清明节后的首个交易日，三大股指表现分化，沪指明显强于创业板指。截至收盘，上证指数报3283.43点，上涨0.02%；深证成指报12172.91点，下跌0.45%；创业板指报2633.91点，下跌1.24%。 　　盘面上，光伏板块领跌。受利空消息影响，“光伏茅”隆基股份下跌超5%，板块内个股集体走弱，天合光能、晶科能源、福斯特等跌幅居前。房地产、银行板块则逆势上涨，成为护盘的主要力量。 　　在房地产板块中，光明地产、中华企业、城投控股、栖霞建设、中交地产等近20只个股涨停。截至目前，地产板块已经连续两周表现强势，其中龙头股万科A的股价自3月15日以来累计涨幅逾40%，中交地产的股价涨幅更是超过150%。 　　市场人士认为，房地产板块的回暖得益于市场预期的释放。由于房地产板块估值偏低，且行业风险已基本出清，投资者预期未来房地产板块会有边际改善。 　　中信证券表示，从历史经验来看，房地产股并不是跟随基本面价量变化而波动，而是跟随政策松紧预期起落而涨跌。目前看来，政策手段足以推动基本面见底反弹，而信用风险之下政策介入的意愿也达到了最高点。 　　此外，多个“稳增长”主题板块昨日也联动走强。在建筑建材板块中，正平股份、中天精装等多股涨停；Wind水泥指数上涨2.55%，博闻科技、万年青等涨幅居前。 　　银行股也大幅领涨，齐鲁银行涨停，张家港行、苏农银行、瑞丰银行等纷纷跟涨。从基本面来看，近日A股上市银行2021年年报陆续出炉，行业业绩整体向好，带动银行股拉升。 　　国泰君安表示，2021年上市银行年报整体超出预期。首先，营收增速持续提升；其次，净息差环比上行，同比降幅收窄；第三，不良率和拨备覆盖率边际显著改善；另外，房地产和信用卡等重点风险领域表现好于预期。看好2022年银行板块投资价值，重点推荐优质区域的中小银行。 　　回顾一季度，市场行情的配置主线主要围绕“稳增长”政策展开，相关板块纷纷逆势走强。展望二季度，“稳增长”板块依然获多家机构看好。 　　海通证券首席策略分析师荀玉根等表示，引发本轮市场调整的因素是美联储加息、俄乌冲突、国内疫情反弹，三个利空渐去。“稳增长”政策落地有望驱动市场修复。填坑行情进行中，建议继续紧抓“稳增长”主线，如金融地产、新基建等。 　　中金公司认为，目前A股估值已处于历史相对偏低的水平，长期投资价值正逐步显现。其中，“稳增长”主线或依然有配置价值。 　　中信证券同样建议投资者继续坚守“稳增长”主线，坚定布局“两个低位”，一是估值处于相对低位的品种，二是基本面预期处于相对低位的品种。

一向被视为楼市风向标的信贷政策正在起变化。近日，多地被曝出房贷利率下调，尤其是苏州、成都等城市被传首套房贷款利率甚至降至4.6%。要知道，去年调控严厉时，热点城市的房贷利率曾高于6%。按此测算，100万元的房贷，购房者可以节省几十万利息。这样的变化，可以称得上是重大变化。 　　不仅房贷利率，首套房首付比例也出现了很多变化，首付比例明显放宽。部分城市还取消了限购限售政策，调控松绑已成不争的事实。其中，河南郑州是率先放松限购政策的。紧接着，哈尔滨、福州等地也相继取消限购限售政策。一时间，调控政策会不会退出也成为舆论和公众关注的焦点。 　　面对部分城市退出限购限售、降低首套房首付比例、降低房贷利率，为了稳定民心、稳定房价，更为了稳定预期，不让房价因为楼市调控政策松绑而出现反弹，不让炒房者以为有机可乘，管理层也及时做出回应，连续强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，避免楼市出现反复，避免房价出现反弹给广大居民带来不利的心理冲击和影响。特别是一线城市，也没有出现明显的政策松绑现象。 　　部分城市松绑楼市调控政策，原因很简单，就是想以此来刺激楼市、刺激住房消费、改变楼市低迷状态。关键是，今天的购房者，已经完全不像几年前，只要看到楼市调控政策有变化，就立马跟风买房，就会被房价牵着鼻子走，就会心甘情愿去当房奴。是不是应当买房，买什么样的房，何时买房，已经变得很理性。尤其重要的是，在“房住不炒”定位下，房价不可能再出现大的波动，尤其不会出现大的上涨。只要房价不继续上涨，只要房价保持稳定，购房者的理性就会越来越强，购房者就会理智地选择购房时机。 　　显然，单纯依靠松绑楼市调控政策，是很难把购房者的购房热情再激活的。因为，面对开发商资金链紧绷这个十分现实的问题，购房者也在做着积极判断和深入思考，观察房价会不会下调，关注政策会不会向开发商倾斜。特别是已经出现风险的大型开发企业，能不能走出困境，是自己走出困境，还是政府帮助、政策扶持让他们走出困境。对购房者来说，已经开始用脑购房，而不是用热情购房、拍脑袋购房。而“房住不炒”定位，也决定了房价不会出现大涨现象，炒房者要想兴风作浪，也没有这个空间、没有这个条件、没有这个胆量。 　　也正因为如此，指望楼市调控政策来改变楼市低迷的格局，让楼市走出颓势，难度是相当大的。对开发商而言，必须通过“保交楼”来树立正面形象、守住企业信誉，让购房者不失去对企业的信任。对地方政府来说，则不要把希望寄托在松绑楼市调控政策来刺激居民购房，而要让居民更好地自由选择。因为，刚需仍然是楼市最重要的支撑，松绑限购限售给炒房者留下空隙的行为，是站不住脚的，也是支撑不了楼市的。真正要想楼市走出低迷，就要用信誉、信用打动购房者，让购房者充分信任。否则，就是自娱自乐。 　　楼市的颓势，不是调控政策带来的，而是房价上涨过快、房奴过多的教训积累起来的，广大居民不是不想买房，而是不敢买房。一方面，担心房价下跌，从而让自己手中的财富贬值。于是，他们选择了等待观望；另一方面，房奴对购房者的心理产生了强大冲击，很多人担心买了房，自己也就成为了房奴。因此，他们也需要等待观望。在这样的情况下，大力发展住房租赁市场，建设更多的保障性住房、租赁住房，或许才是最好的出路。开发商手中的房子，不一定都要变成商品房，地方政府及其平台公司，也可以将一部分商品房变成租赁房。租赁房也可以分成多个层次，廉租房、一般租赁房、中高档租赁房、高档租赁房等，满足不同收入水平的居民需要。 　　总之，依靠松绑楼市调控政策来刺激楼市的方式，不可取，也不会有明显效果。真正有效的手段，就是大力发展租赁房市场、激活刚性需求，而不要把希望再寄托在炒房者身上，那是过去时，现在和将来都不会允许。“房住不炒”的定位，不会改变。

楼市“松绑”的讯号正向更多、更广的城市蔓延。 　　一般来说，三四线城市的房地产业往往更需要鼓励性政策。但3月以来，以郑州、哈尔滨、福州、兰州为代表的的四大省会城市，也逐一打开了政策的工具箱。 　　兰州楼市调控实质性放松 　　清明小长假的尾声，甘肃兰州楼市出了大招。《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》出台，从降低首付比例、部分放松限购、放宽限售条件等方面释放积极信号。 　　在贷款方面，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并结清了购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，执行首套房贷款政策，即执行“认贷不认房”。 　　在限购方面，对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产，在一定程度上打开了限购窗口。 　　政策的放松和兰州自身市场行情密切相关。根据中国房地产指数系统百城价格指数，兰州新建商品住宅价格连续3个月环比下跌，市区商品住宅成交规模同比连续10个月下降，2022年3月同比降幅近八成，购房者置业情绪仍较低，市场调整压力较大。 　　“兰州此次加大需求端政策力度，涉及范围较广，限购、限贷、限售等均有放松。”正如中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静所言，业内普遍认为，兰州此次放松的动作具有全面性。 　　上一个如此丰富的政策，便是3月1日河南郑州发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(简称“郑十九条”)，更是有人形容此次兰州“基本复制了郑州的政策”。因而，“郑十九条”发布一个月后的郑州楼市情况，对于接下来各地的调控也具有参考意义。 　　“郑十九条”满月，改善型住房火热 　　“政策刚出台后两周，看房的人非常多，相当火热，现在热度下来了一些。”郑州房地产中介徐峰(化名)向中新财经表示。 　　带看量的上升还未带动房价的回弹。刚刚过去的清明假期，徐峰所在的门店依然在积极准备促销活动，他向中新财经介绍了一套位于郑州三环位置的二手房产，目前有很多买家感兴趣：“120㎡的三房，年头比较久了，业主开的价格是88万元。要知道放在四、五年前，同小区同户型的能卖到快150万元。” 　　但让徐峰感受更明显的，是改善型住房苏醒，即新政中“已有一套住房且贷款还清，再买时享受首贷”惠及的购房者。徐峰举例，在郑州主城某500万元起步的热点楼盘，不仅一天能到访上百组客户，有的销售人员一天就能签下四、五单。 　　“总的来说，郑州新政后的首个小长假，楼市的整体销售好于去年底，但还没能赶上去年同期。”徐峰认为，在经历暴雨、疫情、“烂尾楼”等多轮打击后，郑州楼市的置业预期仍处于修复期，最需要的是信心，也期待改善型住房的火热能带动刚需入场。 　　哈尔滨、福州放松限售、限购 　　3月23日，同为省会城市的哈尔滨市宣布废止2018年出台的限售政策。文件中，原规定“已完成其阶段性调控使命”表述颇为引人关注。 　　2018年起，哈尔滨开始实行区域性限售政策，在主城区6区取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。 　　易居研究院智库中心总监严跃进称，此次哈尔滨对既有政策废除，属于政策放松的一种新形式，标志着当地房地产政策约束和捆绑的内容减少。此次“限售”政策废除，意味着本就没有限购政策的哈尔滨楼市面临更多利好。 　　但在业内人士看来，利好效果如何仍待进一步观察。因为在去年10月，哈尔滨曾发布十六条新政，包括放宽公积金贷款条件，发放购房补贴等内容，但半年过去，哈尔滨楼市仍处于低迷态势。 　　同样“坐不住”的省会城市还有福建福州。3月30日，有媒体从福州市不动产登记和交易中心处获悉，福州已在一定范围内放松限购政策，非户籍家庭可在当地购房。 　　具体而言，非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房，无需落户，且无需提供近2年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。 　　“说明省会城市也逐渐在进行放松，省会城市压力也较大，类似放松对政策于所在省份的市场预期转变是有积极影响的。”严跃进指出。 　　超60城出手，成效或年中显现 　　如果将目光从省会城市外拓会发现，更多城市早已加入了松绑楼市的队伍。 　　从范围看，进入4月，仅5天时间就有6个城市接连出台宽松政策。据诸葛研究院不完全统计，截至3月30日，有62个城市松绑了楼市政策，主要在降低首付比例，下调房贷利率，公积金贷款放松，放松限售限价，放松限购限贷，购房补贴等层面。 　　从力度看，3月份以来，已经有包括郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的六城对限购限售政策进行了松绑或取消，充分说明调控放松进入新阶段，即从此前降低首付的做法转变为对“五限”政策的松绑。 　　对于限制性措施的屡屡退出，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪提到，限购、限售这种限制性政策对于楼市管控的力度相对较大，作用周期相对较短，效果较为明显，调整较为灵活。 　　“但如果把控不好力度也会存在一定的弊端，如过度限制可能会降低市场购买欲，导致楼市供需失衡等。”关荣雪提到，因此也从侧面反映出城市对于政策放松的迫切性与必要性。 　　“2022年清明假期期间，全国重点监测城市中，除个别热点城市成交面积有所增长外，多数城市成交规模均同比下行。”中指研究院数据显示，但热点城市在前期积压的需求逐渐释放下，市场已进入恢复通道，预计热点一二线城市以及东部城市群内部部分三四线城市市场有望率先企稳恢复。 　　机构普遍认为，年中或是楼市重要转折点。房地产政策底逐渐显现，在因城施策对地产销售和配套融资的带动下，预计年中房地产信贷需求将有明显改善，带动总体信贷需求好转。

Wind数据显示，截至4月6日晚，A股共有31家房地产上市公司披露2021年年报。其中，24家实现营业收入同比增长，占比达到77.42%；16家实现归属于上市公司股东的净利润同比增长，占比达到51.61%。 　　港股方面，截至4月6日晚，共有238家房地产上市公司披露2021年年报。其中，169家上市公司实现营业收入同比增长，占比达到71%；135家实现归属于上市公司股东的净利润同比增长，占比达到56.72%。 　　房地产上市公司2021年业绩分化进一步加大。具体来看，上述已发布2021年年报的269家港股、A股房地产上市公司中，2021年营业收入同比增长超过10%的有161家，超过50%的有54家，超过100%的有18家。从净利润增幅看，2021年实现归属于上市公司股东的净利润增幅超过10%的有135家，超过50%的有85家，超过100%的有53家。 　　中国证券报记者梳理发现，营收、净利润增幅居前的房地产上市公司一方面和报告期内销售结转规模较大有关，另一方面和2020年同期营收、净利基数较小有关。 　　中国证券报记者观察到，大型房企和中小型房企的业绩均出现明显分化。虽然净利润增幅居前的基本都是中小型房企，但营业收入低于1亿元的25家上市房企中，有17家陷入亏损状态。而营业收入超过千亿元的14家房地产上市公司中，仅有龙湖集团、华润置地、卓尔智联、绿城中国4家上市公司实现归属于上市公司股东的净利润同比增长，其余10家公司均出现不同程度的下滑。 　　拿地态度不一 　　从上市房企拿地情况看，2021年，房企整体拿地态度不一。 　　部分业绩增长较好的房企拿地规模处于高位。以龙湖集团为例，公司2021年共实现营业收入2233.8亿元，同比增长21%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为224.4亿元，同比增长20.1%。2021年，集团新增122幅地块，新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华6个城市，新增土地储备建筑面积为2355万平方米，权益面积为1338万平方米。截至2021年底，集团总土储合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米。 　　不少房企拿地态度不积极，有的房企在报告期内干脆选择不拿地。 　　以沙河股份为例，公司2021年年报显示，2021年，公司实现营业收入64174万元，同比增长85.11%；实现归属于上市公司股东的净利润3542万元，同比增长709.81%。报告期内，公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心，择机获取土地储备。 　　看好2022年市场 　　机构数据显示，2022年以来，超过60个城市发布楼市“松绑”政策，房地产调控政策次数达上百次。调控的内容主要涉及公积金贷款额度提高、首付比例下调、对三孩家庭给予购房补贴、减免补贴契税等。 　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，与2021年一季度房地产调控全面收紧相比，2022年以来，楼市在调控政策端出现了明显的宽松趋势。多地针对房地产五限（限购、限贷、限价、限商、限售）政策进行了“松绑”，利好房地产企业。 　　不少房企看好2022年的市场机遇。华侨城A4月6日披露的投资者关系记录表显示，房地产市场逐步回归居住属性。近期，从中央到地方都在陆续出台促进房地产业健康发展的政策。随着房地产业的深入调整，竞争格局重塑，行业将进一步分化。具备优秀运营管理能力、有安全现金流、注重社会福祉的企业将迎来新的发展机遇。 　　不少上市公司称，将保持现有地产业务规模，通过获取优质地块，做优做精企业品牌。 　　南山控股近日接受机构调研时表示，房地产开发业务是公司的支撑性业务，是公司收入和利润的重要来源。公司将保持现有地产业务发展规模，更加注重拓展优质土地项目以及提升内部管理效能，持续提升核心竞争力。 　　有的房地产上市公司称，房地产行业趋势发生改变，企业需要加大各业务的协同，提升整体的综合操盘业务水平，以此促进整体利润率的增长。 　　招商蛇口近日公告称，由于行业的趋势在改变，行业的规模确实见顶，预测行业的规模从顶部未来会逐步下降，公司必须要寻找增长的第二个曲线。第二个曲线就是对存量资产的运营和服务。针对存量资产，围绕客户需求提供增值服务，做好存量资产的运营和管理，是公司未来综合发展和利润增长的必由之路。

日前，兰州市政府出台《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》（以下简称《措施》）。 　　此次兰州出台的《措施》主要分为四部分：一是优化审批，加快项目开发建设；二是减轻负担，支持企业良性循环；三是提升效能，强化项目服务保障；四是主要针对购房者提出8项措施。 　　具体来看，《措施》在降低个人购买住房门槛、取消“认房又认贷”，执行“认贷不认房”、升级公积金和限购政策、支持企业良性循环等方面均作出新的安排。 　　事实上，进入2022年以来，多地房地产政策暖风频吹。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至4月5日，全国已有超65个城市出台楼市松绑政策。多位分析人士认为，多地相关政策持续松绑，有利于促进购房需求释放。 　　“今年以来，多地政府根据‘因城施策，房住不炒’的大原则，进一步夯实城市政府主体责任，相继出台楼市松绑政策。政策从供应端和需求端同时发力，能够进一步促进房地产行业良性循环和健康发展，推动老百姓对住房需求的满足和释放。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示。 　　据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至4月5日，年内已有超65个城市出台楼市松绑政策。政策松绑内容主要涉及降首付比例、降房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持、放松限购、取消/放松限售等。 　　浙商证券研报显示，4月份以来，已有3个城市接连在限购、限贷、限售方面松绑。衢州放松了限购和限售政策；秦皇岛解除了限购政策；兰州取消“认房又认贷”、放宽限购。 　　浙商证券分析师杨凡认为，结合1月份至3月份百强房企销售数据来看，需求端修复不及预期是倒逼政策进入限购、限贷、限售放松的主要原因。 　　克而瑞统计数据显示，今年一季度，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超八成百强房企累计业绩同比降低，其中近四成企业的降幅高于50%。仅3月份，百强房企仅实现销售操盘金额5115.4亿元，同比降低52.7％，这也是房企单月销售连续第8个月下降。 　　需求的不及预期也体现在二手房交易市场。兰州某房产中介接受《证券日报》记者采访时表示：“去年一季度，我们店能成交20套二手房，今年一季度，二手房成交量在个位数。”

截至4月6日，以曾跨入“千亿元俱乐部”（按全口径销售额计）的25家上市房企2021年财报（包括未经审计业绩）为样本，《证券日报》记者统计发现，中海地产、华润置地、龙湖集团等6家公司归属于母公司股东的净利润均超过200亿元。其中，龙湖集团、华润置地、绿城中国、中国金茂和金辉控股5家该指标同比增长，其余20家全部下跌。 　　“2021年，百强房企‘增收不增利’日趋严重，净利润率、净资产收益率均值分别为9.8%、8.1%，较2020年分别下降2.2个、1.8个百分点。” 中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，地价高企和房地产去金融化限制房企盈利空间，未来1年至2年内，行业或仍将处在降利时代。 　　毛利率降至20%？ 　　“缩表出清”进行时，房地产行业“唯规模论”已不再适用，“做大而做不强”的房企已陷入流动性危机。在行业低迷时刻，经过复盘、反思与检讨，房企掌舵人开始意识到，房地产行业靠“激进”高杠杆驱动发展的时代已结束。 　　相比以往业绩说明会上“销售目标”是主角，今年“均好型”头部房企均在释放一个信息：以利润为导向降本增效，变利润而非规模为KPI考核目标，投资拿地以IRR（内部收益率）为准绳，以非房开业务挖利润蓄水池。 　　释放这一信息的背后，是土地红利和金融红利褪去后，行业盈利能力下滑至比肩制造业，并由此带来的深刻检视。 　　以2021年财报数据为样本，上述25家房企毛利率全部下跌，下跌范围从0.01个百分点到17个百分点不等，即便有“利润王”之称的中海地产亦下跌超6个百分点；若以行业过往共识的25%毛利率红线计，仅龙湖集团、中海地产等7家迈过红线，若将毛利率红线降至20%（业内共识为“新红线”），则有14家房企过线。 　　回溯过往3年地产行业平均利润率数据来看，据国金证券统计，2018年至2020年，房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大。从目前发布的2021年业绩公告来看，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%；而制造业在2021年的毛利率水平为20.53%，净利率为7.96%。 　　跃过“青铜时代”迈入“黑铁时代”的预判，依据或许在此。所以，交上归母净利润几乎腰斩的成绩单后，万科董事局主席郁亮在业绩说明会上花了28分钟反思和剖析，毕竟这是公司上市31年中第3次出现净利润下滑。同时，万科的毛利率也降至21.8%，刚刚擦过新红线。 　　“大家都对毛利率水平回归到20%左右或者20%以上是一个共识。”华润置地总裁李欣表示，“每家公司的情况不一样，但是对毛利率水平的目标没有太大差异，回归到30%甚至以上不太可能。” 　　“2021年龙湖集团整体毛利率是25%，地产开发板块为23%，这在行业内比较靠前。未来1年至2年内，2017年和2018年土地市场热时所拿项目会陆续进入结算通道，预计地产开发毛利率会维持20%水平，集团整体毛利率希望保持25%。”龙湖集团CEO陈序平向《证券日报》记者表示，如果土地市场高杠杆出清，且持续获取价格较低地块的话，地产板块毛利率未来或可得到修复。 　　“过去，职业经理人投资拿地KPI以‘量’定，保规模话语权为先，投资质量为次要，即便2%净利润率仍要硬头皮拿地，导致财务风控不到位，短期偿债能力不足，造成‘千亿元房企’突破40家，市值破千亿元却不足三分之一。”一位房企投拓条线内部人士向《证券日报》记者表示，经过这一轮现实的冲击和检讨，一元钱究竟能产生多高效率、创造多少利润和多少市值，是掌舵人不得不思考和面对的新课题。 　　未来估值的支撑在哪里？ 　　从当下供需两侧调结构举措来看，开发仍旧是目前多数房企的主营业务，也依然对利润池具有决定性作用，但仅靠开发而无运营和服务性业务，无法在不脱离客户基础和能力圈范围内去开拓房地产新发展模式，亦无法支撑“有质量的发展”。 　　两个前提非常重要，一是2021年城市化率升至64.72%，商品房销售额18万亿元，这或许已经触及天花板，正如郁亮所说，“我们要在‘天花板’到来之前做好布局”；二是下场玩家虽然会减少，但若核心还按照“以速度为规模加法，以杠杆为乘法”的老玩法发展，终究会“退”出绩优生阵营，估值也无法获得投资者充分认可。 　　以4月6日收盘价计，A股及H股共7家房企总市值均超过1000亿元，万科A为2467亿元、中国海外发展2341亿元、华润置地2257亿元、保利发展为2190亿元、龙湖集团2117亿元、招商蛇口为1290亿元以及碧桂园1221亿元。 　　据《证券日报》记者观察，站上2000亿元市值阵营的房企具备四个共性特征：一是财务盘面稳健，比如净利润规模均超过200亿元，毛利率均超过20%，均是绿档房企；二是非房开收入占比逐渐提升，其高毛利率水平拉高公司盈利空间；三是土地储备多集中在一、二线城市；四是评级稳定，PE倍数高。 　　在业内看来，如同龙湖集团、华润置地以及中海地产等房企一样，以非房开业务为核心的多元业务已经做强且步入收获期，成为集团稳定现金流来源，且其细分板块“学费”多已交完，商业模式及其可复制模型均已跑通，已具备探索房地产新发展模式的能力，这既是布局未来，也是从长期主义理念出发，用战略定力练就穿越周期的能力，亦是资本市场给予高估值的核心要素之一。 　　“房地产行业进入降利时代后，高周转高负债的传统模式已不再适用，规模也不再是取胜关键，行业向着高质量发展迈进，财务稳健和经营水平成为房企必须关注的重点因素。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，展望后市，在行业集中度提升以及竞争加剧的背景下，经营管理水平优异、财务状况稳健、多元化发展路径清晰的房企将更有可能享有高估值、高市盈率。

