5月24日，据深交所披露，中国电建地产集团有限公司（以下简称电建地产）发布公告称，薛志勇不再担任董事、总经理，接任者为李端。 　　值得注意的是，去年以来电建地产经历了重组失败、股东变更、董事长更换等事件，此次总经理更替之后，摆在电建地产面前的，便是在行业下行之下如何解决销售业绩疲软、盈利能力下降等问题。 　　管理层频繁变动 　　根据公告，李端生于1969年，硕士学位，高级工程师。先后任水电二局轻建公司项目副经理、第五分局项目副经理，水电二局经营管理部副主任、市场开发部总工程师，中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司副总经理、总经理等职务，现任中国电建地产集团有限公司党委副书记、董事、总经理，中电建河北雄安建设发展有限公司常务副总经理、总法律顾问。 　　自去年11月以来，电建地产高层变动频繁。据该公司公告，2021年11月11日，电建地产原董事长夏进变更为王海波，一同被调整的还有原董事唐定乾，原董事张维荣，外部董事邓孟元，外部董事李明英，董事秦普高进入董事会。 　　公告显示，王海波生于1971年，硕士研究生学历，教授级高级工程师，有着长期在河南的工作经验，先后任河南电力安装公司团委副书记，河南第二火力建设公司离退休工作部部长，河南第二火电建设公司登封工程项目部副经理、党总支书记，中国电建集团河南工程有限公司党委书记、董事长等职务。 　　如今，王海波和李端的相关资料已经在电建地产官网中更新。在王海波的致辞中，他提到“电建地产定位国内领先的城市运营商”“在前期投资与规划设计，片区开发建设、智慧城市打造、产业运营、商业运营、以及科技住宅、未来社区等领域，提供全面、可实施的解决方案”等相关企业战略。 　　《每日经济新闻》记者就高层变动方面等问题采访了电建地产相关负责人，截至发稿未能获得有效回复。 　　控股股东变更 　　电建地产的高层人事变动让人很容易联想起该公司的股东变更。 　　2021年9月28日，电建地产的母公司中国电建发布公告称，拟将所持房地产板块资产与电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换，理由是为了解决同业竞争问题。而电建地产则是中国电建旗下主要的房地产资产。 　　今年3月31日，电建地产公告称，“截至本公告日，公司已完成控股股东工商登记变更程序，公司控股股东由中国电建变更为电建集团，实际控制人仍为国务院国资委，实际控制人未发生变更。” 　　彼时电建地产表示，“本次控股股东变更后，不会导致公司经营方针政策、经营范围和经营管理层等发生重大不利变化。本次控股股东变更后，不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大负面影响。” 　　而同时，大规模的管理层变动就发生这期间，而且薛志勇也是和原董事长夏进同期的董事，在2021年11月的调整中留任，如今也最终离去。 　　此前，电建地产经历了一次失败的资产重组。2020年6月19日，电建地产旗下南国置业发布公告称，将采取发行股份及支付现金的方式吸收合并电建地产。南国置业向电建地产的股东中国电建、中电建建筑公司发行股份及支付现金作为对价，对电建地产实施吸收合并；南国置业为吸收合并方，电建地产为被吸收合并方。吸收合并完成后，南国置业为存续方。但到了2021年9月26日，中国电建和南国置业相继发布公告表示，南国置业拟价吸收合并电建地产的重大资产重组到期失效。 　　此后不久，电建地产被置换的方案便开始了。 　　盈利能力下降 　　如今，再次出发的电建地产正面临着销售疲软和盈利能力下降等问题。 　　4月28日，电建地产发布的2021年度报告显示，2021年累计新增土地储备面积149.69万平方米，累计新增货值753.08亿元，累计新增土地投资合同额289.71亿元。分别在成都、温州等地获取7个PPP、EPC、旧城改造等产城融合项目。 　　克而瑞统计显示，今年前4月，电建地产以118.7亿元位居百强房企全口径销售榜第52位。而2021年，电建地产的全口径销售金额为875.7亿元，排在第47位。今年已经过去三分之一，如果按照前4月的销售进度计算，今年电建地产的全口径销售额可能只有350多亿元，不到去年的一半。 　　年报显示，2021年电建地产实现营业收入约293亿元，较2020年度的210亿元有较大提升。 　　然而盈利能力却在下降。2021年电建地产净利润仅有4.1亿元，低于2020年的5.1亿元。而2019年电建地产的净利润尚有6.7亿元，2018年的净利润更是达到12.5亿元。 　　或许电建地产也意识到了这个问题，该公司曾经在2020年加速拿地。据公开数据，2020年11月至12月间，电建地产拿地金额便高达200亿元，远超其2019年全年拿地金额。2020年12月2日，电建地产以57.95亿元一举竞得北京市海淀区西八里庄0711-652、640、641地块。 　　而到了2021年，中指研究院统计显示，电建地产拿地金额变成了117亿元。而电建地产提出2021是“运营年”，希望“高质量发展”。 　　电建地产提出，“未来5年，电建地产将围绕‘国内领先的城市运营商，集团城市开发业务的引领者’的战略定位，以‘赋能智慧城市+打造幸福人居’为核心业务组合、以‘产业经营+资本运作’为主要驱动力”。 　　这一切都需要交给新班子了。

杭州“5.17新政”出台实施已有10天，二手房挂牌量、带看量、成交量增加明显。据相关数据显示，5月25日，杭州二手房单日成交达到了一个高峰，共计256套。在增长的挂牌量中，包含了众多“出租转为出售”的房源。 　　租金下跌 　　房东选择“租转售” 　　陈庆这几天接到了中介打来的电话，通知他那套用于出租的房子，一年租约即将于6月初到期，问他要不要续签合同，如果续签，那每月租金要下调500元。 　　他的房子是托管给中介机构的，一年12个月的租约中，有2个月作为空置期，他只能收到10个月的租金。去年的合同里约定，每月租金6500元。现在签新合同，租金降为每月6000元，年租金相比去年总计下跌了5000元。 　　房子位于滨江，面积是80平方米，两室一厅，托管给中介后，房子被改造成了三室，按间出租。周边有商场、地铁，生活还是很便利的，前几年租金一直比较稳定，没想到今年遇上了降租的情况。 　　中介跟陈庆解释，在滨江上班需要租房的年轻人，觉得一个单间就要1800-2000元的月租太高了，他们宁可多坐几站地铁，到之江、转塘等价格更实惠的地方租房，那边可能相同面积、生活配套也不错的单间，月租可以便宜400-500元。地铁带来的交通便利，让年轻人的租房半径扩大了。 　　陈庆算了一笔帐，目前滨江像他这种房龄10多年以上的二手房，如果不是江景房，每平方米单价大约在46000-50000元。80平方米总价大约370-400万元，现在的租金回报率大约1.5%，他觉得出租的性价比太低。继续持有，房子越来越旧，升值的空间也不太大，还不如趁现在新政出台，二手房成交回暖，抓住这拨行情，把老房子卖掉。以前他一直选择出租，是因为名下已有三套房，如果卖掉这套，就没有资格再买房了，现金放在手上又担心贬值。现在新政来了，他的父母也有了购买二手房的资格，可以用父母的房票再去买一套次新房了。 　　负责陈庆房源托管业务的中介小张建议，现在二手房虽然有所回暖，但陈庆如果想要以较高的价格出售，可能并不会很快成交，可以选择边租边卖，因为托管租赁和房屋买卖业务都在同一家门店，带客户看房也比较方便。 　　据我爱我家品牌与市场研究总监周包军介绍，公司目前还没有统计过租转售的房源数量，但是杭州各门店近期的出售房源挂牌量显著上升，带看量增加，意向协议签约套数也比之前翻番。他建议老旧二手房如果要进行置换，在现阶段回暖的窗口期，可以多关注一下行情变化。 　　中介收房业务萎缩 　　对托管房源要求提高 　　韩乐5年前把房子租给了一家中介的长租业务部门，到期后，中介通知韩乐，如果要续签，必须要对房子进行装修升级，装修款大约15000-20000元，施工团队上门检测后会出一个报价方案。这笔装修费用将由房东承担。房租也比5年前要下调一些。 　　韩乐的房子在城西，120平方米，房子周边的生活配套很便利。原来的结构是三室一厅，中介签约后，改造成了四室。当时中介机构还把室内重新粉刷了一下，把原来的旧家具、旧家电也都换成了新的，房子面貌一新之后，才按间出租。当时这些装修费用都是由中介机构承担的。扣掉空置费等各项费用后，韩乐一年还能收到租金9万元。 　　最近，韩乐和中介机构沟通后得知，中介机构认为房子出租5年了，现在房龄已经约有20年，各方面的损耗都比较大，家电和家具等设施有的也需要更换，墙面也要重新粉刷，如果不进行维护和修缮，会影响后续的出租率和租金。 　　据了解，续签时对房东的补贴相应减少或取消，背后有几个原因：一方面，前几年长租业务火爆时，各个中介机构为了收房打价格战，现在市场上仅剩下为数不多有长租托管业务的中介机构；另一方面租赁市场受疫情影响，出现了供大于求的情况。 　　韩乐最终也决定不再续签，把房子挂牌出售。 　　利率下调 　　卖房款偿还按揭款 　　李坚之前购买了一套新房，首付6成后，剩下的500万元在银行办理按揭贷款的利率是5.6%。因为二手房行情不太好，今年初他入住新房后，老房子先用来出租。 　　最近，房贷利率下调，他算了一笔帐，老房子市场价大约550万元，租金每年8万元，用来补贴贷款利息远远不够。他打算趁现在二手房行情好，先把老房子卖了，用这笔卖房款先把贷款还清，减轻生活压力。 　　杭州贝壳研究院院长上官剑介绍，这几天贝壳平台房源的挂牌量，与新政前一周相比，日均提升81%，二手房成交下定日均增长151%，带看量日均增加102%。其中萧山区、钱塘区、上城区带看量增幅特别明显，萧山市北、义桥这两个板块的增长排名前列，说明低总价的次新房受关注度程度很高。 　　上官剑认为，从目前的市场监测数据来看，二手挂牌量、带看量起来后，成交量会有一定增幅。不过，杭州新政的最终效果，还要再观察一段时间，看接下来的市场表现才能确定。而对于此刻的楼市来说，二手房下定增长这件事，至少是一个利好的开始，从最初的刚需入场，到后期的带动改善置换，在未来的半年内，可以有序调动整个二手房的流动性，利于房地产市场生态的良性循环的修复。

5月31日，中国农业发展银行召开2022年夏季粮油收购信贷工作会议，分析研判夏粮收购市场形势，安排部署2022年夏粮收购信贷工作。会议决定，先期拿出1100亿元信贷规模专项用于今年夏粮收购，后期根据需要随时增加，为稳住经济大盘作贡献。 会议指出，夏粮收购事关国家粮食安全大局。各级行要坚持在服务国家粮食安全的前提下防控风险的指导思想，按照保收储、增供给、当主导、防风险的总体要求，确保夏收工作平稳有序。 会议要求，加大夏粮收购贷款的投放力度。一是主产区、主销区和产销平衡区共同发力。二是提升信贷服务质效，各级行、各部门密切配合、有效衔接，确保资金供应不断档、不掉链。三是保证政策性收购资金第一时间投放，积极配合做好预案启动准备工作，一旦市场价格符合启动条件，要立即响应，及时足额提供收储资金。 会议明确，市场化收购将是今年夏粮市场的主基调。各级行要在做好风险防控的前提下，支持好市场化收购。一要因企施策，分类支持，对涉粮央企所需收购资金充分保障。二要大力推广供应链金融，可采用“定购贷”“订单贷”等模式为与核心企业达成交易意向的上下游企业提供贷款支持。三要用好信用保证基金，解决好中小微粮食企业市场化收购“融资难”的问题。 会议强调，各行要加强合规管理，做好风险防控，对贷款企业收购价格严重偏离市场正常水平，哄抬物价、囤积居奇的，要坚决制止；要把做好粮油购销领域信贷腐败专项整治工作同夏粮收购信贷工作统筹推进；要切实加强组织领导，将夏粮收购信贷作为当前工作的重中之重，实行“一把手”负责制；要统筹做好疫情防控和支持收购工作。

5月24日起，新建商品住房实际销售价格，可在备案价上下浮动15%的幅度区间进行商品房买卖合同网签备案。 中山市住房和城乡建设局关于调整商品住房网签价格浮动标准的通知 各房地产开发企业： 为落实《中山市促进房地产市场平稳健康发展工作实施方案》要求，推动房地产市场健康发展，现将有关事项通知如下： 2022年5月24日起，新建商品住房实际销售价格，可在备案价上下浮动15%的幅度区间进行商品房买卖合同网签备案。如有疑问，请拨打咨询电话88360003。 特此通知。 中山市住房和城乡建设局 2022年5月24日

各地楼市松绑政策的高频出台，让市场买卖双方逐渐摆脱观望情绪，变得更积极得做出决策。 据贝壳研究院提供的数据显示，今年3月，贝壳50城二手房新增挂牌房源环比增长约30%，除上海、沈阳、哈尔滨等受疫情影响较大的城市外，约九成的城市新增挂牌量环比增长；4月的疫情打断了二手房挂牌增长趋势，但随着多数城市疫情得到控制，5月以来，多地二手房挂牌数量回归上升趋势，5月（1日-24日）贝壳50城日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。 挂牌量增长的同时，部分城市的二手房成交量亦随之增长，尤其较早做出政策调整的城市，已经取得阶段性成效。5月以来贝壳50城二手房日均成交量较4月日均水平增长约10%，其中苏州、徐州5月日均成交较4月增长超过130%，南京环比增长超过50%，济南、东莞等超八成的城市成交量均较4月增长。 无论挂牌量增长还是成交量的活跃，均反应出市场缠绵已久的观望氛围开始被打破，不过，在居民收入增长预期下降、多地房价高位横盘等多重因素下，购房者入市心态依然谨慎。 尤其值得关注的是，随着二手房限售政策的放松，业主放盘意愿增长，使得多地可售二手房源出现了井喷似增长。贝壳找房平台显示，截至5月26日，苏州的二手房挂牌量为12.79万套、杭州8.8万套、南京13.63万套、济南5.72万套、东莞4.21万套。 苏、杭两城挂牌房源激增 4月11日，苏州将二手房限售年限由5年调整为3年；5月9日，苏州再次放松限售政策，将二手房限售3年的限制取消，新房限售由3年调整为2年。多次政策调整之下，苏州的二手房挂牌量也快速上升。 “现在解除冰封，一个小区一周能成交3—5套，房源多了，成交量也多了。”苏州市工业园区的一名房产中介对第一财经表示，新政出台之后，不少有改善性需求的业主开始挂牌自家的房源，准备换房，他补充道，现在的房贷利率创新低，业主换房的同时还能降低原本的房贷成本。 安居客后台数据显示，截至5月24日，5月，苏州市二手房挂牌量环比上月增长12.98%，相比4月苏州的二手房挂牌量仍处于环比下跌的状态，很明显，新政的影响开始显现。 与苏州比起来，杭州业主的出货热情更加高涨，尽管没有像苏州一样缩短限售时间，政策出台时间也没有苏州那么早，但杭州二手房的挂牌增长幅度已经超过苏州。 5月17日，杭州规定，限购范围内的唯一住房，增值税免征年限由5年调整为2年；另外，杭州新落户者，即使无社保也可以直接购买二手房，非户籍人口买二手房社保只需1年。毫无疑问，杭州对二手房买卖两端都进行松绑，二手房的流动性得到增强。 根据杭州官方媒体杭州日报报道，杭州贝壳研究院统计，5月17日当天，截至13:30，贝壳找房平台杭州二手房半天的挂牌量，是过去一个月日均挂牌量的10倍。 安居客后台数据显示，截至5月25日，杭州市3月、4月、5月的二手房挂牌量分别环比增长-0.62%、-0.96%、16.52%。限售政策放松的5月，杭州市的二手房挂牌量止跌转涨，并且增长迅猛。 东莞成交量涨幅居首 相比苏、杭两市二手房挂牌量的猛增，东莞、南京、济南三城的挂牌量的增长稍显逊色，政策传导到销售端或许还需要一定时间。 5月14日，东莞市发文明确放松限售，将增值税免征年限由5年改为2年，限售年限3年调整为2年。 东莞市一房产中介对第一财经表示，新政开始后的5月份，东莞挂牌的房源明显比以前多了，而且，不少挂牌的房源购买年限仅满两年，未满五年。 不过，安居客数据显示，5月，东莞市挂牌房源的增长幅度明显低于3、4月，截至5月24日，5月份，东莞二手房挂牌量环比增长7.32%，而此前的3月和4月，东莞市二手房挂牌量分别环比增长40.79%和29.11%。 58安居客房产研究院首席分析师张波对第一财经表示，因为3、4月份的快速增长，东莞市二手房挂牌量已经处于高位，所以5月份没有明显的增长，东莞的政策对市场的影响还没有完全释放出来。 让人意外的是，东莞市二手房市场的成交量比较亮眼，诸葛找房数据显示，2022年第21周(5.16-5.22)，东莞二手房成交466套，环比上涨33.52%，位居涨幅首位；其次为苏州，环比涨幅为11.53%，位居涨幅第二。 南京挂牌量半月新增3万套 5月10日，南京将预售商品房的限售时间从原来的办理产权证满3年，调整为合同备案日期满3年。 5月25日，南京市贝壳找房平台一房产中介对第一财经表示，限售政策放松以来，整个南京市挂牌的二手房增加了3万套，很多安置房也开始挂牌。从挂牌的业主来看，苏北的投资客偏多。“最近成交量也很大。”中介补充道。 贝壳研究院数据显示，5月，南京二手房挂牌量日均环比增长50%左右。不过，安居客后台数据显示，今年3月以来，南京市二手房挂牌量增长并不明显，截至5月25日，南京市3月、4月、5月的二手房挂牌量分别环比增长2.29%、-3.34%、-9.45%，5月份，尽管南京市的限售政策有所松动，但南京市挂牌量减少的幅度还在扩大。 济南挂牌量明显增加 继5月22日发布楼市调控政策之后，5月23日，济南再次松绑楼市，规定二手房的限售条件由取得不动产权证满2年，调整为限购区域内住房网签满2年持证交易。 有媒体报道称，5月23日一天之内，一中介机构系统后台二手房源激增4000余套。 “当天带看了4组，第二天带看了两组客户，业主感觉自己挂牌的价格低了，直接涨价30万元。”济南市一名房产中介对第一财经表示，这套5月23日挂牌的房源，原业主是给自己的孩子买的，2019年6月交的房，还没有装修。他表示，近几日，因为新政缩短了限售时间，不少房源开始挂牌。 贝壳研究院数据显示，5月23日限售放宽后，济南近几天二手房新增挂牌量明显增加。安居客后台数据显示，截至5月25日，济南市3月、4月、5月的二手房挂牌量分别环比增长7.95%、-12.98%、-3.87%。尽管5月的挂牌量继续环比减少，不过很显然，济南5月的挂牌量环比减少幅度已经收窄。 市场开始活跃 贝壳研究院市场分析师刘丽杰对第一财经表示，整体来看，短期二手房供应量在恢复性增长。 3月贝壳50城二手房新增挂牌量环比增长约30%，4月环比回落约20%，其中，疫情影响下长三角、东北区域等城市降幅较大。5月新增挂牌量恢复，5月1日-24日，贝壳50城日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。放长周期看，近3个月的新增挂牌量均值较今年1-2月均值增长约4成，但低于2020-2021年同期均值25%以上。也就是说，这个阶段新增挂牌量的变化是在今年初市场低位上的恢复性增长。 今年以来，房地产销售端尽管延续了2021年下半年的低迷态势，但随着近期的政策出台，成交量的下滑逐渐收窄。招商证券发布的研报显示，今年4月上半月，其选定的13个样本城市二手房销量同比降低33%，较3月收窄4个百分点。 贝壳研究院统计的数据也显示，二手房供应增加的同时购房需求也在增长。5月以来贝壳50城二手房日均成交量较4月日均水平增长约10%，其中苏州、徐州5月日均成交量较4月增长超过130%，南京环比增长超过50%，济南、东莞等超八成的城市成交量均环比增长。 尽管二手房供需两旺，二手房的销售的价格仍整体下滑。5月，上述5个城市中，除了杭州市二手房挂牌均价处于上涨趋势，苏州、东莞、南京、济南的挂牌均价都处于下降态势。安居客数据显示，截至5月25日，杭州、苏州、东莞、南京、济南的挂牌均价分别为3.42万元/平、2.19万元/平、2.17万元/平、2.72万元/平、1.57万元/平，环比分别增长0.75%、-0.26%、-0.24%、-1.56%、-0.43%、 从全国范围来看，近期二手房挂牌价格也整体下行。民生证券研究院统计的数据显示，受疫情影响4月，一线城市二手房挂牌价指数环比下行0.4个百分点，二线城市环比下降0.6个百分点，三线城市下降0.5个百分点。 刘丽杰表示，环沪城市、东北区域等城市在疫情受到控制之后二手房成交量快速恢复，这说明疫情会影响需求入市的节奏，但并不会让购房需求消失。随着二手房成交量的上升，房地产行业将逐步实现良性循环。

