一季度，连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币29.3亿元，合约销售面积约256,322平方米。平均销售价约人民币11,420元╱平方米。

据深交所披露，招商局集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券已获深交所受理。 债券类别为小公募，拟发行金额200亿元，发行人为招商局集团有限公司，承销商/管理人为招商证券股份有限公司,中信证券(600030)股份有限公司,华泰联合证券有限责任公司,中信建投证券股份有限公司,中国国际金融股份有限公司。 据募集说明书显示，本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于满足公司生产经营需要，偿还公司及下属公司有息负债，补充流动资金等用途。

花样年、彩生活联合发布公告称，与粤民投另类私募基金管理（珠海横琴）有限公司（简称“粤民投另类”）签订重组及投资顾问服务协议，聘请其为重组及投资顾问、并作为花样年债务重组潜在战略投资人协助方案落实。 公告显示，粤民投另类将在多个方面为花样年集团提供协助，包括检讨花样年集团的财务状况，制定方案增强花样年集团的资产价值，进一步保障其利益相关方的权益；促进有效落实全面债务重组计划；利用其债务重组的专长，促进与花样年集团债权人的沟通；协助花样年集团制定可能出售花样年集团资产的计划等。 此外，粤民投另类还将在多个方面为彩生活集团提供协助，包括制定计划优化彩生活集团的资产及业务以促进其未来发展；促进有效落实全面优化计划；制定优化计划、促进彩生活集团与其利益相关方的沟通及协调等。 资料显示，粤民投另类为专注从事股本投资、不良资产投资、资产管理及产业资源整合的企业。粤民投另类的单一最大股东为广东民营投资股份有限公司。

4月4日至4月9日，北京链家出动200余名志愿者协助酒仙桥、东湖等地的街道和社区进行核酸检测、物资供应、流调追踪、宣传引导、应急服务等工作。此外，这些区域的链家门店还免费为防疫医护人员提供卫生间和专供休息的会议室。 据悉，自4月4日以来，北京酒仙桥街道和社区的工作量激增，人手严重不足。链家和街道一直保持着紧密的联系，链家酒仙桥大区负责人第一时间询问社区需求，反映到事业部，请求其他大区支援志愿服务。4月8日22时，北京链家本着党员优先的原则，充分发挥人店优势，迅速从酒仙桥周边8个大区集结80名党员、入党积极分子组成链家志愿服务队支援酒仙桥街道和社区。 4月9日9时，北京链家80余名防疫志愿者到酒仙桥街道和社区报道，由街道工作人员分配具体工作。当天上午，链家志愿者们主要负责建立业主群，登记居民家庭基本信息，形成网格化管理。社区里有不少老年人不熟悉手机的使用，志愿者们都会手把手地指导他们填写信息。酒仙桥三街坊的业主关先生向链家姚家园大区的丁广辉表示，家里有老人患有脑梗，希望能去医院输液。丁广辉第一时间联系到社区，询问是否可以申请外出。社区了解到情况后，给老人开了出门条紧急就医。随后，丁广辉又为一位癌症患者和一位耳朵进东西的小朋友申请了紧急就医。 除需要外出的特殊情况外，不少居民都有取快递、倒垃圾的需求，链家志愿者多次往返于社区服务站和不同楼栋，解决居民的日常需求。 从4月9日下午开始，酒仙桥各社区陆续组织全员核酸。链家志愿者主要负责通知社区居民参与核酸检测并维持现场秩序。在链家志愿者中，最晚的工作到深夜，14时，连续在岗超过15个小时。 除了酒仙桥外，望京附近也有很多链家志愿者的身影。据悉，未来14天，链家每天都会有超过80名经纪人脱产支援到社区防疫的第一线。

4月8日晚间，Destone Acquisition Corp.（深石收购企业有限公司，下称“深石公司”）在港交所递交了招股书，发起人为王石、亚投基金管理有限公司（下称“亚投资本”）。 王石，正是5年前卸任万科董事长的万科集团创始人。 从深石公司管理团队来看，包括主席王石、执行董事兼首席执行官刘二飞、董事丁道一、董事兼首席财务官张天、首席运营官周默以及首席投资官佘诗颖，非执行董事为张朝阳、刘姝威、林倩丽。 招股书显示，深石公司是一家注册在开曼群岛的特殊目的收购公司SPAC，投资拟重点在已准备好把握脱碳经济增长趋势的绿色科技，以及环保消费品与服务领域中的标的。其中，绿色科技所指领域包含房地产科技、电动汽车（EV）、物联网（IoT）等。 王石尝鲜SPAC 2017年，王石将万科管理权交棒郁亮，此后其在大众视野中的消息多与赛艇、公益慈善、运动等领域相关。此次阔别商界5年后，王石再度出山创业，并尝鲜“特殊目的收购公司”。 特殊目的收购公司全称Special Purpose Acquisition Corporation（下称“SPAC”），此前在美国资本市场较为常见，简而言之，SPAC先完成IPO，然后通过业务兼并收购有发展前景但未上市的目标公司。2022年1月1日起，港交所正式设立SPAC上市机制。 公开资料显示，除深石公司外，目前已经递表的SPAC背后，出现了阿里前CEO卫哲、李宁、澳门赌王之子何猷龙、郑志刚、香港金管局前总裁陈德霖等人。 王石此次设立深石公司，股权结构为Destone Holdings LLC（王石全资拥有的万岭国际有限公司的全资附属公司）持有65%的B类股份，亚投资本持有35%的B类股份。 深石公司自2021年5月31日注册成立以来，仅进行组织活动及筹备所必需的活动，该公司尚未产生任何收入，预期最早要到特殊目的收购公司并购交易完成后才会产生收入。 招股书显示，深石公司自2021年5月31日至2021年12月31日产生支出338.88万港元，截至2021年末负债净额320.17万港元。 事实上，去年4月份，便有消息透露，王石正在筹备发起设立自己的SPAC，未来计划在美上市，其组建的SPAC将倾向于寻找大健康、运动科技及城市生活更新领域的合适企业和投资机会。 布局新能源车 在外界看来，王石此次尝鲜SPAC，凸显了其对碳中和领域的布局将以金融投资方式深度参与。招股书显示，深石公司预计将物色及收购的目标公司，首先条件是“在绿色科技及环保消费品与服务等目标行业具有市场领先地位”。 招股书指出，全球朝着低排放和可持续发展道路所做的努力，不仅会在经济的几乎所有方面带来转型和改变，也会带来近期及远期巨大的投资机会。 具体来看，绿色技术是指有助于向净零碳经济转型，包括但不限于城市科技、智能城市、房地产科技、电动汽车（EV）、清洁能源、物联网（IoT）、自动化、智能制造、智能建设及碳捕获、应用与封存（CCUS）。 环保消费品与服务是指，可适应与日俱增的可持续性消费意识并提升社会及个人福祉，包括但不限于数字服务、健身与娱乐、运动娱乐、服装、食品与饮品，以及家居产品。 招股书中多次强调王石致力于企业责任及可持续发展活动。比如，王石作为联合国气候峰会的中国商界代表，持续推动脱碳运动；担任万科公益基金会理事长，与故宫博物院等机构携手，促进社区可持续发展及环境保护。 回顾来看，王石在1999年创立万科建筑研究中心，推出建筑绿色和环保理念；2007年正式开启绿色建筑之路，并收获国内首个住宅类绿色三星认证；2008年发起万科公益基金会，关注环境治理和社区零废弃；2018年发起“中国企业气候行动”等。 合作伙伴都有谁？ 判断一家SPAC是否具有优势，其发起人和管理团队是一个重要考量因素。 亚投资本作为深石公司的发起人之一，是一家由亚投资本控股有限公司全资拥有的资产管理公司（下称“亚投控股”），亚投控股是一家成立于2016年的私募股权公司，专注于中国及东南亚地区的投资。 截至2022年3月21日，亚投资本的在管资产超过15亿美元，在新能源汽车、智能出行、先进制造、机器人、消费品及物流等领域拥有十余个投资项目，包括从环境、社会及公司治理，以及可持续发展角度所进行的投资。 招股书介绍，亚投资本在私募股权投资过程中，践行严格的环境、社会及公司治理标准，仅投资于符合其环境、社会及公司治理要求的企业，并协助所投资的企业持续完善环境、社会及公司治理的实践。 亚投资本的掌舵人刘二飞，当前任职深石公司执行董事兼首席执行官，在中国及东南亚等多个地区拥有逾25年投资银行及私募股权投资经验，曾领导新能源汽车、智能出行、先进制造、消费品、物流及其他行业的投资。 公开资料显示，刘二飞于2016年成立亚投资本，当前担任亚投资本首席执行官，并领导落实亚投资本的投资策略。在成立亚投资本前，刘二飞曾任职高盛、摩根士丹利、所罗门美邦国际、美银美林等多家金融机构高级管理人员，在国内资本市场任职江西铜业(600362)独立董事。 佘诗颖作为深石公司首席投资官，拥有SPAC发行经验，担任在美国发起多个SPAC的执行职务，领导First Euro Investments Limited、BSG First Euro Investment Corp.及A SPAC(Holdings) Acquisition Corp.在美国发起各自的SPAC。 同时，佘诗颖获委任为A SPAC (HK) Acquisition Corp.的执行董事及首席运营官，该公司于2022年3月向港交所提交首次公开发售上市申请的SPAC。 此外，张朝阳、刘姝威为深石公司的非执行董事。 招股书显示，张朝阳是搜狐公司创始人，自1996年起担任主席兼首席执行官；刘姝威自2017年起担任万科A独立董事，自2019年起担任格力电器(000651)、中光学(002189)等公司的独立董事。

受大环境的影响，2021年对于物企来说是充满变数也充满机遇的一年。这一年，有如众安智慧生活等遭遇IPO折戟，中梁百悦智佳、富力物业、阳光智博服务等被变卖，还有蓝光嘉宝服务落寞退市。但仍有不少物企历经艰难的一年，仍取得不错成绩。截至3月底，49家港股物企披露了2021年财报，还有4家延迟发布，分别是恒大物业、彩生活、荣万家和奥园健康。分析发现，49家港股物企总营收和总净利双双增长同时净利率有所下滑，规模扩张同时负债也在迅速增长。 　　物企狂奔：总营收增长超40% 　　营收方面，49家港股物企实现了1648.04亿元营收，较2020年同期增长48.78%，其中营收均值为33.63亿元。49家物企营收都实现了增长，营收增长率均值为44.52%。营收TOP10的物企营收均值超百亿元，共实现营收1098.68亿元，占比总营收67%，行业集中度进一步提升。 　　与2020年相比，2021年港股物企“百亿俱乐部”从3家增长到4家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业。碧桂园服务以288.43亿元营收雄踞第一，比第二名雅生活服务多了一倍。与此同时，还有18家港股物企营收不足10亿元。 　　在营收的强势增长下，港股物企的净利也实现了较大增长。49家物企共录得净利润231.03亿元，同比增长48%。净利润均值达4.71亿元，较2020年均值增长1.53亿元。49家物企中，40家净利润都实现了增长，仅朗诗绿色生活、佳兆业美好等9家企业净利润出现下滑。与此同时，净利润TOP10的物企，实现了155.73亿元营收，占据了67.41%总营收。 　　虽然营收和净利增长，但净利率出现下滑。49家物企2021年净利率均值为13.69%，同比下滑了0.99个百分点。具体来看，25家物企净利率出现下滑，其中第一服务控股、佳兆业美好、祈福生活服务、德商产投服务四家物企净利率减少超10个百分点。49家港股物企中，4家净利率大于20%，38家净利率大于10%，仅11家净利率小于10%。保利物业和绿城服务两家物企，营收和净利都排在TOP10行列，但净利率却低于10%。 　　14家头部物企在管面积占比近八成 　　在已经发布全年业绩公告的49家港股物企中，公布在管面积的有47家物企，在管面积总和约50亿平方米。拿下规模榜首位的是碧桂园服务，在管面积约7.66亿方，排名第二、第三的分别是雅生活服务（在管面积4.89亿方）、保利物业（在管面积4.65亿方）。 　　49家港股物企中，在管面积破亿的共14家，与上年相比少了一家。这14家物企的在管面积合计39.12亿方，占物企行业总在管面积的近八成，体现了物业行业的集中度进一步提升，“二八效应”显现，也是行业加速发展的一种反映。 　　规模增长方面，45家物企规模同比实现增长，平均涨幅达到53.57%。规模领涨的是合景悠活，同比上涨395.40%，其次是第一服务控股和兴业物联，分别上涨172.90%和112.90%。规模涨幅超过100%的物企有5家，其中规模最大的碧桂园服务涨幅达到了102.90%。此外，还有4家物企的涨幅不足10%，分别是京城佳业、鑫苑服务、领悦服务集团以及中奥到家，涨幅分别为8.8%、7.9%、2.9%、0.8%。 　　资本市场对于上市物企发展的考量，不仅仅是规模，还看重其市场投拓能力，市场投拓能力主要体现在通过收购或投资第三方物业管理公司或项目的能力。 　　根据财报，目前有33家物企披露了在管面积中来自第三方的面积数据，有17家物企第三方在管面积占比超50%，排名前三的分别是银城生活服务（89.80%）、合景悠活（88.20%）和雅生活服务（82.40%）。 　　分析发现，33家物企的第三方在管面积占比的行业平均水平为56.15%，仅有15家物企第三方在管面积占比在行业平均水平以上，第三方在管面积占比最低的三家物企分别是华润万象生活（33.30%）、中海物业（27.60%）和烨星集团（22.60%）。 　　增值服务以个性服务拉开物企差距的业务之一，对于大多数以住宅物业管理服务为主的物业企业来说，其社区增值服务营收在总营收中的占比越高，说明其物业管理能力越具备竞争力优势。 　　计算发现，有18家物企社区增值服务在总营收中占比超过20%，体现了物业管理质量的提高，其中世茂服务的社区增值服务在总营收中占比最高，达到29.80%。另外有16家物企的社区增值服务在总营收中占比不足10%，比较依赖传统的物业管理服务方式。社区增值服务占比最低的三家企业是领悦服务集团、中奥到家以及兴业物练，兴业物联的社区增值服务甚至仅为1.79%。

