对于久停不复的几家上市物管公司，港交所近期似乎加大了监管力度，恒大物业、荣万家、彩生活于近日纷纷接到港交所的复牌指引。 （停牌且未发经审计年报名单） 鑫苑服务此前已接获两份复牌指引，目前仅剩奥园健康未公告（物股通猜测港交所已发，奥园健康方面迟迟不对外公告）。 物股通对4家物管公司接获的5份指引做了统计。 通用的3条分别是： （1）根据上市规则的规定刊发所有尚未公布的财务业绩及处理任何审核修订； （2）证明公司遵守上市规则第13.24条； （3）向市场提供所有重大资料，以便公司股东及其他投资者评估公司状况。 对鑫苑服务的复牌指引最细致，同时还及时的做了更新。 对恒大物业给予了特别关照，增加了“对公司人民币134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施”。 看得出来港交所也很关注恒大物业巨额资金被“挪用”一案。 港交所在每份指引里提及的《上市规则》第13.24条，根据第一百二十七次修订记录显示： 足够的业务运作 13.24(1) 发行人须有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运（而非如现时有关条文所载「有足够的业务运作或资产」），其方可继续上市。 13.24A发行人的上市证券停牌后，其必须就有关发展发出季度公告。 港交所《上市规则》 上面这两条很显然对彩生活、恒大物业来说都很难。 彩生活已经把上市主体下的核心资产打包卖给碧桂园服务以支援花样年续命，详情回顾请戳《被“掏空”的彩生活和被“诅咒”的碧桂园服务》。 剩下的皮囊既不好看也不值钱，停牌前股价已经跌至0.62港元/股，加入仙股阵营，已无回天之力。 恒大物业的134亿巨款在光天化日之下被高手玩了一出“乾坤大挪移”，被掏空的明明白白，很显然也无法满足“并且拥有相当价值的资产支持其营运”。 而荣万家几度出售未果，大概率也是“身体被掏空”。乃至有传言前任总经理刘勇罡辞任时不愿在一笔掏空荣万家以支持母公司的关联交易中签字，而选择了体面的离开。 如果内情真是这样，那刘总也是条汉子。 至于正准备“嫁入豪门”奥园健康，去年一度传出要效仿彩生活，打包核心资产出售，徒留一副“专营健康”的躯壳在港交所。 为此还被声称是二股东的无极资本公开diss，其表示“无法接受奥园健康拆卖物业管理服务业务，如若出售，希望是出售上市公司股权。” 出售未果后，奥园健康又跟控股股东中国奥园之间发生了密切的资金腾挪，两个主体之间的资金往来，那叫让人看的眼花缭乱。详情可戳《奥园健康，下一个恒大物业？》。 为了掩盖财务造假的事实真相，还跟核数师德勤闹掰了、分手了，详情可戳《奥园健康和德勤闹掰了》。 发行人的上市证券停牌后，其必须就有关发展发出季度公告。就这条规则而言，彩生活、恒大物业、奥园健康和荣万家均未遵守。 物股通认为这也是惹恼港交所监管部门的地方，以为只要躺平了做个“渣男”就好了，殊不知二级市场还有那么多可怜的被套牢的中小投资者控诉无门，他们需要一个答复。 结语 综合以上分析，除预定于7月8日发布经审核年度业绩报告的荣万家有望快速复牌外，彩生活、恒大物业和奥园健康都将面临更加艰难的未来，而留给鑫苑服务在港交所露脸的时间仅剩3个月。 托尔斯泰在《安娜·卡列尼娜》的开篇这样写道：“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。” 对于这几家不幸的上市物业公司来说，其家长背负着不可推卸的责任。

在失去了深圳客源的支撑之后，即便东莞连续两次松绑楼市政策，市场亦未再现昔日的繁华。 　　数据显示，5月，东莞新房网签约22.7万平方米，同比增长2%；二手房成交量1460套，同比增加16%。截至今年5月，东莞一、二手房成交量已经实现了三个月连涨。但与历史同期水平对比，这样的成交依然“少得可怜”。 　　同时，大量二手房放盘，去化周期拉长，都指向一个现实：投资客已逐步从市场撤离。回望20年，东莞房价经历了三轮大幅上涨，不少投资客通过房产买卖获利颇丰。现在，当房价上涨空间逐渐收窄，东莞楼市的买房逻辑也悄然生变。 　　万亿GDP的城市基本面 　　早在90年代，地处珠三角核心位置的东莞就已经是制造业的巨头。 　　东莞市位于广东省东南部，南北分别与两个一线城市深圳、广州接壤。改革开放以前，东莞地区以农渔业为主，产业并不发达。1979年，全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门诞生。乘着改革开放的东风，东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经济，承接港台商人的投资，经济总量快速上升，1990年代中后期有"东莞塞车，全球缺货"的说法，而东莞也被称为“世界工厂”。 　　经过多年发展，东莞的制造业实力逐渐雄厚，效益型和资金技术密集型经济成为东莞发展的方向。如今，东莞已形成了以电子信息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业七大产业为支柱的工业体系，华为、OPPO等知名企业相继落地东莞。 　　2021年，东莞市GDP达10855.35亿元，首次突破万亿元大关，成为全国第15个GDP过万亿元的城市。近20年里，东莞的GDP总量增长了近10倍。2020年末，东莞市常住人口为1046.67万人，20年增长了401.83万人。 　　20年三次价涨高峰 　　因为紧邻深圳，东莞楼市的冷热与深圳楼市紧密相关。2007年，深圳楼市高位滞涨，风险加大，在开发商的有意识引导之下，大量来自深圳的投资资金开始流入东莞市场，东莞合富数据显示，2007年，东莞一手住宅网签面积达617万平方米，新房住宅均价为5522元/平方米左右。 　　随后，在2008年金融风暴影响下，东莞楼市进入低谷。当年，一手住宅的网签面积为357万平方米，同比下降42%。 　　2010年，东莞房价迎来历史上第一次大幅上涨，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年，东莞一手住宅均价7429元/平方米，同比增长21.4%。 　　2015年，隔壁的深圳房价暴涨，东莞作为价值洼地的优势凸显。众多莞深交通利好，加上东莞二套房首付降至四成，使深圳客再次涌入。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年，东莞一手住宅的网签面积达998.7万平方米，同比增长76%，其中，深圳客对东莞楼市的贡献比重约为四至五成。这一年，东莞的新房住宅均价为9797元/平方米，只有深圳的1/3。 　　2016年，莞深房价价差继续增大，东莞楼市延续2015年的热度，签约面积依旧保持在900万平方米以上。东莞合富数据显示， 2016年，东莞房价从2015年的9797元/平方米涨至13761元/平方米，涨幅达40%，创历史最高。 　　不过，随着下半年全国主要城市楼市政策大幅收紧，东莞亦首次启动“限购”，市场形势急转直下。2017~2019年，东莞一手住宅的年度成交面积降至500多万平方米。 　　直到2020年4月，东莞楼市成交量再次回暖，房价迎来第三轮大涨。数据显示，2020年，东莞新建商品住宅的签约面积为742万平方米，创四年内新高。新房价格也大幅上涨至24227元/平方米，涨幅达20%。 　　2021年，全国楼市调控政策收紧，东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码，2021年，东莞新建商品住房的成交面积回落至505万平方米。 　　买房逻辑之变 　　经历了20多年的发展，东莞房价已经涨至2021年的2.7万元/平方米。在此期间，通过购买房产获利的人并不在少数。 　　2015年，东莞还不限购，张帆（化名）和亲戚在东莞沙田镇各买了一套总价80多万的商品住宅。2018年和2019年，张帆和亲戚先后以130多万元的价格出手了上述房产。 　　此前，像张帆这样在东莞买房投资的人并不少。不过，随着房价上涨空间逐渐见底，投资楼市的购房者开始谨慎起来。 　　在东莞从事房产销售6年的李奎（化名）对第一财经表示，现在在东莞买房的以刚需为主，买来自住的比较多，以投资为目的的购房者会比较谨慎。 　　一名东莞的业主表示，自己手中拥有四套东莞房产，其中一套房产在此前行情好的时候能卖到2万元/平方米，现在只能卖到1.6万元/平方米，他在考虑要不要卖掉三套，因为在他看来，手持的房产价格大概率会继续下跌好几年。 　　去化周期涨至41个月 　　从当前数据来看，东莞楼市成交量依旧处于历史低位，而二手房去化周期已经上升至高位。 　　合富研究院统计的数据显示，今年一季度，东莞市新建商品住房网签4934套，创历史新低。截至3月底，东莞新建商品住宅的去化周期约18个月，同比增加13个月，因为成交放缓，消化周期明显拉长。一季度二手房网签1957套，同比减少65%。 　　4月末，东莞也加入了全国楼市政策松绑城市行列。4月29日，东莞市对购房资格作出调整更新，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税，同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。 　　半个月后，东莞楼市政策再次松绑。5月14日的“莞七条”中，个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。 　　一系列的政策组合拳，降低了购房者在东莞购房的门槛，也加速了房产的流动性。 　　5月，东莞楼市成交量开始小幅增长，一手住宅网签约22.7万平方米，同比2021年微增2%；二手房住宅网签面积15.2万平方米，约1460套，签约面积同比增加16%。然而，与2020年同期相比，东莞二手房的成交面积分别至少下降52.5%和49.3%。与历史数据比起来，东莞市一、二手房的成交量依旧处于低位。 　　销售端还未明显好转的同时，东莞二手房的挂牌量还在连续增长。诸葛找房数据显示，5月，东莞市二手房挂牌量为5.8万套，环比上涨1.5%，挂牌量已经连续上涨四个月。 　　根据诸葛找房提供的数据，以“库存/近12个月平均销量”来计算去化周期，截至2021年1月，东莞二手住宅的去化周期约为26个月，而到了2022年5月，这一数据已经延长至41个月。 　　市场上有一种普遍的说法：“每一次楼市松绑政策来临，就是套现离场的好时机。”然而，从当前这轮政策松绑后的数据来看，东莞楼市成交量的明显回升或许还需要一些时间，投资客成功脱手房产也变得没那么容易。

中国现有的住房，主要建于什么时候？ 　　国家统计局近期公布《中国人口普查年鉴-2020》，第一财经记者整理计算了其中的相关数据后发现，中国家庭住房中，1990年以后建的房子占据了85.6%，仅14.4%的家庭住房建于1990年以前；此外，建于本世纪的房子达到65%。 　　《中国人口普查年鉴-2020》详细披露了第七次人口普查的分项数据。根据年鉴的说明，第七次全国人口普查采用长、短两种普查表。普查短表包括反映人口基本状况的项目，由全部住户（不包括港澳台居民和外籍人员）填报；普查长表包括所有短表项目和人口的经济活动、婚姻生育和住房等情况的项目，在全部住户中抽取10%的住户（不包括港澳台居民和外籍人员）填报。由于普查长表是按户抽样并进行登记，因此人口总数以及各种人口结构数据的抽样比会存在略微差异。 　　其中，长表数据资料的第九卷“住房”里，包括了全国和各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况。 　　第一财经记者整理计算了相关数据，以10年一个周期来看中国家庭住房的建成时间，20世纪90年代的占比达到了20.6%，21世纪00年代的占比达到30.3%，21世纪10年代的占比达到34.7%，可见1990年以后尤其是新世纪以来是我国住房建设的高峰期。其中，如果单看城市的部分，这一占比更高。数据显示，我国城市家庭住房中，88.4%是1990年以来所建，68.1%是本世纪所建。 　　58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，近20年来是中国房地产建设最快的时期，不仅推动了整个市场快速发展，而且同期中国人均居住面积也得到了迅速提升。 　　数据显示，2020年我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米；我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。 　　中原地产首席市场分析师张大伟也对第一财经分析表示，2000年以来我国住房建设体量是非常大的，现在住在1990年以前建的房子的人群占比较低。 　　另一方面，由于大部分家庭住房都建于1990年以后，尤其是2000年以后占比达到了三分之二左右，这也意味着当前我国的房地产市场很难再保持高速增长的势头。未来市场发展特点将是结构性的变化，部分人口流入的大中城市、都市圈、城市群是楼市增量的重点；从产品结构来看，改善型的产品、适应老龄社会需求的产品等将会是重点。 　　第一财经记者梳理《中国统计年鉴2021》与2021年经济社会发展数据后发现，2021年我国新增城镇人口1205万人，创下26年来新低；2021年我国城镇化率提升0.81个百分点，提升幅度26年来首次低于1个百分点。 　　张波说，未来楼市需求增量，将会跟整个城镇化的提升保持一定的同步，现阶段，我国城镇化高速增长的阶段已经过去，下一步会呈现比较分化的特征。一些热点城市如杭州、合肥等，仍有大量的人口流入，人口净流入常年位居前列的城市，其房地产仍有较大的发展空间，未来不同城市的表现分化会比较大。 　　与此同时，一些城市的存量房将加快改造。数据显示，建于上世纪的房子占比达到了35%，在城市这一占比也接近32%，而上世纪建设的很多房子为楼梯房。张波分析，很多城市的楼房将不再是增量的快速变化，而是存量在技术上做一些变化，比如老旧小区改造、加装电梯、拓展停车功能等，从而更好地满足需求，这在一二线城市会表现得更加明显。 　　分省份来看，以2000年为界，家庭住房建于2000年以前的占比最高的是上海，达到了50.4%，辽宁和天津位居二、三位，整体来说这些地方的工业化和城镇化进程较早，另外部分大城市主城区大规模拆迁较少，老旧改造、微改造较多，因此建于2000年以前的住房也更多。 　　如果以1990年为界，1990年以前所建家庭住房占比最高的是天津，达到了23%，辽宁、上海和陕西也超过22%，山东和河北超过20%。 　　相比之下，有7个省份1990年以前所建房子占比低于10%，分别是宁夏、西藏、新疆、青海、广西、安徽、江西，主要来自中西部地区尤其是西部地区。 　　随着西部大开发、中部崛起等战略的实施，加上2008年以来沿海产业加速向中西部转移，中西部的工业化和城镇化进程不断加快，很多城市的住房都是新世纪以后尤其是2008年以后所建，整体的居住面貌发生了深刻变化。不少中西部农村原有的房子虽然比较破旧，但在脱贫攻坚战、乡村振兴等战略实施后，农村的住房也已旧貌换新颜。

在持续的稳楼市政策助力下，房地产成交数据开始有所改善，6月份，销售回暖的迹象相对明显。 中指研究院以截至6月25日的成交数据估算整月数据预计，6月份一线城市楼市成交量将环比上涨122.1%，其中，上海在本轮疫情后恢复销售对一线城市数据带动较大；二线代表城市将环比上涨84.4%，三线代表城市将环比上涨56.1%。贝壳研究院监测50个重点城市的成交数据也显示，6月二手房成交量迎来了连续环比增长，增幅达到25%。 这其中，强二线城市率先进入复苏通道，回暖力度优于其他城市。多家房地产研究机构数据显示，杭州、南京、成都、苏州等城市优化楼市调控政策后，成交量持续回升。 “当前楼市，强二线城市和一线城市正在领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者，根据政策传导规律，更多城市的楼市企稳正在酝酿中，预计下半年市场将呈现逐月修复态势。 尽管多地楼市触底回稳的态势已经显现，但当前整体市场的成交量仍处于历史低位，疫情影响下，市场信心和消费者预期仍待恢复，全年房地产市场缺口在年内无法完全补回，基本面较弱的城市期待更多促进市场流通相关的支持政策。 政策效果释放 在房地产销售一线，如果寻找楼市转暖的分水岭，南京龙湖宸阅府的置业顾问张明认为，这个节点是4月底。 4月29日，中央政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。 由此，房地产调控政策进入密集优化期，各地因城施策加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。 “有好几个政策敏感度高的客户，4月29日当天晚上就打电话来预约看房。”张明回忆说。他服务的南京龙湖宸阅府项目属于改善型楼盘，配套相对优越，但开盘时，到访的客户并不多，张明直言是一个“不太好的开盘”。 张明告诉21世纪经济报道记者，他接触的客户在南京各大楼盘来回看，也不着急下手，对楼市持有观望态度。随着中央定调，南京频繁调整楼市政策，放宽限购、放宽限售、增加公积金购房支持力度、增加多孩家庭购房套数……释放出更多购房需求。 随着政策落地，售楼处变得越来越热闹，以前一天只有零星的几组客户到访，后来，张明一个人每天就要接待六七组客户，购房者下手也更加果断。5月份，张明的成交量是8套，而6月刚过半时，他已经卖掉了7套房子。龙湖宸阅府的相关数据显示，截至6月19日，项目到访量超过1500组，日均到访量约80组，成交额已经达到3亿元。 旭辉相关负责人同样认为分水岭是4月底，“4月29日之后，放松限购、优化限售、调低利率等政策组合拳出台的‘量’和‘质’都有了显著的提升，我们监测到的楼盘来访量较之前也有了明显提升。” 5月份以来，优化楼市调控政策的城市进一步扩围，并且向高能级城市延伸，政策内容更加多样化。 在杭州工作的吕宁告诉21世纪经济报道记者，5月17日杭州优化楼市调控政策，购房所需的社保缴纳年限和个人所得税缴纳年限均被缩短。吕宁和男朋友一年前从上海移居杭州，“周二知道新政策下我们可以买房啦，周六就签好了合同。” 稳楼市政策对需求的释放效果显而易见，在强二线城市，这种政策效果的影响则更加明显。 贝壳研究院监测数据显示，前述提到的南京，5月二手房成交量环比上涨60%；杭州6月二手房成交量环比上涨75%。同为强二线城市的成都和苏州，在优化楼市调控政策的一个月内，二手房成交量分别环比上涨80%和60%。 该机构指出，强二线城市调控优化后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。 新房成交同样呈现出这种变化。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，杭州、南京、成都、苏州6月份的周度新房成交量均表现为一条上升曲线，其中苏州的上升幅度最为明显。 复苏路径渐清晰 相比之下，郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市，楼市调控政策优化后，效果持续性相对较弱。 3月1日，郑州出台扶持政策，被誉为“全国优化楼市调控第一枪”。贝壳研究院监测数据显示，3月当月，郑州二手房成交量环比增长超过100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持续下降，6月“房票安置”出台带动了新一轮住房需求释放，但实际效果仍有待观察。 郑州当地多位潜在购房人告诉21世纪经济报道记者，目前还在观望中，他们的担忧在于“现在市场上有太多的房子，不确定以后郑州楼市能不能好起来，我不想成为‘接盘侠’。” 许小乐认为，市场复苏动能分化的根本在于城市基本面的差异，本身需求基本面良好的城市，在疫情好转和政策支持下，可以率先进入复苏通道。 贝壳研究院指出，根据政策传导规律，市场复苏分为“领头复苏”、“带动复苏”和“整体复苏”三个阶段。 第一阶段，领头复苏，即少数领头城市市场信心率先修复，成交量修复增长、价格止跌企稳；第二阶段，更多的城市跟进，出现量增价涨；第三阶段，修复传导至其他基本面较弱的城市。 “当前市场走到了第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线城市和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。”贝壳研究院判断，从2014-2015年市场复苏时间节奏来看，第二阶段与第一阶段相差约3个月，第三阶段和第二阶段相差约4个月，考虑到本轮下行叠加房企流动性风险和疫情扰动风险，本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长，并且第三阶段修复只包括部分城市。 据此，该机构推演认为，今年8月普通二线城市将迎来房价企稳，年底部分低能级城市迎来房价企稳，预计下半年市场呈现逐月修复态势，同比降幅不断收窄。 21世纪经济报道记者调研沈阳楼市发现，弱二线城市的楼市在政策扶持下也迎来了变化。 5月以来，沈阳密集出台稳楼市政策，部分潜在购房客户一改犹豫观望态度。龙湖集团布局在沈阳的改善型楼盘——龙湖云颂，截至6月19日，6月共到访客户接近800组，成交金额约8000万元。 龙湖6月的销售数据显示，该集团位于高能级城市的优质项目率先回温，在政策的助力下，改善型购房者的需求得到释放，成为推动楼市转暖的一支重要力量。 业内分析人士预计，随着疫情日趋稳定，各城市友好政策落地，下半年销售情况会逐步回升，楼市将会加速修复。

