年下半年形成叠加效用，也是需要有长期的、统筹兼顾的考虑。

“您最近有资金需求吗？” 　　最近一段时间，楼市宽松政策在各地继续上演。深圳作为全国楼市风向标之一，调控措施并没有发生明显变化。不过，最近许多深圳购房者都接到不少金融中介公司的电话，询问是否需要经营贷、消费贷，甚至还可以将房贷转换成经营贷，贷款市场的这些乱象应引起重视。 　　看似“划算”小心吃亏 　　说起经营贷，这曾经是各地楼市的一个热词，关于“经营贷资金违规进入楼市”的问题一直备受监管层关注，深圳等地纷纷展开排查，取得了阶段性成效。众所周知，经营贷的利率要低于正常房贷利率。记者发现，过去一些金融中介会鼓吹购房者套出经营贷后再去购房，但在一些网络平台和自媒体上，一些金融中介机构开始推销起一种将房贷转换成经营贷的模式，方法类似于过去的房抵经营贷。 　　“现在的房贷利率都在5个点以上，转换成经营贷的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介陈星(化名)告诉记者如何将房贷转换成经营贷，其实做法类似于以往的房抵经营贷。“如果房产证在手而且还有名下注册的公司，就可以跟以往的房抵经营贷方式进行操作，即使名下没有注册公司，我们也可以帮忙操作，只是贷款利率会比名下有公司的利率高出0.2个百分点左右。另外，如果房产证仍抵押在银行，我们可以找担保公司帮忙先赎楼，赎楼的利率大概是每日万分之五。” 　　众所周知，一般的经营贷年限只有3到5年，如果将房贷转换成经营贷，每月的还贷压力会不会变大？陈星告诉记者，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，所以每月的还款额甚至会变少，而且到期后如果还需要经营贷，建议换一家银行再做经营贷。不仅如此，经营贷的贷款额度可以做到政府二手房参考价的九成左右，或者银行评估价的8.5成，贷款额度比较高，转贷甚至还有可用的流动资金。 　　过去，经营贷款对经营企业还有存续期的要求，买“空壳公司”的做法很容易被查出。面对记者的这些疑虑，陈星笑说，“我们跟一些银行有合作，绝对不会出问题。”当然，这些经营贷中介机构的服务费也不低。陈星表示，如果名下有注册公司，中间会收取贷款额1%的服务费，如果没有注册公司，服务费收取标准则为1.3%。 　　这听起来的确很吸引人，但陈星也提示说，过去深圳房价上涨，很多人贷出经营贷后几年就把房子出售，用于还清经营贷，甚至拿这些贷款再去买房。不过，经过严厉调控后深圳楼市的环境已经不同以往，房价大涨预期已经减弱，像陈星这样的金融中介反过来推荐客户将房贷转换成经营贷。“很多客户现在不敢随便做经营贷，除了担心贷款风险，客户更担心房价、经济以及楼市调控的变化，不敢贸然行动。值得注意的是，不要看转变成经营贷后每月还款额会变少，但由于经营贷都是先息后本，累积起来的压力也不小。”记者在与多位金融中介的交谈后发现，违规用经营贷置换房贷不仅耗费精力，还有许多成本需要计算，例如支付给金融中介的手续费、提前偿清房贷的垫资利息等多项开支，加之经营贷到期后购房者还面临过桥垫资的费用，这些隐性成本大大增加了实际资金成本。 　　风险不可小觑 　　一位银行内部人士对记者表示，由于银行发展普惠金融、支持小微企业的力度大、优惠多，或许存在一些中介虚构经营背景和贷款用途，利用跨行资金无法穿透跟踪监测的漏洞，套取普惠低息贷款资金的情况，其中的风险不可小觑，用经营贷置换房贷是明令禁止的违规行为，购房者应高度警惕。 　　其实，全国各地对经营贷违规流入房地产领域的处罚仍是重拳出击。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，银行发现这类情况通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题。银行应当加强个人经营贷的真实性审查和甄别，提升风控水平来遏制套取经营贷炒房现象。 　　提起房抵经营贷，就不得不提到“深房理”。去年8月，深圳发布称，深圳银保监局组织银行开展全面排查和监管核查，当时已查明“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。 　　目前，对于正常房贷业务，记者采访中国银行等多家银行个贷经理，普遍答复目前房贷额度充足，符合放款条件即可放款，与此前放贷时间相比，整体放贷速度提升了不少。对于目前的楼市调控政策，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“尽管各地积极给行业和市场纾困，但从我们的调研来看，不管是开发商还是购房者，普遍反映就是信心不足。即便政策松绑，但对于需求端的激励效果并不显著。除非将杠杆放开，但这会触发房住不炒的底线。”

5月7日，“快手成立房产业务中心，探索大宗线下交易业务”的消息不胫而走。对此，快手内部人士对《证券日报》记者表示，从2019年开始，快手房产垂类（快手理想家）就开始探索“房产主播促进新房交易”的新型房产经纪模式。 　　对此，艾媒咨询CEO张毅对《证券日报》记者表示，房地产的产业链很长，快手等互联网平台介入行业不会太深，主要集中在信息、交易两个方面，比如直播卖房、房产信息发布。对于此时切入房地产赛道的快手而言，缺少的并非是商业模式，而是持续输出高消费的用户。 　　直播售房引关注 　　“通过挖掘孵化房产主播、帮助主播提升专业及服务能力，形成依托直播、短视频获客，再带动成交的业务模式。底层基因是快手强互动、高黏性、有信任的社区特性，以及快手电商在后链路产研方向的能力。”上述快手内部人士进一步称，快手房产主播的成交率高于传统销售模式，买房的业主和房产主播之间有强信任关系。“信任关系”和“成交效率”是快手房产相比传统房产交易模式的优势。 　　数据显示，刚刚过去的“五一”假期，快手理想家联合房产主播在沧州、沈阳、天津等地发起了“五一购房节”活动，5天时间线上成交近40套新房，交易总额达3500万元。其中，沈阳成交17套，交易额超1700万。 　　快手研究院在新书《信任经济》中也着重描述了直播售房案例：一位名为王贝乐的房产经纪人，在过去两年（2020年至2021年）平均每年在快手平台销售1000套房，GMV（商品交易总额）达到20亿元。 　　王贝乐表示，一方面，通过直播，获客的难度降低，获客数量增加，每天直播下播后，主动来联系的客户达到几十个，有时甚至上百个；另一方面，通过直播，可以更敏锐地捕捉市场变化，及时调整业务方向，获客更精准。 　　据悉，2022年，快手理想家计划在天津、沈阳、长春、沧州、郑州等18个城市和地区联动房产主播和优质开发商，探索房地产销售新业态。 　　互联网售房是伪命题吗？ 　　事实上，不少互联网平台都想切分卖房这块蛋糕。 　　早在2010年，淘宝就曾试水房产频道，尽管没有溅起多少水花，但开启了互联网卖房的新思路；2014年，京东也开始试水房地产业务，三年后，其上线房产频道；2017年，苏宁上线房产频道；2020年，阿里和易居联手推出“天猫好房”，打出的口号是“让天下没有难卖的房子”。 　　同时，短视频平台也开始发力。2018年，基于今日头条房产频道，字节跳动成立房产信息平台“好多房”，2019年更名为“幸福里”，为用户提供房产信息资讯和促成房屋交易。2021年，幸福里收购北京麦田旗下一家房产经纪公司，经营范围包括房地产经纪。 　　不可否认，互联网生态改变了传统销售模式，直播带货也备受年轻人追捧，但大部分互联网房产业务仍停留在“房产资讯”和“渠道引流”层面，尚未出现“互联网+房产”巨头。对于在线售房，直播能带来新变革吗？ 　　透镜公司研究创始人况玉清对《证券日报》记者表示，房子不同于普通商品，有一定的资质标准，同时货源也不像普通商品一样通过供应链管理来解决。更重要的是，房子的超高货值决定了购房者无法轻易在线上下单，通常在购房前都需要去实地细看体验调查，因此直播只能作为补充手段，有限地解决前期找房的问题，而实地看房、交易等很多问题都解决不了。 　　但快手的野心不止于直播卖房。在2021年初快手“理想家创作者大会”上，快手家居负责人曾透露，快手理想家的未来，是要循序渐进地从“房产-家装-家居”展开，用“信任电商”建立壁垒。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，快手、抖音（字节跳动）入局后，以短视频、直播等形式售房，确实做到了互联网售房的差异化，基于娱乐的模式，吸引、促进了房地产的消费新需求。但房地产与普通零售存在区别，营销层面不能只停留在直播带货的套路中，需要更多地与线下互动。 　　此外，业界普遍认为，房地产行业已由“白银时代”转为“青铜时代”。根据国家统计局数据，1月份至3月份我国商品房销售面积为31046万平方米，同比下降13.8%。 　　快手此时大举切入，是否为时已晚？对此，严跃进认为，目前互联网售房还处于初期探索阶段，尚未有头部企业脱颖而出，即便是地产行业增速放缓，对于新销售渠道而言也存在突围的机会。

5月9日，扬州市自然资源和规划局发布《关于支持刚性和改善性住房需求调整优化土地出让政策的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》包括六项内容，一是严控计划和调优结构。控制土地上市规模，调减住宅用地上市总量；优化土地供应结构，降低商住比；取消住宅地块与产业、商业、外资等捆绑上市，鼓励充分竞争。 二是预公告征询地块上市意见。土地正式挂牌出让之前，实行预公告，征求意向单位对地块规划设计条件、挂牌条件等方面的意见，可根据意向单位的合理化建议进行调整优化。 三是延长土地出让金缴纳时间。在执行竞买保证金最低限20%的基础上，首期50%出让金于一个月内缴清，90日内缴至75%，180日内全部缴清，不计利息。 四是改善土地出让规划条件。优化地块规划设计条件，优先安排好地块、小地块上市。提供改善型住宅用地，容积率下限大于1.0，上限控制在1.3-1.6；放宽住宅沿路高宽比要求，用地内部不再控制；取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品，中心城区内建筑高度限低12米，中心城区外建筑高度限低调为10米。 五是提优审批效率。对项目实行分级管理，压缩审批时间；推行“拿地即开工”；允许缴纳完成首期50%出让金的开发企业通过审批承诺制等方式提前开展场地平整、地质勘探和方案审查等前期工作。 六是实行不动产划线抵押登记。针对现行规定不得对一个完整小区宗地进行分割登记的规定，允许房地产企业根据分期及销售情况，将未销售部分的土地使用权划线办理抵押登记，同时对于已销售部分的房屋按幢撤销土地抵押登记并办理预告登记及首次登记，及时为购房者办理权证。推行房屋交易网签备案、缴税、不动产登记“一窗受理、并行办理”工作模式，实行“交房即办证”，实现商品房交付购房人即可办理《不动产权证》。

近日，武汉市自然资源和规划局出台《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的意见》（下称《意见》），通过严控建筑高度、降低建设强度的方式，提升居住品质。 《意见》通过科学规范居住用地容积率、建筑高度等指标，降低人口密度，降低居住用地建设强度促进居住环境和住房品质提升。通过分区、分级、分类的差别化管控方式，塑造差异化城市风貌，形成主城、副城（新城组群）、新市镇居住用地建设强度和建筑高度梯度递减的空间格局，进一步彰显武汉城市建设特色。 居住用地容积率降低后，人们居住的小区环境将会更“宽松”，楼栋与楼栋之间的距离拉大，留出更充分的小区绿地、公共设施等，步行回家或饭后散步，能够更“游刃有余”。“回到家中，打开阳台窗户，抬眼便能望见远处更开阔的景观，或是江河湖泊，或是城市绿地，或是立面错落有致的街道，充分感受居住环境带来的轻松感和舒适度。”此外，《意见》的实施还将为公共服务设施、交通基础设施、创新创意空间提供更多的空间，更有利于保护历史文化街区、山体湖泊及周边环境。 此外，《意见》的实施还将为公共服务设施、交通基础设施、创新创意空间提供更多的空间，更有利于保护历史文化街区、山体湖泊及周边环境。

5月4日，银保监会网站发布消息，银保监会近日召开专题会议。会议指出，要坚决把思想和行动统一到党中央对当前经济形势的分析判断上来。要充分认识到，面对百年变局和世纪疫情相互叠加的复杂局面，我国经济运行总体实现平稳开局，成功举办北京冬奥会、冬残奥会，成绩来之不易。要坚决贯彻落实“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的部署要求，坚定信心、攻坚克难、主动作为，确保党中央大政方针在银行业保险业落实到位。 　　会议强调，要把做好中央巡视整改融入当前各项业务工作之中，用实际行动践行金融的政治性和人民性。要抓紧落实已确定的各项金融政策，科学运用信贷、债券、股权、保险等各类金融资源，增加和改善金融供给。鼓励拨备水平较高的大型银行及其他优质上市银行有序降低拨备覆盖率，释放更多信贷资源。加强“新市民”金融服务，支持“新市民”在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求。支持发挥有效投资的关键作用，做好“十四五”规划重点领域和重大项目融资保障，支持适度超前开展基础设施投资。引导金融机构准确把握信贷政策，加强对受疫情严重冲击的行业、中小微企业和个体工商户的融资支持，提升融资便利度、降低综合融资成本。全力支持货运物流保通保畅工作，对承担疫情防控和应急运输任务较重的运输物流企业开辟绿色通道。扎实做好金融支持能源资源保供稳价，助力稳定产业链供应链、抗疫保供企业、关键基础设施正常运转。 　　会议指出，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要充分发挥保险资金长期投资优势，有针对性地解决好“长钱短配”问题,同时进一步压缩非标资产比例。建立健全保险资金长周期考核机制，丰富保险资金参与资本市场投资的渠道，鼓励保险资管公司加大组合类保险资管产品发行力度，引导保险机构将更多资金配置于权益类资产。要完成大型平台企业专项整改工作，红灯、绿灯都要设置好，实施常态化监管，支持平台经济规范健康发展。要抓紧研究完善相关法规和机制安排，进一步充实金融稳定保障基金，发挥保险保障基金和信托业保障基金在风险处置中的积极作用，筑牢织密金融安全网。 　　会议要求，要推动银行业保险业提高服务新发展格局的能力，坚定不移深化金融供给侧结构性改革，用改革的办法解决发展中的问题。要加快推进金融支持创新体系建设，支持高水平科技自立自强，推动建设强大而有韧性的国民经济循环体系。推进科技信贷服务能力建设，强化开发性、政策性金融机构服务科技创新作用，增强银行保险机构为承担国家重大科技创新任务企业服务能力。改善进出口贸易金融服务，巩固提升信用保险增信保障作用，扩大承保覆盖面和规模，支持外贸平稳发展。持续推动银行业保险业高水平对外开放措施落地，积极引入资质优良、具备专业特色的外资金融机构。要全面加强党对人才工作的领导，牢固确立人才引领发展的战略地位，着力打造忠诚干净担当的金融监管铁军。

近日，长春市人民政府发布《长春市人民政府办公厅关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》（以下简称《通知》），《通知》从降低公积金贷款首付比例、加大对房地产企业的金融支持、落实购房补贴政策等20个方面提出对楼市的明确措施。 《通知》提到，阶段性降低公积金贷款首付比例。2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。 同时，减轻个人住房消费负担。对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策，长春市住房公积金管理中心在2022年12月31日前对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率执行同期首次住房公积金个人住房贷款利率。 此外，继续实行灵活的住房公积金组合贷款模式。贷款购买个人住房的，可使用公积金、商业性组合贷款和住房公积金家庭组合贷款。购房家庭成员包括父母、子女、配偶，家庭组合贷款仅限2人共同还贷。政策执行截止期限由2022年6月30日延长至2022年12月31日。 给予公积金缓存缓缴和银行贷款偿还展期政策支持。鼓励市住房公积金管理中心和商业银行对因参加疫情防控、感染新冠肺炎不能正常缴存、偿还住房贷款的单位、职工和个人，可以缓存、缓缴，期限不超过2022年9月30日。缓存、缓缴期限内不作为逾期记录报送征信部门，已报送的予以调整。 同时，加大对房地产企业的金融支持。鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上探索项目融资和企业总体状况适度分离的信贷模式，实施信贷项目封闭管理，为优质房地产开发项目提供融资支持。 鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上优先支持房地产在建项目，保障项目顺利完工，确保项目投资（含项目融资）充足，不搞销售返投，避免形成恶性工程欠款。鼓励各商业银行创新“厂房按揭”“物业支持贷款”等信贷产品，支持企业固定资产融资。小微企业（含个体工商户）申请商业用房按揭贷款和厂房按揭贷款，适用小微企业金融支持政策，符合创业担保贷款条件的，鼓励其申请创业担保贷款政策支持。 鼓励各商业银行探索发行房地产信托投资基金（REITs）产品，帮助房地产企业盘活存量资产，拓展多元化融资渠道，对于长春市首单发行成功的商业银行给予适当奖励。 此外，《通知》还提到，要强化市场监管。坚持“房住不炒”定位，按照“稳地价、稳房价、稳预期”总要求，持续开展房地产市场秩序整治行动，加强对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面市场监管，更好满足购房者合理住房需求。

5月9日晚间，央行发布《2022年第一季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）。在《报告》中，央行介绍了下一阶段主要政策思路，并对中国宏观经济进行展望。 《报告》指出，近期新冠肺炎疫情等导致的风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。 从国内看，经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力依然存在。突出表现为近期疫情点多、面广、频发，对经济运行的冲击影响加大。一是餐饮、零售、旅游等接触型消费转弱，部分领域投资仍在探底；二是一些企业出现停产减产，市场主体困难明显增加；三是货运物流和产业链供应链运转出现摩擦，经济循环畅通遇到制约。 关于下一阶段主要政策思路，央行表示将坚持稳字当头、稳中求进，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，深化供给侧结构性改革，支持稳增长、稳就业、稳物价。 为此，央行将继续发挥好结构性货币政策工具的牵引带动作用，加大对涉农主体、受疫情影响较大的住宿餐饮、批发零售、文化旅游等接触型服务业及其他有前景但受疫情影响暂遇困难行业的支持力度。 另外，构建金融有效支持实体经济的体制机制，进一步抓好已有金融纾困政策落实，督促指导金融机构主动作为，精准发力，合理投放贷款，全力支持小微企业纾困发展，为受疫情影响较大的行业提供差异化金融服务，强化产业链供应链核心企业金融支持，积极支持民营企业健康发展。 《报告》还提到，全力做好粮食安全和重要农产品产销的金融保障，做好煤炭等能源供应的金融服务，加大对物流航运循环畅通的金融支持，加大对有效投资等金融支持。 房地产方面，央行表示，牢牢坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场健康发展和良性循环。