今年以来超过30家涉房企业通过回购股票或债券，提振资本市场信心。其中，仅股票回购涉及资金已超过40亿元。 　　大手笔回购股票、债券，一众房企正用真金白银“表达”信心和决心。 　　据上海证券报记者不完全统计，今年以来，已有包括万科、碧桂园、金地集团、新城控股、旭辉集团、大名城、碧桂园服务、融创服务等超过30家涉房企业主动“护盘”——通过回购股票或债券，提振资本市场信心。其中，仅股票回购涉及资金已超过40亿元。 　　真金白银，房企大手笔回购股份 　　4月5日晚间，大名城公告称，基于对公司未来发展前景的信心和对公司投资价值的认可，为增强投资者信心，维护公司价值及股东权益，公司拟回购不低于2亿元且不超过4亿元公司股份，回购价格不超过5.76元/股，所回购股份将用于注销及出售。 　　此前大名城刚刚完成5447.5万股股份的回购，占公司总股本的2.2%，交易总金额约2亿元（不含交易费用）。 　　3月31日，万科发布公告称，公司拟自董事会审议通过回购股份方案之日起3个月内，回购不低于20亿元、不超过25亿元的公司股份，回购价格不超过18.27元/股。本次股份回购旨在维护公司价值及股东权益，回购的股份将全部用于出售。 　　同日，新城控股也发布公告称，公司拟以自有资金回购不低于1亿元，且不超过2亿元的公司股份，回购价格不超过41.39元/股。本次回购后的股份将注销减少公司的注册资本。 　　港股方面，今年1月6日至1月19日，碧桂园服务斥资逾6000万港元累计回购149.3万股公司股份，并于3月25日注销。融创服务于今年1月4日至1月6日回购的130万股公司股份已于1月20日注销。 　　“此次回购股份公司已策划很久。”万科董秘朱旭在公司业绩推介会上表示，今年3月，公司股价在短短9个交易日内从19.5元跌到14.4元，出现了非理性下跌，当时公司就决定要启动回购以维护股价稳定。 　　值得一提的是，当前不少地产股已经“破净”。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对房企而言，一旦市场认为企业信用可能存在风险，就会导致公司境外融资渠道关闭，包括企业在售项目也会受到波及。因此，房企往往通过回购股票或债券的方式向市场和投资者表达公司自身的价值以及对公司未来发展的信心。 　　自掏腰包，高管自购债券热情高涨 　　相较于公司回购股份，一批房企高管选择自掏腰包，主动回购债券，向市场传递信心。 　　3月26日，金地集团发布公告称，为维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，公司部分董事和核心管理人员将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券。购买主体为公司董事长凌克及部分核心管理人员，购买总规模不超过2000万元。 　　在金地集团之前，碧桂园、新城控股、旭辉集团等房企已抢先发力。 　　3月17日，碧桂园全资附属公司碧桂园地产集团有限公司披露，计划由公司董事莫斌、监事王增瑞以市场化方式在二级市场购买公司债券，总规模不超2000万元。 　　3月23日，碧桂园地产集团有限公司再发公告，公司全体董事、监事及高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买总规模不超过1亿元（含此前已公告的2000万元）公司债券。 　　3月19日，新城控股发布公告，公司部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券，购买总规模不超过2000万元。 　　3月21日，旭辉集团股份有限公司公告称，公司董事陈东彪、杨欣将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过3000万元。 　　提前赎回，多家房企积极偿债 　　部分房企通过提前赎回境内外债券或票据等方式向市场传递积极信号。 　　自2021年12月30日至2022年3月13日，碧桂园已累计购回优先票据本金总额4570万美元，该等票据原本分别于2022年、2023年及2026年到期。 　　3月9日，旭辉集团公告，公司用于偿还“18旭辉01”8亿公司债的本金及累计至到期日的利息已悉数存入中登公司指定银行账户。该笔债券将于2022年3月21日到期，本次公司债偿付提前到账后，旭辉2022年公开市场需偿付的债券仅剩4月23日到期的一笔人民币境外债券。 　　此外，2月24日，保利发展、首开股份、华发股份、碧桂园等房企债券发行人发布公告，披露企业近期经营状况及对未来的应对准备等信息。 　　“此次集中披露的房企涵盖国企、民企，虽然从披露内容看，增量信息相对有限，但不可否认，这是一种机制上的积极尝试，重在信息披露理念和形式的建立与完善，有助于提振市场信心、稳定投资预期。”一家大型债券投资机构人士说。

2021年是绿城中国全面推进“战略2025”的开局之年。这一年，尽管外部环境恶劣，但绿城中国依然实现了销售规模、营业收入及净利润等多项财务指标的上涨。不过，毛利率与净利润率的持续走低，永续债及少数股东权益的持续膨胀，则让绿城中国的盈利前景蒙上了一层阴影。 　　2022年销售目标剑指3300亿元 　　3月22日，绿城中国发布2021年度业绩报告。报告期内，绿城中国实现销售额3509亿元，同比增长21.3%，超额完成全年销售目标，完成率113%。中指研究院日前发布的数据显示，32家公布2021年度销售目标的代表企业，仅有6家完成销售目标。 　　有分析人士认为，绿城中国过去一年逆势增长的原因可能是更低的杠杆以及更高的周转，其整体项目的周转运营处于提速状态。中信证券研报提到，2021年绿城从拿地到开工、开盘、交付的周期分别为4.3个月、7.3个月和30.1个月，同比平均提速6%。 　　2022年，绿城中国将合同销售目标定为3300亿元。在当下市场信心恢复尚待时日的大环境中，绿城中国能否顺利实现该目标有待观察。2022年1-2月，绿城中国总合同销售金额约274亿元，同比减少了31.16%。 　　早在2020年，绿城中国宣布全面启动“战略2025”规划，并提出“2025年5000亿元”的销售目标。为了实现目标，绿城中国在土地市场上表现积极。 　　2021年，绿城中国新增土储货值约3137亿元。2022年，根据中指研究院发布的数据， 1-2月绿城中国的拿地金额位列第一。在当下市场，外界普遍认为绿城中国拿地步伐“过于激进”，不过，其执行董事及行政总裁郭佳峰在业绩发布会上对此回应称：“对维持绿城中国重资产板块一年2500亿左右的销售规模来看，拿地节奏属于正常补货”。 　　毛利率和净利率双降 　　规模实现突破的同时，绿城中国2021年实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%；毛利191.68亿元，同比增加16.67%；净利润76.9亿元，同比增长33.4%。不过，其毛利率下滑了5.6个百分点至18.1%，其中，物业销售毛利率下降6个百分点至17.5%。 　　绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强在2021年业绩说明会表示，绿城中国当期毛利率确实下降比较多，背后的原因主要有两方面：一方面，近年来土地市场竞争比较激烈，土地成本上升明显；另一方面，近年来政府调控力度加大，房地产销售价格受限价影响，绿城中国的品牌溢价没有充分体现。 　　不过，耿忠强进一步表示：“虽然绿城中国毛利率下滑了5.6个百分点，但净利润率维持在8%左右。此外，绿城中国重仓的部分城市，例如杭州、宁波，毛利率与别的城市项目相比低一些，但这些城市去化快，回款快，资金周转效率高，通过高结算效率能有效保证公司现金流。”数据显示，绿城中国2021年净利率为7.67%，而2020年这一数据为8.76%。 　　对毛利率和净利率的下滑，克而瑞地产研究院分析认为，绿城中国盈利能力有待加强。报告期内，绿城结转的并表项目权益比较低，加上永续债分红侵蚀利润，剔除永续债分红后，实际核心归母净利是45.5亿元，核心归母净利率4.54%，核心盈利能力待提高。不过，待永续债年内到期陆续赎回后，权益利润率后续可能得到修复。 　　永续债和少数股东权益居高不下 　　绿城中国的永续债偿一直以来也是业内关注的焦点。数据显示，截至2021年末，绿城中国永续债为107.58亿元，2020年底该数据为206.18亿元。 　　克而瑞地产研究院分析称，绿城中国永续债利率大概6%-7%，较其加权融资利率而言成本偏高，到2023年末永续债余额清零，其盈利能力可能得到修复。 　　耿忠强在绿城中国2020年业绩会上曾坦言永续债是一把“双刃剑”，透露“2020年境内永续债的利率是6.07%，全年永续债的利率为7.12%，这是我们使用永续债的代价”。 　　除永续债外，绿城中国膨胀的少数股东权益也一直受到诟病。2021年，绿城中国的少数股东权益为622.08亿元，同比增长95.9%，规模翻了将近一倍。少数股东权益增长主要是合作开发增多所致，但也被部分房企用于明股实债、将负债转移表外，以制造更低的负债率。数据显示，2021年绿城中国自投项目的权益占比仅为54.46%，在Top20房企中排倒数第一。 　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受媒体采访时表示，少数股东权益的增长，一定程度上可以增加公司的现金流，在企业扩张的同时也能够保持较低的负债率，但这在规模上会处于“虚胖”的状态。

在经历了去年第四季度发债规模回暖后，今年一季度房企再度陷入发债规模大幅下滑的窘境。 　　贝壳研究院统计显示，2022年一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。事实上，这已经是在一季度后两个月稳步回升的基础上呈现的整体数据。今年1~3月，房企整体融资规模同比分别下降70%、59%和43%。 　　中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《每日经济新闻》记者分析认为，与之前相比，当前融资渠道已经基本恢复开放，其中符合政策导向的融资模式开放力度更为强劲。当前政策的边际放松仍处于窗口期，并将有望伴随近期销售端政策的放松持续一段时间，因此对未来房企融资将起到一定修复和支撑作用。 　　3月发债规模“翘尾” 　　从单月数据来看，3月房企信用债与海外债发行规模同比均大幅下降，但环比上升幅度明显。 　　中指研究院数据显示，3月份房企信用债发行规模为514.91亿元，环比上升78.97%，但相较于去年3月的811.53亿元，同比下降36.55%。3月内地房企海外债发行规模为25.58亿元，同比下降80.7%。 　　从信用债发行规模变动趋势来看，自2021年10月探底之后开始缓慢复苏，但始终未能达到2021年8月之前的力度。但3月份信用债反弹明显，达到近7个月来的高点。另一方面，海外债的发行几乎在2021年11月份接近0点，且始终反弹乏力。 　　值得注意的是，一季度优质民营房企受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等银行也积极与房地产企业签订并购融资战略合作协议。 　　3月3日，招商银行分别向碧桂园、美的置业授予150亿元和60亿元并购融资额度。3月9日，交通银行广东省分行授予美的置业地产并购专项融资额度90亿元；同日，旭辉集团也获得平安银行50亿元的地产并购业务融资额度。3月25日，中国农业银行广东省分行授予碧桂园200亿元地产并购及保障性租赁住房相关的综合金融服务。 　　“随着并购融资快速落地，目前的融资总额已达2251.2亿元，其中房企获得的融资共计1801.2亿元，占比80.0%，国央企、民企均有惠及。”陈星表示，对于出险企业，当前市场并购融资额度较为充足，因此要抓住机会，通过积极处置资产回笼资金，尽快缓解流动性风险，为未来可持续性经营重新奠定基础。 　　发债格局“内升外降” 　　从整体融资结构看，一季度房企境内债和境外债呈现一升一降的格局。 　　据贝壳研究院统计，境内发债规模约1378亿元，同比下降28.6%；房企境内债券发行规模占比80%，较2021年同期上升16个百分点。事实上，在整体融资规模收缩的基础上，境外债规模收缩推高了境内债规模占比，一季度境外债规模约355亿元，同比下降68.0%。 　　结构的巨大差异导致境内外票面利率截然不同的表现。境内方面，一季度债券平均票面利率3.65%，较2021年同期下降112个基点，环比上一季度票面利率下降49个百分点。 　　值得注意的是，央企国企成为一季度发债的绝对主力。据贝壳研究院统计，一季度境内共发行债券融资123笔，其中116笔发行人企业性质为央企国企，占比高达94%。在行业债务风险尚未出清的阶段，企业信用的影响力将会进一步放大。 　　利率方面，一季度境外债券融资发债门槛受信用风险影响抬升明显，平均票面利率升至8.24%，较2021年同期上升128个基点。 　　“今年以来境外融资几近冰点，但仍不乏优质企业成功发行债券。与上年相比，新发债券通过提升发行利率、配备增信措施等方式提高了发行概率。在行业整体信用受损的背景下，房企可通过借鉴这些企业的发行经验，以树立自身信用形象、维持海外融资渠道的通畅。” 　　陈星表示，对于境内融资，有能力融资的企业要抓住政策窗口期，通过积极参与并购、住房租赁等行业新模式，拓展符合政策导向的融资渠道，达到业务结构更新、资金补充的双赢目的。 　　一年内到期债务近8000亿 　　发债规模的缩减令本就债务压顶的部分房企承压。 　　贝壳研究院统计，截至2022年3月31日，房企一年内到期的信用债余额4656.4亿元，海外债余额3308.6亿元，合计7965.0亿元。 　　但自2020年四季度至今，房企新增发债规模长期低于到期债务规模。尽管今年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比大幅下降32.5%，但一季度新增融资仅1733亿元，粗略计算到期债务净额为788亿元，与2021年同期相比，债务增加694亿元，较上一季度减少4亿元。 　　同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。 　　“一方面大环境的不确定性增加。国内疫情的不断反弹、扩散，影响了部分城市地区正常的经济活动秩序，房地产行业信用风险持续恶化，影响金融端、产业链、需求端预期；另一方面，今年以来行业风险尚未出清，房企债务风险仍然存在，全产业链条上的参与者信心缺乏，导致积极性下降，信心修复仍需时间。” 　　贝壳研究院指出。房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向房企，将主动降低自身负债规模。

