民营房企融资开闸，让业内看到一丝曙光，然而，在民营房企债务频繁出现违约的背景之下，也仅只有少数房企可以通过融资实现现金流的平衡。 5月24日，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证（CRMW），助力新城发行2022年第一期中期票据。同期，旭辉的相关融资工作也在推进中。 业内普遍将示范房企的融资动作视作一个积极信号。华泰证券固收分析师张继强指出，来自监管层的支持，以信用保护工具支持地产民企债券融资，是对缓解民企融资难的进一步落实。 但这是否能带来民营房企融资的全面回暖呢？答案是否定的。有资金缺口较大的出险房企内部人士向第一财经表示，现阶段下不会有金融机构向急需资金的出险房企投入新资金，所以融资开闸对于出险房企来说只是个伪命题，公司依然只有通过加大资产出让以及债务重组等方式进行自救。 不过，对于未爆雷的房企来说，融资的难度已大幅度降低。“资金还是不缺的，金融机构大量资金需要寻找出口，这也意味着，未来可能不会再有太多新的房企爆雷事件。”一家华南房企相关负责人表示。 未出险房企已获支持 5月16日，国家队创设信用工具助力地产民企实现公开市场融资的消息传出，并迅速落地。龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企被选定为示范房企，于上周陆续成功发行附带信用保护工具的债券，合计发行规模为24亿元。 其中，3家房企发行境内公司债所配合的信用保护工具，皆由中证金融与以上三笔债务的主承投行机构合作创设。 同样作为首批创设信用保护合约发债的示范民营房企，新城的融资动作有了切实进展。 5月24日，据中债信用增进公司披露，该公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，助力新城控股发行2022年第一期中期票据。信用风险缓释凭证拟创设总金额不超过1.3亿元，支持新城控股融资总规模不超过10亿元。 另据知情人士透露，旭辉也是第一批接到监管指导的示范民企，但当时该公司此前的发债额度已用完，先向监管部门申请了新的发债额度。目前该项工作基本完成，本周内有望推进新债券的发行。 对于冰封已久民营房企融资而言，业内普遍将此解读为重大利好，认为这有望成为民企破冰的契机。上海证券地产分析师金文曦认为，民营房企融资环境正在逐步回暖，其后或将有更多民营房企在公开市场获得融资。 华泰证券固收首席分析师张继强指出，2022年以来，监管就支持民企债券融资密集发声。3月政府工作报告明确提出“完善民营企业债券融资支持机制”，随后证监会表示将推出支持民企债券融资的举措。而本轮政策宽松中首次为房企设立信用保护工具，专项支持地产民企，帮助规避违约风险，更具针对性。 “民营房企融资难，是地产信用风险持续蔓延的重要原因。”张继强表示，“由于地产行业拐点未至，投资者出于避险也大多规避地产民企。本次政策直接支持地产民企融资，且通过信用保护工具减少投资者‘后顾之忧’。” 张继强认为，在行业景气度下行、违约频发情况下，信用保护工具的设立更具价值。若房企违约，投资者依靠信用保护工具可提升回收率，政策提振信心的针对性更强。 出险房企融资通道依然关闭 这不是监管层首次在房企融资方面给出指导动作。据长江证券梳理，2021年10月中旬以来，监管层开始全方位关注“房地产风险”，金融领域监管多次表态，维护房地产市场健康发展和良性循环，彼时“政策底”便已全面确立。 业内普遍认为，2021年末时，民营房企的标准化融资闸门已渐次开启，但在市场信心持续下降的情况下，投资者的认购意愿并不强，使得民营房企融资的推进难度较大。 这从房企2022年以来的发债表现上可窥见一斑。 华泰证券数据显示，2022年1-4月，房企境内债发行规模约1950亿元，同比下降43.17%，房企境外债发行规模约456亿元，同比大幅下挫68.52%。房企公开市场融资明显倚赖境内债发行，而地产境内债发行出现明显的两极分化，2022年初至今，央国企背景房企发行的境内债规模占全部房企境内债总发行规模的93%。 另据中指院监测，从历史记录来看，3、4月为信用债的集中发行时段，但今年4月过早、过快地结束了发行窗口期。4月份来看，发行人全部为央企、地方国企。地产民企融资相对难度较大。 事实上，多位业内人士向第一财经表示，当前的市场环境下，如果没有相关信用保护工具的背书，即便是目前业内公认资金信用状况尚可的民营房企，发债难度也颇高。 近日，据上交所披露，某上述优质房企的一笔小公募的状态更新为“已反馈”，拟发行金额超50亿元。对于这笔小公募的发行前景，上述固收分析师坦言，肯定无法一下完成50多亿的发行，但即便分批次，最终发行结果也“很难”。 值得一提的是，2022年4月，央行、外汇局印发通知要求，金融机构区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。 但很明显的是，民营房企仍难以广泛受益。有华南房企内部人士向第一财经表示，尽管央行要求银行的放贷额度不能少于去年同期，但是现在这个行情下，银行不敢放，“如果出现坏账并没人兜底，所以还是银行还是会把更多的额度给国央企和比较稳定的民企”。另有出险房企人士则直言，公司早已停止拿地，开发贷的情况即便改善了，也无法感受。 5月23日，央行、银保监会再召开形势分析会，研究部署加大信贷投放力度，并提及保持房地产信贷平稳增长。尽管近来监管层频繁释放积极信号，但有房地产业内人士认为，无论是加大信贷投放力度，还是降LPR，如果钱没有流入房地产，实际上仍然起不到救市的作用。 期待融资纾困并不现实 如今，几家示范房企陆续成功发债，是否意味着民营房企的融资有机会实现真正的破冰呢？多位受访人士对此保持较为谨慎的态度。 从纯市场的角度来看，当前许多地产债一二级市场存在价差，“有些优质房企的债券价格尚且在70多元，各种久期都覆盖，作为一个理性的投资人，肯定是先从二级市场买入，”有券商投行部人士表示，“除非二级市场的价格能向面值快速修复，比如企业出现重大利好或者股东注入流动性等，促使二级市场的价格逐步追平，这之后，才有望恢复融资。” 而对于出险房企来说，其再融资的破冰难度很大。上述分析人士指出，此前煤炭行业违约的企业，现在能做到的也只是把到期的存量债务还上，“像冀中能源等企业一直希望能重建信用，实现资本市场的再融资，但已经过去一年多了，目前还是没能达成。” 事实上，当前的市场环境下，即便是公认的优质民营房企，若没有信用背书，短期内发债再融资的难度同样很大。某家整体资金实力较好民营房企内部人士向第一财经透露，其所在公司早些时候能够顺利发债得益于担保。 有出险房企内部人士亦向记者坦言，未来再融资寄希望于来自监管层的信用背书。 有金融机构人士表示，带信用保护工具发债的民营房企未来会增加，“但仅限于硕果仅存的几家”。某资管固收资深分析师则预计，“可能暂时到新城左右止步，未来看看雅居乐这波房企有没有机会被纳入。” 上述券商投行部人士则持有更为悲观的态度，“不要看能否扩容，先看几家示范房企有没有第二轮发债的机会。” 不过，有长期跟踪地产板块的券商分析师则认为，未来示范房企有机会利用信用保护工具再次发债，但主动权并不掌握在企业手里，而在信用保护工具的创设机构手中。至于发债房企名单的扩容，更多的在于监管层的态度。“整体而言，金融机构都是风险厌恶者，不会随意用自己的信用给房企担保。” 对于民企融资恢复正常的关键，核心在于销售的回暖。亿翰智库研究总监于小雨表示，出险企业破冰的关键在于市场的恢复。指望融资性现金流来缓解的可能性很小，信心重建不是一朝一夕能够完成的，而且就算重建可能也是最后一个被关照的对象。 “在当前的形势下，救房企就是救房地产行业，救房地产行业的本质则在于救经济，而救经济则依赖于疫情干扰的最小化、消费复苏、经济整体企稳回升、居民就业与收入的预期转向乐观以及政策方面的持续刺激。”西政资本认为，“通过金融支持或信贷宽松救助民营房企存在逻辑上的短板，扩大对民营房企的救助范围也存在现实效果的局限性，而民营房企的生存和发展最终要依赖的始终还是楼市销售端的回暖，尤其是经济的向好以及房地产行业的良性循环。”

中国政府网31日发布《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，其中提出，实施住房公积金阶段性支持政策。受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。各地区可根据本地实际情况，提高住房公积金租房提取额度，更好满足实际需要。

继众多城市放松限售、限购等后，购房补贴成为多地祭出的又一楼市调控工具。 　　从无锡梁溪区最高补贴1000万元鼓励人才购房，到浙江义乌购首套商品房可获100%契税补贴，多地“真金白银”开始进入楼市，激励大家买房。 　　人才、多孩家庭为补贴重点 　　最近，“泥瓦工获50万购房补贴”的新闻引发不少关注。根据当地2021年出台的人才新政，浙江丽水的泥瓦工陈红伟凭借“浙江省技术能手”的省级荣誉，被评定为高层次人才，可享受6万元人才津贴和50万元购房补贴。 　　针对人才的购房补贴是近来多地楼市政策的发力重点。其中最引人关注的莫过于浙江无锡梁溪区发布的新政，人才购房最高补贴1000万元，在全国购房补贴力度里名列前茅。 　　“对于无锡等城市，经济实力强，补贴方面自然有更多的财政支持动作。类似补贴的政策，某种程度上也成为各地招揽人才、降低购房成本的一种手段。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。 　　除了对人才购房“开绿灯”，多孩家庭也成为了本轮补贴的重点对象。梳理发现，直接给予补贴的地区在四川省尤为集中。 　　四川泸州在近日发布的政策中提及，按国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地范围内购买首套或二套新建商品住房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助；四川绵阳则对购买新房的二孩、三孩家庭，给予每平方米200元的财政补贴，单户最高不超过2万元。除此外，四川达州、自贡也纷纷出台类似政策。 　　江西上饶则明确，上饶常住居民二孩、三孩家庭，且子女未满18周岁，购房时凭户口本或出生证明，分别给予300元/平方米、500元/平方米的补贴。 　　“这将有效满足购房群体尤其是二孩及以上家庭的合理住房需求，缓解多孩家庭住房难、住房紧的压力，同时提升市场交易活跃度，对于推进人口生育政策也有一定助力。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。 　　除了定向补贴，“阳光普照”式购房补贴政策也不少。如南通市通州区规定，对区内企业稳定就业职工购买区内首套新建普通商品房的，最高给予房款总额2%的购房补贴。 　　四川乐山新政显示，凡是购买首套新建商品住房的，享受每套购房补贴8000元；凡是购买第二套新建商品住房的，享受每套购房补贴12000元。 　　契税补贴，最高全免 　　直接补贴之外，买房人的一项重要考量因素——契税支出，也成为了此轮补贴的调整重点。财政部发布的《2022年一季度财政收支情况》中提到，一季度契税收入为1581亿元，同比下降22.4%，被认为是当前房地产市场承压的信号。 　　5月30日，江苏无锡发文鼓励购买预(销)售商办用房，自通知下发一年内签订商品房销售合同并网签备案的，由开发项目所在地予以已缴纳契税50%的购房补贴。 　　5月26日，浙江义乌出台的新政中，从即日起至2022年年底，在义乌购买商品住房的市民将获得60%-100%不等的契税补贴。而在2022年5月26日至2022年9月30日期间购买首套商品住房，按所缴契税地方留存部分100%给予补贴，也是此次补贴政策的最高标准。 　　山西太原发布了更为全面的契税补贴细则。自2022年5月20日起，首套住房面积在90平方米以下的由财政全额补贴契税。首套住房面积在90-143平方米(含)的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。 　　湖北大冶的新政则直接规定，购买大冶市行政区域范围内(不含黄石托管地区)新建商品住房并缴纳契税的，给予100%契税补贴。 　　“未来政策包括通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，降低已购房群体偿债负担，降低租房群体租金支付负担，维持正常的消费开支等很重要。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩，当前扭转市场预期是关键。 　　中指研究院梳理发现，当下发放购房补贴的城市以二线城市及三、四线城市为主，一线城市侧重于政策的微调，弱三、四线城市则将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。 　　“契税及购房款补贴相关政策，降低购房者置业成本，有利于释放潜在刚需及改善型需求，提升市场活力，对稳定房地产市场发展有着积极作用。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，但从目前政策效果上看，部分城市补贴力度不大，对市场提振效果有限，发放购房补贴结合更多优化政策，或可更好地发挥效用。

去年上演了13次“万人摇”的西安，也加入楼市松绑队伍中了。 5月28日深夜，西安发布楼市新政，不仅降低了公积金贷款首付比例，还放宽了买房门槛，本地人及外地户口买房条件都有所回调。同时，二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房，按照"刚需家庭"对待。 一夜之间，许多人有了在西安上车的“房票”。一位本地房产中介称，这两天来咨询买房事宜的人明显增多，虽然西安的政策较为温和，但还是对市场信心有所提振。在二手房市场，新挂牌房源数量有所增加，不过成交量也在慢慢回升。 作为中国的文化古城，西安不仅历史悠久，经济发展情况也可圈可点，对人口的吸附能力较为突出。截至2020年，西安常住人口总量达1295万人，较“六普”增加448万。这种基本面承载的购买力，使其在楼市走出独立行情，房价连翻上涨。 不过，受调控政策及疫情冲击，2022年西安楼市也出现一些“烦恼”，新房市场极度分化，有项目被抢也有项目滞销；二手房市场则受指导价影响不温不火，超十万套的高量库存有待消化。 新房市场现“四万人摇” 当下的西安楼市，呈现出一种冷热不均的“失衡”状态。新房市场上，有项目收获上万组意向登记，开盘去化率达100%；也有远郊项目试图降价跑量，但依然滞销。 今年四月上旬，西安华润置地·未来城市248套房源进行意向登记，最终收获超4万组家庭意向登记，刷新了西安楼市记录。除去这一热门盘，当月西安共有四个盘出现摇号，中国铁建万科翡翠国际也出现了“万人摇”盛况。 作为中国西部地区重要的中心城市，西安首次出现楼市“万人摇”，还是在2020年。当时，疫情形势好转后楼市复苏，某楼盘凭借较有竞争力的价格，诞生了西安历史上首个“万人摇”。此后，西安楼市持续受到瞩目，并在2021年产生了13次“万人摇”。 放眼全国，许多城市早在2021年楼市便步入下行通道，西安为何能独领风骚？克而瑞在研报中称，2015年以来，西安房地产市场持续火热，房价累计涨幅达3倍，原因包括政府主动压降供地规模、人口迁入量可观、热点板块一二手价格倒挂等。 据上述机构，早在2015年，西安政府为提振市场活力，主动压降了供地规模，全年商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却高达1563万平方米；同时，一系列“去库存”政策开始出台，西安楼市迎来分水岭，自此走上上涨之路。 2016年，西安商品房持续“供不应求”，全年供求比下滑至0.7。2017年，当地房价迎来补涨行情，并首次突破“万元”大关，在全国楼市普遍加码调控的情况下，西安即便数次升级四限政策，仍挡不住市场热情，成交均价同比涨幅达到43%。 2018年是又一个标志性年份。当时，西安新房市场“一房难求”，也由此开启了公证摇号年代。在全国房价趋稳的背景下，西安房价上涨动力依然强劲、持续领跑。 在出现疫情的这两年，西安楼市仍不乏热盘，但一些改变也在悄然发生。一位当地市场人士称，受疫情持续冲击，西安楼市出现降价现象，有楼盘在持续平销后，推出了直降百万的特价房，即便如此，有远郊项目的去化率仍十分惨淡。 克而瑞陕西分析称，受2022年疫情影响，西安住宅市场前两月经历冰点，3月份积压的需求有所释放，四月份重新回归理性。从开盘情况看，主城万人摇项目一枝独秀，但以西咸为代表的外围市场不容乐观，开盘去化率低于50%较为普遍，之前投资外围区域的人也开始退出，在市场调整之际回归主城区。 从数据上看，据西安房地产数据中心统计，4月份西安商品房市场量价走低，当月共供应114.24万平方米，同比降29%，环比涨3%；成交117.68万平方米，同比降44%，环比降26%；成交均价13732元/平方米，同比降2.42%，环比降1%。 二手房市场也不容乐观。去年年中，西安开启二手房指导价模式，这无形中抬高了首付门槛，自此二手市场逐渐回归理性，部分购房者也转到新房市场打新摇号。4月，当地二手房成交不足3500套，成交均价15200元/平方米，环比跌1.30%。 二手房流通性待提高 基于上述市场形势，西安也加入楼市松绑的队伍中，降低了购房门槛。 在限购政策方面，从西安市外迁入西安市户籍的居民家庭，若在住房限购区域购买首套住房，须在购房前落户满1年；非西安市户籍居民家庭购买住房的，须持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税。 而在此前，外地迁入户籍购房前需落户满1年、且连续缴纳12个月社保，非西安市户籍购房前需连续缴纳5年社保或个税。 在首付比例方面，西安各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%。目前，西安多家银行利率已出现松动。 在限售政策方面，原为商品房买卖合同网签备案满５年、且已办理《不动产权证书》，新政调整为商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年；二手住房的限售年限由满５年调整为满２年。 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，作为周期最长的热点二线城市，西安在去年三季度热点城市开始下滑时，还在调控楼市。2020年至2021年第三季度，连续出台的几次调控政策都在收紧，这次新政则是一个逐步放松的方案。 “政策总体比较稳妥，限购限售政策没有一揽子退出，为后面留足了政策空间。”李宇嘉认为，针对目前市场上主要是刚需购房，新政降低了公积金贷款首付比例、增加公积金贷款额度，成为此次政策最大看点，在限购、限售方面还是比较严格。 还有业内人士认为，西安出台二手房指导价后，市场成交规模明显下跌。此次新政出台，无论是新建商品住房交易还是二手房交易，一定程度上都会激活二手房源量，加速市场流通。 记者在诸葛找房平台看到，仅5月31日这天，平台单日新上房源达到2700套，比上一日上涨32.33%，单日降价房源481套。其中，雁塔区新上房源284套，未央区新上房源546套，长安区新上房源238套。在链家平台上，目前西安在售二手房超十万套。 对于新政出台后二手房市场的反应，当地行业人士看法不尽相同。有人表示，市场有慢慢回温的迹象；也有人称，其实就是变回去年3月30号之前的政策了，对市场还未有实质性影响，不过银行放款速度有提升，是刚需入场买房的好时机。 克而瑞陕西认为，西安二手房指导价出台已过半年，业主及购房者的心理预期逐渐平缓，加上贷款放款等政策局部宽松，成交周期有所缩短。但当前市场上挂牌房源超10万套，即使按月均去化5000套计算，去化周期也在20月左右，未来有很大的去化压力。 整体而言，作为人口超千万的城市，西安GDP数值超万亿、经济表现强劲，为当地楼市提供了较为强大的支撑力。新房市场冷热不均，但整体去化周期保持在合理区间；二手房市场价格较为稳定，不过巨大的挂牌量，正推动市场步入“买方市场”。

近日证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求，严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。 　　《通知》指出，保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。 　　《通知》要求，保障性租赁住房发行基础设施REITs要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人(原始权益人)应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。 　　《通知》还要求，发起人(原始权益人)发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。发起人(原始权益人)在项目申报发行基础设施REITs时，应当对回收资金用途作出承诺，并以适当方式向社会公开。 　　《通知》明确，发行保障性租赁住房基础设施REITs的发起人(原始权益人)应当每季度向有关证券交易所、证监会派出机构和省级发展改革委报告回收资金使用情况。发起人(原始权益人)的控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督发起人(原始权益人)遵照规定使用回收资金。基金管理人应当完善相关业务制度，并将发起人(原始权益人)回收资金使用等有关情况按相关信息披露要求向社会公开。沪深证券交易所要制定有关业务监管细则，确保上述要求落到实处。

近日，三亚市住房和城乡建设局等11部门联合印发《三亚市持续整治规范房地产市场秩序工作方案》(以下简称《方案》)，重点整治在备案价格之外加价收取“服务费”“会员费”等费用，或将委托装修作为购房前置条件，变相涨价，捂盘惜售，囤积房源等问题。 　　《方案》提出，目标通过持续加大整治规范房地产市场秩序工作力度，坚持以问题为导向，重点解决房地产开发、房屋买卖、房屋租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，力争用3年左右时间，实现全市房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，切实维护人民群众合法权益，房地产领域信用体系不断健全，市场主体行为更加规范，部门齐抓共管工作格局逐步形成，房地产领域矛盾纠纷显著减少，涉房地产信访投诉量显著下降。 　　《方案》显示，重点整治内容有四点： 　　一是房地产开发建设。房地产开发企业违法违规开工建设；未按规划设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定期限交付；未办理完成综合验收手续擅自交付使用等。 　　二是房地产买卖。发布虚假违法房地产广告；利用不公平格式条款侵害消费者权益；发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源等。 　　三是房屋租赁。未办理租赁登记备案从事业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；无故克扣押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户等。 　　四是物业服务。未按物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示业主共有部分的经营与收益情况；侵占、挪用业主共有部分经营收益等。 　　《方案》明确，各部门要依据职能分工对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域进行全面排查，充分利用12345热线、门户网站、权威媒体、书面信访等方式畅通投诉举报渠道，结合日常检查、专项稽查，多渠道收集问题线索，通过做好分析研判，形成整治问题清单。

