去年至今，知名房企暴雷之声不绝于耳，倒下的不仅仅是房地产企业及行业，而且牵连一张张多米诺骨牌，也因此法拍房数量暴增，亦有一部分人房贷断供了。如此危局下，中央依然定调稳地价、稳房价、房住不炒，但允许各地政府因城施策。此番积极信号释放后，从4月底开始，我国新一轮楼市松绑潮开启。 　　纵观此轮楼市松绑潮，各地政府都对楼市颇为操心。有城市凌晨发布楼市新政，如东莞；有城市用力过猛全面放开二手房限购，如南京，但最终也因其为楼市松绑操之过急而在发布政策后三小时内被叫停。楼市出现史上罕见的密集松绑潮，不到一个月几十个城市发布楼市新政。 　　各地政府操之过急情有可原，房地产为各地政府支柱产业，房地产行业一旦不景气便一发而动全身。但理性思考，将经济绑定在房地产业上终究无法长久，而且长此以往很可能有暴雷的一天。因此，真正考虑长远、可持续健康发展的城市，都应该透过此次房地产行业所带来的经济低谷，去反思各城市所存在的问题，以及未来五年、十年甚至更长，这座城市发展的引擎在哪里，这座城市该如何将现有问题与房地产、教育、医疗、人才、养老、婚恋、社保等多方面相结合，以一种长效机制去推动城市全面健康可持续发展。 　　从目前已出台的楼市新政来看，多个城市已经考虑到了未来即将面临的人口红利消失的问题、人才短缺等问题，将购房新政与当地人才、人口政策相结合。不过，仅仅简单地通过购房松绑政策向二孩或多孩及人才倾斜仍浮于表面。毕竟由于疫情、经济、限购等影响，社会对房地产信心已略显不足，同时年轻一代生育意愿也不强，两个都吸引力不够强的事情如何实现两全之效果，这是各界应该思考的问题。 　　记者认为，各城市应该彻底了解清楚新一代年轻人不愿结婚、不愿生育、以及高端人才不愿意扎根城市的根源，比如房价过高、优质教育资源普遍集中于少数群体、子女养育及教育负担重、工作节奏快等各方面原因，从而对症下药，深层次解决城市人口、人才问题、环境问题等，顺势稳定楼市，实现一举多得。当然一个政策可能难以覆盖所有问题，但各城市也可以在出台相关楼市政策后，循序渐进出台其他相关配套政策，推动城市整体健康稳定发展。 　　深层次解决年轻一代或高端人才所顾虑的生育、婚恋、教育、房价等一系列问题的同时，每个城市也应警惕因松绑力度过大，吸引人才力度过大等，而引发的新一轮楼市热以及人才或家庭投机心理所引发的投机行为，比如有的人才在一个地方城市工作几年获取相关购房补贴或福利后，再换另一个城市工作再获取相关福利。 　　此外，从最近北上广深等几个一线城市暂未明显松绑，以及南京等部分城市经历松绑政策“半日游”等事件来看，外界应该摆正对房地产业和购房的心态，正确看待购房行为，理性消费，不要再继续抱着炒房致富的心态去购房，否则不排除因购房而被套牢。 　　据了解，在部分四五线及以外的城市，由于外来人口较少，当地市民大多手握几套房，转手也较难，城市房屋空置率较高。甚至有部分临近深圳的城市，有消费者购买了当地房产后多年都无法转售出去，原因有的因为位置较偏，有的因为当地可选一手房源较多，购房者无须购买二手房等。 　　综上，无论是各城市松绑楼市，还是市民购买房产，都应理性对待，考虑长远，切勿操之过急，风物长宜放眼量。

日前，记者从广州市数字住房保障平台了解到，广州2022年户籍家庭公共租赁住房(下称公租房)共4471套，已于5月23日起接受符合申请公租房条件的轮候家庭意向登记，并于8月5日公开进行摇号预分配。 　　分配对象为6月10日前(意向登记结束前)取得公共租赁住房有效轮候号、符合公共租赁住房配租条件的轮候对象。 　　据介绍，本次公共租赁住房分配，按照相关分配原则对具有配租资格的家庭进行排序并随机配房。其中，4人及以上家庭分配三房一厅，3人户、2人户中父女或母子结构的家庭分配二房一厅，其他2人户家庭分配一房一厅，1人户家庭分配一房。 　　三房一厅在满足4人及以上家庭需求后仍有剩余的，可向3人户家庭配租；二房一厅在满足3人户家庭及2人户中父女或母子结构的家庭需求后仍有剩余的，可向其他2人户家庭配租；一房一厅在满足其他2人户家庭需求后仍有剩余的，可向1人户家庭配租。 　　申请家庭如需了解本次公租房分配的相关情况，可前往各街道办事处(镇政府)咨询并领取《广州市2022年户籍家庭公共租赁住房摇号分配指引》等资料，或登录广州市住房和城乡建设局网站(http://zfcj.gz.gov.cn)查看详情。

中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行24日联合发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》。 　　通知指出，受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 　　同时，受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。 　　此外，各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。 　　上述支持政策实施时限暂定至2022年12月31日。 　　此前，已有部分银行根据各地区实际情况，在部分疫情严重地区出台了房贷延期还款相应政策；部分地区也针对中小微企业、个体工商户等出台减免房租等支持性政策。

“首套房贷利率下限调整”与“5年期以上贷款市场报价利率(LPR)调降”的双重礼包已投递至部分城市。5月22日，北京商报记者从多地区银行客户经理处获悉，当前，天津、郑州地区新发放的首套房贷利率已执行最低4.25%这一标准。而在北京地区，多家银行首套房贷利率也随着贷款市场报价利率(LPR)的下调由此前的5.15%调整为5%。 　　4.25% 　　5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。再加上5月15日央行、银保监会宣布，将首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这也就意味着，叠加此前的政策，对于首套房贷利率来说最低可以降到4.25%。 　　5月22日，北京商报记者调查发现，目前天津、郑州等地区已经开始执行首套房贷利率4.25%这一标准，也有部分城市银行网点人士透露称，预计5月23日或24日就会正式执行新发首套房贷利率4.25%这一标准。 　　“目前我行房贷利率执行首套为5年期以上LPR-20个基点这一政策，根据最新的LPR报价，新发放的首套房贷最低可达到4.25%。”天津地区一家国有大行客户经理透露称。郑州地区一家股份制银行人士也向北京商报记者表示，“目前我行新发放的首套房贷利率最低可以做到4.25%，不过需要客户征信审核通过，并且为首次购房人士”。 　　常州地区，一家国有大行个贷部门人士提到，“预计从5月23日或24日起，我行首套房贷利率最低可以做到4.25%，但目前还未收到具体细化的规则，不过申请4.25%房贷利率对客户有一些附加要求，例如，有缴纳社保、公积金、夫妻双方中有一方的收入比较稳定等”。 　　“LPR下降对买新房有好处，月供会下降”“该攒钱买房了”……LPR“降息”后关于“买房时机到了吗”这一相关话题一度冲上热搜。事实上，自5月15日，央行明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点之后，就已有部分城市因城施策将首套房贷利率调降至4.4%。 　　据诸葛找房数据研究中心不完全统计数据，在5月15日央行、银保监会发布差别化住房信贷政策后，已有20个城市首套房最低房贷利率降至4.4%，如广州、天津、苏州、济南、重庆、沈阳、昆明等。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析指出，本次5年期LPR创历史最大降幅，可以看出目前中央对于稳经济稳房产市场的决心，未来上述城市的首套房最低利率仍有进一步下调的空间。 　　5% 　　在北京地区，房贷利率是否也将出现松动？5月22日，北京商报记者从北京地区多家银行处获悉，随着最新的LPR下调，京城已有多家银行正式将首套房贷利率从此前的5.15%调整至5%。 　　当前，北京地区房贷市场利率执行标准为：首套房贷利率为5年期以上LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105个基点。一位国有大行业务部门相关人士表示，“目前我行首套房贷利率为5年期以上LPR+55个基点，也就是5%”。另一家国有大行个贷部门经理也提到，首套房贷利率已经随着LPR从此前的5.15%调整为5%。 　　股份制银行也同样进行了调整，一位股份制银行客户经理向北京商报记者表示，“经我行与北京市银行业协会确认，目前北京地区个人住房按揭贷款执行利率浮动点位暂时继续保持不变，即为5年期以上房贷利率为：商贷首套4.45%+55个基点，为5%；商贷二套4.45%+105个基点，为5.5%”。“以上利率以5月20日放款为准。”上述股份制银行客户经理补充道。 　　另一家股份制银行北京分行相关人士也透露称，该行首套住房贷款执行利率是按照对应档次的LPR结合约定的利率调整幅度计算得出，因此以5年期以上贷款为例，根据5月20日公布的LPR计算，目前首套住房贷款执行利率为5%。 　　让市民最为关心的就是调整之后月还款金额相较之前能省多少。根据北京商报记者从房产中介人士处获得的信息：若以北京商业贷款100万元，贷款期限25年，等额本息还款方式计算，首套住房贷款执行利率为5%之后，月供还款金额为5845.9元，相较未调整前的5933.63元节省87.73元，25年整体还款金额减少约2.6万元左右。 　　盘古智库高级研究员江瀚在接受北京商报记者采访时表示，就目前来看，北京地区的房贷利率变化情况相对稳定，和LPR走势比较接近，处于震荡下行的趋势。从长期的角度来看，未来LPR仍存在下行的可能性。 　　未来仍有下调空间 　　2019年10月8日起，房贷利率正式“换锚”，从以基准利率为基础转变为以LPR为基础进行加点。从各地区银行的执行情况来看，目前调整后的最低4.25%利率尚未覆盖至全部地区，此外，也有银行仅收到口头的要求和通知，并未收到总行或分行下发的更为细则的内容，利率调整仍在推进过程当中。 　　那么，未来是否会有更多城市跟进下调房贷利率报价基点？易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此前央行、银保监会已经明确了首套房贷利率下限为不低于“相应期限LPR-20个基点”的定价思路，此次5年期以上LPR下调，也将进一步引导房贷利率下行。这也意味着，后续房贷利率还有进一步下调的可能。从当前全国重点城市5月上中旬的成交数据看，虽然比4月有微弱复苏的迹象，但是同比跌幅依然很大，类似房贷的加点基点下调，进而引导房贷利率下调的动作也还是需要坚持的。 　　诸葛找房数据研究中心指出，可以预见，未来房贷利率仍有进一步下调的空间，从城市来看，执行最低房贷利率的仍以部分楼市下行压力较大的二三线城市为主，一线城市执行的比较少。同时，实施的对象仅限于首套房，二套房仍按照原标准执行，且首套利率降低空间明显超过二套房。 　　在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，本次5年期LPR调降15个基点，释放国内稳楼市、支持制造业的力度明显加大的信号；进一步拓展了房贷利率下限，可以预见的是，未来部分楼市供给相对大、需求偏弱的区域房贷利率报价基点将出现明显下调。但整体上，国内楼市“稳”字当头，坚持房住不炒定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。各区域楼市也将落实因城施策、精准调控，需要根据各区房地产市场及各区域调控要求，灵活调整房贷利率报价基点。

在全国多地调整房地产政策后，济南楼市也出现了政策松动的现象。2022年5月22日恰逢周日，记者从济南市住房和城乡建设局获悉，济南将对楼市调控政策进行适度调整。 　　根据调整的方案，济南市将实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策。具体包括：不再将长清区、章丘区列入限购范围；将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易；在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。 　　5月18日，2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况出炉。济南市二手房出现八连降，新房价格时隔四个月再度降价。 　　对于济南此次政策的调整，一位对政策出台熟知内情的人士介绍道，济南出台三条楼市政策调整都是围绕“房住不炒”、释放合理住房需求，解决购房者刚性需求，减轻购房压力等原则制定的。这也符合了近期中央出台的相关政策。 　　4月29日，中共中央政治局召开会议。会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。中央政策一出，随即全国22个房价重点监测城市陆续给楼市“松绑”。 　　上述这位人士表示，此次调整的济南长清区、章丘区，曾在2017年楼市出现过短暂结构性的过热现象，但这两个区人口导入不足，加之棚改项目即将大量展开，若当时放任房价疯涨，市场很难支撑，可能很快就会出现房价下跌。长清区、章丘区属于济南非核心城区，如今市场连续下跌，再行放开限购，应该不会出现房价剧烈波动的现象。从全国22个房价重点监测城市这轮政策调整来看，普遍都是针对城市非核心区的调整。 　　目前全国22个重点城市过半已开始对楼市“松绑”。其中很多城市把上市交易的限售条件从5年减为2年。而济南此次调整则将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易。 　　一般来说，商品房从网签到取得不动产权证约有一年以上的时间，若按照取得不动产权证满2年标准来计算，购买一套商品房后需要三四年的周期才能再行出售。对于为何要普遍仍要设置两年的时间，这位人士分析道，这一方面对于房住不炒有重要保障作用，一方面也可以减少上市交易周期，有利于促进市场的良性循环。 　　继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。目前济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。 　　公积金贷款额度的调整则与济南企事业单位缴纳的住房公积金总体规模相关。此次济南对于公积金贷款额度的调整是对支持刚性和改善性住房需求的利好，减轻了购房者还款压力。 　　根据此次政策变动的计划，预计5月23日济南将对上述三项楼市调控政策实施调整。

近期，各地根据实际情况完善房地产政策，纷纷取消执行多年的购房限制政策。与此同时，也有个别城市松绑购房政策“朝令夕改”，说明地方主政者仍在小心平衡稳定市场与防止炒房的关系。可以预期，各地松绑限购政策将会在“房住不炒”的前提之下展开，各地的政策进度不会一步到位。 　　5月20日，南京“取消二手房限购”的政策遭遇“半日游”。这一政策变化看似突然，实则有迹可循。与其他城市有的针对人才、有的针对多孩家庭、有的针对郊区放松限购相比，南京的限购松绑力度较大，不论本地人还是外地人，无论是市区还是郊区，只要购买的是二手房，都不再需要购房证明，也不限制购房套数。有业内人士担心，如此力度的政策松动，可能会刺激到投资炒房需求。 　　今年来，各地购房支持政策持续出台，从非热点城市扩展到热点城市，从公积金政策到限购、限贷、限售等限制性政策松绑，范围和力度不断加大。4月底的中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，这是对今年来各种宽松政策的认可，也给予地方政府更大的调整权限。但值得注意的是，这一表述的前一句话是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。“房住不炒”仍是各地因城施策调整政策的前提和底线。 　　坚持“房住不炒”定位，就是要让房子回归居住属性，满足居民合理的居住消费需求，包括刚性和改善性居住需求，同时，要坚决抑制投资炒房需求。从南京松绑政策“半日游”可以看出，支持合理居住购房需求的政策可以出台，但不能无底线地刺激需求，还要防止投机炒房行为出现。 　　当前楼市面临的主要压力是需求不足。要恢复市场信心、改善市场预期，最关键的是要精准施策，把真正的(包括潜在的)居住消费需求激发出来。但是从长周期看，房价已不具备再次爆发式上涨的条件，所以可以观察到此前各地的松绑政策边际效应正呈现递减趋势。非热点城市的购房政策调整，可视为释放真实需求的惠民政策，不太可能引起当地房价快速上涨。 　　在此背景下，下一阶段松绑购房政策的城市还会继续增加，只是政策调整的尺度和力道需要主政者根据当地情况恰当拿捏。比如，昨日武汉松绑政策，就是兼顾了特殊群体和地域，针对投亲家庭、多孩家庭、非本地家庭这三类群体放松限购，同时解除郊区限购政策，将可能的各种购买力都涉及到了，对居住消费需求的释放有积极作用，值得其他城市借鉴。

内蒙古包头市住房公积金中心近日发布《包头市住房公积金中心关于调整我市住房公积金缴存及使用政策的通知》(下称《通知》)，提出职工购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，购房首付款由房价的30%以上调整为20%以上。 　　《通知》还提出，自由职业者、进城务工人员、与单位解除劳动关系自谋职业的各类人员申请自愿缴存住房公积金，办理个人账户设立手续时承诺缴纳城镇职工养老保险即可，不再要求提供城镇职工养老保险缴纳证明或参保证明。 　　同时，《通知》取消“职工再次办理住房公积金贷款，持同一套购房手续不允许办理购房提取”，以及“职工再次办理公积金贷款不允许办理按月对冲或余额对冲还贷业务”两项限制。 　　据《通知》要求，上述政策调整从2022年6月1日起执行。

　“5年期以上贷款市场报价利率(LPR)调降”的礼包已经投递到了北京和上海。 　　据中国证券报记者5月23日从北京、上海、广州、深圳四个一线城市的多个银行和中介获悉，一线城市银行房贷利率已经全面下调15个BP。 　　北京、广州、深圳地区的工商银行多个支行房贷部负责人称，目前，5年期以上LPR报价由之前的4.6%，降低到了4.45%，降低了15个基点。 　　一线城市下调房贷利率 　　今年1月，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。 　　5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。 　　5月23日，据财联社，北京地区银行房贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%；二套利率由此前的5.65%降至5.5%。北京地区一家大行某支行个贷人员表示，该行已经按照新的5年期以上LPR执行，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套降至5.5%。 　　以商贷100万元、期限25年、还款方式为等额本息测算，此次下调后，北京首套房月供减少约88元，还款总额减少约26000元，二套房月供减少约90元。 　　据中国证券报，记者向北京工行多个网点的房贷部咨询，得知利率已下调。“目前，房贷5年期LPR报价由之前的4.6%，降低到了4.45%，降低了15个基点。首套房在此基础上最低上浮55个BP，也就是最低可以做到5%。二套房在4.45%的基础上上浮105个BP，也就是最低可以做到5.5%。” 　　据财联社23日报道，上海地区部分银行的房贷利率已按照最新5年期以上LPR下调15个基点，首套、二套利率分别为4.8%、5.5%。 　　以商贷100万元、期限25年、还款方式为等额本息测算，此次下调后，上海首套房月供减少约82元，二套房减少约90元。 　　2021年7月24日，上海地区部分银行上调了房贷利率，首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房房贷利率由5.25%上浮至5.7%。在今年1月LPR报价调整后，上海地区部分银行首套房和二套房房贷利率由此前的5%和5.7%分别下降为4.95%和5.65%。 　　据证券日报记者从深圳市多家国有大行和股份制银行获悉，5月20日起首套房贷利率均调整为4.75%；二套房贷利率则普遍为5.05%，其中有一家国有大行为5.4%。而据深圳市一位房产置业顾问介绍，5月20日之前，深圳市首套房贷利率为4.9%。 　　“在LPR调整之前，广州市首套房贷利率一般为5%，若客户资质优，还款能力强最低可申请4.8%低利率。”广州市某地产公司顾问告诉记者，LPR调整后，广州市四大行目前首套房贷利率为4.65%。 　　今年5月15日，央行、银保监会宣布，将首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这也就意味着，叠加此后下调的5年期LPR，对于首套房贷利率来说最低可以降到4.25%。 　　据北京商报，目前天津、郑州等地区已经开始执行首套房贷利率4.25%这一标准，也有部分城市银行网点人士透露称，5月23日或24日就会正式执行新发首套房贷利率4.25%这一标准。 　　据证券日报，截至记者发稿，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。 　　接受《证券日报》记者采访的业内人士表示，两次房贷利率调整后，首套房贷利率下限最多下降35个基点。下一阶段应坚持“因地制宜”“一城一策”原则，进一步优化房地产金融政策，更好地实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。 　　4月份70城房价数据出炉 　　三线城市同比降幅扩大 　　据戴德梁行数据显示，一季度，全国新房成交面积26305万平方米，同比下降18.6%；全国新房成交金额26073亿元，同比下降25.6% 。 　　国家统计局5月18日公布的4月70城商品房价格变动情况数据显示，4月份一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈现降势，同比继续走低。 　　数据显示，4月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。 　　据上海证券报，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据简单算术平均计算，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.1%。这是2015年12月份以来首次出现房价同比下跌态势。 　　数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点。 　　从二手房市场情况看，4月二线城市二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。三线城市二手住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。 　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，4月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格同比下降城市有56个，比上月增加9个。 　　“根据简单算术平均计算，4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-1.6%。二手住宅已经出现了连续8个月房价指数环比下跌态势，同比跌幅也持续扩大。”严跃进分析。

北京市住房和城乡建设委员会日前发布通知，提出进一步加强房屋租赁中介行业疫情防控。 　　通知要求，纳入封控区、管控区的企业、门店，应严格执行所在区属地要求，暂停现场经营活动。严格落实所在区居家办公要求，各企业、门店应暂停现场经营活动。各企业、门店不得跨区域开展经营业务，切实减少人员流动。提倡各企业基层门店工作人员在所在社区统筹下参加社区防疫志愿活动，利用基层门店为防疫提供相应的场所支持。

