在降低首付、放开限购限售的同时，多地落实差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率下调至4.25%。 　　据澎湃新闻不完全统计，继5月20日5年期以上贷款市场报价利率(LPR)超预期下调15个基点后，多地房贷利率也随之下调。截至目前，至少包括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特、河北唐山、江苏南通、广东惠州等地的首套房贷利率降至4.25%。 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，5月15日，央行、银保监发布差别化住房信贷政策，提出首套房贷款利率下限下调20个基点，各地可因城施策，随后时隔5天，5年期LPR下调15个BP至4.45%，叠加此前的政策，也就意味着各地的最低利率可达到4.25%。 　　以惠州为例，惠州市房地产业协会消息显示，据不完全统计，截至5月底，惠州33家各大分行中，已有工行、建行、中行、农行、交行、广发、邮储、平安、招商、广大、华夏、龙门农商、浦发等至少13家银行的首套房贷利率降至4.25%。 　　而在去年5月，惠州首套、二套房贷利率分别为6.5%、7.0%。 　　《惠州日报》显示，从去年年底开始，惠州房贷利率开始下降。今年1月底下调至5.2%、5.35%。到5月初，首套最低执行5.0%-5.2%，二套最低执5.3%-5.4%。随后，央行又下调房贷利率，惠州首套、二套最低降至4.8%、5.2%。一年来持续降低利率，大大降低了置业者的购房成本。 　　济南市住建局消息显示，继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。目前济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%，该调整是对支持刚性和改善性住房需求的重大利好，减轻了购房者还款压力。 　　从全国范围内来讲，在利率调整前，首套个人住房LPR此前最低为4.6%，利率调整后，首套房贷款利率最低降至4.25%。以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.6%，此时月供额为5126.44元。利率调整后，首套房贷款利率最低4.25%，此时月供额为4919.4元。以此计算，月供额减少了约207元，贷款总利息减少约7.45万元。 　　“首套房房贷利率已低至4.25%，已经是近十年来的利率水平低点，可以看出中央从金融层面拉动居民购房信心的力度明显增强。” 58安居客房产研究院分院院长张波说。 　　陈霄认为，整体来看，首套房贷款利率下调，可以减轻购房者的还款压力，一定程度上有利于缓解观望情绪，提升购房意愿，虽然短期内政策效应可能尚不显著，但是长期来看，预计后续市场修复进程将会加速，尤其是下半年市场有望加速回升。 　　此外，上海易居房地产研究院总监严跃进指出，各地对于一手房和二手房、首套房和二套房、小户型和大户型、限购区和非限购区、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都会形成不同的利率政策。即便是相同的条件，不同银行甚至不同银行网点也会有不同的贷款利率区别，这都是需要注意的地方。当然房贷利率的政策，有时候也会因为房地产其他政策的变动而变动。比如说，有些城市为了鼓励改善型购房需求，会有明确规定，即偿还了首套房的房贷，那么就可以不执行“认房又认贷”，而改为执行“认贷不认房”。此时若是认购第二套房的时候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的极低利率。换言之，低利率也会因各地的购房政策调整而调整。对于这种差异，需要购房者自己结合实际来甄别。

近日，市民刘女士通过房产中介公司买了一套二手房，除了自己要支付的税费和中介佣金外，还支付了加急费、评估费、按揭费等多项收费，且有些收费并没有相关票据。对此，她提出疑问：购买二手房究竟需要支付哪些费用？ 　　羊城晚报记者了解到，目前广州二手房买卖的费用主要涉及中介佣金、税费、按揭费等。除了政府规定的买卖方税费是统一的外，各中介公司对中介费和按揭费的收费都有所不同。 　　二手房交易费用各有不同 　　买一套二手房，买家主要涉及的有佣金、契税、按揭费这三大费用。其中的契税，政府有相关的细化的收费标准，比较明晰。但中介费和按揭费，就会有较大差别，这也是买家容易觉得“入坑”的地方。 　　广州市房屋交易监管中心和广州市房地产中介协会发布的《广州市房地产中介信用白皮书(2021年)》显示，在二手房买卖业务中，佣金比率在1%-2%之间仍是市场主流，有53.42%的中介机构采用；佣金比率为1%及以下的中介机构比例约占27%；佣金比率在2%-3%范围的中介机构较2017年和2019年有所增加，约占19.2%。 　　链家天河北大区总监邵红影和德佑全通地产总经理赖永荣告诉羊城晚报记者，在他们所在的门店，佣金一般由买卖双方共同支付，其中买家需交房屋成交总价的2%作为佣金，卖家则为交纳上述的1%。但如果是老客户、或者是房屋的成交金额较大，可以根据实际情况适当给予一定折扣。 　　羊城晚报记者了解到，与贝壳合作的中介品牌，它们的收费标准一致；但很多该平台外的房产中介公司，它们的佣金标准并不相同。比如有些大型中介公司推出的是买卖双方各收取成交总价的0.69%作为佣金；有些小型中介公司则可以议价，因客户而异。 　　按揭费用同样如此。据了解，目前广州二手房交易过程中的按揭费主要由两种收费方式，一种是按单算，每单从2000-4000元不等，也有议价空间，需要买家面谈；一种是收取贷款总额的0.5%-0.8%来计算按揭费，例如如果贷款额是300万元，则需交按揭费1.5万-2.4万元。 　　房屋交易合同需认真通读 　　“这些年消委会陆续收到一些有关房地产交易的消费投诉。其中一项重点就是交易不透明，存在价格欺诈的问题，以及消费者受到侵害后消费维权取证难的问题。”广州市消费者委员会副主任张开仕说。 　　据广州市房地产中介协会发布的数据，2021年有关房地产中介服务的“12345”热线及投诉案件共计1296宗，其中关于“乱收费”内容多达135宗，包括收费项目标准不透明，强制或捆绑收费，或未按中介服务合同约定收取中介服务费、收取合同约定以外的费用等。 　　市民张女士告诉记者，她在去年买房时担心银行放贷慢，在听从了房产经纪建议后，加付了5000元放贷加急费，但银行放贷并未因此快多少。 　　面对市场一些收费乱象，广州有11家房产经纪品牌(广州链家、广州德佑、住商不动产、置家地产、21世纪不动产、住天下、珍房源、添房置业、房六六、祈安地产、众誉地产)推出了“按揭0收费·交易无捆绑”服务承诺，即房屋交易过程中均为一次性佣金收费，不收取按揭服务费。张开仕表示，此举有利于营造放心消费环境、共促消费公平。 　　业内人士提醒，买卖双方在签订合同时，都需认真通读合同里每一项条款及相关的补充协议，包括收费明细、违约责任等，以尽可能保护自身权益。

盐城市多部门联合出台《关于有效应对疫情影响促进市区房地产市场健康发展的八项政策》。 　　政策具体内容如下： 　　对购买新建商品住房给予补贴 　　在盐来盐大专及以上学历人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，购买新建商品住房的，给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴，最高不超过3万元。2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭(符合现行生育政策)，购买新建商品住房的，给予所缴纳契税100%的一次性购房补贴，最高不超过6万元。 　　给予安家落户购房补贴 　　在市区就业创业并缴纳社保满1个月以上的人员，购买新建商品住房的，给予购房网签合同总价1.5%的购房补贴，最高不超过3万元。 　　鼓励购买新房改善居住条件 　　对购买新建商品住房，出售原有住房的，如原有住房出售后缴纳的契税低于新房契税的，按原有住房出售缴纳契税金额予以补贴；如原有住房出售后缴纳的契税高于新房契税的，按新房缴纳契税金额予以补贴。补贴最高不超过3万元。出售原有住房的时限为文件颁发之日至2023年12月31日。 　　延长土地出让金缴纳期限 　　新出让土地出让金缴款期限可适当延长，一个月内缴纳总价款的50%，余款可在合同签订后12个月内缴清，并在合同中约定。 　　帮助开发企业纾困解难 　　因新冠疫情影响房地产开发项目建设，造成延期复工或停工的，应合理顺延工期，延期交付时间根据实际情况确定。对受疫情影响的房地产开发项目，城市基础设施配套费可延期缴纳，延期缴纳时间最长不超过6个月。引导金融机构支持房地产企业开发贷款和并购贷款的合理需求，有效缓解房地产市场资金链运行压力。落实差别化住房信贷政策，努力降低购房贷款利率、首付比例。 　　支持开发满足刚需和改善性需求的产品 　　开发企业可根据市场需求对规划建设方案申请优化调整，经依法批准后实施。方案调整不得改变土地性质和用途，容积率、绿地率、建筑密度等各项规划技术指标必须符合出让合同约定的出让条件。方案调整须征得相关权利人的同意。 　　支持分步解除建设用地使用权抵押 　　在金融机构认可的情况下，已办理建设用地使用权抵押的，支持房地产开发企业合理量化建设用地使用权，办理抵押权变更登记或者以在建建筑物抵押置换，将拟办理预告登记商品房对应的建设用地使用权份额从抵押范围中解除；已办理在建建筑物抵押的，支持企业按批次按套解除抵押，方便办理预告登记，及时回款，缓解资金压力。 　　优化商品房预售资金监管 　　商品房预售重点监管资金第一个使用节点条件放宽形象进度要求，只需要满足预售许可一个月条件即可申请使用。对于信用考评A类的房地产开发企业可在预售进度条件、预售资金监管使用方面享受优惠政策。 　　政策实施时间自文件颁发之日至2022年12月31日。适用范围为市区高速围合圈及盐城环保科技城、盐城高新技术产业开发区所辖区域。适用产品为新建商品住房，不含经济适用房、农民公寓、拆迁安置房等。

十年前与父亲合力买房(首付各出一半，房贷由本人承担)，当时本人已婚。房产证写父子二人名字。 　　如今父母年迈，身体状况并不好。想了解一下，万一父母身故，这套房子的继承如何顺利进行？有什么需要注意的？本人是独生子，父母双方均有兄弟姐妹。 　　解答人 　　广州公证处办公室副主任何思明 　　我们通常所说的“继承”指的是继承人对死者生前的财产权利和义务的承受。就是说，自然人死亡时，其遗留的个人合法财产归死者生前在法定范围内指定的或法定的亲属承受的民事法律关系。 　　结合《中华人民共和国民法典》第1062条的相关规定以及小陈所说的情况来看，房屋虽然写了他和父亲的名字，推定为他和父亲为共同产权人，但房屋是小陈父母婚后和小陈婚后取得的，而且房贷中包含了夫妻婚后的收益。因此，这套房屋应该是小陈父母、小陈夫妻的共有财产。 　　继承最怕“拖”。有的当事人认为，房产证写的是父母的名字，自己是独生子女；或者房产证写的是父母的名字，买房时是自己出的钱，在父母百年终老的时候，房屋自然归自己所有。甚至，有的当事人认为，自己和父母是同一户口簿且共同居住，其他兄弟姐妹有的外嫁、有的迁移户口，自己才是唯一继承人。其实，这种的想法是忽略了继承中“继承人范围”以及可能牵涉的“转继承”“代为继承”等法律问题。 　　《中华人民共和国民法典》第1127条规定了继承人的范围及法定继承顺序。法定继承有两个继承顺序： 　　配偶、子女、父母为第一顺序法定继承人。其中，配偶是指合法婚姻关系而确立夫妻关系身份的男女双方；子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女、有抚养关系的继子女；父母包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。 　　兄弟姐妹、祖父母、外祖父母为第二顺序法定继承人。其中，兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 　　由此可见，法定继承人的范围很广。回到小陈的情况，作为独生子女，有两种情况要多加留意： 　　一是如果小陈的祖父母、外祖父母早于小陈父母去世的话，继承人范围还相对少一些，仅有小陈一人。但是，如果小陈的父母没有在遗嘱或赠与中约定自己的财产只归小陈一人所有，那么，小陈从父母那里继承所得的财产会转化为小陈夫妻共有财产。 　　二是如果小陈的父母去世后，小陈没有及时办理继承手续，房产证依然有小陈父亲的名字，小陈的祖父母或外祖父母后于小陈的父母去世，且没有放弃继承的，按照《中华人民共和国民法典》第1152条的规定，小陈祖父母或外祖父母应当继承小陈父母的遗产转给小陈祖父母或外祖父母的继承人。在这种情况下，小陈父母的兄弟姐妹，也就是小陈的叔父、伯父、姑母；舅父、姨母享有转继承的权利。 　　从小陈的家庭情况来看，为了顺利实现权利人的意愿，避免财富传承过程中“节外生枝”，如果小陈的父母健在且神志清醒的话，可以以立遗嘱的方式确保顺利继承房产。在遗嘱中，可以将个人去世后的遗产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。在遗嘱的6种形式中，建议当事人选用公证遗嘱方式安排自己的遗产。

新房交付，本应是一件大喜事，但陈某收房后却开心不起来，刚到手的精装房，还没来得及入住，就出现了卫生间污水反冒的情况，房间木地板被浸泡。那么，维修期间业主外出租房的租金能否得到赔付？近日，南宁市青秀区人民法院审理了这起案件，判决开发商支付原告陈某租金损失3667元。 　　2017年9月6日，陈某买了一套商品房。2019年11月17日，陈某按照开发商的要求，办理交接房屋手续。同年11月30日，陈某突然发现新购买房屋内卫生间污水反冒，立即将问题投诉至小区物业。物业公司于12月24日更换了陈某房屋的地板，并全面消毒，随后通知陈某办理入住手续。 　　新购精装房尚未入住遭漏水，而且是卫生间的污水反冒，这让陈某无法忍受。去年6月8日，陈某将开发商起诉至法院，要求开发商支付房屋质量问题导致延期交付入住产生的房租、租房物业费、停车费、误工费和精神损失费，合计18990元。 　　对此，开发商辩称其已依约履行了合同约定的义务并对房屋进行修复，且陈某所诉请的金额也缺乏事实和法律依据，要求法院驳回陈某全部诉讼请求。 　　法院经审理认为，虽然陈某与开发商签订的《商品房购买合同》中的保修责任条款约定“商品房在保修期内因工程质量造成买受人经济损失的，确属工程质量问题的，出卖人赔偿买受人的直接经济损失……”，但《商品房购买合同》是开发商作为房产开发商事先预先拟定格式合同，根据相关法律规定，提供格式合同的一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的该格式条款无效。且根据相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故在涉案房屋漏水而无法使用的情况下，虽然开发商及时履行维修义务，但本次漏水除房屋修复外，还对陈某的生活造成其他的影响，所以开发商还应向陈某赔偿因房屋漏水问题导致延期交付入住期间产生的租房费用。至于陈某主张的误工费、停车费、物业费、精神损失费等，因其未能提供相应的证据证明相应款项支出的具体情况，且涉案房屋不属于人身意义的特定物品，法院不予支持。 　　最终，法院综合陈某提交《租赁合同》的签订时间、房屋面积、月租金金额、地址位置等因素，判令房地产公司支付陈某在涉案房屋漏水维修期间租金损失3667元。 　　目前，该判决已发生法律效力，双方均未提起上诉。

二季度以来，楼市政策放宽的力度均逐步走强，范围更是从三四线城市逐步迈向一二线。 　　随着南京、成都、杭州、苏州等实力强劲的新一线城市已纷纷释放政策利好，楼市的重中之重、四大一线城市的调控动向，尤为引发关注。 　　广州限购政策微调，有楼盘出现涨价 　　进入6月，广州楼市传来限购松动的消息。外地人在广州买房，缴纳五年社保或个税允许中间累计断缴3个月。 　　这一消息得到了广州12345热线的证实，而在此前，非本市户籍在广州购房需要连续60个月社保或个税证明，不得中断或补缴。 　　缴纳社保是很多人安家广州的重要方式之一。虽只是一个小小的口子，但对于政策出台从来稳健克制的一线城市来说，还是引发了相当大的关注。 　　“当前广州楼市仍处于‘筑底’阶段，市场购房信心仍不足。通过降低外地户籍购房社保门槛来激活市场需求，可看做是在限购政策方面进行优化，后续不排除还会有相关的优化政策，进一步支持市场的刚性和改善性购房需求。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为。 　　“新政出来后，确实有人找我或者店里咨询，但大多是来确认政策的真假，没有直接开始选房这么着急的，毕竟细则的出台、资质认证等等都还需要时间。”广州房地产中介小杨对记者表示，但可以确认的是，这一变动确实会激活一部分人的购房资格。 　　“95后”陶斐(化名)刚刚4月份在广州买下了人生中的第一套房。80㎡左右的房子，单价在4.85万元左右。在她看来，三百多万元的总价，一百多万元的三成首付是自己当前比较能接受的价位，也算是当下最普遍的。 　　“在广州，300万-400万元的房子确实是刚需中的刚需，大概有三分之一的人咨询的都是这一范围的。”小杨也表示。 　　“各方面都挺满意的，有一点比较遗憾，就是我是在房贷利率高位的时候‘上车’的。我贷款的利率是5.4%，听说现在我贷款的银行能做到4.6%左右了。”陶斐说。 　　正如陶斐所言，在这一个月的时间里，广州持续改善信贷环境以刺激楼市回暖，房贷利率步步下降，近来更是传出了首套房贷利率低至4.25%的消息。 　　小杨对此表示，4.25%的利率有，但是极为罕见，对于买房者、楼盘等的资质要求都非常高。“不过贷款最近真的简单了很多，比如去年银行对首付来源等查得都非常紧，今年不仅利率明显下调了，从审批到放宽的速度也肉眼可见地加快，一周之内基本都能完成。” 　　但让陶斐感到安慰的，是自己小区里的不少楼盘已经在涨价了，从4.85万元的单价涨到了近6万元。“也有人和我说觉得房价还会跌，但我也属于刚需购房，总体还是感觉不亏。” 　　专家：一线城市的楼市调控仍将谨慎 　　同为一线城市，北京、上海、深圳却处在和广州不同的境遇。 　　“目前来看，广州的市场和北上深有所差异，广州土地供应量大，商品房市场供给量也大，同时市场的分化程度更明显，因此在调控层面动作会相对大一点。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。 　　广州中原研究发展部数据显示，截至5月末，广州全市库存量1121.3万平方米，去化周期13.7个月。虽整体处于合理区间，但市场分化现象严重。可见仍处于深度调整期的广州，恢复置业信心、去库存仍是重中之重。 　　而根据中指监测数据，上海、深圳短期库存出清周期均在6个月左右，库存明显不足，其中上海在本轮疫情前市场已现企稳迹象，疫情打乱了市场恢复节奏，深圳当前市场情绪略有好转。 　　从上海的政策调整来看，6月仅出台了世界排名前50院校留学生在沪工作后可直接申办落户的新规。而在刚刚结束的上海今年首轮集中供地中，土拍市场热度也有所回暖，36宗地块全部成交，揽金834.7亿元。 　　反观深圳，虽依然未等到专属的楼市利好政策，但市场却也悄然有了变化：深圳二手房成交量已连续第3个月上涨，二手房价也在“11连跌”后，首次迎来上涨。 　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，深圳楼市的“回暖”态势是由于央行下调5年期LPR，推动深圳银行系统普遍下调房贷利率，同时，全国超100城出台楼市宽松政策，制造了宽松氛围传导至深圳，也对购房者入市起到一定的引导作用。 　　对于首都北京来说，新冠疫情的反复让北京楼市失去了传统的“红五月”。6月2日，《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》出台，以减租、推动保障房建设等方式促进住房消费。较为新颖的是，北京提出了今年将完成四批次集中供地。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，北京此次政策支持的重点还是刚性需求，把其重要性列在改善型需求之前，这说明北京本身是不缺需求的，所以在住房消费方面明确的是支持住房租赁，特别是保障性租赁住房方面的消费。 　　对于四大一线城市未来政策的出台方向，业内普遍认为，北上深在限购限贷等政策层面宽松的可能性非常小。 　　“一线城市整体市场基本面较好、人才导入能力较强，其政策调整预期相对较小，预计仍以微调为主，更多以疫情纾困或引进人才等为突破口，修复市场信心。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为。

刚刚复工复产的上海，很多豪宅已经迫不及待地挂牌上市。 　　据我们不完全统计，6月初，上海平均每天至少有3套总价3000万以上的豪宅(含新房和二手房)成交。仅6月初，上海已有超过30套总价1亿元以上的豪宅二手房源新挂牌上市。 　　对比克而瑞研究的数据，2021年以来，上海总价1亿元以上的豪宅(含新房和二手房)一共只成交了45套。 　　最新挂牌的一套豪宅房源，位于上海的黄金地段新天地，房源还在5年限售期内，已被标上1.25亿元的总价挂牌上市，单价接近36万元/平方米。 　　这套房子2021年的买入价仅6000多万元，时隔一年，就被业主以近两倍价格挂出，且不说能否成交，业主的投资心态可窥一斑。不过，上海价格最坚挺的豪宅，还是位于被称为“梧桐区”的“衡复历史文化风貌区”周边的老洋房。 　　目前，上海成交的豪宅中，单价最高纪录已经达到75万元/平方米，这是一套位于华山路889号的老洋房，2021年以8.5亿元总价成交，刷新了上海顶豪单价纪录。 　　上海永嘉路老洋房，5年赚8000万 　　6月上海复工复产之后，上海豪宅市场挂牌与成交显现出活跃迹象。 　　从成交情况来看，最受瞩目的当属位于上海永嘉路一栋近百年的花园洋房，2.5亿元总价，折合成交单价64.7万元/平方米，历经两个月平静，上海的豪宅市场因为这套房源的成交出现了一个小高潮。 　　该房源是花园住宅，位于永嘉路569号，是上海市徐汇区文物保护建筑。 　　永嘉路一家专门做老洋房业务的中介门店负责人告诉我们，近期成交的永嘉路569号住宅价格属于“比较好的价格”，以往他们代理的房源大多都要经过至少几个月的时间才有可能成交。 　　本次以2.5亿成交的永嘉路569号老洋房，是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居，上一次成交是在2017年，成交总价1.7亿元。 　　永嘉路这套老洋房从2017年买入到了2022年5月卖出，5年价格上涨8000万元，涨幅高达47%，该套房源可谓获利可观。 　　6月初上亿豪宅挂牌30套，供过于求？ 　　我们在现场调研中发现，最近部分专注中高端住宅业务的中介门店挂牌量出现明显增长，一位只做3000万以上豪宅交易的中介人员表示：“上海复工之后，的确有一波放量挂牌，单纯从量上来看是多了不少，但目前还不能确定是否和两个月的疫情管控后集中挂牌有关，还要再观察一段时间。” 　　据不完全统计，2022年6月初，上海总价1亿以上的豪宅就已经有超过30套的二手房源挂牌。 　　据克而瑞中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至2022年5月期间，总价1亿以上的一手豪宅共成交18套，二手豪宅共成交27套，累计成交45套。 　　换句话说，2022年6月至今，上海总价1亿以上的豪宅挂牌量已超过过去一年多的成交量，很有可能出现供过于求的现象。 　　从成交情况来看，克而瑞研究数据显示，2022年6月1-9日，总价3000万以上的一手豪宅成交共23套，另据各平台不完全统计，总价3000万以上的二手房成交10套，合计33套。即在6月初将近10天里，上海总价3000万以上的豪宅，平均每天最少能成交3套。 　　而在2021年同期，总价3000万以上的一手豪宅仅能成交17套，2022年同比增长了35.3%。个中原因，不排除因4、5月份上海疫情造成市场交易暂停，一些在途中交易都推迟到6月，最终导致成交数据高企。 　　从具体成交日期来看，6月6日之后的成交明显高于6月1日至5日，其中6月8日集中放量明显。 　　上海顶豪市场跑在全国前列 　　克而瑞中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至5月期间，一亿以上二手豪宅共成交27套。其中最贵的是华山路889号，成交总价8.5亿元，单价高达75万元/平方米。 　　从二手豪宅成交情况来看，老洋房占比约30%，单价普遍在20万元/平方米以上。 　　部分豪宅“天价”挂牌的回潮，也可能有部分中介和经纪人故意“挂高”以吸引市场及媒体关注，从而推动豪宅市场价格的因素，也有上海一二手价格倒挂的因素，尤其是核心地段豪宅，价差明显。 　　“价差越大越好卖”是2021年上海新房市场“一房难求”的重要原因，也导致大量投资客涌现。 　　近年来，上海顶豪市场跑在全国前列，2021年无论是3000万元/套以上，还是5000万元/套以上的豪宅，上海的成交套数都占据了全国半壁江山。从某种意义上来讲，上海顶豪市场在全国都有引领作用。 　　而这一次上海永嘉路老洋房的成交再次点燃了上海豪宅市场的热情。目前来看，6月以来，上海豪宅挂牌量的确出现一定上升，但集中挂牌有疫情因素，能否成交还要看市场恢复情况。 　　目前，上海豪宅仍然呈现价格稳步上涨趋势，高价挂牌也在一定程度上反应业主的心态，疫情在一定程度上加速了业主出货决心，同时，挂牌价格也是一种对市场的试探。 　　上海豪宅价格的坚挺，说明上海仍有巨大吸引力。未来，无论是豪宅还是刚需市场，上海楼市能否继续坚挺，还需看疫后上海整体经济、生活的恢复情况。