随着债务到期日的逐一逼近，世茂股份的流动性压力越发凸显。 　　5月9日晚间，世茂股份(600823.SH)发行的公司债“19世茂G3”在上交所发布公告称，将于2022年5月20日召开2022年第一次债券持有人会议，审议三项议案。 　　公告显示，三项议案分别为《关于豁免本次持有人会议召开程序相关要求的议案》、《关于调整债券本金兑付安排的议案》、《关于发行人及其实际控制人承诺“不逃废债”的议案》。 　　据披露，“19世茂G3”的发行规模合计5亿元，期限3年，当前余额为4.75亿元，当期票面利率为4.15%，将于2022年5月22日到期。 　　根据上述的第二项议案，世茂股份无法于到期日予以兑付，并给出了相应的兑付方案。具体来看，该笔公司债本金将延期一年兑付，兑付日调整为2023年5月22日(如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间付息款项不另计利息)。 　　兑付日调整期间，本期债券票面利率不变。该笔债券2021年5月22日至2022年5月22日计息期间的利息将在5月22日全额支付；兑付日调整期间的新增利息随本金一起支付，利随本清。 　　同时，世茂股份视情况可将本期债券全部本金的兑付日提前。本次调整本期债券本金偿付安排不构成债券违约事项。 　　上交所信息显示，9日午后，“19世茂G3”上交所竞价系统显示成交价62元，成交量为1080手，较前一日收价64元，跌幅3.13%。 　　公开信息显示，在此之前，4月份时，世茂股份还有一笔私募债“20沪世茂PPN002”寻求展期。据披露，该笔债券发行规模为5亿元，票面利率为3.7%，原应于2022年4月26日到期。世茂股份给出的展期方案为，首期支付15%，剩余本金展期一年，分别按季度支付20%、20%、20%和25%。 　　世茂股份当前的流动性压力早在2021年年报中有所昭示。 　　据世茂股份2021年年报显示，截至报告期末，该公司货币资金账面余额88.91亿元，其中受限资金3.36亿元，商品房销售监管资金63.69亿元；而同期，其一年内到期金额148.73亿元，远大于货币资金账面余额。 　　另据Wind数据显示，2022年7月、9月、10月，世茂股份均有债务到期，对应到期债务额度均约在10亿元左右。 　　“公司积极应对流动性风险，一季度已兑付兑息公开市场债券约35亿元。3月以来，受行业环境、融资环境，疫情管控的影响，公司流动性风险未得到有效缓解。”世茂股份在2022年一季报中坦承了当前面临的流动性压力。 　　为补充流动性，此前，世茂股份曾于4月份时发布公告称，拟终止募集资金投资深圳坪山项目，并将剩余募集资金永久补充流动资金。据披露，世茂股份当时通过非公开发行募集资金净额为人民币14.83亿元，截至2021年底，募集资金专户中的剩余资金约为2507.75万元，将永久补充流动资金。 　　手中资金原本不足的情况下，世茂股份的销售表现也随着大势持续向下。据世茂股份披露，今年前4个月，该公司实现销售额28亿元，同比下降63%；实现销售面积19万平方米，同比下降49%；期内，其未新增项目。

沈阳市房产局网站10日发布《关于调整房贷最低首付比例的通知》(简称通知)，将居民家庭二套房首付调低至40%。 　　通知称，为支持刚需和改善性住房需求，结合沈阳房地产市场实际，现将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%，具体由银行机构按照市场化、法制化原则与客户平等协商确定。通知自发布之日起执行。 　　此前，沈阳房产局于4月30日连续发布三则利好政策通知：《关于支持多孩家庭购买自住住房的通知》《关于提升老年人居住品质的通知》《关于实施“卖旧买新”支持改善型住房需求的通知》，对三类居民家庭适当放松新建商品住房的限购政策。 　　具体来看，《关于支持多孩家庭购买自住住房的通知》指出，为满足多孩家庭住房需求，提升居住品质，促进人口事业健康发展，经研究，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳市限购区域内再购买1套新建商品住房。 　　对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。 　　《关于提升老年人居住品质的通知》提出，为促进养老事业发展，保障老年人权益，推进房屋适老化改造，实现老有所养，老有所乐，让老年人共享改革发展成果，经研究，对有60岁及以上成员的居民家庭，在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在该市限购区域内再购买1套新建商品住房。 　　《关于实施“卖旧买新”支持改善型住房需求的通知》则规定，为支持改善型住房需求，提升居住品质，方便群众购房，经研究，对于通过“卖旧买新”购房的居民家庭，在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，在旧房出让过程中，可在该市限购区域内再购买1套新建商品住房。 　　沈阳市统计局网站5月5日公布的3月主要经济指标显示，沈阳市房地产开发投资3月份同比下降49.5%，今年前3个月同比下降39.6%；商品房销售面积3月同比减少18.1%，前3个月共计155.8万平方米，同比减少22.4%。

楼市“小阳春”已失约，“五一”小长假成为上半年又一个关键的销售节点。 　　《每日经济新闻》记者了解到，今年“五一”假期，房企仍将活动主战场放在线上直播平台，以特惠房源、车位、折扣券等形式拉动销售。与往年相比，今年房企折扣力度普遍较大、特惠房源数量更多，在全民营销上的奖励力度也颇大。 　　5月5日，从机构统计数据和开发商在小长假结束后纷纷晒出的成绩单来看，购房者入市情绪在政策支持下明显被带动，但落地到实际成交量看，还需耐心等待市场复苏。 　　58安居客相关数据显示，今年“五一”假期期间，全国商品住宅销售量比去年同期大幅下降，以北京、武汉、大连等13个典型城市为统计口径，5天交易量为30.8万平方米，同比降幅达到65.9%。 　　线上直播是主战场 　　　4月底，恒大集团就发布《关于下发黄金周期间10项重点营销措施及专项考核的通知》，要求抓住“五一”假期销售市场机遇，努力恢复假期期间的销售。公开信息显示，恒大本次在全国推出413个楼盘的优惠项目，包含2000套特价现房、8000套特价期房。 　　“五一”假期期间，碧桂园、卓越集团、金科、美的置业等都开启了多场直播购房活动。 　　记者从碧桂园方面了解到，4月27日，碧桂园启动2022年碧桂园55购房节暨30周年特别企划，一直持续到5月10日，55购房节一直是碧桂园全年最重大的促销节点。 　　据悉，碧桂园本次活动覆盖31个省份、269个城市的近1200个项目，上架超10万套房源，释放超14万张折扣券、超22万张礼品券。在具体促销上，55购房节活动期间，客户仅需5.5元即可线上定房，作为全年最低定房门槛，还可享受7天内无理由退还定金（5.5元）。 　　另外，本次直播购房，碧桂园推出由总裁特批的精品好房、车位及商铺，限时秒杀，共计千套总价30万起精品房源进行限时秒杀抢购。部分精选优质项目，推出55折、66折、77折、88折等不同程度的折扣。 　　值得注意的是，碧桂园将本次直播活动锁定在“新青年”群体。近一两年，“解决新青年，新市民的居住问题”多次被政策、规划重点强调。 　　无独有偶，卓越集团也将“五一”假期期间的直播购房主题定位为青年助力计划。记者从卓越集团获悉，活动期间，“卓小房”小程序将开通“青年助力基金”，为青年人群购房提供优惠。同时，多盘联动推出“车位节”，致力帮助更多年轻人群解决有车无位的难题。 　　金科股份集中势能围绕“5爱购房季”，开展“5爱大联播、5爱嗨购节、5爱线上购”等主题活动。5月5日下午，金科相关人士通过微信对记者表示，金科“五一”假期期间5天销售业绩目标达成率为122.8%。线上平台直播火热，但终归要联动线下案场，才能有效拉动成交。为此，多家房企也在大力激励全民营销、老带新等拓客方式。 　　“五一”假期期间，卓越集团多个城市公司都强化了案场服务，为到访者准备了各种有趣的活动和“多重好礼”，助力青年置业，实现了20多亿元销售额。卓越青岛五大红盘联动，推出8.8万元起无压置业、购房送汽车、总价6万元起买商铺等活动。 　　祈福集团、敏捷集团则以赠送礼品、抽奖等方式带动项目到访积极性。祈福集团旗下多个项目“五一”假期推新，全部现楼发售，部分楼盘推出“5年免息分期，无门槛购房”、一口价房源等。 　　记者还从美的置业方面了解到，“五一”假期期间，旗下的美的鹭湖水世界项目营销中心现场推出购房专场，现场火热，劲销过亿。美的滨湖学府项目在五一假期吸引了超过500批的购房者的到访和参观，推出优选单位、专属优惠、家电礼包等，在5天内销售超8000万元业绩。 　　敏捷集团除了推出线上预售0.01元享以总房价98折购房优惠，还推出“老带新推介成交，送物管费（非现金）”、“敏房宝推荐成交，至高2%奖金（税前）”。 　　13城交易量降65.9% 　　　尽管多地项目的到访、成交量都高于前期的清明j假期，不少楼盘都发布了成交喜报，但从数据上看，“五一”假期的热闹场面是否能真正带起来“红五月”还有待验证。58安居客房产研究院统计数据显示，4月30日~5月4日，全国楼市热度指数为101.2，而2021年”五一”期间热度为92.0，同比增加10%。 　　分城市来看，2022年“五一”假期期间一线城市楼市热度指数101.8，二线城市楼市热度指数为101.4，三线城市楼市热度指数为100.9，同比2021年分别出现了不同程度的上涨。 　　但从交易量来看，新房市场尚未有明显回暖，政策效应仍需释放。今年“五一”假期期间，全国商品住宅销售量比去年同期大幅下降，以北京、武汉、大连等13个典型城市为统计口径，5天交易量为30.8万平方米，同比降幅达到65.9%。 　　58安居客房产研究院高级分析师朱鹏分析认为，“五一”假期假期全国新房楼市线上热度出现同比明显上涨，一方面反映出今年小长假消费端对新房出现了需求复苏迹象；另一方面，近几个月全国大中小城市因城施策都有不同程度政策放松，“五一”假期前夕国家层面对支持刚需和合理性改善性住房的进一步强调，更为市场注入了一定信心。 　　朱鹏表示，线上热度的波动也受疫情和房企数智化营销规模的影响。近几个月全国疫情反扑较为明显，大量新房消费动作由之前传统的线下看房、选房，转为线上VR、AR看房，线上咨询，同时今年房企进行数智化营销的规模持续增加，也对今年“五一”假期的热度指数有一定提升。 　　不过相较于新房，各重点城市二手房购房需求热点回升更为明显，特别是近期时不时就有“小道消息”调控政策要松绑的深圳，“五一”假期的二手房需求热度在一线城市中排名第一，同比涨幅最大，达78%，接近2020年同期水平。 　　58安居客房产研究院认为，深圳2021年在二手房参考价等一系列楼市调整政策打压之下，市场跌入历史最低点，而近期利率下调和放松楼市调控政策的大环境之下，被压抑一年多的购房需求有较大释放的可能性，预计深圳二手房市场短期内将筑底成功。 　　北京和广州也有上涨，涨幅分别为7%和18%，而上海二手房购房需求热度相比2021年同期跌去25%。 　　58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示，以上海为代表的疫情城市，市场需求热度不及全国平均水平或者出现回落，二手房市场需求被疫情压制。不过这类城市一旦疫情结束，需求也会逐步释放。而以北京和广州为代表的城市，二手房市场在政策逐步放松的情况之下也逐步回暖，只要政策方向不变，这些城市的二手房成交量也会缓慢回升。 　　记者了解到，除目前正式下发通知松绑楼市调控的城市外，诸如武汉、深圳等城市相关部门，近期也先后在接受媒体采访或市民咨询时表示会视情况进行政策调整，其中不乏有城市已拟好细则，只待审批发布。

　“我比银行更懂你”。 　　4月末的一个工作日下午，北京CBD某高层写字楼里，一家助贷机构的大厅热闹非凡，五六张大桌基本满员，目测还有不少正在签合同的客户。以购房者身份进行采访的《每日经济新闻》记者，找了张空一些的桌子坐下，过了几分钟，约好的客户经理才赶过来，“这里人多，咱们到里面再找张桌子聊吧。” 　　“消费贷买房不是有风险的吗？” 　　“没有风险，我们操作绝对没有风险。” 　　事实上，去年初，包括北上广深在内的多个热点城市开始严查经营贷，取得了阶段性成效。但今年4月以来，多位朋友向记者反映，去年下半年几乎绝迹的贷款推销电话又开始频繁起来，对方声称的身份亦不乏知名国有或商业银行。 　　5月9日下午，记者再次联系上述助贷公司，得到的回复仍旧是，有北京公积金社保就可以做贷款，可以买房。 　　人满为患 　　2021年2月，《每日经济新闻》曾报道《北京严查经营贷购房后续：有助贷机构加班赶单子，也有客户被银行要求立即偿还贷款》，并引发了相关部门关注。 　　“我们消费贷、抵押贷都能做，可以把您的房贷转化成经营贷，利息是要比现在的房贷低一些的。” 　　经介绍，4月末，记者以咨询者身份拨通了一个自称是贷款中介的预留电话。 　　在问了一大堆贷款需求之后，对方表示将为记者匹配客户经理张洁(化名)。在重复了基本信息问题后，对方提出见面，“用消费贷付首付或者将来用经营贷置换房贷，我们都是能够操作的，哪天您有空来我们公司聊聊吧。” 　　在记者咨询的多家助贷机构中，对于更详细的贷款内容和流程，每位客户经理都表示需要到公司面谈。 　　4月末的一个工作日下午，在与张洁约定时间前的几个小时，她再次联系记者确认了行程。 　　张洁的公司位于北京CBD的高层写字楼里，门口三三两两地站着工作人员，有的在抽烟，有的在闲聊，很是热闹。出2层电梯就能看见机构大大的标志，格外醒目，向前台简单报出张洁的名字后，她随手向室内一指，表示记者可以进去了。 　　于是就出现了文章开头的一幕。 　　大厅一侧的洽谈室里同样人满为患，两三张小桌满满当当。 　　“我们这里产品种类挺多的，可以按照您的需求来为您配置”，张洁说，“不超过100万元的我们可以提供消费贷，如果超过这个数我们可以为您提供经营贷。” 　　“绝无风险” 　　“如果您想多贷一些，可以使用经营贷，就是您买一家公司，用公司经营的名义来贷款。但这需要用房产来抵押，具体能贷多少看您的房产价值。”张洁表示。 　　“我就是贷款买房，哪来的房产来抵押做经营贷。”记者说。 　　“可以操作的，我和您细讲。”张洁忙表示。 　　“消费贷每家银行大概能批下20多万元，我们帮您找4家就差不多了，利率每个银行不太一样，应该是4%以上，加上您自己手里的钱估计就够首付了。除了您正常还银行的本金利息，我们收您一个总贷款额2%的费用。” 　　“经营贷利率要低一些，基本上3%多一些，也是相同的收费标准。” 　　记者说：“那我直接用经营贷多好啊。” 　　张洁表示，经营贷是需要用房产进行抵押的，您目前没有房产，所以建议您先利用消费贷付首付，然后再走正常的银行房贷，等有房本后再用经营贷来抵换房贷。 　　“当然了，抵换贷款是有资金差的，我们也会为您提供这期间房款总额的过桥资金，但这笔资金成本会高一些，也会有一定风险。” 　　记者问：“那是谁提供的资金呢？” 　　张洁回答：“各正规的银行机构和一些信托资金。” 　　在该公司官网，确实标注有8家国有或商业合作银行。 　　“用消费贷买房不是有风险的吗？”记者问。 　　张洁压低声音说：“绝对没有风险，我们在北京快20年了，非常专业。” 　　“可以用自己的名字来贷款，然后用别人的名字来买房，这样是最好的操作。” 　　随后张洁提出要看看记者的个人征信等相关信息，对于记者的顾虑，其表示：“您看好多人都来我们这里做贷款，其实我们和房产中介的性质是一样的，都是为您提供信息赚取服务费，没有风险的。要是自己去银行办理的话，可能不会有我们替您办这么顺利，有可能办不下来。” 　　确实，记者在现场看到，这间小屋中，早先进来的咨询者已经开始一份份签合同了，张洁一次次提出要查看个人信息，记者以需要再考虑为由选择了暂停此次行程。 　　张洁把记者送到门口：“没关系，考虑好了随时联系我。总部近期在装修升级，有时间您也可以去看看。” 　　接力运作 　　自此之后，《每日经济新闻》记者接到的贷款推销电话便多了起来，电话中开出的价码也越来越诱人。 　　“常规消费贷我们只能给您提供80万元左右，超出部分我们可以找一些地方性银行来做，总额就上来了。您要是有社保能给您多贷些，有公积金再给您多贷些，有商业保险还能再给您多贷些。”有助贷机构人员如此介绍。 　　“我可以用这笔钱来买房吗？”记者问。 　　“通过正规渠道是不可以的，但我们可以操作让您用于买房。”对方回答。 　　“你们不是正规渠道？”记者问。 　　“我的意思是我们可以把您的消费贷运作成正规渠道买房。” 　　但对于如何运作，对方没有说明。 　　其他几家助贷机构的套路也差不多，上来就是，“利息3%的贷款您要考虑吗？” 　　5月8日，记者辗转联系到了从业者夏柏。他曾经和朋友们一起炒房，手上有了资金和一定的人脉积累，后来楼市调控全面升级，他们早早出清部分资源，改行产业链其他生意。 　　而就在最近，土拍市场的变化和各地的松绑政策似乎又让夏柏和朋友们嗅到了不一样的气息，于是和朋友合伙开了一家助贷公司，这几个月的生意眼看着越来越好，转贷、垫资等等业务都有所涉及。 　　按揭转抵押的生意是夏柏公司最近的主推产品，在他发布的一些信息中，诸如“银行房抵月息3.2厘起，100万借款月供只要3200元，随借随还，1-5年期年化3.85%，10-30年期年化3.95%-4.8%”，以“300万为例，月利息差6300元，年利息差75600元，三年利息差226800元”，以及“快速审批，最快当日放款”等字眼频频出现。 　　用夏柏他们公司的营销话术说，就是“我比银行更懂你”。 　　但事实上很多房地产销售人员对消费贷、经营贷的说法比较抵触，起码是表面上。 　　4月29日，《每日经济新闻》记者联系了北京一家头部中介机构，说明了采访意愿，对方表说了句“我们没有涉及经营贷”，便不再多说。 　　记者又在另一中介平台上随机咨询，对方明确表示：“我们不能碰这些东西，我帮您联系楼盘销售吧。” 　　很快，这位经纪人便拉上了北京通州某楼盘的销售，和记者三人组成了一个微信群。在记者直接询问“消费贷付首付是否可以”时，这位销售便通过微信私信表示，“我们这边做得比较多，大概需要多少，我可以帮您推荐。” 　　就这样，销售人员再次为记者创建了一个微信群，其中就包括了助贷机构的贷款中介，这位中介直接表示“会根据您的情况岀具体方案，并不影响后续按揭贷款”。 　　又一个贷款办理闭环出现了。 　　不适用于真正的个人购房者 　　有媒体同行在与记者交流时说：“不要随随便便听这些人的承诺，坑可能在你看不见的地方。” 　　5月9日上午，IPG中国首席经济学家柏文喜向《每日经济新闻》记者表示：“以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但因为经营贷期限往往都远低于房贷，从而会大大加重每一期本息还款压力，因此这种转贷方式更多地只适用于炒房者，而不适用于真正的个人购房者。对个人购房者来说，这种方式一方面会使其面临政策打击风险，另一方面也会因为每期还款压力加大而导致生活质量下降，以及抗风险能力明显降低，面临违约风险。” 　　我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。 　　2021年03月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》)，明确规定：“房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。” 　　对于进行经营贷的企业也有严格的资格审查：“对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。” 　　据《每日经济新闻》此前报道，去年北京严查通知下发后，已经有部分购房者接到银行电话，要求立即归还消费贷，或在办理按揭贷款转换为房抵经营贷时被拒贷。 　　2021年3月24日， 北京银保监局通告：“辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。” 　　全国各地对经营贷违规流入房地产领域的处罚就没有停止过。 　　根据中国银行保险监督管理委员会官网，湖北银保监局4月24日对中国工商银行湖北省分行罚款350万元，原因之一便是“个人经营性贷款用途监督不尽职，贷款资金流入房地产领域”；黑龙江银保监局4月20日对哈尔滨农村商业银行商大支行进行了警告，原因是“资金违规流入房地产领域”；宁波银保监局4月21日对中国建设银行宁波市分行罚款人民币260万元，原因之一也是“信贷资金违规流入房地产领域”。 　　据《每日经济新闻》记者不完全梳理，类似的处罚还发生在宿迁、衡阳、鄂尔多斯、常德等全国多地。 　　柏文喜说：“一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。因此银行应当加强对个人经营贷真实性的审查和甄别，提升风控水平，遏制这一套取经营贷炒房的现象。”