今年3月，张琪（化名）再次决定卖房。截至6月28日，张琪共迎来3组带看，其间也有人出价，但单价比挂牌价低了1000元，并未成交。 6月15日，重庆发布楼市新政，包括支持新市民和人才安居，下调商贷利率，优化公积金贷款政策，明确公积金二套房认定标准，落实差别化房地产税收政策，支持企业合理融资需求等。 新政发布后，张琪接到了一个房屋经纪人的电话，但由于价格不合适，购房者并未实地看房。 从受访情况来看，重庆房地产市场并未明显好转。据铭腾机构数据，新政后近半月重庆中心城区住宅成交量有所上涨，但由于时间正好赶上“618”线上大促和房企上半年业绩冲刺，成交上涨与新政之间的相关性，以及7月市场走向仍有待观察。 重庆大学管理科学与房地产学院副院长周滔向21世纪经济报道记者表示，新政对拥有多套房的投资群体的正向影响有限，相对更利好有实际住房需求的“刚需”群体，但后者认为市场基本面尚不明朗，以观望为主，仍在期待更多购房优惠政策推出。未来随着市场逐渐走向平稳，交易量增加将逐步带动市场情绪回暖。 多因素致市场疲软 张琪名下有两套房，一套自住，一套父母住。由于自住的房子是一室一厅，去年8月，为改善住房需求，张琪一家以其先生的名义购置了一套4居室。 新房装修需要资金，去年5月张琪提前将大学城的一居室挂牌出售，单价1.2万元/平方米，在售3个月左右。其间共10组家庭来看房，也有2家人愿意原价购买，但张琪当时不想搬家，也舍不得卖房，就把房子下架了。 受经济形势影响，张琪觉得要多留些现金在手上，于是今年再度出售该房屋。房源挂出后，张琪很快发现市场热度远不及去年。“去年本来可以卖，没卖，今年就跌了。”张琪说。 重庆某品牌房企人士黄嫣（化名）向21世纪经济报道记者表示，除去年4月底第一批次集中供地火热，5月楼市成交热情高涨外，去年3-6月，重庆中心城区住宅月成交量多在230万-250万平方米之间，今年市场表现远不如去年。 铭腾机构数据显示，今年3-5月，重庆中心城区住宅成交量分别为59.76万平方米、51万平方米和60.97万平方米，成交建面均价分别为14889元/平方米、14661元/平方米和14278元/平方米。 4-5月重庆不仅新房价格有所回调，二手房价格也小幅下跌。据国家统计局数据，4、5月重庆二手房价格分别下降0.5%和0.3%。 张琪表示，近两月房价下降主要受房企冲刺半年度业绩、以价换量因素影响，除了常规的降价促销和加大折扣力度外，个别项目亦有首付分期等营销策略推出。 周滔认为近期重庆房地产市场表现疲软主要有三方面原因。一是在需求端，受外部信息和市场前期表现影响，市场情绪整体不高，购房者在住房交易上表现出一些犹豫或迟疑。 二是在供给端，受目前市场表现影响，部分房企对市场未来走势信心不足，另外土地市场优质地块供应不足，与去年区位条件相似地块起拍价低，打击前期高价拿地房企信心。 三是从往年规律看，受天气和其他多种因素叠加影响，排除特殊情况，近期重庆楼市整体处于平淡时期而非具有很强爆发力的时期。 新政近半月成交量明显增加 6月15日，重庆出台楼市新政，从支持刚性和改善性住房需求、优化住房供应结构、提升交易服务管理三方面着手，推出15条政策措施。 如支持新市民和人才安居，新市民在重庆购买首套房可享受与本地居民同等房贷政策，人才在住房等方面也享受本地居民同等待遇，扩大享受首套普通住房政策群体。 再如落实差别化住房信贷政策，调整后重庆首套房和二套房的商贷利率低至4.25%和5.05%。还对公积金贷款政策进行优化，并明确公积金贷款二套房认定标准，落实差别化房地产税收政策等等。 “重庆实际上不缺购房者，缺的是一种市场信心。”周滔说。 七普数据显示，2020年重庆常住人口3205.42万人，10年增加320.8万人。2021年重庆常住人口增加至3212.43万人，增速有所放缓但快于全国平均水平，连续17年保持增长态势。 周滔认为支持新市民和人才安居购房有助于更好满足重庆人才供给需求，但相较其他热点城市，重庆房价水平和购房门槛相对较低，市场供应量较大，新政带来的购房群体增量或有限，对整体楼市基本面影响不大。 周滔表示，新政推出的信贷和税收支持对拥有多套房的投资群体利好有限，而有实际居住需求的“刚需”购房者又受市场基本面尚不明朗的认知、未来个人工作预期不稳等因素影响，目前仍以观望为主。 从实际情况来看，据铭腾机构数据，新政出台后两周，重庆中心城区住宅分别成交14.94万平方米和20.19万平方米，环比分别上涨87%和35%；建面均价分别为13620元/平方米和14669元/平方米，环比分别下降2%和上涨8%。 新政后成交量有所增加，但与新政的相关性仍有待考察。该机构分析，成交量上涨有“618”线上促销活动和上半年业绩冲刺因素影响，而上周价格上涨则受近郊洋房成交上涨影响。 “630”节点之后，重庆楼市成交和价格仍存在不确定性。张琪认为近期市场或难快速恢复。“从往年来看，7月、8月都是市场淡季，大概率不会大涨也不会大降。”

世茂前5个月销售同比降幅超7成。 房地产企业债务违约的冲击波，已从上下游供应商延伸至行业之外。 据第一财经28日早前报道，游戏新贵米哈游，以及上海游戏大厂“F4”之一的莉莉丝先后以“营业信托纠纷”为由起诉了五矿国际信托，而两家公司所购买的信托产品投资标的，均指向房地产企业世茂集团及相关企业。 资料显示，两家游戏企业所购买的五矿信托-鼎兴系列产品，管理公司为五矿国际信托有限公司，由招商银行北京分行营业部托管，100万元起购。多名投资者表示是通过招商银行理财经理进行推介认购。 该信托计划共有15期产品，于2021年3月-6月期间发行成立，每一期募资规模约为1.5亿元-2亿元，总规模25亿元，业绩比较基准为5.80%，各期信托计划存续期限为1年。 据该信托计划的临时信息披露公告显示，该信托资金用于受让深圳五顺方买断持有的供应商对世茂集团旗下项目公司（即债务人）的应收帐款债权。同时，该信托计划到期通过债务人偿付应收账款债权的方式实现退出。上海世茂建设为债务人的偿付义务提供差额补足，世茂集团对上海世茂建设的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。 据投资人提供的一份招商银行与五矿信托的沟通资料显示，该项目业务核心风控逻辑为绑定上海世茂建设和世茂集团的信用。信托计划的第一还款来源为各个项目公司支付供应链债权项下款项，核心还款来源为世茂集团和世茂建设自身的资金统筹。 不过，2021年底以来，世茂便陷入了流动性紧张的局面中。据上述沟通资料显示，2021年12月至2022年3月29日以来，五矿信托方面多次与世茂方面进行沟通，要求其准备还款事宜。 当鼎兴系列产品于2022年3月30日-6月18日内陆续到期时，投资人等来的是分期兑付方案。 4月8日至6月20日，投资人先后收到了五矿信托方面发来的临时信息披露公告。各公告的核心内容均为，债务人未能按时偿付，世茂方面也未履行差额补足和保证担保义务，已构成交易合同项下实质性违约。 而五矿信托于4月8日收到了世茂建设方面寻求项目展期方案的《回函》，申请信托计划到期日顺延18个月，在原定到期日后的30个工作日（含）内，偿还不低于本信托计划本金总规模的20%；13个月-15个月（含）期间，偿还不低于本金总规模的25.33%；16个月-18个月（含）期间偿还剩余全部信托本金，及其他应偿还但未偿还的信托利益。 有2号信托计划的投资人向记者表示，3月30日到期的1号、2号产品已收到部分本金。 值得一提的是，5月23日，五矿信托方面才发布公告称，将于6月9日召开2号信托计划的第一次受益人大会，审议事项即为是否同意世茂方面提出的上述信托计划展期分配方案。 但投资人对该方案并不满意，未能获得2号产品投资人的通过，“展期也没有任何增信措施”。五矿信托在公告中表示，将与世茂方面保持沟通，督促其提交更优的还款方案。 回看世茂集团，尽管此前多次出售旗下资产，但该公司的资金压力一直未能减轻。除了上述鼎兴系列产品面临展期之外，存续规模约5.79亿元的“2021年中诚信托茂享1号集合资金信托计划”，原应于6月20日付息，但并未能如期偿付。 另有其他投资人向第一财经爆料称，其购买的两款信托产品已出现逾期，底层资产也为世茂旗下资产。其中，总发行规模不超过5亿元的长按宁-宝济一号贷款集合资金信托计划，于2022年2月到期；总发行规模在9.8亿元的华澳·臻鑫263号集合资金信托计划在3月到期。两个项目均设有抵押担保。 “长安信托的项目一开始延期9个月，后来又提出再延期一年，相当于一共21个月左右。”上述投资人表示，华澳信托的项目“发了五六个临时公告了，但到现在都还没给出明确的延期方案。” 截至目前，世茂集团尚未对外披露2021年度业绩报告。据该公司此前发布的盈利警告显示，预计2021年的股东应占利润及股东应占核心利润较去年同期分别下降约62%及约57%。另据世茂的销售数据显示，2022年前五个月，其实现全口径销售额约342.6亿元，同比降幅超7成。

当房地产行业逻辑生变，房地产企业将如何面对，龙头房企万科给出了自己的答案。 “从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。”6月28日下午，在万科2021年度股东大会上，万科董事会主席郁亮表达了对近期房地产市场的看法。 郁亮表示，虽然今年上半年房地产行业销售端经历了一段艰难时间，但5月情况已出现好转，销售环比开始上升，6月环比可能有明显上升。二手房市场从6月份开始也出现起色，二手房挂牌价涨的城市个数已经达到50%。从上述情况来看大概可以判断市场已经触底。 在郁亮看来，6月份销售端情况好转，主要是因为政策的出台带来积极影响，4、5月因疫情而延迟的需求释放带来回补，此外，还叠加了季节性因素，即每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，带来成交量的小高峰。 与此同时，郁亮也表示，尽管6月环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。 面对整个行业的艰难时刻，万科有哪些走出困境的办法？郁亮表示，过去一段时间，他专门到受影响最大的市场惠州和江门去看了看，前线的观察给了他很大的信心，他表示，房地产行业常做常新、常做常有，只要一个企业能够对自己最主要的客户，做出好产品和好服务，还是可以熬过去的。房地产行业很艰难，但一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。 2022年前5月，万科实现合同销售金额1681.1亿元，同比2021年同期的2868.1亿元下降41.39%。相比已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%、百强房企下降52.7%，万科的销售业绩稍占优势。 万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，第一是业绩一定要止跌回稳，第二个是开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。 祝九胜还透露了经营性和服务性业务的盈利时间：物流业务过往几年的增速在50%左右，今年要实现报表盈利；出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利，在会计报表方面还没有，明年会实现会计报表层面的盈利。 面对股东问及的业务结构问题，郁亮表示，今后，万科开发、经营、服务板块的结构应该不会有太大的改变，因为整体来看，物业、物流、公寓出租行业的市场规模没有那么大，未来经营、服务板块如果要在营业收入及利润上占很大比重，是有难度的。不过，就像海天酱油一样，其收入和利润都低于万科，但是市值比万科大得多，所以一个业务的市场价值可能跟利润、跟收入并不完全关联，而是跟它的稀缺程度、社会所需要的程度有关系。因此，衡量万科在业务上能不能转型成功可能需要用市场化价值，而不是仅用收入占比来衡量。 2021年年报显示，万科房地产开发及相关资产经营业务、物业服务、其他业务的营收占比分别为94.9%、4.4%、0.7%。

日本的房地产调查公司东京KANTEI(位于东京品川区)发布的数据显示，5月东京圈(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)二手房平均期望出售价格(按70平方米计算)比上月提高11万日元(0.2%)，涨至4699万日元(约合人民币233.51万元)。价格连续13个月上涨，但涨幅呈现缩小态势，上涨开始出现暂歇迹象。 　　东京23区的房价同比上涨4万日元(0.1%)，涨至6799万日元(约合人民币337.59万元)。在售房屋数量增加，4月以后价格上涨乏力。 　　从东京周边地区来看，埼玉县二手房出售均价为2899万日元(约合人民币143.94万元)，比上月提高42万日元(1.5%)，千叶县为2494万日元(约合人民币123.83万元)，上涨31万日元(1.3%)。神奈川县降至3452万日元(约合人民币171.41万元)，下降8万日元(0.2%)。 　　从同比价格来看，1都3县的二手房价格涨幅均超过一成。 　　东京KANTEI的主任研究员高桥雅之分析称，“由于二手房价格快速上升，成交数量增长乏力，一部分地区下调售价的趋势有可能加强”。 　　近畿圈(包括大阪府、京都府、兵库县等)的二手房价格比上月上涨13万日元(0.5%)，涨至2785万日元(约合人民币138.31万元)，连续4个月上涨。中部圈(长野县、岐阜县、静冈县、爱知县、三重县)为2198万日元(约合人民币109.16万元)，上涨34万日元(1.6%)。爱知县上涨36万日元(1.6%)，涨至2336万日元(约合人民币116.02万元)，创出年初以来最高价。

从深圳到长沙，看当地的房子，就是感觉哪哪都便宜。即便最繁华的市中心区，这里的住宅每平米均价也不过一万三四。不仅相对于房价高企的一线城市北上广深，对比周边其他省会武汉、成都、南京等等，长沙多年来不温不火的房价一直是国内省会中的低洼地，甚至比很多三四线城市还便宜。 　　长沙的房价为什么一直都这么低？记者走访当地一些地产中介，他们大多语气中都透着点自豪：房价嘛，我们政府管得好。 　　居民购房不紧迫 　　长沙的房价的确不算高。从近期统计数据来看，长沙新房成交均价是13836元每平米。这是什么概念呢？这个价格，不到深圳的五分之一，不到南京的一半，相当于距离最近的省会城市武汉的四分之三……GDP过万亿，人口过千万，作为全国竞争力前十的长沙，这个房价水平只能排在全国50位以后，的确令人意外。 　　当地的居民也大多觉得自家城市房价并不高。 　　高铁进入长沙站，窗外是成排成排的新楼盘，整齐而密集，高层居多。 　　的士司机告诉记者，这个片区房价每平米大约也有一万左右。“这里要一万多？”记者问，对方淡然地说：“长沙的房价相对于很多城市，已经很低了，市中心也不过一万三四而已，这里距离市中心并不太远，车程大约半小时而已。中心区新盘少，选择少，想买新房的，这里是不错的选择。” 　　这位在当地开出租车十余年的江西籍老司机告诉记者，长沙的房价一直都比较稳定，起伏不大，年轻人工作几年，加上家里的资助，大多有条件付个首付买房子。在长沙买房的，除了本地人，外地人也越来越多，他们大多来自湖南省其他小城或乡镇，通过努力到省城工作、买房定居。也有在北上广深一线城市打拼回来的当地人，对他们而言，打拼了那么多年，回乡置业，小房换大房，同样是千万人口的城市，生活更安逸。 　　记者走访长沙市区时也就感受到，当地居民对于购房并没有太强烈的紧迫感。因为长沙房价稳定，大家对市场也没有什么降价预期，基本上只要有名额有钱的，也就随时买了，所以，对于长沙楼市，观望的人很少。地产中介人员对于房产的推介，也大多是根据手上的存量房源，以及购房者的要求，并不会大谈特谈所谓的投资价值。 　　一位地产中介工作人员提到，他曾接待过一个客户，从深圳回来的长沙人，卖了深圳不足40平的小公寓，回长沙换了一套120平的三房，装修完还有多余的钱，配了辆奥迪车。“我们这里成交好的是大户型，尤其是120-150平左右的三房四房，买房的大多是刚需，加上现在鼓励二胎、三胎的政策，很多购房者倾向于一次到位。” 　　这位工作人员指着街边一排商户说到，买小户型的大多是外地来长沙的做生意的，租房子两三千的租金，不如买个小房子，付个七八成的房款，余款月供都能抵过租金。也有为家里老人在长沙买房居住的，会考虑小户型，但大多会选择学区房，毕竟未来更好流通。 　　这个观点与一位新盘售楼工作人员说的一样，该人员告知记者，她销售过的新盘中，中大户型成交更快，“长沙在售的新盘，大多也是以大户型为主，小户型、小公寓的楼盘并不多。”该人员表示，外地人苦于没有名额， 本地人想改善也受限，很多房企就把产品改了，直接做大户型，毕竟以后换房成本太高，这样一步到位。 　　在前不久发布的70城房价中，长沙5月新房价格环比上涨0.2%，同比上涨4.8%，房价走势连续18个月上浮，在众多城市房价出现下降的时候，长沙逆势保持房价稳中微涨。价格的上涨，也代表着新房的供求关系微妙的变化。尤其是长沙新房市场正在从刚需转向改善，越来越多的人们追求的是房屋品质，这也变相拉高了长沙新房市场均价。 　　或许因为房价稳定且不高，大多长沙人民的幸福指数比较高，买房可以慢慢选，不用担心暴涨而仓促上车，120平以上的三房、四房也还属于刚需改善，而非高不可攀的豪宅。 　　近日，国家统计局近期详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示，我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，北京是33.41平米，广东不足30平米，湖南则近42平米。 　　房价稳定得益于政府严控 　　长沙的房价为啥一直没有快速上涨？记者采访部分地产中介人员、楼盘销售人员以及当地居民，总结原因，他们几乎都会提到：“政府管得严，房价控制得好。” 　　事实上，长沙政府严厉调控房价的成果在全国都有口皆碑，去年7月，深圳出台最严限购令，政策出炉前夕，业内传闻，深圳住建局曾赴长沙取“真经”。 　　一方面，长沙政府严厉打击炒房客。早在2016年12月，长沙市公布了“房7条”，正式拉开了房价调控的帷幕。随后一年多的时间里，长沙市连续公布了13波调控新政。令人眼花缭乱的新政涵盖各个方面，从限购到限售，从限地价到限售价，能想到的政策限制长沙政府都干了，而且还提高首付，提高契税，全方位立体打击炒房客。 　　另一方面，长沙政府疯狂供应土地。 　　有数据显示，尤其在2018年，长沙市六个区的土地成交面积同比增长95.68%，但楼板价仅上涨4.56%，大量的土地直接以底价成交。因为如此严厉的调控，长沙房地产市场终于被人为的打趴了，全国炒房客败走长沙。 　　上述地产中介人员就表示，目前长沙购房者大多以刚需自住为主，几无投资客身影。地产中介推荐房源，也大多客观地分析具体房价的地段、年代、楼层、装修情况、小区环境、周边配套等因素，极少夸大“投资价值”，毕竟长沙房价的确波动幅度不大，指望买房就赚，可能性不大。 　　此外，长沙的事业单位还有一部分企业，受历史传统和观念影响，很多都会提供集资房，比市场价便宜，这批买房主力不买房，房价也不会涨得太快。 　　此前，供应的土地多，人口有限，也是长沙房价过往多年涨不上去的因素之一，但近几年，这个情况正在发生变化。10年来，长沙人口新增300万，近5年每年净流入人口超20万，2020年净增常住人口40多万。2021年长沙市人口首次突破千万，成为我国14座特大城市之一。人口大增、购买力充沛为楼市成交提供稳固支撑。 　　有业内人士就表示，常住人口破千万，十年增长300万人，这部分购房需求受到短期内政策压抑难以释放，不过中长期来看，随着社保和个税条件的吻合，也将在未来3-5年之内逐步释放，居民购买力层面属于相对充裕的水平，与中部其他城市进行对比，合肥、太原、郑州、武汉、南昌经历了前期房价的补涨，整体房价收入比均在10年以上，而长沙仅不到7年，年轻人购房压力并不算太大，未来刚需仍有较大的释放空间。 　　长沙的房子值得买吗？ 　　这半年来，经济下行压力延续，央行定向降息救市，地方救市政策集体爆发，长沙仍然实行稳定的限购政策，调控并无大幅放松。上半年，长沙主要从商办产品去库存、存量房、二套房等方面进行微调。其中以出租换房票，盘活了存量住房，进一步释放改善需求。但释放购房力数量有限，短期内对市场回暖的促进有限。 　　有业内人士认为，随着全国大环境进一步宽松，因城施策下，长沙多项稳楼市政策将加快出台，如契税优惠，房贷利率、首付比例或将进一步下调。改善之外，首套刚需利好或也将出台：从政策导向看，此前长沙调控放松主要针对改善型群体，而首套刚需的支持有限。预计下半年，购房资格、首付比例等方面，针对长沙首套刚需也可能将有实质性利好出台。 　　对长沙这样的城市，随时入市都没问题，以后新房价格每年涨一点都很正常。那么，长沙的房子值不值得买？ 　　业内人士认为，在长沙投资房产肯定要谨慎。 　　一来长沙有限售，变现慢，你投资周期就很长，如果贷款，可能会耽误你买其他地方，错过更好的机会。 　　二来调控目前看不到放松的希望，市场价格就很难像其他有些城市一样爆发。三来投长沙的机会成本有点大，买这里如果涨幅慢了，不如换城市。 　　但如有打算在长沙发展，则可以考虑在长沙买一套。一来目前房价便宜，买入成本低，你即使暂时不住，放着出租，月供也不多。二来长沙实体经济越来越夯实，新经济发展势头也不错，人口吸附力高于中部其他城市，省会和地级市价差还会拉大。 　　目前，有地产人士表示，目前长沙房价涨幅不大，没有太多波动，加上近期救市政策、银行低利率，适合刚需上车。 　　据地产中介人士介绍，随着中心板块发展日渐完善饱和，外围板块新房成交占全市比重逐年上升，当前岳麓区和望城区成为成交放量的主要区域。2017年底开始，这两区商品住宅成交规模首次与中心四区(开福区、芙蓉区、天心区、雨花区)相平，至2021年中，该两区占全市新房成交规模比重已升至59%。 　　这主要是因为传统热点板块如梅溪湖、滨江新城、中心城区土地开发趋于尾声，在售项目稀缺，同质化竞争弱，量价实现高，可售存量逐年下跌。刚需客户开始外溢至城市外围发展中板块，如大王山、麓谷、自贸会展片区，但片区整体配套仍处于兑现期，限价实现难度较高，随着待开发项目陆续入市，市场容量整体呈上升趋势。

