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  • 文 | AI财经社 王灿

    编 | 明萱

    本文由AI财经社原创出品,未经许可,任何渠道、平台请勿转载。违者必究。

    在两次寻找破产重整意向投资人未果后,华天酒店发布控股子公司北京浩搏基业房地产开发有限公司破产重整意向投资人第三次招募的公告,为旗下的金方商贸大厦寻找下家。第三次竞买起始价为7.7亿元,比首次起始价降低了1.8亿元。

    实际上,北京房价飞涨,但金方大厦却无人问津。AI财经社从北京产权交易所获悉。北京浩搏已于2019年6月6日、2019年9月17日两次招募重整投资人,但在截止到期日均未成功召集到“接盘侠”。在北京浩搏屡次寻找重整投资人的背后,华天酒店对其收购历程却颇为混乱;此外,值得一提的是,这家湖南酒店的经营收益现况也曾受到质疑。

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    10月9日,AI财经社实地探访位于北京市丰台区方庄南路68号的金方大厦。该大厦外观较旧,外窗玻璃积灰明显;四周均被围栏遮挡,无法进入。从北侧可看到,大厦楼顶仍有施工脚手架,楼中央区域则有较多仍裸露的外墙面。金方大厦南侧通建大厦的保安告诉AI财经社,金方大厦是烂尾楼;附近居民和负责该片区的顺丰快递配送员则向AI财经社表示,该楼已经很久没有使用了。

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    烂尾楼盘

    金方大厦及其隶属的北京浩搏基业,本是湖南华天酒店布局北京的一颗棋子。

    彼时,北京浩搏正处于债务债权危机中。根据第三方资产评估机构对北京浩搏的股东全部权益价值出具的评估报告,因北京浩搏的多起债务纠纷,金方大厦曾在2001至2012年间被分别抵押给建设银行北京前门支行、北京住总集团等。

    直至华天酒店拟收购北京浩搏时,北京浩搏仍有未清偿的。正因如此,为了盘活金方大厦资产,北京浩搏联合德瑞特公司和华天酒店与各债权人进行债务重组。

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    2013年1月,华天酒店及其大股东华天实业同北京浩搏签订协议,拟以4.34亿元的价格收购其62%的股权,成为北京浩搏的大股东。根据华天酒店于2013年1月发布的《关于北京浩搏基业房地产开发有限公司(存货)的评估专项说明》公告,金方大厦含地上、地下共22层,其合法建筑面积为4.85万平方米。

    上述说明还表示,2013年初时,大厦的结构验收已做完;外装石材、铝板幕墙基本完工。四层至二十层室内房间分割、墙地面粗装已完成,各专业设备管线已基本安装到位。

    根据建筑规划,大厦的4层至20层中,每层各有33间房。华天酒店的公告也显示,大厦6层以上被北京浩搏规划为商业酒店。根据华天酒店在2013年对金方大厦所做的评估,该大厦的开发成本约为8.95亿元,增值率约为23.70%。

    但根据第三方出具的评估报告,大厦实际建筑面积同预售许可证不符合;而由于公司工程规划许可证照未办理变更手续,该大楼存在无法按正常程序办理房产权证的可能。

    AI财经社实地探访发现,金方大厦周边多为居民楼小区,商业地产较少。根据诸葛找房对2019年第37周北京城区二手房市场价的统计,丰台区期内二手房均价接近6万元/平方米。金方大厦附近房屋中介链家的销售人员向AI财经社表示,当前区域的小区二手房房价约在5.5万/平方米左右,低于平均价格。

    而根据链家商业上的房源信息,方庄区域的商业地产房源并不多,出租价约在每天每平方米4.1-4.3元左右。此外,通过查询各酒店预订类App,近方庄区域的酒店单价多在400元-500元/日。

    收购往事

    2013年,在完成对北京浩搏的资产评估后,华天酒店开启了收购,但收购计划并不顺利。因为债权债务纠纷,华天酒店将北京浩搏的另两位股东,自然人曹德军和其控股公司德瑞特告上法庭,并被裁定需向华天酒店支付1.12亿元。