　去年底，阿里法拍房网站上总标的物累计数量就达到了300万套，今年3月份这个数字变成310万套，而截至5月10日，标的物数量已经达到325.5万套。其中，破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套、涉案资产标的为2841套。 　　以法拍房数量最多的城市杭州为例，在今年3月份时，其阿里拍卖网站上的法拍房历史累计总数达到5.16万套，而截至5月10日已经上涨至5.34万套。但根据相关机构统计，近一年来，杭州法拍房的流拍率翻了一倍多，从8%上升到23%。 　　随着房地产整体市场的走淡，法拍房市场的热度再难延续。虽然豪宅法拍房价格一向坚挺，但是在江苏南京，近日一套传统顶级豪宅小区的独栋别墅，比市场价自降了1700多万元，才得以以底价成交。 　　而在南京和杭州，最近都有不少大热红盘房源沦为法拍房，曾经它们的主人在一号难求的市场以极低的中签率幸运摇中房子，但刚刚交付就遭遇房产被强制执行，这些业主的涉案原因包括：民间借贷纠纷、虚拟货币诈骗、非法吸收公众存款…… 　　南京法拍房“冰火两重天” 　　5月9日，南京第一代顶级豪宅帝豪花园A12幢别墅，终于以低于市场价1700多万元的价格法拍成功，在此之前，这套豪宅已经两度流拍。 　　这套别墅位于南京钟山环陵路8号，毗邻钟山风景名胜区、中山陵景区，周边还有紫金山庄、钟山国际高尔夫别墅等南京顶级豪宅。“这一带环境是相当好，住这里的业主都是名流，非富即贵。”一名南京当地房地产从业者告诉记者。 　　然而这套能彰显身份和地位的大别墅，却在法拍市场一再被冷遇。今年3月，这套328平方米的豪宅首次在阿里法拍网站上开拍，市场评估价3900万元，起拍价2730万元，已经降了1170万元，结果虽有万人围观，却无一人出价，首战宣告流拍。 　　后来，该房源在3月又一次上架，结果依旧无人问津。 　　4月，这套独栋别墅再降500多万元，起拍价仅为2184万元，相较市场评估价猛降1716万元后重新挂出。终于在昨日，该法拍房底价成交了，折算下来单价仅为6.7万元/平方米。 　　而早在2019年，该小区曾成交过一套351平方米的别墅，单价是7.1万元/平方米。目前帝豪花园在链家网上也有套别墅在售，挂牌单价是7.7万元/平方米。 　　记者查阅(2021)苏0102执7031号法律文书发现，这套豪宅之所以被拍卖，原因是户主牵涉房屋买卖合同纠纷、拒绝履行付款义务，被南京市玄武区人民法院判决变卖其名下不动产。 　　随着房地产市场整体下行，豪宅法拍市场也变得不再景气。回想2020年及之前，法拍房被认为是避开限购、捡漏性价比住宅的最佳渠道之一，南京的豪宅也曾屡屡拍出高价。比如2020年时，位于江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华的一套独栋别墅，曾引发15960次围观，10人报名，146次出价，最终以高于起拍价164万元的价格成功拍卖。 　　虽然如今整体市场下行，但在南京新兴崛起的热门板块河西，豪宅成交结果仍然远超预期，新老板块呈现完全不同的市场热度。 　　近期，位于南京河西南板块的长江尊邸(又称葛洲坝中国府)一套建面约227.66平方米的房源，在刚刚交付之后，就被拿去法拍。相关文书显示，业主牵涉民间借贷纠纷，所以该房源被法院执行用以清偿债务。 　　也许是看淡近期市场，这套房起拍总价仅设为1308万元，足足比市场评估价低了559万元。该套房起拍单价约5.75万/平方米，而长江尊邸楼盘首开时的价格就达到了6.2万元/平方米。 　　就在5天前，这套房正式开拍，到第七轮报价时，就有人跳涨380万元出价。经过63轮竞价，该套房源以1802万的价格成交，折合单价约7.92万/平方米，竟然刷新了南京河西南板块的房价最高纪录，相比起始单价，成交价每平方米涨了2.17万元，总价涨了494万元。 　　“法拍房市场和商品房市场一样，目前也存在新老板块‘冰火两重天’的情况，老板块随着市场的冷淡，法拍也不再火热，但是河西南这种新兴板块，周围有最好的配套，新房依然一房难求，比如去年下半年长江尊邸的中签率仍然只有16%，自然法拍热度依然存在。”南京一位房地产中介经纪人告诉记者。 　　杭州“红盘”法拍房1元起拍 　　和南京长江尊邸那套法拍房类似，杭州也有一套顶级红盘的房源，刚交付没多久，就上架法拍了。 　　近日，位于奥体板块的杭州壹号院楼盘首套法拍住宅挂出，这个楼盘去年的摇号中签率只有3.3%，在杭州备受关注。 　　根据阿里拍卖网，即将被拍卖的房源是6幢2单元401室，建筑面积为194平方米，评估价为2316万元，起拍价为1622万元，起拍单价达到了8.36万元/平方米。 　　房屋户主赵某某是虚拟货币诈骗案件的涉案人，其公司曾通过虚构资质等方式与被害人发生封闭内盘交易，令被害人在不知情中与虚构币商发生法币交易，并采取相应技术手段操控比特币交易的涨跌，诱骗客户加大投入，为了怂恿员工非法占有客户资金，公司还始终实时监控客户交易，并更改了提成制度，最终让用户的投资款全部流入自己的公司账户。截至案发，该团伙非法占有被害人资金人民币5000万余元，涉及1000余名被害人被骗。 　　另一个曾经的“网红盘”泰禾杭州院子，在经历长达两三年的停工后，在去年11月刚交付，如今亦有房源被摆上法拍房货架。 　　即将开拍的这套法拍房源是联排别墅，包含地上三层、地下室两层以及两个车位，房子建筑面积为192平方米，评估价为1885万元，而起拍价仅定为1元。 　　根据相关法律文书，该套房的户主案涉非法吸收公共存款，涉案金额近3亿元。由于该案件为刑事案件，这套法拍房后面也跟着一个“刑”字，这类法拍房的成交率一般来说较低，因为潜在买家会比较在意严重、恶劣的案件带来的坏影响，所以通常这类房产以一元起拍的价格来带动流量、提高处置效率。 　　总体来说，自从去年3月杭州将法拍房纳入限购范围之后，法拍房的热度就逐渐降低。 　　据杭州本土房地产机构统计，从2021年3月到2022年2月，杭州八个区法拍房市场共进行了1235次住宅拍卖，比上一年同期增加了76套，然而总成交金额却比上一年同期减少了8.48亿元，共计47.18亿元。 　　房源数增加，总成交金额却减少，这跟成交率密切相关。对比上一年的数据，总成交套数由1072套降为952套，流拍房源从87套增加到了283套，法拍房的流拍率翻了一倍多，从8%上升到了23%。 　　一般豪宅的法拍更受关注，成交价格也更加坚挺，数据显示，从2021年3月到2022年2月，杭州1000万元以上豪宅的成交，基本是高于评估价或与评估价持平，而总成交价介于500万元到1000万元的改善型房源，成交占比由22%下降为18%。总体来说，只要杭州豪宅市场的低中签率依然存在，就会有潜在购房者将目光投向法拍市场寻找机会。

近日，有媒体报道，“五一”假期前，河北省石家庄市元氏县某开发商利用夜色出动铲车把已经抽穗结粒的麦子铲毁。对此，5月7日，元氏县人民政府办公室发布情况通报称，5日，网上报道元氏县某开发商私自清表造成麦田损毁问题后，县委、县政府高度重视，第一时间成立联合调查组对该问题进行了调查，责令开发商停止施工并追究责任。 经调查，网民反映地块已于2022年1月28日由河北昌企房地产开发有限公司按程序依法依规取得国有建设用地使用权证书。该地块占地面积36.5亩，地块内种植小麦4.4亩，涉及4户。4月27日，项目方在未与政府和农户充分沟通情况下，私自安排机械进场，导致小麦碾压倒伏1.18亩。 针对这一问题，元氏县已责令开发商停止施工，并依法追究相关责任；同时，责任部门、镇村干部面对面与涉及农户沟通，协商赔偿事宜，坚决保护好群众合法权益。下一步，该县将举一反三，认真整改，坚决落实最严格的耕地保护制度，守住粮食安全底线，依法科学统筹耕地保护与城市开发关系，促进城乡高质量发展。

近日，网络传出消息称，太原市稳定房地产市场工作领导小组办公室发给太原市规划和自然资源局（简称“太原规自局”）一份《关于配合防范化解房地产风险隐患的函》，建议太原规自局“对各地人民法院前来查封泰禾、富力、当代、融创、宝能、阳光城等房地产企业在太原市范围内的项目、土地等事宜审慎办理”。5月9日，新京报记者从太原规自局法规科等多个科室获悉，该局确实收到此文件，下一步将根据具体情况依法依规处理相关事宜。 据悉，上述文件落款时间为4月25日，加盖了太原市稳定房地产市场工作领导小组办公室公章。 针对此事，多位房地产行业人士向记者表示，目前，由于市场大环境等方面的原因，一些企业确实因为资金周转问题等原因被起诉，进而会被法院查封项目和账户，为了保证项目正常运转，保障购房者能收到房子，地方政府确实在想办法防产生烂尾楼项目，以免购房者最后钱房两空。 上海市建纬（北京）律师事务所资深合伙人王景伟律师表示，一般情况下，法院对当事人申请财产保全或强制执行等原因都可以引起法院对相关涉案资产的查封。一旦房企的资产被查封，可能导致项目开发停滞，即便最后被查封企业提供了置换资产实现解封，有些企业也有可能因资金链断裂而破产或倒闭。根据债权产生或起诉的先后顺序及优先权不同，包括购房者在内的债权人追偿顺序也会不一样。如果政府能够和法院共商解决方案，建立联调联动机制，综合平衡债权人、房企和购房者等各方利益，既能做到依法依规，又结合实际情况合情合理处理问题，避免因查封导致项目烂尾，将会有利于推动房地产市场的健康发展。

年轻人流行住帐篷！疫情让被迫“家里蹲”的人们更加渴望亲近自然，露营由此成为时下热门的本地游方式。郊野公园、露营装备、帐篷营地……所有蹭上露营热度的品类都人气爆棚，其中包括一批瞄准露营小白和中高端人群，主打“拎包入住”的轻奢露营地。 这些轻奢帐篷每间价格多在千元甚至两千元以上，帐篷里陈设精致，客厅、卧室、卫生间等设施齐全。想要亲近自然，又割舍不掉空调、大床、卫浴等现代元素的年轻人，正把网红打卡地从乡间民宿转移到这些轻奢帐篷里。 想露营又离不了空调 “想露营又不想吃苦的伪露营一族，来住个拎包入住的帐篷吧！”刚过去的“五一”小长假，市民张晓在朋友圈晒出自己的露营一日游。与在草地、河边自己扎营的露营方式不同，张晓的帐篷是个有小客厅、卧室和卫生间的“套间”，空调、小冰箱、吹风机等设备一应俱全。 张晓选择的安德鲁帐篷营地位于朝阳区崔各庄乡的圣露庄园内。这是一个可以多样化选择的露营地，在庄园里，你既可以自带帐篷在草地上扎营，也可以选择“拎包入住”的豪华帐篷。不过，这样的豪华帐篷仅有9间，可谓“稀缺资源”。“我提前两周多预订，几乎爆满，本来想订三间，但只订上两间。”张晓说。 张晓入住的那天正赶上北京气温飙升，毒辣的太阳直接把全家人从河边晒回了帐篷。“回到帐篷打开空调，感觉太爽了。”尽管住一晚价格近2000元，但吹上空调的那一刻，张晓觉得“值了”，“我想露营，但是不能没有空调！” 伴随露营热兴起，像这样配备现代化设施的轻奢帐篷营地开始在北京乃至全国涌现。在北京，既有如安德鲁、WOOTA、夏日星光这类近年来新建的帐篷营地，也有如山里寒舍、云峰山等老牌度假民宿品牌入局设帐篷“客房”，还有大热荒野这样的全国连锁品牌。记者调查发现，这些帐篷营地在“五一”期间几乎爆满，有的甚至整个五月的周末都“一帐难求”。 帐篷火了民宿降温 跟露营地火爆形成鲜明对比的，是部分北京乡间民宿遇冷。 “密云古北水镇周边民宿，5月1日至3日有空房，可连住！五居小院，可住10至16人！”“怀柔慕田峪长城脚下三居小院，5月2日、3日有空房，可住8到12人！”4月30日，某连锁民宿品牌经营者汪琳仍在朋友圈里接连发布多条民宿空房的信息。“在‘五一’这样的黄金档前夕还有空房，这在往年几乎是不可想象的。今年疫情反复，有的院子是客户临时被封控导致‘跳单’。”汪琳无奈地说。 不仅连锁品牌，单体民宿的经营者也感受到了“寒意”。怀柔民宿老板蒋先生算是首批利用自家老宅改造成精品民宿的经营者，这些年也累积了不少回头客，但今年“五一”还是出现了一天空档。 民宿为何遇冷？在汪琳看来，疫情是比较主要的因素。不过，她坦言，近年来乡村民宿在京郊爆发式增长，存在着竞争激烈、同质化严重、游客审美疲劳等问题。像露营这类新鲜玩法的崛起，对民宿造成了一定的竞争压力。 “精致露营”带火轻奢营地 目前，轻奢类露营地与已发展多年的乡村民宿相比仍体量较小，但不可否认的是，这一新旅游形态正迅速崛起，并成为当之无愧的新网红。 此前，露营被认为是“穷游”“自虐”的代名词。但2020年，“精致露营”开始流行，带上红酒、下午茶，住进有着席梦思床垫的大帐篷成为可能。 为何想到创立“拎包入住”的露营品牌？大热荒野创始人朱显告诉记者，2020年之前，自己是一家出境游公司的高管，疫情后，行业迎来无限期放假，自己便开始自驾旅行、野外露营。“随着露营次数增多，我发现自己购买的装备越来越多，一整理吓一跳，足足两三百项，花费近10万元！” 正是从那时起，朱显萌生了创立一个精致露营品牌的想法：“现代人渴望亲近自然，但同时也不能放弃生活品质和便利。”2020年，他选择在三亚启动了首个“拎包入住”的营地项目。如今，短短一年半，大热荒野在全国运营营地数量已超过20个，分布于三亚、北京、上海、广州、惠州、珠海、嘉兴、福州等地。这一新兴品牌也获得了资本青睐，2021年11月，成立仅1年的公司已完成两轮融资，每轮金额均为千万元级。 不过，热度背后也有隐忧。在朱显看来，目前行业还在发展初期，缺乏准入标准和规则。去年，大热荒野与浙江湖州市联合推出了一个露营地管理办法。“未来希望国家层面也能尽快出台相关法规。”朱显说。

近日，中国人民银行、证监会、银保监会等部门分别召开专题会议，均谈及房地产融资、房企发债等问题。 在“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”和坚持“房住不炒”定位下，各部门对房企合理融资的支持，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。 一是房企发债融资环境正在改善。虽然目前房地产行业整体债券融资规模有所下降，但也有利好信号出现。首先，优质房企已“敲开”海外融资大门，例如远洋集团于4月份成功发行2亿美元绿色债券；其次，ABS、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、类REITs等资产支撑的证券化融资规模提升。持有型物业正成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，对引导房地产市场形成资产到资本的完整循环具有积极意义。 5月4日，证监会官网消息提及，积极支持房地产企业债券融资。同日，深交所表示，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。由此可见，相关发声的“支持”态度明确，且自上而下衔接明确，可以预见房企融资环境将得到极大改善，信用债融资规模有望提升。 二是房地产开发贷正在有序发放。开发贷一般用于中端施工环节，银行进行房贷集中管理后，可向优质企业和项目倾斜。 5月6日，中国人民银行表示，房地产开发贷一季度增加2900亿元，比上年四季度多增4414亿元。5月7日，中国人民银行广州分行数据显示，今年一季度，广东房地产开发贷款增加579亿元，重回增长通道。 当下部分房企陷入流动性困难后，若能注重区分项目风险与企业集团风险，以项目质量为开发贷的主要判别标准，合理评估偿债能力，则能避免误伤，加快项目施工，保证顺利交付。 三是稳妥有序开展并购贷款。今年4月份，中国人民银行、银保监会在金融支持实体经济座谈会上强调，做好重点房企风险处置项目并购的金融服务。据不完全统计，截至5月8日，房地产行业已发行11只房地产并购融资债，共募集资金77亿元。同时，还有3家银行、2家AMC发行了5只房地产并购债。此外，截至目前，并购贷额度放行超1700亿元。 不可否认的是，AMC的进场带来了新的融资渠道，一定程度上促进了出险房企的资产转让。例如华润万象生活拟收购禹洲集团等出险房企旗下部分资产，美的置业已收购至少13个项目的股权。 种种迹象显示，多部门正在多管齐下改善房地产融资环境，这将有助于发挥房地产稳定宏观经济大盘的作用。对房企而言，关键期已到，不能仅靠“输血”谋发展，还需努力提升自身“造血”能力。

5月9日，江苏省扬州市自然资源和规划局发布《关于支持刚性和改善性住房需求调整优化土地出让政策的通知》（以下简称《通知》），其中提到，将延长土地出让金缴纳时间。在执行竞买保证金最低限20%的基础上，首期50%出让金于一个月内缴清，90日内缴至75%，180日内全部缴清，不计利息。 《通知》称，要严控计划和调优结构。控制土地上市规模，调减住宅用地上市总量；优化土地供应结构，降低商住比；取消住宅地块与产业、商业、外资等捆绑上市，鼓励充分竞争。 在土地正式挂牌出让之前，实行预公告，征求意向单位对地块规划设计条件、挂牌条件等方面的意见，可根据意向单位的合理化建议进行调整优化。 在改善土地出让规划条件方面，《通知》称将优化地块规划设计条件，优先安排好地块、小地块上市。提供改善型住宅用地，容积率下限大于1.0，上限控制在1.3-1.6；放宽住宅沿路高宽比要求，用地内部不再控制；取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品，中心城区内建筑高度限低12米，中心城区外建筑高度限低调为10米。 另外，《通知》要求提优审批效率。对项目实行分级管理，压缩审批时间；推行“拿地即开工”；允许缴纳完成首期50%出让金的开发企业通过审批承诺制等方式提前开展场地平整、地质勘探和方案审查等前期工作。 《通知》还提及要实行不动产划线抵押登记。针对现行规定不得对一个完整小区宗地进行分割登记的规定，允许房地产企业根据分期及销售情况，将未销售部分的土地使用权划线办理抵押登记，同时对于已销售部分的房屋按幢撤销土地抵押登记并办理预告登记及首次登记，及时为购房者办理权证。推行房屋交易网签备案、缴税、不动产登记“一窗受理、并行办理”工作模式，实行“交房即办证”，实现商品房交付购房人即可办理《不动产权证》。 在5月7日，扬州市住房公积金管理中心曾发布《关于住房公积金支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，其中提到要降低住房公积金贷款首付比例和提高住房公积金贷款支持额度。 对于在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。 在提高住房公积金贷款支持额度方面，经扬州市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才，取得博士研究生、硕士研究生、本科学历或相应学位的六类在扬来扬人才，申请住房公积金贷款且符合申请条件的，单人最高贷款额度分别不超过扬州单职工最高贷款限额的4倍、3.5倍、3倍、2倍、1.5倍、1.2倍；借款人及配偶均符合住房公积金贷款条件的，可对照人才层次较高的一方，家庭最高贷款额度不超过扬州市双职工最高贷款限额的对应倍数。该项人才支持政策执行至2022年12月31日。此外，对生育二孩、二孩以上（不含二孩）的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，最高贷款额度可在扬州最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元。