23日，青岛市住房公积金管理中心下发《关于进一步强化租购并举支持力度优化我市住房公积金政策举措的通知》，通知明确了调整公积金贷款申贷缴存条件以及二手房公积金贷款房龄有关规定。 　　一、优化公积金贷款政策，保障职工基本住房需求 　　(一)调整公积金贷款申贷缴存条件。职工申请个人住房公积金贷款的缴存标准由建立住房公积金账户满365天且在申贷近12个月连续正常缴存，调整为职工建立住房公积金账户满半年，申贷时连续正常足额缴存住房公积金6个月(含)以上的，可申请个人住房公积金贷款。 　　(二)调整二手房公积金贷款房龄有关规定。职工购买二手房申请个人住房公积金贷款的，贷款期限与房龄之和由最长不超过30年，调整为最长不超过50年。取消房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。 　　二、广泛开展公积金合作，多渠道支持租购并举 　　(一)开展“保障性住房一件事”。与市住房保障中心合作推进保障性住房管理数字化，简化提取住房公积金偿还公租房租金手续和提取材料，切实缓解职工经济负担，实现“租赁公租房提取住房公积金”业务“零跑腿”办理。 　　(二)支持银行利用公积金大数据开展“租赁贷”。与商业银行合作搭建个人消费信用贷款平台，支持商业银行利用住房公积金缴存大数据，向符合条件的职工发放“租赁贷”，重点解决新市民、青年人等群体的租房困难问题。

最新一期LPR(贷款市场报价利率)已经落地。据第一财经了解，自23日起全国各大银行已经开始按照4.45%的5年期以上LPR挂钩房贷利率，叠加前期央行对新增首套住房贷款利率下限下调的20个基点，包括天津、苏州、青岛等城市部分银行已经按照最低4.25%利率办理新增首套房贷款，属于当前最低。 　　招商证券银行业首席分析师廖志明认为，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。 　　另外值得注意的是，随着存款、理财、货币基金等居民资产端收益率下行，此前以较高房贷利率贷款买房的存量购房者开始倾向于提前还房贷，这一话题热度近期不断走高。有银行个贷还款中心人员表示，提前还款的确可以减轻未来利息支出压力，且银行一直有此项服务，但仅适用于有闲置资金的用户。 　　方正证券分析师张伟认为，由于居民储蓄率处于高位且疫情降低了消费意愿，加上低风险资产收益率短期将处于低位，预计“提前偿还房贷”短期内会继续存在。但随着按揭利率进一步下行，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。 　　记者注意到，近期更多城市正尝试进一步松绑“四限”政策，部分区域限购、限售门槛逐渐降低或取消。业内普遍预测，连续8个月量价齐跌的地产销售有望逐步回暖。 　　多地“顶格”落地最新房贷利率 　　22日(周一)，全国各地银行开始执行新一期LPR。此前的20日(上周五)，央行公布最新一期LPR：5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点，1年期LPR为3.7%，与上月持平。 　　这是自2019年LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期下降的情况，且后者降幅创下最大纪录。此前5年期以上LPR经4次下调从4.85%降至4.6%，每次降幅不超过10个基点。 　　当前，多数住房按揭贷款的利率基准与5年期以上LPR挂钩，即各银行采用“LPR加点”方式确定。结合15日央行、银保监会对新增首套房贷利率下限下调20个基点等利好政策，机构普遍分析，当前面向楼市的定向降息正在加码，意在遏制房地产下滑势头。 　　22日，记者向多地银行网点电话咨询最新房贷利率，相关工作人员均确认已按照最新LPR执行，但具体上浮加点还要根据与楼盘合作情况、购房者个人信用情况等最终确定。 　　“首房首贷，而且购房面积在140平方米以下，可以按照最新LPR也就是4.45%办理。”工商银行重庆某支行工作人员对记者表示，目前该行最低可以做到基准利率水平。 　　此前记者了解到，在央行、银保监会发文后已有多地银行将利率下限在基准利率基础上下调20个基点，苏州、青岛、济南、郑州、天津等地部分银行首套房利率可低至4.4%。此次LPR下调后，各地首套房利率水平也随之进一步下调，新增购房者可以按照4.25%的最新下限办理购房贷款，其中既有大行也有股份行、城商行。 　　“信用好的话可以在基准利率基础上下调20个基点，必须是首套房。”建设银行青岛某网点工作人员表示。青岛银行也有个贷经理表示，从21日起该行新办理的首套住房贷款利率进一步降至4.25%。另有中介人士对记者表示，已经接到几家城商行通知，即日起执行首套房贷利率4.25%。建设银行苏州一网点个贷经理也向记者确认，首套房最新利率水平为4.25%。 　　除苏州二套房贷款利率与首套房基本持平外，多数执行4.25%首套房利率的城市二手房利率仍维持“LPR+60基点”的最低利率下限。建设银行天津某支行工作人员表示：“二套房没变，还是LPR+60基点，现在是5.05%。”青岛银行二套房利率也从5.2%降至5.05%。 　　但相比之下，一线城市房贷利率普遍未贴近下限。其中，北京多数银行仍维持首套房5%(LPR+55基点)、二套房5.5%(LPR+105基点)利率水平，广州大行首套房最低可以做到5.05%(LPR+60基点)。“北上广深都没有执行(LPR基础上)下调20基点，具体会不会执行不清楚。”工商银行北京某支行个贷人员对记者说。 　　未来房贷空间大 　　廖志明认为，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。 　　数据显示，今年3月新发放个人房贷加权平均利率为5.49%，较去年12月下降14个基点，但仍大幅高于同期新发放企业贷款加权平均利率(4.36%)。据贝壳研究院统计，4月103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%、5.45%，分别较上月回落17个和15个基点，已是2019年以来月度新低。 　　但同期月度信贷数据和房地产销售数据依然不乐观，其中继2月居民中长期贷款(以按揭为主)出现有统计以来首次下降之后，4月住房贷款再次减少605亿元，同比少增4022亿元；1~4月商品房销售继续低迷，其中住宅销售额同比下降超30%，连续8个月量价齐跌。 　　廖志明预测，随着越来越多城市区域逐步执行全国下限利率，新发放个人住房贷款加权平均利率有望降至4.6%左右，较3月份低近90个基点。 　　居民购房意愿迟迟得不到实质性改善，一方面是因为房企流动性危机尚未解除，对楼市前景缺乏信心；另一方面是此轮疫情反复干扰。在此背景下，除了各地对利率水平的“因城施策”，松绑楼市的措施还在持续，其中既有去库存压力较大的三四线城市，也有二手房量价持续滑坡的热点二线城市。 　　比如，近日湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中对“房地产库存去化”风险防控提出明确要求，各市州、县市区商品房库存去化周期在13~36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；连续两个季度非住宅商品房去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。 　　此外，继杭州、南京、东莞、无锡、武汉等热门城市对多孩家庭推出“优惠套餐”，刺激改善型需求之后，近日多个城市尝试进一步放开二手房限售和限购，活跃二手房市场的倾向更加明显。5月23日，哈尔滨正式宣布废止2018年出台的楼市区域性限售政策，全面放开二手房交易、推动商品房去库存。 　　不过值得注意的是，近期也有个别城市出现松绑政策“一日游”现象，业内人士认为，在一系列“托底”政策支持下，“房住不炒”依然是底线。 　　购房者缘何掀起“提前还贷潮” 　　目前来看，经过“5年期以上LPR+利率下限”双双下调，新增购房者的贷款负担将有所减轻。按照首套房最低4.25%的利率水平，以贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款为例，购房者每月可少还月供约621元，30年可累计减少利息支出超过22万元。 　　但就在“一揽子”政策鼓励新增住房需求的同时，部分存量买房人却“坐不住”了。近日，互联网上“提前还房贷”的话题不断升温。综合网友的说法，背后多与购房当时贷款利率较高，当前银行存款利率、理财和基金收益率持续滑坡有关，加上疫情增加收入不确定性，提前还款意愿明显增加。 　　从贷款成本来看，即使选择与LPR挂钩的既有购房者，也要在重新定价日即明年1月1日或与贷款发放日对应的日期之后，才能享受此次“定向降息”的福利。这意味着，如果购房者贷款发放日刚好在5月20日之后，房贷利率即可按照最新的5年期以上LPR报价执行。从历年房贷利率来看，不少2019年之前买房的人房贷成本在5%甚至6%以上，相比当前利率存在较大落差。 　　另一方面，今年以来股市、债市动荡背景下，公募基金以及净值化转型后的银行理财收益率普遍下滑，3年期、5年期大额存单利率跌破3.5%，定期存款利率也在银行降成本过程中进一步下滑，居民资产端的收益率已经难以覆盖房贷成本。 　　事实上，银行对提前还款一直有支持服务，但在贷款合同中往往会约定36个月的锁定期，否则购房者需要支付较小比例的违约费用。有银行客户经理对记者表示，提前还款的确可以降低未来的负担，但仅适用于手中持有闲置资金且没有更好收益渠道的用户，建议购房者不要“随大流”。 　　以贷款总额100万元、等额本息、还款期限30年为例，在已经还款2年情况下，购房者可以选择“缩短还款年限、月供不变”和“减少月供、还款年限不变”两种模式，在将50万元闲置资金用于偿还本金之后，前一种方式大约可节省总利息60多万元，后一种方式可节省30多万元。 　　张伟认为，由于居民储蓄率处于高位且疫情降低了消费意愿，加上低风险资产收益率短期将处于低位，预计“提前偿还房贷”短期内会继续存在。但未来按揭利率还将进一步下行，新增按揭贷款也会逐步增加，居民不会持续去杠杆。

半个月前，苏州楼市政策面进行了一次调整，市场活水再现。 　　张颂(化名)在上海工作，此前因为上海疫情期间实施全域静态管理政策，张颂被封在所租住的小区里，近日因为政策变化离沪回家。其挂牌出售了一年的房子，此前已经有很长一段时间，他的房子近乎“无人问津”。新政实行半月以来，近期有中介电话告知，有客户要看房了。 　　象张颂这样，在苏州市区持有多套住房，已将其中一两套房源长期挂牌出售的人有不少。他们当中有部分从事房地产行业，有部分则是中小企业主。 　　5月初，苏州相继对楼市政策进行优化调整，包括一手房限售年限缩短为2年；二手房限售全部取消；购房人社保要求改为连续6个月即可；在非限购区域内(常熟、张家港)购买的房屋不计入家庭限购总套数内；限售期间若家庭内有新出生人口(二孩以上)售房时不受转让年限制约；人才购房资格放开到各区，不再局限于相城区等等。 　　此外，近期随着央行下调LPR利率，原本房贷利率在一二线城市中也不算高的苏州也再度下调了首套房贷利率。目前根据银行对客户还贷能力的综合评估，优质客户首套房最低利率可以做到4.25%，即便是购买二套房，在客户首套房未还清房贷的情况下，个别也有机会申请到4.25%的房贷利率。 　　政策面多角度优化，尤其是限售取消之后，苏州近几日二手房挂牌量激增，加上首套房利率下调，市场成交出现了回暖迹象。 　　来自苏州当地第三方机构的数据显示，自5月9日取消二手房限售之后，短短3天内，苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。5月16日-5月22日这一周，苏州市区一二手房总共成交2445套。 　　5月23日，某中介内部数据显示，当天苏州整体挂牌房源约为16.5万套。“与之前相比多了很多。”中介人员反映。 　　“有人看房了” 　　“有人看房了。”5月23日，还在苏州某酒店隔离的张颂在电话里透露，至少有人在动了，不像前段时间，市场没有流动性。 　　从事房地产行业的张颂，在2021年10月份就出手过一套房子，从最开始挂牌300万降到270万出手了，是卖给朋友的朋友，但张颂到目前为止还没收到那套房的尾款。据其了解，同样的房源，目前挂牌价仅为250万。而目前正在挂牌的这套房源，也已经放盘有一年时间了。 　　近期，关注苏州楼市的买家开始跃跃欲试，但也有受限的。据一名中介人员透露，他有一名上海客户，由于有异地公积金没还清，在苏州买房便要8成首付。于是这名客户也开始犹豫是否要在近期入手。 　　去年，与张颂一样，苏州已经有一批人将手中的房源降价出手了。老吉(化名)就是其中一个，他有两套房子持有了7、8年，分别于去年和前年出手，均降价了一、二十万之后才成功售出。目前他仍在挂牌一套相城区的房源，并预计还要继续降价才能顺利卖掉。 　　而最近有不少正在经历疫情冲击的小企业主也在挂牌出售房源。出于资金周转的需求，这一批业主的降价欲望更强烈。他们所持有的房源大多在300万-1000万的价位，这一价位的房源远远不如300万以内、1000万以上的刚需与刚改房源去化快，降价也是必然。 　　尽管挂牌量激增，但二手房成交量仍远远小于一手房。从前述苏州中介机构的统计数据看，5月16日-5月22日这一周的2445套成交量中，一手房成交1555套，二手房成交890套。截至5月23日，苏州市区库存超过7万套，二手房挂牌量还在增长。 　　“不会再买房” 　　张颂明确表示，即便卖掉现在挂牌的这套房子，也不会再入手新的房子了，而是考虑投资其他产业。实际上，今年距离其最近一次有购买需求已经过去六年了。 　　2016年国庆期间，张颂本来是想再买套房，后来因为受制于限购政策而放弃。2016年8月，苏州发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，宣布重启限购。当时孙颂已经交了购房意向金，最后还是申请了退款。 　　“目前先卖掉再说，暂时没有再入手计划。”尽管卖掉一套房子后，又有了购房资格，但张颂很坚定不会再投资房产了。 　　与张颂一样想法的人不在少数，由于过去几年，苏州楼市一直维持高位运营，政策也在不断收紧，卖房周期逐渐被拉长。如今苏州对于外地人社保年限的下调，表明自2016年重启限购政策开始，逐步收紧的一手房市场也开了一道门缝，购房者的“抄底”心态也重现了。 　　加上2020年开始的一系列宏观调控政策，房企资金链趋紧已成为普遍现象，出于回笼资金的需求，不少在苏州有项目的房企不得不降价促销。 　　比较典型的是，相城区新盘打折幅度在85折到75折不等；在苏相合作区内，有一个新盘在备案价2.2万元/平方米的基础上，下调房价至1.9万元/平方米。 　　从苏州贝壳买房的大数据结果来看，5月22日，贝壳买房一手代理渠道售出10套一手房(不包括售楼处自访客户与渠道公司所带客户)，相比新政发布前的每天一两套甚至零成交已有明显回暖。 　　最近几年，一二手房价格倒挂明显，苏州新房市场的流动性一直存在。不久前，苏州园区内，万科有个新盘开盘，由于认筹人数过多，导致该项目在夜里拿到预售证后连夜开盘，仍然售罄。 　　随着去年下半年的市场行情下行，苏州二手房的流动性已慢慢停滞。苏州调整政策后，二手房市场刚需与刚改买家开始入场。在全国热点二线城市中，杭州也是如此，由于限售放松，杭州奥体板块“满二唯一”的房源挂牌量大增，德佑地产在5月21日-5月23日三天内，成交了约20套房源，价格平稳。 　　但正如张颂所言，市场的流动性已不复以往。即便是新政后的短暂回暖迹象，也有业内人士质疑中介口中的“热销”有托市的成分在内，“政策面调整对市场有一定的刺激作用，但是不可能有立竿见影的效果”。 　　从目前去化比较好的一手楼盘来看，打折幅度越大去化越好。而从张颂们套现的周期来看，苏州楼市的投资周期早已被拉长。那些被市场教育过的投资者，或许因为看不到接盘者在哪里，也早已萌生去意。 　　不过，从苏州市统计局数据来看，2021年苏州人口增长率(0.28)为正。从这一角度观察，相比江苏其他人口自然负增长、老龄化持续加剧，房价却达到1万元/平方米左右的三四线城市，苏州的楼市还没那么夸张。

近期，房地产行业暖风频吹。据《证券日报》记者不完全统计，今年以来已有138个城市发布了稳楼市政策，包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。其中，支持多孩家庭购房需求成为各地优化楼市调控政策的重要方向之一。 　　各类调控政策频出 　　受多重因素影响，自2021年下半年以来，国内楼市整体趋冷。据国家统计局数据显示，今年1月份至4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%，其中，住宅销售额下降32.2%。 　　在此背景下，从中央到地方，各类调控政策不断出台。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，其中5年期以上LPR下调15个基点至4.45%，这是自LPR改革以来创下的单次最大降幅。 　　5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。 　　与此同时，多地纷纷放宽楼市调控政策。如济南、天津、南京等地明确提高公积金贷款额度；银川、泰安、阜阳等地明确降低首套房首付比例或公积金贷款首付比例；周口、淄博、镇江等地则相继出台政策，给予购房补贴或契税补助等。 　　中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示：“整体来看，在‘房住不炒’前提下，近期出台的楼市调控政策以刚性需求和改善性需求为两个重要着力点，提振住房消费。各地‘因城施策’做出合理的政策调整，以达到稳楼市的目的。” 　　浙江大学管理学院特聘教授钱向劲对《证券日报》记者表示：“今年以来特别是进入5月份，各地楼市调控政策频出，且内容更加丰富，政策力度加大，逐步触及限贷、限购等调控政策。不排除后续有更大力度的楼市支持政策。” 　　关注多孩家庭住房需求 　　记者梳理各地楼市调控政策发现，面向特定群体尤其是多孩家庭推出的购房支持政策越来越多。自4月下旬以来，已有包括武汉、泸州、杭州、东莞等在内的多个城市在发布的楼市调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。 　　其中，武汉、东莞、沈阳、南京、无锡等城市在相关调控政策中提到“二孩或三孩家庭，允许新增购买一套住房”。扬州明确生育二孩及以上家庭购房，可不适用现行限购政策；杭州则将该门槛提高到三孩。 　　除了优化限购政策外，多地面向多孩家庭推出了购房补贴。如泸州在政策中提及，按国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地范围内购买首套或二套新建商品住房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。 　　此外，还有多个城市明确提及，对多孩家庭的贷款额度可在最高贷款限额基础上上浮。例如，云南省楚雄市5月19日发布文件，明确提高住房公积金贷款额度，单职工和双职工分别调整为35万元和60万元，高层次人才、二孩和三孩家庭分别再上浮50%、10%和20%。 　　IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示，这将有效满足购房群体尤其是二孩及以上家庭的合理住房需求，缓解多孩家庭住房难、住房紧的压力，同时提升市场交易活跃度，对于推进人口生育政策也有一定助力。 　　那么，是否还会有其他城市跟进出台针对多孩家庭的购房政策呢？陈晟认为，“支持多孩家庭购房相关政策响应了近年来鼓励生育的政策导向。在房地产政策上对多孩家庭进行相应的倾斜和鼓励，或会成为楼市调控新趋势。预计相关政策会不断完善深化，此后还可能会有其他城市跟进出台类似政策。” 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，越来越多的城市在购房政策上综合考虑生育和抚养等方面的因素，这正成为楼市调控优化的方向之一。

继5月20日5年期以上贷款市场报价利率(LPR)超预期下调15个基点至4.45%后，全国各城市房贷利率随之下调。昨日，证券时报记者致电北京、广州、深圳、上海等一线城市的多个国有大行当地支行，相关工作人员均向记者证实，随着5年期以上LPR下调，该行已将房贷利率相应下调15个基点。而天津等多地在此前跟进执行首套房贷利率下限的基础上，将首套房贷利率相应下调至4.25%。 　　值得注意的是，现行的个人住房贷款利率定价机制通常是在5年期以上LPR基础上加(减)不同幅度的基点决定。加点幅度由央行、银保监会指定全国应遵守的下限，各地也在此基础上因城施策制定辖内银行应遵守的加点下限。 　　5月15日，央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，按4月20日发布的5年期以上LPR(4.6%)计算为4.4%，此后天津等地跟进下调首套房贷利率，但北京、广州、深圳等一线城市未跟进下调，使得一线城市新发放首套房贷利率与其他地区的差距进一步拉大。此次5年期以上LPR下调15个基点为全国性调整，部分地区新发放首套房贷利率最低可至4.25%。 　　证券时报记者了解到，北京现行的政策是，首套房贷利率为5年期以上LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105个基点。中行、工行等北京支行的工作人员昨日均向记者表示，该行已经按照新的5年期以上LPR执行，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。 　　同时，证券时报记者致电多家银行了解到，上海部分银行首套房贷利率从4.95%降至4.8%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。广州部分银行首套房贷利率从5%降至4.85%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。深圳部分银行首套房贷利率从4.9%降至4.75%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。 　　此外，证券时报记者了解到，央行、银保监会5月15日宣布下调首套房贷利率下限后，北京、深圳等一线城市并未参与此次下调。中行、建行等深圳支行的客户经理昨日均向证券时报记者表示，目前该行并未跟进下调首套房贷利率下限，以后是否会调整还在等通知。 　　证券时报记者此前了解到，5月15日，央行、银保监会宣布下调首套房贷利率下限至相应期限LPR减20个基点后，首套房贷利率下限为4.4%，随后，天津、苏州、济南、青岛等多地将首套房贷利率下调至4.4%。 　　以天津为例，随着5月20日发布的5年期以上LPR下调15个基点，天津首套房贷利率再次下调。中国银行天津某支行的客户经理昨日告诉证券时报记者，目前首套房贷利率为4.25%。 　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报记者采访时认为，天津大力度降低房贷利率，本质上是为了给刚需和改善型购房需求提供保障，对市场行情的提振具有积极作用。 　　不过，中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，央行发布政策后，多城市下调首套房贷利率，从之前的4.6%下调到4.4%，后续下调到4.25%，主要原因是这些城市楼市成交量低迷，房贷需求量低。从影响看，新增贷款利率降低的确有利于刚需入市，但是房贷利率调整的信号意义更大，因为大部分城市都没有执行下调首套房贷利率下限的最低标准，只有楼市成交低迷的城市执行了“降息+降低标准”政策。另外，不仅首套房贷利率下调，存量的房贷利率也需要有所下调，市场更期望看到二套房认定标准的调整及相应利率的下调，这样市场才能加速稳定。