　6月14日，长沙市国土资源网上交易系统发布《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》，正式开启长沙市2022年第二批集中供地。 　　本次集中供地共挂牌19宗国有建设用地，总面积145.98万平方米(合2189.7亩)，总起始价157.74亿元。 　　从规划用途来看，在长沙第二批集中推出的地块中，商住用地12宗、纯住宅用地5宗、商业用地2宗。 　　从区域分布来看，天心区2宗，芙蓉区2宗，雨花区3宗，岳麓区10宗，望城区2宗。 　　本次网上挂牌报价时间为2022年7月4日上午9时起，至2022年7月14日上午9时止，竞买保证金交纳截止时间为2022年7月13日下午5时。 　　4月12日，长沙市2022年度第一批住宅用地集中出让完成，推出的22宗地块全部成交，参与报名房地产企业达54家。 　　从结果来看，长沙首批宅地出让成交土地总面积约119.23万平方米，总成交金额173.93亿元，其中底价成交19宗，溢价成交3宗，溢价4.38亿元。在区域分布上，主要集中在岳麓区、雨花区、望城区和天心区。其中岳麓区供应面积约58.18万平方米，占供应总面积的48.8%。

日前，温州市住建局与华夏银行温州分行“政银合作”协议签订仪式暨“安居贷”发布会举行。双方协议落实多项金融纾困政策，特别是创新推出住房消费金融服务产品。当日，温州市创新发布“安居贷”，灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。 　　据悉，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。 　　至于“首套”的认定标准，市住建局介绍称，以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。 　　“疫情反复使经济发展的不确定性增强，因此很大一部分人群对购房持观望态度”，华夏银行温州分行相关负责人表示：“新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力，另一方面也希望通过金融纾困计划支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。” 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从按揭贷款的创新内容看，类似“先息后本”实际上在全国其他一些银行也有过，但由于过去几年房贷政策比较紧，所以其实案例也比较少。当前正是房贷市场大扩张的阶段，各地对于房贷的投放力度非常大，但主要是局限于首付比例下调和房贷利率下降等，若是有按揭贷款的压力，也最多是给予6个月允许逾期的规定。而此次温州政策，吸引力很大。 　　“现在前3年基本上只需要偿还利息，按照月供的本金和利息的构成，即月供约等于2/3的本金+1/3的利息，那么实际上购房者可以减轻2/3的月供压力……类似政策是当前房贷金融创新的重要例子，值得推广，也是保护合理住房消费需求的重要体现。”严跃进表示。

“预计2022年全国房地产市场将呈现‘销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨，新开工面积持续下降，投资增速明显回落’的特点。” 　　6月14日，在中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》中，作出了如上判断。 　　回顾2021年，蓝皮书指出，全国商品房销售面积为17.94亿平方米，比2020年小幅增加了1.9%，增幅比2020年的2.6%进一步收窄。从而，商品住宅待售面积增幅也由负转正，出现了自2016年以来的首次增加，全国商品房待售面积增幅也较2020年的增幅有所扩大。 　　但随着2021年年底信贷环境的改善以及2022年第一季度信贷额度相对宽松，2022年，在坚持“房住不炒”目标定位的前提下，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”将是贯穿全年的主题。蓝皮书预计，2022年房地产交易市场逐步修复。 　　具体而言，预计在第一季度成交量完成筑底的基础上，第二季度成交价格实现止跌；二手房市场率先启动，加快换房需求进入新房市场，带动新房成交量筑底回升，销售端去化加快叠加房企融资压力缓解，房企周转效率回归正常化，资金流动性压力得到实质性缓解，拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。 　　从政策看，针对需求端，未来政策可能在首套房认定标准、交易税费、人才购房等层面调整优化，以利于需求释放；供给端，在“三线四档”基本原则不变的前提下对房企融资政策边际可能放松，集中供地的报名和竞拍规则以及新房限价等均有调整空间。 　　在房地产政策相对平稳的条件下，蓝皮书预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%；房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%；在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。

从“房企变局”、“密集调控”到“融资回暖”、“集体救市”，过去两年时间，地产行业犹如坐了一趟过山车。 　　有数据显示，2021年，在“稳地价、稳房价、稳预期”政策基调下，全国房地产调控政策次数持续走高，累计超过550次。 　　与此同时，伴随着房企“三条红线”和银行“两集中”等调控政策正式施行，行业迎来了重要转折——过去高杠杆、高周转的模式逐步退出历史舞台。 　　一个时代的落幕，也是另一个时代的起点。 　　2022年以来，不断有稳楼市、促需求的政策出台。央行更是屡屡提及，要进一步改善房地产行业的融资，促进房地产市场的稳定、良性发展。中国房地产行业正在重启…… 　　有数据显示，截至今年5月末，全国超过130个城市密集出台了超300次的放松政策，包含针对消费端的放松，如取消限购、利率下调等；也有针对企业端的，如托底救市、恢复融资…… 　　其中，5月15日，央行、银保监会提出，首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点；5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。 　　除此之外，苏州宣布取消二手房限售年限，非限购区域房产不计入家庭限购套数；佛山也于日前宣布取消多个区域的限购，同时满5年住房不计入家庭查验套数。 　　购房利好政策频出，叠加房企加大楼盘促销力度，楼市销售出现边际改善。据观点指数研究报告显示，在刚刚过去的5月，前100房企实现权益总销售金额3840亿元，环比增加14.8%，但对比去年同期下降58.3%。 　　这类放松政策对提振市场信心、刺激楼市消费以及市民心理预期都有积极作用，不过，楼市还未破冰，距离预期中的小阳春仍有距离。 　　6月初启，包括广州、贵州、沈阳、中山、衢州、青岛、珠海等多个城市接力发出利好，楼市成交有望尽快迎来回升拐点。 　　不止是消费端，今年以来，亦有多重政策及措施对企业端实施“救助”。 　　开年以来，不少优质房企都从监管机构和银行获得了与“并购”相关的贷款许可，截至目前，各渠道的房地产并购类融资已超过1500亿元， 　　与此同时，今年3月，银保监会提出，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款将不再计入“三道红线”相关指标。 　　这一举措，无疑能够有效地鼓励国央企、优质民企进行收并购，从而大量盘活出险房企的资产，缓解短期流动性压力。 　　此外，5月份以来，民企融资不断提速。5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，并陆续完成发债；一周之后，上交所为碧桂园、龙湖集团、旭辉控股、美的置业、新城控股(601155)5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会，稳定民企融资信心。 　　日前，房地产又一项业务解锁融资新路径。 　　5月27日，国家发改委联合证监会发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，全面推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。 　　同日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金申报，标志着首批保障性租赁住房基础设施公募REITs正式进入实施阶段。 　　虽然此次新政在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，明确提出，防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。 　　但保障性租赁住房REITs的落地，同样给从事持有型物业的开发商们提供了新的退出思路。 　　与此同时，不少分析人士亦认为，未来一段时间将会有更多试点项目落地，公募REITs的范畴有望进一步扩容。 　　楼市加速解压、多路融资回暖……新的格局之下，房地产行业将有怎样的定位和走势？2022年房地产行业的关键词又是什么？8月，观点机构将举办的2022博鳌房地产论坛，将以一个“新的博鳌”洞穿未来，畅想“新的行业”！

国泰君安认为，利率仍有进一步下调空间，且可低于历史最低水平，才能够有效缓解居民不负债的趋势。2022年以来，居民贷款意愿持续下降，除1月外，2~5月新增居民中长期贷款总计仅4009亿元，相比于同期约3.8万亿元销售金额，有需求、不负债的特征非常明显。 　　贷款需求持续低迷，5月信贷数据中居民分项仍然处于低位水平，中长期贷款同比少增3379亿元。 　　2022年以来，新增居民中长期贷款在1月达到7424亿元，自2月开始即迅速回落，即便考虑1月的高点，相较2021年1月也是同比少增2024亿元，而年初至今，月均同比少增规模达到了3542亿元，累积共1.8万亿元。 　　相较其他部门，居民部门分项的贷款数据仍然处于低位水平，且远低于2021年同期。 　　目前信用的衰退超过了需求的衰退，即便考虑销售金额的下滑，当前的贷款数据也低于历史低位，当前贷款比例降至32%，远低于2015年以来的最低水平。 　　按照前4个月的销售数据和贷款数据来看，不考虑二手房，贷款占比仅31%，预计即将披露的5月销售数据结果仍然没有改观。 　　根据计算，2015年以来，居民中长期贷款和住宅销售金额之间的比值关系，最低为37%，为2021年，最高为57%，为2016年。也即，当前信用的衰退速度超过了需求的衰退速度。 　　2022年经历LPR5Y调低20bp和首套房最低可以减点20bp后，当前居民贷款利率仍然较高，即便绝对水平贴近历史最低水平，但利率应和收入增速相匹配，当前由经济增长减速带来的居民收入的放缓，使得潜在利率应该低于历史最低水平。 　　市场对当前需求政策抱有一定信心，很重要的原因是在于经过降息和减点后，利率开始往此前的最低水平靠拢。 　　但我们认为，由于经济增速放缓和疫情的扰动，带来居民收入增速下降和预期的不确定，利率仍有进一步下调空间，且可低于历史最低水平，才能够有效缓解居民不负债的趋势。 　　房企端政策依然是当前房地产市场的主要矛盾，也是目前政策发力点最少的方向，若依赖于居民端政策来扭转下行局面，则力度需要超过以往每一轮周期，我们预计，下半年依然是政策高频期。

买“高龄”二手房可多贷10年，合肥延长二手房贷款年限 　　为促进楼市消费，安徽合肥宣布上调首套房公积金最高可贷额度、延长二手房贷款期限，贷款年限加房龄之和由最长不超过30年调整到40年，这已经是近两年来合肥第二次延长个人住房贷款年限。不过，这并不意味着合肥将打破房贷最长期限30年的红线。 　　6月11日，安徽省合肥市住房公积金管理委员会办公室发布《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》，其中称，将对合肥住房公积金部分贷款政策进行调整完善。具体包括：提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度，家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元；延长二手房贷款年限，职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。 　　而根据合肥市人民政府网站，合肥上一次调整住房公积金贷款年限是2020年8月，当时将贷款最长期限从20年调整为30年(但不得超过借款人法定退休年龄后5年)，贷款额度则与还款能力挂钩，按照缴存余额一定倍数计算。 　　尽管各地对住房公积金贷款期限有不同规定，但一般来说，最长期限不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁，目前也有许多地方将借款人年龄定为法定退休年龄延后5年。 　　合肥此次公积金贷款新政并不意味着二手房贷款最长期限可以超过30年，合肥《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》中已写明“贷款最长期限为30年”。根据央行要求，个人住房按揭贷款期限最长为30年，所以合肥的新政只是针对楼龄较长的二手房放宽了要求，借此促进二手房市场流通。 　　目前不少城市以及商业银行针对二手房个人住房按揭也有类似规定。招商银行客服对记者表示，针对二手房商业贷款期限，招行的最长授信期不超过30年，房产的房龄一般不得超过30年，贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年，贷款人年龄加贷款年限不得超过70岁。 　　目前上海的规定是，二手房房龄低于5年的，公积金贷款最长期限不超过30年；如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差；如二手房房龄超过20年，公积金贷款最长期限不超过15年。 　　广州已于一年前将二手房贷款期限与楼龄之和上调到了50年，即楼龄高达20年的二手房购房者办理公积金贷款时也能贷30年，但公积金贷款期限也不得超过30年。从各地近年出台的举措来看，放宽二手房贷款年限以及对贷款人的年龄要求已成大趋势，这对于老房子出让来说是利好消息。

大开发商特价房，6折房源、送车位、下跃带花园、顶层带阁楼……近期，北京石景山有一批“分配房”悄然入市，“待遇福利”都是顶配，房屋建设标准也都与商品房“同档”。北京商报记者走访了解到，上述超低价房源却透露出种种问题：比如国企分配房的真实身份是什么？为何同样是顶跃，商品房交房标准就是整房精装，特价房却需要业主自己动手“凿”出一个阁楼？更诡异的是项目提供的贷款银行居然在银保监会的4602家银行中“查无此行”。 　　6折价格还送一个车位 　　“处理一批‘6折房源’，89平方米南北三居，原价500万元，现价仅需279万元，还送车位一个。抓紧抢购，错过就无。”近期，有购房者向北京商报记者反映，在不少社交媒体上有经纪人放出消息，石景山五里坨出现了一批“分配房”，单价最低仅需2.1万元/平方米，洋房也才3.1万元/平方米，比周边的“老破小”还要便宜好多，而且是70年大产权。 　　根据安居客的信息，目前五里坨地区的新房单价普遍在5万元+，优质项目提高至6万元+，而且目前很多新房项目已经进入交房阶段，在一片准现房的区域内冒出来3.1万元/平方米的洋房着实让不少购房者心动。 　　据该项目销售人员李锦(化名)介绍，项目所在地块由某十强国企房企在2017年摘得，是当年北京市总价最高的地块，后来陆续引入多家企业一起操盘，开发标准很高。目前推出的特价房源性质属于员工福利房。 　　“就是当初国家批这块地的时候，要求开发商留200套房子，分配给自己单位的员工，因为单位员工有的人没有购房需求，或者其他一些原因，余下100套左右流入市场。”据李锦介绍，由于隔壁项目类似房源已经被有关企业一抢而空，所以这批房源“相当抢手”，目前就剩50套左右，其中最稀缺的是还有10套一层的下跃和顶层的上跃，如果有兴趣可以先交40万元定金。 　　北京商报记者走访了解到，该项目目前还有正规商品房尾房，88平方米的宽面洋房总价在480万元左右，下跃一期250平方米总价约700万元左右，二期同户型大概要贵出100万元/套，如果按照这个标准，上述房源相当于比正规商品房便宜了40%。 　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，此类房源价格虽然便宜，但潜在的风险也十分巨大，诸多不利后果要由购房者独自承担，甚至自身还会丢掉首套房购置的机会。此外，一般购房者换房周期在5-8年时间，也就是说有房屋置换的需求，此类房源并不能保证购房者权益所属的明确性，未来产权、土地属性等都可能成为限制出售的条件。“一旦未来通过合同形式进行买卖，那么买卖双方都存在违约的风险，这主要也是高房价的原因造成的。” 　　需要自己动手的赠送面积 　　“这批房源与普通商品房住宅无异，而且错落分布在正常楼层，并不是单独楼层。”另一位销售人员介绍，房子与普通商品房没有任何差别，可以落户，民水民电有燃气，供暖的方式也有两种：天然气和太阳能，最终看处于哪栋楼，后面买卖也可以放心，并不会被“区别对待”。 　　按照销售人员的说法，目前在售户型约有四类：平层89平方米280万元左右；下跃产品，地上一层、地下一层的是330万元左右；下跃产品，地上一层、地下二层的380万元左右；买顶层送一个60平方米的阁楼，大约310万元左右。“这些房源全部送车位，但车位属于人防车位。下跃和顶层赠送面积多，所以要贵一些。” 　　尽管销售人员一再强调“不会被区别对待”，但北京商报记者调查却发现，同样是下跃产品，这些分配房的“赠送面积”最终能否真正落到实处还是未知：由于在大规划中下跃产品赠送的地下一层及地下二层为规划储藏室，购房者买到的就是“平层89平方米+储藏室”，如若作为下跃产品使用，需要自己打通、改建，并不是开发商统一规划。顶层阁楼产品则更为夸张，实际交付现场还看不到“真品”，购房者需要在收房后，自己在头顶上“凿”出一个阁楼。 　　贷款银行查无此行 　　值得一提的是，此类“分配房”虽然便宜，但不能贷款购买，必须是全款。“部分‘资质’极好的，可以选择信用贷，最高额度100万元，年限10年，贷款银行为浙江银行。”据现场包括李锦在内的多名销售人员介绍，可以办理信用贷的资格标准首先需要央企国企在职，其次是征信良好。 　　这方面也有两大矛盾点：首先是李锦明确表示的浙江银行并不存在，在银保监会的4602家银行中，查无此行。 　　此外，如果按照李锦等人的说法，购房需要以物业公司工作人员的身份签订在职合同，又如何凭借央企国企身份办理信用贷呢？对此李锦直言“目前还没有听说已购客户选择贷款的，主要是信用贷比较贵，利率高达6.4%左右，如果要办理，可以详细问问”。 　　北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，可以明确信用贷是不能用于买房的。信用贷、消费贷、经营贷都不能用于买房，这是明令禁止的，如果上述买房行为被发现，可能会被银行解除合同，要求提前还款。 　　语焉不详的房屋性质、并不完整的交房标准、查无此行的贷款银行……石景山五里坨冒出的这批特价房背后还有哪些“猫腻”，北京商报记者将继续跟踪。

6月11日，2022年沈阳房地产展示交易会（以下简称“房交会”）正式拉开帷幕。 　　据沈阳市房产局副局长范民介绍，房交会期间，个人购买“房交会”参展楼盘新建商品住房的，将给予全额契税补贴。如各区、县（市）出台本地区购房优惠政策的，购房人可同时享受。此外，许多参展企业根据项目实际情况，也提供了多种形式优惠。 　　沈阳市苏家屯区某楼盘销售负责人告诉《证券日报》记者，其项目共推出了22套特价房，每套房给予15%的降价优惠。房交会正式开始前，这些特价房就已基本售罄，只待房交会期间进行网签备案。 　　记者注意到，沈阳市很多区、县（市）针对此次房产会都出台有配套支持政策。如苏家屯区专门提供了总额2000万元的专项购房补贴，重点支持刚需和改善群体购房需求。此外，凡在房产会期间刚买苏家屯区参展楼盘新建商品房的消费者，还将按交易金额的1%给予补贴。 　　事实上，自今年4月下旬以来，沈阳市就密集出台多项有关房地产消费的相关政策，保障居民的合理购房需求。 　　沈阳市房产局网站公示信息显示，4月26日，沈阳市调整个人住房转让增值税免征年限，由原来的5年调整为2年。4月29日，沈阳市进一步优化外地人在沈购房服务，取消了多项外地人购房限制。4月30日沈阳市又一口气出台关于支持多孩家庭购买自住住房、提升老年人居住品质和实施“卖旧买新”支持改善型住房需求的三项新政策，以满足和支持群众的合理购房需求。5月10日，沈阳市又将二套房的贷款首付比例由50%降低到了40%。 　　“沈阳连续出台楼市消费政策，促进消费的意愿非常强。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示，按照分城分策的要求，对合理的楼市消费进行鼓励，有助于稳定消费面和经济面。 　　中原地产沈阳中原研究部发布的5月份楼市成交数据显示，沈阳楼市5月份一举扭转降势，成交量和成交均价都出现上涨，呈现量价齐升的态势。2022年5月份，沈阳商品住宅市场新增供应33万平方米，环比上涨51%；成交39万平方米，环比上涨144%；5月份成交均价12188元/平方米，环比上涨6%。 　　“随着疫情恢复平稳，多重利好政策扶持，疫情挤压的购房需求将得到有效释放，楼市迎来小幅回暖。”中原地产沈阳中原研究部表示。

截至6月12日，以克而瑞发布的5月份销售榜序列为参考，TOP20房企中，除了华润置地尚未披露单月数据，绿地、滨江、金科、华发、建发等5家房企不单独对外披露月度销售数据外，已有14家房企发布了5月份未经审核的营运数据。 　　第一财经对14家房企的销售表现进行统计对比发现，这些头部房企的销售仍有较大的下行压力，但普降的大势下，5月份已有些许改善并出现分化的态势。 　　整体来看，上述14家房企前5月累计销售金额同比降幅、单月同比降幅分别45.2%、52.8%，表现优于同期百强房企52.7%、59.4%的下挫幅度。 　　5月单月，头部房企销售改善亦优于整体。上述14家房企的单月环比增幅约为11.1%，同期，百强房企单月环比增幅约为6.5%。其中，环比涨幅大于20%的房企有5家。 　　具体到房企表现上来看，在5月份，保利以380亿元问鼎单月销售榜，超出万科近80亿元；而据克而瑞披露的碧桂园全口径销售数据显示，该公司5月单月实现约378亿元，亦高于万科，位列第二。 　　中海地产单月销售额仍排在第四，实现约264亿元，环比增长近30%，是14家房企中单月销售环比增长最明显的企业。此外有7家房企单月规模在百亿元以上。 　　累计销售规模来看，除了TOP3房企碧桂园、万科、保利发展之外，尚无房企再突破千亿元的门槛，仅有融创、中海的销售总额超过950亿元；其余房企的销售规模则皆在800亿元以下。而2021年同期，TOP15房企的销售均在千亿以上。 　　颇值得一提的是，在头部房企销售持续向下的同时，首次跻身TOP20行列的越秀地产，在5月单月实现同比2%的增长，是唯一一家同比上涨的房企。尽管其单月销售额不足百亿，但累计销售额实现346.2亿元，同比降幅为15.2%，是14家房企降幅最小的。 　　事实上，上述头部房企中，销售表现已经有所分化。除越秀地产外，5月单月销售同比降幅较低的有中海地产、保利发展，分别为23%、36%；累计前5个月的数据来看，销售同比表现较好的有保利发展、中海地产、碧桂园，跌幅在40%以内，均明显优于百强的表现。 　　而目前已出现债务展期等情况的融创和世茂，5月单月销售额同比跌幅在80%左右，1-5月累计跌幅分别为59.2%、71.9%，跌幅明显大于百强，且呈现扩大的趋势。 　　另据中信证券研报数据显示，5月份，其跟踪的样本企业中，高信用企业销售金额同比下降 42%，较4月的跌幅48%有明显回落；一般信用企业销售金额同比下降76%，较4月跌幅 74%进一步扩大。 　　申万宏源证券地产分析师袁豪也指出，5月房企销售继续低迷，已经连续10个月呈现普降的态势，分化趋势也更为显著，预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大。 　　不过，在各地不断加码，密集出台的支持政策下，销售表现上持续下挫的态势有望得到扭转，市场预计，后续房企销售降幅将逐步有所缩窄。 　　中信证券认为，5月企业销售数据显示需求侧政策的积累在行业下行周期中的托底作用初显，考虑到政策作用的滞后性，下半年市场有望加速恢复。 　　东北证券地产分析师吴胤翔认为，未来两个月销售数据层面的市场底部或将出现，去年 6 月仍然销售较为火热，销售金额环比增长11.3%，7月时则急转直下，销售金额环比下挫26.7%，而今年6-7月销售环比向上趋势有望保持。 　　“但销售数据同比从底部反弹并不代表基本面实质性的回稳，目前市场整体成交仍然处于低位，”吴胤翔指出，4月统计局公布的销售金额8135亿元，距离2020-2021年平均1.48万亿的单月销售金额仍有较大差距。 　　在吴胤翔看来，未来，随着疫情防控形势不断好转，宽松政策进一步向更高能级城市和更大力度工具演进，同时伴随支持房企的融资需求，房地产市场整体或将在三季度末到四季度企稳。 　　支持政策的加码出台，也有助于修复购房者的信心。某华东房企的市场营销总监在近日的一场分享会上表示，“5月初调研时有约6成的客户认为当时的房地产政策没有到位，观望情绪比较浓。现在经过政策的相应调整之后，相信目前客户对于整个市场的预期是有所上升的。” 　　5月，贝壳50城二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄，超八成城市成交量环比增长，客户看房活跃度提高，50城二手房带看客户量环比增长8%。