近来，一批投资者涌向越南楼市，期待人口结构相对年轻、正在承接产业转移的越南，能在未来二十年复制中国楼市曾创造的涨幅。炒房客押注越南楼市的投资决策，能得到可观回报吗？ 　　“重仓东南亚” 　　自2006年加入WTO，越南经济一直保持较快增长，外资持续流入该国，投资者需求屹立不倒，推动当地楼市火爆。 　　据越南计划投资部数据，2021年末，越南的外国直接投资总数达到311.5亿美元，比2020年相比增长了9.2%。其中，房地产商业领域的外国直接投资超过26亿美元，占总投资额的8.3%。根据越南计划投资部的统计数据，2022年第一季度，该国房地产经营领域新成立企业数量同比增长47.2%。 　　另一方面，2022年第一季度，越南重焕经济活力，GDP同比增长5.03%，为近三年最高。2021年内，越南首都河内、越南第一大城市胡志明市等多地因封锁一度导致房企项目停工，如今随着该国适应疫情，生产经营加快恢复，当地房地产市场也已迅速回暖。根据越南建设部数据，2022年一季度，河内、胡志明市等多个地区房价继续上涨。 　　近期，据越南《西贡时报》报道，李嘉诚创办的长实集团、日本欧力士集团和越南公司万盛发集团与胡志明市领导层共同讨论了在当地的投资事宜。市场盛传，李嘉诚将要在胡志明市投资房地产。 　　在深耕越南楼市的市场人士看来，越南楼市早已进入成长期。 　　首望地产越南有限公司创始人薛超告诉中新经纬，其实自从2015年越南开放海外买家购房之后，当地房地产市场增长一直比较稳健。 　　公开信息显示，2015年7月1日起，越南正式实施新《住房法》，放宽了对外国买家的购房限制，外国人可在越南自由买卖不动产。 　　薛超表示，各国房地产景气趋势都是沿海先动，越南也不例外。“每一波的降息周期，都是沿海的房子开始先涨。慢慢的大家觉得房子有点贵了，会把资金沉淀到一些所谓的价值洼地。” 　　而越南房地产市场的特殊性在于其人口与土地资源的比例。在越南接近1亿的人口与33.1万平方公里的面积对比下，“实际上可供被炒的地方不多”，最受关注的仍然是越南第一大城市胡志明市与首府河内。 　　外国人也能“上车”？ 　　上文提到的《住房法》也规定，外国人在越南所持有的不动产产权使用权期限为50年、期满可申请续约，最长不超过70年。此外，外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%。诸如此类的针对外国人的规定也决定了外国投资者在购买、持有、出租、转售等环节都受到了一定限制。 　　由于对行情了解有限，加之语言障碍，很多有意在越南置业的外国投资者选择委托当地的房产服务机构。 　　据薛超介绍，疫情暴发后，其公司就把很多宣传工作转到线上，在国内短视频平台上发布了不少关于越南房地产投资的原创内容。最近一个月内，他收到的线上询问明显增多了，也产生了一些转化，“现在有一些人想去当地看看，但可能需要等到放松通关之后。” 　　另一方面，薛超也表示，最近虽然越南楼市声量甚隆，但是对于专注外国投资者的越南当地房产中介而言未必同样值得乐观，“在大的市场环境下，中介竞争比较激烈，佣金可能没有其他一些国家那么高，虽然房地产市场在向好，但是很多中介也在退出这个市场。” 　　究其原因，他认为与当地政府的调控有关。“越南政府可能在收紧供给侧，很多项目已经递交了很长时间，可能一年两年，还没有收到批件许可。我们在跟当地开发商沟通了，但是(没有建设许可证)，很多项目现在都没法开建。” 　　如今房地产企业和中介机构只能等待越南政府的决策转向。薛超认为，如果越南政府想放松调控，会有更多项目获批，“但是现在我们没有看到下半年会有很多项目出来的迹象。我们手里的很多项目剩下的都是尾盘了，能销售的比较少。” 　　对于主要面向外国人的在越房产中介来说，“每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%”这一硬性规定本就使其房源受限。薛超表示，近年来随着越南经济发展，本地人均收入提升较快，且贷款比例较高，“(越南购房者)都想搬到楼房里去住，所以销售得很快”。反观外国投资者，还需批文、证书、外国人产权认证等复杂环节，“所以很多项目就没有卖给外国人的意愿”。 　　异国投资 谁来接手？ 　　对于语言不通，不熟悉当地社会、法律等情况的投资者，许多步骤都暗藏玄机。如果跟风购房，投资未必能赚回真金白银。 　　薛超表示，以中国人在海外置业为例，普遍存在几类风险，首先是汇率波动，或导致磨损投资利润；其次是当地政策变化的风险，或影响外国人持有房产的合法性等问题；三是购房流程中或出现本地团队才能处理和协调的问题。 　　具体到越南楼市近期的火爆，他提醒有意入局的投资者，越南楼市的现状已是发酵了几年的结果。此刻入场，与股市升至高位才纷纷入场是一个道理。“不是说市场已经到顶了，只是说在选择标的时，需要选一些比较安全、优秀的标的，从而穿越周期，在长期得到比较好的回报。” 　　除了汇率、政策、本地化等几大风险外，最值得赴海外投资者思考的问题还包括极端情况下的变现问题。“当市场不好、流动性不好的时候，可能不管怎么降价，(房产)都是没有人接的。而且一旦经济不好，出现极端情况，这些房子的出租也会有问题，所以它会是一个多米诺骨牌式的崩溃，会让投资人承受比较大的损失，”薛超总结称，考虑到房产投资的安全性，在接下来的加息周期里，建议大家不要在越南做旅游类或者是一些小城市的投资。 　　据悉，越南国会已于2021年11月通过决议，将2022年的GDP增长目标设在6%至6.5%之间。据越通社报道，为实现这一目标，越南政府拨出总额150亿美元的财政刺激一揽子扶持政策，宏观调控因素还将在未来继续影响当地房地产价格。

百余地松绑也还没能止住楼市的下滑，5月伊始，各大房企纷纷发布了4月的业绩月报。5月8日，北京商报记者统计发现，在已经发布的10余家50强房企的4月业绩月报中，无论是4月单月还是前4月累计业绩，均出现较大幅度的下滑，且平均跌幅超过50%，房企的生存状况看起来依旧寒冷如冬。在“一行两会一所”接连发声、百余城松绑落地后，失去小阳春的楼市未来到底会走向何方？ 　　平均跌幅超50% 　　万科4月实现合约销售金额308.4亿元，同比下降38%，碧桂园4月实现合约销售金额226.4亿元，同比下降57.14%，旭辉4月实现合约销售金额101亿元，同比下降61.83%…… 　　wind数据显示，截至目前，在5月初各大房企纷纷发布的4月销售业绩月报中，基本都可以看到上述景象。在2022年3月中房协最新评判出的房地产开发企业综合实力TOP榜单中，万科位列第一名，其合约销售金额数据也是目前为止前50强中表现最好的，但是即便如此，同比数据依旧下跌了38%。 　　就4月单月数据来看，无论是头部的万科、碧桂园，还是旭辉、金茂等中坚力量，亦或是出现融资困难的融信、雅居乐，不论各大房企目前状况如何，历史地位实力如何，4月的业绩状况均出现了一致的大幅下跌，部分房企的同比下跌幅度甚至高达近70%。 　　若仅仅是4月单月数据略显单薄，整体结合1-4月数据来看，下跌趋势依旧非常明显。 　　据机构统计，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家；超百亿房企57家，较去年同期减少46家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 　　“现在的销售难不只是在受疫情影响重的华东市场，北京市场3月刚刚有点起色，疫情再次反复。”华南某挣扎在警报线边缘的房企分管营销的副总裁透露，现在整体市场并没有因为多地松绑而复苏，反而地方在有些政策的执行上面存在名里松绑暗里收紧的情况，鉴于当前的市场，集团已经取消了一些没有起色的区域公司独立建制，例如，将北京公司合并进西安公司，也没有进一步拿地的意愿。“说白了，大家都是宁愿不拿地，也不能拿错地，收缩的意愿非常明显。” 　　同样的情况也出现在了此前以激进著称的西南某二十强房企上，该集团执行总裁也透露，今年的拿地政策是“原则上不扩张”。 　　需求释放不充分 　　“当前楼市市场冰冻太深了，就当前的政策力度还是不够大。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水坦言。 　　刘水进一步分析道，当前的政策力度还是不够大，对需求的刺激不够充分，部分城市房地产调控政策在松绑，限购、限贷是有条件的边际调整，没有完全放开，松绑力度较小，市场冰冻较深，不足以改变购房者预期。 　　在刘水看来，一线重点城市房地产政策、市场变动具有示范和带动作用，这些城市房地产政策及市场变动，会带动二线城市及三四线城市房地产市场变动，进而带动全国房地产市场回稳。但就目前情况来看，一线重点城市房地产政策没有明显放松，更多是个别二线城市及三四线城市房地产政策松动，这些城市影响力相对较小，对整个房地产市场的影响也较为有限。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，当前政策持续宽松，但是房企的市场销售数据并没有买账，充分说明了市场依旧面临巨大压力，除了受目前经济下行的大环境制约以外，相关的松绑政策对需求的刺激并不充分，对于购房资格的一些限制性措施松绑还不够，一些没有购房资格的老百姓，需求是被压抑的，这种需求反而是最容易被激活的。 　　全面支持政策有待落地 　　“冰冻三尺，烈火才能融化。”刘水在谈到楼市如何才能走出寒冬时谈到，国家层面要有明确的更大力度的政策支持，全面放松当前限制性措施，支持住房需求释放，尽快出台全面支持政策，促进房地产销售回暖。当前房地产遇到的问题，如房企债务违约频发、民营房企融资难、房地产投资增速下降过快、房企不断裁员等等，只有房地产销售回暖，这些问题才能解决。解决当前房地产的问题，关键是促进房地产销售回暖。 　　事实上，自进入2022年以来，中央层面多次提及保障房地产市场良性循环和健康发展，全国已经有百余个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调了房贷利率，叠加一季度60多个城市发布了百余次房地产相关政策，央行、深交所等部门也同时发声，支持房地产企业合理融资需求，包括支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。 　　严跃进则进一步表示，破解当前房企难题，有两方面很重要，一方面是一些限制措施要进一步取消，优惠政策力度要进一步放大，充分释放潜在需求；另一方面还需各地实实在在地去推动政策落地，不能推出了政策就了事，还要不断地检查政策效果，市场反应，及时优化和调整。 　　刘水还补充道，一些错误的观念认识也制约着房地产政策的调整，比如房地产不是实体经济，去年底国家部门相关领导已经明确表达，房地产是支柱产业，是宏观经济重要支柱，对稳定宏观经济具有不可替代的作用。研究表明，房地产及相关行业对经济增长贡献在30%左右，直接及间接带动就业上亿人，是地方城市政府进行基础设施建设的重要财政来源，房地产发展是稳增长、稳就业的重要抓手。 　　因此，刘水表示，“除了政策环境、金融环境以外，改变错误观念，不要妖魔化房地产，要为房地产市场的恢复营造良好的舆论环境，这一点也十分重要”。 　　对于未来，严跃进表示，市场的反应是迟钝的，尽管近四个月房企销售数据下跌比较厉害，但是一些需求后续还是能够被慢慢激活起来的。

随着各地的利好政策频繁落地，房地产市场企稳回升或许不远了。 　　房地产市场并没有在今年4月如期迎来期盼已久的小阳春，房地产行业仍在筑底的过程中。 　　根据中指院发布的数据，2022年前4个月， TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 　　尽管销售面受到客观因素影响尚未有明显改善，但房企与市场仍普遍保持谨慎乐观。在多位接受21世纪经济报道记者采访的房企人士与市场人士看来，随着政策面的利好不断落地，市场将有望在今年第三季度逐渐企稳回升。 　　除了各地频繁优化政策支持合理的购房需求以外，房企的融资面上也有转暖的趋势。根据央行2022年5月6日发布的数据，2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%；一季度增加7790亿元，占同期各项贷款增量的9.3%。 　　多重利好因素叠加，房地产行业或将走出低谷，迎来新的发展篇章。 　　持续探底 　　由于市场大环境的影响，房地产行业销售面下行波及到了几乎所有的房地产企业。 　　根据克而瑞统计的数据，今年前4个月，TOP100房企实现操盘金额1.87万亿， 同比减少50.13%； 实现操盘面积1.25亿平方米，同比减少52.17%；实现全口径销售金额2.12万亿，同比减少50.49%，实现全口径销售面积1.38亿平方米，同比减少52.33%。 　　而具体到各个梯队，无论是龙头房企抑或是中小房企，也均受到了相当的冲击。 　　例如，碧桂园今年4月销售额为226.4亿元，环比下滑24.8%，同比下滑57.14%；融创中国今年前4个月的累计合同销售金额约859.3亿元，同比减少约49.75%；累计合同销售面积约为638.4万平方米，同比减少44.5%。 　　事实上，从重点城市的成交数据分析，今年4月也表现平淡。根据克而瑞重点监测的30个城市数据，今年4月商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%；其中一线城市成交环比下降19%，同比下降47%。26个二、三线城市成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。 　　以广州为例，根据中原研究发展部统计的数据，2022年4月(统计周期为3.26-4.25)广州全市新房网签5458套，环比3月下降15%，同比2021年4月下降49%；二手房方面，截至2022年4月27日，广州中介网签量为1777套，环比下跌16.77%。 　　中原研究发展部分析称，今年2-4月成交持续低位徘徊，体现了目前买家购房信心仍有待提振；而由于一季度成交放缓，广州新房库存量抬升，开发商也选择谨慎推新。 　　从市场的反馈来看，当前购房者的观望情绪仍然浓厚。一位广州东部项目的销售负责人就告诉21世纪经济报道记者，现在的情况也只能说是慢慢卖，不好也不坏。“但是有一个情况，之前我们的目标客户本来很有意向也下定金了，但最后也没有入手，因为工作还有其他原因的影响。” 　　不仅是一二手房交易端，房企目前在土地市场也普遍审慎。今年4月，虽然多地均进行了今年首轮集中供地，土地市场也有所回暖，但整体仍保持理性。根据克而瑞研究中心统计，销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元，环比上涨127%，但同比依旧下跌69%。 　　回暖可期？ 　　尽管没有盼到小阳春，但随着各地的利好政策频繁落地，房地产市场企稳回升或许不远了。 　　2022年4月29日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 　　随后，无锡、梅州、赣州、连云港等多座城市对房地产政策进行了优化，包括公积金、首付比例、购房补贴、供地、商品房预售资金监管等多个方面。 　　在多地利好政策的推动下，市场也普遍认为行业筑底已经接近完成。一位不愿具名的大湾区房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时认为，“现在的房地产市场也应该要变好了。虽然目前仍有一些困难让市场还不那么明朗，但目前不会有更差的情况出现了，已经在慢慢稳定中了。” 　　除此以外，一行两会也发声支持房企的合理融资需求。据证监会网站5月4日消息，近日，证监会召开专题会议，会议指出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 　　中信证券在一份研报中就指出，4月29日中央政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月，我们认为未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。 　　一位不愿具名的分析师则告诉21世纪经济报道记者，“现在在政策面的力度是很大的，要相信市场的信心和力量，相信回暖也是很可期的。” 　　这也是众多房企的共识。 　　华润置地董事会主席此前在业绩会上表示，“关于楼市回暖的问题，政策层面肯定是见底了，信心也在一个触底的状态。“3月中下旬以来，市场回暖的迹象较为明显，售楼处的到访客流数量明显提升，同时一线城市和强二线城市的二手房的交易量也在回升，我们觉得这都是楼市整体回暖的具体迹象。楼市大概率是上半年低点，下半年会回升。” 　　在2022年5月6日金科股份业绩发布会上，其总裁杨程钧就表示，近期以来，多地出台稳楼市政策，根据金科对市场的预判，随着疫情影响逐渐退去，房地产市场有望在今年第二季度触底企稳，三、四季度回升。

近日有消息称，江苏省苏州市常熟市首次购房商贷首付可低至两成。 　　5月9日，人民银行常熟市支行工作人员向澎湃新闻确认，目前整个常熟的口径是一致的，首次购房的购房者执行最低20%的首付政策，目前已经有银行开始执行，具体仍要看贷款行的执行。 　　有房企人士向澎湃新闻表示，目前，公司已经获取通知，常熟市首次购房者执行20%的首付，但是在网签阶段，住建部门仍要求购房者是30%的首付。 　　对此，记者以购房者的身份致电常熟市住建局，该局相关工作人员表示，银行端目前的确有20%的政策，但住建的系统仍要求30%首付，政策的执行需要时间，会跟进的，建议购房者等等政策落地。

5月以来，中国多地房地产纾困政策加速出台，10余城市罕见地在“五一”假期期间“不间断”出台购房相关新政。房地产市场何时结束探底？ 　　多家媒体报道称，苏州自5月9日起取消二手房限售，家庭有新出生人口(二孩及以上)需要更换住房的，出售现有住房时亦不受转让年限制约。同时，当地将非本市户籍居民家庭购房条件调整为连续缴纳6个月社保。 　　同日，扬州也对大专及以上人才和生育二孩及以上家庭调整住房限购、限售政策。 　　据中原地产研究院统计，5月前9天，已有18个城市发布了超过20条相关“稳楼市”政策。其中，无锡、连云港、岳阳、嘉兴等多地的房地产相关新政在“五一”假期期间发布。 　　另据克而瑞研究中心统计，4月份，楼市纾困政策加力，39省市出台45次相关放松政策。其中，苏州、南京、无锡等12城放松限购；兰州、淮北、宜昌等6城放松限贷、下调首付比例等；衢州、苏州、宜昌等4城放松限售，天津、苏州、昆明等19城放松公积金贷款；南宁、长沙、沈阳等4城下调房地产交易税费；无锡、南通、宜昌等6城实行购房补贴。 　　企业端的纾困政策同步出台。4月份，南京、常德放松预售资金监管；兰州、常德土拍规则放松。5月9日，扬州发布土地出让新政，延长土地出让金缴纳时间。 　　尽管支持性政策频繁，但从近期的楼市交易数据来看，房地产市场尚未出现明显的回暖趋势。从克而瑞监测的“五一”成交备案数据来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%。2022年“五一”假期日均成交量，较2022年4月日均下降75%，市场整体仍延续下行。 　　中指研究院监测数据反映类似的趋势。2022年“五一”假期期间，13个典型城市商品住宅销量为30.8万平方米，同比下降65.9%。其中，武汉、苏州、温州等二线城市的成交量同比下降均超50%。 　　市场交易低迷，反映购房者信心不足。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱将之喻为市场的“疫情心态”，因为新冠疫情的不确定性冲击市场需求，延长成交周期。但她认为，疫情终归会好转，待疫情散去之后市场修复进程将会加快。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期，各地在房地产行业供给端、需求端的扶持政策力度已经较大、频率较高了，而且纾困中小微企业的降息降准等政策对楼市也有积极效应。这些政策本身有一个发挥效用的时滞，叠加起来的效果会很大。 　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，多重积极政策下，“五一”期间楼市整体供应迎来了集中放量，尤其是核心一、二线城市和强三线城市如广州、武汉、佛山等房企推盘节奏明显加快。从整体成交来看，也有小幅复苏迹象，“五一”成交较4月降幅有收窄趋势。 　　克而瑞研究中心预计，若疫情形势在5月至6月能得到有效控制，整体楼市供求仍将稳步修复。一方面5月、6月是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平。另一方面，随着前期利好政策逐步落地，各地成交有望普遍复苏，不过，城市间分化还将持续加剧，率先复苏的仍将是购买力相对充裕的核心一、二线城市。