销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。 　　据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。 　　同期，民营房企的融资环境并无明显改善。中指院统计显示，今年1-4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。5月至今，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券，但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。 　　在这样的背景下，房企持续对到期债务寻求展期。据中金公司统计显示，2022年1-5月，已有25支境内地产债展期。业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。 　　利率高达20% 　　上周的房地产市场传来了两则关于融资的消息。 　　一则来自民营房企代表旭辉。6月24日晚，旭辉集团对外披露，其完成了2022年第一期公司债券簿记建档工作，发行规模5亿元，发行期限4年期，票面利率定于5.5%。该笔债券使用了由中国证券金融股份有限公司与国泰君安证券创设的信用保护凭证。 　　至此，包括碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉在内的五家示范房企，都完成了带有信用保护工具的相关公司债券的发行。 　　另一则融资消息则来自华南房企雅居乐。同样是在24日晚间，雅居乐发布公告称，其获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款。 　　据雅居乐上述公告，2021年4月15日，雅居乐间接全资附属公司富锐发展有限公司(以下简称“富锐发展”，作为借款方)与优先贷款人(作为原贷款方)等方面签订了优先融资协议。优先贷款人同意按年利率为HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金总额最高约为10.4亿港元的定期贷款融资，为期24个月。 　　今年6月24日，富锐发展与优先贷款方等方面签订优先融资补充协议，将上述融资的最终到期期限延长12个月，同意签署夹层融资协议并设立相关担保等。 　　具体来看，根据该夹层融资协议，夹层贷款人同意向借款人提供本金总额最高为8.94亿元港元的夹层融资，自提取日期起计为期24个月。同时，夹层融资需要雅居乐签立担保。 　　根据该夹层融资协议，在达到某些条件后，夹层贷款人可选择将贷款转换为借款人的所有已发行股份；前述条件中包括雅居乐无力偿债等。 　　雅居乐在公告中表示，若夹层贷款人选择行使选择权，则富锐发展将不再是雅居乐附属公司，并预计将录得约14.37亿港元的亏损。 　　据披露，富锐发展的主要资产为位于香港柏架山道的一幅土地，地盘面积约为2.42万平方呎，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盘面积约1万平方呎。该物业拟发展为两幢约有600个单位的住宅楼宇。 　　有长期跟踪地产板块的固收分析师透露，雅居乐获得该笔融资主要就是靠在香港的项目，目前雅居乐还有其他的融资项目正在推进中，“其他民营房企也有类似的融资项目在推”。 　　“抵押融资基本上是民营房企仅有的渠道之一。”上述固收分析师表示，当前普通民营房企的融资环境并没有明显改善。 　　值得一提的是，雅居乐该笔夹层贷款的年利率高达20%。在汇生国际融资总裁黄立冲看来，“对于当前的民营房企来说，拿到钱就可以暂时生存，利息高低已经不那么重要了。” 　　债务一展再展 　　事实上，在当前的市场背景下，大部分已进行过展期或出现违约行为的民营房企，再融资通道关闭，持续寻求展期成为应对债务的主要方式。 　　4月份时已完成展期的“融创房地产集团有限公司2020年公开发行公司债券(第一期)”(以下简称“PR融创01”)，如今面临着新一轮展期。 　　公开信息显示，“PR融创01”总发行规模40亿元，票面利率4.78%，原应于2022年4月1日兑付回售资金及利息。此后，该笔债券的展期方案通过，相应的兑付方案为自2022年4月1日起的18个月内，定期兑付一定的本金，直至第18个月累计付清本期债券全部本金，利随本清。 　　根据上述方案，融创已经完成了5月15日首笔10%的本金及其对应利息的足额支付，并应于6月30日第二次分期支付“PR融创01”发行总额10%的本金及其对应利息。 　　如今，第二期款项的支付遭遇难题，出现不确定性。6月24日，融创在上交所发布公告称，“截至目前，公司面临短期较大的资金压力，预计无法于2022年6月30日前筹措到足额的分期偿付资金，拟对本期债券后续的还款节奏进行调整。” 　　融创在公告中表示，自其于2022年4月1日调整了本息兑付安排以来，房地产行业销售市场仍持续低迷，同时受疫情反复的影响，融创在今年前5个月累计实现合同销售金额同比减少59.16%，使其短期的资金安排受到了极大的影响。 　　对于已经展期的债务，再次调整支付节奏的情况同样出现在世茂身上。公开信息显示，世茂担保的“中信建投-鑫荃供应链金融第1期资产支持专项计划”近日对调整后的展期计划再进行调整，将原定展期11个月的方案改为展期18个月，即剩余各期本金的支付时间各延期了约7个月。该产品优先级部分“PR1优”发行规模7.15亿元人民币，存续金额约5亿元。 　　奥园则开始对境内债务的到期利息寻求展期。6月20日，奥园发布债券公告称，“21奥园债”原应于7月2日兑付第一年度利息，拟向债券持有人请求变更本期利息的兑付安排，由原来的一次性偿付，调整为自7月2日起的12个月内定期兑付一定比例的利息，直到第1年末累计付清本期利息。 　　据上述公告，“21奥园债”发行规模合计18.2亿元，期限4年，票面利率为6.8%。包括上述展期方案在内的三项议案的表决截止期限为6月27日。据知情人士透露，该场持有人会议召开前，已提前与投资人“沟通好了”。 　　据中金公司统计显示，2022年1-5月，已有25支境内地产债展期。同时，截至目前，有13家房企对境外美元债寻求展期，包括大发、中梁、正荣等。 　　据克而瑞统计，截至6月初，共有26笔美元债新增发行，但有16笔为要约交换，将现有票据交换为新发行票据，变相展期。 　　7月再迎偿债高峰 　　随着房企下一个偿债高峰的到来，未来一段时间内，债券展期或将更加密集地出现。 　　克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企到期债务压力巨大，约有1178亿元债券到期，占比67%。同时，下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。 　　另据公开信息，7月，共有58只境内地产债面临到期及回售，合计金额约649亿元。其中，恒大、华润置地、金地、融信、宝龙等房企均有两只以上的境内债面临兑付。 　　而与之相对应的则是，民营房企始终不乐观的融资环境。 　　中指院统计显示，今年1-4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。 　　5月以来，在监管层的指导下，包括龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等在内的五家示范民企采用信用保护工具，先后发行了6笔债券，发行规模合计约39亿元。 　　不过截至目前，除了上述5家房企之外，鲜少有民营房企能够在公开市场上实现融资。事实上，即便是上述被监管层盖章认定的示范民营房企，2022年以来发债的难度也不小。 　　5月底，在由上交所组织的五家民营房企与投资者的交流会上，有与会房企高管提及，2022年2月-5月期间，该公司曾两次发债，尽管都发行成功，但第二次明显感受到市场的压力，发行显得吃力，“有两家过去与我们公司合作的大型银行机构，一些暴雷企业影响到他们对民营企业的投资，后来基本上‘一刀切’，对民营房企的债券就不再投了。” 　　在融资渠道尚无明显放开迹象，并且销售回暖不明显之时，房企还在努力加强回血。近日，奥园以5.68亿港元的总价出售了位于澳大利亚两家附属公司股权；富力地产于5月时折价出售了海南大英山新城市中心项目，回血约10亿元。 　　“整体来看，当前还有不少房企存在流动性问题，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。”克而瑞研究中心指出。

2018年以来，行业盘整加速，房企利润一再压缩，利润率持续下行。2021年集中供地政策正式落地，“高溢价、高自持、高配建”进一步加深行业盈利焦虑。截至目前，2022年22城首轮集中供地全部完成，部分城市也已启动第二轮土拍。在市场低迷、利润不济背景下，集中供地地块竞拍对房企利润率的影响仍是行业一大关注点。 　　集中供地竞拍整体保持谨慎，项目利润空间受关注 　　从2022年集中供地竞拍情况来看，央企、国企以及国资背景企业仍是市场成交主力，建发、中海、华润、招商、万科等全口径成交总额均过百亿。值得注意的是，滨江集团、众安房产等少数深耕型民企也表现积极。 　　从这些房企参与竞拍意图来看，除了央国企承担了一定托底任务，目前市场销售低迷态势延续，重点城市具备比较优势，也驱动了房企参与集中供地进行补仓，拓展、巩固市场份额。尤其对于深耕型房企来说，部分城市所占权重较高，也是业绩实现的保障。 　　以滨江为例，今年将年度销售目标定在1500-1600亿元，杭州作为大本营及及核心深耕城市，承担了7成左右的业绩重任。在杭州首轮集中供地中，滨江耗资约184.4亿元竞得11块地，预计后期将陆续带来业绩贡献。 　　与此同时，近年来热点城市的项目利润也一直是一大“痛点”，尤其在集中供地政策下备受市场关注和讨论。从典型参拍上市房企财报看，2021年毛利率大都呈现不同程度下行，集中供地项目是否会进一步拖累企业利润水平值得探究。 　　集中供地项目对企业，整体利润水平影响各有不同 　　从项目经营目标来看，一般可分为利润型项目和流量型项目。集中供地规则下，由于竞争力和拿地目标导向不同，房企在城市地块选择和利润容忍度方面也大有差异，从而也会导致集中供地项目对企业整体效益影响各有不同。 　　滨江作为杭州本土深耕型房企，今年截至目前，仅参与了杭州首轮集中供地，并以总价184.4亿元竞得11块地，经估算项目综合毛利率(1-(建安成本+可售楼板价)/参考售价)可达35%，显著高于企业2021年地产开发业务整体毛利率24%，这也体现出来滨江在杭州的深耕优势，后期高毛利项目进入结算有利于支撑和拉升企业的盈利水平。相较之下，同作为浙系房企、深耕杭州的众安，参拍竞得五块地，综合毛利率为29.7%，与2021年整体毛利率持平，保持维稳态势。 　　而保利置业今年参与了上海、宁波、济南的集中供地，总计竞得7块地，综合毛利率为32.2%，低于2021年整体毛利率水平33.9%，尤其是宁波地块利润空间相对较窄。但整体来看，在行业毛利率持续下行背景下，房企在集中供地竞拍中利润把控比较谨慎，大多典型上市房企成交项目的综合毛利率高于企业去年地产开发业务整体水平。 　　重点城市深耕型房企，更注重利润和流量的平衡 　　通过典型房企集中供地项目布局来看，深耕型房企为保证业绩和效益的稳定性，更为注重核心城市流量与利润的均衡性。而对于全国化程度较高的房企来说，可借助跨城市布局平滑整体利润，对于部分核心城市、热点城市利润容忍度更高。 　　2022年集中供地中，杭州作为热度最高的城市，除了浙系房企滨江、绿城、众安、德信，万科、越秀、大悦城、建发等也积极参与其中。滨江的拿地数量最多，流量型项目和利润型项目并重，其中11个项目中有4个项目估算毛利率低于25%，最低仅有14.8%，但得益于较强的本土竞争力和不同项目利润合理配比，竞得地块综合毛利水平比较可观。 　　相较而言，全国化程度更高的绿城，在杭州集中供地拿下7块地，高利润项目相对较少，综合毛利率估算为24%，显著低于滨江。此外，绿城还参与了北京首轮集中供地，拿下3块地，整体毛利率高于杭州地块，起到很好的补充作用。 　　此外还可以发现，市场外拓型房企通过集中供地布局热点城市，对于项目利润比较放开，更多追求流量。大悦城、建发在杭州集中供地所拿地块利润水平都较低，综合毛利率估算分别为18%、22%。 　　低库存、强需求城市仍是优选，净利率实现仍要依靠硬实力 　　今年，随着集中供地竞拍细则整体完善，更多利润空间释放出来，叠加目前受市场低迷态势影响，房企参拍拿地更为谨慎，通过不同城市和不同类型项目配比，成交项目利润预期比较可观。日前，滨江董事长戚金兴业公开表示，今年在杭州首批集中供地拿的11宗地，根据投资部测算平均净利率在8%左右，显著高于去年1%-2%，也表明集中供地政策对企业开发利润挤压影响得到很好的控制。 　　整体来看，目前房企参与集中供地，低库存、强需求的城市布局仍是优选，而项目最终利润的还是取决于费用控制、周转效率等经营管理层面，制定合理的拿地策略以及目标定位，对于房企盈利水平把控尤为重要。 　　总的来看，2021年集中供地政策正式落地，进一步加深行业盈利焦虑。今年随着集中供地规则不断完善，更多利润空间释放出来。就2022年集中供地成交情况来看，房企在竞拍方面大都比较谨慎，同时通过城市、项目之间合理配比，项目综合利润水平可观，对企业整体效益的维稳有一定的支撑作用。总体来说，从房企层面，集中供地项目对企业整体利润水平影响有限，且预期向好。

贝壳研究院27日发布的一份报告称，今年上半年二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。5月和6月份中国50城二手房成交量连续环比增长。 　　报告指出，上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，采用包括放松限贷(降首付、取消认房认贷)、限购、限售、个税免征年限缩短等措施，提振市场预期，恢复市场流通。去年下半年导致市场快速下行的金融信贷环境也得到了明显的改善。 　　多因素共同提振下，5月和6月份，该机构重点监测的中国50个城市二手房成交量连续环比增长，增幅分别为14%、25%。今年二季度，二手房成交量比一季度增长约15%。 　　其中，核心城市群市场复苏节奏较快、力度较大，尤其是长三角城市群，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏动力，环比增长势头比较明显。分城市看，太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。 　　从房价来看，报告指出，主要城市二手房价格接近到底。6月以来50个城市周度二手房价格指数环比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。从同比看，上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨，部分城市房价同比跌幅开始收窄，表明房价正在接近底部。 　　市场预期也已从底部回升。去年年底以来，50城二手房景气指数触底反弹，目前已处于荣枯线附近。 　　报告指出，根据历史政策传导规律，楼市复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。报告预计，今年8月普通二线城市房价有望企稳，年底部分低能级城市房价企稳。

27日，浙江省人民政府网站披露《浙江省住房和城乡建设厅关于支持推进“浙有善育”工作的若干意见》(下称《意见》)，其中提出，对三孩家庭购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%确定。 　　《意见》共七方面内容，自2022年8月1日起施行。 　　一是支持市县完善公租房保障政策。对符合公租房保障条件的三孩家庭，在公租房户型选择、租金和公租房租赁补贴上予以适当照顾。选择实物配租的，同等条件下予以优先选房，未达到低收入家庭标准的比照低收入家庭标准核定租金；选择租赁补贴的，未达到低收入家庭标准比照低收入家庭标准发放租赁补贴。 　　二是支持保障性租赁住房优惠政策。鼓励国有企事业单位投资运营的保障性租赁住房面向三孩家庭出租的，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金水平的85%确定租金。 　　三是支持优先购买共产权住房。鼓励对符合共有产权住房保障条件的三孩家庭，在同等条件下优先购买共有产权住房。 　　四是加大住房公积金支持力度。对三孩家庭购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%确定。对三孩家庭申请贷款，不纳入轮候，优先予以发放。适当提高三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金额度，结合各地实际提取限额可上浮50%。 　　五是优化住房产品供给。在住房市场供应端，鼓励房地产企业在开发过程中，根据市场实际创新、优化住宅户型设计，满足多孩家庭的居住需求。住房限购城市可根据实际适时调整优化限购政策。 　　六是统筹老旧小区改造和未来社区建设。修订老旧小区改造技术导则，细化增补无障碍、适老、托幼设施等内容。在未来社区建设中，将“配建3岁以下婴幼儿照护服务托育机构和社区照护驿站，要求设施完备，安防监控设备全覆盖”，作为约束性指标；将“通过公建民营、单位办托、幼托一体等方式举办托育机构，推动普惠托育服务全覆盖，探索家庭式共享托育等新模式，依托‘浙有善育’数字化平台，搭建社区育儿一件事掌上服务平台，提供照护课程”，作为引导性指标。依托数字社会和浙里未来社区在线，加快“浙有善育”场景应用在未来社区精准落地。 　　七是创新完善标准规范。针对改建的托育机构无法满足现行国家消防技术标准等问题，会同卫健、消防救援等部门研究制定《老旧小区托育机构改建防火技术导则》，在满足消防安全性的前提下，重点解决防火分区、安全疏散、消防设施等问题，明确托育机构与居住、养老、教育办公建筑合建等规定，提出消防设施配置要求、户外活动场地需求以及安全疏散强制性措施。

　6月27日，浙江省住建厅发文对三孩家庭购房、租房等提出优惠政策，其中，首套自住房首次公积金贷款额度可按当期最高额度上浮20%，住房限购城市可根据实际适时调整优化限购政策。 　　6月24日，江西省九江市住建局发布购房补贴细则，其中对二孩、三孩家庭购买新房分别给予300元／平方米、500元／平方米的补贴。 　　证券时报记者梳理，6月以来，唐山、邵阳、盐城、温州、泉州、咸宁、九江等多地出台的购房支持政策中，均提出对二孩三孩家庭给予购房优惠，包括额外购房补贴、额外提高公积金贷款最高限额、契税补贴等。此前，南京、东莞、江苏、宁波、东莞、武汉、厦门、无锡、杭州等多地在松绑限购政策时，对二孩或三孩家庭允许在现有限购套数基础上可新购1套房。 　　业内人士认为，降低购房成本，更好满足多孩家庭购房需求，适应了近年来鼓励生育的政策导向，此举会释放一部分因家庭人口增加而驱动的换房需求。 　　浙江三孩家庭公积金贷款额度上浮20% 　　6月27日，浙江省住建厅发布《关于支持推进“浙有善育”工作的若干意见》。 　　其中提出，对三孩家庭购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%确定。对三孩家庭申请贷款，不纳入轮候，优先予以发放。 　　另外，鼓励对符合共有产权住房保障条件的三孩家庭，在同等条件下优先购买共有产权住房。 　　此外，在住房市场供应端，鼓励房地产企业在开发过程中，根据市场实际创新、优化住宅户型设计，满足多孩家庭的居住需求。住房限购城市可根据实际适时调整优化限购政策。 　　除了购房优惠，浙江对三孩家庭还提出租房优惠政策，其中，适当提高三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金额度，结合各地实际提取限额可上浮50%。 　　对符合公租房保障条件的三孩家庭，在公租房户型选择、租金和公租房租赁补贴上予以适当照顾。选择实物配租的，同等条件下予以优先选房，未达到低收入家庭标准的比照低收入家庭标准核定租金；选择租赁补贴的，未达到低收入家庭标准比照低收入家庭标准发放租赁补贴。 　　在保障性租赁住房优惠方面，鼓励国有企事业单位投资运营的保障性租赁住房面向三孩家庭出租的，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金水平的85%确定租金。 　　九江最高补贴每平米500元 　　6月24日，九江市住建局等五部门发布《九江市中心城区申领购房补贴实施细则》，细化购房补贴对象及范围、补贴标准、申请流程等。 　　据了解，补贴对象为：2022年6月2日至2022年12月31日期间，在九江市中心城区购买新建商品住宅、新建非住宅、二手住宅的家庭或个人。 　　具备上述条件，且原则上契税缴纳时间在2023年6月30日之前。确有因非购房者原因不能及时缴纳契税的，可以延长至申请补贴受理截止时间，即2024年12月30日。 　　补贴范围为：九江市中心城区包括浔阳区、濂溪区、九江经济技术开发区、八里湖新区。 　　补贴标准为：自2022年6月2日至2022年12月31日在九江市中心城区购买家庭唯一一套新建商品住宅(含已办理不动产权证、已签定商品房买卖合同)、改善性新建商品住宅、市户籍二孩且孩子均未满18周岁、市户籍三孩且孩子均未满18周岁的家庭或个人，分别给予300元/平方米、200元/平方米、300元/平方米、500元/平方米的补贴。 　　自2022年6月2日至2022年12月31日在九江市中心城区购买新建商品房或二手住宅的家庭或个人，按所缴纳契税50%数额给予补贴。 　　上述面积购房补贴不重复享受，购房家庭或个人只可按最高标准享受一次。 　　多地对多孩家庭给予购房优惠 　　证券时报记者梳理，6月以来，唐山、邵阳、盐城、温州、泉州、咸宁、九江等多地出台的购房支持政策中，均提出对二孩三孩家庭给予购房优惠，包括额外购房补贴、额外提高公积金贷款最高限额、契税补贴等。 　　6月23日，湖北咸宁出台稳楼市新政，其中，对购买市城区新建商品住房的购房人，给予购房补贴。购买90㎡(含)以下的每套补贴1万元；购买90㎡以上的每套补贴2万元。符合国家生育政策的二孩家庭每套额外补贴0.5万元，三孩家庭每套额外补贴1万元。 　　6月22日，福建泉州发布公积金新政，其中提出，提高二孩或三孩家庭最高贷款额度。生育、抚养两个及以上子女的职工家庭申请住房公积金贷款，且符合其他贷款申请条件的，其住房公积金贷款额度在最高贷款额度基础上另加10万元。 　　6月17日，浙江温州住建官微发布《温州市支持合理住房需求的阶段性政策》，共有15项政策，其中，在公积金支持方面，提高贷款额度，购买首套房的，最高贷款额度单人缴存的提高15万元，双人缴存的提高30万元。对三孩家庭的住房公积金贷款，最高贷款额度上浮50%。 　　6月13日，江苏盐城发布稳地产8项措施，其中提出，给予购房补贴，对生育二孩、三孩及以上的家庭购买新房，分别给予所缴契税50%、100%的一次性购房补贴，最高分别不超过3万元和6万元。 　　6月7日，湖南邵阳调整住房公积金政策，其中提出，支持生育政策，符合国家政策已生育三孩的缴存职工家庭申请公积金贷款购房的，最高可贷款额度为80万元。 　　同日，河北唐山公积金政策组合再升级，其中提出，鼓励二孩、三孩的家庭使用住房公积金贷款购房，取消其贷款额度与缴存余额挂钩的限制，在符合还贷能力要求的前提下，二孩家庭在同等条件最高贷款限额上可额外最高增加10万元、三孩家庭可额外最高增加20万元。 　　除了给予更多购房补贴、额外提高公积金贷款最高限额、契税补贴外，此前，南京、东莞、江苏、宁波、东莞、武汉、厦门、无锡、杭州等多地在松绑限购政策时，对二孩或三孩家庭允许在现有限购套数基础上可新购1套房。 　　对于多地对多孩家庭给予购房优惠，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对证券时报记者表示，更好满足多孩家庭购房需求，是近期各地普遍实施的政策，适应了近年来鼓励生育的政策导向，此举会释放一部分因家庭人口增加而驱动的换房需求。

