5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。 《通知》明确优化二手住房交易政策。在杭州限购范围内购买二手住房的，对落户杭州未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非杭州户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。 这也意味着，按照新政策，在杭州市限购范围内购买二手住房，落户杭州市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求。对非户籍家庭来说，须在购房之日前1年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。家庭住房限购套数均不变。 此外，《通知》明确进一步完善税收调节政策。对杭州市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。 也就是说，按照新政，在限购范围内，个人转让家庭唯一住房，购房年限不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，购房年限在2年以上的（含两年），免征增值税；个人转让非家庭唯一住房，增值税免征年限仍为5年。 按照新政，免征年限的起算时点以个人购买住房取得的不动产证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。 同时，《通知》明确更好满足三孩家庭购房需求。一是符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。 对于“符合条件的三孩家庭”的认定，按照要求，“符合条件的三孩家庭”是指经杭州市卫生健康委员会认定的，同一对夫妻（至少一方为杭州户籍）2021年5月31日（含）后生育三孩的家庭。三孩家庭购买新建商品住房的，自《通知》发布之日起领取预售证的项目开始执行；购买二手住房的，自《通知》发布之日起执行。

截至15日17时，“长沙住房”APP内5天时间累计有1185套存量房提出申请供作租赁住房。 作为试点企业，长房集团、长沙建发集团目前已在河东、河西分别开设多个咨询点或办事处，并完成人员配置和培训等工作。 ​​​​

16日，国家统计局发布了2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，今年1-4月，全国商品房销售面积及销售额均同比下降，销售面积下降20.9%，销售额下降29.5%。据统计，1-4月份全国商品房销售均价约为9502元/平方米，同比下降约10%。 　　商品房销售额下降近三成 　　国家统计局数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积约3.98亿平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额约3.78万亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。 　　拉长时间看，近一年来，商品房销售面积及销售额的同比增速持续放缓，进入2022年，销售面积、销售额的同比增速开始出现负增长，降幅也有逐步扩大的趋势。 　　“根据上述销售面积、销售金额进行计算，今年1-4月份，全国商品房均价约为9502元/平方米，同比2021年1-4月份商品房销售均价下降了约10.8%。也就是说，房价总体下跌了一成。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。 　　单看今年4月份的数据，当月全国实现商品房销售面积8722万平方米，同比下降约39%，商品房销售额8134亿元，同比下降46.60%，销售均价约为9325.84元/平方米。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析称，4月商品房销售额同比下降超过46%，是5年来市场的最低值。 　　张大伟认为，造成楼市成交额下调的原因主要有：2021年房贷排队现象严重，市场信心尚未恢复；疫情带来的影响较大；楼市宽松政策井喷，但市场暂时还未完全见底。另外，2021年4月份的房地产市场相对活跃，也在一定程度上导致2022年4月的同比数据出现明显下滑。 　　分区域看，东北地区商品房销售面积和金额的同比降幅居各地区首位。今年1-4月份，东北地区实现商品房销售面积864万平方米，同比下降42.7%，商品房销售额673亿元，同比下降46.9%；东部地区实现商品房销售面积约1.55亿平方米，同比下降28%，商品房销售额约2.09万亿元，同比下降34.2%；中部地区实现商品房销售面积约1.18亿平方米，同比下降13.9%，商品房销售额8295亿元，同比下降20.8%；西部地区实现商品房销售面积1.16亿平方米，同比下降14.5%，商品房销售额7923亿元，同比下降21.8%。 　　截至2022年4月末，商品房待售面积约5.57亿平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。58安居客房产研究院分院院长张波认为，在销售面积负增长的同时，待售面积则不断提升，体现出商品房去化压力持续存在，购房人入市的节奏在变慢，市场信心还处在底部回升阶段。 　　未来如何发力？ 　　从企业端与资金面的表现看，房地产市场依旧不如人意。 　　国家统计局数据显示，今年1-4月，全国房地产开发投资约3.91万亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资2.95万亿元，下降2.1%。 　　在过去一年，房地产开发投资的同比增速持续放缓。严跃进对中新经纬说：“从历史数据看，房地产开发投资的同比增速很少会出现负数，该数据出现负增长，值得业内和政府部门关注。” 　　今年1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积约81.86亿平方米，同比持平。其中，住宅施工面积约57.77亿平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积约3.97亿平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积约2.89亿平方米，下降28.4%。房屋竣工面积约2亿平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积约1.47亿平方米，下降11.4%。 　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说：“房地产开发投资的同比增速为负数，多多少少出乎市场预料，这与疫情贯穿整个4月，导致线下接触式的拿地、开工、规划报建、竣工、销售等全链条都受到影响有关。” 　　另一值得关注的数据是房地产开发企业到位资金增速再次下滑。今年1-4月份，房地产开发企业到位资金4.85万亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金约1.63万亿元，下降5.2%；定金及预收款1.54万亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。 　　张大伟称，企业到位资金下降的核心原因是“三道红线”抑制了房企融资。李宇嘉表示，银行贷款占到房地产开发企业到位资金的15%左右，1-4月国内贷款下降24.4%，说明银行对房地产市场仍偏谨慎；占到企业到位资金约50%的销售回款，即定金及预收款、个人按揭贷款的跌幅均进一步扩大，说明购房人对市场的信心不足。 　　张大伟指出，今年已经有超过130个城市发布稳楼市的政策，但整体力度不大，未来还需更多积极的政策提振市场。李宇嘉则认为，当前房地产市场出现的是预期和购买力不足的问题，仅通过政策刺激无法解决楼市困境，他建议，未来各地要想发设法去降低购买成本、提高新市民购买力。

房地产市场的最新情况如何？16日国家统计局披露的一组数据可窥探一二。 　　16日，国家统计局发布的数据显示，今年前四个月，全国商品房销售额同比下降29.5%，住宅销售面积同比下降25.4%。 资料图：市区一处新建住宅。(无人机照片) 中新社记者 吕明 摄 资料图：某城市市区一处新建住宅。(无人机照片) 中新社记者 吕明 摄 　　核心指标集体走弱 　　从供应端看，国家统计局数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。 　　对于地产开发投资增速同比转负，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，这是自2020年6月以来首次出现负增长。“房企投资信心仍未完全恢复，加之疫情因素干扰下，市场恢复进程放缓。” 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也提到，销售端活跃度不足仍拖累企业的开工、投资意愿，预计短期企业新开工面积同比降幅仍较大，投资继续调整，个别市场情绪有所修复的热点城市，新开工、投资或有所好转。 全国房地产开发投资增速。 图片来源：国家统计局官网 全国房地产开发投资增速。 图片来源：国家统计局官网 　　从需求端看，国家统计局数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。 　　“市场信心尚未完全恢复，房企推盘积极性不足，购房者观望情绪仍存在。”对于商品房销售表现不佳的原因，除了来势汹汹的疫情，业内普遍提到市场预期较弱这一因素。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释道，疫情反复、地缘冲突加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。 全国商品房销售面积及销售额增速。 图片来源：国家统计局官网 全国商品房销售面积及销售额增速。 图片来源：国家统计局官网 　　6月后销售数据有望回升 　　“销售数据虽然有压力，但跌幅其实可控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着各类利好政策推进，房企的顾虑在不断降低和减缓，后续销售数据若有改善，房企拿地积极性会重新提振。 　　近期，从中央到地方，稳楼市的政策频频。5月15日，央行、银保监会联合发文，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　许小乐认为，全国层面的房贷降息有望改善销售持续下行的局面。贝壳研究院的数据显示，4月百城首套房贷平均利率5.17%，距离当前4.4%的下限仍有较大空间，预计未来更多城市房贷利率下降，取消认房认贷的城市也会增多。 　　据中指研究院监测，2022年至今全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月底中央政治局会议定调楼市后，各地政策优化的节奏和力度均继续加大，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。 　　陈霄指出，当前出台的政策多放在需求端发力，出台措施也多集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限购限售等，后期政策端还需考虑创新性政策出台，如长沙近期出台的租购联动新政等形式。 　　严跃进提到，从国家统计局的数据看，说明房价的泡沫在减少，叠加各类利好政策，购房的新窗口期也在开启。 　　陈霄判断，预计随着疫情的影响逐渐散去，从中央到地方的政策效应将会逐渐显现出来，预计6月后销售数据有望迎来明显回升。

近日，武汉、黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江9个城市的住房公积金中心参加了武汉城市圈住房公积金委托扣划偿还异地贷款业务专题会议。 　　湖北住建厅称，近一年多来，武汉城市圈住房公积金同城化工作已初步建立了住房公积金“缴存互认、核查互通、催收互帮”等合作机制。2021年以来，城市圈缴存职工双向贷款近万笔，金额达30多亿元。 　　随着武汉城市圈经济的快速发展、深度融合，以及圈内人才和人口流动的进一步加大，城市间住房公积金如何实现“打通用”成为亟须解决的现实问题。 　　为尽早实现缴存职工利用本地缴存的住房公积金，通过委托扣划方式偿还其在异地办理的住房公积金贷款，此次会上，9个城市住房公积金中心围绕《武汉城市圈异地委扣还贷实施方案和具体措施(讨论稿)》和《武汉城市圈异地委扣还贷接口文档说明书》展开集中研究讨论，旨在明确“打通用”业务的具体实现路径、办理流程、操作细则和技术方案等相关工作事项。 　　武汉城市圈住房公积金同城化发展联络办公室主任谢济全说，力争“打通用”这项业务在2022年内实现落地，让城市圈内缴存职工享受到更多同城化带来的便利和获得感。

成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室16日发布《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》(下称《通知》)。 　　为进一步完善“稳地价、稳房价、稳预期”长效机制，促进房地产业良性循环和健康发展，《通知》提出四项措施。 　　一是优化预售办理条件。允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售。 　　二是优化预售资金监管。支持各区(市)县落实属地监管责任，在《成都市商品房预售款监管办法实施细则》明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。 　　三是优化家庭住房总套数认定标准。近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。 　　四是优化无房居民家庭认定标准。购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次成都对于限购和无房认定进行了放松。 　　严跃进分析称，对于居民拟在市中心购房的，其郊区的住房不再纳入到家庭住房总套数计算。此类政策发挥了两个效应，即市中心购房的资格或名额将增加，同时到郊区购房也不用担心占用购房名额。政策对无房家庭的认定进行了规定，过去若是有房屋交易记录的，都会认为是有房户。而现在只追溯最近两年情况，最近两年没有住房交易的则可以认定为无房户。此类规定，其实也是一种限购政策放松的表现形式。 　　“成都这几年人才导入速度快，同时房价处于降温和调整过程，此次政策后，确实会带动量价的上升，即行情的提振。”严跃进进一步指出，成都政策的松动，也说明新一线城市政策放松是近期的大方向和趋势，客观上对于全国其他城市也有示范的效应。

福州房贷利率的变化调整，某种程度反映了这座二线城市的楼市变化，而这也是全国多个二三线城市的缩影。 　　福州当地媒体5月15日发布消息称，目前福州部分银行房贷利率已回到基准水平，相比去年10月顶峰，普遍下降了30到50个基点。与此同时，据福州业内流出的一份最新房贷利率统计显示，海峡银行首套房利率达到4.6%，是福州商业银行中最低水平。这意味着商业银行房贷利率重回5年前水平。 　　5月16日，21世纪经济报道记者从多家股份制银行福州分行及当地商业银行处求证核实，股份制银行目前还在等待总行下发房贷利率下调的通知。其中工行福州分行表示，首套房利率目前仍然为5.15%。海峡银行则表示，该行首套房利率普遍可申请4.9%。而针对高层次人才，凭人才证或人才证明可享受专项购房利率，特级、A类、B类、C类人才可享受央行规定的住房按揭贷款最低利率，即首套房按揭贷款利率执行LPR基准，二套住房按揭贷款利率执行LPR+60BP。换言之，高层次人才在福州购买首套房，房贷利率可做到4.6%。 　　5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(简称《通知》)。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　很显然，在各家银行差异化政策中，福州商业银行率先给刚需客户更大尺度的优惠。安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉指出，虽然比不上上海与苏州，但当前福州的房贷利率在全国也算是低位水平。 　　福州房贷利率变化 　　实际上，这并非福州银行业最近才推出的房贷利率。记者从海峡银行内部获悉，前述针对高层次人才的利率优惠其实是该行2021年11月发布的一份内部文件中推出的一款“人才安居贷”。除了上述高层次人才可以享受最低4.6%的房贷利率之外，海峡银行“人才安居贷”还针对福州市各设区县市认定的人才规定：首套住房按揭贷款利率不低于LPR基准+30BP，二套住房按揭贷款利率不低于LPR+60BP。 　　最近想在福州买房的刘丽(化名)，年初就从朋友口中得知海峡银行这一房贷利率优惠政策。她观察了许久福州房贷利率的变化，认为福州这一房贷利率水平相当于基准利率打了九折，相比几年前或许还有下调空间。 　　刘丽对记者讲述了她所观察的福州利率变化。2014年全国楼市去库存的背景下，福州有银行的房贷利率在基准利率上打了八折，甚至八五折。2016年，福州楼市开始上行趋势；2017年很多购房者在申请房贷的时候，利率普遍相当于基准利率上打九折、九五折的水平；而到了2018年，福州房贷利率又进入上升空间，彼时全国多个城市的房贷利率基本上要在基准利率上浮10%-15%；2020年-2021年，房贷利率逐渐稳定在5.1%左右。 　　目前，福州大部分银行的首套房利率已从2021年三季度前的5.3%至5.5%，降至现在的4.9%至5.15%，最低有银行甚至可以做到4.6%。 　　受访的多名福州银行人士表示，房贷利率目前还没有大的下调，维持在5.15%左右，与2017年福州房贷利率约4.9%至5.2%相比，水平相当。 　　福州房贷利率的变化调整，某种程度反映了这座二线城市的楼市变化。5月11日，福建省中房研究中心与福州市存量房研究所联合发布了《2022年福州存量房指数4月报》，福州成交均价为25669元/平方米，挂牌成交均价为27991元/平方米，环比3月27093元/平方米，下跌5.25%，呈现“量价齐跌”的市场行情。很显然，此时的福州，需要适当引入楼市刺激政策。而福州楼市的低迷也只是全国多个二三线城市的缩影。 　　激活效应有多大？ 　　据国家统计局最新数据，我国1-4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。 　　从中原地产拆分单月销售数据来看，4月单月销售面积和销售额，同比均出现了非常明显的下调，是5年来市场最低值，成交额同比下调超过46%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年前四月楼市下行的原因在于市场信心没有恢复，并且央行在周末发布的政策并非直接降息，需要等待各地落地细则来执行。 　　张大伟认为，虽然激活楼市的政策陆续出来，但市场还未完全见底。他认为，经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。 　　汤哲辉也持有相同的观点：一线城市受疫情影响较大，二线城市轮动复苏，三四线整体下行。从中长期来看，居民住房需求仍在，预计随着各地政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控、各地政策的执行力度。他预计在政策发力显效、疫情得到进一步有效防控后，热点城市有望率先企稳，并带动重点区域三四线城市完成筑底。 　　今年以来，全国累计134个城市共计出台了231次纡困政策，其中23城24次优化限贷；57省市63次优化公积金贷款。因城施策，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等。 　　而在最近这一波调低利率的城市中，江苏部分城市调整力度较明显，比如苏州和常熟等直接执行了最低利率4.6%。 　　一系列政策叠加之后，会否对市场产生积极有效的影响？同策研究院研究总监宋红卫指出，基于央行给出的利率指导政策，预计未来部分城市对首套房房贷利率可能会继续下调20个基点。但调低房贷利率对于楼市的刺激不会有明显作用，对于楼市影响较大的政策主要有：限购政策、首付比例调整、棚改货币化安置等，利率变动对于购房者积极性的影响不大。但亿翰智库研究总监于小雨认为，利率调整一定会释放一部分之前还在犹豫的刚需住房需求。她认为，目前激活楼市、解决购买力的关键还是在于改善性需求或者说限贷政策的合理放松，尤其是二线城市的改善性需求释放，比如取消认房认贷、降低首付比例等。

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》）。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 《方案》明确，长沙按照“稳妥推进”原则，先选择具有租赁住房管理经验的市属国企——长房集团、长沙建发集团作为试点企业，支持试点企业盘活社会存量住房既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房。试点企业应定期核查盘活存量房供作租赁住房的出租运营情况，确保存量房按照要求持续供作租赁住房，并符合租赁住房的运营管理要求，维护住房租赁市场租赁关系稳定。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从此次政策可以看出，长沙对于住房出租给予了比较大的鼓励。第一是家庭若是出租房屋，则相关房源可以不纳入家庭住房套数计算。第二是此次政策是试点政策，同时对于房源是有相关要求的，即要有备案或不动产登记手续。第三是此类住房或不是全市的范围，或是和试点企业盘活社会住房的工作挂钩，换句话说，只有和此类企业合作的房源才可以纳入试点的范畴。 同时，《方案》还提出，长沙将全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，以长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。按照《方案》目标，通过盘活、新建、配建，长沙力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。 贝壳研究院高级分析师唐瑄认为，打通新房、二手房和租房市场的通道。存量房源作为租赁住房，一方面提高业主将闲置房屋用于出租的积极性，切实增加租赁房源供给；另一方面，10年及以上的锁定期限为市场提供一批长期稳定租赁房源，有效缓解当下租赁市场“不稳定”的痛点。该政策是促进租购并举、促进买卖市场与租赁市场良性循环的创新之举。 与此同时，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》）的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。存量房业主既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。 唐瑄表示，存量房源作为租赁住房后，不纳入家庭住房套数，可腾挪出一个购房资格，有利于促进住房改善需求的释放。同时，十年租期内可交易且有税费优惠，降低买卖、租赁交易成本，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。 在出租方式方面，《方案》也明确，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。 《方案》明确，保障性租赁住房试点企业部分运营费用从长沙市财政资金中予以专项资金保障；盘活存量房供作租赁住房的试点企业、房屋业主，均可依法依规享受住房租赁相关税收优惠政策。 同时，支持为租赁人群提供基本公共服务，保障公共服务待遇，按规定享有落户、就业、教育、公共卫生、社会保障、法律援助等国家规定的基本公共服务。各有关部门应加强协同，充分保障租房者权益，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，推进住房租赁市场健康有序发展。 整体来看，严跃进表示，此次长沙政策颇受关注，既要看到政策的出发点，也要看到社会上热议的焦点内容。从出发点看，主要还是从盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场的角度进行的。但是类似出发点也很显然找准了居民家庭的痛点，相关出租房源出租后，可以不统计为家庭住房套数，显然是具有振奋和刺激效应的。此次政策预计会受到社会较大的关注。从实际过程看，长沙购房政策总体卡得是比较严的，此类政策表述很容易被认为是购房政策有松动，需要客观理性去理解。同时类似“房子出租则可不认定家庭住房套数”的做法，值得行业关注。