近日，记者走进宁夏中卫市沙坡头区文昌阁小区，这里道路整洁，环境宜人，楼宇亮丽。一群老人在小区广场上的长椅上沐浴春阳，十分惬意。“小区变化太大了！改造前，广场这边是废旧厂房。跟过去比，简直就像换了个新小区。”73岁的朱广存感叹地说。 　　2019年以来，中卫市抢抓政策机遇，推进老旧小区改造，截至2021年，3年累计改造122个老旧小区599栋楼172.02万平方米，惠及群众2万多户。因为高质量实施改造，老旧小区焕然一新，新区和旧城风貌融为一体，城市“痛点”变成亮点，居民幸福指数大幅提升，广大群众赞不绝口，成为宁夏老旧小区改造的精品工程。 　　改基础 　　朱广存所在的小区原名为长河小区，建成于1996年，共有23栋楼，常住户880户2520余人。由于建成时间早，炭房及一楼庭院密布，特别是一楼住户因炭房遮挡，采光较差，居民闲暇时无处活动。供排水、供暖管线等基础设施老化严重，冬天挨冻，雨天难行，夜行无灯，且无物业管理。 　　针对这种情况，小改小建难以奏效，沙坡头区老旧小区改造项目工作领导小组决定从基础改起，把该小区改彻底、改美丽。 　　首先是改造空间布局，把炭房、庭院、废旧锅炉房和废旧厂房拆掉，重新规划小区布局，拓宽道路、预留消防通道、建设停车场和小广场。然而，在拆除一楼的炭房和庭院时，遇到了巨大阻力。 　　“炭房和庭院主要是用来放杂物和自行车等，居民们用了几十年，舍不得拆。”文昌阁社区居委会副主任王建玲说，对此，沙坡头区住房城乡建设和交通局会同文昌镇、社区组成数十个小组入户做工作。通过反复努力，加上政府对拆除炭房和庭院做了现金补偿，居民们同意了，共拆除炭房490个、庭院75个，小区公共空间显著扩大。 　　接着是改造基础设施。沙坡头区住房城乡建设和交通局协同供暖、水务、电力、燃气、电信等多部门，相继开展地下和地上管网线路改造，对路面硬化铺装，对住宅楼屋面保温改造，安装了路灯和监控设施，新建了文体广场，新增停车位165个、电动车充电端口700余个，小区围墙全部更换为通透的金属栅栏。 　　中宁县电厂家园始建于1998年，共有10栋楼，常住户386户1150余人。由于建成年代早，小区失养失修严重、功能配套不全。中宁县住房和城乡建设局按照应改尽改的原则，对楼体屋面、外墙面、室外供暖管道等基础设施进行改造，新建排水管道700米、给水管道600米，增加物业设施设备230件，修补绿化植被树木445棵，配置小区电动车充电桩40个，规划小区停车位200个，增加了文化休闲设施、体育健身设施等。 　　经过改造，这些老旧小区焕然一新、精致漂亮，暖气热了，路灯亮了，居民生活条件大为改善，为中卫市老旧社区改造高标准、严要求打了样，得到了广大市民的高度认可和大力支持，也为全市老旧小区改造提供了经验。 　　抓提升 　　随着老旧小区改造不断推进，有关措施也不断创新升级。2021年，中卫市开始推进老旧小区与周边老旧街道地下管网等设施进行同步改造，并引进无障碍设施、海绵城市、绿色社区等建设理念，促进老旧小区改造提质增效。 　　在改造中，海原县中医院小区建设了无障碍坡道。同时，小区还增建了公厕，让居民们倍感方便。“这些建筑细节有利于提升居民生活的便利性和舒适性。因此，在老旧小区改造中，我们都统筹考虑。”海原县住房和城乡建设局副局长王兴杰说。 　　沙坡头区广厦花园整洁美观，新建的凉亭十分雅致。该小区建成于2002年，共7栋楼，常住户208户。“在这个小区的改造中，我们引入了海绵城市理念。”沙坡头区住房城乡建设和交通局物业管理业务室负责人邵斐说，该小区实施雨污分流，在绿地设置蓄水池，小区雨水通过有效途径回收，作为中水加以利用。铺装地面采用“渗水砖+透水混凝土”新工艺，不仅可以使雨水下渗，解决雨季地面积水、群众出行不便的问题，还可涵养地下水，增加浅层土壤的含水量，调节小气候。 　　该小区内广场等公共区域部分种植了草坪、灌木、花卉，道路周边布置密植乔木，高低结合，形成绿化屏障，尽量减少汽车噪声的影响。该小区新设景观小品、休闲凉亭、文化长廊等，为居民提供了充足的休闲空间。 　　该小区还完善适老适幼设施，在楼梯间三层及以上的休息平台处设置可折叠的休息座椅。在一楼无障碍扶手处增加高强度防滑尼龙外壳，解决了冬季使用防寒、夏季手心出汗防滑的问题。小区广场铺设健步道，新设体育健身器材、儿童滑梯等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，解决了“一老一小”群体相关难题。 　　“环境美了，功能全了，居民幸福感大幅提升。我也把自家房子重新装修改造，打算继续住下去。”57岁的李守科高兴地说。 　　强管理 　　文昌阁小区里有一条“步行街”，干净的地面画着整齐的标线，路边摆放着长椅和盆花，两旁墙面上绘着美丽的图画。 　　“小区里老年人多，为了防止车辆撞人，保证老年人安全，也为了让他们安全散步和休憩，我们物业公司特意把一条路设为‘步行街’，禁止车辆通行，并特意进行了美化。”千户物业公司经理王鹏说。 　　这一细节折射出了中卫市对改造后的老旧小区的高水平人性化管理。 　　按照“改造一个，管理一个”工作原则，中卫市积极探索老旧小区物业管理模式，对已改造的老旧小区及时组织引导业主成立业主委员会，引进专业物业企业进驻服务，通过推行“老旧小区连片成立业委会”“物业整体打包”等模式，实现了“三无小区”物业管理从无到有、从有到优。目前已引进多家优秀物业服务企业，服务数十个改造后的老旧小区。 　　不久前，电厂家园小区业主代表将写着“心系百姓解忧难 老旧小区换新颜”的锦旗送到中宁县住房和城乡建设局。该局不仅改出了精品工程，还联合红苑社区指导电厂家园小区成立了业主委员会，制定了停车制度、卫生保洁等管理办法，结合城乡人居环境整治百日攻坚行动，促进物业服务公司在日常保洁上下功夫，打造整洁有序、邻里和谐、守望相助的美丽家园。 　　对于难以落实专业物业管理的小区，暂由社区和住户共同管理，逐步过渡到专业化物业服务。“社区全面巩固改造成果，鼓励有威信的居民参与小区的物业管理和矛盾调处工作。同时，社区推进网格化服务，提升群众满意度，打牢长效管理基础，巩固整治提升成果。”沙坡头区文昌镇民族巷社区党委书记、居委会主任牛静说。 　　因为聚焦改管并举，坚持长效治理，部分改造后的小区环境卫生和管理服务可以比肩新小区，成为中卫市老旧小区改造的一大亮点。

日前，深圳市房地产中介协会发布《深圳市二手房交易经纪服务指引》（征求意见稿）（后简称《指引》），明确单边代理模式下二手房交易流程及交易环节中各方权责。 　　去年11月19日，深圳上线新版二手房交易网签系统，在全国率先探索二手房交易单边代理模式，要求卖方房源独家委托、买卖双方各自委托不同房屋经纪人。 　　深圳房地产中介协会在《指引》通知中表示，拟定《指引》是为解决目前行业在具体操作中遇到的瓶颈问题，促进单边代理和跨机构合作有效开展，维护消费者合法权益，保障深圳二手房交易秩序。 　　随着房地产存量时代逐渐靠近，自去年起，深圳多次规范二手房交易，包括推出二手房成交参考价格、上线新版二手房交易网签系统、规范房源广告发布行为、探索单边代理模式等。不止深圳，去年多地推出二手房成交参考价、整治学区房、探索二手房直售模式等，对二手房市场关注度越来越高。 　　合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，伴随着房地产市场发展成熟，深圳等全国核心一二线城市的新房交易量占比将逐步降低，二手房市场需求更旺盛、交易也将更活跃，房地产经济机构服务的交易规模相对庞大。在这样的背景之下，更好管理二手房交易市场，保障买卖双方权益，是各个城市规范房地产市场的核心管理诉求之一。 　　单边代理模式仍待完善 　　深圳新版二手房交易网签系统采取独家委托、单边代理模式进行交易，并将二手房交易全流程纳入政府监管范畴。 　　据新华社报道，使用新系统的卖方最多可委托三家房地产经纪机构挂牌销售，但第一家受托机构在委托期内对房源有独家销售权利，其他两家需待第一家委托到期后方可替补获得委托权；另外，新系统改变传统双边代理模式，并建议买方委托与卖方不同的房地产经纪机构购置房产。 　　深圳市房地产中介协会认为，基于单边代理逻辑运行的新系统一旦运行成功，将改变我国房地产经纪服务的底层逻辑，提高房产流转交易效率，更有力保障消费者权益。 　　郭毅指出，双边代理模式下经纪人的目的是撮合买卖双方交易，受利益驱使经纪人在服务过程中可能会衍生出信息不透明、规避核心问题等不规范行为。而单边代理模式下不同经纪人分别服务买卖双方，在撮合交易过程中经纪人可以更有效地披露房源真实情况，更好呈现服务水准，更有利于保障买卖双方利益。 　　深圳房地产业内人士向21世纪经济报道记者表示，深圳新版二手房交易网签系统上线后，深圳二手房交易均执行单边代理模式，不再进行双边代理。 　　“现在明面上买卖双方各自支付相应的中介费，但实际操作中仍要看双方谈判情况。深圳一直都是买方支付中介费，即便卖方支付一部分中介费，也会将其附加到房屋总价上。”该人士谈道。 　　深圳二手房经纪人小刘告诉21世纪经济报道记者，单边代理模式对其所在公司的佣金收入影响不大，二手房交易中介费仍以新系统上线前的佣金比例支付，实际仍以买方支付为主。 　　在小刘看来，由于单边代理模式要求两个月委托期内卖方仅能在一家房屋经纪公司挂牌销售房源，因而公司外网展示的挂牌房源有所减少，对带看和成交有一定影响，但私下仍可在非独家委托的经纪公司进行交易，达成交易意向后卖方解除独家委托合同即可。 　　4月6日，深圳房地产信息平台上共有近3.33万条在售二手房信息，而贝壳APP上深圳二手房挂牌量接近1.93万套。 　　郭毅指出，发达国家的二手房交易以单边代理模式为主，我国由于历史原因一直实行双边代理模式，过去各地对房地产中介行业管理不够系统，买卖双方和中介机构接受单边代理模式需要一个过程。 　　在郭毅看来，买卖双方中介费用支付方式很难通过服务模式的改变真正扭转，但执行单边代理模式有利于保障买卖双方权益。 　　多地规范二手房市场 　　针对目前深圳二手房交易具体操作中的瓶颈问题，日前深圳发布《指引》意见征集通知，希望通过明确和规范交易流程和交易环节中各方权责，促进单边代理和跨机构有效合作。 　　《指引》在交易环节和各方权责中，将交易环节细分为接受委托环节，发布、维护/寻找房源环节，看房、洽谈磋商环节，谈判签约环节，资金、权证与交房环节，并明确各环节卖方经纪人和买方经纪人应当尽到的职责、有权进行的活动和卖方/买方应当配合的事项。 　　如在看房、洽谈磋商环节，卖方经纪人应当陪同买方看房并介绍房源，告知买方及其经纪人卖方态度等房源相关信息，并根据卖方需求与买方进行磋商协调；买方经纪人应当实地看房，及时、准确传达卖方房屋交易的要求等信息，并根据买方的回应积极与卖方磋商等，规定细致。 　　郭毅表示，新房市场的卖方是企业，企业数量相对可控，管理难度相对较小，而二手房调控难度的核心在于买卖双方以个人为主。 　　二手房交易主体多，交易行为分散，并增加了房屋经纪公司和经纪人的居间角色，管理难度相对较大。为规范二手房市场，去年以来深圳先后推出二手房成交参考价、上线新版二手房交易网签系统、探索单边代理模式、规范房源广告发布行为等措施。 　　不止深圳，去年以来多地出手规范二手房市场。 　　宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等城市发布二手房成交参考价，规范二手房交易价格；北京、上海、合肥、天津等地调整入学政策或整治学区房，降低房屋与教育资源的相关性，为二手学区房降温；另外，杭州二手房交易监管平台正式上线“自主挂牌房源”功能，深圳新版二手房交易网签系统也支持“我要自助卖房”，探索买卖双方自主交易模式。 　　郭毅表示，要管控二手房交易行为，离不开强大系统、平台的支撑，在此基础上还需要细化服务模式管理，使之与真实市场相贴合，以便能够真正落地执行。

2022年一季度，业内期许的楼市“小阳春”最终还是失约了。 　　今年以来，中央及各部委持续释放积极维稳信号，各地政府落实因城施策、供需两端政策优化调整力度均有所加大。尽管一季度各地发布房地产年相关政策超百次，但从市场各方反应来看，企业资金压力未改善，部分企业债务违约加剧了购房者观望情绪，市场信心稍有修复之时叠加多城疫情散发，酝酿已久的楼市“小阳春”未如约而至。 　　由于一季度房企推盘力度和积极性均不足，市场供应明显缩量。据中国房地产指数系统百城价格指数，一季度百城新建住宅成交规模同比下降超40%。尽管新房价格累计上涨了0.06%，涨幅较2021年四季度扩大0.03个百分点，但仍然是2016年以来同期最低水平。一季度百城二手住宅价格仍然保持上涨态势，但同环比累计涨幅均有收窄。 　　新房供求双双同比大跌 　　国家统计局数据显示，今年1~2月，全国商品房销售面积为1.6亿平方米，同比下降9.6%；商品房销售额1.5万亿元，同比下降19.3%。特别是住宅销售规模降幅较大，销售额同比降幅超两成，销售面积降幅在10%以上。 　　整个一季度，中指研究院监测的重点100城新房成交规模居历史同期低位，同比下降超四成，月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%。这一数据与2019~2021年同期均值相比，均下降了19.0%，市场情绪整体偏低。 　　由于3月份是楼市传统旺季，因此在高基数下，错失“小阳春”行情令重点城市3月成交面积的同比降幅接近五成。 　　中指研究院指数事业部分析师孟新增向《每日经济新闻》记者分析认为，“受市场销售下行、企业资金压力大等因素影响，房企推盘意愿不足。购房者置业信心尚未实质修复，市场成交规模降幅明显，部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期。” 　　不同梯队城市来看，一季度各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，三四线城市同比降幅最大，达43.1%；一线城市同比下降34.9%，二线代表城市同比下降39.1%。由此可见，多数城市市场仍处于深度调整中。 　　孟新增提及的一季度供应明显缩量在重点50城表现得更为明显。 　　从供销关系上看，供应量所见在一定程度上影响了销售规模。一季度供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。据中指研究院统计，一季度50城商品住宅月均新增供应约1391万平方米，同期月均成交面积为1849万平方米，销供比为1.33。其中，多数城市销供比在1.2以上，房企推盘意愿不足下，供应端的明显缩量导致短期市场供小于求。 　　受此影响，重点城市库存规模小幅下行，但出清周期有所延长。截至2月底，50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.2个月，较2021年末延长1.4个月。其中，三四线代表城市出清周期最长，为19.7个月，较2021年末延长2.5个月。 　　另一个重要现象是，北京、上海等热点城市的高端项目销售占比提升。从成交量来看，一季度北京1000万元以上住宅成交套数同比增长8.1%，而同期1000万元以下住宅成交同比下降53%；上海1000万元以上住宅成交套数下降4.0%，降幅明显低于1000万元以下产品成交情况。在市场下行阶段，高端产品销售表现优于刚需产品。 　　一二线城市新房价格回暖 　　进入2022年，部分城市逐步取消价格优惠，百城新房价格自2月起环比止跌转涨。3月，百城新房均价16189元/平方米，环比上涨0.03%，为连续第2个月微涨，房价企稳处于横盘态势。 　　从涨跌城市个数看，2022年1月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，较2021年12月减少12个，2月及3月下跌城市数量略有增加，但均低于2021年12月的数量。 　　“今年以来新房价格累计涨幅处近7年同期最低点。”孟新增指出。 　　分梯队来看，一季度一线城市新房价格修复力度较强，新房价格累计上涨0.15%，但在3月份出现较大幅度回调；二线城市初现恢复迹象，累计上涨0.06%；三四线代表城市则继续低位调整，累计下跌0.11%。 　　3月单月同比数据来看，上海、北京、杭州和南京等一线及新一线城市同比涨幅均在1.0%~2.0%，武汉和天津同比涨幅均在1.0%以内，深圳同比下跌0.33%。 　　环比来看，宁波和西安环比分别上涨0.34%、0.30%；天津受高于城市均价项目入市影响，新建住宅价格环比上涨0.28%；东莞、广州等13个城市涨幅在0.10%（含）~0.25%（含）之间；苏州、长沙等21个城市环比涨幅在0.1%以内。南京、杭州等10个城市新建住宅价格环比持平。 　　二手房市场走出独立行情 　　相比新房市场，二手房市场则在一季度走出了独立行情。 　　据贝壳研究院数据显示，今年一季度重点监测的50城二手房成交量环比增长约7%，其中2、3月连续环比回升，3月环比增速超过40%，3月成交量恢复至去年7月的水平。 　　同比来看，一季度二手房成交量较去年同期高点下降约四成，但与2020年同期数据相比增长约七成。 　　但全国市场表现并不均衡，50城中约70%的城市一季度二手房成交量环比增长，长三角城市群内除上海受疫情影响而下降外，多数城市普遍环比增长，绍兴、宁波、合肥、南通等城市季度环比增速超过40%。粤港澳大湾区城市群中，广州、佛山环比增长，环深城市多环比下降，深圳受疫情影响降幅较大。 　　为何各个城的二手房市场在修复过程中表现冷热不均？ 　　贝壳研究院分析指出，“一方面，央行降准、降息，房贷利率持续下降；另一方面，地方支持性政策力度增大、密度提高，并由低能级城市向高能级城市传导。调控政策放松对促进市场成交发挥积极作用，以郑州为例，3月1日‘郑19条’出台后，市场成交明显回升，3月郑州二手房成交量超过2月的2倍。” 　　价格方面，2月单月50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势；3月环比微跌0.1%。其中北京、上海保持平稳上涨，二三线城市中长春、哈尔滨、兰州等北方城市房价仍未走出下跌区间。 　　进入二季度，房地产调控政策还将在哪些方面发力？楼市能否迎来全面企稳？能否等来“迟到的小阳春”？ 　　对此，孟新增认为，“2022年以来，全国已有超60个城市从降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大引才力度、发放购房补贴等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，促进合理购房需求的释放。短期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。”

今天，河南郑州郑东新区一宗商业用地出让引发舆论关注，原因是网传以4.52亿元竞得该地块的公司，大股东是少林寺。事实真相如何？事件相关方对此作出了回应。 　　挂牌出让结果显示：获得地块的是河南铁嵩数字科技有限公司。记者查阅工商登记信息发现：该公司有两个股东：持股51%的股东为河南铁投综合开发有限公司，该公司是河南省铁路建设投资集团有限公司的全资子公司。另一家占股49%的股东为河南沅翰实业有限公司，其70%的股份是由河南少林无形资产管理有限公司持有，而河南少林无形资产管理有限公司正是少林寺进行商业化开发的主要平台。记者今晚联系了河南省铁路建设投资集团有限公司工作人员。 　　河南省铁路建设投资集团有限公司 马建峰：自媒体报了，它不属实。因为它是两个企业合资的投资行为，也不是少林寺直接投资，就是两个公司正常的商业行为，仅此而已。 　　记者注意到：该地块总建筑面积近3.82万平方米，位于郑州市郑东新区育翔路南侧、龙湖内环东路西侧，毗邻郑州市的北龙湖。周边大多是商业办公写字楼及住宅小区。根据规划，该地块定位为文化产业类项目，主要包括文艺演艺、文化展览、文化创意产业办公、酒店及服务型公寓等业态。 　　据了解，郑州市郑东新区管委会在土地出让前明确要求：获得该宗地块的企业必须签订相应的合同及承诺书，引入相关产业，否则按违约处理。

4月7日消息，广州已经有银行再次启动了“接力贷”。 　　不过，7日晚间，21世纪经济报道消息称，“接力贷”一日游，4月7日晚间被紧急叫停。 　　“今天本来有很多人咨询该产品，没想到这么快就叫停了。银行原本也是试探性尝试，但该产品确实较为敏感，毕竟广州是一线城市，一举一动都影响巨大。”一位中介机构对记者表示。 　　不过，21世纪经济报道并没有提及推出“接力贷”的银行。 　　而据红星资本局报道，广州又一次出现名为“接力贷”的房贷产品——申请到贷款后，父母若还不完，子女也可以继续还。4月7日恒丰银行广州分行一位负责房贷业务的客服经理表示，“如果你在广州已经购买了一套房，按照现有政策你是没有资格再购买了。但是，如果你父母没有在广州买过房，你可以父母的名额来购买，并可申请‘接力贷’，享受到首套房的政策。” 　　“接力贷”重出江湖 　　接力贷，顾名思义，父母作为主借款人，子女一起承担还贷责任，让原来的还款周期延长，不仅可以提升还款保障，还可以减轻购房者的压力。 　　据红星资本局报道，上述恒丰银行广州分行的客服经理介绍，只要父母和子女的收入是月供的1.5倍以上、父母年龄不能超过70岁的，就可申请。“比如，你申请的贷款月供为1万元，只要你和父母每月的总收入超过1.5万元就达到要求了。” 　　这位客服经理还透露，“接力贷”可申请的最长期限为30年，首套房首付为3成。 　　至于申请步骤，具体包括：需要提交父母及子女的身份证和户口簿复印件、收入证明、近半年工资流水、首付款来源证明等资料。 　　该客服经理称，“一旦成功申请后，我们不管是你父母还是你偿还房贷，只要每个月能够偿还上就行。” 　　不过，这位客服经理透露，该银行很少推广该产品，所以很多人不知道。至于原因，其表示，“虽然客户认为很好，但银行不这样看。”其还称，考虑到审批等因素，很多银行没有推出该产品。 　　另外，据21世纪经济报道消息，大源按揭总经理郑大源表示，接力贷本身是一个不太常见的产品，之前也很少有银行推出这个产品。前段时间由于调控政策收紧，所有的接力贷全部都退出历史舞台。在当前调控政策下，接力贷重出江湖，目前推出接力贷的银行不多，估计后续会有少数银行接力推出接力贷。 　　有银行表示，由于接力贷名称较为敏感，所以现在更多的提法是子女作为共贷人，协助还款。 　　新房“小阳春”失约 　　事实上，进入2022年以来，多地房地产政策暖风频吹。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至4月5日，全国已有超65个城市出台楼市调控政策。政策变动内容主要涉及降首付比例、降房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持、放松限购、取消/放松限售等。 　　尽管一季度各地发布房地产年相关政策超百次，但从市场各方反应来看，企业资金压力未改善，部分企业债务违约加剧了购房者观望情绪，市场信心稍有修复之时叠加多城市疫情散发，酝酿已久的楼市“小阳春”未有如约而至。 　　整个一季度，中指研究院监测的重点100城新房成交规模居历史同期低位，同比下降超四成，月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%。这一数据与2019-2021年同期均值相比，均下降了19.0%，市场情绪整体偏低。 　　由于3月份是楼市传统旺季，因此在高基数下，错失“小阳春”行情令重点城市3月成交面积的同比降幅接近五成。 　　中指研究院指数事业部分析师孟新增向《每日经济新闻》分析认为，“受市场销售下行、企业资金压力大等因素影响，房企推盘意愿不足。购房者置业信心尚未实质修复，市场成交规模降幅明显，部分地区疫情反复等因素影响下，市场活跃度恢复不及预期。” 　　相比新房市场，二手房市场则在一季度走出了独立行情。 　　据贝壳研究院数据显示，今年一季度重点监测的50城二手房成交量环比增长约7%，其中2、3月连续环比回升，3月环比增速超过40%，3月成交量恢复至去年7月的水平。 　　同比来看，一季度二手房成交量较去年同期高点下降约4成，但与2020年同期数据相比增长约7成。 　　但全国市场表现并不均衡，50城中约70%的城市一季度二手房成交量环比增长，长三角城市群内除上海受疫情影响而下降外，多数城市普遍环比增长，绍兴、宁波、合肥、南通等城市季度环比增速超过40%。成都、重庆季度成交均环比增长20%左右。粤港澳大湾区城市群中，广州、佛山环比增长，环深城市多环比下降，深圳受疫情影响降幅较大。

