8月16日，国家卫生健康委、国家发展改革委等17个部门印发《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》（以下简称《意见》），要求加快建立积极生育支持政策体系，为推动实现适度生育水平、促进人口长期均衡发展提供有力支撑。 　　《意见》提出，深入实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，综合施策、精准发力，完善和落实财政、税收、保险、教育、住房、就业等积极生育支持措施。 　　《意见》明确，在强化住房、税收等支持措施层面，加快完善住房保障体系，精准实施购房租房倾斜政策。 　　多位接受《证券日报》记者采访的分析人士认为，《意见》对于后续各地对三孩家庭住房方面的政策梳理及推进等有积极作用。 　　进一步推进租购同权 　　《意见》提出，加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，各地在配租公租房时，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾；优化公租房轮候与配租规则，将家庭人数及构成等纳入轮候排序或综合评分的因素，对符合条件且子女数量较多的家庭可直接组织选房；完善公租房调换政策，对因家庭人口增加、就业、子女就学等原因需要调换公租房的，根据房源情况及时调换。 　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，公租房是为了配置给城镇常住人口且低收入困难家庭的，其特点是租金低、户型小（一般在60平方米以内），配置时考核的主要是家庭收入是否低于城镇家庭可支配收入，此次政策突破了此前公租房的规定。 　　李宇嘉介绍，根据《意见》内容，一方面将家庭人数及构成加入了公租房分配规则及考核指标，即有未成年人口，特别是两个及以上未成年人口的，将优先配置。另一方面，对于公租房稍大户型，优先配置给多胎家庭，政策的目的就是发挥公租房低租金、配套优的优势，降低居住成本，提高居民在生育、养育和教育方面的可支配支出。 　　同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，纵观《意见》，其中较为核心的一条就是推进租购权利均等，即“租购同权”。如果能够真正做到租购同权，至少短期内可以大力促进住房租赁市场的快速发展，甚至在一定程度上会扭转由‘丈母娘要买房’养成的传统购房逻辑。 　　“人口政策与住房政策匹配发展，与时俱进是落实人口政策，实现房地产领域支持刚需和改善群体住房切实需求的根本。”宋红卫进一步表示，目前租赁市场小户型房源较多，如果租赁市场要照顾多孩家庭的话，一定要与时俱进做出调整，增加一定比例的多房间大面积住房，才是真正实现满足多孩家庭切实需求的根本。 　　优化政策协同发力 　　《意见》明确，精准实施购房租房倾斜政策。住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。 　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，过去政策比较侧重于公租房等领域，而现在则在公积金、购房政策等方面都出现倾斜，这说明对于三孩家庭住房政策的支持更加全面、精准和务实。 　　事实上，早在《意见》出台以前，各地已经出台了很多政策创新和试点。例如无锡市卫生健康委员会于2022年4月25日发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，对于二孩以上家庭的限购进行了放松。后续包括杭州等城市也明确提高了三孩家庭公积金贷款额度等。 　　严跃进称，未来三孩家庭购房市场的活跃，是值得关注的一项重要内容，其对于降低购房成本、促进行情活跃、更好解决居住问题等都有积极的作用。 　　“当前房地产市场正处于筑底复苏期，从中长期角度看待房地产市场必须观察人口结构的因素。在住房政策的优化下势必对于人口规模和家庭结构产生积极的影响，尤其是部分省份明确提到提高出生人口中三孩占比等内容。从这一点可以看出，房地产政策优化—改善购房环境—降低居住成本—提高三孩生育率—增加人口规模和优化家庭结构—为房地产形成新的人口红利的正循环机制已经清晰可见。”严跃进表示，此次《意见》既吸收了一些地方最近两年创新性的做法，也为下一步各地积极实践提供了政策指导，预计今年下半年各类支持三孩家庭住房方面的政策将明显增多。

商品房公摊面积真正备受诟病的，是“乱公摊”和“只公摊成本，不公摊收益”等问题。完善公摊面积制度，厘清公摊标准，可以避免因分摊面积问题产生争议。同时应引入惩罚赔偿，遏制“乱公摊”现象，落实公摊收益，让业主也能从中受益。 　　张淳艺 　　110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……记者近日采访发现，公众对于购房时需要承担的公摊面积费用多有诟病，不少人担心存在“消费暗区”。在这样的背景下，近年来一种声音逐渐转播——取消公摊面积制度。（据8月16日《法治日报》报道） 　　从我国进入商品房时代开始，普遍实行的是由购房者分摊部分共有建筑面积的做法。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积为独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 　　近年来，商品房公摊面积从最初的10%以下，发展到现在的30%—40%。这背后，既有商品房提档升级、做大公共区域的因素，也有计算不透明、监管难、容易暗箱操作等原因。有消费者质疑公摊面积的存在是为不属于自己的公共空间买单；有消费者担心后续的物业费、供暖费等都要继续为公摊部分买单。于是，关于取消公摊面积制度的呼声日渐高涨。 　　不过，取消公摊面积并非易事。对于已经购买房产的人来说，会面临房产证变更的问题，重测面积和变更手续工作量很大。同时，现行的物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，会给计价带来混乱。此外，单纯取消公摊面积，也会直接影响开发商对公共区域的投入，进而影响到小区品质和业主的权益。 　　事实上，公摊面积制度真正备受诟病的，是“乱公摊”和“只公摊成本，不公摊收益”的问题。少数开发商随意变更约定的公摊面积，导致实际得房率低于预期；还有的将地下车位计入公摊面积让购房者分摊费用。同时，公摊面积上设置广告、车位等带来的营利收入，按照《民法典》相关规定，在扣除合理成本之后，应归业主共有。但在现实中，施行情况并不理想。 　　是否取消公摊面积，确实值得探讨论证，但就眼下而言，完善公摊面积制度更具现实意义。首先，厘清公摊标准。有关部门应进一步规范公摊面积制度，规定公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等，避免因分摊面积问题产生购房争议。其次，引入惩罚赔偿。对于开发商随意扩大公摊面积，超过合理误差的行为，参照《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿责任，要求其给予购房人公摊面积费用三倍赔偿，从而提高违规成本，遏制“乱公摊”现象。此外，有关部门应监督物业企业落实公摊收益，让业主在为公摊面积买单的同时，也能从公摊面积中受益。

二手房交易新模式在济南正式落地。8月17日上午，济南市委市政府召开新闻发布会，对济南刚刚推出的二手房“带押过户”这一全国首创的登记新模式进行权威发布解读。 　　据悉，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。 　　目前，该模式已在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在(济南)全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。 　　据介绍，“带押过户”新流程实施后，买卖双方转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。办理时限由原先的十几天压缩至1个至3个工作日办结，将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。 　　“此举将会对地方二手房交易及房地产信贷市场产生一定的积极影响。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱向《证券日报》记者表示，对于二手房交易而言，主要将会带来两方面利好。其一，降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；其二，降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。 　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，从当下的市场表现看，二手房占全部房屋交易比重是下降的，济南该政策出台后，一是可以缩短交易周期，以广州、深圳为例，如果不降价，二手房交易周期可能长达6个月至12个月，这其中交易环节复杂是重要因素之一，若以济南这种新模式运行，交易周期有望缩短一半；二是有助于加快换房需求入市，二手房交易周期过长导致销售受阻，一二手房换房联动需求难以释放，造成新房市场交易有堵点，济南这一模式在某种程度上对该堵点有疏通作用，对提升新房交易量有所助力；三是该新模式实施后，将会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户。因此，可将该模式在全国推广，进一步促进房地产市场良性循环。 　　对于接下来其他城市是否可能效仿？王小嫱表示，济南推出二手房“带押过户”模式，是紧跟市场探索的创新性政策，从多角度加速修复市场，同时也将在全国范围内起到一定的示范带头作用，不排除后续有其他城市启动或探索出新的优化政策。

　(2022年8月11日 中国·广州) “我刚刚去珠江边走了一会，广州还是比较闷热，连吹过来的风都是暖的。” 　　结束了一天的会议行程，社科院大学城乡建设经济系教授陈淮步行至江滨，感受羊城的呼吸和脉搏。 　　8月的广州，午后雷雨天气增多，暂时改变了高温肆虐的天气格局，不少嘉宾感叹，从海南到广州，也是一次全新的体验。 　　因海南突发疫情，2022博鳌房地产论坛改在广州保利洲际酒店召开，大会议程已于8月10日圆满完成。 　　空间的腾挪，给这一届博鳌房地产论坛增添了别样的风味。事实上，过去一年，中国房地产行业已大有不同。 　　首先，房企“三条红线”和银行“两集中”等调控政策正式施行，以高周转、高负债、高杠杆为代表的金融驱动发展模式逐步退出舞台；其次，2022年以来，不断有稳楼市、促需求的政策出台，市场信心不断重塑。 　　再者，作为经济运行的基础保障，随着科技发展、消费复苏、需求增长，产业地产、物流地产等多个领域站上了全新的风口。 　　与行业走势契合，去年论坛着重探讨“理性”与“稳健”，而今年的关键词是“破局”和“未来”。 　　在为期四天的论坛当中，从博鳌五十人会到经济学家早餐会、全体大会、资本大会、博鳌大讲堂等环节，与会经济学家、房地产开发商、金融机构，以及创新业务探索者们，共同聚焦行业未来，探寻破局与发展路径。 　　“未来仍然是支柱产业” 　　2022年必将是载入史册的一年。 　　在稳住经济大盘的背景下，房地产“救市潮”在全国铺开，过去一段时间，相关部门已经对房地产行业动用财政、货币等政策工具，但主要城市商品房成交情况仍然有待回暖。 　　国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。 　　面对当前行业大变局，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华在会上坦言，眼下房地产行业确实进入了一个寒冬季节。 　　而每年坚持出席博鳌房地产论坛的老朋友——中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲亦有同感，在他看来，现在到了一个市场波动、低迷的状态，这个状态大概还会持续一段时间。 　　不过，对于行业，对于市场，樊纲并非那个“绝对悲观者”，他话锋一转，表示“面对当前的问题，我们还要多加思考，同时也要看到市场总有低谷，总有高潮，要放眼长远、布局未来。” 　　当然，除了老朋友，今年也有一些新面孔加盟，比如中国首席经济学家论坛主席、原国务院参事、国务院金融发展研究所名誉所长夏斌。 　　在全体大会上，他从中国房地产行业的过去，着眼未来，并提出：“房地产未来仍然是支柱产业，要大力支持，但是支柱产业的发展也要有个度。” 　　不过，针对市场有没有触底、债务危机何解、行业未来走势如何这类问题，经济学家与开发商们似乎并非达成一致。 　　因疫情原因未能抵达现场的恒隆地产董事长陈启宗，亦通过视频连线的方式阐述他的观点，在他看来，无论现在发生什么事，这个行业绝对会继续，人总有住房的需要，需求是相当大的，中国还在城市化或者说城镇化的过程中。 　　“不过，中国的住房行业已经进入了一个薄利多销的环节。”陈启宗认为，尽管行业面临一定的困境，但并不是说从今以后行业就没有赚钱的机会了，薄利多销意味着赚钱的方式跟从前有点不一样。 　　然而，也有不一样的声音，在铿锵行当中，中原集团主席施永青则认为：“现在有没有触底还不敢肯定，但是我担心很多人掉下来就跌死了，这次开发商和他旁边的服务商可能都跌死了，没有机会再爬上去。” 　　“大家还是有点乐观了”，中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明表示，我觉得这个游戏没完，随着时间推移它可能越来越严重，现在大家能挺是因为还有点家底，实际上都在用过去的积蓄。 　　至于下一步该怎么办，夏斌提到，要讲认识、讲穷人、讲短期、讲长期。 　　概括来看，夏斌的十二字箴言寓意着：住有所居是国民的民生，是房地产市场发展的底线，必须牢牢守住、优先安排，摆在房地产发展的首要地位，考虑问题要先考虑穷人怎么办；房住不炒，推进房屋由投资品向消费品为主的转化，是长期努力的方向。 　　而旭辉控股董事局主席林中则提出两个解局方案，其一，企业不要选择轻易地打破自己的信用。 　　“可能你觉得倒下去很容易，其实我认为未来站起来更难。所以坚持不倒是很多民营企业要做的，不仅是要有信心，而且要有决心，而且要有毅力，你才会坚持经济自救。” 　　在市场普遍悲观的情况下，信心比黄金更加重要，但是也有参会者戏称，“黄金还是很重要的。” 　　这一观点亦得到了大多数参会者的支持，林中亦补充道，企业积极自救的同时，也希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。 　　新经济与新路径 　　去年，论坛全新设置了“博鳌地产发展大会”以及“博鳌产业科技大会”，今年，博鳌房地产论坛依旧沿袭了上述两个环节。 　　其中，地产发展大会继续关注行业政策、形势、周期、模式……当然，变局之下，今年的地产发展大会亦更加聚焦创新与可持续，以此探寻未来发展之道；而产业科技大会，则着重探讨房企在新经济格局下的发展模式和路径。 　　在地产发展大会上，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康结合当前稳住经济和促进增长的主要任务，探讨了房地产行业在其中扮演的角色。 　　他打趣道，中国几起几落的过程中被人形容“打摆子”、“过山车”，伴随着明显的“冰火两重天”。从全局来看，剩下下半年的时间段里面纠偏、疗疾(自救+引导)之后的回暖，仍值得期待。 　　而陈淮从房地产的周期来探讨未来路径，探讨这个“新的行业”。在他看来，未来依旧要求住有所居，房子是用来住的。 　　其一，住有所居意味着所有人都有房子住，不应该有住房困难而不得的人；其二，房子是给人住的，让所有的房子都住进人。 　　东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇，则从行业的变革与转型看未来。 　　当然，除此之外，针对行业的改变与创新，保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金、施耐德电气中国区副总裁，全国销售部行业销售与发展部门负责人李继敏、金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌等人均发表相关演讲。 　　时任海南雅诚房地产开发有限公司董事长的朱荣斌，更是以其创业经历，为行业发展和转身提供新的思路。 　　而在博鳌产业科技大会上，有关物业科技、楼宇经济、产业地产、物流地产等新经济剧目交替上演。 　　其中，万物云管理合伙人、首席科学家丁险峰博士就“物业行业的‘万亿’机会”做了主题演讲，在他看来，过去20年是互联网革命，中国的互联网创造了两万亿美元的财富，美国创造了5万亿美元以上的财富，而接下来的20年将会是数字化革命。 　　此外，随着电商的发展，近两年，物流地产成为了资本新的宠儿，链接起各行各业。在大会上，普洛斯资产联席总裁-中国区赵明琪认为，全球没有任何一个国家和市场可以和中国的快递量相媲美，也就意味着在中国要服务这个行业，所有的做法都是很创新的做法。 　　实际上，随着地产行业的深度调整，楼市景气下滑，越来越多企业瞄准新经济机会。 　　针对新经济领域，金地威新产业研究院院长葛培健，中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平，ESR中国首席运营官周波，润城新产业执行董事、总经理马洪波等，就产业、科技与物流等新时期下的热点话题，进行了深度的交流和分享。 　　资本问道与多元脉络 　　从宏观政策、市场经济，到债务化解、不良资产处置，以及数字化、新经济，2022博鳌房地产论坛聚焦行业热点话题，解读中国地产跳动脉络。 　　8月10日，论坛议程行之过半，上午的博鳌资本大会从资本与金融的角度，探寻房地产发展的密码；下午的博鳌大讲堂，则以物业、长租、联合办公、康养等多元化业态为题，探寻多元红利。 　　其一，过去两年，伴随着经济下行与行业信用风险，房地产企业的传统融资渠道日渐紧缩。 　　奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强表示，地产是一个资金如此密集的行业，看它的现金流是最为准确的，今年上半年融资性现金流、经营性现金流和投资性现金流这三个方面，融资性现金流和投资性现金流发展空间不大。 　　“决定你能活多久或者说决定你的幸福指数的，就是经营性现金流。” 　　其二，在行业调整周期的现阶段，如何助力房企化解财务风险、调整债务结构、盘活优质资产，已成为市场关注焦点。在此情况下，金融和资管在其中能产生什么样的化学反应？资管平台又存在哪些机遇？ 　　光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞认为，光大安石做经营、做地产，把精力放在能产生比较高收益率的地方，回报最后是通过建设和经营(获得)。 　　“我们通过算账来进入资产经营的市场。”他指出，到了现在这个时间，咱们行业的从业者不算账，而上面有下大棋算大账的，如果你不算账，这把大账就把你算进去了。 　　接下来，领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖，中城投资董事、总裁应华，中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人及联席主管朱瑞生，以及基汇资本董事总经理邵律等就出险房企与特殊机会投资等话题进行探讨。 　　下午的博鳌大讲堂，我们将目光投向了更新的赛道和更宽广的领域。 　　其中，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏作为博鳌大讲堂的首发嘉宾，就“物业服务重构与未来展望”发表演讲。 　　他指出，由于物管有海量的人口基数，有空间，有渠道，有资产，有数据，它越来越像一个平台，越来越平台化，且数字化也使得平台的构造更现实。 　　而合景悠活集团首席执行官王建辉则提到，“物业行业正在面临一个非常好的时代契机”。 　　除了物业行业，当前在政策支持、资本助推下，联合办公、长租公寓以及康养服务成功走过变革洗牌的阶段，越来越多企业开始发力这些领域。 　　博鳌大讲堂上，IWG集团中国区总裁胡懋、乐乎集团联合创始人SVP于洪胤、中海养老管理有限公司总经理郭鑫，亦作为上述多元领域的代表进行开讲，为市场呈现行业的最新现状。 　　不可否认，2022年是中国房地产行业的变革之年，行业在发展、企业在前行，而作为资本与行业发展的积极推动者，由观点机构主办的博鳌房地产论坛将一如既往为行业发声。

17日上午，国家卫生健康委就《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》有关情况举行发布会。 会上有记者提问：我们注意到《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》提出加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。请问有关部门将如何加快推动发展保障性租赁住房呢？ 潘伟答复称，保障性租赁住房正是面向青年人、新市民所做出的一项制度安排。一个城市，青年人有希望，城市才有未来。解决青年人、新市民住房问题是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力、实现可持续发展的必然要求。 潘伟介绍，在发展保障性租赁住房方面，住房城乡建设部会同有关部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，以新市民和青年人为主要出发点，因为青年人是生育的主体，解决青年人的住房问题有利于消除他们的后顾之忧，实现安居乐业。我们不断指导各地支持农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等多主体投资，多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。保障性租赁住房的租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金水平，而且在筹集建设过程中也注重职住平衡。 潘伟指出，近两年，全国已建设筹集保障性租赁住房256万套间，能够解决700万新市民、青年人的住房问题。在整个“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。 潘伟表示，下一步将继续会同有关部门指导各地加快供应保障性租赁住房，让更多符合条件的新市民、青年人能够入住保障性租赁住房。

从国家统计局8月15日发布的数据来看，1-7月房地产开发投资、商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标增速同比继续下降，并且降幅有所扩大。单月来看，7月商品房销售面积和销售金额同比降幅均扩大。 　　业内人士认为，7月新房市场出现阶段性降温，短期各地因城施策力度有望加大，各地“保交楼”相关举措亦有望加速落地，预计后期房地产开发投资有望小幅边际修复，后期在建项目的监管将更加健全，保障新房市场的修复。 　　单月销售指标同比降幅扩大 　　国家统计局的数据显示，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。 　　“7月新房市场出现阶段性降温。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，7月全国商品房和商品住宅销售面积环比降幅超过45%，销售额环比降幅均超过40%。累计来看，1-7月新房销售面积、销售额累计同比降幅较上月有所扩大。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也指出，7月商品房销售面积和金额单月同比降幅均扩大，较6月分别扩大10.6和7.4个百分点，单月销售规模仅高于今年4月。 　　对于新房市场短期销售下降的原因，许小乐认为，一是7月部分城市期房项目停工、延期交付使得购房者观望情绪加重，入市节奏放缓；二是房企冲刺半年销售任务结束，开盘量减少，市场销售季节性回落。 　　陈文静也认为，7月全国各地因城施策频次有所放缓，受季节性、部分城市延期交付项目增加、项目集中网签现象减少等因素影响，7月全国地产市场活跃度再次下滑，购房者置业信心不足，市场预期走弱。 　　在中原地产首席分析师张大伟看来，一方面，虽然最近房贷数据有所恢复，但市场信心没有全面恢复，购房者大部分没有信心入市，整体市场成交非常低迷。另一方面，因为2021年整体市场上半年萧条，下半年井喷，所以去年下半年整体数值较高。此外，由于部分地区项目延期交房，导致购房者全面谨慎。 　　7月28日，中央政治局会议强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。 　　陈文静预计，短期各地因城施策力度有望加大，未来将有更多城市跟进优化房地产政策，各地“保交楼”相关举措亦有望加速落地。与此同时，8月15日，央行中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，或对房地产市场的预期带来一定提振。从市场的角度来看，短期市场信心修复仍需一定时间，市场调整态势难改，全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。 　　开发投资和房企到位资金增速继续下降 　　从投资指标来看，国家统计局的数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；房屋新开工面积76067万平方米，同比下降36.1%；土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%。 　　陈文静指出，伴随着销售端活跃度的下降以及市场预期的走弱，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅继续扩大，7月单月房地产开发投资额降幅超12%，房屋新开工面积同比降幅保持在40%以上，降幅较6月分别扩大2.9和0.3个百分点，企业投资、开工意愿仍未改善。 　　许小乐还表示，7月销售回款下降叠加当月是多数房企偿债高峰，房企投资开工动力较弱。 　　不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开发投资数据虽然目前看压力较大，但随着各地稳楼市政策的推进，尤其是“保交付”方面的政策保障，后续此类数据依然有改善的空间。 　　从房企资金状况来看，国家统计局的数据显示，1—7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，同比下降28.4%；利用外资53亿元，同比增长20.7%；自筹资金31495亿元，同比下降11.4%；定金及预收款28575亿元，同比下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，同比下降25.2%。 　　在陈文静看来，短期来看，各地“保交楼”相关举措不断落实，项目复工情况或有所改善，房地产开发投资有望小幅边际修复。企业资金压力叠加销售恢复不明显下，企业开工力度及意愿或仍较弱。 　　展望后市，许小乐认为，7月部分城市新房延期交付事件影响新房市场的修复节奏，特别是市场基本面较弱的二三线城市，当前该事件已受到相关部委及监管机构的高度重视，地方政府也采取相应举措，多个涉事楼盘项目已复工，预计后期在建项目的监管将更加健全，保障新房市场的修复。

一项新的调查显示，美国高房价和高利率导致8月份房屋建筑商信心连续第八个月下降。美国全国房屋建筑商协会/富国银行房地产市场指数本月下跌6点，自2020年5月以来首次转为负值。

据市场消息，南京市首个、全省首单民生领域政策性开发性金融工具（基金）正式签约落地南京浦口区并实现贷款发放。 消息称，此次签约落地南京市项目，由国家开发银行江苏省分行通过国开基础设施基金以纯信用方式向浦口区桥林西供水增压站建设工程项目投放0.5亿元，用于补充项目资本金缺口，贷款期限20年（含宽限期2年），实现我市首笔政策性开发性金融工具资金落地。该项目为浦口区供水系统重要骨干节点设施，项目建设可助推浦口区进一步完善供水基础设施。