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。政策调整后，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。以目前的报价利率计算，贷款金额100万元、期限20年等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约112.08元，未来20年内共减少利息支出约2.7万元。 下调利率，加大对刚改住房需求的支持 《通知》明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 据了解，此前个人住房贷款利率的政策规定为：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次下调首套房房贷利率20个基点，加大了对刚性和改善性住房需求的支持，而且今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求也将受益。时隔多年，本次调整首套房房贷利率下限，也释放了更加积极的信号。 针对政策调整对存量房贷的影响，央行也给出了明确的解答：《通知》主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，当前统计的全国个人按揭贷款利率方面，其利率为5.42%。若是按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。通俗来说，如果银行在实际操作中确实可以按央行政策降低20个基点，那么贷款了500万、30年的购房者，其每个月可以少还600元，30年加起来可以少还22万元。 因城施策，提高购房者置业意愿 同时，《通知》还提到，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 根据中指监测数据，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。本次全国统一下调首套房房贷利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。 陈文静认为，本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。 贝壳研究院数据显示，4月百城首套房贷平均利率5.17%，距离当前4.4%的下限仍有较大空间，预计未来更多城市房贷利率下降，取消认房认贷的城市也会增多。 严跃进也表示，此次政策一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策。二是有助于引导房企积极推盘和销售，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。三是结合近期各地政策持续放松的工作，可以进一步促进购房者购房压力的减少。四是一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。 商品房销售额降幅近三成，下调首套房贷利率或有提振作用 5月16日，国家统计局发布了2022年1-4月房地产开发和销售情况统计报告。数据显示，2022年1-4月，全国商品房销售金额、面积同比降幅均超20%，其中商品房销售额降幅近三成，降幅较1-3月均扩大；4月，商品房销售面积、销售额同比分别下降39.0%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3、20.4个百分点。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，疫情影响之下，东部、东北地区同比降幅继续明显超过其他区域。销售市场的下行除了受疫情拖累之外，市场预期较弱是主要原因。今年以来超过百城发布楼市支持政策，但疫情反复、地缘冲突加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。 陈文静表示，短期来看，需求端政策或继续优化完善，近日央行、银保监会释放积极信号，下调首套房房贷利率下限，各地首套房贷利率仍有较大下调空间，随着政策逐渐显效，市场信心有望逐步修复，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。当前，部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业情绪有所修复，市场有望率先企稳，但大多数城市市场预期仍较弱，短期难以明显改善，叠加整体高基数影响，全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。 严跃进认为，当前市场仍需要多条举措扎实推进。同时，今年4月份开启了房地产历史上罕见的政策密集潮，各类利好政策不断，后续政策发酵下，市场预期会转变。尤其是近期央行对个人首套住房商贷利率下限调整，也从客观上对销售数据的提振具有积极的作用。

尽管今年以来已有超百城发布楼市支持政策，但市场预期较偏弱，前4月商品房量价齐跌，销售进一步下行。 5月16日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，今年1-4月，商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%；商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着购房需求逐步释放、市场去化加快、房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期将得到改善。销售端的好转将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。 市场仍处深度调整期 4月以来，各地政策优化的节奏加快、力度加大，但在部分地区疫情反复等影响下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍未走出深度调整期。 2022年4月，商品房销售额、销售面积同比降幅均继续扩大，同比分别下降39.0%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3个、20.4个百分点。 “4月商品房销售面积、销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。 据央行5月13日发布的《2022年4月金融统计数据报告》显示，4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。 房价方面，易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算，2022年1-4月全国商品房均价为9502元/平方米，涨幅为-10.8%。 商品房销售量降价跌的同时，住宅市场库存仍在增加。 国家统计局数据显示，截至今年4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%；其中住宅待售面积同比增长14.8%，增速均比上月扩大0.6个百分点。 不过，多位专家认为，全国层面的房贷降息有望改变销售持续下行的局面。 5月15日央行、银保监会联合发布通知，首套住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，二套住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 “虽然二套利率下限未调整，但前期多数城市已取消认房又认贷，换房需求按首套贷款执行，因此本次首套利率下限降低，给银行留出房贷降息空间，有利于降低刚需和改善性需求购房成本。”许小乐告诉记者。 贝壳研究院数据显示，今年4月百城首套房贷平均利率5.17%，距离当前4.4%的下限仍有较大空间，预计未来更多城市房贷利率会调降。 据中指院监测，年初至今全国已有超百城优化调整房地产政策200余次。 “短期来看，需求端政策或继续优化完善，市场信心有望逐步修复，但恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。当前部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业情绪有所修复，市场有望率先企稳。”陈文静表示。 诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，随着房地产政策效应逐渐显现，预计6月后销售数据有望迎来明显回升。 开发投资增速同比转负 值得关注的是，在去化难、库存增加等因素影响下，房企投资意愿明显不足。 1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，同比下降2.1%。 “开发投资增速同比转负，这是自2020年6月以来首次出现负增长。”陈霄表示，目前房企投资信心仍未恢复，根据当前的疫情形势，预计5月开发投资增速仍难见回升。 此外，2022年1-4月，全国房企土地购置面积同比增速为-46.5%；新开工面积同比下降26.3%，降幅均较1-3月明显扩大。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发投资数据下行，不仅对房地产业形成冲击，也会对固定资产投资等形成冲击。当前需要推动信贷政策、房企融资环境、销售市场等持续改善。 与此同时，房企资金压力仍未缓解。 统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。 从各项指标来看，除利用外资外，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等同比均下滑，且同比跌幅呈扩大趋势，其中定金及预收款降幅最大。 “虽然监管机构强调加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险未得到有效改善，这是掣肘房企拿地投资的根本。未来地方政府、金融机构需要切实出台房企债务解决的细则，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置。”许小乐说。

5月16日，国家统计局发布了前4个月房地产行业相关数据，显示出当下我国房地产市场仍然趋冷。根据国家统计局数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，这也是房地产开发数据自2021年以来首次同比增速呈现负数。 业内人士认为，受到疫情等因素的影响，4月房地产行业代表指标明显下滑。那么，随着更多城市出台楼市宽松政策，5月房地产市场会否迎来拐点？ 国家统计局发布的数据显示，前4个月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。新京报资料图片 开发投资额同比增速转负 根据国家统计局数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。 图/国家统计局 “从开发投资数据来看，说明当前房地产市场的景气度不太好。从历史数据看，房地产开发投资数据很少会为负，所以这个数据非常值得业内和监管层关注。当前需要多条举措扎实推进，包括信贷政策的放松及落实、房企融资环境继续强化改善、销售市场持续推进改善等，否则开发投资数据下行，不光对房地产业带来冲击，也会对固定资产投资等带来影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是表示。 新京报记者注意到，这也是自2021年以来，房地产开发投资数据增速首次由正增长转为负增长，也透露出目前房地产开发投资呈现较为疲软的态势。 “房地产开发投资数据近一年来首次出现同比下降，其中新开工面积下降幅度尤其明显，同时从商品房销售面积和金额来看，也同比出现明显下降，而待售面积则持续上涨。因此房地产行业在4月份遇冷是个不争的事实，这也是最近两个月中央和各地纷纷出台政策提振楼市的重要原因所在。”58安居客房产研究院分院院长张波分析称。 商品房销售额继续下跌 国家统计局数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积约3.98亿平方米，同比下降20.9%，其中住宅销售面积下降25.4%；商品房销售额约3.78万亿元，同比下降29.5%，其中住宅销售额下降32.2%。同时，截至4月末，商品房待售面积约5.57亿平方米，同比增长8.4%，其中住宅待售面积增长14.8%。 新京报记者注意到，前4个月商品房销售额仍然处于低谷期，从数据上看，呈现出自2021年以来同比最大跌幅。 中原地产首席分析师张大伟指出，拆分单月数据可以看到，4月单月销售面积和销售额，同比均出现了明显下调，是5年来市场最低值，成交额同比下调超过46%。 对于4月数据降幅增大的原因，张大伟指出，一方面，2021年疫情波动导致前值过高，2022年4月全国疫情影响巨大，所以出现了同比数据明显下调。另一方面，虽然近期楼市宽松政策“井喷”，但是，经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。 图/国家统计局 另外，随着销售仍然较冷，房价也随之下降。据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-4月，全国商品房均价为9502元/平方米，同比降幅为10.8%，也就是说，房价数据总体上跌了一成。 “反过来看，也说明房价的泡沫在减少。叠加购房政策各类利好政策，新的购房窗口期也在开启，这是房企营销和个人购房者等所需要关注的。”严跃进点评称。 房企资金面有待改善 今年前4个月，房企的拿地意愿也降至了冰点。国家统计局数据显示，1-4月份，全国房企土地购置面积同比增速为-46.5%。 房企拿地意愿降低和手头资金趋紧相关。国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。 新京报记者注意到，虽然政策面有所放松，但是房企的资金面在4月仍然处于趋紧的态势，相比于一季度而言，房企资金仍然未得到改善，甚至呈现出继续恶化的态势。 对此，严跃进表示：“资金面需要破解一个难题或疑问，即为什么去年下半年以来的金融宽松政策，房企感受其实不强。所以5月份开始，需要强化对房企的调研和摸底，对于资金流通的通道要进行密切追踪，要让宽松的资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产资金面上。” “无论是国内贷款还是定金及预收款都同比呈现明显下滑，房企的压力资金难言宽松，尤其是民营房企的融资压力依然较大，也同步会影响到房企新开工进度以及拿地的积极性。但5月房企的资金监管政策各地都有更为灵活的规则变化，预计对房企后续的资金压力缓解有一定利好。”张波如是认为。 楼市何时迎来“拐点”？ 从前4个月数据来看，我国房地产市场仍然处于低谷期。不过，随着多城出台房地产宽松政策，楼市何时会迎来“拐点”？ “未来楼市企稳要看疫情。”张大伟指出：“随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度以来信贷政策企稳，个人按揭房贷数据出现了止跌，但需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题，疫情不稳定，市场很难稳定。” 严跃进预测称：“当前，一些积极信号已经陆续出现，越来越多的利好政策出台，包括房贷利率下调、公积金政策支持等，所以5月份市场会有微弱的好转，然后逐步迎来恢复”。 对于未来楼市的走势，张波认为：“预计政策密集出台后，市场面效力将在6月得到更为明显的体现。”

昨日，人民银行、银保监会发布的通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 政策调整后，按照4月20日发布的5年期以上LPR 测算，首套房贷利率不得低于4.4%。

3月15日，国家统计局发布数据显示，今年前2月，全国固定资产投资（不含农户）45236亿元，同比增长35.0%；比2019年1—2月份增长3.5%，两年平均增速为1.7%。其中，民间固定资产投资26183亿元，同比增长36.4%。从环比速度看，2月份固定资产投资（不含农户）增长2.43%。 分产业看，第一产业投资1037亿元， 同比增长61.3%；第二产业投资12190亿元，增长34.1%；第三产业投资32009亿元，增长34.6%。 第二产业中，工业投资同比增长34.1%。其中，采矿业投资增长15.8%；制造业投资增长37.3%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资增长25.5%。 第三产业中，基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长36.6%。其中，水利管理业投资增长47.2%；公共设施管理业投资增长42.3%；道路运输业投资增长30.7%；铁路运输业投资增长52.9%。 分地区看，东部地区投资同比增长36.2%；中部地区投资增长49.4%；西部地区投资增长36.5%；东北地区投资增长26.4%。 分登记注册类型看，内资企业投资同比增长34.8%；港澳台商企业投资增长50.0%；外商企业投资增长22.9%。

日前，据中央纪委国家监委发布消息，中国建设银行(601939)机构业务部原总经理黄曦涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。 　　据了解，黄曦于2018年7月从建行离职，时年54岁的她已经在建行工作长达32年，离职后加入上市房企泰禾集团(000732)（000732.SZ）担任执行副总裁一职达4年时间，主要分管资金部。 　　今年4月，曾在央行、原银监会工作多年，后担任恒大集团副总裁的姜丽明也被中央纪委国家监委指出因为涉嫌严重违纪违法并接受审查调查。 　　据南方财经全媒体记者梳理top30上市房企高管团队发现，有金融背景的高管背景不在少数，其中又以银行系最受青睐，主要以建行、中行等五大国有银行以及招行、光大银行(601818)、渤海银行等股份制银行为主，多数担任副总裁、财务总监、首席财务官等职务。 　　有房企资深人士向记者指出，“过去几年，上市房企大都强调现金流控制、优化融资结构、降低资金成本等等，拥有金融财务背景的高管人员，对于房企的债务融资尤其是银行贷款方面具有较大优势，而房企也愿意为此付出更高的薪酬，因此银行高管跳槽房企的不在少数。” 　　银行系最受上市房企青睐 　　据记者梳理，上市房企高管的金融背景十分多元，包括银行系、保险系、政府系、AMC系等，其中以银行系出身的高管比例最高。 　　比如，仅建行出身的房企高管，就有万科总裁、首席执行官祝九胜，碧桂园副总裁、首席财务官伍碧君，旭辉控股副总裁徐斌。 　　祝九胜在1993年至2012年建行深圳市分行工作，历任福田支行副行长、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等职务;伍碧君于2005年加入碧桂园集团之前，在建行湖北省分行工作，负责会计与审计管理；徐斌曾担任中国建设银行广州分行项目经理。 　　其他银行系房企高管，也大都是国有银行出身。比如世茂集团财务总监汤沸，金科股份(000656)联席总裁王洪飞、董秘张强、财务负责人宋柯，雅居乐副总裁潘智勇、副总裁刘同朋，旭辉控股副总裁、首席财务官杨欣。 　　以中行为例，汤沸曾于1992年至2004年在中国银行(601988)总行稽核部、中国银行(香港)有限公司审计部及资金部任职；中国恒大非执行董事梁森林曾在中国银行陕西省分行担任多个管理职务，恒大文化产业集团股份有限公司董事长柯鹏曾任中国银行上海分行科员。 　　金科股份和雅居乐的高管团队中分别有3人、2人是银行背景出身。 　　其中金科股份联席总裁王洪飞曾任交通银行(601328)南通分行支行行长,分行信贷处处长；副总裁、董秘张强先后任中国农业银行(601288)总行投资银行部财务顾问处处长、香港农银证券有限责任公司总经理、中国农业银行总行投资银行部融资策划处处长；副总裁、财务负责人宋柯历任交通银行南城支行副行长、中信银行(601998)重庆分行党委委员、风险总监、行长助理、副行长等职务。 　　雅居乐副总裁潘志勇曾于中国农业银行广东省分行担任多个职务,包括市场开发部、机构业务处及对公业务管理部总经理、行长助理及副行长，以及中国农业银行肇庆市分行行长；副总裁刘同朋曾于中国工商银行(601398)担任多个职务，包括于中山市分行担任副行长及行长及广东省分行担任副行长。 　　有上市房企的高管告诉记者，“房企的融资工具有二三十种，仅银行贷款就包括开发贷、并购贷、流动资金贷等，此外还有非标融资、证券市场融资、海外融资等不同渠道，需要根据政策导向、市场需求来调整产品线，总体来说银行贷款还是占据融资金额的大头，如果融资负责人曾在银行工作就很有优势。” 　　金融财务背景的职业经理人跻身高管团队，对房企发展有明显帮助。有第三方数据机构指出，根据沪深两市房地产上市公司数据的实证研究表现，高管团队中政府或银行从业背景所占比例与企业债务融资结构正相关。 　　除银行系高管以外，也有其他金融背景的上市房企高管，比如政府系、保险系、AMC系等。 　　比如姜丽明在2016年底进入恒大集团后，先负责该集团的行政及公共事务管理工作，2019年恒大集团年报显示，她作为集团副总裁，协助负责集团系统资金管理。 　　根据履历，姜丽明在2004年12月至2011年初，曾任中国银行业监督管理委员会湖北监管局党委委员、副局长和合作金融机构监管部副主任。此后至2016年11月，她又先后任中国银行业监督管理委员会合作金融机构监管部主任、农村中小金融机构监管部主任。拥有丰富的银行系统管理经验，也许是姜丽明获得恒大集团青睐的主要原因。 　　金地集团董事罗胜同时还担任招商银行(600036)的董事，去年7月份，金地集团(600383)拟向招商银行股份有限公司申请总额为260亿元人民币的综合融资额度。由于罗胜先生的原因，此次交易构成关联交易。 　　履历显示，罗胜曾先后担任中国保监会政策法规部法规处主任科员,发展改革部市场分析处主任科员、公司治理处处长、法规部副主任,中国银保监会派驻安邦保险集团接管工作组副组长等职务。现任大家保险集团有限责任公司副总经理、临时负责人。 　　绿地控股(600606)的执行总裁、非独立董事耿靖有着较为丰富的金融背景履历，横跨银行、证券、保险、信托四大金融行业。曾任上海银行(601229)张杨支行行长、浦东分行公司金融部总经理、总行营业部副总经理,爱建证券董事、常务副总裁，爱建信托常务副总经理，长江养老保险副总裁等职务。 　　除了能够帮助优化融资结构以外，房企引进金融人才也可能有布局金融相关业务的考虑。耿靖还兼任绿地金融投资控股集团董事长，该公司是绿地集团的战略性金融投资平台，去年，耿靖向外界透露，从绿地金融拆分出来的绿地数科正在积极筹备赴港IPO中。 　　有金融机构分析人士指出，“房企引进金融背景和履历的高层管理者，懂财务和资本运作，善于用杠杆，对公司运营策略把握起到关键作用;背后良好的人脉和资源优势，对于融资渠道的构建打通和降低融资成本可以起到直接和关键的作用。” 　　建行系高管深陷反腐风波 　　今年以来，金融反腐力度持续加大。根据记者从中央和地方纪委监委网站梳理，今年以来至少已经有24名金融系统（包括金融机构、金融监管部门）人士被调查，主要涉及国有大行、股份行、城商行人士，金融监管系统也有至少3名官员被查。 　　其中建设银行成为此轮反腐的“风暴眼”，今年4月份，建设银行深圳分行3名干部先后落马，包括建行深圳市分行原党委书记、行长王业；建行深圳市分行党委副书记、副行长张学庆；建设银行深圳市分行原风险总监韩凤林。此外，曾主政该分行的招商银行原党委书记、行长田惠宇也在同期被查。 　　去年10月，十九届中央第八轮巡视对25家金融单位党组织开展的为期2个月左右的常规巡视工作的后续。2022年2月，中央巡视组向建行反馈情况时提到“对下级‘一把手’管理监督不够严格，信贷、集中采购、新兴业务等重点领域存在廉洁风险”等问题。 　　“有油水的地方最容易滑倒。”中纪委网站4月刊文表示，金融等重点领域大多政策支持力度大、投资密集、资源集中，腐败问题易发多发，任由其滋生蔓延势必造成严重危害。 　　以黄曦、姜丽明离职金融机构、金融系统数年后仍被追查来看，金融反腐的力度持续加大，可谓是不留死角。 　　早在3月份时，包括黄曦在内的泰禾集团3名“建行系”高管均已传出被查风声。 　　3月16日晚间，泰禾集团发布公告称，董事长黄其森正在协助有关机关调查，两天后，多家媒体报道称黄曦和另一位集团副总裁林文华都被带走调查。林文华兼任福州区域总裁，福州正是泰禾集团的大本营。 　　上述三人均有建行工作背景。具体而言，黄其森曾在建行福建分行工作8年，黄曦曾在建行总行工作32年，林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。 这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。 500万元30年贷款，月供或少还600元 首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。 对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。 “从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。 央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。 不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。 坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差 值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。 在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 “对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。 此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。 在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。 “此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。 此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

5月15日，据央行网站消息，央行联合中国银保监会发布了一份调整差别化住房信贷政策的通知（简称“通知”），提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 通知指出，上述差别化住房信贷政策进行的调整，是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 此外，央行提到，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

