想用房子抵押贷款却不知道从哪下手?别慌!这篇文章帮你理清全流程，从条件、材料到风险，手把手教你避开常见坑。抵押贷款看似复杂，但只要按步骤来，普通人也能轻松搞定。接下来我会用大白话拆解每个环节，看完你心里就有底了。
抵押贷款是什么?先搞懂基本逻辑
抵押贷款的核心逻辑是：用房产作为担保向银行借钱。银行根据房子估值的一定比例(比如70%)放款，如果你还不上钱，银行有权拍卖房子回本。
关键点：
1、房子必须是产权清晰的商品房(比如住宅、公寓、商铺等)，小产权房、经济适用房可能办不了。
2、贷款额度通常不超过房子评估价的70%，但不同银行政策有差异。
3、利率比信用贷款低(目前主流年化3.5%-5%)，期限长可达20年。
办理前必须满足的3个条件
很多人卡在这一步，先自查是否达标：
1、房子条件
房龄≤30年(部分银行放宽到40年)，面积≥50㎡(太小或太老的房子银行不爱接)。
产权证在手，无查封、无纠纷。
2、借款人条件
年龄18-65岁(部分银行要求借款人年龄+贷款期限≤70岁)。
信用记录：近2年不能有“连三累六”(连续3个月逾期或累计6次逾期)。
还款能力：月收入需覆盖月供的2倍以上(需提供银行流水、收入证明)。
3、贷款用途
银行会问钱用来干啥，常见用途包括：
合法经营(比如开店、进货)
装修、买车等大额消费
债务重组(比如结清高息网贷)
注意：严禁用于炒股、买房等投机行为，银行抽查发现会要求提前还款。
办理流程拆解：6步走完
1、选银行：货比三家不吃亏
不同银行利率、额度、审核标准差异大。比如：
国有大行利率低但审核严，适合资质好的人。
城商行/农商行利率稍高但放款快，适合急用钱的人。
建议：找3家银行对比方案，重点看利率、额度、还款方式(等额本息/先息后本)。
2、准备材料：清单收好别漏项
个人材料：身份证、户口本、结婚证(已婚需配偶签字)、收入证明、银行流水。
房产材料：房产证、土地证(或不动产权证)、购房合同。
用途材料：比如装修合同、经营流水等(根据用途准备)。
3、房子评估：银行找第三方公司做
银行会安排评估公司上门，按地段、房龄、楼层、装修等综合定价。比如：
同小区同户型，高楼层比低楼层估值高5%-10%。
精装房比毛坯房估值高。
注意：评估价≠市场价，通常比市场价低10%-20%。
4、提交申请：银行审核+面签
银行会查你的征信、负债、收入等，审核周期3-7天。
面签时需夫妻双方到场(已婚)，签字确认贷款金额、期限、利率。
5、办理抵押登记：房子正式“押”给银行
需本人到不动产登记中心，带身份证、房产证、抵押合同等材料。
登记后银行会拿到他项权证，证明房子已抵押。
6、放款：钱到指定账户
消费贷：钱直接打到你的银行卡。
经营贷：钱打到第三方对公账户(比如供应商账户)，避免资金回流。
注意：放款后银行可能要求你提供消费凭证(如发票、合同)，记得留存。
风险提示：这3点一定要知道
1、逾期后果严重：连续3个月不还款，银行有权起诉并拍卖房子。
2、警惕“套路贷”：别信“无抵押、低利息、当天放款”，可能是高利贷陷阱。
3、资金用途合规：贷款资金别直接转回自己账户，否则银行可能抽贷。
抵押贷款是笔大生意，动辄几十万甚至上百万，千万别嫌麻烦。办理前多咨询几家银行，把合同条款看仔细，遇到问题及时问客户经理。