北京市住建委昨天发布《关于印发北京市住房城乡建设系统〈北京市住房租赁条例〉行政处罚裁量基准的通知(征求意见稿)》，明确了《北京市住房租赁条例》中相关行政处罚的裁量基准。其中，租赁企业发布虚假房源最高将处20万元以上30万元以下罚款。 　　“甲醛房”将被限制出租 　　9月1日起，《北京市住房租赁条例》将正式施行，《条例》在出租住房与租赁合同标准、押金收取与监管、住房转租业务、租房价格监测与干预等方面进行了多项规范，对于“群租房”“甲醛房”“黑中介”等租房乱象，租户将有法可依。《征求意见稿》则进一步明确了本市住建系统行政处罚裁量权基准。 　　比如，针对出租存在建筑安全隐患住房的行为，《征求意见稿》明确，最高处罚裁量基准为：对个人处4万元以上5万元以下罚款，对单位处40万元以上50万元以下罚款，对从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构可责令停业整顿。根据新规，“甲醛房”等存在安全隐患的房屋将被限制出租，如住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰后，经具备资质的检测机构检测，室内空气不符合室内空气质量标准，违法情节严重的，最高处20万元以上30万元以下罚款，并可责令企业停业整顿。 　　单次收取租金不超仨月 　　在资金监管方面，《条例》也有明确规定，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应纳入监管；收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。一旦住房租赁企业未按规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金，对于逾期7日以上或违法情节严重的，对单位处20万元以上30万元以下罚款，并可责令其停业整顿，对相关责任人可处2万元以上3万元以下罚款。住房租赁企业、房地产经纪机构发布房源信息、推荐房源存在不符合相关规定的行为，将最高处20万元以上30万元以下罚款。 　　市住建委相关负责人表示，《征求意见稿》的起草是全面履行行政处罚职权的必然要求，对条例行政处罚职权执行中涉及的行政处罚裁量基准进行梳理和规范，能够保证行政执法工作依法准确实施，做到不缺位、不失位。《征求意见稿》意见征集将持续至9月4日，社会各界可在此期间提出意见建议。

受积极的政策环境、个人房贷利率持续走低影响，8月(统计周期为7月26日至8月25日)广州二手住宅成交量环比大幅回升。 　　广州市房地产中介协会30日发布的数据显示，8月广州市二手住宅网签共7890宗和78.02万平方米，环比分别增长6.03%和8.72%，但同比分别下降7.56%和5.05%。 　　从各区网签面积的环比情况来看，除南沙区下降3.01%以外，其余各区均有回升。 　　其中，外围区域方面，从化区、增城区和花都区表现较为突出，增幅均超过15%，居全市前三；中心城区方面，海珠区、荔湾区和黄埔区增长幅度领先，分别为11.05%、9.41%和8.14%，越秀区、白云区和天河区也有一定的增长。 　　广州市房地产中介协会分析，本月广州市二手住宅整体交易环比大幅回升，原因主要有，房贷利率持续走低，促进有按揭需求的买家入市。同时，房贷审批速度较快促进改善需求继续释放。此外，部分在售物业报价有所下调或提供一定的让利空间，提升了买家的购买欲望。

合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售；福建福州出现第一个“现房销售”地块……近日，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。 　　据中指研究院监测，2021年以来，北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售。仅今年以来，据澎湃新闻不完全统计，包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。 　　以合肥为例，8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总土地出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，并将于9月23日正式出让。值得一提的是，该批次地块中首次推出现房销售地块。其中，蜀山区SS202210号地块明确提出“按精装现房销售实施”。 　　据合肥在线，尽管此前的土地拍卖公告中多宗地块对开发商建设进度提出要求，达到一定比例才能开售，但是明确提出必须按现房销售，在合肥尚属首次。 　　另以北京为例，北京于2021年第二轮集中土拍时首次试点竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块。据《北京日报》，该地块共吸引3家企业竞买，经过17轮价格竞拍达到土地合理上限价格37.84亿元，又经过23轮竞“现房销售面积”后成交，竞报“现房销售面积”5.4万平方米，最终该项目中将有近一半的商品房实行“现房销售”。 　　今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地块中有13宗项目设置了竞现房销售面积环节。而在北京今年首批集中供地中，18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序；今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。 　　此外，福州永泰县自然资源和规划局在7月15日的一则公告显示，葛岭镇溪西村一地块在出让要求中提到：地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，在这个时间节点提出现房销售多少受到近期烂尾楼风波的影响，出于保交楼的立场而提出的，多地出现的烂尾楼停贷风波事件导致购房者对商品房预售制度产生一定的抵触心态，取消预售制度的言论一时之间议论纷纷。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，今年7月以来，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业情绪和预期均带来不利影响，而现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对楼盘质量和交付行为进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。 　　已有多地探索现房销售 　　对于现房销售试点的探索，最早或可追溯至2014年。 　　据新华网报道，2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，最终丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，溢价62.54%，成交楼板价59859元，剔除保障房后楼板价达85810元/平。地块在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。 　　到了2016年，为抑制房企拿地热情，深圳也推出首宗现房销售试点地块——龙华A816－0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。 　　同年，杭州、南京等地在土地拍卖时，均提出现房销售要求。 　　据不完全统计，2016年至2020年间，房地产市场活跃度较高，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端设置现房销售条件，抑制土地市场热度。 　　以苏州为例，2016年8月11日，苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，共13条。其中规定，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。 　　这一政策被业内解读为，一旦拍地价格过高，触碰价格红线，就需要以结构封顶或竣工验收为标准，来办理预售许可证。通俗说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”。 　　2016年8月11日，南京市人民政府网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，按照政策，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。 　　2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。 　　这也让海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。 　　对于实行现售制度的背景，时任海南省住建厅厅长霍巨燃在当日举行的新闻发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。 　　现房销售试点效果如何？ 　　不过，从上述提及现房销售试点的城市来看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段时间后，改变了土地出让规则。 　　以杭州为例，2017年3月24日，杭州市国土资源局发布土地新政，当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但是仅4个月后，杭州推出的土地出让就改变规则——“溢价50%须现房销售”的条款删除。 　　彼时，据《钱江晚报》2017年7月12日报道，2017年3月24日后的杭州土地出让，主城区共出让10宗涉宅地块，其中有9宗必须现房销售，在两年内无法形成有效供应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。 　　不过，杭州于2021年重启了“现房销售”。2021年7月30日，杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告，其中10宗宅地率先开展“竞品质”试点，即改变以往的价高者得，而是采取线下竞“品质方案“，获得资格后进入线上“竞地价”阶段。本次试点地块全部实行现房销售，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。 　　南京的现房销售政策则始于2016年8月。据《上证报》报道，为给土拍市场降温，南京市规定，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。 　　2017年6月2日，南京再出规定，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积。但在随后的7月份，挂牌的5宗地块条件显示，取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。 　　苏州则在2020年2月19日发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，提出延长土地出让金缴纳时限，调整超过市场指导价报价规则等，在一定范围内放松了房企预售的条件，也取消了执行42个月的强制性现房销售政策。 　　按照克而瑞监测数据，2016年8月，苏州推出现房销售政策，规定土地出让成交价超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。现房销售政策发布后，2016年出现12宗现房销售地块，现房率为40%。2017年全年现房销售地块达到49宗，现房率为82%，2018年前三季度现房销售地块为11宗，现房率为23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交，再无现房销售地块出现。 　　不过，在易居研究院智库中心总监严跃进看来，此前提现房销售和现在提现房销售，它有一个本质的区别。此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地，这和土地的限价政策有关系。现在提现房是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房的权益角度来讲，提出现房销售模式。 　　“此前现房销售政策的取消，是因为后来市场降温以后，从创造营商环境，优化营商环境角度来讲，优化或者取消了现房销售政策。现在各地出让的地块中再次提及现房销售，是在保交楼，防范烂尾背景下，重新提起现房销售的概念。”严跃进说。 　　业内人士认为，房地产市场进入调整周期，现房销售的试点地块成交率会有所下降，目前，各地的房地产相关政策正在不断完善中。 　　从此轮设置“现房销售”环节的城市来看，北京今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。从土拍成交情况看，12宗涉及“竞现房销售”的地块中，2宗地块流拍，4宗地块底价成交，3宗地块未触及地价上限；3宗地块达到上限价格后转为竞报“现房销售”面积。 　　商品房预售制会取消吗？ 　　随着多地试点，取消商品房预售，全面推行现房销售的呼声也越来越高，那么当前全面推行现房销售是否可取？ 　　陈文静认为，目前并非全面推行现房销售制度的合适时机，全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围地推行积累经验。短期来看，预计将有更多城市从土地端试点现房销售。 　　陈霄也提到，现房销售可以尽可能地保证购房者的权益，避免出现烂尾楼、开发商跑路等现象，确保了购房者能如期拿房，降低了购房者和开发商之间产生冲突的可能。 　　陈霄认为，取消商品房预售制度乃是大势所趋，但是从当前的房地产市场现状来看，全面取消商品房预售制度尚且不是一个良好的时机，甚至可能会加剧房企的资金压力，导致更多的风险暴露，以试点方式逐步实施是当前被认可的最优的推进方式，在部分城市率先试点取消预售制度，后逐步推广，这样也能够保证房地产市场的稳定运行和良性循环。

近日在对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》(以下简称《提案》)的答复中，内蒙古住建厅称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。 　　据悉，王凤华委员在《提案》中提出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。 　　内蒙古住建厅指出，《提案》中提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。 　　同时，内蒙古住建厅表示，鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。 　　关于物业费用按照套内面积计价问题，内蒙古住建厅称，“我区商品住宅物业管理实施市场调节价，由物业服务企业与业主签订物业服务合同，按照合同约定内容提供物业服务，业主根据产权面积，缴纳相应的物业服务费用。在整个服务过程中，物业服务企业是根据小区面积、合同约定内容等因素，测算服务费用总额，分摊到各个业主后就产生了我们通常说的物业费。由此可以看出，每户业主所缴纳的物业费与采取哪种计算面积方式没有关系，与每户业主在小区总面积中占的比例有关系。计算公摊面积后，并没有重复缴纳物业费，只是降低了单位面积的物业费，不计算公摊面积，只是提高了单位面积的物业费，物业费的总额并没有发生变化。”

2019年我国城镇居民人均住房建筑面积达39.8平方米，成都、西安、重庆、武汉等重点城市的新房市场上，90平方米甚至100平方米以上的户型成主流，各地改善性住房需求渐显，支持改善性住房需求也成为稳定房地产市场和支持合理住房需求的应有之义。 　　降低二套房购房成本是支持改善型住房需求的重要方面，其主要包括降低首付比例和减轻还贷压力两方面，降低二手房交易契税等也是今年各地降低改善性住房购房成本的重要内容。郑州、苏州、南京、无锡、长沙、成都、沈阳、济南、昆明、银川、重庆等城市均有相关政策推出或执行。 　　对于一套房住不下或住不好的家庭来说，降低换房或者购买二套及以上住房的限制同样重要。因而调整“认房又认贷”规则、增加家庭可购套数、调整家庭住房套数认定标准等也成为释放改善性住房需求的重要政策内容。宁波、兰州、佛山、长沙、南京、无锡、成都、杭州、武汉、大连、厦门、郑州等都有相关举措。 　　今年不少二线城市也加入支持改善性住房需求之列。不仅如此，近日有媒体报道北京“接力贷”有所放松，也让部分人对一线城市支持改善性住房需求的政策有所期待。 　　“减负”：降低购房成本 　　对于有改善性住房需求，也具备购房条件的家庭来说，首付和房贷是不得不面对的两座大山。为首付或房贷“减负”，能有效增加改善性住房需求家庭入市积极性。 　　近期南京、苏州和无锡三地集中传出调整“认房又认贷”以及二套房首付比例的消息，虽未正式发文，但从采访情况来看，部分银行已在执行。如南京有贷款记录但已结清的家庭，再购房首付低至3成，贷款记录未结清者再贷款首付由8成降至6成。 　　21世纪经济报道记者分别于8月17日、8月25日致电南京多家银行，工商银行建邺区某支行、建设银行秦淮区某支行、农业银行玄武区某支行的贷款部门工作人员均向记者证实了这一消息，称银行在8月12日已经收到了相关通知，并已经开始按照新规办理业务。 　　而苏州、无锡的情况与南京略有不同，两地二套房信贷政策在执行中出现反复，多家银行未给出一致答复。如苏州姑苏区工商银行某支行的贷款经理8月17日称该行在政策发出的第二天就收到暂缓执行通知，8月25日工商银行吴江区某支行与建设银行虎丘区某支行的工作人员则表示政策已在执行中。三地受访银行工作人员称，近期住房信贷政策变化频繁，且出现因人而异、因楼盘而异的特点。 　　纵观江苏，克而瑞统计发现，全省其余10城今年也不同程度调整了购房首付比例，且多涉及降低二套房首付比例。如常州发文调整商贷首付比例，对于常州市内拥有一套房且未结清房贷的家庭，再次申请商贷时，最低首付比例从60%降至30%。二套房公积金贷款首付比例亦降至30%。 　　长沙、包头、南宁、沈阳、济南、昆明、亳州、晋中、南平、秦皇岛、廊坊等城市也降低了商贷或公积金贷款的首付比例。如7月22日，长沙发文表示，为支持职工改善居住环境，职工家庭购买二套房申请住房公积金贷款的，最低首付比例由60%调整至40%。 　　降低首付比例可以降低购房前期压力，而提高公积金贷款额度，可以减轻后期还款压力。长沙、亳州、昆明、洛阳、钦州、宿迁、秦皇岛、乌鲁木齐、襄阳、重庆等地均有相关举措。 　　除此之外，二手房交易增值税免征年限“5改2”，也是降低购房成本、提升房屋交易积极性的措施之一。无锡、成都、杭州、沈阳、衢州等地均有相关政策推出。 　　“搭桥”：减少购房限制 　　首套房与二套房在购房时往往存在较大区别，有一套房但已结清房贷的家庭再购房时，如果仍算首套房，则可以降低首付和房贷的压力。 　　今年以来，郑州、宁波、兰州、湘潭、镇江、肇庆、亳州、济源、自贡、钦州、宿迁、襄阳、廊坊等城市都调整了“认房又认贷”规则。如郑州规定，拥有一套住房并已结清房贷的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房，执行首套房贷款政策。 　　“认房又认贷”规则的调整影响大，调整城市以三四线城市为主。对于部分重点城市而言，购房资格和“钱”一样稀缺，甚至更稀缺。今年多个重点城市调整家庭购房套数认定标准，针对养老抚育、存量房转租赁房等特定需求的定向调整成主流。郑州、长沙、成都、西安、南京、杭州、武汉、厦门、济南等城市均有相关政策推出。 　　相较而言，武汉、大连的限购调整范围更大。21世纪经济报道记者6月向武汉相关部门求证，工作人员反馈称，武汉户籍家庭可以在现有住房套数基础上新购一套房。大连购买二手房则不再受家庭住房套数限制。 　　与之类似，调整家庭住房套数认定标准，也有利于增加部分家庭购房名额，降低其购房成本。佛山、成都、大连、德阳等城市进行了相关尝试，如成都规定近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，并降低了无房家庭认定标准。 　　据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截止到8月24日，已有超180个城市出台宽松政策，其中约55城在改善性住房政策方面的优化更为凸显。除前述内容外，还涉及放松限售、发放购房补贴等内容。 　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，很多重点城市改善性住房需求较多，在适度放松楼市政策过程中，重点城市亦有支持改善性住房需求的政策推出，可将之视为市场需求推动下的适时之举。未来不排除有更多重点二线城市，甚至一线城市跟进推出改善性住房需求支持政策。 　　在中指研究院指数事业部分析师孟新增看来，一线城市购房需求相对旺盛，整体调整“认房又认贷”等重磅政策或导致市场过热，可能性不大。其向21世纪经济报道记者表示，一线城市针对养老抚育等实际改善性住房需求，定向推出支持政策或值得期待。

香港特区政府差饷物业估价署29日公布，2022年7月香港私人住宅售价指数为376.1点，按月下降1.65%，连续两个月下降。 　　数据显示，上述指数是2020年2月以来新低，同比下降5.5%。今年前7个月，香港私人住宅售价指数累计下降4.5%。按户型计算，今年7月中小型单位私人住宅售价指数为378.6，按月下降1.7%；大型单位私人住宅售价指数为315.5点，按月下降0.13%。 　　香港利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，7月份私人住宅售价指数反映6月中旬至7月上旬的实际市况，当时美国大幅加息0.75厘，加上新盘以低价推出争占市场份额，令二手楼业主亦要跟随减价应对，导致二手市场楼价受压，录得比较明显的单月降幅，指数更创近两年半以来新低。 　　陈海潮称，踏入7月下旬，新冠肺炎疫情反弹，美国再度加息，一手楼价持续降低，相信下次公布的8月份楼价指数有可能再进一步下降。 　　综合市场消息，香港二手楼成交量下挫，但一手楼则相反。据统计，8月至今已录得2035宗一手楼成交，创近15个月新高。

27日，“专家建议还房贷时间延长至40年”话题登上微博热搜第一。北师大房地产研究中心主任董藩在接受媒体采访时表示，为减轻年轻人的买房负担，可以通过降低首付的比例、前五年只还利息、延长还贷时间等措施来实现。该言论引发网友热议，你怎么看？ 　　微博截图 　　建议将还房贷时间延长至40年 　　近日，董藩在接受凤凰网财经采访时指出，现在国内买房首付比例为30%，这在全世界来看都是比较高的。其他国家一般都是10%，甚至还有5%的。中国一下子降到10%可能有点难，但可以考虑降到20%，这样年轻人积累够首付的过程就会缩短。 　　另外，董藩认为，还可以延长还贷年限。国内一般是可以贷30年，能不能考虑延长到40年？这样的话年轻人的压力会大大减轻。 “有人说延长还贷时间的话可能退休了还得还房贷，但退休了还贷也无所谓。因为退休了还有退休金，而且等你退休的时候，这部分贷款在你的收入当中所占的百分比也很少很少了。”董藩表示。 　　对于董藩言论，网友们评价不一，有的网友表示：“为什么退休了还要还房贷，指着退休金生活呢。” 　　微博截图 　　也有网友对该问题分析称，可能会存在延长房贷利息问题，反而造成年轻群体更大的负担。 中新经纬算了一笔账，以贷款100万元、首套房贷款利率4.1%、每月等额本息还款为例，如果贷款30年，每月月供为4832元，总支付利息73.95万元；如果贷款40年，每月月供为4242元，总支付利息103.61万元。可以看出，每月月供减少590元，但总利息多了近30万元。 　　多地下调首付比例，贷款时间该延长吗？ 　　中新经纬注意到，日前召开的国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 8月22日，房贷利率参考的5年期以上LPR大幅下调15个基点，为各地房贷利率的下行释放空间。当前多地商业银行的首套房和二套房房贷利率下限已降至4.1%、4.9%。许多城市实际房贷利率创下2009年以来的新低。 　　对于房贷的贷款期限问题，一般来说，银行规定个人住房贷款最长贷款期限为30年，也有部分规定不超过25年，具体根据借款人的年龄、还款能力、房龄等各方面因素综合协商确定。另外，个人商业用房贷款期限最长不超过10年。 　　招联金融首席研究员董希淼曾撰文介绍，1995年，《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》正式出台，将个人住房贷款最长期限规定为10年。1997年该办法进行修订，将最长期限延长到20年，1999年最长期限延长至30年。 　　在接受中新经纬采访时，董希淼表示，贷款期限本质上是一种商业行为，是银行的自主选择。 　　他进一步指出，部分银行有相应的规定，比如要求贷款期限与贷款人年龄加起来不能超过一定的数值，如贷款人40岁，和贷款时间相加后不能超过70。 　　“贷款期限也不是越长越好，贷款40年的利息要比30年高不少，还会存在后期是否有足够偿还能力的问题。所以，贷款期限、首付比例的选择，需要依据贷款人收入情况、收入预期来做安排。如果当下收入不高，每个月偿还压力大，那贷款期限可以适当延长，但是要接受向银行付息会更多；如果现在收入足够高，也不想退休后再还款，那贷款期限就可以短一些。”董希淼说道。 　　今年以来，各地房地产政策出现新一轮调整，多地开始调整房地产首付比例。8月25日，山西省长治市人民政府发布《关于印发长治市促进房地产业良性循环和健康发展实施意见(试行)的通知》，其中表示，指导商业银行执行好差别化住房信贷政策，居民家庭购买首套住房最低首付比例执行20%的规定。 　　据媒体不完全统计，近段时间，已有包括承德、惠州、湛江、汕尾、苏州等多地区调整购房首付比例。如广东湛江辖区银行机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由25%下调至20%。同时，还有地区对二套房首付比例进行调整。 　　董希淼对中新经纬分析称，现在不少地方首套房首付比例是20%，包括有一些城市公积金贷款首付比例也降至20%。“首付比例保持20%、30%，这是有充分考虑的，主要是不希望居民部门杠杆率过高。首付比例不是越低越好，保持一定的首付比例是防止出现系统性金融风险的一种做法。”董希淼说。 　　多家银行披露房地产贷款策略 　　近期恰逢银行密集披露中期业绩报告，不少银行在召开业绩发布会时都被问到关于房地产贷款的策略问题，多家银行判断，房地产贷款总体的风险可控。 　　招商银行副行长朱江涛表示，年内季度生成的高点已经过去了，后续整个行业风险会趋于平稳。对于个人住房按揭贷款，招商银行副行长汪建中表示，今年上半年增长不及预期，这与市场是高度相关的。下一步该行将会在一手房的基础上，加大二手房的接单量，实现房贷的稳定增长。 　　对于未来房地产的趋势，中信银行副行长、风险总监胡罡在业绩发布会上指出，短期来看，房地产行业的风险还没有完全解除，市场的信心还有待恢复，从中长期来看，有信心房地产会平安着落、健康发展。“我们认为房地产整体形势应该还是可控的，未来的形势会随着政策的落地会持续稳定，总体需求会提升。”胡罡说。 　　胡罡提到，目前值得关注的有两方面，一是销售回暖的数据还不是太明显，这一点对于房地产整个行业未来的健康发展至关重要。二是由于企业的分化，那些去化慢、负债重、管理不够好的企业可能对整个房地产的行业存在一些影响，这也是我们在持续关注的。 　　对房地产增量项目，胡罡称，将选择“好客户、好地区”重点布局，同时重点支持刚性和改善性的住房需求。 　　平安银行副行长郭世邦在业绩会上表示，该行后续将严格按照“房住不炒”大政方针，继续在落实监管要求的基础上，切实做好房地产贷款均衡有序投放，重点支持保障性住房及租赁住房开发及运营、符合政策导向的房地产项目并购，有选择支持具有真实需求支撑区域的普通商品住宅开发，积极参与房地产企业并购债承销与投资。