二线城市正在疯狂铺大饼。 　　比如武汉。 　　东西南北都是新城。 　　东边是全国闻名的光谷，一路往东已经发展到鄂州边上。西边是空港临空新城，东西湖也就此崛起，往南是汉南的车谷，开发区往南拓的步伐仍未停下。 　　现在向北又提出，要打造武汉第四镇——长江新城。 　　比如，成都，算是铺大饼最有心得的城市。 　　往南打造的高新区，早已成为成都人民的信仰，天府新区更是将城市的版图向南再拓展20多公里。 　　很大，很浮夸。 　　最近几年，在成渝双经济圈战略下，又提出向东出发，发展东部新城，往东又许下新的诺言。 　　比如苏州。 　　园区发展30年渐趋成熟，现在苏州又祭出3大新城，高铁新城、科技城、太湖新城，布满东西南北。 　　可以发现，铺大饼已经成为二线城市非常主流的做法。 　　并且，过去5-10年，房价涨幅最猛的区域，就在这些新区之中。 　　比如光谷东核心区，去年房价从2w涨到2.7w，完全吊打武汉核心；比如成都高新区，5年前才卖1.8w，现在涨到5w以上，这个涨幅放在任何城市都足够nb。 　　现有的结果已经证明，房价涨幅最猛的区域，可能真不在发展成熟的核心，而在潜力更大的新区。 　　只是新区又多又大，随着城市化的不断发展，赌赢的概率越来越低。如何花较少的钱，占据到还不错涨幅？大家可以扫描下方二维码，我们的房产置业老师免费为您推荐。 　　实际上，在打造新区上，有座城市做得非常不错。 　　那就是重庆。 　　虽然很多人吐槽重庆，供应太多，导致房价很难上涨，但是如果你将目光聚焦到政府大力发展的新区，你会发现不是重庆不涨，而是你买错了重庆。 　　实际上，过去重庆的发展战略很清晰，那就是一路向北。 　　北部重点打造的板块，在过去几年，涨幅真的没有亏待选择他的人。 　　比如照母山，2015年，新房价格不过9000元/平，2020年，房价已经涨到3万左右，直接翻了3倍； 　　比如中央公园，2015年，价格也不过1万上下，如今房价已经涨到2.5左右，涨幅同样超150%。 　　比如礼嘉，2015年不过8000元/平，2020年已经涨到1.8万/平，涨幅超125%。 　　这是北部部分板块。 　　这几年，在成渝双经济圈战略之下，重庆开始高喊发展西部，回头看看，西部的涨幅也非常可观。 　　2016年重庆西部大学城附近的新房，均价也就6000出头，现在大多数已经1.6万，5年多时间，以100㎡价格计算，就赚了100万，平均每年20万。 　　这个涨幅不香吗？ 　　买房，说到底买的是城市的未来，懂得跟着城市发展的战略走，非常关键。 　　为什么？ 　　因为城市向外发展，几乎是必然。 　　更准确来说，是因为核心区域的拆迁成本真的很高，再加上高层越来越多，这就意味着开发商拆掉房子-再建房子-卖房子，不仅成本高，利润也少了。 　　没了利润，有谁愿意做呢？ 　　再加上很多二线城市，并不像北京、上海、深圳那样缺地，比起核心区高额的拆迁成本，外围地区大把的便宜地块，建设周期也会更快。 　　只需要给新区概念，将学区、产业、交通统统铺过去！购买力很容易就跟着涌过去。 　　这已经是二线城市非常主流的做法。 　　在这样的城市发展思路下，跟着规划，至关重要！ 　　只是，现在的城市，最不缺的就是新区概念，如何选对区域买对房？ 　　如果你也在为此困惑，可以扫描下方二维码，我们团队每年深度调研20余座城市，对很多城市的规划方向都很了解，扫描下方二维码，我们的房产置业老师为您免费提供购房方案。 　　在重庆，目前我们最看好板块是北区。 　　为什么？ 　　很多人可能会疑惑，为什么是北区？而不是西区？ 　　首先，北区目前依旧是重庆发展的主力方向，享受的资源倾斜太多太多！ 　　在教育上，中央公园小学、空港新城人和街小学、渝北巴蜀小学、腾芳小学很早就搬迁至北区。尤其是人和街小学，重庆最好的5所小学之一。 　　中学上，两江中学、暨华中学、松树桥中学、重庆八中等重点学校甚至率先搬迁过来。 　　在交通上，地铁5号线、10号线二段、4号线、环线东北段都已经开通运营，北区已经逐渐成为轨道密集区域。 　　在产业上，照母山科技创新城，打造总部经济集聚区和科技、金融商务中心；礼嘉商务旅游城面向全球的总部基地、国际商圈、智慧新城；悦来会展城则是面向世界的城市会客厅等等。 　　中央公园，更是汇聚龙湖、中粮、新城、合景泰富、万科等各诸多商业，未来将要打造两倍于观音桥商圈体量的商业。 　　种种投入，今天还在加码落地，可见北区在未来很长时间，仍旧是发展的焦点。 　　其次，选择新区，一定要管理预期。 　　西区，作为成渝双经济圈下的全新方向，作为国家级战略部署，自然是有价值的，只是目前发展尚处于初级阶段，房价已经涨到1.6w左右，想要有可观的涨幅，至少要将预期提高至6-10年。 　　而北区不同，作为重庆发展已久的方向，在重庆认可度已经起来。现在还在大力发展的板块，成熟度比西区更高，且还有不错的想象空间。 　　选择北区，预期要比西区更短，更适合周期在3-5年的朋友们选择。 　　前几天，一季度GDP数据已经公布，同比仅有4.8%。 　　历年GDP第一季度同比增长率（%） 　　要知道，今年经济增长的目标定在5.5%，我们国家向来是将增长的任务放在前面完成的，4.8%，隔着屏幕都能感觉到压力的巨大。 　　想要挽救目前市场信心不足，二季度，大概率还会有更大更直接的刺激。 　　而重庆北区一向作为重庆房价最灵敏的地方，去重庆第二批土拍火热之后，北区疯狂涨价甚至一度无房可卖。 　　一旦回暖，这里大概率是最先上涨的板块。 　　这并不是随便说的，根据3月的数据来看，事实也是如此。 　　重庆从年初开始就已经放松楼市相关政策，最新3月数据出炉，重庆新房同比上涨8.1%，二手房同比上涨3.7%，市场已经明显回暖。 　　北区，又是这次复苏的领头羊，3月份重庆top10强成交榜单中，有9个是来自渝北区的楼盘。 　　可见，北区在重庆市场的地位。 　　再加上，去年至今全国楼市的寒流下，北区的房价已经有所回落，这为此刻买入北区留出了更多的增值空间。 　　所以，综合来看，现在真是北区不错的入手时机！ 　　我们团队已经扎根重庆已经将近2个多月，北区非常适合手头资金不算太多，但是也想布局核心城市的朋友们。 　　前段时间，李老师亲自奔赴重庆去考察，我们团队也挖掘到非常不错的一个项目，最低40万首付即可入手，价格低于周边的新二手房，几乎是买到就有赚到。 　　目前所剩货量也不多了，对重庆感兴趣的朋友，想要赶着这波回暖之前，率先抢占位置的朋友，可以扫描下方二维码，添加我们的房产置业老师详聊，领取我们的团队的重庆调研资料。

进入5月，各地持续发布稳楼市的宽松政策，其中多个城市密集发布对二孩及多孩家庭的限购放松政策。 5月14日，广东省东莞市住建局等8个部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从保障刚性住房需求、支持改善性住房需求、满足合理购房信贷需求等七个方面出台了优化调整措施。 该通知明确，响应国家优化生育政策的精神，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。 数据显示，2021年东莞户籍人口的出生率为12.03‰；人口自然增长率为7.95‰。整体上，由于人口结构十分年轻，东莞的人口出生率和自然增长率都比较高。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，对于多孩家庭可以多增加一套商品住房的购房资格，这也使得相关家庭的需求得以释放。 东莞之外，近期已有多个城市出台类似举措。5月13日，“南京房协”微信公众号发布楼市新政显示，为支持改善型购房需求，南京自5月11日起，针对生育二个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。 5月9日，江苏省扬州市住房和城乡建设局发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》规定，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。 沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。 此前4月，无锡发布政策规定，生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房。兰州市发布的政策规定，对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。 58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，今年从楼市政策放松的大背景来看，无论是一线还是二三线、四五线城市，都有不同程度的针对楼市放松的政策，这里面既包括限购、限售以及公积金的政策，也包括了针对房贷利率等相关的政策。不同城市政策放松的力度会有所差异。这其中，针对于多孩儿家庭的限购的放松，是针对于特定人群的一个有限定的放松，总体上，其限定的人群相对来说比较明确。 张波分析，此类政策对于人口、住房问题都有较好的促进作用，未来会在更多城市和地区推行。无论是针对多孩家庭的租房政策还是购房的限购政策，都会有更多的城市会落地类似政策。 针对政策起到的促进作用，张波认为，这还要看所在城市的房价收入比。房价收入比比较高的一些城市，其拉动的效率相对会弱一点；房价收入比低的城市，拉动的效率则会更高一些。另外，还要看整个城市的供求状况，一般来说，供大于求的城市，这个政策起到的向上拉力，也会更弱一些。 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在鼓励生育的住房支持政策方面，要降低居住成本，降低高房价对家庭生育的制约。比如，在增加保障性住房的供应、共有产权房的供应，公租房的优先配置、区位选择，增加公共配套，租购同权等方面给予支持。

陷入风险困局当中的房企们，正张开双臂迎接金融纾困者——资产管理公司（以下简称“AMC”）。 　　5月9日，江苏中南建设(000961)集团股份有限公司（000961.SZ，以下简称“中南建设”）公告表示，其控股股东中南控股与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司(以下简称“华融资产”)、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团、江苏海晟控股集团共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。 　　根据有关协议，华融资产拟和南通保障房公司设立合作主体，该主体将与南通产业控股集团、江苏海晟控股集团按照18:1:1的比例，针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元，也可引入其他投资机构。 　　此前的4月2日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，以下简称“佳兆业”）与招商蛇口(001979)工业区控股股份有限公司、中国长城(000066)资产管理股份有限公司（以下简称“长城资产”）在深圳签署战略合作协议。 　　4月下旬，多家银行及AMC机构人士向经济观察报确认，中国人民银行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开会议，商讨为问题房企进行纾困，首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城(000671)、融信、富力及佳兆业等12家。 　　今年以来，华融资产、长城资产、中国信达资产管理股份有限公司（以下简称“信达资产”）、中国东方资产管理股份有限公司(以下简称“东方资产”)4家全国性资产管理公司先后入局出险房企的收并购。四大AMC“跑步”入局风险房企纾困。 　　申万宏源(000166)证券研报认为，3月16日金融委会议之后，六部委积极表态维稳、并要求要及时防范化解风险，4月18日央行等出台23条金融举措，4月29日政治局会议强调要有效管控重点风险，抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度。在此背景下，5月中南建设公告华融资产与南通国资设立合作主体、并对公司进行不超过50亿元的资金支持，同时考虑4月招商蛇口与长城资产（AMC）、佳兆业签署战略合作协议进行资产整合，上述事件都是落实近期国家防范化解风险的政策导向，支持优质房企并推进行业良性循环，本次事件也或将开启更多对于优质民营房企支持、尤其是未出险的优质民营房企，预计后续更多的支持案例或将出现。? 　　AMC频频入局房企纾困 　　2022年以来，AMC在房企纾困领域一直动作频频。 　　2022年2月，东方资产率先发行不超过100亿元金融债券，募集资金专门用于对重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等工作。 　　3月14日，长城资产获批在全国银行间债券市场公开发行人民币100亿元金融债券。中国长城资产表示，本次债券的发行有利于其加大服务实体经济力度，为实体企业纾困化险、促进房地产行业良性循环和健康发展提供长期限、低成本的资金。 　　4月2日，中国长城还与中交集团签署战略合作协议。双方约定，将通过市场化的方式，在国企改革重组、房地产行业风险化解、“两非两资”剥离处置、不良资产盘活等领域开展合作，充分发挥各方的优势，共同推进合作，达到互利共赢的目标。 　　4月15日，陕建地产集团与中国信达陕西分公司交流座谈并签署合作备忘录。双方达成一致合作意向。双方将共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，发挥各自优势，以市场为导向，积极围绕危困房企并购开展合作。 　　在此之前，2021年12月央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，围绕金融机构支持房地产行业风险化解的工作拉开帷幕。 　　国盛证券研报指出，监管鼓励AMC在地产风险化解方面有所作为，以不良资产经营为主业的资产管理公司，紧跟“房住不炒”及促进房地产行业良性循环和健康发展的政策导向，立足逆周期金融救助功能定位，积极推进涉房业务转型。资产管理公司立足于化解金融风险，和房地产合作能实现双赢，但是取决于个体的资金实力、项目经验以及调动资源的能力。不良资产管理公司经验丰富，通过债权或股权退出实现收益，问题企业中更优质的项目和资产，在纾困中可能有更大的机会。 　　根据中金公司研报，我国不良资产管理行业已形成“5+2+N+银行系”的多元化格局，其中“5”指的是信达资产、东方资产、长城资产、华融资产、银河资产5家金融资产管理公司；“2”指的是地方AMC，各省级人民政府可设立或授权两家地方AMC参与本省（区、市）的金融企业不良资产批量转让工作；“N”指的是非持牌AMC，因不具有牌照无法从金融机构直接受让不良资产包，主要参与不良资产的二级市场；“银行系”指的是商业银行作为主要股东发起设立的金融资产投资公司，主要从事市场化债转股业务。 　　纾困房企路径 　　近年来，曝出流动性问题的房企日渐增多，它们面临着怎样的困局？联合资信在接受记者采访时表示，目前房企面临的主要困境在于信用危机下的负反馈机制。销售大幅下行导致房企流动性趋紧，部分房企债务违约引发资本市场资金撤离、金融机构惜贷。为实现“保交楼”，地方政府实施严厉的预售资金监管，房企可动用资金进一步减少。房企负面事件继续传导至销售市场，再度加剧购房人的悲观预期。该负反馈机制一旦建立后很难打破，目前的风险房企仅靠加速销售和压缩支出难以覆盖偿债资金缺口，处置资产是风险房企稳定现金流必不可少的方式。 　　联合资信称，在当前房企流动性整体趋紧的环境下，具备足够的资金实力进行大规模收并购的房企大幅减少，因此，房企纾困债的发行具有积极意义。一方面，通过向社会资本融资，AMC参与地产纾困有助于及时盘活地产项目，保交楼维护购房人权益；另一方面，地产纾困债可为本身质地优良、暂时陷入困境的房企“输血”，发行人可为推进实质性重组提供服务，有助于化解房地产金融风险，加速市场出清，促进市场回归稳定。 　　在东方金诚研究发展部分析师唐晓琳看来，AMC的市场资源整合能力强，房地产不良资产处置方式多元，尤其是在标的股权较为复杂、自身问题较大等项目的风险处置方面经验丰富，AMC模式的及时介入可为地产风险化解、优质资产盘活提供更加灵活的市场化处置方式，提升地产风险处置效率，完善多层次多主体参与的市场化风险化解机制，加速推动房地产市场有效出清。 　　关于AMC入局房企纾困具体如何操作，联合资信在接受经济观察报采访时表示，根据中国长城资产和东方资产披露的债券用途，房企纾困债将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业不良资产纾困及偿还到期存量债券等。在不良项目处置方面，预计房企纾困债可通过兼并重组、破产重整、夹层投资、过桥融资、阶段性持股等多种方式参与。 　　中金公司研报指出，不良资产的处置方式大体可分为收购经营、收购重组、债转股、资产证券化四种。金融资产管理公司参与房企风险化解可能更多采用自主收购的收购模式和收购重组的处置方式。通过收购其他机构对房企的债权，金融资产管理公司成为房企的债权人，之后金融资产管理公司可以与房企及其关联方进行债务重组，通过还款金额、还款方式、还款时间以及担保抵押等一系列的重组安排，帮助房企减轻短期流动性压力，在此过程中，金融资产管理公司也可通过资金注入、提供专业知识、协助房企寻找合作方等手段帮助房企盘活资产、提升房企自身经营效益。

行业下行期，偏安一隅的杭州老牌房企众安集团开始了规模扩张。 50亿元收入，70亿元并购贷，40亿元拿地，这几组数字让众安集团在当下的地产圈引发关注。 “房地产市场永远是多元组合的，不等于说大就是好，也不等于说小就是没有。”此前，众安集团董事局主席施中安在接受采访时提到。从2017年销售额突破100亿元，到2021年的280亿元规模，这或许就是施中安所说的：“我们会顺着每年发展的增幅规律去寻求稳健的规模。” 但一张营业收入和净利润同频下滑33.2%和96.5%的成绩单，一出手就花掉总营业收入的八成买地，众安集团是否存在财务风险引发了投资者关注。 5月10日，众安集团管理层在线上投资者交流会上表示，因为结转的原因，导致2021年确认销售较2020年有所下降，也导致了利润和利润率的下降。公司对2022年增长保持乐观，未来会积极参与杭州甚至整个浙江、长三角区域的拿地开发。 截至5月12日收盘，众安集团报收0.28港元/股，总市值15.78亿港元。有投资者热议，前4 个月43亿元拿地的钱，快能买3个众安集团了。也有股民提出，从报表看众安家里确实“有矿”，大多是底价拿地，之前是一直没有下力气“挖”，这两年开始努力“挖”了。 克而瑞研究中心认为，众安集团2022年销售目标300亿元，目前土地储备总量可以支持众安在收缩投资规模的情况下保持业绩。未来1-2年众安集团将迎来偿债高峰，需进一步关注债务安全。 用净利润的100倍拿地 继111亿元在2021年新增12幅土地后，今年前四月又以43亿元的权益拿地金额位居百强房企拿地金额榜单的第17位，以151亿元的全口径新增货值排在百强房企新增货值榜单的第15位。 这个榜单上的“新面孔”就是众安集团。 在3月25日进行的杭州市首批集中供地中，众安集团以39.09亿元的总价获得5宗地块，总建筑面积34.46万平方米。获取地块数量仅次于杭州本土房企滨江集团和绿城中国，后两家企业分别获取地块11宗和7宗，总价分别为184.35亿元和146.38亿元。 1997年成立，2007年在香港上市，众安集团是浙江省第二家在香港主板上市的房地产企业，施中安也是首位坐拥两家上市公司的浙系地产商。他一直信奉用健康的理念来管理企业，企业走自己的发展目标。 从众安集团历年的业绩报告来看，这家老牌房企从2020年开始从稳健发展转向规模扩张。当年斥资199.15亿元新增21个项目，总建筑面积约233万平方米，同比增加677%。2021年新增项目12个，总建筑面积约193万平方米，总土地成本约111亿元。2018年和2019年，众安集团的新增土地储备合计才51万平方米。 “三道红线后，中小房企面临的困境更多。众安集团选择低谷期大胆出手，也是一种‘淡市’平衡术。80%的土地储备在杭州周边，说明众安向外拓展很谨慎，这也符合浙系房企的特点。”上海某房企内部人士表示，如果地块处于城市核心区又有溢价空间，我们也敢于出手。 众安集团管理层在投资者交流会上表示，作为上半年少数参与拍地的民企，杭州的5宗地块虽然存在溢价，但是会将利润率维持在10%-15%。 此前的2月10日，众安集团便联合杭州西湖投资集团斥资4.3亿元拿下西湖区一宗地块。3月初，众安集团再度出手斥资5.5亿元拿下丽水市一宗地块。 IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，众安集团逆势拿地与强周期房地产行业的“顺周期出货，逆周期拿地”的操作策略有关，另一方面也说明企业对于市场近期回暖以及未来走势比较有信心。但在当前销售和拿地规模收缩成为行业“新常态”的背景下，要考虑企业自身的流动性承压。 净利润下滑九成 即便是大举扩充土地储备，众安集团仍保持着浓厚的“浙系”房企标签。 财报数据显示，截至2021年12月31日，众安集团的土地储备总建筑面积约为1048万平方米，从土储结构看，87%分布在长三角。 “虽然区域性房企在面临市场竞争时有自身优势，仍逃不开扩张的道路。众安需要在黑铁时代找到一条差异化有质量的规模增长之路，同时在规模之上实现利润，避免陷入瓶径期。”某房地产观察人士认为。 2021年众安集团实现全口径销售额279.3亿元，同比增长27.3%，其中约97%的销售额来源于浙江省内，大本营杭州贡献占比达44%。 不过在销售规模增长的同时，众安集团的营业收入和利润遭遇了“滑铁卢”。 2021年业绩报告显示，众安集团实现营业收入49.69亿元，同比下降约33.2%；毛利为14.76亿元，同比下降约34.2%；对应毛利率29.7%，同比下降0.5个百分点；净利润0.385亿元，同比减少96.5%；母公司拥有人应占利润约为7310万元，同比减少91.2%。 这一众下滑的数据跟施中安常常挂在嘴边的“健康和稳健”脱离。他在2021年主席报告书中写到：众安集团将积极遵循中央政府“三道红线”等措施，努力保持战略和财务稳健。在变局中开新局，保持高质量发展。 关于地产结转问题，业绩会上众安集团管理层预期2022年会有修复，全年结转收入会在100亿元以上。 起始于2020年的大举扩储，使得众安集团的净负债率由2019年的30.1%上升至2021年的76.3%，剔除预收款后的资产负债率由2019年的54.8%上升至2021年的66.9%，不过仍满足“三道红线”绿档要求。 在业绩会上，公司也发布了未来债务管控目标，保持资产负债率小于65%，净负债率小于40%以及现金短债比大于1.2。 截至2021年底，众安集团持有现金77.5亿元，非限制现金53亿元，借款总额约为169.9亿元，其中一年以内债务占比21%，1-2年债务占比45%。其他隐性负债方面，企业应付贸易账款同比增长至21.3亿元，另有其他应付款项及合联营垫款分别为10.4亿元及11.4亿元。 “这意味着，众安集团面临一定的债务兑付压力。”柏文喜说，企业的资本性开支是建立在对未来市场和营业收入上升的预期基础之上，如果楼市下半年能回暖，众安集团的财务安全就有保障，否则企业运营和安全可能面临重大财务风险。 克而瑞数据显示，今年一季度，众安集团的全口径销售额为18.8亿元，权益销售额为11亿元，较去年同期的70亿元和41.5亿元分别下滑了73%、73.5%。 市场普遍认为，受疫情影响楼市走向还未明朗之时，众安集团逆势突围或缘于农行70亿元并购贷的支撑。 3月23日，众安集团公告，农业银行将授予其 70 亿元并购融资额度，重点支持该集团在住宅、商业、物业和酒店等板块的并购和重组。 众安集团认为，与农行签署《并购业务战略合作协议》有利于其与农行建立深度的战略合作伙伴关系，以支持本集团在地产方面上下产业的并购业务发展，令该集团更好地把握市场上所呈现的收并购机遇。 有消息透露，众安集团管理层在投资者交流会上表示，杭州所拿的那几块地也体现了众安和农行的合作，农行的并购贷准确提供了资金方面的支持。 施中安在接受采访时曾经说过：“我在企业的治理中特别注重现金流的管控、企业的周转率和企业的盈利能力。”现在这些成了他和众安不得不面对的考验。