7月份，销售回款下降叠加当月是多数房企的偿债高峰，导致房企投资开工动力整体较弱。 8月15日，国家统计局发布数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资约7.95万亿元，同比下降6.4%，这是房地产开发投资增速连续4月负增长。 与此同时，1-7月份，全国商品房销售额约7.58万亿元，同比下降28.8%，新房市场出现阶段性降温，房企投资信心仍不足，尤其是7月单月受部分城市期房项目停工引发业主停贷事件等影响，市场面临下行压力。不过，各地“保交楼”相关举措不断落实，项目复工情况或有所改善，加之8月份各地积极出台政策，也给行业释放了积极信号。 值得关注的是，在8月15日举行的国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，房地产市场呈现下行态势，整体处于筑底阶段。从全国来看，项目交付总体风险可控。 投资增速连续4个月负增长，房企投资动力不足 今年前7个月房地产开发投资数据面临降温的压力。据国家统计局数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资约7.95万亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资约6.02万亿元，下降5.8%。 诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，从同比数据上看，开发投资增速连续4个月负增长，且同比降幅扩大1.0个百分点，由此可以看出，房企端的投资信心仍不足。 不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然目前压力较大，但随着各地稳楼市政策的推进，尤其是保交付方面的政策保障，后续此类数据依然有改善的空间。 可以关注到，随着房地产开发投资数据的下降，房屋施工、新开工、竣工面积同时下降。据国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积约85.92亿平方米，同比下降3.7%；房屋新开工面积约7.61亿平方米，下降36.1%；房屋竣工面积约3.2亿平方米，下降23.3%。 针对7月商品房开发投资额和新开工面积分别均环比下降30%以上，而1-7月累计同比降幅较上月扩大，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，7月份，销售回款下降叠加当月是多数房企的偿债高峰，导致房企投资开工动力整体较弱。 房地产开发投资数据与房企到位资金息息相关。1-7月份，房地产开发企业到位资金约8.88万亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款约1.1万亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金约3.15万亿元，下降11.4%；定金及预收款约2.86万亿元，下降37.1%；个人按揭贷款1.42万亿元，下降25.2%。 关荣雪表示，1-7月份房地产开发企业到位资金降幅扩大0.1个百分点。随着销售端出现下滑局面，房企到位资金同步下行。在接下来“保交楼”进程中，房企到位资金情况尤为重要，将影响开工、交付节奏，同时定金预收款、个人按揭贷款仍占房企到位资金的较高比重，因此短期提高销售回款仍是房企以及行业的重中之重。 事实上，“房企资金一直颇受市场关注，但目前房企资金到位的改善并不明显。”在严跃进看来，今后应该注意如何让既有宽松的金融政策释放更大效应。 商品房销售额下降约29%，出现阶段性降温 制约房地产开发投资的一大原因是销售下行。据国家统计局数据显示，1-7月份，商品房销售面积约7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积同比下降27.1%；商品房销售额约7.58万亿元，下降28.8%，其中住宅销售额同比下降31.4%。在销售下降的同时带来商品房库存的增加，截至7月末，商品房待售面积约5.47亿平方米，同比增长7.5%，其中住宅待售面积同比增长14.1%。 对于上述数据，关荣雪指出，1-7月份，商品房销售面积累计同比降幅扩大0.9个百分点，商品房销售额累计同比降幅收窄0.1个百分点，而从单月数据上看，7月单月销售环比止升转降，商品房销售面积和销售金额环比分别下降49.1%、45.4%。 “进入7月，停贷事件的爆发，在一定程度上加剧市场担忧情绪，致使销售回升进程受阻，销售面积、销售金额指标双双回落。”关荣雪还表示，但值得注意的是，销售额累计同比降幅连续2个月收窄，释放一定的积极信号。 在许小乐看来，新房市场出现阶段性降温，短期销售下降原因在于7月部分城市期房项目停工引发业主停贷事件，使得购房者观望情绪加重，入市节奏放缓。另外，房企冲刺半年销售任务结束，开盘量减少，市场销售季节性回落。 持续推进“保交楼”，为行业释放积极信号 就房价来看，严跃进认为，虽然房价数据仍然有所下跌，但二季度政策效应积极释放，房价过冷现象已有所扭转，也促进了市场预期的调整。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，从短期来看，各地“保交楼”相关举措不断落实，项目复工情况或有所改善，房地产开发投资有望小幅边际修复。不过，在企业资金压力叠加销售恢复不明显的情况下，企业开工力度及意愿或仍较弱。 对此，许小乐表示，7月新房业主停贷风波影响新房市场的修复节奏，特别是市场基本面较弱的二三线城市，当前该事件已受到相关部委及监管机构的高度重视，地方政府也采取相应举措，多个涉事楼盘项目已复工，预计后期在建项目的监管将更加健全，保障新房市场的修复。 “尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。”国家统计局新闻发言人付凌晖表示，随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。 “8月份各地积极出台政策，其客观上有助于销售数据的复苏。”严跃进如是说。

12日，广州在全省率先实现“交房即交证+用电过户联办”。市民拿到一手房房产证的同时实现供电过户，线上缴费、电费账单、计划检修、最新用电政策等信息及功能马上拥有，无需“多头跑”。广州供电局预计，每年至少可以为20万个家庭提供“用电无感过户”的服务。 　　12日，广州花都某小区的业主开心地拿到了新房的房产证，让他们更惊喜的是收楼拿证的同时房屋的用电过户也一起办好了。“我现在绑定南网在线APP，在界面中已经看到了自家电表信息和用电情况，还配有专属的客服经理呢，这服务一步到位，太贴心了。”业主罗先生高兴地说。 　　记者了解到，广州供电局2019年已实现了“不动产二手房登记+供电过户”业务线上联办，已办理无感过户13万宗。此次推出“交房即交证+用电过户联办”，是在之前基础上更进一步，在全省率先实现不动产一手房交易也可享受同样服务。 　　据了解，广州每年有10多万新房和10多万二手房的交易需求，这些数据打通以后，每年至少可以为20万个家庭提供“用电无感过户”的服务。

各地因城施策稳地产措施仍在进一步发力。《证券日报》记者梳理获悉，继今年7月份超85城发布稳楼市政策后，8月份以来，全国又有多个城市陆续出台相关稳楼市政策，涉及公积金贷款额度、首套房认定标准、预售政策、人才购房补贴等多个方面。 　　8月9日，连云港市住建局发布《关于进一步促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》（以下简称“通知”），不仅大幅上调了购房人的公积金贷款额度，还明确提出“认贷不认房”，支持企业团购。 　　依据通知，2022年7月1日至2022年12月31日期间，连云港市购房借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款最高额度由30万元提高至50万元，借款人双方正常缴存住房公积金的，贷款最高额度由60万元提高至100万元。期间在连云港市购房的职工家庭，无论是否占有产权，父母或子女任一方都可以作为共同借款人申请住房公积金贷款。对当地拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，连云港市银行业金融机构执行首套房贷款政策。通知还重点提出支持集中批量购买商品房，支持企业团购商品住房，由开发企业给予一定的优惠。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，“连云港市此次的政策明确家庭成员均可成为公积金贷款的共同借款人，这属于‘一人购房全家帮’的范畴。总体上，这也是下半年各地会继续采纳的做法，依然是金融助力购房市场的特征体现。” 　　记者梳理发现，截至目前，年内已有超15个城市推出“一人购房全家帮”相关政策。针对这一现象，严跃进认为，“从本质上来说，‘一人购房全家帮’其实就是增加购房者的收入水平、降低公积金贷款的门槛和压力。此类操作不会引起太大的金融风险，所以各地可以放开去试点和推进。” 　　另外，记者从南通市海门区住建局获悉，近期海门区也发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。此次新政也对购房人公积金贷款额度进行了调整，当地在职职工购买首套普通商品住房申请公积金贷款的，贷款额度放宽至原可贷额度的两倍，最高贷款额度不超过40万元/人、80万元/户。在职职工购买第二套普通商品住房申请公积金贷款的，最高贷款额度调整为40万元/人、80万元/户。对于取得硕士研究生或高级职称及以上学历或职称的在职职工申请公积金贷款的，最高贷款额度调整为80万元/人、160万元/户。 　　此外，新政还重点提出，居民家庭通过商业银行贷款购买普通商品住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。 　　海门区住建局相关工作人员对《证券日报》记者表示，“首次购房首付比例最低执行20%的政策已经实施一段时间了。此前南通市出台过相关的政策，对海门区也适用。新政只是做了进一步强调。” 　　除购房者层面外，海门区此次出台的新政还在企业层面推出降低购地保证金缴纳比例、放松预售标准、鼓励融资等政策。其中非装配式建筑的房地产项目预售许可形象进度执行标准调整为：低层建筑完成结构封顶；主体结构10层（含）以下的完成3层封顶；主体结构10层以上的形象进度达到主体结构的30%。 　　“海门这一预售标准的调整值得行业关注。新政针对低层、中层和高层住房项目明确了差异化的预售标准，有助于各个楼盘更好地进行预售，对于房企加快回笼资金等具有积极作用。”严跃进表示。 　　除连云港、海门外，8月份，长春、安庆、云南勐腊县等地也加入了因城施策稳楼市的队伍，围绕公积金贷款额度、人才购房补贴等环节施策，力促市场复苏。 　　根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月份诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1652.52万平方米，环比下降28.30%，同比下降30.81%；重点监测的10个重点城市二手住宅成交量为65794套，环比微升2.01%，同比上升11.92%，7月份成交规模再度上升，且创近一年内单月成交新高。 　　各地接力出台的稳楼市新政能否进一步助力一二手房市场企稳？有不具名地产从业人员在接受《证券日报》记者采访时表示，“今年以来房地产市场政策端频频释放改善信号，尤其是二季度力度进一步加大，各地调控的方式也比较多元，但具体成效还有待时间检验。”

近日，国家统计局发布《中国人口普查年鉴—2020》，进一步披露了第七次全国人口普查的详细数据，其中居住状况的数据引起广泛关注。 　　数据显示，到2020年，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米，平均每户住房间数为3.2间，平均每户居住面积达到111.18平方米。这一数据涵盖城乡，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。 　　30年增长近6倍 　　2020年底，29岁的陈维在上海买了一套90多平方米的房子，作为小两口的婚房使用。30多年前，陈维的父母刚结婚时，和陈维的祖父母挤在一室一厅的房子里。1995年，陈维的父亲购入一套60多平方米的单位福利房，陈维和父母终于有了独立的住房。 　　陈维一家三代住房环境的变化折射出中国人居住条件的改变。1990年中国城镇居民人均居住面积为7.1平方米，而2020年已达到41.76平方米。全国家庭户人均居住面积30年间增长近6倍。 　　这些改变是如何发生的？ 　　据介绍，人均住房面积显著提升，可以追溯到上世纪90年代末的住房体制改革。1998年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，提出“逐步实行住房分配货币化”，并要求建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。“中国的住房体制改革极大调动了楼市供需双方的积极性。”首都经济贸易大学特大城市经济社会研究院研究员赵秀池告诉记者。同时，个人、单位和城市三级住房基金以及住房公积金制度的建立和完善、工资结构中引入住房补贴等改革措施，也为住房商品化奠定了基础。 　　伴随居民收入水平不断提高，人们对住房的需求持续攀升。陈维告诉记者：“我祖辈那一代的主要诉求是一家人有地方住。父辈买房时，会考虑在能力范围内买面积更大的房子，提升住房舒适度。到了我自己买房的时候，还会考虑小区环境、物业管理、区位等多方面因素。” 　　国家统计局公布的数据显示，2020年，全国商品房销售面积超过17亿平方米，比上年增长2.6%。“人均住房面积越大，居民住房越宽敞，意味着人们的住房水平越高。”赵秀池说。根据中国城市规划设计研究院联合中国建筑设计研究院有限公司发布的《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》，中国城镇家庭居民人均住房面积分为底线标准（13平方米）、提升标准（20～30平方米）、舒适标准（30～40平方米）。从7.1平方米到41.76平方米，人们的居住环境越来越舒适，稳步迈向“安居”。 　　从家乡流向大城市 　　在北京工作的第6年，四川姑娘王瑾终于拥有了自己的“小窝”。这是一套40多平方米、一室一厅的房子，“房屋面积虽然只有我老家房子的1/3，但目前我一人独居，大小刚好。”王瑾说。 　　在中国，有不少人和王瑾一样在老家有住所，实际工作、生活在外地。而城乡之间、一线城市和其他城市之间，人均住房面积存在较大差距。 　　数据显示，2020年中国城市、乡村家庭户人均住房建筑面积分别为36.52平方米、46.8平方米。同时，不同城市之间的住房状况也有较大差别。 　　西藏、河南、湖南、湖北、云南、青海和江苏的城市家庭人均住房面积较大，均超过40平方米。其中，西藏的城市人均住房面积最大，为51.33平方米。 　　城市人均住房面积较小的有广东、上海、海南、北京。其中广东城市家庭户人均住房面积为29.59平方米，是全国唯一一个城市家庭人均居住面积低于30平方米的省份。 　　“各地住房面积的差别与人口流动趋势有关。就人均住房面积而言，人口流动对流入地和流出地存在相反的影响。”中国人口发展研究中心副研究员史毅告诉记者。对流出地来说，家庭住房的“分子效应”被扩大，原有家庭住房被更少的人口使用，因此人均住房面积更大。最具代表性的是东北三省、贵州、青海、内蒙古和山西，过去10年间，这些地方的人均住房面积增长在36%以上，远超全国25%的平均增速。就流入地来看，人口大量涌入，人均住房面积因此较小。广东、浙江、上海、北京等地较具代表性，过去10年人均住房面积增长基本在21%以下。 　　家庭人口规模的差异也造成各地户均住房面积的差别。据统计，黑龙江、辽宁、吉林的平均家庭户规模为2.13人、2.19人、2.25人，广东、上海、北京的平均家庭户规模为2.38人、2.38人、2.3人，均低于全国2.49人/户的平均水平。而这6个省份的户均住房面积均不足80平方米，在全国排名靠后。 　　“部分经济较发达城市的房价更高，导致住房成本较高，户均居住面积较小。”史毅说，而社会文化观念的变迁使家庭趋于小型化，“代际之间生活观念的冲突让更多人选择不与父母同住，降低了‘多代户家庭’的占比。同时，受不婚、晚婚、丁克等婚姻观念和离婚率等因素影响，单人户、两人户占比更多，间接扩大了人均住房面积。” 　　增加保障性租赁住房供给 　　人均住房面积的增加反映了人们居住环境的改变，但也有人提出疑问：按照一家三口人计算，人均住房面积超41平方米意味着一家人住在120多平方米的房子里。部分网友称自家并未达到这一水平，“我们是不是‘被平均了’？”那么，如何看待人均居住面积？ 　　业内人士分析，统计数据涵盖城镇居民，也有农村居民；有一二线城市居民，也有三四线城市居民。城乡住房差异、城市规模差异、居民的居住面积内部差异越大，按照平均数统计给人的感觉差异也就会越大。但总体上看，人均住房面积变化能较好地体现房地产行业的发展情况，也在一定程度上折射出人们总体居住条件的提升。观察民生改善情况还可以参考各地住房面积的中位数，有利于更好地理解当地“中间部分”居民所处的居住环境。 　　“人均住房面积是平均数，但不代表每个人都能拥有这样的住房水平。判断人们住得好不好，除了看居住面积，也要关注居住的配套设施、绿化率等。”赵秀池说，“另外，在整体住房质量不断提升的同时，还要关注低收入群体的住房保障。在部分人口密集且住房成本较高的城市，新市民、青年人的租房需求较突出，加快保障性租赁住房十分必要。” 　　据住房和城乡建设部统计，2021年，在人口流入较多的40个重点城市，已筹集保障性租赁住房94.2万套，约可解决近300万新市民、青年人的住房困难。此外，各类棚户区改造开工165万套；新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户。 　　“今年将继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。另外，我们将推进住房供给侧结构性改革。大力增加保障性租赁住房供给，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。”住建部有关负责人说。 　　专家认为，中国的房地产业经过多年发展，有力保障了“安居梦”。接下来应继续坚持“房住不炒”，因城施策做好城乡规划、土地利用规划和住房供应规划，从源头处理好人、地、房的关系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，更好地满足人们的居住需求。

为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告（点击索取报告），以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。 本次调查依托CREIS中指·云调研（点击试用）平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷超9000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。 更多置业意愿调查报告，复制链接获取 https://m.cih-index.com/products 划重点： ① 断供风波发酵：7月部分城市出现“断供”，46%受访者感知所在城市出现停工，中原、长江中游等区域市场反应较为强烈。 ② 避险情绪加重：居民购房更加审慎，购房计划出现不同程度延迟，二手房置业需求大幅提升。 ③ 置业意愿先降后升：上半月受停工潮影响，强于上月占比降至37%，政府及时干预下，预期逐步恢复稳定，月底强于上月占比提升至56%，达到半年来相对高位。 ④ 房价预期缓慢增加：7月房价上涨预期增加至25%，环比增加2个百分点，上涨预期呈现缓慢提升，市场信心逐步恢复。 ⑤ 刚需/改善需求入市：7月刚需购房、改善购房占比出现提升，占比分别增加5个百分点、6个百分点，刚需、改善需求入市。 ⑥市场运行仍较弱：7月全国有看房计划占比约为54%，环比上月下滑6个百分点，市场表现仍相对较弱，约有15%的人群仍在观望。 与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者仍主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房、置换需求的主力军；看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。 断供风波对市场信心影响如何？ ◆ 部分城市出现断供风波，受访者感知占比达到46%，中原、长江中游、山东半岛等区域市场反应较为强烈 断供事件发酵后影响较大，市场感知占比达到46%。7月份以来，部分城市出现业主“停贷”刷屏现象，引发社会广泛关注，据调查显示全国受访者所在城市存在项目烂尾停贷占比约为46%；中原、长江中游、山东半岛区域市场烂尾现象最为明显，从调查显示来看，全国各地区域均存在烂尾楼盘现象，其中中原、长江中游、山东半岛等区域烂尾风险相对较高，占比均超50%，区域内中小房企占比相对较高，市场快速调整下抗风险能力相对较弱，导致区域风险相对较高，而京津冀、珠三角、长三角等区域品牌房企积极深耕发展，区域整体风险相对较小，占比均处于相对低位。 ◆ 居民购房更加审慎，购房计划出现不同程度延迟，二手房置业需求大幅提升 断供事件导致购房计划延迟，二手房购房需求提升。事件快速发酵后影响相对较大，行业信心的恢复或受到遏制，导致购房计划或将出现延迟，据调查显示购房计划延迟占比达到62%，多数购房者选择购房计划延迟半年，观望烂尾风险变化，观望市场发展状况决定购房。同时购房者避险情绪加重，导致新房购房意愿占比下降，购买新房占比约为37%，环比下降19个百分点，购买二手房占比出现大幅增加，购房占比提升至35%，环比增加14个百分点。 ◆ 居民购房更加审慎，购房计划出现不同程度延迟，二手房置业需求大幅提升 保交楼背景下，政府强化责任、增加资金投放等措施能有效改善停贷事件，提升市场信心、增加置业意愿。事件严重影响房地产行业稳定预期，银保监会、房协等部门积极发声表态加快方案出台，加快促进楼盘复工、保障购房者合法权益；据调查显示，受访者认为监管部门督促房企保交楼、加大对房企信贷投放、设置专项烂尾基金能够有效改善社会烂尾现象，保障楼盘尽早开工、交付；银行延长购房者还贷时间、强化预售资金监管等措施也能有效改善断供现象、保障民生权益；而加快项目并购重组、购房者分批付款、预售制度退出等方式无法短期有效解决矛盾问题，需要时间进行逐步改变。 市场风险改善后，置业者仍会选择积极购房。行业持续低迷下，市场风险成为短期信心快速恢复的“绊脚石”，或将导致短期成交出现阶段性下滑，但在中央及地方积极协调各方，采取不同纾困模式后或将有效改善项目烂尾状况、保障消费者合法权益。市场风险改善后，房地产行业或将逐步回归到缓慢复苏进程中，超50%占比的受访者表示烂尾风险改善能提升未来购房置业信心，支撑楼市信心和预期好转。 目前置业情绪如何变化？ ◆ 断供发酵导致置业需求稳中有降，部分人群持续观望市场状况 购房需求稳中有降，占比约为54%。据统计，7月全国有看房计划占比约为54%，环比上月下滑6个百分点，无购房计划占比约31%；整体来看，目前房地产市场表现仍相对较弱，叠加7月烂尾导致停贷潮发酵影响，购房需求受到影响，约有15%的置业仍在持续观察市场运行及风险情况。 ◆ 计划购房人群置业意愿先降后升，长江中游、成渝置业意愿提升，中原出现下降 7月置业意愿呈现先降后升趋势，整体置业意愿与上月基本持平。上半月受项目烂尾停工潮发酵影响，整体市场置业信心出现明显下降趋势，调查显示强于上月占比降至37%，环比下降9个百分点；随后受到高层重视，银保监会、政治局会议、央行等部分纷纷发声，强调压实地方政府责任，保交楼、稳民生，高级别会议定调后相关进程有望加速，改善市场信心发展，月底置业意愿调查显示强于上月占比提升至56%，达到半年来相对高位。我们综合2次数据运算来看，7月置业意愿与6月基本保持一致，强于上月占比约为46%，与上月基本持平，但弱于上月占比提升3个百分点，市场信心略有下滑。 一二线市场置业信心保持相对稳定，三四线置业意愿有所提升。截至7月，一线城市置业意愿位居高位，置业意愿强于上月占比达到63%，二线置业意愿也达到44%，整体一线城市置业意愿保持相对稳定状态。三四线置业意愿出现改善迹象，置业意愿环比提升2个百分点，主要是政策出台后效果开始显现，市场下行预期缓解，活跃度有所改善。 长三角置业意愿持续高位，海峡西岸、长江中游、成渝置业意愿有所提升。7月置业调查显示，长三角置业意愿仍位居高位，强于上月意愿占比达到61%，环比保持相对稳定；而海峡西岸、长江中游、成渝市场信心出现改善，环比分别提升11、6、5个百分点，京津冀、珠三角等区域置业意愿也出现稳中有升；而中原城市群受停贷事件影响较大，市场信心相对较弱，置业意愿下降5个百分点。 ◆ 未来预期稳中向好，刚需、改善群体开始逐步入市 房价上涨预期呈现缓慢提升，市场信心逐步恢复。7月房价上涨预期增加至25%，环比增加2个百分点，市场信心有所改善；整体来看，2022年初房价上涨预期出现波动下滑，3月降至相对低位，随后上涨预期占比保持相对稳定态势，政策放松潮后房价预期开始改善，6月份上涨预期初显增加迹象，7月上涨预期继续增加，增幅有所扩大，未来楼市信心呈现底部企稳态势。 保刚需、促改善等一系列措施后，刚需及改善客群开始逐步入市。据调查显示，7月刚需购房、改善购房占比出现提升，占比分别增加5个百分点、6个百分点，主要是由于中央持续定调促进刚需、改善客群需求积极释放，各地因城施策出台一系列利好措施，带动需求积极释放。而投资需求呈现持续下降态势，楼市持续低迷叠加烂尾风险偏高等因素影响，投资需求呈现快速减弱。 总结和企业策略建议 ◆ 总结 总体来看，7月上中旬市场信心存在明显压力，尤其是“停贷潮”持续发酵后，购房者置业信心出现下行、避险情绪加重，购房计划不同程度延后，购买新房需求快速下降、二手房购房需求明显提升；随后银保监会、银行等部门积极回应、采取措施，负面影响逐步得到有效控制，尤其是政治局会议定调、地方积极采取措施后，市场恐慌情绪出现明显下滑，置业意愿开始不同程度增加，叠加前期大量政策逐步显效，刚需、改善购房者开始逐步入市。 ◆ 企业策略建议：抓住核心城市稳步复苏机会，积极推盘营销，断供严重城市放缓推盘；投资聚焦深耕，布局市场恢复及供不应求2类城市 房地产行业弱复苏情况下，出现部分城市业主“停贷”风波，导致行业信心的恢复受到遏制，政府及政策及时干预下，预期逐步恢复稳定，上海、北京、成都、苏州、合肥、广州、杭州等核心一二线城市仍将延续恢复、复苏态势，建议加快供应节奏，小步快走提升销售回款，缓解企业资金运营紧张状况，但郑州、长沙、武汉、西安、昆明、重庆、南宁、太原等停工/断供项目较多的城市，短期市场或出现阶段下行、去化承压，建议谨慎推盘，以顺销、加强营销去化为主；核心三四线城市市场逐步触底，市场置业信心开始底部上升，可以强化营销、提升去化效果。从投资角度来看，市场延续筑底反弹阶段，处于投资拿地最佳时期，但在行业提质、降速、缩表、资金紧张背景下，仍应持续深耕聚焦，集中供地城市应为投资重点区域，7月广州、上海、成都等城市优质地块带动下市场开始升温，可适度加快拿地节奏，杭州、深圳、合肥等城市市场供不应求，可积极进行布局，南京、武汉、苏州、宁波等城市政策大力放松或将带动市场改善，而三四线仅需关注佛山、东莞、常州、湖州、金华、南通等核心三四线城市，其余三四线城市短期发展机遇相对较少。

最近，二手房参考价再次成为市场热议话题，而且多个城市已经对二手房参考价进行调整，这当中包括取消或优化。 　　深圳可以说是国内少数还在严格执行二手房参考价政策的城市之一。2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年半的时间过去了。这段时间里深圳楼市经历了太多太多：二手房量价齐跌，学区房神话不再，房产中介的日子难过，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客也悄然退场……更重要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。 　　买家“必问” 　　“我的房子挂了近3个月都没成交，本来我不愿意降价，但由于家里急需要钱，迫于无奈我把价格调到4字头，才终于卖掉了房子。”在福田赤尾，证券时报记者见到一位刚把自己房子售出的陈先生，他说，他这套63平方米左右的同户型房子，去年最高峰时开价达到600万元，现在“4字头”的价格着实跌了不少。“对于参考价，一开始我没想过要参考，但后来发现必须参考，我也体会到房价不会只涨不跌。” 　　记者在福田八卦岭、南山南头和罗湖蔡屋围等多个片区调查时发现，越来越多的二手房业主以接近参考价的价格卖房。多位房产中介经理也表示：“现在绝大多数买家前来咨询，首先问的就是业主报价距离参考价高出多少。对于多数的刚需住宅，即使是网红片区的网红盘，高出参考价10%至15%已经是买家普遍能接受的极限。” 　　这些都是二手房成交参考价给市场各方带来的真实影响。 　　二手房成交参考价到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌，随后成交量虽偶有反弹，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间，整个上半年深圳二手住宅成交量竟不及1万套，同比下跌65%，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。今年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比下跌9%，继6月下滑后再度走低。 　　乐有家研究中心公布的数据显示，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。数据显示，成交价与参考价偏差值越小，说明房子售价越接近参考价。2021年10月开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33%-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%，而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。 　　在这样的背景下，深圳购房者和业主的心态都产生了一些微妙变化，但二手房在售房源数量也在持续增加。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，根据公开在售二手房源量数据统计，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已经逼近4万套大关。在一些业内人士看来，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择。受二手房参考价影响，改善性群体“让步”卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善。 　　变还是不变？ 　　二手房参考价终于让调控开始触及房价的本质：杠杆。只有通过银行减少放贷的方式，控制购房杠杆，才能遏制房产过度金融化。如今，多地房地产市场降温，市场普遍预期二手房参考价机制或有望调整。据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策，但需要强调的是，由于一座城市里发布二手房指导价的房源往往会存在于不同的地段，面临着不同的行情，具体的执行情况也不尽相同。 　　变还是不变？这是摆在一线城市房地产市场面前的选择题。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去二手房都是加杠杆炒作，形成二手房价格进一步上涨的预期，再进一步推动购房者入市。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作，也让“加杠杆买房”的闭环链条被打破，也有利于引导市场预期。未来，二手房参考价政策还会大概率保持，这样的话才能有利于巩固既有的调控成果。值得注意的是，深圳的新房市场已经开始出现“反弹”，或带动新房和二手房价格出现上涨的预期，这个时候如果放松二手房参考价政策，很可能会带动新一轮的房价上涨。 　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳二手房参考价政策出台已经有一年半的时间，政策出台之后，由于银行贷款的金额也受到参考价的调节，导致真实成交价和银行贷款金额之间产生比较大的差距，这个差距造成二手房购房客的首付比例上升较多，因此二手房买卖数量直线下滑。目前虽然经过了一年半的调整，但由于各方面因素的影响，二手房的成交量依然处于低位，暂时未见起色。但可喜的是，部分业主愿意调低出售价，让二手房保持在低位成交量，二手房市场已完成筑底过程，下半年预计会进入波动回升的阶段。