6月13日，澎湃新闻从江苏省南京市房产交易中心获悉，南京市限购政策再作调整。 　　南京市房产交易中心工作人员表示，非南京本市户籍人员提供个人6个月社保证明即可开具购房证明，征缴方式不作区分。目前暂无具体通知及细则，具体以窗口开具的购房者证明为准，政策已于今日开始执行。 　　南京当地中介人员表示，购房者可通过个人补缴及单位补缴的方式缴纳南京当地社保，即可获得购房资格。 　　这是两个月以来南京对非户籍人员购房资格作出的再一次调整。 　　今年4月27日，澎湃新闻从南京市房产交易中心获悉，非南京户籍居民家庭申请购房可以有新的受理条件，即1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保，补缴的不算。 　　按照江苏省南京市政府办公厅于2017年3月15日发布的《关于进一步调整南京市住房限购政策的通知》要求，非南京市户籍居民家庭申请购房的条件，升级为3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税，并不能通过补交个税或社保来购买住房。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，南京进一步对购房政策进行放松，有助于外来人口购房门槛的降低和购房需求的积极释放。 　　按照国家统计局公布的数据，今年4月，南京新建商品住宅销售价格环比下跌0.5%，同比上涨2.4%；二手住宅销售价格环比下跌0.6%，在70个大中城市中排名倒数第8，同比下跌0.9%。 　　可以看到，今年4月以来，南京已从限购、限售、多孩家庭、公积金贷款额度多方面完善房地产相关政策。 　　4月12日，澎湃新闻从江苏省南京市六合区房产交易中心获悉，非南京市户籍居民在六合申请购房的条件有所放松，若已婚可携带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、小孩出生证明，若未婚(可携带个人身份证、户口本)即可开具1张六合区的购房证明，且只能在六合区使用。 　　这也意味着，非南京市户籍居民想在南京六合购房，仅需相关身份证件即可购房，而在此前，需提供大专及以上学历及劳动合同。 　　4月27日，澎湃新闻从南京市网上房地产房产交易管理热线获悉，南京非本市户籍居民家庭申请购房条件有所调整。南京市房产交易管理工作人员表示，目前非本市户籍居民家庭申请购房可以有新的受理条件，1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保，补缴的不算。 　　此外，“南京限购政策再放松，南京户籍放开限购，能买第三套”，同时，南京部分区域进一步放开限购，包括：高淳区、溧水区、六合区、浦口区(新区直管区、核心区除外)； 江宁区(非限购区域：淳化、横溪、湖熟、方山南、禄口、汤山、正方新城) ；栖霞区(仙林、燕子矶除外)； 雨花台区(非限购区域：人居森林、板桥)。 　　南京当地中介人员称，上述消息属实，目前线下可执行。据其介绍，南京部分区域调整限购政策后，原先客户在限购区域内有房产，目前若房产所在区域已被划为非限购区域，即该房产不计入目前已购房产套数，可再开出一套购房证明。 　　5月11日，澎湃新闻从江苏省南京市房产交易中心了解到，从5月10日起，南京调整新房限售政策。对于预售商品房，限售时间从原来的办理产权证满3年，调整为合同备案日期满3年。对于现售商品房以及存量房(二手房)仍按产权证登记受理时间为准。也就是说，预售商品房合同备案日期满3年即可交易。 　　5月13日，据官方公众号“南京房地产业协会”消息，为积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。 　　5月19日，南京住房公积金管理中心发布《关于调整首次使用住房公积金购买第二套住房公积金贷款额度的通知》，将首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户，切实减轻刚性改善群体购房负担。自2022年5月20日起，公积金中心按调整后的贷款政策受理公积金贷款申请。此前已经由公积金中心审批通过的贷款仍按原政策执行。 　　5月20日，南京房地产业协会官方微信号“南京房协”发布消息，自2022年5月20日起，本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明，满足新市民等刚需群体合理购房需求。不过该政策于当地晚间被叫停。

今日(6月13日)，有市场消息指出，合景泰富(HK01813，股价2.16港元，市值68.76亿港元)正寻求整体出售写字楼，并可能会筹集55亿至57亿元人民币。 　　对此，接近合景泰富方面的人士今日下午通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，出售写字楼事项是原定销售计划安排。自2017年起，公司就在持续出售部分较具竞争优势的写字楼项目，如上海后滩写字楼、广州生物岛写字楼、北京通州写字楼等。这些写字楼项目来源于早期已进入城市的综合体项目或早期项目，总价值超过80亿元，一方面可为集团补充可售资源，另一方面其成本较低，有利于维持利润率水平。 　　合景泰富方面今日下午也通过微信向记者表示，公司今年将有序在市场上推售写字楼项目。年初公司组建了大客户销售团队，拓展大客户资源，促进整售式大单项目，公司会积极推进整栋写字楼销售落地，将带来稳定而可观的现金收入。 　　“合景泰富的投资型物业在商业地产界一直受到追捧，作为国内领先的城市综合运营商，合景泰富一直坚持地产+投资型物业开发‘双轮驱动’的策略。从2018年至今，在优质区域上如有多栋写字楼，公司则出售1-2栋回笼现金，持有部分在未来将带来稳定租金收入。” 　　据记者了解，合景泰富目前的写字楼大单销售货值约为100亿元，计划销售的写字楼主要位于广州、北京、上海等一线城市的城市副中心或新兴商务区。 　　年报显示，2021年合景泰富在核心一、二线城市累计已开业45个投资性物业，其中商场10个，写字楼10个，酒店25个。2021年合景泰富全年租金收入为19亿元，同比增长31%。其中，酒店增长47%，商场增长27%，写字楼增长17%。

近日，福建省住房和城乡建设厅印发《关于稳住住建行业经济运行若干措施》的通知。通知指出，职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的，最低首付款比例40%降低至30%。 　　实施住房公积金阶段性支持政策 　　通知指出，职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的，最低首付款比例40%降低至30%，具体最低首付款比例由各地住房公积金管委会根据当地公积金资金状况、当地房价水平等因素综合确定。按照国家生育政策生育二孩或三孩家庭的，住房公积金最高贷款额度予以适当提高。具体提高额度由各地住房公积金管委会根据当地公积金资金状况、当地房价水平等因素综合确定。 　　各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。 　　支持建筑业企业拓展业务领域 　　通知明确，各地要落实龙头企业扶持政策，在联合体业绩采认、信用分规则方面细化措施，支持龙头企业与央企、在闽子公司与母公司组建联合体参与城市轨道交通、机场设施、大型市政桥梁、大型综合管廊、大型隧道工程等基础设施项目投标。 　　企业拓展省外市场需调整“部四库一平台”的工程项目信息数据等级的，市县住建主管部门要及时予以确认。“走出去”所需的专业承包业绩信息因总包单位、监理单位注销等原因无法采集的，企业可向省级行业协会申请核对。经核对无误后的专业承包业绩信息，按规定推送至省部相关信息平台。 　　支持“走出去”企业回乡纳税，纳税信息按规定纳入我省施工企业信用综合评价范围。支持企业拓展境外工程，境外工程荣获的国家级工程质量奖项(鲁班奖、国家优质工程、詹天佑奖)在我省施工企业信用综合评价中予以采认。对“走出去”企业纳税表现突出的企业，市级住建主管部门在确定龙头企业等工作中要予以倾斜。 　　进一步减轻建筑业企业负担 　　通知要求，全面推行保函(保险)替代现金缴纳投标、履约、工程质量等保证金，支持对信用良好企业降低缴纳比例，政府投资项目不再要求企业采用现金形式缴纳或预留。鼓励招标人对中小微企业投标人免除投标担保。建设单位应按合同约定及时支付工程进度款，依法向施工单位提供工程款支付担保。 　　实施审慎监管，对施工企业存在施工扬尘等违法行为轻微并及时改正，没有造成危害后果的，审慎实施行政处罚。 　　大力推进地下综合管廊建设 　　通知提出，城市新区、各类园区、成片开发区域新建道路必须按照管廊专项规划同步建设地下综合管廊，老城区要结合地铁建设、河道治理、道路整治、老城更新、棚户区改造等，逐步推进地下综合管廊建设。建成地下综合管廊的区域，各类管线必须入廊，既有管线应结合改造升级等逐步有序迁移至管廊，管廊以外区域不得再单独新建管线。管廊实行有偿入廊和使用，入廊管线单位应向管廊建设运营单位支付管廊入廊费和日常维护费，鼓励社会资本投资建设、运营地下综合管廊。各地要在2022年底前编制、修编地下综合管廊建设专项规划，建立项目库，明确分年度建设计划。2022年，加快在建的38个113公里管廊项目建设，力争年内再开工15公里。 　　加快城市排水防涝设施建设 　　通知要求，全面排查城市内涝风险隐患，持续开展城市排水防涝整治专项行动，提升应急处置能力，力争城区积水点动态清零。在城市更新、老旧小区改造等工作中，将解决居住社区积水内涝问题作为重要内容。落实城市内涝治理系统化实施方案，策划一批项目，形成项目清单，系统推进城市排水防涝工程建设，推行城区水系与周边江河湖海、水库等“联排联调”运行管理模式。抓紧推进3个国家海绵城市示范城市创建，2022年全省新建改造雨水管网500公里。 　　构建统一开放的建筑市场环境 　　通知指出，各地要组织清理废除含有地方保护、市场分割、指定交易等妨碍统一市场和公平竞争的政策，对新出台政策严格开展公平竞争审查，为企业创造良好的市场环境。 　　推进老旧小区充电设施等完善类改造 　　通知指出，各地应结合老旧小区改造，将群众意愿强烈的汽车充电设施等配套设施列入重点改造内容。同时引导充电桩专业建设运营等单位履行社会责任，将老旧小区汽车充电设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，主动与城镇老旧小区改造年度计划做好衔接。 　　推进政务服务事项标准化 　　通知要求，各地要进一步梳理完善省网上办事大厅“五级十五同”审批服务事项和办事指南，明确各审批服务事项的材料清单、审查标准、办理时限、办理流程，精减前置条件和申报材料，做到无差别受理、同标准审批，方便企业和群众。 　　深化工程建设项目审批制度改革 　　通知指出，城乡建设品质提升项目在原有用地范围内未新改扩建建筑的，免于办理施工许可证和施工图审查，免于办理质量安全监督手续。 　　提前下达城乡建设品质提升正向激励奖励资金 　　通知要求，会同省财政厅提前下达2022年综合绩效优异县(市、区)部分正向激励奖励资金，各地要及时分解下达，将资金拨付到具体项目上，坚决防止资金滞留在市县一级，充分发挥财政资金的引领作用，力争形成更多实物工作量，切实提升财政资金使用效益。 　　夯实安全基础 　　通知要求，深入开展安全生产大检查工作，针对城镇燃气、房屋结构、建筑施工等方面制定排查整治方案，细化具体任务，强化监管措施，坚决防范化解重大安全风险。自建房安全专项整治方面，突出城乡结合部、城中村、拆迁安置区、学校医院周边、工业园区、景区和非景区景点、集镇区等区域的经营性自建房。城镇燃气安全专项整治方面，加快安装燃气泄漏报警器，推动老旧燃气管道改造和场站设施提标改造，确保年底前完成计划任务。建筑施工安全专项整治方面，加大隐患排查整治力度，针对危大工程严格按照相应程序强化监管，列清单，定目标，抓落实，严格落实安全生产“一票否决”制度，强化通报处罚制度，对发生事故的项目一律停工整顿。 　　强化组织实施 　　通知要求，各地要结合实际，不折不扣抓好各项措施的细化落实。要加强政策储备，主动收集梳理省外相应政策措施，因地制宜地学习借鉴推广。要加大项目谋划力度，及时跟进研究国家、省政策资金走向，积极争取政府专项债券、国家政策性银行等支持，为重点项目建设提供资金支持。要加强调研跟踪，深入一线督导政策落实情况，多渠道听取了解基层诉求，梳理补充政策措施清单。各地在实施过程中存在困难、问题或有好的意见、建议，请及时反馈省厅，我们将抓紧组织研究，进一步制定完善政策措施。

6月8日，南京市住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》(以下简称《通知》)，其中提及了阶段性缓缴政策、贷款不作逾期处理和提高职工租房提取额度。 　　在提高职工租房提取额度方面，提高2022年5月至12月租房提取额度，单身职工提取住房公积金支付房租由每月1200元提高至每月1500元，已婚职工夫妻双方由每月2400元提高至每月3000元。 　　另外，受新冠肺炎疫情影响的企业，与职工协商一致，且确定补缴方案的，可以申请缓缴住房公积金，缓缴期限至2022年12月31日，到期后按照补缴计划进行补缴。缓缴期间缴存时间连续计算，职工正常提取住房公积金和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 　　受疫情影响，2022年5月至12月期间住房公积金贷款不能正常还款的职工，可以提出申请并附相关情况说明，经公积金管理中心审核确认后，可不作逾期处理，即不计罚息，不作为逾期记录报送征信部门。 　　5月19日，南京市住房公积金管理中心曾发布通知称，从5月20日起，南京上调公积金贷款额度，将首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。 　　截至2021年末，南京市累计缴存公积金总额4372.68亿元，比2020年末增加16.28%；缴存余额1566.54亿元，同比增长13.61%。2021年，南京市有139.31万名缴存职工提取住房公积金；提取额424.48亿元，同比增长11.94%；提取额占当年缴存额的69.34%，比2020年减少0.99个百分点。2021年末，提取总额2806.14亿元，比2020年末增加17.82%。

杭州省直单位住房公积金管理中心近日发布《关于落实住房公积金阶段性支持政策的通知》，提出提高住房公积金租房提取额度。加大住房公积金支持租房提取力度，租房提取限额由1200元/月/人提高至1500元/月/人。 　　另外，受新冠肺炎疫情影响的企业，缴存住房公积金确有困难的，在与职工充分协商的前提下，经职工代表大会或工会讨论通过并提交决议书，可申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，缴存时间连续计算，不受缓缴影响。 　　同时，受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，可申请不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。 　　上述支持政策自发文之日起实施，实施时限暂定至2022年12月31日。

进入二季度，各地楼市新政策密集出台。据21数据新闻实验室梳理，截至5月中旬，全国已经有超130城发布楼市新政。 　　对购房者而言，择一地而居，房价是比较受关注的变量。首付比例和银行的房贷利率虽然也影响着购房成本，但购房者往往没有太大的腾挪空间。 　　本轮调控中，牵引房贷利率下行的政策和因素有多个。 　　一是5月15日，央行、银保监会发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”，明确贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 　　二是5月20日，5年期以上LPR超预期单独下调15BP至4.45%。两因素叠加，目前部分地区新发放首套房贷利率最低可至4.25%。 　　三是各地因城施策，对房贷利率进行调整。 　　据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26、13个基点，再创2019年以来新低；5月平均放款周期为29天，与上月持平。 　　密集调控之下，各地房贷利率水平如何？记者结合多方采访与公开信息进行了梳理。 　　一线城市：利率随LPR报价有所下调 　　一线城市北上广深由于拥有相对稳定的供需关系，房贷利率相对稳定。 　　具体到前述两个关键节点，5月15日新发放首套房贷利率下限下调之初，多地立即跟进，但北上广深并未跟进下调，一度拉大了与其他地区的利率差距。 　　5年期以上LPR下调后，一线城市房贷利率才跟随下调。 　　记者了解到，目前北京大行的首套房贷利率为5年期LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期LPR+105个基点，即首套5%，二套5.5%。 　　另据记者统计，上海部分银行首套房贷利率为4.8%，二套房贷利率为5.5%；广州部分银行首套房贷利率为4.85%，二套房贷利率为5.05%；深圳部分银行首套房贷利率为4.75%，二套房贷利率为5.05%。均随5年期LPR下行而下降。 　　新一线城市：房贷利率过山车 　　新一线城市特点与一线城市不同。新一线城市是与周边城市发生商业联系的枢纽。过去一段时间，部分新一线城市房价升温又骤降，房贷利率带给购房者的体验也如同“过山车”。 　　2021年成都首套房贷利率曾长期保持在5.88%，甚至一度高达6.20%。2022年以来，房贷利率逐渐回落，4月已有购房者以4.90%的利率签订贷款合同，5年期以上LPR下调之后，该购房者房贷利率可以进一步下调到4.75%。 　　2021年中，杭州房贷利率攀升至高点，首套房贷利率达到6.2%，二套房贷利率达到6.4%，此后逐步走低。最新消息是，杭州部分银行首套房贷利率最低为4.45%，二套房贷利率为5.1%。 　　郑州的情况与之相似。据贝壳研究院统计，去年10月郑州首套主流房贷利率为6.13%，二套主流利率6.37%；截至5末，郑州首套主流房贷利率为4.4%，下调幅度达173BP，二套利率下调幅度达117BP。 　　南京一家银行的客户经理向记者表示，南京目前首套房贷利率最低可达到4.25%，二套在贷款尚未还清的情况下，首付比例要八成，贷款利率为5.05%。目前很多操作方法是，将首套房的商业贷款还清，这样二套房首付比例只有五成，并且在购买第二套房时可以享受首套房的贷款利率，也就是4.25%。 　　年前，南京的首套商贷利率是6.2%-6.3%。近期由于多方政策的影响，利率一路下降，最低至4.25%，可以说是2013年6月以来的最低。 　　从审核标准来看，政策上与之前保持不变，但实际操作中有一些放宽。比如，只要征信报告没有问题，大多数银行都可以沟通，将收入证明、银行流水的标准定为每月还贷金额的1.5倍左右，而之前是2倍。 　　二三四线城市：政策松绑持续加码 　　在本轮调控中，部分二线城市积极响应，政策松绑持续加码，包括放款限购限贷政策、调整公积金贷款政策等多项措施。 　　在房贷利率方面，石家庄首套房首付比例降至二成(原三成)，对首套房利率实行差异化管理，最低可执行 4.4%；昆明首套房贷利率在5年期以上LPR下调当日就跟进调降，最低降至4.25%，包括大行也率先实行；济南、温州均已有多家银行执行首套房最低4.25%的房贷利率，二套房贷利率为5.05%。 　　不过也有部分二线城市房贷利率并未“一降到底”。据厦门市房地产业协会微信公众号，厦门首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加10个基点，即厦门首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4月的4.9%，下降到了5月的4.55%。 　　对于三四线城市来说，房贷利率本就不高，本轮政策调整更多地体现在政策“组合拳”上。 　　据东吴证券统计，仅5月16日至5月20日一周内，就有包括绵阳、安阳、安庆、泰州等在内的9个三四线城市放松政策，具体包括变更限购1例，下调首付比例7例，更改首套房认定标准1例。 　　比如，绵阳多家银行发出通知，首套房商贷利率执行4.4%；宜宾、泸州等城市的部分银行相继跟进，将首套房商贷利率下调至4.4%。 　　房贷利率因城施策精准调控 　　综合来看，二季度市场出现了超百城密集调控的现象。此前一线、新一线城市与二三线城市房贷利率差距较大，尤其反映在首套房上，但是通过调控，目前不同城市之间的利率差距逐步拉平。 　　但逐步拉平不等于全国统一房贷利率，事实上还是存在定价差距。 　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对记者指出，出现这种房贷差别定价，主要是各区域(各线城市)楼市存在差异，是各地采取因城施策精准调控的具体体现。 　　周茂华表示，一二三线城市楼市在区域优势、市场供求等方面差异较为明显。主要影响城市房地产市场的因素较多，譬如城市经济发展情况、产业竞争力、人口变化、宏观政策等。从近期市场表现看，一二线等城市复苏相对领先，随后这种复苏势头逐步向三四线城市扩围，相应金融机构也将进行梯次“定价”，并根据房地产市场供需、价格变化进行精准调节。 　　从风险定价的角度来看，整体而言，一二线城市房地产抗风险能力较强，银行放贷意愿更强，银行之间竞争更为充分；三四线城市有些是产业导向存在问题，或者是人口净流出城市，银行放贷则比较有顾虑，利率定价偏高。