近日，有消息称，某银行在河南郑州开放了小范围存量房转按揭降利率渠道，并称只是选取部分优质客户，只针对原来按揭银行是这家银行，银行内部转，不能跨行。网传聊天记录显示，该业务每月有办理名额限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，这个是做兴业(银行)的优质客户。 　　针对上述网传消息，29日上午，兴业银行总行有关人士回复中新经纬称，“假的，郑州分行已发起投诉”。中新经纬29日又拨打5家兴业银行在郑州市的支行电话，均回复称，没有该业务。兴业银行郑州市金水区某支行客户经理表示，“自媒体号的信息不实，我们已经对该公众号进行了举报。” 　　中新经纬在社交媒体上查询发现，早在今年5月，兴业银行在郑州可以进行转按揭业务的消息就在网上传播，但不少网友评论称，是假消息。 　　“转按揭”是指跨银行间的贷款转接，贷款人将A银行办理的住房按揭贷款，转到B银行，以获取更低的房贷利率。今年以来，5年期以上LPR已三次下调，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，累计下降了35个基点，不少城市的首套房贷款利率降至4.1%。 　　一些在房贷利率高点的购房者认为自己“高位站岗”，比如郑州市的房贷利率一度超过6%，部分贷款人希望通过“转按揭”的方式减轻还款压力。 　　“转按揭”业务曾在十几年前一度盛行，2007年12月央行等发文要求严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。2019年央行又下发关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

近日，“郑州房东摆摊求租”的新闻登上热搜。据《第一财经》报道，面对租房市场从“一房难求”到“一客难求”的现状，郑州一些供应量较大的安置房小区，已经开始出现“摆摊求租”现象。 在郑州一家大型房地产中介机构工作的马丽（化名）告诉时代周报记者，今年租房市场确实不景气，租客明显减少，整体月租金也比去年降了两三百元。 郑州房东“摆摊求租”并不是新鲜事。从2019年起，郑州部分房东便开始在路边摆起了小摊，手持广告牌招揽租客，得到业界广泛关注。 时代周报记者从多名郑州房地产经纪人处获悉，2019年之后，郑州房子就“不好租了”，房东“摆摊求租”成为普遍现象。今年以来，“摆摊求租”现象更加常见。 图源：图虫创意 “摆摊求租”背后，是郑州租房市场下行明显。据《大河报》，2019年5月，郑州市金水区、郑东新区等热门地区，与往年同期相比，一居室的房子普遍降价10%以上，有些房子降价超过20%。 河南省公寓管理协会相关负责人介绍道，郑州租房市场的租金从2016年开始下降。随着城中村的逐渐回迁，大量的公寓进入市场，整体供应量增加。与此同时，人口增加数量和房子供应量的增加不对等，供过于求。 2020年，郑州租房市场同样遇冷。据贝壳研究院报告，2017年—2020年郑州租赁租金每年平均下降7%，主城区租赁回报率仅在2%-3%，2020年郑州月租金25.96元/平方米，同比下降9%。此外，由于市场下行，郑州房源成交周期也由2017年的22天增加至62天，租赁议价空间由2017年的4.7元/平方米/月上升至7.2元/平方米/月。 贝壳研究院报告显示，2021年，郑州租赁住宅平均租金为2051元/套，同比2020年下降1.5%，相比2019年下降8.4%。2022年上半年，新一线城市中9个城市租金同比下跌，其中东莞、郑州租金同比跌幅超过5%，跌幅最大。 马丽告诉时代周报记者，郑州从2014年开始进行大规模棚改，这批房源交付后大量涌入了租赁市场，造成供需失衡，租金下降。 郑州市政府曾公布一个数据，2014年，郑州市开工建设棚户区改造项目共136个、19.79万套(户)。2015年，全市新开工建设棚户区改造安置住房11.66万套（户）。2016年，全市新开工建设棚户区改造安置住房10.76 万套(户)。2017年，全市新开工建设棚户区改造安置住房10.34万套(户)。截至2019年，郑州市安置房存量总计近百万套。 另据贝壳研究院数据，2015-2018年，郑州主城区累计成交约53套住宅，可容纳190万人。2015-2018年，郑州主城区累计成交约10万套公寓，可容纳约12万人。按照开发周期，这些房子基本已经入市。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，此类现象总结起来就是“房难卖也难租”，也说明房地产市场降温对租房市场带来了一定的冲击。更为重要的一点是，各地除了防范房价过快下降外，也要注意租赁市场的稳定。建议有关部分积极撮合多方主体，做好应对房屋租赁空置时间过长的问题。

一场力度空前的反腐行动，席卷房地产行业。 8月23日，四川省纪委监委、深圳市纪委监委、厦门市纪委监委先后发布华润置地、深圳人才安居集团、厦门建发集团共计4名高管(包括前高管)涉嫌严重违纪违法的公告。一天内多名房企高管被查现象，极为罕见。 高管接受调查在公司内部引起人事震荡，并在资本市场上迅速发酵。 以建发系为例。8月23日，厦门市纪委监委网站发文称，厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理庄跃凯涉嫌严重违纪违法，正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。 庄跃凯同时在建发国际(01908.HK)、建发物业(02156.HK)以及建发合诚(603909.SH)担任高管。8月24日，上述公司收盘时股价分别下跌28.90%、27.56%和2.64%。8月26日，三家公司均发布公告称，庄跃凯已辞去相关职务。 8月26日，闽系房企营销部门负责人周智向时代周报记者透露，工程部门往往是腐败较严重的部门，部门负责人通过定向制定技术和价格标准，选出工程总包单位。部门负责人可能和总包单位有关联关系，也有可能通过暗箱操作“吃回扣”，金额可达百余万元。 周智指出，工程部门腐败容易导致“上面的人说了算，下面的人用不动”，影响工程质量和施工进度。为了不影响工程负责人汇报进度，部分项目甚至出现和工程总包配合，上演“表演式施工”“表演式交房”，严重影响项目进度。 房企反腐，刻不容缓。 今年以来，华润置地、碧桂园、万达、泰禾等企业均在内部开展廉洁整顿自查活动，严查严惩贪腐现象。与此同时，多家上市房企建立健全监管机制，从设置审计监察部门、通报典型腐败案例、开通匿名举报通道等方式，大力开展反腐整治行动。 随着房地产行业高利润时代远去，作为企业内控的重要一环，向管理要效益的大幕已徐徐拉开。 图源：图虫创意 操控投标结果 在众多职能中，与钱密切相关的业务，往往容易滋生腐败问题。 地产招采从业者胡洋认为，招采环节是容易滋生腐败的温床。 胡洋向时代周报记者表示，地产采购金额庞大，随便买门锁、空调都是几千万甚至几个亿的量级，“巨大的利益面前，招采反腐防不胜防。‘吃牢饭’只是‘售后’惩罚措施，不能从根本解决问题，‘售前’的防范太难了。” 地产圈的“反腐老手”万达，曾一举查处四名高管。在这起震惊业界的贪腐案中，外界得以窥探招投标过程中的贪腐手法。 2021年11月30日，中国裁判文书网公布《赵某等涉非国家工作人员受贿罪刑事一审案件刑事判决书》，赵某等四名万达前高管被控利用职务便利收受贿赂，为他人谋取权益且数额巨大，构成非国家工作人员受贿罪。 判决书显示，2017年至2020年间，上述4名前万达高管利用各自管理、经手万达广场店铺及客流统计项目招标的职务便利，在明知联纵数据公司相关产品不符合集团招标条件的情况下，仍合谋违规让该公司产品中标，并多次收受联纵数据公司实际控制人王某给予的贿赂款共计145万元。 （图源：中国裁判文书网 ） 《赵某等涉非国家工作人员受贿罪刑事一审案件刑事判决书》还牵出前万达商管集团副总裁朱战备贪腐案。 判决书指出，2017年9月至2020年4月间，万达集团信息管理中心总经理朱某在任职期间，为王某实际控制的联纵数据公司中标万达广场店铺及客流统计项目提供便利。期间，王某为感谢朱某的帮助，以干股形式给予朱某价值30万元的联纵数据公司股份，以及以公司分红款的名义转账至朱某指定银行账户的贿赂款60万元。 综合任职时间、职务等信息，“朱某”指向朱战备。 据澎湃新闻，2020年12月，朱战备因涉嫌贪腐被上海警方带走，原因是插手涉足公司的IT设备采购的招投标，从中谋取不正当利益。 上海市浦东新区人民法院作出如下判决：万达4名前高管因犯非国家工作人员受贿罪，被判处有期徒刑并缓刑二年半到一年半不等，并处罚金合计28万元。朱某另案处理。 房企常见的贪腐案例有哪些，该如何判定？ 8月26日，北京市隆安律师事务所上海分所律师王平向时代周报介绍道，除了职务侵占罪，在房企内部腐败中，较常见的案例还可能涉及骗取贷款、票据承兑、金融票证罪、贷款诈骗罪、吸收客户资金不入账罪等问题。 “公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，即构成职务侵占罪。数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。数额在三万元以上的，应予立案追诉。”王平表示。 向管理要效益 员工腐败不仅为企业带来财务损失，还让本该用于公司发展的资源流失，严重影响企业经营。 TOP10房企策划部员工冯静向时代周报记者透露，以“更名”之名行卖房之实，是营销部门贪腐的常见操作。具体而言，项目负责人可以在第一时间锁定优质房源，再让销售人员或者房地产中介去找客户，赚中间差价。 “2020年底，我们有内部员工特价房，第一波是项目领导跟少量员工参与线上抢房，单价低至3000多，市场价是5000多。一套100多平方米的房子，1平方米也能赚1000-2000元，一套赚10来万元不成问题。”冯静表示。 在冯静看来，此类违规操作打乱楼盘节奏，营销部门负责人会优先推售自己购买的房源，部分人员甚至擅自调价，最终影响整个楼盘去化结果。 周智对此颇有同感。他透露，营销部门贪腐现象仅次于工程部门，操作方式多样，合作环节涉及活动公司、渠道公司、广告公司等，操作空间巨大。“一环环下来，进入房企的利润少了很多，肯定会影响企业运作。” 多名业内人士在接受时代周报记者采访时表示，过去房企发展速度过快，贪腐问题不被重视，监管体系也没跟上。而如今，房地产行业进入管理红利时代，反腐力度加大势在必行。 “从企业的发展绩效来看，贪腐案例增多的情况下，企业的经营状况也会恶化。”头部房企员工张林向时代周报记者表示。 在张林看来，过去房地产行业粗放式发展，很多企业赚钱太快太容易，没有意识到在管理过程中腐败问题对企业造成的影响。这两年地产红利减少，利润率逐年下滑，不少企业逐渐开始学会向管理要效益，因此也会开始关注反腐问题。 多家房企设立有奖举报 腐败事件一旦发生，不仅直接造成公司财产损失，更对其品牌形象产生负面影响。为此，近年来多家房企不断加大对反腐败工作的资金投入，并逐渐完善相关制度建设。 2020年7月，“闽系在沪房企审计监察联盟”成立，联盟由14家公司共同发起，旭辉控股担任首届轮值单位。此外，旭辉控股、新城控股、金科地产、雅居乐、朗诗、中梁集团、万达、碧桂园等多家房企均大力开展反腐整治行动。 普华永道指出，尽管舞弊预防及调查工作存在诸多难点，但房企始终致力于反舞弊能力的提升及监管制度的完善，并愿意继续加大投入。通过完善监审部门、监管工具等一系列措施，建立更有效的内部控制及反舞弊体系，严格打击舞弊行为，并在近年取得很好的成效。 据普华永道2021年9月的一项调查结果显示，52%的受访者表示，其所在企业在过去两年中增加了反舞弊支出；56%的受访者表示，其所在企业计划在未来两年内增加反舞弊支出。 一家千亿房企部门总监告诉时代周报记者，目前规模房企基本都设置了审计监察部门，并提供多个匿名举报方式，包括拨打电话、编辑短信、发邮件等。 时代周报记者获悉，为了鼓励员工举报身边的贪污腐败行为，多家房企推出了一系列奖励方案。 上海一家千亿房企在内部通告称，在完善举报人保密制度的同时，公司也大幅提升了举报奖励标准，最高可达人民币300万元；佛山一家千亿房企将举报原则分为“举报有线索”“举报有实证”“举报可对质”，奖励比例分别为最高10%、最高20%、最高30%，单项最高奖励上限为100万元；广州一家千亿房企将根据举报人的贡献程度，给予2000元—30万元的奖励。 此外，部分房企还会在内部通报典型腐败案例，以起到警示作用。 2021年11月，上海某千亿房企在内部通报一起腐败案件，称某项目销售经理伙同多人，将该项目多套客户退房房源在合同外加价销售，加价所得款由上述多人和项目营销总监私下分赃。此外，该房企还查出了一起高达千万的贪腐案，而涉案人员均移送司法处理。 2022年8月，一家闽系房企也在内部发文称，公司在工作中发现张某通过违规、欺骗等手段侵占公司财产，数额特别巨大，严重侵害公司利益。公司已经依法将其移送司法机关。 汇生国际资本总裁黄立冲告诉时代周报记者，除上述方式外，企业也可通过定期对项目总经理进行轮换、财务人员和工程预算人员独立向总部汇报等多种机制预防和防范贪腐。

　8月25日，山西省长治市发布《长治市促进房地产业良性循环和健康发展实施意见（试行）》，涉及房贷首付、购房补贴、公积金贷款等21条措施。 　　《意见》提出，加大入企服务，切实为企业扶危解困。完善商品房项目台账，根据项目建设规模、企业信誉、资金运转、建设进度等条件分类别建立任务清单，实行领导包联制，跟踪项目进展。 　　亿元以上房地产开发项目由县、区领导包联，10亿元以上项目由市级相关部门领导包联，50亿元以上项目由市领导包联。对于可能出现资金周转困难，有出险苗头的项目要及早发现，加大帮扶力度，协调各职能部门进行联合处置，及时排险，确保帮扶工作精准有效。 　　《意见》还提出，适度增加拆迁货币化安置比例。在拆迁安置项目中适度增加货币化安置比例，对于未开工建设安置房的项目，鼓励拆迁群众通过自行购买商品房的方式解决住房需求，对在长治市范围内购买的，可按照货币化安置补偿款的105％发放购房券。鼓励中介机构为供需双方提供信息渠道，引导拆迁群众理性选择。 　　长治市还将加强信贷支持。文件提出，指导商业银行执行好差别化住房信贷政策，居民家庭购买首套住房最低首付比例执行20％的规定。落实好新市民金融服务政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款标准，切实满足群众购房需求。引导金融机构优化审批流程，对符合按揭贷款条件的购房人加快贷款发放。重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目。 　　《意见》要求，加强人才住房保障工作，对在长治市创新创业的各类人才，通过实物配置、货币补贴方式给予住房支持。 　　具体而言，对长治市新引进、到企业工作的全职全日制博士研究生、“双一流”大学和学科的全日制硕士研究生、普通高校硕士研究生和“双一流”大学全日制本科生，在长治市首次购房的给予20万元、8万元、5万元购房补贴，全日制博士研究生3年内每月给予2000元租房补贴。 　　对新引进、到机关、事业单位工作的全职全日制博士研究生、“双一流”大学和学科的全日制硕士研究生和“双一流”大学全日制本科生，在长治市首次购房的给予10万元、5万元、3万元购房补贴，全日制博士研究生3年内每月给予1500元租房补贴。新引进正高级、副高职称人才，在长治市首次购房的给予10万元、5万元购房补贴；新引进高级技师，在长治市首次购房的给予5万元购房补贴。

吸引市外购房团，团购百套新房可优惠房款5%……四川眉山发布的这一政策再次引发网友对“团购买房”的热议。 　　8月24日，澎湃新闻从四川省眉山市政府官网获悉，为进一步加强眉山与全国各地交流协作，让更多人留眉置业，共享眉山开放发展成果，促进眉山市房地产业良性循环和健康发展，眉山市住房和城乡建设局牵头拟定《市外在眉团购新建商品住宅配套政策（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），并向社会公开征求意见。 　　《征求意见稿》显示，市外团体在眉山一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%。 　　市外团体团购最高优惠房款5% 　　按照眉山市发布的《征求意见稿》，政策所指团购新建商品住宅，是指市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅。 　　《征求意见稿》显示，团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外，由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。此次团购落实了差异化的优惠政策，政策规定：一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。 　　按照政策，团购新建商品住宅的，其子女可享受与本地购房者子女接受义务教育就近就便入学的同等待遇。 　　中指研究院四川分院研究总监苏宇指出，四川房地产市场仍处调整期，除成都依托快速发展的产业人口支撑，市场韧性较强以外，川内二级城市复苏仍需时间。当前各地政府均在积极制定稳定市场、激活需求的政策，以期市场加速复苏。本次新政出台，针对市外购房人群释放购房优惠，进一步扩大了眉山购房的优惠范围，有利于刺激购房需求的进一步释放，稳定眉山房地产市场发展。 　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，团购政策具有积极的意义。团购本身属于去库存政策的一种，同时也是政府组织、定向的、系统的、大规模的营销策划工作，是当前批量去库存的手段，也是激活住房交易行情较好的手段。 　　多城发文支持鼓励进行商品房团购 　　眉山并非首个发布购房团购的城市，相较于其他城市，眉山的团购活动主要聚焦于市外购房团体。 　　“过去的团购工作，更多是针对本地的企事业单位职工，而眉山则针对市外的人员，这和城市的特性有关。此类城市属于很典型的文旅消费型城市或康养型城市，住房消化确实需要依赖于一部分外来购房需求。因此团购的目标对象略有差异。”严跃进说。 　　据澎湃新闻不完全统计，今年6月以来，至少包括山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春、四川遂宁、江苏连云港、浙江海宁、湖北麻城、四川眉山等地发布“购房团购”相关政策或活动。其中，像眉山一样，团购按购房套数实行差异化优惠政策的地方也有。 　　以浙江桐庐县为例，政策显示，鼓励房地产企业开展购房团购优惠活动，在备案价打折后价格基础上，对一次性购买10套及以上（纯叠排或排屋项目5套及以上）商品住宅的再下浮优惠3%；对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%；对市县认定的人才首次购买商品住宅的，购买单套即可下浮优惠3%。 　　湖北黄冈市出台《关于进一步促进黄冈市区房地产市场平稳健康发展的补充措施》，《补充措施》有效期至2023年6月30日。政策提到，鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。 　　此外，吉林长春，湖北黄冈、四川巴中、山西太原、江苏连云港等地也以不同形式开展“团购”活动，其中，不少城市对团购房源予以优惠。 　　同时，亦有城市表示将跟进“购房团购”政策。据贵阳日报集团旗下微信公众号8月12日消息，8月10日，贵阳市举行推进重大项目建设扩大有效投资新闻发布会。贵阳市住房城乡建设局副局长张俐在会上表示，已初步拟定《关于加快贵阳市促进房地产消费的若干措施》《关于加强部门协同联动推进贵阳市促进房地产消费工作的通知》，从消费有利、市场有益、服务有品三端进行发力，通过实行购房补贴、房票安置、购房团购等措施综合施策释放住房消费潜力，加大宣传力度，着力促进消费持续恢复。 　　“购房团购”落地效果如何？ 　　那么，当前推出“购房团购”的城市中落地效果如何？ 　　在58安居客房产研究院分院院长张波看来，各地开启商品房团购活动的目的，是促进整个市场活跃度和销量的提升，加快市场信心的恢复。团购的方式，主要是对于团购期间的楼盘价格进行一些打折优惠促销，以此来拉动购房者入市的脚步。团购的作用各地会有明显分化：如果城市供大于求比较严重，整个市场信心依然处于相对底部的话，那么团购所起到的提振效果就会相对有限；而对于一些已经触底并开始回升的城市来说，团购所起到的作用才会更加明显。 　　同时，业内人士也指出，“购房团购”的落地效果，还需视当地供需情况以及当地楼市现状等因素分类看待。 　　以浙江桐庐为例，“购房团购”落地一个月，《钱江晚报》报道显示，尚未出现过成功的团购案例，开发商也表示即使他们愿意给出优惠，但是要达到团购条件还是比较困难的。同时，有开发商表示，团购打折这一促销手段，对大户型的带动作用微乎其微，“桐庐本地限网签价，打折最低只能到备案价的8.5折，不能再往下打折。虽然楼盘的成交量比之前上来一些，但客户还是不多。” 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄则提到，近期以来，多地出台了团购购房的政策，旨在拉动销售，促进去化，提振市场信心等，当然该项政策也能带动一批购买力比较强的人群，即机关单位和企事业单位的员工，带动一部分购房需求的释放。但是值得注意的是，目前来看，烂尾、停贷风波事件的负面影响尚未完全消除，购房者观望情绪较浓，因此即使有政策支持，有优惠活动叠加，团购购房所产生的实际效果可能并不显著。同时，还需警惕的是，团购房的选取上，是否存在选取的项目为滞销房或者有潜在烂尾风险的楼盘，相关部门对开发商和楼盘的选择上也需要更加谨慎，避免令购房者信心再次受挫。