近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。 　　证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。 　　多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。 　　与人口人才政策结合 　　与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。 　　5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。 　　无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。 　　类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。 　　另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。 　　5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学(包括专科和本科)毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。 　　此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。 　　相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。 　　北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。 　　平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。 　　多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。 　　形式多样因城施策 　　各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。 　　长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。 　　不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。 　　天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。 　　部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。 　　江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。 　　其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。 　　松绑尺度差别大 　　目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。 　　中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。 　　中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。 　　4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。 　　4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。 　　从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。 　　信心不足是最大问题 　　张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。 　　岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。 　　全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。 　　金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。 　　从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。 　　据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。 　　58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。 　　另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。 　　根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

近日，湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》(以下简称“《通知》”)。 　　《通知》要求，各市州、县市区自然资源和住房城乡建设主管部门要进一步强化房地产用地供应管理，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。 　　值得注意的是，在全国各地纷纷出台楼市松绑政策之际，湖南长沙5月16日出台了“以租换购”的新政，让人眼前一亮，引发全社会广泛关注。加之此次“别出心裁”的去库存方式，有网友表示“果然是房产调控看湖南”“高，实在是高”。 　　湖南：对去化周期超24个月的市县 　　暂停新宅地审批 　　据《通知》要求，对现有存量房地产用地情况进行梳理，因城施策支持刚性和改善性、创新性需求。 　　对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持，力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式，为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。 　　按照第七次人口普查数据，城镇人口达到50万人以上的邵东市、耒阳市、平江县、醴陵市，或城镇人口新增10万人以上且总数接近50万人的新化县、汉寿县、湘乡市、湘潭县、隆回县、桂阳县、澧县、桃江县等，可以向省自然资源厅申请提升房地产用地单宗出让规模标准至中等城市规模，纳入县城城镇化建设示范地区备选范围。 　　防止房地产库存去化超标增加系统性风险，防止人口流失县城盲目建设。 　　各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。 　　《通知》还明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。以上用地调控措施实行动态监管，达到相关规定明确的条件即可解除。 　　湖南多地已出台政策“托市” 　　近几个月来，湖南已有多地出台政策“托市”。 　　据潇湘晨报报道，5月20日，湘潭市印发《湘潭市进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》。 　　根据湘潭市要求，这一次湘潭聚焦为购房者减轻负担，为企业降成本，根据国、省房地产调控政策，结合当地实际制定二十条措施，涉及金融信贷、公积金及人才购房补贴等方面。 　　个人按揭贷款放款周期缩短到3个月内。对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住宅的，金融机构执行首套房贷款政策。 　　同时，湘潭将提高住房公积金贷款额度。住房公积金缴存职工在市城区购买新建商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额调整为60万元；按国家政策生育三孩的住房公积金缴存职工家庭、高层次人才贷款最高限额可达80万元。 　　这20条措施还提及实施购房补贴，清理兑现历年来已按规定申报的各类购房补贴。将以前房博会财政补贴的阶段性措施转为年度措施，按一定标准对购房人予以补贴，支持各类购房需求。 　　值得注意的是，在3、4月已有岳阳、常德、怀化、株洲、衡阳等城市出台政策，主要有关公积金额度、贷款放松、购房补贴等方面。湖南地级市房地产市场持续低迷，加上湘潭此次出台托市政策，出台托市措施城市新增至6城。 　　湖南楼市现状如何？ 　　湖南房地产市场受整体大行情的影响，也不可避免地遭遇低迷。据克而瑞湖南区域统计，4月受全国市场持续低迷传导及疫情点式复发影响，湖南房地产市场下行压力加剧。 　　房企层面，湖南重点房企TOP30总销售额仅457亿元，同比下跌32%，较3月同比跌幅扩大3个百分点。政策层面，中央政治局定调楼市政策后，全国各地疫情多点频发，湖南6大城市出台政策，长沙限购政策也有所放松，未来在“房住不炒”的基础上，或将有更大力度的刺激政策出台。 　　以长沙和湘潭为例。长沙九区县商品房自2021年6月成交量同比开始下跌，且跌幅不断加大，在2021年三四季度达到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超过40%， 购房者观望情绪较浓，下跌态势延续至今。4月成交量同比下滑达到49%，成交收缩明显。 　　4月长沙新增商品房供应量94.75万平方米，同比下降47%，环比下降21%，创下近两年同期新低。“五一”假期，长沙各楼盘也纷纷推出促销活动，渠道商合作房源、特价房、高折扣等切实优惠成为标配。 　　而湘潭近一年楼市成交情况来看，成交量呈现下滑趋势，1-4月总成交同比下滑26%，同时均价从2021年下半年起逐月下滑，目前已降至5000左右，楼市遇冷明显，湘潭市出台二十条举措以求平稳房地产发展。

5月23日，安徽省宣城市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，自5月23日起，宣城市统一贷款额度上限。 　　按照新政，宣城市住房公积金缴存职工家庭在宣城市内购买住房申请公积金贷款的，最高贷款额度调整为50万元。符合人才引进政策最高贷款额度增加10万元，上限60万元；符合购买绿色建筑政策的在最高贷款额度基础上上浮20%。 　　此外，取消二次贷款时间间隔限制。宣城市住房公积金缴存职工家庭结清首次住房公积金贷款后，即可再次申请住房公积金贷款购买商品住房。 　　在此之前，宣城曾对引进人才提高过住房公积金贷款额度。 　　今年3月3日，安徽省宣城市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，对适用于《关于进一步加快人才集聚推动重点产业高质量发展的八条措施》的引进人才，经认定，其职工家庭在本地购买新建商品房的，首次使用公积金贷款的最高限额在现有基础上增加10万元。即：购买新建商品房的，宣城市区公积金贷款不超过50万元，县(市)公积金贷款不超过40万元。购买存量住房的，公积金贷款不超过40万元。 　　实行住房公积金贷款额度保底政策方面，对45周岁以下住房公积金缴存职工家庭，首次使用公积金贷款购买住房的，保底可贷额20万元。

“最近市场有所改善，之前一个商圈周末一天也就成交六七套，上周日我们商圈成交了20套。”郑州二手房经纪人魏军(化名)向21世纪经济报道记者表示。 　　据魏军观察，上周郑州再次下调房贷利率之后，市场看房量和成交量均有所增加，但整体来看郑州的购房者仍以观望为主。 　　纵观今年，郑州房地产市场最大的调控动作是3月1日发布的18条楼市新政(后简称“郑18条”)，涉及老人投靠家庭可新购一套住房、下调住房贷款利率、购买二套住房“认贷不认房”等多个面向，在热点城市调控中具有一定的风向标意义。 　　其后，郑州继续释放政策暖意，包括推进大棚户区改造项目货币化安置，明确加大对房地产等重点领域的信贷支持，扩大青年人才的首次购房补贴发放范围等，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 　　综合国家统计局、郑州住房保障和房地产管理局数据，去年8月开始郑州房价“9连跌”，今年3、4月郑州楼市成交环比有所增加，但与去年同期比仍有较大差距，市场有待继续修复。 　　中指院郑州分院总经理梁波涛向21世纪经济报道记者分析，近期郑州楼市利好政策频出，房贷利率持续下调，激发了部分住房需求释放。 　　梁波涛指出，郑州政策效果传至市场端需要一定时间，疫情及全球经济不稳定因素也影响消费者重建置业信心。随着政策效果的逐步显现，未来房地产市场整体环境将逐步回暖。但从目前来看，房价大幅回升存在一定难度。 　　成交增加，市场表现仍弱于去年同期 　　“由于当时考虑未来回郑州发展，我2018年年中以1.31万元/平方米的价格在郑州买了新房，当时的首套房贷利率是5.88%，现在账面浮亏20万元左右。”老家河南目前在北京工作的杜文(化名)告诉21世纪经济报道记者。 　　杜文称，买房时所购项目的价格较高，之后项目价格整体处于阴跌状态，市场成交也不太理想。如今在考虑在北京买房的可能性，一方面北京“认房又认贷”，首付压力大；另一方面受郑州限售政策影响，杜文的住房还需要等待两年才能出售。 　　郑州整体市场变化与杜文所购项目行情既有相似性也有差异性。与2018年年中相比，郑州房价整体上涨，成交大幅回落。据郑州住房保障和房地产管理局数据，2018年6月，郑州新房均价8409元/平方米，成交量30214套。2021年6月，郑州新房均价上涨至12885元/平方米，成交量下跌至16473套。 　　受郑州“7·20”特大暴雨灾害及疫情等因素影响，今年2月，郑州新房均价回调至10936元/平方米，当月成交量仅5323套，同比分别下降12%和32%。 　　3月开始，郑州多次推出房地产支持政策，“郑18条”从支持合理住房需求、改善市场住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等5方面发力，力促行业回暖。 　　3月8日，郑州发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，通过货币化安置的手段，实现满足动迁群体的多元安置需求，缩短其安置周期，消化存量房源等目的。 　　此后，郑州4月份金融机构座谈会明确要加大对房地产业等重点领域的信贷支持；郑州市青年创新创业行动新闻发布会介绍了青年人才安居工程，包括扩大青年人才的首次购房补贴发放范围等。 　　另外，郑州为支持合理住房需求，多次下调房贷利率，降低居民购房成本。多位房屋经纪人、银行个贷经理告诉21世纪经济报道记者，上周郑州房贷利率再次下调，目前郑州首套房贷利率下降至4.25%，二套房贷利率下降至5.05%。 　　从数据表现来看，郑州的政策调控效果尚未充分显现。 　　先看房价，国家统计局数据显示，去年8月，郑州新房、二手房价格同时出现拐点，自去年8月起郑州房价连续9个月下降，到4月仍未止跌。今年3、4月，郑州新房价格环比分别下降0.7%和0.3%，同比分别下降0.6%和1.6%；同期郑州二手房价格环比分别下降0.2%和0.5%，同比分别下降0.8%和1.8%。 　　再看成交，郑州住房保障和房地产管理局数据显示，今年1-4月，郑州新房分别成交6719套、5323套、7777套和6898套。环比来看，“郑18条”在内的系列支持政策发布后郑州新房成交整体有所增加，但与去年同期相比，今年3、4月郑州新房成交量分别下降45%和67%。 　　二手房成交数据变化略好于新房，今年1-4月郑州二手房分别成交3564套、3219套、4971套和6011套，年内成交量持续增长。但与去年同期相比，政策发布后，3、4月二手房成交分别下降7%和18%。 　　利率下降，楼市底部修复持续 　　梁波涛分析，郑州新房、二手房价格持续下跌受去年“7·20”特大暴雨灾害、疫情反复影响，房企经营、去化承压导致诸多楼盘延迟交房或烂尾停工，削弱购房者购房意愿等也对房价产生一定影响。 　　从成交来看，梁波涛认为，3、4月郑州新房成交远不及去年同期水平，市场仍在调整修复中。今年二手房月度成交短期上涨也不能说明市场总体趋势变化，月度环比上涨的持续性还有待观察。郑州新房、二手房整体保持底部修复趋势。 　　从郑州城市基本面看，梁波涛表示，郑州是中部特大城市、河南省省会与国家中心城市，外来人口持续流入，人口虹吸效应明显，具有一定的置业基数优势。目前郑州房地产市场出现一些曲折，但从城市基本面看，未来房地产市场需求仍有增长空间。 　　4月30日起，郑州再度面临疫情考验。5月3日，郑州新冠肺炎疫情防控第三十一场新闻发布会明确，除封控区外，郑州主城区其他区域参照管控区标准管理，每天每家可安排1人，凭24小时核酸检测阴性证明，到社区指定地点购买生活物资。 　　受市场环境及疫情等因素影响，“五一”郑州楼市表现不佳。克而瑞线下监控郑州主城区187个在售项目发现，“五一”期间项目到访约16481组，成交约921套，转化率约为6%，三个维度数据均为近四年同期低位，整体成交量与前三周周均成交量持平。 　　克而瑞河南区域分析“五一”楼市表现认为，政府出台稳楼市政策，以激发市场购房需求，但经历2年多疫情反复，郑州市场不断积压与释放，刺激效果打折，整体反馈程度一般。 　　5月11日零时起，郑州恢复正常生活秩序和生产经营(封控区、管控区除外)，楼市成交逐步恢复，此后金融政策利好继续释放。 　　继5月15日央行和银保监会宣布首套房商贷利率下调20个基点后，5月20日，央行下调5年期以上LPR至4.45%，各地首套房贷利率和二套房贷利率下限降至4.25%和5.05%。 　　郑州多位房屋经纪人及银行个贷经理告诉记者，目前郑州首套房贷利率和二套房贷利率已下调至4.25%和5.05%。 　　魏军及郑州新房经纪人章阳(化名)均向记者指出，房贷利率变化为市场带来实质性利好，上周末郑州新房市场、二手房市场的看房量和成交量均出现明显增长。 　　“受房贷利率下降影响，上周末我带客户看了三个楼盘，售楼处的人都很多。” 章阳说，还向记者展示了所在公司发布的红色喜报：“郑西事业部5月22日单量突破100单”。 　　魏军所在商圈上周末的带看量和成交量也有所提高，“现在房价不高，利率也低，最近刚需和改善客户都出来看房买房了，市场回暖了些。” 　　与此同时，魏军认为，由于部分开发商资金压力较大，近期一些在售楼盘打折促销的力度也比较大，叠加新房支持组合贷，部分新房还可以进行首付分期，新房的成交量整体大于二手房成交量。 　　“和前段时间相比，上周末的客户量变大了，但整体来看，楼市不是很热，还是观望的客户居多，很多人仍在期待政策的进一步放松。” 魏军说。

支持改善性需求释放成为各地优化调整楼市政策的又一方向，多地二套房首付比例低至三成。 　　中指研究院数据显示，今年截至5月23日，全国已有近40城调整优化商贷政策。另据澎湃新闻不完全统计，4月以来，已有江苏南通、湖北大冶、宁夏银川、河北石家庄、江苏常州、河北张家口、浙江绍兴、甘肃兰州、江西上饶等地调整商贷首付比例，多地在下调首套房首付比例至20%的同时，降低二套首付比例至30%。 　　以江苏南通为例，5月20日，南通市住房和城乡建设局与南通市发改委等七部门联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》明确，居民家庭通过商业银行贷款购买普通商品住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。居民家庭购买普通住房商业贷款利率下限执行全国最低标准，首套住房商业贷款利率下限执行贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套房商业贷款利率下限执行现行最低标准。 　　根据央行5月20日公布的贷款市场报价利率，1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.45%，这也意味着5年期以上首套住房商业贷款利率最低可以做到4.25%，二套最低可以做到5.05%。 　　另以宁夏银川为例，5月19日，宁夏银川市6部门联合印发的《关于促进银川市房地产业良性循环和健康发展的实施意见》提出，通过调低首付比例降低购房者前期筹款压力，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%，二套房最低首付款比例下调至30%；对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，执行首套房贷款政策。 　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，从目前各地二套房首付实行30%的城市来看，大都是面临市场降温明显，政策提振信心相对乏力的城市。从实际的方式来看，有的是采取全面二套房首付30%，有的则是对于第一套房的商贷是否结清有一定要求。 　　在张波看来，降低二套首付比例对于提振楼市场热度的前提在于，市场上是否有足够潜在的改善型二套房需求量，有些城市前几年市场土拍量大，市场上存量高，处于明显供大于求的状况，降低二套房首付能够拉动的需求相对有限。 　　植信投资研究院资深研究员马泓认为，调整二套房首付比例有助于提振住房需求，更好地满足居民住房改善性需求。进入二季度，全国房地产政策宽松空间进一步打开，转暖的信号更为清晰。针对当前房地产市场的疲软态势，4月底中共中央政治局会议增加了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求”和“优化商品房预售资金监管”的措辞，此后央行、银保监会等监管部门也相继表态，对住房金融政策进行“松绑”，并下调LPR五年期利率15bp。从全局来看，无论是对于宏观经济稳增长还是稳就业，房地产行业的稳定对全局而言是非常重要的。 　　马泓指出，伴随中央政策的调整，地方房地产政策自2021年末开始从偏紧的状态逐步转为适度宽松，当前着力释放市场购房需求。据统计，相关金融宽松政策正从年初四线、三线城市逐步推广至二线城市，包括兰州、南宁、重庆等地方已经相应下调了二套房首付比例。预计当前和未来一个阶段，有必要按照中央二支持、一优化和一促进的政策要求，从需求和供给两端，针对各地房地产市场差异化特征，进一步推出有力度的政策举措，着力释放市场购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 　　不过，张波提及，过度降低二套房首付也有一定的风险，尤其在首套房也有房贷未结清的情况下，购房者未来的月供压力会明显增大，在一定程度上会增加信贷风险。

海南省人民政府网站24日发布《关于建立“土地超市”制度的实施意见》。其中提到，对超过2年仍未落实项目的批而未供土地，将自动纳入“土地超市”。 　　《意见》提到，统筹将政府已完成收储的土地，符合规划和“净地”要求的批而未供土地(不含划拨供应的基础设施、公共设施用地)，依法有偿收回、无偿收回且具备新供应条件的土地(含闲置土地)，符合入市条件的农村集体(城中村、城郊村)和农垦经营性建设用地等，纳入“土地超市”。适时搭建土地二级市场交易平台，将符合法定转让条件的供而未用土地和其他土地也纳入“土地超市”。“土地超市”中提供用于供应的土地应符合土地管理法律法规、国土空间规划以及节约集约用地要求，不得违反和突破耕地和永久基本农田保护、生态保护红线等管控要求。 　　《意见》提到，搭建“土地超市”平台。依托“多规合一”信息综合管理平台建设“土地超市”信息平台，整合本意见第一条规定的存量建设用地信息，构建土地信息归集、查询发布、智能选址、政策指引和招商地图等功能于一体的土地信息平台，作为国土空间智慧化治理3.0的重要组成，连接海易办、海政通。大力推行“网上搜地、云上选地”服务，利用“土地超市”作为“招商地图”，精准服务招商。 　　《意见》提到，完成批而未供土地建账上图入库。全面清理批而未供和供而未用土地(含闲置土地)，对所有地块信息进行梳理归集和补充完善，明确土地权属、批准时间、四至坐标等信息，建立清单台账，通过海南省“多规合一”信息综合管理平台汇交上图入库，导入“土地超市”。 　　《意见》提到，供地时，市县要依据建设用地出让控制标准，综合确定合理可行的规划条件及控制指标、对赌要求，纳入供地方案，实行标准地供应。对超过2年仍未落实项目的批而未供土地，将自动纳入“土地超市”。鼓励园区加快建设标准厂房，标准厂房用地可按规定采取出让、租赁、作价出资(入股)、先租后让、弹性年期等多种方式供应。 　　《意见》提到，制定节约集约用地办法、评价标准，大力推行“亩产论英雄”，提高节约集约用地水平。省自然资源和规划厅每年组织对市县、产业园区节约集约用地进行评价，重点评价固定资产投资强度、建设用地亩均GDP、闲置土地处置等指标。依照有关规定将评价结果纳入市县高质量发展考核和产业园区发展考核，并根据考核结果在评优评先、用地规模、用地计划、耕地占补指标统筹等方面实施奖惩。

近日，建业集团旗下两大知名文旅项目“建业电影小镇”“只有河南·戏剧幻城”发生股权关系变动，引发市场关注。24日下午，接近交易的人士向中新经纬透露，最终的交易细节尚未敲定，涉及具体的金额和股权比例仍未对外公布。 　　公开信息显示，河南老家文化旅游发展有限公司出现在上述项目的股东名单中，该公司系河南省文化产业投资有限责任公司(下称河南省文投公司)旗下公司。这意味着，河南省文投公司与建业集团就建业电影小镇和只有河南·戏剧幻城两个文旅项目开展了股权合作。 　　据接近交易人士对中新经纬透露，合作主要在股权层面，通过双方资源优势互补强化文旅融合。在河南省文投公司的支持下，建业的资金实力将得到进一步补充。该人士表示，最终的交易细节尚未敲定，涉及具体的金额和股权比例仍未对外公布。 　　据了解，建业集团从2005年开始涉足文旅产业，“建业电影小镇”“只有河南·戏剧幻城”都是其代表性项目。公开资料显示，建业电影小镇于2019年正式开业，致力于打造沉浸式电影潮玩地，迄今已累计接待游客超500万人次，先后荣获多项国家级文旅奖项。2020年，电影小镇被认定为国家4A级旅游景区。 　　“只有河南·戏剧幻城”是建业集团与国内知名导演王潮歌联袂打造的重磅文旅产品，自2021年正式开城纳客，并迅速火爆出圈。据官方资料显示，项目总占地622亩，拥有21个大小不一的剧场、近千名演员，3大主剧和18个小剧，剧目总时长近700分钟。 　　根据建业地产2021年年报，2021年，电影小镇项目接待游客约160万人次，实现营业收入约1.8亿元；全年仅营业140天的戏剧幻城项目，共接待游客超50万人次，实现营业收入约1亿元。 　　自2021年下半年以来，房地产市场遭遇较大冲击，不少房企均通过变卖资产、出售项目股权、引入战投等多种方式进行自救。建业地产同样受到影响，近来也传出人员优化、项目合作等消息。今年1-4月，建业地产实现物业合同销售额为88.97亿元，同比减少36.3%。