多管齐下的政策落地之后，房地产市场能否率先复苏，收复疫情以来的“失地”？ 　　房地产贷款调查 　　今年以来，在“稳增长”的政策基调之下，围绕激活房地产的各项政策陆续出台，一方面，不少地区降低了购房资格相关门槛，另一方面资金端有加大范围的放松迹象。 　　超百城房地产市场密集调控，房贷利率持续拉平中，利率差距的源头在哪里？ 　　复工复产后的上海，房地产市场正随着初夏的到来涌起热浪。 　　6月8日，上海市虹口区大热楼盘——瑞虹新城瑧庭开启线上选购，1534组客户参与摇号，当天609套房源被抢购一空，地产销售们在朋友圈刷起了“恭贺售罄”的消息。 　　热浪的背后，是地产行业支持政策频频出台。今年以来，在“稳增长”的政策基调之下，围绕激活房地产的各项政策陆续出台，一方面，不少地区放松了购房资格相关门槛，另一方面资金端有加大范围的放松迹象。 　　多管齐下的政策落地之后，房地产市场能否率先复苏，收复疫情以来的“失地”？我们溯源而上，从房企融资端去寻求真相。 　　地产融资“窗口期”来了？ 　　政策面的回暖从今年初就开始了。 　　今年2月，上海地区金融监管部门召集银行开会进行窗口指导，要求支持房贷、开发贷的占比和增速。具体要求包括：月末房贷增速不低于各项贷款增速，月末房贷余额不低于去年同期；开发贷增量不能为负；按月监测，未落实的银行将进行约谈。 　　有房企立即感受到了暖意。一家中小型房地产公司管理人员对21世纪经济报道记者称，去年对房地产公司有“三道红线”(红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍)的要求，贷款额度也实行“双控”，即控制房地产企业贷款和个人住房贷款额度和比例，对于房地产开发贷放款都是2个月起步。而今年额度有所放开，并且只要资料齐全，一两周就能放款。 　　“只是正准备施展拳脚，又遇上了疫情，还没来得及操作。”上述人士称。 　　一家国企房地产人士告诉记者，目前确实能感受到融资环境有所放松，比如公司债原来只能限定用途，现在是对符合条件的央国企有窗口期指导，批文额度下可以变更募集资金用途，新增部分债券用于股份回购、补充流动资金、项目建设或并购等。“我们也在评估资金需求，看看能否抓住窗口期发债。” 　　5月15日，市场再度迎来一条适用于全国范围的调整政策，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。调整前，首套房贷利率下限为相应期限贷款市场报价利率LPR。 　　随后，5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率显示：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。相比上月，1年期LPR保持不变，5年期以上LPR下降15BP。这意味着存量房贷利率也将迎来下调。相关政策发布之后，各地区的银行迅速开始执行新政策。 　　5月23日，人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，央行还同步召开了全系统货币信贷形势分析会。对公方面，按照相关监管要求，重点从扩增量、稳存量两方面引导金融机构全力以赴加大贷款投放力度，加大对经济的支持力度。 　　从大型银行总行的角度来看，各家银行纷纷在执行相应的新政策，多家银行陆续下发贷款“应放尽放、保持增量”的通知。针对房地产行业的贷款政策也有相应调整。 　　比如，浦发银行副行长王新浩在5月27日的业绩沟通会上表示，2022年将优化和完善房地产客户准入管理细则，拓宽房地产一类客户名单，新增百强县展业区域，客户准入环节适度前置，提高融资个性化方案的容忍度。 　　今年以来，在“稳增长”的政策基调之下，围绕激活房地产的各项政策陆续出台，一方面，不少地区放松了购房资格相关门槛，另一方面资金端有加大范围的放松迹象。 　　地产商：目前只收到了“止疼药” 　　针对今年以来的融资环境的变化，各家房地产企业的反应如何？ 　　21世纪经济报道记者采访了多家开发商人士，总体而言，预期并未有显著反转，对截至目前相关政策的效果持保守和观望态度。去年以来，萦绕在地产行业的裁员乌云仍未散去。 　　一家上市民营企业地产板块融资负责人告诉记者，公司本身有主业支撑，近期把之前的很多贷款都还掉了，暂时不打算融资了。“不过我们公司本来就偏保守，在行业里不算典型代表。” 　　从行业角度看，该人士称并没有观察到非常明显的预期好转，“还是有很多公司在裁员。” 　　对于政策效果，另外一家房企相关人士对记者表示，对于国企肯定有用，对于已经爆雷的民企暂时没有用；对于那些没有爆雷的民企，目前政策的规模和力度不够，作用不是很大。“整体感觉还不太乐观，主要是信心问题。” 　　上海地区一家房企人士也对记者表达了类似的观点，目前出台的政策看似热闹，但从实际效果来说可能尚待观察。 　　上文所述的上海国有大行开发贷业务经理坦言，在疫情期间，贷款仍会根据企业的综合情况和证件资料的情况来进行放款，但整体数量有所下滑。 　　下滑原因不难理解，2022年3月28日，上海土地交易市场发布通知，中止上海2022年首轮土拍。直到6月1日上海复工，才开启了上海第一批次集中拍地，共推出12个地区共计36幅地块，土拍首日共成交20幅地块，成交总金额495.32亿元；此外有16幅地块于6月2日至6月8日陆续出让。眼下，疫情防控常态化下，房企拿地和开工建设仍然受到影响。 　　尽管监管和银行总行都要求保证贷款新增、应放尽放，但在具体执行层面，贷款经理也是责任人，需要对风险担责任，因此会谨慎地考虑企业的未来发展问题。企业自身的考量也需要从长远的发展空间制定战略。因此重点是预期和信心修复。 　　“目前对未来不敢轻言乐观。”前述上海地区房企人士表示。在他看来，当前推出的这些政策甚至算不上治标，只能算是“止疼药”。 　　部分民企融资有难度 　　金融机构对地产行业“送温暖”也是有选择的。一是看房企资质，是国企央企还是民企，负债率多少；二是看拿地在哪里，三四线城市较为审慎，一线城市“方便之门”开得更大一些。 　　一位上海地区国有行负责房地产开发贷的业务经理对记者表示，目前房地产开发贷款额度充足，放款额度和流程主要取决于房地产项目的质量和房地产开发公司的情况，以及“四证齐全”。 　　“四证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。 　　一位华中地区信托公司人士告诉记者，目前房地产信托业务开展缓慢，一方面，民营房企业务不敢做，做成信托产品也卖不出去；另一方面，国企央企房地产公司融资成本低，一般在年化利率9%左右，信托公司这种高成本融资模式入不了这些公司的眼。因此他们选择不做地产业务：“现在忙着对存量房企业务进行催收，没有什么开发贷新增业务。” 　　另外一位地产界人士表示，在华东某三线城市，当地的几家大行都表示，除了行里白名单上的房企，不愿意承接其他企业的开发贷业务，尤其是民营房企。 　　一位华东三线城市国有大行分行长对记者坦言，当地房地产在前两年就出现了过剩的情况，今年以来当地多数银行房地产贷款呈现负增长。一方面，按揭贷款“还多贷少”，个别去年开盘的楼盘，今年一个月只能卖出两套房，当地购房者对于房价未来的预期普遍比较差；另一方面，房企今年缺乏开发新楼盘的欲望，缺乏信贷需求。 　　“我们接触的房企都在忙着消化存量的楼盘，这些楼盘卖不掉，房企想要打折清库存，但已经买了房子的老客户不认可，采取多种手段抵制降价。在这种情形下，房企是不敢贷款开发新楼盘的。” 　　打折出清，是很多原价购房者无法接受的情况。一位江苏南通的购房者对记者表示：“去年买了房，今年降价很厉害，原先的销售打电话问我，还有没卖掉的房子，问我还要不要，直接打八折。听到降价两成，心都凉了。” 　　资质好的不缺钱，缺钱的发不了债 　　相比贷款融资，债券市场更加考验信用。 　　随着监管政策的适度松绑，房地产行业融资正在“破冰”，今年以来监管机构已多次发声，引导支持头部民营房企通过多渠道融资。 　　4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，《通知》提出坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。 　　5月27日，上海证券交易所在线上组织召开公司债券投融资对接会，碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团和美的置业5家头部民营房企，以及多家知名投行、银行、债券机构投资者参会。 　　值得关注的是，在发行债券的同时，上述机构还将发行包括信用违约互换(又称信用违约掉期，Credit Default Swap，简称CDS)或信用风险缓释凭证(Credit Risk Mitigation Warrant，简称CRMW)在内的信用保护工具，作为特殊增信措施，为投资人提供信用风险保护。 　　克尔瑞研究中心分析师房玲指出，信用保护工具可以将信用风险与市场风险分离，达到风险分散的目的，降低整体的市场系统性风险。对于房企而言，CRMW与CDS的使用将有效扩大优质房企直接融资的规模；此外通过发行带有CDS的债券，也能提高债券的信用等级，降低债券的发行成本。 　　在房地产市场信心尚未回归的情况下，上述增信措施是否管用？ 　　某评级机构房地产行业分析师告诉记者，就目前这几家启用信用保护工具发行的民企来看，既有市场化发行，也有凭借政策支持发行的。其中像龙湖集团这样相对优质的民营房企，即使不采用增信措施也可以正常发行；而某些已暴露风险的房企，发行债券在二级市场已出现折价成交，新债发行的压力较大。 　　上述分析师称：“房地产行业整体融资回暖还需要等到行业基本面恢复，主要是销售端的恢复，让大家对房企未来的现金流预期好起来。” 　　从整体来看，截至目前，2022年房企境内债券融资规模较前两年大幅减少，尤其民营房企发债受阻。 　　21世纪经济报道记者根据Wind数据统计，截至2022年6月6日，房地产企业累计发行债券257只，发行金额合计2346.78亿元，与2021年同期的发行规模3103.92亿元相比减少24.39%，而2019、2020年同期房地产企业的债券发行总金额分别为2870.8亿元、2993.48亿元。 　　据克尔瑞研究中心统计，2022年5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，融资规模较三四月又有较大的滑坡。主要是因为过去几个月中作为融资主力的国企央企已经获得了较为充足的资金，因此在5月的融资规模有所减小，而民营房企的融资规模仍然处于低位。 　　记者梳理了2022年以来民营房企的发债情况。截至6月6日，共有9家民营房企成功发行债券13只，发行金额合计138.81亿元，占房地产行业整体发债规模的比例仅为5.91%。而在2022年3月、4月两个月内，未有民营房企债券发行。 　　对于弱资质民营房企而言，缺钱的困局依然难解。从去年下半年开始，部分民营房企面临短期流动性危机，拿地意愿明显收缩，土地市场热度降低。 　　某家已出现风险的房企相关人士向记者直言：“缺钱的民企目前融资还是很困难，大多数民营房企从去年下半年开始都没有拿地，主要是消化存货，这种情况下很难获得新融资。” 　　据诸葛找房数据研究中心监测，全国主要地级市2022年5月共供应土地1856宗，同比下跌19.44%，环比下跌3.58%；供应规划建筑面积为13648.34万㎡，同比下跌26.21%，环比下跌4.51%；推出楼面均价为2396元/㎡，同比下跌21.22%，环比上涨33.06%。 　　据中指研究院发布的2022年1-5月中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100中，拿地金额排名前25的房企中，仅有滨江集团、龙湖集团2家民企，拿地金额分别为176亿元、72亿元；从拿地面积来看，排名前25的房企中同样只有滨江集团与龙湖集团2家民企入围，拿地面积分别为99万㎡、75万㎡。 　　某房地产行业分析师告诉记者：“就我们交流的机构来看，主流投资机构对大部分民企地产债，尤其是弱资质民企的投资态度还是以观望为主，高收益债投资者可能会少量参与。” 　　海通证券固收团队在研报中指出，本轮民企地产债信用风险积聚并最终爆发，表现出一定传染性，动摇了市场信心，导致价格持续下行。其建议，地产债收益应该在国有及混合所有制房企中进行挖掘，部分国有房企虽然略有瑕疵但瑕不掩瑜，良好的股东背景、银企关系可以作为债务偿还强有力的支撑点。 　　美元债市场或能“解渴” 　　房地产企业早已形成了一个巨大美元债市场，如何为众多房企解资金之渴，在谈及何种政策更为有效时，多位人士都提到：“重启美元债市场。” 　　2021年下半年以来，陆续出现房地产美元债违约的现象。如，佳兆业因4亿美元票据到期未兑付宣布短暂停牌，当代置业公告宣称资金紧张无力偿还美元债，花样年出现美元债实质性违约等。 　　2022年进入美元债到期高峰。中金公司数据显示，2021年、2022年和2023年到期的(包含回售和永续赎回)中资地产美元债分别为62.5亿美元、519.4亿美元和450.8亿美元。 　　中金公司固收研究团队统计表示，房地产企业中包括建业、禹洲和佳兆业美元债融资依赖度都超过50%，融资依赖度分别为63%、61%和60%。此外，花样年、瑞安、佳源、弘阳、远洋集团、朗诗、时代、合景泰富、龙光、中骏、正荣、雅居乐和华南城等融资依赖度也超过30%。 　　至于地产行业未来的表现，也有人对短期表示乐观。上述上市企业地产融资负责人对记者表示：“今年应该是个好年份，尤其上海的地产，我个人觉得后面应该会好点，短期可能会出现一些行情，中长期稳健。” 　　上海购房者的基数大盘也在扩大。上海市人社局于近日出台《关于助力复工复产实施人才特殊支持举措的通知》提出，针对毕业于世界排名前50名院校的留学回国人员，取消社保缴费基数和缴费时间要求，全职来本市工作后即可直接落户；毕业于世界排名51-100名的，全职来本市工作并缴纳社保满6个月后可申办落户。 　　民生加银首席经济学家钟伟6月9日撰文称，目前楼市暖风不少，但相关企业实际拿地、投资、销售等多个环节仍未有明显起色。估计2023年可能明显修复，但不会是复苏，市场已无法回到2018年-2020年的巅峰状况，毕竟居民就业、收入和预期都已重塑。若2023年楼市销售能处于12万亿-15万亿元，就已相当令人欣慰。一二线城市核心区的品质住宅仍可关注。

　根据第一财经记者不完全统计，近期至少有8个城市发布了职工可以提取公积金帮助子女或直系亲属购房的政策。 　　5月份以来，各地密集调整住房公积金贷款政策。其中，在住房公积金的提取方面，多地出台了职工可以提取公积金帮助子女或直系亲属购房的政策。 　　近日，湖南省邵阳市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金部分使用政策的通知》，明确所购买住房符合邵阳市住房公积金管理中心购房提取条件的，父母可以申请提取住房公积金支持子女购房，合计提取金额不超过购房款总额，按《邵阳市住房公积金提取操作实施细则》办理。 　　6月7日，广东省潮州市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金提取和贷款政策阶段性调整的通知》。其中，在放宽购房提取政策方面，2022年6月至12月在本市购买一手商品住房的，其直系亲属(配偶、父母、子女)可申请提取住房公积金。 　　6月6日，四川资阳印发《<促进房地产市场平稳健康发展政策措施>的通知》，实行公积金家庭代际间互助。缴存职工在本市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；缴存职工与父母或子女在本市行政区域内共同购买自住住房，申请住房公积金贷款的，不受缴存职工占该共同购买房屋产权份额的限制。 　　云南楚雄规定，扩大刚需购房提取使用范围，子女在楚雄州内购买首套住房可提取双方父母住房公积金。 　　广东珠海市印发的《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》提出，将实行“一人购房全家帮”政策。即在珠海市缴存公积金的职工，可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款，也可按还贷提取，逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。 　　此外，包括江西赣州、河北沧州、河北秦皇岛近期也出台了类似政策。根据第一财经记者不完全统计，近期至少有8个城市发布了职工可以提取公积金帮助子女或直系亲属购房的政策。 　　58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，此类政策是楼市政策放松当中的一个重要举措，而且是公积金政策放松里面，比较有创意的一种。因为以往的公积金政策，更多是聚焦在首付、贷款比例的层面比较多，而现在可提取公积金用于支持子女或者直系亲属购房的政策，则是体现在公积金的使用层面有了更多的便利。 　　张波说，此类公积金提取使用政策本身也是支持合理的住房需求。因为公积金提取方，都是仅限于直系亲属的，比如说父母、子女，就是在这个维度上进行相应的一个提取，它并不是在毫无关系的人之间进行的提取，不会涉及到炒房，所以这本身也是支持合理住房需求的一个举措。 　　张波分析，当前公积金在实际使用过程中也存在一些问题，比如实际买房人公积金的使用率不高，公积金给到购房者实际的优惠覆盖面不够等。因此，此类政策刚好可以做一个相应的拓展，更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来，更好地去帮助一些真正的购房者。 　　“总体来看，这个政策在全国扩展的可能性比较大，尤其是一些三四线城市，本身公积金贷款占整个房屋总价比例比较高，如果这个政策落实之后，那对于市场的推动作用也会相对比较明显。”张波说。

刘刚怎么也想不到，他通过知名中介机构购得的海外房产，最终可能要落到房财两空的境地。 　　1年多前，在中介机构的介绍下，刘刚购买了3套位于日本的房产，可是至今产权无法过户，当初承诺的投资收益也未完全兑现。 　　据第一财经1℃记者调查，与刘刚一样购买这家日本房产公司房屋的投资者达到数百人，涉及的房款数以亿计。 　　近年来，不少国内投资者将目光转向海外，包括海外购置房产在内的多种投资项目不断涌现，有人大有斩获，也有不少人“踩雷”“掉坑”。 　　目前，刘刚等投资者准备向公安经侦部门报案，希望警方可以介入调查。 　　约定收益难兑现 　　2021年1月，仲量联行业务人员向刘刚推销了丰臣商事株式会社(下称“丰臣公司”)开发的“TOYOTOMIINN难波(日本桥)”的项目，共计3套房屋(房号分别为202、051、702)，总价500余万元。 　　仲量联行的官方网站称其是“全球领先的房地产专业服务公司”，其主要业务是“协助客户进行房地产各个资产类别的投资、购买、建造和租用”。丰臣项目在中国内地有多家营销代理机构，仲量联行是其中之一。 　　综合刘刚等购房者提供的信息，他们所购项目本身为住宅，丰臣公司承诺在交房后承租这些物业进行民宿运营，业主可以获得稳定的租金收益；交房前，其向购房者支付一定的收益；交房后，购房者则可获得相应的租金。也就是说，虽然名义上是房产交易，但其实该产品设计类似“房产+理财”的组合。 　　刘刚与丰臣公司签订的买卖合同显示，卖方(丰臣公司)在收取买方(刘刚)尾款后，即开始计算所支付金额的投资收益，年化收益为6%，直至项目建成产权登记时(2022年6月)止，收益金按每季度或每半年的频度支付给刘刚。 　　合同称，此次交易是含有租赁权的交易，产权转移登记日起10年内丰臣公司为唯一承租者，即使之后再发生所有权转移，丰臣公司的承租地位不变，10年后刘刚可将房子转租给第三方。合同还约定，自产权转移登记起第三年至第四年末的两年期任意期间，买主有权要求卖主以合同交易金额回购本物业，卖主必须接受该回购要求。 　　在购房款支付方面，丰臣公司还接受现金人民币境内支付，解决了购房者不能购汇支付境外房款的顾虑。 　　仲量联行销售人员向刘刚称，该公司对丰臣公司的项目进行了详尽尽职调查和合规性审查，丰臣公司有实力(注册资金10亿日元，在大阪有101栋自持的房屋，全日本有3座度假村)，并且会有类似日本的律师见证合同以确保权益，“仲量(联行)是丰臣公司重要客户，所以才拿到少量房源的代理权”。 　　如此一来，刘刚的顾虑被彻底打消，签订了购房合同，并交齐了几百万元的房款。 　　国内购买了丰臣公司房产的远不止刘刚一人。在一份向已经投资的中国投资者发送的材料中，丰臣公司宣称给503户投资者发送了资料，多位投资者及其代理人认为，503就是所涉投资者人数。第一财经1℃记者接触了来自上海、广州、北京等地的多名购房者，他们通过仲量联行、广州景鸿咨询顾问有限公司(下称“景鸿咨询”)、金顶置业(上海)有限公司等中介机构的推荐，获知该项目信息并达成交易。 　　在记者接触的购房者中，林女士是2019年在香港景鸿环球集团旗下景鸿咨询销售人员的推介下，一次性购买了5套丰臣公司在日本大阪阿倍野区的天王寺项目，她还介绍自己的亲戚也购买了2套。 　　一开始，大家都是正常收到收益金或者租金，但随后情况发生很大改变。比如，刘刚在购买上述房产之后，连续收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延迟兑付的情况。其他的购房者也遇到相同情况，有的甚至比刘刚更早察觉到这类异常。 　　2021年10月，丰臣公司方面在给刘刚发来的邮件中称，疫情导致公司承受压力，现有租金现金较为短缺，故对第三季度的租金延迟支付，“也希望各位业主朋友可以多给我们一些时间，丰臣上下员工将共同努力，积极解决当前困难”。 　　丰臣公司上海营业部代表还在邮件中称，公司正在做财务审计，“将于2021年11月30日完成，届时会将我司的财务报表及未来计划一并公开，请耐心等待”。 　　随后，丰臣公司又发布《致业主的一封信》称，2021年12月31日支付2021年第三季度收益，2021年第四季度收益于2022年3月末支付。 　　但多位投资者都表示，至今并未收到2021年第三季度及之后的相关款项。一些投资者随之组织维权群，并启动法律维权行动。 　　被抵押的房产和个人收款账户 　　更令刘刚等购房者不安的是，他们所购置的房产，如期交付可能面临很大的困难。 　　第一财经1℃记者通过查询近10位投资者的房屋藤本(类似中国房产登记证明)资料发现，他们购买的这些房屋，目前面临非常糟糕的境况，有的诉讼官司缠身被法院临时冻结，有的被抵押给金融机构用于贷款，还有的索性所有权都被转移至第三方公司名下。 　　购房者王芳的遭遇具有代表性。 　　王芳通过景鸿咨询的介绍，于2019年10月购买了丰臣公司在日本开发的天王寺公园南三期的房屋，斥资100多万元。合同约定，丰臣公司将在2022年2月进行过户手续，可是已经过去三四个月，房子还是未能过户。她获得的藤本显示，在其购买这套房屋之际，该栋楼的整体房屋产权还不在丰臣公司名下。藤本还记载：2021年12月20日，由于涉及其他债权人的诉讼，该房屋的所有权被东京地方裁判所临时冻结；2022年3月11日，该栋房屋产权再次新增一条临时冻结，原因是与中国香港的一名债权人的诉讼。 　　除了诉讼之外，王芳所购房屋的整栋楼还被抵押。 　　2021年3月，债务人丰臣公司将该房产抵押给了近畿产业信用组合，债权范围为信用交易、票据债权、支票债权和电子记录债权，最高抵押额度为9.72亿日元(约合5073.84万元人民币)。 　　2022年2月，该栋房屋还新增“抵押权”——其在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三笔金钱消费借贷，合计10亿日元，年利息达6%，年损害金达16%，债务人丰臣公司，抵押权人为位于中国香港地区的一家公司。 　　广州的卢女士也是一名投资者，她所购买房屋的所有权同样仍在其他公司名下，且被丰臣公司用于抵押融资。 　　中介机构提供的房屋藤本显示，该房屋的所有权于2019年9月9日才刚转移至丰臣公司名下，而卢女士的购房交易发生在此之前。就在获得该房屋所有权的当天，丰臣公司进行了最高抵押权融资，最高抵押额度为10.14亿日元(约合5293.08万元人民币)，抵押权人为近畿产业信用组合。2021年4月5日，大阪市的一家机构通过购买的方式，获得了该房屋的所有权。 　　有此类遭遇的远不止上述这些购房者。 　　据一位购房者聘请的代理律师对第一财经1℃记者介绍，他看了多份投资人的合同发现，丰臣公司明确指出会配合买主做登记，但是到期后并未做登记，“这实质已构成了违约”。 　　丰臣公司在一封邮件中提到，“房屋过户是我们的首要重点，同样也是保护业主资产安全的首要手段，之后是解决租金支付的问题，最后是处理争议，当然我们都不愿看到这个情况的发生。” 　　“当初在合同中白纸黑字地写明承诺到期会配合业主进行产权过户，现在这些房子都被抵押了，产权也被转移了，试问丰臣公司还怎么履行过户承诺？”刘刚说。 　　房屋可能无法如期过户，已经让刘刚这样的投资者十分不安，更令人担忧的是，当初，不少购房者将购房款打到了个人账户，他们不得不担心这些资金的流向，以及是否会影响自己的权益。 　　国内业主与丰臣公司签订的购房合同载明，购房钱款可以直接支付至丰臣公司法定代表人西园寺优真(日籍华人，中文名马继业)位于上海的个人工商银行账户。 　　第一财经1℃记者获得的支付记录确认，刘刚(500余万元)、林女士(800余万元)、卢女士(300余万元)等人的购房全款均是直接汇到了西园寺优真的个人银行账户。 　　另外，据丰臣公司一份“丰臣集团经营危机再生计划——问卷调查结果汇报及说明视频”的邮件称，“投资者委托给我们的资金总额达190亿日元(约合10亿元人民币)”。 　　“这应该就包含了这几年中国国内投资者业主给丰臣公司支付的购房款。”一位熟悉日本公司财务会计业务的资深人士薛明告诉第一财经1℃记者。 　　“丰臣公司给投资者发来的问卷调查文件显示，涉及503户客户，如果按照平均每户居民支付500万元购房款计算，合计共计有25亿元资金被汇入了西园寺优真的上述个人银行账户。”刘刚等投资者说，这笔钱到底有没有汇入丰臣公司对公账户？通过何种方式汇入？至今仍是谜团。 　　投资者难以承受的“再生” 　　2022年4月，在丰臣公司拖欠业主收益金和租金的情况下，该公司的法定代表人西园寺优真以一则视频短片的形式现身。 　　西园寺优真在视频中称，自2013年创立以来，丰臣公司成长为一家以地产开发销售为中心的综合地产运营管理公司，地产开发销售、地产租赁管理、酒店民宿管理是丰臣的三项主营业务，但2020年疫情暴发至今，日本的旅游业、酒店业和餐饮业遭受了前所未有的打击，“整个大环境的影响下引起了连锁效应，导致公司的主营业务接连陷入困境，从而引发了经营层面的资金链危机”。 　　丰臣公司5月20日发给投资人的正式邮件中披露了公司的财务数据。在财务报告中，2018年7月、2019年7月，丰臣公司的期初现金余额分别仅有3.34亿日元、3.01亿日元，而在2020年7月、2021年7月，丰臣公司的期初现金余额增至5.48亿日元、10.49亿日元。 　　第一财经1℃记者发现，在2021年12月没有经过调整之前，公司净资产为18.93亿日元；调整之后，净资产变成-218.65亿日元，“也就是从有盈余变成了资不抵债。从会计处理上来说，这不是一个重大调整，而是一个不正当的行为。”薛明说。 　　薛明进一步表示，“从丰臣提供的这份财务报告来看，从2019年开始，丰臣的资金链就很紧张，银行已经不给丰臣贷款了。疫情在日本暴发是从2020年开始的，疫情只是让本来就很危险的情况变得更加危险。这些情况丰臣和中介都没有向投资人披露，甚至到2021年7月还在和投资人签订合同，但是3个月之后就通知延迟兑付，公司出现危机，出现了大面积合同违约。” 　　另外，据熟悉日本商业法律的执业律师对第一财经1℃记者介绍，在日本向银行机构借款，利率一般较低，而丰臣公司却频繁将旗下房产抵押给较为基层的信用社金融机构，“(其中有的抵押贷款)高达6%的年利息，这就相当于高利贷了。这说明丰臣公司应该非常缺钱，且大型银行已收缩对其贷款，要不然它不会背负这么高的利息进行借款”。 　　针对当前的“困难”，西园寺优真强调，“丰臣公司至今未有任何申请破产清算”的打算。经过调查与分析，它通过邮件形式给投资者发去一份问卷调查书，里面包含了现状概要以及解决方案的提议。 　　虽然西园寺优真称，“未有任何申请破产清算的打算”，可是在2022年4月10日发给投资人的这份长达11页的“经营危机再生计划”中，“债权人问卷调查表”部分的内容称，在发生大规模挤兑、诉讼、质押之时，为了有效保护债权人基本权益，“我司将不得已选择通过法律向法院申请民事再生，此时将会向所有债权人提出部分债务免除申请，在此基础上进行企业重组。如果重组方案得不到半数以上债权人或者法院的认可，此时将自动进入破产清算程序，预期清算回报率最大不超过8%。” 　　“丰臣公司的意思是，如果我们联合起来集中向他们讨要房款和发起诉讼，公司将进入破产清算程序，到时候我们的清算回报率将不超过8%。我闻到了赤裸裸威胁的味道。”一位投资者告诉第一财经1℃记者。 　　同时，上述“债权人问卷调查表”中，丰臣公司提出了“自主再生”计划，称为了所有债权人完成交房，偿还投资本金，该公司希望能够获得足够的时间以恢复正常业务运营，特此向所有债权人申请最短6年，最长10年的等待时间。在此期间，丰臣公司将按照5个提案来解决所有债权人问题。 　　第一财经1℃记者就相关情况向丰臣公司发送了采访请求，但该公司在回复邮件中表示“不接受(作)任何回复”。同时，记者试图了解中介机构方面的看法，但仲量联行的相关人员在接到记者电话后表示“不方便回应”，“景鸿”方面两位丰臣项目的相关负责人的电话始终无人接听。 　　*应受访者要求，文中刘刚、王芳、薛明均为化名