8日，针对恒丰银行在广州重启“接力贷”的消息，恒丰银行方面回应中新经纬称，经查，恒丰银行总行和广州分行均没有任何“接力贷”房贷产品。 　　近日，广州有银行重启“接力贷”的消息引发市场关注。据媒体报道，恒丰银行广州分行的客服经理介绍，只要父母和子女的收入是月供的1.5倍以上、父母年龄不能超过70岁的，就可申请。 　　恒丰银行表示，该行严格按照监管政策进行房贷审核发放，对购房人资质和还款能力进行严格把关，经排查现有房贷业务均符合监管政策及总行房贷业务管理要求，广州分行房贷按揭业务严格执行当地监管部门首付款比例政策，不存在首付比例降低的情况。 　　恒丰银行称，该行也将加强对客户经理营销工作的管理，避免不规范的业务介绍。

在近期多地房地产政策放松、银行加大对小微企业支持力度的大背景下，又有贷款中介出“幺蛾子”了。 　　中国证券报·中证金牛座记者近日调查发现，多位贷款中介人士建议居民将房贷转换为经营贷，可每月节省月供资金，减轻房贷还款压力。如果居民当前有购房意愿，还可以帮忙申请经营贷用来买房。 　　按照一位贷款中介的说法，倘若一套房产价值1000万元，按揭贷款、抵押贷款年息分别为5.35%、3.65%，贷款置换之后，居民5年就可以节省85万元。 　　果真这么“香”吗？ 　　更大风险 更高成本 　　多位业内人士表示，将房贷转换为经营贷之后，居民的实际资金成本会更高，且风险不小。 　　按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规，倘若被银行发现，则居民的个人信誉会受到影响，经营贷也会被银行提前终止。 　　另一方面，居民这一违规操作的过程中还掺杂着很多其他成本。按照多位贷款中介的说法，如果居民想要利用经营贷购买第二套房，前提是首套房贷款需要提前结清，以及居民应当具有一个经营满一年的营业执照。 　　为了满足这些条件，居民需要耗费大量成本。一是大多数居民会请中介协助办理，中介费一般为贷款金额的1%到3%；二是如果居民的房贷没有还清，则需要垫资，垫资利息一般日利率约为千分之一；三是居民还要过户新公司或者办理一个新的执照，可能还要找一个经营场地，这又需要费用。 　　此外，大部分经营贷款的还款年限为3-5年，先息后本。倘若客户在还本时资金不够，则又需要过桥垫资。如果后期经营贷贷款利率有所上浮，并超过房贷利率，违规操作将“得不偿失”。 　　违规现象明显减少 　　违规使用经营贷的现象曾在2021年引起监管部门的注意和整顿。中国证券报记者多方调研了解到，目前商业银行对信贷审批更加严格审慎，居民违规使用贷款的现象也明显减少。 　　但是，出于银行、客户经理营销压力较大等因素，目前仍有一些银行员工默许了客户违规利用信贷资金的套路，使得资金并未真正流向实体企业，这一风险值得警惕。 　　某银行一位客户经理告诉中国证券报记者，从审批流程来看，经营贷的申请、审批非常严格，需要客户提供经营流水，并且有足值的房产做抵押。但在审批过程中，银行对流水并不会一一检查，放款之后的资金用途不“明显”违规就可以。 　　对于当前部分居民违规利用信贷资金的现象，在中原地产首席分析师张大伟看来，房地产市场近期上涨空间较小，加之居民违规利用信贷资金的风险高，预计违规现象极少。张大伟建议银行加强风控，禁止经营贷资金流入私人账户，保障资金落到实体经济。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，将低成本的经营贷资金用于房地产市场的行为违法违规，需要严管，加以遏制，避免这些苗头的出现。

据不完全统计，今年以来，全国已经有超过60个城市发布楼市松绑政策，既有郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。 　　多地楼市松绑 　　面对房地产市场的低迷态势，各地持续从公积金贷款、商业贷款、购房补贴等方面释放利好。 　　尤其是今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，会议指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”会后，中央多部门跟进表态促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。 　　今年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。 　　具体政策层面，郑州率先放松了限购政策，规定子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，还明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 　　3月23日，哈尔滨市发布通告，正式取消限售政策。此前规定为，自2018年5月开始，哈尔滨实施区域性限售，在道里、南岗等主城六区内购房自合同签订起满3年方可上市交易。 　　实际上，早在2021年10月，哈尔滨就已发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》打响了“救市”第一枪，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。同时，将公积金个人住房贷款可贷额度的计算倍数调整为借款人公积金账户余额的20倍。 　　进入4月，兰州市又印发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》，降低购房首付比例，定向放宽限购、限贷政策，激发市场活力。 　　对比上述省会城市楼市宽松政策，市场普遍认为，兰州楼市新政在覆盖面和力度上相对更大。 　　在兰州楼市新政中，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同时，对于拥有一套住房并结清了购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房的，执行首套房贷款政策。通俗点来讲，这就是执行“认贷不认房”。 　　在限购方面，对于在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接到兰州居住的，予以支持，允许其在限购区域内新购一套住房；对于两孩或三孩家庭，也可在限购区域内新购一套房产。由此，这在一定程度上打开了限购窗口。 　　相比之下，浙江衢州楼市宽松力度更大，几乎是全面放开楼市限购、限售政策。 　　今年4月1日，衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。 　　对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“要回归到调控的本质，调控的根本目的是为了防风险，房价上涨和金融风险并不一致。如北京这样的城市，购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供给不足，房价上涨并不会导致金融风险。在当下，我们需要在少数城市房价上涨与整体市场低迷之间做出选择。” 　　许小乐认为，“今天的市场形势，无论是购房者数量、还是收入增长预期，都与2009年、2015年截然不同，只要控制住杠杆水平，房价未必能够大涨起来。在房价上涨阶段，我们实施了很多行政管制政策，如限购、限价、限贷、限售等，这些政策是为了应对房价快速上涨而采取的临时政策，在市场低迷时就应当果断退出。” 　　3月市场开始激活 　　今夕何夕，各地楼市宽松政策出台的背景究竟是什么，房子是否真的卖不动了？ 　　2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万㎡，同比下降38.6%，环比下降 27.7%。虽然各城市成交不一，但是多数城市成交惨淡，同比环比均下降。2月延续此前颓势，40个城市商品住宅销售面积为1324.4万㎡，同比下降31.0%，环比下降27.2%。 　　进入3月，随着多个城市楼市政策松绑，市场情况有了新的变化。 　　一季度，地方政策侧重对需求端的支持，从降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款额度上限、降低公积金首付比例，到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售等。调控政策松绑的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导。 　　从实际效果来看，以郑州为代表的城市根据市场需要调整了调控政策，在交易税费、限购限贷限售等方面进行了调整，市场预期也得到一定改善。 　　“郑十九条”出台后，当地二手房市场被激活。贝壳研究院披露的数据显示，3月郑州周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%，3月二手房成交量超过2月的2倍。尽管存在季节性修复影响，但市场改善仍然明显；二手房经理信心指数自3月起持续保持在荣枯线(50)以上，显示成交量持续修复预期较强。 　　此外，2022年3月贝壳50城带看客户量、新增挂牌房源量，环比增长均超三成；预计二季度二手房成交量继续恢复性增长，月度同比有望年中转正。另据克而瑞数据统计，3月份郑州整体成交面积为46万㎡，同比虽然仍下滑36%，但环比已大幅增长91%。 　　贝壳研究院成都分院相关人士对证券时报·e公司记者表示，在楼市松绑刺激下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑底。而在新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场，但市场修复依然可期。 　　从更为现实且直接的角度来看，住房信贷大幅降息叠加地方支持性政策增多，无疑是支持市场复苏的关键因素。 　　央行降准、降息，房贷利率持续下降，在3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较去年12月回调30个、31个基点。 　　其中，3月环比回落13个、15个基点，为2019年以来月度最大降幅；银行放款持续提速，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。贝壳研究院报告指出，目前，近五成的城市放款周期不足1个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。 　　值得关注的是，当前市场面临预期较弱的问题，市场修复过程将延长。 　　虽然二手房成交量有所恢复，但绝对水平仍处于相对低位。当前二手房业主预期较弱，贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房景气指数在2月恢复至20以上，3月回调至18，超七成的城市景气指数在20以内，特别是长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数持续低于15，市场预期低迷。 　　此外，贝壳研究院指出，新房市场销售没有明显起色，房企拿地积极性尚未恢复。3月，新一轮的疫情带来局部地区管控也给市场带来更多不确定性，这将延长市场修复过程。短期内，楼市价格可能呈现波动性横盘状态，未来市场预期的修复需要更精准的政策呵护。 　　各级城市分化明显 　　从亿翰智库监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1640.6万㎡，同比下行47.6%，环比上行27.1%。 　　3月，北京、广州和深圳住宅成交量相比2月均有不同幅度的回暖。其中，北京成交量为61.1万㎡，环比增长85.2%；广州成交量为57.1万㎡，环比增长3.7%；深圳成交量为32.4万㎡，环比增长48.8%。不过，上海则是成交量下降的城市，成交76.7万㎡，环比下行31.0%，或因疫情影响使线下售房活动受阻，从而导致成交下行。 　　亿翰智库指出，3月三四线城市成交量也有所恢复，但是恢复力度明显不及二线城市，甚至部分城市成交量仍处于环比下行的趋势。原因有三点：即三四线城市的市场需求已经得到充分释放，仅有刚需的市场无法撑起成交量的增长；部分三四线城市采取调控政策限制购房，对市场有一定的抑制；吸引人口流入的能力相对较差，只靠本地户籍人口难以拉动市场热度回升。 　　总体来说，亿翰智库认为，3月房地产市场得到相应的修复，但是不及2021年同期，且各级城市已经出现明显的分化。一二线核心城市整体表现较为稳定，三四线城市恢复力度稍显不足。但是在调控政策持续松绑的情况下，一二线城市的改善性需求将是拉动住房市场的主要力量。 　　土地市场冷热不均 　　贝壳研究院数据统计显示，截至3月30日，一季度全国新增住宅用地供应3755宗、规划建筑面积2.14亿㎡，同比下降约50%。其中，一、二线城市分别下降58%和51%，这主要受部分传统头部房企资金压力较大影响，导致一二线城市土地供应较为谨慎。 　　土地成交方面，截至3月30日，一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿㎡，同比下降约58%。 　　贝壳研究院认为，土地出让的减少受供应与疫情两方面影响，特别是近期疫情的反复对土地出让造成了较大的影响。不过，一线城市由于出让土地品质较高，土地出让金占全国13.6%，较2021年略有上浮，而二线城市土地出让金占比43.7%，较去年下降了10%，二线城市受此轮疫情影响更加明显。 　　从溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内，整体较低的溢价率水平反应在土地市场方面。贝壳研究院称，房企拿地能力明显不足，同时也为稳健型房企新增土储提供了有利条件，甚至将影响未来的房地产市场格局。 　　亿翰智库认为，政策对地产行业的调控是要降低地产行业的风险，实现良性循环，实现居者有其屋的最终目标。因此，在实现合理管控后，行业会慢慢步入正轨，实现更健康的、更长远的发展。

清明小长假尚未结束，便又有城市发文调整楼市政策。 　　4月5日，兰州市人民政府发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》，推出四大类共20项措施，全方位优化楼市环境。文件将二套房的首付比例降至30%，取消“认房又认贷”，并降低竞买土地保证金比例，压缩预售资金审批时限。 　　兰州发布的这份文件，再度引发了外界对地方政府调整楼市政策的关注。据不完全统计，2022年以来，已有超过60个城市对楼市政策进行调整，主要体现为降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面。 　　去年下半年以来，房地产信贷政策一度收紧，造成市场交易降温。此后政策开始纠偏，但市场恢复速度不及预期。这也成为各地优化楼市环境的大背景。根据国家统计局的数据，今年1-2月，全国商品房销售面积同比下降9.6%，商品房销售额下降19.3%。 　　与此同时，因城施策的原则也给地方政府留出了独立调整的空间。 　　分析人士认为，未来一段时间内，旨在优化楼市环境、支持合理需求的政策调整会继续存在。这些政策会对市场起到怎样的提振作用，仍需继续观察。 　　从郑州到兰州 　　兰州发布的政策共包含优化项目审批、减轻企业负担、强化服务保障、激发市场活力等四个方面，其中对需求方的支持力度颇大。 　　文件除了通过降首付、利率优惠等措施降低购房门槛外，还对限购政策进行了放松。文件称，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。 　　在对企业的支持方面，兰州推出“优化预售资金使用流程”、“压缩预售资金审批时限”等措施，被认为直击房企当下的痛点。 　　兰州是今年以来调整和优化楼市政策环境力度最大的城市之一。从政策支持的力度和广度来看，兰州的措施不亚于一个月前郑州的举措。 　　3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面，推出19条细化措施。郑州发布上述文件时，曾因对市场的支持力度较大而引发广泛关注。两者对比，在鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、土地竞买保证金比例下调等多个方面，兰州与郑州的做法较为一致。但在很多条款上，兰州的表述更为细致，比如对最低首付比例和公积金贷款最高限额的设定均更加明确。 　　这两个省会城市的举措，是近期多地优化楼市环境的缩影。据不完全统计，2022年以来，已有超过60个城市出台了对楼市政策进行调整，从而优化楼市环境。其中既有郑州、兰州、武汉、杭州、沈阳、贵阳、长沙等省会城市，也有牡丹江、株洲、新乡、北海等广大三四线城市。广州、深圳等一线城市，以及上海市金山区，也在今年2月推出了相关的楼市利好政策。 　　这也构成了2017年以来最大范围的楼市政策调整潮。从实际效果来看，购房者明显感受到贷款利率下降、放款周期缩短。据贝壳研究院监测，今年2月，103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。 　　北京某大型房企相关负责人也向21世纪经济报道表示，今年春节过后，公司旗下项目的带看量明显增多，购房者的意愿和信心有明显回升。同时，开发贷款的审核与发放也有所松动，但幅度不大。 　　从纠偏到支持合理需求 　　地方政府积极优化楼市环境的背后，是楼市调控导向发生了微妙的变化。 　　面对金融机构对房地产信贷大幅收缩的“应激反应”，去年9月末，人民银行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。此后，房地产信贷政策开始松动，利率下降、放款周期缩短的趋势延续至今。 　　到2021年末，政策转向对需求的支持。去年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这也被业界认为是重要的利好。 　　“合理住房需求”包括刚性住房需求和改善性住房需求。其中，近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、二孩和三孩家庭放松限购等措施，均是着眼于对改善性需求的支持。在3月初出台一系列稳楼市政策后，郑州就曾被称为“第一个降低改善需求贷款门槛的城市”。 　　易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。 　　他进一步指出，正是在这种导向下，对需求的支持成为“地方版”调控主要内容。其中，对改善性需求进行支持，使得很多条款显得尺度颇大。 　　在分析地方政府调整楼市政策的动作时，严跃进还指出了“因城施策”的原则。他表示，“因城施策”一直是政府部门调整楼市政策的准则，这也给地方政府留出了独立调整的空间。因此，地方政府优化楼市环境的举措多样又密集，但均在其权限范围内，有迹可循。 　　事实上，支持合理需求的政策方向和因城施策的调控原则正是今年楼市政策的主基调之一。2022年的政府工作报告明确指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 　　距离“良性循环”还有多远？ 　　从现实出发，优化楼市环境、支持合理需求也有着积极的意义。 　　今年对楼市政策进行调整的城市，大都承受着交易量和房价的双重压力。以兰州为例，中指研究院指出，兰州市区商品住宅成交规模同比连续10个月下降，2022年3月同比降幅近八成，“购房者置业情绪仍较低，市场调整压力较大。” 　　房价方面，根据国家统计局的数据，自2021年8月至2022年2月，兰州市的新房和二手房价格均连续7个月环比下跌。早前发文的郑州，同样经历了房价“七连跌”。 　　政策层面的纠偏，使得楼市进入修复通道中。今年1-2月，全国商品房销售面积1.57亿平方米，商品房销售额1.55万亿元，绝对水平处于近几年的高位。但与去年同期的高点相比，仍然分别有9.6%和19.3%的降幅。 　　且从市场的感受来看，信心仍显不足。前述房企人士认为，一方面，疫情因素阻碍了局部市场回暖的步伐；另一方面，由于开发端的信贷政策放松幅度有限，加之预售资金监管政策仍然严厉，市场回暖对房企流动性的改善的显现需要时间。 　　“我们在去年末的判断是，只要扛过今年第一季度就可以‘转危为安’。但现在来看，苦日子要比预期更长一些。”该人士说。 　　流动性不足也使房企在拿地和投资中缺乏足够的积极性。截至4月初，多个城市完成了今年的首轮集中供地。从结果看，交易热度普遍高于去年的第二轮和第三轮集中供地。但与去年的首轮集中供地相比，热度仍然远远不足，且民营房企的积极性仍然较差。 　　前述人士表示，如果信心没有恢复的话，市场回暖就很难持续，行业也就不能称得上“良性循环”。他认为，要实现房地产业的“良性循环和健康发展”，还需要更加精准的政策支持，以及市场信心的进一步恢复。 　　多数受访者认为，在现有的基调下，地方政府因城施策优化楼市环境的尝试仍将持续。房价持续下跌的城市，以及市场低迷的三四线城市更有“优化楼市环境”的动力。 　　这些措施对市场的影响还需继续观察。中指研究院指数事业部分析师孟新增认为，短期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。他指出，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。

据香港《大公报》报道，香港市民置业意欲重燃，新盘乍现“小阳春”下，个别项目趁势提价及加推。此外，积压多月的购买力逐步释放，发展商积极重启推盘。 　　新鸿基地产屯门御海湾Ⅱ过去3天连卖6套，发展商“晒冷”尽推余下28套，同时更新部分价单，个别住宅加价5%(港币，下同)，周六以先到先得形式推售10套试水。 　　个别新盘在疫情期间仍有出色表现，其中信和置业同会德丰地产牵头的西南九龙维港汇系列，于3月疫情高峰期间至今售出24套。维港汇系列全盘至今售逾720套，套现逾101亿元。 　　本月首5天香港一手房共录近50宗成交，较上月同期倍增，其中5日售出7套。 　　此外，据《大公报》统计，最少16个新盘可于本季入闸，涉及逾4500套。 　　市场人士认为，本季香港楼市料随着疫情回落及放宽按保等利好刺激，积聚的购买力势必于季内暴发，如果已准备就绪的新盘如期登场，料本季一手交投可望重回4000至4500套水平，较首季低位的逾960套大增。

房地产因城施策深入进行，限购、限售政策在部分三四线城市陆续放开。4月2日，衢州市住建局发布通知，同时松绑限售、限购，成为全国首个两政策全面放开的城市。此前，福州、秦皇岛已经宣布放松限购，大连全面放开落户，青岛即墨、哈尔滨则取消/放松限售。 　　从数据来看，政策暖风频吹背后，一季度楼市成交依然低迷，导致市场对3月居民中长期信贷预期仍不乐观。此前2月居民按揭贷款出现有统计以来首次负增长，成为社融主要拖累。光大证券研究所首席银行业分析师王一峰预测，3月信贷投放将明显回暖，新增人民币贷款有望突破3万亿元，但短贷仍是对公和零售的主要贡献力量，按揭贷款或将维持同比少增趋势。浙商证券分析师邱冠华、梁凤洁也认为，3月信贷增速有望修复，但居民中长贷仍将承压。 　　不过，机构较为一致的观点是，地产政策底逐渐显现，未来更多的因城施策将对后续地产销售和配套融资起到推动作用。招商证券首席银行业分析师廖志明认为，房地产信贷将在年中明显改善。3月16日国务院金融委专题会议之后，央行等五部委均释放出“稳地产”的积极信号。 　　多城放开限购、限售 　　4月2日，浙江衢州住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），提出“非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策”。同时，除土地出让公告里有特别约定的之外，《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售。 　　这也意味着，衢州成为全国首个全面放开楼市限售、限购政策的城市。根据2021年8月起执行的限购、限售政策，衢州非本地户籍无房家庭购房需连续缴纳12个月社保或个税且仅能购买1套；在市区范围内购买144平方米及以上的新房，自网签备案之日起五年内不得转让。 　　据中指研究院不完全统计，今年一季度已经有超过60个城市发布楼市新政超过百次，具体措施包括下调房贷利率和首付比例、提高公积金贷款额度、增加购房补贴、放开限售限购等。此前2月中旬，衢州市曾分别将居民家庭和个人住房公积金贷款额度调高10万元。 　　此外，青岛即墨区将新房销售限制由“拿证满5年”改为“网签后满5年”，二手房满两年即可交易；郑州出台调控新政“19条”，取消“认房又认贷”的同时启动棚改货币化，示范作用较强；哈尔滨则在六大城区取消3年限售。之后进入4月，福州、秦皇岛宣布放松限购；大连则继济南、昆明之后放开落户。 　　各地因城施策不断深入背后，3月楼市成交同比持续下滑，尤其三四线城市环比表现仍不乐观，购房者信心不足导致去化压力较大。据中指研究院统计数据，其监测的重点50城一季度供销均走弱，出清周期有所延长，其中三四线代表城市出清周期长达19.7个月，较2021年末延长了2.5个月；而克而瑞监测的66个三四线城市2月去库存周期已经达到23.25个月，同比增幅超过80%，大连、烟台等去化周期位列前五；二线城市中，哈尔滨、长春、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，其中哈尔滨库存同比增速超过1倍。 　　衢州住建局表示，此次《通知》出台主要是为了充分释放居民住房需求，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进市区房地产业良性循环和健康发展。《通知》同时完善了住房预售管理，开发商申请商品住房（含普通住房批次、普通住房和排屋批次）预售的最低建筑面积要求由3万平方米降至2万平方米，纯排屋预售最低建筑面积为1万平方米。 　　如何影响3月信贷 　　作为信贷需求的主要组成，房地产领域的动态也引发市场对3月社融及信贷情况的猜测。截至2021年末，房地产贷款余额为52.2万亿元，存量占比仍有27.1%，而销售景气度进一步影响到开发商的投资动力。 　　各地楼市松绑政策传导至成交还需要时间，3月楼市成交量仍处在下滑通道。据中指研究院统计，3月，50个代表城市商品住宅成交面积为2147.81万平方米，环比增长36.67%，同比降幅扩大至46.15%。另据机构监测百强房企销售情况，因为市场低迷、行业信心不足，加之房企自身推盘及销售积极性不高，一季度销售额均值仅为162.6亿元，同比下降47%，接近腰斩，其中3月TOP100房企实现销售操盘金额5115.4亿元，同比下降52.7％，是单月销售连续第8个月下降。 　　央行2月数据显示，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，总量、结构均不及预期。其中在房企成交量大幅下滑背景下，代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元）成为主要拖累。这也成为居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长，此前该项数据已经延续了两个月的同比少增。 　　对于3月信贷及社融情况，机构普遍预期增速修复、需求回暖，但其中对房地产信贷仍不乐观。王一峰认为，3月信贷投放将较2月份明显回暖，新增人民币贷款规模有望突破3万亿元，同比多增超3000亿元以上。但从结构来看，对公将显著好于零售，对公短贷和短期消费金融仍是主要贡献力量，按揭贷款将继续同比少增。 　　廖志明认为，疫情对信贷投放影响不小，但考虑到政府工作报告和3月16日金融委会议关于“扩大新增贷款规模”“新增贷款要保持适度增长”等提法，3月新增贷款预计在2.8万亿元左右，尤其在政策发力下，六大行及政策性银行将发挥“头雁”作用，新增贷款将明显多增。但因为房地产销售持续大幅下滑影响按揭贷款投放，住户贷款还将继续少增，预计居民中长期贷款增加3000亿元左右。 　　邱冠华团队也认为，居民贷款因地产销售疲软，中长贷继续承压，3月预计新增约7000亿元，同比少增约4500亿元。 　　政策或“从上到下”继续宽松 　　尽管3月房地产信贷依然压力不小，但从全年来看，业内预期普遍乐观，年中或是重要转折点。 　　央行银行家调查数据显示，今年一季度贷款总体需求指数为72.3%，较去年四季度明显改善，但同比仍下降5.2个百分点。廖志明认为，这说明信贷需求有改善迹象，未来的重点还要看房地产。 　　但信心的修复需要时间。克而瑞研究判断，二季度全国销售和投资规模将继续维持较低水平，从中央到地方的调控宽松对市场信心的修正需要较长时间，东部地区和中高端市场预计将率先回暖，但整体新房销售将延续一季度“量价齐跌”的走势。同时，民营房企财务风险尚未化解，建安投资和土拓投资很难高规模放量，整体开发投资增速可能进一步放缓。 　　在此背景下，市场认为，各地政策进一步放松的概率增加，叠加疫情反复下经济增长承压，宽信用加码和向房地产倾斜的预期不断升温。 　　国盛证券金晶认为，在郑州、哈尔滨、秦皇岛、衢州之后，预计将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。加上3月百强房企销售降幅进一步扩大，预计后续地产政策将持续放松并加大力度。 　　克而瑞研究分析，核心一二线城市房地产调控政策可能继续从紧执行，弱二线和三四线城市有可能分类放松。中央政策也将在“房住不炒”原则下适度松绑，二季度有望继续降准、降息，房地产行业有望从中受益。其中，信贷层面将继续支持房企合理融资需求和居民合理按揭贷款需求，5年期LPR报价有望进一步下调进而降低居民按揭贷款成本。 　　此前3月16日，金融委召开专题会议，强调要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，对房地产企业继续强调风险化解的同时，提出向新发展模式转型的配套措施，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。随后，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委纷纷释放“稳地产”信号。 　　机构普遍认为，房地产政策底逐渐显现，在因城施策对地产销售和配套融资的带动下，预计年中房地产信贷需求将有明显改善，带动总体信贷需求好转。