延期交付，最高赔400万元？！ 　　进入6月下旬，房企开始为年中成绩单做最后冲刺。 　　昆明美的置业日前发布海报，称延期交付赔首付，最高赔付金额为合同总额的20%；此外，艺城控股也发布海报表示，6月底买入艺城昆明2盘的客户，逾期交房超过90天，将全额退还购房款。 　　最高赔付400万 　　日前，位于昆明北市区的美的云璟项目打出宣传海报称：延期交付，就赔你“首付”。 　　从海报上标注的说明来看，参加美的云璟此次活动的为7-12栋住宅楼。今日(6月27日)下午，《每日经济新闻》记者电话联系项目置业顾问，对方表示宣传海报上提到的“赔首付”，是指以合同总额的20%为最高限额，赔偿金额按照逾期天数进行折算。 　　据其介绍，项目预计2023年12月31日交房，目前大部分楼栋主体已快建成，个别楼栋也将封顶。“目前，项目在售建筑面积约94-136平方米的高层住宅，均价约15500元/平方米，精装交付。此外，项目还有部分特价房在售，惠后价格约13890元/平方米起。” 　　以面积最大的139平方米、总价约208万元的房源来计算，如按照合同总额20%赔偿计算，逾期交房最高可获赔约41万元。 　　事实上，美的置业这一延期交房赔首付不仅局限于昆明，还在河南等地同时推广。“这和普通购房合同里约定的延期交房赔偿是一回事，只不过提高了赔偿金额，不过不一定能拿到最高赔偿金。”6月27日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在微信告诉记者。 　　昆明艺城则针对逾期交房放出了更大“招数”：全额退还购房款。 　　项目当前在售户型建筑面积约107-143平方米的高层住宅，精装交付，均价约2.3万元/平方米，交房时间预计在2023年年底，今年年底就能完成封顶。 　　而从艺城·春城玖號微信公众号5月底发出的工程进度来看，项目整体施工顺利，施工现场有多名工人，多数楼栋的砼浇筑、墙柱钢筋的施工已完成，一些楼栋还在进行中。6月27日，项目置业顾问李双(化名)在电话中告诉记者：“目前项目‘逾期交房，全额退还’的活动仍在继续。” 　　以166平方米户型为例，照上述价格算可退约400万元。即若项目延期交房超90天，业主最高可获约400万全额退款。 　　不过根据其发给记者的资料来看，项目宣称的“逾期交房，全额退还”有着一定的限制性条件：若因开发商自身过错导致逾期交房的，逾期不超过90日的，购房者不解除合同，开发商按每日30元承担违约金； 　　逾期超过90日的，购房者可解除合同，开发商按已付房款的3%承担违约金，开发商应于买卖双方解除《商品房买卖合同》备案登记之日起30个工作日一次性退还购房者已缴纳房款及利息； 　　购房者选择继续履行合同的，出卖人自逾期第91日按每日50元承担违约金至实际交付之日，开发商承担的违约金总额以合同总价款的3%为限。 　　“交房逾期时间没有超过90日，购房者是不能退房的，我们会按照每天30元的违约金进行赔付。”李双告诉记者，在购房者申请退房时开发商也会同步开始退房，对于贷款买房的客户，开发商会根据购房者实际还贷情况，给予本金和利息的赔付，“具体赔付比例要视购房者缴纳情况来看。” 　　“疫情原因免责6个月”成万能理由 　　事实上，受目前整体环境影响，开发商资金普遍紧张，不少楼盘存在延期交房，甚至停工风险。通常来说，购房者与开发商签订购房合同时，均会针对延期交付有相应的约定赔付条款，但赔付标准不一。 　　据云南房网，本应与今年7月交房的昆明蓝光德商天域此前就曾在购房合同中约定：逾期交付第1个月，按照已付房款万分之一/天向乙方赔偿；第二个月起，甲方按照已付房款万分之二/天向乙方赔偿。 　　以总房价100万元、已付房款50万元计算，逾期交房在30日以内，赔款金额为50元/天；超过31日以上，赔款金额为100元/天。据此来算，若项目延期1年交房，最终赔付金额约3.5万元。 　　但还有一些已交房项目约定的赔付标准相对更低：因甲方原因逾期交付在60日内，甲方按照已付房款万分之0.5/天向乙方赔偿；超过61日以上，双方不解除买卖合同，甲方按照已付房款万分之一/天向乙方赔偿。 　　此外，根据昆明市2020年4月18日发布的《关于应对新冠疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知》规定，由于疫情影响，允许开发商延期6个月交付。这也成了部分开发商在发生延期交付行为时，拒绝赔偿的一个理由。 　　事实上，今年以来昆明房地产市场销售情况持续走低。昆明锐理数据显示，今年5月商品房新增面积29.59万平方米，环比下降30.60%，同比下降57.33%；销售面积43.78万平方米，成交均价14183元/平方米，环比下滑3%；截至5月底，商品房库存2332.02万平方米，以近一年销售面积674.28平方米计算，还需3.46年去化，去化周期持续延长。 　　记者了解到，包括卓越·滇池晴翠、东原启城、中梁鸿云等在内的众多项目又开始了新一轮促销，以优惠价格、成交好礼等刺激成交，主城住宅单价低至6988元/平方米，即使近期面市的新盘，也亮出了让市场惊讶的“亏本价”。

昆明市人民政府近日印发扎实稳住经济增长实施方案。其中明确，支持刚性住房需求。对在2022年7月1日—10月31日期间购买首套新建普通商品住房(建筑面积144平方米以下)并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房者，给予所缴契税额50%的补贴(领取补贴后，如发生登记备案合同注销的，需先退回契税补贴；该补贴政策与人才购房补贴不叠加)。 　　对符合条件的在昆创业就业的全日制博士、硕士研究生，在昆首次购买住房且无自有住房的，分别给予8万元、5万元的一次性购房补贴。鼓励银行业金融机构加大二手房贷款投放额度，缩短审批放贷周期。加快推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作，支持灵活就业人员解决基本住房问题。

从对限购政策的调整到土拍市场的火热，中部地区六大省会城市之一的安徽合肥，最近频频有好消息自楼市传来。以合肥为代表的多个省会城市率先“打样儿”，或许也对其他城市本轮楼市政策的走向有所启发。 　　各大省会城市的楼市调控主要体现在哪些方面？调控效果又如何？ 　　省会城市动作频频 　　土拍市场往往是反映房地产热度的风向标。在刚刚收官的2022年首轮集中供地里，合肥显得颇为春风得意。除了触顶成交地块占比与平均溢价率均名列前茅，还在大部分城市依靠央国企托底的大势中，作为唯一一个民企拿地宗数占比超过50%的城市一枝独秀。 　　但合肥显然不满足于一级市场的热度。近日，据合肥市房产局房屋交易中心消息，6月24日起，非合肥户籍的外地居民家庭通过补缴社保、个税即可购房。企业法人以及非法人组织也可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。 　　同时，户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格。此外，非限购区域住房不再计入家庭住房总套数。 　　以上四方面的调整主要还是针对限购政策的优化，也是合肥时隔一个月后再次放松楼市限购。今年5月，合肥刚刚发布楼市新政：外地户口2年累计缴纳6个月社保(不能补缴)即可买房，原本这一期限为24个月。 　　合肥新政中同样引发关注的还有重新允许企业买房。早年间，“合肥炒房团”曾名噪一时，其中不乏企业购房行为。要知道去年4月6日，合肥还专门发布新政叫停企业购买商品房。时隔一年之后，在大多城市仍禁止企业购房的背景之下，合肥此举也堪称大胆。 　　调整倾向“只做不说” 　　合肥此次对放松限购的加码，同样可以在其他几个省会城市中找到类似痕迹。例如，南京、武汉已相继执行非本地户籍居民家庭补缴6个月社保可获购房资格的新政，均着眼于外地人补缴社保即可购房的放松路径。 　　以南京为例，南京市房地产市场交易中心向媒体证实，外地户籍只要在南京连续缴纳6个月社保，即可开具购房证明，社保可以补缴，征缴方式不做区分。但目前这一政策并没有“官宣”，亦没有具体文件。 　　回溯至两个月前的4月27日，南京就已将“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”的购房门槛，降低为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，但明确规定社保不可补缴，且离异买房仍追溯两年内家庭购房记录。近日的新政显然也是在此基础上的加码。 　　“此类政策有助于外来人口购房需求的积极释放，也说明之前的楼市刺激政策对市场提振效果不够明显，所以各城才会有进一步的放松动作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。 　　同时，武汉针对本地居民的限购政策也有所松动。6月20日，武汉市房地产交易中心最新政策传来，武汉市户籍居民在限购区域已经有2套住房的购房家庭，如果符合二孩、三孩政策或者父母投靠条件，可以新增购买1套住房，即限购区最多可以拥有3套住房。 　　对于此次武汉限购的更进一步，有人评价其为新一线城市楼市调控“天花板”。但武汉同样延续了“只做不说”的风格，有武汉置业顾问对中新财经记者证实，“现在新政就是都没有红头文件，但我们接到的通知都已经按照‘N+1’套来邀约客户了。” 　　同为省会，效果“有壁” 　　从放宽限购限售限贷，到降首付降利率，据不完全统计，本轮楼市调控中已有20余个省会城市及自治区首府出台了纾困楼市的政策。 　　省会城市的出手最早可回溯至3月1日，郑州发布一揽子楼市新政，最受关注的莫过于将首套房认定标准从“认房又认贷”调整为“认房不认贷”的规定，一定程度上突破了原有的限购、限贷政策框架，颇有“打响第一枪”的意义。 　　限购和限售是我国目前的严格限制性楼市调控政策，也是收紧房地产调控的核心手段。 　　哈尔滨在3月底取消了执行了近四年的主城区限售政策，从而成为首个取消限售政策的省会城市；调整限购的省会城市相对更多，除了前文提到的购房门槛降低，支持养老家庭或多孩家庭多购一套房也成为近期省会城市调控的新风向。 　　除此之外，降低首付比、提高公积金贷款及商业贷款额度，也越来越成为省会城市楼市调控的“标配”。其中，兰州、银川、长春等地的首套房首付比例最低可达到20%。 　　从现实情况看，省会城市的布局加码并非无用功。6月16日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市复苏加快，热点二线城市市场也逐步回暖，尤其是杭州、成都、长沙等城市新房房价指数环比呈现增长态势。 　　但同样是省会城市，复苏的步伐也遵循着强二线、弱二线的能级不同产生了分化。 　　6月27日，贝壳研究院发布二手房市场半年报显示，今年上半年二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善，强二线城市复苏效果明显强于其他城市。 　　“杭州、成都、南京等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性较强。”贝壳研究院指出，但郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量增长但后期政策效果弱化，持续性较弱。 　　由此可见，除了政策是否给力，市场复苏动能分化的根本还是城市基本面的差异。如杭州、成都产业相对强势，人口持续流入，购买力旺盛；而兰州、哈尔滨人等口持续流出，则增加了市场去化难度。

近期以来，各地密集调整住房公积金贷款政策，其中不少城市明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。 　　湖北省咸宁市近期出台的《关于促进咸宁城区房地产市场平稳健康发展的通知》提出，本市住房公积金缴存职工购买自住住房申请公积金贷款或余额提取时，可同时申请一次性提取父母、子女的住房公积金余额(账户保留百元位)。 　　今年5月，安徽池州规定，缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房时，家庭成员(夫妻双方及父母、子女)公积金账户余额可提取用于支付房款，提取总额和贷款额度之和不得超购房总价的80%。 　　福建的民营经济大市泉州规定，允许提取公积金支付首付款。凡在泉州市行政区域内购买新建商品住房的，购房职工(含共有产权人)、配偶及直系血亲可提取住房公积金支付购房首付款，进一步减轻支付首付款资金压力，方便职工购买新建商品住房。 　　广东珠海市印发的《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》提出，将实行“一人购房全家帮”政策。即在珠海市缴存公积金的职工，可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款，也可按还贷提取，逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。 　　根据第一财经记者不完全统计，今年以来，包括天津、江西赣州、河北沧州、河北秦皇岛、广东潮州、广东珠海、湖南邵阳、四川资阳、云南楚雄、安徽池州、福建泉州、湖北咸宁、甘肃定西13城发布了职工可以提取公积金帮助子女或直系亲属购房的政策，可简称为“一人购房全家帮”政策。 　　58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，当前公积金在实际使用过程中存在一些问题，比如实际买房人公积金的使用率不高，公积金给到购房者实际的优惠覆盖面不够等。因此，此类政策刚好可以更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来。一些三四线城市的公积金贷款占房屋总价比例比较高，如果这个政策落实之后，对于市场的推动作用也会相对比较明显。 　　中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，各地公积金提取的难度不一，不过总体来说都在放宽。“对很多城市来说，公积金贷款上限有限，占市场交易的比重不大，再怎么调整公积金，也不涉及到炒房，所以这也是比较容易出台政策的领域。” 　　张大伟说，本轮出台类似“一人购房全家帮”政策的城市中，三四线城市占据主体，这些城市中两代人都有公积金的群体，对市场来说，这可以激活一部分需求，尤其是即将退休的人群，这个政策有利于他们提取公积金帮助子女买房。

“新政执行后，我感觉‘上车’的难度更大了，如果要在我想要的地段买房，可能就买个小的二手房了。”看到武汉向居民发“房票”的新闻后，陈女士告诉21世纪经济报道记者。 　　6月20日武汉发布阶段性购房支持新政，居民家庭在武汉限购区域购房，可增加1个购房资格，另外还将非武汉户籍在限购区域首次购房的社保或个税门槛从1年降低至6个月，非限购区域住房暂不纳入家庭现有住房套数。 　　去年陈女士从北京回武汉工作后，一直计划在武汉买房，由于首付能力有限，且暂不满足公积金贷款要求，一直在线上浏览购房信息。在陈女士看来，新政更利好资金充足、有改善住房需求的人群，改善人群入市或带动市场回暖，对刚需一族利好有限。 　　中指研究院华中分院分析师李国政向21世纪经济报道记者表示，在社会消费尚未完全回暖和经济社会发展仍面临不确定性的大背景下，政策效果显现需要时间。按照因城施策、循序渐进的原则，武汉不断调整优化相关措施，后续如果政策效果不及预期，或有其他措施继续跟进。 　　新增1套购房名额 　　据多家媒体报道， 6月20日起，武汉市再次加大购房支持政策力度，涉及放宽中心城区限购和非中心城区限购，降低非武汉户籍家庭购房社保要求等多个面向。 　　具体来看，6月21日-24日，武汉住房保障和房屋管理局先后在长江网武汉城市留言板回复称，居民家庭在限购区域购买住房的，可新增1个购房资格；购房资格申请人及家庭成员在武汉经济开发区(含汉南)、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区等非限购区域的住房暂不计入家庭现有住房套数；非武汉户籍家庭在限购区域内首次购买住房的，应提供近3年内累计缴纳6个月的社保或个税证明。 　　6月27日，21世纪经济报道记者以购房者身份致电武汉房地产交易中心，相关工作人员表示前述政策内容属实，并表示该阶段性购房支持政策从6月20日开始执行，持续到2022年12月31日。 　　在新政中，增加限购区域内家庭“房票”的市场关注度最高。前述工作人员回应称，不管是本地户籍家庭还是外地户籍家庭，都可以在现有家庭住房套数基础上新增1套购房名额。 　　“就是你现在不管有多少套，你可以再买1套。”该工作人员称。 　　但据武汉资深房地产从业人士张宇(化名)了解，目前市场上尚未看到购买多套房的具体案例。 　　据“湖北发布”微信公众号5月22日消息，武汉出台新政，在家庭限购两套基础上，为父母来武汉投靠子女或子女来武汉投靠父母家庭、二孩或三孩家庭增加新购1套房的名额。据前述工作人员回应，目前这一政策继续有效，但仅限于在限购两套基础上新购1套，而后可以再购买1套。 　　新政也对远城区限购进行明确，前述工作人员表示，提交身份证和户口本就能申请非限购区域购房资格，申请购房资格无条件限制。 　　武汉大学中国区域与城乡发展研究院副院长王磊向21世纪经济报道记者表示，新政增加了武汉居民的可购房套数，利好有实际住房需求的群体，如一家三代人想要就近居住，分别购置3套房，再如居住分散家庭想聚集居住，在房屋置换过程中需新增购房配额满足置换需求。对于基本住房需求已经得到满足的群体，本次政策调整意义不大。 　　新政一周成交量明显上涨 　　据国家统计局数据，今年2月武汉新房价格由涨转跌，其后新房价格连续下跌，5月环比下降0.8%，在70城中跌幅仅次于湛江、南充和西宁；二手房价格则从去年9月开始连跌9个月，5月二手房价格环比下跌0.5%。 　　伴随着房价下降，成交亦表现疲软。中指研究院数据监测显示，今年1-5月，武汉新建商品住房销售面积502万平方米，同比减少50.4%，截至5月底，住房去化周期14个月，市场压力不断显现。 　　5月武汉针对亲属投靠、多孩家庭、外来刚需群体定向推出购房支持政策，据中指研究院数据，5月21日-31日，武汉日均成交297套，累计成交3275套，较此前增幅不到两成；6月1日-19日，武汉日均成交285套，累计成交5414套，成交并未明显反弹。 　　6月20日，武汉加大政策调整力度，扩大“房票”发放范围，进一步降低非武汉户籍家庭在武汉购房的社保门槛。6月20-26日，武汉日均成交量上涨至395套，7日共成交2769套，成交量明显上涨。 　　李国政表示，由于目前武汉市场短期去库存压力较大，不同区域市场冷热不均。很多房企借助政策利好，加快去库存行动，在价格方面的变动不大，市场整体呈现“加量不加价”特征。 　　“政策放松对购房者的心理预期还是有影响的，一部分人不再观望了。”但在张宇看来，政策效果能否持续还有待观察。张宇告诉21世纪经济报道记者，目前交易量提升主要源于前几个月积压需求的释放，以购买性价比较高房源和换房需求为主。 　　张宇认为目前武汉房地产市场的主要矛盾并不仅限于购房资格，还有市场预期和购房成本。目前武汉新房和二手房的库存压力都较大，仍为买方市场。 　　陈女士从看新房转向二手房，首付压力较大是主因，区位较好的新房一般面积较大、单价较高。新政发布后，陈女士的购房压力并未降低，因而目前看房买房的节奏受政策影响不大。 　　“半年节点到了，开发商要开始下半年的销售布局了，‘630’之后，部分开发商存在不再继续和代理合作或涨价的可能。”张宇表示，武汉市场可能不会那么快恢复，若成交回暖不及预期，房贷利率和交易税费等政策仍有调整空间。

　“文山州交通运输局四级调研员李成明，在‘丽水湖畔’‘樱花山谷’项目征地拆迁中，利用职务便利为他人谋取利益收受贿赂问题”“建水县古城保护发展服务中心党组书记李永生等，在‘尼乡湾’‘广慈湖壹号’等项目中违规审批、监管不力问题”……近日，云南省纪委监委连续通报曝光了4批20起烂尾楼背后的腐败和不正之风典型问题。 　　清理整治烂尾楼问题事关人民群众切身利益。自2020年3月云南省委、省政府启动烂尾楼问题清理整治工作以来，云南各级纪检监察机关立足职责定位，持续强化监督执纪问责，深挖细查问题线索，严肃查处烂尾楼背后的违规审批、滥用职权、权钱交易、失职渎职等腐败和不正之风，形成了强力震慑。 　　违规审批、以权谋私、利益输送，楼盘项目“烂尾”暴露出腐败和作风问题 　　住有所居、安居乐业，是家家户户的希冀和梦想。但是，“房子没盖完，开发商跑了”“娃娃都上学了，学区房还迟迟住不进去”，一些烂尾楼成了城市之疤、民生之痛，群众对此反映强烈。 　　现实中，烂尾楼往往历时较长，成因也颇为复杂。国内某知名房产中介公司经纪人徐女士告诉记者，形成烂尾楼大多是由于开发商资金链条断裂，也有因违反土地规划等政策被叫停、涉法涉诉被法院查封等情况。 　　除市场经济和政策法律因素外，烂尾楼也暴露出不少腐败和作风问题。从云南此次通报的20起案例来看，这些烂尾楼的产生，背后存在滥用职权、以权谋私、失职渎职等问题。 　　有的利用职权，在土地竞拍和使用权转让等过程中非法牟利。比如，芒市国土资源局土地收购储备中心原主任李立春利用职务便利，为瑞丽市司法局原党组书记、局长邓光辉等人以其亲属名义底价竞得“水域轩园”地块土地使用权提供帮助，后非法将该土地使用权转让，李立春从中非法获利101.6万元，邓光辉非法获利386.28万元。 　　有的收受贿赂，为开发商在规划审批、办理行政许可、征地拆迁等环节提供便利。比如，嵩明县住房和城乡规划建设局原局长胡金亮利用职务便利，先后4次收受昆明某房地产公司负责人所送现金共计1万元人民币和5万元美金，为其公司办理嵩明县入城口第15、16、18号地块规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证提供方便。 　　有的不正确履职，导致相关楼盘出现无证施工、违规销售等问题。比如，云县县委原常委、副县长罗原等人，在“云县澜沧江广场一期”建设项目实施过程中不正确履行职责，导致该项目在未取得土地使用权、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证的情况下，企业就开工建设。 　　有的监管不严，致使巨额项目预售资金脱离监管，甚至被挪用、侵占。比如，玉溪市住房和城乡建设局、澄江市住房和城乡建设局，在“玉水金岸”“樱花谷”项目中，对预售工作及预售资金监管不到位，致使“玉水金岸”项目预售资金31.93亿元脱离监管，“樱花谷”项目预售资金1.19亿元脱离监管。 　　复旦大学国际关系与公共事务学院教授、大都市治理研究中心主任唐亚林表示，房地产市场以及重点工程建设领域投入资金量大、利益关联度高、权力寻租空间大，是腐败问题易发多发重点领域。特别是规划审批、招投标等环节存在的一些监管漏洞，容易助长权钱交易、利益输送等问题，为房地产开发埋下隐患，导致烂尾楼的出现。 　　重发展轻监管、关键环节制度缺失助长烂尾楼乱象 　　记者采访相关办案人员时，“监管不力”“制度缺失”成为受访人员一再提及的高频词。 　　以文山壮族苗族自治州交通运输局原四级调研员李成明案为例。李成明在任文山市委副书记、市长时，利用职务便利，为文山市金昆房地产开发经营有限公司在文山市政府廉租房和保障房项目工程款拨付，以及“丽水湖畔”“樱花山谷”两个工程项目征地拆迁等方面提供帮助，收受该公司负责人所送现金共计108万元。 　　“开发商来写个申请，拿给领导批一下，工程款就拨出去了。这些款项去了哪里，用在什么地方，没人去管。”文山州纪委监委第九审查调查室主任熊文林介绍说，按照当地规定，保障房项目由州一级审批，文山市(县级市)负责拨付工程款和日常监管。由于监管不力，部分拨付资金被开发商挪到其他私人用途，导致资金链断裂项目停工，购房群众无法入住。“工程‘烂尾’以后，有关部门才去调开发商专用账户的银行流水，发现资金被用到其他地方，但为时已晚。” 　　熊文林告诉记者，为了拉动地方经济，一些领导干部盲目上马工程项目，甚至允许先开工再补办手续。“根子上还是重发展轻监管，总是以发展为借口忽视监管，或者直接不让行业部门来监管。”熊文林说。 　　除了发展理念偏差，一些关键环节的制度缺失也导致烂尾楼乱象的出现。长期以来，商品房预售作为房地产企业最直接的融资方式，在我国房产市场上得以普遍运用。2022年之前，全国层面没有统一的预售资金监管指导文件，主要是属地管理。一些地方政策标准不完备导致预售资金监管本身存在一定问题。 　　还有监管执行层面的漏洞。比如，昭通市“中玺金界”项目由于业主筹款、预付款等资金被开发商挪用，致使项目从2018年10月起停工，直接导致2000余户购房业主及返迁户经济利益受损，社会影响恶劣。 　　昭通市纪委监委第八审查调查室有关负责人介绍，2016年，该项目属地昭阳区政府设立了城市综合执法部门，和住建部门进行了职能职责划分。前者拥有处罚权，后者拥有调查权。“但是，相关工作人员没有严格履职，相互推诿，因而对于开发商违规收取认筹金未能进行有效制止。目前相关失职渎职人员已被立案调查。” 　　靶向发力监督整治，深挖彻查涉烂尾楼项目问题线索 　　烂尾楼清理整治关乎民生福祉，体现责任担当。云南省纪委监委印发工作方案，明确监督重点和措施要求，成立了以省纪委监委分管领导任组长的监督推动全省烂尾楼问题清理整治工作领导小组，全面统筹协调烂尾楼清理整治专项监督。督促省住房和城乡建设厅对全省烂尾楼项目全面梳理，在摸清底数基础上建立工作台账进行分类管理，登记问题整改进度，掌握工作推进动态。 　　从实践看，烂尾楼往往是所谓的“历史遗留问题”。记者注意到，此次通报案例中，大多数违纪违法行为发生在党的十九大之前，有的距今已有10余年。云南省纪委监委通过健全问题线索移送、信息共享机制，对上级移送交办、本级受理或监督检查和审查调查中发现涉及烂尾楼问题进行梳理排查，全面起底。对群众反映集中、问题典型的信访举报移交有关监督检查室提级办理、直查直办和重点督办。同时，督促省级协调机制成员单位完成好各阶段工作目标任务，压实地方党委政府和各级纪委监委责任，对各地存在的突出问题向州市纪委监委派单，切实推进各地烂尾楼清理整治工作。 　　“通过信息共享机制和全面摸排起底，目前已对108件信访举报和31个问题线索进行分办、交办、督办，对各州市在专项整治中的113个突出问题移交各级纪委监委督促整改。”云南省纪委监委有关负责人说，紧盯烂尾楼问题中主体责任和监管责任落实情况、重点环节和重点问题、形式主义官僚主义加强监督，对发现的问题靶向发力、精准施治。 　　重拳出击保持高压态势。云南省纪检监察机关严肃查处涉及烂尾楼项目违规违纪违法问题，对不作为、乱作为、慢作为等形式主义官僚主义问题严肃问责，对典型问题及时通报曝光，形成震慑效应。 　　“我们督促全省各级纪委监委立足职能职责，压实地方党委政府及职能部门的主体责任和监管责任，对清理整治中存在的突出问题和损害群众利益问题及时整改，深挖彻查烂尾楼背后的腐败问题。”该负责人介绍，截至今年4月底，云南省纪检监察机关在监督推动烂尾楼清理整治工作中给予党纪政务处分32人，移送司法机关19人，约谈相关责任人11人，问责8人，批评教育帮助40人(含谈话提醒、书面检查)。目前，正在对36人立案审查调查。 　　深化以案促改做好“后半篇文章”，推动按下盘活“重启键” 　　“截至6月13日，全省334个烂尾楼已基本盘活322个，总化解率为96.41%。剩下未化解的12个项目都已全部进入司法程序、破产重整或破产清算。”这是云南公布的烂尾楼清理整治工作最新成绩单。 　　烂尾楼问题涉及方方面面，必须深化综合治理、源头治理。云南省纪检监察机关把“当下改”与“长久立”结合起来，推进查办案件与以案促改深度融合，采取纪检监察建议、提示提醒函等方式，推动职能部门建立健全成果转化机制，结合问题整改堵漏洞、补短板、强弱项，针对性完善制度规定，把正风肃纪反腐与深化改革、完善制度、促进治理贯通起来。 　　德宏傣族景颇族自治州纪委监委督促当地党委、政府认真落实主体责任，实行预售资金全额监管，探索以第三方整体质量安全检测鉴定结果作为竣工验收条件，成功处置盘活问题楼盘。督促职能部门落实监管责任，做好项目审批、建设全流程服务和监管，按照“证缴分离”的处置办法，为受开发商欠税影响的业主办理证件。 　　针对职能部门相互推诿、衔接不畅等问题，昭通市昭阳区纪委监委向住建等部门发出监察建议书，推动其进一步建章立制，完善工作衔接流程，打通烂尾楼清理整治堵点。文山州纪委监委通过联合会商和实地调研，定期了解问题整改情况，对进度缓慢的及时下发提醒函并进行通报，同时对已化解项目常态化开展监督检查，确保后续措施落实到位。 　　唐亚林建议，处理烂尾楼问题，要坚持恢复政治生态与恢复经济发展生态并举，既深挖问题、严肃追责，又补齐制度短板，恢复市场活力和信心，切实防止新的“烂尾”风险形成。 　　“目前，清理整治取得阶段性成效，接下来工作任务仍然艰巨，需要持续跟踪、监督推动。”云南省纪委监委有关负责人表示，要以持续攻坚的恒心，拧紧责任链条，督促相关部门形成常态长效机制，确保烂尾楼清理整治工作取得更大成效。