民营房企融资开闸，让业内看到一丝曙光，然而，在民营房企债务频繁出现违约的背景之下，也仅只有少数房企可以通过融资实现现金流的平衡。 5月24日，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证（CRMW），助力新城发行2022年第一期中期票据。同期，旭辉的相关融资工作也在推进中。 业内普遍将示范房企的融资动作视作一个积极信号。华泰证券固收分析师张继强指出，来自监管层的支持，以信用保护工具支持地产民企债券融资，是对缓解民企融资难的进一步落实。 但这是否能带来民营房企融资的全面回暖呢？答案是否定的。有资金缺口较大的出险房企内部人士向第一财经表示，现阶段下不会有金融机构向急需资金的出险房企投入新资金，所以融资开闸对于出险房企来说只是个伪命题，公司依然只有通过加大资产出让以及债务重组等方式进行自救。 不过，对于未爆雷的房企来说，融资的难度已大幅度降低。“资金还是不缺的，金融机构大量资金需要寻找出口，这也意味着，未来可能不会再有太多新的房企爆雷事件。”一家华南房企相关负责人表示。 未出险房企已获支持 5月16日，国家队创设信用工具助力地产民企实现公开市场融资的消息传出，并迅速落地。龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企被选定为示范房企，于上周陆续成功发行附带信用保护工具的债券，合计发行规模为24亿元。 其中，3家房企发行境内公司债所配合的信用保护工具，皆由中证金融与以上三笔债务的主承投行机构合作创设。 同样作为首批创设信用保护合约发债的示范民营房企，新城的融资动作有了切实进展。 5月24日，据中债信用增进公司披露，该公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，助力新城控股发行2022年第一期中期票据。信用风险缓释凭证拟创设总金额不超过1.3亿元，支持新城控股融资总规模不超过10亿元。 另据知情人士透露，旭辉也是第一批接到监管指导的示范民企，但当时该公司此前的发债额度已用完，先向监管部门申请了新的发债额度。目前该项工作基本完成，本周内有望推进新债券的发行。 对于冰封已久民营房企融资而言，业内普遍将此解读为重大利好，认为这有望成为民企破冰的契机。上海证券地产分析师金文曦认为，民营房企融资环境正在逐步回暖，其后或将有更多民营房企在公开市场获得融资。 华泰证券固收首席分析师张继强指出，2022年以来，监管就支持民企债券融资密集发声。3月政府工作报告明确提出“完善民营企业债券融资支持机制”，随后证监会表示将推出支持民企债券融资的举措。而本轮政策宽松中首次为房企设立信用保护工具，专项支持地产民企，帮助规避违约风险，更具针对性。 “民营房企融资难，是地产信用风险持续蔓延的重要原因。”张继强表示，“由于地产行业拐点未至，投资者出于避险也大多规避地产民企。本次政策直接支持地产民企融资，且通过信用保护工具减少投资者‘后顾之忧’。” 张继强认为，在行业景气度下行、违约频发情况下，信用保护工具的设立更具价值。若房企违约，投资者依靠信用保护工具可提升回收率，政策提振信心的针对性更强。 出险房企融资通道依然关闭 这不是监管层首次在房企融资方面给出指导动作。据长江证券梳理，2021年10月中旬以来，监管层开始全方位关注“房地产风险”，金融领域监管多次表态，维护房地产市场健康发展和良性循环，彼时“政策底”便已全面确立。 业内普遍认为，2021年末时，民营房企的标准化融资闸门已渐次开启，但在市场信心持续下降的情况下，投资者的认购意愿并不强，使得民营房企融资的推进难度较大。 这从房企2022年以来的发债表现上可窥见一斑。 华泰证券数据显示，2022年1-4月，房企境内债发行规模约1950亿元，同比下降43.17%，房企境外债发行规模约456亿元，同比大幅下挫68.52%。房企公开市场融资明显倚赖境内债发行，而地产境内债发行出现明显的两极分化，2022年初至今，央国企背景房企发行的境内债规模占全部房企境内债总发行规模的93%。 另据中指院监测，从历史记录来看，3、4月为信用债的集中发行时段，但今年4月过早、过快地结束了发行窗口期。4月份来看，发行人全部为央企、地方国企。地产民企融资相对难度较大。 事实上，多位业内人士向第一财经表示，当前的市场环境下，如果没有相关信用保护工具的背书，即便是目前业内公认资金信用状况尚可的民营房企，发债难度也颇高。 近日，据上交所披露，某上述优质房企的一笔小公募的状态更新为“已反馈”，拟发行金额超50亿元。对于这笔小公募的发行前景，上述固收分析师坦言，肯定无法一下完成50多亿的发行，但即便分批次，最终发行结果也“很难”。 值得一提的是，2022年4月，央行、外汇局印发通知要求，金融机构区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。 但很明显的是，民营房企仍难以广泛受益。有华南房企内部人士向第一财经表示，尽管央行要求银行的放贷额度不能少于去年同期，但是现在这个行情下，银行不敢放，“如果出现坏账并没人兜底，所以还是银行还是会把更多的额度给国央企和比较稳定的民企”。另有出险房企人士则直言，公司早已停止拿地，开发贷的情况即便改善了，也无法感受。 5月23日，央行、银保监会再召开形势分析会，研究部署加大信贷投放力度，并提及保持房地产信贷平稳增长。尽管近来监管层频繁释放积极信号，但有房地产业内人士认为，无论是加大信贷投放力度，还是降LPR，如果钱没有流入房地产，实际上仍然起不到救市的作用。 期待融资纾困并不现实 如今，几家示范房企陆续成功发债，是否意味着民营房企的融资有机会实现真正的破冰呢？多位受访人士对此保持较为谨慎的态度。 从纯市场的角度来看，当前许多地产债一二级市场存在价差，“有些优质房企的债券价格尚且在70多元，各种久期都覆盖，作为一个理性的投资人，肯定是先从二级市场买入，”有券商投行部人士表示，“除非二级市场的价格能向面值快速修复，比如企业出现重大利好或者股东注入流动性等，促使二级市场的价格逐步追平，这之后，才有望恢复融资。” 而对于出险房企来说，其再融资的破冰难度很大。上述分析人士指出，此前煤炭行业违约的企业，现在能做到的也只是把到期的存量债务还上，“像冀中能源等企业一直希望能重建信用，实现资本市场的再融资，但已经过去一年多了，目前还是没能达成。” 事实上，当前的市场环境下，即便是公认的优质民营房企，若没有信用背书，短期内发债再融资的难度同样很大。某家整体资金实力较好民营房企内部人士向第一财经透露，其所在公司早些时候能够顺利发债得益于担保。 有出险房企内部人士亦向记者坦言，未来再融资寄希望于来自监管层的信用背书。 有金融机构人士表示，带信用保护工具发债的民营房企未来会增加，“但仅限于硕果仅存的几家”。某资管固收资深分析师则预计，“可能暂时到新城左右止步，未来看看雅居乐这波房企有没有机会被纳入。” 上述券商投行部人士则持有更为悲观的态度，“不要看能否扩容，先看几家示范房企有没有第二轮发债的机会。” 不过，有长期跟踪地产板块的券商分析师则认为，未来示范房企有机会利用信用保护工具再次发债，但主动权并不掌握在企业手里，而在信用保护工具的创设机构手中。至于发债房企名单的扩容，更多的在于监管层的态度。“整体而言，金融机构都是风险厌恶者，不会随意用自己的信用给房企担保。” 对于民企融资恢复正常的关键，核心在于销售的回暖。亿翰智库研究总监于小雨表示，出险企业破冰的关键在于市场的恢复。指望融资性现金流来缓解的可能性很小，信心重建不是一朝一夕能够完成的，而且就算重建可能也是最后一个被关照的对象。 “在当前的形势下，救房企就是救房地产行业，救房地产行业的本质则在于救经济，而救经济则依赖于疫情干扰的最小化、消费复苏、经济整体企稳回升、居民就业与收入的预期转向乐观以及政策方面的持续刺激。”西政资本认为，“通过金融支持或信贷宽松救助民营房企存在逻辑上的短板，扩大对民营房企的救助范围也存在现实效果的局限性，而民营房企的生存和发展最终要依赖的始终还是楼市销售端的回暖，尤其是经济的向好以及房地产行业的良性循环。”

转眼已是五月末，年中节点渐行渐近，房企的经营压力却丝毫不减。 某TOP50国资房企人士告诉记者，除了五一小长假个别城市项目表现尚可，近期集团销售数据并不亮眼。“上半年疫情影响太大了，只能寄希望于疫情好转后销售能有起色。” 另一深耕三四线的房企也称，从供应情况看，除了少数依然存在倒挂的热点城市，整体推售以及去化率还是偏弱，还没有看到明显的市场反弹现象。 上述情况，代表了当下很多开发商的心态：焦灼、等待、不乏悲观。所幸各地楼市维稳政策的高频出台，开始逐步驱逐笼罩在房企头顶的阴霾，当下，如何抓住政策松动的窗口期加速出货，将前几月的市场下滑空间补回来，成为众多房企当下的首要工作。 推货力度逐步加大 近两个月来，楼市似乎“热闹”了起来，地方调控政策不断出台，而且大多指向放宽购房门槛、提振购房者信心。但是，王凯的压力并未随之减轻。 作为北京一家TOP30房企的营销人员，他面临的工作挑战只增不减。今年，王凯所在的公司销售业绩平平，前四个月销售金额较去年跌了近四成。虽然公司基于对行业的判断，下调了今年的销售目标，但前四月的数据还是太过于惨淡。 以往“降价跑量”的策略似乎也在渐渐失效。早在五一前，王凯所在的公司便启动了一波营销活动，不过只在假期增加了客流，远未对销售盘面带来质的改善。“有时候新房越是降价，越是不好卖，购房者会担心项目价格继续跌，踩在高点上。” 行业普遍销售低温之下，王凯只能一方面保持常规的工作，同时为应对疫情影响，加快拓展线上营销手段。“目前营销力度也比较常规，没有大范围的降价促销情况，我们也在随时关注市场变化，希望疫情好转后销售能有所起色。” 王凯的情况并非孤例。在促进房地产健康发展的导向下，地方提振楼市的意图显而易见，层出不穷的调控政策，似乎也在吹响市场触底反弹的前奏。而从实际效果看，政策传导到销售回暖，还需要一定时间，这给绝大多数房企都带来不小的挑战。 值得注意的是，近期政策频频祭出、市场蠢蠢欲动，还是对房企心态产生了很大影响。一些房企想趁市场调整期抓紧出货，提升项目去化。 某华南房企告诉记者，因房贷利率降低、置业门槛下降，公司广州一项目趁势加推新楼栋，加推2天即成交60多套，成为所在区域销冠项目。 某北京房企人士也表示，近期各地调控政策不断出台，公司在一些热点城市进行了集中铺排，随行就市加快项目取证、供货节奏，不少项目看房人数也有明显回升。 在长沙，房企供货力度也在回升。据湖南中原数据，5月第3周，长沙内五区一手住宅供应1485套，供应面积21.55万平方米，环比分别上涨48%、88%，供应面积环比激增超过八成。保利、美的、碧桂园、龙湖等房企，均有项目密集拿证入市。 房企供应端的积极信号，对当下市场来说尤为难得。毕竟，今年前四月份，房企新房供应量创下近三年新低，四月同比降幅更是高达57%。 据克而瑞报告，今年前四月，一线城市中北京、上海新建商品住宅供应量同比提升，而深圳及广州均为负值。二线城市中，前四月供应情况同比均为负，其中沈阳同比跌89%、兰州同比跌84%、长春同比跌82%、天津同比跌70%。 房企供货力度大幅下降，既有疫情影响因素，也受行业资金吃紧、投资及开工力度不足影响。如今，楼市调控松绑的信号，给了房企一些入市竞争的信心。在北京、广州、深圳、南京等热点城市，房企新建住宅供应环比正持续回升。 进入5月份，房企信心持续修复。中指研究院数据显示，5月15日～5月21日，楼市整体供应量环比回升，在各城市新政落地后，房企推盘积极性有所回升。随着疫情形势陆续好转，前期堆积的待推盘项目陆续入市，供给端改善可期。 “拯救”去化率 房企供货节奏加快，一方面受市场情绪影响，也与其存货去化情况有关。 过去一年，土地市场经历过山车，房企拿地积极性下降，存货普遍所缩水。克而瑞数据显示，截至2021年末，超六成百强房企总土储货值同比下降。不过，华润、越秀、金茂等部分房企，今年的可售货值依然高于去年水平。 此外，基于较悲观的市场预期，房企普遍未公布销售目标，有公布的十余家房企，也大多较为谨慎。同时，因市场仍处波动周期，房企预计市场会“前低后高”，将动态调整销售时间和节奏，在低温期谨慎铺排，有走暖趋势时加紧出货。 比如华润置地，该公司今年可售货值约5278亿元，随着市场复苏转暖，在第二、第三季度供货更为集中，将会有大量新项目入市。宝龙地产2022年总可售货值约1477亿元，按照销售节点铺排，三季度货值占比最高达32%，四季度占比达28.4%。 而从实际去化率看，今年上半年的市场表现并不好。据克而瑞统计，今年四月全国重点城市中，去化率低于30%的达到半数，热点城市越来越少，且福州、宁波、合肥、青岛、珠海、无锡、厦门等城市，去化率表现还处于下降通道。 在去化率普遍不佳的情况下，房企只能靠加大供应量，提高销售总量表现。政策松绑后市场蠢蠢欲动，也加重了房企“去库存”的心态。距离上半年结束还有一个月，房企前期积压的存货逐渐释放，也将迎来一场销售“厮杀”。 从最新市场反馈看，虽然新房市场仍在低谷徘徊，但部分城市已出现回温迹象。 以武汉为例，近期该地出台楼市新政，降低非本市户籍购买首套房门槛。武汉龙湖清能天曜项目负责人告诉记者，受政策利好及项目自身因素影响，售楼部开放不到2个月后，累计客户到访破万，目前约200组客户在等待开盘。 “近期政策利好频出，促进房地产市场健康发展，武汉当地利率已突破近年来最低水平，购房资格进一步放宽，市场信心也有所提升。”上述人士称。 在华南市场，据海伦堡方面表示，受购房资格放开、个人住房贷款首付款比例和贷款利率降低等因素影响，公司在中山的海伦堡·玖悦府项目来访及成交量均环比上涨，5月至今来访客户环比增约两倍，成交套数是上月同期约四倍。 诸葛找房监测数据也显示，5月16日～5月22日，重点城市新建商品住宅成交量环比下降2.66%，但有6城成交量上升。其中，苏州政策多次调整后效果显现，本周成交1517套，环比上升80.81%，南京环比涨幅42.30%，温州环比增长39.41%。 为应对疫情影响、助力销售，房企对线上营销能力的重视程度也越来越高。远洋方面告诉记者，公司基于对市场的研判情况，一方面创新线上营销手段，增强客户粘性，同时各区域还将施工过程可视化、具象化、透明化地展现出来，以提振购房者信心。 不过，在许多三四线城市，市场形势则更为复杂。某华南房企人士告诉记者，从供应来看，全国整体尤其是三四线都偏弱。即便是在热点城市，除了一线、以及西安、成都、杭州等存在倒挂的城市，整体推售去化率同样较弱。 克而瑞表示，目前部分城市松绑调控，但行业整体仍处在深度调整期，短期内市场供求和成交尚未明显转暖。易居研究院称，基于5月上中旬数据，今年5月份全国100个城市新建商品住宅成交面积预计为1963万平方米，环比预计增长9%，同比预计下跌58%。4月各地政策出台频率较高，5月份环比涨幅有望出现积极表现。

尽管房地产政策面一片向好，不少民营房企的债务警报却仍未解除。 曾在5月18日暴跌的佳源系两只股票，于27日在港交所复牌，截至收盘，佳源国际控股（02768.HK）大跌近40%，而与金科智慧服务已经签订收购协议的佳源服务（01153.HK）则最终收涨35.8%。 不过，在关键时刻愿意收购佳源服务的金科，自己也身陷股债双杀、债券展期的危机中，同样在等待它的“白衣骑士”。 9天前，浙系房企佳源集团旗下两大上市平台的股价突然闪崩，其中佳源服务开盘后一路暴跌70.6%，佳源国际控股股价暴跌41.4%。 对于暴跌原因，佳源方面称，5月18日由间接控股股东持有的134.8万股佳源国际股份被一家证券公司透过孖展证券账户在公开市场强制出售，原因是账户中的证券价值大幅下跌及未能达到追缴保证金。 另有市场消息称，暴跌原因为佳源国际控股的再融资和流动性风险。在股价闪崩前数日，国际评级机构穆迪便将佳源国际的公司家族评级下调至“B3”，将其高级无抵押评级下调至“Caa1”，展望调整为“负面”。 停牌到复牌这段时间，佳源积极自救以应对流动性危机。停牌后不久，就有市场消息称佳源将把物业公司卖给金科。5月26日晚间，这一消息被佳源国际正式发公告确认。佳源称，5月22日，佳源国际及其子公司创源控股有限公司、金科智慧服务（香港）有限公司共同签订框架协议，后者拟收购前者所出售的佳源服务控股有限公司4.5亿股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%，及佳源国际在佳源服务间接持有的全部权益。 此外，佳源国际还公告称，截至5月26日其已偿还“2023年到期的利率13.75%优先票据”的到期应付利息约1208万美元，另外拟在5月30日或之前，偿还金额为1200万美元的“2022年到期的利率12%优先票据”的利息。 佳源集团在2020年年底才成功拆分物业公司在港上市，如今也避免不了卖物业套现救母公司的命运。相类似的案例，此前就有蓝光嘉宝、富力物业等，甚至还有在上市途中就匆忙卖身的物业公司，比如阳光城物业与万物云换股、中梁物业卖身碧桂园服务。 金科与佳源这次物业收购的交易对价，双方均未公告。根据框架协议，双方将于今年6月23日前敲定潜在交易详情及条款。金科服务强调，目前潜在交易的详情及条款尚未确定，并无进行任何款项支付，亦无法确定潜在交易将一定继续进行。这也意味着佳源方面还没拿到卖物业的“救命钱”。 有市场消息称，双方交易对价为2亿美元，金科服务愿意支付较高溢价，对此，交易双方未予回应。不过，按照股价表现来看，佳源服务在官宣“卖身”后股价大涨，金科服务在收购公告发布后复牌即下跌了9个点。 实际上，在这场交易中扮演“白衣骑士”的金科自身也尚未摆脱危机。就在7天前，在遭遇股债双杀之后，金科股份（000656.SZ）称其控股股东部分股票遭遇强制平仓。这背后正是其债务危机发酵——一笔本金12.5亿元的“20金科03”的公司债即将在5月28日到期，最新消息是该债券2022年第一次持有人会议已经通过了展期方案，将兑付时间调整为自2022年5月28日起的12个月内，定期兑付一定的本金，直至第1年末累计付清本期债券全部本金12.5亿元。 金科自身也在等待它的“白衣骑士”施救，知情人士对记者透露，重庆市政府及国企确实拟对金科进行纾困，具体入股事项还在谈判中。近日，联合国际将金科地产集团股份有限公司的国际长期发行人评级和国际长期发行债务评级从“BB”下调至“B+”，列入评级负面观察名单。中金公司也将金科股份评级由跑赢行业下调至中性，认为其年内到期债务较为密集致短期资金面承压。

《江苏省养老服务条例(修订草案)》提请正在召开的省十三届人大常委会第三十次会议审议，提出新建住宅区按每百户20平方米以上的标准配建社区养老服务用房；已建成小区未达标的要补足，或由政府按每百户15平方米的标准，通过购置、置换、租赁等调剂解决。 　　据省卫健委、省老龄办等去年发布的“江苏省老龄事业发展报告”，至2020年11月1日，江苏60岁及以上常住老年人口1850.53万，占总人口的21.84%，高于全国3.14个百分点。与2010年第六次全国人口普查相比，江苏60岁及以上人口的比重上升5.85个百分点，65岁及以上人口的比重上升5.32个百分点。省民政厅厅长吕德明表示，江苏7年前在全国率先制定《江苏省养老服务条例》，目前养老服务的发展任务、目标、环境都发生了变化，需要进行修订。 　　澎湃新闻获悉，《条例(修订草案)》明确，县级以上政府应将农村基本养老服务设施和能力建设纳入乡村振兴战略规划，推动农村和城市基本养老服务供给的均衡化、协调化发展。支持利用农村闲置房屋或整合公共服务资源等建设养老服务设施，满足农村老年人就近获取基本养老服务的需求。县(市、区)政府还应建立居家应急服务机制，对居家发生意外的老人及时给予救助，分散供养的特困老人和经济困难的高龄、失能老人接受救助所必需的费用由政府负担。鼓励有条件的地区为高龄、空巢、独居、失能等老人配备紧急呼叫终端，与智慧养老服务平台连接，提供无线定位、安全监测、实时求助、紧急救援等服务。 　　针对养老服务人才缺口大、待遇低、队伍不稳定等，《条例(修订草案)》规定，在本省连续从事养老护理岗位工作满5年的高等学校、中等职业学校、技工院校毕业生，由县级以上地方财政给予一次性入职奖励，鼓励各地出台与工作年限等挂钩的养老护理员(非事业编制)特殊岗位津贴制度。 　　同时，县级以上政府应均衡布局老年教育资源，扩大供给。鼓励、支持高等学校、中等职业学校、技工院校自主或参与举办老年教育非学历培训机构，结合学校特色开设老年教育课程。