4月5日，兰州市人民政府官网印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施》(下称《措施》)，其中全文提出20项措施均与房地产业相关，包括放宽限购限贷、推进货币化征拆安置、降低个人购房首付款比例、降低房企拿地保证金比例等。 　　兰州市的20条“优化营商环境”措施与此前郑州市的救市19条措施异曲同工。一个月前，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，提出“稳地价、稳房价、稳预期”19条措施，郑州也是首个发文放松限购，取消“认房又认贷”，同时重新启动棚改货币化安置的强二线省会城市。 　　此次兰州的《措施》主要分为4个部分： 　　第一部分是优化审批，加快项目开发建设。兰州提出工程建设项目审批平均时限压缩至30个工作日以内；推行带方案出让土地，即“拿地即开工”；规范按揭发放，如项目取得预售证后，银行和住房公积金管理中心及时办理按揭贷款准入手续，不得随意设置准入门槛或向企业收取准入保证金；推行“交房即交证”，取得不动产权证的商品房网签备案满3年可上市交易。2018年1月，兰州市发文要求核心城区的商品房实施3年期限的限售政策，这意味着，此次兰州并未放松限售，而是通过加快不动产权证审批，以缩短购房者限售期限。 　　其次是减轻房企负担。一是自4月1日起，企业拿地招拍挂竞买保证金比例降至2成；二是，2021年1月1日公开成交的地块，且足额支付首期出让价款，经批准，可适度延长剩余款项的支付时间，延长期限最长不能超过6个月；三是鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目。“对支持开发贷款、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等方面予以优先支持。” 　　第三部分主要面向辖区政府和职能部门，例如加大征收拆迁力度；对新的征拆安置项目，以货币化安置为主，鼓励被征拆群众选择货币化安置；提高预售资金使用效率，压缩预售资金审批时限。 　　第四则主要针对购房者，兰州提出8项内容刺激购房需求，这也是《措施》中篇幅最长的部分。 　　在降低购房门槛方面，个人首套房最低首付款比例从30%降至20%，二套房从50%降至30%；在郑州之后，兰州也提出，已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；此外，公积金贷款最高额度单身职工从原来的50万元，提高到60万元，双职工从60万元提高到70万元。 　　此外，推动“租购同权”。用于居住的公寓房，经认定，可执行民水民电标准，允许办理落户手续；对新引进人才提供实物保障、购房补贴和租赁补贴等住房保障。 　　在引人和刺激需求方面，兰州追随郑州19条的步伐，放宽限购，对在兰州工作、生活的成年人(放开户籍限制)，允许其家庭在限购区域内新购1套住房；对生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购1套住房。 　　统计局数据显示，2月，从环比上看，兰州新房和二手房价格环比分别下跌0.3%、0.5%，一二手房已经连续7个月房价环比下跌。同比上看，2月兰州二手房价格同比下跌0.6%，但新房出现了0.6%的同比涨幅。二手房市场跌势更为明显。 　　据中指研究院不完全统计，今年一季度，60余城发布房地产相关政策超百次，从限购、限售、限贷、限价等方面针对性放松，包括但不局限于降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。 　　多地刺激楼市措施背后是销售承压。贝壳研究院近日发布数据显示，2022年一季度，全国重点62城新建商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月降幅扩大2%，其中一线、二线、三四线城市的降幅分别为31%、40%、47%。

兰州日前发布通知提出，降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。 　　兰州市人民政府网站4月1日印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》的通知(下称《通知》)，共提出二十条措施。 　　其中，减轻负担，支持企业良性循环方面，《通知》称，加大项目贷款支持。鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目。对支持开发贷款、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等方面予以优先支持。 　　激发活力，促进市场健康发展方面，《通知》要求，降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。 　　同时，减轻个人住房消费负担。加大个人住房按揭贷款发放力度，引导金融机构按照监管规定实施贷款利率优惠政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。 　　《通知》还称，加大住房公积金支持。个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元。全面推行“公积金+商业银行”组合贷款，拓展“冲还贷”线上渠道，减轻职工购房还款压力。对各类“陇原人才卡(服务卡)”持卡人，制定差别化的住房公积金提取、贷款优惠政策。 　　此外，支持多元化住房需求。落实“租购并举”，加大保障性租赁住房建设，培育住房租赁市场，推动“租购同权”。对购买实际用于居住的公寓房，经认定，水、电收费标准执行民用价格标准，允许办理落户手续。 　　《通知》还提及，支持新市民购房。鼓励新市民和灵活就业人员建立和缴存住房公积金，在兰州缴纳住房公积金的，按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、贷款业务。

4月2日中午，深圳，雨，大风，倒春寒。 　　宝安区一家中介门店内，向经理和他的几位同事正在热火朝天地大声打着电话、背诵展业话术，走进办公区域，氛围像极了学生时代早起晨读的课堂。 　　同一日，位于南山区科技园片区的中介小哥杨经理，正在风雨里完成其另一个外卖小哥身份的任务。午间高峰时段，他一小时内完成了8单配送。 　　持续在低位盘整的行情和3月突至的疫情，让深圳地产经纪人原本希冀的过完年后的小阳春有点难产。据深圳市住建局公布的数据，3月二手住宅仅成交1117套，同比下跌84%，环比上升28%；新房成交2859套，同比下跌46%，环比上升46%。 　　面对15年来的二手房成交量低点，以及亦步亦趋的新房市场，很多人退出，很多人妥协，更多人在继续寻找另一种可能。 　　二手房成交量15年最低 　　深圳最早发布二手房参考价，以及最早将政府参考价格与贷款额度直接挂钩，是这轮全国楼市调控中力度最强的城市。 　　2021年2月8日，深圳楼市颁布了一项重磅调控政策，宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的二手住房成交参考价格标准。 　　值得注意的是，与该通知一同发布的还有全市住宅小区第一期参考价格目录。在这份目录中，官方给出的参考成交价与彼时市场的实际成交存在一定差额，不少热点片区的实际成交价格大打折扣。这使得不少购房者在交易时贷款额度被动减低，买房的早期资金压力变大，从而使得楼市交易动力变缓。 　　乐有家研究中心相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，深圳二手楼市一直处于被参考价政策深深影响的环境中，这也是3月成交量同比大跌的重要原因。 　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，3月深圳二手房成交量出现比较大幅的下降，主要原因是2021年3月二手房备案量仍然处于高位，二手市场尽管从2021年2月8日开始转冷，但备案量是从4月才开始回落的，所以出现同比大跌的情况。 　　“但总体来讲，是由于2022年1-2月市场成交气氛还不算太活跃，因此3月的备案量也不会太高，但已经比春节月份2月有所提高。二手价格方面，美联物业检测到3月的二手住宅价格已经回落到2020年第四季度的水平。” 　　两位受访者在接受采访过程中均提到了房价回落的趋势。 　　据乐有家研究中心对日常门店数据的监测，3月深圳二手房价格环比下跌3%，同比下跌2%，进入了低价区间，多重因素影响下刺激了原本就有需求的购房者加快入市的步伐，让3月成交量出现了环比上涨。 　　不过可以看到，3月无论新房还是二手房，成交量环比较2月有所提升。乐有家研究中心认为主要原因包括以下三个方面：首先，2月是传统春节月份，叠加疫情影响，成交量比较低迷；其次，一季度市场上出现了多个积极政策信号，六部委同天发声，给市场传递了信心，提升了购房者整体预期；再者，深圳去年以来积压了不少需求，疫情后随着信心及预期的提升，需求有释放。 　　2月深圳住宅二手房网签总量为823套，新房网签总量为1954套，即便3月的成交量环比上涨，但仍旧处在行业低位。 　　以二手房为例，记者根据深圳市住建局和乐有家研究中心数据，统计了近15年3月深圳楼市成交情况。2022年3月深圳住宅二手房成交量是近15年最低，其次是2008年，月成交为3439套，已是2022年3月份成交量3倍多。 　　十余年老店关闭 　　中介小哥陆续跳入外卖系统 　　百千数据之下，是多重因素的综合影响，亦是行业从业者的负重前行。 　　向经理在谈及最近业务和市场情况时说：现在不好进入社区带看，我们店两个多月没卖二手房了，主要卖周边新房，惠州、中山和东莞等临深城市的，以及一些出险房企在深圳打折的公寓。 　　“我们也想卖点周边二手房，客户来了带客户上楼看看，几分钟的功夫”，向经理自我调侃道，“卖新房去惠州开车过去就要一个多小时，还不算要花的油钱。没办法，我们旁边的门店，他们不卖新房，十几年的老门店了，去年底关闭了。” 　　记者离开时注意到，向经理所在门店旁边，确有两家已倒闭的连锁中介门店。向经理提及的那家店属于临街大店铺，透过沿路几米宽的大落地窗，店内情况一览无余。现在店内只有多张办公桌和一个文件柜整齐地堆放在墙角，屋顶的中央空调也被拆走，房间内曾经贴的规章制度和工作记录单均已被清除干净，墙上唯留下了一句“每天都有新希望”的红色标语。 　　不过向经理说的也并非全部，记者从半掩的店门进入看到，之前摆在门外展示牌张贴的广告痕迹，显示着他们曾经为了在市场中留下做出的尝试推卖新盘的努力。不过，去年第四季度，深圳的新房市场也不太好，不少网红新盘亦难逃遇冷滞销，这许是他们最终没能熬过寒冬的最大外因。 　　市场的深度调整还在继续，与之伴随的代价和阵痛，从业者们均在努力地找补和消化。有着多年从业经历和丰富的客户资源，杨经理一开始是最被看好能坚持到行业春天的人。 　　刚开始房产买卖业务不好做时，杨经理一直靠做租单来拼业绩，但近期带看不方便以及租房淡季的来临，他不得不另谋出路。 　　他告诉记者，上午没事干的时候就送送外卖搞点副业，送外卖每天挣个百来块，再搞个七八千租单，一个月万把块钱，只能这样子啦，少花点，找找新房客户。” 　　他说，去年他们公司破产倒闭，几百人失业，后来几个店长抱团做了个门店，但留下来的只有三四十个人。与前公司的好多事情他们也无奈，没去追究，他有点叹息，“过好自己”。 　　“业主说过了这段时间就没有这个价格了” 　　无论是买卖双方还是行业从业者，均希望低位徘徊的市场能有转机和暖风。而此时最接近现实的信号则是传闻已久的二手房成交参考价调整。 　　今年春节后，深圳市场时常会有二手房参考价调整的消息传出，3月内已有两次传言，这带动了部分市场情绪。据《每日经济新闻》此前报道，一周前新城燕澜和鸣宣布自4月1日起价格上调3%，这一消息一度引发市场关注。详见报道《深圳打响新房涨价第一枪？》 　　广东省住房研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房参考价是新的价格锚，有了它，银行有贷款标准，才能控制住加杠杆，斩断预期房价上涨的循环。坚持参考价、牺牲短期，但守住了长期，让新市民看得到扎根的希望，这是上策；优化参考价，有所为有所不为，这是中策；而退出参考价则是下策。 　　对于新房项目调价，乐有家研究中心认为，只是个别项目的特殊情况，而且调价幅度不大，对市场整体不会产生太大影响。4月底深圳2022年第一波集中供地将推出，这次土拍结果将对二、三季度深圳新房市场造成较大影响。 　　何倩茹在接受记者采访时表示，新房调价在每年开年之后一般都会出现，大部分是因为年底冲业绩，价格让利会比较多，所以到下一年的年头就会再次调整价格。个别楼盘近期调价，据了解是将此前的购房折扣取消，恢复原本的备案价。此番操作，可以体现出房企对市场信心的恢复。目前深圳楼市有回暖迹象，但仍然处在打基础阶段，因此预计不会有太多房企跟进提价，预计新推出的项目优惠措施会变得较少。 　　何倩茹认为，第一季度深圳新房的供应量处于低位水平，预计4月开始会有比较多新楼盘入市，届时有望带动成交气氛上升。但由于深圳目前并没有出台利好楼市交易的政策，因此回暖步伐不会太快，再加上上一波疫情的影响尤在，所以预计小阳春也只是3月基础上的小阳春，难与往年的小阳春媲美。 　　记者在采访中获得的另一个信号是，虽然房价可谈的空间还在扩大，但筑底似乎已经完成。 　　向经理介绍说，现在虽然看房的人没有很多，但是成交概率增大了。他还在电脑后台系统向记者展示了宝安区一套三房房源的调价记录：在3月4日业务员与业主通话后，将房子报价从978万元砍到了908万元；而4月的最近一次电话拜访记录后，业务员登记下的信息则是“业主说过了这段时间就没有这个价格了”。 　　另一位在深圳中介市场份额排名前三公司就职的谢姓经纪人告诉记者，“我们公司南山区域4月1日一天带看200多批客户，线上线下都有，成交8套房源，华侨城天鹅堡有成交一套。” 　　这或是深圳乃至全国行业从业者此刻的心声，“每天都有新希望”。

各地因城施策促进房地产市场平稳健康发展的措施越来越多，近日“四川第二城”绵阳放了个大招，除了常规的放宽公积金购房使用条件、提高预售资金使用效率等，对二孩三孩家庭购房直接给补贴：购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴。 　　第七次全国人口普查数据显示，与2010年六人普相比，绵阳0-14岁、15-59岁、60岁及以上人口的比重分别上升0.33个百分点、下降6.66个百分点、上升6.33个百分点。绵阳官媒称，“一老一小”问题将对全市人口长期均衡发展带来挑战。 　　中国基金报记者注意到，去年7月中共中央、国务院《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》发布以来，已有甘肃临泽、北京朝阳、江苏海安、四川资中、浙江宁波等多地出台购房补贴或奖励、提高公积金额度、优先配租公租房等措施支持二孩三孩家庭购房租房。 　　最高补贴不超2万 　　3月30日，绵阳市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(征求意见稿)》，为支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，提出了八条措施。 　　其中，对多孩家庭给予购房优惠政策。 　　一是实施财政补贴。对符合政策生育二孩、三孩的家庭，自通知执行之日起，在绵阳城区(含安州区)购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴，单户财政补贴最高不超过2万元。补贴资金由市区(园区)两级财政按财政体制分级负担，市级承担30%，区(园区)承担 70%。 　　二是鼓励企业给予特别优惠。鼓励开发企业对生育二孩、三孩的家庭，在给予最高优惠的基础上再给予特别优惠。特别优惠的额度不计入低于备案价15%内。 　　从经济总量来看，绵阳为西部大省四川第二城，2021年GDP 3350亿元。 　　从人口数据来看，绵阳排在四川省第四位。 　　2021年5月28日，绵阳日报发布“绵阳市第七次全国人口普查主要数据情况”。普查结果显示，绵阳全市常住人口为486.82万人，与2010年六人普的461.39万人相比，增加25.43万人，增长5.51%，常住人口总量居全省第四位。 　　但绵阳老龄人口超115万人，占23.71%(其中65岁及以上人口为89.38万人，占18.36%)。与2010年六人普相比，0-14岁、15-59岁、60岁及以上人口的比重分别上升0.33个百分点、下降6.66个百分点、上升6.33个百分点。 　　绵阳日报称，由于国家生育政策调整，少儿人口数量和比重上升，但上升幅度不大；老年人口健康状况不断改善，高龄老人规模不断扩大。“一老一小”问题将对全市人口长期均衡发展带来挑战。 　　多地出台支持措施 　　2021年7月，中共中央、国务院《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》正式发布。 　　《决定》明确提出，加强税收、住房等支持政策。结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。 　　上述《决定》发布以来，目前全国已有多地对三孩家庭住房政策给予倾斜，包括甘肃临泽、北京朝阳、江苏海安、四川资中等。打响第一枪的是甘肃省张掖市临泽县，去年9月该县出台《临泽县优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施意见(试行)》。 　　其中对生育二孩、三孩的家庭给予生育津贴、育儿补贴，生育三孩家庭每年可领1万元育儿补贴，直至孩子3岁。此外，当地为促进生育还对生育二孩、三孩的临泽户籍常住家庭，给予县城购房4万元财政补助，各中心集镇等集中居住区购房3万元政府补助的股利措施。 　　这样的补贴力度不可谓不大，出台上述措施时临泽县新房价格约4700元/平米，二手房价格更是只有约3200元/平米，有网友称“小县城几万元的补贴相当于多买一个卧室”。临泽县卫生健康局相关负责人对媒体表示，之所以出台这项政策是因为临泽县常住人口下降得比较厉害，第七次人口普查数据显示，临泽县常住人口为11.6万人，比第六次人口普查的13.8万人下降了2.2万人。 　　去年 12 月，江苏省南通市下辖的海安市紧随其后，出台城乡统筹改善居住条件政策，该市常住居民子女未满18周岁的二孩、三孩家庭购买预售商品房时，分别给予每平方米200元、400元的优惠。 　　12 月底，浙江省宁波市也下发通知，自2022年起，对生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。 　　 　　2022年1月24日，四川资中县印发了二孩、三孩家庭购买商品房的“两奖一补”实施方案：同一对夫妇按照国家生育政策生育三孩购买商品住房的购房者，购买房屋面积90平方米(不含)以下奖励10000 元/套；购买房屋面积90-140平方米奖励12000元/套；购买房屋面积140平方米(不含)以上奖励14000元/套。 　　此外，北京市提出，未成年子女数量较多的家庭申请公共租赁住房的，可以纳入优先配租范围，并在户型选择等方面予以适当照顾。江苏省、安徽省、福建省等提出，在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。 　　专家建议三孩家庭五折购房 　　刚刚过去的2022年全国两会，不少委员代表也对多孩家庭住房支持政策建言献策。 　　全国政协委员、香江控股董事长翟美卿建议为三孩家庭提供经济适用房指标，或给予相关家庭住房补贴，减轻住房压力。全国政协委员莫天全建议研究调整二孩、三孩家庭的住房信贷政策，针对不同家庭设定差异化首付比例，根据生孩数量适度调整。 　　全国人大代表周松勃建议对于生育三孩家庭购买商品房的，可通过返还一定比例的按揭利息进行补贴，对于符合享受政府保障性住房的多子女家庭，实行优先予以保障。全国人大代表黄细花建议对于三孩及以上家庭，可以返还或直接减免其房贷利息的50%。全国人大代表张兆安建议在不限购的城市，三孩家庭购房时根据当地实际情况按原房价打折交易，在限购的城市考虑给予生三孩家庭优先购房资格。 　　一直关注人口问题的携程创始人梁建章的建议则更为多元。 　　3月28日，梁建章领衔育娲研究院发布报告称，国内初婚人数持续下降，初婚年龄上升，建议降低法定结婚年龄有助于提升结婚率，同时还建议三孩家庭享房价五折优惠。梁建章是北京大学光华管理学院研究教授，也是携程联合创始人。 　　梁建章认为，结婚跟生育的最重要的一个制约因素还是成本，购房是一个大头，养育成本包括孩子的教育也是一个大头。其建议增加大城市住宅土地供应，给予有孩家庭购房补贴；建议返还二孩家庭房贷利息50%，对于三孩家庭的房贷利息可全部补贴返还。或者在高房价的地区，可实施一孩房价九折，二孩房价七折，三孩房价五折。 　　梁建章曾表示，中国目前的生育成本几乎是全球最高的，但有可能未来中国鼓励生育的力度，也就是解决生育成本的力度也会是全球最高的。

近期省内多地的首套房贷利率在前期降低的基础上，出现了进一步下调的迹象。 一是商业银行根据市场形势变化及时作出了价格调整，以实际行动落实为民办实事要求，有利于形成更加市场化差别化的利率定价水平，打破了长期以来房贷利率“一口价”现象； 二是本轮调整主要集中在首套房首贷户，切实降低购房消费者尤其是刚需群体的利息支出，有利于吸引更多新市民落户、提振消费水平。