8月5日，中国华融（2799.HK）宣布与阳光城母公司阳光龙净集团（简称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。 在这次会议上，阳光集团董事局主席林腾蛟坦言，面对经济下行和新冠疫情等因素引发的流动性困难及债务风险，阳光集团积极开展自救，此次合作将为阳光集团的未来发展增添更强大的动力与信心。 而在中国华融披露上述纾困计划后，阳光城旋即在今日披露了公司第十一届董事、独立董事候选人，公司董事局提名林腾蛟、何媚、林贻辉、何宏、吴建斌、林晓虎为公司第十一届董事局董事候选人。 受到上述消息刺激，今日开盘后，阳光城股价开盘涨停，报2.26元/股，涨10.24%。 关于此次纾困重组，8月8日，阳光城方面相关负责人回应观察者网表示，目前没有更多内容可以披露。 中国华融纾困阳光城 公开资料显示，中国华融为中央金融企业，公司成立于2012年9月25日，总部位于北京市，注册资本258亿元人民币，由财政部控股，持股比例为98.06%。2015年10月30日，中国华融在香港联交所主板上市。 中国华融前身为中国华融资产管理公司，是为应对亚洲金融危机，化解金融风险，促进国有银行改革和国有企业脱困而成立的金融资产管理公司。公司主要业务包括不良资产经营、金融服务业务，以及资产管理和投资业务，其中不良资产经营是公司的核心业务。 对于具体的合作，双方并未披露具体细节。中国华融总裁助理高敢直言，中国华融作为五家全国性资产管理公司之一，始终立足不良资产行业主力军定位，发挥逆周期救助性功能，积极服务实体经济，防范化解金融风险，大力开展保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清，深度参与产业升级，维护经济社会稳定。此次纾困战略合作，是落实党中央及有关部门关于化解房地产市场风险工作要求的具体举措。 另一方面，千亿闽系房企阳光城公开透露出“危机”信号要从今年2月份的一份公告说起。在这份公告中，阳光城坦言，存续规模分别为3亿美元和3.57亿美元的两笔美元债未能在30日豁免期内支付利息，合计约2726万美元，构成实质性违约。阳光城表示，公司亦不断努力通过各种方式获取资金偿还欠款。 根据阳光城日前发布的2022半年度业绩预告，报告期内公司归属于上市公司股东的净利润约为亏损35亿元~45亿元，去年同期为盈利19.94亿元。 阳光城方面坦言，上半年叠加疫情等因素，市场需求持续下滑，行业销售整体下挫严重，同时，行业信用风险事件频发，部分排名靠前的地产企业触发评级下调，全行业再融资进一步受阻，流动性承压明显，客户信心进一步受到重挫，客流量大幅下降。阳光城坦言，公司销售进一步受到极大影响，且未来销售情况亦不容乐观。 一位房地产行业的业内人士向观察者网表示，此次中国华融纾困阳光城意味着此前一系列政策开始慢慢落到实处，“救肯定要救，但肯定会进行一些规制的处理，不是无条件无底线地乱救”。上述业内人士坦言，公司旗下那么多项目，即使要救，肯定也会按照一定的排序来进行。 救项目也救企业 中国华融纾困阳光城事件仅仅是当下AMC入局化解房地产风险举措的一个案例。今年7月，另一家全国性AMC企业中国信达成功落地首单纾困项目，通过“信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建”模式成功盘活佳兆业广州悦伴湾项目。 另据多家媒体此前报道，今年上半年，长城资产已与12 家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。 地方层面的AMC企业也积极响应。克而瑞地产统计显示，今年7月，郑州地产联合本地AMC河南资管拟设立郑州地产纾困基金，以解决问题楼盘盘活和出险房企救助等纾困工作。2022年至今已有陕西、南通、川渝、浙江、郑州等地方国资联合AMC设立纾困基金来维护区域内房地产市场的稳定。 值得一提的是，在此次中国华融与阳光城签订《纾困重组框架协议》之前，业内公认的纾困方案还是以“救项目”为主。例如，郑州由中心城市基金下设立100亿元纾困专项资金，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。纾困专项基金出资比例不超过 30%，其余各主体出资比例由协商确定。 “该方案推行逻辑从存量项目中净资产较高的项目入手，通过缓解市场部分停工项目，帮助困难房企盘活资金，进而推动其他停工项目的复工进度”浙商证券表示。 除此之外，重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理；苏州政府指定预售资金监管账户进行监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用。 而企业只能通过积极引进金融机构、出售优质项目、降价、拍卖债权等方式自救。例如，恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设，确保完成保交楼任务。此外，中信集团500亿元收购佳兆业在深圳的4个项目。阳光城则在上半年业绩预告中表示，公司为进一步促进销售回款，拟采取降价措施。 结合郑州纾困基金的推出，浙商证券认为，华融与阳光城的纾困重组框架协议的官宣代表目前市场救助思路正由单纯救助项目向救项目+救企业转变。只通过救助项目来推进救企业，在市场弱修复的情况下速度难免偏慢，救项目和救企业需要双管齐下，当市场出现强有力的措施推进停工楼复工时，市场核心指标如销售、竣工才会显著修复。

8月8日，房地产板块高开低走，全天涨幅0.37%，最高涨幅2.45%。其中个股阳光城(000671)、广汇物流(600603)、西藏城投(600773)、新华联(000620)涨停，全天成交额均过亿元，西藏城投成交额超10亿元；此外，嘉 凯城此前一度涨停；天津松江(600225)、财信发展(000838)、信达地产(600657)等涨幅超前。 地产纾困度危机 8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，落实国家关于稳定房地产市场，保交楼、稳民生的有关要求，全面推动与相关市场主体的纾困合作。自此，阳光城去年第三季度爆发流动性危机等一系列问题的解决终于有了希望。 此外，郑州市相关部门通过一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基金方案，旨在盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。采用母子基金方式运作。方案出台的目的是尽力解决房企资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目相关的社会问题和可能引发的系统性金融风险，以提振市场信心。 海通证券表示，地产纾困和支持政策的陆续出台，有助于解决停工、“停 贷”等问题，进而提振玻璃等建材需求。另一方面，随着此前3.6万亿左右的专项债、政策性银行信贷额度、3000亿资本金的密集落地，三季度将是基建投资发力的重要时期。 政策鼓励促消费 近期多地陆续出台鼓励政策促进楼市消费。具体来看，北京市对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买全龄友好住宅试点项目，给予一定支持政策。其中，老年家庭名下无房且无在途贷款的，首付比例按最低35%执行，执行相应贷款优惠利率，子女可作为共同借款人申请贷款。 杭州对三孩家庭首套住房公积金贷款额度上浮50%；河北沧州额度上浮10万至20万，此外，还有福州、六安、大理、金华等地均出台了力度不同的支持政策。 浙商证券表示，多地释放购房补贴政策，平均放款周期已缩短至历史低位的25天，8月地产有望迎来更多利好，居民信心有望继续恢复。各地政府已经对停工断 贷舆论进行了有效地控制，叠加8月有望出台具体的地产纾困基金的具体政策，8月地产行业整体有望迎来市场信心大幅提升；各地政策继续放松，多角度覆盖行业，包括居民购房补贴、购房贷款优惠、银行放款速度等，对行业整体修复起到积极促进作用。 2022年以来，房地产板块经历了过山车般的起伏。年初开始各地频频出台楼市放松政策，2月菏泽首批放松限购、3月郑州发布房地产“一揽子”政策均引起了市场极大的反响。受政策转暖的利好影响，房地产板块大幅跑赢沪深300指数。然而4月后低迷的行业数据让市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段。 国信地产表示，当前，基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线，保交楼实质性举措的落地有望引发市场对过度悲观预期的修复。 尽管销售复苏才是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。但是，“保交楼”作为销售企稳的必要条件，决定了地产股债的“下限”。而站在市场预期逼近“下限”的当前时点，“下限”的抬升，无疑会为地产股债带来一波过度悲观预期的修复。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐：万科A、保利发展、金地 集团、滨江集团(002244)、绿城中国。

一场不小的风波，将三亚这个城市再度推上风口。 三亚是位于我国南部的一座沿海城市，隶属于海南省，早在清末民初时期，就曾迎来一波发展潮，并为后续开发奠定下基础。由于是我国为数不多位于的热带城市之一，在临海及政策倾向等因素加持下，使三亚快速成为著名旅游城市，并获得“中国夏威夷”称号。 实际上，在国民收入不断提高等因素的影响下，国内游客成为三亚旅游业快速发展的重要力量。1980年~1982年的三年，三亚只接待700多位国外游客，而即便受疫情等因素影响，三亚2021年接待过夜入境游客14.2万人次，同比减少7.9%，平均每天依旧达几百人。 相比而言，同样在去年，三亚接待过夜国内游客达2147.8万人次，同比增长26.4%，几乎是来了一个北京或斯里兰卡的总人口。要知道，根据第七次人口普查数据，截至2020年11月，三亚常住人口才刚过100万大关，虽然这个数字与2010年相比增加了34.6万人，涨幅超过50%，但与每年2000多万的游客数量相比，就有些小巫见大巫了。 有人的地方，就有消费。 2021年，海南实现旅游收入747亿元，同比增长达65.2%，远超其游客增幅，除住宿、旅游和交通等费用外，也与在离岛免税政策的加持下，游客“购买欲”暴涨有关。2021年，三亚实现外贸进出口219.1亿元，首次超过200亿元大关，而进口的206.8亿元中消费品占190.8亿元，包括化妆品91亿、首饰26.4亿及钟表24.9亿元。 同样的，人口数量在短时间内出现暴涨，也会带来很多问题，这些蜂拥而至的人群，使得三亚的经济与楼市价格出现明显差距。2021年，三亚的GDP只有835亿元，这并不是一个很高的数字。以北京作为对比，其2021年GDP已突破4万亿大关，是三亚的48倍，而想要进入中国GDP城市百强榜，也至少需要3000多亿元。 不过，三亚的房价却可以稳稳地进入全国前十。 据某查询平台公布的全国城市房价排行显示，三亚2022年6月的住宅均价高达3.7万元/平米，排在全国第7位，其收入比更是高达33，在前十名中只比深圳和厦门稍低。不过，随着全国房地产下行的大趋势影响下，三亚也开始转型，其房地产业投资占固定资产投资比重，从2017年的64.4%降至2021年的48.1%。 此外，前不久发布的《海南省创新型省份建设实施方案》明确，到2025年，要建成具有海南特色的“一省两市三高地”区域创新体系，其中包括推动三亚进入国家创新型城市行列，而三亚也要力争到2024年，实现高新技术企业达500家，高新技术企业营收400亿元。 值得一提的是，虽然受政策优惠等因素影响，大唐集团、恒力集团、紫金矿业、京东、商汤科技、科大讯飞等国内著名企业纷纷前往三亚布局，可单就其“本土”上市公司而言，却并没有太能打的。 东财Choice数据显示，目前位于三亚的A股上市公司只有2家，而这个数字在一个多月前还是7家。这意味着，在“史上最严”退市政策等影响下，短短一个多月时间，三亚的上市公司已遭遇一轮清洗，包括*ST海创、*ST东海、*ST海医等在内的5家企业，至此退出历史舞台。 目前，三亚仅存的2家上市公司，分别为ST凯撒（凯撒旅业）和海南瑞泽，一个主打旅游和配餐，一个主抓用于地产等领域的商品混凝土业务，恰恰刚好代表了三亚的两大特色。不过，这2家上市公司却没有得到资本市场的太多认可。 截至最新收盘，ST凯撒和海南瑞泽的分别报4.98元/股及3.06元/股，总市值则为40亿和35亿元，2家公司市值相加都不足100亿元。值得一提的是，凯撒旅业还是去年刚刚“迁移”而来，没想到在一年时间里就成为了三亚的市值一哥。 实际上，ST凯撒和海南瑞泽的营收与净利润十分惨淡，均处于亏损状态。其中，ST凯撒2021年实现营收9.4亿元，净亏损7.25亿元，比上一年的7亿亏损再度出现小幅增加，而海南瑞泽的营收虽然达到27.8亿元，可净亏损更是达到11.5亿元，两者合计年亏18.75亿元。

近日，中原地产发布《2022年深圳楼市半年刊》。报告指出，2022年上半年中国经济继续承压，一季度GDP增速4.8%，二季度增速预计将远低于一季度，GDP增速显著放缓；财政与信贷的宽松不仅支持了实体经济，也利好房地产市场的复苏；上半年深圳房地产市场步入历史低谷，二手成交不过万套，创近15年半年度成交的新低。新房市场打新热也退潮，去化率走低，日光盘难现。 2022年上半年龙岗区依然是成交量最大的区域，成交套数为2621套，成交套数占比为26.3%。龙岗区二手住宅市场供应量充足，价格相对较低，且实际价格与参考价差距较少，甚至部分楼盘价格低于参考价，首付低易上车，龙岗成交量稳居第一位。从同比变化来看，上半年龙岗区成交量同比下跌68.3%。 从月度走势图来看，2022年上半年龙岗区成交走势和全市走势基本一致，呈现先降后升趋势，5月达到最高，成交644套。从成交占比来看，龙岗区成交占比1月开始下滑，2月成交占比跌至24.8%，随后开始回升，至4、5月龙岗区成交占比回升至27.8%，达到上半年最高。

保障性租赁住房频获政策支持。近日，广东省住建厅发文指出，2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套。北京也于日前出台政策称，2022年北京将大力发展保障性租赁住房，建立保障房房源长效筹集机制。 　　大力发展保障性租赁住房 　　广东省住房和城乡建设厅日前发布《关于公开2022年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划的决定》，明确全省2022年计划新筹建保障性租赁住房约29.51万套，新筹建公租房约1.57万套，实施发放租赁补贴近4.68万套。 　　据了解，2022年1月-5月，广东省已发放保障性租赁住房项目认定书54份，新筹建11.5万套。此外，2022年，广东全省计划开工改造老旧小区不少于1000个。截至5月底，全省已开工改造超过800个老旧小区。 　　北京市住建委近日发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2022)》指出，2021年北京建设筹集政策性住房61003套，超额完成全年5万套任务。2022年，北京将大力发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人、城市基本公共服务人员以及首都各类人才等群体的住房问题。 　　下一步，北京市将加快构建以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房及安置房为主体的住房保障体系，建立保障房房源长效筹集机制，继续优化审核分配机制，持续推进公租房运营管理规范化，进一步提升安居宜居水平，让群众获得感、幸福感、安全感成色更足。 　　多渠道筹集 　　从筹集方式看，今年以来，长沙、成都等地先后发文，增加租赁住房供给。 　　5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 　　《方案》明确，长沙将全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，以长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。按照《方案》目标，通过盘活、新建、配建，长沙力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。 　　此外，成都市住建局发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，规定居民将自有住房用于保障性租赁，可新增一套购房资格。居民一次或多次，将一套或多套自有住房用于保障性租赁住房，均只能新增一次性购买一套住房的资格。居民将名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。在租金标准方面，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。 　　上海证券研报表示，我国保障性租赁住房政策不断完善，有利于盘活存量租赁房市场，解决更多居民住房和民生问题，带动经济发展。 　　支持以“共有产权”方式销售 　　值得注意的是，近期，多地出台政策支持以“共有产权”方式销售商品房，促进现有商品房销售的同时，加大与租赁住房的绑定。 　　大理白族自治州人民政府发布相关文件提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。 　　在此之前，湖北省住房和城乡建设厅出台《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》提出，房地产开发企业未售商品住房，自愿可纳入保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建并移交政府持有的保障性租赁住房，允许先租后售。商品住房项目配建开发商自持的保障性租赁住房，允许在土地出让时明确可先租后售，租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权。

近日，多地面向三孩家庭推出楼市优惠政策，内容主要包括提高住房公积金贷款额度、给予购房补贴、给予契税补贴等。有的地区打出针对三孩家庭的优惠政策“组合拳”，不仅为购房者提供一系列优惠政策，还鼓励开发商创新、优化住宅户型设计，满足多孩家庭的居住需求。业内人士表示，这些政策将在一定程度上缓解三孩家庭购房压力，保障三孩家庭的购房权益，同时有助于活跃改善性住房市场。 　　向多孩家庭倾斜 　　给予购房补贴方面，8月2日，嘉兴市房地产市场平稳健康发展领导小组发布了《嘉兴市进一步完善房地产市场平稳健康发展的实施意见》。《意见》明确，自发布之日起至2022年12月31日，新购买新建商品住房的本市户籍二孩、三孩居民家庭，分别给予每平方米300元（单套不超过5万元）、每平方米500元（单套不超过10万元）的购房补贴。 　　提高公积金贷款额度方面，7月31日，微信公众号“沧州发布”发文，提高多孩家庭住房公积金贷款额度。其中，二孩家庭最高贷款额度上浮10万元，即单方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度提高到70万元；夫妻双方均正常缴存住房公积金的，最高贷款额度提高到90万元。三孩家庭最高贷款额度上浮20万元，即单方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度提高到80万元；夫妻双方均正常缴存住房公积金的，最高贷款额度提高到100万元。 　　7月22日，长沙住房公积金管理中心官网发布《关于优化住房公积金业务政策和流程的通知》，明确提出长沙市住房公积金最高贷款额度提高至70万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至80万元。职工家庭购买第二套改善性自住房，首付款比例由不得低于购房总价的60%调整为40%。职工家庭购买第二套改善性自住房申请住房公积金贷款，取消“首套自住房面积不得超过144平方米”的规定。 　　打出政策优惠“组合拳” 　　有的地区打出针对三孩家庭优惠政策“组合拳”。8月1日，杭州住房公积金管理委员会发布《关于实施三孩家庭住房公积金优惠政策的通知》。《通知》明确，杭州市三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。 　　此外，《通知》明确，杭州市三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按规定额度标准上浮50%确定。具体为：杭州市区（含萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区）为1800元/月，桐庐县为1260元/月，淳安县为900元/月，建德市为720元/月。额度上浮政策与其他住房公积金贷款及提取额度上浮政策不叠加使用。 　　在此之前，浙江省住房和城乡建设厅发布《关于支持推进“浙有善育”工作的若干意见》，加大住房公积金政策支持力度。对三孩家庭购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%确定。对三孩家庭申请贷款，不纳入轮候，优先予以发放。适当提高三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金额度，结合各地实际提取限额可上浮50%。《若干意见》还指出，鼓励国有企事业单位投资运营的保障性租赁住房面向三孩家庭出租，按不高于同地段同品质市场租赁住房租金水平的85%确定租金。鼓励对符合共有产权住房保障条件的三孩家庭，在同等条件下优先购买共有产权住房。 　　《若干意见》明确，在住房市场供应端，鼓励房地产企业在开发过程中，根据市场实际创新、优化住宅户型设计，满足多孩家庭的居住需求。住房限购城市可根据实际适时调整优化限购政策。 　　保障三孩家庭购房权益 　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，多地发布公积金新政，不少地区公积金政策向三孩家庭进行倾斜，预计未来这一趋势会延续。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，今年以来，不少热点地区从放宽多孩家庭购房条件等方面入手，发布一系列稳楼市政策。这些政策一定程度上有利于缓解三孩家庭购房压力，保障三孩家庭的购房权益；同时，有助于活跃改善性住房市场。

近日湖南长沙、广东东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。 　　8月3日，湖南省长沙市住建局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，将对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。无独有偶，8月2日，广东省东莞市住建局也发布了类似强化预售资金监管新规征求意见稿。 　　不久前，多地停工楼盘业主发布“强制停贷”公告，引发公众对“商品房预售制度”利弊的探讨。其中，商品房预售资金缺乏监管现象多被诟病，也多有“取消商品房预售制”的呼声。早在1994年《城市商品房预售管理办法》发布，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售承购人”。那时，预售制保障了房企足够的流动资金，提高了开发商的金融杠杆，也同时加大了风险，特别是商品房预售资金缺乏监管以及预售资金被挪用等现象，更是加大了房企资金链断裂以及项目烂尾的风险。 　　近期多地楼盘项目停工、延期交付也引起当地政府部门的高度重视。早在7月14日，陕西省西安市就已出台13项措施，其核心是强化预售资金监管，提出商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，商业银行未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金则应当负责追回。7月12日，河北沧州相关政策也提出，购房合同中须注明“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”。 　　对于多地停工楼盘，银保监会曾一周内三次表态“保交楼”；近日召开的中央政治局会议也提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源，也是项目建设的重要资金来源。商品房预售资金因缺乏监管被挪用，也会将项目推到高风险之中。从资金安全角度来看，保交楼首先要确保预售资金留在项目，不能挪用。 　　有观点指出，同样是预售制，为什么香港没有烂尾房，笔者发现，其预售制背后的“监管制度”是关键。 　　商品房预售制最早出现在香港，俗称“卖楼花”。据了解，1960年香港一楼盘也出现费用超支停工、项目“烂尾”。此后香港加强预售监管制度，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还需证明有资金有能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律师所与建筑师的核准。为了防止开发商、律师所、建筑师等造假，套取监管账户资金，香港要求律师所在银行开设的监管账户、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需银行自身推动项目完工。随着商品房预售监管制度完善，香港楼盘“烂尾”现象较少。 　　对于商品房预售，世界各国都设立了严格的监管制度。如英国推行按时间分期付款，期房首付比例约为10％至25％，随后6个月至24个月内再支付第二笔、第三笔各5％至10％的房款，交付后至少支付55％的尾款。 　　事实上，很多国家是购房者按工程进度支付款项。如德国期房采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。新加坡期房购房者首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。而我国现行商品房预售制度是在交房之前购房者就支付全款。 　　央行公布的数据显示，目前我国96.86%的城镇家庭都有住房，不仅户均已经高达1.5套，同时超过41.5%的城镇家庭都拥有2套以上的房子。此外，我国住宅空置现象很严重。可以说，我国住房市场趋于饱和。今年全国两会上，有代表委员提交了取消商品房预售制的建议。当前，各地积极出台强化商品房预售资金监管新规，仍是应时之举。堵住商品房预售资金监管漏洞，强化商品房预售资金监管，及时健全完善商品房预售监管制度与体系，更是确保当下楼市稳健的有效举措。

河南省自然资源厅网站消息，近日，河南省自然资源厅、省发展改革委等13个部门联合印发《关于全面推行新建商品房“交房即交证”的实施意见》(以下简称《意见》)，要求自2023年1月1日起，全省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”。 　　为实现这一目标，《意见》明确了5个方面的工作任务。一是优化审批服务流程。加强工程建设项目审批综合服务窗口建设，推进不动产登记、税费征缴、房屋交易“一窗受理、并行办理”；构建信息共享、联合审批机制，推动水、电、气、热、广电、通信等相关公共服务开户业务联动办理。 　　二是深化信息共享应用。推进工程建设项目、土地出让合同、规划许可、预售许可、房屋交易合同、抵押合同、完税凭证等与不动产单元代码“一码关联”，推广证书邮递服务或颁发不动产登记电子证书、电子证明，支撑房地产开发项目报建、审批、竣工验收、测绘成果审核、交易、登记成果全流程信息共享。 　　三是建立服务项目清单通报制度。及时通报“交房即交证”服务项目清单，并依据清单指导房地产开发企业办理有关的审批、证照等手续，主动协调解决工作中出现的问题。 　　四是完善信用监管机制。构建跨部门、跨领域的“一处失信、处处受限”联合惩戒机制，健全不动产登记和房地产领域信用记录，将房地产开发企业违法违规行为、合同义务履行等情况纳入房地产市场监管和诚信管理范围，统一记入省信用信息共享平台；建立不诚信房地产开发企业的限制清单，加强信用惩戒约束力度。 　　五是加强全过程监管。按照“谁审批谁监管，谁主管谁监管”的原则，加强对建设用地、建设工程规划批后、商品房预售、房屋交易等工作的监管，建立房地产市场领域联合执法工作机制，依法严厉打击房地产市场领域违法违规行为，促进房地产开发企业行为规范化。 　　《意见》提出，要积极构建政府主导、部门监管和企业主责、购房人配合的责任体系，严格按照商品房预售、竣工验收、交房交证3个阶段实施，在完成工程竣工验收备案后60个工作日内，由房地产开发企业组织交房，交房前20个工作日内完成首次登记，不动产登记机构依申请在1个工作日内为购房人办理转移登记。