“一个工作日之内三证同发，拿地即办证。”近日，拿着新鲜出炉的“三证”，安徽省蚌埠市中盛建设发展有限责任公司的员工张新赞叹“一站式”审批模式和“一条龙式”服务效率高。 　　为进一步落实安徽省关于优化营商环境的工作部署，聚焦市场主体关切，蚌埠市自然资源和规划局不动产登记中心通过提前介入、并联审批、数据共享推进“拿地即办证”改革，帮助企业降本增效、降压减负。 　　张新说，以前从交齐各种材料开始，要跑多个科室、部门，跑多趟，最快也得二三十天才能办到证，现在拿地当天就能拿证，成本大大降低。“对我们企业来说，不仅办证的时间大幅压缩，环节大量减少，这么快拿到证，能更快开展下一步工作，整个工期都会提速。” 　　蚌埠市自然资源和规划局相关负责人胡卫东介绍，推进“拿地即办证”改革，实现了企业办证时间明显减少、材料明显简化、费用明显减轻等几大变化。 　　高新自贸发展集团的工作人员吕松涛也是当天下午代表企业来拿到了不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。“‘拿地即办证’这个速度在过去根本不敢想，营商环境的不断优化让企业获益明显。”吕松涛说，此次改革减轻了企业融资成本、缩短了工程建设周期，对企业是一大利好。 　　按照“前台综合受理、后台分类审批、材料网上流转、窗口统一发证”模式，蚌埠市自然资源和规划局改变工作流程，将以往的串联审批改为并联审批，采取部门信息共享，各部门资料内部流转，互为前置的材料受理。 　　通过此次改革，土地出让合同10个工作日、建设用地规划许可证5个工作日、不动产证书3个工作日、修建性详细规划7个工作日、建设工程规划许可证5个工作日，合计30个工作日、50个自然日，压缩到5-6个自然日，企业办证时间压缩90%左右。 　　时间上，此次改革使得企业办理建设用地规划许可证、不动产权证实现“不见面审批”“零跑腿”。

5月29日，上海市人民政府发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（以下简称“方案”），共计八大项、50小项举措，第一财经发现，其中至少有12条小项涉及房地产及相关领域，从积极推动房地产复工达产、及时启动新一批商品房供应、增加2022年度建设用地计划、全面提速旧区改造、允许缓缴住房公积金贷款、鼓励金融机构对接基础设施重大项目、开展保障性租赁住房REITs试点等多个维度提振房地产市场信心。 在备受关注的房地产开发投资领域，“方案”第29条中提到，要促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。“方案”第12条提到，接下来要逐步推动批发零售、金融、交通物流、房地产、建筑等行业复工达产。 在土地供应上，一方面上海将增加全年招拍挂规模，减轻开发商拿地负担；另一方面将提速旧改。 “方案”第41、42条中称，对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，要加快建立线上交易机制，允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例；将适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求，按照各区2022年低效建设用地减量化任务提前下达建设用地指标，加大周转指标暂借的支持力度。对于建设用地指标确有缺口的区，可由市级指标采取“直供”方式解决。 “方案”第28条则专门提及旧改目标：年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策。积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设筹措和供应。完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。 在以金融手段支持方面，“方案”亦释出多项利好，从地方政府专项债、REITs发行、加强银企对接、允许职工缓偿公积金贷款等方面支持新城建设、重大基础设施建设以及房地产发展。 具体来看，“方案”第31条提到，聚焦自贸试验区临港新片区、虹桥国际开放枢纽、五个新城建设、南北转型等重大战略任务，支持各区申报地方政府专项债券。适当扩大地方政府专项债券支持领域，将新型基础设施等纳入支持范围。 第32条提到，进一步发挥基础设施不动产投资信托基金（REITs）作用，推动更多符合条件的存量基础设施项目发行REITs，遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点。 第34条提到，实施社会投资项目“用地清单制”改革，支持扩大企业债券申报和发行规模，加强银政联动和银企对接，鼓励金融机构对接重点项目，加大对基础设施建设和重大项目的支持力度，提供优惠、便捷的融资支持。 此外，“方案”第2条提到，受疫情影响的企业等用人单位，可按规定申请缓缴住房公积金，缓缴期限为2022年4月至12月，到期后进行补缴。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。职工租住市场租赁住房申请提取住房公积金用于支付房租的，每户家庭（含单身家庭）最高月提取限额从2500元调整为3000元。 对于承租经营的中小微企业和个体工商户，“方案”进一步明确了全市减免租金举措。其中，对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，全年免除6个月房屋租金。推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照上海市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。 鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元。对减免房屋租金的国有、非国有市场主体，采用非接触式办理和简便操作流程，减免相应的房产税和城镇土地使用税。 在此轮疫情中，上海的房地产行业几乎完全停滞。易居研究院智库中心提供的数据显示，今年1-5月份（其中5月份仅统计到5月28日数据）上海新建商品住宅成交面积分别为129万、80万、56万、10万、2万平方米，同比增速分别为-9%、22%、-48%、-87%、-97%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，接下来优化营商环境、降低企业房地产开发成本、支持合理住房需求将成为上海房地产领域的工作重点。此次出台的“方案”明确要建立房地产项目前期审批绿色通道、压缩房地产开发全流程和及时住房项目上市，这是在供给端对房企进行保障。从需求端看，方案明确提出支持刚性和改善型住房需求，这对于上海楼市有非常重要的意义。 “今年4-5月，上海楼市交易非常少，几乎是零成交，当前确实需要合理地刺激住房消费。此外，‘方案’在很大程度上降低了房企拿地的成本，减少了房企拿地的顾虑，有助于活跃土地市场，近期上海要推出第一轮集中供地，此类配套政策十分及时。”严跃进说。

　最近几年，关于豪宅市场的讨论已经延伸至法拍房市场。有不少置业者选择在法拍房市场“捡漏”，甚至瞄向豪宅产品。 　　深圳豪宅法拍房上线 　　引千人关注 　　记者在阿里拍卖网上看到，10套位于深圳市南山区留仙大道宝能城花园的房屋将在6月30日至7月1日进行司法拍卖，套均建筑面积约152平方米，起拍价约1504万元，折合单价约每平方米9.85万元，与周边二手房参考价相近。此前，市场传言指出，拍卖的房源数量高达400多套，此次价格也比市场传言的每平方米11万至12万元低了不少。根据深圳市中级人民法院执行裁定书，该批房源的申请执行人为平安银行深圳分行，被执行人有5位，分别为姚振华、宝能地产股份有限公司、宝能城有限公司、宝能控股(中国)有限公司以及深圳六金投资有限公司。 　　宝能城花园一直是深圳市场的“网红盘”，宝能城花园法拍房源之所以备受关注，主要还是因为与周边二手房存在价格倒挂。记者采访项目周边房产中介经理得知，宝能城花园二手房成交价曾一度高达每平方米15万元，现在的房源挂牌价也与法拍起拍价格有每平方米两万元以上的价差。 　　所以，这批法拍房源上线后迅速引起热议。记者看到，截至5月30日每套房源围观人数均超过2000，B座1单元22B房围观人数已超8000，但仍无人报名。此外，在标的物介绍中提及，拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等；与本次过户相关的双方需缴纳的一切费用均由买受人承担。因此，高额的交易税费也成为市场讨论的焦点之一。 　　与普通法拍房相比，豪宅法拍房市场更被市场所关注。此前，深圳福田一套豪宅法拍房以约3940万拍出，该房源为福田中心区深业上城一套467平方米商务公寓，为第一次拍卖，仅1人报名，最终以起拍价约3940万成交。近日，据阿里法拍显示，北京万柳书院先后成交两套法拍房，单日总成交金额1.85亿元。 　　豪宅是“硬通货”？ 　　在正常的商品房交易市场，多地的豪宅市场表现不俗。市场公开信息显示，深圳豪宅盘海德园新推出的239套房源，最低门槛接近1800万元，在5月30日开盘当天售罄。有业内人士表示，“豪宅”属性强的新盘依然受到购房者欢迎，在他们眼中豪宅还是属于市场中的“硬通货”。 　　如今，豪宅市场的热度也燃烧至法拍房市场，豪宅的价差更大，似乎更能吸引一些投资者。有参与过千万元以上豪宅法拍的购房者陈浩(化名)对记者表示，相比二手房市场，刚改用户可以用同等预算买到性价比更高的房产。豪宅购房者，也可以在法拍市场买到二手房市场上稀缺的优质房产。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于总价超过1000万的“豪宅”，从深圳等一线城市的角度来说，许多购房者还是拥有购买实力，而且法拍房市场同样受到正常商品房交易市场的影响。当然，购买法拍房还是要注意背后存在的风险，“从以往的市场看，流入交易的房产，往往质量不好或瑕疵比较多。而很多购房者只看到价格便宜，一些潜在的风险和额外的费用则考虑不多。” 　　法拍房平台上的房子，背后的故事各有不同。一般而言，网络司法拍卖一般都是低于处置参考价，因此很多人希望从中捡漏。不过，有长期关注深圳法拍房市场的业内人士告诉记者，深圳法拍房整体上的折价并不算很明显，一些法拍房最终成交价有时甚至还高于二手房参考价，也就是与市场价格相差无几。作为购房者，在参与法拍前需要做足功课。 　　在一些法拍房的微信群里，记者看到“群主”每天都会更新法拍房的信息，并提供相应的咨询服务。不仅如此，一些传统中介机构也盯上了这块蛋糕，安排了专门从事法拍房业务的中介人员。有房产中介人员告诉记者，在正常二手房业务低迷的时期，法拍房也是补充业务量的途径之一，而且收费的标准比正常二手房交易还高。

正如市场预期，深圳豪宅盘海德园新推一期项目，在5月30日开盘当天售罄，239套最低门槛达1800万的房源，经历6个小时选房后，被“洗劫”一空。 这是深圳2022年新开盘中第一个“日光”盘，更因为其总价极高，从而备受市场瞩目。早在本月18日备案价公布之后，便有分析人士预计会热销，因为项目一手售价显著低于周边同等地段的二手成交价格。 值得关注的是，几日前的5月26日，深圳南山区的招商仕林臻邸正式开盘，推出187套房源，共有251批客户入围选房。据悉，项目共售出178套房，仅剩余9套待售，开盘当天去化超过九成，与今年已经入市的30个新盘相比，去化成绩亮眼。 连续两个新盘热销，让冷寂了整整一年的深圳楼市开始躁动，二手房市场亦在5月呈现微弱回升格局。这个极为敏感的楼市，风向又变了吗？ “日光盘”回归 “有人问海德园能买吗？其实应该问，买得到吗？”对于网红楼盘海德园A区的介绍，网络上有人发出“深入灵魂”的拷问。 本次海德园A区的预售房源共239套住宅，单套住宅建筑面积约143—251平，均价与海德园B区相同，为12.6万元/平方米，毛坯交付。据悉，海德园A区在“i深圳”共登记2348人，其中提交资料信息的有1820人，终审通过1175人，最终入围最低积分为53.5分，入围并完成保证金冻结的客户总数为686批，686批选239套房，最终到350号左右的时候，房源已经全部选完。 毫无疑问，除了交通、教育、商业等因素，一、二手房价严重倒挂是其备受追捧的重要原因。 第一财经从房产中介处了解到，海德园周边小区的二手房单价都在20万/平左右，与海德园12.6万/平的均价相差7.4万。按照海德园A区最小的户型143平计算，其一、二手房的价差为1058.2万，也就是说，海德园A区的房源，如果放到二手市场上，这批一手买家将至少赚1000万元。 事实上，一二手价格倒挂严重的豪宅项目，一直在深圳市场受到买家追捧。就在几日前的5月26日，南山区的招商仕林臻邸正式开盘，推出187套房源，开盘当天去化达9成。尽管不像海德园一、二手价格倒挂严重，招商仕林臻邸的销售价格也普遍比周边的二手房便宜。据悉，招商仕林臻邸的销售均价约11.5万元/平方米，周边小区的实际成交单价在13万元/平左右。而且，招商仕林臻邸周边的房源大多楼龄比较长，不少挂牌的房源是在上世纪80年代建成的，而且没有电梯。 美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经表示，上面两个楼盘卖得好的原因，主要跟楼盘本身能带给客户带来的价值有更大的关系。但无可否认，4月开始深圳楼市是出现了回暖的现象，而且5月还降了房贷利率，这些对深圳楼市来说都是正面的利好因素。 豪宅市场似有升温 对比2021年下半年的冷清，当前深圳楼市的热度明显提升。 深圳中原研究中心数据显示，4月，深圳全市二手住宅过户套数为1860套，环比上升66.5%；二手住宅成交17.6万平，环比上升70.7%，成交量连续两月回升。另外，国家统计局数据显示，4月，深圳市二手房价格环比上涨0.5%，至此，扭转了自2021年5月以来，深圳二手房价格一路连续下跌11个月的趋势。 不过，相比去年同期，深圳楼市还需要恢复的时间，4月，深圳二手房的成交量仍然处于低位，同比下降62.07%。 值得注意的是，在深圳楼市整体成交量不及去年同期的背景下，深圳豪宅市场比较坚挺。 中原地产统计的数据显示，2022年前4个月深圳豪宅项目成交都高于400套，略多于去年同期，顶豪市场是稳中有升的，随着二手房参考价的执行，豪宅买家全款购房的比例超过5成以上。 “能购买豪宅的客户，实力更加雄厚，应对市场的变动也更加从容。”何倩茹对第一财经表示。而上述的海德园A区和招商仕林臻邸就是妥妥的豪宅。

房企的债务危机仍在发酵。5月30日，去年一直维持着境内外债券市场“零违约、无展期”纪录的金科股份（000656.SZ），正式宣布其“20金科03”债券展期12个月。 公告显示，金科股份5月26日至5月27日召开了相关会议，通过了《关于调整债券本息兑付安排及增加增信保障措施的议案》等四项议案，此次会议主要聚焦“20金科03”债券兑付时间调整。 该债券原定兑付日期为2022年5月28日，余额12.5亿元，议案通过后，该债券本金兑付时间调整为自2022年5月28日起的12个月内，在兑付调整期间定期兑付本金，直至1年末付清全部本金。兑付日调整期间，维持债券原有票面利率不变，新增利息随每期本金偿付金额同时支付，利随本清。 金科股份相关负责人对第一财经表示，金科承诺绝不“逃废债”，但当前确实面临短期流动性压力，展期是为了寻求债务与生产经营之间的平衡，以时间换空间，确保公司生产经营的平稳推进，确保债权人、投资者、业主及员工利益不受损。如果不对到期债务进行延期兑付，可能会严重影响公司的正常经营，直接导致公司丧失自身造血功能，陷入恶性循环。 金科称，接下来将严格落实和执行偿债方案。目前金科正在通过各种渠道、做各种努力，积极推动现金流恢复良性循环，包括积极向金融机构融资、持续加大资产和项目股权优化调整，强力推进国资入股金科集团股权和项目层面股权合作等。 去年至今，已经至少有20家房企推动公开债务展期，试图缓解流动性压力。 从销售数据看，今年楼市的持续下行，对金科这类民营房企造成了较大负面影响。去年金科还实现营业收入28%的增长，实现净利润36亿元，但今年一季度已经由盈转亏，总营收126.72亿元同比微增2.21%，净利润则亏损2.6亿元，同比下降138%。 4月以来，各地都在出台稳房地产的新举措，房地产市场正进入信心恢复阶段。金科方面表示，接下来要抓住市场逐步回暖的契机，把“稳生产”“保交楼”“强销售”作为首要任务，从金科内部数据来看，5月以来，签约、回款数量均明显上扬，初步统计下，截至5月24日，认购金额环比4月同期增幅48%，签约销售金额环比4月同期增幅超50%。 不过，接下来金科的自救举措能否跑赢债务危机还是未知数。中诚信国际近期出具的评级报告显示，2022年金科公开市场含权到期债务规模较大，2022年5-12月金科境内公开市场债务含权到期68.56亿元（不含永续债），其中5月、6月和12月到期/回售债务规模均超过10亿元，7月超过16亿元。 半个月前，深交所曾向金科股份下发年报问询函，要求其说明报告期内净利润与营业收入变动趋势相背离的主要原因，说明是否具备足够债务偿付能力、是否存在流动性风险等。但截至目前金科尚未能回复该问询函，金科股份表示，鉴于该问询函中所涉事项较多、工作量较大，且根据问询函要求，涉及部分问题及事项尚需年审会计师发表相关核查意见，需要延期至2022年6月10日前完成。

为促进房地产市场平稳健康发展，兼顾保障住房需求和“房住不炒”政策，温州市近日出台实施支持群众刚性住房需求的一揽子政策。 　　在公积金贷款买房方面，新政加大了对住房公积金贷款的支持力度。住房公积金缴存职工在政策执行期购买家庭首套住房，单人缴存的最高贷款额度提高15万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度提高30万元。以市区为例，调整后，单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。 　　同时，住房公积金贷款额度计算办法中的缴存时限倍数，亦有相应变化。其中，基数由原来的4倍提升至5倍，最高倍数则由10倍增至11倍。缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修首套自住住房，申请个人住房公积金贷款的，最低首付款比例由30%调降至20%；二套房申请个人住房公积金贷款的，最低首付款比例由50%降至40%。 　　另外，缴存职工申请无房租赁提取住房公积金的，每月提取额度由此前的最高1200元提高至1400元。 　　在商业贷款买房方面，根据新政，温州市对居民家庭首次购买普通商品住房或二手住房申请商业贷款的，执行最低首付比例20%的规定。购买第二套住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%。 　　同时，温州市将鼓励银行进一步降低居民家庭首套刚需住房贷款利率，以更优惠的利率和更快的速度加强商品房抵押贷发放，保持住房贷款利率在全省乃至长三角地区处于较低水平。 　　此外，为执行差别化住房信贷政策，目前对居民家庭名下在温州市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在温州市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在温州市拥有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房执行首套首贷优惠政策。

中国政府网31日发布《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，其中提出，实施住房公积金阶段性支持政策。受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。各地区可根据本地实际情况，提高住房公积金租房提取额度，更好满足实际需要。

继众多城市放松限售、限购等后，购房补贴成为多地祭出的又一楼市调控工具。 　　从无锡梁溪区最高补贴1000万元鼓励人才购房，到浙江义乌购首套商品房可获100%契税补贴，多地“真金白银”开始进入楼市，激励大家买房。 　　人才、多孩家庭为补贴重点 　　最近，“泥瓦工获50万购房补贴”的新闻引发不少关注。根据当地2021年出台的人才新政，浙江丽水的泥瓦工陈红伟凭借“浙江省技术能手”的省级荣誉，被评定为高层次人才，可享受6万元人才津贴和50万元购房补贴。 　　针对人才的购房补贴是近来多地楼市政策的发力重点。其中最引人关注的莫过于浙江无锡梁溪区发布的新政，人才购房最高补贴1000万元，在全国购房补贴力度里名列前茅。 　　“对于无锡等城市，经济实力强，补贴方面自然有更多的财政支持动作。类似补贴的政策，某种程度上也成为各地招揽人才、降低购房成本的一种手段。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。 　　除了对人才购房“开绿灯”，多孩家庭也成为了本轮补贴的重点对象。梳理发现，直接给予补贴的地区在四川省尤为集中。 　　四川泸州在近日发布的政策中提及，按国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地范围内购买首套或二套新建商品住房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助；四川绵阳则对购买新房的二孩、三孩家庭，给予每平方米200元的财政补贴，单户最高不超过2万元。除此外，四川达州、自贡也纷纷出台类似政策。 　　江西上饶则明确，上饶常住居民二孩、三孩家庭，且子女未满18周岁，购房时凭户口本或出生证明，分别给予300元/平方米、500元/平方米的补贴。 　　“这将有效满足购房群体尤其是二孩及以上家庭的合理住房需求，缓解多孩家庭住房难、住房紧的压力，同时提升市场交易活跃度，对于推进人口生育政策也有一定助力。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。 　　除了定向补贴，“阳光普照”式购房补贴政策也不少。如南通市通州区规定，对区内企业稳定就业职工购买区内首套新建普通商品房的，最高给予房款总额2%的购房补贴。 　　四川乐山新政显示，凡是购买首套新建商品住房的，享受每套购房补贴8000元；凡是购买第二套新建商品住房的，享受每套购房补贴12000元。 　　契税补贴，最高全免 　　直接补贴之外，买房人的一项重要考量因素——契税支出，也成为了此轮补贴的调整重点。财政部发布的《2022年一季度财政收支情况》中提到，一季度契税收入为1581亿元，同比下降22.4%，被认为是当前房地产市场承压的信号。 　　5月30日，江苏无锡发文鼓励购买预(销)售商办用房，自通知下发一年内签订商品房销售合同并网签备案的，由开发项目所在地予以已缴纳契税50%的购房补贴。 　　5月26日，浙江义乌出台的新政中，从即日起至2022年年底，在义乌购买商品住房的市民将获得60%-100%不等的契税补贴。而在2022年5月26日至2022年9月30日期间购买首套商品住房，按所缴契税地方留存部分100%给予补贴，也是此次补贴政策的最高标准。 　　山西太原发布了更为全面的契税补贴细则。自2022年5月20日起，首套住房面积在90平方米以下的由财政全额补贴契税。首套住房面积在90-143平方米(含)的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。 　　湖北大冶的新政则直接规定，购买大冶市行政区域范围内(不含黄石托管地区)新建商品住房并缴纳契税的，给予100%契税补贴。 　　“未来政策包括通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，降低已购房群体偿债负担，降低租房群体租金支付负担，维持正常的消费开支等很重要。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩，当前扭转市场预期是关键。 　　中指研究院梳理发现，当下发放购房补贴的城市以二线城市及三、四线城市为主，一线城市侧重于政策的微调，弱三、四线城市则将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。 　　“契税及购房款补贴相关政策，降低购房者置业成本，有利于释放潜在刚需及改善型需求，提升市场活力，对稳定房地产市场发展有着积极作用。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，但从目前政策效果上看，部分城市补贴力度不大，对市场提振效果有限，发放购房补贴结合更多优化政策，或可更好地发挥效用。