房地产企业是“保交楼”的责任主体，一些房企正积极处置资产、多方筹措资金，努力提升工程进度。一些地方政府为了防范房地产企业风险外溢，也着手积极帮助企业做好“保交楼”工作，有的城市成立专项基金，纾困出险房企、盘活不良资产，有的城市推出“一楼一策”“一对一帮扶”等举措。在各方共同努力下，各地“保交楼”工作取得积极进展，问题项目不断传来复工复产进展。 　　住房和城乡建设部、财政部、人民银行等部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。 　　4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。此次，有关部门就“保交楼、稳民生”工作，推出政策性银行专项借款，是落实中央政治局会议精神的具体举措。有关政策措施体现了以人民为中心的发展思想，有利于压实企业自救主体责任、落实地方政府属地责任，有利于切实维护购房人合法权益、维护社会稳定大局。 　　近期，部分房企出现现金流紧张，一些在建房地产项目因此停工。究其原因，是部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题。当前，一些已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，这损害了购房人合法权益，使部分购房人心态出现波动，影响社会稳定。 　　全力解决复工交楼问题，消除老百姓“财房两空”风险，各地方政府已积极行动起来。房地产企业是“保交楼”的责任主体，一些房企正积极处置资产、多方筹措资金，努力提升工程进度。一些地方政府为了防范房地产企业风险外溢，也着手积极帮助企业做好“保交楼”工作，有的城市成立专项基金，纾困出险房企、盘活不良资产，有的城市推出“一楼一策”“一对一帮扶”等举措。 　　在各方共同努力下，各地“保交楼”工作取得积极进展，问题项目不断传来复工复产进展。然而，目前各地“保交楼”还存在一些阻碍，其中最突出的问题是资金压力较大。当前房地产市场预期转弱，房地产销售下降，企业流动性风险有所聚集，再加上个别房企爆雷，各种不利因素叠加，导致银行等金融机构收紧了房地产项目融资端。一些地方房地产市场微循环出现流动性“梗阻”，“保交楼”工作因此受到影响。 　　此次相关部门完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼”工作，可以说是“对症下药”。有关专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付。专项借款的针对性投入，可以吸引银行贷款积极跟进，有效满足相关房地产企业合理融资需求，有力保障各地政府全面落实“保交楼、稳民生”工作。 　　另外，专项借款实行封闭运行、专款专用，有利于对问题项目进行有效“过程监管”。有关部门应制定严格的专项借款及配套贷款监管规定，严格按照工程节点拨付资金。同时，在“保交楼”过程中，房地产企业、地方政府仍需要发挥更加积极的作用，主动应对、协同推进，切实避免出现楼盘虚假复工或进度缓慢等问题，确保按约定竣工交付，维护购房群众合法权益。 　　今年7月以来，受市场传统淡季等多方面因素影响，房地产市场活跃度再次下行。7月全国商品房销售面积、销售金额单月同比降幅均有所扩大，8月前两周，重点100城商品住宅销售面积继续下滑，市场预期明显不稳。 　　“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础。此次推出专项借款政策，意味着各地问题项目将进入规模化复工复产，全国“保交楼”工作有望加速推进。多部门联手推动“保交楼”，有助于管控重点风险，缓解市场观望情绪，提振房地产市场信心，稳定市场预期。各地各部门联手稳步推进“保交楼”工作，有利于“稳民生”，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标，同时也是促进房地产行业步入良性循环的关键一步。

在“一房二卖”民事纠纷中，可得利益损失该如何计算？“检例第156号”案例指出——房屋差价属于可得利益损失应由违约方赔偿 　　编者按　在“一房二卖”民事纠纷中，可得利益损失计算和认定需要考虑哪些因素，遵循怎样的计算标准，运用怎样的计算方法，才能合理确定损失数额？最高检第三十八批指导性案例中郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷再审检察建议案（检例第156号）“指导意义”指出，房屋差价损失是当事人在订立合同时应当预见的内容，属可得利益损失，应当由违约方予以赔偿。本期《观点·案例》邀请法学专家和检察官对相关问题进行深入探讨，敬请关注。 　　最高检第三十八批指导性案例 　　郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷再审检察建议案（检例第156号） 　　【简要案情】 　　2004年3月13日，郑某安与某物业发展公司订立《商品房买卖合同》，约定购买商业用房，还约定了交房日期、双方违约责任等条款。郑某安付清首付款201.44万元，余款以银行按揭贷款的方式支付。2005年6月，某物业发展公司将案涉商铺交付郑某安使用，但未办理过户手续。2012年1月16日，某物业发展公司与某百货公司订立《商品房买卖合同》，又将涉案商铺出售给某百货公司，并办理了过户手续。其间，某物业发展公司与郑某安就商铺回购问题协商未果。 　　2013年2月28日，郑某安将某物业发展公司诉至青海省高级人民法院，请求判令：解除双方签订的合同，某物业发展公司返还已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。一审法院经审理后，对郑某安请求某物业发展公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，不予支持。一审法院判令：解除合同；某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失1151.37万元。郑某安、某物业发展公司均不服一审判决，向最高人民法院提出上诉。二审法院认为，判令某物业发展公司赔偿郑某安1151.37万元，导致双方当事人之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。二审判决判令：解除合同，某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失503.54万元。 　　郑某安不服二审判决，向最高人民法院申请再审，该院裁定驳回郑某安提出的再审申请。郑某安不服二审判决，向最高人民检察院申请监督。最高人民检察院在对郑某安主张的可得利益损失是否应予赔偿以及酌定调整可得利益损失数额是否属行使裁量权失当等情况进行全面、客观审查后，认为生效判决适用法律确有错误，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院发出再审检察建议。最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再审本案。再审中，在法庭主持下，郑某安与某物业发展公司达成调解协议，最高人民法院出具民事调解书对调解协议依法予以确认。 　　“检例第156号”案例：监督指引、裁判指引与行为指引有机统合 　　1　加强对行使自由裁量权明显失当行为的监督，合理选择抗诉或检察建议的方式。 　　2　在“一房二卖”纠纷中，加强对可得利益损失法律适用相关问题的监督。 　　3　拓宽民事权利的救济渠道，向同级检察院申请监督，以获取充分的法律救济。 　　“一房二卖”民事纠纷处理中合理确定可得利益损失： 　　基于房价上涨产生的房屋差价损失，属于可得利益损失，可以依法主张赔偿。 　　在计算可得利益损失时，应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则等因素，合理确定可得利益损失数额。 　　认定可得利益损失需要把握以下要点： 　　1　可预见规则一般包括可预见的主体、时间、内容、判断标准等。 　　■违约方可预见的损失包括签约时应当预见的损失类型，而非损失范围、数额。 　　■预见的判断标准，以抽象的“理性人”“常人”标准判断。 　　2　确定合理的计算方法。 　　■包括差额法、约定法、类比法等，具体采用何种方法，应结合个案作出判断。 　　3　可得利益损失与其他因违约造成的损失的区别。 　　■可得利益仅限于未来可期的利益，不包括履行合同已获得的利益。

国家统计局数据显示，当前，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，平均每户居住面积达到92.17平方米。广大城乡居民的居住条件得到了很大改善，“住有所居”不断得到更好实现。而未来从“有其屋”到“优其屋”的过程中，家居家装行业将大有可为，发挥更加重要的作用。 　　消费是经济增长的主引擎。2021年，居住消费已经占到整个国民消费支出的第二名，仅次于食品消费。落实好扩大内需战略，促进消费潜力释放和升级，促进家电家具家装消费成为重要一环。家居产业具有规模体量大、消费带动强、产业覆盖广的特点。2021年，家电、家具、照明电器、五金制品四个重点行业规模以上企业营业收入达3.8万亿元，占轻工业比重近20%。 　　家居行业健康发展得到了政策层面的重视。日前，工业和信息化部、住房和城乡建设部、商务部与市场监督管理总局联合发布《推进家居产业高质量发展行动方案》，为家装行业高质量发展指明了方向。《方案》明确，将在家居产业培育50个左右知名品牌、10个家居生态品牌，推广一批优秀产品，建立500家智能家居体验中心，培育15个高水平特色产业集群，以高质量供给促进家居品牌品质消费。 　　数字化和绿色化是家居行业未来转型的重要方向。《方案》明确，将深化推进产业数字化。将增加健康智能绿色产品供给。编制发布升级和创新消费品指南，细分领域，细化品种，加强消费引导。发展天然材质家居产品，推进5G与智能家居融合，发展基于5G技术的终端产品。将大力推行绿色制造，加强绿色材料、技术、设备和生产工艺推广应用。 　　给房屋装修承载着人们对美好居住生活的向往。近年来，家装行业稳步发展。中国建筑装饰协会数据显示，2021年家装行业的市场规模约为2.85万亿元，年增速约为18.89%。业内普遍认为，在家装方面，整装将是大势所趋。什么是整装？中国建筑装饰协会住宅装饰装修和部品产业分会发布的《2021中国家装消费行为研究报告》明确，整装是装修公司根据消费者对家的整体装修需求将设计、施工、辅料、主材、定制、家具软装等装修要素产品化，以平方米或者整套报价，并作为合同责任主体负责售前、售中、售后的整体服务。中国建筑装饰协会住宅装饰装修和部品产业分会秘书长胡亚南介绍，2021年，一站式整装需求激增达160％。在快节奏的生活中，越来越多的人舍弃“轻包”和“半包”的传统模式，选择了包括软装、硬装、定制家具、电器、配饰在内的“全屋整装”。 　　当前，一些家装企业的发展战略也在不断向整装模式贴近。贝壳今年发布了“一体两翼”战略，“一体”指交易，也就是房屋买卖；“两翼”其一是租房，其二正是整装大家居。日前，贝壳宣布旗下圣都家装倡导建立的整装联盟成员从9家升级为18家。整装联盟涵盖家居、辅材等相关企业。贝壳副总裁、圣都家装创始人颜伟阳介绍，有了整装联盟这样的模式，便于为消费者提供一站式、个性化的整装服务，提供更好的家装体验。在联盟企业协同合作之下，消费者将不再局限于单一的建材选择、空间布局以及家装基建，一站式和个性化需求可以得到充分满足；家居建材等企业也将不再局限于传统的获客渠道，可以在整装联盟中获得更多发展机会。 　　对于越来越多的年轻群体而言，居住需求已经从单一的满足生活所需，向品质、体验、设计、服务等更深层次需求转变。《方案》明确，深入推广新模式新业态。大力发展个性化设计、用户参与设计、交互设计，支持企业建立柔性化生产系统，推广因需定制、反向定制等新模式，培育发展共享制造平台，开展个性化定制典型案例征集，推广集成场景化定制、智能家居定制、全屋定制等系统解决方案。因此，个性化装修将成为家装领域的又一重要方向。

今年以来，全国楼市低迷。8月24日召开的国务院常务会议部署了稳经济一揽子政策的接续政策措施，其中提到，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 　　在“房住不炒”大背景下，今年各地均频繁发布宽松政策。政策包括限购松绑、购房补贴、降低首付比例、提升公积金额度等。西安也出台了“以租换购，完善保障性租赁住房”等政策。那么，全国楼市“救市”已进入加速跑，现阶段该如何置业? 　　各地“救市”政策不断 　　北京、上海也相继放松调控 　　根据克而瑞统计，截止到今年6月底，共有36城放松限购，54城放松限贷，多个城市放松限价，142城放松公积金贷款。 　　进入8月之后，越来越多的城市加入了放松限购限贷的行列，或者在金融政策层面给予更多支持。南京、无锡、苏州等城市调整了二套房贷款政策，即首套结清，二套首付三成起，未结清，首套首付40%-60%；福州限购政策调整，限购区户籍二套首付降至四成，非限购区户籍首套首付降至三成，给高层次人才给予最高180万元的购房补贴；河北邢台要求合理确定住房贷款的最低首付比例。 　　更令市场惊讶的是，北京和上海也相继加入了楼市放松调控的行列。8月20日，上海定向放松临港片区限购政策，非本地户籍，社保满一年可购房一套。在8月初，北京作为全国楼市调控政策最严厉的城市终于松开了口子，不仅定向放松了认房又认贷，而且还允许子女“接力贷”，可谓是力度空前。虽然只针对三个试点项目，但是部分业内人士认为，北京楼市放松的信号，意义大于其他。 　　另外，国家卫健委等17部门在近日发布关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见。要求住房政策向多子女家庭倾斜，在购买房屋时对首付、贷款、公积金额度等方面给予相关政策支持。 　　由此可见，国家从各个层面对于提振房地产市场都给了大力度的政策支持，而各个城市也在根据实际情况不断进行调整，以期尽快盘活市场。 　　西安推出“以租换购” 　　放松了商品房市场限购政策 　　西安也不例外。8月19日晚10点，西安市住房和城乡建设局通过官方微信公众号发布《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》，明确指出“住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格”。也就是说，西安有两套住房的家庭可出租一套作为保租房，额外可拥有一次购房资格，即可购买第三套房产。 　　其实西安并非首个推出“以租换购”政策的城市。 　　今年5月8日，长沙正式印发实施方案，全面开展盘活存量房供作租赁住房试点，到6月8日，试点满一个月时间。通过有关数据显示，截至6月8日18时，累计接受咨询4879户，“长沙住房”App累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。可见，“以租换购”方式很受欢迎。 　　回到西安市场，从美城股份发布的月度数据可以看出，今年以来，西安市新开盘市场去化率持续走低。最高去化率是在今年的2月份，当月去化率75%，最低去化率是刚刚结束的7月，去化率下降至51%。意向登记平台数据也可以看出，今年摇号项目锐减，其中7月份（不完全统计）数据中，34个项目进入意向登记平台，只有9个项目需要摇号选房，其余项目均是平销状态。 　　因此，西安此次“以租换购”政策的发布执行，既增加了市面上的保障性租赁住房，为低收入人群的住房需求提供支持；又变相地放松了商品房市场的限购政策，以刺激客户购买需求，可谓一举两得。 　　有业内人士表示，自市场下行以来，行业一直期望能有重磅支持政策出台，但碍于主城“千人摇”“万人摇”的频出，导致政府出台政策顾虑重重，而该政策的发布执行是对目前主城限购政策变相弱化，是积极的。 　　购房者预期和置业信心有望回升 　　刚需置业可抓住有利窗口期 　　进入8月份，LPR迎来了历史上最大幅度的下降，房贷利率创十年内新低。聚焦于西安目前的房贷利率，主流银行首套房贷利率主要集中在4.35%-4.45%，相比于曾一度破6的高点，令购房者十分欣喜。现在买房，比前两年买房，利息能省十来万。 　　中指研究院分析，房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，房地产销售面积再度走低，而7月部分城市出现项目集体“断供”的事件，进一步加大了房地产市场恢复的难度。政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱”定调后，预计调控政策或将持续加力优化，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳。 　　那么在楼市政策不断利好的情况下，置业者又该如何选择？ 　　沈视楼市主理人沈玮认为，此时选择置业，重点关注“双保险”。一是尽可能地靠近主城区，二是选择有良好背书的开发企业，安全放在第一位。 　　创典全程信息部部长刘兰兰建议，刚需置业者可适时上车。 　　西安房地产行业资深分析师朱郁表示，目前置业者可抓紧置业，因为多因素降维度，综合环境利好，因此是上车的有利窗口期。在大环境以及阶段性影响有限的前提下，西安楼市的三季度价格分梯度会愈加明显，摇号、流摇项目分化程度继续加剧，热点区域和典型改善楼盘仍会走出独立行情。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下行5个基点和15个基点。这是5年期以上LPR继5月20日下降15个基点后，年内第二次以15个基点的较大幅度下降，也是5年期以上LPR利率年内的第三次下调。 　　5年期以上LPR是房贷利率定价基准。在5年期以上LPR下行推动下，一线城市以及大部分二、三线城市已相继对房贷利率进行调整。业内人士表示，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，预计调控政策将持续加力优化，各地房贷利率仍有进一步下调空间。 　　利率下行降低购房者负担 　　“这是5年期以上LPR利率年内第三次下调。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次非对称降息后，2022年以来，我国5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后下降幅度最大的一年。 　　今年5月，人民银行、银保监会出台了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照该规定，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%。 　　此次LPR下行后，已有包括北、上、广、深等在内的一线城市以及惠州、南昌、武汉、绍兴、扬州等大部分二、三线城市相继对房贷利率进行调整。 　　一线城市中，北京最新执行政策无论首套房还是二套房，此前加点不变，这意味着，北京首套房贷款利率为5年期以上LPR+55个基点，即4.85%；二套房贷利率调整为5年期以上LPR+105个基点，即5.35%，北京首套房贷款利率重回“4”时代。 　　二、三线城市中，惠州方面，建行、广发、招商等银行已下调房贷利率至下限，即首套从4.25%降至4.1%，二套降至4.9%。一位中介人士介绍，目前扬州房贷利率均已降至下限，较年初的5.05%和5.25%分别降低95个基点和35个基点。 　　房贷利率下降将大幅降低购房者负担。以100万元贷款计算，购房者30年贷款利息将减少17万元；而若与此前高点相比，100万元贷款，利息将减少34万元。 　　与新购房贷款人不同的是，对于已购房的贷款人来说，存量房贷利率将在每年的贷款重定价日下调。对于大多数房贷重定价日定为每年1月1日的贷款人而言，房贷负担的减少要在明年才能感受到。 　　银行加大购房信贷支持力度 　　业内人士认为，在银行所有的信贷品种中，房贷目前仍是银行有动力布局的优质业务品种。 　　招联金融首席研究员董希淼表示，房贷业务一直是银行比较擅长也比较愿意布局的业务之一，近两年房贷市场竞争有所加剧。“房贷业务的客户多为优质客户，银行通过房贷业务还有可能获取其他更多的业务机会。换句话说，房贷业务的综合收益会比较高。另外，房贷的整体不良率水平也较低。”董希淼说，银行对房贷业务的风险偏好并未明显改变，但对开发商选择会更加审慎，对不同楼盘或将采取不同的利率策略。 　　从上市银行日前发布的上半年数据也可看出，银行个人住房贷款业务整体风险可控。 　　邮储银行副行长姚红表示，邮储银行住房按揭贷款抗风险能力良好，在业务结构上具备三个特点：一是刚需占比高，笔均余额小，业务分布广，集中度风险低。截至6月末，新发放首套房贷款占比超过了九成，笔均贷款余额仅40多万元；二是一、二手房均衡发展，贷款结余相当，均保持整体平稳增长；三是区域布局上坚定地跟随国家的区域战略，在长三角、珠三角、环渤海、成渝和长江中游经济带等领域加大投放，同时也积极承接核心城市的外溢需求，加大对于“新市民”、小镇青年等群体的购房信贷支持力度。 　　招行中报也显示，招行个人住房贷款业务进一步向经济发展较快、房价相对稳定、购房者消费需求旺盛的一、二线城市倾斜。上半年新发放的个人住房贷款额中，一、二线城市占88.44%，同比提升4.22个百分点；个人住房贷款期末余额中，一、二线城市占86.29%，较上年末提升0.25个百分点；个人住房贷款关注余额中，非逾期占比超过八成。同时，期末个人住房贷款加权平均抵押率33.28%，优于上年末1.10个百分点，抵押物充足且稳中向好，个人住房贷款业务整体风险可控。 　　提前还款应慎重考虑 　　8月24日召开的国务院常务会议指出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 　　展望后市，陈文静说，在因城施策用足用好政策工具箱的背景下，预计调控政策或将持续加力优化，各地房贷利率仍有进一步下行空间。在此背景下，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳，热点一、二线城市或稳步复苏。 　　值得注意的是，在当下房贷利率持续走低以及投资收益走低的背景下，有部分人考虑提前偿还房贷，减轻未来债务负担。对此，董希淼表示，如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为自己生活、养老及日常支出留足资金。就目前情况看，贷款利率有下行的趋势，提前偿还贷款需要慎重考虑。 　　董希淼还说，从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式一开始还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点，而等额本息这种还款方式开始的时候还的利息多、本金少，如果等额本息还款已经还了一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可不用考虑提前还款。

近日，北京西城区白塔寺宫门口东西岔片区正式启动申请式换租，实施范围内所有直管公房承租居民均可自愿提出换租申请，西城区将提供地铁、公交线路便捷通达、配套设施完善的优质换租房源，换租居民可根据家庭情况自愿选择。该片区是全市首例实施的直管公房申请式换租区域。 　　记者了解到，所谓换租是指，该项目由换租主体租赁居民房屋并按照不低于换租房屋市场租赁评估价的标准向居民支付换租租金，换租后居民可自行解决住房，也可按照市场租金标准自愿承租由换租主体或区政府主管部门提供的租赁住房。私房居民如提出改善居住条件诉求，可参照直管公房政策申请参与本次申请式换租工作。 　　换租主体与居民签订换租协议，换租双方一次约定的换租期限最少为10年，最长为20年。换租期满后，居民可选择与换租主体续签换租协议，重新核定换租租金，也可解除换租协议，回到原直管公房居住。 　　本次申请式换租申请时限将于12月31日截止，之后西城区将积极探索白塔寺宫门口东西岔片区历史文化街区有机更新，以《北京市城市更新条例(草案)》为指导，在保护性修缮、恢复性修建的基础上，完善配套功能，改善居住环境，形成以传统居住为主，适度配套生活性服务、商业服务、文化展示与体验、文化创意的街区功能体系。