近日，新城控股发布2021年年度报告。报告显示，2021年新城控股实现合同销售金额2337.75亿元，累计销售面积2354.73万平方米，实现公司营业收入1682.32亿元，较去年同期增长15.64%；报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。截至2021年末，公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%。 　　报告期内，新城控股积极适应行业环境变化，以稳为主，稳中求进。同时坚持长期主义，不断探索行业的可持续发展空间，持续践行“住宅+商业”双轮驱动战略，力求在行业整体承压的大背景下，保持公司稳健经营，绿色发展。 　　2021年，新城控股(601155.SH)正视行业新格局的同时，严守“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”的发展战略，仍然坚实地走出了步伐稳、步调实的前进者姿态。 　　持续笃力夯实“住宅+商业”双轮驱动战略的优势 　　借力“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股如今不仅具有在住宅开发竞争市场中不断成长的较高的项目操盘与资金回笼能力，还拥有商业运营优势产生的持续创造稳定现金流的能力。年报数据显示，公司2021年商业运营总收入达到86.39亿元，同比增长51%。可见，2021年，作为新城控股第二增长曲线的商业板块持续进阶。 　　直接促成新城控股商业地产发展的吾悦广场项目表现不俗。在规模效率方面，公司深耕长三角、布局全国化，截至2022年3月25日，已在全国135个城市布局189座开业、在建及拟建吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位。其中85% 的吾悦广场布局于“十四五”19 个国家级城市群，覆盖了全国 GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现了对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应。 　　在吾悦广场商业规模的拓展中，新城控股坚持“轻重并举”战略推动项目落地并聚焦精细化运营提质。尽管疫情影响持续不断，年报显示2021年公司仍新获取吾悦广场32座，其中轻资产16座；新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计 30 座(含4座在营委托管理项目)。其中值得特别关注的是2021年新开业的8座轻资产吾悦广场中的4座净地项目：孝感吾悦广场、宿迁宿城吾悦广场、湖州织里吾悦广场和淄博经开吾悦广场。它们的成功运营不仅展现了公司强大的轻资产开发及运营能力，还标志着完整的轻资产运营闭环的实现。 　　此外，截至报告期末，吾悦广场已开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，物业出租及管理毛利率也高达72.64%。新城控股也在2021年业绩会上指出，多年来，吾悦广场平均出租率都维持在97%-99%的高位。而从分年期广场租金表现来看，截至2021年末，11座开业5年以上的广场合计贡献租金收入12.8亿元，同店增长15%；30座开业3年以上、5年以下的广场合计贡献租金收入25.1亿元，同店增长13%；89座开业3年以内的广场合计贡献租金收入42.4亿元，同店增长115%。 　　值得指出的还有年报披露的新城控股2022年商业发展目标：全年计划实现新开业吾悦广场25座、全年商业运营总收入实现105亿元。 　　稳固基本盘面，维持财务安全、健康 　　2021年，面对不利的市场环境，新城控股积极响应“三道红线”政策，并在年末实现所有指标降至绿档。按监管口径计算，截至报告期末，新城控股在手现金552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%。 　　此外，报告还显示，2021年公司整体平均融资成本为6.57%，同比下降0.15个百分点，融资成本把控较好；公司经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正，可见现金流充裕。 　　报告期内，在稳固基本盘面的支撑下，为了应对融资难度的不断提升，新城控股多措并举拓宽公司融资渠道，优化公司债务结构，维持财务健康，以支持公司业务的稳步发展。发行无抵押固定利率债券、提前赎回无抵押固定利率债券、提前偿债、高管增持债券等行为不仅响应了国家降杠杆、稳预期的号召，保障了经营的持续稳定，给了投资者对公司及行业的信心。 　　据2021年年报，新城控股分别于2021年2月、7月在境外成功发行两笔无抵押固定利率债券，募得资金7.04亿美元。其中，于7月发行的是新城控股的首笔绿色债券(发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率为4.625%)，见证了公司实现绿色金融发展的关键一步，也被认为是公司在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面的又一里程碑。 　　2021年11月，新城控股又提前赎回3.5亿美元无抵押固定利率债券，成为当期A股首例提前赎回美元债的房企。3个月后，公司又发布公告称，为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，公司结合当前实际经营及财务状况，由新城环球提前赎回2亿美元债券，并予以注销。 　　随后的3月，新城控股动作不断。先是宣布已于2022年3月9日以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。3月18日，则再次发布公告称基于对公司发展前景和战略规划的认同，同时为了积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，公司部分董事和高级管理人员将按照交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券。3月30日2021年年报发布之际，新城控股同时表示，经综合考虑公司发展战略、经营情况、财务状况等因素，公司拟以自有资金回购公司股份。这一系列积极的动作既体现了公司对未来前景的信心，又将对投资者及行业产生积极的影响。 　　值得一提的是，自上市以来，新城控股在2021年年报中首次披露了其115.13亿的公司合联营权益有息负债，债务规模相对较小，公司财务更加透明。 　　凭借稳步增长的经营业绩及稳健的财务表现，新城控股在资本市场获得正向反馈。报告期内，国际三大评级机构惠誉、标普、穆迪，以及中诚信亚太等评级机构均公告宣布维持或上调新城控股正向评级。境内外机构正向评级的维持，展现了新城控股良好的信用表现及可期待的发展潜力。 　　赋能社会，走可持续发展的绿色之路 　　从“碳中和”到“共同富裕”，将国家对经济转型升级的方向指导付诸商业实践的过程中，企业所需要承担的社会责任不言而喻。打造成功的品牌符号，拥有良好的品牌影响力，实现商业和社会价值的双赢，商业品牌自然会迎来新的生机。在“十四五”开局之年，新城控股在实现企业财务稳健发展的同时，坚持绿色低碳发展，高度重视企业社会责任。 　　在《新城控股集团绿色低碳发展规划》的指引下，公司力求达成“绿建有标准、低碳有标杆、资产有管理、ESG 有举措”。节能减排方面，公司投资组建吾盛能源投资与管理平台，聚焦新能源领域开发、投资、建设及运维。公司在嵊州、嘉兴海盐、湖州南浔、慈溪4座吾悦广场的屋顶分布式光伏电站已建成并完成并网发电，年发电总量达到149万度，意味着每年减少碳排放量1539.86吨。剩余还有87个吾悦广场屋顶分布式光伏电站项目在建中，总容量达50.73MW，建成后预计每年总发电量5,020万度，每年减少碳排放量约5.06万吨。 　　低碳运维方面，据同期发布的2021年可持续发展报告显示，2021年已通过绿色商场创建申报吾悦广场11座，其中国家级2座，省级9座。 　　同时，新城控股还专注于绿色建筑打造，全年61个新建住宅项目中，绿色星级项目达到54个之多，达到绿色建筑标准的项目也有7个；共打造了1103万平方米绿色建筑面积，绿色建筑覆盖率实现100%。2021年商业地产项目中，12个购物中心获得国家绿色建筑运行标识；3个成为设计认证二星级项目；绿建运行认证建筑面积达176.85万平方米。 　　值得补充的是，新城控股已前瞻“十四五”规划和政府年度工作报告中的“城市更新”政策，正从商业运营商升级为城市服务商，试图针对城市更新领域进行积极探索与孵化试验，助力城市更新，从而赋能活力城市建设与人民幸福生活。在此背景下，公司首个城市更新类EPC项目——常州汉江路街区更新已于2021年正式落地。如今改造后的老街拥有了更多有趣的生活场景，更逐步成为全区乃至全市探索老旧街区改造的示范点，以及江苏城市更新新标杆。 　　得益于在公司治理、绿色低碳、社会责任等多方面的优异表现，新城控股的ESG(环境、社会及公司治理)评级不断提升。报告期内，全球最权威的ESG指数评级机构MSCI将新城控股的ESG评级上调至BB；同时获Wind ESGAA评级，成为房地产行业仅有的3家AA级公司之一；还成为2021CSR竞争力中国企业社会责任评选“年度ESG责任企业”奖获得者。 　　MSCI报告还特别肯定了新城控股切实把社会责任融入企业可持续发展战略，努力实现经济、社会、环境综合价值的最大化的行动。2021年公司全年累计公益捐赠金额超过7000万元，共举办公益活动97场。除了旗下3大重点公益项目“新绿行动”、“光彩图书馆”、“幸福公益集市”持续关注绿色低碳、儿童教育、乡村振兴助力外，还不断聚焦疫情下人道主义关怀、抗洪救灾等主题。 　　展望 2022年，新城控股将继续秉承“让幸福变得简单”的企业使命，坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，力保公司稳健经营、持久健康发展，同时在绿色发展、可持续发展的道路上砥砺驼行，为共同富裕助力。