5月9日，网传苏州新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。中国证券报记者针对上述消息向苏州市房产交易管理中心求证，得到回复是消息属实。 　　此外，扬州也对特定人群的限购、限售政策，进行了适当调整。扬州市住建局5月9日在官网发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。 　　苏州拟再“松绑”楼市：二手房不限转让年限 　　据中证报等媒体报道，5月9日，网传苏州新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。此外，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。 　　中国证券报记者针对上述消息向苏州市房产交易管理中心求证，得到回复是消息属实。苏州市房产交易管理中心工作人员表示，目前暂时没有文件，但是已经开始执行。 　　值得一提的是，苏州在1个月内两次完善房地产政策。今年4月苏州调整过非户籍居民家庭购房条件以及二手房限售政策。自4月11日起，苏州市限购政策有所调整，非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的3年内连续缴纳2年社保调整至累计24个月社保。 　　此外，自4月11日起，苏州市限售放松，二手房限售由5年改3年；新房转让年限不变，自取得不动产证起3年内不得转让。苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员表示，目前均按最新政策执行。 　　据财联社报道，克而瑞一位分析师表示，从土地端到需求端，苏州此前一直执行很严格的调控政策，其严厉程度居长三角城市前列。苏州市场近期虽然出现回暖迹象，但受疫情反复影响，新房二手房成交量都不理想，与去年同期相比仍处于低位。 　　业内人士认为，苏州调整限售年限将缩短置换交易周期，有助于释放改善人群置换需求；降低非苏州户籍居民购房门槛，则有利于激发市场活力。 　　扬州：人才购首套房给予缴纳契税50%的补贴 　　据扬州市政府网站消息，5月9日，扬州市人民政府官网发布的《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》提出，在扬州来扬州大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。 4696789022824941046_w1080h624.jpg 截图来源：扬州市政府网站 　　通知中明确提出，在扬州来扬州大专及以上人才在市区购买首套商品住房(含二手商品住房)，给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴。 　　在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自网签备案之日起满3年可上市交易。 　　同日，扬州市自然资源和规划局发布《关于支持刚性和改善性住房需求调整优化土地出让政策的通知》，通知包括六项内容，其中提到控制土地上市规模，调减住宅用地上市总量；延长土地出让金缴纳时间，在执行竞买保证金最低限20%的基础上，首期50%出让金于一个月内缴清，90日内缴至75%，180日内全部缴清，不计利息。 5495808571677741871_w1080h686.jpg 截图来源：扬州市政府网站 　　此外，《通知》提出，优化地块规划设计条件，优先安排好地块、小地块上市。提供改善型住宅用地，容积率下限大于1.0，上限控制在1.3-1.6；放宽住宅沿路高宽比要求，用地内部不再控制；取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品，中心城区内建筑高度限低12米，中心城区外建筑高度限低调为10米。 　　今年来超百城对楼市调控 　　据证券日报报道，中原地产统计数据显示，2022年以来，近110个城市对楼市政策进行了调整，发布调控政策城市数量创历史新高。据《证券日报》记者不完全统计，今年以来截至5月9日，包括网传的苏州在内，超10个城市传出了放松限购的消息，其中浙江衢州、江苏句容、郑州、兰州等城市或地区已明确发文或者官方确认了相关限购松绑政策。 　　除此之外，梅州、连云港发布或执行了六方面稳地产新政，均降低了购房首付比例，梅州是将二套房公积金首付比例降至2成，连云港是将商贷首套房首付比例降至2成。 　　对此，王玉臣表示：“在疫情尚未消失，经济持续疲软的大背景下，为了刺激购房消费，当地政府纷纷采取一些措施去推动购房消费，尤其是在刚需购房和改善型购房上。” 　　据财联社报道，中指院指数事业部市场研究总监陈文静认为，房地产调控政策正进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策，已不再适应当前市场现状。 　　“在‘房住不炒’总基调下，预计各地将适度优化调整限购、限售、限价等政策，同时继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，促进销售回暖。”陈文静补充道。 　　亿翰智库研究总监于小雨表示，疫情反复等因素影响下，不少城市虽然出台了楼市扶持政策，但现在看来效果不及预期，居民置业信心仍较弱。“如果更多城市有条件放开限购、限售等有利于需求端的政策，市场信心和环境有望得到进一步修复。”

北京市住建委等三部门近日印发《2022年全市首批保障性住房开竣工项目建设计划的通知》(以下简称《通知》)。其中显示，本市列入开工计划的保障性住房项目共71个、房源约7.74万套，其中确定2022年开工的项目有51个、房源5.15万套，另外20个项目将推进前期手续。 　　具体来看，在计划年内开工的项目中，市民较为关注的共有产权房有5个，房源约3800套。其中备受瞩目的丰台区三环旁的周庄子共有产权房，将在今年三季度开工。 　　除了共有产权房外，保障性租赁住房因不设户籍和收入门槛，主要用于解决新市民、青年人等群体住房困难问题，近年来也受到公众关注。根据《通知》，今年北京保障性租赁住房计划开工23个项目，房源约2.3万套。此外，今年还有1个公租房项目、22个安置房项目计划开工，房源分别约0.14万套、2.33万套。 　　在此次列入开工计划的51个保障房项目中，共涉及14个区以及经济技术开发区。其中，大兴区今年计划开工或推进手续的房源套数最多，达14172套。核心区中，西城区有3个项目的房源列入今年开工计划，光源里棚户区改造项目、菜园街及枣林南里棚户区改造项目、车公庄大街3号项目均为今年一季度开工。 　　列入竣工计划的保障房项目有61个，房源7.75万套。从房型来看，公租房0.51万套，集租房0.9万套，共有产权房1.01万套，定向安置房5.25万套，限价商品房0.07万套，经济适用房0.06万套。从区域来看，涉及本市16个区，今年计划竣工最多保障房房源的是朝阳区，达15982套。其中，备受关注的北京冬奥村公租房项目将于今年12月竣工，比较热门的海淀区西三旗共有产权房项目将在今年7月竣工。 　　《通知》提出，各市政专业公司及保障性住房建设主体要优先安排投资，确保市政基础设施与政策性住房项目同步开工、同步交用。各区应加强保障性住房施工过程的质量管控，推行工程质量潜在缺陷保险。对发现存在外墙保温层脱落、墙面开裂等质量隐患问题的，依法从重处理。

据《天津市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委拟定的天津市存量房屋交易资金监管办法的通知》，自2022年5月15日起，将政府部门作为监管主体的全程全额资金监管模式，调整为政府部门作为监管主体、商业银行作为托管主体的资金托管模式。 天津市住建委通过公开招标确定的10家受托开展存量房屋交易资金监管业务的商业银行分别是：建设银行天津分行、工商银行天津分行、中国银行天津分行、农业银行天津分行、天津银行、渤海银行天津分行、邮政储蓄银行天津分行、天津农商银行、浦发银行天津分行、民生银行天津分行。存量房屋交易当事人选择接受托管银行资金托管服务的应当选择上述银行办理资金托管。

一则“到期借款无法偿还”的传闻，将央企背景的中交地产推至台前。 5月12日，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”，SZ000736)发布关于相关事项的说明公告。 在这份公告中，中交地产通过罗列财务数据的方式对上述传闻进行回应，称其货币资金能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。 不过，记者发现，公告中列出的数据，与其此前发布的财务报告并不相符。其中，2022年一季度报告显示该企业的短期负债为178.4亿元，而此次公告显示该数据为166.65亿元。 对于两者相差11.75亿元的问题，5月13日，记者多次致电中交地产董事会秘书办公室，但电话始终无人接听。 除此之外，细看中交地产的财务数据，其各项指标并不优质。截至2021年年末，中交地产的“三条红线”全部踩中，被划为“红档”，这是目前所有上市央企开发商里的唯一。 记者梳理发现，中交地产增加土地储备力度不小，这也一步步加大了它的债务压力。 重庆一位房地产业内人士告诉记者，近年来，不断加杠杆的不止民营房企，许多央企也在大肆扩张，债务压力不可忽视。 短期债务数据“前后不一” 上述“红头”文件已经在市场上流传数日。主要内容是中交地产向大股东说明了公司主要的金融借款和资金情况，5月压力集中释放无法偿债。 中交地产在公告中回应称，公司关注到近日有关公司的传闻，传闻主要内容为：一份红头的“中交地产股份有限公司文件”广为流传，文件题为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，文件递交对象为“中交房地产集团有限公司”。 中交地产表示，公司认为上述传闻可能会对投资者形成误导，基于对投资者负责的态度，公司就上述传闻内容进行了核实，现予以说明： 公司在2022年5月末到期的金融机构债务合计约24.4亿元；根据公司已披露的2022年一季度报告，截至2022年3月31日，公司货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，符合“三条红线”对现金短债比大于1的要求，上述货币资金能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。 公告还表示，公司目前现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还；此外，公司一直积极开拓多种融资渠道，中交房地产集团有限公司作为公司控股股东，为公司融资工作和业务发展提供了有益的支持。 有关这次借款逾期偿还的传闻，中交地产此前就已经有过公开表态。 5月11日，在中交地产召开的2021年度网上业绩说明会上，有投资者提问，就公司无法偿还五月到期银行贷款的传闻向公司提问。对此，中交地产董事会秘书田玉利回应称，上述传闻与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。 记者梳理中交地产2022年一季度财务报告发现，截至期末，中交地产账上货币资金有173.99亿元，短期债务为22.95亿元，一年内到期的非流动负债155.45亿元，其短期债务合计有178.4亿元，以此计算其现金短债比小于1，在手现金无法覆盖短期负债。并非在最新公告中，中交地产称其短期债务166.65亿元，现金短债比大于1。 许多投资者认为，中交集团由于其央企背景，基本不存在暴雷的可能性。但在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，央企属性只说明企业治理方面比较规范，以及母公司和实际控制人为国家信用而已，但并不表明企业流动性任何情况下都不会出问题，也不表明母公司和实际控制人会随时无条件予以救助。所以央企暴雷也并不奇怪。 央企中唯一“三条红线”全踩 中交地产成立于1993年，是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一。从股权结构看，中交地产的控股股东为中交房地产集团，持股比例为53.32%，穿透后公司实际控制人为国资委。 中交地产年度报告显示，该企业近年间拿地力度加大。2020年，中交地产共计新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增长176.90%，土地购置总价款535.80亿元，权益价款252.54亿元；2021年，中交地产持续加大拿地力度，获取新项目24个，对应新增土地储备总建面371.7万平方米，新增土地储备总价约388亿元。 但中交地产加大投资后并没有在业绩端收获相应回报。根据财报数据，2021年中交地产实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；净利润为2.36亿元，同比减少32.19%；扣除非经常性损益净利润为亏损4.32亿元，上年同期盈利2115.72万元。 虽然拥有央企背景，但中交地产的融资优势不突出，其银行贷款平均融资成本在3.8%~6.5%，债券平均融资成本在3.52%~4.99%，信托融资平均成本为6%~8.5%。并且高成本的信托融资，在中交地产的新增融资占比超过65%，利息跳涨进一步增加还债压力。 截至2022年一季末，中交地产总资产为1505.2亿元，总负债1325.52亿元，净资产179.68亿元，资产负债率为88.06%。 截至2021年年末，中交地产剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，净负债率为217.7%，现金短债比为0.7，“三条红线”全部踩中。 到2022年一季度，这种状况仍未有明显改善。2022年一季报显示，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.98%，净负债率高达214.29%，现金短债比0.98，依然处于“三条红线”全部踩中的状态。 根据要求，“红档”房企将不能新增有息负债。因此，按照今年一季度公司账上货币资金和短期借款及一年内到期的非流动负债推测，公司存在4.41亿元的缺口。 柏文喜认为，中交地产是目前所有上市央企开发商里唯一全部踩中“三道红线”的房企。无论是对新增债权融资还是参与土地拍卖来说，都会给这家企业的经营造成较大压力。 中交地产基本面的状况并未和二级市场呈现出太多相关性。自3月18日以来至5月11日，34个交易日里，中交地产已收获17个涨停板，股价也从7.37元/股涨至29.26元/股，区间涨幅高达284.94%。 在此期间，公司的前三大股东中交房地产集团、重庆渝富、湖南华夏纷纷减持股份套现。有市场观点认为，尽管这是各股东自身有资金需要所致，但也同时表现出对中交地产的前景并不看好。

据中国执行信息公开网消息，郑州开元房地产有限公司被列为失信被执行人，执行法院为郑州市中原区人民法院，案号为(2022)豫0102执1399号，立案时间是2022年03月14日，发布时间为2022年5月10日，具体事由涉及拖欠物业费34.28万余元。 　　天眼查显示，郑州开元房地产有限公司法定代表人为赵小宽，注册资本为3000万人民币。公司经营范围包括房地产开发与经营、建筑设计；建材、装饰材料的销售；房屋租赁；物业管理。 据了解，郑州开元房地产有限公司持有郑州市开元寺建设管理有限公司30%股份，后者法定代表人为释永信，由嵩山少林寺持股70%。

住房和城乡建设部近日印发通知，要求全面排查涉及燃气各领域的安全风险隐患，重点对燃气经营、餐饮等公共场所、老旧小区、燃气工程、燃气管道设施的安全隐患进行排查。对排查出来的重大问题隐患要立行立改，总结好的经验做法并固化为法规制度，健全完善城镇燃气安全长效机制。 　　住房和城乡建设部近日印发关于进一步做好市政基础设施安全运行管理的通知。通知要求加强城市供排水行业安全管理。及时组织清掏淤积堵塞的排水管渠、雨水收集口和检查井，及时补齐修复丢失、破损的井盖，落实防坠落措施；加强泵站、闸门、拍门等设施的维修保养，保证设施设备安全、正常运行。加强对下凹式立交桥、隧道、地下空间、地铁、棚户区以及城市低洼地等风险点的隐患排查，建立隐患清单并及时整治。 　　在城市园林绿化安全管理方面，要督促有关部门对城市公园内大中型游乐设施、客运索道、体育健身设备等设施设备按照有关要求开展安全检查，坚决禁止超负荷、带病运行。督促城市动物园管理机构着力加强动物园安全管理，提高动物饲养人员安全意识，严格操作规程，防止出现动物逃逸事故。 　　通知强调，要开展安全生产监督检查，紧盯各类安全隐患易发高发环节，强化专业监督检查，组织专家参与市政基础设施领域的安全排查，提高监管执法专业能力和保障水平。拓宽畅通安全生产投诉举报渠道，鼓励社会公众对安全生产重大风险、事故隐患和违法行为进行举报，对安全监督检查不力的行为要进行曝光。

5月11日，《广州市规划和自然资源局 广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）在广州市规划和自然资源局网站上进行公示。其中提出，要优化广州各类用房功能结构，切实提高保障性租赁住房的有效供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，加快培育广州住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。 　　《通知》所称的“非居住存量房屋”是指《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等类型房屋。 　　但有三种情况需要注意： 　　（一）土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为保障性租赁住房。 　　（二）本市重点商圈及重点功能区内的非居住存量房屋原则上不得改建为保障性租赁住房。 　　（三）利用历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产、不可移动文物，以及具有保护价值的老建筑、古民居改建为保障性租赁住房的，应按照历史文化保护相关规定和程序执行。 　　不得分割销售 不得“以租代售” 　　改建项目具体如何操作？《通知》中明确了工作流程，包括八个方面：提出申请、联合会审、审查认定、认定效用、施工许可、房源入库、项目退出、项目续期。 　　《通知》同时强调，改建项目用作保障性租赁住房期间，不得分割销售、转让和抵押，不得“以租代售”，不得违规经营，并按照广州市保障性租赁住房管理相关规定进行管理。使用期间，因征收拆迁或者城市更新改造等需拆除的，改建项目按照改建前合法的房屋使用功能予以补偿。 　　各区住房城乡建设部门（区领导小组办公室）应会同项目所在地的镇人民政府、街道办事处加强对改建项目的建设、出租、运营等监管，建立日常巡查检查机制，不定期开展检查，原则上应当每年对本区改建项目进行不少于一次的全覆盖检查，每两年进行一次集中核查，对违反广州市保障性租赁住房有关规定的依法依规予以查处。 　　适用条件 　　适用于《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋，以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房；不能以宗地或栋为单位的，改建部分应当具有相对独立性。 　　改建规定 　　权属清晰。改建项目权属清晰、无争议，不存在查封、冻结等限制情形；存在抵押等其他权利负担的，应解除权利负担或取得该权利人的书面同意。 　　性质不变。改建项目用作保障性租赁住房期间，不动产权、土地使用年限、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层高不变，不补缴土地价款。 　　完善配套。项目的改建建筑面积在5000平方米以上（不含 5000平方米）的，应按照改建建筑面积6%集中设置公共服务设施用房或项目自有公共活动区。 　　此外，改建还需要满足结构安全、消防安全、环保卫生等方面相关要求。同时改建项目的面积标准、租金标准、出租对象、规模标准、运营期限等应当符合《广州市保障性租赁住房项目认定办法》的规定。