在放开限购、限售、降低首付款等政策外，近日多地出台公积金新政，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。 　　据澎湃新闻不完全统计，仅5月以来，至少包括湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、河北秦皇岛、广东珠海、江西赣州、河北沧州、安徽池州、云南楚雄等9城发布公积金贷款新政，多地在政策中提到，实行公积金家庭代际间互助，实行“一人购房全家帮”。 　　以广东珠海为例，6月1日，珠海市住房公积金管理中心发布《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》，《方案》中提及，实行“一人购房全家帮”。珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。 　　该政策的出台也引发行业关注。“当前全国房地产领域降低购房成本的动作确实很多，尤其是从降低首付、降低房贷利率等角度出发，但更多还是从商业银行的贷款政策出发的。珠海明确了住房公积金的使用可以用于对家庭成员购房的支持：既可用于购房方面的首付款，也可用于后续的月供贷款，可更好的满足缴存职工住房消费需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。 　　除了珠海，6月7日，广东省潮州市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金提取和贷款政策阶段性调整的通知》，推出直系亲属提取公积金用于支付首付政策。新政指出，2022年6月至12月在潮州市购买一手商品住房的，本人及其直系亲属(配偶、父母、子女)可以凭商品房认购协议书、定金支付凭证、直系亲属关系证明、承诺书等材料到住房公积金办事窗口提取住房公积金用于支付购房首付款。 　　此外，河北省秦皇岛市住房公积金管理中心于6月6日发布关于落实市政府《关于稳定全市经济运行的若干政策措施》的实施细则，《实施细则》提出，发挥家庭成员之间互助功能，秦皇岛市缴存人全款购买本市新建自住住房的，夫妻双方父母可以申请提取住房公积金支持子女购房(只限一次)。 　　同日，四川省资阳市住房公积金管理中心发布的《<促进房地产市场平稳健康发展政策措施>的通知》中提到，实行公积金家庭代际间互助。缴存职工在本市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；缴存职工与父母或子女在本市行政区域内共同购买自住住房，申请住房公积金贷款的，不受缴存职工占该共同购买房屋产权份额的限制。 　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，从形式上来看，“一人购房全家帮”政策调整分别从帮还贷、帮提取公积金付首付以及提取亲属公积金用于支付购房款等方面展开，这进一步体现了政策调整的灵活性和形式的多样性，同时也呼应支持居民合理住房需求的政策导向。 　　梁楠认为，此类政策的出台主要是由于当前楼市修复进程缓慢，加之多地疫情有所反复，导致房地产交易市场走弱，各城因城施策适度调整楼市政策，通过直系亲属的助力来分担购房者的经济压力，从需求端修复居民购买力，助力居民购房情绪的提振，为全国公积金政策的调整提供一个调整范例，具有一定的创新性。预计后续一些楼市景气度不高的城市有望跟进此类政策，促进市场预期修复。

合肥住房公积金管理中心网站11日发布《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》明确，提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度，同时延长二手房贷款年限。 　　通知指出，家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元。 　　职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。 　　对于公积金贷款额度计算方式，通知称，计算方式没有变化。公积金贷款额度仍实行与职工还款能力和缴存余额双挂钩。 　　同日，合肥市住房公积金管理中心发布《关于落实住房公积金阶段性支持政策的通知》称，按时足额缴纳住房公积金且受新冠肺炎疫情影响的企业，经本单位职工代表大会或工会讨论通过后即可申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。 　　缓缴期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。受新冠肺炎疫情影响的缴存职工，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。政策实施期限至2022年12月31日。 　　据不完全统计，5月以来，湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、河北秦皇岛、广东珠海、江西赣州、河北沧州、安徽池州、云南楚雄等9城发布公积金贷款新政，多地在政策中提到，实行公积金家庭代际间互助，实行“一人购房全家帮”，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。 　　除买房外，多地还明确公积金租房提取新政。如，杭州省直单位住房公积金管理中心近日发布《关于落实住房公积金阶段性支持政策的通知》，提出提高住房公积金租房提取额度。加大住房公积金支持租房提取力度，租房提取限额由1200元/月/人提高至1500元/月/人。 　　6月8日，南京市住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，在提高职工租房提取额度方面，提高2022年5月至12月租房提取额度，单身职工提取住房公积金支付房租由每月1200元提高至每月1500元，已婚职工夫妻双方由每月2400元提高至每月3000元。

今年以来，全国多城发布楼市新政优化房地产市场调控，在众多楼市政策中，湖南省长沙市的“盘活存量”以“租换房票”引起市场热议，一度被视为“一石多鸟”之举。 　　今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(简称《方案》)。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 　　长沙出台的这一试点方案，旨在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。 　　如今，长沙“盘活存量房”试点满月，楼市情况如何？ 　　已有3025套存量房提出申请供作租赁住房 　　今年以来，长沙出台两项政策内容涉及房地产市场。据长沙市住房和城乡建设局信息，5月6日起，长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。这意味着，房屋购买时间的认定既认网签备案又认权属登记。 　　按照长沙于2018年出台的规定，长沙户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。 　　不过，由于受限于房屋网签时限，部分购房者仍无法获得购房资格。 　　5月8日，长沙印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，释放了部分改善性需求。 　　据《长沙晚报》报道，家住岳麓区的李女士因5岁女儿即将入学，想换购一套住房，让孩子享受更好的教育资源，但又苦于房子网签未满4年，暂无购房资格。今年5月28日，李女士仅用7天就顺利将名下住房盘活作为租赁住房，并获得了改善住房的购房资格。 　　长沙通过盘活存量房供作租赁住房，使购房者获得新的入市“房票”。 　　公开信息显示，截至6月8日，新政落地满月，累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。 　　符合条件可按首套房贷款 　　《方案》出台满月后，根据“长沙发布”6月10日消息，针对市民将存量房供作租赁住房后，再购买住房进行商业贷款或公积金贷款如何认定的问题，明确市民将名下唯一住房供作租赁住房后再购房，符合条件的可享受首套房贷款政策；有两套房的盘活一套房供作租赁住房后，可按二套房贷款。同时，目前长沙正在研究一户多套存量房盘活供作租赁住房后，根据其合理住房需求可购买一套改善型住房事宜。 　　按照长沙市住建局相关负责人此前的回应，存量房盘活供作租赁住房，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套，不影响多套住房盘活用作租赁房。 　　业内人士认为，长沙盘活存量房的方案是一大创新，该政策能够有效盘活存量房，也利于部分改善型人群，但并不能有效激发“买一卖一”的置换需求。 　　有长沙当地居民表示，“一直以来，长沙的调控是非常严格的。此次政策提到可以把家庭住房用于租赁住房获得一张房票，对有资金基础的多套房源家庭来说是好事，但对置换客而言，作用并不大，因为获得房票后也没有买房的本金，况且如果目前家庭住房还有贷款的话，再买一套也有压力。” 　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，“以租换购”方式意味着不再受限购政策的限制，有利于促进改善性需求的释放，为市场释放出一定的购买力，对市场情绪的改善具有积极作用，但值得注意的是，此次新政虽有放松限购之意，但仅是对改善型需求的一种支持，与中央支持居民合理住房需求的政策导向相呼应，符合“房住不炒”主基调。 　　新房成交环比增35%，同比跌幅近五成 　　从数据上看，5月长沙楼市环比有所回暖。 　　湖南中原研究院数据显示，5月，长沙内五区新建商品住宅成交量65万平方米，环比增长35%，5月成交均价13842元/平方米，环比涨幅2%。但值得注意的是，与去年同期相比，成交量依然在低位，跌幅近五成。 　　中指研究院长沙分院分析师杨过表示，长沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市场仍处于深度调整期，成交量远不及去年同期。整体来看，长沙近期虽优化了政策，但较之其余城市政策力度较弱，尚未达到购房者预期，对市场的提振效果有限。 　　湖南中原研究院执行院长陈世霞亦表示，模范生长沙在上半场的稳楼市节奏中，依然是全国学习的楷模，但没有太多实质的支持性政策释放。 　　长沙当地中介人员称，长沙的房价一直以来都比较稳，基本都是刚需和置换客户。 　　从二手房市场来看，有中介人员表示，现在是买方市场，房多客少。对购房者来说，现在买房的时机还是不错的，但对房东来说，如果不是急用钱的话还是有点不划算。 　　上述中介人员提到，长沙整体的房价一直以来都比较平稳，二手房挂牌价格也比较稳定。不过该中介反馈其所在区域的部分二手房价格较去年有所下降。 　　以长沙开福区一套132平左右的房源为例，诸葛找房平台数据显示，该房源于2021年6月10日上架时报价177.8万元，目前该房源最新报价为168.8万元，同比下降约5%。另以一套117平方米左右的毛坯房为例，该房源于2021年7月18日挂牌165万元，目前最低报价150万元，价格下跌9%。 　　该中介人员称，对部分购房者来说，有“买涨不买跌”的心态，所以一直以来长沙的房价都不温不火。 　　另有芙蓉区中介人员表示，目前长沙二手房的价格相对前一两年稍微下降了一点。 　　上述中介人员称，目前出台的政策利好改善型客户，以租换购政策和税费优惠政策、银行利率下调等措施都有利于房产交易，买的人多了，房价也会慢慢好转。 　　该中介提到的税费优惠政策及银行利率等措施尚未落地。湖南省发展和改革委员会、湖南省商务厅于6月9日印发的《关于进一步促进消费持续恢复的若干措施》中提到，稳定住房消费，采取支持人才购房、财政补贴、展销促销等政策措施，因城施策实施差别化住房信贷政策，更好满足居民合理住房需求。引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例。完善长租房政策，增加保障性租赁住房供给。支持长沙市恢复执行二套房契税优惠税率。鼓励提高住房公积金最高贷款额度，首套房可提可贷。鼓励具备条件的市州探索“二孩”“三孩”家庭的购房支持政策。 　　当前，在长沙购买第二套房，不管房屋面积的大小，契税税率均为4%。在此之前，湖南对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对二套改善性住房，90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。不过，自2019年4月22日起，长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率。 　　陈世霞指出，总体来说，政策叠加效应将逐步凸显，客户信心也将逐渐恢复，预计6月的长沙楼市环比量价齐升，但同时，现在楼市面临最大的不确定性，就是客户对未来收入预期的不确定性，尤其是工薪阶层的购买力下滑，预计未来豪宅市场表现亮眼，刚需和首改市场支付力将受到大环境经济下行的影响。目前楼市依然是买方市场，未来长沙楼市成交量的恢复需要依靠更大尺度的政策保驾护航，否则将会有一段时间的低量僵持阶段。 　　对此，陈世霞建议，针对目前市场和大的经济环境，长沙也可适当针对首套购房者和二套改善需求的自住客户降低首付比例，来激活市场的活力。此外，限售条件方面适当放松，如限售年限缩短至两年；二手房适度调整限购政策来激活部分换房需求；除此之外，响应国家对生育政策的调整，对于二孩三孩家庭建议可以多增加一套房的购房资格。

　为促进楼市消费，安徽合肥宣布上调首套房公积金最高可贷额度、延长二手房贷款期限，贷款年限加房龄之和由最长不超过30年调整到40年，这已经是近两年来合肥第二次延长个人住房贷款年限。不过，这并不意味着合肥将打破房贷最长期限30年的红线。 　　6月11日，安徽省合肥市住房公积金管理委员会办公室发布《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》，其中称，将对合肥住房公积金部分贷款政策进行调整完善。具体包括：提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度，家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元；延长二手房贷款年限，职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。 　　而根据合肥市人民政府网站，合肥上一次调整住房公积金贷款年限是2020年8月，当时将贷款最长期限从20年调整为30年(但不得超过借款人法定退休年龄后5年)，贷款额度则与还款能力挂钩，按照缴存余额一定倍数计算。 　　尽管各地对住房公积金贷款期限有不同规定，但一般来说，最长期限不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁，目前也有许多地方将借款人年龄定为法定退休年龄延后5年。 　　合肥此次公积金贷款新政并不意味着二手房贷款最长期限可以超过30年，合肥《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》中已写明“贷款最长期限为30年”。根据央行要求，个人住房按揭贷款期限最长为30年，所以合肥的新政只是针对楼龄较长的二手房放宽了要求，借此促进二手房市场流通。 　　目前不少城市以及商业银行针对二手房个人住房按揭也有类似规定。招商银行客服对记者表示，针对二手房商业贷款期限，招行的最长授信期不超过30年，房产的房龄一般不得超过30年，贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年，贷款人年龄加贷款年限不得超过70岁。 　　目前上海的规定是，二手房房龄低于5年的，公积金贷款最长期限不超过30年；如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差；如二手房房龄超过20年，公积金贷款最长期限不超过15年。 　　广州已于一年前将二手房贷款期限与楼龄之和上调到了50年，即楼龄高达20年的二手房购房者办理公积金贷款时也能贷30年，但公积金贷款期限也不得超过30年。从各地近年出台的举措来看，放宽二手房贷款年限以及对贷款人的年龄要求已成大趋势，这对于老房子出让来说是利好消息。

近日，省自然资源厅联合省税务局印发《关于进一步深化信息共享便利不动产登记和办税工作的实施方案》（下称《实施方案》），大力推进“一窗办理”，将不动产登记和办税便利化打造为我省优化营商环境的特色品牌。《实施方案》要求各级不动产登记部门与税务部门要在巩固“一窗受理”工作成果的基础上，联合制定统一的线下不动产登记“一窗办理”业务规范，持续优化业务流程、简化办理资料、明确信息采集内容，实现“资料一次收取、信息一次录入”。 　　《实施方案》还提出要探索“一房一税”“自动算税”申报模式在不动产登记和办税业务的应用，持续拓展税费缴纳渠道，以广州市为试点探索“税费金一码清”，实现税费业务现场即时办结，积极推进“一窗受理”向“一窗办理”转变。 　　接下来，我省将全面优化不动产登记全流程“网上办理”。具体而言，要以自然人存量房交易等高频业务为突破，持续推进业务系统相互融合，完善粤省事“不动产登记一码通”的缴税入口，推进“粤省事”与“粤税通”实名互认，逐步推广实现不动产登记和办税业务全流程“网上（掌上）办理”。《实施方案》提出，要力争在2023年底前，统一线上线下“一窗办理”业务流程，全省所有市县实现不动产登记和办税“网上（掌上）办理”，持续提升人民群众对不动产登记改革的获得感和幸福感。 　　省自然资源厅有关负责人介绍，接下来将继续深化部门信息共享，大力推进“一窗办事”，切实保障各项任务有序落地，持续提高不动产登记便利度，不断优化营商环境，切实把便利化改革成效惠及广大人民群众。

　近日，中能建城市投资发展有限公司表示，为深入贯彻中国能建《若干意见》、“1466”战略和《“十四五”发展规划》，公司全面实施战略转型，开启高质量发展新征程。 　　中能建城市投资发展有限公司（简称“能建城市发展公司”）是中国能建集团层面境内城市综合开发运营和房地产投资的业务平台与“旗舰”公司，定位为“一流的城市综合开发运营商”。 　　据了解，能建城市发展公司由原中国葛洲坝集团房地产开发有限公司更名而来，已通过国家市场监督管理总局核准。公司（原葛洲坝地产）是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一，具有房地产开发一级资质，专业从事房地产开发与中高端物业经营管理，具备全业态城市综合开发专业能力，产品形态包括精品住宅、城市综合体、旅游地产、养老地产、高端写字楼等，已形成具备行业竞争能力的产品系（"国府"系、“府”系、“公馆”系、“蘭园”系等），连年获评“中国房地产公司品牌价值十强”“中国房地产百强企业”。 　　中能建城市投资发展有限公司表示，在新的征程上，能建城市发展公司将聚焦中国能建内部业务和资源联动协同，聚焦房地产业务持续健康发展，发挥中国能建在综合能源、综合交通、绿色生态等产业的优势，精准定位重点区域、目标人群、产品结构，优化开发模式，推动城市综合开发运营与房地产业务一体化、精细化、专业化、绿色化、智能化发展，聚焦精品住宅、城市综合体、产业新城等项目形态，积极投入城市更新、片区开发、TOD、EOD、总部经济等业务，打造成为特色鲜明、能力突出的城市综合开发运营平台与房地产投资平台。

日前，呼和浩特市住房和城乡建设局发布消息，首套住房贷款利率加点下限执行贷款市场报价利率(LPR)减20基点，调整后利率水平已降至4.25%。 　　中国证券报·中证金牛座记者调研发现，除呼和浩特市以外，济南、青岛、苏州、郑州、天津等地部分银行最低首套房贷利率也已调整至4.25%。此外，多家银行表示，目前个人贷款额度充裕，审批及放款周期较此前大幅缩短。 　　一线城市首套贷款利率下调不明显 　　“这是近年来内蒙古个人住房贷款利率的最低水平。”工商银行呼和浩特市某网点工作人员告诉记者。此外，他还表示，利率下限确定之后，各银行可能在近期内完成调整。 　　值得注意的是，多数一线城市首套贷款利率下调并不明显。除了随着LPR的调整进行浮动下调以外，加点方面并没有太大变动。 　　建设银行北京分行个贷中心人员告诉记者，目前首套房贷利率是5%，随5年期以上LPR下调了15个基点，但加点保持不变，仍为55个基点，二套房贷利率加点为105个基点。 　　上海、深圳等地情况与北京相似，多数银行在LPR基础上加点浮动维持在5个点以内，基本保持稳定。 　　广州的情况略有所不同。近年来，广州各家银行持续降低房贷利率，目前有部分银行向记者表示，已可申请到4.25%的最低价格。广州市天河区某外资银行贷款顾问向记者透露：“此前，我们就已经是减20基点了，这次LPR调整之后，利率直接降到4.25%。” 　　不过，此利率水平在广州地区并不普遍，部分银行对最低利率的申请资质也有较高要求。上述贷款顾问表示，“只有部分被列在我行白名单中的楼盘才可以尝试申请最低利率价格，且要经过区域领导审批签字。” 　　楼市回暖仍需时间 　　虽然房贷利率一降再降，但楼市回暖仍需时间。 　　根据中指研究院监测数据，端午假期，重点监测城市新房成交面积较去年端午假期下降40%，武汉、济南、南京降幅均在五成以上。部分城市如深圳、青岛、广州等受政策环境优化、疫情得到有效控制带动，市场活跃度略有好转。北京、上海受疫情影响，市场活跃度较低。 　　北京某大型房地产中介销售人员告诉记者：“端午假期受疫情影响，带看量减少很多。疫情过去估计会好一点。大部分客户还在观望，有刚性需求且急需买房的人并不多，有些客户会把购房观望周期延长至一到两年。” 　　“近期个别项目成交量有所上升，但大多是前期观望的老客户，新增客户并不多。端午假期来访量有所提升，但成交情况一般，主要是咨询新政和看房的观望客户增加。”深圳某房地产中介对记者表示。 　　业内人士指出，利率下降可适当减轻借款人还款压力，对居民购房热情产生一些积极影响，但触动居民购房意愿的条件复杂多样，还需继续观察。 　　中原地产首席分析师张大伟认为：“房贷利率下调至基准利率的城市，大多都是市场相对较弱的区域，市场去库存压力较大。购房窗口期尚未到来，预计三季度市场底部有望加快出现。” 　　银行个贷额度充裕 　　记者调研发现，多家银行的个人住房贷款额度比较充裕，各地房贷放款周期普遍缩短，略有差别。 　　招商银行深圳地区某个贷经理表示：“审批很快，5个工作日就能完成。房贷额度相当充裕，500万元以内的贷款，只要前期手续都办完，当天就能放款。” 　　广州多家银行将放款速度提升至过户后一个月以内，也有部分银行表示，“出押后差不多3-4个工作日就能放款，动作很快。” 　　贷款审核方面，部分银行在审慎基础上，简化了部分材料。有多家银行表示，目前减弱了对社保和账户流水的审核要求，主要看是否有不良征信记录以及贷款和外债等重要指标情况。首付达50%以上的话，只需要出具收入证明，流水基本也不会作硬性要求。

明确权与责，健全管理制度和支持政策，才能让家电回收更方便、废旧物品价值有提升，实现环境保护与经济发展的双赢 　　家电是人们生活中的必需品，在消费市场中占据重要地位。近段时间，全国多地启动家电惠民收旧换新活动，促进家电更新消费，受到消费者欢迎。 　　我国是电器电子产品生产、消费大国，废旧家电循环利用前景广阔。随着经济社会不断发展，消费者对电器的需求更加多样，绿色智能的电器产品更受青睐。加上各地纷纷开展的绿色智能家电下乡、以旧换新等优惠活动，推动形成了家电普及性消费高峰。在这种形势下，如何让废旧家电产品得到妥善处置，成为一道亟待解决的考题。 　　处置和利用好废旧家电，可以有效减少拆解废旧电器带来的安全隐患、环境污染，也能激发消费潜力，有利于构建绿色低碳循环发展经济体系。如今，不少家电生产、销售、回收企业和电商平台，积极参与废旧家电回收，“互联网+回收”新模式日渐兴起，回收处理体系覆盖率大大提高，消费者的服务体验也得以提升。同时要看到，废旧家电回收处理还存在回收规模偏小、渠道不够畅通等行业难题。部分废旧家电流入非法小作坊“翻新”，还带来安全隐患。废旧家电积存量较大，为它们找个好“归宿”，需要打通家电生产、消费、回收、处理全链条上的堵点，出台一些更具针对性的产业引导政策。 　　促进家电回收处理规范发展，落实生产者责任延伸制度是重要抓手。去年7月，国家发展改革委等三部门印发相关通知，鼓励家电生产企业开展回收目标责任制行动。今年初，国家发展改革委联合商务部等部门印发《关于加快废旧物资循环利用体系建设的指导意见》，鼓励家电等生产企业发展回收、加工、利用一体化模式。在相关政策支持下，进一步优化回收渠道，畅通家电生产流通消费和回收利用，有助于更好构建废旧物资循环利用体系，形成一批可复制可推广的回收处理模式和经验做法。 　　除了压实企业责任，不少地方也在积极探索更多有效的废旧家电回收模式。比如，把家电回收纳入“无废城市”建设通盘考虑，通过科技创新提高废旧电器资源化利用水平；鼓励生产企业与销售商合作，依托产品销售维修服务网络构建废旧家电逆向回收体系。这些有益尝试，为拓展行业发展空间带来了启示。 　　妥善处理利用废旧家电是一项系统工程，需要全社会共同参与。一方面，要算好环保账，坚持无害化处理、资源化利用，建立完善企业自愿、政府支持、社会参与的废旧家电回收处理体系。另一方面，也要算好经济账，鼓励依托互联网平台、加强技术创新等，降低回收的成本和难度；以废旧家电回收为切入点，向拆解、再生、再利用等环节延伸，有效提升废旧家电处理利用能力，让消费者、回收者、生产者都能得到更多实惠。明确权与责，健全管理制度和支持政策，才能让家电回收更方便、废旧物品价值有提升，实现环境保护与经济发展的双赢。 　　家电更新换代，归根结底是为了满足人民对美好生活的需要。进一步完善行业标准规范、政策体系，推动家电消费市场、废旧家电回收市场、废旧家电拆解行业健康发展，才能解好废旧家电回收处理这道题，推动家电行业高质量发展。