日前，国务院常务会议召开，进一步部署稳经济一揽子措施，努力推动经济回归正常轨道、确保运行在合理区间。 　　会议决定实施促消费和有效投资等六方面33项措施，释放哪些利好？产生何种效果？促消费方面有何不同？多家券商进行了解读。 　　六方面33项措施 　　国常会决定，实施六方面33项措施，主要包括： 　　一是财政及相关政策。着力稳市场主体稳就业。在更多行业实施存量和增量全额留抵退税，增加退税1400多亿元，全年退减税总量2.64万亿元。将中小微企业、个体工商户和5个特困行业缓缴养老等三项社保费政策延至年底，并扩围至其他特困行业，预计今年缓缴3200亿元。将失业保险留工培训补助扩大至所有困难参保企业。对中小微企业吸纳高校毕业生的，加大扩岗补助等支持。各地要加大小微企业、个体工商户水电气费、房租等支持。今年专项债8月底前基本使用到位，支持范围扩大到新型基础设施等。国家融资担保基金再担保合作业务新增1万亿元以上。 　　二是金融政策。将今年普惠小微贷款支持工具额度和支持比例增加一倍。对中小微企业和个体工商户贷款、货车车贷、暂时遇困个人房贷消费贷，支持银行年内延期还本付息；汽车央企发放的900亿元商用货车贷款，要银企联动延期半年还本付息。将商业汇票承兑期限由1年缩短至6个月。推进平台企业合法合规境内外上市。 　　三是稳产业链供应链。优化复工达产政策，完善对“白名单”企业服务。保障货运通畅，取消来自疫情低风险地区通行限制，一律取消不合理限高等规定和收费。客货运司机等在异地核酸检测，同等享受免费政策。增加1500亿元民航应急贷款，支持航空业发行2000亿元债券。有序增加国内国际客运航班，制定便利外企人员往来措施。 　　四是促消费和有效投资。放宽汽车限购，阶段性减征部分乘用车购置税600亿元。因城施策支持刚性和改善性住房需求。优化审批，新开工一批水利特别是大型引水灌溉、交通、老旧小区改造、地下综合管廊等项目，引导银行提供规模性长期贷款。启动新一轮农村公路建设改造。支持发行3000亿元铁路建设债券。加大以工代赈力度。 　　五是保能源安全。落实地方煤炭产量责任，调整煤矿核增产能政策，加快办理保供煤矿手续。再开工一批水电煤电等能源项目。 　　六是保障基本民生。做好失业保障、低保和困难群众救助等工作。视情及时启动社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制。 　　稳增长政策持续展开 　　平安证券研究所首席策略分析师魏伟团队表示，从政策出台的背景来看，本轮政策出台回应较为及时，稳增长政策持续展开；从内容来看，本轮政策出台更为多维度以及更具针对性，向市场释放了稳增长信号的同时，也释放了更多的行业利好。 　　中泰证券宏观首席分析师陈兴分析称，从国常会六方面举措来看，以缓期、延期政策占比居多，减免措施则更为聚力。一是增加退税规模1400亿元，退税举措本身会改善企业当期现金流情况，但对于盈利的帮助有限；二是部分企业缓缴社保费3200亿元；三是金融政策上的贷款延期还本付息。公布的一项减征为阶段性减收部分乘用车购置税600亿元。 　　中金公司认为，近来随着5年期LPR下调、房贷利率下限调整，再加上5月23日国常会最新推出的政策，政策实质性的宽松力度进一步加大。短期内疫情仍然是影响经济的主要变量，宽松政策的乘数在疫情的影响下可能会有所下降。效果可能并不会完全显现，但如果在疫情期间市场主体能够得到有效保护，房地产信用风险得到有效处理，经济运行在逐步向常态恢复之后，这些宽松政策的效果可能将得到更加充分的体现。 　　中泰证券研究所首席分析师杨畅强调，需要对稳就业给予更高的权重。 　　杨畅称，当前时点或应对稳就业工作给予更高权重，原因在于形势的变化。如果回顾2020年，疫情反复发生在春节期间，乡村在一定程度上发挥了就业“保护垫”的作用，留乡未返城人员或压低了城镇调查失业率。但现阶段，2022年疫情反复在3月逐步发生，春节前返乡的人员已逐步返城；如果2022年疫情反复对经济运行的影响程度接近2020年，那返城人员有可能推高城镇调查失业率，这也对应了当前大城市城镇调查失业率上行。 　　杨畅表示，从稳就业的角度来观察，增量政策或许需要聚焦三大类行业：第一类是以制造业、建筑业为代表的行业，提供了大量就业岗位；第二类是以批发零售、租赁商务等为代表的行业，既容纳大量就业，也受到疫情一定的冲击；第三类是以住宿餐饮、交通运输、科技勘查、文体娱乐等受疫情冲击最直接的行业，挤出就业的可能性相对更大。 　　本轮促消费力度或更大 　　国金证券首席经济学家赵伟指出，近期，中央部署促消费措施，从供需两端促消费。4月以来，国务院多个会议强调促消费、4月底专门出台促消费相关意见，按照促消费方式可分为需求端和供给端措施，需求端措施包括消费券、消费补贴、汽车购置税减免等直接措施，及稳就业、增加收入提高消费能力等间接措施；供给端措施有，尽可能降低疫情对线下活动影响、加强县域商业体系建设、专项债支持消费基建等。 　　赵伟分析认为，相较2020年，本轮促消费力度或更大，加大对汽车、家电等耐用品消费刺激。时隔五年，中央再度出台汽车购置税减免相关措施，阶段性减征规模600亿元。地方促消费资金投入规模相对较小，目前低于2020年3月至5月中旬的约190亿元；但当前统计的促消费地区数量明显少于后者、后续不排除更多地区推出。相较2020年，当前促进汽车、家电消费的地区数量占比提升20个百分点以上。 　　赵伟表示，不同于地方促消费，中央出台全国层面促消费措施，可以突破地方财力等约束，力度往往较大。地方促消费措施，会受到地方财力、地区消费产业结构等约束；尤其在当前地方财政收入明显承压下，中央出台促消费措施或可突破相关约束。以史为鉴，中央出台的全国层面促消费措施力度往往较大，重点支持一些消费金额较大的耐用品，例如，全国首轮家电下乡、过去两次汽车购置税优惠等措施。 　　消费方面，中金公司指出，车购税减免、放宽限购对汽车消费提振效果较强，提振幅度可能更多取决于供给端修复情况。汽车消费占社零总额10%左右，对于稳消费具有重要意义，国常会提出“放宽汽车限购，阶段性减征部分乘用车购置税600亿元”，减税规模达2021年车购税的17%。不同于以往，2021年以来汽车销售的持续低迷，较大程度上是受“缺芯”制约；今年上半年吉林和上海的疫情反弹，也对汽车供应链形成冲击。未来如果汽车供应链较快修复，下半年汽车消费有望从负增长中走出。 　　对于汽车消费，陈兴认为，从过去车辆购置税减免的经验来看，效果可谓立竿见影。当前受疫情压制汽车消费已较低迷，如果疫情态势好转，加之车辆购置税的调降，或将使得汽车销售增速能够触底回升，作为占社零比重近三成的品类，汽车销售增速的改善也会带动消费增速整体回暖。 　　此外，陈兴还提醒，关注物价上涨势头。 　　陈兴表示，国常会提及“视情及时启动社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制”，按理说2%的CPI增速水平尚不算高，还不至于触发政策调整。但近期其上升势头较为迅猛，2月时CPI增速仅有0.9%，3月和4月接连突破1%、2%，显然短期快速上行的物价增速引发了政策关注。在疫情对于物流运输干扰尚在的情况下，价格上涨风险值得警惕。 　　综合来看，魏伟团队认为，A股市场在5月份以来便对政策回暖有所反应，市场也会进一步评估政策落地的后续效果。当前反弹仍然会以成长为主导，但是会更多围绕政策布局的方向，结构上更多偏向于本轮政策呵护加码的制造业，特别是新基建中的新能源基建；以及消费刺激政策涉及的汽车行业，特别是结构上的新能源汽车产业链。

自房地产行业2015年“去库存”以来，全国商品房待售面积曾连续4年下行，但如今由于房地产行情低迷，楼市又一次来到了高库存时代。 　　根据国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求。 　　从数据上看，目前广西防城港的楼市库存，足足需要12.7年才能消化完毕，而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月，意味着需要8-10年才能卖完现有库存。 　　近日湖南省出台新政，要求对商品住房去化周期超过24个月的市县暂停新的商品住房用地审批，希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。 　　全国现有库存够1400万人居住 　　今年以来，全国商品房销售额持续走低，1-4月份销售3.78万亿，同比下降近30%。 　　在新房“卖不动”的情况下，楼市又重回高库存时代。 　　根据国家统计局最新数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，相比2021年末增长了4700万平方米。其中，住宅类商品房待售面积达到2.72亿平方米，同比增长14.8%。 　　由此可见，尽管房地产投资低迷，今年前四个月房屋新开工面积同比下滑26%、竣工总面积下滑12%，但库存量仍在飙升。 　　去年8月31日，住房和城乡建设部曾公布数据，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。按照这一数据计算，现有的5.57亿平方米待售商品房面积，足够1400万人居住。 　　目前的楼市待售库存数据，已经达到了四年来新高。 　　2010年时，我国商品房待售面积不到2亿平方米，随后5年间数字迅速攀升，到2015年时达到7.19亿平方米的历史最高值，也是在那一年，全国楼市开始以各种方式“去库存”，随后商品房待售面积数据逐年下降。 　　根据国家统计局数据，2018年时，商品房待售面积降至5.24亿平方米，2019年进一步降至4.98亿平方米。 　　因此，截至4月底的5.57亿平方米，已经超越了2018年的库存量，接近2017年时的水平。 　　克而瑞研究中心认为，正是2020年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，打断了楼市库存持续下行的趋势，也是从2020年开始，库存规模由降跳增，迎来了新一轮周期变换。 　　根据克而瑞统计的数据，全国商品房狭义库存(指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分)截至4月底已经达到了6.08亿平方米，由于市场成交低迷，全国平均去化周期已经超过两年，显著高于去年同期水平。 　　而商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米，若按人均39.8平方米算，已经足够9600万人居住。 　　广西防城港去化周期达152个月 　　分城市来看，不同能级城市的库存量全线上扬。 　　根据克而瑞统计数据，各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势，一线城市增至平均19.56个月，二线城市增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上，而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线上升，同比增幅达123%。 　　相比较而言，北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。 　　其中，青岛、武汉、沈阳截至4月末的狭义库存量均超过了2000万平方米，位列库存量前三。盐城、三明狭义库存量同比增幅超过了200%，涨幅显著。 　　从去化周期来看，已经有26个城市超过30个月而且同比翻番，其中一半都位于华南。广西防城港去化周期高达152个月，位列第一，现有库存要消化12.7年；哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了100个月，分列第2-5名，这意味着它们仅现有楼市库存就需要8-10年才能消化完毕。 　　华南三四线城市是典型的前期需求严重透支区域，目前库存量大幅攀升，惠州、珠海、东莞、中山等是其中代表。中西部二线城市中，郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部，尚无复苏迹象，短期去化承压。 　　广义库存方面，二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先，突破了1亿平方米；南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量超过8000万平方米。 　　克而瑞研究中心认为，尽管不少城市近期出台楼市松绑政策，但去库存效果差强人意。以郑州为例，4月以来，放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台，但项目平均去化率仅18%，为近五年单月次低，来访量受疫情影响较3月不升反降，4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%，楼市提振效果远不及预期。 　　湖南率先严控土地出让 　　从现有库存数据看，我国商品房广义库存量已足够满足9000多万人口居住需求，狭义库存量也足够满足千万级以上人口的居住需求。 　　而在过去十年，我们城镇化水平已经有大幅度提高，综合人口数据和城镇化率，城镇商品房还有多大市场？ 　　国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%。多机构预测，到2035年中国城镇化率能够达到72%左右。按照第七次人口普查数据，全国共计有14.12亿人，也就是说，在未来13年内，城镇人口还将新增约9884万人。 　　换言之，我国现有商品房狭义库存量仍有充足的市场消化，而广义库存量也可用未来十多年去消化，但市场规模显然已逐步见顶。 　　另一方面，如果我国人均居住面积继续提升，则房地产市场还有进一步发展的空间。近期，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌就表示，我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。 　　他认为，现在我国人均住房面积接近40平方米，通常指“建筑面积”，而发达国家则指“套内使用面积”，因此我国40平方米的建筑面积实际上等同于30平方米的套内使用面积，人均居住面积还可以有较大提升。 　　不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，克而瑞研究中心认为，情况并不乐观。诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。 　　在上一轮楼市去库存中，“棚改”等手段发挥了巨大作用。根据人民日报报道，“十三五”时期，全国超额完成2000万套棚改目标任务。第一财经记者统计公开数据发现，2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。 　　如今随着三四线“棚改”的退潮，楼市去库存又该如何实现？近日，湖南省出台新政，罕见地从土地供给端减少供应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。 　　据湖南省自然资源厅5月23日消息，近日湖南多部门联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中提到，各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批，其中：对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；而对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。 　　“要科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系，建立健全部门联动管理机制，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。”上述“通知”中称。 　　各地目前都寄希望于通过解绑楼市、降低利率以扩大购房需求，而湖南是率先提出要严控土地出让、降低去化周期的省份。 　　克而瑞研究中心认为，就广义库存而言，预期仍将高位持稳，目前有部分城市的土拍因为疫情而延期，后续疫情结束后应该会持续放量，未开工地块量还将延续稳中有增态势。若要实现库存稳中有降，首先需要一线城市率先复苏，接下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。

2022年5月23日，人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，分析研究信贷形势，部署推进当前和下一阶段信贷工作。 　　会议认为，今年以来，人民银行、银保监会坚决贯彻党中央、国务院部署，精准发力、靠前发力，及时推出并有序实施一系列金融政策举措，支持统筹疫情防控和经济社会发展。各金融机构主动作为，一季度货币信贷保持平稳增长，有力支持了今年经济金融平稳开局。 　　会议指出，受国内外超预期因素影响，近期经济新的下行压力进一步加大。金融系统要进一步提高政治站位，增强大局意识和责任意识，齐心协力，将党中央、国务院的决策部署落实到位，加大实体经济支持力度，全力以赴稳住经济基本盘。国家开发银行、政策性银行要充分发挥补短板、跨周期调节的作用，大型国有商业银行要主动发力、多作贡献，股份制银行要充分挖掘潜力，大型城商行要发挥区位优势，共同加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持。各主要金融机构要切实承担主体责任，调动行内各方面力量，高效对接有效信贷需求，强化政策传导。 　　会议强调，金融系统要用好用足各种政策工具，从扩增量、稳存量两方面发力，以适度的信贷增长支持经济高质量发展。 　　要聚焦重点区域、重点领域和重点行业，围绕中小微企业、绿色发展、科技创新、能源保供、水利基建等，加大金融支持力度。 　　要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息。 　　要加快已授信贷款的放款进度。要坚持市场化原则，平衡好信贷适度增长和防范金融风险之间的关系，提升金融支持实体经济的可持续性。

近日，住建部、财政部、人民银行发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》(下称《通知》)。《通知》提出，各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度。支持政策实施时限暂定至2022年12月31日。 　　为进一步加大住房公积金助企纾困力度，帮助受疫情影响的企业和缴存人共同渡过难关，《通知》明确了三项措施。 　　一是受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 　　二是受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。 　　三是各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。

住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合下发《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，进一步加大住房公积金助企纾困力度，帮助受疫情影响的企业和缴存人共同渡过难关。 　　《通知》规定，受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 　　受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。 　　各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。 　　上述支持政策实施时限暂定至2022年12月31日。

一家来自内蒙古的企业从赌王之女何超琼和华润置地的手中买下了位于上海市静安区的一栋写字楼的部分物业。 　　鄂尔多斯(600295.SH)5月21日公告称，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司与内蒙古鄂尔多斯电力冶金集团股份有限公司(以下简称“电冶集团”)拟分别以1344837551.49元、1328519728.51元向上海华合房地产开发有限公司(以下简称“华合地产”)购买位于上海市静安区山西北路259弄3号、4号写字楼物业及其地下210个停车位(以下简称“交易标的”)， 用于商业、办公和综合服务，总计约26.73亿元。 　　其中，3号、4号物业实测建筑面积45394.66平方米，总价约26.32亿元，均价58000元/平方米。210个产权车位总价约4046万元，单价192700元/个。 　　此次交易标的项目主体已完工并验收合格，于2021年12月取得预售许可证，尚待办理产权证。 　　资料显示，上海华合房地产开发有限公司成立于2016年7月26日，注册资本18.25亿元，股权结构方面由上海潼信投资有限公司和华润置地(上海)有限公司各自持股50%。 　　截至2021年末，华合的资产总额为30.8亿元，负债总额7.7亿元，所有者权益总额23.1亿元，营业收入31.74亿元，营业成本23.02亿元，净利润4.82亿元。截至2022年3月31日，华合资产总额29.37亿元，负债总额6.3亿元，所有者权益总额23.07亿元，营业收入0元，净利润亏损0.03亿元。 　　鄂尔多斯在公告中表示，公司购买的3号、4号物业1-14层及其地下210个停车位，将用于品牌形象展示及销售、纺织工程技术中心、品牌设计创意工作室、新零售商业运营、国际业务拓展、资本运营等办公和综合服务。电冶集团购买的3号物业15-23层(面积19008.36平方米)， 用于电冶集团能源研究院、工业公司技术研究、科研创业工作室、营销平台和国际业务拓展和技术交流等。 　　鄂尔多斯表示，此次交易资金来源为自有资金或配套部分银行贷款，相关协议计划近期签署。 　　此次鄂尔多斯购入的写字楼位于上海市静安区苏河湾板块，根据“十四五”规划方案， 该区域将重点发展金融服务、商贸服务、专业服务、科技创新、文化创意等产业。交易标的西邻南北高架、北邻北横通道、南邻延安高架等交通要道，10分钟内可达外滩、人民广场、南京西路；40分钟可抵达虹桥枢纽，1小时内可至浦东机场。四轨交环绕，紧邻10、12号线天潼路站，2、8、10、12号等地铁线路无缝衔接城区、高铁与机场。 　　上海苏河湾项目最早是由华润置地和华侨城组成的联合体在2016年以69.32亿元的价格竞得。该项目曾是华侨城大手笔投资的单体项目，也是华侨城在苏河湾片区的第一个项目，因而苏河湾项目从一开始便引起了大家的关注。 　　2019年12月，华侨城宣布退出该项目，赌王之女何超琼实控的信德集团(00242.HK)在2019年12月4日公告称，公司分别持股80%的两家合资公司上海潼信和上海苏钻合计以47.12亿元的底价收购深圳华侨城苏河湾地块50%的权益。 　　信德集团成立于1972年，核心业务包括运输、地产、酒店和消闲与投资，由于公司有着赌王家族的背景，因而在澳门享有举足轻重的地位。苏河湾项目也是信德集团在上海投资的第二个综合项目。 　　此次的买家内蒙古鄂尔多斯投资控股集团有限公司(股票代码：鄂尔多斯，600295.SH)创立于1980年，是一家涉及羊绒服装、资源矿产开发和能源综合利用等多元化经营的大型现代综合产业集团。

近日，湖南省自然资源厅、湖南省住建厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》(以下简称《通知》)明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批。 　　《通知》要求，落实房地产市场调控目标、优化土地供应时序。各市州、县市区自然资源和住房城乡建设主管部门要进一步强化房地产用地供应管理，实行“一城一策”，科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系，建立健全部门联动管理机制，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。 　　《通知》称，对现有存量房地产用地情况进行梳理，因城施策支持刚性和改善性、创新性需求。各市县自然资源主管部门要会同住房和城乡建设主管部门，依托土地市场动态监测与监管系统梳理存量房地产用地数据，包括已供未建、已建未竣、已建未售等情况，提高数据精准性。 　　《通知》指出，要优先利用存量房地产用地，支持品质改善性、低碳绿色创新性需求，鼓励从详细规划指标调整、土地出让非重要条件修改、不动产预告登记、转移登记等方面给予适度支持；对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持，力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式，为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。 　　同时，推进以县城为重要载体的新型城镇化建设，选择一批发展意愿强、基础条件好的县城作为示范地区重点发展。按照第七次人口普查数据，城镇人口达到50万人以上的邵东市、耒阳市、平江县、醴陵市，或城镇人口新增10万人以上且总数接近50万人的新化县、汉寿县、湘乡市、湘潭县、隆回县、桂阳县、澧县、桃江县等，可以向省自然资源厅申请提升房地产用地单宗出让规模标准至中等城市规模，纳入县城城镇化建设示范地区备选范围。 　　《通知》明确，防止房地产库存去化超标增加系统性风险，防止人口流失县城盲目建设。各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。 　　《通知》还要求，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。以上用地调控措施实行动态监管，达到相关规定明确的条件即可解除。