最近一段时间，楼市宽松政策在各地继续上演。而在粤港澳大湾区，多个城市的楼市调控政策密集出台，相比之前出现了不同程度放松。目前，深圳楼市调控并没有明显变化，但成交量在低位徘徊多月后，出现一些回暖迹象。 　　深圳市房地产中介协会公布的数据显示，4月深圳全市一手住宅共成交2851套，环比下跌0.3%，二手房网签2539套，环比增长为68.4%。乐有家研究中心数据显示，4月深圳全市二手住宅过户量为1860套，环比增幅已达近7成，但还没有突破2000大关。 　　此外，根据乐有家、世华、贝壳找房、中原公开挂盘出售数据统计，截至4月30日，全市共挂盘出售房源70016套(存重复房源，后同)，对比3月31日统计的60423套在售房源增加9593套，上升幅度有所减缓，但挂盘量已呈三个月持续上升态势。深圳市房地产中介协会认为，或与当前市场复苏有所关联，业主出售意愿变得积极，同时，各机构熟悉房源发布新规后，发布系统委托的房源量开始增多，综合导致挂牌量上升。记者从深圳贝壳研究院获悉，今年“五一”假期深圳二手房实际成交量相比去年同期增长8%，其中换房改善需求陆续释放，750万元以上的中高端楼盘成交增多。 　　上述数据似乎都显示出，深圳楼市在低位徘徊多月后，出现回暖迹象。“五一”假期，记者在光明区的几个新房项目营销中心看到，前来看房的市民不少。有购房者表示，在预期趋稳的环境下，过去曾被自己“拖延”的置业计划，最近有意识地重新开始。深圳市房地产中介协会认为，在当前对于“合理住房需求”不断给予各种政策支持的前提下，5月市场行情仍有“想象空间”，大概率将延续4月的“回暖”行情。

房地产市场并没有在今年4月如期迎来期盼已久的小阳春，房地产行业仍在筑底的过程中。 　　根据中指院发布的数据，2022年前4个月， TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 　　尽管销售面受到客观因素影响尚未有明显改善，但房企与市场仍普遍保持谨慎乐观。在多位接受21世纪经济报道记者采访的房企人士与市场人士看来，随着政策面的利好不断落地，市场将有望在今年第三季度逐渐企稳回升。 　　除了各地频繁优化政策支持合理的购房需求以外，房企的融资面上也有转暖的趋势。根据央行2022年5月6日发布的数据，2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%；一季度增加7790亿元，占同期各项贷款增量的9.3%。 　　多重利好因素叠加，房地产行业或将走出低谷，迎来新的发展篇章。 　　持续探底 　　由于市场大环境的影响，房地产行业销售面下行波及到了几乎所有的房地产企业。 　　根据克而瑞统计的数据，今年前4个月，TOP100房企实现操盘金额1.87万亿， 同比减少50.13%； 实现操盘面积1.25亿平方米，同比减少52.17%；实现全口径销售金额2.12万亿，同比减少50.49%，实现全口径销售面积1.38亿平方米，同比减少52.33%。 　　而具体到各个梯队，无论是龙头房企抑或是中小房企，也均受到了相当的冲击。 　　例如，碧桂园今年4月销售额为226.4亿元，环比下滑24.8%，同比下滑57.14%；融创中国今年前4个月的累计合同销售金额约859.3亿元，同比减少约49.75%；累计合同销售面积约为638.4万平方米，同比减少44.5%。 　　事实上，从重点城市的成交数据分析，今年4月也表现平淡。根据克而瑞重点监测的30个城市数据，今年4月商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%；其中一线城市成交环比下降19%，同比下降47%。26个二、三线城市成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。 　　以广州为例，根据中原研究发展部统计的数据，2022年4月(统计周期为3.26-4.25)广州全市新房网签5458套，环比3月下降15%，同比2021年4月下降49%；二手房方面，截至2022年4月27日，广州中介网签量为1777套，环比下跌16.77%。 　　中原研究发展部分析称，今年2-4月成交持续低位徘徊，体现了目前买家购房信心仍有待提振；而由于一季度成交放缓，广州新房库存量抬升，开发商也选择谨慎推新。 　　从市场的反馈来看，当前购房者的观望情绪仍然浓厚。一位广州东部项目的销售负责人就告诉21世纪经济报道记者，现在的情况也只能说是慢慢卖，不好也不坏。“但是有一个情况，之前我们的目标客户本来很有意向也下定金了，但最后也没有入手，因为工作还有其他原因的影响。” 　　不仅是一二手房交易端，房企目前在土地市场也普遍审慎。今年4月，虽然多地均进行了今年首轮集中供地，土地市场也有所回暖，但整体仍保持理性。根据克而瑞研究中心统计，销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元，环比上涨127%，但同比依旧下跌69%。 　　回暖可期？ 　　尽管没有盼到小阳春，但随着各地的利好政策频繁落地，房地产市场企稳回升或许不远了。 　　2022年4月29日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 　　随后，无锡、梅州、赣州、连云港等多座城市对房地产政策进行了优化，包括公积金、首付比例、购房补贴、供地、商品房预售资金监管等多个方面。 　　在多地利好政策的推动下，市场也普遍认为行业筑底已经接近完成。一位不愿具名的大湾区房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时认为，“现在的房地产市场也应该要变好了。虽然目前仍有一些困难让市场还不那么明朗，但目前不会有更差的情况出现了，已经在慢慢稳定中了。” 　　除此以外，一行两会也发声支持房企的合理融资需求。据证监会网站5月4日消息，近日，证监会召开专题会议，会议指出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 　　中信证券在一份研报中就指出，4月29日中央政治局会议表态更为积极，预计因城施策，对自住需求的支持力度将进一步提升。相比过去六个月，我们认为未来六个月地产政策出台更为频密，力度更大，对需求层面宽松态度更为坚决。 　　一位不愿具名的分析师则告诉21世纪经济报道记者，“现在在政策面的力度是很大的，要相信市场的信心和力量，相信回暖也是很可期的。” 　　这也是众多房企的共识。 　　华润置地董事会主席此前在业绩会上表示，“关于楼市回暖的问题，政策层面肯定是见底了，信心也在一个触底的状态。“3月中下旬以来，市场回暖的迹象较为明显，售楼处的到访客流数量明显提升，同时一线城市和强二线城市的二手房的交易量也在回升，我们觉得这都是楼市整体回暖的具体迹象。楼市大概率是上半年低点，下半年会回升。” 　　在2022年5月6日金科股份业绩发布会上，其总裁杨程钧就表示，近期以来，多地出台稳楼市政策，根据金科对市场的预判，随着疫情影响逐渐退去，房地产市场有望在今年第二季度触底企稳，三、四季度回升。

金华市区的新建商品住宅限售政策有所调整，自5月5日之后购买的新建商品房自合同备案之日起满三年后可上市交易。此前，金华市区的限售政策是以取得《不动产权证》的时间为准，限售时间是三年。 　　2021年8月，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布对金华商品住宅进行限售，“凡在金华市区新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。” 　　金华市房地产服务中心工作人员向记者确认，对于限售政策颁布后、今年5月5日之前购买的新建商品住宅仍执行原限售政策，即拿到《不动产权证》三年之后方可销售。 　　该工作人员表示，目前，金华市的房地产政策并无其他方面的变动。 　　第三方机构易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类调整体现了金华稳定房地产市场的导向。该政策未直接发文，而是出现在最新的新建商品住房销售合同中，比较含蓄，仍被市场关注到。 　　严跃进表示，无论是金华的政策，还是此前江苏、浙江和广东等重点省份的地级市呈现的政策层面放松，均有助于引导市场预期变化、促进市场稳定发展。

受疫情反复、市场信心尚未恢复等因素影响，今年前4个月，中国房地产企业销售业绩同比大幅下滑。 　　中指研究院企业事业部研究主管王琳在5日举办的一场月度房地产市场形势分析会上表示，前4个月，销售额排名前100位的中国房企销售额均值为212.2亿元(人民币，下同)，同比下降50.2%。同期，百强房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。 　　前4个月，据该机构统计，中国重点100城新建商品住宅成交活跃度仍不足，成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。受此影响，房企业绩规模明显缩水。 　　今年1-4月份，销售额超千亿元的房企仅3家，较去年同期减少6家；超百亿元的房企57家，较去年同期减少46家。 　　业绩减少的同时，房企拿地热情也受到影响。据中指研究院统计，2022年4月，50家代表房企拿地总额同比下降59.4%。2022年4月，杭州、成都等多城市集中推地，但房企拿地热情不高，房企拿地投资力度并未出现太大回升。 　　具体来看，50家代表企业内部分化显著，包括中海地产、华润置地等资金流稳健的国企、央企、城投公司等依然是本轮集中土拍的成交主力军。 　　近期，官方再次发声防范化解房地产市场风险，鼓励机构有序开展房企并购贷款，多家房地产企业获取并购融资。4月份，保利发展、信达等房地产企业发行房地产并购主题债券；新希望地产、陕建地产集团与银行签署并购融资战略合作协议。业内认为，房企并购纾困有望加速。

近日，中共中央政治局会议在分析研究当前经济形势和经济工作时指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。稳定房地产市场，对于稳定宏观经济基本盘和有效管控风险有重要意义。 　　我国地域广大，城市众多，且城市间差别大，长时间采取同等严格的调控政策，既不符合各地具体实际，也会影响市场正常需求的释放。目前，我国房地产市场分化十分明显，一些城市房价出现下降趋势，居民观望情绪较为浓厚。房地产市场调控的主体责任在地方，在市场出现变化时，因城施策出台调控举措十分必要。今年以来，已有不少城市将过去收紧的调控政策放松，包括放宽限购、限售、限贷，发放购房补贴，降低首付比例和房贷利率，提高公积金贷款额度等。应该看到，取消或者调整过去的阶段性调控政策，有助于稳楼市，减轻其对经济增长的负面压力。 　　当前的房地产政策，应重点支持刚性和改善性住房需求。有关部门已经就此作出了具体安排。比如，中国人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求；银保监会表示，将督促银行保险机构因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。从各地近期出台的调控措施来看，重点均放在满足刚性和改善性住房需求上，预计这也将继续成为各地因城施策的重要方向。 　　需要强调的是，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位没有改变，也不会改变。稳楼市应避免政策调整引发新一轮投机行为，不能给炒房者大开方便之门。 　　优化商品房预售资金监管，有助于房地产行业进一步实现良性循环。一方面，加强预售资金监管，能够有效保障房地产开发项目顺利竣工交付，避免“烂尾楼”，确保购房者利益不受损害。另一方面，预售资金也是房企持续进行项目开发的重要资金来源。在保障安全的基础上，对商品房预售资金监管举措加以优化，合理释放资金，有助于减轻房企资金周转压力，缓解其信用风险。 　　在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定。市场下行压力较大的城市或将积极出台稳楼市举措，相关部门和各地积极支持刚性和改善性需求，能够一定程度上降低购房成本，使购房需求得到合理释放，有利于促进住房消费健康发展。房地产企业的发展信心也会进一步增强。 　　随着各项政策逐步落实，我国房地产市场将实现更加平稳健康发展。

全国房地产市场仍处深度调整阶段。 　　中指监测数据显示，“五一”假期期间(4月30日-5月4日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年“五一”假期下降52.3%，其中武汉、宁波、苏州、南京、杭州、温州等地同比降幅均超五成。 　　4月29日，中央政治局会议召开，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 　　21世纪经济报道记者不完全统计发现，4月29日-5月4日，沈阳、洛阳、株洲、黄石、连云港、中山、惠州、上饶、梅州、岳阳、无锡、嘉兴等12城发布房地产新政，涉及放松限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、发放契税补贴、调整预售资金监管、下调土地竞拍保证金最低比例等多个方面。 　　5月4日，央行、银保监会、证监会发文学习贯彻中央政治局会议精神，其中均涉及房地产相关内容。如央行提出要及时优化房地产信贷政策，银保监会明确要因城施策落实好差别化住房信贷政策，证监会要求积极支持房地产企业债券融资等。此外，同日深交所发声支持房地产企业合理融资需求。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，房地产政策或纾困的力度会加大，二季度重点城市或都市圈的楼市将有望触底。但目前市场面临的疫情冲击、需求疲软、土地市场不温不火、房企收并购大面积落地难度较大等问题仍未解决。 　　“五一”前后政策密集出台 　　“现在沈阳的房地产市场还是比较差，新房和二手房的库存量都不少。”5月5日，沈阳某品牌房企市场研究人士告诉21世纪经济报道记者。其公司今年在沈阳的销售认购金额较去年同期下降超三成。 　　4月29日，沈阳发布通知，明确非沈阳户籍家庭在沈阳限购区域内购买新房，执行沈阳户籍家庭购房政策，即不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳连续缴纳6个月及以上个税或社保证明。 　　“推出新政之后外地人在沈阳买房的门槛就降低了，有机会吸引更多外地人买房。”上述房企人士谈道。 　　要注意的是，4月26日-30日，沈阳先后发布5个通知优化房地产调控，除了调整外地人限购政策外，还包括二手房交易增值税免征年限由5年缩短至2年，在沈阳有2套住房家庭“卖旧买新”过程中可再购买1套新房，有60岁及以上成员家庭、二孩和三孩家庭可在已有2套房基础上再购买1套新房等。 　　除了沈阳外，“五一”前后(4月29日-5月4日)，洛阳、株洲、黄石、连云港、中山、惠州、上饶、梅州、岳阳、无锡和嘉兴等地亦推出楼市新政，包括提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽首套房认定标准、发放购房补贴和契税补贴、优化限购区域等。 　　如5月1日起洛阳个人公积金最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方和青年人才最高贷款金额调整至65万元，二手房公积金贷款最低首付比例统一按20%执行。株洲、上饶、梅州等地也上调了公积金贷款额度，或降低了公积金贷款首付比例。 　　再如5月1日，岳阳发文加大个人住房按揭贷款支持，即首套和二套住房贷款利率分别不高于5.1%和5.46%，最低首付比例20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次购买普通商品住房申请贷款的，执行首套房贷款政策。 　　与岳阳类似，5月1日起，上饶首套房和二套房商贷首付比例分别降低至20%和30%，并合理下行商贷利率。 　　另外，4月29日黄石发布新政，在黄石城区购买新房给予50%契税补贴，在大冶湖新区购买首套新房给予100%契税补贴。4月30日惠州发布新政，明确满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再将其纳入限购重点片区等等。 　　前4月新房累计涨幅创近7年同期新低 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来超百城优化房地产政策，促进居民合理购房需求释放，4月供需两端政策落地节奏加快，政策范围进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸。 　　陈文静表示，部分城市市场信心有所修复，但政策效果尚未明显显现，整体市场预期仍然偏弱，叠加部分城市疫情反复影响，重点城市成交规模仍处低位。 　　中指研究院指数事业部分析师孟新增介绍，1-4月百城新建住宅价格累计上涨0.08%，累计涨幅处于近七年同期最低点，同期百城新建住宅成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。 　　从4月单月来看，据贝壳研究院数据，全国重点62城新建商品住宅签约面积环比下降35%，未见“小阳春”。 　　“五一”假期期间，中指重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年“五一”假期下降52.3%。其中温州、莆田、杭州、南京等地新建商品住宅同比降幅明显，分别下降84%、79%、75%、67%。 　　今年以来，各地房地产政策调整以需求端为主，“五一”前后多城政策调控内容亦涉及供应端。 　　如洛阳新政第一条即综合评级企业，突出分类施策。具体包括依据企业综合评级实行差别化预售管理，依据企业评级实行差别化监管资金管理，支持高品质、改善型住宅小区建设等。对低容积率、高绿地率、精装修优质房地产项目，商品房备案价可以根据建设成本适当上浮。 　　再如上饶在新政中明确，将信誉较好、没有资金风险的房企的预售资金重点部分监管比例适度下调至6%，支持分批缴纳物业质量保修金等。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，5月4日央行、银保监会、证监会发文中与房地产相关内容用词更积极，传达了政策调整的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台，切实降低需求端购房成本，房企整体融资环境将明显改善。 　　孟新增告诉21世纪经济报道记者，调整供应端政策的目的也是为了更好促进需求端住房消费，未来房地产政策调控将覆盖供需两端，但仍将更侧重需求端。