有关房贷政策的风吹草动历来牵动着置业者的神经。近日，房贷市场迎来双重利好“大礼包”，先是首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点，随后，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%，创历史最大降幅。房贷政策的调整对居民家庭影响有多大？置业者每月房贷能少还多少钱？房贷新政对楼市有哪些影响？《中国消费者报》记者对此进行了深入采访。 　　房贷利率应声而降 　　一周之内连续出台重磅房贷政策令人惊喜连连。5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。各城市自主确定辖区内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 　　5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。叠加5月15日出台的政策，意味着首套房贷利率最低可以降到4.25%。 　　据记者了解，截至5月23日，已有天津、郑州、南通、青岛、济南等多地银行迅速做出反应，首套房贷利率已降至4.25%。 　　“根据最新的LPR报价，我行新发放的首套房贷利率最低可以达到4.25%。”天津一家国有银行客户经理对《中国消费者报》记者表示。 　　济南一家股份制银行也表示：“目前我行新发放的首套房贷利率最低可以做到4.25%，不过需要客户征信审核通过，并且为首次购房。” 　　还有的银行对《中国消费者报》记者表示：“预计最近几天就会发通知，我行首套房贷利率最低应该可以做到4.25%，不过申请最低利率会有一些附加条件，比如缴纳社保、公积金的年限，夫妻双方至少有一方的收入比较稳定，首次购房等。” 　　首套房月供压力减轻 　　“LPR下降对买新房有好处，月供会下降”“该攒钱买房了”……房贷新政大礼包出台后，与房贷有关的话题一度冲上热搜。 　　这次政策的出台能让贷款购买首套住房的居民家庭减轻多少月供负担？中指研究院指数事业部研究总监陈文静对《中国消费者报》记者表示，当前，北京地区房贷市场利率执行标准是：首套房贷利率为5年期以上LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105个基点。也就是说，目前北京首套房贷利率已经随着LPR的调整从此前的5.15%调整为5%。 　　以北京为例，若以商业贷款500万元、贷款期限25年、等额本息还款方式计算，首套住房贷款执行利率为5%之后，月供还款金额为29229.5元，相较未调整前的29668.15元节省438.65元，25年整体还款金额减少约13万元。 　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对《中国消费者报》记者分析指出，本次5年期LPR创历史最大降幅，可以看出目前中央对于稳经济稳房产市场的决心。就目前来看，北京地区的房贷利率变化情况相对稳定，和LPR走势比较接近，处于震荡下行的趋势，未来首套房最低利率仍有进一步下调的空间。 　　数据显示，今年1—4月，北京市商品房销售面积为252.9万平方米，同比下降15.1%，其中，住宅销售面积为185.4万平方米，下降25.9%；上海市商品房销售面积为425.94万平方米，下降17%，其中，住宅销售面积361万平方米，下降9.9%。 　　有助提振市场信心 　　在接受记者采访的多位业内专家看来，本次房贷政策的调整，释放了稳定楼市、支持实体经济的力度明显加大的信号，有助于提振市场信心。 　　陈文静对《中国消费者报》记者表示，4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，是继今年2月减少之后，居民贷款再度减少，这反映出房地产需求端仍低迷。5月18日，中央“稳增长稳市场主体保就业座谈会”召开，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”。对此，央行等迅速响应，加快了房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。通过下调房贷利率，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。 　　记者发现，目前执行最低房贷利率的仍以部分楼市下行压力较大的二三线城市为主，一线城市执行的比较少。同时，实施的对象仅限于首套房，二套房仍按照原标准执行，且首套利率降低空间明显超过二套房。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房贷利率下降有利于降低刚需和改善性需求购房成本，结合前期部分城市已取消认房认贷的政策，房地产市场交易有望改善，房价将加快筑底修复。“从当前全国重点城市5月上中旬的成交数据看，虽然比4月有微弱复苏的迹象，但是同比跌幅依然较大，类似房贷的加点基点下调，进而引导房贷利率下调的动作也还是需要坚持的。” 　　中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼则表示，下调首套房贷利率具有紧迫性，或将产生3个作用：一是稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递“稳房价”信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。 　　植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，在相关政策影响逐步到位后，房价有可能会企稳，但并不存在出现大幅度反弹的可能性。很多地区对于投资性的需求管理还处于收紧状态，“房住不炒”政策还会继续。无论是对于宏观经济稳增长还是对于稳就业来说，房地产行业的稳定都非常重要，稳住房地产投资有利于宏观经济实现稳增长目标。

从国家机关事务管理局中央国家机关住房资金管理中心了解到，国管公积金将对当前受新冠肺炎疫情影响的企业和职工给予政策支持，并为疫情防控期间中央国家机关各缴存单位和职工办理相关业务提供更多便利。 　　中央国家机关住房资金管理中心25日发布《关于落实阶段性支持政策加强中央国家机关住房公积金服务保障工作的通知》。根据通知，受疫情影响的困难企业在2022年底前提出申请，即可缓缴住房公积金。企业缓缴期间，住房公积金视同正常缴存，职工提取住房公积金和申请住房公积金个人住房贷款不受影响。 　　同时，2022年底前，受疫情影响存在困难的在北京市行政区域内无自有住房且租住商品住房的职工家庭，其住房公积金租房提取限额由每人每月1500元提高至2000元；因疫情影响导致职工在2022年底前未正常偿还个人贷款的，将不作逾期处理，不计罚息，不作为逾期记录报送征信部门。 　　在简化业务办理手续方面，中央国家机关住房资金管理中心围绕优化单位汇缴方式、扩大告知承诺制事项范围、深化“跨省通办”服务等方面，为各缴存单位和职工办理各项业务提供便利。 　　记者了解到，疫情防控期间，中央国家机关住房资金管理中心提倡单位和职工通过线上渠道办理相关业务；确需到业务经办网点办理的，可提前预约、错峰办理，就近选择低风险区域的业务经办网点。

住房城乡建设部、财政部、人民银行24日发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，进一步加大住房公积金助企纾困力度，帮助受疫情影响的企业和缴存人共同渡过难关，支持政策实施时限暂定至2022年12月31日。 　　《通知》从三方面提出阶段性支持政策： 　　受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。 　　受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。 　　各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。 　　分析指出，相关部门考虑到疫情对企业和职工的影响，分别提出了具体的支持政策。对市场主体来说，缓缴包括公积金在内的社会保障缴费有利于减轻企业资金压力，保障其正常运行；对个人而言，则有利于缓解购房者及租房者的经济压力。 　　近期，全国已有多地出台住房公积金相关支持政策，主要围绕企业缓缴公积金、职工住房公积金贷款不能正常还款、公积金提取等方面。海南省印发通知，单位缓缴住房公积金最长期限为一年，缓缴期间单位经济效益好转的可提前终止缓缴，并补缴缓缴期间的住房公积金。单位降低后的缴存比例不低于5%且不低于现行缴存比例3个百分点，调低比例的时间间隔不少于1年。 　　针对公积金提取等问题，吉林长春、内蒙古包头、辽宁阜新等多地明确，放宽租房提取时限、上调租房提取标准，在疫情期间弹性放宽部分住房公积金提取办理条件等。广西拟规定，在不超出年度提取限额情况下，申请人年内可一次或多次申请提取住房公积金，加大住房公积金支持租赁住房消费提取使用力度。 　　分析指出，当前财政政策和货币政策在稳定经济大盘方面发挥着更为重要的作用。困难企业住房公积金缓缴和养老保险费缓缴政策的扩围，旨在缓解中小微企业的实际困难，有望支持市场主体稳岗，进一步发挥公积金保障、便民、托底的政策效应。

近日，太原、武汉、杭州、成都等二线城市纷纷出台稳楼市新政，内容包括放松限购条件、提高公积金提取额度、更好满足三孩家庭购房需求等。不少地方发文明确，既要满足刚性购房需求，也要对改善性购房需求予以支持。 　　业内人士表示，从各地出台的稳楼市政策看，降低商业贷款首付比例、取消限购政策和购房直接给予补贴是力度较大的政策。近期出台稳楼市政策的城市能级开始从三四线城市扩大到二线城市，且力度有所提高，释放了积极信号。 　　城市能级提升 　　出台稳楼市政策的城市能级进一步提升。 　　5月23日，太原市发布《关于印发促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见的通知》，明确支持刚性购房需求，支持改善性购房需求。新市民、青年人来太原工作生活并购买首套新建商品住房的，无需再提供落户、社保、纳税等相关证明；对购买首套新建商品住房的，鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行；面积在90平方米以下的由财政全额补贴所缴纳契税，面积在90平方米至143平方米（含）的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 　　此外，武汉、济南、杭州、成都、银川等二线城市近日也发布了稳楼市新政。 　　部分城市政策调整力度较大。比如，银川发布新规，在银川购房个人，购房数量和购房主体不受户籍限制；银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不做限制。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%，二套房最低首付款比例下调至30%。此外，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，执行首套房贷款政策。 　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从各地出台的稳楼市政策看，降低商业贷款首付比例、取消限购政策和购房直接给予补贴是力度较大的政策。其他类似放宽公积金调控等政策内容，对楼市影响整体较有限。从近期发布的楼市政策看，城市能级开始从三四线城市扩大到二线城市，且力度有所提高。 　　释放积极信号 　　国家统计局数据显示，4月二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。同比方面，4月二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。 　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，4月房地产市场总体还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。二线城市基本面存在一定差异，叠加发布楼市调整政策的力度不一，导致二线城市楼市持续分化。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期多个二线城市发布稳楼市政策，这些城市外来人口规模较大、房地产市场较为活跃，出台稳楼市政策释放了积极信号。 　　房贷利率走低 　　除发布稳楼市政策外，部分地区的银行大幅下调房贷利率，以天津为代表的部分地区目前房贷利率最低已经到了4.25%。 　　天津地区一家农行网点房贷部负责人介绍，目前房贷5年期以上LPR报价为4.45%，在此基础上，在农行贷款的首套房贷款利率可以下调20个BP，最低可以达到4.25%。二套房则需要上浮60个BP，上浮后的二套房贷款利率为5.05%。 　　5月15日，中国人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。 　　根据首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，这意味着首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.25%。 　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，目前一些房地产市场遇冷的城市首套房贷利率最低已经调整到了4.25%，对于刚需客户来说，是较大利好。

近期，房地产行业暖风频吹。据《证券日报》记者不完全统计，今年以来已有138个城市发布了稳楼市政策，包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。其中，支持多孩家庭购房需求成为各地优化楼市调控政策的重要方向之一。 　　各类调控政策频出 　　受多重因素影响，自2021年下半年以来，国内楼市整体趋冷。据国家统计局数据显示，今年1月份至4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%，其中，住宅销售额下降32.2%。 　　在此背景下，从中央到地方，各类调控政策不断出台。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR)，其中5年期以上LPR下调15个基点至4.45%，这是自LPR改革以来创下的单次最大降幅。 　　5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。 　　与此同时，多地纷纷放宽楼市调控政策。如济南、天津、南京等地明确提高公积金贷款额度；银川、泰安、阜阳等地明确降低首套房首付比例或公积金贷款首付比例；周口、淄博、镇江等地则相继出台政策，给予购房补贴或契税补助等。 　　中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示：“整体来看，在‘房住不炒’前提下，近期出台的楼市调控政策以刚性需求和改善性需求为两个重要着力点，提振住房消费。各地‘因城施策’做出合理的政策调整，以达到稳楼市的目的。” 　　浙江大学管理学院特聘教授钱向劲对《证券日报》记者表示：“今年以来特别是进入5月份，各地楼市调控政策频出，且内容更加丰富，政策力度加大，逐步触及限贷、限购等调控政策。不排除后续有更大力度的楼市支持政策。” 　　关注多孩家庭住房需求 　　记者梳理各地楼市调控政策发现，面向特定群体尤其是多孩家庭推出的购房支持政策越来越多。自4月下旬以来，已有包括武汉、泸州、杭州、东莞等在内的多个城市在发布的楼市调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。 　　其中，武汉、东莞、沈阳、南京、无锡等城市在相关调控政策中提到“二孩或三孩家庭，允许新增购买一套住房”。扬州明确生育二孩及以上家庭购房，可不适用现行限购政策；杭州则将该门槛提高到三孩。 　　除了优化限购政策外，多地面向多孩家庭推出了购房补贴。如泸州在政策中提及，按国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地范围内购买首套或二套新建商品住房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。 　　此外，还有多个城市明确提及，对多孩家庭的贷款额度可在最高贷款限额基础上上浮。例如，云南省楚雄市5月19日发布文件，明确提高住房公积金贷款额度，单职工和双职工分别调整为35万元和60万元，高层次人才、二孩和三孩家庭分别再上浮50%、10%和20%。 　　IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示，这将有效满足购房群体尤其是二孩及以上家庭的合理住房需求，缓解多孩家庭住房难、住房紧的压力，同时提升市场交易活跃度，对于推进人口生育政策也有一定助力。 　　那么，是否还会有其他城市跟进出台针对多孩家庭的购房政策呢？陈晟认为，“支持多孩家庭购房相关政策响应了近年来鼓励生育的政策导向。在房地产政策上对多孩家庭进行相应的倾斜和鼓励，或会成为楼市调控新趋势。预计相关政策会不断完善深化，此后还可能会有其他城市跟进出台类似政策。” 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，越来越多的城市在购房政策上综合考虑生育和抚养等方面的因素，这正成为楼市调控优化的方向之一。

当前，北京的疫情防控形势依然严峻，为帮助北京市服务业小微企业和个体工商户应对疫情影响，4月22日，北京市国资委等7部门联合印发了《关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》(下称《通知》)。 　　根据《通知》要求，在京注册或在京纳税，且承租北京市各级机关事业单位和国有企业(包括国有及国有控股企业、国有实际控制企业)京内国有房屋的服务业小微企业和个体工商户可按相关规定获得房租减免。 　　国有房屋出租单位可采取免收、退还等方式减免租金。经双方协商一致，也可按照减免标准采取免费延长合同租期等其他方式实施。 　　随着《通知》发布，多个国有企业响应号召，在疫情期间为园区租户企业排忧解难。例如区属国有企业实创股份、国企硬科技园区中关村壹号园区等。 　　市场实际减免政策实施情况如何？ 　　疫情期间，写字楼租户的原有扩租行动或暂缓或停止，甚至有部分租户提前退租，写字楼空置率持续走高。与此同时，业主与租户携手共克时艰，彼此间也变得更为亲密。 　　目前，莱坊通过对租户业主的调研，了解到当前北京市租金减免主要有以下一些方法。 　　其一，对符合减免条件的租户，从尚未支付租金的月份算起，直接予以免收3或6个月的租金，租户仅需支付物业管理费及水电相关费用。该方式是最为直接的租金减免方式，帮助小微企业渡过难关，但业主方可能会承担较大现金流压力。 　　其二，租户现有租期到期后自动延长3或6个月租期，该延长租期内无需支付租金，只需支付相应的物业管理费及其他水电相关费用，该原理类似于免租期的概念。 　　其三，租户现有租期到期前的3或6个月，按租户整个租期有效月租金进行减免，该方法更适用于租户有多家公司注册于租区内，但并非全部符合减免条件，则业主会为其减免掉“符合免租条件的部分租赁面积”的租金。 　　另外，我们在调研过程中发现有些符合减免条件的企业正面临到期续租的情况，在此我们建议此类企业可结合本次减免政策，与业主进行续租谈判来获得更好续租条件；如果符合条件的企业欲搬迁至国企持有的物业项目，莱坊建议可在商务条款谈判中让业主结合疫情政策酌情给予额外的租金折扣申请。 　　对部分不符合《通知》减免条件的企业，我们给出以下建议： 　　首先，了解所处商圈的真实租赁市场行情。受疫情影响，新租需求都受到了不同程度影响，基于此，稳定楼内现有出租率实为写字楼目前最重要的工作之一，而企业应多了解行情后再行动。 　　其次，了解自身需求。即公司是否真的需要搬迁，需求与目前的使用办公面积是否相匹配。本次疫情后，“办公室效率”一词势必将再次被广泛关注，如何更有效地规划办公室，以及如何提高办公效率也会成为许多企业选址时的重要考量因素。 　　再次，合理利用租赁合同条款。例如“灵活性续租”“延迟交付”“不可抗力”都是疫情期间或许能用到的实用条款，可用来应对企业新址无法竣工的短期续租，延后新租交付时间，或是延后因为疫情影响损失掉的装修免租期等问题。 　　在业主扶持租户渡过难关的同时，我们亦观察到北京市政府也在积极对业主方施以援手——部分区域对实施减免政策的商务楼宇运营单位或产权单位予以奖励。 　　如北京朝阳区对按照要求主动为符合条件的小微企业和个体工商户减免租金的商务楼宇，经区发改委认定，以减免租金总额的30%奖励商务楼宇运营单位或产权单位，对单个楼宇最高奖励金额不超过100万元，每个商务楼宇运营单位或产权单位最高奖励金额不超过200万元。

5月23日，黑龙江省哈尔滨市和河南省驻马店市均发布了关于房地产调控方面的通知。其中，哈尔滨市人民政府办公厅宣布废止2018年出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称“《通知》”)，此后购房人完成不动产权属登记、取得不动产权证，房源即可上市交易；而驻马店市则出台了多条措施，包括降低贷款门槛、给予购房补贴等。 哈尔滨：运行4年的限售政策正式宣告结束 据悉，哈尔滨市此前于2018年5月印发上述《通知》，从有针对性地加强土地供应、实行区域性限售政策、提高公积金贷款条件、严格执行差别化的住房信贷政策、强化房地产市场监管等5个方面推进该市房地产市场调控工作。其中，最为重要的一项内容是，在哈尔滨主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。 此次，哈尔滨市人民政府表示，随着哈尔滨市房地产市场形势的变化，《通知》已完成其阶段性调控使命，继续实施区域性限售将导致一部分购房者购买的商品房无法上市交易，抑制了改善性购房需求的释放，不利于房地产市场发展的需要；同时，《通知》规定的其他调控政策在2021年哈尔滨市住建局等9部门联合印发的相关政策中作出了调整，因此，根据哈尔滨房地产市场的实际状况，将《通知》予以废止，此后，购房人完成不动产权属登记、取得不动产权证，房源即可上市交易。 值得一提的是，此前的3月23日，哈尔滨市人民政府网站发布消息称，拟对上述《通知》予以废止。当时在业内人士看来，哈尔滨打响了今年二线城市解除“限售令”的第一枪。 驻马店：改善型购房执行首套房贷款政策 同一天，驻马店市人民政府办公室披露关于印发《驻马店市促进房地产业良性循环和平稳健康发展的若干措施（试行）》的通知（简称“《措施》”）。 《措施》明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 与此同时，自发文之日起，在驻马店市中心城区购置新建商品住房，且在签订商品房买卖合同之后缴纳房产契税的，可享受购房补贴。购房补贴由受益财政和房地产开发企业共同承担，发放标准为全日制博士生5万元、全日制硕士生3万元、全日制本科生2万元、大中专生（含技工院校）1万元；教育工作者、医务工作者、公安干警、现役军人补助2万元；因工作或上学等各种原因来驻马店的新市民补助1万元。

央行下调首套房贷利率下限，叠加五年期以上LPR（贷款市场报价利率）减15个基点，多地银行跟进调整房贷利率，尤其是首套房贷款利率下调明显。 截至目前，包括苏州、天津、无锡、温州等二三线城市首套房贷款利率最低可至4.25%。相比之下，一线城市利率调整幅度有限。据了解，目前，北上广深跟随5年期以上LPR下调利率，但是上浮基点与之前变化不大，北京首套房贷款利率仍是上浮55个基点，普遍为5%，上海、深圳、广州则在4.75%-4.85%之间。 对此，业内人士表示，一线城市房地产政策明显放松的预期较小，房贷利率大幅下调的空间或有限。 目前，多个二、三线城市的部分银行下调房贷利率至下限，但一线城市整体下调幅度不大。图/IC photo 二线城市首套房贷款利率最低至4.25%，一线城市最高达5% 5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限LPR减20个基点。 此后几天时间内，包括郑州、天津、济南、苏州、无锡、重庆等地部分银行首套房贷款利率最低降至4.4%。 5月20日，LPR报价显示，5年期以上为4.45%，而此前是4.6%，下调了15个基点。 上述两个政策叠加，意味着首套房贷款利率下限可至4.25%。 截至目前，包括苏州、天津、无锡、温州等多个城市首套房贷款利率继续下调，最低可至4.25%。在这一轮利率调整中，一线城市跟随5年期以上LPR下调房贷利率，但是在上浮基点方面，与之前没有太大变化。 在5月20日之前，北京首套房贷款利率普遍是在LPR（4.6%）的基础上上浮55个基点，为5.15%。在5月20日之后，北京首套房贷款利率是在4.45%的基础上上浮55个基点，普遍为5%；二套房贷款利率则是上浮105个基点，为5.5%。 在深圳，一位房产中介人员表示，各大银行基本已经将五年期以上的LPR下调至4.45%，首套房贷款利率目前为4.75%，上浮了30个基点，而在此之前，也是上浮这个基点。 在上海，有房产中介人员告诉记者，5月20日之前，各大银行首套房贷款利率普遍执行上浮35个基点，为4.95%，5月20日后下调至4.8%。 此外，广州的一位房产中介人员表示，目前首套房贷款利率普遍是4.85%，但是每个银行也有细微差别。一位工商银行广州某支行的个贷工作人员介绍说，“目前，该行首套房贷款利率最低可以做到4.65%，二套房则仍是上浮60个基点，为5.05%。现在审批很快，放款也很快。” 据中指研究院监测数据显示，目前，多个城市部分银行下调房贷利率至下限，但仍以二、三、四线城市为主。一线城市中，北上深跟随5年期以上LPR下调房贷利率，但整体下调幅度不大。 一线城市首套房贷利率仍有下调空间，预计幅度较小 相较部分二三线城市，一线城市利率调整幅度有限，背后的原因是什么？未来利率下调的空间有多大？ 中原地产首席分析师张大伟认为，央行发布政策后，多个城市下调房贷利率，从之前的4.6%下调到4.4%%，后续下调到4.25%，主要原因是这些城市成交量低迷，房贷需求量较低。 对于一线城市利率调整幅度较小，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“一线城市的需求弹性比较大，很多需求因为疫情的影响延后，考虑到疫情得到控制，需求将恢复，如果这时把利率下降很低，可能会导致需求的过快攀升，进而推动房价上涨。” “不同城市采用不同利率，这也是基于‘一城一策’的原则。对于银行来说，并不是一定要执行最低的利率水平，而是根据‘一城一策’的原则，各个城市的房价水平，稳地价、稳房价、稳预期的调控原则，以及与稳增长相结合来合理地制定利率。”李宇嘉说。 那么，未来一线城市房贷利率将如何走？对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，从短期来看，北上深房地产政策明显放松的预期较小，预计政策仍以微调为主，房贷利率大幅下调的空间有限。 “未来应该是走一步看一步的情况，要看5月份的成交状况，一线城市利率下调的空间是有的，但是幅度肯定比其他城市小很多。”李宇嘉如是说。

5月24日，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，助力民营房企新城控股集团股份有限公司发行不超过10亿元中期票据，进一步释放政策支持信号。 　　民营房企融资正在持续回暖。2022年以来，美的置业、龙湖、旭辉、碧桂园、滨江、金地等已完成约300亿元债务融资工具注册。据Wind统计，1~4月，民营房企成功发行债务融资工具近百亿元。 　　今年以来，疫情等因素叠加之下，民营企业发债较去年同期明显下滑。Wind数据显示，一季度民企所发行的企业债、公司债、中票、短融等各种产品累计不到800亿元，比去年同期减少近300亿元。 　　与此同时，民企发债在整个债券市场发债规模中的占比也进一步下滑。比如，2021年公司债中，民企发行规模还不到3%，比2020年的5.4%、2019年的8.1%进一步压缩。 　　以债券市场为代表的直接融资，是解决民营企业融资难、融资贵问题的一个重要渠道。民企发债规模的持续下滑，一个重要原因是疫情下宏观经济承压，一些民企出现资金链断裂，债券市场违约频发。 　　2018年，国务院决定设立民营企业债券融资支持工具，由央行提供部分初始资金，通过专业机构市场化运作，出售信用风险缓释工具(CRMW)和担保增信等方式，为有市场、有前景、有技术、有竞争力但暂时遇到流动性困难的民企发债提供信用支持。 　　此外，不断创新产品、健全体制机制、畅通发债渠道，也是帮助民企解决融资难题的必要前提。以银行间债券市场为例，近年来通过不断提升民企注册发行服务效率、支持受疫情影响主体灵活开展信息披露、服务民企开展多品种统一注册和运用主承销商团灵活选择主承销商、丰富民企债券市场化增信模式、大力推动产品和服务创新等工作机制，多措并举做好民企发债融资服务。 　　据记者了解，银行间债市持续丰富产品创新，积极推动资产支持商业票据(ABCP)、供应链资产证券化，盘活民企存量资产、提高资金使用效率。截至2022年3月末，ABCP累计发行2375.9亿元。通过支持供应链核心企业、租赁公司发行ABCP，“以核心带小微”方式累计支持小微企业超2900家。 　　1~4月，银行间市场民企债券实现了逆势增长，累计发行1294亿元，净融资330亿元。银行间债券市场以实际行动为民企融资提供了有力支撑。