“同行者”在侧，迟到的快手能否“后来居上”？ 　　每天晚上8点左右，王贝乐会准时现身快手，开启两个半小时的直播。他的粉丝并没有想象中多，截至5月10日，只有10万出头。但在王贝乐直播间，三个小时的直播就能攒成一个100人的看房团，成交3~4套房。 　　两年前的他怎么也没想到，仅凭高中学历，自己就能一年卖出1000多套房子，且这些交易全部发生在他所在的吉林长春市，两年间累计产生的成交额超过20亿元。最夸张的时候，甚至有在外地的粉丝直接把定金转给王贝乐，让他帮忙去定房。 　　从一个地产经纪小白，到一名明星房产主播，王贝乐用了15年。目前，王贝乐已经培养了50人的房产经纪主播团队，加上其他成员，公司已经接近100人。在王贝乐看来，平台上的交易效率确实也在提升，“这顶得上原来线下1000人的团队”。 　　根据快手公布的资料，其平台上类似王贝乐这样的房产主播还有很多，东北三省、河北、山东、天津等地的主播，均有不错的业绩表现。今年“五一”假期，沈阳开发商汇置在快手开展“多盘联动”，当地房产主播销售套数合计14套，交易额超1400万元。 　　据36氪消息，今年4月，快手电商在内部信中正式宣布，成立房产业务中心，该中心负责人直接向电商负责人笑古汇报。内部信中表示：“成立房产业务中心，负责满足快手用户的购房需求，帮助业主更高效地卖房，探索大宗线下交易业务在快手生态闭环的业务模式。” 　　快手成立房产业务中心，前期早有铺垫。去年，快手电商部门组建专门团队，探索跑通直播电商房产业务模式，尤其是在避开与贝壳直接竞争的二三线城市市场。快手房产业务中心今年还制定了跑通业务模式、突破百亿成交总额的目标。有消息称，快手意在打造直播电商版“贝壳”。 　　有快手内部人士告诉《中国企业家》：“快手从2019年就开始关注和研究房地产业务，随着近三年的积累，快手已经跑通业务模式。”一位曾与快手有过合作意向的房企人士对《中国企业家》透露，快手早在疫情之前就已决策，要把链接产业链上下游的房产电商做起来，“他们甚至将业务构想延伸到了下游的家居”。 　　但目前，在快手房产业务的实际进展中，“只有KOL导流这一模式相对比较成熟，且在一些非一线城市进行了落地尝试。”前述房企人士称，“本质上，还是没有摆脱互联网电商的架构。” 　　据了解，快手电商房产业务落地页面为“快手理想家”，目前已经覆盖的城市包括天津、沈阳、长春、大连、沧州、郑州等二三线城市。从地产商来看，快手目前已经与金地、绿地、阳光、建投、碧桂园、融创等房产开发商旗下楼盘达成合作。 　　字节跳动2018年孵化了房产信息平台幸福里，并在去年年底拆分该业务；2020年9月，阿里与易居联合推出房产交易平台天猫好房，并财大气粗地宣称：“至少在未来的三年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者。” 　　相比字节、阿里等互联网巨头在房地产的相关探索，快手似乎晚了一步。但此前的探索者也用自己的经验告诉快手，对于大部分互联网尤其是短视频平台来说，要想“切入”房产交易这条赛道，并非易事。 　　房产是典型的重交易，不仅资产重，决策重，而且交易与交付也重，更容易由信息差产生利益沉淀，导致“衣食住行”中“住”的互联网化率落后其他领域3至5年。外行很难看清“住”的全貌，一个普通经纪人，可能就需要掌握地产交易流程、地产市场营销、地产测绘、地产交易管理制度、地产价格与估价等知识。这些词汇专业而高冷，炫目又充满危险感，拦在流量平台通向房产交易之路的探索上。 　　在地产领域，从线上流量到线下交易，形成商业模式闭环并非易事。目前来看，线上线下结合模式的最成功例证只有贝壳找房。快手也依然在摸索中。 　　中介转型主播，两年卖出20亿 　　两年卖出20亿元（GMV）的业绩背后，王贝乐被称为“房产界的李佳琦”。 　　确实，王贝乐跟李佳琦有很多相似之处。比如，他们都是最早受到平台力量加持的那批人，同时，他们又很好地发挥了自身能力和特点，并与平台特性相结合。 　　不过，与“口红一哥”李佳琦“直接介绍商品+用户下单购买”的带货直播模式不同，在直播间，王贝乐给自己定了一个准则：只分享知识和见解，不直接推介楼盘。直播中，他通常会结合最近热点和行业动态先做一个分享，随后解决粉丝提到的各类买房问题，最后输出一些专业的购房知识。 　　但在十多年前，王贝乐对前途还是迷茫的。 　　2006年，出生于吉林农村的王贝乐，因为成绩不理想没考上大学，怀揣着“只要能走出农村，让我干啥都认”的渴望，跟随几个同学一起进入到了房产经纪行业，当时，同学常跟他说的一句话是：“开单就能吃三年。” 　　彼时，由于房屋交易大都是大宗交易，订单价格高，再加上当时的市场流程并不规范，房屋中介一旦达成一单交易，往往能够从中获得不小的收益。为了尽快熟悉行业，同事们每次带客户去看房，他都跟着学习，“赚到的第一笔钱也异常容易”。 　　当时，他负责把房源信息发布到58同城和安居客等信息聚合平台，看到这些信息的人就会给他打电话，当时一个买家在见面看了房子之后就决定成交了，“莫名其妙就把钱赚到了”。一年后，王贝乐就小有积蓄，他感觉自己跟这个行业非常投缘，打算自己开一个门店。 　　过去16年里，王贝乐一直在从事房产经纪的工作。自知理论知识有欠缺，他就一直坚持了解房产领域的相关政策、法规、行业背景、相关学科等知识。 　　2018年，快手在东北成为一个炙手可热的产品，MC天佑等人的爆火，来自东北的网红几乎占据了快手头部流量的半壁江山。在这样的潮水下，王贝乐也想参与其中。 　　然而，尝试了几次后，王贝乐发现唱歌表演并不适合他。各种尝试后，他决定给大家分享一下关于长春楼市的分析、房价未来走势等等。没想到，当晚有数十人齐聚他直播间，询问他，“人在长春，现在应该买哪一块的房子”等问题。 　　通过这次直播，王贝乐感觉找到了真正适合自己的直播方式。也是在2018年，他通过快手卖出了第一套房。与此同时，他决定把业务中心逐渐从线下门店转到线上。 　　快手方面告诉《中国企业家》，2019年，快手房产垂类（快手理想家）开始探索“房产主播促进新房交易”的新型房产经纪模式。通过挖掘孵化房产主播、赋能主播专业能力服务能力的提升，逐步探索出了通过直播、短视频获客，再带动成交的业务模式。 　　“信任经济”延伸 　　 　　入局早享有平台早期红利，加上较强的个人能力，让王贝乐站在了快手头部房产主播行列，但事实上，还有一个趋势性背景是，王贝乐赶上了好时机。 　　王贝乐了解到，由于国家政策调控以及长春城市规划等因素，长春市的建设用地规模在2020年中国35个主要二三线城市中排名第一，因为城市扩张，很多居民都拿到了安置补偿款，他们都需要购买新的房子，房产消费需求激增。 　　回望供应端，王贝乐发现，房地产开发商竞争也异常激烈。当时，王贝乐决定去找地产商谈合作，但最初，地产商并不信任他。后来，由于王贝乐过往每年300多场直播中积累了众多粉丝，他通过带客户并最终成交，赢得了开发商的信任。 　　通过摸索，王贝乐开发出了两套“业务模式”： 　　其一，成为开发商的直接代理，针对某个楼盘，不定期组织粉丝线下看房团，帮地产商获客，地产商给买房者适当的优惠，意向客户与地产商直签，王贝乐从中获得一定收入； 　　其二，间接代理，如贝壳等平台先跟开发商合作，再把房源散发给包括王贝乐在内的周边中介门店，他们通过在平台报备，带领客户看房，成交之后获得相应的报酬。 　　从线下到线上，王贝乐明显感觉到自己与客户心理关系的变化。 　　“以前在线下，你得主动去引导客户，客户可能还对你有防范心理。而到了线上，他们听了我几场直播后，就对我特别信任，问我这个楼盘你觉得行不行？这其中，我的身份发生改变了，客户对我的印象也变了，他不会把我当成一个中介，而是把我当成一个更专业的老师。” 　　跟王贝乐类似，同是从传统中介转型为快手房产主播的房产从业者，卢庆云也说，他每天会在快手直播间向“老铁”科普房产知识，传授看房秘籍，慢慢就和“老铁”处成了朋友，“我卖房卖哪一套都一样，一定是为买房的业主考虑，老铁们也信任我”。 　　卢庆云说，这种信任关系，是线上房产主播和线下中介最大的区别。 　　快手话语体系中，如此描述其对房产业务的定位：结合社区特性及快手电商在后链路产研方向的能力，一个兼具“专业能力强”“服务意识高”“信任关系稳”的房产经纪新形式在快手茁壮成长。 　　快手方面告诉《中国企业家》，快手房产主播的成交率高于传统销售模式10倍以上，因为买房的业主和房产主播之间有强信任关系。“信任关系”和“成交效率”是快手房产相比传统房产交易模式的优势。 　　很大程度上，快手探索房产业务，可以说是本地服务以及信任经济的延伸。在此之前，抖音主打兴趣电商，而快手主打信任经济，分别展开短视频和直播带货。 　　快手尝试信任经济拓展到本地生活领域。2022年初，快手与美团达成合作，随后又推出蓝领招聘业务，包括拓展到房产交易领域，其目的在于，其渴望通过自身聚集起来的巨大流量以及主播与粉丝之间的信任关系，重新构建交易链条。 　　但是，对于动辄数百万的房产交易而言，仅有信任作为杠杆够吗？ 　　　快手能否“后来居上”？ 　　 　　环顾行业，拥有万亿市场的房地产交易赛道上，早有很多互联网企业布局。传统力量方面，近些年来，作为重要玩家的开发商还在尝试，2020年起，万科旗下朴邻、碧桂园有瓦和龙湖旗下租售品牌塘鹅，都宣布大力进军房产交易业务。 　　即便在直播卖房这一领域，快手也有很多“同行者”。 　　目前，字节旗下分拆发展的幸福里APP在iOS端已有3.3万下载量，新房和二手房业务都已开展，APP界面与内容完善速度很快，内容优势明显；天猫好房除了新房二手房还包括租房业务，最大的特点在于其秒杀券，例如1元可秒杀2000元不等的补贴。 　　对比之下，“幸福里已形成了落地化产品，而快手则着重于较轻的操作。”前述房企人士称。在其看来，快手以快手理想家小程序的形式落地，目前稍显落后。不过，快手所布局城市都避开了主要一线城市，避开了房产中介头部盯住的重点城市，错位竞争和下沉意识明显。 　　快手此番成立房产业务中心，前期亦有铺垫。 　　2020年4月，快手和房多多合作推出“直播+卖房”。同年6月，快手关联的北京达佳互联信息技术有限公司注册了“快说房”“快手家装”等商标。2021年10月，快手电商关联公司成都快购科技有限公司发生工商变更，公司经营范围新增房地产经纪。 　　“从目前来看，快手卖房主要以KOL导流为基础。”一位接近快手的行业人士对《中国企业家》强调，目前快手平台上的很多网红，都是线下房产经纪人，他们没有脱离传统网红直播带货的套路，只不过他们带的是房子，而且，有的网红自己就是渠道。 　　快手并非只想做一个引流端口。其在内部信中表示，要“探索大宗线下交易业务线上生态闭环的业务模式”。 　　不过，线上闭环模式亦有“前车之鉴”。搜房网最初也是以线上内容起家，而后发展成房天下试图以C2C的业务，用直客模式绕过房产经纪人，但最终宣告失败。搜房网的困局，让线上力量意识到，实现线上到线下全流程闭环的重要性。 　　目前市场普遍认为，贝壳找房是线上线下结合模式的最成功例证。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国企业家》表示，快手入局后，确实做到了互联网售房的差异化，但营销层面不能只停留在直播带货的套路中，需要更多地与线下互动。 　　其实，房产业务拓展早期，快手就在强化与房企的联系与合作。 　　一位曾在TOP10房企工作过的员工告诉《中国企业家》，2019年，快手曾主动找到他们谈合作，不过，在谈判过程中，由于判客（判断客户的渠道来源）问题解决不了，最终合作告吹，“目前开发商很难界定一些客户的渠道来源，而这会直接影响给渠道的费用结算”。 　　在上述房企员工看来，双方能否合作的关键还在于，快手最终要跟开发商解决渠道“切客”问题，“毕竟，快手的KOL很难长期驻扎在售楼处现场。有时候即便是快手导流来的客户，也很容易在售楼处门口被切走。而渠道也是滋生腐败最严重的环节之一。” 　　“短视频制作和传播的互联网思维、快手的平台与企业运作方式与传统房地产行业的操盘思维之间，很难形成密切的良性互动与合作。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对《中国企业家》表示，“所谓的模式跑通，也只是形成了少量的成交，快手直播卖房很难形成与传统案场销售、传统房地产代理平台和渠道分庭抗礼的主渠道之一。” 　　在柏文喜看来，除了渠道难题，房产交易本身的特殊属性，也在很大程度上制约直播卖房的进一步发展。“房产交易标的较大，对于买房人而言，是人生和家庭大事，所以买房者的目的性和目标性很强，不太可能产生随机购买行为。”柏文喜称。 　　在房地产整体收缩的大背景下，业内玩家生存态势并不乐观。此前，字节跳动曾通过幸福里高调布局房产交易与代理行业，但受外部环境影响，业务有所收缩；曾为阿里系的天猫好房，也在其成立不到一年后，完全转手易居。 　　“刚刚过去的‘五一’假期，快手理想家联合房产主播在沧州、沈阳、天津等地发起了五一购房节活动，5天线上近40套新房成交，交易总额3500万元。其中，沈阳成交17套，交易额超1700万。”前述快手人士对《中国企业家》表示。 　　据悉，2022年，快手理想家计划在天津、沈阳、长春、沧州、郑州等18个城市和地区，联动房产主播和优质开发商。对房产这块价值万亿的蛋糕，快手已急不可待。

上海市疾控中心副主任孙晓冬在10日召开的上海疫情防控工作新闻发布会上表示，当前，上海仍处于疫情防控关键时期，10日仍有2858例新增阳性感染者，但绝大多数都是在隔离管控中发现。 　　孙晓冬介绍，从地区分布上来看，阳性感染者中90%以上来自于中心城区和近郊区，这些地区往往是老旧小区、旧式里弄和城乡接合部，包括城中村比较集中的区域。这些地区人口密度高，厨卫共用或使用公共厕所等现象较为普遍，存在较多容易导致病毒传播的风险环节。 　　“如果存在管理不善、不细，个别人存在侥幸心理逃避筛查、防控措施不到位等原因，哪怕是极个别现象，也会影响到疫情防控的质量和效率。”孙晓冬说，因此下一阶段要继续严格落实以“四应四尽”为核心的各项防控措施，特别是以老旧小区、城中村等作为重点开展拔点攻坚工作，强化定期筛查，继续开展环境整治，努力消除可能存在的风险因素和环节。

不动产权“登记难”“办证难”问题由来已久，是不少地方的民生难题。从去年8月开始，甘肃全力化解已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题，截至目前累计摸排出问题房屋85.38万套，完成首次登记近70万套，化解率超8成。但是随着化解工作进入最后“冲刺阶段”，部分房企“暗藏”多年的违法违规行为成为难啃的“硬骨头”。 　　5月5日，甘肃兰州公布了第一批化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题失信失责企业“黑榜”，甘肃长江房地产开发有限公司等10家企业被曝光；此前，甘肃庆阳已经分4批对庆阳市金厦房地产开发有限责任公司等14家企业进行了曝光。 　　随着“黑榜”的曝光，相关企业的暗箱操作“浮出水面”。违规代收挪用购房者的契税是失信失责房企的惯用伎俩。一些企业挪用契税及维修基金，不为购房者开具发票及签署合同，使得购房者不能办理不动产转移登记。兰州万佳置业有限公司在兰州城关区火车站西路开发建设的万佳润泽园商品房项目中，违规代收挪用购房者460套住宅的契税，且不为购房者开具发票；庆阳市金厦房地产开发有限责任公司拖欠税款4100万元，违规代收契税400余万元，企业违规代收维修基金2100余万元，目前该企业欠缴法院执行款1.5亿余元，法定代表人王景迁欠缴法院执行款1.1亿余元。 　　部分企业在违规代收挪用契税的同时，拒不办理房屋安全质量鉴定、消防验收等，也是导致购房多年后不动产权“登记难”的主要原因之一。甘肃昊鑫市场开发有限公司在未经竣工、消防验收、未通过竣工验收备案的情况下，代收维修基金900万元，拖欠税款4900万元，企业欠缴税款等法院执行款6亿余元，股东、执行董事、原法定代表人任廷发欠缴法院执行款1.4亿余元。甘肃西脉新材料科技股份公司在兰州七里河区西脉家园经济适用房开发建设完成后，在项目联审联批时，虽然该市住建部门多次督促，企业至今既未提供符合要求的房屋安全质量鉴定报告，也不出具证明材料，涉及住宅2374套。 　　甘肃在公布这些失信失责企业“黑榜”的同时，市场监管、金融监管、不动产登记等部门也对失信失责房企进行了约谈和联合惩戒。有关人士表示，要从源头杜绝不动产“登记难”问题，必须彻底终结失信失责房企的“野蛮生长”，通过更严格的措施加强商品房预售资金监管，将购房者按合同约定支付的定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金等全部存入监管账户，保障房地产市场持续健康发展。

　日前，四川省成都市印发《成都市推行新建商品房“交房即交证”改革试点工作实施方案》，规定自实施之日起取得商品房预售许可证的新建商品房项目，可申请“交房即交证”服务。此举有助于解决有关的“办证难、办证长”问题，保障企业和购房人的合法权益，为构建新建商品房“交房即交证”长效机制提供了宝贵经验。各地可参考借鉴，加强自然资源、住建、税务等部门的协作，完善信息共享、优化再造流程、压缩办结时限，进一步推动房地产行业健康稳定发展，解决购房群众后顾之忧。

为有效防范聚集性疫情发生，在保障社会运行、疫情防控和基本生活的同时，目前北京朝阳区对区域内党政机关、企事业单位、相关服务行业采取居家办公、暂停营业、点对点闭环管理等方式分类实施，最大限度减少人员流动和聚集。 　　居家办公期间，工作时间、劳动报酬、休息休假等事宜，鼓励用人单位与劳动者协商确定，员工工资水平不得低于北京市最低工资标准。用人单位劳动用工政策、劳动者权益保障等问题可以拨打12333咨询或投诉。 　　对2022年承租国有房屋的服务业中小微企业和个体工商户减免6个月租金，同时鼓励非国有房屋业主适当减免租金。朝阳区政府已购买疫情防控复工复产保险，对根据政府疫情防控要求停工停产的小微服务型企业，可通过所在街乡和中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司申请保险赔付，对符合条件的企业，受影响员工可按每人每天100元、最长21天进行赔付。