2021年财报中，头部房企出现了几组有趣的数字。 碧桂园营业收入5230.6亿元，同比增长13%；股东应占核心净利润约269.3亿元，同比降16.78% 相较地产板块的不温不火，碧桂园服务（6098.HK）财报显示，2021年，营收288.4亿，同比增长84.9%；净利润同比增长56.4%。 由此观之，碧桂园服务2021财年营收增长率是母公司的3倍多，净利润增长率更是比已经出现的下滑的地产主业更显坚挺。 在地产行业加速出清的这两年，这是难得的好消息。这意味着，房企“副业”已经逐渐成为更具增长潜力和赚钱能力的业务。即使在那些本身具备审慎财务管理风格的公司也是如此。 2021年，龙湖集团（00960.HK）财报显示，报告期内营业收入达到2233.8亿元，归母核心净利润为224.4亿元，分别同比增长21.0%、20.1%。 打开APP 阅读最新报道 在行业下行时期，龙湖管理层满足了投资人对“稳健”的期待，但更吸引资本市场的是其年初于港交递交招股书的龙湖智创生活的表现。 招股书显示， 2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。即守住地产基本盘之下，龙湖在物业板块的营收与净利润增长幅度，是主业的3-4倍。据悉截至2021年12月31日，龙湖智创生活营收超110亿，毛利率26%。 汽车、物流、机器人、农业等多元产业都曾被头部房企试水。但是，形成规模化，与主业形成强联动的产业，唯有物业服务。 优质的物业板块不仅为房企平抑了周期性调控带来的风险，也为房企的下一轮利润增长带来希望。 但从碧桂园服务、万物云、龙湖智创生活的发展轨迹看，单一业态远远不够。 科技、规模操盘、多样服务三块实力将决定谁能走得更远。 规模化降本增效 过去一年，物业公司成为硬通货，出现资金危机的房企纷纷将其摆上货架。碧桂园服务、龙湖智创生活、万物云等头部公司纷纷出手，抢在低点收割。 目前，碧桂园服务将富力物业、蓝光嘉宝、彩生活等资产收入囊中；万科通过换股，让万物云拿到了阳光城(000671)物业资产；而龙湖智创生活，因母公司稳健的财务表现，逆势出击，去年先后收购了亿达服务、楷林商服、美好幸福物业、九龙仓物业、新世界物业等多家知名物业管理服务企业。 截至2021年12月31日，龙湖智创生活物业管理业务，累计签约及战略合作面积4.6亿平方米，在管面积2.6亿平方米，覆盖上百座城市，来自独立第三方项目的在管面积占比达到59.8%。 据不完全统计，截至2021年12月10日，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。 资本催生了行业收并购，也加强了行业聚集度。 头部物业公司通过扩大规模，加强了区域管理的协同，同时，也降低了采购和运营成本。 规模扩张后，一套管理班子，可以同时管理更多面积，批量采购时，企业也有了更多的议价权。 当然，这只是规模化的表面利好，更大的优势在于，规模化能改变传统物业公司的营利模式。从主要收入来源为物业费，向非物业费首入占比过半转变；从只做自持，向轻资产管理转变。 科技平抑扩张后遗症 虽然并购，扩规模已经成为物管公司跻身头部的重要手段。但并不意味着，已经卡位成功的企业就可以高枕无忧。 如果快速收购扩张后，技术、运营、投后整合能力跟不上，对公司的品牌损害是灾难性的，而且效益也会不升反降。因此，大多数头部公司都是采取左手扫货，右手科技研发的路子。 龙湖集团CEO陈序平在业绩会上透露，几年间，龙湖集团在数字科技的研发中最主要的工作之一就是实现公司空间在线、业务在线、流量在线、数据在线、资产在线，所有的业务系统在线化。“所以，我们对外做轻资产管理服务的时候，运营成本、管理成本会比其他人低。在同样取费的情况下，能够获得更好的回报。” 据悉，龙湖2021年科技投入约20亿元。陈序平认为，这些科技投入转化为各种数字化工具，让龙湖能够在规模快速发展时，保持更高的人均效能，以及员工数量稳定。 但他建议科技投入要强合整个生意逻辑、业务规则，把生意逻辑、业务规则融入到数字化工具中，让它赋能业务，而不是纯粹做科研类的科技投入。 兴业证券2020年发布一份报告显示，以现有技术估算，智慧物业可以降低物管公司营业成本约3个百分点。科技赋能预计会为每个物管企业节省平均1.1万安保人员和0.4万保洁人员。 多样服务挖掘用户需求 规模+科技这一组合套餐，为物业公司滋养了更多样化的服务，同时也盘活了地产公司旗下的各种业务，促进了整个体系协同共生。 如龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务。前者提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，后者提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。 科技的赋能同样可以触及到商业运营层面。如打通线上会员服务、营销活动在线销售、租户经营线上增值服务等。 除此之外，物业公司的服务半径还在扩大，但并不盲目，而是围绕宏观调控政策和用户需求展开。 2021年11月2日，国家发展改革委《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见》，要求大力发展社区便民服务。推动公共服务机构、便民服务设施、商业服务网点辐射所有城乡社区，推进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务。推动大城市加快发展老年助餐、居家照护服务，力争五年内逐步覆盖80%以上社区等。 龙湖智创生活则基于业主的真实需求，推出了愚公搬家、田螺美家、焕代大师等覆盖家政、美居装修、社区生鲜等多样的增值服务。 同时，为了完善社区居家养老服务网络，龙湖智创生活还整合利用存量资源瞄准社区嵌入式养老，推出了“物业服务+养老服务”的社区体验。 这些与业主生活密切相关的服务，有利于公司深入挖掘业主深层次需求，并有助于社区服务业务成为物业公司新的盈利增长点。 “过去三年，物管行业花了很短的时间走完了地产十年走过的路，从默默无闻、到起飞、到火热、到泡沫，到一飞冲天、再到理性下来，我们相信，现在反而是一个水落石出的时候。市场理性了，好公司依然会有价值，不好的公司大家也会看得更清楚。”龙湖集团首席财务官赵轶谈到。

谁也没有想到，打响了全国取消限购限售第一枪的，是曾经最受房企青睐的长三角城市。 　　今年一季度，已经有超过60座城市发布楼市调控放松政策，而浙江省衢州市则成为首个全面放开限制政策的城市。4月2日，浙江省衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，限购方面取消户籍购房和企业购房的限制，限售方面取消了住房网签后5年内不得转让的规定。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，衢州取消限购、限售有非常强的信号意义。近几年，衢州楼市政策曾经频频收紧、调控严厉，但是今年一季度江浙一带三四线城市的房地产市场较为疲软，与去年相比落差很大，衢州是其中典型代表。衢州此次松绑力度较近期的郑州、福州、哈尔滨等更大。 　　去年7月、8月，衢州还曾两度升级楼市调控，不仅补上限售“窟窿”，还给限购政策打“补丁”，以求给火热的楼市降温。短短7个月过去，衢州楼市发生了什么？ 　　浙江小城疫情后楼市“起飞” 　　衢州，正如其名，是一个“四省通衢”之地，它位于浙江省西部、钱塘江源头、浙闽赣皖四省相接处，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交。 　　根据第七次人口普查数据，衢州市常住人口超过227万人，常住户籍人口比0.89，为人口流出型城市。2021年衢州市地区生产总值为1876亿元，在浙江省内排名下游，而且只有经济强市的零头。 　　衢州属于富裕的浙江省一员，但是经济实力、人均收入偏弱，排名在省内靠后，且有人口流出现象，基础条件并不是非常利于房地产发展。 　　所以在过去很长一段时间内，衢州的楼市是平稳的，并未出现过热现象。克而瑞研究中心数据显示，2016~2019年衢州楼市供求关系动态平衡，成交均价维持在10000~15000元/平方米的稳定区间。 　　但是在2020年疫情出现之后，衢州楼市却逐渐开始出现“一房难求”、优质新商品房源靠关系购买的现象。 　　部分新房曾“一房难求” 　　2020年上半年，受疫情影响，衢州楼市整体仍然供大于求，直到下半年6月~8月出现一波需求释放。2020年年末至2021年年初，疫情后积累下来的购房需求开始集中释放，衢州开始出现返乡置业热潮，楼市量价齐升。2021年2月，衢州的新房成交均价一下超越20000元/平方米。 　　2021年上半年，衢州市场上一手房源供应量较少，在售楼盘屈指可数，市场开始进入供不应求阶段，3月份的供求比仅0.42。与此同时，土拍市场上，高价地频现，大幅推高楼市预期。 　　根据克而瑞研究中心统计，2020年至2021年年中，衢州土拍市场上楼面均价突破万元的涉宅地块达30幅，主要集中于主城区柯城及江山市，其中成交楼面均价16000元/平方米以上的四块地均位于柯城区，分别由绿城、贝林、志诚及杭州建杭力合置业竞得，绿城于2021年2月竞得柯城西区衢州智慧新城项目，成交均价高达17088元/平方米，溢价率55%。 　　“浙江人投资房产意识相对比较强，而且衢州不少人在外工作、经商，有回老家买房的习惯，一旦发现房价有上涨苗头，就爱扎堆买房，衢州人手上一般都要有一两套房才安心。”一位衢州本地的“90后”市民告诉记者。 　　种种因素叠加下，衢州市场整体供不应求。主城柯城西区在去年年中时，已无在售一手普通住宅产品，“一房难求”，限价政策下一手房均价24000~25000元/平方米，一二手房倒挂3000元/平方米左右。江山市从商者较多，城中房价推高至20000元/平方米出头。根据克而瑞统计，2021年年初至年中，月均涨幅1000元/平方米，涨势迅猛。衢江区近两年房价由5000~6000元/平方米涨至16000~17000元/平方米，而龙游县刚需项目均价12000~13000元/平方米，价格小幅上涨。 　　由于不少板块新房开盘即售罄，衢州部分项目甚至采取了公证介入购房摇号措施。 　　面对楼市过热，去年衢州接连加强调控。原本衢州在全市市域范围内“限购”，本地人3套，外地人1套，新房限售五年，整体相对宽松。2021年7-8月，衢州两度收紧政策，7月衢州市发布《关于进一步规范市区房地产市场秩序的通知》，从优化土地供应、实行区域限售和加强房价管控等八大方面制定新规，进一步遏制投机炒房行为，8月份首度实行限购管理，暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的本市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房；对非本市户籍无房家庭，需在衢州范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月，可在市区范围内购买1套新建商品住房或二手住房。 　　内生型市场 　　去年8月衢州楼市调控收紧之后，叠加全国楼市下行影响，衢州市场一夜转冷。 　　根据中指院统计数据，2021年3月，衢州市场热度达到顶峰，单月新房网签1313套，但到了8月份，单月新房网签数据仅剩402套，到了12月市场出现缓慢回升，网签也仅成交了746套。 　　供不应求的情况彻底消失了，衢州城南一家楼盘在调控政策收紧后开盘，原来想走刚需跑量路线，一下子推盘500套，结果开盘半个月仅去化100套。 　　今年一季度，房地产行业下行压力持续，根据克而瑞数据，一季度百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%，三四线城市楼市比一二线更为低迷。 　　衢州也不例外，楼市在2022年第一季度未见好转，中指研究院数据显示，一季度衢州商品住宅成交面积同比降幅超七成，3月份衢州新房成交了300余套。根据克而瑞研究中心数据，衢州2022年一季度总成交套数仅689套，同比去年一季度2872套，整整下滑了76%，成交均价也较去年同期显著下降。 　　原本，衢州这类长三角富裕省份的三四线城市，是房企近年来偏好抢占的市场，比如绿城、祥生、蓝城、碧桂园等外来大房企近年来都在衢州拿地，但是2021年下半年起，外来房企拿地势头明显减弱。 　　从基本面来看，衢州楼市主要是内生型市场，本地客群占比达九成，外来投资客数量不多，而衢州的工薪阶层收入并不高，公职人员和工薪阶层收入在4000~5000元/月。这类城市在楼市泡沫消退后，更容易出现市场低迷情况。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次衢州取消“两限”意义重大，对比全国近期各地政策松绑，郑州、福州取消了限购，哈尔滨和青岛即墨取消了限售，而衢州政策更为全面，是松绑力度更强的代表城市，充分体现了对市场松绑的导向，将进一步减少购房顾虑，促进购房市场的活跃，对于房企去库存有积极的作用。

4月5日晚间，时代中国控股有限公司（简称“时代中国”）发布公告，披露其2022年前3个月未经审核经营数据。公告显示，2022年1-3月，时代中国集团累计合同销售（连合营项目销售）金额约为141.67亿元，签约建筑面积约为86.1万平方米。 其中，3月单月，时代中国集团累计合同销售（连合营项目销售）金额约为45.63亿元，签约建筑面积约为28.2万平方米。 据悉，在3月31日举行的2021年线上业绩发布会上，对于2022年的销售目标，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，基于对未来行业发展的判断，今年公司主动做了调整，预计全年销售规模650亿元左右，让销售安排更加从容。

4月5日晚间，时代中国控股有限公司（简称“时代中国”）发布公告，披露其2022年前3个月未经审核经营数据。公告显示，2022年1-3月，时代中国集团累计合同销售（连合营项目销售）金额约为141.67亿元，签约建筑面积约为86.1万平方米。 其中，3月单月，时代中国集团累计合同销售（连合营项目销售）金额约为45.63亿元，签约建筑面积约为28.2万平方米。 据悉，在3月31日举行的2021年线上业绩发布会上，对于2022年的销售目标，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，基于对未来行业发展的判断，今年公司主动做了调整，预计全年销售规模650亿元左右，让销售安排更加从容。

另据国金证券(600109)统计，3月以来房企发布的2021年业绩公告显示，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%；而制造业在2021年的毛利率水平20.53%，净利率为7.96%。 ] 　　3月已过，已陆续发布了年报的各大房企中，不少行业内稳健发展的代表也未能逃过毛利率下滑的命运。 　　据第一财经记者不完全统计，包括未经审核的业绩报告在内，在已披露了2021年的经营状况的30家房企中，28家均出现不同程度的毛利率下滑。 　　业内普遍将毛利率下滑的原因归结于此前高价地结转，叠加新房限价，产生的双重挤压。这一状况有望随着土地市场的渐趋理性而得以修复。不少房企管理层提及2021年下半年的土地市场上获取的地块有较好的利润空间。 　　华润置地总裁李欣表示：“毛利率水平回归到20%左右或者20%以上是大家的共识”。 　　半数房企毛利率降至20%以下 　　据第一财经记者不完全统计，包括未经审核的业绩报告在内，截至目前共有约30家规模房企披露了2021年的经营状况，有28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑。此前亿翰智库统计显示，2021年中期时，其覆盖的50家典型房企毛利率均值约为23.2%。而截至目前，有20家房企低于该指标，整体盈利能力进一步下降；其中有14家已低于20%，占比近五成。 　　具体来看，目前已公布了年报的Top10房企包括碧桂园、万科、中海地产、招商蛇口(001979)、华润置地、龙湖集团，毛利率均呈下滑的态势。 　　其中，相较于2020年同期，毛利率降幅最大的为万科，从上年的29.2%降至21.8%，减少了7.4个百分点，多家券商研报均表示这一降幅“超出预期”。素有“利润王”之称的中海地产，毛利率降幅则位居第二，从上年度的30%下挫6.5个百分点至23.5%附近。华润置地、龙湖的毛利率分别为27%、25.3%；两家皆有较为成熟且盈利能力较强的投资物业运营形成支撑。 　　有14家房企毛利率处于20%以下，其中有9家在2021年跌破20%这一水平线。绿城更是下挫超5个百分点跌至18.1%。值得一提的是，尽管新城控股(601155)整体毛利率水平仍保持在20.4%，但其地产开发业务毛利率则已跌至17.7%。 　　实际上，房地产企业的毛利率水平在2018年触及阶段性高点后，便进入下行通道，至今未开启回归历程。国金证券数据显示，2018年~2020年间，房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大。据亿翰智库统计，在其跟踪的50家典型房企中，2019年时，有33家房企毛利率集中在25%~35%之间，2020年时约有31家房企毛利率集中在20%~30%之间。 　　对于毛利率的下降，业内已有明显的预判和共识。新城控股董事长王晓松即在近期的业绩会上再度表示，房地产会从类金融的行业回归制造业属性。 　　另据国金证券统计，3月以来房企发布的2021年业绩公告显示，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%；而制造业在2021年的毛利率水平20.53%，净利率为7.96%。 　　高地价遇强调控 　　毛利率的持续下挫，诱因仍是高歌猛进中的行业遭遇了持续的调控。 　　2015年起，一线城市引领的房价加速上涨启动，土地市场同步被引爆，房企投资力度大增。2016年时，一线城市连续数月土拍溢价率超100%，高价地频频现身。 　　土地市场的火热快速推高了楼面价。国盛证券研报显示，2016年时，招商蛇口新增土储的平均楼面价在1.3万元/平方米左右，为近年来的峰值。与地市火热同步而来的是各地相继颁布的新房限价令，多城对新房备案价的涨幅予以限制，此后2018年“房住不炒”正式提出，行业调控长期处于高压之下。 　　于是，高价获取的地块在入市时恰逢限价政策的推进，利润空间遭到严重挤压。东兴证券研报显示，2016年一季度后，行业地货比达到40%之后，迅速攀升并始终处于高位，2018年时一度超过60%，这也对应着行业的结算毛利率在2018年以后持续下降。 　　这也是各家房企高管在被问及毛利率下滑问题时不约而同地回复。龙湖集团CEO陈序平表示，地产的毛利在过去几年有一些下降，主要原因是2017~2018年上半年土地市场比较热，而如今这批项目现在陆续进入结算通道。 　　“当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”万科董事局主席郁亮表示。 　　在此之外，2021年下半年以来，部分房企爆发的信用危机导致行业融资渠道大幅收紧，叠加销售市场遇冷下行，不少房企为加速回款，增加流动性而开启了降价促销的模式，对盈利空间再度产生压缩。 　　王晓松日前在业绩会上坦言，从去年国庆开始，新城陆续对一些去化承压的项目，或首付比例比较高的客户给予了一定的折扣，第四季度每个月的销售额都在200亿元以上，现金流层面快速回笼的同时，销售均价及利润率也受到了相应的影响。 　　而对于2019年就已进入去杠杆阶段的富力来说，降价促销是其近年来加速销售，促进资金回流的重要手段，平均售价从2018年的超万元跌至2020年的8600元/平方米，毛利率也从彼时的36.4%降至2020年的25.2%。2021年，随着流动性压力的进一步加大，其持续降价促销，以“在短期内维持流动资金，而非着眼于盈利能力”，其毛利率走低至14.1%。 　　不过，在同策研究院资深分析师肖云祥看来，为快速回流资金而进行的降价促销等措施短期内会降低毛利率，但从长期来看，若行业没有大的变化背景下，毛利率在小幅回归后，会长期保持一个相对平稳的区间。 　　修复或待行业稳定后 　　近期，行业毛利率修复的曙光初现。2021年下半年，房企受制于流动性压力，相继暂停了拿地的步伐，同时在土地财政压力下，地方政府加大了优质土储的投放，多个城市2021年第三批集中供地降低土拍门槛。竞争对手的减少，叠加优质土地的释出，拿地房企的利润水平自然可期。 　　中海地产行政总裁张智超表示，2021年下半年拿的地块中大概有50%是以底价或者非常低的溢价价格取得的，多宗项目的回报率非常理想。 　　龙湖也在这期间获得了“更加安全便宜”的土地。据龙湖管理层披露，去年9月以后，在其布局的30余个核心城市中，许多地块是以底价获取，而集中供地的政策之下，“地块溢价率在10%~15%就封顶，这就能保证开发商有比较好的利润。” 　　值得一提的是，过去几年间的调控，已经让房企对投资拿地产生的预期发生了彻底改变。 　　在谈及2022年拿地策略时，陈序平表示，要围绕着毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取，始终坚持投资原则。 　　旭辉董事局主席林中也表示，旭辉投资纪律的第一个要求便是，拿地就是为了盈利，而不是为了养团队、冲规模。 　　2021年下半年万科也改变了拿地的模式。郁亮表示：“我们提高了投资的要求，比如说对投资项目盈利的水平要求，对于操盘团队能力的要求，对于投后管理的要求，都在不断地提高。” 　　对于毛利率何时有望迎来增长修复，各家亦有不同的规划。旭辉CFO杨欣表示：“在2022年、2023年，我们希望能够有一个比较稳定的利润表现，希望2023年开始恢复增长。”而万科则表示未来两年，开发业务的毛利率将维持在20%的水准。 　　碧桂园的管理层则提出了更为谨慎的观点称，整个行业现在处于调整、出清的阶段，部分流动性压力较大的企业也在对资产进行比较大的甩卖，要等这个出清过程接近尾声，或者出清后，行业进入比较平稳的状态，毛利润率才会重新起来，而在这之前，毛利润率可能会维持在一个比较低的状态。 　　亿翰智库研究总监于小雨认为，无论是土地端、销售端还是费用端，2021年房企所面临的现状都并不理想，2021年或将成为房企利润的底部区间，预计这会在2023年也就是企业2022年年报中呈现，之后企稳。

为什么再难也要自己买房，为什么宁可当“房奴”也不愿放弃买房，为什么房价越涨越要买，概因一个字——家。在相当一部分人心里，只有一套属于自己的房，才会有“家”的感觉。租住的房，条件再好，也不是家，也没有“家”的感觉。 这就是中国人对住房和家的认识，也是大多数中国人为什么拼命挣钱买房的最主要原因。也就是说，如何让租赁房也有“家”的感觉，让租赁房不再与租房者心、房分离，确实是需要认真研究和思考的问题。 打开APP 阅读最新报道 值得注意的是，这个问题，也正在受到一些城市的重视和关注，正在采取积极措施，解决租房者有“房”无“家”的问题，让租房者也能像购房者一样，“心”与“家”紧紧相连，租房与买房效果一样，譬如杭州。 “当申请下来的时候，就像做梦一样，终于有了自己的房子了，虽然是租的，但是没有任何违和感，我们就感觉是自己的家。”张先生感叹道。 张先生是谁？张先生毕业于上海戏剧学院，是一位编剧，今年46岁，在杭州工作已经十几年。除张先生外，还有来自河北、29岁的金牌讲解员杨静，以及即将结束两地分居的85后小吴，他们到杭州工作的时间，少则10年，多则15年。作为首批入住杭州人才专项保障性租赁住房的住户，在接受澎湃新闻采访时，反复提及的是长租期、低租金以及物业管理细致贴心所带来的安全感。 事实也是，拼尽全力、掏尽全家每个人的口袋，去买一处并不满意的住房，目的就是想要有安全感，想住在里面有“家”的感觉。如果租赁住房也能带给租房者“家”的感觉，岂不就能让很多人消除买房的痛苦，能够心情愉快地租房，而不要整天想着买房，想着如何省吃俭用、如何牺牲或降低其他方面的消费来购买住房。 很显然，入驻杭州人才专项保障性租赁住房的住户，由于这些租赁房不仅租期长，而且租金低，对入驻者来说，既不要担心房东会“赶”其走，也不会因为租金太高而承受不了，没有这些担忧，这些房自然也就会有“家”的感觉，就能在这些租赁房中找到“家”的安全感和幸福感。如果这样的租赁房能够全面铺开，惠及更多人，那么，买房就不会再成为广大居民、尤其是年轻人的首要选择、紧迫选择、艰难选择，他们就会更加安心和舒心地投入工作，从而为城市创造更多财富，为城市发展增添更多活力和动力。 实际上，如果善于分析和思考的人，如果对城市的未来负责，就完全可以体会出，依靠房价上涨带来的经济增长，以及依靠居民砸锅卖铁形成的GDP，只能带来一时的快感，一时的繁荣，且更多是虚假繁荣、没有踏实感的快感。一方面，过度买房会让广大居民牺牲掉其他方面的消费，使综合消费能力下降。特别是实体经济、企业会因为其他方面的消费下降受到很大影响，形成恶性循环；另一方面，广大居民、特别是年轻人，因为担心房价上涨而超前买房，不仅会让他们的幸福感大大下降，更会让他们的创造力、创业热情、创新动力(310328)受到很大影响，让很多原本可以从事基础研究的人才，也为了多挣钱违心转向金融等行业，不愿呆在实验室。 很显然，这是非常不好的现象，必须采取措施，把年轻人再拉回到实体经济、实体产业、实验室中，让他们能够安心地在这些领域踏实工作。住房，无疑是解决他们后顾之忧非常重要的方面。 从目前的实际情况来看，倒退到过去统一分配住房的时代，不可能，也不合适。社会只能进步，不能倒退。因此，租赁房市场发展，就成了重中之重。而发展住房租赁市场，也绝不是有房租就算达到目的。对地方政府来说，租赁房也必须有品味，要能够让租房者感受到“家”的温馨和安心，能够让他们住在租赁房中具有真正的安全感、幸福感。 多数地方都在通过买房补贴来吸引人才，实际是不太正确的做法，至少是不太科学的行为。人还没到，就先要求他们买房，为什么不能出台补贴租金的政策，不能像杭州那样，让人才在租赁房中也有“家”的感觉呢？为什么一定要给引进的人才买房补贴呢？如果有长租公寓、且租金很便宜、配套很好，不照样能够引进人才，能够吸引人才吗？更重要的，如果人才离开城市，对地方也没有伤害、没有影响，可以说是“双赢”。显然，地方在考虑人才引进问题时，没有更好地思考与研究，而都是在东施效颦。