多年来，深圳房价一路走高且居高不下，形成这一状况的症结在哪里？深圳房价如何实现“软着陆”？深圳房地产市场如何实现持续平稳发展？这些问题一直牵动着各界有识之士，并引发了他们的长期关注和深入探讨。近日，证券时报记者专访了深圳市原市委常委、副市长张思平，他结合自己过往的工作实践和深层思考，对这些问题的成因进行了深入分析，并就如何应对这些问题，提出了自己的解决之策—— 　　2021年以来，在深圳史上最严厉的房地产调控措施之下，深圳房地产市场进入了“寒冬”。就在近期，深圳二手房参考价政策出台已满一周年，尽管没有官方数据表明二手房的实际成交价格降幅多少，但从各大中介机构公布的数据可看出，深圳二手住宅成交数量同比2020年已经“腰斩”，甚至创下2007年以来的新低。 　　这是近二十多年来深圳房地产市场上出现的为数不多的深度调整。作为全国最早进行住房制度改革、率先推出商品房市场，并为全国的住房制度改革和房地产市场发展提供宝贵经验的深圳，近二十多年来房价却在一轮又一轮的调控下一路高歌猛进。更为关键的是，居高不下的房价加剧了市民住房矛盾、导致了产业出现外迁趋势等不良影响。 　　深圳房价一路走高且居高不下的症结在哪里？深圳房价如何实现“软着陆”？近日，证券时报记者专访了深圳市原市委常委、副市长，深圳创新发展研究院理事长张思平。张思平认为，深圳房价波动较大、甚至出现阶段性失控的根本原因在于制度设计不完善，并且未能在后续的实践中加以及时调整。接下来深圳应坚定不移地加快保障性住房建设，深化住房制度改革，通过增加总量和房地产调控来使房价逐步理性回归，实现房地产市场的“软着陆”。 　　房价高涨的主要原因是 　　制度设计缺陷且未及时调整 　　证券时报记者：您认为，深圳房地产市场从二十多年前的平稳发展走到今天的矛盾凸显，主要原因是什么？ 　　张思平：深圳多年来房价猛涨，其主要的原因是由影响房地产发展的一系列深层制度设计缺陷造成的，这其中最重要的是住房制度、财税制度和土地制度。 　　首先，深圳住房制度由“双轨”变“单轨”，由以社会保障为主转为以商品化为主是深圳房价快速上涨的根本原因。 　　住房既有为中低收入群体提供社会保障的功能，又有为高收入群体提供商品化的功能。深圳1980年率先在全国启动了住房制度改革，在这一改革过程中，既破除了计划经济体制下福利分房旧的住房保障体制，实行了住房货币化、商品化，又借鉴了新加坡、中国香港对中低收入家庭提供住房保障的成功做法，提出了以住房保障为主导，兼顾住房市场化的“双轨三类多价”的住房制度改革方案，并提出2000年实现深圳每户一套住房的目标。2000年前后，经过十多年的努力基本完成了深圳传统福利分房制度向住宅货币化、商品化体制的转变，“双轨三类多价”的住房制度已基本建立，大体适应了深圳经济社会发展的需要，比较好地解决了与经济发展相适应的不同类别、不同群体的住房需要，房价长期保持基本稳定，2004年以前商品房房价大体保持在每平方米5000元~6000元。 　　为深化住房制度改革，2000年前后国家作出了以住房商品化为主导的改革决定，把房地产作为主导产业培育发展，取消了政府和所有单位的保障性住房的建设和分配。但在落实这一改革过程中，深圳对住宅的社会保障功能认识不足，因此以2003年6月出台《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》为标志，深圳住房制度的改革方向从以社会保障为主导的“双轨三类多价”，调整为以住房商品化为主导的单轨的住房建设和供应体系，不仅全面取消了党政机关事业单位的全成本福利商品房的建设和分配，同时基本上也取消了面向企业中等收入群体的微利商品房建设和分配。 　　深圳住房制度的方向性重大调整，给深圳住房的建设和发展带来三个基本变化：一是在住房供应上，把社会上不同收入水平的所有群体都赶向市场商品房供应体系，从需求方打破了原有的市场商品房的供求关系，直接推动了市场商品房价格的上涨。同时也使中等以下收入群体无力购买商品房，不得不住在由城中村原居民提供的出租屋内。二是在住房建设结构上，基本取消了政府福利房和企业微利房的建设，房地产开发企业成为唯一的合法住房建设者，商品房供应量无法满足全社会的住房需求，打破了市场商品房的供求关系，势必推高房价的快速上涨。三是刺激了房价的步步攀升，从2005年到2015年下半年，深圳的平均房价上涨了10倍以上，从每平方米5000元左右上升到50000元以上。 　　其次，逐步形成土地财政制度，成为推高房价的主要因素。 　　2005年以来，随着房地产作为深圳主导产业的形成，市场商品房价格快速上涨，地方不仅通过房地产拉动投资规模，支撑地方GDP的快速增长，也通过卖地收入、土地使用费、契税、土地增值税、房地产企业的各种税收等方式，实现了地方财政收入的高速增长，使房地产相关的税费收入成为地方财政收入的主要组成部分，从而形成了地方与土地财政密切相关的新的财政制度和体制。政府在自身利益的驱动下，反过来又积极推动房地产的发展，带动了房价的持续升高。 　　具体来看，影响商品房价格一路走高的主要因素有以下几个：一是采取多种方式增加卖地收入。将土地由协议转让的方式改为公开拍卖，深圳在土地拍卖中不断产生地王。二是加大市场商品房供应的面积和比例。从2001年到2007年，深圳商品房占房屋总建设面积的95%。三是对房地产开发和居民购房提供大量的资金支撑。根据统计，在深圳银行业贷款中，房地产企业开发和住户买房贷款占50%以上，资本市场大量资金流向房地产市场。四是基本停止或消极对待保障性住房的建设。虽然国务院和深圳均先后出台过文件，提出建设保障房的要求，但由于国家在文件中没有具体提出建设保障房的有效办法和结构比例，地方政府就没有动力去建保障房。 　　再次，垄断的土地制度成为房地产价格高涨的基本原因。 　　2005年以来，深圳房地产价格和财政收入高速增长，政府对土地的高度垄断是构成其基本的制度性因素。政府作为市场商品房土地资源唯一提供者，垄断土地资源成为其不断推高地价的基本原因。 　　当然，除了上述因素之外，市场和深圳本地的特殊情况也助推了房价的上涨。如大量热钱涌入，将深圳的商品房视为一种金融投资品，采取加大负债率和杠杆率等多种方式，对房地产进行投资；此外，深圳人口过去十多年来迅猛增长，与土地资源紧张、土地供应不足形成了突出的矛盾，商品房供应长期处于供不应求的状况；还有，从2008年金融危机以来，宏观金融政策比较宽松，货币宽松也是促进房地产市场繁荣、房价上涨的原因之一。这些原因都起到了推波助澜的作用。 　　证券时报记者：回顾过去这二十多年来的深圳住房制度和房地产发展，您认为有哪些经验和教训？ 　　张思平：概括起来，深圳住房制度和房地产发展有三条基本经验和三条主要教训。基本经验是：第一，率先打破计划经济体制下福利性实物分房制度，探索适应社会主义市场经济发展的、以保障性住房为主导的住房制度改革之路；第二，最早实行土地使用权有偿转让并形成房地产商品市场，为中国要素市场的建立和完善，为房地产业发展，为深圳乃至全国城市现代化建设作出历史性贡献；第三，率先探索实践以保障性为主导的“双轨三类”住房制度，为20世纪中国住房制度改革提供了成功的示范。 　　主要教训是：第一，住房制度改革设计中发生了某些偏差，从保障性为主转向以商品化市场化为主；第二，在2005年至2015年的10年间，保障性住房建设难以令人满意，与计划相差甚远，使深圳失去了保障房建设的“黄金十年”；第三，2015年在深圳房价暴涨中，未能及时出台相关措施，错失了调控的最佳时机。 　　房价上涨一定程度上 　　导致制造业外迁 　　证券时报记者：您一直强调，在房地产市场和住房制度改革中，要厘清政府和市场的边界，这个问题为何如此重要？边界在哪里？ 　　张思平：深圳住房市场出现的波动和失误，原因、教训是多方面的，但重要的一点是，在处理政府与市场的关系时出现了偏差，政府和市场边界不清晰，甚至有时会发生某些错位和缺位。比如2002年以来，政府让所有社会群体都进入商品房市场，全力推动房地产市场商品化。另一方面，又采取行政手段对商品房市场进行过多的干预和调控，使政府职能产生了错位。在政府对房地产发展过度干预下，市场机制缺位，房地产企业正常的经营受到干扰，市民在房地产市场中正常的交易受到限制，这些教训应当认真地汲取和避免。 　　在构建现代住房制度中，政府应该为中低收入及中等收入群体提供基本的公共服务和公共产品，落实好公民的基本居住权，并不断扩大保障房的覆盖面和保障标准，做到政府职能不缺位。与此同时，政府职能也不越位，商品房市场的发展主要应该发挥市场机制的作用，由市场调节，避免再使用各种行政手段对房地产企业和购房居民进行干预和控制，曾经使用过的对消费者的限购、对房地产限售、对价格的控制等各种手段，随着保障性住房建设供应的逐步到位和商品房市场机制的逐步完善，应该逐步退出历史。 　　当然，在界定政府与市场的边界中，并不排除政府在履行自己职责时，利用市场机制更好地实现保障性住房建设和发展的目标，也不排除在商品房市场失灵或出现重大波动时，政府主要用经济、法律手段进行必要的调控。 　　证券时报记者：2015年的那一波房价上涨可谓是深圳楼市的分水岭，随之而来的是一批高新技术企业的外迁，引发产业空心化的隐忧，房价上涨和企业迁出是否有必然关系？ 　　张思平：从历史来看，深圳的制造业、特别是劳动密集型产业经历了三次转移。第一次产业转移是由劳动力成本提高引起的。2008年《劳动合同法》出台，提高了制造业和劳动力密集型产业的用工成本。第二次产业转移是由高房价引起的。2016年后过高的房价给企业的人才引进、经营成本带来很大的负面影响。第三次产业转移是由2018年中美贸易战引起的国际供应链重组。当然深圳土地资源紧张，房价上涨也对产业外迁产生了一定的影响。由此来看，深圳产业转移在不同阶段有不同原因，但是房价过高确实是深圳制造业、包括部分高端制造业转移的一个重要原因。 　　我一直呼吁深圳经济要警惕和防止产业空心化，但当经济发展到一定阶段，工业增加值占GDP比例的下降，恐怕是一个趋势。近年来，全球产业链的转移调整有加速的迹象，国内包括深圳的民营企业和外资企业大量迁出，一部分转移到了东南亚等地区，一部分回流本国。因此，深圳这个时候稳住现有的制造业是非常重要的，尤其是要稳住民营企业和外资企业。 　　用时间换空间 　　实现房地产市场“软着陆” 　　证券时报记者：过去二十多年里，深圳的几轮房价上涨都在一定程度上推动了经济增长，您如何看待房价上涨给一个城市经济社会带来的正面和负面的影响？ 　　张思平：从经济发展来看，作为重要的支柱产业，房地产一直支撑着GDP的持续增长，从2005年开始，房地产投资成为整个社会投资总量的重要组成部分，商品房销售额占GDP的比重、房地产投资在固定资产投资的占比、房地产和建筑业在GDP中的占比都有相当的分量。从政府的财政收入来看，房地产已经成为地方财政收入和保障政府正常运作经费的重要来源，虽然与内地一些城市相比，深圳的土地收入占地方财政比重不算太高，但也已经是深圳城市正常运作必不可少的组成部分了。从城市建设和发展来看，房地产发展和房价上涨对深圳发挥了两个方面的作用，一个是卖地收入基本成为城市基础设施投资的重要来源，推动了现代化基础设施的建设；二是加快了城市的更新改造。 　　从这个意义上来讲，深圳房价上涨也有其合理的地方，因为城市现代化程度更高了，公共配套服务更完善了，房产有一定的升值也是符合规律的。但是，另一方面，房价上涨也“绑架”了政府，形成了严重的财政依赖，加上市场秩序紊乱、政府监管不力等，加重了房价上涨所带来的负面影响。此外，畸高的房价使工薪阶层买不起房，挤占了市民的正常消费，加大了金融风险，对深圳的产业发展也带来严重影响。 　　证券时报记者：您曾在2018年时就提出，深圳房价应每年逐渐下降，理性回归到合理水平，可是2019年下半年之后，房价再创新高，直到2021年政府出台了调控政策之后，深圳楼市似乎被“冻结”了，您如何评价此轮调控的效果？您认为当前深圳房价如何在不出现系统性风险的前提下合理回归？ 　　张思平：2021年以来，在从中央到地方的严厉调控措施下，应该说房地产市场处于一个下降的趋势中，至少深圳的二手房市场成交量萎缩了很多。这个时候有人提出，调控是否过头了？因为有许多刚需购房者不敢在市场下行过程中出手买房了。现在深圳乃至全国的房地产市场都到了一个关键的时期，大家开始担心房地产会不会“硬着陆”。目前按照中央的要求，要让房地产市场理性回归，实现“软着陆”，这就需要改变我们一直以来过度依赖房地产来实现经济增长的发展模式，转变为依靠科技创新、建立现代产业体系，实现经济高质量发展的模式。 　　对深圳而言，一方面要加快建设保障房，增加住房供给的总量，另一方面，通过经济的发展来逐步消化过高的房价，随着经济的增长，未来房价只要不涨就等同于相对下降了。但是，现在按照中央的预测，经济将预期转弱，经济增长很难再回到两位数了，甚至很难回到6%，所以深圳也很难通过高速发展来消化这么高的房价泡沫。 　　比较理想的选择是用时间换空间，稳中趋软、理性回归，实现房地产市场的“软着陆”。但具体操作是很困难的，因为经济社会有很多要素很复杂，房地产市场是全国性的，需求也是全国的，中央有统一的调控要求，地方能否标本兼治，是个非常大的难题。所以，回到“双轨制”应是政府的工作重点，加快保障房建设，并且形成一套完整的保障房建设、运营、管理、交易、流转体系，等这个体系建立起来了，政府对房地产市场的调控压力就小了，就可以逐步转向主要用经济手段来调节市场，而不是行政手段。 　　不应将人才 　　纳入住房保障体系 　　证券时报记者：深圳的住宅用地占城市建设用地仅20%左右，还达不到住建部提出的热点城市居住用地占比不低于25%，以及国际通行40%~50%的标准线，该如何考虑和处理保障房建设和土地供应紧张的问题？ 　　张思平：我认为不能用国际通行标准以及住建部提出的标准来跟深圳比较，因为无论是国内还是国外，像深圳这样人口规模的城市，土地面积大多数都比深圳大很多，居住用地也就比深圳大很多，整个容积率比深圳小很多。其次，在深圳有限的土地上，需要兼顾住房、产业、公共配套设施以及设定生态控制线，深圳的土地利用效率比很多地方都高很多。所以，深圳的土地面积确实一定程度上限制了住宅用地的开发。但是，我们可以通过提高容积率来释放更多的住房供给。比如在同等占地面积、或者同等建筑面积下，建设更多小户型的廉租房、保障房来满足低收入人群的需求。 　　证券时报记者：您提到，不应该将人才纳入到住房保障体系中来，这样不公平。但面对当前国内在特定产业上的竞争，各地在不惜成本抢人才，深圳面临着巨大的外部冲击，如何权衡公平和效率？ 　　张思平：从2010年起，深圳市住房保障制度体系中增加了一个特殊的保障群体，即“人才保障”，人才房已经构成深圳保障性住房体系中的重要组成部分。多年来，深圳市以学历作为主要依据，确定不同层次的人才标准，并列入住房保障制度中最重要的保障对象，将新建保障性住房中1/3的房源作为人才房，并对未分配到人才房的人才进行货币补贴。 　　这项政策从根本上使政府和用人单位在人才住房保障和激励机制上发生了“错位”，违背了住房保障性的改革和公共政策制定中的公平原则和基本方向，应该是住房制度调整中的重要缺陷，为未来完善住房保障体系留下了很多后遗症，应该及早纠正和调整。要按照现代住房保障制度和国家保障性住房的基本要求，回到以收入水平和财产水平为依据确定住房保障对象的基本方向和基本原则上来。 　　毫无疑问，人才生产力是城市生产力的重要表现之一，政府和用人单位应该制定不同的政策，吸引更多的人才。对刚毕业不久，以及处于中低收入或中等收入的各种人才，应该纳入政府住房保障的对象和范围，用实物或货币进行住房保障。对部分处于高收入或中等收人的人才群体，在高房价的情况下，对部分特别需要的人才，用人单位也会采取其他不同激励方式，帮助他们解决好住房问题。如果用人单位没有这个能力，政府应该扶持企业，给企业减税让利从而让其有能力激励高端人才，而不能直接替代企业去解决留住高端人才的问题，不然就错位了。所以，调整以学历为主要依据的人才房保障政策，不会影响深圳整体上吸引人才的环境。

58同城、安居客6日发布的《4月国民安居指数报告》称，4月份包括新房找房热度、购房者信心指数、经纪人信心指数等多项反映楼市预期的指标转弱。 　　报告指出，4月新房中国找房热度环比回落，较3月下跌14.4%，其中一线城市新房找房热度环比下跌18.3%，二线城市下跌14.1%，三四线重点城市下跌12.8%。 　　购房者信心指数小幅下滑。报告称，2022年4月用户信心指数为104.6，环比下跌1.6%。这一指数已连续两个月下滑。报告显示，46.9%的受访购房者认为5月份楼市政策的走向会继续保持稳定，也有42.2%的购房者认为楼市政策将略微放松；53.1%的购房者认为房价走势将继续保持平稳。 　　对于目前二手房市场情况，报告显示，2022年4月经纪人信心指数为91.0，环比下跌12.0%。有53.1%的受访经纪人表示5月二手房价格将继续保持稳定。另外，还有35.4%的经纪人认为2022年5月二手房市场挂牌量同比将会上涨。 　　当月，新房线上均价和二手房挂牌价亦有小幅下滑。报告显示，2022年4月全国重点监测65城新房线上均价每平方米17530元(人民币，下同)，环比下跌0.09%，其中有23城新房线上均价环比上涨。 　　4月，全国重点监测65城二手房挂牌均价每平方米16903元，环比下跌0.10%，其中有24城二手房挂牌均价环比上涨，落实二手房参考价制度的城市中有5个城市挂牌价环比出现下降趋势。从房源来看，当月，全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比下跌18.7%，部分城市受疫情影响环比下行明显。

5月1日，从北京市海淀区房管局获悉，该局发布了《关于进一步加强“五一”期间房地产经纪行业安全生产及规范经营有关工作的通知》（简称《通知》），要求辖区内各房地产经纪机构、住房租赁企业在“五一”期间严格做好疫情防控、出租房屋安全隐患排查、网络信息安全维护、经营门店安全检查等工作，规范开展各项房屋租、售业务。《通知》提出，要严格落实属地疫情防控措施，店内人员必须佩戴口罩，做好登记表、员工测温记录表、消毒记录表等。要有效控制作业规模避免形成聚集，做好门店人员管理，控制门店人员密度，防止人员聚集；在带看过程中，有效控制人员数量，避免发生聚集。要严格排查人员风险，严格访客扫码登记制度，仔细查验健康码、行程码，一经发现14日内有中高风险地区旅居人员，立即向社区报备。

机构统计数据显示，截至4月28日，4月北京二手住宅累计成交13170套，预计全月成交14000套左右，环比下降约两成。 即将过去的4月份，北京二手房市场整体行情“温而不热”。从市场表现来看，购房者看房活跃度有所提升，但依然较为理性，并未盲目跟风。根据北京中原研究院的统计，截至4月28日，4月北京二手住宅累计成交13170套，预计全月成交14000套左右，环比下降约两成。 业内人士分析指出，当前市场整体较为平稳，交易规模相较去年同期有所减少，但相较疫情前年份属于正常水平，没有出现明显上扬或下行态势。而对于即将到来的传统楼市旺季“红五月”，受“五一”小长假及疫情的不确定性影响，成交量上升的压力依然较大。 在业内人士看来，4月份，北京二手房市场整体行情“温而不热”。 故事： 看房一年后“理性刚需族”出手购房 90后的购房者小仪（化名）自称是一位理性的刚需“上车”族，她从2021年4月开始，断断续续一直在看房，到今年4月初，终于定下了一套二手房。 小仪告诉新京报，她的目标为一居或小两居，因为想自住，希望小区环境好一些，因此，选房时放弃了“老破小”，并将区域锁定在朝阳区，但此前始终没找到合适的房源。在看房的这一年时间里，小仪的预算不断上涨，“由最早的430万元左右，上升到520万元，预算涨了小100万。” 春节前后，小仪感觉到市场有所回温，房价也开始出现上涨，“我关注的几个小区，市场关注度都挺高，要么小区不出房，出房的，业主心气都特别高，年前480万左右能买到的，年后挂出来的得520万了。我当时觉得在‘小阳春’期间不一定能买到房了，有点想放弃了。” 最终，4月份，小仪看中了朝阳区阿曼寓所一套64平方米一居室，户型、物业方面都比较满意，而且议价空间较为灵活。小仪说，这套房原本的挂牌价为535万元，超过她的心理预期，但由于业主卖旧买新、诚心出售，最终她将价格谈到了518万元。随后，小仪签了合同付了定金，准备申请公积金组合贷。 为何看房近一年后会选择在此时出手？小仪称，主要是因为现在房源价格比较稳定，而且还有一定的议价空间。谈及对目前市场的感受时，小仪表示，虽然市场热度有所回升，但大家对于买房，尤其是刚需客群购房还是比较谨慎的。 市场： 多个区域二手房成交量价表现较为平稳 小仪这类刚需客买房的情况并非个例。新京报从北京多个区域中介门店获悉，4月以来，北京二手房市场处于平稳阶段，购房者较为理性，并未盲目跟风。 就中心城区来看，麦田房产宣武大区中信城区的区域经理李文表示，虽然附近有新房项目即将入市，分流了部分客户，但总体来说，4月份，中信城周边区域二手房整体成交量有所上涨，价格稳中略升，户型较好的房源及大户型房源更容易吸引购房者，从挂牌到成交的周期明显缩短。而在议价空间方面，业主议价空间相对灵活，具体需要根据房源的竞争优势来评估。 与此同时，21世纪不动产幸福家园店的店东付黎明告诉新京报，其门店所在的广渠门商圈，4月份总价在600万元以下的小户型成交较快；而对于800万元以上的两居，由于偏改善需求，购房者的观望情绪相对浓一些，因此，成交速度比小户型慢，成交周期也相对较长。 在朝阳区，北京链家望京中心大区南湖店商圈负责人表示，其门店处于望京公房社区，4月成交量相较3月略有下降，除了受4月初疫情影响外，还由于业主心理价位高，部分公房的价格略有增长，而客户又比较理性，两者之间心理预期差距在总价的5%左右，因此成交周期有所拉长。 在北五环外的天通苑，北京链家天通苑大区商圈负责人表示，天通苑是刚需大盘，首次置业、改善购房的人群相对较多，所以每年3-4月份，刚需购房人群会多一些，但4月天通苑的二手房市场谈不上“火”，甚至相对3月份还出现了小幅下滑；购房者较为理性，不会盲目跟风，一般只考虑价格与市场均价持平的房源或接近上一套成交价的房源，因此价格处于平稳阶段。 西四环的青塔商圈，二手房成交也颇为平稳。北京链家青塔大区万科紫苑店商圈负责人表示，4月份区域市场成交平稳，和3月差不多，购房者的数量不少，但优质房源有所减少，导致交易量并未上涨。相比3月，市场成交周期更长，因为优质房源少了，在售房源的挂牌价也稍有提高，但客户较为理性，不会盲目跟风，“我们门店的成交量比3月少一些，但成交标的比上个月大，基本都是购买改善型住房的客户。” 机构： 预计全月成交约1.4万套，环比下降约两成 而从整体市场来看，在平稳运行的基础上，4月下旬暴发的新一轮疫情，对二手房成交量也有所影响。根据北京中原研究院的统计，截至4月28日，4月北京二手住宅累计成交13170套，预计全月成交14000套左右，较3月同期下降约两成。 据机构统计，截至4月28日，4月北京二手住宅累计成交13170套。 新京报资料图片 北京链家研究院分析师冷会认为，从当前市场表现看，市场整体较为平稳，交易规模相较去年同期有所减少，但相较疫情前年份，没有出现明显上扬或下行态势。 从时间分布来看，上半月销售情况好于下半月，主要是受疫情影响，部分区域交易有所放缓。从空间结构上看，由于疫情对各区影响不均，导致中心城区成交占比略微提升，带动全市成交均价上涨1%左右，但细分各片区价格均处于稳定状态。 诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析指出，预计4月全月成交规模不及3月，原因在于，一方面由于清明假期期间，北京楼市活跃度不高，三天仅成交194套，远低于3月日均455套的成交水平，从而拖累了全月成交规模；另一方面，由于进入4月下旬，北京多区域疫情散点发生，对楼市成交造成一定阻力。 而从带看量等指标来看，据麦田房产数据监测显示，4月买房人的看房热情不减，日均带看量和3月份基本持平；而4月调价房源中，下调挂牌价的房源比例比上月增加4个百分点，房东的预期稍微有所松动。 麦田房产分析师认为，4月北京二手房成交量稳中有降，主要原因在于，一是市场没有出现明显的走强信号，购房者的买房急迫性有所减弱，据麦田房产数据显示，4月份客户平均成交周期环比3月增加12天；二是受疫情影响，部分置换需求也有所延后，新增挂牌房源和上月相比有所减少，换房的需求有所抑制。不过，虽然成交量有所下滑，但市场基本面和3月大致相当，优质房源依旧去化较快，也有部分房源需要降价才能成交。 展望： 5月市场信心或有所提升，但走向仍待观察 对于即将到来的传统楼市旺季“红五月”，北京二手房市场走势将如何？北京链家天通苑大区商圈负责人认为，如果4月大部分区域业主愿意向下调整房屋价格，5月市场可能会恢复一些交易量，但也不会太多，目前市场平稳状态下，每个月交易量应该不会有太大波动。 北京链家青塔大区万科紫苑店商圈负责人则表示，预计5月交易量会与4月持平或稍多一些，“5月有一个小长假，大家换房、购房时间上会充裕些。此外，2-4月之间需要置换并且已经卖房的业主，5月会相继收到房款首付，基本都可以订房了。但具体成交情况仍会取决于价格，价格高就会影响成交量。” 从整体市场来看，合硕地产机构首席分析师郭毅分析指出，4月北京二手房市场的签约规模处在一个相对稳定的状态，虽然这段时间受疫情影响，线下看房、选房方面有一定的制约，但整体交易量还相对活跃，预计5月份二手住宅销量会逐步走高。 不过，在梁楠看来，虽然当前政策面支持力度持续强化，但传导至交易市场仍需要时间。预计进入5月，随着政策效应持续发酵，北京二手住宅市场信心会有所提升，但受“五一”小长假及疫情的不确定性影响，5月上旬市场仍难有大幅改观，整月成交维持上升的压力仍较大。 “未来市场不确定因素有所增加，金融市场波动和政策面变化均对购房预期产生不同程度影响，同时，疫情情况对后市发展具有重大影响。若5月份疫情局势缓解，二手住房市场预计可维持平稳态势，但后市走向仍有待观察。”冷会如是说。