国资委25日在其网站发布《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项的通知》。通知明确27条政策举措，推动中央企业采取有力有效措施助力中小企业纾困解难，促进协同发展。 　　举措共分为七个方面，其中关于“切实加快减免房租，助力支持服务业小微企业和个体工商户渡过难关”的部分明确，认真落实《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》(国资厅财评〔2022〕29号，以下简称29号文件)要求，坚持“应免尽免、应免快免”，切实加快减免房租政策落地。 　　具体包括：对承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户，要在2022年普遍减免3个月租金，并力争在上半年完成减免主体工作。对2022年租期分属不同承租人的，要根据不同承租人实际租期按比例减免。 　　对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内，承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户，再补充减免3个月租金，补充减免工作要在所在县级行政区域出现疫情中高风险地区后2个月内完成。 　　对于转租、分租中央企业房屋的，要持续加大工作力度，确保减租政策有效传导至实际承租人。对于所属股权多元化子企业，要积极沟通协调，争取中小股东理解支持，在规范履行内部决策程序后，尽快减免租金。 　　出租房屋所在地政府出台房租减免政策力度大于29号文件要求的，要认真执行属地政策，确保政策不打折扣。对参股企业所属房屋，要积极承担股东责任，与其他股东协商争取支持。不属于29号文件规定减免对象的中小企业提出减免房租申请的，鼓励中央企业本着互惠互利、友好协商、规范决策、共渡难关的原则，在能力可及范围内给予必要帮扶。

严厉整治商品住房销售中以“养老”名义虚假宣传涉诈隐患。 　　北京住建委提示，不得在新建商品住房销售中不实宣传项目养老设施、养老环境等，以“养老”名义诱骗老年人购房。 　　不得以售后包租、返本销售、以租代售等方式，或以承诺升值、投资回报等手段诱骗老年人购房。 　　不得代理为取得合法审批手续，以“养老地产”“养老投资”为名虚假宣传的销售项目。 　　不得在售楼场所、机构门店、互联网平台、APP软件等推广宣传渠道发布以“养老”为名的虚假房源销售信息。

从北京、上海、广州、深圳的多家银行获悉，一线城市银行房贷利率已普遍下调15个基点。 　　此前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR由4.6%下调至4.45%。 　　一线城市房贷利率下调15个基点 　　“从5月20日起，首套房在5年期以上LPR基础上最低上浮55个基点，最低可以做到5%，二套房上浮105个基点，最低可以做到5.5%。”北京地区多家工商银行(4.620, -0.01, -0.22%)支行房贷部负责人告诉记者。 　　此外，中国证券报记者从北京地区的房产中介了解到，北京地区目前的银行基本都已经执行4.45%的5年期以上LPR报价，在此基础上首套房上浮60个基点左右，二套房上浮105个基点左右。 　　上海、广州、深圳目前也已经下调了房贷利率。其中，上海市银行首套、二套房贷利率下调15个基点，分别达到4.8%、5.5%。 　　记者从广州地区多家银行和中介处了解到，广州地区首套房在LPR基础上普遍上浮60-80个基点，二套房普遍上浮80-100个基点。 　　广州地区一家建行支行房贷部负责人称，目前，房贷5年期以上LPR报价已经执行下调，在下调后的基础上，首套上浮60个基点，为5.05%；二套上浮80个基点，为5.25%。 　　深圳地区一家工行网点相关负责人表示，目前，房贷5年期以上LPR报价已经下降到了4.45%，在此基础上首套房和二套房分别进行上浮，上浮的基点数未进行调整。 　　部分地区最低达到4.25% 　　值得注意的是，以天津为代表的部分地区目前房贷利率最低已经到了4.25%。 　　据天津地区一家农行网点房贷部负责人介绍，目前房贷5年期以上LPR报价为4.45%，在此基础上，首套房贷款利率可以下调20个基点，最低可以达到4.25%。二套房则需要上浮60个基点，上浮后的二套房贷款利率为5.05%。 　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，目前，一些房地产市场遇冷的城市首套房贷利率最低已经调整到了4.25%，对刚需构成利好。 　　5月15日，中国人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　根据首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，意味着目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.25%。

去年至今，知名房企暴雷之声不绝于耳，倒下的不仅仅是房地产企业及行业，而且牵连一张张多米诺骨牌，也因此法拍房数量暴增，亦有一部分人房贷断供了。如此危局下，中央依然定调稳地价、稳房价、房住不炒，但允许各地政府因城施策。此番积极信号释放后，从4月底开始，我国新一轮楼市松绑潮开启。 　　纵观此轮楼市松绑潮，各地政府都对楼市颇为操心。有城市凌晨发布楼市新政，如东莞；有城市用力过猛全面放开二手房限购，如南京，但最终也因其为楼市松绑操之过急而在发布政策后三小时内被叫停。楼市出现史上罕见的密集松绑潮，不到一个月几十个城市发布楼市新政。 　　各地政府操之过急情有可原，房地产为各地政府支柱产业，房地产行业一旦不景气便一发而动全身。但理性思考，将经济绑定在房地产业上终究无法长久，而且长此以往很可能有暴雷的一天。因此，真正考虑长远、可持续健康发展的城市，都应该透过此次房地产行业所带来的经济低谷，去反思各城市所存在的问题，以及未来五年、十年甚至更长，这座城市发展的引擎在哪里，这座城市该如何将现有问题与房地产、教育、医疗、人才、养老、婚恋、社保等多方面相结合，以一种长效机制去推动城市全面健康可持续发展。 　　从目前已出台的楼市新政来看，多个城市已经考虑到了未来即将面临的人口红利消失的问题、人才短缺等问题，将购房新政与当地人才、人口政策相结合。不过，仅仅简单地通过购房松绑政策向二孩或多孩及人才倾斜仍浮于表面。毕竟由于疫情、经济、限购等影响，社会对房地产信心已略显不足，同时年轻一代生育意愿也不强，两个都吸引力不够强的事情如何实现两全之效果，这是各界应该思考的问题。 　　记者认为，各城市应该彻底了解清楚新一代年轻人不愿结婚、不愿生育、以及高端人才不愿意扎根城市的根源，比如房价过高、优质教育资源普遍集中于少数群体、子女养育及教育负担重、工作节奏快等各方面原因，从而对症下药，深层次解决城市人口、人才问题、环境问题等，顺势稳定楼市，实现一举多得。当然一个政策可能难以覆盖所有问题，但各城市也可以在出台相关楼市政策后，循序渐进出台其他相关配套政策，推动城市整体健康稳定发展。 　　深层次解决年轻一代或高端人才所顾虑的生育、婚恋、教育、房价等一系列问题的同时，每个城市也应警惕因松绑力度过大，吸引人才力度过大等，而引发的新一轮楼市热以及人才或家庭投机心理所引发的投机行为，比如有的人才在一个地方城市工作几年获取相关购房补贴或福利后，再换另一个城市工作再获取相关福利。 　　此外，从最近北上广深等几个一线城市暂未明显松绑，以及南京等部分城市经历松绑政策“半日游”等事件来看，外界应该摆正对房地产业和购房的心态，正确看待购房行为，理性消费，不要再继续抱着炒房致富的心态去购房，否则不排除因购房而被套牢。 　　据了解，在部分四五线及以外的城市，由于外来人口较少，当地市民大多手握几套房，转手也较难，城市房屋空置率较高。甚至有部分临近深圳的城市，有消费者购买了当地房产后多年都无法转售出去，原因有的因为位置较偏，有的因为当地可选一手房源较多，购房者无须购买二手房等。 　　综上，无论是各城市松绑楼市，还是市民购买房产，都应理性对待，考虑长远，切勿操之过急，风物长宜放眼量。

近日，湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》(以下简称“《通知》”)。 　　《通知》要求，各市州、县市区自然资源和住房城乡建设主管部门要进一步强化房地产用地供应管理，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。 　　值得注意的是，在全国各地纷纷出台楼市松绑政策之际，湖南长沙5月16日出台了“以租换购”的新政，让人眼前一亮，引发全社会广泛关注。加之此次“别出心裁”的去库存方式，有网友表示“果然是房产调控看湖南”“高，实在是高”。 　　湖南：对去化周期超24个月的市县 　　暂停新宅地审批 　　据《通知》要求，对现有存量房地产用地情况进行梳理，因城施策支持刚性和改善性、创新性需求。 　　对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持，力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式，为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。 　　按照第七次人口普查数据，城镇人口达到50万人以上的邵东市、耒阳市、平江县、醴陵市，或城镇人口新增10万人以上且总数接近50万人的新化县、汉寿县、湘乡市、湘潭县、隆回县、桂阳县、澧县、桃江县等，可以向省自然资源厅申请提升房地产用地单宗出让规模标准至中等城市规模，纳入县城城镇化建设示范地区备选范围。 　　防止房地产库存去化超标增加系统性风险，防止人口流失县城盲目建设。 　　各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。 　　《通知》还明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。以上用地调控措施实行动态监管，达到相关规定明确的条件即可解除。 　　湖南多地已出台政策“托市” 　　近几个月来，湖南已有多地出台政策“托市”。 　　据潇湘晨报报道，5月20日，湘潭市印发《湘潭市进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》。 　　根据湘潭市要求，这一次湘潭聚焦为购房者减轻负担，为企业降成本，根据国、省房地产调控政策，结合当地实际制定二十条措施，涉及金融信贷、公积金及人才购房补贴等方面。 　　个人按揭贷款放款周期缩短到3个月内。对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住宅的，金融机构执行首套房贷款政策。 　　同时，湘潭将提高住房公积金贷款额度。住房公积金缴存职工在市城区购买新建商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额调整为60万元；按国家政策生育三孩的住房公积金缴存职工家庭、高层次人才贷款最高限额可达80万元。 　　这20条措施还提及实施购房补贴，清理兑现历年来已按规定申报的各类购房补贴。将以前房博会财政补贴的阶段性措施转为年度措施，按一定标准对购房人予以补贴，支持各类购房需求。 　　值得注意的是，在3、4月已有岳阳、常德、怀化、株洲、衡阳等城市出台政策，主要有关公积金额度、贷款放松、购房补贴等方面。湖南地级市房地产市场持续低迷，加上湘潭此次出台托市政策，出台托市措施城市新增至6城。 　　湖南楼市现状如何？ 　　湖南房地产市场受整体大行情的影响，也不可避免地遭遇低迷。据克而瑞湖南区域统计，4月受全国市场持续低迷传导及疫情点式复发影响，湖南房地产市场下行压力加剧。 　　房企层面，湖南重点房企TOP30总销售额仅457亿元，同比下跌32%，较3月同比跌幅扩大3个百分点。政策层面，中央政治局定调楼市政策后，全国各地疫情多点频发，湖南6大城市出台政策，长沙限购政策也有所放松，未来在“房住不炒”的基础上，或将有更大力度的刺激政策出台。 　　以长沙和湘潭为例。长沙九区县商品房自2021年6月成交量同比开始下跌，且跌幅不断加大，在2021年三四季度达到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超过40%， 购房者观望情绪较浓，下跌态势延续至今。4月成交量同比下滑达到49%，成交收缩明显。 　　4月长沙新增商品房供应量94.75万平方米，同比下降47%，环比下降21%，创下近两年同期新低。“五一”假期，长沙各楼盘也纷纷推出促销活动，渠道商合作房源、特价房、高折扣等切实优惠成为标配。 　　而湘潭近一年楼市成交情况来看，成交量呈现下滑趋势，1-4月总成交同比下滑26%，同时均价从2021年下半年起逐月下滑，目前已降至5000左右，楼市遇冷明显，湘潭市出台二十条举措以求平稳房地产发展。

“所有新一线城市中，长沙房价最低。”2020年，在上海奋斗的90后谢靓花120万在长沙买了套房子，落户成为新长沙人。促成她选择长沙的关键之一，就是可以承受的房价水平。 　　低房价早已成为长沙的一个重要标签。据贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》，在35个一二线城市中，长沙居住竞争力指数位列第9，在新一线城市中“居住负担”最小。另据易居研究院发布的《2020年全国50城房价收入比报告》显示，长沙房价收入比仅为6.2，居于末位，同期深圳的该比值达到35.2。 　　如今，当武汉新房均价已突破2万元大关之时，长沙还徘徊在万元的水平，不改“房价洼地”本色。多位业内人士向第一财经分析，长沙多年来能当好“房价模范生”，其根本原因在于早已启动的严格限价政策，将房价上涨的萌芽成功压制住。 　　而低房价释放了旺盛的消费力，促成诸多新消费品牌的崛起，茶颜悦色、文和友、墨茉点心局等品牌快速成长，变成长沙的新名片，再吸引更多人来长。 　　这座GDP过万亿、人口上千万人口的中部省会城市，凭借自身丰厚的文化底蕴，扎实的经济基础，新潮的消费文化，成为“中国最具幸福感城市”。 　　严格调控，压制房价 　　站在岳麓山顶，向东远眺，视线越过河东掩映在绿色植被中的低矮建筑，湘江、橘子洲及对岸的高低错落的现代化建筑映入眼帘。如果是国庆假期前后登顶，伟人笔下的满山红遍、层林尽染，便会再现于眼前。 　　走过千年楚湘历史，穿越抗日战火纷飞，历经文夕大火，长沙城在废墟上重建。凭借霸蛮精神，这座不临海、不沿边的中部城市，不仅孕育了三一重工、中联重科、山河智造等大企业，被冠以“工程机械之都”的称号，还滋养了一众新消费品牌，成长为GDP过万亿、人口超千万网红城市。 　　让长沙闻名于天下的，除了自然风光、历史文化和经济实力之外，还有远低于相似区位和发展水平的城市的房价，这一“房价洼地”的状态从21世纪初便已形成，彼时人均GDP在中部6个省会城市中位居前列的长沙，房价已是最低。 　　根据《中国统计年鉴》，2002年，武汉、郑州市区的房价接近2000元/平方米时，长沙的房价在1600元/平方米；2010年，太原房价突破7000元/平方米，武汉、合肥房价超过5500元/平方米时，长沙的还不足4500元/平方米，仅略高于南昌。 　　“这里有个历史原因，长沙前面十几年的土地供应量比较大，”湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞向第一财经回忆。这促使当时的长沙楼市整体处于供大于求的状态。公开数据显示，2008年时，长沙的商品房供销比为1.81，其中商品住宅供销比为1.83，本地媒体的报道中称长沙已进入“买方市场”。 　　随着长沙城区的“东拓西进，南移北扩”，土地供应不减，市场仍旧供大于求。第一财经获取的一份长沙市场研究报告显示，2013年-2014年，长沙商品住宅的供销比分别为1.27、1.44。 　　“2015年起，长沙开始控制土地出让，那一年的供应量很少。”陈世霞说。上述市场报告显示，2015年，长沙市区的住宅市场供求比下降至0.88，2016年进一步下跌至0.63。 　　市场格局逐步转变为供不应求，长沙房价开始显出上涨的迹象。国家统计局数据显示，2016年8月-11月，长沙房价环比涨幅分别为1.5%、4.3%、4.4%、1.5%，在同期各大城市中亦位居前位。这一年，长沙市区新房成交均价7403元/平方米，涨幅超10%。 　　2017年，低供应叠加炒房客来袭，长沙的房价持续上扬。为遏制这一势头，2017年3月，长沙发布楼市新政，规定非长沙户籍限购1套；5月，进一步规定非长沙市户籍连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套；长沙户籍限购2套。 　　这年7月，长沙祭出限价这一大杀器。多位受访人士认为，这是将长沙房价狠狠压制住的关键。“我记得很清楚，限价参照还不是以2017年的价格为准，而是以2016年10月份的网签备案价为参照，限得非常严格。”陈世霞称。 　　“2017年的时候，梅溪湖的房价已经涨到了差不多1.4万左右了，二手房价在1.6万，贵的项目可以到1.8万。”在长沙从事房地产工作十余年的薛文告诉第一财经，“但是政府给梅溪湖的项目设定的限价，毛坯房也就在9970元，限得非常狠。” 　　同时，单独备案的精装修部分，也因为市民投诉货不对板、价格过高等问题，在2017年下半年时被“加盖”，从没有限制变成最高2500元/平方米。 　　于是，在严格的毛坯限价+精装备案双重限价下，长沙的房价被很好地控制在低位。“2019年之后，长沙设定的每年房价涨幅也只有6%，增速依然很低。” 　　除了出手早之外，力度大、决心强，是长沙控住房价的一个核心因素。住房和城乡建设部政策研究中心助理研究员单爽在“长沙模式”的文章中做出总结，将长沙政府的调控决心放在了首位：“从严格的调控政策可以看出长沙市政府坚决抑制房价上涨的决心。实际上，通过房地产宏观调控政策抑制房价上涨是各地政府的通用手段，但很少有地方政府抑制房价的决心像长沙一样坚决。” 　　“140平以下都是刚需” 　　在房价上如此强力的压制，对长沙楼市的各大参与主体形成了不小的影响。 　　“2017年开始执行限价的时候，房地价差平均在4500元/平方米。”薛文说，“开发商在2017年拿的地，基本上是没有什么钱可以赚的，有些项目的土方成本很高，实际上是处于亏钱的状态。” 　　不过，长沙一直在持续调整，增加房地价差的空间。据湖南中原地产测算，2021年时，长沙项目的房地价差已达到7508元/平方米。 　　但相较于中部地区其他5个省会城市而言，这一数值依然不算高。“其他城市基本都接近1万，”陈世霞表示，不过在2022年的首轮集中供地中，这一指标进一步达到了约8400元/平方米的水平。 　　历经几年的调整，薛文明显感觉到项目利润的提升。“从过去几年的路径来看，长沙在售项目的利润空间是在不断增加的，加精装销售，如果可以顶着精装价格销售，项目利润率可以在8~10个点，对比其他城市来看，这是非常好的水平了。” 　　在某Top30房企工作的周灿也认为，当前长沙市场留给项目的利润空间是达到预期的。在房地价差、精装修等静态利润空间之余，“流速能够保证的话，动态的利润也是符合要求的。” 　　项目流速有所保证，简而言之就是“卖得动”、“不愁卖”。长期的低房价和严格的调控政策给长沙楼市带来了这种可能。 　　低房价首先带来的就是低房贷压力。2013年大学毕业后留在长沙工作的戴阳，2016年，在望城区购置了一套房子，当时单价约为4000元/平方米，每个月还款额度仅为一千多元。除了首付有家里支撑，余下的七成房款，不久之后，她自己一口气还完了。 　　而目前拥有两套房的薛文，每月的还贷额度也只在6000元左右，“对家庭开支占用不大的情况下，就能把这部分钱存起来”，使家庭财富有了积累的可能。 　　同时，长沙严格的限售、限购政策下，将市民的购房置换周期大大拉长。“在几年的限购期限内，市民不可能再做出不动产置业这类大额支出，这也就使得市民的钱越存越多，购买力相对增加。”薛文说。 　　这期间，长沙的人均可支配收入还保持着较快增长。据长沙市统计局发布的数据显示，2021年，长沙市居民人均可支配收入约5.6万元，比上年增长8.0%，其中，城镇居民人均可支配收入为6.2万元，增长7.2%。这已超过同期武汉的城镇居民人均可支配收入。 　　事实上，长沙市民的购买力促成了另一个重要的市场特点，即刚需的首套房面积段近年来持续增长。 　　戴阳购置的两室，面积还在80平方米左右；2018年，在大王山板块附近购房的另一位留在长沙工作的大学生，买的首套房面积就在100平方米以上了。“现在140平以下都是刚需。”周灿说。 　　根据湖南中原地产统计，2021年，长沙主流的套均面积大约在132平方米；从成交结构上来看，销量最好的面积段集中在120~140平方米；160平方米以上的大户型产品，从2020年疫情之后，呈现量价提升的态势，供销两旺。 　　陈世霞分析称，“因为房价便宜，大家房票又有限的情况下，一般都是一步到位，在支付力得以支撑的情况下，一般购房者都会选择大面积的房子。” 　　在薛文看来，这也是2021年下半年全国楼市大幅下挫的背景下，长沙并未出现大范围降价情况的重要原因，“限价后的长沙房价跟居民的可支配收入相比，没有出现超涨的情况，也就没有透支居民购买力，使得大家对长沙房价的耐受力也比较强。” 　　周灿也有同感，大平层的改善项目卖得很好，2021年四季度部分大平层集中入市，单价在2万以上、总价在四五百万，基本都开盘售罄，“把12月的平均房价拉升了超10个点”。 　　即便如此，据湖南省住建厅数据，2021年长沙新房均价为10119元/平方米，保持在低位。“长沙的房价天花板现在还不到3万，武汉已经达到5万了。”薛文说。 　　不过，受到当下行业形势的影响，尽管长沙需求充足、购买力充足，但购房者仍有较为明显的观望情绪。“这有几个成因，第一个是很多城在降价，他们心里肯定会有预期，自己关注的项目会不会降价，其次就是企业的交付问题。” 　　这使得当前的长沙市场，也面临着成交同比下跌的情况。湖南中原地产数据显示，长沙内五区前4月累计供应211万方，同比下滑34%，成交201万方，同比下滑47%。 　　14年的幸福城市 　　借着全国楼市松绑之势，长沙也出台了部分松绑政策。5月初，长沙发布新规，将限购时长从网签6年改4年，可买二套政策，缩短了购房周期；5月中旬，长沙再发新政，规定存量房盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，被市场称为“租房换房票”。 　　尽管外界纷纷认为该政策是长沙创新放松调控，在长沙房地产业内人士看来，其中的关键或许在于增加租赁住房供给。周灿也认为，这有利于降低年轻人的生活成本，让他们更愿意来长沙定居工作。 　　事实上，远低于其他重点城市的房价，早已成为长沙吸引年轻人的一项利器。 　　2021年3月，长沙市委副书记、市长郑建新在接受媒体采访时提到，长沙是全国所有大城市里房价和收入比最低的城市，一个普通家庭工作6.4年就可以买100平米的房子，年轻人不靠父母，和伴侣一起就可以轻松交首付供房，并表示将继续管控好房价。 　　低房价降低了购房对消费的挤压，使得长沙人有更多的余力享受生活，又进一步滋养了诸多新消费品牌，茶饮中的茶颜悦色、咖啡里的三顿半、卤味里的绝味鸭脖、餐饮里的文和友、费大厨等；湖南首家京东Mall、宜家家居也将落地于长沙的洋湖片区。 　　丰富多彩的文娱生活，构成了长沙生活的高幸福感。截至2021年，长沙已连续第14年获评“中国最具幸福感城市”。 　　年轻人也在用自己的行动为这座幸福城市添加注脚。 　　谢靓是湖北人，在外打拼的她想要有个安定的空间，再加上2020年疫情的影响，让她产生了买房的想法。在一番仔细研究后，她选定了长沙。“2020年的时候，长沙均价还没过万，我们家那边小县城都要7000多一平方，”谢靓说，“跟武汉比起来，长沙的消费支出也不算很高，城市充满了生活气息。” 　　公开信息显示，2019年以前，长沙连续4年每年人口净流入在23-27万人。据七普数据，2020年底，长沙常住人口增加到880万，一年净增加了近41万人。而截至2021年底，长沙的常住人口已达到了1023.93万人。 　　2017年，长沙首次迈入“万亿GDP俱乐部”；2021年GDP超过1.3万亿，比上年增长7.5%，位居全国省会城市第6位，在中部地区仅次于武汉。同时，长沙是世界三大工程机械产业集聚地之一，2021年数据显示，长沙的工程机械总产值约占中国的27.5%、全球的7.2%，产品覆盖180个国家和地区。 　　将视线拉得更长远，长沙这支潜力股在谋求更长远的发展。 　　2022年4月，湖南发布了《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)，长沙计划到2026年GDP达到2万亿元左右，常住人口突破1200万人，并给出多重配套措施，从产业、交通、互联网、能源、人才引进等方面推进强省会建设。 　　建设强省会的关键在于推动强产业的发展。在原有的强制造业基础之上，长沙还将构建先进制造业集群体系，到2026年，打造15个左右千亿级产业，实施180个左右十亿级项目。 　　这样充分的想象空间下，房企对长沙持续看好。“长沙当前楼市的健康度、城市发展潜力、政府财力支撑，相较其他城市更稳定。”在薛文看来，房子的财富增值效应也比周边房价高的城市更加明显。 　　“现在的市场行情下，我们在地级市拿地非常谨慎，”周灿告诉记者，“另一个中部省会城市房价虽然高于长沙，但房子卖不上价格，居民购买力支撑不足，而长沙则有充足的购买力支撑市场，我们也持续看好长沙。” 　　(应受访人要求，谢靓、薛文、周灿、戴阳均为化名。)