屡屡创造“日光盘”的深圳楼市，如今也不得不靠“房托”撑场。 　　近日，广东某兼职招聘公众号发布的一则信息显示，龙华区深圳北站附近的楼盘在招一个规模为40人的“充场看房团”，费用日结，每人一天120元，而充场员的工作仅仅是“在销售中心看房”，工作时间为6月14日早上9点20分至下午6点。 　　尽管工作内容简单，但为了使充场员看起来更像真实看房客，楼盘对应聘者提出“30-45岁，穿着打扮要富态，不能太邋遢”的要求，且有经验者优先。 　　这则招聘信息很快在网络上引起一片哗然。多位业内人士告诉时代财经，实际上房托并非近期才出现的职业，也并非深圳和广州的独有现象。不过，它确实在一定程度上反映了市场的冷暖。 　　带看奖催生房托 　　“你以前做过类似的兼职吗？”在广州房产中介李伟(化名)发布了房托招聘广告后，时代财经以应聘者的身份进行了咨询，他的第一个问题得到了肯定回答便开始报价：“我们20元一个楼盘，一天看5个左右。” 　　李伟告诉时代财经，因为最近没有客户，自己需要房托帮忙“刷数据”，不仅是为了争取某房产信息平台的流量从而提高获得客户的概率，也是为了保住底薪。“没有成交就只能拿底薪，公司还给我们设置了带看量，没有达到考核要求，底薪还得扣钱。” 　　按照约定的时间和地点，时代财经与李伟碰面，在前往第一个楼盘的路上，他嘱咐道：“今天下午只看4个，有2个一定要待够1个小时，其它的随意，你像正常买房那样来就可以”。他透露，时长是个别开发商的特殊要求，“不然它就认定你是个无效客户”。 　　尽管最终只完成2个楼盘，但李伟还是支付了80元的酬劳。 　　不过，在了解上述信息后，一个中介门店的负责人黄玲玲(化名)向时代财经指出了疑点，她表示确实存在中介为了流量或底薪而刷数据的行为，但 “如果只是为了刷数据，一般是没有时长要求的，他(指李伟)估计是开发商提供了带看奖，超过1个小时中介应该能拿到100元，给了你钱他还有得赚。” 　　“带看奖”指的是中介带客户到楼盘看房、看房全程符合要求时，楼盘开发商为中介提供的奖励，奖励形式包括现金、购物卡或汽车加油储值卡等。黄玲玲称，“并非市场不好才有这样的奖励，客户多现场氛围才好，现场氛围好才容易成交。” 　　她向时代财经提供了近期两个设置了“带看奖”的楼盘，其中一个楼盘提供的奖励为现金100元/台客，要求是需带完整个看房流程，且带看时间超过45分钟；而另一楼盘提供了更高的奖励(价值200元的油卡一张)，但也设置了更严格的规则，即要求该楼盘非客户到访的第一个楼盘，带看时间超过40分钟且完成计价流程等等。 　　另一名房产中介蔡晓明(化名)则向时代财经指出，无论市场冷暖，房托现象一直存在，但行情不好的时候会有更多的楼盘设置“带看奖”，从而导致中介找房托配合拿奖的现象更多地发生，必要的时候甚至开发商自己也会请房托。“市场不好的时候，就算没有‘带看奖’，我也会自己花钱请人去看房，正常市场价是3个楼盘100元，看得久就给多一点，有时候我也给200元”。 　　市场乏力房托仍存 　　不过，蔡晓明表示由于近期广州市场回暖，“我已经不用刷数据了，正常周末都有客户，比较忙，广州一些流量盘也已经取消‘带看奖’了，目前主要剩下郊区的楼盘还有，上周末(指6月25-26日)还有个盘的带看奖是500元，偶尔才会有这么高的奖励。” 　　值得一提的是，不同的中介向时代财经反映虽然市场回暖，但看房客的数量依然远远不及市场正常的年份，成交也乏力，这些中介同时向时代财经发起了充当房托的邀请。其中，蔡晓明告诉时代财经，“购房者的信心还是不足，很难成交，房价也没有上涨，不少新盘还在降价。” 　　根据国金证券研究所，截至6月26日，广州新房6月累计成交92.3万平方米，同比增加10%；前6月累计成交536万平方米，同比下跌31%。 　　就整体市场而言，国金证券研究所统计的40城新房成交明细(注：其中6个城市没有数据，下同)显示，6月(截至26日)新房成交面积累计同比上涨的有广州、苏州、青岛、佛山、连云港和舟山等6个城市，同比涨幅介于4%-144%；而28个城市则累计同比下跌，跌幅为3%-75%。2022年前6月(截至6月26日)，上述城市新房成交面积全部累计同比下跌，跌幅达2%-82%，其中32个城市同比跌幅超过20%。 　　由于整体市场仍然低位运行，深圳和广州房托现象一经曝光便引起市场警觉，很快在广东以外引起了“连锁反应”。 　　近日，西安一个楼盘万科东望因“高开低走”被质疑找房托，时代财经了解到，该楼盘在取得预售证后，658套房源吸引了2805组意向客户登记，但在核验阶段，917组客户选择撤销，仅1882组完成核验，随后的选房阶段，大规模弃选场景再度出现，最终658套房源，实际销售224套，去化率仅为34%。 　　该楼盘的工作人员于近日向《国际金融报》澄清房托传闻时表示，由于开放登记当晚西安出台新政使得28周岁以上的单身青年、二孩家庭可以被认定为“刚需家庭”，进而导致购房者弃选后以“新身份”转战其它楼盘，再加上周边其它新盘入市分流了客户，进一步推高弃选率。 　　尽管上述楼盘予以否认，但实际上，房托现象不止存在于深圳和广州，同样存在于重庆、昆明、济南和武汉等城市。不过，时代财经搜索招聘广告后得知，不同城市和楼盘对应聘者的要求和提供的回报有一定的差异。 　　根据济南某兼职招聘公众号，对房托的要求是“26-46岁，男生或者两口子，身体健康，成熟利索口齿清晰”，看一个楼盘的酬劳是15元；而昆明某招聘广告的要求则是一天工作8小时，“便装(杜绝工作服)，干净整洁，尽量成熟富贵”，并且能够按照要求进行现场配对，与其他房托一起扮演情侣或家庭成员，酬劳为90元/人。 　　虽然从月度和年度累计数据来看，新房成交面积同比下跌的城市仍属大多数，但周度成交数据则表现出环比继续回升的态势，而这也被视为一个积极的信号，而这是否会驱使房托现象退潮？

在河南楼盘推出小麦、大蒜抵扣房款后，南京一个在售楼盘推出西瓜抵扣购房款的活动，收购价达10元/斤，最高可抵扣10万元。28日下午，该楼盘的置业顾问向中新经纬证实，西瓜抵扣房款活动属实，但具体如何操作还没通知到他们，细则还需公司通知。 　　该楼盘的案名为新城·云漾滨江，位于南京市江宁区，根据第三方房产交易平台显示，项目的开发商是南京新城鸿昱房地产开发有限公司。天眼查数据显示，该公司隶属于新城控股。宣传海报显示，西瓜换房活动最高抵扣10万元，收购价为10元/斤，每套房收购上限为10000斤，活动日期为2022年6月28日-7月15日。 　　上述置业顾问说：“这个活动确实是新城·云漾滨江推出的，但还没有通知到我们销售这边，实施细则还没有通知到位。”

28日，深圳金融监管局网站发布《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》(下称《方案》)，其中提出开展金融支持重点领域发展行动，引导金融机构加大贸易金融服务支持力度；促进房地产业良性循环和健康发展等。 　　《方案》旨在从金融政策层面稳增长、促发展、保民生、防风险，持续提升疫情防控常态化下对民营中小微企业等各类市场主体的金融支持。 　　工作任务方面，《方案》明确，一是开展金融支持稳市场主体行动。主要包括通过加大信贷投放力度支持深圳经济稳增长，强化对中小微企业和个体工商户的金融扶持；优化上市培育服务；进一步加大资本市场融资服务力度，通过多种创新工具丰富企业融资渠道，充分发挥期货和衍生品风险管理作用；加大地方金融组织服务实体经济的力度；加大融资担保支持力度，助力受疫情持续影响的行业渡过难关。此外，设立金融驿站提供社区金融服务。 　　二是开展金融支持重点领域发展行动。主要包括通过聚焦先进制造业和战略新兴产业加大金融支持力度；引导金融机构加大贸易金融服务支持力度，支持外贸企业提升应对汇率风险能力；做好金融支持货运物流保通保畅工作；促进房地产业良性循环和健康发展；加大对基础设施和重大项目投资的金融支持力度。 　　三是开展特定群体金融服务提升行动。主要包括提高对受困人群的金融服务质效，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延期还本等方式支持；加大信贷资源供给促进居民安居乐业，合理满足刚性和改善性居民购房信贷需求，向非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；加强居民商业保险保障，鼓励金融机构开发创新专属保险，促进基层群体的普惠保险发展；拓宽我市金融人才实习就业渠道，加大稳就业力度，组织设立金融机构和地方金融组织大学生实习基地，提升金融人才引进数量和培养质量。 　　四是强化制度保障建立长效共享对接机制。主要包括进一步发挥征信服务平台作为地方性金融基础设施功能，推动涉企信用信息归集共享、有序合规开放；设立深圳金服平台专属服务通道，整合金融支持服务政策与产品，提供一站式专属融资服务；强化金融机构激励引导作用，对在加强疫情防控服务实体经济中有重大贡献机构以及突出社会效益和示范性的金融产品和服务案例通过适当方式予以肯定。 　　工作要求方面，《方案》提出，一是营造良好的金融环境。要求发挥财政资金的杠杆效应，撬动更多金融资源；要求完善政银企对接长效机制，助力金融服务下沉；要求建立金融纠纷多元化调解处置机制，加大逃废债打击力度。 　　二是持续提升金融服务。要求政策性银行和其他金融机构按实施方案要求有效触达并服务中小微企业；鼓励金融机构通过发展金融科技，提升服务实体经济水平。 　　三是切实做好政策引导。通过落实中央货币政策、完善监管评价机制等举措，推动建立金融服务小微企业敢贷愿贷能贷会贷长效机制。 　　《方案》强调，助力融资成本持续稳中有降。深入贯彻落实全国稳住经济大盘电视电话会议精神，逐条对照国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》原文，对标对表一行两会最新政策内容，研究提出金融支持社会经济恢复重振的有力措施，扩大普惠金融覆盖面，增强金融服务的获得感，推动综合融资成本稳中有降。 　　助力普惠金融不断拓面减价。针对中小微企业的融资难、融资贵、融资繁问题，实施方案进一步提出更多、更实的举措，重点落实国务院提出的支持银行年内延期还本付息，不单独因疫情因素下调贷款风险分类，不影响征信记录，并免收罚息、延长降低融资担保费率政策期限等“硬核”措施。 　　助力金融服务加快提质增效。以受疫情影响下市场主体的主要金融诉求为出发点，既提出金融驿站、建立融资绿色通道、银企对接等中短期实效举措，又进一步建立金融助力重点行业企业、保障特定群体金融服务等长效机制，实现远近结合、点面结合。 　　下一步，深圳金融监管部门将进一步引导金融机构在抗击疫情、支持全市经济社会持续稳定发展等方面发挥作用，做好金融支持，彰显金融担当，以金融力量坚定战“疫”的必胜决心。

当前，楼市下行的压力仍在持续，国内多数城市去库存攀升，楼市又一次进入高库存时代。 　　克而瑞研究数据显示，2022年5月，百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米，同比增长5%，沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。不少城市去库存压力已迫在眉睫，比如，郑州19城重启“房票安置”政策的背后，核心就在于加速去库存。 　　百城去化周期达到23.3个月 　　5月，全国多个地方政府密集出台宽松政策，市场显现积极信号。百城狭义库存出现了小幅下降，去化周期自2022年以来首次出现回落。截至5月末，百城库存降至23.3个月，比4月末时减少了1.3个月。 　　当前，房地产行业的库存风险依旧较大。一二线城市库存风险相对可控，但受疫情影响，一线城市供求疲软，去化周期增至20.4个月，二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大，5月末，去化周期达到了26.9个月。 　　青岛库存总量最高 　　数据显示，住房库存总量TOP20的城市中，有19个城市库存总量超1000万平方米，3个城市库存总量更是超过2000万平方米。 　　库存总量TOP20城中，二线城市占比达到65%。具体到城市，青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。 　　过去6个月，青岛为去库存不断推出各项政策。首先是房贷执行了最低利率，部分区域一二手房限售“5改2”，西海岸新区购买新房可享受契税补贴等政策。 　　在政策的作用下，5月，青岛新建商品住宅成交面积为95.3万平方米，同比下降32%，降幅较上月收窄近19个百分点。1—5月，青岛新建商品住宅成交累计成交423万平方米，同比下降33%，但近郊及远郊等区市的市场依旧不明朗。 　　青岛是二线城市去库存的一个典型。与青岛类似，武汉、沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。 　　以武汉为例，2022年，武汉供需低迷，库存高企，库存总量达到了2144万平方米。此外，过去几年，武汉出让土地建筑面积是住宅成交面积的1.4倍，截至2022年4月末，广义库存高达9736万平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完毕。 　　另外，还有一大部分三四线城市的库存正在加速上涨。比如三明、泰州、盐城这三个城市的库存涨幅均呈现翻倍式增长。截止5月末，三明以285%涨幅领涨全国，这些城市特征在于，单城库存总量在500万平方米以下，但成交在短期内回调加剧，导致库存大幅上涨。 　　数据显示，库存同比涨幅TOP20的城市中，库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京、郑州，5月末两地库存总量分别为794万平方米、1335万平方米，同比分别上涨36%、33%，涨幅位列全国第15和16位。 　　值得注意的是，南京和郑州均实施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水区。两城的去库存压力可见一斑。 　　长春去化周期长达125个月 　　数据显示，三四线城市的去化周期普遍较长，比如5月库存去化周期TOP20城市中，北海、钦州、宝鸡去化周期均超50个月，而广西防城港去化周期更是达到157个月，意味着至少需要13年才能消化完毕。 　　此外，嘉兴、惠州、珠海和汕头则因为前期需求透支，短期内成交低迷，造成去化周期攀升。 　　聚焦一二线城市中，5月末，有14个城市库存消化周期超过24个月。其中，长春去化周期拉长至125个月，同比增长479%，排在二线城市首位。这意味着长春现有房地产库存至少需要10年才能消化完成。 　　受疫情影响，长春经历了较长时间的静态管控，2022年4月成交面积仅为591平方米，同比下降99%，新房成交面积连续13个月同比负增长。1-5月累计成交86万平方米，同比减少70%。哈尔滨紧随其后，去化周期也达到106个月，短期去化压力尽显。 　　此外，一线城市库存压力也不容忽视。5月末，北京商品住宅去化周期已经达到了27个月，同比增加44%。 　　值得注意的是，在政策刺激之下，6月市场已经出现了回升态势。克而瑞研 　　究数据显示，80个重点城市前20日累计成交1416万平方米，环比增18%；35个城市开盘去化率增至52%。 　　当前，房地产行业下正在从“去杠杆”到“稳杠杆”。在这一过程中，去库存已成为当前楼市的一大典型特征。短期内，库存压力或有所缓解，但由于市场热度难以回归2021年高峰，因此2022年楼市的整体库存仍将延续高位。房地产市场真正回稳之前，去库存仍将是部分压力城市楼市的主要任务。

深圳证监局对佳兆业集团(深圳)有限公司采取责令改正措施的决定。 　　深圳证监局称，经查，你公司作为公司债券发行人，未按规定及时披露2021年年度报告，违反了《公司债券发行与交易管理办法》(证监会令第180号)第四条、第五十条、第五十一条第一款的规定。根据《公司债券发行与交易管理办法》第六十八条的规定，我局决定对你公司采取责令改正的监管措施。你公司应高度重视上述问题，切实整改，依法履行信息披露义务，并于收到本决定书之日起30日内向我局提交书面整改报告。 　　深圳证监局称，如对本监督管理措施不服，可以在收到本决定书之日起60日内向中国证券监督管理委员会提出行政复议申请，也可以在收到本决定书之日起6个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议与诉讼期间，上述监督管理措施不停止执行。

北京市住建委称，为落实《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，4月15日，北京市启动了2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，帮助新毕业大学生安居。试点项目分处朝阳、海淀、房山、昌平四区，于6月底启动配租登记。 　　据介绍，北京市住房城乡建设委统筹疫情防控和经济社会发展，协调各区、北京保障房中心加快推进项目装修、家具家电配备、登记系统开发。各区、项目单位在保证疫情防控政策措施落实到位的前提下，有序推进试点筹备工作。 　　北京市住建委表示，近期，各高校正在陆续组织2022届毕业活动，发放毕业证和学位证，为做好衔接，四个试点项目6月底发布租赁登记公告启动配租。各区结合疫情防控要求，陆续开展选房、办理入住等后续工作，海淀区试点项目预计于7月中下旬选房，其他3个项目预计8月份起陆续开展选房，毕业生可查阅各项目租赁登记公告，结合自身职住平衡需求选择项目提交申请。 　　北京市住建委称，有登记意向的毕业生可自行登录北京保障房中心有限公司网站或APP，进入大学生公寓配租登记界面了解房源情况，下载及操作方式可查询公告附件。

6月24日下午，我市召开中心城区进一步促进房地产健康发展政策解读新闻发布会。记者在现场了解到，本次制定出台的《永州市中心城区进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》有效期为一年，共13条。 在引导住房合理消费需求方面，主要有七条措施：一是实行购房契税补贴。在本措施有效期内，购买中心城区新建商品房(含住宅、非住宅)均可享受其所缴纳契税总额80%的财政补贴。二是实行人才购房补贴。对全日制本科生、全日制研究生和副高级职称人才、全日制博士研究生和正高级职称人才购房，分别补贴2万元、3万元、5万元。三是切实解决业主子女入学问题。购房业主子女凭房屋不动产权证或购房合同并契税缴纳凭证，享受房屋所在地义务教育阶段学校学位。四是加大房地产信贷支持力度。五是提高住房公积金贷款额度。六是停止新建安置房和自建安置房。采用以货币化为主的安置方式，鼓励征收户选择已建成的安置房或商品房进行产权调换。七是下调二手房评税价格。将住房类、商业类、其他非住宅存量房分别按当前系统评估价格下调20%、40%、30%。 在帮助企业纾困解难方面主要有六条措施：一是加大税收支持力度。房地产开发企业可以依法办理延期缴纳税款，确保税收优惠应享尽享。二是优化预售资金监管政策。对信用等级良好的房地产开发企业适当放宽预售资金解控比例，支持启动应急用款方式支付项目工程建设费用。三是分期缴纳土地价款，调整延缓缴纳相关费用。四是实行“商改住”。五是加速公共服务配套。六是实行新建商品房 “交房即交证”。