近日，“一行两会”（央行、银保监会、证监会）分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，研究部署具体贯彻落实措施，内容均提及了房地产行业。 央行指出，要执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。 银保监会强调，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。同时银保监会会议还表示，加强“新市民”金融服务，支持“新市民”在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求。 证监会提出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“一行两会”的表态中“及时优化”、“积极支持”、“督促银行保险机构”等用词更积极，传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台。一方面，地方住房信贷政策调整，取消认房认贷，降首付、降利率，切实降低需求端的购房成本。另一方面，房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善。此外，银行、AMC等机构对重点房企的风险项目并购等有望加快推进，利于房企风险出清。 同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次“一行两会”部署的具体贯彻落实措施，是基于近期中央和国务院的会议精神而进行的，充分体现了相关部门近期继续在金融方面发力和谋发展的导向。此类政策对于房企端、购房端、金融投资端等都有启发，其也意味着近期会有各类新的政策和支持内容，对于房地产市场的环境进一步改善等有积极作用，也有助于对近期房地产市场的风险做进一步的防范，促进房地产市场的更为健康的发展。

多孩家庭贷款上限提高，追加购房资格，多地还有真金白银的房补拿……4月以来，50余地出台楼市新政，你考虑出手吗？ 　　据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了房地产政策。截至4月26日，全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过50次。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，4月以来，各地优化房地产调控政策落地节奏加快。 　　随着各地楼市新政频出，调整公积金贷款额度已成为普遍手段。值得注意的是，近日，沈阳将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年，这也是全国第一个对增值税进行调整的城市。另据多家媒体报道提到，佛山将“满5年住房不限购”。 　　多孩家庭迎利好 　　此外，已有城市特别提及多孩家庭。 　　资料图 中新经纬摄 　　江苏无锡明确，对生育二孩或三孩的该市户籍家庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为60万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额调整为100万元。值得一提的是，无锡卫健委还发文提到，二孩及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次无锡政策的牵头部门是卫健委，而非住建局。类似情况也说明，当前调整购房政策，也会和人口生育和家庭抚养等因素进行考虑。预计后续全国其他城市也有类似的逻辑，这也是其他城市后续可以积极关注的要点，即可能会增加一套房源的认购资格。 　　此前，四川绵阳拟对符合政策生育二孩、三孩的家庭，在绵阳城区(含安州区)购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过2万元。补贴资金由市区(园区)两级财政按财政体制分级负担，市级承担30%，区(园区)承担 70%。鼓励开发企业对生育二孩、三孩的家庭，在给予最高优惠的基础上再给予特别优惠。特别优惠的额度不计入低于备案价15%内。 　　“各地出台公积金新政，是为了落实中央支持合理住房需求的政策导向。部分城市结合人口政策，强化对二孩三孩家庭的住房支持，加大需求端力度调整，有助于加快潜在合理的刚需及改善需求释放。”陈文静这样说。 　　真金白银给房补 　　一些地方的做法更为直接，发放或提高购房补贴。 　　江苏南通市通州区按照企业职工所购首套新建普通商品住宅的房款总额和房屋面积计算，90㎡(含)以下给予房款总额1%的购房补贴，90㎡—144㎡(含)给予房款总额1.5%的购房补贴。对符合条件的双职工家庭(直系亲属购房人)购买144㎡(含)以下首套新建普通商品住宅，给予房款总额2%的购房补贴。 　　湖南常德市加大大专以上学历及各类技术人员购房补贴力度。购房补贴以货币形式一次性发放，以其购买的新建商品住房面积作为补贴计算基数，其中全日制博士研究生、正高级职称人员以及高级技师补贴标准为200元/平方米，全日制硕士研究生、副高级职称人员及技师补贴标准为150元/平方米，全日制本科生、中级职称人员及高级工补贴标准为120元/平方米，全日制专科生及中级工补贴标准为100元/平方米。 　　江苏常熟市曾提出对符合要求的人才以定率标准进行补贴，新建商品房按购房发票价(不含增值税)的1%给予补贴；存量房按购房网签备案价的1%给予补贴。不过，该新政随后被删除。 　　对此，严跃进对中新经纬表示，各地部门会不断关注市场的反应。包括此前的青岛阳城区的放松限购、河北燕郊的首付两成、广州的接力贷，以及此次常熟的人才购房补贴政策，其实都有一日游的现象。类似现象说明，一些政策面临了炒作，或者引起了市场的误读，相关部门会有一些叫停的做法。通过此类叫停，客观上能够减少各类曲解政策的现象，有助于减少房地产炒作的行为出现。 　　单、双职工公积金贷款额度上调 　　甘肃兰州，云南昆明，浙江湖州，江苏姜堰、靖江、扬州、淮安，福建龙岩等8地均提到单、双职工公积金贷款额度上调。 　　严跃进对中新经纬表示，公积金政策持续宽松，一是因为资金比较充裕，二是因为它是支持合理住房消费的一种重要渠道。 　　严跃进提到，公积金政策跟商业银行贷款政策一起，助力于房地产和金融市场，有助于刺激合理住房消费，对于房地产市场二季度的活跃有积极作用。 　　另外，在前述30余个城市中，做出涉及公积金新政调整的，包括甘肃、广西、沈阳、昆明、台州、苏州、北海、南宁、自贡、青岛、济南、商丘、梧州、郴州、九江、东莞、中山、遵义、黑河、荆州、临沂、资阳、唐山等至少20余地，内容包括提高公积金贷款最高额度等，多地对受疫情影响企业提出纾困措施。 　　贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点；本月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。 　　在国务院新闻办公室18日举行的2022年一季度国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，随着多地适度放开限购限售等，销售面积降幅有所收窄。下阶段，各地坚持“房住不炒”，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。

4月27日下午，广东省江门市住房和城乡建设局联合江门市商务局召开了“2022江门市夏季促消费活动专题”新闻发布会。会上提到，将对在江门购置新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人，按房屋建筑面积分档发放9000套、总价值3700万元的购房消费大礼包。 　　事实上，楼市松绑正在各地上演。 　　4月25日，江苏无锡市住房公积金管理中心上调住房公积金贷款及支付房租额度。 　　4月26日，佛山住建局内部发文明确，对不动产登记满5年的二手房不限购。 　　4月26日，南通市通州区最高给予房款总额2%的购房补贴。 　　4月27日，淮安上调公积金贷款额度，最高至66万元，同时降低首套房公积金贷款首付比例至20%。 　　中原地产研究院统计数据显示，截至4月26日，全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过50次。衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁、昆明等超过50城在4月发布了不同力度的房地产宽松政策。而如果把时间线拉近到最近一周，也有包括淮安、南通、佛山、无锡等多城市颁布了楼市宽松政策。 　　广东江门将向购房者 发放3700万元消费券 　　据上海证券报，4月27日下午，广东江门市举行了“江门市夏季促消费活动”专题新闻发布会。自4月28日起，将向在江门市购买新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人， 发放总价值3700万元的消费券。 本次活动时为期两个月。 　　具体来看，从2022年4月28日零时起，办理合同网签的100㎡以上(含100㎡)、前 5000 套新建商品住房(按合同定稿时间排序，下同)，每套发放 5000元消费券，总价值 2500万元。办理合同网签的100㎡以下(不含100㎡)、前4000套新建商品住房，每套发放3000元消费券，总价值1200万元。 　　据了解，消费券仅适用于交易发生地在江门市行政区域内的实体店(需支持微信支付)线下消费。每笔交易只限使用一张消费券，消费券可以在商家其他优惠活动的基础上叠加使用，领券人在进行消费使用时可自动核销。消费券不能转让，不能共享。消费券有效期截至2022年10月31日，有效期结束后未使用的消费券将由系统自动收回。 　　补贴金额在100元以上(含100元)消费券，适用于江门市行政区域内的报名参与本次活动的商家实体店及生产企业线下消费。行业主要范围：建材、家具、家装、家电、家饰、家纺、家庭用品行业。 　　补贴金额在100元以下消费券，参与活动的商家为在江门市行政区域内办理市场主体统一登记注册，可支持微信支付的守法经营企业或个体工商户。行业主要范围适用于在江门市行政区域内办理市场主体统一登记注册，可支持微信支付的守法经营商家实体店。除报名参与的行业范围外，还包括酒店、民宿、景区、餐饮等行业。 　　公积金最高可贷100万 　　4月25日，江苏无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金相关政策的通知》(下称《通知》)上调住房公积金贷款及支付房租额度。 　　《通知》明确，提高职工及配偶在无锡市行政区域内无自有住房且租赁商品住房，提取住房公积金支付房租的额度至每人每年15000元。取消因购买、建造、大修自住住房提取过住房公积金、名下有还贷记录不能办理租房提取的限制条件。 　　对首次申请公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为50万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度调整为80万元。 　　在《通知》还提到，对生育二孩或三孩的无锡市户籍家庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为60万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额调整为100万元。 　　4月26日，南通市通州区颁布新政，最高给予房款总额2%的购房补贴。 　　补贴标准分为1%、1.5%和2%三档。具体来看，按照企业职工所购首套新建普通商品住宅的房款总额(以开发企业出具的税务发票为准计算，不含储藏室、车位、车库、阁楼的价款)和房屋面积计算，90平方米(含)以下给予房款总额1%的购房补贴，90平方米-144平方米(含)给予房款总额1.5%的购房补贴。对符合条件的双职工家庭(直系亲属购房人)购买144平方米(含)以下首套新建普通商品住宅，给予房款总额2%的购房补贴。 　　4月27日，淮安上调公积金贷款额度，最高至66万元，同时降低首套房公积金贷款首付比例至20%。 　　根据淮安《通知》内容，缴存人购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款最高额度按基准额度1.1倍执行，即单方符合住房公积金贷款条件的，贷款最高额度为44万元，双方符合住房公积金贷款条件的，贷款最高额度为66万元。 　　广东佛山满5年的二手房不限购 　　在最近一周内颁布楼市宽松政策的城市中，政策放宽力度较大的当属佛山。 　　4月26日晚间，据多家媒体报道，佛山市住建局以非公开方式给各区相关部门发布通知称，称最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房将不计入居民家庭拥有住房套数；同时，满5年商品住房在进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验。 　　对于佛山出台该政策的原因，《通知》称，为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，满足居民自住型住房需求，支持改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，佛山此举，一定程度上能激活部分改善型需求，大概有以下几类需求：一是生二胎、三胎的部分家庭；二是现居住房屋户型较差、配套不足要改善的家庭等等；三是5年以前买房，入市的门槛和成本较低，且手上并无房贷或已还清的家庭；四是民企老板或高管的改善型需求，开始避险和回归安全资产而购房。 　　李宇嘉还表示，经过近2年的调控，房价涨幅已回归合理区间运行，阶段性调控已达到预期。该政策支持改善型住房需求，仅对部分政策进行调整，合理引导预期，以“五年“为界，避免短期炒作的基调未改。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，佛山此类政策是限购放松中的一个较好的创新版本，后续其他城市可以借鉴。 　　中指研究院指出，4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点： 　　一是政策的落地节奏加快。50余城(城市与一季度有重复)出台房地产相关政策明显高于前三个月。 　　二是政策向限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大。3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，4月以来，多地跟进调整相关政策，涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。 　　三是城市向热点一二线城市扩围。4月，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。

4月28日晚间，贵阳市人民政府发布《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)，其中提及鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。 　　《通知》在减轻企业开发成本方面，宣布调整土地使用权竞买保证金缴纳比例。以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权，竞买保证金按规定最低比例(挂牌起始价20%)执行，允许按挂牌起始价成交。新出让土地房地产项目周边教育配套、保障性住房、基础设施配套等，由属地区(市、县)政府结合规划设计条件和贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定，统筹组织实施区域配建。地下车位土地出让金专项用于项目公建配套建设。 　　在信贷需求方面，《通知》提出，要加大住房公积金支持力度，利用住房公积金增值收益，采取个人补息贷款方式撬动商业银行资金，扩大住房公积金制度受益面。新增个人补息贷款规模20亿元，贷款发放时间控制在3个月内。 　　争取金融机构信贷支持。引导金融机构落实好相关信贷政策，针对优质房地产企业，在风险可控基础上，适度加大流动性贷款、并购业务等支持力度，满足建筑企业合理融资需求；引导商业银行及金融机构不随意停贷、抽贷，最大限度支持在建工程项目建设如期竣工交付。 　　另外，《通知》还要求提升商品房存量流通性。加快盘活非住宅商品房用地存量，对已出让尚未建设的非住宅商品房项目，在完善公建配套设施的前提下，允许按程序申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设，促进非住宅去库存；对于调整为住宅的，原则上用于安置房和保障性租赁住房建设。鼓励实物安置，按照自愿参与、择优选房、自主选择原则，由属地区(市、县)政府组织存量房作为安置房、调剂存量安置房等方式，拓宽安置房源筹集渠道，充实健全安置房源库。 　　在完善住房供应体系方面，要加强保障性租赁住房补贴政策支持。对符合《贵阳市市级青年人才公寓管理暂行规定》租房人员，按标准连续发放两年租金补贴；对新落户并在贵阳贵安工作的新市民、青年人租住保障性租赁住房人员，原则上按同地段同品质房屋租金80%收取房屋租金。另外，要放宽共有产权住房购买条件。满足大学专科及以上学历、连续缴纳社保3年及以上、完税两年及以上中任意一条，均可申请购买销售型共有产权住房。 　　国家统计局发布的2022年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，2022年3月，贵阳市新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.2%、同比下降0.7%，二手住宅销售价格指数环比下降0.9%、同比下降3.4%。

4月29日，沈阳市房产局、市自然资源局、沈阳住房公积金中心联合印发了《关于优化外地人在沈购房服务的通知》(下称通知)。 　　通知明确，非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。 　　同日，据东莞日报报道，东莞调整更新购房政策，其中非莞户籍2年内累计缴纳12个月以上社保或个税可买首房；新入户居民家庭落户后即可购房。 　　根据国家统计局《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》，东莞、沈阳分别以城区常住人口数956万和707万位列特大城市。 　　外地户籍在沈阳购房 　　不再提供个税或社保证明 　　沈阳上述通知提到，为建设国家中心城市，加快沈阳都市圈建设，方便外地人来沈工作生活，解决住房问题，经研究，非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。缴存住房公积金外地职工家庭在沈阳市购买自住住房的，可按规定在沈阳市申请住房公积金购房贷款。 　　按照沈阳市人民政府办公厅于2018年4月17日发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)在沈阳行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。 　　非户籍居民家庭在沈阳行政区域内拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。非本市户籍居民家庭在沈阳市行政区域内没有住房的，可在限购区域购买1套商品住房，购房时需提供购房申请之日起前2年内在沈阳连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明，通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。 　　同时，上述政策提到，为坚决遏制投机炒房行为，防止局部区域房价过快上涨，对沈河区、和平区、浑南区(三环内)3个区域实行限购政策。 　　2018年8月6日，沈阳市人民政府办公厅再发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，明确扩大商品住房限购区域，商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。 　　根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日沈阳市常住人口为9070093人。 　　东莞取消新入户购房“双半年”限制 　　落户即可购房 　　据东莞日报29日报道，东莞市住房和城乡建设局“莞e认购”小程序完成升级，在认购“温馨提示”中，我们可以发现关于购房资格条件的部分内容已作出调整更新。新政策主要在恢复个税购房政策、优化人才购房政策、取消新入户购房“双半年”限制等方面举行了调整修改，将于5月1日起实施。 　　东莞市住建局相关负责人表示，下来东莞将继续深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价稳房价稳预期”目标，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 　　据莞e认购“温馨提示”显示，自2022年5月1日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第1套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房，下同)，须提供购房之日前2年内在本市累计缴纳12个月以上社会保险(以下简称“社保”)或个人所得税(以下简称“个税”)证明；购买第2套商品住房的，须提供购房之日前4年内在本市累计缴纳36个月以上社保或个税证明。对拥有2套以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其销售商品住房。 　　非本市户籍居民家庭具有国家承认的最高学历为本科以上【含国(境)外本科以上学历、学位】，或具备职称(或专业技术人员职业资格)证书，或取得国家职业资格证书二级技师、一级/高级技师(或职业技能等级证书二级/技师、一级/高级技师)，能提供购房之日前2年内在本市累计缴纳6个月以上社保或个税证明的，可以在本市购买第1套商品住房；购买第2套商品住房的，须提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。 　　自2022年5月1日起，取消“新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件：1.在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年；2.在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年”的规定，即新入户居民家庭落户后即可购房。 　　根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日东莞市常住人口为10466625人。 　　多地密集更新楼市调控政策 　　据新华社消息，中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。中共中央总书记习近平主持会议。 　　会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　在此之前，多地相继发布消息更新购房政策。 　　据中国指数研究院统计，今年截至4月24日，全国已有近90城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。 　　4月28日晚，贵阳市发布《市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中提到，加大住房公积金支持力度。利用住房公积金增值收益，采取个人补息贷款方式撬动商业银行资金，扩大住房公积金制度受益面。新增个人补息贷款规模20亿元，贷款发放时间控制在3个月内。降低个人住房消费门槛。鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。 　　29日，“洛阳发布”微信公众号消息，河南第二大城市洛阳出台18条房地产举措，其中提到，引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。