3月31日，德信中国（02019.HK）踩线发布了2021年度未经审核的业绩报告。早在29日，德信已提前发布了审计年报延期的公告。 对于德信中国的延期发布审计财报，市场上担忧的声音不免多了起来，毕竟4月份就面临一笔美元债的到期。 德信方面似乎也很懂市场担心，3月下旬以来，已经3次回购4月份到期的美元债了，累计回购金额1325万美元，不过仅占到期金额2亿美元的6.625%，回购力度略显不足。 这只4月23日到期美元债能否如约兑付，一号君认为仍存不确定性。可做参考的是，去年8月6日到期的2.58亿美元债，德信中国在当年7月中旬就已对外表示储备好兑付资金。 而这一次，德信除了小额度回购之外，并无明确表态。如按正常偿还节奏，时间点上此时资金就应该已经备好并打入相关账户了。 01. 业绩不及预期，标普穆迪下调评级 未经审计的财报显示，2021年德信中国实现收入231.09亿元，同比增45.6%，毛利润约为50.11亿元，同比增22%，整体毛利率21.8%，同比下滑4.2个百分点； 实现净利润23.8亿元，净利率10.3%，相较2020年同期下滑3.9个百分点，实现归母净利润9.41亿元，同比减少21.05%，归母净利率仅4.1%。 从德信的盈利能力来说，各项指标已经连续3年出现下滑，尤其是大量的合作项目侵蚀利润，导致企业归母净利率只有4.1%。 2021年全年，德信中国的合约销售额约为人民币739.8亿元，总销售面积约为349.2万平方米，分别同比增长约16.4%及12.1%，但并没有完成全年度800亿的销售目标； 到了2020年，德信中国的销售业绩进一步下滑。去年12月还有58.7亿的销售额，到了今年1月、2月销售额仅为28.3亿元和24.8亿元，环比分别下跌51.8%、12.4%，而前两个月的累计销售额53.1亿元，相较去年同期下滑了38%。 业绩下滑、销售承压的德信中国，似乎“祸不单行”。延发财报的公告发布后，国际评级迎来下调。 3月31日，穆迪将德信中国的展望由“稳定”调整至“负面”，同时还确认了德信中国的公司家族评级为“B2”，以及高级无抵押评级为“B3”。 穆迪分析师Alfred Hui表示：“评级展望下调，反映出德信中国在宣布推迟公布经审计的财务报告后，透明度和信息披露有所减弱，这可能会对其融资渠道产生不利影响。”负面的展望反映出德信中国能否及时发布经审计的财务报表存在不确定性。 4月2日，标普将德信中国的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，并将其担保的美元票据发行评级从“B-”下调至“CCC+”，上述评级均被列入负面信用观察名单。 标普指出，评级下调反映了该机构的观点，即推迟公布经审计业绩表明，德信中国的信披、治理和风险管理较为薄弱。 负面观察状态则反映了无法按期公布年报所可能引发的公司债券遭抛售，考虑到当下行业整体的疲软情绪，这可能会进一步破坏其合同销售、银行关系和资本市场准入能力。 国际评级的下调，是否会触发德信中国境外债加速到期，目前还不得而知，但对债券市场来说，肯定不是一个好消息。 02. 短期债务激增80%，不受限现金难以覆盖 31日发布的业绩信息，虽然未经审计机构审核，但其中反映的财务状况，还是引起了一号君的担忧。 尽管在三道红线的表现上，德信中国竭力表现得像一个“三好生”，比如业绩报告中德信中国的净负债率为63%，剔除预售账款后资产负债率为69.6%，现金短债比达到1.11，三道红线全部翻绿，但细究起来的话，仍然经不起推敲。 如负债率的降低，主要得益于非控股股东权益的大幅增加，而并非实际上的降负债。 业绩报告显示，2021年，德信中国少数股东权益达到159.93亿元，相较2020年同比增加了52.3亿元，增幅达到49%，而同期控股股东权益仅从58.45亿元增加到60.74亿元，略微增加而已。 少数股东权益占德信中国总权益的72.47%！可以说，德信中国少数股东权益占比长期过高，也导致了净利润得分食，数据显示，少数股东2021年从德信中国分走14.35亿元的净利润，是归母净利润9.41亿元的1.52倍。 真是为谁辛苦为谁忙啊！ 负债方面，德信中国2021年负债总额952.4亿元，较2020年的799.92亿元足足增加了152亿，增幅19%； 其中短期债务的增幅更是惊人！从2020年的87.38亿元增加到2021年的157.64亿元，增幅高达80%。 这一把逆势加杠杆的操作直接把一号君吓呆了，有句话叫做： 吓死胆小的…… 除了一年内到期的短期债务高达157亿元之外，还有高达82.9亿元的贸易及其他应付款，其中仅贸易应付款一项，今年内要结清的就有28.7亿元，同期的贸易及其他应收款仅有2.23亿元，远远不能平衡。 这还没算52.7亿元的应付票据和其他应付款中，今年内要支付的额度。 也就是说，仅短期债务和一年内到期的贸易应付款，就有185.7亿元。 同期德信中国的在手现金有多少呢？业绩报告显示截至去年底，德信中国在手的现金及现金等价物、受限现金累计178.4亿元，其中有58.27亿元的预售物业担保存款、14.22亿元的银行借款及承兑票据担保存款； 不受限的现金及等价物仅有105.91亿元。 这点现金，应付157亿元的短期债务尚有50多亿的缺口，更何况还有28.7亿的年内应付款。 可以说，德信中国今年的现金流是极度紧绷，如果销售回款仍得不到改善，甚至有可能出现难以为继的情况。 03. 非标融资成为短债攀升主力 德信中国业绩报告中，除了年内到期的157亿元、82.9亿的贸易及其他应付款以外，还有应付非控股权益及关联方款项97亿元，总的债务规模相较德信中国的销售规模来说，偿付各类资金和债务的压力很大； 另一方面，德信中国的债务结构也在恶化，克而瑞地产研究的数据显示，2021年德信的长短债比下降至0.96，而2020年的长短债比约是2，近五成的有息债在今年到期。 在授信额度方面，截止至2021年底，德信未动用银行及其他金融机构授信额度仅有25.3亿元，较去年中期下降15亿元左右，相对当下债务规模而言，授信额度也仍需提高。 更令人关注的，还是在于其短期债务的巨幅攀升。在去年那么严苛的融资环境之下，德信中国是如何做到逆势加杠杆的呢？ 有媒体从其股权质押融资的记录中揭示了德信的融资术，原来是依靠大量的非标融资，主要依赖各类民间资金和国企的资金池。 据媒体在天眼查的数据统计，2021年以来，德信旗下公司大量通过向各类合伙企业、投资公司以及信托进行股权质押融资，总数高达28笔。 而这些非标融资背后的金主，如去年接受了德信地产11笔股权融资的“杭州经源投资管理合伙企业”，其背后的大股东是具有浙江省和杭州市双重国资背景的汇石资管；“桐乡市安豪投资管理有限公司”，其背后的大股东是平安不动产；还有杭州日报和杭州实业投资集团两家市级国资机构的平台资金等； 而更多的，则是各类民间资金的平台公司，或者与德信地产有着千丝万缕联系、长期合作的“合伙人”，比如湖州越球、中顺控股集团等等。 行业上行期，加杠杆是蜜糖，风口上猪都能飞起来；行业下行期，杠杆会成为压垮企业的许多根稻草。

3月29日深夜，继下午召开完业绩发布会后，为进一步提振市场信心，碧桂园服务发布了关于收购中梁百悦智佳服务有限公司的进展公告。 公告显示，碧桂园服务全资公司碧桂园物业香港同意按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权，总代价不高于31.29亿元。 截至公告日期，中梁百悦智佳服务的股权已转让予碧桂园物业香港，中梁百悦智佳的董事也变更为碧桂园物业香港的指定董事。 打开APP 阅读最新报道 据悉，收购事项的总代价包括： （1）在管项目对价不超过约人民币7.48亿元（实际支付金额以扣减尚未归还目标集团的关联往来欠款后的余额为准）； （2）在管非业主增值业务对价不超过人民币4500万元； （3）在途项目对价不超过人民币7.2亿元； （4）目标集团于2021年12月31日剩余净资产对价不超过约人民币4464万元； （5）未来新增项目（若有）对价不超过人民币约15.71亿元； 构成合计不高于人民币约31.29亿元总代价。 为避免疑义，仅有(1)及(4)的相关对价(合计最高不足8亿人民币)预计可在满足相关先决条件前提下在近期内支付，(2)、(3)及(5)的实际对价将在未来基于业务合作和项目实际交付情况等有条件分阶段支付。 总代价中，最高不超过人民币约13.96亿元将以现金分段支付(前提为第五部分代价全数以股份支付)及最高不超过人民币约17.33亿元将以公司发行代价股份分段支付。 代价股份发行总数上限为4598.4万股，于本公告日期占公司的已发行股本约1.37%。 收购事项完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务的间接全资附属公司，其业绩、资产及负债将会于碧桂园服务账目内综合入账。 这已经是碧桂园服务第二次“分期购买”卖方物业公司。此前，在震惊社会的100亿收购富力物业交易中，使用了分期支付锁定未来收益这一招，以降低潜在并购风险。 同时，碧桂园服务在此次交易中也向优秀同行学习，使用了换股支付交易对价这一招，最高不超过人民币约17.33亿元将以公司发行代价股份分段支付，节约了现金开支，从而让卖家也能分享因买方股权增值带来的溢价。 神枪手是用无数颗子弹喂出来的，碧桂园服务收并购的道行也在大量的实践（血和泪的教训）中不断出神入化。 面对2025年千亿营收不变的战略和目标，收并购依旧是高效可行的手段。期待碧桂园服务以持续迭代的并购方案引领行业收并购策略升级。

4月4日，苏新美好生活服务股份有限公司（简称“苏新美好生活服务”）向港交所递交招股书。 招股书显示，苏新美好生活服务是一家物业管理服务提供商，为公共基础设施提供城市服务，以及为商业物业、住宅小区提供基本物业管理服务和增值服务，其深耕长三角地区，尤其是苏州。在规模方面，截至2021年12月31日，苏新美好生活服务已在中国订约为77个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积790万平方米；其中，76个项目的在管总建筑面积超过670万平方米。 从收益来看，2019年、2020年及2021年，苏新美好生活服务的总收益分别录得约4.36亿元、4.37亿元及4.62亿元；分别实现年内利润约4360万元、4810万元及5650万元。 根据招股书，苏新美好生活服务方面称，其已与母公司苏高新集团维持长期紧密的战略关系，且苏高新集团的多元化物业组合能为公司提供大量潜在的优质项目渠道。截至2021年12月31日，苏新美好生活服务的41个在管物业乃由苏高新集团、其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占其在管总建筑面积的62.4%。

不难看出，预计2023年全面转绿的中梁在“三道红线”相关债务方面下了一番功夫。 　　观点网 在行业风向巨变的当下，“稳健”“平衡”逐渐成为企业发展的关键词。而如何驾驭当前挑战，把握未来的发展机遇，则需要房企们抛弃以往高杠杆的增长方式，减杠杆、稳债务、维持经营流动性。 　　如此背景之中，中梁并未如往常召开2021年度业绩会，而是于3月30日晚间，向市场递交了年度业绩成绩单。 　　于2021年度，中梁录得总营业收入761.1亿元，同比增长约15.4%；股东应占溢利27.03亿元，同比下降27.8%；每股基本盈利0.75元。 　　总体营收增长的原因，主要是由于中梁项目已交付建筑面积增加。据了解，于2021年，中梁的交付面积为912万平方米，同比增长13%。 　　而提及行业内外均关注的“三道红线”数据，中梁依旧踩中一道红线。其剔除预收账款后的资产负债率约为75.8%，净负债比率约为35.4%，非限制现金与即期借贷比率约为1.04，较2020年的数据稍有提升。不难看出，预计2023年全面转绿的中梁在“三道红线”相关债务方面下了一番功夫。 　　销售增速减缓 　　业绩报告中，中梁特别提到，2021年内，房地产行业销售已产生逆转。上半年购房情绪延续2020年的热度，成交金额与建筑面积显著放量。下半年市场转冷，房地产市场销售增速减缓且转负。 　　据中梁此前发布的2021年销售数据看，于1月到12月，中梁包括合营企业和联营公司在内的累计合同销售总额约1718亿元，同比增长1.78%；累计合同销售面积约1427.7万平方米，同比增长5.71%。 　　按照中梁所设定总销售额1800亿元的目标，其完成了约95.44%。 　　数据显示，2021年上半年，中梁合同销售额达950亿元，年度目标进度条已过半。按此速度，中梁理应有机会完成1800亿元的销售额，但下半年销售轨迹的频频下滑却让其与目标擦肩而过。 　　目标没有预期完成，累计合同销售总额的增速也踩了刹车。自上市后第一年（2018年）至2021年，其合约销售金额增速逐年下降，分别为56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。合约销售均价约1.2万元/平方米，也比2020年价格有所下降。 　　另一方面，喜集中在二三线城市分散投资的中梁，在土地布局方面也较以往有所收敛。2021年，中梁连同其合营联营公司的土地投资总额为526亿元，较2020年的712亿元下降26.12%，合计获取85个新项目，总建筑面积约为1000万平方米，分别较2020年度数据下降27.35%及33.33%。 　　2021年买地投资中，其来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约17%，其他二线城市占比22%，于三线城市占比51%，四线城市占比约10%。 　　除按照城市等级划分投资外，中梁对长三角地区的“偏爱”也较为明显。其中，长三角地区占土地投资总额54%；中西部地区占比16%；海峡西岸及环渤海合计占比23%；珠三角占比最小，仅有7%。 　　按照中梁2021年的土地投资金额计算，位列靠前省份包括浙江、江苏、安徽。其土地总储备487宗项目中，以上长三角的三省份占比就达到了39.63%。按照中梁的发展逻辑，其土地储备是向长三角辐射范围内的三四线城市扩张，并陆续向中部地区逐渐渗透。 　　债务难题 　　观点新媒体获悉，于近期，多家国际评级机构均下调中梁评级。2月18日，穆迪将中梁的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”。其评级下调反映出，中梁由于融资渠道减弱以及未来12个月的到期债务规模庞大，中梁再融资风险加大“。同时，负面展望反映了穆迪预计在充满挑战的经营环境下，其的经营和财务表现将在未来12-18个月内减弱， 　　此外，3月1日，惠誉将中梁的长期发行人违约评级（IDR）从”B+“下调至”B-“，高级无抵押评级从”B+“下调至”B-“，回收率评级为”RR4“。展望”负面“。惠誉评级行动同样反映出，中梁未来几个月到期的资本市场债务再融资的不确定性增加。惠誉表示，中梁可能不得不依靠合同销售产生的现金来偿还2022年到期的债务。 　　而年度报告显示，截至2021年末，中梁有息负债同比下降26%，约合402亿元；而净负债率则约35%，较上半年下降约20个百分点，融资成本约9.0%，中梁在降杠杆这方面已有成效。 　　截至期末，中梁现金及银行结余276.1亿元，同比减少约19%；现金及现金等价物为人民币202.81亿元，较2021年上半年下降27.85%。 　　中梁于2021年的融资成本为约9.0%，但其须在一年一内偿还的优先票据达人民币68.79亿元。穆迪曾表示，鉴于中梁融资渠道减弱，可能无法以合理的成本发行大规模新债券，为未来6-12个月到期的债务再融资，预计其将用内部现金偿还上述到期债务，尽管这将限制其运营可用资金。 　　而提及内部现金，则不免让人联想到今年1月17日，中梁所发布的《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》。其称，因架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合，控股总部的部分员工将被转岗。 　　而据年报数据显示，”部分员工“显然不止是转岗那么简单，截至2021年12月31日，中梁聘有合共10317名全员工，而在2020年同期，其全职员工的数量为13285名。一年之间，员工已减少约3000人。此外，截至2021年12月31日止年度，中梁已确认为费用的员工成本为人民币20.65亿元，也较2020年减少了1.88亿元。 　　此外，历经二度IPO的中梁百悦智佳也被中梁”割肉“予碧桂园服务。据3月29日碧桂园服务就收购中梁百悦智佳93.76%的股权一事所发布收购进展其全资公司碧桂园物业香港同意按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权，总代价不高于31.29亿元。目前，中梁百悦智佳股权已转让予碧桂园物业香港，而相关董事也变更为碧桂园物业香港的指定董事。 　　于业绩报告中，中梁表示，于2021年年中以来，已经采取包括加快销售与回款，节省开支、减少买地并保有现金等果断的措施去应对行业困境。而在行业瞬息万变的当下，中梁是否能打破困境还需时间检验。