　6月23日，海口首个防范房地产风险巡回法庭在海口市琼山区人民法院揭牌成立。 　　据了解，防范房地产风险巡回法庭审判团队由琼山区法院的审判骨干力量组成，依托巡回法庭的平台，对涉房地产相关案件集中精干力量审细审好，发挥司法审判职能对行业稳定发展的作用，及时有效化解房地产纠纷风险，维护海口房地产市场秩序，为海南自贸港建设提供法治保障。 　　据悉，防范房地产风险巡回法庭成立后，将快速高效解决房地产相关的房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、房地产开发合同纠纷等类型案件，保护购房者、房地产开发经营者及房地产从业人员的合法权益，促进房地产市场健康发展。

6月27日，融创房地产集团有限公司发布公告称，定于2022年6月28日至6月29日召开公司债券2022年第三次债券持有人会议，拟调整“PR融创01”债券本息兑付安排，即：2022年5月15日，支付10%的本金；2022年6月30日，支付5%的本金；2022年9月30日，支付10%的本金；2022年12月31日，支付15%11的本金；2023年3月31日，支付15%的本金；2023年6月30日，支付15%的本金；2023年9月30日，支付30%的本金。

在多种因素推动下，我国房地产市场进入新阶段。中指研究院近日发布《2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》显示：五大核心城市群经济、人口规模突出，商品房销售额占比超六成。专家在接受中国经济时报记者采访时表示，以特级、一级和二级为主的中国房地产市场价值高等级城市，将是未来中国经济和房地产市场发展的主战场。 　　高价值城市共有39个 　　根据建诚晟业对337个城市的房地产市场持续跟踪研究、进行风险评估的结果显示，受宏观经济基本面、人口发展潜力及房地产市场发展影响，特级、一级、二级城市的风险相对较低，风险偏高的城市主要集中在三四线城市，且过半城市的风险得分高于全国均值，对其房地产市场投资应更加谨慎。 　　“2022年，宏观经济发展挑战日益加大，在鼓励住房合理需求、因城施策的背景下，房地产政策松动明显，不同城市价值将面临结构性机遇。”建诚晟业总经理苑承建在接受本报记者采访时表示。 　　值得关注的是，2021年，五大核心城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全国42%的人口，经济规模占全国GDP总额的54%，商品房销售面积占比为48%，是我国经济最活跃和新房市场开发的核心区域。 　　“对于房地产企业来说，新房市场空间仍较大，但全国普遍性机会已结束。“中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受本报记者采访时表示，未来，聚焦核心城市群与都市圈也将成为房企最有效的投资布局策略。 　　行业普遍性机会减少 　　陈文静表示，从中长期来看，长三角城市群经济基本面较好，在产业、交通等优势作用下人口持续导入，整体房地产市场发展潜力突出。短期市场整体处于调整通道，但随着政策进一步优化完善，杭州、苏州、宁波等长三角热点城市市场有望率先企稳恢复，另外，上海随着疫情得到有效控制，经济活动逐渐启动，房地产市场亦将启动恢复。 　　整体来看，珠三角城市群经济活力旺盛，科技创新能力强，产业基础雄厚，多重利好叠加下人口吸附能力较强，房地产市场未来增量空间仍在。从短期来看，房地产市场整体或将继续调整，市场成交规模保持低位，在政策端逐步显效下，珠三角城市群房地产市场信心也有望逐渐修复。 　　从中长期来看，京津冀地区城市基本面差异较大，成渝城市群长期潜力突出，长江中游城市群中长期也具有开发投资潜力。 　　苑承建表示，从城市价值评价得分来看，长三角圈、粤港澳大湾圈、京津冀圈得分及排名依然保持前三领跑全国。 　　展望未来，苑承建认为，在房地产市场的城市分化趋于稳定的同时，分化差距加大的态势更加明显。人口与城镇化发展红利的退潮，行业普遍性机会的减少以及稳定性住房政策的调整，都导致利润空间逐渐压缩、房企竞争更加激烈，因而对市场的研究与洞察更显得重要。

6月16日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手住宅销售价格环比持平，三四线城市新房、二手房房价环比微降。 　　具体来看，一线城市复苏加快。今年5月，北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，广州、深圳新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，上海由于受疫情影响，房价持平。在二手房方面，深圳、广州二手住宅销售价格环比小幅上浮，涨幅分别为0.1%和0.2%。 　　热点二线城市市场也逐步回暖。从5月数据来看，杭州、成都、长沙等城市新房房价指数环比呈现增长态势。 　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：“今年5月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少。” 　　58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者表示，从公布的5月70个大中城市房价数据来看，市场已经处于筑底回升阶段，信心正处于恢复过程中。一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏，部分三四线城市虽然还处于市场底部，但在全国整体回暖的趋势带动下，后续也有望逐步分批迎来反弹。 　　展望未来，贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，6月以来，地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。从现有成交情况看，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场成交，6月单月新房、二手房销售有望环比改善，带动价格环比跌幅收窄。 　　张波认为，三季度是国内各地稳定经济大盘重点落实阶段，随着经济面整体向好，房地产市场总体信心面会得到恢复。另外，部分供求比明显失衡的三四线城市恢复难度较大，预计会先从部分城市的热点优质板块恢复，以点带面逐步筑底回升。

如果我们从后视镜看，很容易发现那些陷入困境的国内房地产企业所犯下的错误就是严重超融，但为什么这些企业还是义无反顾地跳入陷阱？财务专家吴建斌认为，这是因为超融、高负债和高杠杆正是让这些企业脱颖而出的原因，但此一时彼一时，昨天的成功经验成为了今天的毒药。 吴建斌拥有多年房地产企业财务管理经验，他也是畅销书《我在碧桂园的1000天》的作者，最近他又推出了新作《财务管理的本质》，这本书探讨了财务管理如何为企业创造价值。《巴伦周刊》近期与他谈到了超融、如何观察房地产公司的经营拐点以及房地产公司的投资价值等问题，以下经过编辑的采访实录。 《巴伦周刊》中文版：今年以来国家对于房地产市场的政策有了比较大的转变，但是从最新的地产销售和拿地数据来看，房地产企业总体上仍然表现得不尽人意，您认为房地产企业还有投资价值吗，用什么指标来观察房地产企业的经营拐点最为有效？ 吴建斌：房地产行业无疑是国民经济的支柱产业，对经济直接贡献大约在7%上下，如果把房地产的上游和下游产业计算在内，有经济学家推算过，对经济贡献可能达到30%左右。也就是说，这个行业是巨大的。我在书中说，“资本是追逐利益的。虽然行业依然向好，但能否从中赚到钱又是另外一回事。判断是否能赚钱，长期来说看行业，短期来说看政策。” 在数万家房地产企业中，一定有干得好的企业。判断一家房地产企业是否有投资价值，我觉得起码要看近三年的四个指标：第一，扣除不可动用资金和永续债后，净负债率是否低于100%；第二，创造的毛利润率是否高于30%；第三，净资产收益率（ROCI）是否高于10%；第四，可动用现金与资产总额之比是否高于10%。如果这四个指标均达标，就是有投资价值的企业。 判断一家房地产企业是否出现经营拐点，我认为也是观察这四个指标的变化比较合适。比如说，一家企业在某一年突出出现净负债率高达200%以上，毛利润率低于20%，净资产收益率不到5%，可动用现金占比也就1%，我相信这家企业的经营一定遇到了困难，也就是出现了经营拐点。当然，还需要再观察一些辅助指标，再做确认。 《巴伦周刊》中文版：很多国内投资者对于房地产企业的商业模式有一种根本性的质疑，认为这是一个很难永续经营的行业，必须不断开始贷款、买地、开发新项目的循环，所以很难避免总有一天会因为经济下行而陷入财务困境，您如何看待这种观点？ 吴建斌：我不认同这样的观点。房地产是全世界认可而且必然存在的行业。国外许多国家的房地产已经存在有数百年历史之久，至今蓬勃发展，去年像美国、加拿大、日本的房地产价格创了新高。我还是那句话，只有不好的企业，没有不好的行业，房地产行业更是如此。 中国的房地产从1998年算起，也就20多年的经历，相对于美国、加拿大、日本等国还处在青春期，因此很多方面很不规范也就很正常，加上中国城镇化尚没有结束，这个行业的机会仍然很多。 房地产企业的商业模式看似很简单，看似对融资的依赖性很强，但其实是一个很大的误会。这一误会来自于过去野蛮生长的卖方市场环境下所获得的经验。这个环境已经过去了，2021年就是一个大拐点，今后房企要从多方面重塑自身的商业模式。 我觉得在重塑商业模式过程中有这么几个点需要认真回答：（1）如果要建立长期主义的发展理念，就要做好稳健经营的顶层设计；（2）在企业管理中，要敢于承认以财务管理作为核心来指挥和推动各项业务的梳理；（3）无论外围环境如何变化，最大限度地控制负债率水平，丢弃高负债、高杠杆的打法，确保净负债率水平控制在合理范畴之内；（4）坚决杜绝超融。一定要明白在经济大幅波动的状况下，一旦超融，有可能给公司带来颠覆性错误。另外融资时，尽可能不借用高利息资金及敏感性资金；（5）保持不败打法及中庸思想，力争做一个项目成一个项目；（6）努力做好产品和服务，提升品牌价值，获得溢价；（7）做好企业文化建设及实实在在的落地工作。 我一直坚持，经济下行是企业的外因，而企业没有相对做好是内因造成的，因此应认真从内因上找原因，找到之后去补短板，向均好企业学习，向标杆企业学习。 《巴伦周刊》中文版：接着上一个问题，很多人认为这意味着房地产企业都不得不从开发模式转向运营模式，并且提出成为城市运营商将是房地产企业最深的护城河，您如何看待这种观点？ 吴建斌：我认为，这又是一个误区。到底房企应继续坚持开发模式还是迈向运营模式，应取决于企业的核心竞争力。如果你开发模式很有竞争力，那就继续坚持下去。如果你运营模式很有竞争力，那就做好运营模式；如果两者都具有竞争力，那两者都坚持下去。 我认为当下，中国的增量市场是存在的，而且还会持续相当长的一段时间；中国的存量市场也许刚刚开始，要走的路还很长。因此，不要担心这两个市场不存在，而应关心的是房企自己该怎么做、该怎么强化竞争力的问题。 一个企业的护城河，我认为是坚持的财务纪律。把财务纪律坚持好了，就是最好的护城河。我在书中对财务纪律有三点建议，即：第一，公司必须旗帜鲜明地反对任何形式的超融行为；第二，公司要始终坚持可动用现金占比不低于 10%；第三，公司必须动态控制净负债率（扣除不可动用现金）不高于 100%。 《巴伦周刊》中文版：您在您这本书中仍然看好房地产行业的发展，并且提出最看好的是二线城市的房地产市场，为什么？这是否意味着投资者应该重点关注那些土地资源布局主要在二线城市的房地产开发商？ 吴建斌：中国房地产市场还处在青春期，到成熟期仍非常遥远，这就是机会。与此同时，几个一线城市的售价或泡沫较高，另外随着中国城镇化到了城镇化的尾声，三、四线城市的人口净流出巨大，也就把主要的市场挤压到广大的二线城市。 我理解的二线城市至少包括三类：（1）省会城市；（2）一线都市圈的周边城市；（3）经济发达的地级市、县级市。如果能在这些城市做布局，深耕细作，既能享受较高的房价带来的收益，又能享受城镇化下人口流动带来的收益。 这样的企业其实很多，有些是头部企业，有些是中小企业，总而言之，二线市场将是房地产企业竞争的主要战场。 《巴伦周刊》中文版：您在书中提到，严重超融是房地产企业犯颠覆性错误的根本原因，并且提出根据四个财务指标来监控企业是否超融，指标不可谓不清晰，那么现实中为什么还是有这么多房地产企业纷纷陷入财务困境？ 吴建斌：很显然，今天的困境为结果，是因为过去多年超融造成的。过去二十多年，所有房企的成功都因为超融、高负债、高杠杆推动的，这是过去成功的经验。市场从2018年开始逐渐发生了巨变，可房企的打法或者说思维方式却没有变，还带着过去的打法应对市场，这就是今天遇到困难的根本原因。 《巴伦周刊》中文版：您此前的主要职业经历是在房地产公司工作，几本出版的书也以房地产企业的财务管理为主线，我们知道房地产是一个以资金安全为生命线的行业，那么您认为您在书中的财务管理经验是否也能推广到其他行业，应该作出哪些调整？ 吴建斌：我认为财务管理是企业管理的核心，财务管理的核心又是关注现金流管理、价值创造管理及赋能高收益组织的可持续发展的管理。基于这一结论，我认为是可以推广的，但的确要做一些指标调整。 我认为主要指标调整可能有那么几点：（1）要关注企业所在的行业的情况。不同行业有不同的政策、规则和趋势，因此，认真研究行业之后需修正公司目标、公司战略、财务战略的定义；（2）净负债率控制指标需要修订。因为行业不同，对财务风险的控制要求也不同；（3）现金占总资产之比要求不同。房地产因为是资金密集型行业，对可动用资金十分依赖，而别的行业就不是这样了；（4）财务风险不同。那么财务风险源也不同，也需要研究之后做出修订。等等。 尽管如此，把财务管理作为企业管理的核心这一定位是相通的，一致的，也就是说，财务的方法论、思维方式、财务意识是基本相同的。 《巴伦周刊》中文版：您提到财务管理的本质是以价值创造为驱动力，辨析公司在运营过程中的重大财务问题，您如何理解“价值创造”这个词，您能否举例来说明财务管理如何创造价值？ 吴建斌：我认为价值创造是企业可持续发展和良好运营的“魂”，因此也是财务管理的魂。 关于价值创造，我在书中是这么定义的，一个部门的存在就是它的价值的基本体现。一般情况下，完成本职工作就体现了它的价值，但我们不能满足于这一状态，要在此基础上努力完成附加值或超预期价值。有些部门表现为管理能力提升，有些部门表现为开源节流带来增值，有些部门则表现为可量化的现金结余增加。 古典经济学的价值创造理论认为：劳动创造了价值。华为在此基础上进行了延伸，它认为：劳动、知识、企业家和资本等四要素共同创造了企业的全部价值。 具体到财务价值创造的例子就很多，比如（1）税筹方面，经过合理筹划，给公司节约了一定的税赋资金：（2）筹资方面，采用了合理的融资方式，给公司优化了融资结构及节约融资成本；（3）资源配置方面，经过仔细对比，把有限资金投放到能给公司创造较大价值的地方；（4）通过建立财务共享系统，提高了财务会计运行效率，节约了一定的用工，等等，这些都是财务价值创造所涉及的方面。 《巴伦周刊》中文版：您认为普通投资者应该如何才能形成对财务数字的敏感度？是否有必要系统学习财务？ 吴建斌：在书中有这么一段话：我们不难发现，财务数字敏感度是指个体对财务数字的敏锐察觉能力，是用来评估个体对财务数字及其代表的意义所表现出的应激式反应与洞察力。 做财务工作，一定要对数字有敏感度。如果没有敏感度，就做不好财务。 如果你是一位财务负责人，每天都会读到很多数据，有来自财务报表的，有来自投资可研报告的，有来自各种汇报材料的，还有来自媒体的，等等。如果对数字不敏感，你不认识它，它也不认识你，就不会产生共鸣或联想。往往数字背后都是故事，如果你敏感，有可能就会得到新的认知，也许就会产生新的改进思路，也可能就会让企业避开一场灾难。 当然了，在商业社会中，如果你是一位企业管理者，或者参与企业管理活动，若能有财务知识，对管好业务帮助巨大。我期待未来人人都是经营者，人人都懂会计和财务。如此一来，对提升企业成为一个高收益组织帮助巨大。 如果你不能系统学习财务，起码要看得懂资产负债表、损益表及现金流量表，以及看懂这三张报表背后的逻辑关系。 《巴伦周刊》中文版：包括本书在内，您已经写过几本关于财务管理的专业书，但是我看您的豆瓣介绍里提到您写过的小说更多，为什么您会想用小说这种形式来讲述中国民营企业的故事，是因为这其中有一些难以公开言说的地方吗？ 吴建斌：我写过两本财务专业书籍：《财务智慧》《财务管理的本质》，还写过五本长篇财经小说：《海之子》《海之龙》《海之魂》《老板迷离》《博弈》。我还写过一本商业模式研究的书籍：《我在碧桂园的1000天》。 五本财经小说中，只有《老板迷离》是写民营企业的，而且四本小说都是以国企作为蓝本的。小说是一种很好的表达内心世界的文体，可以把自己想说的话和情节通过小说人物去实现。正像很多人说的那样，小说里的人名是作者起的名，也许是假的，但故事情节大都是真实存在的，我很喜欢这样的文体，能让作者放飞心情，游刃有余。总而言之，我从事写作不是为了挣稿费，而是为了把自己的思想、发现和期待总结出来。动机至善，了无私心。很期待我的读者有所收获，有所启发。