山东德州楼市政策再调整，在德城区等三区购买新房将获成交价1%补贴。 　　据德州住城局网站消息，近日，德州住城局、德州财政局等发布《关于促进德州市房地产业平稳健康发展的若干措施》(下称《若干措施》)。 　　《若干措施》明确，购买新建商品住房的，在文件下发之日至2022年12月31日期间，在德城区、经济技术开发区、运河经济开发区办理新建商品住房网签、备案的，由市、区财政按比例给予房屋成交价1%的补贴。在其他县(市、区)办理新建商品住房网签、备案的，由属地制定政策和标准给予补贴。在商品住房竣工交付后，及时缴纳契税。 　　为缓解开发企业资金困难，《若干措施》提出，2022年12月31日前，办理商品房预售许可的企业，可申请缓交城市基础设施配套费中的综合配套费，缓交时间最长不超过6个月。 　　公开信息显示，德州此前已下调房贷首付比例并提高住房公积金贷款额度。 　　3月初，中新经纬曾报道，德州数家银行下调了个人住房贷款首付比例，首套房首付比由之前的最低30%降至最低20%。 　　5月10日，德州住房公积金管理中心发布《关于提高贷款额度和下调首付比例的通知》(下称《通知》)。 　　《通知》明确，下调购房首付款比例。购买首套住房申请公积金贷款，贷款首付款比例不得低于房屋主体价格的20%，最高可贷比例不超过房屋主体价格的80%；购买第二套住房申请公积金贷款，贷款首付款比例不得低于房屋主体价格的30%，最高可贷比例不得超过房屋主体价格的70%。 　　《通知》同时提出，提高住房公积金贷款额度，夫妻双方缴纳公积金最高可贷额度不超过50万元，一方缴纳公积金最高可贷额度不超过40万元。 　　5月10日，德州召开新闻发布会，在全市范围内取消新购住房限制转让措施，即《德州市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（德政办发〔2017〕15号）第六条“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定不再执行。

河南驻马店市人民政府网站23日发布《驻马店市促进房地产业良性循环和平稳健康发展的若干措施(试行)》。其中提到，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 　　《措施》提到，根据商品住宅去化周期情况和市场供求情况，加大对房地产用地的调控力度，合理确定土地供应时序和规模。下调土地竞买保证金比例。土地竞买保证金最低比例下调至出让总起始价的20%。分期缴纳土地出让金。土地出让金可分期缴纳，在合同签订后1个月内，必须缴纳出让价款的50%的首付款，余款要在合同签订后1年内缴清。调整合同履约保证金制度。对新供应的项目，不再收取合同履约保证金。对原已收取合同履约保证金的项目，已开工建设且不造成闲置的，退还全部履约保证金用于项目建设。相关部门要按照职责加强监管。 　　《措施》提到，鼓励房地产企业优化重组。积极引导有资信实力和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力强的大型企业和企业集团；对具备转让条件的房地产开发项目，允许企业以投资、入股或转让方式进行合作，鼓励规模化开发和集团化运作，支持房地产开发企业跨区域、多元化和品牌经营。 　　《措施》提到，降低个人住房消费负担。各银行业金融机构要加大个人住房按揭贷款投放，根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平，更好满足购房者合理住房需求。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。支持市级银行业金融机构按照总行规定执行住房个人按揭贷款下限利率政策，鼓励向上级行争取个人按揭贷款信贷额度，满足居民合理住房需求。 　　《措施》提到，施行购房补贴政策。自发文之日起，在市中心城区购置新建商品住房，且在签订商品房买卖合同(以网签备案时间为准)之后缴纳房产契税的，可享受购房补贴。购房补贴由受益财政和房地产开发企业共同承担，其中：受益财政承担60%，房地产开发企业承担40%。财政补贴部分，由市级财政先行支付，按市、区两级财政收益比例承担；房地产开发企业补贴部分，由企业在购房款中直接扣除。发放标准按照全日制博士生5万元、全日制硕士生3万元、全日制本科生2万元、大中专生(含技工院校)1万元；教育工作者、医务工作者、公安干警、现役军人补助2万元；因工作或上学等各种原因来驻的新市民补助1万元。补贴以家庭为单位，夫妻双方不能同时享受且不能叠加享受；享受本项补贴政策的，不再享受市政府及其所属部门出台的其他住房优惠政策。财政承担的购房补贴由市不动产登记服务中心负责受理、发放，市人力资源和社会保障局、市税务局、市教育局、市卫健体委、市公安局、驻马店军分区、市不动产登记服务中心对购房补贴申请进行审核。

哈尔滨市人民政府23日发布通知，宣布废止2018年出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》废止后，购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。 　　通知提到，2018年，哈尔滨市以市政府办公厅的名义印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(哈政办规〔2018〕12号)，从有针对性地加强土地供应、实行区域性限售政策、提高公积金贷款条件、严格执行差别化的住房信贷政策、强化房地产市场监管等5个方面推进我市房地产市场调控工作。 　　通知指出，随着哈尔滨市房地产市场形势的变化，《通知》已完成其阶段性调控使命，继续实施区域性限售将导致一部分购房者购买的商品房无法上市交易，抑制了改善性购房需求的释放，不利于房地产市场发展的需要。同时，《通知》规定的其他调控政策在我市2021年市住建局、市自然资源和规划局、市财政局等9部门联合印发《关于促进房地产市场和建筑业平稳健康发展措施的通知》(哈住建发〔2021〕267号)中作出了调整，因此，根据哈尔滨房地产市场的实际状况，将《通知》予以废止。《通知》废止后，购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。

23日，青岛市住房公积金管理中心下发《关于进一步强化租购并举支持力度优化我市住房公积金政策举措的通知》，通知明确了调整公积金贷款申贷缴存条件以及二手房公积金贷款房龄有关规定。 　　一、优化公积金贷款政策，保障职工基本住房需求 　　(一)调整公积金贷款申贷缴存条件。职工申请个人住房公积金贷款的缴存标准由建立住房公积金账户满365天且在申贷近12个月连续正常缴存，调整为职工建立住房公积金账户满半年，申贷时连续正常足额缴存住房公积金6个月(含)以上的，可申请个人住房公积金贷款。 　　(二)调整二手房公积金贷款房龄有关规定。职工购买二手房申请个人住房公积金贷款的，贷款期限与房龄之和由最长不超过30年，调整为最长不超过50年。取消房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。 　　二、广泛开展公积金合作，多渠道支持租购并举 　　(一)开展“保障性住房一件事”。与市住房保障中心合作推进保障性住房管理数字化，简化提取住房公积金偿还公租房租金手续和提取材料，切实缓解职工经济负担，实现“租赁公租房提取住房公积金”业务“零跑腿”办理。 　　(二)支持银行利用公积金大数据开展“租赁贷”。与商业银行合作搭建个人消费信用贷款平台，支持商业银行利用住房公积金缴存大数据，向符合条件的职工发放“租赁贷”，重点解决新市民、青年人等群体的租房困难问题。

最新一期LPR(贷款市场报价利率)已经落地。据第一财经了解，自23日起全国各大银行已经开始按照4.45%的5年期以上LPR挂钩房贷利率，叠加前期央行对新增首套住房贷款利率下限下调的20个基点，包括天津、苏州、青岛等城市部分银行已经按照最低4.25%利率办理新增首套房贷款，属于当前最低。 　　招商证券银行业首席分析师廖志明认为，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。 　　另外值得注意的是，随着存款、理财、货币基金等居民资产端收益率下行，此前以较高房贷利率贷款买房的存量购房者开始倾向于提前还房贷，这一话题热度近期不断走高。有银行个贷还款中心人员表示，提前还款的确可以减轻未来利息支出压力，且银行一直有此项服务，但仅适用于有闲置资金的用户。 　　方正证券分析师张伟认为，由于居民储蓄率处于高位且疫情降低了消费意愿，加上低风险资产收益率短期将处于低位，预计“提前偿还房贷”短期内会继续存在。但随着按揭利率进一步下行，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。 　　记者注意到，近期更多城市正尝试进一步松绑“四限”政策，部分区域限购、限售门槛逐渐降低或取消。业内普遍预测，连续8个月量价齐跌的地产销售有望逐步回暖。 　　多地“顶格”落地最新房贷利率 　　22日(周一)，全国各地银行开始执行新一期LPR。此前的20日(上周五)，央行公布最新一期LPR：5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点，1年期LPR为3.7%，与上月持平。 　　这是自2019年LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期下降的情况，且后者降幅创下最大纪录。此前5年期以上LPR经4次下调从4.85%降至4.6%，每次降幅不超过10个基点。 　　当前，多数住房按揭贷款的利率基准与5年期以上LPR挂钩，即各银行采用“LPR加点”方式确定。结合15日央行、银保监会对新增首套房贷利率下限下调20个基点等利好政策，机构普遍分析，当前面向楼市的定向降息正在加码，意在遏制房地产下滑势头。 　　22日，记者向多地银行网点电话咨询最新房贷利率，相关工作人员均确认已按照最新LPR执行，但具体上浮加点还要根据与楼盘合作情况、购房者个人信用情况等最终确定。 　　“首房首贷，而且购房面积在140平方米以下，可以按照最新LPR也就是4.45%办理。”工商银行重庆某支行工作人员对记者表示，目前该行最低可以做到基准利率水平。 　　此前记者了解到，在央行、银保监会发文后已有多地银行将利率下限在基准利率基础上下调20个基点，苏州、青岛、济南、郑州、天津等地部分银行首套房利率可低至4.4%。此次LPR下调后，各地首套房利率水平也随之进一步下调，新增购房者可以按照4.25%的最新下限办理购房贷款，其中既有大行也有股份行、城商行。 　　“信用好的话可以在基准利率基础上下调20个基点，必须是首套房。”建设银行青岛某网点工作人员表示。青岛银行也有个贷经理表示，从21日起该行新办理的首套住房贷款利率进一步降至4.25%。另有中介人士对记者表示，已经接到几家城商行通知，即日起执行首套房贷利率4.25%。建设银行苏州一网点个贷经理也向记者确认，首套房最新利率水平为4.25%。 　　除苏州二套房贷款利率与首套房基本持平外，多数执行4.25%首套房利率的城市二手房利率仍维持“LPR+60基点”的最低利率下限。建设银行天津某支行工作人员表示：“二套房没变，还是LPR+60基点，现在是5.05%。”青岛银行二套房利率也从5.2%降至5.05%。 　　但相比之下，一线城市房贷利率普遍未贴近下限。其中，北京多数银行仍维持首套房5%(LPR+55基点)、二套房5.5%(LPR+105基点)利率水平，广州大行首套房最低可以做到5.05%(LPR+60基点)。“北上广深都没有执行(LPR基础上)下调20基点，具体会不会执行不清楚。”工商银行北京某支行个贷人员对记者说。 　　未来房贷空间大 　　廖志明认为，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。 　　数据显示，今年3月新发放个人房贷加权平均利率为5.49%，较去年12月下降14个基点，但仍大幅高于同期新发放企业贷款加权平均利率(4.36%)。据贝壳研究院统计，4月103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%、5.45%，分别较上月回落17个和15个基点，已是2019年以来月度新低。 　　但同期月度信贷数据和房地产销售数据依然不乐观，其中继2月居民中长期贷款(以按揭为主)出现有统计以来首次下降之后，4月住房贷款再次减少605亿元，同比少增4022亿元；1~4月商品房销售继续低迷，其中住宅销售额同比下降超30%，连续8个月量价齐跌。 　　廖志明预测，随着越来越多城市区域逐步执行全国下限利率，新发放个人住房贷款加权平均利率有望降至4.6%左右，较3月份低近90个基点。 　　居民购房意愿迟迟得不到实质性改善，一方面是因为房企流动性危机尚未解除，对楼市前景缺乏信心；另一方面是此轮疫情反复干扰。在此背景下，除了各地对利率水平的“因城施策”，松绑楼市的措施还在持续，其中既有去库存压力较大的三四线城市，也有二手房量价持续滑坡的热点二线城市。 　　比如，近日湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中对“房地产库存去化”风险防控提出明确要求，各市州、县市区商品房库存去化周期在13~36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；连续两个季度非住宅商品房去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。 　　此外，继杭州、南京、东莞、无锡、武汉等热门城市对多孩家庭推出“优惠套餐”，刺激改善型需求之后，近日多个城市尝试进一步放开二手房限售和限购，活跃二手房市场的倾向更加明显。5月23日，哈尔滨正式宣布废止2018年出台的楼市区域性限售政策，全面放开二手房交易、推动商品房去库存。 　　不过值得注意的是，近期也有个别城市出现松绑政策“一日游”现象，业内人士认为，在一系列“托底”政策支持下，“房住不炒”依然是底线。 　　购房者缘何掀起“提前还贷潮” 　　目前来看，经过“5年期以上LPR+利率下限”双双下调，新增购房者的贷款负担将有所减轻。按照首套房最低4.25%的利率水平，以贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款为例，购房者每月可少还月供约621元，30年可累计减少利息支出超过22万元。 　　但就在“一揽子”政策鼓励新增住房需求的同时，部分存量买房人却“坐不住”了。近日，互联网上“提前还房贷”的话题不断升温。综合网友的说法，背后多与购房当时贷款利率较高，当前银行存款利率、理财和基金收益率持续滑坡有关，加上疫情增加收入不确定性，提前还款意愿明显增加。 　　从贷款成本来看，即使选择与LPR挂钩的既有购房者，也要在重新定价日即明年1月1日或与贷款发放日对应的日期之后，才能享受此次“定向降息”的福利。这意味着，如果购房者贷款发放日刚好在5月20日之后，房贷利率即可按照最新的5年期以上LPR报价执行。从历年房贷利率来看，不少2019年之前买房的人房贷成本在5%甚至6%以上，相比当前利率存在较大落差。 　　另一方面，今年以来股市、债市动荡背景下，公募基金以及净值化转型后的银行理财收益率普遍下滑，3年期、5年期大额存单利率跌破3.5%，定期存款利率也在银行降成本过程中进一步下滑，居民资产端的收益率已经难以覆盖房贷成本。 　　事实上，银行对提前还款一直有支持服务，但在贷款合同中往往会约定36个月的锁定期，否则购房者需要支付较小比例的违约费用。有银行客户经理对记者表示，提前还款的确可以降低未来的负担，但仅适用于手中持有闲置资金且没有更好收益渠道的用户，建议购房者不要“随大流”。 　　以贷款总额100万元、等额本息、还款期限30年为例，在已经还款2年情况下，购房者可以选择“缩短还款年限、月供不变”和“减少月供、还款年限不变”两种模式，在将50万元闲置资金用于偿还本金之后，前一种方式大约可节省总利息60多万元，后一种方式可节省30多万元。 　　张伟认为，由于居民储蓄率处于高位且疫情降低了消费意愿，加上低风险资产收益率短期将处于低位，预计“提前偿还房贷”短期内会继续存在。但未来按揭利率还将进一步下行，新增按揭贷款也会逐步增加，居民不会持续去杠杆。

　资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。近年来，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，这也在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因，影响不容忽视。 　　目前来看，市场下行压力延续，房企资产减值亏损的“阵痛”或仍不可避免。但从长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性、稳健发展的利好信号。 　　大额资产减值频现 　　我们从2021年财报披露来看，多家房企大额计提资产减值，且计提规模增幅显著，导致房企净利润受到不同程度的冲击，头部房企也不例外。 　　风险房企成为资产减值的重灾区。据克而瑞研究调研发现，行业内风险类房企为应对流动性困境，纷纷通过降价销售、低价出让资产回流资金，从而面临更大的挑战。数据显示，2021年，华夏幸福计提资产减值达131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增加79.7%。此外，阳光城、蓝光分别计提资产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。 　　整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动更多房企在计提资产减值。尤其是2021年下半年，行业陷入流动性困境，购房者信心受挫，市场需求进入寒冬期，销售价格预期、资产评估更加谨慎，因此也导致大额计提资产减值现象普遍。 　　市场不确定性大，存货或加剧资产减值风险 　　从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头，长期股权投资、投资性房地产，以及其它减值损失占比一般较小。目前，市场下行压力延续，存货资产不确性也增加。尤其是持有大量存货的企业，不仅资金被占用，增加了企业流动性压力，同时面临的资产减值风险也较高，对企业业绩波动和估值都会产生连带影响。 　　从目前行业存货现况来看，受政策监管、资金限制，房企普遍收紧投资、加速去化，整体存货量增速持续放缓，头部房企当中，碧桂园、万科、中海等企业的存货总量仍在高位，此外华侨城、建发国际、华发等国企存货量也位列高位区。但由于各个企业战略惯性、库存结构、去化效率不同，未来面临风险也不同。 　　除行情影响外，存货跌价风险还在较大程度取决于房企自身的存货周转效率以及现房库存积压情况。结合企业存货周转率和现房库存占比(已竣工存货/存货总量)来看，存货周转率低、现房库存占比高的房企，存货资产减值风险更高。 　　行业底部渐显，资产减值计提或随之收缩 　　当前，市场仍处于探底阶段，在谨慎性原则下，我们认为合理计提资产减值有必要性，也有房企为保障未来财报业绩的稳定性。 　　中短期来看，除了计提，加强存货管理、减轻存货压力尤为重要，也是企业止损和控风险的有力抓手。目前债务、现金流是房企的最软肋，这就要求房企在投资方面更加谨慎，若将部分重心转至存货上，通过盘活现有资产、加快出清现房库存，减少资金占用，不失为上策。 　　同时，在集中供地政策下，各大城市已相继落实控地价、限房价竞拍规则，这也意味项目未来的溢价、升值空间极为有限，储备成本在走高，“囤货”可能会导致资产减值损失增加。因此，坚持提高周转效率，在保证产品品质的前提下，尽可能缩短从拿地到竣工的交付周期，不仅能加快现金回流、提高资金利用效率，也是止损的关键举措。 　　总体来看，在市场降温、预期走低的背景下，房企计提资产减值进入了一个高峰期。2021年大额计提频现，万科、招商蛇口、绿地、新城控股等房企计提资产减值大幅增加，均达数十亿元，这给企业盈利带来不同程度的冲击。 　　由于存货跌价损失是房企计提资产减值的重头，尤其对于存货周转率低、现房库存占比高的房企来说，存货资产减值压力更大。因此，我们认为“轻”存货是目前很多房企的重任。此外，风险房企作为资产减值的重灾区，也警示了行业安全性经营。总之，保证经营、财务的稳健性是房地产企业避免更大资产减值损失的保障。