2022年7月，国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》。其中进一步明确了深入推进以人为核心的新型城镇化战略，完善以城市群为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局，推动城市健康、宜居、安全发展，推进城市治理体系和治理能力现代化，促进城乡融合发展。 　　中能建城市投资发展有限公司（简称“能建城发”，即原中国葛洲坝集团房地产开发有限公司）紧紧围绕中国能建“1466”战略，以“行业领先，世界一流”为愿景，走在践行国家战略的前列。能建城发将依托于中国能建全产业链一体化的综合发展优势，充分发挥自身建筑专业优势、央企品牌优势、“能源＋”优势，聚焦“三型四化”（绿色型、智慧型、精致型和一体化、专业化、集约化、特色化），以推进公司全城市服务里程碑式发展。 　　争做国家战略落实排头兵 　　《“十四五”新型城镇化实施方案》提出，到2025年，“两横三纵”城镇化战略格局全面形成，城市群承载人口和经济的能力明显增强，重点都市圈建设取得明显进展，轨道上的京津冀、长三角、粤港澳大湾区基本建成。能建城发积极响应《“十四五”新型城镇化实施方案》，以助力中国能建“在践行国家战略上走在前列”。 　　在雄安新区，能建城发积极融入“千年大计”，建设“未来之城”，获取雄安高铁枢纽片区地块，高标准实施片区综合开发项目。根据雄安新区总体规划，能建城发将本项目定位为中国国家级绿色低碳示范新城、中国国家级新能源产业创新研发标杆园区、中国国家级“碳中和”技术解决方案示范新城，全力打造集产业功能、城市功能、生态功能为一体的绿色、节能、智慧碳中和示范园区。目前，该项目开发建设工作正在有条不紊推进，公司以高标准、高质量推动雄安新区建设，获得雄安新区管委会致信感谢。 　　在粤港澳大湾区，能建城发深度参与大湾区建设发展，整合优质资源，精心打造国际金融论坛(IFF)永久会址项目。该建筑以“木棉花开，鸿翔海丝”为建造理念，未来将成为南沙金融岛的重要金融枢纽。其建成后将主要承担IFF年度会议及丝路国家国际性会议和学术成果发布等功能，着眼于“一带一路”和粤港澳大湾区规划，成为世界新金融及丝路合作对话高地。 　　未来，随着产业提升和资源集聚，依托于国际金融论坛(IFF)永久会址，广州将进一步实现核心金融会展功能、金融创新功能、综合服务功能、生活服务功能四大功能，成为全球金融战略对话平台、全球金融高端合作平台、全球金融创新实践平台、全球金融智库决策平台、全球金融人才储备平台。 　　多年来，能建城发深耕海南自贸港，为地区生态环境保护、产业资源聚集和区位价值提升作出积极贡献。其中，位于陵水的海棠福湾项目投资规模超百亿，精心打造的嘉佩乐酒店定位国际一流水平，最新引进的希尔顿酒店即将开业运营。 　　除此之外，位于海南万宁的汽摩小镇项目融合区域资源特点，将打造高端文旅、精品酒店、新能源5G培训中心、汽摩赛事等产业配套一体化的城市综合布局，有利于当地塑造差异化竞争优势，促进资本、产业和人气的高效聚集，有望成为万宁乃至海南汽车主题特色的产城融合标杆项目。 　　能建城发积极融入京津冀、长三角、雄安新区、环渤海、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈等国家战略，在做好重点市场区域布局，扎实推进区域深耕的基础上，有力支持区域协调发展。能建城发紧扣中国能建“1466”战略，找准“全城市”业务发展的方位，有效促进城市空间格局优化和城市可持续发展能力提升，力争为城市群协调发展、中心城市发挥辐射带动功能作出有意义的探索和有价值的贡献。 　　协同中国能建一体化发展 　　随着新型城镇化不断推进，地产行业也在进行着深度变革。能建城发顺应城市综合开发运营业务的大势所趋，牢牢把握住融合一体化发展的未来方向，推进公司的战略转型。 　　为强化战略落地，能建城发深度融入中国能建“三位一体”大市场开发体系，构建了“1+6+N”的投资拓展体系（“1”指公司本部，“6”指中国能建6大区域总部，“N”指各个项目群），重点推进一体化项目，不断凝聚“1+1>2”的发展合力。在该体系下，能建城发积极推进协同经营，不断完善协同模式、协同机制，整合内外产业链资源、产业链上下游资源，落实好“集团一盘棋”理念，促进综合效益最大化。 　　依托于中国能建总部平台，能建城发强化前端策划，获取北京市朝阳区化实化研A地块。着力推进科学管理，构建项目管理体系，完善项目群管控模式，协同设计、施工等业务资源，能建城发将该项目打造为项目管理“十化”的示范样板，全力确保“起步就是高标准”。 　　在华东区域总部统筹下，能建城发以低价获取济南唐冶地块，开拓了内部一体化项目的新模式。该项目开发计划高效落地实施，打造的紫郡蘭园陆续实现示范区开放等节点，不仅为能建城发打开了山东市场，也夯实了其在华东区域持续深耕、协同发展的基础。 　　同时，能建城发充分发挥中国能建内部产业优势，争取有利条件，成功获取武汉银博地块。该项目位于武汉市江岸区滨江核心板块二七板块，以实现集团整体利益最大化为目标，合理兼顾了协同各方的利益。此项目最终定名为长江华府，已进行正式发布，将有力推动武汉二七片区城市更新，并为武汉城市发展带来中国能建的绿色产业支持。 　　能建城发以一体化项目为主，同时把握公开土地市场发展机遇，加快推动大型城市综合项目落地。两年来，通过组合方式，在北京、南京、武汉、重庆、成都、万宁、芜湖等地落地了一批具有良好前景的新项目，在产业导入、合作开发、协同联动等方面的新形态、新模式相继涌现，“事前算赢”的投资决策成果不断巩固。未来，能建城发也将强化主体责任落实，支持保障协同单位不断巩固现场管控、资源调配、专业技术等方面的能力支撑，增强核心竞争力，让协同一体化优势持续凸显。 　　为人民群众美好生活不断奋斗 　　新型城镇化发展以满足人民群众日益增长的美好生活需求为根本目的。以城市群为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局，可以让城市更健康、更宜居、更安全，让城市治理体系和治理能力的现代化水平更趋提升，最终让城乡受益，让居民受惠。 　　能建城发牢牢把握当下城市发展方式的深刻转变，紧扣中国能建践行“30·60”战略目标白皮书，在绿色低碳、数字、科技上下苦功，抓好生态保护的同时助推地区产业资源整合和产业结构升级，走出产城融合发展的特色化路径。 　　在国家奖项方面，上海紫郡公馆项目获得住建部授予的“全国绿色建筑创新奖”二等奖，能建城发获得由北京市人民政府授予的“北京市科学技术奖”一等奖、由中国房地产业协会授予的“中国房地产业协会科学技术奖”一等奖。另外，能建城发连年获得“全国绿色地产十强”“最佳绿色示范项目”“HiH健康公益行动主要发起成员单位”等荣誉。 　　在国家课题方面，能建城发与清华大学张寅平教授合作，成功申报国家“十三五”重点研发计划课题“建筑室内空气质量控制的基础理论和关键技术研究”。在标准参编方面，能建城发参编了5项国家标准、8项行业及团体标准；在知识产权方面，能建城发累计取得发明专利等知识产权共计47项。 　　此外，伴随科技在城市发展中的地位和作用进一步凸显，能建城发将以科技为基石，构建从设计、营造到项目落地及运维服务的一体化、全要素、全周期管理实施方案，提供满足现代城市人居需求的产品与服务。让城市充满智慧，让生活更加美好。 　　在新型城镇化发展的蓝图中，能建城发将在中国能建“1466”战略的引领下，聚焦重点城市发展和城市更新需求，整合优势资源，为新型城镇化发展深度贡献能建之力，为国家战略落实积极贡献能建之为。

又到毕业季，大学生租房需求激增。今年，我国高校毕业生首次突破千万人，其中不少是“00后”新生代。受新冠肺炎疫情反复等影响，刚刚走出校门的大学生找房之路更为不易。该如何在大城市中“安居”？新生代正在努力寻找自己的答案。 　　对于刚迈出校门的大学生来说，与找工作同样焦心的是找到一个称心如意的住处。受新冠肺炎疫情对传统租房模式的影响，今年又适逢高校毕业生人数创新高，众多大学生面临着租房新挑战。经济日报记者走进高校毕业生群体，一探他们的租房需求与找房现状。 　　线上找房渠道多 　　“我们是疫情暴发后的第一批毕业生，当时学校暂时不让毕业生返校，我就在家里线上看房。那时有点慌乱，打算尽可能在线上多看几套房源，临近入职前，我留出一周左右的时间线下实地看房。”来自内蒙古的陆壹是中国农业大学2020届毕业生，对刚毕业时的租房经历记忆犹新。 　　房屋中介也在调整自身服务方式。在北京有着6年住房租赁工作经验的张晓强告诉记者，“我服务的几名外地大学生都是来京前就联系好的。我会根据他们的需求选定合适的区域，通过线上VR看房提前确定几套有意向的房源，这样交易周期变短了，效率也提高了”。 　　如今，毕业生们已经在“云课堂”“云毕业”中逐渐适应了生活中的变化，并能利用线上资源挖掘出更多可能性。为看到更多出租房源，除了常用的租房APP，微信群聊、豆瓣小组等社交平台，以及闲鱼、小红书等电商平台也成为大学毕业生的高频使用对象。陆壹说：“有些房东会直接在小红书上发布房屋信息，能在帖子下面直接和房东对话，比较方便。” 　　通过介绍，记者加入了一个名为“暑期租房群”的微信群，里面大多是临近毕业或已经毕业的学生，群聊中的备注名清晰地标注着他们各自的专业和届别，群里时不时会有人分享详细的租房信息。“群里大多是师哥师姐，相对来说找房比较放心。”群聊中的一名毕业生向记者表示。 　　“房子是租来的，但生活不是。”当“00后”们踏入社会，他们对生活的期待，也在选择房子的过程中变得具体起来。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，“‘00后’思想更为开放，消费观念超前，将逐步成为租赁市场主力军，租赁消费升级是大势所趋”。 　　沟沟坎坎可不少 　　对大学生来说，租金往往成为租房中的一道坎。“毕业生群体预算有限，往往最关心的就是价格。”张晓强向记者介绍。 　　“北京的房租太高了，目前租金接近工资的一半。”工作在北京三元桥附近的席晓琳整租了一套位于东五环外的loft结构房屋，对于高房租，她表示很无奈。陆壹现在租住在北京西站附近某小区，他也表示，高房租带来的压力很大，“我和朋友整租一个两居室，租金是‘押一付三’的按季度支付模式，每月差不多6500元”。 　　记者以租客身份与北京某房屋中介沟通时，对方介绍，以长租一年为例，通常租金按照季度支付，但首笔租金需要“押一付三”，并一次性支付一年的服务费以及租期内的水、电、燃气等费用。如果租期是两年的话，第二年的租金还会上涨3%。 　　对此，首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，“房租是房东出租住房所取得的收益，应该包括住房的各种成本，如投资住房的资金成本、维修费、税费，还要考虑盈利，高房价自然就会产生高房租”。 　　除了高租金，“租期过长”“短租房一房难求”也成为毕业生们的心头“痛”。北京某房屋中介管理人员告诉记者，如果租约尚未到期就已不再需要住房，可以选择“转租”或“退租”，但均需收取月租金的50%至70%作为手续费。“这对刚毕业的大学生来说，感觉有点不太友好。”南京大学应届毕业生小昀说。 　　多方合力解难题 　　“我会提前把压岁钱与实习工资都存起来，以应对可能上涨的房租。”毕业生周溪说。“我起初也会‘月光’，但慢慢习惯后就会主动调整支出，比如少出去聚餐，不必要的花销也会克制一些。”陆壹说。 　　面对租房中的种种烦恼，大学生们通过开源节流积极应对。黄卉建议，首先，应谨慎选择住房租赁机构，及时关注当地住建等相关部门发布的风险预警名单。其次，短周期支付租金，并注意租金和押金分开支付，保障押金安全。再次，要使用规范的租赁合同，降低租房中因为合同签约不当而导致的风险。 　　北京大学国家发展研究院院长姚洋则在网上建议，有实力的租房企业可免去新就业大学毕业生的租房押金，并采用租金月付方式，降低毕业生负担。据记者观察，针对应届毕业生，目前市场上多数长租公寓机构推出了“租金月付”“0元搬家”等服务。 　　为解决毕业生租房难题，中央明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计，不少地方也推动出台了福利政策。旨在解决刚毕业大学生、新市民、青年人等群体住房困难的保障性租赁住房就是其中的重要一项。 　　从中央层面看，去年7月份，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。按照计划，“十四五”时期，40个重点城市将新增保障性租赁住房650万套，预计可解决1300万人的住房困难。 　　从地方层面来看，今年4月份，北京市住建委宣布率先从新毕业大学生开始试点，启动2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，试点项目房源近1000间，均为全装修交付新房，可“拎包入住”，月租金在2000元至3000元，低于市场平均水平；去年8月份，成都也发布了关于加快发展保障性租赁住房的实施意见；苏州在去年10月份提出，未来3年要提供不少于10万套人才公寓…… 　　然而，不论是新增或改建存量住房均需前期投入大量资金，并主要通过未来租金收入逐步回收，投资回报周期较长。因此，发展住房租赁市场仍需拓宽住房租赁企业融资渠道，吸引社会资本进入。其中，住房租赁公募REITs被视为解决保障性租赁住房发展瓶颈的重要工具。 　　去年6月，保障性租赁住房被纳入基础设施公募REITs试点范围。今年4月份，我国首单保障性租赁住房REITs项目报送国家发展改革委，业内人士将此视为保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展的标志。7月29日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复，相关试点工作加速落地，正在成为金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措。 　　“保障性租赁住房REITs能够为地方政府和持有租赁住房重资产的企业提供盘活存量资产、募集权益资金的新渠道，有效缓解及避免地方政府和企业的资金压力及金融风险，促进住房租赁市场健康发展，也有助于改善原本投资规模大、资金回收期长的困境，从而吸引更多社会资本参与到保障性租赁住房的建设中来，加快保障性租赁住房建设进程和社会供给规模，推动解决大城市租房难题。”中信建投证券投行委委员、债券承销部和结构化融资部行政负责人郭春磊向记者表示。

保障性租赁住房REITs(不动产投资信托基金)正加速落地。继7月底中金厦门安居REIT、红土创新深圳人才安居REIT正式获得发行批文后，近日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获得证监会注册批复，北京成为全国首单公租房领域公募REITs落地的城市。 　　公募REITs被誉为“资产的IPO”，它常被看作一种集合不动产、股票和债券特点的混合型投资工具。简单理解就是将存量资产打包作价，使“沉睡”的资产获得流动性收益。通过发行REITs，投资方能够实现初期投资及相应回报的快速回收，从而能进一步对新的保障性租赁住房项目投资，实现“投资-建设-运营-上市回收资金-再投资”的良性循环。以华夏北京保障房中心租赁住房REIT为例，其底层资产是位于北京市海淀区和朝阳区的两个公租房项目——文龙家园和熙悦尚郡。两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。据介绍，此次租赁住房REIT获批后，将尽快上市发行，回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。该项目拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房，并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。 　　在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系是我国政策鼓励的方向。但在各地实践中，公租房、保障性租赁住房建设痛点不少。第一太平戴维斯华北区估值及专业顾问服务部董事边瑞军在接受中青报·中青网记者采访时表示，从目前保障性租赁住房的开发模式来看，项目筹建资金需求较大，收益主要通过租金回收方式实现，资金投入周期较长。而保障性租赁住房的融资模式又主要以债权为主，债权融资加大了企业资产负债率，不利于企业长期可持续发展。简单来说就是资金沉淀大、租金收益率不足、融资不便宜。从北京保障房中心有限公司的财务数据看，其净利润长期处于低位水平，近年来规模维持在2亿元左右。2021年度，公司营业收入40.99亿元，增长6.72%；净利润1.74亿元，减少20.14%。北京大岳咨询有限公司董事长金永祥表示，保障性租赁住房建设由于租金涨幅控制，叠加住房租赁物业本身回报率低、回收周期长等特点，其市场化融资一直受到制约，更多只能依赖财政补贴及银行贷款等资金支持。长期以来，房地产业是与银行业高度依存的一个行业，这也使得房地产融资渠道单一，在政策性信贷紧缩时，房地产业就会面临流动性危机。后来，为了保障资金链条，房地产公司与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 　　2020年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。第一太平戴维斯广州估值及专业顾问服务部助理董事周志鹏认为，保障性租赁住房REITs产品，一头解决开发商沉淀资金问题，提升资金运用效率；另一头让社会资金参与分享保障性租赁那稳定的收益，发展前景被看好。市场普遍认为，保障性租赁住房是基础设施公募REITs比较理想的资产类型之一。边瑞军说，保障性租赁住房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，这将有效提升企业融资及运管能力。通过实现“开发-培育-退出-开发”的投融资模式，打造开发商新发展模式，推动提高运营效率，促进相关企业专业化发展。 　　根据试点要求，REITs基金管理人和运营管理机构将按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率，强化保障性租赁住房的认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求，从而推动企业实现“管资本”“重运营”的服务模式。当前，上海、重庆、杭州等地正在积极筹备参与基础设施REITs试点，按照住房和城乡建设部要求，下一步，各地要继续加快推进保障性租赁住房建设，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。按计划，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，预计可解决1300万人的住房困难。针对保障性租赁住房REITs的未来发展，金永祥说关键要看“回报能否满足投资要求”。具体到华夏北京保障房中心租赁住房REIT，底层资产两个项目总计面积11.28万平方米，按收益法估值为11.51亿元，折合单价为1.02万元/平方米，仅是周边房价8万元/平方米单价的1/8。“在低估值前提下，即使租金低，也可以保证回报水平满足投资者的要求。”金永祥说，随着各地房价陆续见顶，房屋租金水平将稳步提高，本项目的前景应该是可以期待的。周志鹏认为，这类REITs产品收益是否有吸引力，和产品的租金收入水平和开发运营成本有关。所以，政策对保障性租赁住房的土地成本，开发及运营期间税收优惠力度，值得关注，未来配套政策的完善会影响其发展速度。他还说，由于租金水平较低，刚性的运营成本占比高，项目的净收益对运营成本更敏感。要维持产品的吸引力，政府部门需要提升公租房、保障性租赁住房的管理能力和市场化水平。

家居卖场当下正面临严峻的挑战。不久前，全球知名家具品牌宜家宣布在中国市场关闭上海杨浦店。此前的4月1日，宜家中国已宣布贵阳线下门店关闭。3个月连续关闭2家门店，在中国已经深耕了20余年的宜家，露出了些许疲态。 　　除宜家家居之外，全国多地大型家居卖场也陆续被曝关门。据不完全统计，去年以来，全国至少有30余家大型家居卖场、建材市场关闭。2022年上半年，中国家居卖场的龙头企业红星美凯龙、居然之家等均出现了闭店情况。互联网巨头阿里巴巴旗下homearch重庆店已于今年7月15日停止营业，开业至今仅半年时间。 　　天眼查数据显示，截至目前我国有家居建材企业431.5万余家，其中今年1~7月新增注册企业117.6万余家，月平均增速达43.6%。然而，巨头们陆续出现关店的现象对家居建材行业来说是“不利信号”，到底是什么原因让家居卖场陷入当下的窘境？ 　　关于闭店的原因，宜家中国表示，面对日趋复杂的零售市场，以及数字化和疫情等因素带来的消费者行为转变，宜家中国在必要时将转型、关闭或新增业务单元和渠道，并探索各类创新的顾客触点模式。 　　从宜家的解释中不难看出，当下家居消费市场环境已经发生巨大改变：互联网家装定制飞速发展，全装修时代来临，年轻家装消费者偏好转变，房地产热潮减退，疫情反复影响等，这些因素对家居卖场的经营都带来了巨大挑战。 　　近年来家居产品线上化趋势越来越明显，互联网家装定制更是迎来飞速发展。电商销售迅猛发展，在优化产业链的同时也使家居销售模式发生了巨大变化，从以前传统线下渠道，转变为线上+线下，小红书、抖音、公众号、快手等线上平台在分流，整装、整家定制等都在抢夺流量。 　　传统家居卖场线下流量遭遇挑战，进店率越来越低，自然客流严重下滑，经营压力与日俱增。每况愈下的市场环境，再加上高昂的租金以及前些年家居卖场无序扩张严重过剩，种种因素导致许多家居卖场的退租率越来越高，最终关门倒闭的不在少数。家居行业增长速度也逐年放缓，从双位数增速下降至个位数，僧多粥少成为新常态。 　　在如今消费趋于年轻化，主流消费群体进家居卖场频次越来越低的行业背景下，过去依靠店面吸引客流，靠产品展示将客流转化为订单的传统销售模式，已经不再符合当下消费者的家居消费需求。 　　线下家居卖场需要积极覆盖社交媒体、天猫、京东、小程序、自媒体等线上全渠道，利用线上吸引到的广泛的流量，通过线下实体店的体验模式，线上线下渠道打通并深度融合，使得流量转化成实实在在的订单。实现流量最大化，才能实现流量与成交量的双赢。 　　随着家居销售渠道不断变革，作为曾经全国性品牌必须争夺的市场，家居卖场现在的处境已经变得尤其“尴尬”。残酷的现实倒逼着家居卖场需要走出去，主动抓取流量，通过数字化工具实现货品和场景线下线上融合，打造沉浸式购物体验，才是家居卖场未来的转型方向。

8月22日，中国人民银行发布消息，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，人民银行行长、国务院金融委办公室主任易纲于8月22日主持召开部分金融机构座谈会，传达学习党中央、国务院领导同志重要指示批示精神，分析研究当前货币信贷形势，部署推进当前和下一阶段货币信贷工作。 　　会议认为，今年以来，人民银行、银保监会坚决贯彻党中央、国务院决策部署，加大稳健货币政策实施力度，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，支持统筹疫情防控和经济社会发展。各主要金融机构主动担当作为，加大信贷投放力度，有力支持了二季度经济实现正增长。1-7月新增人民币贷款14.4万亿元，同比多增5161亿元。7月末，M2、社会融资规模、人民币贷款余额增速均保持在10%以上。贷款利率持续下降，1-7月企业贷款利率为4.29%，同比下降0.34个百分点。 　　会议指出，我国经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动。当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。金融系统要进一步提高政治站位，增强责任感，全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，将党中央、国务院各项决策部署落实落细，保持经济运行在合理区间，以实际行动迎接党的二十大胜利召开。 　　会议强调，主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性。要增加对实体经济贷款投放，进一步做好对小微企业、绿色发展、科技创新等领域的信贷支持工作。要保障房地产合理融资需求。要依法合规加大对平台经济重点领域的金融支持。政策性开发性银行要用好政策性开发性金融工具，加大对网络型基础设施建设、产业升级基础设施建设、城市基础设施建设、农业农村基础设施建设、国家安全基础设施建设等重点领域相关项目的支持力度，尽快形成实物工作量，并带动贷款投放。要坚持市场化、法治化原则，统筹信贷平稳增长和防范金融风险之间的关系。