购房松绑政策不停发，最近几天又有多个城市跟进。 　　近日，梅州、连云港均发布或执行了六方面稳地产新政，其中，均降低了购房首付比例，梅州是将二套房公积金首付比例降至2成，连云港是将商贷首套房首付比例降至2成。 　　此外，无锡还将二手房增值税免征年限由5年改为2年。湖南岳阳出台多项措施稳楼市：契税优惠、购房补贴，土地出让金分期。 　　业内人士认为，近一周，房地产政策呈现井喷之势，力度和范围达到了第一个高峰，政策主要围绕需求端放松，同时供给端也有积极进展。中央政治局最新定调后，预计接下来，还有更多地区会更加积极地跟进实质性放松，尤其在限贷方面，以切实提升购房者尤其改善性购房群体的支付能力。另外，地方政府应该会积极跟进支持企业合理融资需求和优化预售资金监管方面的政策。 　　梅州二套房公积金贷款首付降至2成 　　5月1日，梅州市住建局等七部门联合印发《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从完善住房领域金融服务、调整公积金贷款比例、加强房地产销售市场监管、强化土地供应和房地产市场联动、优化房地产项目立项审批手续、加强城市基础配套设施建设等六方面提出具体措施。 　　其中，明确二套房公积金贷款首付比例降至二成。 　　在完善住房领域金融服务方面提出，加快现有存量按揭贷款未发放部分的审批手续，增加信贷额度，确保符合放款条件的贷款及时发放。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例不低于25%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房再次申请的商业性个人住房贷款首付比例不低于30%；合理确定个人住房贷款利率水平，积极推动房贷利率加点下调。 　　在调整公积金贷款比例方面提出，降低二套房公积金贷款首付比例，从三成降至二成。参照《梅州市申请人才公寓人才层次与类别标准》，购买首套自住房申请住房公积金贷款的，不同层次人才贷款额度上浮20%到1倍不等，同时，贷款金额不受个人住房公积金账户余额限制。 　　在加强房地产销售市场监管方面提出，鼓励企业结合自身实际，出台面向高层次人才、参与抗疫人员、三胎家庭等特定社会群体的购房优惠政策等。 　　另外，对于预售资金监管，新政提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1-2次预售款提取次数。 　　连云港首套房商贷首付比例按20%执行 　　4月29日，连云港市房地产市场调控发展领导小组办公室发布《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》，自2022年5月1日起，从六方面调整房地产市场调控相关措施。 　　一、经营性用地竞买方面。经营性用地竞买保证金缴纳模式由“出让金总额低于5000万元全部缴纳；出让金总额5000万元-1亿元缴纳5000万元；超过1亿元缴纳出让金总额的50%”调整为“缴纳出让金总额的20%”。缴款期限模式由“合同签订后1个月内一次性付清剩余土地出让价款”调整为“合同签订后6个月内一次性付清剩余土地出让价款”。 　　二、住房公积金方面。扩大住房公积金制度覆盖面和使用面，对灵活就业人员给予缴存补贴，吸引灵活就业人员参加公积金制度，助力灵活就业人员解决住房问题、改善居住条件。取消提供申请人及配偶(含未成年子女)住房公积金缴存地和购房地的查房证明，以职工家庭住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准。 　　三、商业贷款方面。首套房首付比例按20%执行。引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期。 　　四、商品房预售规模方面。将市区原高新区范围及备案价高于12000元/平方米的项目、每次不少于3万/平方米的预售规模要求，调整为按幢审批发放。 　　五、开发企业信用管理方面。扩大市区房地产开发企业信用考评A类覆盖面，将A类企业比例从10%调整为20%，使更多的房地产开发企业获得在预售进度条件、预售资金使用等方面的优惠政策。 　　六、商品房预售资金监管方面。在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。 　　近期房地产宽松政策井喷出台 　　除了梅州和连云港出台降首付等稳地产政策，5月1日，无锡市住建局、国税总局无锡市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。 　　湖南省岳阳市人民政府办公室5月1日印发《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》的通知，其中提到在市城区购买新建商品房和二手房(含住宅、非住宅)，签订商品房买卖网签合同，并在1个月内全部缴清交易契税的，由契税征收的市区财政部门按其所缴纳契税税额的50%对购房人予以补贴。另外，对在市城区购买首套新建商品住房和二手住房，签订网签合同并完成契税缴纳的，给予每套1万元的购房补贴。该《通知》有效期一年，补贴申请截止时间为2023年4月30日。 　　亿翰智库认为，近一周，房地产政策呈现井喷之势，力度和范围达到了第一个高峰，政策主要围绕需求端放松，同时供给端也有积极进展。 　　其中，需求端放松方面，近一周围绕限购、限贷、限售“三限”的放宽明显增加，同时公积金贷款放宽、房贷利率下调及购房补贴等政策持续。“三限”放宽方面，更多高能级城市调整限购政策，主要采取放宽限购门槛等方式，例如南京、长沙、沈阳以及东莞等，均针对外地户口、高层次人才等放宽了限购政策，此外还有放宽房产认定、缩小限购区域等，例如佛山规定满5年房产不计入房产套数，惠州2区宣布不再限购等，三四线城市跟进取消限购或限售，例如湖州、廊坊均有传取消限购；不过相比而言限贷放宽仍然较少，且除了贵阳外基本都为三四线城市，包括南阳、洛阳、株洲、镇江等，这些城市均宣布采取认贷不认房的首套房认定标准，其中贵阳、洛阳等同时引导金融机构执行首套最低20%的政策。 　　亿翰智库认为，目前来看，虽然更多高能级城市加入，但是以调整购房门槛为主的政策力度有限，可将其看做是这些城市走出的第一步。中央政治局最新定调，在“房住不炒”前提下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，因此，预计接下来各地将会更加积极地跟进实质性放松，尤其在限贷方面，以切实提升购房者尤其改善性购房群体的支付能力。 　　另外，供给端方面，预售资金管理和企业融资方面也有积极进展和信号。亿翰智库指出，预售资金管理方面，洛阳根据企业综合等级高低，执行差别化预售形象规定和预售资金拨付，一级企业8层及以下完成基础工程即可申请预售并享有12个拨付节点，同时洛阳也允许银行保函替代重点监管资金，南阳提出缩短项目审批时限，同时主体一层封顶即可申请预售，同时也将采取差别化预售资金监管，这些政策料将能够一定程度缓解企业资金沉淀压力。企业融资方面，近期中央定调后，央行上海总部以及洛阳、株洲等地方政府均响应不盲目抽贷、断贷的提法，引导金融机构支持企业合理融资需求。 　　亿翰智库认为，目前来看，虽然供给端政策力度和范围并不太大，但是中央政治局会议亦提到了支持地方政府优化预售资金管理，因此接下来地方政府应该会积极跟进支持企业合理融资需求和优化预售资金监管方面的政策，此外，洛阳、株洲等地开始在土地款、相关税收延迟缴纳等方面给予支持，预计接下来行业资金紧张状况料有望得到一定程度缓解。

　“五一”假期过半，但深圳各楼盘鲜有大面积、规模式地打出“一口价”“特惠房”等促销宣传。 　　不过值得注意的是，作为新房市场获客的重要依赖渠道，深圳大小 中介机构纷纷推出了“五一不打烊”“免费专车到家门口接送看房”“推荐折扣好房”等活动 。 　　特意选择在“五一”假期开盘的深圳某楼盘置业顾问赵银，假期就一直在忙着房源推介。此外，由于今年受疫情影响建议不离深等政策，部分市民在假期的市内出游线路上新增了售楼处这一打卡点。 　　有楼盘主动调低备案价 　　对于赵银来说，今年“五一”假期是非常忙碌的。 　　赵银所在楼盘于4月底拿到预售证并公布了销售方案，根据公司安排，前期的正式认筹和资料审核需要在假期前完成，而线上选房、签署认购书和预售买卖合同等实质性成交手续，则均要在“五一”假期完成。 　　实际上，在预售批复的半个多月前，赵银所在楼盘就通过各大广告展位、地铁广告位、自媒体推广等多种形式进行了大力宣传，而赵银也通过加入各个新房群、媒体群等各种渠道在寻找意向客户。 　　在广告宣传效应下，“五一”假期之前，赵银就已经开始陆续接待前来了解情况的购房者，这也为其后续推介积累下了客源。 　　5月1日，在线上选房环节结束后，尚有部分较大面积的房源没能售出，赵银再次梳理出之前来看过房、但此次并未认筹的准客户名单，直接打电话给这些客户，告诉项目当日的最新选房情况，并询问客户近期的购房意向和计划。 　　这样的电话并非都顺利或有效。据赵银介绍，有些积分较高、资质较好的客户就表示，还要再等等其他楼盘开盘，以后会关注他们项目，但暂时不会考虑购买。 　　不过，赵银并没有因为这些客户的婉拒绝就轻易放弃，毕竟与之前新房源开盘即售罄的市场环境相比，如今的置业顾问和中介经纪人都需要付出加倍努力。在今天(5月2日)上午上班不久，赵银又重编辑了楼盘最新房源信息及项目介绍群发给了客户。 　　相较还处在新开盘繁忙工作阶段的赵银，在深圳大鹏新区某楼盘售楼处工作的刘玉现阶段工作则要轻松很多，只需等待上门客户为其讲解项目即可。 　　“五一”假期第一天(4月30日)，《每日经济新闻》记者在该项目售楼处看到，现场除开发商的置业顾问工作区域外，在一楼大厅还为各个第三方中介渠道特意设置了办公区域。 　　与其他楼盘项目第三方中介带来准客户后直接交由开发商工作人员接待不同，记者在现场看到，该项目的驻场中介需要自己负责接待、讲解和为客户准备置业计划书。在没有接待工作时，几家中介工作人员则聚在售楼处门口闲聊。 　　实际上，该项目自去年8月开盘后销售并不及预期。据现场置业顾问介绍， 项目开盘8个月仅卖了不到100套房子，今年4月下旬楼盘还主动申请调低了备案价，原来最贵的户型单价也从3.5万元/平方米降到了约3万元/平方米 ，这也是深圳近年来少有的主动调低备案价的楼盘项目。 　　不过大幅降价也并未带来更多的签约客户。记者当日在该项目现场看到，仅有零星有客户前来咨询。据置业顾问介绍，假期前来咨询的客户中，有家人结伴而来，也有家长带着小朋友前来，但多以来周边度假游玩的家庭单元为主。 　　开发商加快推盘节奏 　　在深圳楼市筑底低位徘徊多月后，进入4月份，市场不时传出“参考价调整”“放松限购”等消息。特别是在深圳复工复产之后，随着短期内中介带看量小幅上升， 多方看暖楼市的情绪高涨 。 　　深圳中原研究中心数据显示，截至4月27日， 深圳新房市场共网签4773套商品房，环比上涨33.1% 。其中住宅网签2714套，环比下降5.1%；豪宅网签484套，环比下跌52.1%； 商务公寓网签632套，环比上涨324.2% 。 　　二手房方面，据深圳市房地产中介协会统计，4月以来深圳市场成交量持续上涨，4月第3周，新房、二手房成交量均呈上涨态势，尤其是福田、南山、宝安二手房成交量，环比增长近100%。4月前三周，深圳二手房成交量已超1300套。深房中协当时预计，4月二手房成交量或将破2000套。 　　不过从5月2日深圳市住建局最新公布的4月份成交数据来看， 4月深圳二手商品房成交20.5万平方米(2207套)，同比下降0.67% ；其中二手商品住宅成交为17.63万平方米(1860套)，同比下降0.69%。二手住宅成交量最终未能突破2000套大关。 　　对于近期多地密集松绑楼市及接下来深圳楼市的走向，乐有家营销总裁贺玲在4月底曾公开撰文分析称，政策暖风频吹主要集中在三四线城市，二线城市适度放松，一线城市多因素复杂影响下基本“岿然不动”但也有因城施策的调控思路。 　　贺玲认为，后续深圳不排除在政策上有正常调整或边际微松，这对当前过度压制的需求释放是有帮助的。相信在刚需购房和新市民购房需求满足方面会有考量， 预计年中市场会有“复苏”行情 。 　　事实上，5月份深圳开发商已经在加快新盘入市节奏。据深圳中原研究中心统计，5月份深圳共有18个楼盘计划入市，其中福田区和宝安区成为供应大户，均有4个住宅楼盘拟在5月推售，其次是光明区和龙岗区。

进入5月，各地房地产纾困政策加速出台。证券时报记者统计，五一假期，梅州、连云港、无锡、岳阳、徐州、赣州发布或执行了稳地产新政，包括降低购房首付比例、二手房增值税免征年限“5改2”、下调房贷利率、放松限售、契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款最高额度、降低土拍保证金、土地出让金分期等多项措施。业内人士预计，随着中央政治局会议最新定调，接下来，各地将会更加积极地跟进实质性放松，以刺激居民购房消费，地方政府也会积极跟进支持企业合理融资需求和优化预售资金监管方面的政策。 　　近日，徐州市住建局、市资规局、人民银行徐州市中心支行等相关部门召开了房地产行业复工复产及纾困解难工作会，从科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场营商环境、支持合理住房需求、调整公积金使用政策等方面提出具体措施。 　　其中在购房支持方面的措施包括：下调住房贷款利率；鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例；新购商品住宅144平方米以上的不限制转让；人才购房补助政策延续《徐州市“555”引才工程实施方案》规定等。 　　在对房企纾困方面的措施包括：加大项目贷款和并购贷款支持力度，对受困企业贷款积极进行展期、续贷，有效缓解开发企业资金压力；挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳；优化商品房预售监管资金支取节点，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式等。 　　另外，梅州、连云港、岳阳也出台了多项措施稳地产。其中，梅州明确，将二套房公积金首付比例降至两成。连云港明确，首套房首付比例按20%执行。岳阳提出，在市区购房签网签合同并在1个月内缴清契税的，按所缴契税额50%对购房人予以补贴；在市区购首套房签网签合同并完成契税缴纳的，给予每套1万元的购房补贴。 　　此外，无锡还将二手房增值税免征年限由5年改为2年。赣州提高公积金贷款最高额度到60万，首次公积金贷款或购房提取公积金的，首付款比例下调至20%；建行赣州市分行提出，首套房贷利率下调至5.2%，二套房利率下调至5.35%；购房者年龄放宽至70周岁；首付比例调至国家政策规定最低比例。 　　4月29日，中央政治局召开会议，释放更为积极的稳地产信号。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。 　　亿翰智库认为，中央政治局会议的作用在于为地产政策的宽松进行定调。近一周，房地产政策呈现井喷之势，力度和范围达到了第一个高峰，政策主要围绕需求端放松，同时供给端也有积极进展。预计接下来，各地将会更加积极地跟进实质性放松，尤其在限贷方面，以切实提升购房者尤其改善性购房群体的支付能力；地方政府也会积极跟进支持企业合理融资需求和优化预售资金监管方面的政策。 　　上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱预计，随着中央政治局会议最新定调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，一城一策框架下，核心一、二线城市调控政策或将适度解绑，但限购政策较难全面退出；弱二线及三四线城市将加速跟进放松调控，并推出救市政策组合拳，以刺激居民购房消费，包括全面取消限购，限贷政策有所放松，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。 　　在纾困房企层面，丁祖昱建议，化解企业债务风险，恢复企业经营的“造血”功能，进而稳定市场信心。例如调降预售门槛，加快预售证审批，合理顺延项目交付期限，保障企业经营尽早恢复；调降土拍门槛，降低土地竞买保证金比例，分期缴纳土地出让金，尤其要降低地价，提升企业开发盈利预期。

5月5日，根据中指研究院监测数据，2022年五一假期期间(4月30日-5月4日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%。多数代表城市新房成交规模同比下降，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年以来全国已有超百城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，促进居民合理购房需求释放，4月供需两端政策落地节奏加快，政策涉及范围进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸。当前，政策环境已明显改善，部分热点城市市场信心有所修复，但受疫情反复等因素影响，政策效果尚未明显传导至市场端。2022年五一假期期间，重点监测城市中，多数城市市场低温态势延续，成交规模同比降幅较大。 　　从部分典型城市具体表现来看，受集中备案影响，五一假期期间，北京新房成交面积同比大幅增长。数据显示，今年五一假期期间，北京新建商品住宅成交面积3.94万平方米，同比增102%。 　　中指研究院报告指出，4月以来北京市场持续恢复，但受疫情反复影响，近期楼市复苏步伐放缓，新房和二手房市场活跃度有所回落，五一假期新房案场到访量、二手房带看量均不及预期。预售开盘方面，五一假期前北京新房取证速度加快，新取证项目主要分布在顺义、朝阳、大兴、怀柔、丰台、昌平和门头沟区。五一假期，北京监测新开盘项目2个，整体去化率近五成。 　　一线城市中，深圳楼市在筑底低位徘徊多月后，进入4月份，特别是深圳复工复产之后，楼市有回暖迹象，五一假期期间，看盘量有所增加，今年五一期间深圳新建商品住宅累计成交1.79万平方米。2022首批8宗住宅用地均拍至地价上限，市场信心逐步修复。 　　另外，从广州的表现来看，五一期间开发商营销推广较为积极，40个左右楼盘有营销动作，其中全新楼盘超20个。从现场人气来看，五一假期楼市多个楼盘现场人气较旺，尤其是部分位置较好的全新楼盘，但不同区域、不同项目分化明显。 　　在中指研究院监测的重点城市中，除了北京，青岛在今年五一假期中新房成交面积同比也有所增长。数据显示，五一期间，青岛新建商品住宅成交面积6.8万平方米，同比增12%。 　　从青岛当地楼市情况看，中指研究院指出，开发商紧抓五一小长假节点开展丰富的营销活动吸引客户促进成交，包括特惠房、低折扣等，但目前楼市仍处于筑底期，叠加疫情影响客户收入预期，购房信心不足，市场未明显提振。受个别项目集中备案影响，五一假期青岛新房成交面积同比有所增长。 　　总的来说，五一假期期间，重点监测城市中多数城市市场仍延续低温态势，其中，武汉、苏州、温州的新房成交面积同比下降均超五成。 　　另外，虽然五一期间多地楼盘推出促销优惠活动，但宁波、苏州、南京、杭州等重点城市新房成交面积同比降幅也较大。 　　其中，杭州在今年五一期间新建商品住宅累计成交1.17万平方米，同比下降75%；南京新建商品住宅成交4.06万平方米，同比下降67%；苏州累计成交2.07万平方米，同比下降67%；宁波成交3.01万平方米，同比降57%。 　　陈文静指出，4月底，中央政治局会议定调楼市，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。 　　陈文静认为，在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复。预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。