雅安市住房和城乡建设局出台一系列房产行业稳增长举措。按照新政，雅安市阶段性调整购房首付比例政策，自2022年5月25日起，雅安市居民家庭购买首套普通商品住房的最低首付比例下调至20%，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的最低首付比例下调至30%。政策停止执行时间以上级通知为准。 　　新政还调整了住房公积金政策，正常缴存住房公积金单职工、双职工最高贷款额度调整为45万元、55万元。以全额付款、商业贷款形式购买自住住房的，配偶可提取住房公积金用于支付购房款、偿还贷款本息；以住房公积金贷款形式购买自住住房的，配偶可提取本人住房公积金用于偿还贷款本息。未在雅安市办理过住房公积金提取、贷款业务的职工在本市行政区域内申请住房公积金贷款时，可提取未纳入贷款额度计算的缴存余额用于支付首付款。

“以前的杭州二手房市场，一套房降价50万元，挂牌半年多可能都卖不动，近期部分区域二手房带看量开始大涨，有些业主甚至开始提价了。”5月30日，一位杭州当地人士向《证券日报》记者透露，5月中下旬以来，放宽购房限制的新政落地后，低迷的杭州二手房市场活跃度已逐渐上升。 　　事实上，不仅仅是杭州，随着近期多地多种放宽购房限制的措施落地，部分城市二手房挂牌量、带看量大增。那么，目前二手房市场处于怎样的水平？而各地情况又有何不同？《证券日报》记者通过对多地一线经纪人、业内专家及机构分析师的采访，试图探寻当下重点城市二手房市场的真实情况。 　　贝壳研究院数据显示，5月份以来，贝壳50城日均新增二手房挂牌量较4月份日均增长约10%。而放长周期看，尽管50城近3个月(2022年3月份至5月份)新增二手房挂牌量均值较今年1月份至2月份均值环比增长约四成，却均低于2020年同期以及2021年同期均值25%以上。 　　“可以说，这个阶段新增挂牌量的变化是在今年年初低位上的恢复性增长，月份之间的短期波动也符合季节性规律。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，整体看，短期二手房供应量在恢复性增长。而二手房挂牌房源增加后，购房群体可以有更多选择，二手房成交会有所复苏。 　　二手房市场转向活跃 　　从当下交易数据来看，多地二手房市场已经加入“复苏阵营”。 　　贝壳研究院统计数据显示，5月份以来，苏州、徐州二手房日均成交量较4月份增长超过130%，南京环比增长超过50%，济南、东莞等城市成交量也均环比增长。另据诸葛找房数据研究中心统计，截至5月26日，深圳、苏州、南京、青岛、佛山、大连等城市二手房成交量超过4月份。此外，以最能体现市场风向的带看量指标来看，多地城市的部分区域市场也在回温。 　　“从厦门二手房市场的整体表现来看，5月份热度比4月份有所提升。尤其近一周，在厦门执行放宽限购政策后(比如外地人在岛外购房从提供3年工作证明变为半年即可、岛内厦门户籍的二孩及以上家庭可以购买第三套住房等)，客户购房意愿和看房活跃度提升。”麦田房产厦门某区域经理向《证券日报》记者透露，以厦门某区内的4家门店带看量为例，过去7天内，每天带看量从此前的六七组升至十组左右，上涨约30%。从近30天的带看量来看，5月份比4月份大概提升了15%。 　　另一个二手房市场表现较好的城市则是杭州。5月17日，杭州出台楼市新政，新落户者，即使无社保也可以直接购买二手房，非户籍人口买二手房社保只需1年。毫无疑问，对二手房买卖两端都进行松绑，将强化存量市场的流动性。 　　“从经纪人的角度看，当下的杭州二手房市场让人看到了希望。从去年6月份到出台新政之前，杭州二手房市场交易量萎靡，购房者大多担心高点入局，所以多数只看不买。而新政出台后，累积的存量需求成交欲望增强，交易量猛增。”杭州链家某门店经纪人张先生向《证券日报》记者透露，以前带10组客户看房最终可能零成交，现在大概率会完成两三单。放到整个杭州二手房市场看，一天的成交量也从新政前的七八十套回暖至现在的两三百套水平。 　　此外，刘丽杰也表示，环沪城市、东北区域等城市在疫情受到控制之后，二手房成交量快速恢复，这说明疫情会影响需求入市的节奏，但并不会让购房需求消失。 　　易居研究院智库研究中心总监严跃进向《证券日报》记者表示，多地二手房成交量复苏的背后，一是政策放宽力度增加，从放松限购、限贷、限售到多孩家庭住宅支持，再到调整公积金等多种政策组合拳连番祭出，激活供需两端；二是政策暖风频吹，市场预期有望从低迷转向稳定，信心有望逐渐得到修复，从而让撬动一二手房市场联动交易成为可能。 　　有议价空间房源才有成交机会 　　“从市场反馈来看，‘放松限购+取消认房又认贷+取消限售或缩短限售时间’，若能叠加降低二套房首付比例，这种政策组合可以释放更多购房需求。”某头部房企营销人士向《证券日报》记者表示，对改善性需求来说，不少购房者需要先卖掉名下二手房再置换新房，这就需要二手房市场先活跃起来，腾挪出用于换房的房票和资金，才能激发新房销售活跃度。 　　“南京部分区域一二手房价格倒挂，所以一二手市场联动成交比率比较高。我这个月成交的5单都是换房单，其中4单是卖了二手房去买新房，这类业主一般会以比同类房源之前成交价低10%至15%的价格卖出，但近期砍价空间确实缩小了。”南京链家经纪人刘先生向《证券日报》记者透露，至于其换房动因，除了买价格较低的新房外，现在买房贷款利率与去年高点买房时相差比较大，今年贷款100万元可能要比去年少还10万元到20万元利息。 　　同时，刘先生强调，当下达成交易的多数是比之前同类房源成交价低5%至10%的房源，如此才能在短期内出手，有极个别社区和房源确有涨价，但客户不一定接盘。总体而言，刚需仍旧占成交量的大头，改善性需求置换意愿也很强，整体市场呈现从低谷走向复苏的迹象。 　　正如上述麦田房产厦门某区域经理进一步称，在厦门二手房市场，除了有教育需求的刚需家庭入市比较积极外，鉴于岛内部分一二手房价格倒挂，近期又有央企国企拍到有区位优势的新地块等待入市，如此一来，有置换买房的改善性需求会提前挂牌出让二手房，且成交诚意较强，因为其可以静待卖二手房的资金入手，再去“打新”(用摇号等方式买新房)。 　　不过，该经理也直言，虽然刚需和改善性需求同时都在入场，但还是有议价空间的房源才有成交机会，整体议价幅度约为10%，总价高的房源议价空间大，反之则小。总体而言，有买房需求且有购买力的客户，只要价格点位达到心理预期，出手会比较积极。同时，即便带看量的提升将会缩短成交周期，但整体市场表现仍以“稳”为主。 　　“从杭州二手房市场表现来看，也是刚需和改善性需求在入市，但有议价空间的房源依然是成交主力军，只不过议价幅度在收窄。比如，一套300万元的房子有5万元至10万元降价空间，不像之前动辄砍价几十万元了。”张先生表示，“整体而言，杭州二手房市场并未进入客户‘蜂拥而至’抢房的阶段，只是新政给予了市场信心，加快了存量需求的释放。” 　　对此，诸葛找房研究中心认为，5月份市场呈现企稳好转迹象，释放了积极的信号，政策的宽松效应已逐步显现，接下来，在全国疫情好转以及房地产市场合理购房需求得到支持之下，叠加各地宽松政策，楼市加速修复已现端倪，预计6月份市场成交将会继续好转。

合肥市住房公积金管理中心30日在互动交流版块上回复了关于合肥公积金贷款额度的问题。 　　合肥市住房公积金管理中心表示，对贷款额度确定标准的完善，一是落实住建部《住房公积金个人贷款业务规范》中规定的“所申请贷款额度不应高于借款人(含共同申请人)公积金账户缴存余额的一定倍数”。因此，合肥市贷款额度在与还款能力挂钩的基础上，同步增加缴存余额一定倍数的计算方式。 　　二是体现公积金的差别化信贷政策的需要，在贷款额度按缴存余额一定倍数计算的同时，按缴存年限设定相应倍数，进一步体现缴存义务与贷款权利的匹配，提高制度设计的合理性，引导缴存单位及个人规范缴存住房公积金的主动性，促进住房公积金制度健康发展。 　　三是其他城市经验。参照外地中心账户余额倍数普遍设定为10-20倍之间，结合合肥市贷款流动性风险以及贷款政策平稳可持续发展需要，合肥市倍数拟定为按缴存时间分为10、15、20倍三档。同时兼顾低收入、低龄群体的住房公积金贷款保障需求，对职工缴存余额不足1万元的，按1万元计算。

宁波市住房公积金管理委员会办公室30日发布关于贯彻落实住房公积金阶段性支持政策的通知，通知表明： 　　一、受新冠肺炎疫情影响的企业，经职工代表大会或工会讨论通过并提供相关决议，可申请缓缴2022年12月31日前的住房公积金；受新冠肺炎疫情影响的个体工商户和自由职业者等灵活就业缴存人员，无法按时足额缴存住房公积金的，可申请缓缴2022年12月31日前的住房公积金。 　　缓缴期间缴存时间连续计算，不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款；缓缴期满后进行补缴。 　　二、受新冠肺炎疫情影响的缴存职工，在2022年5月20日至2022年12月31日期间，不能正常偿还住房公积金贷款的，经申请不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。已计收的罚息作退回处理，逾期记录已报送征信部门的，予以调整。 　　三、自2022年5月起，符合租房提取住房公积金条件的市区缴存职工，可提取的月度限额提高至1500元。余姚市、慈溪市、宁海县、象山县可提取的月度限额由当地住房公积金分中心根据当地实际情况确定。 　　四、市住房公积金管理中心及各分中心应科学评估政策调整对资金使用的影响，及时制订贯彻落实住房公积金阶段性支持政策的实施细则，加大宣传贯彻力度。深化和充分借助数字化改革成果，通过全省政务服务网、长三角一网通办、跨省通办、一事联办等渠道，简化办理流程，减少申请材料，进一步提升网上办、掌上办、异地办服务水平。同时，优化线下服务网点布局，方便缴存单位和职工就近办理。创新惠民服务举措，有条件的可开通邮件寄送、预约上门服务等业务办理模式，保障疫情期间住房公积金公共服务畅通高效便民运行。

贝壳研究院31日发布的一份报告显示，5月份中国50个城市二手房市场出现底部修复迹象。 　　报告指出，该机构监测的50个重点城市二手房市场成交量环比增长约14%，同比降幅收窄。50城中，超八成城市二手房成交量环比增长，其中长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。 　　报告分析称，这些城市二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及城市内宽松调控政策作用而有所修复。 　　除成交活跃度提高外，市场预期开始出现边际转换。报告指出，5月份，50城二手房带看客户量环比增长8%。同时，代表市场预期的二手房景气指数由上月的18回升至20的临界线。东莞、济南、佛山、无锡及嘉兴等城市市场预期复苏比较快。 　　尽管市场交易量出现了复苏，但房价仍环比下跌。贝壳研究院数据显示，5月50城二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅较上月扩大0.6个百分点。东莞、苏州、太原及长沙等城市房价出现小幅上涨，福州、徐州、哈尔滨等城市房价仍然在下跌。 　　总的来说，报告指出，目前房地产市场仍处于底部，成交量已经出现了复苏，预计在下半年将进入量增价稳阶段。原因如下： 　　一是，疫情防控出现有利变化，6月上海将逐步复工复产，稳经济的一揽子措施逐步落地，这将有利于经济恢复正常，提高居民对收入的预期。 　　二是，龙头城市对市场复苏起到带动作用。近几个月深圳二手房带看客户量、新增挂牌房源量保持增长，预计后期成交量将回升；上海复工复产后，预计住房需求将补偿性释放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈现出增长趋势，这有利于带动周边城市市场预期恢复。 　　三是房企端的纾困政策加快实施。如民营企业债券融资专项支持计划落地，“债券发行+信用保护工具”模式有望帮助民营房企恢复公开市场融资功能。

沈阳住房公积金管理中心副主任王彦5月31日在沈阳市政府新闻办召开的发布会上表示，沈阳住房公积金管理中心近日接续推出了高校毕业生及二孩、三孩家庭贷款支持政策，通过对服务群体进行细分，让贷款政策温暖直达，使职工感受亲切务实，更好满足购房者的合理住房需求，更充分地发挥好住房公积金制度在安居保障、服务民生中的作用。 　　王彦说，为贯彻落实“兴沈英才计划”，切实支持高校毕业生解决住房问题，沈阳住房公积金管理中心在前期高层次人才(A、B、C类)和经认定的其他符合条件人才贷款最高限额的1.5-4倍基础上，又出台了高校毕业生住房公积金贷款支持政策。在沈就业的毕业5年以内全日制本科、硕士、博士毕业生，使用公积金贷款购买自住住房的，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。高校毕业生住房公积金贷款旨在鼓励新毕业的大学生在沈就业发展，有效解决新毕业人才的住房问题，使青年人才免除后顾之忧在沈安家立业。 　　本政策服务对象适用于在沈阳住房公积金管理中心、辽宁省省直公积金中心缴存住房公积金，毕业5年以内的全日制本科、硕士、博士毕业生。毕业5年以内，是指从《普通高等学校毕业证书》中的毕业日期到申请公积金贷款的初审日期，不超过5年。 　　在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，使用公积金贷款购买自住住房的，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。单方60万、双方84万、三方108万。据悉，符合条件的高校毕业生办理住房公积金贷款业务时出具《普通高等学校毕业证书》，即可享受该项政策支持。 　　另一方面，二孩或三孩家庭住房公积金贷款支持政策主要为满足多孩家庭住房需求，提升居住品质，促进人口事业健康发展，按照国家生育政策，对生育二孩或三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。 　　本政策适用于已生育二孩或三孩，且孩子未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭(含本地和异地缴存职工家庭，且二孩或三孩由一对夫妻生育)。符合条件的职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的1.3倍。(单方65万、双方91万、三方117万)二孩或三孩家庭办理住房公积金贷款业务时出具《出生医学证明》，即可享受该项政策支持。 　　王彦说，职工持相关手续在公积金中心各区办事大厅均可办理贷款业务，同时公积金中心专门开设“二孩、三孩贷款”、“兴沈英才”贷款业务窗口，提供优先办理、预约办理、上门办理等服务。目前，公积金贷款(要件齐全)3个工作日放款；公积金与银行组合贷款(要件齐全)5个工作日放款。 　　2022年以来，沈阳公积金中心受理、发放高层次人才和高校毕业生住房公积金贷款123笔、合计贷款金额8131.6万元。其中，高层次人才贷款18笔、合计贷款金额1406万元，高校毕业生贷款105笔、贷款金额6725.6万元。5月11日，首笔多孩家庭购买自住住房的支持政策已经落地，目前，已办理二孩三孩贷款业务19笔，金额1488万元。

又一家百强房企被呈请清盘。 5月30日，花样年控股集团有限公司（股票代码：1777.HK，下称“花样年”）发布内幕消息称，5月26日接获境外债权人清盘呈请。 公告显示，Flower SPV 4 Limited针对花样年就未偿还贷款融资约1.49亿美元，向开曼群岛大法院提呈日期为2022年5月24日的清盘呈请。资料显示，花样年的注册地是英属开曼群岛。 “清盘呈请”指的是如果公司的负债过多，其债权人及/或公司成员可以入禀法院提出清盘呈请。清盘呈请提出后，法院将进行清盘呈请聆讯，如果清盘申请通过，法院会发出强制清盘令，颁令公司变卖资产以偿还债务、分配剩余财产等。 公告显示，若花样年最终因呈请而清盘，根据开曼群岛公司法第99条，清盘开始日期（2022年5月26日）后，就花样年直接拥有的财产做出的任何产权处置、花样年的任何股份转让或股东地位的任何变更将无效。上述产权不包括花样年附属公司拥有的财产，例如花样年附属公司在中国和美国拥有的资产。 花样年方面对第一财经表示，公司将极力反对呈请，并采取一切必要行动保障法律权利，包括但不限于与呈请人进行建设性的对话。另外，花样年绝大部分的资产在境内，公司境内业务、运营及项目工程不受影响。 IPG中国首席经济学家柏文喜对第一财经表示，由于内房股基本上都以小红筹的方式在港上市，美元债的发债主体都位于境外，按照发债协议，境外债务违约的企业往往已触发了被清盘的条件，因此无论是仲裁还是诉讼，被境外法院或仲裁机构裁定清盘是大概率的事情。不过由于这些企业的有效资产和业务都集中于国内，境外的清盘裁决未必能够得到境内法院的支持，因此债务人申请清盘一般只是为了给违约企业施压，以促使其做出对自身有利的妥协而已。 与此同时，柏文喜也表示，如果清盘申请通过，可能无法执行，但却会对花样年的市场声誉、品牌以及资本市场活动造成负面影响。 自去年10月份债务违约以来，花样年已经自救8个月，包括争取债务展期、委任华利安(中国)有限公司为财务顾问，委任盛德律师事务所为法律顾问，引入潜在战略投资者粤民投另类私募基金管理（珠海横琴）有限公司。 出现危机以来，花样年陆续出售项目和股权，公开资料显示，花样年已出售成都、宁波、重庆、北京、广州、新加坡、绍兴等多个项目公司，回笼现金流。 花样年2021年的年报延迟至今尚未发布，其整体的债务情况也不得而知。公开资料显示，年内，花样年有2笔境内公司债到期，分别是“19花样年”、“19花样02”，合计14.54亿元。 据花样年投资者关系微信公众号透露，2022年4月，在花样年应该复工的49个项目标段中，有38个已复工，剩余标段目前已有明确复工计划和相应复工措施，预计将在6月30日之前全部复工。 2022年1月份，花样年实现销售额约5.1亿元，同比减少77.8%；2021年全年花样年实现销售额约465.94亿元，相比2020年的492.07亿元减少5.3%。2022年4月1日花样年股票停止交易，目前，仍然处于停牌中，最新市值为11.5亿元。 值得注意的是，花样年并不是今年第一个被申请清盘的房企。今年2月，在港股上市的上海房企大发地产(06111.HK)，也遭债权人向香港高等法院提交清盘呈请。 柏文喜对第一财经表示，如果很多海外债权人都对出险房企提出清盘，这意味着海外债权人对内房股企业进行挤兑，而申请清盘的行为，除了损害这些出险内房股企业的市场形象与声誉之外，似乎很难迫使这些房企妥协。