朗诗地产昨日晚间发布公告，建议更改公司名称为“朗诗绿色管理有限公司”，原因是集团地产开发项目的平均股权比例呈现逐年下降的趋势，基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型。 　　早在2018年初，由于计划从单一的地产开发公司向多种业务组成的纵向一体化综合型集团转变，“朗诗绿色地产”宣布更名为“朗诗绿色集团”。2019年6月，由于将包括长租公寓及设计在内的非地产开发相关业务剥离至控股集团，朗诗宣布“地产”二字重新回归，更名为“朗诗绿色地产有限公司”。 　　在宣布更名的同时，朗诗地产还发布了2021年全年未经审核业绩。报告期内，朗诗地产收入80.76亿元，同比下降10.2%；毛利为16.70亿元，同比下降2.3%；全年亏损6.96亿元，归属于公司股东的亏损为7.78亿元，同比扩大673.1%；每股基本亏损为0.169元。 　　收入构成方面，朗诗地产来自于开发代建服务收入约为7.52亿元，物业销售收入约为73.2亿元，租金及物业管理费收入约为0.04亿元。

北京市住房和城乡建设委员会近期发布的消息显示，北京房地集团有限公司未严格按照建筑业安全作业规程进行施工，造成事故隐患，违反了《北京市建设工程施工现场管理办法》，被罚2万元。 　　据悉，上述处罚涉及的项目是应急管理部煤炭科技苑小区综合整治项目,建设单位为应急管理部机关服务中心，监理单位为北京蔷薇工程监理有限责任公司，施工单位为北京房地集团有限公司。施工现场存在34#楼扣件式脚手架南立面未在外侧设置剪刀撑，不符合《建设工程施工现场安全防护、场容卫生及消防保卫标准》(DB11/945-2012)第2.4.15条“脚手架应在外侧全立面连续设置剪刀撑”的规定。 　　天眼查数据显示，北京房地集团是北京首都开发控股(集团)有限公司的全资子公司。

北京市住房和城乡建设委员会近期发布的消息显示，北京东方雨虹防水工程有限公司在施工中不按照施工技术标准施工，违反《北京市建设工程质量条例》第七十五条第一款，被罚款3118.95元 　　据悉，北京东方雨虹防水工程有限公司是位于通州区运河核心区的5-1#楼等3项(通州区运河核心区VIII-05、08-2地块F3其它类多功能用地项目)工程的防水工程专业分包施工单位。2021年11月6日，北京住建对该工程现场检查时，北京东方雨虹防水工程有限公司在该工程施工现场存在以下问题：施工现场2#楼屋面防水卷材已经施工完成并隐蔽，2021年11月6日现场检查时2#楼屋面防水卷材未做收头，不符合《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2012)第6.2.14条第1款的要求。上述违法行为直接涉及的2#楼屋面卷材防水层工程价款为124757.94元。 　　北京住建称，北京东方雨虹防水工程有限公司上述行为属于在施工中不按照施工技术标准施工的行为，给予其处工程合同价款124757.94元的百分之二点五的罚款，罚款金额3118.95元。 　　资料显示，北京东方雨虹防水工程有限公司是A股上市公司东方雨虹的全资子公司。

3月31日，康桥悦生活(2205.HK)发布了2021年未经审核的年度业绩公告。从公告披露看，2021年康桥悦生活整体表现出色，截至2021年12月31日，总营收约783.6百万元，较上年度同比增长约36.1%；毛利突破2亿关口，达到203.9百万元，较上年同期增加约15.5%；期内溢利（剔除上市费用）约为人民币102.6百万元。 　　规模方面，康桥悦生活报告期内在管面积约为23.5百万平方米，同比增长近半，达到49.6%，其中约17.3百万平方米来自第三方，占比73.4%；合约建筑面积达到53.1百万平方米，比增36.1%，其中第三方面积占比高达77.3%，达到41.1百万平方米。第三方面积所占比重持续增长，表明其市场化外拓优势明显。 　　除此之外，康桥悦生活非住宅类物业在管面积实现翻倍增长，增长率高达106.9%，且97.0%面积来自第三方物业开发商，进一步充实了其多元化服务业态。 　　在管项目面积迅猛增长，第三方面积占比超7成 　　招股书数据显示，2018年末康桥悦生活在管面积为8.73百万平方米，2019年末增至12.25百万平方米，2020年末达到15.72百万平方米。而在3月31日披露的业绩公告中，该数字已经增长至23.5百万平方米，一年一大步，增长迅猛。管理面积的不断增长，为扩大整体营收及增值服务拓展奠定了坚实基础。 　　在管面积的持续增长，除得到了其关联方康桥集团的支撑外，与其在第三方的持续外拓也关系密切。公开资料显示，早在2015年康桥悦生活就开启了市场化拓展，服务康桥集团以外的第三方地产开发商，这给其带来了优质项目组合，实现了品牌价值和竞争力的提升。年报数据显示，截至2021年12月31日，康桥悦生活合约面积与在管面积中第三方开发商面积占比分别为77.3%和73.4%，在规模以上物企当中处于领先水平。 　　强化管理密度，非住宅在管面积同比大增106.9% 　　公开资料显示，作为全国知名的综合物业管理服务提供商，康桥悦生活已逐步将业务拓展至河南省以外的重点地区，包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省等8省31市。 　　2021年，康桥悦生活持续进行区域深耕，强化管理密度，提高管理效率，加大在管项目2公里以内的项目拓展，并利用好物业管理最贴近业主这一优势，持续性增强增值服务。在发展当中，康桥悦生活强化重点区域聚焦，不断提升单城市的项目密度，持续向外扩张。以杭州为例，目前康桥悦生活在杭在管项目已拓展至9个，涵盖住宅、高端写字楼、体育馆、商业等多种业态，通过有效平衡不同项目之间的不同需求，实现了人力、设备等资源的合理化利用，提质增效，在控制成本的情况下，提升了企业收入。 　　2021年7月16日，康桥悦生活在港交所鸣锣上市，募集了充足资金，随后便开启了优质资产收并购。下半年，康桥悦生活接连并购了河南鼎峰物业、西安立丰物业，不仅扩大了河南（特别是郑州、平顶山等重点城市）市场份额，更提升了在河南省外的业务渗透率，丰富了非住宅服务业态，有利于优化集团资源配置。 　　近年来，康桥悦生活在非住宅业态布局上持续发力，商办、产业园、学校、医院、轨道交通、环卫服务、银行等多面开花。以大学类项目为例，服务从住宅类（专家公寓）走向非住宅类（教学楼、校园、学生宿管等），从服务一家（河南大学）到服务更多家（郑州大学、河南工业大学、郑州城市职业学院、许昌电气职业学校等）。截至2021年12月31日，康桥悦生活非住宅在管面积约为2.0百万平方米，同比2020年提升约106.9%。 　　2021年底，康桥悦生活与郑轨置业成立合资公司——河南轨道悦生活物业管理有限公司，进一步对优势资源进行整合，布局轨道交通服务，助力城市管理。另据公开资料显示，轨道悦生活连续中标郑州市轨道交通1号线和城郊铁路一期二期物业服务项目、周口市扶沟县环卫服务项目，不断拓新服务边界，彰显了企业在城市服务方面的战略布局。 　　营收结构持续优化，增值业务收入占比超五成 　　随着业主对于物业服务需求的持续提升，以往物企最为注重的物业费收入已经从支柱作用转向了基本盘，而增值服务则华丽转身，成为了物企的未来增长点。康桥悦生活在发展当中不断扩容其内容包，实现增值服务业务类型的多样化。 　　年报数据显示，2021年，康桥悦生活物业管理服务收入约人民币350.8百万元，占总收入约44.8%，同比增长37.6%；非业主增值服务收入约人民币311.9百万元，约占总收入39.8%，同比增长32.5%； 社区增值服务收入约人民币120.9百万元，约占总收入15.4%，较2020年同期约增加41.8%，其中租售业务、拎包入住、社区团购表现亮眼。以此计算，康桥悦生活非业主增值服务及社区增值服务收入占据总收入的55.2%，同样居于行业领先水平。 　　物业价值发现时代，增值业务的胜负将直接决定一家物企未来发展上限。康桥悦生活提前深入增值服务布局，不断优化增值业务在整体收入中的比重，为未来可持续发展扫清了障碍。 　　作为港交所新生，康桥悦生活首份年度业绩报告亮点颇多。2022年，行业竞争压力凸显，如何实现有质量的高速增长，是物企面临的核心问题。康桥悦生活能够保持战略定力，在规模和营收增长、市场化外拓、增值业务发展方面多措并举，成绩斐然，无疑为其未来发展奠定了坚实基础。

“昨天晚上我忐忑不安，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样。”3月31日，万科董事会主席郁亮在业绩说明会上如此开场。他说，2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，“在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。 　　万科30日晚间发布的2021年年报显示，公司净利润同比下降45.7%，接近腰斩。不过公司拿出了高比例的分红方案，并推出20亿元到25亿元的回购预案。3月31日的业绩会上，郁亮就公司2021年度业绩大幅下滑作出反思，并就投资者关心的问题一一作答。 　　谈业绩下滑： 　　存在管理和业务层面问题 　　对于2021年公司净利润下滑的原因，郁亮从管理和业务两个方面作了反思。他表示，在管理方面，公司存在离散度大的问题。万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有的单一公司和单一区域不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。 　　郁亮称，具体体现在两方面：第一，项目操盘能力的分化。万科做过不少好的项目，但没能将这些好项目的优点完全复制推广，转为整个集团的优势。第二，少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制，投资额度直接分到区域，提高了一线的积极性，但在市场深度调整的时候，也容易造成当地公司高估自身市场潜力，存在“我是例外”的侥幸心理，拿下了自己消化不了的项目。 　　在业务层面，万科多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。 　　郁亮表示，一切事在人为。万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。 　　谈信心： 　　2022年企稳回升有五大基础 　　2022年，万科业绩是否能“止跌企稳，稳中提升”？对此，郁亮表示，万科的信心来自于两个外部基础和三个内部基础。 　　第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。郁亮表示，中央已明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。 　　第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿元的巨大市场，常做常有、常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。 　　对于支撑万科企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更为详细的说明。他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是继续坚持高质量投资。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。 　　第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。郁亮称，万科的经营、服务类业务持续向好，物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年复合增速达到52%，公寓业务近三年复合增速达到40%，印力近五年复合增速为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。同时，万科的经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。 　　郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。 　　谈行业集中度： 　　发展需要新方式 　　优质房企对困难房企优质项目的收并购一直是行业关注的焦点。在谈及收并购问题时，郁亮强调，万科将把握两个原则，一是首先要保证自己的安全，不给行业添麻烦。二是在确保自己安全，不给行业添麻烦的情况下，万科尽自己所能去做一些对行业健康发展、良性循环有利的事情，因此公司也会留意相关的机会。 　　郁亮表示，现在很多人关心行业出现集中度提高问题，其实里面有个基本逻辑——谁能够用新的发展方式谁就能进，按照原来传统的增长方式就要退。 　　“原来传统方式的特点是以速度规模作为加法，以高金融杠杆作为乘法的发展模式。凡是沿着过去这种模式走下去的，可能都会退。如果说今天不再简单追求速度规模，不再用高金融杠杆，我觉得都能活下来。”郁亮表示，进退是取决于企业经营是否稳健，发展就是要转换到新的模式上去。由于地产行业本地化特征特别明显，所以头部企业的集中度可能会有所提高，但是市场里面仍然会有众多的中小发展商，因为这是本地化所决定的。 　　至于现在万科处于行业什么位置？郁亮坦言，万科仍然希望是这个行业的头部力量，仍然是行业的第一阵营。 　　郁亮表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题。当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待给大家交上合格的答卷。