出台购房补贴政策的出发点在于加快市场信心恢复。各地房地产市场情况千差万别，需要仔细研究政策的适配性。 　　近段时间，多地推出形式多样的购房补贴政策，还有地方直接对房产中介进行现金奖励。相关补贴政策引发广泛关注。有观点认为，此举可能会有违购房公平，无助于楼市平稳健康发展。 　　需要看到，出台购房补贴政策的根本出发点在于促进当地楼市销量，加快市场信心恢复。近日召开的中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。从各地具体实践看，今年以来，多地已推出多项灵活多样的楼市促销举措。 　　不同于房企发起的农产品换房，住房补贴由政府层面推动，影响自然会更为深远，对楼市催化作用也更加明显。确保政策合规透明，杜绝利益输送，是相关部门需要直面的现实问题。 　　梳理相关举措不难发现，大多数城市推出的是普惠性购房补贴政策，也就是说，无论是市民还是外来务工人员，均能得到相关补贴。就像各地发放的消费券一样，只要参与消费，就能享受优惠。从这个角度看，购房补贴遵循了“参与者平等”的原则。 　　购房补贴政策如何能最大程度发挥效果，也是关键问题。理论上看，现金补贴直接降低了购房成本，短期刺激效应较明显，有助于推动市场交易。但从实际情况看，由于补贴力度相对来说并不大，很难从根本上引导购房者，政策作用更多体现在鼓励和导向层面。相比于动辄上百万元的房款，补贴资金显得杯水车薪。在当前大环境下，真正为了获取补贴而购房的人并不多。也就是说，目前多地出台的购房补贴政策，可能很难真正补出购房需求。另外，购房补贴资金的可持续性如何，也有待观察。 　　对于大多数中小城市而言，当前房地产市场主要问题是购房者信心不足，预期偏弱。要想从根本上稳预期，就需要从深层次进行谋划，其中既包括具有吸引力的城市规划蓝图、产业发展方向，还包括民生需求配套投入，尤其是在教育、医疗等方面的协调推进，等等。 　　从市场情况看，个别地方楼市积累了一些风险，这值得各地和相关部门高度重视，及时寻求有力对策，防范风险进一步扩散。各地在稳楼市过程中，要努力营造良好稳定的房地产市场发展环境，同时也要避免过度干预。 　　还需注意的是，一有新的楼市促销政策出台，就有不少城市跟风模仿。好政策未必适合所有城市，关键是要发挥出政策效能。各地房地产市场情况千差万别，供需关系、地理位置、库存量等情况不尽相同，需要仔细研究政策的适配性，真正做到因城施策，发掘更多有针对性的对策，甚至可以打出组合拳，使出连环招，才能促进楼市平稳健康发展。

中共中央政治局近日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 　　如何进一步稳定房地产市场？怎样用足用好政策工具箱？保交楼又该如何实现？记者就上述问题采访了有关专家学者。 　　抓住重点稳定市场 　　稳房地产市场对于全方位守住安全底线至关重要。房地产业是国民经济的重要产业部门，这不仅体现在房地产业本身对投资、消费和服务等经济活动的贡献，还体现在其对众多关联产业的带动作用。 　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在我国经济发展面临三重压力，尤其是在疫情反复冲击和外部环境严峻复杂的形势下，确保房地产市场稳定对稳住宏观经济非常重要。 　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前稳定房地产市场要抓住三个重点。一是合理释放改善性需求。目前，城镇户均住房已超过1.1套，购房主体已转变为改善性需求。从政策层面来看，首次置业政策已经基本到位，但改善性需求仍有较大空间。二是加快推进出险房企债务重组，逐步恢复个别房企的融资功能，增强各方信心。三是要完善商品房预售制度。 　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，减小房地产下行幅度，对于当前稳定宏观经济大盘意义重大。稳定房地产市场要增强市场信心，包括消费者消费信心、开发企业拿地与开发的信心，信心比黄金更重要。 　　虞晓芬预计，下半年商品房销售状况将好于上半年。一方面，房贷利率下行将降低购房者利息负担；另一方面，除了热点城市，各地陆续取消限制性政策，出台了众多激励性政策，其政策效果将逐渐显现。 　　用足用好政策工具箱 　　房地产调控的主体责任在地方。不同城市的情况千差万别，不论是房地产市场调控，还是保交楼、稳民生，地方政府最了解当地情况，能够采取最有利于地方发展的举措。 　　我国从2018年开始建立了房地产长效机制，形成了统一目标、因城施策、一城一策、城市主责的工作机制，并从实际出发不断完善政策工具箱。此次中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”，就是从房地产市场地区差异大的特点出发，在保持全国性政策基本稳定的前提下，鼓励地方政府结合本地市场发展实际，灵活选择、调整、运用政策工具箱中的工具，促进本地房地产市场平稳健康发展。 　　虞晓芬认为，与发达国家相比，我国个贷利率偏高，可通过调整首付款比例、调整贷款利率加大对首套住房消费的支持。部分城市还可根据具体情况考虑降低二手房首付比例，实行认房不认贷等。她建议，要发挥公积金作用，推进新市民和青年人缴存扩面工作，支持灵活就业人员缴存公积金，提高公积金覆盖面。同时，落实购房配套政策，对在当地购房的居民，提供享受就近入学和其他公共服务机会，促进以人为本的城镇化。此外，还可实施差异化购房补贴，支持刚性和改善性消费。 　　邓郁松认为，用足用好政策工具箱仍有很大空间。首先，应降低改善性需求置换成本，可探索改善性需求贷款利率由商业银行自主定价，这有助于降低改善性需求的房贷负担。同时，还可进一步降低交易环节的税费成本，鼓励正常的房屋置换需求。 　　目前，部分城市商品房价格相对较低，很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、长沙等城市的办法，收购一些房企的商品房作为租赁住房。这既有利于缓解房企流动性紧张的压力，也有利于租赁人群更快实现住有所居。 　　千方百计保交楼 　　当前，由于个别房企出现财务危机、预售监管存在缺陷、疫情反复冲击，部分预售商品住宅项目出现不能按期交付甚至烂尾的风险，这不仅损害购房者利益，也影响潜在购房者信心，导致商品房销售规模收缩、开发企业销售收入锐减、债务偿还压力加剧等一系列连锁反应，影响了房地产市场的良性循环。 　　中央政治局会议提出，要保交楼、稳民生。对此，刘洪玉认为，实现保交楼、稳民生，能有效促进全社会恢复对房地产行业的信任和对房地产市场的信心，有效防范房地产市场风险。 　　如何把保交楼工作落到实处？虞晓芬认为，要把防止项目烂尾放在重要位置，政府、金融部门、国有平台等加强协同，全力保交楼。加强房地产项目的全流程监测和全过程监管，分析不同类型房地产风险成因，建立相应的监测指标体系，准确判断、及早发现房地产风险，及时处置风险，全力守住风险底线。 　　她建议，要进一步关注全国性民营房企开发的楼盘情况，防止大型民营房企发生爆雷事件。可以鼓励房地产企业利用商业保险保障商品房买卖合同涉及的交楼权益，形成“预售监管制度+商业保险”双重交楼机制。 　　当前，一些房地产开发企业遇到流动性风险，房企的经营状况对于保交楼至关重要。因此，需进一步稳定企业经营。虞晓芬建议，金融部门对房地产企业特别是民营房企要不抽贷、不断贷、不压贷，合规的不拒贷。加大金融对区域性中小型品牌民营房企的支持。鼓励国有平台与区域性品牌民企成立项目公司，发挥国有资本“四两拨千斤”和民企懂市场善经营的优势。支持房地产项目收购，鼓励优质企业收购出险项目或困难企业。 　　邓郁松认为，目前保交楼难点在于对房子已售但资金被挪用情况的处理。他建议，要根据不同企业、不同项目、不同区域的特点分类推进保交楼工作。要把目前一些停工的楼盘分类，总结各地已有经验，让保交楼工作更具针对性。

四川省住建厅联合六部门起草了《关于发展共有产权住房的指导意见（征求意见稿）》正式公开征求社会公众意见建议。 《指导意见（征求意见稿）》的总体要求，是坚持“房住不炒”定位，突出住房的民生属性，以深化住房供给侧结构性改革为主线，重点在人口净流入的城市、住房供需矛盾突出、住房困难群众较多、多层次住房需求较大及其他有需求的城市探索发展共有产权住房，切实解决“夹心层”群众的住房困难问题，推动全体人民实现住有所居。 《指导意见（征求意见稿）》提出，共有产权住房由政府提供政策优惠支持，将重点面向有一定经济承受能力但买不起商品住房的城镇无房群体供应，并从房源性质、筹集方式、面积标准、供应对象、产权比例、定价原则、申购分配、产权登记、上市交易等多方面明确了省级层面的制度框架，为各市（州）因地制宜发展共有产权住房提供一定的政策依据和指引。 《指导意见（征求意见稿）》明确了共有产权住房的房源性质。共有产权住房是由政府投资或提供政策优惠支持，按照有关标准筹集建设，面向有一定经济承受能力但买不起商品住房的群体供应，优先供应城镇户籍无房家庭，实行政府委托代持机构与承购人按份额共有产权，限定使用和处分权利的具有保障性质的市场房源。 在房源筹集渠道方面，《指导意见（征求意见稿）》提出，各地要充分研判住房市场和保障性住房建设情况，建立以已建成存量商品房、安置房、限价房转化，商品房配建、集中供地新建等多元化的房源筹集方式。住房保障主管部门须会同有关部门确定共有产权住房筹集建设要求、配建比例、产权归属等。 此外，《指导意见（征求意见稿）》还明确，共有产权住房以建筑面积90平方米以下的中小户型为主。政府委托的代持机构转化已建成存量商品房的，不受前述面积限制。各地要结合实际，合理确定建筑面积标准和建筑户型，有效满足居住需求。 在保证住房品质方面，共有产权住房应实施成品房交付，并加强规划、设计、施工、监理、验收等全过程管理，保证住房质量和品质，相关配套市政基础设施及公共服务设施，应同步规划、同步建设、同步使用。

8月2日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT均披露了相关基金合同、招募说明书、询价公告等。 值得注意的是，两只REITs的询价时间和募集基金份额总额一致。根据公告，二者均将于8月5日进行询价、募集的基金份额总额均为5亿份。 询价区间方面，红土创新深圳人才安居REIT询价区间为2.270元/份-2.610元/份；中金厦门安居REIT询价区间为2.438元/份-2.695元/份。 红土创新深圳人才安居REIT 公告显示，证监会准予红土创新深圳人才安居REIT募集份额总额为5亿份，基金合同期限为66年，基金托管人为招商银行(600036)。该基金将于8月15日发售。该次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。 初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为 60%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为 2.55 亿份，占发售份额总数的比例为 51%;其他战略投资者拟认购数量为 0.45 亿份，占发售份额总数的比例为 9%。 网下发售的初始基金份额数量为 1.4 亿份，占发售份额总数的比例为 28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为 70%。 公众投资者认购的初始基金份额数量为 0.6 亿份，占发售份额总数的比例为 12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回拨机制确定(如有)。 此外，红土创新深圳人才安居REIT的询价时间为8月5日9:30-15:00，询价区间为2.270元/份-2.610元/份。 该基金初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，分别为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆。总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。预计2022年7-12月年化分派率为4.24%，2023年度为4.25%。 中金厦门安居REIT 公告显示，证监会准予中金厦门安居REIT募集份额总额为5亿份，基金合同期限为65年，基金托管人为兴业银行(601166)。该基金预计的募集期开始于8月12日，结束于8月15日。该基金也由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。 该基金战略配售初始发售份额为312,350,000份，为本次基金份额发售总量的 62.47%，战略配售最终发售份额与战略配售初始发售份额的差额（如有）将根据回拨机制规定的原则进行回拨。 网下初始发售份额为131,355,000份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的 70.00%；公众初始发售份额为56,295,000份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的 30.00%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除战略配售最终发售份额，最终网下发售份额、公众发售份额将根据回拨情况（如有）确定。 合同中强调，本次网下发行每个配售对象的认购份额数量上限为13,130万份，约占网下初始发售份额数量的99.96%。 此外，中金厦门安居REIT询价时间为8月5日9:00-15:00，询价区间为2.438元/份-2.695元/份。 该基金的基础设施资产为两个公寓——园博公寓及珩琦公寓，共4665套房源，建筑面积共198553.97平方米，评估价值约12.14亿元。该标的主要面向厦门市无房新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。预计2022年4-12月年化分派率为4.33%，2023年度为4.34%。 华夏北京保障房中心租赁住房REIT有望获批 7月29日，上交所受理了华夏北京保障房中心租赁住房REIT，有望成为第三只保障性租赁住房REIT。根据招募书，华夏北京保障房中心租赁住房REIT初始投资的基础设施项目包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目。 据上海一家基金公司认识表示，首批上市的资产既包括了产业园区和仓储物流这样的产权类资产，也包括了高速公路和生态环保类的经营权类资产，上述资产类型是我国基础设施资产中占比较大的资产类型，预计短期内仍将是市场的主力军。保障性租赁住房预计也将是一个重要的发展方向，REITs市场的类型将进一步丰富。 另一位基金公司REITs负责人也表示，自去年以来，国家及地方陆续出台了多项保障性租赁住房支持政策，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），有望成为重要的公募REITs资产类别之一。 业内专家表示，此次保障性租赁住房REITs试点工作的加速落地，体现了资本市场积极发挥REITs产品功能，坚守“房住不炒”定位的基调，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，也是盘活资产，激活REITs产品市场功能的重大进展。

大理白族自治州人民政府网站1日发布《关于促进房地产业平稳健康发展的实施意见》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权。 　　意见提到，加大住房公积金支持力度。房地产项目取得商品房预售许可证后即可申请与住房公积金合作，取消项目形象进度要求，对符合条件的房地产项目贷款合作、符合条件的个人住房公积金贷款实现“两个全覆盖”。根据市场调节需要适时调整住房公积金贷款额度及二套房首付比例。 　　意见提到，高度重视洱海周边停工、停批项目，压实属地管理责任，积极作为，依法依规加快处置进度，化解风险。洱海流域城市规划区外原则上不再新增城镇单一住宅用地供应；城市规划区内除文旅康养配套、城市更新类项目外，谨慎新增城镇单一住宅用地供应，存量用地主要用于商业、文化旅游、康养、会展、科技创新等产业发展及公共服务项目，享受有关支持政策。 　　意见提到，持续深化“放管服”改革优化营商环境，依法依规办理商品房预售许可，预售许可时不得擅自增加法律法规规定以外的附加内容。各县市、大理经开区应当自受理之日起2个工作日内作出准予预售或者不予许可的书面决定，不予许可的要说明理由。已取得商品房预售许可证的项目要在各县市人民政府、大理经开区管委会门户网站和公众号公告，并同步将预售许可信息推送至同级住房公积金管理部门和不动产登记部门。积极推行预售资金网上申请，不见面审批，提升服务水平，提高审批效率。 　　意见提到，以商品房预售许可证核发范围为监管单元，设立监管账户，监管账户是保障项目正常实施，维护预购商品房购房人权益的专设账户，必须依法依规予以严管，确保无过错方权益不受侵害。商品房销售面积超过预售许可面积60%，预售款足额缴存监管账户且账户资金余额超过监管单元剩余工程款余额的项目，监管账户资金按剩余工程款(包括土建、附属设施及绿化等)余额的110%留存以外的部分，可以提前拨付，释放企业资金活力。 　　意见提到，支持有实力的民营房地产企业与国有企业联合组建运营公司，优势互补，多渠道筹集资金，以市场手段参与去化纾解，所购商品房符合条件的优先纳入保障性租赁住房、人才房和安置房等政策性房源范畴进行储备。 　　意见提到，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。 　　意见提到，商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，首套购房人在办理不动产权登记后可按照所缴纳契税金额给予补贴或直接发放购房补贴等方式鼓励购房，拉动住房消费，缩短去化周期。 　　意见还提到，公开宣传预售商品房价格的，宣传价格不得低于楼盘表备案价的85%或高于115%，宣传最低售价的房源套数不得低于楼盘表内待售套数的50%。

自去年2月深圳率先推出二手房指导价以来，全国共有15个城市发布二手房指导价，但目前，多地松绑了这项政策。据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导价政策。 　　7月，广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交量已体现了政策松绑效应，同比明显上涨。其中，成都二手房成交量更是创近10年新高。 　　业内人士认为，二手房指导价政策松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。 　　二手房指导价执行情况有别 　　二手房指导价制度，即通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控。不论房屋实际成交价格如何，银行只能按二手房指导价格上限来核算二手房贷款额度。此前多地二手房指导价政策实施之后，二手房成交规模锐减。 　　以深圳、上海为例，自推行二手房指导价后，二手房市场均明显转冷。深圳市房地产信息平台数据显示，今年2月(二手房指导价一周年)，深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大关，创近15年新低。据克而瑞研究中心统计，去年7月上海开始实行挂牌价格核验，当月二手房成交套数不足2.4万套，环比下降16%。至今，上海二手房成交套数已连续12个月下滑，并且连续多月低于1.5万套以下。 　　7月初，西安第一个“官宣”暂停发布二手房指导价。此后，据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。 　　针对西安二手房成交参考价格是否已取消的问题，西安市住建局相关工作人员回应媒体称，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，5月28日西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通。 　　目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。 　　3月底，针对深圳二手房参考价将调整的传言，深圳市住建局表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住建局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。” 　　克而瑞研究中心调研后指出，去年出台二手房指导价制度的城市，当前执行情况差别明显。比如，成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米；温州、合肥等4城没出台过实施细则。 　　多地成交量体现松绑效应 　　“过去，二手房指导价直接与信贷额度和流通性预期挂钩，以削弱购房者支付能力和置业信心，从而对成交量、价，以及成交结构进行调节。”上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱说，二手房指导价松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交规模已体现了松绑效应的影响，市场逐步走出底部快速复苏。 　　克而瑞研究中心数据显示，从周成交数据看，苏州第29周(7.11～7.17)和第30周(7.18～7.24)二手房成交面积同比分别大涨61%和36%；深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，第29周二手房成交面积同比仅微跌7%，第30周佛山则同比增长8%。 　　值得注意的是，上海易居房地产研究院监测的14个热点城市7月二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%，同比在连续下降13个月后略增2.3%。其中，成都二手房成交量突破1.7万套，创下2012年1月以来的最高纪录。 　　上海易居房地产研究院研究员潘竑羽认为，成都二手房成交量大涨的主要原因是政策重大利好带来的购房信心复苏，其中二手房指导价放松是政策利好之一。 　　另据贝壳研究院统计，7月贝壳50城二手房成交量指数为40，较上月微升，较去年同期的39提高，是自去年5月以来首次超过去年同期。其中，东莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指数较上月增长，宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市成交量指数超过去年同期。 　　对于未来的市场趋势，丁祖昱认为，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。

7月，受传统销售淡季、供应放缓、预期下行等综合因素的影响，房地产市场成交规模及成交价格均低温运行。 　　中指研究院数据显示，7月市场成交规模环比回落，重点百城成交面积环比下降13%，同比下降约27%，百城新房成交均价环比由涨转跌。 　　与此同时，房企销售数据也呈现下降。克而瑞数据显示，百强房企中约有8成企业单月业绩环比降低，百强房企整体销售额环比降低28.6%，同比降低39.7%。 　　值得注意的是，与新房市场量价双降相比，二手房市场的交易量保持了修复态势，贝壳研究院监测50个重点城市二手房成交量指数环比微升。 　　叠加当前市场整体需求、行业信心都处于低位，业内人士认为，市场修复力度较弱，需要政策端的持续支持，预计短期房地产政策优化调整力度仍有望加大，供需两端政策均有空间。 　　尤其是中央政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”之后，各地相关支持举措及配套资金将加快落实。 　　季节性回落 　　今年5月以来，在密集的“稳楼市”政策支持下，房地产市场开始进入复苏通道，6月单月，房地产销售、融资、开工等指标出现好转，一、二线核心城市已经酝酿回稳迹象，但整体交易数据仍不及去年同期。 　　进入7月，市场数据未能继续保持，出现回落。 　　一家地产央企高管提供给21世纪经济报道记者的数据显示，7月该企业盘均周来访量环比下降约25%，再次回到低位水平。他透露，主要城市的成交同比跌幅回到30%-40%左右，“当前市场的回温不具备可持续性，市场下行趋势未得到根本扭转”。 　　该企业的市场一线数据具备一定的代表性，克而瑞数据显示，7月百强房企销售额环比降低28.6%；同比降低39.7%，降幅略有收窄。百强房企中，近8成企业单月业绩环比降低。 　　7月楼市整体成交规模也呈现这种变化规律。中指研究院监测一、二、三线城市的成交数据显示，7月楼市整体成交同、环比均下跌，其中一线城市成交量环比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二线城市成交量环比下跌45.8%，同比下跌44.7%；三线城市成交量环比下跌27.9%，同比下跌62.2%。 　　成交价格方面，中指研究院指出，7月百城新房成交均价环比止涨转跌，跌幅为0.01%，二手房成交均价环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点。分城市来看，百城中，有47个城市新房价格环比下跌，较6月增加6个，有69个城市二手房成交均价环比下跌，较6月增加11个。 　　造成这种变化的原因，一是房地产市场在7月进入了传统意义上的销售淡季。克而瑞表示，7月百强房企销售额的环比降幅与往年30%左右的平均水平基本持平，淡季特征明显。 　　前述房企人士告诉记者，房企普遍会在6月冲击上半年的销售额，推盘节奏和优惠力度相对较大，但7月推盘力度会有明显减弱，销售数据随之波动。 　　业内人士认为，7月房地产市场热度的降低，一定程度上也受到停贷事件影响，居民观望情绪浓厚，市场预期和行业信心下行。 　　但市场仍有微弱的火苗续存。贝壳研究院数据显示，7月贝壳50城二手房成交量指数较上月微升，其中宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市本月成交量指数超过去年同期。 　　二手房市场往往更能反映需求端的动力。贝壳研究院分析7月二手房成交量稳中有增的原因，认为楼市支持政策持续释放效果，多地降低利率、降低首付等做法从实际上降低了居民购房成本，且各地疫情得到有效控制，尤其以上海为例，其7月二手房成交量环比增速显著。 　　不过二手房市场的修复依然脆弱，二手房成交均价略有下跌。贝壳研究院表示：“当前市场保持修复但修复力度较弱、速度较慢，后期市场的修复需要政策的持续支持。” 　　政策支持可期 　　7月28日，中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 　　“‘用足用好政策工具箱’的说法，意味着在下半年的落实中，要让政策最大化发挥效应，这也为地方政府进一步优化楼市政策留足了空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示。 　　据贝壳研究院不完全统计，7月以来已有约70个城市出台稳楼市举措，包括调整限购、加大公积金贷款支持、发放契税补贴、购房补贴、消费券等；截至7月末，今年各级监管部门出台的稳楼市措施已经超过500次。 　　在“支持刚性需求和改善性住房需求”的前提下，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，现有的需求侧政策仍有可以优化的空间：“除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间。” 　　中原地产首席分析师张大伟也认为，楼市需要更多积极政策的支持，“特别是银行针对购房者的房贷利率，不仅仅新增贷款利率应该下调，存量贷款利率也应该有一定优惠。”他指出，热点城市也应该针对真实的改善需求出台一定的支持政策。 　　与此同时，“保交楼”首次被写入中央政治局会议中，或许意味着供给端相关政策未来也会得到加强。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉即表示，供给端政策的发力十分重要，“市场持续下滑，并非需求端政策纾困不给力，而是供给端冲击持续存在。”他说，在“保交楼”方面，未来地方政府的主导权有望加大，并更多地介入到具体项目的处置中。 　　“供给端可以选择的政策工具还包括优化预售资金监管、加大信贷支持力度、对接纾困资金等方式，都有待探索。”业内人士认为，政府助力问题项目纾困力度或将加大，随着楼市宽松政策持续显效及政府多措并举“保交楼”的不断推进，预计房地产市场有望逐渐企稳恢复。

下半年楼市走向定了！ 　　近日召开的中央政治局会议指出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 　　短短数十字，确定了下半年房地产领域相关工作重点。而且，多项提法首次出现在中央政治局会议上，释放重要信号。此番会议明确下半年楼市四大重点方向。 　　首提“保交楼” 　　此次中央政治局会议首次强调“保交楼”。多位业内专家认为，这是楼市信心恢复的关键。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“保交楼”首次出现在中央重要会议上，也佐证了下半年，稳民生将占据房地产管理工作的首位。这彰显国家对于房地产行业管理的出发点，首先是民生保障。 　　近一个多月来，多地曝出楼盘“停贷”风波。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，“保交楼”问题亟待解决，只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期继续好转，下半年房地产市场才能稳定恢复。她预计，后续各地相关“保交楼”举措及配套资金将加快落实。 　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，保交楼关乎社会民生稳定。确保项目有实质性复工，重建期房业主信心是关键。此次保交楼写入中央政治局会议文件具有极强的指示性和针对性，可以提振市场预期。值得注意的是，此前一周，银保监会已多次表态，超过10个城市也有保交楼相关方向性举措，预计下半年更多地方将会有进一步明确的解决方案，保障新房市场修复。 　　前置“稳定房地产市场” 　　此番会议将“稳定房地产市场”置于楼市相关表述的最前端。业内认为，这意味着稳定房地产市场是下半年调控工作的重中之重。 　　今年以来，尽管各地稳楼市政策频出，但房地产各项指标仍处于历史低位。据机构统计，2022年1月以来，全国已有超210个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴等方面放松了房地产调控政策，政策出台频次超550次。而据机构统计，重点100城新建商品住宅成交规模为近几年同期最低水平，同比下降四成左右。 　　中银国际证券总裁助理徐高认为，当前我国内需偏弱的主要源头是房地产行业。特别是房地产投资增速在2021年下半年进入下行通道，至今未明显改观。 　　房地产业体量大、产业链长，能拉动上下游50多个行业。房地产的平稳发展和良性循环关乎经济发展、社会稳定。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，以往重要会议往往将“房住不炒”放在首句，但这一次将“稳定房地产市场”前置，信号意义不言而喻。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，楼市不稳定因素包括市场交易疲软、停工停贷风波、房企债务风险依然较大等。因此，稳定房地产市场的表述，意味着各地下半年要把稳定房地产作为核心目标和工作方向，即：要剔除影响房地产稳定的因素，促进房地产市场健康发展。 　　“用足用好政策工具箱” 　　如何稳定房地产市场，保交楼、稳民生？此番会议明确，要用足用好政策工具箱。 　　王小嫱表示，“用足用好政策工具箱”这一说法也是首次在中央政治局会议提出，意味着下半年各地政府要结合当地实际情况出台有效政策，加速稳定房地产市场。 　　政策工具箱当中有哪些工具？刘丽杰认为，政策工具箱里既会包含需求侧支持政策，除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间；后期更会侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。 　　在保交楼方面，李宇嘉表示，可能的措施有：筹集基金或发行专项债、将问题项目收购为保障房、企业破产重组、收并购盘活等。但他指出，这些方案或工具目前尚没有成熟的模式套用，地方要自行探索和推进使用，要推进“一盘一策”，涉及的主体谁生病谁吃药，谁出问题谁担责，绝不能等待国家救助、货币大放水来解决问题。 　　值得注意的是，此番会议强调，压实地方政府责任。严跃进表示，“保交楼”如何开展、由谁落实已经比较清晰了。大致包括地方党委和政府全局统领，商业银行等金融机构密切配合，房企等积极参与复工。不排除下半年中央和各金融部门如政策性银行等，会有新一轮的保交楼政策推出，在推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益等方面会有积极的进展。 　　“房住不炒”是底线 　　此番会议依然强调了“房住不炒”。刘丽杰认为，当前市场预期仍较弱的背景下，预计下半年地方支持性政策仍会进一步加码，但“房住不炒”仍是底线。刚性和改善性住房需求才是支持对象。 　　从市场走势来看，据中指研究院统计，7月重点城市市场活跃度较6月有所下滑。重点城市7月成交面积环比下降超13%，同比下降约27%，市场企稳仍需时间。 　　陈文静认为，下半年，各地需求端政策仍将继续改善。其中，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。 　　不过，“因城施策”仍是政策推进的主要方式，政策不会一刀切地转向，而且一旦热点城市市场出现过热，仍会有相应紧缩措施出台。