“所有新一线城市中，长沙房价最低。”2020年，在上海奋斗的90后谢靓花120万在长沙买了套房子，落户成为新长沙人。促成她选择长沙的关键之一，就是可以承受的房价水平。 　　低房价早已成为长沙的一个重要标签。据贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》，在35个一二线城市中，长沙居住竞争力指数位列第9，在新一线城市中“居住负担”最小。另据易居研究院发布的《2020年全国50城房价收入比报告》显示，长沙房价收入比仅为6.2，居于末位，同期深圳的该比值达到35.2。 　　如今，当武汉新房均价已突破2万元大关之时，长沙还徘徊在万元的水平，不改“房价洼地”本色。多位业内人士向第一财经分析，长沙多年来能当好“房价模范生”，其根本原因在于早已启动的严格限价政策，将房价上涨的萌芽成功压制住。 　　而低房价释放了旺盛的消费力，促成诸多新消费品牌的崛起，茶颜悦色、文和友、墨茉点心局等品牌快速成长，变成长沙的新名片，再吸引更多人来长。 　　这座GDP过万亿、人口上千万人口的中部省会城市，凭借自身丰厚的文化底蕴，扎实的经济基础，新潮的消费文化，成为“中国最具幸福感城市”。 　　严格调控，压制房价 　　站在岳麓山顶，向东远眺，视线越过河东掩映在绿色植被中的低矮建筑，湘江、橘子洲及对岸的高低错落的现代化建筑映入眼帘。如果是国庆假期前后登顶，伟人笔下的满山红遍、层林尽染，便会再现于眼前。 　　走过千年楚湘历史，穿越抗日战火纷飞，历经文夕大火，长沙城在废墟上重建。凭借霸蛮精神，这座不临海、不沿边的中部城市，不仅孕育了三一重工、中联重科、山河智造等大企业，被冠以“工程机械之都”的称号，还滋养了一众新消费品牌，成长为GDP过万亿、人口超千万网红城市。 　　让长沙闻名于天下的，除了自然风光、历史文化和经济实力之外，还有远低于相似区位和发展水平的城市的房价，这一“房价洼地”的状态从21世纪初便已形成，彼时人均GDP在中部6个省会城市中位居前列的长沙，房价已是最低。 　　根据《中国统计年鉴》，2002年，武汉、郑州市区的房价接近2000元/平方米时，长沙的房价在1600元/平方米；2010年，太原房价突破7000元/平方米，武汉、合肥房价超过5500元/平方米时，长沙的还不足4500元/平方米，仅略高于南昌。 　　“这里有个历史原因，长沙前面十几年的土地供应量比较大，”湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞向第一财经回忆。这促使当时的长沙楼市整体处于供大于求的状态。公开数据显示，2008年时，长沙的商品房供销比为1.81，其中商品住宅供销比为1.83，本地媒体的报道中称长沙已进入“买方市场”。 　　随着长沙城区的“东拓西进，南移北扩”，土地供应不减，市场仍旧供大于求。第一财经获取的一份长沙市场研究报告显示，2013年-2014年，长沙商品住宅的供销比分别为1.27、1.44。 　　“2015年起，长沙开始控制土地出让，那一年的供应量很少。”陈世霞说。上述市场报告显示，2015年，长沙市区的住宅市场供求比下降至0.88，2016年进一步下跌至0.63。 　　市场格局逐步转变为供不应求，长沙房价开始显出上涨的迹象。国家统计局数据显示，2016年8月-11月，长沙房价环比涨幅分别为1.5%、4.3%、4.4%、1.5%，在同期各大城市中亦位居前位。这一年，长沙市区新房成交均价7403元/平方米，涨幅超10%。 　　2017年，低供应叠加炒房客来袭，长沙的房价持续上扬。为遏制这一势头，2017年3月，长沙发布楼市新政，规定非长沙户籍限购1套；5月，进一步规定非长沙市户籍连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套；长沙户籍限购2套。 　　这年7月，长沙祭出限价这一大杀器。多位受访人士认为，这是将长沙房价狠狠压制住的关键。“我记得很清楚，限价参照还不是以2017年的价格为准，而是以2016年10月份的网签备案价为参照，限得非常严格。”陈世霞称。 　　“2017年的时候，梅溪湖的房价已经涨到了差不多1.4万左右了，二手房价在1.6万，贵的项目可以到1.8万。”在长沙从事房地产工作十余年的薛文告诉第一财经，“但是政府给梅溪湖的项目设定的限价，毛坯房也就在9970元，限得非常狠。” 　　同时，单独备案的精装修部分，也因为市民投诉货不对板、价格过高等问题，在2017年下半年时被“加盖”，从没有限制变成最高2500元/平方米。 　　于是，在严格的毛坯限价+精装备案双重限价下，长沙的房价被很好地控制在低位。“2019年之后，长沙设定的每年房价涨幅也只有6%，增速依然很低。” 　　除了出手早之外，力度大、决心强，是长沙控住房价的一个核心因素。住房和城乡建设部政策研究中心助理研究员单爽在“长沙模式”的文章中做出总结，将长沙政府的调控决心放在了首位：“从严格的调控政策可以看出长沙市政府坚决抑制房价上涨的决心。实际上，通过房地产宏观调控政策抑制房价上涨是各地政府的通用手段，但很少有地方政府抑制房价的决心像长沙一样坚决。” 　　“140平以下都是刚需” 　　在房价上如此强力的压制，对长沙楼市的各大参与主体形成了不小的影响。 　　“2017年开始执行限价的时候，房地价差平均在4500元/平方米。”薛文说，“开发商在2017年拿的地，基本上是没有什么钱可以赚的，有些项目的土方成本很高，实际上是处于亏钱的状态。” 　　不过，长沙一直在持续调整，增加房地价差的空间。据湖南中原地产测算，2021年时，长沙项目的房地价差已达到7508元/平方米。 　　但相较于中部地区其他5个省会城市而言，这一数值依然不算高。“其他城市基本都接近1万，”陈世霞表示，不过在2022年的首轮集中供地中，这一指标进一步达到了约8400元/平方米的水平。 　　历经几年的调整，薛文明显感觉到项目利润的提升。“从过去几年的路径来看，长沙在售项目的利润空间是在不断增加的，加精装销售，如果可以顶着精装价格销售，项目利润率可以在8~10个点，对比其他城市来看，这是非常好的水平了。” 　　在某Top30房企工作的周灿也认为，当前长沙市场留给项目的利润空间是达到预期的。在房地价差、精装修等静态利润空间之余，“流速能够保证的话，动态的利润也是符合要求的。” 　　项目流速有所保证，简而言之就是“卖得动”、“不愁卖”。长期的低房价和严格的调控政策给长沙楼市带来了这种可能。 　　低房价首先带来的就是低房贷压力。2013年大学毕业后留在长沙工作的戴阳，2016年，在望城区购置了一套房子，当时单价约为4000元/平方米，每个月还款额度仅为一千多元。除了首付有家里支撑，余下的七成房款，不久之后，她自己一口气还完了。 　　而目前拥有两套房的薛文，每月的还贷额度也只在6000元左右，“对家庭开支占用不大的情况下，就能把这部分钱存起来”，使家庭财富有了积累的可能。 　　同时，长沙严格的限售、限购政策下，将市民的购房置换周期大大拉长。“在几年的限购期限内，市民不可能再做出不动产置业这类大额支出，这也就使得市民的钱越存越多，购买力相对增加。”薛文说。 　　这期间，长沙的人均可支配收入还保持着较快增长。据长沙市统计局发布的数据显示，2021年，长沙市居民人均可支配收入约5.6万元，比上年增长8.0%，其中，城镇居民人均可支配收入为6.2万元，增长7.2%。这已超过同期武汉的城镇居民人均可支配收入。 　　事实上，长沙市民的购买力促成了另一个重要的市场特点，即刚需的首套房面积段近年来持续增长。 　　戴阳购置的两室，面积还在80平方米左右；2018年，在大王山板块附近购房的另一位留在长沙工作的大学生，买的首套房面积就在100平方米以上了。“现在140平以下都是刚需。”周灿说。 　　根据湖南中原地产统计，2021年，长沙主流的套均面积大约在132平方米；从成交结构上来看，销量最好的面积段集中在120~140平方米；160平方米以上的大户型产品，从2020年疫情之后，呈现量价提升的态势，供销两旺。 　　陈世霞分析称，“因为房价便宜，大家房票又有限的情况下，一般都是一步到位，在支付力得以支撑的情况下，一般购房者都会选择大面积的房子。” 　　在薛文看来，这也是2021年下半年全国楼市大幅下挫的背景下，长沙并未出现大范围降价情况的重要原因，“限价后的长沙房价跟居民的可支配收入相比，没有出现超涨的情况，也就没有透支居民购买力，使得大家对长沙房价的耐受力也比较强。” 　　周灿也有同感，大平层的改善项目卖得很好，2021年四季度部分大平层集中入市，单价在2万以上、总价在四五百万，基本都开盘售罄，“把12月的平均房价拉升了超10个点”。 　　即便如此，据湖南省住建厅数据，2021年长沙新房均价为10119元/平方米，保持在低位。“长沙的房价天花板现在还不到3万，武汉已经达到5万了。”薛文说。 　　不过，受到当下行业形势的影响，尽管长沙需求充足、购买力充足，但购房者仍有较为明显的观望情绪。“这有几个成因，第一个是很多城在降价，他们心里肯定会有预期，自己关注的项目会不会降价，其次就是企业的交付问题。” 　　这使得当前的长沙市场，也面临着成交同比下跌的情况。湖南中原地产数据显示，长沙内五区前4月累计供应211万方，同比下滑34%，成交201万方，同比下滑47%。 　　14年的幸福城市 　　借着全国楼市松绑之势，长沙也出台了部分松绑政策。5月初，长沙发布新规，将限购时长从网签6年改4年，可买二套政策，缩短了购房周期；5月中旬，长沙再发新政，规定存量房盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，被市场称为“租房换房票”。 　　尽管外界纷纷认为该政策是长沙创新放松调控，在长沙房地产业内人士看来，其中的关键或许在于增加租赁住房供给。周灿也认为，这有利于降低年轻人的生活成本，让他们更愿意来长沙定居工作。 　　事实上，远低于其他重点城市的房价，早已成为长沙吸引年轻人的一项利器。 　　2021年3月，长沙市委副书记、市长郑建新在接受媒体采访时提到，长沙是全国所有大城市里房价和收入比最低的城市，一个普通家庭工作6.4年就可以买100平米的房子，年轻人不靠父母，和伴侣一起就可以轻松交首付供房，并表示将继续管控好房价。 　　低房价降低了购房对消费的挤压，使得长沙人有更多的余力享受生活，又进一步滋养了诸多新消费品牌，茶饮中的茶颜悦色、咖啡里的三顿半、卤味里的绝味鸭脖、餐饮里的文和友、费大厨等；湖南首家京东Mall、宜家家居也将落地于长沙的洋湖片区。 　　丰富多彩的文娱生活，构成了长沙生活的高幸福感。截至2021年，长沙已连续第14年获评“中国最具幸福感城市”。 　　年轻人也在用自己的行动为这座幸福城市添加注脚。 　　谢靓是湖北人，在外打拼的她想要有个安定的空间，再加上2020年疫情的影响，让她产生了买房的想法。在一番仔细研究后，她选定了长沙。“2020年的时候，长沙均价还没过万，我们家那边小县城都要7000多一平方，”谢靓说，“跟武汉比起来，长沙的消费支出也不算很高，城市充满了生活气息。” 　　公开信息显示，2019年以前，长沙连续4年每年人口净流入在23-27万人。据七普数据，2020年底，长沙常住人口增加到880万，一年净增加了近41万人。而截至2021年底，长沙的常住人口已达到了1023.93万人。 　　2017年，长沙首次迈入“万亿GDP俱乐部”；2021年GDP超过1.3万亿，比上年增长7.5%，位居全国省会城市第6位，在中部地区仅次于武汉。同时，长沙是世界三大工程机械产业集聚地之一，2021年数据显示，长沙的工程机械总产值约占中国的27.5%、全球的7.2%，产品覆盖180个国家和地区。 　　将视线拉得更长远，长沙这支潜力股在谋求更长远的发展。 　　2022年4月，湖南发布了《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)，长沙计划到2026年GDP达到2万亿元左右，常住人口突破1200万人，并给出多重配套措施，从产业、交通、互联网、能源、人才引进等方面推进强省会建设。 　　建设强省会的关键在于推动强产业的发展。在原有的强制造业基础之上，长沙还将构建先进制造业集群体系，到2026年，打造15个左右千亿级产业，实施180个左右十亿级项目。 　　这样充分的想象空间下，房企对长沙持续看好。“长沙当前楼市的健康度、城市发展潜力、政府财力支撑，相较其他城市更稳定。”在薛文看来，房子的财富增值效应也比周边房价高的城市更加明显。 　　“现在的市场行情下，我们在地级市拿地非常谨慎，”周灿告诉记者，“另一个中部省会城市房价虽然高于长沙，但房子卖不上价格，居民购买力支撑不足，而长沙则有充足的购买力支撑市场，我们也持续看好长沙。” 　　(应受访人要求，谢靓、薛文、周灿、戴阳均为化名。)

近日，各地出台楼市扶持政策的节奏明显加快，且政策进一步向放宽限购、限贷、限售等方面延伸。 　　5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音账号“湖北发布”宣布，武汉四大远城区全部解除限购，包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。记者查阅武汉住保房管办事服务官方微信小程序，前述四大远城区已经不在资格核查区域。 　　同日，济南亦对楼市调控政策进行调整，非主城区长清区、章丘区不再列入限购范围。 　　截至目前，武汉、济南放开非主城区限购政策均未被叫停。不过在5月20日，南京在全市范围取消了二手房限购，仅仅两个小时后即被叫停。 　　“武汉、济南仅对部分区域限购做出调整，而南京全市均放开了二手房限购。南京此次取消限购之所以引起不小震动，除涉及范围广，与其近期楼市政策调整较为频繁也有关系。南京此前已对六合、高淳、溧水政策做出调整，并提出二孩以上家庭增购一套商品住房等，这些措施相当于对限购展开了边际放松。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟在接受记者采访时说。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者，各地调整优化政策仍要坚持“房住不炒”，侧重点是支持刚性和改善性住房需求，因此热点城市全面放开限购的可能性较小。 　　调控政策“红线” 　　纵观本轮热点二线城市的限购政策调整，均采用了有限度的放松，有的选择对外围区域取消限购，例如武汉、济南仅针对非中心城区，而中心城区的限购政策并未取消；有的选择减少限购年限，例如杭州、苏州等城市。 　　尽管地方调整楼市调控的尺度越来越大，但在所有放宽限购政策的热点城市中，目前仅有南京未闯关成功。 　　5月20日下午，南京房协官微在《我市进一步加大合理住房消费支持力度》一文中披露，即日起本市及非本市户籍居民购买二手住房时，无须提供购房证明。 　　由于在全市范围内取消二手房限购，上述政策发布后引起市场热议，该文随后被删除。 　　财联社记者从南京地区多位房产中介处了解到，该政策仅“存在”两个小时就被叫停实施，目前购买二手房仍需购房证明。 　　“此次南京全面放开二手房限购，外来人口没有约束就可以购房，可能会引起新一轮炒作，使得炒房需求增加。各地调整楼市政策时，需要坚持一个基本的红线，即’房住不炒’。要密切关注市场对于政策的吸收和反馈，防范各类投机需求突然增加，干扰了房地产市场的平稳健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 　　中原地产首席分析师张大伟表示，热点城市全面放开限购的可能性不大，特别是一二线热点城市，发布政策的初衷应该是稳楼市而不是刺激楼市。 　　业内人士认为，在“房住不炒”主基调下，热点城市全面放开限购，显得更为敏感，或为调控政策“红线”。 　　今年已有150城出台稳楼市新政 　　据中原地产研究院统计，截至5月20日，今年已有150城出台稳楼市新政，政策调整次数高达290次。 　　出台政策城市中包括杭州、苏州、福州、郑州、青岛等二线热点城市，政策内容涵盖各个方面。 　　“整体看，目前的稳楼市政策主要涉及调整限购、降低首付比例、发放购房补贴、修改限售政策、鼓励多胎家庭购房等方面。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。”张大伟表示。 　　其中，鼓励多孩家庭购房，成为目前各地政策放松的主流做法，包括武汉、南京、无锡、东莞、杭州等都对多孩家庭的购房政策进行了放松。 　　严跃进认为，随着当前各地政策放松的情况增多，在“五限放松+房贷利率下调+其他政策”下，房地产市场的发展环境趋于改善，购房者入市的节奏也会加快。而房地产交易数据的改善，也将带动房企销售和经营数据的改善。 　　易居研究院报告指出，5月新房市场行情有望小幅改善。其预计，今年5月全国100个城市新建商品住宅成交面积为1963万平方米，环比预计增长9%，同比预计下跌58%。 　　“结合央行下调房贷利率下限等政策，房地产市场总体向好发展，5月下旬新房成交数据将望回暖，5月全月同比跌幅有望收窄。”严跃进称。 　　克而瑞分析师认为，随着稳地产政策持续加码，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。预计一二线城市市场企稳要到三季度，其中广州、深圳、苏州、武汉等市场有望在三季度触底回稳，昆明、天津、南宁、长春等市场或将在四季度有所好转，三四线城市调整周期则更长。 　　“短期来看，需求端政策或继续优化完善，市场信心有望逐步修复，但恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。当前部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业情绪有所修复，市场有望率先企稳。”陈文静表示。

雄安新区2022年积分落户申报工作于5月20日正式启动，这将加快推进雄安新区建设发展，承接服务好北京非首都功能疏解工作，吸引北京非首都功能疏解转移人口向新区聚集。 　　据了解，新区积分落户实行年度申报制，本次申报工作分为五个阶段：一是申报阶段，从5月20日8时至6月6日20时；二是审核阶段，从5月20日8时至6月23日20时；三是审核结果查询阶段，从6月24日8时至7月31日20时；四是公示阶段，8月中下旬公示本年度落户人员信息；五是落户阶段，公示结束无异议人员可办理落户手续。 　　根据《河北雄安新区积分落户实施细则(试行)》规定，申请人和用人单位应确保所填报积分指标信息真实准确，并共同对填报积分指标信息的真实性负责。 　　雄安新区公共服务局提醒用人单位和申请人，新区积分落户工作不收取任何费用，不接受任何中介服务。积分落户工作具体安排，可登录雄安新区政务服务网积分落户服务专区查询或拨打雄安新区12345政务服务便民热线咨询。

过去几年，各地长租公寓频频“爆雷”，租客和业主都成为受害者。随后，长租公寓市场也迎来了最强监管。经过大洗牌之后，长租公寓市场开始走向理性发展。证券时报记者实探发现，为了降低风险，长租公寓市场的玩家们有了许多“新玩法”。 　　长租公寓新玩法： 　　转移空置压力 　　“高收低租”曾是长租公寓的行业诟病，面对不温不火的租赁市场，怎么转移房屋空置的压力？ 　　“之前，我跟一家长租企业签了5年合约，我能收到60个月租金，但要给对方出租66个月，相当于多给长租企业6个月的出租时间。”一位曾经将自己的房屋出租给长租企业的业主告诉记者，“合约期间每个月的管理费由我来交，这一点我也觉得蛮不合理。”记者发现，过去多数企业与业主的签约方式，主要都是以每年收取一个半或两个月租金作为管理费，合约期间业主就可以成为“甩手掌柜”，无须承担控制风险。 　　“现在长租公寓太多，租赁行情也不是很好，我们也很担心空置压力。”在深圳罗湖水贝村，城市更新项目后回迁物业交付，大量出租房源引起许多长租企业的关注。记者发现，一些长租公寓的收房模式发生了很大改变，特别是分摊了空置压力。一家长租企业的工作人员告诉记者，他们与业主签订的租赁协议，运营服务费改为每月收取租金的10%，如果房源空置，长租企业也无须交付房租给业主。“不过，我们的服务费包括了维修、保洁、保养和维护等费用。未来，我们还将每月收取每平方米1.8元的系统服务费。” 　　与以往的长租企业“包装修”的模式不同，记者看到，现在一些长租企业给予业主的租金指导价普遍高于市场租赁价格，但前提是业主需要按照房源面积的大小支付一定的装修费用。“例如70平方米的房源我们可以给到每月8600元的房租，明显高于6500元左右的市场价，但业主需要支付约6万元的预估装修费，有相当的装修水平才能匹配高租金。”一位长租企业的负责人告诉记者，“现在长租公寓太多，深圳的租赁行情也一般，我们也担心空置压力，加上过去的爆雷潮，我们收房的时候也会变得谨慎。”记者也对多位业主进行采访，对于如今的“收租模式”，多数业主也觉得没有以前的模式“划算”，甚至让自己负担空置压力。 　　仍有痛点待解决 　　此外，为了降低运营压力，记者发现一些长租公寓也开始“短租”。在福田八卦岭的一家高级公寓，记者看到最短的租期可以是一个月，但租金会相对较高。长租公寓“短租”的背后，似乎凸显行业本身面临的困境：依赖资金和高出租率。在业内人士看来，通常集中式长租公寓的空置率应尽量在5%以下，分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准，租赁企业盈利压力就会加大。 　　尽管经历了“爆雷潮”，但近年来长租公寓的发展愈发受到重视。不管是房企背景的长租公寓品牌，还是创业系及中介系品牌，在经历了大洗牌后，无论是在重资产投入还是规模扩张上都更为谨慎。长租企业自如于2021年8月首次公开了2021年集中式租赁项目经营数据。数据显示，自如在全国8城管理65栋集中式项目。记者从自如方面获悉，目前自如已实现107栋集中式公寓，其中包含6座大型租赁社区，入住率稳定在98%。 　　过高的杠杆加上较低的盈利能力，是过去几年长租公寓行业遇到巨大挑战的重要原因。长租公寓企业过去频频“爆雷”，实际上也是行业进入理性健康期必经的阶段。去年以来，多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。与此同时，多个城市也陆续出台多项规范政策，从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租金贷等方面规范住房租赁市场发展。仲量联行华南区评估和咨询服务部负责人宋丽敏表示：“随着中国公募REITs把保障性租赁住房纳入底层资产，相信目前深圳市场上的各类‘城中村改造’‘存量改造’‘新建公共住房’等市场玩家会更加关注租赁住房产品的合规性、市场布局、盈利增长、运营管理能力等。” 　　不过，对于租客来说，针对长租公寓品质和服务质量的投诉仍然多发，押金、租金缴纳、退款渠道及标准未能统一，这些痛点、难点如何破解仍需要政府和从业企业共同努力。