3月30日晚，万科发布2021年年报，报告期内，公司实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润为225亿元，同比下降45.7%。万科披露，公司将在未来三个月内择机开展20亿至25亿元的回购，2021年分红比例拟由2020年的35%提升至50%，合计拟派发现金分红112.8亿元。 　　2021年万科净利润下降45.7%，是万科继1995年、2008年后，上市31年以来第三次下滑。从财务层面看，净利润下降主要是因为毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。 　　多因素致净利润下滑 　　在2021年房地产行业震荡调整的背景下，万科守住了安全经营底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位。 　　对于净利润下滑，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主因，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。 　　“财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。从结构上看，房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用，去年开发业务毛利总额同比减少189亿元。”郁亮坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。 　　郁亮还提到，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，万科部分城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。 　　“尽管我们依然拥有一批优秀公司和拔尖人才，但操盘表现离散度在上升。虽然我们在部分大型复杂项目上展现出优势能力，但未能将其及时转化为公司的标准动作和一致表现。”郁亮说。 　　2021年的业绩表现，对于万科是一次警醒。郁亮表示，2022年将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。 　　第二增长曲线初步显现 　　当前，房地产行业面临重大挑战，新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。郁亮表示，“以我国庞大的人口基数，未来住宅开发依然是重要的经济活动之一，也仍将是万科最主要的业务。” 　　与此同时，经营、服务业务的发展，也将为未来价值增长提供更多支撑，万科选择将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为主要方向。 　　其中，万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。物流仓储近三年收入复合增速52%，2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。万科泊寓近三年收入复合增速40%，2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%。商业业务方面，印力近五年收入复合增速达到20%。 　　如果只看经营收入和利润，这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。另外，万科采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，去年合并报表范围内此部分费用达80亿元，加大了对报表利润的影响。 　　郁亮表示，“探索这些业务的学费，大部分已经交完。随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。”

3月30日，碧桂园披露的2021年年报显示，公司连同合营企业及联营公司共实现归属于公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售回款约5022亿元，回款率达90%。共实现营业收入约5230.6亿元，同比增长13%；毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。 　　同日，在碧桂园举行的业绩发布会上，公司总裁及执行董事莫斌在接受中国证券报记者采访时表示，目前房地产市场在逐步筑底过程中，市场信心也在逐步恢复。穿越周期和企业内部竞争力密切关联，碧桂园一直在提升全周期竞争力，当前考核目标由销售回款转变为可动用现金。 　　预计2022年销售平稳 　　据碧桂园管理层介绍，2021年，碧桂园共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元，权益比保持在85%以上。按金额计算，新获取土地中，66%分布在三四线城市，29%通过多元化方式获取土地。新获取土地中，85%的土储聚焦五大都市圈。在2021年新增的土储中，江苏、广东、浙江的投资额超过50%，加上河南、上海、安徽的投资合计超过70%。截至2021年年底，碧桂园权益可售资源约14846亿元。 　　针对收并购，碧桂园管理层表示，从2021年四季度开始，公司对现有合作方的项目进行了收并购安排。目前，已与十多家房企进行了谈判，接洽项目合计80多个，已收购了35个，另有30个还在谈判中。收并购仍是公司今年比较重要的拓展手段。 　　碧桂园方面预计，2022年权益可售货量在6500亿元以上，公司将按照“以销定供”进行闭环管理，预计全年去化率不低于70%，销售保持平稳。 　　目前，碧桂园属于三条红线中的黄档，净负债率与现金短债比达标，剔除预收账款的资产负债率也从2020年底的80%下降至74%。碧桂园管理层表示，公司将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。 　　重视回款率 　　碧桂园管理层表示，销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障了经营性现金流的安全。2022年前两个月，碧桂园共实现权益销售回款金额约为656.8亿元，权益回款率达逾95%，回款率进一步提升。 　　碧桂园管理层表示，预计2022年房地产市场将呈现先抑后扬的走势，看好行业全年的销售。2022年，碧桂园将持续深耕热点一、二线城市及强三、四线城市。 　　年报显示，截至2021年12月31日，集团共有可动用现金余额为1813亿元，总借贷额下降至约3179.2亿元，净借贷比率为45.4%，相比上年底减少10.2个百分点。截至2021年12月31日，加权平均借贷成本为5.20%，相较2020年12月31日下降了36个基点。 　　据碧桂园管理层介绍，截至2022年3月30日，碧桂园本年内已无境内到期债券，仅两笔可回售公司债共计40亿元，境外仅7月到期的一笔7亿元美金优先票据。 　　年度分红方面，董事会建议派发末期股息每股10.12分（股东可选择以现金及/或股份收取股息），全年合计每股派息31.1分，全年派息总额占公司股东应占核心净利润总额的26.2%。

　多因素致净利下滑 　　根据万科年报，其依然守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。公司财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率为29.7%且处于行业低位。 　　面对净利润下滑，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中进行了剖析。他表示，从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子。2021年，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。 　　郁亮表示，2022年，公司将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。 　　对于2022年的业绩，郁亮称，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。 　　第二增长点显现 　　年报显示，万科的非开发业务崭露头角。公司旗下的万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32%。更重要的是，万物云已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成。在物流仓储方面，万科旗下冷链仓储业务位居行业第一，近三年收入复合增速为52%。其中，2021年收入为31.6亿元，同比增长69%。万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速为40%。其中，2021年收入同比增长14%。商业业务方面，公司旗下的印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营，近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。 　　万科称，尽管从传统财务指标如收入、利润看，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模，但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现。

“随着房地产政策性调控与严控金融风险政策的连续出台，行业相关举措正灵活、精准地逐步落实‘房住不炒’主基调，促进房地产市场平稳健康发展。面对充满挑战与不确定的市场环境，龙湖集团恪守战略、继续保持有质量的增长、有回款的签约。”在日前龙湖集团2021业绩发布会上，相关负责人表示。 　　2021年全年，龙湖集团合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，且回款率维持在90%以上的高位。销售面积及金额均创历史新高。归属于股东的核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%。 　　分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。 　　龙湖全年在售主力项目达到263个，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品，产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求，并践行差异化战略，根据不同区域不同客户的需求，精准规划产品和业态配置。 　　2021年全年，龙湖共获取122幅新地，权益地价868亿元人民币，坚定深耕战略区域与城市，踏稳节奏、保持合理利润率，为后续持续投资打好基础，也为规模与利润增长增添动能。 　　根据披露数据，在2021年，龙湖集团实现经营性收入188亿元，较去年增长39%。 　　基于“开发+服务”双引擎战略，目前，在地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡经营性收入。 　　2021年7月，龙湖集团还进行了一轮组织升级，围绕组织扁平化、敏捷化的方向，龙湖集团原总部职能变革为赋能平台，并将地产开发业务独立为地产航道。与此同时，随着商业运营、租赁住房、物业管理三个持续性业务全部跻身行业头部。 　　龙湖秉持“长期主义”，将安全稳健的底盘作为企业发展根基，不盲目追求规模与排名；坚持以“空间即服务”战略为指引，积极洞察与把握科技创新带来的机遇，始终以客户需求为目标，既坚守主业又洞见变革，通过不断地迭代与升级，完善全链条专业能力、提升运营效率。

距离三巽集团2021年7月19日登陆港交所，已过去252天，之后再没有中资房企赴港闯关成功。 　　放眼全球资本市场，中资房企似乎尤其热衷港股。 　　“赴港上市可以打通中国香港资本市场，进而拓宽企业股权融资、海外债等融资途径。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受《证券日报》记者采访时表示，同时，赴港上市对于企业品牌影响力也有较大的提升作用，企业展示与发挥的平台更大，市场机会随之增多。 　　中资房企赴港上市哑火 　　伴随着房地产行业的发展，中资房企曾掀起过三波登陆港交所的热潮。2005年至2007年，受益于股市和房地产市场向好，房企估值普遍较高，也正得益于此，第一波登陆港交所的绿城中国、远洋集团、中国金茂等房企实现发展壮大；2009年至2010年，房企估值再度高企，第二波中资房企抓住时机成功上市，其中颇具代表的有龙湖集团、中国恒大、宝龙地产等。2018年至2020年，尽管房地产市场发生周期性波动，但快速成长起来的中小型房企还是掀起了第三波赴港上市的热潮。 　　在第三波浪潮过后，中资房企成功赴港上市数量锐减。截至2022年3月28日，中资房企已有252天未能登陆港交所实现融资。 　　针对252天里，中资房企赴港上市全面哑火，汇生国际资本总裁黄立冲在接受《证券日报》记者采访时表示，这首先是由于房企在港股的估值进一步降低，且投资人对2021年下半年以来的地产行业表现心有余悸，导致地产企业在港股发行股票，往往会遭遇认购不足；第二，新力控股等房企上市不久后就发生违约，促使监管审批更加谨慎，同时，房企整体经营指标下滑，也显著增加了获批难度。 　　“从大环境来看，受新冠肺炎疫情、通货膨胀等多重因素影响，港股大盘震荡走弱，港交所整体新股上市数量也有所回落。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，同时，当前递表企业多数是规模较小、经营稳定性不足的中小房企，其中不少存在资产负债率过高、布局集中度较高、融资成本高、盈利性较弱等问题，因此通过港交所材料审核难度较高。 　　此外，黄立冲认为，各行业往往处在上升期时，所属企业才能享有获得相对高估值并更容易上市融资的窗口期。而目前的地产行业尚未恢复元气。加之去年10月份以来，多家“千亿元级房企”接连出现债务违约，国际评级机构纷纷下调中资房企信用评级，这一影响较为深远，并不会短期扭转。 　　刘水也表示，多起债务违约事件不仅动摇了境内外债券市场的信心，触发了海外评级机构下调房企信用评级和展望，还对其他同类企业债券价格产生了影响，而这也拖累了一些房企的再融资能力，加剧了其流动性风险。 　　经营状况决定IPO成败 　　也应看到，目前楼市基本面有望恢复后，那么，中资房企赴港上市的热情能否重燃？而港股市场对中资房企又是否会重拾信心？ 　　对此，受访业内人士观点各有不同。黄立冲认为，虽然去年以来多部门陆续推出稳定楼市政策，但考虑今年疫情反弹等因素，地产行业面临的潜在风险仍亟待化解。 　　据不完全统计，今年以来，全国范围内已有超过50个城市或地区发布了有关楼市新政，其中包括降低首付比例、提高贷款额度上限、取消认房又认贷等维护楼市健康发展的内容。 　　“稳定楼市政策会起到一定的支持作用，或许能给楼市带来一个小阳春。”黄立冲进一步表示，但房地产行业真正全面回暖，还需要房地产公司业绩明显改善、投资者重拾信心等基本面的支撑。“届时。相信港股市场将再度敞开怀抱，欢迎中资房企赴港IPO。” 　　国际新经济研究院副院长郑磊在接受《证券日报》记者采访时同样表示，在地产调控的大背景下，房企赴港上市仍然会面临不小的压力，这一切的根本扭转，还需行业环境整体转好。 　　刘水认为，当前地产行业处于加速出清、优胜劣汰阶段，本轮洗牌后，行业集中度有望继续提升。“虽然目前中小房企发展不易，但其中的佼佼者仍有机会脱颖而出，实现上市。” 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则直言，目前来看，中资房企很难闯关上市，原因在于行业环境和融资环境已经发生了根本改变。“不过，虽然大型开发类房企赴港上市较为困难，一些积极布局业务转型，比如以物管、保障性住房等细分业务见长的房企，仍然有机会赢得市场青睐。”

山东省青岛市住房和城乡建设局近期通报了青岛昌明置业有限公司等企业的违规行为。 　　通报显示，青岛昌明置业有限公司开发的李沧区青银高速以东改造项目4364-02地块(森林公园)项目，存在未取得《商品房预售许可证》违规收取定金、首付款，对外销售房屋等问题。青岛市住房和城乡建设局给出的处理措施是：简易行政处罚(警告)，记入信用档案。 　　此外，由于上述项目收取的购房意向金未进入指定的商品房预售资金监管账户，青岛市住房和城乡建设局责令青岛昌明置业有限公司限期整改，记入信用档案。 　　青岛市住房和城乡建设局表示，各房地产开发企业要以通报中的违法违规行为为戒、举一反三，积极开展自查自纠，进一步规范销售经营行为，促进我市房地产市场平稳健康发展。各区市住房城乡建设主管部门将继续加大房地产市场秩序规范整治力度，严格落实房地产市场调控政策。 　　天眼查数据还显示，青岛昌明置业曾于2022年1月被罚1万元，涉及的项目同样是森林公园。行政处罚决定书显示：青岛昌明置业有限公司在山东省青岛市李沧区青银高速以东、九水路以南、石牛山路西、枣山路北正在建设的“李沧区青银高速以东改造项目4364-02地块22号至28号、S3-1、S4号楼及地下车库(B-1))项目，虽然已经取得了《建设工程规划许可证》(建字第370200202113024号)。但未取得建设工程规划验线确认书，擅自开工建设，目前该项目22号楼建至负一层封顶，建成面积为526.68平方米；25号楼已完成负一和一层施工，建成面积为502.97×2=1005.94平方米；26号楼已完成负一和一层施工，形成建筑面积为：494.07×2=988.14平方米；27号楼建至负一层封顶，建成面积为：514.01平方米；28号楼建至负一层封顶，建成面积为526.68方米。共计形成建筑面积3561.45平方米。当事人的上述建设行为违反了《山东省城乡规划条例》第五十二条“建设工程在开工前和建筑基础施工完成后，城乡规划主管部门应当通过向社会购买服务的方式，委托具备相应条件的单位分别进行验线，经城市、县城乡规划主管部门核发建设工程规划验线确认书后，方可开工或者继续施工”之规定，属违法行为。属违法建设行为，应当依法予以立案查处。