近日，多地发布楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。浙江金华、湖南长沙、吉林长春、四川资阳等地陆续打出房地产调控政策“组合拳”。业内人士指出，未来，各地针对合理改善型购房需求有望进一步推出支持举措。随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。 　　政策“松绑”城市持续增多 　　近日，不少地区针对房地产市场出台一系列政策。 　　5月7日长沙市人民政府发布消息称，从5月6日起，长沙市限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。对比长沙以往政策：长沙限购区域内购买家庭首套商品住房不动产权属证书满4年或房屋交易合同网签备案满6年的，可在限购区域内购买家庭第2套商品住房。业内人士表示，此举将释放部分有改善需求家庭的购房资格。 　　浙江金华日前放松限售，由之前的取得《不动产权证》满3年后方可上市交易调整为“自合同备案之日起满三年后方可上市交易”。金华市房地产服务中心工作人员表示，政策从5月6日开始执行。一手房限售从合同备案当天开始算，之前是按照出房产证的日期算。 　　长春市政府办公厅近日发布通知称，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。同时，阶段性降低公积金贷款首付比例，2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。 　　中原地产统计数据显示，2022年以来，近110个城市发布了稳楼市新政，发布调控政策城市数量创历史新高。 　　支持力度有望进一步加大 　　从成交端看，受疫情等因素影响，销售端恢复力度整体较为有限。 　　中指研究院数据显示，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家；超百亿房企57家，较去年同期减少46家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。房企拿地分化显著。 　　五一假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降52.3%。多数代表城市新房成交规模同比下降，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。 　　中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，预计各地将继续加大信贷支持力度，通过降低首付比例、房贷利率，以及适度优化调整限购、限售、限价等政策“松绑”方式，促进销售回暖。 　　对于二季度房地产市场，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前市场面临疫情冲击、需求疲软等问题，随着政策预期逐步向好，二季度重点城市或都市圈楼市将有望触底。 　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，合理改善型购房需求获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步加大。随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。

近日，多地发布楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。浙江金华、湖南长沙、吉林长春、四川资阳等地陆续打出房地产调控政策“组合拳”。业内人士指出，未来，各地针对合理改善型购房需求有望进一步推出支持举措。随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。 　　政策“松绑”城市持续增多 　　近日，不少地区针对房地产市场出台一系列政策。 　　5月7日长沙市人民政府发布消息称，从5月6日起，长沙市限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。对比长沙以往政策：长沙限购区域内购买家庭首套商品住房不动产权属证书满4年或房屋交易合同网签备案满6年的，可在限购区域内购买家庭第2套商品住房。业内人士表示，此举将释放部分有改善需求家庭的购房资格。 　　浙江金华日前放松限售，由之前的取得《不动产权证》满3年后方可上市交易调整为“自合同备案之日起满三年后方可上市交易”。金华市房地产服务中心工作人员表示，政策从5月6日开始执行。一手房限售从合同备案当天开始算，之前是按照出房产证的日期算。 　　长春市政府办公厅近日发布通知称，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。同时，阶段性降低公积金贷款首付比例，2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。 　　中原地产统计数据显示，2022年以来，近110个城市发布了稳楼市新政，发布调控政策城市数量创历史新高。 　　支持力度有望进一步加大 　　从成交端看，受疫情等因素影响，销售端恢复力度整体较为有限。 　　中指研究院数据显示，2022年1-4月，TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少6家；超百亿房企57家，较去年同期减少46家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元，权益销售面积均值为109.1万平方米，同比分别下降50.7%和51.5%。2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。房企拿地分化显著。 　　五一假期期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降52.3%。多数代表城市新房成交规模同比下降，其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。 　　中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，预计各地将继续加大信贷支持力度，通过降低首付比例、房贷利率，以及适度优化调整限购、限售、限价等政策“松绑”方式，促进销售回暖。 　　对于二季度房地产市场，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前市场面临疫情冲击、需求疲软等问题，随着政策预期逐步向好，二季度重点城市或都市圈楼市将有望触底。 　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，合理改善型购房需求获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步加大。随着疫情影响减弱，房地产销售端有望企稳。

5年多过去了，北京70年自持只租不售项目仍困在运营里。 2016年12月，万科拿下北京海淀永丰两宗自持地块，按规划将其打造成自持性租赁住房项目——翡翠书院，翡翠书院共计1322套房源，主力户型为90平方米三居和180平方米四居；2018年5月中旬，作为北京首个房企全自持租赁住房项目，万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。 不过，据记者了解，自2018年开始预租至今，5年间翡翠书院出租量不足400套。其中，2021年9月首期交付的180平方米四居目前基本出清，占据项目总量70%的90平方米三居产品，至今仍未推出具体租赁方案。 与万科翡翠书院相同的项目还有5个，其中2个自持比例100%，3个自持70%。这些企业的自持住房项目几乎都未正式对外启动租赁。 在动辄数十亿元起的土地、融资成本及资金沉淀下，上述项目为何迟迟没有取得关键性进展？高级经济师、北京市众明律师事务所律师宋庭敏分析认为，在高地价、融资利率高企的状况下，70年高自持对房企而言压力非常很大；即使是现金流和融资能力较强的头部房企，也只能不断研究和探索。 “这些70年高自持地块是市场特殊时期的产物，对开发商而言开发运营难度非常大，政府相关部门也与项目有多次沟通。”某国企高管对记者表示。 “高自持项目对开发商最大挑战是地价成本过高，盈利困难。”空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领表示。他曾为4块全自持地块算过一笔账，上述4地块楼面价均在25000元／平方米以上，假设建安成本3000元/平方米、运营成本按5000元／平方米、各种税费按照17％计算，对比周边链家自营的自如品牌租金水平，这些项目想要实现回本需要运营超过25年，有的地块甚至要等到50年。 艰难探索 微信图片_20220512195731.jpg 这场从重开发向重运营的转型变革，源于2016年北京的“9·30”楼市新政。 伴随着当年楼市“9·30调控新政”中“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”等内容，在土地出让竞自持比例情况下，企业全自持用地在应运而生。北京先后出让了8宗高比例自持地块。 这是北京乃至全国开发商首次面对“住宅全部自持”的状况，以至于在地块中标说明会上，万科高管坦陈，拿地成功之后，业界普遍质疑他们拿了两块“算不过来账”的地。 2017年4月，在房企思索自持项目如何运营才能盈利时，北京市住建委与北京市规划和自然资源委员会下发通知，明确自持租赁住房应全部用于对外租赁,不得销售；企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年；严禁将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为。 严格政策要求下，同年12月位于北京市大兴黄村的100%自持项目——中国铁建·理想家因以“10年租金+20年押金”形式对外进行预租，被北京市住建委约谈、调查。 此后的1个月内，在一些自持租赁项目动工前，各企业纷纷开始了一系列股权变动。 位于北京市海淀永丰的E_ZIKOO智慧谷，是2017年4月由首创、天恒、中粮联合体竞得的全自持租赁住宅地块。摘地后，3家企业合资设立了北京恒合悦兴置业有限公司作为E_ZIKOO智慧谷的项目公司，由中粮地产持股39%、首创置业持股41%、天恒集团持股20%。 2018年年初，首创置业退出E_ZIKOO智慧谷项目公司，股份由中粮地产和天恒集团接收，两者分别持股49%和51%。首创置业一位高管人士表示，公司确实退出了海淀永丰自持项目，退出原因主要是项目不符合公司投资标准。 同样变化的还发生在翡翠书院19号地块。2016年底，万科、住总联合体以59亿元代价获得永丰19号地块后，成立了各自持股50%的项目公司——北京万金房地产开发有限公司。2018年1月，该公司投资人发生变更，住总旗下公司金第地产从项目公司中退出，这意味着住总彻底退出了19号地块，万科成为了项目唯一开发者。 位于北京市大兴旧宫的首开保利·熙悦林语两地块也出现过股权变化。摘得两宗70%自持租赁住宅地块后，保利、首开、中海、龙湖4家公司分别成立两宗地块所属的项目公司。在两家项目公司原始股东序列中，保利、首开、中海和龙湖各持25%股权。2018年1月，两家项目公司均进行增资扩股，保利和首开在两项目公司上大幅增持，中海和龙湖股权均稀释至0.07%及0.06%。 盈利账难算 “房企抢拿自持租赁住宅用地是‘市场发烧’引起的‘不正常’现象。”资深房地产专家龙斌认为，一些房企之所以自持拿地，是对未来的房地产市场过于乐观，但自持项目投资巨大，回报“遥遥无期”。 从此前万科公布的翡翠书院租金方案来看，该项目年租金为2000元/平方米~2400元/平方米；按照年租金2400元/平方米且100%满租计算，项目第一个10年年租期收取的租金总额为33.3亿元。 这也就意味着，该项目至少需要30年租赁期收入，才能勉强覆盖109亿元土地成本。如果再考虑建安成本，财务、管理、融资成本，以及折旧、贴现等因素，项目投资回收期将会更加漫长。 对于翡翠书院的盈利空间，万科集团执行副总裁、首席运营官刘肖曾透露，万科将采用合作建房和众筹方式，引入合作企业化解这一难题。考虑到自持住宅产权不能分割，万科设计成立众筹平台，将众筹中的“一份”对应数量不等的住房，参与众筹的企业按照众筹份数，支付交易对价。在万科开发建设完成项目后，参与众筹企业的员工可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，再返回到相应企业。万科则收取众筹运营费用、提供所有物业管理和配套经营服务。 不过，宋庭敏对于万科自持众筹的做法并不认同。他说，众筹涉及融资和项目公司股权问题，也涉及土地使用权出让后的监管问题，京建发〔2017〕145号文第四条规定，“企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租”，因此，严格来说全自持或高自持项目房企的运营举措需要合法合规。 此外，亦有房企项目运营人士直言此举难以看出赢利点，“翡翠书院楼面价接近4万元/平方米，按照其定价方案，其三居户型产品自持租金计划折现值约430万元，含精装成本接近500万元，算下来年租金回报率仅1.2%左右。” 这不仅是翡翠书院的困境，也是其他高自持租赁项目面临的难题。 以首开保利·熙悦林语为例，2017年4月，保利、首开、中海、龙湖联合体拍下位于大兴旧宫的两地块，该项目控制地上建筑面积为32.8万平方米，根据70%自持比例估算，可销售面积为9.84万平方米，自持面积为22.96万平方米。 根据拍地时约定，项目可销售部分平均售价设定的上限为52315元/平方米，其可通过销售收回约51.48亿元，但与拿地成本相比仍有71.24亿元差距；这个差距需要通过剩余自持租赁部分收回。 中粮天恒操盘的海淀永丰E_ZIKOO智慧谷项目，虽有商办产品、商业地产项目“回血”，不过全自持的住宅产品仍面对较大盈利风险。智慧谷置业顾问表示，智慧谷自持住宅方面打造了716套阿尔法之家，主要针对企业客户，至今还未正式对外租赁。“疫情下经济不景气，企业也比较难，估计这部分产品未来租赁出清周期会比较长。” 需长期市场培育 “自持租赁作为一项新业务对习惯短周期开发、资金快速周转的地产商而言，面临诸多挑战。”杨现领认为。 他表示，租赁行业要求较长的运作周期，以轻资产的整租模式为例，互联网类的公寓投资回收期多在3~5年，开发商类的公寓在装修和家具设施上投入更高，投资回收期在6~7年居多；如果为自持物业，投资回收期保守估计也要10年以上，部分一线城市如北京甚至达到20年。相比之下，地产行业单个项目的运作周期通常在2~3年，开发商最重视的拿地到开盘这一环节，一般半年到1年即可实现资金回笼。 在他看来，租赁地块要求开发商由“快周转”向“慢持有”转变，对开发商的资金实力和进入门槛提出了更高要求。目前参与主体多为全国性大房企，但在盈利模式上仍存在诸多不确定性，目前多以抢占市场为主。 据消息人士透露，在拿到全自持租赁地块后，几家企业仍在不断投入资金。北京万科相关负责人测算，翡翠书院项目从拿地到建安成本总计达到159亿元；E_ZIKOO智慧谷在前期立项阶段，资金方面就已面临很大压力。 公开资料显示，中粮地产于2017年实际投资已达到约64亿元。2018年3月，中粮地产为项目公司提供不超过32亿元的财务资助；同年12月，中粮地产再次为项目公司担保，帮助其申请10亿元债权投资资金，以保证智慧谷项目的融资需求，确保项目顺利推进。 资金压力的背后开发商需要快速实现回款，除了收租金，中原地产首席分析师张大伟认为，自持地块破解盈利难题可通过“REITs+千人商业配比+地下空间开发”模式拓展，REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后将大大提高流动性和变现能力。 关于资产证券化，2020年4月，国内开始启动基础设施类的REITs试点。2021年7月2日，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，针对原通知进行了更新及完善，新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等试点行业。不过，商业地产项目不属于试点范围。 “主要还是因为国内租赁住房租金回报率很低，2021年中国重点50城租金回报率为1.95%。即使是北京，租金回报率也基本上低于3%。目前1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。国际上普遍认为，租金回报率在3.5%以下的城市，不适合通过出租来达到投资回本目的。”宋庭敏表示，比照基础设施类REITs的发行条件，自持住宅租赁项目的收益率（净现金流分派率）至少应该不能低于4%，但从目前看显然还无法稳定地实现。因此，从商业逻辑上无法满足REITs的发行条件。 在他看来，大城市住房紧张问题急需解决，全自持或高自持租赁项目的盈利能力需要长期培育，但短期来看更需要政府政策支持。相关部门结合全自持住宅租赁的民生保障需求和企业发展需要可以给予一定补贴，不失为一种过渡性解决方案。

5月7日，“快手成立房产业务中心，探索大宗线下交易业务”的消息不胫而走。对此，快手内部人士对《证券日报》记者表示，从2019年开始，快手房产垂类（快手理想家）就开始探索“房产主播促进新房交易”的新型房产经纪模式。 　　对此，艾媒咨询CEO张毅对《证券日报》记者表示，房地产的产业链很长，快手等互联网平台介入行业不会太深，主要集中在信息、交易两个方面，比如直播卖房、房产信息发布。对于此时切入房地产赛道的快手而言，缺少的并非是商业模式，而是持续输出高消费的用户。 　　直播售房引关注 　　“通过挖掘孵化房产主播、帮助主播提升专业及服务能力，形成依托直播、短视频获客，再带动成交的业务模式。底层基因是快手强互动、高黏性、有信任的社区特性，以及快手电商在后链路产研方向的能力。”上述快手内部人士进一步称，快手房产主播的成交率高于传统销售模式，买房的业主和房产主播之间有强信任关系。“信任关系”和“成交效率”是快手房产相比传统房产交易模式的优势。 　　数据显示，刚刚过去的“五一”假期，快手理想家联合房产主播在沧州、沈阳、天津等地发起了“五一购房节”活动，5天时间线上成交近40套新房，交易总额达3500万元。其中，沈阳成交17套，交易额超1700万。 　　快手研究院在新书《信任经济》中也着重描述了直播售房案例：一位名为王贝乐的房产经纪人，在过去两年（2020年至2021年）平均每年在快手平台销售1000套房，GMV（商品交易总额）达到20亿元。 　　王贝乐表示，一方面，通过直播，获客的难度降低，获客数量增加，每天直播下播后，主动来联系的客户达到几十个，有时甚至上百个；另一方面，通过直播，可以更敏锐地捕捉市场变化，及时调整业务方向，获客更精准。 　　据悉，2022年，快手理想家计划在天津、沈阳、长春、沧州、郑州等18个城市和地区联动房产主播和优质开发商，探索房地产销售新业态。 　　互联网售房是伪命题吗？ 　　事实上，不少互联网平台都想切分卖房这块蛋糕。 　　早在2010年，淘宝就曾试水房产频道，尽管没有溅起多少水花，但开启了互联网卖房的新思路；2014年，京东也开始试水房地产业务，三年后，其上线房产频道；2017年，苏宁上线房产频道；2020年，阿里和易居联手推出“天猫好房”，打出的口号是“让天下没有难卖的房子”。 　　同时，短视频平台也开始发力。2018年，基于今日头条房产频道，字节跳动成立房产信息平台“好多房”，2019年更名为“幸福里”，为用户提供房产信息资讯和促成房屋交易。2021年，幸福里收购北京麦田旗下一家房产经纪公司，经营范围包括房地产经纪。 　　不可否认，互联网生态改变了传统销售模式，直播带货也备受年轻人追捧，但大部分互联网房产业务仍停留在“房产资讯”和“渠道引流”层面，尚未出现“互联网+房产”巨头。对于在线售房，直播能带来新变革吗？ 　　透镜公司研究创始人况玉清对《证券日报》记者表示，房子不同于普通商品，有一定的资质标准，同时货源也不像普通商品一样通过供应链管理来解决。更重要的是，房子的超高货值决定了购房者无法轻易在线上下单，通常在购房前都需要去实地细看体验调查，因此直播只能作为补充手段，有限地解决前期找房的问题，而实地看房、交易等很多问题都解决不了。 　　但快手的野心不止于直播卖房。在2021年初快手“理想家创作者大会”上，快手家居负责人曾透露，快手理想家的未来，是要循序渐进地从“房产-家装-家居”展开，用“信任电商”建立壁垒。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，快手、抖音（字节跳动）入局后，以短视频、直播等形式售房，确实做到了互联网售房的差异化，基于娱乐的模式，吸引、促进了房地产的消费新需求。但房地产与普通零售存在区别，营销层面不能只停留在直播带货的套路中，需要更多地与线下互动。 　　此外，业界普遍认为，房地产行业已由“白银时代”转为“青铜时代”。根据国家统计局数据，1月份至3月份我国商品房销售面积为31046万平方米，同比下降13.8%。 　　快手此时大举切入，是否为时已晚？对此，严跃进认为，目前互联网售房还处于初期探索阶段，尚未有头部企业脱颖而出，即便是地产行业增速放缓，对于新销售渠道而言也存在突围的机会。

近日召开的中共中央政治局会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 　　当前，受个别大型房地产企业风险显性化影响，房地产信贷风险有所抬升。近期披露的上市银行年报显示，截至2021年12月末，五大国有银行的房地产不良贷款余额均较上年末有所增加，且部分银行增幅较大。多家银行负责人表示，当前的风险属于局部性、阶段性，房地产信贷风险总体可控。 　　多重因素致不良上升 　　数据显示，截至2021年12月末，五大行房地产不良贷款余额较上年末均有所增加，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行的房地产不良贷款率分别为4.79%、3.39%、5.05%、1.85%，分别较上年末上升2.47个、1.58个、0.37个和0.54个百分点。 　　“在加快构建新发展格局进程中，局部领域、个别客户的风险释放难以避免。”建行首席风险官程远国表示，局部风险不会影响房地产行业平稳健康发展。 　　首先，房地产贷款占比已降至低位。“工行房地产贷款占比已降至6.5%，房地产信贷风险不会对全行的资产质量产生重大影响。”工行副行长张文武说。 　　其次，风险抵补准备已较为充分。截至今年一季度末，银行业金融机构拨备覆盖率为199.5%。也就是说，如果出现1元不良贷款，银行已准备好1.995元来对冲，部分上市银行的拨备覆盖率高达300%以上。 　　信贷风险之所以上升，根源在于个别大型房企的风险显性化。2021年下半年以来，部分房企利润下滑、资金链趋紧、债务违约频发。今年3月份，个别房企甚至无法如约披露年报。“少数风险大户贷款劣变，导致房地产开发贷款风险上升。”张文武说。因房企出险，部分银行又收缩了信贷，一定程度上加剧了房企的经营困难，进一步抬升了风险。 　　对于银行的短期过激反应，监管部门已及时纠偏，目前房地产开发贷款已逐步恢复平稳。与2021年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元。 　　此外，银行不良贷款认定标准愈发严格，也抬高了风险数据。记者从多地银保监局获悉，为确保风险真实、全面暴露，多地不良贷款认定标准已从“逾期90天计入不良”变为“逾期60天计入不良”，有些银行已将逾期30天的贷款计入不良。受此影响，此前部分被掩盖的风险浮出水面，房地产不良贷款数据有所上升。 　　个人住房贷款风险较低 　　目前，我国个人住房贷款余额约46万亿元。个人住房贷款的期限较长，多为20年甚至30年。虽然贷款期限长，但我国个人住房贷款的信贷风险却较低，不良贷款率长期维持在0.3%左右。 　　“个人住房贷款的还款来源主要是借款人的每月收入，因此，资产质量与就业、收入密切相关，受房价波动的影响反而较小，这是我国与很多国家的不同之处。”央行金融市场司司长邹澜说。 　　“从大型银行2020年初的实践看，疫情初期，个人住房贷款不良率一度由0.29%上升至0.37%。”邹澜说，延期还款政策实施后，贷款质量总体保持稳定；随着疫情缓解，居民收入逐步恢复，贷款偿还也很快恢复正常。截至2020年12月末，个人住房贷款不良率已回到0.29%的水平。 　　当前，受国内疫情多点散发影响，部分居民收入出现波动，可能无法按时偿还房贷。对此，国有行与股份行、城商行等多家金融机构已明确表示，满足条件的客户可申请房贷延期还款。 　　风险化解不能松劲 　　房地产信贷风险虽总体可控，但风险防范与化解工作须臾不可松懈。“防控要更加主动。”中国银行风险总监刘坚东说，部分房企的经营状况仍存不确定性。 　　“缓解房企资金链紧张需供给端、需求端协同发力。”国家金融与发展实验室副主任曾刚说，从供给端看，房地产开发贷款已基本恢复平稳，银行贷款的恢复正加快到位；从需求端看，多地银行已下调房贷利率，购房者的需求逐步释放，将有助房地产市场整体企稳。 　　化解风险的有效途径之一，是在市场化、法治化的前提下，推动房企之间开展并购。“国内优质房企对此项工作高度重视，已开展大批尽职调查，后续相信会取得明显成效。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏说。 　　此前，中国人民银行、中国银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。记者获悉，多家银行已安排专项额度，正稳妥有序开展并购贷款业务，推动足值项目与问题开发商脱钩，在“保交楼”中降低风险隐患。