近日，慕思股份通过发审委审核，即将登陆深交所主板上市。记者注意到，尽管一部分家居企业在上市途中遭遇“滑铁卢”，仍有不少家居企业勇闯IPO。过去一年原材料、人工等价格大幅上涨，家居企业的经营状况如何？亮眼的财报背后存在哪些隐患？此时上市，募集资金投向哪些重点项目？ 　　记者从正在IPO或已过会未上市交易的企业中选出几家具有代表性的企业，从赚钱能力、市场竞争、募资计划三个方面深挖招股书中的“生意经”。 　　文/表 广州日报全媒体记者赵方圆 王楚涵 　　【焦点一】 　　赚钱能力 　　营收增速放缓 净利润增速下滑 　　家居企业IPO队列中，科凡家居招股书显示的赚钱能力远超同行。2019年至2021年期间，该公司营业收入分别为4.16亿元、4.55亿元和6.26亿元，2020年和2021年分别同比增长9.40%和37.60%；归属于母公司股东净利润分别为3903.51万元、4759.54万元和8855.08万元，2020年及2021年同比增速分别为21.93%和86.05%。 　　然而近年来，受原材料价格上涨、疫情等多重因素影响，部分家居企业出现营收增速放缓，净利润增速下滑的情况。慕思股份招股书显示，2019年至2021年，公司营收分别为38.6亿元、44.5亿元、64.8亿元；净利润3.33亿元、5.36亿元、6.86亿元。然而今年一季度，公司实现营业收入较上年同期仅增长0.20%。 　　慕思股份表示，一季度受疫情影响，给部分区域门店经营和物流运输带来局部性、阶段性不利影响，导致公司一季度“3·21 世界睡眠日”等活动效果不及预期；且3月中下旬，公司华南生产基地应所在地防疫政策要求停工封厂近一周时间，对生产经营活动和营业收入造成一定影响。 　　皇派家居2019年至2021年期间的营业收入分别为7.87亿元、8.04亿元和10.25亿元，2020年和2021年的同比增速分别为2.16%和27.49%；归属母公司股东净利润分别为0.46亿元、1.14亿元和1.31亿元，2020年和2021年的同比增速分别为147.83%和14.91%。 　　【焦点二】 　　竞争激烈 　　招股书显示毛利率水平较高但行业存风险 　　值得注意的是，尽管家居企业赚钱能力较强，毛利率保持在较高水平，但不少企业在招股书中都显示毛利率逐年下滑，或即将面临毛利率下降的风险。 　　根据马可波罗招股书，2019年至2021年，公司毛利率分别为47.11%、43.8%和43.09%，呈逐年下降态势。对此马可波罗表示，如果未来建筑陶瓷行业竞争进一步加剧等，公司在新产品研发等方面不能保持现有竞争优势或不能有效控制成本，将面临毛利率下降的风险，从而对经营业绩产生不利影响。 　　2019年至2021年，皇派家居的综合毛利率分别为 34.85%、37.29%和 34.57%，2021年为三年新低；主营业务毛利率也是同频：分别为35.49%、38.40%、35.44%，其他业务毛利率则分别为16.81%、4.54%、6.00%。 　　针对毛利率下滑，皇派家居表示，2020年度，综合毛利率相比2019年上升，主要系主要产品单位面积成本下降及不同毛利率水平的产品结构变化综合影响所致；2021年度下降，主要系铝型材和玻璃原片等原材料市场价格大幅上涨导致营业成本上升所致。 　　2019年至2021年，慕思综合毛利率分别为53.49%、49.28%和44.98%，一直保持较高水平。然而慕思也在招股书中提示：随着国外知名床垫品牌不断加大国内市场的开拓力度，以及国内竞争对手积极对床垫细分市场的渗透，行业竞争将进一步加剧。未来公司若不能持续保持市场竞争优势等，将面临毛利率下降的风险。 　　科凡家居欠缴员工社保公积金 　　记者关注到，科凡家居存在欠缴员工社保公积金情况。2019年-2021年科凡家居应缴纳社保人数分别为1165人、1240人以及1369人，对应未缴纳社保人数571人、336人、48人，社保缴纳比例为50.99%、72.9%、96.49%。其已缴纳住房公积金人数分别为14人、377人以及1305人，公积金缴纳比例为1.2%、30.04%以及95.33%。按照其招股书披露的应缴未缴的社保及公积金金额来计算，科凡家居3年欠缴的社保及公积金达1209.32万元。 　　2019年至2021年期间，科凡家居合并口径资产负债率分别为 55.80%、49.36%和 47.23%。其中，2019 年末和 2020 年末，公司资产负债率高于同行业可比公司平均值（37.97%和42.45%）。 　　皇派家居99%收入依赖经销商模式 　　皇派家居则主要依赖经销商模式进行产品营销。据招股书显示，报告期内经销商模式收入分别为7.76亿元、7.74亿元、9.94亿元，占主营业务收入的比例均在99%以上。 　　【焦点三】 　　募资计划 　　智能制造投资占比明显加大 　　皇派家居超1/3募资品牌推广 　　多数家居企业IPO募资计划用于智能制造、扩大产能、数字营销等，其中智能制造投资的占比明显加大。以募资金额较大的马可波罗为例，合计募集资金约40亿元，马可波罗拟投资的7个项目中，有4项与智能制造有关。 　　科凡家居拟募集资金4亿元，将用于智造生产基地扩产建设项目、信息化升级建设项目、营销网络建设项目、研发中心升级建设项目。其中，智造生产基地扩产建设项目的预计使用募集资金占比高达65%。 　　箭牌家居计划募资18.09亿元，其中，4.82亿元将用于智能家居产品产能技术改造项目，1.74亿元将用于智能家居研发检测中心技术改造项目，9054万元将用于数智化升级技术改造项目等。 　　此外，数字营销、品牌推广也是家居企业亟待提升的方向。慕思股份拟募集资金约14.77亿元，其中1.5亿元用于数字化营销项目。慕思股份表示，在软体家具行业竞争日趋激烈的大背景下，公司亟需通过营销数字化提升运营效率，降低人工成本、通查用户画像、实施精准营销等。 　　皇派家居计划募集资金8.03亿元，将根据项目的轻重缓急情况投入铝合金窗智能化生产线扩建项目、铝合金门窗智能工厂建设项目、研发中心及信息化建设项目、品牌推广及营销服务升级项目和补充流动资金。记者关注到，超1/3的募集资金将用于品牌推广方面。具体来看，铝合金门窗智能工厂建设项目和品牌推广及营销服务升级项目预计使用募集资金占比分别高达40.71%和36.48%。 　　【分析】 　　业内预计后续消费回补效应将显现 　　值得注意的是，家居企业掀起“上市潮”的同时，也有相当一部分家居企业在IPO的途中遭遇“滑铁卢”。此前，中泰设计、鼎丰股份、泛亚卫浴、三问家居纷纷终止IPO。记者梳理发现，终止原因主要集中在盈利能力下滑、财务问题、信用与经营风险、资料过期或申请材料不齐全等。 　　去年申请上市家居企业不到1/5成功上市 　　东方财富choice数据显示，目前A股上市家居企业共有46家。记者梳理发现，2021年在A股申请上市的家居企业超过50家，最终只有10家成功上市，40多家家居企业上市搁浅。 　　业内认为，目前家居行业面临上游房地产的冲击、家居行业转型升级的需求，以及宏观层面带来的不确定性的冲击等多重挑战。 　　国盛证券研究报告指出，5月以来家居龙头公司加大活动促销力度，同时加强线上全平台布局，通过直播+视频+内容种草等组合拳加强营销，流量集中趋势明确；目前龙头订单层面出现回暖且发货好转，预计后续消费回补效应仍将持续显现。国盛证券提醒，定制家居耐用、低频、高价、重服务，因此线下渠道难以被线上替代。 　　此外，定制家居为地产后周期板块，受地产竣工和销售影响较大，若地产不及预期，将会影响全行业市场需求。定制家居直接材料成本占比较高，若原材料采购价格发生剧烈波动，可能对公司盈利水平带来不确定性影响。 　　行业数据 　　4月份全国建材家居景气指数BHI为114.94，环比下跌0.31点，同比上涨0.42点。 　　全国规模以上建材家居卖场4月销售额为1011.57亿元，环比下跌5.80%,同比上涨15.68%。 　　2022年1~4月累计销售额为3919.13亿元，同比上涨37.27%。

6月9日，位于台湖嘉创二路的首创·美林湾项目楼栋主体结构已全面封顶，向2023年交付的目标又迈进一步。据了解，首创·美林湾由北京大型国企首创集团匠心打造，是在“北京保障房标杆”之一，首创·美澜湾的基础上再次升级的高品质临地铁全装修保障房。 　　自2020年8月开建以来，首创·美林湾项目团队攻坚克难，如期完成建设任务，建筑面积约14万平方米的住宅建筑雏形已现。未来项目的1662套房源将主要作为经开区及通州区安置用房，承担起改善民生的全新使命，焕新台湖的城市风貌。 　　全面封顶，雏形初现 　　首创履行国企社会责任匠筑品质工程 　　据介绍，首创·美林湾项目地块原为老旧厂房，首创集团积极践行国企责任与担当，助力城市升级，打造包含住宅和服务设施配套在内的建面约21万平方米的保障房。 　　历时22个月建设，首创·美林湾9栋住宅建筑楼体拔地而起，从底板钢筋绑扎到主体结构完成封顶，项目建设每一步都有序进行。首创·美林湾相关负责人表示，该项目是一项事关民生的重点工程，开工就是决战。因此建设过程中虽有疫情等诸多不利因素影响，但项目团队科学组织、精心部署，高标准完成各项施工任务，并严把工程质量关。 　　据介绍，首创在项目施工前会设定“样板点评”环节，针对性做出施工样板，施工人员经培训后需再造一个施工样板，待监理等多方审核通过后，才能进行实地施工。在施工阶段，各参建单位严格执行停止点检查、样板引路、质量关键点检查、实测实量制度等，实现台湖项目质量管理标准化。 　　2022年5月中旬，项目实楼样板间已完工，产品的户型空间、工艺工法、装修标准等全面呈现，客户在实楼样板间中所见即是未来交房所得。在保障性住房开发建设上，首创有丰富的经验，每个施工环节都有标准流程，为北京树立保障房品质标杆。 　　复合社区，完善配套 　　临地铁保障房营造一站式生活 　　随着首创·美林湾工程进度不断推进，项目未来的生活图景也逐步显现。 　　在北京城市向东的发展格局初见成效的背景下，首创·美林湾所在的台湖区域迎来高光时刻。台湖是城市副中心文旅产业发展格局中的重要“一子”。在国家大剧院舞美基地、台湖演艺小镇等强势带动下，台湖正成为文旅产业发展、演艺文化的新高地。未来人们居于首创·美林湾可近享水准高端、内容丰富、形式多样的演出，提升生活品质。 　　台湖同样是高端产业总部基地的聚集地。尤其是亦庄新城规划公布后，台湖已成为亦庄区域产业发展的承接和补足，发展潜力巨大。 　　此外，2021年地铁17号线南段开通后区域交通优势进一步凸显。首创·美林湾项目距北神树站仅约400米，未来项目业主可通过17号线换乘亦庄线、10号线等，快速到达望京、国贸、未来科技城等核心板块，享受城市繁华生活。首创·美林湾紧临京津、京哈、京沪三条高速，依托便利的交通，项目将承担起国贸、亦庄等板块职住平衡的功能。 　　值得注意的是，首创·美林湾充分考虑居民居住需求，构建教育、医疗、商业、生态等多元素为一体的复合社区，改善居民居住体验。社区内配建幼儿园，让孩子在家门口即可上学；1.1万平方米的中央景观区，600米环形健康跑道等，满足中青年健身休闲需求；而老年活动中心、社区卫生服务站等，为老年人的日常生活提供便利。 　　一至三居，全装交付 　　以商品房的标准打造保障房升级标杆 　　首创·美林湾地理位置优越，一方面坐拥北京城市副中心城市发展利好，一方面可享经开区丰富的配套资源，那么该打造什么样的产品才能不负土地禀赋？如果说首创·美澜湾是北京保障房标杆之一，那么首创·美林湾则打造出了“升级版”的全装修保障房。 　　一直以来，首创坚持“以商品房的标准打造保障房”的理念，首创·美林湾项目团队从社区景观规划、居室空间设计以及全装修标准等多个方面对产品优化升级，打造首创保障房2.0产品。 　　据介绍，首创·美林湾的住宅产品打造出建面约50㎡-136㎡一至三居，共计9种主要户型，满足不同家庭的居住需求。项目未来是全装修交付，在多项装修细节上进行了升级，如引入装配式集成厨房，更加环保；用干式地暖取代传统暖气片，室内温度更均匀、空间利用率更高；系统考虑全屋收纳，赠送实体储物柜等等。如今项目的全装修样板间已经开放，步入其中会发现许多装修材质和电器都是深受市场认可的国内外知名环保品牌。 　　从全装修细节上可以看到身为国企的首创在持续践行着企业社会责任，而做好每个细节也是首创用实际行动兑现着打造新时代安居工程的承诺。 　　如今，北京正大力完善对保障性住房的政策支持，推进保障性住房的建设工作。而保障房体系正是首创重点发力的方向。首创将继续打造出如首创·美澜湾、首创·美林湾这样的标杆产品，通过匠造精品、为百姓提供更好的居住体验，助力千家万户实现安居梦想。

据中指研究院监测，2022年5月，房地产企业债券发行融资额为612.0亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%。发行平均利率为3.25%，同比下降1.44个百分点，环比下降0.33个百分点。海外债暂无新发是发行额缩减的主要原因。 　　2022年1-5月，房地产企业债券发行总额3344.7亿元，同比下降30.0%。从发行结构来看，信用债占比61.0%，同比提升17.4个百分点；海外债占比仅为4.3%，同比下降21.1个百分点； ABS占比34.7%，同比提升3.7个百分点。 　　从发行结构来看，5月信用债规模占比72.8%，海外债占比0%， ABS占比27.2%。具体来看，房地产行业信用债融资同比上升33.5%，环比上升3.3%，回暖趋势明显；海外债本月无新增融资额；ABS融资同比下降51.3%，环比下降47.5%。 　　今年1-4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。5月单月，龙湖、碧桂园、美的、新城等民企采用信用保护工具，共发行4笔债券，实现融资30亿元，同时有多家民企表示开始筹备发行工作。 　　中指研究院认为，尽管信用债发行错过了3、4月的窗口期，但受政策鼓励影响，5月同、环比均有显著上升，也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来，信用债首次同环比均呈增长态势，而民企债券发行再次回暖是其中的重要因素。随着疫情的稳定，5月融资利好政策有效推动了信用债发行回暖。 　　从平均发行利率来看，本月发行的信用债平均利率为3.28%，同比下降0.68个百分点，环比下降0.16个百分点；ABS平均利率为3.17%，同比下降0.97个百分点，环比下降0.43个百分点。 　　中指研究院指出，受近期货币投放力度加大影响，各渠道融资利率稳中有降，房企可以抓住当前房企融资政策及资金成本下降的窗口期，积极补充资金。 　　从典型房企债券发行来看，本月保利融资额度最高，合计人民币60.0亿元，平均融资利率3.0%。具体来看，典型房企中信用债利率最高的为新城，利率为6.5%，最低为苏高新，为2.6%。

6月7日，潮州市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金提取和贷款政策阶段性调整的通知》，自2022年6月至12月，潮州市取消申请一手商品住房公积金贷款的借款人户籍限制，同时购房者本人和其直系亲属(配偶、父母、子女)可申请提取住房公积金用于支付购房首付款。其中，属首次申请住房公积金贷款购买一手商品住房的，首付比例调整为最低20%。 　　持全国《住房公积金异地贷款使用证明》到潮州市申请一手商品住房公积金贷款的借款人，取消借款人或其配偶至少一方户籍地必须是潮州市的规定，贷款额度及贷款申请条件与潮州市缴存者相同。购买潮州市一手商品住房，申请住房公积金贷款最高限额由原来不得超过申请时借款人住房公积金账户内存储总额的15倍，提高至不得超过申请时借款人住房公积金账户内存储总额的20倍，现行贷款额度上限保持不变。

命途轨迹的改变，或许只在某个瞬间的手起刀落。 　　时隔五年，富力收购来的酒店再被摆上货架。近期有消息传出，为了缓解债务压力，富力地产正在谈判出售此前收购的万达酒店，目前正在接洽的酒店项目有10个左右，单价在2亿~7亿元之间，大都在二三四线城市。截至发稿，富力层面对此未予回应。 　　2017年的那场“世纪大并购”中，为了自救，王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打折甩卖。最终，富力以190亿元成功“捡漏”万达旗下73家酒店。相比谈判初期万达计划将酒店卖给融创的价格，整整打了近7折。 　　彼时的李思廉（富力地产董事长）也颇为开心：“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”在万达酒店资产加持下，富力成为“全球最大豪华酒店业主”。2018年，富力营收破千亿。 　　曾经许下的蓝图还未实现，富力已在债务泥潭中越陷越深。过去5年，富力旗下的酒店业务非但没有带来利润，反而遭遇持续亏损。最近三年，受房地产整体调控的影响，加上疫情反复，这些短债长投的重资产酒店项目成为富力的最大负累。 　　李思廉曾用“绝对不后悔”来描述他对于万达酒店业务的收购，但在去年8月的富力中期业绩会上，他提出酒店“可售”。一买一卖，进出之间，已经很难再谈那笔交易后不后悔。反观万达，在降负债的路上，走在了大部分地产公司的前面。 　　轻装上阵的万达获得重生，现已站在IPO的门前。曾作为万达“接盘方”的融创和富力，却在负重前行。为了渡过难关，融创从去年起就在大批量出售项目和贝壳股权。此外，作为融创中国的董事长，孙宏斌不惜用自掏腰包借钱给上市公司，以自己的信用为公司担保。 　　富力的对策与融创类似。从去年9月开始，富力的大股东李思廉和张力就给公司提供了几十亿元的资金。与此同时，碧桂园服务也发布公告称，以最多不超100亿元的对价，收购富力物业全资持股的富良环球，以实现对富力物管和商业运营服务资产的收购。 　　截至去年末，富力手上现金量约为63亿元，一年到期的短期借款超过580亿元，总体债务超千亿元。为此，富力一边与债权人谈展期问题，一边加大资产出售力度，回笼资金。今年以来，为偿还公司债务及维持经营，富力地产多次出售海外资产。 　　作为曾经的“华南五虎”之一，富力也曾有过很多高光时刻。不止在体量和盈利能力上一度碾压碧桂园和中国恒大，更是粤系房企中的“大哥大”。不过，由于发展模式过于保守，后又误判形势，高歌猛进，富力逐渐被甩在身后。总体来说，“踩错了节奏”，有行业人士总结。 　　外部环境千变万化。回头来看，李思廉和王健林之间，似乎也就差了些运气。五年的兜兜转转中，李思廉“捡漏”王健林的代价是，富力地产开始重复万达当年的命运。外界的疑惑是，依然走在悬崖边上的富力，能否靠万达的这批酒店资产“纾困”？ 　　“捡漏王”不服输 　　“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉怎么样？”2019年3月底，在富力地产的2018年业绩发布会上，《中国企业家》问该公司董事长李思廉。 　　“感觉很好。起码自己在出差的时候，可以得到特别的关注。”李思廉笑答，“而且我们的确买得不贵，所以OK的，当时的交易应该是双赢的交易。” 　　2017年7月，富力地产以约190亿元的对价，收购了万达的74家酒店。该交易是当年万达甩卖资产案的一部分，交易总额超600亿元，被称作“世纪大并购”。按照计划，酒店及文旅城资产包均归融创所有，但富力地产半路杀出，短短9天内，切下了酒店资产的“蛋糕”。 　　一个细节是，那场万达出售资产发布会召开前，前往采访的记者原本以为主角就是万达和融创，但现场却张贴着万达、融创、富力三家合作的背景板。突然，背景板被换下，主角又只剩下万达和融创。贵宾室里传来嘈杂声响，不久后背景板再次更换，富力地产的名字又回去了。 　　及至发布会举行，大家发现，富力地产的收购对价比原先融创谈的，少了136.89亿元。 　　签约仪式次日，富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上透露部分交易细节，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，并且承认收购价格的确有变化，“直到签约前最后一刻才定下”。富力地产“砍价能手”的声名由此传开。 　　彼时，人人称赞李思廉是名副其实的“捡漏王”。李思廉从此还拥有了一个“全球最大的豪华酒店业主”的新名号。收购的万达酒店资产注入后，富力已拥有89间酒店，其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等知名酒店集团，还有37家在建及规划中酒店。 　　但以富力当时的财务状况来看，这也是一个奢侈的价格。2018年是万达酒店资产合并入富力地产报表的第一个完整财年，彼时已有71家酒店被合并报表。从报表来看，上述交易在2017年为富力带来大额非经常收益之后，至少2018年没有给该公司带来正面的收益。 　　富力地产的业绩报告显示，富力在2018年的酒店运营业绩处于亏损状态，当年酒店业务的亏损额达4.59亿元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店业绩有5年录得亏损。2017年，这一板块营业额为23.75亿元，但利润高达129.36亿元，是当年净利润主要贡献来源。 　　关于“酒店业务亏损”问题，2018年度业绩会上，富力地产董事长助理陈志濠表示，“在账面上有会计处理，所以大家很难看到我们酒店的实际情况，目前酒店整体净利润，返还给业主的大概是13.5亿元。”李思廉续称，“13.5亿元的利润已经足够覆盖我们整个酒店的支出”。 　　李思廉是商业地产的“老手”。千禧年伊始，富力开始大规模进军商业地产，而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。这种执念，甚至让本来很少说话且性格谦逊的他，意外“怼”了老江湖王石。 　　2004年博鳌房地产论坛上，王石说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。 　　对此李思廉说，商业地产模式“并不是只有王董事长说的一种”，“你（王石）放心，我们一定会做得很好”。此后，富力开启了冒险之旅。2005年，富力净负债率只有20.5%，2007年就蹿涨到139.5%。用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产，富力显然是在走钢丝。 　　如此激进的扩张方式，是当年大多数房企的常态。当时全国楼市热火朝天，2007年，富力的协议销售额达到161亿元，仅次于万科、绿地和中海。而这也是富力最为高光的时刻。 　　2008年，金融危机呼啸而至，房企哀鸿遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47亿元拍到佛山“地王”，因无力按时缴清土地款，2.4亿元保证金被罚没。富力一度被传濒临破产，据媒体报道，富力当时的目标是“撑过明年”。直到“四万亿计划”出台，将它从悬崖边上拉了回来。 　　经历过生死一线，不变的是，富力仍然重仓商业地产。富力虽减少了新投资物业的比重，但加大了已建成投资物业的运营和投入。但这并未带给富力预期的收益和现金流，酒店业务更是长期处于亏损状态。同期，专注在住宅狂奔的恒大、碧桂园，已将富力抛得越来越远。 　　2013年，富力二轮扩张。此后，富力再度历经“高杠杆扩张-调控来袭-生死边缘-政府救市-继续扩张”的轮回，直到迎来2019年“史上最严调控+疫情”的双重击打，再次命悬一线。有人将富力今日之困归结于2017年7月的那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上加霜。 　　“烫手山芋” 　　成为全球最大豪华酒店业主之后，富力地产仍在负重前行。 　　非常明显的迹象是，富力地产希望通过收购来实现弯道超车。继收购万达酒店资产后，2018年3月，富力以57亿元收购海航资产。但在随后一年，大环境迎来剧变。2019年1~2月，全国商品房销售面积出现负增长。此前不久，万科董事长郁亮提出了“活下去”的口号。 　　彼时，《中国企业家》询问李思廉：富力地产是否也有类似策略？李思廉说，那是郁亮开玩笑。富力地产在市场打拼了二十多年。经历了国家宏观调控、世界金融海啸和其他一些挫折，能坚持下来的公司，都应该具有市场的保护能力，在市场竞争中活下去，“没有什么难受的。” 　　经营酒店是一项长期而精细的工作，当王健林谈到出售酒店资产的初衷时，也曾说过：“没有必要持有回报率偏低的酒店资产”。对此，李思廉也有概念。他在2019年3月的业绩会上表示，“酒店（业务）方面一般看现金流，因为酒店的账，本身很难赚钱。” 　　捧在手中的万达酒店，已经成了富力的“烫手山芋”，它并没有给富力带来充沛的现金流，反而使整个富力陷入危机：营收增加，净利润却未能提高，负债问题愈加显著。 　　“万达酒店买得确实便宜，但你都用借来的钱去买，整个事儿就不合适了。”熟悉交易的人士对《中国企业家》感慨，“当初以为捡了大便宜，没想到是投资逻辑错了。” 　　就在富力签下万达酒店资产前一个月，富力刚刚走完2017财年的上半年。根据后来披露的报表，截至2017年6月末，该公司可自由支配的货币资金仅为156.84亿元，比整个交易对价都少。据了解，签约后的一段时间里，富力地产曾给旗下地产在售项目压力，要求迅速回款。 　　数据显示，2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少；净负债率也继续攀升至184%。本指望接手立即产生现金流的万达酒店能够改善连年亏损局面，结果却扩大了亏损面。 　　2019年，富力的净负债率高达199%。2020年，“三条红线”全踩中的富力“原则上暂停拿地”，出售重资产项目，并启动裁员。2020年度业绩会上，李思廉称会在2021年将净负债率降至100%以内。2021年中业绩会上，富力管理层进一步表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。” 　　往回看，尽管2019年底、2020年初整个行业销售规模增速明显放缓，不少资金渠道的收紧也让开发商感叹“钱紧一年”，但若对比寒风凛冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明显放缓公开市场拿地步伐，同时加大销售卖楼力度降低存货、回笼现金。 　　加速“割肉” 　　“我们还是埋头卖自己手上的东西。”富力地产2021年中业绩发布会上，李思廉如此表态。他没有给“手上的东西”加上一串复杂定语，这意味着这些年富力口袋里好不容易攒下来的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等，没有什么是不能卖的。 　　“富力地产当年接下了万达的酒店，但是后来疫情对酒店业务产生了很大的影响，且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”富力地产管理层表示。 　　这样的急切状态，在半年前发布2020全年业绩时也曾有过表露。只是那时，态度更理性、更坚定：“价钱合适，将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店”。 　　据不完全统计，2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，富力回笼了超过218亿元的资金。其中包括：9月份，大股东将富力物业百亿元卖身给碧桂园服务，并将80亿港元资金用于支持富力；10月份，李思廉出清了在线宽频大股东永升（亚洲）16%的持股；公司12月份将广州国际机场富力综合物流园股权，以53亿元出售给黑石集团。 　　2022年，富力变卖资产的数量增多，频次亦在加快。 　　先是3月份，富力将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展，亏损约5.69亿元人民币。后是4月份，又将另一项目Thames City以26.6亿港元的价格出售予中渝置地创始人张松桥，亏损约18.4亿港元。 　　5月初，富力还解除了广州某住宅用地的土地出让合同。此外，李思廉也清盘或抵押了一部分个人资产。5月30日，富力地产发布公告称，将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源，而这个项目正是4年前从海航地产收购过来的。 　　只是，富力资产出售的进度，明显跟不上债务到期的速度。花旗国际5月25日向富力地产美元债持有人发出的一份通知显示，富力未能在提取付息资金后的30天内及时为受托账户充值，因此触发了违约事件，这也意味着富力已经出现了实质性的债务违约。 　　统计显示，目前富力存续的境内债券一共10只，规模161.65亿元；其中，年内到期债务为两笔，合计51.2亿元；还有7笔债务2023年到期，合计100.45亿元。此外，还有存续的美元债9笔，规模为41.85亿美元。其中，2022年内到期的债务为两笔，合计6.6亿美元。 　　债务高压下，富力地产已开始寻求债务展期。 　　3月30日，富力地产召开关于“16富力04”公司债的持有人会议，对包括展期方案、增信措施等在内的多项议案进行投票，最后该笔债务展期方案通过。不过，另一笔2024年5月9日到期、规模4亿元的“19富力02”，展期未获通过。 　　截至去年末，富力地产借款总额共计1327亿元，净负债率123%。2022年内到期的借款约为583亿元，同期非限制现金余额约为63亿元(不包括148亿元限制现金)，无法覆盖短期债务。 　　受疫情及行业下行的持续影响，今年楼市整体行情低迷，富力的销售情况也不容乐观。 　　根据富力披露的数据，2022年1-4月份，富力地产共实现总销售收入177.5亿元，同比下降55.9％；销售面积达约145.31万平方米，同比下降52.2％。今年4月，公司月内总销售收入共约42.7亿元，同比下降56％；销售面积达约25.5万平方米，同比下降47.45％。 　　一个好消息是，房地产企业的融资正在松绑，例如碧桂园、美的置业、龙湖地产已经可以发行公司债来缓解融资问题。不过，富力眼下难题还是先要解决。有行业人士称，如果此次曝出的10家酒店能够顺利出售，未来不排除继续出售酒店以渡难关。 　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店项目多处于二三线，这个售价和资产前景都还不错，但“富力的真正脱困还是要靠市场回暖以及行业复苏才可以，毕竟企业运营靠出售资产或者融资得来的现金，只能进行一段时间的勉力维持”。

