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  • 近听闻网络上对商业地产讨论众多,很多家庭不仅拥有了住房,还增添了商铺,买商铺的人大多面临难租、难售的局面,本想着通过投资门面养老,到头来却发现是在“养”门面,就算空置在那里,物业费依旧产生,门面变得不再一如既往的“稳妥”!

    但是无论商铺价格多高,商铺依旧是实体店投资者的需求品,没有商铺做奠基就不能成为真正的实体店,同时实体店投资有着与生俱来的日常需求,不管是长期生活居住还是长途跋涉去旅游,如此可见许多人愿意去投资实体店不无道理。

    投资实体店一般有两种情况:一是通过像业主或者开发商租赁;另外一种则是通过像业主或者开发商直接购买,许多人就会觉得两者之间其实就是资金的区别而已,认为租赁投入的资金更低,购买商铺投入的资金更多,是否就只有这两者之间的区别呢?笔者分别从两个方向做对比。

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    租商铺适合大众,投入较少,资金使用率更高!

    为何租门面适用范围更广泛?我们都知道一个普通的创业者大多通过租赁商铺来开公司经营,源于买商铺的价格更高,商铺的价格在一线城市能达到几十万一平方米,而在三四线城市也能达到一两万每平方米,出于对自身资金的预算,显然租门面更为划算。

    一位朋友做餐饮店,由于自身资金较少,只好从快餐店或者烧烤店起步,两者对比之下,虽然烧烤店操作起来比较劳累,但是烧烤店的利润更高,俗话说:吃得苦中苦,方为人上人!于是在夜市街租了一个100平米的小店,因为夜市街环境一般,租金比较便宜,一个月仅2000元,一年时间通过自己的努力连开了2家分店,还给自己换了一台新车。

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    上述例子并不是说租门面的投资就一定少,也有租门面投入上千万费用的情况,例如租下几千平方米用来做酒店、会所等,单单装修就是几百上千万,可见选择的项目不同投入的资金也有很大差距。

    再者租门面是向业主或者开发商买断有时间限制的使用权,在这段时间内商家享有经营权、改造权,当然改造需要满足一定标准,不得破坏主体结构,其中的隔墙以及隔层可根据情况办理改造手续进行改装,向开发商租赁涉及到隔墙时,合同期结束后会被要求恢复原貌,此时的装修存在押金部分,开发商同时会承诺合同期结束后如数退还,具体情况需要跟开发商的商谈结果为准!

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    一般情况下租赁商铺的使用年限在2年-20年左右,门面越小租赁期限越短,反之租赁期限越长,在于商家投入资金多少而定,实体店的资金回报周期本身较长,投入资金越多回报周期越长。例如一般的小型餐饮店会签3-5年,本身投资较小,快的几个月就可以收回成本,几万到几十万的资金就可以实现开店,而像大型超市、酒店、会所等业态则需要较长的回本周期,通常在3-8年才能回本,一方面自身投入装修资金以及租金较多,导致资金回笼速度较慢,另一方面受到经济环境的影响,一旦人们的可消费资金降低,所开实体店收入也会受到波及。

    租商铺大多需要自己出资装修,少部分可直接租赁带简装修商铺,比如办公、小吃等商铺,自己装修的实体店可以根据自身需求进行设计,有较强的主导权,但是支出的费用更多,加上每个月租金以及人工算下来成本并不低,而且装修的使用有一定期限,通常3-5年就需要进行装修升级,可见租赁商铺是一笔持续性开销!好在租赁商铺的投入部分大多用于实处,并且能直接带来效益,减少了资金占用率!提高了资金使用率!

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    买商铺适用于资金雄厚者,需要对实体店有良好规划!

    买门面通常是一笔不小的开销,特别是买下来还要用于开店的人来说难度更是不小,不仅要承担购买商铺所需费用,还要承担后续经营过程中的开销,买门面分为两种情况:

    一种是买商铺,商铺需要首付50%,剩余的50%才能够,与住宅有所区别,同时商铺的时限长只有10年。一个价值200万的商铺月供在1.1万左右,10年内支付的利息在30万左右。

    另一种则是全款或者全款分期,这是业主与商家之间之直接存在债务关系,开发商通常会给业主1-2年的分期还款年限,这种情况下不产生利息,但是业主自身在前期压力较大,毕竟资金都使用在了购买商铺上面。

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    购买门面开实体店的投资者大多是拆迁户或者公司,自身资金实力雄厚。虽然前期压力较大,但是商铺的“主人”转换了角色,毕竟到头来购买的商铺成为了自己的固定资产。

    一位朋友在三线城市开了8年酒楼,去年发现她所开的酒楼虽然在市中心,但是停车很不方便,客人举办一场婚礼的车子需要到较远的地方才能停放,于是他打算将酒楼搬迁,面临他有两种选择:一是租赁;二是购买。因为看中的物业条件不错,开发商的预期很高,导致他接受不了开发商所报出的租金单价,左思右想之下,反正自身有闲散资金,索性将一整层买下来,这样下来省下一笔不小的开销,但是面对装修的时候开始犯愁,由于自身将资金花在了购买上面,装修便达不到豪华条件,退而求其次采用了中端装修,打算开店过程中慢慢改良。

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    从她这个买商铺经历来看,买商铺对资金的分配尤为重要,不可只顾“蛇头”而忽略“蛇尾”!另外租赁商铺往往有一定的免租期以及装修期,这是开发商为了楼盘氛围打造,商业地产被开发商修建出来后主要还是为了销售,而投资者对商铺是否能租赁出去存在质疑,这时候开发商就会通过低租金、高免租期等政策条件吸引商家入驻。

    总的来说“租门面”和“买商铺”各有优劣势,投资实体店的是租还是买尤为重要,后还需要一定的经营水平才能创造更多价值,投资实体店并非易事,而是一个不断摸索创新的过程!

  • 发布:徐   点击:83