继政治局会议后，又一中央重要会议释放了稳楼市的积极信号。 　　据新华社消息，18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在云南主持召开座谈会，研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业。会议指出，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。 　　“此次会议精神对于指导5月份及后续各地的楼市政策，有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示。 　　今年以来，全国各地累计已有134个城市共出台了231次楼市纾困政策，不仅如此，资金面作为房地产的“源头活水”正在逐步开闸。 　　在15日央行、银保监会罕见出手下调房贷利率后，仅过了四天，就有20个城市积极响应，出现了低至4.4%的首套房贷利率。与此同时，已经停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道正在重新打开，“示范发债民营房企”名单不断扩容。 　　疫情冲击下楼市销售走低 　　根据国家统计局18日发布的数据，2022年4月，全国商品房销售额罕见跌破万亿元，仅为8134亿元，全国房价环比跌幅持续收窄的趋势被打断，仅一线城市房价保持环比微增，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。 　　新房方面，被重点监测的70个大中城市中，价格环比下降的城市有47个，比上月增加9个，仅18城环比上涨，二手房价格环比下跌的城市更多，达到了50个。 　　销售市场冷情的背后，是疫情的超预期影响。一方面，受防控政策影响，部分热点地区房地产销售的开展和需求的释放受到限制；另一方面，疫情冲击实体经济，居民收入预期下降，市场信心恢复受阻。 　　严跃进认为，在疫情冲击下，3月以来特别是4月份，部分宏观经济指标明显转弱，若要稳住宏观经济基本盘，畅通地产循环是一大关键。 　　贝壳研究院首席分析师许小乐表示，当前楼市急需扭转市场预期，从政策端来看，既需要通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，并降低已购房群体偿债负担，也需要从供给端，加大对房企纾困力度，以畅通楼市循环。 　　自2021下半年以来，金融部门曾多次公开表态将促进房地产行业良性发展，本周从中央到地方又有一系列更大强度的新政出台，从政策和资金面解决房地产燃眉之急，推动市场良性回暖。 　　已有20城出现4.4%房贷利率 　　15日，央行、银保监会罕见发文直接下调房贷利率，《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中称：贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。按照目前5年期LPR利率4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%，是近七年来的最低点。 　　此前，根据贝壳研究院监测的数据，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。上述通知发布后，各城迅速反应，仅仅过了四天，就有至少20城出现4.4%的最低房贷利率。 　　根据易居研究院智库中心19日发布的最新数据，广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市均在4天内迅速响应，出现了4.4%的房贷利率，涵盖了一二三线城市。 　　重庆一家房企相关人士表示，当日下午，重庆召集多家银行举行了“2022年重庆市场利率定价自律机制工作会议”，布置了房贷利率调整相关工作。 　　严跃进告诉记者，此次统计中所提及的“出现4.4%房贷利率”，主要指相关城市已有个别银行推出这一利率，但所在城市的正式文件或还在酝酿准备中。 　　“截至目前，各城市的房贷利率下调，还是停留在银行口头非正式通知的形式，预计后续相关城市会正式发文或进行窗口指导。目前各地银行在第一时间研究了‘房贷利率下限下调’通知后，已经在细化相关工作要求，部分银行表示要等总行相关政策的指导，也有部分银行提前对客户公布了4.4%的利率。”严跃进称。 　　分城市看，目前出现4.4%利率的一线城市有2个、二线城市有8个，三线城市有10个，这些城市在调整前的主流利率为4.6%~5.0%，本身已经处于较低水平。 　　此外，第一财经注意到，苏州、郑州、济南、昆明等城市，在央行调整之前首套房贷利率就已趋近于当时的下限值4.6%，而广州等地新政前的房贷利率处于较高水平，主流利率在5%以上。 　　严跃进认为，主流利率已经小于5%的城市直接下调20~60个基点的可能性很大，包括温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海等目前主流利率都低于5%，后续下调可能性更大。 　　信贷宽松在过去对楼市的刺激效应相对较强，因此此轮利率下调被业内视为重磅利好。 　　一方面，随着房贷利率下降，居民购房成本将大大减轻。以总价500万元的商品住宅为例，假设首付比例三成、贷款利率为2022年4月贝壳研究院口径百城首套房贷利率5.17%（LPR+57个基点）、贷款年限为30年、采用等额本息方式还款，月供额为19154元，购房总支出为840万元。当贷款利率下降至4.4%（LPR-20个基点）时，月供额将下降8.5%至17527元，购房总支出则将下降7%至781万元。 　　另一方面，近期不少城市针对首套房认定进行了调整，变相降低了房贷利率。3月以来，已有郑州、兰州、南昌、宁波等多个城市松绑“认房又认贷”，已拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，可按首套房贷利率再次购买普通商品房。 　　贝壳研究院首席分析师许小乐认为，这一系列调整将改善房地产市场交易，加快房价筑底修复。 　　“示范发债房企”名单扩容 　　几乎与央行出手下调房贷利率同步，信贷端还有另一大利好消息出现——已经停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道即将“开闸放水”。 　　2021年下半年起，房地产政策与资金一度全面收紧，境内融资方面仅剩下央企、国企还能继续正常发债。根据克而瑞数据，2022年一季度发债房企共有40家，债券总规模906亿元，同比下降57%，国企、央企占比高达56%。 　　对民企来说，融资形势将有望扭转。先是在5月16日，有市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。上述三家房企均对第一财经表示，公司拟发行融资工具的消息属实。 　　紧接着，在19日，市场消息又称新城控股、旭辉集团也即将加入发债行列。其中，新城控股拟于近期在银行间市场发行一只中期票据，计划发行不超过10亿元，期限或为2+1年，创设机构将同时发行CRMW为该期中票提供信用保护。而旭辉则将于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。 　　对于上述消息，同日旭辉集团相关负责人回复第一财经表示：“旭辉的确是第一批接到监管指导的示范民营房企，融资发行目前正在筹备中，待必要手续完成后，会以公告形式进行披露。” 　　而新城控股方面亦未对记者否认这一消息，但表示发债计划仍待定，有充足把握后将对市场公告。 　　以上回应从侧面证明，的确有一份“示范发债民营房企”名单存在，且不断在扩容。 　　为了减少投资者们的顾虑，接下来“示范民营房企”将采用“债券发行+信用保护工具”的模式，过去这种模式并不常见。 　　在融资利好影响下，地产股已经连日大涨。19日，截至A股收盘，南国置业、我爱我家、京投发展涨停，金科股份涨8.7%，新城控股、中国电建涨超7%，广宇发展涨6.1%，世茂股份、珠江股份涨超5%，ST粤泰、中南建设、光明地产、南山控股、栖霞建设涨超4%。 　　业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。分析人士预计，接下来会有更多民企加入其中，从房地产政策和融资环境的边际宽松中获益，有利于行业信心进一步恢复。

近期，南京、东莞、宁波、杭州等热点城市出台更好满足二孩或三孩家庭购房需求的房地产新政，例如：在限购范围内，允许符合条件的家庭新增购一套房。 　　杭州日前发布楼市新政，对于符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套，此外，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。 　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，随着三孩生育政策落地，当前中国人口生育政策较2008年、2014年的楼市降温周期时已经出现明显转向。松绑多孩家庭限购，在响应国家生育政策号召之余，还可以激发购房需求。 　　除杭州外，据克而瑞研究中心统计，近期南京、沈阳、东莞、兰州6城等放松多胎家庭限购，允许生育二孩或三孩家庭多购1套房，在此基础上，沈阳、南京、无锡还给予利率或公积金等信贷支持。苏州则定向松绑限售，对于因家庭出生人口增加确实需要更换住房的，现有房屋可即时出售，不受限售条件的制约。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，事实上各地在多孩家庭住房优惠政策方面经历了“三部曲”。一是公租房优惠。如北京朝阳区对取得公租房备案资格且尚未配租配售的未成年子女数量较多的家庭，以直接发放选房通知单的方式组织选房。二是购房补贴。如：甘肃临泽明确生育二孩和三孩家庭享受住房补贴。三是放宽限购。近期如无锡、杭州、东莞等城市均有这类规定。 　　总体而言，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，将楼市政策与国家生育问题结合起来可以说是近期楼市调控政策的一个新方向，预计后期政策将会不断完善深化，同时也不排除将会有更多城市跟进。 　　值得注意的是，陈霄注意到，当前出台多孩家庭住房优惠政策的城市集中于二线及部分三四线城市，长三角城市居多，江苏省占据多席。这可能与江苏省的人口现状有关。根据官方数据，2021年，江苏省全年人口出生率5.7‰，明显低于全国平均水平。 　　多孩家庭大多面向改善性住房需求。陈霄指出，这样的政策密集出台有望为促进市场改善性需求释放加力，这也是楼市支持性政策从刚需向改善性需求延伸的信号。 　　这类政策对当下楼市行情影响几何？广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一方面，生三孩的家庭占比较少，仍是个小众群体，对楼市的直接刺激不大，更多的是信号意义；另一方面，国家鼓励生育的政策导向，是在降低生育、养育、教育的成本方面，在住房方面，更多的也应该是降低住房成本，促进生育和消费意愿。因此，除允许三孩家庭多购一套房外，还应该在降低房价、促进公租房、共有产权住房建设等方面发力，并优先向这类人群配置。

5月22日，据北京产权交易所信息披露，西安华盛佳成置业有限公司（简称“西安华盛佳成置业”）100%股权挂牌转让，转让底价约2.2亿元，转让方为华侨城集团有限公司（简称“华侨城”）旗下的深圳康佳电子科技有限公司（简称“深圳康佳电子科技”），信息披露起止时间为5月23日至6月20日。 据悉，西安华盛佳成置业成立于2021年3月，注册资本为1亿元，为有限责任公司，经营范围包括物业管理、酒店管理及房地产开发经营，深圳康佳电子科技持有该公司100%股权，而华侨城旗下的康佳集团为深圳康佳电子科技全资控股股东。 从财务资料来看，截至2022年4月30日，西安华盛佳成置业录得营业利润约-0.13万元，净利润约-0.13万元，资产总计约27.81亿元，负债总计约26.82亿元，所有者权益约9904.56万元。

22日凌晨，武汉经开区宣布全面取消住房限购政策。但一夜过后，该消息又从官方微博上消失，引发市场关注和猜想。第一财经记者从权威人士处证实，取消限购的政策并没有叫停。 而一位房屋中介人士也告诉第一财经，尽管消息被删，但取消限购的政策并没有叫停，“开发商已经告知代理商可以收限购客户的购房资料了。”该人士说，在武汉房票资格查询系统的限购区域里也已经没有“武汉经开区”的选项。 不仅于此，第一财经记者注意到，武汉东西湖区、黄陂区、江夏区也都从上述房查系统限购区域的选项中拿掉了。一家武汉国资背景的开发商甚至打出了“盘龙城解除限购”的宣传海报。 有专家预测，武汉可能会采取因区施策试点，一些去库存压力较大的区域会加大放松力度。未来一段时间，按照循序渐进原则，视市场发展实际需要，武汉不排除还会有相关储备政策出炉。 武汉经开区为何抢先起跑？ 22日凌晨，武汉经开区官方微博发布消息，为支持刚性和改善性购房者合理需求，促进房地产市场平稳健康发展，自5月22日起，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域。自此，武汉经开区全面取消住房限购政策。 武汉楼市打响解除限购第一枪的为何是武汉经开区？根据武汉市房管局发布的数据显示，今年4月，武汉经济开发区新建商品住房成交仅有219套，供给过大、供需失衡，去化周期进一步延长，去库存压力较大。该区域内在建在售项目的房地产开发商，对于解除限购、刺激市场回暖的需求比较迫切。 从地方政府层面看，当前武汉经济开发区正拿出“再造一个车谷”的魄力，全面开启二次创业，奋力打造万亿级汽车产业创新大走廊。特别是正在建设中的军山新城，正以国家新能源与智能网联汽车基地为基点，构建“整车厂+上下游创新企业”的自动驾驶产业生态。随着一大批重大项目的加速落地，产业带动人口量级变化，地方政府也需要房地产市场的回暖来促进产城融合，进而推动区域发展。 不过，武汉经开区这则取消楼市限购的消息却上演了“一夜游”，22日凌晨公布，22日上午9点不到就被删除。 第一财经从权威人士处获悉，尽管消息被删，但取消限购的政策并没有叫停。一位房屋中介人士则称，“开发商已经告知代理商可以收限购客户的购房资料了。”该人士说，而且在武汉房票资格查询系统的限购区域里也已经没有“武汉经开区”的选项。 或将加大因区施策力度 事实上，今年以来，武汉新建住宅商品房销量大幅降低，由于购房情绪尚未修复及预期偏悲观，楼市整体低迷。根据武汉市房管局发布的数据显示，今年1～4月，武汉楼市新房交易腰斩，新建商品住房网签销售36639套，网签销售面积404.48万平方米，同比减少47.26%；其中，4月新房成交量环比减少9.77%，同比减少58.48%。但已批准预售尚未网签的商品住房达到182495套，面积2119.84万平方米。 中指研究院数据监测显示，截至4月底，武汉全市住房去化周期达到12.9个月，其中新城区平均达到17.4个月，不限购的汉南、新洲等区域也都压力重重。 5月21日，武汉市建立和完善房地产市场长效机制领导小组办公室发布消息，出台支持刚性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多项措施，促进武汉市房地产市场良性循环和健康发展。 在支持刚性和改善性住房需求方面，对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)；对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在本市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。 在加大金融支持力度方面，在汉银行机构将根据市场化原则适时下调新发放的商业性个人住房贷款利率。武汉还将引导金融机构在防范风险的前提下支持房地产开发企业的合理融资需求，稳定增加全市房地产开发贷款投放；加大个人住房贷款投放力度，缩短贷款审批发放周期，积极支持居民家庭合理的住房资金需求；加大对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度；同时，维护房贷市场秩序，加强消费贷款、经营性贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。 “稳定市场发展，需要有所动作，在武汉出手之前，全国已有近百个城市出台维稳政策。因此，武汉本次一系列组合措施，也在市场预料之中。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受第一财经记者采访时表示，武汉本次组合拳既有因城施策，也继续深化了因区施策的试点，“其中，武汉经开区基于发展需求，率先宣布取消全域楼市限购政策，力度相对较大”。 武汉其他区域在执行过程中，也会有一些差别化的措施。第一财经记者注意到，武汉东西湖区、黄陂区、江夏区也都从上述房查系统限购区域的选项中拿掉了。一家武汉国资背景的开发商甚至打出了“盘龙城解除限购”的宣传海报。 李国政分析，总体看，在整体经济疲弱期，单凭房贷利率下降等手段，已经不足以稳定市场稳定预期。因此，武汉除了本次一揽子措施外，按照循序渐进原则，视市场发展实际，不排除后续还会有相关储备政策出炉。

据央视新闻，5月22日，哈尔滨市公积金管理中心副主任马洞野在哈尔滨市疫情防控第54场发布会上，就为企业减负的同时保障个人在疫情期间正常使用住房公积金方面的举措回答了记者提问。 今年3月，哈尔滨市政府发布了关于应对疫情影响支持中小企业纾困政策措施的4号文件，住房公积金管理中心依法依规出台相应落实措施，对受疫情影响较大的中小微企业给予政策支持，阶段性降低企业经营负担，允许企业缓缴4月至6月的住房公积金，不影响申请缓缴企业职工正常提取和贷款。哈尔滨市人民政府网站5月12日信息显示，哈尔滨市政府发布关于进一步支持市场主体健康发展的5号文件。截至5月20日，已有33家中小微企业申请了缓缴。 据央视新闻，哈尔滨市公积金管理中心出台《实施细则》，将公积金纾困政策的适用范围从中小微企业扩大到全社会市场主体，将公积金纾困政策内容从缓缴公积金扩大到“缓缴+降比例”，将政策执行时间从2022年4—6月延长到今年年底。同时还规定，申请缓缴的市场主体不纳入公积金催缴执法范围，不影响其职工申请正常提取公积金和申请公积金贷款，努力从公积金政策方面，进一步减少疫情对哈尔滨市市场主体经营活动的影响。 上述惠企纾困政策，主要依据是《住房公积金管理条例》和国家部委相关规定。具体政策提出，受疫情影响的企业，经工会委员会通过，可将公积金缴存比例降低至5%。同时，遵循公积金《条例》相关条款，考虑到受疫情影响特别严重的企业，如出现停工停产、产品滞销、生产经营资金严重不足等情况，可以本着实事求是的原则，经企业职代会通过，提出可承受的住房公积金缴存比例，最低可降至3%，期限不超过12个月。 在助企纾困的同时，哈尔滨市公积金管理中心也充分考虑职工的利益，要求有条件的企业，在经济效益好转时，要为职工补缴缓缴的公积金，或调整恢复公积金缴存比例。

自4月初以来，南京多次出台楼市新政，在限售、限贷端均出现了不同程度“松绑”。 　　如新房限售方面，从原来的办证满3年变为备案满3年，即新房备案满3年后就可入市交易。而市场最为关注的限购“松绑”方面，南京市从溧水和六合区等远城区起步，逐步放宽至浦口、雨花台、江宁和栖霞等近郊区域等偏远板块。 　　随着政策松绑，市场反应也较为迅速。据南京网上房地产信息，“五一”假期南京新房认购量同比去年上涨约98%，而上周（5月9日-15日）南京商品住宅认购量、成交量依然维持上涨趋势，同比上涨约26%、7%。 　　5月18日上午，南京江北区的置业顾问张岳通过微信向《每日经济新闻》记者介绍，“二手房备案满3年出售政策落地后，目前改善群体市场逐渐回暖，成交量也上来了。不过项目之间差别还是很明显，好位置依然坚挺，但也有不少楼盘由于位置偏远显得很冷清。” 　　成交回暖，分化加剧 　　从4月初以来的一个多月里，南京已经6次松绑楼市。 　　4月9日，南京溧水区率先对外地户籍放松限购；4月11日，南京六合区跟进；4月23日，南京非热点板块（浦口区非江北直管区所有板块、雨花台区、江宁区及栖霞区）限购进一步放松；4月26日，南京在限贷方面执行“认贷不认房”，购房者结清贷款即可认定为首套；5月7日，南京江北核心区放松限购，南京本地户籍在该区域购房不受限制；5月13日，南京本地二孩及以上家庭即日起可开具第三套房的购房证明，在南京全域购买第三套房不受限制。 　　目前，南京市限购区域仅剩建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区。 　　从房价表现来看，国家统计局5月18日公布的4月份70城房价指数显示，4月南京新房价格环比下跌0.5%，这也是南京新房价格连涨4个月后再度下跌；二手房价格环比下降0.6%、同比下跌0.9%，南京二手房价格已连跌7个月，同比也出现下跌。 　　随着楼市新政的不断落地，南京楼市也出现一定回暖。尤其是5月以来新房和二手房成交量上涨显著，但与此同时，市场分化依然严重。 随着政策松绑，市场反应也较为迅速。据南京网上房地产信息，“五一”假期南京新房认购量同比去年上涨约98%，而上周（5月9日-15日）南京商品住宅认购量、成交量依然维持上涨趋势，同比上涨约26%、7%。 　　据南京网上房地产数据，上周南京楼市共认购1221套，成交1033套，日均认购约174套、成交约148套，环比前一周（认购880套、成交923套），认购量上涨约39%，成交量上涨约12%。 　　从具体楼盘表现来看，上周位于建邺区的紫金金融中心以296套的销售量排在第一位；位于雨花台区的南汕印象府周以142套位居第二。此外，江宁区上坊玖峰兰庭和城南大校场、金地大成汇文府两个项目首开去化均超过八成。 　　“5月以来，包括南部新城大校场板块和雨花核心板块等迅速回暖，比如我了解到的河西一些低价位笋盘开始快速成交。总之，市场从之前的观望，到现在不少买家已经开始抄底，不过抄底对象主要还是以南京热点板块为主。虽然越边缘的板块价格越优惠，但购房者却显得更谨慎。”张岳告诉记者。 　　记者通过梳理南京网上房地产信息发现，南京卖得好的楼盘项目有些平均一天能卖几十套。以5月18日数据为例，江宁区的云上润府和玖峰兰亭当日分别销售46套和36套，栖霞区的山语境府当日销售29套。 　　相比之下，有不少楼盘则去化艰难。如位于江宁大学城的山和宸园于今年1月推出5号楼共计72套房源，销售均价2.5万元/平方米，截至5月18日仅成交了8套，去化率仅1成出头。 　　类似的还有位于雨花台区的天萃秀园项目，该项目在今年5月初入市了5幢、11幢、8幢、9幢累计412套房源，户型建面约98-140平方米，销售均价35422元/平方米，但入市以来仍为零成交。 　　“各项目间的去化差异严重跟项目自身的配套资源、产业导入、未来规划、交通通勤等因素有很大关系，不好一概而论。”中指研究院南京分院高级分析师赵芊5月19日上午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，在当前市场环境下，南京购房者观望意愿较为浓厚，尤其在此轮疫情反复的情况下，一些购房者甚至出现了相对悲观的态度。此时选择买房的更多是刚需客户。他们在选择板块时，往往会在购房承受能力范围之内优先选择各维度较为优先的楼盘，即“优中选优”，这也是导致市场分化最根本的原因之一。 　　5月19日下午，戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“由于南京的限购和限售相继松绑，也让之前限售的次新房提前上市，而限购松绑也让更多人获得了房票，整体市场流动性得以活跃起来。” 　　挂牌增多，冷热不均 　　南京限售政策松绑后，二手房挂牌量出现了明显上升。 　　记者查询贝壳找房了解到，包括保利天悦、正荣滨江紫阁、佳兆业城市广场三期、绿地海珀滨江等多个楼盘的二手房源挂牌量均在5月开始激增。 　　截至5月19日，保利天悦二手房挂牌量11套、正荣滨江紫阁10套、佳兆业城市广场三期49套、绿地海珀滨江39套。这些楼盘均于2017-2018年开盘，刚好满足新政的要求，即备案已满3年。 　　“5月份以来，南京整体的市场情况确实有所回暖，在核心区域的楼盘更受购房者青睐，比如南汕印象府、越江时代苑、金樾府等项目现场都十分火热，我们带购房者去现场时，常常也都是3-4组客户一起。”5月19上午，在南京江宁区从事房产置业顾问多年的陈俊怀通过微信告诉《每日经济新闻》记者。 　　在与多位房产中介交流过程中，记者还了解到，不同中介对南京各片区所谓的核心区存在较大差异，南京各个片区“造核”现象较为明显。其中，房产中介提及较多且广泛认可的包括江核（江北新区核心区）、紫核（紫东核心区），也有被部分房产中介提及的雨核（雨花数字城核心区）、燕子矶新核和仙林新核等。 　　事实上，从南京过去几个月的楼市成交走势来看，整体情况并不乐观，与去年同期相比下滑较为显著。 　　南京网上房地产数据显示，今年一季度南京市新房认购5731套、成交21129套，同比2020年一季度认购量下滑43.2%、成交量下滑30%。 　　进入今年4月份，南京市迎来一波新房集中供应，但多个项目去化情况并不理想。据金刚石房地产云数据，南京4月份总共有41个项目开盘，仅有6个楼盘售罄。4月南京新房认购7358套，成交6945套，环比3月（认购7128套，成交5108套）认购量上涨3.2%，成交量下降36%。截至5月19日，南京商品房住宅累计成交套数为29656套，而库存达76458套。 　　“新政之下，原二手房房东在出让手头的物业后，又有资金投向新市场。虽然新政带动了市场流转，但对于这部分购房者而言更多是置换改善型，因此对楼盘品质要会更加高。加上目前大市场经济环境下，购房者选择也更为慎重，因此优质楼盘销售良好。”汤耀光表示，目前市场的回暖并非全面性回暖，未来除非投资性购房者的购房意欲能进一步激发，不然项目销售分化情况将在一段时间内持续。 　　“南京在因城施策方针的指引下，正打出了包括松绑二孩及以上家庭购房资格、部分区域放松限售政策‘组合拳’，来维护楼市稳定及城市吸引力。这些政策将在一定程度促进房地产市场健康良性发展，预计市场将有潜在的升温机会。”诸葛找房分析师关荣雪5月17日下午通过微信向《每日经济新闻》记者分析道。