旭辉控股集团(简称“旭辉”)2021年业绩24日出炉。行业剧烈波动的大环境下，旭辉2021年实现营业收入1078亿元，同比增长50.2%；实现净利润123亿元，同比增长3.6%；核心ROE达18.7%，维持相对较高水平。 　　销售回款均创历史新高 　　保持稳定盈利能力的同时，旭辉的销售回款也均创出历史新高。数据显示，2021年旭辉实现合约销售2473亿元，同比增长7%；实现销售回款2403亿元，同比增长20%，签约回款率超95%，保持行业高位。业内人士指出，这意味着旭辉发展模式已逐步从规模导向转为效益导向，更加注重有质量地发展。 　　关于今年的销售目标，旭辉董事局主席林中在业绩会上并未给出具体数字。他表示：2022年旭辉要保持权益销售额的稳定，未来要大幅提高权益销售额比重，关注权益销售额的“含金量”，关注经营效率。不过，记者注意到，旭辉2022年将推售超过200个项目，可售货值3600亿，其中81%位于一二线城市。 　　稳健的销售增长和盈利，让旭辉得以持续回报股东。发布会上，旭辉宣布今年将采用“现金+红股”的方式进行派息，全年派送19港分/股，此外每100股派送4股红股，维持约35%的派息率。至于旭辉目前的股价，林中认为“处于被低估状态”，并表示“静默期结束，管理层将在二级市场进行股票增持”。 　　“三道红线”稳步进入绿档 　　财务方面，旭辉始终保持稳健风格，主动严控负债规模，安全边际不断加强。 　　截至2021年末，旭辉剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，“三道红线”全部达标，成功兑现了去年中期的承诺，稳步进入“绿档”阵营。林中在业绩会上表示：“未来要持续降低负债水平和融资成本，8到10年，旭辉要将净负债率降到30%以内。” 　　此外，旭辉的经营性现金流已连续两年为正；2021年拿地销售比低于40%，现存商票总额9.4亿，财务安全边际足以应对行业波动。而公司2022年内仅剩一笔14.2亿人民币刚性到期债券，并无集中到期的债务压力。 　　逆势打通境内外融资 　　记者还注意到，在行业融资环境整体收缩的情况下，旭辉却逆势打通了境内外融资渠道，成为目前为止行业里唯一在2022年完成境内外再融资的民营房企。2022年首个交易日，旭辉于境外成功增发1.5亿美元绿色债券；3月中旬，旭辉于境内成功发行票面利率4.75%的10亿元人民币中票。 　　2021年，旭辉更是完成了多笔低成本融资。公司2021年成功发行两笔境外美元债，发行规模为4.19亿美元及5亿美元，分别创下了旭辉历史上境外发债最低发行利率及期限最长的历史记录。在境内市场，旭辉2021年成功发行三期公司债，发行规模分别为14.48亿元、30亿元及18.75亿元，票面利率4.4%、4.2%及3.9%，发行利率逐步降低。 　　另据旭辉控股CFO杨欣透露，截至2021年末，旭辉在手的授信额度超过2000亿元。 　　旭辉长期稳健的财务表现也获得了国际评级机构的认可。2021年12月15日，知名国际评级机构标普发布报告维持旭辉“BB”评级及“稳定”展望。此后，2022年1-3月，穆迪、惠誉及联合国际先后宣布维持旭辉的评级及展望。在境内评级方面，中诚信国际及联合信用亦宣布维持旭辉AAA评级，展望稳定。 　　“同心圆”战略奠定未来成长 　　2022年是旭辉三五战略的开局之年，公司提出围绕主业、相关多元的“同心圆战略”，致力于成为受人尊敬的城市综合运营服务商。 　　旭辉也确实在夯实主业的同时，积极布局和发展物业、商业、长租、代建等多个赛道，构建“轻重结合”的业务模式，打造“开发+持有”的核心竞争力。数据显示，旭辉商业2021年持有物业收入达10.3亿元，在营项目14座，出租率保持在93.5%的高位；物业板块旭辉永升服务2021年营业收入同比增长50.8%至47.0亿，净利润同比增长56.5%至6.9亿，在管面积则较上期末增长68.3%至1.7亿平方米；旭辉领寓已进入20个城市，房间规模近8万间，位列开发类长租公寓品牌TOP3。 　　2021年成立的新业务板块旭辉建管，截至2022年3月末合约总建筑面积约280万㎡，预估代建费金额约4.7亿元，预估可售货值约145亿元。 　　林中还在业绩发布会谈到了对整个房地产行业的展望，他称：“2022年将前低后高，今年初市场已经在复苏，预计5、6月份会迎来小阳春。” 　　林中还表示，房地产是一个永续行业，有着极强的韧性。目前我们经历的阵痛是为了让行业进入良性循环，走向健康发展。地产正在经历从类金融属性向民生消费属性转型，我们已经走过了漫漫长夜，来到了黎明前。相信财务稳健、经营卓越、可持续发展的“新三好生”一定可以顺应大势，持续经营，创造价值。

又一家房企出现美元债违约。3月21日，浙系房企祥生发布公告称，公司未能按期支付2亿美元债的1200万美元利息。而此前其债务问题已现端倪，且被多家机构下调评级。对此，有业内人士分析，祥生业绩曾飞速增长，但也暴露出非标融资多、权益占比低等诸多问题。在行业整体承压的情况下，此前快速扩张带来的后遗症或令祥生面临更大的经营风险和压力。 　　1200万美元利息未支付 　　对于缘何未能按期支付，祥生解释为，受宏观经济、房地产市场环境、金融环境及新冠肺炎疫情等因素影响，集团流动性出现阶段性问题，并未于宽限期届满前支付利息。 　　3月22日，祥生方面对中国商报记者表示，后续公司将根据销售情况和交付计划，优化工程工期，合理排布现金流。同时公司亦将针对企业资产进行盘点，对于优质资产或项目主动寻找合作方，盘活资源，提升可支配的在手资金，以应对当前的流动性风险。 　　实际上，在此之前，祥生的债务问题已见端倪。1月18日，祥生公告称，一笔发行于2021年1月23日于2022年1月23日到期的优先票据已部分完成交换要约。而该票据还有1947万美元维持发行在外。目前，偿付日期已过，这笔美元债仍没有偿付。 　　目前，祥生现存4只美元债，存续规模6.21亿美元，利率最高达13%。其中，三只美元债将于一年内到期，合计4.21亿美元。其面临集中兑付压力较大。 　　此外，祥生还被多家评级机构下调评级。据了解，2021年10月18日，穆迪确认了祥生“B2”公司家族评级(CFR)以及发行债券的“B3”高级无抵押评级，展望从“稳定”调整为“负面”；2021年11月3日，标普将祥生的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，并将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+ ”；2022年1月18日，惠誉将祥生的长期外币发行人违约评级（IDR）从"B-"下调至"CC"。 　　机构下调评级的原因多认为其偿债能力不足。如，惠誉认为，鉴于祥生未来五个月内没有足够的现金偿付大规模到期资本市场债务，祥生的信用风险升高。 　　非标融资占比较大 　　回看祥生的业绩，其存在非标融资占比高的问题。数据显示，截至2021年6月底，祥生有息债务462.11亿元中，其中信托和其他非银行借款占祥生总借款的51%，银行贷款和资本市场债务则分别占38%和11%。 　　这使得祥生的融资成本偏高，即使这两年祥生在大力降成本，但其融资成本仍处行业高位。数据显示，祥生的平均融资成本从2019年的9.3%下降到了2021年中期的8.6%。而很多国企、央企和大型民企的融资成本多在4%-5%之间，8.6%的融资成本处于行业中高水平。 　　这又在一定程度上吞噬了祥生的利润。万德数据显示，2018年-2021年中期，祥生的销售毛利率分别为21.1%、23.87%、18.09%、18.03%，而同期122家港股房地产开发企业毛利率平均值分别为38.09%、36.67%、32.32%、35.05%。 　　那么，祥生未来融资空间如何？国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对中国商报记者表示，信托和其他非标融资的成本相对较高，一般银行贷款出现违约，考虑到银行的自身形象，反应不会太激烈。而信托和其他非标融资涉及大量散户，出现违约后债权人反应可能更激烈些，相对容易出现质押品被处置、名下资产被保全等情况。此外，较高的融资成本使得祥生更难在此时借新还旧，资金链断裂的风险更大。 　　合作开发比例较高 　　此外，祥生还存在合作开发占比高，权益占比低的问题，这使其面临业绩“注水”的质疑。 　　如，2020年，祥生总销售额为1306亿元，而其中权益销售额仅为781.68亿元，权益占比为60%。而在销售额突破千亿元大关的2018年，祥生销售额达到1070.6亿元，而同期营收仅为只有142亿元，约占销售额的1/10。而同期相似规模的奥园营收为310.7亿元，远洋营收为414.8亿元。对此，中原地产首席分析师张大伟对中国商报记者表示，一般房企营收在销售额中的占比都在35%以上，若相差近10倍则说明其大概率粉饰了业绩。 　　一位房地产行业的从业者对中国商报记者透露，合作开发的模式在房地产行情较好时能实现公司规模的快速扩张，但也使得企业回流的现金比同规模房企要少很多，且在房地产行情不好时房企会面临更大风险。数据显示，2017年-2020年，祥生经营活动产生的现金流净额分别为-123.3亿元，-5.09亿元、35.2亿元、-160.9亿元，波动幅度明显。 　　“合作开发模式其实是一种加杠杆的做法，相对而言，其能够使房企对外披露较少债务，但实际第三方股权对房企的压力可能会更大。”黄立冲坦言，在当前市场行情下，合作方会严密监控和限制项目公司资金的使用，使得项目公司的资金是母公司很难动用的“死钱”，这可能会使房企可调用资金减少，或面临更大压力。 　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对中国商报记者表示，合作开发的模式会为房企带来一些不可控的风险，合作方的态度及市场环境的变化等都会对祥生有所影响，如合作方突然退出等。 　　破局难度不小 　　祥生快速扩张带来的后遗症也随之凸显。 　　数据显示，祥生销售额从百亿元到千亿元只用了三年，行业高周转的“鼻祖”碧桂园用了六年，恒大万科用了五年，连因高杠杆而暴雷的泰禾也用了四年。在上市方面，祥生同样迅速。其于2019年建立上海运营中心，连境外上市的VIE结构也是2019年底才开始搭建，2020年，祥生就成功登陆港交所。从递表到成功上市，祥生只用了168天。 　　快速扩张最明显的后遗症就是高企的负债，尤其2017年，祥生净负债率一度高达1380%。尽管祥生这几年一直在降负债，但其负债水平仍处高位，2018—2020年，其净负债率分别为740%、360%、136%。而如果考虑上信托和其他非标融资以及合作开发的债务，祥生的真实债务水平更是堪忧。 　　而以三四线城市为主的布局模式同样使祥生面临较大经营风险。上述房地产从业者对中国商报记者透露，据其调研，祥生这几年在三四线城市的不少项目都出现了一定的亏损。梁楠认为，三四线城市由于产业发展基础相对偏弱，对人口吸附力不强，市场需求较为有限，市场观望情绪较重，而祥生集中布局在三四线城市，未来销售业绩或面临压力，这对房企流动性也会有一定影响。 　　上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示，尽管目前房地产行业暖风频吹，包括项目兼并等在内新的融资渠道已经开启，但并不是所有房企都能实现成功发债，越是前期风险较大的房企后续发债难度会越大。 　　一位房企的中层管理人士也对中国商报记者透露，政策利好真正落到房企身上仍需要时间，毕竟金融机构放贷是会严格审核的。未来行业表现为：之前融资难度小的房企将受益，融资难度大的房企将越来越难。像祥生这种之前高杠杆扩张的房企破局难度不小。 　　祥生未来该如何化解风险？该公司相关负责人对中国商报记者表示，公司在积极筹备相关工作，加大销售力度，坚持“一城一策”，支持项目促进来访及成交；及时跟进首付比例下调政策，降低客户购房门槛，助力公司业绩回升。