作为准一线城市的代表，杭州出台了“一揽子”楼市刺激政策。5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控，具体包括社保条件放宽、增值税5改2、三孩家庭多一个购房名额。 　　据悉，《通知》内容主要涉及三个方面，主要针对二手房交易和三孩家庭。首先，《通知》明确优化二手住房交易政策，大幅缩短了社保和个税的要求。在杭州市限购范围内购买二手住房的，对落户本市未满5年户籍家庭取消原“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非本市户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。其次，《通知》明确进一步完善税收调节政策，调整了增值税的免征年限。对杭州市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。最后，《通知》明确更好满足三孩家庭购房需求。一是符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，杭州此次政策明确对于限购范围内的住房，若是唯一住房的，增值税征免年限由5年调整为2年。这个规定有两个要求，即此类政策适用市中心的房源，且需要是唯一住房。至此，全国有四个城市在增值税政策方面做了调整，分别为沈阳、无锡、东莞和杭州。这也说明此类城市针对二手房的交易和流通，落实了积极的政策，对于降低税费成本，加快此类房源的交易等具有积极的作用。 　　在严跃进看来，此次杭州全面松绑楼市调控，本身具有非常强的信号意义，也可以被看作是本轮楼市地方松绑的一个分水岭。准一线城市开始全面松绑后，一线城市的同步跟进似乎也不会太远。至此，中国三个全国性的房地产市场即海南、成都和杭州都出台了政策，这三个区域市场的外来人口导入规模较大、房地产市场规模也较大。 　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰同样指出，杭州作为长三角核心城市，楼市政策对其他城市具有示范作用，后期其他城市可能会跟进。今年以来较多的城市在需求端出台了支持性政策，但市场修复力度不足。根本原因是部分城市疫情反复，叠加地缘冲突加大经济下行压力，居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。因此扭转市场预期是关键。 　　近期，多地稳定房地产市场动作频频。就在5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。根据碧桂园、龙湖方面发布的公告，两家房企将各自发行面值不超过人民币5亿元的国内公司债券。 　　5月15日，包括央行在内的两部门联合发布通知，下调普通商品房首套房贷利率标准，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　多措并举穿越周期，低迷的房地产市场迎来一剂“强心针”。

4月底，在封控小区内，一户业主家中有90多岁的老人，因病一直吸氧，24小时内需更换新的氧气瓶。首开天岳恒公司潘家园分公司接到这份特殊的工单，相关物业公司负责人紧急联系医院，协调配送氧气瓶等，在19个小时内，这份“特殊的快递”进入了小区的大门。 自4月以来，北京多个小区陆续开始封控，面临防疫“大考”，居委会、物业公司、业主作为社区治理共同体，齐心协力抗疫，其间上演了很多感人的故事。 社区是社会治理的基础单元，是打通社会治理的“最后一公里”。社会治理的重点在社区，难点也在社区。近年来，社区治理不断进行探索创新实践，尤其是北京借老旧小区改造的契机，不断推进建设基层治理体系，引入社会企业、社会力量、社会资本等第三方力量参与社区治理。在应对疫情等事件中，部分社区开始显现出基层治理的成果，更在社区治理中体现出企业的力量。 社会治理“最后一公里”亟须打通 中国式小区演进和社区治理的关系相辅相成。从大杂院、筒子楼到单元楼、商品房小区，中国邻里关系已经发生了很大的变化，其中，邻里疏远的状态与紧张的关系有待改善。 万物云联合北京大学社会学系撰写的《中国小区演进与治理》中提到，无论作为纵向治理的基层抓手，还是作为横向治理的社会细胞，小区都是中国城市社会中最实际、最确切、最活跃的治理载体协同单元之一，在国家治理体系中发挥着至关重要且无可替代的作用。 不过，社区治理作为社会治理的“最后一公里”，一直是基层社会治理的重点和难点，长期存在基层治理与社区居民的需要渐行渐远，一些居民的诉求得不到应有的回应。 因此，社区治理亟须改变政府单打独斗，引入新的治理主体，打造共建、共治、共享的社区治理格局。相比之下，市场力量具有政府不可比拟的优势，但在社区治理中长期缺位，调动市场力量参与社区治理的意义不言而喻。 值得一提的是，2019年10月31日，十九届四中全会通过《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》，提出“社会治理是国家治理的重要方面”，同时强调“构建基层社会治理新格局”。 上述决定对于中国社会治理是一个标志性事件，同时意味着社区治理的大幕拉开。此后，有关基层治理的相关文件也在不断出台。 其中，2021年4月，《中共中央国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》中提到，力争用5年左右时间，建立起党组织统一领导、政府依法履责、各类组织积极协同、群众广泛参与，自治、法治、德治相结合的基层治理体系。 企业“共生”破解老旧小区治理“痛点” 目前，社会企业、社会力量往往是通过政府购买服务的方式，结合自身的专业优势参与社区治理。其中，物业管理渗透于居民的日常生活，与基层治理结合最为紧密。 对此，愿景和家策划管理部总监肖慧表示，物业企业作为与社区关系密切的市场力量，以“城市整合服务运营商”和“城市服务供应商”的身份参与到社区治理中，发挥社区治理主体作用。 《中国小区演进与治理》也提到，在基层治理中，政府与物业具备合作的可能性，用“共生”形容这一关系并不为过。 2020年5月1日，《北京市物业管理条例》实施，将物业管理纳入社区治理体系，也就是建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。这为物业企业参与社区治理提供了契机。经过两年的时间，目前北京党建引领下协商共治的社区治理体系初步形成。 但是在一些没有物业管理的老旧小区，如何引入企业参与基层治理仍是一个难题。在肖慧看来，老旧小区一般都位于城市的老城区，居民多数为城市低收入人群、老年人群以及困难群众；建筑老化、基础设施年久失修。这些问题加速导致老旧小区成为城市社区治理洼地。 事实上，当前对于老旧小区的治理显得更为紧迫。2021年8月27日《北京市老旧小区综合整治标准与技术导则》出台，其中提到，老旧小区综合整治分为综合治理和综合改造两部分，而综合治理包括完善小区治理体系和建立规范化物业管理长效机制。 这也意味着，北京老旧小区改造中伴随着社区治理，而在引入社会资本参与老旧小区改造过程中，北京已形成劲松模式、首开经验。 开创劲松模式的愿景集团设计师此前在接受新京报记者采访时表示，老旧小区改造是参与式设计，更是社区治理的一部分，并将自己定义为“手握设计工具的社会工作者”，来化解社区治理“疑难杂症”。 据肖慧介绍，石景山鲁谷项目此前涉及34家产权单位、10家物业公司，产权性质错综复杂、管理边界模糊不清。2020年初，愿景物业受街道委托应急接管进场，开始履行管理责任，通过未诉先办、接诉即办的方式，有效分担居委会基层治理压力，接管初期12345投诉单量降低50%，并解决历史挂账4件。 “民社物”多方协作应对重大公共危机 “潘家园分公司成立不久，就经历了疫情的检验。”首开天岳恒公司潘家园分公司党支部书记刘冉表示，去年11月，作为首开集团“一街区一物业”模式试点，区域内首开旗下的9家物业单位被整合成潘家园分公司。此后，一家物业公司与一个属地街道进行沟通，对疫情防控也起到高效的作用。 据悉，潘家园分公司对接1个街道，下辖14个社区。管理面积约为128万平方米，约1.7万户居民，在此轮疫情中，封管区域的物业面积占总管理面积的90%，大部分处于疫情封控、管控的范围。 在防疫期间，为了更好地满足小区特殊群体需求，潘家园分公司成立了“四同保障队”，应急处理突发事件、隔离区消杀等，接棒“快递员”，为居民提供最后的配送，其中包括上述提到的氧气瓶接力。而且这位急需氧气瓶老人的子女，主动承担了所在楼内义务消杀的志愿者工作。 物业人员化身的“大白”令封控区内的居民有了安全感。而居民们为了支持物业企业的良性运转，纷纷在线上主动缴纳物业费。“短短几天的时间，较之前缴费数量出现翻倍。这是居民对物业工作的认可。”刘冉说。 这种共商、共建、共享的社区氛围并非是在疫情中形成的。据刘冉介绍，潘家园分公司积极探索潘家园街区“大物业”管理模式，与松榆里社区党委共同打造区域化党建品牌，合力推动“民社物”（居民、社区、物业）三位一体联建合作。在此过程中，潘家园分公司在与社区合署办公的基础上，推动“议事坊”中“民声家舍”工作室的建立，社区、物业指派专人通过诊断问需，倾听收集居民意见建议。 值得一提的是，潘家园分公司还与松榆里社区联合开创了“双包联动”模式，即“1名社工+1名物业管家”承包同一片服务区域，搭建“居民+社区+物业”共商、共建、共享平台，精准对接居民各方面诉求。 事实上，街区“大物业”管理模式不仅规模大、治理范围广，更包括结构调整、模式上的规范推广与社会角色的转型，有助于破解基层精细化管理难题，发挥物业服务企业参与基层社区治理的效能。 企业助力提升业主自治能力 包括社区居委会、物业公司、小区业委会在内的各方力量如何在多元共治的框架下，调动居民参与社区生活的积极性，一直是社区治理关键。 建诚晟业联合创始人苑承建表示，目前北京绝大多数小区都已经实现了业委会（物管会）的覆盖，但让业委会（物管会）能够履职、会履职，组织好业主对公共事务进行共同管理，真正在小区治理中发挥作用，才是应有之义。 “在绝大多数小区里，业主的构成是多样的，年龄、学历、经历、工作等都会影响到业主个体对物业管理的看法和评价。而且业主个体对物业管理理解上差异巨大，反馈问题的集中度和合理性通常也差异很大。”苑承建如是说。 为此，建诚晟业以另外一种形式参与社会基层治理。截至目前，建诚晟业已经指导40余个小区选举产生业委会或者换届，累计在相关街道为业委会（物管会）开展了超过200场履职培训或工作指导，同时协助街道完善社会基层治理组织（业委会/物管会）建设、提高业主自治能力等。 事实上，还有很多企业正在以各种形式参与到社区治理中，毕竟社区治理的内容涉及多个方面，比如社区照顾、社区安全与综合治理、社区疾病预防、社区环境、社区文化和精神文明建设等。 社区治理还要最大限度整合社区内外资源，构建社区治理机制，而物业公司更能体现整合的功能。据悉，潘家园分公司计划通过在市场搜寻具有特定优势的企业，整合外部资源，在便民、养老、医疗、智慧等服务方面进行多方联动，推进这些企业融入社区治理。

　[ 第七次人口普查数据显示，截至2020年，佛山市常住人口为949.89万人，相比2010年的719.43万人，十年间，佛山市人口增长超200万人。佛山市的人口吸引力还在增强，2021年，佛山市常住人口增加9.38万人，增量仅次于深圳。 ] 　　一部《寻味顺德》，让顺德以及它所属的佛山美食被大众熟知，却鲜少有人注意到，佛山是广东省经济实力排名第三的城市。地处珠江三角洲腹地，南临中山，西接肇庆，东边与广州市紧密相连，在地理位置上占据优势的佛山，经济发展的成绩也很亮眼，GDP总量已经超1.2万亿元。 　　人口的增长与经济增长是同步的，近十年来，佛山市常住人口增长超200万。人口增长拉动房地产的市场需求，十多年来，佛山市房价已经翻倍，新房年度成交量也连续突破十万套。随着轨道交通的完善，广佛同城使得不少广州人前往佛山置业安家，从而在很大程度上助推了当地房地产投资投机需求。 　　然而，在2021年下半年全国楼市整体下行的背景下，佛山楼市也随之陷入低迷。 　　终于，今年4月末，在全国多城松楼市的背景下，佛山也开始对限购政策下手了，规定购买满5年的商品房，不再计入居民家庭拥有住房套数，一夜之间，不少人重新获得了房票。 　　受惠广州外溢需求 　　佛山在全国的经济发展中占据着重要的地位。2021年，佛山市GDP总量达12156亿元，增速8.3%，GDP总量仅次于深圳和广州，位居广东省第三。 　　经济的快速增长与人口的流入密切相关。第七次人口普查数据显示，截至2020年，佛山市常住人口为949.89万人，相比2010年的719.43万人，十年间，佛山市人口增长超200万人。佛山市的人口吸引力还在增强，2021年，佛山市常住人口增加9.38万人，增量仅次于深圳，是广东省内排名第二的城市。 　　大量人口的涌入，催生了佛山房地产的快速发展。 　　佛山市住建局数据显示，2011年，佛山市新房均价为8170元/平方米，而到2021年，已经涨至13876元/平方米，十年涨幅达69.84%。 　　张亮一家在佛山工作多年，2019年在佛山市南海区买了一套商品住宅，他告诉第一财经，当时购入的价格为2.5万/平方米，如今，该小区的房源在房产中介平台的均价已经涨至3.5万/平方米。 　　广佛两市文化同根同源，自古一家，两市接壤边界长约200公里。近年来，广佛两地的轨道交通逐渐完善，贯穿佛山和广州的地铁线已有3条，从佛山市内到广州天河的CBD珠江新城也仅需一个多小时。 　　贝壳研究院统计的数据显示，截至2020年年末，佛山购房者中，跨城通勤者占比23%，跨城通勤城市为广州的购房者占比16%。佛山的跨城购房者中，超过五成选择在南海区购房，超过两成在顺德区购房。 　　贝壳平台数据显示，目前，临广区域，例如南海区的千灯湖、三山新城、金沙洲板块，房价都在3万元/平方米左右，明显高于非临广区域。不过，相比广州市荔湾区3.7万元/平方米、海珠区4.4万元/平方米的均价，临广区域的房价仍然较低，而这也是跨城通勤者选择在佛山买房的重要原因。 　　房价十年沉浮 　　提及佛山楼市的快速发展，2010年一定是一个不可不谈的时间段。2010年11月，广佛地铁首段通车，“工作在广州，住在佛山”成为购房者看得见的未来。佛山市住建局数据显示，2010年佛山市新房成交价格为7448元/平方米，而在2009年，佛山市新房价格还处于5855元/平方米的水平，2010年，佛山楼市价格上涨幅度达27.20%。 　　楼市的热度也传导至土地市场，2012年和2013年，佛山土地成交量翻倍，分别为631万平方米和788万平方米，明显高于2011年的379万平方米。 　　楼市火热的同时，佛山房地产市场也迎来了调控。 　　2011年3月，佛山限购令出台，拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭和拥有两套及以上住房的佛山户籍居民家庭，若无法提供1年以上在佛山纳税证明或者社会保险缴纳证明，暂停在佛山购房。随后，佛山市商品住房成交量快速下跌，全年成交新房套数5.6万套，同比2010年下降18.34%。 　　2014年8月，全国部分地区放松限购，佛山成为广东首个正式松绑限购的城市，限购由家庭转为个人，佛山户籍每人限购2套。2015年，佛山全面解除限购，不再审查购房者的资格。这一年，佛山新房成交近13万套，首次突破10万套大关。 　　2016年10月，佛山楼市政策开始收紧，禅城全区，南海区和顺德区的临广区域被纳入限购范围，在佛山购房再次需要看社保，首付比例也规定为首套三成，二套四成。不过，2016年，佛山楼市仍然延续了2015年的涨势，新房成交量再创新高，升至17.3万套。 　　2017年，佛山限购加码，新房成交量降至10.8万套。此后的2018~2020年，佛山处于收紧与宽松并存的阶段，尽管2020年初受到疫情影响，其新房年度成交量一直维持在11万套以上。 　　来到2021年，佛山楼市开始转折。上半年，佛山楼市供销双热，而下半年，部分房企爆雷，佛山多个项目处于停工状态，叠加房贷利率上升，房贷额度紧张，购房者观望情绪浓烈，市场销售承压，全年新房成交10.29万套，跌破11万套大关，创近7年来新低。 　　2021年，佛山土地市场也先热后冷，2021年10~11月，多宗地块撤牌、流拍、底价成交或延期出让，最终，2021年全年佛山市成功出让土地66宗，同比减少36宗，成交金额890亿元，同比减少30%。 　　2022年，佛山楼市逐步回暖，但是成交量依旧处于低位。佛山中原数据显示，2022年一季度，佛山全市新建商品住房成交181.6万平方米，同比减少43%。土地市场方面，2022年一季度，佛山市成功出让的涉宅用地共7宗，全部以底价成交，撤牌和延期出让的宗地依旧存在。 　　成交量创7年新低，楼市低迷数月，土地市场也冰冷，在此背景下，佛山楼市放松限购，似乎是箭在弦上不得不发。 　　下一个机会 　　4月末，佛山终于松绑。 　　《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》表示，对最近一次缴纳契税时间或不动产权登记时间满5年商品房，不再计入居民家庭拥有住房套数。该商品住房在进行买卖合同网签、赠予、司法拍卖等转让手续时，无需进行购房资格核验。 　　简而言之，上述政策出台后，购买商品住房5年以上的家庭，重获了一张房票，与此同时，一部分在佛山没有购房资格的人也能在佛山买房了。 　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，佛山此举，一定程度上能激活部分改善型需求。例如生二孩、三孩的家庭；或者现居住房屋配套不足的家庭；或者是在5年以前入手门槛较低时购房，且房贷已还清的家庭；也或者是民企老板或高管，近年来因为实体经济比较困难，开始避险和回归安全资产而购房。 　　佛山市当地的房产中介对第一财经表示，“明显感觉5月的客户比前两个月多。”佛山中原战略中心数据显示，政策颁布后的第一周（5月2~8日），佛山全市一手住宅网签成交1069套，12.6万平方米，成交面积环比增长28%，满五年住宅不限购新政效应促进楼市回归，市场信心平缓升温。 　　不过，第一财经发现，同比2021年五一期间的销售情况来看，佛山今年的销售成色并不足，相比2021年同期成交的3004套，32.67万平方米，2022年新政之后的第一周，佛山市住宅成交套数同比下降64.41%。 　　或许，政策对佛山楼市的影响还没那么明显，政策对市场信心的传导还需要时间。

17日，国家发改委举行5月份新闻发布会。在发布会上，国家发改委新闻发言人孟玮表示，不能以县城建设为名炒作房地产。 　　有记者提问，近日中办、国办印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。请问，县城建设的主要任务是什么？在具体推进过程中，还应注意把握哪些方面？ 　　孟玮对此回应称，推进县城建设的根本出发点是增强县城综合承载能力，提升县城发展质量，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要；重点任务是抓好产业、市政设施、公共服务、环境基础设施等方面建设，促进县乡村功能衔接互补。 　　第一，产业是县城建设发展的根基，有产业才有就业岗位、才有人口集聚。要推进县城产业配套设施提质增效，夯实县城产业基础，促进居民就地就近就业和持续增收，带动县域经济高质量发展。 　　第二，市政公用设施直接服务于县城居民，是宜居县城的重要硬件基础。要推进县城市政公用设施提档升级，较好满足居民居住和出行等生活需要。 　　第三，公共服务关乎群众切身利益，是人的全面发展的基础条件。要推进县城公共服务设施提标扩面，保障居民获得普惠共享的基本公共服务。 　　第四，环境基础设施水平决定着县城人居环境和整体面貌，也是县城生态文明建设的重要支撑。要推进县城环境基础设施提级扩能，建立历史文化保护传承体系，更好满足居民文化和生态等需要，彰显县城绿色人文风貌。 　　第五，我国一半左右人口居住在县域，5亿农村人口中的大部分居住在县域内的乡村地区。要提高县城辐射带动乡村能力，促进县乡村基础设施和公共服务统筹衔接，以工补农、以城带乡，加快实现县域内城乡融合发展。 　　孟玮强调，同时，在县城建设中要注意守住几条底线。一是要严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，防止利用“新城建设”等名义侵占耕地和生态空间。二是守住历史文化根脉，防止大拆大建、贪大求洋，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，更不能以县城建设为名炒作房地产。三是严格控制撤县建市设区，防止周边大城市无序扩张。四是防控灾害事故风险，提升县城发展韧性。五是防范地方政府债务风险，在发展需要和财力允许前提下尽力而为、量力而行。

——“坚定信心、攻坚克难”系列之⑧ 　　近日，中共中央政治局召开会议，充分肯定今年以来我国经济取得来之不易的成绩，深入分析做好当前经济工作面临的挑战，强调要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要防止各类“黑天鹅”“灰犀牛”事件发生。在房地产行业发展问题上，重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，要求“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，同时“优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。这是当前和今后一个时期实施房地产市场调控的根本要求，各地区各部门必须全面、准确把握好政策精神，必须因地制宜落实好具体部署。 　　住房问题事关广大群众的切身利益，也直接关系到金融风险和经济安全问题。一方面，近年来我国住房发展取得了巨大成就，2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米， 2亿多困难群众改善了住房条件，稳地价、稳房价、稳预期成效明显。另一方面，房地产行业上下游面广量大，不仅与金融信贷、税费收入等直接联系，还与家电、家具、装修、汽车等消费领域密切相关，极易形成共振效应。正因此，保持房地产市场平稳健康发展，是满足人民日益增长美好生活需要的重要手段，是我们着力稳定宏观经济大盘的重要抓手，是顶住新的下行压力、防范化解重大风险的重要支撑。 　　当前，住房问题的复杂性主要在于地区间的差异度高，有的特大城市供需失衡，得上职住不平衡等“大城市病”，有的中小城市规划过于超前，出现严重空置。对此，调控政策上不能简单“一刀切”，必须坚持系统思维，必须因城施策、因地制宜，鼓励各地从实际情况出发完善政策。而政策的完善同样要坚持系统思维，必须充分考虑到不同社会群体的不同情况，有针对性地满足群众的刚性、改善性需求，把尊重市场规律和满足群众需求有机结合好。要看到，随着合理需求的释放，房地产及其相关行业对经济增长将起到重要的带动作用，对包括智慧城市建设等在内的经济结构的优化作用也会不断展现出来。 　　要强调的是，对房地产市场“平稳健康发展”的要求中，“平稳”和“健康”始终在“发展”之前。如果离开稳地价、稳房价、稳预期的要求，就必然背离“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，甚至重蹈房价上涨过快的覆辙，极容易对民生和经济造成二次伤害、放大风险隐患。稳妥把握“住”和“不炒”的关系，首先要明白“住”是更加突出商品房使用价值的消费属性，是运用市场无形之手更好满足群众居住需求；“不炒”则是淡化、规避商品房沦为金融品的投资属性，是要求善用政府有形之手防范化解风险，比如预售资金监管、购房者权益保护、开发企业稳健经营引导等，从而让商品住房真正回归到商品本位。 　　努力实现全年经济社会发展预期目标，我们要继续坚持推动高质量发展，不断满足刚性和改善性住房需求，加快完善住房制度，更加精准实施房地产市场调控，更加稳妥实施房地产长效机制，更好发挥消费基础性作用，保持经济运行在合理区间，让人民群众住得更安心、舒心。