中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 这是“保交楼”首次写入政治局会议文件。 对不少中国老百姓来说，买房是一生的大事。因此，花了钱却住不进新房，就成了最大的焦虑。最近，多地烂尾楼业主发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。如果任由停贷风波持续，很容易在短期内造成跟风效应，蕴藏金融风险，冲击市场信心。 最近，国家统计局发布2022年7月制造业采购经理指数、非制造业商务活动指数、综合PMI产出指数。其中，制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，比上月下降1.2个百分点，位于临界点以下。 作为经济运行的先行指标，PMI重新回到所谓“荣枯线”之下，显示中国经济恢复的基础仍需稳固，特别是中小企业复苏动能依旧不足，关键“痛点”问题亟须缓解。位于停贷风波中心、复苏蒙上阴影的地产业，无疑是“痛点”之一。 房地产业是社会国民经济体系中的重要组成部分，牵一发而动全身，当下中国经济特别需要一个稳定的房地产市场。 停贷风波中的业主只有一个核心诉求，即保交楼。显然，地方政府、有关部门能否尽快开展沟通、处理工作，是平息停贷风波，消除衍生影响的关键。 图源：图虫创意 保交楼，给楼市注入流动性，银行被寄予厚望。 7月17日，银保监会负责人要求各银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。 保交楼，在政治局会议之后，地方政府有望发挥更大作用。 7月29日，浙江省省长王浩作关于上半年全省经济社会发展情况和下半年政府工作的报告时表示，浙江将严密防范化解房地产领域风险，开展非正常项目、停工项目专项整治，将风险隐患消灭在萌芽状态。 地方政府之所以能够发挥更大作用，是缘于其地位特殊，既可以和房企、银行对接，推动已停工项目尽快复工，也能与业主沟通。无论是配套提供增量资源，还是采取合作代建、项目转让等多种方式说服消费者，地方政府拥有足够资源。 相较以往，本次政治局会议“用足用好政策工具箱”的表述值得注意。 要做到“保交楼”，金融支持是重要的方面。在本次政治局会议召开之前，7月17日，银保监会有关部门负责人接受记者采访时提出，要积极做好“保交楼”方面的金融服务，千方百计推动“保交楼”诸项措施的落实。 有经济学家建议，可以参考国外处理方式，不要求商业银行直接让利免单，而是由财政资金参与给受困群体做适当补贴。据经济观察报报道，有关部门拟成立一个千亿级房地产基金，用于解决一些问题楼盘债务问题，世茂集团、融创中国、绿地控股等民营房企巨头都在首期拟纾困企业名单。 有关方面目前会使用哪些常规或非常规工具还有待观察，但从各方表态来看，保交楼、稳民生、为民营房企帮扶纾困，已经成为市场、监管部门和金融机构的共识。

2022年7月，多地出现的“强制停贷”将“保交付”推到了前所未有的重要位置。 7月21日，在国新办召开的新闻发布会上，银保监会相关负责人表示：“6月30日，江西景德镇某个楼盘因为延期交房引发了舆论关注。银保监会对此高度重视，积极加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，支持地方更加有力推动'保交楼、保民生、保稳定'工作。” 经过此轮风波，新房市场将承受更大的压力。克而瑞研究中心指出，从近期涉及停贷城市新开盘项目销售情况来看，国央企和优质民企受到购房者青睐，到访量和转化率均有上升，而民企新开盘项目则大多遇冷。 事实上，当前市场环境下，各地购房者选择项目的最重要一点，就是关注房企施工和交付进度，而央企国企或优质民企往往更能有保障。 市场信心的恢复需要开发商、银行、地方政府的共同努力。 可以看到，多地再次强调加强预售资金监管，如河北沧州市住建局推出文件明确“如房款不进监管账号，购房合同无效”；陕西西安市住建局联合五部门出台了13项措施，其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准等。 预售资金的监管固然重要，但核心关键还是需要开发商将“保交付”作为首要任务。 事实上，在经历过去的黄金发展时期后，房地产行业如今正回归到常态发展，回归民生行业，弱化“投资品”的属性，产品力的重要性进一步凸显。 万科主席郁亮曾表示，房地产企业现在也要反思，过去行业所取得的业绩有多少是源于为客户提供好产品好服务，还是金融加杠杆所带来的。 “交付力”是产品力的重要一环，并非简单的将楼盘建成就行了，具体还包括对项目设计的兑现、对施工质量的把控、对业主服务的跟进等深层次的延伸，需要房企建立起全周期的交付体系。 碧桂园董事会主席杨国强4月份在内部会议上分享了阅读福特汽车创始人亨利·福特自传《我的生活与工作》的一些感悟，称：“我们要像福特造汽车一样将每个施工过程都做得精细，包括每个流程环节、工厂的布局，都体现着严谨的逻辑思维，做到精准高效。” 碧桂园总裁莫斌也强调，碧桂园将进一步完善制度标准，强化交付评估，倒逼施工过程管理，一定要秉承对业主高度负责的态度提升产品品质，努力实现完美交楼。“一切以客户为中心，还要做好过程服务和一辈子服务，真正关注客户的每一个体验触点。” 据了解，碧桂园多个项目开展了工地开放、业主预验收等活动，让业主提前实地查看项目施工过程与提前验收，通过收集业主建议，以客户的视角进一步提升关注点。 2022年1-6月，碧桂园已累计合同交付1070个批次，超25万套房屋，覆盖全国30个省市、214个城市、780个区县。 据悉，碧桂园今年上半年的交付的质量和维保服务满意度较上年度稳步提升8%以上，总体满意度整体提升4%。 在碧桂园的交付体系中，所有项目在交付前均由独立的第三方针对工程品质与业主关注点做交付评估。上半年碧桂园累计交付评估564个批次（部分项目2021年已完成交付评估），交付评估一次性通过率93.26%。 对于业主来说，收楼并非意味着落袋为安，要真正拿到房产证才算。而实际情况中，大部分开发商因未能在交房前完成所有手续，如今购房者往往在收房后一两年才能拿证，后期也很容易陷入纠纷。 为了解决这一问题，2019年以来，杭州、长沙、、昆明等地陆续开展“交房即交证”试点，随后在全国各地得到推广。截至目前，全国大部分城市已开始积极试点推行“交房即交证”政策。 所谓“交房即交证”，是指新建商品房项目交房时，在相关准备工作完成的前提下，不动产登记机构与税务、金融机构等部门联动，在交房现场为提出申请的购房人办理不动产登记、颁发不动产权证书。 如果开发商能够做到“交房即交证”，将进一步为购房者规避风险。碧桂园近些年也主动与政府协同配合，推动“交房即交证”，提升客户收楼体验，让业主收获“左手钥匙，右手房本”的幸福感。据了解，今年上半年碧桂园共有165个项目实现了交付即办证。

　　“下半年吸收外资有望保持向好态势，实现平稳增长。”中国贸促会研究院国际贸易研究部主任赵萍在接受中国证券报记者采访时说，尽管下半年吸收外资面临一定挑战，但总体来看，吸收外资的积极因素在增多。 　　今年以来，我国吸收外资延续了去年两位数增长的良好势头。长期向好的经济基本面、超大规模的市场吸引力、持续优化的营商环境是外资持续深耕中国市场的主要原因。 　　看好中国市场加快投资布局 　　“今年以来，包括宝马在内的一批跨国公司加快在华投资布局，充分说明外资企业对中国市场信心不减，看好在华长期发展前景。”商务部新闻发言人束珏婷日前表示。 　　商务部最新数据显示，今年前5个月，我国合同外资1亿美元以上大项目实到外资476.8亿美元，同比增长40.3%，占我国同期实际使用外资的54.3%。 　　外资加快在华投资布局的背后是中国完整产业体系、超大规模市场等方面的长期综合优势，以及长期向好的经济基本面。国家统计局数据显示，上半年我国GDP同比增长2.5%，经济呈现企稳回升态势。 　　“中国经济展现出的强大韧性和活跃的市场需求，坚定了集团扩大在华投资的决心。我们会不断加大创新力度，积极参与中国经济高质量和可持续发展。”宝马集团大中华区总裁兼首席执行官高乐说。 　　“我国经济长期发展前景向好，不断改善市场环境，继续吸引了直接投资和以中长期资产配置为目的的资金流入。”国家外汇管理局副局长、新闻发言人王春英说，我国良好的经济发展前景能够给国际投资者带来比较持续稳定的回报，外商来华长期投资的意愿持续性较强。除了新增的投资资本金、股东贷款流入外，很多外商投资企业都把利润中相当一部分用于在华再投资。与其他主要经济体相比，中国的外资企业利润用于再投资的比例处于较高水平。 　　优化营商环境提升投资信心 　　与此同时，我国采取一系列稳外资措施，着力打造市场化、法治化、国际化营商环境，助力跨国公司在华发展。商务部副部长钱克明日前表示，商务部将和各地方、各相关部门一道，继续全力做好稳外资各项工作，为外资企业在华发展提供更优的环境、更好的服务。 　　“面对疫情挑战，松下在华销售业绩仍保持两位数增长，离不开中国出台的一系列稳外资政策，以及持续打造市场化、法治化、国际化营商环境。”松下电器中国东北亚公司副总裁赵炳弟坦言。 　　波士顿咨询公司中国区执行合伙人吴淳表示，中国经济重心转向高质量和可持续发展，营商环境更加与国际接轨，都有利于在华外资企业的发展。 　　中国欧盟商会6月发布的《商业信心调查2022》显示，在华欧洲企业持续看好中国的研发和创新环境。其中，40%的受访企业表示，中国的研发和创新环境优于世界平均水平。 　　“从中国贸促会近期调研情况看，中国持续优化营商环境，提升了外资企业对中国市场的信心，也坚定了外资企业扩大在华投资的决心。”中国贸促会新闻发言人、贸易投资促进部部长冯耀祥此前在中国贸促会例行新闻发布会上说。 　　政策支持加码增强引资力度 　　为进一步稳外资，更多举措已排上日程。比如，相关部门正加快修订《鼓励外商投资产业目录》，扩大鼓励范围；加快完善重点外贸企业服务保障制度，帮助企业用好RCEP等自贸协定优惠政策。 　　此外，在推动项目落地方面，相关部门正梳理1亿美元以上外资大项目，加大招商和要素保障力度，推动项目早落地、早投产、早达产。在优化营商环境方面，商务部正编制《中国外商投资指引》，为外商在华发展提供更好的服务；加大制造业、研发中心等领域引资政策支持力度，优化引资结构等。 　　在商务部研究院国际市场研究所副所长白明看来，中国经济平稳增长，营商环境持续优化，开放力度不断加大，对外资吸引力日益增强，吸收外资平稳增长态势不会改变。在疫情不出现反复情况下，下半年吸收外资有望继续保持平稳增长。 　　赵萍表示，下半年吸收外资面临高基数、疫情等不确定性因素影响，但总体来看，下半年吸收外资积极因素正在增多。对外开放力度持续加大，开放领域逐渐增多，产业链供应链稳步恢复，鼓励外商投资范围扩大，重大项目加快落地，一系列政策举措持续为外资企业在华发展提供了更广阔的空间。整体而言，下半年吸收外资有望保持向好态势。

预计下半年，在因城施策框架下，各地继续优化行业和市场纾困政策，将“三保”和“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）结合起来。 近日召开的国务院常务会议指出，消费与民生息息相关，仍应成为经济主拉动力。支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更灵活安排。因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。对房地产的表述，基调依旧保持一贯的稳定。 去年以来，保障刚性需求，支持合理改善，一直是管理层对房地产的主基调。具体可以从以下三个方面理解。一是支持各地基于“一城一策”角度纾困楼市，而不是全国各地步调一致地、大面积地刺激。所以我们看到，一二线热点城市已坚持多年的硬核调控政策不放松，比如不退出限购和限售，没有启动“认房不认贷”而松绑杠杆限制，继续对新房做价格引导。 二是支持刚性需求和合理改善，主要是从民生保障和践行“房住不炒”角度出发。不管商品房市场怎么变化、房地产行业怎么波动，商品房市场发展的目的，就是满足刚性需求和合理改善。调控楼市和推进行业治理，不能违背这个本源。同时，合理改善中的“合理”意味着要杜绝不合理的改善，避免以改善之名行炒房之实和出台类似的救市政策。 三是继续强调要实施“一城一策”，意味着有的城市（区域）优化调控政策、扶持市场发展，有的城市（区域）继续紧缩调控措施，控制无序繁荣。再加上，全国层面支持刚性需求和合理改善，资金面也不会太紧，商品房市场就会保持一定的活跃度。这样就对目前正在推进的行业风险处置、“保交楼、保民生、保稳定”创造宽松的政策环境、引导市场预期。 去年下半年以来，在前期过快上涨、持续繁荣后，房地产行业下行风险开始显现。部分房企债务违约，供给端冲击不时发生。另外，今年以来行业之所以全链条下行，从供地、开工，到销售和竣工等，需求端累计跌幅在20%-30%，供给端累计跌幅在40%左右，且难以尽快触底反弹，也与此有关。 而且，市场普遍认为，房地产快速下行关系到行业稳定，甚至经济安全、控制系统性风险等。因此一味地等待救助，甚至期待流动性大幅宽松，期待房价再次反弹而将违规加杠杆等问题全部解决而实现解套。本质上，这会助长道德风险，导致坏的市场经济无法出清，风险和泡沫再次积累。 正是这种不合理的预期下，去年下半年以来一些“企业自救”的主体责任没有夯实，国家一直倡导的市场化、法治化，商业可持续的风险处置原则尚待深入人心。出现了个别地方“保交楼”遇到障碍，企业和项目层面的风险开始向民生层面传导。 但是，政策依旧保持定力，合理改善意味着政策坚持“有所为有所不为”原则，该支持的支持（刚性需求和合理改善），该抑制的抑制（资金再次大规模流入楼市，投机炒作死灰复燃）。这样的政策信号，就是要告诉市场，政策面和资金面调整，会让市场保持适度活跃，风险处置不会有明显阵痛，也杜绝系统性风险发生。 如此表述，就是要让市场放弃救市幻想，夯实企业自救的主体责任，坚持“谁的孩子谁抱，谁有病给谁吃药”的处置底线，夯实“保交楼、保民生、保稳定”的楼市主题，绝不能损害民生保障的底线和小业主的权益，更不能纵容大水漫灌而让全社会为违规行为买单。基于此，出险项目处置进程会加速，止住其对房地产市场的无序冲击，止住其向民生和社会领域传导。 展望下半年，预计支持刚性需求和合理改善，保持行业健康发展的政策基调会从如下方面继续完善。一是在因城施策框架下，各地继续优化行业和市场纾困政策，将“三保”和“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）结合起来，这也是地方的主体责任；二是房地产信贷政策继续优化和调整，5年期LPR及加点水平整体仍旧处于下降通道，但可能会调整节奏。 当前，疫情冲击叠加经济下行、预期转弱，必须要推进“降成本”，但并不是降低房贷利率就一定能提振预期。当前，银行流动性非常宽裕、CPI一直在低位运行，彰显了有效需求不足。不断调低利率可能会导致资金“空转”，部分市场快速反弹。更深入的问题在于结构调整，比如加快保租房筹建，共有产权住房发力，加快二手房流转等等，以满足当下实际主导住房消费的新市民住房需求；最后，下半年处置风险的进程可能会提速，特别是在“保交楼”方面。

今年以来，楼市宽松政策频发，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至7月25日，有近170个城市出台宽松政策，调整频次达325次。 　　在各地发布的宽松政策中，多城上调住房公积金最高贷款额度来支持刚性和改善性住房需求，其中多城公积金贷款最高贷款额度可基本覆盖刚需购房金额。 　　据澎湃新闻不完全统计，在上调公积金贷款额度的城市中，以职工(含家庭)首次购买100平方米的首套住房为例，参照当地新房均价，至少包括河南信阳、河南南阳、河南商丘、湖南永州、吉林长春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、贵州黔东南、江西景德镇、江西高安等地公积金贷款最高贷款额度可基本覆盖刚需购房金额。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公积金贷款额度更加充足，加之各类包括“一人购房全家帮”等配套政策的支持，使得购房者可以更容易更充足进行公积金贷款，这就可以更好地覆盖房价，减少首付和月供的压力。同时，公积金贷款的利率相对商业贷款利率较低，因此，提高公积金贷款额度总体上有助于降低购房成本、激活购房需求，也为今年下半年购房创造一个比较好的环境。 　　多城公积金贷款额度可基本覆盖总房款 　　以河南信阳为例，7月6日，河南省信阳市人民政府办公室发布《关于印发信阳市促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)的通知》，《通知》提到，单身或夫妻双方只有一方缴存住房公积金的，在购买住房时，最高贷款额度由40万元提高至60万元，购买装配式商品住房的，最高贷款额度由48万元提高至65万元；夫妻双方均缴存住房公积金的，在购买住房时，最高贷款额度由50万元提高至80万元，购买装配式商品住房的，最高贷款额度由60万元提高至85万元。 　　这也意味着，河南信阳公积金贷款最高额度为85万元。 　　与河南信阳当地房价对比，安居客平台数据显示，7月信阳新房均价6002元/平方米，比上月增长0.1%，当前在售楼盘183个。按此粗略计算，以买100平方米首套住房为例，约合总价60.02万元。 　　也就是说，即便购买的不是装配式商品住房，对夫妻双方均缴存住房公积金的家庭来说，信阳市公积金的贷款额度已可基本覆盖购房所需金额。 　　同样的，河南省内，公积金贷款额度可覆盖购房金额的城市还有商丘、南阳等。 　　其中，河南省商丘市住房和城乡建设局于6月7日发布《<关于加快新型城镇化进程促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施>的通知》提出，提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。 　　《通知》显示，商丘市将提高公积金贷款额度，申请人一人满足住房公积金贷款条件的，最高贷款额度从40万元调整到50万元；夫妻双方满足住房公积金贷款条件的，最高贷款额度从60万元调整到70万元。 　　反观商丘市7月新房均价，安居客平台数据显示，7月商丘新房均价5615元/平方米，环比下降0.25%，当前在售楼盘143个。按此粗略计算，以买100平方米首套住房为例，约合总价56.15万元。 　　吉林长春、安徽六安、河北衡水等地的公积金贷款额度也占总房款的比例较高。 　　按照各地发布的新政，在2022年12月31日之前，长春城区有共同借款人的新建商品房贷款单笔最高额度为90万元、无共同借款人的为60万元。长春市7月新房均价显示为9162元/平方米。 　　六安政策提到，2022年6月23日起至2023年12月31日期间，六安阶段性提高住房公积金最高贷款额度，在六安市购买新建商品住房，双职工正常缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款最高额度由60万元提高到70万元，单职工正常缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款最高额度由40万元提高到50万元。房价信息显示，7月，六安新房均价6611元/平方米。 　　业内：对于购买力的撬动相对直接 　　在优化公积金政策端，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至当前，超90城适度放松了公积金贷款政策，除了上调公积金贷款额度、降低首付比例等基础措施外，更结合生育政策以及提出一人购房全家帮等创新政策，受众群体范围也被适度打开，利好购房者，对提振市场信心有一定的积极意义。 　　58安居客房产研究院分院院长张波指出，公积金政策调整对于购买力的撬动相对直接。从具体落地城市来看，公积金调整在三四线以下城市的实际效果更为明显，尤其是公积金贷款占总房款比例较高时，更有利于拉动市场，而在一线城市和部分二线城市的单一效果并不明显，需要结合各类政策才能起到一定效果。 　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪提到，进入2022年，楼市政策端持续释放改善信号，加入松绑大军的城市越来越多，各地松绑政策的措施也愈加丰富多样。其中，随着享受公积金政策的群体占比逐步走高，上调公积金贷款额度等从缓解购房群体资金压力的源头出发，将促进合理住房需求的释放，切实提升楼市购买情绪，进而对城市、房企去库存、提振信心也有积极作用，同时也将有效抵制炒房等问题潜入。但不可否认的是，随着宽松政策频频出台，政策的边际效应会逐渐弱化，同时，政策效应与城市的基本面有着很大关系，对于基本面较差、库存压力大、去化缓慢的城市而言，宽松政策所产生的实际效果可能有限。

　　27日上午，中新经纬从一家参会房企处获悉，为保交楼、保民生，郑州市政府组织开“8家龙头房企(建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海)在郑项目情况汇报”的会议，主要汇报内容是结合市政府6月15日下发《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件通知，市房管局就8家重点企业项目的选择模式进行汇报。 　　会上提出了四种模式，分别是：一、棚改统贷统还——政府平台公司接收，后期政府主导；二、收并购——资产大于负债，政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；三、破产重组——资不抵债，信访不断，政府组织破产重组，保交楼；四、保障性租赁住房模式——销售疲惫，建设资金困难，政府组织建行专项建设贷款。 　　上述房企知情人士还表示，所谓的“头部房企自愿退出项目”，是针对以上四种模式的统称，而并非公司退出项目。