与万千家庭买房密切相关的公积金，近来在多地发生了新变化。除了本轮楼市调整中的“常规操作”降首付比例、提最高额度，一些新招、奇招也陆续出台。 　　“一人买房全家帮” 　　6月初，中国经济特区之一的广东省珠海市印发《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》。其中提出的“一人购房全家帮”政策，引发了相当大的关注。 　　具体来说，在珠海市缴存公积金的职工，可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款，也可按还贷提取，逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。 　　有人觉得这种做法存在“全家绑在车上”的风险和“鼓励啃老”的嫌疑，也有人认为，此举也有利于让公积金发挥更大作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次则是明确了公积金的账户金额，而不是以往理解的家庭成员的自有资金或储蓄。 　　“公积金新政发出后，很快就有购房者来咨询了。他们觉得挺好的，爸妈已经被限购了，公积金也在账户里闲置着，不花出去就只能等退休才拿出来，还有贬值风险，挺浪费的。”有珠海的房地产中介对中新财经记者表示。 　　“还有人来咨询，子女有房、父母名下没房的话可不可以以父母的名义买房。现在细则还没出来，但目前看来直系亲属是可以的，我们会提醒注意父母年纪大的话按揭年限可能比较短。”上述房地产中介提到。 　　“这也是公积金贷款政策的一个创新，具有创新性和示范性，各地公积金政策支持企业和职工的导向会更加清晰。”严跃进认为。 　　同样的思路很快在四川资阳得到实施。6月6日，资阳市印发的《<促进房地产市场平稳健康发展政策措施>的通知》提出实行公积金家庭代际间互助。 　　具体而言，缴存职工在本市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；缴存职工与父母或子女在本市行政区域内共同购买自住住房，申请住房公积金贷款的，不受缴存职工占该共同购买房屋产权份额的限制。 　　更多地方公积金买房首付比例降至二成 　　自2月开始，“二成首付”已屡屡出现在商业银行贷款的标准之中。随着政策池的逐步加宽与走深，公积金的首付比例也迎来更新。 　　7日，江西省南昌市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款首付比例的通知》，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房(含商业性住房贷款转住房公积金贷款)，最低首付比例由30%调整为20%。 　　同日，浙江温州市住房公积金管理中心发布《住房公积金阶段性支持政策》，明确缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修首套自住住房，住房公积金贷款最低首付款比例降至20%。 　　6日，徐州市住房公积金管理中心网站发布《关于实施住房公积金阶段性政策的通知》。首次使用住房公积金贷款的，新建商品住房首付比例由30%调整为20%，二手房首付比例由40%调整为30%。 　　同日，河北唐山市住房公积金管理中心发文称，缴存职工购买首套和第二套自住住房的，住房公积金贷款最低首付款比例均由不低于30%调整为不低于20%。 　　更早些时候，福建福州、陕西西安、内蒙古包头等十余地均将公积金贷款购买首套住房最低首付比例降至二成。 　　依照各地实际情况，多地也对公积金的最高贷款额度进行了部分调整。 　　如7日，河南商丘将单人公积金贷款额度从40万元调整到50万元，夫妻双方从60万元调整到70万元。6日，河北秦皇岛提出，单缴职工公积金贷款额度上限由40万元调整为60万元，双缴职工家庭贷款额度上限由60万元调整为80万元。 　　公积金缓缴、租房额度提升仍有空间 　　7日，北京市住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，重点提出：受疫情影响单位可申请缓缴公积金、缴存人租房提取额度提升。这也是近来公积金政策的主要调整方向。 　　在公积金缓缴方面，湖南长沙7日明确，困难企业可线上申请缓缴公积金，困难职工贷款权益不受影响；广西梧州6日发文称，受疫情影响的企业，其在职职工上年的月平均工资收入低于梧州市上年职工月平均工资的70%，可按规定申请缓缴2022年6月-12月期间的住房公积金，到期后进行补缴。 　　“缓缴包括公积金在内的社保，推迟公积金贷款偿还，目的在于稳住市场主体，稳住工作岗位，提振市场信心，兜底保住民企、中低收入群体、中小微企业。” 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 　　在公积金租房方面，浙江衢州8日提出，支持缴存人及其配偶租房提取公积金，最高2000元/月；浙江杭州6日发布，缴存人可按月提取住房公积金账户余额，提取限额按现有标准上浮25%确定。 　　此类政策的发布可追溯至5月24日，当时住建部等三部门发布通知明确，各地可提高住房公积金租房提取额度；受疫情影响企业，可申请缓缴住房公积金，指导各地公积金工作开展。 　　“除了额度增加和首付比例的下调，住房公积金政策有更大的优化空间，无论是从企业还是居民家庭，无论是购房还是租房。”严跃进认为，这有助于进一步丰富完善当前住房金融政策内容，直击市场的痛点，发挥了住房公积金的保障、便民、托底的政策效应。

房东将房屋长租给中介公司，中介公司按月支付租金，然后，中介公司又将房屋低价转租给租客，一次性收取租客一年多的租金，并携款跑路。收不到租金的房东强行将租客赶出出租屋。交了一年多的房租，却不能入住，懊恼不已的租客将房东告上法庭。近日，经湖南省长沙市天心区人民法院及长沙市中级人民法院两级法院审理判决，由房东赔偿租客预交房屋租金及利息。 　　中介跑路 房东赶租客出门 　　年近六旬的贺巧玲（化名）是湖南邵阳人，前些年在长沙市天心区竹塘西路购置了一套房屋，因暂时不住，于2020年5月15日授权女儿刘雪梅（化名）与长沙易居名舍科技有限责任公司（以下简称易居名舍公司）签订《房屋租赁合同》，约定贺巧玲将其名下房屋出租给易居名舍公司，每月租金1700元，贺巧玲授权易居名舍公司运营其房屋，包括但不限于签署房屋租赁合同等。合同约定，易居名舍公司按月支付租金。合同签订当日，易居名舍支付租金1700元、房屋押金1700元，合计3400元。 　　同月21日，贺巧玲出具《授权委托书》，委托易居名舍公司全权处理其房屋，代理权限包括但不限于代为装修、与承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等，委托期限3年余，自2020年5月24日起至2023年9月7日止。 　　23岁的肖思远（化名）是湖南郴州人，刚刚在长沙参加工作的他当时急于租房，并在众多租房信息中看中了贺巧玲的这套房屋。 　　肖思远在与易居名舍公司商议房屋租金时，易居名舍公司工作人员表示，月租金可以比市场价少一点，但须一次性缴纳一年以上。经过一番讨价还价，双方最后将月租金定在1150元，经比价，该价格远低于同地段房屋租金，肖思远遂答应一次性支付13个月租金。 　　2020年5月25日，易居名舍公司与肖思远签订《房屋租赁合同》，合同载明该房屋所有权人为贺巧玲和刘雪梅，易居名舍公司将该房屋出租给肖思远，租期自2020年5月28日起至2021年8月27日止，租金每月1150元，肖思远如存在未按约支付租金、擅自改变房屋用途、擅自转租、装修等情形，易居名舍公司有权单方解除合同。合同签订后，肖思远向易居名舍公司支付定金1000元及13个月房租14950元，共计15950元。随后，拿到房屋钥匙的肖思远入住该房屋。 　　2020年6月24日，本是易居名舍公司按约支付租金的日子，但刘雪梅迟迟没有收到租金。此后几天，刘雪梅电话联系易居名舍公司，却始终联系不上。刘雪梅来到易居名舍公司所在地，却发现公司早已人去楼空。 　　“中介跑了，好在房屋还在，既然没收到租金，我就要把房屋收回来。”刘雪梅遂来到出租屋，跟肖思远说明了情况，并要求肖思远把房屋腾出来。肖思远拿出租赁合同告诉刘雪梅，他一次性交了13个月租金，不同意腾房。 　　随后的一段时间里，刘雪梅采取断电等行为，并出具《强制搬离协议》，要求肖思远限期一周内搬离出租屋，后续双方各自走法律程序向易居名舍公司追讨损失。最终，肖思远不得不于2020年9月12日搬出出租屋。 　　诉诸法律 谁该为纠纷担责 　　房东明明将房屋授权给中介打理，自己向中介交了13个月房租，入住不到4个月就被房东赶出房屋，肖思远越想越气，2021年1月4日，一纸诉状将贺巧玲、刘雪梅告上法庭，请求法院判令两被告赔偿他房屋租金损失10925元。 　　长沙市天心区人民法院开庭审理了此案。被告贺巧玲、刘雪梅辩称：自己与易居名舍公司签订《房屋租赁合同》后，仅收到一个月租金1700元及押金1700元，共计3400元，在没有再收到租金的情况下，于2020年8月23日与易居名舍公司自动解除合同；此外，经多次与肖思远协商，要求其代易居名舍公司支付欠付租金未果，易居名舍公司与肖思远之间的转租合同应予解除，作为房屋所有人，她们有权收回房屋；至于肖思远的损失，贺巧玲、刘雪梅认为应由易居名舍公司承担。 　　法院审理认为，本案有两个争议焦点：一是本案系侵权纠纷还是房屋租赁合同纠纷；二是原告肖思远的预交房租损失应由被告贺巧玲母女承担还是易居名舍公司承担。 　　关于争议焦点一，法院认为，根据《侵权责任法》第二条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。本案中，原告肖思远对案涉房屋享有的租赁权不属于上述规定的民事权益范围内，故本案不是侵权责任纠纷。根据《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告贺巧玲与易居名舍公司签订《房屋租赁合同》及《授权委托书》，双方已形成委托代理关系，由被告贺巧玲委托易居名舍公司就案涉房屋与他人签订租赁合同。易居名舍公司与原告肖思远签订《房屋租赁合同》，合同明确载明案涉房屋产权人系被告贺巧玲，并非易居名舍公司，原告肖思远在签订该合同时知道易居名舍公司与被告贺巧玲之间的代理关系，该合同直接约束被告贺巧玲和原告肖思远，原、被告双方形成房屋租赁合同关系，故本案系房屋租赁合同纠纷，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予履行。 　　关于争议焦点二，原告肖思远按《房屋租赁合同》约定一次性交纳13个月租金，已完成支付全部租金的合同义务，被告贺巧玲单方要求原告肖思远腾退房屋，系单方解除合同，不属于《房屋租赁合同》约定的易居名舍公司单方解除合同事由，故被告贺巧玲应承担赔偿原告肖思远预交租金10925元及利息的民事责任。 　　关于原告肖思远要求被告刘雪梅共同承担赔偿责任的诉请，根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因被告刘雪梅系被告贺巧玲代理人，故上述赔偿责任应由被告贺巧玲承担。 　　法院同时认为，被告贺巧玲承担本案责任后，可向易居名舍公司另行主张权利。 　　据此，长沙市天心区人民法院作出一审判决：被告贺巧玲赔偿原告肖思远预交租金10925元及利息。 　　贺巧玲不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院。日前，长沙市中级人民法院作出维持原判的判决。

为严格落实国家关于严格耕地用途管制、严守18亿亩耕地红线，遏制耕地“非农化”，防止“非粮化”，结合广东实际情况，广东省自然资源厅、广东省农业农村厅、广东省林业局联合印发了《关于严格耕地用途管制有关问题的通知》（以下简称《通知》）。 　　《通知》强化规划管控约束，推动耕地集中连片保护。强调耕地集中保护的理念，突出国土空间规划对城乡建设、国土绿化、农业结构调整、农业设施建设等占用耕地的管控约束作用，鼓励各地依据国土空间规划，编制耕地和永久基本农田保护利用专项规划，划定耕地集中整治区，引导各地通过耕地恢复和进出平衡措施将细碎耕地逐步向耕地集中整治区聚集，推动耕地集中连片保护和耕地质量提升。 　　《通知》严格落实耕地利用优先序，探索永久基本农田易地补划。明确永久基本农田重点用于粮食生产，高标准农田原则上全部用于粮食生产，一般耕地主要用于粮食和棉、油、糖、蔬菜等农产品及饲草饲料生产。 　　下一步，广东省自然资源厅将牵头抓好《通知》的落地实施工作，并在全省选择有意愿、有条件、有思路的市、县（市、区），组织开展耕地恢复及进出平衡示范点工作，推动各地积极创新探索，在牢牢守住广东耕地和永久基本农田保护红线的同时，为全国耕地保护监督工作提供“广东经验”。

2019年五一假期期间，我去河北省保定市旅游，当时该市有一家房地产开发公司的门店在做宣传，承诺房产周边设施齐全，将来可以通地铁，周边商场林立，升值空间很大。 　　于是，我决定购买该公司一套房产，并于当日签订了购买意向书。意向书承诺该宗房产将于2022年5月交工，但时至今日房产仍没有交付，甚至还没有开工建设。我作为购房者去房地产开发公司要求退还购房款，开发公司却称已经签订合同，房款不予退还。 　　咨询人：购房者王女士 　　今年5月的一天，我接到王女士的来电，在听取其陈述并细致询问相关细节、问题后，发现王女士对涉事房产的基本信息并不知情，对于房产是否五证齐全、是否进行登记备案都不确定，因此其诉求没能得到解决。 　　我认为本案存在以下焦点问题：咨询人购买的房产是否有《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》；该房产是否在不动产登记中心进行了备案；如上述证件不齐全，则王女士与房地产开发公司签订的合同系无效合同。 　　通过12348热线，我用尽可能浅显的语言，告知王女士可以到相关部门查询上述信息，如上述信息缺失，可以就此同房地产开发商协商，按照合同无效要求其退还已支付的购房款。如房地产开发公司仍拒绝退还购房款，则可通过法院诉讼要求退还。 　　解答人：保定市12348公共法律服务热线平台接线律师、河北匡合律师事务所律师魏晓华 　　办理结果： 　　王女士按照律师解答到相关部门查询信息之后，与房地产开发公司及住建部门进行了协商解决，最终房地产开发公司同意分三次将购房款进行退还。 　　王女士表示非常满意，并专门向12348公共法律服务热线平台打来电话，对律师给予赞扬。

成都市住建局官方微信号8日消息，成都出台住房公积金阶段性支持政策措施，加大住房公积金租房提取支持。 　　成都市住建局指出，受疫情影响的企业可缓缴住房公积金。受新冠肺炎疫情影响的企业，经与职工协商一致，可申请缓缴住房公积金。缓缴期间，缓缴企业职工视为正常缴存住房公积金，职工正常提取和申请住房公积金贷款不受影响；缓缴企业职工可缴存个人应缴部分住房公积金。企业缓缴期满后，应恢复正常缴存并及时补缴。确有困难的企业，应制定计划分期补缴。 　　成都市住建局表示，受疫情影响的缴存人贷款逾期不作处理。受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。 　　成都市住建局明确，加大住房公积金租房提取支持。已备案的市场性租赁住房，房屋在中心城区和城市新区的，缴存人月提取限额由1340元提高到1800元；房屋在郊区新城的，缴存人月提取限额由800元提高到1200元。已备案的政策性租赁住房，按实际租金提取。未备案的租赁住房，全市范围内月提取限额由700元提高到1000元。租房提取既可按月，也可按季。 　　提升服务质效方面，成都市住建局表示，一是申请材料容缺办理。受新冠肺炎疫情影响的企业申请办理缓缴时，可容缺办理，相关证明材料应自申请之日起3个月内提供，截止时间不超过2022年12月31日。 　　二是推行网上办理。企业申请缓缴、缴存人未备案租房提取可通过网上办理。 　　三是开设绿色通道。对申请办理缓缴的企业、申请贷款逾期不作处理的借款人开设绿色通道。 　　四是开展送政策上门。成都住房公积金管理中心、省级分中心、石油分中心靠前服务，做好政策宣传解读，并指导业务办理。 　　据悉，上述政策措施为阶段性支持举措，自印发之日起施行，实施时限暂定至2022年12月31日。受疫情影响的企业和缴存人的认定标准，由成都住房公积金管理中心另行制定。