继数日前中期借贷便利(MLF)利率下调后，本月贷款市场报价利率(LPR)也如市场所预期的“降息”了。不过，1年期和5年期两个品种的非对称下调，仍引发关注。 　　分析机构表示，与房贷利率挂钩的5年期LPR降幅远超1年期，表明定向支持楼市是当前“降息”政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键；预计未来LPR还有一定下调空间，其中5年期品种将延续更大幅度下调势头。 　　LPR如期下调，非对称降息仍引关注 　　8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。与上一期相比，1年期LPR下调了5个基点，5年期下调了15个基点。 　　LPR由“MLF利率+银行加点”形成。在8月15日央行宣布MLF利率下调10个基点之后，市场对LPR利率联动下调已经有了充分预期。因为从过往经验来看，自2019年8月LPR新机制实施以来，每次MLF下调，当月LPR都会随之下调。 　　不过，此次LPR下调仍有值得关注之处。首先，以往MLF下调时，1年期LPR都会与之相同幅度下调，而此次1年期LPR下调幅度小于MLF，为历史首次。 　　民生银行首席经济学家温彬表示此举主要是为了“防套利”。“此前(1年期LPR)3.7%的水平已偏低，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行应投尽投下对优质企业的贷款利率点差压降，流动资金贷款利率水平或更低，甚至与部分定期存款定价形成倒挂。”温彬称，“在此情况下，若继续引导1年期LPR大幅下调，容易加剧企业的套利行为，偏离政策初衷。” 　　另一个值得关注之处在于，与房贷利率挂钩的5年期LPR下调幅度远超1年期和当月MLF下调幅度，即LPR两个品种“非对称降息”。 　　今年5月15日，央行、银保监会联合发文，将首套房贷利率下限由“不低于相应期限LPR”调整为“不低于相应期限LPR减20个基点”。此次5年期LPR下调后，首套房贷利率最低可至4.1%。 　　以往LPR的两个品种也有过非对称降息，但都是“1年期降得多、5年期降得少”，主要是为了贯彻“房住不炒”。此次“5年期降得多、1年期降得少”，也是历史首次。 　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，此次5年期LPR降幅大于1年期，表明定向支持楼市是当前降息政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键。 　　温彬也表示，规模庞大、上下游链条众多且与居民资产负债表密切相关的房地产行业对稳经济颇为重要，关系到宽信用落地的效果和进程。在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过5年期LPR下调来带动房贷利率调降，成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。 　　未来房贷利率仍有进一步下调空间 　　进入下半年以来，受到多地烂尾楼停贷潮事件影响，市场信心受挫。楼市在5、6月份呈现出的回暖态势，在7月份再度降温。国家统计局数据显示，1-7月份全国房地产开发投资同比下降6.4%，降幅比1-6月份扩大1个百分点；7月份70个大中城市房价数据中，无论新房还是二手房，环比下降的城市均比6月增多。 　　8月18日的国务院常务会议提出“完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本”。有分析机构表示，由于居民房贷属于个人消费信贷，因此此次会议实际上着重强调了要推动降低居民房贷利率。 　　“房贷利率需要进一步降低向历史低点靠拢。”温彬表示，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%(5.94%*0.7)，个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍分别有10基点、28基点的调降空间。 　　王青表示，鉴于推动楼市回暖正在成为提振信贷需求，改善市场预期，缓解经济下行压力的关键，接下来5年期LPR报价会延续更大幅度下调势头。“我们估计，年内5年期LPR报价还有15至20个基点的下调空间。”他表示，“考虑到未来一段时间市场利率仍将处于较低水平，我们判断接下来报价行有动力在MLF利率不动的条件下，压缩LPR报价加点。”

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。 　　中国证券报记者致电并走访多个地区的银行分支行及网点，了解到多数银行首套房贷款利率随5年期以上LPR进行下调，贷款额度充足，放款周期较短。目前，北上广深四大一线城市首套房贷款利率均降至5%以下，苏州、呼和浩特等地首套房贷款利率最低可申请到4.1%。 　　多地首套房贷款利率降至5%以内 　　随着最新LPR的揭晓，北上广深四大一线城市首套房贷款利率集体进入“4时代”。 　　“目前，北京各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。”建设银行北京地区某个贷专员告诉记者，“本次LPR调整之后，在加点不变的基础上，北京首套房贷款利率下限降至4.85%。”由此，北京成为继广州、深圳、上海之后首套房贷款利率跌破5%的一线城市。 　　广州地区首套及二套房贷款利率也进一步下探，首套房贷款利率最低可降至4.3%。渣打银行广州分行某贷款顾问说：“此前我行首套房贷款利率加点为0，目前未接到上调加点的通知，现在新申请贷款的客户和暂未放款的客户都可以按照4.3%的最新贷款利率执行。” 　　除部分外资银行外，广州地区主流商业银行首套房贷款利率普遍下调至4.5%左右，二套房贷款利率维持在4.9%-5.05%。广州地区部分银行执行“认贷不认房”政策，某股份制银行个贷经理说：“首套房贷款结清后，二套房仍可申请首套房贷款利率”。 　　在上海和深圳，房贷利率随LPR的调整平稳下调，加点保持不变。上海地区本次调整后首套房贷款利率降至4.65%，深圳首套房贷款利率下限则调整为4.6%。此外，苏州市某股份制银行个贷人员说：“目前苏州首套房贷款利率可以申请到4.1%。” 　　在今年5月15日中国人民银行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》之后，苏州、天津、郑州、青岛、呼和浩特、长沙、武汉等多个城市已有多家银行将首套房最低贷款利率下调至5年期以上LPR减20个基点。 　　购房成本下降 　　此次5年期以上LPR下调将减轻部分购房者的还贷压力，以首套房贷款100万元、按揭30年为例计算，贷款利息总计可减少3万余元。 　　也有银行贷款经理表示，对于已获得放款的客户并不能立刻就享受到LPR下调的福利。“按照贷款合同，需等到每年的重定价日才能执行新利率，重定价日一般为每年1月1日，也有贷款人选择定为贷款发放日或合同签订日。” 　　贷款额度方面，多数银行均表示目前房贷额度充足，放款周期较短。 　　例如，北京地区银行普遍在一周内就可以完成放款；深圳地区部分银行表示各项手续完成之后，款项当天就可到账。 　　“现在房贷额度整体比较宽裕，放款环节速度很快，两三个工作日就能到账。”工行北京地区某个贷经理告诉记者，“在放款之前，材料审批大约需要一周时间，房子抵押登记等各项手续在一周内也能办完，从发出贷款申请到放款完成最快只需半个月时间。” 　　中信银行深圳分行个贷部工作人员也表示，目前贷款批复量不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。

22日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率(LPR)，1年期LPR由3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%。其中，5年期以上LPR在今年已是第三次下调，累计下降了35个基点。 　　5年期以上LPR的下调对楼市带来直接利好，按照首套房商贷不低于“LPR-20个基点”的要求，本次下调后，首套房房贷利率进一步下降至最低4.1%。对于那些正在还房贷的人群来说，以贷款100万元、等额本息30年计算，4.45%降到4.3%后，总利息节省约3.19万元，月供少了约88元。若算上今年三次的累计降幅，月供的减少幅度更大，每月较今年1月份少还207.66元，一年接近2500元。 　　5年期以上LPR下调幅度略超预期 　　本次1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点，基本上符合市场预期。 　　今年8月15日央行公告称，本月MLF操作利率为2.75%，上月为2.85%；当日7天期逆回购利率为2.0%，上次为2.1%。中国银行研究院研究员梁斯对中新经纬称，LPR改革以来，中国利率传导机制进一步打通，“政策利率(MLF)→市场基准利率(LPR)→市场利率(贷款利率)”传导的利率体系基本建立，金融机构发放贷款利率跟随LPR同向联动，贷款利率隐性下限被打破。三年来，在LPR改革带动下，金融机构信贷利率持续下降，企业融资成本连创新低，2022年二季度末，企业贷款利率已降至4.16%，为历史最低，LPR改革有力支持了实体经济发展。 　　东方金诚分析称，8月LPR报价下行体现了在政策性降息(MLF利率下调)引导下，企业和居民贷款利率将出现新一轮较快下调趋势，进而带动有效信贷需求回升，以宽信用支持稳增长的政策意图。这意味着继5月稳住宏观经济大盘一揽子政策落地后，新一轮稳增长措施正在加码，其重点也正在由此前打通物流堵点、推动复工复产的供给端发力，转向更大力度地提振消费、投资等宏观经济总需求。 　　多位分析人士认为，相较于1年期LPR，5年期以上LPR出现15个基点的大幅下降，有些略超预期，而此番下调对房地产市场更为利好。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，5年期以上LPR下调15个基点，略超出预期，“目前房地产复苏遇到新情况，金融贷款部门要积极宣传低成本房贷政策，鼓励合理住房消费，用好信贷政策，促进住房交易市场恢复。” 　　中原地产首席分析师张大伟称，根据国家统计局数据，7月份70城房价下调的城市数量再度增加，销售价格下调幅度有所加大，虽然稳楼市的政策频出，但购房者信心依旧低迷。此次下调，会增强购房人的心理预期。 　　全年下降35个基点 或创13年来新低 　　5年期以上LPR的下调，减轻了购房人的房贷压力。 　　中新经纬以贷款100万元、等额本息30年还款为例，若以4.45%的贷款利率计算，每月需还5037.19元，总利息支出约81.34万元；以4.3%的贷款利率计算，每月需还4948.71元，减少约88元，总利息支出约78.15万元，减少约3.19万元。 　　将时间线拉长，2022年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下调35个基点。具体看，今年1月，5年期以上LPR由4.65%下调至4.6%；5月，5年期以上LPR由4.6%下调至4.45%；8月，5年期以上LPR由4.45%下调至4.3%。 　　仍以贷款100万元、等额本息30年还款为例，若以4.65%的贷款利率计算，每月需还5156.37元，总利息支出约85.63万元。这意味着，相较于1月，正在还房贷的购房人每月能少还207.66元，一年少还2491.92元。 　　要提醒的是，正在还款的购房人并不能立即享受到5年期以上LPR下调带来的利好。在2020年存量房贷批量转化成LPR报价后，一些购房人选择在合同签署日调整房贷利率，还有人选择在新一年的1月份调整，不论选择哪种方式，房贷利率每年只变动一次。因此，何时能享受到贷款利率下调，还要看房贷调整日期。 　　对于那些准备买房的人来说，下调的利好则可以快速享受。今年5月，央行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。因此，5年期以上LPR降至4.3%后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限则为4.1%，二套房贷利率下限降至4.9%。 　　首套房贷款利率4.1%的下限，在历史上是什么水平？张大伟对中新经纬说：“从近些年看，房贷利率最低的年份是2009年，当时房贷利率普遍打七折，首套房房贷利率最低4.158%。而对比此前的基准利率的话，也是历史最低了。” 　　房贷利率相对偏高 未来还有下降空间 　　业内认为，5年期以上LPR在未来还有下降空间。 　　东方金诚认为，当前居民房贷利率仍处相对较高水平，需要较大幅度下调5年期以上LPR报价，为房贷利率进一步下行铺平道路。根据央行最新季度数据，6月新发放房贷利率为4.62%，环比3月大幅下降87个基点，主要是5月房贷利率“双降”所致(5月，全国首套房贷利率下限下调20个基点，5年期以上LPR报价下调15个基点)。当前房贷利率已处于历史低点附近。 　　该机构称，不过，与一般贷款利率走势相比，房贷利率仍处于偏高水平：6月，包括房贷、企业贷款等在内的一般贷款利率为4.76%，较历史均值低151个基点，而房贷利率较历史均值低96个基点。这意味着6月房贷利率仍然相对偏高。 　　东方金诚预测，LPR在今年下半年仍有一定下调空间，特别是5年期以上LPR会有15-20个基点的较大降幅。一方面，疫情波动下，下半年消费修复将较为温和，房地产还会低位运行一段时间，另外，在全球经济衰退阴影下，此前对经济增长拉动作用较大的出口存在减速趋势。这些因素意味着政策面有可能进一步加大稳增长力度，重点是刺激国内总需求。另一方面，下半年国内物价形势总体有望保持稳定，猪肉价格上涨带动的结构性通胀难以引发物价全面大幅大涨，扣除食品和能源价格的核心CPI将持续保持2.0%以下的低位(8月为0.8%)，不会对未来宏观政策形成较大掣肘。与此同时，下半年美联储等海外央行在政策收紧过程中，会更多考虑由此带来的经济衰退风险，政策收紧步伐有可能放缓。这意味着国内政策宽松的外部约束也在减轻。 　　张大伟也认为，5年期以上LPR在未来还有下降的可能。一方面，房地产市场尚未完全企稳，需要金融政策的支持；另一方面，存量房贷利率偏高，有下调利率、促进居民进行其他消费的必要。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。 　　中国证券报记者致电并走访多个地区的银行分支行及网点，了解到多数银行首套房贷利率随5年期以上LPR进行下调，且贷款额度充足，放款周期较短。目前，北上广深四大一线城市，首套房贷利率均在5%以下，更有苏州、呼和浩特等地首套房贷利率最低降至4.1%。 　　北京首套房贷利率“破5” 　　随着最新LPR的揭晓，北上广深四大一线城市首套房贷利率集体进入“4时代”。 　　“目前，北京地区各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。”建设银行北京地区某个贷专员告诉记者，“本次LPR调整之后，在加点不变的基础上，北京首套房贷利率下限降至4.85%。” 　　北京也成为继广州、深圳、上海之后首套房贷利率跌破5%的一线城市。 　　广州地区首套及二套房贷利率也进一步下探，首贷利率最低可降至4.3%。渣打银行广州分行某贷款顾问表示，“此前我行首套房贷款利率加点为0，目前也未接到上调加点的通知，那么现在新申请客户和暂未放款的客户都可以以4.3%的最新贷款利率执行。” 　　除部分外资银行外，广州地区主流商业银行首套房贷利率普遍下调至4.5%左右，二套房贷款利率维持在4.9%-5.05%之间。且广州地区部分银行执行“认贷不认房”政策，某股份行个贷经理透露，“首套房贷款结清后，二套房仍可申请首套贷款利率”。 　　上海及深圳地区，房贷利率随LPR的调整平稳下调，加点保持不变。上海地区本次调整后首套房贷利率降至4.65%，深圳首套利率下限则调整为4.6%，即在最新5年期以上LPR基础上分别加了35个和30个基点 　　部分城市利率低至4.1% 　　“目前首套房贷利率可申请到4.1%，是最低价格了。”苏州市某股份行个贷人员表示，“客户如果在全国范围内已无其他房贷，首付比例为三成。对部分符合优惠条件的客户，首付比例可降至两成。” 　　今年5月，央行、银保监会联合下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。 　　记者在此前调研中了解到，此通知下发后，苏州、天津、郑州、青岛、呼和浩特、长沙、武汉等多个城市均有银行将首套房贷利率下限调整至5年期以上LPR-20基点的水平。因此，在本次LPR下调之后，多地首套房贷利率最低可降至4.1%。 　　此次5年期以上LPR下调也将减轻部分购房者的还贷压力。以首套房贷100万元贷款30年为例计算，总的贷款利息可以省约3万余元。 　　但也有银行贷款经理表示，已得到放款的客户并不能立刻就享受到LPR下调的福利。“按照贷款合同，需等到每年的重定价日才能执行新利率。重定价日一般为每年1月1日，也有贷款人选择定为贷款发放日或合同签订日。” 　　同时他补充说，截至目前，本年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。若后续不再调整，那么选择每年1月1日为利率重定价日的贷款人，到明年1月的房贷利率可以下降0.35个百分点。 　　贷款额度充足 　　记者调研发现，多数银行均表示目前房贷额度充足，放款周期较短。 　　例如，北京各家银行普遍一周内就可以完成放款，还有其他城市部分银行表示各项手续完成之后，款项当天就可到账。 　　“现在房贷额度整体比较宽裕，放款环节速度很快，基本两三个工作日就能到账。”工行北京某个贷经理告诉记者，“前期材料审批大约需一周时间，后续房子抵押登记等各项手续一周内也能完成。因此从发出贷款申请到放款完成，最快只需半个月的时间。” 　　中信银行深圳分行个贷部工作人员也表示，目前贷款批复量不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。 　　不少业内人士指出，本次降息15个基点，略超出预期。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

Wind数据显示，截至8月21日，A股共有18家房地产上市公司发布2022年半年报，其中7家净利润实现同比增长，业绩分化较为明显。从公告看，不少房地产公司积极转型发展新业务，助力业绩增长。 　　分化明显 　　南京高科、金融街、陆家嘴上半年实现归属于上市公司股东的净利润居前；金融街、外高桥、新大正净利润增幅居前。 　　南京高科2022年上半年实现营业收入约14.86亿元，同比下降58.94%；实现归属于上市公司股东的净利润约14.05亿元，同比下降1.94%。上半年，公司房地产业务实现合同销售面积1.14万平方米(均为商品住宅销售项目)，同比增长1040%；实现合同销售金额4.59亿元(包括商品住宅、车位等销售)，同比增长709.05%。 　　财信发展、城建发展、粤泰股份等公司上半年亏损额较大。粤泰股份2022年上半年实现营业收入约10.86亿元，同比增长308.48%；归属于上市公司股东的净利润为亏损6.31亿元。 　　头部大型房企中，保利发展、绿地控股等公司发布2022年半年度业绩快报，业绩同样存在分化。 　　保利发展2022年半年度业绩快报显示，上半年公司实现营业总收入1108.47亿元，同比增长23.19%；实现归属于上市公司股东的净利润约107.21亿元，同比增长4.1%。绿地控股2022年上半年实现营业总收入2047.36亿元，同比下降27.64%；实现归属于上市公司股东的净利润约42.02亿元，同比下降48.97%。 　　业内人士表示，销售、结转情况存在差异是房地产上市公司业绩分化的主要原因。 　　部分公司积极转型 　　鲁商发展在近日披露的投资者关系记录表中表示，公司近年来积极践行转型发展之路，先后收购山东福瑞达医药集团有限公司和山东焦点生物科技股份有限公司，参股了伊帕尔汗公司。公司对于地产板块的思路主要是稳定和转型，聚焦地产业务的有序经营，保证基本盘稳定和现金流安全。同时，充分利用现有产业资源，在物业管理、代建、商业管理、城市更新等轻资产业务领域有所作为。 　　根据鲁商发展披露的生物医药板块经营情况简报，上半年公司化妆品板块实现收入10.01亿元，同比增长61%；原材料及添加剂板块实现收入1.59亿元，同比增长11%。 　　西藏城投半年报显示，2022年上半年，公司共实现营业收入约11.42亿元，同比增长9.57%；实现归属于上市公司股东的净利润约5625.3万元，同比增长0.62%。西藏城投表示，面对房地产行业监管调控持续加码、供给需求持续改革的新形势，公司把“以提质增效为抓手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”作为重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。

近日，云南大理发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》，支持房地产开发企业通过共有产权方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。 　　早在2014年，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六城市就开启了共有产权房建设试点。就在云南大理推出共有产权房的同时，四川也发布了《关于发展共有产权住房的指导意见（征求意见稿）》，探索发展共有产权住房。 　　不过，云南大理的政策和四川的政策二者有本质区别。四川的共有产权房有着保障住房的性质，是购房者和政府共有产权，主要面向青年人才或购房困难群体。而云南大理的共有产权房，是购房者和开发商共有产权，面向的对象比较广泛，站在房企的角度来看，可以说是房企的一种促销手段。 　　将过去的购房者和政府共有产权住房模式移植到房企上，变成购房者和开发商共有产权，在住房供应和保障方面，同样有着积极意义。 　　首先，购房者不用一次性购买完整产权，对于那些资金不多的青年人群，提供了改善居住的机会。 　　其次，降低了首付比例，且开发商持有部分产权，相当于降低了购房者风险，也增加了开发商保交楼的动力，有助于减轻购房者的顾虑。 　　最后，这也有利于房地产市场稳预期。 　　不过，笔者认为该模式还是存在一些风险隐患，毕竟与政府和购房者共有产权不同，政府部门有公共信用背书，而房企从根上说是利益驱动。所以，在一些具体操作层面可能存在风险隐患。 　　比如，剩余产权的购买会面临定价问题。如果定价高于市场行情，对购房者来说是不公平的；如果定价低于市场行情，购房者享受的增值收益太大，又容易产生投机行为。毕竟，政府和购房者共有产权的时候，定价还算相对公允，但房企和购房者共有产权的时候，定价方面就容易出现问题。若出现争议纠纷，由于购房者没有拥有完整的产权，可能深陷被动。 　　笔者认为，关于剩余产权方面的一系列问题，例如如何定价、如何购买、如何转让等，应该尽快给出详细措施予以明确，补上漏洞。购房者和房企共有产权的模式可以有，但要扬长避短。

近段时间以来，“保交楼、稳民生”工作持续推进。住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 　　房地产企业作为保交楼的责任主体，积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展。 　　据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 　　在中央多部门出台措施的同时，多地也召开专题会议，研判当地行业形势，纾困企业，解决问题。 　　日前，石家庄市召开全市房地产市场平稳健康发展座谈会。会议强调，要认真贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房住不炒”定位，落实政府主体责任，认真分析石家庄房地产市场现状，着力解决存在的突出问题，千方百计“保交楼、稳民生”，全力推动房地产行业健康平稳有序发展。 　　宁波市住建局房地产市场监管处日前会同房管中心召集6家新进宁波房企开展房地产政策交流座谈会，及时了解掌握6家房企开发的7个项目投资计划和开发进度，积极帮助企业解决面临的实际问题，助力项目后续开工建设和销售。 　　有关部门还强调，在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。 　　有关部门表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制，抓紧完善相关制度和政策工具箱，探索新的发展模式，持续整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