中国1472个县城、394个县级市共计容纳了2.5亿常住人口，县城楼市是一个无法忽视的万亿级市场。 尽管房地产市场下行过程中，低能级的三四线城市及县城承受了更多压力，但是一系列数据显示，“头部县城”的房价依然坚挺。第一财经记者梳理多个平台数据发现，截至今年6月，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，均价破万元的县城数量达到117个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨。 今年5月，国家层面出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，这意味着县城建设又一轮大发展即将展开。克而瑞研究中心高级研究总监马千里表示，环一线城市的卫星县城、产业基础深厚的富裕县城以及城镇化发展仍有较大提升空间的县城将迎来房地产市场发展机遇。 多个县城房价延续大涨态势 2021年5月，”县城房价急剧上涨“突然成为舆论热点。当时新华社发文批县城楼市”虚火过旺“，全国100余个县商品房均价过万元，一些普通小县城房价接近每平方米2万元。 时隔一年多，河南的县城楼盘搞”大蒜、小麦换房“营销，广西玉林的公务员在节假日还要进村推销房子，县城楼市难道已经凉了？ 第一财经梳理中国房价行情网（中国房地产业协会主办）等平台数据发现，多数“头部县城”的房价上涨态势未变。 截至2022年7月，10个房价最高县城中，有过半数县城房价同比上涨。根据中国房价行情网，永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清这6个县房价高于去年同期，陵水、义乌、万宁、江山4个县则同比下跌。 由于统计口径的差异，房地产宏观数据搜索与查询工具“聚汇数据”则显示，截至今年6月，房价前十县城中，有8县房价同比上涨，仅排名第一和第二的陵水和义乌房价下跌。 尽管两个数据平台存在差异，但汇总来说，前十县城中房价上涨的数量压过了下跌的数量，而且个别县城的涨幅还不小。 比如：金华永康房价均价达24679元/平方米，同比上涨15.05%；台州温岭均价为24275元/平方米，同比上涨9.70%；苏州昆山均价达23446元/平方米，同比上涨10.07%；温州乐清为21516元/平方米，同比涨幅达7.25%；湖州德清房价均价达18416元/平方米，同比涨11.51%。 此外，虽然海南陵水房价下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅仅为1.2%，陵水县仍然是我国唯一一个房价破三万的县城。房价前十县城中，仅有浙江义乌跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房价为25690元/平方米。 截至今年6月，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，均价破万元的县城数量达到117个，上述两个数据均超越去年同期的6个与103个。 即便是之前因“小麦换房”而闻名的河南商丘民权县，其房价近一年也并未下跌。根据中国房价行情网，民权县近一个月住宅均价为5333元/平方米，同比上涨6.09%。安居客显示民权县目前的住宅均价为5105元/平方米，跟中国房价行情网的数据接近。此外，安居客网站显示，民权2018年时房价仅为3647元/平方米，此后一路涨至2021年的4626元/平方米，而最近一年房价又涨了10.35%。 新型城镇化为县城带来机遇 县城的房地产数据似乎成了一个隐秘的角落。在统计局每月发布的70城房价报告中没有县城的身影，而诸多研究机构发布的百城房地产报告中，也鲜少录入县城数据，以易居研究院的“百城”数据统计为例，其中包括4个一线城市、32个二线城市、64个三四线城市，其中绝大多数都是地级市，县城及县级市数量屈指可数。 而根据中国政府网数据，截至2021年底，中国有1472个县城，394个县级市，常住人口合计达到2.5亿人，县及县级市数量占县级行政区划数量的约65%，常住人口占全国城镇常住人口的近30%。 由于地产行业极强的地域性和非标性，县城市场也是一个独立的、特征鲜明的赛道。 去年国新办发布的《中国的全面小康》白皮书指出，2016年至2020年，约一亿左右农业转移人口在城镇落户。这期间，县城楼市发展迅速，最先研究并下沉到县城市场的品牌房企一度吃足了红利。 对于不少县城的楼市来说，碧桂园的到来是一个标志性事件。很多人以为碧桂园主要做三四线的生意，实际上碧桂园看中的是新型城镇化战略下的人口流动，因此从2016年-2020年，碧桂园迅速下沉，布局涵盖了1334个县/镇区。 吃到上一轮县城发展红利的，还有温州起家的黑马房企中梁控股，该公司一位高管曾对第一财经表示，2016年时公司判断方向与趋势，曾经整整开了三天会讨论，最后发现下沉三四线利好更大。 如今，一个类似2016年时县城发展的重大机遇又摆在了面前。 今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，其中提出，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，培育县城特色优势产业、完善市政设施体系、强化公共服务供给、提升人居环境质量、促进县乡村功能衔接互补。 7月12日，发改委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，其中再次强调，将“推进以县城为重要载体的城镇化建设”，选择一批条件好的县城重点发展，推进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能、县乡村功能衔接互补。 对于这几份文件，克而瑞研究中心高级研究总监马千里解读认为，目前我国一、二线大城市城镇化率已达高位，城镇化发展面临降速，未来的人口流动中，县城被提到更加重要的位置。马千里表示，在“乡-城流动”不变的情况下，人口流动范围从跨省向省内流动转变。因此，加强县域建设迫在眉睫。 中国城市和小城镇改革发展中心主任高国力也认为：“具有较好资源禀赋、产业基础、交通条件的县城，能够依托自身优势发展特色支柱产业，将是吸纳农业转移人口就地就近城镇化的重要载体。” 不过，也有研究机构并不完全看好县城楼市的未来。中指院最近发布的《百城居民置业意愿调查报告》显示，当前我国城镇化率已超63%，城镇化增速逐步趋缓，人口大规模流入、聚集的一线、二线城市仍有较大居住需求，而能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民数量占比较高，未来新增居住需求相对较为有限。调查显示，一线城市和县城的置业意愿差距较大，近一个月一线城市购房人群的置业意愿上涨至65%，而县城在基本放开限购、限贷，同时加大促销、宣传力度鼓励购房的情况下，购房人群置业意愿则由17%升至30%。

“一手交钱、一手交房”、“搞现房销售，所见即所得”……关于商品房预售制的争议，最近又热烈了起来，多年来业内关于预售制的讨论思路，在本轮楼市表现中又有了新方向。 预售制是如何形成的，实际执行中有哪些问题？取消预售制的呼声能否如愿？如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？ 但一种工具的使用与退出，也涉及到复杂的土壤环境，如果短期内走向另一种极端，硬着陆带来的冲击或许更不可控。 多位业内人士认为，当前环境下，彻底取消预售制并不可取，而应该收紧制度的缰绳，因地制宜、逐步推进预售制度改革，进行针对性调整与完善，加强监管，从而让更合适的制度更好地服务于居住事业。 特殊的产物 在我们的常规认知里，一般认为商品房预售制度来源于香港，由“卖楼花”演变而来，即开发商在商品房建成之前，将期房预售给消费者的一种营销手段。 上世纪九十年代，中国内地住房制度改革初期，鉴于当时的大环境下，房企缺少资金，市场住房供应量小，为了快速增加住房供应，于是学习我国香港经验，引入了商品房预售制。 客观来讲，预售制是发挥了正向作用的。“作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。”研究者任泽平表示，预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式，2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87%。 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，预售制促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期，一定程度上也平抑了房价水平。 但是仔细研究可以发现，我国目前实行的商品房预售制与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制有着诸多差异。 “本质上，预售就是小业主给开发商变相融资，相当于2年左右的‘无息贷款’，开发商拿这个钱把房子建好。”李宇嘉表示。 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华，详细对比了我国香港“楼花”和内地预售制的不同。从双方关键权益比较看，香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制，而内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售，买方无法悔约退房。 邹琳华表示，从我国香港买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而我们的期房预售，更接近于“集资建房”，各类风险主要由购房者自负。 另一个不可忽视的结果是，“楼花”属于中杠杆、中周转模式，内地的商品房预售制度则在长期的实际执行中，一定程度上助长了楼市高杠杆、高周转、高营销成本的特性。 另一种可能 站在新的时间节点上，当预售制的历史语境已经不复存在，关于取消预售制的讨论也是络绎不绝。 一种声音是，从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革，另一种声音则主张彻底实行现房销售。后者认为，现房销售不仅能减少房屋延期交付、产品质量不过关、虚假承诺等问题，也有助于降低房企的金融属性，是众望所归。 但问题没有这么简单，现房销售制度的推进也有着客观困难。 中原地产首席分析师张大伟指出，今年上半年的房企资金中，房企自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草。 “过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本，如果实行现房销售，正常情况下交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去的定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中。”张大伟解释说，直接取消预售，会至少在一段时间内造成供应锐减，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。 亿翰智库研究院于小雨、王玲则在研报中表示，当下房地产企业已然面临严峻挑战，多个房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险暴露，更快引致行业硬着陆，风险不可控。 不过对现房销售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方都曾在土地出让环节尝试过现房销售。 早在2014年，上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售；2016年5月，深圳也加入了商品房现售试点的队伍。 近两年，北京也在积极推进现房销售试点。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝阳区劲松地块全部现房销售，另外有5宗地块也设置了竞现房销售面积规则；到了2022年的首轮集中供地，北京推出的18宗地块有半数都设置了竞现房销售面积环节，且大部分地块设定的“现房销售”起始面积接近1万平方米，竞报上限趋近地块建筑面积。 即便是部分采用现房销售规则，也意味着增加了房企的开发成本。一位全国性房企的北京高管告诉记者，现房销售拉长了运营时间，中间的资金成本和营销成本都会攀升，不太好算账。 关键的一环 回归到预售制本身，其与现房销售制度均是一种工具，如何在实际执行中运用好工具，显得更为关键。 我国商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。 据李宇嘉介绍，对于预售资金监管，我国要求监管银行要招标选择，资金全部进入监管账户，住建部门和监管银行双重审核，监理单位签字之后按照工程进度支出。“有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。”他说。 在实际操作中，“大部分时候，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。”北京某房企人士此前曾向21世纪经济报道记者表示，由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系，按揭贷款基本与开发贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况较为常见。比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资，支付土地款，偿还贷款……等等。 该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。 据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。 新华社在今年2月份关于商品房预售资金监管新规出台解读报道中也提及，在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，严重侵害了购房人的合法权益，有必要在全国层面规范预售资金监管。 按照新华社的报道，预售资金监管新规明确，市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。 同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。 此外，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。 新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。 在地方层面，近期多地相继调整了商品房预售资金管理办法。 比如，深圳龙岗区提出强化预售资金监管，龙岗区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管，对项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。 河北沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求<沧州市商品房预售资金监管办法>(征求意见稿)意见的公告》，提出预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。 陕西省西安市住建部门发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》规定，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。严格拨付标准，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。 走向何处？ 关于预售监管的解决方案，摒弃非此即彼的选择，那些理性探讨，依然值得关注。 亿翰智库指出，预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系，两者之间相互协同或在一定阶段内更有效，更能促进房地产业的良性循环和健康发展，待条件成熟，现房销售制度逐步取代预售制度也是可选项。 “热点城市，热点项目，优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，将成功经验复制到其他区域。” 于小雨表示。 邹琳华则认为，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，而不宜一刀切。她建议，有条件的城市可因地制宜尝试推进现售，对于不具备推进现售条件的城市，可仍然支持预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近，更有效保护购房者权益。 海通证券在研报中给出了对预售制未来演变的分析，该机构认为，当前问题的根源不在于预售制度本身，而在于监管制度是否严格，在当前市场供需矛盾并没有有效解决时，一刀切修改的可能性不大。 “对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，再采取新老划断的模式；对于短期库存较多的城市来说，更适合对存量也动手，同时配合供地计划。此外土地出让时，逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售，也是可选择的过渡方式。”海通证券指出。 “很多人认为要取消预售制了，但恰恰相反，现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点。”李宇嘉说，从严监管，保证执行到位，这样既能把房子建好，还能最大程度降低成本。

7月以来，多地出台稳楼市政策，主要包括调整公积金贷款最高额度、给予购房补贴等内容。业内人士表示，稳楼市政策成效逐步显现，市场信心逐步提升，促进房地产销售回暖。 　　给予购房补贴 　　7月19日，江苏省南通市住房和城乡建设局网站发布关于印发《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》的通知。在主城区范围内(崇川区、开发区、苏锡通园区)以个人名义购买家庭首套或二套商品住房(含二手住房)，且购房合同网签备案时间在2022年5月20日之后(含)；同时，购房人家庭(包括购房人本人、配偶及未成年子女)购买申请奖补的商品住房之前在主城区最多只有1套商品住房(以不动产登记记录为准)，可按购买住房(住宅部分)契税计税金额(以契税缴纳票据为准)的0.75%给予奖补，住宅部分不含车位、车库、储藏室。购房人在取得不动产权证后，方可申领购房奖补。 　　7月18日，《徐州市区购房补贴实施办法(暂行)》发布，自发文之日起至2022年12月31日期间，家庭购买徐州市区(含铜山区、高新区、贾汪区、徐州经开区、港务区)单套建筑面积在144平方米以下，不含定销商品房的新建普通商品住宅，按商品住房合同价款的1%补贴。 　　中国证券报记者统计发现，江苏徐州、宁夏固原、安徽池州等地近期相继推出了购房补贴政策。 　　提高公积金贷款额度 　　除了购房补贴，近期多地出台新政，调高公积金贷款额度。 　　7月15日，江苏省淮安市住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金贷款最高额度的公告》提出，缴存人购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款最高额度按基准额度1.2倍执行，即单方符合住房公积金贷款条件的贷款最高额度为48万元，双方符合住房公积金贷款条件的贷款最高额度为72万元。 　　甘肃省天水市提出，在天水市购买首套自住住房或二套改善性住房申请贷款的，秦州、麦积两区缴存职工贷款最高额度为60万元，秦安、甘谷、武山、清水、张家川五县最高额度为50万元。借款申请人单方缴存的，两区最高额度为45万元，五县最高额度为35万元。 　　有的地区通过“组合拳”调整公积金贷款政策。长春市提出，提高贷款单笔最高额度，同时提高第二次贷款个人账户余额计算倍数。新建商品房贷款，有共同借款人的，单笔最高额度提高至90万元；无共同借款人的，单笔最高额度提高至60万元。第二次申请住房公积金个人贷款，在不超过单笔贷款最高额度前提下，可申请额度提高至借款人和共同借款人住房公积金账户余额之和的20倍。 　　预期进一步改善 　　业内人士认为，政策效果持续显现，市场预期进一步改善，楼市成交有望持续修复。 　　6月份，房地产销售出现边际回暖。国家统计局数据显示，2022年1至6月，商品房销售面积同比下降22.2%(1至5月下降23.6%)，6月同比下降18.3%(5月下降31.8%)；2022年1至6月，销售金额同比下降28.9%(1至5月下降31.5%)，6月同比下降20.8%(5月下降37.7%)。 　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，一线城市楼市的需求支撑力较强，市场关注度保持在高位，楼市量价保持坚挺。二线城市楼市持续分化，东部热点二线城市市场修复能力较强。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，稳楼市政策效果逐步传导至市场端，市场信心逐步提升，预计四季度市场会有明显改善。

7月7日，由市委、市政府主办的“科技之城·宜居绵阳”2022年绵阳市地产招商推介会成功落幕。保利地产、碧桂园地产、华润置地等逾百家房地产企业表现出了浓厚的兴趣，并坚定了在绵阳投资、发展的信心和决心。 此次推介的29宗优质地块涵盖住宅、商业等多种用地类型，均属于地理位置优越、区域发展前景明朗、公共配套丰富的优质地块，项目可塑性强，不少房企代表展现出了浓厚的兴趣，充分肯定了区域的发展潜力，并就相关问题进行了更深层次的互动交流。市自然资源和规划局相关负责人表示，目前全市自然资源和规划系统正围绕打造营商环境最优目标，以服务企业为核心，解决问题为导向，全面对标先进地区，大力破解“痛点”“堵点”问题，有效提升企业办事便利度和满意度。下一步，将加强与参加本次推介会的房地产企业联系沟通，积极有序推进土地出让工作，确保有意向购地的企业尽快落户绵阳。 为更好地推介绵阳、衔接服务，市自然资源和规划局与市住建委对所有参会企业、媒体都明确专人实行全程跟踪服务。一参会媒体在会后表示，“本次大会组织非常周全，有推介也有答疑，很好地体现了绵阳市地产招商推介会服务意识和服务水准，树立了一次办会的新标杆。”对于参会媒体来说，本次推介会让他们更加全面的了解、认识绵阳，报道宣传也更加真实、全面。 “本次土地推介会堪称绵阳规模最大、规格最高，让企业感受到市委、市政府着力创造最优质的投资开发环境、提升绵阳高质量发展的信心和决心。”绵阳树高房地产开发有限公司副总经理罗小萍表示，推介会采用“线上”+“线下”联动的模式，直观、全面、详细地介绍了土地基本情况，29块宗地块里不乏位置绝佳、配套成熟的优质地块，为企业投资注入了信心。同时，她也希望市委、市政府进一步出台助企纾困政策，缓解开发企业投资压力，降低投资风险，优化营商环境，助力企业平稳健康发展。 本次推介会也提振了销售终端的信心。朗基地产事业二部营销总监林竹青介绍，通过此次招商推介会，进一步加深了对绵阳的认识和了解，深刻感受到绵阳在全国发展大局中的地位和作用，真切感受到了绵阳良好的环境、务实的作风、办事的高效、蓬勃发展的生机与活力，“于朗基地产而言，此次推介会是一次契机、一个开始，也更加坚定了我们在绵阳持续投资、发展的信心和决心。” 与会企业家纷纷表示，绵阳资源禀赋突出、区位条件优越、生态环境优美、政务服务优质，未来发展前景广阔，发展潜力巨大，希望能够参与到绵阳的建设发展中来，共享发展机遇。

近期，多地楼盘发生集体停贷一事引发广泛关注。对此，中国银保监会有关部门负责人17日接受媒体采访时表示，银保监会对此高度重视，加强与住建部、中国人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。 消费者所购住房一旦烂尾，将直接影响这部分人的生计，从而给社会带来不稳定性。相信这场遵循市场化、法治化原则的“三保”专项举措，能依法保障消费者的合法权益。 对开发商进行体检：隐性风险不容忽视 近年来，烂尾楼在全国多地次第爆雷，虽然目前来看，这些爆雷楼盘相对整个楼市而言占比较小，但也不能忽视其中存在的隐性风险。因此，当前不妨对房地产行业进行一次伐毛洗髓的健康体检，从体制和机制上矫正相关责权利的扭曲，防患于未然。 当前，我国房市存在两大风险隐患：一是从土地开发到居住等环节上，存在责权利不对等带来的风险敞口，及过度金融化风险；一是整个房市将风险管理依托在最终购房者不违约及房价单边上涨上，一旦房价进入“盘整”甚至下行轨道，房市就会从举债扩张迅速转变为债务紧缩，从而出现流动性风险与资产负债表衰退风险的叠加，烂尾楼本质上就是房市的债务紧缩。 而站在整个房地产生态链上看，面对日益显现的房市债务紧缩，除了善后已爆雷的烂尾楼外，更需关注的是潜在的、尚未暴露的风险，以避免烂尾楼风险持续蔓延，让更多业主遭遇“不白之冤”。 首先，做好对房企的风险排查工作，防范风险向业主转移。目前业已爆雷的烂尾楼，大都是问题开发商开发的项目。这揭示出一条典型的风险传导链条，就是在现有房地产金融模式和商品房预售制度下，居民按揭贷款前置到了房地产早期开发环节，导致开发商流动性风险最终被按揭借款人吸收，使业主暴露在巨大风险中，被迫集体停贷。 鉴于目前房地产市场的这种风险传染特征，当前亟须根据一般情况、严重情况和极端情况等，对开发商做一个风险测试和健康体检，看其在不同市场境况下的风险暴露程度和规模，以筛选出不同市场状态下，哪些开发商存在流动性风险和资产负债表衰退风险等。 然后根据不同房地产开发商的风险特征，制定对应解决方案。如对于质地还不错、但存在流动性风险的开发商，可以鼓励金融机构为其提供针对性的融资渠道，以保障其旗下项目不会因流动性而导致项目烂尾，使业主陷入不可控的风险之中；对存在潜在资产负债表衰退风险的开发商，需在其风险尚未暴露之前，遵循市场化、法治化原则对其进行资产负债重整，通过提前进行并购重组和债务重组等，一事一议地通过市场手段消化吸收风险，避免开发商风险转移到业主。 其次，为开发商提高资产周转率创造相对宽裕的政策和市场环境。项目烂尾的直接诱因就是开发商资产周转率下降，引发债务紧缩。今年以来，为稳房价、稳预期、稳地价，一些地方采取了比较生硬的措施，如通过暂停网签等限制开发商降价销售，这表面上稳住了一地的房价，但压低开发商的资产周转率，很容易引发开发商的流动性风险，进而带来新的开发项目烂尾风险。 因此，当前房地产“三稳”中的稳房价，不是将房价稳定在某个价位，而是从房价走势上具有可控预期，房价的涨跌应以市场可预期为前提，只要开发商降价促销未出现有价无市，就不应该干预市场房价，以避免房价通过限制降价稳住了，但保交楼的烂尾楼风险暴露了。 ▲不少居民正在承受着商品房烂尾的巨大苦楚。图/IC photo 厘清责权利关系：将风险有序管控起来 事实上，不论是善后已发生的风险，还是缓解尚未暴露的潜在风险，都需要合乎市场逻辑地配置开发商、银行、政府监管部门和住房消费者的责权利关系，使房地产风险置于可管控的范围之内。 这就要求，各地住建部门科学合理地把关商品房预售证发放，严令禁止地方房管部门，在开发商只盖了样板房就为其发放商品房预售证，因为这变相突破了2003年央行121号文件中规定的要求——开发项目主体架构封顶后方可申请按揭贷款。 还要矫正开发商、商业银行、地方监管部门和业主在商品房预售资金管理账户上的责权利关系。目前商品房预售资金要求进入银行监管账户，实现资金分阶段调拨。 若暂时不考虑取消预售制，预售资金监管制度要给予业主较高权重的决定权和处置权，即银行要向开发商拨付预售资金，还需业主委员会的集体无异议；并完善预售资金调拨程序，如明确预售资金的三成，要等到商品房交付业主后才能调拨，地方房管部门可以承担程序性核准的功能。 要注意的是，目前按揭贷款合同让借款人担负无限偿付责任，表面上银行转移了风险，但实际上是其错误地将业主的无限偿付责任等同于低风险资产，带来的是风险资产的系统性低估，即随着个人破产法的实施，按揭贷款不再安全。 为此，当务之急是，不论是支持地方的“保交楼”，还是将现有房地产金融中存在失范的风险进行有效管理，商业银行都必须基于市场逻辑和法治化理念，理顺房地产行业各环节的市场逻辑，将房地产行业的金融风险有序管理起来，避免由于责权利不对等，让本不具有风险管理和风险承载能力的人承担风险。 总之，市场经济下，风险本质上是资源错配，资源错配实为责权利不对等。当前，要借助目前的烂尾楼事件，启动对整个房地产行业的体检。通过体检及时找到风险点，理顺风险传导链条，从而利用市场化、法治化机制化解风险，防患于未然，莫让业主承担本不应由其承担的风险，避免金融风险变成社会不稳定因素。

近日发生的烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动，表面上是业主抓住了银行操作漏洞，实际上是老百姓对未来房地产市场失去了信心。纵观美日港房地产市场情况，如果处理不好，是要付出沉重代价的。时下受疫情影响我国经济增速很低，房地产各项数据都是负的，形势很不乐观。为稳楼市稳增长稳就业，我们需要房地产政策根本性改变。政策需要有提前量。现在不是要不要限购问题，而是要鼓励购房问题。 　　一、烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动的启示 　　近日，一场由烂尾楼业主发起的 “ 断贷 ” 行动在全国各地上演。 　　江西景德镇的一则全体业主断贷书，拉响了全国数百个城市的 “ 停贷事件 ” 。 　　河南、湖南、湖北、江苏等几百个（烂尾楼）盘，成千上万的业主，集体 “ 躺平 ” ，加入停贷大潮。 　　局面仍在蔓延。流传开来的消息显示，涉及的企业有恒大，佳兆业，绿地，奥园，泰禾等知名地产。就在几年前，这些企业可谓风光一时，他们的老大们大多都在富豪榜单上的前列。 　　目前， “ 停贷 ” 波及 200 多个项目，金额高达 2 万亿。工、农、中、建、交、邮储、兴业、平安、光大等多家银行发布公告，作出风险排查和可控的回应。银保监会也作出回应，与住建部和人行等合作，化解风险，支持地方政府保交楼保稳定工作。 　　烂尾楼业主 “ 断贷 ” 行动，表面上是业主抓住了银行操作漏洞，实际上是老百姓对未来房地产市场失去了信心。 　　二、房企已到普遍暴雷的边缘 　　中国排名前十的房企造了中国房子的 30% ，前 100 家开发量占了 70% ，前 1000 家占 90% 。 　　有不完全统计， 2019 年至今，房企已有 512 条破产公告。中国房企 9 万多家，美国才 480 多个。我国房企普遍负债经营，负债率 90% 以上。很多资产过万亿的房企负债也过万亿，净资产很少。一旦房价下跌，这些用借来的钱搞房地产的开发商资金链条断裂，就很危险。 　　十大负债房企如下： 　　恒大地产负债 1.93 万亿元人民币； 　　碧桂园地产负债 1.71 万亿元人民币； 　　万科地产负债 1.51 万亿元人民币； 　　绿地地产负债 1.23 万亿元人民币； 　　保利地产负债 9850 亿元人民币； 　　融创地产负债 9306 亿元人民币； 　　华润地产负债 6128 亿元人民币； 　　龙湖地产负债 5725 亿元人民币； 　　中海地产负债 4954 亿元人民币； 　　招商地产（000024）负债 4339 亿元人民币。 　　可谓 “ 虱多不痒、债多不愁 ” ，绑架了银行，绑架了地方政府，房企一旦暴雷，必然对整个经济系统发生重创。 　　我国经济增长的底层逻辑已经发生了变化。考虑到城镇化率与住房自有率已达高位、人口老龄化趋势初现等因素，支持住宅地产开发增长的核心需求已经较为充分地释放和满足，房地产开发企业 “ 高周转、高杠杆、高收益 ” 的数量扩张型发展模式亟待改变。 　　对房地产开发企业来说，满足新发展模式的要求，要通过精耕产品与服务、规模效应、科技应用、细化外包等方式做好风险防控、突破成本瓶颈、提升人均产值、完成脱需转实。 　　同时，房地产企业努力横向拓展产业地产、商业地产、养老地产等其他业态，纵向联系物业管理与服务、品牌输出、代建等轻资产领域，还可以稳步参与城市更新、小区改造、新型城市基础设施建设、社区建设、市政服务、产城融合产业发展等业务。 　　对各地政府来说，满足新发展模式的要求，意味着实事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性地调节当地的房地产政策，跟进中央政策推出相关配套措施并确保落地生效。 　　三、房价绑架经济是世界性难题 　　房价是美国经济的重要支撑，只要房价上涨，美国经济就会向好。美国房地产 144 年还在发展。美国目前房价连续六年上涨，期间还把特朗普这个房地产商推成了总统，虽然经济有各种困难，但因为房价还在上涨期，整体上资产不缩水，还能维持。 1990 年、 2008 年美国房价下跌，这个时间段美国经济就出了大问题。 　　日本自上世纪八十年代起经济就持续低迷，这有相当大的因素是日本房地产市场断崖式下跌所赐。日本房价真是一个传奇，它是全世界近三十年来唯一一个房价长期下跌的案例。虽然其他地方的房价也曾有过剧烈下跌，但在一段时间之后都恢复了失地并且再次刷新了历史新高，例如香港在 1997 年到 2003 年整个城市平均房价下跌 65% ， 2012 年时终于涨回到 1997 年高点， 2012 年至今香港房价又涨了快一倍；作为对比，日本今天的房价还不到 1991 年的一半，由于差距太大，在可见的中短期内，日本房价也不可能回到当年的高点。 　　如今，世界上所有国家都在防通胀，而日本在盼 “ 通胀 ” 。日本物价起不来也跟日本房价有关。日本长期经济不景气，干脆就躺平了，发明了 “ 低欲望社会 ” 。尽管安倍经济学试图有所作为，但随着安倍被强杀，这个努力也破产了。 　　日本经验高速我们，房地产市场如果处理不好，是要付出沉重代价的。 　　通过降房价解决中低收入住房问题，香港曾试过，此路不通。香港在回归之后，在东南亚金融风暴中下跌了 60% ， SARS 来又下跌了 10% 。当时为抑制过快房价上涨，香港推出了 85000 套居屋和公屋政策，像大陆的经济适用房和廉租房。用这个办法来压低商品房价格上涨，这个量超出了市场需求。但这个政策造成了市场恐慌，导致了连续六年的房价下跌，降了 70% 。结果，人们期望的房价降下来了，但低收入人群不仅买不起房，工作都没有了。因为股市下跌，有钱人成了负资产，企业破产，低收入人群都失业了。这就是别的什么价格能跌，房价不能跌的道理。 　　四、房地产市场平稳健康发展是方向 　　如果不救房地产，中国经济会崩盘吗？答案是肯定的。日本就是前车之鉴。 　　诚然，我国房地产市场经过二三十年快速发展，目前已到了一个瓶颈期。一方面，人们住房需求得到很大满足，推动了近年来经济发展；另一方面，房地产往上发展的空间已经不大了，已出现阶段性的天花板；还一方面，过高房价让一些低收入人群造成极大负担。 　　房价是由总供给和总需求共同决定的。可能有些低收入人群买不起房，但不能就此说明房价过高。而解决低收入人群买不起房的问题，似不应该在打压房价上做文章，而应该在提高低收入人群收入上想办法。 　　十年之内房价将断崖式下跌，因为我国每个家庭都有七套以上住房，这个说法是站不住脚的。因为，只要经济不断发展，人民生活不断改善，我们就一定需要更多更好的房子。未来，我国房地产市场稳定是最重要的，不涨不跌，时间换空间。 　　今年还有特殊情况，受疫情影响，上海、吉林、北京、海南、江苏等经济重磅地区受重创，我国二季度 GDP 增长 0.4% 。好在我国新能源汽车火爆，基建、出口等还给力，如果房地产市场能够撑住，不发生重大弱势，全年 5.5% 应能实现。房地产市场必须撑住。 　　据国家统计局网站消息， 1—6 月份，全国房地产开发投资 68314 亿元，同比下降 5.4% ；其中，住宅投资 51804 亿元，下降 4.5% 。 1—6 月份，商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2% ；其中，住宅销售面积下降 26.6% 。商品房销售额 66072 亿元，下降 28.9% ；其中，住宅销售额下降 31.8% 。形势非常不乐观。 　　我国还没有做好房地产泡沫破灭的准备。我国房地产泡沫一旦破灭， 70—80% 的人、 70—80% 财产就会灰飞烟灭，等于改革开放几十年白干了。维持房地产市场稳定是最急需要做的事。 　　五、到了从根本上改变房地产政策的时候了 　　政策需要提前量。我国计划生育政策，从限制生育到鼓励生育，还是晚了，未来人口下降已成定局。 　　房地产政策也是同样逻辑。现在已不是要不要限购的问题，而是如何鼓励购买的问题。 　　我国自 23 年住房商品化改革以来，房地产火爆起来，后来实施长达 12 年限购政策，本来是临时性措施的限购成了常态，大家都成习惯了。 2021 年我国房地产政策还有三道红线约束。 　　把限购政策取消，让市场重新活跃起来。中央政策很明确，就是保持房地产市场平稳发展和良性循环。目前，有些政策在松动。比如，把保障性住房贷款另做处理；比如银行首贷比例、利率，甚至有的地方把第二套首付比例由原来 60% 降到 30% ；这些政策都是按照中央精神来操作的，各地因城施策，有突破。 　　但这些还是局部的不是全局的。由于大家的意见有分歧，一部分仍认为房价过高，在守着旧政策，一部分在突破政策，目前处在一种纠结状态。 　　我们认为，市场有惯性，老百姓要重拾信心需要时间，政策需要有提前量。现在不是要不要限购问题，而是要鼓励购房问题。为稳楼市稳增长稳就业，我们需要用根本性政策改变。 　　老百姓恢复信心，需要看到房价有上涨迹象，或出现明显房价上涨，这样，老百姓才能重新回到市场中来。 　　从根本上改变房地产政策，不是仅仅做不良资产消极处理，才能重拾房地产市场信心，才能稳增长。 2022 年下半年楼市和经济有望会恢复和好起来。