5月18日至今，不足半个月的时间内就有5家港股上市房企的股价坐上“跳楼机”，一家接一家地暴跌，情况十分罕见。 第一财经统计发现，近期股价闪崩房企中，佳源、领地、大发等内房股的市值，近一年来已经蒸发超90%。 从更宏观的层面看，全国上市房企的总市值已经连跌了5年。易居研究院与上海社科院共同发布的研究报告显示，仅去年一年，上市开发商的总市值就蒸发超8500亿元。 IPG首席经济学家柏文喜对第一财经表示，这一系列现象反映出房地产市场信心仍然极度脆弱，短期依靠市值管理的技术性措施改变不了行业基本面，也无法扭转企业的市值下跌趋势。 一日暴跌成“仙股” 在半个月内，5家在港上市房企股价狂泻，这在地产行业是前所未有的现象。 5月18日，浙江房企佳源集团的两个上市公司股价率先崩了，地产平台佳源国际（02768.HK）股价暴跌41%，物业平台佳源服务（01153.HK）开盘暴跌超70%。 佳源紧急宣布两只股停牌，积极自救，把在物业上市公司的持股果断卖给了金科，到5月27日复牌，结果佳源国际继续大跌40%，面对“跌跌不休”的走势，到5月31日午间佳源国际再度宣布停牌。不到半个月，佳源国际的股价已经从1.04港元/股降至0.35港元/股，降幅超过65%。 把时间线拉得更长一些，可以发现这只地产股已经连跌一整年了，去年5月底时佳源国际的股价约为3.6港元/股，如今股价蒸发掉90%。 紧跟着佳源暴跌的是四川房企领地集团，5月19日，领地集团地产、物业两个上市平台股价闪崩，先是领地控股(06999.HK)股价跌去84%，其后物业上市公司领悦服务(02165.HK）跌了近63%。其后领地的股价虽然涨回去一些，但是仍处于上市后的历史最低位。 去年5月，领地控股的股价一度超过7港元/股，现在只剩下0.7港元/股。 佳源和领地率先暴跌后，港股内房股并不平静。5月25日，上海本土房企大发地产（06111.HK）股价又跌去66%，次日又跌掉35%，仅七个交易日大发地产股价跌超87%。第一财经发现，去年5月底大发还有6港元左右的股价，现在只剩下0.57港元。 接下来股价暴跌的是安徽房企三巽集团（06611.HK），5月26日，三巽股价跌去35%，这家房企上市才10个月，股价已经从刚上市时的5港元/股跌到1.99港元/股。 而最近一家股价闪崩的房企是景瑞控股（01862.HK），5月30日该房企收盘跌幅接近到48%，截至记者发稿时股价为0.62港元/股。 开发商总市值大幅缩水 虽然5家房企股价在短时间内密集“跳水”不常见，但是港股内房股闪崩的场面，实际上已经屡见不鲜了。自去年下半年以来，陆续已经有新力、祥生、正荣、天誉置业等房企发生过类似状况。 行业面上看，全国上市房企的总市值已经连跌了5年，属于众多行业板块中最惨淡者之一。 根据易居房地产研究院与上海社科院市值管理研究中心近日发布的《2022中国房地产上市公司市值分析与健康发展研究报告》，仅过去一年，房地产开发类企业的总市值就蒸发掉8574亿元，同比下降21%。 从2018年开始，房企掀起拆分物业上市潮，一度十分红火，市值增长远超开发类平台，但好景也不长，根据上述报告统计，2021年物业管理类公司市值下降26%，全行业上市公司市值蒸发掉1661亿元。 报告显示，近5年中，2017年上市房企平均市值最高，平均为185亿元，此后不断下降。到2021年底，中国房地产上市公司平均市值仅为119亿元，其中民营房企虽然上市公司数量多，但市值走低趋势明显，平均市值仅剩下88亿元，央、国企虽然数量少，但平均市值较大，为350亿元。 全国商品房一年销售18万亿元，但336家房企上市公司的市值总量仅为3.99万亿元。 改变颓势需要行业基本面好转 对于房企股价接连大跌的原因，IPG首席经济学家柏文喜对第一财经表示：“去年下半年以来，楼市销售急剧下滑，行业调控措施持续放宽，却不见效果，今年一季度以来的市场走势更加惨淡，导致本已陷入困境的房地产行业雪上加霜，龙头民企接连出现违约和爆雷问题，行业信心已经极度脆弱。” 柏文喜认为，房地产上市企业整体市值不断走低，也与美联储加息、流动性回流美国有关。近期这批小房企股价闪崩，跟整个行业的趋势与现状有着必然联系，行情的惨淡和信心不足导致小企业的资金链和流动性承受更大压力。 对于暴跌原因，各家房企则有不同的说法。佳源国际已经两次公告称，其股价闪崩的原因是抵押股份遭证券公司强制平仓。但实际上这并非股价下跌的根本原因，而是其流动性风险导致的必然结果。在佳源国际股价闪崩前数日，国际评级机构穆迪就将佳源国际的公司家族评级下调至“B3”，将其高级无抵押评级下调至“Caa1”，展望调整为“负面”。总体来看，股价没有撑住的房企，都面临债务压力。 也有部分房企把股价暴跌归咎于机构恶意做空。今年2月份时正荣地产就曾针对股价大跌回应称，猜测有机构恶意做空再买入。一名长期关注港股地产股的分析师对第一财经表示，确实不排除这一可能性，因为港股有做空机制，有空头机构专门物色做空对象，攫取巨额利润，“今年3月曾有消息称，有关部门要打击恶意做空机构，结果当时内地和香港股市的房地产版块掀起过一波强势反弹潮”。 “许多房企早已无力进行市值管理，能“活下去”已经不错了。”一名千亿房企内部人士对记者表示，公司在2020年时还计划过做好市值管理，而现在负责这项工作的高管已经离职。 “当前房企要稳住市值，主要还是靠市场回暖和行业信心恢复，依靠市值管理的技术性措施，改变不了行业与板块的基本面，也改变不了企业的资金面与业绩，自然无法让企业股价获得根本性扭转。”柏文喜表示。 易居研究院也认为，房地产上市公司在资本市场上进入了低位波动时期，目前相当比例的上市公司市值降幅较大，市值能否触底恢复的关键，在于公司自身的健康发展。 亿翰智库则表示，股权增持和股权回购作为房企市值管理的手段，短期内或有效果，但是长期上作用不明显。长期来看，房企应该通过稳定经营提高企业的价值，从而达到市值提升的目的，经营状况和盈利能力才是上市房企市值的基础。

去年上演了13次“万人摇”的西安，也加入楼市松绑队伍中了。 5月28日深夜，西安发布楼市新政，不仅降低了公积金贷款首付比例，还放宽了买房门槛，本地人及外地户口买房条件都有所回调。同时，二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房，按照"刚需家庭"对待。 一夜之间，许多人有了在西安上车的“房票”。一位本地房产中介称，这两天来咨询买房事宜的人明显增多，虽然西安的政策较为温和，但还是对市场信心有所提振。在二手房市场，新挂牌房源数量有所增加，不过成交量也在慢慢回升。 作为中国的文化古城，西安不仅历史悠久，经济发展情况也可圈可点，对人口的吸附能力较为突出。截至2020年，西安常住人口总量达1295万人，较“六普”增加448万。这种基本面承载的购买力，使其在楼市走出独立行情，房价连翻上涨。 不过，受调控政策及疫情冲击，2022年西安楼市也出现一些“烦恼”，新房市场极度分化，有项目被抢也有项目滞销；二手房市场则受指导价影响不温不火，超十万套的高量库存有待消化。 新房市场现“四万人摇” 当下的西安楼市，呈现出一种冷热不均的“失衡”状态。新房市场上，有项目收获上万组意向登记，开盘去化率达100%；也有远郊项目试图降价跑量，但依然滞销。 今年四月上旬，西安华润置地·未来城市248套房源进行意向登记，最终收获超4万组家庭意向登记，刷新了西安楼市记录。除去这一热门盘，当月西安共有四个盘出现摇号，中国铁建万科翡翠国际也出现了“万人摇”盛况。 作为中国西部地区重要的中心城市，西安首次出现楼市“万人摇”，还是在2020年。当时，疫情形势好转后楼市复苏，某楼盘凭借较有竞争力的价格，诞生了西安历史上首个“万人摇”。此后，西安楼市持续受到瞩目，并在2021年产生了13次“万人摇”。 放眼全国，许多城市早在2021年楼市便步入下行通道，西安为何能独领风骚？克而瑞在研报中称，2015年以来，西安房地产市场持续火热，房价累计涨幅达3倍，原因包括政府主动压降供地规模、人口迁入量可观、热点板块一二手价格倒挂等。 据上述机构，早在2015年，西安政府为提振市场活力，主动压降了供地规模，全年商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却高达1563万平方米；同时，一系列“去库存”政策开始出台，西安楼市迎来分水岭，自此走上上涨之路。 2016年，西安商品房持续“供不应求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，当地房价迎来补涨行情，并首次突破“万元”大关，在全国楼市普遍加码调控的情况下，西安即便数次升级四限政策，仍挡不住市场热情，成交均价同比涨幅达到43%。 2018年是又一个标志性年份。当时，西安新房市场“一房难求”，也由此开启了公证摇号年代。在全国房价趋稳的背景下，西安房价上涨动力依然强劲、持续领跑。 在出现疫情的这两年，西安楼市仍不乏热盘，但一些改变也在悄然发生。一位当地市场人士称，受疫情持续冲击，西安楼市出现降价现象，有楼盘在持续平销后，推出了直降百万的特价房，即便如此，有远郊项目的去化率仍十分惨淡。 克而瑞陕西分析称，受2022年疫情影响，西安住宅市场前两月经历冰点，3月份积压的需求有所释放，四月份重新回归理性。从开盘情况看，主城万人摇项目一枝独秀，但以西咸为代表的外围市场不容乐观，开盘去化率低于50%较为普遍，之前投资外围区域的人也开始退出，在市场调整之际回归主城区。 从数据上看，据西安房地产数据中心统计，4月份西安商品房市场量价走低，当月共供应114.24万平方米，同比降29%，环比涨3%；成交117.68万平方米，同比降44%，环比降26%；成交均价13732元/平方米，同比降2.42%，环比降1%。 二手房市场也不容乐观。去年年中，西安开启二手房指导价模式，这无形中抬高了首付门槛，自此二手市场逐渐回归理性，部分购房者也转到新房市场打新摇号。4月，当地二手房成交不足3500套，成交均价15200元/平方米，环比跌1.30%。 二手房流通性待提高 基于上述市场形势，西安也加入楼市松绑的队伍中，降低了购房门槛。 在限购政策方面，从西安市外迁入西安市户籍的居民家庭，若在住房限购区域购买首套住房，须在购房前落户满1年；非西安市户籍居民家庭购买住房的，须持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税。 而在此前，外地迁入户籍购房前需落户满1年、且连续缴纳12个月社保，非西安市户籍购房前需连续缴纳5年社保或个税。 在首付比例方面，西安各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%。目前，西安多家银行利率已出现松动。 在限售政策方面，原为商品房买卖合同网签备案满５年、且已办理《不动产权证书》，新政调整为商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年；二手住房的限售年限由满５年调整为满２年。 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，作为周期最长的热点二线城市，西安在去年三季度热点城市开始下滑时，还在调控楼市。2020年至2021年第三季度，连续出台的几次调控政策都在收紧，这次新政则是一个逐步放松的方案。 “政策总体比较稳妥，限购限售政策没有一揽子退出，为后面留足了政策空间。”李宇嘉认为，针对目前市场上主要是刚需购房，新政降低了公积金贷款首付比例、增加公积金贷款额度，成为此次政策最大看点，在限购、限售方面还是比较严格。 还有业内人士认为，西安出台二手房指导价后，市场成交规模明显下跌。此次新政出台，无论是新建商品住房交易还是二手房交易，一定程度上都会激活二手房源量，加速市场流通。 记者在诸葛找房平台看到，仅5月31日这天，平台单日新上房源达到2700套，比上一日上涨32.33%，单日降价房源481套。其中，雁塔区新上房源284套，未央区新上房源546套，长安区新上房源238套。在链家平台上，目前西安在售二手房超十万套。 对于新政出台后二手房市场的反应，当地行业人士看法不尽相同。有人表示，市场有慢慢回温的迹象；也有人称，其实就是变回去年3月30号之前的政策了，对市场还未有实质性影响，不过银行放款速度有提升，是刚需入场买房的好时机。 克而瑞陕西认为，西安二手房指导价出台已过半年，业主及购房者的心理预期逐渐平缓，加上贷款放款等政策局部宽松，成交周期有所缩短。但当前市场上挂牌房源超10万套，即使按月均去化5000套计算，去化周期也在20月左右，未来有很大的去化压力。 整体而言，作为人口超千万的城市，西安GDP数值超万亿、经济表现强劲，为当地楼市提供了较为强大的支撑力。新房市场冷热不均，但整体去化周期保持在合理区间；二手房市场价格较为稳定，不过巨大的挂牌量，正推动市场步入“买方市场”。

5月31日，宁波市住房和城乡建设局等6部门联合发布《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》（以下简称《通知》），重点支持首套购房需求，满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善型住房需求，帮扶房地产企业纾困，促进房地产市场良性循环和健康发展。该新政自发布之日起实施。 调整住房公积金最高贷款额度 二孩三孩家庭限购区可再买一套 《通知》要求，职工按规定连续缴存住房公积金满2年，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高贷款额度由60万元/户提高至100万元/户。 购买改善型第二套自住住房等其他情形申请住房公积金贷款的，最高贷款额度由40万元/户提高至80万元/户。 按国家生育政策生育二孩或三孩家庭住房公积金最高贷款额度在上述基础上再上浮20%。 职工个人住房公积金可贷额度由借款人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户余额的12倍调整为15倍。 有未成年子女的本市户籍二孩三孩家庭，在海曙区、江北区、镇海区、鄞州区（以下简称“市四区”）已有2套住房的，可以在限购区域再购买1套商品住房；有未成年子女的非本市户籍二孩三孩家庭，在市四区已有1套住房的，可以在限购区域再购买1套商品住房。 加大城中村、城乡结合部改造力度 推行房屋征收安置房票制度 《通知》指出，要大力推进城中村、城乡结合部改造，推动城市有机更新，改善群众居住环境，提升城市品质。 同时，调整优化集体土地住宅征迁评估机制，提高房屋征迁货币安置比例，推行征收安置房票制度。持房票可购买商品住房或者二手住房，积极引导房地产企业向持有房票的购房人提供购房优惠，房票也可以按照兑付规则申请到期兑付或者提前兑付。相关部门和地区已在制定政策制度及操作细则，适时发布。 防范房地产领域风险 促进房地产市场健康发展 《通知》要求，坚持优化土地供应结构，根据供需关系，实施普通商品住宅用地差别化供应调节，保持合理房地价差，合理统筹优化商住配建比例。 延长土地出让金缴纳期限。土地出让价款的50%（含前期缴纳的竞买保证金）在土地出让合同签订之日起1个月内缴纳。普通商品住宅地块，实施意向预申请的，剩余出让金按照意向预申请相关要求缴纳；不实施意向预申请的，剩余出让金可在土地出让合同签订之日起1年内缴纳。 房地产开发企业可以使用银行保函替换商品房预售项目的预售资金相应监管额度，商品房预售资金监管银行不得拒绝接受合规的银行保函。 房地产开发企业可以在确保资金安全、不影响项目正常建设工程款支付的前提下，使用超出重点监管额度的预售资金支付本市土地竞买保证金，但使用期限不得超过45天。 引导金融机构在防范风险的前提下支持房地产开发企业的合理融资需求，加快房地产项目开发贷款的审批、发放。 持续开展房地产领域风险防范化解专项行动，围绕“保交楼、保民生、保稳定”，加强房地产领域重大风险防范化解，实现涉房风险闭环管理；加大涉险项目房企解困帮扶，鼓励国有企业参与项目重组，盘活项目；规范房地产企业市场行为，打击涉房虚假宣传，保护消费者合法权益。 《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》政策解读 一、为什么要出台《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》？ 为贯彻落实中央“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”及“支持刚性和改善型居住需求”精神，结合我市房地产市场实际，六部门联合出台了《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》（以下简称《通知》），提出了14条针对性政策措施，重点支持首套购房需求，满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善型住房需求，进一步促进我市房地产业良性循环和平稳健康发展。 二、个人住房公积金贷款政策有哪些变化？ 为缓解刚需家庭购房资金压力，保障改善型和二孩三孩家庭的购房需求，提高公积金贷款额度惠及度，《通知》对个人住房公积金贷款额度进行调整。即：职工按规定连续缴存住房公积金满2年，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，最高贷款额度由60万元/户提高至100万元/户。购买改善型第二套自住住房等其他情形申请住房公积金贷款的，最高贷款额度由40万元/户提高至80万元/户。按国家生育政策生育二孩或三孩家庭住房公积金最高贷款额度在上述基础上再上浮20%。职工个人住房公积金可贷额度由借款人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户余额的12倍调整为15倍。 例1、职工小王，按规定连续缴存住房公积金满2年，住房公积金余额5万元，第一套公积金贷款已还清，现申请住房公积金贷款购买改善型第二套自住住房。新政实施前，小王公积金贷款额度为40万元（5万元*12=60万元，达到额度上限40万元）。新政实施后，小王公积金贷款额度为75万元（5万元*15=75万元，未达到80万额度上限）。 例2、职工小李，生育二孩，按规定连续缴存住房公积金满2年，住房公积金余额7万元，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房。新政实施前（2022年1月1日起，最高额度由60万元/户提高至80万元/户），小李公积金贷款额度为80万元（7万元*12=84万元，达到额度上限80万元）。新政实施后，小李公积金贷款额度为120万元（7万元*15*（1+20%）=126万元，达到额度上限120万元）。 三、二孩三孩家庭购房资格有何变化？ 二孩三孩家庭因新增人口产生的居住需求，属于合理改善型需求，故在新政实施前规定的购房套数上增加1个购房名额，即：有未成年子女的本市户籍二孩三孩家庭，在市四区已有2套住房的，可以在限购区域再购买1套商品住房；有未成年子女的非本市户籍二孩三孩家庭，在市四区已有1套住房的，可以在限购区域再购买1套商品住房。 四、为应对新冠疫情影响，居民购房方式上有何变化？ 政府将搭建平台，助力房企及中介机构开展云端房源展示、在线房源直播推介、楼盘实景及样板房VR展示、线上选房、线上各类看房购房优惠活动，实现云上选房常态化。 近期，市住建局将联合房协、宁波晚报等单位和媒体，共同推出宁波首届线上房展会活动，通过直播推介、云端选房等多种形式，在房企和购房者之间搭建云端售房、购房渠道，助力促进合理住房消费。 五、新政实施后，土地供应方面有何变化？ 一是优化土地供应结构，在三江沿线、东部新城等核心区域，增加优质纯住宅用地供应，打造标杆品质楼盘，丰富市场产品类型，满足不同层次人群的购房需求，提升城市品质。二是为降低房地产开发企业拿地成本，保持合理利润率，提高房企拿地积极性，新供土地将调整房价、地价限价，使房地价差更趋合理。三是住宅供应结构上，将增加住宅供应紧张片区用地供应量，并结合市场需求统筹商办配比数量，减少过剩配套。 六、在商品房预售方面，做了哪些优化？ 一是积极推广装配式建筑,普通商品房申请预售许可工程形象进度条件为“高层达到三分之一、多层结顶”，绿色建筑项目工程形象进度达到±0，可以申请商品房预售许可。为推广建筑工业化进程，增加住房有效供给，新政实施后，装配式建筑占建筑面积比例达到35%及以上的商品房项目，工程形象进度达到±0的，也可以申请商品房预售许可。二是商品房预售许可项目每批次预售建筑面积由原来的不少于5万平方米暂调整为不少于2万平方米，每批次间隔时间由原来的不少于3个月暂调整为不少于1个月；对于拟售商品房全部为商业办公用途商品房的项目或批次，不受每批次最低2万平方米的限制，属地住建部门视情灵活掌握。 七、在帮扶企业纾困方面，新政出台哪些政策？ 一是延长土地出让金缴纳期限，缓解房地产开发企业因疫情等不利因素导致的资金紧张状况；二是房地产开发企业可以使用银行保函替换商品房预售项目的预售资金相应监管额度，释放预售资金的流动性，降低企业财务成本；三是允许临时使用超出重点监管额度的预售资金支付本市竞买土地保证金。 特别要说明的是，对于允许临时使用超出重点监管额度的预售资金支付本市竞买土地保证金的问题，为规避风险，要求在确保资金安全、不影响项目正常建设工程款支付的前提下才能使用超出重点监管额度的预售资金。同时，在资金安全保障方面，房企需及时归还该笔资金，使用期限不得超过45天，房企的母公司或总公司要为该笔资金的按期归还提供承诺或担保；为保证预售资金的按时归还，资规和住建部门将在土地竞拍、资金使用及归还阶段建立沟通联动机制，对用于支付保证金的预售资金进行闭环管理，确保资金安全。 八、在防范化解房地产市场风险方面，有何措施？ 宁波市委市政府高度重视房地产市场风险防范化解工作，要求各地各部门必须坚持以人民为中心，以“保交楼、保民生、保稳定”为主要目标，坚决维护群众利益和社会稳定。市、区两级专班持续开展房地产领域风险防范化解专项行动，对个别风险项目，积极解决矛盾问题，全力实现“保交楼”。同时，我市已建立全市房地产开发项目风险监测预警机制，落实日常监督，加强资金管控，确保项目正常施工，按期交付，让老百姓放心购买商品房。