    另一方面,华天酒店同样被曹德军以拖欠4.17亿收购款项为由告上法庭。根据民事裁定书显示,原告曹德军等称:根据投资协议,华天系的两公司需以4.34亿元的价格收购北京浩搏62%的股权,并为北京浩搏增资1632万元。

    原告还诉称,截至目前,华天系只向北京浩搏支付了1632万元注册资本金,并未在协议规定的时间节点内支付剩余的4.17亿元投资额。由于华天酒店和华天实业在2018年6月向北京市密云区人民法院申请北京浩搏破产清算;根据法律规定,企业破产申请受理后,出资人应立即履行全部出资义务。

    对于该起诉讼,华天酒店曾对北京密云区人民法院是否有管辖权提出异议,但AI财经社日前从裁判文书网获悉,上述异议已于2019年10月1日被驳回。

    在诉讼尚有争议时,华天系将北京浩搏破产清算转向了破产重整。2018年12月,华天酒店以北京浩搏的资产具有价值优势、重整可行性为由,向密云区人民法院申请对北京浩搏进行破产重整。根据财务数据,北京浩搏资产总额9.46亿元,负债总额16.26亿元,所有者权益-6.79亿元。

    公司的资产状况无疑影响了大厦的相关工程。根据华天酒店于2019年9月30日发布的重整投资人招募公告,金方大厦土建已封顶,电梯已安装但未运行,市政尚未申报,包括供电、供暖、消防等在内的各专业分项验收尚未完成。

    出售资产

    华天酒店成立于1985年,其控股股东华天实业是湖南省国资委的全资子公司,华天酒店也因此成为名副其实的湖南酒店业第一股。目前,华天酒店拥有34家子公司,已开设70余家酒店。但这家老牌酒店,却因频频出售资产,面临经营能力被质疑的风险。

    2015年6月,华天酒店以3.93亿元的价格出售旗下紫东阁酒店100%股权,确认投资收益2.38亿元;2016年,华天酒店再以1.2亿元出售旗下银城华天的整体资产。

    根据华天酒店2015年、2016年年报,华天酒店期内的亏损分别为2.02亿元和2.83亿元;经营活动所产生的现金流分别为1.83亿元,1.02亿元。由此,华天酒店对非经常性收益的依赖较多。

    而根据2017年年报,华天酒店的营收继续大幅度下滑,其年利润为-6.46亿元,同比减少127.66%。此外,财报数据还显示出,华天酒店的净利润主要来源是对非流动资产的处置和政府补助;其中,对非流动资产的处置的利润达到4.76亿元。

    就此,深交所曾向华天酒店发问询函质询。华天酒店则回复称,华天跑赢了酒店行业平均增长水平,酒店业务一直是盈利的;报表经营性亏损主要受地产业务影响:除了房地产业务所产生的财务费用外,地产政策变化所造成的物业跌价也带来了亏损。对于公司连续三年处置资产,华天酒店的解释则是“轻资产战略规划”。

    频繁的出售动作佐证了这一点。AI财经社获悉,华天酒店于2019年7月在深圳联交所网站上转让湖北华天大酒店有限责任公司100%股权。根据披露的财务数据,湖北华天大酒店2018年的净利润为-1608万元。

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    此外,2019年9月,华天集团还将张家界华天城购物中心物业以2.64亿元的价格转让出售。对此,华天酒店方面曾表示,出售的主要原因在于实现销售资金的回笼;通过出售子公司股权可实现减债降负。

    未来,对资产的梳理或许仍是华天酒店的重点之一。但对于北京浩搏破产重整一事,值得注意的是,2018年华天酒店的资产因为北京浩搏财务数据不再并表,从而产生重大变动。

    2018年,华天集团存货资产期内减少9.04亿元。根据财报解释,除去转为投资性房地产的1.3亿元,剩余减少的7.74亿元主要因为北京浩搏不纳入合并范围。

  • 发布:徐   点击:56