浙江温州、江西南昌、四川南充的居民注意了，住房公积金贷款政策有新变化！ 　　温州、南昌：降低首付比例 　　6月7日，温州市住房公积金管理中心发布《住房公积金阶段性支持政策》(下称《政策》)，其中明确缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修首套自住住房，住房公积金贷款最低首付款比例降至20%。 　　《政策》提出，支持住房消费。 　　(一)提高租赁提取额度。缴存职工因无房租赁提取住房公积金，在2022年12月31日前申请提取住房公积金的，每月提取额度最高由不超过1200元提高至不超过1400元。 　　(二)提高首套贷款额度。缴存职工在政策执行期购买家庭首套住房申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度单人缴存的提高15万元，双人缴存的提高30万元。(政策政行时间：2022年3月1日至2022年9月30日) 　　(三)调整贷款计算规则。加大缴存职工个人住房公积金贷款额度支持，贷款额度计算办法中缴存时限倍数由原来的4倍作为基数，最高10倍，提高至5倍作为基数，最高倍数增至11倍。(政策执行时间：2022年5月23日至2022年9月30日) 　　(四)降低贷款首付比例。缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修首套自住住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款最低首付款比例降至20%。缴存职工家庭已拥有一套自住住房，为改善居住条件购买、建造、翻建、大修家庭第二套自住住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款最低首付款比例降至40%。(政策执行时间：2022年5月23日至2022年9月30日) 　　另外在6月7日，南昌住房公积金管理中心官方微信发布《关于调整我市住房公积金贷款首付比例的通知》。 　　文件显示，自2022年6月7日(含)起，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房(含商业性住房贷款转住房公积金贷款)，最低首付比例由30%调整为20%；购买二套普通住房(含商业性住房贷款转住房公积金贷款)，最低首付比例由40%调整为30%，利率上浮10%不变。 　　南充：公积金可付首付 　　同样是在6月7日，南充市住房公积金管理中心发布《关于落实住房公积金阶段性支持政策的公告》(下称《公告》)，其中明确，支持提取住房公积金支付购房首付款，实施时限暂定至2022年12月31日。 　　根据《公告》，一是受新冠肺炎疫情影响的企业，可申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 　　二是受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。 　　三是支持无住房的缴存职工家庭提取住房公积金支付房租，家庭年度提取额不超过1.5万元。 　　四是提高住房公积金最高贷款额度。职工家庭单边缴存住房公积金的最高贷款额度从42万元提高到50万元，职工家庭双边缴存住房公积金的最高贷款额度从48万元提高到60万元。 　　五是支持提取住房公积金支付购房首付款。缴存职工本人及配偶可在贷前提取住房公积金支付购房首付款，提取的金额和申请的贷款金额之和，不超过所购住房的总价款。 　　此外，四川资阳6月7日发布通知提到，新购房屋住房公积金可提可贷。 　　具体看，通知称，在本市行政区域内购买自住住房申请住房公积金贷款的，可申请提取未纳入贷款额度计算的缴存余额，但提取额与贷款额之和不得超过购房总价款。自2022年6月6日起施行，有效期至2022年12月31日。 　　多地降首付、提额度 　　据中新经纬不完全梳理，目前累计已有超十城公积金贷款购买首套住房最低首付比例降至了两成。 　　除温州和南昌外，江苏徐州6月6日最新发布通知明确，首次使用住房公积金贷款的，新建商品住房首付比例由30%调整为20%，二手房首付比例由40%调整为30%。该条政策自发布之日起实施，试行一年。 　　6月2日，安徽蚌埠出台措施要求落实差别化住房信贷政策，首套住房首付比例最低降至20%、贷款利率最低降至相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 　　此前，河北唐山明确，缴存职工购买首套和第二套自住住房的，住房公积金贷款最低首付款比例均由不低于30%调整为不低于20%。 　　四川雅安提到，居民家庭购买首套普通商品住房的最低首付比例下调至20%，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的最低首付比例下调至30%。 　　福建福州提到，首次申请纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米以下住房的，首付款比例调整为不低于20%。 　　陕西西安首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%；购买非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。 　　此外，今年二季度以来，甘肃兰州、宁夏银川、江西南昌、吉林长春、山西太原这5个城市的首套房首付比例最低可至20%。 　　不仅如此，不少地方在降首付的同时还提高住房公积金贷款额度。 　　例如，山西太原明确，夫妻双方均正常缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为80万元；夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为50万元。江西南昌全市范围内的公积金贷款额度统一调增至双职工最高80万元，单职工最高70万元。

为何居民自建房倒塌事故一再发生？如何采取有效措施，避免再发生类似悲剧？ 整治自建房，人人都要绷紧“安全弦” 　　近日，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》（以下简称《工作方案》），要求扎实推进全国自建房安全专项整治工作，全面消除自建房安全隐患，切实保障人民群众生命财产安全和社会大局稳定。在《工作方案》出台前1个月左右，湖南长沙发生居民自建房倒塌事故：4月29日，长沙市望城区金坪社区盘树湾一座8层居民自建房倒塌。经连日救援，共救出10人，遇难53人。 　　这已不是自建房倒塌事故第一次进入公众视野。2003年8月9日，福建省厦门市湖里区禾山镇高林村村民自建厂房在施工中坍塌，7人遇难，38人受伤；2016年10月10日，浙江省温州市鹿城区双屿街道发生农房倒塌事故，22人遇难，6人受伤；2020年8月29日，山西省临汾市襄汾县陶寺乡陈庄村一座两层饭店在村民举办寿宴时坍塌，29人遇难，7人重伤…… 　　生命逝去，令人痛心。事故背后反映出的诸多问题，不能不引发我们深思：为何居民自建房倒塌事故一再发生？如何采取有效措施，避免再发生类似悲剧？ 　　据了解，本次长沙市倒塌自建房在村庄城镇化过程中，有过多次改建、加盖。倒塌前，房屋各层分布着不同业态，都有过不同程度的结构改动。此外，近年来建筑的总层数也从6层加盖到8层。此次倒塌事件发生后，就有专家分析指出，很可能是因为加盖后的上部楼层重量超过底层可承担的荷载量，导致本就不牢固的下部楼层承受不住荷载而被损坏，继而诱发上部楼层倒塌。 　　笔者梳理发现，发生倒塌的长沙市居民自建房和其他类似事故中的倒塌房屋，大多为砖混结构，这种结构广泛应用于农村自建房。与钢筋水泥浇筑的楼房相比，砖混结构具有一些建造优点。比如对楼层较低的房屋来说，砖混结构的稳定性、安全性较强，可以满足农村盖房需求。在购买、搬运材料时，不需要特别的机械设备，更适用于山区和小城镇建造。此外，砖混结构可以节约大量水泥、钢筋和木材，对农民来说更实惠。但另一方面，砖混结构的缺点也很明显。它缺乏抗震设计，大量采用空心楼板构件，且砖墙本身就是承重体。在未经专业指导、没有加固时，不能任意改动，否则会有结构风险，容易垮塌。 　　可以看到，及时发现安全隐患并进行整改，于保障农村自建房安全而言，紧迫且必要。近年来，我国出台的《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律中都有对农村自建房进行规范的内容。可现实中一些地区的农村自建房还是缺乏统一质量标准，导致在规划、设计、施工环节的质量监管缺乏细化、科学、可实操的依据。而对城中村老旧楼房的监测，在一定程度上依赖自然资源卫片执法。可加盖的自建房是在原有楼房基础上增加高度，除非加盖后建筑楼顶颜色明显变更，否则很难被卫星拍片识别出来。一旦基层执法人员监督检查不到位，将会放任安全隐患扩大。 　　农村自建房涉及面广、量大，监管难度确实不小，但其监管事关百姓的生命财产安全。因此，务必对自建房安全问题彻查隐患、及时解决，切实保障群众权益。 　　当务之急，是要花大力气对现有农村自建房和老旧房屋，特别是经营性自建房进行全面“体检”。在《工作方案》的指导下，对自建房进行排查摸底，发现存在严重安全隐患、不具备经营和使用条件的，要立即采取停止使用等管控措施。长远来看，还需依法施策、严格执行、精准治理，可以通过建章立制，将现有的一些经验上升为法律法规。例如，本次《工作方案》要求建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度，以此严控自建房风险。只有对自建房结构倒塌风险、设计施工缺陷等问题立查立改，落实整改责任和措施，才能彻底整治隐患。 　　还要看到，消除自建房安全隐患，仅靠有关部门加强监管和治理还不够。血的教训不止一次地为我们敲响警钟：只有广大农民朋友人人绷紧“安全弦”，规范建房改房，才能从源头上最大限度地避免悲剧再次发生。一方面要加强规范建房改房宣传，另一方面可畅通自建房违建举报渠道，力求尽早发现问题、及时妥善处理。

当前，中国新型城镇化仍处于发展机遇期。进入新发展阶段，城镇化建设的基础条件和任务要求发生重大变化，新一轮新型城镇化应如何展开？ 　　《经济参考报》记者获悉，为了进一步提升我国城镇化发展质量，明确主要目标任务和发展方向，《国家新型城镇化规划（2021-2035年）》（以下简称《规划》）已通过相关部门审批并下发至地方。这是继2014年我国出台首个新型城镇化规划《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》后，面向2035年的新一轮新型城镇化顶层设计。 　　党的十八大以来，我国新型城镇化取得重大进展，城镇化水平和质量大幅提升，有力支撑了我国经济持续增长和居民生活水平不断提高。截至2021年底，我国常住人口城镇化率已提升至64.72%。 　　有关人士表示，我国是一个拥有14亿人口的发展中国家，要实现城镇化，这在人类历史上没有先例，复杂程度可想而知。“也正是源于此，上一轮快速城镇化过程中，我国城市发展暴露出一些应予以重视的问题。例如，部分超大特大城市功能过度集中，中心城区人口过度集聚，小城市及县城集聚产业和人口不足，部分城市建设忽视资源环境承载能力，贪大求洋。” 　　与此同时，随着经济发展进入新历史阶段，城镇化进程面临增速换挡。上述人士表示，我国农业和非农产业劳动生产率、城乡居民收入差距仍然较大，城镇化动力依然强劲，农民进城仍是大趋势。但经济进入中高速增长周期，人口总量和结构或发生变化，进城务工人员规模将趋于下降，城镇化将从快速发展后期转向平台发展期。 　　“由于发展基础和条件的改变，我国城镇化战略必须作出调整，此次《规划》便是对这个重要历史阶段给予明确指引。”上述人士透露，根据目前城镇化率已近65%的现状，我国城镇化率阶段性新目标稍有调整。同时，对于农业转移人口市民化进程也给出了时间表。 　　根据《规划》，新型城镇化建设要“立足基本国情、遵循客观规律、因势利导、顺势而为”。要将“新发展理念完整、准确、全面贯彻到城镇化全过程，切实转变城市发展方式，让创新成为城市发展主动力。”同时，树立全周期管理意识，根据资源环境承载能力，框定总量，限定容量，盘活存量，做优增量，提高质量，着力增强城市发展的持续性、宜居性。 　　值得一提的是，我国新一轮新型城镇化发展将以城市群为主体形态，大中小城市和小城镇协调发展。通过推动城市集约紧凑发展和绿色低碳转型，全面提高城镇化发展质量。对此，刚刚批复的《“十四五”新型城镇化实施方案》也作了相关表述。 　　“两轮新型城镇化发力点的变化，可以看到背后政策导向的变化。”中国城市规划设计研究院院长王凯在中国城市百人论坛2022春季论坛上表示，新一轮规划的一个新亮点是大中小城市和小城镇协调发展，并以县城为重要载体的城镇化建设。强调“城乡融合”，以县域为基本单元推进城乡融合发展，坚持以工补农、以城带乡，推进城乡要素双向自由流动和公共资源合理配置。 　　县域作为就地城镇化的载体作用正在不断显现。以农业人口大省河南省为例，根据河南省官方数据显示，县级城市（县城）吸纳城镇人口比重上升较为明显，2010年-2020年县级城市（县城）新增城镇常住人口年均增长率接近5%，高于市辖区的城镇人口年均增速。从城镇化率增长速度比较看，县级市、县城2010年-2020年城镇化年均增长率均明显高于市辖区。县级城市已逐步成为新型城镇化的主要承载单元和农村劳动力转移落户的主阵地。 　　国泰君安分析师方奕表示，我国城镇化发展进入成熟阶段，以县城为重要载体的城镇化成为新特征，在实施乡村振兴战略和构建“双循环”新发展格局的背景下，县城的上下衔接功能和对城镇化的带动作用愈发凸显。县城是我国城镇体系重要一环，加码县城投资既有必要又有潜力。 　　方奕表示，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在。进一步提升城镇化水平，有利于更多农民通过转移就业提高收入，从而使城镇消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放。同时，也会带来城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等方面的投资需求。

因将人脸识别作为进出小区的唯一通行验证方式，天津一物业公司被居民告上法庭。一审法院认为，相关证据不能证明被告侵犯其隐私权。近日，二审法院作出改判，法院要求物业公司删除原告人脸信息，并为其提供出入小区的其他通行验证方式。 　　这起官司让人不由想到我国“人脸识别第一案”。2019年，浙江理工大学副教授郭兵因不满杭州野生动物世界采用人脸识别方式入园，遂将其告上法庭。郭兵认为人脸信息属于高度敏感个人隐私，要求对方删除，最终郭兵胜诉。此案入选了“人民法院2021年度十大案件”，还被写入今年全国两会的最高人民法院工作报告，是个人信息司法保护的典范。 　　在天津这起人脸识别案中，法院最终判定以刷脸作为唯一通行方式的物业公司违法，再次依法保护了当事人对人脸信息享有的合法权益。然而，在现实生活中，尽管这类官司引发了社会广泛关注，但仍未能阻挡人脸识别技术在一些领域的滥用。 　　应该说，人脸识别技术有其积极价值：其识别度高，误识率较低，难以伪造，可大大提高重要场合的安全性；人脸识别方便快速，具有非接触性，有助于防疫等场合的人员识别……正是基于这些优势，人脸识别技术已被用来解决诸多领域的个人身份识别问题。 　　不过，恰因人脸信息具有唯一性、易获得性，且很难更改，因此，一旦泄露，几乎不可救济。更可怕的是，随着人脸识别技术的广泛运用，人脸信息一旦泄露，“丢”的不单是脸，还可能包括个人身份、财产等多个维度的信息，而这些信息如果被不法分子窃取利用，对个人来说，后果将是难以想象的。 　　因此，人脸信息属于法律保护的敏感个人信息，必须防止人脸识别被滥用。根据我国个人信息保护法等相关规定，除法律、行政法规另有规定外，处理个人信息应征得该自然人或者其监护人同意，同时应当遵循合法、正当、必要原则。可如今，不管重不重要、紧不紧要、必不必要，使用人脸识别技术似乎成为了“时髦”。一些小区甚至将刷脸作为唯一通行方式，这无疑违反了必要原则。 　　2021年8月1日起实施的《最高人民法院关于审理使用人脸识别技术处理个人信息相关民事案件适用法律若干问题的规定》明确规定，物业服务企业或者其他建筑物管理人以人脸识别作为业主或者物业使用人出入物业服务区域的唯一验证方式，不同意的业主或者物业使用人请求其提供其他合理验证方式的，人民法院依法予以支持。这也是此案法院判决物业公司败诉的法律依据之一。其他物业公司当以此为训。 　　说一千道一万，运用人脸识别技术，严守法律要求是关键。企业、组织在收集人脸信息前，必须遵循必要性审查、个人知情同意等原则；在存储、使用人脸信息时，应严格遵守个人信息保护的相关法律规定，采取必要的加密措施，设置适当的访问权限和操作权限等，以防止个人信息被泄露、篡改、丢失。 　　针对当前人脸识别技术被滥用的趋势，有关专家建议，应建立行业标准和国家标准，乃至出台专项管理制度或法规，规范人脸识别信息的采集与运用程序、隐私边界，比如明确哪些领域可运用人脸识别、哪些不能运用，若有信息泄露如何惩处与应对等；建立由政府部门监管的全国统一的第三方人脸信息数据库，严格要求所有进行人脸识别的单位只能将采集数据存储于此数据库等。这些都是值得探索的方向。

老龄化社会加速到来，养老问题广受关注，也让不少诈骗行为钻了空子。正在全国范围内开展的打击整治养老诈骗专项行动警示人们，购买住房或者与住房相关的金融产品等往往价格不菲，一旦老年人被骗，将蒙受巨大损失。因此，整治住房相关的养老诈骗，对于守护好老百姓的“养老钱”至关重要。 　　近日，住房和城乡建设系统启动了打击整治养老诈骗专项行动，将聚焦“商品住房销售中以养老名义进行虚假宣传等涉诈问题隐患，以及违规在城市街面张贴养老产品宣传广告的行为”两项整治任务，排查发现一批涉养老诈骗的问题线索，集中解决一批群众反映强烈的涉诈问题，整治打击一批存在诈骗苗头隐患的机构、企业。相信这一行动将在规范房地产开发项目营销，帮助老年人理性看待住房消费等方面起到积极作用。 　　与住房相关的养老诈骗行为近些年并不鲜见。不少老年人都遇到过在商品住房销售中以“养老”名义虚假宣传的情况，比如一些海景房打着“养老+度假+投资”的旗号骗取老年人资金。还有的商品房销售人员在新建商品住房销售中不实宣传项目养老设施、养老环境等，以“养老”名义诱骗老年人购房；有的以售后包租、返本销售、以租代售等方式，或以承诺升值、投资回报等手段诱骗老年人购房；有的代理未取得合法审批手续，以“养老地产”“养老投资”为名虚假宣传销售项目；有的在售楼场所、机构门店、互联网平台、APP软件等推广宣传渠道发布以“养老”为名的虚假房源销售信息。 　　各地加大对住房领域养老诈骗的整治力度，对相关违法犯罪行为形成了有力震慑。近日，上海一家养老服务机构因虚假宣传被当地市场监督管理部门处罚。这家养老服务机构的宣传资料上有“专业守护医养结合医生定期坐诊，全天候医护值班”，以及距离某高端酒店仅3分钟距离等宣传内容。经核查，该公司实际未提供定期医生坐诊服务，且距离酒店并不像广告中所述那样距离相近，宣传内容与实际不符。江苏省不久前也对多起养老诈骗犯罪案件宣判，犯罪手段包括通过提供“养老床位”吸引投资等。 　　实际上，养老产业涉及老年人居住生活的方方面面，与住房和居住服务关系密切，房地产开发企业发展养老产业有得天独厚的优势。不过，尽管有不少房地产开发企业纷纷抢滩养老领域，成功的商业模式和盈利模式还有待进一步探索和突破。 　　实践中，一些房地产项目位置偏远，营销人员就把其包装成养老项目，希望以养老为噱头加速销售。不少房地产开发企业把养老地产的重点放在销售上，忽视了发展养老产业的真正着力点在于长期深耕与经营，为老年人提供优质的服务。 　　对于房地产开发企业而言，发展养老产业可以作为探索新发展模式的尝试和方向。而想要在养老领域取得突破，转变观念必不可少。习惯了“高杠杆、高周转、高回报”的房企需要转而在较为漫长的发展过程中不断完善服务体系，提高服务质量，锻造优质养老服务核心竞争力。在此过程中，老年教育培训、文化旅游、健身休闲、金融支持，以及围绕老年人衣食住行、康复护理的服务等，都具有广阔发展前景。同时，房企进入养老领域，需要着力构建产业链，需要有更强的整合能力。 　　优质服务需要优质人才。人力资源成本是养老服务机构运营中的最大成本支出。专业人才缺乏是养老产业面临的突出问题。不少养老机构和家庭服务员的学历水平不高，服务人员流动较为频繁。有关部门应加大对养老服务人员的培训力度，使服务人员的职业技能和综合素质不断满足日益增长的行业需要。 　　想要在养老领域取得突破，转变观念必不可少。习惯了“高杠杆、高周转、高回报”的房企需要转而在较为漫长的发展过程中不断完善服务体系，提高服务质量，锻造优质养老服务核心竞争力。

近日，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》（以下简称《工作方案》），要求扎实推进全国自建房安全专项整治工作，全面消除自建房安全隐患，切实保障人民群众生命财产安全和社会大局稳定。在《工作方案》出台前1个月左右，湖南长沙发生居民自建房倒塌事故：4月29日，长沙市望城区金坪社区盘树湾一座8层居民自建房倒塌。经连日救援，共救出10人，遇难53人。 　　这已不是自建房倒塌事故第一次进入公众视野。2003年8月9日，福建省厦门市湖里区禾山镇高林村村民自建厂房在施工中坍塌，7人遇难，38人受伤；2016年10月10日，浙江省温州市鹿城区双屿街道发生农房倒塌事故，22人遇难，6人受伤；2020年8月29日，山西省临汾市襄汾县陶寺乡陈庄村一座两层饭店在村民举办寿宴时坍塌，29人遇难，7人重伤…… 　　生命逝去，令人痛心。事故背后反映出的诸多问题，不能不引发我们深思：为何居民自建房倒塌事故一再发生？如何采取有效措施，避免再发生类似悲剧？ 　　据了解，本次长沙市倒塌自建房在村庄城镇化过程中，有过多次改建、加盖。倒塌前，房屋各层分布着不同业态，都有过不同程度的结构改动。此外，近年来建筑的总层数也从6层加盖到8层。此次倒塌事件发生后，就有专家分析指出，很可能是因为加盖后的上部楼层重量超过底层可承担的荷载量，导致本就不牢固的下部楼层承受不住荷载而被损坏，继而诱发上部楼层倒塌。 　　笔者梳理发现，发生倒塌的长沙市居民自建房和其他类似事故中的倒塌房屋，大多为砖混结构，这种结构广泛应用于农村自建房。与钢筋水泥浇筑的楼房相比，砖混结构具有一些建造优点。比如对楼层较低的房屋来说，砖混结构的稳定性、安全性较强，可以满足农村盖房需求。在购买、搬运材料时，不需要特别的机械设备，更适用于山区和小城镇建造。此外，砖混结构可以节约大量水泥、钢筋和木材，对农民来说更实惠。但另一方面，砖混结构的缺点也很明显。它缺乏抗震设计，大量采用空心楼板构件，且砖墙本身就是承重体。在未经专业指导、没有加固时，不能任意改动，否则会有结构风险，容易垮塌。 　　可以看到，及时发现安全隐患并进行整改，于保障农村自建房安全而言，紧迫且必要。近年来，我国出台的《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律中都有对农村自建房进行规范的内容。可现实中一些地区的农村自建房还是缺乏统一质量标准，导致在规划、设计、施工环节的质量监管缺乏细化、科学、可实操的依据。而对城中村老旧楼房的监测，在一定程度上依赖自然资源卫片执法。可加盖的自建房是在原有楼房基础上增加高度，除非加盖后建筑楼顶颜色明显变更，否则很难被卫星拍片识别出来。一旦基层执法人员监督检查不到位，将会放任安全隐患扩大。 　　农村自建房涉及面广、量大，监管难度确实不小，但其监管事关百姓的生命财产安全。因此，务必对自建房安全问题彻查隐患、及时解决，切实保障群众权益。 　　当务之急，是要花大力气对现有农村自建房和老旧房屋，特别是经营性自建房进行全面“体检”。在《工作方案》的指导下，对自建房进行排查摸底，发现存在严重安全隐患、不具备经营和使用条件的，要立即采取停止使用等管控措施。长远来看，还需依法施策、严格执行、精准治理，可以通过建章立制，将现有的一些经验上升为法律法规。例如，本次《工作方案》要求建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度，以此严控自建房风险。只有对自建房结构倒塌风险、设计施工缺陷等问题立查立改，落实整改责任和措施，才能彻底整治隐患。 　　还要看到，消除自建房安全隐患，仅靠有关部门加强监管和治理还不够。血的教训不止一次地为我们敲响警钟：只有广大农民朋友人人绷紧“安全弦”，规范建房改房，才能从源头上最大限度地避免悲剧再次发生。一方面要加强规范建房改房宣传，另一方面可畅通自建房违建举报渠道，力求尽早发现问题、及时妥善处理。

近日，承载各方期待的《北京市住房租赁条例》审议通过，将自今年9月1日起施行。作为首部地方版的住房租赁法规，《条例》涉及租金调控、安全规范、服务监管等多方面，为破解租房难提供一份规范性“答案”。 　　根据北京市第七次人口普查数据，截至2020年11月1日，北京市常住人口为2189.3万人，其中外省市来京人口为841.8万人，占常住人口的38.5%。源源不断的居住刚需，促进北京市住房租赁市场规模不断发展。但虚假房源、违规涨价、退押金难等问题时常出现，引发不少矛盾纠纷。这些问题不仅增加了租房者的经济损失、影响了生活质量，也不利于住房租赁市场平稳发展，有必要通过地方性法规加强管理。 　　住有所居、租购并举、职住平衡……《条例》中的一系列具体表述，体现了北京鼓励保障性租赁住房建设，推动实现宜居安居环境的决心。针对住房租赁出现的堵点，《条例》一并考虑并提供了提前规避的指引和遵循。比如，在价格方面，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以采取价格干预措施，稳定租金水平；单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，减轻租房者资金周转压力。在“二房东”整治方面，规定个人转租住房超过规定数量的，应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记，取得营业执照；房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务，不得赚取租金差价。有了这些条件要求，相信住房租赁行业鱼龙混杂的情形将得到扭转。 　　房子是用来住的、不是用来炒的。要让租房者租得放心、住得安心，市场各方必须按规矩行事。从这个角度说，健全法治、依法规范，不是要打压住房租赁市场，而是要补上短板，保障住房租赁市场更健康有序发展。当然，在政策执行过程中，政府部门不可缺位，也不可越位，还需了解出租人、承租人、房屋中介等当事方的所思、所盼、所愿，用一系列柔性配套举措来调动各方积极性，让租房成为更有获得感幸福感安全感的生活选择。