回港实现双重主要上市后，贝壳-W(02423.HK)交出了一季度财报。 5月31日，贝壳发布公告显示，今年一季度其总交易额为5860亿元，同比下降45.2%；净收入125亿元，同比下降39.4%；净亏损6.2亿元，经调整净利润2800万元。 所谓经调整净利润，是一项非通用会计准则财务指标，即剔除包括股份支付薪酬费用、收购及业务合作协议产生的无形资产摊销、长期投资及按公允价值计量的应收贷款或有对价的公允价值变动、投资减值、及上述准则的税务影响后的数据。 从整体盘面看，作为国内头部房产交易服务商，贝壳没能在楼市下行中独善其身。 今年一季度，贝壳的存量房及新房业务均大幅下滑，其中存量房总交易额为3741亿元，同比下降44.5%；新房总交易额为1927亿元，同比下降43.9%。受此影响，贝壳的存量房业务净收入跌至62亿元，新房业务净收入跌至59亿元。 因业务规模缩水，期内贝壳的营业成本总额由2021年同期的159亿元，下降35.0%至103亿元。其中，外部分佣42亿元，内部佣金及薪酬47亿元，不过门店成本同比增加4.5%至9亿元，主要因签约服务中心租金增长等。 贝壳平台上的门店、经纪人数量，也随着市场下行有所流失。截至2022年3月31日，门店数量45777家，较上年减少6.0%；活跃门店数量42994家，较上年减少4.3%；经纪人数量427379名，较上年减少19.1%，活跃经纪人数量为381799名。 从贝壳移动端的活跃度，也能间接看出楼市降温、购房者情绪较为低迷。公告显示，贝壳移动月活跃用户数量平均为3970万名，而2021年同期为4850万名。 对此成绩单，贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东表示，2022年第一季度，贝壳总交易额同比下降45%，反映行业面临重重挑战。在这样的环境下，贝壳进一步完善门店和经纪人管理，同时利用科技手段优化运营，在新房领域平衡规模增长与风险管理。 贝壳执行董事兼首席财务官徐涛也表示，第一季度受疫情影响，市场态势仍较为分化，贝壳净收入出现同比下降。面对不利市况，贝壳进行了一系列管理动作优化，为市场复苏做好准备，同时以介绍形式于香港联合交易所主板双重主要上市。 记者获悉，早在去年8月份、IPO一周年那天，贝壳回港上市的计划便正式确立，项目内部代号“凤凰”。5月11日，贝壳正式在港交所挂牌上市，股票代码“2423”，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。 中信证券认为，贝壳以介绍方式在联交所双重主要上市，化解了公司面临的不确定性，保护了存量股东利益。另外，方案不涉及新股发行，最大限度避免了摊薄，有利于公司早日进入港股通，提升流动性。 在今日公告中，贝壳还宣布了一份回购计划，拟在12个月内回购最多10亿美元的美国存托凭证，前提是须在股东大会上获得公司股东的一般性授权。 尽管贝壳通过两地上市、组织架构调整等动作，尽力抵御市场波动，但其发展还是有赖于地产行业整体走势。而从管理层表述中可见，贝壳对今年的市场仍不乏担忧。“毫无疑问，贝壳在今年面临着多重考验。”彭永东表示。 贝壳预计，2022年第二季度，公司净收入总额将介于100亿元～105亿元，较2021年同季度下降约56.6%～58.6%。鉴于近期房地产政策的潜在影响、部分地区出现疫情并实施限制措施，情况仍存在不确定性，可能继续对公司运营产生不利影响。

连续下滑数月的房产销售市场，终于出现了向上的迹象。5月31日晚，第三方研究机构克而瑞发布了5月房企销售数据，尽管百强房企销售同比跌幅仍保持在近6成的高位，但环比销售增长则约5%，止跌回升。 同时，5月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比下降59%，与上月基本持平；其中，26个二、三线城市成交低位企稳，环比增长9%。 促动市场有所回暖的关键因素，是今年以来各地出台的楼市松绑政策。克而瑞统计数据显示，5月有97省市跟进放松政策，调控频次明显走高，所涉内容包括放松限购、限贷、限售、落地购房补贴等条款。 各梯队房企销售仍处低位 据克而瑞发布的销售数据显示，百强房企在5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，较4月超16%的环比降幅出现明显改善。 不过，同比来看，数据依然不理性，百强房企5月单月业绩同比降低59.4%；从累计业绩来看，前5个月，百强房企整体操盘规模同比降低52.3%。 另一机构亿翰智库提供的5月单月销售情况显示，以全口径销售计，TOP1-10、TOP11-20环比销售增幅在15%左右；TOP21-30、TOP31-50的环比销售增幅则在18%以上；TOP51-100的销售金额环比增幅超30%。同期，各梯队的同比销售降幅在40%-65%之间。 销售不振，使得今年以来的房企市场规模都保持在历史低位。 以全口径销售额计，TOP10房企中，仍是仅有碧桂园、万科、保利发展的单月销售额保持在300亿元以上，同比降幅分别为53%、48%、36%。而其中，保利发展以379.9亿元位居单月销售之首，碧桂园以378亿元仅随其后，万科则实现300亿元。 单月销售额在200亿元以上的仅有中海地产、华润置地，分别为278.6亿元、202.9亿元，位列单月销售额的第四、五位，均同比下降19%。此外，融创、招商蛇口、金地、龙湖、绿城的单月销售金额在100亿以上，同比降幅在50%左右的高位。 5个月的销售累计来看，超千亿的房企仍然只有3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，较2021年同期减少12家。 楼市交易或已阶段性触底 尽管房企销售同比表现仍不算乐观，不过市场层面显出了企稳回暖的迹象。 据诸葛找房数据研究中心数据显示，截至5月26日，其监测的重点9城新房成交40528套，环比上升2.7%，环比转跌为升；同比下降46.7%，降幅则收窄9个百分点。从城市上看，苏州、南京、青岛、佛山、杭州的新房成交环比止跌转升。 某TOP20房企市场营销人士表示，五月份的销售整体上跌宕起伏：五一期间表现有亮点，第二周下滑至4月份的水平，第三至第四周则有所回升，“整体表现略优于四月”。 一家Top10房企南京一项目在5月底发布的海报称：6月1日起全线提价。该房企营销条线人员表示，最近南京市场确实回暖较为明显。 “南京市场也比前两个月好一些了。”一华南房企内部人士告诉第一财经，“目前来看，整体到访的确是有提升的，接下来看端午这波情况如何。” 部分城市楼市回暖，得益于各地政策支撑。今年以来截至5月24日，据克而瑞统计，全国已有134城累计出台了223次楼市调控政策，堪称近几年中放松政策出台最密集的时段，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。 “今年的销售有两个分水岭，一个分水岭是3月中旬开始销售向下。另外一个分水岭则是4月29日后开始掉头向上。”在日前上交所组织的5家民营房企路演中，旭辉方面相关负责人表示，在“429”之后，各地的放松政策无论是限购、房贷利率等组合拳出台都有了显著的提升。 “5月目前监测到的来访量的比4月份提升了大概18%左右。”上述旭辉负责人表示，从到访到去化，可能还需要2~3个月的时间，预计全国主要城市的销售回暖在三季度，“因为该给的政策都有了，接下去就是信心的修复”。 克而瑞研究中心也认为，在放松政策不断加码后，随着国内疫情得以有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩，势必加大供货力度，6月将是验证市场成色的重要节点，并给下半年市场指明方向。

福建省福州住房公积金管理委员会日前发布《关于支持职工合理住房需求及提高二孩以上家庭住房公积金贷款额度的通知》(简称《通知》)。 　　《通知》主要从降低首付款比例和提高贷款额度两个方面对住房公积金贷款政策进行再调整，并将自2022年6月1日起执行。 　　一是对首次申请纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米以下住房的，首付款比例调整为不低于20%；申请组合贷款购房的，参照商业银行首付款比例的相关规定执行。 　　二是对第二次申请纯住房公积金贷款购房的，首付款比例由1月28日榕公积金管委规〔2022〕1号文件规定的40%再下调为不低于30%；申请组合贷款购房的，参照商业银行首付款比例的相关规定执行。 　　三是对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。

北京市人大常委会近日公布《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)。 　　《条例》包括六章：总则、出租与承租、租赁经营与服务、培育发展与监督管理、法律责任、附则。 　　其中在“培育发展与监督管理”章节，《条例》规定，北京市鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务。支持持有、运营租赁住房的企业在公开市场发行债务融资工具、公司债券、企业债券等募集资金，专门用于租赁住房建设和运营。 　　《条例》同时强调，北京市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，北京市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。 　　《条例》自2022年9月1日起施行。

5月30日，深圳证券交易所对ST泰禾(000732.SZ)2021年年报下发问询函，要求其6月10日前回复。 　　2021年，泰禾集团账面融资借款利息费用91.34亿元，其中，资本化金额72.69亿元，费用化金额18.65亿元。因泰禾集团未能提供全部在建项目的施工进展资料，年审机构无法获取充分适当的审计证据判断利息资本化和费用化金额的准确性。2020年12月，泰禾集团将对中城建设有限责任公司的预付款项与因减资事项形成的对关联方嘉兴焜昱投资有限公司的其他应付款进行对冲，但截至2021年度审计报告日，减资事项工商变更手续仍未完成。年审机构仍无法对于预付中城建设大额款项的资金性质、债权债务对冲的合理性获取充分适当的审计证据。 　　对此，深交所要求泰禾集团说明报告期计算融资借款利息费用的主要依据，是否根据诉讼判决结果和原借款协议重新计算，相关金额是否准确，借款利息资本化的确认原则和具体计算过程，公司在未能提供全部在建项目施工进展资料的情况下，确认利息资本化金额的判断依据、准确性，并结合项目实际施工情况，分析报告期借款利息费用资本化比率近80%的合理性，是否与同行业可比公司存在较大差异，逐项对照说明“开发成本”主要项目表的本期利息资本化情况与主要项目开发情况表的本期完工进度和竣工情况是否相匹配，是否存在工程项目停工缓建、尚未开工或者已完工但进行利息资本化的情形，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定。 　　另外，审计报告“与持续经营相关的重大不确定性”段落显示，泰禾集团因资金周转困难已经连续两年大额亏损，大量债务逾期无法偿还，并涉及多起诉讼事项，可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况仍然存在重大不确定性。 　　深交所要求其列出截至目前有息负债的债务类型、具体金额、到期日、偿付安排，目前有息负债已到期未归还的债务明细及变化情况，并结合近期到期情况及未来一年内到期金额、可自由支配的货币资金、现金流及重要收支安排、公司融资渠道及融资能力、债务重组推进情况等，说明公司是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，可能对公司生产经营活动及持续经营能力产生的影响，公司已采取或拟采取的解决措施。 　　泰禾集团此前披露公司2021年营业收入49.11亿元，归属于上市公司股东的净利润-40.13亿元。根据公司5月11日披露的《关于对深圳证券交易所关注函的回复公告》，导致公司业绩预告修正的事项包括未满足收入确认条件的项目利润减少约12亿元。深交所要求其说明“未满足收入确认条件的项目利润减少约12亿元”的具体情况，包括涉及项目和开发销售情况、对应收入和利润金额，前期认定满足收入确认条件的依据，以及后续调整的主要考虑。 　　泰禾集团董事长自2019年12月以来一直代行董事会秘书职责。2022年3月17日，泰禾集团披露公告称，公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机关调查。2022年4月29日，公司披露公告称，在黄其森协助调查期间，由公司董事葛勇代为履行公司董事长和董事会秘书职责。深交所在问询函中要求泰禾集团排查公司其他董事、监事、高级管理人员是否存在协助或配合有关机关调查等不能正常履行的情形，公司是否及时履行信息披露义务(如适用)。结合公司近期信息披露违规等情况，说明董事长或指定董事长期代行董事会秘书职责是否能够确保对信息披露事务、投资者关系管理等工作履行勤勉尽责义务，对董事会秘书的后续聘任安排。

眉山市住房和城乡建设局、眉山市财政局、眉山市自然资源局日前联合发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展政策措施的补充通知》。通知提出，从2022年6月1日起至2022年12月31日止，凡在眉山市中心城区购买新建商品房和二手住宅的新型实用人才，给予相应的补贴。 　　其中，购买新建商品住宅(别墅除外)。在6月1日-9月30日购买的，由财政部门给予300元/㎡补贴，协调房地产开发企业再给予300元/㎡补贴；在10月1日—11月30日购买的，由财政部门给予200元/㎡补贴，协调房地产开发企业再给予300元/㎡补贴；在12月1日—12月31日购买的，由财政部门给予100元/㎡补贴，协调房地产开发企业再给予300元/㎡补贴。

无锡市房地产调控领导小组办公室30日发布关于支持改善性住房需求和加快去库存的通知，支持改善性住房需求，对购买144平方米(含)以上商品住房适当放宽限购。 　　通知提出，鼓励购买预(销)售商办用房，自通知下发一年内签订商品房销售合同并网签备案的，由开发项目所在地予以已缴纳契税50%的购房补贴，具体操作细则由市(县)区政府制订。 　　通知还提出，进一步探索商办用房改租赁住宅的实施路径，鼓励各市(县)、区采用成本价回购存量商办项目用于改建租赁住房。

北京市西城区房屋管理局30日发布关于我爱我家、自如公司违反疫情防控规定的通报。 　　经查，5月28日晚，北京我爱我家房地产经纪有限公司天桥分公司员工在其位于西城区天桥北里的门店内接待客户，违规开展现场经营活动。5月29日上午，北京自如生活企业管理有限公司多名员工在西城区广内街道长椿街西里小区内聚集、开会。 　　上述两家公司未严格落实疫情防控规定的情况属实，西城区房屋管理局对上述两家公司做出如下处理：1、责令北京我爱我家房地产经纪有限公司天桥分公司立即闭店整改，并对其采取暂停网签、暂停从业人员信息卡权限、公示曝光等措施；责成我爱我家总公司对涉事分公司及人员依据公司管理规定严肃处理。2、责令北京自如生活企业管理有限公司暂时关闭西城区工作站进行整改，并公示曝光。

近日，网上传出，绿城旗下公司签发的一张电子商业承兑汇票出现拒付，票据金额为20万元人民币。30日，该公司发布澄清说明称，是因为收款人背书转让该汇票且系统误操作而产生拒付，现已妥善解决。 　　据了解，这张电子商业承兑汇票的出票人及承兑人均为绿城颐合房地产有限公司。天眼查数据显示，该公司由杭州绿城致臻投资有限公司持股51%，后者则可以追溯至绿城房地产集团有限公司。 　　这张电子商票的汇票到期日为2022年5月18日，票据状态显示为“提示付款已拒付”。中新经纬注意到，自个别头部房企出现大量商票无法兑付后，市场对房企商票变得较为敏感，因此，这张仅为20万元的商票拒付，也引发了舆论关注。 　　针对此事，绿城颐合房地产有限公司于30日发布了澄清说明。该公司称，公司于2021年11月18日开具电子商业承兑汇票一张用于担保工程款支付，票据金额20万元，到期日2022年5月18日，收款人承诺在公司支付工程款后退还该汇票。后因收款人背书转让该汇票且系统误操作而产生拒付，现已妥善解决。

上海市住房公积金管理委员会发通知称，现就本市实施住房公积金阶段性支持政策有关事项通知如下： 　　一、执行阶段性缓缴政策。2022年12月31日前，住房公积金缴存企业等用人单位因受疫情影响，无法按时足额缴存住房公积金的，经职工代表大会或者工会讨论通过后，可以向上海市公积金管理中心(以下简称“市公积金中心”)申请缓缴。缓缴期限为2022年4月至12月。缓缴期间，不对缓缴单位作欠缴处理，不影响单位征信；职工的住房公积金缴存时间连续计算，不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款；职工需办理账户转移或者销户提取的，单位应当先为其办理补缴。缓缴期限届满后，单位应当恢复缴存，自缓缴月份起正常缴存住房公积金。 　　2022年12月31日前，自愿缴存住房公积金的个体工商户及其雇员、灵活就业人员等，因受疫情影响，无法按时足额缴存住房公积金的，可以向市公积金中心申请办理停缴手续。期间，自愿缴存者的住房公积金缴存时间连续计算，不影响其正常提取和申请住房公积金贷款。 　　二、贷款不作逾期处理。受疫情影响，2022年3月至12月不能正常归还住房公积金贷款的个人，经认定后不作逾期处理，即不计罚息，不作为逾期记录报送征信部门，已报送的予以调整。不作逾期处理期间届满后，借款人应当归还全部应还未还的住房公积金贷款本息，并按照借款合同约定正常履行还款义务。还款仍有困难的，可申请延长住房公积金贷款期限，延长后的贷款期限不得超过住房公积金贷款规定的最长贷款期限。 　　三、保障职工租赁提取需求。职工租住市场租赁住房申请提取住房公积金用于支付房租的，每户家庭(含单身家庭)最高月提取限额从2500元调整为3000元。 　　本通知自2022年6月1日起施行。

30日广田集团发公告称，受第一大客户恒大集团债务危机影响，公司应收账款周转缓慢，深圳广田集团股份有限公司及子公司深圳广田方特科建集团有限公司、南京广田柏森实业有限责任公司等近期因流动资金紧张出现部分银行债务逾期的情形，截至本公告披露日，逾期本金合计39199.88万元。 　　公告称，广田集团将持续与银行积极协商，并加强应收账款催收工作，妥善处理相关银行债务逾期事项。 　　公告还称，广田集团可能会面临需支付相关违约金、滞纳金和罚息等情况，导致公司财务费用增加，进而对公司本期利润或期后利润产生一定的影响。同时债务逾期事项可能导致公司融资能力下降，进一步加剧公司的资金紧张状况。此外，公司可能因上述债务逾期面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被查封等风险。

　最近的楼市新政频出，但在大家都迫不及待想看“疗效”如何的时候，却有城市迅速取消了放宽政策。本应相当谨慎的调控新政，怎么就“变卦”了呢？ 　南京房协“取消二手房限购”被叫停 　　据中原地产研究院统计，今年年内，全国已有接近150城出台房地产政策，4-5月单月井喷刷新历史纪录。 　　而在近期出台楼市新政的城市中，南京是其中最受关注的之一。当然，受关注的不只是政策力度，更是政策出台到叫停的停留时间。 　　“自5月20日起，南京市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。”在一个月内对新房市场进行了6次微调成效初现后，南京又将放宽的目标瞄准了存量市场。 　　这座2021年GDP达到1.6万亿的新一线城市发布二手房放松政策，成为了当时二手房限购放松的典型代表。但就在新政“官宣”后的两小时左右，发表文章的的南京房协微信公众号将该文章删除，“二手房取消限购”的政策也随即被叫停。 　　“我们也看到了相关文章，但南京房协只是行业协会组织，其发表的内容不具备官方性质。”南京市住房保障和房产局相关负责人对媒体表示，目前在南京市限购区域购买二手房仍需要开具购房证明。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“从二手房角度来看，外来人口没有约束就可以购房，可能会引起一轮新的炒作，甚至使得炒房需求增加。” 　　“南京全市取消二手房限购，意在通过二手房的交易活跃来带动新房市场的回暖，但有可能触发投资炒作现象，这与国家要求‘房住不炒’相违背。”广东省住房政策研究中心高级研究员李宇嘉也认为。 　　武汉经开区取消限购一波三折 　　中部第一大城武汉，最近也因为一波三折的调控新政策吸引了一波关注。 　　5月21日，“武汉经开区”微博发布消息，自5月22日起，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域。自此，武汉经开区全面取消住房限购政策，这一消息也迅速登上热搜。 　　同一天，武汉针对多孩家庭、亲属投靠等发布一揽子楼市稳定措施，支持合理住房需求。 　　但和南京类似，武汉经开区该微博发布后也一度被删除，引发多方猜测。最终在22日下午，“武汉经开区”微博再度发布了取消限购消息，内容与上条微博一致。 　　后据媒体报道，武汉经开区实际上按照取消限购执行。有身在武汉经开区的楼盘案场员工对中新财经表示，自己负责的是一处距离地铁口、商场、医院都比较近的“湖景房”楼盘，户型也比较简单，23日新政发布后，来售楼处看房的客户确有增多。 　　“期间撤回或与市场对于政策放松出现过激反应等有关”，严跃进认为，但这并不否认政策是要放松的，至少从武汉来看，当日下午发布的政策说明政策保持宽松的导向。 　　上海中原地产首席分析师卢文曦则提到，南京、武汉放开限购的消息投放后，市场反应特别大，给舆情管控带来难度。而且撤销限购有放任“炒房”的嫌疑，因此被一度撤回。 　　政策放宽，但“房住不炒”不变 　　着急放松，又着急取消，南京和武汉到底在急什么？从数据或许可窥见一二。 　　克而瑞统计数据显示，4月南京市二手房成交面积52.0万平方米，较去年同期减少60.9%。4月武汉二手房成交面积67.5万平方米，同比减少20.7%。 　　价格方面，国家统计局数据显示，4月南京二手房价格环比下跌0.6%，这也是南京连续7个月环比下跌；武汉二手房销售价格环比下降0.4%，同比下降1.9%，远超二线城市跌幅均值。 　　但调控之下，在专家看来，有一条“高压线”不可触碰，那就是“房住不炒”。 　　“调控政策的底线应当有上线和下线，下线是房价不能大幅下滑，不能引发系统性金融风险。上线是‘房住不炒’，不能把房地产作为短期刺激的手段，房价不能大幅上涨，杠杆水平不能大幅提高。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。 　　南京二手房市场虽然没有迎来限购解除的政策利好，但在新房限购、限售松绑之下，据贝壳研究院统计，5月以来南京二手房日均成交量较4月环比增长超过50%，二手房成交的确有所复苏。 　　“各地因城施策不能脱离‘房住不炒’这一定位和方向，更不能把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。”在中国房地产业协会会长冯俊看来，未来关键是要继续实施好房地产长效机制，保持调控政策连续性稳定性，增强精准性协调性。