降首付、降税费、调整限购限售范围……近期，全国已有诸多城市调整楼市调控政策。根据房子是用来住的、不是用来炒的定位，各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，有利于促进房地产市场良性循环和平稳健康发展。 　　首先，因城施策，进一步释放住房需求潜力。“十四五”时期，城镇住房需求总量仍将处于高位。支持购房者合理住房需求，是降低疫情短期影响，稳定房地产市场的关键举措。近日，央行印发通知，提出“完善住房领域金融服务，因城施策合理确定最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展”，随后央行下调首套住房贷款利率下限。 　　在城镇住房需求总量中，住房改善性需求占比过半，受人口结构变化影响，未来城镇住房改善性需求总量仍将保持较快增长，鼓励住房改善性需求释放将明显提振住房需求。目前已有部分城市根据本地实际情况，降低住房限购政策力度，下调首付比例，取消“认房认贷”政策，未来针对改善性需求的住房限贷政策、住房税收政策、住房限购限售政策等仍有一定的调整空间。 　　其次，围绕新市民、县城区域加大投资力度，促进住房消费。针对新市民、青年人等群体住房需求，应大力发展保障性租赁住房，加快发展长租房市场，在支持新市民安居的同时，促进住房消费增加。根据住建部介绍，2022年以人口净流入的大城市为重点，全年计划建设筹集保障性租赁住房240万套（间），数量比2021年增加1.5倍。近期银保监会、央行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务，助力增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展，满足新市民合理购房信贷需求，优化新市民安居金融服务。 　　县城是我国城镇体系的重要一环，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍。2021年年底，县城及县级市城区人口占全国城镇常住人口近30%。中办、国办近日印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》提出，要“确保新落户人口与县城居民享有同等公共服务，保障农民工等非户籍常住人口均等享有教育、医疗、住房保障等基本公共服务”“推动老旧小区改造，改善居民基本居住条件”“结合老旧小区改造，统筹推动老旧厂区、老旧街区、城中村改造”。推进县城城镇化建设，增加包括住房在内的基础设施建设，有利于稳投资惠民生。 　　再次，推进部分出险房企债务重组，稳定市场预期。去年下半年以来，部分房地产企业出现财务流动性风险，近期受疫情反弹影响又面临新挑战。相关部门陆续出台政策，要求不抽贷不断贷，引导行业收并购发展，推进出险房企债务重组。例如，支持优质房企对出险企业的并购融资，允许出险房企债务展期，规范预售资金监管等。近日，金融部门大力支持优质民营房企发行债券，并创设信用保护凭证为房企增信，后续将有更多房企获益。房地产支持政策从供求两端同时发力，有助于尽快稳定市场预期，促进房地产市场回稳。

日前，央行调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，变为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。这是2019年8月推行房贷利率与LPR挂钩以来首次主动调整首套房贷款利率下限。 　　多位地产行业首席分析师表示，此举标志着从中央层面政策确定对房地产由“防范风险”到“呵护需求”，有助于降低购房者置业成本，引导地方政府后续信贷调整。他们认为，对于地产行业而言，地产政策的宽松力度越来越强，但是市场仍然处于相对低迷状态，房企也存在较大经营压力，后续房地产市场的恢复需要信贷端、需求端和供给端支持的协同发力。 　　对于地产股等投资，分析认为，“市场顶”会比“政策顶”更早到来，在政策进一步宽松之前，市场资金抢跑可能导致部分个股行情已经到顶。部分基本面极差的个股在近期股价已经上涨很多，存在透支风险，建议投资者谨慎持有基本面优质的部分地产股。 　　政策呵护刚性需求 　　“此次央行对首套房贷款利率下限的下调，反应了政策层对房地产行业当前现状的重视，要防范发生系统性风险，促进房地产业的良性循环和健康发展。同时首套房贷款利率下限的下调是本轮调控放松中具有全国性实质利好的政策，宽松导向信号明显，预计未来全国范围的房贷利率都将出现下调。”国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻表示。 　　在央行调整首套房贷款利率下限之前，国内房贷实际利率已经有所宽松。4月103个重点城市首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点；平均放款周期为29天，较上月缩短5天。在前期各地信贷政策的放松下，全国房贷利率已经连降7个月，当前处于2019年以来的最低位。 　　中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，此次调整释放了支持刚需首套购房的积极信号，若按最新5年期LPR来看，首套普通自住房贷利率下限由原本的4.6%下调至4.4%，下调首套房贷利率下限，打开信贷空间。相较于此前信贷政策以地方调整为主，此次自上而下的调整信号意义更强，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。 　　德邦证券首席策略分析师吴开达则认为，该政策在此时提出，主要目的是提振消费者购房意愿，扭转房地产销售大幅下行趋势，促进市场平稳发展。“我们认为此次放松主要有两点信号意义：一是从中央层面政策确定对房地产由‘防范风险’到‘呵护需求’；二是坚持‘房住不炒’，结构上仍以支持刚需为主。此次政策仅调整首套住房贷款利率下限，对二套房无调整，结构上仍主要支持购房刚性需求。”吴开达表示。 　　值得关注的是，央行调整首套房贷款利率下限释放了积极信号的同时，但是一些观点也认为20个基点的调整并不“解渴”。 　　夏亦丰指出，按照目前“五年期LPR+点数”的定价模式，最终实际房贷利率下降的方式可以是降息，即降低五年期LPR。这属于银行的被动下调，也会直接降低购房者的利息成本。此外，房贷利率降低的方式还包括压缩加点，这属于银行的主动下调。2022年1季度加权平均房贷利率为5.49%，与房贷定价基准之间的差额为109个基点，本身仍存在很大的压降空间。 　　“短期内没有太大必要再进一步去调整利率下限，而是应该关注各地商业银行在实际加点幅度上的下调情况。”夏亦丰表示。 　　地产股投资喜忧兼具 　　今年以来，地产股整体表现一直优于大盘，政策边际宽松带来的困境反转是投资的主要逻辑之一，但是随着宽松性的政策不断落地，对于地产股的投资也需要更多关注基本面等内容。 　　基本面优良的地产股是各方推荐的重点，被资金过度炒作的个股则更需要关注风险。 　　“‘市场顶’会比‘政策顶’更早到来，在政策进一步宽松之前，市场资金抢跑可能导致部分个股行情已经到顶。部分基本面比极差的个股在近期股价已经上涨很多，存在透支风险，建议投资者谨慎持有基本面优良的地产股。”金文曦表示。 　　吴开达也认为，目前，在“稳增长”诉求下，预计房地产行业放松政策会持续出台，下半年新房销售有望回暖，房地产板块在政策放松阶段超额收益明显。但由于房地产行业整体进入发展中后期，新房销售整体继续上升空间较小，不同区域表现分化可能加大。 　　“建议重点关注信用资质好、布局能级高和经营效率优的国企和优质民企开发商。此外，需要关注居民预期持续走弱导致房地产销售恢复缓慢、资金链持续收紧导致部分房企出现债务危机等风险。”吴开达说。

面对本轮疫情，北京推进治理再升级。此前朝阳区内企业员工纷纷开启居家办公模式，办公楼复工率基本在5%以下。据仲量联行统计，截至5月11日，全市九个甲级办公楼子市场中大部分受到此轮疫情不同程度的影响，其中CBD、第三使馆区、望京、奥林匹克区域以及部分东长安街子市场项目位于朝阳区范围内，受到显著波及的总办公面积达630万平方米，占全市总存量的近六成。 　　据仲量联行调研发现，北京办公楼市场在短期内的租赁活动均已受到疫情影响。无论是否为朝阳区内的办公楼宇，市场租赁行为均有所减缓，主要因为看房人数骤减以及在谈客户内部汇报流程受阻。然而，租赁活动受阻对于原本出租率高的楼宇造成的实质影响较小，部分楼宇在谈的大客户在今年一季度或者4月市场回暖趋势明显时，已实地多次看房，因此目前仅需线上沟通及文件交流。 　　在租金方面，尽管部分楼宇租户开始提出减租诉求，但目前业主方普遍没有减免租金的计划。部分国企办公项目延续2020年租金减免政策，符合要求的服务业中小微企业可减免3或6个月租金。 　　总体而言，业主方对租赁市场持谨慎中立、略微向好的整体预期。近四成受访业主表示今年4月份市场复苏势头明显，看房量提升显著，信心有所提振。同时，市场中持观望态度的仍占绝对多数。近三成业主表示，如果当前严格的防疫政策长时间持续，他们将会进一步调低预期分值。 　　在企业端，朝阳区内甲级办公楼共有700多家金融相关企业，总办公面积近100万平方米，金融从业人员受到较大范围的波及影响。部分外资企业自2020年疫情以来持续居家办公，拥有较灵活的应对措施，因此本轮疫情对此类企业影响较小。 　　目前，本来有搬迁或扩租需求的内资租户受到当前租赁市场情况刺激，或将利用这段时间寻求抄底机会。 　　对于疫情之下企业的不动产布局，仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“过去一段时间中，企业整合型办公布局已成为北京办公楼市场的趋势。然而，整合型办公布局加上个别分散的创新型小型空间的混合模式，可能更能够灵活应对疫情防控常态化的环境。作为整合型办公的补充，创新型小型空间可在关键时刻满足企业核心功能正常办公之需。”

中国青年网北京5月18日电（记者 秦亮）为助力企业实现高质量发展，中建二局装饰公司纪委积极部署“六专行动”年度工作任务，与分公司上下联动，通过紧抓“监督维度”和落实责任，增强执行力 ，扎实推进低效无效资产清理落地。 　　抓住“根本点”，上下联动增强“推动力” 　　中建二局装饰公司纪委充分发挥顶层监督作用，组织召开“六专行动”推进会，部署“六专行动”年度工作任务，层层压实责任，把握时间节点，细化工作措施，确保各专项行动常抓不懈、落地见效。与此同时，为强化责任担当的监督导向作用，公司纪委联合相关部门，与各分公司签订《清理抵债资产责任书》，全面完善资产信息，制定考核期限及目标，确保责任到人，督促分公司制定清理计划，按月汇报清理工作进度。 　　找准“着力点”，精准施策增强“内动力” 　　一个体系布局推动，一个方案提质增效。深圳分公司纪检小组组织召开“低效无效资产专题治理会”，优化监督方式方法，研究部署年度具体清理工作，对分公司所有低效无效资产再梳理，明确具体责任人，厘清时限。为强化监督职能，健全监督机制，更好发挥监督在打通关节、疏通堵点、提高质量中的作用，深圳分公司纪检小组还制定了“低效无效资产清理专项行动工作方案”，抓重点、补短板、强弱项，通过监督，实现低效无效资产盘活和存量资产变现。 　　紧盯“关键点”，靠实责任增强“执行力” 　　深圳分公司纪检小组监督联动商务部，按月召开催收清欠及结算推进会，监督下发收款指标，充分了解各项目结算进展情况及存在问题，落实公司结算考核指标奖罚兑现机制；并督促各项目与业主积极沟通，缩短收款周期，促进款项应收尽收。为严格“落实低效无效清理专项行动工作方案”，深圳分公司纪检小组督促商务、财务部等部门与项目部签订2022年度《结算目标责任书》，将责任分解到人，明确工作目标。

近日，多位消费者向《中国消费者报》记者反映，一年前入住酒店时，被前台客服以注册会员价格更优惠为由，引导开通了菲住会员。一年后，在不知情的情况下，他们不约而同地被自动扣取了19.9元会员费。《中国消费者报》记者对此进行了调查。 　　贵州毕节消费者谭先生告诉《中国消费者报》记者，2021年5月15日，他在贵州遵义一家酒店入住，支付费用时，前台客服极力推荐其注册菲住会员，称注册会员不但此次入住可以享受优惠价格，以后入住其他菲住联盟内酒店都有优惠。谭先生当时想既然能优惠就注册了会员，注册过程是在前台指引下完成操作的。 　　据谭先生回忆，当时注册会员后，账单显示同时扣取了入住房费和菲住会员费。2022年5月12日，谭先生收到了菲住19.9元会员费的支付账单，账单说明为“连续包年19.9元自动续费”。谭先生十分疑惑：“当时酒店前台也没有向我说明这个情况，我并不知道扣费是连续包年的。” 　　之后，谭先生针对该笔费用向扣款平台提出申诉，但申诉流程提示谭先生需提供当时与酒店前台客服的聊天记录，谭先生无奈地说：“当时酒店前台是和我当面沟通的，怎么可能有聊天记录？” 　　无独有偶，山西太原消费者贾女士也遭遇了被扣费的情况。她告诉《中国消费者报》记者，2021年5月11日，她在某平台预订了太原青果酒店式公寓的一个房间，5月12日退房时，店长请求贾女士帮助刷单，并承诺给予贾女士40元的“好处费”。贾女士按照店长要求扫码支付了107元，随后店员通过扫码付款方式退回贾女士147元。 　　2022年5月5日，贾女士收到了来自菲住酒店联盟的短信：“您的菲住会员即将到期并自动续费。”“我根本没有办理过菲住会员，何来到期续费一说？”贾女士对此并未在意，以为是诱导注册会员的广告短信。5月9日，贾女士收到了菲住会员“连续包年19.9元自动续费”的账单，她经过查询1年前的账单记录才发现，2021年5月12日，她已被扣取了19.9元菲住会员连续包年费。贾女士告诉记者：“我不确定是不是因为当时帮助店长扫码刷单，在不知情的情况下购买了菲住会员连续包年卡。” 　　记者联系到太原青果酒店式公寓，店主告知该店已于4个月前转让，目前并未加盟菲住酒店联盟，现任店主并不清楚转让前的订单情况。 　　记者调查发现，菲住酒店联盟隶属于浙江未来酒店网络技术有限公司。菲住会员卡是菲住酒店联盟推出的核心产品。消费者付费注册成为菲住会员，可以享受联盟内所有酒店通享9.2折；预订部分酒店还可享免费升房、免费早餐、延迟退房等会员权益。满足一定条件的酒店商家即可加盟，加盟商家每发展一名自有会员，即可享受发展会员收益；商家发展的自有会员入住联盟内任一酒店，商家都可享受该会员入住订单收益的分佣。 　　记者从菲住酒店联盟处了解到，菲住会员卡自动续费分为两种情况：一种是用户通过线上渠道进行开卡，自动续费需另行购买开通，菲住酒店联盟对此不设置自动续费功能；另一种情况是用户在线下渠道比如酒店前台进行开卡，根据菲住会员卡规则，酒店工作人员需说明该卡的价格、权益、有效期以及自动续费功能，同时清晰告知消费者，从订单协议中勾掉自动续费功能，即可取消自动续费。同时，购买后的页面也有明确提示“自动续费可随时取消”。 　　对于此次被扣费的消费者，菲住酒店联盟表示，如果消费者在扣费后并未实际享受菲住会员权益，被扣除的会员费将原路退回到消费者账户。 　　●律师观点 　　商家应以显著方式告知消费者 　　中国政法大学传播法研究中心副主任朱巍在接受《中国消费者报》记者采访时表示：“《网络交易监督管理办法》第十八条规定，网络交易经营者采取自动展期、自动续费等方式提供服务的，应当在消费者接受服务前和自动展期、自动续费等日期前五日，以显著方式提请消费者注意，由消费者自主选择；在服务期间内，应当为消费者提供显著、简便的随时取消或者变更的选项，并不得收取不合理费用。上述投诉中，消费者在酒店前台未告知后续可能发生扣费的情况下，开通了自动续费会员，消费者有权要求商家做退费处理。” 　　北京中闻律师事务所律师李斌在接受《中国消费者报》记者采访时表示：“酒店前台未告知消费者注册会员期限届满将会连续包年自动扣费，未提供取消会员注册的途径，该行为侵害了消费者依法享有的知情权和选择权。同时，如果酒店前台存在故意隐瞒自动续费的情况，进而导致消费者基于错误认识作出注册会员的意思表示，对消费者决策造成实质性影响，则该行为涉嫌欺诈。”

“新政之前，二手房不低于市场价五六十万是出不了手的，而且还是在未来科技城这样的核心区域。” 　　专营杭州热门区域板块未来科技城的中介张向明5月19日下午接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，“但是另一方面，除非你是社保顶格，不然去新盘摇号就是陪跑。” 　　5月17日，杭州发布通知，针对房地产市场进行了多项优化规定，其中包括“落户即可买二手房”“非杭州户籍购买二手住宅社保4年改1年”“三孩家庭限购套数增加1套，且按照无房户优先摇号”。 　　此次新政出台的背景是，据中指研究院数据，2021年下半年杭州（十区）新房成交量持续走低，今年1-4月杭州新房共计成交214万平方米，同比下降66%。年初以来市场虽有回升趋势，但整体成交量仍未达到去年同比水平，甚至不及2021年年底。 　　张向明的话则反映了杭州楼市复杂的结构问题：热门区域一二手房价格严重倒挂、区域间冷热两极分化。症结或许在二手房市场，但政策力度能否从二手房市场穿透至各区域一手房市场，仍待市场检验。 　　网红板块也愁二手房去化 　　被视作年轻人置业核心区域的未来科技城，一直是杭州市场的网红板块，但在市场整体下行中，面对周边几乎“对折”的新房价格，二手房的去化举步维艰。 　　“去年这个时候全市只有9万套二手房源挂牌，而且新房二手房价格倒挂严重，位置越好价格倒挂越厉害，所以新政之前二手房很难卖。由于摇号难度太大，二手房客户始终是有的，但很多客户只看不买，就等一个合适的价格。” 　　张向明告诉记者：“那段时间二手房涨得太快了，阳光城未来悦120平方米户型，一个月涨了近200万。去年5月，一套89平方米的2房，总价最高达到700万元，而现在同户型的挂牌价是550万。去年12月份，有个房东手里的房源，一路从600万降到535万，还是挂了很久才成交的。” 　　据贝壳研究院（杭州）监测，4月杭州各区域住宅成交量较3月均有明显下滑，其中临安区、拱墅区、西湖区因受疫情影响较大，均环比下滑30%以上，住宅均价跌幅3%。 　　成交下滑不仅发生在近几个月。克而瑞数据显示，自2021年“1·27”政策出台增值税免征年限2改5后，杭州二手住宅成交量就大幅下挫，去年2月以来，杭州二手住宅的月均成交量不足5000套，远低于新房月均9700余套的成交量。 　　中指研究院数据显示，2021年二季度起杭州（十区）二手房成交量持续下降，今年1-3月共计成交9148套，成交套数同比下降49%，成交量远低于同比水平。相对于低成交量，杭州二手房挂牌量持续处于高位。截至今年4月，杭州二手房挂牌量高达10.2万套，高挂牌低成交导致杭州二手房市场存量较大。 　　同策研究院研究总监宋红卫5月17日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“4月份二手住宅成交不足4000套，而挂牌量超过10万套，去化压力较大。杭州也是新房和二手房市场联动较强的城市，二手市场成交的低迷传到新房市场，造成了连续3个月成交大幅下降。对于二手房交易限制性政策的调整有利于盘活二手房市场，进而还能够带动新房市场的活跃度，对于稳定杭州楼市以及带动杭州经济都有积极作用。” 　　中指研究院报告指出，2021年杭州新增常住人口26.8万人，而2021年杭州（十区）全年新房供应套数仅17万套，远无法满足新增人口购房需求。本次杭州新政出台后，有利于引导新增人口流向二手房市场，从结构上改善杭州供求矛盾问题，利于刺激需求释放。放开二手房限购直接解放了改善型客户，“5改2”缩短了持有者的出手周期，促进二手房流通性的提升，短期内主城区二手房市场成交量将有较明显的提升。