在外需放缓、内需波动的经济下行时期，推动房地产投资早日企稳对实现全年经济社会发展预期目标、保持经济运行在合理区间具有重要意义。从1-5月的数据看，房地产市场仍处于惯性下行阶段。房地产销售何时能够企稳？在需求端发生明显变化的情况下，销售增速是否还能大幅回升？房地产投资增速又会在何时见底？政策又应如何发力？本文将对上述问题展开讨论。 　　一、“销售底”何时到来？ 　　房地产投资企稳的重要前提是销售企稳。2021年以来，受“三道红线”“房地产贷款集中度”等规则影响，房企融资受到严重影响，销售回款成为房地产到位资金的主要来源。截至2022年5月份，定金及预收款和个人按揭贷款分别占房地产开发资金来源的31.7％和16.2％，二者合计占比将近一半。因此，销售回暖会使房企资金状况改善，有助于提高房企拿地和新开工的积极性。同时，销售回暖有助于抑制房价下行趋势，稳定预期，增加房企利润空间，进而加快房企拿地和新开工的速度。 　　释放购房需求是销售回暖不可或缺的前提，这需要放松限购限售和给予金融支持两方面共同配合。金融支持包括降低首付比例、下调按揭贷款利率、放松限贷标准等，这些举措有助于降低居民购房负担与成本。回顾过去房地产下行周期的经验，在放松限购和积极的金融支持下，商品房销售增速于半年左右后开始触底企稳回升。 　　从“政策底”领先“销售底”的规律看，本轮房地产下行周期可能于二季度末迎来销售底。央行于2021年9月率先发声“两个维护”，政策底开始显现。今年1月份，住建部提出“充分释放居民购房需求”，陆续有多个城市放松调控政策，2月住房销售面积增速下降幅度开始收窄。疫情的冲击导致3月销售增速再次大幅下降，本轮房地产下行周期销售底的出现将晚于历史经验。4月29日，中央政治局会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。预计下个阶段调控政策有望进一步放松，二季度后期可能将迎来销售底。 　　从个人住房贷款加权平均利率领先指标看，一季度个人住房按揭贷款利率步入下行通道。回顾2010年以来的三个地产短周期，2011年12月、2014年9月和2018年12月分别迎来住房贷款利率向下的拐点，并在2012年2月、2015年2月和2019年2月迎来销售增速向上的拐点，分别历时2、5和2个月到达下行周期的“销售底”，个人住房贷款加权平均利率领先销售一个季度左右。2022年以来，为充分释放住房需求，央行下调5年期LPR报价，多个省市也下调了住房贷款利率。一季度末，个人住房贷款加权平均利率为5.49％，较去年年底下降14bp，本轮房地产下行周期的按揭利率向下拐点开始显现，这似乎也预示“销售底”将在二季度末出现。 　　二、本轮周期销售触底回升幅度可能有限 　　本轮地产周期商品房销售触底后回升幅度有多大在讨论这些问题之前，首先需要分析影响商品房销售的四个因素在本轮周期和过去三轮周期表现的不同之处。 　　首先，迄今为止，住房贷款利率还未出现大幅度下调。回顾2010年以来的地产周期，2012——2013年和2014——2016年期间，房贷利率下调最大幅度分别高达142bp和244bp，销售面积增速从-13.6％和-9.2％上升至37.1％和33.1％，涨幅高达50.7和42.3个百分点。2022年一季度末，个人住房贷款加权平均利率出现下调，但较去年年末高点仅下调14bp，下调幅度远不及2010年后前两轮周期。 　　其次，限购限贷放松政策集中在局部省市。近日，二线城市南京、杭州、苏州、成都、郑州等和三四线城市西宁、泰州、安阳、菏泽等多个城市公布了购房鼓励措施，主要包括放松限购限售、下调首付贷款比例、放松公积金贷款政策、发放购房补贴等方面。与历史上相比，当前房地产调控政策仍聚集在城市层面，边际放松力度偏弱，在放松限购限贷方面，并无全国层面的政策出台。在2021年至今的下行周期中，房地产调控的放松政策仍然以地方层面为主，全国层面的仅央行下调房贷利率下限这一政策。在坚持“房住不炒”原则下，房地产政策将坚持“因城施策”的思路，预计本轮政策放松力度将介于2014——2015年和2018——2019年之间。 　　再次，购房信心偏弱。一方面，居民对未来收入的预期转弱，限制了人们加杠杆买房。央行2022年一季度调查数据显示，我国城镇居民未来收入信心指数为50％，处于历史较低水平。另一方面，居民对房价上涨的预期转弱。“买涨不买跌”的购房心理在房地产下行周期中加强了对商品房销售的冲击。数据显示，截至2022年一季度，样本城镇居民持有房价上涨预期占比为16.3％，为2015年6月以来的最低值。 　　最后，潜在首次置业群体规模收缩和城镇化增速放缓。回顾2000年以来的房地产市场，可以发现滞后25——27年的出生人数与商品房销售面积走势一致，这主要是因为首次置业群体通常集中在25——27岁的青年人群。其中，2009年的销售高峰对应了1984年出生人口小高峰（滞后25年）。随着社会经济的发展，人们的受教育程度显著提高，初婚年龄也逐渐推迟，商品房销售小高峰从对应滞后25年的出生人数转变为对应滞后26年的出生人数。2013年和2016年的销售高峰分别对应了1987和1990年出生人数小高峰（滞后26年）。2017年之后，26岁左右的人口规模呈现快速下降趋势，商品房销售增速也随之下降。与此同时，我国已经进入城镇化中后期阶段，城镇化增速将不断放缓。2021年我国城镇化率是64.7％，城镇化率增速为1.3％，较2020年下降0.58个百分点，较“十三五”期间平均增速下降1个百分点。由于今年并未有显著人口小高峰，同时叠加城镇化增速放缓的影响，潜在的购房需求也会相应受到影响。 　　基于上述原因，本轮地产下行周期销售增速回升幅度可能较为有限，将弱于过去的历史周期。 　　三、“投资底”何时到来？ 　　稳定房地产投资增长改善房地产企业的融资环境也是关键所在。2021年，房企融资环境全面大幅收紧。间接融资方面，房地产开发贷款增速持续下滑。截至今年一季度末，房地产开发贷款余额同比下降0.4％，比上年末低1.3个百分点，比2018年三季度减少近25个百分点，处于历史低位。直接融资情况也不容乐观。截至4月，房企内地信用债年内累计发行1820亿元，同比下降34％；地产美元债融资余额1943亿美元，同比增长18.3％，增速较去年年末下降8.5个百分点；股权融资功能基本消失。严峻的房地产融资环境在一定程度上制约了房地产开发投资增速的回升。 　　截至一季度末，房地产开发贷款余额12.56万亿元，同比下降0.4个百分点，是该数据统计以来首次负增长；个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9％，增速比上年末低2.3个百分点，比2016年末低将近30个百分点，住房金融环境需要进一步放松。4·29政治局会议和5·23国常会强调优化商品房预售资金监管。在政策积极推动下，下一阶段房企融资堵点有望逐渐打通，融资状况将逐步改善。 　　当前，土地市场初现回暖迹象。去年下半年以来，供给端的住房金融政策开始放松，包括并购贷款不计入“三道红线”，保障房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，支持民营企业发债融资等。与此同时，相较于2021年前两次土拍，2021年第三次土拍和今年前两轮土拍规则都有所放松，包括下调保证金、延长土地出让金交款期限、取消“限房价”“限销售对象”等措施，同时释放更多优质地块提振市场信心。从去年12月至今年4月，成交土地溢价率从2.5％连续四个月上升至5.2％，土地市场初现回暖迹象。经测算，土地溢价率变化通常领先地产投资三个季度左右。因此，从土地市场来看，房地产开发投资有可能在三季度企稳。 　　从流动性的角度看，M2同比增速持续回升。M2同比增速是地产周期较好的领先指标。在过去的地产周期中，M2领先房地产投资时间并不一致，有一个季度的，也有三个季度的。2021年12月，M2同比增速再次回到9％以上，结束了之前连续10个月下行的趋势；2022年5月M2增速达到11.1％，较上月上涨0.6个百分点，意味着房地产开发投资在今年三季度企稳的可能性较大。 　　根据国家统计局的解释，房地产开发投资是指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。从土地购置费和建安工程投资运行情况看，本轮房地产投资筑底时间可能较长。 　　2021年土地成交相对冷清，拖累了今年土地购置费增长。2021年，在销售回落、现金流紧张的情况下，房企拿地意愿低迷，土地成交价款同比不断下降，直到三季度后才止跌回升，全年仅增长2.8％。考虑到土地成交价款同比领先土地购置费同比10个月左右，今年土地购置费增长状况也不容乐观。2010年以来的三轮地产周期，前两轮房地产投资上涨主要是靠建安工程投资拉动的，2015——2018年的房地产投资上涨主要是由土地购置费增长拉动，土地购置费占房地产开发投资的比重也从2015年的18％上升至2021年的29.5％。因此，土地购置费的低迷对全年房地产开发投资的支撑也会下降，甚至会造成拖累。 　　销售回暖幅度有限和库存高企以及去年土地成交面积低迷将拖累今年新开工。回顾2015——2018年，受房地产供给侧去库存政策影响，棚改工程的推进促进商品房销售快速回暖，但房企新开工与扩大投资态度仍比较谨慎，较高的去库存压力造成了销售回暖期间建安工程投资并未出现明显上涨，甚至还有小幅回落。而在本轮地产周期，商品房库存处于历史高位，房企去库压力较大。去年土地成交占地面积大幅下滑导致房企土地储备不足，影响今年新开工进度，预计新开工增速仍会继续负增长一个阶段。因此，在高库存、房企现金流紧张以及销售回升幅度有限的多重因素影响下，建安工程支出增速有可能较低，甚至转负。 　　综上所述，在房地产销售反弹力度较弱、房企融资情况尚未明显好转、土地购置费和建安支出缺少支撑的情况下，本轮房地产投资可能于三季度触底企稳。在疫情得到有效控制的前提下，不排除房地产开发投资在四季度出现小幅回升的可能。 　　四、房地产仍需加大政策支持力度 　　短期来看今年经济下行压力较大，房地产作为支柱性产业，亟须发挥其“稳定器”作用。当前房地产市场仍处于探底过程，有必要从供需两端进一步推出有力度的政策举措，着力促进购房需求释放，改善房企融资环境，促进房地产市场平稳健康发展。 　　从需求端看，一是进一步提供稳定的居民住房信贷支持，适度下调房贷利率。当前全国个人房贷利率水平与2020年6月份水平相当，但较2016年二季度4.52％的利率水平高约90个基点。与此同时，全国住房公积金贷款5年期以上利率自2015年8月起就维持在3.25％的水平，而目前商品房销售状况与2016年同期相比下跌幅度更大。因此，建议全国范围内进一步下调房贷利率，适度下调公积金贷款利率。二是增加改善型需求的金融支持，减少非市场化限制性购房政策。相较于前两轮地产周期，本轮26岁左右拥有潜在住房需求人口规模处于下降阶段，同时本轮地产周期城镇化进程也开始放缓，这意味着首次置业需求群体规模缩减。但值得注意的是，1982——1987年出生的人口小高峰在今年进入35——40岁改善置业的窗口期。为充分满足改善型住房需求，可鼓励商业银行对满足具体条件（比如已还清首套房贷款）的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策，降低居民购房成本。三是应坚持因城施策，推动更多城市下调房贷首付比例。对于库存较高、土地财政依赖度较强的城市，可通过取消限购限购、降低首付比例等措施促进需求释放。对于库存水平偏低，需求本就旺盛的部分一线和强二线城市，可通过下调房贷利率、取消限购限售等措施促进房地产销售企稳回升，带动低能级城市销售回暖。 　　从融资端看，一是商业银行应加快开发贷审批和发放速度。一季度房企开发贷余额同比增速为-0.4％，是该数据自统计以来（2004年）首次出现负增长，商业银行对房企的资金支持远远不够。建议商业银行不停贷、不抽贷，保持预期稳定，满足房企合理的资金需求。商业银行需摆脱“一刀切”的固有思维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用状况和还款能力，增加对优质房企的贷款支持；二是创造宽松的融资环境，增加对优质房企的直接金融支持。受销售下滑、房企资信状况不佳和预期偏弱的影响，当前大多数民营房企发债情况仍未好转。建议后续适度增加优质民营房企的直接金融支持，包括债券融资、信托融资、股权融资、资产证券化ABS、供应链金融等。三是可考虑适当延长“三道红线”“房地产贷款两集中”制度的考核期，缓解房企现金流压力和债务压力，稳妥化解债务风险。四是对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，增加土地供给，重新激活土地市场。建议取消或调整竞高标准建设方案、竞自持或配建、现房销售等部分较为严苛的条款；建议适当降低保证金缴纳额度，延长出让金缴纳周期，助力房企控制拿地成本，提高参拍积极性。考虑到政策向投资传导的时滞性，适当的政策调整宜早不宜迟。

6月24日，广东省统计局发布数据显示，1—5月，广东完成房地产开发投资0.60万亿元，同比下降3.2%。其中，商品住宅投资下降0.5%，降幅1—4月收窄0.4个百分点。 　　1—5月，广东商品房销售面积同比下降29.1%，降幅比1—4月收窄0.6个百分点；其中，5月当月销售面积降幅比上月收窄11.0个百分点。 　　分区域看，1—5月，珠三角核心区房地产开发投资同比增长0.5%，增速由负转正。粤东西北房地产开发投资下降18.6%。

近日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2021年年度报告》，《报告》显示，2021年全国住房公积金各项业务运行平稳，住房公积金缴存额29156.87亿元，6611.21万人提取住房公积金20316.13亿元，发放个人住房贷款310.33万笔、13964.22亿元。截至2021年底，个人住房贷款率 84.18%。 　　住房公积金制度覆盖面进一步扩大 　　《报告》显示，全年新开户单位79.46万个，新开户职工2220.51万人。新开户职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位缴存职工占比达76.85%。全年住房公积金实缴单位416.09万个，实缴职工16436.09万人，分别比上年增长13.88%和7.23%。城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位缴存职工占比持续增长，上述单位缴存职工占当年全部缴存职工的52.14%。 　　租购并举保障缴存职工基本住房需求 　　《报告》显示，全年支持6611.21万人提取住房公积金，占实缴职工人数的40.22%，提取额20316.13亿元，比上年增长9.51%。其中，支持1353.93万人租赁住房提取1258.67亿元，分别比上年增长10.40%、5.90%；支持1.00万人提取住房公积金4.23亿元用于加装电梯等自住住房改造，分别比上年增长96.08%、100.47%。全年共发放个人住房贷款310.33万笔、13964.22亿元，分别比上年增长2.50%、4.52%，贷款利率比同期贷款市场报价利率（LPR）低1.05—1.4个百分点，偿还期内可为贷款职工节约利息支出约3075.40亿元，平均每笔贷款可节约利息支出约9.91万元。 　　更多高频服务事项实现“跨省通办” 　　2021年，全面上线运行全国住房公积金小程序，统一全国住房公积金线上服务渠道。全年通过住房公积金小程序为5073.08万人查询个人住房公积金信息，办理住房公积金异地转移接续55.23万笔、转移资金57.19亿元。各地均已建成住房公积金综合服务平台，业务办理渠道更加多样化。

2021年，全国住房公积金各项业务运行平稳，住房公积金缴存额29156.87亿元，6611.21万人提取住房公积金20316.13亿元。 　　这是住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行24日联合发布的《全国住房公积金2021年年度报告》所披露的信息。 　　根据报告，截至2021年底，个人住房贷款率84.18%。住房公积金制度覆盖面进一步扩大，缴存职工结构更加优化。全年新开户单位79.46万个，新开户职工2220.51万人。 　　新开户职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位缴存职工占比达76.85%。全年住房公积金实缴单位416.09万个，实缴职工16436.09万人，分别比上年增长13.88%和7.23%。 　　城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位缴存职工占比持续增长，上述单位缴存职工占当年全部缴存职工的52.14%。 　　重庆等6个城市稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作，多措并举帮助灵活就业人员在城市稳业安居，助力解决大城市新市民的住房问题。截至2021年底，试点城市共有7.29万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中多数是新市民、青年人。

为进一步做好就业和教育帮扶工作，6月22日，中建一局携手康县政府组织开展“帮扶送岗助振兴 筑爱共建展未来”主题活动，打出“就业+教育”帮扶组合拳，助力康县推进乡村振兴。 　　就业帮扶 奏响乡村振兴新乐章 　　“现在一个月能挣五六千块钱，项目团队也很关心我们的生活与工作，感觉生活一下子就有奔头了。”目前正在中建一局四川国创产业园A地块项目务工的康县籍工友张永金笑着说。 　　今年2月来到项目后，张永金和工友们参加了项目部组织的木工、钢筋工等实操培训以及安全、消防知识培训，不断提升工作技能。如今，张永金成为拥有一技之长的钢筋工，干劲更足，工作更加熟练，收入也在不断增长。 　　张永金并非个例。据了解，中建一局近年来充分发挥企业用工优势，通过定向招工、搭建劳务信息平台、劳务输出服务等方式，累计吸纳康县籍工友1000余人，带动工友就业致富，为实现乡村振兴贡献力量。 　　活动当天，中建一局相关工作负责人到康县乡镇实地考察，并召开劳务协作对接座谈会，详细了解康县乡村振兴及劳务基地、教育教学以及特色产业基地发展等情况。作为中建集团康县定点帮扶牵头单位，中建一局在就业帮扶、改善教育、产业升级等方面推出系列举措。 　　“未来，中建一局将继续与康县政府加强合作，通过技能培训、打造成建制班组、推荐优秀单位注册劳务公司等方式，让康县工友端稳就业饭碗，为乡村振兴注入‘源头活水’。”中建一局西南分局局长陈善雄说。 　　筑爱书屋 点亮乡村教育新星火 　　22日，中建一局与康县政府在康县岸门口镇中心小学开展“筑爱书屋”体育用品捐赠活动。 　　活动上，为表达感谢，岸门口镇中心小学的学生代表为出席活动的嘉宾戴上红领巾。随后，在与会人员的共同见证下，陈善雄代表中建一局向岸门口镇小学捐赠体育用品。陈善雄表示，中建一局坚持扶志与扶智相结合，扎实推进康县定点帮扶，积极采取“一对一”结对帮扶、改善教育基础设施等方式，助力康县持续提升教育质量。 　　这是中建一局“筑爱书屋”志愿服务活动第三次走进甘肃康县。据介绍，自2018年启动以来，筑爱书屋”活动以政企合作、校企合作的方式，为学校筹集书籍、体育用品、学习用品等，为学校学生搭建公益图书室。 　　中建一局将继续发挥企业优势，以“就业+教育”为着力点，激发内生动力，为康县乡村振兴贡献力量。

近日，由长三角一体化示范区执委会联合上海、苏州、嘉兴三地住房公积金管理委员会联合印发《关于长三角生态绿色一体化发展示范区试点异地租赁提取住房公积金的通知》(以下简称《通知》)，创新试点在长三角生态绿色一体化发展示范区内，支持职工提取住房公积金支付异地房屋租赁费用。 　　《通知》明确，试点区域为上海市青浦区、江苏省苏州市吴江区、浙江省嘉兴市嘉善县。职工及配偶(以下统称申请人)符合以下条件的，可以申请提取申请人住房公积金账户内的存储金额，用于支付异地房屋租赁费用：申请人符合住房公积金缴存城市租赁提取条件；申请人任意一方在一体化示范区内缴存住房公积金；申请人在房屋租赁城市无自有住房，且在一体化示范区内跨区域租赁住房。一体化示范区异地租赁提取方式和额度参照缴存城市提取方式和额度执行。 　　以嘉善为例，在具体办理时，申请人在嘉善政务服务中心住房公积金窗口或受托银行延伸服务网点，申请办理异地租赁提取住房公积金业务。嘉善分中心受理提取申请后，依托住房公积金“跨省通办”工作机制向租赁地公积金管理机构核实申请人信息。 　　租赁地公积金管理机构核实情况后将信息反馈给嘉善分中心，嘉善分中心审核通过的，提取资金按规定转账到申请人本人账户。 　　提取额度为每人每月1500元。缴存职工当月未及时办理租房提取，可多月累计提取，最长提取期限不得超过12个月。如住房公积金个人账户余额不足提取额度时，按个人账户余额提取住房公积金。

近日，住房和城乡建设部等八部门发布通知，要求推动阶段性减免市场主体房屋租金工作，帮助服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力。根据通知，被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。 　　通知提出，对出租人减免租金的，税务部门根据地方政府有关规定减免当年房产税、城镇土地使用税；鼓励国有银行对减免租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。因减免租金影响国有企事业单位经营业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。非国有房屋出租人对服务业小微企业和个体工商户减免租金的，除同等享受上述政策优惠外，鼓励各地给予更大力度的政策优惠。通知同时明确，通过转租、分租形式出租房屋的，要确保租金减免优惠政策惠及最终承租人，不得在转租、分租环节哄抬租金。 　　通知要求，各地住房和城乡建设部门负责做好阶段性减免市场主体房屋租金统计汇总工作；各地财政、税务部门负责做好房产税、城镇土地使用税减免政策落实情况统计工作；各地人民银行、银保监部门负责做好贷款支持政策落实情况数据收集工作；各地管理国有房屋的住房和城乡建设等部门负责做好所管理的出租房屋租金减免情况统计工作；各地市场监管部门要加强市场主体信息共享，配合做好统计工作。

6月22日，在最后4宗地成交之后，西安市首轮集中供地终于顺利收官。首轮集中土拍共成交了23宗地，土地面积合计1635.375亩，土地收入约为244.665亿元。 　　首轮土拍244.665亿元收官 　　高新区仍占成交首位 　　4月29日，西安2022年首批集中供地公布，共计34宗2303.359亩。从6月初开始，本次集中供地就开始了分批成交，截至6月22日，三轮竞拍已经全部结束。从成交数据来看，共成交23宗居住用地，总面积约为1635.4亩，土地出让金共244.665亿元。有11宗地块因不同原因未能成交。 　　2021年西安首批第一场土拍收官，累计成交16宗地、合计出让金额约为92.28亿元。今年较去年第一轮集中供地来看，不管是成交的地块数量，还是成交的土地总金额，都有非常明显的增量。从成交的区域来看，本次集中供地不管是供应还是成交，都以主城区为主。分区域来看，高新区共成交7宗576.94亩居住用地，占比总量35.3%，土地出让金为135.29亿元，占比55.3%，是本次土拍成交中面积和金额最大的区域。此外、长安区、灞桥区、经开区土地成交面积均在百亩以上，出让金均超15亿元。 　　从土拍规则看，对比去年“限房价、定品质、竞地价”的要求，本轮土拍也有很多变化，例如不再要求配建自持、配建公租房等，对于房企来说，成本测算会更加灵活，拿地限制也放松不少。 　　央、国企拿地超8成 　　土拍拿地成本下降 　　从拿地企业来看，今年首轮集中供地仍是国企占主导地位。成交23宗居住用地中，国企共摘地20宗，占比87%，民企仅3家拿地。中海、保利、中铁建、中铁、中冶、中建等央企在高新区、港务区重点布局，而高新地产、紫薇、天地源的拿地意愿仍旧在高新区。去年集中供地中大放异彩的龙湖和金茂，今年并未有拿地动作。 　　在本轮土拍中，依旧收获了几宗万元地。根据统计，成交的23宗地块，其中底价成交15宗，占比65%，溢价地块8宗，占比35%。其中还有4宗地块摇号成交。另外，新增的4宗万元地均位于高新区，楼面地价约12623-12785元/㎡之间，并未突破去年土拍的最高楼面价。这4宗万元地的诞生意味着西安住宅楼面地价破万的地块已接近50宗。 　　沈视楼市主理人沈玮认为，今年首轮土拍价格普遍有所下降，虽然有地价基数仍在万元以上，但并未突破现存的“地价天花板”。拿地成本的下跌以及土拍规则的调整，今年拿地房企的利润空间应该会优于去年。从去年到今年，集中土拍大多数都是国企和央企托底，但一些国企的开发速度不如民企，可能也会导致明年供应量和供应速度下降。 　　浐灞新盘价格突破4万+ 　　改善项目核心仍是产品力 　　据不完全统计，今年全年预计有37个纯新盘项目入市，其中楼面价过万的项目有19个，占比超过一半，这也就意味着2022年有不少项目房价将超过2万元/㎡。今年以来，已经有不少万元地项目进行了价格公示和登记。例如位于高新三期区域的中国铁建西派国樾、高新金茂悦园，以及位于航天区域的绿城春和印月，均已摇号开盘。 　　而近期公示的几个楼盘价格，也是刷新了西安很多区域的房价。位于航天区域的，招商华宇长安玺，精装均价29259.29元/㎡，刷新了航天区域的价格。而浐灞区域三盘公示价格均超过3万+，更是引起了业内的震动。位于浐灞区域的招商西安序毛坯均价38692.37元/㎡，位于浐灞区域的招商央玺毛坯均价32648.97元/㎡；同样位于浐灞区域的上实启元，精装均价30516.73元/㎡。而且这三个项目中，都有不同数量的单价突破4万的房源。 　　沈玮认为，改善项目要靠产品力推动成交量，而不是靠土地价格推动周围新房价格的上涨。西安终极改善群体有限，如果没有非常明显优势的产品力，去化压力会比较大。

入住小区12年来，业主违法加盖似乎成了普遍现象，小区楼底花园、楼顶露台建设的“阳光房”越来越多，除了施工扰民外，不少业主们对这些违建的安全性产生了怀疑，希望能够尽快拆除。 　　业主：小区2010年交付后 　　违法加盖现象一直存在 　　“2010年交付后，底层住户在家门口的小花园加盖房屋，顶层业主在楼顶露台加盖玻璃房，五花八门的。按规定来说是不允许的，那就看你有‘门路’没有……”对于小区中违法加盖的情况，一位业主这样说。 　　近日，不少市民通过华商报新闻热线029-88880000反映，西安市长安区国色天香小区违规搭建加盖严重，小区楼顶及一层均存在违规加盖，不仅施工扰民，影响小区整体美观，同时也存在很大的安全隐患。 　　小区业主介绍，国色天香小区位于长安区韦郭路，地处长安大学城核心地段，2010年小区一期交付后业主陆续入住，加盖现象从那时起便一直存在。 　　最让业主们头痛的是，虽然多次向政府部门反映，但加盖的行为至今仍然存在，“长安区房管局曾对物业下发了整改通知书，物业也对有违法加盖行为的业主下发了整改通知，要求限期拆除恢复原貌。城管部门也来小区进行过强拆……但反反复复，屡禁不止。”一位业主说。 　　现场：底层花园违建随处可见 　　现场仍有工人施工 　　6月23日上午，华商报记者来到国色天香小区，经过走访发现，临近西长安街的小区一期中的违建数量较多且明显，国色天香一期共有多层洋房16栋楼，其中每栋楼一层住户家南北屋外分别有一片可供自家使用的封闭式小庭院，小区内的不少违建便是由业主加盖在了这片区域，位置大都位于房屋北侧的庭院，违建与单元门走廊处相连接。 　　“就和封阳台一样，刚开始说款式都要一致，最后却都乱了套了，各盖各的，业主们肯定不愿意。”一位业主说。根据记者走访中的大概统计，在小区一期的16栋楼底层外，共有36处加盖的房屋，这些加盖的建筑风格各不相同，有的为纯木质搭建、有的为砖混搭建上方铺设了石棉瓦，还有的则是钢架结构搭建起的玻璃房，有些则是在庭院中搭建的非封闭式的亭子。 　　在一住户家的北侧庭院处，现场正有人员进行施工改造，施工人员表示正在为业主搭建阳光房做准备，“先把防水做上，阳光房目前小区物业暂时不允许弄，去年弄的比较多。”看到记者有兴趣，这位施工人员留下了电话，表示需要可以联系，“价格看用什么材料来做了，平均在1200元/平方米，现在暂时不好弄。” 　　随后，在小区物业西安国信物业服务有限公司国色天香物业服务中心，工作人员称，经政府部门认定，小区一期二期共96户违建，物业均下发了整改通知书，但截至目前还没有业主主动整改的，具体怎么解决怎么拆除，均由社区进行组织。工作人员称，城管已下发整改通知并交到业主手中或贴在门上，“这些加盖的违建时间都比较早，起初并不重视这个问题，现在是禁止再建设了。”工作人员说。 　　社区：曾摸排违法加盖96处 　　物业去年就下发过整改通知 　　6月23日上午，记者来到长安区郭杜街道居安路第一社区，负责此事的社区工作人员称，社区得知情况后第一时间和物业对接，物业也向业主下发了整改通知，同时社区将此安全隐患上报给了街道，街道向辖区住建局和自规局发函，“去年5月发过整改通知，但业主不配合，有时敲门也无人应答。” 　　在社区人员出示的一份2021年5月26日由西安市自然资源和规划局长安分局向长安区城市管理和综合执法局发出的《关于国色天香小区违法建设的认定函》中，记者看到：“接到大量市民投诉，反映国色天香小区违法加盖问题，经现场查看，违法加盖现象普遍存在，根据区住建局摸排结果，涉及违法加盖96处，以上建筑未取得《建设工程规划许可证》……”处理意见为拆除。 　　城管执法大队：目前正联系勘验违建 　　由物业先行沟通自行拆除 　　6月23日下午，记者联系到长安区城市管理和综合执法局行政执法大队，工作人员称，由于小区物业前期监管不力，几乎每栋楼上都有违法建筑，目前工作是联系加盖的业主做笔录、勘验房屋等工作，对争议较大的违建业主进行谈话，联系进行处理。 　　“去年下半年已经给物业下达了整改通知，让物业先去和业主们沟通看能否自行拆除，能协调就协调，并向上级汇报。”工作人员说，目前还没给加盖的业主下达正式的限期整改通知，物业如果协调不下来，下一步他们将入户下发法律文书，但也存在业主无人在家及拒收等困难因素。

