一、上海房产经营抵押贷款流程：
1.准备资料：需要提供包括房产证、身份证、婚姻证明、收入资料、房产证、营业执照、公司章程、购销合同等资料。
2.提交申请：申请人将申请材料提交给贷款机构，等待审核。
3.审核贷款：贷款机构会对信用记录、还款能力等进行评估，决定是否批准贷款。
4.评估房产价值：贷款机构会派专业估价师对房产进行评估，以确定抵押贷款的额度。
5.签订抵押合同：如果贷款被批准，申请人需要和贷款机构签订抵押合同，并按照要求提供担保物。
6.公证抵押登记：有些房屋抵押需要做产权公证，借款人到上海不动产交易中心办理抵押登记手续。
7.贷款机构放款：拿到房屋抵押的他项权证后，贷款机构会将款项转入申请人的指定账户。
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二、上海市银行房屋经营抵押贷款：
1.可贷额度：经营抵押贷可贷3000万；
2.贷款利率：经营贷年化利率2.35%；
3.还款期限：长还款期20年；
4.还款方式：单笔先息后本10年，等额本息长20年。
5.二押政策：上海市个人按揭房可以申请二押贷款，可贷1000万，年化利率2.65%起，可以先息后本还款。
三、准入条件：
1.个人要求：大陆户籍，借款人22-65周岁，抵押人20-70周岁；
2.主体要求：上海本地营业执照满1年，借款人为公司法人、股东或个体户、企业实际控股人，上班族可处理执照；
3.征信要求：两年内单笔贷款不可连3累6，所有贷款五年内不可连2累计15以上，贷记卡近一年不能逾期3以上。
4.二押要求：按揭房供满6个月，抵押房供满1年，有足够剩余抵押空间价值，房屋类型为住宅和公寓。
四、上海房产要求：
1.房产类型：住宅、公寓、厂房、写字楼、商铺、别墅，接受划拨地住房、楼梯房；
2.楼龄要求：1993年以后建成房屋，中心区域楼龄不超过40年；
3.抵押成数：住宅不超过房产价值90%，公寓、别墅不超过80%，其他7成，过户不满一年扣0.5成。
4.房屋范围：房产位于上海黄浦区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区等地。