5月16日，国家统计局发布前4月房地产市场相关数据。受各种因素影响，楼市相关数据表现继续低迷。 　　今年1-4月，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。与一季度相比，降幅继续扩大。同期，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。 　　今年以来，全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策，各级监管部门也屡次做出支持合理需求的表态。但由于疫情及其他因素的影响，市场信心仍未恢复到合理水平。这也被认为是楼市各指标表现不佳的原因。 　　未来，情况可能有所改变。5月15日，央行、银保监会发布通知，允许首套住房商业贷款利率比市场报价下调20个基点。这个既能产生强大的心理影响、又能够切实降低购房成本的措施，被认为是今年最重要的楼市利好政策。 　　5月16日，资本市场率先做出反应，当日的A股地产板块大幅上涨，多只股票涨停。下一步，这一政策能否真正激活市场交易、重塑市场信心，才是房地产业真正关心的事情。 　　“小阳春”爽约 　　今年楼市的开局并不差，前两月的销售规模已经超过2019年和2020年同期的水平。3月，市场交易规模继续保持在高位，似乎预示着传统楼市“小阳春”不会缺席。但随后，市场交易又出现明显回落。 　　根据统计局的数据，4月单月，全国商品房销售面积8722万平方米，销售金额8134亿元，环比分别下降43.1%和42.7%，同比分别下降40.0%和46.6%。 　　分区域来看，东北地区、东部地区成交规模降幅较大。今年1-4月，东北地区商品房销售面积、金额同比降幅均超40%。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，销售市场的下行除了受疫情拖累之外，市场预期较弱是主要原因。今年以来，超过百城发布稳楼市政策，但疫情多点散发、经济增速放缓、收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。 　　信心不足的情况还体现在投资和供应端。今年第一季度，全国房地产开发投资增速已降至0.7%的低位，到4月，该指标出现有统计以来的首次负增长。许小乐指出，前四月土地购置面积同比下降46.5%，这表明了房企投资动力极弱，也进一步拖累了同期的固定资产投资增速。 　　与此同时，今年前4月，房屋新开工面积下降了26.3%，房屋施工面积由增长转为持平，房屋竣工面积继续下降，降幅为11.9%。 　　房企投资意愿低迷，还与资金链的紧张有关。今年前4月，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，定金及预收款、个人按揭贷款的降幅分别达到37.0%、25.1%，这两项来源在房企资金中占比近半，也体现出销售受阻对资金链的影响不容忽视。 　　融资端同样没有明显改善。虽然近期已有部分房企重新启动发债，但多家房企相关负责人向21世纪经济报道表示，银行对开发贷的审核和发放仍然严格，到目前为止，这一通道并没有实质性开启。 　　对于房企而言，当下的重点除了融资，还有恢复销售，从而缓解日益增长的库存压力。自去年12月以来，全国商品房待售面积连续5个月上升。截至今年4月末，全国商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长了14.8%。 　　久旱逢甘霖？ 　　在纷繁复杂的房地产指标中，销售被认为是最重要的抓手，市场销售恢复与否，也是房地产市场真正的“晴雨表”。 　　从去年末开始，监管部门就不断做出支持合理购房需求的表态。今年以来，全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策，涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等多个方面。 　　同时，主要城市的个人房贷利率已经有所下调，按揭贷款的放款周期也明显缩短。 　　但这些政策都未能真正激活市场。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，除了疫情因素外，我国房贷利率的实际水平仍然偏高，影响了合理需求的释放。“过去几年，刚需(包括改善型需求)房贷利率普遍在6%以上。”张大伟说，无论横向还是纵向对比，这一水平都不低，“稳楼市需要银行让利”。 　　因此，5月15日两部门发布的调整差别化住房信贷政策文件，被业界寄予不小的希望。一方面，首套房贷利率下调，可以实实在在地降低购房成本，对购房者带来切实利好；另一方面，与各地出台的“地方版”稳楼市政策不同，该政策覆盖全国，影响范围更大。 　　值得注意的是，监管层上一次下调房贷利率，还是在2014年。 　　尽管此次政策的细则有待落地，且利率优惠仅仅针对首套房，但已经低位运行多时的房地产市场，仍然期待着“久旱逢甘霖”。 　　许小乐指出，虽然二套利率下限并未调整，但前期多数城市已取消“认房又认贷”，换房需求按首套的贷款执行，因此本次首套利率下限降低，给银行留出房贷降息空间，有利于降低刚需和改善性需求购房成本，并有望改善销售持续下行的局面。 　　根据贝壳研究院的统计，今年4月，百城首套房贷平均利率5.17%，距离新政规定的下限(4.4%)仍有较大空间。因此，若政策能够“友好”落地，对市场的影响不容小视。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则指出，各类政策“组合拳”的叠加效果值得期待，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控及各地政策的执行力度。当前，部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业情绪有所修复，市场有望率先企稳，但大多数城市市场预期仍较弱。预计楼市表现的全面改善还需要一段时间。

从中国人民银行获悉，人民银行、银保监会发布相关通知，调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 通知提出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 人民银行表示，此举旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 为何下调房贷利率？ 政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点。 记者注意到，按照目前5年期以上LPR4.6%测算，相当于首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受记者微信采访时表示：“此次央行下调住房贷款利率定价下限，是进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，也符合部分区域房地产市场情况。” 也有业内专家表示，通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。政策调整后，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。 业内专家指出，个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，发布通知明确商业性个人住房贷款利率政策下限调整有关事项。 记者注意到，央行发布数据显示，4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元；住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。 周茂华认为，近期受散发疫情等因素干扰，国内部分区域房地产复苏情况不够理想，4月居民信贷下滑，反映国内房地产需求端仍低迷。国内通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。 周茂华称，预计接下来部分楼市供给相对大、楼市需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，减轻刚需购房成本。但整体上，国内楼市“稳”字当头，坚持房住不炒定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。近期一系列政策优化措施，都是在推动楼市回归“三稳”轨道。 另外，央行发布《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，一季度房地产开发贷款环比多增，个人住房贷款利率回落。个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3个百分点。3月份，新发放个人住房贷款利率为5.42%，比年初低17个基点。 记者注意到，近日，央行召开专题会议强调，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。 各地首套房利率会否同步调整？ 在全国首套房房贷利率下限下调后，各地首套房利率会否同步调整？ 有业内专家表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国+地方+银行”三层确定机制。本次调整主要针对全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。 该专家称，在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。 浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林接受记者微信采访时表示：“采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，小城市以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进小城市首套房刚需用户购买，促进小城市房地产去库存。” 盘和林表示：“此次房地产市场利率下限从理论上来说，可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。但可能对房地产市场影响并不大，依然坚持房住不炒，只是给了地方更多的自主权，由于银行信贷依然是市场风险导向，所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响非常的小。” 盘和林指出，总体上银行当前调低房贷利率的空间其实是很有限的，5年期LPR利率普遍作为很多银行的利率下限，本身就是银行获取资金的成本，若银行低于这个成本开展首套房信贷竞争，银行会降低信贷息差，从而降低利润率，对于银行来说可能是一种恶性竞争。但小城市银行面对较为激烈的竞争压力和较少的房贷按揭需求，银行竞争压力更大，更容易选择降低利率水平的方式来加大竞争力度，所以政策客观上促使小城市银行加大竞争力度，从而促使小城市首套房贷利率略微下滑。 盘和林进一步指出，即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力，但之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，他们很难继续向下压低房贷利率。

中国人民银行、中国银行(601988)保险监督管理委员会发布调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。 为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下： 一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

近年来，为分摊资金压力与风险，合作拿地、合作开发发展模式常态化，不少房企也借助合作实现了规模突围。但随着行业盘整加速，合作背后的弊端和利益冲突显现出来。当前，市场下行、行业资金链脆弱，合作红利明显减弱，投资收益大不如前，同时连带风险加剧，合作方的资质也成为波及房企自身安全与稳定的一大隐忧。 合作项目问题层出不穷 合营联营投资产出迎难 市场下行周期给合作开发带来了更多的不确定性，合作项目亏损比比皆是，同时由于股东资金面出现问题，或对项目去化、利润前景预期不一致，导致投入不足、开发停滞、股权出售等问题，都在深刻影响着合作效益的实现。 房企合作项目主要分为并表项目和非并表项目，并表项目收益直接计入合并报表营收，非并表项目经营成果则通过合营联营投资损益在财报体现。 从2021年年报来看，非并表项目投资收益在削弱，65%典型上市房企合营联营投资收益同比下滑，不少合作项目较多的房企下滑幅度显著，如万科、旭辉、正荣、德信等合营联营投资收益几乎减半。还有部分房企出现了较大的亏损，其中龙光亏损由2020年0.5亿元扩大至3.5亿元。 此外，我们通过非并表比例（1-当年营业收入/两年前全口径销售额）估算发现，不少房企在非并表比例基本稳定的情况下，投资收益大不如前。如万科非并表比例保持在30%左右，但是2021年合营联营投资收益下降49.8%，越秀2020、2021两年非并表比例持平，但合营联营投资收益降幅达到55%。 从以上表现来看，都或多或少反映出合作项目问题的显现，如得不到重视，低效率、低效益合作项目必然会成为企业负担。 合作模式下表内权益下降 归母净利润雪上加霜 除了并表问题，合作开发还面临项目权益的瓜分，这都是导致房企财报结转收入与销售规模不相匹配的主要原因。2017-2021年以来，行业合作持续深化，典型上市房企表内权益占比（归属母公司权益/所有者权益）由80%降至63%，部分房企甚至跌破50%，这也意味合作方将侵蚀企业更多的利润。 尤其是近年来，土地成本居高不下，叠加限价政策调控，行业整体盈利下行探底，房企利润实现面临困境。而在合作模式下，利润还将被进一步分摊，归母净利润无疑更是雪上加霜。 以德信为例，近年在行业大环境下，盈利能力不断走下坡路，利润率水平持续跌落。且由于合作项目众多，表内权益长期过低，2021年仅为27.5%，归母净利润与归母净利率更是不尽人意。2021年全年实现净利润23.8亿元，但少数股东就分食了14.4亿元，归母净利润仅有9.4亿元，同比跌幅达21.1%，归母净利率为4.1%，创下企业2017年以来最低，且显著低于行业平均水平。 下行周期加速合作弊端暴露 风险与合作方信用情况有关 市场下行、流动性风险积聚的行业现状，加速了合作模式风险、弊端的暴露。一方面借助合作模式形成的“虚胖”体质，脆弱性凸显出来，目前房企流动性普遍紧张，以往通过非并表合作项目进行表外融资、加杠杆所形成的“隐性负债”后遗症正在发酵，无疑会加剧这些房企资金压力，严重或引发流动性危机及信用危机。 另一方面，从目前来看，合作方退地、股权转让、违约暴雷的现象均在发生，合作的不确定性和连带风险都在激增。今年3月，旭辉集团遭瑞银下调评级，主要原因即在于合作方风险暴露。截至2021年底，旭辉集团境内住宅项目共355个，其中100%持股项目仅有70个，各种不同形式的合作项目占比达到8成。根据旭辉集团披露，目前涉及发生债务展期合作方的合作项目共有21个，这将极为考验旭辉在后续经营中的风控功力。 显然，无论是企业自身还是资本市场都在逐步加强对合作风险的关注与评估。合作项目多的房企，其稳定性与安全性也不仅取决于自身的经营、财务管控，还将受到合作方的影响，尤其是合作方多为民企，脆弱性较高、违约暴雷概率大，企业将承担更大的连带压力。 “合作方排雷”将成为一大重任 未来合作模式依赖度降低 从企业土储明细梳理来看，中大型企业中包括万科、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、旭辉集团等企业合作项目比重都比较大，这些企业需加强对合作项目进程的把控以及对合作方基本面动态关注，必要时积极采取措施，如接盘、寻找合适的接盘方等，控制合作风险。而另有一些以“合作”为生的中小型民企，对合作依赖度较高，未来在合作选择中比较被动，发展受阻较大。对于这类房企来说，谋求发展的关键还是加快提升自身资质，在项目上求精不求多、做一成一。 我们认为，随着合作风险在行业引发更多的关注，“合作方排雷”将成为合作型房企中长期一大课题。同时合作的门槛势必也会抬升，拥有更多主动权的房企在选择合作方时也会更加谨慎，重视合作方的风险评估，市场合作动作将有所收敛。整体来看，未来合作热度将会降温，行业发展对于合作模式的依赖度也会逐步降低。 总结：随着行业盘整加速，合作模式优势减弱，弊端和风险也暴露出来。不仅合作中利益冲突加剧，亏损项目也比比皆是，收益大不如前。同时由于市场下行，房企流动性普遍紧张，暴雷、违约风险增加，对于合作项目多的房企来说，合作方的企业资质已经成为经营安全的一大隐忧。尤其是合作方多为民企，压力更大。 最后，我们认为随着合作风险在行业引发更多的关注，“合作方排雷”将成为合作型房企一大重任。在安全性理念下，合作开发对于合作方的风险评估将更加谨慎，市场合作热度会有所降温。

随着上市公司一季报披露完毕，险资一季度的持仓情况浮出水面。整体来看，险资仍然青睐金融股和地产股，整体加配了中游制造板块，如机械、国防军工、汽车板块等；减配了资源相关板块，包括煤炭、石油石化、基础化工等。 　　根据华泰证券统计，一季度险资持股市值占流通A股市值比回升至4.4%，连续两个季度大幅回升。 　　数据显示，共有232家保险机构出现在581家公司一季报前十大流通股股东名单中。一季度险资加大了对地产股的投入，增持股份数量前十个股中，万科A和金科股份均为地产股。此外，计算机、通信和其他电子设备制造业、化学原料及化学制品制造业等也被险资增持。 　　从险资持股数量的变动情况来看，一季度险资增持最多的个股为中国化学，万科A紧随其后。其中，新华人寿凭借8162.31万股的持仓数量首次进入万科前十大流通股东席位，京东方A、金科股份分别被险资增持8977万股和8153万股。此外，新华人寿新进中国能建、平安银行大股东名列，前海人寿重仓了邮储银行，国寿相关产品则新进中国核电。 　　之前备受险资喜爱的部分银行股则被减持。平安人寿对工商银行的减持力度空前，一季度减持了7.36亿股，这也是自2018年二季度以来的首次减持。中国人寿也减持了部分持有的银行股，分别减持了2.09亿股农业银行、1.96亿股中国银行和0.93亿股邮储银行。太平洋人寿减持了5740.55万股杭州银行，太平人寿减持了3929.98万股工商银行。 　　多家保险资管公司认为，保险资金投资立足长期，低位加仓往往能获得较好回报。当前权益市场已具备中长期配置价值，短期调整正是加大长期布局的良机。 　　在日前召开的一季度业绩会上，中国人寿相关负责人表示，公司的投资情况与市场基本一致，公司75%资产配置在固收，利息收入稳定，内部权益投资收益率跑赢大市，整体投资比较得当。非理性下降过程中其实给长期投资者提供了机会。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》（以下简称《意见》）指出，县城是我国城镇体系的重要组成部分，是城乡融合发展的关键支撑，以县域为基本单元推进城乡融合发展，发挥县城连接城市、服务乡村作用，促进县城基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖，缩小与邻近大中城市的发展差距。到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展。 　　《意见》指出，坚持以人为核心推进新型城镇化，尊重县城发展规律，统筹县城生产、生活、生态、安全需要，因地制宜补齐县城短板弱项，促进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能，增强县城综合承载能力，提升县城发展质量，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要，为实施扩大内需战略、协同推进新型城镇化和乡村振兴提供有力支撑。 　　“推进县城建设，有利于引导农业转移人口就近城镇化，完善大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间布局。”国家发展改革委规划司有关负责人表示，我国到了工业反哺农业、城市支持农村的发展阶段，今后一段时期是健全城乡融合发展体制机制、破除城乡二元结构的窗口期。县城位于“城尾乡头”，是连接城市、服务乡村的天然载体。2021年年底，我国城镇常住人口为9.1亿人。其中，1472个县的县城常住人口为1.6亿人左右。 　　有业内专家表示，随着我国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，新增农民工规模趋于下降，城镇化速度将逐步放缓。在这一背景下，一方面，部分农村富余劳动力选择就地转移，一些已经外出的农民工也开始返乡创业，农民在县城购房安家、向县城集聚的现象在很多地方都很普遍。但还需认识到，我国快速城镇化过程中，在基础教育、公共卫生、市政设施、人居环境和产业配套等方面存在不少短板弱项。 　　在此背景下，发展县域城市将成为扩大内需的重要引擎。专家表示，县城人均市政公用设施固定资产投资仅相当于地级及以上城市城区的1/2左右，县城居民人均消费支出仅相当于地级及以上城市城区居民的2/3左右。通过加大投入推进县城建设，一方面可以形成当期投资，另一方面完善的公共设施又可吸引产业投资、促进居民消费，形成乘数效应和良性循环。 　　分类引导县城发展。发改委规划司相关人士表示，县城数量大、类型多，发展路径各不相同。要尊重县城发展规律，顺应县城人口流动变化趋势，立足资源环境承载能力、区位条件、产业基础、功能定位，统筹县城生产、生活、生态、安全需要，合理确定不同类型县城的发展路径。 　　中国城市规划设计研究院院长王凯表示，例如都市圈内的县城，有机会发展成为小城市。农业地区的县城，以服务“三农”和公共服务为导向，是实现老百姓幸福生活以及共同富裕的重要空间。 　　《意见》还明确了深化体制机制创新，为县城建设提供政策保障。例如，全面落实取消县城落户限制政策。建立多元可持续的投融资机制。根据项目属性和收益，合理谋划投融资方案。对公益性项目，加强地方财政资金投入，其中符合条件项目可通过中央预算内投资和地方政府专项债券予以支持。鼓励增加中长期贷款投放，支持符合条件的企业发行县城新型城镇化建设专项企业债券。

电动车上楼谁管？业委会谁监督？ 　　有居民推电动车上楼，是该找公安还是找消防？物业服务是否达到了合约要求，谁说了算？业主委员会由谁来监管，一旦“失灵”怎么办？5月6日至7日，江苏省人大常委会《江苏省物业管理条例》执法检查组走进南京多个街道、社区，不谈成绩，关注问题，倾听了解群众身边的“小事”“烦心事”。 　　业主的烦心事>>> 　　垃圾房在哪建？谁都不愿建到自家楼下 　　位于南京市鼓楼区凤凰街道的苏宁千秋情缘小区是一个2004年交付使用的老小区，共有15栋住宅楼，因业委会换届选举不成功，目前实行楼栋长制，由每栋楼的牵头人负责与物业沟通管理上的各项问题。河海大学教师张艳是其中一名“楼栋长”。“当初也是因为小区一部电梯坏了，要申请维修基金很麻烦，才会参与到小区管理中。”张艳说，每个业主的出发点不同，很多矛盾难以化解，比如小区垃圾房建哪儿的问题，至今都没有得到解决。再比如，小区的自来水管时有破裂，部分业主提出对小区公共部位的水管进行统一检修，但是却困难重重。在水管进入小区后，到入户之前这一段的维修，又该是谁的责任？她提出：“有的问题的确不是物管能解决的。我们学校有校长接待日，街道的工作人员能否也下沉建立一个接待制度，比如每半年与业主面对面，听一听业主的想法？” 　　南京市政务办主任孙文带来一份12345热线的数据统计分析显示，2022年1-4月份，热线共受理物业管理相关的投诉4.91万件，同比下降近1/4。但集中性诉求上升，一些小区因物业服务差引发业主不满，要求更换物业公司。此外，一些长期的热点诉求仍然是物管类投诉的重点，比如老旧小区停车资源不足、“群租房”、新老物业更替难、反映业委会不作为等等。 　　物业的“无奈”>>> 　　电动车上楼谁来管？物业只能劝阻 　　检查组走访了多家小区发现，“物业费收不上来”等老热点、老矛盾在各个不同的小区情况各不相同。物业服务比较规范的小区，物业费收起来相对容易。 　　“我们小区从当初各楼栋物业费不一致，到后面统一收费标准，几次调价，都比较顺利，目前当年收缴率都在95%以上。”负责南京市五台花园物业管理的银城物业负责人范兴霞介绍。但是在一些老旧小区，居民对“花钱购买服务”并不能达成共识。“我们保障房小区物业费由于收费标准偏低，物业服务也跟不上，难以形成良性循环，给社区管理带来困难。”雨花台区西善桥街道齐修社区书记张福兰坦言。 　　与此同时，物业企业反映当前面临多重新难题。苏宁物业副总经理倪培铃举例说，《江苏省住宅物业消防安全管理规定》明确物业可禁止电动车进电梯上楼，但真有业主将电动车推上楼了，物业不可能入户拖出来。再比如，小区内的不文明养宠物、高空抛物问题经常引发矛盾，物业除了调解，没有太多的管理手段。“目前包括垃圾分类、疫情防控等责任都细化到物业企业，但是物业企业没有执法权，建议政府部门执法进小区，否则光靠物业很难管理到位。” 　　各方建议>>> 　　厘清理顺各方职责，切实解决实际问题 　　执法过程中，不少单位也根据实际提出建议和意见。南京市政府副秘书长崔永国说，不少基层单位建议改进物业管理委员会制度，当业委会“失灵”时，可以由街道通过建立管委会进行过渡；省条例规定建设单位的车位不得只售不租，但对于租售比和租期均未明确规定，基层普遍建议对此规定重新审议调整。 　　省住建厅副厅长范信芳提出，物业服务企业目前承担了大量的合同之外的基层管理工作，比如在疫情防控中发挥了重大作用。“这部分工作任务重、工作量大，物业需投入大量人力物力，能否通过政府购买服务或补贴的形式，给予企业支持？” 　　“南京结合本地实际贯彻落实条例取得显著成效，同时也存在一些共性问题，尤其是要进一步理顺政府有关部门、基层组织和物业公司之间的职责分工及管理边界。”省人大常委会副主任马秋林说，从执法检查情况看，有些问题的解决需要从执行层面加大力度，有些问题的解决需要完善法规制度加以保障。接下来，执法检查组还将赴省内其他地区开展实地检查，并将形成执法检查报告，于9月下旬提请省人大常委会会议审议。