近期多项数据指标显示，美国房地产市场持续遇冷。 　　据新华财经消息，7月份美国年化新房销量为51.1万套，环比跌12.6%，同比跌29.6%，距市场预期甚远，创2016年1月份以来新低。在过去7个月中，该指标有6个月环比出现下降。截至7月末，美国待售新房数量达到46.4万套，库存升高至2008年以来最高水平。 　　同时，美国7月份待售房屋销售指数录得89.8，环比下降1%，虽略高于市场预期的2.5%降幅，但同比仍下降22.5%。 　　中国银行研究院高级研究员王有鑫在接受《证券日报》记者采访时表示，在美联储持续快速加息的影响下，美国房地产市场已明显趋弱。 　　川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳也认为，当前美国房地产市场销售数据出现大幅下滑，主要是房屋借贷成本在加息背景下飙升导致。根据房地美最新数据，截至8月18日当周，美国30年期抵押贷款利率均值高达5.13%，处在历史高位。在今年年初，这一数据还维持在3%左右。 　　市场普遍认为，美国房地产数据对其宏观经济指标具有领先性。国泰君安证券研报分析，由于美国住房投资占GDP比例中枢约4.5%左右，对其他行业的拉动占比会进一步提高。加之美国居民有接近四分之一的资产配置在房地产领域，房地产在美国经济中具有比较重要的作用。 　　多位分析师都认为当前美国房地产承压的现状，不仅将实质拖累美国经济增长，也预示美国经济后续将大概率下行。

房地产市场再迎重磅新政。 　　日前召开的国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 　　就在几天前，房贷利率参考的5年期以上LPR大幅下调15个基点，为各地房贷利率的下行释放空间。当前首套房和二套房房贷利率下限已降至4.1%、4.9%。许多地方实际房贷利率创下2009年以来的新低。 　　各地“一城一策”运用信贷政策意味着什么？这一政策与房贷降息叠加会带来哪些效应？ 　　“一城一策”2.0 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，自从2016年下半年以来，中国的住房信贷政策就一直坚持“一城一策”的思路。其基本逻辑就是，各地房地产运行态势不同，温度冷热不同，不再适宜由央行自上而下发文，“一刀切”地降低全国首套房首付比例。 　　过去的差别化信贷政策之下，尽管各地首付比例和利率差异较大，但各地的信贷政策是由地方金融部门出台，而且需要在央行差别化住房信贷政策的底线之上(比如首套房首付比例不低于25%等)，地方政府调控的空间并不大。 　　此番政策出台后，李宇嘉认为，地方政府与金融管理部门的协同性将会增加。过去一段时间，二者目标有一定差异，但当前，二者应该回到通力合作的框架下。 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，意味着在接下来的地方调控中，信贷政策将会被作为调控工具箱中的重要工具被应用起来。 　　陈霄表示，从以往的调控政策来看，地方对楼市的支持主要集中于放松限购限售、购房补贴、放宽落户等方面，信贷政策的改变大多只是被用在调整公积金贷款额度等方面，整体而言，地方对信贷手段的利用还不频繁并且有一定的拘束性。新政发出后，将留给地方调控更多的发挥空间，各地也可以更好地实施差别化信贷政策。 　　楼市复苏有望加速 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，此番会议提出的“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号，短期来看，各地通过降首付、降利率来降低购房成本、优化信贷政策的力度有望加大。尤其是核心二线城市，预计将对认房认贷政策进行优化，促进合理住房需求释放。 　　当前，二线城市房地产市场展现出较强的韧性。根据官方发布的数据，7月份楼市稳中复苏的城市，以二线为主。它们大多经济基本面好，购房需求潜力仍在。 　　比如：7月份，新房市场上，南昌、扬州、杭州、合肥房价环比分别上涨0.8%、0.8%、0.7%、0.7%。二手房市场上，烟台、上海、合肥、南充、南昌等城市房价环比涨幅居前。随着购房信贷政策的优化，这些城市有望成为带动楼市复苏的“火车头”。 　　陈霄也认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策是对几天前房贷降息的跟进措施，接下来降首付比例、下调房贷利率、调整贷款额度等将会被更广泛应用起来。这对购房者和整个房地产市场而言都是一个重大利好，有利于提升市场活跃度，提振市场信心，达到稳市场稳预期的作用。 　　陈文静透露，最近一个月来，超10城优化信贷政策。例如：北京针对特定项目降低名下无住房且无在途贷款的老年人购房的首付比例，苏州、无锡、福州均优化认房认贷政策，下调首付比例，南通、惠州亦明确首套房及二套房首付比例下限。 　　今年以来，据中指研究院统计，全国已有超240个省市优化调整房地产相关政策超650次。陈文静认为，近期，在中央政策指导下，各地因城施策的节奏有望加快，市场有望进入新一轮的政策集中出台期。 　　楼市传统“金九银十”即将到来。陈文静表示，这些积极的政策信号，有助于市场预期好转。随着政策的不断优化，楼市活跃度较7-8月有望改善，预计热点城市的市场或逐步企稳并恢复。 　　资金会大规模流入房地产吗？ 　　但李宇嘉强调，这并不意味着要让资金大规模流入房地产。他认为，在地方对本地房地产稳定负主责的情况下，信贷政策、税收政策、土地政策等，应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而尽快稳定房地产市场。 　　这也并不意味着各地要大幅度松绑首付、降低利率，李宇嘉表示，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架同频共振。此前曝出有的城市房贷首付比例高，希望降首付，但金融部门持不同意见。未来，这种“打架”的情况，预计不会出现了。 　　李宇嘉表示，对于三四线城市，若有下调空间，首付比例大概率会下调。但对于一线城市，政策仍然会比较谨慎。他认为，即便下调首付比例和利率，也并不会带来楼市的迅速反弹。因为，当下供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等等，都发生了改变。

岛内房市热度持续降温，台湾货币金融管理机构25日发布7月消费者贷款与建筑贷款余额，其中，购置住宅贷款(房贷)与建筑贷款(土建融)余额续创新高；但7月房贷余额年增率为8.64%、土建融年增率12.53%，各自创下近19个月、33个月以来新低，显示房市氛围已有明显放缓。 　　房市受打炒房及台湾货币金融管理机构升息双重打击，买气已明显转淡。根据台湾货币金融管理机构统计，7月房贷余额连续64个月创历史新高，但月增额缩小至418.83亿元(新台币，下同)，已连2月低于500亿元，且年增率亦下滑至8.64%，较上月8.73%下滑。土建融余额累计连41个月创历史新高，月增306.86亿元，年增率也从上月12.86%放缓至12.53%。 　　台湾货币金融管理机构官员分析，房贷余额只要有买卖成交就会垫高上去，且余额是以上个月余额加上新增案件再减掉还款，由于还款期数很长，有宽限期也不会还款，因此整体余额持续创新高。 　　但以房贷余额年增率来看则是持续下降，官员强调，有出相关打炒房措施，导致贷款有减少，但是否反应房市景气趋弱，则要看移转栋数最准确，6月月增率为负6.73%、7月更扩大为负13.27%，移转栋数下降，反映房市转趋观望。 　　土建融余额方面，7月年增率再降至12.53%，官员分析，建商土建融余额年增近1、2年长期趋势都是下降，这与整体大环境有关，包括工料成本上扬、尤其缺工问题显著、要请人却请不到，导致房市成本难以评估。 　　官员也说，当前国际氛围进入升息循环，全球利率爬升下，建商在资金面更加谨慎，且民众买房子也会考虑利率，建商推案已出现放缓，先观望后市好坏；此外，就买卖移转栋数来看，前6月年增率也是负2.48%，回归交易面来看可反应房市放缓。

8月24日，记者通过咨询深圳地区的工商银行、建设银行等多家大型银行了解到，深圳多家银行房贷利率已按照新的5年期LPR报价降低15个基点。 　　目前，深圳大部分银行房贷利率首套为LPR+30BP，二套为LPR+60BP。以最新5年期LPR公布的4.3%计算，深圳大部分银行首套房利率从4.75%降至4.6%，二套房利率从5.05%降至4.9%。 　　除了能够刺激购房市场的需求，LPR的下降也能进一步减轻已购房者的房贷压力。深圳市购房者叶先生告诉记者，房贷利率的下调对于已购房者来说，意味着将可以省下相当一笔钱。 　　叶先生跟记者算了笔账，按照商业贷款270万、期限30年、等额本息的方式来计算，他购房时5年期以上LPR为4.95%，月供为14412元。而此次LPR下调至4.6%，明年月供或将降至13841元，每个月可以少还571元，而且总还款额也减少了20.6万元。“虽然月供不会马上发生变化，但我们也可以享受到利息下降的优惠。”叶先生说。 　　此外，广州首套房贷利率也有所下降。广州地区一位房产中介向记者介绍，目前四大行首套房贷利率最低为4.3%，二套房贷利率最低为5.05%。“之前首套5年期LPR为4.65+50BP，差不多5%左右。”该中介称。 　　实际上，随着央行第三轮降息，近期已有多地传出房贷利率下调的消息。记者梳理发现，广东省内已有多地下调房贷利率。根据贝壳交易服务中心最新数据，佛山大部分银行执行的首套房贷利率降至4.1%；惠州四大行银行首套房贷利率降为4.25%；东莞首套房贷利率最低可到4.1%；珠海首套房贷利率低至4.25%。 　　8月22日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率(LPR)，一年期LPR从3.7%下降至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下降至4.3%。 　　值得一提的是，这是5年期LPR今年以来的第三次下调。此次调整距离5月20日央行公布最新一期LPR，仅隔了三个月。从年初至今，5年期以上LPR已累计下降35个基点。而在本轮降息后，5年期房贷利率进入近20年来最低水平。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次降低LPR，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，也就稳定了抵押物价值，地产金融加速器效应恢复，全社会信用就能稳住。当然，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。 　　“同时要考虑到，想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。很简单，收入不稳甚至下行，预期不振，即便降息能省下几百元，多至一千元的月供，也难以真正提升大家的购房积极性。”李宇嘉进一步补充。 　　地产经济学家邓浩志认为，房贷利率下调是降低购房成本的一个重要因素，该措施可以适当降低购房成本，刺激购房需求；同时，政策利好的持续释放，也有望增强购房者的入市信心，间接提升市场购买力，刺激楼市复苏。

在高房价和贷款成本高企的双重打击下，美国楼市正大幅降温。 　　美东时间8月23日，美国商务部公布的数据显示，7月新屋销售环比骤降12.6%，经季节性调整后年率为51.1万套，创下2016年1月以来最低，7月新屋销售同比更是暴跌了29.6%。 　　此外，新房的供应量大增。截至7月末，有46.4万套新房待售，为2008年以来最多。其中90%仍在建设中或尚未开工。按照目前的销售速度计算，将需要10.9个月才能清空新房供应。 　　尽管需求放缓，但房价上涨依然强劲。7月新房价格中位数为43.94万美元，比一年前猛涨8.2%，仅略低于此前创纪录的45.82万美元。 　　亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)对21世纪经济报道记者表示，美国楼市的各项数据显示，疫情中火热的行情正式告一段落了。经纪人也反映，房子的挂牌时间越来越长，卖家的心态开始松动，也更愿意调整要价。因此，现在对买家来说是一个难得的窗口期。买家可以在一个相对正常的环境下从容购房，不用牺牲一些条款竞价抢房，预计下半年的楼市可能会继续降温。 　　从种种迹象来看，美国楼市降温已成定局，涨幅已经在不断放缓，而接下来的关键问题是，房价会跌吗？ 　　量价背离愈发明显 　　房贷利率居高不下和高房价正“侵蚀”民众的供房能力，量价背离现象愈发明显。 　　美国全国地产经纪商协会(NAR)8月中旬公布的数据显示，7月份二手房折合年率销量环比下降5.9%至481万套，销量同比下降22.4%，创下2020年5月以来的最低水平。 　　如果把时间拉得更长，自1月份以来，二手房销量更是下降近26%，降幅达到1999年以来最大。住房市场正受到抵押贷款利率和房价上涨的巨大冲击，建筑业放缓及更多买家退出交易也对楼市造成负面影响。 　　对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun评论称：“就房屋销售和住宅建设而言，我们正在目睹住房市场的衰退，但这不是房价的衰退。待售房库存仍然紧张，全国范围内价格都在继续上涨。” 　　从数据上来看，7月成屋售价中位数同比上涨10.8%至40.38万美元，仅从6月份创纪录高位41.6万美元略有回落。Lawrence Yun表示，这是每年这个季节的正常情况。 　　从一线的角度看，楼市降温的迹象已经非常明显。居外IQI上海公司经纪人汪菲(Lona Wang)对21世纪经济报道记者表示，现在帮客户买美国房屋省心了，不用像去年和今年年初那样去拼命抢了。 　　“以前我要追着美国开发商要房子，还需要排队等房。现在，开发商会主动对经纪人介绍房源，有些上市大开发商有自己的贷款部门，还愿意提供低利率优惠来吸引买家，毕竟现在美国加息让不少买家止步不前，现在买家也不需要排队不需要竞价了。”汪菲告诉记者。 　　“滞胀”阴霾笼罩美国楼市 　　尽管美国官方认为经济仍未陷入衰退，但高通胀下经济疲态其实已经愈发明显。标普全球的调查显示，美国8月份标普全球综合采购经理人指数(PMI)初值从7月终值47.7降至45，创下2020年5月以来最低。 　　此外，根据Stifel Financial公布的调查，绝大多数企业界人士预计未来一年半美国经济将出现衰退，通胀和劳动力短缺是他们最担心的问题。在接受调查的70名企业高管、企业主和投资者中，46%的人预计美国经济今年会出现衰退，33%的人预计明年会出现衰退，而18%的人认为美国经济已经处于衰退之中。仅有3%的人认为未来18个月不会出现经济衰退。 　　景顺首席全球市场策略师Kristina Hooper对21世纪经济报道记者表示，最终美国经济是否会陷入衰退将取决于未来货币政策的紧缩程度，而美联储的决策将依赖于未来的数据，预计美联储将在未来几个月的某个时间或会转向相对不那么激进的紧缩政策。 　　好消息是通胀已经出现一些见顶迹象，Hooper对记者表示，供应链压力似乎正在缓解，大宗商品价格也已从高位回落。尽管通胀仍处于令人不安的高位，但正在趋缓。美联储看重的通胀指标正在放缓，初次申请失业救济金人数呈上升趋势。 　　从近期公布的一系列数据来看，美国楼市也已经被“滞胀”阴霾笼罩。 　　美国全国住宅建筑商协会(NAHB)本月公布的数据显示，美国8月房屋建筑商信心连降八个月，已降至49，为2007年美国楼市崩塌以来最惨。 　　对此，NAHB首席经济学家Robert Dietz分析称，美联储收紧货币政策和持续上涨的建筑成本导致住房市场衰退。不过，随着通胀率见顶的迹象越来越多，长期利率企稳，这将为未来几个月的市场需求提供一定的稳定性。 　　从经济影响上看，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，房地产降温会影响到背后的诸多产业，对银行、金融市场也会产生一定影响。不过整体来看，美国经济对房地产的依赖度不是很高，目前楼市降温对经济的影响还不是很大。 　　未来楼市大概率难现大跌 　　在本轮楼市降温背后，美联储紧缩政策引发的房贷利率飙升是重要原因。 　　房利美高级副总裁兼首席经济学家Doug Duncan表示，在今年大部分时间里，购房情绪指数都在稳步下降，抵押贷款利率上升继续对住房负担能力造成伤害。越来越多的消费者认为，现在不是买房和卖房的最好时机。 　　但好消息是，近期疲弱的经济数据增加了美联储鹰派程度减弱的可能性，虽然接下来美联储大概率还将进一步加息，但75个基点的超大幅度加息显然难以成为常态，到年底加息幅度大概率将放缓至25个基点。 　　尽管当前房贷利率仍远高于一年前的水平，但最近几周已从6月份的13年来高点5.81%迅速下降，8月初房贷利率甚至一度跌破5%，降至4.99%。美国住房抵押贷款金融巨头房地美(Freddie Mac)数据显示，目前美国30年期抵押贷款平均利率约为5.1%。 　　在房地美首席经济学家Sam Khater看来，由于通胀压力和经济增长明显放缓之间的拉锯战，房贷利率仍然不稳定，围绕通胀和其他因素的高度不确定性可能会导致利率保持波动。 　　总体而言，美国房贷利率大涨的空间已经有限。房屋经纪网站Realtor.com宏观经济研究经理George Ratiu认为，在消费者支出和商业投资的推拉过程中，资本市场正在寻求关于经济活动的方向性信号。在没有明确方向的情况下，市场将按揭贷款利率限制在更窄的范围内，大幅上涨的势头已经放缓。 　　此外，楼市低库存也在支撑房价。按照7月的销售速度计算，需要3.3个月售出市场上的所有房屋，虽然库销比连续第六个月上涨，但任何低于5个月的库销比仍被视为市场紧张的迹象。 　　另一方面，虽然近期成交量低迷，但房产成交速度相当快。7月份，房产在市场上的平均停留时间与6月持平，仅为14天，为2011年5月NAR开始记录数据以来的最短时间。在7月份售出的房屋中，约有82%的房子上市时间不到一个月。 　　在严跃进看来，面对高通胀压力，美联储收紧政策会在一定程度上打击楼市，引发成交量急剧降温。但房价依旧处于高位，这跟房源供应比较紧有关系，也会在一定程度上支撑房价。 　　与此类似的是，房地产数据公司ATTOM市场分析执行副总裁Rick Sharga也指出：房价不太可能崩溃，库存仍然很低，想要房子的人比要卖房子的人多。 　　这也意味着美国房价接下来涨幅会大幅放缓，但大跌几乎不可能出现。高盛策略师Lotfi Karoui预计，2022年全年美国房价仍将上涨9.4%，2023年美国房价涨幅则放缓至1.4%。

近日，云南省昭通市人民政府发布《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，提出指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。 　　具体来看，《意见》提到七个方面。 　　积极应对新冠肺炎疫情影响 　　交付期限顺延。《意见》明确，确受疫情影响的县(市、区)，若因疫情防控要求，造成房地产项目施工进度延后，不能如期竣工验收和交付的项目，经当地县(市、区)人民政府研究同意，交付期限可根据疫情防控实际相应顺延。 　　开展网上售楼服务。鼓励房地产开发企业积极开展网上售楼服务，实现购房人异地选房，选房后，出卖人与买受人通过“新建商品房网上签约备案管理系统”进行《商品房买卖合同》网上签约，完成签约后提交到主管部门审核备案，实现商品房网签备案全程网上办理。 　　优化土地及住房供应结构 　　闲置土地盘活利用。《意见》提到，县(市、区)自然资源部门要对已出让未按期开发建设的房地产开发用地开展全面清理，摸清辖区内闲置土地底数，分析原因，积极研究盘活闲置土地的措施，实行“一宗一策”，科学分类推进，加快闲置土地盘活利用。 　　合理确定年度房地产开发用地供应量和供应时序。县(市、区)人民政府要合理确定年度房地产开发用地供应量和供应时序。根据本地区房地产市场实际情况，合理确定供地规模，并编制住宅用地供应计划，在当地政府信息平台公开发布。商业办公去化周期超过36个月的县(市、区)，在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下，可暂缓供应商业办公用地。 　　规范存量住宅用地信息公开。按照相关文件要求，为做好房地产市场调控工作，各县(市、区)自然资源部门应在每季度初10日内将存量住宅用地信息(表格)在同级政府信息平台进行公示，同时公开的存量住宅用地应在城区现状底图上清晰标出分布位置，方便查找。 　　优化商住配比。将“按项目配比商业”调整为“按区域配比商业”。在土地出让前，各县(市、区)人民政府可根据控制性详细规划和片区商业办公用房的配置、去化情况，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，研究申请调整新供应土地的商住比或商业办公的开发规模，并依法开展控规调整工作。对已出让尚未建设的商业办公用地，由房地产开发企业提出申请，县(市、区)人民政府进行研究，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可适当降低商业开发量，可不再变更已纳入出让合同的规划条件。 　　完善基础设施和公共配套建设。新出让土地要达到“五通一平”(通给水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地)条件，供水、供电、供气、通信等市政管网原则上要与市政道路同时设计、同时施工、同时交付使用，确保房地产项目及时具备通水、通电、通气、通信条件。已出让土地应按照规划加快完善项目周边的交通、教育、医疗等公共配套设施建设，做到与房地产项目同步设计、同步建设、同步交付。 　　推动商品房去库存 　　推进城市更新改造项目货币化安置。《意见》明确，县(市、区)人民政府要深入研究、适时调整城市更新改造项目货币化安置相关政策，在居民自愿的基础上，鼓励居民选择货币化安置，加大货币化安置力度。当地政府可建立货币化安置选购存量商品房服务平台，引导被征收房屋居民参与货币化安置。 　　鼓励政府购买收储户型合适的存量商品住房。县(市、区)人民政府要统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商品房销售去化工作，鼓励购买收储户型合适的存量商品住房，作为城市更新改造项目安置房房源。 　　多种方式筹集租赁住房房源。对现有公共租赁住房、市场租赁住房不能满足需求的县(市、区)，要充分采用市场化途径，优先通过长期租赁或购买商品住房等方式筹集租赁住房房源。支持各地将存量商品住房、存量商业和办公用房改为保障性租赁住房、长租房房源。 　　加快推进人才安居工程。《意见》提到，认真贯彻落实省委、省政府办公厅《关于人才服务现代产业发展的十条措施》文件中实施“人才安居三年行动”的相关要求，县(市、区)人民政府应结合实际出台人才购房租房补贴政策，分类分档给予货币补贴或实物奖补。鼓励和支持人才先落户再择业。 　　稳定房价促销售。充分发挥行业协会作用，强化行业自律，指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。同时依托行业协会发出正能量倡议，采用鼓励返乡置业、组团宣传等方式，精准推介优秀项目、优质房源，有效促进销售。 　　完善项目预售监管制度 　　优化商品房预售许可办理条件。严格执行《城市商品房预售管理办法》中关于预售许可证办理条件的相关规定，取消《昭通市人民政府关于进一步加强房地产市场管理工作的实施意见》(昭政发(2016)48号)中关于商品房预售项目“施工形象进度”的相关要求。各县(市、区)住建部门对符合预售条件的项目预售许可实行预审核制度，凡要件齐备的，应在3个工作日内审批发证。但在减轻企业负担的同时，县(市、区)住建部门更要加强对商品房预售资金的监管，在预售许可前要确定监管银行，签订商品房预售资金三方监管协议，明确预售资金监管专用账户，严格按照《云南省商品房预售款监管办法》拨付预售资金，确保专款专用，保障监管资金能有效满足工程建设需要。 　　严格商品房预售资金拨付。商品房预售资金监管额度内的资金应确保满足项目竣工交付需要，监管银行不得擅自划扣，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调，监管额度内的资金可按4—6个工程建设进度节点予以拨付。除建设工程、材料款、设备款债权外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院不得采取扣划措施；原已被人民法院冻结的监管账户资金，经项目所在地县(市、区)住建部门审核同意后，可用于支付项目建设。项目房源若已被人民法院采取查封、冻结、裁定等限制的，为推进项目后续建设，保障项目竣工交付使用，在依法保障债权人权益基础上，相关部门积极与债权人协商一致同意，可依法释放相关房源。 　　合理确定预售资金监管额度。各县(市、区)有关部门要根据项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素合理确定预售资金监管额度，监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。要定期开展商品房预售资金监管联合检查，县(市、区)每季度开展一次，市级每半年开展一次，对未按商品房预售资金监管要求执行的房地产开发企业和银行机构进行严肃查处。 　　推行积极信贷支持政策 　　持续优化住房金融服务。金融机构要支持房地产业健康发展，落实好差别化住房信贷政策，执行好首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点的要求，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求，保持房地产信贷平稳投放。各金融机构要主动协调上级银行，积极争取贷款额度。已完成个人住房贷款审批的，要及时将贷款资金发放到位，已进入审批程序的，优化贷款审批流程，加快贷款发放。 　　鼓励房地产开发项目信贷支持。鼓励各金融机构对符合贷款条件的房地产开发项目进行信贷支持，适当下调贷款利率、降低抵质押率，合理满足房地产领域信贷需求。对有实力有信誉的企业兼并重组或项目建设提供融资支持。 　　提高住房公积金使用效率。加大住房公积金对首套自住房和第二套改善性住房等合理购房需求的支持力度。个贷率保持在合理区间的前提下，适度提高住房公积金贷款额度、适时提高无房职工租房提取额度，进一步发挥支持老旧小区改造提取政策支持力度，促进住房消费，提高住房公积金使用效率。 　　进一步优化营商环境 　　进一步优化审批环节。加快“放管服”改革，进一步优化营商环境，完善房地产项目并联审批制度，精简项目审批程序，简化环节、简化时间，提高工作效率。签订土地出让合同后，自然资源和规划部门可直接核发《建设用地规划许可证》。房地产开发企业可用银行保函替代需要缴纳的配套设施保证金、零星用地整合履约保证金，抵顶不高于保函金额的预售监管资金。 　　营造良性的市场环境 　　持续整治房地产市场秩序。加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业、物业服务企业的监管，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题。持续开展全市房地产市场联合检查，依法查处无资质开发、未批先建、违规预售、挪用或抽逃预售资金、发布虚假广告、虚假承诺、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为。持续整治规范房地产市场秩序，营造主体诚信、行为规范、监管有力的市场环境。