4月伊始，又有两个三四线城市宣布取消限购。 4月1日，浙江省衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），其中，取消了限购政策，同时松绑了限售政策。 此前外地人在衢州市购房需要一年社保，企业禁止购房。此次《通知》表示，非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。 同时，优化区域限售政策：本《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。 在河北秦皇岛，自2017年实施限购政策，外来人口购房需要一年社保，同时首套房首付比例为30%。根据当地官方文件，自2017年4月15日施行的限购令正式解除。 根据中原地产研究院统计，今年以来超60城出台稳楼市政策，包括福州、郑州、哈尔滨、青岛等热点城市。这些宽松政策包括：直接给予购房补贴，包括三孩政策购房优惠在内的购房优惠；公积金政策宽松；降低首套房首付比例等。 近期部分城市的限购、限售也开始放松。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，3月份以来包括郑州、哈尔滨、福州、衢州、秦皇岛、青岛即墨6地对限购限售政策进行了松绑或取消。 3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。此次会议提到，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，在金融委会议后，近期各地调控节奏明显加快，像郑州，哈尔滨、衢州、秦皇岛等在内的多个城市，对于限购、限售等各个政策进行了松绑或者取消，在土地市场方面也有不少城市进行了调整。 国家统计局的数据显示，今年1~2月份，商品房销售面积达15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。 张波说，从3月份最新的市场表现来看，部分城市的找房热度已经开始提升，叠加近期郑州、哈尔滨等省会城市的松绑以及部分一线城市利率的下调，有助于市场进一步复苏。当然这里面还有一个不确定的因素，那就是部分城市受疫情影响较大。 张波预计，市场后续会维持缓慢回暖的状态，而且不同城市之间的分化依然会比较明显。像衢州、秦皇岛这些城市虽然出台了政策，但短期内调整压力依然较大，未来这些城市在需求端宽松方面可能还会进一步加码。相比而言，一线城市以及一些热点城市的宽松力度就要弱很多。 中原地产首席市场分析师张大伟分析，虽然信贷政策持续宽松，放款难已经全面缓解，但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格，楼市的整体热度上升非常缓慢。

随着广州、深圳等一线城市销售面逐渐好转，以及更多的城市加大力度维持房地产行业的健康发展，业界普遍认为，“小阳春”虽然按下“暂停键”，但预计今年5月份市场会逐步好转。 一季度经济扫描 1-2月份我国经济恢复的势头向好，而在3月中旬后多点散发疫情对经济影响有所加大。本报在一季度结束之际推出这组专题，通过观察原材料上涨对全产业链条的快速传导、房地产市场的回暖、重大项目基建的抓紧开工等，白描出一季度经济的运行现状。 随着多座城市限购限售调整、房企融资合理需求优化等政策面暖风吹拂，房地产市场逐渐走出最困难的阶段，但房地产行业的春天还未完全到来。 今年第一季度，房地产市场成交及房企销售业绩仍保持低迷。克而瑞监测数据显示，今年3月，30座重点城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%；累计业绩来看，今年前3个月百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%。 如此看来，业界期盼的三四月“小阳春”，并没有如期而至，成色也远不如以往。不过，随着广州、深圳等一线城市销售面逐渐好转，以及更多的城市加大力度维持房地产行业的健康发展，业界普遍认为，“小阳春”虽然按下“暂停键”，但预计今年5月份市场会逐步好转。 从企业的经营面来看，多数房企的发展主基调仍然保持资金面稳健安全，进入“缩表出清”的阶段，今年预计市场成交规模同比或将见顶回落。 小阳春迟到 今年一季度，供需两端观望情绪都有所蔓延，表现在开发商推盘不积极，而购房者信心也尚在恢复中。 以广州为例，第一太平戴维斯统计的数据显示，今年第一季度，因受春节假期等季节性因素影响，开发商推盘多有延迟。截至2022年3月19日，广州一手住宅市场供应面积环比下降73.6%，至70.0万平方米。 第一太平戴维斯称，尽管政府持续出台保障性政策以稳定住宅市场预期，同时个人购房融资环境持续改善，但购房者仍对当前房地产行业有所担忧，市场观望情绪持续浓厚，去化表现倾软。截至2022年3月15日，广州一手住宅成交面积环比下降52.6%，同比下降53.8%，至111.3万平方米。 一位广州东部区域新开楼盘的销售负责人告诉21世纪经济报道记者，“从去年开始我们就在蓄客，蓄了半年，所以最近新开楼盘都有客户来看，但去化方面还是比预期的要差一些，市场还是比较平。” 不仅是广州，其他城市普遍也面临这样的局面。 例如合肥，去年上半年其楼市曾火热一时，但现在也开始转入冷淡，且暂未逆转。 “现在市场还是比较缺客户的，虽然比起去年年底好转了一些，但还是没有什么起色。新房好一点，但二手房特别是偏远一些的区域，表现不是很好。”一位合肥当地的市场观察人士指出。 中国指数研究院统计数据显示，2022年一季度，一线城市商品住宅成交面积同比下降34.9%，二线代表城市同比下降39.1%，三四线代表城市同比下降43.1%。3月，各线代表城市成交规模同比降幅均超四成，多数城市仍处于深度调整中。 以价格维度来衡量，则有企稳的趋势。中国指数研究院显示，2022年一季度，一线城市新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年四季度由跌转涨，市场有所恢复。二线城市一季度新建住宅价格累计上涨0.06%，3月价格环比由跌转涨，市场出现恢复迹象。三四线代表城市一季度新建住宅价格累计下跌0.11%，各月价格环比均下跌，市场继续调整。 复苏将到来 尽管如此，但市场各方参与者的信心都在重建恢复中。 华润置地总裁李欣在3月31日的业绩会上指出，政策层面肯定是见底的，尤其是进入3月份以来，带有“暖意”的政策的效果已经显现，另外消费者的消费信心可能也处于触底的状态，问题无非是在底部开展多久，需要一些综合的提振力量来提升市场。 李欣表示，市场的回暖还比较明显，尤其是一线和强二线已经处于回暖中，表现在售楼处客流量明显提升，还有这些城市二手房成交也在提升。有同行说上半年低开、下半年回升，我也是这么认为的。 从市场一线的情况来看，回暖的迹象已经渐渐明显。 中原地产广州项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时指出，以我们观察来看今年3月的市场并不太理想，开发商推盘或者促销活动，都不太理想。但我们预计，市场成交也会逐渐恢复，真正的小阳春应该要到5月份才会来。 此外，部分城市土地市场的回暖，也体现了房企正在重拾信心。 克而瑞统计数据显示，今年3月全国300城经营性土地成交总建筑面积4734万平方米，环比上涨13%；成交总金额1397亿元，环比上涨17%；平均楼板价升至2951元/平方米，环比上涨3%，同比上涨20%。 克而瑞称，在合肥、厦门首轮集中土拍明显回暖的带动下，土地市场成交平均溢价率微升至5%，连续三个月环比上涨；各能级城市表现略有差异，二线、三四线城市溢价率环比均有所上涨。 由此可见，房地产市场在第二季度成交回暖将是可期的，但未来的发展模式也将被重塑。 正如中国海外发展董事会主席颜建国近期表示，中海对房地产行业健康发展与良性循环充满信心。“房地产下半场将迎来巨大的变化，不再是到处都是机会，行业将从躁动回归理性，从盲目扩张走向高质量发展。”

衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），取消限购，松绑限售政策。 　　这是全国第一个限购、限售政策同时优化的城市，具有很强的信号意义。 　　同日，秦皇岛也发布解除限购政策，自4月2日起，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。 　　3月份以来，已经有包括郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的六城对限购限售政策进行了松绑或取消，充分说明调控放松进入新阶段，即从此前降低首付的做法转变为对“五限”政策的松绑。 　　为什么是衢州？ 　　《通知》指出，支持合理住房需求。非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。 　　在优化区域限售政策方面，《通知》表示，本通知发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。 　　中梁地产金丽衢片投资负责人刘杰雄告诉《每日经济新闻》记者，这次政策是对去年8月政策的解封。2021年7月和8月，在不到一个月时间里，衢州两次加码调控政策，目的是抑制投机炒房行为。 　　刘杰雄告诉记者，衢州市场的特点是当地居民投资比较弱，以刚需客为主。可以说，这是一座投资客和刚需客占主导的城市。 　　衢州楼市最疯狂的时候，一个公务员家庭（夫妻两均为公务员）甚至会把房子卖掉，拆成三套房子的首付，用公积金来还月供。 　　一位衢州当地的中介告诉记者，当时政策出来之后，衢州城南火车站万达板块有一个德信众安云芝城里项目，是低总价刚需盘，均价1.5万元/平方米左右，配套和学区比较成熟。但这个项目入市之后销量起不来，就是投资客退场导致的，直到现在还没有售罄。 　　“当时开盘推了500套，半个月才去化100套。” 　　而一位TOP20房企衢州区域负责人告诉记者，这个项目是两家公司的战略首入，当初是零利润拿的地，原来想的是走现金流，没想到政策一出，项目就走不动了。 　　多位业内人士向记者指出，整个衢州从去年8月份之后开始转冷。 　　中指院相关数据显示，2021年3月，衢州市场热度达到顶峰，单月新房网签1313套，位居全年销售第一；4月，市场热度延续，新房网签1175套，单月销量排位全年第二；随后市场开始回落，新房成交也随之下行。8月新房网签数据仅有402套，是一年之中最低的月份；12月，市场出现缓慢回升，网签成交了746套。 　　这一情况在2022年一季度也未有好转。中指数据显示，衢州商品住宅成交面积同比降幅超7成。整个3月份，衢州新房只成交了300来套，而正常年份，一个月能走1000-1800套，年成交量在110万平方米左右。 　　刘杰雄告诉记者，当下衢州市场在下行，开发商拿证、推盘节奏变缓，市场表现也更为冷淡。 　　“政策刺激没到位” 　　不过在了解衢州市场的人看来，这项政策没有刺激到位。 　　衢州当地一位中介向记者表示，这次的刺激政策不够到位。三四线城市要释放需求，最快的办法就是拆迁，同时拆改结合，尤其衢州属于投资单一化的城市，投资客退场之后，房价被遏制，部分人群购买力就会减弱，市场普遍观望情绪浓厚。 　　其认为，这次并没有将之前144平方米以下的住宅取消限售，等于是将之前中改、低改和刚需客群限售，实际的改善需求还是无法释放。 　　之前的政策打压了投资客，这次政策放松之后，市场依然还是不够饱和，衢州几个板块全部限价，基本把房价上涨的空间遏制住了。因此，现在市场只能靠新增改善去购买。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，衢州此次放松力度这么大，很大程度上和衢州市场以及政策有关。 　　从市场看，江浙一带城市今年房地产市场确实不好，对比去年落差很大。 　　从政策看，衢州近几年政策频频收紧，甚至比周边的金华还主动调控。 　　此前金华被约谈，政策还相对温和，而衢州连下辖的开化、江山等城市都收紧政策，足以看出政策的严厉，所以现在也是对一些和市场表现冲突的政策进行放松，与哈尔滨此前的做法有非常大的相似性。 　　58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，衢州在放松调控政策的同时还加强了预售管理，强化了房地产市场规范秩序，并对网络舆情提升管控力度，目的是在提升房地产市场热度的同时，保持市场健康平稳发展。 　　张波表示，从目前三四线城市的调控看，取消限购已是主流方向，并且由于这类城市市场的投资性需求已几乎消失，限购本身承担的打击投机性需求的任务也基本告一段落，即使取消限购，实际增加的购房人群也几乎都是自住型的。而取消限售对市场的实际影响相对有限，但可起到提振市场信心的作用。 　　中指研究院指数事业部分析师孟新增也指出，面对当前仍处深度调整的市场，取消限购有利于促进刚需和改善端置业需求释放，修复市场信心，加快市场恢复节奏。 　　60余城松绑 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。 　　据不完全统计，一季度60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。 　　当前，在外部不稳定性不确定性因素增多及国内疫情反复背景下，我国经济下行压力依然较大，“稳增长”成为今年经济工作的重中之重，不管是从稳经济还是防范风险的角度看，今年房地产的稳定都至关重要。 　　像大连、衢州、秦皇岛等市场信心尚未明显恢复、短期调整压力较大的城市，需求端政策放松力度加大，有利于促进合理购房需求的释放，平稳市场预期，对购房者置业预期改善、市场企稳复苏有积极作用，预计后续或有更多城市跟进。 　　去年下半年以来，楼市预期整体偏弱，叠加疫情反复导致一季度市场延续低迷状态，但后续积压需求在政策放松后有望逐步得到释放，4月市场企稳可期。

江苏省住房和城乡建设厅日前发布的事故通报显示，徐州市轨道交通3号线二期工程SGTJ3204标段土建总承包施工(金山桥副中心站土建工程、金山桥副中心站~徐钢医院站区间土建工程)工地，发生一起坍塌生产安全事故，致1人死亡。 　　据悉，涉及上述事故的项目建设单位是徐州地铁集团有限公司，总承包单位是中铁十二局集团有限公司，专业分包单位是河南恒久建筑劳务有限公司，监理单位是上海三维工程建设咨询有限公司 　　江苏省住房和城乡建设厅表示，上述总承包单位和分包单位的安全生产条件已降低，按照有关规定即日起在江苏省内不得承揽新的工程项目。

4月1日，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。本通知发布后，市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。 　　通知提出，非该市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同该市户籍家庭执行相关购房政策。 　　严格执行商品住房预售许可政策，除土地出让公告对预售规模作出特殊约定外，申请商品住房（含排屋）预售的，每期建筑面积不少于2万平方米；其中申请纯排屋预售的，每期建筑面积不少于1万平方米；尾期建筑面积达不到前述要求的，须一次性申请预售。在部分地块试行地下空间现售政策，具体以土地出让公告为准。 　　落实“双随机、一公开”检查，加大联合执法力度，加强挪用预售资金、虚假宣传、二次改造等违法违规行为的查处，持续整治规范房地产市场秩序。同时，加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，正确引导舆论和市场预期，打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期等扰乱市场秩序的行为。

4月1日，省国资委发布关于做好国有房屋租金减免工作促进服务业领域困难行业恢复发展的通知，要求全省国有企业应减尽减，全力帮助我省服务业领域困难行业恢复发展、渡过难关。 　　通知要求，2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金；其他地区减免3个月租金。同时，鼓励国有企业视情加大租金减免力度。 　　通知特别强调，减免租金要及时迅速。如普遍减免3个月租金与已列为疫情中高风险地区减免6个月租金的，力争在今年上半年完成租金减免主体工作。补充减免3个月租金工作，要在列为疫情中高风险地区后2个月内完成。若今年四季度被列为疫情中高风险地区，要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金。

　“这次请了专业人士，找出了50多个需要调整的问题，竟然还发现了橱柜下未贴瓷砖、淋浴间存在坡度问题。” 　　3月20日，对北京的严女士是值得纪念的一天，自家的新房交钥匙了。因为家人对装修都不在行，她和丈夫商量后便提前预约了土巴兔的验房服务，有专业验房师全程陪同这对夫妻对新房做“体检”。 　　近年来，新房验收市场发展迅猛。2020年至今，土巴兔为国内超6万户家庭提供了验房服务。而作为新房交验的关键一步，验房服务被越来越多的精装房业主选择。据统计，每处新房平均有50到80个装修问题，土巴兔已经为平台用户排除了近400万个隐患。 　　覆盖国内21城 两年服务超6万户家庭 　　对绝大多数人而言，买房经历有限，装修更是无从谈起。在新房交付时，即使业主去到现场，还是有很多疏忽不被发现。 　　正是洞察到了用户痛点，土巴兔在行业率先推出新房验收服务，针对精装房推出了9类共65项细节验收。 　　据介绍，土巴兔的“新房验收”主要针对精装房，涉及从房屋的墙体外观到内部施工，验房师会借助专业设备逐一检查，隐蔽工程也无所遁形。 　　在检查动作结束，土巴兔验房师会现场出具一份电子报告，图文结合列出问题点，方便业主了解。针对业主对电路、防水等方面的疑问，验房师也会现场给出解答。 　　目前，土巴兔新房验收服务已覆盖国内主要一二线城市，以及部分区域的三四线城市，用户可通过土巴兔APP或小程序预约上门验收服务。 　　值得一提的是，为打造专业的验收服务团队，土巴兔所有验房师均需要持证上岗，这也极大提升了行业标准水平。 　　“新房验收服务是在过去质检的基础上延申而来，正式上线前也经过了3个月测试，测试阶段用户反馈普遍较好。”土巴兔验房团队负责人表示，服务上线后迅速在国内一二线城市得到推广。目前，土巴兔验房服务已经覆盖到国内21个城市，服务6万个家庭，未来期望覆盖到全国。 　　在业内人士看来，验房服务更代表了行业风向标。国内精装房为主的市场形态下，验房服务市场潜力巨大，但不容忽视的是，新房验房服务良莠不齐，也缺乏相关标准。土巴兔等行业优秀企业的进入，有助于推动行业标准的制定，有利于推动行业健康发展。 　　九成用户担心装修质量 土巴兔不断刷新保障服务 　　验房服务的出现，一方面是应消费者需求而生，另一方面也折射出精装房市场亟待进一步完善。 　　有数据显示，2021年，国内房屋及建材投诉案件共33328件，同比增长7.2%，其中房屋投诉案件共13383件，较上年增长2.3%，建材投诉案件17632件，同比增长18%。 　　在业主入住后，暴露出层出不穷的装修问题，确实让人头疼。房屋漏水、瓷砖空鼓、墙体开裂、墙面脱落......精装房问题屡屡出现。 　　土巴兔大数据研究院的调查报告也印证了这一说法，在数千受访者中，89%以上的用户表示“对装修质量问题存有担忧”。 　　在行业内部人士看来，诸如地面防水、电箱回路、给排水系统这些隐蔽工程，若没有专业人士介入，普通用户几乎不可能发现其中“猫腻”。 　　此外，新房验收涉及到施工方，平台的第三方意见更有助于问题的发现和解决。 　　而在家装行业耕耘十余年的土巴兔，已积累了丰富的经验。此外，土巴兔的用户规模庞大，意味着其平台验收人员能够接触到更多工地，拥有更多实践机会，有助于提升验收人员的专业技能。 　　事实上，近几年，土巴兔不断更新迭代陪签、验收等保障服务，升级完善其保障体系。目前，土巴兔的保障服务已经贯穿装修全流程，从交房时的验房服务、装修前的合同审核，到装修中的资金托管、装修分期、质检服务、正品辅材，装修后的质量延保等各个环节，多维度保障用户的权益。

3月的楼市和3月的天气都有点乍暖还寒的感觉，在市场走向进一步明朗之前，是房企年报季的到来。除了一些延发公告之外，从已经发布年报的房企业绩来看，靠运营收租，或赚管理、品牌费为主的公司，表现相当不错。一个新的信号正在出现：管房比建房赚钱正在成为现实。业内人士表示，在房地产行业向新发展模式转型的路上，租售并举是重要的方向之一。随着相关配套政策落地，“管房子”或变得更加有利可图，拼运营能力的时代正在到来。 　　两份抢眼的“成绩单” 　　从年报数据来看，招商蛇口、保利置业等销售同比增长，越秀房托、万达等收入和净利润都实现了增长。而在房企的年报成绩单中，有两份格外引人关注：经历五年的龙湖冠寓开业房间规模突破10万间，首次实现盈利；2021财年，凯德中国信托物业净收入(NPI)为2.504亿新元，同比增长85.2%，为上市以来最高的年度NPI。2021年对房地产行业而言并不容易，长租公寓行业却出现了盈利模式，凯德置地2020年业绩虽明显下滑，但在2021年凯德中国信托物业净收入大幅增长，录得上市以来最高。这些表现优秀的成绩单是怎么交出来的？ 　　样本一： 　　长租公寓盈利元年 数字化是基础 　　龙湖集团首席执行官陈序平表示，2021年，龙湖冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，运营数据上，期末冠寓已开业10.6万间，整体出租率92.9%。龙湖冠寓实现了第一年的盈利。事实上，从“租购并举”到鼓励发展保障性租赁住房，国家对住房租赁行业的发展给予了多维度支持。龙湖已经深度参与到住房租赁行业之中并形成了一套日渐成熟的发展体系和模式。 　　陈序平表示，早在2016年，龙湖便面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求，推出了集中式租赁住房品牌——冠寓，并将其作为主航道业务笃定发展，稳健经营。租赁住房蕴藏着巨大的发展空间，但也是一个微利的行业，选址、定位，建造、营销、运营等每一处细节，都关乎着项目能否健康地长期经营。 　　为了实现健康长期经营，龙湖冠寓进行了数字化升级。目前数字化已覆盖90%的场景，在2021年，冠寓驾驶舱和指挥舱管理系统正式上线，门店运营官通过系统可以做到对门店经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等。此外，背靠龙湖集团，冠寓实现了效率、成本等多维度实力的提升。例如，借助龙湖集团的供应链体系，冠寓整体采用装配式集成装修，实现成本优化，仅翻修成本就可节约66%。 　　对于未来，陈序平表示，冠寓业务的发展会保持20%以上的年化增长速度，聚焦在20个左右持续有年轻人进入的城市。 　　样本二： 　　投资物业改造升级 实现资产运营增值 　　凯德置地在2021年凯德中国信托物业净收入取得上市以来最高成绩。凯德中国信托指出，一方面是资产组合优化(买进卖出)的结果，另一方面是资产运营增值的体现。凯德投资集团首席执行官李志勤表示，凯德投资已经踏上征程，将继续优先发展基金和旅宿管理平台，并持续投资运营平台，以努力持续实现两位数的股本回报率。如凯德投资将继续在具有韧性的长住市场，如学生公寓、长租公寓和租赁住房多元化发展，向2023年管理16万套单元的目标迈进。 　　通过资产升级改造获得升值是凯德盈利的重要原因之一。地处广州的凯德·乐峰广场2021年创下客流同比增长8%、物业净收入达1.37亿元的成绩，位列凯德中国信托11个商场的第三位，其蜕变过程就是凯德资产优化的经典案例。 　　2021年11月， 凯德以16.66亿元收购乐峰广场剩余的49%股权，凯德中国信托持有凯德·乐峰广场全部股权。在凯德的操盘之下，凯德·乐峰广场已成功“换血”90%品牌门店，人气首店与新潮品牌集结，全场空间动线与场景体验亦焕然一新。 　　据介绍，凯德对乐峰广场做了精准的项目定位和客群洞察，对场内的主力业态重新进行有机组合，以全面覆盖家庭生活细分场景加聚焦性布局全周期亲子业态，引进室内亲子游乐品牌，通过引入54个新潮热门品牌并集中焕新。在空间方面，通过动线、场景的革新，加强与品牌、消费者的情感联结，完成了内外空间的优化改造。 　　分析 　　运营拐点到来或有三大原因 　　正如招商蛇口在年报中表示，面对行业变局，重新审视业务模式和商业逻辑，招商蛇口将坚定贯彻落实“三个转变”：一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。可以看到，房地产行业更加重视运营的时代到来了。业内人士表示，其实重运营业内提过很多年，在当下阶段出现一些拐点信号，或许有资产价格便宜、收益更有保障，模式更完善、资金渠道进退机制准备好了，以及部分头部房企作出了示范效应等原因。 　　原因一： 　　资产价格便宜收益更有保障 　　经过几年的调整，目前，资产的价格、整个市场的预期都变得更合理。当前及未来一段时间，仍有不少质优价廉的资产。此外，不少地方出台支持政策。数据显示，全国首个集体土地租赁房项目万科成寿寺项目，土地成本约4188万元，仅占项目总开发成本的11.5%。目前万科估算的投资回报率为6%，远高于同行业水平。 　　原因二： 　　资金渠道进退机制更完善 　　2021年房企发住房租赁债券的热情较高，保利、万科、金地、越秀等十多家房企参与。此外，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》为租赁住房企业进入公募REITs的赛道提供可能性。前端进入、中端运营和后端退出的金融工具都准备齐全了。而且，新的工具还在涌现。 　　原因三： 　　新模式先行者成功探路 　　今年3月《政府工作报告》指出，要“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。显然，房地产行业新发展模式的探索步伐将更大，而相应的政策支持也在路上。目前，一些先行者走出了路，他们自身还会继续做大规模，并会为行业输送更多相关人才，预计也将吸引更多的企业入局。