　在各种社交平台上，“经营贷”“商转公”和“转按揭”成为已购房人士经常提及的关键词。 　　“房价跌了，房贷利率也高位站岗了，现在月供勉强维持着。要是哪天撑不住，就只能把房子卖了。”一对去年10月底在郑州购买了新房的小夫妻对21世纪经济报道记者表示。 　　“我们是2021年10月买的房。总价146万，贷款102万，30年等额本息还款，当时6.272%的房贷利率，每个月月供是6294元。如果按照郑州最新的4.25%的最低房贷利率，每个月月供是5017元，足足差了近1300元。我们不指望能享受最新4.25%的房贷利率，银行如果能给我们降到5%左右就很知足了。”男方小张(化名)说。 　　国家统计局数据显示，去年8月，郑州新房、二手房价格同时出现拐点，自去年8月起郑州房价连续9个月下降。据21世纪经济报道记者梳理，郑州房贷利率今年开启过山车模式，从年初的首套5.39%一路走低到最近的4.25%。而早在去年初，由于央行对房贷设置了“两道红线”，郑州的房贷利率曾一度达到6.37%。 　　受国际贸易、国内疫情、洪涝灾害等多重因素的影响，2021年郑州房地产交易市场遇冷，全年新建商品房销售总量约为163450套，同比下降32.9%；二手房约成交65450套，同比下降3.73%。虽无法得知这23万业主是否为首套购房或贷款购房，但可以确定的是，其中凡是申请了房贷的，几乎都站在了利率的高点。 　　“我的工资每月6000元，但是没有公积金。她的工资每个月拿到手3000元左右，另有住房公积金，按税前4500元的标准个人和公司一共缴纳1080元。刨去6300元的房贷和1400元房租，我们每个月都是月光，真不知道如果有点意外怎么办。”小张很无奈。 　　小张介绍，他们购买的是期房，两年之后才能交房，这意味着每个月还贷的同时还得付1400元的房租，如果6.272%的房贷利率能降到4.25%，这部分房租就算是省下来了。 　　当被问及是否有寻求其他渠道降低房贷利率时，小张小刘夫妇表示有咨询过，但最后发现是房贷转经营贷，不合规，年限短而且还有被抽贷的风险。 　　记者采访了数位房贷利率站岗的人士，他们回应称，即使听说有灰色渠道可以降低存量房贷利率，如果没有央行、银保监会等监管部门的承认，也不会冒险参与。 　　小张夫妇“存量房贷利率降低”的诉求并不是个案。21世纪经济报道记者在政府留言板上发现，近日，有关存量房贷利率下调的呼声明显多了起来，多位留言者询问以“商转公”“转按揭”的方式降低存量房贷利率是否可行。 　　再提“转按揭” 　　一位银行信贷经理对记者直言，申请人实际承担的房贷利率由“LPR+银行加点”组成，银行加点自从合同签订的那天起就不会变了，以后申请人实际承受的房贷利率会按照重定价周期跟随最新的5年期LPR一年一变。无论央行如何调降5年期LPR，银行加点始终是以合同签订时的为准。 　　中国外汇交易中心数据显示，2021年全年的5年期LPR并未变动，一直持平在4.65%，但银行加点却普遍是几次上调。数据显示，当时由于多种客观因素叠加，个别地区，银行对首套房的贷款加点会达到120BP甚至更多。 　　也就是说，按照合同约定，贷款存续期间，存量房贷客户的加点是无法调整的。但是，在疫情影响和目前的经济环境之下，超过千元的月供差距，促使购房者不断寻找月供减负的方式。 　　在各种社交平台上，“经营贷”“商转公”和“转按揭”成为已购房人士经常提及的关键词。 　　此前21世纪经济报道曾深度调查过房贷转经营贷的风险。“商转公”是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款，进行转换的目的在于公积金贷款的利率很低，转换完以后可以节省很多的利息。但“商转公”对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。 　　已购房者所呼吁的“转按揭”是指跨银行间的贷款转接，借款人在甲银行办理了住房按揭贷款，但甲银行提供的折扣不如乙银行大，借款人想方设法将按揭转到乙银行，以便享受更优惠的利率。2008年，转按揭业务曾一度盛行，后被叫停。 　　记者查阅当年的相关报道，发现2008年全球金融危机期间，和如今类似的存量房贷优惠争议也曾出现，并最终落地实现。2009年1月6日证券时报《银行存量房贷7折优惠扭捏落实》一文报道称： 　　“2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。此后，符合条件的首套住房新个贷很快获得了7折优惠利率。由于央行先后5次降息，优惠前后的房贷利率已经相差超过2%，存量房贷客户开始谋求享受优惠利率。尽管政策没有明确在此之前签订的房贷客户是否可以享受优惠利率，但由于转按揭的存在，在实际操作中，大多数个贷消费者选择通过转按揭形式获得优惠利率。 　　随着转按揭竞争越来越激烈，各家银行普遍给予首套客户存量个贷七折优惠利率的压力越来越大。终于，在2009年新年第一天，四大国有银行总行关于存量房贷优惠利率措施松了口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利率。而其他中小银行也开始陆续跟进，为争取市场份额制定相应规则。” 　　14年过去，转按揭这一业务再度被利率高位站岗的月供族们提起。比如，一位市民在政府留言板上呼吁：“希望能放开银行‘转按揭’政策，让老百姓自由选择利率和银行，让利率真正实现市场化。” 　　记者发现，有部分小银行已经开始谋求吃下这部分“蛋糕”。浙江省的绍兴银行总行营业部官方微信公众号5月12日官方推送显示：为广大客户享受更优惠的按揭利率、减少房贷月供利息支出，特别推出“转按揭”业务，并附上一张以“按揭贷款置换”为标题的海报。海报显示，置换后的房贷利率最低可至5.05%。 　　据了解，绍兴去年房贷利率也站上过6%，最新房贷利率最低可至4.4%。记者致电绍兴银行，相关人员反馈称确实有此业务，但产品细节仍在设计当中。 　　但是，转按揭业务并非没有隐忧。有金融管理部门前官员曾指出，在经济上行、房价持续上涨的环境下，转按揭和加按揭极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行的潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。 　　举例来说，一位购房者通过A银行贷款80万元买了套价值100万元的房子，2年间还了10万元，此时他把贷款转到了B银行，而B银行对他的房产进行重新评估，发现房产涨价，值130万元，就给他放贷100万元，比原来的贷款额度还高。这就是典型的转按揭和加按揭业务。 　　上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，现在月供族们所呼吁的“转按揭”仅是同一贷款人将其他银行贷款转到新申请的银行，这实质上是一个商业银行的竞争行为，以前基本是需要先还清其他银行的贷款再申请。 　　崔光灿认为，如果现在新的银行在操作流程上优化，并在控制风险的情况下，允许先从本银行借款或提供“过桥”资金结清原来银行的贷款，再正式办理本银行的按揭贷款，从操作上是可行的。在我国利率市场化不断推进过程中，商业银行间的竞争会有所加大，住房贷款是优质资产，以较优惠的利率吸引存量客户是一个有效的手段，同时也利于存量房贷的业主减少房贷利息支出。建议贷款人在办理该业务时，一定要注意程序的规范，以免操作不当，影响到本人征信，或者出现还了上一家银行，下一家银行贷不出来等风险，特别是不要使用消费贷等作为过桥资金，注重规范性和安全性。 　　崔光灿表示，在当前经济环境下，各部门应该创造条件，让存量房贷客户尽可能享受利率优惠：商业银行可以主动阶段性减免利息，或通过竞争将存量房贷客户“转按揭”为新增房贷客户，也可以让存量房贷客户按新优惠利率“增按揭”归还部分存量贷款。但在政策具体制定上有关部门和银行应当审慎，将优惠政策精准用于减轻自住型和合理改善型客户房贷负担，避免炒房泡沫重演。 　　或有利楼市，但有损契约精神？ 　　北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩对21世纪经济报道记者表示，应当让存量房贷客户和新增房贷客户享受同等的利率优惠。对老客户的利率优惠也会对房地产市场交易的恢复、房地产市场情绪的回暖产生积极作用。如果存量房贷客户因为高利率下的月供压力被迫出售房屋，同样会影响稳房价、稳地价、稳预期的政策目标的实现。房地产市场的预期是全社会共同形成的预期，并不局限于新增房贷客户，存量房贷客户如果被迫出售房屋，也会干扰楼市积极预期的形成。 　　董藩认为，让存量房贷客户享受同等利率优惠比发消费券对稳增长更加有效。消费券能够拉动的产业链非常有限，而房地产行业上下游关联产业众多， 对经济的带动作用会更加明显。存量房贷客户过去的购买行为同样增加了税收和土地出让收益，创造了就业机会并拉动了GDP，对城市发展做出了贡献，有权利享受同等待遇。 　　市场上的另一种声音认为，存量房贷客户应当尊重契约精神，遵守与银行之间的房贷合同约定。 　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，银行加点是由当时的金融市场环境决定的，是贷款申请人和贷款银行在签订贷款合同时博弈的结果。合同本身不应该随意改变，但如果市场环境发生变化，申请人可以考虑和贷款银行重新谈判，寻求更大的贷款利率优惠。另外贷款申请人应该有权利选择利率更加优惠的银行重新办理贷款，这也是市场化精神的体现，前提是坚决遏制投机炒房行为。 　　对此，董藩也对21世纪经济报道记者表示，政策制定重在相机抉择，新老客户的同等优惠更加有助于房地产市场形成积极预期。契约精神应当尊重，但也应该鼓励银行接受更多的市场竞争，承担社会责任。

　越来越多的城市加入到取消购房限制性措施队列中，多地将执行多年的限购、限售政策进行优化调整。 　　据澎湃新闻不完全统计，今年5月以来，包括河北唐山、黑龙江哈尔滨、浙江杭州、浙江湖州、山东济南、安徽六安、江苏常州、浙江嘉兴、武汉经开区、辽宁大连、辽宁沈阳、广东东莞、安徽合肥、江苏南京、江苏苏州、江苏泰州、江苏句容、浙江金华、福建三明、江苏徐州等20余城出台楼市新政，直指放开或调整限购及限售政策。 　　以黑龙江哈尔滨为例，5月23日，哈尔滨市人民政府发布通知，宣布废止2018年出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。通知指出，2018年印发的通知已完成阶段性调控使命，继续实施区域性限售将导致一部分购房者购买的商品房无法上市交易，抑制了改善性购房需求的释放，不利于哈尔滨市房地产市场发展的需要，因此予以废止。即日起，购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。 　　河北唐山则于5月25日发布政策称，结合本地实际，对部分房地产调控政策进行梳理清理和优化调整，其中一条政策明确，为满足居民家庭合理购房需求，取消路南区、路北区、高新区范围内的商品住房限购、限售政策。 　　值得一提的是，近期多个热点二线城市也跟进优化调整楼市政策，且多涉及限购、限售等方面，购房限制性措施正逐步取消。 　　以杭州为例，5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确优化二手住房交易政策。在杭州限购范围内购买二手住房的，对落户杭州未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非杭州户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。 　　这也意味着，按照新政策，在杭州市限购范围内购买二手住房，落户杭州市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求。对非户籍家庭来说，须在购房之日前1年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。 　　另有南京、东莞、苏州、武汉等多个城市宣布放开限购及限售政策。 　　植信投资研究院资深研究员马泓表示，多地废止及放开限购限售政策，这是近期政策“组合拳”的一部分，目的主要是侧重在满足居民合理的购房需求，包括刚性和改善性需求。根据已公布放开限购、限售的城市来看，大都集中在三、四线城市，也有部分楼市表现相对低迷的二线城市。近期，无论是政治局会议，还是央行、银保监会等相关部门，都明确表达了对房地产政策的支持态度，各地也逐步释放宽松政策，从力度上来看，取消限购、限售较房贷利率调整更有利于激活需求。预计下一个阶段，地方房地产政策宽松的局面可能扩展到重点二线或一线城市，房地产市场有望在三季度逐步企稳。 　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠则指出，放松或取消限售政策利好购房者 “卖旧买新”，对改善性需求起到了很好的支撑作用，与中央支持居民合理住房需求相呼应，同时也有利于促进符合条件的二手房源入市，增加市场供应，进而提高二手房市场的流通性。 　　根据贝壳研究院数据，限售放宽后，近期多地二手房挂牌量增加。数据显示，东莞5月中旬限售年限降低，5月二手房日均新增挂牌量较4月日均增长约25%。苏州、南京、徐州等长三角城市也放宽限售，苏州5月二手房日均新增挂牌量超过4月的2倍，也超过3月的日均水平；南京、徐州5月日均环比增长50%左右。济南5月23日限售放宽后，近几天二手房新增挂牌量明显增加。同样，放长周期看，苏州、南京、济南等城市5月的新增挂牌量多接近于过去两年的月均水平。 　　而对于放松限购政策，梁楠表示，这为一些之前限购的居民提供了购房资格，一定程度上释放了市场购买力，这对有效解决楼市库存积压有积极作用；再次，多地放松乃至废止限购限售政策，有利于改善当前房地产市场信心偏弱、楼市修复不及预期的局面，同时也体现了政策调整的灵活性，有利于促进房地产市场健康良性发展。 　　梁楠认为，从当前出台松绑政策的城市市场表现来看，市场恢复进程仍比较缓慢，加之全国多地疫情阴霾尚未散去，对市场修复形成一定阻力，预计后续部分库存压力较大、市场成交低迷的城市，或仍会有跟进放松限售限购政策的动作。 　　展望后市，贝壳研究院认为，信贷支持下，限制性政策优化、支持性政策加码的效果将逐步释放。限售政策有利于增加二手房供应，限购、限贷等放松利于增加购房需求，供求两端政策结合将加快刚需、改善性合理住房需求的释放。 　　同时，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择；经过一定时间的去化，改善性群体卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地产市场和行业的良性循环。

为扎实推进全国自建房安全专项整治工作，全面消除自建房安全隐患，国务院办公厅发布《全国自建房安全专项整治工作方案》(以下简称《方案》)。 　　《方案》要求，严格落实地方党委和政府属地责任，按照“谁拥有谁负责、谁使用谁负责、谁主管谁负责、谁审批谁负责”的原则，依法依规彻查自建房安全隐患。组织开展“百日行动”，对危及公共安全的经营性自建房快查快改、立查立改，及时消除各类安全风险，坚决遏制重特大事故发生。推进分类整治，消化存量，力争用3年左右时间完成全部自建房安全隐患整治。 　　《方案》提出，各地要对本行政区域内城乡所有自建房进行排查摸底，在继续推进农村房屋安全隐患排查整治工作的基础上，重点排查城乡结合部、城中村、安置区、学校医院周边、工业园区等区域，突出人员密集、涉及公共安全的经营性自建房；开展“百日行动”，重点排查3层及以上、人员密集、违规改扩建等容易造成重大安全事故的经营性自建房风险隐患，确保管控到位等。 　　《方案》明确，加大对违法建设和违法违规审批房屋的清查力度，依法严厉查处未取得土地、规划和建设等手续，以及擅自改建加层、非法开挖地下空间等行为，对严重危及公共安全且拒不整改构成犯罪的，依法追究刑事责任。存在违法建设、违法违规审批问题的自建房，不得用于经营活动。建立群众举报奖励机制，举报一经查实，予以奖励。对故意隐瞒房屋安全状况、使用危房作为经营场所导致重大事故的，依法追究刑事责任。

香港特区政府差饷物业估价署27日公布，香港2022年4月私人住宅售价指数为384点，按月上升约0.5%，结束连续3个月跌势。 　　当日公布的数据还显示，按户型计算，今年4月中小型单位私人住宅售价指数为387.2点，按月上升约0.49%；大型单位私人住宅售价指数为310.5点，按月升约0.74%。 　　利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，4月份楼价指数主要反映3月中旬至4月上旬市况，当时新冠肺炎疫情进一步趋缓，加上社交距离措施即将放宽，刺激不少准买家加快入市，拉动整体市场气氛，甚至出现争购情况，业主逐步收窄议价空间，甚至加价，带动楼价回升。 　　陈海潮预料，若果疫情继续稳定受控，未来两个月楼价仍可靠稳上升，5月份楼价指数有望上升1%至1.5%，6月份则有望收复今年首季约3%的跌幅，至年中时楼价可望突破今年初高位，接近去年底水平。

遵义市出台十条措施支持房地产市场平稳健康发展。 　　具体为，合理安排用地供应。结合区域发展和商品房库存情况，通过调整供应结构、优化产业布局、强化功能补充、完善基础设施等方式培育土地市场，提升土地价值。科学确定供地节奏，适时调整商品住房用地供应规模、结构和时序。对商品住房库存消化周期在6个月以下的县(市、区)，加快土地供应节奏；18-36个月的减少土地供应；36个月以上的，原则上停止土地供应。适度控制商业用地供应，结合市场实际调整商住比，按片区配比商业用房，对商业房地产库存消化期高于24个月的区域，放缓或者停止土地供应。结合区域商业、住宅库存情况和市场需求，经审批可将商业用地调整为居住用地。 　　优化住房市场供给。加快房地产业转型升级，实施房地产开发企业培育行动，着力提升全市房地产企业总体实力，引导整合资源，自觉适应和满足市场多元化需求，进一步聚焦产城、文旅、康养和以长租为核心的租赁领域，提高经营管理水平和抗风险能力，促进行业健康发展。完善住房市场和保障体系双循环，支持刚性和改善性住房需求。鼓励引导企业创建优质工程，合理开发改善型住房，对已通过方案审批的房地产项目，允许结合市场需求对商业和住宅比例、户型结构作出调整。 　　进一步优化中心城区成品住宅建设实施区域和比例，房地产开发企业可根据市场需求申报成品住宅基本型和提升型的建设比例。引导运用磷石膏等节能、环保的绿色建材，以装配式建造方式打造宜居的高品质绿色建筑，提升居民的居住体验和住房品质。统筹城市更新改造项目和商品房去库存工作，拓宽安置渠道和途径，鼓励被征收人选择实物安置。 　　鼓励企业创新住宅产品类型，在住宅阳台底板至上盖的垂直空间内无水平镂空板、连接横梁、挂墙等结构体的前提下，阳台底板至顶板垂直高度达到或超过两个自然层的不封闭阳台，视为露台，不计算建筑面积且不纳入容积率计算；住宅建筑层高上限由3米调整为3.6米；取消停车位分区配置要求，住宅统一按每100平方米配建1个停车位。为缓解老城区车位紧张问题，在符合消防、安全、规划等行业规范的前提下，房地产开发企业可申请将库房等非住宅项目功能调整为车库使用，涉及建设用地使用权用途调整的，应按规定依法完善用地手续。 　　规范商品房预售许可审批。商品房预售许可按楼栋进行审批，不得分层、分单元审核，不得简单以形象进度取代法律法规规定的预售许可条件，如确需以工程形象进度作为审查条件的，应严格按照达到工程建设总投资的25%以上的标准，结合实际分类进行测算，合理确定形象进度要求。 　　规范地下空间管理。除人防车位外，土地出让合同已明确地下空间规模且地下一层实际建设未突破的，以及2007年10月1日(不含)前取得土地使用权的，不再补缴地下空间土地出让金，按出让用地使用权办理地下空间产权登记。 　　对2007年10月1日至今取得地上建设用地使用权且经规划许可进行地下车库、商业建设的，在不改变用途的前提下，车库按照“2020版基准地价的70%×土地使用年期修正系数×建筑面积”补缴地下一层土地出让金，出让年限与地上建设用地使用权主要用途的剩余年限一致；商业按照“2020版基准地价×土地使用年期修正系数×建筑面积”补缴地下一层土地出让金，出让年限按商业用途剩余年限计；地下二层及其以下部分不再征收土地价款。 　　对符合规划尚未缴纳地下空间土地出让金的，先行办理该部分竣工规划认可，并参照划拨用地使用权办理首次登记；对需要办理地下车库、商业转移登记的，由房地产开发企业按上述标准缴纳申请范围的地下空间土地出让金后，按出让用地使用权办理产权登记；房地产开发企业因破产等原因已灭失的，由业主委员会或社区负责，按上述规定申办地下空间转移登记。 　　在满足修订后的《遵义市城市规划管理技术规定》应配置停车位数量，符合消防、安全等规范的前提下，允许对地下空间进行用途调整，参照地上建设用地使用权用途调整的评估办法执行，房地产开发企业补缴土地出让金后，签订《补充协议》约定规划用途。按照“平战结合、合理利用”的原则，允许房开企业将人防车位出租给业主使用，并告知业主战时政府无偿征用。 　　加大信贷金融支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构按照市场化的原则支持房地产开发企业合理融资需求，推行“一楼一策”差别化住房信贷政策和贷款保证金制度，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。鼓励开展房地产信托基金业务，为市场发展引入新的资金活水。切实保障个人住房合理信贷需求，引导在遵金融机构加大个人住房按揭贷款投放，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例和最低贷款利率要求，鼓励引导金融机构最大幅度下调住房按揭贷款利率；鼓励引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策，对拥有一套住房并结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，执行首套房贷款政策；符合发放贷款条件的，发放贷款期限不超过15天。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以支持。 　　加大住房公积金政策支持力度。放宽住房公积金个人住房贷款楼盘准入条件，楼盘住宅主体结构形象进度达70%(含)以上，可申请准入。将住房公积金异地个人住房贷款支持区域范围扩大至全国，即在遵义市外正常连续足额缴存住房公积金的职工，本人或其配偶具有我市户籍的，在我市购房可申请住房公积金异地个人住房贷款。对单缴存职工购买非成品房、成品房申请住房公积金个人住房贷款的最高贷款额度，分别提高至45万元、50万元；对双缴存职工购买非成品房、成品房申请住房公积金个人住房贷款的最高贷款额度，分别提高至55万元、60万元；对遵义市A类引进高层次人才住房公积金个人住房贷款最高贷款额度提高至70万元。 　　优化行业营商环境。精简建设项目审批程序，压缩审批时间，分别绘制政府投资类房屋建筑工程项目在75个工作日内、一般社会投资项目在40个工作日内、小型社会投资项目在36个工作日内、带方案出让的社会投资项目在31个工作日内的审批流程图。兑现招商引资承诺，着力解决企业在房屋征收、工程建设中的突出问题，完善外部配套设施。房地产开发企业提供《国有建设用地使用权出让合同》后，按流程“容缺后补”办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。逐步推行“交房即办证”，实现商品房交付购房人即可办理不动产权登记。除国家、省、市有明文规定，建成后无偿移交政府的小区配套服务设施(如保障性住房、幼儿园、物业管理用房、养老服务设施等)外，其余按规划配建的公共服务设施按照“谁受益、谁出资”的原则有偿使用。加强和规范商品房配套车位管理，房地产开发企业将商品房配套车位整体划转给同一投资主体内部所属企业(包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间)的，受让企业须承继原开发企业的相应权利和义务，按照《民法典》和有关物业管理的规定，划转后车位使用需首先满足业主需求，划转后车位的出租和出售参照房地产开发企业出租和出售车位的规定执行。 　　规范房地产市场秩序。加强对房地产开发项目全过程监管，有效治理房地产市场乱象，维护消费者合法权益，防范和化解房地产市场风险。严厉打击房地产领域发布虚假广告、侵害购房群众合法权益等违法违规行为。对存在违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员等主体，由相关部门采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。加大违法违规信息公开曝光力度，纳入公共信用信息系统等予以联合惩戒，营造良好市场运行环境。 　　加强预售资金监管。实行资金全过程全额监管，建立健全商品房预售资金保全制度，执行“府院联动”机制，确保商品房预售资金用于本项目工程建设，保障购房人合法权益。房地产开发企业应在签订商品房买卖合同3日内报送住房城乡建设部门备案登记，申请办理商品房预售合同备案时，应当提供监管账户入账金额证明。商业银行、住房公积金管理中心在发放贷款时，应当全额划入商品房买卖合同中注明的监管账户。 　　合理引导市场预期。充分发挥主流新闻媒体的引导作用，准确解读房地产市场形势和政策，正确引导舆论和市场预期，加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期，扰乱市场秩序的行为。