估价上千万的房源在法拍平台上“一元起拍”，系统页面竟然显示“成交”。不过记者了解到，负责标的物拍卖的法院，最终宣布交易无效。近几年网络法拍房兴起，增加了交易透明度，也吸引了不少流量。即使是涉刑的法拍房，由于其低于市场价格的成交价，也常常引来争抢。而“一元起拍”，更是大大降低了参与竞价的门槛。法拍房“一元起拍”究竟是投资者的机会，还是拍卖机构的噱头？投资者需要警惕那些风险？ 　　浙江杭州某写字楼的一处房源近日在某拍卖平台上竞拍。甲级写字楼、全玻璃幕外墙，该房源评估价约为1523万元。在一天的竞拍时间里，平台共吸引了超过13000次围观，但仅有两人报名，出价一次，出价金额为一元。其网络竞价成功确认书显示，用户彭某某在项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为一元，处置单位为甘肃省兰州市中级人民法院。 　　兰州市中院负责该法拍房的法官在接受媒体采访时表示，一元的竞拍价并不会真的成交，司法拍卖最终很可能做流拍处理。拍卖公告中也有一段红字“特别提示”写明，“本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式，最终竞价达不到保留价1178万元则不成交”。 　　浙江某拍卖机构经理告诉记者，即便没有保留价，也极少出现“一元成交”的情况。“这种比例比较小，一般不会有，因为怎么样都会有人参与，一块钱(起拍)都有人参加，但是最终多少钱成交不知道，我跟你说的是实话。” 　　某拍卖平台客服也表示，所谓“一元起拍”，其实更多是为了吸引流量，一元即成交的极端案例基本不可能出现。 　　拍卖平台客服说：“一般法院设置这种一元起拍，就是为了增加它的曝光率，设置提醒的人会更多，参加报名的人相应增加，所以竞价就会比较激烈。因为如果是一元，可能每个人看到标的都想去报名，参加一下，会有更多人去竞价参拍，但后续的价格不是我们决定，要看最后的成交价格要到多少。” 　　记者搜索多家拍卖平台发现，不少“一元起拍”法拍房源的简介下，还会有关于房产性质、交易说明等特殊“标签”。比如，深圳福田区某三室两厅的房源，房屋评估价超过350万，拍卖平台显示已有6300多次围观，400人设置竞拍提醒。不过房屋公告中还有一行红色的小字注明——“本次拍卖为标的物房产的长期使用权”“由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险”。 　　深圳某负责该房源的拍卖机构经理告诉记者，该房源实际为“小产权”房，但风险背后的所谓收益也很可观，甚至还可能拿到拆迁补偿款。“这套房是以前城中村的自建房，我们负责交房，买回来可以自用，也可对外出租、转卖，遇到征地拆迁补偿款归买家所有，我们有转让协议可以注明，有律师见证，不用担心。周边房价贵，10多万一平米，区别是(那些是)有红本的，但是这个没有红本。过几年估计会拆，到时候你就发财了。” 　　不过，深圳某长期代理不良资产处置业务的律师提醒，这样的如意算盘，却很可能是黄粱一梦。所谓的“长期使用权”合同，实际暗藏风险。 　　律师表示：“使用权都不是，只是一个合同权益。小产权是原来的业主村委会拿出来卖的，村里面也仅有使用权没有产权证，办不了证，买的是一个合同，合同里面享有权益。但是这个合同它可以卖很多次，不说别的坑，就一个合同可以卖几次，根本查不到，目的就是把你的钱套过来。” 　　这名律师强调，一般而言，法拍房屋已经走完法律程序，但实践中，竞拍后也可能遇到执行难等意想不到的问题。“法拍毕竟经过法院的审理，通过法院执行程序也不排除有坑，因为法院也不是万能的，也有些事情做不到。(法拍房)理论上是这么个概念，但实际能不能拿到、拿到能不能使用，这都得画个问号。” 　　法拍房，这个许多人曾经觉得陌生的词汇，在近几年突然流行起来。几大法拍房平台公布的数据显示，市场上的法拍房存量越来越多。“一元起拍”的标的房屋也吸引着投资者的目光。 　　“一元起拍”的规则最早出自2020年6月浙江省高级人民法院印发的《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，其第八条规定：刑事涉案财物网络拍卖不限制竞买人数量，以拍定为原则，实行1元起拍，价高者得的竞价规则。不过，虽然理论上是“一元起拍”，但大多数法拍房最终都以接近二手房市场价的价格成交。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一元起拍”只是一些拍卖机构吸引购房者的手段，要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。 　　严跃进表示：“房子一元起拍，还是具有炒作噱头的。从这个角度来讲，有一定营销成分，如果类似情况只是其中个别案例，倒谈不上对市场产生多大影响，但如果中间出现炒作猫腻，司法拍卖房价格过低，从房地产秩序稳定角度来讲，这种炒作需要进行管控，司法拍卖房的一些中介也要进行规范。” 　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池分析，随着互联网发展，法拍房市场逐渐走向透明，与以往相比，拍卖价与市场价将会越来越接近。对投资者而言，不能盲目地为了“捡漏”，而忽视风险。 　　赵秀池指出：“原来信息不透明，把法拍房(价格)压得特别低，现在因为网站信息公开透明了，大家可以掌握更多，这样就让法拍房跟市场价更接近，不会像原来那样偏离市场价，压价太狠，对于那些债务人其实很不公平。法拍房也是解决民生问题的一个渠道，因为比正常渠道买房要便宜，虽然低于市场价，但是有一定风险。既然是法拍房，一般背后都有债务纠纷，这是要十分注意的。”

8月23日，四川省纪委监委、深圳市纪委监委、厦门市纪委监委先后发布华润置地、深圳人才安居集团、厦门建发集团共计4名高管(包括前高管)涉嫌严重违纪违法的公告，房地产央国企一日内有4名重量级高管落马的情况颇为罕见。 　　当日晚20时30分，厦门市纪委监委网站正式发布公告称：厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长庄跃凯涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。 　　据上市公司公开资料，庄跃凯1965年出生，本科学历，高级工程师，于1986年加入建发集团，历任房产建材部副经理、房产二部经理、房地产公司总经理、建发集团总经理助理、建发房产总经理、董事长等职务。被调查前，任建发集团副总经理、建发房产董事长，建发国际(HK.1908)董事会主席兼执行董事，建发物业(HK.2156)董事会主席兼非执行董事，合诚股份(SH.603909)董事长等职务。 　　同一时间，厦门市纪委监委网站还公告，厦门建发集团有限公司党委委员，厦门建发城服发展股份有限公司党委书记、董事长施震涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。 　　根据建发集团官网，建发脱胎于1980年成立的厦门建设发展公司，目前年营业收入超7000亿元，资产规模超6500亿元。8月3日，2022年《财富》世界500强排行榜发布，三家厦门企业上榜，分别是厦门建发集团、厦门国贸控股集团、厦门象屿集团，其中建发集团排名第77位，领先于另外两家。 　　厦门建发集团两高管被调查同日，即8月23日，中共深圳市纪律检查委员会、深圳市监察委员会发布公告称，深圳市人才安居集团有限公司副总经理刘晖涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。 　　上述公告附上了刘晖的简历：1968年12月出生，吉林长春人，大学本科学历，1991年7月参加工作，2018年11月加入中国共产党。历任深圳市排水管理处技术员、助理工程师；深圳市物业集团南京国际同仁大厦有限公司工程部主管，深圳市物业集团物业房地产开发有限公司副总经理，深圳市物业集团徐州大彭房地产开发有限公司总经理；深圳市光明人才安居有限公司董事、总经理，深圳市光明人才安居有限公司董事长；深圳市人才安居集团有限公司副总经理。 　　深圳市人才安居集团于2016年6月30日注册成立，注册资本1000亿元，其注册资本金规模约是万科的9倍、碧桂园地产集团的7倍。深圳人才安居集团为深圳市国资委下属独资公司，主要职能是建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。截至2021年年末，该集团总资产1673亿元，净资产1157亿元，实现总投资1350亿元，已开工74个项目，总建筑面积1182万平方米，涉及房源9.2万套，累计筹建公共住房15.8万套，供应公共住房5.8万套，约占深圳全市同期总量的三分之一。 　　同样是8月23日，午间，四川省纪委监委微信公众号“廉洁四川”发布消息称，华润置地有限公司原党委书记、董事局主席、首席执行官唐勇涉嫌严重违纪违法，目前华润集团纪委正对其进行纪律审查，经国家监委指定四川省监委管辖，四川省监委指定绵阳市监委管辖，绵阳市监委正对其进行监察调查。

在法拍房市场上，“1元起拍”的现象越来越多。除了吸引眼球，这些“1元起拍”的房子真的可以捡漏？ 　　房源性质不普通 　　近日，多个拍卖平台突然放量出现一些位于深圳的“1元起拍”房源。证券时报记者梳理发现，这其中的多数房源都带有一些特别的标签：一些是拍卖房屋的长期使用权，一些房源是工业用地的宿舍产权或商业用地公寓产权。 　　在阿里拍卖平台上，一套位于深圳光明区奥园峰荟的“1元起拍”公寓，吸引了超过6600次的围观，在开拍前也有两人报名。记者发现，这套公寓的评估价达到130万元，而且可以贷款37万元，但房子是公司产权，拍卖成功后需要办理公司股权转让，也意味着转让税费较高。与其他正常拍卖价的房源不同，这套公寓的介绍非常详细，包括现状、教育交通配套等信息一应俱全，处置单位为深圳市特惠淘科技有限公司。 　　而在阿里平台上，记者还发现多套房源拍卖的是房屋长期使用权，类似于市场上的小产权房。其中，一套位于深圳福田石厦东村的房源拍卖长期使用权引起众多人的关注。竞买公告显示，该房屋长期使用权至2047年10月1日止，期间如遇拆迁征地，所得赔偿归使用人所有。此外，公告提醒标的物以现状为准，处置单位广州琛博拍卖行有限公司不承担本标的物的瑕疵担保责任。请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，成交后需另付软件服务费，标准为成交价的0.5%至1%，还需另付佣金，标准为成交价的3%。 　　此前，福田上沙一套30平方米房源的长期租赁权，起拍价1元，吸引了25人报名参与，10825次围观，最终以78.9万元成交，算上税费、手续费，买家预估总共需要支付约82.45万元，但相比165万元的评估价便宜了将近一半。有购房者表示，竞买这种房子看上的肯定不是租金回报，带有拆迁改造概念的字眼非常吸引眼球。 　　没那么容易捡“便宜” 　　记者在多个类似房源的竞买公告中发现，公告均提到了“不能办理房产证登记过户”的须知，从拍卖行提供的相关附件可知，此类交易多采用律师见证房屋转让协议书的形式进行交割。有业内人士表示，“1元起拍”房产使用权本质上类似小产权房交易，这种交易是否受法律保护以及将来遇到拆迁后是否真的能获得赔偿，并不能得到完全保障。如今，正常的普通住宅法拍房都频繁流拍，一些业主想要快速出掉手中不好的资产，只能选择委托法拍房公司进行变现。 　　虽然是违法建筑，但深圳的小产权房市场却是一个繁荣多年的地下市场。就在去年，深圳曾掀起一场小产权房的“大整顿”，其中就包括社区股份合作公司不得为小产权房交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务等。与此同时，深圳多区已相继出台历史遗留违法建筑确权前置流程细则。一位原本准备购买小产权房的投资客告诉记者，现在深圳绝大部分村委都拒绝办相关的购房证明，自己也不敢“豪赌”，更别说这些法拍的小产权房使用和租赁权，没那么容易捡到“便宜”。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“1元起拍只是一些拍卖公司吸引购房者的噱头。要注意其背后是否有其他猫腻和负债，防范认购后背负了新的成本。其实对于购房者来说，要对一些新奇的销售和房产交易模式保持距离，现在市面上可以选择的、价格公道的房产也比较多，不一定要通过此类拍卖方式购房。”

国家统计局天津调查总队近日发布的最新数据显示，截至今年7月份，天津新房、二手房价格连续4个月双降。 　　“数据显示，今年7月份天津新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅较6月扩大0.4个百分点，连续4个月保持环比价格下降走势。”国家统计局天津调查总队生产价格调查处工作人员郭乾坤分析，天津7月份环比指数在全国70个大中城市中排第59位，在同期31个二线城市中排第29位。7月份天津新建商品住宅销售价格同比下降3.5%，降幅较6月扩大1.1个百分点，连续4个月保持同比价格下降走势。7月份同比指数在全国70个大中城市排第48位，在同期31个二线城市中排第25位。 　　二手房数据显示，今年7月份天津二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅较6月份扩大0.4个百分点，连续5个月保持环比价格下降走势。7月份环比指数在全国70个大中城市排第65位，在同期31个二线城市中排第31位。从同比看，今年7月份本市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅较6月扩大0.9个百分点，连续4个月保持同比价格下降走势。7月份同比指数在全国70个大中城市中排第33位，在同期31个二线城市中排第18位。

四川省眉山市住建局近日发布《市外在眉团购新建商品住宅配套政策(征求意见稿)》((简称《征求意见稿》)，提出团购优惠政策。 　　《征求意见稿》指出，市外党政机关、企事业单位和社会团体，一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。 　　《征求意见稿》显示，市外在眉团购新建商品住宅异地缴存住房公积金的，可向备案地县(区)住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款。眉山市住房公积金管理机构提供优质高效的服务，优化流程、精简资料、提高效率，做到应贷尽贷。 　　团购新建商品住宅的，其子女可享受与本地购房者子女接受义务教育就近就便入学的同等待遇。 　　团购新建商品住宅的纳入当地基本公共卫生服务体系，已参加眉山市基本医疗保险的，按照眉山市医保相关政策享受待遇。参加眉山市域外基本医疗保险的，眉山市医保部门协调做好异地就医服务工作。 　　《征求意见稿》还提到，为团购新建商品住宅群众提供户籍登记、养老托幼、就业创业便利，在社区托幼、游览A级旅游景区、乘坐公共交通工具等生活保障方面享受眉山市民待遇。 　　中新经纬注意到，据不完全统计，今年以来已有湖北黄冈、四川巴中、吉林长春等多地就住房团购出台相关政策或者征求意见。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，从目前看各地团购动作确实增加，体现了批量去库存的新思路。其中，眉山此次团购政策具有积极的意义，具有非常好的示范效应和启发。 　　在严跃进看来，团购工作本身属于去库存政策的一种，同时也是政府组织、定向的系统的大规模的营销策划工作，是当前批量去库存的手段，也是激活住房交易行情较好的手段。 　　严跃进提到，过去的团购工作，更多是针对本地的企事业单位职工，而眉山则针对市外的人员。(眉山)此类城市属于很典型的文旅消费型或康养型城市，住房消化确实需要依赖于一部分外来购房需求，因此其团购的目标对象略有差异。 　　“此次团购既希望加快去库存，同时也积极做好保障，相比团购价格优惠内容，一些软服务也具有温情和吸引力。”严跃进这样表示。

近日，南昌市西湖区华侨城万科二期项目业主反映，该项目园区跑道存在重大安全隐患，产品质量和安全性差，致多位入住业主3至8岁孩子多次在跑道严重摔伤，伤者合计超过20人。对此，南昌市住建局回复称，已督促企业整改到位。 　　具体来看，业主表示，上述安全问题业主反馈超半年，万科地产、华侨城、万科物业均不作为。据业主称，此项目为华侨城万科联合开发，万科物业为小区物业，目前仍未整改到位。 　　此外，业主还反映，万科华侨城二期电动车停在户外暴晒，未有遮阳棚。业主表示，电动车容易着火，容易引发火情和公共安全问题，建议责令开发商加盖遮阳棚，预防安全问题，承担起社会责任。 　　对此，南昌市住建局回复称，上述项目备案名称为文昌小区，项目建设单位为华侨城(南昌)实业发展有限公司，项目地址位于西湖区云锦路1888号，首次取得预售许可的时间为2019年6月19日。经核查，该项目设计图纸中未设置电动车棚。 　　对于跑道问题，南昌市住建局回复称，园区跑道2020年12月竣工验收前，按图施工为彩色沥青，建设单位在工程竣工验收后，为提升小区品质，与业主协商对跑道进行了提升改造，跑道面层改造后材料为陶瓷颗粒。经向开发企业了解，针对信访人反馈的园区跑道问题，开发企业正在制定提升方案，下一步将进行整改。为维护业主合法权益，该局已督促房地产开发企业严格按照规划，及相关约定进行整改到位。 　　中新经纬也从二手房APP查询发现，上述项目开发商为华侨城(南昌)实业发展有限公司，物业公司则为江西万科益达物业服务有限公司。 　　天眼查APP数据显示，华侨城(南昌)实业发展有限公司成立于2017年1月6日，由香港华侨城有限公司100%持股；江西万科益达物业服务有限公司成立于2003年8月12日，由江西益达投资发展集团有限公司和深圳市万科物业控股有限公司分别持股50%。

萍乡市发布《萍乡市中心城区购房补贴和契税补贴发放实施细则》。该政策的补贴对象为2022年6月1日至2023年6月1日在萍乡市中心城区(含安源区、湘东区、萍乡经济技术开发区)购买新建商品住宅并办理网签、备案的(网签时间和备案时间均在以上期间)的购买人。 　　文件明确，在指定日期内于萍乡市中心城区购买家庭唯一一套新建商品住宅的家庭或个人，每套补贴10000元。 　　此外，购买改善型新建商品住宅的家庭或个人，面积在90平方米(含)以下的每套补贴5000元；面积在90平方米以上的每套补贴8000元。 　　购买新建商品住宅的萍乡市户籍二孩且孩子均未满18周岁(计算截止时间2022年5月31日)的家庭(以购房人户口簿为准，特殊情况由卫健部门、公安部门、民政部门出具相关证明)，给予200元/平方米补贴。三孩且孩子均未满18周岁的家庭，给予300元/平方米补贴。