2021年，建设银行实现归属于本行股东的净利润3025.13亿元，同比增长11.61%。建设银行董事长田国立3月30日在2021年度业绩发布会上表示，数字化精准投放的普惠金融贷款，已经从保本微利成为业绩推动力。建设银行的新金融探索实践让该行可以跳出传统金融视角去寻找答案。 　　数据显示，根据2021年的监管口径，建设银行普惠金融贷款余额1.87万亿元，较上年增长31.60%。建设银行副行长王浩在回答上海证券报记者提问时表示，2021年建设银行普惠金融新发放贷款的平均利率是4.16%，比上年下降了20个基点；同时，普惠金融贷款的不良贷款率低于总体水平。 　　对于建设银行普惠金融贷款资产质量较好的原因，王浩分析，从外部看，国家对小微企业助企纾困、减费降税、让利延期等政策精准直达实体，助力中小企业和困难行业恢复发展；从内部看，建设银行的普惠金融是数字普惠，该行不断扩展用数的来源和规范性，打造了多部门协同管理的企业级风控管理体系。 　　关于今年的信贷投放重点，建设银行副行长纪志宏表示，建设银行将精准做好国家重大项目对接，支持好适度超前开展的基础设施投资；将保持房地产贷款平稳有序投放，更好地满足购房者的合理住房需求；在做好京津冀、长三角、粤港澳重点区域信贷服务的同时，也适度加大对中西部、东北地区信贷投放支持力度。 　　建设银行如何研判房地产业务风险、未来执行何种房地产信贷策略，备受市场关注。 　　建设银行首席风险官程远国表示，在加快构建新发展格局的进程中，房地产方面的局部领域和个别客户的风险释放难以避免。目前，房地产行业出现波动，资产质量管控面临一定压力，但房地产正迈向良性循环和健康发展，个别客户的风险显现并不能影响整个行业的平稳健康发展。 　　据他介绍，从建设银行的情况来看，2021年建设银行房地产行业的资产质量仍然保持相对稳定，不良贷款率低于境内对公贷款的平均不良贷款率。同时，重点房企贷款的总量占比相对较少，对资产质量的影响总体可控。 　　程远国表示，房地产业对于经济金融的稳定和风险防范具有重要的系统性影响。下一步，建设银行将满足房地产领域合理融资需求，加大结构调整力度，推进住房租赁战略，同时做好房地产领域的风险研判和客户监测，确保资产质量稳定。 　　截至报告期末，建设银行不良贷款率为1.42%，较上年下降0.14个百分点。程远国表示，今年建设银行将继续保持管理定力，稳妥有效地应对“三重压力”、疫情反复、地缘政治所带来的冲击，加强风险管理的承接性、主动性、针对性和有效性，预计资产质量和信贷成本将保持平稳。 　　他表示，建设银行将持续优化信贷结构，进一步加大对普惠金融、绿色金融、消费金融、住房租赁等领域的支持力度，这些领域的资产质量总体向好。

3月30日，旭辉、碧桂园、龙湖、越秀等4家地产龙头企业共计250亿元中期票据已获交易商协会注册通知书。同时，房地产板块全天走出强势。截至当日收盘，板块内近30只个股涨停。地产债也整体走好、多数收涨。 　　3月30日，银行间交易商协会发布通知称，接受碧桂园地产集团有限公司50亿元中票注册；接受旭辉集团股份有限公司50亿元中票注册；接受重庆龙湖企业拓展有限公司50亿元中票注册；接受广州越秀集团股份有限公司30亿元中票、30亿元中票、20亿元中票、20亿元中票注册；合计金额250亿元。 　　此前一日，银行间交易商协会发布关于进一步做好自律管理服务支持疫情防控和经济社会发展工作举措的通知。通知提出，持续做好民企发债融资服务。提升民企注册发行服务效率、优化民企债券注册发行便利、丰富民企债券市场化增信模式，鼓励市场机构加大民企债券业务投入。 　　多位市场人士表示，当前房地产企业的短期风险在逐步释放过程中，对经历调控后的房地产业充满信心，房企融资环境正在持续改善。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似中期票据的注册获得审批，对于房企来说具有非常好的导向。既预示房企经营空间扩大，也说明此类房企属于市场认可的好房企。 　　“预计类似融资动作未来会增加，客观上有助于促进企业的更好发展。”在严跃进看来，3月份预计房企销售业绩会明显下跌，但反过来房企经营数据反而会有好的机会，现在正是房企经营的低谷，有助于企业的成长，地产股也会有更多新的表现。 　　受此消息影响，房地产板块股债皆强势回暖。 　　从港股来看，融创中国、世茂集团、碧桂园分别从3月16日低位反弹32%、27%、61%。从A股来看，绿地控股、南国置业、光明地产、天房发展、中交地产、信达地产、珠江股份、世荣兆业、海泰发展、中国武夷、渝开发等30余股皆涨停。从债市来看，地产债亦大面积反弹。

3月30日下午，上海证券报记者从福州市不动产登记和交易中心确认，福州市楼市限购政策有所松动：“外地户口不用提供医社保证明，可以购买第一套福州五区的房子。” 　　福州并非孤例。近期，地产业触底回暖的信号，已在监管部门、地方政府、大小房企及二级市场等多方面形成“共振”。 　　而华夏兴和基金经理李彦更明确提出：“本轮房地产投资的核心逻辑，在于供给侧改革、集中度提升。” 　　福州楼市限购政策松动 　　福州放松楼市限购政策，主要是指针对非五城区户籍家庭可在五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。 　　福州市作为福建省的省会城市，下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县及福清市，总面积11968平方千米。据福州市政府官网，2021年人口抽样调查数据结果显示，福州市常住人口达到842万人，比2020年增加10万人，其中不含平潭的常住人口803万人，常住人口城镇化率73%。 　　福州市不动产登记和交易中心进一步指出，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者，可在福州五城区购买两套住宅，加上此前限购车位的要求也在当前放开。 　　福州楼市调控政策松动，带动福建本土房企大涨。其中，泰禾集团在3月30日下午开盘后快速拉涨，建发股份截至当日收盘上涨7.77%。 　　机构看好地产供给侧投资机会 　　房地产市场或将触底反弹的信号，带动A股与港股的相关板块大涨。 　　不过，对于众多股价上涨的房企，尚需仔细甄别基本面情况。 　　目前，融创中国、新力控股、当代置业、富力地产、中国奥园等十余家房企，相继以疫情影响、更换核数师、审计受阻等原因公告延期发布年报。 　　而已发布2021年度业绩的房企，出现了利润同比下降的情况。保利发展2021年业绩快报显示，公司实现营业总收入2850.48亿元，同比增长17.2%；归母净利润275.77亿元，同比下降4.74%。 　　保利发展介绍，公司2021年收入增长，缘于已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入，但是结转项目毛利率下降导致营业利润出现一定下降。今年1月，公司实现签约面积185.76万平方米，同比减少11.73%；签约金额283.02亿元，同比减少34.29%。 　　对此，公募基金等机构对房地产板块投资给出观点。 　　自2021年年底以来，华夏兴和基金经理李彦开始布局地产行业，并多次发表观点认为，2022年房地产的产业链有机会，将恢复公有事业属性，尤其看好龙头公司会有2至3倍的市占率提升空间。 　　李彦在3月28日直播中提到，本轮房地产投资的核心逻辑在于“供给侧改革、集中度提升”。复盘白酒上一轮行情，对现在投资房地产行业有很大帮助。房地产行业未来十年面临的情况，会和白酒从2015年至2021年出现的情况有可类比之处，即在量和价方面。 　　“投资房地产行业的主要逻辑是投资供给侧变化。”李彦认为，综合量和价基本可以认为，未来十年中国商品房市场会保持年均3%至4%的复合下降，投资机会在于巨大的结构性变化，主要是此前众多房企去杠杆空出的市场份额，将逐步由优秀的央企、地方国企和民企承接。 　　北京太和东方投资管理有限公司投资总监范强旺对记者表示，2022年一季度的货币政策委员会指出，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。目前金融机构已经开始支持房地产并购重组，这会带来龙头地产公司的并购机遇，这些都是地产股票的边际改善。供给侧改革逻辑加速演绎，优质房企相对受益。行业出清仍持续，格局优化。本周厦门完成集中供地，测算毛利率36%，利润率有保障，国企央企拿地占比94%。

3月的楼市和3月的天气都有点乍暖还寒的感觉，在市场走向进一步明朗之前，是房企年报季的到来。除了一些延发公告之外，从已经发布年报的房企业绩来看，靠运营收租，或赚管理、品牌费为主的公司，表现相当不错。一个新的信号正在出现：管房比建房赚钱正在成为现实。业内人士表示，在房地产行业向新发展模式转型的路上，租售并举是重要的方向之一。随着相关配套政策落地，“管房子”或变得更加有利可图，拼运营能力的时代正在到来。 　　两份抢眼的“成绩单” 　　从年报数据来看，招商蛇口、保利置业等销售同比增长，越秀房托、万达等收入和净利润都实现了增长。而在房企的年报成绩单中，有两份格外引人关注：经历五年的龙湖冠寓开业房间规模突破10万间，首次实现盈利；2021财年，凯德中国信托物业净收入(NPI)为2.504亿新元，同比增长85.2%，为上市以来最高的年度NPI。2021年对房地产行业而言并不容易，长租公寓行业却出现了盈利模式，凯德置地2020年业绩虽明显下滑，但在2021年凯德中国信托物业净收入大幅增长，录得上市以来最高。这些表现优秀的成绩单是怎么交出来的？ 　　样本一： 　　长租公寓盈利元年 数字化是基础 　　龙湖集团首席执行官陈序平表示，2021年，龙湖冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，运营数据上，期末冠寓已开业10.6万间，整体出租率92.9%。龙湖冠寓实现了第一年的盈利。事实上，从“租购并举”到鼓励发展保障性租赁住房，国家对住房租赁行业的发展给予了多维度支持。龙湖已经深度参与到住房租赁行业之中并形成了一套日渐成熟的发展体系和模式。 　　陈序平表示，早在2016年，龙湖便面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求，推出了集中式租赁住房品牌——冠寓，并将其作为主航道业务笃定发展，稳健经营。租赁住房蕴藏着巨大的发展空间，但也是一个微利的行业，选址、定位，建造、营销、运营等每一处细节，都关乎着项目能否健康地长期经营。 　　为了实现健康长期经营，龙湖冠寓进行了数字化升级。目前数字化已覆盖90%的场景，在2021年，冠寓驾驶舱和指挥舱管理系统正式上线，门店运营官通过系统可以做到对门店经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等。此外，背靠龙湖集团，冠寓实现了效率、成本等多维度实力的提升。例如，借助龙湖集团的供应链体系，冠寓整体采用装配式集成装修，实现成本优化，仅翻修成本就可节约66%。 　　对于未来，陈序平表示，冠寓业务的发展会保持20%以上的年化增长速度，聚焦在20个左右持续有年轻人进入的城市。 　　样本二： 　　投资物业改造升级 实现资产运营增值 　　凯德置地在2021年凯德中国信托物业净收入取得上市以来最高成绩。凯德中国信托指出，一方面是资产组合优化（买进卖出）的结果，另一方面是资产运营增值的体现。凯德投资集团首席执行官李志勤表示，凯德投资已经踏上征程，将继续优先发展基金和旅宿管理平台，并持续投资运营平台，以努力持续实现两位数的股本回报率。如凯德投资将继续在具有韧性的长住市场，如学生公寓、长租公寓和租赁住房多元化发展，向2023年管理16万套单元的目标迈进。 　　通过资产升级改造获得升值是凯德盈利的重要原因之一。地处广州的凯德·乐峰广场2021年创下客流同比增长8%、物业净收入达1.37亿元的成绩，位列凯德中国信托11个商场的第三位，其蜕变过程就是凯德资产优化的经典案例。 　　2021年11月, 凯德以16.66亿元收购乐峰广场剩余的49％股权，凯德中国信托持有凯德·乐峰广场全部股权。在凯德的操盘之下，凯德·乐峰广场已成功“换血”90%品牌门店，人气首店与新潮品牌集结，全场空间动线与场景体验亦焕然一新。 　　据介绍，凯德对乐峰广场做了精准的项目定位和客群洞察，对场内的主力业态重新进行有机组合，以全面覆盖家庭生活细分场景加聚焦性布局全周期亲子业态,引进室内亲子游乐品牌，通过引入54个新潮热门品牌并集中焕新。在空间方面，通过动线、场景的革新，加强与品牌、消费者的情感联结，完成了内外空间的优化改造。 　　分析 　　运营拐点到来或有三大原因 　　正如招商蛇口在年报中表示，面对行业变局，重新审视业务模式和商业逻辑，招商蛇口将坚定贯彻落实“三个转变”：一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。可以看到，房地产行业更加重视运营的时代到来了。业内人士表示，其实重运营业内提过很多年，在当下阶段出现一些拐点信号，或许有资产价格便宜、收益更有保障，模式更完善、资金渠道进退机制准备好了，以及部分头部房企作出了示范效应等原因。 　　原因一： 　　资产价格便宜收益更有保障 　　经过几年的调整，目前，资产的价格、整个市场的预期都变得更合理。当前及未来一段时间，仍有不少质优价廉的资产。此外，不少地方出台支持政策。数据显示，全国首个集体土地租赁房项目万科成寿寺项目，土地成本约4188万元，仅占项目总开发成本的11.5%。目前万科估算的投资回报率为6%，远高于同行业水平。 　　原因二： 　　资金渠道进退机制更完善 　　2021年房企发住房租赁债券的热情较高，保利、万科、金地、越秀等十多家房企参与。此外，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》为租赁住房企业进入公募REITs的赛道提供可能性。前端进入、中端运营和后端退出的金融工具都准备齐全了。而且，新的工具还在涌现。 　　原因三： 　　新模式先行者成功探路 　　今年3月《政府工作报告》指出，要“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。显然，房地产行业新发展模式的探索步伐将更大，而相应的政策支持也在路上。目前，一些先行者走出了路，他们自身还会继续做大规模，并会为行业输送更多相关人才，预计也将吸引更多的企业入局。

　多家机构监测数据显示，3月以来，房地产市场回暖迹象增多。专家认为，部分城市房地产成交量回升，在一定程度上体现了近期房地产信贷投放恢复及多地加大“因城施策”力度的效果。总体看，市场出现了一些底部企稳迹象，但完全企稳尚需时日。 　　一二线楼市成交量回升 　　中指研究院（简称“中指院”）日前发布的数据显示，3月以来代表性城市房地产市场成交量总体上升。其中，一、二线城市环比升幅较为明显，但受去年高基数影响，同比降幅进一步扩大。 　　中指院数据显示，3月1日-27日，四个一线城市新房成交总量较2月上涨12.0%。其中，北京升幅显著，达80.4%；广州升幅34.0%，位居第二。同比来看，一线城市新房成交总量下降44.2%。其中，上海降幅显著，达51.2%；深圳降幅居次位，约44.9%。 　　二手房方面，中原地产监测数据显示，3月1日-28日，北京二手房成交14244套，预计3月网签将达到1.6万-1.7万套，已接近2021年“小阳春”末期的成交水平。 　　二线代表城市方面，中指院数据显示，3月以来成交总量环比上涨32.3%，同比下降47.4%。环比上升的城市中，苏州升幅显著，为67.4%；福州次之，升幅为53.4%；武汉升幅为51.2%，位居第三。重点监测的城市中，南京环比降幅较大，为20.8%。三线代表城市成交总量环比下降10.4%，同比下降75.5%。 　　西南证券研报显示，3月1日-26日，其重点监测的全国43个城市商品房累计销售面积环比上涨9.4%，同比下降45.8%。其中，一线城市同比下降40.5%，环比上涨7.6%；二线城市同比下降41.0%，环比上涨199%；三、四线城市同比下降56.0%，环比下降6.1%。 　　“除上海外，其余一线城市成交量均明显回暖，北京回暖态势尤为明显，环比上涨73.4%；重点监测的二线城市中，除杭州和南京外，其余城市成交量均呈现环比上升；三、四线城市表现各异。整体来看，长三角、大湾区等区域的城市表现较好。”该研报表示。 　　虽然各家机构给出的数据不尽相同，但重点城市房地产市场成交量环比上升的态势在各口径数据上均有所体现。 　　完全企稳尚需时日 　　业内人士表示，3月以来，部分城市房地产成交回升，既受到季节性因素影响，也在一定程度上体现了稳定房地产市场运行系列举措的效果。不过，各线城市表现有所分化，三、四线市场还在继续调整，同比降幅仍然较大，表明市场完全企稳尚需时日。 　　“3月以来重点城市新房成交规模回升，部分是受2月低基数的影响，同时也表明信贷环境改善以及重点城市调控政策优化的效果开始显现，部分城市成交规模逐步见底。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称。 　　中国证券报记者注意到，近期苏州、杭州、南京、武汉等多个城市房贷利率出现下调。比如，杭州当地银行首套房贷款利率普遍由一个月之前的5.7%左右下调到目前的5.3%左右，二套房贷款利率由之前的5.9%下调到目前的5.5%左右。苏州地区部分银行首套房贷款利率已降到4.6%。据贝壳研究院统计，其重点监测的103个城市中，有82个城市的主流房贷利率出现不同程度下调。 　　在房贷利率走低的同时，不少城市房贷放款速度明显加快。贝壳研究院数据显示，3月以来，103个重点监测的城市住房按揭贷款平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度时最快的速度。其中，上海平均放款周期较上月缩短超过20天。目前，近五成的城市放款周期不到1个月，19城放款周期低于20天。其中，长三角城市占13个。 　　专家认为，随着房贷“降价”“扩量”，进入4月，部分城市或迎来住房需求释放，但短期内市场仍将处于楼市政策优化与置业信心筑底的过程之中。 　　“整体而言，当前房地产市场活跃度还不高，购房者置业信心尚未得到根本修复，部分地区疫情反复进一步拖累市场恢复节奏，全国市场企稳尚需一定时间。”陈文静说。

城市是“产”与“城”的组合体，城无产不兴，产无城不立。因此，产城融合一直是实现城市高速发展的催化剂，也是城市生长最为强劲的内驱力。纵观北京诸多新城的发展历程可以发现，产城融合无疑是最有效的发展路径与模式，并且在过去二十多年间，已经被望京、亦庄、海淀北等区域的快速崛起而屡次印证。 　　现今，望京、亦庄、海淀北已然成为北京目前发展有价值的板块，产城一体，宜居宜业。产城融合已被证明是城市价值最大化的选择，而继这三大区域之后，王四营板块以高精尖产业为核心的整体规划惊艳亮相，有望接棒三大区域成为新产城融合明星板块。产城融合的核心在于产业升级，这是提升区域竞争力的核心与关键。在王四营景观河道以北区域，将建成约33万㎡综合商业配套，以汽车科技服务业为核心，以汽车金融、主题文化、主题商业作为支撑的“1+3”生态新城区，打造赋能板块价值的产业与商业。与此同时，王四营片区还会打造类似798和新首钢的全新文化创意产业园，加上人民日报社动漫产业园，文化创意的新兴业态冉冉升起。未来的王四营，科技创新与文化创意双轮驱动，形成高新技术产业与现代服务业的双核动力，拥有成为下一个望京的足够产业资本。 　　如果没有城市依托，产业即便再高端，也只能“空转”。产城融合的精髓在于以人为本，追求生产与生活的融合。王四营产业的升级与集聚，导入大量中高端层次人口，也带动区域配套设施的建设。在十四五期间，北京十一学校朝阳实验学校、景观河道、亲水公园等将陆续落地。并且，王四营的人居发展也未止步，中绿东岳府以区域高标准满分打造超低能耗健康住宅的姿态亮相，为东四环乃至北京楼市送上了全新的人居品质力作。 　　据悉，中绿东岳府以高标准定义北京未来生活，全面实施绿色建筑三星级标准、健康建筑二星级标准，装配式建筑AAA级，超低能耗建筑面积达100%，事无巨细地成就理想生活的范本。以超低能耗建筑为例，中绿东岳府通过高效热回收新风系统、被动式建筑外门窗、高效外保温系统、无热桥设计、优良的气密性等五大核心技术，在保证住宅恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁提升居住健康和舒适度的同时，还实现超低能耗，大幅降低生活成本。如果采用我国节能率的计算口径，超低能耗建筑使用过程中节能率可以达到90%以上，以120平米住宅为例，每年空调采暖的运行费用能节省约3000元。目前中绿东岳府在售约122-182㎡三居、四居，为王四营板块送上绿色健康的生活方式。 　　规划指明前景，产业奠定信心，配套撬动需求，王四营板块已然开上了产城融合的快车道，有望续写望京、亦庄、海淀北的城市发展传奇。在产城一体、宜居宜业的崭新未来，中绿东岳府将扛起区域高端改善大旗，成为置业热点所在。

一则摇号售房的消息在福建省宁德市不胫而走，6天内28707人争先恐后递交认购材料。然而，正当认购人翘首以待之时，此次售房活动戛然而止。 　　近日，中青报·中青网记者对这起“乌龙”事件进行了调查。 　　参与认购的宁德市民林先生告诉记者，3月7日，福建中豪房地产开发有限公司管理人(以下简称“管理人”)发布《中豪·东湖一品北区住宅认购规则》，将以摇号方式销售80套商品房。“由于坊间盛传这些房源每平方米售价在1万元左右，比市场价格低一半，所以我就抱着碰碰运气的想法，把摇号当抽奖，买到的话就赚个百八十万元。于是花了两天时间排队准备征信材料和银行存款，并按要求用邮政快递寄上材料。”林先生愤愤不平地说，原本希望通过摇号能买到低价房，没想到被忽悠了。 　　3月10日，当地电视台报道了市民踊跃认购的场景：“当时办理业务的队伍从银行营业厅内一直延伸到街道上，不少市民争相打印征信报告并存款，有的银行甚至出现了定期存单告罄、连夜前往福州调取的情况。”这些排队的小视频在微信朋友圈中流传，一时成了热门话题。 　　拟摇号销售的房源位于宁德市区东湖北岸黄金地段，原为福建中豪房地产开发有限公司开发运营，因资金及管理经营问题致工程停工，2017年5月委托曙光地产集团经营。2019年8月30日，宁德市中级人民法院裁定受理福建中豪房地产开发有限公司重整一案，2022年3月4日，重新指定重庆海川企业清算有限公司宁德分公司担任福建中豪房地产开发有限公司管理人。 　　然而，中豪破产重整案件的债务人、债权人对管理人的售房行为提出异议，债务人还向负有监督指导职责的宁德市中级人民法院控告管理人“违法处置破产企业重大财产”。 　　据债务人福建中豪房地产开发有限公司股东透露，今年头两个月，管理人在未提请债权人会议讨论表决且未对破产财产的价值进行依法评估的情况下，擅自将中豪公司的50套面积为175平方米的商品房低价销售给相关的关系人，造成的差价损失估计达7000多万元，因此要求撤销该销售行为。享有优先权的债权人曙光建设有限公司相关负责人认为，3月7日，管理人未经债权人会议表决通过，在全国企业破产重整网上公告拟通过摇号形式销售商品房80套，同样存在程序不当等问题，应予以撤销。 　　3月24日，福建中豪房地产开发有限公司管理人在《闽东日报》刊发《公告》称，因受到社会有关方面的质疑，决定取消摇号销售80套商品房。 　　此举引起当地舆论强烈反弹，一些认购者指出，管理人出尔反尔，伤害了2万多名认购者的感情，要求有关部门对此事进行调查，追究有关人员的责任，并赔偿由此产生的误工费、交通费、误餐费、资金占用费等损失。 　　3月25日，管理人在网上发布《致歉信》承认，“此次存量房销售，事先未充分征求各方意见，程序不到位。”“我们对考虑不周全给广大认购人带来了诸多麻烦与不便，深感愧疚，在此真诚致歉，并恳请给予谅解和包容。” 　　管理人称：“为审慎适用破产程序，妥善开展福建中豪房地产开发有限公司资产处置工作，全部存量房产将一并纳入重整计划草案，根据破产相关法律规定由重整投资人依法公开、公平、公正处置。”这意味着此次拟摇号销售的80套商品房中止销售，此前管理人以其他方式已售出的50套商品房(部分已办房产证)也将全部收回。 　　3月26日，宁德市中级人民法院中豪破产重整案件合议庭负责人在接受中青报·中青网记者的采访时表示：“作为合议庭，我们深感工作中还存在监督指导不够到位，需要进一步加大监督指导力度，加快推进中豪破产重整案进展。” 　　据合议庭负责人介绍，截至3月25日，法院共接到41通群众来电，主要反映认购材料如何退回、个人信息如何保护、损失如何赔偿及存量房后续如何处置等问题。“我们已要求管理人按照合议庭致函要求和管理人《致歉信》承诺，严格保管认购人的认购材料，杜绝信息泄露；加快推进认购材料的邮寄退还工作，对认购人反映的寄递费等相关问题要认真研究，作出回应；严格依照破产法相关规定将存量房全部纳入破产重整计划草案，依法公开、公平、公正处置；虚心接受广大人民群众监督。”