尽管各地“稳楼市”政策以平均每天超两条的频度发布，但受到疫情反复、市场信心不足等影响，4月中国多地楼市依然处于深度调整中，“小阳春”缺席。 　　房价“横盘”成交乏力 　　据中指研究院统计，4月，中国百城新建住宅价格环比仅上涨0.02%。1-4月累计，百城新建住宅价格上涨0.08%，涨幅较去年同期收窄0.91个百分点，累计涨幅为近五年同期最低点。 　　今年以来，各城市新房价格涨幅微弱。中指研究院数据显示，1-4月份，百城中，新房累计涨幅超过1%的只有广州一地，房价累计上涨1.24%。 　　从成交量来看，据多个机构统计，4月份重点城市无论新房还是二手房成交规模同比降幅均超过四成。贝壳研究院统计数据显示，2022年4月全国重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%，较3月跌幅进一步加深5个百分点。贝壳50城二手房成交量同比下降约50%。 　　重点区域交易活跃度不足。据克而瑞研究中心统计，4月份，长三角楼市近乎全面“熄火”，杭州、合肥、南京等市场成交转弱，苏北全面承压。天津、河北、山东、东北等北方市场观望情绪依旧浓重。粤港澳大湾区城市佛山、惠州、东莞、珠海等继续蛰伏，项目去化普遍维持在30%左右；武汉、成都、重庆等市场羸弱，西安、郑州等区域分化加剧。 　　作为楼市的前端，土地市场成交规模同样延续低位。据克而瑞研究中心统计，4月份，全国300城经营性土地总成交建筑面积6537万平方米(截至4月27日)，同比下降近六成，依旧在历史低位；300城土地成交总金额增至2752亿元(人民币)，环比上涨36%，但同比依然下降，降幅高达53%。 　　超70城出手“稳楼市” 　　事实上，今年以来，房地产经营环境持续改善，中央多部委持续释放积极的政策信号。 　　贝壳研究院指出，4月重点城市住房信贷环境进一步宽松，利率创四年新低。目前103个城市主流首套房贷利率已全部低于6%。同时，地方房地产调控政策逐渐放宽，限购、限贷、限售等限制性手段有不同程度松动。 　　据该机构统计，今年以来，中国已有超过70个城市放宽相关楼市政策。房地产政策放松的城市由三线城市传导到二线省会城市，包括南京、苏州、芜湖等长三角区域强二、三线城市。 　　另据中原地产研究中心统计，4月份各地发布“稳楼市”政策逾75次，这意味着平均每天就有超过两条相关支持性政策出台。 　　为何“小阳春”爽约？ 　　贝壳研究院认为，楼市调控效果不明显的根本原因是市场预期尚未得到有效恢复。疫情冲击、地缘政治冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，就业压力显著加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。 　　此外，1-4月份规模房企整体融资规模仍保持在低位，多数房企流动性压力持续。据贝壳统计，受到融资规模大幅下滑影响，2022年4月房企境内外债券到期债务净额仍有396亿元人民币。 　　分析认为，这也导致购房者对新房项目仍存交付品质打折扣、延期交付，甚至烂尾的担忧，购买新房依旧谨慎。新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重。 　　业内预计，后续房贷利率还有下调空间，房企风险出清速度也将有所加快。疫情过后，城市间人口流动将恢复，新市民的安家需求、子女的教育需求和老市民的住房改善需求将补偿性释放，这决定了未来市场修复的大趋势。但市场修复力度和时间仍然受到疫情等多重因素影响。

“目前尚有25.5亿元可发行债券额度，正在积极推进在5月份新增发行20亿元小公募。”5月6日下午，在某“千亿房企”2021年业绩说明会上，公司董事长表示，面对公开市场债务兑付问题，目前采取两条腿走路，除了融资，还要尽可能盘活沉淀经营资金。 　　众所周知，自2021年下半年以来，在债务违约引发信用担忧和市场下行双重压力下，房企融资进入艰难时刻。根据贝壳研究院统计，2022年1月-4月，房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。 　　“当前房企融资主要以银行贷款、票据以及债券等境内融资方式为主。由于受国际环境、疫情等因素影响，加之一些房企流动性风险仍未完全消除，房地产交易市场亦没有明显起色，境外资本市场投资表现审慎，导致房企境外融资环境受挫。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，不过，在多层面支持房企融资缓解资金压力的政策下，房企境内融资难度相对较低，当下境内融资规模正在提升。 　　境内融资规模提升 　　根据贝壳研究院统计，2022年1月-4月，房企境外债券规模约442亿元，同比减少65%；境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，其规模占比提升至81%。 　　2020年是房企境内外融资变化的分水岭。“境外环境相对复杂，多变，长期存在不确定性。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，2020年以来，由于境内融资环境相对稳定、友好，且有积极政策影响，预计未来长期内，房企的融资渠道都将以境内为主导。 　　“这一局面将延续一段时间，比如债权人债务人都在境内、境内融资无论在抵押物还是资产处置等环节，对债务的保障程度更强，因此目前境内融资为主要融资渠道。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《证券日报》记者表示。 　　根据贝壳研究院统计，2022年4月份，房地产板块境内、境外债券融资共发行63笔。境内债券融资530亿元，环比减少25.4%，同比减少32.7%；境外融资折合人民币约87亿元，环比减少47.9%，同比减少41.2%，境外融资规模单月占比低于15%。不难看出，境外债发行规模正在大幅萎缩。 　　陈星表示，当前多家房企的海外评级跌至违约级别，另有一些房企为避免触发违约条款，主动要求撤销海外评级，有资格在境外资本市场融资的主体越来越少。多重因素影响下，海外融资渠道基本关闭，仅有若干优质企业尚能成功发行海外债。 　　下半年将好于上半年？ 　　5月4日，央行、银保监会、深交所等多部门出台落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施。深交所发文明确提到，“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展”。 　　在梁楠看来，随着多部门发声防范化解房地产市场风险，预计后续在房企债务处置、融资等方面，将会形成更大力度的支持性政策，信贷政策也将进一步优化，房企融资环境有望持续得到改善，进一步缓解房企流动性紧张局面。 　　在房企层面，陈星认为，一是抓住当前释放的购房利好政策，推动销售端稳中有进；二是加强现金管理，降低短期流动性风险；三是面临流动性风险的企业要主动与债权人沟通，积极处置债务，降低风险事件带来的负面冲击。 　　“市场信心仍需时间修复，存量债务也需要时间处置，短时间内融资不会大规模启动。”陈星表示，不过随着政策的边际放松，信用债特别是并购类债券融资将有望得以提升。

近日，58同城、安居客发布2022年《4月国民安居指数报告》。报告显示，2022年4月全国重点监测65城新房线上均价17530元/㎡，环比下跌0.09%，其中有23城新房线上均价环比上涨。全国重点监测65城二手房挂牌均价16903元/㎡，环比下跌0.10%，其中有24城二手房挂牌均价环比上涨，落实二手房参考价制度的城市中有5个城市挂牌价环比出现下降趋势。 　　4月全国找房热度环比回落 5成购房者认为房价将保持平稳 　　《报告》显示，4月全国重点监测65城新房线上均价为17530元/㎡，环比下跌0.09%，有23城新房房价环比上涨。一线城市中，深圳新房线上均价为58462元/㎡，上海和北京新房线上均价分别为48164元/㎡和47089元/㎡，广州新房线上均价为32700元/㎡。新一线城市中，杭州和南京的新房线上均价分别为27662元/㎡、26697元/㎡。 　　2022年4月，全国找房热度环比回落，较3月相比下跌14.4%，其中一线城市新房找房热度环比下跌18.3%，二线城市下跌14.1%，三四线重点城市下跌12.8%。 　　在全国用户找房户型分布方面，2022年4月全国新房市场中，3居室找房热度占比49.2%；4居室及以上户型找房热度占比36.9%，较上月增长1.7个百分点。 　　据统计，2022年4月用户信心指数为104.6，环比下跌1.6%。本月有46.9%的购房者认为5月份楼市政策的走向会继续保持稳定，也有42.2%的购房者认为楼市政策将略微放松； 53.1%的购房者认为房价走势将继续保持平稳；有35.9%的购房者认为2022年5月是买房的好时机。 　　二手房新增挂牌量环比下跌18.7% 部分城市受疫情影响下行明显 　　《报告》显示，4月全国重点监测65城二手房挂牌均价为16903元/㎡，环比下跌0.10%，65城中有24城二手房挂牌房价环比上涨。北京、深圳、上海二手房挂牌均价分别为59076元/㎡、58296元/㎡和55085元/㎡。在已落实二手住房参考价制度的城市中，宁波、绍兴、无锡、温州、合肥5个城市二手房挂牌价环比下行。 　　2022年4月，全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比下跌18.7%，部分城市受疫情影响环比下行明显。在板块热度方面，北京密云、良乡、长阳、昌平县城和北七家；上海陆家嘴、九亭、浦江镇、莘庄和七宝；广州新区、科学城、新塘、金洲和芳村；深圳龙岗中心城、华侨城、民治、大运和西乡均备受到购房者的青睐。 　　《报告》显示，2022年4月经纪人信心指数为91.0，环比下跌12.0%。69.0%的经纪人认为调控将不会继续抑制房价上涨，有53.1%的经纪人表示5月二手房价格将继续保持稳定。另外，还有35.4%的经纪人认为2022年5月二手房市场挂牌量同比将会上涨。

对于房地产行业来说，“五一”从来不是放松休息的假期，而是上半年冲业绩的黄金周。 　　尤其是在今年5月，开发商回笼资金的迫切遇上了楼市放松政策的频出，是否激发起了买房人的热情？ 　　新政连发，“五一”暖楼市不打烊 　　“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”4月29日，假期前夕召开的中共中央政治局会议中这样强调。 　　分析普遍认为，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”等是中央对于房地产业作出的更明确更积极的表态。这意味着后续地方调控自主性更强，更多高能级城市限制性政策有望松绑，利于住房需求释放。 　　果不其然，“五一”假期期间，便有多地马不停蹄地“加班”发布房地产松绑政策。 　　据中新财经不完全统计，广东惠州、广东梅州、江苏无锡、江苏连云港、江苏徐州、湖南岳阳、江西赣州等均于近日密集宣布对此前执行的房地产调控政策进行调整。 　　纾困新政主要包括降低购房首付比例、下调房贷利率、二手房增值税免征年限“5改2”、放松限售、购房补贴、提高公积金贷款最高额度等常见措施。也有城市提出了颇有特点的政策，例如赣州房展期间购房者贷款年龄放宽至70岁。 　　5月4日晚间，央行、银保监会、证监会先后发文，均对房地产有明确的表态，主要涉及房地产信贷政策的优化、新市民住房金融的支持、刚需和改善型购房需求的支持、个人房贷还款计划的调整等内容。 　　“以上提法比较系统全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，有助于5月及以后金融政策的更好推进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这也意味着近期会有各类新的政策和支持内容，对于房地产市场的环境进一步改善等有积极作用。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐也提到，一行两会的表态中“及时优化”“积极支持”“督促银行保险机构”等用词更积极，传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台。 　　有热有冷，买房人亟需强信心 　　暖意之中，各大开发商也铆足了劲想要为这个“五一”添一把火。 　　“‘五一’假期我们去几个售楼处看了看，里面人非常多，感觉这个假期看房已经成为不少人的休闲娱乐项目了。”计划买房的广州新市民王小姐向中新财经表示。 　　中指研究院数据同样显示，广州“五一”期间开发商营销推广较为积极，40个左右楼盘有营销动作，其中全新楼盘超20个，多个楼盘现场人气较旺。 　　王小姐参加了某楼盘的首日认筹，发现售楼部早已不是记忆中最多提供些小吃茶座的样子，甚至布置了复古市集、玻璃花房、乐队表演等网红元素，只为招徕买房人。 　　除了对气氛的努力打造，销售人员的态度更是十分热情。王小姐提到，销售一直在和她强调限时优惠政策以及节后将会涨价等话术，要不是有朋友在旁边提醒着，差点就直接付“诚意金”了。 　　王小姐倾向于80㎡-90㎡的小户型，让她“头脑发热”的一处90㎡左右的房子单价较之前几期便宜了差不多1万元。“当时确实是被价格冲昏头脑了，回家冷静下来一对比，‘特价房’的位置和户型确实比之前几期差了不少。” 　　但更多城市并没有如广州一般迎来看房热潮。 　　某二线省会城市置业顾问陈先生对中新财经表示，自己的售楼处在假期期间准备了非常多的活动，原来单价11000元-12000元区间的房子，最高优惠能达到8500元-9500元，且有“5万元首付”乃至“0元首付”等活动，但看房人寥寥。 　　“本来是期待能有一波返乡置业潮的，但因为疫情返乡人口大大减少了，没支撑起来。我们省里很多三四线城市的开发商都在几百、几千元地降价。”陈先生说。 　　另一位二线城市置业顾问苏先生同样对中新财经表示，自己主要负责的是总价200万-250万元的刚需楼盘，“五一”期间的顾客也就够售楼处座位的一半。 　　“不过比较好的一点是，感觉现在大家买房的预期已经有变了。前几个月几乎所有人都觉得房价一定会再跌，但现在大家普遍觉得房价和利率都到底了，下决心想马上出手的也越来越多了。”苏先生认为，现在买房人普遍就缺“临门一脚”的信心了。 　　“当前，政策环境已明显改善，部分热点城市市场信心有所修复，但受疫情反复等因素影响，政策效果尚未明显传导至市场端。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，根据中指监测数据，2022年“五一”假期期间(4月30日-5月4日)，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%，同比降幅仍较大。 　　陈文静认为，在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复。 　　“预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。”陈文静表示。

“五一”档期，包括海珠、荔湾和天河等在内的中心区有多个新楼盘对外亮相并接受咨询登记。这些定位相对较高的新项目在“五一”期间的人气都比较旺，但一些看楼者表示最终也得衡量价格后决定是否入市。 　　几大新盘搅动中心区楼市 　　“五一”期间中心区楼市的热闹，和海珠区的中海观澔府、中海江泰里、中旅天宸府、品越华府，荔湾区的广州幸福湾、中海保利朗阅等新盘有关。 　　4月30日，位于宝岗大道地铁站旁边的中旅天宸府首次对外开放，吸引了众多街坊进场了解。在80多平方米紧凑三房的样板房内，看楼者络绎不绝。至于海珠区东部的新盘，一位打算入市的买家告诉记者，自己正在千方百计找关系希望能买到一套。 　　“五一”假期的第四天，荔湾区广钢新城市民体验中心内，咨询中海保利朗阅的看楼者也源源不断。参观182平方米单位的客人需要验资300万元，但样板房内的看楼者也是接连不断。 　　尽管人气较旺，尽管现阶段已是政策暖风频吹，但开发商对新品的定价依然比较谨慎。多个楼盘在“五一”期间开放，其最大的一个功能在于蓄客摸底，通过对到场看楼者的诚意意向及登记人数，为最终新品定价作参考。目前海珠区和荔湾区已开放项目绝大多数都没定价，足见开发商对市场的谨慎。 　　“五一”后中心区仍是主战场之一 　　“五一”小长假过后，海珠荔湾两区预计会迎来推盘高峰期。热度很高的品越华府已在4月29日获得预售证；中海保利朗阅据介绍有望在5月中旬推售；广州幸福湾则已正式发售。 　　从整体上看，这两区的后续新货偏向于高端的中大户型，只有少量楼盘会带有紧凑中小面积单位，例如新盘中海江泰里，会主推76-105平方米的南向三房和四房；中旅天宸府也会有80多平方米带百变空间的三房供应。

黄埔区的热度这几年一直比较高，这个“五一”不少楼盘的人气总体而言都还不错，特别是刚需型产品丰富的楼盘。 　　科学城、知识城看点多 　　这个小长假，黄埔区有推新货或者是开放销售中心的楼盘不少，据不完全统计，约共有12个楼盘之多，光是全新楼盘就有5个。其中科学城板块有四个楼盘推新货，另有两个楼盘开放样板房或营销中心，是最热闹的板块；今年前四个月较为安静的知识城板块亦有四个楼盘有动作，其中三个楼盘为全新盘，看点也不少。 　　值得留意的是，随着政策的回暖，部分楼盘的价格有回升。以位于香雪地铁站附近的秀星樾TOD为例，前期不少“3万字头”的特价单位，如今这批新货的单价已经是4万元起。 　　有楼盘人气太高，需临时限流 　　黄埔新货不少，人气也较好，假期的头一天和天气开始放晴的5月2日人气都不错，但“五一”当天因天气原因较为冷清。 　　现场活动丰富的楼盘人气较佳。中铁建信达·花语天宸4月30日开放营销中心和样板房，当天还联合小鹏汽车举行了最新车型的展示，楼盘现场人气不错。星樾TOD节日期间准备了亲子DIY类活动，5月2日人气不错，上午11点左右沙盘区围满了人。 　　万科黄埔新城则可能是“五一”假期人气最好的黄埔区楼盘之一。节日期间，该楼盘准备了丰富的嘉年华活动，卡丁车竞速，现场还有700多平方米的冰雪世界等，吸引了不少人到场参与。有时客流量实在太大，出于疫情防控方面的考虑，还不得不临时关闭现场某些娱乐设施以便控制客流。 　　新货真正井喷还看“五一”后 　　值得留意的是，5个关注度较大的全新楼盘都在“五一”后才正式开盘。 　　越秀联投知识城·居山涧、德信知识城嘉达·山与墅和知识城·悦辰壹号都在知识城板块。其中越秀联投知识城·居山涧和德信知识城嘉达·山与墅可以说是姐妹地块，两者都是去年广州第一次集中供地时拍至2.7万元/平方米以上的最高价与最大自持面积后的摇号地。两个项目的容积率均只有1.2，因此都是以高端的低密度住宅为主。 　　中铁建·信达·花语天宸位于黄埔区与天河区接壤的黄陂地铁站附近，楼盘主力户型以改善型为主，同时兼顾部分刚需买家的需求。其拿地的时候就定下了不到4.68万元/平方米的最高限价，喜欢这个区域的买家可关注。 　　若是喜欢老黄埔，超级大盘万科黄埔新城值得一看，这里有从幼儿园到高中，从商业中心到办公楼的配套，喜欢大城居住氛围的买家可以关注。