有人一周前还在签发文件……“一日四查”房地产高管震动行业 　　2022年8月23日，可谓房地产反腐史上重大节点，4位开发商高管同时被查。 　　而被查前一周，有人还在签发文件，也有人已经离开地产圈2年有余。 　　业内专家表示，从企业层面看，此次涉及的均属于地产业务发达、行业影响力大的企业。 　　有人一周前还在签发文件 　　8月23日，根据四川省纪律检查委员会和四川省监察委员会网站消息，华润置地原党委书记、董事局主席、首席执行官唐勇涉嫌严重违纪违法，目前华润集团纪委正对其进行纪律审查，经国家监委指定四川省监委管辖，四川省监委指定绵阳市监委管辖，绵阳市监委正对其进行监察调查。 　　唐勇在华润系拥有长达25年的工作履历，纵使他已经离开地产圈，但仍然以华润置地董事局主席的身份而为人熟知。2019年3月，华润置地宣布唐勇履新董事会主席。不过当年12月17日，唐勇辞任董事会主席，调任华润电力执董兼总裁。 　　在此次被查之前，唐勇已经离开地产圈2年有余。 　　同样在8月23日，据厦门市纪委监委网站，厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长庄跃凯涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。厦门建发集团有限公司党委委员，厦门建发城服发展股份有限公司党委书记、董事长施震涉嫌严重违纪违法，目前正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。 　　记者留意到，8月15日，建发国际发布的《董事会会议召开日期及更改香港股份过户登记分处地址》，以及7月初的2022年上半年未经审核营运数据，签发人正是庄跃凯。 　　建发系高管此次被查，或与巡查组有关。根据建发集团官网新闻，厦门市委专项巡察组自8月8日起进驻建发集团，对建发集团进行为期1个月左右的专项巡察。 　　同日，据廉洁深圳消息，深圳市人才安居集团有限公司副总经理刘晖涉嫌严重违纪违法，目前正接受深圳市纪委监委纪律审查和监察调查。 　　深圳人才安居集团可谓今年深圳地产圈流量担当，不仅在首批集中供地中表现亮眼，以独立和联合方式拿下3宗地块；更重磅的是，8月16日，深圳人才安居集团还以保障房打开公募REITs大门—红土创新深圳人才安居REIT开售，单日合计公众认购金额超370亿元。 　　影响重大 　　一日之间，房地产领域四虎落马，令人唏嘘。反腐在房地产领域并不罕见，民企和国企均有涉及，2022年以来已经有多起房地产违法违规相关案件。 　　1月15日，据北京市纪委监委官方微信公众号披露，华润置地华北大区北京公司原副总经理黄涛涉嫌严重违纪违法，目前正接受中国华润纪委纪律审查；经北京市监委指定管辖，平谷区监委对其监察调查。 　　5月11日，据中央纪委国家监委驻中国建设银行纪检监察组、吉林省纪委监委消息，中国建设银行机构业务部原总经理黄曦涉嫌严重违纪违法，目前正接受中央纪委国家监委驻中国建设银行纪检监察组纪律审查和吉林省监察委员会监察调查。黄曦被查前任职泰禾集团执行副总裁。 　　8月10日，泰禾集团微信公众号称，泰禾计划自2022年8月15日至2022年11月15日，在内部开展廉洁整顿自查活动。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进8月24日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，此次事件(一日四虎)引起了行业较大关注。从企业层面看，此次涉及的3家企业均属于地产业务发达、行业影响力大的企业。 　　截至今日收盘，华润置地报30.5港元，跌幅1.45%；建发国际集团报13.14港元，跌幅28.9%；建发物业报2.55港元，跌幅27.56%。

山东省威海市政府网站近日公布《威海市商品房预售资金监管办法》(下称监管办法)。其中提出，住房城乡建设部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《商品房预售资金监管协议》，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。 　　监管办法由威海市住房和城乡建设局、中国人民银行威海市中心支行以及中国银行保险监督管理委员会威海监管分局联合印发。 　　根据监管办法，房地产开发企业应当从公示名录中选择监管银行，监管银行由监管机构确定。 　　文件规定，住房城乡建设部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。住房城乡建设部门应对中标的商业银行通过部门门户网站予以公示。商业银行与住房城乡建设部门签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，成为商品房预售资金监管合作银行(简称“监管银行”)。 　　在申请商品房预售许可前，房地产开发企业应当从公示监管银行名录中选择监管银行，开设商品房预售资金监管专用账户(简称“监管账户”)。 　　同时，监管办法明确，商品房预售资金监管协议主要内容要在购房合同中体现。 　　文件提出，住房城乡建设部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《商品房预售资金监管协议》(简称《监管协议》)。 　　《监管协议》应当包括预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。 　　监管办法还要求，商品房预售资金应当全部直接存入项目对应的预售资金监管账户。房地产开发企业和承销机构不得使用非监管账户收存预售资金，取得商品房预售许可前，不得出售或以认购、认筹、预定、排号、售卡、入会等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金、会员费等费用。 　　按揭贷款(含商业按揭贷款和公积金贷款)购房的，购房人按合同约定的首付款存入监管账户后，可办理预售合同网签备案。 　　非按揭贷款购房的，首次存入监管账户的购房款不应低于购房合同总价的25%。 　　此外，装修费也被纳入监管。 　　监管办法明确，商品房预售资金监管标准，按每平方米建筑安装工程造价的1.2倍执行。实行商品住宅装修的，装修费用计入预售资金监管，按每平方米装修费用的0.5倍执行。建筑安装工程造价由住房城乡建设部门按有关规定确定。

中国央行行长、国务院金融委办公室主任易纲22日主持召开部分金融机构座谈会，会议强调，主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性，并提到要保障房地产合理融资需求。 　　会议提到，今年以来，各主要金融机构主动担当作为，加大信贷投放力度，有力支持了二季度经济实现正增长。1至7月新增人民币贷款14.4万亿元(人民币，下同)，同比多增5161亿元。7月末，M2、社会融资规模、人民币贷款余额增速均保持在10%以上。贷款利率持续下降，1至7月企业贷款利率为4.29%，同比下降0.34个百分点。 　　会议指出，中国经济延续恢复发展态势，但仍有小幅波动。当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。 　　会议称，主要金融机构特别是国有大型银行要增加对实体经济贷款投放，进一步做好对小微企业、绿色发展、科技创新等领域的信贷支持工作。要保障房地产合理融资需求。要依法合规加大对平台经济重点领域的金融支持。 　　会议还强调，政策性开发性银行要用好政策性开发性金融工具，加大对网络型基础设施建设、产业升级基础设施建设、城市基础设施建设、农业农村基础设施建设、国家安全基础设施建设等重点领域相关项目的支持力度，尽快形成实物工作量，并带动贷款投放。要坚持市场化、法治化原则，统筹信贷平稳增长和防范金融风险之间的关系。

5年期以上LPR迎来年内第三次调整。 　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。 　　累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。其中，今年5月，5年期以上LPR宣布下调15个基点至4.45%，创下LPR实行以来最大降幅。此番，5年期以上LPR再次下调15个基点。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。 　　对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整影响到购房者的房贷，即LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。 　　按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月22日5年期以上LPR为4.3%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月22日5年期以上LPR计算为4.9%)。 　　此次，5年期以上LPR再下调，在业内看来“符合市场预期”。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次LPR再下调符合市场预期，此前MLF降息，使得大家对于此次降息动作不会意外。但降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。 　　以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.45%，此时月供额为5037.19元。此次利率调整后，5年期以上LPR为4.3%，此时月供额为4948.71元。以此计算，月供额减少了约88.48元，贷款总利息减少约3.19万元。 　　从今年以来5年期以上LPR累计下调情况看，相等条件下，月供额减少约207.66元。 　　58安居客房产研究院研究总监陆骑麟指出，此次5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显的减少，促进购房需求的入市，有利于房地产市场的筑底回暖。对于存量房贷客户而言，其贷款利率调整多会在下一计息年度体现。 　　盘古智库高级研究员江瀚指出，从当前的LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降的比较多，也能代表当前整体市场预期，是推动整个市场的利率向着更加合理化的方向发展，所以呈现出长短期不同的下降安排。 　　从对房地产业发展的角度分析，江瀚认为，对于房地产市场的影响，特别是房贷市场的影响是非常深远的。对于还房贷的人而言，LPR的下降能够下调整体基准利率，能够让还房贷的人整体还贷压力降低，从而有助于提高可支配收入水平。而对于购房市场来说，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，这次降息对刚性需求和改善型需求、换房需求，都有比较大的促进作用。 　　值得一提的是，目前，多地落实差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率已下调至4.25%。 　　今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　随后，多地房贷利率在4.45%的基础上随之下调，包括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特、河北唐山、江苏南通、广东惠州等地的首套房贷利率降至4.25%。 　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。 　　刘丽杰认为，8月地方楼市支持政策进一步加码。当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。

“提前还款成功！可以不用再给银行打工了！” 　　今年8月，余燕把130万元的房贷还清，激动地在社交媒体分享心情。之前，在LPR下调后，她的房贷利率是5.7%，房贷从每个月7669元降到7549元，一共还了31次，共计23万多，本金才还了4万多元。“还不如一次性还清呢。” 　　最近，余燕卖掉了2014年买入的第一套房子，手里有了200多万元现金。她看了看当下很多理财产品收益都没到4%，跟老公一合计，爽快地把另一套房子的房贷提前结清。从申请到还清，一共用了10天，没有缴纳违约金。 　　“还完房贷还剩几十万元，我这两天在看理财产品，4%收益的也都有很大风险，并且和股票挂钩，无风险的现金类产品收益只有2.5%。”余燕的帖子一发布，就得到数千人的关注和讨论。 　　今年以来，越来越多的人像余燕一样选择提前还房贷。 　　一部分人认为，自己不擅长理财，提前还款所节省的几十万甚至上百万元的利息，就是最好的理财；还有一些年轻人认为，提前还房贷可以降低未来工作变动带来的焦虑，不仅解压，还可以实现未来“职场自由”，毕竟无债一身轻。 　　提前还房贷真的划算吗？ 　　一直以来，“提前还房贷是典型的穷人思维”的观点很流行。理由是，房贷是一个普通人能借到的金额最多、时间最长、利率最优惠的贷款。面对通货膨胀货币贬值，未来的还款压力会越来越小，提前还贷是给银行“白送钱”。 　　现在，越来越多的人反其道行之。 　　中金公司近期的研究报告《7月经济数据与资产配置解读》提到，7月居民中长期贷款同比少增2488亿元，连续8个月少增，主要受住房交付风险影响，以及居民购房需求较弱、提前还贷较多等因素影响。 　　清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云在近期发布的关于“房贷要不要提前还”视频中提到，全国4月份住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。这是今年住房贷款第二次单月负增长，也是历史上第二次负增长，上一次是今年2月份。 　　“通货膨胀货币贬值，所以贷款放得越久越好，但这是基于经济形势整体增长态势来判定的。”浙江工业大学应用经济博士后工作站博士陈云对《中国经济周刊》记者说，“这几年，在疫情影响下，通货膨胀还没等到，下岗辞退先来了。如果手里有余钱，提前还贷相当于兑现了一笔年化收益率5%的理财投资。” 　　“在如今的投资环境中，鲜有回报率更高的产品，股市基金开年以来一路走绿，近一步弱化了大众投资渠道。如果房子是自住，提前还贷的收益就更明显，毕竟房贷一直持有，资金成本是累加的，会对冲日后房产交易所获得的利润。”陈云说。 　　韩秀云说：“今年金融市场风险较大，股市大幅波动让很多投资者损失惨重，亏损20%、50%并不少见。前段时间，多家银行下调理财产品收益率，购买理财产品的收益率想超过4%都难。而今，银行房贷的利率大部分都超过5%，因此把钱存到银行不如提前还房贷。”韩秀云认为，“基于短期现实情况，把手里的钱拿来还房贷，少付银行利息就相当于赚了。” 　　提前还款遇阻？ 　　然而，很多人在提前还款时也遇到了一些阻碍，例如，需支付银行1-6个月不等的利息；银行称“还款额度不足，需要预约到几个月以后”；限制提前还款次数，如一年两次；还有以技术升级为由关闭提前还款功能等现象。 　　安徽的阿星就很羡慕余燕提前还款没有支付银行违约金，她买房时在中国银行贷了89万元，利率5.68%。她计划提前还26万本金，被银行告知需缴纳3700元违约金，并且一年只能提前还款一次。 　　虽然阿星觉得3700元的违约金实在有点多，但考虑到普通上班族很难跑赢房贷利息，只有攒钱提前还，越早还完利息越少，因此仍选择提前还款。在还完26万本金后，银行默认还款期限不变，月供减少，月供比之前少了1500元。“现在经济不景气，减少月供手里多存点现金是真的。”阿星说。 　　银行收取违约金合理吗？根据我国《人民币利率管理规定》中第二十六条的规定：借款人提前偿还贷款，贷款人有权按原借款合同向借款人收取利息。 　　“如果贷款合同中约定了提前还款的违约金，那么银行收取违约金就不是违法行为。因此，在办理贷款的时候一定要看清合同上的条款。”一位银行从业人员告诉《中国经济周刊》记者，“以前就有客户提前还款140万，违约金交了近4万元的情况。所以，提前还款还要考虑违约金是否在自己可承受范围之内。” 　　这位银行从业人员告诉记者，目前各个银行在提前还款收取违约金上还没有明确规定，并不是所有银行提前还款都需要强制缴纳违约金。监管部门在此方面存在空白，如果要提前还贷，可以跟所在的贷款行进行协商。 　　提前还房贷切勿盲目跟风 　　有观点提醒，当下，提前还房贷看似是一个好选择，但并不是所有人都具备提前还贷的能力，更要结合自身的情况衡量提前还贷是否安全划算，切勿盲目跟风。 　　“尤其是年轻人，在大城市工作生活背负着较大的房贷压力，影响了自身生活幸福感。因此，看到一些低息融资渠道后，甚是心动，甚至想加杠杆去提前偿还房贷。这种行为一定要慎重，我们在日常调研中也发现有年轻人为了降低融资成本，落入了非法金融机构编织的金融诈骗陷阱。”陈云说。 　　若现在没有钱提前还房贷，是不是亏了？ 　　韩秀云认为，当前处于经济周期底部，大家出现恐慌情绪和对未来预期的不确定性，导致出现提前还房贷的热潮。但疫情终将远去，经济也会恢复常态。“现在没有提前还款也不会吃亏，尤其很多人买房用的是公积金贷款，大部分城市公积金贷款利率是3.25%，从长期来看，这笔投资更值钱。” 　　韩秀云说：“面对短期的不确定性，手里有一些闲钱的人提前还贷款，或还部分房贷是可以的，但要注意到，这个前提是当等额本息还款的周期没有超过还款年限的1/3，等额本金的还款周期没有超过还款年限的1/2。比如贷款30年，等额本息的还款周期不超过10年，等额本金还款周期不超过15年。当下经济不确定因素较多，手里须持有一定现金流，如果超过年限，风险系数会增高。” 　　“如果从30年的长周期来看，当下的经济寒冬是暂时的，保持充足的现金流，等待黎明的到来再做选择也不晚。”韩秀云说。

江西赣州信丰县政府网站22日消息，8月16日，信丰县批而未用土地消化处置工作、环保督察问题整改工作、水质提升攻坚工作、房地产领域楼盘问题化解工作调度会召开，听取相关情况汇报，就下一步工作进行安排部署。会议提出，坚决收回一批无法继续投资项目，问题楼盘化解责任到人等。 　　关于批而未用土地消化处置工作，会议要求，要切实提高思想认识，主动履责，加大工作力度，紧抓快办、不折不扣，高标准严要求做好消化处置工作。责任要再压实。各责任单位、各乡镇、各攻坚小组要明确目标，拿出消化整改处置方案，要用“解剖麻雀”的细心和耐心逐个地块研判分析，拿出针对性的措施，明确时间节点、责任落实到人，倒排工期、挂图作战，坚决收回一批无法继续投资项目，推进投资建设一批项目，推进一批征拆项目，确保按时按质按量完成存量土地消化处置任务。 　　关于违法用地整改工作，会议要求，要充分认清形势，坚决扛起政治责任。始终保持政治清醒，全力抓好土地例行督察和卫片执法违法违规用地问题整改。严格依法履职，坚决维护土地利用管理秩序。严格执行国家有关土地法律法规，坚决禁止各类违法用地，坚决遏制新增违法。牢牢守住生态红线，坚决遏制增量、积极化解存量，坚持问题导向，聚焦突出问题，压实工作责任，以“零容忍”的态度，坚决依法拆除违法占地。 　　关于高标准农田建设和增减挂项目工作，会议要求，各乡镇、各相关部门单位要提高高标准农田建设的质量。提高标准抓设计，筑牢高标准农田建设质量的基础，严格执行“三进三出”工作法，广泛征求当地群众意见，提高群众的参与度和积极性，在充分尊重群众意见的基础上更加合理的布置田间道路、田间排灌渠、桥、涵、闸的设置，优化项目设计水平和提升实际效益。严格标准抓验收，把紧高标准农田建设质量的最后一道关，要对2021年高标准农田建设工作进行“回头看”。 　　关于环保督察问题整改和水质提升攻坚工作，会议指出，各乡镇、相关部门要全面梳理环保督察反馈问题整改情况，以严的要求、严的措施、严的标准和实的作风落实环保问题整改，聚焦饮用水质、污水处理、垃圾转运、砂石堆放和企业减污降碳工作开展情况，以更强的责任感和使命感，抓紧抓实抓牢全县水环境治理工作，确保全县水环境治理各项目标任务落实到位，努力提升群众对水环境治理的获得感和满意度。 　　关于房地产领域楼盘问题化解工作，会议指出，问题楼盘化解工作关乎社会稳定、群众利益和经济社会发展，各相关部门要提高政治站位，勇于担当作为，积极有效推进问题楼盘化解工作。在防范化解相关问题上，要坚持以人民为中心的理念，提高认识讲政治，排查隐患讲整改，问题导向讲措施，精准施策讲过程，相关部门要责任到人、主动担当、密切协作，形成工作合力，推动问题楼盘化解任务和拆迁安置工作尽早完成，为全县经济高质量发展、社会和谐稳定创造良好环境。

央行“降息”来了！ 　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为： 　　1年期LPR为3.65%，上月为3.7%； 　　5年期以上LPR为4.3%，上月为4.45%. 　　1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。 　　值得注意的是，5年期以上LPR下调可以有利于减轻个人房贷的付息压力。 　　此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。 　　以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。 　　这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。 　　这是今年5年期以上LPR第三次下调，累计下调35个基点，而在此之前两年多(2019年8月-2021年12月)降幅仅为20BP。按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 　　这也意味着，个人住房贷款利率也将相应下调。其中，首套房个人贷款利率最低可降至4.1%，二套房个人贷款利率最低可降至4.9%。 　　存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。 　　降息已有预期 　　今年8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作，20亿元7天公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点，分别是2.75%和2%。这也带来了LPR下调的预期。 　　8月18日召开的国务院常务会议也指出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率(LPR)指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。 　　因此，5年期以上LPR的下调并不令人意外，但下调幅度达到15个基点，略超出市场预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这也充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。 　　LPR非对称下调 　　2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日(遇节假日顺延)以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利MLF利率)加点的方式形成报价。 　　其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。 　　8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。 　　从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。 　　全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。 　　其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。 　　光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。 　　而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。 　　华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。 　　国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。 　　央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。 　　8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。 　　考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。 　　“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。 　　此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。 　　央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。 　　房贷利率再下调 　　经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。 　　此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。 　　对于房地产市场来说，这是今年以来，5年期以上LPR的第三次下调，从4.65%降至4.3%，累计下调35个基点。 　　增量房贷方面，按照要求，首套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期以上LPR加60个基点。今年5月，为支持合理需求，央行、银保监会发文称，首套房贷利率可在5年期以上LPR的基础上最高下浮20个基点。 　　即首套、二套房最低贷款利率为LPR-20BP、LPR+60BP。 　　因此，按照现有政策，首套房个人贷款利率最低为4.1%，二套房个人贷款利率最低为4.9%。 　　存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。 　　以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。 　　LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。 　　光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。 　　今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。 　　市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。 　　对楼市有何影响？ 　　叠加其他房地产领域的利好政策，市场正进一步迎来利好。但分析人士指出，对于处在筑底阶段的房地产来说，要想彻底扭转局面，还需更多的稳楼市政策推出。 　　中原地产首席分析师张大伟也指出，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。 　　房贷成本继续下调 　　对于购房者而言，此次降息最直接的利好在于降低购房成本。 　　对于二套房购房者而言，利息的下降也将相应降低月供和利息成本。同时，由于不少城市取消了“认房又认贷”，部分二套房购房者也能够享受首套房的优惠政策。叠加这种利好，购房者的实际成本将有明显下降。 　　与此同时，与去年末相比，不少城市的放款周期已有明显缩短。根据贝壳研究院的统计，今年7月，在纳入监测的103个城市中，银行平均放款周期缩短至25天，环比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天，以“长三角”城市为主。 　　“这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。 　　楼市期待更多利好 　　相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来的三次降息，对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。 　　今年以来，全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策，市场也一度出现复苏势头。但由于各种原因，市场回温的局面仍然在近期出现了反复。 　　根据国家统计局的数据，今年7月，全国70个大中城市中，有40个城市的新房价格环比下降，51个城市的二手房价格环比下降，数量比6月略有增加。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。 　　央行数据显示，2022年第二季度，个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。 　　张大伟指出，相比于降息带来的实际影响，其对市场带来的心理影响更大。由于房贷的具体调整日期相对滞后，对于存量房贷而言，多数银行需要到次年1月才开始调整。因此，除非是新购房者，此次降息的利好并不会立刻显现。 　　但他同时指出，年内三次降息释放的积极信号，仍然会让供需双方的信心都得到提振。 　　分析人士普遍认为，对于处在筑底阶段的房地产市场来说，要想彻底扭转现有的局面，还需要其他的利好政策出台。 　　李宇嘉表示，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，稳定全社会信用，使地产金融加速器效应恢复，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。 　　他认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴(比如生育)等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。 　　张大伟也认为，降息的主要目的是为了稳定经济，稳楼市的目的也是为了稳经济。当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策，市场才有望稳定。 　　他还指出，除少数城市外，大部分的首套房贷最低利率并未降至4.1%的下限，因此，就房贷利率而言，各地也有进一步下调的空间。