中信建投证券首席经济学家黄文涛日前接受中国证券报记者采访时表示，当前探索房地产新发展模式，寻找新增长点势在必行。房地产新发展模式的重心在于租购并举，同时，还应包括房企从开发建设向运营服务的转变，从过去“高杠杆、高周转”的经营模式转向优化品质与服务的模式。 　　他表示，短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或延续。中期来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的重要特征。同时，对我国房地产行业中长期发展空间充满期待。 　　● 本报记者 焦源源 　　探索新发展模式 　　中国证券报：当前发展阶段，在探索房地产新发展模式，寻求新增长点方面，你有哪些建议？ 　　黄文涛：针对房地产，去年底召开的中央经济工作会议提出“探索新的发展模式”。房地产作为我国传统支柱性产业，过去20多年的高速发展主要依靠“高杠杆、高周转”双轮驱动模式以迅速扩大市场份额。随着我国人口增速放缓以及城镇化水平不断提高，住房总需求的边际增长空间收缩，我国房地产市场已经从快速发展期进入到平稳发展期，因此探索新的发展模式，寻找新增长点势在必行。 　　首先，房地产产业新发展模式的一大重心在于租购并举。国内目前住房模式还是以商品房为主，住房租赁和保障性住房发展相对滞后。新的发展模式应在“房住不炒”的主基调下发展商品房和保障房两大体系，通过租购并举模式解决居民住房问题。 　　当前人口净流入量大、新市民和青年人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁已成为缓解大城市居住问题的重要抓手。因此，新模式应坚持租购并举，在商品住宅市场之外，加快以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系建设。 　　另外，租购并举的核心是要解决租购同权的问题，让入学、就医等福利同样附加在租赁住房上。从去年开始，政府出台了一系列建设项目和资金配套的支持政策，推动保障性租赁住房的发展，我认为这是一条非常正确的道路。未来还需要持续推进保障性租赁住房建设，逐步完善多层次住房供应体系。 　　其次，新发展模式还应包括房企从开发建设向运营服务的转变。从企业经营发展层面而言，随着城镇化发展以及需求端结构的变化，房地产企业过去“高杠杆、高周转”的经营模式必然要转向优化品质与服务的模式。近年来房企不断参与到保障性租赁住房建设、城市更新、老旧社区改造和物业管理等业务中，未来还需要更加注重优化品质及服务质量，从资产管理、资产运营中获取长期效益，进而走向良性循环。 　　中国证券报：维护房地产市场的健康发展，房地产调控如何更好“因城施策”？ 　　黄文涛：“因城施策”的本质是房地产调控政策的多元化解决方案，地方根据当地情况因地制宜，避免了政策一刀切带来的风险。 　　地方政府因城施策的过程中应加强对市场的监控和分析判断，提升调控的精准度。在制定政策时，要根据城市的具体情况来推出具体的支持或抑制政策。例如，需要综合考虑当地人口流动规模及产业经济发展情况，合理配置区域及城市间新增建设用地指标。在大中城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。目前城市间楼市行情分化明显，仍有一些城市在市场成交量和成交价格方面处于下行区间，这种情况更加需要注重分类指导。 　　对于一些住房库存压力比较大的城市，应注重消化存量，控制新开发总量，同时积极创造更好的去库存环境和政策。而对于房价上涨压力过大的城市，则要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，坚持在“房住不炒”的主旋律下落实稳房价的政策。当前，部分城市政策调整压力较大，应加速扶持政策的出台和落地，提振购房者信心，保障合理购房需求正常释放，提高房企资金使用效率，促进房地产市场平稳运行。 　　关注房地产销售数据 　　中国证券报：近期，房地产市场积极信号频出，后续市场会呈现哪些特征？ 　　黄文涛：最近，全国部分大中小城市房地产政策有所放宽，内容主要包括放松限贷、限购，降低首付比例，增加公积金贷款额度，降低房贷利率和发放购房补贴等方面。主要目的在于呵护房地产消费者的置业信心，让一些流动性压力较大的房企获得调整空间。 　　短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或延续。从1月至2月最新公布的房地产投资数据看，3.7%的地产投资同比增速主要还是由土地购置费支撑的，在“保竣工、保交楼”的压力之下，开工和施工等建安投资增速表现也已出现一定程度的复苏。我认为，未来几个月的房地产投资增速可能会因为当期土地购置费的增减而出现月度波动。但短期看，建安投资的不断复苏将是地产开发投资中较为明显的特征之一。 　　中期来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的一大重要特征。根据对我国过往三轮房地产下行周期的研究，一般在房贷利率逐步下行之后的4至6个月内，居民加杠杆的意愿会逐渐被激发，随之会带动房地产销售市场回暖。房地产销售数据是房地产投资的重要领先指标，从资金来源和投资意愿两方面对地产开发投资产生影响。一方面，房地产外源融资限制较大，且各地政府“保交房”指引意向较强，房地产投资资金来源对销售回款依赖程度高。另一方面，销售的回暖可通过施工和竣工环节较快地重新传导到投资端。 　　从行业结构来看，房地产行业未来的蓝图基本确定，行业集中度的提升也会是今年的重要特征。接下来一个阶段，宽信用的支持方向主要为房地产并购贷款及优质房地产企业合理的资金需求。 　　未来发展空间充满期待 　　中国证券报：房地产平稳发展对经济金融稳定具有重要的系统性影响，未来房地产行业的发展空间如何？ 　　黄文涛：对于房地产行业的中长期发展空间和发展格局，我认为不宜过度悲观。首先，中期来看，房地产行业仍然是国民经济中极为重要的组成部分，关乎国计民生和金融稳定。因此在疫情还没有过去的当下，不管是出于稳增长的目的，还是保民生的诉求，都不允许房地产行业出现较大幅度的下滑。而且疫情消退之后，我国经济的各个领域有可能出现“报复式”增长，房地产市场的触底反弹届时或成为一大亮点。 　　其次，“房住不炒”的总基调当前不会改变，房地产长效机制的建立会促进房地产市场结构更为合理，致力于解决房地产相关问题的总量性和结构性政策也会密集出台，客观上有利于行业发展空间的开拓。 　　最后，从长期逻辑看，随着我国新型城镇化不断深化，城市人口规模仍将稳步增长，人口净流入地区的房地产市场有一定支撑。截至2021年底，我国的城镇化率已经达到63.89%，虽然从绝对数字上看水平较高，但是较美国、日本、德国等发达国家70%至80%的城镇化率还有不小的提升空间。因此在未来较长的一段时间内，房地产市场的下游需求是有保障的。 　　房地产行业是一个古老行业，在不同时代会有其崭新的形态。总的来说，我对我国房地产行业中长期的发展空间还是充满期待的。

今年以来，各地房贷利率下降屡见不鲜。进入3月份以来，多地二手房的首套房贷款利率已经下调至5%以下，个别地区开始出现4.6%的利率，与本月5年期以上LPR报价持平。另外，不少银行表示，购房者备齐资料，待审批完成后银行普遍能在2周内完成放款。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，过去多数贷款利率还是超过5%的水平，当前房贷利率出现和LPR齐平的现象，有助于市场回暖。从购房者的角度看，这确实对后续还款有很大的减负效应。对于银行来说，当前放贷的节奏确实需要加快，真正为客户降低按揭贷款成本。 　　多地房贷利率下调 　　据《证券日报》记者不完全统计，3月份以来，多地房贷利率普遍下调，目前已有上海、深圳、哈尔滨、苏州等地出现二手房的首套房贷款利率低于5%的情况。记者以购房者身份咨询了多地银行支行网点。 　　哈尔滨部分国有大行工作人员对《证券日报》记者表示，自3月23日起，对新签约的新房和二手房的首套房贷款利率进行下调，由此前的4.95%和5.05%分别下降为4.75%和4.85%。 　　同时，部分股份行也纷纷下调二手房的首套房贷款利率，由一个月之前的5%以上下调到目前的4.95%左右。据部分银行的个贷经理介绍，是否拿到最低房贷利率，取决于个人资质，主要包括工作单位、征信以及收入。另外，也有银行明确要求，贷款客户需要与银行指定的中介公司看房才能享受最低贷款利率。 　　郑州某银行工作人员告诉记者，二手房的首套房贷款利率近期下降至5%以下。记者调查发现，今年以来，苏州地区房贷利率经历多次下调，3月份以来，该地区多家银行的首套房最低贷款利率与5年期以上LPR利率持平。而一线城市中，目前深圳、上海等地多家银行二手房的首套房贷款利率低于5%。 　　对于多地银行下调房贷利率的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，房贷利率挂钩LPR制度以后，根据因城施策的原则，不是所有的城市房贷利率都在下调，只是说楼市成交量和预期下降比较明显的城市，或者是前期利率上涨比较明显的城市，就要需要把LPR加点的水平降下来。 　　另据贝壳研究院的监测，3月份，房贷利率降幅创2019年以来月度最大降幅，房贷环境宽松。103个城市中82个城市房贷主流利率下调，包括苏州、深圳、上海等20个城市首套房贷利率低于5%。 　　李宇嘉认为，后续还会有很多城市下调房贷利率，但是不会出现突破首套房贷款利率低于LPR的情况。2020年以来，上调房贷利率的城市比较多，预计大部分城市未来都会在利率上有所下调。 　　二季度市场有望进一步修复 　　友好的信贷环境有效地带动了市场成交。近期，部分地区二手房市场成交量有所回升。二手房市场回暖得到了部分房产中介的印证。 　　“目前，苏州相对优惠的房贷利率确实吸引了不少购房者。”苏州市多位房产经纪人对《证券日报》记者表示，这几天看房的客户明显增多，特别是刚需和改善型住宅客户居多。 　　“今年以来，郑州二手房市场就有了小幅度回暖迹象。”郑州市某房产公司的经纪人告诉记者，随着部分银行二手房贷款利率下调、放款提速，一些前期有意向的购房者近期又开始主动联系看房。 　　贝壳研究院数据显示，3月份以来（3月1日至17日），其监测的50个城市二手房日均成交量较2月份（春节后）日均成交水平增长约17%，周度房价指数保持平稳；二手房市场供需活跃度也提高，贝壳50个城市二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量均较2月（春季后）的日均水平提高。 　　据诸葛找房研究院统计，截至3月21日，已有近60个城市对楼市调控政策进行了优化。 　　对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》记者表示，在宏观政策稳健的框架下，住房信贷环境进一步趋暖，促使二手房市场成交回升。当前市场预期仍较弱，需求端信心尚未完全恢复。预计未来信贷环境保持友好，地方支持性调控政策进一步出台，将精准引导合理住房需求的释放。 　　严跃进表示，“预计今年二季度房地产市场总体是回暖的，市场需求明显向好，二季度也是各地稳经济增长一个很重要的关键点。”

3月23日，黑龙江省哈尔滨市住房和城乡建设局公告称，《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。据了解，哈尔滨拟废除的《通知》于2018年5月5日出台，其中包括实施区域性限售政策等五方面调控政策，最引人关注的是规定在主城区6区区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年可上市交易。 　　“2018年，哈尔滨出台区域性限售政策的背景是房地产市场过热。近段时间以来，哈尔滨新房价格已连续7个月下跌，楼市整体低迷，之前抑制过热楼市的调控政策不再适应如今的市场环境。”黑龙江省工商联房地产商会副会长张立东认为，适时取消限售政策，符合楼市调控“因城施策”的政策取向，目的是为了促进房地产业平稳健康发展和地方经济发展。 　　国家统计局最新公布的全国70城房地产销售数据显示，2月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅销售价格环比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续7个月下跌。 　　对于哈尔滨取消区域性限售，有人担心会引起新一波投机炒房。业内人士认为，当前购房者置业预期较弱，居民消费更趋理性，预计对房地产市场影响有限。 　　“目前，哈尔滨房地产投机需求已大幅降温，取消区域性限售，有利于释放合理需求，对稳定经济也有积极意义。”黑龙江大学经济与工商管理学院院长魏枫认为，哈尔滨不宜再“摊大饼”，应减少在城市周边大量建设新楼盘，降低对存量市场的负外部性影响。未来，应在旧城改造、产业发展、保障民生和就业方面加大投入力度，推动经济向好发展。 　　张立东表示，新房从网签到获得房产证再到满2年销售，一般需要4年到5年时间，交易周期更长，能有效抑制投机炒房。不过，此次取消限售，会在一定程度上激发二手房置换需求，有利于促进合理需求得到更好释放。 　　有观点认为，可能有一些和哈尔滨情况相同的城市会效仿。业内人士认为，在“房住不炒”定位下，部分城市根据自身情况进行政策修正，是正常之举，不宜过度解读。“房住不炒”仍是房地产调控的主基调。同时，也要加强预期引导，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”今年政府工作报告再次强调“租购并举”“发展长租房市场”，这无疑是解决住房难题的一剂良药。 　　不过当下，住房租赁市场仍然存在不少短板，没有充分发挥其应有的作用。 　　一是空置现象严重。部分购房者以投机为目的持有房产，部分房地产企业库存较多。大量房主没有住房租赁相关经验和时间精力，且房主买入的多数是毛坯房，缺乏直接出租的条件，导致大量房屋空置，造成社会资源的极大浪费。 　　二是居住体验差。目前租房主要由个人房东提供，个人房东在住房出租前一般不会对住房进行装修和升级，致使租赁住房品质不高，甚至存在安全隐患。 　　三是租购同权落实情况不一。近年来，国家逐步推进租房居民在基本公共服务方面与买房居民享受同等待遇，但在实际执行过程中，因政策细则不明确或歧视性执行，租房居民权益难以得到平等保障。 　　四是管理较为混乱。缺乏专门的管理机构，市场化平台在身份认证、信息核实等方面缺乏约束性，导致黑中介、虚假房源、恶意违约等乱象丛生。“群租房”现象屡禁不绝，120平方米左右的住房被隔断成6到8间小房屋，客厅、餐厅甚至阳台都被改造成房间，导致安全隐患、合同纠纷等问题频发。 　　如此住房租赁市场，显然难以缓解新市民和年轻人普遍性的住房痛点，亟须多方面发力加以规范。 　　要加大租赁行业监管力度。加快推进住房租赁条例的立法出台，解决当前规范住房租赁的行政法规缺失问题，并以此为抓手，整治各类市场乱象，保障租赁双方权益，稳定租赁关系；构建全面的网签备案制度，加强个人房东、中介机构、租赁企业分类分级管理，防范“二房东跑路”等风险；由住建部门牵头，鼓励相关企业尤其是科技实力强的金融机构参与，共同搭建“数字房产”系统，以便各类事项在线上快速实现“一网通办”。 　　要推进租赁赋权的整体性治理。部分地方政府基于自身利益考虑，可能对租赁赋权积极性不够，因此必须强化“顶层设计、高位推动”。同时，要克服租赁赋权政策的“碎片化” 倾向，将其与户籍制度、社会保障政策、公共服务供给、城市治理需求结合起来，实现户籍、住房、教育、医疗等制度整合与无缝对接，构建较为完善的政策体系。 　　从现实来看，部分群体只希望获得基本的居住空间，不愿意享受与购房者完全相同的公共服务获得权，并为这些权利买单。因此，可以在明确租购同权价值取向和最终奋斗目标的前提下，分步骤、分层级推进租赁赋权。各地应结合资源禀赋情况，对基本公共服务进行全面梳理，制定权利清单，制定工作实施方案，有序试点推广。部分权益可以设置一定的租赁期限制起点，从政策上鼓励长租长住。对于部分稀缺的公共服务资源，比如优质学校就近入学等，可以采取房东向租房者进行权利让渡的方式来进行。 　　要鼓励发展机构化长租房。长租即长住，长住即安家。发展机构化长租房有利于改善居住体验，解决新市民、青年人等群体的住房难题。要支持专业化住房租赁企业发展，逐步提高机构化长租房占比，形成 （政策性）保障房与（市场化）机构长租房“两条腿”共同发展的格局。可以按照出租时间长短予以不同程度的税收优惠，鼓励长租房；在房产税试点过程中，对出租、空置的房产进行适当区分，增加空置住房的持有成本。

随着城市的发展、城市化率的不断提高，城市发展空间愈发狭小，扩展城市发展空间的需求愈发显现。天空和地下，便成为了城市建设者们的新舞台。 　　在我国的现代地下空间发展史中，位于国家级新区江北新区的地下空间工程更是将国内地下空间开发建设水平提升到了新的水平。 　　南京江北新区中心区地下空间一期建设工程（下称“南京地下空间项目），由中国能建葛洲坝集团投资建设，是目前全国乃至亚洲最大的在建地下空间综合体项目，同时也是南京江北新区积极参与长江经济带建设，加快构建现代产业体系，全力推进新型城镇化建设的重要成果。项目归集商业休闲、城市交通、市政综合管廊于一体化，引入国际先进的“风光水绿”生态系统。 　　项目占地面积29.66万平方米，规划建设地下建筑面积85.1万平方米，地下7层，基坑最深处为地下50.4米，600多万立方米的土方开挖量。在高工期时，建设者多达6000余人，项目预计总耗费数十万吨钢材、数百万吨混凝土，规模历史罕见。 　　除了其规模外，该项目所处的长江漫滩地貌区也凸显了它的重要意义。新中国成立以来，在长江漫滩地区开发利用上还停留在对自然资源的利用,呈低水平,单一性,综合效益低下的状况。南京地下空间项目作为国内首个在该类地貌区建设的超大规模地下空间工程，极大提升了我国对长江漫滩地区的开发利用水平。 　　在南京地下空间项目，长江漫滩地貌区意味着它距长江仅有600余米，地下水位高达地下2米，整个项目好比是在“豆腐”中建宫殿。加上其极高的建设要求，经过5年的研究建设，中国能建葛洲坝集团申报了相关专利22项、编写论文25篇，以副主编单位的身份参与了2项国内行业团体标准的编制工作，取得了丰富的科研成果。同时还取得了超深超厚地下连续墙、超大超深承载力钻孔灌注桩和超深超大直径钢管柱等国内地下空间领域首屈一指的建设成果。 　　如今，项目所有区块已全面启动，部分地块更是已经施工至正负零阶段。到2022年7月底，项目将完成全部围护与桩基施工，整体有条不紊的向全年目标节点冲刺。 　　南京地下空间项目建成后，将进一步加强南京市江北、江南之间的轨道交通联系，支持南京长江经济带及江北新区城市更新建设，对打造国家级三区一平台、提升江北新区两城一中心建设具有重要意义。同时，这座“城市倒影”也将作为“里程碑”，为国内现代地下空间发展史翻开崭新的一页。

日前，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，3月份，中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。3月房贷利率创2019年以来月度最大降幅，房贷环境趋于宽松。

新建住宅，建筑层高不应低于3米，楼板厚度不应小于100mm，每单元至少设置1台可容纳担架的电梯，我们新买的房子，将变成什么样？我们的住宅项目，又还有哪些调整和提高的空间？近日，住建部就《住宅项目规范》公开征集意见，央视“新闻1+1”邀请多位专家，共同关注：新建住宅，又有“新国标”？ 　　新版住宅项目规范 （意见稿）参数标准 　　层高不应低于3米 　　二层及二层以上的住宅，每单元应至少设置1台电梯 　　卫生间不能在厨房、卧室上层，卫生间门不能开在厨房 　　住宅配置新能源汽车充电设施或预留安装条件 　　楼板厚度不应小于100毫米 　　集中绿地宽度不应小于8米 　　《住宅项目规范》的适用范围是哪些？ 　　中国建筑科学研究院有限公司高级工程师王清勤称：这个规范将来适用于城镇建设的所有住宅，不管是一线二线城市，还是三四线城市，包括商品房、廉租房、经济适用房等，但是不适用于农村住宅项目。 　　《住宅项目规范》 　　是新建住宅项目的最低标准？ 　　王清勤认为，这个规范是住房和城乡建设部2016年以来，推进工程建设标准化改革的一个重要的成果。落实了用一个全文强制的工程规范来取代原来分散性的条款这样一个改革任务。这个规范明确了从居住环境、建筑的空间、结构安全到室内环境、建筑设备等关键性、控制性的技术指标和内容要求。这样一本国家规范，所有的条文都具有强制约束力，是未来我们住宅建设项目建设使用维护的控制性底线要求。虽然是一个底线要求，但是也有不少地方比现行标准有适当提高，这也是为了服务于人民群众的美好生活，提升老百姓的获得感和幸福感。 　　居住品质、舒适度提高了，房价会因此提高？ 　　站在购房者角度，居住品质、舒适度提高了；站在开发商角度，成本增加了；站在市场角度，房价是否也会因此提高？王清勤称，这个规范主要是规定了住宅建设的兜底线、保基本的要求，和以前的标准相比略微提高了关于住宅品质舒适度等方面的底线要求。房价高低实际上因素很复杂、很多元，比方说供需矛盾的问题，还有地段的问题、周边设施配套的问题等。按照这个规范适当提高了一些要求，舒适度和居住品质会更好，更加符合老百姓对美好生活的需要，在使用阶段估计会更经济、更节能，也降低了使用和维护的成本。因为住宅是一个几十年全寿命周期的产品，这样一来经济性或许会更好。 　　征求意见中的《住宅项目规范》对开发商有影响？ 　　同济大学建筑与城市规划学院教授黄一如认为，这一规范有非常强的引导性作用，代表了国家对未来住宅项目整个设计和建造的考虑。所有的参与者，包括开发商都应该积极地或者说预先地去考虑相关要求。规范规定的内容反映在设计、建造准备的过程中，从相关各方的准备来讲本身也是需要一定的周期，预先考虑是必须的。 　　如何看待正在征求意见的《住宅项目规范》？ 　　黄一如教授认为，随着生活水平的提高，住户不光是对套内品质很关注，对整个小区的配套，对室外环境也越来越重视，这一点在新规范里面也能够体现出来。“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念，核心就是要覆盖所有的群体，会对老年人、儿童等都有所考虑。新规范特别好的一点，体现这么多年来快速发展建设的一些经验。比如说它把层高的要求从2.8米提高到3米。根据研究调查300多栋高层住宅发现，在市场上，实际上目前的平均层高已经达到3米，所以这也是一种经验，或者说发展阶段的反映。