随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。 　　“双碳”目标加速地产行业“三高”之路 　　借助数字化技术向低碳发展转型，将是房企踏准“双碳”风口，实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。业内公认，加速推进科技创新、拥抱数字化转型，是房企增强内生动力、提高核心竞争优势的重要筹码，亦是穿越地产长周期、实现绿色高质量发展的突围之道。 　　将“双碳”目标和企业自身持续发展深度融合，在新兴技术的加持下，近年不少房企的“双碳”转型成绩斐然，并在逆境中焕发生机。例如，基于云端的施耐德电气数字化能效管理平台，太古地产实现对位于广州、北京、成都、香港多个不同地区的6个项目进行楼宇能源表现的监控和管理。该平台通过大量的机器学习算法和专家算法，帮助太古地产持续优化整体设施的能源使用效率，实现每年10%-20%的能源成本的节约。 　　数字化助跑绿色可持续没有终点 　　房地产行业向绿色低碳、数字化转型已是势在必行。而如何把握低碳经济下的全新增长机遇与业务模式转型风口、厘清数字化转型的可行思路与实现路径，也已成为房地产企业不可避免的待解难题。 　　但客观地说，由于房地产行业开发价值链长，房地产建筑在生产建造、运营管理等各个环节都会产生大量和碳排放相关的数据，为房企实现低碳转型带来不小的挑战。 　　作为全球能源管理领域的数字化转型专家，施耐德电气在中国房地产市场已深耕30余年，在商业楼宇、产业园区、高端住宅等领域均拥有丰富的实践经验。目前，依托数字化技术专长和可持续发展经验，施耐德电气助力房企抢抓机遇应变行业困局，以软硬结合的数字化全生命周期解决方案，赋能产品力、服务力、运营力的同时真正迈向可持续、高质量的发展阶段。 　　在施耐德电气看来，房企的低碳管理不仅是一个自上而下的过程，需要将低碳理念融入顶层设计作为一项长期工程，还需要贯彻建筑全生命周期的所有阶段，通过将数字化理念及技术融入到全生命流程，从而实现全方面的精细化运营管理。 　　在建筑的建造建设阶段，发展装配式建筑、数字化建造已成为行业趋势。通过引入数字化等新技术，推动建筑建造领域的数字化升级，不仅是降低碳排放的有效措施，同样也有助于提升施工和管理效率。 　　施耐德电气表示，在商业地产领域，借助数字运营相关技术实现建筑的节能提效与精细化运营管理已经成为共识。在数字化等新兴技术的加持下，房企能够对楼宇进行统一监测与管理，不仅可以实时监测与分析能耗情况，还能及时发现运维管理的问题并进行优化，从而帮助降低建筑运行成本、实现节能减排，赋能低碳可持续发展。依托EcoStruxure架构与平台，施耐德电气可以提供从底层互联互通产品到边缘控制，再到分析与应用服务的一体化能源管理解决方案，助力实现系统化的能效提升与低碳管理。 　　而在住宅领域，绿色发展的理念也已深入到住户的居家生活与社区的运营管理。据克而瑞统计，目前已有84%的50强房企涉足智慧社区领域，但房企在智慧社区的整体建设仍处于摸索阶段，存在数据量不足、服务应用率不足、精准化个性应用缺乏、运营维护难等诸多难题。 　　对此，施耐德电气指出必须要同时兼顾社区和住户两端，将“运营”和“服务”做乘法，放大倍增效应。通过打造智能家居与智慧社区的高度联动，形成统一的运营管理平台，助力物业优化能源需求，才能实现长远的绿色可持续发展。 　　目前，融入低碳理念的智能家居已成为大多数房企的优先选择，并通过人工智能、云计算等技术实现社区的智慧化管理，减轻运营中的碳排放。无论是“内功”修炼还是“外力”加持，对于探寻行业转型破局思路的地产企业而言，要在“双碳”新赛道上跑出加速度，数字化技术加持必不可少。未来，基于可持续发展经验与数字化技术能力，施耐德电气将携手房企一同应对行业变革，共创高质量发展新生态，共赢绿色可持续新未来。

4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　当前，全面贯彻落实中央政治局会议精神，要守住定位，因城施策，在调控的精准性上下功夫，有效管控重点风险，做好“稳”字大文章，采取综合措施促进房地产行业步入良性循环。 　　坚持“稳字当头”，促房地产市场平稳健康发展 　　今年以来，全国房地产市场运行总体平稳，但其下行态势需高度关注。 　　从房地产行业几个关键指标看：一季度房地产开发投资同比增长0.7%；3月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格同比下降或涨幅回落；一季度商品住宅销售面积同比下降18.6%；土地购置面积同比下降41.8%；房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。 　　受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，房地产销售下降，企业流动性风险有所聚集。 　　在房地产市场主体方面，受个别房企爆雷等影响，银行等金融机构收紧融资端，销售下滑，一些地方对商品房预售资金监管不规范，多重因素加剧了房企的流动性风险，使房地产市场微循环出现“梗阻”。 　　较长时间以来，刚需和改善性住房需求群体面临较高的贷款利率，一些地方首套房资质的认定标准有待完善，这些因素增加了购房者的购房成本，加剧了住房消费者延缓入市的趋势。 　　2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用，“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”。 　　“房地产既可以是经济社会发展的‘压舱石’，也可能是‘风险源’，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。 　　中国宏观经济研究院研究员刘琳说，此次中央政治局会议围绕房地产市场发展释放了“稳字当头”的积极信号。各地在守好风险底线的同时，针对促进房地产市场平稳健康发展，可以更加有针对性地、灵活地因城施策，改善土地出让条件，支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。 　　坚持“因城施策”，引导房地产市场良性循环 　　降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率……今年以来，累计近110个城市已出台各类房地产市场调控政策。 　　专家表示，此次中央政治局会议提出两个“支持”、一个“优化”，充分释放出对各地因城施策的政策信号。 　　我国地域广袤，各地区之间房地产市场差异大，市场分化明显。长三角、珠三角区域一些热点城市供需矛盾在较长时间内依然比较突出，市场回升预期逐步增强，然而部分人口持续流出的城市市场仍在低位运行。 　　针对新情况新挑战，各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策；相关部门出台促房地产市场良性循环措施。 　　100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率；部分城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的，提高住房公积金贷款额度上限；扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款，允许债务展期；规范预售资金监管；保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理…… 　　优化住房供应结构，大力发展租赁住房。加快保障性租赁住房建设，发展长租房市场。据相关统计，目前北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。2022年全国基本建设保障性租赁住房投资总额预估约8500亿元。 　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅将有所收窄。 　　在预售资金监管方面，专家建议，各地要完善预售资金监管，明确预售资金应当优先支付工程款，严格按照工程节点拨付资金，确保按时竣工交付。防止因防范风险，过度提高监管额度，放慢放款拨付进度的情况。 　　“推进爆雷房企尽快出清，稳定市场预期很重要。”刘琳表示，一方面，通过降低首套房贷款利率和住房交易税费，提高购房者支付能力，提振合理的住房消费需求和改善性需求，加强预期引导；另一方面要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，维护购房群众合法权益。 　　坚持“房住不炒”，守牢风险底线 　　这次中央政治局会议重申，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。 　　目前，规模高达10万亿元级的房地产市场，正在进行深度调整。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑正在改变，房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。 　　“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识。这个定位没有动摇，力度没有放松。 　　中国房地产业协会会长冯俊说，各地因城施策不能脱离这个定位和方向，更不能病急乱投医，把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。关键要继续实施好房地产长效机制，保持调控政策连续性稳定性，增强精准性协调性，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。 　　房地产业告别高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式，回归基础民生属性和租购并举后，依然大有可为。 　　当前，我国房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。 　　同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。 　　谋全局谋长远，尊重房地产市场和房地产业发展规律，探索房地产发展新模式，锚定人民日益增长的对美好生活的向往，为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房，让全体人民住有所居，这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

“五一”假期前夕，以南沙和番禺为代表的广州南部区域的楼盘客流量有所回升。 　　部分楼盘推出小幅度优惠 　　从4月底开始，南沙不少楼盘就已经传出了优惠，以黄阁板块的优惠最大。 　　以时代天韵推出的特价单位为例，优惠幅度大约在6%-8%，正价产品的优惠幅度就更小一些。 　　同一板块的保利南沙天汇则推出优惠组合拳多管齐下抢市场：正价产品有额外9.8折的优惠，另每天5套的特价单位，三成首期还能半年分期付款。记者算了一下，某套单位现在的报价大约是2.6万元/平方米，而此前的报价约为2.8万元/平方米，实际优惠幅度8%-9%，买一套房也可以省二三十万元。 　　新盘与大盘人气较佳 　　记者发现，除了优惠力度较大的楼盘人气较佳以外，新盘和大盘的人气也不错。位于南沙区万顷沙北部的星河·畔月湾“五一”期间开放了营销中心及实景样板房，该楼盘主推的是总价适中的中等户型产品，营销中心开放当日现场座无虚席。 　　在番禺区，背靠大盘祈福新邨的祈福名望天下也收获了不少人气。5月2日在楼盘的现场沙盘区、洽谈区内大概有二十多台客户。一对年轻夫妇表示，他们目前租住在冼村附近，因为有朋友住在祈福新邨，不时会约在祈福缤纷世界聚会吃饭，但以前都是开车，这次专门试试新开通不久的22号线。“18号线转22号线，我们坐的快线，两个站就到了这里，比想象中要快。”他们感兴趣的是两房特惠单位，“面积约78万元，总价在310万元左右，首付不到100万元，而且8月份就能交楼，带装修，性价比挺高。” 　　“五一”后还看横沥板块 　　“五一”期间，黄阁板块的一众楼盘因为优惠抢走了不少风头，不过“五一”后，热点估计还将回到横沥。位于横沥岛的绿城桂语汀澜和离横沥岛约2公里距离的星河·畔月湾都有望在5月份推出，星河·畔月湾还在定价上瞄准了横沥岛众盘，相信新的竞争将引来新一轮关注。

银保监会网站发布消息，银保监会近日召开专题会议。会议指出，要坚决把思想和行动统一到党中央对当前经济形势的分析判断上来。要充分认识到，面对百年变局和世纪疫情相互叠加的复杂局面，我国经济运行总体实现平稳开局，成功举办北京冬奥会、冬残奥会，成绩来之不易。要坚决贯彻落实“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的部署要求，坚定信心、攻坚克难、主动作为，确保党中央大政方针在银行业保险业落实到位。 　　会议强调，要把做好中央巡视整改融入当前各项业务工作之中，用实际行动践行金融的政治性和人民性。要抓紧落实已确定的各项金融政策，科学运用信贷、债券、股权、保险等各类金融资源，增加和改善金融供给。鼓励拨备水平较高的大型银行及其他优质上市银行有序降低拨备覆盖率，释放更多信贷资源。加强“新市民”金融服务，支持“新市民”在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求。支持发挥有效投资的关键作用，做好“十四五”规划重点领域和重大项目融资保障，支持适度超前开展基础设施投资。引导金融机构准确把握信贷政策，加强对受疫情严重冲击的行业、中小微企业和个体工商户的融资支持，提升融资便利度、降低综合融资成本。全力支持货运物流保通保畅工作，对承担疫情防控和应急运输任务较重的运输物流企业开辟绿色通道。扎实做好金融支持能源资源保供稳价，助力稳定产业链供应链、抗疫保供企业、关键基础设施正常运转。 　　会议指出，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要充分发挥保险资金长期投资优势，有针对性地解决好“长钱短配”问题,同时进一步压缩非标资产比例。建立健全保险资金长周期考核机制，丰富保险资金参与资本市场投资的渠道，鼓励保险资管公司加大组合类保险资管产品发行力度，引导保险机构将更多资金配置于权益类资产。要完成大型平台企业专项整改工作，红灯、绿灯都要设置好，实施常态化监管，支持平台经济规范健康发展。要抓紧研究完善相关法规和机制安排，进一步充实金融稳定保障基金，发挥保险保障基金和信托业保障基金在风险处置中的积极作用，筑牢织密金融安全网。 　　会议要求，要推动银行业保险业提高服务新发展格局的能力，坚定不移深化金融供给侧结构性改革，用改革的办法解决发展中的问题。要加快推进金融支持创新体系建设，支持高水平科技自立自强，推动建设强大而有韧性的国民经济循环体系。推进科技信贷服务能力建设，强化开发性、政策性金融机构服务科技创新作用，增强银行保险机构为承担国家重大科技创新任务企业服务能力。改善进出口贸易金融服务，巩固提升信用保险增信保障作用，扩大承保覆盖面和规模，支持外贸平稳发展。持续推动银行业保险业高水平对外开放措施落地，积极引入资质优良、具备专业特色的外资金融机构。要全面加强党对人才工作的领导，牢固确立人才引领发展的战略地位，着力打造忠诚干净担当的金融监管铁军。

今年以来一些地区逐步对房地产调控政策进行调整。特别是4月份至今，各地稳楼市的刺激政策此起彼伏，不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的纪录。 在地方政府密集完善房地产调控政策的同时，4月29日召开的中共中央政治局会议对房地产调控进行了明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。可以说，这给市场吃了一剂定心丸，释放了稳投资、促销费的强烈信号，有助于打消市场顾虑，提振房地产开发企业的投资热情和市场的消费信心。 房地产发展到今天，其在整体国民经济体系中，不仅规模大、占比高，而且链条长、牵扯多，房地产发展直接关系稳增长、惠民生、调结构、促改革和防风险，既可以是经济社会发展的压舱石，也可能是风险源，对国家经济社会发展和进退举足轻重。当前形势下，政府政策要积极有为，我们认为：加快实施青新市民安居工程可以实现“稳定房地产市场，化解房地产市场风险，惠及青新市民民生和稳住宏观经济基本盘”的“一石多鸟”。 因城施策，支持一些城市调整限购、限售等政策 今年以来，国际国内宏观环境出现一些超预期变化。新冠疫情在我国出现快速蔓延态势，特别是经济中心上海疫情，对经济社会运行带来巨大挑战。俄乌冲突不仅对俄乌乃至欧洲产生直接的巨大影响，而且给世界和平发展带来巨大威胁，对中国的外部环境与开放发展都将产生深刻而严峻的影响。此外，中美宏观政策加快分化。2022年3月份开始中美两国同期限国债收益率差距不断收窄引发市场担忧。这从实际和预期两个层面增加宏观经济和楼市下行压力。 政策宽松正不断加码。自2021年四季度以来，宏观政策宽松不断增加。推出普遍性降息降准、结构性货币政策，政府扩大发债和开支等。涉及房地产的政策不断出台，包括抵押贷款的降低首付比例、降低房贷利率等，扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款，允许债务展期，规范预售资金监管等，保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理，暂缓试点开征房地产税。许多城市包括一、二线城市都进行了政策调整或者逆转，包括放宽落户、取消限售、限购政策等等。据央行金融司的数据，3月份以来全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率。 目前，信心恢复和预期转强低于预期。长期内住房市场基本饱和、房住不炒的调控，短期内2021年第三季度个别企业风险暴露和市场过速下滑的冲击，外部的疫情加重、俄乌冲突等的严峻形势，内部的一些开发企业的违约、一些住户部门延期还贷、一些金融机构不良贷款增多，一些区域市场快速降温不断持续甚至扩大。所有这些因素相互影响，不仅导致供求尤其需求收缩，而且影响市场信心提振和预期转强。出于风险考量，多数城市住户部门表现出明显的等待和观望。银行，尤其信托、基金、私募、债券市场等表现十分谨慎。除了地方国有企业外，开发企业购地显著下降。优质企业并购出险或者困难企业项目落地较少。1 -3月份，房地产开发企业到位资金同比下降19.6%，个人按揭贷款下降18.8%。土地购置面积下降41.8%。 此外，还有一些现象值得关注。比如，市场风险可能会持续释放，可能还会有房企出现流动性风险，而这也会增加金融机构的不良贷款。 虽然住房市场面临着上述困难，但是中国住房仍有较大的需求潜力，确保房地产市场稳定也存在诸多有利条件和政策工具。基于以上情况，应稳定房地产市场，化解房地产风险，支持宏观经济基本盘，坚持“房住不炒”不动摇的定位，优化政策，支持多层次的住房需求。 首先，要优化市场调控的政策体系。优化资金监管并微调金融政策。继续缩短审批时间，降低首套住房贷款利率，适当而不过度降低二套房首付比例，首付比例不低于30%。指导商业银行严格执行规范收贷规则。加快发行公募房地产信托投资基金。加快试点并推出住房抵押贷款证券化。允许房地产企业增资扩股和上市融资。延后执行调整信贷集中度政策，优化三档四线的规定的监管。 其次，优化土地集中供应和拍卖制度。完善集中供地政策，增加供地次数。完善土地拍卖制度，减少捆绑限制。完善土地供给机制，实施双向调控。将住房土地供应与商品住房库存及销售，进而与人口及收入增长相挂钩，确定各城市土地供应指标额度，在增加热点城市指标的同时，减少甚至停止住房库存大的城市土地供应。 再次，分类优化行政政策。优化双向调控行政的政策，支持一些城市根据各自情况，取消或者调整行政性限价、限购、限售等政策，分类处置和化解房企风险，支持一些省市以城投平台公司为基础通过引入土地资产、社会资金、保险资金和财政资金成为房地产投资基金或资产管理公司，进行当地房地产项目、资产和债权的收购、重组和盘活，促进房地产企业债转股和业务转型。健全住房市场管理的应急机制。 最后，引导市场恢复信心和稳定预期。加快出台相关人口落户、教育共享、就业开放、住房公积金扩围等利好政策，及时出台重磅的利好政策，提振信心和稳定预期。通过发布平台充分释放政策和市场信息，稳定市场主体预期。 青新市民安居工程可以 “一石多鸟” 鉴于当前情势，市场主体信心和预期有待提振，保持住房市场稳定、化解风险，支撑宏观经济稳定，重点应加大住房保障的政策力度，尽快启动实施青新市民安居工程。 当前经济形势下，近3亿的城镇新市民和青年人尤其是大城市青新市民的住房问题更加困难。《2021年农民工监测调查报告》显示：进城农民工人均居住面积21.7平方米，其中，在500万人以上城市人均居住面积17.0平方米，且住房质量和环境差。由于房价高，多数青新市民解决居住问题需要不同程度的政策支持。青新市民的住房困难不仅影响教育、婚姻、生育，创业和幸福感，也影响了实体产业，挤压了消费和投资，削弱出口竞争力，加剧了收入差距。2021年中央经济工作会议，曾将解决大城市青新市民的住房突出问题作为八项重点工作之一，但这项工作需要作为一项战略工程长期实施。 应在2021年起步解决大城市新市民和青年人口住房突出问题的基础上，加快步伐出台相关支持政策和构建相关机制，增加解决的力度、规模、渠道和形式，加快解决青新市民住房问题的步伐。应在原来的基础上，2022年的2亿新市民人均增加1平方米的产权住房，即新增2亿平方米，人均增加1平方米的租赁住房，2亿平方米的租赁住房需求，解决和改善1200万新市民住房需求。呼吁抓紧实施青新市民安居工程即：针对青年人口和新市民的住房困难，借鉴户籍居民安居工程和棚户区改造的经验，采取“政府引导，市场运作”的模式，落实城市政府主体责任，制定战略规划，满足长短兼顾的需求体系，构建多中有主的供给体系，建立充足有力的政策体系，塑造利益引导的机制体系，用5到10年的时间，基本和根本解决大城市青新市民的住房问题。 其中，加大产权式保障房住房建设。发达的市场经济国家租住率一般是在30%-50%之间，德国和新加坡的成功实践说明租住率与住房解决好差关系不大。住房自有是全球性趋势，也是我国不可逆转的事实。应将租赁房、共有房和自有房分别定位为解决青新市民住房的起点、重点和终点：第一，加大保障性租赁房。实施租赁优先，满足短期性需求。2022年力争向青新市民提供保障性住房达到总新增需求的30%左右，争取279万套保障性租赁住房。加快保障性租赁房的土地、金融和税收政策的细化落地。第二，推出共有产权住房。实行租售结合，匹配中期性需求。加快出台共有产权住房相关的制度规则和管理办法，争取进入重点城市的2022年保障性住房供应计划。第三，推出保障性产权房。一些由政府提供土地、税收和金融支持的特别的保障性产权房，也应纳入广义的政府与家庭共有产权住房，作为青新市民安居工程的重要内容，根据居留时间、就业、收入、社保、交税、贡献等部分满足青新市民及时需求。第四，支持新市民购房需求。支持青新市民购买普通自有商品房，并将其作为青新市民安居工程的重要内容。放宽新市民常住地购房的限制，同时给予与户籍居民平等购房优惠和公共服务分享待遇。 通过四个结合扩大青新市民住房供给。第一，与都市圈建设相结合。在大城市郊区的都市圈范围内，规划并建设和收购符合安居工程标准的住房，用于新市民租购，同时配套和完善相关的基础设施和公共服务。目前深圳正在探索与东莞合作，尝试在东莞建立深圳职工住宅区。第二，与旧房改造和老城更新相结合。利用城中村改造的存量出租住房给新市民。广州通过在中心城区旧房的一大套改多小套、功能残缺变完善、环境差变优的改造，不仅增加了住房供给、提升可支付能力，同时还提升了住房及居住环境的质量。第三，与产业发展空间相结合。在新市民就业集中区新建、改建和收购租购住房，同时配套和完善相关的基础设施和公共服务。福州正鼓励房地产开发企业、租赁企业、村集体、企事业单位参与政策性租赁住房的建设和运营，主要布局于中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域，便利了新市民的生活。第四，与处置和化解出险房企的风险相结合。支持将出险企业住房用于保障性住房，通过税费减免、单列政策性信贷，以及安排专项债券等，激励企事业单位收购出险企业的土地、开发项目等，用于保障性租赁房和共有产权房计划。 加快建立支持充分到位的保障政策体系。第一，加快研究和推出政府指导定价。定价是保障房的重点和难点。理论上有两种定价方式，一是采取供给成本加成定价方式，即价格等于开发运营机构的成本加利润。二是采取需求预算约束定价方式，即价格（月租金或者月房贷）上限不高于租购住房所在区位就业家庭平均月收入30%。不管采取哪种方式，中间差价部分再由政府出资补贴给差额的供给或者需求方。第二，加快制定保障房用地管理办法。土地成本是决定保障房租售价格能否合理的关键，但目前制度很不完善。除了人口流入城市要加大保障性住房用地多渠道供给外，应加快建立一套各类用地转化为保障房用地的管理办法。国有土地使用权作为保障房用地，实行作价入股制度，体现在保障性住房的共有产权的国有产权股部分，未来如果转成向市场出售的商品房，需补交土地出让金。划拨或定向低价出让。集体建设用地作为保障房用地，政府先免征土地“转让税”制度，以土地“转让税”作为保障房的国有股权，若转变成可出售的商品房需补交“土地转让税”。第三，推出住房公积金改革方案。一方面，扩展公积金的住房租购消费融资功能，建立灵活就业人员的公积金存用取制度，激励“青新市民”缴存住房公积金，同时租购住房享受低利率的公积金贷款。另一方面，发展公积金的保障性住房开发运营的融资功能。通过公积金机构的购买债券、低息贷款以及融资担保等为企业和单位的保障性住房开发运营提供资金支持。完善以住房公积金为骨架的政策性住房投融资的金融体系，完善住房公积金基础制度，建立以住房公积金为主体的政策性住房金融机构。第四，创设安居工程抵押补充贷款。借鉴棚改经验，中国人民银行创设抵押补充贷款，为开发性金融支持棚改提供长期稳定的资金来源，国家开发银行同时向金融机构发行专项债券，筹集资金向负责新安居工程及城市基础设施的开发企业贷款，然后通过住房对象购租和政府支持收回资金。第五，建立公共服务常住地供给制度。一方面，有鉴于人力资本等具有外部性和流动性，应提升公共服务统筹的层次。另一方面，基于贡献与分享对称的原则，让居民家庭成员的公共服务分享与就业及税收等贡献在空间上相挂钩。青新市民为城市作出了贡献，理应根据其意愿允许获得与户籍居民均等的公共服务。 加快建立激励和约束参与各方的保障机制体系。青新市民安居工程涉及公共利益投入，必须在纵向及横向政府之间、在政府与企业及社会之间，解决好相关的责任落实、成本分摊、损失补偿和贡献奖励。第一，建立城市政府的激励与约束机制。建立青新市民安居工程主体给城市政府主体责任制决制。将人地挂钩、人钱挂钩、人服挂钩与青新市民的租购住房保障相结合，根据解决青新市民住房保障的数量及比例，确定土地指标、专项转移支付及公共服务支持数额。同时对完成好的城市在财政奖励和政策性信贷指标上给予倾斜。第二，建立辖区政府间的利益平衡机制。在全市甚至都市圈的背景下统筹，一要将用地、财政和公共服务落实到为安居工程住房提供土地、进行基础设施及公共服务配套的周边城市及区、县、镇。二要充分考虑相关各单位、各部门、各区镇的投入和损失的合理分摊与补偿，使租购住房供给与需求在空间上、品类上、配套上、服务上等实现匹配。第三，构建机构参与的激励与约束机制。一方面，通过税收优惠、土地不计成本、财政补贴和政府定价，保证合规开发经营单位能够获得稳定的利润。另一方面，通过规范开发经营制度及违规严惩制度，防止参与开发与经营单位的违规套利。如禁止保障性租赁房出售等，建立诚信记录制度，将企业和社会单位在参与住房保障业务中的违规行为记入诚信档案。