为盘活闲置存量房屋资源，加大保障性租赁住房供给力度，切实解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，海南省住房和城乡建设厅起草了《关于做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，《征求意见稿》7月18日向社会公布，公开征求社会各界意见。 　　《征求意见稿》明确了改造和改建的适用范围： 　　(一)闲置存量住房。各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商品住宅，政府、国有企事业单位闲置的公租房、直管公房、周转房、职工宿舍和棚户区改造、城市更新等安置住房，可纳入改造保障性租赁住房的范围。 　　(二)闲置非居住存量房屋。各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可纳入改建保障性租赁住房的范围。工业用地或者物流用地上厂房、仓储等非居住存量房屋应当在保障产业发展需求，满足环保安全要求的前提下进行改建。 　　(三)有下列情形的闲置存量房屋不得纳入改造和改建范围： 　　1.拟改造或改建的闲置存量房屋所在地块已纳入政府土地征收或储备计划的； 　　2.拟改建的非居住存量房屋用地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的，或经环境影响评估发现土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的； 　　3.根据国家和本省相关规定，或经技术论证禁止改造或改建的； 　　4.拟改造或改建的闲置存量房屋存在违法违规建设行为，且尚未依法依规查处整改到位的。 　　《征求意见稿》提出改造和改建的基本原则： 　　(一)政府引导，市场运作。加强财税、金融、土地等方面政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体将闲置存量住房改造为保障性租赁住房，将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，不调整规划用途，不变更土地使用性质、土地使用年限以及不动产登记信息，不补缴土地价款。 　　(二)合理选址，供需匹配。闲置存量房屋改造、改建为保障性租赁住房的，应当符合规划原则、区域功能定位和产业发展等要求，重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中、人口聚集、交通便捷的区域开展和实施，缓解供需匹配问题，促进职住平衡、产城融合发展。 　　(三)尊重民意，依法依规。推进存量闲置房屋改造、改建保障性租赁住房，应尊重群众意愿，依据法律、法规和相关政策开展工作，切实保护产权人合法权益，充分调动社会各界参与的积极性和主动性。 　　(四)政策从优，不叠加享受。纳入保障性租赁住房管理的存量房屋，其原来享受的支持政策优于保障性租赁住房支持政策的，可选择最优惠政策执行，但不叠加享受。 　　《征求意见稿》要求闲置存量房屋改造或改建为保障性租赁住房，应当同时符合以下条件： 　　(一)权属清晰合法。申请改造或改建的项目应为依法取得土地且批建手续齐全的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意。 　　(二)实施主体明确。实施改造或改建的主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位、受委托代理的整体运营承租人等。 　　(三)项目规模合理。闲置存量住房改造原则上以整栋、整单元或整层为基本改造单位，以原规划设计的最小单元和现有户型为基础实施改造，不得改变原建筑主体或承重结构。闲置的商业、办公、旅馆(酒店)、科研教育等非居住存量房屋应以栋、座或者层为单位进行改建；厂房、仓储应以栋或者座为单位进行改建，单个项目改建建筑面积不低于1000平方米。 　　此外，《征求意见稿》明确改造和改建的相关要求： 　　(一)结构安全要求。实施闲置存量房屋改造或改建前，项目实施主体应当委托具有资质的鉴定机构进行房屋安全鉴定，确定房屋结构安全现状，委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，出具施工图，并委托有相应资质等级的施工单位实施，确保房屋结构安全。涉及结构改动或者荷载增加的项目，项目实施主体应当委托具有资质的鉴定机构对设计方案进行技术论证和可靠性鉴定，并出具鉴定报告，确认结构安全并办理施工许可手续后，再组织施工。 　　(二)消防安全要求。实施闲置存量房屋改造或改建前，项目实施主体应当委托具有资质的消防技术服务机构，根据设计方案开展房屋消防安全评估。闲置存量住房原来已通过消防验收且项目改造工程不影响消防功能的，可使用原来的消防审批手续；项目改造工程影响消防功能的，应按照住宅建筑的相关标准和防火要求优化设计、施工，重新办理消防审批手续。闲置存量非居住房屋改建项目应按照非住宅类(公寓或者宿舍)居住建筑的相关标准和防火要求进行设计、施工，办理消防审批手续。 　　(三)建设标准要求。改造和改建项目的设计和施工应当符合国家和本省现行相关标准和规范。闲置非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目户型建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。改建为宿舍型租赁住房应当执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。闲置存量住房改造的保障性租赁住房项目可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。 　　(四)入住条件要求。闲置存量房屋改造和改建的保障性租赁住房项目，其供水、供电、供气设施应当符合国家和本省市相关标准、规范，且应当具备良好的卫生、通风、采光等居住条件，项目竣工验收时应当按照《民用建筑工程室内环境污染控制标准》(GB50325-2020)进行室内环境污染物浓度检测，符合规定标准后方可对外出租。

　2022年7月15日晚间，中国恒大发布公告称，其于2022年7月13日接获港交所的额外复牌指引。 　　这一指引的发出主要与恒大此前被一名债权人提起清盘呈请有关。 　　2022年6月28日早间，中国恒大公告称，Top Shine Global Limited of Intershore Consult(Samoa)Limited(呈请人)于2022年6月24日向香港特别行政区高等法院提出对中国恒大的清盘呈请，涉及债权金额为8.625亿港元。按照中国恒大董事所知所信，呈请人由连浩民代表。 　　据此，港交所在额外复牌指引中称，中国恒大需在清盘呈请（或清盘令，如有）已被撤回或被解除，并且解除任何清盘人的任命（无论是否临时）时方可恢复上市。 　　中国恒大在公告中强调，其正在采取合适措施以遵守复牌指引以及相关上市规则，有关中国恒大复牌的最新进展，也将适时作出进一步公布。 　　此前，针对恒大被呈请清盘事件，中国恒大执行董事肖恩也回应21世纪经济报道记者称，目前，集团董事会、风险化解委员会，以及各级管理团队运作均不受影响，各方正不遗余力地稳定生产运营并继续与境内外债权人就境外债务重组进行积极沟通。 　　肖恩也指出，目前恒大的境外债已经违约，公司将循例公平对待所有债权人，积极与上述战略投资者按照国际惯例和市场规则继续寻求和解，并依法将该笔债务在境外债重组框架下统筹考虑。 　　港交所此前已经针对中国恒大发布过一次复牌指引。 　　其时的复牌指引包括，公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；对134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施；证明恒大遵守上市规则相关规定及向市场通报所有重要信息使股东和其他投资者可评估恒大的情况。 　　除了发布额外复牌指引，中国恒大在公告中也更新了一则与债券相关的消息。 　　根据中国恒大附属公司恒大地产的公告，其《关于调整20恒大01债券本息兑付安排的议案》未获得债券持有人会议表决通过。 　　恒大地产仍将以“不逃废债”为基本前提，积极与债券持有人协商，以期尽快达成持有人认可的解决方案，在各方共同努力下化解债务。 　　恒大地产集团董事长赵长龙在接受21世纪经济报道记者采访时也强调，尽管“20恒大01”未能及时再次展期，但从公司的角度来讲，既不动摇恒大地产集团不逃废债的承诺，也不影响在各方支持下持续经营和风险化解，同时恒大地产集团仍未放弃努力，还在积极寻求与该期债券持有人充分沟通，希望能够尽快达成共识，相向而行，共同努力化解债务。 　　赵长龙同时表示，近来恒大地产经营情况持续改善，公司将抓住有利时机，加快销售回款、全力降本增效，千方百计保障项目续建交楼，力争现金流回正，支持公司债务还本付息。

　由于此次全国涉及停贷风波的烂尾楼业主多数是刚需，其中不少人在当前经济压力下面临失业、收入下降等困境，也确有偿债压力，有专家建议财政部门和银行共同出力减轻受困个人偿债压力。 　　证券时报记者 孙璐璐 贺觉渊 　　停贷风波愈演愈烈，多地受烂尾楼困扰的业主纷纷效仿。目前，多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及的地方包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。 　　受访人士认为，停贷风波具有较强的示范性，极易在全国范围内大面积传染，破坏商业秩序，对金融系统稳定会产生不利影响。建议当地政府用适当有效的方式积极与业主沟通，加快保交楼实质举措落地；同时，由于目前涉事烂尾楼盘的业主多为刚需群体，停贷确有自身财务状况恶化暂时无力偿付的现实约束，建议财政资金加强受困群体的补助，以及银行基于商业原则和社会责任双重考虑适当让利。 　　保交楼进度缓慢 　　业主：停贷是无奈之举 　　尽管按照现行法律规定，放贷银行是与业主本人签订按揭贷款合同，合同履约不应受到开发商楼盘进度影响，业主贸然停贷，个人的征信报告会有“污点”，但从证券时报记者采访业主的情况看，烂尾楼业主虽知发布强制停贷告知书可能并不能解决自身的实际债务负担，但这也是走投无路之举。 　　武汉恒大时代新城一业主张横(化名)向证券时报记者透露，该小区2019年下半年开盘预售，彼时约定2022年3月开始陆续交房，6月底全部交房。目前小区业主有近6000户。自去年恒大“爆雷”之后，小区施工进展极度缓慢。该业主房产所在的单元楼去年年中就已封顶，但直至今年5月底进展仍是如此。去年10月以来业主就集体向住建局、信访办等有关部门交涉多次，至今并无明显实质性进展。 　　该小区另一业主吴天(化名)向证券时报记者表示，由于该楼盘地处武汉郊区，在这里买房的人群中，刚需居多，一些业主是老家在湖北，人在外地打工，辛苦攒钱想要在武汉买上首套房。但去年以来，受疫情等因素影响，一些业主丢了工作、收入下降，实在无力支撑还贷压力。此前也跟银行交涉过，有些银行给出的答复是没有收到相关通知就仍需按时偿还贷款。 　　“我是卖了之前住的房子凑了首付，为了买这里的房子，向银行申请了按揭贷和装修贷，一个月还款要将近7000元，现在我无房可住要租房，每个月租金1500元，负担很重。在业主中，像向我这种既要支付房租，又要还房贷，还拿不到房子的人很多。”吴天称。 多位业主提出，强制停贷并不是业主的核心诉求，只是穷尽各种办法的无奈之举，且业主的停贷并非不偿还银行贷款，而是要等到交房后再开始偿还贷款。业主的核心诉求还是让楼盘建设尽快完工，但此前与有关政府部门交涉近一年，楼盘进度并无明显实质性进展，业主不满于当地有关部门牵头所做的保交楼的表面文章。 　　“政府去年底刚成立专班的时候我们还很信任，许诺我们延期三个月交楼，我们也都表示理解，但是今年过年后，工地迟迟不见有实质进展，业主很着急。”张横称。 　　多地之所以会出现楼盘烂尾，核心仍在于部分开发商处在现金流危机无力给建筑商、供货商付款。吴天透露，该楼盘是精装楼，他年初与装修商沟通时，对方还希望能先行垫钱把装修项目交付，期待恒大后续会给货款，但最近再次沟通则说不愿干了，越垫钱越亏。 　　资金与信心缺失 　　保交楼成多方困局 　　综合记者采访烂尾楼业主、银行、房企等多方看，此次停贷风波是多方因素交织持续发酵的结果。 　　从网传多地停贷告知书来看，房企预售资金看似是此次风波的“导火索”。业主或是指责楼盘主体结构未封顶银行就发放按揭贷款；或是指责银行将按揭贷款违规划入非监管账户；或者批评银行未尽到预售资金监管义务。 　　不过，两位来自房企的资深人士对证券时报记者透露，各地对于预售标准并不相同，并非所有地方都要求楼盘主体结构封顶才符合预售条件，开发商只要拿到预售资质，并预告抵押登记，银行即可发放按揭贷款。而对于预售资金监管账户中的资金使用，多数地方都是允许开发商按照工程完成进度按比例提取资金，有的地方还会对开发商所提取的资金严格限定适用范围，如只能优先用于该项目的工程建设等，一般是各地住建部门承担账户监管的主体责任，银行按照相关部门开具的证明等文件操作划款指令。但由于其中涉及的资金交易环节较多，不排除有开发商与当地有关部门、银行之间进行灰色操作。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，预售资金监管不到位，会导致房企工程建设资金空缺，从而加剧烂尾问题。在预售资金监管政策严格执行的情况下，是不易出现烂尾的，因为预售资金的监管部分，理论上可以确保工程按期完成。 　　当前，各地按揭贷款发放、预售资金监管政策是否存在违规行为尚未明确。但自去年起，部分地方就已经加强了商品房预售资金监管力度。北京市住建委有关负责人曾在去年11月指出，去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。 　　2021年11月，北京市住建委曾发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版)》(下称《办法》)，明确银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度，进一步强化了属地在资金支取管理上的监督责任。 　　《办法》特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。 　　克而瑞研究中心在研报中强调，此次风波表面上看是银行和楼盘业主的矛盾，实则是业主购买的楼盘，因开发商资金问题面临停工或是延期交付风险，有部分甚至濒临烂尾。业主为了维护自身合法权益，不得不“断供”自保，希望政府引起高度重视。 　　受访人士对证券时报记者表示，按揭停贷风波的原因是资金与信心缺失：第一，保交房进度偏慢，包括问题房企风险化解慢、出险后销售显著下滑、企业自身可动用资源明显不足等因素。保交房问题发酵的根源在于：问题房企从原有资金池模式向项目自身造血模式切换，保交房项目资金缺口较大，在没有外部资源注入的情况下，依靠自身销售回款难以解决。形成了恶性循环，即越需要钱的房企，销售下滑越大，融资难度越大，保交房压力越大，开工与施工被进一步放缓。第二，购房者信心不足，停贷倒逼保交房，诉求有合理性。 　　金融风险总体可控 　　衍生风险不容小觑 　　从法律法规的角度，此次停贷风波中的每一方都将面临风险，其可能引发的金融风险也成为了市场关注焦点。 　　根据《办法》规定，对于开发企业和监管银行违规使用预售资金造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　而部分实施停贷的业主则面临失信风险。有法律人士告诉证券时报记者，若监管银行经查不存在过错，购房人在败诉后如果没有还贷，就会被列入失信黑名单。如果购房人不仅表示会停贷，而且实际上几个月都没有还贷款，购房人在败诉后如果没有还贷，就会被列入失信黑名单。 　　从金融风险的角度看，虽然停贷风波仅发生在个别城市的个别项目上，但克而瑞研究中心指出，从目前强制停贷楼盘个数逐日递增的态势来看，后续仍有稳步扩大趋势，理应引起有关部门的高度重视。且不论业主单方面的断供行为在法理上能否立住脚，单从事件造成的舆论恐慌和负面情绪持续蔓延的危害来看，很容易在短期内造成跟风效应，引起金融风险。 　　人民银行金融稳定局局长孙天琦在7月13日的国新办发布会上表示，我国金融风险收敛，总体可控，99%的银行业资产处在安全边界内。他同时强调，金融管理部门必须对各类金融风险保持高度警惕，进一步打好防范化解金融风险的提前量，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。 　　受访人士指出，按揭停贷还可能挫伤居民购房行为，延缓住房销售向正常状态回归，增加地产链条经营压力，一定程度上拖累稳增长成效。 　　尽快平息停贷风波 　　还需地方政府积极沟通 业主的核心诉求是保交楼，在多位专家看来，地方政府、有关部门能否尽快开展沟通、处理工作，是平息停贷风波，消除衍生影响的关键。 　　短期内尽快平息停贷风波的根子，还在于各地政府需要以恰当的方式积极与业主沟通。受访人士向记者建议，要压实地方政府保交房主体责任，配套提供增量资源，采取合作代建、项目转让等多种方式稳定购房消费者信心，保障合法有效的购房合同顺利执行，推动已停工项目尽快复工，逾期交房项目承诺一定时期内保交楼。 　　同时，由于此次全国涉及停贷风波的烂尾楼业主多数是刚需，其中不少人在当前经济压力下面临失业、收入下降等困境，也确有偿债压力，建议财政部门和银行共同出力减轻受困个人偿债压力，但此举的前提是不能破坏借贷还钱的银行商业化运行根基。 　　北京一位不愿具名的经济政策专家对证券时报记者表示，可以参考国外的处理方式，不要求商业银行直接让利免单，而是由财政资金参与给受困群体做适当补贴，此举还可以拉动消费。他强调，金融活动有自己的市场规则，房贷只是众多债务中的一种，如果房贷开了不还贷的口子，其他债务也容易效仿。因此，商业银行参与救助，需要遵循商业规则，适度让利参与部分此类社会救助。 　　另有金融分析人士对证券时报记者建议，要稳妥处理停贷事件。对购房者合理的停贷诉求，允许阶段性暂缓还款，银行端暂不确认违约、风险不降级，个人端不计入征信，审慎处理停贷期间贷款计息问题。 　　此外，进一步增加金融支持力度。金融机构前期对问题房企融资收缩，对保交楼资金缺口未有合理合规手段支持。破解“保交房”难题需要增量资金注入，问题房企化险更需要持续经营预期稳定，可以采取的政策包括但不限于：推动商业物业REITs发行、放松大股东参与的上市房企定增、构建保交房稳定基金或担保基金以优先债权方式提供给施工企业、推动类抵押补充贷款(PSL)模式鼓励地方收购问题房企资产“商品房改公租房”并做REITs退出、在保本微利原则下推动AMC政策性收购开发商资产等。

随着7月12日北京市西城区2022年幼升小录取结果出炉，颇受幼升小家长关注的北京东城、西城、海淀三区的幼升小录取尘埃落定。孩子上学本是教育问题，却变成了住房投资问题，买什么样的房子就可能上什么样的学校。 　　学区房，买还是不买，买哪个区，同一个区里买哪个片区，是买传统优质“牛小”还是小升初通路更确定的“直升校”，“多校划片”政策下买了房到底能上哪个小学，如果派位被分配到邻近片区是否能接受？是买一居只为占学位，还是买大些兼顾居住？是直接买，还是卖了现有住房置换学区房？对于想通过买房获得优质教育资源的家长们，让他们“烧脑”的还远不止这些问题，他们需要研究每个区的幼升小、小升初录取情况，中考成绩，甚至高考成绩，选择适合自己和孩子的区、片区、学校，再下手买房。即便是深入做了功课，仍有家长难下决断，不禁在论坛发帖求助，东城、西城、海淀，买房到底该选哪？因为需要考虑的因素很多，加之观望政策和形势变化，一些家长从有此打算到真正购房可能延续一年甚至几年时间。 　　近年来，学区房价格出现过快上涨趋势，防止以学区房等名义炒作房价成为落实“房住不炒”的重要举措。学区房之所以能够存在，本质还在于教育资源相对不均衡。北京教育政策的调整，在就近入学的基础上削弱了住房与学校的一一对应关系，客观上对于平抑过快上涨的学区房价格产生了效果。犹记得去年此时，西城区“多校划片”政策落地实施，如一枚深水炸弹，让一些2020年7月31日之后在西城区部分区域买房落户的家长惊呼没想到，“7月31日”也成了西城学区房的一个重要“卡口”。按照政策，在此日期后买房落户严格执行“多校划片”，买房对应的入学结果不再确定，房子与学校的捆绑面临松动。现实情况中，买了几百万元起步的学区房，孩子却不一定再能进入过去对应入学的优质学校，而可能被调剂到本片区其他学校或者邻近片区入学。去年录取结果公布后，德胜等过去顶尖片区的房价应声而落。 　　2022年，“多校划片”仍在北京东城、西城、海淀三区继续实施。“7月31日”后购房的西城家长，在忐忑中等待录取结果，中途经历了给孩子填报志愿的过程。这再次意味着很多家长通过买房进入过去对口优质小学的梦想破灭了。德胜片区“7月31日”后购房家庭能够填写的志愿全部在片区以外，未能获得在本片区的入学机会。不少家长感叹，过去购买哪的房子就板上钉钉进入哪所小学，如今却更像“拆盲盒”。 　　“校额到校”是近些年北京、上海等城市均在推行的促进教育资源均衡的举措，是指优质高中将招生的一部分名额定向分配到初中。透出的信息是，即使上的是普通初中，只要成绩较为突出保持较好名次，就可能有机会按照“校额到校”政策进入重点高中就读。据观察，“校额到校”的指标在逐步增多，参与“校额到校”的学校范围在扩大。比如今年北京多个区宣布，将优质普通高中招生计划按一定比例分配到全区所有初中。说明“校额到校”政策的惠及面从过去普通初中扩展到全区所有初中。“校额到校”虽然是中考政策，其影响也会传导至小升初以及幼升小的家长，对于促进教育资源均衡和缓解择校热或有一定作用。 　　此外，教育集团化、教师校长轮岗等改革举措也正在为教育资源均衡贡献力量。在传统名校集团化的带动下，北京东城、西城、海淀三区以外的优质学校有增多趋势，一些学校因为中、高考成绩的逐年攀升引得广大家长高度关注。 　　给过热的学区房降温，从源头上解决学区房炒作问题，须积极推进教育资源均衡。教育资源均衡是相对缓慢的过程，只有不断采取有力措施持续努力，缩小学校之间教学质量差距，方能久久为功，让更多孩子接受到更均衡的教育。

国家发展改革委印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知。通知提出， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。完善住房保障基础性制度和支持政策，有效增加保障性住房供给。以人口流入多的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。