五天的“五一”假期已过，假期内广州楼市众多新盘首次开放都获得了较旺的人气。这是否可以说，广州楼市就此回暖了？ 　　也不一定。虽然多个新盘的售楼部或样板房现场的看楼者都很多，但目前仅处于咨询登记阶段。要检验广州楼市的真实行情，更重要的还得看“五一”后的具体成交。阳光家缘显示，至4月30日，该月新获批预售资格的新品就达近1万套，即将亮相而尚未获证的楼盘还陆续有来。在“五一”期间登记蓄客的楼盘，多数会在5月份内正式推售。它们将如何定价、是否能将这个阶段登记的意向购买力转为实际购买力拉动成交，这些指标对看清广州楼市走向都非常关键。

近日，中共中央政治局会议在分析研究当前经济形势和经济工作时指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。稳定房地产市场，对于稳定宏观经济基本盘和有效管控风险有重要意义。 　　我国地域广大，城市众多，且城市间差别大，长时间采取同等严格的调控政策，既不符合各地具体实际，也会影响市场正常需求的释放。目前，我国房地产市场分化十分明显，一些城市房价出现下降趋势，居民观望情绪较为浓厚。房地产市场调控的主体责任在地方，在市场出现变化时，因城施策出台调控举措十分必要。今年以来，已有不少城市将过去收紧的调控政策放松，包括放宽限购、限售、限贷，发放购房补贴，降低首付比例和房贷利率，提高公积金贷款额度等。应该看到，取消或者调整过去的阶段性调控政策，有助于稳楼市，减轻其对经济增长的负面压力。 　　当前的房地产政策，应重点支持刚性和改善性住房需求。有关部门已经就此作出了具体安排。比如，中国人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求；银保监会表示，将督促银行保险机构因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。从各地近期出台的调控措施来看，重点均放在满足刚性和改善性住房需求上，预计这也将继续成为各地因城施策的重要方向。 　　需要强调的是，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位没有改变，也不会改变。稳楼市应避免政策调整引发新一轮投机行为，不能给炒房者大开方便之门。 　　优化商品房预售资金监管，有助于房地产行业进一步实现良性循环。一方面，加强预售资金监管，能够有效保障房地产开发项目顺利竣工交付，避免“烂尾楼”，确保购房者利益不受损害。另一方面，预售资金也是房企持续进行项目开发的重要资金来源。在保障安全的基础上，对商品房预售资金监管举措加以优化，合理释放资金，有助于减轻房企资金周转压力，缓解其信用风险。 　　在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定。市场下行压力较大的城市或将积极出台稳楼市举措，相关部门和各地积极支持刚性和改善性需求，能够一定程度上降低购房成本，使购房需求得到合理释放，有利于促进住房消费健康发展。房地产企业的发展信心也会进一步增强。 　　随着各项政策逐步落实，我国房地产市场将实现更加平稳健康发展。

近日，中国证券报记者对北京、长沙、成都等地楼市走访调研发现，楼盘销售冷热不均现象明显，部分新房楼盘销售较为火爆。专家表示，未来更多地区或出台稳楼市相关政策，房地产市场预期有望向好。 　　一线城市表现低迷 　　“我们这个楼盘五一假期一共卖了30多套房，很多人都是趁着假期有活动过来买房。”位于北京顺义区某楼盘销售人员对中国证券报记者表示，“为了让购房者在疫情防控期间安全看房，我们采取的是车接车送的方式，只要购房者发一个定位，我们就派车过去接，然后再送回去。” 　　“假期期间，推出了大量特价房，比普通房源要便宜10万元左右。另外，对当天签约的客户打9.9折，一周内打款的客户在9.9折基础上再打9.9折，半个月交足首付的客户在上述2个9.9折的基础上再累计打9.9折。总体算下来，折扣力度最低可以做到9.7折。这些活动都是假期推出的，对于前期已经看好房子的客户来说，是很划算的。”上述销售人员表示。 　　但是，与上述楼盘不同的是，北京多数楼盘基本没有成交。“北京地区的新房成交整体是停滞的，只有个别楼盘表现较突出。”中原地产首席分析师张大伟表示。 　　根据中原地产研究院监测数据，一线城市中，上海、北京、广州成交数据低迷，活跃度整体欠佳。相比而言，深圳新房签约量相比假期前出现一定回升。 　　部分城市掀小高潮 　　与一线城市不同，成都、长沙等地新房成交量相对可观，不少楼盘出现小高潮。 　　记者走访成都多个楼盘发现，假期前往售楼部看房的客户络绎不绝。“从4月底到现在，来售楼部看房的客户数量已经跟3月初最火爆的时候基本持平。”成都郫都区一个新盘销售人员表示。 　　“因为项目即将开盘，最近来看房的客户较多，想趁五一小长假期间把买房的事落实。”上述成都郫都区楼盘销售人员表示，“近期，成都下调房贷利率，第一次买房并且第一次贷款的纯刚需客户，利率最低可以达到4.9%，而去年房贷利率最高的时候是6.15%，下调幅度非常大。房贷利率下调后，刺激了楼市。” 　　记者走访长沙的多个楼盘了解到，五一期间，部分楼盘人满为患，有的楼盘因开盘火爆，工作人员甚至加班到半夜。 　　长沙某楼盘的销售人员告诉中国证券报记者，4月以来，相关部门出台一系列支持政策，开发商也积极拿地，月底都赶着集中开盘，五一假期楼市表现还是相对较好。 　　存在观望情绪 　　家住长沙的王小姐从去年底开始准备购入第二套住房，不过她表示，现在买房的心情已经不再急迫。“去年底的时候特别想买，结果因为看中的楼盘蓄客不足，开盘时间一推再推，就没有那个心气了。” 　　“各个银行近期都在下调利率，我也没想着马上买，觉得还是要留点钱在手里。我周围的人也是这样想的，大家买房的积极性不高。特别是二手房，基本上没有为投资而买房的，现在买二手房都是有需求的，比如为了孩子上学等。”她说。 　　据长沙二手房中介人员介绍，长沙二手房近期成交整体活跃度欠佳。以长沙市天心区友谊路片区为例，4月该区域的成交量并不高，部分小区成交量为0，有的小区也仅卖出2套二手房。 　　“疫情防控期间，北京房价并没有回落，个别低于市场价的房源很快会被消化掉，而非急售房源并不好谈价。我最近一直在看房，我发现低价好房源要靠抢，一般房源要软磨硬泡和业主谈价。”想在北京购房的李女士表示。 　　张大伟表示，从全国看，房地产市场销售数据整体不太乐观。但更多地区有望出台稳楼市相关政策，房地产市场未来预期有望向好。

近期，徐州、赣州、梅州、连云港、无锡等地发布或实施稳楼市政策。专家表示，稳楼市的积极信号已经释放，各地因城施策力度有望进一步加大，这有助于购房者预期改善和置业信心恢复。预计随着疫情得到有效控制，政策发力显效，基本面支持强的热点城市楼市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。 　　多地打出政策组合拳 　　据中原地产研究院统计，从全国累计数据看，今年以来已有超100个城市发布稳楼市新政。“‘稳’是房地产政策的关键词，预计更多、力度更大的政策将出台。”中原地产首席分析师张大伟说。 　　从近期出台的政策来看，政策措施主要包括降低购房首付比例、下调房贷利率、推出契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款最高额度等。 　　如徐州市明确，鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例；新购商品住宅144平方米以上的不限制转让。 　　此外，无锡市明确，市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。专家指出，无锡是继沈阳之后又一个对个人住房转让增值税免征年限进行调整的城市，客观上有助于二手房税费成本的降低。 　　市场活跃度有待提升 　　“购房者置业信心尚未有效恢复，且受疫情影响，市场活跃度仍显不足。”张大伟认为。 　　从4月房地产销售情况来看，因多地不同程度受到疫情影响，重点城市新开盘和成交量较3月均出现不同程度回落。贝壳研究院数据显示，2022年4月全国重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%，较3月跌幅增加5个百分点。 　　易居企业集团CEO丁祖昱表示，下半年楼市将迎来供应高峰，预计核心城市有望在三季度触底企稳。只有等待一二线城市市场企稳，三四线城市才有轮动企稳的可能性。 　　进一步改善融资环境 　　新房销售承压，房企流动性压力持续。据中指研究院统计，2022年1-4月，百强房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%。2022年4月，房地产企业信用债发行规模为368.87亿元，环比、同比均出现较大幅度下降。专家认为，市场回暖只是时间问题，但政策传导、见效还需一个过程。 　　日前，央行指出，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。银保监会强调，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。 　　“监管部门的表态更加积极，传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对房企的支持性政策将及时出台。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为。

4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，其中提到，要完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房。 　　近年来，长租房的发展愈发受到重视。今年政府工作报告也明确提出：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。今年4月初，中宣部等17部门联合印发的《关于开展青年发展型城市建设试点的意见》中提到“完善长租房政策，加强轻资产住房租赁企业监管，支持重资产住房租赁企业发展”等内容。 　　政策加持背景下，长租公寓“蓝海”显现。龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉瓴寓等房企系品牌加大扩张步伐，而创业系及中介系品牌在经历了大洗牌后也逐步趋于理性。 　　尽管行业整体向好，但此前野蛮生长带来的隐患仍未根除。房屋品质和服务质量投诉仍然多发，押金、租金、生活费用的缴纳、退款渠道及标准未能统一，这些痛点难点如何破解，仍需要政府和从业企业共同努力。 　　部分房企长租业务迎来收获期 　　近年来，我国租赁住房行业发展曲折。据统计，近三年来已有超过200家长租公寓企业消失，曾经赴美上市第一股的“长租公寓第一股”青客公寓已宣布破产，蛋壳公寓也暴雷从纽交所摘牌。 　　一些企业黯然离场，一些企业则快速发展，部分已经迎来收获期。近日，龙湖集团在年报中宣布，经过6年的发展，公司“冠寓”业务在2021年首次实现年度盈利，全年租金收入达22.3亿元，同比增长23%。 　　龙湖冠寓前CEO张智聪曾表示，如果一家长租公寓品牌管理的房间低于一定规模，想要盈利将几乎不可能。适当的规模增长，是企业走上可持续健康发展路径的重要前提。截至2021年末，龙湖冠寓累计开业房间数量达10.6万间，出租率为92.9%，其中开业6个月以上的房源出租率94.3%。龙湖集团首席执行官陈序平在2021年业绩发布会上表示：“冠寓保持20%以上的年化增长速度。” 　　同样快速发展的还有万科泊寓。截至2021年底，万科泊寓运营管理房屋已达20.87万间、累计开业15.95万间，规模在行业里领先。根据其公布的数据，万科泊寓2021年底已开业项目的年均出租率95.3%；项目前台GOP利润率为89.7%；全年租金收缴率为98.9%；客户续租率达58%。2021年，万科租赁住宅业务(含非并表项目)2021年实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。万科表示，2022年要实现“成本法下的净利润回正”，包括长租等经营服务类业务将逐步形成新的利润蓄水池。 　　此外，旭辉瓴寓2021年底已布局全国20个城市，整体管理房源超8.2万间，同比上涨10.2%；开业房源超3.2万间，同比上升14.3%；出租率超96%。中骏方隅公寓目前管理房源34819间，其中80%分布在一二线城市； 　　作为央企的招商蛇口和中海，目前拥有长租公寓房间数量也分别超过3.6万间和1万间。 　　租赁型企业规模“稳中求质” 　　不同于开发商开拓“第二增长曲线”的财大气粗，专注房屋租赁赛道的企业在经历了2020年的行业风波后，无论是在重资产投入还是规模扩张上都更为谨慎。魔方CEO柳佳在采访中曾表示，“规模最大这件事情，我们想的很明白，我们要做的是最盈利的企业，在盈利的基础上我们再去追逐规模，而不会单纯地去追求规模最大。” 　　乐乎公寓规模扩张的步伐似乎也有所放缓。官网资料显示，目前规模约为6万间。乐乎公寓创始人兼CEO罗意在2019年曾预计，对于轻资产拓展的前期投入预计达到10万间的规模才有可能覆盖前期投入成本。 　　不过，罗意认为，尽管公司近几年的房源数量从绝对数看差不多，但是公司当今的能力比以前加强了很多。近日，在接受中国网财经记者采访时，罗意表示：“公司近年保持了单年1.5万间左右的增长，并且城市布局和业务层级都有所发展。当前公司已经进入了一个对规模仍有渴望但同时尊重规律的状态，也不排除随着外部市场经济的复苏回暖，公司会略微带一带油门。” 　　作为中介系品牌的自如，也于2021年8月首次公开了2021年集中式租赁项目经营数据。数据显示，自如在全国8城管理的65栋集中式项目，整体出租率提高至98%。同时，60%的房源实现0空置周转。在65个集中式项目中，除原有的整栋式、职住型集中式公寓外，以新的合资、包租、并购等多种形式落地了6个保障房项目、33个商改租项目、2个大型租赁社区。而据2020年末的数据，自如当时的集中式长租公寓项目共计53个，整体入住率稳定在95%。 　　品质及服务仍有待提升 　　对于长租公寓，与追求规模增长相比，品质把控、质量管理更为重要。近日，有租客告诉中国网财经记者，他在乐乎公寓退房时，管家要求其开通“乐乎公寓APP”中的“卡包”功能，以方便办理线上退款，后来退款被打到了一张徽商银行卡内，这张卡则是在开通“卡包”功能时被办理的。 　　记者下载该APP操作后发现，在其“卡包”功能中，若要完成“开通钱包”操作，必须勾选同意《徽商银行开户协议》及《个人信息授权使用书》。那么，乐乎公寓的客户想要线上退还押金是否一定要开启“卡包”功能呢？记者在乐乎公寓不同门店得到了不同的答复。在京北某门店，接待店员告诉记者：“这个卡包是放押金的，不开通的话基本不受影响。”而在京南某门店，接待店员则告诉记者：“在退还押金和剩余房租时，一定要把卡包打开，然后可以绑定其他银行卡。” 　　对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉记者：“企业应该无条件退款，不能设定这种条件。比如消费者权益保护法第十六条经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。” 　　不过，乐乎公寓的工作人员在接受采访时表示，这是公司APP上面的一种线上推广方式，没有要求客户必须开通。不过在采访中记者也了解到，若消费者实在不认可这种“线上退款方式”，那么可以选择线下渠道退回押金。 　　除此以外，长租公寓还遭遇了水电费标准不透明、房屋隔音效果、服务和维修不及时等一系列投诉。记者在采访中也发现，乐乎公寓各门店水电费收取的自由度很高，如部分门店水费为每月固定价格，部分为按使用吨数收取，电费则基本为每度1.2-1.5元的商业用电标准。除乐乎外，魔方公寓同样投诉缠身，被投诉内容包括服务态度、虚假承诺随时退房、房屋隔音差、访客登记虚设等等。 　　住房问题关系民生福祉，租赁的房屋品质和服务质量是租客体验的重要组成部分。在诸多利好加持下，如何规范租赁市场秩序、保障租赁双方的合法权益，提供更多优质房源，仍是行业参与者需要寻找的最优解。

　银保监会5月4日表示，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

随着全国继续推进“高质量发展”，各城在“引才大战”中愈发内卷。 　　近两日，重庆渝中区、无锡梁溪区都发布了最新人才政策，对于获当地认定的高级别人才，最高给予1000万购房补贴支持，刷新了我国人才房补最高纪录。 　　低调城市无锡千万引才 　　5月11日，无锡梁溪区发布了《梁溪区人才购房实施办法(试行)》，其中提到将对在梁溪区自费购买新建商品房的人才予以补贴支持，最高补贴1000万元。 　　新政中具体规定，补贴对象为按照无锡市“太湖人才计划”分类认定实施办法确定的A、B、C、D等4个类别人才，需要全职在梁溪区工作，且在无锡5年内无住房登记信息和房屋交易记录信息。符合条件的人才自费购买梁溪区内首套自住商品房，可按标准申请购房补贴，申请额度不超过所购住房总价。生育二孩及以上家庭可放宽至二套房，并给予购房总额 3%的支持。 　　补贴标准为：A1类人才1000万元，A2类人才500万元，A3类人才300万元；B1类人才150万元，B2类人才100万元，B3类人才60万元；C1类人才50万元，C2类人才40万元；D类人才中符合“锡引”工程相关政策的按其规定补贴。 　　对于人才的资格认定，将由无锡市梁溪区人力资源和社会保障局进行审核，梁溪区住房和城乡建设局对申请对象购房资格进行备案，并将审批结果通过网络平台公示5个工作日，公示无异议的，该区财政局收到申请后，会将资金下拨，发放到人才本人的账户上。 　　无锡作为江苏省内一个较为低调的二线城市，凭何大手笔加入“引才大战”？数据显示，无锡市的2021年人均GDP仅次于两个资源性城市克拉玛依和鄂尔多斯，超越北京、上海、深圳、杭州。 　　七普数据带来了各城市人口数量变化，让人均GDP排名大洗牌，而无锡以746万人口，创造了全国排名第14的总GDP量，以18.77万元的人均GDP，成为全国大中城市(GDP超5000亿元)人均GDP榜首。 　　重庆力压深圳、杭州 　　不仅是无锡梁溪区，5月10日，重庆渝中区也在“引才大战”中下了一剂猛药。渝中区发布消息称，为营造 “近悦远来”人才发展环境，渝中区制定《“渝中人才”黄金十二条》等系列人才政策，最高购房补贴也达到1000万元。 　　该政策具体指出，渝中区支持团队引进，将以科研经费等多种方式给予最高3000万元的落地政策组合奖。对符合条件的高层次人才发放购房补助、减免购房契税或者给予住房补贴。对于在渝中区购买首套住房的高层次人才，可享受最高100%契税补贴，对于有突出贡献的一、二类高层次人才，可享受最高1000万元购房补助。 　　重庆2021年的GDP突破了2.8万亿，作为我国西部重要城市和最大的直辖市，实力不容小觑，重庆把战略性新兴产业、高新技术产业列为主攻方向，2021年上述两项产业的增加值占工业比重分别达到28.9%、19.1%。 　　截至目前，无锡梁溪区和重庆渝中区给予人才的购房补贴最高额，已经超过了此前在“引才大战”中风头最盛的杭州和深圳。 　　根据杭州2021年版的“金梧桐”人才安居政策，杭州给予A类顶尖人才“一人一议”、最高800万元购房补贴，B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴。 　　而深圳早在2017年就印发了“高层次人才奖励补贴有关事项的通知”，其中规定：杰出人才奖励补贴标准为600万元；国家级领军人才和A类人才奖励补贴标准为300万元；地方级领军人才和B类人才奖励补贴标准为200万元；后备级人才和C类人才，奖励补贴标准为160万元。 　　2022年4月，深圳印发《关于进一步完善深圳市高层次人才奖励补贴发放办法的通知》，其中各项奖励金额标准无变化，即最高补贴仍然是600万元。 　　今年4月，广州黄埔区、广州开发区也发布了《广州市黄埔区、广州开发区促进元宇宙创新发展办法》，其中称将分类对人才给予最高500万元、300万元、200万元购房补贴，这是广州目前针对人才购房的最高补贴额度。 　　近年来，高科技人才、文化创新人才、金融人才成为各大城市主要争夺对象。根据克而瑞监测数据，2014年“引才大战”已现端倪，2019年迎来首次高峰，核心城市纷纷下场，2020年则进入白热化阶段，近两年来，仍有超百座城市发布或更新人才政策。