今年1月以来，随着5年期LPR下调5个BP，加上全国多城给楼市松绑，各地的房贷利率不断下调，房贷利率水平已较高点显著下降。 　　但是，于不足4%的小额经营贷而言，房贷利率依然处于相对高位。利差之间的空间，使得不少人将试图将房贷置换为经营贷，从而降低贷款成本。 　　在购房者思维活跃的深圳，一股房贷转经营贷的风潮始终悄然而又隐秘的流行。“套用经营贷买房的行为从来就没有停止过，只不过没有去年同期那么公开而已。”深圳一位房地产业内人士向第一财经透露。 　　多位从事贷款中介业务的相关人士亦向第一财经证实，将房贷转为经营贷的情形并不罕见，原因各有不同，但大多数客户还是基于降低贷款成本的目的，毕竟经营贷已降至了历史最低水平。 　　经营贷历史低位 　　“今年经营贷利率是有史以来最低的。”贷款中介张红(化名)对第一财经表示，2020年疫情之后，深圳经营贷的年利率为3.9%，今年已经降至3.7%，今年以来，将房贷转为经营贷的客户很多，特别是做生意的和购买第二套房的客户人，因为熟知经营贷的门道，很多人都会将房贷转为经营贷。 　　第一财经记者了解到，目前深圳的首套房贷利率普遍为4.9%，二套房贷利率为5.2%，与3.7%的经营贷的利率有明显差距。 　　曾任职于深圳某贷款公司的前员工张仁(化名)对第一财经表示，他此前经手的房贷转经营贷的客户中，有的是因为突发原因，不能按时还房贷，房产有被拍卖的风险，所以不得不将房贷转为经营贷进行过渡；也有客户是投资需要资金，于是将现有的房贷转为经营贷，经营贷除了覆盖原有的房贷之后，还能余下一部分资金给客户用于其他的投资；当然，也有客户是单纯因为经营贷利率更低，遂将房贷转为经营贷以节省购房成本。 　　所谓经营贷，指的是银行等金融机构向借款人发放的，用于进行合法生产经营活动的贷款。现实中，因为经营贷款的利率明显低于购房贷款，经营贷流入楼市的现象屡见不鲜。 　　一份贷款中介的宣传海报显示，同样是1000万，按照按揭贷款5.35%的年利率计算，一年需要支付的利息为53.5万元，按照经营贷3.65%的年利率计算，每年需要支付的利息为36.5万元，两者相差17万元，而贷款的时间拉长至5年，两者的利率差为85万元。贷款中介的宣传海报写道：“85万元能在深圳周边买下半套房，只是换个贷款，就能从银行赚到半套房的钱。” 　　与经营贷相似，房贷利率也在今年进行了一轮下调。贝壳研究院数据显示，3月103个重点城市中有82城下调房贷利率，主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别环比回落17个、15个基点；据第一财经不完全统计，4月，至少有27个城市下调了房贷利率，不少城市的首套房贷利率已经低至4.9%。 　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，后期将有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准，更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线。 　　不过即便房贷利率已从去年的最高点大幅度回调，但相对于经营贷而言，依然是存在剪刀差的。尤其是在2021年房贷利率较高时的购房者，若能将房贷置换为经营贷，确实可以省下大笔利息支出。 　　潜在成本 　　第一财经了解到，房贷转为经营贷需要满足两个条件，即需要有房产证，还需要房产所属家庭名下有一家正常经营的公司。该公司需要注册至少满一年且持股至少满半年，可以是自己注册，也可以进行购买，前者每年需要请财务公司进行报税，每年需要花费大约1000多元，后者的购买费用大概在6000元左右。 　　想要将房贷转为经营贷，关键的一步是赎楼。也就是说，购房者原本在A银行进行按揭贷款，此时需要在B银行进行经营贷贷款申请，B银行批复相应的贷款之后，购房者需要通过过桥公司赎楼，把A银行的住房按揭结清，然后在B银行进行重新抵押贷款，B银行给出的贷款即经营贷。 　　贷款中介告诉第一财经，一般过桥公司的的收费标准是100万/800元/天，正常情况下10—15天能完成，不过也可能拖到20天。第一财经记者按照15天的过桥时间计算发现，1000万元的过桥成本为12万元。除此之外，中介还需要抽取一个点的佣金，也就是说，1000万的经营贷，需要支付贷款中介机构10万元的佣金。 　　违规风险 　　有业内人士透露，为了扶持小微企业发展，银行每年都有一定的经营贷下放指标，不过考虑到小微企业贷款的风险，通常情况下，银行也更愿意将钱投入还款更稳定的房产中，所以一般情况下，只要中介机构帮助购房者准备好相关的资料，银行对于房贷转经营贷的行为并不是太排斥。 　　第一财经获悉，相关部门在监督经营贷是否流入楼市的时候，通常情况下是采取抽查的形式，因此并非所有流入楼市的经营贷都能被精准查处。 　　“这个是银行金融机构的问题，属于行业潜规则。”一名不具名的业内人士对第一财经表示。 　　不过，房贷转经营贷的套利行为并非毫无风险。早在2009年，银监会就曾通过两则暂行管理办法将经营贷纳入监管范围，此后银行对经营贷资金用途审查力度加强。然而，一直以来，经营贷流入楼市的违规行为一直无法清零，特别是在2020年疫情之后，经营贷流入楼市的情况越发火热，2021年3月，深圳通报经营贷的相关查处情况，称提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。 　　广东中矩律师事务所律师郑博恩对第一财经记者表示，经营贷和房贷针对的贷款对象不一样，属于不同类型的贷款，若将经营贷用于偿还房贷，则是一种违规行为，一旦金融机构发现有违规操作发放贷款行为的，会马上通知借款人还款，借款人一旦无法还款，则会涉及骗贷。 　　北京京润律师事务所主任张志同亦表示，经营贷的贷款用途是扶持中小微企业经营和发展。因为经营贷是以公司的名义进行贷款，所得款项属于公司资产，应该用作相应公司的日常经营。若把公司用作经营的贷款去偿还个人房贷，一方面属于擅自改变贷款用途，违反贷款合同中关于贷款用途约定，构成违约，此时银行不但有权提前收回相应贷款，还可以追究违约责任；另一方面，当事人还涉嫌挪用资金，情节严重构成犯罪的，还会被追究刑事责任。

当前金融服务实体经济的整体情况如何，面临哪些困难？银保监会在助企纾困、应变克难方面有哪些具体举措？如何应对和防范外部环境变化可能带来的风险？记者就此采访了中国银保监会副主席梁涛。 　　记者：当前，金融服务实体经济情况如何？ 　　梁涛：近年来，新冠肺炎疫情反复，国际形势复杂多变，银保监会引导督促银行保险机构服务实体经济，深化金融供给侧结构性改革，出台了很多支持政策和措施。比如，为中小微企业和外贸企业实施延期还本付息超过6.6万亿元，大大缓解了企业的流动性困难。今年，我们保持政策的连续性稳定性，继续提出普惠型小微企业贷款“两增”要求和首贷户目标，推动制造业中长期贷款继续保持较快增长，引导做好延期还本付息政策接续等，取得了一些成效。 　　一季度，境内各项贷款新增8.6万亿元，同比多增4455亿元。制造业贷款新增1.8万亿元，为去年同期增量的1.7倍。普惠型小微企业贷款余额20.6万亿元，同比增长22.6%。在降低企业融资成本方面，一季度新发放的企业类贷款和普惠型小微企业贷款利率较年初均下降0.2个百分点以上。 　　同时，我们也注意到，银行业保险业在支持实体经济发展，特别是助企纾困方面，存在不少困难：新冠肺炎疫情加剧了经济下行压力，许多企业生产经营陷入困境甚至停顿，融资以维持现有流动性为主，新增或扩大融资意向不强，有效融资需求明显萎缩。一些受疫情影响严重地区银行机构的不良贷款反弹压力较大。 　　对此，我们正联合有关部门积极商讨对策。下一步，我们将引导银行业保险业抓紧落实已确定的各项金融政策，增加和改善金融供给，鼓励拨备水平较高的大型银行及其他优质上市银行有序降低拨备覆盖率，释放更多信贷资源。此外，充分发挥保险资金长期投资优势，有针对性地解决好“长钱短配”问题，进一步压缩非标资产比例；建立健全保险资金长周期考核机制，丰富保险资金参与资本市场投资渠道，鼓励保险资管公司加大组合类保险资管产品发行力度，引导更多资金配置权益类资产。 　　记者：银保监会在助企纾困、应变克难方面有哪些支持举措？ 　　梁涛：下一步，我们将深入贯彻落实“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的部署要求，坚定信心、攻坚克难、主动作为，以超预期的力度抓好各项工作落实，确保党中央大政方针在银行业保险业落实到位。重点有以下几个方面： 　　一是加大对小微企业和乡村振兴的贷款支持力度。发挥监管逆周期调节作用，在过去几年普惠型小微企业贷款增长迅速的基础上，继续明确普惠型小微企业贷款增速、户数“两增”目标，其中今年国有大型银行新增普惠型小微企业贷款要达到1.6万亿元，城市商业银行明显提升普惠型小微企业贷款占比。大力推动加强信用信息共享，引导银行提高小微企业贷款中首贷和信用贷占比，继续降低贷款利率。加强新市民金融服务，引导银行保险机构加大对新市民创业就业、购房安居、教育培训、医疗和养老保障等方面的信贷支持和保险保障。确保涉农信贷稳定增长，积极发展新型农业经营主体的首贷、信用贷。要求银行向产粮大县和160个国家乡村振兴重点帮扶县倾斜信贷资源，牢牢守住保障国家粮食安全和不发生规模性返贫底线。 　　二是帮助困难行业渡过难关。引导督促银行保险机构对受疫情影响比较严重的行业，在市场化原则下主动做好贷款授信、保险理赔等服务，加大对困难行业的金融资源倾斜力度。要求银行不得盲目抽贷、断贷、压贷，对符合条件的中小微企业和个体工商户合理续贷、展期、调整还款安排，不影响征信记录，并免收罚息。引导保险机构为企业因疫情原因停工停产造成的财产损失、营业中断造成的利润损失等提供保险保障。要求银行保险机构为货运物流保通保畅提供有力支持，对承担疫情防控和应急运输任务较重的交通运输企业提供灵活便捷的“绿色通道”服务，合理调整货车司机汽车贷款、个人住房按揭等还款安排。鼓励保险公司积极发展货物运输保险、道路货物运输承运人责任保险等财产保险业务，为物流业提供风险保障。 　　三是加强对受疫情影响重点地区的金融服务保障。对于受疫情影响较为严重的地区，如上海、吉林等地，我们结合当地疫情防控要求和疫情形势变化，指导当地银保监局加强与地方政府部门的沟通协作，因地制宜出台更有针对性的助企纾困举措，协调解决当地行业、企业和群众反映的突出问题。引导督促银行保险机构主动下沉服务，通过互联网、电话热线等多方面的渠道，积极了解民生诉求，及时跟进回应，全力保障金融服务畅通，支持力度不减。 　　记者：当前受美联储加息、疫情反复等因素影响，内外部环境更趋严峻复杂。这对我国经济和金融行业将带来什么影响？如何应对和防范可能出现的风险？ 　　梁涛：当前国际形势充满不确定性，全球尚未走出疫情阴霾，复杂严峻的外部环境会对我国经济金融造成一定不利影响：欧美发达经济体的紧缩政策，可能对我国跨境资本流动和人民币汇率形成一定压力，资本密集型行业、高杠杆金融企业的融资成本将有所上升；俄乌冲突、疫情反复等因素会在一定程度上推升我国进口原材料价格、加大外部需求的不确定性，对中小微企业产生压力。所以，金融体系安全稳健运行对稳定经济大盘、畅通经济循环至关重要。 　　我国经济基本面良好，经济韧性较强，内生增长潜力巨大，长期向好的局面不会改变。从一季度情况看，我国银行业保险业保持稳健运行，风险总体可控。银行业不良贷款率1.79%，保持合理水平，银行机构继续加大不良资产处置力度，一季度共处置近6000亿元；银行业拨备余额7.3万亿元，商业银行资本净额28.3万亿元，资本充足率15%。保险公司综合偿付能力充足率、核心偿付能力充足率都保持较高水平。银行保险机构整体风险抵御能力较强。 　　同时，重点领域风险处于可控水平。房地产信贷投放总体稳定，房企开发贷款连续3个月环比正增长，有效满足房地产合理融资需求。房地产贷款不良率明显低于全部贷款，风险整体可控。普惠型小微企业贷款继续增量、扩面、降价，同时风险也得到较好控制。 　　下一步，银保监会将统筹疫情防控和经济发展，监管政策靠前发力，有效稳定经济大盘、防范金融风险，助力资本市场健康发展。 　　一是继续加大金融支持实体经济的力度。针对经济运行中的堵点，银保监会出台了一系列政策文件，从服务全面推进乡村振兴、强化支持小微企业发展、加强“新市民”金融服务、支持货运物流保通保畅、助力公路交通高质量发展等方面发力，进一步增强融资供给。后续将抓紧落实已出台政策，积极研究新政策，稳定经济大盘。 　　二是坚决有效防范金融风险。督促银行保险机构做好风险研判，强化风险管理，有效应对国际经济金融形势变化的冲击。抓紧研究完善相关法规和机制安排，进一步充实金融稳定保障基金，发挥保险保障基金和信托业保障基金在风险处置中的积极作用，筑牢织密金融安全网。 　　三是积极推动资本市场长期健康稳定发展。指导银行保险机构积极探索跨周期投资模式，践行价值投资、专业投资和长期投资理念。发挥保险资金长期投资优势，引导保险机构将更多资金配置于权益类资产。扩大专属商业养老金融产品试点，持续培育壮大商业养老金融机构投资者队伍。

继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。 　　为什么新政出台不到3个月就要进行优化？应该如何优化？接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。 　　另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。 　　已出全国性政策 　　执行效果不明显 　　今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。 　　对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。 　　“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。 　　预售资金边际放松 　　有望切实落地执行 　　对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。 　　夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金；不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；进一步放开预售资金的监管时间点。 　　“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。 　　证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。 　　如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金；连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。 　　长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。 　　其中，徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金；梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。 　　夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

5月7日，据成都市规划和自然资源局官网披露，该局与成都市住房和城乡建设局、国家税务总局成都市税务局联合发布关于印发《成都市推行新建商品房“交房即交证”改革试点工作实施方案》的通知（简称“《方案》”），聚焦交房交证不同时、住权物权不同步的问题，拟实现在并联竣工验收合格、缴纳相关税费、交存维修资金后，房屋交付同时发放《不动产权证书》。 据悉，《方案》按照商品房建设周期，从“交房即交证”服务的申请纳入、预告登记，再到建设完成开展“多测合一”、并联验收、税费征缴、维修资金交存，最后登记发证，全方位规范新建商品房“交房即交证”服务流程。 在办理业务过程中，《方案》提出深化信息共享，实现业务互通。依托“区块链+不动产登记”系统，增加“多测合一”成果、并联竣工验收等应用场景，推进不动产首次登记“零材料”受理。此外，《方案》明确，将推进水电气讯联合办理，“交房即交证”同时，联动提供水、电、气、网络、电视等开户服务，方便群众办事。 根据《方案》，在成都市市域范围内，在其实施之日起取得《商品房预售许可证》的新建商品房项目，均可申请“交房即交证”服务。上述《方案》自2022年5月7日起施行，有效期2年。

刚迈入30岁的张莹，最近作出了一个重要决定——提前还46万元房贷，缩短还款年限。 　　还完贷款后，张莹手中只剩下一两万元应急，但她并不后悔。相反，她认为自己这个决定非常明智。她看着银行APP上剩余的还款金额说：“总共能节省下60多万元利息，就像我赚了这么多钱。” 　　张莹的决定并非个例。在小红书、抖音等平台上，不少人在分享自己的提前还房贷经历，在他们看来，提前还贷款能节约下大笔利息。更重要的是，在股市和基金下跌、理财跌破“净值”、银行定期存款产品利率下调的背景下，他们手里的钱无处安放，提前还款似乎成了一个更好的选项。 　　“感觉一下子赚了6个点” 　　张莹的灵感来源于社交平台网友的分享，“我之前知道可以提前还贷款，但是总以为要交违约金之类的，后来总刷到提前还房贷的帖子，我就去试了一下，没想到操作起来特别简单”。 　　房贷，是年轻人身上的一座大山。张莹和许多人一样，婚后和老公共同在北京打拼，攒了几年钱，在家人的支援下，两年前在北京购置了一套房产，自此他们二人背上了每月近2万元的房贷。 　　楼盘资料图 中新经纬 摄 　　这两年，股价、基金全线亏损，理财也跌破了净值。张莹看着手中的钱逐渐缩水，终于坐不住了。本来，她还在纠结，这笔钱再攒几年，可以在偏远的地方买一套小房子，但是她转念一想，这点钱也不够，还不如把钱提前还了房贷。 　　下定决心后，她把手中的股票和基金都卖了，直接在手机APP上还了46万元，还把还款期限也缩短了，从21年缩短到15年。她大致算了下，240万元商业贷款，原来需要还近180万元利息，提前还贷后，能节省下来60多万元利息。 　　“我感觉自己一下子赚了将近6个点。”提前还贷后，张莹又给自己定了下一个目标，在40岁之前把房贷还清。 　　房贷利率资料图 中新经纬 摄 　　但想要实现这个目标并不容易。如今，她的房贷本息还剩下290余万元，这也意味着每年至少要攒下近30万元。她的孩子即将上幼儿园，花钱的地方还有很多，她也没有足够的信心能实现，“理想是一回事儿，计划是一回事儿，现实又是一回事儿，先朝着目标努力。” 　　很多人在贷款买房的那一刻，就已经打算要“提前还贷”。2015年，大学毕业三年后，肖晓在河南省郑州市买下了一套130平的房产，总价80多万元，贷款50余万元，每月月供3000多元。 　　“那时候房贷利率将近5%，我发现每个月本金和利息还款都差不多，等于一大半都用来还利息了。”贷款下来后，肖晓下决心把房贷提前还掉。 　　她算了一笔账，自己月供3000多元，房子未交房时需要租房住，租金2000多元，吃饭、交通等开支需要2000多元，一个月最低也要7000多元支出，这对于刚毕业不久的她而言“压力山大”。但是每月将必要支出留下后，她会将剩余资金存下来，攒钱提前还款。 　　2018年，肖晓第一次还款16万元，2021年她再次还款11万元，最近她终于将剩余的近14万元贷款彻底还清。 　　“无贷一身轻的感觉真好！”这是她还完款的真实写照，她在社交媒体上发帖纪念，没想到收获了近2000浏览量，还有很多陌生网友留言祝贺她。她再也不担心“躺平”后的债务风险了，“今后花钱不用再瞻前顾后了”。 　　还能跑赢房贷利率吗？ 　　曾经的房贷被很多人视为可以借到的最大额、最便宜、期限最长的资金。很多人手里有钱也不着急还房贷，反而会去拿钱投资。 　　有网友就分享了自己的经历，“2016年我身上有90万房贷，手里有40万现金，但没有选择提前还贷，而是去杭州作为首付又买了一套房子，2019年出售杭州房子赚了200万。如果提前还贷就没有后面的故事。”该网友表示。 　　但在北京工作的杨明就没有这么好的运气了。“我首套房贷款利率是4.95%，当时P2P的年化收益率很多在8%甚至10%以上，拿钱出去投资能赚更多钱！”不料P2P随后接二连三地暴雷，杨明是为数不多的幸运儿，在暴雷前资金全部撤出了。 　　同样在2016年，看着暴涨的房价，杨明并没有将钱提前还贷，转而在当时房价较低的天津购置了一套房产，总价在130万元左右，首付只需两成，在购房后的半年内，小区同户型的房子一度卖到了200余万元。 　　而后面的故事让他始料未及，随着2017年各地限购限贷政策的落地，他所购入的房子也进入了下行通道，如今小区最新成交价跌到了110余万，还不及五年前的房价。如今的他背着两套房贷，后悔不已。 　　除了房产之外，手握现金的人突然发现，手中的钱已无处安放。张莹直言，“我的房贷利率之前是5.88%，最近调成了5.73%，实在太高了，现在看不到任何能打败房贷利率的投资途径。” 　　资料图 中新经纬 摄 　　曾经大火的P2P已经让人唯恐避之不及，股市跌跌不休、基金收益率回撤、理财跌破“净值”，就连一向最稳的银行定期存款和大额存单利率也下跌了。最近，有媒体报道称，工农中建四大行2年期定期存款利率上限下调至2.5%，工行、建行、农行3年期定期存款利率上限也同步下调至3.15%。 　　“我把钱存在余额宝里，或者是去拿一些投资理财，也不见得能跑赢房贷利率。”肖晓曾听人说，有钱在手中投资才可以跑赢通货膨胀，但她认为还不如提前还贷款，因为存银行的利率还是没有房贷利率高。 　　更让她郁闷的是，2015年至今，她的房子从80多万元只涨到110万元，算上还去的20余万元贷款利息、10余万装修钱，以及首付资金这六年来的资金成本，她的房子只能勉强算没有赔钱，更谈不上跑赢通胀。 　　也许不适合每个人 　　虽说很多人心中都想提前还清房贷，但提前还款也许并不适合当下的每一个人。同在北京工作的林一凡有点发愁，最近她手里有点闲钱，一直犹豫要不要提前还贷款。 　　2019年底，她在某二线城市购买了一套房产，纯商业贷款107万元，每个月月供6000多元。“我看了下，总利息要还几十万，太多了，就想提前还一部分。” 　　有了这个想法之后，林一凡便迅速和贷款银行的客户经理取得联系，但对方告知她，需要拿着本人身份证到当地才可以办理，因为近期出现疫情，这件事就一直拖着。 　　除了疫情，在她心中，还有一个顾虑。“如果还了大额，手里余钱就不多了，现在家里上有老下有小，万一需要急用钱，到时候没钱怎么办。”她说道。 　　提前还款的念头同样曾在吴夕脑海中反复出现。但今年疫情的反复，让她的想法逐渐变了，她更在乎手里的现金流。 　　“万一工作丢了，靠着手里积蓄，还能勉强支撑一段时间，如果提前还款，就再也没有后路了。”吴夕决定暂时不还款。 　　不过，她并没有彻底放弃提前还贷。“要不要提前还款还是要看个人吧”，吴夕说，虽然当下也许并非合适的时机，但她想等攒到更多的钱，还是会提前还款，毕竟“我不想给银行打工一辈子”。