　进入七月，楼市仍处在不断推出宽松政策的节奏中。近日，又有多地盯上了“一人购房全家帮”的“全家桶式”购房支持政策。 　　唐山新政，唤醒“睡眠资金” 　　“唐山公积金”微信公众号消息，7月15日开始，唐山市住房公积金管理中心购房还贷推出新政，贷款购房父母可为共同还款人，也就是俗称的“一人购房全家帮”。 　　政策的具体规定为：凡是在唐山市区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。 　　父母贷款购房子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。对于还贷能力不足的，作为共同还款人允许参与还贷能力计算提高贷款额度。 　　唐山市住房公积金管理中心在说明该政策的“含金点”时表示，一是可以促进本地房地产市场健康平稳发展，二是提高住房公积金贷款额度，增强保障性和互助性，三是唤醒“睡眠资金”，将家庭的“暗补”变为使用住房公积金的“明补”。 　　“当前公积金在实际使用过程中存在一些问题，比如实际买房人公积金的使用率不高，公积金给到购房者实际的优惠覆盖面不够等。”58安居客房产研究院分院院长张波解释称，此类政策刚好可以更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来。 　　唐山新政还提到，该政策不仅适用于住房公积金贷款购房，也同时适用于公积金职工商业贷款购房。“对于此类职工家庭，如果公积金贷款达到最高额度仍不够，还可以参与‘公积金+商业银行贷款’，据此就可以贷到更多的商业银行贷款。确保家庭能多贷则多贷，进而最大化地确保购房成本的降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 　　近日，唐山这个房价涨幅一度领涨全国的城市，因“房价跌入谷底”登上热搜。今年早些时候，唐山已发布了一系列稳楼市政策，包括取消限购限售、调整购房商业贷款与公积金贷款等。 　　深圳拟加入“全家桶”群聊 　　同样对“一人购房全家帮”思路产生兴趣的还有深圳。 　　7月6日，深圳市住房和建设局对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行修订，形成《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。 　　其中提及：申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人，申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。这也意味着，“一人买房全家帮”在深圳同样有望成为现实。 　　“当下深圳购房情绪比较低落，市场预期比较悲观。主要原因之一就是目前深圳房价还在历史最高位上，但大家对未来的收入、预期信心不足。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，松动公积金政策，特别是“全家帮”的形式，不仅可以提高首付能力，还能提高月供能力，降低月供的负担，这是政策调整的出发点和落脚点。 　　身为调控政策向来谨慎的一线城市，深圳考虑松动公积金政策的背后，同样是基于其楼市成交量达到历史低谷的现状。 　　受疫情反复、一季度供需异常偏低等因素影响，深圳新房市场表现不及去年同期，而且相比去年下半年成交情况呈现高位回落。 　　二手房的跌幅更甚于新房。深圳房地产信息平台数据显示，今年1月至6月深圳二手住宅成交套数同比下降约64.96%。据乐有家研究中心统计，该成交量录得2007年以来最差表现。 　　“深圳未来政策的主旋律就是降成本，新市民、无房户优先购买。”李宇嘉表示，现在公积金购房提取门槛的降低，以家庭和直系亲属全部公积金作为居民购房的支撑，提振市场预期的信号很明显。 　　十余地“一人购房全家帮”，三四线城市为主 　　“公积金政策是属地化政策，由地方自主决定，地方的权限比较大。而且，公积金政策一般考虑的是刚需、改善，本地需求，具有降成本效应、支持合理需求的效应。”李宇嘉认为，因此松绑的压力比较小，一旦市场下行，各地纷纷把公积金政策作为纾困政策的首选。 　　“一人购房全家帮”则是本轮楼市公积金政策调整中比较创新的政策，当下已有十余地出台类似政策。 　　6月初，中国经济特区之一的广东省珠海市率先提出“一人购房全家帮”。在珠海市缴存公积金的职工，可提取账户余额的90%帮助其直系亲属购房支付首付款，也可按还贷提取，逐月提取公积金用于帮助其直系亲属偿还购房贷款。 　　同样的思路很快在四川资阳得到实施。6月6日，资阳提出实行公积金家庭代际间互助，缴存职工在本市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款。 　　新政推出的过程中，各地规定也愈发细化。例如，安徽池州明确，缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房时，家庭成员(夫妻双方及父母、子女)公积金账户余额可提取用于支付房款，提取总额和贷款额度之和不得超购房总价的80%。 　　值得注意的是，推出政策的十余城整体上以三四线城市为主，除了刚刚发布文件征求意见的一线城市深圳，只有天津为新一线城市。 　　“一些三四线城市的公积金贷款占房屋总价比例比较高，如果这个政策落实之后，对于市场的推动作用也会相对比较明显。”张波认为。

5日晚间，唐山市住房公积金管理中心宣布推出“一人购房全家帮”政策。据不完全统计，唐山已是年内第14个推出类似政策的城市。 　　近期，多地调整公积金贷款政策，除提高贷款额度、降低首付比外，唐山、咸宁、池州、泉州、珠海、天津、赣州、沧州、秦皇岛、潮州、邵阳、资阳、定西、楚雄等还允许直系亲属提取公积金余额帮助购房人还贷。 　　中原地产首席市场分析师张大伟此前对媒体表示，本轮出台类似“一人购房全家帮”政策的城市中，三四线城市占据主体，这些城市中两代人都有公积金的群体，对市场来说，这可以激活一部分需求，尤其是即将退休的人群，这个政策有利于他们提取公积金帮助子女买房。 　　需要注意的是，部分城市政策制定较为精细。其中，池州明确，缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房时，家庭成员(夫妻双方及父母、子女)公积金账户余额可提取用于支付房款，提取总额和贷款额度之和不得超购房总价的80%。 　　珠海明确，本市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款；沧州明确，未婚子女新购首套住房和保障性住房的，其父母可以提取自己账户的住房公积金支持子女购房。 　　除此之外，唐山市5日晚间新公布政策还提到还贷能力计算方法：在自身还贷能力不足的情况下，作为公积金缴存职工的子女或父母均可作为共同还款人，参与还贷能力计算。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，唐山新政的出发点在于，有部分职工家庭想贷更多的款，但因为计算中考虑的收入较低，根据贷款公式算出的额度也较低。现在借助父母的收入提高职工家庭的收入水平或还贷能力，可以争取更多的贷款额度。 　　“此次唐山政策实际上是提高贷款额度的一种新的表述”，严跃进认为，此类贷款额度的增加是基于还款人数量的增加，后续偿还公积金贷款的风险很小，或者说违约的风险很小，也是值得提倡的一种做法。

　“最近，上海绿地集团宣布对6月25日到期的债券展期征求意见，这是房企50强里面唯一宣布债券展期或者违约的国企。尽管实际上数不大，但是对市场的震动是比较大的。因为以前违约或者展期，也就是我们平时所说的爆雷，基本上都是民营房企。这一次地方国企也出现了类似的情况，对市场的震动是比较大的，说明房地产的风险还没有结束。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在近期的一次公开演讲中，谈及房地产企业面临的债务风险认为，“房企的融资约束仍然比较大，尤其是对民营房企，只有少数财务指标比较好的企业才受到了信用支持。” 　　尽管监管层几次喊话，但房企融资端的情况尚未好转，以债券融资为例，华泰证券研报数据显示，今年前4个月，房企境内发债约1950亿元，同比下降超四成，境外发债约456亿元，同比下降近七成。而且境内发债房企以央企国企为主，民营房企占比仅为7%，遑论大量已经出险的民营房企。 　　融资渠道仍未打开，楼市的冷淡又制约了房企销售回款的力度，夹击之下，今年百强房企中新增出险房企的数量并未下降，前5个月的数量反而环比上升。 　　二季度大量房企的美元债到期，成为又一个风险点。以恒大为代表的出险房企正在践行“以时间换空间”的策略，希望通过债务展期保住债券不发生违约。但融资紧缩、销售疲软，去年以恒大为代表的出险房企定下的复工复产“保交楼”自救策略仍然艰难，一些项目资金缺口较大，急需外部输血救援，但在现行市场环境下，外部输血也颇为谨慎。 　　实际上，面临“恒大式困局”的出险房企远不止一家。 　　“只有等待” 　　6月底，郎星收到恒大下属物业公司的催告函，他是开封郑开恒大未来城业主，自去年7月1日，他已一年没有缴纳物业服务费。收到催告函的郎星反问物业工作人员，“你知道恒大欠我多少钱吗？” 　　郎星担任法人的公司是恒大供应商，合作时间逾7年，目前被拖欠的商票与应付款合计超过200万元，这一数额在众多供应商中不算多，但已足够让他崩溃，今年大年初一，他是在恒大项目公司中度过的，希望对方支付一些欠款。他最终发现自己能做的只有等待，而同样无奈的不止他一人。 　　近日，一则投资者的清盘呈请，又将债务重组中的恒大推上风口。 　　6月27日，恒大房车宝的一名战略投资者向香港法院提出申请，要求恒大清盘。6月28日，恒大对日前被债权人提请清盘呈请做出回应，称极力反对上述呈请，预期该呈请将不会影响公司的重组计划或时间表。截至目前，中国恒大总计约192.85亿美元共13笔美元债务已正式违约。这一操作会加大恒大系复牌的难度，对恒大系项目的施工复工也会产生影响。对此申请，香港法院将于8月31日召开聆讯，调查此事，而且不排除后续可能会有更多的债权人提请清盘呈请。 　　今年4月底至5月，恒大曾迎来一波境内债券偿还高峰，4月底，恒大地产曾在5天内接连召开三笔债券持有人会议，分别审议表决“19恒大01”“21恒大01”付息展期议案及“19恒大02”本息兑付展期议案。 　　实际上，面临兑付压力的，不是个别房企。2022年6月，房企再度迎来一波偿债潮，当月有44笔债券到期，合计约639亿元。据克而瑞研究中心统计，今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，其中民营房企占比67%。6月，佳兆业到期的4只境外优先票据，新力地产到期的一只优先票据和华夏幸福的一笔境外债已经出现利息违约。 　　作为恒大境内发债的主体，恒大地产共有13笔存量债券，总存续规模达558.53亿元，尚未有一只债券发生违约。恒大希望通过展期力保境内债券不发生违约，3月22日，恒大召开全球债权人电话会议，执行董事肖恩称，中国恒大正与境内债权人积极沟通，以保持整体稳定，境内公开市场债券展期工作在有序推进。 　　展期与要约换购成为房企缓释债务压力的主要方式，据中金公司统计，2022年前5月，房地产已展期境内债共22笔。也有房企在展期无望的情况下向投资人提出交换要约。截至6月初，房企今年共新增发行26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。 　　而对恒大而言，债券展期更是为了债务重组方案出台争取时间，6月20日，中国恒大集团再次在公告中确认，将于7月底公布债务重组方案。 　　恒大的债务由三部分组成：以未兑付商票为代表的供应商应付未付款，未兑付的财富产品，即理财，以及金融机构借款。多位大额财富产品持有人告诉《中国新闻周刊》，今年春节过后，每月都能收到8000元的兑付资金。 　　就在恒大地产寻求“15恒大03”展期当天，张云接近中午才参加完一场线上庭审，她经营的营销公司2015年成为恒大供应商，目前持有尚未兑付的恒大商票近3000万元。早在2021年9月，公司已就逾期商票提起诉讼，彼时，涉及恒大商票的案件需移交广州中院集中管辖，“去年12月已经缴纳多起案件的诉讼费，但至今没有开庭，只能等待”。 　　今年四五月间，集中管辖要求有所松动，持票人可以在出票人，即恒大项目公司所在地法院起诉，这让张云看到希望。由于参与项目多在河南，6月，她陆续到河南各地法院提起诉讼，已有十几起案件密集开庭。 　　张云的公司持有数百张恒大商票，一些面额较小的商票甚至只有数千元，去年7月开始逾期，至今已有一年，张云没有等到兑付方案，起诉是她唯一能做的，而数百张商票对应的民事诉讼数量也不在少数。“整整一年时间没有进账，却要支付诉讼费、律师费等等”。 　　张云公司位于河南地市的分公司已经全部解散，今年5月，陕西省级分公司也难以支撑，“只能承诺帮助员工缴纳五险一金到今年年底，作为补偿”。位于郑州的总部只剩下10人左右，她特意留下一名法务，负责后续诉讼，她的公司员工数量曾一度超过300人。 　　当然，即使张云拿到法院判决，也不意味债务能够得到清偿。 　　在江浙两地参与恒大众多项目的石江正在仔细搜罗恒大项目公司除了监管账户外的账户，他希望找到能供法院处置的资产，在发现恒大项目公司的数个银行账户，并且其中尚有 30万元后，他急忙给法官打去电话，希望法院优先执行这部分资产，应急自己公司发放工资的需要。 　　包括商票和应付未付款在内，恒大拖欠石江的公司1600余万元，他是恒大供应商中起诉时间较早的那一批，“2021年六七月间，也就是恒大正式爆雷前，已就全部欠款提起民事诉讼，法院判决已经做出，但还是在执行环节遇到问题”。 　　恒大爆雷后，各地项目资金全部被纳入政府监管账户，优先用于“保交楼”，旧账被挂起，哪怕是像石江这样已经拿到法院判决的供应商，法院也无法强制执行监管账户中的资金。 　　有做出相关判决的法官告诉《中国新闻周刊》，即使法院已经冻结监管账户，也无法强制执行，他自己也在关注诉讼涉及项目的复工复产情况，只有在项目完工，并且“大确权”，即开发商按规定办理楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》后，如果监管账户中仍有余额，法院才能处置。“目前监管账户中的资金只能在地方政府住建部门的监督下用于‘保交楼’所需款项，这一规则不止适用于恒大，也适用于其他出险房企”。 　　显然，“保交楼”的资金需求被摆在更重要的位置，但这也意味着像郎星、张云、石江经营的中小企业可能先于，或者已经先于恒大这样的出险房企倒下。供应商只能等待复工复产保交楼，但是因为旧账无法得到结算，供应商参与“保交楼”或兴趣寥寥，或无力垫付，积极性有限，复工成为难解的死结。 　　尴尬的“保交楼” 　　“逾期时间最久的一张商票在去年3月底到期、票面价值40多万元。”郭洲告诉《中国新闻周刊》，欠款涉及恒大在湖北的项目至今没有给出兑付方案，“项目公司确实没有钱，目前地方政府成立工作专班，采取的策略是‘结新账、挂旧账’，即不理会已经拖欠的‘旧账’，全力结算‘保交楼’产生的‘新账’”。 　　有政府工作专班成员向记者直言：目前以“保交楼”为主，至于已有债务，没钱，也没精力处置。 　　不论在恒大的自救战略中，还是在监管部门的目标清单中，“保交楼”都居于首要位置。 　　在去年10月下旬召开的复工复产专题会上，许家印曾首次宣布自救战略，第一项便是全力以赴实现复工复产保交楼。恒大已多次强调复工复产保交楼的重要性，此次许家印再度强调，只有复工复产，恢复销售和经营，才能保质保量向业主交楼，才能解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能完成财富产品的兑付，才能逐步归还金融机构的借款。 　　今年春节过后的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽也表示，坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。 　　而恒大官方4月初发布的数据显示，截至3月27日，恒大集团已复工项目734个，复工率达95%。其中有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%。全国复工总人数达到15.4万人。 　　但在“结新账、挂旧账”的策略下，恒大一些项目复工复产保交楼的进度仍然难言乐观。 　　“如果一个‘保交楼’项目只有五六名工人施工，这能叫复工复产吗？如果这也算复工复产，项目要到何时才能完工？”一位恒大河南供应商告诉记者，自己所涉及的项目中八成以上都是“非正常复工复产”，“复工复产大会现场可能有很多人，但实际在工地施工的工人只有几个人”。 　　恒大“保交楼”时选择的合作方更多是原有供应商。2021年年底，恒大找到张云，希望她的公司参与新郑悦龙湾项目“保交楼”，张云公司涉及的业务是向业主交房前必不可少的环节，“项目公司提出2021年9月后新产生的费用重新签署为期三个月的合同，现金结算。但是项目经理坦言，三个月后能否拿到工程款还是未知数，而项目目前还拖欠公司60多万元”。张云最终没有参与“保交楼”。 　　6月22日晚，一家国资背景地产商的项目公司给张云打来电话，希望她能承接某个项目的“保交楼”业务，合同约定的付款周期长达8~12个月。查询了这家地产商的信用评级后，张云直接推掉了找上门的业务，连报价都没有给出，“其他项目承诺3个月的付款周期都不敢承接，遑论8~12个月”。 　　一些供应商即使参与“保交楼”，工程进度也并不正常。尽管恒大仍拖欠接近1600万元工程款，但张楠告诉《中国新闻周刊》，自己的公司去年开始参与一些“保交楼”项目实属无奈，因为自己的公司已经“耗在了里面”，“此前公司作为一家上市建筑公司的分包商一直在参与项目施工，在恒大爆雷后，上市公司退出，作为工程实际承包人，工程进行到一半，连工程量都无法核算，账目也不可能结清，因此只有尽可能完工。” 　　但他坦言，恒大爆雷后，作为实际承建方参与“保交楼”，更多是形式上应付。“需要随时结算工程款，否则一段时间后就会再次停工，比如做了一个月，形成一定产值，如果不能及时结算就会停工，因为彼此已经失去信任。而且‘保交楼’不仅涉及施工方，还涉及材料商等多方，如果材料无法到位也没有条件施工，而供应商已经被拖得很惨，如一个项目的工程总包因为欠款往往面临上千起法律诉讼，这也导致‘保交楼’效率比较低。” 　　这种困境涉及“保交楼”的资金是否充足。在恒大于2021年出险后，各地政府纷纷在住建部门之下成立工作专班，更多作用在于严格控制监管账户支出，“监管账户支出不再由恒大方面说了算，而是要过政府这一关，防止上级公司抽走资金”。但一些监管账户里的资金显然不够支撑“保交楼”。 　　张楠向记者举例说，公司在恒大某个项目已经形成的产值就有八九千万元，尚有还未结算的工程款，而去年陆续参与“保交楼”工作后，付款进度很慢，一共只付了不到200万元。而据他估算，恒大要完成这个项目的“保交楼”还需要上亿元。 　　有接近恒大湖北分公司的人士告诉《中国新闻周刊》，以恒大在湖北某地级市的共三个项目为例，2021年恒大爆雷时三个项目工程进度各异，去年底政府接手，发现三个项目距离完工尚有11亿元左右的资金缺口，即使将部分已经建成的车库出售，资金缺口也有八九亿元，并且不包括项目旧账，但是预售金监管账户仅剩余3000多万元。 　　“即使是这3000多万元也在陆续支出，包括付给几家总承包商。其中一个项目先后付给承建商数百万元，但承建商更多是象征性地派工人到工地敲敲打打、转转塔吊。”据他介绍，恒大在当地的三个项目中有两个处于停工或半停工状态，政府正在全力保住第三个项目一期交楼，“原本计划5月30日交楼，但工期被拉长，目前计划9月交楼”。 　　显然，复工复产保交楼的进度在很大程度上取决于监管账户里资金的多寡，而复工复产正面临资金面压力。 　　《中国新闻周刊》记者拿到的一份恒大江苏“启动项目一楼一策方案”显示，目前启动项目预售监管账户余额为3亿元，即使算上7.77亿元已售未回款，以及已取证未售楼栋后续货值，仍然无法覆盖项目未付款项、未兑付商票，以及交楼竣工前的各项支出，共计29亿元。需要通过在建未取证楼栋取证销售，才能达到自身平衡，而要完成这部分工程，尚需支出25.6亿元，复工后每月工程款便需支付0.5亿元。资金压力由此可见一斑。 　　“公司去年便提出‘保交楼’，但是推进进度在不同省份、不同地市，甚至不同项目之间都有差异，一些推进力度较大的地区可能会采取国资或其他资金方接盘的方式救活项目。”前述接近恒大湖北分公司的人士告诉记者，例如对比湖北、湖南，湖北推进“保交楼”的力度就要弱于湖南，“即使同在湖北，一些项目监管账户里余额较为充足，推进速度就更快，但是一些项目就需要政府协调将仅有资产变现，如出售、抵押车位、住宅等作为‘保交楼’资金来源，推进速度较慢”。 　　他向记者坦言，现在政府出面担保，如专款专用，再放开开发贷，后面资金问题尚好解决，反而是已卖出房子交楼有资金缺口，“尾盘可供变现的资产不多，难以找到接盘方。” 　　“启动项目一楼一策方案”就将停工项目面临的资金困境描述为“无新增融资放款、销售下滑形势严峻”，显然，相比于仅仅依靠销售回款和变卖资产筹措资金，恒大等出险房企无疑更期待有“白衣骑士”接盘，带来增量资金。 　　逐“项”解决难在哪 　　早在今年1月，迫于“保交楼”压力，恒大将持有的部分项目公司股权转让，半年内，股权转让零星发生于项目公司，受让方多为项目资金方、地方国资。 　　1月13日，昆明恒拓置业有限公司(下称“恒拓置业”)100%股权被恒大地产昆明有限公司转让给五矿国际信托有限公司(下称“五矿信托”)。早在2020年9月，恒拓置业100%股权便被质押给五矿信托，这次股权转让被认为是“以股抵债”。 　　恒拓置业旗下的恒大林溪郡项目，在2020年4月以6.89亿元的价格拿下地块半个月后，项目开工，2021年5月，首次开盘，毛坯房单价约8500元/平方米，精装房单价约为11000元/平方米。但项目在当年9月便已停工，规划的17栋住宅中有7栋已经封顶。 　　有接近该项目的人士告诉《中国新闻周刊》，项目施工总承包方为江苏省建工集团有限公司，11月初，施工方曾将工地大门锁死，禁止任何人员出入。当时，项目除主体结构小部分未完成外，其余大部分主体已完成，完成总产值约2.54亿元，项目工程款基本以商票形式支付，到期未兑付商票达4306万元，并拖欠进度款1.21亿元。 　　这并非五矿信托受让的唯一项目公司股权。2月底，发布公告称，该公司与光大信托和五矿信托签订合作协议，向两家信托机构出售旗下四个项目相关股权。此前，两家信托机构分别是四个项目公司的股东。 　　这份公告也明确了信托公司接手后的合作模式，两家信托机构根据实际需要投入开发建设所需全部资金，恒大无需再向项目公司投入任何额外资金。而相关项目的销售所得款项，一方面用于结清项目公司短期营运及负债的应付款项，另一方面用来偿还信托机构接管前后对项目的资金投入。所得若有盈余，再用于偿还中国恒大前期资金投入。 　　换言之，信托公司接手后仍会先保证清偿信托公司的投入，如果有余下的资金再处理旧账。有项目债权人告诉记者，五矿信托在受让股权前确实曾和其核对债务情况，但是并未给出债务清偿方案。 　　在3月22日召开的全球债权人电话会议上，曾有债权人提问称，未来公司是否会继续采用“股权转让+托管运营”的模式盘活境内地产项目？恒大非执行董事梁森林表示，在当前公司流动性紧张的情况下，上述模式是维持公司有序运营、保障各方合法权益的现实选择，回收款项将用作保障公司其他境内项目建设及交楼，后续公司将尽最大努力持续推进复工复产工作。 　　有恒大债权人向记者分析称，信托公司接盘的资产比较优质，位于广州、佛山、东莞等地，而且有后续资产可供处置，如五矿信托接手恒拓置业时，17栋住宅中仅有5栋取得预售许可证。 　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉《中国新闻周刊》，在各地化解风险的方案中，“金融机构收并购+代建”是较为可行的做法。企业自己复工复产比较难，出险企业本身缺乏资金，没有增量资金，项目很难持续建设。而在“金融机构收并购+代建”模式中，金融机构收并购出险企业的项目，对项目给予资金支持，委托经营能力较强的房地产开发企业代为建设管理，能顺利使项目复工竣工，能够保障金融机构、购房人等多方权益。 　　但是金融机构能否收回投入，在很大程度上取决于项目销售情况。 　　根据恒大5月披露的数据，其4月合约销售额为30.9亿元，相比于去年9月至今年3月每月2000万元至3000万元的销售额有大幅提升，但是相比去年9月出险前单月681亿元的合约销售额仍然相距甚远。“没有销售，就不可能走出困境、还清债务。”许家印说。 　　显然，目前房地产市场的低迷阻碍了金融机构协助房企化解债务危机。 　　今年4月，监管部门曾为资产管理公司(AMC) 提供了一份包含12家房企的名单，其中包括：恒大、世茂、融创、融信、佳兆业、中梁、中南建设、绿地、奥园、荣盛、阳光城、富力，以便全国性AMC参与房企纾困工作。 　　信达资产副总裁赵立民是去年成立的恒大风险化解委员会七名委员之一。今年以来，长城资产、华融资产等AMC也相继与佳兆业、中南建设等房企达成合作，如华融资产便表示联合地方国资纾困中南建设，就推动在建工程复工复产、并购优质项目、盘活合作项目等开展业务。但是至今仍未公布具体的合作项目与模式。 　　刘水分析认为，出险房企与AMC双方都有所顾虑。首先，出险企业不愿过早触及核心优质资产。如果现在急于出售项目，一是资产可能被压价，回笼资金不及预期，并且还会影响手中存货的估值；二是根据政策指导，优先出售的是优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。其次，AMC对项目收并购较为谨慎。目前房地产市场仍处于深度调整，并且一些出险企业项目的债务结构较为复杂，AMC对收并购项目评估标准有所提高，注重防控风险。 　　对于房企面临的资金困境，盛松成建议支持房地产项目收购。2021年，全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险，合作房企不可避免地也会受到波及。“如果能够通过优质企业收购出险项目或者困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。”