国务院办公厅近日发布《全国自建房安全专项整治工作方案》(下称《方案》)。 　　《方案》要求，严格落实地方党委和政府属地责任，按照“谁拥有谁负责、谁使用谁负责、谁主管谁负责、谁审批谁负责”的原则，依法依规彻查自建房安全隐患。组织开展“百日行动”，对危及公共安全的经营性自建房快查快改、立查立改，及时消除各类安全风险，坚决遏制重特大事故发生。推进分类整治，消化存量，力争用3年左右时间完成全部自建房安全隐患整治。完善相关制度，严控增量，逐步建立城乡房屋安全管理长效机制。 　　《方案》明确了四方面的主要任务：全面排查摸底、开展“百日行动”、彻底整治隐患、加强安全管理。 　　其中在“全面排查摸底”，《通知》规定了排除范围：各地要对本行政区域内城乡所有自建房进行排查摸底，在继续推进农村房屋安全隐患排查整治工作的基础上，重点排查城乡结合部、城中村、安置区、学校医院周边、工业园区等区域，突出人员密集、涉及公共安全的经营性自建房。省级人民政府可根据实际确定具体范围，确保不留死角、不留盲区。 　　同时，《方案》要求，各地要全面摸清自建房基本情况，重点排查结构安全性(设计、施工、使用等情况)、经营安全性(相关经营许可、场所安全要求等落实情况)、房屋建设合法合规性(土地、规划、建设等手续办理情况)等内容。 　　在“加强安全管理”方面，《方案》规定，要清查整治违法行为。加强部门联动，加大对违法建设和违法违规审批房屋的清查力度，依法严厉查处未取得土地、规划和建设等手续，以及擅自改建加层、非法开挖地下空间等行为，对严重危及公共安全且拒不整改构成犯罪的，依法追究刑事责任。存在违法建设、违法违规审批问题的自建房，不得用于经营活动。建立群众举报奖励机制，举报一经查实，予以奖励。对故意隐瞒房屋安全状况、使用危房作为经营场所导致重大事故的，依法追究刑事责任。 　　《方案》还提出了五方面的保障措施：强化组织实施、明确部门分工、加强支撑保障、强化督促指导、做好宣传引导。

协议+征收 沈阳全新房屋搬迁操作模式诞生 　　5月24日，沈阳市人民政府办公室印发《沈阳市国有土地上房屋协议搬迁办法(试行)》通知，将协议搬迁与房屋征收有机结合，在全市推行“协议+征收”模式，发挥群众主体作用，同时保障项目收尾。《沈阳市国有土地上房屋协议搬迁办法(试行)》自2022年6月1日起试行，试行期限为2年。 　　“协议+征收” 　　沈阳城市发展的必然选择 　　5月26日，沈阳晚报、沈报全媒体记者从沈阳市房产局获悉，“协议+征收”这种全新的房屋搬迁操作模式是当前沈阳城市发展的必然选择。2021年11月份，住建部把沈阳市列为全国21个更新试点城市之一。试点城市有三项任务，一是探索城市更新谋划统筹机制，二是探索城市更新可持续模式，三是探索建立城市更新配套制度政策。 　　“实施城市更新行动”是国家“十四五”规划提出的重大举措，上升到国家战略层面，就是把城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。在实施城市有机更新过程中，房屋搬迁是其中一项重要工作，为便于整体打造更新项目，通常需要片区内群众迁出搬离。这样，无论更新片区内建筑是拆除还是保留，都将涉及房屋腾空问题，因此搬迁补偿工作尤为重要。现行的房屋征收是政府主导的行政行为，一方面要投入大量财政资金，政府资金压力大；二是社会风险性无法预估，没有退出机制，难以调动群众主动性。当前房屋征收无论是政策适用，还是工作模式都已无法满足城市更新中房屋搬迁的现实需求。《沈阳市国有土地上房屋协议搬迁办法(试行)》作为沈阳城市更新的配套政策，创新理念、完善制度，通过模式、机制和管理的创新，有效破解搬迁补偿阶段难题，为积极稳妥推进城市有机更新提供先决条件。 　　以人民为中心 　　最大限度调动积极性主动性创造性 　　据介绍，城市更新的目标就是建设宜居、绿色、低碳、智慧、韧性、人文、活力城市，让城市成为老百姓宜业宜居的乐园，让人民群众有更多幸福感和获得感。在以人民为中心的城市发展建设思想指引下，《沈阳市国有土地上房屋协议搬迁办法(试行)》最大限度调动市民群众的积极性、主动性、创造性。围绕群众不少于80%同意启动搬迁，不少于90%签约协议生效，剩余10%实施政府征收这三个百分点，破解搬迁补偿难题，科学设定搬迁程序，做到既不违反法规政策，又尊重群众意愿，符合当前城市更新房屋搬迁实际。同时，《沈阳市国有土地上房屋协议搬迁办法(试行)》在全市“一碗水端平”的大局考量前提下，“靶向定位、精准施策”，既满足了城市更新项目推进需要，又未对其他政府征收项目造成冲击。 　　据了解，以新时代全面振兴全方位振兴取得新突破，努力建设国家中心城市为总目标，沈阳市城市更新的大幕已徐徐拉开，正向全域推开、向纵深推进。实施城市更新协议搬迁，我们坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，拆旧建新为辅，融入现代城市发展理念，助推城市高质量发展，更好地为群众办实事。 　　《沈阳市国有土地上房屋协议搬迁办法(试行)》是全国第一个市政府级协议搬迁规范性文件，走在全国前列，是“振兴新突破、我要当先锋”的具体落实，也是作为更新试点城市推出的“探索建立城市更新配套制度政策”的一项重要举措。当前，以人民为中心的城市更新行动，沈阳已经出发在路上。沈阳市正以该试行办法为契机，助力城市更新，提高人民福祉，努力建设一个有活力、有品位、有温度的城市，实现沈阳高质量发展。

近日证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求，严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。 　　《通知》指出，保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。 　　《通知》要求，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人(原始权益人)应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。 　　《通知》还要求，发起人(原始权益人)发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人(原始权益人)在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。 　　《通知》明确，发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人(原始权益人)应当每季度向有关证券交易所、证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。发起人(原始权益人)的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人(原始权益人)遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人(原始权益人)回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。

为推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展，近日中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，明确保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人(原始权益人)应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。 　　《通知》严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。 　　《通知》主要内容包括：一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。 　　下一步，证监会将会同相关部门单位，按照市场化法治化原则，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

5月份以来，市场针对买房人不断有利好消息发布，楼市政策宽松、暖风频吹。先是央行、银保监会将首套住房商业性个人住房贷款利率的下限调整为不低于LPR(贷款市场报价利率)减20个基点。随后，5年期以上LPR超预期下调15个基点至4.45%，这是LPR改革后第一次5年期单独降息，也是规模最大一次降息，极大超出市场预期。之后，包括京沪两地在内的多个城市房贷利率也随之下调。 　　中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰在中新经纬研究院举办的主题为“房贷利率又降了，买房人怎么选？”的《经纬慧谈》栏目中表示，金融数据走弱，以及房地产行业的销售景气度持续低迷，是本次5年期LPR下调的主要原因。 　　夏亦丰分析，4月份，国内信贷以及社融数据均大幅走低，宽信用仍须进一步加码。因此，房贷利率下调具备较大迫切性。此外，房地产行业在经过一系列政策调整之后，回升态势并不明显。4月份由于疫情叠加，加上整体销售需求较差，房地产销售住宅面积大幅锐减，1—4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。整个房地产行业的基本面提振迫在眉睫。 　　至于后期房贷利率是否还有进一步下调的可能性，夏亦丰认为，从具体实际房贷利率的构成来看，实际房贷利率是LPR加点构成的，如果5年期LPR继续下行，同样也会带动全国各地实际房贷利率继续下行。 　　夏亦丰认为，要支持购房人群消费住房可从以下几方面着手。从狭义政策上来看，可探讨进一步降低房贷首付下限。过去房地产市场的两轮发展过程中，央行都有过类似政策。但在这一轮周期中，主要还是地方政府、各个城市为主导，适当调整首付比例下限。如果本轮周期由央行发文的话，提振市场信心的作用可能会更强。此外，高能级城市“认房不认贷”政策的解绑、财政补贴购房人群，以及税收减免等都是可以进一步探讨的调控政策。 　　房贷利率的持续下行，不仅影响到购房者，对房地产企业、行业也产生了利好效应。夏亦丰分析，房企资金来源结构包括外部融资和销售回款。房贷利率下调对外部融资虽没有直接影响，但其可以起到促进市场回暖、提升地产项目去化的良好效用。因此，对房企而言，项目去化加快，提高了企业的回款速度与现金流回笼，是一个大利好。 　　当前，经历了全国多个城市大范围的政策宽松，房地产行业回暖态势并不明显，针对如何进一步改善房地产企业融资手段？夏亦丰认为，政策层面来看，可以进一步放松房企的预售资金监管，包括监管时间节点、监管比例、以及提取条件等；同时，银行要进一步加大落实信贷支持力度，包括提供开发贷、并购贷，AMC(Asset Management Companies 资产管理公司)介入，以及城投平台收购项目带来的增量资金等。 　　值得一提的是，当前房地产行业发债主体多以央企、国企为主，夏亦丰提出，未来要加大对民营房企的发债支持力度，以此从整体上提升房地产融资规模，加快企业融资节奏，促进房地产行业稳定、健康发展。

5月22日-24日，济南住建局、济南住房公积金中心连发4条通知，从缩减限购范围、缩短限售时间、提高首套房公积金贷款额度、增加养老和多孩家庭购房套数、降低外地家庭购房社保和个税门槛、降低首付比例、调整首套房认定标准等多方面支持合理住房需求。 　　无独有偶，4月26日-5月10日，沈阳连发6条通知，从降低住房转让增值税免征年限，外地人购房无需缴纳社保或个税，支持养老抚育住房需求，降低二套房首付比例等方面优化政策调控。 　　相较其他大部分城市，济南和沈阳的调控频次更高，凸显政策调控的迫切性。这亦反映出近期楼市新政覆盖面广、针对性强的共性特征。“房住不炒”和支持合理住房需求的政策基调下，各地因城施策发布需求端支持政策。 　　截至5月26日，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年各地支持政策调控频次超210次，覆盖120余个城市，5月调控次数已达93次。 　　在出台楼市新政的城市中，省会城市往往是省内最具人口优势、产业优势和经济发展优势的所在，购房需求相对旺盛。对省会城市的调控内容和代表性省会的调控效果进行梳理，有助于加深对本轮调控认识，并为后续可能的政策优化提供参考。 　　21世纪经济报道记者不完全统计发现，3月至今，至少有18个省会城市推出楼市支持政策，包括郑州、南昌、哈尔滨、福州、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、长沙、海口、成都、杭州、武汉、太原、济南等。 　　各省会城市的楼市新政主要涉及哪些内容？重点城市政策调控效果如何？后续政策是否还有加码可能？ 　　多个省会放松限购限售 　　3月1日之前，各地的需求端支持政策多以购房补贴、降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度等为主，发布城市主要为市场基本面更差的三四线城市。 　　3月1日，郑州发布18条楼市新政，覆盖支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等多个方向，其中养老家庭可多购一套房，首套房认定标准从“认房又认贷”调整为“认房不认贷”的规定，一定程度上突破了原有的限购、限贷政策框架，业内认为具有风向标意义。 　　“类似政策对全国其他城市也有启发，基于信贷流动性增加、资金成本降低，未来二套房的政策会更加宽松。”郑州新政甫一出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进如是评价。 　　在郑州新政发布之后，越来越多的省会城市加入需求端政策优化之列，政策内容也进一步延伸和拓展开来。 　　“认房不认贷”成为很多省会城市支持改善性住房需求的重要方式。郑州、兰州、银川、贵阳、长春、太原、济南等7城均有相应政策推出。 　　其中，长春对此的规定更加细致，对于拥有一套住房且结清购房贷款的家庭，不仅银行执行首套房贷利率，公积金管理中心对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率也执行同期首次公积金贷款利率。 　　支持养老家庭或多孩家庭多购一套房也成为近期省会城市调控的新风尚。在郑州之后，兰州、沈阳、杭州、武汉、济南等5城都有类似政策推出。其中，济南规定父母养老投靠家庭新购一套房，需满足父母取得居住证6个月以上的条件，遏制投资和炒房需求。 　　除了允许父母投靠子女家庭，二孩、三孩家庭可新购1套房外，武汉还明确子女来武汉投靠父母的武汉户籍家庭可新购一套房，目前该政策在其他城市较少见。 　　业内人士表示，支持养老抚育购房需求不仅能满足相应群体的改善住房需求，还能拓展市场真实购买力。但从实际来看，由于所涉群体占比较小，对城市整体市场影响有限。 　　限购、限售是强有力的规制性政策，也是收紧房地产调控的核心手段，近期多个省会城市的限购、限售均有不同程度松动。 　　相较而言，调整限购的省会城市更多，除了前文提到定向为老人、多孩等家庭增加1套购房资格外，福州、银川、沈阳、长沙、成都、杭州、武汉、济南、太原等9个省会城市均不同程度调整限购政策。 　　例如，福州规定非五城区家庭无需提供社保或个税证明即可在五城区购房；成都近郊区县住房不再纳入中心城区购房时家庭名下总套数；杭州购买二手房落户未满5年无社保缴纳年限要求，外地户籍社保或个税要求缩短至12个月；长沙规定作为家庭存量房用作租赁住房不计入家庭住房总套数。 　　相对而言，沈阳、银川和太原调整限购的力度更大，沈阳明确外地户籍家庭在沈购房无需社保或个税要求；银川提出购房数量和购房主体不受户籍限制；太原进一步放宽新市民、青年人购买首套房的限制，购首套房无需提供相关证明。 　　哈尔滨、银川和济南对限售有所调整。哈尔滨取消限售政策，银川提出市内签订的商品房买卖合同转让期限不做限制，济南则将限售年限从房产证满两年缩短为网签满2年。 　　某品牌房企区域运营经理在接受21世纪经济报道记者采访时表示，对于刚需家庭而言，最大的购房成本来自首付比例和贷款压力，因而降低首付比例对刚需而言是强利好。 　　降低首付比例，或提高贷款额度尤其是公积金贷款额度，也成为越来越多省会城市的选择。南昌、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、海口、太原、济南等11城均有相关政策推出。其中，兰州、银川、贵阳、长春、太原这5个城市的首套房首付比例最低可至20%。 　　另外，各地还针对当地市场进行个性化政策调整，如沈阳、杭州将住房交易增值税免征年限从5年调整至2年，长春继续对人才和进城农民等发放购房补贴，海口降低人才购房的社保或个税门槛，杭州三孩家庭参与新房摇号参照“无房家庭”优先摇号等等。 　　政策发布后各地市场表现分化 　　从今年政府工作报告提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，到4月底中央政治局会议明确要支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，再到近日国常会再提因城施策支持刚性和改善性住房需求，中央多次释放积极的政策信号。 　　今年，各地需求端支持政策频繁推出，5月调控已超90次，3月以来至少有18个省会城市发布26次政策，但各类需求端政策调控满足了多少合理住房需求，还要从市场上寻找答案。 　　整体来看，据国家统计局数据，4月70城房价并未出现回升迹象，一二三线城市房价环比总体呈降势、同比继续走低。在成交方面，1-4月商品住宅销售面积同比下降25.4%，成交量降幅扩大，4月末商品住宅待售面积同比增长14.8%。 　　从全国房地产市场来看，政策调控效果并未明显显现。但是，城市市场分化明显，省会城市政策传导至市场端的反应也因城而异。 　　暂以3月以来首个发布政策的城市郑州、首个取消限售的城市哈尔滨、密集发布支持政策的沈阳，以及热点城市杭州和成都这5个城市为例，观察其政策发布后的市场情况，在5城中杭州的调控效果最为显著。 　　“新政过去一周，杭州房地产市场出现回温迹象，促进作用明显。”杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示。上官剑表示，截至5月24日，新政后客户带看量增长81%，挂牌房源量增长72%，供需有效增加，成交量增幅小幅放量。 　　上官剑认为，对于此刻的杭州楼市而言，至少是一个利好的开始，从最初的刚需入场，到后期的带动改善置换，同步可以有序调动整个二手房的流动性，也将推动新房的交易，利于房地产市场生态的良性循环的修复。 　　对比起来，成都5月16日发布的政策相对温和，新政后二手房市场成交虽然也有所增加，但整体市场变化不大。克而瑞数据显示，5月16日-22日，成都二手房成交29.4万平方米，环比上升19%，处年内较高位置。但从对当地购房者、房屋经纪人和房企人士的采访来看，当地市场整体平稳。 　　受疫情和郑州“7·20”特大暴雨灾害影响，3、4月郑州市场仍在底部运行，政策效果有限，近日受房贷利率下调利好影响市场略有回暖。 　　据国家统计局、郑州住房保障和房地产管理局数据，政策发布后，3、4月郑州新房、二手房价格并未止跌，成交有所改善，但与去年同期比仍有较大差距。4月，郑州新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.5%；新房和二手房分别成交6898套和6011套，同比分别下降67%和18%。 　　近日，郑州首套房贷利率和二套房贷利率最低已分别降至4.25%和5.05%，看房和成交有所改善，市场底部修复中。 　　虽然政策密集推出，但沈阳房地产市场仍未恢复。5月初，沈阳品牌房企营销口人士向记者表示，沈阳楼市成交仍不景气，市场复苏仍需周期。沈阳中原研发部数据显示，5月16-22日沈阳楼市成交量和价格均有所回落，截至5月22日，沈阳商品住宅库存量1633万平方米，去化周期约19个月。 　　相较而言，5城中哈尔滨的政策力度最大，限售政策是遏制投资和炒房需求的关键性手段之一，3月25日哈尔滨宣布拟废止限售，5月23日正式发文。 　　易居哈尔滨副总经理、哈尔滨房地产经纪与职业经理人行业协会常务理事陶汉向记者表示，废止限售后哈尔滨新上市大量二手房源，首套房贷利率最低可至4.25%，但二手房成交仍表现不佳，而且进一步增加了新房去化难度。 　　陶汉表示，疫情是影响近期哈尔滨市场的最主要原因。哈尔滨竣科房产数据研究中心报告显示，4月哈尔滨各大售楼处持续关停，成交显著下降，4月商品房成交9.67万平方米，环比减少超67%。 　　需求端政策发布后5城市场反馈各不相同，市场变化一方面与政策力度有关，同样为热点省会城市，杭州新政后市场变化更明显主要是杭州政策力度更大。上官剑说，杭州二手房库存较高，市场需求较弱，新政大幅降低购房门槛，能够短期内释放大量需求，弥补之前“85新政”后刚需购买不足的问题。 　　但另一方面政策效果也与城市基本面相关，如杭州、成都产业相对强势，人口持续流入，购买力旺盛，而哈尔滨人口持续流出，增加市场去化难度。 　　除此之外，还受意外因素影响，如哈尔滨受疫情影响长时间不能在线下看房，成交难度增加，郑州受郑州“7·20”特大暴雨灾害影响至今市场仍在恢复中。当前，宏观经济下行压力、房地产行业底部修复和预期不振、疫情不确定性、个人就业和收入不稳定等因素也影响政策效果释放。 　　整体来看，中指研究院指数事业部分析师孟新增向记者分析，今年各地供需两端政策优化调整持续加大，本轮调控有助于促进合理购房需求释放。但当前多城市房地产市场仍面临较大的调整压力，需求端方面政策的改善有助于加快市场恢复节奏，未来预计会有更多的城市加大政策调整力度及加快出台节奏，特别是身处调整周期的城市。