扬州市住房公积金管理委员会7日发布《关于住房公积金支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》提到，降低住房公积金贷款首付比例，提高住房公积金贷款支持额度。 　　通知提到，降低住房公积金贷款首付比例。在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。 　　通知提到，提高住房公积金贷款支持额度。 　　其中，经市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才，取得博士研究生、硕士研究生、本科学历或相应学位的六类在扬来扬人才，申请住房公积金贷款且符合申请条件的，单人最高贷款额度分别不超过我市单职工最高贷款限额的4倍、3.5倍、3倍、2倍、1.5倍、1.2倍；借款人及配偶均符合住房公积金贷款条件的，可对照人才层次较高的一方，家庭最高贷款额度不超过我市双职工最高贷款限额的对应倍数。该项人才支持政策执行至2022年12月31日。 　　生育二孩、二孩以上(不含二孩)的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，最高贷款额度可在我市最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元。 　　双职工申请贷款的，每人单独计算贷款额度。 　　上述支持对象申请住房公积金贷款的，由市住房公积金管理机构按照我市住房公积金贷款管理有关规定，结合借款人的信用情况、还贷能力等综合因素确定其具体贷款额度。 　　通知明确了适用对象。由扬州市行业主管部门认定的国家级有关人才、省级人才、市级人才等三类在扬来扬人才；取得博士研究生学历或相应学位、取得硕士研究生学历或相应学位、取得本科学历或相应学位、取得大专学历的四类在扬来扬人才。以及符合国家生育政策生育二孩及以上的缴存职工家庭。

长春市人民政府网站6日发布《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》(下称《若干措施》)提到，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 　　长春市房管局介绍，《若干措施》包括5个方面、20项政策措施。一是实行“办缴分离”。对缴齐土地出让金本金、欠缴违约金的项目，按照本金及违约金的比例允许部分预售。开发单位持税务部门开具的缴款凭证到规自部门办理土地权证并划定允许预售范围，到房管部门办理预售许可。 　　二是建立项目开工“绿色通道”。在项目主体工程施工前，已取得《建设用地规划许可证》，已确定施工、监理单位的新建项目，经施工许可审批部门同意后，允许提前进场进行土地平整、搭建围挡施工暂设、临水临电接入、土方施工、降水施工等非主体工程施工；项目规划设计方案、施工图审查(评审)已经行管部门通过，但因疫情影响未能如期取得建设工程规划许可证和开工许可证的，经市规自局、市建委核准同意，允许项目进行主体施工，30天之内补办审批手续。 　　三是工业专业产业园区项目可以办理分割销售及不动产登记。开发单位应履行建设、招商及运营的主体责任，建设达到预销售条件可以参照经营性房地产项目报建审批流程，办理商品房预售许可证。物业管理、市政配套等用房由开发单位自持运营。城区政府、开发区管委会对招商入驻企业的产业业态、产值、税收等进行审核，并签订协议。符合审核意见方可办理销售手续，原则上应按照整栋或整层进行销售，确需分割的，销售面积不得低于500平方米。招商企业入驻后，产值、税收达到协议要求的，经城区政府、开发区管委会同意后，方可办理不动产登记。 　　四是阶段性降低公积金贷款首付比例。2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。 　　五是减轻个人住房消费负担。支持市住房公积金管理中心、商业银行适度加大个人住房按揭贷款发放力度，鼓励商业银行按照依法合规、风险可控、商业可持续原则为居民家庭提供较优惠的个人住房贷款利率。 　　对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策，市住房公积金管理中心在2022年12月31日前对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率执行同期首次住房公积金个人住房贷款利率。 　　六是给予公积金缓存缓缴和银行贷款偿还展期政策支持。鼓励市住房公积金管理中心和商业银行对因参加疫情防控、感染新冠肺炎不能正常缴存、偿还住房贷款的单位、职工和个人，可以缓存、缓缴，期限不超过2022年9月30日。缓存、缓缴期限内不作为逾期记录报送征信部门，已报送的予以调整。 　　七是继续实行灵活的住房公积金组合贷款模式。贷款购买个人住房的，可使用公积金、商业性组合贷款和住房公积金家庭组合贷款。购房家庭成员包括父母、子女、配偶，家庭组合贷款仅限2人共同还贷。政策执行截止期限由2022年6月30日延长至2022年12月31日。 　　充分利用公积金和商业性组合贷款政策，对商业银行贷款利率下降幅度较大的，在公积金贷款配套规模方面给予倾斜。 　　八是加大对房地产企业的金融支持。鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上探索项目融资和企业总体状况适度分离的信贷模式，实施信贷项目封闭管理，为优质房地产开发项目提供融资支持。 　　鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的基础上优先支持房地产在建项目，保障项目顺利完工，确保项目投资(含项目融资)充足，不搞销售返投，避免形成恶性工程欠款。鼓励各商业银行创新“厂房按揭”“物业支持贷款”等信贷产品，支持企业固定资产融资。小微企业(含个体工商户)申请商业用房按揭贷款和厂房按揭贷款，适用小微企业金融支持政策，符合创业担保贷款条件的，鼓励其申请创业担保贷款政策支持。 　　鼓励各商业银行探索发行房地产信托投资基金(REITs)产品，帮助房地产企业盘活存量资产，拓展多元化融资渠道，对于我市首单发行成功的商业银行给予适当奖励。 　　九是加大对施工建筑企业的融资支持。鼓励商业银行在依法合规、风险可控基础上，满足建筑企业合理融资需求，加强对项目资金的监管力度，合法合规加快释放建设工程质量保证金，缓解企业流动性资金压力。 　　为促进房地产开发项目加快复工复产，开发企业可与承建方以借款形式签订《主债权及房地产抵押合同》，由承建方申请银行贷款，办理在建工程抵押权登记，贷款资金专项用于本项目续建支出。 　　十是继续落实购房补贴政策。继续执行《关于印发留(来)长人才、进城农民购房补贴和发放消费券工作方案的通知》(长府办明电〔2021〕25号)、《关于调整落实人才和进城农民购房补贴政策的通知》(长府办明电〔2021〕42号)，对符合条件的应届毕业生、留(来)长人才和进城农民予以购房补贴。探索购房补贴转为个人按揭贷款分期补助，营造拴心留人的良好环境。 　　十一是支持税收减免。对因疫情原因导致企业发生重大损失、正常生产经营活动受到重大影响，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，依法办理房产税、城镇土地使用税困难减免。符合留抵退税条件的房地产企业，在纳税申报期内，可申请办理增值税留抵退税。 　　因疫情减免租金的房屋业主，减免租金后缴纳房产税和土地使用税确有困难的，比照《吉林省财政厅、吉林省税务局关于减免房产税土地使用税有关事项的公告》(吉财公告〔2022〕14号)第二条规定的条件申请减免。 　　十二是调整商品房预售资金监管政策。允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金。对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目，依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。 　　十三是盘活地下室、车位资产。对已取得国有土地使用权的地下室、地下车位并已办理《不动产权证书》，可以申请办理抵押权登记。在符合规划、人防要求前提下，对地下室和有明确界址点的地下车位，依申请可以办理不动产产权登记。 　　十四是调整抵押权登记限制条件。依据市房管局、市规自局联合印发的《关于办理在建建筑物抵押、商品房预售等业务的通知》(长房联字〔2021〕5号)，在办理不动产首次登记后未售出的商品房屋，可以进行抵押权登记，资金优先保障项目建设需求；允许房地产开发企业在限制上市交易的期限届满或抵押权注销后，将自留房状态变更为商品房备案状态。 　　十五是延续执行暂缓批量扣缴物业维修资金政策。市房管局2021年8月30日印发的《关于暂缓批量扣缴物业专项维修资金的通知》执行期限延续至2022年12月31日。 　　十六是举办线上房交会。根据疫情防控形势，适时采取线上方式举办长春房交会，鼓励房地产企业、金融机构和媒体、自媒体积极参与，给予政策支持，加大宣传力度，进一步满足刚性和改善性住房需求。 　　十七是加快公共服务设施配套建设。及时公布开发项目周边的教育、医疗等公共服务设施施工、竣工进度及投入使用时间，加快已拿地未开工和在建在售项目公共服务设施配套建设进度，确保按公布时限交付。 　　十八是保障各方合法权益。因疫情不可抗力情形，不能按照原定时间开复工的开发建设项目，经房地产开发企业与施工单位协商，可以工期顺延或重新合理确定工期；不能按合同约定时间交付房屋的，房地产开发企业应及时通知购房人，并与购房人协商，适当顺延交房日期，具体由交易当事人商定。 　　十九是强化市场监管。坚持“房住不炒”定位，按照“稳地价、稳房价、稳预期”总要求，持续开展房地产市场秩序整治行动，加强对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面市场监管，更好满足购房者合理住房需求。 　　二十是加强网络舆情引导。健全网上舆情监测机制，及时、准确解读政策和形势，主动回应社会关切，整治网络传播乱象，营造良好的市场舆论氛围，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期等扰乱市场秩序的行为。 　　长春市房管局明确，《若干措施》自发布之日起实施，除已有明确期限及另有规定外，有效期暂定为2年。实施范围由各责任部门确定，未涉及的县(市)、区可参照执行。

4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 　　当前，全面贯彻落实中央政治局会议精神，要守住定位，因城施策，在调控的精准性上下功夫，有效管控重点风险，做好“稳”字大文章，采取综合措施促进房地产行业步入良性循环。 　　坚持“稳字当头”，促房地产市场平稳健康发展 　　今年以来，全国房地产市场运行总体平稳，但其下行态势需高度关注。 　　从房地产行业几个关键指标看：一季度房地产开发投资同比增长0.7%；3月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格同比下降或涨幅回落；一季度商品住宅销售面积同比下降18.6%；土地购置面积同比下降41.8%；房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。 　　受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，房地产销售下降，企业流动性风险有所聚集。 　　在房地产市场主体方面，受个别房企爆雷等影响，银行等金融机构收紧融资端，销售下滑，一些地方对商品房预售资金监管不规范，多重因素加剧了房企的流动性风险，使房地产市场微循环出现“梗阻”。 　　较长时间以来，刚需和改善性住房需求群体面临较高的贷款利率，一些地方首套房资质的认定标准有待完善，这些因素增加了购房者的购房成本，加剧了住房消费者延缓入市的趋势。 　　2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用，“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”。 　　“房地产既可以是经济社会发展的‘压舱石’，也可能是‘风险源’，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。 　　中国宏观经济研究院研究员刘琳说，此次中央政治局会议围绕房地产市场发展释放了“稳字当头”的积极信号。各地在守好风险底线的同时，针对促进房地产市场平稳健康发展，可以更加有针对性地、灵活地因城施策，改善土地出让条件，支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。 　　坚持“因城施策”，引导房地产市场良性循环 　　降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率……今年以来，累计近110个城市已出台各类房地产市场调控政策。 　　专家表示，此次中央政治局会议提出两个“支持”、一个“优化”，充分释放出对各地因城施策的政策信号。 　　我国地域广袤，各地区之间房地产市场差异大，市场分化明显。长三角、珠三角区域一些热点城市供需矛盾在较长时间内依然比较突出，市场回升预期逐步增强，然而部分人口持续流出的城市市场仍在低位运行。 　　针对新情况新挑战，各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策；相关部门出台促房地产市场良性循环措施。 　　100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率；部分城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的，提高住房公积金贷款额度上限；扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款，允许债务展期；规范预售资金监管；保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理…… 　　优化住房供应结构，大力发展租赁住房。加快保障性租赁住房建设，发展长租房市场。据相关统计，目前北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。2022年全国基本建设保障性租赁住房投资总额预估约8500亿元。 　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅将有所收窄。 　　在预售资金监管方面，专家建议，各地要完善预售资金监管，明确预售资金应当优先支付工程款，严格按照工程节点拨付资金，确保按时竣工交付。防止因防范风险，过度提高监管额度，放慢放款拨付进度的情况。 　　“推进爆雷房企尽快出清，稳定市场预期很重要。”刘琳表示，一方面，通过降低首套房贷款利率和住房交易税费，提高购房者支付能力，提振合理的住房消费需求和改善性需求，加强预期引导；另一方面要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，维护购房群众合法权益。 　　坚持“房住不炒”，守牢风险底线 　　这次中央政治局会议重申，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。 　　目前，规模高达10万亿元级的房地产市场，正在进行深度调整。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑正在改变，房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。 　　“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识。这个定位没有动摇，力度没有放松。 　　中国房地产业协会会长冯俊说，各地因城施策不能脱离这个定位和方向，更不能病急乱投医，把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。关键要继续实施好房地产长效机制，保持调控政策连续性稳定性，增强精准性协调性，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。 　　房地产业告别高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式，回归基础民生属性和租购并举后，依然大有可为。 　　当前，我国房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。 　　同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。 　　谋全局谋长远，尊重房地产市场和房地产业发展规律，探索房地产发展新模式，锚定人民日益增长的对美好生活的向往，为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房，让全体人民住有所居，这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

今年以来，中国多地楼市持续低温运行，房地产企业发债规模同比大幅下滑，其中境外债券发行规模收缩明显，占比持续走低。 　　贝壳研究院5日晚间发布的一份报告显示，1-4月份，中国房企境内、境外债券融资累计约2350亿元(人民币，下同)，同比下降41%，降幅较今年一季度收窄2个百分点。 　　回顾历史同期数据，在2018年的高位之后，前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著。 　　今年以来，新冠疫情和乌克兰危机导致的风险挑战增多，中国经济发展环境的复杂性上升，房地产行业深受影响。不过报告认为，随着国内各项积极政策释放，宏观经济与房地产市场修复有望提速，而传导至投资者信心回升的周期也将会缩短。 　　从融资结构来看，上述报告称，2022年1-4月房企境外债券规模约442亿元，同比减少65%，规模占比进一步下滑至19%，较2021年同期下降13个百分点。房企境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，其规模占比提升至81%。2020年以来，房企境外融资占比较高的趋势发生扭转，业内预计，未来中国房企融资将长期以境内融资为主导。 　　中指研究院发布的数据也反映出类似的趋势。据该机构统计，2022年4月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降。其中，信用债发行规模为368.87亿元，同比下降49.6%。当月，房企海外债发行规模为28.85亿元，同比大降80.46%。 　　克而瑞研究中心认为，2022年以来，为促进行业的健康发展和良性循环，中央多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号。但政策回暖的传导落地尚需时间，短期内企业融资未有明显回暖，1-4月规模房企整体融资规模仍保持在低位，多数房企流动性压力持续。 　　贝壳研究院提醒，2022年4月境内外债券融资到期债务规模约1013亿元，较上月减少5.8%，同比减少26.3%。不过，到期债务净额396亿元，偿债缺口回升到400亿元规模，房企债务承压。

从中国人民银行、银保监会、证监会获悉，三部门于近日分别召开专题会议传达学习贯彻中央政治局会议精神，研究部署具体贯彻落实措施。 三部门表示，要加快推动已经确定的各项政策措施精准落地，优化金融服务，引导金融机构更好满足实体经济融资需求，助力宏观经济大盘稳定。 优化金融服务 更好满足实体经济融资需求 三部门表示，要加快推动已经确定的各项政策措施精准落地，优化金融服务，引导金融机构更好满足实体经济融资需求。 中国人民银行表示，支持释放消费潜力，促进消费持续恢复；推动小微企业融资量增、面扩、价降，支持外贸、服务业、民航等困难行业纾困，加大对科技创新、专精特新企业金融支持力度；努力提升供应链金融发展水平，支持粮食、能源生产保供，保障物流畅通和促进产业链供应链稳定；要抓紧谋划增量政策工具，支持稳增长、稳就业、稳物价，为统筹疫情防控和经济社会发展营造良好货币金融环境。 银保监会表示，加强“新市民”金融服务，支持“新市民”在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求；引导金融机构准确把握信贷政策，加强对受疫情严重冲击的行业、中小微企业和个体工商户的融资支持，提升融资便利度、降低综合融资成本；全力支持货运物流保通保畅工作，对承担疫情防控和应急运输任务较重的运输物流企业开辟绿色通道；扎实做好金融支持能源资源保供稳价，助力稳定产业链供应链、抗疫保供企业、关键基础设施正常运转。 证监会表示，科学合理把握IPO和再融资常态化，丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。 防范化解重大金融风险 支持资本市场平稳运行 防范化解重大金融风险一直是金融监管部门的重要工作。三部门此次召开专题会议也重点提出要有效管控金融风险，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。 中国人民银行表示，要科学研判国际国内形势，准确把握可能带来系统性金融风险的重点领域和重点对象，进一步有效管控金融风险，坚决守住不发生系统性金融风险底线；支持资本市场平稳运行；执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。 银保监会表示，要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务；要充分发挥保险资金长期投资优势，有针对性地解决好“长钱短配”问题,同时进一步压缩非标资产比例；建立健全保险资金长周期考核机制，丰富保险资金参与资本市场投资的渠道，鼓励保险资管公司加大组合类保险资管产品发行力度，引导保险机构将更多资金配置于权益类资产；要完成大型平台企业专项整改工作，红灯、绿灯都要设置好，实施常态化监管，支持平台经济规范健康发展；要抓紧研究完善相关法规和机制安排，进一步充实金融稳定保障基金，发挥保险保障基金和信托业保障基金在风险处置中的积极作用，筑牢织密金融安全网。 证监会表示，坚持不懈狠抓资本市场风险防控；坚持监管姓监，加强跨境跨市场风险预研预判，健全资本市场风险预防预警处置问责制度体系，有序化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线。同时，还要深刻把握资本的双重属性，加强证券监管与行业监管的协同，提升治理能力和水平，规范和引导资本健康发展。要继续完善资本市场基础制度，构建有利于资本正向功能发挥的制度体系和市场体系，引领各类要素资源向重点领域和薄弱环节集聚，促进创新资本形成，为各类资本发展释放更大空间。

5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（简称《通知》）。 《通知》指出，为深入贯彻党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，制定六方面工作措施，包括完善住房领域金融服务；调整公积金贷款比例；加强房地产销售市场监管；强化土地供应和房地产市场联动；优化房地产项目立案审批手续；加强城市基础配套设施建设。 在完善住房领域金融服务方面，《措施》提出加快现有存量按揭贷款未发放部分的审批手续，增加信贷额度，确保符合放款条件的贷款及时发放。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例不低于25%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房再次申请的商业性个人住房贷款首付比例不低于30%；合理确定个人住房贷款利率水平，积极推动房贷利率加点下调。 在调整公积金贷款比例方面，《措施》提出，降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。参照《梅州市申请人才公寓人才层次与类别标准》，购买首套自住房申请住房公积金贷款的，不同层次人才贷款额度上浮20%到1倍不等，同时，贷款金额不受个人住房公积金账户余额限制。 在加强房地产销售市场监管方面，《措施》提出，可适当增加1到2次预售款提取次数，最长允许延期六个月缴纳住宅专项维修基金，并引导房地产企业主动担当社会责任，如出台面向高层次人才、参与抗疫人员、三胎家庭等特定社会群体的购房优惠政策等。 在强化土地供应和房地产市场联动方面，《措施》提出，要根据市场需求变化适时调整土地供应计划，保持房地产用地市场供需基本平衡，土地供应保持合理有序平衡状态。 在优化房地产项目立项审批手续方面，《措施》提出，对符合国家法律法规、产业政策以及市场准入标准等要求的房地产项目，按照项目属地原则实行备案管理，1个工作日完成备案，同时做好房地产项目节能审查服务，结合审批权限按规定、按程序受理并加快办理。 在加强城市基础配套设施建设方面，《措施》提出要加快城市扩容提质，抓好基础配套设施建设落地实施，加强土地利用、增加公共服务设施、加强城市功能配套建设规划，并认真落实关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费、优化供水供电燃气排水通信有线广播电视等市政公用设施报装接入服务等有关规定，促进房地产市场平稳健康发展。

落地即可买房，真金白银发放购房补贴，提供人才公寓，2022年以来，多地优化购房政策，升级人才新政。 　　放松限购：落地即可买房、无社保也可购房 　　4月28日，长沙人才政策升级，发布《长沙市争创国家吸引集聚人才平台若干政策(试行)》。其中提出在长沙落户并在当地工作的博士，购买家庭首套商品住房不受社保缴纳时间限制。 　　中山市人社局28日发布通知：凡持有大专以上(含大专)学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许在该市范围内购买1套新建商品住房，房屋自网签之日起2年内不得上市交易。 　　此前，3月12日，上海临港发布消息称，对临港新片区人才住房政策操作口径进行优化调整。按照新规，2022年当地人才住房政策重点支持单位中工作的人才，获得购房资格由“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。按照公布的人才住房政策重点支持单位名单，3个月的共计195家；6个月的人才住房政策重点支持单位共计29家。 　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬指出，中山做法即“取消限购+落实限售”。通过此类放松，很大程度上有助于促进房地产市场的去库存。通过设定一定年限的限售，也有助于促进房屋的交易回归自住需求，而不是投资投机需求。换句话说，对于一些过去认购的房屋，可以采取取消限售的方式来加快二手房的流通。而对于近期因为政策松绑而导致的交易，则可以适当施加限售的方式。对于限售政策，可以一正一反使用，其有助于把促进市场交易活跃、严打炒房需求等目标给予结合。 资料图。中新经纬 摄 资料图。中新经纬 摄 　　真金白银发补贴 　　放松限购的同时，不少城市更为直接，真金白银地发放或者提高购房补贴。 　　4月28日，长沙升级的人才政策中也提到发放购房补贴。长沙的新政提出，对35周岁(含)以下、新到长沙工作的博士毕业生在长沙首次购房的，购房补贴从过去的6万元提高到10万元；同时增加硕士毕业生的购房补贴，为3万元。 　　3月29日，广东揭阳市人力资源和社会保障局微信号“揭阳人社”公开《关于开展2022年揭阳市高层次人才安居保障申请工作的通知》。该通知显示，2021年1月29日(含)之后引进揭阳的高层次人才，符合申请条件的在引进之日(以缴纳社保当月1日起算)起2年内申请租房补贴的最高可申领100万元。 　　2月24日，泉州住房和城乡建设局公布高层次人才安居保障规定。其中提出对在泉州自行购买商品住房的高层次人才最高可给予80万元购房补助。 　　此外，河南省、湖南常德、江苏常熟等地也提出为引进人才发放购房补贴的政策。 　　湖南常德市的做法是加大大专以上学历及各类技术人员购房补贴力度，购房补贴以货币形式一次性发放，以其购买的新建商品住房面积作为补贴计算基数，补贴标准从100元/平方米至200元/平方米不等。 　　河南省则在《河南省关于发展人才公寓的意见》提出，向全日制硕士研究生和全日制本科生青年人才提供不超70平方米的人才公寓；同时建立租购房补贴机制，采取租房补贴和安家补贴两种方式实施。 　　江苏常熟市曾提出对符合要求的人才以定率标准进行补贴，新建商品房按购房发票价(不含增值税)的1%给予补贴；存量房按购房网签备案价的1%给予补贴。不过，该新政随后被删除。 　　对此，严跃进表示，此次常熟的人才购房补贴政策一日游的现象，说明一些政策面临了炒作，或者引起了市场的误读，相关部门会有一些叫停的做法。通过此类叫停，客观上能够减少各类曲解政策的现象，有助于减少房地产炒作的行为出现。 　　进入2022年，支持合理住房需求成为楼市政策主旋律之一。近期，各地楼市纾困政策的力度和范围明显扩大，力度上从之前给予购房补贴、增加公积金额度等升级到松绑或取消限购、限售等。严跃进认为，从近期各地政策放松情况看，各地放松的积极性在增加。