23日，海南省互联网信息办公室对“今日椰岛”“海居网”“海南楼市在线”“儋州快讯”“互动海南”“人才海南网”“琼州生活”“万盛联行”“海岛快讯”“椰岛海南”10家微信公众号主体责任人依法依规进行了约谈。 　　海南省网信办表示，近期在房地产市场网络虚假广告清理专项行动中发现，上述10家微信公众号存在未经许可违规转载发布新闻信息、歪曲解读海针对存在问题，海南省网信办组织被约谈人学习了《互联网新闻信息服务管理规定》《网络信息内容生态治理规定》等法规，向被约谈人展示了违规信息取证样本，并对被约谈人提出警告，责令各微信公众号即日起停止互联网新闻信息服务活动，对已发布的违规信息限期自行清理。 　　被约谈微信公众号主体责任人表示，将深刻吸取教训，全面落实好各项整改要求，加强网络法律法规学习，提高认识，不越底线，不触红线，努力为海南自贸港建设营造清朗网络空间。

复星国际在港交所公告称，3月21日，复星国际间接全资附属公司与中融国际信托有限公司（简称“中融信托”）签订协议，拟以63.42亿元现金收购上海复星外滩置业有限公司（简称“复星外滩”）50%的股权，使之成为复星国际100%控股子公司，以打造更符合集团生态的商业综合体项目。 　　复星外滩目前由复星国际和中融信托各持股50%，复星外滩持有的唯一物业是上海外滩金融中心（BFC）物业。公告显示，截至2021年底，BFC物业的价值约为230.78亿元；复星外滩未经审计的总资产及净资产分别为243亿元和126.84亿元，2021年除税前净利润为5.07亿元，相比2020年除税前净利润10.69亿元下降52.57%。 　　根据公告，复星国际方面以自有资金、股东借款/外部融资的组合方式进行现金支付。交易完成后，复星国际将间接拥有复星外滩100%股权。 　　公告显示，复星外滩所拥有的BFC为上海外滩优质的地标性物业，位于上海市黄浦区中山东二路，总建筑面积超过42万平方米，整合办公、零售、餐饮、娱乐、健康、艺术、旅游等生态。其东畔黄浦江、西临豫园商城，是集团打造的“蜂巢”标杆项目。

3月21日晚间，国际知名评级机构穆迪确认维持华远地产“B1”企业评级，展望“稳定”。穆迪认为，华远地产在未来12个月至18个月中将保持足够的流动性。 　　众所周知，2021年下半年以来，房地产行业出现深度调整，市场下行，叠加债券到期规模增大等因素，导致多家房企出现流动性危机。有公开统计数据显示，穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构纷纷下调房企评级，2021年下调房企评级次数破纪录达到127次，仅9月份和10月份两个月就达40余次，而回顾2020年全年，这一数据仅为29次。 　　在此环境下，华远地产在2022年仍然获得穆迪“稳定”评级，保持平稳运营，各项财务指标相对稳健。有业内人士对此分析，华远地产之所以持续受到穆迪认可，主要有三方面原因，一是国企品牌加持；二是坚持稳健经营；三是流动性保持稳定。 　　穆迪指出，华远地产与中国的各家银行建立了长期的业务关系，对信托贷款的依赖程度较低，在境内债券市场上有良好的融资记录。2021年，华远地产以3.7%-4.5%的利率发行了61亿元的公司债券，明显低于其他“B级”房企同期发行债券的利率。 　　据2021年三季报显示，截至2021年9月底，华远地产的现金余额为83亿元人民币，覆盖了其同期短期债务的108%。截至目前，华远地产到期债务均如期兑付。

3月30日晚间，新城控股发布2021年年度报告。年报显示，2021年新城控股以稳为主、稳中求进，持续深化“住宅+商业”双轮驱动战略。 目前，新城控股住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，构筑了可持续发展的核心竞争力。截至报告期末公司已进入全国141个大中型城市。

旭辉控股拟发行19.57亿港元可换股债券 4月1日，旭辉控股发布公告称，其拟发行19.57亿港元于2025年到期的有担保可换股债券，年利率为6.95%；面值每份200万港元，如超过该金额，则以100万港元的完整倍数为单位。 旭辉控股方面表示，有意将所得款项净额用作再融资，包括即将赎回16亿元于2022年到期6.70厘优先票据，尚未赎回金额约为15亿元。

3月31日是大多港股房企年报披露的截止日期，部分房企未能如约而导致停牌。除了疫情客观因素外，这些房企基本都面临着债务压力，其中一些还在近期更换了审计师。 Wind数据显示，4月1日早间有32家上市公司在港交所发布停牌公告。其中房地产及关联公司数量最多，达13家，另外还有消费、工业、医疗保健等行业公司。

三月，春回大地，万物复苏，突如其来的疫情，让人猝不及防，大家在阴雨绵绵中，排起长队做核酸，但是，有这样一抹麦田黄，出现在抗疫的最前线，用自己的力量，守护福州这座城市，如春日暖阳，温暖福州人民的心。 每人每天打几百个电话 8个小区两万多户居民核酸排查 3月疫情爆发后，银桥社区接到了排查全体居民核酸检测情况的任务。但由于社区人力不足，即便大家夜以继日地打电话，也很难在短时间内完成排查。得知这一情况后，麦田房产仓山实验小学店B组业务经理唐武春主动提出协助排查，店里的伙伴也都自发前往。

4月1日，建业集团表示，与珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）经过友好协商，达成一致战略合作意向，公司拟将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责这些商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。 但双方并未公布此次交易的金额。 据悉，此次交易之前，建业旗下的商业项目由建业新生活来运营。公告显示，2021年上半年，建业新生活旗下的商业地产管理及咨询服务收入为7171万元，旗下包含酒店管理、商业资产管理、文化旅游综合体管理三个业务板块。

4月1日晚间，中交地产公告收到深交所关注函。 关注函指出，2022年3月16日至4月1日，中交地产股价连续上涨，并披露三次《股票交易异常波动公告》。 基于此，深交所要求中交地产确认是否存在应披露而未披露的重大信息，公司基本面是否发生重大变化；控股股东及实际控制人是否计划对公司进行股权转让、资产重组以及其他对公司有重大影响的事项；详细说明近期接待机构和个人投资者调研的情况，未公开的年报信息是否向除年审会计师事务所以外的第三方提供，是否存在违反信息公平披露的情形；核查公司高管及直系亲属是否存在买卖公司股票的行为，以及是否存在涉嫌内幕交易。

4月1日，大发地产发布2022年3月销售简报。 截至2022年3月，实现累计合同销售金额约为人民币26.08亿元；累计合同销售面积为156,487平方米；平均销售价格为每平方米约人民币16,666元。

4月1日，冠城大通股份有限公司（简称“冠城大通”）发布2021年度业绩报告。根据报告，2021年，冠城大通实现营业收入94.57亿元，同比增长6.36%。 利润方面，冠城大通方面表示，受当年计提大额减值准备以及房地产结算面积、结算毛利率较上年同期下降综合影响，2021年度归属于上市公司股东的净利润为-9.76亿元，同比减少412.56%。 从房地产业务来看，报告期内，冠城大通房地产业务实现合同销售面积29.61万平方米，同比增加55.43%；实现合同销售额60.83亿元，同比增加77.55%；实现结算面积23.46万平方米，同比下降24.08%；实现主营业务收入34.36亿元，同比下降30.80%；受部分项目计提存货跌价准备影响，房地产业务净利润为-6亿元，同比下降196.77%。

4月1日晚间，融创房地产集团在上海证券交易所公告称，“20融创01”展期方案已获82%的持有人通过。 根据公告显示，“20融创01”债券展期18个月，期间定期兑付本金：2022年5月15日偿还本金的10%，6月30日偿还本金的10%，9月30日偿还本金的15%，12月31日偿还本金的15%；2023年3月31日偿还本金的15%，6月30日偿还本金的15%，9月30日偿还本金的20%。 利息方面，展期期间维持债券原有票面利率不变，新增利息随每期本金偿付金额同时支付，利随本清。同时，融创中国董事会主席孙宏斌对展期方案提供无限连带责任担保。

近日，郁亮就“万科为何希望经营服务类业务独立上市”提问说道：“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。” 4月1日，万科旗下万物云空间科技服务股份有限公司（简称：万物云）向港交所递交招股说明书，拟于主板市场上市，其联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

3月30日，时代中国控股有限公司（简称“时代中国”）发布2021年业绩公告。公告显示，2021年，时代中国实现营业额约436.4亿元，同比增长13.1%；毛利约120.53亿元，同比增长约8.6%；毛利率及净利率分别为27.6%及10.9%。 在盈利方面，2021年，时代中国实现利润约47.5亿元，同比减少11.4%；核心净利润约48.02亿元，同比减少10.9%；公司拥有人应占利润约32.6亿元，同比减少34%。

3月29日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》，金辉集团股份有限公司凭借年度优异表现，获“2022房地产开发企业综合实力500强”排名第38名，"2022房地产开发企业经营绩效TOP10"。 　　金辉集团2011年跻身行业百强，2014年至今已连续9年稳居行业50强梯队。

3月29日，中国房地产业协会发布《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，房地产企业需要改变路径依赖，真正回归产品本身，坚持长期主义。 根据测评研究报告，2021年TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。总体来看，TOP500房企总资产规模维持增长，增速连续四年下降。净资产同样保持增长，增速近三年保持稳定。

3月30日，弘阳地产集团有限公司（以下简称“弘阳地产”）发布2021年业绩报告。 报告期内，弘阳地产实现营业收入为人民币266.7亿元，同比增32.3%；毛利润同比增12.7%至人民币50.8亿元；净利润人民币18.7亿元，同比持平；核心净利润人民币14.7亿元，同比增长3.5%；母公司拥有人应占核心净利润约人民币8.5亿元；毛利率约19.1%，净利率达7%，保持行业平均水平。 2021年，在传统房地产开发模式遭遇严峻挑战、房企销售增速同比负增长的背景下，弘阳地产全年合约销售额、合约销售面积双双保持稳定，显示出较强韧性和抗风险能力。

3月30日晚间，中梁控股集团有限公司（简称“中梁控股”）发布2021年度业绩公告。公告显示，2021年，中梁控股实现收入761.1亿元，同比增长约15.4%；股东应占核心净利润29.9亿元，同比减少约20.3%；归属股东净利润27.03亿元，同比减少27.8%。 在销售方面，2021年，中梁控股实现合约销售金额1718亿元，同比增长约1.8%。 在土地储备方面，2021年，中梁控股连同其合营公司、联营公司的土地投资总额为526亿元，共获取85个新项目，总建筑面积约为1000万平方米。截至2021年12月31日，中梁控股连同其合营公司、联营公司的总土地储备面积约为5980万平方米（含已售的建筑面积）。

房地产行业仍未走出深度调整期。今年一季度楼市成交持续低迷，部分房企面临的债务风险仍有待化解。 据贝壳研究院数据，今年3月房企境内外债务累计到期金额突破千亿元。受流动性疲弱、信用评级遭下调影响，年初至今，已有多家房企与投资人洽谈债务展期事宜。 据中指院统计，房企2022年3月到期的海外债，正在申请或已成功实行交换要约的共有72.5亿元，违约或进入债务重组阶段的共31.6亿元。

近日，广州富力地产股份有限公司（简称：富力地产，2777.HK）发布公告称，将延迟刊发2021年度业绩。 对于延发2021年业绩原因，公告中，富力地产表示，因香港新型冠状病毒(COVID-19)疫情严峻，预期将无法于2022年3月31日前完成其2021年度的综合财务报表审核。富力地产部份业务及审核工作位于香港，因发送及接收必须审核确认函及其他审核程序延迟而导致审核受影响。而根据其目前所得的资料，预计2021年经审核全年业绩将于2022年4月30日或之前刊发。

3月28日，融创中国控股有限公司（简称“融创中国”）发布公告称，不刊发2021年未经审核年度业绩，延期举行董事会会议。 融创中国在公告中表示，公司考虑目前尚未完成的部分财务报表编制工作的预期工作量及所需时间，加上近期因国际评级机构下调融创中国评级引起有关境外贷款的问题，正积极与相关债权人沟通解决方案等，对财务报表的影响具有不确定性，预期无法于3月31日或之前刊发2021年未经审核年度业绩。公司会在切实可行情况下尽快刊发集团2021年经审核年度业绩。

3月28日，合景悠活发布2021年业绩报告。 报告期内，收入约人民币32.55亿元，同比增长114.6%；毛利约人民币12.26亿元，同比增长92.0%；利润约人民币6.84亿元，同比增长111.4%；归属股东净利润6.75亿元，同比增108.88%。 于2021年12月31日，总在管建筑面积达约206.1百万平方米，总订约建筑面积达约277.9百万平方米，分别同比增长395.4%和420.4%。

3月29日，北京麦田房产经纪有限公司新增行政处罚信息。 据行政处罚决定书显示，北京麦田房产经纪有限公司为了招揽业务，隐瞒实际委托价格，在互联网上对外发布房源信息的行为，已构成以隐瞒等不正当方式招揽业务，诱骗消费者交易的违规事实。对此，北京市住房和城乡建设委员会责令北京麦田房产经纪有限公司自收到处罚决定书之日起15日之内改正，并对其处以3万元的行政处罚。