6月23日晚间，万达电影发布公告，称将于近日开展“万达电影2022年股东回馈”活动。具体来看，公司股东能够以1元价格获得观影券礼包一份(平均市场价值200元至400元)，以及以200元价格购买公司400元至尊储值卡一张(即买200元赠送200元)。 　　公告显示，6月23日15:00交易结束后，当天在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的持有公司股份500股(含)以上的股东皆可申领登记参加活动。 　　据同花顺数据显示，截至今年一季度末，万达电影股东总人数为13.05万户。 　　值得一提的是，这并非万达电影首次以低价购票的形式回馈股东。2021年8月份，万达电影亦发布公告，以低价购票以及类似充值满赠的形式回馈股东。 　　清华大学影视传播研究中心副主任梁君健分析，万达电影通过低价购票形式回馈股东的背后有着特殊的行业背景。 　　据万达电影此前披露的2022年一季报显示，受疫情影响，公司经营业绩受到较大影响。 　　“万达电影在当下时点推出这样的股东回馈活动或许有两方面原因。”梁君健向记者谈道：“一方面，通过这种形式，万达电影能够推动更多的消费者走进电影院，提振行业景气度；另一方面，作为一家知名上市公司，万达电影通过发布公告的形式宣布回馈股东，也有助于提升舆论和公众对于电影行业的关注度。” 　　在梁君健看来，无论从哪方面来看，万达电影选择在此时以低价购票的形式回馈股东，都有利于电影行业的复苏。 　　事实上，上市公司通过为自家产品“带货”的形式回馈股东的现象并不罕见。日前，国产手表品牌上市公司飞亚达曾发布公告，称符合条件的公司股东可在核验股东身份后以优惠价购买公司旗下的部分表款；卫生用品行业可靠股份曾于6月15日披露，称符合条件股东可领取股东专属优惠券；家电行业长虹美菱则宣布准备了“股东专享价”产品；食品饮料行业的贝因美也表示为符合条件的股东准备了“股东专享”礼盒…… 　　透镜公司研究创始人况玉清认为，上市公司通过开展发放优惠券、低价购物等活动回馈股东，一方面意在“带货”，向股东推荐自家产品；另一方面则意在通过创新的手段进行市值管理。 　　“股价表现取决于上市公司的业绩水平。”况玉清表示，上市公司愿意让利回馈股东值得鼓励，但与此同时，不能寄望仅靠回馈股东的形式提振业绩以及股价。

广州诗尼曼家居股份有限公司(以下简称“诗尼曼家居”)近期披露招股说明书，公司拟在创业板发行不超过2420万股，募集资金约4.81亿元，其中5000万元补充流动资金，4亿元拟投向湖北荆门产能建设项目二期，3147.08万元投向信息化升级建设技术改造项目。 　　资料显示，诗尼曼家居的主营业务是定制衣柜、定制橱柜、铝合金门窗及其他全屋配套家具产品的研发、设计、生产和销售。招股书披露的同行可比公司有索菲亚、欧派家居、好莱客、皮阿诺、顶固集创、有屋智能、玛格家居和科凡家居。目前，诗尼曼家居已形成“诗尼曼”和“AI 家居”双品牌，截至2021年底的经销商有1893家，经销商门店1918家。 　　2019-2021年，诗尼曼家居分别实现营业收入8.35亿元、9.21亿元和11.56亿元，净利润分别为6313.85万元、5188.07万元和6625.58万元，毛利率分别为34.49%、30.41%和31.93%。其中，大宗业务收入分别为7801.16万元、19985.25万元和19933.6万元，占主营业务收入的比例分别为 9.48%、21.90%和17.45%。 　　不过，由于大宗客户业务快速发展，诗尼曼家居报告期内应收账款大幅增加。2019-2021年，公司应收账款账面余额分别为6948.15万元、11406.52万元和15892万元。诗尼曼家居称，由于部分房企出现经营恶化或现金流问题，信用风险凸显，公司部分客户应收账款存在无法全部按期收回的风险。 　　招股书显示，2019-2021年底，诗尼曼家居的资产负债率分别为62.08%、62.82%和61.8%，而可比公司平均值分别为42.6%、45.57%和49.18%。 　　对于报告期内资产负债率较同行业可比公司偏高的原因，诗尼曼家居给出的解释是：一方面，同行业可比公司经营规模相对较大，股权融资能力强，通过上市首发、再融资募集资金后，资产负债率大幅降低，而公司主要通过内部经营积累、银行借款方式获取资金建设湖北生产基地、扩大产能；另一方面，公司收到与湖北生产基地建设相关的政府补助所形成的递延收益余额较大，导致公司非流动负债金额相对较大。 　　招股书还提到，2019年11月4日，诗尼曼家居收到广州市税务局第二稽查局出具的《税务行政处罚决定书》(穗税二稽罚[2019]150112 号)，因公司外购礼品用于促销推广并无偿赠送给消费者，未按规定代扣代缴个人所得税，对少代扣代缴的个人所得税税款80436元处以50%的罚款40218元。诗尼曼家居已足额按期缴纳全部罚款及少代扣代缴的个人所得税和滞纳金。

上清所今日发布的消息显示，江东控股集团有限责任公司(简称“江东控股”)拟发行2022年度第二期中期票据，计划募集资金10亿元，拟全部用于偿还银行间债务融资工具到期本金部分。 　　截至募集说明书签署之日，除本期中期票据的注册发行以外，江东控股及其下属子公司待偿还债务融资工具及融资债券余额为336.52亿元。其中，超短期融资券18亿元，非公开定向融资工具69亿元，中期票据44.8亿元，公司债券138.4亿元，债权融资计划66.32亿元。 　　据中国网财经记者了解，江东控股2022年以来已经发债多次，2022年度第一期和第二期超短融资券，合计发行金额18亿元；2022年度第一期中期票据发行金额9.8亿元。

近日，河南建业旗下楼盘开展“大蒜换房”促销活动备受关注。大蒜如何换房？是噱头吗？ 　　日前，《证券日报》记者实地探访了河南省开封市杞县建业城售楼部，看到售楼部门前竖立着“5元/斤大蒜换房”的大幅海报，且售楼大厅内也有三幅大小不同的同主题海报。不过，记者在售楼处逗留约一个半小时，期间只有一名意向购房者，一通咨询大蒜换房事宜的电话，并未见到以大蒜换购房产的购房者。 　　“不收蒜也不要蒜” 　　河南省开封市杞县有大约70万亩大蒜种植面积，是我国重要的大蒜种植、加工、贮藏和出口基地。 　　上述建业城项目位于杞县文化广场西侧，在售户型包括103m2至135m2的三房，143m2至180m2的四房以及200m2以上的复式，项目共有1000多套房源，目前尚有三百余套待售。 　　建业城“大蒜换房”促销与当地房地产销售情况密切相关。根据克而瑞5月27日发布的开封房地产市场白皮书，目前开封新房市场成交量已跌至近4年最低。相对于2019年的价格峰值，2021年下半年以来，楼市一直处于下行周期，2022年前4个月成交量仅为去年的两成。 　　据了解，建业城“大蒜换房”促销活动始于今年5月底，早在5月22日，就曾有建业城工作人员在抖音平台发布有关“大蒜换房”的短视频；5月23日，杞县建业城公众号也发布了以《5元/斤大蒜换房，爱心助农，轻松安家》为题的宣传稿。 　　建业城售楼处工作人员对《证券日报》记者表示：“今年杞县大蒜价格较低，销售也不太好。‘大蒜换房’其实是我们根据杞县特色农产品推出的购房补贴政策，实际上我们不收蒜也不要蒜。这个活动的截止日期是6月25日。” 　　也就是说，无论购房者有无大蒜，都可以参与所谓“大蒜换房”，享受开发商给予的“变相”购房补贴。 　　资深房产评论人陈雷对《证券日报》记者表示：“近年来房地产市场放缓，开发商需要快速回款，回款最好的办法就是降价，但降价会引发一系列问题，比如前期高价购房的业主维权等，所以只能通过其他方法变相降价。” 　　“最高可获补贴7万元” 　　事实上，杞县建业城5元/斤的大蒜收购价远高于市场价。根据国际大蒜贸易网数据，6月23日杞县产区杂交红蒜价格区间为1.3元/斤至1.8元/斤。 　　上述售楼处工作人员表示：“现在大蒜市场价格平均约1.5元/斤，我们推出5元/斤大蒜换房活动，相当于每斤大蒜给予3.5元的补贴，购房者最高可享受2万斤大蒜的补贴，相当于最高可获补贴7万元。根据首付金额的不同，按1万斤大蒜、1.5万斤大蒜和2万斤大蒜三个档次对购房首付款进行补贴。” 　　也就是说，建业城购房者最高可享受到7万元优惠。 　　清晖智库创始人宋清辉对《证券日报》记者表示：“‘大蒜换房’背后是房企促销多样化，目的还是加速去库存和加强销售回款。目前，一些地方房地产市场修复进展缓慢，不及预期。” 　　而河南建业“大蒜换房”营销也确实收获颇丰，有网上流传数据显示，5月22日至6月6日期间，建业城楼盘获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套。 　　不过，对于此次活动的具体效果，上述售楼处工作人员并未向记者详细透露，只是表示，“目前，已经成交30多套，具体数额要等公司进一步的披露。” 　　加速销售盘活资金 　　浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林对《证券日报》记者表示：“当前港股建业地产的负债率很高，已超过90%，所以的确需要增强流动性来防风险。” 　　“很多房地产企业正需要通过销售来回收流动性，尤其是那些存在偿债压力的企业，而降价促销依然是回收流动性最有效的办法。然而部分地区对于房地产降价促销是有限制的，房企花式促销可能是为了绕过这些限制。”盘和林如是说。 　　建业地产2021年年报显示，公司去年实现营业收入419.59亿元，同比下降3.1%，归母净利润6.05亿元，同比减少66.4%。现金及现金等价物由2020年的226.19亿元降至2021年的59.02亿元，同比下降73.91%。 　　此外，记者注意到，建业地产今年上半年销售也不容乐观。根据建业地产公告的2022年前5个月销售数据，公司取得物业合同销售总额110.67亿元，同比减少48.6%；总合同销售建筑面积147.48万平方米，同比减少47.3%；每平方米平均销售价格为7504元，同比减少2.5%。 　　值得一提的是，6月21日，河南省人民政府发布了《河南省贯彻落实稳住经济一揽子政策措施实施方案》，提出推动房地产平稳健康发展政策落地见效，具体主要包括，支持各地从当地实际出发，“一城一策”研究出台促进房地产业良性循环和健康发展的政策措施。各地采取发放购房券、购房补贴、契税补贴等方式，支持人才购房落户和城乡居民合理住房需求等十五条措施。 　　建业地产项目主要集中在河南省，在河南着力推动房地产市场平稳健康发展的背景下，建业地产将迎来怎样的变化？《证券日报》记者将对此跟踪报道。

受连续加息影响，英美房地产相关服务行业出现大面积倒闭或裁员，显示贷款成本加大对楼市景气度冲击显著。 　　摩根大通22日表示，已开始裁减不动产抵押贷款部门的员工。通胀上扬和房贷利率升高，正导致美国楼市景气减弱。 　　据彭博社报道，将有超过1000名摩根大通员工受到影响，其中约半数将调到其他部门。摩根大通在全球约有273948名员工。 　　报道称，因购房需求趋缓，不动产开发商Compass和Refidn上周也宣布裁员。 　　美联储主席鲍威尔15日宣布加息75个基点，为1994年来最大涨幅。目前美国5月现房销售降至两年低点，且房价中位数创新高，每户价格首度冲破40万美元。 　　不止在美国，英国房地产业者也因加息效应受到冲击，破产数近几个月来激增。 　　英国《金融时报》本周报道，根据税务和顾问公司Mazars的数据，今年头三个月，英国有81家房地产投资公司破产，创下逾十年来最高单季数字，也比去年最后一季46家公司破产的数字显著增加。 　　报道指出，这些破产企业包含在疫情前以融资借贷炒作开发项目的业者，以及在疫情封锁期间经营不力的商业房东。 　　现在，英国央行正通过加息来控制高企的通胀，房地产公司面临借贷成本攀升带来的生存威胁。英国央行上周连续第五次加息，基准利率升至1.25%。 　　Mazars合伙人戴克表示：“近期，租金被拖欠，债权人上门要债，一连串加息更是雪上加霜。不幸的是，进一步加息仍可能接踵而至，更多破产将如影随形。”

住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、人民银行、国务院国资委、税务总局、市场监管总局、银保监会近日印发《关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知》，要求各地结合自身实际，统筹各类资金，拿出务实管用措施推动减免市场主体房屋租金，确保各项政策措施落地生效。 　　通知要求，被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。对出租人减免租金的，税务部门根据地方政府有关规定减免当年房产税、城镇土地使用税；鼓励国有银行对减免租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。 　　各级履行出资人职责机构（或部门）负责督促指导所监管国有企业落实租金减免政策。有关部门在各自职责范围内指导各地落实国有房屋租金减免政策。非国有房屋出租人对服务业小微企业和个体工商户减免租金的，除同等享受上述政策优惠外，鼓励各地给予更大力度的政策优惠。 　　据了解，该通知是贯彻落实《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》要求，配套印发的一项重要政策措施，旨在推动阶段性减免市场主体房屋租金工作，帮助服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力。 　　通知提出，各地住房和城乡建设、发展改革、财政、人民银行、国资、税务、市场监管、银保监等部门要加强沟通协调，各尽其责，增强工作合力，共同做好阶段性减免市场主体房屋租金相关统计上报工作。各地要充分发挥12345政务服务便民热线作用，建立投诉电话解决机制，受理涉及租金减免工作的各类投诉举报。住房和城乡建设部会同国家发展改革委等7部门加强协调指导，及时发现问题，督促各地切实采取措施推动政策落地见效。

近日北京市住建委联合团市委等单位，共同举办毕业季租房服务进校园系列活动。此次活动共筹集约9万套（间）房源，并提供中介费打五折，减租金、免押金等优惠活动，为毕业季毕业生租房保驾护航。 　　数据显示，今年全国高校毕业生规模首次破千万，北京地区高校毕业生人数达26.8万。受疫情等因素影响，大部分在京高校学生线下租房面临实际困难。为此，北京房地产中介行业协会发起倡议，组织企业提供适配房源和优惠服务。北京市住建委、团市委组织搭建平台，在协会、高校搭建线上服务专栏，展示房源信息和优惠措施，并且提供政策宣讲、租房服务引导和咨询、监督投诉等多项服务。团市委、北京市学联组织有关高校，采集毕业生租房需求，推动供需精准匹配。 　　值得一提的是，本次活动房源已全部纳入租赁管理服务平台房源审核、网签备案和资金监管，最大程度解决毕业生租房后顾之忧。北京房地产中介行业协会会长李峰岩介绍，此次活动依托线上平台开展，受众群体由应届本科生为主扩展到研究生、高职院校毕业生、2021年离校未就业毕业生等。目前有20家租赁中介机构积极响应活动，募集房源约9万套（间）。 　　此外，此次提供的房源优惠措施力度大，原则上居间租赁的中介费打五折，长租公寓免押金、减租金、可月付、服务费打折。不少企业还同时给予过渡期、免费换租、搬家、保洁等优惠。 　　北京市住建委有关负责人表示，参与企业要严格房源发布，杜绝不合规房源、违法群租行为，同时对参与活动房源，租赁中介机构收取的押金、超过3个月部分的租金，全面实施资金监管。

阿联酋政府发布的最新报告显示，阿联酋2022年第一季度房地产业出现快速增长，来自全球各地的投资者纷纷涌入阿联酋，其中高端地产成为最热门的投资目标。 　　在迪拜，2022年第一季度别墅及公寓的平均租赁价格同比增长近40%。这主要得益于阿联酋“十年黄金签证”的签发以及新冠肺炎疫情防控措施的逐步放开，吸引了更多国际投资者选择迪拜作为投资市场。此外，“2020迪拜世博会”的成功举办也为房地产业发展注入了动力。当前，迪拜房地产市场别墅的需求更为强劲，年租金较上季度上涨了25%，其中以“迪拜山”及“阿拉伯牧场”为代表的高端社区涨幅更是达到45%以上。新冠肺炎疫情以及俄乌冲突造成的投资市场恐慌促使更多投资者选择迪拜作为避险地，大量国际资本涌入推高了迪拜的房地产市场价格。数据显示，迪拜的别墅租赁市场有望在2022年底恢复到2014年的峰值水平，租金也将随之进一步提升。 　　在供应端，由于新冠肺炎疫情导致部分房地产项目停工或延期，市场供应出现缺口。整个迪拜2021年第四季度仅交付了不到4000套公寓，2022年第一季度也只交付了6250套公寓以及250套别墅，大批在建房地产项目的交付时间将延后。预计到2022年底，迪拜将有29000套公寓以及3250套别墅完成交付，此前备受国际投资者关注的热点房地产项目也将推迟到2023年进入市场。市场供应短缺使得迪拜房地产市场呈现出一房难求的景象，这与2021年初市场的萧条形成了鲜明对比。 　　不仅在国际化程度较高的迪拜，而且阿布扎比的房地产市场也展现出强劲的增长势头。与迪拜房地产受全球投资趋势变化推高不同，阿布扎比房地产业的蓬勃发展更多得益于当地市场的需求变化。新冠肺炎疫情使得更多当地业主希望拥有更安全的居住环境以及更优的居家办公条件。基于此，阿布扎比的别墅租赁市场呈现出一派欣欣向荣的景象，尤其是萨迪亚特岛及亚斯岛的房地产项目租金同比增长5%，而且由于新建房地产项目推迟交付，市场甚至出现部分热点地区无房可购、无房可租的情况。但对别墅需求的增长也使阿布扎比市场对公寓的需求有所下降，此前备受投资者追捧的公寓区瑞姆岛房屋租赁价格有所下降。在市场供应方面，2022年第一季度，阿布扎比总共交付了3800套住宅，分布在阿布扎比的不同地区，预计到2022年底，阿布扎比房地产市场将有9588套新建住宅，其中71.1%位于亚斯岛和瑞姆岛。 　　阿联酋央行公布的数据显示，2021年第四季度，阿联酋的非石油经济同比增长7.8%，受经济向好及政府投资鼓励政策的积极影响，阿联酋的房地产市场将保持当前强劲增长的态势。随着阿联酋政府支持在阿居民跨国远程办公政策的推进以及签证政策的进一步放宽，阿联酋房地产市场的增长有望持续一段时间。

存量房市场权威研究机构近日发布的数据显示，基于有效疫情防控，5月全国重点40城住房租赁市场整体呈现修复趋势。此前受抑制的租赁需求继续释放，同时，由于高校毕业生集中进入租赁市场，预计6月租赁市场将继续升温。 　　数据显示，5月全国重点40城租赁成交量环比增加17.6%，其中36个城市的租赁成交量环比增加，但北京、天津、深圳、河北廊坊的租赁成交量环比减少。 　　业内分析师潘浩对《中国消费者报》记者表示，大多数城市租赁市场成交量环比增加的主要原因是，5月疫情防控形势好转，部分受抑制的租赁需求开始释放，同时高校毕业生也陆续进入租赁市场，提高了住房租赁市场的热度。上海、长春、哈尔滨等个别城市的租赁成交量迎来较大幅度的环比上涨。 　　值得关注的是，租赁需求的回暖导致个人房东出租的房源租金波动较大。4月以来，除成都以外，全国重点城市个人房源租金均开启了小幅上升趋势。北京4月的租金挂牌价已逼近2021年的峰值水平。上海个人房源租金上浮情况同样明显，4月的个人房源租金环比上涨3%，5月环比上涨了6%，并以每平方米破百元的价格排在了全国55城之首。 　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前来看，租客所反映的房租上涨现象多存在于个人房东出租的场景中。 　　相较而言，长租机构的房源租金较为平稳。业内人士分析认为，在疫情期间，个体房东受影响损失较大，往往会通过降租的方式缩短空置期。当疫情缓和后，个人房东对出租需求预期回暖，就会抬高出租价格，导致个人房源租金的上涨。相比之下，依托长周期托管与专业洞察，长租机构的房源租金水平受突发因素影响较小。在疫情期间，长租机构还推出了优惠、让利举措。 　　潘浩建议，房东应适当降低租金收益预期，参考同地段中介、机构等租金水平，设置合理的租金区间；租客群体不宜以价格为唯一标准，而是要多方面关注房源品质，才能找到价格合适、品质优良的房源。